宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终239号上诉人（原审原告）：安振银，男，1982年3月18日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。上诉人（原审原告）：陈乐乐，男，1994年8月15日出生，汉族，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：任伟军，宁夏马家明律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张玉萍，女，1970年6月2日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王瑶瑶，北京盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨松霖（张玉萍丈夫），男，1967年8月19日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区银川市。上诉人安振银、陈乐乐因与被上诉人张玉萍、杨松霖租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈乐乐及其与安振银的共同委托诉讼代理人任伟军，被上诉人张玉萍的委托诉讼代理人王瑶瑶到庭参加诉讼。被上诉人杨松霖经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人安振银、陈乐乐上诉请求：撤销一审民事判决并依法发回重审。事实与理由：一、一审法院认定“本案中，2019年12月30日原告陈乐乐向被告杨松霖支付了2020年度租金10万元，合同约定的房租最迟支付期限为3月1日前，原告陈乐乐于2020年3月2日支付房租及二原告至今拖欠下剩房屋的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，认为被上诉人张玉萍有权提前解除合同”。认定违约事实及适用法律错误。首先，一审法院认定上诉人已支付租金的数额错误。上诉人陈乐乐提供的其给张玉萍转款10000元的微信收款记录，一审法院以该项证据无法显示具体收款人、二上诉人未提交证据原始载体为由，不予认定。另被上诉人张玉萍利用自己的收款二维码，将宾馆营业收入11000元收取的事实，被上诉人收款的记录由其持有，上诉人无法自行取得。至上诉人报停时，上诉人向二被上诉人已支付的租金达141000元，而非一审法院认定的120000元。其次，一审法院认定上诉人2020年3月2日支付房租及至今拖欠下剩房屋的行为构成违约的事实错误。2020年1月中旬开始，新冠疫情发生是任何一个人无法预见、不能避免也不能克服的，上诉人经营的宾馆置身其中，基本也处于停业状态，一审法院不顾及全国性处于疫情的事实，仅以上诉人没及时支付剩余的一点租金，即认为上诉人违约，明显与事实相悖。再次，合同中关于没有按时支付租金的，按照房租总额2%收取月利息，该条的规定，已足以保护被上诉人租金权益及损失，而一审法院却罔顾事实，错误地适用法律规定，认为被上诉人有权解除合同。第三，一审法院以“庭审查明，原告陈乐乐于2020年4月2日将宾馆报停，报停后被告张玉萍于2020年4月7日向原告安振银发送公函对于解除房屋租赁合同一事予以告知”为由，对于二原告主张的损失不予支持。该认定与事实不符，上诉人陈乐乐将宾馆报停，并非是其自愿和主动的行为，而是因为被上诉人多次干扰经营、在派出所的要求下的报停。不能因为上诉人报停，被上诉人就有权擅自更换门锁、侵占宾馆。被上诉人发公函告知解除合同，解除合同的事实是否成立，解除合同的效力是否有效，不是被上诉人单方能够决定的，也不是上诉人没有答复就能推定解除的。被上诉人张玉萍解除公函中的理由，与上诉人和被上诉人杨松霖协商的结果完全不符，上诉人的租金是支付给杨松霖的，注销并变更宾馆及其负责人，是与被上诉人杨松霖协商一致的结果，且变更合同及申请书均在2020年3月26日已由被上诉人杨松霖发给上诉人陈乐乐。综上，请求二审法院本着公平公正的原则，对本案作出公正裁判。张玉萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由不成立，应依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。一、一审判决查明认定答辩人以与被答辩人已解除合同事实清楚，证据充分。被答辩人安振银与答辩人张玉萍于2016年10月2日签订了《房屋租赁合同》，其中第二条第一项约定：2020.1.1-2020.12.30房屋租金15万元于2020年1月1日前付清。第七条第一款约定：任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方租赁有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并承担相应的违约金。本案中，被答辩人于2020年3月2日支付房租及至今拖欠下剩房屋的行为构成违约，而被答辩人上诉理由中所陈述的认为向答辩人转款1万元及答辩人用收款码收款营业额1.1万元均没有证据证明，即便如其所述，其仍欠9000元房租，仍然构成违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，以及本案《房屋租赁合同》第七条第一款的约定，答辩人张玉萍有权提前解除合同。据此，答辩人张玉萍按照合同约定于2020年4月7日向被答辩人安振银发送公函对合同履行出现的问题及解除合同一事予以告知，被答辩人收到公函在约定的期间未提出异议，法定期间未提出诉讼，根据《房屋租赁合同》的约定以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》的规定，就此，双方房屋租赁合同解除。故基于以上事实及法律规定，答辩人已经行使合同解除权，被答辩人与答辩人的租赁合同已经解除。二、答辩人依法解除合同收回房屋，无需对被答辩人进行赔偿。被答辩人安振银2020年1月17日注销“吴忠市红寺堡区新华快捷宾馆营业执照”登记，并在宾馆停业期间于2020年4月2日已向派出所交回特种行业许可证，宾馆正式停止经营。房屋处于无人管理状态，答辩人张玉萍自2020年4月3日开始看管房屋并于2020年4月7日向被答辩人安振银发送公函，被答辩人安振银置之不理，明示不履行合同，无奈，答辩人为了减少损失于同年7、8月份对涉案房屋重新进行装修准备自行经营符合合同约定及法律规定。被答辩人违约在先，拒绝交纳房租，停止经营，根本就不存在损失，何谈赔偿损失？同时，答辩人依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款的约定解除合同收回房屋，无需对被答辩人进行赔偿；反之，被答辩人应赔偿在此期间给答辩人造成的房屋租金损失。故被答辩人要求答辩人赔偿损失既无事实根据也无合同和法律依据，不应当予以支持，一审判决正确。综上，被答辩人违约在先，答辩人依法依约解除合同，无需对被答辩人进行赔偿，事实清楚，被答辩人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人杨松霖经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，庭前也未提交书面的答辩、陈述意见。安振银、陈乐乐向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告杨松霖、张玉萍继续履行房屋租赁合同；2.判令二被告赔偿因其强行占有并经营新华快捷宾馆期间给原告造成的损失239160元（2020年4月4日至2020年8月4日，4个月×30天×1993元）；2020年8月4日之后的损失按每天1993元承担至宾馆交回之日；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年10月2日，原告安振银（乙方）与被告张玉萍（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告张玉萍将位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇银川路的楼房出租给原告安振银用于经营宾馆，租赁期限为10年，租金支付方式为：2017年1月1日至2019年12月30日每年租金10万元，租金于当年1月1日前支付，2020年1月1日至2021年12月30日每年租金15万元，租金于当年1月1日前支付，若不在规定时间内支付房租（每年3月1日前），租金延期按照房租总额的2%收取月利息；2022年1月1日至2026年12月30日租金涨幅不超过20%，降幅不超过20%，即12万-18万每年，自本合同生效之日起，乙方应先行向甲方支付租金，以后应在一年到期后的前10日内付清下年度租金；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并承担相应的违约金；租赁期限未满，如任何一方单方面解除本合同，应提前四十五日书面通知另一方。甲、乙双方须于解除本合同之日起7日内共同检验该房屋并书面确认，如果甲方在规定时间内不能前往检验房屋则视为甲方验收合格。甲方须在双方验收无误之日起3日内退还乙方剩余租赁期间的房屋租金，乙方在收到甲方退回的款项之时退还甲方所有该房屋钥匙，如需转租第三者使用或与第三者互换房屋使用时，必须征得甲方书面同意，同时双方对免责条件、争议的解决方式等进行了约定，合同自双方签字之日起生效。签订合同后，原告安振银对房屋进行了装修，并注册登记红寺堡区新华快捷宾馆。2019年12月30日，原告陈乐乐向被告张玉萍丈夫即被告杨松霖支付2020年度租金10万元，被告杨松霖向原告陈乐乐出具收据一张，载明收到红寺堡新华快捷宾馆房租10万元，并约定下欠5万元房租一个月内付清；2020年3月2日，原告陈乐乐通过微信向被告杨松霖支付2020年度租金2万元。2020年1月7日，原告安振银注销了红寺堡区新华快捷宾馆登记信息，同日，原告陈乐乐在涉案房屋注册登记吴忠市红寺堡区薪华快捷宾馆。2020年4月2日原告陈乐乐将宾馆报停，2020年4月7日被告张玉萍通过微信向原告安振银发送了公函，告知原告安振银已违约，要求解除2016年10月2日签订的房屋租赁合同。2020年7、8月份，被告张玉萍对涉案房屋重新进行了装修。一审法院认为，关于本案责任主体，被告杨松霖、张玉萍系夫妻关系，2016年10月2日原告安振银与被告张玉萍签订房屋租赁合同，约定被告张玉萍将位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇银川路的楼房出租给原告安振银用于经营宾馆，合同双方系原告安振银与被告张玉萍。现被告张玉萍对于原告陈乐乐是否为本案适格原告存有异议，2019年12月30日、2020年3月2日原告陈乐乐向被告杨松霖支付了涉案房屋2020年度租金，被告杨松霖就2019年12月30日收到的房租出具收据，因二被告系夫妻关系，被告杨松霖可以代被告张玉萍收取房租，二被告收取原告陈乐乐所支付房租的行为视为认同原告陈乐乐的主体身份，故原告安振银、陈乐乐为本案适格原告，被告张玉萍系本案适格被告，被告杨松霖作为被告张玉萍丈夫，收取原告陈乐乐交付的房租，视为与被告张玉萍共同履行合同，故被告杨松霖是本案适格被告。关于原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，原告安振银与被告张玉萍于2016年10月2日签订的房屋租赁合同约定2020年1月1日至2020年12月31日年租金为15万元，若不在规定时间内支付房租（每年3月1日前），租金延期按照房租总额的2%收取月利息，自合同生效之日起，原告应先行向被告支付租金，以后应在一年到期后的前10日内付清下年度租金，任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并承担相应的违约金。本案中，2019年12月30日原告陈乐乐向被告杨松霖支付了2020年度租金10万元，合同约定的房租最迟支付期限为3月1日前，原告陈乐乐于2020年3月2日支付房租及二原告至今拖欠下剩房屋的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告张玉萍有权提前解除合同，且被告张玉萍按照合同约定于2020年4月7日向原告安振银发送公函对解除合同一事予以告知，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求二被告赔偿其因强行占有并经营新华快捷宾馆期间给原告造成的损失239160元，并按照每天1993元计算至宾馆交回之日的诉讼请求，原告陈述被告张玉萍自2020年4月3日开始管理经营宾馆，庭审查明，原告陈乐乐于2020年4月2日将宾馆报停，报停后被告张玉萍于2020年4月7日向原告安振银发送公函对于解除房屋租赁合同一事予以告知，2020年4月底被告张玉萍将房屋收回用于商业经营并于同年7、8月份对涉案房屋重新进行装修，因此对于二原告主张的损失不予支持。被告杨松霖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告安振银、陈乐乐的诉讼请求。案件受理费4887元，由原告安振银、陈乐乐负担。二审中，上诉人安振银、陈乐乐提交证据1.微信转账凭证一份，2.经营单位恢复经营备案申请表一份，3.接处警登记表两份，4.判决书一份。本院组织当事人进行了质证。本院认为，对于证据一虽然被上诉人认为上诉人安振银与被上诉人之间存在借款的事实，认为该转账可能是陈乐乐替安振银偿还借款，但其无证据证实其主张，故对该证据予以采信。对证据二予以采信。对证据三、因该证据明确记载经民警协调后双方相互谅解不予追究对方法律责任，故对该证据证明力不予认定。对证据四判决书予以认定。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，有各方当事人一、二审庭审陈述，以及各自提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。另查明，2019年10月22日上诉人陈乐乐通过微信支付的方式向被上诉人张玉萍账户转账10000元支付房租。本院认为，本案被上诉人张玉萍是否有权解除合同，其发出解除合同的公函是否生效。本案争议的焦点主要涉及2020年的租金上诉人是否存在违约迟延交付的问题。从本案签订的租赁合同第二条约定的内容看，2020年的租金应在2020年1月1日前付清，最迟应在2020年3月1日前付清。从本案一审查清的案件事实看，上诉人在2020年3月1日前并没有付清本年度的15万元的租金。根据合同第七条一项的约定，任何一方未能履行合同条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担，并承担相关的违约责任。根据该条的约定，很显然属于约定解除，根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从本条规定看很显然本案属于约定解除，约定解除只要条件成就，另一方就有权解除合同。本案上诉人虽然在2020年3月1日前交付了部分租金，但并没有按照约定全部支付，故存在违约情形，按照合同约定被上诉人有权提前解除合同。上诉人称其已交付大部分租金，并不存在根本违约的情形，被上诉人无权解除合同。但根据合同法约定优先的原则，其诉称理由属于合同法第九十四条规定一方享有对方构成根本违约而依法行使的法定解除权的情形，本案适用的是约定优先的原则。上诉人上诉认为，由于在疫情期间，根据最高院相关规定，被上诉人不能单方面解除合同，但从二审中上诉人提供的证据看，上诉人是在恢复经营后，于2020年4月2日办理的宾馆报停业务，被上诉人在上诉人办理宾馆报停业务后发出公函，且公函表明10日后即2020年4月17日在与上诉人不能协商处理的前提下解除合同，故从以上事实看并非在疫情不能正常经营期间被上诉人解除合同，故上诉人该诉由不能成立。对于被上诉人于2020年4月7日发给上诉人公函是否生效的问题，从合同第七条第三项约定的内容看，租赁期限未满，如任何一方单方面解除合同，应提前45日书面通知另一方。上诉人认为，被上诉人根据该条约定没有在45日前书面通知被上诉人，故该解除公函不生效，合同并没有被解除。从合同第七条的第一项和第三项约定的内容看属于并列条款，应互不包含，即使相互包含，也就说约定解除必须在45日前书面通知对方，本案虽然被上诉人公函发出的时间从上诉人最迟于2020年3月1日前履行租金付清义务到公函发出的2020年4月7日不到四十五天，但公函第六条明确表明公函发出之日起10日后解除合同，也就说真正解除合同的时间是2020年4月17日。在公函发出到解除10天合同期间，上诉人没有做出任何答复。同时根据最高人民法院合同法解释（二）第二十四条的规定，上诉人对被上诉人解除合同的公函有异议，由于双方在合同中没有约定异议期，上诉人应在公函之日起三个月内向法院起诉，否定其解除效力，否则超过三个月后才向法院起诉的，法院不予支持。本案显然从公函到起诉已超过三个月，故对上诉人该项诉由不予支持。既然合同已解除，被上诉人收回房屋进行装修就不存在强行占有阻碍上诉人经营行为的事实，且从上诉人提供的接处警登记表的内容看，上诉人安振银与被上诉人张玉萍经民警协调相互谅解，相互不予追究对方法律责任。故上诉人要求被上诉人承担上诉人继续经营损失的诉由不能成立。对于合同第二条第一项中约定：若不在规定的时间内交纳房租，租金延期按照房租总额的2%收取月利息，该条是否隐含延期的规定，结合整个合同的内容看，该条仅是租金延期交付后应承担的违约责任的规定，且该条是针对本案2020年1月1日前应交清租金而言的。综上所述，上诉人安振银、陈乐乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4887元，由上诉人安振银、陈乐乐负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀霞审判员  王 平审判员  刘 磊二〇二一年四月十三日书记员  魏 玮附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。