四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1325民初853号 原告：张拥军，男，汉族，生于1964年1月13日，住四川省西充县。 原告：代芝会，女，汉族，生于1963年1月1日，住四川省西充县。 二原告共同委托诉讼代理人：毕秀珍，西充县太平法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：四川金田房地产开发有限公司，住四川省南充市西充县晋城镇棕树湾小区9幢2单元5-2号，统一社会代码91511325592760758A。 法定代表人：武攀，总经理。 委托诉讼代理人：文永强，四川源泉律师事务所，特别授权。 原告张拥军、代芝会与被告四川金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张拥军、代芝会的委托诉讼代理人毕秀珍，被告金田公司的委托诉讼代理人文永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张拥军、代芝会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金15604元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年11月15日签订《商品房买卖合同》，据此合同，原告以按揭方式支付了购房款278146元，购买了由被告开发的位于西充县××道××号××街××＃幢××单元××层××号××住房一套。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）款规定：“出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照买受人不退房的，合同继续履行……。”如导致买受人所购房屋的权属转移登记逾期，自买受人应当取得房屋所有证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款万分之壹每日向买受人支付违约金，至出卖人办理房屋转移登记。被告因自身的原因没有按照《商品房买卖合同》的约定，在2016年3月30日前向原告办理房屋所有权证房产证，经过原告的多次催促，被告才于2019年1月25日给原告办理房产证明，逾期办证时间达935天，应当向原告赔偿违约金15604元。原告在领取房产证时，与被告协商过违约金，因被告的原因未能达成一致性意见，原告为此依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金田公司辩称，所有权证在2017年左右就给原告都已经办了，办证诉讼时效已经过了。被告2014年与原告签订《商品房买卖合同》，于2015年交付了房屋，原告取得房屋后一年左右办证，被告知道原告要求逾期办证违约金已经是在2021年的元月份了，原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求应该驳回。 双方当事人依法提交了证据，本院组织进行了质证。对各方提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的位于四川省西充县××道××街××＃幢××单元××层××号房屋，商品房单价每平方米3061.6元，房屋总价款278146元。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记：商品房交付使用后，双方同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付总房款的万分之一每日向买受人支付违约金，至出卖人办理房屋权属转移登记”。合同订立后，原告支付了购房款278146元。2019年1月30日，西充县国土资源局为原告颁发案涉房屋的不动产权证书。原告于2020年12月22日向我院起诉并申请进入诉前调解，后因双方调解不成，本案进入诉讼程序。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行义务，否则应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，案涉合同签订及约定登记办理时间均在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 被告辩称原告的请求已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办理转移登记违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于按日计算逾期办理转移登记违约金的约定，在逾期办证的违约行为持续时，违约金随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告起诉进入诉前调解程序之日（2020年12月22日）起往前倒推三年计算，违约行为至原告取得不动产权证书之日（2019年1月30日）止，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持。超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告予以抗辩，不予支持。 关于逾期办理转移登记违约金的计算标准，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因金田公司逾期办理转移登记的行为造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院将逾期办理转移登记调整为以原告支付购房款为基数按每日0.06‰的标准计算自2017年12月22日起至2019年1月30日期间的违约金，为278146元×0.06‰×404天=6742.3元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过）第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、被告四川金田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告张拥军、代芝会逾期办理转移登记违约金6742.3元； 二、驳回原告张拥军、代芝会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元（原告预交），由被告四川金田房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张大明 二〇二一年四月三十日 书记员  胡林华