湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终549号上诉人（原审被告）：刘建伟，男，1970年1月14日出生，汉族，住所地湖南省炎陵县。被上诉人（原审原告）：株洲市蓝腾贸易有限公司，住所地湖南省株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场二楼216号。法定代表人：丁祥晓，执行董事。委托诉讼代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司，营业场所湖南省株洲市天元区规划25区。负责人：张宇峰，总经理。上诉人刘建伟因与被上诉人株洲市蓝腾贸易有限公司（以下简称蓝腾贸易公司）、原审第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司（以下简称红星美凯龙株洲分公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，并进行了书面审理。上诉人刘建伟上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费、公证费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人和原审第三人没有在上诉人与第三人签订2020年租赁合同前就展位产权权属问题明确通知上诉人，《告知函》与上诉人的展位门牌号不一致，也没有直接送达给上诉人，上诉人不知道案涉房屋产权发生转移，与第三人签订的租赁合同是有效合同，从2020年4月1日起生效。2、一审已查明上诉人从2020年4月份起每月已支付展位租金给了第三人，且第三人同意将已收到租金支付给被上诉人，一审应予采纳，否则上诉人要支付两次租金。二、本案应是被上诉人与原审第三人之间的纠纷，上诉人支付租金即可，不是被告，也无需通过公证送达告知函，故诉讼费和公证费应由被上诉人承担。被上诉人株洲市蓝腾贸易有限公司辩称：1、本案系占用物权而产生的侵权纠纷，上诉人系实际占用被上诉人物权的侵权人，不是案外人。2、被上诉人作为物权人通过各种方式告知上诉人并在后来下达告知函，上诉人仍恶意与原审第三人签订租赁合同，上诉人与原审第三人签署了两份不一致的合同，其中一份出租方为空白，原审第三人辩称当时因被上诉人不同意签署而未签，上诉人庭审时对此说法无异议，可见上诉人明知被上诉人未同意，而非其所称不知情。3、根据“买卖不破租赁”原则，原租赁关系于2020年3月31日已终止。租赁期满后，原承租人在新产权人明确反对的情况下继续占有该物权的行为系无权占有。上诉人在明知出租方不同意签字盖章的情况下仍在三方合同上与原审第三人签署租赁合同，且未尽到对合同签署的严格审查，事后继续向原审第三人支付所谓的租金，应自行承担后果，其应当依法对恶意占用被上诉人商铺的行为承担侵权责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。株洲市蓝腾贸易有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即撤离原告的房产（位于株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场，展位编号：10147-AF01-T8-65691，展位位置：综合馆F1A9130号，面积为419.88平方米，经营品牌为瓷尊维纳斯）、停止妨碍原告行使物权；二、依法判令被告因侵权行为向原告赔偿损失共计82,296.48元，其中：1、向原告赔偿占用房产的损失82,296.48元（截止至2020年5月31日），2020年5月31日以后的按98元/月/平方米赔偿，直至全面停止侵权之日止；2、向原告赔偿因公证维权支出的费用600元；三、本案诉讼费用由被告承担。经法庭释明后，原告明确其诉请的占用房产的损失计算方式为自2020年4月1日起，按照98元/月/平方米的单价，以419.88平方米的面积，暂计算至2020年5月31日止。一审法院认定事实：2011年1月1日，案外人株洲红星新安居置业有限公司（以下简称“新安居置业公司”，乙方）与案外人上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙上海公司”，甲方）签订了一份《合作合同》，合同约定，乙方拟与甲方设立项目公司建设的经营物业位于株洲市天元区××路××路××西北角地块处约45亩地块上，系由甲乙双方设立的项目公司投资建设，其中，家居商场规划建设面积约110000㎡，共地上5层，地下1层，经营物业包括上述项目公司提供的用于经营家具建材的房屋建筑物及其附属的设备、设施、停车场等。乙方在签订合同或三个月内完成合同所涉经营物业的土建工程后，将物业的装修装饰工程委托甲方按照“红星美凯龙”家具商场的标准和要求，自行推荐或指定第三方工程单位以完成经营物业装饰。在本合同签订后15日内，乙方与甲方共同出资注册项目公司，由项目公司替代本合同所涉经营物业投资、开发和所有者的“乙方”履行本合同，且项目公司应在完成设立后按前述约定向甲方出具相应的确认书作为本合同附件。甲乙双方分别拥有10%和90%的股权。由甲乙双方设立的项目公司提供本合同约定的经营物业，由管理公司独立经营物业进行品牌经营和管理，由甲方委派优秀的经营管理团队独立负责管理公司的日常经营管理，并同意将该经营物业作为甲方集团管理成员之一在经营、企业标识系统、培训及相关商业资源等方面进行统一管理。2011年1月10日，甲乙双方按照合同约定设立了新的项目公司株洲红星新安居实业有限公司（以下简称“新安居实业公司”），其中，红星美凯龙集团公司占股10%。此后，新安居实业公司向红星美凯龙集团公司出具了一份《合同权利义务接受确认函》，确认新安居实业公司系红星美凯龙上海公司与新安居置业公司根据合作合同的约定设立的项目公司，并确认接受合同约定的权利义务转让给新安居实业公司，与新安居置业公司同等受到有关条款的约束。此后，株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居建材广场经竣工验收后登记在新安居实业公司名下。（包括案涉一楼商铺101、106、107、108、115号房），第三人红星美凯龙株洲分公司系案涉房产的品牌运营和管理方。2019年4月1日，被告刘建伟（承租方）与第三人红星美凯龙株洲分公司（管理方）、新安居实业公司（出租方）签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定的主要内容有：出租方新安居实业公司将展位出租给承租方，并由红星美凯龙株洲分公司基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜。由刘建伟承租综合馆Ｆ1Ａ9130的10147-ＡＦ01-Ｔ8-65691展位，经营瓷尊维纳斯品牌瓷砖。（产权证号为：湘（2××9）株洲市不动产第0××4号）。租赁期限为：2019年4月1日至2020年3月23日；计租面积为419.88平方米；付款周期为一个月；租金单价为23元／平方米；推广费单价为17.02元／平方米；管理费单价为5.98元／平方米。根据出租方和红星美凯龙此前签订的委托建设装饰和经营合同，出租方授权红星美凯龙株洲分公司工作人员代为收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙株洲分公司账户。水电费、空调费等，由承租方另行按实支付。上述合同到期后，即2020年4月1日，第三人红星美凯龙株洲分公司与被告刘建伟再次签订了一份《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，合同对展位编号、用途、租金、管理费、市场推广费、租赁期限等内容的约定与前述合同基本一致。合同到期日为2021年3月31日。第三人红星美凯龙株洲分公司在管理方处盖章确认，被告刘建伟在承租方处签字。2019年7月18日，蓝腾贸易公司法定代表人丁祥晓在株洲市中级人民法院于淘宝网开展的“株洲市天元红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场101、106-108、115号房地产”司法拍卖项目中，以26248000元最高价格买受被执行人株洲红星新安居实业有限公司名下位于株洲市天元区××路××号××广场××号房产,在证面积共计4114.19平方米。2019年12月17日，蓝腾贸易公司通过株洲市中级人民法院（2019）湘02执恢19号之二《执行裁定书》办理了上述房屋的不动产权证书，本案商铺的不动产权证号为：湘（2××9）株洲市不动产权第0××4号。2019年12月23日，蓝腾贸易公司向第三人红星美凯龙株洲分公司发出书面告知函，明确告知蓝腾贸易公司是案涉房产的所有权人，红星美凯龙株洲分公司不得采取任何行为影响产权人行使完整物权，否则将依法追究侵权责任。如红星美凯龙株洲分公司有意向对案涉房产进行运营管理，请及时致电联系，并就相关条款进行协商、签署书面合同。2020年4月27日，蓝腾贸易公司法定代表人丁祥晓与株洲市国信公证书公证人员刘某、钟某到株洲市天元区湘山路红星美凯龙全球家居生活广场一楼的“ＶＥＮＵＳ维纳斯陶瓷”商铺送达了《告知函》，该告知函的主要内容为：一、占用人的行为已经侵犯了蓝腾贸易公司的合法物权；二、占用人自本告知函送达之日起立即无条件地腾空并交还所侵占的房地产，撤离现展位；三、占用人应赔偿因其侵占行为给蓝腾贸易公司造成的房地产占用费损失及其他损失。房地产占用费损失按照同地段同性质的商铺标准，自侵占之日起计算至腾空并交还之日止；四、占用人如拒绝腾空并交还所侵占的房地产，撤离现展位，赔偿损失，蓝腾贸易公司将通过法律程序，请求司法机关追究占用人承担包括民事侵权责任在内的一切应承担的法律责任。届时，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费等）将由占用人承担。2020年4月30日，株洲市国信公证处出具了一份（2020）湘株国证内字第3582号《公证书》，对上述内容进行了公证。原告为此系列产权维权所作证据保全所作公证共计花费公证费6000元，平均分配每一个租户名下的金额为600元。原告多次与第三人红星美凯龙株洲分公司及被告刘建伟协商未果，遂酿成本案纠纷，请求判如所请。另查明：2020年1月15日，经原告与第三人协商一致，双方就案涉商铺的租金收益达成了一致《租金收益付款协议》，协议约定的主要内容有：鉴于原告暂未与第三人签订相关委托管理协议，所以此次付款金额只是一个暂估金额。待双方签订完相关协议后，根据协议内容再具体核算，多退少补。此次暂付案涉铺面2019年7月至12月，合计6个月的租金。根据租金结算明细表显示，原告拍卖所得商铺2019年7月至12月期间的租金共计685249.32元。2020年4月，第三人先后分十四笔将上述款项如数支付至原告指定账户。被告刘建伟已经将2020年4月1日至2020年7月共计四个月的租金、管理费及市场推广费交至第三人红星美凯龙株洲分公司，每个月各项费用合计19314.48元，其中月租金按照双方的合同约定为9657.24元。还查明：红星美凯龙新安居家具建材广场由案外人新安居实业公司于2011年开发建设，根据测绘报告记载，共计6层，其中地上5层，地下1层，总建筑面积为106973.01平方米。案涉商铺位于商场一楼，总建筑面积为20763.80平方米，套内面积为11820.61平方米。原告拍卖所得11个商铺（含本案商铺维纳斯瓷砖在内）共计5本产权证，在证建筑面积4114.19平方米。根据2012年8月13日的《株洲市房产测绘报告》记载以及现场勘察，案涉物业一楼分层分户现状与测绘报告载明的分户平面图基本一致。根据原告向法院提交的产权证记载，107号房建筑面积480.22平方米，专有建筑面积：273.38平方米，分摊建筑面积206.84平方米，并附有分户图。经法庭向原告释明，其明确表示在本案中仅要求被告向原告支付有关费用和损失，而不要求第三人承担。并且，原告还表示即便原告自行经营或者对外另行出租商铺，也会按照整个市场的模式统筹使用和服从商场的统一运营管理。一审法院认为：本案系物权保护纠纷。争议焦点为：一、被告刘建伟是否存在侵害原告物权的行为，原告要求被告立即撤离的诉讼请求是否具有事实和法律依据？二、原告要求被告按照98元／㎡／月的标准自2020年4月1日起支付占用房产的费用及600元的公证费是否具有事实及法律依据。现综合分析如下：一、关于第一个争议焦点。物权是一种支配权，具有绝对性和排他性。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。原告系107号房的合法产权人，案涉房屋的产权证明明确记载了物业的专有面积、公摊面积，且经现场察看，不同的商铺之间确有明确隔断，具有构造上和利用上的独立性，能够明确予以区分。故此，被告及第三人抗辩案涉商铺系产权式商铺，不能分割和独立使用，与客观事实不符。原告在依法向被告及第三人告知其系合法产权人并说明有关权利的情况下，被告及第三人既未与原告达成新的租赁和管理协议，也未将相关费用交给原告，被告继续使用案涉铺面并将有关费用交给第三人的行为损害了原告的合法权益。尽管被告及第三人于2020年4月1日签订了一份新的租赁及管理合同，但因为未经物业新的产权人（即本案原告）签字或盖章，也未经原告事后追认，上述协议对原告不产生法律拘束力。故此，原告要求被告从案涉商铺撤离、停止妨碍的诉讼请求，有事实及法律依据。但基于目前多数大型商业广场产权所有人与管理人分离的现状，由管理人对物业进行统一运营和管理是行业习惯，且原告在竞拍案涉房产时对商场系由第三人统一运营及管理的现状是明知的，为维护商场经营秩序和最大限度激发市场主体活力，保障全体业主的合法权益，彰显司法温度和人文关怀，原告行使物权应当有所制约，即不论是原告自主经营还是租赁给他人经营，均应自觉遵守商场统一规划布局和经营管理，不得损害他人或全体业主的合法权益，同时，不宜径行判决被告立即撤离。故此，综合原、被告和第三人的缔约地位、商铺经营状态及投资成本、行业习惯等因素，酌情判决由被告刘建伟于本判决生效之日起90日内从原告的商铺撤离。二、关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”原告系107号房合法产权人，被告及第三人在明知原告继受取得案涉房产产权的情况下，被告仍将承租商铺的相关费用交给第三人，该行为损害了原告的合法权益。因此，本案被告占有并使用原告的商铺进行经营，应当向原告支付相应费用。法院依法向原告释明后，原告明确表示坚持要求被告向其支付有关费用，赔偿有关损失。被告虽已向第三人支付了使用商铺有关费用，但该费用收取主体非原告，不能成为被告在本案中不予赔偿有关损失的法定抗辩理由。被告及第三人之间的合同系另案法律关系，不属于本案审理范畴，被告及第三人可另寻合法途径解决。庭审中，原告向法院提交的案外人之间签订的门面租赁合同，不足以证明案涉商铺租金的市场价格达98元／㎡／月。案涉商场内的商铺形式、管理方式、运营模式均区别于临街独立门面，结合被告近年实际缴纳租金情况，并参考案涉商场其他楼层的商铺租金支付标准，酌情确定由被告按照37元／㎡／月的标准，向原告支付占有并使用商铺期间的费用，直到被告撤离之日止。自2020年4月1日暂计算至2020年5月31日止的费用为31071.12元（419.88㎡×37元／㎡／月×2个月）。对于原告超出上述标准部分的主张依法不予支持。另原告主张的公证费600元确系原告因正当维权需要进行公证而产生，并提供了相应的票据，属于因被告的侵权行为给原告造成的合理损失，故对原告该项诉讼请求依法予以支持。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告刘建伟于本判决生效之日起90日内从原告株洲市蓝腾贸易有限公司所有的位于株洲市天元区××路××号××广场××楼××号房撤离（产权证号为：湘（2××9）株洲市不动产权第0××4号，展位编号：Ｆ1Ａ9130号）；二、限被告刘建伟于本判决生效之日起10日内向原告株洲市蓝腾贸易有限公司支付暂计算至2020年5月31日止的商铺占有使用费31071.12元（此后的费用自2020年6月1日起以419.88㎡为基数，按照37元／㎡／月的标准计算至被告撤离之日止）；三、限被告刘建伟于本判决生效之日起10日内向原告株洲市蓝腾贸易有限公司支付公证费600元；四、驳回原告株洲市蓝腾贸易有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1872元，减半收取936元，财产保全费1020元，合计1956元，由原告株洲市蓝腾贸易有限公司负担1276元，由被告刘建伟负担680元。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人提交了（2021）湘02民终490、491号民事判决书，拟证明和本案完全类似并已作出判决。上诉人发表质证意见为对真实没有异议，对是否存在关联性不清楚。虽然上诉人对真实性没有异议，但该两份判决书与本案并无关联性，不能直接作为本案依据，故本院不予采信。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系侵权责任纠纷。因双方对撤离案涉房产并无异议，故二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2020年4月至7月的租金及公证费？现分析如下：首先，上诉人认为其在2020年4月1日与原审第三人红星美凯龙株洲分公司续签租赁合同并支付4月至7月的租金之前，不知道案涉房产已由被上诉人所有，故其不应再向被上诉人支付该段期间的租金。对此，一审法法院已作详细阐述和分析，本院不再赘述。经查，包括案涉房产在内的共五处房产系于2019年7月18日经本院拍卖程序由被上诉人竞价所得，并于同年12月17日就办理了不动产权证书。自2019年12月23日被上诉人向原审第三人发出书面告知函起至2020年3月31日上诉人的租赁期限到期为止，在近四个月的时间里，被上诉人作为新产权人多次与原审第三人及五处房产的租赁户协商相关事宜，甚至因协商不成而发生冲突，故上诉人称其完全不知情与事实不符，该理由不能成立。上诉人的委托诉讼代理人张文军（合伙人）在二审中亦表示被上诉人公司曾派人来过，其因有所疑虑也找原审第三人问过，但原审第三人要他们不要管。上诉人与原审第三人在明知案涉房产的所有权已归被上诉人所有的情况下，仍与非产权人株洲红星新安居实业有限公司续签案涉房产的租赁合同并支付租金既非善意，亦侵害了被上诉人的权益，故该租赁合同应属无效，上诉人仍应向被上诉人支付2020年4月至7月的租金。上诉人向被上诉人支付后，可另行向原审第三人主张权利，要求其返还。其次，公证费系被上诉人向上诉人主张案涉房产的所有权而产生，应由上诉人承担，对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人刘建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1872元，由上诉人刘建伟负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二一年四月十二日法官助理伍露书记员郭敏慧