云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终343号上诉人（原审原告）：时妍芬，女，1984年10月25日生，汉族，初中文化，农民，云南省宣威市人，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：钱国泽、夏玉，云南先峰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张倩，女，1991年6月14日生，汉族，大专文化，云南省宣威市人，住云南省宣威市。上诉人时妍芬因与被上诉人张倩房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2020）云0381民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭于2021年3月30日询问当事人并书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人时妍芬上诉请求：1.一审判决存在事实认定错误和法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案租赁物交付既不符合法律规定，也不符合合同目的，标的物交付尚未完成。本案一审已经查明，因《门面转让协议》的签订和相关约定未取得房屋产权人的认可和签字确认，导致上诉人至今无法对租赁标的物行使占有、使用、收益等权利。被上诉人的交付行为也不符合法律规定和双方签约目的，导致上诉人的对租赁标的物占有、使用、收益的合同目的无法实现。二、《门面转让协议》的法律性质为房屋租赁合同关系，租赁合同中双方的权利、义务作了约定，被上诉人作为出租人的权利瑕疵担保义务并未履行。本案《门面转让协议》签约目的，对承租方来说是要对租赁标的物进行占有、使用、收益；对出租方来说，出租人对其交付的标的物有进行权利瑕疵担保的义务和责任，担保第三人不能就租赁物主张任何权利。一旦出现第三人对租赁物主张权利时，出租人需要向承租人承担权利瑕疵担保责任。双方签订协议后，因案外第三人向上诉人提出权利主张，导致被上诉人交付的租赁物至今无法由上诉人占有、使用、收益。被上诉人明显没有尽到权利瑕疵担保义务，更未承担权利瑕疵担保责任。三、本案的转租并未取得房屋所有权人同意，才导致上诉人无法占有、使用、收益承租房屋，而一审判决认定被上诉人的转租已经取得房屋所有权人同意，又是本案事实认定错误的一个方面：1、《门面转让协议》为三方合同，分别为出租方（被上诉人张倩、承租人）、承租方（上诉人时妍芬、次承租人）、房屋产权人（丙方、第一手出租人），协议约定内容涉及房屋产权人，但是相关约定和内容至今没有取得房屋产权人确认。2、在上诉人与被上诉人签订《铺面转让协议》之后，房屋产权人再三提出涨房租的行为属于变更合同价款的行为，属于实质性变更《铺面转让协议》约定的内容，根据《合同法》第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。涉案房屋产权人反复涨房租的行为属于实质性变更2020年6月15日口头约定《铺面转让协议》的相关合同内容，属于新要约，并不是房屋产权人的同意或承诺。一审判决将一个新要约认定为是房屋产权人的承诺和同意转租违反《合同法》第三十条规定。3、房屋产权人反复涨价的行为，违背了每一个民事活动应当遵守的诚实信用原则，更不符合一般道德标准。因此对反复涨价行为不能视为房屋产权人同意转租而给予积极评价和鼓励，理应受到道德的谴责和法律的制裁，上诉人信守契约的行为理应得到法律的认可和保护，而一审法院支持被上诉人的诉求明显违背法律的公平正义，违背一般法理原则。被上诉人张倩答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误、法律错误没有任何依据。原判认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。时妍芬向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《门面转让协议》；2.判令被告返还原告房屋租金26000元，并自2020年7月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定的事实，2020年6月16日，被告张倩将其向出租人张稳平承租的位于宣威市转租原告时妍芬，并于当日签订《门面转让协议》。内容为：“门面转让协议；甲方：张倩，5303811991××××××××，电话：183××××5921；乙方：时妍芬，5303811984××××××××，电话：157××××9323；丙方；甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条甲方于2020年6月16日前将位于沃尔玛步行街Ｓ61-11店铺转让给乙方使用；第二条该店铺的所有权证号码为，产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同，租期到2020年8月31日，月租为，店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有；其他：2020年6月15日甲方张倩收到乙方时妍芬商铺转让费26000元；2020.6.16时妍芬；2020.6.16张倩”。2020年6月15日原告时妍芬通过支付宝向被告张倩支付了商铺转让费26000元。被告张倩于2020年6月20日前向原告时妍芬交付了该商铺。出租人知道转租事宜后，曾找原告时妍芬签订租赁合同未成。后由于出租人涨房租的原因，2020年6月30日原告时妍芬与出租人通过电话协商签订租赁合同事宜未果。之后，被告张倩的男朋友尤翔又通过电话与出租人张稳平之夫尤波沟通确定：“租金提高到每年30000元，合同期为三年”。但最终原告时妍芬与出租人的租赁合同未签订。2020年7月6日原告时妍芬向云南先锋律师事务所交纳代理费5000元。2020年7月27日，原告时妍芬向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。审理中，双方意见分歧，调解未达成协议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人提交的《通话录音翻译》均可证实出租人知晓被告将所承租的门面转租给原告的事实，对该转租事实出租人未提出异议，可视为出租人同意转租。故原、被告2020年6月16日签订的《门面转让协议》合法、有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。按原、被告签订的《门面转让协议》，原告已向被告支付了转让费26000元，被告已向原告交付了转租的标的物，该转让协议已经履行完毕。原告与出租人最终没有签订租赁合同，不是被告造成。故原告的诉讼请求不能成立，原告提出的解除原、被告签订的《门面转让协议》、由被告返还“房屋租金”26000元并承担利息以及要求被告承担诉讼费、律师费的诉讼请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第八条规定，判决：驳回原告时妍芬的诉讼请求。案件受理费550元，由原告时妍芬负担。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款规定，“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，双方当事人提交的《通话录音翻译》均可证实出租人知晓门面转租给的事实，且出租人当时对转租未异议。双方当事人于2020年6月16日签订的《门面转让协议》中对案涉房屋系转租的情况进行了明确，双方约定租期到2020年8月31日，转让费26000元。上诉人时妍芬已向被上诉人张倩支付了转让费26000元，被上诉人张倩已向原告上诉人时妍芬交付了转租的标的物，该转让协议已经履行完毕，双方合同的权利义务终止。上诉人的上诉请求于法无据。综上所述，上诉人时妍芬的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由时妍芬负担。本判决为终审判决。审判长 廖 锐审判员 高体所审判员 刘宗明二〇二一年四月二十六日书记员 陈科印