惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初1181号原告：丁笑容，女，汉族，1973年8月11日出生，住江西省九江市修水县×××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××522。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区×××××××（金海港商务楼7楼A座）。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：吴克钻，系该公司职员。原告丁笑容与被告惠州市金汇投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日受理审查、于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告丁笑容、被告的委托诉讼代理人吴克钻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金，2016年12月31日至实际交房日，每日为已付房款的万分之一暂计至2018年3月12日共计人民币28,666.5元；2.请求法院判令被告负担本案所有诉讼费，包括案件受理费等。事实与理由：原被告于2016年11月08日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币659,000元的价格购买被告所有的惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园3栋1单元2303号房。同时，该合同第八条约定，最后交房期限为2016年12月31日，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第互种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。原告以全款购买方式向被告支付完毕购房款，但被告逾期交付房屋已是无争议事实，原告曾多次督促被告立即履行双方签订的《商品房屋买卖合同》的违约责任（即向原告支付逾期交房违约金），但被告以搪塞敷衍了事，无奈之下原告诉诸法院，以保障自身财产权利。上述事实均有证据支持，请法院判如所请。原告向法庭提交以下证据：1.身份证；2.入伙通知书；3.营业执照；4.工商登记；5.购房发票；6.购房合同；拟证明其诉称事实。被告辩称，一、原被告双方已签订《金汇上元花园延期交房赔偿协议》（以下简称《协议书》），双方就延期交房事宜达成一致意见，原告同意不再追究甲方延期交房责任及任何赔偿。《协议书》是双方真实意思表示，原告应当信守。原被告双方于2019午8月8日签订了《协议书》，双方就逾期交房违约赔偿责任问题达成一致，乙方（原告）同意不再追究甲方（被告）延期交房责任及任何赔偿、也不得以延期交房理由对甲方提出任何请求、不得向甲方提出诉讼、不得向政府部门投诉甲方、不得干扰甲方的正常工作。若乙方违反上述规定，甲方有权要去乙方赔偿因此受到的损失。《协议书》是双方真实意思表示，是对《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任条款的变更，原告不能再依据《商品房买卖合同》的约定追究被告的违约责任。原告违反诚实信用原则，向法院起诉，被告保留追究的权利。二、本案的诉讼时效已经经过，原告的诉讼请求应该被驳回。根据《民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告向被告主张逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，原告2017午1月1日即知道其权利受到损害。2019年12月31日，诉讼时效已经届满，在此之前原告一直未向被告主张权利，直到2020午12月方向法院起诉，此时，本案的诉讼时效已经经过，原告的请求应该被驳回。三、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算截止日期错误。根据原告与物业公司签订的《前期物业协议》可知，原告实际的入伙日期应为2017年11月24日。因此，逾期交房违约金计算的截止日期应当是原告实际入伙之日，即2017年11月24日。原告最终在2017年11月24日入伙收楼，原告却主张延期交房违约金算至2018年3月12日，完全是无稽之谈。被告向法庭提交以下证据：1.竣工验收备案表；2.前期物业协议；3.惠州日报；4.金汇上元花园延期交房赔偿协议；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园3栋一单元2303号房，总价款为659,000元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人如逾期交房不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同及补充协议还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告在合同约定的交房日前付清了购房款。2018年2月12日，被告开发的金汇上元花园完成竣工验收备案。2018年3月2日，被告在《惠州日报》刊登《公告》，声称其开发的金汇上元花园楼盘已于2018年2月12日领取竣工验收备案表，具备正式交付条件，要求在该楼盘购买房屋的业主携带入伙通知书及相关证件，于2018年3月10日前办理入伙手续，逾期将视为自动入伙。原告于2017年11月24日办理收楼手续。因被告延期交房，原告与被告于2019年8月8日签订《金汇上元花园延期交房赔偿协议》，约定被告一次性赔偿原告延期交房违约金12,500元，于签订本协议书30个工作日内转入原告的银行账户。上述协议签订后，原告称被告未按约定向原告支付违约金，故向本院起诉。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《金汇上元延期交房赔偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于本案诉讼时效的问题。诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据涉案合同约定的交房日期为2016年12月31日前，自此时间点诉讼时效开始起算。因被告逾期交房，原告曾于2019年8月8日向被告主张权利并与被告签订《金汇上元延期交房赔偿协议》，引起诉讼时效中断。因此，原告于2020年12月21日对被告提起诉讼，未超过法律规定的3年诉讼时效期间。故被告关于时效的抗辩理由本院不予采纳。关于逾期交房违约金的问题。根据涉案合同约定被告应于2016年12月31日前将符合交房条件的商品房交付原告使用，但被告直至2017年11月24日才向原告交付涉案房屋，已构成逾期交房违约行为。因到期未能按期交房，原被告双方签订了《金汇上元延期交房赔偿协议》，由被告向原告一次性赔偿违约金12,500元。原告主张被告未支付违约金，被告未举证证明其已履行支付违约金的义务，应承担举证不能的不利后果，本院予以确认被告尚未支付协议约定的违约金。因原被告双方签订的《金汇上元延期交房赔偿协议》合法有效，且不违反相关法律规定，应视为双方已对《广东省商品房买卖合同》中逾期交房违约金的违约责任达成了新的合意。原告现主张违约金的计算方式按照《广东省商品房买卖合同》约定每日按已付房款万分之一向其支付逾期交房违约金，于法无据，本院依法不予支持。因此，被告应按照《金汇上元延期交房赔偿协议》约定向原告支付逾期交房违约金12,500元，原告诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市金汇投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告丁笑容支付逾期交房违约金12,500元；二、驳回原告丁笑容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258.33元，由原告丁笑容负担145.69元，被告惠州市金汇投资发展有限公司负担112.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年四月二十三日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭