山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1476号上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91140100664490321F。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：时某，1990年4月16日出生，太原富力城房地产开发有限公司法务，住山西省清徐县。上诉人（原审原告）：王某，女，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：马某，山西源晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西源晋律师事务所律师。上诉人太原富力城房地产开发有限公司(以下简称“富力城房地产”)因与上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，均不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人时某，上诉人王某的委托诉讼代理人马某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.请求依法撤销（2020）晋0107民初5206号民事判决书，改判被上诉人向上诉人支付以1132252元为基数，按照日万分之一自2017年7月1日起计算至小区东侧土坡平整之日止的款项，其中暂计算至2020年6月25日为82201.5元；2.本案一审、二审诉讼费由被告负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人未在合同约定的交房时间内将符合标准的房屋交付给上诉人，构成违约。1.本案房屋交付标准应当同时满足房屋竣工验收并具备被上诉人售房时沙盘和宣传资料所展示的小区环境和配套设施，仅房屋竣工验收合格不等同于符合交房条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人对外发布的销售广告、宣传资料以及售楼部的沙盘图均明确显示小区东侧规划为道路。被上诉人所展示的小区环境和便利的交通条件对上诉人是否购买案涉房屋以及房屋的价格有重大影响。根据上述法律规定，被上诉人售房时对外所展示的沙盘图及小区环境应当视为合同内容，被上诉人交房时小区东侧应当配套有道路，即使没有道路，也应将土坡和铁塔拆除，符合平整条件。所以案涉房屋的交付条件除应满足合同书面约定的竣工验收合格外，小区东侧土坡和高压铁塔的拆除也是合同约定的交房条件之一，被上诉人已构成违约。2.被上诉人出具的《延迟交付通知》是对原房屋买卖合同约定的房屋交付条件的明确与细化。双方将小区东侧土坡和高压铁塔的拆除作为交房条件正式书面纳入了合同内容。《延迟交付通知》是被上诉人向上诉人出具，被上诉人亦当庭认可其真实性，合法有效。通知的核心意思有两项，其一，被上诉人明确认可因土坡和铁塔未完成迁改导致逾期交房，即，土坡和铁塔的拆除是交房条件之一；其二，逾期交房期间被上诉人承诺按照合同约定承担违约责任。3.从被上诉人取得竣工验收备案手续的时间看，亦能充分说明小区东侧土坡和高压铁塔的移除是双方约定的房屋交付条件。被上诉人在向业主发出《延迟交付通知》时房屋已经竣工验收合格，如果按照庭审中被上诉人所称，房屋只有经验收合格就具备交付条件，那么被上诉人完全可以按期交房，何以在合同约定的交房前几日向业主下发《延迟交付通知》？由此充分说明，《建设工程竣工验收备案表》仅仅能证明房屋主体合格，而不能证明房屋符合交付条件。一审法院仅根据《建设工程竣工验收备案表》合格，无视《延迟交付通知》的内容和土山未拆除对上诉人造成的影响，判定被上诉人不存在逾期交房明显错误。二、被上诉人已向上诉人实际支付的违约金属于双方意思自治，依法应当支持，一审判决随意调整违约金比例于法无据。本案中，被上诉人下发的《延迟交付通知》中载明：“富力城六期G19#、G20#号楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司在2016年已与供电局签署相关协议，双方约定在年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故此十分抱歉地通知您，G19#、G20#号楼需延迟交付使用。我司承诺，在高压铁塔移除后完善相应环境，会向您发出《房屋交付使用通知书》，对于逾期交房的G19#、G20#号楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任”随后，被上诉人依据双方达成的约定按照双方《商品房买卖合同》中约定的违约责任计算方式向上诉人支付了相应的违约金。可见被上诉人对《延迟交付通知》的内容及含义十分清楚，并已开始实际履行，双方意思表示达成了一致。后续拒绝继续支付以及庭审陈述都是私自毁约，逃避债务的表现，被上诉人的行为有违诚实信用原则，在被上诉人明显违约的情况下，一审判决调整双方合同约定的违约金比例，于法无据，明显不当，应予撤销。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。随意调整合同约定违约金比例的判决，缺乏法律依据，有违双方意思自治原则、处分原则。请求二审撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。富力城房地产上诉请求：1.撤销（2020）晋0107民初5206号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月22日竣工验收备案。上诉人于2016年12月27日向被上诉人出具了《交付使用通知书》，被上诉人签字确认，2019年12月16日，被上诉人收楼入住，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。根据一审法院认定的事实，被上诉人一审诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审法院依据《延迟交付通知》认定上诉人已作出赔付被上诉人至拆塔之日的意思表示，事实认定不清，依法应予改判。针对上诉人出具的《延迟交付通知》。《延迟交付通知》中载明“对于逾期交房的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。”上述文件明确按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担相应赔付责任。但根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，上诉人也仅应向被上诉人支付自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止的赔偿金，而非一审法院认定的至铁塔实际拆除之日止的赔偿金。尽管，本案上诉人实际向被上诉人支付的赔偿金，已超出实际交付之日止的数额，但纵观涉案三幢楼218户业主，上诉人实际赔付的最后节点也仅为2018年6月30日，而非赔付至拆塔之日。据此，一审法院认定上诉人作出赔付至拆塔之日的意思表示缺乏事实及法律依据，二审应予以纠正。综上所述，涉案房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。涉案《延迟交付通知》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪，维护社会治安稳定所作出的退让与妥协。且上诉人已经依据通知书内容进行了赔付，甚至在业主一而再再而三的提出无理诉求后，多向业主进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际拆塔之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。富力城房地产辩称，答辩意见与上诉状一致。王某辩称，请求驳回上诉人富力城房地产的上诉请求。本案上诉人富力城房地产未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给答辩人，构成逾期交房违约事实清楚，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案涉房屋东侧铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人富力城房地产售房时对小区环境承诺的前提条件，当然属于上诉人富力城房地产交付房屋的条件，同时也是上诉人富力城房地产向答辩人出具的《延迟交付通知》和《延迟交付通知补充说明》明确载明的房屋交付条件。《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》中上诉人富力城房地产进一步以书面承诺的方式确定了本案中案涉房屋的交付条件中包括铁塔拆除以及相应环境的完善。除前述法律规定及相关文件以外，答辩人在一审庭审中提供的富力公司的工作人员陈亚红的录音资料、小区业主收房时富力工作人员的录音资料，均能证实上诉人富力城房地产认可其构成违约并自愿按照合同约定承担违约责任。综上，本案上诉人富力城房地产未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给答辩人构成逾期交房违约事实清楚，上诉人富力城房地产应当按照合同约定承担违约责任。一审法院认定《商品房买卖合同》未明确铁塔拆除、土坡平整系案涉房屋交付条件。上诉人富力城房地产在《延迟交付通知》中已就房屋交付时铁塔未拆除、土坡未平整承担责任方式予以明确，并该通知是其自愿作出的，系其真实意思表示，一审法院根据公平原则酌定由上诉人富力城房地产承担补偿责任亦无不当。请求驳回上诉人富力城房地产的上诉请求。王某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金82088.27元（以1132252元为基数，按照日万分之一，自2018年7月1日暂计算至2020年6月25日，实际计算至小区东侧土坡平整之日止）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定：被告应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第【1】种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条第一款第二项约定：（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年8月31日，原告支付房款1132252元，被告向原告开具了销售不动产统一发票。2016年12月26日，被告向原告出具《延迟交付通知》，该通知载明“富力城六期G19#、G20#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故在此十分抱歉的通知您，G19#、G20#楼需延迟交付使用。”还载明“对于逾期交房的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任”。2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告于2019年12月16日入住，并填写《房屋交接表》，原告签字确认。2018年10月23日，被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日逾期交付违约金41440.42元；2019年1月23日，被告向原告支付2018年1月1日至2018年6月30日逾期交房违约金20493.76元。庭审中，原、被告对这两笔数额无异议。2020年6月25日，东侧高压电塔已拆除完毕。一审法院认为，合同依法成立，即具有法律效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。2016年12月22日，太原市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案表》，载明“经评定工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘察、设计图纸及施工规范要求”等，依法符合交付条件。2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告于2019年12月16日入住，并填写《房屋交接表》，原告签字确认。根据《商品房买卖合同》第八条规定，涉案房屋符合合同约定的交付条件，被告不构成逾期交付违约，不承担违约责任。拆除电塔及东侧土坡平整不是原、被告签订《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约条件。2016年12月26日，被告向原告出具《延迟交付通知》，此系被告真实意思表示，属被告自愿行为，不违反法律法规，本院不予干涉，鉴于供电铁塔的所有权不属于被告，被告无法决定供电铁塔的拆除时间，故依据被告在《延迟交付通知》承诺，应酌情向原告支付补偿款，即以购房款1132252元为基数按日万分之一自2016年12月31日起至供电铁塔拆除之日（2020年6月25日）止的50%计算。因被告已支付61934.18元，还需支付10133.66元。原、被告未就东侧土坡约定违约金，故原告关于实际计算至小区东侧土坡平整之日止的诉求，没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告富力城房地产于本判决生效之日起十五日内支付原告王某款项10133.66元；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人未提交新证据，对一审查明的事实均无异议，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人富力城房地产与上诉人王某签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应依约履行各自的义务。2016年12月26日，上诉人富力城房地产向王某出具了《延迟交付通知》载明：王某购买的富力城六期房屋东侧部分土坡因供电局高压电塔占用，房屋需延迟交付使用，并承诺高压电塔移除后，对造成的损失参照双方合同约定承担相应的责任。一审法院依据富力城房地产在《延迟交付通知》中的承诺，并结合案涉高压铁塔并非富力城房地产控制的事实，酌定富力城房地产支付王某补偿款72067.84元，符合公平原则，扣减富力城房地产已支付的61934.18元，富力城房地产还需支付王某10133.66元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人富力城房地产、王某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3704元，由上诉人太原富力城房地产开发有限公司、王某各负担1852元。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 任 华审判员 牛晓斌二〇二一年四月十五日法官助理 韩志宏书记员 冯 莉