河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2522号原告：黄朋亮，男，1989年10月22日出生。委托诉讼代理人：杨振超，河南扬善律师事务所律师。被告：王慧丽，女，1986年6月1日出生。被告：李腾飞，男，1992年11月20日出生。二被告共同委托诉讼代理人：王辉，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告黄朋亮与被告王慧丽、李腾飞租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄朋亮及其委托诉讼代理人杨振超，被告王慧丽、李腾飞的共同委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄朋亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告租金50000元、押金3000元及利息2000元（以53000元为本金，按同期同类贷款利率计算自2019年11月6日至实际支付日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，被告王慧丽委托李腾飞同原告签订了《房屋租赁合同》，原告当即支付给了被告李腾飞50000元一年的租金和3000元的押金。原告接收房屋后，发现房屋厕所便池漏水和房顶漏水，根本无法使用，原告遂联系被告，要求被告修缮房屋直至能够使用为止，但是被告拒绝修缮房屋，致使原告从签订合同至今未使用该房屋。被告的行为已经违反了合同的约定，应当依法解除合同，并且退还给原告租金50000元和押金3000元。现原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王慧丽、李腾飞辩称，第一，原告起诉要求解除合同，根据民法典564条的规定，解除权的行使期限是知道或者应当知道解除权行使之日起一年内，该一年为除斥期间，原告诉请要求退还全部租金，从租赁合同可以看出，租期是从2019年11月开始，那么原告诉请的解除期限至2020年11月，而不是从租赁合同期限届满后几个月才提出解除合同。第二，原告诉状所称房屋漏水，确实在租赁期内发生了，但我方联系物业已在当月修好，并且原告退租时尚欠物业费未结算。第三、涉案商铺确实被金水区法院查封，但法院查封的时间是2020年11月份，而且办案法官曾经联系被告，原告曾在2020年9月向金水区法院提出执行异议，法官告知我方，因拍卖时间是在2020年11月份，因此不再对该执行异议进行审理，但不得对该房屋进行续租，事实上原告一直使用该铺位直到租赁期满，中间只是因为疫情原因向被告提出过退租，但被告并未同意，因此产生本诉。另外被告李腾飞仅仅只是代办人，并不是房屋的所有者，也不是出租方，在合同中显示也不是居间方，不应当承担任何责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月5日，王慧丽（甲方出租方）与黄朋亮（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：“甲方将其拥有的位于郑州市龙湖镇双湖花苑1号楼6单元1-2层的房屋出租给乙方作为办公使用，该物业的房地产证号或预售合同编号为120100099，建筑面积约280.62平方米（注：以房地产证或政府测量机构所确定的面积为准）。甲方确认对该物业享有完整的产权，并对所提供资料的真实性和合法性负责。租赁期限自2019年11月25日起至2020年11月25日止。租金为每年伍万圆整（小写：￥50000.00）。乙方应于2019年11月5日前交付首期租金，金额为伍万圆整（小写：￥50000.00）。乙方应于2019年11月5日前向甲方支付租赁该物业的租房押金叁千圆整（小写￥3000.00）。租赁期满，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给乙方。甲方应于2019年11月5日交付该物业于乙方使用，甲方交楼时应当结清所有欠款并办理有关移交手续，办结后经甲乙双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。如在此之前有水电费、物业管理费、电话电视费等相关欠款，甲方未能及时支付而由乙方垫付的，乙方有权在租金中扣除。甲方迟于前述时间交付该租赁物业的须经乙方同意，且乙方可要求将本合同有效租赁期限顺延，否则视为甲方违约。租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担，若有未列明费用，甲乙双方可以相互协商，在本合同备注条款注明或另行签订补充协议。甲方应确保交付的该物业及其物业内所有附属设备设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合国家相关法律、法规或规章的各种相关规定。乙方对该物业及附属设备应尽合理使用义务”。李腾飞在合同首部代理人以及合同尾部经办人处签字。同日，黄朋亮将租金50000元及押金3000元转账给李腾飞，李腾飞将房屋钥匙交给黄朋亮，黄朋亮制作了“陕汽重卡”和“中国一汽解放”的牌子悬挂在涉案房屋门头上。2020年3月15日，黄朋亮发现涉案房屋二楼卫生间返水、房顶漏水，遂告知李腾飞该房屋无法使用，李腾飞多次表示愿意退钱，但现暂时手头没钱。现黄朋亮认为自己实际上并未使用涉案房屋，故诉至本院，要求解除合同并退还房屋租金及押金。另查明，1、黄朋亮提供与李腾飞的通话录音，用于证明其多次给李腾飞打电话行使合同的解除权，因为房屋不符合使用条件，要求修缮，至今未修缮房屋。2020年4月25日的通话录音显示有以下内容：黄朋亮：“那个事你咋说的啊？”李腾飞：“正准备给你打电话呢，我也想把这个事给解决了，到时候租出去了，该退给你多少，退给你多少……”黄朋亮：“我租的时候是2019年11月、12月份，后来有疫情了，你说减免2个月，3月份都给你说这事儿了，我也就用了2个月，你扣1万元还不行吗？”李腾飞：“行，我回来给我哥说说。”黄朋亮：“如果你一时半会给不了，你也写个东西。”李腾飞：“中中中，我们回去也把房屋收拾收拾，尽快租出去。”2、李腾飞、王慧丽的共同委托诉讼代理人在庭审中陈述，王慧丽与李腾飞系朋友关系；在涉案房屋租赁过程中，王慧丽没有与黄朋亮进行过沟通；在签订合同时，黄朋亮并没有王慧丽的联系方式，便委托李腾飞代为签订合同。以上事实有双方当事人陈述，房屋租赁合同，录音资料、付款凭证及本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。王慧丽与黄朋亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》签订后，黄朋亮依约支付了租金，王慧丽也应确保交付的房屋及所有附属设施能实现租赁目的，合同履行过程中，因涉案房屋卫生间返水和房顶漏水，导致黄朋亮无法使用涉案房屋，黄朋亮与李腾飞的多次通话录音显示，黄朋亮发现涉案房屋无法使用后，多次向李腾飞要求退还租金，李腾飞亦表示同意退还，在李腾飞未明确表示其无权处理退租事宜的情况下，黄朋亮有理由相信李腾飞同意退还租金的意思即代表王慧丽，据此可以认定双方已经协商一致解除了《房屋租赁合同》，并且该合同的履行期限已于2020年11月25日届满，故黄朋亮主张解除合同，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，是因涉案房屋出现漏水所造成，王慧丽应当将黄朋亮未使用涉案房屋期间的租金予以退还，涉案房屋无法使用是在2020年3月15日，故王慧丽仅能收取2020年3月15日之前的房屋租金，考虑到2020年初新冠肺炎疫情的影响，黄朋亮应支付2020年1月23日前的租金10798元，下余租金39202元及押金3000元，王慧丽应当予以退还。双方解除合同时对退还租金、押金的数额及时间未协商一致，故黄朋亮主张的利息应自本案起诉之日（即2021年3月16日）起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）计算至实际支付之日止。王慧丽辩称押金3000元应当抵扣黄朋亮租赁涉案房屋期间的物业费，但其并未提供证据证明欠交的物业费数额，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。王慧丽委托李腾飞办理涉案房屋的租赁事宜，李腾飞的行为代表王慧丽，所产生的法律后果由王慧丽承担，故黄朋亮要求李腾飞承担退还租金及押金的责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二十二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王慧丽应于本判决生效之日起十日内退还原告黄朋亮租金、押金共计42202元及利息（以42202元为基数，自2021年3月16日起按年利率3.85%计算至实际支付之日止）；二、驳回原告黄朋亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，减半收取计588元，由原告黄朋亮负担137元，由被告王慧丽负担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李慧凤二〇二一年四月二十六日书记员  张延莉