广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初10309号 原告：刘忠明，男，1982年5月22日出生，壮族，住广西崇左市江州区。 原告：陶庆玲，女，1982年10月29日出生，汉族，住广西崇左市江州区。 两原告共同委托诉讼代理人：卢星宇，广西诺尔律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：邱春荣，广西诺尔律师事务所实习律师。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号，统一社会信用代码91450100584329191L。 法定代表人：覃春凯，经理。 被告：覃春凯，男，1964年10月21日出生，壮族，住广西上林县。 —2— 被告：卢祖球，男，1975年1月4日出生，汉族，住广西马山县。 被告：黄明健，男，1967年5月15日出生，壮族，住广西横县。 被告：南宁市邕江防洪排涝工程管理中心，住所地南宁市江北大道凌铁段83号，统一社会信用代码124501004985217184。 法定代表人：黄瑞华，主任。 委托诉讼代理人：杨少波，广西佳丰律师事务所律师。 被告：刘文昌，男，1979年8月23日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告刘忠明、陶庆玲与被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春凯、卢祖球、黄明健、南宁市邕江防洪排涝工程管理中心、刘文昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后,依法适用普通程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告刘忠明及原告刘忠明、陶庆玲的共同委托诉讼代理人卢星宇，被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心的委托诉讼代理人杨少波到庭参加诉讼；被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春凯、卢祖球、黄明健、刘文昌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘忠明、陶庆玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除两原告与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《房屋预租合同书》；2.判决被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春凯、卢祖球、黄明健、南宁市邕江防洪排涝工程管理中心、刘文昌连带返还原告租金210911元；3.判决被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春 —3— 凯、卢祖球、黄明健、南宁市邕江防洪排涝工程管理中心、刘文昌连带支付原告利息76378.67元（以210911元为本金，按年利率6%计算，自2014年5月18日起，计算至被告返还全部租金之日止，现暂计至起诉之日2020年6月1日利息为76378.67元）；4.本案诉讼费由六被告承担。事实和理由：被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心以增拨、划拨方式取得南宁市江南区菠萝岭东街的土地使用权，其委托被告广西金悦房地产开发有限公司建设“金悦豪庭”项目。被告刘文昌是广西金悦房地产开发有限公司销售人员。2012年，被告刘文昌到刘圩镇××“××”项目楼盘，称可先以低价廉租形式租房，待项目竣工验收后想办法在缴纳土地出让金后办理房产证。原告刘忠明的父亲刘次纳一直想为儿子在南宁购置房产，于是便交付了定金40000元。2013年1月26日，原告刘忠明与原告陶庆玲夫妻俩（乙方）与被告广西金悦房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋预租合同书》，并支付首期房屋租赁金（含定金）150911元。《房屋预租合同书》第一条约定预租房屋坐落南宁市江南区宁市邕江防洪排涝工程管理处河床清障城镇住宅用地，项目名称“金悦豪庭”，为1单元6楼602号房，建筑面积92.93平方米。乙方自愿向甲方以租赁方式长期租赁该房屋，再以房屋使用权形式受权拥有，取得该房屋使用权。第三、四、五条分别约定房屋交付时间为2013年12月31日前，房屋总租赁金250911元，首期房屋租赁金（含定金）150911元。尾款100000元，待项目工程建设到封顶后，甲乙双方签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》时支付。被告广西金悦房地产开发有限公司未在《房屋预租合同书》约定的2013年12月31日前将房屋交付给两原告使用，而是通知两原告于2014年5月17日交付尾款，两原告于2014年5月17日向被告广西金悦房地产开发有限公司支付了100000元尾款。被告广西金悦房 —4— 地产开发有限公司也未按《房屋预租合同书》约定在两原告交付尾款时与两原告签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》，仅告知原告耐心等待，待相关部门备案后再与原告签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》。之后直至2018年，被告广西金悦房地产开发有限公司仍然未与原告签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》，也未将房屋交付给原告使用，原告要求被告广西金悦房地产开发有限公司退租，被告广西金悦房地产开发有限公司同意退租，但需等被告广西金悦房地产开发有限公司找到下家承租人后，再为原告办理退租。被告广西金悦房地产开发有限公司和被告刘文昌找到下家承租人后，被告刘文昌通过微信引导原告刘忠明办理退租委托手续。原告刘忠明通过微信委托被告刘文昌办理退租手续，并把退款银行账号发给了被告刘文昌。之后被告刘文昌收取了案外人陆作勇居间费74344元，被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心作为甲方、被告广西金悦房地产开发有限公司作为丙方与案外人陆作勇（乙方）签订了《房屋使用权转让合同》，把原告退租的房子再次出租给案外人陆作勇，陆作勇支付了被告广西金悦房地产开发有限公司房款250911元。被告广西金悦房地产开发有限公司仅退了原告租金40000元。被告广西金悦房地产开发有限公司未按期交房，根据《房屋预租合同书》第八条约定，原告有权单方终止合同，并要求被告广西金悦房地产开发有限公司返还全部租金及支付利息。房屋现已由他人承租并已装修入住，被告广西金悦房地产开发有限公司与原告约定的合同目的已无法实现。因此，原告要求解除《房屋预租合同书》，被告广西金悦房地产开发有限公司应向原告返还全部租金250911元，被告广西金悦房地产开发有限公司已返还原告40000元，还应返还原告210911元及支付利息。根据国家企业信用信息公示系统查询，被告广西金悦房地产开发有限公司登记状态为吊销，未注销。根据《中华人民共和国公司法》第180条第4款规定：依法被吊销营业 —5— 执照属于公司解散原因。第183规定：应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算，有限责任公司的清算组由股东组成。第185条规定：清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。被告广西金悦房地产开发有限公司出现法定解散事由后，迟迟不成立清算组。因此，股东被告覃春凯、卢祖球、黄明健应与被告广西金悦房地产开发有限公司对原告承担连带责任。另，原告委托被告刘文昌办理退租手续，被告刘文昌还收取了第三人居间费，被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心在《房屋使用权转让合同》作为甲方将原告退租的房屋使用权转让给了第三人，因此被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心、被告刘文昌应与被告广西金悦房地产开发有限公司对原告承担连带责任。现原告依法向贵院提起民事诉讼，请查明事实依法判决，以维护原告的合法权利。 被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心辩称：一、原告列南宁市邕江防洪排涝工程管理中心作为被告没有任何事实和法律依据。南宁市邕江防洪排涝工程管理中心不是本案适格的被告主体。1.合同具有相对性仅对合同双方具有约束力，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心不是原告与被告广西金悦房地产开发有限公司签订《房屋预租合同书》的合同当事人，签订后也未通知南宁市邕江防洪排涝工程管理中心，更没有经过南宁市邕江防洪排涝工程管理中心同意。从原告向法院提供的两份协议来看，均没有南宁市邕江防洪排涝工程管理中心的签章，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心对原告与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《房屋预租合同书》毫不知情，本案应是原告与被告广西金悦房地产开发有限公司之间的合同纠纷。南宁市邕江防洪排涝工程管理中心与原告之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心与原告不存在合同权利义务关系，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心不承担本案中的任何责任；2.南宁市邕江防洪排涝工程管理中心 —6— 没有委托被告广西金悦房地产开发有限公司和被告刘文昌代表南宁市邕江防洪排涝工程管理中心对外销售任何房产，原告从被告广西金悦房地产开发有限公司处签订《房屋预租合同书》，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心至今未对该行为进行追认，其行为不属于南宁市邕江防洪排涝工程管理中心的委托代理行为。从原告向法院提供的两份协议来看，均没有南宁市邕江防洪排涝工程管理中心的签章，被告广西金悦房地产开发有限公司与被告刘文昌不具有南宁市邕江防洪排涝工程管理中心代理人的表象特征，故被告广西金悦房地产开发有限公司和被告刘文昌以其名义和原告签字签订合同和解除合同的行为不构成表见代理，原告要求南宁市邕江防洪排涝工程管理中心承担连带责任的请求不具有事实依据。二、原告与被告广西金悦房地产开发有限公司已经达成解除《房屋预租合同书》的合意，且该合同已经解除。原告同意把该房转让给第三人，被告广西金悦房地产开发有限公司作为《房屋预租合同书》的实际收款人已履行部分退款责任，继续退款的责任也应当是被告广西金悦房地产开发有限公司，与南宁市邕江防洪排涝工程管理中心无关。本案只存在退款问题，不存在继续履行合同问题，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心没有任何侵害原告权益的事实。综上所述，南宁市邕江防洪排涝工程管理中心不是本案适格被告，原告向南宁市邕江防洪排涝工程管理中心主张连带责任无事实与法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定，请求法院驳回原告对被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心的诉讼请求。 被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春凯、卢祖球、黄明健、刘文昌未到庭亦未提交书面答辩意见及证据。 根据到庭当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.原告与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《房屋预租合同》是什么性质的合同？该合同的效力应当 —7— 如何认定？原告要求解除合同有何依据？2.原告要求六被告返还租金210911元以及支付利息有何依据？3.六被告是否均应当承担责任？如何承担责任？ 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春凯、卢祖球、黄明健、刘文昌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2013年1月26日，原告刘忠明、陶庆玲作为受让方（乙方）与被告广西金悦房地产开发有限公司作为出让方（甲方）签订《房屋预租合同书》（合同编号为：【房屋预租字】2013-1单元6楼602号）一份，约定：两原告自愿向被告广西金悦房地产开发有限公司以租赁方式长期租赁项目名称为“金悦豪庭”1单元6楼602号房屋，再以房屋使用权形式受权拥有，取得该房屋使用权。该房坐落于南宁市江南区宁市邕江防洪排涝工程管理处河床清障城镇住宅用地，建筑面积92.93平方米。该房屋使用权年限为50年，自签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》之日起计算。被告广西金悦房地产开发有限公司出让上述房屋使用权给两原告，两原告对房屋享有为期50年的使用权，同时两原告自愿支付该房屋使用权的总房款为250911元。双方于2013年1月26日签订《房屋预租合同书》，两原告预付给被告广西金悦房地产开发有限公司首期房屋租赁金（含定金）150911元；项目工程建设到封顶后，双方签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》时，即支付完剩余房款100000元。项目工程建设到封顶后，被告广西金悦房地产开发有限公司在一个月内通知两原告到被告广西金悦房地产开发有限公司营业中心签订正式《金悦豪庭房屋使用权转让合同》，同时将剩余款存 —8— 入指定银行账号或现金支付。被告广西金悦房地产开发有限公司定于2013年12月31日前依照有关规定将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格并符合合同约定的房屋交付两原告使用。房屋交付使用并签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》，两原告付清房屋50年使用权房款后，方能使用房屋；被告广西金悦房地产开发有限公司如未按本合同第三条规定的日期交付两原告使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿两原告的损失。如在扣除特殊因素延期天数后30日内，被告广西金悦房地产开发有限公司仍未能交房的，两原告有单方终止合同的权利（被告广西金悦房地产开发有限公司应退回定金和当期银行利息）；本合同自签订之日起，双方签字或盖章后生效，至签订正式《金悦豪庭房屋使用权转让合同》后终止。 合同签订后，两原告向被告广西金悦房地产开发有限公司交付涉案房款250911元，被告广西金悦房地产开发有限公司于2014年5月17日向两原告出具《收据》一份，内容为：“今收到刘忠明、陶庆玲交来金悦豪庭小区1栋1单元602号房房款250911元。备注：刷卡，收款单位（盖章）广西金悦房地产开发有限公司，收款人：苏敏茜。” 上述款项支付后，两原告陈述被告广西金悦房地产开发有限公司未按约与其签订《金悦豪庭房屋使用权转让合同》。 此后原告刘忠明通过微信委托被告刘文昌办理涉案租赁房屋的退房手续。两原告自认被告广西金悦房地产开发有限公司已退回原告款项40000元。 又查明：庭审中，被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心自认由其提供涉案项目土地，被告广西金悦房地产开发有限公司提供资金，双方合作建设涉案项目的房屋。双方约定房屋建设交付后，被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心获得二十六 —9— 套房屋用于职工安置，剩余房屋归被告广西金悦房地产开发有限公司所有，其可以自行处置。至法庭辩论终结前，涉案房屋尚未进行竣工验收，亦未取得建设工程规划许可证。 另查明：被告广西金悦房地产开发有限公司于2011年10月19日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本500万元人民币，经营范围：房地产开发、房屋建筑工程、市政工程、建筑装饰装修工程、土石方工程、水电安装工程、冷暖气安装工程、物业管理服务；商品房交易、行纪、代理。法定代表人覃春凯，公司股东为卢祖球、黄明健、覃春凯。公司登记状态为吊销，未注销。至法庭辩论终结时，广西金悦房地产开发有限公司被吊销营业执照后未进行清算。 再查明：南宁市邕江防洪排涝工程管理处现已更名为南宁市邕江防洪排涝工程管理中心。 本院认为：被告广西金悦房地产开发有限公司、覃春凯、卢祖球、黄明健、刘文昌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 关于《房屋预租合同书》效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，因被告广西金悦房地产开发有限公司所建设的涉案项目房屋无证据证明已取得建设工程规划许可证，故原告与被告广西金悦房地产开发有限公司之间签订的《房屋预租合同书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予 —10— 以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋预租合同书》无效，被告广西金悦房地产开发有限公司收取的房屋租金应当返还给原告。原告自认被告广西金悦房地产开发有限公司已退还房款40000元，则被告广西金悦房地产开发有限公司尚应返还的款项为210911元。因被告广西金悦房地产开发有限公司已实际占用原告的款项，故自交款的次日起，被告广西金悦房地产开发有限公司应向原告支付利息损失,利息自原告付款之次日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日后，因中国人民银行对利率的调整，被告支付的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至被告实际清偿之日止。 因本院确认原告与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《房屋预租合同书》无效，该合同已无解除之基础，故原告要求解除该合同之诉请，本院不予支持。 关于被告覃春凯、卢祖球、黄明健对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务是否应当承担连带责任的问题。本案中，被告广西金悦房地产开发有限公司被吊销营业执照后，作为公司股东的被告覃春凯、卢祖球、黄明健虽均未主动成立清算组进行清算，也没有申请公司强制清算，但并无证据证明被告覃春凯、卢祖球、黄明健未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，或者导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，故原告要求被告覃春凯、卢祖球、黄明健对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务承担连带偿还责任，依据不足，本院不予支持。 关于被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务是否应当承担连带责任的问题。原告主张被告南宁市邕江防洪排涝工程管 —11— 理中心、广西金悦房地产开发有限公司将涉案租赁房屋已经转租给他人，两被告系合作经营开发涉案项目房屋，要求南宁市邕江防洪排涝工程管理中心承担连带责任。本院认为，因原告提交的证据《房屋使用权转让合同》仅有第一页，提供的证据不完整，无法证明被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心为合同一方当事人，亦无法证明被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心已将涉案租赁房屋转租他人。被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心与被告广西金悦房地产开发有限公司为合作建房关系，被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心未在原告与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《房屋预租合同书》中作为合同当事人一方签字盖章确认，亦未收取原告的款项。《房屋预租合同书》已认定为无效合同，承担无效合同的后果亦应当是签订合同的相对方。综上，原告要求被告南宁市邕江防洪排涝工程管理中心对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。 关于被告刘文昌对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务是否应当承担连带责任的问题。原告主张委托被告刘文昌将涉案租赁的房屋进行转租后，被告广西金悦房地产开发有限公司再将原告已交付的款项退还；还主张被告刘文昌系被告广西金悦房地产开发有限公司的实际控制人，公司的决策以及签订合同均系其与原告联系，要求被告刘文昌对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务承担连带责任。本院认为，原告未提交证据证明被告刘文昌系被告广西金悦房地产开发有限公司的实际控制人，亦未提供被告刘文昌需要承担责任的依据，原告要求被告刘文昌对被告广西金悦房地产开发有限公司的债务承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第 —12— 十八条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告刘忠明、陶庆玲与被告广西金悦房地产开发有限公司于2013年1月26日签订的《房屋预租合同书》（编号为：【房屋预租字】2013-1单元6楼602号）无效； 二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告刘忠明、陶庆玲退回款项210911元； 三、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告刘忠明、陶庆玲支付利息（以210911元为基数，自2014年5月18日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；以210911元为基数，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告广西金悦房地产开发有限公司实际清偿之日止）； 四、驳回原告刘忠明、陶庆玲的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9182元，由被告广西金悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日 —13—          13487400起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20010201040000228。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。    20×××28七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20010201040000228。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。    。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20010201040000228。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  徐静汶 人民陪审员  王 冰 二〇二一年四月二十五日 书 记 员  何 娜