河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终392号 上诉人（原审原告、反诉被告）：闫磊，男，汉族，1988年7月16日出生，住张家口市桥东区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王卫东，男，汉族，1980年7月18日出生，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：魏建鑫，河北震河律师事务所律师。 上诉人闫磊因与被上诉人王卫东租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院(2020)冀0702民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫磊，被上诉人王卫东的委托诉讼代理人魏建鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫磊上诉请求：1、撤销(2020)冀0702民初673号民事判决第三项，并依法改判王卫东赔偿闫磊39438元损失；2、本案一审、二审诉讼费用由王卫东承担。事实与理由：一、案涉租赁合同无效系因王卫东单方原因所致，闫磊系无过错方。根据案件事实可知，案涉租赁合同系无效合同。导致合同无效的原因系王卫东将未取得建设工程规划许可或未经批准建设的临时建筑出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条的规定，案涉合同应属无效。而闫磊与王卫东签订了书面租赁合同，且以市场价格承租，并在王卫东同意的情况下对承租房屋进行装修，并无任何不当之处，导致合同无效的过错完全在于王卫东。二、闫磊的损失为租赁合同履行过程中为装饰装修共计支出的64736元，以上费用均系闫磊直接实际损失，不应一分为二，区别对待。闫磊在经王卫东同意后，于装修免租期内根据案涉房屋的尺寸、基础及特性，定做装修材料并进行装修。至双方因消防通道问题产生争议而中止合同履行时，闫磊因装修共支付了64736元：其中含已经装修形成附合的装饰装修25298元．以及定做断桥铝门窗（30000元）、防水木地板(4438元)、空调（5000元）定做费（定金）39438元，此64736元（25298元+39438元）系闫磊实际损失额。一审法院依据《房屋租赁合同司法解释》第七条的规定判令王卫东赔偿25298元，而未支持定做费39438元。前述具有定金的性质39438元定做费已实际向商家支付，本案租赁合同因无效而终止，故使得闫磊与商家的定做合同不再具有履行意义，定做合同只能解除，而在此法律关系当中，闫磊属单方违约，商家对于定做费分文未退。同时，由于合同性质属于定做合同，且商家未制作完毕，无法交付定做成果，导致闫磊既支付了定做费用，同时又未获得任何定做合同利益，因此闫磊支付的39438元定做费系直接实际损失，而此损失完全系由王卫东过错所引起。同时，根据学理解释以及审判实务，《房屋租赁合同司法解释》第七条规定当中的“未形成附合的装饰装修物，主要系指在更换使用场所能够继续独立发挥效能和作用的物如家电、家具等。而闫磊定做的断桥铝门窗材料、木地板板块、空调（布置的空调管道）均不属于能够独立发挥效能和作用的物，因此不应将这些装饰装修材料认定为未形成附合的装饰装修物”。如果定做合同未因王卫东过错而终止得以顺利履行，以上装饰装修材料势必均形成附合物，与前述25298元性质完全相同，只是闫磊为及时止损停止装修．减少了人工、水电、其他辅助材料等费用的支出，才使得上述装饰装修材科未形成附合物。如果闫磊未防止损失扩大，继续进行装修，以使上述装饰装修材料形成附合物，依照一审法院的审判逻辑，反而能够得到人民法院的支持。三、作为无过错的闫磊基于信赖利益履行合同，所产生的实际损失应当由完全过错的王卫东承担全额赔偿责任。根据《房屋租赁合同司法解释》第四条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院侬照《民法典》第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十三条的规定处理”及《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……”的规定，本案当中，闫磊所支付的64736元均属因王卫东过错所遭受的损失，因此王卫东理应悉数赔偿。同时，我国赔偿责任实行的是“填平”主义，也就是有过错方应当赔偿对方所遭受的全部实际损失，使受损方的财产恢复至受损失前的状态。而一审判决王卫东赔偿闫磊25298元，而未支持39438元，此判决既不符合我国立法目的，也未填平闫磊的实际损失，有失公允。 王卫东辩称，闫磊的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 闫磊向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告赔偿原告装饰装修损失64736元；3.判令被告返还原告履行保证金10000元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息；4.本案的诉讼费用由被告负担。 王卫东向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付租金46667元（自2019年12月1日至2020年7月30日，此后至实际腾房日租金按照合同约定计算）；2.判令反诉被告向反诉原告支付暖气费7350元；3.判令反诉被告支付违约金88200元；4.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年10月21日原、被告双方就位于张家口市桥东区商（准确位置位于张家口市桥东区走向道路西侧3号底商）租赁事宜签订了房屋租赁合同。合同约定闫磊向王卫东承租案涉房屋，租期为6年，租赁费为每年70000元，装修免租期40天等内容，签约当日原告向被告支付履约保证金10000元。因案涉房屋后门系该院落内另外一栋建筑的消防通道出口，原告在装修时因是否保留消防通道的问题与案外人发生争议，装修工作暂停。原告在装修该房屋时已经完工的项目包括门头广告牌、隔音板及其他木工、瓦工等工作，另外涉及中央空调、防水木地板、断桥铝门窗等已经支付了定金，系专项定制的产品，原告称无法退货。原告装修期间支出电费500元。被告主张租赁期限内，其另外支出暖气费7350元。 另查明该房屋所占用的土地使用权归日盛公司所有，该房屋系日盛公司出租给被告王卫东后，王卫东转租于本案原告。该房屋一楼、二楼均留有消防门，系该院落内另外一栋建筑的消防通道，经查案涉房屋未办理产权登记，且该房屋的建筑位置严重影响了另外房屋的消防安全，被告亦未提交证据证明该房屋已经具备合法的建筑规划手续，故法院认定该房屋系出租人未取得建筑工程规划许可或未按建筑工程规划许可的规定建设的房屋。 经法院现场勘查，案涉房屋尚未装修完毕，装修程度与闫磊所述基本一致。该房屋实际控制人日盛公司的法定代表人到现场陈述，由于王卫东未向其支付房屋租金，该房屋已于2020年4月1日被其收回。 原、被告对案涉租赁合同的效力存有异议，原告认为因该房屋未取得建筑工程规划许可，故租赁合同无效。被告认为原告系在了解房屋现状的情况下签订的本合同，故合同应属有效。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可或未经批准建设的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效。本案中案涉租赁物系两层底商，该房屋两层均留有后门，而后门实际系相邻建筑的消防通道，该房屋在一定程度上为相邻建筑带来消防安全隐患，且具有举证义务的出租人在法庭指定的举证期限内未向法庭提交证据证明该房屋的建设已经取得建设工程许可或系被批准建设的临时建筑，故法院认定原、被告签订的房屋租赁合同无效。因该租赁合同无效的原因系被告作为出租人所出租的租赁物未取得建设工程许可或系未被批准的临时建筑，是被告过错所致，原告方对该合同无效无过错，故原告有权要求被告赔偿因合同无效而造成的损失。因合同无效后赔偿义务人应承担缔约过失责任，在房屋租赁合同无效的损失赔偿中除应当遵循缔约过失责任的一般处理规则外还应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。关于原告损失的具体数额，结合原告提交的证据，原告实际已完成的装修投入的门头广告定制安装费、隔音板定制及安装费、工人工资、电费合计25298元，系原告基于对租赁合同的信赖进行的正常装修投入，已经添附至案涉租赁物中，因装修尚未完成，原告也没有享受到该装修带来的任何利益，故对原告要求被告赔偿以上全部装修投入损失的主张，法院予以支持。对于原告主张的定制断桥铝门、中央空调、防水木地板等，因尚未安装至租赁物中，亦未与该租赁物形成附和，被告亦不同意折价利用，故上述定做物品不宜作为损失由被告赔偿。对于原告要求被告返还履约保证金10000元及利息的主张，因租赁合同无效，且原告无过错，故被告应予返还。关于履约保证金的利息，因原告的主张于法无据，法院不予支持。因合同无效，返还财产及赔偿损失时，就承租人而言不仅应考虑返还租赁物，而且应就其占有使用租赁物期间所获取的利益向出租人补偿，具体补偿方式为参照合同约定标准支付占用期间的租赁费。就本案而言，对于反诉原告要求反诉被告支付房屋租金及取暖费的主张，应综合考虑反诉被告在占有该租赁物期间是否获得了利益以确定反诉被告是否应承担租赁费。本案中原告虽曾占有该租赁物，但是一直未正式投入使用，在其占有该租赁物期间内并未获得利益，故对反诉原告要求反诉被告支付租赁费、取暖费的主张，法院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的主张，因该合同无效且过错在反诉原告，故对其该项主张，法院不予支持。判决：一、被告王卫东于判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告闫磊损失25298元。二、被告王卫东于判决生效之日起十五日内一次性返还原告闫磊履约保证金10000元。三、驳回原告闫磊的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王卫东的诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与原审无异。 本院认为，闫磊上诉称一审判决王卫东赔偿其25298元，而未支持39438元，此判决未填平其实际损失，有失公允。因本案系因租赁合同无效导致承租人闫磊实际损失的责任承担问题，从而涉及对闫磊主张的其定制断桥铝门、中央空调、防水木地板等支付的预付款39438元是否属于其实际发生损失的认定问题。闫磊作为其对租赁房屋装饰装修物的承揽合同定作人，其因租赁合同无效而要求终止履行承揽合同，导致该预付款已不能返还，应当认定为闫磊因履行与王卫东签订的租赁合同发生的实际损失，该损失应为25298元+39438元=64736元。对于该损失的责任承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案王卫东作为出租方，其提供的出租房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，本院综合考虑其过错对导致租赁合同无效的作用，认定其应承担主要过错责任，酌定其承担80%的责任，王卫东应赔偿闫磊的损失为64736元×80%=51788.8元。闫磊作为租赁房屋的承租人，应对租赁房屋是否具备出租条件尽到谨慎审查的注意义务，以确保租赁房屋的合法性，闫磊未尽到该义务，对导致案涉租赁合同无效发生次要作用，闫磊应自行承担次要过错责任。对于闫磊定制的断桥铝隔断门、中央空调、防水木地板的材料，依法归王卫东所有，其可到闫磊定作的场所自行处理，闫磊应当予以协助。综上，一审判决未将闫磊主张的39438元定制断桥铝隔断门、中央空调、防水木地板预付款认定为其实际损失并由双方按照各自的过错承担相应的责任不当，本院依法予以纠正。 综上所述，闫磊的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市桥东区人民法院(2020)冀0702民初673号民事判决第二、三、四项； 二、变更河北省张家口市桥东区人民法院(2020)冀0702民初673号民事判决第一项为：王卫东于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿闫磊损失51788.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1668元，减半收取计834元，由闫磊负担167元，由王卫东负担667元；反诉案件受理费3146元，减半收取计1573元，由王卫东负担；二审案件受理费1668元，由闫磊负担334元，由王卫东负担1334元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二一年四月二十一日 书记员  施 洋