贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初1829号 原告：余长桂，男，1990年5月25日出生，蒙古族，住贵州省大方县。 被告：大方望龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县红旗街道办事处（原大方镇）奢香大道南段，统一社会信用代码：91520521556627300F。 法定代表人：王桂江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：付贵。 原告余长桂与被告大方望龙房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“望龙房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告余长桂、被告望龙房地产公司之委托诉讼代理人付贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余长桂向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付因未交付商品房所有权转移登记的有关文书自2018年1月1日起至办理完毕商品房所有权证书之日止的违约金（违约金以总房款343061.00元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算），违约金暂自2018年1月1日起至2021年3月11日止计3年70天，共计52011.33元；2.请求人民法院依法判决被告在三十日内为原告办理商品房所有权证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于大方县的商品房，该商品房建筑面积107.61平方米，总价款343061.00元，原告按约支付了总房款，后被告向原告交房后原告居住至今。按该《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告未履行该项合同义务，原告至今未取得商品房所有权证书，被告未履行合同义务的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告在约定的2017年12月31日起90日后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.000001%的违约金。但原、被告签订的《商品房买卖合同》为格式合同，且违约金标准太低，不能担保合同债务的履行，也低于给原告造成的损失，因此请求以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率4.75%计算。综上所述，原告已按双方签订的合同的约定履行了支付房款的义务，被告逾期未办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权利，根据相关法律规定，特具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告望龙房地产公司辩称：1.被告至今未办理完毕涉案房屋的产权转移登记客观存在，但众所周知，大方县因行政机关的原因，大多数房地产项目的产权登记均处于停滞状态，被告至今一直积极协调相关部门办理；2.即使被告违约办理产权转移登记，被告与原告就违约办理产权登记已作约定，该约定系双方真实意思表示，不违反任何强制性法律规定，双方应严格遵守执行，人民法院也应尊重双方真实、自愿的意思自治。双方约定被告逾期办理产权登记，原告不退房的，被告根据原告支付的房屋价款的0.000001%按日承担违约金，请求根据双方约定依法判决；3.涉案商品房买卖的合同约定总价款与实际支付的房屋价款不符，合同约定价格为343061.00元，实际支付总价款为247503.00元；4.目前大方县房地产企业不景气，大部分房地产企业处于破产或者即将破产边缘，被告公司费尽周折，四处举债才将涉案地产项目勉强完成，并将房屋交付给原告使用。实践中，逾期交房与逾期办证的违约责任有一定区别，逾期交房体现的是支付房屋价款未取得房屋的使用权，可根据购房款判决资金利息损失，而逾期办证按原告请求的年利率4.75%的违约金判决，将会给被告带来巨大的经济损失，甚至破产，对大方县经济落后的房地产行业也是雪上加霜，不利于大方经济的发展稳定。为此，请求从地方经济发展的大局出发，兼顾双方的合同约定进行判决。 本院经审理查明事实如下：2015年3月13日，被告望龙房地产公司作为出卖人、原告余长桂作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为“望龙郡小区”第B幢1单元26层6号房，建筑面积107.61平方米，套内建筑面积88.2平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3889.58元，总价款（小写）343061.00元，（大写）叁拾肆万叁仟零陆拾壹元整；交付时间和交付条件：出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.000001%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付款，并按银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。原告余长桂实际向被告望龙房地产公司交纳购房款共计247503.00元，被告已将涉案商品房交付原告余长桂使用。 上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》等在卷为证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护”、第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告余长桂履行了交付247503.00元购房款给被告望龙房地产公司的义务，被告望龙房地产公司负有按合同约定的时间将交付办理商品房转移登记的有关文书交付给原告余长桂的责任，被告望龙房地产公司逾期且至今未将办理商品房转移登记的有关文书交给原告余长桂的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告可就被告未按合同约定的时间办理商品房转移登记有关文书的违约行为，要求被告按合同约定赔偿违约金。根据涉案商品房买卖合同第二十二条约定，被告逾期90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按约定项下第（1）项处理，即原告退房，被告在收到退房通知之日起30日内退还房款并按照银行同期存款利率支付利息。但从原告的诉请和被告的答辩可以确定，双方已一致同意按约定项下第（2）项处理，即原告不退房，被告自约定日期（2017年12月31日前）至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的0.000001%的违约金。故本院支持原告自2018年1月1日起计算违约金。对于被告逾期办理商品房转移登记有关文书，应如何承担违约责任的问题，原告起诉时将违约金计算标准从合同约定的以交付房款的日0.000001%调整为中国人民银行同期同类贷款利率4.75%，视为原告认为合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金过低。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，应予调整。但原告未举证证明被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给其造成的损失，鉴于被告已向原告交付涉案商品房，未取得办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失较小，结合审判实践中认定逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金以不超过买受人交付房款的日万分之零点五为标准的原则，本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金以原告交付房款的日万分之零点五计算。关于原告要求判决被告在三十日内为原告办理商品房所有权证书的诉请应否支持的问题，由于房屋不动产权属证书的办理，不是被告单方就能完成，政府职能部门工作环节举足轻重；根据本地房地产开发现状，房屋不动产权属证书能否办理、何时能够办理，有政府职能部门的主导因素存在，被告无法左右，判决后会出现执行无操作性，以致判决无实际意义，因此对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款及第二款的规定，判决如下： 一、被告大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余长桂自2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以247503.00元为基数，按日万分之零点五计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 二、驳回原告余长桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100.00元，适用简易程序减半实收550.00元，由被告大方望龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年四月二十二日 法官助理  马海燕 书 记 员  杨 茹