江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1022号上诉人（原审被告）：李年云，男，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。被上诉人（原审原告）：龚腊梅，女，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人李年云因与被上诉人龚腊梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初12849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。李年云的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、根据被上诉人龚腊梅于2019年11月7日通过微信向我方发送的万达商铺租费补充说明，2019年12月1日至2020年11月30日的租金按照25万元/年计算。原审法院未查明前述补充条款的事实，对于租金数额及其支付情况的认定是错误的。2、根据商铺租赁合同第五条第2款的约定，租赁保证金可以在承租人迟延支付租金时进行抵扣，根据双方当事人2020年3月4日的微信聊天记录，剩余租金由租赁保证金抵扣双方已经达成一致意见，即使未达成一致意见，合同条款也有相关约定，因此我方并不存在拖欠租金的行为。3、新冠疫情具有突发性和不可预见性，其传播速度快、范围广，不能避免也无法克服，依法构成不可抗力。涉案的商铺由于疫情原因客流量骤减，无法维持继续经营，是导致租赁合同解除的主要原因。原审判决认定我方违约导致租赁合同解除，有违公平原则。即使认定我方违约，考虑疫情原因和国家政策，也应当减免两到三个月租金。4、原审判决认定是我方违约导致合同解除缺乏事实依据，即使是我方违约解除合同，三个月租金的违约金也应当是20833元/月×3个月=62499元，而非原审判决认定的75000元。龚腊梅二审中未作答辩。龚腊梅向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付租金25000元、延期付款违约金(以25000元为基数，按每日0.2%，从2019年12月15日计算到实际支付之日止，暂定600元)、解除合同违约金75000元；2、判令原审被告拆除增设的经营性设施，并修复破坏的装修；3、判令原审被告撤销经营场所营业执照的住所地登记。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年3月5日，双方当事人签订商铺租赁合同，龚腊梅将其所有的位于昆山市周市镇万华园3号楼4室商铺租赁给李年云使用。租赁期限为六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止。甲方同意在2018年3月5日将该商铺按现状移交给乙方。自2018年3月5日至2018年5月31日为乙方的免租装修期，乙方进场装修前，应向该商铺所属的行政部门和物业管理公司办理相关手续。乙方在免租装修期内需交纳物业服务费、能源费等相关费用。免费装修期届满后，无论乙方是否开业，均从届满的次日开始计算租金。租金标准：1、租金初始标准(第一年租金)为人民币叁拾万元整(￥300000.00)；第二年租金保持不变；第三年租金为315000元；第四年租金为330750元；第五年为347287元；第六年为364651.88元。2、租金支付期限：双方约定每六个月为一个计租期；乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期的租金，乙方应当在签订合同后的7日内且在进场装修前向甲方支付。保证金：1、为了确保本合同的顺利履行，乙方同意向甲方交纳租赁保证金。2、乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳租赁保证金贰万伍仟元整(￥25000.00)如乙方未能如约交纳租金或发生违反万达广场有关经营管理制度行为时，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足租赁保证金；逾期未予补足的，视为乙方违约，乙方应按本合同第六条约定向甲方支付迟延履行违约金。3、合同期满，甲乙双方结清所有款项并办理完交还商铺手续后，甲方于3日内全额无息退还乙方保证金，逾期退还，则由甲方按第六条的规定承担违约责任。迟延履行违约金：违约金以迟延应付款项或费用金额按每日0.2%计算，从应付之日至实际全额付清之日。合同的终止与解除：1、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。2、合同租期届满，本合同自动终止。如乙方需续租，应在租期届满30日前通知甲方并另行签订租赁合同，同等条件乙方优先续租。3、如协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。4、因乙方违约导致合同解除的，甲方不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。5、因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业服务费、能源费等，据实结算：甲方赔偿乙方实际产生的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。6、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按第八条约定归还该商铺，甲方有权采取措施将乙方在该商铺内的财物强制进行清理，由此导致的损失和责任由乙方自行承担。（1）、乙方无法定或约定理由单方解除合同的。（2）、迟延支付租金等应付款项或费用超过15日的。（3）未经甲方事先书面同意，对该商铺或万达广场其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为擅自改变本合同约定的经营项目和内容，严重损害第三方利益；擅自转租、分租的；发生违法行为致使合同目的无法履行的。（4）因乙方装修、使用、经营等原因导致该商铺租赁区域违反消防法规、环保等法规引起事故或被查封。再查明，李年云通过邮寄方式将其租赁房屋的钥匙交付给龚腊梅，2020年6月3日，龚腊梅签收了相应快递。上述事实由租赁合同、微信聊天记录、邮寄凭证及原审法院庭审笔予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人之间签订的租赁合同系其真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同履行。双方当事人的争议焦点为李年云解除合同是否满足法定或约定的条件。原审法院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，李年云并未提供证据证明双方就提前解除合同达成过合意，不满足协商解除的条件。其次，双方之间关于合同解除的条件有明确约定，而龚腊梅陈述的新冠病毒疫情并不满足合同约定的解除条件，亦不属于不可抗力因素。综上，原审法院认为，李年云无正当理由解除合同，构成违约，依法应承担违约责任。关于龚腊梅主张的支付租金的诉请，龚腊梅认为2019年12月1日至2020年5月31日的租金尚有25000元未支付；李年云认为其在龚腊梅处尚有25000元的保证金，因为双方合同在2020年5月31日到期，故该笔保证金折抵剩余租金，且该事实得到了龚腊梅的认可。原审法院认为，首先，根据李年云提供的证据，并无法证明双方就保证金折抵租金达成了一致，应由其承担举证不能法律责任。其次，根据合同约定，李年云违法规定解约，保证金不予退还，不存在押金折抵租金的情况。故原审法院对龚腊梅主张李年云支付租金的诉请予以支持。关于延迟付款违约金，李年云迟延支付租金，构成违约，但龚腊梅主张过高，原审法院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于解除合同违约金，李年云违法解除合同，构成违约，根据合同约定，龚腊梅主张解除合同违约金75000元有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于龚腊梅主张李年云拆除增设的经营性设施，并修复破坏的装修，关于该项，双方达成赔偿协议，李年云赔偿龚腊梅款项30000元。龚腊梅主张的要求李年云将营业执照更改地址的诉请，因双方合同已经解除，李年云经营执照如仍用龚腊梅商铺的地址，确给龚腊梅以及后续的租赁造成一定影响，故原审法院对龚腊梅的该项诉请亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、李年云在本判决生效之日起十日内支付龚腊梅租金25000元以及迟延支付违约金（以25000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月15日计算至实际支付之日）。二、李年云在本判决生效之日起十日内支付龚腊梅违法解除合同违约金75000元。三、李年云在本判决生效之日起十日内赔偿龚腊梅商铺修复费用30000元。四、李年云在本判决生效之日起一个月内将营业执照中住所登记为龚腊梅商铺地址的信息予以变更。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392元，减半收取1196元，由李年云负担。龚腊梅预交的案件受理费1196元，原审法院予以退还；李年云应当负担的1196元缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32×××38；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。本案二审中李年云主张双方经协商一致，已经将涉案商铺的租金标准变更为25万元/年，并未提供合法、有效的证据证明，故本院依法不予支持，并对其相关上诉请求予以驳回。涉案的商铺租赁合同合法有效，双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据商铺租赁合同的约定，上诉人李年云应当在2019年11月15日前，支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的全部租金，现其截至目前仍然拖欠该计租期内的租金25000元，且在租赁合同履行期间单方主张解除合同并退还房屋，依法构成违约。被上诉人龚腊梅要求其继续履行租金支付义务，并行使合同约定解除权合法有据，依法应当得到支持。上诉人李年云的违约行为发生在新冠疫情爆发之前，故本案不适用不可抗力的情形。李年云另主张双方就剩余租金以租赁保证金抵扣达成一致意见，因缺乏事实依据，本院同样不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2392元，由上诉人李年云负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年四月十五日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。