云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云3103民初2556号原告：勐焕街道办事处团结社区居民委员会芒罕组，住所地云南省德宏州芒市勐焕街道办事处团结社区居民委员会芒罕组。负责人：金小锁，系该芒罕组村长。委托诉讼代理人：杨莹，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨新昌，男，汉族，1983年10月23日出生，初中文化，经商，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：马世勇，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周渊锜，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：德宏合创房地产运营策划有限公司，住所地云南省德宏州芒市芒喊综合农贸市场，统一社会信用代码91533103MA6NBR934L。法定代表人：段金翠，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雯雯，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李思思，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告勐焕街道办事处团结社区居民委员会芒罕组（以下简称芒罕组）与被告杨新昌土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序。2020年10月20日，德宏合创房地产运营策划有限公司（以下简称合创公司）向本院申请作为第三人参加诉讼，本院于2020年10月21日通知合创公司作为第三人参加本案诉讼。2020年11月26日，本院公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨莹、被告及其委托诉讼代理人周渊锜、第三人委托诉讼代理人张雯雯、李思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芒罕组向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告于2013年3月18日签订的《土地出租合同》。事实及理由：2013年3月18日，原告与被告签订《土地出租合同》一份，约定：1、原告出租芒市金搭大街芒罕农贸市场内土地200平方米给被告建盖房屋经营小吃；2、租期10年，2013年10月1日至2023年10月1日；3、十年租金148000元，一次性支付；4、合同期满后若乙方(被告)不再续租，此房屋建盖所有费用应由第三方补偿给乙方(被告)，协商补偿。签订合同后，原被告双方均按照约定履行合同。随着时间推移，由于“芒罕农贸市场”建成时间较长、设施设备老化、市场环境脏乱差问题突出，已不符合国家商务部《农贸市场建设标准》和国家卫生部《集贸市场食品卫生管理规范》的有关要求。又因原告资金实力有限，为了更好的对“芒罕农贸市场”进行升级改造，原告接受了第三人的合作邀请。2019年4月1日，原告与第三人签订了《集体主地合作开发合同》，双方约定合作对“芒罕农贸市场”进行升级改造，并在协议中明确约定了“目前该土地上存在2家餐馆(过手米线店、农家小宴)的合同期未满，乙方(第三人)同意在其合同期满后再进行拆除”。签订《集体土地合作开发合同》后，第三人按照合同约定完成了“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”的全套报批报建手续，并按照政府的规划进行了相应的建设施工。但由于市场内现有的“阿昌过手米线店”的临时搭建物，影响了政府相关部门对市场的综合验收，“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”无法继续推进。2020年4月26日，鉴于前述情况，为了不影响“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”的推进，原告不得不又与第三人签订了《集体土地合作开发合同补充条款》，明确约定原告同意提前解除与“阿昌过手米线店”的租赁协议。以上事实充分说明：法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况判令解除原告与被告于2013年3月18日签订的《土地出租合同》，具体理由为：一、合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化。由于出租土地所在的市场不再符合国家政策法规的要求，需要进行升级改造，且不拆除被告的搭建物就无法推进“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”，是双方在签订《土地出租合同》时都无法预见的重大变化。二、继续履行合同明显对原告不公平。一方面，原告与被告约定的十年的租期仅剩三年左右，但原告也已经表示提前解除期间的租金愿意退还被告，被告建盖房屋的费用也愿意公平合理的补偿被告，被告因合同提前解除的损失可以弥补。另一方面，原告目前按照政府规划进行的“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”的总投资在50000000元以上，由于原告与被告签订的《土地出租合同》租期未满，市场内现有的“阿昌过手米线店”的临时搭建物无法拆除，严重影响了项目的推进，原告的损失无法估量且在持续扩大。综上，由于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同明显对原告不公平，根据《最高人民法院关于适用的解释(二)》第二十六条规定，从公平原则及案件的实际情况考虑应当解除原告与被告于2013年3月18日签订的《土地出租合同》。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的上述诉讼请求为盼。被告杨新昌辩称，一、被告与原告签订的《土地出租合同》合法有效，租赁期限未满，要求解除合同无事实依据。双方签订的《土地出租合同》合法有效，双方约定的租赁期限为十年，即自2013年3月22日至2023年3月22日，未约定提前解除合同条款。合同签订后被告已付清全部租金，完全履行了自己的义务，无任何违约行为，也未在租赁期间从事任何违法犯罪行为，现在租赁期限未满，原告无理由要求提前解除合同。同时，原告起诉状中也指出其与第三人签订的《集体土地合作开发合同》中约定了在被告合同期满后才进行拆除，再次证明了原告不应当要求提前解除合同。因此，原告的诉讼请求无事实依据。二、本案的情况并不属于法律规定的重大变化，原告的诉讼请求无法律依据。在原告提供的证据中，芒市发展和改革局文件是“项目备案”，芒市政府文件是“批复”，由此可见芒罕农贸市场的改造并非是政府命令或是政府直接规划，而是在原告与第三人签订合同之后自己向政府提交规划申请的项目，若真是政府命令或行政规划，要求被告提前解除合同的不可能是原告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，本案中的情况完全是因为原告自己申请造成的，是原告在合同期限届满前就向政府部门申请，想要通过政府批复来对被告施压，以达到提前解除合同的目的，是有预谋的严重违约行为，完全不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条中的情况。因此，原告的诉讼请求无法律依据。三、继续履行合同对原告无任何不公平，所谓的损失完全由原告自己造成。被告依照合同约定，在合同签订时就将十年租金一次性付清，甚至所租土地上的建筑都是由被告自己出资建盖，而原告却不想按照合同约定将土地租赁给被告十年。本案是原告在合同期限届满前就向政府部门申请，想要通过政府批复来对被告施压，以达到提前解除合同的目的，并非政府直接规划，在原告与第三人签订投资协议前从未告知被告，向被告提出的补偿条件也毫无诚意。这分明是原告谋划的违约行为，被告仅是依法积极捍卫自己的合法权利，没有任何过失，在双方合同届满之前，原告本就不应该做出这些规划，无论所谓的投资有多少，都不是原告违约的理由，这些所谓的利益现在还不应该属于原告。因此，原告所谓的损失完全是由其自己造成。四、针对第三人的答辩。1.第三人与政府发改局签订的招商引资合同，是一个民事关系，而非行政指令或法规规定，对他人无约束力，不可以此为理由要求被告与原告提前解除合同；2.第三人提交的证据中有各种申请表、备案、许可，再次说明此项目是经原告和第三人申请而来，并非行政规划，所谓的情况变化是由原告与第三人造成的；3.目前来看，双方之间并无提前解除情形，也未发生不可抗力，只能通过情势变更或协商解除，且原告与第三人都主张使用情势变更原则。情势变更原则必须同时符合以下特点：1、必须有情势发生变更的客观事实，这是适用情势变更原则的前提条件；2、情势变更发生在合同依法订立后，合同关系消灭以前；3、情势变更的发生不可归责于当事人；4、情势变更是当事人所不可预见的。即当事人在引用情势变更原则请求免除责任的时候，负有证明情势变更非因自己的主观过错而发生的举证责任。本案的情况变化完全是因为原告和第三人向政府申请的，且不说第三人与芒市发展改革局签订的项目投资开发协议只是一个政府民事行为，不具备行政强制力，不能约束合同主体以外的人，单从合同内容来看，此合同并未约定履行期限，根本不需要在被告与原告租赁期限届满之前就进行施工。而原告在明知此项目并非政府规划，且与我方的合同尚未到期的前提下，就与第三人签订了合作开发合同并开始施工，用地情况发生的变化实际是原告与第三人造成的，原告方与第三人有重大过错，实属蓄意违约，故此案不适用情势变更原则。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，所谓的损失完全由原告和第三人自己造成，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，原告应当继续履行合同义务，直至合同期限届满，请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。第三人合创公司辩称，第三人认为原、被告于2013年3月18日签订的《土地出租合同》应当解除。理由如下：一、第三人认为原、被告订立《土地出租合同》后，确实存在致使原告无法继续履行合同的客观事由。1、案涉租赁的土地系“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”中选址的一部分；原告及芒市发展改革局已将该土地交由第三人负责改造升级。随着社会的进步，案涉出租地所在的市场已不符合国家政策要求，为促进芒市投资产业的发展，提升芒市投资产业整体水平，芒市人民政府将“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”作为2019年重点工作。为将该工作落到实处，2019年4月1日，第三人与原告签订了《集体土地合作开发合同》，双方约定对“芒罕农贸市场”升级改造展开合作。《集体土地合作开发合同》签订后，第三人按照合同约定到政府相关部门完成了“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”的全套报批报建手续，并于2019年11月22日与芒市发展和改革局签订了《项目投资开发协议》，协议约定通过招商引资的方式，由第三人独资负责“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”，项目选址为芒市金塔大街西侧，芒罕农贸市场用地面积22亩，项目选址中包含了案涉的租赁的土地。现第三人按政府规划已经进行了相应的建设施工。2、被告经营的“阿昌过手米线店”的临时搭建物无法拆除，影响了政府相关部门对市场的综合验收，“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”无法继续推进。2020年4月26日，为了不影响“芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目”的推进，第三人与原告签订了《集体土地合作开发合同补充条款》，补充条款中原告明确同意提前解除与“阿昌过手米线店”的租赁协议。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，结合本案事实，首先，第三人认为虽原、被告双方签订的合同履行期限未届满，但因涵盖案涉地的芒市芒罕综合农贸市场客观上存在不符合政府相关部门对于农贸市场的规定，确需政府部门依法招商引资对其进行升级改造。其次，第三人是在芒市发展和改革局招商引资的项目中，并通过相关部门审核及备案的情况下，与原告对案涉地的升级改造开展合作的。第三人认为，为满足政府发展的需要，已经致使原告无法再继续履行其与被告签订的《土地出租合同》，故原告请求法院依法解除原告与被告签订的合同依法有据。二、继续履行合同将严重侵犯第三人合法权益。芒市芒罕综合农贸市场改造项目经芒市自然资源局审查报检资料齐全给予审批并颁发建设用地规划许可证，后经芒市发展和改革局对该项目进行备案。在需报批的手续完成后，第三人已经按约对上述项目开展了勘察、工程设计商铺、配套用房土建工程及钢结构搭建工程图纸设计、配套电力设施迁移及改扩建工程进行设计、地基基础工程检测、主体结构工程检测、建筑物沉降观测、筑物防雷接地电阻检测、室内环境质量检测、建筑节能工程现场检测、配套电力设施改扩建、消防工程、供电等工程。至今第三人对上述项目已实际支付了上千万元的高昂费用，若原、被告双方继续履行该合同，不仅将给第三人带来不可估量的损失，还将影响相关政策项目的推进。综上，原、被告于2013年3月18日订立的《土地出租合同》已经不能实际履行，符合法定解除条件，请法院根据法律规定，并结合案件实际依法解除原告与被告签订的该合同，以维护第三人的合法权益。综合各方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.原告与被告签订的《土地出租合同》是否合法有效？2.现是否应当解除原、被告签订的《土地出租合同》？原告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告未提交证据。对有争议的证据，本院认定如下：原告芒罕组提交的第一组证据土地出租合同复印件一份，具备证据的三性，本院予以采信。第二组证据集体土地合作开发合同及合同附件复印件各一份，具备证据的三性，对其欲证明的内容予以采信。第三组证据芒发改备案（2019）97号投资项目备案证、芒政复（2019）370号芒市人民政府关于2019-73号国有建设用地使用权供地方案的批复、选字第芒市201900010号建设项目选址意见书、地字第芒市201900035号建设用地规划许可证、云（2020）芒市不动产权第××号不动产权证及宗地图、建字第芒市202000052号建设工程规划许可证复印件各一份，具备证据的三性，对其欲证明的内容予以部分采信。第四组证据集体土地合作开发合同补充条款复印件一份，具备证据的三性，对其欲证明的内容予以部分采信。第三人合创公司提交的第一组证据项目投资开发协议一份、集体土地合作开发合同及合同附件一份、集体土地合作开发合同补充条款一份、图纸十二张、选字第芒市201900010号建设项目选址意见书一份、建设用地规划许可证申请表一份、地字第芒市201900035号建设用地规划许可证一份、芒发改备案（2019）97号投资项目备案证一份、审批日期为2020年3月6日的建设工程规划许可证申请表一份、建字第芒市202000052号建设工程规划许可证一份、云（2020）芒市不动产权第××号不动产权证及宗地图各一份、地字第芒市201900035号建设用地规划许可证一份、审批日期为2020年2月14日的建设工程规划许可证申请表一份、建字第芒市202000052号建设工程规划许可证一份（均为复印件），具备证据的三性，本院予以采信。第二组证据建设工程勘察合同（一）一份、芒罕综合农贸市场棚改升级建设工程设计协议一份、建设工程施工合同二份、建设工程设计合同一份、建设工程监理合同一份、建设工程施工图设计文件审查合同一份、芒罕综合农贸市场改造升级项目配套电力设施改扩建工程一份、工程检测合同一份、施工承包合同一份、建设工程施工合同一份、供电合同（高压）一份、芒市五寨门商业区庭院管网项目天然气工程安装合同一份（均为复印件），与本案争议无直接关联，不予采信。第三组证据发票七十九张、费报销清单一张、云南省非税收入收款收据（单位执收）二张、固定资产投资统计数据核查表（5000万元及以上项目）一张（均为复印件），与本案争议无直接关联，不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款第四项规定，本院向芒市市场监督管理局调取的《关于的答复》原件一份、附件一复印件共七页。本院认为，该证据具备证据的三性，本院予以采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2013年3月8日，原告芒罕组与被告杨新昌签订《土地出租合同》，约定原告将位于云南省德宏州芒市平方米左右的土地使用权出租给被告使用，合同期为十年，土地出租期限自2013年10月1日起至2023年10月1日，房屋由被告建盖（经营小吃店），被告于2013年3月22日一次性将十年的土地租金148000元付给原告，十年内未经原告同意被告不得擅自将土地转租给他人，合同期满后被告有续租优先权，合同期满后若被告不在续租，此房屋建盖所有费用应由第三方补偿给被告协商补偿等。签订合同后，被告按约定向原告付清了十年的土地租金148000元，原告按约定向被告交付了租赁土地，被告在租赁土地上建盖了房屋，进行餐饮经营。2019年4月1日，原告与第三人合创公司签订《集体土地合作开发合同》，约定双方就原告持有的位于德宏州芒市内”集体土地与第三人进行合作升级改造，土地面积约8亩，分为二块土地（1号地约6亩、2号地约2亩），土地合作开发年限共计为33年，2年为建设期、30年为合同正期、最后1年为资产清算物业移交期，具体计算时间将根据原告对该地块现场现有建设物的清理工作完成交由第三人之日起计算合同期，并起算收取固定红利，正式起算期为2019年6月1日至2052年5月31日，土地合作方式为土地所有权属原告所有，合作期内原告以土地使用权向第三人投资入股，第三人负责项目的开发建设、经营管理，承担开发建设、经营管理所需的全部资金，本合同生效后，第三人按本合同约定以固定红利方式向原告给付红利，原告在本合同签订生效之日起60天内完成该地块移交工作，必须在与现有经营户无争议的条件下交付给第三人，由第三人对所有建筑物进行拆除和清理工作，由于2号地原告与第三方的租赁合同期限未满，第三人同意延长交付地块时间，但原告必须保证在1号地块的建设主体完成前，原告应及时处理清偿工作，避免影响第三人建设及整体经营，目前该土地上存在两家餐馆（过手米线店、农家小宴）的合同期未满，第三人同意在其合同期满后再进行拆除，在此期间租金由原告收取，但原告必须保证不得重新再次签订任何合同，如有发生视为原告违约等。2019年6月18日，第三人取得芒市芒罕综合农贸市场改造升级项目的投资项目备案证。2019年10月9日，原告取得该项目的建设项目选址意见书。2019年11月22日，第三人与芒市发改局签订《项目投资开发协议》，约定双方就芒罕综合市场改造升级项目达成合作框架协议，合作方式为通过招商引资的方式，由第三人独资等。2019年12月5日，芒市人民政府作出《芒市人民政府关于2019-73号国有建设用地使用权供地方案的批复》，同意以划拨方式提供给原告位于金塔大街西侧、芒罕路北侧面积为1.4529公顷的土地，土地用途为商业服务业设施用地。2019年12月16日，原告取得该项目的建设用地规划许可证。2020年1月22日，原告取得位于芒市芒罕路北侧面积为14529平方米土地的不动产权证【不动产权证号为云（2020）芒市不动产权第××号】。2020年4月7日，原告取得该项目的建设工程规划许可证。2020年4月26日，原告与第三人签订《集体土地合作开发合同补充条款》，约定由于主体完工后，需要通过政府相关部门综合验收，现有（农家小宴、阿昌过手米线店）的临时搭建物双方必须在近期通知经营户并拆除，确定在2020年8月份通过综合验收，避免影响办理建筑物不动产权证，第三人同意就（农家小宴、阿昌过手米线店）的用地租期未满而提前终止租赁，从而导致原告收益损失，第三人将根据其损失给予原告补偿等。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款第四项规定，本院向芒市市场监督管理局调取《关于的答复》及附件一，其中，载明：1、根据芒市人民政府办公室于2020年8月26日下发的《芒市人民政府办公室关于印发芒市爱国卫生专项行动方案的通知》（NO.535）及《芒市爱国卫生专项行动实施方案》文件要求，芒市市场监督管理局要求芒市芒罕农贸市场进行提升改造；2、芒市芒罕农贸市场提升改造是指对市场范围内大棚、摊台、地面、排水等进行改造，该农贸市场于2020年12月1日开始改造，2020年12月30日完成改造，芒市市场监督管理局于2021年3月15日对芒罕市场改造项目进行了初步核实，芒市市场监督管理局进行的提升改造核实未涉及市场以外的地块和建筑。因双方无法协商一致，故原告诉至本院。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。2013年3月18日，原告与被告协商一致后，双方自愿签订《土地出租合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方均受该合同的约束。签订合同后，双方均按照合同约定履行了各自的义务。现原告以出租土地所在的市场不再符合国家政策法规的要求，需进行升级改造，且不拆除被告在租赁土地上的搭建物就无法推进芒罕农贸市场改造升级项目，上述情况系双方在签订租赁合同时都无法预见的重大变化，继续履行该合同明显对原告不公平为由，要求解除原、被告之间的《土地出租合同》。本院认为，原告与第三人在农贸市场环境卫生全提升行动开展前就签订了《集体土地合作开发合同》，并对合作开发项目进行了设计、规划等，双方合作开发的项目不在芒罕市场整改工程项目申请验收的实施项目范围内，现虽原告与第三人签订的合作开发合同出现履约困难，但不符合因情势变更而需解除合同的法定情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告未提交充分证据证明其诉讼主张，故本院对原告的诉讼请求不予支持。对于原告与第三人之间出现的履约困境，当事人可另行协商处理或另行起诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告勐焕街道办事处团结社区居民委员会芒罕组的诉讼请求。案件受理费139元，由原告勐焕街道办事处团结社区居民委员会芒罕组负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  尚 欢人民陪审员  尹自清人民陪审员  杨满召二〇二一年四月九日书 记 员  谢欣伶