四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终280号 上诉人（原审原告）：钟晓明，男，1982年8月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审原告）：陈正娇，女，1985年8月4日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨科，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川汇安天下电子商务有限公司，住所地：四川省成都市温江区光华大道三段1856号3栋3108号。 法定代表人：姚永强，总经理。 委托诉讼代理人：代静，四川鑫天律师事务所律师。 原审第三人：杨清勇，男，1972年12月8日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原审第三人：魏小红，女，1970年10月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人钟晓明、陈正娇、四川汇安天下电子商务有限公司（以下简称汇安天下公司），原审第三人杨清勇、魏小红居间合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟晓明、陈正娇上诉请求：撤销一审判决，改判汇安天下公司退还钟晓明、陈正娇代缴税费余款172000元。事实及理由：1．《商铺订购单》中110万元系汇安天下公司告知钟晓明、陈正娇税费有23万元，加上87万元房款所构成的，税费由汇安天下公司代缴。钟晓明、陈正娇已经实际支付税费23万元给汇安天下公司。由于政策调整，税费现在只缴纳27755.2元，汇安天下公司应当将剩余的税费予以退还；2．案涉《房屋买卖合同》及《附加协议》中均未对居间费的缴纳及计算标准作出约定，钟晓明、陈正娇在起诉时已经扣除了高于交易习惯的居间费30244.8元，应得到支持。一审法院认定合同存在重大误解并判决退还8万元错误。 汇安天下公司辩称并上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钟晓明、陈正娇的诉讼请求。事实及理由：1.在（2019）川0114民初8336号民事调解书中各方对税费差价的分摊达成一致，且已经生效，一审法院将已生效的调解书等同于一般合约，对其内容进行更改错误，钟晓明、陈正娇应申请再审，非另行起诉。2.在（2020）川0114民初4352号民事判决中已经认定案涉《房屋买卖合同》《附件协议1》《附件协议2》合法有效，各方应按约履行，故汇安天下公司不应当退还款项；3．钟晓明、陈正娇在一审中并未主张变更或者撤销合同，一审法院错误适用法律。4．钟晓明、陈正娇与汇安天下公司前期达成调解协议时，钟晓明、陈正娇对税费具有不确定性以及税费、居间费之和为20余万元均明知，无论税费多少都未超过钟晓明、陈正娇的预期，不应调整。5．一审法院也认可（2019）川0114民初8336号民事调解书是建立在税费为258000元的基础上，若实际税费确系该金额，则汇安天下公司在本次居间服务中将产生亏损，现因双方无法预料的情况使得汇安天下公司获利，钟晓明、陈正娇据此拒绝履行生效的调解协议，违背了诚实信用原则。 钟晓明、陈正娇辩称，（2019）川0114民初8336号民事调解书中载明的“过户税费以不动产登记中心核算为准，税费差价由钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红、四川汇安天下电子商务有限公司三方各分摊三分之一”，是三方在不动产登记中心核算过户税费为23万元以上后作出的处理。其他意见同上诉理由一致。 钟晓明、陈正娇向一审法院起诉请求：1．依法判令汇安天下公司向钟晓明、陈正娇支付违约金174000元，并赔偿钟晓明、陈正娇未收到的房租25000元，并退回代缴税费剩余款172000元，共计371000元；2．本案的诉讼费由汇安天下公司承担。 一审法院认定事实，2019年1月27日杨清勇、魏小红（甲方）、钟晓明、陈正娇（乙方）与汇安天下公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将其所有的坐落在成都市新都区xx号的房屋出让给乙方，房屋成交价为870000元。关于汇安天下公司的义务，合同第二条约定：“丙方义务：1．见证并监督本合同的执行。2．协助办理该房屋过户等相关手续。3．托管甲、乙双方支付的定金、房款。4．甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。甲、乙双方共同委托丙方为其提供促成房屋买卖、协助办理房屋产权过户等服务。与该房屋交易相关的税费用按国家和成都市有关规定执行，由甲、乙双方承担，由丙方代收代缴”。关于违约责任，除甲乙双方的约定外，合同第七条第四款还约定：“任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该合同总价款20%的违约金。”同日，汇安天下公司（丙方）又与杨清勇（甲方）签订一份《附加协议》（以下称为《附加协议1》），约定：“1．第一笔款350000元整于2019年1月27日付清。尾款520000元整将于2019年4月1日付清。若未按时付款或交房违约方将承担总房款20%违约金。2．所有税费由丙方支付。3．租房押金5000元整为原房东所有。乙方2019年3月1日起收取租金。”同日，汇安天下公司（丙方）又与钟晓明（乙方）签订一份《附加协议》（以下称为《附加协议2》），约定：“1．第一笔款450000元整于2019年1月27日付清。第二笔款100000元整于2019年1月30日前付清，尾款550000元整将于2019年4月1日付清。若未按时付款或交房违约方将承担总房款20%违约金。2．所有税费由丙方支付。3．租房押金5000元整为原房东所有。乙方2019年3月1日起收取租金。” 一审法院另查明： 一、2019年9月11日，钟晓明、陈正娇以杨清勇、魏小红为被告、汇安天下公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷一案，要求杨清勇、魏小红将案涉房屋过户给钟晓明、陈正娇，并向钟晓明、陈正娇支付违约金220000元及返还从2019年4月1日至交房为止的房屋租金。该案经一审法院调解，作出（2019）川0114民初8336号民事调解书：“一、杨清勇、魏小红于2019年12月31日前配合钟晓明、陈正娇办理位于成都市新都区xx号房屋（权0xx3）的过户手续，将该房屋所有权过户登记至钟晓明、陈正娇名下；于2019年12月31日向钟晓明、陈正娇支付租金25000元；二、钟晓明、陈正娇于2019年12月31日前向杨清勇、魏小红支付购房尾款520000元；于2019年12月31日前向汇安天下公司支付30000元；三、过户税费以不动产登记中心核算为准，税费差价由钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红、汇安天下公司三方各分摊三分之一；四、杨清勇、魏小红于过户递件次日将案涉房屋以现状交付给钟晓明、陈正娇；五、案件受理费、保全费共计7517元，由钟晓明、陈正娇负担3759元，杨清勇、魏小红负担3758元，此款钟晓明、陈正娇已缴纳，杨清勇、魏小红于2019年12月31日前将3758元支付给钟晓明、陈正娇；六、各方履行完上述义务后，钟晓明、陈正娇放弃本案其他诉讼请求。” 二、汇安天下公司提供《存量房评税价格确认单》《税款信息表》《房产交易申报表》、账户明细，拟证明其已在2020年1月7日向国家税务总局成都市税务局缴纳房屋交易税费共计27755.2元。 三、关于居间费，在一审庭审中，三方均认可应当支付居间费，居间费由买方（钟晓明、陈正娇）承担。具体为买方支付的买价减去卖方收取的卖价，得到的差价除去应付的税费，剩余部分为居间费。关于交易税费，钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红称在签订《房屋买卖合同》时汇安天下公司告知双方约为200000元左右，但在三方达成（2019）川0114民初8336号调解书中的协议内容前，钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红及汇安天下公司工作人员曾两次前往不动产登记中心窗口查询，得知案涉房屋交易税费为258000元，超过各方的预期，因此钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红及汇安天下公司在一审法院（2019）川0114民初8336号案件中达成调解协议，并约定第三条的内容，税费差价由钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红、汇安天下公司三方各分摊三分之一。但后因政府重新评估后交易税有所降低，案涉房屋的交易税费为27755.2元。钟晓明、陈正娇要求按照预付的200000元交易税费减去实际支付的交易税费27755.2元后，由汇安天下公司返还剩余的172000元。 四、杨清勇、魏小红在达成（2019）川0114民初8336号民事调解书中的协议内容前已收到房款350000元，达成调解协议后，杨清勇、魏小红收到钟晓明、陈正娇的转账477910元。杨清勇、魏小红共计收到房款827910元，与870000元的房屋成交价差额42090元。该42090元的构成为：杨清勇、魏小红应当支付给钟晓明、陈正娇的租金25000元、诉讼费和保全费3758元、房租押金5000元、一月份和二月份的租金8332元。汇安天下公司共计收到钟晓明、陈正娇支付的200000元。 五、杨清勇、魏小红为证明汇安天下公司拖延办理过户手续，提交了名为“富太太商铺处理群”的微信群聊天记录。在该聊天记录中，双方就房价差不足支付交易税费进行协商，但并未达成一致意见。 一审法院认为，《房屋买卖合同》及《附加协议1》《附加协议2》系钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红及汇安天下公司自愿签订，其内容不违反法律禁止性规定，上述协议合法有效，各方均应按约履行。在上述合同中，汇安天下公司系居间方，提供了居间服务，在本案中，无证据证明汇安天下公司履行的居间义务不符合约定，故一审法院对钟晓明、陈正娇要求汇安天下公司承担违约责任的请求不予支持。 关于钟晓明、陈正娇主张的未收到的房租25000元的请求，该25000元房租应由案涉房屋的承租方支付，汇安天下公司并无支付义务，《房屋买卖合同》及补充协议也并未约定汇安天下公司负有垫付义务或担保责任，故对钟晓明、陈正娇该项主张一审法院不予支持。 关于居间费，根据各方当事人陈述，居间费为房屋买价1100000元与卖价870000元的差价230000元，再减去实际支付的交易税费，差额部分为居间费。虽然钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红及汇安天下公司在一审法院（2019）川0114民初8336号案件中已就上述事宜达成协议，但达成该协议时是建立在房屋交易税费为258000元的基础上，而在案涉房屋办理过户手续时，因政策调整实际支付的交易税费为27755.2元，该情况系合同双方均无法预料的情况，且实际支付的数额与双方预估的数额差额巨大，由于决定合同缔约条件的基础事实发生了改变，继续履行合同则汇安天下公司会因此获利巨大，而对钟晓明、陈正娇明显不公平，此情况符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”的规定，故一审法院根据公平原则，根据本案实际情况，酌定汇安天下公司退还钟晓明、陈正娇80000元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、汇安天下公司在判决发生法律效力之日起7日内给付钟晓明、陈正娇80000元；二、驳回钟晓明、陈正娇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3433元（已因适用简易程序而减半收取），由钟晓明、陈正娇自行负担2533元，由汇安天下公司负担900元。（此款钟晓明、陈正娇已垫付，执行时一并给付）。 二审中，钟晓明、陈正娇提交以下证据：1.北京市发改委与住建委联合下发的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，拟证明住宅买卖收费标准统一不超过2%；2.链家官网、微信聊天记录，拟证明本市的居间服务费行情为买方收取标准一般为2%，税费不满5年为5.3个点、契税1-2个点、个税1个点；3.银行流水，拟证明汇安天下公司通过执行扣款3万元。汇安天下公司质证认为，证据1是北京市的通知，不适用于成都市范围内；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审查认为，证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采信；证据3具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，1.（2019）川0114民初8336号调解笔录载明，“审：关于税费差价怎么计算的？”“原告（钟晓明、陈正娇）：在230000元的基础上，被告（杨清勇、魏小红）将原始购房发票交给不动产登记中心抵税款后产生的差价”“被告：无异议。如果不动产登记中心不能抵扣部分税款，差价也由三方共同承担。”“第三人（汇安天下公司）：无异议。”2.二审中，钟晓明、陈正娇陈述在（2019）川0114民初8336号案件调解前，买卖双方及中介方曾一起去相关部门办理过户手续三次，均因汇安天下公司认为当时税费过高不愿缴纳而未果，汇安天下公司陈述去了两次，“第一次有税费的缴纳，当时的税费是20多万元，我们当时就在协调税费过高，大家都退一步把税费交了，我们在征求了钟晓明的同意延后的。每次过户对方的钱是没有缴纳完毕的，第二次过户也是同样的问题并未过户成功”。3.钟晓明已向汇安天下公司支付（2019）川0114民初8336号民事调解书载明的30000元。4.（2019）川0114民初8336号案件系钟晓明、陈正娇起诉杨清勇、魏小红，要求杨清勇、魏小红过户房屋、支付违约金、返还租金。本院认定前述事实，有（2019）川0114民初8336号调解笔录及民事调解书、调查笔录、银行流水在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 二审中本案的争议焦点为：汇安天下公司是否应当向钟晓明、陈正娇退还款项，如应支付，金额如何确定。本院综合评析如下： 本案中，案涉房屋买方钟晓明、陈正娇支付的款项是110万元，卖方杨清勇、魏小红收取的款项是87万元，对于其中差价23万元的性质和内涵，各方均认可该金额包含中介费及应交纳的税费，但二者的金额分别如何确定各方存在争议。汇安天下公司认为，税费具有不确定性，23万元扣除相关部门核算的税费后即为其应得的中介费，并未对各自的金额分别约定；钟晓明、陈正娇则认为，该23万元是建立在汇安天下公司向其告知税金为20余万元的基础上，其认可该税费与23万元之差为中介费，也符合成都本地房产中介费的通常标准。对此，本院认为，根据二审查明的事实，（2019）川0114民初8336号案件调解前，钟晓明、陈正娇与汇安天下公司及卖方曾多次到相关部门办理过户手续，但因当时税费在20余万元左右，汇安天下公司认为过高，且各方又未能对税费的承担达成一致而未果。同时，一审查明，在三方达成（2019）川0114民初8336号民事调解书中的协议内容前，买卖双方及中介前往不动产登记中心窗口查询案涉税费为258000元，故在该民事调解书中载明“过户税费以不动产登记中心核算为准，税费差价由钟晓明、陈正娇、杨清勇、魏小红、汇安天下公司三方各分摊三分之一”，再结合三方在该案调解笔录中的陈述可知，民事调解书中的“税费差价”是指在230000元的基础上，用原始购房发票抵税后产生的差价。前述内容再结合各方在一审、二审中的陈述能够说明，双方之所以确认税费、中介费共计23万元是基于对税费应为20余万元的认知，对中介费的认知亦是在该差额范围内，之后各方无论是办理过户手续还是发生诉讼后的调解行为中均对此予以明确体现，故钟晓明、陈正娇对23万元性质和内涵的主张更符合各方当事人签订《房屋买卖合同》及《附加协议》时的真实意思表示，本院予以确认。最终，经相关部门核算后案涉税费仅有27755.2元，此种情况下，汇安天下公司是否应当向钟晓明、陈正娇退还款项以及退还金额如何确定的问题，本院认为，根据《房屋买卖合同》《附加协议》的约定及各方当事人的陈述，税费由钟晓明、陈正娇承担，汇安天下公司作为代收代缴主体，理应将钟晓明、陈正娇已支付的23万元扣除中介费后与核定税费的差额后进行退还。对于中介费，虽然案涉协议中均未对中介费的金额进行明确约定，但根据前述分析，各方在订立合同之时均对其有较为明确的认知，一审中，钟晓明、陈正娇主动扣除了中介费，主张税费余款172000元，经审查，其主动扣除的中介费符合成都本地房屋中介机构的惯常适用比例，也符合订立合同时各方的预期，本院予以确认。另，（2019）川0114民初8336号案件系钟晓明、陈正娇起诉杨清勇、魏小红，要求其过户房屋、支付违约金、返还租金，该民事调解书中除对前述主张进行处理外仅对税费差价进行了分摊处理，前文已述，该分摊的前提系最终核算税费高于23万元，而非本案情形，该民事调解书并未对本案争议内容进行处理，一审法院认为该民事调解书对本案争议事项已作出处理且因基础事实发生重大变更而据此适用合同变更相关规定系适用法律错误，本院予以纠正。 综上，钟晓明、陈正娇的上诉请求成立，本院予以支持；汇安天下公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4348号民事判决； 二、四川汇安天下电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向钟晓明、陈正娇给付172000元； 三、驳回钟晓明、陈正娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3433元，由四川汇安天下电子商务有限公司负担1716.5元，陈正娇、钟晓明负担1716.5元；二审案件受理费5540元，由四川汇安天下电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇二一年四月三十日 书记员 段 妙