河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0606民初1678号 原告:邸建英，女，汉族，1972年11月21日出生，住保定市竞秀区。 委托代理人：付爱军，河北大午律师事务所律师。 被告:李爱辉，男，汉族，1973年3月16日出生，住保定市莲池区。 被告:郭仕勉，女，汉族，1988年1月6日出生，住保定市博野县。 二被告委托代理人：王宝强，河北杜新月律师事务所律师。 原告邸建英诉被告李爱辉、郭仕勉委托合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邸建英的委托代理人付爱军，被告李爱辉、郭仕勉以及二被告的委托代理人王宝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邸建英向本院提出如下诉讼请求：一、判令二被告向原告退还购房款210577元及利息(利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年4月4日起至款项全部付清之日止)；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告邸建英与被告李爱辉系同学关系，原告长期居住在西藏拉萨，2017年4月3日，被告李爱辉从保定给原告打电话称“4月1号保定的三个县成立了雄安新区，现在保定房价还不算高，可以托关系帮原告在保定买优惠价的房子，并说如果你赔了损失我来出”，原告信以为真，就同意让其帮忙买房。2017年4月4号，被告李爱辉说已经找好了首拓一品的一套房子，让原告马上把首付款打到首拓一品财务室蔡海艳的卡上，原告说在拉萨这几天回不去，被告李爱辉说不用原告回去，让原告给蔡海艳打406663元，之后签合同的事他来办，并称用人格担保，会把事情办好。原告当时听信了被告李爱辉的话，根据被告李爱辉提供的卡号，在拉萨把406663元打到蔡海艳的银行卡上。 2019年春节，原告回到保定，让被告李爱辉提供购房合同等，经多次要求被告李爱辉才向原告提交了首拓公司《收据》一张、《商品房认购协议》一份但收据上显示首拓公司只收到原告购房首付款196086元，原告追问被告其210577购房款去向，被告李爱辉称“不清楚”，于是原告去找首拓公司核实该公司称“只收到了196086元购房款，其余210577元未收到”。原告认为受骗，故放弃买房的打算，多次要求被告李爱辉退还之前给付的购房款，但被告一直以各种理由推脱，拒不退还。 2019年4月18日，被告李爱辉向原告出具份文字材料，称“是售楼部一个叫郭晶的让把购房款打到蔡海艳卡上的”。无奈，原告于2020年5月以李爱辉、蔡海艳为被告向莲池区人民法院提起不当得利诉讼，要求被告李爱辉、蔡海艳退还210577元购房款。2020年9月24日，莲池区人民法院开庭审理此案，庭审中，被告蔡海艳委托代理人称“原告汇入蔡海艳账户的406663元购房款在第二天就转给了被告郭仕勉”，并提交了银行转账流水凭证。被告郭仕勉出庭作证承认收取了蔡海艳转款，并称“蔡海艳是其朋友并非首拓公司的工作人员，原告的汇入蔡海艳账户的406663元购房款，自己拿了部分，被告李爱辉分得12000元，其余被其分别转给了另一个房产中介以及四个同事”。上述事实有庭审笔录和相关证据证实。 综上所述，原告基于同学关系委托被告李爱辉购买房屋，双方构成口头委托关系，被告李爱辉作为受托人未能正确处理原告委托的事务，对原告的损失存在故意和重大过失，原告从未与被告郭仕勉或其他房产中介口头或签订书面居间合同购买案涉房屋，也未与首拓公司以外其他任何人签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，被告郭仕勉无权截留支配原告的购房款，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，应对原告210577元购房款承担连带返还责任，因多次索要未果，为此诉至法院。 被告李爱辉辩称，一、邸建英本次起诉超过了诉讼时效的规定，应当依法驳回其起诉。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，邸建英购买房产的行为发生在2017年4月4日，根据转账记录和首拓出具的收款凭证可以证实。购房当天李爱辉已经将当时所有情况都告诉了原告邸建英，当时本案被告郭仕勉也在现场，原告2017年4月4日已经了解了所有的情况，当时李爱辉也把相关材料和票据拍照发给了原告本人进行确认，当时原告是明知购买的是二手房，对首付款的数额也是知情的，她当时对能够抢到房源非常高兴。但是，原告直到2020年5月底才提起诉讼主张权利，在开庭后又撤诉变更理由再次起诉，无论按哪个时间计算，都明显超过了民法关于三年诉讼时效期间的规定。在此期间，邸建英没有向李爱辉主张过任何权利，其多年以后的起诉行为已经超过了主张权利的时效期间，因此，应当依法驳回其起诉。 二、即使原告的起诉没有超过诉讼时效，从本案的事实上来讲，原告的诉请没有任何法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。李爱辉与本案原告邸建英系同学关系，原告委托李爱辉帮其寻找房源，李爱辉多方努力才联系到做房产销售的郭仕勉，郭又联系多人才找到一套二手房，原告了解了所有情况并确认后将购房款转给蔡海艳，蔡海艳收到钱后将全部款项转给了郭仕勉，郭仕勉扣除中介费用后将大部分款项转给原房主刘建国委托卖房的中介，这就是房产买卖的全过程，完全符合当时的市场行情。李爱辉受托帮助办理购房事宜并没有收取原告任何报酬，只是事后郭仕勉为了感谢李爱辉的付出给了12000元辛苦费。根据民法典第九百二十九条的规定，无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的,委托人可以请求赔偿损失，本案中李爱辉不存在任何故意或者重大过失造成原告损失的行为，不应当承担任何责任，委托行为的结果应当由委托人本人承担。房产交易是公开透明的，当时原告通过网络也了解了当时的情况，进行了对比，其本人对结果有清晰的认知。况且，事后李爱辉通过双方共同的同学李永贺将12000元全部交给了原告，整个过程李爱辉没有获得任何利益。原告之后退房时恰逢房价大幅下跌，退房也是其自愿进行，并没有跟任何人协商，原告提供的证据也能够证实是其本人自愿退房，作为成年人其应当对自己的退房行为有理性的认知，在明知自己受损的情况下仍然坚持退房所带来的损失应由原告本人承担。因此，无论从哪个角度分析，原告的诉讼请求均没有合法依据，应当予以驳回。综上，本案原告诉求没有事实和法律依据，请法庭查明案件事实，驳回邸建英的起诉，以维护李爱辉的合法权益。 被告郭仕勉辩称，一、邸建英本次起诉超过了诉讼时效的规定，应当依法驳回其起诉。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的依照其规定。本案中，邸建英购买房产的行为发生在2017年4月4日，根据转账记录和首拓出具的收款凭证可以证实，邸建英至少在2017年4月份已经了解了所有的情况，其直到现在才提起诉讼主张权利，时间明显超过了民法关于三年诉讼时效期间的规定。在此期间，邸建英没有向郭仕勉主张过任何权利，其多年以后的起诉行为已经超过了主张权利的时效期间，因此，应当依法驳回其起诉。二、即使原告的起诉没有超过诉讼时效，从本案的事实上来讲，郭仕勉与原告之间没有任何委托关系或者其他合同关系，原告起诉没有任何法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。郭仕勉与本案原告邸建英素不相识，没有任何经济业务往来，郭仕勉与原告也不存在委托关系，仅是根据本案被告李爱辉的需求寻找房源，提供居间服务，赚取正当的居间服务费用。李爱辉收到款项后，将款项转给其他提供中介服务的人员，包括张倩、刘娜、张依超、赵腾龙等人，原房主刘建国获益最多，多次转账行为其目的是为了实现原告的购房目标，每次转账环节均不可割裂认定，割裂后原告如何获得房产无法清晰展现。而事实上，原告已经实现了其购房目标，至于其价格高低，房价涨落等情况，与郭仕勉无关，更是郭仕勉所无法左右的。原告购房后，由于市场环境受多方面因素的影响，该房产没有取得预期收益，原告自己的退房行为导致其利益受损与郭仕勉以及其他中介人员没有关系。原告购房并非刚需，而是出于投资的目的，其本人也知道是二手房，原房主刘建国初次购房系2016年，当时房价较低，而原告行为发生在2017年4月雄安新区刚宣布的特殊背景下，原告明知是二手房且自愿购买，中间不存在强买强卖的行为，原告提供的证据也能够证实是其本人自愿退房，作为成年人其应当对自己的退房行为有理性的认知，在明知自己受损的情况下仍然坚持退房所带来的损失应由原告本人承担。因此，无论从哪个角度分析，原告的起诉均没有合法依据，应当予以驳回。综上，本案原告诉求没有事实和法律依据，请法庭查明案件事实，驳回邸建英的起诉，以维护郭仕勉的合法权益。 原告邸建英向本院提交如下证据：证据一、《商品房认购协议》一份，证明原告建英委托被告李爱辉购买房屋是事实，原告邸建英与被告李爱辉系委托购房关系。根据被告李爱辉提供的信息，原告同意在保定购房，并委托其同学即被告李爱辉代为办理购房相关事宜。2016年12月5，被告李爱辉以原告邸建英的名义代其与河北首拓房地产开发有限公司签订了一份《商品房认购协议》，被告李爱辉在该协议乙方落款处代原告邸建英签名捺印。 证据二、被告李爱辉书写的《证明》一份。证明原告与被告李爱辉系委托购房关系;根据被告李爱辉指示，原告向蔡海艳银行卡账户入购房首付款406663元。2019年4月18口，被告李爱辉亲笔书写证明一份，李爱辉在该书证中承认，在2017年4月4号，其同学邸建英委托其购买一套房子，并找到“首拓一品”售楼部工作人员郭晶(即本案被告郭仕勉)，被告郭仕勉让李爱辉把原告邸建英首付款406663元打到蔡海艳银行卡账户中。 证据三、《中国农业银行转帐凭证》、《中国农业银行回单》各一张，《收据》一张。证明:2017年4月4日，原告根据被告李爱辉的指示，向蔡海艳农业银行卡(尾号6174)账户转入购房款406663元；2017年4月4口，被告仅将其中196086元购房款交给开发商首拓公司，其余210577元购房款被本案被告李爱辉、郭仕勉私分侵占。 证据四、原告与首拓公司签订的《协议书》一份。证明2019年4月左右，原告得知被告李爱辉并未将购房首付款406663元全部交给首拓公司，其合法财产受到侵害，原告为了减少损失只能选择退房，并于2019年9月17日与首拓公司签订该《协议书》，首拓公司退还原告购房款196086元。 证据五、《中国农业银行转账凭证》一份。证明2017年4月4日，根据被告李爱辉指示，原告向蔡海艳尾号6174农业银行卡账户汇入购房款406663元。2017年4月5目，蔡海艳将上述款项转入被告郭仕勉尾号为2369农业银行卡账户。 证据五、保定市莲池区人民法院庭审笔录。证明2020年9月24日，原告起诉被告蔡海艳、李爱辉不当得利纠纷案开庭，被告李爱辉及代理人出庭，被告郭仕勉作为证人出庭作证。一、庭审中，被告李爱辉答称“2017年4月4日，原告委托我，想买保定的一套房子，我与原告是初中同学”。被告李爱辉代理人称“接受邸建英委托代为购买房产，双方属于委托合同关系”(笔录第2页)。“签字是李爱辉代签字，手印也是我捺的”。“证人郭仕勉给了我12000元钱”。通过上述庭审笔录可以证明原告邸建英与被告李爱辉系同学关系，基于同学情谊，双方约定，原告委托被告李爱辉在保定购买房产，证明双方属于委托合同关系。被告李爱辉在《商品房认购协议》上代原告邸建英签名捺印，证明双方系委托购房关系，不存在居间合同关系。被告李爱辉从被告郭仕勉处得到了12000元费用。二、被告郭仕勉作为证人出庭作证，被告郭仕勉作证称“海艳是我朋友，我在首拓地产前台做销售工作”“让原告转了406663元，我们服务人员两个中介，包括我，首拓这边5个中介，一共7个中介，10万元房款和给刘建国的差额，给李爱辉12000元，我的四个同事每人10000元，剩下的在我这。没有签过中介合同，我们按市和房价估算的中介费”。“我跟邸建英不认识，自始至终不认识”。通过上述庭审笔录可以证明:被告郭仕勉的身份是首拓公司的前台销售工作人员，是为开发商进行一手商品房直接销售的售楼置业顾问，是为购房客户免费提供购房指导的员工，不是中介公司中介人员，其无权收取中介费。原告与被告郭仕勉没有签订中介合同，原告邸建英与被告郭仕勉不存在居间合同法律关系，被告郭仕勉侵占并截留、私分原告邸建英406663购房款没有法律依据。应将原告被侵占的购房款210577元返还给原告。原告邸建英与被告郭仕勉不认识，原告从未委托被告郭仕勉购买房屋，双方也不存在委托合同关系。蔡海燕的身份仅为被告郭仕勉的朋友，不是首拓公司销售员工。 被告李爱辉对原告邸建英提供的证据进行质证： 对证据一真实性无异议，不认可证明目的。该协议系2017年4月签订，并非2016年12月，2016年原告并没有委托被告李爱辉代其购房，2017年4月1日，雄安新区政策宣布以后，原告才联系李爱辉帮其购房进行投资，该认购协议能证实首付款系2016年12月5日支付，第二次为2017年3月5日支付，该两笔钱系原告购买的房产的原始房主支付，因此原告并非该房产的最初房主，该房系二手房。 对证据二真实性无异议，证明内容能证实双方的委托关系系2017年4月建立，并非原告陈述的2016年12月5日。 对证据三真实性无异议，能够证实原告系自愿购房，对于所购房产的价格等内容，其本人均认可。原告委托被告购房行为并未支付任何费用，被告仅仅是从第二被告处获得12000元，后将该笔款退回原告。 对证据四真实性无异议，通过该协议能够证实该房产系原告自愿购买，且原告明知是二手房，该房产系原告从他人手中购得，原告退房系个人行为，自愿与首拓公司解除合同，不再主张任何权益。 对证据五真实性无异议，第一部分证明目的无异议，第二部分内容能够证实被告李爱辉通过第二被告郭仕勉寻找房源，原告转款后，中介人员将原房主所要求的房款给了刘建国等人，剩余中介费由其他五个中介分得，被告李爱辉收到12000元，被告李爱辉不存在私分及侵占行为。 被告郭仕勉对原告邸建英提供的证据进行质证: 对证据一真实性无异议，该协议系2017年4月4日签订，并非2016年12月5日，2016年12月5日是原房主购房日期，该房产在开发商处可以更名，原告购买后重新为其出具认购协议，但购房日期仍然是原房主刘建国最初认购时的时间。 对证据二真实性无异议。 对证据三真实性无异议，收据能够证实支付给开发商的为19万余元，并且在收款方式中明确载明更名一次，能够证实原告并非初始房主，2017年4月4日与原告通话中将该房产所有真实情况都告知了原告，原告在确认后才将40余万房款转到蔡海艳账户，蔡海艳转给郭仕勉后，郭仕勉根据原房主刘建国要求支付给其29万余元，该29万余元包含房屋的升值部分及刘建国找的中介人员的费用，剩余费用分给李爱辉12000元，当时另外四个同事，每人分得1万元。 对证据四的质证意见同李爱辉意见。 对证据五真实性无异议，第一部分证明目的无异议，原告和郭仕勉不存在委托合同关系，因此郭仕勉不是本案适格主体，郭仕勉收取中介费即涉案房产差价情况，已经在电话中告知原告，被告不存在私分侵吞的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据有效证据，经审理查明，原告邸建英与被告李爱辉是同学关系，原告邸建英长期居住在西藏拉萨。2017年4月，邸建英委托李爱辉在保定为其购买商品房，李爱辉通过首拓房地产公司售楼部前台销售郭仕勉联系到一套房源信息。2017年4月4日，原告邸建英向蔡海燕银行账户转账406663元，2017年4月5日，蔡海燕账户向郭仕勉账户转账406613元。李爱辉代邸建英与首拓公司签订《商品房认购协议》一份，购买首拓一品项目1号楼2单元1202室，建筑面积83.43平方米，面积单价11676元/平方米，总价974129元，该协议落款时间为2016年12月5日。2017年4月4日，首拓公司出具收费收据一张，载明邸建英交纳房屋首付款196086元，备注首拓一品1-2-1202,83.43㎡×11676=974129，更名一次邸建英。2019年春节，原告回到保定，被告李爱辉将购房合同、收据交付给邸建英，邸建英发现首拓公司《收据》、《商品房认购协议》显示首拓公司只收到原告购房首付款196086元，首拓公司也只认可收到了196086元购房款，为此产生争议。 原告邸建英称，向蔡海燕转账406663元是李爱辉让原告转账的，原告认为全部支付的是购房款，原告知晓首拓公司只收到原告购房首付款196086元后，追问被告李爱辉之外的210577元购房款去向，被告李爱辉称不清楚，原告认为被骗，多次要求被告李爱辉退还之前给付的购房款未果，后得知李爱辉是让郭仕勉联系的房源信息，210577元购房款在原告邸建英不知情的情况下，被李爱辉、郭仕勉私分取得，侵害了原告的合法权益，因此原告请求被告李爱辉、郭仕勉共同返还上述款项及利息。 被告李爱辉向本院陈述，2017年4月4日，购房当天李爱辉已经将当时所有情况都电话告知原告邸建英，被告郭仕勉也在现场，李爱辉也把相关材料和票据拍照发给了邸建英进行确认，邸建英明知购买的是二手房，对首付款的数额也是知情的。在此期间，邸建英没有向李爱辉主张过任何权利，其多年以后的起诉行为已经超过了主张权利的诉讼时效期间，请求驳回原告邸建英的起诉。李爱辉与邸建英系同学关系，邸建英委托李爱辉帮其寻找房源，李爱辉多方努力才联系到做房产销售的郭仕勉，郭仕勉又联系多人才找到一套二手房，原告确认后才将购房款转给蔡海艳，蔡海艳收到钱后将全部款项转给了郭仕勉，郭仕勉扣除中介费用后将大部分款项转给原房主刘建国委托卖房的中介，完全符合当时的市场行情。李爱辉受托帮助办理购房事宜并没有收取原告任何报酬，只是事后郭仕勉为了感谢李爱辉的付出给了12000元辛苦费。李爱辉不存在任何故意或者重大过失造成原告邸建英损失的行为，不应当承担任何责任，委托行为的结果应当由委托人本人承担。事后李爱辉通过双方共同的同学李永贺将12000元全部交给了原告，整个过程李爱辉没有获得任何利益。 被告郭仕勉向本院陈述，邸建英购买房产的行为发生在2017年4月4日，邸建英在2017年4月份已经了解所有的情况，在此期间，邸建英没有向郭仕勉主张过任何权利，其多年以后的起诉行为已经超过了主张权利的诉讼时效期间。郭仕勉与邸建英之间没有任何委托关系或者其他合同关系，郭仕勉与邸建英素不相识，没有任何经济业务往来，郭仕勉与原告也不存在委托关系，仅是根据李爱辉的需求寻找房源，提供居间服务，赚取正当的居间服务费用。蔡海艳将邸建英支付的406663元转给郭仕勉后，郭仕勉根据原房主刘建国要求支付给其29万余元，包含房屋的升值部分及刘建国找的中介人员的费用，剩余费用分给李爱辉12000元，当时郭仕勉的另外四个同事，每人分得1万元。原告购房后，由于市场环境受多方面因素的影响，该房产没有取得预期收益，原告自己的退房行为导致其利益受损与郭仕勉以及其他中介人员没有关系。 经调解，双方未能协商解决。 本院认为，本案系委托合同纠纷，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意。受托人应当亲自处理委托事务。二被告主张2017年4月邸建英即知晓购房的全部事宜，诉讼时效应从2017年4月起算，原告的起诉已经超过法定诉讼时效。但二被告并不能提供确凿的证据证实原告在2017年4月即对购房协议内容、购房款项支付等完全知情同意。原告邸建英在2019年2月回保定过春节时收到被告李爱辉交付的购房协议及收据。因此，原告主张2019年2月收到购房协议、收据后对委托事项存在异议，认为权利受到侵害，诉讼时效应从2019年2月起算的主张，并未超过法定诉讼时效，本院予以支持。 原告邸建英委托李爱辉购房，李爱辉接受邸建英的委托进行委托事务的处理，期间李爱辉又联系郭仕勉寻找房源，共同办理委托事项。双方对于原告邸建英转账款项406663元的支付去向产生争议，原告邸建英称转账支付的406663元全部为购房款，被告李爱辉、郭仕勉称其中包含购房首付款、原房主房屋升值以及中介费等费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。双方未形成书面委托合同，在对委托事项和委托费用以及款项的支付产生争议时，双方对此均应承担相应的举证责任。 原告邸建英支付的406663元中，首拓房地产公司已经与邸建英解除房屋认购协议并返还邸建英购房首付款196086元。被告李爱辉、郭仕勉对其余210577元进行分配处理，但不能证明上述委托事项以及因委托产生的必要费用是按照委托人的指示处理或是经过委托人同意后处理，也未能提供证据证明邸建英事后进行过追认。被告郭仕勉称与邸建英并非委托关系，而是居间关系，但在购房事宜上郭仕勉并非居间服务，而是作为首拓房地产销售人员直接参与购房款收取、房屋认购协议的达成、以及更名手续的办理等事宜。另郭仕勉并非中介机构从业人员，与邸建英之间并未确立中介关系，因此无论其收取中介费，还是收取居间费都没有事实及法律依据。二被告称210577元费用是合理恰当且符合当时市场行情，但对于收取费用的必要合理性并未充分举证证明，仅以符合市场行情主张应由原告自行承担损失，被告不承担责任的理由不能成立，二被告对于所共同处理的委托事项存在过错。被告李爱辉称已经返还取得的12000元，不应再承担任何责任的理由不能成立。 同时，原告邸建英作为委托人具备完全民事行为能力，但对购房委托事宜没有尽到应尽的谨慎注意义务，购房后未能及时跟进委托事项的处理结果，自2017年4月至2019年2月对于委托事项以及购房后续事宜处于放任状态，自身也存在过错，因此原告邸建英要求被告承担购房款利息的请求，本院不予支持。 由于双方各自过错所造成的损失，原告邸建英与被告李爱辉、郭仕勉应当各自承担50%的责任。210577元扣除李爱辉已经返还给邸建英的12000元，尚有198577元，应由被告李爱辉、郭仕勉共同承担返还原告邸建英99288.5元的责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百二十二条、第九百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李爱辉、郭仕勉于本判决生效后十日内共同返还原告邸建英99288.5元； 二、驳回原告邸建英其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4458元，适用简易程序减半收取2229元，由原告邸建英负担1114.5元，由被告李爱辉、郭仕勉共同负担1114.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二一年四月二十三日 书记员 韩晶晶