河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终35号 上诉人（原审被告）：赵清花，女，1969年1月6日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：杜慧莲，河北环舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王欢，女，1986年7月19日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：孙娟萍，河北天权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘帅，男，1992年6月20日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：马虎平，宣化区顺德法律服务所法律工作者。 上诉人赵清花因与被上诉人王欢、刘帅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人王欢及其委托诉讼代理人、刘帅及其委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 赵清花上诉请求：撤销宣化区人民法院（2020）冀0705民初2015号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案过户约定、履行主体等并非约定不明。本案中，虽然签订合同的主体是赵清花和刘帅，但经过王欢的追认，王欢已经成为事实上的合同履行主体。在王欢的起诉状中对委托刘帅购买房屋的事实也予以自认，事实上支付购房款的主体也是王欢，根据法律规定，代理人的行为已经经过被代理人追认，对被代理人产生法律效力。因此，合同中约定的主体并非不明确。庭审中，也能够确认赵清花收取了王欢支付的过户费定金400元，根据市场惯例，该部分费用也是由购房人承担。根据赵清花提供的证据，房屋由其使用至2018年9月1日，代理人刘帅的行为被王欢追认，应当对王欢有效，一审法院认定房屋未交付是错误的。一审法院超出王欢的诉讼请求进行判决，违反程序规定。本案的原始案由为不当得利纠纷，之后开庭时变更为房屋买卖合同纠纷，但王欢并未对诉讼请求进行变更，没有明确的提出解除合同的请求。一审法院裁判审理并未围绕房屋买卖合同的履行进行审理，王欢未提出解除合同的情况下，判决解除合同，超出了诉讼请求。本案所涉及的合同并非履行不能。一审法院判决赵清花退还购房款35万元违反公平原则。一审法院已经认定刘帅为王欢的代理人，合同的权利义务承受主体应当是王欢，根据约定，该房屋总价款为42万元，补充说明中，也体现了2017年11月15日前，王欢未能交付尾款，收取的定金不予退还。刘帅代表王欢签订协议时，交付的购房款不足35万元，其中5万元为定金。一审法院认定的数额违反合同法的规定，强行变更了当事人的意思自治。协议签订时，该房屋房价较高，如果王欢一方不愿意购买，赵清花完全能够将房屋出售，并取得符合市场价值的房款。现在经过三年多的时间，王欢在此期间都未能表示与赵清花解决此事，现在诉至法院要求返还购房款，目前的房价已经不能和三年前相比，一审法院要求赵清花按照原价返还违反了公平原则，对赵清花不公平。综上，一审法院认定事实不清，判决超出诉讼请求，适用法律错误，请二审法院纠正错误判决，支持赵清花的上诉请求。庭审中，赵清花补充陈述，其收取的房款数额为342000元，8000元是刘帅以租金的形式收取。 王欢答辩称，过户费是明确约定的，一审中核实赵清花实际的收款数，8000元费用王欢不清楚，其提出的解除合同返还房款是符合法律规定的，一审法院判决正确，公平公正，请予以维持。 刘帅答辩称，一审中三人均出庭，查明的事实清楚，剩余款项由刘帅收取并返还也是清楚的，8000元刘帅也不清楚。 王欢向一审法院提出诉讼请求：刘帅立即返还购房款442400元，赵清花承担连带责任。 一审法院认定的事实：2017年，王欢委托朋友刘帅代为购买宣化城区内房屋，并陆续支付刘帅购房款392000元。2017年10月15日，刘帅以自己名义（乙方）与赵清花（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定赵清花将坐落于宣化区吕祖庙街商业小区一楼私产楼房一套出售给刘帅，建筑面积61.19平方米。约定成交价格为420000元。协议第六条约定“甲、乙双方积极配合对方办理产权过户手续，过户所发生的费用由甲（乙）方负责承担”。协议签订后，赵清花共收取刘帅支付的购房款350000元，收取王欢支付的过户费400元。后因该房屋过户费数额及负担问题，三方产生纠纷，该房屋未过户至王欢名下，亦未交付王欢使用，仍由赵清花实际占有使用。一审法院认为，刘帅作为王欢的受托人，其以自己名义与赵清花签订的《房屋买卖协议书》中约定的权利义务承担主体应为委托人王欢。该协议书对过户费较其他商品房的特殊情况、数额、承担主体均约定不明，买卖双方产生重大分歧，该协议已不具备继续履行的基础，应自2020年10月22日庭审之日解除。因诉争房屋未交付及过户，王欢要求赵清花退还房款350000元及过户费400元，于法有据，予以支持。刘帅作为王欢的受托人，双方并未约定支付委托报酬，则刘帅占有的42000元应当予以返还。关于王欢要求刘帅、赵清花双倍返还定金的诉讼请求，因造成房屋买卖协议无法继续履行的原因系各方对过户费问题约定不明，均有过错，故对王欢的该项请求，不予支持。判决：一、赵清花于本判决生效之日起七日内退还王欢购房款350000元、过户费400元；二、刘帅于本判决生效之日起七日内退还王欢42000元；三、驳回王欢的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，刘帅与赵清花所签订的房屋买卖协议书，王欢予以认可，三方对于一审法院确定的王欢委托刘帅代为办理购房事宜的事实均不持异议，对此本院予以确认。虽然诉争卖屋买卖协议系刘帅与赵清花所签订，但刘帅为王欢的代理人，对该份合同，王欢亦不持异议，故刘帅代王欢作出的行为对王欢发生效力。关于合同的解除，从诉争合同的内容来看，虽具备标的物即房屋的信息、价款、支付方式等内容，但对房屋交付时间、办理过户所需费用及负担均未能作出详细的、确定性的约定。且经庭审中询问，三人均认可房屋并未向王欢实际交付使用，赵清花对房屋过户所产生的费用亦不能确定，王欢则表示已经购买其他房屋不愿再继续购买诉争房屋。故本案诉争合同中关于过户费用的约定内容无法达成一致意见，该合同已不具备继续履行的基础，虽王欢并未提出解除合同的诉讼请求，但一审法院根据本案事实确定诉争合同解除并不违反法律规定。关于房屋的交付问题，赵清花提交了刘帅出具的承诺书一份，认为其已经履行了交付义务，对刘帅所进行的交付应当对王欢发生法律效力。经询问，刘帅表示其对于诉争房屋存在承租人的事实知晓，且一审中明确表示承诺书系其出具，但并未收取租金。赵清花主张承诺书中确定的日期前所发生的租金由刘帅收取，但未能提供相应的证据予以证明，应当对此承担举证不能的不利后果。且根据该份承诺书的内容“允许现租房者赵清花房屋用至2018年9月1号”，仅能够确定刘帅对承租人使用房屋予以认可，并未涉及房屋交付的时间确定问题，且赵清花在庭审中也陈述并未将房屋钥匙交付刘帅或王欢，故无法确定房屋已经实际交付使用，赵清花的该项上诉理由缺乏有效证据支持，一审法院未予确认并无不当。关于定金的问题，诉争合同中约定了余款22万元乙方在2017年11月15日前交完，未能按期交完余款，定金不退。结合履行情况，刘帅未能按照约定的期间履行交付房款的义务，赵清花亦未能提供证据证明其按照约定的期间进行催收，故合同所约定的履行期间因刘帅与赵清花的实际履行行为而予以变更。另外，诉争合同不能继续履行的原因系双方对过户费用承担未能达成一致意见，并非王欢存在违约等过错行为所致，赵清花认为其所收取的定金不应予以返还的主张缺乏法律依据，一审法院未予支持符合法律规定。关于房地产交易价格波动的问题，赵清花认为其可以完成房屋过户登记的义务，诉争合同订立时至一审诉讼时，房屋的价格受市场影响而降低，一审法院对王欢的主张予以支持对赵清花有失公平。市场价格的波动并非因缔约双方的主观意志及客观行为而发生变动，且王欢在合同订立及履行的过程中并不存在过错，赵清花的该项上诉理由不具有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，赵清花的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7936元，由赵清花负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  马瑞云 审判员  闫 格 二〇二一年四月六日 书记员  田 佳