河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0691民初295号 原告：许超，男，1987年8月23日出生，汉族，住河北省雄安新区雄县。 委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所律师。 被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街3888号办公楼二层，统一社会信用代码：91130600728829655N。 法定代表人：勾文生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 原告许超与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许超及其委托诉讼代理人王治水、被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人张玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许超向本院提出诉讼请求：确认许超与浩正方信房地产公司签订的房屋买卖合同无效，浩正方信房地产公司返还许超购房款298711元及利息（以298711元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月12日起计算至款项还清之日止）并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月12日，许超与浩正方信房地产公司签订合同编号为1377的《商品房购房合同》一份，约定浩正方信房地产公司将开发的渼林湾19B号楼2503室、建筑面积86.23平方米、单价11350元，总价为978711元的房屋出售给许超。许超于2018年5月12日交付房款298711元，浩正方信房地产公司为许超出具金额为298711元的收据，余款68万元办理银行按揭。后浩正方信房地产公司不按合同约定的2019年12月31日交付房屋，至今未取得“五证”。根据相关法律规定，双方签订的合同无效。 浩正方信房地产公司辩称，1、双方签订的《商品房购房合同》是双方之间的真实意思表示、合法有效；浩正方信房地产公司于2020年12月19日已经取得案涉房屋的不动产权证书即大房本，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定。商品房预售许可证的设立是由于预售合同订立时买卖的房屋尚在建设中，房屋的所有权还没有经登记设立，为维护交易秩序保障购房者合法权益，保证购房者在支付房屋价款后能够实现取得商品房及办理合法不动产权登记的预期目的。虽然浩正方信房地产公司未取得商品房预售许可证，但已经取得案涉房屋的不动产权证书即大房本，因此合同效力已补正。案涉房屋已建成符合交房条件，因此商品房预售许可证所要保障的购房人在支付房款后取得商品房并办理不动产权登记的预期目的已经实现，双方签订的《商品房购房合同》无效的情形已消失。为保障经济稳定和房地产交易市场的平稳发展，坚持鼓励交易原则，涉案《商品房购房合同》应认定为有效。2、涉案房屋属于保定市政府下发的保证办函（2020）13号文件占压“五线”问题项目，该项目不用再补办包括房屋预售许可证的其他手续，可以直接办理不动产权证书，所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的条件不成就，不应因没有房屋预售许可证直接判决合同无效。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、许超与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》是否应认定为无效；2、浩正方信房地产公司是否应返还许超购房款298711元及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对许超提交的《商品房购房合同》及收据各一份；浩正方信房地产公司提交的冀（2020）保定市不动产权第××号不动产权证书；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对许超提交的录音，浩正方信房地产公司均不认可，认为系单方通知，且无法核实工作人员的身份。经审查认为，上述录音无法核实通话双方身份的真实性，且无法证实与本案的关联性，故对上述证据依法不予认定。 对浩正方信房地产公司提交的保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号《关于进一步加快解决主城区房地产开发遗留问题的补充规定》的通知，许超不认可，称该通知系复印件，无法核实其真实性，且有效期至2020年12月31日；经审查认为，上述保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知系保定市人民政府印发，故其真实性毋庸置疑，但因无其他证据证实本案房产系该通知载明的“主城区房地产开发遗留问题”，故对该通知与本案的关联性依法不予认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2018年5月12日，浩正方信房地产公司（甲方）与许超（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19B号楼2503室房屋、建筑面积86.23平方米、单价11350元、总价978711元……第二条付款方式贷款二、按揭贷款1、乙方首次于2018年5月12日交付房款298711元，其余房款68万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并须及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由许超签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为许超开具收据一张，载明收到许超渼林湾19B-2503首付款298711元。 2020年12月19日，浩正方信房地产公司取得了坐落于［冀（2020）保定市不动产权第××号］的不动产权证书。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司主张涉案房屋属于保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线问题”的项目，为政府解遗项目，无需办理包括预售许可证在内的其他手续，但其未提交证据予以证实。浩正方信房地产公司在审理中虽提供了坐落于建国路300号19号楼、21号楼配套商业楼［冀（2020）保定市不动产权第××号］的不动产权证书，但该证载明系“坐落于”的不动产权证书，无其他证据证实该证属于许超所购渼林湾19Ｂ-2503号房屋取得的不动产权证。庭审中浩正方信房地产公司未能提交本案涉及房产的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证照即与许超签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。许超于2018年5月12日向浩正方信房地产公司支付首付款298711元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还许超首付款298711元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年5月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款298711元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，许超、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还许超首付款298711元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、许超与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年5月12日签订的《商品房购房合同》无效； 二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还许超购房款298711元及利息（以298711元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月12日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2890元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 谷 莉 二〇二一年四月二十七日 书记员 刘贺楠