广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0312民初729号 原告：刘某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区，现住桂林市临桂区。职业个体。 委托诉讼代理人:钟某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市七星区，现住桂林市临桂区。系原告刘某某母亲。 被告：桂林某某健康养老产业投资有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：黄某浪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄某宏，广西起航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，广西起航律师事务所律师。 原告刘某某与被告桂林某某健康养老产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期（时间暂为2019年1月1日至2020年12月31日）办理商品房所有权初始登记手续违约金：捌万零叁佰叁拾叁元整（80333元）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用；3、请求判令被告继续履行合同约定。事实和理由：2016年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：003**），被告将位于临桂镇东边山北侧、猴山西南侧某某**栋***号房出售给原告，合同房屋建筑面积176.21㎡，实际支付总价款1199028元。同时合同第十五条特别约定，在2019年1月1日前，被告办理好商品房所有权初始登记手续，如出卖人不能在期限内办结该商品房所有权初始登记手续，将承担违约责任。违约金计算：60日内按原告已支付房款的千分之一计算违约金，共计1199元，60日后每天按原告已交房款万分之一计算，共计79134元，两项合计：被告需要承担违约金80333元。因被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告桂林某某健康养老产业投资有限公司辩称，一、延期办理商品房初始登记手续并非由于被告原因，而是涉案小区业主和本案原告导致，故，被告不应承担相应的违约责任；二、即使被告构成违约，《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，请求法院予以降低违约金标准，维护被告的合法权益。 经审理查明，2016年12月15日，原告刘某某（为买受人）与被告桂林某某健康养老产业投资有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇东边山北侧、猴山西南侧某某**幢*层*号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共176.21平方米，其中，套内建筑面积169.29平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积6.92平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明详见附件二）。最终数据以开发报建数据为准。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米7062.66元，总价款1195638元。第八条，交付期限。出卖人应当在2018年1月1日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。（是指经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、异常社会现象或政府及有关部门行为（如中考、高考等）造成施工中止的（政府及有关部门出台的公告、有关文件等依据）。3、连续停电、停水或内涝四小时以上的计一天，以施工记录和监理日记为准；4、工程施工期间如遇雨天，雨天天数以桂林气象局提供的雨天和监理日记记录的雨天为准（含大、中、小雨）。5、……。6、……。7、双方商定交付期限为预定交付时间加上因上述原因造成的施工期顺延时间为本合同商品房最终交付期限。由于以上原因造成的交房顺延不视作甲方违约。第十五条，房屋产权登记。二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2019年1月1日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。2、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。合同附件五：商品房买卖合同（下称《买卖合同》）补充协议：二、关于《买卖合同》第八条补充：1、《买卖合同》第八条第1款“该商品房经建设工程竣工验收合格”指建设工程通过五方验收（即建设、监理、施工、勘察、设计五单元验收），五单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签署验收合格意见。2、对《买卖合同》第八条第2款“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的”补充：“因不可抗力等特殊原因致使出卖人不能按期交付商品房的，买卖双方同意据此予以延期，出卖人无需向买受人承担违约责任，出卖人在《桂林晚报》上刊登‘遭遇不可抗力的公告’即视为出卖人已尽到告知义务”。同日，原、被告签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，由出卖方指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记及代为领取相应的房屋权属登记证明。合同签订后，原告向被告交纳1199028元房款。本案庭审中，原告明确违约金是按照合同第十五条约定，按照总房价款1199028元，60日内按已支付房款乘以千分之一得出1199元，60日后按已交付房款乘以万分之一乘以22个月（660天）得出79134元，两项合计80333元，是暂时算到2020年12月31日，之后的逾期办证违约金要求被告按合同约定支付到办理初始登记之日止。被告在庭审中陈述涉案房屋至今尚未办得商品房所有权初始登记手续。 本院认为，原告与被告桂林某某健康养老产业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，该合同及附件没有违反法律的规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，双方当事人应恪守各自约定的义务。 原告诉请被告支付逾期办理商品房所有权初始登记手续违约金是否有依据的问题。被告陈述涉案房屋至今未办理商品房所有权初始登记，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人承诺于2019年1月1日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告应向原告支付2020年12月31日前的逾期办证违约金81533.91元〔1199028元×千分之一＋1199028元×万分之一×670天〕，原告诉请2019年1月1日至2020年12月31日期间逾期办证违约金为：80333元，未超过本院审核的范围，系原告对自身诉权的处分，本院予以支持，即被告应向原告支付逾期办理初始登记违约金80333元；2021年1月1日起至办理好不动产权证之日止的逾期办证违约金，被告应以原告已支付的购房款1199028元为基数，按照每日万分之一的利率计算至被告办结该商品房所有权初始登记手续之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告桂林某某健康养老产业投资有限公司支付逾期办证违约金80333元给原告刘某某（违约金已计算至2020年12月31日；2021年1月1日起的违约金以原告已支付的购房款1199028元为基数，按照每日万分之一的利率计算至被告办结该商品房所有权初始登记手续之日止）。 案件受理费1808元，依法减半收取904元，由被告桂林某某健康养老产业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1808元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二一年四月十二日 书记员 唐景姣