河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1322民初335号原告：中国工商银行股份有限公司方城支行。统一社会信用代码：91411322X15324374D。住所地：方城县城关镇人民路63号。负责人：汪东升，任该行行长。委托代理人：张敬明，河南问鼎律师事务所律师。被告：徐春雪，女，1980年3月16日生，汉族，住河南省社旗县。被告：南阳市中盛房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300668872167B。住所地：南阳市梅溪国际大酒店16楼。负责人：陈新红。原告中国工商银行股份有限公司方城支行与被告徐春雪、南阳市中盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司方城支行的委托代理人张敬明、被告徐春雪到庭参加诉讼，被告南阳市中盛房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司方城支行向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告徐春雪在编号A：工行方城支行2014年237号《个人购房借款/担保合同》履行中构成违约并判令被告徐春雪承担提前偿还借款的违约责任；2、依法判决被告徐春雪立即偿还下欠原告贷款本金463574.01元、利息70036.83元，截止2020年11月2日本息合计人民币533610.84元；并自2020年11月3日起，以下欠贷款本金463574.01元为基数按照年利率5.88%向原告支付利息，按年利率7.644%按日向原告支付罚息至款项还清之日止；以尚欠利息70036.83元为基数按照年利率7.644%支付复利至款项清偿之日止；3、本案诉讼费、保全费、律师费26680元及为实现债权的其他费用由被告徐春雪承担；4、依法判决被告南阳市中盛房地产开发有限公司对诉讼请求第2、3项承担连带清偿责任；5、依法判决原告对被告抵押的房产享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求对第2、3项诉讼请求款项范围内，对被告南阳市中盛房地产开发有限公司在原告处开设的保证金账户内的保证金享有优先受偿权。事实和理由：2014年5月20日，原告与被告徐春雪、南阳市中盛房地产开发有限公司签订编号A：工行方城支行2014年237号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人（本案原告）根据借款人（本案被告）徐春雪的申请，同意向其发放个人购置住房贷款共计人民币488000元，用于购买方城县康达路南侧、解放路东侧君临天下8号楼1单元1层1-102号房屋，贷款期限为30年，自2014年7月2日至2044年7月2日止，借款当期执行利率为年利率7.86％，贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。被告徐春雪采用“按月等额本息还款法”还本付息。若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利息基础上加收30％确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。为担保债务履行，被告徐春雪将其名下位于方城县康达路南侧、解放路东侧君临天下8号楼1单元1层1-102号房屋作为抵押担保。抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述房产于2014年6月4日在方城县房地产管理局办理了预购商品房抵押登记，登记证明号为D1407004552号。被告南阳市中盛房地产开发有限公司为该笔借款提供全程连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，原告依合同约定于2014年7月2日如期发放了贷款，但被告徐春雪并未如约履行还款义务，截止2020年11月2日，被告徐春雪已连续违约29期，累计逾期71期，尚余贷款本金共计人民币463574.01元，积欠利息70036.83元。现经原告多次催要，被告徐春雪拒不履行还款义务，担保人南阳市中盛房地产开发有限公司也未承担担保责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院及时判决准予原告诉请。被告徐春雪辩称，原告诉请的复利、利率及律师代理费等请求不应支持。一、原告与律师事务所所签订的《委托代理合同》仅是原告与律师事务所之间的约定。即委托人与受委托人之间的约定。对第三方即被告徐春雪及其他人不产生法律效力。且借款合同中约定的本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用由被告承担。但借款合同中并没有约定律师代理费在上述范围之内。原告所称的律师代理费既无法定，又无约定，更没有提供任何转账凭证，无法证明该费用已经实际发生了。即使发生了也是原告的单方行为，与被告无关。为此，律师费用不应由被告承担。二、原告诉请的利率明显超过最高人民法院作出的法释（2020）6号的规定。复利计算更不符合法律规定，不应支持。三、被告徐春雪仍然愿意以分期按揭的方式向原告支付购房款及相应的利息。被告南阳市中盛房地产开发有限公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月20日，原告与被告徐春雪、南阳市中盛房地产开发有限公司签订编号A：工行方城支行2014年237号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人（本案原告）根据借款人（本案被告）徐春雪的申请，同意向其发放个人购置住房贷款共计人民币488000元，用于购买方城县康达路南侧、解放路东侧君临天下8号楼1单元1层1-102号房屋，贷款期限为30年，自2014年7月2日至2044年7月2日止，借款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限1年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。被告徐春雪采用“按月等额本息还款法”还本付息。若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利息基础上加收30％确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。为担保债务履行，被告徐春雪将其名下位于方城县康达路南侧、解放路东侧君临天下8号楼1单元1层1-102号房屋作为抵押担保。抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述房产于2014年6月4日在方城县房地产管理局办理了预购商品房抵押登记，登记证明号为D1407004552号。被告南阳市中盛房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，原告依合同约定于2014年7月2日如期发放了贷款，但被告徐春雪并未如约履行还款义务，截止2020年11月2日，被告徐春雪已连续违约29期，累计逾期71期，尚余贷款本金共计人民币463574.01元，积欠利息70036.83元。向原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。另查明：1、2013年原告与被告南阳市中盛房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告成为被告南阳市中盛房地产开发有限公司销售“君临天下”项目的按揭贷款银行，并向在原告处开设的特定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为履约保证金，未经原告同意，被告不能动用该款项。如借款人在被告南阳市中盛房地产开发有限公司提供连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，被告南阳市中盛房地产开发有限公司保证在接到原告书面催款通知后7日内履行还款义务。如被告南阳市中盛房地产开发有限公司未主动履行上述还款义务，即表示被告南阳市中盛房地产开发有限公司授权原告从其开立的账户中扣收。2、2020年12月20日中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，该合同合法有效，原被告应当按照合同约定履行义务，享有权利。被告徐春雪未按合同约定按月足额支付贷款，累计逾期超过三个月和累计六次，构成违约，原告有权宣告贷款提前到期。故原告请求判令被告徐春雪提前归还欠款本金及利息的诉讼请求本院予以支持。合同第四条约定贷款年利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%，如遇法定利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准），并且合同约定利息部分按罚息规定计算复利。截止2020年11月2日原告共欠本金463574.01元，利息70036.83元，共计533610.84元，2019年8月20日后利率更改为市场报价利率，每月公布一次，原告自起诉之日起宣布贷款提前到期，利率按照起诉之日上一年度最后一次调整的利率为准，即按照2020年12月20日的贷款市场报价利率上浮20%计算利息，并上浮30%计算复利和罚息利率，即按照6.01%计算利息［3.85%×（1＋20%）×（1＋30%）］。被告徐春雪辩称不应当计算罚息、复利，该借款不属于自然人之间的借款，罚息、复利的约定不违反法律规定，本院予以支持。因《个人购房借款/担保合同》中被告南阳市中盛房地产开发有限公司作为保证人加盖有公章，合同约定保证方式为连带责任保证，故应当对上述借款本息承担连带责任。原告与河南问鼎律师事务所签订《委托代理合同》虽然约定，委托代理期间每户按照起诉时诉讼标的的5%比例计算代理费，但代理费在收到判决后支付，因代理费尚未发生，故原告请求判令被告支付律师代理费的请求，本院不予支持。被告徐春雪以其购买的商品房办理了抵押登记，在其未按约定还款时，原告中国工商银行股份有限公司方城支行对位于方城县城关镇康达路南侧、解放路东侧8号楼1单元1层1-102室的房产享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权。因借款人徐春雪以其所有的房产设立抵押，被告南阳市中盛房地产开发有限公司为该债权提供保证担保，在债权人与担保人未约定担保人与担保物受偿顺序的情况下，应当以债务人自己提供的担保物优先清偿债务，不足部分有担保人承担担保责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2000.12.08时效性失效》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。原告与被告南阳市中盛房地产开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定被告在原告处开设了保证金账户，对该账户中的资金约定为履约保证金，并非对该账户中的金钱设立质押，该账户中的金钱未达到特定化程度，故对原告要求对保证金账户中的资金享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。被告南阳市中盛房地产开发有限公司未到庭应诉，系其对本案当庭抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐春雪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司方城支行借款本金463574.01元、利息70036.83元，共计533610.84元。并自2020年11月3日起以533610.84元为基数按年利率6.01%计算利息至款清之日止。二、原告中国工商银行股份有限公司方城支行对被告徐春雪设立抵押的位于方城县城关镇康达路南侧、解放路东侧8号楼1单元1层1-102室的房产享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权。三、被告南阳市中盛房地产开发有限公司对抵押物拍卖、变卖后不能受偿部分的贷款本息承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司方城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9503元，减半收取4752元，保全费3020元，共计7772元，由被告徐春雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈晓朋二〇二一年四月十六日书记员  刘珂欣