惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初380号原告：蔡长红，男，汉族，1977年4月30日出生，住湖南省华容县×××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××933。被告：惠州市惠阳区中铭实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××××铭豪园。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。原告蔡长红与被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告蔡长红、被告的委托诉讼代理人谢海鹏、刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告所购商品房面积误差比在4%部分的房价款8,614元，保留追讨付房款利息的权利；2.被告支付原告办理产权登证延期违约费用2,154元；3.被告承担全部案件受理费。事实与理由：2007年1月25日，原、被告签订了一份广东省商品房买卖合同，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定：第三条，买受人购买的商品为君仕阁C区5层06号房，该商品房合同约定建筑面积共68.02平方米，其中，套内建筑面积52.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.52平方米。第四条，计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,102.03元，总金额215,357元。第五条，面积确认及面积差异处理，根据买受人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积确认及差异处理。购房合同按套内建筑面积52.5平方购买并支付房款，房地产权证（粤房地证字第C6106280号）上套内建筑面积50.4平方，根据合同双方同意按以下原则处理，差异值超过3%以上，实际差异值4%买受人可选择多退少补，按照合同约定，出卖人应该返还买受人部分房价款8,614元。原告多次找被告协商，被告不履行退还多收购房款义务。其二、根据双方签订的广东省商品房买卖合同，第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。买受人在出卖人房子交付使用前，已经支付房子全款215,357元，出卖人房子于2007年9月30日前已交付，按合同约定，买受人房地产权证应在2008年9月25日前取得房地产权证。而房地产权证实际登记日期为2009年9月23日，按合同约定，出卖人需向买受人支付已付房价款1%违约金，2,195.7元。综上所述，原、被告所签订的商品房买卖合同及协议合法有效、应受法律保护。被告交付使用的商品房套内建筑面积实际小于合同约定的面积，面积误差比超过4%，给原告造成损失，办理产权登记已延期1年，理应按合同约定的退还多收购房款和支付违约金，被告不按约定赔偿原告的损失，已经构成违约。为此，原告依照《合同法》第107条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。原告向法庭提交以下证据：1.身份证；2.商品房买卖合同；3.房地产权证；4.国家信用信息公示报告；拟证明其诉称事实。被告辩称，第一，原告诉求的面积差异及办证时间当年已经处理；第二，原告的诉讼已经超过诉讼时效，请求予以驳回。被告未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区响水河北路3号中铭君豪公寓君仕阁C区5层06号房，该商品房合同约定建筑面积共68.02平方米，其中，套内建筑面积52.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.52平方米。关于计价方式与价款，合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,102.03元，总金额为215,357元。关于面积确认及面积差异处理，合同第五条约定：产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不做任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可以选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房30日内退回已收的全部购房款及利息；但同时约定当事人选择按套计价的，不适用该条约定。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。上述合同签订后，原告按约向被告付清全部购房款。2007年，原告与被告办理了涉案房屋交付手续。另查明，原告于2009年9月23日取得涉案房屋的房地产权证，房地产权证载明涉案房屋建筑面积为67.15平方米，其中住宅建筑面积为67.15平方米，套内建筑面积为50.40平方米。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于本案诉讼时效的问题。诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。对于原告请求被告偿还面积差异的房价款是否已过诉讼时效问题。原告依据合同的约定诉请被告补偿房屋面积差价，属于债权请求权，适用一般诉讼时效规定。被告未提供证据予以证明何时取得涉案房屋的测绘报告，本院认定原告知悉涉案房屋面积差异的时间为原告取得涉案房屋房地产权证，故诉讼时效期限应从2009年9月23日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告的诉请已于2011年9月23日超过了诉讼时效。原告未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故原告的诉请已超过了诉讼时效，本院依法予以驳回。对于原告请求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效问题。本案根据双方的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约。庭审中，原、被告均称涉案房屋于2007年交付，但未提供证据予以证明交付涉案房屋的具体时间。结合原告于2009年9月23日取得涉案房屋房地产权证，此时原告应当知道其权利受到侵害，即被告逾期办证的违约责任即从2009年9月23日起计算诉讼时效。至2021年起诉时已明显超过当时应当适用的两年诉讼时效标准。因此被告对原告的全部诉请已过诉讼时效的抗辩于法有据，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蔡长红的全部诉讼请求。案件受理费28.98元，原告蔡长红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年四月八日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭