辽宁省铁岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1221民初374号 原告邹铁群，男，1965年生，汉族，住铁岭市银州区。 原告刘征，女，1970年生，汉族，住址同上。系邹铁群妻子） 委托诉讼代理人周琦力，铁岭市银州区弘正法律服务所法律工作者。 被告天力（辽宁）置业有限公司，住所地辽宁省铁岭市新城区金沙江路37号如意大厦九楼。 法定代表人陈乃玉，系该公司总经理(缺席)。 被告厦门国际信托有限公司，住所地福建省厦门市思明区展鸿路82号厦门国际金融中心39-42层。 法定代表人洪文瑾，系该公司董事长。 委托诉讼代理人陈军，系辽宁楚河律师事务所律师。 原告邹铁群、刘征与被告天力（辽宁）置业有限公司、厦门国际信托有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹铁群、刘征委托诉讼代理人周琦力、被告厦门国际信托有限公司委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。被告天力（辽宁）置业有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现以审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告天力（辽宁）置业有限公司签订的的《商品房买卖合同》有效，原告对案涉房屋享有所有权；2、确认被告天力（辽宁）置业有限公司与被告厦门国际信托有限公司就案涉房屋签订的抵押合同无效；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年9月5日，二原告与被告天力（辽宁）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告天力（辽宁）置业有限公司将自身开发的案涉天力城B区（一期）房屋（合同约定建筑面积45.67平方米）出售给二原告，二原告依照合同约定付清了房屋全款327819元。按照合同约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋，但被告天力公司至今未交付房屋。2019年5月21日，原告到铁岭市不动产登记中心查询，才得知被告天力（辽宁）置业有限公司已经于2015年12月15日将案涉房屋抵押给被告厦门国际信托有限公司，原告的合法权益遭受侵害。依据《物权法》的规定，原告与被告天力（辽宁）置业有限公司之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；被告天力（辽宁）置业有限公司与厦门国际信托有限公司在原告购买涉案房屋之后达成的抵押协议，违反法律规定，侵害了原告的合法权益，自始无效。请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告天力（辽宁）置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，未提供任何答辩意见和证据材料。 被告厦门国际信托有限公司辩称，一、原告在诉状中已然自认，其与天力（辽宁）置业有限公司在合同中约定天力公司应当于2015年10月31日前交付房屋，但原告直至2019年5月21日才到不动产登记中心查询。此节中，原告对案涉不动产的登记事宜，其自身是存在过错的。二、依据《民法典》关于不动产物权的登记，我国关于不动产物权的权属认定采用的是登记制度，我公司依法办理了抵押登记，取得了抵押权属证明，受法律保护。三、本案诉争房产系经过福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民初779号判决，并由福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民初779号裁定执行，已经采取保全措施的房产。依据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条、《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条，均能够得出唯一结论，即：人民法院的查封排除了其他法院关于该查封标的物的另案确权。本案中，原告虽然要求确认合同效力，但其实质直接指向我公司已经取得的抵押登记，且正处于执行阶段尚被查封的房产。针对该纠纷，法律已经赋予其救济渠道，即向执行法院提出执行异议，而并非向贵院起诉要求确认合同效力。综上所诉，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕案件事实和诉求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交如下证据证明其主张的事实成立： 1、《商品房买卖合同》（出示原件，提供复印件），证明原告与被告天力公司签订合同的事实。被告厦门国际信托公司对该证据的真实性没有异议。本院对该证据予以采信； 2、房款银行流水凭证2张、收款收据2张（出示原件、提供复印件），证明二原告缴纳购房款的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，中国农业银行、中国建设银行支付凭证显示日期为2014年7月28日、2014年7月25日，且两项合计174505元，而两张收款收据出具时间2014年10月27日及2014年10月31日，分别为174578元、153241元，支付凭证与收款收据的日期及数额均不符，故对其证明目的有异议。本院对该证据予以采信； 3、结婚证（复印件），证明二原告系夫妻关系的事实。被告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以采信； 4、房屋查封信息查询说明,证明案涉房屋被抵押查封的事实。被告质证表示案涉房屋是否因被告的抵押行为被查封不清楚。本院对该证据的真实性予以采信。 被告天力（辽宁）置业有限公司未提交证据。 被告厦门国际信托公司提交以下证据： 1、借款合同抵押合同、抵押证明、借款借据、转帐凭证（该组证据均复印与本院其他卷宗），证明我公司与天力公司签订借款合同，为确保我公司的相应权利天力公司配合我公司办理了抵押登记，取得了相应的抵押权属证明的事实。原告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以采信； 2、厦门市中级人民法院民事裁定书（2018）闽02民初779号、（2018）闽民初779号民事判决书、生效证明（复印本院其他卷宗），证明案涉房屋系经人民法院的查封，原告应采用法律已经赋予的救济渠道进行救济，不应在本院确认合同效力。原告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以采信。 经审理查明，被告天力（辽宁）置业有限公司以挂牌出让方式取得位于铁岭市新城区地块24033平方米住宅用地使用权（土地使用权出让合同号2112022012A0016），经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名天力城B区（一期），并办理了建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。2014年10月31日，原告邹铁群、刘征与被告天力（辽宁）置业有限公司签署《商品房买卖合同》，约定被告天力（辽宁）置业有限公司将其正在开发建设的天力城B区（一期）第*幢*号房预售给原告邹铁群、刘征；建筑面积45.67平方米，每平方米单价7178元，合计房款总金额327819元；买受人于2014年10月31日前一次性付清全款327819元；出卖人应当于2015年10月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用。原告邹铁群、刘征分两次向被告天力公司交付了购房款327819元，被告天力公司为原告邹铁群、刘征开具了两份收款收据。 2015年11月27日，被告厦门国际信托公司与被告天力（辽宁）置业公司签署编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（借）字第1001号《借款合同》，合同项下借款金额为人民币五千万元用于天力城项目的开发建设，可分笔发放，期限24个月，自2015年12月30日至2017年12月30日，年利率10%。还款担保采取保证和抵押方式。为确保天力（辽宁）置业公司与厦门国际信托公司签订的编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（借）字第1001号《借款合同》的履行，2015年12月11日，二被告签署了编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（抵）字第1001-1号《抵押合同》，被告天力（辽宁）置业公司以案涉房屋在内的房屋为《借款合同》提供抵押担保，二被告在铁岭市房地产交易中心办理了在建工程抵押登记。 原告邹铁群、刘征经向铁岭市不动产登记中心查询所购买房屋状况，得知所购买房屋于2016年1月12日被被告厦门国际信托有限公司抵押登记的事实。 本院认为，原告邹铁群、刘征与被告天力（辽宁）置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，签订该《商品房买卖合同》前，被告天力（辽宁）置业公司已经取得铁岭市新城区房地产管理处颁发的商品房预售许可证，原告邹铁群、刘征按照合同约定履行了付款义务，其所付款项与所定购房源及面积、单价一致，双方订立的转让不动产物权的《商品房买卖合同》，自合同成立时生效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；该批复第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此可以看出，法律已然在权属的保护顺位上赋予购房人权利优先于抵押权和其他债权，说明该权利已经具有一种物权的属性。据此，原告享有针对特定对象房源的物权请求权、基本生存权和获得将来利益的期待权，可以认定原告属于本案预售房产的真实权利人。 根据中国银行业监督管理委员会制定的《固定资产贷款管理暂行办法》和《流动资金贷款管理暂行办法》规定，二被告签署的《借款合同》项下的借款不属于固定资产贷款，而是属于流动资金贷款。本案中，被告天力（辽宁）置业公司没有按照建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定和《商品房买卖合同》第二十四条约定，在合同生效之日起30天内，向铁岭市房产局申请登记备案，反而为了取得流动资金贷款，隐瞒案涉房屋已经预售的事实，以欺诈手段骗取被告厦门国际信托公司贷款，将应当办理而未办理登记备案的预售房产恶意抵押；被告厦门国际信托公司违反中国银行业监督管理委员会发布的《中国银监会关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号）关于“信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款”规定，被告厦门国际信托公司向被告天力（辽宁）置业公司发放流动资金贷款，未尽审慎注意义务和调查义务，将其应当预见售完的商品房办理在建工程抵押，其主观行为不能认定为善意。被告厦门国际信托公司庭审中出示的《借款合同》及借款借据、转账凭证等证据只能证明借款事实的发生；他项权利证、在建工程抵押登记证明等证据只能证明二被告办理了抵押的事实；厦门市中级人民法院的（2018）闽02民初779号裁定书、民事判决书的诉讼主体是本案的二被告及天力（辽宁）昌图房地产有限公司和林华建，未涉及本案原告，其案由是民间借贷纠纷，厦门市中级人民法院的生效判决只是针对原、被告双方的借贷关系及违约责任做出事实认定，并非是对《抵押合同》效力的确认之诉。况且，即便厦门中院的该生效裁判对《抵押合同》的效力进行了确认，也只是对其认定的案件法律事实所产生的法律后果的一种观点而已，但按照相关法律规定，人民法院生效裁判文书作为证据其证明的只是已被该人民法院生效裁判所确认的事实，而其所持的法律观点并不能当然作为其他案件的裁判依据。对于厦门中院作出的该裁判确认的二被告之间形成的借款和抵押等案件事实，本院亦予以了确认。上述证据不能形成对原告提起的确认《商品房买卖合同》及《抵押合同》效力的确认之诉的有效抗辩。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）已经赋予了当事人基于不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议提起民事诉讼的权利。被告天力（辽宁）置业公司隐瞒案涉房屋已经预售的事实，以欺诈手段骗取被告厦门国际信托公司贷款，将应当办理而未办理登记备案的预售房产恶意抵押；被告厦门国际信托公司违反中国银监会规定向房地产开发企业发放流动资金贷款，没有遵循辽宁省在建工程抵押管理的相关规定、未尽审慎注意义务和调查义务将已经预见售完的商品房办理在建工程抵押，侵害了预售房产真实权利人的原告的合法权益。二被告的行为违背诚信、守法、公序良俗原则，其以合法形式掩盖非法目的所签订的《抵押合同》无效。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第五百零二条、第二百十五条之规定，判决如下： 一、确认原告邹铁群、刘征与被告天力（辽宁）置业有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效，原告对该案涉房屋享有所有权； 二、确认被告天力（辽宁）置业有限公司与被告厦门国际信托有限公司签订的（2015）XMXT-ZY-LNZY（抵）字第1001-1号《抵押合同》中针对原告购买的案涉天力城B区（一期）第*幢*号房屋设立的抵押无效。 案件受理费3109元，由被告天力（辽宁）置业有限公司和被告厦门国际信托有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  石福义 二〇二一年四月二十七日 书记员  李 颖