四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终867号 上诉人（原审原告）：袁斌，男，1976年3月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：韩卫国，四川京蜀律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杜荣辉，男，1965年2月28日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：段林林，四川锐思邦律师事务所律师。 上诉人杜荣辉与上诉人袁斌房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审案件受理费用由杜荣辉承担。事实与理由：一、一审法院认定杜荣辉对案涉房屋进行修葺、扩建的事实认定错误。2002年4月3日，袁斌的母亲马素芳与杜荣辉签订了《售房契约》，杜荣辉违法、违规办理了集体土地使用证，该土地使用证记事内容栏记载：杜荣辉的户口未转到京坝村12社之间，房屋保持原状，不得改建。杜荣辉曾试图扩建、改造房屋，但均被村民阻止，因此其至今未修葺、扩建房屋，且杜荣辉在一审中也未举证证明其修葺、扩建房屋。二、案涉房屋拆迁面积应为109.19平方米而非85.98平方米。首先，袁斌的父母自建四排三间房屋，用地面积为114.52平方米，建筑占地85.89平方米，原南充市土地管理局向袁斌的母亲马素芳发放了集体土地使用证，能够证明该房屋建造时未超过用地面积。其次，袁斌在该用地范围内搭建鸡舍等附属设施也是建筑面积组成部分，杜荣辉与南充市高坪区农业发展有限公司签订了《都京棚区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书》中房屋拆迁的实际测量面积为109.19平方米，该测量面积中也必然包括附属设施面积，因此袁斌应当享有除85.98平方米以外的23.3平方米的房屋拆迁补偿利益。三、杜荣辉在购买该房屋时存在明显的过错。首先，杜荣辉系南充市嘉陵区白家乡代龙堰村9组村民，其于2014年1月4日以农转非的形式迁至，但一直没有迁至成为该集体组织成员，因此其不具有购买涉案房屋的主体资格；其次，杜荣辉在购买涉案房屋之前，已购买该村另一房屋，其购买行为明显错误；再次，杜荣辉谎称自己是村民，误导袁斌母亲与其签署《售房协议》，存在明显过错；最后，2019年1月21日，袁斌就该房屋问题提起诉讼，而杜荣辉就在当天签订了《都京棚户区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书》，处置了涉案房屋，导致该《售房协议》被人民法院判决无效后，袁斌无法收回该房屋，过错明显。四、袁斌考虑自身也存在过错，自愿承担40%过错责任，故杜荣辉应返还拆迁补偿款60%给袁斌。 杜荣辉答辩意见与上诉意见一致。 杜荣辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁斌全部诉讼请求；一、二审案件受理费用由袁斌承担。事实与理由：一、杜荣辉购买了马素芳的房屋后，依法办理了土地使用证和房产证书，具有物权公示力，物权已经发生转移，私人财产也不容他人侵犯，杜荣辉依法享有该房屋的拆迁利益。二、人民法院依法认定杜荣辉与马素芳的《售房协议》无效，根据合同法的规定，合同无效后，因合同所取得的财产应当予以返还。然而涉案房屋已经基于买卖双方的真实意思表示，合理、合法的办理转移登记，因此无法实现返还。三、杜荣辉与马素芳签订售房合同时，杜荣辉已经尽到完全的谨慎审慎义务，即找到马素芳的村民小组盖章确认，也经过了村民委员会的盖章确认，并且还有介绍人、见证人的在场见证，袁斌也在该协议上进行了签字确认。杜荣辉付清全部房款7,100元后，为保障其拥有该房屋权利，还依法办理了土地使用权转移登记以及房产登记，应当认定杜荣辉在买卖该房屋过程中很小过错。而袁斌因涉案房屋拆迁，严重违背诚信原则，否定《售房协议》上的签字以及其母亲出售房屋等事实，主观恶性较大，存在较大过错，因此不应给予其补偿。 袁斌辩称：一、杜荣辉取得案涉房屋登记证书系违法取得，不具有公示效力，合同无效；二、杜荣辉以无效合同取得违法登记，不具有物权公示效力，不发生物权转移，不是杜荣辉的合法财产；三、袁斌和杜荣辉发生争议时，案涉房屋还存在，杜荣辉理应尽到妥善保管之义务，然而其蓄意处分房屋，最终造成案涉房屋无法返还，应当承担主要责任；四、杜荣辉在购买马素芳的房屋前，已经在本村本组违法购买了房屋，杜荣辉与马素芳在签订契约中妄称自己系本村本组的村民，导致马素芳陷入错误认识，且马素芳患有疾病从而处分了财产，马素芳半年后因病去世，所以购房行为已经违反了诚信原则，杜荣辉存在过错；五、《售房契约》虽有村委会盖章但没有村委会负责人签字，说明当天无人到场，当时村委会居民小组盖章行为具有随意性、不合法性；六、袁斌的父母双亲已经去世，其本人在案涉房屋留下了时代回忆具有特殊意义，知道合法权益受到侵犯，因此通过法律途径维护自身合法权利是正确的。 袁斌向一审法院提出起诉请求：一、判令杜荣辉返还袁斌房屋征收补偿款计473,737.19元；二、判令杜荣辉承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：袁斌系袁治兴与马素芳夫妇的独子。袁治兴、马素芳及袁斌均系原南充市高坪区第12村民小组居民。袁治兴、马素芳夫妇于1979年在都京坝村第12村民小组自建四排三间房屋，用地面积为114.52平方米，建筑占地85.89平方米。袁治兴于1996年逝世。1996年4月19日，原南充市国土管理局向马素芳填发了集体土地使用证。2001年，由于袁斌已经成家立业，马素芳与袁斌居住在一起，案涉房屋一直闲置。2002年1月18日，马素芳的户籍从南充市高坪区都京坝村12组1084号迁至南充市顺庆区；2002年4月2日，袁斌的户籍也从四川省内江市迁至南充市顺庆区。马素芳于2003年去世。 2002年4月3日，马素芳（甲方）与杜荣辉（乙方）签订了《售房契约》，内容为：“甲方现有砖木结构三排一转角共计陆间，因此房对本人无利用价值加之又再婚，此处长时间没有居住，所以马素芳酝酿已久，意急卖此房，现经十一组宋学勇中介，继而经双方长时间的考虑，多次协商，现达成共识，此房由十二组杜荣辉购买，总售价为人民币柒仟壹佰元整（7100.00元）。此房东临空地至滴水，南临过道至滴水，西临晒坝至滴水，北临菜地至滴水，此房总建筑面积为85.98平方米，包括室内水电装置在内。此房契首先移交好此房的一切手续，经双方签字三日起生效。”马素芳、袁斌在甲方处签名，杜荣辉在乙方处签名，宋学勇在中介人处签名，南充市高坪区村民委员会及高坪区第十二村民小组在证人处加盖了印章。杜荣辉向马素芳支付7100.00元，马素芳亦将房屋交付给杜荣辉。后杜荣辉对房屋进行了修葺、扩建。 购买案涉房屋前，杜荣辉属于四川省南充市嘉陵区白家乡代龙堰村9组村民。2004年1月4日杜荣辉户籍以农转非的形式从四川省南充市嘉陵区白家乡代龙堰村9组迁入四川省南充市高坪区都京镇。在购置案涉房屋前杜荣辉在另购有一处房屋，地号为都-都-12-58。2002年4月10日杜荣辉办理都京镇集用（2002）字第号集体土地使用证，地号为都-都-12-17、都-都-12-58。 2019年1月21日，袁斌起诉来院，要求确认马素芳与杜荣辉签订的房屋买卖协议无效。2019年3月5日，该院以（2019）川1303民初300号民事判决确认杜荣辉与马素芳于2002年4月3日签订的《售房契约》无效。杜荣辉不服上诉至四川省南充市中级人民法院，四川省南充市中级人民法院于2019年6月3日以（2019）川13民终1756号民事判决驳回上诉，维持原判决。杜荣辉向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）川民申5143号民事裁定，指令四川省南充市中级人民法院再审。2020年8月4日，四川省南充市中级人民法院以（2020）川13民再17号民事判决维持四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终1756号民事判决书。 因都京棚户改造（城中村）一期建设项目的实施，地号为都-都-12-17、都-都-12-58的二宗集体土地上房屋及其附属设施均在拆迁范围内。2019年1月21日，杜荣辉与南充高坪农业发展有限公司签订了《都京棚户区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书》，约定：杜荣辉的有产权证的243.67m2砖木结构房屋评估价格3,980.00元/m2、无产权的109.19m2隔热层处理费用120.00元/m2、无产权的96.31m2棚处理费用50.00元/m2，附属设施和征收房屋室内装饰装修补偿8,116.00元，搬家补助费按产权面积5.00元/m2．次计发1次计1,218.35元，临时过渡（安置）补助费按产权面积3.50元/m2．月计发45天计1,279.27元，提前搬迁奖金15天计7,310.00元，购房补贴（8%）计77,584.53元，提前交房奖5,000.00元，补偿总金额计1,088,233.15元。杜荣辉与南充高坪农业发展有限公司确认地号为都-都-12-17的集体土地占地面积为114.52m2、都-都-12-58的集体土地占地面积为67.24m2。签订《都京棚户区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书》后，地号为都-都-12-17、地号为都-都-12-58的集体土地上的房屋及附属设施均已被拆除。 马素芳与杜荣辉签订的《售房契约》涉及的房屋的集体土地土号为都-都-12-17。 一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，杜荣辉在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与袁斌之母马素芳签订了卖房契约，邀请宋学勇作为中介人，并取得南充市高坪区村民委员会及高坪区第十二村民小组的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。现杜荣辉、马素芳2002年4月3日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，袁斌作为马素芳的继承人理应退还房款、杜荣辉理应承担返还该房屋。但袁斌并未退还房款，且房屋因拆迁而灭失，杜荣辉也不可能再返还房屋。在双方均未主张返还的情况下，本案双方争议的实质是房屋拆迁安置补偿利益归属问题。因房屋买卖合同无效，袁斌因此会获得巨额利益，杜荣辉因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。同时，根据诚信原则，袁斌不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，袁斌应对杜荣辉所产生的巨额信赖利益损失承担主要责任。马素芳作为出让方，在出让案涉房屋时，应知宅基地使用权属于我国法律禁止流转范围，其继承人袁斌在出卖多年后又主张合同无效，丧失诚信，其对合同无效应当承担主要责任。结合杜荣辉目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，马素芳原出售给杜荣辉房屋中的拆迁补偿款的40%归袁斌所有、60%归杜荣辉，因此，杜荣辉应当返还袁斌（3980.00元／ｍ2×85.98ｍ2＋5.00元／ｍ2．次×85.98ｍ2×1次＋3.50元／ｍ2．月×85.98ｍ2×1.5月＋3980.00元／ｍ2×85.98ｍ2×8%＋8116.00元×85.98ｍ2÷243.67ｍ2＋7310.00元×85.98ｍ2÷243.67ｍ2＋5000.00元×85.98ｍ2÷243.67ｍ2）×40%＝151066.05元。综上所述，袁斌的诉讼请求部分成立，部分不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、杜荣辉于判决生效之日起十日内返还袁斌151066.05元；二、驳回袁斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4203.00元，由袁斌负担2542.00元，杜荣辉负担1661.00元。 本院二审查明与一审查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕袁斌、杜荣辉的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为双方当事人对合同无效的过错程度认定问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,袁斌之母马素芳与杜荣辉于2002年4月3日签订的《售房契约》,因所涉房屋为农村集体宅基地上住房,双方交易违反法律强制性规定,袁斌诉至人民法院请求确认涉案房屋买卖合同无效,法院判决支持了袁斌的诉讼请求,且判决已经发生法律效力。袁斌的母亲马素芳作为涉案宅基地房屋的权利人,理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让,存在明显过错，且袁斌在出卖涉案房屋十八年后，现房屋被征收拆迁才来主张权利,有违诚实信用原则，故应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任。杜光辉作为购房人因负有谨慎审查房屋性质而未履行,故杜光辉应对本案房屋买卖合同无效承担次要过错责任。一审综合双方履约过错、过错程度，认定袁斌应承担因合同无效所造成损失的60%,杜光辉应承担该损失的40%,即袁斌据此可分得涉案拆迁房屋补偿款的40%,杜光辉可分得60%并无不当，也无滥用法官自由裁量权利，本院予以确认。 袁斌之母马素芳与于杜荣辉2002年4月3日签订的《售房契约》约定案涉房屋面积为85.89平方米，与马素芳所持有的集体土地使用证载明建筑面积一致。袁斌在诉讼中也认可自2002年售房后未在案涉房屋居住过，而杜荣辉在案涉房屋居住十多年，根据社会一般规则，其对房屋进行修葺、扩建有一定合理性，应当认定该部分房屋拆迁款归杜荣辉所有，袁斌仅能就房屋买卖之时所载明85.89平方米房屋的拆迁补偿款进行分割，故本院对袁斌主张按109.19平方米计算拆迁补偿款不予支持。 综上所述，上诉人袁斌、杜荣辉的上诉理由均不能成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,284元，由袁斌（袁斌预交8,406元）负担2,963元，由杜荣辉（杜荣辉预交3,321元）负担3,321元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  程 鹰 审 判 员  唐晓兰 审 判 员  苟 豪 二〇二一年四月十九日 法官助理  李 磊 书 记 员  毛颖翎