贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1179号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：卓林，女，1970年1月2日出生，布依族，贵州省榕江县人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人卓林、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。三、被上诉人与大地联创房产公司之间仅有一般债权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。案涉房屋系抵债行为，以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权而非物权。且华融公司对案涉房屋享有抵押权，如果以物抵债能对抗抵押权，抵押权就失去了存在的意义。四、被上诉人与一审被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。综上，请求二审法院依法予以改判。卓林答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。卓林向一审法院起诉请求：1.依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月23日，以案外人曾维高为承包人，第三人大地联创房产公司为发包人签订了《大地春城9＃、11＃楼住宅电梯前室装饰工程装饰施工合同》，内容为：“依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就本装饰工程施工事项协商一致，订立本合同。一、工程概况及承包方式1、工程名称：大地春城一期9＃、11＃楼住宅电梯前室装修工程2、工程地点：大地春城工程3、工程承包方式：包工包料4、工程概况：……。”当日，以案外人曾维高为甲方，案外人石雨鑫为乙方，原告卓林为丙方，签订了一份《装修电梯前室合作协议》，内容为：“甲、乙、丙三方本着平等。信任、互利、自愿的原则，达成合作协议如下：一、合作施工地点：凯里市大地春城9＃、11＃楼住宅电梯前室装饰（内容详见曾维高与贵州大地联创房地产开发有限公司签订的主合同）二、合作方式：甲、乙、丙三方共同出资，合作施工。利润共享……”。2013年3月1日，以案外人曾维高为承包人，第三人大地联创房产公司为发包人签订了《大地春城7＃、8＃楼住宅电梯前室装饰工程装饰施工合同》，内容为：“依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就本装饰工程施工事项协商一致，订立本合同。一、工程概况及承包方式1、工程名称：大地春城一期7＃、8＃楼住宅电梯前室装修工程2、工程地点：大地春城工程3、工程承包方式：包工包料4、工程概况：……。”2013年3月2日，以案外人曾维高为甲方，案外人石雨鑫为乙方，原告卓林为丙方，签订了一份《装修电梯前室合作协议》内容为：“甲、乙、丙三方本着平等。信任、互利、自愿的原则，达成合作协议如下：一、合作施工地点：凯里市大地春城7＃、8＃楼住宅电梯前室装饰（内容详见曾维高与贵州大地联创房地产开发有限公司签订的主合同）二、合作方式：甲、乙、丙三方共同出资，合作施工。利润共享……”。嗣后，经双方结算，因第三人大地联创房产公司无力支付欠付的工程款，案外人曾维高与第三人大地联创房产公司的项目经理乐辉球在2013年11月2日签订一份《抵房协议书》，内容为：“甲方：贵州大地联创房地产开发有限责任公司乙方：曾维高由曾维高承建大地春城（7-8楼）住宅电梯前室精装修装饰工程，工程合同总价：壹佰伍拾贰万捌仟陆佰陆拾柒元整；（￥1528667.00元），现抵扣大地春城住房一套，8栋2504号房，面积149.43㎡，总价款626889.00元，经双方协商同意曾维高承建大地春城（7-8楼）住宅电梯前室精装修装饰工程款：361055.00元；抵扣8栋2404号房房款，该套房款从工程款中扣除。甲方：乐辉球乙方：曾维高”。随后，曾维高将案涉房屋即抵房协议书中的8栋2504号房抵扣原告卓林的应分得的工程款361055元。2013年8月26日，原告卓林与第三人大地联创房产公司签订了一份《“大地春城”房屋认购协议书》并支付购房定金1万元，大地联创房产公司出具了收据。2013年11月2日，卓林作为买受人与大地联创房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定将大地公司所有的位于凯里市房屋出售给卓林，合同中约定房屋总价款为626889元及付款方式约定为在2016年3月30日前分期支付房价款陆拾贰万陆仟捌佰捌拾玖元整。2016年3月3日，原告通过银行向第三人大地联创房产公司账户转账255834元。2014年3月22日，原告办理接房手续。2016年8月18日，贵州大地联创房地产开发有限公司出具编号为：00493629的贵州增值税普通发票，发票金额为626889元，名称为卓林，纳税人识别号为×××0062。备注：凯里市迎宾大道20号大地春城商住楼8-2504号房。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋进行装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括8栋25层2504号住房在内）。卓林得知自己所购的“大地春城”小区8栋25层2504号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异208号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人卓林的异议申请。”事后，卓林不服裁定结果并于2020年9月23日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于卓林对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，卓林与大地公司签订的《商品房买卖合同》系由案外人曾维高与大地联创房产公司签订的《抵房协议书》中明确约定案涉房屋抵扣大地联创房产公司应付的工程款，应当认定为以物抵债，卓林在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》及以物抵债的相关证据，足以证明卓林与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生在涉案房屋查封之前，且卓林已对涉案房屋进行装修入住，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，原告享有排除强制执行的民事权益。而原告享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封第三人在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡房产的一部分。故原告只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。庭审中，华融贵州分公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但卓林购买了涉案房屋是客观事实，则卓林为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。第三人大地联创房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行卓林所购的位于凯里市屋。二、驳回原告卓林的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：卓林对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，卓林与大地公司签订的《商品房买卖合同》系由案外人曾维高与大地联创房产公司签订的《抵房协议书》中明确约定案涉房屋抵扣大地联创房产公司应付的工程款，应当认定为以物抵债，卓林在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》及以房抵债的相关证据，足以证明卓林与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于一审庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日、补交剩余房款的时间等均发生在查封之前，且由卓林居住至今的事实，案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。因此，卓林对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧