广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初368号原告：湛江君临皇家物业服务有限公司，住所地湛江市赤坎区××××××君临世纪广场**楼****。法定代表人：马某1。委托代理人：黄锦秀，该公司物业助理。委托代理人：陈海浪，该公司客服主管。被告：张肖，女，汉族，1966年12月2日出生，户籍地址：广东省湛江市霞山区×××××××××××。公民身份号码440×××××××********，委托代理人：莫亚军，男，汉族，1964年7月4日出生，户籍地址广东省湛江市坡头区××××××××××，公民身份号码440×××××××********，系被告张肖的丈夫。原告湛江君临皇家物业服务有限公司诉被告张肖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈建文独任审判，并公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄锦秀、陈海浪，被告张肖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2017年9月9日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供湛江市赤坎区××××××君临世纪居住小区20栋1603房的物业服务，被告须按核准建筑面积每月每平方米2.38元交付物业费及分摊社区公共水电、电梯运行费用。若被告逾期缴费，则按每天万分之二交纳违约金。被告作为上述房屋的业主，自2020年2月1日起一直拖欠物业费、公推电费未付，原告多次向被告催款，但被告至今都以天花板钢筋裸露问题为由拒绝交纳物业费。自被告反映天花板钢筋裸露问题至今，我方一直积极联系工程项目部进行处理，但被告不接受工程项目部按质量保证书进行保修。为此，请求法院依法判令：一、被告立即向原告支付物业服务费共3343.22元（自2020年2月1日至2020年11月30日）和公摊电费161.06元，公摊水费10.39元，违约金83.79元，合计3598.46元。二、被告承担本案全部诉讼费用。被告张肖的代理人辩称：一、原告称我方不接受其工程项目部按质量保证书进行保修，这不属实。我方于2020年1月18日去函原告，告知其我方天花板有多处钢筋裸露并且风化生锈，原告收到我方函件后作出修复方案，但我方发现该方案没有考虑到重点“天花吊顶已完成，吊顶封住的楼板也会有钢筋裸露问题”，便在方案下写上文字，问原告如何处理这个问题，并此后不断催促原告回复我方所提的意见，一个多月后，原告派出一个小组来到现场查看，在关于拆除装饰吊顶方案问题上，双方协商不下，物业公司不同意提供提供重装吊顶恢复原状。无奈之下，我方于2020年3月5日又去函原告，提出三点：1、原告给我方提交一定抵押金，由原告拆除吊顶及楼板施工后重装恢复。2、如果原告不同意这点，由我方施工，费用由原告承担。3、若原告既不答复也不计费，我方暂不交纳物业费，直至原告妥善处理好这事。该函件交给原告后，过了很久，原告的工作人员打来电话说可以由我方施工，因此我方作了预算费用并交给原告。但原告工作人员均说无权答复费用问题，一再拖延。在此情形下，我方决定按照预算明细购买材料请人施工。之后我方催促原告核准施工费用，但原告一直以请示领导答复为由始终没有解决。二、我方对工程项目部所作方案提出补充完善意见是双方合同及质量保证书规定应行使的权利，合理合法。1、《质量保证书》第五页，保修期内……因本公司对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，本公司依法承担责任；2、前期物业服务合同附件一临时管理规约第二十七条规定：建设单位在保修期限和范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。3、商品房买卖合同第十七条保修责任（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议，买受人可以自行或者委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。从2020年1月18日我方送达书面通知给原告算起，至同年4月20日足够90天时间，但原告一直没有做出切实可行方案解决我方的损失。我方自行施工是依照双方所签订合同及质量保证书规定的权利实施，应受法律保护。原告应履行其所签订合同及保证书的责任义务，承担我方维修费用及对吊顶等造成的损失，确认我方提交的预算结算明细费用共11203.5元。三、原告起诉我方物业费与我方的维修费相冲抵，原告尚欠我方维修费7688.83元，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张肖向开发商湛江百姓置业有限公司购买了湛江市赤坎区××××××君临世纪居住小区20栋1603房的所有权，被告依法成为该房屋业主。2017年9月9日，原被告双方签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告提供湛江市赤坎区××××××君临世纪居住小区20栋1603房的物业管理服务，建筑面积140.26平方米（后经核实为140.47平方米），住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.38元的标准收取，公用水电费及电梯运行费用按每月实际发生额分摊；若不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠款额的万分之二支付违约金。签订《前期物业服务合同》初期，被告尚能正常缴费，但自2020年2月1日起，被告开始欠费。原告多次向被告催促缴费，被告均以其房屋天花板多处钢筋裸露且风化生锈，要求原告处理为由，拒绝支付物业管理费用，引发双方矛盾，原告遂于2021年1月29日向本院提起诉讼。本院认为，原被告签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方应遵照履行。原告已按照该协议的约定提供物业服务，但被告却未履行缴交相关物业服务费的义务，已经构成违约，应承担违约责任。被告应支付2020年2月1日至2020年11月30日期间的物业管理费3343.19元（140.47平方米×2.38元/每平方米/每月×10个月）给原告；至于原告诉请的公摊电费161.06元、公摊水费10.39元，因其未能提交相应的证据佐证，本院不予支持。对于违约金计算问题，原、被告双方在《前期物业服务合同》中约定“逾期交纳物业服务费及分摊费用的，每逾期一天，应交纳欠费总额的万分之二作为违约金”，该违约金的约定符合法律规定，本院予以支持。涉案的湛江市赤坎区××××××君临世纪居住小区20栋1603房是被告张肖向开发商湛江百姓置业有限公司所购买，若该房屋的质量出现问题，被告张肖应该向开发商即建设单位湛江百姓置业有限公司主张权利，另行寻求法律途径解决。原告作为物业服务管理公司，依照双方签订的《前期物业服务合同》已经向被告提供物业管理服务，被告理应向原告交纳物业管理费，被告以涉案房屋质量问题为由，拒付物业管理费显属不当，对其抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告张肖于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3343.19元及相应违约金给原告湛江君临皇家物业服务有限公司；违约金自逾期交纳物业服务费之日起至实际付清之日止，以未缴费用为基数的日利率万分之二计算。二、驳回原告湛江君临皇家物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告张肖负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈建文二〇二一年四月二十日书记员  黄宇靖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。