河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终586号 上诉人（原审被告）：崔朝辉，男，汉族，1989年10月23日出生，现住安平县。 上诉人（原审被告）：饶阳县金岳金属丝网有限公司，地址：饶阳县王同岳乡马长屯村普发南街35号。 法定代表人：崔朝辉,总经理。 上诉人（原审被告）：赵喜旺，男，汉族，1980年10月15日出生，现住安平县。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：邢义属，河北明宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘亚斋，男，汉族，1969年8月30日出生，现住安平县。 被上诉人（原审原告）：田海毅，男，汉族，1986年12月16日出生，现住安平县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：范增社，饶阳县天正法律服务所法律工作者。 上诉人崔朝辉、饶阳县金岳金属丝网有限公司（以下简称金岳公司）、赵喜旺因与被上诉人刘亚斋、田海毅买卖合同纠纷一案，不服河北省饶阳县人民法院（2020）冀1124民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔朝辉、金岳公司、赵喜旺共同委托诉讼代理人邢义属、被上诉人刘亚斋、田海毅及其共同委托诉讼代理人范增社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔朝辉、金岳公司、赵喜旺上诉请求：1、撤销饶阳县人民法院作出的（2020）冀1124民初360号民事判决书并依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实与理由：上诉人认为，该判决认定事实错误，应予撤销，理由如下：第一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条：下列房地产，不得转让（六）未依法登记领取权属证书的。本案中，通过合同内容及一审证据足以证实，被上诉人明知《厂房认购协议》签订时厂房尚未建设，未建设的厂房当然不可能取得预售许可证或者领取权属证书，所以《厂房认购协议》应属无效。一审庭审期间，上诉人曾提出该答辩意见，但一审法院并未审查。由此导致一审法院将无效合同认定为有效合同并进一步错误的引用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国公司法》的规定作出错误的责任认定。第二、一审法院认定事实错误。被上诉人未按约定支付房款才是导致涉案《厂房认购协议》未能正常履行的根本原因。1、被上诉人未按约定付款为客观事实：《厂房认购协议》第3条约定，被上诉人应于2018年5月23日前支付定金150万元，应于2018年7月1日前支付100万元，2018年9月1日前支付300万元……。但事实上，两被上诉人仅于2018年5月29日付款50万元、2018年5月30日付款100万元、2018年7月18日付款50万元，所以说两被上诉人未按约定付款为客观事实，其拖延付款的行为已经构成违约。2、在被上诉人未按约定付款的情况下，上诉人已经通过委托发函的方式解除涉案合同。2019年1月23日，上诉人委托河北明宇律师事务所律师向被上诉人田海毅邮寄《律师函》。2019年1月28日上诉人员工赵某再次将ＰＤＰ格式的《律师函》通过微信发送给田海毅。田海毅的回复内容足以证实其已经收到该《律师函》（详见：上诉人证据二赵某与田海毅聊天记录：2019年1月28日中午12：54赵某将《律师函》发送给田海毅，下午5：45田海毅回复“我见邢律师了，双方先协商解决”）。《律师函》中已经写明被上诉人已经构成违约，如收函后十日内未付清房款，则购房合同自动解除。该约定符合《厂房认购合同》第四条第1款的规定。所以上诉人通过《律师函》的方式解除涉案合同属于依法行使约定解除权，该单方解除行为合法有效。3、被上诉人收到《律师函》且与上诉人一致同意解除合同，退还房款、厂房另售的情况下，上诉人才将厂房出售给第三方。2019年1月被上诉人收到《律师函》后进行了咨询，考虑到厂房尚未办理权属登记具有违建风险加之自身资金紧张，所以被上诉人主动要求解除合同、退还房款，对此双方协商一致后，上诉人才于2019年5月和7月将厂房另行出售给第三方。上诉人一审提交的证据三赵喜旺与刘亚斋电话录音及证据6赵喜旺与刘亚斋短信记录所体现的沟通情况可以证实上述事实。第三、一审法院证据采信错误。1、被上诉人一审提交的证据三5张照片和证据四一份光盘来源不明，从照片及视频中根本无法显示拍摄现场是否属于涉案厂址。被上诉人提交的证据五微信聊天记录为部分内容，不具有完整性。一审庭审时，被上诉人也拒绝完整出示完整的聊天记录，所以该证据不符合证据要求，根本不能作为认定案件事实的依据，但是一审法院却以“被上诉人未提供证据来反驳对方证据”为由错误采信了被上诉人的证据。2、一审法院仅依据2018年8月7日田海毅与赵喜旺微信聊天记录就认定双方对付款时间做了变更明显错误。首先，该微信聊天记录不具有完整性，被上诉人也未出示原始载体，其合法性根本无法确认。其次，该证据为孤证，缺乏其他证据佐证，所以不能单独作为认定案件事实的依据。最后，该证据显示的内容与赵喜旺与刘亚斋短信、录音显示的内容并不一致。而付款作为买卖合同核心条款，如果双方作出变更，不可能如此轻描淡写，否则与常理不符。3、上诉人一审申请出庭的证人赵某系上诉人公司员工，负责涉案厂房的建设和销售。因涉案厂房建设进度完全依赖购房人的付款进度，只有付款人严格按约定付款，建设进度才能正常进行。而在被上诉人未按约定付款的情况下，赵某曾多次向两被上诉人催款。一审期间上诉人也提交了赵某与田海毅的微信聊天记录，所以赵某的证言具有可信性。一审法院以赵某不是合同当事人，也没有协议约定其代理人身份来否定其证明效力显然错误。4、一审法院判决赵喜旺承担还款责任错误。通过一审证据及双方陈述可知，涉案厂房建设单位为金岳公司，而赵喜旺仅为金岳公司员工，只是代表金岳公司具体经办涉案合同，收取购房款和管理厂房建设均系职务行为，所以一审法院判决赵喜旺个人承担责任于法无据。第五、涉案《厂房认购协议》的解除实际上已经给上诉人造成严重经济损失。涉案两套厂房均为定制，具体规格尺寸均由被上诉人根据提前确定，通过合同可知，两套厂房售价共计860万元。但被上诉人主动要求退房之后，上诉人二次出售的售价仅为780万元，中间差价80万元显然属于上诉人直接经济损失。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实明显错误，恳请贵院查明事实，依法改判。 刘亚斋、田海毅共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。首先，合同依法有效，该合同是双方真实意思表示，根据原来的合同法和现在民法典规定，双方所签订的合同为真实意思表示，合法有效。再者，双方2018.5.22日签订的认购合同，被上诉人支付了定金150万元事实清楚。双方在合同履行中变更了合同的内容，从被上诉人提供2018.10.28日的视频可以看到上诉人的厂房才戳了柱，并不是上诉人违约，而是双方在没有协商一致的情况下，被上诉人将涉案的7号和8号厂房卖给他人。通过天眼查出河北昂杨丝网制品有限公司于2019.10.24日依法进行了注册，注册地址即河北省衡水市饶阳县西城工业区华富大街金岳工业园区8号，说明上诉人已经于2019.10.24日前把合同标的物卖出，河北杭达边坡有限公司于2019.9.16日依法进行了地址变更，地址变更为河北省衡水市饶阳县西城工业区华富大街金岳工业园区7号，说明上诉人已于2019.9.16日以前将标的物卖出。被上诉人至今也未收到上诉人邮寄的律师函。况且，律师函没有律师事务所的盖章和律师本人的签字，不具备律师函的合法要件，不具有证据效力，不能证明双方已达成合同解除的事实，一是没有文字解除协议的内容，二是上诉人根本没有退款，没有达成解除合同的事实，三是证明双方一直处于协商之中，上诉人一直未按被上诉人要求退款，根本没有解除合同的本意。四是在双方没有达成合同解除协议的情况下，上诉人将该标的物卖给他人。双方就一直处于协商中，对合同解除没有达成一致意见。之后，上诉人转款25万元属于上诉人补偿被上诉人的房屋损失，自合同约定的交房日期到打25万元已经一年之久，被上诉人一直在租房。对于证人赵某的证言没有事实依据，首先，赵某并不是上诉人公司员工，所述看过合同但对其双方约定的交房日期都不知道，证人证言没有证明力。根据合同法规定，收受定金的一方，不履行约定债务应当双倍返还定金，依法成立的合同具有法律约束力。金岳公司系自然人崔朝辉的独资企业，根据公司法第63条规定，一人有限公司股东，不能证明公司财产，独立于股东自己的财产的应当对公司债务承担连带清偿责任，关于赵喜旺，法院一审判定赵喜旺还款责任是正确的，赵喜旺和金岳公司作为该合同的共同签订人也是收款人和工程一手操办人，庭前质证中的证据，无论是被上诉人、还是上诉人提供的证据证明从一开始的协商到合同的签订至今一直由赵喜旺操办，在合同中第4页有赵喜旺签字和确认让二被上诉人将购房款打入赵喜旺的个人账户，而且在合同附件中，也有赵喜旺的签字，因此，赵喜旺也是该合同的相对方，而且在一审中赵喜旺一直参与调解，并表述赔偿数额的意见，均证明赵喜旺是权利人之一，因此，一审法院判定三位上诉人共同承担责任是正确的。关于上诉人所称涉案房屋协议的解除给上诉人造成损失，没有事实依据且自己违约与被上诉人无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 刘亚斋、田海毅向一审法院起诉请求：一、判令被告饶阳县金岳金属丝网有限公司、崔朝辉、赵喜旺共同双倍偿还原告购房定金300万元、购房款50万元，共计350万元。二、本案诉讼费用由被告共同负担。 一审法院认定事实：原告田海毅、刘亚斋系合伙关系，2018年5月22日，二原告以田海毅的名义与被告赵喜旺和金岳公司共同签订了《金岳丝网产业园区厂房认购合同》，合同约定由原告购买被告金岳公司名下位于厂房，合同价款860万元，并约定分期付款。合同约定交房时间为2018年11月1日。合同签订后原告分三次将定金150万元转入被告赵喜旺账户，后又将首期款50万元转入被告赵喜旺账户，被告金岳公司均给原告刘亚斋出具了收据。原告付完定金150万元和50万元首期款后，被告厂房迟迟没有动工兴建，直到2018年10月1日被告建设的厂房还未开工。2018年8月7日原告田海毅见厂房还未开工建设要求赵喜旺退还已付的200万元，被告赵喜旺答应田海毅工期能保证工程戳了柱、弄了钢架再付款，对付款时间做了变更。至原被告合同约定的交房时间2018年11月1日被告的工程还未完工，2019年10月30日、10月31日、11月6日，原告刘亚斋与被告赵喜旺三次通话，双方一直在就合同纠纷问题进行协商并没有就解除合同事宜形成一致意见，此前被告已经将厂房又卖给了第三方。2019年12月9日，被告通过赵希辉银行卡向原告持有的彭继英账户付款10万元，2020年1月20日付款15万元，以上合计付款25万元。被告金岳公司提交的营业执照显示，该公司是崔朝辉个人投资的自然人独资企业，崔朝辉没有证明公司财产独立于崔朝辉自己的财产。一审法院认为，原告田海毅、刘亚斋与被告金岳公司、赵喜旺签订买卖合同，双方都应该按照协议履行自己的义务。原告在向被告交付定金后，被告应抓紧进行工程建设。由于被告工程迟迟不能动工，原告在催促被告动工被告还是没有动工的情况下，被告同意原告延期付款不违反法律规定。在被告迟迟不能动工按照工程情况在2018年11月1日肯定不能向原告履行合同义务、可能丧失履行合同能力不能交付厂房的情况下，原告也有权行使不安抗辩权，中止合同的履行暂时不支付后期购房款。在原被告双方就被告不能按时交付房屋产生争议协商解决、没有形成一致意见的情况下，被告隐瞒原告将双方合同约定的厂房又卖给第三方致使原告购买厂房的目的不能实现构成违约，应承担违约责任。原告向被告交付定金150万元，被告不履行合同约定应当向原告双倍返还定金300万元。原告支付被告50万元首期购房款，被告返还了原告25万元，被告应返还原告25万元，原告要求被告给付50万元购房款的请求本院不予支持。金岳公司是个人独资企业，被告崔朝辉作为金岳公司的投资人，没有证明公司财产独立于崔朝辉个人的财产，应对公司债务承担连带责任，原告要求被告崔朝辉和其余二被告共同返还定金及购房款的请求本院不予支持。原被告签订的购房协议因被告已经将厂房卖给了第三方，合同目的不能实现双方协议已实际解除，本院对此不再作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第六十八条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决;一、被告饶阳县金岳金属丝网有限公司、赵喜旺共同返还原告田海毅、刘亚斋违约金300万元。判决生效后三日内付清。二、被告饶阳县金岳金属丝网有限公司、赵喜旺共同返还原告田海毅、刘亚斋购房款25万元。判决生效后三日内付清。三、被告崔朝辉对本判决第一、二项承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17400元，由被告饶阳县金岳金属丝网有限公司、赵喜旺负担16400元，原告田海毅、刘亚斋负担1000元。保全费5000元由被告饶阳县金岳金属丝网有限公司、赵喜旺负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。结合一审证据情况，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案系《厂房认购合同》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，上诉人依据该解释主张认定合同无效的理由不能成立，本院不予采信。被上诉人田海毅与上诉人金岳公司签订的《厂房认购合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应该本着诚实信用原则按照合同约定履行自己的义务。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百二十一条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。” 关于被上诉人是否违约问题。经查，双方签订的《厂房认购合同》约定了定金，合同签订后，被上诉人依约向上诉人交付定金150万元，购房款50万元，因上诉人迟迟没有动工建设，被上诉人于2018年8月7日要求赵喜旺退还已付的200万元，赵喜旺对付款时间做了变更。合同约定上诉人应于2018年11月1日交付被上诉人厂房，在合同约定交房期限内上诉人未能如期向被上诉人交付厂房，因此，被上诉人后期未再向上诉人交付房款，被上诉人一直就交房问题与上诉人进行磋商，双方尚未达成一致意见，上诉人又将涉案厂房自行出卖给第三方致使合同目的不能实现。上诉人分别于2019年12月9日、2020年1月20日退还被上诉人房款25万元，至此，双方合同已经实际解除。根据本院所查明的事实，上诉人主张被上诉人违约的理由不能成立，本院不予采信。一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人定金300万元，返还购房款25万元依法有据，应予支持。金岳公司是自然人独资公司，崔朝辉作为投资人，没有提供证据证明公司财产独立于崔朝辉个人财产，应对公司债务承担连带责任，本院对此予以确认。关于赵喜旺应否承担共同返还责任问题。经查，赵喜旺不是合同当事人，也不是金岳公司的股东，赵喜旺签订合同和接收定金及房款的行为是职务行为，一审法院判决赵喜旺共同承担还款责任，依据不足，应当纠正。 综上所述，上诉人金岳公司、崔朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人赵喜旺的上诉请求成立、应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、变更（2020）冀1124民初360号民事判决第一项为，饶阳县金岳金属丝网有限公司于本判决生效之日起五日内返还田海毅、刘亚斋定金300万元。 二、变更（2020）冀1124民初360号民事判决第二项为，饶阳县金岳金属丝网有限公司于本判决生效之日起五日内返还田海毅、刘亚斋购房款25万元。 三、维持（2020）冀1124民初360号民事判决第三、四项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17400元，保全费5000元和二审案件受理费32800元由饶阳县金岳金属丝网有限公司、崔朝辉共同负担。 审 判 长 倪庆华 审 判 员 贡文忠 审 判 员 李春蕾 二〇二一年四月二十八日 法官助理 怡艳平 书 记 员 陈 真