新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民事判决书（2021）新4002民初1750号原告（反诉被告）：曹保山，男，1979年3月2日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。原告（反诉被告）：唐丽，女，1986年10月6日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。共同委托诉讼代理人：柴泽宇，新疆柴劲律师事务所律师。被告（反诉原告）：伊犁中厦房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。法定代表人：彭树伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王华，新疆秉政律师事务所律师。原告（反诉被告）曹保山、唐丽与被告（反诉原告）伊犁中厦房地产开发有限责任公司（以下简称中厦房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹保山、唐丽的共同委托诉讼代理人柴泽宇，被告（反诉原告）中厦房产公司的委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹保山、唐丽向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金80,839元（自2018年9月4日起计算至2021年3月22日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同总价款为869,240元，约定将××小区（原××小区）的××号楼××单元××号房（房屋代码为××）出卖给原告，并约定房屋的交付时间为2016年12月30日，但于2018年3月8日，被告才通知原告涉案房屋可以交付使用，并且时至今日也未办理涉案房屋的初始登记，经了解，被告于2021年3月22日才取得初始登记，涉案房屋才具备办理转移登记的条件，因与被告多次协商未果，诉至法院。中厦房产公司辩称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》属实，合同签订后，被告已履行了交付房屋义务，根据合同第十五条第三款第一项的约定以及《不动产登记操作办法》的规定，涉案房屋的不动产登记应当由买卖双方共同在180日内申请，因此，原告同样负有申请的义务而非被告的单方义务，据此，原告只有在证明其在180日内履行了申请义务的基础上，才能主张出卖人逾期办证的违约责任，若法院未采纳我方认为不存在违约情形的抗辩意见，要求法院对违约金进行调整降低。中厦房产公司向本院提出反诉请求：1.判令曹保山、唐丽支付逾期利息71,647.2元（以逾期偿还本金234,240元为基数，按照2018年贷款市场报价利率年息4.35%的三倍即13.05%计算自2015年10月31日至2018年3月6日止）；2.本案反诉案件受理费由曹保山、唐丽负担。事实及理由：2015年8月12日，曹保山、唐丽与我方签订《商品房买卖合同》，合同总价869,240元，付款方式为首付加按揭贷款，曹保山、唐丽承诺于2015年10月31日前付清首付款，逾期则按银行同期贷款利率的三倍赔偿利息。因曹保山、唐丽于2018年3月6日才将欠付的234,240元支付完毕，逾期达856天。我方遂要求其承担逾期利息，但曹保山、唐丽以待办理完毕不动产登记后支付为由，拖延至今未付。鉴于曹保山、唐丽现就不动产登记事宜起诉我方，故我方现依法提起反诉。曹保山、唐丽辩称，根据合同的第七条逾期付款责任，按日计算违约金的方式是应付款的万分之一，同时要在实际支付应付款之日起30日内向出卖人主张违约金，所以违约金的计算方式应当为：234,240元×0.0001×856天=20,050.944元，且中厦房产公司知道自己的权利受到侵害的时间是2018年4月5日，截止至被告提出反诉请求，已经经过了三年的诉讼时效，故我方提出诉讼时效的抗辩，最后中厦房产公司主张的违约金明显过高，应当予以调整。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于曹保山、唐丽提交的《商品房买卖合同》、税款缴款书（契税）、销售不动产统一发票（代开）办证联、收据、新疆维吾尔自治区住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、不动产登记不予受理告知书，中厦房产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于中厦房产公司提交的《借款协议》《借条》、收据、中国银行无折现金存款交易存根、刷卡小票、《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》，曹保山、唐丽对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2015年8月12日，曹保山、唐丽（买受人）与中厦房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定曹保山、唐丽购买中厦房产公司开发的××住宅小区××号楼××单元××室房屋。一、关于房屋价款的约定及履行情况。双方约定房屋总价款为869,240元，买受人采取首期付款419,240元，公积金贷款方式付款450,000元。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。2015年8月12日，曹保山、唐丽（乙方）与中厦房产公司（甲方）签订《借款协议》《借条》，约定乙方为购买“××”××栋××单元××室房屋，总计房款869,240元，对甲方出借款项提供借款归还保证。截止2015年8月12日，乙方已向“××”开发商支付购房价款635,000元（含银行按揭），乙方承诺在2015年10月31日前向甲方支付人民币234,240元，以上借款如期归还不计利息，如有逾期，利息从借款之日起至实际还清借款之日止，以借款总额按银行同期贷款利率的3倍计息。2015年8月13日，中厦房产公司向曹保山、唐丽出具涉案房屋的购房款869,240元的发票。截至2018年3月6日，曹保山、唐丽向中厦房产公司又交纳购房款234,240元，至此，全部应付购房款结清。（二）关于交付房屋、办理转移登记的约定及履行情况。双方约定交房日期为2016年12月30日，商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。其中附件五即《商品房买卖合同》《补充协议》第五条约定：“乙方在接房前应向甲方提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（甲方代收），若未按时交纳，甲方有权暂缓交房，甲方办理房屋权证的计算起始时间从乙方交清全部税费和维修资金和所需全部办证资料之日起开始计算，如未及时提供资料或缴纳费用而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，甲方不承担责任。”第十五条约定：“若本补充协议与《商品房买卖合同》及其他附件内容不一致，以本补充协议约定的条款为准。” （以下简称提交资料责任条款）2015年8月18日，曹保山、唐丽缴纳涉案房屋契税26,077.2元。2018年3月6日，中厦房产公司向曹保山、唐丽交付涉案房屋。2019年11月8日，曹保山、唐丽缴纳维修基金7,927元。2020年6月16日，曹保山、唐丽向伊宁市自然资源局申请办理涉案房屋的转移登记手续，并提交《商品房买卖合同》《契税发票》，伊宁市自然资源局以涉案房屋并未申请国有建设用地及房屋所有权首次登记所以无法办理国有建设用地及房屋所有权转移登记为由向其出具《不动产登记不予受理告知书》。2021年3月22日，中厦房产公司取得了涉案房屋的初始登记。（三）其他。2020年12月7日，曹保山、唐丽向本院递交起诉材料，主张逾期办证违约金。2021年4月9日，中厦房产公司向本院提出反诉，主张逾期付款利息。截至庭审结束，曹保山、唐丽未取得涉案房屋的不动产权证书。本院认为，曹保山与中厦房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务，本案争议焦点为：一、中厦房产公司对于曹保山、唐丽未取得涉案房屋不动产权证书是否存在违约行为；二、若存在违约行为，曹保山、唐丽主张逾期办证的违约金如何确定；三、中厦房产公司主张曹保山、唐丽支付逾期付款的违约金是否超过诉讼时效以及违约金如何确定。关于争议焦点一，中厦房产公司对于曹保山、唐丽未取得涉案房屋不动产权证书是否存在违约行为的问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《补充协议》中提交资料责任条款并非中厦房产公司为了曹保山、唐丽而单独制定，而是中厦房产公司为重复使用而事先拟定的，条款内容为打印，不是手写，中厦房产公司也无证据证明其在订立该条款时与曹保山、唐丽进行了协商，应认定该条款为格式条款。关于提交资料责任条款的效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效。中厦房产公司无证据证明其曾经就该条款提请曹保山、唐丽注意，并进行解释说明，且作为格式条款提供一方的中厦房产公司免除了自身相关责任、加重了对方责任，该条款应认定为无效。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款中明确约定双方同意共同在房屋交付使用后180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因双方确认实际交付房屋时间为2018年3月6日，按照约定中厦房产公司至迟应当于2018年9月2日前取得办理房屋权属转移登记的基本条件，但直至2021年3月22日中厦房产公司才取得涉案房屋的初始登记，中厦房产公司存在违约行为应当承担违约责任。中厦房产公司抗辩称逾期办证系建设过程中案外人操盘开发，管理不善，资金断裂，工程被迫停工，消防规范调整，政府行政职能调整导致未提供证据证实，且双方签订的合同中也并未约定该事由为逾期办证的免责事由，故而对中厦房产公司该辩称本院不予采信。关于争议焦点二，曹保山、唐丽主张逾期办证的违约金如何确定的问题。依据《商品房买卖合同》的约定以及涉案房屋交付时间计算，2018年9月2日系双方约定的中厦房产公司履行办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，但至2021年3月22日中厦房产公司才取得涉案房屋的初始登记，使得涉案房屋才具备转移登记的条件。因此，2018年9月3日至2021年3月22日这一期间属于中厦房产公司的违约期间，期间新冠肺炎疫情发生，属于不可抗力，不应计入中厦房产公司违约期间，结合本地疫情防控封闭期间计算，中厦房产公司的违约天数为851天【931天（2018年9月3日至2021年3月22日）－41天（2020年1月27日至2020年3月8日）－39天（2020年7月27日至2020年9月4日）】。中厦房产公司抗辩认为曹保山、唐丽主张的违约金过高，要求调整降低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及二十九条之规定，认定合同约定的违约金过低或过高的标准应当以实际损失为基础，本案曹保山、唐丽未举证证实其主张的违约金与其实际损失是否相符，中厦房产公司也未举证证实曹保山、唐丽主张的违约金高于其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利息等综合因素，对曹保山、唐丽主张的违约金调整为合同约定违约金的50%。综上，本院认定中厦房产公司应向曹保山、唐丽支付逾期办证违约金为36,986元(计算方式：已付总房款869,240元×0.0001×851天×50%)。三、中厦房产公司主张曹保山、唐丽支付逾期付款的违约金是否超过诉讼时效以及违约金如何确定。根据《借款协议》和《商品房买卖合同》，曹保山、唐丽应当按照约定于2015年10月31日前付清房款，然直至2018年3月6日才将款项付清，其行为构成违约，应当自约定的应还款期限届满之次日起至实际支付应还款之日止，按日计算应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金。曹保山、唐丽逾期付款，中厦房产公司应当知道其权利被侵害，故本案逾期付款违约金的诉讼时效期间应当自实际付款日2018年3月6日后推30天，即2018年4月5日起计算三年，即2018年4月5日至2021年4月4日。中厦房产公司于2021年4月9日提起反诉，已超过三年的诉讼时效。中厦房产公司未能提供证据证实期间曾向曹保山、唐丽主张过权利，同时根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第六项依法中止诉讼时效的规定“在诉讼时效期间的最后六个月内，因疫情或者疫情防控措施不能行使请求权，权利人依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项规定主张诉讼时效中止的，人民法院应予支持。”中厦房产公司主张逾期付款违约金诉讼时效期间的最后六个月即2020年10月5日至2021年4月4日，本地虽采取疫情防控措施，但并不影响中厦房产公司行使请求权，故本院对中厦房产公司主张诉讼时效中止的意见，不予采纳。综上，对于中厦房产公司主张曹保山、唐丽支付逾期付款的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中­华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条、第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）伊犁中厦房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曹保山、唐丽逾期办证违约金36,986元；二、驳回被告（反诉原告）伊犁中厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,821元，减半收取计910.5元，由曹保山、唐丽负担548元，伊犁中厦房地产开发有限责任公司负担362.5元。反诉案件受理费795.5元，由伊犁中厦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 陈思思二〇二一年四月二十四日 书记员 江婧杰- 1 -