重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初11428号原告：刘婷婷，女，1970年11月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：徐惠婕，女，1994年4月12日出生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：杨兴印，重庆荣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩哲，重庆荣泽律师事务所律师。第三人：重庆银灿房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北碚区康宁路77号，统一社会信用代码91500109568700616T。法定代表人：赵宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖鹏华，男，该公司员工。原告刘婷婷与被告徐惠婕、第三人重庆银灿房地产营销策划有限公司（以下简称银灿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘婷婷，被告徐惠婕及其委托诉讼代理人杨兴印、韩哲，第三人银灿公司的委托诉讼代理人赖鹏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷婷向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告及第三人于2018年6月12日签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令被告向原告支付房款总价20%的违约金合计197600元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原被告及第三人于2018年6月12日就重庆市北碚区××街道××号房屋签订了《房地产买卖及居间合约》。由于被告一直未按合约履行义务，原告多次找被告协商解决，敦促被告履行三方协议，被告找各种理由拒绝履行购买义务及违约责任。原告认为，原被告应严格按合同约定履行各自义务。按三方约定，被告应赔偿原告损失。原告起诉来院。被告徐惠婕辩称，三方签订合同情况属实。合同约定违约金性质主要是补偿性，被告应承担的违约金数额应以原告遭受的实际损失为基数，兼顾合同的履行情况，当事人过错等因素考量。被告无力支付案涉房屋的购房款，已经及时向原告履行了通知义务，故被告认为协议约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人银灿公司陈述意见，涉案的三方合同是由第三人员工陈清华经办。合同签订后合同在第三人处保存。被告在签订合同后未按协议约定支付中介费。第三人已向法院诉讼，法院已进行了判决。请求法院依法判决。经审理查明，2018年6月12日，原告（卖方）、被告（买方）以第三人（经纪方）签订了《房地产买卖及居间合约》。合同约定，第一条交易标的及权属情况。坐落地址为重庆市北碚区××街道××号，建筑面积88.58平方米，产权证号10701325。3.买卖双方确认权属现状为B：该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。4.物业处于抵押状态，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等等情况，现双方同意注销处理方式为A：由卖方自行筹集资金负责解押注销。二、成交价及付款方式。1.该物业成交价为988000元。2.买方付款方式和种类为A：商业贷款。经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签定本合约七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料。3.第一部分房款（定金款）5万元，支付方式为：签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。注：本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经通知后仍未配合履约的，视为违约。4.第二部分房款（首期款）45万元，支付方式为：买方同意在【房管部门过户递件并出具受理单当天】或【办理过户手续】前支付给卖方。5.第三部分房款（尾期款）483000元，支付方式为：买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方/垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。6.第四部分房款（交易保证金）5000元，支付方式为预留给买方，待卖方交付物业及结清物业杂费、房口迁出全部手续完毕后3天内由买方支付给卖方。8.其他约定：卖方产权无争议，买方征信无问题。在签定本合同之日起七个工作日内，买卖双方备齐相关资料到指定银行签买方按揭协议，由于买方定金未带够，本日先付定金20000元，明天把剩余30000元补齐。第五条物业交付。1.该物业以现状售予买方，买方或其授权代表已实地勘查了解了该物业之情况，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可，现双方确认物业交付标准为空房带现固有装修。2.物业交付时间约定为收到全部房款，卖方需结清交房前所产生的该物业水、电、燃气、有线电视等一切相关费用。第七条合约违约责任。1.签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款，过户资料；拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋地；拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等等费用，拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），按照下述约定处理：（1）逾期七个工作日（含）以内的，违约方需按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金；（3）逾期超过七个工作日期仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业成交总价千分之一的违约金。以上违约金不足弥补守约方损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额。4.合同未约定明确履行期限的，以守约方或以经纪方发出催促履行通知书之日起七个工作日为履行期限。5.买卖双方任意一方违反合同约定的使该房屋交易不能顺利完成的，视为违约。合同签订次日，第三人的经办人在原告持有的合同第二条第8款“其他约定”中手写添加了“注：由于买方款未到位无法支付原本约定的定金，现三方协商决定，买方收到另一套房款定金就转入业主账户作为定金（签订本备注于2018年6月13日）。”第三人经办人及被告加盖了手印。后原告在2018年6月12日至2020年11月3日期间与被告通过微信方式沟通卖房事宜，微信聊天中显示，在2018年7月，被告提出无能力购买且家里不同意，希望可以解除合同。原告明确已给被告时间进行筹集资金，不同意解约。在2019年9月，被告向原告表述已被第三人起诉中介费，其已被拉入失信人名单，无法乘坐高铁的情况。后原告询问是否决定不履约，被告明确没有这种想法。后在2019年9月19日，被告又告知原告其与第三人的案件已进入执行程序，被告已被纳入失信人名单，已无力承担中介费及定金等费用，并询问原告是否可以协商解除三方协议。原告明确同意解除合同，但要求按约定承担违约责任。被告明确按协议约定是要等房屋卖出后才支付定金，被告并不存在违约。双方并未谈妥。2020年3月，被告又再次向原告表示其没有能力购买房屋，希望可以协商解决。但双方仍未谈妥。原告在2018年6月至2019年12月与被告母亲通过微信方式沟通房屋事宜。2020年1月2日，原告当面向被告发出《催告函》，要求被告收到函件起5个工作日内，要求经纪方，履行合同约定。否则原告将依法维护自身的合法权益。被告拒绝签字。庭审中，证人程清华当庭陈述，证人系第三人涉案合同的经办人，合同签订后第二天被告就表现出不想要涉案房屋的样子，还叫证人及其他同事带去看了另外的房屋。后来原被告双方还来签了补充协议，当时被告承诺有房屋要卖，卖完房后再支付这一套房屋的房款，同时也承诺不管卖没卖房屋，一个月内均支付涉案房屋的房款。在签约时核查了房屋是否存在抵押贷款情况及产权情况。合同第二条第8项在2018年6月13日添加的手写部分内容，证人与被告均捺印，原告未加捺印。原告认为证人能够证明当进签订补充协议的情况，能够证明第二条第8项在2018年6月13日添加的手写部分内容不能约束原告。被告认为证人证言真实性无异议，能够证明第二条第8项在2018年6月13日添加的手写部分内容是原被告及第三人真实意思表示。现补充约定的房屋尚未出售，被告不负有交付定金的义务。第三人陈述没有意见。庭审中，原告、被告及第三人均同意解除涉案合同。本院认为，对于合同第二条第8项第三人经办人员在2018年6月13日添加的手写部分内容的效力问题。因该手写内容添加在原告所持的合同之中，应推定原告对此内容是表示认可的。且原被告双方之后的微信聊天记录也显示，原告对于被告推迟支付定金的意见也表示认可同意配合。该手写添加的内容也系双方当事人的真实意思表示。故原告、被告及第三人双方签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同的解除情况，在2020年12月28日庭审中，原被告及第三人均同意解除涉案合同，本院予以确认。对于双方争议的被告是否存在违约的情况。本院认为，虽双方合同补充约定了“买方收到另一套房款定金就转入业主账户作为定金”，但对哪一套房屋的款项并未约定。其次，原被告微信聊天显示，被告多次向原告表示其已被纳入失信人名单，无能力履行合同。同时也可以反映被告并不存在待出售房屋。最后，涉案合同从签订至今已逾二年，原告也向被告催告要求履行，而被告仍未履行。故被告在合同履行中存在违约情况。涉案合同约定如一方违约，拒不或逾期或无法支付房款等，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价的20%（即998000元×20%=197600元）的违约金。故原告还可要求被告支付违约金。而原告并未举示其损失产生的证据，被告辩称违约金过高要求调低的意见较为合理。结合双方合同的履行情况以及被告的违约程度，故本院酌情确定违约金按80000元计。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告刘婷婷、被告徐惠婕及第三人重庆银灿房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》于2020年12月28日解除；二、被告徐惠婕于本判决生效之日起15日内支付原告违约金80000元；二、驳回原告刘婷婷的其他诉讼请求。本案案件受理费13680元，由被告徐惠婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  赵红媚人民陪审员  霍玉平人民陪审员  杨永萍二〇二一年四月二十日书 记 员  石文程