广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初54209号原告：张晓波，男，汉族，1990年5月24日出生，住址广东省深圳市南山市。原告：陈剑明，男，汉族，1974年3月24日出生，住址广东省普宁市。两原告共同委托诉讼代理人：钟镇春，广东德纳律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张月，广东德纳律师事务所实习律师。被告：雷杨，女，汉族，1982年8月25日出生，住址贵州省遵义市汇川区。原告张晓波、陈剑明与被告雷杨租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟镇春到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告立即偿还拖欠的2020年8月份租金32800元（以月租金123000元为基数，从2020年8月1日起计至2020年8月8日止，应为32800元）；2.被告立即支付2020年7月份未按时缴纳当月租金给原告造成的损失157.85元（以月租金123000元为基数，按照贷款市场报价利率一年期3.85%计算，从2020年7月1日起计至2020年7月12日止，应为157.85元）；3.被告向原告立即支付违约金246000元；4.被告向原告立即支付因提前解约给原告造成的损害赔偿金123000元；5.原被告双方间的《深圳市房屋租赁合同》解除；6.案件受理费、保全费、保全担保费、律师费等相关费用均由被告承担。庭审时，原告明确第6项诉讼请求中的保全担保费金额为700元，撤回关于律师费的请求。事实和理由：2020年5月，被告承租原告涉案物业，并向原告缴纳租金。同年7月1日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同》，租赁合同约定：被告因办公用途向原告承租位于深圳市福田区皇岗商务中心1号楼****、****的房屋，月租金为123000元，租赁期限为2020年7月1日起至2021年6月30日止，被告应于2020年7月1日前交付首期租金和租赁保证金，首期租金金额为123000元，租赁保证金相当于两个月的租金数额，即246000元，且被告应于每个月1日前向原告交付当月租金。同时约定：被告若到期未足额交付租赁保证金的，视为违约。如拖欠租金达10天以上，原告可就因此造成的损失向被告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，并可单方面解除合同。租赁合同签订后，租赁物业由被告继续使用，但被告并未依租赁合同约定按期足额交付租赁保证金，且首期租金未按时缴纳。后2020年7月13日才向原告支付7月租金。经原告多次催促，被告一直未向原告支付租赁保证金。原告于2020年8月3日出具《房屋租赁保证金催缴通知单》并张贴至被告租赁物业处，要求被告于2020年8月7日前将房屋租赁保证金付至原告指定账户，但被告却于8月7日擅自搬离租赁物业。8月8日，物业公司让被告自行清场后，原告对租赁物业进行了锁门处理。根据租赁合同第四条，被告应于每月1日前支付当月租金，但被告并未支付8月份的租金；第九条，被告至今未足额支付租赁保证金，已构成违约；第十八条，被告出现了条款规定的情形，原告可追究被告损害赔偿责任，且可单方面解除合同。故原告依法向贵院请求解除租赁合同，同时要求被告向原告支付拖欠的所有费用并承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，深圳市福田区皇岗商务中心1号楼****、****号房屋（下称涉案房屋）的权利人为两原告按份共有，两原告各占50%的份额。原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限从2020年7月1日至2021年6月30日止，每月租金为123000元，乙方须于每月1日之前向甲方支付租金；租赁期间，物业管理费、水电费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用由乙方支付；乙方应于2020年7月1日前足额向甲方支付租赁保证金246000元，逾期未足额支付视为乙方违约；租赁期间，如乙方拖欠租金达10天，或者拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上，甲方有权不予退还租赁保证金、追究乙方损害赔偿责任或违约责任、向乙方提出变更合同条款或单方面解除合同，解除合同通知书一经合法送达即生效，则甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案；本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好；甲乙双方约定送达地址，乙方送达地址为“深圳市福田区中银花园中行阁22Ｃ”，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。《房屋租赁合同》后附页《补充协议》约定，租金价格为实收价格，不含税，租赁税由乙方自行承担，但甲方有义务协助乙方开具租赁发票；每月租金转入张楚霞名下工行普宁支行62×××72的账户内。上述《房屋租赁合同》尾部有两原告及被告签字及捺指印，《补充协议》上有被告签字及捺指印。原告提供的原告公司的员工与备注名为“雷杨”（微信号：×××）（下称雷杨）的微信用户的聊天记载如下内容：1.2020年5月8日，双方添加好友。原告公司的员工将上述《深圳市房屋租赁合同》约定的张楚霞账号发给了雷杨，雷杨回复“可以，后续我们就按照月头算”。2.2020年5月9日，雷杨发送一张“雷杨尾号（1441）向您转账123000元”的银行电子回单的截图给原告。3.2020年6月3日，原告公司的员工询问“杨总，这个月租金转了？”，雷杨回复“这几天就安排”。4.2020年6月8日，原告公司的员工再次催促交租，雷杨回复“没有问题”。次日，雷杨说私账现金不够，原告公司的员工回复“收到了，还差3千，还有下周我把合同准备好跟你说雷总”，雷杨回复“好的”。5.2020年6月16日，原告公司的员工说“雷总，别忘了明天下午2点过来公司签合同，好不容易约到”，雷杨问“公司签还是个人签”，原告公司的员工回复“看你自己的需求，公司签就要法人，你个人就带身份证过来就好了”。6.2020年7月6日，原告公司的员工提醒雷杨租金要处理了，雷杨回复好的，过两天。7.2020年7月8日，原告公司的员工再次询问租金问题并要求雷杨转了把小单给他，他好交差，雷杨回复下午转。8.2020年7月13日，雷杨将转款单截图发给原告公司的员工，转款单显示，付款人为被告，收款人为张楚霞，付款金额为123000元。原告公司的员工当天还要求雷杨这个月30号前支付另外2个月押金，因为雷杨这事刚刚被老板骂了一顿，雷杨回复好。9.2020年7月29日，原告公司的员工提醒雷杨打款，雷杨回复计划换办公室，可以继续付一到两个月租金。雷杨另称：“我继续付租金，然后你们开始放租。大家缓冲一下。”10.2020年8月3日，雷杨说7号就搬走，交给律师处理，原告公司的员工回复称：“你搬不走，那就让律师来跟我司法务对接”。雷杨回复好。2020年8月3日，两原告向被告发出《房屋租赁保证金催缴通知单》，要求被告于2020年8月7日前支付房屋租赁保证金合计246000元至原告指定账户，否则，原告将走法律程序，由此造成的经济损失由被告承担。该通知单张贴在涉案房屋门外。2020年11月27日，原告（甲方，出租人）与案外人深圳市元鑫能科技有限公司（乙方，承租人）签订的《房屋租赁合同》显示，乙方承租涉案房产，享有2个月免租期，具体时间为2020年11月27日至2021年1月31日，租赁期间自2021年2月1日至2027年1月31日止。另查，原告为保全被告财产，向中国太平洋财产保险股份有限公司深圳分公司申请担保，保费为700元。原告实际向该保险公司支付了担保费700元，该保险公司亦开具了同等金额的发票。庭审时，原告称被告在2020年5月份已经在实际使用涉案房产，此前的租金已经付清，租金标准与合同约定标准一致，被告于2020年7月13日支付最后一期租金后未再付费，于2020年8月8日凌晨自行搬离，原告于当日收回涉案房屋。原告认为其与被告的合同于2020年9月28日即起诉之日已解除，其第三项诉讼请求违约金的依据是保证金也有违约金的性质，现被告至今仍未按照《房屋租赁合同》第九条约定支付保证金属于违约行为，所以被告向其支付相当于两个月租赁租金的违约金，其主张第四项诉讼请求损害赔偿金实际为空置期损失。上述事实有原告方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《深圳市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定，被告应于2020年7月1日前足额向原告支付租赁保证金246000元，逾期未足额支付视为被告违约；租赁期间，如被告拖欠租金达10天，或者拖欠可能导致原告损失的各项费用达5000元以上，原告有权不予退还租赁保证金、追究被告损害赔偿责任或违约责任、向被告提出变更合同条款或单方面解除合同。根据原告提供的微信记录内容可以认定，备注名为“雷杨”的微信用户为被告。被告未按合同约定向原告支付租赁保证金、租金，且于2020年7月29日通过微信告知原告将不租用涉案房屋、将于2020年8月7日搬离涉案房屋并实际于2020年8月8日自行搬离，被告已构成根本违约，原告有权解除合同、没收租赁保证金并追究被告损害赔偿责任或违约责任。原告自认于2020年8月8日收回涉案房屋，涉案合同应于2020年8月8日实际解除。被告未举证证实其向原告支付租金的情况，本院采信原告自认的被告于2020年7月13日支付了2020年7月份的租金，被告还应向原告支付2020年8月1日至8月8日期间的租金32800元。关于逾期支付租金的损失，合同并未约定被告逾期支付租金需支付租金损失，对于原告主张被告支付2020年7月份未按时缴纳当月租金给原告造成的损失的相关费用，本院不予支持。关于违约金及损害赔偿金。合同约定因被告根本违约，原告可不予退还租赁保证金。被告并未按合同约定支付租赁保证金，原告请求被告支付相当于租赁保证金数额的违约金246000元，本院予以支持。原告搬离租赁房屋后，被告于2020年11月27日才另行出租涉案房屋，原告请求被告支付一个月的空置期损失123000元，本院予以支持。关于保全担保费。原告主张的保全担保费并非其主张权利必然产生的费用且无合同依据，本院不予支持。综上，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张晓波、陈剑明与被告雷杨签订的《深圳市房屋租赁合同》于2020年8月8日解除；二、被告雷杨应于本判决生效之日起十日内向原告张晓波、陈剑明支付租金32800元；三、被告雷杨应于本判决生效之日起十日内向原告张晓波、陈剑明支付违约金246000元、空置期损失12300元；四、驳回原告张晓波、陈剑明的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7340元（已由原告预交），由原告负担15.64元，由被告负担7324.36元；保全费2529.78元，由原告负担5.39元，被告负担2524.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年四月一日书记员  胡洁