吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7450号 原告：延边农村商业银行股份有限公司，住所：延吉市。 法定代表人：周万利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：焦成栋，该公司职员。 被告：延吉市君瑞小额贷款有限公司，住所：延吉市爱丹路。 法定代表人：杨锐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朴灿勇，吉林海兰江律师事务所。 第三人：吉林宏桥建筑集团有限公司，住所：延吉市。 法定代表人：刘凤吉，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄溪波，吉林林海律师事务所律师。 第三人：延边金桥驾驶员职业培训学校，住所：延吉市。 法定代表人：孙雪雁，该公司经理。 原告延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）诉被告延吉市君瑞小额贷款有限公司（以下简称君瑞贷款公司）、吉林宏桥建筑集团有限公司（以下简称宏桥建筑公司），第三人延边金桥驾驶员职业培训学校（以下简称金桥培训学校）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农村商业银行的委托诉讼代理人焦成栋，被告君瑞贷款公司的委托诉讼代理人杨锐、朴灿勇，被告宏桥建筑公司的黄溪波到庭参加诉讼，被告金桥培训学校经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农村商业银行向本院提出诉讼请求：一、请求解除对宏桥建筑公司名下房屋（①位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号1001、建筑面积149.46㎡②位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号1002、建筑面积365.3㎡；③位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号2001、建筑面积362.12㎡；④位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号3001、建筑面积362.12㎡）的产籍手续的冻结。二、诉讼费用由君瑞贷款公司、宏桥建筑公司承担。 事实与理由：一、因宏桥建筑公司等单位及个人在2016年7月26日之前，在农村商业银行处有多笔贷款到期未偿还，经多次催收，上述单位及个人无力偿还贷款，所以在2016年7月26日，农村商业银行与宏桥建筑公司、金桥培训学校签订《以物抵债协议书》，抵销宏桥建筑公司、金桥培训学校等在农村商业银行的债务。该《以物抵债协议书》的形成早于（2019）吉2401民初1522号执行裁定书。二、根据上述以物抵债协议书约定，宏桥建筑集团有限公司、宏桥建筑公司用包括本案查封冻结的资产以物抵债给农村商业银行，《抵债协议书》中所列资产折259485798.34元偿还农村商业银行的多笔贷款，签订协议之日起宏桥建筑公司在原告处的贷款消灭（贷款明细见附件）。这等于宏桥建筑公司将《以物抵债协议书》中附件所列资产出售给农村商业银行，农村商业银行向宏桥建筑公司付清购买资产全部对价。三、农村商业银行与宏桥建筑公司在2016年7月26日办理了抵债资产交接书，从此之后原告对上述资产进行占有、使用和管理至今，所以农村商业银行对上述房屋享有物权。四、宏桥建筑公司一直未办理上述房屋产权手续，是宏桥建筑公司的原因，因宏桥建筑公司欠税及不能缴纳与上述资产过户的税款，所以导致抵债协议中资产一直未过户的原因，农村商业银行无任何过错。综上，农村商业银行不服延吉市法院2020年11月12日作出（2020）吉2401执异237号执行裁定，农村商业银行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，农村商业银行提出的执行异议应当给予法律保护。基于上述事由，提出执行异议之诉，并请求贵院支持农村商业银行的诉请。 君瑞贷款公司辩称，本案争议焦点是农村商业银行对涉案房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所适用的权利主体及请求权基础是基于房屋买卖合同的合同相对人依法享有的物权期待权，而本案中农村商业银行与宏桥建筑公司仅签订《以物抵债协议书》，并未办理产权变更登记，义务抵债协议是以消灭金钱债务为目的，在基于义务抵债协议而拟受让不动产的受让人完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生不动产的物权期待权，仍属于一般债权。即便农村商业银行与宏桥建筑公司的债权债务关系客观存在，且《以物抵债协议书》真实有效，但农村商业银行享有的权益并不优于君瑞贷款公司享有的债权，不能阻却法院采取的强制措施，请求驳回其诉讼请求。据了解，本案的部分涉案房屋已由宏桥建筑公司对外出售或设立抵押，农村商业银行陈述涉案房屋占有使用至今，与客观事实不符，双方之间并未发生其所列抵债房屋上的权利义务概括转移，抵债清单上的房屋仍由宏桥建筑公司实际管理控制。 宏桥建筑公司辩称，一、因宏桥建筑公司、金桥培训学校用其资产（包括涉案四套房屋）以总价值259485798.34元抵顶农村商业银行贷款，于2016年7月26日签订了以物抵债协议书，继而农村商业银行对上述资产进行占有、使用和管理至今。涉案四套房屋，因宏桥建筑公司、金桥培训学校原因导致未能办理过户手续，为此本院（2020）吉2401执异237号执行裁定书所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款规定时错误的，应适用第二十八条之规定。二、君瑞贷款公司与宏桥建筑公司、延边宏桥房地产开发有限公司（以下简称宏桥房地产公司）、宏桥房地产公司汪清分公司执行一案，本院下发（2019）吉2401民初1522号调解书的执行，已轮候查封刘凤吉名下位于延吉市源泉小区4号楼2单元1601室，226.27㎡房屋和位于朝阳川合成村的土地使用权，土地面积为43705.10㎡，上记财产价值远超过被执行标的，现又查封涉案四套房屋属于超标的的查封，违反了相关法律规定。综上，涉案义务抵债协议能够排除强制执行，应予以撤销。 金桥培训学校述称：金桥驾校的答辩与吉林宏桥建筑集团有限公司的答辩意见一致。 经审理查明：2016年7月26日，甲方宏桥建筑公司、金桥培训学校与乙方农村商业银行与签订《以物抵债协议》，主要约定：宏桥建筑公司、金桥培训学校愿以其附件二的资产用于抵偿龙井市大洋贸易有限公司（以下简称大洋公司）、宏桥建筑公司、延边金桥建筑有限责任公司（以下简称金桥建筑公司）、张文杰、刘远明、高吉丽、徐河、延边宇华实业有限公司、刘刚、徐富、刘星余额、徐文强、延边金桥机动车驾驶员培训有限公司（以下简称金桥培训公司）、延边昌盛市场有限公司（以下简称昌盛公司）等在农村商业银行下属行、社的附件一债务，达成如下以物抵债事宜。第二条、甲方自愿以其附件二资产折价256485798.34元抵偿前述大洋公司等在农村商业银行下属行、社的附件一债务。第三条、资产交付。1、甲方于2016年7月29日前将抵债资产产权证明（包括但不限于房屋产权证、土地使用权证等）全部交付给乙方。2、甲方于2016年7月29日前将抵债资产全部交付给乙方，双方办理交接手续。第四条、产权变更。1、乙方自本协议书签订之日起即有权对抵债资产进行处置（包括但不限于出租、出售等）。甲方按乙方要求无条件出具处置抵债资产（包括但不限于出租、出售等）所需材料及选手续，协助乙方办理抵押资产处置事宜，办理时间由乙方确定。2、甲方无条件将附件二资产明细-1的抵债资产房屋产权证、土地使用权证办理或者变更至乙方或乙方指定的第三人名下，所需要交纳的税费按国家规定由双方各自承担相应部分。3、甲方无条件将附件二资产名下-2的抵债资产备案至乙方或乙方指定的第三人名下，所需交纳的税费按国家规定由双方各自承担等。 前述合同附件一：债务明细-1，总债务合计221320542.41元（其他内容略）。附件二：资产明细-1，产权登记在宏桥建筑公司名下的位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼的160套房屋，建筑面积16600.45㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼1001，建筑面积1261.59㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼2002，建筑面积105㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼3002，建筑面积262.57㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼4002，建筑面积262.57㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼5002，建筑面积251.91㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼6002，建筑面积234.20㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼7011，建筑面积240.17㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼8011，建筑面积240.17㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼9011，建筑面积240.17㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼10011，建筑面积244.60㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼11011，建筑面积244.60㎡；延吉市新民南街486号新民小区2号楼的92套房屋，建筑面积9836.88㎡；延吉市新民南街地下1002，建筑面积2222.87㎡；延吉市小营镇新丰二队办公楼1-3层，建筑面积1239㎡；延吉市新民南街460号办公楼1-5层，建筑面积2125.27㎡；延吉市新民南街460号3层，建筑面积1643.80㎡；延吉市新民南街460号4-6层，建筑面积3948.64㎡；产权登记在金桥驾校名下的位于延吉市太平街11号1001的宾馆楼，建筑面积4543.06㎡。附件二：资产明细-2，产权登记在宏桥建筑公司名下的地下室、人防，建筑面积1482.12㎡、644.57㎡；2号楼物业用房，建筑面积151.76㎡等。 2016年7月26日，交出人宏桥建筑公司、金桥培训学校与接受人农村商业银行与签订《抵债资产交接书》，明确约定交接日期为2016年7月26日，宏桥建筑公司、金桥培训学校将附件二抵债资产名下全部抵债资产交付给农村商业银行。 2017年3月15日，宏桥建筑公司向农村商业银行出具《情况说明》：农村商业银行与宏桥建筑公司于2016年7月26日签订《以物抵债协议书》，宏桥建筑公司已于当日将协议中全部资产交付农村商业银行，农村商业银行已经是抵债资产的实际权力人，现农村商业银行要求宏桥建筑公司对协议中的抵债资产进行过户，根据该协议约定宏桥建筑公司应承担抵债资产过户的手续及相应费用，但目前宏桥建筑公司资金困难，无力缴纳及办理房屋产权证需要交纳各项费用，如日后资金充裕，保证办理相关产权证照。 2017年10月16日，甲方农村商业银行与乙方延边现代百合酒店有限公司（以下简称现代酒店）签订《协议书》，主要约定：一、甲方将其所有的抵债资产（见附件刘凤吉抵债资产表）于2017年10月20日交给乙方管理，乙方负责上述资产2017年度的供热，并承担上述资产的管理义务。二、乙方管理上述资产的管理期间为延吉市2017年度采暖期，即2017年10月20日至2018年4月20日止。六、2018年4月20日前如甲乙双方未达成上述资产的买卖协议，乙方应于2018年4月20日无条件将上述资产按现状返还给甲方，乙方的各项投入及因此受到的各项损失自行承担，与甲方无关等。 2018年4月24日，农村商业银行向现代酒店送达《资产收回通知书》，主要内容为：因截止2018年4月20日，双方未能达成前述资产的买卖协议，农村商业银行决定于2018年5月1日收回交由乙方管理的资产（刘凤吉抵债资产），乙方应按规定向甲方返还上述资产。现代酒店收到通知后，向农村商业银行提交请示函：对此现代酒店非常抱歉，由于特殊原因请求农村商业银行给予批评和督导，现代酒店将尽快按农村商业银行的要求，重新签订相关协议，达到农村商业银行的要求，请给现代酒店一些时间，现代酒店将按农村商业银行要求拿出方案。 2019年4月8日，本院作出（2019）吉2401民初1522号民事裁定书，申请人君瑞贷款公司与被申请人宏桥建筑公司借款合同纠纷一案，准予对宏桥建筑公司名下房屋（①位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号1001、建筑面积149.46㎡②位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号1002、建筑面积365.3㎡；③位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号2001、建筑面积362.12㎡；④位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14、幢号79、房号3001、建筑面积362.12㎡）的产籍手续的冻结。本院审理的（2019）吉2401民初1522号案件，以调解方式结案，目前已进入执行程序。 2019年12月29日，农村商业银行制作通用凭证，载明对方户名为待处理抵债房屋及建筑物-吉林宏桥建设，转账金额为256485798.34元。 2020年11月12日，本院作出（2020）吉2401执异237号执行裁定书，本院在执行申请保全人君瑞贷款公司与被保全人宏桥建筑公司借款合同纠纷一案中，驳回案外人农村商业银行的异议。农村商业银行不服，在法定期限内提起本案诉讼。 另查明，借款时农村商业银行曾对《以物抵债协议》附件的房产办理抵押登记，至今未予解除，抵债房产交付后，双方未办理产籍过户手续。其中附件中，位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼3002、5002、6002三个房屋，宏桥建筑公司未交付农村商业银行，和龙敦银村镇银行股份有限公司对6002房屋办理了抵押登记。 再查明，对于《以物抵债协议》附件中的房产（除了新民小区1号楼3002、5002、6002三个房屋），农村商业银行与现代酒店因履行合同发生争议并诉至本院，2020年11月30日，本院作出（2020）吉2401民初5090号民事判决书：现代酒店向农村商业银行返还前述房产等。现代酒店不服，上诉至延边州中院，2021年4月14日，延边州中院作出（2021）吉24民终276号民事判决书：维持原判。 认定上述事实的证据有：农村商业银行提供的以物抵债协议书、交接书、民事裁定书、通用凭证、协议书、资产收回通知书、情况说明、送达回证；君瑞贷款公司提供的抵押登记信息；当事人陈述。金桥培训学校未到庭，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，上述证据可以相互佐证，本院予以采信。 本院认为，基于宏桥建筑公司等多个公司及个人拖欠农村商业银行借款到期未还的事实，2016年7月26日，宏桥建筑公司与农村商业银行签订以物抵债协议，并于当日交付以物抵债房屋（之后基于合同关系，农村商业银行又将涉案房屋交由现代酒店占有、使用）。2019年4月8日，本院依据君瑞贷款公司的申请，保全了涉案四个房屋。但君瑞贷款公司作为申请执行人的债权为一般债权，不具有优先性。农村商业银行的抵债时间及抵债房交付时间，均在君瑞贷款公司冻结抵债房产籍之前，故本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。农村商业银行非因自身原因未办理过户手续，且在借款时，农村商业银行对抵债房办理了抵押权登记，至今未予解除，故农村商业银行的权利应优先予以保护，其主张本院予以支持。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，之规定，判决如下： 解除对被告吉林宏桥建筑集团有限公司名下四个房屋（①位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14-79-1001、建筑面积149.46㎡②位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14-79-1002、建筑面积365.3㎡；③位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14-79-2001、建筑面积362.12㎡；④位于延吉市新民南街460A号、延房权证字第522258号、丘地号14-14-79-3001、建筑面积362.12㎡）产籍手续的冻结。 案件受理费35600元（原告已预交），由被告吉林宏桥建筑集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李 雪 人民陪审员  李文强 人民陪审员  元英玉 二〇二一年四月三十日 书 记 员  滕 杰