江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1896号上诉人（原审原告）：过凤霞，女，1981年11月4日出生，汉族，住江苏省苏州市高新区。上诉人（原审原告）：尧根强，男，1980年3月23日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人:高振丹、汪然，江苏蓝之天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州中航瑞赛置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区科发路101号。法定代表人：徐维东，董事长。委托诉讼代理人:刘宏伟、方赞，江苏良翰律师事务所律师。上诉人过凤霞、尧根强因与被上诉人苏州中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初6661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人过凤霞、尧根强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院对关于《1230交付投诉谈判会议纪要》事实认定错误，该会议纪要出席的5位业主代表中的两位即宣卫明、黄锋不是授权委托书中授权的业主代表，不能代表业主，因此不能满足授权委托书约定的维权小组5名代表签名即视为生效的条件。一审法院以该会议纪要为依据判决不当。被上诉人中航置业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。过凤霞、尧根强向一审法院起诉请求：1.判令中航置业公司赔偿过凤霞、尧根强因实际交付的房屋与样板房不符造成的损失人民币50万元；2.判令中航置业公司承担本案的诉讼费用。后过凤霞、尧根强将第一项诉讼请求变更为判令中航置业公司赔偿过凤霞、尧根强因实际交付的房屋与改造协议不符造成的损失人民币15万元。一审法院认定事实如下：过凤霞、尧根强系夫妻关系。中航置业公司中航置业公司开发建设有中航樾玺及中航樾公馆两个小区，过凤霞、尧根强购买的系中航置业公司开发的中航樾玺小区。2016年10月29日，中航置业公司作为出卖人与作为买受人的过凤霞签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由过凤霞向中航置业公司购买位于苏州高新区科业路189号的滨湖未来华庭99幢905室房屋，该房屋为毛坯房，总价款1798563元。合同第11条“装修房标准”约定，出卖人在销售商品房时设置样板房的，如出卖人实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致的，出卖人将在补充条款中说明，如果出卖人在补充条款未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致并承诺交房时的装修质量不低于样板房水平。合同第十七条“房屋交付时间”约定，出卖人定于2018年12月30日前将该商品房交付给买受人。合同第二十九条“规划、设计变更”约定，出卖人同意经房屋所属区域的规划管理部门批准的本小区的规划总平面图、楼层平面图等作为本合同的附件，出卖人不得擅自变更该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，确需变更的应报规划建设管理部门审核批准，出卖人在获得批准后应在十日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起十五日内做出是否解除合同的书面答复。买受人选择解除合同的，出卖人应自书面答复送达之日起十五日内退还买受人已付房款及利息，买受人选择不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人对直接经济损失予以合理补偿。第三十二条“合同的补充、附件及效力”约定，在本合同履行过程中出现没有约定，约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议，经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力，但出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。合同补充条款第12条“口头承诺、宣传资料的特别约定”载明，合同签订前出卖人发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容均为要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，不构成合同内容，双方不受其约束。合同后有7个附件，附件二为涉案房屋的平面图。商品房买卖合同签订同日，过凤霞还与中航置业公司签订《委托施工协议》，约定过凤霞同意中航置业公司对涉案房屋进行改造施工，改造后房屋户型构造参照协议附件，承诺在2018年12月30日完成上述委托事项并交付过凤霞，协议与商品房买卖合同同时生效，本协议与商品房买卖合同有冲突的，以本协议为准。协议附件2即为房屋改造前后的图纸，关于委托事项，过凤霞、中航置业公司一致确认包括二楼的浇筑及拆除1根梁及4根柱子，上述梁柱均为承重性质。2018年12月20日，中航置业公司向过凤霞发送《滨湖未来华庭项目交付通知书》，载明，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，通知过凤霞于2018年12月30日至中航樾玺营销中心办理交房事宜。过凤霞接到通知后前往验收，并在收楼意见书中建筑类验收意见项下发表意见6项，但均未涉及房屋内梁柱问题。过凤霞、尧根强和中航置业公司最终于2019年7月28日办理了资料交接及入户手续。2019年8月29日，涉案房屋登记在过凤霞、尧根强名下。房屋实际交付前，涉案小区业主产生集体维权行动，200余户业主签署《授权委托书》一份，载明滨湖未来华庭93、98、99、101幢部分业主自愿参加集体维权活动，以下签名充分讨论后经过集体民主推选方式推选业主代表93-902孙家讹、93-1103陈燕军、98-108房宝杰、99-2710周泽元、99-1909梁月、99-1709韦良忠、99-2103徐志明、101-1307李小双、101-302张如如、101-2507唐洁、101-502邹天宇、101-1907姚飞、101-1307李双双、101-1505郁怡超、101-1505肖玲组成维权工作小组，并对维权工作小组进行以下授权：1.认可以下业主代表为维权工作小组成员。2.授权的谈判对象仅限于中航置业公司以及中航樾玺承建单位里程开发商即中航里程。3.授权工作小组全权处理在维权过程中的各类事宜，包括谈判、提出整改意见、赔偿方案制定、验收整改后房屋、检查房屋质量、公共设施等所有事宜。4.认同维权小组与开发商的谈判结果，有权享受维权小组取得的集体授权成果，并自动放弃维权小组谈判以及书面放弃的权益，认可维权小组签署的相关法律文书。5.所有与开发商谈判的结果，只要有维权小组5名代表签名,即视为生效。6.本授权书自授权人签字之日起生效,在授权人书面通知解除授权之前，授权人对维权小组的委托代理行为承担完全法律责任。7.本委托书后附件，其上所有参与此次授权业主的姓名、房号以及签字是本委托书不可分割的一部分，所有在授权业主名单上签字的业主均被视为认可本授权委托书，参与集体维权的授权委托。尧根强在授权业主名单上签名。在涉案小区的交付过程中，小区业主代表与开发商进行多次交涉。2019年1月16日，中航里城开发有限公司作为甲方与中航樾玺93、98、99、101栋业主代表在苏州市高新区信访局进行谈判并形成《1230交付投诉谈判会议纪要》，载明甲乙双方协商一致自愿达成如下条款，适用于93、98、99、101栋。谈判原则：谈判人员由七个业主代表负责谈判，本次出席的五个业主代表宣卫明、孙家讹、李双双、梁月、张如如，日后谈判仅限七个业主代表按实际情况出席。补偿方案：开发商提出两种一次性补偿方案，方案一补偿一年物业费，方案二补偿半年物业费及5000元车位购置抵用券，开发商对业主进行补偿的前提是业主按时收房。业主提出诉求补偿方案为一年物业费加5000元车位购置抵用券，一年物业费从2019年1月1日计算至2019年12月31日。之后中航置业公司同意了业主代表提出的补偿方案，并与中航樾玺93、98、99、101栋的多名业主签署了补偿协议书，其中包括未在会议纪要上签名的98幢108室房宝杰、99幢2710室周泽元、99幢1709室韦良忠、101幢2507室唐洁、101幢502室邹天宇、101幢1505室郁怡超等多名业主代表，补偿协议书载明业主委托中航瑞赛公司对房屋户型优化提升过程中产生了一些问题，考虑到这些问题对业主的装修及入住带来了一定的影响，现同意给予一定的补偿，补偿方案为一次性补偿业主一年的物业费及车位购置抵用券5000元，协议签署后，业主不再就房屋户型优化提升过程中产生的问题向中航瑞赛公司或关联方主张任何权利。另查明，过凤霞、尧根强、中航置业公司与案外人北京中航大北物业管理有限公司曾签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会成立前，由中航置业公司选聘的物业管理公司北京中航大北物业管理有限公司负责前期物业管理工作，过凤霞、尧根强房屋物业费标准为1.81元/月·平方米，过凤霞、尧根强交纳了2019年1月1日至12月31日的物业费，金额为2232.59元。另查明，过凤霞、尧根强为证明涉案房屋中不应有争议的梁柱，还提供了中航樾公馆的宣传资料及样板房照片，宣传资料及照片显示了中航樾公馆改造后的效果，没有梁柱。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房发票、交付通知书、收楼意见书、中航樾公馆宣传资料、照片、授权委托书、委托施工协议、补偿协议书、不动产权证书、业主资料交接单、竣工图及一审法院庭审笔录等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为过凤霞与中航置业公司签订的《苏州市商品房买卖合同》及《委托施工协议》系双方当事人的真实意思表示，其中关于承重梁柱的改造部分，因违反了房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构的强制性规定，应属无效，其余部分不违反法律、行政法规的规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。本案中，双方之间签订的《苏州市商品房买卖合同》明确了争议梁柱的存在，而双方签订的《委托施工协议》明确将争议梁柱拆除，同时约定如果委托施工协议与商品房买卖合同有冲突的，以委托施工协议为准。通过上述事实应当认定：1.作为开发商的中航置业公司，其明知梁柱的性质仍签署施工协议进行拆除，具有明显的过错；2.过凤霞、尧根强作为购房者，与中航置业公司单独签订协议，约定将争议梁柱拆除，基于审慎义务，其应当注意到争议梁柱的性质，因此对协议签署后无法履行也存在一定的过错。综上，对于涉案梁柱部分的无效施工协议无法履行，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。关于中航置业公司的责任承担，一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，过凤霞、尧根强已经签署授权委托书，授权业主代表全权处理维权过程中的各类事宜。虽然在2019年1月16日谈判会议纪要中，签名的宣卫明并未是授权委托书中推选出的业主代表，但是授权委托书中授权的15名业主代表其中99幢2710室周泽元、101幢2507室唐洁、101幢502室邹天宇等人均与中航置业公司签署补偿协议书，系以自己的行为表示追认《1230交付投诉谈判会议纪要》，因此满足了授权委托书约定的维权小组5名代表签名即视为生效的条件，上述会议纪要的补偿方案即一次性补偿业主一年的物业费及车位购置抵用券5000元应当约束所有签署授权委托书的业主，包括过凤霞、尧根强。考虑到过凤霞、尧根强并没有购置车位的实际情况，一审法院认为中航置业公司支付过凤霞、尧根强一年物业费2232.59元及5000元现金合计7232.59元的方案应为合理。关于过凤霞、尧根强提出的中航置业公司行为构成欺诈的意见，一审法院认为，过凤霞、中航置业公司签署的委托施工合同中明确了涉案梁柱的改造，图纸对梁柱的标注并无隐瞒，亦无虚假情况，过凤霞、尧根强作为购房人，其在决定购房前应当对房屋的情况有基本的了解，特别是在单独签署委托施工协议时，理应对施工内容格外关注，对于房屋改造的梁柱性质应认定为知情；另外，关于过凤霞、尧根强提出的样板房及宣传资料的问题，均针对的是中航樾公馆小区，与本案所涉房屋并非同一小区，而且，过凤霞、中航置业公司签订的商品房买卖合同明确约定合同签订前出卖人发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容均为要约邀请。因此，对于过凤霞、尧根强提出的中航置业公司行为构成欺诈的意见，一审法院不予采纳。关于过凤霞、尧根强提出的其对于会议纪要不知情，因此不接受补偿方案的意见，不予采纳，理由已在上文阐明不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第三百九十六条、第四百零二条,《建筑工程质量管理条例》第十五条之规定，一审法院判决：一、苏州中航瑞赛置业有限公司于判决生效之日起十日内支付过凤霞、尧根强7232.59元。二、驳回过凤霞、尧根强的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由过凤霞、尧根强负担3250元，由苏州中航瑞赛置业有限公司负担50元。二审中，当事人未提交新证据。二审中，过凤霞、尧根强与中航置业公司一致确认，《1230交付投诉谈判会议纪要》上签名的5位业主代表中有1位不是涉案授权委托书中授权的业主代表，其余4位均是授权委托书中授权的业主代表。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审争议焦点：本案所涉《1230交付投诉谈判会议纪要》对过凤霞、尧根强是否具有法律约束力。本院认为，因涉案滨湖未来华庭小区开发商中航置业公司在房屋户型优化中存在问题，该小区部分业主集体维权，包括过凤霞、尧根强在内的200余户业主签署《授权委托书》一份，授权15位业主代表组成维权小组与中航置业公司协商赔偿事宜，并明确只要有维权小组5位代表签名，谈判结果即生效。而本案双方达成的《1230交付投诉谈判会议纪要》虽然只有4位业主代表签字，但之后15位业主代表中大部分均与中航置业公司按照《1230交付投诉谈判会议纪要》所载内容签署了补偿协议，系实际行为对《1230交付投诉谈判会议纪要》的内容作出追认并履行，人数超过5位，应视为签署涉案《1230交付投诉谈判会议纪要》系多数业主代表的意思表示，效力及于200余户授权业主，包括过凤霞、尧根强在内，故过凤霞、尧根强关于该会议纪要对其不产生法律约束力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，过凤霞、尧根强的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由过凤霞、尧根强共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年四月十九日书记员 朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。