河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异23号案外人：侯军邦，男，汉族，1974年10月21日生，住河南省洛阳市西工区。申请执行人：乔松文（曾用名乔喜中），男，汉族，1962年4月1日生，住河南省嵩县。委托代理人：乔良，男，汉族，1990年10月5日生，住址同上。系乔松文之子。委托代理人：陈灿茂，河南泽多律师事务所律师，一般代理。被执行人：付保国，男，汉族，1972年11月20日生，住河南省嵩县。在本院执行乔松文与付保国民间借贷纠纷一案中，案外人侯军邦对本院查封付保国位于嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上房产一套（西门洞六楼1号，房号A601，面积110㎡）提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人侯军邦称，请求嵩县人民法院撤销（2021）豫0325执380号执行裁定书，解除查封嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上房产一套（西门洞六楼1号，房号A601，面积110㎡）。事实和理由：2014年9月26日，案外人侯军邦付款从付保国及其妻李巧玲手中购买了嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上A601、B601两套房产，证人有李晓利（电话：180××××4472）、侯某（电话：17737205751）2人，当时签订有购房合同，合同上有出售人夫妻、证人等四人的手印，签订合同后，侯军邦当场验收房产并更换了门锁。房产购买之后一年，B601房产已由侯军邦转卖给他人，A601侯军邦打算自住和养老，期间一直堆放侯军邦私人用品，也有短暂出租。但是在2020年因疫情人员无法流动，侯军邦不便去那居住和打理房子。2020年乔松文诉讼付保国胜诉后，强行撬开侯军邦的房屋占有并申请法院查封。嵩县人民法院于2021年3月24日对该房进行了查封。案外人认为：一、此房不是付保国实际居住，也不是付保国的房产证和土地证，不能被列入付保国可执行财产。二、侯军邦、乔松文在车村的证言和调解书均能证明此房属侯军邦合法购买，与付保国和乔松文无关。三、付保国本人回车村派出所做有笔录，证明此房只卖给了侯军邦。综上，请求嵩县人民法院撤销对嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上房产一套（西门洞六楼1号，房号A601，面积110㎡）的查封。案外人提供的证据有：1、2014年9月26日付保国、李巧玲(当时双方为夫妻关系)与侯军邦签订的《房屋买卖合同》；2、2014年9月26日付保国、李巧玲出具的“今收到侯军邦购房款（车村镇政府后老街房号A601、B601）壹拾柒万伍仟元整”的《收据》；3、付保国、李巧玲的身份证复印件；4、2021年3月20日乔松文与乔妙锦（侯军邦妻子）在车村派出所签订的《调解协议》；5、2021年3月17日付保国出具的《证明》；6、2021年3月30日李巧玲出具的《关于我与侯军邦签署卖房协议的说明》；7、2013年12月26日乔妙锦转账给李巧玲叁拾万元的转账凭证。申请执行人乔松文称，案外人执行异议请求和理由不能成立，请求嵩县人民法院驳回案外人的异议请求。事实和理由：一、案涉房屋属于被执行人付保国所有。对案涉房屋付保国虽然没有房产证和土地证，但是案涉房屋公认是付保国和杨振毅合伙投资建设，而且付保国和杨振毅投资建设所使用的土地是与郭三山等六户的宅基地使用人达成了一致的使用协议。根据民法物权取得的方式来说，付保国和杨振毅合伙投资建设了案涉房屋，就当然取得了案涉房屋的所有权，并且付保国和杨振毅二人分割合伙投资建设的房屋时，又将案涉房屋明确分给了付保国。被执行人付保国享有案涉房屋的所有权是毫无疑问的。二、案涉房屋买卖合同依法应当是无效合同。因为案外人并非嵩县车村镇车村村第四村民组村民，案涉房屋是付保国和杨振毅使用嵩县车村镇车村村郭三山等六家宅基地进行开发建设的楼房中的一套，显然属于“小产权房”，而不是商品房。从目前商品房买卖法律法规政策规定来看，房地产开发商销售房屋必须有《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等“五证”和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》“二书”，否则就会因证书不全而导致行为无效，更不用说“小产权房”买卖了。众所周知，“小产权房”买卖不合法，不受法律保护，因此，案外人与被执行人签订的购房合同因为违反法律法规的规定应为无效，该购房合同不能产生房屋所有权转移的法律后果。综上，申请执行人申请嵩县人民法院查封并执行案涉房屋正确，请求依法驳回案外人异议请求。申请执行人提供的证据有：第一组，1、杨振毅于2021年2月22日出具的《证言》；2、付保国、杨振毅与郭三山等六家签订的宅基地使用《协议书》六份。第二组，1、2014年10月19日付保国为B601号房现住户崔丰波出具的收到该房购房款《收据》一张；2、杨振毅2021年3月29日出具的《证明》一份。被执行人付保国称，2013年时，被执行人付保国在案外人侯军邦处借款叁拾万元，用于生意上周转。后来由于资金周转困难，还不上案外人借款，就在2014年时和案外人协商，用被执行人开发的嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上A601、B601两套房产抵账，两套房子抵账17.5万元，被执行人和案外人签订了《房屋买卖合同》，合同签订后就把该两套房子交付给案外人侯军邦，侯军邦已把其中的B601房卖给其他人；剩余借款，被执行人在2015年又抵给了案外人一辆车。至于申请执行人乔松文称案涉的A601房在2014年4月份被执行人已说过抵给他不属实，2014年4月30日被执行人还偿还申请执行人借款30000元现金，如果已把房子抵给他，被执行人不可能再给他还款30000元。本院查明，乔松文诉付保国民间借贷纠纷一案，嵩县人民法院于2020年10月9日作出（2020）豫0325民初2814号民事判决书，判决：“一、被告付保国于本判决生效后三十日内偿还原告乔松文借款本金60800元及利息（以50000元为本金，年利率以2020年9月一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍即15.4%自2013年2月9日计算至实际履行之日）；二、驳回原告乔松文的其他诉讼请求。”该判决生效后，付保国未履行生效判决确定的义务，乔松文申请嵩县人民法院执行，执行中，嵩县人民法院作出（2021）豫0325执380号执行裁定书，于2021年3月24日查封了付保国开发建造的位于嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上房产一套（西门洞六楼1号，房号A601，面积110㎡）。另查明，本院查封的案涉房屋所属的六层楼房是由付保国和杨振毅在2011年左右合伙开发建造的小产权房，所属土地是在车村镇车村村郭三山等六家的宅基地上建造（楼房建成后按照协议给六家置换有房屋），本院查封的该楼房中的A601房和未查封的B601房按照合伙人约定分给付保国。2013年12月26日，付保国向侯军邦借款叁拾万元；后由于资金周转困难，付保国还不上侯军邦借款，2014年9月26日，付保国、李巧玲（当时双方系夫妻关系）与侯军邦签订《房屋买卖合同》，付保国、李巧玲将上述A601房和B601房卖给侯军邦，用以抵顶付保国欠侯军邦借款中的17.5万元，同日，付保国、李巧玲给侯军邦出具了收到A601房、B601房购房款17.5万元的《收据》，该购房款实际为抹账；双方签订《房屋买卖合同》后，A601房、B601房当时已交付给侯军邦，侯军邦已将B601房转卖给他人，A601房留作自用。本院认为，案外人侯军邦和被执行人付保国为清偿双方之间的债权债务，于2014年9月26日签订《房屋买卖合同》，被执行人付保国将自己原始建造所有的位于嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上房产A601房（即本院查封的房屋）、B601房卖给侯军邦，用以抵顶付保国欠侯军邦借款中的17.5万元，双方债权债务关系真实，房屋买卖合同实为以房抵债行为，该行为是双方的真实意思表示，符合公平原则，不违反他人及社会公共利益；尽管该楼房属小产权房，依照相关法律政策规定，不得上市交易，但本案中侯军邦和付保国之间的房屋买卖行为，实际为以房抵债行为，不是真正意义上的商品房交易，应当予以准许。且案涉房屋在本院查封之前，被执行人付保国已将该房交付案外人侯军邦多年，应当认定案外人侯军邦是案涉房屋的实际权利人，案外人的异议能够排除本院对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：中止对嵩县车村镇政府后老街大庆超市楼上房产一套（西门洞六楼1号，房号A601，面积110㎡）的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  陈妙芳人民陪审员  关海波二〇二一年四月十四日书 记 员  冯佳佳