河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3990号原告：孙盼盼，女，1996年4月1日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李圆圆，该公司员工。被告：张红宾，男，汉族，1984年11月18日出生，住河北省任丘市。被告：周晓洁，女，汉族，1993年11月12日出生，住河南省内黄县。第三人：河南中义房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市中原区桐柏南路69号啟福国际3号楼20层2008号。统一社会信用代码：91410102MA45CE4J32。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：赵基雷，该公司员工。原告孙盼盼与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、张红宾、周晓洁，第三人河南中义房地产营销策划有限公司（以下简称中义公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告孙盼盼，被告德润公司的委托诉讼代理人李圆圆，被告张红宾到庭参加诉讼，被告周晓洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第二次开庭原告孙盼盼，被告张红宾，第三人中义公司的委托诉讼代理人赵基雷到庭参加诉讼，被告德润公司及被告周晓洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙盼盼向本院提出诉讼请求：判决三被告返还原告购房款42316元，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月4日，原告与被告德润公司签订备案编号190××××9180的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区大学路西、南三环南红星国际广场1号楼17层1707号的房屋。原告于合同签订前和合同签订当日向被告缴纳购房款共计42316元，由被告德润公司和河南尊硕装饰工程有限公司分别向原告出具收据，现河南尊硕装饰工程有限公司已经注销，股东为被告周晓洁和被告张红宾。原告在购房时已经向被告讲明没有能力支付全部首付款，被告要求原告隐瞒未实际支付首付款的事实，并向原告出具虚假的房屋首付款295504元的收据，原告并未实际交付。后原告向银行申请办理房屋贷款时其他购房人在银行披露了未支付首付款的事实，被银行告知因开发商伪造虚假购房合同，银行拒绝发放贷款，由此造成各个商业银行均不向该开发商发放贷款，导致购房合同无法履行。原告曾于2020年7月向郑州市二七区人民法院提起诉讼要求解除与被告德润公司签订的购房合同，被告德润公司同意解除合同。双方于2020年11月23日向郑州市住房保障和房地产管理局提交撤销网签合同申请并获得批准。原告与被告德润公司签订的购房合同解除后原告向三被告索要购房款时，被告相互推托，至今未返还上述购房款。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告德润公司辩称，我公司同意退还购房款和维修基金共计12316元，其他款项和我公司无关，我公司也未与第三人签订销售代理合同。被告张红宾辩称，1.原告的诉讼请求混淆是非，主张的购房款42316元中30000元应依法认定为居间费用，且其并未在与德润公司签订《商品房买卖合同》后一年内行使撤销权，造成的损失应由自己承担，其中17500元我已经返佣给中义公司，并非原告所称购房款。郑州尊硕装饰工程有限公司（以下简称尊硕公司）从无与购房者签订任何形式的协议，不能认定其在尊硕公司交的款项为购房款。原告在签订《商品房买卖合同》时也从未主张过其交给尊硕公司的款项是购房款，并未在签订《商品房买卖合同》一年内行使撤销权，应视为其放弃了自己主张的权益。《民法典》第152条规定，当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告系中义公司员工推荐到售楼部，由尊硕公司员工接待，并协助客户办理网签合同等购房手续，其缴纳的30000元属于原告居间费用，且其中17500元我已经返佣中义公司指定人员卡上，应当根据原告与尊硕公司之间的居间合同进行审理。原告将居间费用30000元主张在购房款中系故意混淆是非，在原告无证据标明该30000元系购房款的前提下，应依法驳回原告该部分不合理诉讼请求。2.尊硕公司与原告之间的居间合同合法有效，不应归还30000元。尊硕公司的经营范围并无居间服务的内容，超越经营范围并非意味着不存在居间服务法律关系，也不必然导致合同无效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第10条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”之规定，我所任职股东的尊硕公司向原告提供居间服务，并非法律规定的强制禁止经营或者限制经营、特许特卖的范围事项，也未违反法律、行政法规的规定，因此即使尊硕公司的经营范围并无居间服务内容，但与原告之间的确成立了居间服务合同关系，并且履行了相应的居间服务。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”而尊硕公司与原告之间的居间合同关系并无以上无效情形，居间合同依法成立且有效。3.尊硕公司已经按照约定完成了居间事项，应当获得居间费用，承担责任于法无据且没有证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”尊硕公司员工协助原告完成了房屋选购，办理网签，公寓贷款，交房等居间事项，原告认购了自己心仪的房子，也办理了网签备案，在公寓认购协议书上签字，并且自愿缴纳了认购款。上述事实足以证明尊硕公司履行了居间义务，收取相应的居间费用是其合法劳动所得。原告与开发商贷款事宜，系原告与开发商之间的责任，与尊硕公司的居间合同法律关系无关。因此，尊硕公司在履行居间合同的过程中没有不履职、不尽责的事由，取得的居间费用依法应得到保护。4.同类案件（2020）豫0103民初10253号判决书中，法院经审理认定事实为：尊硕公司以提供居间服务的名义收取原告30000元，且原告与德润公司存在过错，导致商品房买卖合同不能实现，责任应由双方来承担，尊硕公司为德润公司的代理销售团队，不应该承担相应责任。2019年4月份，德润公司员工王春丽找到我，让我组建销售团队为其销售大学路南三环红星国际广场公寓，这个项目五证齐全，我叫了身边几个同事（共9人）就在售楼部开始卖房，我们负责接待渠道公司、中介公司带来的客户，客户相中房子后便用我之前的尊硕公司开具收据缴纳30000元居间服务费，我们配合购房者办理银行贷款，商品房网签等，办理完所有购房手续后，我将部分居间服务费返给其推荐客户的公司。原告明知其实际交付的购房款不符合正常购房首付的情况下，自愿购买，配合开发商完成网签合同的签订，其存在侥幸和明知有风险及损失的情况下，铤而走险，后因项目定价过高和客户原因迟迟没有办下来，2020年开始房价快速下降，客户不愿再买，原告与德润公司都想解除网签合同，责任应由双方来承担。5.尊硕公司不是非法注销，是通过正规合法的手续进行公示公告注销，原告未在公告期内主张自己的权益，应视为原告自愿放弃了自己权益。综上，我不应该承担退款30000元责任，恳请法院尊重事实，遵循法律公平正义，维护我的合法权益。被告周晓洁未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。第三人中义公司辩称，1.根据原告的诉请和事实理由陈述，第三人与本案没有任何关系，原告主张返还的购房款42316元没有支付给第三人，第三人也没有向原告出具任何凭证，第三人不是本案诉争的债权债务关系主体。2.根据被告张红宾陈述，第三人与尊硕公司之间存在分销代理关系，本案原告系第三人推荐给尊硕公司，并由该公司促成原告与德润公司之间的房屋买卖关系。被告张红宾也认可尊硕公司支付给第三人的17500元是佣金。第三人已经履行了与尊硕公司之间的协议，尊硕公司才向第三人给付佣金。第三人与尊硕公司之间的协议关系合法有效且已经履行完毕，依法应当受到保护。3.原告解除与德润公司之间的买卖关系，皆是因为本案原、被告双方的过错所致，应当由其根据过错各自承担相应的责任，第三人在本案中不具有任何的过失，不应当为他人之间的过错行为承担任何责任。4.第三人获得尊硕公司支付的佣金17500元，是根据与尊硕公司之间的有效合同，履行了客户推荐义务后尊硕公司支付的佣金，尊硕公司与第三人之间的协议已经履行完毕。若要求第三人向原告或被告退还收取的佣金，对中介行业将是毁灭性打击。综上，第三人获取的佣金合法有据，依法应当予以保护。被告张红宾申请追加中义公司为第三人，无任何事实及法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：1.2019年5月29日，原告孙盼盼向郑州尊硕装饰工程有限公司（以下简称尊硕公司）缴纳10000元，收据载明：今收到孙盼盼交来1#-1707户人民币10000元整；同年6月4日，原告又向尊硕公司缴纳20000元，收据载明：今收到孙盼盼交来1#170735.62㎡人民币20000元整，收据上均加盖尊硕公司的公章。2019年6月4日，原告与被告德润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××9180），约定的主要内容为：原告购买被告德润公司位于二七区大学××、××南××号预售商品房，用途为办公。建筑面积共35.62平方米，按建筑面积计算单价为每平方米16998.99元，总价为605504元。付款方式及期限为：于2019年6月4日现金交付305504元，剩余300000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019年7月4日。出卖人应当在2018年10月31日前将具备约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：……(2)逾期超60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。附件四：合同补充协议第五部分约定，买受人同意房屋专项维修资金委托出卖人代交。买受人在签订本合同前将上述款项交付出卖人，由出卖人代其存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳专用凭证。上述合同签订当日即办理了商品房合同信息备案手续，原告向被告德润公司缴纳房款10000元及维修基金2316元，被告德润公司分别向原告出具了加盖其财务专用章的收据。后在办理房屋商业贷款手续时，因原告并未实际缴纳305504元的首付款，故银行不予办理贷款。原告遂诉至本院要求解除案涉《商品房买卖合同》，因合同双方均同意解除，并共同向相关部门申请了注销备案手续，故原告申请撤诉，本院于2020年11月26日作出（2020）豫0103民初11409号民事裁定书，准许原告撤诉。2.尊硕公司已于2020年3月25日经核准注销，注销前登记股东为周晓洁、张红宾，经营范围：室内装饰装修工程设计与施工；绿化工程设计与施工；保洁服务；水电安装；园林景观设计；广告设计；建筑设计；产品设计；销售：建筑材料（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）。尊硕公司以提供居间服务名义收取原告的30000元，在原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》后，被告张红宾通过其个人中信银行及支付宝账户向介绍原告前往办理购房的第三人中义公司转款17500元（包含在2019年6月10日总金额为227500元的七笔转账中）。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告孙盼盼与被告德润公司均认可双方所签订合同编号为190××××9180的《商品房买卖合同》已解除，且被告德润公司同意退还所收取原告的购房款10000元及代收的维修基金2316元，故对原告该部分请求本院予以支持。对原告所主张尊硕公司收取原告的30000元，被告尊硕公司的经营范围并无居间服务内容，且无合同约定或其他合法依据而向原告收取费用，故尊硕公司收取原告的上述费用系不当得利，应予返还。因上述款项中的17500元支付给了第三人中义公司，而第三人亦无证据证明其收取上述费用有相应的合同或法律依据，故该部分款项应由第三人直接返还给原告。由于尊硕公司已注销，而被告张红宾、周晓洁存在股东与尊硕公司财产混同的情况，故作为尊硕公司股东的被告张红宾、周晓洁应当承担向原告返还剩余12500元的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙盼盼退还购房款及维修基金共计12316元；二、被告张红宾、周晓洁本判决生效后十日内向原告孙盼盼返还不当得利12500元；三、第三人河南中义房地产营销策划有限公司向原告孙盼盼返还不当得利17500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取429元，由被告河南德润置业有限公司负担129元，由被告张红宾、周晓洁负担300元。本判决为终审判决。审判员  郑宏辉二〇二一年四月二十二日书记员  刘宏龙