内蒙古自治区达拉特旗人民法院民事判决书（2021）内0621民初1085号原告郝某，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人杨某，内蒙古振耀律师事务所律师。被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506217971509961。法定代表人康某。委托代理人李某，系该公司法务专员。原告郝某与被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司（以下简称千昊房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郝某及其委托代理人杨某，被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司法定代表人康某及委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月13日，被告将位于××旗（面积136.09平方米）卖予原告。并且，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第三、四条约定：该房每平方米价格4880元，共计664119元；合同第八条约定：于2012年10月31日前向原告交付房屋；合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，以及第2款约定：被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告起诉，请求：1、判令被告向原告支付以已付购房款总额664119元为基数，从2012年11月1日至2021年3月9日，利率按照合同约定的日万分之二计算的违约金405112.58元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。一、被告虽然至今仍未交付房屋，是因为市场发生了情势变更，银行断贷，政策限购，致使被告资金断裂，属于政策性调整，即情势变更。因为情势变更致使房屋不能如期交付，不应当归责于双方当事人。使合同的基础发生了动摇，若继续维持原合同违约责任条款的效力，必将对被告方显失公平。请求人民法院依据法律、尊重事实，重新分配原合同当中违约条款的利益和风险，追求法律价值目标。二、虽然商品房买卖合同是双方自愿签订的，但是违约责任过高，已经远远高于法定的违约责任标准。三、被告方迟延交付房屋是行使抗辩权利的一种救济方式。原告方所购房屋是通过按揭贷款的方式支付价款，但是原告方支付按期支付将近两年的贷款后，再未向银行还款。致使被告方的保证金被银行划扣，给被告方造成巨大损失。被告方原本想利用保证金完成项目的尾留工程，但由于包括原告在内的购房业主未能按期向银行履行还款义务，被告方向银行缴纳的保证金被银行直接划扣，在本来遭受现金流中断的情况下，因为原告不履行还款义务，给被告方带来了无法估量的损失。经审理查明，2011年6月13日，原告郝某与被告千昊房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告郝某向被告购买位于××旗北、金鹏路西、新园街南千昊嘉园2号楼3单元1102号房屋一套，约定房屋建筑面积136.09平方米，单价4480元/平方米，房屋总价款664119元。合同第六条约定付款方式为分期付款，现金应付204199元，按揭贷款460000元。合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。原告郝某于2011年4月25日向被告支付首付款204119元，于2011年12月2日办理了按揭贷款，被告提供的千昊嘉园项目保证金代偿明细也载明原告郝某办理的460000元已于2011年12月2日发放，至此原告已将全部房款付清。直至庭审结束时，被告千昊房地产公司仍未向原告郝某交付该房屋。另查明，本院审理的（2020）内0621民初2313号案件，马小文诉被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案中，马小文申请法院对其购买的千昊嘉园房屋同地段同类房屋租赁费进行鉴定，经法院委托，鄂尔多斯市昌信房地产评估有限责任公司于2021年1月21日出具了鄂尔多斯昌信估字（2021）第0002号房地产估价报告，评估结果为马小文所购千昊嘉园同地段同类型房屋租金为88元/年.㎡。庭审中向原被告出示上述评估报告，原告对评估报告的真实性认可，也认可马小文申请评估的房屋与本案涉案房屋在同一小区，是同地段同类型的房屋，对报告评估的租赁费价格认可，但认为应按照合同优先的原则，按照合同约定计算违约金。被告认可涉案房屋与该评估报告所评估的房屋属于同地段同类型房屋，但认为该评估报告与本案没有关联性，不予认可。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、首付款收据、按揭贷款信息手机银行截屏图片，被告提供的千昊嘉园项目保证金代偿明细表、交易流水，法庭调取的（2020）内0621民初2313号案件中的鄂尔多斯昌信估字（2021）第0002号房地产估价报告及当事人陈述在卷证实。本院认为，首先，关于被告是否构成违约，应否承担违约责任的问题。原告郝某与被告千昊房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告郝某已经按照合同约定支付了购房款，被告千昊房地产公司应当按照合同约定于2012年10月31日向原告郝某交付房屋。截至2021年4月7日庭审结束时，被告仍未能向原告郝某交付该房屋。被告辩称其迟延交付房屋是因银行断贷、政策限购，致使被告资金断裂，属于政策性调整，即情势变更，因为情势变更致使房屋不能如期交付，不应当归责于双方当事人，若继续维持原合同违约责任条款的效力，必将对被告方显失公平，但并未提供相关证据予以证明，其辩称理由本院不予采信。被告辩称原告方所购房屋是通过按揭贷款的方式支付价款，但是原告方支付按期支付将近两年的贷款后，再未向银行还款，由于包括原告在内的购房业主未能按期向银行履行还款义务，致使被告方的保证金被银行划扣，在本来遭受现金流中断的情况下，给被告方带来了无法估量的损失，其迟延交付房屋是行使抗辩权利的一种救济方式。本院认为，原告向银行办理按揭贷款，被告作为保证人以缴纳保证金的方式提供担保，与银行之间形成了借款合同关系，与本案并非同一法律关系，被告以原告停止还贷作为其迟延交付房屋的抗辩理由，没有法律依据，其辩称理由本院不予采信。因此，被告未按合同约定向原告交付房屋已经构成违约，应当承担违约责任。其次，关于违约金数额的认定。原告按照合同约定请求被告支付原告以已付购房款总额664119元为基数，从2012年11月1日至2021年3月9日，利率按照合同约定的日万分之二计算的违约金405112.58元。被告辩称合同约定的违约金已经远远高于法定的违约责任标准。被告迟延交付房屋，给原告造成的实际损失应当认定为原告所购房屋的租金损失。法庭向原被告出示了鄂尔多斯昌信估字（2021）第0002号房地产估价报告，原告对该份评估报告的真实性及评估结果认可，但认为应按照合同优先的原则，按照合同约定计算违约金。被告认可涉案房屋与该评估报告所评估的房屋属于同地段同类型房屋，但认为该评估报告与本案无关联不予认可。本院认为，上述评估报告所评估的的房屋位××园，与本案涉案房屋为同一小区，属于同地段同类型房屋。本案涉案房屋的租金损失可以参照该评估结果计算。该评估报告结果为：千昊嘉园同地段同类型房屋租金为88元/年.㎡，参照该评估报告计算所得的原告所购的涉案房屋从2012年11月1日至2021年3月9日的租金损失为100061元（2012年11月1日至2020年11月1日的租金：8年×136.09㎡×88元/年.㎡=95807元；2020年11月2日至2021年3月1日的租金：136.09㎡×88元/年.㎡÷12个月×4个月=3992元；2021年3月2日至2021年3月9日的租金：136.09㎡×88元/年.㎡÷365天×8天=262元,以上计算结果均四舍五入）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告郝某主张的违约金不应超过其实际损失的30%，故原告郝某从2012年11月1日至2021年3月9日的违约损失应为130079元（实际损失100061元+100061×30%）。现原告请求被告支付违约金405112.58元，本院仅支持被告支付原告违约金130079元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司于本判决生效之日给付原告郝某从2012年11月1日至2021年3月9日的违约损失130079元。二、驳回原告郝某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3688.5元，由被告达拉特旗千昊房地产开发有限责任公司负担1450.8元，由原告郝某负担2237.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 马文娟二〇二一年四月八日书记员 邬培高《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。