广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初858号 原告:刘某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区，现住吉林省白城市洮北区。职业个体。 委托诉讼代理人：王某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区，现住吉林省白城市洮北区。系原告刘某某丈夫。 被告：桂林市某某实业有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇仕通路。 法定代表人：刘某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。该公司员工。 被告：中国某某银行股份有限公司桂林分行，营业场所桂林市秀峰区中山中路。 负责人：丁某某，该分行行长。 委托诉讼代理人：唐某某，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫某某，广西徐和徐律师事务所律师。 原告刘某某诉被告桂林市某某实业有限公司、中国某某银行股份有限公司桂林分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、被告桂林市某某实业有限公司的委托诉讼代理人吴某某、被告中国某某银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人唐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告桂林市某某实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；解除原告和被告中国某某银行股份有限公司桂林分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;2、被告桂林市某某实业有限公司返还原告购房首付款308734.00元及暂计至2020年12月16日止原告已付银行贷款本金、利息共计81688.52元，两项共计390422.52元;3、被告桂林市某某实业有限公司赔偿原告支付的首付款利息损失（以本金308734.00元为基数，按ＬＰＲ一年期贷款利率计算，自2020年1月1日起至本息还清之日止）；返还自2021年1月1日起至判决生效之日止按揭贷款本金及利息;4、被告桂林市某某实业有限公司向原告支付违约金，违约金以已支付的购房首付款和至判决生效之日已还贷款本金为基数，按2%标准计算;5、被告桂林市某某实业有限公司返还物业维修基金9584.00元;赔偿购房契税损失11163.71元、返还产权代办费800元，有线电视费980元，可视对讲费1500元;6、被告桂林市某某实业有限公司向被告中国某某银行股份有限公司桂林分行返还剩余的贷款本息，原告不再承担还款责任；7、本案一切诉讼费用由二被告承担。另，庭审中，原告变更第2项诉请为被告桂林市某某实业有限公司返还原告购房首付款308734元及暂计至2021年3月16日止原告已付银行贷款本金、利息共计91385.36元，两项共计400119.36元；放弃诉讼请求第3项；明确诉讼请求第4项为要求被告桂林市某某实业有限公司向原告支付违约金，违约金以房屋总价款778734元为基数，按2%标准计算。事实和理由：2018年10月10日，原告与被告桂林市某某实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买临桂县临桂镇万平路以北、纬三东路以南、经一路以西某某国际**幢**层**号房屋。房屋建筑面积为136.92平方米，每平方米单价6957.95元，该房屋的总房价款为778734.00元。该合同约定于2019年12月31日前把该房屋交付给原告，如未在合同约定期限内将房屋交付，应当向原告支付违约金，违约金按累计已支付的房价款的2%计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。在该合同签订前，原告先期支付购房首付款308734.00元，在签订该合同之后，2018年10月11日，原告按规定缴纳了物业维修基金；2018年10月22日，缴纳了购房契税。其后，原告作为借款人委托代理人与中国某某银行股份有限公司桂林分行（贷款人)、桂林市某某实业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用户）借款合同》，约定借款本金为47万元，借款期限自2018年11月16日起至2038年11月16日止。借款发放形式为贷款人将款项一次性划入桂林市某某实业有限公司名下账户。借款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。桂林市某某实业有限公司为本合同项下的全部债务提供连带保证担保。原告从上述两份合同生效后，一直按照约定履行。但被告桂林市某某实业有限公司出现严重违约，至今无法交付原告所购房屋。为维护自身合法权益，请支持原告的诉请。 被告桂林市某某实业有限公司辩称，其同意解除商品房买卖合同，愿意退还首付款、返还产权代办费800元，有线电视费980元，可视对讲费1500元无异议，但是对于维修基金9584.00元;购房契税损失11163.71元因为不是某某公司收的，我们不能退。原告要求首付款的利息某某公司不愿意支付，原告要求退房某某公司愿意按照合同约定支付2%的违约金。原告要求被告某某公司向被告中国某某银行股份有限公司桂林分行支付银行剩余贷款本息，某某公司没有异议。原告已经支付银行的贷款本息某某公司也愿意支付给原告。 被告中国某某银行股份有限公司桂林分行辩称，1、原告与被告某某公司之间的商品房买卖合同是否符合解除条件，由法庭根据查明的事实依法判决；2、根据某行与原告签订的借款合同第十九条的约定，无论某某公司是否违约系原告和被告某某公司之间的纠纷，与某行无关，某行与原告之间的借款合同应当继续履行；3、即便某行与原告间的借款合同被解除，根据借款合同第十九条的约定，以及合同相对性原理，原告仍应向银行返还借款本息，被告某某公司则应按照与某行签订的最高额保证合同的约定，对原告的该笔借款承担阶段性连带保证责任；4、无论原告与某行的借款合同是否被解除，某行对此并无任何过错，因此，本案的诉讼费用应由原告或者是被告某某公司承担。 本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，原告刘某某（为买受人）与被告桂林市某某实业有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＧ2018018***）及附件，合同约定原告购买被告开发的位于临桂县临桂镇万平路以北、纬三东路以南、经一路以西某某国际**幢**层**号房屋房屋一套，房屋建筑面积为136.92平方米，套内建筑面积111.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25平方米，按套内建筑面积计算每平方米为6957.95元，房屋总价为778734元。合同第六条关于付款方式及限期，买受人按揭付款，首付款＋银行贷款支付方式：买受人于签约之日支付首付款人民币308734元（含定金），余款470000元买受人应于30日内以贷款方式支付至出卖人账户。合同第八条关于交付期限，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住房建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建｛2010｝9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付 期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。合同附件四《买卖合同》补充协议约定：一、关于《买卖合同》第六条的补充：1、买受人按《买卖合同》第六条选择“其他方式”付款，若其选择的是“首付+银行贷款支付方式”，但买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即30日）届满之日起10日内付清房款。二、关于《买卖合同》第八条的补充：1、《买卖合同》第八条所称的“该商品房经验收合格”是指该商品房经建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方五方验收合格。合同签订后，原告向被告桂林市某某实业有限公司支付了首付款308734元，产权代办费800元、有线电视费980元、可视对讲费1500元。原告于2018年10月11日缴纳了房屋专项维修资金9584元，于2018年10月22日缴纳了契税11163.71元。本案庭审中，被告桂林市某某实业有限公司陈述涉案房屋还没有交房，还没有符合交房条件，预计到2021年6月份就可以交房了，其愿意将剩余银行贷款本息归还给被告中国某某银行股份有限公司桂林分行。 同时查明，2018年11月16日，原告刘某某（为借款人）与被告中国某某银行股份有限公司桂林分行（为贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450630112-2012-20181520***），上述借款合同约定原告刘某某向被告中国某某银行股份有限公司桂林分行借款47万元，借款期限240个月，即2018年11月16日至2038年11月16日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息3269.01元，担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为临桂县临桂镇万平路以北、纬三东路以南、经一路以西某某国际**幢**层**号房屋房，面积136.92平方米，抵押财产价值778734元；上述合同第十九条第四款约定贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。上述合同签订后，被告中国某某银行股份有限公司桂林分行向被告桂林市某某实业有限公司支付了47万元。2017年5月27日，被告中国某某银行股份有限公司桂林分行（为债权人、乙方）与被告桂林市某某实业有限公司（为保证人、甲方）签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定本合同所称“债务人”是指因购置座落于临桂区万平路北侧、经一路西侧“某某国际”项目所属之个人房产（住房／商业用房／住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人，本合同所称“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件，本最高额保证所担保的债权是指自2017年5月26日至2027年5月26日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币3.5亿元；保证方式为甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 另查明，截止到2021年3月16日原告刘某某累计归还被告中国某某银行股份有限公司桂林分行涉案贷款本息共计91385.36元，剩余贷款本金为438226.60元。 本院认为，一、关于《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否解除的问题。原告刘某某与被告桂林市某某实业有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。被告桂林市某某实业有限公司作为涉案房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2019年12月31日前交付房屋”及第九条出卖人逾期交房的违约责任中“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，被告桂林市某某实业有限公司至今未按约定向原告刘某某交付涉案房屋，被告桂林市某某实业有限公司已构成违约，原告刘某某据此行使合同解除权，符合合同约定，应予以支持。庭审中，被告桂林市某某实业有限公司亦同意解除合同，因此涉案《商品房买卖合同》应予解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，原告向本院提起诉讼后，本院于2021年2月1日向被告送达了起诉状副本，即，涉案《商品房买卖合同》于2021年2月1日解除。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，由于涉案《商品房买卖合同》已经解除，因此，原告刘某某与被告中国某某银行股份有限公司桂林分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》同时于2021年2月1日解除。 二、关于原告刘某某诉请被告桂林市某某实业有限公司返还购房首付款、贷款、违约金及其他费用是否成立的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》解除后，被告桂林市某某实业有限公司应向原告返还首付房款308734元。依照《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任：⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定，被告桂林市某某实业有限公司应向原告刘某某支付违约金15574.68元（778734元×2%），且被告桂林市某某实业有限公司对原告的该项诉请表示无异议，因此，原告的该项诉请本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案中，原告刘某某与被告中国某某银行股份有限公司桂林分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》生效后，被告中国某某银行股份有限公司桂林分行即向借款人刘某某支付借款47万元。合同履行中，截止到2021年3月16日原告刘某某累计归还被告中国某某银行股份有限公司桂林分行涉案贷款本息共计91385.36元，剩余贷款本金为438226.60元，当《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，被告桂林市某某实业有限公司应向原告刘某某返还《个人住房（商业用房）借款合同》已还的贷款本息91385.36元；应向被告中国某某银行股份有限公司桂林分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款及利息，即借款本金438226.60元及利息（按合同约定的利率计算利息）。至于原告诉请要求被告桂林市某某实业有限公司返还产权代办费800元，有线电视费980元，可视对讲费1500元，被告桂林市某某实业有限公司对此无异议，表示愿意退还，因此，原告的该项诉请，本院予以支持。另，原告诉请要求被告桂林市某某实业有限公司返还物业维修基金9584.00元;赔偿购房契税损失11163.71元，由于该两项费用的收费主体不是本案被告桂林市某某实业有限公司，原告可自行到相关收取费用的机关办理退费手续，被告桂林市某某实业有限公司应对此予以协助，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。 三、关于涉案《个人住房（商业用房）借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案中，因被告桂林市某某实业有限公司未按照约定期限交付房屋，致使涉案《商品房买卖合同》解除，《个人住房（商业用房）借款合同》因合同目的无法实现亦被解除，根据前述规定，应由被告桂林市某某实业有限公司将收取的购房贷款本金及利息返还被告中国某某银行股份有限公司桂林分行，原告不负有返还义务。被告中国某某银行股份有限公司桂林分行辩称根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款的约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，买房人（借款人）委托开发商将上述的款项归还贷款人，这只是借款人归还银行剩余贷款的一种方式，并不代表银行免除了借款人的还款义务的意见。由于该条款系被告中国某某银行股份有限公司桂林分行为重复使用而提前拟定的格式条款，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二十一条已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人的情况下，被告中国某某银行股份有限公司桂林分行拟定该条内容，意味着要求原告刘某某在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了原告的责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，该条款对原告不具有拘束力。因此，原告诉请要求被告桂林市某某实业有限公司向被告中国某某银行股份有限公司桂林分行返还剩余的贷款本息，原告不再承担还款责任，于法有据，本院予以支持。被告中国某某银行股份有限公司桂林分行对此的抗辩，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下： 一、原告刘某某与被告桂林市某某实业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LG2018018***）及附件于2021年2月1日解除； 二、原告刘某某与被告中国某某银行股份有限公司桂林分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450630112-2012-20181520***）于2021年2月1日解除； 三、被告桂林市某某实业有限公司向原告刘某某返还购房款308734元、产权代办费800元、有线电视费980元、可视对讲费1500元，并向原告刘某某返还贷款本息91385.36元（截止到2021年3月16日，实际以银行出具的最终对账单为准）； 四、被告桂林市某某实业有限公司向原告刘某某支付违约金15574.68元； 五、被告桂林市某某实业有限公司向被告中国某某银行股份有限公司桂林分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余借款本金438226.60元及利息（按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息），原告刘某某不再承担还款责任； 六、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 本案案件受理费7896元，减半收取3948元，由原告刘某某负担186元，被告桂林市某某实业有限公司负担3762元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费7896元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二一年四月十九日 书记员 唐景姣