甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘3001民初2号 原告：武某某，女，藏族，现住甘肃省合作市。 被告：韩某，男，回族，现住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：牛力，系甘南雪之羚律师事务所律师。 第三人：韩某某，男，回族，现住甘肃省合作市。 第三人：张某某，男，回族，现住甘肃省合作市。 原告武某某诉被告韩某、第三人韩某某、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武某某，被告委托诉讼代理人牛力，第三人韩某某、张某某参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的转让协议无效；2、判令被告返还原告店铺转让金58000元及赔偿原告损失12000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月18日，原告与被告签订《转让协议》，约定被告将位于甘南州合作市民校临街铺面以58000元转让给原告，协议签订后被告将店铺交付给原告经营。2020年10月21日，原告收到第三人张某某的《商铺租赁合同解除通知》，才知道该铺面的所有者为张某某，2020年4月30日，张某某将该铺面出租给了韩某某，韩某某在未告知且未经张某某同意的前提下擅自将涉案铺面租赁给了被告，被告又转给了原告。现第三人张某某不同意转让，故解除了与第三人韩某某的租赁关系，被告韩某对该铺面也不享有出租权，原告与被告之间的转让协议应属无效，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院判如所请。 被告委托诉讼代理人辩称，1、原告武某某与被告韩某以及第三人韩某某互换铺面之后进行的转让行为，第三人张某某和原告都是知情的；2、第三人张某某与第三人韩某某之间的租赁合同并没有合法解除，原告以第三人张某某解除租赁合同并收回铺面为由请求确认与被告的合同无效无事实根据；3、原告与被告之间签订的转让协议不是商铺的转租协议，而是铺面中经营设备和货物的转让，协议当中的58000元包括房租、押金、货物及设备的折价款，这个合同的实质是货物的转让买卖协议。合同是双方自愿达成的，现在原告要求全部予以退还，无法律依据。并且在转让协议中对于货款和设备的数量及单价等约定不明，对于具体数额无法予以确认；4、如果原告确实因为第三人张某某强行收回商铺造成了无法经营的损失，那么原告应当依据法律规定向第三人张某某提起诉讼，挽回损失。 第三人韩某某辩称，对于被告向原告转让商铺的事情第三人张某某是知情的，当时还向原告催要过房费。 第三人张某某辩称，第三人韩某某未经自己同意擅自向原告武某某和被告韩某转让商铺，使自己的合法权益受到了影响；2、该商铺为拆迁房，第三人韩某某向原告武某某和被告韩某隐瞒了这一事实；3、第三人韩某某打着出租房的旗号，收取了原告武某某2020年10月15日至2021年4月14日六个月的房租共计12000元，房租到期后，第三人韩某某拖欠租费，不履行合约，也无法联系到他，迫不得已才提出了解除合同，于2020年10月25日将商铺收回，原告所受到的经济损失应由其自理，我不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第一份证据：身份证复印件一份，证明诉讼主体适格。对该证据被告及第三人均无异议，本院予以采信。第二份证据：商铺租赁合同解除通知一份，证明第三人韩某某未经第三人张某某的同意擅自转让商铺，故张某某提出解除合同。被告认为该通知书并不是针对第三人张某某与被告韩某之间的合同，只能证明第三人张某某与第三人韩某某之间签订了租赁合同，租赁期限为一年，那么发出解除通知书的时侯，第三人张某某与第三人韩某某的合同还没有到期，因而这份解除合同发给原告无任何法律意义。因为租赁合同是第三人张某某与第三人韩某某签订的，而不是与原告武某某签订的。这份租赁合同对原告及被告都没有任何法律效力。不能够认为张某某与韩某的合同已经解除，因而原告不能以该通知为证据认为与韩某的转让协议是无效的。第三人韩某某对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为原告所说的隐瞒情况不属实。第三人张某某对该证据无异议。本院认为，该证据表明与第三人张某某签订商铺租赁合同的相对方是韩某某，原告与张某某之间并没有签订租赁合同，所以解除合同也应该向韩某某送达。且对于张某某提出第三人韩某某拖欠房租的问题应通过合理合法的途径提出，故对该组证据本院不予采信。原告提交的第三份证据：转让协议一份。证明目的：原、被告之间存在转让关系的事实，且协议中明确约定转让费中包括房租和押金以及货物款。被告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为这份协议是原告与被告达成协议后自愿签订的，双方没有对出租时间进行约定，现原告提出该协议无效是不合法的，退还转让费也是没有法律依据的。第三人韩某某、张某某对该证据均无异议。本院认为该协议是原、被告之间签订的，第三人张某某与被告韩某的租赁合同未解除之前该协议是有效的。对该证据本院予以采信。 被告提交的第一份证据：原、被告之间签订的转让协议一份。证明原告武某某与被告韩某之间存在转让关系的事实，且协议中明确约定转让费中包括房租和押金以及货物款。原告与第三人对该证据均无异议，本院予以采信；第二份证据：第三人张某某与第三人韩某某签订的商铺租赁合同一份。证明张某某和韩某某之间签订了租赁合同，其中没有明确约定租赁期限，也没有约定到期后未交房费即解除合同。房租是2020年10月20日到期，张某某2020年10月21日自行提出解除合同，是不能成立的。对于该份证据原告与第三人均无异议，本院予以采信。第三份证据：铺面房租协议一份。证明被告韩某与第三人韩某某互换商铺的事实。对于该份证据原告与第三人均无异议，本院予以采信。 第三人韩某某提交的证据：与原告武某某的租房协议一份，证明原告对于其与被告互换铺面是知情的。原告称当时签订该合同时没有看清内容，故对合同不予认可；第三人对该证据无异议。本院认为，该份合同的内容不明确，但不能证明原告与第三人之间存在互换商铺的事实。故对该证据不予以采信。 第三人张某某提供的证据：微信聊天记录一份。证明第三人韩某某向自己承诺若不能按时交房租就可解除租赁合同，并收回商铺。原告对该证据没有异议。被告认为该证据没有明确表示被告同意解除租赁合同，故不予认可。第三人韩某某对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。认为之后与张某某沟通过并同意自己延交租费。本院认为，提出解除租赁合同，应当在双方同意的基础上以书面形式向对方提出，张某某并不是以合法方式提出解除合同，故对该证据不予采信。 经审理查明，2020年4月13日，第三人张某某将自己名下的一间铺面，以一年的租期，半年12000元的租费出租给了第三人韩某某，2020年4月25日，韩某某与被告韩某签订《铺面房租协议》，约定互换了商铺，被告又于2020年8月18日以58000元的价格将该商铺转让给原告，其中包括半年的房租12000元，押金3000元，及货物、设备款43000元，并签订了《转让协议》，协议签订后被告将店铺交付给原告经营。2020年10月21日，第三人张某某以第三人韩某某未及时交纳房租为由，向原告送达《商铺租赁合同解除通知》，并收回了铺面。上述事实有原、被告、第三人陈述及证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，故原告主张该份协议无效的诉求本院不予支持。协议签订后，双方均应依约履行。原告应依约足额交纳房租，被告应保证原告对房屋的正常使用，根据当事人陈述及相关证据证明，被告向原告收取房租却未及时向原房东张某某转交，原房东张某某于2020年10月21日收回了铺面，导致原告无法达到合同约定的使用目的，故双方合同已无履行之可能，该份《转让协议》应予以解除。 合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施。原告未实际使用的房屋租金，被告应予以退还。符合合同约定的条件下押金应予返还。原、被告之间的《转让协议》中，被告向原告共收取了半年的房租费12000元，折合每月2000元，原告实际经营了两个月，被告应向原告退还剩余四个月的房租8000元，押金3000元。转让费中除去房租和押金，剩余47000元包括货物、设备等，因当时未作登记估价，其实际费用无法计算，且货物、设备原告已经使用，故原告主张剩余的47000元转让费本院不予支持。关于原告要求被告支付损失费的请求缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告武某某与被告韩某签订的《转让协议》有效，现已解除； 二、被告韩某向原告武某某退还租费8000元，押金3000元，共计11000元，上述款项被告韩某于本判决生效之日起十五日内向原告付清； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，减半收取775元，由原告武某某负担650元；由被告韩某负担125元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审判员  马国尔 二〇二一年四月二日 书记员  王 璐