贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1183号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：封怀兴，男，1967年5月30日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住凯里市。被上诉人（原审被告）：廖应兰，女，1971年4月11日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人封怀兴、廖应兰、原审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。封怀兴、廖应兰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的大地春城6栋1302号房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告封怀兴、廖应兰系凯里市迎宾大道20号“大地春城”小区6栋1302号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋1302号住房在内）。封怀兴、廖应兰得知自己所购的“大地春城”小区6栋1302号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异204号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年10月9日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年4月17日，以大地联创房产公司为出卖人、封怀兴、廖应兰为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、封怀兴、廖应兰购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积196.72ｍ2，总价款500000元；2、买受人应在2015年4月21日前向出卖人一次性支付购房款500000元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。被告封怀兴、廖应兰于2015年4月13日向被告大地联创房产公司转账汇款500000元，交清购房款后，大地联创房产公司于2015年9月2日向廖应兰出具一份发票，金额为499974.00元。再查明：经对案涉房屋进行核实，原告已对涉案房屋进行装修并入住至今。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于被告封怀兴、廖应兰对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明被告封怀兴、廖应兰与被告大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由封怀兴、廖应兰装修并居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权变更登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，被告封怀兴、廖应兰对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地联创公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：封怀兴、廖应兰对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，华融贵州分公司提出廖应兰系原审被告大地联创房产公司工作人员，房屋交易价格偏低的上诉理由，基于华融贵州分公司未能提出证据证明双方存在恶意串通情形，本院对于华融贵州分公司的上诉理由不予支持。封怀兴、廖应兰在一审庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、购房发票、银行流水、转账凭证、交房证明等，足以证明封怀兴、廖应兰与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于一审庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在2015至2016年度，在法院查封之前，案涉房屋由封怀兴、廖应兰居住至今，截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，封怀兴、廖应兰对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧