江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0585民初7531号 原告：太仓市车中宝休闲用品有限公司，统一社会信用代码913205857494178365，住所地江苏省太仓市沙溪镇松南工业开发区。 法定代表人：丁秋燕，执行董事。 委托诉讼代理人：冯婷，上海市光明(太仓)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞明方，公司员工。 被告：宋士颖，男，1950年9月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：龚玉琴，女，1964年10月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：唐建（代理上列两被告），上海华勤基信律师事务所律师。 原告太仓市车中宝休闲用品有限公司（以下简称车中宝公司）与被告宋士颖、龚玉琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法由审判员张圣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告车中宝公司的法定代表人丁秋燕及委托诉讼代理人冯婷、庞明方，被告宋士颖、龚玉琴及两被告的共同委托诉讼代理人唐建,证人黄某,4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告车中宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2008年1月1日至2021年12月31日的土地租金1405250元及逾期付款利息（以36750元为基数，2010年7月8日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以101500元为基数，2010年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以101500元为基数，2011年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以101500元为基数，2012年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以101500元为基数，2013年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以101500元为基数，2014年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以143500元为基数，2015年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以143500元为基数，2016年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以143500元为基数，2017年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以143500元为基数，2018年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以143500元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2019年10月1日计算至实际给付之日;以143500元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年10月1日计算至实际给付之日。）；2.判令两被告支付原告水费7436.9元、电费17457.5元、门卫工资6280.5元、卫生费500元，合计31674.9元。事实与理由：2008年4月1日，原告车中宝公司与案外人太仓市松南社区股份合作社签订《租赁合同》一份，约定由原告向其租赁土地7.08亩，租赁期间为2008年4月1日至2027年7月31日。原告租赁土地后，在土地上建造了厂房。2010年，因原告法定代表人与两被告口头达成专利项目合作的意向，原告法定代表人丁秋燕与两被告于2010年7月10日签订《协议书》一份，代表原告将原有的新厂房壹间按成本划转给被告，并将原告承租的土地中的3.5亩转租给两被告，租赁期限自2008年1月1日至2027年6月31日，土地使用费3500元/亩，计收12250元/年。协议还约定土地使用费每三年视情况进行调整；每年公用绿化、环保、治安、门卫等费用由被告承担一半；被告用水用电另立水电表，费用按照规定支付。协议签订后，双方最终未合作成功，被告也未支付任何土地租赁费用，并将划转的厂房转租给他人使用。原告认为，双方签订的《协议书》对于土地租赁进行了明确约定，被告应按约及时足额支付土地租赁费用。《协议书》中载明的12250元/年的租金标准是双方建立合作关系的前提下原告照顾被告给予的成本价格。鉴于双方后续并未达成合作，合同约定每三年出租方有权调整价格且被告后续将厂房出租已获得高额收益，故原告方要求被告三年后的土地租赁费用按照市场价格标准支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告宋士颖、龚玉琴辩称：1.涉案土地使用权属于太仓沙溪镇松南村，原告无权收取土地租金。2.被告在2013年至2014年曾多次向原告表达过支付土地使用费的意愿，但是原告不予理睬。2014年后，原告未向被告主张过该费用，因此诉讼时效已过。即使被告需要支付，也仅需支付原告起诉前三年的租金。3.2010年双方签订协议时约定原告按照其向太仓市沙溪镇松南村支付的土地租金标准向被告收取土地租金，原告无权擅自提高租金标准。4.2008年1月1日至2010年6月30日的土地租金计算在转让费中，被告在支付转让费时已经支付。5.被告租客已将使用过程中产生的电费直接支付给原告，原告再向被告主张电费无依据。另外即使有电费也已过诉讼时效。6.水费有1300吨左右未与原告结算。7.被告自己聘请门卫，工资被告已经支付。原告主张门卫工资无依据。8.卫生费无依据，不应承担。 本院经审理查明认定以下事实：2008年，原告车中宝公司向太仓市松南社区股份合作社承租7.08亩土地，租赁期限从2008年4月1日至2027年7月31日。2010年7月10日，原告车中宝公司的法定代表人丁秋燕代表原告与被告宋士颖、龚玉琴签订《协议书》一份，约定：1.原告车中宝公司将原有厂房壹间划转给被告宋士颖、龚玉琴，约肆佰伍拾平方合计贰拾玖万伍仟元。2.附属工程费由被告承担一半，其中包括厂内厂门道路、下水道围墙、厂门、厂牌，合计壹拾柒万元。3.被告租赁土地面积按3.5亩算，宽为南北围墙外侧，从厂房东面外侧一米起向里四十三米止。4.租赁土地时间从2008年1月1日起至2027年6月31日止。5.土地使用费3500元/亩，计收12250元/年。每三年视情况进行调整。6.每年公用绿化、环保、治安、门卫等费用由被告承担一半。7.被告用水用电另立水电表，费用按规定支付。8.实现先付款后使用的原则，在签约壹周内付清以上所涉及的费用（租赁土地费付到2010年6月30日止），从2010年7月1日开始付租赁土地等有关费用，以后每年提前三个月付清下一年费用，不得拖欠。协议还约定了其他内容。2010年，被告支付原告465000元。 另查明：（1）2008年4月1日至2011年3月31日，太仓市松南社区股份合作社按照3500元/亩标准向原告收取土地租金。2011年4月1日至2014年3月31日，太仓市松南社区股份合作社按照7000元/亩标准向原告收取土地租金。2014年4月1日至2016年3月31日，太仓市松南社区股份合作社按照10000元/亩标准向原告收取土地租金。2016年4月1日至2020年12月31日，太仓市松南社区股份合作社按照12000元/亩标准向原告收取土地租金。2021年1月1日至今土地租金，原告与太仓市松南社区股份合作社尚未确定相应的标准。 （2）2010年11月至2013年5月，两被告和原告共用电表，期间电费总计34915元。2010年10月至2017年2月，两被告与原告共用水表，期间共计用水24339吨，总计水费14873.80元。 上述事实，由原告车中宝公司提供的《租赁合同》《协议书》、电费清单、水费清单、收据、工资发放表、《厂房租赁合同》、网络查询截图、土地证照片，被告宋士颖、龚玉琴提供的清单、收据、应收账款明细、银行回单、短信、证人证言以及本院的调查笔录、庭审笔录等证据证实。 本院认为：原告车中宝公司在农民集体所有的土地建造厂房并将其中部分厂房转让给两被告，并同时向两被告转租部分土地，该行为违反了法律的强制性规定。因此，应当认定原、被告之间的《协议书》无效。 由于原、被告之间的《协议书》无效，双方关于被告宋士颖、龚玉琴应当每年提前三个月付清下一年费用的约定亦无效，故原告车中宝公司无权向被告宋士颖、龚玉琴主张逾期付款利息。鉴于被告宋士颖、龚玉琴使用了原告车中宝公司交付的厂房、土地，原告车中宝可以参照《协议书》约定的标准向被告宋士颖、龚玉琴主张土地使用费。被告宋士颖、龚玉琴一直占用涉案土地，其主张原告主张的土地使用费、水电费等已过诉讼时效的辩解意见，无相应的事实依据，本院不予采纳。 关于被告宋士颖、龚玉琴应支付原告土地使用费的金额，本院认为，《协议书》约定的土地使用费3500元/亩，每三年视情况进行调整，但原告并未提供证据证明与两被告就后续土地使用费标准达成新的合意，两被告自认按照原告向太仓市松南社区股份合作社缴纳土地费的标准支付土地使用费，本院予以确认。关于被告宋士颖、龚玉琴应支付原告土地使用费的金额，本院认为，虽然原告与两被告约定的租赁期为自2008年1月1日起至2027年6月31日止，但原告车中宝公司向太仓市松南社区股份合作社租赁期限为自2008年4月1日至2027年7月31日，因此，两被告土地使用费的时间起算点应为2008年4月1日。因目前两被告还在使用涉案土地，本院对原告主张的占用使用费暂支持至2021年4月30日，因2021月1月1日后，原告支付太仓市松南社区股份合作社土地使用费标准尚未确定，本院对2021年1月1日至2021年4月30日的土地使用费参照2020年标准计算。两被告的土地使用费金额为393750元[3500×3.5×3+7000×3.5×3+10000×3.5×2+12000×3.5×4.75+12000×3.5×（4÷12）]。2021年4月30日后的土地使用费，原告可另行主张。 关于两被告辩称2010年7月1日前的土地使用费已计算在465000元的转让费中的辩解意见，本院认为，双方签订的《协议书》中对转让费的构成有明确的约定，该465000元中并无约定土地使用费，故本院对该辩解意见不予采纳。 关于原告要求两被告支付水费7436.9元、电费17457.5元的诉讼请求，本院认为，两被告与原告确实存在共用水电表的情况，两被告辩称电费已由其租客缴纳给原告以及水费仅有1300吨左右未与原告结算，但其提供的证据不足以证明该主张，故本院对原告主张电费34915元和水费14873.80元由两被告负担一半的诉讼请求予以支持。 关于原告要求两被告支付门卫工资6280.5元及卫生费500元的诉讼请求，本院认为，原告车中宝公司提供的证据尚不足以证明其雇佣门卫，支付卫生费用以及两被告从其雇佣的门卫，支付卫生费用中受益，故原告车中宝公司要求两被告支付门卫工资6280.5元及卫生费500元的诉讼请求，不应支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宋士颖、龚玉琴在本判决生效后十日内支付原告太仓市车中宝休闲用品有限公司土地使用费393750元及电费17457.5元、水费7436.9元，合计418644.4元； 二、驳回原告太仓市车中宝休闲用品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17732元，减半收取8866元，由原告车中宝公司负担6283元，被告宋士颖、龚玉琴负担2583元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  张 圣 二〇二一年四月三十日 法官助理  刘敦根 书 记 员  王 怡