河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初270号 原告：赵路，男，1988年7月15日出生，汉族，住保定市。 委托诉讼代理人：崔艳飞，河北鑫硕律师事务所律师。 被告：保定碧城房地产开发有限公司，住保定市竞秀区领庄乡大车村商用。统一社会信用代码91130605MA08TXGB43。 法定代表人：高朋，该公司经理。 委托诉讼代理人：范红月，该公司员工。 原告赵路与被告保定碧城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵路及其委托诉讼代理人崔艳飞、被告委托诉讼代理人范红月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵路向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、由被告返还原告购房款789649元及资金占用损失（自2018年4月按银行贷款利率标准计算至实际付清时）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月，原告在保定碧桂园悦公馆认购房屋，原告看中了样板间面积为56.48平米的19和20户型朝西商住两用户型，房屋销售顾问在给原告介绍房源时却要求原告购买朝东的09、10户型面积为52平米的户型，当时售房顾问承诺朝东、朝西的房型都是一样的，布局也是一样，只是面积稍微小一点，因为购买的是精装修1oft房屋，原告根本无法从开发商处了解到房屋的基本情况，只能从样板间和售房顾问的介绍中得知房屋的情况，认购时基于对碧桂园品牌和售房顾问承诺的信任，原告认购了悦公馆2-1-1309号精装房屋一套，交付给被告总房款703340元，装修款86309元。2018年7月，原告与保定碧城房地产签订正式《房屋买卖合同》，签订合同时签约人员根本不让原告看细节条款，也无人介绍房屋的实际情况，签订的一式六份合同也没有原告的一份。2020年6月19日，开发商通知原告收房，在房屋交付过程中，原告才发现自己实际购买的房屋与当时看的样板间大相径庭，与售房顾问承诺完全不一致，当时原告要求购买的19和20户型房屋厨房是L形，留有超大的冰箱位置，二楼是大、小卧室各一个，现在交付给原告的朝东09、10户型，厨房是一字型，二楼小卧室不足三五平米，根本无法作为一个小卧室使用，原告想买的双卧室房屋在开发商隐瞒和售房顾问欺骗的合谋下，硬生生的成了一室房子。被告此前的宣传和原告签订的认购书上明确地写着商住两用loft公寓，但是在交房时变为“办公”，公寓变为写字楼，用地性质变为“商务金融用地”。由于被告的恶意欺诈，原告从头到尾都不清楚原来自己买的是办公楼，原告为了居住而购买被告的公寓，现在公寓无端变为了办公楼性质，致使原告居住的根本目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条之规定被告故意告知原告虚假情况，故意隐瞒事实，诱使原告当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为，本案中的购房合同是基于被告欺诈而订立，依法应予撤销。故此，原告起诉至贵院，望依法予以主张。 保定碧城房地产开发有限公司辩称，1、双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，原告无权解除合同，且被告不同意解除合同。2、双方签署的《商品房买卖合同》对其购买房屋所占土地的用地性质及房屋用途有明确的约定，对其购买房屋的户型亦有明确约定。被告交付的房屋符合合同约定，并不存在欺诈行为。首先，双方签署的《商品房买卖合同》第一条第一款明确约定该商品房“所占用土地用途为商务金融用地”；第三条明确约定“该商品房规划用途为办公”。被告在销售案场对包括预售许可证在内的五证进行持续公示，且对签署的商品房买卖合同在案场也持续进行公示。所以原告声称“不让原告看细节条款”、“从头到尾都不知道自己买的是办公用房”与事实不符。其次，双方签署的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图明确了交付的户型，被告按照合同约定交付了房屋。原告起诉状中所述并非事实。19、20户型与09、10户型本就属于两个户型，且面积差异较大，09、10户型较19、20户型有明显的户型不一致，肉眼可辩。3、被告并未收取装修款，故被答辩人无权要求答辩人返还装修款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交证据：1、商品房买卖合同，部分有认购书，先签订的认购书，后签订的合同，证明原告购买被告开发的房屋属于商住两用loft公寓，交房时却变成办公写字楼，认购书第一条约定原告购买的房屋属于ZY-018型公寓、合同29页附录1证明办公出售房屋承诺是商住两用房屋；2、收楼通知书，证明被告于2020年6月19日通知交房，次日原告得知被告交付的房屋与出售时的承诺不一致，通知收楼后原告看了现场，（1）、商住两用变成办公写字楼、（2）、厨房布局与宣传不一致，宣传为L型留有超大冰箱放置位子冰箱位置面对厕所门，但实际交付的房屋没有冰箱放置位置，厕所门证对厨房抽油烟机；（3）、次卧宣传承诺能够放一张床，实际房屋连婴儿床都不能放置，最宽处不足1.5米，且是刀把型；（4）、楼梯宣传时样板间楼梯每行台阶完全可以放一个脚的宽度，实际交付的房屋只能容纳半只脚；（5）、户型宣传时承诺52.15平米与56.48平米户型一致，且原告看的样板间也是56.48平米的，没有看过52.15平米样板间，销售承诺两种户型一致；（6）、房屋装修质量问题，宣传时被告让原告看的样板间与实际交付房屋质量差异巨大，墙体、楼梯扶手、踢脚线、橱柜存在严重问题，楼梯扶手有缺损、橱柜有开裂、墙体有裂缝、墙端有脱落且防水没做到位；（7）、被告宣传时故意隐瞒房屋的实用性（没有陈述东、西户型的区别），原告看的样板间是西户型样板间，承诺东、西户型完全一样，交付后发现不一致，两种户型都具有的情况下，原告可以自由选择，现在46平米赠送的储物间都比原告次卧面积大，且46平米是两室房屋，额外加上储物间可以当做3室，如被告如实宣传，那么原告就不会选择一室房屋；3、碧桂园悦公馆户型图，证明宣传时东西户型一致；4、碧桂园悦公馆前期物业服务协议书，该协议第一页倒数第6行表明悦公馆商品住宅区字样，交付时却变成办公楼，明显存在欺诈行为；5、碧桂园悦公馆住宅临时管理规约、业主承诺书各一份，证明管理规约管理的是住宅，并非是办公写字楼；6、至业主的一封信、碧桂园悦公馆收楼应缴其他明细，证明同上；7、房屋现状照片、户型宣传单、录音、录像、文字翻译，证明目的同证据，其中张贺仙与销售员步晶晶通话录音，证实被告销售房屋时对销售人员的培训是东户型与西户型一致，且宣传看的样板间与现有房屋完全不一致，视听资料中含有宣传时官方样板间视频及现有房屋的实际视频，对比中明显看出被告的虚假宣传及欺诈行为。宣传时被告一直强调是三种户型，包括40、50、60平米左右，50平米左右的东西户型一致，实际差异巨大。被告质证意见：证据1、合同和认购书真实性认可，证明目的不认可，公寓并不是法律上的概念，公寓不等同商住两用，根据办公建筑设计规范（JGJ67-2006）规定，公寓是办公楼，apartment-officebuilding是由统一物业管理，根据使用要求可以有一种或数种平面单元组成的房屋，即公寓意指的是办公房屋的一种，所以公寓一词不等同与居住也不等同商住两用，且在原告提交的商品房买卖合同中，双方有专门条款对用地性质及房屋用途有明确规定，例合同（5页）第一条第一款约定所购商品房所占用土地用途为商务金融用地；第三条第一款约定商品房的规划用途为办公。证据2对收楼通知书真实性认可，证明目的不认可。此通知书仅能证明被告通知原告去收楼，不能证明被告存在虚假宣传，原告也不能证明原告在售楼通知书次日发现所购房屋与宣传不一致的情况。对于原告提出的不一致情形不认可。首先，在销售案场，公示了五证并公示了商品房买卖合同，在预售许可证明确写明房屋用途为办公，在商品房买卖合同中也明确约定了涉案房屋所占土地用途及涉案房屋规划用途。原告所称厨房等不一致，原告用57.3平面的E01户型去要求52平面的E02户型，也要达到E01户型的效果，完全是有悖常理的。E02户型在宣传时被告一直宣传为多功能房，不可居住。样板间展示有明确的提示：样板间内的装修仅为业主感受装饰效果之用，具体以双方签署的商品房买卖合同约定为准，且根据双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋为毛坯交付，装饰装修为原告委托第三方进行的装修。原告没有提交足够证据证明房屋存在质量问题，另商品房如存在质量问题，买受人可以根据买卖合同来主张维修，存在质量瑕疵并不能证明被告存在欺诈，如果被告保证无任何瑕疵，则商品房买卖合同就没有任何维修条款及质量保证书。46平米房间是开间特别短，观感不好，原告没有购买46平米是原告对自己权利的处分，与被告无关，另被告在宣传中从来没有承诺E02为两室房屋，没有承诺有次卧。证据3、（户型图）跟涉案房屋没有关系，户型图显示的是57.3平米的E01户型，与原告购买的E02户型为两种户型，E02户型为52平米左右，两户型面积差异巨大，不可能一模一样，在原告提交的户型图上写明上下水井，并用圆珠笔对户型图进行更改，更改后的户型图与双方签署的商品房买卖合同上户型图相似，也就是更改后的户型图才为E02户型的户型图，故原告对E01、E02的差异是明知的。证据4、前期物业服务合同，这是原告与物业公司签署的服务协议，与被告无关。物业公司愿意按照住宅标准为业主提供服务，而非能证明涉案房屋为住宅。证据5、临时管理规约是原告同意遵守园区临时管理规约的承诺，不能证明涉案房屋为住宅性质。关于视听资料，对7月4日的商谈录音不认可，该录音没有明确的通话对象，证明目的也不认可，该录音内容为后期索赔，一方要求另一方给赔偿方案，另一方强调所有内容合同已经明确约定销售人员在销售时已经明确告知不存在其主张的情形；样板间视频，对其真实性、关联性、证明目的均不认可，该视频来源于第三方网站“房天下”，与我司无关；现在57平米与52平米对比视频，对其关联性不认可，虽然有两段视频，但是并不能看出拍摄地点及是否为涉案项目、涉案房屋；销售员步晶晶录音，对其关联性不认可，录音双方非本案当事人。 被告提交证据：1、证件及合同范本公示区照片2张，证明被告对项目五证及签署合同范本进行了持续的公示，被告对土地性质及房屋用途进行如实告知；2、商品房预售许可证，证明被告对土地性质及房屋用途进行如实告知；3、签约特别提示，证明被告在签约前已经尽到提示义务，被告禁止销售人员做超出合同约定的承诺，如果有不一致之处，向签人员了解清楚。原告签约但未提异议，说明认可签约内容与销售人员说辞一致；4、承诺书，证明原告向被告出具承诺，知晓且对“示范单位非贵司对房屋平面布局及交付标准的具体承诺；房屋布局及交付标准以贵我双方签署的《商品房买卖合同》约定为准。”5、委托装修合同，证明原告对所购买房屋的平面布局明知，且是其委托装修单位按照合同后附装修平面图进行装修；原告质证意见：证据1、对五证认可，但是对于公示真实性不认可，证明目的也不认可。签订买卖合同时被告没有给原告，只是让原告在指定位置签字按印，内容也没让看，直到通知交房时发现房屋与宣传不一致后向被告要出合同复印件。合同标注为公寓，法律规定住宅用地包含公寓，商务用地是不涵盖公寓一项，被告以公寓形式宣传属于欺诈行为；证据2、真实性没有异议，但是未向原告公示，原告不知情，出售房屋属于商务金融用地；证据3、特别提示真实性认可，证明目的不认可，提示中仅针对签署的名字是否为本人签署及是否收取额外费用等所做的提示，并无被告证实销售人员虚假陈述的提示。原告得知被告虚假陈述是在通知交房才知道，在之前不知道，其宣传存在欺诈行为。证据4、质证意见同证据3，原告陈述在签署各项文件被告未履行提示义务，只是在各处签字的地方让原告签字按印，内容不知情，原告购买房屋是相信被告及销售让看的样板间。证据5、购买时是与房屋捆绑销售，装修方是被告选聘的机构，当时房屋布局及现状原告均是按照样板间购买的，无论是装修还是物业，都是被告委托选聘完成。 本院经审理认定事实如下：2018年3月13日，原告为乙方，被告为甲方，双方签订《保定碧桂园悦公馆认购书》，约定乙方向甲方认购的物业基本情况为保定市竞秀区西二环东、七一路南侧保定碧桂园悦公馆2-1-1309（ＺＹ-Ｙ018型）公寓，建筑面积52.15平方米，双方另对乙方付款方式及付款时间、双方的权利及义务、商品房买卖合同的签署等内容均进行了约定；认购书第六条载明：“乙方确认，在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的乙方将签署的上述合同文件（含委托装修）的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。”同日，原告为甲方、广东诚加装饰设计工程有限公司为乙方、被告为丙方，三方签订委托装修合同，约定甲方购买丙方开发的保定碧桂园悦公馆项目2-1-1309商品房一套，丙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，甲方委托乙方装修该房屋；该合同对装修内容和标准、装修费用用户支付、装修工期及交付、保修等事项进行了约定。2018年8月25日，原告为买受人，被告为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人以【出让】方式取得坐落于保定市环东侧地块的建设用地使用权。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商务金融用地，土地使用权终止日期为2057年7月26日。出卖人经批准，在上述地快上建设的商品房项目核准名称为碧悦商务中心。该商品房已由保定市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为2018008。该商品房的规划用途为【办公】，商品房为项目中的2幢1单元1309号，预测建筑面积共52.15平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13487元，总价款为703340元；买受人应当于2018年3月13日支付首期房价款353340元，余款35万元申请贷款支付。出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后原告依约向被告支付了首期房款，并办理了房屋贷款，并向广东诚加装饰设计工程有限公司支付装修费67013元、向河北建设集团股份有限公司菏泽分公司支付钢结构款19296元。 另查明，被告为销售碧桂园悦公馆商品房，印发了悦公馆商品房广告宣传彩页，主要内容包含项目名称、户型类别、层高高度、商品房结构图、空间用途建议及可能达到的商品房环境描绘词句等内容，在其制作的房屋户型图中注明：“本资料不针对特定客户要约邀请，买卖双方的权利义务最终以合同为准，本资料展示内容仅供参考。”同时被告在碧桂园悦公馆售楼处提供Ｅ01户型、面积57.3平方米和Ｂ02户型、面积46.5平方米样板房。2018年2月7日，被告取得保定市住房和城乡建设局核发的《商品房预售许可证》，许可证载明，售房单位：保定碧城房地产开发有限公司，项目名称：碧悦商务中心，房屋坐落：保定市环东侧，房屋用途：商业和办公。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题系被告在销售涉案房屋过程中是否对原告构成欺诈。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，原告在与被告签订涉案房屋认购书时，被告已经取得商品房预售许可证明，预售许可证中载明的房屋用途为商业和办公。被告向本院提供了其在销售现场公示本项目的开发审批证件包括商品房预售许可证的取得情况及买卖合同、附件样本的全部条文的照片，原告不认可被告对上述事项进行了公示，但对其主张未能提供证据证实，对此本院不予采信。原、被告签署的认购书已确认“乙方已仔细阅读并理解甲方明示的乙方将签署的上述合同文件（含委托装修）的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。”双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中已载明商品房的规划用途为商务金融用地，故原告应当知悉涉案商品房非住宅。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中被告在销售涉案商品房过程中印发的广告宣传彩页、制作的房屋户型图及提供的样板房，均属于该条所指“广告”，“说明和允诺”是指房地产开发商利用上述广告在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。被告的宣传彩页主要内容包含项目名称、户型类别、层高高度、商品房结构图、空间用途建议及商品房环境描绘词句等内容，该广告目的旨在影响购房者的心理，产生广告应有的诱惑力，被告发布的宣传广告并未完全包含于合同内容，且在房屋户型图中注明有“仅供参考”、“最终以合同为准”等内容，应视为要约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约，其处于合同的准备阶段，对双方当事人均不产生合同的约束力。后原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中对原告所购买的涉案商品房相关内容作出明确具体约定，且在该合同附件一载有涉案房屋平面图。被告提供的签约特别提示中明确载明，禁止销售人员做对客户作出超合同约定的承诺，若其描述或承诺未体现在合同中或与合同约定不一致的，在签署合同前向监签人员了解清楚，由公司进行解释。原告签名的承诺书中载有“贵公司示范单位为其他户型商品房，本人可随意参观，但仅作为本人感受该示范单位所对应户型装饰与家具摆设的整体效果之用，非贵司对该商品房布局及交付标准的具体承诺，该商品房的平面布局及交付标准以贵我双方签署的《商品房买卖合同约定为准》”的内容。故原告主张被告在销售涉案房屋过程中对原告构成欺诈，购房合同是基于被告欺诈而订立，没有事实根据，本院不予采信。对其主张撤销房屋买卖合同、返还购房款并赔偿其损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第四百七十三条规定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告赵路的诉讼请求。 案件受理费减半收取5848元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二一年四月十四日 书记员  崔彦朝