江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏05民终3126号 上诉人（原审原告）：苏州袁掌柜餐饮管理有限公司。 委托诉讼代理人：宗永林，江苏煜衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会。 委托诉讼代理人：高重荣，苏州市姑苏区虎丘法律服务所法律工作者。 上诉人苏州袁掌柜餐饮管理有限公司（以下简称袁掌柜餐饮公司）因与被上诉人苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会（以下简称新郭村委会）侵权责任纠纷一案，不服苏州市姑苏区（2020）苏0508民初7674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 袁掌柜餐饮公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持袁掌柜餐饮公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由新郭村委会承担。事实和理由：一、新郭村委会明知租赁房屋实际使用人为袁掌柜餐饮公司，新郭村委会解除其与张汝亮之间的租赁合同并收回房屋应当提前通知袁掌柜餐饮公司，而不是采取锁门的极端方式导致袁掌柜餐饮公司无法继续经营，产生巨大经济损失。二、袁掌柜餐饮公司在租赁房屋大门被锁后，多次找新郭村委会协商解决，但新郭村委会拒绝协商，不同意袁掌柜餐饮公司将自有财物及食材取走，对于袁掌柜餐饮公司的损失，新郭村委会应当赔偿。三、袁掌柜餐饮公司在不知道租赁合同解除的情况下继续使用案涉房屋，新郭村委会没有提出异议，视为租赁合同继续履行，袁掌柜餐饮公司对案涉房屋具有使用权，新郭村委会将房屋大门锁住，该私力救济没有法律依据。 新郭村委会二审辩称，一、新郭村委会与袁掌柜餐饮公司之间不存在租赁合同关系，新郭村委会是与姑苏区轩宏餐厅（经营者为张汝亮）存在租赁合同关系，因姑苏区轩宏餐厅欠付房屋，新郭村委会催告后行使了解除权，并无不当。因袁掌柜餐饮公司并非租赁合同相对方，新郭村委会无义务告知袁掌柜餐饮公司。二、袁掌柜餐饮公司陈述房屋租金和水电费是其直接向新郭村委会支付，但未提供证据证明，事实上房屋租金一直是由姑苏区轩宏餐厅直接向新郭村委会支付。三、新郭村委会履行解除合同通知后，给予了合同相对人姑苏区轩宏餐厅三个月的时间撤离并返还房屋，为防止村集体资产被恶意侵占，新郭村委会根据租赁合同第7.8条约定行使了物权排除妨害的权利，把大门锁掉。事后姑苏区轩宏餐厅经营者协商，在锁门期间姑苏区轩宏餐厅二次要求开门将取东西，新郭村委会均将钥匙给予姑苏区轩宏餐厅予以配合，所以不存在袁掌柜餐饮公司陈述的多次与新郭村委会协商，村委会拒绝将其自有财物和食材取走的说法。四、袁掌柜餐饮公司明知其与姑苏区轩宏餐厅之间的转租合同已经到期且姑苏区轩宏餐厅欠付租金的情况下，袁掌柜餐饮公司占用案涉房屋使用，应当承担不利的后果。 袁掌柜餐饮公司向一审法院起诉请求：1、判令新郭村委会赔偿袁掌柜餐饮公司各项损失约10000元(具体数额待鉴定后确定)；2、判令本案的诉讼费用由新郭村委会承担。 一审法院认定事实：1、苏州市友新路1088号房产(建筑面积27740.57平方米)系新郭村委会单独所有。2017年7月5日，新郭村委会（甲方、出租方）与姑苏区轩宏餐厅（乙方、承租方）签订新郭创业大厦租赁合同，约定甲方将友新路1088号新郭创业大厦1号楼201室面积1230平方米出租给乙方使用（房屋性质为一类综合楼餐饮），租期三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日，其中1个月半免租期，三年租金分别为645750元、738000元、738000元；租金每3个月一付，先付后租。乙方必须在每个支付期前30日内付清当期的3个月租金，每逾期一日，乙方除应付租金外，还应支付1日租金为违约金，逾期15日视同解约，甲方有权收回房屋，没收履约保证金同时有权要求乙方补偿直接的经济损失。7.8条约定，租赁期满，或解除合同，乙方应在租期内撤出其全部物件，可拆动的设备及装潢，并恢复原状。 合同签订后，新郭村委会将上述房屋交付姑苏区轩宏餐厅经营使用。 2、张汝亮（甲方）与徐素军（乙方）签订《饭店承包经营协议》一份，约定张汝亮将姑苏区姑苏区轩宏餐厅交给徐素军承包经营，甲方向乙方提供餐厅经营所需的全部资质证照和餐厅内现有的经营设施设备用于餐厅的承包经营。承包期限为3年，自2018年11月1日起至2021年10月30日止。本协议签订后，乙方于2018年11月15日前向甲方支付首期承包经营费20000元，乙方于每月30日前向甲方支付当月的承包经营费20000元，乙方自行承担承包经营期间的房租、物业费、水电煤费等费用开支。 2018年12月4日，徐素军（甲方）与袁国祥（乙方）签订《餐厅转让协议书》一份，约定甲方将姑苏区沧浪新城的“味莊”餐厅转让给乙方，转让标的包括餐厅经营权和甲方对餐厅投入的设施设备等。乙方向甲方支付餐厅转让费用84万元，乙方支付原“姑苏区轩宏餐厅”经营人转让费不低于60万元，合计不低于144万元。餐厅转让后，甲乙双方共同与本餐厅房东对接和协调，争取使乙方餐厅的经营使用年限不低于六年，且房租收取标准不高于现有收费标准。乙方应按本协议约定如期向甲方支付转让费用和房租。乙方将向原“姑苏区轩宏餐厅”经营人支付的费用及房租按期交给甲方，然后由甲方按期支付给原“姑苏区轩宏餐厅”经营人和房东。因甲方未能按期将乙方所交费用及时与原“姑苏区轩宏餐厅”经营人和房东结算而导致乙方不能正常经营的，则应当视为甲方违约。甲方应当承担因不能正常经营期间所产生的损失。 2018年12月1日，姑苏区姑苏区轩宏餐厅（甲方、出租方）与袁国祥（乙方、承租方）签订《新郭创业大厦租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州市友新路1088号新郭创业大厦1号楼201室面积1230平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2018年12月1日至2019年11月31日，共12个月。双方同意年度房屋租金为369000元，租金每6个月作为一个支付期，先付后租。租赁期满，或解除合同，乙方应在租期内撤出其全部物件、可移动的设备及装潢，并恢复原状。房屋内如仍有余物，乙方于签订本合同时已授权甲方全权处置，乙方自愿向甲方支付全部的处置费用。如乙方在合同终止后十个工作日仍未撤出，甲方可强制搬迁，由此产生的费用由乙方承担。 就上述转租合同，2018年12月5日，新郭村委会向苏州市姑苏区工商行政管理局为出具证明一份：我村委出租给姑苏区姑苏区轩宏餐厅的新郭创业大厦1号楼201室的房屋，同意其房屋1230平方米转租给袁国祥。 2019年1月15日，苏州袁掌柜餐饮管理有限公司经核准登记成立，地址为涉案的友新路1088号新郭创业大厦1号楼201室，法定代表人为李喆。袁国祥陈述案涉场地的味莊餐厅即系由袁掌柜餐饮公司实际运营。 3、2019年12月16日，新郭村委会向姑苏区轩宏餐厅发出书面催款通知，姑苏区轩宏餐厅的经营者张汝亮当日在该通知下方署名，表示已收到。该通知载明：你餐厅截止2019年12月16日，已结欠我委三个月租金(2019年10月至2019年12月)计18.45万元；2019年12月应付下一付款周期租金三个月(2020年1月至2020年3月)，计18.45万元，二项合计36.9万元。请你在接到本通知后三日内一次性付清上述欠款。 2019年12月21日，新郭村委会向姑苏区轩宏餐厅发出书面解除通知，内容为：依据双方租赁合同6.2的约定：因你结欠我委2019年10月至2019年12月期间的房租计18.45万元；且经我委多次及书面催款，均以各种理由拖延未付，已构成违约。为此，我委特通知你即日起双方签订的“租赁合同”解除。望你在接到本通知后，十日内按“租赁合同”第7.8的约定，有序撤出承租房屋，并将该房屋归还给我委。逾期不归还，你不但仍需支付房屋使用费，并将承担相应的法律后果。当日，姑苏区轩宏餐厅的经营者的张汝亮在该通知下方署名，表示已收到。 2020年3月25日，新郭村委会在涉案房屋大门张贴通告，内容为：姑苏区轩宏餐厅（味庄），你们租金自2019年10月1日始至今未缴纳，已构成违约，依据租赁合同的约定，合同已解除，出租方有权收回房屋。为避免诉累，请经营者十天内有序撤离并腾空所承租的房屋。同时，新郭村委会将案涉房屋的大门用铁链予以锁上。 4、2020年1月9日，新郭村委会至法院起诉姑苏区姑苏区轩宏餐厅，要求解除双方间的房屋租赁合同、归还租赁房屋，并要求支付2019年10月-12月的房屋租金及后续的房屋占有使用费。依姑苏区轩宏餐厅申请，一审法院依法追加了袁国祥、李喆、徐素军为第三人参加诉讼。审理中，新郭村委会和姑苏区轩宏餐厅一致确认租赁合同于2019年12月31日解除，案涉房屋已于2020年3月31日腾退交还，租金交至2019年9月30日。一审法院经审理后作出（2020）苏0508民初194号民事判决，判决新郭村委会与姑苏区轩宏餐厅就苏州市友新路1088号新郭创业大厦1号楼201室房屋签订的租赁合同于2019年12月31日解除，并判决姑苏区轩宏餐厅于判决生效后十五日内支付租金18.45万元及房屋占有使用费18.45万元。上述判决已生效。 5、在本案审理中，袁掌柜餐饮公司还向一审法院举证了菜品送货单142份，意欲证明其为经营准备的食材、调料等；中国银行交易流水明细清单，意欲证明其于2020年2月、3月向其员工支付的工资；并向法院提交司法鉴定申请书一份，申请对味莊餐厅损失的菜品价值进行司法鉴定。 以上事实，由新郭创业大厦租赁合同、饭店承包经营协议、餐厅转让协议书、租赁合同、证明、照片、民事判决书、送货单、银行流水明细、司法鉴定申请书及法院庭审笔录等予以证明。 一审法院认为，根据（2020）苏0508民初194号案及本案已查明事实，新郭村委会与姑苏区轩宏餐厅间就案涉房屋形成了租赁合同关系。此后因姑苏区轩宏餐厅未按约支付租金，新郭村委会在多次催缴无果后于2019年12月21日向姑苏区轩宏餐厅发出解除合同通知书，该通知书由姑苏区轩宏餐厅经营者张汝亮签收。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。即自2019年12月21日起，姑苏区轩宏餐厅与新郭村委会之间的房屋租赁合同实际上已符合了法律上的解除状态，姑苏区轩宏餐厅此时已负有将案涉房屋返还新郭村委会的义务。在（2020）苏0508民初194号案件审理中，姑苏区轩宏餐厅与新郭村委会一致确认双方间的租赁合同自2019年12月31日起解除，即双方对合同解除的时间重新达成了协商一致。按照该协商一致的解除时间，姑苏区轩宏餐厅自2019年12月31日起即负有将案涉房屋返还新郭村委会的义务。新郭村委会此后对案涉房屋进行锁门等行为实质上属于行使物权上的排除障碍行为，属于依法行使其所有权的行为。 虽然姑苏区轩宏餐厅将案涉房屋转租给了袁国祥，该转租也经过了新郭村委会的同意，但该转租合同的租期只有一年（2018年12月1日至2019年11月31日），即自2019年12月1日起袁国祥即不再具有案涉房屋的租赁使用权。此后新郭村委会于2019年12月21日解除了与姑苏区轩宏餐厅的房屋租赁合同，此时姑苏区轩宏餐厅对案涉房屋已无租赁或使用权，故在此之后袁国祥对案涉房屋已处于无权占有或使用的状态，新郭村委会亦不负有法定或合同约定的配合袁掌柜餐饮公司继续经营的义务，其锁门属于依法行使其物权上的排除障碍行为，并不存在过错或违法之处，因而袁掌柜餐饮公司要求新郭村委会承担侵权责任缺乏事实和法律依据。此外，袁掌柜餐饮公司也并未举证其存在损失的依据。退一步讲，即使存在损失，而根据新郭村委会确认，只要姑苏区轩宏餐厅同意，当时袁掌柜餐饮公司随时可将全部物品取走。而袁掌柜餐饮公司拒不取走自己的物品，属于自行扩大的损失，新郭村委会在此过程中并无过错，无需对此承担赔偿责任。因新郭村委会无需承担赔偿责任，故亦无司法鉴定之必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回苏州袁掌柜餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由苏州袁掌柜餐饮管理有限公司负担。 二审经审理查明，新郭村委会与姑苏区轩宏餐厅签订的租赁合同第7.8条关于撤出房屋的约定：租赁期满或解除合同，姑苏区轩宏餐厅应在租期内撤出其全部物件，可拆动的设备及装潢，并恢复原状。房屋内如仍有余物，姑苏区轩宏餐厅于签订合同时已经授权新郭村委会全权处置，姑苏区轩宏餐厅并愿向新郭村委会支付全部的处置费用。如姑苏区轩宏餐厅在合同终止后十个工作日仍未撤出，新郭村委会可强制搬迁，由此产生的费用由姑苏区轩宏餐厅承担。 二审与一审查明其他事实一致。 二审中，各方均未提交新的证据。 本院认为，根据（2020）苏0508民初194号生效判决所认定的事实，新郭村委会与姑苏区轩宏餐厅成立租赁合同关系，双方一致确认租赁关系于2019年12月31日解除。在租赁合同解除后姑苏区轩宏餐厅作为承租人应当将案涉房屋返还给新郭村委会，作为次承租人袁掌柜餐饮公司也无权继续占用案涉房屋，袁掌柜餐饮公司上诉主张其有权继续使用案涉房屋理由不成立，本院不予支持。姑苏区轩宏餐厅在租赁合同解除后未按照合同约定向新郭村委会返还房屋，新郭村委会作为出租人在履行通知义务后将大门锁住系合法行使排除妨碍的权利，也符合新郭村委会与姑苏区轩宏餐厅之间租赁合同关于撤出房屋的约定，故新郭村委会锁门行为不存在过错或违法之处，袁掌柜餐饮公司要求新郭村委会承担侵权责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。袁掌柜餐饮公司主张其作为次承租人，新郭村委会若解除其与承租人之间的租赁合同应当通知轩宏餐厅，该主张于法无据，本院不予支持。若次承租人袁掌柜餐饮公司确因新郭村委会与轩宏餐厅之间租赁合同解除导致其损失，可与承租人姑苏区轩宏餐厅根据转租合同约定另行处理。 综上所述，袁掌柜餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由袁掌柜餐饮公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王稚群 二〇二一年四月二十六日 法官助理 柳 璐 书 记 员 陈 莉