四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0793民初717号 原告：赵强庭，男，1990年8月8日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：雍帆，北京盈科（绵阳）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：姚远，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告：绵阳市维纳斯职业培训学校，住所地：四川省绵阳市涪城区跃进路43号，统一社会信用代码52510700MJQ035023D。 法定代表人：彭敏，系该校校长。 委托诉讼代理人：何佳，四川科通律师事务所律师。 第三人：绵阳博海美居房地产经纪服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区跃进路北段68号，统一社会信用代码91510703671431370J。 法定代表人：龚家民。 第三人：四川伟瑞项目管理有限公司，住所地：四川省广元市利州区东坝片区利州广场南侧金橄榄广场，统一社会信用代码91510802MA69LDKDXT。 法定代表人：汪伟。 委托诉讼代理人：邱碧源，男，1964年10月31日出生，回族，四川省绵阳市高新区，该公司员工，特别授权。 原告赵强庭与被告绵阳市维纳斯职业培训学校（以下简称维纳斯职校）、第三人绵阳博海美居房地产经纪服务有限公司（以下简称博海美居公司）、第三人四川伟瑞项目管理有限公司（以下简称伟瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵强庭之委托诉讼代理人姚远、雍帆，被告维纳斯职校的法定代表人彭敏及其委托诉讼代理人何佳，第三人伟瑞公司之委托诉讼代理人邱碧源到庭参加诉讼。第三人博海美居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵强庭向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告和两名第三人将租赁房屋恢复原状；3.请求法院判令被告和两名第三人无条件将租赁房屋返还或配合返还给原告；4.请求法院判令被告按合同向原告支付30000元；5.请求法院判令被告向原告支付自2020年11月起至原告收回租赁房屋之日止的租金损失［该损失计算方法为：自2020年11月起至2020年12月合计为735.42元（367.71元／月），自2021年1月1日起至原告收回租赁房屋之日止按每月386.10元（2021年月租金标准）向原告支付］；6.请求法院判令被告向原告支付因其违约造成原告另行招租导致房屋空闲的损失772.2元（计算方法为《房屋租赁合同》约定的2021年两个月租金数额）；7.请求法院判令本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于绵阳市××公寓××单元××楼××号的房屋出租给被告，承租房屋面积为47.65平方米，房屋租赁期限为自2018年10月15日起至2026年10月14日止，年租金为4202.70元，从2019年10月15日起，租金标准每年在上一年的基础上递增5%。现在合同期间，被告未经原告同意，擅自将房屋转租给两名第三人并拆改变动房屋结构。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民法典》及《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请人民法院予以支持。 被告维纳斯职校辩称，1.被告从富临手上整体租赁了桃花岛假日公寓第九层、第十层用于教学使用，租赁期到2026年10月14日止，共计花费了130余万元进行装修。后富临分别将第九层、第十层房屋卖给原告等17名买受人，被告又与17名买受人分别签订了租赁合同。租赁期内一直按时缴纳租金。现因疫情期间学校停止办学，受到了影响。被告为了自救和减少损失，以书面形式向原告申请减少租金，原告予以拒绝；后又提出转租需求，也被拒绝，为减少损失将第九层转租给第三人博海美居公司；2.被告已将租金交纳至2021年10月，原告不存在租金损失，第5项诉请不成立；3.第6项诉请实际并未发生，房屋也未空置，没有实际损失，被告愿意继续履行租赁合同及按约定缴纳租金，将损失控制在最小范围内；4.诉请第4项叁万元作为违约条款明显不合理，原告未对案涉房屋进行过任何装修，不存在装修损失费，9.3条款只能理解为若出租人违反合同约定，应向承租人支付的装修损失费补偿，是为了保护承租人而设定的，故原告该项诉请不应支持；5.被告是先在富临手上租赁房屋后，富临再将房屋卖给原告，原告购买时房屋装修布局和现状基本一致。 第三人博海美居公司未到庭但提供书面意见辩称，因疫情导致该公司与被告经营困难。该公司与被告商谈后决定合作，一来可以客源共享，二来可以分摊租金减少经营压力，所以该公司决定租赁这个房源，双方互惠互利。若解除合同，房屋就不符合公司办公需求了，请求不要判决解除合同。 第三人伟瑞公司辩称，该公司租住该房屋是因为办公条件优越，如果恢复原状影响该公司办公。不清楚具体租的谁的房屋，是在博海美居公司租的九层的一半。 本院经审理认定事实如下：2010年被告维纳斯职校在四川富临实业集团有限公司处承租了绵阳市××公寓××单元××层，并支付了履约保证金16000元及定金20000元。后四川富临实业集团有限公司将9层11号房屋出售给本案原告赵强庭。原告（甲方）与被告（乙方）于2018年签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于绵阳市××公寓××单元××楼××号的房屋出租给被告，承租房屋面积为47.65平方米，房屋租赁期限为自2018年10月15日起至2026年10月14日止，月租金为350.20元，年租金为4202.70元，从2019年10月15日起，租金标准每年在上一年的基础上递增5%。合同第四条约定了租赁物的交付及返还：……4.4租赁物内由甲方配备的设施设备，归甲方所有，乙方不得带走。乙方新添的非经拆卸即可移动的设施、设备由乙方负责搬走，费用由乙方自行承担。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，该装饰、装修部分，乙方放弃回收无偿归甲方所有……。合同第六条约定了转租、续租条件：……6.1乙方在经营期间确需转租房屋的，须提前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与受让方共同到甲方办理合同转租的相关手续。……6.2房屋私下转租，该转租行为无效。若乙方擅自转租转让租赁物，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并不退还乙方所交的履约保证金。合同第八条约定了合同的终止和解除条件：8.3甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同……（5）未经甲方书面同意将租赁物擅自转租、转借的。……9.3甲、乙双方应信守合同约定的各项条款，如有违约，违约方应向守约方付叁万元装修费……。后被告如约支付了2018年10月15日至2020年10月期间的租金。2020年4月6日，被告维纳斯职校向原告发出减免房租的申请，未获原告同意。后被告维纳斯职校擅自将案涉房屋转租给第三人博海美居公司。 庭审中，原、被告双方认可案涉房屋由第三人博海美居公司实际占有使用。2021年3月22日，原告向被告发出《解除合同告知书》，被告于次日收到。 本院认为，被告维纳斯职校辩称因为新冠疫情原因实行自力救济行为（非法转租）不能成为本案解除《房屋租赁合同》的豁免理由。2018年原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同第6.1条和6.2条明确约定：乙方在经营期间确需转租房屋的，须提前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与受让方共同到甲方办理合同转租的相关手续，……房屋私下转租，该转租行为无效。若乙方擅自转租转让租赁物，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并不退还乙方所交的履约保证金。该条款明确约定了被告维纳斯职校在遇到确需转租房屋的情形时，应当经原告赵强庭同意才可转租。本案中，被告维纳斯职校以新冠疫情给其经营造成损失为由，曾与原告协商减免房租，在得到明确拒绝的答复后，擅自转租案涉房屋，构成违约。原告赵强庭有权依据《房屋租赁合同》之约定，要求与被告维纳斯职校解除合同。故对原告赵强庭的该项诉讼请求，本院予以支持，解除合同时间以《解除合同告知书》送达被告的时间，即2021年3月23日为准。 《房屋租赁合同》解除后，当事人可以要求恢复原状，守约方有权要求赔偿。现对原告赵强庭诉请的恢复原状、交还房屋、赔偿违约金等诉讼请求，认定如下： 1.本案诉争房屋由被告维纳斯职校于2010年从房地产开发商四川富临房地产开发有限责任公司处租赁，2018年原告赵强庭才购买房屋。庭审中，原告赵强庭要求将房屋恢复至2018年其购买时的现状（即要求第三人拆除添附物），符合法律规定，本院予以支持。现案涉房屋由第三人博海美居公司使用，博海美居公司应当及时拆除添附物、将房屋返还给原告赵强庭。因原告未提供证据证明2018年赵强庭购房时的房屋装修状态，按照双方于2018年签订的《房屋租赁合同》4.4条约定，返还的房屋状态限于博海美居公司拆除可移动的装修部分； 2.原告赵强庭诉请被告维纳斯职校按照《房屋租赁合同》向其支付30000元，该诉请实质为违约金，而原告主张的招租损失亦应当包括在违约金内，鉴于该违约金明显偏高，本院综合酌定违约金为4个月的房屋租金1544.40元（月租金386.10×4个月）。 3.对原告赵强庭要求被告维纳斯职校支付自2021年11月起至实际收回租赁房屋之日的租金损失，本院认为案涉房屋由博海美居公司实际占有使用，其租金损失应由博海美居公司承担，租金损失从2020年11月开始计付，2020年11-12月租金共计735.42元（367.71元/月×2月），从2021年1月1日起按386.10元/月计算至房屋实际腾退之日止。 综上所述，对原告赵强庭的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除原告赵强庭与被告绵阳市维纳斯职业培训学校于2018年签订的《房屋租赁合同》； 二、第三人绵阳博海美居房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其租赁房屋装修的可移动添附物将房屋交还赵强庭，并向赵强庭支付2020年11月-12月租赁费735.42元，房屋占有使用费386.10元/月（从2021年1月1日起计至房屋实际腾退之日止）； 三、被告绵阳市维纳斯职业培训学校于本判决生效之日起三十日内向赵强庭给付违约金1544.40元； 四、驳回原告赵强庭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费598元，减半收取299元，案件申请费320元，合计619元，由原告赵强庭负担309元，由被告绵阳市维纳斯职业培训学校负担310元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可自本判决规定履行期间的最后一日或生效之日起二年内，向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。立案执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 莉 二〇二一年四月三十日 书记员 谌欣月