甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初889号原告：苏军强，男，1974年12月22日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：冯进萍，甘肃韬合律师事务所律师。被告：兰州居然建材市场有限公司，住所地：兰州市城关区张苏滩571-2号。法定代表人：梁爱云，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚彩红（该公司经理），女，1977年10月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：韩国聘，甘肃至行律师事务所律师。原告苏军强与被告兰州居然建材市场有限公司（以下简称居然建材）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日作出了（2017）甘01民初808号民事判决，宣判后，居然建材不服提起上诉，甘肃省高级人民法院于2020年8月28日作出了（2020）甘民终480号民事裁定，发回重审。本院于2020年11月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏军强及其委托诉讼代理人冯进萍，被告居然建材的委托诉讼代理人尚彩红、韩国聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏军强向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即按原、被告所签《房屋认购协议》协助原告办理汇金金融广场【兰国用（2011）第ＧＸ0036】南2号楼负1楼房屋产权证；二、依法判令被告按《房屋认购协议》约定向原告支付未按约定时间交房及未按时给原告办理房屋产权证的违约金5240550元；三、本案诉讼费依法由被告承担。事实与理由：2013年5月13日原告和戴君胜与被告签订了《房屋认购协议》，协议约定原告购买被告开发的位于兰州高新区××区“汇金金融广场”【兰国用（2011）第ＧＸ0036】、地下负一层，建筑面积约5000平方米，每平方米3300元，总房价款暂定为1650万元，约定支付方式为：原告在签订本协议交付认购金500万元，地下室封顶后15日内支付800万元，裙楼主体封顶后15日内支付200万元，剩余款项在房屋权属证明办理完毕后15天支付完毕。《房屋认购协议》第七条特别约定第6项约定“甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年12月31日竣工，并交付使用”，第7条约定“甲方（即被告）承诺在项目验收后一年半内将标的权属证明办理完毕”。协议第八条违约责任第3条约定：“甲方（即被告）不能按期交付使用及在约定的时间内将协议标的权属证办理在原告（乙方）名下，甲方（被告）应向乙方（原告）支付每天按已支付购房款总额千分之一的违约金”。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，但被告并未按约定向原告交付房屋，直至2016年4月20日才将房屋交于原告。时至今日被告亦未给原告办理房屋产权证书。因被告的迟延交房的违约行为给原告造成巨大经济损失，资金无法及时收回，使原告与第三人签订的租房合同无法按时交付从而毁约，原告因购房贷款及向他人借款偿还了高额利息，都是被告迟延交房导致。为此，原告特诉请人民法院，要求被告立即为原告办理诉争房屋产权证书，并向原告支付延迟交房及迟延办理房屋产权证的违约金。居然建材辩称，一、原告未按时付款，违约在先，答辩人已按期交房，不存在违约行为。原告所诉称的其按约定支付了购房款、答辩人未按约定交付房屋，与客观事实不相符。2013年5月16日，答辩人作为甲方、原告和案外人戴君胜作为乙方，甲乙双方签订《房屋认购协议》（下称认购协议），约定乙方认购甲方开发的汇金广场地下负一层，建筑面积约5000平方米，每平方米为人民币3300元，总房价暂定为人民币1650万元，乙方应在签订协议后15日内向甲方交付认购金500万元，地下室封顶后15日内支付800万元，裙楼主体封顶15日内支付200万元，剩余款项在房屋权属证明办理完毕后15天支付完毕。按前述约定，按照工程进度，乙方在办证前至少应付1500万元，剩余150万元在办证后15天内支付完毕，但截至目前，乙方实际支付了1400万元，少付100万元，乙方先期违约。原告虽称其支付了840万元，但生效的法院判决认定其仅支付了720万元。戴君胜作为共同乙方，应作为共同诉讼人参加诉讼，法院应通知其作为第三人参加诉讼。关于房产的交付，认购协议第五条“房产交付”约定，地下室封顶后，甲方将地下室负一层初步交付乙方装修，待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式交付标的。2013年11月15日，地下室封顶之后答辩人便交给了原告，原告让承租人石道旺入场装修。2016年4月19日，项目整体竣工验收通过后，答辩人欲与原告协商签订正式的房屋销售合同，办理交房事宜，但原告置之不理，4月23日原告突然组织40余人强行抢占了包括负一层在内的答辩人房产，答辩人欲通过报警、起诉等手段收回无果。鉴于原告当时已实际占有案涉房产，答辩人再无正式交付之必要，故答辩人按期履行了交付房产的义务。尽管认购协议第七条“特别约定”第6项中有“甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年12月31日竣工，并交付使用”，但基于当初签约之背景，双方在签约时明知项目报建手续尚未进行，项目能否启动尚且不确定，项目立项、规划、设计、施工许可、施工图审定、开工建设、竣工验收都需要一定的时间，很显然在签约后7个月内是无法完成的，因此该条款所指交付时间实际上是指初步交付装修的时间。二、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告在原一审时放弃办证诉请，案件发回重审后再次变更诉请，重新要求答辩人配合其办证，但该项诉请因目前办证条件不具备而无法办理。原因在于：一是原告拒绝与答辩人签署正式的房屋销售合同，仅凭认购协议无法办证；二是双方对原告购买的面积产生争议导致办证面积无法确定；三是原告拖欠购房款且不交纳超出认购面积的款项，答辩人也不能为其办证；四是双方约定认购的标的需按照通过的施工图，现审定的施工图明确负一层为地下车库，按兰州市的相关规定地下车库不予单独办证；五是原告擅自更改建筑用途，在地面上建设大型违章建筑，导致竣工验收迟延及办证障碍。因此，原告的办证诉请存在事实上和法律上的不能。原告诉请答辩人支付违约金，缺乏依据。答辩人不存在逾期交房或办证的问题，认购协议虽约定有迟延交房和办证的违约金，但该约定内容实属本约违约责任，现双方因预约合同产生争议，本约尚未能订立，属于本约内容的相应条款不能生效。认购协议如有违约，违约责任应限于不能签订本约的责任，而不能扩大到本约履行责任，原告依据虽在预约合同中约定但实为本约履行中的迟延交房、办证行为的违约责任之规定，要求答辩人支付违约金，实属错误，何况，该约定未区分交房、办证性质的不同，约定同样的违约金，且约定的违约金明显过高。三、认购协议属于预约合同，不能签订房屋销售合同（本约）的责任完全在于原告。认购协议签署之时，案涉汇金广场项目尚未启动，相关行政审批事项尚在报批审核之中，双方在认购协议中一致确认出售的房屋还不具备法定出售条件，并约定乙方购买标的须按通过的施工图，对施工图以外功能变更增加的费用，原则由乙方承担；认购面积最终以政府部门最后核定数为准；乙方支付认购金；若甲方将标的卖给他方，应支付购房款2倍的违约金；协议签订后三个月，若项目不能启动，则甲方返还购房款并赔偿乙方利息损失；及时签署正式的房屋销售合同等等，从上述约定内容及协议的名称来看，认购协议应为预约合同，且经甘肃省、兰州市、城关区三级法院审理均认定为预约合同。对于答辩人多次要求按认购协议磋商签订正式合同，原告不仅不予配合签署，反而强占房屋。对于生效判决要求双方进行磋商从而签订正式的房屋销售合同，原告亦不予理睬，本约不能签订的责任完全在于原告，对此，原告应承担相应的责任。若双方最终无法签订本约，答辩人主张认购协议应予以解除。另外，答辩人不是房地产开发企业，所建房屋为企业自建房，不属于商品房，有关商品房的法律规定不能适用于本案。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法不能成立，答辩人无违约，答辩人恳请贵院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2013年8月20日，居然建材取得了“汇金金融广场”项目建设用地规划许可证。同年11月25日取得了建设工程规划许可证。2014年3月24日取得了建筑工程施工许可证。证载开工日期为2013年11月25日，竣工日期为2015年1月2日。实际开工日期为2013年9月10日，实际竣工验收日期为2016年4月19日。2013年5月16日，居然建材（甲方）与苏军强、戴君胜（乙方）签订了一份《房屋认购协议》约定：一、甲方在位于兰州高新区××区两块地上进行商业开发，项目暂定名为“汇金广场”，目前相关行政审批事项正在报批审核之中。二、乙方决定认购汇金广场之地下负一层，建筑面积约5000平方米（面积最终以政府部门最后核定数为准）。三、乙方购买的标的（按通过的施工图）经甲方给予优惠后，每平方为3300元，总房价款暂定为1650万元。对施工图以外功能变更增加的费用，原则由乙方承担。四、乙方在签订本协议后15日内向甲方交付认购金500万元，地下室封顶后15日内支付800万元，裙楼主体封顶15日内支付200万元，剩余款项在房屋权属证明办理完毕后15日支付完毕，并及时签署正式的房屋销售合同。五、房产交付：1.地下室封顶后，甲方将地下室负一层初步交付乙方，乙方可开始装修，但不得影响整体验收，因验收给乙方造成的损失由乙方自行负担。2.待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式向乙方交付标的等。···七、特别约定：1.虽然在签署本合同时，甲方出售的房屋还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求出售房屋给乙方的承诺是不可撤销的。一旦该房屋符合法定出售条件，表示甲方自动按本合同约定的条件将房屋出售给乙方，即现在项目不具备出售条件，甲方不得借此撤销其在本合同中的承诺。···6.甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年12月31日竣工，并交付使用。八、违约责任：1.若甲方在本协议签订后将协议标的卖给他方，则甲方应向乙方支付违约金，金额为乙方已经支付给甲方购房款的2倍。2.若乙方不按协议约定的时间支付购房款，则乙方向甲方支付当期应付购房款每日千分之三的违约金。延期支付超过30天，本协议解除，已交购房款总额扣除30%的违约金后退还乙方。乙方已开始装修的，装修不予赔偿。3.甲方不能按期交付使用及在约定的时间内将协议标的权属证明办理在乙方名下，甲方应向乙方每天按已支付购房款总额千分之一的违约金。4.本协议签订后三个月内，若项目不能启动，则甲方应返还乙方所支付的购房款，并赔偿乙方利息损失，以银行同期贷款利率四倍计。本合同解除。居然建材的法定代表人梁爱云作为担保人在该协议上签名。苏军强就案涉二号楼负一层付款情况：2013年4月12日支付定金300000元，5月17日支付购房款1600000元，5月30日付款1600000元，8月21日付款700000元，12月3日付款4000000元，总计付款7200000元。庭审中，居然建材自认向苏军强交付案涉二号楼负一层时间为2014年7月15日之前。另查明，2014年6月3日，甘肃金浩商贸有限公司（法定代表人为苏军强）（甲方）与案外人石道旺（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于兰州雁滩基业豪庭西门汇金金融广场南2号楼负一层整层，建筑面积约3400平方米等产权证或政府有关单位核准面积为准，出租给乙方使用。租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日。乙方作为超市使用。甲方给予乙方三个月房屋装饰、装修期限（该三个月不收取租金），自乙方实际进场之日算起，甲方暂定2014年6月30日前交房给乙方等。案外人石道旺于2014年8月开始进行装修。另查明，2013年12月16日，居然建材就案涉《房屋认购协议》中戴君胜认购的部分（汇金广场北楼负一层）与许松伟签订了《房屋认购协议》，约定“乙方购买的标的将甲方给予优惠后，每平方米为人民币3300元，总房价暂定为人民币860万元；乙方在签订本协议后15日内向甲方交付认购金：人民币300万元，地下室封顶后15日内支付200万元，裙楼主体封顶15日后支付200万元，剩余款项在房屋权属证明办理完毕后15天支付完毕，并及时签署正式的房屋销售合同”。2014年8月8日，戴君胜出具了《承诺书》，载明：“经协商，本人与2013年12月16日同兰州居然建材市场有限公司签订的房屋认购协议废止，由兰州居然建材市场有限公司同许松伟重新签订房屋认购合同。本人所付购房款视为许松伟缴付。本人承诺，本人不再享受原合同中的一切权利，房屋剩余款项由许松伟继续缴纳。（注以前所有合同作废）”。本院在审理中，向兰州市高新开发区房地产分部调查涉案房屋办理产权证书的情况。被告知，涉案房屋因开发商未缴纳土地出让金，故未办理产权证书，可待开发产缴纳完土地出让金后可办理产权手续。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.案涉《房屋认购协议》的效力；2.应否追加戴君胜为本案第三人；3.苏军强履行合同过程中，居然建材是否存在违约，应否承担违约责任；4.苏军强主张办理案涉房屋的产权证明有无事实及法律依据。一、案涉《房屋认购协议》的效力问题经甘肃省高级人民法院（2019）甘民再86号民事判决认定：《房屋认购协议》属预约合同，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按协议约定履行各自的义务。二、应否追加戴君胜为本案第三人的问题案涉的《房屋认购协议》是苏军强、戴君胜共同与居然建材签订，戴君胜购买的为：汇金广场北楼负一层；苏军强购买的为：汇金广场南楼负一层。北楼与南楼为相互独立，故戴君胜与苏军强在案涉协议中的权利义务也是相互独立的。并且在履行该份协议过程中，戴君胜将其在案涉《房屋认购协议》中的权利义务转让于了许松伟，居然建材与许松伟又单独签订了《房屋认购协议》，戴君胜也出具了《承诺书》。故居然建材辩称应追加戴君胜作为本案的第三人无事实与法律依据，本院不予采信。三、违约的问题根据已生效的兰州市中级人民法院（2018）甘01民终1849号民事判决书认定：戴君胜与苏军强共认购面积约为5000平方米，其中苏军强约为2400平方米，约占合同总面积的48%，则苏军强在支付前期购房款时也应支付止48%。案涉《房屋认购协议》第四条约定：在裙楼主体封顶后，乙方（苏军强与戴君胜）应共支付止1500万元。则，苏军强应支付故前期购房款为720万元（1500万元×48%）；根据甘肃省高级人民法院（2019）甘民再86号民事判决认定：苏军强共计支付购房款720万元。故苏军强已按照案涉《房屋认购协议》履行了其付款义务。居然建材辩称其共收到前期购房款1400万元，认定苏军强未足额支付1500万元的前期购房款，存在违约，无事实依据，本院不予采信。根据案涉《房屋认购协议》第七条第七款约定：“甲方承诺在项目竣工验收后一年半内将标的的权属证明办理完毕”，涉案工程在2016年4月19日竣工验收，则应最迟在2017年10月18日之前将案涉房屋的权属证明办理完毕，但至今未办理。经本院调查，案涉房屋是因居然建材未向政府相关部门缴纳土地出让金，导致权属证明无法办理，故居然建材怠于履行其义务导致在履行案涉认购协议严重违约，应按照案涉《房屋认购协议》约定承担违约责任。居然建材辩称，因苏军强不与其签订正式的房屋买卖合同，责任在苏军强，但未提供任何证据证明。并且在《房屋认购协议》中约定“剩余款项在房屋权属证明办理完毕后15天支付完毕，并及时签署正式的房屋销售合同”，故正式的房屋销售合同应在办理完房屋产权证明后签订。《房屋认购协议》第八条第三款违约责任约定：“甲方不能按期交付使用及在约定的时间内将协议标的权属证明办理在乙方名下，甲方应向乙方每天按以支付购房款总额千分之一的违约金”。该约定过分高于造成的损失，苏军强主张从2015年6月1日至2017年9月26日的违约金，结合《房屋认购协议》第七条第六款约定：“甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年12月31日竣工，并交付使用；”同时第七款约定：“甲方承诺在项目竣工验收后一年半内将标的物权属证明办理完毕”。故苏军强主张从2015年6月1日（约定2013年12月31日竣工后一年半）开始计算至2017年9月26日（起诉之日）的违约金并无不当。但考虑到苏军强在2016年4月20日就实际占有了案涉房屋，至今仍在对外出租收取租金，且兼顾合同的履行情况及公平原则，违约金的计算应以苏军强实际缴纳的720万元为基数，从2015年6月1日开始计算至2017年9月26日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为宜。四、办理房屋权属证明的问题经调查，案涉房屋因未缴纳土地出让金导致现无法办理权属证明，故现办理权属证明的条件不成就，待案涉房屋办理权属证明条件成就时，居然建材应积极协助苏军强办理房屋权属证明，苏军强根据实际权属证明中记载的面积履行缴纳剩余房款的义务，故对办理房屋权属的问题本院不予处理，苏军强待条件成就时另行主张。关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，对于该纠纷当时的法律、司法解释有规定，因此本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律、司法解释的规定。综上所述，苏军强的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、兰州居然建材市场有限公司于本判决生效后三十日之内支付违约金，以本金720万元，从2015年6月1日开始计算至2017年9月26日，按照同期中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、驳回苏军强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61234元，由原告苏军强负担48987元，被告兰州居然建材市场有限公司负担12247元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  石 浩审 判 员  陈杰文审 判 员  赵辉君二〇二一年四月六日法官助理  任 婧书 记 员  耿瑞娇