苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初2598号原告：嵇会荣，男，1990年6月18日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：苏州润和居网络科技有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号南京师范大学科技园21楼C-2座。法定代表人：骆兴剑，总经理。原告嵇会荣与被告苏州润和居网络科技有限公司（以下简称润和居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告嵇会荣到庭参加诉讼。被告润和居公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。嵇会荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截至2021年3月24日的房租15600元；2.判令被告赔偿违约金7800元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付2020年3月1日至2020年3月31日，2020年10月1日至2021年3月24日的租金17713元，扣除第三年度一个月免租期租金2700元，被告仍需向原告支付租金15013元。事实与理由：原、被告于2018年11月签订合同，约定为期三年的租赁合同，采取月付的方式，每月租金2700元。被告在2020年3月未将租金按时支付给原告，且2020年9月多次电话联系原告要求降租。被告自2020年10月开始至今一直未按时支付租金。租客与被告签订的租赁合同到2021年3月24到期，原告要求解除合同，现原告要求被告支付截至2021年3月24日的租金。润和居公司未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理查明认定事实如下：苏州市吴江区松陵镇兴中路818号樾碧花园7幢3405室房屋系嵇会荣与宋婷婷共同共有。2018年11月19日，嵇会荣作为甲方（委托人）与润和居公司作为乙方（受托方）签订《房屋出租全权委托合同》一份，约定甲方委托乙方代理出租苏州市吴江区松陵镇兴中路818号樾碧花园7幢3405室，委托租金为2700元/月（含物业费），委托期限自2018年11月20日至2021年11月19日。合同第三条第二款约定房屋出租期间甲方授予乙方105天的免租期（即2018年11月20日至2019年1月30日，计72天），免租期作为乙方寻找承租客户的合理空置期，甲方免除空置期的租金。第十条约定第三年免租期33天于第三年扣除。合同第四条约定租金月付，每月30日为支付日，首次付款日期为2019年1月30日（节假日顺延）。合同第八条第二款约定乙方发生逾期交付代理承租之客户房租且经甲方通知后仍未履行交付义务超过十日的、甲方无任何违约行为但乙方提前解约的，甲方有权解除合同，乙方需向甲方支付委托房屋年租金的25%作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应予以赔偿。上述合同签订后，嵇会荣将其名下苏州市吴江区松陵镇兴中路818号樾碧花园7幢3405室房屋交付给润和居公司。润和居公司向嵇会荣支付了租金51200元，押金2700元。嵇会荣提交的招商银行交易明细显示润和居公司已结清了2018年11月20日至2020年9月30日期间的租金（含72天免租期），未再支付2020年10月1日起的租金。润和居公司自嵇会荣处承租案涉房屋后，将房屋出租给案外人使用，已经向案外人收取截至2021年3月24日的租金，截至目前，案外人已搬离涉案房屋，涉案房屋已由嵇会荣收回。审理过程中，嵇会荣认可自2020年10月1日起，涉案房屋租金以2600元/月计算，并确认第三年免租期同意扣除一个月。以上事实，由原告提交的房屋产权证、手机银行交易记录截屏打印件，《房屋出租全权委托合同》、招商银行交易明细表、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，嵇会荣与润和居公司之间订立的合同名称虽为《房屋出租全权委托合同》，但双方明确约定了租金标准、支付时间，且租金支付并不以案外人实际租赁房屋并支付租金为条件，故双方之间实际成立房屋租赁合同关系，该合同不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守合同、履行义务。润和居公司未能按约履行租金支付义务，已构成违约，嵇会荣依约起诉要求解除合同，符合双方合同约定，本院予以支持并认定双方合同于2021年3月24日解除。关于原告主张的租金，根据合同约定及原告提交的银行交易明细，被告未支付原告自2020年10月1日起至2021年4月23日止的租金15013元（2600元/月*5+2600元/月/31天*24天）。扣除原告同意扣除第三年度一个月免租期租金2700元，被告仍需向原告支付房租12313元。针对原告主张的2020年3月份租金。经本院核对原告提交的招商银行交易明细表，被告已支付完毕。故本院对原告该项主张不予支持。关于原告主张的7800元违约金，本院认为，被告润和居公司违约导致合同解除，根据合同约定，润和居公司应支付原告年租金25%作为违约金，被告应向原告支付违约金7800元（2600元*12个月*25%）。另，合同签订后，润和居公司按照合同约定向嵇会荣支付了2700元押金。双方在合同中约定押金条款是为了约束双方信守合同设立，现因润和居公司违约解除合同，该条款应视为违约金条款，可从被告应付违约金中抵扣。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州润和居网络科技公司于本判决生效之日起十日内向原告嵇会荣支付租金12313元。二、被告润和居网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嵇会荣支付违约金7800元，扣除押金2700元，尚余5100元。（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行，账号：62×××62）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取193元，由原告嵇会荣负担49元，被告润和居网络科技有限公司负担144元。被告应负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告（账户同上），原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张白帆二〇二一年四月八日书记员  蔡雨青附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，使用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。