河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初4200号原告（反诉被告）：杨利萍，女，汉族，1972年12月4日出生，住光山县。被告（反诉原告）：杨文，男，汉族，1964年1月5日出生，住光山县官渡河产业集聚区。委托诉讼代理人：彭波，光山县弦山街道中心法律服务所法律工作者。第三人：黄家芬，女，汉族，1968年10月20日出生，系光山县盈佳房屋中介服务部工作人员。原告（反诉被告）杨利萍与被告（反诉原告）杨文、第三人黄家芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日作出（2019）豫1522民初5056号民事判决，被告（反诉原告）杨文不服提出上诉，信阳市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）豫15民终1957号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨利萍、被告（反诉原告）杨文及其委托诉讼代理人彭波均到庭参加诉讼，第三人黄家芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨利萍向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即向原告交付位于光山县城区秀水蓝湾小区五号楼三室两厅一厨两卫130平方米住房一套（五楼以上）及正常轿车停车位一个并为原告办理房产证；2、请求被告支付原告的租房费用54000元；3、请求被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，变更该请求为：1、要求被告继续履行双方签订的《房地产买卖契约》（限期内向原告交付位于光山县城区秀水蓝湾五号楼三室两厅一厨两卫130平方米住房一套（五楼以上，不是顶楼）及正常轿车停车位一个给原告，协助原告在开发商处更名及办理过户）；2、支付原告违约金200000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告通过盈佳中介黄家芬，将位于光山县城区秀水蓝湾小区五号楼三室两厅一厨两卫住房一套及正常轿车停车位一个出售给原告。2013年9月2日，原告与被告签订《房地产买卖契约》。签订契约时，该房屋正在建设之中，被告向原告保证三四个月之内交付房屋，由于开发商的原因，该楼停建，被告未能在三四个月内交付房屋。后来，经光山县人民政府托管，该楼已建成，开发商向置换户交付房屋，住户开始装修入住。原告要求被告交付房屋，被告要求原告按现在房价计算房款，同时还不愿交付车位，被告的行为已违背双方的约定，丧失诚信，构成违约。2013年9月签订契约，时至今日，已达六年，这六年原告一直在外租房居住，家无定所，生活十分不便，被告的行为已给原告造成较大的经济损失。现在，被告提出无理要求，原告早知道被告这样不讲理，丧失诚信，就不会购买被告的房屋。被告拒不交付房屋的行为，将给原告带来更大的经济损失和生活不便，原告为了维护自身合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，具状起诉，请求人民法院依法维护原告的合法权益。杨文（反诉原告）辩称，2013年9月2日，答辩人与被答辩人签订《房地产买卖契约》至今不能履行，被答辩人自身也存在一定的过错，应当减轻答辩人的过错责任。一、2011年3月6日，答辩人在原光山县粮食局饲料公司家属楼1单元201室有一套房产，楼下储藏室一间，开发商拟在该地段建小高层并成立秀水蓝湾项目部，双方签订《房屋置换协议》。2013年9月2日，答辩人与被答辩人通过盈佳中介黄家芬介绍，于同日达成《房地产买卖契约》，签署该契约时，由于开发商还没有正式动工兴建，也没有实际效果图，对涉案房产楼层、面积及交付时间等均不具有确定性，存在交易风险双方均是明知的。秀水蓝湾“棚户区”改造项目于2015年成为烂尾楼。“棚户区”改造是政府行为，光山县人民政府为了社会稳定，同意由光山县商务中心区管理委员会托管成立专门机构招商，由光山德厚昌业房地产有限公司重新启动兴建。答辩人与光山德厚昌业房地产有限公司重新签订《房屋置换协议》，面积为100平方米。早在2014年开始，秀水蓝湾工程无法启动的情况下，答辩人几次约被答辩人协商要求双方解除2013年9月2日签订的《房地产买卖契约》，由答辩人返还被答辩人定金100000元，被答辩人不肯。2018年8月12日，答辩人与开发商重新签订合同后，为减少双方经济损失，建议双方解除契约，由答辩人返还定金100000元，赔偿损失100000元，可被答辩人执意要130平方米的房产，但答辩人从开发商处并未取得130平方米的房产。综上，鉴于双方签订的原《房地产买卖契约》约定的标的物已实际不存在，导致双方契约目的无法实现，答辩人属于受政府因素影响，同时被答辩人也存在一定过错，因此，对被答辩人诉讼请求第一项，由于政策因素发生情势变更，双方签订的契约已经不具备继续履行的条件，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条的规定，请求人民法院依法予以驳回被答辩人诉讼请求第一项；二、被答辩人于2013年9月2日交付购房首付款100000元，按照双方签订的《房地产买卖契约》第六条规定，该条款是对乙方违约造成合同不能履行需要承担的法律后果的界定，即被答辩人违约，答辩人不退还首付房款100000元，答辩人违约，双倍返还被答辩人首付房款200000元，契约依法解除。因此，被答辩人诉讼请求第一项，超出该契约解除约定的范围，没有事实及法律依据。被答辩人并非付清涉案购房全款，如果按照被答辩人的两项诉讼请求计算，2013年9月2日首付房款100000元，现由于答辩人受政策影响造成的该契约不能履行，答辩人要付出100多万元给被答辩人的赔偿额度，显然于法相悖，有失公平原则。答辩人并提起反诉:1、判令解除2013年9月2日反诉原告与被告签订的《房地产买卖契约》，由反诉原告双倍返还反诉被告首付房款共计200000元;2、反诉被告承担本案及反诉费用。第三人黄家芬未到庭，也未提交答辩状。杨利萍对杨文的反诉辩称，一、反诉被答辩人与反诉答辩人是在自愿、合理合法的条件下，本着公平、诚实信用的原则签订的《房地产买卖契约》，反诉被答辩人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。在签订合同时，反诉答辩人就交付了100000元购房款，在积极履行合同中的义务，依法成立的合同应当受到法律保护；二、不存在约定以及法定的合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被答辩人所说的不能实际交付，不是《中华人民共和国合同法》规定的合同解除条件，《中华人民共和国合同法》全文并没有规定不能实际交付就能解除合同；三、反诉被答辩人对《中华人民共和国合同法》第九十四条及九十四条第二款存在理解错误。该条款是对没有违约的一方享有解除权的规定，而不是违约的一方享有解除权的规定。假设违约方也享有解除权，合同的约束力将对任何人不再产生约束力；四、反诉被答辩人解除合同的目的是不想履行合同中的义务。反诉答辩人宁愿不惜交纳违约金也不愿意交付房子，原因是现在秀水蓝湾的房价已经比原来上涨了好几倍，现在的房屋价格上涨的利益远远超过了违约金。开发商原本交付给被答辩人的是2-2904,136平方米的房子，其恶意置换将本属于他的136平米的房子置换成100平方米，从而获得补偿款，损害反诉答辩人的利益。现反诉被答辩人甚至不愿意履行其义务，宁可支付违约金，其行为严重损害了反诉答辩人的利益，更甚至违反了合同法的最基本原则。综上，请求人民法院驳回反诉被答辩人的诉讼请求，支持反诉答辩人的诉讼请求，要求反诉被答辩人积极履行合同中约定的义务。反诉被答辩人说受政府因素影响，与本案无关联性，要求驳回反诉被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年3月6日，被告杨文（甲方）与余守礼、王德喜（乙方）签订《房屋置换协议》，将其拥有的原光山县粮食局饲料公司家属楼，北与破堰相邻1单元201室一处房产及楼下储藏室一间，提供给乙方在此建设商品房（秀水蓝湾小区）。协议约定乙方需在18个月内建设好该商住房并无偿提供给甲方建筑面积不低于130平方米的商住房一套，位置在8层或10层，及不低于7.32平方米的储藏室一间。2011年10月14日，被告杨文（甲方）与余守礼、王德喜（乙方）签订《房屋置换协议之补充协议》。协议约定乙方在该地段建设好的商住房楼下无偿提供给甲方使用方便的停车位一个并办好相关手续给甲方。2013年9月2日，原告杨利萍（乙方）与被告杨文（甲方）通过第三人光山县盈佳房屋中介服务部黄家芬介绍，签订《房地产买卖契约》。该契约约定的主要内容是，甲方将位于光山县城区秀水蓝湾小区五号楼三室两厅一厨两卫130平方米住房一套及正常轿车停车位一个出售给乙方（甲方确保该房面积在125平方米—145平方米之间，多于130平方米或少于130平方米，按每平方米3280元退补），由甲方负责办理上述房地产产权证或过户，所需费用由甲方承担；甲、乙双方约定上述房地产成交价为人民币伍拾万零伍仟元整（505000元），付款方式为三次，乙方在签署本契约时给付甲方壹拾万元整（100000元），甲方为乙方在开放商处办理更名手续时，乙方付给甲方叁拾捌万元整（380000元），甲方拿到房产证时付清余款贰万伍仟元整（25000元）；若本契约不能正常履行的视为违约，甲方应承担全部责任（即甲方不能履行契约，双倍返还乙方首付房款人民币贰拾万元整），乙方不能履行契约，甲方不退还首付壹拾万元房款。该契约签订后，原告依约定付给被告购房款100000元，被告为此交纳中介费5000元。之后，因多种原因导致双方约定的房屋没有建成。2018年8月12日，被告杨文（乙方）与光山德厚昌业房地产有限公司（丙方）签订《房屋置换协议》。协议约定乙方选择的置换房屋位于秀水蓝湾棚户区改造项目规划的安置区，建筑面积100平方米，储藏室按信阳市征收土地地上附着物补偿标准计算价值。安置户所选的房屋与应安置面积不符的，按照光山县征收补偿相关文件精神：……开发企业与安置户按每平米4200元的标准互补差价。现该置换房屋位于秀水蓝湾棚户区改造项目规划的安置区5号楼2单元2305室，建筑面积100.48平方米已交付给被告杨文。之后，因被告杨文未按2013年9月2日与原告杨利萍签订的《房地产买卖契约》履行交付房屋，引起本案诉讼。本院认为，原、被告双方通过光山县盈佳房屋中介服务部黄家芬签订的《房地产买卖契约》，由于原有的合同标的物已无法实现，合同履行过程中发生了当事人无法预见的和防止的情势变更，双方签订的契约已经不具备继续履行的条件，故原被告签订的《房地产买卖契约》依法应予解除。庭审中本院依法向杨利萍释明合同的履行发生了情势变更，杨利萍仍然坚持原诉讼请求不予变更，故杨利萍要求继续履行合同（限期内向原告交付位于光山县城区秀水蓝湾五号楼三室两厅一厨两卫130平方米住房一套（五楼以上，不是顶楼）及正常轿车停车位一个给原告，协助原告在开发商处更名及办理过户）的诉讼请求本院依法不予支持。关于违约金的问题，由于合同履行中发生了情势变更，故杨利萍要求杨文支付违约金200000元的诉求，本院亦不予支持。关于反诉部分，杨文关于解除2013年9月2日双方签订的《房地产买卖契约》，由反诉原告双倍返还反诉被告首付房款共计200000元的反诉请求，综上本院依法予以支持。第三人黄家芬不是本案的权利义务主体，依法不在本案承担民事责任。第三人黄家芬拒不到庭不影响本案的依法处理。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）杨利萍与被告（反诉原告）杨文于2013年9月2日签订的《房地产买卖契约》；二、被告（反诉原告）杨文应于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）杨利萍首付房款共计200000元；三、驳回原告（反诉被告）杨利萍的全部诉讼请求；四、第三人黄家芬在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5550元，由杨利萍承担；反诉费50元，由杨利萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李卫东人民陪审员  杨世新人民陪审员  夏芳君二〇二一年四月十五日书 记 员  熊峰源