包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初4053号原告：郅鸿刚，1958年9月27日出生，现住包头市。被告：包头市金海房地产开发有限责任公司。法定代表人：张鹏。委托诉讼代理人：杨金辉。原告郅鸿刚诉被告包头市金海房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郅鸿刚、被告包头市金海房地产开发有限责任公司的委托代理人杨金辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月11日原告与被告签订了《商品房认购协议》，原告购买第三人开发的住宅一套，面积138.08㎡，单价8000元，总价1104640元。原告付清全部房款，被告为原告出具收据。（2020）内0202民初1195号民事判决书再次确认该《商品房认购协议》合法有效，判决解除对该房屋的查封，现该房屋已不存在履行不能的情形。该判决书生效后，原告要求被告按照协议约定履行其应尽义务，但被告却以现房屋实际面积为155.05平方米，原协议面积为138.03平方米，超出面积强迫原告按每平方米8000元全部补足差价，否则不给原告签订网签合同和交付房屋。原协议约定每平方米8000元已属同期售房时的虚高、欺诈价格。原被告双方签的《协议》中没有面积不符时的约定，应当按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定处理。被告迟延与原告签订网签商品房买卖合同已根本违约，原告已按照合同约定全部履行了应尽义务，并无过错，特别是生效判决解除了对该房屋的查封后，被告仍恶意不与原告签订网签合同和交付房屋，按照《合同法》的相关规定及《协议》的约定，被告应承担违约责任，支付利息。故诉至法院，要求1、依法判令原告向被告购买的鹿鼎豪庭5#-609房屋继续履行合同，限期向原告交付房屋并给予办理《商品房买卖合同》网签手续；2、依法判令被告交付的房屋实际面积超出《商品房认购协议》约定面积，按照《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定在3%内由原告补交；原告补交差价款项因被告根本违约，按照协议约定从被告应付违约利息中核减；3、依法判令被告按照《商品房认购协议》第五条第二项约定的开发手续期限届满之日即2017年8月11日至2019年8月20日为24个月，以原告所付3-609房屋购房款1104640元基数，按同期银行贷款基准利率计算即：1104640元×4.75%×2年=104940元；2019年8月21日至办理房屋所有权之日止（暂计至2020年11月21日）为15个月以原告所付3-609房屋购付款1104640元为基数，按全国银行同行业拆借中心公布的市场报价利率即：1104640元×4.85%÷12个月×15个月=66968元，以上分段计算合计应付利息为170908元。4.诉讼费和保全费由被告承担。被告辩称，对于原被告之间签订的《商品房认购协议》认可，但该协议并非正式的商品房买卖合同，协议约定，“乙方认购房屋面积最终以房管局实测面积为准”，我们原来约定的138.08平方米面积是预测绘的，原告不能因为面积不对就不认可，其他的业主都是按照实测的面积补交了房款。我方可以为原告办理网签手续，但由于刘某对涉案房屋进行查封，导致履行不能，并非我公司导致，而且在房屋被查封之后我方及时通知了原告。刘某一案判决解封后，原告方一直不予办理网签手续并且申请查封本案房屋，是原告自身造成的合同不能履行。如果原告不同意补交超出平米的房款，我公司同意给原告退钱，解除双方的认购协议。根据原告提供的打款凭证为原告退钱并支付利息。围绕原告的诉讼请求，原告向法庭提供1.商品房认购协议1份、收据2张，证明在被告处购买涉案房屋并全部支付房款的事实。被告对真实性均认可，称协议上有第一条明确写明房屋面积最终以房管局实测面积为准。2.提交包头市房管局出具的限制信息复印件1张， 证明涉案房屋的实际面积是155.05平方米。被告对此认可。3.提交（2020）内0202民初1195号民事判决书1份，证明法院判决对涉案房屋不予查封执行。被告对此认可。4.提交（2020）内民申1422号民事裁定书1份，证明涉案房屋因为查封存在履行不能的情形，现履行不能的情形已经消除，本次诉讼不属于重复诉讼。被告对该裁定书的真实性认可，证明目的不认可。5.提交（2019）内02民终2147号民事判决书1份，证明在之前的案件中未能提供证据证实房屋实际面积，在本案中有了新的证据，所以本案不属于重复诉讼。被告对该判决书的真实性认可，但未参加该案庭审所以并不知情。5.提交（2019）内0202民初190号案件中的2019年5月23日开庭笔录复印件1份，证明被告在庭审笔录中第3页自认对原告提供的证据的真实性和证明目的均认可，第4页被告同意按照中国人民银行的利率计算支付利息。被告对此的真实性认可，但是我方认为关于利息的约定的起止时间没有明确，到底是网签之日还是交房之日没有说清楚。6.提交加盖包头市房地产档案馆公章的未售房信息打印件1份，证明案涉房屋的实际面积是155.05平方米，已经超出法律规定的3%。被告对此认可。7.提交（执行异议之诉案件）听证会笔录复印件1份，第6页倒数第六行证明被告对双方签订的认购协议及以房抵债的真实性是认可的。被告对此认可。被告未向法庭提供证据。经审理查明，2015年2月11日原告（认购方，乙方）与被告（出卖方，甲方）签订了一份关于用本案被告金海公司开发的楼房为原告抵顶他人借款的《商品房认购协议》，同日被告向原告开具了一张金额为1104640元购房款的收款收据。该约定：一，乙方认购的建筑面积约138.08平方米，（乙方认购房屋面积最终以房管局实测面积为准）。…四，鉴于乙方认购的商品房为期房，该认购房屋位置、面积、户型、楼间距及采光等情形乙方已充分了解并予以确认，故乙方不得以此为由追究甲方的任何责任。五，1.甲方负责办理乙方认购的公寓的全部开发手续（包括但不限于商品房预售许可证、房屋所有权证等）2.若甲方未能在本认购协议签订之日起三十个月内将相关手续办理完毕，则乙方同意该期限顺延，但甲方应从办理开发手续期限届满之日起，每顺延一个月，甲方应以乙方的已付款数额为基数，以同期银行贷款基准利率为比率计算利息，并将该利息返还乙方，直至网签《商品房买卖合同》之日为止。3.在甲方取得《商品房预售许可证》后，应及时口头或书面通知乙方，乙方在接到该口头或书面通知之日起七日内到甲方售楼处签订《商品房买卖合同》，每逾期一日，乙方应向甲方支付该购房总价款的5%的违约金。如乙方逾期满30日，则甲方有权终止本认购协议的履行，并有权将乙方认购房屋转售他人，在扣除乙方已付房款10%作为对甲方的违约赔偿后，经剩余已付购房款返还乙方。同时该协议第七条第2项特别约定，“鉴于乙方认购甲方的公寓的相关手续尚在办理之中，乙方对此情形已充分了解，甲方不存在任何欺诈情形，为此乙方同意甲方未在本协议签订之日起三十个月内取得《商品房预售许可证》时，依本协议第五条第2项规定办理，不得以此为由请求解除本认购协议或主张确认该认购协议无效，亦不得以此为由请求甲方赔偿损失”。2018年8月因案外人刘某对本案房屋申请诉前保全予以查封，经原告提起诉刘某、包头市金海房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日作出的（2020）内0202民初1195号民事判决书发生法律效力后予以解除查封。本案房屋现已具备办理商品房买卖合同网签手续的条件，包头市房地产产权管理处对该房屋测绘登记为155.05平方米。原被告双方办理网签合同过程中，发生争议，原告遂诉至本院，提出本案诉请。并在审理中申请诉讼保全对于本案诉争房屋进行查封，本院于2020年12月30作出（2020）内0202民初4053号之一民事裁定书予以查封。另查明，本院（2020）内0202民初1195号民事判决书于2020年9月10日发生法律效力。本院认为，原被告之间于2015年2月11日签订的《商品房认购协议》已经生效的民事判决书确认为有效合同，对于双方均具有约束力，双方均应全面履行合同义务。该协议中对于争议房屋的面积约定为“建筑面积约138.08平方米（最终以房管局实测面积为准）”，应当视为该合同中对于房屋面积约定的附设条件，现该房屋经房屋管理部门实测为155.05平方米，该内容应当自条件成就时生效。且该协议第四项中约定了认购方基于对期房不确定因素的知情继而放弃对于出售方的追责权，故该协议对于因面积产生争议的约定明确，应当按照约定予以处理。原告要求按照面积误差比绝对值3%补交房款的诉讼请求，本院不予支持。原告应当按照协议约定单价8000元/平米，补足超出部分16.97平米的价款。被告在《商品房认购协议》签订之日起三十个月内，未能办结相关开发手续，应当按照该协议第五条第2项约定的内容从2017年8月11日起向原告支付利息,本院对原告要求被告支付利息的诉讼请求予以支持。被告辩称因他人查封房屋至不能履行合同的理由，不能归责于原告，本院不予支持。但查封情形消除后，原被告之间网签《商品房买卖合同》的条件已成就，原告未向法庭提供系被告出于自身利益阻止履行签订网签合同的相应证据，故本院对于支付利息的截止日期以本院（2020）内0202民初1195号民事判决书生效之日起认定更符合公平原则。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告包头市金海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内与原告办理关于位于包头市东河区鹿鼎豪庭5#-3-609房屋的网签《商品房买卖合同》备案登记手续，并交付该房屋；同时原告应当履行向被告补足房屋面积超出部分16.97平米、8000元/平米房款的付款义务。二、被告包头市金海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期办理网签合同的利息，以1104640元为本金，从2017年8月11日起至2019年8月20日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算：1104640元×4.75%×2＋1104640元×4.75%÷365天×9天＝106234.6元；以及从2019年8月21日至2020年9月10日，按照全国银行同业间拆借中心公布的市场报价利率（LPR），1104640元×4.85%＋1104640元×4.85%÷365天×20天＝56510.6元，以上合计162745.2元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，原被告各自负担574元；诉讼保全费5000元，原被告各自负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 董焕静人民陪审员 周鹤颜人民陪审员 马明甫 二〇二一年四月二十五日书 记 员 茹广岩本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；   （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实行前的法律事实持续至民事典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。