广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终995号上诉人（原审被告）：肇庆浩翔房地产有限公司，住所地广东省德庆县××××××。法定代表人：刘杰，执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚敏莹，广东天重行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：严志云，女，1976年8月21日出生，汉族，住广东省云浮市××××××××××××××。委托诉讼代理人：杨扬海，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李始源，广东多吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏建文，男，1976年10月8日出生，汉族，住广东省云浮市××××××××××××××。委托诉讼代理人：杨扬海，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李始源，广东多吉律师事务所律师。上诉人肇庆浩翔房地产有限公司（以下简称浩翔公司）因与被上诉人严志云、苏建文商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2020）粤1226民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人浩翔公司的委托诉讼代理人温锡棋、褚敏莹，被上诉人严志云、苏建文的委托诉讼代理人杨扬海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩翔公司上诉请求：撤销一审判决，改判违约金为28333.33元，不服金额61692元，判令本案二审诉讼费由严志云、苏建文承担。事实和理由：（一）一审判决判定的违约金畸高，依法应当进行调整。1.涉案房屋早已建设完毕，由于承建商故意迟延对已竣工工程进行验收，浩翔公司客观上无法单独办理法律上的房屋竣工验收手续，涉案房屋完全具备交楼条件，房屋水电气设施均已完善，已有部分业主接收房屋装修入住，只是行政文件手续上未能完成交付。浩翔公司迟延履行的行为根本不影响案涉合同根本目的的实现，本案并不存在拒绝交付和客观上不能交付的情形。迟延交付仅仅影响取得房产所有权的时间，即使存在损失也仅为迟延交付期间的租金损失，按照德庆县同地段同类房屋的租金标准为2000元/月，而按严志云、苏建文起诉的违约金标准计算所得的违约金高达5254.03元/月，为月租金的2倍多，显属畸高。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。浩翔公司在一审庭审已明确提出合同约定的违约金计算标准过高，要求法院综合考虑各方因素，按照严志云、苏建文的实际损失对违约金进行调整，但一审判决未依法予以采纳调整，在严志云、苏建文并无实际、直接的财产损失的情况下，完全按照合同约定的畸高违约金计算方式进行计算，导致了合同双方的利益严重失衡，判决结果显失公平。因此，浩翔公司认为，本案参照德庆县同地段同类房屋租金2000元/月的标准对违约金进行调整比较公平合理。（二）浩翔公司希望可以和严志云、苏建文协商解决纠纷，将损失降到最低限度。迟延交付房产不符合浩翔公司的利益，迟延的结果对浩翔公司和严志云、苏建文均是有害的，浩翔公司没有任何理由去追求百害而无一利的结果。案涉房屋建设工程竣工至今，浩翔公司一直积极地和承建商协商，要求配合尽早完成验收工作，但被恶意拖延。现浩翔公司面临承建商拖延验收和业主要求交付的两边夹击，面临极大的经营压力。因此，浩翔公司希望可以和严志云、苏建文友好协商妥善处理争议，尽量将损失减至最低，如若其他业主均仿效严志云、苏建文向浩翔公司主张畸高违约金，甚至采取保全将现浩翔公司银行账户冻结，造成资金链断裂，争先成为压垮骆驼的最后一根稻草，届时，浩翔公司不堪重负恐被迫破产清盘，在建楼盘也只能停工烂尾，房屋交付更加遥遥无期，整个事件的最终结果未必能如严志云、苏建文所愿，甚至向着更负面的方向发展，引起更大的系列不稳定风险。因此，恳请二审法院能予以调处。苏建文、严志云辩称,浩翔公司未能在合同约定期限内向苏建文、严志云交付房屋，并非由苏建文、严志云造成的，浩翔公司应该承担逾期交楼的违约责任。苏建文、严志云按照合同约定要求浩翔公司承担违约责任合理合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持原判。苏建文、严志云向一审法院起诉请求：1.判令浩翔公司向严志云、苏建文支付逾期交房的违约金暂计81963元（以583782元为本金，按每日万分之三为标准，从2019年4月1日起计至实际交楼日为止，暂计至2020年7月11日为81963元）；2.本案诉讼费由浩翔公司承担。一审法院认定事实：2018年8月3日，严志云、苏建文与浩翔公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：2018080482】，合同约定：浩翔公司将其位于德庆县××××××（建筑面积113.18㎡、套内面积90.44㎡）预售给严志云、苏建文，购房款总价为583782元；买受人应当于2018年8月3日前支付首期房价款183782元，余款400000元向德庆县农村信用合作联社申请贷款支付；合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告；合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人，按照逾期时间，分别处理，其中逾期超过90日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金等。合同签订后，严志云、苏建文支付了首期房款183782元，余款400000元通过银行按揭方式已经支付给浩翔公司，但浩翔公司未能按合同约定交付案涉商品房给严志云、苏建文。2020年5月29日，在商品房尚未符合约定交付条件的情况下，严志云、苏建文向浩翔公司申请装修该商品房，浩翔公司于当日将该商品房交付给严志云、苏建文装修及使用。严志云、苏建文认为浩翔公司未能在合同约定的期限内交付商品房，属于违约行为，故诉至一审法院，要求浩翔公司支付违约金。浩翔公司认为其出售给严志云、苏建文的商品房已基本建设完成，并于2020年5月29日交付给严志云、苏建文使用，由于承建商的原因导致未能办理竣工验收手续，严志云、苏建文主张的违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。严志云、苏建文与浩翔公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。严志云、苏建文已付清全部购房价款，但浩翔公司未能按约定的交楼条件按时交付商品房给严志云、苏建文使用，已构成违约，应当向严志云、苏建文承担逾期交楼的违约责任。合同约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，该约定没有过分高于造成的损失，浩翔公司要求调整，一审法院不予采纳。根据合同约定，浩翔公司须于2019年3月31日前交付商品房给严志云、苏建文，实际交付时间是2020年5月29日，虽然交付的商品房不具备合同约定交付条件，但严志云、苏建文向浩翔公司申请使用该商品房，依照广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，严志云、苏建文主张接收商品房后的逾期交房违约金应当不予支持，因此，逾期交房违约金应当从2019年4月1日起至2020年5月29日止，由浩翔公司按日计算向严志云、苏建文支付全部房价款万分之三的违约金。故严志云、苏建文请求浩翔公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持，但请求计算违约金的起止时间应当予以调整。浩翔公司认为约定的逾期交楼违约金过高，请求依法予以调整的答辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。至于浩翔公司认为其不能按时交房给严志云、苏建文是因承建商故意拖延竣工验收所造成的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，浩翔公司仍应当向严志云、苏建文承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，一审判决：浩翔公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向严志云、苏建文支付逾期交楼违约金（从2019年4月1日起，以购房款583782元为本金，按日万分之三的标准计算至2020年5月29日止）。一审案件受理费减半收取计924.54元，由严志云、苏建文负担83.21元，由浩翔公司负担841.33元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方当事人在二审中未能达成调解。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕浩翔公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：浩翔公司主张本案逾期交楼违约金标准调整为2000元/月应否支持。本案中，浩翔公司逾期交楼时间已超过90日，按照双方签订的商品房买卖合同第十二条逾期交付责任约定，本案按日计算向严志云、苏建文支付全部房价款万分之3的逾期交楼违约金。浩翔公司上诉主张本案逾期交楼违约金标准按照德庆县同地段同类房屋的租金标准2000元/月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，双方签订的商品房买卖合同已明确约定逾期交楼违约金的标准，浩翔公司也没有提供证据证实同地段同类房屋租金标准为2000元/月，浩翔公司没有提供证据证实本案约定的违约金过高，因此浩翔公司上诉提出按其认为的德庆县同地段同类房屋租金标准2000元/月来计算本案逾期交楼违约金的主张缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。综上所述，浩翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342.3元（肇庆浩翔房地产有限公司已预交），由肇庆浩翔房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年四月二十七日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩