江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3303号上诉人（原审原告）：祝海滨。被上诉人（原审被告）：施熠鹭。委托诉讼代理人：施卫东。上诉人祝海滨因与被上诉人施熠鹭房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。祝海滨上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由施熠鹭负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审判决认定房东对热水器、空调未起到维修义务是错误的，实际是施熠鹭老公在原合同到期后最后一天谈续租，以热水器不太好用作为价格谈判策略。在出租该房屋期间，祝海滨从未收到房客要求维修的通知，且房客未提供证据证明热水器有损坏。2、一审判决认定房客及时将自身物品搬离并积极与房东联系交接，未阻止房东出租是错误的。房客是2020年2月9日退租的，但房客退租后一直拒不退还钥匙，还于2020年2月22日私自拿钥匙进入房间。为避免损失进一步扩大，房东在物业见证下找了开锁师傅更换门锁。3、一审判决房客违约退租造成的房屋空置期等赔偿适用法律错误。我方房屋空置租金损失为10230元、租金差价损失2965元、中介费损失1400元，一审法院仅支持了两个月房租损失不当。4、房客未经房东书面同意，擅自修改墙面结构，应支付年租金10%的违约金。5、房客未能及时将设施完好的房屋及时交给房东，应按日租金的两倍赔偿。房客延缓交房15天，至少应赔偿一个月房租。二、一审判决程序违法，导致实体处理不公。施熠鹭辩称：祝海滨上诉缺乏依据，我方因不可抗拒因素退房，没有违约，请求法院依法判决。祝海滨向一审法院起诉请求：1、要求施熠鹭赔付违约退租造成的5个月房屋空置损失16500元；2、施熠鹭违约擅自装修，拖欠房租一个月，要求施熠鹭赔偿3960元；3、要求施熠鹭赔偿缺失的家具电器5081元（三个贵妃沙发1970元，索尼32寸电视1598元，落地窗帘1300元，电脑桌213元）；4、要求施熠鹭结清水电费用180元；5、要求施熠鹭支付换锁费200元；6、施熠鹭未按时交还设施完好的房屋，要求施熠鹭赔偿6600元；7、本案诉讼费用由施熠鹭承担。后祝海滨的诉讼请求变更为：1、要求施熠鹭赔付违约退租造成的房屋空置损失三个月三天，共计10230元（2020年2月10日至2020年5月13日）；2、施熠鹭支付我方租金差价损失2965元（自重新出租日2020年5月13日至原合同到期日2020年11月9日）；3、施熠鹭赔偿我方出租房屋中介费损失1400元；4、施熠鹭违约擅自装修，拖欠房租一个月，施熠鹭赔偿3960元；5、施熠鹭赔偿缺失的家具电器5081元（三个贵妃沙发1970元，索尼32寸电视1598元，落地窗帘166元，电脑桌213元）；6、要求施熠鹭支付水费17.05元、电费180元；7、要求施熠鹭支付换锁费200元；8、施熠鹭赔偿未依约交房的损失24860元（按日租金两倍支付违约金，我方计算为2020年2月10日至2020年6月1日共3个月21天，3300元/30天*2*113天）；9、本案诉讼费用由施熠鹭承担。一审法院认定事实：施熠鹭承租祝海滨位于苏州工业园区九华路108幢1211室的房屋，双方在苏州联盟优家房产咨询服务有限公司的见证下，签订《房屋租赁合同》，约定：用途为居住，房屋面积45平方米，租赁期限24个月，自2017年11月01日至2019年11月9日，该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在租期满交还房屋的验证依据。租赁期限24个月，自2017年11月10日至2019年11月9日。甲乙双方未经协商一致不得提前解约，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还该房屋，若乙方确有需要续租，必须在租期满前一个月通知甲方，经甲方同意后重新订立合同。月租金3000元包含物业费，中介费1500元由甲方承担，中介费1500元由乙方承担并在签订本合同时支付，乙方应交纳首期租金9000元给甲方。该房屋租金按季支付，支付时间为下期提前7天支付，以对方收到为准，逾期支付租金每逾期一天按照月租金0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该房屋，乙方需要按照实际居住缴纳租金并承担违约责任。关于租赁条件，租赁期内的电话费、水费、电费、煤气费、暖气费等实际使用的费用由乙方承担，如有特殊约定从其约定。乙方使用不当或者不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所有费用。由于不可抗力或者乙方合理使用原因造成的损失，由甲方负责承担有关维修费用。关于违约，甲方未按照合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给乙方使用，每逾期一天，甲方应按照月租金的0.5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同，甲方按照上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金，甲方据实赔偿。租赁期内若非因乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回房屋，甲方按照年租金10%向乙方支付违约金，若违约金不足以弥补乙方损失，甲方另行赔偿。关于乙方违约，如果乙方拖欠房租一个月以上，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失，乙方应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期内乙方逾期交纳水电费、煤气费、电话费及物业管理费等8费用达一个月，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。租赁期届满若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的二倍按实际天数向甲方支付违约金。租赁期内若乙方擅自退租，甲方有权扣除乙方押金。合同到期后，双方续约至2020年11月9日，并约定：房租3300元每月。另查明，双方微信记录如下，2019年11月9日祝海滨与施熠鹭丈夫聊天记录如下：祝海滨：甲乙双方同意在原合同基础上续约一年，至2020年11月9日，房租3300元/月，押一付三，违约条款和其他条款同原合同。施熠鹭丈夫：可以。2019年11月9日，施熠鹭一方：房间有两个问题，一个热水器经常死机，不加热，我已经修了三四次，如果实在不行需要更换，还有就是空调声音很响。祝海滨：热水器空调之前都是好的，正常用不会有问题，你们愿意租就租。2020年2月3日施熠鹭一方：你好，我们决定不续租，最近疫情严重，我们不能营业，损失比较严重，为减少损失，这样比较合理，你有时间来收房，我们提前收出来。祝海滨：可以，你违约解除。施熠鹭一方：你来收房时联系我，我把钥匙给我。祝海滨：你何时退房。施熠鹭一方：这两天就可以。祝海滨：你退吧，退好了说一声我过去。施熠鹭一方：暂时没有人去弄，我们换了新的吊灯、热水器、沙发，回头钥匙我放物业。祝海滨：衣柜、桌子都没了，电视都拆了，后续弄好。钥匙跟我交接。祝海滨：你的门锁恢复了没？施熠鹭一方：下午都弄好。钥匙回头放哪里你告诉我。祝海滨：里面电视、沙发，这些东西恢复了没。施熠鹭一方：放好了告诉你，电视拿过去了一直没有用。沙发给你留了新沙发，餐桌和凳子都留了新的给你。祝海滨：你现在我没法验收。施熠鹭一方：我们就只拆了投影仪，电磁炉都是原来的，热水器换的新的了也就给你了。电费交到1.15，后来疫情发了，我们也没有接单。祝海滨：你都弄好了屋里屋外，先拍照发给我。假期结束，2月9日我会去验房。施熠鹭一方：好，那我钥匙回头放哪里。祝海滨：水电费把你退房之日的缴清。你先拍照好，要是拍照给我看，我会再告诉你。2月4日，祝海滨：衣柜呢，电视原来是装在墙上有支架的，门锁恢复了吗，电脑桌茶几呢。施熠鹭一方：门锁恢复了。电视机这几天没有师傅来安装。电脑桌和衣柜好像没看到过。祝海滨：你看看合同里面有的，门锁和钥匙拍照一下。施熠鹭一方：没拍，我已经走了，钥匙你来交房的时候给你就行了。祝海滨：沙发比我小很多，电视和其他没弄好，缺的，你都弄好了跟我说，密码锁拆掉恢复后钥匙我让人去拿。施熠鹭一方：暂时没人去弄这个。我们换了全新吊灯和热水器比你二手的沙发什么的值钱多了。回头钥匙我要么放在物业，你直接来拿房子就可以了。祝海滨：衣柜桌子都没了，电视也拆下来了，这个后续你弄好吧。钥匙跟我交接。2月20日，祝海滨：现在房子都恢复好了吗。钥匙什么时候给我。施熠鹭一方：房子可以交钥匙了。祝海滨：电视要装好，衣柜茶几都没了。施熠鹭一方：现在没有工人，物业也不让外面人进。柜子什么茶几我也不清楚，到时候你在押金里面扣。施熠鹭一方：灯泡都坏了，我们自己换的，好几千的东西。祝海滨：钥匙在哪里。施熠鹭一方：108栋管家那边。祝海滨：为什么放在第三方。施熠鹭一方：没人在苏州。2020年2月22日施熠鹭一方：去肯定要去的，要拿钥匙的，里面还有一些我们的私人物品。本是打算留下来的，反正已经去了，就把柜子里的锅碗拿走了，至于你说的热水器都说了你来看，你不来看我们怎么交接的清楚。祝海滨：你知道退房了吗，房租不交，又拿了钥匙进了房子。双方发生争议。对于施熠鹭承租期间更换物品，双方举证质证如下：祝海滨提交原交易订单打印件，主张：购买沙发花费1610元+360元，桌子213元+135元，索尼电视1598元，落地窗帘166元，开锁的收据200元。祝海滨陈述：对于其更换的墙纸、灯具维修我方之前不清楚。后来进入房屋之后才发现。沙发、茶几我方是退房时才发现的。电脑桌和客厅窗帘缺失。电视也更换了，原来是索尼，现在是TCL，且新的电视没有电源无法使用（目前仍在案涉房屋内）。施熠鹭陈述：我方将旧的都扔掉了，购买了新的，至于其原购买多少钱我方不清楚；另沙发和茶几是我方更换的，因旧的不能使用了。沙发坐上去不弹了；茶几不记得何原因更换；电脑桌腿断了，板子歪了，抽屉变形；窗帘上面都是霉斑，我方扔了。电视机我方未更换，我方拆的TCL电视机，但未使用过，后我方使用的是投影仪，投影仪我方已拿走。施熠鹭另提交相应的清单，主张购买新的沙发花费1690元，墙纸材料费369.2元，找师傅来贴墙纸花费650元、购买桌子花费325元。灯具维修1100元，空调维修、热水器维修628元（120+120+388）、因热水器无法使用，2019年12月2日更换新的热水器花费1298元。祝海滨对热水器价款1298元无异议，其认为直到2019年11月9日才知道热水器、空调需要维修或者更换，因案涉房屋已经出租他人就上述热水器的价款同意于本案祝海滨诉请中抵扣。另查明，施熠鹭于2020年2月3日通过微信方式通知祝海滨解除，双方一致同意以该日作为解除日期。就案涉房屋双方无需再交接。双方一致确认就该房屋施熠鹭的租金支付至2020年2月9日，另有押金3000元在祝海滨处。就后续租赁情况，双方解约后，祝海滨将案涉房屋出租给案外人李朱瑜，签订日期为2020年5月13日，租期自2020年5月13日至2021年5月12日，租金为2800元/月。因案涉房屋已经出租他人，就施熠鹭添置的物品祝海滨主张由法庭在认定本案祝海滨方诉讼请求时一并予以考量和折抵。庭审中，双方明确就案涉房屋无需进行交接。以上事实，由房屋租赁合同等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证实。并无证据证实双方签订的《房屋租赁合同》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。本案的争议焦点为双方的行为是否构成违约，祝海滨是否有权主张施熠鹭赔偿上述损失，据此，一审法院分析如下：双方于微信中，确认就案涉房屋租赁至2020年11月9日，就该房屋居住情况，施熠鹭庭审陈述系由其父亲施卫东居住，施卫东一直在苏州，施熠鹭本人及其配偶不在其中居住，因施卫东要求换大点的房屋，且于退租前已经承租其他房屋，为了节省成本故提出退租。综上，施熠鹭于合同期内未经与祝海滨协商一致无正当理由提前解约，且结合施熠鹭陈述的上述退租理由，施熠鹭系因自身原因提出解约，上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任。针对祝海滨主张施熠鹭赔偿损失3960元（施熠鹭拖欠房租一个月，主张年租金10%作为违约金），家具家电损失5081元、换锁费用200元及赔偿损失24860元（按照日租金标准二倍）的诉讼请求，施熠鹭辩称祝海滨未能交付符合居住条件的房屋，且未及时与施熠鹭办理交接手续，且案涉房屋的装修、家具、家电不具备使用功能，其购置、维修了家具家电，另在承租期间祝海滨未依约交付物业费等内容，其认为祝海滨存在相应违约行为，一审法院认为，虽施熠鹭辩称祝海滨未能依约提供符合约定的设施设备给施熠鹭，然施熠鹭作为承租人在未通知祝海滨或者在未与祝海滨磋商一致的情况下，且未能举证证实相应家具设施不具备使用功能的条件下，擅自更换或丢弃承租房屋内的沙发、桌椅、窗帘等家具设施，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。然结合查明的情况，案涉房屋本身用于出租目的使用，考虑祝海滨所主张的上述家具家电本身购置及使用年限较久，且购置金额不高，且上述家具家电使用过程中必然伴随产生一定程度的损耗或折旧。另，祝海滨作为出租人，应当负有提供功能完备、附属设施完好的房屋给施熠鹭使用的义务。然，结合本案证据，案涉房屋的热水器、空调发生损坏，施熠鹭通过微信方式通知祝海滨予以维修或者更换，祝海滨未能及时维修，致使施熠鹭产生维修、购置费用，祝海滨亦认可对施熠鹭购买热水器的费用于上述诉请中折抵，故祝海滨作为出租方，其在履行合同过程中也存在一定的违约行为，另针对祝海滨主张的电视机损失，并无证据表明施熠鹭恶意或者未合理使用造成电视机损坏，且上述电视机购置时间亦较久，祝海滨主张施熠鹭赔偿电视机费用一审法院不予认可，然施熠鹭将该电视拆下后未能将其恢复原状予以交还存在一定违约情节。对于施熠鹭未能及时交接钥匙，祝海滨另行配置钥匙，一审法院认为，案涉房屋施熠鹭退租期间为疫情较为严重期间，施熠鹭将自身物品及时搬离，且亦积极与祝海滨联系进行交接，施熠鹭也未阻碍祝海滨另行出租。综上，就祝海滨主张的上述诉请，结合施熠鹭已付押金3000元，双方于履约过程中的违约情形、案涉房屋的使用情况及疫情影响、施熠鹭支付的空调、热水器维修费和热水器更换费用，双方违约情形等因素，对祝海滨主张施熠鹭另行赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。针对祝海滨要求施熠鹭赔付违约退租造成的房屋空置损失三个月三天【2020年2月10日至2020年5月13日（不含该日）合计92天】，共计10230元；租金差价损失2965元、中介费损失1400元，一审法院分析如下：案涉《房屋租赁合同》于2020年11月9日到期，施熠鹭于租期内未与祝海滨一致协商即擅自解约，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方一致确认租金交付至2020年2月9日，祝海滨提供相应证据主张其后续将房屋于2020年5月13日另租他人，对于上述空置损失，系祝海滨的实际损失，且考虑疫情因素影响，上述空置期间亦属合理，然考虑到案涉合同履行期内亦受到疫情因素的影响，且施熠鹭亦将相应租金支付至2020年2月9日，综合疫情影响、施熠鹭已付的租金情况、祝海滨将房屋再次出租的时间，并结合施熠鹭的违约情节等因素，一审法院酌情支持空置损失参照两个月的租金标准计6600元。就祝海滨主张租金差价、中介费损失，一审法院考虑考虑到市场环境、疫情影响等综合因素，且亦酌情支持了相应空置损失，就上述租金差价损失和中介费损失不再予以支持。针对祝海滨主张要求施熠鹭支付水费17.05元、电费180元，合计197.05元，祝海滨提供相应凭据，主张施熠鹭结欠上述水电费，一审法院认为，上述金额合理，且祝海滨对此亦作出合理解释，施熠鹭未能举证证实就上述水电费其已结清，一审法院对上述水电费合计197.05元予以支持。以上合计6797.05（6600+197.05）元。据此，一审法院《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、施熠鹭于本判决生效之日起十日内赔偿祝海滨损失6797.05元；二、驳回祝海滨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为307元，由施熠鹭负担154元，祝海滨负担153元，施熠鹭应负担的上述款项已由祝海滨预交，一审法院不予退还，由施熠鹭于本判决生效之日起十日内支付祝海滨。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，一审法院于2020年7月28日向祝海滨邮寄了宣判传票，祝海滨于2020年7月30日签收。本院认为，涉案房屋租赁合同于2020年11月9日到期，施熠鹭在合同尚未到期前擅自解约，其行为构成违约，应承担违约责任。一审法院结合涉案房屋空置情况、施熠鹭已支付租金情况、涉案房屋再次出租时间以及疫情情况、施熠鹭的违约情节等因素，酌定施熠鹭赔偿两个月的租金6600元并无明显不当。至于祝海滨主张的家具家电、换锁费用以及其他损失等。本院认为，首先、施熠鹭擅自更换或丢弃承租房屋内的沙发、桌椅、窗帘等家具设施，构成违约，但前述家具家电在使用过程中会有一定程度的折旧、损耗，在确定赔偿责任时需要一并考虑该因素。其次、施熠鹭自行更换了热水器，但在双方微信聊天记录中涉及到了热水器、空调损坏的内容，现祝海滨也同意施熠鹭购买热水器的费用在涉案纠纷中进行折抵，在确定赔偿责任时也需一并考虑该因素。再次、现场仍留有电视机，双方租赁合同中未明确电视机型号，不足以证明祝海滨有关电视机被更换的主张，故对祝海滨有关电视机的主张不予支持。又次、租赁合同约定在拆改结构的情况下承担年租金10%的违约责任，但祝海滨主张的仅是室内墙大面积贴墙纸，并不涉及结构问题，祝海滨该主张缺乏依据。最后、涉案房屋退租发生在疫情期间，结合双方的微信沟通记录，尚不足以证明施熠鹭恶意阻止房屋的交接。综上，鉴于前述因素，结合施熠鹭已支付的押金以及热水器的更换费用，一审法院未支持祝海滨相关损失的主张并无明显不当。一审程序并无明显不当，本院对祝海滨有关程序违法导致实体判决不公的上诉主张不予采信。综上所述，祝海滨的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费614元，由上诉人祝海滨负担。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二一年四月二十八日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。