盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0991民初475号原告：尤仁杰，男，1997年3月18日生，汉族，住盐城市射阳县。委托诉讼代理人：顾明浩，江苏锐智律师事务所律师。被告：孙涛，男，1991年6月30日生，汉族，住盐城市响水县。第三人：青扉（盐城）房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320913MA20N5Q3XC，住所地盐南高新区金鹰龙湖商业广场1幢1052-1室。法定代表人：刘凯文，该公司执行董事。原告尤仁杰与被告孙涛，第三人青扉（盐城）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰于同年3月8日公开开庭进行了审理。原告尤仁杰及其委托诉讼代理人顾明浩，被告孙涛均到庭参加诉讼，第三人青扉（盐城）房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尤仁杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《房地产买卖居间协议》的约定协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告支付逾期过户违约金16445元，逾期过户的违约金主张至房屋实际过户之日止；3.本案的诉讼费等由被告负担。本案审理过程中，原告自愿撤回上诉第2项诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：2020年11月3日，原、被告、第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于盐城经济技术开发区的房屋以1265000元的价格出售给原告。合同签订后，原告通过现金和银行转账向被告支付首付款365000元。2020年11月18日，原告与江苏银行盐城盐都支行签订个人借款合同，该行于2021年1月4日发放购房贷款900000元。现原告购房款项已经全部到位，但被告拒绝协助原告履行案涉房产过户义务。为此，原告提起诉讼，请求依法判决。被告孙涛辩称：1.我在协议上签字时原告并不在场，当时原告已在协议书签字、捺印；2.协议约定首付款为379500元，尾款885500元，但到目前仍未收到全部的首付款379500元，我多次催要无果；3.关于原告贷款申请是否足额获批，中介一直未提供准确的信息，亦未在约定的过户时间2020年12月30日前提供任何证明材料，截止目前我仍未收到贷款的款项；4.2021年1月4日下午，中介通知我贷款已审批，但我已对中介失去信任。综上，造成未能及时过户的责任不在于我，而在于原告违约，且违约后未承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人青扉（盐城）房地产经纪有限公司未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷予以佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人的陈述，本院确认以下事实：2020年11月3日，被告孙涛（出售方、甲方）、原告尤仁杰（买受方、乙方）和第三人青扉（盐城）房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，合同约定（摘要）：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规的规定，甲方和乙方愿意委托丙方提供居间媒介服务。一、房地产的基本情况。坐落：盐城经济技术开发区；权利人：孙涛，房地产权证编号：第0044663号；抵押权人：组合贷，抵押金额368000元。二、总房价款。该房地产的转让价格共计1265000元。三、本协议的履行。定金及保管：乙方应于甲方签署本协议后1日内自行或通过丙方补足定金至5万元，甲乙双方同意甲方取回定金须将产权证原件交由丙方保管。首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后15日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款379500元（含已支付的全部定金），首期房价款不包括尾款；尾款885500元由丙方代为保管。甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人的借款余额，甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。第二期房价款:申请贷款：乙方应于签订示范文本后30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。贷款支付：贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内领取并送交给贷款银行等配合放款。交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押注销（若有）后45日内，最晚不得晚于2020年12月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。四、其他。税、费及公证费负担，本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担。八、违约责任。一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。被告孙涛，原告尤仁杰分别在房屋出售方、房屋买受方处签字、捺印，第三人青扉（盐城）房地产经纪有限公司在居间方处加盖印章。原告于当日支付被告定金5万元，于同月11日支付被告31.5万元，合计已支付被告36.5万元。2020年11月18日，原告尤仁杰与江苏银行盐城盐都支行签订《个人借款合同（房贷综合版）》一份，约定原告向该银行借款90万元用于购买案涉房屋。2021年1月4日，该银行发放二手住房贷款90万元至二手房交易资金委托监管账户，原告已于2021年2月10日起逐月偿还贷款。2021年1月13日，被告孙涛通过微信向第三人的工作人员发送信息（摘要）：根据《房地产买卖居间协议》，你们存在违约行为：一、未能监督买方按照约定支付首付款；二、在约定过户时间之前，你们未能协助买方尽快办理银行贷款审批、发放手续，也未向我提供有效的材料证明贷款审核通过，更未在约定时间之前按照合同要求结清剩余尾款，导致房屋至今未能过户。对此，你们应和买方承担相应的违约责任。同日，被告通过微信向原告发送信息（摘要）：根据《房地产买卖居间协议》的约定，你们违约情况如下：一、未经我方同意，擅自更改首付款与贷款金额，并且直至今天仍未付清首付款，应按照合同约定支付违约金；二、在约定过户时间之前，你们未能提供有效的材料证明银行贷款审核通过，也未在约定时间之前按照合同要求结清剩余尾款，导致未能按时过户，责任完全在你方。对于你方违约事实，我要求你们按照违约责任的约定赔偿，在约定的时间点内支付赔偿后，我会按照原合同继续履约；如果你方继续违约下去，我保留进一步追究的权利。庭审中，原告陈述（摘要）：按照约定，首付款为37.95万，尾款88.55万元，但去银行申请贷款时，银行要求将贷款数额调整为整数，所以我将首付款中的1.45万元调整到贷款中了，这样首付款就实际支付了36.5万元，贷款数额为90万元。被告是知道这个事情，当时我和被告还讨论过，被告是同意的。目前贷款已经审批放款至托管账户，只要被告协助过户，我签字后银行即可放款给被告。被告陈述（摘要）：第三人存在恶意欺骗，先后提供了四个贷款审批通过的时间；第三人跟我提过帮原告多争取贷款，但我答复按照协议履行，并且我还提醒原告多贷款要多承担利息；在过户之前贷款没有审批，原告未按约定付清首付款构成违约；关于原告要求过户的问题，我于2021年1月5日就与第三人沟通过，只要原告承担违约责任后，我第二天就同意过户，但原告一直没有正面处理；我现在拒绝过户，并追究原告总房价款20%的违约责任，但我今天不反诉。本院认为：原告尤仁杰与被告孙涛及第三人青扉（盐城）房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告作为房屋买卖合同的双方，均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面恰当地享有权利和履行义务。本案中，原告按协议约定已履行了支付绝大部分首期购房款，并按约向银行申请了贷款，且经银行审核后已实际放款；被告则应按照协议约定，履行协助原告办理产权过户等手续的义务。然被告认提出，原告未在2020年12月30日前付清首期款、未提供贷款足额获批的证明材料已先行构成违约，并要求原告承担违约责任，否则拒绝履行过户等手续的义务。对此，本院认为，原告应银行要求在履行合同过程中对首期房款数额与贷款数额进行了微调，且并无证据证实系与被告协商一致，对照协议约定，原告的行为确实存在瑕疵。但原告该调整付款方式的行为，具有一定的合理性，符合一般交易习惯，既不影响双方主要的合同权利义务，也不会因此严重损害被告的合同利益，更不损害其作为不动产权所有人的权益。退一步讲，如后续贷款款项在合理期限不能及时到位，其完全有理由拒绝办理房屋产权过户手续，何况原告申请的银行贷款90万元于2021年1月4日就已足额发放。因此，原告调整首付款金额的行为，不构成合同的根本违约，不能阻却被告履行协助过户等主要合同义务，故被告以原告违约在先而拒绝过户的理由，缺乏合法依据，本院不予采信。被告据此拒绝履行协助办理过户等主要合同义务，其行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任。现原告主张要求被告协助办理不动产过户手续，符合法律规定和双方约定，本院依法予以支持。同时，原告应在过户手续完成后通知银行向被告支付全部剩余房款。被告另辩称，原告未在约定的2020年12月30日前提供贷款足额获批的证明材料。经查，原、被告约定的“双方应于贷款审核通过、抵押注销后45日，最迟不得晚于2020年12月30日前办理过户手续”，系双方对过户时间、过户条件的约定，而非对贷款审核通过时间的约定，双方并未约定具体的贷款审核通过时间。一般来讲，贷款审核通过时间系由银行决定，并非原告和第三人所能左右，被告对此应有一定认知。另外，原告申请的90万元银行贷款实际于2021年1月4日发放至监管账户，第三人亦及时告知被告。因此，现被告以原告未提供贷款足额获批的证明材料而构成违约的理由，明显不能成立，本院对该抗辩意见不予采信。至于被告辩称其签订协议时，原告并不在场。对此，本院认为，被告明知原告不在场仍然签订该协议，足以说明其认可协议内容，即使被告是事后补签协议，也构成对协议的追认，表明双方已就协议意思表示达成一致，故原告是否在场，并不影响该协议成立并生效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告孙涛应于本判决生效后十日内协助原告尤仁杰办理位于盐城经济技术开发区不动产权属转移登记手续至原告尤仁杰名下。案件受理费16333元，依法减半收取8167元，保全费5000元，合计13167元，由原告尤仁杰负担1167元，被告孙涛负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵海峰二〇二一年四月三十日法官助理 袁柏阳书 记 员 赵明慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。