河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1395号 上诉人（原审原告、案外人）：丁新年，男，1956年3月26日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：程建丽，河北辰光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：赵海涛，男，1977年7月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原审被告（被执行人）：河北国宏房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。 法定代表人：刘晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭瑞英，该公司员工。 上诉人丁新年因与被上诉人赵海涛、河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁新年上诉请求：1、撤销原判，依法改判不得执行河北国宏房地产开发有限公司名下位于丛台区产；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是根据执行异议复议规定第二十九条规定，上诉人的请求应当得到支持；二是上诉人以部分工程款抵顶购房款的房屋买卖合同合法有效，同样产生期待性物权，最高院第72号指导案例明确以债权抵顶购房款的商品房买卖合同合法有效，（2019）最高法民申1560号裁判规则，三方抹账视为交付房款，只要符合前述规定第28条、29条其中一条即可排除强制执行；三是依法成立的预约合同也是合同，同样应该受到保护；四是一审法院适用法律错误，没有围绕本案焦点――物权期待权进行审理，而论述所有权的转移登记。 赵海涛辩称，上诉理由不成立，请求驳回。 国宏公司述称，认可上诉人的上诉请求，是丁新年购买的涉案房产。 丁新年向一审法院起诉请求：1.不得执行河北国宏房地产开发有限公司名下位于丛台区产；2.依法确认原告是位于丛台区产的所有人；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月23日，国宏公司（甲方）与邯郸市绿洲装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰装修施工合同》一份，双方约定：乙方承包甲方位于联纺路与幸福路交叉口的国宏大厦接待中心工程，本合同为包干合同，工程价款合计423550元等内容。2014年8月19日，国宏公司为丁婕出具收据一份，载明金额223550元，备注：工程款抵房款阳光水岸。2014年8月20日，国宏公司为丁婕出具收据一份，载明金额100856元，备注：鲍丽娜借款10万和0.0856万抵房款阳光水岸。2014年8月20日，国宏公司收到16628元后，为丁新年出具收据一份，载明预收房款5-1-1602，金额341034元。当日，国宏公司（甲方）与丁新年（乙方）签订《内部认购协议书》一份，双方约定：乙方购买的房屋位于邯郸市，总价341034元，于2014年8月20日付清本协议约定总房款341034元等内容。 另查明，原告赵海涛与被告国宏公司民间借贷纠纷一案，2016年6月16日本院作出（2016）冀0403民初1971号民事判决书，判决：被告国宏公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵海涛借款本金400000元及利息。2016年8月12日，该案进入执行程序。2017年6月8日，本院作出（2016）冀0403执1632号执行裁定书，裁定：查封被执行人国宏公司名下位于丛台区房产。丁新年提出执行异议，本院作出（2019）冀0403执异195号执行异议裁定，认为阳光水岸5号楼1单元1602号房产登记在被执行人国宏公司名下，执行中，法院查封其名下房产并无不当。针对异议人称上述房产是其全款购买，归其所有的问题，非执行异议所确认事项，应通过诉讼程序解决。异议人所提异议请求，本院不予支持。裁定：驳回丁新年的异议请求。丁新年对该裁定不服，提起诉讼。 一审法院认为，丁新年主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占用不动产不产生物权变动的法律效果。本案诉争房屋登记在国宏公司名下，因此，从物权公示的角度来看，国宏公司是案涉房产的所有权人。虽然丁新年实际占用使用案涉房屋，但不能据此认定丁新年取得案涉房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，《内部认购协议书》的订立系基于邯郸市绿洲装饰工程有限公司与国宏公司之间的工程款抵账行为，以及鲍丽娜与国宏公司之间的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭邯郸市绿洲装饰工程有限公司对国宏公司的债权，以及鲍丽娜对国宏公司的债权，而非单纯的房屋买卖。本案以物抵债协议，不能体现丁新年与国宏公司买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。丁新年寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与国宏公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，丁新年对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。 综上所述，丁新年的诉请不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决：驳回丁新年的诉讼请求。案件受理费6416元，由丁新年负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年3月6日，邯郸市不动产登记中心出具的查询证明记载，王为英、丁新年名下无其他住宅。本案《装饰装修施工合同》还约定工期50天，交工后七日内支付总款95%等内容。该合同上还有“郭总通知，7.29日预付20万，8月19日转房款223550元”及“已付清”等字样。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人符合前述情形的可以排除执行。本案中，丁新年能否排除执行，应当通过以下条件进行判断。 一、关于是否于查封前签订了合法有效的买卖合同的问题。 根据查明的事实，2014年8月20日，国宏公司收到补足的房款16628元后，与丁新年签订了《内部认购协议书》，约定丁新年购买涉案房产。该协议约定了房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等主要内容，且国宏公司已通过抵顶工程款和转款方式收受了约定的房款，该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，系合法有效的商品房买卖合同。 二、关于是否支付了房款的问题。 根据查明的事实，2014年8月19日、20日，丁新年通过丁婕抵顶工程款及现金转账等方式支付房款合计总价341034元，并不违反法律规定。该抵顶行为远早于涉案房产被查封之时，现无证据证明本案买卖协议存在恶意串通损害第三人合法权益等情形，故应综合认定丁新年支付了全部房款。 三、关于是否所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。 本案中，丁新年提交了邯郸市不动产登记中心出具的查询结果，证明丁新年及其配偶名下无其他用于居住的房屋。赵海涛虽对此有异议，但未提供证据否定丁新年所提证据的证明力，故综合认定该商品房系丁新年购买用于居住，且无其他居住的房屋。 综上，丁新年的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初5216号民事判决； 二、不得执行丛台区产； 一审案件受理费6416元，二审案件受理费6415元，由赵海涛负担。 本判决为终审判决。 河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403执异195号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二一年四月十三日 书记员  陈 波