湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2396号上诉人（原审原告、反诉被告）：阎德宇被上诉人（原审被告、反诉原告）：李军如上诉人阎德宇因与被上诉人李军如房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阎德宇上诉请求：1.维持原判决第一、二、四项，撤销第三项，改判李军如退还阎德宇自2020年8月24日至10月28日止的租金和物业管理费7454.29元；2.本案一、二审诉讼费用由李军如承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。判决书第六页认定“被告(反诉原告)换锁后及时与原告(反诉被告)联系交付新钥匙，原告(反诉被告)未去领取”这一事实是错误的。实际上，被上诉人擅自换锁后要求上诉人去领取钥匙，上诉人因身在外地无法立刻前往。上诉人返回长沙后，第一时间联系被上诉人到商铺当面沟通。但被上诉人没有到场，也不接上诉人电话，上诉人无奈报警后也未能与被上诉人取得联系。此后被上诉人一直不将钥匙交付给上诉人，导致上诉人无法使用涉案商铺。上诉人在一审中已充分举证证明这一事实，但原判决对此未予认定，认定事实错误。二、原判决适用法律错误。因被上诉人擅自换锁，且实际上未向上诉人交付新钥匙，导致自2020年8月24日起上诉人无法继续使用涉案商铺，被上诉人的行为构成严重违约。被上诉人是导致租赁合同解除的过错方。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。并有权要求赔偿损失。因此，《商铺租赁合同》解除后，上诉人有权要求被上诉人退还自2020年8月24日至10月28日止的租金和物业管理费。李军如辩称，阎德宇承租案涉门面的价格是3200元每月，而周围的毛坯门面租赁价格是4200元每月。李军如经阎德宇同意后将一个学生的东西放在案涉门面内，在反复联系阎德宇均没有接听电话，且阎德宇表示钥匙已丢失的情况下，因为学生急需使用上述物品李军如才换锁开门。李军如的换锁行为未对阎德宇造成损失，不能作为解除合同的依据，按照合同法也不用退还租金。李军如以和为贵，尊重一审判决，故未提出上诉。为不占用法院资源，同意包含押金在内退还阎德宇3500元。阎德宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令李军如退还阎德宇六个月门面租金19200元；2.判令李军如退还阎德宇门面押金3000元；3.判令李军如退还阎德宇六个月物业管理费1672元；4.判令李军如赔偿阎德宇因李军如未经阎德宇允许换锁后的各项损失共计6000元；5.判令李军如赔偿阎德宇精神损失费1000元；6.解除本案所涉房屋租赁合同。李军如向一审法院提出反诉请求：1.判令阎德宇继续履行商铺租赁合同，交付房租19200元、物业管理费1672元，共计20872元；2.判令阎德宇承担换锁费用200元；3.阎德宇赔付李军如精神损失费1000元；4.判令阎德宇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：阎德宇、李军如于2020年4月22日签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租长沙市岳麓区万科里梅溪郡28-s126，建筑面积约41平方米。租赁期限为一年，从2020年4月29日至2021年4月28日。租金押金及交纳方式为押金3000元，每年的租金为38400元，每半年支付一次租金及物管费（租金19200元，物业管理费1672元），日期分别为2020年4月22日、2020年9月22日。签订合同后，阎德宇向李军如支付了半年租金19200元，物业管理费1672元、押金3000元、电费259.3元。在涉案房屋没有出租给阎德宇时在该房屋内存放了一点配件，签合同时与阎德宇商议将货物存放在该房屋内，如有发货时，请阎德宇开门取货，阎德宇基本认可该事实。李军如在庭审中陈述，在取得阎德宇同意的情况下，其朋友的物品放在出租商铺内，根据李军如提交的微信聊天记录显示，在2020年8月24日，李军如需要拿出在商铺内存放的物品，一直与阎德宇微信联系，均未成功，故会同物业人员一起将商铺门锁强行打开，拿出物品。双方因该情况引起纠纷，协商未果，故诉至法院。一审法院认为：阎德宇与李军如签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。李军如已经依约提供了商铺，阎德宇租赁商铺用于展示及办公，李军如在庭审时陈述其在向阎德宇出租房屋时询问阎德宇，得知阎德宇租赁该商铺会经常开门，由此可知阎德宇租赁该商铺不一定每天开门营业。在合同履行过程中，李军如在阎德宇租赁的商铺中存放物品，阎德宇未收取任何费用。李军如的上述存放物品行为虽取得了阎德宇的同意，但其对商铺擅自换锁的行为确实是造成纠纷的主要原因，李军如换锁后及时与阎德宇联系交付新钥匙，阎德宇未去领取。现阎德宇起诉解除租赁合同，以其行为表明不再继续履行该租赁合同，双方已处于合同僵局状态。李军如擅自换锁后及时与阎德宇联系交付钥匙，其行为虽影响出租商铺的使用，但并未达到解除租赁合同的程度，现阎德宇起诉解除租赁合同，以其行为表明不再继续履行该租赁合同，由于双方形成合同僵局，本案所涉租赁合同可以解除，但阎德宇要求李军如退还租金及物业管理费的诉讼请求一审法院依法不予支持。关于阎德宇提出要求李军如退还押金3000元的诉讼请求，一审法院认为对于本案所涉租赁合同的解除，李军如亦有一定过错，故对阎德宇的该诉讼请求依法予以支持。关于阎德宇提出要求李军如赔偿各项损失6000元以及精神损失费1000元的诉讼请求，理据不足，依法不予支持。关于李军如提出继续履行合同，并要求阎德宇交付房屋租金19200元、物业管理费1672元的反诉请求，如前所述，确认本案所涉的租赁合同解除，故对李军如的该反诉请求依法不予支持。对李军如提出要求阎德宇承担换锁费用200元以及赔偿精神损失费1000元的诉讼请求，理据不足，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认阎德宇、李军如签订的《商铺租赁合同》解除;二、李军如于判决生效之日起五日内退还阎德宇押金3000元；三、驳回阎德宇的其他本诉请求；四、驳回李军如的其他反诉请求。二审中，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，对于一审判决解除双方签订的《商铺租赁合同》并由李军如退还阎德宇押金3000元，双方均表示无异议，本院依法予以维持。李军如作为出租人，在承租人已按约支付租金及相关费用的情况下，在租赁期间内负有保障承租人正常使用标的商铺的法定义务。李军如因急需取用其存放在标的商铺内的物品，多次联系阎德宇未果，故换锁进入商铺，该行为未对承租人造成损失，但导致商铺脱离了承租人的实际控制。此后，李军如未在租赁期内及时与承租人联系并通过适当方式保障承租人对租赁物的继续使用，构成违约。阎德宇作为承租人，同意李军如在标的商铺内放置私人物品，则同时亦负有协助李军如取用物品的义务。但其在出租人急需进入商铺取用物品时，持续多日处于无法联系的状态，未能及时予以配合，对于合同陷入僵局负有责任。考虑到双方的过错，李军如应将阎德宇已预交但未实际占用商铺期间（2020年8月24日至2020年10月28日）的租金及物业费予以部分返还。一审法院认定李军如擅自换锁行为系造成纠纷的主因，但对阎德宇提出的退还租金及物业管理费的诉请予以全部驳回，处理欠妥，本院予以纠正。根据双方过错大小，本院酌情改判李军如退还阎德宇租金及物业管理费3500元。综上所述，阎德宇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12014号民事判决第一、二、四项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初12014号民事判决第三项；三、限李军如于本判决生效之日起十日内退还阎德宇租金及物业管理费共3500元；四、驳回阎德宇的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费286元，由阎德宇负担100元，李军如负担186元；一审反诉案件受理费175.9元，由李军如负担。二审案件受理费50元，由阎德宇、李军如各负担25元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月十二日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。