河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1419号 上诉人（原审被告）：河北煊林房地产开发有限公司，住所地行唐县永昌路90号锦绣景城。 法定代表人：王建明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李凡，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈一山，男，1950年11月17日出生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：张中旗，男，1955年6月12日出生，汉族，系被上诉人同事，住行唐县。 原审第三人：郭立梅，女，1982年10月5日出生，汉族，住行唐县。 上诉人河北煊林房地产开发有限公司（以下简称煊林公司）因与被上诉人陈一山、原审第三人郭立梅确认合同无效纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2020）冀0125民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北煊林房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)冀0125民初2770号民事判决书,依法改判或发还重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人不服行唐县人民法院(2020)冀0125民初2770号民事判决书,提出上诉。上诉人认为该判决先入为主,认定事实不清,在原告证据不足的情况下,故意偏袒原告,属于枉法裁判,严重损害了上诉人的合法权益,请求二审法院依法撤销一审错误判决,并依法改判或发还重审。理由分述如下:一、一审法院违反法定程序;(1)具体为一审法院未遵照“不告不理”的审判原则,超出被上诉人诉讼请求的范围进行判决;被上诉人原诉请二“被告给付原告安置费及利息,和赔偿原告的不能按期收房损失,合计15.6万元及利息”变更为“判令被告赔偿原告不能按期交房的损失共计16.9万元”;即被上诉人诉请由“安置费及利息+损失及利息”变更为“不能按期交房的损失”。一审法院在判决第12页第1-4行表述“原告请求被告按照合同约定支付临时安置费外,另请求被告支付临时安置费的利息和房租及利息”,实际为请求增加违约”:该表述明显超出被上诉人变更后的诉讼请求,即“不能按期交房的损失”。该案的庭审焦点应确定为“上诉人不能按期交房是否给被上诉人造成损失及被上诉人的损失多少”并围绕此进行举证质证。(2)判决内容与被上诉人诉讼请求不符。一审法院判决内容第三项“被告于本判决生效后五日内按照以下方式计算的数额给付原告陈一山违约金”:此判决内容与被上诉人诉请“不能按期交房的损失”明显不符,即一审法院将违约金等同于损失存在明显错误。(3)被上诉人诉请主张“不能按期交房的损失”,未申请对违约金进行调整。但一审法院在判决书第12页第1-4行表述……实际为请求增加违约金。”即一审法院未遵照“不告不理”的审判原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子增增”。但在该案中被上诉人诉请中并未请求一审法院予以增加违约金一审法院对被上诉人损失的计算方式及认定没有事实和法律依据。(1)针对被上诉人的诉请主张的损失,被上诉人没有提供证据予以证明;(2)被上诉人的实际损失不明确,无法确定增加后的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十八条约定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”三、一审法院判决内容第三项没有合同和法律依据;(1)关于逾期交房的违约责任《城市房屋拆迁补偿安置协议》第三条第二款有明确的约定:“如不能按期交房,甲方向乙方每月每户支付支付临时安置费500元”即每年为6000元。(2)上诉人及被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》,合同约定内容符合行唐县人民政府行政〖2013〗25号行唐县人民政府关于印发《行唐县进一步推进城中村改造工作的意见》(试行)的通知、行政发[2015]5号行唐县人民政府关于印发进一步推进城中村改造工作的意见(试行)的通知、行政规[201]3号行唐县人民政府关于印发行唐县进一步推进城中村改造工作意见的通知中,关于搬迁补助费和临时安置补助费的规定(即:住宅房屋临时安置补偿费标准为:选择货币补偿的,每户一次性6000元;选择现房安置的每户每年6000元,发至调换房屋具备入住条件止,按月结算;选择回迁置换的每户每年6000元,发至正式通知回迁时,按月结算。)(3)一审法院依据第三人购房单价和房款计算被上诉人损失没有法律和合同依据。“《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定,违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则,包括合同正常履行时的可得利益,该可得利益损失须具有确定性,假定或可能发生的损失,不能作为违约损失赔偿的对象。综上,一审法院违背基本事实和法律,做出了错误判决。为保障上诉人的合法权益,维护法律的正确实施。请贵院依法裁判。 陈一山向一审法院起诉请求：1、依法确认被告与第二被告郭立梅的房屋买卖合同无效，原告陈一山享有取得该补偿安置房屋的优先权；2、被告给付原告安置费及利息，和赔偿原告的不能按期收房损失，合计15.6万元及利息；3、诉讼费及鉴定费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认2015年10月18日原告与被告煊林公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议》合法有效，原告享有回迁房的优先权，将被告郭立梅改为第三人郭立梅；2、判令被告赔偿原告不能按期交房的损失共计16.9万元。 一审法院认定事实：2015年10月18日,被告煊林公司（甲方）与原告陈一山（乙方）签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》,与本案有关主要内容为：甲方因开发建设需要，对乙方房屋进行拆迁置换安置。一、乙方房屋院落土地面积168平方米，置换楼房168平方米。二、按与甲方签订拆迁协议的先后顺序选房，乙方选房楼层为4-13层。三、甲方在乙方全部搬完后，以开工之日为准，两年内竣工。如不能按期交房，甲方向乙方每月每户支付临时安置费500元。签订协议搬迁后甲方向乙方支付10000元搬迁安置费，每年5000元。甲方:河北煊林房地产开发有限公司锦绣景城行唐项目部公章，代表人王建明签字，乙方陈一山签字手印。2015年10月18日。 原告称：2015年10月18日原被告同时签订《补充协议》一份，签订过程为：在香港路新华书店家属楼南侧一楼锦绣景城项目部张新泼的办公室，王建明的伙计张新泼和东街村民陈建平（拆迁置换比例的说和人，人称黑小），他们把两份协议放在桌子上以后，当时不知道被告方签没签名，对方的财务人员把我叫到对门屋里支取拆迁安置费1万元和装修费50000元。我把钱拿到手返回，合同上的原告方印章和签名都已经有了，我才签的名。合同上没有约定着装修费，支款条我没有留底，在1695号案卷审理中，被告提交的拆迁安置补偿协议后附着两张收据。被告提交的协议和我提交的二份协议，三份协议中有七处我的名字不是我签写的，协议里面手写的笔迹和合同落款处的日期笔迹都一样，都是出自一个人之手。原告提交的《补充协议》主要内容为：一、新房置换面积以补充协议为准，共计354平方米。二、乙方置换新楼楼号为：2号楼1单元903号房，2号楼1单元1103号房，2号楼1单元1603号房。三、甲方赠乙方地下小房一个，地下车库一个。四、本补充协议与城市房屋拆迁安置协议不一致的内容，均以本协议为准。甲方:河北煊林房地产开发有限公司锦绣景城行唐项目部公章，代表人王建明签字，乙方陈一山签字手印。2015年10月18日。 2019年7月5日，原告与被告煊林公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审法院受理，后作出（2019）冀0125民初1695号民事判决书，判决：被告煊林公司交付原告陈一山行唐县锦绣京城2号楼1单元903号房、2号楼1单元1103号房、2号楼1单元1603号房三套楼房及地下车库、小房各一个，判决生效后五日内履行完毕。被告煊林公司不服提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01民终4386民事裁定书，裁定：一、撤销行唐县人民法院（2019）冀0125民初1695号判决书；二、驳回被上诉人陈一山的起诉。（2020）冀01民终4386民事裁定书本院认为载明：煊林公司与陈一山签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，由上诉人签章、被上诉人签字捺印确认，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。煊林公司对《城市房屋拆迁补偿安置协议》无异议，对《补充协议》不认可，称《补充协议》中最后落款处的印鉴不是锦绣景城行唐项目部印鉴，代表人处的签字也并非王建明本人签字，并于一审中申请对印鉴及王建明签字进行鉴定，但陈一山对上诉人的鉴定提出书面异议，称煊林公司的印章未在公安机关备案，印章不具备合法性，不同意进行鉴定，因双方对鉴定材料不能达成一致，一审法院驳回上诉人的鉴定申请，不违反法定程序。煊林公司依此主张一审法院违反法定程序理据不足，本院不予支持。陈一山提交的赵金星的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，煊林公司处印章为“河北煊林房地产开发有限公司行唐项目部”，而陈一山的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及补充协议，煊林公司处印章为“河北煊林房地产开发有限公司锦绣景城行唐项目部”，上述事实可以认定上诉人存在多章并用的情况，原审认定并无不妥，本院予以确认。证人张某1、张某2、张某3、陈某、刘某在一审未出庭作证，其出具的证明不应予以采信，原审处理不妥，但上述证人证言并不影响对案件事实的认定，原审对案件事实认定并无不当。综上，煊林公司未提供证据证实陈一山提交的《补充协议》中的印章系伪造，故一审法院确认《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》有效并无不妥。但是根据本案查明的事实，协议所涉的房屋尚处于建设施工阶段，被上诉人未提交证据证实案涉房屋已具备交付条件，因此被上诉人一审起诉条件尚不成就，依法应当驳回被上诉人的起诉，被上诉人可待条件成就后另行主张，原审判决上诉人五日内交付房产不妥，予以纠正。 2016年12月6日，被告煊林公司与第三人签订买卖合同，合同主要内容为：出卖方煊林公司（甲方），买受人郭立梅（乙方），乙方认购甲方《锦绣景城》项目2号楼1单元1103室，面积133.12平方米，单价3150.44元每平方米，总房款419387元。地下室1:1销售，后期签订补充协议。签订协议时，乙方交纳甲方房款385000元剩余房款交房前或五证齐全时全部交清，两个条件以先达到的为准。甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方十五日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，逾期不签，甲方有权另行出售。出售后30日内甲方将乙方房款全部无息退还。第三人提交收据三张，证明：2016年12月6日被告煊林公司收到郭立梅2-1-1103房款390000元；2017年10月27日，被告煊林公司收到郭立梅2-1236地下室款23780元；2018年12月1日，被告煊林公司收到郭立梅2-1236房产款29387元。第三人称被告公司有人打电话称马上要交房，通知交房款，故房款已经全部交清，但房屋至今未交付。 原告主张原告所知的被告开工日期为2016年2月，从微信截图得知实际为2014年9月，被告称行唐县锦绣景城项目开工时间为2016年9月1日，双方均未提交关于开工日期的有效资料。原告请求被告赔偿逾期交房损失共计16.9万元，其中包括：1、按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》给付自2018年2月至今34个月的临时安置费并按照年利率15.4%计算利息，具体计算方式为：第一年：6000元×（1+15.4%）=6924元；第二年：6924×（1+15.4%）=7990.3元；第三年10个月：7990.3（1+15.4%）÷12×10=7684元。合计22598.3元。2、单套房年租金13000元，年利率15.4%，具体计算方式为：第一年：13000元×（1+15.4%）=15002元；第二年：15002×（1+15.4%）=17312.31元；第三年10个月：17312.31（1+15.4%）÷12×10=16648.67元。三套合计146888.94元。 一审法院认为，被告对原告提交的《补充协议》提出的异议不应予以采信。理由如下：第一、煊林公司与陈一山签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的效力已经石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01民终4386号民事裁定书在本院认为中认定。第二、被告煊林公司对《城市房屋拆迁补偿安置协议》没有异议，虽然被告曾在一审法院（2019）冀0125民初1695号案件中对《补充协议》上签章、签字提出鉴定，但因煊林公司存在多章并用的情况，又不能提供双方没有争议的对比印章，双方对鉴定材料不能达成一致，本院一审驳回煊林公司的鉴定申请，石家庄市中级人民法院二审亦对此予以确认。第三，经对比，两份协议上被告方的签章、签名，外观上肉眼不能辨识出不一致；两份协议书的落款时间“2015年10月18日”均为手写字体，无论字体、颜色均高度一致，疑似为同一人用同一支笔书写；两份协议内容中包括陈一山名字在内的所有手写字体，与两份协议落款处陈一山签名明显不一致，无论字体、颜色均高度一致，疑似为同一人用同一支笔书写。综上，被告的异议理由不能成立，应确认原告提交的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》合法有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，《补充协议》中约定的三套房产：2号楼1单元903号房、2号楼1单元1103号房、2号楼1单元1603号房，为被告对原告的补偿安置房，如果被告将三套房另行出卖给第三人，原告可以请求优先取得补偿安置房屋。本案中，被告将2号楼1单元1103号房屋另行出售给第三人郭立梅，原告请求对该房屋享有优先取得权，应予支持。第三人与被告煊林公司的关系应另行解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告请求被告按照合同约定支付临时安置费外，另请求被告支付临时安置费的利息和房租及利息，实际为请求增加违约金。按照协议约定原告应取得的三套安置房的临时安置费每年为6000元，金额确实过低，原告要求调整，应予支持。原告主张按照2016年2月为开工时间计算逾期交房时间，但没有提交证据，原告提交的微信截图的真实性、合法性、关联性均不能认定，故被告开工时间可暂以被告自认的2016年9月1日确定，竣工交房日期应为2018年9月1日。如果今后原告有证据证明开工时间在2016年9月1日之前，2018年9月1日之前的逾期交房损失原告可另行解决。原告请求的损失计算期间为自2018年2月起至2020年12月共计34个月，损失金额为16.9万元，除约定的临时安置费外，原告没有提供证据证明，原告主张的损失金额不能认定。原告损失的具体数额可以被告出售给第三人郭立梅的单价3150.44元每平方米乘以原告安置房的总面积354平方米=1115255.76元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20起至2020年12月18日开庭之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 基此，原审判决为：一、确认原告陈一山与被告河北煊林房地产开发有限公司2015年10月18日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》有效；二、原告陈一山优先取得行唐县锦绣景城2号楼1单元1103号补偿安置房屋。三、被告河北煊林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内按照以下方式计算的数额给付原告陈一山违约金，违约金以1115255.76元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20起至2020年12月18日开庭之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，减半收取1710元，由被告河北煊林房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2015年10月18日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且经本院生效法律文书予以确认，合法有效。上诉人虽曾对《补充协议》真实性提出异议，但其存在多章并用的情形，且未提供其它证据予以支持，本院对《补充协议》的效力予以认定；拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。上诉人与被上诉人签订《补充协议》，约定将涉案三套房屋作为被上诉人置换安置房屋，上诉人将涉案1103号房屋另行出售给原审第三人后，被上诉人请求优先取得该房屋符合法律规定，一审法院予以支持，并无不妥；关于逾期交房损失问题。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。首先，被上诉人并未在一审诉讼请求中主张被上诉人支付违约金，一审法院将被上诉人诉讼请求理解为请求增加违约金并判决上诉人向被上诉人进行支付不当，应予纠正。其次，上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第三条对于逾期交房损失的法律责任作出明确约定，在被上诉人未明确提出增加逾期交房损失的主张，亦无证据证实其实际损失远高于约定金额的情况下，一审法院认为双方约定的逾期交房损失过低并主动进行调整，于法不合，应予纠正。本院认为，上诉人逾期交房致使被上诉人产生的损失，应当按照合同约定履行，即上诉人不能按期交房，应当自约定的交房日期即2018年9月1日起每月向被上诉人支付临时安置费500元，至实际交房之日止。综上所述，河北煊林房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持行河北省唐县人民法院（2020）冀0125民初2770号民事判决第一项、第二项； 二、撤销河北省行唐县人民法院（2020）冀0125民初2770号民事判决第三项； 三、上诉人河北煊林房地产开发有限公司自2018年9月1日起每月向被上诉人陈一山支付逾期交房损失500元，至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3420元，减半收取1710元，二审案件受理费3420元，共计5130元，由上诉人河北煊林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二一年四月八日 书记员 安娅霖