河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终620号 上诉人（原审原告、案外人）：杨淑霞，女，1974年9月24日生，汉族，住邯郸市邯郸县。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵竞，河北驰舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区岭南路**。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，，住所地邯郸市丛台区陵西北大街** 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽，河北辰光律师事务所律师。 上诉人杨淑霞因与被上诉人邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称祥丰公司）、原审第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨淑霞委托代理人张仕景、赵竞，被上诉人祥丰公司委托诉讼代理人张涛、张晓可，雅阁公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨淑霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判立即停止对上诉人位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法改判确认上述房屋系上诉人所有；3.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据执行异议复议规定第二十九条做出判决属于适用法律错误。上诉人符合前述规定第二十八条的情形，可以排除执行。 祥丰公司辩称，一是上诉人购房合同并非合法有效，存在虚假，均是查封后补签的；二是在查封前并未实际占有涉案房产，原审中上诉人提交的证据显示交付在2016年年底或2017年年初，此时涉案房产已查封；三是本案应当适用第二十九条的规定，上诉人提出参考适用二十八条的观点是错误的。 雅阁公司述称，一是同意上诉人的意见。二是其与祥丰公司已达成以物抵债协议，用其他房产抵顶了债务。 杨淑霞向一审法院起诉请求：1.依法判令立即停止对原告购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法判令确定位于邯郸市丛台区房屋系原告所有；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年6月3日，杨淑霞通过承兑1000000元与现金40083元的方式支付给雅阁公司购房款，雅阁公司给杨淑霞出具收据：“杨淑霞，2013年06月04日在我公司已兑现汇票购买的赵都华润大厦A座18层04室。特此证明。河北国宏房地产开发有限公司签章”。2013年6月4日，杨淑霞作为乙方与雅阁公司作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定：“第一条乙方已认购“赵都华润大厦”A座18层04号，该商品房协议约定面积为74.11平方米。单价4320元/㎡，总价款320155元。第二条付款方式及期限1、一次性付款，乙方于2013年6月4日一次性全款付清…………邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，杨淑霞签字捺印，2013年6月4日”。 另查明，祥丰公司与雅阁公司民间借贷纠纷一案，2015年2月5日，本院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：一、被告邯郸市雅阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邯郸市祥丰房地产开发有限公司借款本金1200万元并支付利息和违约金（2014年6月10日至起诉之日即2014年10月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号，查封了被告雅阁公司名下位于邯郸市丛台区。案外人杨淑霞于2019年7月23日向本院提出书面异议，本院于2019年12月17日作出（2019）冀0403执异172号执行裁定书，认为邯郸市丛台区登记在被执行人雅阁公司名下，本院查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，请求撤销对上述房屋执行”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人杨淑霞的异议。杨淑霞诉至本院，要求确认本案争议房屋为杨淑霞所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，赵都华润大厦系商业用楼。 一审法院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，杨淑霞与雅阁公司签订的《房屋买卖协议》不符合商品房买卖合同的条件。其次，杨淑霞购买三套房屋，均是商业用房，杨淑霞称是用来投资，并不是用于居住，且其将房屋出租，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。综上，本院对杨淑霞要求确认邯郸市丛台区房屋属于其所有，依法判令立即停止对邯郸市丛台区产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回杨淑霞的诉讼请求。案件受理费6102元，由杨淑霞负担。 二审期间，杨淑霞提交了涉案房屋项目简介、宣传页面及购房发票一份。证明案涉房屋具有居住功能，且出具正规发票。祥丰公司质证认为，项目简介及宣传页都显示系商务办公而非住宅，发票开具在2020年10月份之后。雅阁公司质证认为，认可上诉人的证据，涉案房产为商住两用。祥丰公司提交了雅阁公司印章备案单，证明各上诉人签订的相关合同上的印章在2018年3月后启用，合同是倒签的。杨淑霞质证认为，对该证据的真实性、关联性和合法性均有异议，未提供印模，不能证明倒签的事实。雅阁公司质证认为，不存在倒签合同的事实，买房协议有银行流水相印证。雅阁公司提交了以物抵债协议、补充协议及交房通知单，证明该公司已用其他房产抵顶被上诉人的债务，不应再查封上诉人购买的房屋。杨淑霞认可该证据，被上诉人的债权已实现，其申请执行侵犯了各上诉人的权益。祥丰公司质证认为，以物抵债协议存在，但雅阁公司未履行完毕。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，邯郸市丛台区人民法院于2015年4月28日作出（2015）丛执字第286号执行裁定书，查封本案案涉房产，查封期限自2015年4月29日至2018年4月28日。后于2018年4月9日继续查封案涉房屋。再查明，一审过程中杨淑霞提交了2018年、2019年水费、电费、物业费收据合计11张。 本院认为，本案的焦点系杨淑霞对案涉房屋主张的权利是否足以排除执行。上诉人杨淑霞主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，但根据其提供的证据来看，明显不能证明其于人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，故对其所提其符合前述规定第二十八条的情形，可以排除执行的理由不予支持。由于其不能满足前述第二十八条规定的条件，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定驳回其诉讼请求并无不当。 综上，杨淑霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6102元，由杨淑霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  张志华 二〇二一年四月十三日 书记员  陈 波