广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1203民初270号原告：肇庆市焌烨物业管理有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区桂城**××××委会商铺**首层（凤凰路口入350米）。法定代表人：邓某1。委托代理人：刘秋霞，广东南磁律师事务所律师。委托代理人：黎永娟，广东法海律师事务所律师。被告：杜波，男，汉族，1978年5月8日出生，住佛山市南海区××××××5×××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托代理人：谢金莲，女，汉族，1957年1月17日出生，住佛山市南海区××××××5×××××××××××，公民身份号码：360×××××××********，系原告的母亲。原告肇庆市焌烨物业管理有限公司（以下简称“焌烨物业公司”）诉被告杜波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，在审理过程中，发现不适用小额诉讼程序审理，转为适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎永娟，被告杜波的委托代理人谢金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焌烨物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年12月1日至2020年11月30日物业服务管理费及公共水电公摊费3074.10元及违约金4711.19元，欠款本金付清之日止，每日按欠缴金额的千分之三计算，暂计算至2020年11月30日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月15日原告与肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，其中第二十条物业管理服务费约定被告需按相关标准向原告支付物业管理费、公共水电分摊费，如业主逾期未缴交的，每天按欠缴金额的千分之三交纳滞纳金。被告作为小区业主，经原告多次催告，仍拒绝交纳相关费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告提供证据如下：营业执照、户籍人口信息。证明双方诉讼主体资格。鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同，证明原告系涉案物业的物业管理服务单位。不动产登记资料查询结果证明，证明被告系涉案物业的业主。从业人员资格证，证明原告从业人员有资质的。被告辩称：物业公司给我们提供服务，业主有责任交物业费。为何我们不交物业费？1、小区业委会在2017年11月聘请物业公司，是暗箱操作选出来的，2017年7月28日，业委会不理业主投诉和不理会鼎湖坑口街道办事处要求山水居业委会调查协调期间暂缓与原告签订合同，坑口街道办处理意见信访回复，抽样15家调查存在部分表决票与本人意愿不符的现象，但业委会不理上级部门和业主的反对，而签订合同，业主要推翻该合同需要过半业主同意，才能到法院起诉，选举刚过半，一百多户怎能推翻，只能无奈接受不公平不合理的选举，我们无奈只能暂缓交物业费，预料之中，原告进驻小区三年不作为乱作为不履行服务合同是义务责任和承诺，小区业委会对原告的督促改正，原告在业主微信群中诽谤谩骂业主。2、原告没有经验经过三年来的验证，原告不懂管理，造成小区小车乱停乱放，消防门口天天堵，小区养鸡、乱晒衣物被子、树木枯死、乱堆放杂物等违反相关的法律规定，根据民法典第九百四十二条、消防法第十六条、物业管理条例第一条、第二条。3、原告不懂法律法规等没有经过小区过半业主同意，原告将小区生长的十多年的树木与凤尾葵、针葵、鱼尾葵等大量树木砍伐，破坏原有的环境，根据民法典第二百八十七条、第二百七十八条、物业管理条例第十一条、第十二条。用国家禁止使用的除草剂除草，没有立公示提醒牌，严重污染环境，根据环境保护法第五十八条、第六十四条和服务合同附1小区物业管理服务标准第十三页第五条绿化养护等。小区主干道本来是单边停车，在入口左手边，原告进驻小区后，自爱2018年2月原告创收、增加收停车费，在主干道右手边增画停车位，引导业主停车。不作安全隐患的防范，做成消防道堵塞，在2020年7月11日，在防疫过程中，原告法人无视国家防疫政策、国家卫生措施，枉顾小区业主的健康安全，把不知名的垃圾挂在B21栋101房业主门上，贴上通知，并把照片发业主微信群上，借此事恐吓长期未交物业管理服务费的业主。防疫期间，需要强加卫生管理措施，因为疫情确实空前未遇到的，谁都不知道引致他人是带菌者，不能及时解决问题。负责人不能及时解决问题，遇到不同意的业主不是主动沟通解决，而采取报复解决，原告法人没有基本的素养，根据民法典第九百四十二条、九百九十条侵犯了健康权等权利，这样的原告怎能管理好小区。本小区有九百多户，原告法人连基本的物业管理条例，在假期砍树扰民。原告进驻三年来从来没有履行鼎湖区山水居小区1-3期的物业服务合同第二章委托服务事项第五条、第七条、第九条、第十条、第十一条、第三章委托服务期限第十八条、乙方的权利义务五、六、七、八、九条，第五章物业服务的质量第十九条、附1、2、3，第八章其他事项，原告进驻小区三年，满足调查度没有进行，根据合同法第四章第六十条、第一百零七条、第一百二十二条等违约。服务合同第十五页附件3乙方合作的承诺第一条按照国家的原三级资质的服务质量标准为小区提供服务，原告收费超出国家二级标准的0.75元一个月，原告是0.78元一个月，原告的服务等级国家四级标准，0.35元一平方米一个月，8小时站岗值岗，只是做岗，对外来车辆没有登记换证。夜间巡逻不少于五次，原告没有达到标准，服务合同第十二项公共秩序维护，由于原告人手不足，保安经常签到作假，有视频、图片佐证，一次巡逻就签两次到，没有按照服务合同规定设计两个岗亭，原告还未经过业主同意把小区原来的三个岗亭，拆掉二个岗亭，收费标准和服务不符，根据物业管理条例第十四条规定。原告以上种种问题，业主多次向鼎湖区有关部门住建局、12345、坑口街道办、消防局、城管、环保局等部门书面反映或口头投诉，而上级管理部门处理意见是物业公司承诺接受业主建议、督促物业公司整改，但原告没有执行整改，变本加厉拒不改正，由于原告的行为恶劣，本人无法接受，所以至今没有交物业管理服务费，由于我有原告在进驻小区三年的违法违约违责的侵权行为，管理不善、不诚信的视频、录音和有关部门的回复等证据确凿、充足，依照消防法第十六条、第六十条，环境保护法第五十七条、五十八条、六十三至六十八条，物业管理条例第一、二、十七、三十五、三十六、四十六、五十条，民法典第九百三十七、九百三十八、九百四十二、九百四十四条、合同的第六十、一百零六条违约，被告不交服务管理费，违约金大于本金，霸王条款，不接受，是原告违约在先，没有违约金的说法。原告未经三分之二的业主同意，违法物业管理条例第三十七条、四十九、五十、五十七条私自改造、强制占有原有的凉亭，煤气房、杂物房改为原告宿舍、两个独立房间、卫生间、小花园共60平方米改为员工宿舍的物业，应该立即退出和原来的业主作出赔偿，按面积计算租金归业主公共收入，砍树没有经过三分之二业主同意。砍掉针葵55棵、凤尾葵46棵、鱼尾葵30棵，白玉兰1棵，榕树4棵，其他树木5棵，刑法第二百七十五条故意破坏财物，第三百四十五条滥砍林木，今天虽是民事诉讼案件，起码对小区损失作一定的赔偿。原告的所作所为根据合同法的规定违约，撤销原告的请求，双方诉讼费由原告承担。公摊费不承认，根据广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业服务公摊问题的通知。原告喷洒杀虫剂，夏天很臭、冬天草根都没有，乱停车影响我的睡眠和健康，没有安全感。原告主张的公摊费，不承认、不接受。被告提供证据如下：视频（u盘）及书面说明、照片、信访告知书、延期办理告知书、信访事项通知书、山水居小区物业管理服务收支情况表、关于鼎湖山山水居焌烨物业管理不善投诉、关于鼎湖区山水居焌烨物业管理不善投诉的回复、关于鼎湖区山水居物业公司砍伐树木不合理的问题回复、2020年物业费收取最新标准、山水居小区物业选举业主大会表决票，证明原告不作为、不履行合同义务和责任、违法违规。经审理查明：被告杜波是肇庆市鼎湖区××××××鼎湖山水居****的权利人，该房套内面积99.22平方米，属步梯洋房。2017年12月15日，原告与被告上述房屋所在小区的肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会（以下简称“业委会”）签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，约定由原告自2017年12月1日起至2020年11月30日止为含被告上述房屋在内的山水居小区1-3期物业提供物业管理服务。合同第二十条约定：“1.本物业的管理服务费由乙方业主或物业使用人收取：电梯洋房按套内面积1.20元/㎡/月收取（一次性预缴一年或半年费用的，按套内面积1.00元/㎡/月优惠）；步梯洋房按套内面积0.78元/㎡/月收取（一次性预缴一年或半年费用的，按套内面积0.65元/㎡/月优惠）……公共水电分摊费按每户8元/月收取。2.业主（物业使用人）要按时缴交物业管理服务费，逾期未缴交的，每天按欠缴金额的千分之三交纳滞纳金，乙方可以在小区公布及向当地人民法院对欠费当事人提起诉讼。”合同签订后，原告进驻被告所在的肇庆市鼎湖区山水居小区1-3期进行物业管理服务，被告自2017年12月1日起至2020年11月30日未缴纳物业管理服务费及公共水电公摊费，共欠物业管理服务费2786.10元，公共水电公摊费288元，经原告多次催缴未果，遂向本院起诉。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告与业委会签订的《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。按照上述合同签订后，原告依约为肇庆市鼎湖区鼎湖山水居小区1-3期提供了物业管理服务，被告杜波是山水居B6-B10幢B10-208房的权利人，是该房屋的业主，业委会与原告签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，对被告杜波具有约束力，因此，两被告应当按约定向原告交纳物业管理服务费和公共水电公摊费，被告至今没有交纳2017年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费2786.10元和公共水电公摊费288元，已构成违约，应承担支付物业管理服务费及逾期付款的违约责任，因此，原告起诉要求被告杜波交纳物业管理服务费、公共水电分摊费及相应违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告杜波应向原告支付2017年12月1日起至2020年11月30日的物业管理服务费2786.10元(99.22×0.78×36)、公共水电分摊费288元(8×36)。被告杜波没有按合同约定按期缴纳物业管理服务费、公共水电分摊费已构成违约，但原告主张按合同约定从逾期之日即2018年1月1日起每天3‰收取违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，根据公平原则和诚实信用原则，以拖欠各月的物业管理服务费金额为基数，分别自下月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%分段计算至清偿之日止，其中2017年12月至2020年11月应付未付的物业管理服务费计至2020年12月31日的违约金为216.3元（具体计算为：每月物业管理服务费77.39元，2017年12月的物业管理服务费从2018年1月1日起计至2020年12月31日的违约金为11.62元，2018年1月的物业管理服务费从2018年2月1日起计至2020年12月31日的违约金为11.3元，2018年2月的物业管理服务费从2018年3月1日起计至2020年12月31日的违约金为10.98元，2018年3月的物业管理服务费从2018年4月1日起计至2020年12月31日的违约金为10.66元，2018年4月的物业管理服务费从2018年5月1日起计至2020年12月31日的违约金为10.34元，2018年5月的物业管理服务费从2018年6月1日起计至2020年12月31日的违约金为10.02元，2018年6月的物业管理服务费从2018年7月1日起计至2020年12月31日的违约金为9.7元，2018年7月的物业管理服务费从2018年8月1日起计至2020年12月31日的违约金为9.38元，2018年8月的物业管理服务费从2018年9月1日起计至2020年12月31日的违约金为9.06元，2018年9月的物业管理服务费从2018年10月1日起计至2020年12月31日的违约金为8.74元，2018年10月的物业管理服务费从2018年11月1日起计至2020年12月31日的违约金为8.42元，2018年12月的物业管理服务费从2019年1月1日起计至2020年12月31日的违约金为8.1元，2019年1月的物业管理服务费从2019年2月1日起计至2020年12月31日的违约金为7.78元，2019年2月的物业管理服务费从2019年3月1日起计至2020年12月31日的违约金为7.46元，2019年3月的物业管理服务费从2019年4月1日起计至2020年12月31日的违约金为7.14元，2019年4月的物业管理服务费从2019年5月1日起计至2020年12月31日的违约金为6.82元，2019年5月的物业管理服务费从2019年6月1日起计至2020年12月31日的违约金为6.5元，2019年6月的物业管理服务费从2019年7月1日起计至2020年12月31日的违约金为6.18元，2019年7月的物业管理服务费从2019年8月1日起计至2020年12月31日的违约金为5.86元，2019年8月的物业管理服务费从2019年9月1日起计至2020年12月31日的违约金为5.54元，2019年9月的物业管理服务费从2019年10月1日起计至2020年12月31日的违约金为5.22元，2019年10月的物业管理服务费从2019年11月1日起计至2020年12月31日的违约金为4.9元，2019年11月的物业管理服务费从2019年12月1日起计至2020年12月31日的违约金为4.58元，2019年12月的物业管理服务费从2020年1月1日起计至2020年12月31日的违约金为4.26元，2020年1月的物业管理服务费从2020年2月1日起计至2020年12月31日的违约金为3.94元，2020年2月的物业管理服务费从2020年3月1日起计至2020年12月31日的违约金为3.62元，2020年3月的物业管理服务费从2020年4月1日起计至2020年12月31日的违约金为3.3元，2020年4月的物业管理服务费从2020年5月1日起计至2020年12月31日的违约金为2.98元，2020年5月的物业管理服务费从2020年6月1日起计至2020年12月31日的违约金为2.66元，2020年6月的物业管理服务费从2020年7月1日起计至2020年12月31日的违约金为2.34元，2020年7月的物业管理服务费从2020年8月1日起计至2020年12月31日的违约金为2.01元，2020年8月的物业管理服务费从2020年9月1日起计至2020年12月31日的违约金为1.69元，2020年9月的物业管理服务费从2020年10月1日起计至2020年12月31日的违约金为1.37元，2020年10月的物业管理服务费从2020年11月1日起计至2020年12月31日的违约金为1.05元，2020年11月的物业管理服务费从2020年12月1日起计至2020年12月31日的违约金为0.73元）。至2020年11月30日止未支付的物业管理服务费为2786.10元，该款并从2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%计算违约金至付清物业管理服务费日止。本案中，原告已为肇庆市鼎湖区鼎湖山水居小区1-3期提供了物业管理服务，被告认为原告提供物业服务与合同约定内容不符，与本案是不同的法律关系，本院在本案中不作审查和处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告杜波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市焌烨物业管理有限公司支付2017年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费2786.10元及违约金（至2020年12月31日的违约金为216.3元，2021年1月1日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%计算违约金至付清物业管理服务费日止）。被告杜波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市焌烨物业管理有限公司支付2017年12月1日至2020年11月30日期间的公共水电分摊费288元。驳回原告肇庆市焌烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告肇庆市焌烨物业管理有限公司负担11.06元，被告杜波负担13.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二一年四月二十一日书记员  温敏思