吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6398号原告：吉林省鼎晟房地产开发有限公司,住所地长春市双阳区长清公路16公里处(幸福村马架子屯)。法定代表人：杨喆，总经理。委托诉讼代理人：王冠，女，1984年7月7日出生，汉族，系该单位员工。委托诉讼代理人：刘强，男，1989年3月31日出生，汉族，系该单位员工。被告：邹春龙，男，1986年2月5日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。原告吉林省鼎晟房地产开发有限公司与被告邹春龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省鼎晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人王冠、刘强，被告邹春龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林省鼎晟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2016年8月13日签订的编号为xxxxxx号《商品房买卖合同》，原告收回房屋，被告向原告支付违约金人民币201929.10元；2、请求判令被告立即承担原告承担保证责任而支付给银行的全部各项费用及损失人民币440425.92元；3、原告优先从被告已付款中优先扣除上述第1、2项，不足部分由被告向原告另行支付；4、诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求被告配合原告到产权部门办理案涉房屋《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续。事实及理由：2016年8月13日被告与原告签署编号为xxxxxxxx号《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款方式购买原告开发的国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元xxxx室商品房，该房屋总房款为人民币673097.00元，被告已向原告支付首付款人民币203097.00元，向交通银行股份有限公司吉林省分行（以下称“交通银行”）贷款人民币470000.00元，贷款期限为30年。被告不能正常偿还银行按揭贷款的行为导致原告在阶段性担保范围内对被告应向交通银行承担的债务承担连带偿还责任，被告的行为已给原告造成严重的经济损失。鉴此，原告向贵院提起诉讼，为了保护原告的合法权益，请求贵院支持原告的诉讼请求。邹春龙辩称:我同意在一个月内将款项全部还清,如果还不上我同意解除合同,由原告收回房子,并承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，吉林省鼎晟房地产开发有限公司与邹春龙签订《商品房买卖合同》，约定邹春龙购买鼎盛房地产公司开发的国信·中央新城·峯境（一期）第13幢1单元xxxx号房，建筑面积为72.23平方米，房屋总价款为人民币673097元。合同第六条约定付款方式及期限为“银行按揭贷款，详见附件”。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：详见附件。补充协议第三条约定：“买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应赔偿出卖人全部损失（包括但不限于因此而产生的各项费用），并应按总房款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人享有下列权利：①出卖人有权单方解除本合同及附件，收回该商品房或将房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1%标准计算，解除合同后，买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应承担赔偿责任，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予补偿。②出卖人有权向买受人追偿全部损失，包括但不限于对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。④出卖人有权优先从买受人已付款中直接扣除违约金及全部损失。”2016年7月28日，邹春龙向鼎晟公司交付203097元购房首付款，鼎晟公司为其出具收据一枚，编号为xxxx。2016年8月17日，交通银行股份有限公司吉林省分行（贷款人、抵押权人）与被告邹春龙（借款人、抵押人）、原告鼎晟公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定贷款金额为人民币470000元，用以购买座落于国信·中央新城·峯境一期13栋1单元xxxx室房，贷款期限为360月。合同中第五条保证约定：“保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证”。2020年6月19日交通银行出具《个人贷款业务（代偿）结清证明》一份，内容为：“借款人邹春龙向交通银行股份有限公司吉林省分行申请贷款人民币肆拾柒万元整。现该笔贷款已由吉林省鼎晟房地产开发有限公司于2020年6月19日结清全部贷款本息。鼎晟公司代为结清并偿还逾期贷款总额为440425.92元，其中未还利息16835.89元；未还罚息360.39元；未还利息复利531.33元；未还罚息复利7.38元；未还本金11641.89元，2020年6月19日，当日结清贷款余额本金409944.24元；当月应付利息1104.80元。”认定以上事实有《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、发票、收据等证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2016年8月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应据此履行。合同补充协议中约定买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任，买受人应赔偿出卖人全部损失，并应按总房款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权单方解除合同及附件、收回该商品房。现买受人即被告已构成逾期还贷，致使出卖人即被告承担代为还款责任，故原告主张解除合同、返还房屋、赔偿损失并支付违约金，符合双方合同约定及法律规定，依法应予支持。案涉合同解除后，为减少当事人的诉累，原告收取被告的房款应予返还，上述损失及违约金按照双方合同约定应在已付房款中优先扣除。综上，原告应返还被告的房款数额为首付款203097元+银行贷款470000元=673097元。该款项中优先扣除原告代为偿还的银行贷款本息损失为440425.92元，应予扣除的违约金为673097元×30%=201929.10元。2020年7月16日，长春市中小企业融资担保有限公司出具发票一张，鼎晟房地产公司支付担保费2019元。本院认为，该发票不能证明系因保全本案案涉房屋产生的担保费，即便是因本案诉讼产生，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均未约定担保费如何承担，仅约定买受人应赔偿出卖人全部损失（包括但不限于因此而产生的各项费用），担保费的发生不属于买受人违约而导致出卖人的损失，且原告作为房地产开发企业，该费用不应属于其实现债权所必须的费用，故原告主张被告承担担保费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、解除吉林省鼎晟房地产开发有限公司与邹春龙于2016年8月13日签订的编号为xxxxxxxx号《商品房买卖合同》；二、邹春龙于本判决生效后立即配合吉林省鼎晟房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；三、邹春龙于本判决生效后立即将位于长春市南关区东至甲三路、南至丙五十一路国信·中央新城·峯境（一期）13幢1单元xxxx号房屋返还吉林省鼎晟房地产开发有限公司、吉林省鼎晟房地产开发有限公司返还邹春龙购房款人民币673097元；四、邹春龙于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司违约金人民币201929.10元；五、邹春龙于本判决生效后立即给付吉林省鼎晟房地产开发有限公司代其清偿的银行贷款本息人民币440425.92元；以上三、四、五项合并，吉林省鼎晟房地产开发有限公司应给付邹春龙人民币30741.98元。六、驳回吉林省鼎晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5112元、保全费3885元，合计8997元，由被告邹春龙负担（原告吉林省鼎晟房地产开发有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡二〇二一年四月九日书记员 王 放