贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终624号 上诉人（原审原告）：都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司，住所地贵州省荔波县。 负责人：张宇翔，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜均芝，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张学会，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张艳，女，汉族，1984年12月30日生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：黎泽学，贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾淑莲，贵州行者（荔波）律师事务所实习律师。 上诉人都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司（以下简称榕锐荔波分公司）与上诉人张艳租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 榕锐荔波分公司上诉请求：1、依法撤销荔波县人民法院（2020）黔2722民初1960号民事判决，并依法改判；2、判令本案一审诉讼费、二审诉讼费、保全费由张艳承担。事实及理由：一审判决认定榕锐荔波分公司与张艳签订的合同没有约定单方解除合同的条件，判决不予解除合同，并在不予解除合同的前提下作出的系列判决，属认定事实不清，适用法律错误。榕锐荔波分公司与张艳签订的《商业店面租赁合同》及《租赁协议》中均明确约定了合同解除的条件，现该条件已经成就，榕锐荔波分公司拥有了单方解除合同的权利。榕锐荔波分公司与张艳于2018年3月15日签订的《商业店面租赁合同》第四条第二款明确约定：“乙方应当严格按照约定的期限支付租金以及其他各项费用，如乙方不履行或延迟缴纳各项费用时，甲方有权终止合同并对乙方不履行或延迟缴纳各项费用所造成甲方经济损失给予追缴的权利”、《租赁协议》第三条第一款约定：“乙方应当严格按照约定的期限支付租金以及其他各项费用，如乙方不履行或延迟缴纳各项费用时，甲方有权终止协议并对乙方不履行或延迟缴纳各项费用所造成甲方经济损失给予追缴的权利”，但在合同履行期间，张艳从2019年6月1日就开始拖欠门面租金，露天平台租金更是从未支付过，拖欠租金的行为已经长达两年之久，拖欠租金金额更是高达数十万元。张艳恶意拖月欠租金的行为已经严重违反了合同约定，给榕锐荔波分公司造成了巨大经济损失。 张艳二审未向本院书面答辩。 张艳上诉请求：1、撤销一审法院错误判决，改判驳回榕锐荔波分公司一审诉讼请求；2、本案一审案件受理费、保全费，二审案件受理费均由榕锐荔波分公司承担。事实及理由：一审法院判决认定的事实及适用的法律错误。（一）张艳租赁行为系履行公司的职务行为，一审法院判决张艳承担民事责任，主体明显不当。张艳为荔波县东方万悦幼儿园有限公司（以下简称万悦公司）登记的法定代表人，系该公司执行董事。张艳只是以个人名义与榕锐荔波分公司签订《商业店面租赁合同》和《租赁协议》，履行的是公司职务行为，且签订的《商业店面租赁合同》第五条第3款，《租赁协议》第四条第3款均约定张艳必须提供合法的法人营业执照、税务登记等有效证明文件给榕锐荔波分公司，其出租的店面也是用于万悦公司幼儿园教育机构经营。一审法院民事判决中认定张艳向榕锐荔波分公司交纳的5万元租金中，实际的付款人也是万悦公司通过对公账户向榕锐荔波分公司负责人个人账户支付而非张艳个人支付，万悦公司也是按照租赁合同（协议）约定向物业公司支付物业管理费，物业公司出具的票据载明支付租赁门面物业费的主体也是万悦公司。因此，榕锐荔波分公司是知晓万悦公司系商业店面租赁合同和租赁协议的租赁者和履行主体。一审法院虽进行了实体审查，但未审查查明该事实，错误判决张艳个人承担民事责任，其判决认定的事实和适用的法律明显错误，张艳并非本案适格的被告主体，一审法院理应判决驳回榕锐荔波分公司的一审诉讼请求。（二）一审法院判决认定的租金及违约金错误。张艳已经于2018年3月16日代万悦公司支付了2019年度的廊桥平台租金1万元，然而榕锐荔波分公司提起本案诉讼时却谎称2019年度、2020年度两个季度的廊桥平台租金均没有支付，致使一审法院错误的判决张艳仍然承担2019年度和2020年度廊桥平台租金2万元及其相应的违约金。根据《商业店面租赁合同》的约定，2020年1月1日起，万悦公司第一次支付2020年度租金的时间为同年6月份左右，第二次支付时间为同年12月底。然而，一审法院在认定2020年的违约金时仍以2019年度的缴费时间计算，显然不符合双方合同的约定，认定事实明显错误。况且，榕锐荔波分公司拒绝向万悦公可出具正式发票是万悦公司没有及时向榕锐荔波分公司支付租金的原因，过错方在榕锐荔波分公司而非万悦公司，因此，万悦公司和张艳不应当承担违约金责任。 榕锐荔波分公司二审未向本院书面答辩。 榕锐荔波分公司一审诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月15日签订的《商业店面租赁合同》及《租赁协议》；2、判令被告即刻将承租的位于荔波县商业门面和6＃楼与7＃楼二层露天平台腾空交还给原告；3、判令被告支付原告租金450000元（暂计算至2020年8月31日，其中门面租金430000元、露天平台租金20000元），并按照合同约定支付后续商业门面和露天平台占用费至实际将租赁物交还给原告之日止；4、判令被告支付逾期付款违约金71270元（暂计算至2020年8月31日），并按照合同约定支付至实际付清之日止；5、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月15日，被告与原告签订了《商业店面租赁合同》和《租赁协议》，《商业店面租赁合同》约定：1、原告将位于荔波县商业场地租赁给被告用于经营幼儿教育机构，合同期限为120个月，自2018年6月1日起至2028年6月1日止；2、2018年6月1日至2018年12月30日为免租期；自2019年1月1日起至2021年1月1日止被告应当缴纳月租金为32000元，首年租金支付方式为每个月支付一次，先缴费后使用，每个缴费期为下一次使用期前10日缴纳；2020年1月1日起，每六个月支付一次，先缴费后使用，每个缴费期为下一次使用期前10日缴纳；3、被告逾期支付租金的，按日万分之五承担违约金；合同还约定了其他事项。《租赁协议》约定：1、原告将位于荔波县向阳中路榕锐．中央公园6＃楼与7＃楼二层露天廊桥平台租赁给被告作为幼儿教育机构活动场所，期限为120个月，自2018年6月1日起至2028年6月1日止；2、按年租金10000元计算，每年支付一次，先缴费后使用，缴费时间为下一次使用期前10日；4、被告逾期付款的，每日支付年租金万分之五的违约金。合同签订之后，原告就将上述商业场地交付给被告使用，被告自2019年6月份开始未支付商业门面租金，截止2020年8月31日，被告已经拖欠原告门面租金430000元。被告未支过6＃楼与7＃楼二层露天廊桥平台的租金。一审另查明：1、荔波县消防救援大队于2020年10月28日出具函证明6＃楼与7＃楼二层露天廊桥平台不作为消防通道使用，其没有要求对该露天廊桥平台进行整改；2、本案在诉讼过程中，原告向一审法院申请财产保全，该院于2020年6月10日依法作出（2020）黔2722民初1960号民事裁定，并已交付执行，原告为此支付财产保全申请费3270元。 一审法院认为，原、被告签订的《商业店面租赁合同》和《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，系有效合同，双方已形成房屋租赁合同关系，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务和享有合同权利，未履行合同义务则构成违约，需承担相应的违约责任。本案中，双方当事争议焦点主要在于合同是否解除，被告是否构成违约并承担违约金。关于合同是否解除问题。原、被告之间签订的房屋租赁合同系有效合同，对双方均具有拘束力，双方签订的合同未约定单方解除合同的条件，诉讼中原、被告也未就合同解除达成一致意见。鉴于原、被告之间系因出具租赁发票发生争议后，被告未按时交纳租金，诉讼中被告当庭也表示愿意交纳租金，且被告租赁该房屋作为幼儿教育机构，目前仍在经营中。因此，双方订立合同的目的仍可能实现，尚未达到合同解除的法定条件，原告要求解除合同的诉请不予支持。关于被告未按时交纳租金是否构成违约的问题。被告辩称原告未出具发票，协商未果所以没有交纳租金，所以不构成违约。在双方订立的合同中未约定原告向被告出具发票，也未约定原告出具发票是被告支付租金的条件。且在房屋租赁关系中，出租房屋与交纳租金是相对价的两个合同主义务，收取租金后开具发票只是合同的附随义务，在合同的履行过程中不能以附随义务来抗辩主义务，原告未开具发票不能成为被告拒绝支付房租的抗辩理由，故被告构成违约，应当按合同约定承担逾期付款的违约责任。被告如认为原告未能交付正式发票侵犯了其合法权益，可以及时向税务等有关部门反映，另行主张权利。另，被告辩称原告出租的楼宇之间的廊桥是消防通道和共公部分，不应当出租，也不应当支付租金的意见。经向消防部门核实，该通道并非消防通道，被告也未能提交证据证实原告对楼宇间廊桥无权出租，且被告亦实际使用该廊桥从事经营活动。故，被告应当承担廊桥租金及其逾期付款的违约责任。综合上述事实和理由，因原、被告签订的合同不予解除，还存在继续履行问题，本案中原告主张的租金计至2020年8月31日止，后续租金原告可另行主张权利。被告应当支付从2019年6月1日至2020年8月31日的门面租金430000元和2019年、2020年廊桥平台租金20000元，并按合同约定的逾期付款违约金按日万分之五的计算方式承担违约责任。鉴于2020年年初出现××疫情，导致被告未能正常经营，因此，对被告2020年1-6月租金中的2020年3月1日至2020年5月31日期间违约金予以免除。被告应向原告支付违约金的计算方式如下：2019年门面违约金：以32000元为基数，以每日万分之五计算，6月份违约金从2019年5月22日至2020年6月3日（379天）；7月份违约金从2019年6月21日至2020年6月3日（349天）；8月份违约金从2019年7月22日至2020年6月3日（318天）；9月份违约金从2019年8月22日至2020年6月3日（287天）；10月份违约金从2019年9月21日至2020年6月3日（257天）；11月份违约金从2019年10月22日至2020年6月3日（226天）；12月份违约金从2019年11月21日至2020年6月3日（196天）。2020年6月3日因被告支付租金50000元，所欠租金为174000元，故2020年6月4日至2020年8月31日（89天）以174000元为基数，以每日万分之五计算。违约金合计为39935元。2020年1月份至2020年8月31日的门面违约金为：2020年1-6月租金192000元，以192000元为基数，以每日万分之五计算，从2019年12月22日至2020年2月29日（70天）；从2020年6月1日至2020年8月31日（92天）。2020年7-8月租金64000元，以64000元为基数，以每日万分之五计算，从2020年6月21日至2020年8月31日（72天）。违约金合计为17856元。露天廊桥平台违约金为：以10000元为基数，以每日万分之五计算，2019年违约金从2018年12月22日至2020年2月29日（435天）；从2020年6月1日至2020年8月31日（92天）。2020年违约金从2019年12月22日至2020年2月29日（70天）；从2020年6月1日至2020年8月31日（92天）。违约金合计为3445元。综上，被告应向原告支付房屋租金450000元、违约金61236元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张艳于判决生效后三十日内支付原告都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司2019年6月1日至2020年8月31日的房屋租金450000元，并承担至付款完毕之日的违约金（2019年6月1日至2020年8月31日的违约金为61236元，2020年9月1日起的违约金以尚欠房屋租金为本金，按日万分之五计算）；二、驳回原告都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司其他诉讼请求。案件受理费9012元，减半收取4506元，财产保全申请费3270元，共计7776元由被告张艳负担。 二审中，张艳向本院提交了五组新证据，1、营业执照，证明张艳系万悦公司法定代表人；2、贵州农村信用社付款凭证、物业费支付凭证，证明万悦公司向榕锐荔波分公司负责人梁恒妮支付5万元租金及向黔南州锐和物业服务有限公司荔波分公司支付物业费；3、租赁协议，证明租赁协议履行主体是万悦公司而非张艳个人；4、收据，证明张艳代付2019年度廊桥平台租金10000元；5、贵州农村信用联社网上银行电子回单复印件2张，证明2021年3月9日、10日万悦公司向榕锐荔波分公司支付租金4万元，履行主体为万悦公司。经组织双方当事人质证调查，对前述证据认定如下：证据1、2、4、5真实性认可，证据3真实性不予认可。 经二审审理，二审查明事实与一审查明事实基本一致。二审另查明，2018年3月16日，张艳已支付廊桥租金10000元（即2018年6月1日至2019年6月1日期间）。2021年3月9日至10日万悦公司向榕锐荔波分公司支付租金4万元。榕锐荔波分公司自认其于2021年4月11日收到案涉租金152000元。 综合双方当事人一、二审诉辩请求，归纳本案争议焦点为：1、合同解除认定问题；2、张艳法律责任承担问题；3、租金违约金数额认定问题。 本院认为，关于本案合同解除认定问题。双方在租赁合同和租赁协议中均未就单方解除合同条件进行明确约定，而本案租赁物是用于幼儿教育机构经营（目前仍在经营中），在2020年因××原因，经营受到较大影响，而张艳及万悦公司在本案诉讼过程中也积极履行近20万元租金支付义务，其在合同履行方面仍具备继续履行之能力，本案合同目的并非完全不能实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”规定，对榕锐荔波分公司解除合同的上诉主张，本院不予支持。 关于张艳法律责任承担问题。首先，张艳于2018年3月15日与榕锐荔波分公司签订租赁合同、租赁协议主要用于经营幼儿教育机构，租期自2018年6月1日起算，而万悦公司成立于2018年7月20日，张艳曾担任公司法定代表人且为公司股东之一，目前案涉租赁物由万悦公司实际经营，张艳及万悦公司均多次支付案涉租金。根据前述事实能够认定张艳在签订租赁合同时属于万悦公司的设立人，签订租赁合同目的是为设立万悦公司确定经营场所，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国民法典》第七十五条第二款“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”规定，张艳以自己名义签订的租赁协议等，虽是为设立公司之原因，但合同相对人有权选择法人或者设立人承担，本案中榕锐荔波分公司选择张艳承担相关法律责任，于法有据，本院予以支持，对张艳以其行为为职务行为主张不承担法律责任的上诉主张，本院不予支持。 关于租金违约金数额认定问题。第一，租金、违约金计算期间方面。榕锐荔波分公司于2020年9月诉请解除合同，一审以2020年8月31日作为截止时间计算租金违约金双方未针对本案租金、违约金计算截止期限问题提起上诉，本院在二审过程中，亦针对前述期间的租金违约金问题进行审理，2020年8月31日之后的租金、违约金支付问题，因双方合同继续履行，期间陆续付款，双方可按照合同约定或通过另行协商等方式解决。第二，租金数额方面。经审理查明截止2020年8月31日，张艳差欠门面租金430000元，对此双方均无异议。张艳于2018年3月16日支付的10000元廊桥租金为2019年1月1日至2020年1月1日期间租金，而2020年1月1日之后租金并未支付，且双方约定为按年支付（先缴费后使用），故截止2020年8月31日差欠廊桥租金应认定为10000元。二审过程中，万悦公司通过转账方式向榕锐荔波分公司先后支付租金40000元，且榕锐荔波分公司自认于2021年4月11日收到案涉租金152000元，前述款项应在欠付租金中予以扣除，即差欠租金为248000元。第三，违约金计算方面。一、逾期支付门面租金的违约金。张艳二审中提交的50000元转账记录显示，万悦公司于2020年6月2日向梁恒妮转账支付租金50000元，故对逾期支付门面租金的违约金认定如下：（一）2020年6月2日之前产生的2019年度逾期支付租金违约金，以每月32000元为基数，按日万分之五计算，2019年6月份违约金自2019年5月22日至2020年6月2日（378天）；2019年7月份违约金自2019年6月21日至2020年6月2日（348天）；2019年8月份违约金自2019年7月22日至2020年6月2日（317天）；2019年9月份违约金自2019年8月22日至2020年6月2日（286天）；2019年10月份违约金自2019年9月21日至2020年6月2日（256天）；2019年11月份违约金自2019年10月22日至2020年6月2日（225天）；2019年12月份违约金自2019年11月21日至2020年6月2日（195天），前述违约金共计32080元（32000元×5÷10000×2005天）。（二）2020年6月3日至2020年8月31日期间（90天）产生的2019年度逾期支付租金违约金为以174000元为基数（32000元×7个月-50000元），按日万分之五计算，违约金为7830元。（三）2020年1月至2020年8月31日产生的2020年度逾期支付租金违约金（约定支付方为每6个月支付一次）。首先，2020年1-6月租金192000元，受疫情影响酌情免除2020年3月1日至2020年5月31日期间违约金，违约金计算以192000元为基数按日万分之五计算，自2019年12月22日至2020年2月29日（70天）及2020年6月1日至2020年8月31日（92天），共162天违约金为15552元；其次，2020年7-8月租金为64000元，以64000元为基数，按日万分之五计算，自2020年6月21日至2020年8月31日（72天），违约金为2304元。前述三项违约金合计57766元。二、逾期支付廊桥租金违约金。2020年逾期支付廊桥租金产生的违约金以10000元为基数从2019年12月22日计算至2020年2月29日（70天）及2020年6月1日至2020年8月31日（92天），违约金为810元。综上，截止2020年8月31日，尚欠租金为248000元，因案涉门面、廊桥逾期支付租金产生的违约金为58576元（57766元＋810元）。张艳主张2020年租金支付方式为6个月支付一次，且在同年6月、12月支付，与双方合同约定的先缴费后使用不一致，对其该项上诉理由，本院不予支持；其以未出具发票主张不承担违约责任，应双方租赁合同主合同义务即为承租房屋、支付租金，开具发票属于附随义务，与主合同义务并不具有对等性，张艳以未开具发票为由主张不承担违约责任的上诉理由不成立，不予支持，若出租人拒不履行开具发票义务，承租人可通过税务救济途径解决。 综上所述，上诉人都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司的上诉请求不成立，本院不予支持；上诉人张艳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初1960号民事判决； 二、张艳于本判决生效之日起十五日内支付都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司2019年6月1日至2020年8月31日期间房屋租金二十四万八千元（￥248000.00元），并承担该期间逾期支付租金违约金五万八千五百七十六元（￥58576元）。 三、驳回张艳的其他上诉请求； 四、驳回都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司的上诉请求； 五、驳回都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司其他诉讼请求。 若义务人未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费、保全费7776元，由张艳负担；二审案件受理费5998元，由张艳负担5898元，都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司负担100元。都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司多预交的二审案件受理费8912元，本院予以退回；张艳多预交的二审案件收费3114元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十五日 法官助理毛辉 书记员杨洁