河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0227民初484号 原告：迁西县方华物业服务有限公司。住所地：迁西县清泉里居委会413号。 法定代表人：张贺荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宗玮，男，该公司经理。 被告：王金龙，男，1989年10月17日生，满族，住迁西县。 原告迁西县方华物业服务有限公司（以下简称方华物业公司）与被告王金龙物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告方华物业公司委托诉讼代理人刘宗玮，被告王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付自2016年11月30日至2021年11月30日止的物业服务费7020元；2、要求被告支付逾期未缴纳物业服务费的违约金，按每日0.66‰计算为3380元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：依据《唐山市物业管理条例》，迁安市佳佳乐房地产有限责任公司聘请原告为三福豪庭小区提供物业服务，原告与该公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已在市、县住建局登记备案。合同约定小区物业费收费标准为住宅1.5元/平方米/月。交物业费方式：业主从购房或租房开始预交一年物业费，到期续交。业主未按时缴纳物业费的，按超期日加收拖欠款的每日0.66‰违约金。业主拖欠在原告方接管前的迁安市佳佳乐房地产有限责任公司的物业费，该公司将债权转让给原告，双方有债权转让协议，该公司在小区内的公示栏上做了通知告示。原告方负责协调解决该公司管理期间物业服务方面的遗留问题。被告于2015年11月30日购房后足额缴纳了一年物业费，自2016年11月30日起至今未按时交过物业费。原告多次催要，被告以种种理由拒交。 被告王金龙辩称，一、被告不应支付原告物业服务费7020元。1、2015年12月2日，被告与迁西县三福豪庭小区物业管理处签订物业服务合同一份，与原告不存在合同关系，原告起诉被告不适格。2、被告于2014年10月20日购买三福豪庭小区15号楼3单元303室楼房一套，开发商即迁安市佳佳乐房地产开发有限责任公司于2015年12月2日交付房屋，入住后即2016年发现房屋出现质量问题，墙体多处出现裂缝，有的地方达5毫米宽，被告多次找到开发商聘请的迁西县三福豪庭小区物业管理处，该处工作人员也到现场查看，提出免交一年的物业费作为房屋的补偿费用，因被告不同意未能达成一致，开发商应赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失。开发商与迁西县三福豪庭小区物业管理处为同一主体，因此，迁西县三福豪庭小区物业管理处应赔偿被告因房屋质量不合格的经济损失。3、被告与迁西县三福豪庭小区物业管理处签订物业服务合同一份，原告作为物业服务企业，并未征得小区业主的同意，同时原告未按约定履行服务合同，小区楼梯随意堆放杂物；车辆停放占用消防通道、人行道、出入路口、绿化带等处；小区内自行车乱停乱放；业主从楼上窗口往下抛弃杂物、外来人员进入小区没有进行登记。小区存在以上情况，原告作为物业服务企业，并未予以制止并采取有效的措施，原告违反服务合同，原告有权拒绝支付物业费。4、原告要求支付2016年、2017年两年的物业服务费已超过三年的诉讼时效，不应予以支持。二、2015年12月2日，被告与迁西县三福豪庭小区物业管理处签订物业服务合同中并未约定业主未按期缴纳物业费每日支付0.66‰的违约金。综上所述，被告不应支付原告物业费及违约金。 原告方华物业公司为证实其主张，提交了如下证据： 证1、《三福豪庭前期物业服务合同》，物业合同中明确写明了原告公司收取物业费的标准为每平米1.5元，约定了违约金的缴纳方式； 证2、《迁西县物业服务项目备案证明》，证明原告公司入住三福豪庭小区已经在县、市住建局备案，已经写明物业收费的标准； 证3、物业费明细表，证明王金龙拖欠物业费及滞纳金； 证4、催缴通知书，证明原告公司对所欠物业费的业主进行催缴没有超时； 证5、向被告催缴的通话记录，证明给王金龙打电话催要物业费； 证6、《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，证明原告公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订了之前欠费及遗留问题的协议，协议中明确写明方华物业承接在此之前的债权，并协调解决之前的遗留问题，所以原告有权收取在2018年10月15日之前的所有的欠费； 证7、荣誉证书，2019年在原告公司管理下三福豪庭被评为最美小区，证明原告公司服务质量得到政府和大多数业主的认可。 被告王金龙为证实其主张，提交了如下证据： 照片5张，证明物业存在车辆乱停放、垃圾乱堆放等问题，还有车辆长期占用消防通道。 对原告方华物业公司提交的证据，被告王金龙的质证意见是：对证1不认可，不是被告与物业签订的合同；对证2不清楚；对证3欠费的时间和数额正确，但是滞纳金不认可；对证4，被告没看到原告在公示栏中张贴催缴物业费的通知，原告在2016、2017、2018年没给被告催要过物业费，只是在2019年、2020年催要过物业费，原告于2020年在被告门口张贴催要通知书；对证6有异议，原告只接收了原物业公司的债权，但是对原来的物业公司承诺的事项没有接收；对证7有异议，小区存在车辆乱停乱放、楼道堆放杂物等问题。 对被告王金龙提交的证据，原告方华物业公司的质证意见是：对被告提交的一楼放自行车的照片，认为一楼的门厅可以放自行车；对车辆占用消防通道的照片只是临时占用，且物业安保人员及时通知业主挪走；对堆放杂物的照片，不能表明是在该小区；指示牌回去修修；墙体裂缝与物业无关。 通过当事人的陈述及本院庭审质证，本院认证如下：原告方华物业公司提交的证据及被告王金龙提交的证据，形式、来源符合法律规定，内容真实、客观，与本案事实相关，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。 经审理查明，2018年10月16日，原告方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭前期物业服务合同》，由方华物业公司对三福豪庭小区进行物业服务管理，合同第七条约定，物业服务费用由业主按建筑面积按年度预交下一年的物业费，具体标准为住宅1.5元/平方米/月；第二十五条约定，如未按时足额交纳物业服务费，应按日计算加收应收逾期未交款额0.66‰的违约滞纳金。该合同已在迁西县住房和城乡建设局备案。2019年3月15日，方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，约定迁安市佳佳乐房地产有限责任公司将该小区业主拖欠的2018年10月15日前的物业服务费债权全部转让给方华物业公司，在2018年10月15日前的物业管理方面和业主房屋质量方面等遗留问题同归方华物业公司协调处理。2019年4月1日在小区通知栏内，原告将物业服务合同、遗留问题的协议、催交物业费通知等内容进行了张贴。2019年6月，三福豪庭小区被栗乡街道滨河社区支部委员会和居委会评为“滨河社区最美小区”。被告王金龙为该小区业主，房屋建筑面积为77.99平方米。被告王金龙自2016年11月30日以后一直未交纳物业服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告方华物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，并接收了以前的债权，为三福豪庭小区提供了物业服务，服务质量亦受到了辖区居委会的肯定，所以，被告作为小区业主应按前期物业服务合同的约定交纳服务费用，被告长期不交费已构成违约，原告要求被告支付滞纳金予以支持；被告王金龙抗辩，方华物业公司提供物业服务未达到相关标准，证据不足，不予采信；被告王金龙辩称的房屋质量等问题，应与开发商解决，以此为由拒交物业费不予支持；被告自2016年11月起未交纳物业服务费，原告曾于2019年4月在通知栏内张贴催收通知，并于2020年3月起诉，证明原告主张未超过诉讼时效。综上，原告方华物业公司要求被告王金龙给付自2016年11月30日至2021年11月30日期间的物业服务费7020元，并按每日0.66‰计算给付违约金3380元，事实清楚，证据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告王金龙于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县方华物业服务有限公司2016年11月30日至2021年11月30日期间的物业服务费7020元，并按每日0.66‰计算给付违约金3380元。 如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告王金龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇二一年四月三十日 书记员  陈 月 附：相关法律法规及司法解释 相关法律法规及司法解释 1、《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条【诉讼时效中断的情形】有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算: (一)权利人向义务人提出履行请求; (二)义务人同意履行义务; (三)权利人提起诉讼或者申请仲裁; (四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外： （一）根据债权性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。 第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。 债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。、 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。