四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1036号 上诉人（原审被告）：陈相明，男，汉族，1966年2月2日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任海波，四川三合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，住所地四川省西充县城北新区诚信大道鹭岛财富天街A区5楼。 法定代表人：李振宇，执行董事。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何帆，四川罡正律师事务所律师。 上诉人陈相明因与被上诉人成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特西充公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈相明上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求；2.一二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人未履行物业管理服务，不应当收取每平方米4元的物业服务费用，而一审法院认定被上诉人物业管理服务存在问题，却认为该问题还不足以达到降低费用标准的程度，偏袒被上诉人。上诉人提供不同时间点的商圈现状照片，完全能够证明被上诉人物业管理长期存在维修、垃圾、污渍、漏水、店招底部破烂、地下室积水等状况，而这样的服务水平，依法依理应当降低服务费用标准。二、被上诉人由建设单位选聘产生，提供的是前提物业服务，应当实行政府指导价。一审错误认定实行市场调节价，且即使实行市场调节价，被上诉人也未提供物价或房管部门的登记备案。 圣吉安特西充公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，万睿公司与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，约定由被上诉人为万睿公司开发的该商业综合体全部商铺提供物业管理服务，同时，上诉人、被上诉人双方签订了《前期物业服务协议》，约定由被上诉人为上诉人承租该商业综合体的案涉商铺提供物业管理服务。协议签订后，被上诉人依约为上诉人承租的案涉商铺提供了物业管理服务，上诉人应按约支付物业管理服务费。2.案涉物业为纯商业项目物业，并非住宅，依照《四川省物业服务收费管理细则》第六条规定，案涉物业管理费实行市场调节价，由当事人协商确定，不适用政府指导价。同时，西充县房地产管理局对万睿公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》进行了备案登记。 圣吉安特西充公司向一审法院起诉请求：1.判令陈相明向圣吉安特西充公司支付欠付2019年4月15日至2020年10月14日的物业管理费人民币60190.64元；2.判令陈相明向圣吉安特西充公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金；3、本案的全部诉讼费由陈相明承担。 一审法院认定事实如下：2018年9月26日，双方签订《前期物业服务协议》约定，由圣吉安特西充分公司为陈相明租赁的南充万睿文旅发展有限公司所有的位于西充县城北新区××街××号××号××号××号××号××号××号商铺××㎡）提供物业管理服务，服务费的标准为4元／月／㎡，按“先付后用”原则，陈相明每6个月支付一次服务费，每期前15日支付下期服务费，如陈相明逾期支付，应补交所欠付服务费，逾期超过7日的，每延迟1日，陈相明应当向圣吉安特西充公司支付应付款总额3‰的违约金。合同签订后，陈相明支付了2019年4月15日前的物业服务费，在2019年12月20日支付了2019年4月15日至2019年10月14日的部分物业服务费5000元，2020年1月11日支付了2019年4月15日至2020年4月14日期间的物业服务费5000元，即陈相明共计支付了2019年4月15日至2020年4月14日期间的物业服务费10000元，之后的物业服务费，陈相明未再交纳。 另查明，西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，除已出售近一半面积的商铺外，其余尚未出售商铺由万睿公司出租，万睿公司与圣吉安特西充公司签订前期物业服务合同、商业委托运营服务协议，约定由圣吉安特西充公司对全部商铺进行前期物业服务、商业运营管理，物业管理服务费、商业运营服务费均按每月每平方米4元支付。 一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。陈相明虽提交证据证明物业管理中存在在维修、垃圾、污渍、漏水、店招底部破烂、地下室积水等个别状况，但该部分证据仅能证明拍照时状况，不能证明物业企业因未尽物业服务而较长期存在的状况。圣吉安特西充公司在提供物业服务中虽有部分瑕疵，但目前并未达到降低物业管理服务费标准的程度。故对陈相明主张圣吉安特西充公司未尽物业服务义务、应减少物业管理服务费标准的辩称意见，不予支持。圣吉安特西充分公司主张陈相明应支付的物业服务费的期间为2019年4月15日至2020年10月14日，予以支持，此后的物业服务费圣吉安特西充公司可另行主张。本案物业服务费应计算为974.87㎡×18个月×4元/月/㎡=70190.64元，扣减陈相明已支付的物业服务费10000元，品迭后陈相明应向圣吉安特西充公司支付的物业服务费为60190.64元；陈相明未按照约定履行支付服务费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金明显过高，依法应予调整，酌定按陈相明欠付物业费的10%承担违约金，即6019元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：陈相明于本判决生效后十日内向成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司支付物业管理服务费60190.64元及违约金6019元。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费1304元，减半收取652元，由陈相明负担。 二审审理查明西充县房地产管理局对本案《前期物业管理服务合同》进行了备案，其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：陈相明应否向圣吉安特西充公司支付物业管理服务费？ 圣吉安特西充公司与陈相明签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照该协议的约定履行自己的义务。陈相明主张圣吉安特西充公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉商圈长期存在维修、垃圾、污渍、漏水等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。即使圣吉安特西充分公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，陈相明等业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。陈相明认为前期物业服务应实行政府指导价，但《四川省物业服务收费管理细则》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。”，本案为商铺，不属于普通住宅，不适用政府指导价，应适用市场调节价，由当事人自行确定，且西充县房地产管理局对本案《前期物业管理服务合同》进行了备案，并未对价格提出异议。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1304元，由上诉人陈相明负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 江春虹 审 判 员 龙 燊 二〇二一年四月二十三日 法官助理 吴俊青 书 记 员 孙荔萍