河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终736号 上诉人（原审原告）：姜晶晶，女，1987年4月10日生，汉族，住迁西县。 委托代理人：王兴，河北乾伦律师事务所律师。 委托代理人：姜永龙，男，1967年10月15日生，汉族，住唐山市迁西县，系上诉人父亲。 被上诉人（原审被告）：蒋某，男，2002年5月5日生，汉族，住迁西县。 委托代理人：张丽娟,河北威远律师事务所律师。 委托代理人：陈丽,河北威远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠。 被上诉人（原审被告）：刘继忠，男，1962年10月19日生，汉族，住迁西县。 上诉人姜晶晶因与被上诉人蒋某、迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成公司）、刘继忠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（以下简称一审法院）（2019）冀0227民初2821号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姜晶晶的上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行迁西县。事实与理由：一、涉案房产建筑面积261.52平方米，地下室33.15平方米，总价款仅100万元。2020年10月8日上午，上诉人让马兴华与刘继忠、吉开成公司财务会计于凤洁经查看吉开成公司的现金账显示，2016年11月28日47.5万元、2016年12月14日、9.5万元、2017年3月14日10.8万元均为借款，一审开庭时蒋某主张的2017年12月5日支付32.2万元的现金收据财务账上没有，应是借款产生的利息。房产2018年9月10日以前登记在蒋艳保名下，而蒋某与吉开成公司的合同显示系2018年5月签订，故该合同应为伪造后补的合同，因此，吉开成公司与蒋某之间不存在合法有效的买卖合同关系。蒋某父亲蒋艳保与刘继忠之间有大额高利贷债权债务，双方签订合同的目的是虚构买卖关系、逃避债务。后补合同也是规避蒋艳保在大额借贷过程中占有多套涉案房屋的法律风险，因为蒋某名下没有其他住房。二、蒋某支付的所谓购房款并未打入吉开成公司账户，该部分款项也未纳入房地产公司收入，未依法计税，不能认定蒋某合法支付了购房款，且蒋某也并未实际支付购房款。合同中约定的房屋价格不符合市场备案价格，银行转账实际是借款，且有30余万元是借款月息5分的高息产生的利息。签订合同时亦无预售许可审批，吉开成公司与蒋某互相串通，在房屋未进行竣工验收的前提下伪造交房手续（对唯一住房并未提供家庭成员住房证明）。三、蒋某未支付对价房款，银行流水只是打入刘继忠个人账户，不受监管部门的监管，该部分款项属于债权债务，在未经审理的基础上被上诉人之间相互串通签订的商品房买卖行为无法对抗法院的强制执行。 被上诉人蒋某答辩请求驳回上诉，维持原判。一、答辩人在一审中提交的商品房买卖合同、付款凭证以及自己及父亲名下无住房的相关证明，足以认定答辩人对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、上诉人所依据的事实和理由均不能成立。1.上诉人认为答辩人与吉开成公司的房屋买卖合同系伪造，没有任何事实和法律依据。答辩人在吉开成公司刚刚办理相关手续准备建房时，该公司售卖“楼花”即认购楼房，因价格便宜，所以答辩人交了房款，后来按照该公司的要求又陆续交了剩余房款，这些款项中仅有少部分是答辩人父亲蒋艳保交纳，大多数为答辩人的母亲张瑞平交纳。而二人早在答辩人刚出生时即解除了婚姻关系，双方经济各自独立，显然与吉开成公司不是借贷关系。另外即便上诉人真的看到吉开成公司记载为蒋艳保的债权显然也与本案无关。吉开成公司开发的涉案商品房预售许可证办下来后，答辩人与其于2018年5月签订了正式的商品房买卖合同，可见答辩人的购房行为合理合法，所签合同合法有效。2.刘继忠系吉开成公司法定代表人，答辩人依据该公司的指定，将购房款打入刘继忠个人账户并无不妥，这不能成为认定答辩人与吉开成公司相互串通虚假诉讼的依据。3.上诉人主张答辩人与吉开成公司之间系民间借贷的关系，但对此并未提交证据，主观的观点不应得到支持。三、上诉人在上述状中全部否认他人的买卖房屋的行为，凭主观臆想将真实的买卖关系称为伪造证据、虚假诉讼，这完全是上诉人为了自己的利益所提出的理由。四、答辩人父母离婚时，经法院判决答辩人跟随父亲蒋艳保生活，按照父母约定，二人共同投资为蒋某购买住房一套，因答辩人未成年遂暂时登记在父亲蒋艳保名下，后在办理购房手续时，为了避免再次过户产生不必要的费用，所以又登记在答辩人名下，这一切行为均合情合理，至于吉开成公司未及时变更登记到答辩人名下，系吉开成公司工作失误造成，不是上诉人所称系借贷关系转化而来。 被上诉人吉开成公司无答辩意见。 被上诉人刘继忠无答辩意见。 姜晶晶于一审法院的诉讼请求为：1.准许执行迁西县花园小区5-3-0101号房屋及23号地下室的执行。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，姜晶晶与吉开成公司、刘继忠民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年9月10日立案受理后，于2018年11月13日作出（2018）冀0227民初2634号民事调解书，调解内容为：“一、被告刘继忠、吉开成公司拖欠原告姜晶晶借款本金1700万元，被告刘继忠、吉开成公司2018年12月底前偿还本金100万元，自2019年1月起至2019年8月底前于每月月底前偿还原告本金200万元，如被告刘继忠、吉开成公司按约定还清借款，原告自愿放弃此款借款的利息；二、如被告刘继忠、吉开成公司未按上述约定期限偿还借款，原告有权申请执行全部借款本金并要求被告自2018年4月25日起至本案执行完毕之日止按未履行借款本金的年利率24%计算支付利息；三、双方无其它纠纷。”在诉讼过程中，姜晶晶于2018年9月11日向一审法院申请财产保全，请求对吉开成公司、刘继忠的2000万元存款或等价财产予以冻结，并用姜永龙名下的坐落于迁西县房产（产权证号：00002500／00002501）及土地使用权［土地使用证号：迁国用（2004）第××号］提供担保。一审法院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司名下所有的位于迁西县：1、4号楼1单元101室、4号楼1单元102室、4号楼1单元201室、4号楼1单元202室、4号楼1单元301室、4号楼1单元402室、4号楼1单元601室、4号楼1单元602室、4号楼1单元701室、4号楼1单元801室、4号楼1单元1002室、4号楼1单元1102室、4号楼2单元101室、4号楼2单元102室、4号楼2单元201室、4号楼2单元202室、4号楼2单元502室、4号楼2单元601室、4号楼2单元602室、4号楼2单元701室、4号楼2单元702室、4号楼2单元801室、4号楼2单元802室、4号楼2单元902室、4号楼2单元1001室、4号楼2单元1002室、4号楼2单元1102室；2、5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼1单元401室、5号楼1单元501室、5号楼1单元601室、5号楼1单元602室、5号楼2单元101室、5号楼2单元102室、5号楼2单元401室、5号楼2单元402室、5号楼2单元501室、5号楼2单元602室、5号楼2单元702室、5号楼3单元101室、5号楼3单元102室、5号楼3单元401室、5号楼3单元402室、5号楼3单元502室、5号楼3单元701室、5号楼4单元101室、5号楼4单元102室、5号楼4单元501室、5号楼4单元502室、5号楼4单元602室、5号楼4单元702室；3、6号楼1单元101室、6号楼1单元102室、6号楼1单元103室；4、4号楼地下室：3、4、6、7、11、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23；5、5号楼地下室：2、3、4、7、10、11、12、13、14、17、20、21、22、23、25、27、28、31、32、34、35、40、42、43的房产予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间不得办理转让、抵押、变卖等变更登记手续。”一审法院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-2号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司名下所有的土地使用权手续［产权证号：迁国用（2010）第××号、迁国用（2015）第××号、冀（2018）迁西县不动产权第0000845号］予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间，未经法院准予，不得办理一切变更登记手续。”一审法院于2018年9月12日作出（2018）冀0227民初2634-3号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司的工商登记手续予以查封三年，期限自2018年9月12日至2021年9月11日止。查封期间，不得办理变更、注销、抵押、股权出质等手续。”一审法院于2018年9月21日作出（2018）冀0227民初2634-4号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司监管账号：04×××59的预售资金予以冻结一年，期限自2018年9月21日起至2019年9月20日止。”蒋某以位于迁西县归其所有，向一审法院申请执行异议，一审法院于2019年10月8日作出（2019）冀0227执异42执行裁定书，裁定“中止对迁西县的执行。”姜晶晶不服（2019）冀0227执异42号裁定书，向一审法院提出执行异议之诉。 一审法院另查明，2018年5月26日，蒋某与吉开成公司签订商品房买卖合同，蒋某购买吉开成公司开发建设的迁西县一处。合同约定房屋及储藏室总价款100万元。2016年11月28日，蒋某母亲张瑞平通过中国农业银行向吉开成公司法定代表人刘继忠转账47.5万元，2016年12月14日蒋某父亲蒋艳保通过中国农业银行向刘继忠转账9.5万元；2017年3月14日蒋某母亲张瑞平通过中国农业银行向刘继忠转账10.8万元；2017年12月5日蒋某向吉开成公司缴纳现金32.2万元。吉开成公司为蒋某出具收据一份，载明“今收到蒋某5-3-0101室房屋及地下室，人民币1000000元。”2019年12月18日、20日迁西县自然资源和规划局不动产登记中心出具查询结果证明，蒋某及其父亲蒋艳保在迁西县辖区内无房产登记。 一审法院认为，本案争议的焦点是蒋某对涉案执行标的迁西县5-3-0101号房屋及5号楼23号地下储藏室是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，蒋某提交证据证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已全额支付的房屋价款，故蒋某对涉案执行标的迁西县5-3-0101号房屋及5号楼23号地下储藏室享有足以排除强制执行的民事权益。关于被告辩称法院存在超额查封及执行的依据（2018）冀0227民初2634号民事调解书不合法的意见，不是本案审理范围，其可依法通过其他途径予以解决。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回姜晶晶的诉讼请求。一审案件受理费80元，由姜晶晶负担。 本院查明，一审法院在审理姜晶晶与吉开成公司、刘继忠民间借贷纠纷一案中，于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，查封了登记在吉开成公司名下位于迁西县，查封期限自2018年9月11日至2021年9月10日，包括本案争议的花园里小区二期5-3-0101房屋及5号楼23号地下室。蒋某就花园里小区二期5-3-0101房产及5号楼23号地下室提出执行异议，请求排除执行，一审法院于2019年10月8日作出（2019）冀0227执异42号执行裁定书，中止对该房屋及地下室的执行。姜晶晶不服，提起诉讼，形成本案。 关于合同及房产情况：蒋某提交的商品房买卖合同载明，2018年5月26日，吉开成公司将其开发的花园里小区二期5-3-0101房屋以及地下储藏室23号地下室出售给蒋某，该商品房建筑面积261.52平方米，每平方米3633.66元，总价950275元；地下储藏室建筑面积33.15平方米，每平方米1500元，总价49725元。总计100万元。定价方式为市场价。合同签订后，吉开成公司未至相关部门办理合同备案手续。 二审审理过程中，姜晶晶提交了他人与吉开成公司之间执行异议之诉纠纷案件民事判决书，证实同时期吉开成公司出售该小区的同类型房产单价为5182.04元/平方米。 关于蒋某主张的付款情况：1.2016年11月28日，蒋某母亲张瑞平向刘继忠银行专户转账47.5万元；2.2016年12月14日蒋某父亲蒋艳保向刘继忠银行账户转账9.5万元；3.2017年3月14日蒋某母亲张瑞平向刘继忠银行账户转账10.8万元；4.2017年12月5日蒋某向吉开成公司支付现金32.2万元，未提供现金来源，但不能说明吉开成公司的收款经办人及支付地点，主张该款系家庭自有存放现金。 蒋某主张实际占有使用涉案房产的时间为2019年11月。 另查明，吉开成公司取得涉案房产预售许可的时间为2018年5月4日。 本院认为，本案的争议焦点为蒋某对迁西县5-3-0101房屋及23号地下室是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，蒋某应当对其主张进行举证，举证不能或者举证不足，承担不利的法律后果。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人对所买受的房产在法院查封之后请求排除执行应予支持的具体情形。但第二十九条规定的是基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。涉案房产面积达261.52平方米，且蒋某与吉开成公司之间签订的商品房买卖合同的时间为2018年，该时蒋某尚未成年，按照蒋某的主张，该房产系其父母共同投资为其购买，因此，本院不予认定该房产为蒋某的消费性住房，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四种情形需同时满足，缺一不可。 购买房产系民事权利主体生活中的大事件。吉开成公司对涉案楼盘项目的开发刚刚启动之始，在蒋某、蒋艳保、张瑞平均未与吉开成公司就购买房产签订任何协议的情况下，蒋某父母即分三次向刘继忠转账，同时，在首次转账之后近两年的时间双方才签订书面的商品房买卖合同，显然不符合房产买卖关系的交易常理；且签订合同前三次转账金额分别为47.5万元、9.5万元、10.8万元，转账金额精确，该数额精确的转账行为与双方就购买房产重大事项不签订书面协议、对房产的情况不做任何具体约定的模糊交易行为不协调，蒋某就其与吉开成公司之间存在真实买卖关系举证不足。对于现金支付的32.2万元，蒋某不能提供现金来源，本院对该付款行为的真实性不予确认。 蒋某认可房产交付时间为2019年11月，而涉案房产被查封的时间为2018年9月11日，故在人民法院查封之前，蒋某未合法占有该不动产。 综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。蒋某对涉案房产依法不享有排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初2821号民事判决； 二、准许执行迁西县吉开成房地产开发有限公司名下位于迁西县。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，共计160元，由蒋某、迁西县吉开成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉秋 审判员  周 欣 审判员  孙 丰 二〇二一年四月八日 书记员  刘奕宏