常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0413民初2236号原告（案外人）：刘某2，男，1987年01月04日出生，汉族，住常州市钟楼区。原告（案外人）：刘某1，女，2013年02月04日出生，汉族，住常州市钟楼区。法定代理人：刘某2，男，1987年01月04日出生，汉族，住常州市钟楼区,系刘某1父亲。委托诉讼代理人：史珏晖，江苏兴坛律师事务所律师。被告（申请执行人）：曹华彬，男，1976年05月14日出生，汉族，住常州市金坛区。被告（被执行人）：常州金坛汇鑫置业有限公司，统一社会信用代码913204135546855662,住所地常州市金坛区儒林镇某小区6幢12号。法定代表人：吴国中，该公司董事长。原告刘某2、刘某1与被告曹华彬、常州金坛汇鑫置业有限公司（下称汇鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某2、刘某1的委托诉讼代理人史珏晖、被告曹华彬、汇鑫公司法定代表人吴国中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于某小区1幢1号的房产《（2020）苏0413执1617号》的强制执行，解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年2月20日，原告（案外人）收到金坛区人民法院送达的（2021）苏0413执异12号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的“执行异议”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。（2021）苏0413执异12号《执行裁定书》认为：案涉款项系由冯荷华转账给吴国中个人，故不能确认该款项属于案外人刘某2、刘某1向被执行人常州金坛汇鑫置业有限公司的支付案涉不动产的价款。该认定明显有悖常理：1、冯荷华系刘某2之母，刘某1之祖母，自愿为儿子、孙女买房付款未违反任何法律法规的规定；2、常州金坛汇鑫置业有限公司设立时为自然人独资公司，吴国中为唯一的发起人，一直担任法定代表人至今未变，法律法规并无禁止法定代表人代收款项的规定。况且，冯荷华在每次付款后，均由常州金坛汇鑫置业有限公司出具的收款收据予以确认。因此，原告刘某2、刘某1向被执行人常州金坛汇鑫置业有限公司支付案涉不动产的价款无任何异议。（2021）苏0413执异12号《执行裁定书》还认为：即使存在汇鑫公司以各种理由阻却，拖延不协助办理案涉不动产的过户登记，案外人仍可通过提起诉讼或者仲裁等途径行使物权登记请求权。以该认定作为驳回异议的理由明显违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“…（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记”。可见，只要买受人提供出未办理过户登记非买受人自身的原因的证据即可，而非“通过提起诉讼或者仲裁等途径行使物权登记请求权”。原告认为：原告与被告常州金坛汇鑫置业有限公司在2013年3月29日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。原告己经支付了超过99%的购房款项，申请人也同意将剩余房款580元交给法院。且原告2014年5月份以来就己经实际占有、使用该房屋。上述事项发生在法院采取保全措施之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四条原告全部符合要求，应当停止执行。综上所述，（2021）苏0413执异12号《执行裁定书》驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为此原告特提起诉讼，请法院支持原告的诉请。被告曹华彬辩称，原告起诉我，这事根本与我无关，是法院主动查封了原告的财产。我只要求把我的25万及利息还给我，其他事与我无关。被告汇鑫公司辩称：原告所属属实，我们之间是真实的买卖关系。经审理查明，2019年11月6日，本院对曹华彬与汇鑫公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2019)苏0413民特161号民事裁定，依据该裁定确定的调解协议：一、申请人曹华彬与申请人汇鑫公司的购房合同自动解除。二、申请人汇鑫公司同意返还申请人曹华彬购房款人民币250000元，此款于2020年4月30日前给付50000元，同年5月30日前给付100000元，6月30日前给付100000元。根据曹华彬的申请，本院于2020年5月14日立案强制执行，案号为（2020)苏0413执1617号。执行过程中，本院于2020年5月26日作出（2020)苏0413执1617号执行裁定：查封被执行人汇鑫公司所有的位于常州市金坛区某小区1幢1号不动产(以下简称案涉不动产）。2020年10月16日，本院作出（2020)苏0413执1617号之一执行裁定：对被执行人汇鑫公司所有的案涉不动产予以评估、拍卖、变卖。异议人刘某2、刘某1提出异议称，2013年3月28日，异议人为购买案涉不动产向汇鑫公司支付预付款146000元。2013年3月29日，异议人与汇鑫公司签订了商品房买卖合同，价款为1546580元，已经备案。合同签订后，异议人于2013年10月14日向汇鑫公司转账支付购房款1400000元，佘款580元，异议人愿意直接交给法院执行。2014年4月30日，汇鑫公司向异议人发送了1份入伙通知，通知异议人办理入住手续。同日，双方签订了1份委托经营管理合同，异议人将案涉不动产委托汇鑫公司统一招租经营，期限自2014年年5月15日至2016年5月14日，期限内异议人免收租金。期满后，异议人将案涉不动产出租给曹丽华使用至今。异议人在委托经营管理合同到期后，明确表示不再托管，自行出租。期间多次催促汇鑫公司办理产权过户登记，但汇鑫公司一直以统一招租、统一规划、统一布局为由阻却，拖延办理，后因汇鑫公司经营不善无钱开具发票，导致异议人至今为办理产权一事奔波。请求中止对案涉不动产的执行，解除对案涉不动产的查封。本院经审查，于2021年2月8日作出（2021）苏0413执异12号执行裁定：驳回案外人刘某2、刘某1的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。原告不服该裁定，于2021年3月4日向本院提起诉讼。另查明，2013年3月29日，原告与汇鑫公司签订了商品房买卖合同1份，合同约定：原告购买汇鑫公司开发的坐落在常州市金坛区某小区1幢1号商铺（220.94平方米），每平方米7000元，合计房款154.6580万元。合同签订前（3月28日）原告（刘某2母亲冯荷华代付）预付款146000元。2014年4月30日前，汇鑫公司应当将符合条件的商品房交付原告使用。合同签订后，2013年10月14日，原告（刘某2母亲冯荷华）通过中国建设银行向汇鑫公司法定代表人吴国中转账支付购房款1400000元。汇鑫公司于2014年4月30日向原告发送“入伙通知书”，通知原告交房，双方于2014年5月11日签订了“长荡湖壹号前期物业服务协议”，汇鑫公司将房屋交付给原告使用至今。因汇鑫公司未及时办理房屋产权的相关登记备案资料，后案涉房产又被本院查封，导致原告至今未能办理房屋产权登记。案涉不动产登记在汇鑫公司的名下，其设计用途为商业，建筑面积为222.34平方米。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同1份、转账凭证、收款凭证、委托经营协议、房屋租赁协议、入伙通知书、长荡湖壹号前期物业服务协议、结算协议、(2021)苏0413执异12号执行裁定书，被告汇鑫公司提交的股东会议决议，原、被告陈述等证据在案证实。本案双方当事人争议的焦点为：原告刘某2、刘某1就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十五条的规定进行审查。在执行异议之诉案件审理中，则应适用实体法规定，做好权利甑别。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘某2、刘某1与汇鑫公司在本院查封案涉不动产之前于2013年3月29日签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；合同签订后，原告依约已经支付了绝大部分购房款，剩余房款580元，原告同意交付本院执行；2014年5月11日，汇鑫公司将案涉房屋交付给原告占有使用至今，该交付行为发生于本院查封之前，应视为原告已经合法占有案涉不动产；因汇鑫公司未及时办理房屋产权的相关登记备案资料，导致案涉不动产未能及时办理过户登记，原告主观上不存在过错。综上，原告对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求符合最高人民法院司法解释的规定，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行登记在被告常州金坛汇鑫置业有限公司名下坐落于常州市金坛区××幢××号商品房。案件受理费18719元，由被告常州金坛汇鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  蒋 勇人民陪审员  岳锡林人民陪审员  徐小才二〇二一年四月十九日书 记 员  刘 娟