四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终709号 上诉人【原审被告（反诉原告）】：邓强，男，1992年12月17日出生，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：杨鹏，四川合杰律师事务所律师。 被上诉人【原审原告（反诉被告）】：任碧容，女，1971年5月15日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范炳凯，四川杉侯律师事务所律师。 上诉人邓强因与被上诉人任碧容房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邓强上诉请求：1．撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6895号民事判决书第二项；2．判令任碧容赔偿邓强因任碧容违约解除《商铺租赁合同》而产生的双倍定金70,000元；3．请求判令任碧容承担邓强因任碧容违约解除《商铺租赁合同》而产生的经济损失11,000元；4．本案一审和二审诉讼费用均由任碧容承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.2020年7月23日，邓强在物业公司处了解到直至2020年7月16日任碧容因案涉商铺水电未通而未从开发商处接房，任碧容都未接房，何谈让租户接房。另，根据2020年7月13日下午18时邓强与任碧容的通话录音，足以证明当时案涉房屋确实未通水电，任碧容提交的《情况说明》应当是任碧容串通物业公司提供的假证明。2.2020年7月13日下午18时，邓强询问任碧容案涉商铺水电未通怎么办时，任碧容态度极端恶劣，足以看出任碧容完全没有与邓强协商处理问题的态度。3.2020年7月16日11时15分，任碧容在与邓强的通话录音中明确因水电不通不会从开发商处接房，邓强据此认为矛盾还在任碧容与开发商之间，就催促任碧容赶快解决问题，也足以证明当时案涉商铺达不到邓强接房进行商业使用的目的。邓强一审主张任碧容在未确认《合同》解除的情况下即租给他人属于严重违约，要求任碧容双倍退还定金的事实清楚，理由充分。二、一审法院根据错误的事实认定进行裁判，适用法律错误。1．任碧容在处理与邓强的纠纷过程中，未与邓强确认解除《合同》即租给他人，违反了《合同》备注第2项：“甲乙双方友好协商，甲乙双方至本合同签订之日起，甲方不得以第三方或其他机构以价格高于本合同签订价格出租给其他机构，否则甲方以高于本合同定金2倍的价格赔付乙方”的约定，理应双倍返还定金。2．因案涉商铺当时未通水电，任碧容明确向邓强表示属于开发商的责任而未接房，所以邓强未从任碧容处接房符合《合同》约定，任碧容与物业公司串通出具假证明，欺骗人民法院，法院未核实真实情况即判决，适用法律明显错误。综上，请二审法院依法改判。 任碧容辩称：一、邓强承租房屋的水电已接通，任碧容无任何违约行为。接到开发商的交房通知后，2020年7月4日任碧容立即通过微信告知邓强接房时间，并邀请邓强2020年7月6日一同去接房。同时，任碧容及时向邓强告知了其承租房屋的产权情况并协助邓强以南充市顺庆区锦程路108号铁投锦华府7幢1层133号、135号商铺地址于2020年7月7日申办了南充市顺庆区优客生鲜超市烟草专卖证和营业执照。任碧容在2020年7月6日接收房屋后，该房屋的水、电完全具备使用条件，网络等完全具备安装上户条件，故该房屋完全符合房屋租赁合同约定的使用条件。同时，任碧容多次通知、催促邓强接房，完全尽到了告知义务。二、邓强的根本违约行为在先，其支付的定金35,000元，无权要求返还。任碧容在开发商处接房后，多次通知邓强接房，但邓强一直无理拒绝。任碧容于2020年7月20日再次向邓强发出书面通知，催促其接房，但邓强仍不履行接房和交付房租的合同义务。2020年7月29日，邓强向南部县人民法院提起诉讼，请求解除与任碧容于2020年5月23日签订的《商铺租赁合同》，证明邓强已明确表示不履行合同主要义务，构成根本违约，故其无权要求任碧容返还定金并赔偿其11,000元中介费损失。三、在邓强决定以诉讼方式违约解除房屋租赁合同后，任碧容在确认邓强已拒绝履行案涉《商铺租赁合同》的情况下，为了避免损失进一步扩大（房屋闲置损失），任碧容决定将案涉房屋另行出租他人，符合《合同法》第一百一十九条和《民法典》第五百九十一条的减轻损失规则的规定，故任碧容不应因采取适当措施防止损失扩大而承担任何责任。 任碧容向一审法院起诉请求：1．请求确认任碧容于2020年8月21日发出的解除双方《商铺租赁合同》的通知合法有效，该《商铺租赁合同》已经在当日解除；2．判令邓强无权要求任碧容返还定金35,000元；3．本案诉讼费用由邓强承担。 邓强向一审法院反诉请求：1．判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2．判令任碧容赔偿邓强双倍定金共计70,000元，并承担中介费11,000元；3．本案的诉讼费用由任碧容承担。 一审法院认定事实：2020年5月23日，任碧容（甲方）与邓强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于铁投锦华府7-1-133号、7-1-135号商铺出租乙方用于经营，该门面建筑面积约为121.2平方米。本租赁期限为开发商交付房屋第9日起该物业租赁时间为5年。商铺租金、押金及支付：第一年租金为135,000元，合同签订日乙方向甲方缴纳定金35,000元，剩余该物业租金100,000元及该物业租赁押金10,000元，乙方在交付该物业当日以现金或转账支付甲方。第二年至第三年每年租金为135,000元，乙方按年一次性交纳租金，每年租金期满前须提前一个月支付下一年度租金。甲方不交付或者延迟交付房屋7天的，乙方可以单方面解除合同。同时约定，甲乙双方自本合同签订之日起，甲方不得以第三方或其他机构以价格高于本合同签订价格出租给其他机构，否则甲方以高于本合同定金2倍的价格赔付乙方，乙方在本合同签订之日后，因为其他因素不租该物业，甲方不退还该物业押金、定金。合同签订后，同日邓强向任碧容交纳定金35,000元，任碧容向邓强出具《收条》一张，载明：今收到承租方邓强租于铁投锦华府商铺7-1-133号、7-1-135号商铺定金35,000元。收款人任碧容，2020年5月23日。同时邓强向案外人南充市如意房地产经纪有限公司交纳租赁服务佣金11,000元，南充市如意房地产经纪有限公司出具房产业务收据。 任碧容于2020年7月6日在开发商四川铁投顺锦置业有限公司处接房，任碧容于7月17日通过微信通知邓强办理交接，双方因案涉商铺水、电等附属设施是否符合房屋使用条件发生分歧，引发诉讼。2020年8月20日，任碧容将案涉商铺另行出租给他人。 另查明，四川铁投晟瑞翔物业管理有限公司南充分公司出具《情况说明》，任碧容系7幢1层133、135号产权人，于2020年7月6日11时许前往锦华府物业服务中心办理收楼手续，2020年7月7日，产权人任碧容前往我司物业服务中心，与我司维修人员现场确认7幢1层133、135号商业水电已通，网络由使用方自行向宽带运营商申请安装。2020年8月25日。 一审法院认为，定金罚则为在一方不履行合同，或者不完全履行合同，致使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到，当事人一方根本违约，方能适用。本案中，任碧容与邓强签订的《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》系就邓强租赁案涉商铺达成的意思表示，邓强交纳的定金系作为将来履行《商铺租赁合同》的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。结合本案事实，四川铁投晟瑞翔物业管理有限公司南充分公司出具《情况说明》，证明任碧容出租商铺相关附属设施已基本完善，水、电未到户并不能导致邓强按约定条件使用租赁房屋这一合同目的落空，不构成根本违约，故邓强要求任碧容双倍返还定金的诉请，一审法院不予支持。另邓强、任碧容均同意解除双方之间的《商铺租赁合同》，故双方主张解除任碧容、邓强签订的《商铺租赁合同》的请求，一审法院予以支持。关于邓强主张中介费损失与本案不属于同一法律关系，一审法院不作处理。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：一、解除任碧容与邓强于2020年5月23日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回邓强的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费338元、反诉受理费912元，由邓强负担。 二审中，邓强提供了其与任碧容2020年7月13日、2020年7月16日的电话通话录音及邓强拍摄的视频、照片一组，通话录音拟证明任碧容未从开发商处接房的事实，照片拟证明任碧容在未与邓强明确解除合同的情况下对外招租，第三人已对商铺进行装修，任碧容属于根本违约。 任碧容的质证意见为：录音不真实、不合法，是我的声音，当时已经说清楚了，水、电是免费的，上户是开发票一起上户。录音不能反映案件全貌，房子7月6日接房，具备水、电条件，只是没有正式上户，用的开发商的水、电，是可以正常使用的，是因为不交物管费发生了争议，后续的房租费也没有交。 二审查明：2020年7月13日，邓强与任碧容在电话中对案涉商铺的通电问题进行沟通，部分通话内容为：邓强：“那关键是电没通我纳闷（音）弄？”任碧容：“找他物管搭线。”邓强：“那你没问他好久能交？能弄好啊？”任碧容：“我难得问他，他们都日白扯谎的，等他们交房的时候我再和他们扯。”2020年7月16日，邓强与物管公司工作人员、任碧容的部分通话内容为：邓强：“你现在拉的电是临时裸露在外的还是？”物管公司工作人员：“没有，没裸露。我们来给你开通。”邓强：“线要进户……”物管公司工作人员：“配电箱弄好了的，你只差电源……”邓强：“你把电话给任姐哇。”任碧容：“小邓你听没？这就是负责人在说。”邓强：“他就是说今天下午去。”任碧容：“他说是得嘛。”邓强：“他说事情物管可以解决。”任碧容：“我说我这会就不签就不接房，等你下午回来一起接，免得接了房他又不理我们了，你说唉？”邓强：“可以可以。” 一审中，任碧容提供邓强签字捺印的《民事起诉状》，拟证明邓强于2020年7月29日向南部县人民法院起诉要求解除案涉《商铺租赁合同》，该《民事起诉状》载明邓强的诉讼请求为：一、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、判令任碧容双倍赔偿邓强定金共70,000元，并承担中介费11,000元；三、诉讼费用由任碧容承担；事实和理由：“……在开发商交给被告（任碧容）后，被告才告知原告（邓强）该房屋并不符合租赁屋的基本条件，主电、主网络线等基本的附属设施均未配备。”该《民事起诉状》未提及任碧容已将案涉商铺租赁给其他人，该《民事起诉状》尾部落款日期为：2020年7月29日。 邓强承租案涉商铺拟作优客生鲜超市经营所用。二审中，邓强提供的其2020年8月15日在案涉商铺拍摄的照片显示案涉商铺的玻璃门上粘贴有“宏胜生鲜超市正在装修升级即将开业敬请期待……” 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据邓强提供的其与任碧容、物管公司工作人员的通话录音和任碧容提供的邓强签字捺印的《民事起诉状》（落款日期为：2020年7月29日）等证据载明的内容可知，邓强拒绝继续履行案涉《商铺租赁合同》的主要原因为该商铺的供水、供电，尤其是供电存在瑕疵，而非任碧容是否已从开发商处接房。根据本案现有证据，一方面，邓强租赁案涉商铺的目的是用于经营生鲜，在案涉商铺的水、电未到户的情况下，虽然物业公司愿意提供临时线路供水、供电，但是作为生鲜超市经营者的邓强对相关隐患的担忧难以避免，在此情况下，邓强拒绝接收案涉商铺，不宜认定为邓强根本违约。另一方面，案涉商铺的水、电虽未到户，但作为案涉商铺出租人的任碧容通过与物管公司进行协调，基本解决了案涉商铺水电入户前的临时用水、用电问题，故亦不宜认定为任碧容根本违约。此外，任碧容在邓强已拒绝接收案涉商铺，并通过诉讼维权的情况下，将案涉商铺重新出租给他人，积极减少损失，更不宜认定为任碧容根本违约。如前所述，在本案中，双方当事人均请求解除案涉《商铺租赁合同》，双方均无根本违约行为，在双方各有一定损失的情况下，根据公平原则，酌定任碧容返还邓强定金人民币35,000元。 综上所述，邓强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6895号民事判决第一项，即：解除任碧容与邓强于2020年5月23日签订的《商铺租赁合同》； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6895号民事判决第二项； 三、任碧容于本判决生效后十五日内返还邓强定金人民币35,000元； 四、驳回任碧容的其他诉讼请求； 五、驳回邓强的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费338元、反诉受理费912元，由任碧容负担625元、邓强负担625元。 二审案件受理费1,825元由任碧容负担625元、邓强负担1,200元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年四月十五日 书记员 王海川