贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终533号上诉人（原审被告）：罗金玉，女，汉族，1970年10月9日生，户籍地湖南省隆回县，现住丹寨县金钟开发区。委托诉讼代理人：刘龙，贵州华正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴国彪，男，汉族，1965年2月1日生，住丹寨县。委托诉讼代理人:王绍英，女，苗族，1965年1月19日生，住丹寨县，系社区推荐诉讼代理人。上诉人罗金玉与被上诉人吴国彪租赁合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院(2020)黔2636民初932号判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗金玉上诉请求：1、请求撤销丹寨县人民法院作出的（2020)黔2636民初932号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：双方合同约定不可转租，变卖甲方猪场场地及设备，并且口头约定如乙方私自转租租金不予退还。吴国彪辩称：一审判判决事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。吴国彪向一审法院起诉请求：1、请求人民法院解除原告与被告所签订的《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》；2、请求人民法院判令被告返还原告租金54000元；3、承担本案的诉讼费。一审判决认定案件事实：被告罗金玉称其与案外人韦友伟系合伙关系。2015年10月31日案外人韦友伟与丹寨县扬武镇干改村东营坡养殖场所有人张进文签订《租赁合同》，承租张进文养殖场，租期自2015年11月1日起至2025年10月31日止。养殖场承租后被告罗金玉投资建设养猪场，案外人韦友伟负责支付养殖场租赁费，养猪场建成后被告罗金玉与案外人韦友伟各自负责一部分养猪场的使用。2019年5月20日原告吴国彪与被告罗金玉签订《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》，约定，“甲方（罗金玉）将原有老屋基猪场转租给乙方（吴国彪）使用，租期为伍年，即：2019年5月20日至2024年5月20日止。租金每年人民币壹万捌仟元整（Y：18000.00），乙方需先一次性付给甲方叁年租金，共计人民币伍万肆仟元整（￥：54000.00），剩余两年租金乙方必须需在2021年5月底前一次性付给甲方，如不付清，甲方有权收回猪场，交的54000元租金不退回、合同到期后，乙方须将猪场原有设备完好无损归还给甲方”。原、被告签订转租合同后，原告即支付被告三年租金54000元。2019年12月6日案外人韦友伟因经营失败与养猪场所有人张进文协议解除《租赁合同》，同日养殖场所有人张进文收回场地。2020年11月13日原告吴国彪以被告罗金玉无权转租为由诉至一审法院引起本次诉讼。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。结合本案来看，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止，本案养殖场所有人张进文与承租人韦友伟已经解除养殖场的《租赁合同》，故原告要求与被告解除《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，尽管被告罗金玉的合伙人韦友伟与养殖场所有人张进文签订的《租赁合同》中约定不得转租，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因韦友伟与张进文签订的《租赁合同》已解除，现有证据无法证明被告罗金玉的转租行为是否取得养殖场所有人的追认，故原告以被告罗金玉无权转租为由要求被告罗金玉返还全部租金54000元的理由不能成立。但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故被告罗金玉应该退还原告吴国彪该养殖场被收回后的租金43500元【54000元-10500元（2019年5月至2019年12月租金）】。被告罗金玉以原告吴国彪未经其许可另行转租给他人故不返还租金的答辩理由，因原、被告签订的转租合同中并未约定原告另行转租的违约责任，故被告罗金玉可以在得知原告转租后根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定要求解除合同，同时《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，被告罗金玉在2019年9月5日得知原告转租后并未行使合同撤销权，故被告罗金玉的答辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十五条、第五十八条、第九十四条、第九十五条、第二百二十四条、第二百三十一条之规定，判决：一、解除原告吴国彪与被告罗金玉于2019年5月20日签订的《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》。二、被告罗金玉于本判决生效之日起十日内返还原告吴国彪租金43500元。三、驳回原告吴国彪的其他诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取575元，由被告罗金玉负担。二审中，当事人双方均没有新的证据提交。二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合上诉人罗金玉的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、上诉人罗金玉与被上诉人吴国彪签订的《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》是否应当解除？二、被上诉人吴国彪缴纳给上诉人的54000元租金是否应当返还？关于焦点一，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”结合本案，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提。养殖场所有人张进文与承租人韦友伟已经解除养殖场的《租赁合同》，使得本案中的转租合同已经无法履行。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定判决解除《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》并无不当，本院予以确认。关于焦点二，首先，涉案场地吴国彪是否另行转租，没有证据佐证且吴国彪本人也陈述系自己经营。其次，双方签订的《丹寨县扬武镇干改村老屋基猪场转租合同》中第四条约定：“乙方不可转租，变卖甲方猪场场地及设备”合同载明了不可转租但是并未约定如果转租的违约责任。虽然上诉人辩称双方对此进行口头约定，但双方既然已经签订了合同，却单单就此事另行口头约定，事后也未制作补充协议，不符合大众认知的一般行为习惯。对上诉人的抗辩理由本院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决上诉人返还被上诉人43500元【54000元-10500元（2019年5月至2019年12月租金）】并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人罗金玉的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人罗金玉承担。本判决为终审判决。审判长 王大梅审判员刘志红审判员 欧   阳   樟二〇二一年四月六日法官助理孙瑜书记员田仁晖