广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1375号原告：谢芳，女，1972年7月16日出生，系香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玉梅，广东恒博律师事务所实习人员。被告：韦治汉，男，1977年2月2日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈俊贤，广州金鹏（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佩霞，广州金鹏（白云）律师事务所律师。原告谢芳与被告韦治汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告谢芳的委托诉讼代理人张颉，被告韦治汉的委托诉讼代理人陈俊贤、郭佩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢芳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2015年3月23日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2020年6月17日解除；2.判令被告支付2020年3月1日至6月20日的租金153671.67元以及2019年8月至2020年6月20日期间逾期支付租金的违约金（违约金的计算方式为：以当月租金为基数，按照每日1%的标准，自每月的5日起计算至实际清偿完毕之日止）；3.判令被告返还原告代缴的2020年1月-6月期间的物业管理费11551.85元和2020年2—4月的水费559.86元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月23日，就被告承租原告广州市番禺区南村镇xx商铺（以下简称为涉案物业），原被告签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》）。自2020年3月开始，被告没有再向原告支付租金，且对原告的催缴均不予理会。5月31日，被告恶意逃铺，将涉案物业内的物品搬空，玻璃门被其损坏而不能关闭。6月1日，原告到现场报警处理。6月16日，原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，6月20日，原告收回了涉案物业并向物业公司代垫了被告欠付的物业管理费和水费。原告认为，被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同，被告应当支付拖欠的租金及迟延付款的违约金，并支付原告代其垫付的物业管理费和水费。被告韦治汉辩称：1.同意原告的第一项诉讼请求。2.自签订合同至今，被告均诚信履行合同义务。在2020年1月至5月中旬，因疫情及防控措施，被告无法正常使用涉案物业，经营活动受到严重影响，损失巨大。因此，被告确因疫情及防控而导致逾期支付租金，这不是被告的主观恶意违约。依据《民法典》第五百九十条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，被告认为存在不可抗力而不能履行合同，应当免除2020年2月、3月的租金，对于被告已经支付的款项应当予以抵扣其他应付的租金及违约金，多退少补。同时，根据原、被告于2020年3月2日达成的合意，原告同意减半收取2020年2月、3月的租金，法院应当予以考虑并尊重该意见。3.被告委托韦玉华支付了租赁保证金96400元，根据合同第四条的约定，应当用于抵扣欠付的租金及违约金。4.被告从未恶意逃铺，因疫情导致经营不善，被告一直在寻找新的商业机会，并多次向原告提出续约及引荐“真功夫”品牌副总经理。原告在合同未解除的情况下，开始提前寻找租户并在涉案物业粘贴招租通知，想提前收回涉案物业。5月28日，原告的朋友“大鹏”通过微信告知，其将在5月底收铺；5月31日，“大鹏”再次微信告知将于后天收铺，6月1日，“大鹏”微信告知其已经开锁并进入涉案物业。被告是按照要求清空场地。因此，原告自2020年6月1日收回了涉案物业，因此，租金仅应当计算至2020年5月31日。5.被告为获取更高的租金，在未解除合同的情况下便与案外人肖莎婷另行签订租赁合同，且自6月19日开始收取租金，其租金高于被告的应付租金。因此，原告没有因为被告的逾期支付租金产生严重损失，反而存在获利，其主张的每日1%的违约金标准明显过高。原告仅产生了资金占用的利息损失，应当根据《民法典》第五百八十二条第二款的规定，将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。6.虽然被告未按照约定时间支付2019年8月至2020年1月期间的租金，但经双方协商，原告表示不追究违约金，被告便于2019年10月18日补缴了2019年8-10月的租金、于2020年3月补缴了2020年1月的租金。被告在履行完补缴义务后，原告从未就此提出异议，放弃了主张违约金的权利。因此，双方已经通过实际行动变更了合同条款，且该情况属于双方达成的和解意向，故原告不得另行追究。7.被告确认未支付原告第三项诉讼请求时段的物业管理费和水费，因为没有收到缴费的通知。根据合同相对性原则，原告不是主张物业费、水电费的适格主体。合同也没有约定原告有代缴的权利及义务，原告提供的证明记载的金额也没有经被告确认，原告也未提交真实的支付物业费、水电费凭证、发票，仅提供了一张证明。本院经审理认定事实如下：涉案物业于2015年8月24日办理了产权登记，谢芳为所有权人,登记的建筑面积分别为97.1平方米（xx号）、104.73平方米（xx号）。2015年3月23日，谢芳（甲方）与韦治汉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案物业（面积为204.62平方米）出租给乙方作商业用途使用，租期自2015年4月8日至2021年4月7日；2015年4月8日至2016年4月7日的租金为26600元/月，2019年4月8日至2020年4月7日的租金为37541元/月，2020年4月8日至2021年4月7日的租金为43549元/月，租金按月结算，由乙方在每月第5天前以转账方式缴付；（第四条）乙方向甲方交纳79800元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金79800元（退回乙方、抵偿租金）；（第六条）4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；（第八条）合同期内所有税费，管理费，水电费全权由乙方负责；（第十条）在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。关于保证金，韦治汉提交了转账记录。该转账记录载明韦玉华在2015年3月25日向谢芳转账96400元。韦治汉表示合同约定的保证金是委托其姐韦玉华支付给谢芳，但因韦玉华不清楚具体金额而转账了保证金96400元，并确认其没有向谢芳主张过多支付的保证金16600元。谢芳确认其收取了保证金79800元，并在开具了收据，而对于多出的16600元是双方口头协商确定的涉案物业内装修设施设备的折价款。同时，谢芳认为根据合同的约定，保证金应当予以没收。韦治汉承租涉案物业用于经营餐饮。韦治汉表示因疫情及防控措施，在2020年2月、3月均没有在涉案物业进行经营，至4月中旬才开始经营，但直至5月底均没有取得经营收入，反而支出了人工成本等。依据谢芳与韦治汉的聊天记录显示：2020年6月5日，韦治汉发出：“万达商铺我们续租升级改造或引入真功夫合作……你看叫你姐姐联系我，我们好好聊聊……”谢芳回复：“谢林……我已经过全部委托她，任何事情只需要找她。……你逃铺、逃租、逃管理费，所有以上主动解决清楚了，再谈。……”2020年6月16日，谢芳通过EMS向韦治汉寄出《解除房屋租赁合同通知书》，以韦治汉自2020年3月开始拖欠租金达到四个月为由，依据合同第六条第4款之约定，自2020年6月20日起解除合同收回房屋。该快递于次日签收。韦治汉表示其于2020年5月31日已经清空了涉案物业，谢芳的朋友“大鹏”于次日接收了涉案物业。谢芳表示其于2020年6月2日到涉案物业，因韦治汉逃铺而作了报警处理，并与警察一同进入涉案物业进行了拍照，于6月20日自行收回涉案物业。韦治汉确认支付租金的情况如下：于2019年10月18日支付2019年8月-10月的租金，于2019年11月6日支付了2019年11月的租金，于2019年12月11日支付了2019年12月的租金，于2020年3月2日支付了2020年1月的租金。同时，对于2020年4月27日支付的租金37541元，谢芳认为其属于2020年2月的租金，而4月的租金按照合同约定为43549元；而韦治汉则称因2020年2月、3月为疫情期间，其申请了减免，其认为支付的是2020年4月的租金，但没有告知谢芳其支付的是4月的租金。对于上述期间迟延支付租金的违约金，谢芳表示其从来没有放弃主张的权利，并明确其损失为资金占用损失等；而韦治汉则表示按照惯例，只要其补缴了就视为不再追究之前的违约金，而其交纳了上述期间的租金后，谢芳也从没有提出过异议，故应当视为双方以实际行动变更了合同条款，谢芳不得再主张其违约金。关于物业管理费和水费的问题。谢芳表示在合同履行期间，其将物业公司开具的缴费单给韦治汉，再由韦治汉交纳物业管理费及水费等；韦治汉确认其在租赁期间根据物业公司出具的缴费单进行缴费。谢芳就涉案物业与物业公司签订了《前期物业服务协议》，载明的商铺的物业服务费标准为15元/平方米/月。当事人确认涉案物业的物业管理费为1456.5元/月（72号）和1570.95元/月（74号），韦治汉已经支付了涉案72号物业2020年1月1日至3月31日的物业管理费1000元。谢芳确认韦治汉已经支付了涉案74号物业2020年4月1日至6月30日期间的物业管理费900元。2020年6月29日，广州番禺万达广场商业物业管理有限公司出具“缴费证明”，内容为：涉案物业在2020年1月至6月期间拖欠物业管理费11551.85元，2020年2月至4月期间拖欠水费559.86元，已经由谢芳于2020年6月29日代为缴交。谢芳提交了支付凭证证明其已经支付了上述费用。同时，计费依据记载了欠费情况为：涉案72号商铺2020年1月1日至3月31日的物业管理费为3369.50元、4月1日至6月30日的物业管理费为4369.50元、2月21日至3月20日的水费为277.76元、3月21日至4月20日的水费为282.10元；74号2020年4月1日至6月30日的物业管理费为3812.85元。因新冠××疫情，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2月24日9时起调整为二级响应，于5月9日零时起调整为三级响应。同时，谢芳与韦治汉也因此就租金减免等进行沟通，谢芳曾在2020年3月2日表示过：“二月、三月，我可以减半，四月正常……麻烦您今天一定办好”。在诉讼过程中，谢芳向本院提出财产保全申请。本院于2021年1月12日作出（2021）粤0191民初1375号民事裁定书，裁定：冻结被告韦治汉名下的银行存款596020.88元或查封、扣押其他等值的财产。本院认为：就承租涉案物业经营餐饮，被告与原告签订了《租赁合同》，该合同为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张《租赁合同》的解除时间为2020年6月17日，被告予以确认，该情况与本案事实一致，本院予以确认。被告确认其在5月31日清空了涉案物业，并表示涉案物业由原告朋友“大鹏”在次日收回，但未能提交“大鹏”的授权材料等予以证明，而原告对此不予确认。因此，对于被告主张的6月1日交还涉案物业一事，本院不予采纳。原告在6月2日报警并进入涉案物业，此时涉案物业已经清空，但此时双方并未解除合同关系，故不能视为原告自行收回涉案物业。被告在6月5日仍通过微信聊天方式向原告提出续租合作等，而原告在16日寄出解除合同的通知书后于6月20日自行收回涉案物业，故本院认定涉案物业的收回时间为6月20日。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告要求对2020年2月、3月租金进行减免是否应当支持；二、原告主张2019年8月至2020年6月20日迟延支付租金的违约金是否合法有据；三、原告主张的物业管理费和水费应否支持；四、租赁保证金应当如何处理。对此，本院作评判如下：关于争议焦点一。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。众所周知，自2020年1月开始，因新冠××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集。本案中，被告承租涉案物业经营餐饮行业，确如其所称，因疫情及疫情防控措施而导致涉案物业在2020年2-4月期间停业经营或受到严重影响，故从公平合理的角度出发，被告要求对2月、3月的租金进行减免，本院予以接纳。原、被告曾就租金减免事宜进行过协商，原告也曾提出过“2月和3月租金减半”的建议，故综合疫情对于涉案物业经营情况的影响等案件情况，本院酌情予以减免2月、3月的租金50%，即2月8日至3月7日的租金为18770.5元、3月8日至4月7日的租金为18770.5元。虽然原、被告对于4月27日支付的37541元是2月份还是4月份的租金存在争议，但是并不影响对于租金数额的确定，也即视为被告已经足额支付了2020年2月8日至3月7日、3月8日至4月7日的租金。结合原告的主张，本院确认被告应当支付原告2020年4月-6月20日的租金105969.23元[其中，4月8日至5月7日为43549元、5月8日至6月7日为43549元、6月8日至20日为18871.23元（43549÷30×13）]，对于超出的部分，本院不予支持。关于争议焦点二。依据《租赁合同》的约定，被告逾期交付租金的，按照月租金额的每日1%支付违约金。2019年8月至2020年1月期间，被告均存在迟延支付租金的情况，而被告辩称双方已经在实际中变更了合同条款，但其没有提交证据予以证明，故本院对原告主张的上述期间的迟延支付租金违约金予以支持。合同约定的违约金标准为每日百分之一，该标准明显偏高，结合迟延支付租金给原告带来的损失以及违约金存在的惩罚性，本院酌情予以调整违约金标准为全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，且违约金以本金为限，结合原告主张的逾期天数，据此得出违约金为1275.29元（具体计算方式见“违约金计算表”）。同时，疫情及政府的防疫措施为当事人在签订《租赁合同》时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。结合疫情及防疫措施对涉案物业经营的影响等案情，从公平合理角度出发，本院对于原告要求被告支付2020年2月至6月期间迟延支付租金的违约金不予支持。关于争议焦点三。《租赁合同》约定由被告承担涉案物业的物业管理费、水电费。在庭审中，被告确认其在合同履行期间是按照物业公司发出的通知单进行缴费，因没有收到物业公司的通知单而没有交纳原告所主张期间的物业管理费和水费。原告已经举证证明其缴纳了2020年1月至6月的物业管理费和2月至4月的水费，物业公司也对此予以确认并出具证明，本院对此予以确认。被告没有与物业公司签订关于涉案物业的物业服务协议，故其提出的合同相对性的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。在被告撤场后，原告作为业主方，依据其与物业公司签订的协议缴纳涉案物业的物业管理费和水费，符合常理。现原告依据合同约定，要求被告支付其代为缴纳的2020年1月至6月20日的物业管理费以及2020年2—4月的水费，合法有据，本院予以支持。根据原告提交的证据，本院认定被告应当承担的涉案物业中72号物业2020年1月1日至6月20日物业管理费为7253.5元（1456.5×5+1456.5÷30×20-1000元）、74号物业2020年4月1日至6月20日的物业管理费为3289.2元（1570.95×2+1570.95÷30×20-900元）以及涉案物业2020年2—4月的水费559.86元，以上共计11102.56元。关于争议焦点四。虽然双方并未就保证金问题提出相关的诉讼请求，但原告认为其应当没收，而被告认为应当进行抵扣，故双方实质上均对保证金的处理作出了决定，在双方已经解除合同的情况下，从一次性解决纠纷的角度出发，应当对保证金问题一并作出处理。《租赁合同》仅在第四条对保证金作出了约定，而该条并未约定原告有权没收保证金，故原告要求没收保证金，没有合同依据，本院不予支持。依据该条约定，原告应当在租赁期满或解除合同之日将保证金退回或抵偿租金，故被告抗辩要求对保证金进行抵扣，符合约定，本院予以采纳。同时，合同约定的保证金为79800元，并备注了“不超过三个月月租金数额”，该金额恰好为合同签订时的三个月租金数额。虽然被告提交了转账记录证明其转账的数额为96400元，但是其仅以其姐韦玉华不清楚保证金的数额以致多转账了16600元以及在转账后从未向原告主张过，再结合被告存在的长期多次迟延支付租金而从未提出租金抵扣等事实，被告的说法显然不符合常理，本院对此不予采纳。而原告却能对此予以解释，故本院对原告的意见予以采纳，即认定保证金为79800元。依据约定以及被告的意见，该保证金79800元应当在被告支付给原告的租金中进行抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告谢芳与被告韦治汉于2015年3月23日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、被告韦治汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢芳支付2020年2月-6月20日的租金105969.23元，上述款项在抵扣保证金79800元后，被告韦治汉还需支付26129.23元给原告谢芳；三、被告韦治汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢芳支付2019年8月至2020年1月迟延支付租金的违约金1275.29元（违约金的计算方式见附表）；四、被告韦治汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢芳支付物业管理费、水费共11102.56元。五、驳回原告谢芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4880元，由原告谢芳负担4565元，被告韦治汉负担315元；保全费3500.1元，由被告韦治汉承担。如不服本判决，原告谢芳可在判决书送达之日起三十日内，被告韦治汉可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖活年二〇二一年四月三十日法官助理周书宇书记员成涵真