云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云09民终170号上诉人（原审被告）：卓凡，男，1978年4月4日生，汉族，江苏省淮安市人，个体工商户，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审被告）：何卫明，男，1982年3月21日生，傣族，临沧市临翔区人，系临翔区麦乐歌厅，的登记经营者，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：曾治，男，1984年4月6日生，汉族，四川省自贡市人，居民，住四川省自贡市大安区。上诉人（原审第三人）：王光斌，男，1991年6月18日生，傣族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：李琦，男，1983年5月12日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：刘如伟，男，1986年8月31日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：杨永兵（曾用名杨永斌），男，1983年10月22日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：字玉东，男，1988年1月2日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：俸立刚，男，1983年11月7日生，傣族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审第三人）：李永贵，男，1986年7月7日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：杨国俊，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨恩磊，男，1991年2月6日生，彝族，临沧市凤庆县人，居民，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：杨海成，男，1977年5月14日生，汉族，住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。原审第三人：刘德臣，男，1972年9月29日生，白族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。上诉人卓凡、何卫明、曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵因与被上诉人杨恩磊、原审第三人刘德臣物权保护纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2018）云0902民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卓凡、何卫明、曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵上诉请求：1.撤销云南省临沧市临翔区人民法院(2018)云0902民初1916号民事判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。一、上诉人不应当向被上诉人再次支付租金。上诉人于2019年5月28日将案涉房屋交付给执行法院，在此期间，上诉人是基于与第三人刘德臣的租赁合同一直合法使用房屋，上诉人并没有非法占有案涉房屋。在执行法院拍卖案涉房屋前，上诉人已将案涉房屋的租金付至2019年7月30日。执行法院虽然认定上诉人与第三人刘德臣的租赁合同不适用买卖不破租赁，但法律并没有规定要求上诉人在同一租赁房屋上要支付两次租金。上诉人将租金交付给刘德臣，拍卖时被上诉人清楚知道，被上诉人只能向刘德臣主张权利。二、如二审法院仍然认为上诉人应当承担支付租金的责任，租金起算时间应当从被上诉人取得不动产证之日起计算。云南省临沧市中级人民法院(2016)云09执74号之二执行裁定书裁定被上诉人取得案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”等规定，被上诉人虽然经拍卖取得房屋的所有权，但未经登记，所有权并未发生效力。在被上诉人取得不动产登记证书前，被上诉人不能行使房屋上的权利。由此，租金的起算时间应当为被上诉人取得不动产之日。三、本案所涉问题是执行过程中遗留问题，不属于民法调整范围。在执行案涉房屋时，上诉人将房租付清至2019年7月30日，执行法院及被上诉人清楚知道。被上诉人拍卖获得案涉房屋所有权后，执行法院不仅要移交案涉房屋，还要对拍卖所得款项进行分配。执行法院移交房屋时，要充分考虑案涉房屋当前情况下是否能移交，对于能移交的，要给足上诉人充足的腾房时间。所获得的拍卖款项，执行法院要扣划出上诉人投入的装修款项，对上诉人支付的租金要进行预留后才将剩余款项交付给申请人。而执行法院仅仅将拍卖所得款项扣除执行费、税款等后并支付给申请人，对于其他应当在执行程序中解决的问题并没有处理。本案上诉人是否应当向被上诉人再次支付租金，租金从何时起计算都是属于执行程序中的问题，在民事诉讼中处理执行程序中遗漏的问题，对上诉人来讲不公平，也不符合法律规定。同时，案涉房屋拍卖时执行法院没有将房屋的负一楼拍卖进去，执行法院将房屋交付被上诉人时明确只交付一楼以上，并未包含负一楼。在办证过程中被上诉人强行将房屋的负一楼办到被上诉人的不动产证上，事实上房屋的负一楼现在仍然属于刘德臣。一审庭审时刘德臣愿意承担本案责任，上诉人认为本案交由执行法院在执行阶段进行处理，可以一并解决诸多之前遗留的问题。综上所述，一审判决要求上诉人再向被上诉人支付租金，明显对上诉人不公平。上诉人作为小微企业、个体户，投入的装修成本本来就高，在执行程序中，执行法院将上诉人投入的装修部分拍卖后未将该部分款项支付给上诉人已造成上诉人巨大损失，投资人的投资款无法回本，上诉人按合同约定履行合同，现上诉人却成为了实际的受害者，如再次要求麦乐的投资人即上诉人向被上诉人重复支付租金，上诉人对于判决内容难以心服，一审法院认为针对上诉人的损失要求上诉人向第三人刘德臣主张，上诉人认为，向第三人刘德臣主张权利是没有任何实际意义，即使判令刘德臣向上诉人返还已支付的租金，刘德臣是无法履行的，这样只会加大上诉人的损失。综上，请二审法院依据公平原则，考量上诉人及各方的平衡，支持上诉人的上诉请求。杨恩磊签辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。刘德臣述称，租赁合同约定的租期为十年，房屋租金确实已收到2019年5月30日，法院在执行中腾房时，麦乐歌厅与刘德臣达成协议由刘德臣退还上诉人3个月的房租每月50000元，共计150000元。杨恩磊向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空并归还原告购买的坐落于临沧市临翔区圈掌街71号房地产；2.判令被告支付上述房地产自2017年7月25日起至实际腾空房产即2019年5月28日止的房产占用费，标准按50,000元，月计算，暂计算至原告提起诉讼之日为263,333.3元；3.与本案相关的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人刘德臣原系临沧市临翔区圈掌街71号房地产【土地使用权证号：临国用（2010）第××号，房产证号：临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号】的产权人。2013年11月11日，中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称“工行临沧分行”）与刘德臣、崔福兰签订《最高额抵押合同》一份（编号：25180405-2013年地营（抵）字0142号），约定刘德臣、崔福兰以其名下位于临沧市临翔区圈掌街71号的国有土地使用权（证号：临国用（2010）第××号，面积1039.96㎡）及地上房屋（临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号，总面积4491.55㎡）作抵押，为临沧市德臣商贸有限公司（以下简称临沧德臣商贸公司）与工行临沧分行在2012年11月20日至2017年11月20日期间的主债权在人民币1790万元的最高佘额内设定抵押担保，最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），双方于2012年11月19日办理了抵押登记手续，工行临沧分行取得了证号为临他项（2012）第0695号、临沧市房他证临字第××号权利证书。2014年6月1日，卓凡、何卫明与第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵共同签订了《投资合作合同》一份，约定如下：一、出资方式，经营临翔区麦乐歌厅经预算，需投资500万元资金，各方具体出资比例如下：1.甲（卓凡）出资150万元，占股30%；2.乙（曾治）出资50万元，占股10%；3.丙（何卫明）出资375万元，占股7,5%；4.丁（王光斌）出资375万元，占股7.5%；5.戊（李琦）出资375万元，占股7,5%；6.己（刘如伟）出资375万元，占股7.5%；7.庚（杨永斌）出资37.5万元，占股7.5%，8.辛（字玉东）出资375万元，占股7,5%；9.壬（俸立刚）出资375万元，占股7.5%；10.癸（李永贵）出资375万元，占股7,5%。二、经营范围，……。三、利润分享和亏损分担，共同合伙人按其出资额占出资总额的比例分享共同投资的利润，分享共同投资的亏损。共同合伙人各自以其出资额为限对共同投资承担责任。四、入伙、退伙、出资转让，……。五、合伙人的权利和义务，权利：……。义务：1.按照合伙协议维护合伙财产的统一；2,分担合伙的经营损失的债务。六、合伙的终止和清算……略。七、略。2014年12月24日，麦乐歌厅（即麦乐ＫＴＶ）注册成立，类型为个体工商户，被告何卫明为登记经营者，麦乐歌厅经营地址为临沧市临翔区圈掌街71号。2014年6月18日，原产权人刘德臣（甲方）与被告卓凡（乙方）签订租赁合同，合同内容如下：一、甲方将坐落于临沧市临翔区圈掌街71号自有房屋总楼层为9层，建筑面积共计4500平方米，出租给乙方使用。二、租赁期限为十年，即自2014年7月1日至2025年1月1日止（注：2014年7月1日至2015年1月1日半年为甲方给乙方的装修免租期不计租金）。三、租赁物的用（……），租金及支付方式，1.租赁期内前5年租金不变为60万／年，后5年为80万／年，第一次5年租金分为三年付一次共180万元，于2014年7月1日前由乙方付给甲方，第4年、第5年2年付一次共计120万元，于2017年7月1日前付清，后5年分为两次支付，本协议期满后，乙方为第一续约人……。八、合同的变更、解除与终止1、……2、（1）……（3）凡因政府行为和不可抗拒的因素，造成本协议无法执行（……）前述《租赁合同》签订后，被告卓凡向第三人刘德臣交纳了相应租金。2016年6月20日，第三人刘德臣向被告卓凡出具收据一份，载明：“今收到卓凡麦乐ＫＴＶ租费壹佰贰拾万元整（1200000元），租期2017年7月1日至2019年7月30日。”2016年8月8日，云南省临沧市中级人民法院以（2016）云09民初62号立案受理了工行临沧分行与临沧德臣商贸公司、刘德臣、崔福兰借款合同纠纷一案，该案以双方达成调解协议结案。后因临沧德臣商贸公司未按约定偿还借款，故工行临沧分行向云南省临沧市中级人民法院申请强制执行，该院以（2016）云09执74号受理了工行临沧分行申请执行临沧德臣商贸公司、刘德臣、崔福兰借款合同纠纷一案。执行过程中，云南省临沧市中级人民法院依法委托临沧市弘光房地产评估有限公司对刘德臣名下坐落于临沧市临翔区圈掌街71号房地产进行资产评估，确定上述房地产的价值总额为1763.11万元。云南省临沧市中级人民法院于2017年5月3日作出云09执74号之一执行裁定书，裁定：“不带租赁对被执行人刘德臣名下位于临沧市临翔区圈掌街71号房地产进行公开拍卖。”后云南省临沧市中级人民法院于2017年6月12日至13日、2017年7月1日至2日、2017年7月18日至19日三次在淘宝司法拍卖平台对该房地产进行公开拍卖、变卖。在2017年7月18日至19日的变卖中，竞买人原告杨恩磊以最高价11283904.00元人民币获得该标的物，并于2017年7月24日完成变卖价款的交付，成为该项标的物的合法买受人。2017年7月25日，云南省临沧市中级人民法院依法作出了（2016）云09执74号之二执行裁定书，裁定如下：“一、座落于临沧市临翔区圈掌街71号房地产【土地使用权证号：临国用（2010）第××号，房产证号：临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号】所有权归买受人杨恩磊（身份证号码：5335221991××××××××）所有；二、对座落于临沧市临翔区圈掌街71号房地产【土地使用权证号：临国用（2010）第××号，房产证号：临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号】解除查封；三、买受人杨恩磊可持本裁定书到不动产登记机构办理有关财产权证照登记、转移手续。本裁定送达后即发生法律效力。”2017年8月3日，云南省临沧市中级人民法院向原告杨恩磊送达了（2016）云09执74号之二执行裁定书。2018年8月3日，原告杨恩磊取得了临沧市临翔区圈掌街71号房地产的不动产权登记证书【编号为：云（2018）临翔区不动产权第0004825号】。2019年1月7日，麦乐歌厅以其为拍卖财产的共有人、执行行为错误等为由向云南省临沧市中级人民法院提出执行异议。云南省临沧市中级人民法院于2019年1月17日作出了（2019）云09执异1号执行裁定书，裁定如下：“驳回异议人（案外人）麦乐歌厅异议请求。”后麦乐歌厅不服该裁定，向云南省高级人民法院提出复议申请。云南省高级人民法院于2019年8月21日作出了（2019）云执复201号执行裁定书，裁定如下：“驳回复议申请人临翔区麦乐歌厅的复议申请。维持云南省临沧市中级人民法院（2019）云09执异1号执行裁定。”2019年5月24日，麦乐歌厅（甲方）与第三人刘德臣（乙方）签订协议一份，约定：“一、乙方退还甲方三个月房租150000元，甲方在法院限定时间内搬离；二、如法院判决确定甲方需支付杨恩磊房租等，乙方愿承担判决确定的所有费用；三、在乙方处理好上述第一、二条事宜的前提下，甲方不再向乙方主张因房屋拍卖而不能继续租赁造成的装修投入损失及经营损失等；四、……五、……六、……。”2019年5月28日，麦乐歌厅从临沧市临翔区圈掌街71号搬离，云南省临沧市中级人民法院于同日将该房地产移交给原告杨恩磊。现原告杨恩磊认为麦乐歌厅长期占用其房地产，故起诉要求被告及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵按照合伙出资比例向原告支付房屋占用费用。另查明，2019年6月10日，麦乐歌厅在临沧市临翔区市场监督管理局办理了注销登记，但麦乐歌厅的合伙人即被告卓凡、何卫明与第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵未进行过退伙和清算。一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有：（一）……（六）赔偿损失……等。关于本案当事人的争议问题，评议如下：一、关于本案是否属于人民法院民事诉讼受案范围，原告杨恩磊的诉讼请求是否应当得到支持的问题。云南省临沧市中级人民法院于2017年5月3日作出（2016）云09执74号之一执行裁定书，裁定：“不带租赁对被执行人刘德臣名下位于临沧市临翔区圈掌街71号房地产进行公开拍卖。”原告杨恩磊依法取得了云南省临沧市中级人民法院（2016）云09执74号之二执行裁定书，原告杨恩磊据此依法取得了坐落于临沧市临翔区圈掌街71号房地产【原土地使用权证号：临国用（2010）第××号；原房产证号：临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号】的物权，故原告杨恩磊对临沧市临翔区圈掌街71号房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告杨恩磊取得了涉案房地产的物权，其以物权受到侵害为由提起诉讼符合法律规定，故本案属于人民法院民事诉讼受案的范围。麦乐歌厅认为临沧市中级人民法院的拍卖涉案房地产的行为侵犯了其合法权益，就该院的执行行为提出执行异议，后云南省临沧市中级人民法院作出了（2019）云09执异1号执行裁定，驳回了麦乐歌厅的执行异议。麦乐歌厅不服该裁定向云南省高级人民法院提出复议申请，云南省高级人民法院以云执复201号执行裁定书，裁定驳回了麦乐歌厅的复议申请，维持了临沧市中级人民法院的（2019）云09执异1号执行裁定，故被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵辩称本案属于执行程序处理问题，不属于民事案件受案范围的辩称意见与本案查明事实及法律规定不符，不予采纳。本案中，被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵合伙经营的麦乐歌厅自原告杨恩磊取得涉案房地产的物权之日起至2019年5月28日期间，一直占用涉案房地产进行经营，其侵犯了原告杨恩磊对该房地产享有的物权，故原告杨恩磊起诉要求被告及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵支付占用其房地产期间的房屋占用费的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。二、关于原告杨恩磊主张的房屋占用费用起算时间是应从执行裁定书下发之日起计算，还是从原告杨恩磊取得不动产权证时开始计算的问题。本案中，云南省临沧市中级人民法院作出的（2016）云09执74号之二执行裁定书载明该裁定书自送达后即发生法律效力，而原告杨恩磊于2017年8月3日取得了该裁定书，故原告杨恩磊主张的房屋占用费用应从2017年8月3日开始计算，原告杨恩磊主张自2017年7月25日开始计算房屋占用费用的请求予以调整。同时，原告杨恩磊主张参照被告卓凡与第三人刘德臣签订的《租赁合同》中约定的房屋租金按60万元年，即1643.84元，天计算占用期间的费用，该主张符合市场交易实际情况且未违反法律规定，予以支持，故原告杨恩磊主张的房屋占用费用的时间为2017年8月3日起至2019年5月28日止，共计663天，房屋占用费用合计为1089865.92元（1.64384元／天×663天）。三、关于被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵在本案中是否应当承担责任，如需承担责任，则应如何承担责任的问题。个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。个人合伙可以起字号，依法经核准登记，在核准登记的经营范围内从事经营。合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。如前所述，被告卓凡、何卫明与第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵应就原告杨恩磊主张的房屋占用费用1089865.92元承担支付责任。而根据被告卓凡、何卫明与第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵签订的《投资合作合同》约定，各合伙人的出资及占股比例明确，故应按各自出资比例对1089865.92元的房屋占用费用承担责任，即被告卓凡出资150万元占股30%，应承担326959.78元；被告何卫明出资375万元占股7.5%，应承担81739.94元；第三人曾治出资50万元占股10%，应承担108986.59元；第三人王光斌出资75万元占股7.5%，应承担81739.94元；第三人李琦出资75万元占股7.5%，应承担8173994元；第三人刘如伟出资75万元占股7.5%，应承担81739.94元；第三人杨永兵出资75万元占股7.5%，应承担81739.94元；第三人字玉东出资75万元占股7.5%，应承担81739.94元；第三人俸立刚出资75万元占股7.5%，应承担81739.94元；第三人李永贵出资75万元占股7.5%，应承担81739.94元。同时，被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵应各自对其他合伙人的债务承担连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵辩称其不应在本案中承担责任的意见与本案查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。四、关于第三人刘德臣在本案中是否应当承担责任的问题。本案中，第三人刘德臣虽与被告何卫明（麦乐歌厅）签署协议约定如人民法院支持原告主张的房屋占用费用，则由第三人刘德臣自愿承担人民法院判决支持的相应房屋占用费，但该约定属于被告何卫明（麦乐歌厅）与第三人刘德臣之间的权利义务关系，不对原告产生约束力，且原告在庭审中明确不要求第三人刘德臣在本案中承担责任，故第三人刘德臣在本案中不承担责任。被告何卫明（麦乐歌厅）与第三人刘德臣之间的权利义务关系，由双方自行协商解决或另案主张权利。被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵辩称应由第三人刘德臣承担本案责任的意见与本案查明事实及法律规定不符，不予采纳。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十三条、第三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵于本判决生效之日起三十日内一次性向原告杨恩磊支付房屋占用费1,089,865.92元，其中被告卓凡承担326959.78元，被告何卫明承担81,739.94元，第三人曾治承担108,986.59元，第三人王光斌承担81,739.94元，第三人李琦承担81,739.94元，第三人刘如伟承担81,739.94元，第三人杨永兵承担81,739.94元，第三人字玉东承担81,739.94元，第三人俸立刚承担81,739.94元，第三人李永贵承担81,739.94元；二、被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵应各自对其他合伙人的上述债务承担连带偿还责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿；三、第三人刘德臣在本案中不承担责任；四、驳回原告杨恩磊的其他诉讼请求。案件受理费14,609元，由被告卓凡、何卫明及第三人曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、卓凡、何卫明（麦乐歌厅）是否应支付案涉房屋占用费；二、本案是否属于民事诉讼受案调整范围的问题。针对前述争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点一，卓凡、何卫明（麦乐歌厅）是否应支付案涉房屋占用费的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，案涉房屋系不带租赁拍卖，人民法院已经在对外公示的拍卖公告中明示现房屋用途为KTV、商铺，有租期，租期十年（租期尚有七年）因拍卖标的物抵押权登记成立在先，租赁在后，本次拍卖不适用“买卖不破租赁”的原则，不带租赁进行拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”杨恩磊自2017年8月3日收到《执行裁定书》之日起就已取得了涉案71号房的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”杨恩磊作为案涉房屋的权属人，依法享有上述法定的权利。卓凡、何卫明（麦乐歌厅）不能对抗案涉房屋的合法权属人杨恩磊的法定权利。杨恩磊取得涉案71号房的所有权后，卓凡、何卫明仍占有涉案房屋经营至2019年8月25日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担责任；如果抵押人已书面告知承租金人该财产已抵押，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中抵押权设定在租赁权之前，租赁权对受让人不具有约束力。故本案中在后取得租赁权的承租人卓凡、何卫明不能以“买卖不破租赁”对抗因在先发生的抵押行为。一审法院以杨恩磊于2017年8月3日取得了云南省临沧市中级人民法院（2016）云09执74号之二执行裁定书之日起计算房屋占用费至2019年5月28日腾房之一日止并无不当。本院予以确认。关于争议焦点二，本案是否属于民事诉讼诉受案调整范围的问题。本院认为，一审法院认定本案属于人民法院民事诉讼受案的范围的理由充分，本院不在贅述，予以确认。综上所述，上诉人卓凡、何卫明、曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,609元，由上诉人卓凡、何卫明、曾治、王光斌、李琦、刘如伟、杨永兵、字玉东、俸立刚、李永贵负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  杨宇红审判员  龙 伟二〇二一年四月二十四日书记员  梁 蓉