贵阳市白云区人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔0113执异28号案外人：周振明，男，汉族，1972年8月28日生，住江西省南昌市进贤县。案外人：林艺兵，女，汉族，1975年11月7日生，住贵州省贵阳市观山湖区。共同委托诉讼代理人：母勇、韦朝顺，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别代理。申请执行人：刘忠，男，汉族，1974年10月18日生，住贵州省贵阳市。被执行人：田应进，男，土家族，1967年7月27日生，住贵阳市观山湖区。被执行人：郑建学，男，汉族，1970年9月1日生，住广东省江门市蓬江区。被执行人：武祥礼，男，汉族，1966年2月3日生，住贵州省贵阳市云岩区。本院在执行刘忠与田应进、郑建学、武祥礼借款合同纠纷一案中，案外人周振明、林艺兵向本院提出执行异议，请求本院解除对贵阳市观山湖区北大资源梦想城的黔（2017）观山湖区不动产权第00××26号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号共计8套房屋的查封。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周振明、林艺兵称，贵阳市白云区人民法院查封的贵阳市观山湖区北大资源梦想城的黔（2017）观山湖区不动产权第0059626号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号8套房屋，在白云区人民法院查封前已经由其购买，事实及理由如下：一、周振明、林艺兵已于法院查封前购买查封标的物，并且经人民法院调解书确认。2017年3月20日，因田应进资金紧张，欠付银行按揭款和物管费，在案外人吴光友介绍下，周振明与田应进签订《房屋买卖合同》，约定田应进将黔（2017）观山湖区不动产权第00××26号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号共计8套房屋转让给周振明和林艺兵，转让总价为290万元，由周振明和林艺兵分期付款，约定过户时间为2017年7月30日前。2017年8月，因田应进逾期未办理过户，周振明和林艺兵向观山湖区人民法院提起诉讼，要求判令田应进履行《房屋买卖合同》约定义务，将8套房屋过户到周振明和林艺兵名下。2017年11月7日，经调解，观山湖区人民法院作出（2017）黔0115民初2805号民事调解书，约定田应进于2017年11月10日前将黔（2017）观山湖区不动产权第00××26号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号共计8套房屋过户给周振明和林艺兵。现该调解书已经生效并且执行中。二、周振明、林艺兵在白云区人民法院查封前已合法占用标的物，使用至今。2017年3月20日，周振明、林艺兵与田应进签订《房屋买卖合同》后，3月21日，周振明、林艺兵与田应进到北大资源梦想城物管处办理了收房手续，周振明代表田应进接收了8套房屋，并且缴纳了物管费和有线电视安装费。2017年5月11日，周振明开始装修房屋用作酒店，与贵阳白云贵有装潢公司签订《承包协议》，承包方式为包工包料，总承包价为2486000元，预付款为总价款的20%，即497200元。后又于2017年8月17日支付40万元，于2017年9月4日支付60万元，2017年10月30日支付12万元。现部分房屋已经完成装修。2017年6月，周振明又向楼上12层13名业主租赁楼上16间房用于酒店经营，并办理贵州原竹酒店管理公司营业执照用于经营酒店。三、周振明、林艺兵已支付完毕购房款。根据购房合同约定，房款总价290万元，周振明已全部支付完毕。1、2017年3月20日，林艺兵转给田应进购房定金10万元；2、2017年3月21日，周振明代田应进支付物管费14254.2元，有限电视安装费2120元；3、2017年4月10日，林艺兵代田应进向江超还款23万元，现金支付给田应进1万元；4、2017年4月28日、2017年5月31日、2017年6月30日，林艺兵分别转给田应进房屋银行按揭款15000元、15400元、16336元；5、2017年7月5日，罗花起诉田应进还款50万元，并被法院查封了田应进8套房产，经协商，林艺兵代田应进向罗花还款30万元，2017年8月8日林艺兵又代田应进向罗花还款20万元，合计50万元；6、2017年7月7日，林艺兵代田应进偿还银行按揭尾款1099670元，贵阳银行清镇支行出具结清证明；7、2017年8月17日，林艺兵代田应进偿还20万元；8、2017年9月27日，周振明代田应进向谈年定还款50万元，同日林艺兵转给田应进配偶喻白芬2万元；9、2017年11月7日，田应进付周振明诉讼费15000元；10、2020年4月27日，林艺兵根据花溪区人民法院要求，向花溪区人民法院指定账户提存剩余购房款162220元。至此，290万元购房款已经全部结清。四、周振明、林艺兵未办理过户系因被法院查封，非自身过错。2017年8月，因田应进逾期未办理过户手续，因此周振明、林艺兵向观山湖区人民法院提起诉讼，要求田应进办理过户手续，但在办理过程中，被花溪区法院于2017年10月30日查封。因此，周振明、林艺兵未办理过户系因被法院查封，非自身过错。案外人周振明、林艺兵向本院提供以下证据，以证明其上述异议所称事实。1、涉案八套房产信息及贵阳市不动产登记中心出具的房产信息；2、房屋买卖合同；3、观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2805号民事调解书；4、房屋移交书、物业公司收据、银行流水清单、物业公司证明；5、承包协议；6、酒店营业执照；7、银行凭证；8、物业公司收据；9、收条及农行流水凭证；10、按揭款支付银行流水；11、银行流水、罗华案查封裁定书及三方协议；12、贵阳银行清镇支行结清证明及银行流水；13、田井志收条及银行流水清单；14、谈年定还款协议及银行流水清单。本院查明，本院在执行刘忠申请执行田应进、郑建学、武祥礼借款合同纠纷一案中，以（2017）黔0113执1094号之二执行裁定书查封被执行人田应进名下黔（2017）观山湖区不动产权第00××26号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号共计8套房屋，查封时间为2018年1月16日至2021年1月15日；贵阳市花溪区人民法院以（2017）黔0111执保216号执行裁定书查封上述八套房屋，查封时间为2017年10月31日至2020年10月30日。2020年4月21日，案外人周振明、林艺兵向本院提出执行异议，因涉及的上述房屋系本院轮候查封，查封未发生效力，据此本院以（2020）黔0113执异27号执行裁定书驳回其异议申请。2020年5月15日，贵阳市花溪区人民法院以（2020）黔0111执恢189号执行裁定书解除（2017）黔0111执保216号执行裁定书对上述房屋的查封。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。黔（2017）观山湖区不动产权第00××26号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号房屋登记在被执行人田应进名下，被执行人田应进未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院可以采取查封措施。案外人周振明、林艺兵对上述房屋的买受发生在本院查封之前，且已经合法占有用于经营，并支付享有对价，且对房屋的办理过户一致在积极主动维权，其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，其异议请求应依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第（二）项、第二十四条之规定，裁定如下：解除对贵阳市观山湖区北大资源梦想城的黔（2017）观山湖区不动产权第00××26号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××82号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××85号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××33号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××86号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××29号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××28号、黔（2017）观山湖区不动产权第00××34号房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向贵阳市白云区人民法院提起诉讼。审判长 刘 飞审判员 周灿荣审判员 王 斌二〇二一年四月十九日书记员 熊重异