云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初5271号原告（反诉被告）：谢继梅，女，1985年9月26日出生，汉族，住景洪市。原告（反诉被告）：宋建钢，男，1978年2月13日出生，汉族，住景洪市。共同委托诉讼代理人：张思伟，云南张思伟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：杨兰英，女，汉族，1970年4月4日出生，身份证住址：四川省资阳市安岳县。被告（反诉原告）：陈良，男，汉族，1969年10月1日出生，身份证住址：成都市新都区。共同委托诉讼代理人：赵朝琼，四川仁厚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。第三人:周义娟，女，汉族，1986年7月7日出生，身份证住址：江西省樟树市。第三人:聂文凯，男，汉族，1990年1月24日出生，身份证住址：江西省丰城市。共同委托诉讼代理人：马敬平，景洪市文士法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告谢继梅、宋建钢与被告杨兰英、陈良、第三人周义娟、聂文凯确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，被告杨兰英、陈良提出反诉请求，本院依法适用普通程序与本诉及原告谢继梅、宋建钢诉被告周义娟、聂文凯房屋租赁合同纠纷两案公开开庭进行了合并审理。原告谢继梅、宋建钢及委托诉讼代理人张思伟、被告杨兰英、陈良及委托诉讼代理人赵朝琼、第三人周义娟、聂文凯及委托诉讼代理人马敬平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢继梅、宋建钢向本院提出诉讼请求：1.判决二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》有效,确认景国用2000字第0630号即地号Ｃ-27-7和两层楼的钢混结构房屋产权归属二原告所有；2.依法判决确认该房屋作价人民币160万元整,由二原告一次性从银行转账把剩余房款125.2万元付清给二被告；3.本案诉讼费由二被告全部承担。事实和理由：2019年8月2日，二被告与二原告自愿签订《房屋买卖合同》。其中：二被告将座落景洪（曼景兰村）的景房产权证景字第××号房屋和景国用（2012）第00190号城镇住宅用地808.2㎡出让，两项作价人民币700万元整，出售过户给二原告所有，房款和证件二清。并且，二被告同时将景国用2000字第0630号即地号Ｃ-27-7的一幢钢混结构两层房屋，作价人民币160万元整。双方约定出售该房屋产权的期限为两年内。但是，于2019年9月8日起至2020年9月8日止，二被告向该房承租人周义娟和聂文凯按双方签订《租房合同》把每年房屋租金人民币34.8万元整收为己有。二被告于2019年9月11日自行离开景洪市，至今无音讯。二原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求公正作出判决。被告杨兰英、陈良辩称：一、请求依法裁定驳回原告的起诉。原告诉请确认房屋归其所有，涉及对地上建筑物的身份认定和处理，其主张的基础即案涉地上房屋是否可以取得房屋产权登记，依法属于有关职能部门的职权范围，依法不属于人民法院民事诉讼认定的范畴，应由有关职能部门先行处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项关于“起诉必须符合下列条件：...(四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，请求依法裁定驳回原告的起诉。二、若法院认为本案有管辖权进行审理，则合同的效力依法由法院审理认定，若法院审查合同有效，该合同约定的景国用2000字第0630号土地的转让是附条件、附期限的约定，原告主张房屋归其所有的前提需要支付所约定的160万元款项。原告主张被告自2019年9月11日离开景洪市至今无音讯并表示其9月11日下午到酒店房屋现场才发现有出租一事与事实严重不符，双方于2019年9月19日见面签订《土地出让协议》，其自述自相矛盾。综上，被告一直配合原告，原告不尊重事实。原告自行缴纳房款即可，而原告自行提起诉讼，相关诉讼费用应由其自行承担。第三人周义娟、聂文凯辩称：一、第三人与二被告签订“租房合同”后，第三人对该酒店进行装修改造，费用达40多万元。在履行合同过程中，第三人并没有违反合同中的任何条款约定，故第三人与二被告在2017年11月5日签订的“租房合同”是合法有效的。二、原告要求解除《租房合同》未履行部份及搬离酒店支付拖延搬离之日房租租金的诉求无事实法律依据。第三人与二被告签订《租房合同》在前，而原告与二被告签订《房屋买卖合同》及《土地出让协议》在后，双方签订合同之前从未告知第三人，而是签订后并办理相关过户手续后才告知第三人。根据《中华人民共和民法典》第七百二十五条之规定，原告无权要求解除《租房合同》未履行部份及要求第三人搬离酒店并支付拖延搬离之日的租金诉求。望法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告杨兰英、陈良反诉诉请为：1.请求两反诉被告向反诉原告支付案涉房屋中所涉的相关全部设施、设备（明细见附件）折价款暂计人民币25万元（以最终确定的实际价值款项为准。）2.反诉费用由两反诉被告承担。事实与理由：2019年8月2日，反诉原告杨兰英与两反诉被告签订《房屋买卖合同》，合同约定反诉原告将座落景洪的景房产权证景字第××号房屋和景国用（2012）第00190号城镇住宅用地808.2平方米出让，两项作价人民币700万元整。该合同双方真实意思表示仅为房产、自建酒店的出让，并未包含移交房产和自建酒店所附的相关电视、空调、电脑、桌凳等设备设施（具体详见附件），现被反诉原告主张确认合同效力，依法应当将相应设施设备的价值折价支付给反诉原告。同时，反诉被告已在另案中起诉案涉转让房屋的承租人要求解除《租房合同》，案涉房屋中属于反诉原告的相关设备设施价值如何认定与处理的问题也应一并处理。本案案由为确认合同效力之诉，反诉原告认为根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同效力章节的内容规定，无论最终法院依法审理后如何评判合同效力，均将涉及反诉请求的内容，反诉原告本着有效利用资源与减少资源浪费，节约司法资源，息讼止争的原则，依法就本案提起反诉请求，以期息讼止争，望准予并支持。原告谢继梅、宋建钢针对被告反诉答辩称：被告反诉没有事实的存在，是被告方事后单方面的想法，与原告之间的合同没有关系，与原告方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告举证：房屋买卖合同、被告家庭户口本和结婚证、身份证复印件、景国用（2012）第××号证件、景房产证景字第××号证件、云（2019）景洪市不动产权第0029792号、地字第532801200010号规划许可证、银行流水支付房款700万元和收据、过户房产发票2张和收费凭证2张、土地出让协议、国有土地使用证景国用（2000）字第0630号、岩康囡名下住宅现场照片、原告家庭户口本和结婚证、身份证、营业执照、景洪市青年青逸酒店和景洪罗漫主题酒店现场照片、百姓广告对外出租房屋信息照片一组、被告举证：《租房合同》、《房屋买卖合同》、光盘（酒店现状，设备设施照片、参考价格截图）、谢继梅经营的酒店用品店到案涉青年青逸酒店和罗漫主题酒店百度地图复印件、第三人周义娟、聂文凯提交的租房合同、微信订单详情及收据等凭证，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明当事人部分主张及本案相关事实，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2017年11月5日，被告杨兰英、陈良（甲方）与第三人周义娟（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将其拥有的曼景兰勐捧路19号附2号房屋出租给乙方使用，租赁期自2017年11月8日至2027年11月7日，共计10年。并约定：若甲方需出售2019年8月2日，被告杨兰英（甲方）与原告谢继梅、宋建钢（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于景洪（曼景兰村）的单独所有房屋登记号字第××号房产以及自建酒店房出卖给乙方,甲方净收房款700万元整,付款方式为办证过程付600万元,余款100万元乙方打借条在2019年9月10日前付清,若未付清此款乙方则按月利息10%计算付给甲方。同时约定：甲方对面房屋（景国用2012第0630号即地号Ｃ-27-7）及土地是甲方丈夫陈良购买所得，甲方承诺在两年内不出售给第三方，在两年内乙方以160万元购买；若甲方在两年内出售给第三方，甲方应付给乙方违约金160万元。本院认为，关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案原被告双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，二被告亦表示认可，对原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。二原告依据买卖合同要求确认确认景国用2000字第0630号即地号C-27-7和两层楼的钢混结构房屋产权归属其享有的诉请不能成立，本院对该诉请不予支持。二被告未举证证实案涉房屋所涉设施、设备折价金额且未申请价值评估，本院对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谢继梅、宋建钢与被告杨兰英签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告谢继梅、宋建钢的其他诉讼请求。三、驳回被告杨兰英、陈良的反诉请求。案件受理费19200元，由原告谢继梅、宋建钢负担；反诉受理费2525元，由被告杨兰英、陈良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  宋泽芬人民陪审员  陈洪云二〇二一年四月十一日书 记 员  鲁 睿