湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终718号上诉人（原审被告）：彭凤英，女，汉族，1964年3月4日出生，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。上诉人（原审被告）：刘冬明，男，汉族，1967年11月24日出生，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：彭凤英（与刘冬明系夫妻关系），女，汉族，1964年3月4日出生，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：醴陵东风物业管理有限公司，住所地：醴陵市滨河路51号。法定代表人：王伟莹，执行董事。上诉人彭凤英、刘冬明因与被上诉人醴陵东风物业管理有限公司（以下简称“东风物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2021）湘0281民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2021年4月8日，上诉人彭凤英、上诉人刘冬明的委托诉讼代理人彭凤英、被上诉人东风物业公司的法定代表人王伟莹到本院接受询问。本案现已审理终结。彭凤英、刘冬明的上诉请求：1.依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉请。事实和理由：1.上诉人与东风置业公司签订商品房买卖合同时，东风置业的法人莫惊宇承诺只要上诉人买下世纪中环317-318两套房就不需要缴纳物业费，所以商品房买卖合同第19条前期物业收费标准被划掉，仅约定提供物业服务，没有约定物业收费标准。2.一审查明的被上诉人提供物业服务期间，住宅楼物业收费标准为1元每平方米没有合法依据。一审法院凭一份没有出具人签字，没有业主委员会公章及主要负责人签字，落款日期为2014年6月24日，又是复印件的一份证明就认定物业费于2017年至2020年期间按每平方米1元计算依据不合法，因此被上诉人主张上诉人拖欠物业费8935元的事实不存在。一审认定事实不清，适用法律不当，请求法院支持上诉人的上诉请求。东风物业公司答辩称：之前开发商承诺不需要缴纳物业费，是因为上诉人买的3-4楼房屋没有纳入电梯服务范围，但答辩人在2016年就开通了电梯服务，当时上诉人就交了800元的开通费，我方就以800元冲抵了上诉人的管理费，现在开通电梯纳入了电梯服务就需要缴纳物业管理费。答辩人在2009年就向醴陵市物价局提交了收费标准申请。上诉人称答辩人在一审提交的证据是虚假的我方现在提交原件核对。东风物业公司在一审的诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费8935元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明：被告刘冬明、彭凤英系醴陵市世纪中环C幢3单元317号房屋（建筑面积：67.28平方米）和318号房屋（建筑面积：156.11平方米）的业主。2009年9月1日，醴陵东风置业有限责任公司与原告签订《前期物业管理委托协议》，约定由原告对醴陵东风置业有限责任公司开发的醴陵东风综合商务区提供前期物业管理服务，包括对房屋建筑共用部位修缮、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行管理，公用绿地、花木等的养护与管理等。原告进驻醴陵市世纪中环小区服务期间，被告未按时向原告交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业费。原告多次催收未果，故诉至一审法院要求处理。另查明，原告提供物业服务期间，住宅类物业收费标准为1元/平方米/月。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的审理焦点为：原告要求被告支付物业费8935元的理由是否成立。醴陵东风置业有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托协议》，合法有效，对被告具有法律约束力。原告在提供了物业管理服务后，被告应依约履行向原告交纳物业费的义务。住宅类物业收费标准为1元/平方米/月，被告拖欠自2017年9月1日起至2020年12月31日止的物业费为8935.6元，原告仅主张要求被告支付物业费8935元，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持。关于被告彭凤英提出免交物业费、原告提供的物业服务不到位、原告从未公示小区的收支项目等问题，被告彭凤英未就其抗辩主张提交充分证据证实，且该抗辩主张不构成被告拒交物业费的正当理由，故对被告彭凤英的该抗辩主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：被告刘冬明、彭凤英于本判决生效后三日内向原告醴陵东风物业管理有限公司支付物业费8935元。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘冬明、彭凤英负担。二审期间，彭凤英、刘冬明提交以下证据：证据1、世纪中环业主委员会出具的证明，拟证明东风物业出具的证据是虚假的；证据2、证明，拟证明被上诉人与业委会没有签订物业管理合同；证据3、平面图，拟证明物业费收取过高，小区没有一草一木，没有做绿化建设，不需要物业管理，没有履行物业服务合同。东风物业公司的质证意见：对证据1我方提交了原件。证据2业主委员会没有盖章，也没有签字，上诉人也没有搞懂法人的含义。证据3这个小区是开放性商业小区，物业服务包括电梯维保维修，保安保洁，公共设施的维修，不能说小区没有绿化就说东风物业公司没有提供物业服务。东风物业公司提交以下证据：证据1、收费标准请示，拟证明收费标准；证据2、电梯开通证明，拟证明电梯使用加入物业服务范围；证据3、c317-318电梯开通交费收据，拟证明电梯开通加入物业服务；证据4、世纪中环业主委员会与东风物业签订的协议，拟证明东风物业的物业服务持续到了2020年12月31日。彭凤英、刘冬明质证意见：证据1只针对3楼以上业主的，上诉人的房屋在3楼；对证据2上诉人缴纳1600元费用属实，电梯开通属实，上诉人按照电梯房的价格交纳购房款，但未享受电梯服务故不需要再缴纳物业管理费的；对证据4不予认可，业主委员会说没有签订。本院对彭凤英、刘冬明提交的证据审核意见：一审附卷的该证明加盖了醴陵市世纪中环业主委员会的公章，虽系复印件，但上诉人二审庭审陈述除拆迁户外，对小区其他业主物业收费标准为1元/平方米/月，故对该证明的真实性可予以采信。证据2系证人证言，证人未出庭，也未提交证人身份信息，不予采信；证据3并不能证明被上诉人未提供物业服务，故不予采信。本院对东风物业公司提交的证据审核意见：证据1虽然只是东风物业的收费标准请示，没有物价部门核定的回函，但结合业主委员会出具的证明及彭凤英当庭陈述，可证明涉案房屋的物业收费标准，故予以采信；证据2、3上诉人对交纳电梯开通费无异议，本院予以采信；证据4可证明东风物业公司中止物业服务的时间，予以采信。对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。二审补充查明：世纪中环三、四楼电梯开门改造工程于2016年8月31日已竣工。彭凤英、刘冬明支付了三、四楼电梯开通费。2020年11月17日，醴陵东风置业有限责任公司、东风物业公司与醴陵市世纪中环业主委员会签订《移交协议》，根据该移交协议，东风物业公司从2020年12月31日起终止于2009年9月1日签订的《前期物业管理委托协议》，醴陵市世纪中环业主委员会于2020年12月31日选聘新的物业公司进驻世纪中环商住区实行后期的物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人是否应当向东风物业公司支付物业费及金额。现分析如下：根据东风物业公司一审提交的《前期物业管理委托协议》以及二审补充提交的《移交协议》，东风物业公司系世纪中环商住区的物业服务企业，东风物业公司对该小区进行物业管理直至2020年12月31日止，彭凤英、刘冬明作为小区业主依法应当支付物业费。上诉人彭凤英、刘冬明称醴陵东风置业有限公司的法定代表人曾承诺只要上诉人购买了涉案房屋就不需要缴纳物业费，但上诉人对其可免交物业服务费的理由未提交证据证明，且物业服务企业与开发商系两个独立主体，醴陵东风置业有限公司的承诺对东风物业公司并不具有约束力。同时根据查明的事实，彭凤英、刘冬明所在楼层于2016年9月已开通电梯，纳入了物业服务的范围，故彭凤英、刘冬明称其不需要支付物业费的理由不成立，本院不予支持。关于物业费的收费标准问题，东风物业公司虽未提交经物价部门核定的物业服务收费标准，但根据世纪中环业主委员会出具的证明以及彭凤英当庭陈述，世纪中环商住区除拆迁户外其他业主的物业收费标准为1元/平方米/月，一审认定彭凤英、刘冬明应支付2017年9月1日至2020年12月31日的物业费8935元有事实和法律依据，应予以维持。彭凤英、刘冬明称一审认定的收费标准没有合法依据的理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭凤英、刘冬明负担。本判决为终审判决。审判长  阳桂凤审判员  李小红审判员  李 艳二０二一年四月十六日法官助理曾莉书记员李梦娴