陕西省石泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0922民初110号 原告（反诉被告）：陕西石泉鼎尚购物中心有限公司。 法定代表人：涂洪建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姬鹏程，陕西森云律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：秦开田，陕西森云律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：韩萌，女，1992年3月23日出生，汉族，陕西省西乡县人。 委托诉讼代理人：叶祥，陕西持衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）陕西石泉鼎尚购物中心有限公司(以下简称石泉鼎尚公司)与被告（反诉原告）韩萌房屋租赁合同纠纷一案，原告石泉鼎尚公司于2021年1月18日向本院提起诉讼，反诉原告韩萌于2021年2月7日向本院提起反诉。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石泉鼎尚公司法定代表人涂洪建及其委托诉讼代理人姬鹏程、秦开田，被告（反诉原告）韩萌及其委托诉讼代理人叶祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石泉鼎尚公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除被告承租原告鼎尚购物中心一层1-08、1-09+通道、1-10、1-11、1-12、1-19、1-20商铺的租赁合同。2、请求人民法院判令被告支付原告违约金119070元。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年4月，原告与被告签订两份租赁合同，由被告承租原告经营的鼎尚购物中心一层1-08、1-09+通道的商铺和鼎尚购物中心一层1-10、1-11、1-12、1-19、1-20的商铺用于经营超市。租金分别为98280元和378000元。租期均为五年，自2020年7月15日至2025年7月14日，2020年4月15日至2020年7月15日为免租装修期。合同约定被告承租后不得停止经营、退出经营、撤出等内容。否则，视为违约，被告应承担违约责任，同时约定了其他内容。合同签订后，被告按照约定交纳了第一年的租金，装修后正常经营至2020年12月初，被告在未告知的情况下，擅自将超市内所有货物下架运走，停止经营。被告的行为严重影响到商场的形象，给原告带来不利影响，也违反了合同约定。原告为了避免影响的进一步扩大，用围挡将该区域进行隔档，并通知被告恢复营业。被告以原告强行隔档，致使其无法经营为由拒不履行义务。双方为此通过信函交涉后仍无结果。被告超市的货架目前仍占用原告商场的场地，致使原告无法做下一步打算。被告此举，明显是在扩大双方的损失，故依照相关法律规定，提起诉讼，请求依法裁判。 被告韩萌辩称，2020年初，原告发布招商广告。原、被告双方于2020年4月份签订了两份租赁合同，合同有效期自2020年7月15日至2025年7月14日，共计5年。按照合同约定，被告向原告支付了第一年的商铺租金476280元，同时缴纳保证金5万元。自2020年7月开业经营至11月份的几个月以来，原告就缺乏合作的诚信，之前承诺的便利及优惠，屡次毁约。被告正常经营超市至2020年12月12日，当天被告聘请的经理在调整货品的期间，为了图一时的方便，暂停了营业，采取对超市入口进行了简单的关闭，并给予了顾客的提示，并非原告所说擅自将超市内所有货物下架运走，停止营业。原告并非是为了避免影响的进一步扩大，用围挡将该区域进行隔挡。被告暂时停业是在12日上午9时37分左右，原告“鼎尚”在当日10时30分左右发现了暂时停业的行为。原告发现被告的瑕疵行为并没有诚信的尽到告知或者是提示，反到是进行了取证，认为这是来对付承租方的好时机，有预谋的制造和扩大双方合同纠纷，故意彻底毁约。在12日当天14时许，原告安排人员对超市正面进行测量遮挡幕布所需要的尺寸，原告单方在12月14日用提前预谋制作的遮挡幕布擅自将被告的超市进行了彻底性的遮挡。14日当天被告多次要求不要彻底遮挡，整理货品马上就结束，可以恢复正常营业，但是原告不依不饶的，依然强势的将被告“超市”彻底进行了遮挡，导致被告无法正常经营，双方矛盾升级。被告本着诚信经营的态度，多次希望与原告沟通，但是原告认为被告违约。原告的蛮横态度已经没有了再与被告继续履行合同的诚意，原告单方的将超市遮挡至今的现状，对被告造成了巨大的经济损失。原告与被告进行正式沟通的时间是时隔10天左右的12月23日了。被告在原告2020年12月14日遮挡超市前，并没有表示解除租赁合同，双方合同依然有效，原告称被告的货架目前仍然占用原告商场的场地，致使原告无法做下一步打算，没有依据。被告签订租赁合同以来，除缴纳的房租、保证金等之外在装修及经营的货品上也是投资巨大，一直本着诚实信用，合法经营。正因为原告的行为造成矛盾升级，导致被告至今无法经营，导致被告丧失商机，损失惨重。原告将被告的“超市”进行隔挡的行为是故意毁约的行为，依照相关法律规定已经构成根本性违约，造成如今双方合同无法继续履行。请法院依法查明案件事实，维护被告的合法权益，依法判令驳回原告的起诉状中的第二及第三项请求。 反诉原告韩萌向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的二份租赁《合同》(即反诉原告租反诉被告鼎尚购物中心一层1-08、1-09号商铺+通道;鼎尚购物中心一层1-10、1-11、1-12、1-19、1-20号商铺)。2、判令反诉被告返还反诉原告缴纳的保证金5万元，以及返还剩余七个月的租金277830元。3、判令反诉被告因根本违约造成反诉原告各项实际损失60.1454万元(包括场地的装修成本，货品损失，人员工资损失等)。4、本案的诉讼费等一切费用由反诉被告承担。事实与理由：自2020年初开始，反诉被告一直发布招商广告。原、被告双方于2020年4月份签订了两份合同，即反诉被告将位于石泉县向阳路人民大厦一楼商铺租于反诉原告“即反诉原告租反诉被告鼎尚购物中心一层1-08、1-09号商铺+通道;鼎尚购物中心一层1-10、1-11、1-12、1-19、1-20号商铺。”合同有效期自2020年7月15日至2025年7月14日，共计5年。按照合同约定，反诉原告于2020年4月11日陆续向反诉被告支付了第一年的商铺租金476280元，同时向反诉被告缴纳保证金5万元。反诉原告办理了营业执照等合法手续(石泉县臻享好时精品超市)，超市按期开业。但是自2020年7月开业经营至11月份的几个月以来，反诉被告就缺乏合作的诚信，之前承诺给予反诉原告的便利及优惠，反诉被告屡次毁约。双方纠纷产生后，反诉原告才开始注意合同，反诉原告认为合同也存在霸王条款，反诉原告只有义务，根本没有权利可言。2020年12月12日反诉原告在正常营业期间，由于市场需求，超市需要调整货品陈列及营销，为了避免人员流动性带来不必要的麻烦，当日上午9时30许将超市入口进行短时间的遮挡，同时用纸板书写了“暂停营业”提示字样，待货品整理完毕即将广告牌立即挪开继续营业经营。反诉被告工作人员在当天上午10时30分许发现“暂停营业”字样后将广告牌翻面。在当日14时57分许安排人员对反诉原告的超市场地进行测量尺寸制作遮挡的幕布。反诉被告没有和反诉原告进行任何有效的沟通，单方在12月14日用提前制作的遮挡幕布擅自将反诉原告的超市进行了彻底性的遮挡，当日反诉原告多次要求不要彻底遮挡，整理货品马上就结束，可以恢复正常营业。但是反诉被告依然将反诉原告“超市”彻底进行了遮挡，导致反诉原告无法正常经营，双方矛盾升级。反诉原告本着诚信合作经营的态度，多次希望与反诉被告沟通，但是反诉被告认为反诉原告违约，没有再与反诉原告继续履行合同的诚意。反诉被告单方的将反诉原告超市遮挡至今的现状，对反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉原告多次主动沟通无果，反诉被告故意彻底破坏合同履行。请贵院依法查明案件事实，维护反诉原告的合法权益，望判如所请。 反诉被告石泉鼎尚公司辩称，对于解除租赁合同没有意见。反诉原告要求返还保证金没有事实依据，要求返还剩余租金的计算有误。要求反诉被告支付实际损失60.1454万元无事实和法律依据，要求支付反诉诉讼费也是没有法律依据。具体理由与本诉诉状理由一致，本案反诉原告构成违约应当承担违约责任。 根据双方当事人诉辩主张，本案争议焦点：1、原、被告双方签订的租赁合同是否应当解除？2、原、被告双反是否构成违约？3、原告请求支付违约金119070元是否应当支持？4、反诉原告请求反诉被告返还保证金5万元以及剩余7个月租金277830元是否应当支持？5、反诉原告请求反诉被告赔偿各项实际损失60.1454万元是否应当支持？ 关于本案争议焦点，原告（反诉被告）石泉鼎尚公司为证实其主张成立，向本院提供了下列证据： 1、双方签订的租赁合同。证明原、被告双方签订合同，合同中约定了违约情形。被告的行为违反了合同中的2.3条、5.2条、7.1条、8.2条规定的违约情形。 2、被告韩萌的丈夫在微信朋友圈发布的转让信息。证实被告的这一行为违反了合同第5.2条的第五项。 3、原告法定代表人和世纪阳光超市老板的聊天记录。证明被告方存在转让超市的行为。 4、照片7张。证明系被告张贴暂停营业标签，被告存在违反合同的情形。从照片中可以看出超市的货架已经空了。先有被告的行为才有原告张贴幕布的行为。 5、双方往来的信函。证明原告已经告知被告存在违约情形，限令被告2020年12月30日之前恢复营业，原告并没有不让被告经营。 6、原告与商场其它租户合同一份。证明被告提前撤柜，对原告商场造成不利后果。 被告韩萌对原告石泉鼎尚公司提供的1、2、4、5号证据的真实性无异议。但是，对证据1的证明目的有异议，认为合同原告的权利很多，本身存在不公平。对证据2认为与本案无关，该转让信息与本案中的涉案超市无关，这个转让是他们家族经营的其他超市。对证据3的真实性有异议，从截屏内容可以看出，被告承租的超市有其他人想来租，不排除商业的恶性竞争，鼎尚可能是有其他的下家接盘，所以恶意毁约。对证据4的证明目的有异议，当时只是为了整理货物才用柜子进行遮挡，以便整理货架，对其他照片的证明目的有异议。对证据5认为这份证据并不全面，原告只选择了对其有利的部分。对证据6认为与本案无关。 关于本案争议焦点，被告（反诉原告）韩萌为证实其主张成立，向本院提供了下列证据： 1、反诉原告身份证复印件、合同书二份、租金及保证金的履约汇款凭证及收据共计6张。证明反诉原告与反诉被告基于诚实信用原则，签订了租赁合同，缴纳了相应的租金及保证金。反诉原告系诚信承租人，反诉原告在诉前并未告知反诉被告双方需要解除合同，其合法权益应当受到保护。 2、监控视频以及视频截屏图片、双方函件以及信息截屏。证明原告利用被告在合同的履行过程中存在的瑕疵情况，蓄意制造、扩大双方合同违约矛盾，违反诚实信用原则，单方的破坏合同履行，导致合同最终无法继续履行。原告单方遮挡超市的行为构成合同无法继续履行的根本违约，应当承担该行为给反诉原告造成的经济损失。 3、双方往来信函。证明通过信函可以看出反诉被告很强势，语气尖锐，正是因为反诉被告蛮横的态度造成今天的局面。 4、反诉原告的石泉县臻享好时精品超市装修成本等损失证据材料。证明反诉原告因履行合同所投入的资本。原告的根本违约行为，应当承担相应的经济损失。 原告石泉鼎尚公司对被告韩萌提供的1、2、3号证据的真实性无异议。但是，对证据2认为这组照片有一个清晰的时间先后顺序，能够证明双方行为的先后顺序，可以看出货物在不断减少而不是说调整，截止12月14日，能够清晰的看出超市货架的情况，和前面照片对比，能够说明行为的先后顺序。对证据3证明目的有异议，从往来信函可以看出来原告方是本着诚实信用原则与被告方合作，是在对方存在不当行为时才出现这种措辞。原告方并没有强行阻止其经营。原告作为商场的出租方没有不让其经营的目的和动机。对证据4的真实性有异议，这些损失是否实际发生不清楚，这组证据是其开超市的投资，投资与损失不是等同的，没有具体的证据来证明哪些是损失部分，该组证据即使证实实际发生，很多支出不叫损失，这些物品仍然可以使用，把这组证据作为损失证据显然是不合适的。 经庭审举证、质证，本院认定如下：对于原告提供的证据1、2、4、5因被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；对反诉原告提供的证据1、2、3，因原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对于原告提供证据3，因系原告法定代表人与其它超市老板的微信聊天记录，与本案没有关联性，本院不予采信。对于原告提供的证据6，因系原告与其它租户签订的合同，与本案没有关联性，本院不予采信。对被告提供的证据4，系被告韩萌开超市的投资装修清单及票据，票据均系被告与第三方交易的收条、票据、合同等材料，无其他证据予以佐证，本院不予采信。 经审理查明：2020年4月，原告石泉鼎尚公司与被告韩萌签订了一份《合同》载明：“甲方（全称）：陕西石泉鼎尚购物中心有限公司，乙方（全称）：韩萌。一、经营区位置及期限。1.1甲方同意将位于安康市石泉县向阳路人民大厦‘鼎尚购物中心’一层1-10、1-11、1-12、1-19、1-20号商铺，合计：约500平方米（含公摊），为乙方经营品牌系列等产品的专柜，该经营区域及面积双方以实地确认，均无异议。1.2本合同有效期自2020年7月15日至2025年7月14日，共计五年。二、各项费用及支付方式。2.1自2020年4月15日至2020年7月15日(共计90天)为乙方装修预留期，此期间不计租金。2.2合同执行期间，甲方提供给乙方经营场地，费用支付以装修预留期结束时间计算按年缴纳。该场地使用费为人民币大写:叁拾柒万捌仟元整(￥:378000元整)。支付时间为:2020年4月11日预付租金19万，剩余18.8万开业前交清。(1)经双方协商同意，第二年该场地使用费在第一年场地使用费的基础上递增0%；合计为人民币大写:叁拾柒万捌仟元整(￥:378000元整)，支付时间为2021年7月15日，全额付清37.8万。(2)经双方协商同意，第三年该场地使用费的在第二年场地使用费的基础上递增0%；合计为人民币大写:叁拾柒万捌仟元整(￥:378000元整)，支付时间为2022年7月15日交清全年租金37.8万。2.3签订合同时，乙方须一次性支付给甲方履约保证金、商品质量保证金共计:人民币大写：伍万元整(￥:50000元整)该保证金在合同终止后，乙方无任何遗留问题及违约责任的情况下，三包期后返还(该保证金不计利息)。但由于乙方原因出现下列情形之一的视为违约，所交保证金视为违约金，甲方有权解除本合同，且保证金不予退还。该违约金不足以弥补给甲方造成经济损失的，乙方还必须赔偿给甲方造成的全部经济损失及承担全部责任。(3)停止经营、退出经营、转让联营区(商铺)的。五、双方的权利和义务。5.2乙方:（5）乙方不得将甲方提供的经营区和设施转让或出租给其他单位或个人使用，不得以该场地为他人提供担保或用作出资，否则，甲方有权单方解除合同，乙方必须承担由此产生的全部责任。七、经营区卖场及人员管理。7.1卖场管理。(3)乙方遵守甲方规定的营业时间，除甲方另有规定或未经甲方许可，不得于营业时间内停止营业，确因盘点、装修等原因需要临时或提前停业时，应以书面的形式向甲方提出申请，经甲方同意并办理相关手续后，方可临时或提前停业。八、违约责任。8.2合同履行期间，乙方因故无法继续经营时，需提前60日以书而形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可终止合同(此期间仍按合同执行)；如乙方未经甲方同意擅自撤出即终止协议，乙方须向甲方支付“剩余合同期限费用总额的50%(百分之五十)”作为违约金，该款项甲方可先行从履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行补足。”2020年4月12日，被告韩萌向原告石泉鼎尚公司支付了租金190000元，履约保证金50000元。2020年5月份，原告石泉鼎尚公司再次与被告韩萌签订了一份《合同》载明：“甲方（全称）：陕西石泉鼎尚购物中心有限公司，乙方（全称）：韩萌。一、经营区位置及期限。1.1甲方同意将位于安康市石泉县向阳路人民大厦‘鼎尚购物中心’一层1-08、1-09+通道商铺，合计：约130平方米（含公摊），为乙方经营品牌系列等产品的专柜，该经营区域及面积双方以实地确认，均无异议。1.2本合同有效期自2020年7月15日至2020年7月14日，共计五年。二、各项费用及支付方式。2.1自2020年4月15日至2020年7月15日(共计90天)为乙方装修预留期，此期间不计租金。2.2合同执行期间，甲方提供给乙方经营场地，费用支付以装修预留期结束时间计算按年缴纳。该场地使用费为人民币大写:玖万捌仟贰佰捌拾元整(￥:98280元整)。支付时间为:预付租金49140万，剩余49140开业前交清。(1)经双方协商同意，第二年该场地使用费在第一年场地使用费的基础上递增0%；合计为人民币大写:玖万捌仟贰佰捌拾元整(￥:98280元整)，支付时间为2021年7月15日，全额付清98280元。(2)经双方协商同意，第三年该场地使用费的在第二年场地使用费的基础上递增0%；合计为人民币大写:玖万捌仟贰佰捌拾元整(￥:98280元整)，支付时间为2022年7月15日全额付清98280元。2.3签订合同时，乙方须一次性支付给甲方履约保证金、商品质量保证金共计:人民币大写：0元整(￥:0元整)该保证金在合同终止后，乙方无任何遗留问题及违约责任的情况下，三包期后返还(该保证金不计利息)。但由于乙方原因出现下列情形之一的视为违约，所交保证金视为违约金，甲方有权解除本合同，且保证金不予退还。该违约金不足以弥补给甲方造成经济损失的，乙方还必须赔偿给甲方造成的全部经济损失及承担全部责任。(3)停止经营、退出经营、转让联营区(商铺)的。”其余条款内容均与第一份合同一致。2020年5月15日，被告韩萌向原告石泉鼎尚公司支付了租金49140元。之后，被告韩萌于2020年6月29日、7月2日、7月6日先后再次支付租金100000元、100000元、37140元，共计237140元，依约付清了全部租金。2020年7月，被告韩萌在租赁房屋经营石泉县臻享好时精品超市（以下简称“超市”）。2020年12月3日，被告韩萌丈夫吕龙强在微信朋友圈发布“位于石泉县最繁华中心地带，客源稳定，正常营业中的一600平米左右的生活超市，因老板去外地发展而割爱转让，本超市设备齐全，接手即可盈利，有意向投资超市的朋友请勿失良机。整体转让或空转均可，价格面议！电话：17742476777。”2020年12月12日上午9时30分许，被告韩萌经营的超市员工在广告牌背面用纸板书写“本超市装修升级中，暂停营业，即日起”，放置在超市门口。当时，超市中少量货架商品已清空。2020年12月12日上午10时许，原告石泉鼎尚公司商场工作人员发现超市用广告牌放置在超市门口，将广告牌进行挪动，之后对现场进行拍照。2020年12月12日下午14时50分许，工作人员对超市门口进行丈量。2020年12月14日下午14时30分许，原告石泉鼎尚公司工作人员在超市门口用书写着“装修升级中，敬请期待”的广告幕布对超市进行了遮挡，被告韩萌及丈夫阻止工作人员施工未果。此时，超市大部分商品已经搬空。2020年12月23日，原告石泉鼎尚公司向被告韩萌经营的超市发了一份通知，要求被告韩萌协商解决有关事宜。2020年12月26日，原告石泉鼎尚公司再次向被告韩萌经营的超市发了一份通知函，要求被告韩萌在2020年12月28日前恢复正常营业或书面申请终止协议，并且将商铺内所有遗留物品及设备在2020年12月29日之前全部清理搬离。2020年12月27日，被告韩萌经营的超市向原告石泉鼎尚公司进行回复，认为原告方于2020年12月14日将超市隔挡，造成超市无法正常营业，造成了经济损失。要求原告方全面履行合同义务，否则将追究法律责任。2020年12月29日，原告石泉鼎尚公司向被告韩萌经营的超市发了一份回复函，通知被告方在2020年12月31日之前恢复正常营业。如无法如期正常营业，要求在2021年1月1日起2日内对进行清理搬离。2020年12月31日，被告韩萌经营的超市再次向原告石泉鼎尚公司致回复函，认为原告方没有积极的解决双方矛盾，造成超市已经无法正常营业。如不主动积极解决双方矛盾，将保留依法追究原告方相应的法律责任。2021年1月18日，原告石泉鼎尚公司向本院提起诉讼。2021年1月25日，本院组织原、被告进行调解，原、被告双方均同意解除合同。被告韩萌承诺在2021年2月10日前腾退房屋。2021年2月4日，被告韩萌将承租房屋腾退完毕，并将腾退后的房屋交付于原告石泉鼎尚公司。2021年2月7日，反诉原告韩萌向本院提起反诉。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 一、关于租赁合同效力的认定 原告石泉鼎尚公司与被告韩萌在自愿基础上签订二份商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告石泉鼎尚公司认为被告韩萌的违约行为违反了租赁合同第二条第3款第（3）项，属于停止经营、退出经营、转让联营区(商铺)的行为，所以有权单方解除合同。因二份租赁合同均系原告石泉鼎尚公司提供的格式范本，应当作有利于被告解释，即只有被告的违约行为符合合同第二条第3款约定的情形，原告方才有单方解除权。租赁合同在第二条第3款约定了不得停止经营、退出经营，否则甲方有权解除合同。又在第七条第1款第(3)项约定了确因盘点、装修等原因需要临时或提前停业，应以书面的形式向甲方提出申请，经甲方同意并办理相关手续后，方可临时或提前停业。显然，因盘点、装修等原因需要临时或提前停业不属于合同中约定的停止经营、退出经营行为。虽然，被告韩萌丈夫在朋友圈发布了转让超市的信息。但是，转让行为并未实际发生。因此，被告韩萌也不存在转让联营区（商铺）的行为。故，原告石泉鼎尚公司主张被告韩萌的违约行为违反了租赁合同第二条第3款第（3）项不能成立，其没有单方解除权。2021年1月25日，经本院组织调解，原、被告双方均同意解除租赁合同，且被告韩萌已于2021年2月4日将租赁房屋腾退并交付给原告石泉鼎尚公司。因此，原、被告双方签订的两份租赁合同已于2021年1月25日解除。故，原告石泉鼎尚公司和反诉原告韩萌请求判令解除原、被告签订的二份租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原、被告双方违约责任的认定 原、被告双方签订的租赁《合同》第七条第1款第(3)项约定：“乙方遵守甲方规定的营业时间，除甲方另有规定或未经甲方许可，不得于营业时间内停止营业，确因盘点、装修等原因需要临时或提前停业时，应以书面的形式向甲方提出申请，经甲方同意并办理相关手续后，方可临时或提前停业。”被告韩萌承租的商铺位于原告所经营商场一层位置，在未向原告石泉鼎尚公司提出申请未经同意的情况下，在营业时间单方暂停营业，且将超市内大部分货品搬出，影响了原告石泉鼎尚公司商场的正常经营，构成违约。在被告韩萌违约的情况下，原告石泉鼎尚公司用广告幕布将被告韩萌经营超市门口遮挡属于对商场经营的规范、管理行为。但是，原告在对商场经营规范和管理的过程中，应当提前与被告进行沟通协商询问真实意图，并履行通知义务。原告在未履行通知义务的情况下，单方用广告幕布对被告超市进行了遮挡，客观上对超市经营产生了不利影响。 三、原告和反诉原告的诉讼请求是否应当支持 合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 原、被告双方签订的二份租赁合同已于2021年1月25日解除，被告韩萌也已于2021年2月4日将租赁房屋腾退并交付给原告石泉鼎尚公司。被告韩萌已经全部缴纳了合同约定的1年期租金476280元，原告石泉鼎尚公司应当将租赁房屋腾退并交付原告之后的租金予以退还。反诉原告韩萌主张退还从原告石泉鼎尚公司用广告幕布遮挡之日，即2020年12月14日之后的租金。虽然，原告用广告幕布对超市进行遮挡客观上确实对原告经营产生了不利影响。但是原告石泉鼎尚公司遮挡超市的行为是在被告违约的情况下才对商场经营的规范、管理行为，且在遮挡时超市大部分货品已经被搬出。而且，广告幕布并未将超市完全封闭，前后均有通道通行，并不影响被告韩萌换货，更不会必然导致超市停止营业。从原、被告双方往来沟通信函中，原告石泉鼎尚公司先后二次要求被告韩萌恢复经营或腾退房屋，被告均未采取有效恢复措施也未腾退房屋。故，反诉原告请求返还7个月房租的诉讼请求，本院不予支持。原告石泉鼎尚公司应当退还租赁房屋腾退并交付原告之日，即2021年2月4日之后的租金211680元。 原、被告双方签订的租赁《合同》第二条第三款约定：“签订合同时，乙方须一次性支付给甲方履约保证金、商品质量保证金共计:人民币大写：伍万元整(￥:50000元整)该保证金在合同终止后，乙方无任何遗留问题及违约责任的情况下，三包期后返还(该保证金不计利息)。”被告韩萌在未向原告石泉鼎尚公司提出申请未经同意的情况下，在营业时间单方暂停营业，且将超市内大部分货品搬出，构成违约。故，反诉原告韩萌请求反诉被告返还保证金5万元的诉讼请求，本院不予支持。 原告石泉鼎尚公司认为被告韩萌的违约行为违反了租赁合同第八条第2款的约定，应当按照该条约定计算违约责任。租赁合同第八条第2款约定：“如乙方未经甲方同意擅自撤出即终止协议，乙方须向甲方支付剩余合同费用总额的50%作为违约金，该款项甲方可先行从履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行补足。”该条明确约定被告韩萌只有在擅自撤出即终止协议的情况下才按该条约定计算违约金。本案二份租赁合同是因发生纠纷，经双方协商同意的情况下解除。本案证据不足以证明被告韩萌存在擅自撤出即终止协议的情形，且被告韩萌因违约已经按照协议承担了保证金5万元不予退还的责任。故，原告石泉鼎尚公司请求被告支付原告违约金119070元的诉讼请求，本院不予支持。 原告石泉鼎尚公司用广告幕布对超市进行遮挡客观上确实对被告韩萌经营产生了不利影响。但是，本案是由被告韩萌违约而引起，且在遮挡幕布时超市大部分货品已经被搬出。而且，广告幕布并未将超市完全封闭，前后均有通道通行，并不影响被告韩萌换货，更不会必然导致超市停止营业。被告韩萌已经缴纳了一年的租金，原告石泉鼎尚公司也无让被告韩萌提前停止营业的主观动机。从双方往来信函来看，原告石泉鼎尚公司先后二次要求被告韩萌恢复经营或腾退房屋，被告也均未采取有效恢复措施也未腾退房屋。加之，反诉原告所举损失证据均系其开超市的投资装修清单及票据，票据均系被告与第三方交易的收条、票据、合同等材料，无其他证据予以印证，无法证明其实际损失情况。故，反诉原告请求判令反诉被告因根本违约造成反诉原告各项实际损失60.1454万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、陕西石泉鼎尚购物中心有限公司与韩萌分别于2020年4月、5月就位于石泉县城关镇向阳路人民大厦鼎尚购物中心一层1-08、1-09+通道、1-10、1-11、1-12、1-19、1-20商铺签订的二份租赁合同已于2021年1月25日解除； 二、限陕西石泉鼎尚购物中心有限公司于本判决生效后十日内退还韩萌租金211680元； 三、驳回陕西石泉鼎尚购物中心有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回韩萌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2280元，由陕西石泉鼎尚购物中心有限公司负担；反诉案件受理费6289元，由韩萌负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 员 周发国 二〇二一年四月十二日 法官助理 向 东 书 记 员 陈 瑶