四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初889号 原告：简阳市杨柳亮眼睛幼儿园，住所地四川省简阳市石桥镇粮站内，统一社会信用代码52512081692282212L。 法定代表人：谭仪，校长。 委托诉讼代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玲，四川阳安律师事务所律师。 被告：谢有治，男，1963年6月21日出生，汉族，户籍地四川省简阳市柳林村11组51号，居住地四川省简阳市简城镇新民街16号。 委托诉讼代理人：邓辉，四川瑞能律师事务所律师。 第三人：简阳市粮食批发市场，住所地四川省简阳市石桥镇，统一社会信用代码9151208170900026XY。 法定代表人：杨志明，总经理。 委托诉讼代理人：刘广慧，四川瑞能律师事务所律师。 原告简阳市杨柳亮眼睛幼儿园（以下简称亮眼睛幼儿园）与被告谢有治、第三人简阳市粮食批发市场（以下简称粮食批发市场）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序审理。于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告亮眼睛幼儿园的法定代表人谭仪、委托诉讼代理人李芹斌、谢玲，被告谢有治的委托诉讼代理人邓辉，第三人粮食批发市场的委托诉讼代理人刘广慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亮眼睛幼儿园向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付原告拆迁补偿利益472993元。【包括：装修补偿400元／㎡×710㎡＝284000元、宽带补偿320元、天然气初装费3850元、空调移机费800元、空调柜机600元、停产停业损失431219÷2×（710÷1718）＝89090元、临时搭建费550元／㎡×710㎡＝9350元、附属设施资产评估费用84983元】。事实与理由：2005年-2010年期间，原告租赁第三人所有的××镇××市场××楼××楼××号××号××室××交易大厅、三楼两套住房等房屋约710㎡，经装修后投入办学。2009年，粮食批发市场将其所有的石桥镇粮食批发市场综合楼整体出租给简阳市新兴农副产品经营部（以下简称新兴经营部）。之后，原告及该市场其他租户均与新兴经营部重新订立租赁合同。从2010年9月起，原告与新兴经营部签订为期三年的租赁合同，期满后又续签合同，2016年12月23日，双方签订租赁期为2017年1月1日--2019年12月31日的《租房协议》。2019年3月，简阳市房屋征收补偿局与第三人粮食批发市场签订拆迁补偿安置协议，对石桥镇粮食批发市场综合楼进行拆迁，第三人获得拆迁赔偿款后，与被告谢有治签订《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》，谢有治以承租人身份从第三人处受领各项拆迁补偿款2509895元。该款项包含了亮眼睛幼儿园承租面积710㎡对应的各项补偿费用。因被告谢有治拒绝支付亮眼睛幼儿园应得的拆迁补偿款项，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 谢有治辩称，原告亮眼睛幼儿园与被告签订有多份租赁合同，均没有约定房屋装饰装修问题。2016年12月23日签订的《租房协议》未到期即解除，是因政府拆迁行为，属于不可抗力，协议明确约定由此造成的损失与谢有治无关。原被告之间的租赁合同纠纷应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告主张由被告支付拆迁补偿利益没有法律依据。 粮食批发市场述称，与被告意见一致，已有生效判决确认第三人与原告没有租赁关系，原告仍将其作为本案第三人，为此给第三人造成的损失，原告应予赔偿。 本院经审理认定事实如下：亮眼睛幼儿园于2004年6月取得办学许可，从事幼儿教育教学工作。新兴经营部系2007年4月10日依法登记设立的个体工商户，从事农副产品、油枯批发贩运经营，经营者谢有治，2012年3月31日注销登记。粮食批发市场系1998年11月20日成立的全民所有制企业，经营范围是市场设施服务，石桥镇江西街3幢1-4层的房屋属于粮食批发市场单独所有。2005年12月26日，亮眼睛幼儿园与粮食批发市场签订《租房协议》，承租综合楼19号至30号办公室、交易大厅、楼上两套住房、原面厂及门市楼顶平台，租期至2010年8月止。该《租房协议》第五条约定“如政府和上级主管部门有特殊情况，需乙方搬迁。甲方提前60天通知乙方，乙方应积极搬迁，房租按实际月租缴纳”。第五条约定“其他未尽事宜按照有关法律法规办理”。粮食批发市场与新兴经营部于2009年1月1日签订房屋租赁合同，将石桥镇江西街3幢1-4层的房屋整租给新兴经营部，租期十五年，截至2024年1月1日。经粮食批发市场同意新兴经营部转租，2009年9月30日，新兴经营部作为甲方与乙方亮眼睛幼儿园签订了《租房协议》，约定将亮眼睛幼儿园原租赁的上述房屋出租与乙方使用，租期自2010年3月至2016年8月止。2011年11月25日，新兴经营部作为甲方与乙方亮眼睛幼儿园再次签订了《租房协议》，约定将亮眼睛幼儿园原租赁的上述房屋出租与乙方使用，租期自2012年1月1日至2017年12月31日。2016年12月23日，新兴经营部作为甲方与乙方亮眼睛幼儿园再次签订《租房协议》，约定租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止。其中第七条约定：“如有一方违约时，应向另一方赔偿所损失金额30%的违约金，如遇政府行为，与甲方无关。” 2017年8月25日，简阳市人民政府发布关于《321国道改造项目（铜观音-龙门市场）房屋征收补偿方案》征求意见的公告。原告即着手幼儿园搬迁工作，于2018年3月另行租赁办学校，2019年暑假后，石桥镇江西街3幢的办学点即停止办学，租金支付至2019年6月30日。2019年3月6日，简阳市房屋征收补偿局与粮食批发市场签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，约定对粮食批发市场进行搬迁补偿。现因亮眼睛幼儿园就搬迁补偿问题与粮食批发市场、谢有治协商无果，遂诉至法院请求判令如诉讼请求。2019年12月17日，粮食批发市场与谢有治签订《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》，粮食批发市场将根据与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》获得的补偿费用：1、被搬迁房屋装饰装修补偿2,055,047元，支付谢有治1,293,567元（其中谢有治装修应补偿1,150,311元，粮坊榨油厂搭建评估净值4,775,227元的3%计143,256元）；2、政策性补偿12,190元，支付谢有治12,190元（其中有线电视迁装费340元、宽带迁装费1,600元、天然气初装费3,850元、空调移机费4,000元、空调柜机移机初装费2,400元）；3、停产停业经济损失862,859元，支付谢有治431,429元；4、其他补偿808,597元，支付谢有治772,709元（其中临时搭建建筑-砖木：264,000元，支付谢有治264,000元，附属及设施资产评估544,597元，支付谢有治508,709元）。该合同第八条约定“甲方与简阳市房屋征收补偿局合同总价款为3,983,265元。乙方同意终止租赁合同，并按时搬迁，选择货币补偿，甲方支付乙方2,509,895元，大写贰佰伍拾万玖仟捌佰玖拾伍整。甲方支付乙方的合同总价款包含了应对次承租人的补偿”。现粮食批发市场已按照协议向谢有治支付了一半补偿款。 亮眼睛幼儿园在庭审后提交了在涉案租赁房屋安装天燃气、光纤固定电话、宽带的票据，对此被告和第三人无异议。 2021年3月24日，本院召集原被告、第三人到涉案房屋现场查勘（现尚未拆除），勘查情况如下：一、亮眼睛幼儿园实际租赁使用房屋范围：“对照四川宏森测绘有限公司制作的《简阳市粮食批发市场房屋分层平面图》（拆迁安置补偿合同计算补偿面积依据），租赁房屋为：1、2层的201、202（对应102部分），3层的301；2、2层、3层楼梯间4.20㎡房间两间；3、搭建物：二层平台设置有室外玩具；二、关于装修部分：1、室内吊顶属于粮食批发市场装修，2008年“5.12大地震”损坏后，亮眼睛幼儿园作了重装，室内隔断、墙体装饰为亮眼睛幼儿园制作；2、空调柜机2台已拆走、4台空冷机（挂机）外壳未拆（室外部分）。”按《简阳市粮食批发市场房屋分层平面图》标明数据计算，亮眼睛幼儿园租赁使用房屋面积应为707.33㎡（产权面积698.93㎡＋2、3层楼梯间8.4㎡）。 以上事实，有当事人陈述，原、被告和第三人身份信息复印件、企业信用信息复印件，《租房协议》《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》《简阳市粮食批发市场房屋搬迁补偿合同》，（2020）川0180民初54号民事判决书，现场勘验记录，四川宏森测绘有限公司对粮食批发市场房屋（石桥镇江西街3幢1-4层）的测绘数据等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中，原告、被告、第三人之间签订的房屋租赁合同均依法成立，合同有效，受法律保护。 本案原告主张被告支付原告拆迁补偿利益472,993元，其具体项目、标准完全是对应第三人粮食批发市场从简阳市征收补偿局获得的征收补偿项目、标准，其实质是要求按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定支付给房屋所有权人的补偿项目、标准来确定其履行租赁合同的损失。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是一部规范国有土地上房屋征收与补偿活动的行政法规，其任务是规范征收行为，维护被征收房屋所有人的合法权益。其确定的补偿项目、标准均是针对被征收人，有较强的政策性，不应简单地将依照该条例规定的补偿项目、标准计算给被征收房屋所有人的补偿费用照搬过来，作为确定承租人履行租赁合同的损失依据。即使承租人履行租赁合同确有损失，也应当严格按照《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定进行认定和处理，且该损失应限于直接损失。 分析本案原被告签订的书面租赁合同，首先，合同约定履行期限至2019年12月31日，实际履行期限至2019年6月30日。系出现房屋征收导致合同不能继续履行，原被告协商一致提前解除合同。在此情况下，应当按照合同约定或者法律规定对由此给双方造成的损失进行清理；第二，原被告签订的多份租赁合同均约定“因政府行为”出租方不承担责任；第三，原告承租涉案房屋的多份合同均未对房屋装修装饰作约定。 基于以上对法律适用和租赁事实的分析，现就原告主张的损失项目、标准是否应当支持评判如下： 1．关于装饰装修补偿问题。不论被告与简阳市房屋征收补偿局签订的补偿合同如何确定该项补偿标准，原告主张获得装修补偿，必须按照实际装修状况确定装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本案中，原告无证据证明其与第三人签订的合同约定了装修装饰归属、费用承担问题。到原告与第三人签订的最后一份租赁合同履行期满之日（2010年8月），其只享有可以拆除“未形成附合的装饰装修物”的权利（即使2008年地震之后原告确实作了装修），2010年8月之后原被告间的租赁合同履行就更谈不上装饰装修补偿问题，即在此之前的租赁合同履行期已届满，之前的装修残值均不应作为后续租赁合同解除时清理的内容。现原告主张被告赔偿装修损失，本院不予支持。 2、关于宽带补偿、天然气初装费、空调移机、空调柜机、附属设施资产评估费等项目。承租人在合同期满或者解除后，腾空房屋，将属于自己的财物搬离承租房屋，是诚信履行合同应有之义。即使有无法拆除的相关设施，也应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的原则处理。何况，原被告对以“因政府原因”提前解除合同导致的损失约定了由承租人自行承担。故对原告该诉讼请求不予支持。 3、关于停产停业经济损失费。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条规定：“征收房屋造成停产停业损失的，应当根据被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。”第三十八条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；（三）按从业人口工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或者劳动部门备案的劳动合同进行认定；（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。”从上述规定的“择一方式”确定停产停业损失，可见，该损失应当是指房屋所有权人自营或者出租房屋获取收益部分，而不是指承租人的损失。即使原告确有损失，根据原被告的租赁协议约定，在合同期内因政府原因导致合同终止，该项损失也不应由被告赔偿。故对原告该诉讼请求不予支持。 4．关于临时建筑补偿的问题。原告没有证据证明在租赁房屋期间搭建临时建筑，原告该项主张没有事实依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回原告简阳市杨柳亮眼睛幼儿园的诉讼请求。 案件受理费4,197元，由原告简阳市杨柳亮眼睛幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌俊杰 二〇二一年四月八日 书记员  饶治华