宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初3904号原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。法定代表人：王钦玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李继，女，该公司员工。委托诉讼代理人：欧庆，女，该公司员工。被告：陈国庆，男，1958年10月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：刘彦丽（陈国庆之妻），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：陈美兰，女，1956年12月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：张照，男，1982年5月6日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。原告银川中房物业集团股份有限公司与被告陈国庆物业服务合同纠纷一案，原告于2020年12月18日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月9日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，经原告与被告陈国庆申请，本院依法追加房屋共有人陈美兰为本案被告、追加房屋承租人张照为本案第三人。原告银川中房物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人李继、欧庆，被告陈国庆委托诉讼代理人刘彦丽、被告陈美兰、第三人张照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年7月1日至2019年4月8日期间的物业服务费4861.70元；2.判令被告向原告支付因拖欠上述款项所造成的2014年1月1日至2019年8月19日期间利息损失760.30元（按照银行同期贷款基准利率计算），支付2019年8月20日至2020年12月15日期间的利息损失272.90元（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），两项利息计1033.20元，上述金额合计5894.90元；3.判令被告向原告支付2020年12月16日至判决确定被告支付款项之日止的利息损失（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北苑小区的物业服务企业。2012年、2014年，原告与北苑小区业主委员会两次续订《物业服务合同》，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日，物业费收费标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米0.75元收取，物业服务内容包括保洁服务、绿化服务、保安服务、公用设施设备维护管理、广告管理、房屋管理、二次供水管理、停车场的管理等。2015年、2016年、2017年、2018年、2019年，原告连续五年与北苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限均为一年，物业费收费标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米0.95元收取，其他内容不变。被告陈国庆、陈美兰系北苑小区某号业主，房屋建筑面积84.06平方米。截止原告起诉时被告拖欠2013年7月1日至2019年4月8日期间的物业服务费4861.70元。自2013年7月被告欠费情况出现后，经原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判如所请。陈国庆辩称，案涉房屋为陈国庆和陈美兰共同所有。对原告诉请不认可，按照物业合同约定原告可以起诉业主和物业使用人。被告陈国庆、陈美兰将房屋出租给张照使用，物业使用人是张照。2013年至2019年7月的时间内，原告未向房屋所有人主张物业费，张照搬走两个月后才通知房屋所有人。7年时间是否交过物业费、交了多少不清楚。张照丢失东西怎么回事不清楚。请法院确认法律关系，确认由物业使用人张照缴纳物业费。陈美兰辩称，答辩意见同陈国庆一致，补充说明一点，应让第三人张照说明不缴费的情况，房屋所有人不知情。第三人张照辩称，张照于2012年9月16日-20日期间签订的房屋租赁合同，直到2019年3月14日搬走。2016年上半年之前的物业费已交清，2016年下半年至2019年3月14日期间的物业费没交。原因是2016年租赁房屋的后窗被人打开，丢了包，包里有几千块钱。直到第三人张照搬走物业公司也没催过物业费。之前交物业费是通过银行刷卡，应该有刷卡记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年、2014年，原告与北苑小区业主委员会两次续签《物业服务合同》，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日，服务内容包括保洁服务、绿化服务、保安服务、公用设施设备维护管理、广告管理、房屋管理、二次供水管理、停车场的管理等。物业费采取包干制，小区小型维护、维修费由物业公司承担。翠竹园收费标准为：非住宅楼按建筑面积每月每平方米0.75元收取；业主或物业使用人每季交纳物业服务费一次，交费时间为每季季中（如1月15日、5月15日）以前，违反约定则从第7天起每天加收千分之三的违约金。2015年，银川中房物业管理有限公司与北苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，物业费采取包干制，翠竹园收费标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米0.95元收取；业主或物业使用人应于当年12月31日前全额缴纳物业费，若业主或物业使用人拒绝缴纳则从第7天起每天加收千分之三的违约金。超过期限两个月仍不缴纳的，乙方有权向法院提起诉讼，由业主和物业使用人承担违约金和诉讼费。2016年、2017年、2018年、2019年，原告与北苑小区业主委员会四次续订了《物业服务合同》，合同期限均为一年，翠竹园物业费收费标准为：非住宅（商业物业）按建筑面积每月每平方米0.95元收取，其他内容不变。另查明，2011年3月18日，银川中房物业服务有限公司名称变更为宁夏中房集团银川物业服务有限公司。2015年8月27日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司名称变更为银川中房物业管理股份有限公司。2018年5月10日，银川中房物业管理股份有限公司名称变更为银川中房物业集团股份有限公司。北苑小区某号业主为陈国庆、陈美兰，房屋面积84.06㎡。再查明，2012年9月开始，第三人张照与二被告签订租赁合同，承租案涉房屋。2013年9月20日双方续签合同，约定租赁期间为2013年9月20日起至2019年9月19日止，房屋租赁期间物业管理费由承租人交纳。原告自制的欠费明细单中案涉房屋2014年1-6月份并不欠费，该单据还载明欠费理由：以营业房被盗，物业未处理，不交物业费。庭审中，第三人张照称其已交纳2016年上半年之前的物业费，但票据已丢失。本院认为，原告与涉案小区业委会签订的《物业服务合同》合法、有效，本院予以确认。原告依据合同为二被告的案涉房屋提供了物业服务，二被告享受了原告提供的物业服务，应当支付相应对价的物业费用。二被告辩称其与第三人张照签订租赁合同，约定由第三人张照交纳，因该租赁合同的相对人为二被告与张照，对原告并不产生约束力，故该抗辩理由不能成立，其交纳物业费后，可以根据租赁合同约定向第三人张照主张。第三人张照抗辩原告服务期间财产被盗，以此为由不交纳物业费，于法无拒，本院不予采信。第三人再辩称2016年上半年之前的物业费已交纳，根据双方当事人提交的证据仅能确认2014年上半年的费用已交纳，该辩论意见本院不予采信。二被告应向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费378.27元（84.06㎡×0.75元/月/㎡×6个月）、2014年7月1日至2019年4月8日期间物业服务费4552.13元（84.06㎡×0.75元/月/㎡×6个月＋84.06㎡×0.95元/月/㎡×52个月＋84.06㎡×0.95元/月/㎡×1个月÷30日×8日），上述两项合计4930.40元，原告主张该期间的物业服务费4861.70元，不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的逾期利息，被告违约后原告应及时诉讼防止损失的扩大，但原告直至2020年才提起诉讼，故对原告主张的逾期利息本院酌情支持500元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈国庆、陈美兰于本判决生效之日起七日内支付原告银川中房物业集团股份有限公司自2013年7月1日至2013年12月31日、2014年7月1日至2019年4月8日期间的物业服务费4861.70元、支付逾期利息500元，共计5361.70元；二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告陈国庆、陈美兰承担。本判决为终审判决。审判员 王怀成二〇二一年四月二十八日法官助理 李凯丽书记员 韩芳芳附：与本案相关法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。