广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初2336号原告：裴崇，男，1981年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王赟，广东闻天律师事务所律师。被告：唐笑丛，女，1986年7月16日出生，达斡尔族，住广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：阳智鹏，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽如，广东生龙律师事务所实习律师。被告：张统善，男，1985年6月22日出生，汉族，住广东省深圳市坪山区。第三人：深圳市愈兴房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道八卦二路旭飞花园A1栋107商铺，统一社会信用代码91440300360009156B。法定代表人：王明秋。第三人：中国工商银行股份有限公司深圳红围支行，住所地深圳市罗湖区解放路信兴广场附楼UG109、110，统一社会信用代码91440300708562703A。法定代表人：柳佳希，系该公司行长。委托诉讼代理人：李振强，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡仕俊，广东嘉得信律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38层整层，统一社会信用代码914403004557663795。法定代表人：王业。委托诉讼代理人：黄丽冕，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓童，广东金唐律师事务所律师。原告裴崇与被告唐笑丛、张统善、第三人深圳市愈兴房地产经纪有限公司、中国工商银行股份有限公司深圳红围支行、中国建设银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告及其委托诉讼代理人王赟，被告唐笑丛及其委托诉讼代理人阳智鹏，被告张统善，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的委托诉讼代理人陈晓童到庭参加诉讼，第三人深圳市愈兴房地产经纪有限公司、中国工商银行股份有限公司深圳红围支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告裴崇向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐笑丛、被告张统善履行与原告签订的《二手房买卖合同》，并支付原告违约金62900元（自2019年12月20日起以转让成交价1850000元为基数按日万分之五暂计算至2020年2月27日，实际违约金以转让成交价1850000元为基数按日万分之五计至被告唐笑丛、张统善完成房地产过户手续时止）；2.被告唐笑丛、张统善承担原告为实现合同权益的支出：律师费人民币50000元、文印费人民币200元、交通费人民币1000元；3.被告唐笑丛、张统善承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月20日，被告张统善代、唐笑丛与原告及深圳市愈兴房地产经纪有限公司签订了《二手房买卖合同》，约定被告唐笑丛将其名下的位于深圳市坪山区地产以人民币185万元的价格转让给原告。在被告张统善代被告唐笑丛与原告及深圳市愈兴房地产经纪有限公司签订《二手房买卖合同》之前，被告唐笑丛与原告微信联系，唐笑丛同意张统善帮其处理买卖房屋事宜，定金由张统善收取，可以补签协议，并将身份证拍照发给原告。2019年11月20日晚，原告按照与被告唐笑丛微信确定的时间，将《二手房买卖合同》约定的定金款人民币50000元支付至被告张统善账户。2019年11月25日，被告唐笑丛向原告出具50000元定金《收条》，并补签《二手房买卖合同》。案涉《二手房买卖合同》约定，卖方在收到买方定金后30日内自行完成赎楼，并通知中介，由中介方组织买卖双方进行资金监管过户办理。但被告唐笑丛、张统善在收到原告定金30日内，没有按照《二手房买卖合同》的约定办理赎楼手续。按照《二手房买卖合同》约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，以及如买卖任何一方违约，违约方将承担另外一方和中介方实现权益所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。请求法院依法判如所请。被告唐笑丛辩称，原告与答辩人之间不存在房屋买卖关系。本案真实情况系答辩人前夫张统善因急需资金周转,向原告妻子王明秋借款5万元,原告妻子王明秋为规避其系职业放贷人身份及正常民间借贷利息不能超过LPR四倍的规定,以裴崇名义与被告张统善签订了《二手房买卖合同》,但因该房产系答辩人个人财产,王明秋要求被告张统善让答辩人按指定内容发送微信消息给王明秋,答辩人在被告张统善的纠缠下按王明秋的要求发送了微信聊天,随后王明秋要求答辩人向其出具收据,并以其他手续需要为由,要求答辩人在一张空白纸上签署了自己的姓名。原告现提交的二手房买卖合同答辩人自始未曾见过,该买卖合同所有的条款均对卖方不利，双方就买卖房屋事宜未进行过充分沟通。事实上,本案所涉中介公司实际便是由原告裴崇及王明秋设立的夫妻公司,该公司在本案中的作用,仅系原告及王明秋为了非法牟取不应得的利息而强行介入(设置了6万元佣金)。本案所涉房屋为答辩人婚前购买,为答辩人的个人财产。在被告张统善签署涉案合同前,答辩人与被告张统善已离婚,被告张统善根本无权替答辩人处理案涉房产。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告张统善辩称，双方的合同不是真实的，实际为借款合同。原告因担心答辩人不能偿还5万元借款，而签订了《二手房买卖合同》，并不是说原告要真正购买案涉房屋，只是为了保障借款能够按时归还。原告的起诉违背事实。理由如下：1.原告提供的证据里面缺乏银行转账凭证，原告提交的收条是后补的。2.原告提供的《二手房买卖合同》空白的地方全部是原告填写上去的，答辩人及唐笑丛只是签字而已，合同主要的条款、赔偿细则我们从来没有确认过。3.违背事实的主要关键因素是价格185万元，约2万元/平方米，根本不符合市场价格。涉案房屋本身就欠银行210万元，不可能以185万元的价格转让出去。请求驳回原告的诉请。第三人深圳市愈兴房地产经纪有限公司、中国工商银行股份有限公司未陈述意见。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行述称，其对案涉房屋有抵押权，抵押担保的借款本金为210万元。如果借款本息及实现债权的费用能够结清，第三人同意案涉房屋流转。经审理查明：原告提交的《二手房买卖合同》记载：卖方“张统善（代唐笑丛）”，买方“裴崇”,转让的房屋为位于深圳市坪山区房屋，面积为89.42平方米，转让价款为185万元，买方应当在合同生效2日内支付定金人民币5万元。付款方式为一次性付款。所有税费由卖方承担。第六条载明：“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理......”。第十四条“备注”：本次买卖交易佣金人民币6万元，签订合同三日内由卖方向中介方深圳市愈兴房地产经纪有限公司支付，卖方收到定金30日内自行完成赎楼，赎出房地产证后并通知中介，由中介方组织买卖双方进行资金监管过户办理。如买卖任何一方违约，违约方将承担另一方和中介方实现权益所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同中的转让价款、税费承担人、备注等主要内容均系手写字体。被告唐笑丛承认合同上的“唐笑丛”签名，系其本人签名，但称其系在空白纸上签名，未见合同条款。被告张统善称其签名属实，但系在空白合同上签名。原告当庭陈述该合同空白处的手写字体是深圳市愈兴房地产经纪有限公司业务员张国祥填写。2019年11月20日，案外人王明秋向被告张统善转账5万元。2019年11月25日被告唐笑丛出具了收条，收条载明“今收到裴崇交来的五万定金”。被告唐笑丛提交的深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单载明：第三人深圳市愈兴房地产经纪有限公司于2016年2月17日成立，法定代表人为王明秋，公司股东为王明秋及裴崇。在本案审理过程中，深圳市愈兴房地产经纪有限公司向本院提交情况说明一份，载明：“本人王明秋是深圳市愈兴房地产经纪有限公司法人。因国家调控房地产，中介业务不好做。也受疫情影响，招不到人。支付房租比较困难，现处于停业状态。员工都全部离职了，没有业务员张国祥的联系方式和身份信息，故联系不上业务员张国祥”。案涉房屋权利证书记载：权利人为唐笑丛，登记日期为2014年8月15日，买卖合同签订日期为2012年12月6日，2013年12月19日该房屋抵押给第三人中国工商银行股份有限公司深圳红围支行。第三人中国工商银行股份有限公司深圳红围支行向本院提交说明一份，陈述其已不是案涉房产的抵押权人。2017年12月26日，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被告张统善、案外人深圳市宏泰精密制造工业有限公司签订了《云快贷借款合同》，约定第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行向借款人张统善、深圳市宏泰精密制造工业有限公司提供循环支用借款额度为210万元，借款期限为2018年2月1日至2021年2月1日。2017年11月26日，被告唐笑丛与第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了《云快贷借款最高额抵押合同》，约定用案涉房屋为上述《云快贷借款合同》和该合同项下的云快贷借款支用单、各类凭证、形成债权债务关系的其他法律性文件所形成的债权提供最高额抵押担保；担保的范围包括最高限额不超过210万元的本金以及由此产生的全部利息（含复息和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用。2018年2月1日，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行向深圳市宏泰精密制造工业有限公司发放贷款210万元。因张统善、深圳市宏泰精密制造工业有限公司未按时足额偿还借款本息，于2019年9月出现逾期，中国建设银行股份有限公司深圳市分行向深圳国际仲裁院申请仲裁，请求裁决：上述《云快贷借款合同》项下债务全部提前到期，债务人立即偿还借款本金及利息、复利，申请人对案涉房屋享有抵押权等。深圳国际仲裁院于2020年7月1日作出（2019）深国仲裁7408号裁决书，认定了上述借贷事实及逾期事实，并裁决支持了申请人的请求。2020年11月24日，深圳市中级人民法院作出（2020）粤03执6950号案件受理通知书，通知中国建设银行股份有限公司深圳市分行，已受理其申请强制执行深圳国际仲裁院（2019）深国仲裁7408号仲裁裁决文书。2013年3月28日，唐笑丛、张统善登记结婚，双方于2019年9月29日办理了离婚登记。本院认为,本案的主要争议焦点为:被告张统善、唐笑丛所签的《二手房买卖合同》是否系空白合同，是否有效。综合考量合同价款、权利义务约定、深圳二手房买卖市场交易习惯、房屋中介情况、案涉房屋市场价、双方聊天内容等，本院采纳被告唐笑丛、张统善的意见，认定被告唐笑丛、张统善签订的系空白合同。分析如下：1.案涉房屋已于2018年1月为张统善、深圳市宏泰精密制造工业有限公司在第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的借款设定了抵押，担保的范围包括：最高限额不超过210万元的本金以及由此产生的全部利息、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用。作为抵押物，案涉房屋于此时的评估价即超过了210万元。而受深圳房产环境影响，此后同等地段的商品房价格一路上涨，到案涉合同载明的签订日期2019年11月20日，案涉房屋的市场价已经远远超过了合同载明的185万元转让价。2.被告张统善、深圳市宏泰精密制造工业有限公司于2019年9月即对上述210万元借款发生了逾期还款的情况，截至2019年11月5日，尚欠中国建设银行股份有限公司深圳市分行借款本金210万元、利息31638.83元、复利293.99元。但案涉《二手房买卖合同》约定，卖方应当在收到定金30日内自行完成赎楼。显然，被告此时花费200余万元赎楼，再以185万元不合理低价向外转让，违背了正常人的理性原则。3.原告提交的其与唐笑丛、张统善的微信聊天记录显示，唐笑丛、张统善自始至终称呼原告裴崇为“王总”，被告张统善于合同签订后的2020年1月6日向原告发送消息：“王总，这边的钱现在还是比特币形式，要等交易完成才能变成现金给你......周期要一周左右，你看能不能再宽限到下周一给你。不是故意损失信用，是实在没办法......对不住你”。说明，被告张统善此时仍然不知原告的真实姓名，且此时其与原告商讨的是还款问题而不是卖房事宜。被告唐笑丛虽于2019年11月25日出具了收条“今收到裴崇交来的五万定金”，但通过观察整个收条字体的书写风格，其中的“裴崇”二字明显与其他字体不同，而此处的“裴崇”二字与案涉《二手房买卖合同》上的“裴崇”签名书写风格相似。被告对上述情况解释为，其自始至终不清楚原告的名字是“裴崇”，一直以为原告叫“王明秋”，因案涉五万元定金实为借款，张统善不能按照约定的一个月期限还款，故于2020年1月6日同原告商量延迟还款事宜。而原告对上述情况不能作出合理解释。此外，原告未能提交证据证明，在合同签订后，双方就赎房进度等与房屋交易有关的事项进行过交流。4.案涉《二手房买卖合同》约定所有税费由被告承担，中介费用6万元亦由被告承担，合同未约定买方支付房屋余款的具体时间、未明确资金监管账户等，不符合此时的深圳二手房市场交易惯例或习惯。5.原告陈述合同条款中的手写字体系由中介公司即深圳市愈兴房地产经纪有限公司的业务员张国祥填写。而该公司的股东系原告裴崇及其妻子王明秋，王明秋系该公司法定代表人。本院为查明案情拟追加张国祥为第三人，要求深圳市愈兴房地产经纪有限公司提供张国祥的相关信息，深圳市愈兴房地产经纪有限公司书面说明，该公司已处于停业状态，所有员工已离职，没有业务员张国祥的联系方式和身份信息。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，但意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。被告唐笑丛、张统善签署的系空白合同，被告对原告的真实身份情况不知晓，合同价款、权利、义务等主要内容均未经双方协商，故案涉《二手房买卖合同》缺乏意思表示一致的生效要件，系无效合同。原告以双方签署了《二手房买卖合同》为由，诉请被告支付违约金、继续履行合同，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告裴崇的全部诉讼请求。案件受理费22478元、保全费5000元，合计27478元（原告已预交），由原告裴崇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  鲍忠琴二〇二一年四月一日书记员  陈佳敏