云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终447号上诉人（原审被告、反诉原告）：红河州天一房地产开发经营有限公司。住所地：云南省红河州建水县临安镇城陈路B2-7-1。法定代表人：蒋辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李锐，云南众济律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴雨航，云南众济律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，1965年4月23日生，壮族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：黄某某（系王某儿媳），女，1988年9月15日生，身份证住址建水县，现住建水县。代理权限：特别授权。上诉人红河州天一房地产开发经营有限公司（以下简称：天一公司）与被上诉人王某商品房购销合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天一公司的委托诉讼代理人吴雨航，被上诉人王某的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天一公司上诉请求：1.请求依法撤销云南省建水县人民法院作出的（2020）云2524民初2599号民事判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、交接手续和交付是《商品房购销合同》分别约定的两个不同的合同履行行为，双方应当按照合同约定全面履行义务。一审判决混淆了当事人约定的“视为交付”和交接手续两个合同履行内容，认定事实错误、适用法律不当，依法应予撤销、改判。《商品房购销合同》中第七条和第十条分别对房屋交付和交接手续作出了不同的约定。即使《合同补充协议》约定了“视为交付”的情形，也不能认为交接手续在同一时间已经完成。上诉人发出的《金·XXX接房通知书》载明交接手续包括交纳不动产登记费、不动产土地分户测绘费、不动产权办理手续费等费用，但被上诉人是2018年5月8日才向上诉人交纳前述费用，且通知书是上诉人与物业公司共同发出，应由三方共同完成接房手续。二、被上诉人逾期办理交接手续的事实自2017年4月30日起就存在并延续至今。一审法院以一审开庭时发生的争议否定2017年4月30日就存在的被上诉人的违约行为，认定事实错误，依法应予撤销、改判。一审法院对王某办理接房时，因对天一公司要求在物管财务处交纳可视对讲及职能管理配套费发生争议的事实的认定，除被上诉人口头陈述以外没有其他证据证实。一审法院未查清王某提出办理接房手续的时间，也未查清上诉人与王某因可视对讲发生争议的时间。而这两个事实是认定本案被上诉人是否逾期接房，以及对逾期接房是否有过错的关键事实。王某辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。其理由：1.一审法院对视为交付与交接手续关系的认定是正确的。双方签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规，因此合同合法有效；《商品房购销合同》第十条约定的交付条款为有效条款，被答辩人在2017年4月发出通知告知接房期限为2017年4月27日至4月30日，在2017年4月30日视为房屋已交付。被答辩人提出的接房手续应当三方共同完成是错误的，合同当事人是答辩人与被答辩人，因此交房手续不涉及物业公司。2.原审法院认定答辩人不存在违约行为是正确的。合同具有相对性，答辩人与被答辩人签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》的行为属于商品房预售合同法律关系，主体为买卖双方，而可视对讲及管理配套费的争议为物业管理纠纷。按《商品房购销合同》，通知小区购房人交房期限至2017年4月30日届满，视为房屋已交付。因此原审法院驳回天一公司反诉请求是正确的。王某向一审法院起诉请求：1.要求天一公司立即为王某办理金·XXX4幢3单元1104号房屋的不动产证；2本案案件受理费由被告承担。天一公司反诉请求：1.要求王某立即办理接房手续；2.要求王某支付自2017年5月1日起至办理接房手续之日止按照房产面积0.4元/㎡/天计算逾期接房违约金，暂计算至2020年9月30日为66603.26元；3.本案的本诉、反诉诉讼费由王某负担。一审法院认定事实：2015年7月20日，以天一公司为甲方，王某为乙方签订了《商品房购销合同》，约定甲方将其开发的位于建水县临安镇北部新区建水大道旁，金·XXX第一组团第4幢第3单元第11层4-3-1104号房，以436958元的价格出售给乙方；房屋的参考套内建筑面积为113.16平方米，参考建筑面积为132.08平方米；乙方按按揭贷款方式支付房款；甲方应于2017年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或电话形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：已付清全款未能按期交接的，乙方按房产面积0.4元/㎡/天向甲方支付违约金；乙方必须交清所购房款及相关代收办证费后，填写“委托代办申请”并将办理产权证所需的个人资料交甲方，甲方备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续。同日，甲乙双方签订了《合同补充协议》，约定乙方所购商品房经建设单位按规定组织验收合格，双方就可以进行商品房交接；合同项下的商品房在交付后，非因商品房主体结构问题，乙方不得提出退房或延期接房。乙方应在甲方按照《商品房购销合同》第十条约定的媒体公告或电话通知之日起15日内，按照媒体公告或电话通知的要求，到指定地点办理房屋交接手续；乙方未在前述约定的期限内，按照媒体公告或电话通知的要求办理房屋交接手续的，乙方逾期办理交接手续的，自甲方通过媒体公告或电话通知的交房期限届满之日起视为已交付，自此日起，该房屋的毁损、灭失等风险由乙方承担，物业管理费由物业管理公司开始计收；乙方接房前应付清《商品房购销合同》项下的房价款、相关费用及房屋“公共专项维修基金”，否则甲方有权不向乙方交房。乙方在接房前，应向甲方付清《商品房购销合同》项下全部款项，缴纳税费（包括契税、印花税等政府主管部门公示的所需缴纳的税金和费用，若政府调整税费，按相关规定执行），及代办产权登记的相关费用，否则甲方有权拒绝乙方接收房屋，且按由于乙方原因造成房屋未能按期交付执行，且甲方不承担逾期交房的违约责任；甲方保证销售的商品房产权清晰，房屋竣工验收合格后，甲方应将其提交的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购商品房分户产权登记手续。乙方应授权委托甲方，协助乙方办理商品房产权登记手续。甲方承诺在接受乙方委托，乙方付清相关费用，提供完整产权登记资料，在完成工程竣工验收备案工作及交房手续办理完毕后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续，所产生的办证费用由乙方承担。合同签订后，2015年8月8日，王某交纳了购房首付款136958元；2016年2月19日，王某的贷款购房款300000元，汇入天一公司账户，天一公司于2018年5月7日开具了发票。2017年4月，天一公司发出金·XXX接房通知书，金·XXX交房期限为2017年4月27日至2017年4月30日，办理接房时间为上午9点至12点，下午13点至16点30分；办理接房地点为金·XXX售楼大厅及工行一楼。王某在办理接房时，因天一公司要求在物管财务处交纳可视对讲及职能管理配套费发生争议，王某未领取房屋钥匙。2018年5月8日，王某更换了房屋门锁后对该房进行装修居住。通过测绘公司测绘，金·XXX4幢3单元11层1104号房建筑面积为133.42平方米。2018年5月7日，王某按该建筑面积交存了住宅专项维修资金3335.5元，交纳契税（房屋买卖）6554.37元。2018年5月8日，王某填写“委托代办申请”并将办理产权证所需的个人资料交天一公司，并向天一公司交纳办理不动产权证手续费100元、不动产登记（印花税）费85元、不动产土地分户测绘费180元。2019年4月24日，天一公司代收王某办证费365元。一审法院认为，王某与天一公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《商品房购销合同》约定，乙方必须交清所购房款及相关代收办证费后，填写“委托代办申请”并将办理产权证所需的个人资料交甲方，甲方备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续。本案中，王某按合同约定交清了购房款及相关代收办证费，填写了“委托代办申请”并将办理产权证所需的个人资料交天一公司，天一公司应按合同约定备齐资料后向相关部门申请办理产权证手续。对王某要求天一公司协助办理产权证的主张，一审法院予以支持。双方签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》未明确约定可视对讲及职能管理配套费的交纳，双方对向物管公司交纳可视对讲及职能管理配套费发生争议为另一法律关系，不宜在本案中一并处理。双方因此发生争议，不符合合同约定由于“乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担”的情形，且补充协议约定“乙方逾期办理交接手续的，自甲方通过媒体公告或电话通知的交房期限届满之日起视为已交付”，金·XXX接房通知书通知小区交房期限至2017年4月30日届满，视为房屋已交付。因此，对天一公司反诉要求王某接房及支付违约金的主张，一审法院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）红河州天一房地产开发经营有限公司于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）王某办理金·XXX第一组团第4幢第3单元第11层4-3-1104号房屋的产权证；二、驳回被告（反诉原告）红河州天一房地产开发经营有限公司的全部反诉请求。案件受理费减半收取计50元，反诉案件受理费减半收取计365元，共计415元，由被告红河州天一房地产开发经营有限公司负担。本案二审庭审结束之后，王某提交了《房屋质量保证书房屋使用说明书》复印件1份，欲证明王某在2017年4月30日到上诉人处接房。天一公司认为该份证据系二审庭审结束之后提交，超过二审确定的举证期限，且也不符合法定的二审新证据形式，不同意质证。同时，被上诉人在二审庭审结束之后提交几年前就形成的证据，存在故意或重大过失，依法应予训诫、罚款，且只能证明是在2017年4月30日填写，不能证明是2017年4月30日获取，与本案争议事实无关。本院认为，天一公司是什么时候将《房屋质量保证书房屋使用说明书》交给王某的举证责任应由天一公司承担，在天一公司不能提供其他证据的情况下，应结合合同的约定综合判断。王某提交证据的时间虽然超过举证期限，但该份证据与认定案件基本事实有关，本院予以采信。本院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，2017年4月30日，王某领取了《房屋质量保证书房屋使用说明书》。综合当事人的诉辩述主张，本案争议焦点为：双方是否办理了交接房手续。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅使用保证书和住宅使用说明书”。本案中，双方签订《商品房购销合同》第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告后电话通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应该当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”。王某于二审中提交《房屋质量保证书房屋使用说明书》，能够证明2017年4月30日，其按照天一公司的交房通知前往接房地点办理涉案房屋交接手续的事实。综合本案查明的事实，双方在交接房屋手续时，王某未从天一公司或物业公司处获得涉案房屋钥匙的原因，系办理交接手续时双方对是否应交纳可视对讲及职能管理配套费发生争议，天一公司未交付房屋钥匙给王某。在双方之前未对交纳可视对讲及职能管理配套费有明确的合同约定情况下，天一公司应当履行本案商品房购销合同项下交房手续。因此，天一公司一审反诉认为系王某原因未办理涉案房屋接房手续，二审认为王某提交《房屋质量保证书房屋使用说明书》不足以证明双方履行房屋交接手续等上诉及质证理由，与上述法律规定及本案查明的事实不符，对天一公司主张王某逾期接房事实本院不予采信。天一公司认为一审混同实际交房与约定房屋交接手续概念，双方仍未完成涉案房屋交接手续，应由王某承担违约责任的上诉理由不成立，对天一公司主张王某承担逾期接房违约金的请求本院不予支持。天一公司收取王某住宅专项维修资金、房屋契税、交纳办理不动产权证手续费、不动产登记（印花税）费、不动产土地分户测绘费、代办费等相关费用后，尚未为其办理不动产权证，应依据合同的约定按不动产权登记制度的相关规定为王某办理涉案商品房的不动产权转移登记手续。综上所述，红河州天一房地产开发经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1465元，由红河州天一房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨仲黎审判员  王 鹏审判员  佘华锋二〇二一年四月二十五日书记员  何 丽