湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1007号上诉人（原审被告）：彭忠永，男，1972年12月5日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：罗学民，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚玲，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南湘府金龙大酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道办事处开元路北、湘绣城西筑梦园1栋101号。法定代表人：吴建波，执行董事。委托诉讼代理人：肖喆，湖南君卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚娟，湖南君卓律师事务所律师。上诉人彭忠永因与被上诉人湖南湘府金龙大酒店管理有限公司（以下简称湘府金龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初4564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭忠永上诉请求：1、撤销长沙县人民法院作出的（2020）湘0121民初4564号民事判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定涉案租赁合同解除时间为2020年5月18日与事实不符，适用法律错误。二、一审法院对涉案物业的退还交付时间认定与事实不符。三、上诉人无需承担租金、物业费和房屋占用费。四、被上诉人没有房屋空置期，上诉人不应承担房屋空置期的违约责任。五、被上诉人并未拆除楼梯，上诉人不应承担拆除楼梯的费用。被上诉人湘府金龙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不应得到支持。湘府金龙公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认湘府金龙公司、彭忠永于2011年12月25日签订《租赁合同》已于2020年5月18日解除；2、彭忠永向湘府金龙公司支付租赁物业恢复原状费用20000元；3、彭忠永向湘府金龙公司支付2020年3月1日至双方租赁合同实际解除之日2020年5月18日的租金402545.55元；4、彭忠永向湘府金龙公司支付双方合同解除之后2020年5月19日至彭忠永实际腾房之日2020年5月21日的房屋占有使用费15286.54元；5、彭忠永赔偿湘府金龙公司逾期缴纳租金的违约金（违约金以458,596.19元为基数，按照日千分之五为标准自2020年3月1日计算至合同解除之日为止，暂计算至2020年4月30日为137578.86元）；6、彭忠永返还湘府金龙公司免租期租金208,920.35元；7、彭忠永支付拖欠租赁物业产生的水电费等费用21758元；8、彭忠永赔偿湘府金龙公司后续寻找新租户房屋空置产生的租金损失458,596.2元；9、彭忠永承担本案湘府金龙公司所花费的诉前财产保全费5000元以及承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、湘府金龙公司（甲方）与彭忠永（乙方）双方于2011年12月25日签订《租赁合同》，其中约定有：经营场所的概况：甲方将享有使用权的位于长沙县××镇××路××栋××楼，总面积共计3017.74平方米的建筑标的出租给彭忠永，乙方作ＫＴＶ经营使用（彭忠永租赁涉案房屋用于长沙县湘龙热点量贩娱乐城个体工商户经营）。租赁期限、租金、保证金及相关费用支付的时间和方式：租赁期限为13年，即2012年1月1日起至2024年8月31日止；租金按季度预付，即每季度325915元整，租金支付为每季度前一个月，由乙方向甲方预付下季度的租金，依次类推，无论亏损与否，此缴纳租金的时间和数额不得变更，否则，甲方有权无条件解除合同；租金从第3年（即2013年9月1日）开始递增，以后每年递增一次，递增方法：在前一年租金的基础上增加5%；本次租金甲方给予5个月装修免租期（2012-1-1至2012-5-30），从2012年6月1日起正式计租；乙方在合同期内必须每月5号前支付上月份相关费用，具体收费标准暂定如下：1、冷水费按3.97元每吨计算，2、电费按1.09元每度计算，3、物业管理费按1.5元每平方米计算，以上费用收费标准如有变动，以物业收取以及国家规定标准为准，以上费用从2012年1月1日计收。租赁标的物的收回：合同终止时（含中途解除合同与合同期满终止等）乙方必须在合同终止之日起10日全部清退完毕，并将租赁标的物移交给甲方。如遇特殊情况，经甲方同意，允许延迟10天。双方的权利与义务：甲方有权向乙方收取租金及相关费用，乙方按合同约定的时间和数额向甲方支付租金及其他费用。违约责任：乙方不按本按合同规定的时间和数额向甲方支付租金时，由乙方按应付未付金额的日千分之五向甲方支付违约金，如累计欠款超过伍万元仍未交清时，甲方有权单方解除合同。合同的解除和终止：甲、乙双方协商一致并达成书面协议，可以解除终止本合同；本合同执行期限届满前6个月，乙方如果有意继续承租合同，在同等提交下经双方协商一致，乙方享有优先承租的权利，并由双方重新签订租赁合同，反之，则在期限届满3个月前，乙方即应就相关移交作好准备，及时向甲方移交全部租赁场所。2、彭忠永向湘府金龙公司交付租金至2020年2月29日，此后未再缴纳租金。3、2020年3月25日，彭忠永以受疫情影响，无法正常经营为由向湘府金龙公司提出解除案涉租赁合同，并于2020年3月30日向湘府金龙公司短信发出《解除租赁合同通知函》。2020年4月1日，湘府金龙公司收到彭忠永邮寄的书面《解除租赁合同通知函》。4、2020年5月18日，湘府金龙公司（甲方）与彭忠永（乙方）签订《协议书》，约定“一、甲乙双方确认双方于2011年12月25日签订的《租赁合同》已经解除（解除时间以及法律效力，双方在诉讼中另行确定）；二、乙方认可甲方有权就涉诉租赁物业清理租赁场地并另行招租；三、安装在一楼的空调外机，乙方应当在2020年5月23日之前进行拆除，逾期未拆除的视为放弃，逾期之后甲方有权对该空调外机进行处置。（拆除行为对于合同效力、合同解除时间以及解除后果的影响双方在诉讼过程中另行确定。）”。湘府金龙公司认为《租赁合同》于2020年5月18日解除，彭忠永认为《租赁合同》于2020年4月2日已解除。5、彭忠永于2020年5月21日将案涉租赁场地的空调外机拆除。6、彭忠永已将租赁标的物业管理费缴纳至2020年3月31日，2020年4月1日至2020年5月21日案涉房屋物业管理费共计7497.7元，彭忠永未缴纳。7、彭忠永在承租案涉房屋期间改建房屋主体，在两层租赁房屋中间修建楼梯，现未将房屋恢复到交付使用时的状态，彭忠永认可如湘府金龙公司拆除楼梯恢复到租赁之前状态所花费的费用由彭忠永承担。双方确认：拆除楼梯并恢复原状费用共计20000元，彭忠永承担15000元。8、双方共同确认：2020年3月1日至2020年5月18日期间租金计算标准为152865.4元/月，但彭忠永认为其已不欠付租金，《租赁合同》已解除，无需继续支付租金。一审法院认为，1、湘府金龙公司、彭忠永双方于2011年12月25日签订《租赁合同》解除时间以及案涉租赁房屋返还时间如何确定问题。湘府金龙公司主张《租赁合同》于2020年5月18日解除，彭忠永于2020年5月21日拆除其所有的空调外机时腾空并返还租赁房屋，彭忠永认为该租赁合同解除时间以及租赁物业的返还时间均为湘府金龙公司收到其发送的解约通知函次日（2020年4月2日）。一审法院认为，彭忠永主张其受疫情不可抗力影响经营困难，无能力继续租赁案涉物业亦无法支付后续租金，故其通过发送解约通知函的形式对租赁合同进行解除。因新型肺炎疫情原因，彭忠永租赁案涉物业经营的KTV确实受到不利影响，但该不可抗力影响并未达到导致本案租赁合同无法继续履行、合同根本目的再无法实现的法定程度，彭忠永亦无法因此获得对案涉《租赁合同》的单方解除权，彭忠永主张的单方解除合同时间为2020年4月2日该院不予支持。2020年5月18日双方签订《协议书》，双方做出认可租赁合同已经解除的意思表示，至此双方就合同解除达成一致意思表示并存在书面证据，湘府金龙公司主张案涉《租赁合同》于该协议签订之日解除，该院予以支持。另，从彭忠永2020年3月30日向湘府金龙公司发送的《解除租赁合同通知函》载明“现在店里（大厅、包厢、小超市及厨房等）还有各种设施设备及酒水商品等物品价值约40万元，还请贵公司能及时归还”可以看出，彭忠永再发送该函时对租赁物业内仍有的各类物品并未放弃处置权利，故彭忠永主张金龙公司收到该函即为其房屋退还之时，不符合案件实际情况，该院不予支持。湘府金龙公司主张房屋腾空退还时间应当为彭忠永2020年5月21日拆除其在租赁物业所有的空调外机之时，彭忠永以空调外机未在租赁物业之内，属于外部附属设施为由提出抗辩，一审法院认为双方2020年5月18日签订《协议书》约定彭忠永应当于2020年5月23日之前对空调外机进行拆除，逾期未拆除的视为放弃，至此双方明确对案涉物业装修以及内部相关物品的处理方式，故本案案涉物业的腾空返还交付时间应当为彭忠永实际腾空其空调外机之日即2020年5月21日。以上，一审法院认为，双方存在合法有效的房屋租赁关系，彭忠永依照约定使用租赁房屋依法依约应当向湘府金龙公司承担双方租赁合同解除之前的租金以及租赁合同解除之后至实际腾空之日止以同期租金为标准的房屋占有使用费用，又因彭忠永经营的KTV在疫情期间因为疫情防控无法正常开门营业，基于此本院对租金以及房屋占有使用费进行调整，由彭忠永承担2020年3月1日至2020年5月18日实际租金402545.55（152865.4元/月÷30天×79天）、2020年5月19日至2020年5月21日房屋占有使用费15286.54（152865.4元/月÷30天×3天）元的60%，即租金241527.33元，房屋占有使用费9171.92元，共计250699.25元。2、湘府金龙公司主张的彭忠永支付合同违约金以及后续寻求租户的空置期租金损失的认定。湘府金龙公司以合同约定为由向一审法院主张前述诉讼请求，彭忠永认为其不存在违约行为，不应当向湘府金龙公司承担原告主张的各项违约责任。该院认为，湘府金龙公司主张的合同违约金以及后续寻求租户的空置期租金损失，其性质均为湘府金龙公司认为彭忠永存在违约的违约损失，该院在此一并认定。双方在其签订的《租赁合同》中已经明确约定租赁期限，彭忠永不能按照约定完全履行合同的租赁期限，属于合同违约，应当向湘府金龙公司承担相应的违约责任，但湘府金龙公司主张的各项违约责任相加，远超其因彭忠永违约所受的实际损失，彭忠永在其答辩主张中亦含有要求调低违约金的请求，一审法院认定湘府金龙公司因彭忠永违约行为受到的实际损失来源于其重新寻找租户房屋存在2个月的空置期，另结合彭忠永的违约行为确实存在疫情的不可抗力影响，该院基于公平原则认定彭忠永应当向湘府金龙公司承担1个月租金的违约损失，即152865.4元。3、湘府金龙公司主张的退还合同免租期租金是否应当支持的问题。湘府金龙公司主张双方签订《租赁合同》时约定租期为13年，基于此湘府金龙公司附条件赠与彭忠永免租期5个月，现彭忠永不能完全履行合同，该部分租金应当予以退还，彭忠永认为合同免租期与本次解约无关，湘府金龙公司的该项请求无合同和法律依据。一审法院认为双方在《租赁合同》中已经明确约定合同免租期为装修免租期，彭忠永已经实际对租赁标的进行了装修，该免租期已经使用完毕，且双方未对提前解约的免租期租金处理进行约定，金龙公司主张因附条件赠与条件不成就情况进行退还的理由不符合本案的实际情况，一审法院对湘府金龙公司的该项诉讼请求不予支持。4、对于双方确认的拆除楼梯并恢复原状费用共计20000元，彭忠永承担15000元，符合案件实际情况且未违反法律规定，一审法院亦予以确认。对于2020年4月1日至2020年5月21日案涉房屋物业管理费共计7497.7元，该期间内房屋占有使用者为彭忠永，且租赁合同中亦明确约定物业费由承租人承担，该院认定该物业费由彭忠永承担。5、湘府金龙公司主张的诉前财产保全费用5000元，确系湘府金龙公司因处理本案纠纷发生的实际损失，湘府金龙公司要求彭忠永承担该5000元，一审法院予以支持。一审法院判决：一、限彭忠永在判决生效后十日内向湖南湘府金龙大酒店管理有限公司支付2020年3月1日至2020年5月21日的租金和房屋占有使用费250699.25元、2020年4月1日至2020年5月21日房屋物业费7497.7元、违约损失152865.4元、楼梯恢复费用15000元，前述各项合计426062.35元；二、驳回湖南湘府金龙大酒店管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.长沙县湘龙湘府热点娱乐城企业信用信息公示报告，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采纳；2.照片，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采纳。本院二审查明：案涉房屋所在的长沙县湘龙街道开元路北、湘绣城西筑梦园1栋201由经营者王淼冰于2020年7月13日注册名称为长沙县湘龙湘府热点娱乐城的个体工商户用于经营KTV，该KTV继续使用上诉人租赁时期的楼梯等设备。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩和二审提交的证据，本案二审的争议焦点为：一、合同解除时间、房屋返还时间和租金、房屋占有使用费的认定；二、物业费、违约损失和楼梯恢复费用的认定。关于合同解除时间、房屋返还时间和租金、房屋占有使用费上诉人认为，受国内疫情影响，上诉人已无力经营，合同目的无法实现，应当以2020年4月1日，被上诉人收到解约函的时间作为合同解除时间。被上诉人是二房东，已和一房东达成免除一个月租金的合意，故上诉人3月的租金也应免除，即上诉人无需再支付租金。上诉人于2020年4月3日将钥匙邮寄给被上诉人，表明退还房屋和放弃房屋物品，且空调外机位于房屋一楼，上诉人租赁的是二楼和三楼，空调外机对租赁场地无任何占用，不应以拆除空调外机时间作为房屋返还时间，故上诉人无需再支付房屋占有使用费。本案中，上诉人以疫情为由解除合同不符合不可抗力致使合同目的不能实现的法定解除理由，故上诉人单方解约属于违约行为，其作为违约方提出解约不符合法律规定，双方就解除案涉合同达成一致系2020年5月18日签订《协议书》，故一审法院以该时间作为合同解除时间并无不当。该协议还约定了上诉人应在2020年5月23日前拆除一楼的空调外机，故一审法院据此认定空调外机属于双方对返还房屋拆除设备的约定，并进而认定实际拆除时间，即2020年5月21日为房屋返还时间亦无不当。一审法院根据上述认定的合同解除时间和房屋返还时间，基于疫情因素对上诉人经营KTV的影响，对房屋租金和占有使用费作出调整后的认定数额属于合理范畴，本院予以维持。二、关于物业费、违约损失和楼梯恢复费用上诉人认为，合同于2020年4月1日解除，从解除之日至2020年5月21日的物业费不应支持。一审法院认定被上诉人因上诉人违约行为收到的损失来源于两个月的寻租期，但事实是自双方发生本案诉讼至2020年7月，涉案房屋新开张的KTV已经装修完毕并营业，可见被上诉人早已为案涉房屋寻至新租户，不存在房屋空置的事实，因此，一审法院判决上诉人承担152865.4元房屋空置的违约损失与事实不符。同时，被上诉人未拆除楼梯，楼梯已被新开业的KTV继续使用，因此，上诉人不应承担15000元拆除楼梯费用。本案中，案涉房屋于2020年5月21日退还，新租户于2020年7月13日注册，上诉人提交的照片不足以证明案涉房屋的空置时间，结合上述查明的事实，一审法院认定一个月租金作为违约金并无不当。关于楼梯，虽然尚未拆除，但上诉人于一审时已经明确被上诉人后期还会继续使用楼梯的情形下仍认可承担15000元恢复费用，故一审法院认定上诉人承担上述费用并无不当。关于物业费，因2020年4月1日至5月21日仍属于认定上诉人占有使用房屋的期间，故上述期间的物业费理应由上诉人承担。综上所述，彭忠永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7690元，由上诉人彭忠永负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月二日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。