山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初551号 原告：济南天鸿永辉房地产开发有限公司，住所地济南市历城区工业北路69-1号，统一社会信用代码91370100307007450M。 法定代表人：薛振友，董事长。 委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。 被告：刘文儒，男，1984年10月29日出生，汉族，户籍地济南市历城区。 被告：王艳格，女，1985年11月23日出生，汉族，户籍地济南市历城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南龙奥支行（原中国工商银行股份有限公司济南山大路支行），住所地济南市历下区龙奥西路1号银丰财富广场2号楼，统一社会信用代码91370100964710461Y。 负责人：荣梅，该支行行长。 委托诉讼代理人：李贻超，男，系该公司个贷中心主任。 委托诉讼代理人：邵军，男，系该公司个贷客户经理。 原告济南天鸿永辉房地产开发有限公司（简称天鸿永辉房地产公司）与被告刘文儒、王艳格、第三人中国工商银行股份有限公司济南龙奥支行（简称工商银行龙奥支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告天鸿永辉房地产公司委托诉讼代理人杨婷、第三人工商银行龙奥支行的委托诉讼代理人李贻超、邵军到庭参加诉讼。被告刘文儒、王艳格经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 天鸿永辉房地产公司向本院提出诉讼请求：1.刘文儒、王艳格立即协助天鸿永辉房地产公司办理位于天鸿万象新天小区C7-1地块X号楼X单元XXXX号房屋的不动产权证和抵押登记手续，并以房屋总价款1148539元为基数按日万分之二支付自2020年5月12日起至实际办理完毕之日止逾期办证违约金；2.刘文儒、王艳格承担天鸿永辉房地产公司因本案诉讼而支付的律师代理费5000元；3.刘文儒、王艳格承担本案诉讼费、财产保全费、诉讼财产保全责任保险费等相关费用。事实与理由：2018年2月9日，天鸿永辉房地产公司与刘文儒签订了《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201812532575]，刘文儒认购天鸿万象新天小区C7-1地块X号楼X单元XXXX号房屋，房屋总价1148539元，刘文儒支付了348539元首付后，剩余80万元由刘文儒向第三人工商银行山大路支行申请房屋按揭贷款的方式支付。天鸿永辉房地产公司、刘文儒、王艳格（系刘文儒配偶）及第三人工商银行山大路支行于2018年5月1日签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号A：01602000312018一手贷0000188，合同第10条、第55条约定，天鸿永辉房地产公司为刘文儒、王艳格向第三人工商银行山大路支行的房屋按揭贷款提供阶段性连带责任保证，担保期限截止至涉案房产符合办证后，刘文儒、王艳格办理不动产权证并将房产正式抵押给第三人工商银行山大路支行，天鸿永辉房地产公司的阶段性担保责任免除。涉案房产已经完成产权初始登记，具备办理商品房变更登记和抵押登记手续，在取得产权初始登记后，天鸿永辉房地产公司已经通知刘文儒、王艳格立即协助办理相关的不动产权证和变更登记手续。根据天鸿永辉房地产公司与刘文儒签订的《济南市商品房买卖合同》附件五和补充协议6.2条约定，刘文儒、王艳格应立即协助天鸿永辉房地产公司办理涉案房地产的不动产权证和变更抵押登记手续，但是其至今仍拒不配合办理，导致天鸿永辉房地产公司的阶段性保证责任至今为止仍无法免除，需要继续为刘文儒、王艳格的阶段性保证连带责任保证，且刘文儒、王艳格已经连续数月未偿还第三人工商银行山大路支行贷款，致使保证金被划扣。天鸿永辉房地产公司为避免损失进一步扩大，为此诉至法院。 工商银行龙奥支行述称，天鸿永辉房地产公司陈述的情况属实，对其诉讼请求没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年2月9日，天鸿永辉房地产公司（出卖人）与刘文儒（买受人）签订了《济南市商品房买卖合同》，刘文儒认购天鸿万象新天小区C7-1地块X号楼X单元XXXX号房屋，建筑面积共94.6平方米，房屋总价1148539元，刘文儒首付房款348539元，剩余80万元向贷款机构申请房屋按揭贷款。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房或者要求继续履行合同：（1）买受人要求退房的需在本条约定的应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起7日内书面通知出卖人，否则，视为买受人不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自双方办理完毕合同网签撤销手续次日起30个工作日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。（2）买受人不要求退房的，双方继续履行本合同，自本条约定的买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至政府有关部门实际颁发房屋所有权证书之日止，出卖人应当每日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.2%，并于买受人实际取得房屋产权证明之日起60日内向买受人支付。权属转移登记：出卖人承诺在向买受人交付该商品房及附属物之次日起730日内协助买受人取得房屋所有权证书。买受人住房贷款由出卖人提供担保或出卖人应将房屋所有权证书交押的，买受人应委托出卖人或出卖人指定的第三方统一代为办理房屋所有权证书及该商品房贷款抵押等手续，代办费用由买受人承担，并且买受人还应当按照出卖人或出卖人指定的第三方的要求提供办理房屋权属转移登记和贷款抵押手续所需资料和费用。买受人未按出卖人或出卖人指定的第三方的要求提交齐全相关资料及费用的，每逾期一日，买受人应按主合同总价款的万分之二向出卖人支付违约金；买受人逾期超过30日，出卖人有权单方解除合同，买受人应按主合同总价款的10%向出卖人支付解除合同违约金，并承担合同约定其他责任。如买受人提前还清贷款从而没有必要办理抵押登记的，出卖人可免除买受人的违约责任。因买受人原因或出卖人不能控制的原因致使出卖人无法办理、未及时或未取得该商品房所在楼栋权属证明或买受人无法办理、未及时或未取得房屋所有权属证明的，出卖人无需承担任何责任。如因买受人原因的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按主合同总价款的10%向出卖人支付解除合同违约金，并承担合同约定其他责任。关于解除合同约定，如因买受人原因导致出卖人解除合同或产生损失的，买受人应当负责赔偿出卖人损失（包括但不限于损害赔偿金及诉讼费、律师费等费用）并承担合同约定的违约金等责任。 2018年5月1日，刘文儒（借款人、抵押人）、王艳格（共同借款人、抵押物共有人）、工商银行龙奥支行（贷款人）、天鸿永辉房地产公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：刘文儒、王艳格向工商银行龙奥支行贷款80万元用于个人一手房购置涉案房屋，贷款期限360个月，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；本笔贷款的担保方式为保证、抵押。保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。抵押人应在能够进行房屋产权登记之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥产权登记。抵押人办妥所购房屋的不动产权属证书后，应在一个月或贷款人要求的合理时间内办妥抵押登记手续。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 上述合同签订后，刘文儒交纳了首付购房款，工商银行龙奥支行按合同约定支付了80万元的贷款。天鸿永辉房地产公司于2018年12月30日通知刘文儒交付房屋。 2018年9月27日，案外人赵凯雨（乙方）通过居间方济南海蔚房地产咨询有限公司万象新天分公司（丙方），与刘文儒、王艳格（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方自愿出售本案涉案房屋给乙方。该合同主要内容为房屋所有权人为刘文儒；房屋建筑面积为95平方米；房屋有抵押，无租赁；房产及附属设施的总价款134万元（其中包括车位使用权价款8万元）。合同签订后，赵凯雨自2018年9月27日至同年10月27日分次向刘文儒转账共计60万元。2019年2月，刘文儒将涉案房屋及车位交付赵凯雨使用。赵凯雨称因为刘文儒未办理涉案房屋产权证书，导致其无法办理按揭贷款，也未支付剩余房款。赵凯雨因与刘文儒、王艳格买卖房屋合同履行问题，诉至本院。本院作出（2020）鲁0112民初3363号民事判决书，判决：一、赵凯雨与刘文儒、王艳格签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行；二、刘文儒、王艳格于本判决生效之日起三十日内办理济南市历城区万象新天万卷府X号楼X单元XXXX号房屋的产权登记证书；三、驳回赵凯雨的其他诉讼请求。赵凯雨不服本院判决，提起上诉。2021年3月9日，山东省济南市中级人民法院作出（2021）鲁01民终1120号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息证实，刘文儒系坐落于历城区工业北路以北，刘智远路（凤凰路）以东万象新天C7-1地块项目X号楼X单元XXXX号房屋的所有权人，无共有人，无房产证号，已网签合同，商品房以买卖方式取得权属，于2018年2月9日登记，用于住宅。该房屋已分别被本院以（2020）鲁0112民初3363号民事裁定书查封，查封期限为：2020年5月19日-2023年5月18日；以（2020）鲁0112执3544号执行裁定书查封，查封期限为：2020年8月25日-2023年8月24日；以（2020）鲁0112执5069号执行裁定书查封，查封期限为：2020年11月27日-2023年11月26日；以（2020）鲁0112执5145号执行裁定书查封，查封期限为：2020年11月27日-2023年11月26日。 本院认为，天鸿永辉房地产公司与刘文儒签订的《济南市商品房买卖合同》，工商银行龙奥支行与刘文儒、王艳格、天鸿永辉房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。天鸿永辉房地产公司按照合同约定将涉案房屋交付刘文儒，刘文儒按合同约定支付了首付款，并将从工商银行龙奥支行的贷款80万元交付天鸿永辉房地产公司，双方商品房买卖合同已经实际履行。天鸿永辉房地产公司在合同约定期限内提供了资料报产权登记机关备案，已经具备办理涉案房屋产权登记手续，但刘文儒一直未办理产权登记，致使天鸿永辉房地产公司为刘文儒、王艳格贷款提供的阶段性保证责任不能免除，刘文儒的行为构成违约。但刘文儒、王艳格已将涉案房屋卖给赵凯雨，赵凯雨因合同履行问题诉至本院，本院已作出的（2020）鲁0112民初3363号民事判决，要求刘文儒、王艳格于判决生效之日起三十日内办理涉案房屋的产权登记证书，该判决亦被山东省济南市中级人民法院予以维持。天鸿永辉房地产公司与赵凯雨虽然是不同案件的天鸿永辉房地产公司，但其诉讼请求中均请求刘文儒、王艳格办理涉案房屋产权登记手续，法院已依法判令刘文儒、王艳格履行办理产权登记义务，刘文儒、王艳格履行生效判决确定的办理产权登记义务后，天鸿永辉房地产公司请求判令刘文儒、王艳格办理产权登记的诉讼目的即可实现，故对天鸿永辉房地产公司请求判令刘文儒办理产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。对天鸿永辉房地产公司主张的违约金，因其未能提供证据证实刘文儒未办理产权登记给其造成的实际损失，且《济南市商品房买卖合同》系由天鸿永辉房地产公司提供的格式合同，合同中约定，买受人未按出卖人或出卖人指定的第三方的要求提交齐全相关资料及费用办理权属转移登记的，每逾期一日，买受人应按主合同总价款的万分之二向出卖人支付违约金；买受人逾期超过30日，出卖人有权单方解除合同，买受人应按主合同总价款的10%向出卖人支付解除合同违约金，并承担合同约定其他责任；而因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人要求退房的，出卖人应当自双方办理完毕合同网签撤销手续次日起30个工作日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人不要求退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至政府有关部门实际颁发房屋所有权证书之日止，出卖人应当每日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.2%，并于买受人实际取得房屋产权证明之日起60日内向买受人支付。对出卖人与买受人同是违约办理房屋权属的情形，合同约定了明显不同的违约责任，有违公平原则。对天鸿永辉房地产公司主张的违约金计算标准，应当按照出卖人违约办理权属登记的违约金计算标准计算较为适宜。天鸿永辉房地产公司与刘文儒签订的《济南市商品房买卖合同》，王艳格不是合同的当事人，天鸿永辉房地产公司要求王艳格共同承担刘文儒因未履行产权登记手续应支付的违约金，无事实和法律依据。关于天鸿永辉房地产公司主张的要求刘文儒、王艳格办理涉案房屋抵押登记手续的诉讼请求，因涉案房屋已被法院查封，依法不得抵押，故对此诉讼请求，本院不予支持。关于天鸿永辉房地产公司要求支付律师费的问题，双方在合同中关于解除合同的约定，如因买受人原因导致出卖人解除合同或产生损失的，买受人应当负责赔偿出卖人损失（包括但不限于损害赔偿金及诉讼费、律师费等费用）并承担合同约定的违约金等责任，而天鸿永辉房地产公司并未因买受人的原因主张解除合同，故其主张律师费与双方合同约定不符，本院亦不予支持。刘文儒、王艳格经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十九条第五项、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第四百九十六条、第四百九十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限刘文儒于本判决生效之日起十日内支付济南天鸿永辉房地产开发有限公司2297元（1148539元×0.2%）； 二、驳回济南天鸿永辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15181元，减半收取计7591元，由济南天鸿永辉房地产开发有限公司负担7550元，刘文儒负担41元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 孙志光 二〇二一年四月三十日 法官助理 张丽萍 书 记 员 王文倩