西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       （2021）陕0113民初5781号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区，该公司员工。委托诉讼代理人：郭志斌，陕西明萌律师事务所律师。被告：吴红星，女，1960年2月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）与被告吴红星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、郭志斌，被告吴红星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.被告支付原告2019年1月1日至2019年12月15日期间物业管理费1505.47元、电梯费391.46元、生活垃圾费69元、水费15.2元及上述费用自2019年12月16日至欠费清偿完毕之日止的滞纳金453.68元（暂计算至2020年8月1日），2、判令被告向原告支付2018年暖气费3246.56元及自2019年1月1日至实际付清之日的滞纳金1876.51元（暂计算至2020年8月1日）。以上合计7557.87元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告吴红星辩称，暖气费其交给了业某某了。且交给业某某也是有事实根据的，第一是三方会议纪要，第二是业某某在群里发的大家缴费的通知，因此不存在拖欠费用跟滞纳金的问题。2、原告主张期间的物业费并非被告没交纳，电改以后一直没清算电费，原告应当向被告退还预存的电费。关于原告诉请的电梯费、生活垃圾费确实没缴纳。关于水费到现在只有4吨，第一次是2009年交的，第二次是2015年9月30日缴纳的水费。当时是59吨，现在是63.6吨，水费之前一直收取的是3.4元。关于暖气费应该按照空置的标准计算。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务，2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告吴红星系案涉小区5幢B单元202室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积130.91㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务，被告未向原告缴纳案涉房屋2019年1月1日至2019年12月15日期间物业物业管理费1505.47元、电梯费391.46元、生活垃圾费69元、水费15.2元以及2018年度至2019年度的暖气费。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，庭审中，原告提供了被告的水表抄算卡，2018年9月23日水表记录为59吨，2019年9月30日水表显示59吨。被告当庭提供了其目前的水表记录为63吨。原告对此亦认可。经原被告双方共同确认同意在本次诉讼中扣被告预交的电费65.27元。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。审理中，被告称其向小区业某某设立的监管账户缴纳了2018至2019年度的暖气费。并称在此之前的暖气费被告都是按照空置的标准即全部暖气费的60%收取，对此被告提供了2015已来的暖气费缴费票据，票据中记载应交3246.56元，实交1947.92元。被告还称，其房屋一直是空置，原告亦是按照空置标准收取物业费用，原告对此认可。上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《2019年暖气收入、支出的情况说明》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、水卡抄表记录、电表记录截图、暖气费票据等证据及庭审笔录在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年1月1日至2019年12月15日期间电梯费391.46元、生活垃圾费69元、水费15.2元。涉案房屋自2015年一直是空置，故物业服务费应当按照70%收取，自2019年1月1日至2019年12月15日的物业费合计1053.83元。关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，原告并未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某主张其已缴纳的暖气费。被告房屋一直是空置，且自2015年起即按照60%的标准支付暖气费，故对原告本次主张的暖气费亦按照60%支付，即1947.92元。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告同意在本案中一并抵扣电改之前所预交的电费，本院予以确认。故扣除该部分费用后，被告应向原告支付物业费、电梯费、生活垃圾费、水费及暖气费合计3412.14元。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴红星应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、垃圾处理费、水费、电梯费、暖气费合计3412.14元。二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴红星承担。因原告已经全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    秦       冰 二〇 二一年 四 月二十八日   书  记  员    王   心  羽 打印：相丽华       校对：吕  颖      2021年  月  日送达 1