黑龙江省大庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）黑06执异26号 案外人：玉宝财通国际控股有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：陈令彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白冰，黑龙江**兴律师事务所律师。 申请保全人：大庆金磊建筑安装工程集团有限公司，住所地大庆市萨尔图区。 法定代表人：张金凤，该公司总经理。 被保全人：大庆旭生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区世纪大道北、金融东街西。 法定代表人：周洪波，该公司总经理。 大庆金磊建筑安装工程集团有限公司（以下简称金磊公司）申请保全大庆旭生房地产开发有限公司（以下简称旭升公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人玉宝财通国际控股有限公司（以下简称玉宝财通公司）对保全大悦城*底层商业住宅楼商业服务网点*、大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点*、大悦城*底层商业高层住宅楼商业服务网点*、大悦城项目**商业楼商铺*、景程居住小区*高层住宅楼**，出售给安英烈的景程居住小区*号高层住宅楼**室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人玉宝财通公司异议称，异议人和黑龙江省顺峰房地产开发有限公司（以下简称顺峰公司）是旭生公司的股东，在旭生公司开发景程小区和大悦城小区过程中，双方陆续分配了部分房产。异议人分得房产后实际接收、或是出租、或是出售，截止法院查封之日异议人虽未办理房产权属证书，但已实际取得房产所有权，故应依法认定相关房产属于异议人所有，而不属于旭生公司所有。（一）关于大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点*、大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点**和大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点*三套房产：2017年9月16日异议人、顺峰公司和旭生公司签订《旭生股东分配景程部分房源说明》和《大悦城（股东）分房明细》，异议人分得大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点*、大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点*和大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点*三套房产。1.2019年7月15日异议人与赵艺博就大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点**号、**号房屋租赁达成租赁意向，赵艺博交纳首期房租17万元。2019年8月15日异议人与大庆高新区柔美朱颜美容馆签订正式《房屋租赁协议书》。2017年9月25日异议人实际接收大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点*号、*号房屋，交付给大庆高新区柔美朱颜美容馆占有、使用开办美容馆。2.2019年7月20日，异议人委托高岩与牛宝德签订《房屋租赁协议书》，将异议人利润分配取得的大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点*号房出租给牛宝德使用，用于经营面馆。2017年9月25日实际接收大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点03号房产，交付给牛宝德占有、使用开办超市。（二）关于大悦城项目**商业楼商铺*、景程居住小区*高层住宅楼**两套房产：2017年10月25日异议人、顺峰公司和旭生公司签订《旭生、联力股东分配景程、大悦城、康城部分房源说明》和《大悦城、康城、景程（股东）分房明细》，异议人分得大悦城项目**商业楼商铺*、景程居住小区*高层住宅楼**两套房产。2017年11月8日异议人实际接收上述两套房产。1.2018年4月4日异议人委托旭生公司与岳奇（身份证号：230624199106160211）签订《大悦城项目**楼商铺租赁合同》，将异议人利润分配取得的**商业楼商铺**号房出租给岳奇使用、经营火锅店。2.2017年11月8日异议人实际接收景程居住小区**高层住宅楼**房后自用。（三）关于景程居住小区*号高层住宅楼**室。2014年7月7日，异议人将景程居住小区*号高层住宅楼**室房产出售给安英烈。2014年7月15日安英烈实际接收、占有、使用该房屋。请法院依法审查异议人提出的异议，对大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点**、大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点**、大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点**、大悦城项目**商业楼商铺**、景程居住小区*高层住宅楼**，出售给安英烈的景程居住小区*号高层住宅楼**室房产解除查封措施。 异议审查期间，案外人玉宝财通公司针对上述异议房屋向本院提交证据：上述案涉房产同类证据有，《旭生股东分配景程部分房源说明》、《大悦城（股东）分房明细》、《顺峰公司出具情况说明》；1.案涉大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点**房产证据有：玉宝财通公司委托高岩《授权租赁委托书》、高岩与牛德宝签订《房屋租赁协议书》、高岩出具《承诺书》、高岩与牛德宝签收钥匙《收条》、高岩签字、玉宝财通公司盖章向牛德宝出具租金《收条》、2019年1月16日旭生公司交纳商用供暖《发票》及《大悦城项目开取暖发票明细表》、2019年12月18日旭生公司交纳商用供暖《发票》及《交费明细》，2017年9月25日、2019年10月19日悦城馨苑**商服交纳物业费《收据》，涉案房产使用《照片》。2.案涉大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点**、**房产提供证据有，《房屋租赁协议书》、《收据》、采暖费《发票》、《大悦城采暖费交费明细》、物业费《收据》、电费《凭证》、商铺《照片》。3.案涉大悦城项目**商业楼商铺**房产提供证据有《**楼商铺租赁合同》、采暖费《发票》，物业费《收据》、商铺《照片》。4.案涉景程居住小区*高层住宅楼**房产提供证据有，采暖费《发票》、物业费《收据》、房屋《照片》。案涉景程居住小区*号高层住宅楼**室提供证据有，《借款单》、《商品房销售预收款专用票据》、物业费《收据》、房屋《照片》。上述证据均为复印件。申请保全人金磊公司未作答辩。 本院查明，金磊公司与旭生公司建设工程施工合同纠纷一案，金磊公司于2020年4月16日向本院提出诉前财产保全申请，保全数额24856156元。本院于2020年4月17日作出（2020）黑06财保7号民事裁定，裁定如下：“（一）查封被申请保全人大庆旭生房地产开发有限公司位于大庆开发区大悦城项目住宅楼3套、商铺11套，景程居住小区住宅楼10套、公寓楼7套，以上共计31套房产（具体房产明细详见附表）。（二）查封不动产期限为三年。在保全期限内，被申请保全人及协助执行义务人不得转移被保全的财产，不得对被保全的财产设定权利负担，不得有妨碍保全的其他行为”。本院于2020年4月21日作出（2020）黑06执保10号协助执行通知书，并于当日送达大庆市住房和城乡建设局，完成对除大悦城项目**底层商业住宅楼**、景程居住小区**号高层住宅楼**以外的上述房产的预查封，其中包含案外人提出异议的大悦城**底层商业住宅楼商业服务网点*、大悦城**底层商业高层住宅楼商业服务网点*、大悦城*底层商业高层住宅楼商业服务网点*、大悦城项目**商业楼商铺*、景程居住小区*高层住宅楼**，出售给安英烈的景程居住小区*号高层住宅楼**室房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议、复议规定》）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。以上四个条件须同时具备方可排除执行。本案中，案外人玉宝财通公司异议陈述自称及其提供《旭生股东分配景程部分房源说明》、《景程房源统计表》、大庆顺峰物业管理有限公司出具的《情况说明》等证据，证明其系被保全人旭生公司的股东，其公司以股东分配方式取得案涉房产，但案外人玉宝财通公司与被保全人旭生公司之间股东分配协议房源系其与旭生公司之间的内部约定，该约定只能在旭生公司与玉宝财通公司之间具有约束力，不能对抗第三人。同时，玉宝财通公司作为案外人与被保全人旭生公司股东分配房源的真实性、合法性应通过诉讼实体程序进行认定，在审查保全异议或及执行程序中无权认定。故，案外人提供的证据不符合上述规定情形，其异议请求不符合《异议、复议规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围。 综上，案外人异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人玉宝财通国际控股有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 王素杰 审 判 员 孙 丽 审 判 员 陈欣欣 二〇二一年四月六日 法官助理 邹欣宇 书 记 员 吴亚南