黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1558号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜金柱，男，1985年9月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：贾连红，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁教礼，男，1949年7月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郭得磊，黑龙江锦融成律师事务所律师。上诉人姜金柱因与被上诉人丁教礼房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问的方式进行了审理。本案现已审理终结。姜金柱上诉请求：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初4812号民事判决，改判对2020年1月24日至2020年4月28日97天已交租金58465元减半收取即29232元；二、丁教礼返还菜梯或者折价补偿；三、返还押金10000元；四、一、二审诉讼费由丁教礼负担。事实和理由：1.一审法院未审查疫情期间2020年1月24日至2020年4月28日共计97天其不能营业并已实际支付房屋租金亦应减半收取;2.一审法院对其要求返还安装的菜梯的诉讼请求遗漏并未予以审理，程序违法。另，押金10000元丁教礼收取。丁教礼辩称，一、姜金柱请求减半收取2020年1月24日至2020年4月28日期间的租金，不符合法律及国家政策规定，有失公平；二、其并未收到姜金柱主张的押金，因此不存在退还押金的问题；三、关于菜梯，姜金柱已撤离租赁房屋，并将物品全部搬走，菜梯属于不可拆卸物，根据租赁合同约定应归其所有。丁教礼向一审法院起诉请求：一、判令姜金柱给付2015年4月29日至2016年4月28日拖欠的房屋租金19301.4元；二、判令姜金柱给付2020年4月29日至2020年8月10日共计104天拖欠的房屋租金65534元，自2020年8月11日起计算该租金的逾期利息；三、判令姜金柱给付2020年8月11日前所欠水费364.8元、动力电和商用电费1125.88元，共计1490.68元；四、判令姜金柱赔偿房屋损坏费、清理费共计20000元；五、判令姜金柱赔偿，因姜金柱侵害房屋使用权导致丁教礼与第三方签订的房屋租赁协议无法履行，丁教礼赔偿给第三方的20000元损失。姜金柱向一审法院提出反诉请求：判令丁教礼返还姜金柱维修费32000元及房屋押金8874.12元。一审法院认定事实：自2014年4月19日起，丁教礼分别委托其子丁岩及其儿媳邓姝与姜金柱签订哈尔滨市道里区通顺街4-4号3栋（地下一层）及4-4号3栋-1-1层6号（地上一层）门市房租赁合同，由姜金柱租用上述房屋经营餐饮业。2019年5月21日，邓姝与姜金柱签订《通顺街门市房租赁合同》，合同主要约定：姜金柱租赁上述门市经营餐饮业，租赁期从2019年4月29日起至2022年4月28日止。2019年4月29日至2020年4月28日年租金22万元，2020年4月29日至2021年4月28日年租金23万元，2021年4月29日至2022年4月28日年租金24万元，姜金柱在每年3月29日前一次性付清。姜金柱如果不能按时付清租金，超期七天内按每日千分五交纳滞纳金，起期七天后邓姝可收回房产（上下两层）。姜金柱按照合同约定交纳了2019年4月29日至2020年4月28日的租金，邓姝向其出具了收款收据。后姜金柱未按合同约定于2020年3月29日前一次性交纳2020年4月29日至2021年4月28日的房屋租金。邓姝于2020年4月29日通知姜金柱交房，姜金柱多次与邓姝协商续租及租金减免事宜未果后，于2020年7月26日搬出，并告知丁教礼收房。案件审理过程中，姜金柱自认尚欠丁教礼2015年4月29日至2016年4月28日止的房屋租金19301.4元及截至交房日的水费364.8元、电费1125.88元。一审法院认为，丁教礼与姜金柱签订的《通顺街门市房租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同双方关于租金及支付方式的约定，姜金柱应于2020年3月29日前一次性交纳2020年4月29日至2021年4月28日的房屋租金，姜金柱逾期未交纳租金，丁教礼有权向姜金柱主张自2020年4月29日至2020年7月26日期间占用房屋产生的租金55452元。参照最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见精神，姜金柱租用案涉房屋系经营餐饮业，受疫情及防控措施影响，姜金柱在疫情期间不能维持正常的营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其有失公平，结合本案的实际情况，2020年4月29日至2020年7月26日期间的房屋租金55452元由双方分担更为适宜，故姜金柱减半交纳2020年4月29日至2020年7月26日期间的房屋租金27726元，不计算逾期交纳房屋租金的利息。对于丁教礼要求姜金柱给付2015年4月29日至2016年4月28日拖欠的房屋租金19301.4元的诉讼请求，姜金柱对拖欠该部分租金的事实表示承认，予以支持。丁教礼要求姜金柱给付2020年8月11日前所欠水费364.8元、动力电和商用电费1125.88元，共计1490.68元，姜金柱对拖欠水电费的事实没有异议，予以支持。丁教礼要求姜金柱赔偿房屋损坏及清理费共计20000元，但未举证证明房屋的具体损失以及实际支付的清理费，不予支持。丁教礼主张姜金柱赔偿因占用房屋导致丁教礼与第三方签订的房屋租赁协议无法履行，丁教礼赔偿第三方20000元损失的诉请，证据不足，不予支持。关于姜金柱要求丁教礼返还姜金柱房屋维修费32000元及房屋押金8874.12元的反诉请求，因姜金柱未举示充足证据证明维修房屋的实际花费，亦未能举证证明其向丁教礼交纳房屋押金10000元的事实，故对其反诉请求，不予支持。判决：一、姜金柱于本判决生效后十日内给付丁教礼2015年4月29日至2016年4月28日拖欠的房屋租金19301.4元；二、姜金柱于本判决生效后十日内给付丁教礼2020年4月29日至2020年7月26日的房屋租金27726元；三、姜金柱于本判决生效后十日内给付丁教礼拖欠的水费364.8元、动力电和商用电费1125.88元，共计1490.68元；四、驳回丁教礼的其他诉讼请求；五、驳回姜金柱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。本诉案件受理费2675元，减半收取1338元，由丁教礼负担832元，姜金柱负担506元；反诉案件受理费375元，由姜金柱负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姜金柱向本院提交了其购买菜梯的供货合同，证明的问题：菜梯价款为18000元，按照合同约定，菜梯属于其所有带走或自行处理。丁教礼的质证意见：对证据的真实性、关联性及证明的问题均有异议，该菜梯应归其所有。本院的认定意见：因姜金柱在一审时撤回了关于返还菜梯的反诉请求，故因该证据与本案处理结果无关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于租金减半问题。姜金柱提出，一审法院未审查疫情期间2020年1月24日至2020年4月28日共计97天其不能营业并已实际支付房屋租金亦应减半收取。对于案涉邓姝与姜金柱于2019年5月21日签订的《通顺街门市房租赁合同》中约定的第一年租期即2019年4月29日至2020年4月28日中所包含的2020年1月24日至2020年4月28日期间的租金问题，姜金柱已实际给付完毕，姜金柱虽在一审中抗辩称该期间的租金亦应减半收取，但其未提出反诉要求返还，故原审判决未予处理并无不当。姜金柱在履行上述《通顺街门市房租赁合同》约定的第二年租期的过程中，因存在未按约定给付房屋租金，且单方要求解除租赁合同并搬离租赁房屋违约行为，致使丁教礼收取租金的合同目的不能实现，预期收益受到损害，故一审法院结合本案事实及双方过错程度及参照疫情防控政策规定，酌定减免姜金柱应给付的2020年4月29日至2020年7月26日期间的房屋租金的一半，在认定事实及适用法律上并无不当。综上，姜金柱提出的上述上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于返还菜梯问题。一审中，姜金柱于2020年10月12日向一审法院提出反诉的过程虽曾提出过要求丁教礼返还其租赁房屋期间安装的菜梯的诉讼请求，但在2020年11月11日一审庭审过程中，经原审法院要求其明确反诉请求，姜金柱当庭明确表示撤回要求丁教礼返还菜梯的反诉请求，仅要求丁教礼返还维修费32000元及押金8874.12元，故基于上述事实，一审法院对姜金礼提出的要求丁教礼返还菜梯的诉讼请求未予审理及作出裁判，不存在违反法定程序问题。姜金柱虽在向本院提出上诉的过程中认为一审法院对其提出的要求丁教礼返还菜梯的诉讼请求未予处理，存在程序违法问题，但因该主张已超出其在一审法院提出的反诉请求范围，本院在组织双方调解未果的情况下，对姜金柱提出的该项上诉请求，本院不予处理。关于押金问题。姜金柱提出，在双方解除案涉房屋租赁合同后，丁教礼应返还其交付的押金。因姜金柱对其提出的丁教礼已实际收取其押金10000元并应予以返还的事实未提供证据证实，且丁教礼对已实际收到姜金柱押金的事实予以否认，故姜金柱应承担举证不能的不利后果，原审判决对姜金柱提出的此项反诉请求未予支持并无不当。因姜金柱提出的上述上诉主张无事实依据，故本院不予支持。综上所述，上诉人姜金柱的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2675元，由上诉人姜金柱负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  张晓梅二〇二一年四月二十一日书记员  侯 越