湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终519号上诉人（原审原告）：邹长明，男，1947年6月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：蒋先智，男，1965年1月29日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：刘忠波，男，1970年12月7日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐崇云，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者。上诉人邹长明与被上诉人蒋先智、刘忠波合伙协议纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，书面进行了审理。上诉人邹长明，被上诉人蒋先智、刘忠波及其委托诉讼代理人唐崇云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹长明上诉请求：一、请求依法撤销永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2214号民事判决，并改判支持上诉人的原审诉讼请求。二、本案一切诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院判决双方之间的合同无效不符合法律规定，双方的合同不具有合同无效事由系错误的判决。2、双方签订的协议书具有约束力，被告不履行协议书义务系对双方约定事项的违反。3、二作证人的证词既无有力证据证实，也无法律依据可言。被上诉人蒋先智、刘忠波答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，二审法院应依法驳回起诉，维持原判。事实和理由：1、双方签订的《联营建房协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，因原告方原因导致合同无法继续履行，其应承担违约责任，并赔偿答辩人所遭受的损失。2、上诉人房屋在与答辩人签订联营建房协议书时，房屋已无法正常居住，且上诉人也并未住在该房屋内，上诉人要求赔偿12万元的损失无任何证据证实。3、因双方签订的联营建房协议书并未约定房屋完工时间和交付时间，所以原告起诉无任何事实依据。4、答辩人已经按协议约定支付了原告3万元补偿款。邹长明向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带赔偿因拆除原告的房屋给原告造成的损失120,000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告邹长明增加一项诉讼请求为：解除原告与二被告签订的《联营建房协议书》一审法院认定的事实：原告邹长明与被告蒋先智、刘忠波经协商一致达成合伙建房事宜，地点位于冷水滩区仁湾镇黄甸村的原告邹长明的旧房宅基地处（旧房面积约100平方米）。2012年7月31日，原告邹长明（甲方）与被告蒋先智、刘忠波签订了一份《联营建房协议书》，协议主要约定：甲方负责提供土地和地上附属物及边角空地由乙方承建新房，并保证原旧房按时移交给乙方拆除、不能影响开工；原房的主体建筑以及建筑配件甲方不得拆除，统交乙方进行处理；甲方负责处理村组四邻关系，并承担所产生的一切相关费用。以避免拆房和建房的纠纷；乙方负责办理该工程建设所需要的全部手续和交纳相关的费用；乙方必须保证施工安全，若发生安全事故，一切费用和责任全部由乙方承担，与甲方无关；新房建好后，乙方由甲方自选住房一套，并给甲方叁万元人民币；因乙方施工原因、安全事故、资金短缺等造成工期延误，以至没有按时完工（除不可抗拒的自然灾害和国家有关政策外），超过三个月，视违约责任等内容。合同签订后，二被告按照约定拆除了由原告提供宅基地上的旧房子，并按约定向原告支付了3万元。后在下了基础后因未办理好相关建房手续以及邻居闹事等原因，搁置至今未建成。另查明，被告蒋先智、刘忠波还另与原告邹长明同村的案外人郭天峦、郭天明分别签署过类似协议，原告邹长明与案外人郭天峦、郭天明三人提供的宅基地相邻，作为一个整体提供给被告蒋先智、刘忠波用于开发“小产权”房。一审法院认为，原告邹长明与被告蒋先智、刘忠波签订的《联营建房协议书》属农村合作建房合同，根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分割，而合作建房的结果将使被告蒋先智、刘忠波取得部分宅基地使用权，实质上原、被告双方进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体经济组织之外的其他成员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的合作建房合同是无效的。本案中被告蒋先智、刘忠波均不属于原告邹长明所在的冷水滩区仁湾镇黄甸村委会集体经济组织成员，原、被告双方签订的《联营建房协议书》，名为由原告提供土地给二被告用于合作建房，实为“小产权”房的开发，协议本身违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，无须判决解除。故对原告诉请要求解除双方签订的《联营建房协议书》，法院依法不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告双方对签订无效的《联营建房协议书》均有过错，双方均应承担相应的违约过错责任。无效的合同自始无效，原告在本案中不存在可得利益之损失，可得利益损失系有效履行情况下可获得的利益，无效合同的损害赔偿系基于缔约过失行为产生的法律责任，不包括有效履行情形下可获得的利益，即原告在本案中不存在损失12万元（该12万元为原告估算当时一套新房的价格），本案原告的直接损失为约100平方米的旧房被拆除，但未能提交具体的计算依据和有效的证据予以支持，并且二被告在拆除原告的旧房时，根据协议约定已向原告支付了3万元的补偿款。《联营建房协议书》无法继续履行，被告方也受有一定损失。综上，原告主张因拆除原告的房屋给原告造成的损失120,000元，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邹长明的诉讼请求。本案受理费2700元，由原告邹长明负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争执焦点有以下几点：一是双方签订的合同是否有效。二是上诉人提出的12万损失是否应当支持。一、双方签订的合同无效。上诉人邹长明与被上诉人蒋先智、刘忠波签订的《联营建房协议书》属农村合作建房合同，对于双方所签订的合同，根据我国法律规定的“房地一致”原则，双方合作建房的结果将使得被上诉人蒋先智、刘忠波取得部分宅基地使用权，该协议书实质上涉及宅基地使用权的部分转让。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，其性质为集体所有制土地，系农村集体经济组织的成员为建造自有房屋而使用的土地。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权益，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让，对于宅基地使用权的取得、行使和转让，应当遵守法律和国家有关规定。本案中被上诉人蒋先智、刘忠波均不属于上诉人邹长明所在的冷水滩区仁湾镇黄甸村委会集体经济组织成员，因此双方签订的《联营建房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，无效合同自始当然没有法律约束力，没有任何事实可以使之有效，无须判决解除。二、上诉人提出的12万元损失无证据予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方对签订无效的《联营建房协议书》均有过错，双方均应承担相应的违约过错责任。无效的合同自始无效，原告在本案中不存在可得利益之损失，可得利益损失系合同有效履行情况下可获得的利益，无效合同的损害赔偿系基于缔约过失行为产生的法律责任，不包括有效履行情形下可获得的利益，故上诉人提出应由被上诉人支付12万元损失无法律和证据支持。综上所述，上诉人邹长明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人邹长明负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年四月十二日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。