山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1311民初561号 原告：临沂华腾置业有限公司，住所地临沂市罗庄区蒙山大道与沂河交汇处西北角。 法定代表人：刘涛，总经理。 委托诉讼代理人：单夫纯，山东三禾律师事务所律师。 被告：周莉，女，1996年7月22日出生，汉族，户籍登记地辽宁省辽中县，住山东省临沂市罗庄区。 原告临沂华腾置业有限公司与被告周莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂华腾置业有限公司的委托诉讼代理人单夫纯到庭参加诉讼，被告周莉经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 临沂华腾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订编号为YS2020XXXXXX号的《商品房预售合同》、由被告配合解除《商品房买卖合同》备案登记手续、并由被告腾房返还原告；2、判决被告向原告返还截止起诉日，原告为被告垫付按揭还款2353.96元；3、判决被告向原告支付8628.32元违约金（2%总房价）；4、诉讼、保全、诉责险保函、律师费用由被告负担。事实和理由：2020年4月17日，原、被告签订了《商品房预售合同》及补充协议一份。合同约定被告购买原告开发的“鲁南国际茶博城”XC号楼XXXX号房，房屋建筑面积55.7平方米，房屋总价431416元，付款方式为银行贷款。合同签订后被告向银行申请了贷款，但截至2020年12月2日被告出现断供银行贷款，原告代为偿还了银行贷款2353.96元。根据原被告签订的补充协议3.4条约定“若出现因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款的情形，包括但不限于买受人任何一期断供、逾期、违约等，出卖人有权单方解除合同，买受人应在接到出卖人解除合同或腾房通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人”、“出卖人扣除违约金（总房款的2%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%，以本合同约定的房屋交付时间为起始时间计算）、垫付银行的逾期利息、罚息，诉讼费、律师费、公告费等维权费用等其他出卖人的损失费用”。补充协议第15.5条约定“合同各方均明知：因各方提供或者确认的送达地址和联系方式不准确或者送达地址变更后未及时依程序告知对方和司法机关或者当事人和指定接收人拒绝签收等原因，导致诉讼文书未能被当事人实际接收、邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日；直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日”。补充协议16.1约定“无论何种原因致使双方解除、终止本合同的，买受人应当在导致解除、终止合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之一的违约金”。原告为维护其合法权益，根据以上事实及法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。 周莉未答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合当事人的陈述和审查各证据之间的真实性、客观性和关联性，综合认定事实如下： 2020年4月16日，原告临沂华腾置业有限公司与被告周莉签订《鲁南新国际认购书》，认购书载明：周莉认购临沂华腾置业有限公司开发建设的位于鲁南新国际项目公寓楼XX层XXXX室，建筑面积55.7平方米，成交价格为6648元/平方米，成交总价370276元；认购人需缴纳认购定金2000元，该定金是认购人保证在本认购书有效期内签署《商品房买卖合同》、交纳购房款的定金；认购人需在签订本协议后七日内，至鲁南新国际营销中心缴纳房屋首付款或房屋全款款项，并在签订本协议后十日内至鲁南新国际营销中心与开发商签署《商品房买卖合同》，在签署《商品房买卖合同》后，本认购协议书自动作废；上述优惠只适用于在本认购书有效期限内与开发商签署《商品房买卖合同》的认购人，并只适用于公寓部分而不包含商业和车位。双方签订上述《鲁南新国际认购书》后，被告周莉于当日向原告交纳定金2000元，并由原告为被告出具收款收据。 同日，被告向案外人山东美固实业有限公司借款23276元，并由原告提供担保，三方签订《借款协议》，协议载明：借款金额为人民币23276元整（大写贰万叁仟贰佰柒拾陆元整）；周莉借款用于购置鲁南新国际项目XX-XXXX号房产,未经出借人书面同意，周莉不得改变借款用途，否则视为周莉违约，出借人有权提前收回借款，并且周莉应从借款日起按月息2%向出借人支付借款利息，计算至还清借款日为止；借款期限为三期，第一期2020年8月31日前周莉归还7276元，第二期2020年10月31日前归还8000元，第三期2020年12月31日前归还8000元；每期应归还的款项应于约定日期前汇入出借人指定银行账户，账户名称是张洪运，账号是6229××××2310，开户银行兴业银行临沂分行。 2020年4月17日，原告临沂华腾置业有限公司与被告周莉签订编号为ＹＳ2020017397的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，载明：出卖人临沂华腾置业有限公司；买受人周莉，通讯地址辽宁省辽中区××镇××组××号；出卖人以出让方式取得国有土地使用证号为临罗国用（2013）第0××5号地块的建设用地使用权，该商品房的规划用途为商业用房，该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为25层，其中地上24层，地下1层；该商品房为第一条规定项目中XX楼XX层XXXX号，该商品房的房产测绘机构为临沂市房地产测绘院，其预测建筑面积共55.7平方米，其中套内建筑面积38.29平方米，分摊共有建筑面积17.41平方米；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7745.35元，总价款为人民币431416元（大写肆拾叁万壹仟肆佰壹拾陆圆整），买受人采用贷款方式付款，215000元（大写贰拾壹万伍仟圆整），买受人应当于2020年4月17日前支付首期房价款人民币216416元（大写贰拾壹万陆仟肆佰壹拾陆圆整），占全部房价款的50%；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人为买受人办理银行购房按揭贷款提供担保时，若出现因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款的情形，包括但不限于买受人任何一期断供、逾期、违约等，出卖人有权单方解除合同，买受人应在接到出卖人解除合同或腾房通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的2%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%，以本合同约定的房屋交付时间为起始时间计算）、垫付银行的逾期利息、罚息、诉讼费、律师费、公告费等维权费用等其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付；如买受人以从第三人或者出卖人处借款方式支付房屋首付款或者房屋价款，在买受人还清借款之前，无权要求出卖人交付房屋或者协助办理房屋产权证；买受人未按照借款协议约定偿还借款的，出卖人可依据借款协议解除本商品房买卖合同，解除合同后买受人按照借款协议约定向出卖人承担违约责任；该合同同时约定了商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋（不动产）登记、前期物业管理等其他事项。 2020年5月12日，被告向案外人山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司借款215000元，并由原告提供担保，并签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款金额为215000元，借款期限为2020年5月12日至2030年5月11日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款用途为购买坐落于鲁南国际茶博城XX-XXXX,建筑面积55.7平方米的房屋，房屋总价值431416元；担保方式为保证加抵押；首期利率按照借款提款日前一日5年期LPR加基点确定，浮动周期内的利率按照年初调整以贷款发放后的每年1月1日重新定价，重定价利率以该定价日前一个日的LPR以及上述加/减基点数确定，每期利率调整不再另行通知借款人和担保人，至本合同项下借款到期日止。该合同签订后，山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司依约履行出借义务。 被告周莉另向齐鲁银行股份有限公司贷款130000元，用于支付原告涉案购房款。 原、被告签订的编号为YS2020017397的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中虽载明涉案房屋价款为431416元，但经双方协商，涉案房屋价款优惠后的实际金额为370276元。被告向原告交纳购房定金2000元后，又向山东美固实业有限公司借款23276元、向山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司借款215000元、向齐鲁银行股份有限公司借款130000元转付给原告，用于支付涉案房屋价款，故被告向原告实际支付购房款合计370276元。 上述合同履行过程中，因被告周莉仅向山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司偿还部分借款本息，剩余借款本息及其他借款均未按合同约定实际履行还款义务，原告应债权人要求履行担保义务，分别向山东美固实业有限公司偿还借款本金23276元及相应利息，向山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司偿还借款本息9986.24元（其中2020年11月30日偿还2353.96元，2021年1月29日偿还5091.78元，2021年2月28日偿还2540.5元）。 后原告依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定，向本院提起诉讼。 本院认为，原告临沂华腾置业有限公司提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、垫款回单、《认购书》、《实付款收据》、借款协议、结清证明、《个人购房借款/担保合同》、《农村合作银行放款流水明细表》、《齐鲁银行放款流水明细表》、《合同审批表》、《低首付合同审批表》、《高评补充协议》及庭审材料，足以证明被告以价款370276元向原告购买涉案房产、及原告履行担保义务为被告代偿部分借款本息的事实，本院予以确认。 根据原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定的“出卖人为买受人办理银行购房按揭贷款提供担保时，若出现因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款的情形，包括但不限于买受人任何一期断供、逾期、违约等，出卖人有权单方解除合同，买受人应在接到出卖人解除合同或腾房通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的2%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%，以本合同约定的房屋交付时间为起始时间计算）、垫付银行的逾期利息、罚息、诉讼费、律师费、公告费等维权费用等其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。”的内容，现原告要求解除合同、要求被告支付违约金7405.52元（370276元*2%）、律师代理费10000元、诉讼责任保险费1320元，不违反有关法律规定，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失，因此原告要求被告返还涉案商品房并配合解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续符合法律规定，依法应予支持。同时，原告亦应将被告已支付的购房款返还给被告，被告已交纳的购房款155276元，其中23276元系从山东美固实业有限公司借款支付，现原告已将该款结清，不应再重复返还，剩余132000元，即被告以定金形式支付的2000元及自行向齐鲁银行股份有限公司借款转付给原告用于支付涉案房屋价款的130000元，原告应返还给被告。对于被告以涉案商品房抵押担保从山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司的贷款余额及被告自行偿还的部分贷款本息、原告代为偿还的贷款本息9986.24元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，在本案商品房买卖合同纠纷中不再予以审理，如有纠纷可另案诉讼。 被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃当庭质证及辩解的权利，依法应承担由此造成的不利后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告临沂华腾置业有限公司与被告周莉于2020年4月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS2020XXXXXX），被告周莉于本判决生效后十日内返还原告临沂华腾置业有限公司该合同项下的商品房，并配合原告临沂华腾置业有限公司办理撤销该合同备案登记手续； 二、原告临沂华腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告周莉购房款132000元； 三、被告周莉于本判决生效后十日内支付原告临沂华腾置业有限公司违约金7405.52元、律师代理费10000元、诉讼责任保险费1320元； 四、驳回原告临沂华腾置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7771元，减半收取3886元，保全费2720元，合计6606元，由原告临沂华腾置业有限公司、被告周莉各负担3303元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘晓莉 二〇二一年四月七日 书记员  王菁菁