贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终852号上诉人（原审被告）：王懿博，女，1983年2月18日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：施辉丽，贵州贵正（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘声伟，贵州贵正（贵安新区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何正伟，男，1991年12月22日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。上诉人王懿博因与被上诉人何正伟房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初11186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王懿博上诉请求：1、撤销原判，将本案依法发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审审判程序违法，一审中被上诉人申请的证人曾某在一审庭审从一开始就在法庭旁听直至结束，违反证人出庭作证的规则。二、一审认定事实错误，被上诉人在一审起诉状中声称因无法办理营业执照而被市场监督管理局勒令关停,无法继续经营并造成损失的事实有很大的捏造嫌疑，被上诉人未提交证据，办理营业执照是否需要图纸的事实并未明确，被上诉人称去市场监督管理局办理营业执照也并未提交证据证明其真实前去办理，上诉人提交的证据更能证明上诉人主张已经将图纸交给被上诉人的事实。因此一审判决认定事实错误，证据不足。三、被上诉人单方解除与上诉人的租赁合同属于违约行为，与上诉人无关，被上诉人应该按照合同约定承担违约责任。被上诉人于2020年9月28日明确提出解约，并于2020年9月30日通知上诉人涉案房屋已经腾空，但是2020年10月7日才将涉案房屋钥匙交给物业。根据双方签订的房屋租赁合同第九条违约责任（二）的内容“承租方需提前退租的，应提前三十日通知出租方，已缴纳租金不予退还，并向出租方支付相当于一个月租金的违约金”。被上诉人虽于2020年9月28日提出解约，但实际租期缴纳至2020年10月16日，因此被上诉人应支付上诉人违约金和2020年10月17日至2020年10月28日的租金，上诉人不用退还已缴纳的租金及押金。四、关于赔偿装修费用的问题，因合同解除为被上诉人单方违约所致，且被上诉人已经在涉案房屋实际经营了5个月左右的时间，上诉人不应承担任何装修赔偿的问题。综上所述，一审审判程序违法，认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。何正伟辩称，被上诉人并未违约，因上诉人违约未提供涉案房屋平面图纸致使被上诉人无法办理经营所需的营业执照，被上诉人开展经营的合同目的不能实现，故上诉人应该向被上诉人退还房屋租金及押金。何正伟向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告退还原告所支付押金人民币12,000元，剩余一个月房租12000元；三、依法判令被告赔偿原告装修费用共计人民币13,665元；四、依法判令被告赔偿原告2020年9月16日至2020年9月28日的停业损失5,000元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年4月16日，原、被告双方通过微信沟通了房屋租赁事宜，在双方达成一致意见后通过微信签署了《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于贵阳市观山湖区的涉案房屋出租给原告使用,租赁期限2020年4月16日至2025年4月15日，租赁用途为经营五金店，月租12000元，支付方式为押一付六。定金12000元（合同生效后定金转为押金）,押金12000元，待租赁期满，承租方无违约行为、无欠费，出租方将押金无息退还承租方。同日，双方在沟通过程中，被告出具承诺载明“五年租期租金不变，租户可以转租，转租期租金不变，直到五年租期满，如需再租，超过五年部分按市场价值租赁。出租方于2020年5月1日（五一劳动节）过后的一周到贵阳市把购房合同复印件提供给承租方”。2020年3月31日，原告向被告支付定金12000元。同年4月19日，原告又向被告支付半年租金72000元。一审庭审中，原、被告双方一致认可被告在交付商铺时为毛坯状态，原告收到商铺后进行了简单装修，包括贴地砖、刷墙、隔层。为此，原告提交了销货清单一张、微信转账凭证5张，以证实其装修商铺花费13655元。经一审法院实地查看，原告重新租赁了案涉34号商铺隔壁的36号商铺，用于同业经营，原告表示已以曾某（本案原告方证人）的名义办理了营业执照。目前案涉商铺内隔层已经拆除，原告已将材料移至隔壁36号商铺。另查明，2020年6月4日，原告与被告通过微信沟通，告知被告其欲办理营业执照，希望被告发送资料。次日，被告发送其与房开公司签订的“商品房买卖合同”的首页、买卖双方名称页、房屋信息页和买卖双方签字、盖章页给原告。同年6月18日，原告向被告索要商品房买卖合同所附的商铺平面图纸。8月11日，原、被告双方见面，当日晚23时28分，被告也在微信要求原告第二天就去办理营业执照，弄清楚办理营业执照所需材料。翌日，原告前去办理营业执照，明确得知需商品房买卖合同的平面图纸页，遂告知被告。8月16日晚21时10分许，原、被告双方约在观山湖区见面。被告表示其已于当晚将平面图纸交给原告，并申请证人白某出庭作证，原告则称当晚被告并未交付图纸，被告只是希望原告提前交纳房租，缓解其经济压力，但遭到原告本人拒绝，正因此，被告回到天津后，便更不愿配合协助原告办理营业执照。再查明，2020年9月2日，原告再次通过微信索要平面图纸未果，被告表示原告恶意制造和编造损失，要求原告按时交纳租金。庭审中，原告提交了工商部门工作人员站在案涉商铺门面的照片一张，以证明因未办理营业执照，其利用案涉商铺开设的五金店被工商部门责令关闭。9月30日，原告腾空案涉商铺，要求被告收房。庭审后，被告前往观山湖区市场监督管理局（以下简称区市监局）询问，得知办理个体工商户营业执照只需要租赁合同、商品房买卖合同购买页、地址页、签字页（无产权证明的），并不需要平面图纸，融创九樾府区域应在观山湖区市场监督管理局碧海分局（以下简称碧海分局）办理。经一审法院实地走访，碧海分局要求办理个体工商户营业执照时提供租赁合同、房屋买卖合同（前1-8页、最后买受人签字盖章页、平面图纸页）。同时,一审法院函询碧海分局后其函复一审法院，办理个体工商户营业执照需要租房合同、房产证或购房合同，而平面图纸属于购房合同的一部分。同时碧海分局表示，因原告在案涉34号商铺无照经营，故被该分局于2020年9月16日当场督促原告办理营业执照后方可从事经营。原告当日拍摄了市场监督管理局工作人员照片发送给被告，被告表示“我特意为你的事儿跑去贵阳，我已经早就提供完你办理营业执照的相关材料……”，原告回复“你就在放Ｘ，你自己说的，你的合同全在天津，这次来贵阳根本没有带来。你说等你回去后再发给我，可是等你回去了。我给你要了，你一直没有回复……”。一审法院认为，案涉租赁合同系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，对各方当事人具有约束力。双方在签订租赁合同时，均明知该商铺将用于经营五金店，而开展合法经营需要办理营业执照乃众所周知的事实，被告应当预见自己负有向原告提交相关证明材料办理营业执照的协助义务，否则，原告租赁案涉商铺的目的根本无法达到，加之从被告自行书写的内容来看，其自行承诺在二〇二〇年五一劳动节后一周将商品房买卖合同的复印件提供给承租方，说明双方对此已有约定，被告现主张其无协助办理营业执照的法定或约定义务的辩解意见，一审法院不予采纳。因原告无法继续在34号商铺经营，其已于9月30日搬离案涉商铺，且在案涉商铺的隔壁开了新的门面，故对于原告主张解除合同的请求，一审法院予以准许。碧海分局函复一审法院告知案涉34号商铺不能继续经营的原因在于未办理营业执照，那么不能办理营业执照的原因为何则系本案关键。本案中，区市监局和碧海分局所要求的材料并不统一，碧海分局作为融创九樾府区域实际收取、审核材料、办理证照的行政机关，要求办证者提供平面图纸，原告作为老百姓，按照行政机关的要求提供材料是其选择的首要解决方法，一般不会抵触行政机关的要求，而提供平面图纸对于被告而言轻而易举，更何况其本身就已承诺在2020年5月提供商品房买卖合同复印件，而所附的平面图纸本身就是该合同的附件组成部分。庭审中，被告称已当面交付平面图纸，但其证人白某与其具有利害关系，其证人证言一审法院难以采信。从36号商铺情况来看，原告仍在此经营，并非此处无法形成商业氛围而自行关闭店铺。综上，一审法院认为租赁合同不能履行的原因在于被告。原告已将租金支付至2020年10月16日，其于9月30日搬离商铺，故被告应退还半个月租金6000元。租赁合同解除之后，并无证据显示原告存在违约、欠费情况，故押金12000元被告应予以退还给原告。关于原告主张因装修案涉商铺共花费13655元，经查，案涉34号商铺内部目前确已安装地板、四周墙面涂了乳胶漆，隔层已拆除，原告表示隔层钢材等已实际用于36号商铺。原告提交了购买沙、水泥、泥工等费用共计3105元，与市场价格相符，一审法院予以认可。案涉34号商铺建筑面积为74.16㎡、套内面积为73.44㎡，倘若使用80ｃｍ×80ｃｍ的地砖，所需数量为114块，考虑到四周情况，地砖数量在130片左右即可，按照市场价格15元／片计算，地砖价格为1950元，原告虽未提交支付凭证，但地板已经安装属事实，故费用一并予以支持。另外，原告提交了购买隔层的销货清单及安装费用凭证，鉴于隔层已实际拆除后用至36号商铺，原告以实际行动避免了损失扩大，但在34号商铺内安装隔层的费用700元属于其实际损失。综上，一审法院认定原告装修损失共计5755元，该费用被告应予以赔偿。关于原告主张的停业损失，并未提交任何证据予以证实，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告何正伟、被告王懿博于2020年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王懿博于本判决生效后三日内向原告何正伟返还押金12000元、租金6000元；三、被告王懿博于本判决生效后三日内向原告何正伟赔偿装修费5755元；四、驳回原告何正伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取533元，由原告何正伟负担235元、被告王懿博负担298元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、上诉人向本院提交其所称向贵州省贵阳市观山湖区市场监督管理局下属辖区五个分局电话咨询办理经营执照所需的材料的5段录音及其所称与观山湖区市场监督管理局政务大厅工作人员谈话的2段录音，共7段录音，拟证明办理营业执照并不需要提供房屋平面图，上诉人并不存在过错。被上诉人质证称，上诉人提交的录音证据中接听电话的人员多次进行变更，且无法核实截图电话人员的身份，故对录音证据的三性不予认可。经质证，因一审审理中，贵阳市观山湖区市场监督管理局一分局对一审法院的司法查询正式函复，上诉人拟证明的事实已予明确，且上诉人不能证明贵阳市观山湖区市场监督管理局一分局的函复系虚假陈述，且上诉人自行录制的通话及谈话录音中，不能认定与上诉人通话或谈话的人员身份及是否能代表或代理相关市场监督管理部门作出有效答复，本院对上诉人提交的录音均不予采信。二、上诉人提交与被上诉人的微信聊天记录截图一页，拟证明上诉人与被上诉人在2020年4月26日至2020年5月23日期间上诉人均在与被上诉人交涉，让其办理营业执照，并承诺会积极配合协助其办理营业执照。因上诉人在天津办理营业执照不需要整本的商品房买卖合同，其让被上诉人去核实在贵阳办理营业执照都需要什么材料并及时告诉上诉人，上诉人好准备材料发给被上诉人，被上诉人多次说其要去送货没时间去办理营业执照，等有空再去办理。被上诉人质证称，对微信聊天记录真实性认可，但不认可证明目的。被上诉人并陈述，上诉人直到2020年6月5日才提供涉案房屋的买卖合同部分页面给被上诉人，但不包括平面图。涉案地段于2020年6月1日划归碧海分局管理，其于2020年6月18日去碧海分局窗口办理营业执照，工作人员告知需要平面图且将申报的资料退回。经质证，本院对该页通信记录的真实性予以认可，能够认定上诉人在2020年5月23日作出过愿配合被上诉人办理营业执照的意思表示，但仅凭该次意思表示不能认定双方实际履行合同是否存在违约行为的事实。三、被上诉人提交其拍摄的视频，拟证明市场监督管理局的工作人员在涉案门面通知其整改并告知没有营业执照不能营业，再发现营业就贴封条。上诉人质证称，对该视频的三性均不予认可，该视频的通知只是口头的，并没有书面材料予以佐证，单凭一段视频无法达到被上诉人的证明目的。经质证，因被上诉人未在一审法院指定的期限内举证其因无照经营被行政管理部门勒令关停的行政处罚通知书等书证，未尽举证责任，本院对该视频不予采信。四、被上诉人提交其拍摄的视频，拟证明2020年8月12日被上诉人去长岭街道办事处的窗口办理营业执照还拍摄了现场的视频给上诉人，被上诉人也把办理营业执照需要的资料告知了上诉人，上诉人称其已经提供了资料给被上诉人，被上诉人认为资料不够。上诉人质证称，对该视频的三性均不予认可，其与二审中的陈述自相矛盾，被上诉人只是口头咨询市场监督管理局的工作人员，并未实际提交申请办理营业执照的材料。经质证，因双方微信通信记录与被上诉人提交的视频能相互印证，本院对该视频予以采信。五、被上诉人申请证人苟某出庭，拟证明上诉人陈述在2020年8月11日将图纸当场交给了被上诉人不真实，上诉人并未实际交付过图纸给被上诉人。2020年8月11日上诉人来过涉案门面，只是咨询了物业费事情。上诉人质证称对证人证言三性不予认可。经质证，因证人系被上诉人的供货商，双方存在利害关系，对该证言本院不予采信。六、被上诉人向本院提交其租赁的36号门面的《房屋买卖合同》，拟证明36号门面已经将36号门面的房屋买卖合同复印件提供给了被上诉人，但上诉人迟迟无法提供。上诉人质证称，该份合同与本案无关，也达不到被上诉人的证明目的，根据一审提交的证据可以证明上诉人已经将购房合同的复印件提供给了被上诉人。经质证，因该证据与本案无关联性，本院不予采信。二审审理中，上诉人提交调取证据申请书一份，请求本院调取贵阳市观山湖区市场监督管理局一分局对于个人开设五金店所需具体资料是否必须包括购房合同里Ａ3大小平面图纸的回复及被上诉人申请办理营业执照的记录。经审理查明，被上诉人在2020年9月28日通过微信通知上诉人两日内收房，且要求上诉人赔偿装修损失、租期未满的租金及押金。另查明，一审判决认定事实及适用法律未以被上诉人一审申请的证人曾某的证言为依据。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。本案中，双方当事人于2020年4月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，同时，上诉人于当日作出的承诺亦属于其作出履行涉案租赁合同承诺应尽义务的意思表示，上诉人承诺的内容属于双方《房屋租赁合同》约定的一部分，与涉案《房屋租赁合同》共同属于对双方合同当事人在本案房屋租赁合同关系中权利义务的约定内容，不违反法律法规的强制性规定，均属合法有效，对双方合同当事人具有法律约束力。按照约定，上诉人应于2020年5月1日过后的一周向被上诉人提供购房合同复印件，并且，上诉人承诺中并未明确提供的是合同全部内容的复印件还是部分内容的复印件，且如系部分内容则应予明确，故依据常识，应认定上诉人承诺提供的是合同全部内容的复印件，而买卖合同所附平面图当然为买卖合同全部内容的一部分。由此，上诉人应举证证实其依约履行了该项合同义务，上诉人称其在2020年8月16日晚将涉案租赁房屋的买卖合同平面图交付被上诉人，但未提交交付记录等直接证明交付事实的证据，其提交的其他证据也不能印证其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对上诉人主张交付平面图的事实不予采信。特别是，上诉人主张的该日期系双方已就上诉人是否履行其承诺的义务产生争议之后，在此情形下，双方原有对于对方的信赖程度必然已大为降低，交付导致争议的标的物时，应保持谨慎小心的态度，通过留存交付的证据保护自己的权益，上诉人不能提供任何证明交付事实的直接证据明显有悖常理。由此，应认定上诉人未履行其承诺提供购房合同复印件的合同义务违约。因涉案《房屋租赁合同》明确约定被上诉人租赁房屋的合同目的为经营五金店，故结合上诉人违约的事实，应认定被上诉人在本案中合同目的能否得以实现。在双方当事人之间的微信通信记录中，被上诉人已于2020年8月12日明确告知上诉人需提供房屋平面图纸，与一审法院进行司法查询，贵阳市观山湖区市场监督管理局一分局函复的内容相印证，该部门函复中明确回答了办理个体工商户营业执照的经营场所证明包括房产证或购房合同，且房屋平面图属于房产证或购房合同的一部分，足以说明取得房屋平面图是被上诉人成功办理个体工商户营业执照的必要条件。由此应认定因上诉人违约，被上诉人的合同目的不能实现，其诉请解除涉案《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，一审法院予以支持并无不当。虽然被上诉人确实投入了经营且持续经营一段期间，但该经营事实依法属于违法的无照经营行为，不能认定被上诉人合法经营的合同目的已实现。至于被上诉人五金店是否确系被行政管理部门关停，因为受到行政处罚、被责令停止营业的前提是经营者实施了违法经营的行为，该行为应受相关法律法规的行政处罚，而在被上诉人明知其无法办理营业执照、继续营业违法的前提下，即使其自行闭门停止营业，也符合相关法律法规的规定并无不当，不能以要求其实施违法行为而遭受行政处罚作为其无法合法经营事实的认定要件，也即是，法律不能强人必须实施违法行为之所难，作为保护其权益的条件。故，被上诉人是否受到行政处罚、被责令停止营业并不影响对本案事实的认定。关于被上诉人于2020年9月30日搬离涉案租赁房屋的事实，双方当事人均不持异议，上诉人称被上诉人于2020年10月7日才将涉案房屋钥匙交给物业公司，实际租期至2020年10月16日，但未提交证据证明该事实，应承担举证不能的法律后果，本院对上诉人主张的该事实不予采信。而本案中被上诉人在合同期内搬离房屋，是在其合同目的不能实现、继续经营只能产生更大损失的前提下实施的自力救济行为，不能认定为违约，故对上诉人所持本案系被上诉人违约的理由，本院不予采纳。关于上诉人申请本院调取证据，其拟证明的事实其一在一审审理中已由上诉人申请调取证据的部门作出复函予以证明，且一审法院进行司法查询涉及社会公共利益，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”之规定，并无不当；其二现有证据能够认定案件事实，故对上诉人的申请调查取证的申请本院不予准许。一审法院判决上诉人退还押金、租金及赔偿装修费系依据查明的事实作出，依法应予维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1066元，由上诉人王懿博负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年四月十六日书记员 罗 艳