四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0304民初599号 原告：徐彬，男，1976年4月22日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 原告：李孝秀，女，1978年12月30日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 被告：自贡市鹰大房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市大安区龙井街杨家冲。 法定代表人：曹幼君。 原告徐彬、李孝秀与被告自贡市鹰大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐彬、李孝秀到庭参加诉讼，被告自贡市鹰大房地产开发有限公司（以下简称鹰大房产公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐彬、李孝秀向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年1月27日签订的两份《商品房认购协议》；2.判令被告返还购房款356660元，并承担违约金136998元，合计493658元；3.本案诉讼费全部由被告负担。事实和理由：原告徐彬、李孝秀系夫妻关系。2019年1月27日，原告徐彬、李孝秀与被告签订了两份《商品房认购协议》，被告将其开发的坐落在自贡市自流井区XXX#销售给原告徐彬、李孝秀，面积36.16平方米、39.95平方米，单价6000元，合计房款456660元。同时，双方约定违约金为房屋销售总额30%之后，原告徐彬、李孝秀交付了房款，接收了房屋并占有使用。2020年，自贡农村商业银行股份有限公司与被告鹰大房产公司借款合同纠纷一案，申请自贡市大安区人民法院强制执行上述房产，原告徐彬、李孝秀提出执行异议，被自贡市大安区人民法院驳回。2020年6月23日，原、被告达成补充协议，被告鹰大房产公司将开发的两个车库作价100000元抵偿给了原告徐彬、李孝秀，同时约定上述购买的房产能够办理产权给原告徐彬、李孝秀，原告徐彬、李孝秀再补被告鹰大房产公司100000元。2021年1月21日，自贡市大安区人民法院通知原告徐彬、李孝秀移交上述房产给法院拍卖，足以确定被告已不能将原告徐彬、李孝秀购买的商品房办理产权。为此，原、被告签订的《商品房认购协议》因被告鹰大房产公司的原因已无法履行，被告鹰大房产公司构成根本违约。原告徐彬、李孝秀为维护其合法权益，诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告鹰大房产公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 原告徐彬、李孝秀为支持其主张向本院提交以下证据： 《商品房认购协议》复印件两份、《协议》复印件一份、收据复印件三份、中国农业银行股份有限公司银行卡交易明细清单复印件两份、不动产权证复印件两份、当事人的身份信息复印件各一份、结婚证复印件一份。 被告鹰大房产公司未提交证据。 上述原告徐彬、李孝秀提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。 本院根据采信的证据，结合庭审,认定如下事实: 2019年1月27日，被告鹰大房产公司（甲方）与原告徐彬、李孝秀（乙方）签订第一份《商品房认购协议》，该协议载明：甲方承诺银行抵押解压的基础上，乙方在了解已知本店铺已抵押贷款，自愿与甲方签订本协议。一、乙方认购房屋的位置：自流井区XXX21#店铺，建筑面积39.95平方米。二、乙方认购单价（按照建筑面积计算）及金额：6000元/平方，房款总额239700元。三、关于付款的约定：分期付款2019年1月27日支付50000元；2019年3月15日前支付189700元。四、乙方在签订本协议后，甲方通过电话告知或者移动短信通知或者通过邮政快递的方式告知乙方，乙方在收到甲方的告知通知后7日内到西城国际财富中心或者鹰大房产公司本部签订正式的商品房买卖合同。五、乙方在签订正式的商品房买卖合同后，上述关于付款约定的部分，自动转入商品房买卖合同的付款约定。六、甲方承诺在乙方完清购房款后360天内办理好房屋产权证；办理房屋产权证的相关费用按国家规定甲乙双方各自承担各自的费用部分。七、关于违约的约定：甲方不得将此乙方认购的店铺再次出售或出租给其他客户。乙方无正当理由不得提出退房。违约方向守约方支付该套房屋销售总额30%的违约金，并承担实际经济损失。八、本协议的所有数据均以相关测绘机构的测绘为准。九、在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后本协议即自动失效。十、本协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。 同日，被告鹰大房产公司（甲方）与原告徐彬、李孝秀（乙方）签订第二份《商品房认购协议》，该协议载明：一、乙方认购房屋的位置：自流井区XXX20#店铺，建筑面积36.16平方米。二、乙方认购单价（按照建筑面积计算）及金额：6000元/平方，房款总额216960元。三、关于付款的约定：分期付款2019年1月27日支付50000元；2019年3月15日前支付166960元。其余约定与上述协议相同。 协议签订后，原、被告双方未按《商品房认购协议》约定签订正式的商品房买卖合同。被告鹰大房产公司出具两份收到原告徐彬、李孝秀支付的50000元购房订金的收据，后又出具一份收到原告徐彬、李孝秀支付的356660元购房款的收据。 2020年6月23日，被告鹰大房产公司（甲方）与原告徐彬、李孝秀（乙方）签订《协议》，该协议约定：乙方在2019年1月27日认购甲方自流井区XXX21#店铺、22#店铺，两店铺合计456660元，现商铺抵押给银行，因多种原因甲方无法履行办理产权证，甲乙双方经过协商，暂时签订以下协议，内容如下：一、甲方将XXX中心负一层两个车库出让给乙方，车库总额为100000元，车库房款从购买未办理产权证的（XXX店铺，编号20#店铺、21#店铺）的房款456660元中直接抵扣，剩余商铺房款356660元，甲方以后想办法解决，在甲方未解决剩余房款时，乙方享有该两个商铺的使用权，甲方未经乙方同意不得擅自处理这两个商铺（银行除外）。购买车位明细为XXX建筑面积31.84平方米、XXX建筑面积36.61平方米。二、乙方所购买的车库办理产权时，甲方配合乙方办理过户手续，过户时甲乙双方需缴纳的税款全部由乙方承担，甲方只承担房屋的维修基金。三、乙方所购买的（XXX店铺，编号20#店铺、21#店铺）如能正常办理房屋产权证，乙方需补足甲方购房款100000元。四、乙方所购买的车库如不能办理产权证，该协议无效，按原商品房认购协议执行。五、本协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均享受同等的法律效力。 2021年2月1日，原告徐彬、李孝秀与被告鹰大房产公司办理两份不动产权证，编号为川（2021）自贡市不动产权第XXX号不动产权证上载明：权利人徐彬、单独所有、坐落于贡井区XXX中心A区地下车库XXX号、土地使用面积25.17平方米、房屋建筑面积31.84平方米。编号为川（2021）自贡市不动产权第XXX号不动产权证上载明：权利人徐彬、单独所有、坐落于贡井区XXX中心A区地下车库XXX号、土地使用面积28.94平方米、房屋建筑面积36.61平方米。 另查明，本院受理自贡农村商业银行股份有限公司与鹰大房产公司、曹幼君等人借款合同纠纷执行一案，于2020年3月20日作出（2020）川0304执118号之二执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人自贡市鹰大房地产开发有限公司所有的不动产213套（详见查封清单）。该查封清单3（自流井区XXX组）上载明C栋1层20号、C栋1层21号，产权证号分别为自房权证市交字XXX号、自房权证市交字XXX号。 2020年3月27日，原告徐彬、李孝秀向本院对查封位于自贡市自流井区XXX20号、21号的房屋提出书面异议，请求法院立即终止执行，本院经审查作出（2020）川0304执异15号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人徐彬、李孝秀的异议请求。 本院于2021年3月9日向被告鹰大房产公司通过EMS专递邮寄送达了本案的民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、传票等材料，被告鹰大房产公司于2021年3月10日收到上述材料。 原告徐彬与原告李孝秀系夫妻关系。 本院认为，原告徐彬、李孝秀与被告鹰大房产公司签订两份《商品房认购协议》和《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，成立并生效。该协议对当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。后签订的《协议》系《商品房认购协议》的补充。因案涉商铺被本院依法拍卖，导致原、被告双方签订的《商品房认购协议》目的即房屋所有权的转移已无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告徐彬、李孝秀要求解除协议，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，被告鹰大房产公司于2021年3月10日收到本案起诉状，故原、被告各方签订的《商品房认购协议》（含补充《协议》）于2021年3月10日解除。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”的规定，被告鹰大房产公司应向原告徐彬、李孝秀返还购房款，因原、被告各方已按后签订的补充《协议》履行了转让车库抵扣购房款100000元的约定，且原、被告均未在本案中提出返还该部分款项，故该部分款项应在总房款中扣除，故被告鹰大房产公司应向原告徐彬、李孝秀返还356660元购房款。根据上述法律规定，本案因被告鹰大房产公司对案外人所负债务致使合同目的无法实现进而导致合同的解除，原告徐彬、李孝秀有权请求违约方被告鹰大房产公司承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原、被告在《商品房认购协议》中明确约定的“违约方向守约方支付该套房屋销售总额30%的违约金，并承担实际经济损失。”仍有效，故被告鹰大房产公司应向原告徐彬、李孝秀支付违约金即两套商铺总房款456660元的30%，136998元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告徐彬、李孝秀与被告自贡市鹰大房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》于2021年3月10日解除； 二、被告自贡市鹰大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐彬、李孝秀返还购房款356660元和支付违约金136998元。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4352元，由被告自贡市鹰大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 肖翔月 二〇二一年四月二十九日 法官助理 莫 敏 书 记 员 罗 丽