苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13288号原告：苏州红星美凯龙房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路18号。法定代表人：郭大宇。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告：爱丽德品牌管理(北京)有限公司，住所地北京市丰台区广安路1幢-2层2164。法定代表人：李爱莲。委托诉讼代理人：邓飞飞，女，1982年6月27日生，汉族，住北京市，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘小龙，男，1977年8月12日生，汉族，住北京市西城区，系该公司员工。原告苏州红星美凯龙房地产开发有限公司（以下简称美凯龙公司）诉被告爱丽德品牌管理（北京）有限公司（以下简称爱丽德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理，依法适用简易程序于2021年1月8日、2021年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告美凯龙公司的委托诉讼代理人崇斯源、王乔，被告爱丽德公司的委托诉讼代理人刘小龙两次开庭均到庭参加诉讼。被告爱丽德公司的委托诉讼代理人邓飞飞第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的租赁合同于2020年8月21日解除；2.判令被告于判决生效后七日内按照租赁合同附件4的交铺标准将商铺归还原告；3.判令被告向原告支付欠付的租金906.04元及逾期付款违约金604.17元；4.判令被告向原告支付折扣期内的租金617.76元；5.判令被告向原告支付房屋占有使用费3094元（自2020年8月29日起，按238元/天的标准计算至被告实际返还之日，暂计至原告起诉之日）；6.判令被告向原告支付解约违约金21432元；7.本案诉讼费用、保全费由被告承担。审理过程中，原告明确放弃第二、五项诉讼请求；第三项诉讼请求变更为判令被告向原告支付租金617.76元。事实和理由：原被告于2019年7月2日签订《苏州吴江爱琴海购物公园租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市吴江区夏蓉街1298号的苏州吴江爱琴海购物公园室内一层F1039号商铺出租给被告用于Lancel品牌经营，租赁期限为2019年9月13日至2022年9月12日。关于租金标准及支付周期，租赁合同第4.1、4.2条以及附件2约定，案涉商铺以每月含税销售额提成的方式计租，2019年9月13日至2020年9月12日期间按照13%的提成租金比例计算租金。自2019年9月13日至2020年3月12日期间共六个月的租金折扣期内，被告可享受50%的租金折扣率。租赁合同附件2第2.1条约定，被告应当在每个日历月的20日前向原告一次性足额支付前一个日历月的提成租金。关于逾期支付租金的违约责任，租赁合同第22.4条约定，被告迟延交付租金及其他费用的，每迟延一日应支付欠费金额3‰的迟延履行违约金、迟延超过30日的，原告有权单方解除合同。关于商铺的交还，租赁合同第24.1款、第24.2款约定，合同租赁期届满或因任何原因终止后7日内，被告应当将商铺交还原告，并使该商铺符合租赁合同附件4各项标准要求。关于因乙方违约解除合同后的责任，租赁合同第22.3条约定，被告需按合同解除前六个月平均租金标准，不足六个月的以单月最高租金标准计算，向原告支付六个月的租金总额作为解约违约金。租赁合同第22.8条约定，被告应在合同终止后7日内按照第一个租赁年度的租金标准补交折扣期内的全部减免租金。上述合同签订后，原告按约向被告交付了案涉商铺，并全面履行了租赁合同项下的义务，但被告拖欠2019年9月租金未付，后一直向原告提供销售额为零的数据。2020年7月2日，原告委托北京市炜衡（苏州）律师事务所向被告寄送催款律师函催交欠付租金，被告于2020年7月3日签收后未予理涉。2020年8月17日，原告按租赁合同第26.1条约定的通知地址向被告寄发租赁合同解除通知函，通知被告，原告自2020年8月21日起正式解除双方之间的租赁合同，并要求被告支付欠付租金、违约金及返还房屋。被告于2020年8月19日签收该函件。但截止原告起诉之日，被告仍未支付欠付的租金，也拒绝交还商铺。综上所述，被告逾期支付租金的行为已经严重违反了合同约定，损害了原告的合法利益，原告已依约解除了双方的租赁合同，为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。爱丽德公司辩称，在涉案租赁合同签订后，原告安排苏州凯琴商业管理有限公司（以下简称凯琴公司）与其签订《装修协议》一份，约定由凯琴公司委托第三方北京景翔盛世贸易有限公司（以下简称景翔公司）对涉案商铺进行装修。后因凯琴公司未及时向景翔公司支付装修款，景翔公司派员工长期占据涉案商铺及店内道具，导致被告爱丽德公司无法继续经营。凯琴公司是美凯龙公司的关联公司，凯琴公司违约即美凯龙公司违约，故导致涉案租赁合同解除的违约方系原告美凯龙公司，其无需承担任何违约责任。经本院审理查明认定事实如下：苏州市吴江区夏蓉街1298号爱琴海购物公园所有权人系美凯龙公司。后，美凯龙公司出具委托关系证明，明确美凯龙公司与上海爱琴海商业集团股份有限公司于2017年4月21日签订《委托经营管理合同》，委托上海爱琴海商业集团股份有限公司及其设立的管理公司爱琴海公司全权负责购物公园的统一物业服务、商业运营及品牌管理等相关事项。2019年7月2日，美凯龙公司（甲方）与爱丽德公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市吴江区夏蓉街1298号爱琴海购物公园室内1层F1039号商铺出租给乙方使用；商铺套内建筑面积为75.2平方米；租赁年度：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租赁年度（计租日为装修期届满次日），其他租赁年度均以此类推；本合同项下租赁期限为3个租赁年度，自2019年9月13日至2022年9月12日；商业管理公司为凯琴公司。合同第22条约定，乙方迟延交纳本合同下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金，延迟超过30日，甲方有权通知乙方单方解除合同；在租赁期内，若乙方迟延交纳租金等费用累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同。合同第26条约定乙方通知地址为北京市朝阳区建国路79号华贸中心4号商务楼302，收件人邓飞飞，联系电话138××××8939；如甲方选择以中国邮政EMS快递发送函件的，甲方在函件封面空白处明示了函件的名称及主要内容的，即使乙方拒收也视为甲方送达完成及有效送达、告知。合同第4.1条、4.3条及附件2约定了租金标准和支付方式。租金标准为销售额提成租金，是指商铺销售额（含税）与销售额（含税）提成租金比例之乘积计算确定的销售额提成租金。第1年（2019年9月13至2020年9月12日）销售额（含税）提成租金比例为13%，第2年（2020年9月13至2021年9月12日）销售额（含税）提成租金比例为14%，第3年（2021年9月13至2022年9月12日）销售额（含税）提成租金比例为15%。租金支付方式为甲乙双方每日历月度核算一次销售额提成租金，乙方应基于前一个日历月的财务报表并加盖公章，于每个日历月的第3日或之前向甲方书面提供前一个日历月之销售额和应计入销售额提成租金金额，乙方应当在每个日历月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付前一个日历月的提成租金。首期租金（2019年9月13日至2019年10月31日）应于本合同签订后五个工作日内支付。合同第4.2条约定，为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方6个月的租金折扣期，自2019年9月13日至2020年3月12日，标准提成租金13%，折扣率50%，折后提成租金6.5%。合同第22.8条约定，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.2条项下租金折扣期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和第4.2条项下折扣期内享受的全部减免的租金金额，延迟支付的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。合同第22.3条约定，本合同因乙方违约而提前解除或终止的（包括甲方行使合同解除权/终止等），则甲方有权不予退还本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付六个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；同时，乙方根据合同相关条款约定的延迟履行违约金等给付义务亦不免除。合同第6.1条约定，本合同签署当日，乙方应当向商业管理公司支付30000元作为履约保证金；同时向商业管理公司支付10000元作为物业服务保证金。合同第22.4条约定，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，甲方有权从乙方已交履约保证金中扣除此费用。合同签订后，爱丽德公司向凯琴公司支付履约保证金30000元、物业保证金10000元。爱丽德公司陈述美凯龙公司于2019年9月27日向其交付涉案商铺。美凯龙公司陈述其于2019年7月份已将涉案商铺交付给爱丽德公司使用；认可收到爱丽德公司交纳的上述履约保证金30000元，爱丽德公司向凯琴公司支付的履约保证金系本案租赁合同保证金，同意在本案中一并处理。嗣后，凯琴公司作为甲方、爱丽德公司作为乙方，景翔公司作为丙方，三方签署《装修协议》一份，协议对三方的权利义务进行了约定，合同相对方并未涉及美凯龙公司。2020年7月2日，美凯龙公司按照合同约定的地址通过中国邮政EMS快递向爱丽德公司发送催款律师函，快递查询单显示邮件于2020年7月3日签收成功。2020年8月17日，美凯龙公司按照上述地址通过中国邮政EMS快递向爱丽德公司发送租赁合同解除通知函，通知函明确因爱丽德公司拖欠租金等各项费用，双方《租赁合同》于2020年8月21日解除，快递查询单显示邮件于2020年8月19日签收成功。在商铺经营过程中，爱丽德公司向美凯龙公司上报2019年9月的营业额为9504元。审理过程中，爱丽德公司陈述，商铺用美凯龙公司提供的POS系统收银，该系统不支持微信、支付宝收款，其店内只能刷卡消费；商铺在2019年10月-2020年8月销售额、营业额均为0元。2020年1月10日，凯琴公司员工胡立燕通过微信向爱丽德公司负责人邓飞飞发送凯琴公司出具的违约函，明确告知爱丽德公司开业至今的租费多次沟通仍未交纳，已构成违约。美凯龙公司陈述，基于商场是由凯琴公司运营，为方便联系，有些函件收发工作会由凯琴公司负责。2020年8月20日，爱丽德公司对美凯龙公司致函，要求美凯龙公司支付装修款。2020年8月26日，美凯龙公司向爱丽德公司出具回函，明确其与爱丽德公司从未签订相关的装修协议。审理过程中，双方一致认可爱丽德公司于2020年11月27日搬离涉案房屋。爱丽德公司陈述其从未向美凯龙公司支付过租金。爱丽德公司的经营范围为销售日用品、珠宝首饰、服装鞋帽、箱包等。爱丽德公司在爱琴海购物公园经营的Lancel系箱包品牌。审理过程中，爱丽德公司向本院提交反诉状，反诉被告主体为美凯龙公司、凯琴公司、景翔公司，反诉请求为要求反诉被告承担租赁合同全部违约责任；要求美凯龙公司返还保证金30000元。反诉事实和理由：因凯琴公司未按装修协议履行付款义务，导致景翔公司员工长期占据店铺柜台，致使爱丽德公司无法继续经营。美凯龙公司与凯琴公司系关联公司，美凯龙公司应对凯琴公司的违约行为承担连带责任。本院认为，本案美凯龙公司与爱丽德公司系房屋租赁合同纠纷，原告为出租方，被告为承租方，凯琴公司、景翔公司并非该租赁合同当事人。而爱丽德公司反诉依据系爱丽德公司与凯琴公司、景翔公司签订的《装修协议》，理由为凯琴公司未履行装修协议。本诉与反诉案件的当事人不一致，爱丽德公司所提反诉不符合民事诉讼法及其司法解释关于反诉受理条件的明确规定，且针对上述反诉事实，凯琴公司已另案提起诉讼，本院对于爱丽德公司的反诉不予受理。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、不动产权证书、委托关系证明、催款函、解除合同通知书、快递查询信息单，被告提供的《装修协议》、微信聊天记录、催款函、付款收据，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告美凯龙公司与被告爱丽德公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同解除。被告爱丽德公司认为因美凯龙公司的关联公司凯琴公司违约，导致景翔公司派员长期在涉案店铺占据柜台及道具，致使被告无法继续经营。本院认为，美凯龙公司与凯琴公司系独立的法人，具有独立人格，被告未举证证明美凯龙公司与凯琴公司存在人格混同，本院对其要求美凯龙公司对凯琴公司违约行为承担连带责任的抗辩意见不予采信。根据合同约定及当事人陈述，爱丽德公司应于2019年10月20日前交纳2019年9月份租金。爱丽德公司未按约向美凯龙公司交纳租金，构成违约，美凯龙公司有合同单方解除权。美凯龙公司于2020年8月17日通过爱丽德公司在合同中约定地址、联系人、联系方式及快递公司向其邮寄租赁合同解除通知函，并在函件封面标明解约函，明确双方《租赁合同》于2020年8月21日解除，该邮件于2020年8月19日签收成功。本院认定双方租赁合同于2020年8月21日解除。关于租金。双方约定租金标准为销售额提成租金，爱丽德公司向美凯龙公司上报2019年9月份的销售额为9504元，2019年9月13日至2020年9月12日含税销售额提出租金比例为13%，2019年9月13日至2020年3月12日系租金折扣期，折扣率为50%，故爱丽德公司应向美凯龙公司支付2019年9月份租金617.76元（9504元*13%*50%）。另，合同约定如因爱丽德公司违约导致合同解除，则爱丽德公司应支付租金折扣期内全部减免的租金，故爱丽德公司需向美凯龙公司支付2019年9月份折扣租金617.76元（9504元*13%*50%）。关于违约金。合同约定如爱丽德公司违约导致合同解除，其应向美凯龙公司支付相应违约金，金额为合同解除前六个月租金总额。爱丽德公司未按合同约定向美凯龙公司提供每月财务报表，其在庭审中陈述店内收银只能通过刷卡以及店铺长时间销售额均为0等内容，明显与常理不符，本院对其陈述不予采信。本院认为，根据爱丽德公司向美凯龙公司提供其在2019年9月份的销售额9504元，再结合本案具体案情、Lancel品牌销售内容，本院酌情支持违约金为7413.12元（9504元*13%*6）。关于爱丽德公司主张退回保证金30000元的问题。本院认为双方在合同中约定的该保证金条款是为约束双方信守合同而设立，现爱丽德公司违约致合同解除，该条款应视为违约金条款，可与被告应付违约金进行抵扣。另，根据合同约定，爱丽德公司延迟交纳的租金及折扣期内租金亦可从履约保证金中扣除。两项折抵后，原告美凯龙公司应向被告返还保证金21351.36元（30000-1235.52-7413.12）。综上，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、原告苏州红星美凯龙房地产开发有限公司与被告爱丽德品牌管理（北京）有限公司签订的《租赁合同》于2020年8月21日解除。二、驳回原告苏州红星美凯龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取233元，由原告苏州红星美凯龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 张白帆二〇二一年四月二十六日法官助理 聂艺天书 记 员 蔡雨青附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，使用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。