贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初4424号 原告：遵义市树华物业服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝建材综合市场A栋4-6-1，统一社会信用代码：91520302692742231X。 法定代表人：曹泽荣，该公司经理。 委托代理人：杨清江，男，1956年3月13日出生，贵州省桐梓县人，公司员工。 被告：黄显勇，男，汉族，1988年10月1日出生，贵州省遵义市人，住红花岗区。 原告遵义市树华物业服务有限责任公司（以下简称树华物业公司）与被告黄显勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告树华物业公司的委托诉讼代理人杨清江，被告黄显勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告树华物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求依法判决被告立即支付尚欠原告物业服务费1659元，违约金498元，合计2157元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年6月19日和同年的7月19日，与遵义市东润房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》。地点在红花岗区××小区，建筑面积为：93497ｍ，实行包干制。根据该合同约定物业服务费的交纳为：高层住宅每月每平方米按1.2元物业服务费，步梯楼每月每平方按0.7元物业服务费，商业门面每月每平方米按3元物业服务费。该委托合同虽然约定期限为以交房公告日期起两年，但在该合同上又载明，合同期满物业公司还在继续服务的情况下合同同样生效。被告住宅为高层，面积为124.16平方米，应每月每平方米交纳1.2元，即148.99元。被告自2018年9月26日起至2019年8月30日止，累计11个月零4天，现被告累计尚欠原告物业服务1659元。原告曾向被告每年公示和通知电话短信催收无果。综上所诉，被告系“××小区”的业主，原告为被告提供了物业服务期间，为被告每年每月垫付了电梯电费等设备的运行费，生活垃圾清运，中转等费用。被告理应向原告交纳物业服务费却故意拖延未交纳。原告曾多次派工作人员上门到户收费并当面通知、电话、短信通知、书面公示张贴催收无果。由此给原告公司造成了经济损失。按合同约定，每天按欠费总额千分之五的违约金，但原告考虑约定的违约金标准超过最高人民法院规定，原告要求被告按欠费总额的30%标准计算，被告应承担违约金为498元。为了维护小区物业服务工作的正常运行开展以及原告公司的合法权益,特向人民法院提起诉讼。 被告黄显勇辩称，原告仅提供了保洁服务，其余服务不到位，小区没有封闭、照明设施不完备、车辆乱停放，准许维持较差，且2018年楼上业主装修用水，原告的保安开错水表造成漏水，我的房屋及楼上罗子兴的房屋装修被损坏，所以就未交物管费，房屋面积、未交物管费的时间无异议，同意支付一部分物管费。 本院认定事实如下：案涉帝豪二期经济适用住房“××小区”有遵义东润房地产开发有限公司开发建设。2012年6月19日该公司（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定甲方将开发建设的位于新店子遵义经济适用住房××小区委托乙方进行物业服务，委托时间为交房之日两年，如需继续服务，合同同样生效。同年7月19日，双方签订《前期物业服务合同》，物业名称为红花岗区××小区，建筑面积为93497㎡，物业服务费用实行包干制，多层住宅（步梯楼）每月每平方按0.7元物业服务费，高层住宅每月每平方米按1.2元物业服务费，商业门面每月每平方米按2元物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月5号前缴纳，双方还约定了双方的权利义务、物业的经营和管理、物业的承接验收、违约责任等其他事项。合同签订后，原告入驻该小区，为业主提供保洁、保安、维护维修共设备设施、疏通排污管道、清运垃圾等物业服务。被告系红花岗区××小区××栋××单元××号，该房屋面积124.16平方米，被告从2018年9月26日以房屋漏水损坏装修为由未付物业服务费，至2019年8月30日拖欠物管费为1658.78元。 上述事实，有双方提交的《营业执照》、《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务合同》、发票、照片等书证及到庭当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，原告与帝豪二期经济适用住房“××小区”项目开发方签订了《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，该合同合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，该合同对被告有约束力。原告提交的保安、保洁的工作时的照片以及维护维修共有设施设备的工作照片与清运垃圾、维修设备的发票相互印证原告按照《前期物业服务合同》的约定为帝豪二期经济适用住房“××小区”提供了保洁、保安、维护维修共设备设施、疏通排污管道、清运垃圾等物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”之规定，被告应当向原告支付物业费。被告辩解因房屋漏水导致装修被损坏，故拒缴物业费，因房屋漏水导致的财产损坏系侵权纠纷，需确定侵权人、侵权原因等，被告应当另案主张权利，故本院对被告该项辩解不予采信。被告辩解原告的服务不到位，但未对此举证证明，同时，由于物业服务的对象是小区全体业主，不同业主根据自己的预期及认识对物业管理企业为小区提供的物业服务是否到位所作出评判具有较强主观性，故对物业企业的服务质量是否符合合同约定，需以相应证据并结合小区多数业主意见作出评判，故本院对被告该项辩解理由不予采信。同时需指出，物业企业是为小区全体业主提供服务，其服务必需的经费主要来源于业主所交纳的物业管理费，如部分业主认为物业企业的服务有瑕疵即采取拒绝交纳服务费的方式，势必导致物业管理必需经费减少，进而影响物业服务质量损害全体业主利益，故业主与物业管理企业对此应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议，物业公司应就存在的问题予以整改，努力提高服务水平，业主亦可通过业主大会重新选聘物管公司等合法途径维护权利。由于被告对所欠物管费时间及金额并未提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院对原告要求被告支付从2018年9月26日至2019年8月30日物业服务费1,658.78元的诉讼请求予以支持。因合同并未明确约定逾期支付物管费的违约责任，故对原告树华物业要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条的规定，判决如下： 一、由被告黄显勇在本判决生效后五日内向原告遵义市树华物业服务有限责任公司支付物业服务费1,658.78元； 二、驳回原告遵义市树华物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告黄显勇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 刘远贵 二〇二一年四月二十一日 法官助理 沈 妍 书 记 员 张 进