河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初516号原告：河南六合物业管理服务有限公司，住所地郑州市金水区岗杜北街9号。法定代表人：陈建萍，该公司经理。委托诉讼代理人：岳伟刚，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：申梦鸽，河南千益律师事务所律师。被告：郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会，住所地郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村。负责人：胡书军。委托诉讼代理人：宋新宇，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高阳，河南颂邦律师事务所律师。原告河南六合物业管理服务有限公司（以下简称六合物业）与被告郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会（以下简称田王村委）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六合物业的委托诉讼代理人岳伟刚、被告田王村委的委托诉讼代理人宋新宇、刘高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六合物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费920617.24元，滞纳金82855元（滞纳金从2020年5月21日计算至2020年11月20日，以后滞纳金继续计算至被告实际支付物业费止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月份，郑州航空港区新港办事处对“郑州航空港区合村并城（南区）项目（15号安置区）”进行招标，为该安置项目选聘物业服务企业。2017年7月10日，经过评标委员会认真评审，决定选聘原告作为该项目的中标单位。原告中标后，2017年8月10日，郑州航空港区新港办事处田王村村民委员会、翟庄村村民委员会与原告签订《郑州航空港经济综合实验区新港办事处15号安置区前期物业服务合同》，约定原告对“合村并城15号安置区”提供物业服务，并约定双方权利和义务。2019年11月13日，原、被告在“前期服务合同”的基础上签订《15号安置区前期物业合同补充协议》，约定居民物业按照1元/平方米，收费面积为154184.77平方米，并约定居民物业费应当从新港办事处发布入住公告之日起计收，实行半年度支付。2019年11月15日，新港办事处发布《物业入场通知》，通知原告自2019年11月20日进驻15号安置区开展服务工作。原告接到《物业入场通知》后，在2019年11月20日进驻15号安置区开展物业服务工作。安置小区问题多，物业费低，但原告的工作得到居民的肯定，被告却迟迟不支付物业费。2020年7月8日，被告才支付80万元物业费，不足第一期物业费的一半，第二期物业费到期后，直至2020年11月20日原告退场被告仍一直不予支付。原、被告双方的合同已经终止，被告应该在半年前支付物业费，其拖延拒不支付的行为给原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告田王村委辩称，一、根据《中华人民共和国民法典》规定，原告作为物业服务人提供的物业管理服务应当包括人的管理和物的管理，前者在于规范物业管理区域内的秩序，对业主和相关人员的行为进行管理，后者系对建筑物及附属物的维修养护、环境卫生的管理维护。对于上述两个方面，原告均未按照前期物业服务合同及补充协议约定的义务履行，严重违约。首先，原告未履行管理职责，导致小区内出现顶层楼道开门窗、走廊公摊区域装门，破坏绿化等行为，原告对上述行为没有采取宣传、告知等积极的作为义务，也未采取适当、有效的方式制止违法装修行为，也未履行向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的报告义务。其次，原告未履行对物业范围内的建筑物及附属设施的管理、维护、保养以及环境卫生的管理义务。根据前期物业服务合同第八条第2项约定，原告未履行包括电梯、路灯、变压器等公用设施设备的维修、养护和管理义务。原告根据前期物业合同与沈阳远大智能工业集团股份有限公司签订《电梯维保合同》，将电梯维保事项委托该电梯公司负责，但2020年7月7日，小区17号楼2单元电梯损坏，因原告未支付维修费用，导致该部电梯停运2个月，给被告造成严重的不良影响。此后电梯公司先行垫付维修费用，至今原告未支付此费用。原告未按照合同约定建立巡查支付，未及时发现水管漏水，也未积极维修、恢复运行，其行为已经构成违约，导致被告随时面临被电梯公司拆除电梯设备的风险。原告对公共道路照明设备出现的故障未及时巡查维修，出现小区内路灯长期故障，小区夜晚照明不足等问题。原告未履行生活垃圾和建筑垃圾的管理和清运义务。原告进场后未按照合同要求建立卫生清洁管理机制，在物业区域内长期存在道路中间堆放垃圾，垃圾混放，清洁人员少，清洁周期未达标等问题，2020年4月底，原告才在园区内摆放生活垃圾桶，对生活垃圾进行管理。因案涉小区为新搬迁小区，且对卫生评比比较重视，故排名靠前，但是不能作为原告已经按照合同约定履行卫生清洁义务的充分条件。原告未履行物业区域内绿化养护和管理义务，原告不应获得此费用。根据合同约定，原告有对物业范围内的花木、绿地及景观进行管理、养护的义务，但自2019年11月原告入住至今从未履行此项义务。2020年1月15日承建单位河南五建对小区的绿化质保期到期，河南五建多次和原告沟通移交绿化事宜，但原告拒绝接收，小区绿化养护仍由河南五建负责，共产生费用132364.3元，原告亦未向河南五建公司支付，此项费用不应计算在应支付的物业费中。原告未履行公用部位的日常维修、养护和管理的义务。根据合同约定，电梯间属于合同约定的公用部分，原告负有电梯间的维修和管理义务，但原告并未履行此项义务。业主在使用电梯过程中造成瓷砖脱落破损，原告未采取任何保护措施，亦未张贴明显提醒业主、装修人员注意的告示，导致公用部分（主要是电梯间）的瓷砖脱落共有67处，原告并未修缮，亦未就上述脱落受损的瓷砖与承建单位沟通完成质保及修缮工作。原告未履行地下室的管理义务，长期关闭地下室北区卷闸门，地下室长期不通风、潮湿，导致地下室金属设备生锈、破损，地下室木门受潮变形。再次，原告存在违法行为，未按时将服务事项、负责人员、履行情况、业主共有部位的经营与收益等情况向被告公开、报告。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条和前期物业合同第十五条第5项规定，物业费的去向、用途、收支情况作为物业服务履行情况的重大事项，原告有义务向被告公开并报告物业费的去向、用途、收支的情况，该义务是民法典规定的法定强制性义务，物业服务人必须履行该义务，否则即属违法行为，原告未履此项义务，应承担违约责任。原告完全有能力履行前期物业服务合同及附件、补充协议中约定的为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护义务，其履行合同存在严重的瑕疵，在原告前期存在违约的情况下，被告已经支付给原告物业服务费80万元，被告有权拒绝原告主张的剩余物业费的履行请求。二、即使被告的同时履行抗辩权不能成立，原告主张的物业面积及物业费金额远远高于被告实际的物业面积及应当支付的物业费金额。首先应当扣除非被告村民的物业区域的物业面积及对应物业费。田园新城小区作为拆迁安置小区，拆迁安置工作由新港办事处具体负责，在实际的拆迁安置过程中，田园新城小区包含田王村村民、炮李村村民分得的房屋及未分配的房屋，被告仅对本村村民的物业区域所对应的物业面积支付物业费。其次，应当以新港办事处安置办最终核实下发的属于被告的面积为收费面积，应扣除超出新港办事处安置办核实面积的部分对应的物业费。补充协议第一条约定，最终以新港办事处安置办核实面积下发为准，新港办事处安置办最终核实面积为140400平方米，因此应当扣除超出的13784.77平方米所对应的物业费。再次，应当扣除原告完全未履行的关于绿化的费用132364.3元。应当扣除原告未支付给电梯公司的维修费用19100元，因电梯出现维修事项，原告未支付维修费用共计19100元，此费用应当从被告应当支付的物业费中扣除，由被告向电梯公司支付，以避免电梯公司依据《电梯维保合同》的约定拆除对应的电梯设备。最后，应当扣除原告应当退还而未退还的装修押金。根据补充协议第五条约定，原告按照每套房500元的标准收取装修押金，装修结束后经查验无违规装修的无息退还，但原告离场时未将装修押金的收取、已退还情况及剩余应退未退还的欠款交付被告或新物业公司，因此应当扣除这部分装修押金。本院经审理认定事实如下：2017年7月10日，原告中标郑州航空港区合村并城（南区）项目（15号安置区）前期物业管理项目。2017年8月10日，被告及翟庄村村民委员会（前期业主单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《郑州航空港经济综合实验区新港办事处15号安置区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定被告选聘原告提供前期物业服务，物业项目为合村并城15号安置区。合同第三条约定，业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括：2、物业公用部位的日常维修、养护和管理；3、物业公用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护、5、清洁服务，包括物业公用部位，公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。合同第五条约定前期物业服务期限为3年，自交付之日起2017年8月30日至2020年8月30日。第六、七条约定本物业区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由甲方承担，按其村民拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.04元/平方米/月，商业物业2.76元/平方米/月；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。第九条约定，物业服务费应当从新港办事处发布入住公告之日起计收，物业服务费前两个季度暂时由乙方垫付，在此时间届满之前由甲方一次性拨付，此后按月度交纳，在当月底前转账支付至乙方账户。第十条约定，业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议；如收取装饰装修押金的，未造成公用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金（不含息）如数退还。第十五条约定，乙方的权利义务：2、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费；3、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方。第二十一条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。第二十六条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可以不承担违约责任：1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；3、非乙方责任出现供水、供电、暖气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。合同附件四物业公用设施设备明细包括：电梯、楼间、集中绿地、地下机动车库等。2019年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《15号安置区前期物业合同补充协议》，约定在2017年签订的关于15号安置区前期物业服务合同的基础上，双方签订该补充协议，内容如下：1、居民物业费按照1元/平方米，收费面积154184.77平方米（最终以新港办事处安置办核实面积下发为准），物业服务合同自乙方入驻之日起三年；2、地下停车场收费标准每车位使用费20元/每月，由租用人按照年度预付；3、商业收费面积为23135.28平方米（最终以新港办事处安置办核实面积下发为准），物业费由租赁户承担，物业费价格标准不高于周边安置地块（目前调研周边商铺为1.4-2元/平方米），商店开业之日为乙方物业计费日期；5、为加强装修期的现场管理，业主在领取钥匙时需按照每套房500元缴纳装修押金，装修结束后报请物业管理处经查验无违规装修的，30个工作日后将装修押金无息退还业主。未装修的业主，自发放钥匙之日起，3个月后装修押金无息退还业主；8、居民物业费应当从新港办事处发布入驻公告之日起计收，实行半年度支付，由甲方划拨至乙方账户；该补充协议作为15号安置区前期物业服务合同补充协议，具有同等法律效力。2019年11月20日，原告进驻15号安置区开展服务工作，2020年11月19日，原告退场。原、被告均认可，被告已向原告支付80万元物业费。另查明，15号安置区共安置田王村和炮李村两村村民。被告提供郑州航空港经济综合实验区新港办事处安置办公室于2021年3月26日出具的《证明》，载明：15号安置区总安置面积为152160平方米，田王村已分配面积为140400平方米（120平方共计605套，90平方共计696套，60平方共计86套）。未分配面积为960平方。炮李村总计10800平方。2020年4月，原告（使用单位、甲方）与沈阳远大智能工业集团股份有限公司（以下简称沈阳远大公司）（维保单位、乙方）签订《电梯日常维护保养合同》，约定沈阳远大公司对案涉小区的电梯提供维保服务。服务期限自2020年4月1日至2022年11月20日，2020年4月1日到2020年11月30日乙方免费为甲方提供服务，2020年12月1日起开始计算费用。合同另约定保养方式为半包干形式，即乙方提供劳务和技术服务，每台电梯每月300元维保费用标准，并免费承担单品价格2000元及以下的电梯零部件费用，2000元以上的配件超出2000元部分由甲方承担，乙方只承担2000元的费用。被告提供沈阳远大公司于2020年9月1日出具的《关于田园新城项目电梯的情况说明》，拟证明由于案涉小区17号楼2单元及19号楼2单元电梯损坏，原告未支付相应的维修费用19100元，应从物业费中扣减。该部分电梯维修费用未实际向沈阳远大公司支付。被告提供《港区田园新城交付期间绿化费用清单》一份、郑州市园林局出具的郑州航空港经济综合实验区建设项目配套绿化达标审核证明一份，拟证明案涉小区绿化于2020年1月5日已超过质保期，质保期后，原告拒绝接收案涉小区的绿化维护，致使建设单位继续对案涉小区进行维护，产生2019年11月至2020年11月绿化维护费用132364.3元，应从原告物业费中扣除。该部分养护费用未向建设单位实际支付。被告提供《田园新城未退装修押金台账》汇总表打印件一份，拟证明原告未退还案涉小区部分业主的装修押金，应从物业服务费中扣除，原告庭审中认可存在部分业主装修押金未退还的事实。被告另提供《田园新城顶层楼道开门窗》汇总表及照片、《田园新城走廊装门》汇总表及照片、《田园新城阳台装门》汇总表及照片、2020年4月8日拍摄的小区内卫生环境照片一组、2020年8月1日拍摄的小区夜晚照明情况照片一组、《田园新城瓷砖损坏汇总》及照片一组、《告知函》、《致河南六合物业管理服务有限公司》、《解除合同告知函》、《关于与河南六合物业管理服务有限公司解除物业服务合同的通知》、部分小区业主及原告原工作人员的证人证言，拟证明原告在提供物业服务时未全面履行合同义务，存在违约行为。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业合同》和《15号安置区前期物业合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行义务。依据双方在上述合同及补充协议中的约定，物业收费面积按其村民拥有物业的建筑面积交纳，收费面积最终以新港办事处安置办核实面积下发为准。新港办事处安置办于2021年3月26日出具的《证明》中载明，被告已分配面积为140400平方米，未分配面积960平方米，应视为新港办事处安置办核实下发面积，依照双方在补充协议中的约定，收费面积应以此为准。未分配安置房仍属被告所有，且安置房是否向被告村民分配，不影响原告对该部分安置房提供相应的物业服务，未分配安置房的面积应计算入物业服务面积中，故本院认定物业服务面积为141360平方米（140400+960），依照合同约定，物业费收费金额为1696320元（141××××1*12）。履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。依照被告所提供的照片以及证人证言等证据，可以证明原告在履行对电梯日常养护维修、公共绿地的养护、公共区域的清洁义务时以及对违规装修行为的劝阻义务时存在未履行、瑕疵履行的情形，其所提供的物业服务并未达到业主对物业服务的合理的预期标准，鉴于原告已经履行了合同约定的主要义务，对被告关于拒付全部欠付物业费的主张不予采纳，但考虑到原告履行义务存在瑕疵的情况，可合理减少报酬，综合被告所提供的证据证明的履行情况，本院酌定应在约定的物业费标准扣减5%作为减少的报酬。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方在《前期物业合同》中约定，原告应当提供对电梯等共用设施设备的日常维修养护、运行和管理以及对公共绿地、景观的养护等物业服务。依据被告所提供的证据显示，对电梯的维修以及绿化的养护均是由第三方完成，因此所产生的维修费用19100元及绿化养护费用132364.3元尚未支付，且双方关于该部分费用的责任支付主体尚存在争议，被告作为最终受益主体，存在被追索的风险，在上述费用支付责任尚未确定之前，被告有权拒绝向原告支付该部分费用，对原告要求被告支付该部分费用的诉讼请求暂不予支持。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原告在物业服务合同终止后，负有对业主装修押金的清点，并向新物业或者被告移交的义务，而原告自2020年11月19日终止物业服务，至今未对装修押金收取及返还情况向被告及新物业公司移交，在被告举证证明未退还押金的情况下，原告亦怠于对该部分装修押金进行清算移交并提供相应的证据，应承担举证不利的后果，故对原告提交的未退装修押金台账予以采信，未退押金为104500元（209*500），在上述押金未退还的情况下，被告有权拒绝向原告支付该部分的费用，对原告要求被告支付该部分费用的诉讼请求暂不予支持。综上，原告在本次诉讼中应获物业服务为555539.7元（1696320元*95%-19100元-132364.3元-104500元-800000元），因原告提供物业服务存在瑕疵，双方对物业费的支付存在争议，对原告主张被告支付物业费滞纳金的主张亦不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条及《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第九百四十九条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，判决如下：一、被告郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告河南六合物业管理服务有限公司支付物业费555539.7元；二、驳回原告河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13831元，减半收取计6915元，由原告河南六合物业管理服务有限公司承担3087元，被告郑州航空港经济综合实验区新港办事处田王村村民委员会承担3828元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二一年四月十六日书记员  吴迎晖