广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初401号原告：李某德，男，1987年3月12日出生，汉族，公民身份号码××××××××××××××××××，户籍地广东省信宜市××××××××××××，现住广东省珠海市斗门区×××××××××××。原告：梁某华，女，1987年7月8日出生，汉族，公民身份号码××××××××××××××××××，户籍地广东省信宜市××××××××××××，现住广东省珠海市斗门区×××××××××××。被告：珠海市佳骏投资有限公司，统一社会信用代码91440400MA4WKB7X7M，住所地广东省珠海市斗门区×××××××××××××××××××。法定代表人：李少波，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵艳，员工。原告李某德、梁某华诉被告珠海市佳骏投资有限公司（以下简称：佳骏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某德、梁某华，被告佳骏公司的委托诉讼代理人赵艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某德、梁某华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还物业管理费699.9元；2.判令被告立即为原告赔偿房产贷款一年（即2019年4月24日至2020年4月24日）的银行实收的利息27,853.15元；3.判令被告立即为原告赔偿已缴纳的首期房款520,537元一年利息（2019年3月13日至2020年4月24日），按银行正常利率整存整取一年1.75%计算，即9,109.39元；4.判令被告立即为原告赔偿房产交易所产生的银行违约金2,303.56元和退房多收的一个月利息2,073元，两项共4,306.5元；5.判令被告立即为原告赔偿房产交易所产生的律师综合服务费，即购房时网签合同服务费1100元和退房解签合同的服务费1,000元（被告直接从银行抵扣，没有给收据）；6.判令被告立即为原告赔偿以上所有费用合计44,068.94元。事实和理由：原告于2019年2月14日在被告处看样板房，以被告所提供的精装样板房户型为标准的情况下购买了被告推荐的乾务君汇上品2-2-802房的楼花，总房款为1,040,537元。当时因被告的销售人员没有给原告作房子具体的解释和说明，态度特差而起了争执，随后被告另派了蔡伟俊先生跟踪原告买房的一切事宜。原告一再说明要购买与所看样板房户型、格局完全相同的房产，被告的销售员蔡伟俊再三与原告确认，原告指定购买的实物房产与所看的样板房户型、格局是完全相同的。原告当时要求被告写上订购的房产要与推荐给原告看的样板房一致，但蔡伟俊称与所看样板户型是完全一致的房产，不用另外签协议。于是，原告付了房产认购定金20,000元，一个星期后签订认购合同（该合同上并没有户型图），分三次交齐首付款520,537元并按揭贷款520,000元购买了被告所描述的相同房产。一个月后，被告要求原告将原来签订的认购合同换回网签合同，并在原告不知情的情况下，附带了一张原告根本不知道的户型图，被告的工作人员叫原告全部签名即可。原告不懂，于是签订了网签合同，交上了网签服务费，并于2019年4月起供房至2020年4月。时隔一年多，原告终于可以等到收房了（被告的收房方式是要求客户签好所有的收房依据，并交上三个月的物业费才能拿钥匙去看房），原告首次买房不懂，也照做了。没料到所看到的房子与当时看的样板房完全不相同，所签合同的户型图也没有标注有电井与水井安装在原告所购买的房产中。实楼看到的房产2-2-802入门的左边有水井，入门右边有电井，都凹进原告的房产中。然后原告去寻找销售部拿样板房对质，没想到样板房早已被拆除，无法对质。很明显，被告属于隐瞒欺诈销售。另外，被告所交付的房产不单是户型格局与原告所订的房产不一，且房产的实际高度也与合同不一致，合同上所标注的房产高度为2.85米，实际交付的房产高度不到2.7米。原告与被告处理这问题，刚开始被告一直不理不睬，后来原告拨打了12345消费者热线，并请了市场监督局的工作人员过来调解，被告才派邹锋先生过来协商。双方一直争执不下，市场监督局也没有给任何解决方案。后来原告说会在所有爆料平台曝光被告欺诈销售，这时邹锋才说让原告给一个星期时间让他跟上级汇报处理。经过反反复复的折腾，最后邹峰通知原告进行退房退款手续。但办理退房手续时，代表被告的邹峰强烈要求原告要签下退房原因是“因个人原因，无能力购买该房产”，被告才同意退房，原告不签，邹峰还恐吓着说“如果不签这协议就不办理退房手续，这首期款也别想拿到手”。原告不懂法律，为了能先拿到首期款，于是签下了协议。后来被告于2020年6月15日将房产首期款和物业维修金都转到了原告账户上。但退房所产生的一切费用应由被告承担。至今，房子已退了5个多月，被告还没将当时还没收房就收取的物业管理费699.9元退还。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同（预售），拟证明原告购买涉案房产；2.退房申请书、合同解除协议，拟证明原告退房；3.发票、银联pos签购单、银行存折、银行受托支付信息、律师综合服务费收据、物业费收款收据，拟证明原告已付款；4.君汇上品入伙指南，拟证明原告已交物业费；5.认购声明、认购须知，拟证明原告认购房产；6.退房现场视频，拟证明被告强迫原告签订退房协议。被告佳骏公司辩称：1.原告是因为个人原因才向被告申请退房及退房款536,152.47元，且原被告双方签署的合同解除协议已经明确约定被告只需要向原告退还首期款520537元以及维修基金8,468.1元，银行利息、违约金等由原告自行承担。被告已按照双方约定向原告退还531,775.7元，已完全履行约定义务，且退房事件中被告不存在任何过错，原告要求被告赔偿贷款利息、银行违约金等没有法律及事实依据。2.物业管理费、律师综合服务费并非被告收取，原告要求被告退还物业管理费、律师综合管理费属于主体不适格。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告佳骏公司对其辩称依法提交了如下证据：业务凭证，拟证明被告向原告退还购房款531,775.7元，被告向原告的贷款银行退还剩余贷款本金、利息、违约金合计517,229.4元。原被告依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审查后对证据认定如下：原告提交的证据6退房现场视频不能证明被告强迫原告签订退房协议，原告亦没有提交其他证据予以佐证，对此证据本院不予确认。对原告提交的其他证据以及被告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买斗门区******号*栋*单元***房，预测建筑面积为94.09平方米，总价款为1,040,537元；付款方式为：签订本合同前原告已向被告支付定金20,000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2019年3月13日前支付首期房价款520,537元，余款520,000元向银行申请贷款支付；被告应当在2020年3月17日前向原告交付该商品房。同日，广东莱特律师事务所向原告开具《收据》，确认收到原告交来君汇上品苑2-2-2802房律师综合服务费1,100元。2020年4月23日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司珠海君汇上品分公司向原告开具《收款收据》，确认收到2-2-802交来2020年5-7月物业费699.9元。2020年5月20日，原告李某德在《退房申请书》上签名确认，该《退房申请书》的内容为：“本人李某德、梁某华于2019年2月14日购买了*******栋*单元***房并已办理认购及签约手续，现因个人原因，无能力购买此单位，现申请退房及退还已交房款，共531775.7元。本人申请将上述款项以网银方式转入开户行中国农业银行乾务支行，户名李某德，账号×××××××××××××××××××，款项到账后，贵司则已履行退房退款义务，退款后与贵公司在（再）无相关合约责任，所造成一切后果，由本人承担”。同日，原告李某德在《合同解除协议》上签名确认，该《合同解除协议》的甲方为被告，乙方为原告，内容为：“乙方于2019年2月14日购买佳兆业君汇上品2-2-802，因特殊问题现与甲方沟通协商退房退款，具体细节如下：乙方承诺珠海市佳骏投资有限公司只需退还*****-*-***其缴纳的首期款520,537元及其维修基金8,468.1元，共计529,005.1元。另截至到2020年4月18日已供银行贷款中本金7147.37元，合计536,152.47元。因此产生的银行利息2,073.21元及其违约金2,303.56元由乙方承担。因退房退款流程复杂现约定如下：1.甲乙双方在确定好退房事宜前共同确定好乙方已付贷款中的本金金额。2.乙方需要在甲方付款到银行付清剩余本金后还清利息及违约金，具体已（以）银行实际为准。3.待银行开具结清证明及相关资料归还甲方后乙方需要配合甲方办理解除网签事宜。4.乙方在确定好上述1.2.3条内容无误后，与甲方办理退房退款手续，且归还所有收据（或者发票）、购房合同。签署内容包括：退房申请表、退房申请书、乙方本人身份证及退款银行卡复印件、收条”。2020年5月21日，被告向中国农业银行股份有限公司支付517,229.40元，结清原告在中国农业银行股份有限公司的房贷。2020年6月9日，被告向原告李某德转账支付531,775.70元。庭审中，原告称申请退房的真正原因是案涉房屋与原告看的样板房户型不一致、案涉房屋的层高与合同的约定不符、案涉房屋两旁有电井、水井；原告称之所以在《退房申请书》中声明因原告自身原因申请退房，是受被告欺诈强迫所致；原告称为了尽快拿回首期款，所以在《合同解除协议》签名了，想着先签名拿到钱后，再做后续的工作。本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》，后原告要求解除《商品房买卖合同》，被告亦同意，双方就解除商品房买卖合同达成了一致协议。原告在《退房申请书》中确认被告只需要退还原告531,775.7元，退款后原告与被告再无相关合约责任；原告亦在《合同解除协议》中确认被告只需要退还原告缴纳的首期款520,537元、维修基金8,468.1元、已供银行贷款本金7,147.37元并扣除应由原告负担产生的银行利息2,073.21元和违约金2,303.56元，即531,775.7元。原告以上所作的承诺是原告与被告在协议解除《商品房买卖合同》时原告所作出的选择，亦系双方协议一致的结果，对原被告双方均有约束力。原告称其系受到被告的欺诈强迫才签订《退房申请书》的，但原告提交的证据无法证明被告采用欺诈、胁迫的方式迫使原告签订《退房申请书》。现被告已按照《合同解除协议》的约定向原告履行完退款义务，原告又以《合同解除协议》非其真实意思表示为由，要求被告赔偿房产贷款一年银行实收的利息、首期房款一年利息、银行违约金和利息等，没有依据，也有悖诚信原则，对此本院不予支持。关于物业管理费和律师综合服务费问题。从原告提交的证据显示，被告并非收取原告物业管理费和律师综合服务费的主体。原告要求被告退还物业管理费和律师综合服务费，没有依据，本院不予支持。原告可另循途径向有关主体主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某德、梁某华的诉讼请求。案件受理费902元减半收取计451元（原告李某德、梁某华已预交），由原告李某德、梁某华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇二一年四月六日书记员 邝嘉文附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。