山西省长治市中级人民法院民事判决书（2021）晋04民终768号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建红，女，汉族，山西省壶关县人，长治县国营地方服装公司退休职工，现住长治市。委托诉讼代理人：王毓军，山西健腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘进生，男，汉族，山西省长治市人，长治市建筑公司退休职工，现住长治市。上诉人张建红因与被上诉人刘进生租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张建红及其委托诉讼代理人王毓军、被上诉人刘进生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张建红上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人于2018年12月28日未向被上诉人支付租金不存在违约情形，但被上诉人在租期未满一个月的情况下扣留上诉人物品侵权，应立即返还上诉人财产，并对造成的损坏进行赔偿。首先，双方约定的最终租期届满之日是2018年12月31日。其次，上诉人至2018年12月28日之前并未拒绝支付租金，即便按照交易习惯，上诉人仅是租金交付时间延迟，不存在根本违约，更何况被上诉人也没有要求上诉人在12月1日支付租金，再次，被上诉人扣留上诉人物品近5万元，价值超出房租损失，租期届满后，上诉人有充足的理由拒绝支付2000元房租。被上诉人刘进生辩称，上诉状存在虚假陈述。给其要房租不给，水费电费都是我垫付的，之后一直联系上诉人，上诉人根本就不来处理，2019年2月到3月，通过中间人捎话让搬走机器，其一直说难听话。关于物价5万元，机器跟我没有任何关系。被上诉人（原审原告）刘进生向一审法院起诉请求：1、依法判令张建红支付租赁费2000元，门市占用费6个月12000元，院内阳台占地费16个月4800元，院内东房占地费16个月4800元，电费140元、水厕费31.5元，共计23771.5元；2、诉讼费由张建红承担。上诉人（反诉原告）张建红向一审法院反诉请求：1、判令刘进生立即返还张建红干洗设备（包括洁神科达干洗机一台、洁神科达水洗机一台、同飞消毒柜一台、熨烫台一台、烫衣发生器一台、锁边机一台、做裤边机一台、洗衣机两台以及三线电表一台、锅炉一台及暖气片等）；2、本案全部诉讼费用由刘进生承担。一审法院查明事实：2014年，刘进生（甲方）与张建红（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：“乙方承租甲方东狮子街一巷号北楼一层门市两间，用于经营使用；租赁期限为半年，租金从签协议之日交纳，每月1800元，半年10800元，以收据为准；电表归甲方不得转让”。协议到期后，双方未签订书面续租协议，张建红继续租赁案涉房屋并向刘进生交纳租金，最后一次交纳租金时间为2018年6月3日，所交纳租金为2018年6月1日至11月30日期间的租金，租金交纳标准为每月2000元。到期后，双方曾口头协商延期一个月，张建红在未交纳该月租金的情况下，于2018年12月28日晚开始搬走店内部分物品，刘进生发现后予以制止并要求其交清当月房租，张建红表示其会在12月31日付清房租，双方因此发生争执，后刘进生将租赁房门上锁。2019年4月20日至28日期间，刘进生曾通过微信及短信与张建红联系，要求其交清房租搬走机器。刘进生还曾于2019年4月24日委托律师向张建红发出律师函，要求其搬离腾退房屋并交还钥匙，同时补交2018年12月1日至2019年4月24日期间欠交的房租10000元及为其垫付的电费140元。后因张建红未就相关事宜与刘进生协商，刘进生分别于2019年6月28日及7月2日将案涉租赁房屋出租给案外他人，并将租赁房屋内张建红的洁神科达干洗机一台、洁神科达水洗机一台、同飞消毒柜一台、暖气片一组17片、桌子一张、铁皮箱一个、柜子一个、塑料大桶一个、衣服14件及裤子1条搬出至院内阳台及其他房间存放至今。经本院主持调解，双方意见分歧较大，致调解未果。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效成立。合同到期后，双方虽未续签租赁协议，但张建红继续租用租赁房屋并交纳房屋租金至2018年，刘进生未提出异议，双方租赁合同关系存续。对于刘进生的本诉诉讼请求，因张建红所交纳的最后一笔租金的截止日期为2018年11月30日，之后双方虽口头协商延期一个月，但未对延期一个月的租金交付时间作出约定，按照双方之前关于在租期开始时预交以后租金的交易习惯，张建红应在2018年12月1日预交延期一个月的租金，但直至张建红在2018年12月28日搬出部分物品，使刘进生认为其将不付租金并加以阻拦后，其仍拒绝交纳租金给刘进生。张建红的行为已构成违约，其应承担给付刘进生所欠租金2000元的违约责任。另外，刘进生在2019年4月20日以后通过多种方式联系张建红后，其均未出面协商解决问题，继续占用案涉租赁房屋，导致刘进生的损失进一步扩大，故张建红应参照双方约定的2000元月租金标准承担支付刘进生两个月零十天的门市房屋占有使用费及承担刘进生为防止损失扩大而将机器设备搬入其他房间所产生的合理损失的违约责任，结合本案实际情况，本院酌定上述损失合计为6000元。对于刘进生要求张建红支付2019年1月至4月20日期间房屋占有使用费的请求，因刘进生在协议延期期限未满时采取单方锁门的方式导致矛盾激化，且其未举证证明在之后三个月的时间里曾采取适当措施以防止损失扩大，故本院不予支持。对于刘进生主张的电费、水厕费，因举证不能，故本院不予支持。对于张建红的反诉诉讼请求，应按双方共同确认的现存物品，由刘进生返还并协助张建红将上述物品从刘进生处搬离。对于张建红主张的三线电表，因双方在租赁协议中明确约定归刘进生所有，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、六十一条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张建红于本判决书生效后五日内支付原告（反诉被告）刘进生租金2000元、房屋占有使用费6000元，合计为8000元；二、原告（反诉被告）刘进生于本判决书生效后五日内返还并协助被告（反诉原告）张建红将洁神科达干洗机一台、洁神科达水洗机一台、同飞消毒柜一台、暖气片一组17片、桌子一张、铁皮箱一个、柜子一个、塑料大桶一个、衣服14件及裤子1条搬离；三、驳回原告（反诉被告）刘进生的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张建红的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，2014年至2018年11月30日之间，张建红持续租赁刘进生的房屋，到期后双方口头协商延期一个月，按照双方在租期开始时预交以后租金的交易习惯，张建红应当在2018年12月1日预交2018年12月份的租金，但直至刘进生在2019年4月20日以后通过多种方式联系张建红后，张建红仍拒绝支付租金并继续占用案涉租赁房屋，刘进生分别于2019年6月28日及7月2日将案涉租赁房屋出租给案外人。刘进生在张建红不支付租金但又继续占用房屋的情况下，将张建红的物品搬出并予以保存，是为避免因张建红的违约行为导致的损失继续扩大而采取的合理措施，并非侵权行为，且一审已判令刘进生将张建红的物品予以返还，张建红以此为由拒绝支付房租没有事实与法律依据，本院不予支持。原审法院判决张建红支付刘进生租金2000元、房屋占有使用费6000元并无不当。综上所述，张建红的上诉请求理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张建红负担。本判决为终审判决。审判长 郭树青审判员 闫明先审判员 郝志芳二0二一年四月十二日（法官助理 郭荣蓉书记员 张彦玲