湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0112民初2459号 支持起诉机关：长沙市望城区人民检察院。 原告：吴超，男，1991年6月1日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 被告：长沙尚同家有房地产经纪有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路398号星城世家综合楼108房。 法定代表人：黄才如。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：郑花，国浩律师(长沙)事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，国浩律师(长沙)事务所实习律师。 原告吴超与被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同家有公司）、湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。支持起诉机关长沙市望城区人民检察院指派工作人员吴昊出庭支持起诉。原告吴超委托诉讼代理人李双红，富基公司委托诉讼代理人郑花、陈波到庭参加诉讼。被告尚同家有公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴超向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还原告服务费8000元及利息（以8000元为基数，按照同期银行贷款利息的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止）；2、请求判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月13日，原告因购买富基世纪公园77-78栋02单元1205号房屋，在富基营销中心向二被告支付服务费8000元，二被告承诺8千元抵扣3万元优惠，但二被告并未向原告提供任何服务，也未给原告任何价格优惠。二被告通过收取服务费的形式，恶意违背政府对房地产价格的备案制度，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告富基公司辩称，1、富基公司并非本系列案的适格被告。本系列案中，收取原告服务费及承诺为原告提供服务的主体为尚同家有公司，故原告与尚同家有公司之间存在服务合同关系。根据合同相对性原则，原告与尚同家有公司因履行服务合同产生的纠纷，原告应以尚同家有公司为被告提起诉讼。富基公司既未与原告签订服务合同，也未向原告收取任何服务费用，原告将富基公司列为本系列案被告，并要求富基公司与尚同家有公司共同向其返还服务费用，没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回原告对富基公司的诉讼请求。2、尚同家有公司已为原告提供了服务，原告服务合同的目的已经实现，其起诉要求退还服务费不应得到支持。如原告向尚同家有公司支付的服务费被认定为5000元/8000元抵3万元购房款的服务内容，则原告已经获得了其主张的购房优惠服务，根据原告与富基公司签订的《富基·世纪公园楼宇认购书》、《商品房买卖合同》以及富基公司明源系统截图，富基公司给予了原告相应的购房优惠，并按照给予优惠后的价格与原告签订商品房买卖合同。因此，尚同家有公司已为原告提供与富基公司签订《商品房买卖合同》等服务，原告也已实际上享受了交纳5000元/8000元服务费抵扣3万元购房款的优惠。3、本系列案中，不存在违背政府对房地产价格的备案制度之情形，富基公司依法进行了备案。政府行政部门实施的商品房价格备案制度及作出的商品房销售规范要求，均属于政府行政部门对房地产开发企业的行政管理。该行政管理行为并不会对房地产开发企业和销售代理企业对外发生的民事法律行为造成影响，更不会导致所签订的相关合同无效。被告以违背备案制度政策为由要求返还服务费，缺乏事实和法律依据。综上所述，原告对尚同家有公司及富基公司提起的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。4、原告已享受了5000、8000元抵扣3万元的优惠，尚同家有公司已向其提供了相应的服务，故服务费不应退还，在此基础上，也不存在退还利息一说，同时原告也没有提供任何证据证明其损失。如果法院认为被告应退还服务费及相应的利息，则利息的计算方法应按照LPR同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，起算时间应自立案之日。 被告尚同家有公司未到庭，提交书面答辩状辩称，1、本案已经超过了三年诉讼时效。原告缴纳8千或5千元的日期是2017年3、4、5月，立案日期是2021年4月。原告在签订《认购协议》时已经明确知道了房屋购买价，如果其没有享受到抵扣房款的优惠，认购当天应要求尚同家有公司返还原告认为不应支付的该笔费用，原告并未向尚同家有公司提出过该请求，已经超过了3年时效，不应支持其诉讼请求。2、富基公司组织并开展了交5千或8千抵扣3万的优惠活动。根据之前业主郭立群的系列案，通过富基公司提交的证据和庭上自认，可知涉案交5千或8千抵扣3万的优惠活动由富基公司组织并开展，钱也是富基置业的置业顾问向顾客收取，并承诺会抵扣3万房款。优惠告知书第三联系开发商联，也能进一步证明富基公司开展了此活动并参与其中。3、尚同家有公司系受富基公司委托收取5千或8千，且该笔费用全部用于抵扣了富基公司应付尚同家有公司的佣金。首先，根据《转介代理协议》和《电商合作协议》，富基公司与尚同家有公司存在中介服务合同关系，在尚同家有公司推介的客户成功购房后，富基置业公司应按照协议约定的金额支付中介服务费，富基置业公司未全部从其自有资金中支付该中介服务费，而是要求购房客户将参与优惠活动的费用支付给尚同家有公司，尚同家有公司收到该笔费用后，与富基置业公司办理了结算，该费用已经全部抵扣了富基置业公司应付的中介服务费。故尚同家有公司获得5千或8千元是符合合同约定；其次，尚同家有公司提交了付款申请表及附表等，付款申请表中剩余佣金数额与发票数额和富基公司实际支付佣金的数额一一对应，富基公司如果不认可付款申请表的内容，但并未提交证据证明已结算的佣金对应的客户名单，且付款申请表中业主信息均能与已经购房的业主对应，根据优势证据原则，应由富基公司承担举证不能的法律后果。3、富基公司才是5千或8千元的最终获益者，如果其没有实现抵扣3万房款承诺，则应由其最终承担返还义务。首先，本案原告系根据富基置业公司置业顾问的优惠活动宣讲，自愿参加交5千或8千元抵3万房款活动，并将该笔款项缴纳给富基置业公司，其相对方始终是富基置业公司，而非尚同家有公司；其次，尚同家有公司提交的证据与其他在案证据相印证，能够形成证据锁链，证明尚同家有公司在履行转介代理协议和电商服务协议时没有任何违约行为，富基公司系5千或8千元的最终获益者，所以富基公司对尚同家有公司不享有追偿权，恳请驳回原告对被告尚同家有的诉讼请求。5、如果法院认可富基公司没有提供抵扣3万的优惠活动，认定服务合同无效，而合同无效的法律后果是直接返还财产，不需要额外支付利息；且买房是重大事件，需慎重考虑决定，原告对该次合同无效具有重大过错，应自行承担损失。请法院驳回原告对尚同家有公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2017年1月1日，被告富基公司与被告尚同家有公司签订《富基世纪公园客户转介代理协议》，协议约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，委托期限为2017年1月1日至2017年3月31日。结算方式为甲方成交的所有住宅客户认购时须缴纳5000元/套的电商服务费至乙方账户（非唯一指定电商合作单位），乙方对客户开具相应票据，此费用乙方收取10%的手续费（用于各类税费及管理费用），结余部分用于抵扣乙方成交额的佣金，如当月结余电商费抵扣当月需结算的佣金后的余额部分转入甲方指定账户；如当月结余电商费不足以抵扣当月需结算的佣金时，差额部分由甲方在次月的15号之前转账至乙方对公账户（甲方补差部分乙方须提供正式发票）。 2017年2月2日，被告富基公司与被告尚同家有公司签订《富基世纪公园电商合作协议》，协议约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供基本网络营销推广及技术服务、项目网络展示及网络预订服务，而甲方为乙方所有会员提供富基世纪公园项目的专项优惠事宜，双方合作期54天，自2017年3月11日至2017年5月3日。甲方同意合作期限内，所有客户购买富基世纪公园的可售房源并享受乙方指定折扣须先统一缴纳人民币5000至8000（含本数）元的团购金，由乙方开具团购金收据。结算方式乙方向甲方所有渠道购房客户收取客户电商团购金，乙方收取的全部客户团购金仅且只能用来抵扣甲乙双方于2016年7月1日至2017年9月30日签订的全部《富基世纪公园客户转介代理协议》项下产生的中介服务费，具体抵扣数额以甲乙双方对账后书面确认的明细为准，不足部分由甲方在本合作期限届满后15个工作日内一次性支付至乙方账户。 2017年4月、2018年1月，被告富基公司与被告尚同家有公司又分别签订二份《富基世纪公园客户转介代理协议》，二份协议均约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，代理期限为2017年4月1日至2017年6月30日、2018年1月1日至2018年3月31日；甲方向乙方支付的服务费结算条件及标准为以客户付清首期款并完成签约以及银行面签手续办理完毕达到下款条件或已付清全部房款且签订完《商品房买卖合同》作为结算依据，乙方提交所有转介的结算清单（含成交单位房号、合同价款、客户名称、中介服务费用内容）予甲方，甲乙双方须在月底核算明细并确认，在乙方提供正式发票后于次月15个工作日内支付乙方中介服务费用；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。 2、2017年3月13日，尚同家有公司向原告收取了8000元服务费，出具了服务费收据。2017年4月12日，原告与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定原告购买富基公司开发的富基世纪公园项目77-78栋02单元1205号房屋，房屋单价为6274.18元/㎡，总价为718143元，原告根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，该栋房屋销售时采取了交5千/8千抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目77-78栋02单元1205号房屋的备案价为6274.18元/㎡。 3、尚同家有公司提交了落款时间为2017年2月12日的结算确认函,结算确认函显示：根据《富基世纪公园客户转介代理协议》及《富基世纪公园电商合作协议》，尚同家有公司于2017年3月11日至2017年5月3日收取购房客户团购金2207000元，自愿将上述团购金用于了抵扣《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给尚同家有公司的中介服务费。2018年1月20日的结算函显示：根据《富基世纪公园客户转介代理协议》及《富基世纪公园电商合作协议》，截止2017年10月31日尚同家有公司结余房客户团购金185594元，抵扣2017年11月1日至2017年12月31日期间客户退房退回团购金2套16000元，结余团购金169594元，自愿将上述团购金用于了抵扣《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给尚同家有公司的中介服务费。 4、就案涉服务费退还事宜，原告委托律师于2020年3月26日、3月31日分别向二被告公司注册地邮寄了《律师函》。在庭审过程中，原告表示同意利息计算标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，明确起算时间为原告向被告主张返还之日即发律师函或者正式向法院提交书面起诉之日起计算。 以上事实有《富基世纪公园客户转介代理协议》、《富基世纪公园电商合作协议》、收据、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《富基世纪公园77-80栋部分房屋备案价格》、律师函和业主委托名单表、长沙市中级人民法院（2020）湘01民终12718、12719号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原告主张的服务费是否应当返还以及由谁返还？2、原告主张的利息是否应当支持以及如何计算？ 关于原告主张的服务费是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。本案中，原告与被告富基公司就案涉富基世纪公园项目77-78栋02单元1205号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门的备案价格相同，原告并没有享受到额外的交5千/8千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该8000元并不包括在房款里，收款方尚同家有公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故原告主张的案涉服务费8000元应当予以返还。二被告抗辩原告已实际享受交5千/8千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价相同的情况可知，被告所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。被告尚同家有公司抗辩原告的诉求已过法定的3年诉讼时效期间，但合同签订日方为房屋买卖双方对合同价款最终的确定，尚同家有公司提出的诉讼时效应从签订《认购协议》时起算的意见不能成立，故原告的本案诉求未过诉讼时效，本院对该抗辩意见不予采纳。 关于案涉服务费应由谁来返还的问题。本案原告支付的服务费是由尚同家有公司收取并出具收据，应由尚同家有公司负责返还。但富基公司与尚同家有公司签订的《富基世纪公园客户转介代理协议》和《富基世纪公园电商合作协议》中，二被告对购房客户服务费的收取和分成进行了明确的约定，且原告案涉服务费的交纳时间在该“转介代理协议”或“合作协议”的期间内，故可认定二被告对收取原告案涉服务费的行为，双方是有合意的，因此，富基公司对尚同家有公司应返还原告的服务费应承担共同返还责任。富基公司抗辩其未参与案涉服务费的收取和分成、其不是本案适格被告的抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张的利息是否应当支持以及如何计算的问题。由于尚同家有公司、富基公司上述行为违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，违反了社会公共利益，其应向原告支付资金占用利息。关于利息如何计算，虽原告诉请按照同期银行贷款利息的标准计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，且原告在庭审中表示同意按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，故本院予以确认；关于利息起算时间，原告的诉求为起诉之日起算，在无其他证据支持的情况下，本院认为自本案的立案之日起算较为适宜。故尚同家有公司、富基公司应以服务费8000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自立案之日(即2021年4月7日)起至服务费偿还完毕之日止的利息，对于原告要求按照同期银行贷款利息的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止利息的诉求，本院予以部分支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效后九十日内共同向原告吴超返还服务费8000元；并以服务费8000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2021年4月7日起至服务费偿还完毕之日止的利息。 二、驳回原告吴超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二一年四月二十八日 法官助理 陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。…… 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。