河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2500号 原告徐淑华，女，1974年12月14日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托代理人王东，男，1977年6月28日出生，住保定市莲池区，系原告徐淑华之夫。 委托代理人杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。 被告王志远，男，1990年4月1日出生，汉族，住址清苑区。 委托代理人马占忠，河北虹天律师事务所律师。 第三人河北君江房地产营销策划有限公司（原保定众人房地产经纪有限公司），住所地保定市竞秀区韩村北路街道办事处东廉良村40号门脸，信用代码91130602MA07UGHA07。 法定代表人曲彬，该公司经理。 原告徐淑华与被告王志远、第三人河北君江房地产营销策划有限公司（以下简称君江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告徐淑华及其委托代理人王东、杜志杰，被告王志远及其委托代理人马占忠到庭参加诉讼，被告君江公司的法定代表人曲彬经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐淑华诉称，在2017年3月5日，原告通过第三人与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定原告购买被告拥有的坐落于保定市竞秀区房屋。原告已经按合同约定支付了120000元房款，因涉案房屋所属项目未取得任何手续，已经无法进行建设，现通过政府协调开发商已将收取的涉案房款退回给原告，被告拒不退还剩余的60000元购房款，为此特向法院起诉要求依法解除原、被告间的《二手房买卖合同》，由被告返还原告购房款60000元并按贷款市场报价利率给付利息，第三人承担共同返还责任返还收取的款项，并承担本案诉讼费用。 被告王志远辩称，原、被告间并非房屋买卖合同关系，只是对和金小镇所涉房屋使用权认购协议中的权利义务的转让，是对合同期待权进行地转移，而不是转移房屋所有权，原、被告间的合同不符合法定的解除条件，且已履行完毕不应解除。另外原告与和金地产之间所签署的使用权认购协议是否解除、如何解除与被告王志远无关。综上原告徐淑华要求解除双方间的合同缺乏事实和法律依据，其诉请不应支持。 第三人君江公司缺席未答辩。 经审理查明，原告徐淑华与其委托代理人王东为夫妻关系。涉案房屋即和金小镇Ｃ9-3-701房产所在项目，因开发商未能取得相关手续，现已被政府取缔。2016年12月25日，被告王志远从保定和金地产顾问有限公司认购涉案房屋，并于2016年12月31日签订“和金小镇使用权认购协议”。原告徐淑华于2017年3月5日与被告王志远在第三人君江公司中介处签订了二手房买实合同，该二手房买卖合同的内容为“卖方王志远倪涛代（简称甲方）身份证1306221990××××××××，买方徐淑华王东代（乙方）。根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在保定市竟秀区房产（住宅），建筑面积80.52平方米。第二条上述房产交易价格为：总价人民币240000元，本合同自签订之日，乙方向甲方支付人民币120000元作为购房定金。……。卖方（甲方）王志远倪涛代、买方（乙方）徐淑华王东代，2017年3月5日。补充协议：首付款120000元，乙方已给110000元，剩余壹万元2017、7、11（改名时）付清”，并附有保定众人房地产经纪有限公司收取和金小镇Ｃ9-3-701110000元的票据（交款人为徐淑华）。合同签订当日，原告徐淑华将110000元款通过银行转账转给保定众人房地产经纪有限公司（现第三人君江公司），被告王志远也将其与保定和金地产顾问有限公司签订的“和金小镇使用权认购协议”交给原告徐淑华，该“和金小镇使用权认购协议”的内容为“甲方保定和金地产顾问有限公司，乙方王志远。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，双方就和金小镇认购使用权事宜达成以下协议。第一条房屋情况房屋地址座落于保定市，和金小镇Ｃ9-3-701号房屋，建筑面积80.52平方米，按套计价，房屋使用权认购款总额180000元。……。第三条交房及更名本房屋使用权交付时间预计为2018年8月30日前。……。甲方保定和金地产顾问有限公司，乙方王志远，2016年12月31日”，并附有保定和金地产顾问有限公司收取王志远60000元票据。2017年7月11日，原告徐淑华夫妻就涉案房产进行了更名，并由原告徐淑华的丈夫王东与保定和金地产顾问有限公司签订的“和金小镇使用权认购协议”，该和金小镇使用权认购协议的内容为“甲方保定和金地产顾问有限公司，乙方王东身份证1306041977××××××××。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，双方就和金小镇认购使用权事宜达成以下协议。第一条房屋情况房屋地址座落于保定市，和金小镇Ｃ9-3-701号房屋，建筑面积80.52平方米，按套计价，房屋使用权认购款总额180000元。……。第三条交房日期本房屋使用权交付时间预计为2018年8月30日前。……。甲方保定和金地产顾问有限公司，乙方王东，2016年12月31日”，并附有保定和金地产顾问有限公司收取王东120000元票据。涉案房屋所在项目被政府取缔后，原告徐淑华从保定市竟秀区贤台乡政府支取房款120000元。原告徐淑华于2020年12月3日向本院起诉，要求确认其与被告王志远签订的《二手房买卖合同》无效，并由被告王志远返还购房款60000元和相应利息，第三人君江公司承担共同返还责任，承担相关诉讼费用。原告徐淑华在庭审中称，我在合同更名时给保定和金地产顾问有限公司交房款60000元，后又取款10000元（从银行ＡＴＭ机上支取8000元，加上手中现金2000元）给付了被告王志远，加上我之前支付给第三人君江公司的110000元共计支付房款180000元，现只收回120000元、尚差60000元。对此原告徐淑华向本院提供了以下证据：（1）到庭证人高某关于“我当时是保定启创房地产营销策划有限公司的中介，徐淑华买房找到我后，我通过微信群又联系到王志远本人，王志远带我到众人公司办的手续，更名手续办清后，剩余的房款1万元以现金方式也给付了王志远，但未经我过手；徐淑华对当时房子的手续和价位都了解”的证人证言。（2）徐淑华中国农业银行62×××77账户于2017年7月11日的流水，显示为当天交易三笔即-60000渠道ＰＯＳＰ、-5000渠道ＡＴＭＰ、-3000渠道ＡＴＭＰ。经质证，被告王志远以与庭审中陈述不一致为由，对收到原告徐淑华给付的1万元现金不认可；认可徐淑华对房子情况了解；并称证人高某当时是先找到第三人君江公司，后第三人君江公司才联系的我，且君江公司在收到原告徐淑华的110000元款后，只转付我58250元，与我交给保定和金地产顾问有限公司的房款60000元，两者间相差1750元，该差额款在更名后，保定和金地产顾问有限公司仍未给付我；再者我与原告徐淑华的合同应为期待权转让合同，我已履行完所有合同的义务，故不应该解除合同；且我在此过程中未获利，不应承担返还义务。对此被告王志远向本院提供了其建行账户62×××70的流水，该流水显示：李劲松（原保定众人房地产经纪有限公司的法人代表）于2017年3月6日两次转付款58250元即50000和8250。经质证，原告徐淑华对王志远建行账户62×××70的流水认可，对被告王志远所主张的只收到58250元不认可，并称该流水仅为一日的，不能证实其后续没有收到过房款。经本院当庭向原告徐淑华释明是否申请法院就被告王志远建行账户62×××70进行查询后，原告徐淑华当庭表示不申请。 本院认为，原告徐淑华通过第三人君江公司中介与被告王志远签订《二手房买卖合同》，购买被告王志远在保定和金地产顾问有限公司认购的涉案房屋即和金小镇Ｃ9-3-701房产、价款240000元、合同签订之日支付12000元，合同签订后原告徐淑华转给第三人君江公司款110000元款，并约定合同更名再付被告王志远款10000元和涉案房屋和金小镇Ｃ9-3-701房产所在项目，现因手续不全已被政府取缔的事实，双方当事人均认可，本院予以确认。本案的争议焦点为原告徐淑华与被告王志远签订的《二手房买卖合同》是否无效、被告王志远收到房款的数额及剩余的60000元房款由谁返还。通过庭审可以看出，原告徐淑华与被告王志远签订的《二手房买卖合同》的标的物为房屋即和金小镇Ｃ9-3-701房产，该标的物是被告王志远与保定和金地产顾问有限公司所签署的“和金小镇使用权认购协议”中的房产，“和金小镇使用权认购协议”从字面上看为认购协议，实质为房屋预售合同，因保定和金地产顾问有限公司因未取得涉案房屋所在项目相关手续、和金小镇项目已被政府取缔，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效”的规定，被告王志远与保定和金地产顾问有限公司所签署的“和金小镇使用权认购协议”为无效合同。因“和金小镇使用权认购协议”无效，导致《二手房买卖合同》的标的物即和金小镇Ｃ9-3-701房产为自始不存在，不具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同主要条款，因此该合同属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故原告徐淑华与被告王志远签订的《二手房买卖合同》为无效合同，在《二手房买卖合同》无效后，各方当事人因此合同取得的财产应当予以返还。原告徐淑华在签订《二手房买卖合同》后将110000元购房款转给第三人君江公司，被告王志远只认可收到58250元，并向本院提供了其在《二手房买卖合同》签订后第二日的银行账户流水予以其主张，经本院向原告徐淑华当庭释明申请查询被告王志远的银行账户其他流水情况后，原告徐淑华当庭表示不申请，现原告徐淑华不能提供被告王志远收到过其他房款的证据，故本院对原告徐淑华所称被告王志远另行收到其他房款的主张不予采信，本院对被告王志远通过第三人君江公司收到房款58250元和君江公司收取房款51750元予以确认。因《二手房买卖合同》中约定更名时给付房款10000元，为此原告徐淑华主张在更名之日给付被告王志远现金10000元，并提供了出庭证人高某的证人证言和当天的银行取款记录予以证实，虽然该取款记录仅为8000元，鉴于原告称当时自己有现金2000元，以上各证据间已形成证据锁链，足以证实被告王志远收到房款10000元的事实成立，故本院对被告王志远在更名之日收到原告徐淑华10000元房款予以确认。综上，被告王志远共收到房款68250元，在扣除由被告王志远交纳、现已由原告徐淑华从政府支取的60000元房款后，被告王志远应当返还原告徐淑华房款8250元，第三人君江公司应当返还原告徐淑华房款51750元。原告徐淑华在与被告王志远签订《二手房买卖合同》时，对涉案房产尚未建造的事实是明知，同时也未审查涉案房产的相关手续，本身具有一定过错，现其以合同无效为由要求被告支付相关利息的主张不符合法律规定，本院不予支持。第三人君江公司未到庭参加诉讼、也未提供证据，应视为放弃举证与质证权利。若第三人君江公司此后有证据证实被告王志远收到其他房款，可另案处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告徐淑华与被告王志远于2017年3月5日签订的《二手房买卖合同》无效。 二、被告王志远于判决书生效后十日内返还原告徐淑华房款8250元。 三、第三人河北君江房地产营销策划有限公司于判决书生效后十日内返还原告徐淑华房款51750元。 四、驳回原告徐淑华的其他诉讼请求。 案件受理费1300元，由被告王志远负担600元，由第三人河北君江房地产营销策划有限公司负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  吴玉纯 审 判 员  李东亮 人民陪审员  张军安 二〇二一年四月三十日 书 记 员  王 娜