山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1982号上诉人（原审原告）：烟台宝龙置业发展有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区海市路142号。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭超、杨祖一，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永辉，男，1985年3月18日出生，汉族，住山东省烟台市蓬莱区。上诉人烟台宝龙置业发展有限公司（以下称宝龙公司）因与被上诉人张永辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝龙公司上诉请求：1.撤销山东省烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初4198号民事判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张永辉承担。事实和理由：1.租赁合同系因张永辉违约而解除，一审法院认定“经双方协商一致解除”是错误的；2.一审法院认定“保证金足以抵扣两个月租金的情况，且双方协商一致解除租赁合同，张永辉不构成违约”是错误的；3.一审法院认定“租赁物在宝龙公司控制范围，且双方协商一致解除租赁合同，对占用费不予支持”是错误的。张永辉未到庭亦未提交答辩意见。宝龙公司向一审法院起诉请求：1.判令张永辉支付租金90301.14元及逾期付款违约金(以63752.82元为基数，自2020年7月14日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算)；2.判令张永辉将位于蓬莱市(期)4号楼第三层编号为M-3F-028/029的商铺返还给宝龙公司；3.判令张永辉向宝龙公司支付合同解除损失赔偿金30973.04元；4.判令张永辉向宝龙公司支付占用费24584.56元，自2020年8月9日起至实际返还租赁商铺之日止按照日945.56元的标准计算；5.判令张永辉向宝龙公司支付律师费8100元；6.本案诉讼费由张永辉负担。一审法院认定事实：2018年10月19日，宝龙公司与张永辉签订《商铺租赁合同》，张永辉租赁宝龙公司所有的位于蓬莱市(期)4号楼第三层编号为M-3F-028/029的商铺。合同签订后，双方均按照合同约定履行义务，张永辉向宝龙公司交纳租金至2020年2月。受疫情影响，宝龙公司经营的涉案租赁商铺所在场所2020年1月25日至2020年3月25日未营业，宝龙公司对于符合条件的商铺实行租金减半收取等优惠政策。张永辉以租赁物无法进行正常营业、有亏损为由自2020年3月1日起未交纳租赁费。宝龙公司分别于2020年3月3日、2020年5月6日向张永辉发出催款函，要求张永辉支付欠付租金及物业费。2020年7月13日，张永辉向宝龙公司递交申请书，申请自2020年7月13日终止蓬莱宝龙广场M-F3-0281029商铺（品牌石小煲、叁花食）租赁合同。2020年7月22日，宝龙公司向张永辉发出解除函，载明“我司确定贵方贵我双方于2018年10月19日签署的租赁合同于2020年7月13日因贵方违约而解除，贵方提前解除上述租赁合同无法律依据及合同约定依据，贵方应根据租赁合同约定承担导致租赁合同提前解除的违约责任，我司保留根据法律规定及贵我双方签署的租赁合同追究贵方民事责任”。双方因合同解除后的责任承担问题发生争议。第一，关于租赁合同解除是否系因张永辉违约的问题。张永辉辩称，双方解除租赁合同系经过双方合意，解除租赁申请书也是宝龙公司要求其出具，双方已经解除租赁合同，不同意支付违约金。宝龙公司不认可张永辉主张。对此，一审法院认为，依据双方解除合同时张永辉仅向宝龙公司提交“申请书”，即张永辉是向宝龙公司询问是否可以解除合同，而非通知宝龙公司要求解除合同，针对张永辉的解除合同申请，宝龙公司以解除函“表示同意”，故涉案租赁合同已于2020年7月13日经双方协商一致解除。第二，关于张永辉是否需要承担占用费的问题。宝龙公司主张双方解除租赁合同后，张永辉未返还租赁物、未将租赁物恢复原状，未办理交接手续，应按照合同约定自解除合同之日按每日945.56元支付占用费。张永辉辩称已经租赁物清扫干净，其将钥匙放在店内，未与宝龙公司进行交接。对此，一审法院认为，宝龙公司主张恢复原状，应提交证据证实现状跟租赁时的差距。张永辉辩称其接收的租赁物与现在一致，宝龙公司认可桌椅、厨房设施已经搬走；宝龙公司既不清楚何时搬走，也未提交证据证实张永辉租赁时房屋的状态，虽张永辉未对房屋进行交接，但该租赁物一直处在宝龙公司控制范围，且解除合同系经双方协商一致，故对宝龙公司主张自解除租赁合同至今的占用费不予支持。但张永辉商铺如涉及注册地址等原因对宝龙公司造成损害的，宝龙公司可另案主张权利。第三，张永辉是否可以享受商场对于疫情期间的减租政策。宝龙公司陈述其在疫情期间对持续经营的商户给予优惠政策，而张永辉在此期间欲转让商铺，故不符合享受优惠政策的条件。《中华人民共和国民法总则》第一条规定，为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法。疫情对于双方都有影响，宝龙公司应弘扬社会主义核心价值观，不应仅由张永辉独自承担该商业风险，而应由双方共同承担商业风险，且双方系协商解除租赁合同，至2020年7月13日解除租赁合同之前，张永辉在疫情期间也符合“持续经营”的条件，故张永辉应该享受宝龙公司提出的疫情期间减租政策。宝龙公司提出疫情期间的优惠政策为2020年1月25日至3月31日期间的租金减半收取，张永辉自2020年每月需支付租金14380.34元，每日每平方米26元，即2020年1月25日至3月31日，张永辉应享受到租金优惠政策为减免租金16094.91元（14380.34元/月/2×2个月+14380.34元/月/31天/2×7天）。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订《商铺租赁合同》，宝龙公司已将租赁物交付张永辉，张永辉应按照合同约定支付租金，双方于2020年7月13日解除租赁合同，张永辉自2020年3月1日至2020年7月13日欠付63752.82元租金应予交纳，但就已享受的免租期不应因双方合同协商解除而取消。张永辉应享受2020年1月25日至3月31日的租金优惠为16094.91元，其中2020年1月-2月的租金已支付，故其优惠租金应在2020年3月1日至2020年7月12日欠付租金中扣除，即张永辉尚欠租金为47657.91元（63752.82元-16094.91元）。宝龙公司于2020年3月3日向张永辉发出催款函，而2020年3月仍处于疫情期间，且宝龙公司经营涉案租赁场所未正常开放，张永辉未能在3月份按照约定交纳下一租赁期间的租赁费用属于不可抗力，不应视为违约。张永辉以其在宝龙公司处留有保证金，且宝龙公司在2020年5月11日对其进行了停电措施，故不同意另行支付违约金。一方面，根据租赁合同第五条第2款中约定“如乙方未能按照合同约定支付租金、综合物业费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除欠款或损失等额的金额”，双方确在合同中约定了保证金扣除的条款，该条款对张永辉造成了误解，认为其在保证金满足合同约定5.1条“该履约保证金金额不得低于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度两个完整月的最近及本合同第4.2.1条约定两个完整月的综合物业费的金额之和”扣除条件下，则可以通过抵扣保证金完成双方临近解除的租赁合同。根据宝龙公司主张张永辉因在此期间欲转让商铺而不符合享受优惠政策的条件，即宝龙公司知悉张永辉希望解除租赁合同的情况下，故对张永辉主张保证金足以抵扣两个月租金的情况不构成违约的辩称意见予以支持；另一方面，宝龙公司虽在2020年3月3日及2020年5月6日向张永辉发出催款函，但在2020年7月13日张永辉通过申请书的方式与宝龙公司达成合意解除租赁合同，故张永辉认为在保证金足以抵扣两个月租赁费及物业费的情况下，其不构成违约，宝龙公司也认可张永辉保证金应尚有100000多元，一审法院采信张永辉的抗辩意见，认定其不构成违约。但张永辉未到庭参加诉讼，对于保证金的数额未能进行阐述，且保证金抵扣的选择权在于宝龙公司，宝龙公司不采用抵扣保证金而要求张永辉另外支付租金的请求符合双方约定，予以支持。宝龙公司主张的律师费系基于张永辉构成违约，因张永辉未支付租金的行为不构成违约，故对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、限张永辉于本判决生效后十日内给付宝龙公司租金47657.91元；二、驳回宝龙公司其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张永辉向宝龙公司提交解除租赁合同申请书，后宝龙公司向张永辉发出解除函，应视为经张永辉的申请，双方协议解除租赁合同，故一审法院认定张永辉不构成违约并无不当。经双方协商一致解除租赁合同，张永辉已经将桌椅、厨房设施搬走，虽双方未办理交接手续，但租赁物一直处在宝龙公司的控制范围之内，故一审法院对宝龙公司诉请的占用费不予支持并无不当。综上，宝龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3379元，由上诉人烟台宝龙置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年四月二日书记员  郝 芳