江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0923民初2246号原告：中国农业银行股份有限公司滨海县支行，住所地滨海县东坎街道中市南路168号。负责人：羊文，该支行行长。委托代理人：高亦红，该行员工。委托代理人：汪兵，该行员工。被告：薛德涛，男，1966年12月1日出生，汉族，市民，住滨海县。被告：严秀芹，女，1964年10月2日出生，汉族，市民，住滨海县。二被告共同委托诉讼代理人：刘新山，滨海县正红法律服务所法律工作者。被告：盐城市德融房地产开发有限公司，住所地滨海县东坎镇人民政府行政中心1011、1012室。法定代表人：李运歌，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司滨海县支行（以下简称农行滨海支行）与被告薛德涛、严秀芹、盐城市德融房地产开发有限公司（以下简称盐城德融公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行滨海支行的委托诉讼代理人高亦红、汪兵，被告薛德涛及其与被告严秀芹共同委托诉讼代理人刘新山到庭参加诉讼，被告盐城德融公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行滨海支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告薛德涛、严秀芹立即偿还原告贷款本息169572.95元（其中本金165694.71元、利息3878.24元，该利息暂算至2020年12月26日）及2020年12月27日起至实际履行还款义务之日止按照合同约定应支付的利息、罚息、复利等；2.请求判令被告三对上述第一项债务承担连带还款责任；3.请求判令原告对被告提供的抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的案件受理费由三被告承担。事实和理由：2016年1月22日，薛德涛、严秀芹与农行滨海支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定共同向农行滨海支行借款270000元，期限10年，到期日为2026年01月25日，截至2020年12月26日止，薛德涛、严秀芹欠贷款本息169572.95元（其中本金165694.71元、利息3878.24元）。该债务由薛德涛、严秀芹所拥有的位于滨海县学府壹号36幢202室房地产提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续（编号为20160126005），盐城德融公司同时为该笔借款提供阶段性保证担保。薛德涛、严秀芹所欠农行滨海支行贷款已发生多期逾期，经多次催收仍然不还，至起诉日还没有归还，根据《个人购房担保借款合同》第十一条第11.4款第二项的约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。目前农行滨海支行已经向借款人宣布借款提前到期，为了维护原告合法权益，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告薛德涛、严秀芹共同辩称，首先，薛德涛、严秀芹差欠案涉房屋贷款165694.71元属实，但相关利息，罚息、复利等，薛德涛、严秀芹不承担；因为是农行滨海支行的内部规定，与法律相违背；其次，案涉借款没能偿还本息是因为案涉房屋就是盐城德融公司抵算给薛德涛的工人工资款，盐城德融公司无法提供产权证，导致案涉房屋无法变现，才产生未能还款的后果；再次，薛德涛、严秀芹对差欠案涉房屋贷款165694.71元，正在组织资金积极还款。综上，请求法院依法处理。被告盐城德融公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，被告薛德涛因购买滨海县房屋所需，于2016年1月19日被告薛德涛、严秀芹共同向农行滨海支行申请个人购房贷款。2016年1月22日，薛德涛作为借款人，薛德涛、严秀芹作为共同抵押人，盐城德融公司作为保证人，与原告农行滨海支行签订了《个人购房担保借款合同》1份，合同约定：借款金额为270000元，借款用途为购买房屋，借款期限为10年，本合同利率执行浮动利率，借款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次基准利率为基础下浮7%确定，借款期内遇中国人民银行人民币基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。农行滨海支行应依据合同约定将借款直接转入指定的盐城德融公司在滨海农行营业部的账户（账号为：10×××93),若借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上浮50%计收罚息，直至本息清偿完毕为止。未按期足额付息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。抵押人与抵押物共有人同意以滨海县房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。盐城德融公司作为保证人自愿为薛德涛的全部债务提供连带责任保证担保，担保范围包括但不限于本合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等)、违约金、赔偿金及债务人在本合同项下应承担的所有费用，保证期间借款到期日起两年。盐城德融公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同还对相关内容作了约定。后薛德涛、严秀芹作出共有权人承诺书，载明：本人向农行滨海支行申请个人住房按揭贷款270000元，夫妻双方共同自愿将所购买位于滨海县房屋抵押给农行滨海支行。2016年1月26日，薛德涛、严秀芹以其共有的位于滨海县房屋办理了抵押权预告登记手续。2016年1月26日，薛德涛立据向农行滨海支行借款270000元，借据上载明：借款期限为120个月，自2016年1月26日起至2026年1月25日止，还款方式等额本息还款，借款利率为月利率4.55700%，逾期利息6.83550%。同日，农行滨海支行将全部借款270000元直接发放至盐城德融公司的上述指定账户。借款发放后，薛德涛偿还部分借款本金及利息，因薛德涛未及时还款，2020年5月27日，农行滨海支行向薛德涛、严秀芹、盐城德融公司邮寄贷款提前到期暨催收通知书。截止2020年12月26日，薛德涛尚欠农行滨海支行借款本金165694.71元，利息3878.24元，现原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。另查明，被告薛德涛、严秀芹于2015年11月27日补办登记结婚，有效婚姻起始日期为1988年12月1日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。农行滨海支行与薛德涛、严秀芹、盐城德融公司签订了《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。农行滨海支行依约履行了发放贷款义务，而薛德涛未按约足额偿还农行滨海支行贷款本息，农行滨海支行依据合同的约定主张权利，依约有据，应予支持，故薛德涛应承担偿还原告借款本金165694.71元，利息3878.24元的民事责任。虽然《个人购房担保借款合同》和借款借据上的借款人为薛德涛，但严秀芹与薛德涛系夫妻关系，其作为共同借款人在借款申请书和抵押物共有人，在《个人购房担保借款合同》上签字，并向农行滨海支行出具了共有人同意抵押担保承诺书，且涉案债务是为家庭日常生活需要所致，依据相关法律规定，严秀芹应当承担偿还借款本金及利息的责任，故对农行滨海支行的此项诉讼请求，本院予以支持。盐城德融公司作为阶段性保证人，应在该合同约定的保证范围内依法承担阶段性连带责任保证，担保期限直至取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。薛德涛、严秀芹尚未取得房地产权属证书，盐城德融公司需承担连带保证责任，盐城德融公司承担保证责任后有权向被告薛德涛、严秀芹追偿。关于农行滨海支行主张对薛德涛、严秀芹预抵押的房屋进行拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因农行滨海支行与薛德涛、严秀芹双方办理的系房屋抵押权预告登记，农行滨海支行作为预告登记权利人，享有的是当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，并非对抵押物享有优先受偿权。故对此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告薛德涛、严秀芹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司滨海县支行借款本金165694.71元及利息（计算截止2020年12月26日的利息3878.24元，自2020年12月27日起至实际还款之日止，逾期利率按6.83550%计算）；二、被告江盐城市德融房地产开发有限公司对上述第一项薛德涛、严秀芹的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司滨海县的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3692元，减半收取计1846元，由被告薛德涛、严秀芹负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 吴菊兰二〇二一年四月二十三日法官助理 陈 勇书 记 员 吴 迪