辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终469号 上诉人（原审被告）：于海琳，女，1972年11月5日出生，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审原告）：盘锦欣橦物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区第一完全中学住宅楼。 法定代表人：吕平，该公司经理。 上诉人于海琳因与被上诉人盘锦欣橦物业管理有限公司纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人于海琳、被上诉人盘锦欣橦物业管理有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 于海琳上诉请求：撤销一审判决或依法改判。对于判决支付被上诉人物业费及楼道灯费5633.72元及违约金不服，请求物业费减免百分之五十，违约金撤销。上诉人于海琳对被上诉人盘锦欣橦物业管理有限公司拒交物业费原因如下：1、本人购房时曾交装修押金1000元整，2010年7月盘锦欣橦物业接管原物业，未退还未装修住户物业押金。因本人长期不住那里，更换物业，本人并不知情，盘锦欣橦物业管理公司对装修押金有协助退还的义务。（交退装修住户物业押金有原始凭证附件可查）2、房屋客厅阳台外墙渗水（有图片），政府部门做保温工程，本住房南面有一部分外墙没有粉刷，影响美观，欣橦物业公司没有履行相关维修管理义务造成及监护缺失，造成房屋出售困难，房价从高点3500元到现在的2700元，合计房价总损失八万左右。物业合同上规定：物业对房屋共用部位，有进行维护、修缮与管理的义务，负责向房屋产权管理部门申请公共维修基金。物业合同物业管理服务内容第一条：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体等、户外墙面、楼梯间等）。欣橦物业无视业主的多次维修申请，没有对户外墙面进行维修，没有履行相关维修管理义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条的规定，物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的法律法规，以及相关行业规范确定的维修管理业务，业主请求物业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿等违约责任，人民法院应予支持。3、入户门门眼损坏，物业公司未履行修理业务，可忽略不计。4、富田花园欣橦物业以收费低为缘由，没有提供小区内财产安全的义务，2013年本人骑电动摩托车去小区，电动车停在楼下，新购买一个月价值3千元的新日摩托，白天上锁在小区内丢失，与物业公司沟通，无看管的义务。小区发生多起自行车，摩托车被盗现象，物业推脱责任。根据物业管理条例第35条，第40条和合同法第67条规定，任何一个小区业主在物业管理没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权力。本人天眼查该公司到现在，就物业合同欠费纠纷案件2222件，所占小区业主达到了相当高的比例，此情况应引起法院的思考，法院不能成为物业公司的催账员（到2019年12月份盘锦有物业公司347家），物业公司只收费不服务。物业公司曾就房屋客厅外墙渗水，与本人沟通减免500元，本人未同意。本人自2017年房屋装修到现在，因每年雨季渗水，房屋出售困难，只能等雨季过之后处理，修理室内墙面己花费1000多元，外墙渗水靠物业申请维修基金已多年，还是得不到解决。2021年，富田花园小区有新的物业接管，盘锦欣橦物业管理有限公司，在申请法院收取物业费的同时，对已承担的未尽的义务，也应有个交待。恳请法院考虑渗水对户主的损失，酌情从物业费中给予减免一部分。业主属于弱势群体，无资格跟政府有关部门申请维修的权力。本人拒交物业费一事，多次期盼物业公司起诉，达到解决问题的初衷已多年。肯请贵院，不是总以业主欠费是过错方，还要交违约金。一次又一次的以物业胜诉而终结。助长物业公司的不作为，物业合同纠纷案件持续高涨。 盘锦欣橦物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。被上诉人与富田家园小区业主委员会签订的《富田家园小区物业委托合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对富田家园小区全体业主具有约束力。合同中对于收费标准及收费项目的约定也是双方真实意思表示，且有物业部门收费许可，并在政府指导价格合理范围内。被上诉人一致按照合同约定履行各方面职责，为富田花园小区全体业主提供物业服务。上诉人也应当履行缴纳物业费的合同义务。上诉人提出的装修押金是开发商收取的与欣橦物业无关，房屋质量问题不在物业服务范围内，物业对私家财产没有保管责任，我方不是侵权人，其他诉讼请求与上诉理由，与本案并非同一法律关系，甚至有些诉讼请求与本案无关。 盘锦欣橦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告支付拖欠的物业费5694元（2015年1月-2020年12月），按《物业服务合同》约定，违约金是千分之一或银行同期利息的4倍；2、要求被告承担诉讼费及违约金，及本案产生的相关费用。事实和理由：原告于2010年7月和2015年7月与富田花园小区业主委员会签订了物业管理合同，接管了小区的物业管理。根据大洼物价局大价发[2010]15号及[2013]4号文件规定田家富田花园小区的物业标准为0.6元/平方米。2010-2012年实际住宅按每平方米0.5元收取，2013—2020年实际住宅按每平方米0.6元收取。原告接管小区物业后，按合同履行物业管理的各方面职责。被告系田家富田花园小区B14-3-502业主，房屋面积为102.06平方米。明细如下：住宅：2015年-2020年（含楼道灯费）共4530元;车库：B14-28#（26.99平方米）2015-2020年共1164元。原告与业主委员会签订物业服务委托合同，现原告依合同向小区业主收取物业费，被告却没缘由的拒绝交纳物业费。原告多次催要，被告却一直拒付，被告拖欠的物业费总额为5694元，为维护原告的合法权益，提起诉讼。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告支付拖欠的物业费并承担违约金及本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，原告盘锦欣橦物业管理有限公司是大洼区田家街道富田花园小区的物业管理企业，被告于海琳系大洼区田家街道富田花园小区B14-3-502室业主，房屋建筑面积为102.06平方米，车库B14-28#号面积为26.99平方米。原告自2010年7月份进入富田花园小区提供物业服务，并于2010年7月1日与田家镇富田花园小区业主委员会签订《富田花园小区物业服务委托合同》,约定原告负责物业共用部分、公共设施、设备的管理、维修养护；道路、路灯等公用设施的使用管理维护；公用绿地、花木等的养护和管理……委托管理期限为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。物业费住宅房屋按建筑面积0.5元/平方米/月，车库0.6元/平方米/月。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。原告于2015年7月15日与富田花园第三届业主委员会继续签订《富田花园小区物业服务委托合同》，对原告的服务事项等内容重新作出约定，委托管理期限自2015年7月1日至2020年12月31日止。住宅房屋、车库均按建筑面积0.6元/平方米/月收取；公用电费住宅每户每年收取20元。每年1月1日至6月30日收取当年物业费。逾期交纳的，从逾期之日起按银行同期利率4倍收取滞纳金。被告自2015年1月至2020年12月拖欠物业费5,633.72元（2015年1月1日-2015年6月30日拖欠住宅及车库物业费403.34元；2015年7月1日至2020年12月31日拖欠住宅及车库物业费5,110.38元）、拖欠公用电费120元，以上费用共计5,633.72元。现原告起诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业费5,633.72元，并按物业费的千分之一或银行同期利息的4倍支付违约金。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故本院根据原告提供的证据及陈述对本案事实予以认定。本案中，原告与田家镇富田花园小区业主委员会及富田花园第三届业主委员会签订的两份《富田花园小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体小区业主均具有约束力。现原告依据合同对富田花园小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，应按照合同的约定履行交纳物业费的义务，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的物业费的收费标准，根据两份合同约定，2010年1月1日-2015年6月30日期间，住宅房屋按0.5元/平方米/月计算；车库按0.6元/平方米/月计算；2015年7月1日至2016年12月31日期间，住宅房屋及车库均按0.6元/平方米/月计算。关于原告主张的楼道灯费，虽然该费用仅在第二份合同中作出约定，但该费用为被告已经实际发生的费用，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但原告两份合同中主张的违约金计算标准过高，应予以适当调整，本院调整为按照人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。因第一份合同中未约定物业费的交纳时间，故对2015年7月1日之前每年拖欠物业费产生的违约金从次年1月1日或者当期缴费期满的下月首日开始计算；第二份合同中约定交费时间为每年1月1日至6月30日，故2016年起拖欠的物业费产生的违约金应自当年7月1日起计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决 被告于海琳于本判决生效后十日内给付原告盘锦欣橦物业管理有限公司拖欠的物业费及楼道灯费5,633.72元及违约金（2015年1月1日至2015年6月30日的物业费及灯费违约金以413.34元为基数，从2015年7月1日起；2015年7月1日至2015年12月31日的物业费及灯费违约金以474.58元为基数，从2016年1月1日起；2016年1月1日至2016年12月31日物业费及灯费违约金以949.16元为基数，从2016年7月1日起；2017年1月1日至2017年12月31日物业费及灯费的违约金以949.16元为基数，从2017年7月1日起；2018年1月1日至2018年12月31日物业费及灯费的违约金以949.16元为基数，从2018年7月1日起；2019年1月1日至2019年12月31日物业费及灯费违约金以949.16元为基数，从2019年7月1日起；2020年1月1日至2020年12月31日物业费及灯费违约金以949.16元为基数，从2020年7月1日起；均计算至本判决确定给付之日止，2019年8月19日及之前的违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告于海琳负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下： 录像光盘一份，证明小区公共路面破损、健身器材、单元门损坏，证明物业服务不到位。上诉人质证，没有在物业合同中承诺过保洁人员、保安人数，是按收取的六毛钱的标准在盘锦市级物业服务的标准进行服务，这些物业服务合同里很清楚，对这些设施进行日常维护，并且实际上有些提供超标准的服务项目。本院认证，上述证据不能证明欣橦物业服务未达到标准，故对证据不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，欣橦物业与富田花园小区业主委员会签订的物业服务协议，对该小区的全体业主具有约束力。该小区的基础设施较差，服务过程中收费标准虽然有所调整，但在案涉地区仍然是相对低廉的物业收费标准。按该收费标准，结合小区现有的基础设施状况、欣橦物业与业主委员会协议约定的服务范围，应当认定欣橦物业已经基本尽到了物业服务义务。于海琳作为小区业主接受了物业服务，应当按约定标准缴纳物业服务费。于海琳关于欣橦物业服务不完善的主张，因未能提交有效证据，本院不予采信；于海琳关于装修押金应由欣橦物业返还、摩托车丢失的损失的主张，因与本案不是同一法律关系，本院不予审理。 综上所述，上诉人于海琳的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人于海琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 郭安福 审判员 裴艳伟 二〇二一年四月二十七日 法官助理邓晓桐 书记员王璐