文书内容江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0113民初1668号原告：南京祥泰房产中介服务中心，统一社会信用代码91320113593502849N，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道花港路2-30号。投资人：张业荣。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告：王栋梁，男，1990年5月28日出生，汉族，住江苏省灌云县。被告：徐加加，女，1992年12月25日出生，汉族，住江苏省灌云县。原告南京祥泰房产中介服务中心（以下简称祥泰服务中心）与被告王栋梁、徐加加中介合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告祥泰服务中心的委托诉讼代理人成子龙，被告王栋梁、徐加加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥泰服务中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付中介服务费10000元；2.依法判令被告支付律师费3000元；3.依法判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告祥泰服务中心变更第一项诉讼请求为：依法判令两被告支付中介服务费6336元。事实和理由：2020年3月22日，原、被告及第三人就南京市栖霞区某某路X号XX幢一单元XXXX室房屋（以下简称案涉房屋）签署买卖合同，各方约定由被告购买案涉房屋。按照约定，被告应当向原告支付相当于房价1.2%的中介服务费21336元，现已支付15000元，余款6336元，被告一直拒不支付。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王栋梁、徐加加共同辩称，1.因两被告已向原告支付了15000元中介费，已履行了中介费的支付义务，且原告在提供中介服务中有关贷款办理、限售期告知等方面存在问题，不应再继续支付中介费；2.原告要求两被告承担律师费没有合同依据。经审理查明，2020年3月22日，两被告（乙方）经原告（丙方）提供居间服务与案外人张某甲、丁某甲（甲方）签署《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）及《居间服务合同》（以下简称居间合同）各一份，原告工作人员董某为具体经办人。买卖合同约定，乙方向甲方购买案涉房屋（保障性限价住房），面积87.13平方米，总价1778000元，定金80000元，首付540000元，贷款1230000元，贷款方式为组合贷款。居间合同第1.1条约定，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：①提供房屋买卖市场行情咨询；②寻找、提供并发布房源、客源信息；③匹配乙方需求，引领乙方看房；④协助查看甲方房屋情况和权属登记证书，实地查看房屋；⑤协助甲乙双方协商、洽谈，确定成交意向；⑥协助甲乙双方协商确定买卖合同的相关条款内容。第1.2条约定，在甲乙双方签定买卖合同时，丙方的居间服务履行完毕，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第2.1条约定，甲乙双方同意，委托丙方代办以下事宜：①乙方向贷款银行申请购买该房屋的按揭贷款手续，贷款手续费须乙方另行支付。甲乙双方须将相关材料交予丙方，于接到丙方通知后5个工作日内去相关机构/银行办理按揭贷款手续（甲乙双方当事人及配偶须到场签字，甲乙双方对此无异议）；②向房屋登记管理部门办理交易房屋的权属变更登记手续（过户手续），甲乙双方当事人须到场签字拍照，甲乙双方对此无异议；③房屋交割时附属设施的更名手续（如水电燃气卡更名等）。第2.2条约定，按揭贷款审批通过之时，视为贷款手续事宜完成；房屋登记管理部门核发新的不动产权证之时，视为过户手续事宜完成；甲方收到乙方向银行申请的按揭贷款，且乙方收到该房屋钥匙之时，视为丙方履行完毕本合同约定的所有义务，服务结束。第2.3条约定，丙方所收取的居间服务费应当符合法律、法规和相关主管部门的规定。具体如下：甲方支付交易房屋成交总价的1.2%，乙方支付交易房屋成交总价的1.2%,或由一方支付交易房屋成交总价的2.4%。第3.2条约定，丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；同时丙方有义务对所有流程的办理进度向甲乙双方作通知。第4.1条约定，甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署买卖合同，甲乙双方应当承担违约责任并向丙方支付违约金，违约金的数额包括本合同约定的居间服务费以及丙方向甲乙任一方主张权利时所产生的诉讼费、鉴定费、律师费等产生的一切费用。居间合同签署后，两被告向原告支付居间服务费15000元，并由原告出具相应收据。2020年7月9日，董某向被告徐加加发送微信，告知案涉房屋不能使用公积金贷款，只能使用纯商业贷款。被告徐加加表示，如不能使用公积金贷款则不再购买案涉房屋。2020年7月15日，被告徐加加向董某发送微信，告知已咨询过公积金管理部门，案涉房屋交易可以使用公积金贷款，并认为原告存在欺诈。董某在微信中再次表示案涉房屋无法办理公积金贷款，另表示将继续沟通处理。2020年7月16日，两被告告知董某已经开具了购房证明，并咨询人才购房证明与普通购房证明的区别。董某答复人才购房证明相较于普通购房证明在社保缴纳年限、开具流程等方面存在照顾性政策，另告知两被告购买案涉房屋另行出售的限售期为3年。案涉房屋办理过户前，董某曾通过电话向被告王栋梁催讨中介费，并提及双方此前约定的中介费为25000元，已支付15000元，尚余10000元没有支付。在电话中，被告王栋梁未对中介费的金额进行明确回复，并对原告提供的居间服务提出质疑，另表示中介费待过户以后协商处理。2020年9月16日上午，董某要求两被告先支付中介费再协助办理过户，两被告表示居间服务没有结束不应当支付中介费，并遂拨打12345热线进行投诉。当日下午，原告工作人员协助两被告办理了案涉房屋的过户登记手续。过户完成后，因房产局告知被告王栋梁案涉房屋需满5年方能另行出售，被告王栋梁拨打董某电话质疑此前为何仅告知满3年即可另行出售。董某在电话中表示需要对该交易限制政策进行核实。此后，董某回电表示因两被告使用人才购房证明购房，购房后的限售期为5年，该政策可能是在7月份左右出台。被告王栋梁对董某的上述答复不予认可。因原、被告就是否应当继续支付中介费发生争议，原告与南京市玄武区律恒法德法律服务所签署《委托代理合同》，并支付诉讼代理服务费3000元。审理中，原告表示系通过其努力最终协助两被告使用了公积金贷款。此外，两被告在审理中提供了2020年1月1日起开始施行的《2020年南京市人才购买商品住房办法（施行）》（以下简称购买办法），该购买办法规定，持人才购房证明购买的房屋，5年内不得转让。上述事实有《房地产买卖合同》、《居间服务合同》、收据、《委托代理合同》、增值税发票、谈话及通话录音、微信聊天记录、12345热线回复短信、《2020年南京市人才购买商品住房办法（施行）》，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，案涉买卖合同、居间合同均系各方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。关于两被告是否应当继续支付中介费的问题。根据原、被告提供的电话录音显示，董某在过户前曾向被告王栋梁索要中介费，被告王栋梁虽未对中介费的金额进行明确回复，但也未否认仍存在部分中介费未支付，故可以认定双方约定的中介费金额超过15000元。原告主张中介费总额为交易总价的1.2%，扣除两被告已支付的15000元，剩余中介费金额为6336元，其主张有合同依据，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据庭审查明的事实，在买卖合同已约定贷款方式为组合贷款的情况下，董某在合同签署后又告知两被告无法办理公积金贷款，而两被告最终办理了公积金贷款，应当认定案涉房屋不存在禁止使用公积金贷款的政策性规定，原告工作人员的专业能力存在欠缺。此外，两被告在过户前已就不同购房证明的购房政策进行了咨询，董某仅告知存在3年限售的规定，但未披露持人才购房证明存在5年限售的规定。两被告在过户完成后就5年限售问题提出质疑，董某却不清楚这一自2020年1月1日即已施行的政策规定，而5年限售的政策限制又属于可能影响两被告购房决策的重要影响因素。由上述事实可见，原告作为专业的房产交易中介机构，对其工作人员缺乏必要的业务技能培训，未能全面、忠实履行居间方的居间义务，对于交易过程中可能影响交易双方权利义务的有关贷款、另售等方面的政策法规缺乏必要提示和说明，其提供的居间服务存在明显瑕疵，故本院对于原告要求两被告继续支付剩余中介费6336元的诉讼请求，依法不予支持。关于两被告是否应承担原告为本案诉讼支出的诉讼代理费问题。本院认为，原告依据买卖合同第4.1条约定，要求两被告承担其支出的诉讼代理费，而该约定适用的前提系买卖双方存在俗称的“跳单”类的违约行为，本案两被告并不存在上述违约行为，且原告提供的居间服务本身存在瑕疵，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南京祥泰房产中介服务中心的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告南京祥泰房产中介服务中心自行负担。本判决为终审判决。审判员  林志栋二〇二一年四月十五日法官助理唐亚萌书记员杨莉