河北省赵县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0133执异3号 案外人：耿学辉，女，1970年2月19日出生，汉族，现住赵县。 申请执行人：张艳彩，女，1969年6月16日出生，汉族，住赵县。 被执行人：杨胜娟，女，1969年9月30日出生，汉族，住赵县。 被执行人：贾兵强，男，1969年10月7日出生，汉族，住赵县。 在本院执行张艳彩与贾兵强、杨胜娟借款合同纠纷一案中，案外人耿学辉于2021年2月18日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人耿学辉称，请求立即中止对异议人房产（位于赵县森都花城23幢7号楼一间两层临街门市）的执行，包括不再进行查封、强制进行评估和拍卖等。事实与理由：异议人耿学辉与被执行人贾兵强于2020年3月21日签订了《房屋转让协议》，约定异议人以80万的价格购买了被执行人贾兵强、杨胜娟位于赵县森都花城23幢7号一间两层临街门市，建筑面积121.02平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）房产，异议人已如约支付了全部购房款，且该套房产已经支付给了异议人并被异议人合法实际占有，该套房产的所有权已经归异议人所有。因开发商手续的原因，尚未办理过户变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能过排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人认为，异议人在查封上述房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，向被执行人支付了全部的购房款并已经实际占有该套房产，并且非因异议人自身原因为办理过户登记。异议人的情况完全符合前述法律规定，应该立即中止执行，不能将异议人的财产作为被执行人的财产予以执行。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护或异议人的合法权益。 张艳彩称，申请人张艳彩与贾兵强、杨胜娟民间借贷纠纷一案石家庄中级人民法院已作出终审判决，判令贾兵强、杨胜娟偿还借款。故申请人张艳彩申请执行合理合法。申请人张艳彩于2020年4月24日向赵县人民法院申请查封涉案的房产，法院作出（2020）冀0133民初497号民事裁定书，查封了被申请人贾兵强、杨胜娟的房产后，贾兵强、杨胜娟申请复议，理由是在2020年3月21日将查封的房产出售给耿学辉，经查涉案的房产在赵县住房保障和房产管理局备案，其备案登记的名字为贾兵强、杨胜娟名下，法院驳回了贾兵强、杨胜娟的复议申请。在执行阶段，耿学辉以案外人的身份提出执行异议，以购买房产的时间在法院查封之前应当排除执行。申请人认为其理由不成立。其具体事实如下：一、耿学辉和贾兵强是亲属关系，他们为儿女亲家。其房款是耿学辉的女儿王寥若转给的贾兵强，用的是王寥若的卡所转，但没有证据证实是耿学辉转款，更没有证据证实是耿学辉将款转给其女儿后由其女儿代交贾兵强，只是在王寥若的转款记录中有附记。但是，此附记是王寥若所书，并不能证明耿学辉将款交付了王寥若，再由王寥若代交贾兵强。故认为耿学辉交付房款证据不足。二、王寥若为贾兵强的儿媳妇，由于此种关系有可能与贾兵强相互串通，故意将财产转移逃避债务，另外既然将八十万元的款转给贾兵强，那么贾兵强应当偿还借款，到房产部门办理变更登记，既然未变更登记，说明房产未交付甚至未买卖，应以备案登记为准，且没有房屋买卖后的交接单、物业、水、电、取暖交费单名字都仍是贾兵强。故王寥若的转账记录不能证实房产的交付，更不能证明耿学辉已实际占有该房产。三、耿学辉的买房更不符合常理。房屋买卖交易习惯是成交即过户，暂不能过户时，一定会在房屋买卖成交时，将《房产证》或在按揭贷款中的《商品房买卖合同》拿到手，耿学辉却没有。买房只有一张双方自己写的房产买卖协议，未免风险太大了，正常购房不会这样交易。太不符合房屋买卖正常交易习惯了。至今此《商品房买卖合同》仍抵押在我手中，由此可见，耿学辉与贾兵强二人私订的是无效的后续合同。四、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，“未依法登记领取权属证书的”不得转让，贾兵强的房产未取得权属证书，耿学辉在执行异议申请中已承认，故贾兵强与耿学辉订立的转让合同应属无效。五、依据耿学辉与贾兵强《房屋转让协议》第三条付款方式的约定，买卖双方承认该房屋,《中长期个人商品商业用房贷款》共计剩余123468.42元，充分说明该房屋在银行有贷款尚未还清，故耿学辉对该房产在银行抵押的事实应属明知，继续和亲属串通购买房产，不存在善意，更谈不上合法占有。六、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，耿学辉无证据证实合法占有该不动产，也未依法办理变更登记，企图阻止执行，不符合法律规定。综上，应依法驳回耿学辉的执行异议申请，继续执行申请人的生效判决，早日为申请人追回借款。 贾兵强、杨胜娟称，耿学辉和贾兵强于2020年3月21日签订了《房屋转让协议》，耿学辉以80万元的价格购买了贾兵强、杨胜娟位于赵县森都花城23幢7号一间两层临街门市，建筑面积121.02平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）房产。王寥若当时应耿学辉的要求，代耿学辉向贾兵强支付购房款61万元，且已支付完毕。耿学辉与王寥若系母女关系、在本次王寥若代耿学辉支付上述房款以前，耿学辉与王寥若协商一致，王寥若代耿学辉向贾兵强支付购房款61万元和耿学辉另行向贾兵强支付的19万元后购买下贾兵强的上述房产。耿学辉以后搬到本次购买的贾兵强的房产处居住后，耿学辉将本人名下的位于赵县学林雅苑的房产给王寥若，归王寥若所有，王寥若不再向耿学辉支付购房款。其已收到耿学辉支付的全部购房款80万元，并在2020年3月22日与耿学辉共同对房屋进行了验收，同日将房屋全部钥匙交付给了耿学辉，双方之间完成了房屋交付，耿学辉已经实际占有和控制了该房产。 本院查明，贾兵强与杨胜娟系夫妻关系，孙爱芳与张艳彩系夫妻关系，王寥若系耿学辉女儿，也是贾兵强儿媳。2020年3月21日，贾兵强、杨胜娟与耿学辉签订了《房屋转让协议》，协议约定转让房屋位于石家庄市赵县森都花城23幢7号一间两层临街门市，建筑面积121.02平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）房产。转让价格为800000元。协议签订当日，耿学辉的女儿王寥若向贾兵强通过银行转账的方式支付46万购房款，转账回单附言记录“代耿学辉支付购房款”；同日，贾兵强向孙爱芳转账了46万，用以偿还借款。2020年4月6日，王寥若向贾兵强转账10万元，转账回单附言记录“代耿学辉支付购房款”。2020年4月9日，王寥若向贾兵强转账5万元，转账回单附言记录“代耿学辉支付购房款”。王寥若向本院出具说明，说明上述61万元是代耿学辉支付购房款，上述房产系耿学辉购买，并附个人中国建设银行、中国农业银行账户支出交易明细。上述转账后贾兵强向耿学辉出具了购房收据，2020年4月10日、4月11日，贾兵强又向耿学辉出具了共收l9万元购房款现金的收据。2020年4月12日，耿学辉与沈朋朋签订《房屋租赁合同》，耿学辉将森都花城S23-7号的房屋出租给沈朋朋，租期为一年，沈朋朋现在仍在租赁。 2020年4月22日，张艳彩诉贾兵强、杨胜娟民间借贷纠纷一案在本院立案。2020年4月24日，张艳彩向本院申请财产保全，本院裁定查封了贾兵强、杨胜娟的位于赵县城内赵县森都花城第S23幢7号楼房两层门市（尚有按揭贷款）和赵县北苑小区5-3101号单元楼在价值750000元的财产部分，查封期间允许被告使用但不得转移、毁损和设定其他权利。2020年5月6日，贾兵强对上述裁定向本院提出复议申请，2020年5月11日，本院驳回了贾兵强的复议请求。2020年6月11日，本院作出一审判决，判决一、被告贾兵强、杨胜娟于本判决生效之日起十日内，偿还原告借款本金700000元，并自2020年3月30日起按年利率24%向原告支付利息至全部还清借款本金之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。2020年11月10日，石家庄中级人民法院作出二审判决，判决贾兵强、杨胜娟向张艳彩偿还借款本金695500元及相应利息（利息扣减3105元）；驳回张艳彩其他诉讼请求。2020年12月28日，申请人张艳彩向本院申请执行。 本案审理期间，本院依法向赵县不动产登记中心调取了森都花城23-7号房产登记信息，查询结果证明显示，未查询到该房产的登记信息。经调查了解，由于手续问题，该处房产尚未办理房产证。 上述事实有耿学辉提交的《房屋转让协议》、购房款收据三页、王寥若出具的证明。贾兵强中国农业银行个人账户明细、贾兵强《证明》、《房屋租赁合同》等证据，本院依法向赵县不动产登记中心调取的森都花城23-7号房产登记信息以及贾兵强中国农业银行和中国银行个人账户2020年3月1日至2020年3月31日的银行交易明细予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能过排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据耿学辉提供的《房屋转让协议》、《房屋租赁合同》以及王寥若的转账明细等证据足以认定贾兵强将案涉房屋转让给了耿学辉，耿学辉占有验收后又将房屋租赁给他人使用。王寥若作为耿学辉的女儿代耿学辉先行支付46万购房款符合常理，不违反法律规定，且在转账当日，贾兵强立即将收到的46万作为部分还款转给了张艳彩丈夫孙爱芳，可以排除贾兵强买卖当时属恶意逃避债务的可能。根据合同签订时间显示和本院查封时间显示，房屋买卖合同签订在前，法院查封在后，符合法律规定。根据贾兵强出具的收据及相应银行转账明细表明，耿学辉已将全部购房款支付给贾兵强。经本院调查收集证据，现因开发商原因，赵县森都花城小区房屋都未办理房屋登记，包括案涉房屋。故不是买受人耿学辉的原因导致未办理过户登记。因此，案外人耿学辉对本案提出的执行异议符合上述法律规定的全部条件，其权利能够排除对赵县城内赵县森都花城第S23幢7号楼房两层门市的执行，本院予以支持。张艳彩虽对耿学辉的买房协议提出异议，但并未向本院提交任何证据，故对张艳彩的答辩不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对贾兵强、杨胜娟名下赵县城内赵县森都花城第S23幢7号楼两层门市的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吕占波 审判员  李英珍 审判员  邢洪波 二〇二一年四月八日 书记员  郑 晶