大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初593号原告：大连亿诚物业管理有限公司，住所地辽宁省大连普兰店经济开发区兴申街5号，统一社会信用代码912102825549918547。法定代表人：张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住普兰店区。被告：刘万君，男，1953年10月26日出生，汉族，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘世超，系被告儿子，男，1978年10月20日出生，汉族，住大连市普兰店区。原告大连亿诚物业管理有限公司与被告刘万君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿诚物业管理有限公司委托诉讼代理人宋佳之，被告刘万君及其委托诉讼代理人刘世超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费9104元并承担逾期付款违约金1000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大连亿诚物业管理有限公司与被告签订了《临时管理规约》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守规约一切条款。原告依约履行职责后，被告未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2013年10月1日至2021年9月30日八年物业费9104元（79.03平×1.2元×12个月×8年），故诉至法院，请求判令被告立即各付物业费并依约定支付逾期付款违约金1000元。被告刘万君辩称，对原告的诉讼请求不予认可，要求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：1、要求营业执照上开发商法人代表、物业公司法人代表到庭；2、原告与被告签订的临时管理规约，要求原告提供原件；3、拖欠8年物业费不予认可，诉讼时效为2年，2013年10月1日至2018年10月1日超过诉讼时效，且2021年没有到期拒绝缴费，物业公司没有向我送达缴费通知书，我也没有收到通知书；4、我不缴纳物业费，是因为原告没有尽到管理义务，环境卫生也不合格。如物业公司与被告居住楼房相连通，存在噪音污染，影响休息；物业人员车辆乱放，给住户出行带来不便；在楼外增设室外楼梯，存在安全隐患；物业办公场所延伸到居民楼里，影响二楼原告休息及安全；消防通道常年被堵并锁闭，存在安全隐患；楼道内堆放杂物，小区内垃圾遍地，物业公司没有尽到管理职责；一楼业户占用公用绿化带，前后建小园，窗改门，存在房屋承重安全；小区没有电子门锁，外来人员随意出入，存在安全隐患，物业管理不到位。双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的回迁安置房协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提供第一组证据：1、前期物业管理委托合同复印件一份，拟证明大连亿诚房地产开发有限公司与原告大连亿诚物业管理有限公司双方签订了前期物业管理委托合同，双方约定由原告为大连亿诚房地产开发有限公司开发的亿诚御景湾小区实施物业管理服务。在合同中约定了物业服务费的标准和交纳时间、违约金的比例等条款；2、临时管理规约复印件及原件各一份，拟证明2011年12月20日，被告签订《临时管理规约》，在规约中约定了物业的基本情况、物业的使用、维修养护、业主的共同利益、违约责任等；3、商品价格备案表复印件一份，拟证明原告的收费标准是由普兰店市物价局审核并通过的，其中小高层（有电梯）多层为1.5元/月/㎡，居民住宅物业服务费多层（无电梯）为1.3元/月/㎡。被告家属于回迁户，物业费按照1.2元标准收取，收费价格低于物价局规定的标准；4、业户情况登记表，拟证明被告案涉房屋坐落位置位于2号楼3单元201号，面积79.03平方米。结合证据一、二、三，可以计算出被告家拖欠的物业费明细：面积79.03平×12个月×1.2元/月/平方米=1138元年度物业费。被告拖欠2013年10月1日至2021年9月30日8年的物业费，1138元×8年=9104元。关于违约金，1138元×3‰×365天×7年=9968元，本案原告只主张其中的1000元，但并未放弃其余的违约金的诉权；5、管理服务报告一份，拟证明原告在每年的年末，针对这一年开展的物业服务所进行的总结报告，其中包括了工程设备管理、安全管理、环境管理、物业服务事项等服务工作，也证明物业依照双方签订的协议全面履行了物业服务工作。6、张贴催费通知单照片六张，拟证明原告分别在2015年9月15日、2017年9月18日和2020年4月12日、2020年6月4日、2020年11月11日，在被告家门上张贴书面的催缴通知单，督促被告及时交纳拖欠的物业费，但被告未能交纳物业费。原告主要通过书面催费通知单和给欠费业主拨打电话方式催缴物业费。7、亿诚御景湾入住流程表、物品发放明细表、房屋验收交接单、装饰装修管理服务协议、防火责任协议书各一份，拟证明上述所有证据均由被告签字，并且标注了联系电话159××××0433，标注了房号为2号楼3单元2层1号，通过以上证据充分证明了被告在案涉房屋实际居住，并且对案涉房屋拥有所有权。被告对原告提供的第一组证据质证认为：证据1是复印件；对证据2中日期是后填的，签字时是否跟业主提前明示临时管理条约。对临时管理规约原件有异议，刘万君的签名和时间已经近10年了，不像10年前签的，对原告的提供的复印件最后一项承诺书签字也异议，是后签的还是复印的？原件上的签字和日期不是刘万君所写；证据3是复印件，有异议，登记人和审核人没有签字，要求第三人物价局出庭作证；证据4有异议，电话号码不对；证据5没有向业主提前告诉过有这份管理服务报告；证据6没有门牌号，××年为什么不亲自交到老人手里，老人可以签字。对证据7均有异议，没有原告的盖章，有一份装修协议盖印了，盖印的时间还改了，把29改成30了。签字是一张一个样，都不是被告本人签的。原告对第一组证据解释为：证据1委托合同原件保管人现在处于隔离期，在隔离期后可以提供原件；证据2临时管理规约被告在规约上亲笔签字确认，同时其作为案涉小区的实际居住人和房屋所有人，其在享受服务的同时就应该承担缴费的义务，证据3备案表原件已被物价局收回，根据大价发（2016）19号通知的规定，物业公司与实际业主双方约定的物业费的收取标准不再由相关的物价部门批准，而是由双方在相关的协议进行确认协商；证据4登记表被告亲自填写并签名，应属对上述内容的确认；证据5管理服务报告小区物业公司每年开展的物业工作进行总结报告，仅用于物业工作履行工作的进展程度范围等等，无须向被告进行明示；证据6催费通知单物业公司在适当的时间内向被告主张了缴费的情形，并且服务行为是一种连续的没有中断的行为，因此本案中即使存在诉讼时效，被告通过上述证据证明了诉讼时效中断的情形，因此诉讼时效并未经过。物业服务是一个持续性服务工作，同时原告在被告家张贴了书面的催费通知单，引起了法律诉讼时效中断的适用，原、被告之间双方在管理规约中约定了物业费的收费标准，被告签字予以确认，同时根据大价发（2016）19号文件，暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业费的收费标准按照规约的约定标准收取。备案表的原件已经上交给物价局了，这个不再是由物价局进行价格备案了，双方按照合同约定就可以了。证据7五份证据中表明的电话号码和被告是否实际居住被告没有给予正面回答。被告对原告提供的第一组证据补充质证意见为：临时管理规约中第一章总则规定是对商品房进行的约定，我家是回迁房，规约中签字的是亿诚御景湾与原告身份不一致，规约中少了一大章是业主的权利和义务，第4章24条中内容原告没有做到。对催费通知单有异议，老人住10年了，原告为什么贴了通知单就走了，一张没有老人的签字，也没有照片证明。对收费进行约定但没有真正的收费合同，对物价局收回原件不予认可，需要物价局出具收费原因的证明，对物业公司收费的合法性不予认可，所以被告不交物业费。被告办理了回迁协议，而后入住，老百姓根本不懂，开发商给发的钥匙，但交了水电费。对于原告提供的第一组证据，本院认为，虽然原告提供的前期物业管理委托合同系复印件，但因在相同案件中已多次作为证据使用，证据效力已被确定，对其真实性本院予以确认。原告提供的管理服务报告，系对物业公司开展的物业服务进行的总结报告，与本案具有关联性，本院予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定，私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。本案中，被告对原告提供的临时管理规约原件、业户情况登记表、入住流程表、物品发放明细表、房屋验收交接单、装饰装修管理服务协议、防火责任协议书一揽子由原告本人签字的证据均不予认可，并提出书写时间、书写内容及签字人的质疑，依据法律规定，举证责任应分配给原告，但原告并未向本院提出字迹鉴定、书写时间鉴定的申请，对证据加以补强，故对上述证据，本院不予采信。对于原告提供的商品价格备案表复印件，原告在庭审中已自述该备案表的原件已经上交给物价局，不再由物价局进行价格备案，双方当事人按照合同约定就可以了。可见该份商品价格备案表与本案无关联性，故对该证据，本院不予采信。对于原告张贴催费通知单照片六张，因照片中无所张贴的业主门牌号及能够显示为被告住宅的信息，故本院不予采信。原告提供第二组证据：1、原告提供亿诚御景湾整体规划图一张，拟证明在开发商设计时物业用房已经与被告所居住的2号楼相连，该房屋并不属于违规建筑；2、原告提供普兰店区人民法院（2020）辽0214民初1904号判决书一份、大连市中级人民法院（2021）辽02民终1653号民事判决书一份、厦门市中级人民法院（2011）厦民终字第656号民事判决书一份，拟证明与被告同小区同楼号居住的同是回迁户的相关业主，因拖欠物业费，被诉至普兰店区人民法院，经法院审理后，依法判决该业主全额缴纳拖欠的物业费；证明大连中院维持物业服务合同案件，其审判原则为业主若无证据证明物业公司停止物业服务工作，而物业公司对服务区域提供了正常的物业服务的条件即可；（2011）厦民终字第656号民事判决书，被最高院作为指导案例发布，指导意见为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。三份判决，认定了业主拒缴物业费的条件和理由。在现有的证据中，充分证明了原告履行了物业的服务合同，且不存在重大瑕疵。依照同案同判、类案检索的原则，针对物业服务合同案件，根据检索到的最高人民法院发布的指导性案例和上一级人民法院及本院裁判生效的案件的“实现法律统一适用”审判宗旨，故不同意被告的拒缴物业费的理由，请求人民法院参照作出裁判。被告对原告提供的第二组证据质证认为：对证据1不予质证，没有房产证，物业私自打通通道。我的房子是回迁楼，具体图纸规划房屋和物业之间距离是多少？国家规定是多少距离？对证据2三份判决书均不予认可，与本案无关，跟原告无关。原告对第二组证据解释为：该房屋现在已经销售，充分说明该设计已经通过相关的部门批准，因为物业公司2011年就已经设立，并且使用了物业用房，2号楼属于商品房，并不属于回迁用房，在物业公司开展工作之后，被告同开发商签订回迁选楼协议，是之后被告选择了2号楼，时间是2011年年末选择的2号楼作为回迁用房使用，被告在选择房屋当时就已经清楚并知晓该房屋的相关情况，其使用至今并未对上述情况提出异议，应视为其对房屋的情况的认可，因此直至物业公司起诉主张物业费被告才提出种种理由，并无法律依据。被告对原告提供的第二组证据补充质证意见为：原告所述是2011年物业成立，我是2011年12月31日跟开发商签订合同，我需要原告拿出成立公司注册时间，是在入住之前成立还是之后成立，原告说是商品房，物业使用一楼二楼更应当拿出房照。物业公司营业执照复印件我不予质证，需要原告拿出原件。对于原告提供的第二组证据，本院认为，亿诚御景湾整体规划图能够证明建设之初的规划全景，且与本院现场勘查所拍摄的情况一致，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的三份判决书，均为生效判决，具有既判力，对本案具有参照作用，故对其真实性本院予以确认。被告提供以下证据：1、照片7张，拟证明物业房子与被告家房子相邻，并且办公场所延伸到居民楼内。2、2号楼3单元所有业主倡议书，拟证明物业公司长期占用公共公摊面积，楼道内自行车随便摆放，人员大声喧哗，严重影响业主正常生活，由于现在疫情期间，防疫带来很多不便。3、被告提供临时管理规约原件一份，拟证明双方对临时规约都没有签字。原告质证认为，对照片1、2真实性没有异议，从照片中可以看到物业办公设立办公用房，是符合法律规定的，并没有对居民休息产生影响存在安全隐患，物业公司也是8小时工作日，根据正常工作时间之外是不会有工作人员造成相关的影响，对于被告的主张不予认可；对照片3、4真实性没有异议；照片5真实性有异议，照片被告是于2021年1月27日和28日拍摄，不能充分证明其从2013年10月至今存在这种现象，另外照片中车辆停放并不能证明系物业工作人员所造成的；对于照片6、7真实性没有异议，从第6张照片中可以看出设立旋转门是为了方便业主更好的快捷的进入小区，同时对自行车等交通工具的限制，说明物业公司尽到了管理职责，照片7中的窗改门现象原告代理人没有看到，如果存在这种现象应该由城建执法大队进行整改，或者由被告单独提出诉讼，并不是物业服务行为造成的。证据3真实性没有异议，对关联性有异议，这就是一个真的临时管理规约，但无法证明是和谁签订的，因没有任何签字和盖章。被告补充意见为，对原告不认可证据2我有异议，我可以要求大家来证明。对照片按旋转门可以禁止车辆进入，但进入小偷会给大家的安全带来隐患。照片2中把楼房改成通道也存在安全隐患。照片3楼宇门长年关不上，现在处于疫情期间，存在安全隐患。对于被告提供以上证据，本院认为，被告提供的7张照片与本院现场勘查所拍摄的情况基本相符，故对其真实性，本院予以确认。对于业主倡议书，系业主集体反映的小区生存状态，签字业主未到庭，无法核实是否系签字业主所签，且不符合证据形式要求，故对该倡议书，本院不予采信。对于被告提供的临时管理规约原件，无原、被告签字或盖章，其真实性本院予以确认，但与本案关联性，本院无法确认。本院于2021年3月12日上午对被告居住的2号楼、原告的物业用房、消防通道周围及小区院内进行现场勘查，同时拍摄视频及照片，原、被告双方对该视频和照片质证意见如下：原告质证意见：从视频中可以见到物业公司使用的旋转门是便于业主从1号楼通道外出，并且禁止了自行车等交通工具进入，针对物业用房和2号楼之间原告已经进行了封闭，并不影响2号楼的业主的相关生活，院内的沙子和电缆系工程临时使用，暂时堆放在那里，从照片和视频中清晰可见，原告张贴了书面的警示牌，禁止占用消防通道，提醒业主，同时原告对院内的车辆进行了人车分流隔离以及限速提醒，说明原告对小区内车辆进行了有效管理，综上鉴于照片具有阶段性和时效性，因此从照片和视频中可以看到物业公司在职权范围内已经实施了物业管理服务。被告质证意见：视频和照片充分证明物业管理不到位，卫生不到位、存在安全隐患、环境、噪音污染、扰民。本院出示2021年3月12日原告公司工作人员向本院出具亿诚御景湾1期2号楼装户图（普兰店市沿河路45号），该图与本院拍摄物业公司工作人员电脑屏幕显示内容一致。原、被告双方质证意见如下：原告质证意见：原告不予认可，这个证据代理人不清楚，没有公司印章，这个证据与本案没有关联性。被告质证意见：原告代理人都不认可物业提供的证据，被告更不予认可，该证据我也不予认可，没有盖章没有签字，也没有物业公司房照的证据。现场勘查视频及照片可见，进入小区的转门无门禁，外来人员可随意进出；小区部分地片杂乱无章，没有软硬覆盖；小区公共区域堆放物业维修用沙子及电缆；消防通道中有业主车辆停放；2号楼单元门内存放自行车、摩托车，出入的物业工作人员较多，声音嘈杂；物业公司办公用房与2号楼相接，且物业办公室及休息室延伸至2号楼一楼和二楼；亿诚御景湾1期2号楼装户图证明物业公司在2号楼一楼和二楼设有物业用房，面积分别是一楼343.3平方米，二楼339.22平方米。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月31日被告刘万君与大连亿诚房地产开发有限公司签订回迁安置协议，回迁安置房屋两套，一套是2号楼3单元201室，普兰店市沿河路45号；另一套是2号楼3单元501室，普兰店市沿河路45号。大连亿诚房地产开发有限公司与原告大连亿诚物业管理有限公司签订《亿诚御景湾前期物业管理委托合同》，双方约定大连亿诚房地产开发有限公司开发的亿诚御景湾项目物业委托原告实行前期物业管理。委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同时终止；物业管理服务费住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元（无电梯）、1.5元（有电梯），付费时间首次交费期为一年，之后为每季度首月5日之前。约定逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按拖欠费用的总额每日0.3%的比例缴纳滞纳金。原告物业用房与被告居住的2号楼相接，且物业办公室及休息室延伸至2号楼一楼和二楼，面积分别是一楼343.3平方米，二楼339.22平方米。原告为该小区提供了物业服务，但存在小区管理不到位及部分服务瑕疵的情况，引起了原告对物业服务的不满意，继而未能交纳物业费。被告居住的2号楼3单元201室，建筑面积79.03平，自2013年10月1日至今未交纳物业费。本院于2021年3月12日上午对被告居住的2号楼、原告的物业用房、消防通道周围及小区院内进行现场勘查，并拍摄视频及照片，视频及照片显示：小区转门无门禁，外来人员可随意进出；小区部分地片杂乱无章，没有软硬覆盖；小区公共区域堆放物业维修用沙子及电缆；消防通道中有业主车辆停放；2号楼单元门内存放车辆，出入的物业工作人员较多，声音嘈杂；物业公司办公用房与2号楼相接，物业公司在2号楼一楼和二楼设有物业用房，面积分别是一楼343.3平方米，二楼339.22平方米。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，大连亿诚房地产开发有限公司与原告大连亿诚物业管理有限公司签订了《亿诚御景湾前期物业管理委托合同》，该合同条款对被告以及其他业主普遍适用，具有法律约束力。被告作为居住该小区的业主应按照合同中规定的单价及缴费时间（季度收取）向原告交纳物业费，原告主张1.2元/平/月低于合同标准，属合理，被告应向原告交纳拖欠的2013年10月1日至2021年3月31日七年零六个月的物业费8535.24元（79.03平×1.2元×12个月×7.5年）。故对被告主张的2021年没有到期的抗辩意见，本院予以采纳。针对原告物业公司在日常管理过程中存在的服务不到位等问题，应引起物业公司的高度重视，及时进行整改，不断提升服务品质，努力提高管理水平，严格按照物业服务合同及服务规约尽职尽责的为业主提供物业服务。特别是在居住安全、通行安全、噪音扰民、绿化、保洁、举报治理私搭乱建等关乎业主基本生活质量的管理上，不断改进，为广大业主提供文明和谐、环境优美、整洁卫生、安宁宜居的小区生活环境。鉴于原告在日常管理工作中存在的服务瑕疵，被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拖欠，考虑整个小区的和谐发展、和谐共存，故对原告主张违约金1000元的诉讼请求，本院不予支持。被告以物业服务不到位为理由拒绝缴纳物业费，是否系拒交物业费的“正当理由”？本院认为，拒交物业费应以物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵为限，被告所提出的物业公司在提供物业服务过程中存在的问题，属于一般瑕疵，物业服务企业应在物业服务过程中不断完善，不断整改，力求达到业主满意，及时对业主提出的意见和建议予以回应、整改、反馈，消除对立情绪，减少双方之间摩擦，勤沟通，多理解。故对被告以物业服务不到位为由拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出原告主张的八年物业费超过诉讼时效，本院认为，物业服务合同系持续性合同，物业费具有连续性债务的特点，虽然每期（季度收取）债务具有独立性，但每期债务具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，应将连续性债务作为一个整体进行理解和履行。本案中，《亿诚御景湾前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限至本物业业主委员会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同时终止。可见，在未成立业主委员会、未另行选定物业服务企业之前，原告物业公司向被告主张的物业费是在合同履行期间内，故对被告提出的超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，对原告要求被告给付物业费8535.24元部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定，判决如下：一、被告刘万君于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费8535.24元（2013年10月1日至2021年3月31日）。二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘万君负担，被告刘万君于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇二一年四月六日法官助理徐斐书记员徐祺昱本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。