山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终662号上诉人（原审原告）：枣庄市薛城区华业壹分利超市，住所地枣庄市薛城区永兴路北侧289号，统一社会信用代码913704037697246146。法定代表人：单玉业，经理。委托诉讼代理人：赵长森、张守艳，山东长明阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄市捷鸿经贸发展有限公司，住所地枣庄市薛城临山路12号，统一社会信用代码91370400724277443P。法定代表人：王怡，董事长。委托诉讼代理人：王东，山东薛国律师事务所律师。上诉人枣庄市薛城区华业壹分利超市（以下简称壹分利超市）因与被上诉人枣庄市捷鸿经贸发展有限公司（以下简称捷鸿经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹分利超市上诉请求：1.撤销薛城区人民法院做出的（2020）鲁0403民初4389号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人返还多支付的款项308，000元及利息；判令被上诉人向上诉人返还保证金258，237.5元及利息；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决在事实认定上存在错误，上诉人提供的证据足以证实双方之间的房屋租赁合同已经解除，应当依法改判。第一，上诉人提供的宋秀华与被上诉人总经理魏坚的通话最音、微信聊天记录能够证明上诉人的主张。2020年6、7月份,宋秀华已经多次在微信中向魏坚提出因为疫情要求解除合同。9月4日宋秀华在合同已经解除、房屋已经腾空返还的情况下，在微信中明确提出要求对方想还多支付的房租三十余万元及保证金，虽然魏坚未予回复，但是9月6日双方的通话中，宋秀华再次提出“我付完你房租以后，还有余额三十多万呢”以及保证金的事情时，魏坚并未以租赁合同未解除、房屋尚未腾空予以反驳，未有任何相关的只言片语，而是明确提出双方要算账，并安排财务算账，在宋秀华提出还有三十多万时说：“应该没有这么多”，如果没解除、没腾空返还房屋，何来算账退租全、退保证金的说法，由此能够看出从上诉人在6、7月份提出要在解除，到腾空房屋、上诉人要求退租金和保证金、再到被上诉人提出双方算算账再说，这是一个完整、连续、客观存在的事实。在这个过程之中，双方对于房屋租赁合同解除，房屋已经腾空返还都是明确知情、认可的。一审法院以“二人的通话内容及微信联天内容仅能显示宋秀华有单方终止租货合同的意思表示，但二人井未对“解除租赁合同达成一致意见”的认定是机械、片面的，并未按照法律规定全面、综合、客观的对证据进行审核、认定。2、上诉人提交的公证书也能够证实上诉人所主张的事实，公证书显示《火车西站南侧皇冠购物商场超市整体招租(原壹分利超市位置)》的出租广告更新于2020年10月5日，上诉人的代理人在公证员面前拨通网站显示的电话(因为网站隐私保护，该号码为虚拟号)联系对方，对方陈述壹分利超市已经搬离，房屋已经闲置二、三个月，现在房东对外出租，并且提供了联系人魏先生的电话，而上诉人提供的移动公司交费票据证实该号码的使用人正是被上诉人方总经理魏坚。3、上诉人在一审中提供的壹分利原皇冠店店长徐俊与被告物业经理的两次通话承音，能够与宋秀华与魏坚之间的通话内容、微信记录以及公证书记载的内容之间相互印证，证实上诉人的主张，被上诉人的物业经理郭经理作为涉案房屋的直接管理人，对于壹分利在2020年8月31日搬离，9月2日按照其要求打扫完卫生交付房屋的直接子以认可。井且该录音能够证实被上诉人持有双方之何的交接单而拒不提供，应当承办不利后果。以上证据之同相互印证，能够形成了完整的证据链，证实上诉人在搬离房屋之前就已经告知被上诉人解除双方之间的房屋租赁合同，并且已经按照对方的要求腾空、返还了房屋，被上诉人也已经接收了该房屋，双方之间的房屋租赁合同已经解除。二、一审法院适用法律存在错误。被上诉人在庭审后提供了租赁场地现场拍摄的照片，但是该证据并未经过上诉人质证，在照片拍摄的时间、拍摄的位置是否是涉案场地等问题均不明确的情况下，一审法院明知该证据未经双方质证，而对其予以采纳，并据此认定“原告并未腾空房屋”是错误的。综上，上诉人作为承租房屋一方，不可能一边实际使用房屋，一边诉请要求退还租金，这与常理也不符。但是一审法院对于上诉人提交的诸多相互之间能够印证的证据不予采信，却仅仅依据被上诉人一份没有经过上诉人质证的照片认定租赁关系并未解除、租货场地没有返还的做法是完全错误的。捷鸿经贸公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、魏坚并未对宋秀华的解除合同的要约作出承诺，租赁合同未解除。上诉人一审提交的宋秀华与魏坚的通话录音及双方微信聊天内容只能证明上诉人向魏坚提出了解除合同，返还租金的意愿，而这仅仅是要约，魏坚并未同意解除租赁合同，即魏坚并未对宋秀华的解除合同的要约作出承诺，租赁合同并未解除。2、《民法总则》第一百四十条规定：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。虽然魏坚在宋秀华提出“我付完你房租以后，还有余额三十多万元呢”没有作出明确认可或否认，但依据该规定，魏坚的沉默不能视为认可宋秀华提出的解除合同的意思表示。3、上诉人一审期间的提交了所谓的“双方工作人员的”通话录音，但通话录音中双方人员的身份无法确认，不能认定系上诉人与被上诉人的工作人员，而且录音中没有关于壹分利超市、捷鸿经贸公司与本案具有实质性联系的内容，无法证实该录音与本案具有关联性。4、关于上诉人提交的公证书上载明的招租信息，该信息预留的不是被上诉人的联系方式，不能证实系上诉人发布，而且该内容也无法证实双方之间的租赁合同已经解除。二、一审法院适用法律正确。被上诉人一审提交的租赁场地的照片能够证实上诉人租赁场地内仍存有货架、塑料模特和射灯等经营所需的物品，该事实能够证实上诉人并没有将场地腾空，其主张租赁合同已经解除与事实不符。被上诉人代理人在一审庭审后（2020年12月15日）已经将租赁场地的照片通过微信发送给上诉人的代理人，上诉人代理人表示会提交书面质证意见。该部分事实能够证实上诉人对该部分证据是明知的，但没有在宣判前（法庭在开庭当日已告知将于2020年12月17日宣判）向法庭提交质证意见，系对自己诉讼权利的放弃。一审法院依据该部分证据认定上诉人并未将租赁场地腾空是正确的。综上，请驳回上诉，维持原判。壹分利超市向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告多支付的款项308，000元及利息（其中以20万元为本金基数，按照一年期贷款市场报价利率的4倍，从2020年5月22日计算至款项实际付清之日止；2.以10万元为本金基数，按照同期银行贷款利率，从2020年9月1日起计算至款项实际付清之日止；3.判令被告返还承包金258，237.5元及利息（以258，237.5元为本金基数，按照同期银行贷款利率，从2020年12月1日起计算至实际付清之日止；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同，约定：一、地址、承包期限、承包金：1、地址：枣庄市薛城区皇冠购物广场A座一、二楼，一楼面积约1800m'，按0.90元/m'计算，二楼面积约2200m，按0.55元/m计算。2、一楼、二楼承包期限：由2012年12月15日至2023年元月14日止（后修订为合同可延至2023年3月14日）。3、乙方需向甲方缴纳：一楼承包金：第一年至第三年人民币591，300元/年（147，825元/季度），空调费：按7元/m'/月75，600元/年（37，800元/季度）；二楼承包金：第一年至第三年人民币441，650元/年（110，413元/季度），管理费：按41]元/m'/月105，600元/年（26，400元/季度），空调费：按7元/m'/月92，400元/年（46，200元/季度）；五楼仓库承包金：20，000元/年。二、承包金缴纳方式：1、乙方在签完合同之日交保证金，合计人民币258，237.5元，合同签订后即转为合同保证金，该保证金在本合同终止后三个月内无息退回。合同最后，原、被告分别加盖公章，双方法定代表人签名确认。当日，被告向原告出具收据一份，载明交款单位枣庄市薛城区华业壹分利超市，收款方式为支票，人民币贰拾伍万捌仟贰佰叁拾柒元伍角。2012年12月15日，被告（甲方）与宋秀华（乙方）签订场地移交证明（单），载明：甲方已于2012年12月15日将枣庄市薛城区皇冠购物广场A座一、二楼，面积约4000m'的场地移交给乙方宋秀华女士在合同期内使用，所移交的场地内的地板、空调、消防、喷淋、水电路、门窗等，经甲方（移交人）和乙方（接收人）确认：各种设施完好，可正常使用。双方在移交单上盖章、签名确认。2017年6月8日，《皇冠租金补充协议》载明：从2017年7月14日起，捷鸿经贸公司的魏总同意将壹分利超市以后年度的承包金递增额、物业管理费、空调费不再收取，现将年度承包金调整为100万元。协议最后有“魏坚”签名。2018年7月10日，《皇冠租金补充协议》载明：捷鸿经贸公司的法人魏坚总同意将壹分利超市在枣庄皇冠购物广场2018年8月22日至2020年2月8日期间的承包金增额、物业管理费、空调费不再收取，现将年度承包金调整为人民币80万元。协议最后有“魏坚”签名。2020年1月22日，被告出具借条一份，载明：今借宋秀华人民币贰拾万元整，借款时间为2020年元月22日，双方约定按月息2分按月支付借款利息。双方特别约定：借款人如不能按时支付利息，此款（贰拾万元本金及未付利息将按月息2分累计计息）转作壹分利超市承包捷鸿经贸公司的就近季度的承包金、管理费及空调费使用（另注明每季度的承包金等为20万元整）。当日，宋秀华通过6222****7153的银行账号向被告提供的9040****0182的银行账号汇款200，000元，附言：魏总借款。之后，被告出具收据一份，载明交款单位宋秀华（壹分利），收款方式为转账，人民币贰拾万元，收款事由为往来款。2020年2月20日，被告出具借条一份，载明：今借宋秀华人民币贰拾万元整，借款时间为2020年2月20日，双方约定按月息2分按月支付借款利息并于每月的借款对应日前按时付息。双方特别约定：借款人如不能按时支付利息，此款（贰拾万元本金及未付利息将按月息2分累计计息）转作壹分利超市承包捷鸿经贸公司的就近季度的承包金、管理费及空调费使用（另注明每季度的承包金等为人民币贰拾万元整）。当日，单玉业通过6230****3998的银行账号向被告提供的9040****0182的银行账号汇款200，000元，备注：魏总借款。之后，被告出具收据一份，载明交款单位宋秀华（壹分利），收款方式为转账，人民币贰拾万元，收款事由为往来款。2020年3月14日，被告向原告出具收据一份，载明交款单位枣庄市薛城区华业壹分利超市，人民币贰拾万元，收款事由为承包金2020.4.15――7.14。2020年12月11日，原告向中华人民共和国山东省枣庄市鲁南公证处申请对涉案房屋的相关网络内容办理保全证据公正，以证明其已搬离涉案房屋，现房屋在网上对外出租。当日，中华人民共和国山东省枣庄市鲁南公证处受理了原告的公证申请并进行了保全证据操作。庭审中，原告提交壹分利算账单一份，其陈述该算账单是被告会计出具，但既没有加盖被告的公章，也没有会计的签名。该算账单载明：自2020年1月15日起至2020年10月14日止，承包金、空调费、物业费总计994，914元，原告已交600，000元，未交金额394，914元。被告不认可该证据是其会计书写。另外，原告自认被告2020年1月22日的借款付息至2020年5月22日，2020年2月20日的借款付息至2020年5月20日。庭后原告提交了宋秀华与魏坚的通话录音及微信聊天截图，微信聊天中，宋秀华称“。从7月15号以后2楼的房子我不能租了。如果你硬逼着我们租一、二层楼，那我只有不干了”，“魏总，我们这月底搬走。”。同时提交了2020年12月10日徐俊与郭经理的录音一份，徐“郭经理，你还得再找找那个交接单也!不找怎么弄!”，郭“行，我这等着检查来，没捞着过去。”徐“是九月一号还是二号交接的？”郭“反正就九月一、二号，你要说最后一天，那就是九月二号，你反正一号弄不完，你二号呗”，“你八月31号走的”。庭后被告提交了原告租赁的二楼门市照片一组，拍摄时间为2020年12月11日，该组照片显示原告租用的二楼门市仍然存放着展台、货架等，直至拍摄时仍未腾空。一审法院认为：一、关于原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。二、关于原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除。首先，原告提交的魏坚与宋秀华的通话内容及微信聊天内容仅能显示宋秀华有单方终止租赁合同的意思表示，但二人并未对“解除租赁合同”达成一致意见，原告以此证明合同已经解除，一审法院不予支持。且原告提交的壹分利算账单一份，既没有加盖被告公章，也没有被告会计的签名，且被告未予追认，一审法院不予采信。其次，原告主张其工作人员在与被告工作人员的通话中，双方对于腾空场地时间及交接时间已达成一致，认为已与被告终止租赁合同。一审法院认为，因双方的通话内容并未提及原、被告及与本案租赁物相关的事项，且二人未出庭作证，被告对于二人身份也不予认可，因此一审法院无法查清二人的真实身份以及双方通话中所提及的“交接单”是否与本案相关以及是否有关联性，对于该证据一审法院不予支持。再次，原告提交的鲁南公证处的《公证书》仅能证明网上有相关招租信息，但无法证明双方的合同是否解除以及解除的时间。最后，被告庭后提交的租赁场地现场拍摄照片虽未经原告质证，但能如实反映租赁场地的实际情况，原告并未腾空房屋，这与原告庭审中陈述双方已于2020年5月22日解除合同不一致，与原告庭后提交的电话录音“宋秀华称：。从7月15号以后2楼的房子我不能租了。如果你硬逼着我们租一、二层楼，那我只有不干了。”相矛盾，因此一审法院认定原告未将二楼的房屋腾空，且原告未提交证据证明其已搬离场地并移交场地。三、关于原告的诉讼请求是否有事实依据及法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，故原告对其主张负有举证责任，否则，应当承担对其不利的法律后果，现原告提交的证据不能证明双方合同已解除，因此其要求被告返还多支付的款项及承包金无事实依据及法律依据，其主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告枣庄市薛城区华业壹分利超市的诉讼请求。案件受理费减半收取4，731元，由原告枣庄市薛城区华业壹分利超市负担。二审查明，壹分利超市于2020年11月2日诉至一审法院，一审法院通过邮政快递向捷鸿经贸公司送达的起诉状副本等诉讼文书，捷鸿经贸公司于2020年11月13日签收。2012年12月5日，壹分利超市（乙方）与捷鸿经贸公司（甲方）签订合同，约定：一、地址、承包期限、承包金：1、地址：枣庄市薛城区皇冠购物广场A座一、二楼，一楼面积约1800m'，按0.90元/m'计算，二楼面积约2200m，按0.55元/m计算。2、一楼、二楼承包期限：由2012年12月15日至2023年元月14日止（后修订为合同可延至2023年3月14日）。3、乙方需向甲方缴纳：一楼承包金：第一年至第三年人民币591，300元/年（147，825元/季度），空调费：按7元/m'/月75，600元/年（37，800元/季度）；二楼承包金：第一年至第三年人民币441，650元/年（110，413元/季度），管理费：按41]元/m'/月105，600元/年（26，400元/季度），空调费：按7元/m'/月92，400元/年（46，200元/季度）；五楼仓库承包金：20，000元/年。二、承包金缴纳方式：1、乙方在签完合同之日交保证金，合计人民币258，237.5元，合同签订后即转为合同保证金，该保证金在本合同终止后三个月内无息退回。合同最后，双方分别加盖公章，法定代表人签名确认。当日，捷鸿经贸公司向壹分利超市出具收据一份，载明交款单位枣庄市薛城区华业壹分利超市，收款方式为支票，人民币贰拾伍万捌仟贰佰叁拾柒元伍角。2012年12月15日，捷鸿经贸公司（甲方）与宋秀华（乙方）签订场地移交证明（单），载明：甲方已于2012年12月15日将枣庄市薛城区皇冠购物广场A座一、二楼，面积约4000m'的场地移交给乙方宋秀华女士在合同期内使用，所移交的场地内的地板、空调、消防、喷淋、水电路、门窗等，经甲方（移交人）和乙方（接收人）确认：各种设施完好，可正常使用。双方在移交单上盖章、签名确认。2017年6月8日，《皇冠租金补充协议》载明：从2017年7月14日起，捷鸿经贸公司的魏总同意将壹分利超市以后年度的承包金递增额、物业管理费、空调费不再收取，现将年度承包金调整为100万元。协议最后有“魏坚”签名。2018年7月10日，《皇冠租金补充协议》载明：捷鸿经贸公司的法人魏坚总同意将壹分利超市在枣庄皇冠购物广场2018年8月22日至2020年2月8日期间的承包金增额、物业管理费、空调费不再收取，现将年度承包金调整为人民币80万元。协议最后有“魏坚”签名。2020年1月22日，捷鸿经贸公司出具借条一份，载明：今借宋秀华人民币贰拾万元整，借款时间为2020年元月22日，双方约定按月息2分按月支付借款利息。双方特别约定：借款人如不能按时支付利息，此款（贰拾万元本金及未付利息将按月息2分累计计息）转作壹分利超市承包捷鸿经贸公司的就近季度的承包金、管理费及空调费使用（另注明每季度的承包金等为20万元整）。当日，宋秀华通过6222****7153的银行账号向捷鸿经贸公司提供的9040****0182的银行账号汇款200，000元，附言：魏总借款。之后，捷鸿经贸公司出具收据一份，载明交款单位宋秀华（壹分利），收款方式为转账，人民币贰拾万元，收款事由为往来款。2020年2月20日，捷鸿经贸公司出具借条一份，载明：今借宋秀华人民币贰拾万元整，借款时间为2020年2月20日，双方约定按月息2分按月支付借款利息并于每月的借款对应日前按时付息。双方特别约定：借款人如不能按时支付利息，此款（贰拾万元本金及未付利息将按月息2分累计计息）转作壹分利超市承包捷鸿经贸公司的就近季度的承包金、管理费及空调费使用（另注明每季度的承包金等为人民币贰拾万元整）。当日，单玉业通过6230****3998的银行账号向捷鸿经贸公司提供的9040****0182的银行账号汇款200，000元，备注：魏总借款。之后，捷鸿经贸公司出具收据一份，载明交款单位宋秀华（壹分利），收款方式为转账，人民币贰拾万元，收款事由为往来款。2020年3月14日，捷鸿经贸公司向壹分利超市出具收据一份，载明交款单位枣庄市薛城区华业壹分利超市，人民币贰拾万元，收款事由为承包金2020.4.15―7.14。2020年12月11日，壹分利超市向中华人民共和国山东省枣庄市鲁南公证处申请对涉案房屋的相关网络内容办理保全证据公正，以证明其已搬离涉案房屋，现房屋在网上对外出租。当日，中华人民共和国山东省枣庄市鲁南公证处受理了壹分利超市的公证申请并进行了保全证据操作。另外，壹分利超市自认捷鸿经贸公司2020年1月22日的借款付息至2020年5月22日，2020年2月20日的借款付息至2020年5月20日。本院认为，关于双方当事人之间的租赁合同是否解除的问题。上诉人壹分利超市与被上诉人捷鸿经贸公司签订租赁合同，在合同履行过程中，因上诉人自身经营困难停止经营，同时开始与被上诉人协商租赁合同事宜，但一直协商未果，上诉人以搬离租赁场所作出明确不再履行债务的意思表示，而被上诉人仍然要求继续履行合同，并支付租金，双方已达到合同僵局无法实际执行的状态。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，上诉人壹分利超市不存在恶意违约的情形，壹分利超市主张其要求解除合同是因为超市在枣庄西站广场边，疫情导致顾客减少，经营严重亏损。且从其提交的录音及公证证据来看，壹分利超市已不在该租赁场所经营，在此情形下，该租赁合同明显缺乏继续履行的现实基础，同时，被上诉人捷鸿经贸公司亦无证据证明其存在恶意违约的情形，如果继续履行租赁合同，对于上诉人显失公平。捷鸿经贸公司拒绝解除合同，亦违反诚实信用原则。一审法院通过邮政快递向捷鸿经贸公司送达的起诉状副本等诉讼文书，捷鸿经贸公司于2020年11月13日签收，故本院认定，壹分利超市与捷鸿经贸公司签订的租赁合同于2020年11月13日解除。一审认定双方未解除租赁合同不当，本院予以纠正。对于壹分利超市要求捷鸿经贸公司返还多支付的款项、利息、保证金等诉求，因双方当事人约定用借款折抵租金，该借款本息并未结算，且壹分利超市解除租赁合同导致捷鸿经贸公司的损失亦未确定，双方争议较大，故现有证据不足以证明其诉求，壹分利超市可另行起诉。综上所述，上诉人壹分利超市的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实、适用法律不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9462元，由上诉人枣庄市薛城区华业壹分利超市负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二一年四月十九日书记员  杨 丽