江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2642号上诉人（原审原告）：徐发洋。被上诉人（原审被告）：苏州索斯特酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道润元路333号。法定代表人：舒柏良。上诉人徐发洋因与被上诉人苏州索斯特酒店管理有限公司（以下简称索斯特酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初5238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐发洋上诉请求：1.依法判令《终止协议书》为无效合同，该协议只能作为证明双方交接房屋日期使用；2.依法判令索斯特酒店归还2020年2月至4月两个月的减免租金3060.52元；3、依法判令索斯特酒店赔偿租赁合同期内提前单方面解约赔偿金3060.52元；4.依法判令索斯特酒店支付2020年7月15日至2020年7月24日期间的租金，按102.02元/日支付。事实和理由：一、《终止协议书》是索斯特酒店以既不付租金又霸占房屋不还的方式强迫徐发洋签订的，属于不公平合同，根据合同法规定，被强迫、胁迫、欺诈签订的合同无效。二、徐发洋减免费用是基于疫情，且减免后仅仅过了二个月，索斯特酒店就单方面终止了合同。当时索斯特酒店知道疫情并未结束，应该预见到未来可能遇到的各种经营风险，索斯特酒店完全可以拒绝徐发洋“如果有一天酒店停租，减免的费用要返还”的要求，而不是接受徐发洋的减免，享受减免并且承诺“这次减免过后，就算酒店不能正常营业，我们都会正常支付房租的，请同意的业主放心”。三、因索斯特酒店单方面突然终止合同，给徐发洋带来难以估量的损失，因此徐发洋要求索斯特酒店赔偿2个月的租金作为补偿。四、一审中徐发洋已经出示了为及时止损多次前往收房，但索斯特酒店拒不交房的视频、录音证据。一审法院引用《终止协议书》上条款“乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元”来证明签订终止协议书日前的租金为0元，但该《终止协议书》是无效合同，相应条款亦无法律效力。被上诉人索斯特酒店二审未作答辩。原审原告徐发洋向一审法院起诉请求：1.依法判令索斯特酒店承担徐发洋租金损失（1个月房租免收，后续2个月房租减半）3060.52元；2.依法判令索斯特酒店赔偿徐发洋租赁合同期内提前被单方面解约赔偿金3060.52元；3.依法判令徐发洋不予退还索斯特酒店租赁保证金；4.依法判令索斯特酒店在判决生效日或者调解生效日后的3个工作日之内，按照原先租赁合同签署时收房标准归还房屋给徐发洋，超过2020年7月5日，索斯特酒店按102.02元/日支付给徐发洋赔偿金；5.本案诉讼费用由索斯特酒店负担。一审庭审中，徐发洋明确第4项诉讼请求为：要求索斯特酒店支付自2020年7月15日起至2020年7月24日止按照102.02元/日计算的房屋占有使用费。一审法院认定事实如下：2016年9月23日，徐发洋（作为甲方、出租方）与索斯特酒店（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋座落于相城区xx路xx号xx室，该房屋建筑面积共计33.49平米。租赁期限6年，自2017年4月14日至2023年4月14日（装修免租期及试运营自2017年1月14日至2017年4月14日止）。租金为1.5元/平米/天，月租金计算方式为1.5元/天/平米*建筑面积*365天/12个月，租金支付按照先付后用原则，每期租金支付应在该期前一个月5号前缴纳。租赁保证金为2个月的租金，用于清偿乙方所欠甲方租金及其他各项费用。同时，第十条违约责任第2款乙方的违约责任：1）乙方无故逾期支付租金的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过60日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付当期2个月的租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。2020年2月16日，索斯特酒店向徐发洋发出《联系函》，希望徐发洋给予索斯特酒店“减一免二半”的租赁优惠，《联系函》载明“由于这一突发的新型冠状××疫情，国家和各级政府均陆续出台了相应的防控措施.我们酒店暂时无法开展经营，损失不可估量。为此，我们向您供倡议如下：一、您同我们是紧密不可分割的合作伙伴和利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，为了我们之间更长久的合作及利益，希望您能与我们同舟共济，参照苏州市人民政府制定的支持中小企业共渡难关苏“惠”十条，在这特殊的时期减免我们的租金；共渡难关。二、请您收到此联系函后3日内，积极联系我们，明确告知我们是否同意减免租金，并协商减免的方案；如您不同意减免租金的，亦请告知我们，以便我们及时采取止损措施；如您不予回复的，视为您同意参照苏“惠”十条，给予我们1个月房租免收2个月房租减半的优惠。”2020年3月2日，索斯特酒店对徐发洋发出《感谢信》，载明“截止当前，已有74家业主同意，还有些在考虑中，也有部分退房的业主，为此我们真诚的感谢支持我们的业主：谢谢您们的支持与理解，感谢!同时我们也理解退租的业主们的心情，在此我们表示诚恳的歉意!在后续经营中，我们将承诺除不可抗力及公司解散不再在该商区域经营酒店外，我们不得以任何理由要求解除合同的履行，同时我们也希望因房屋建筑及后期装修的问题瑕疵造成我们无法使用房间的维修问题，希望到时能得到您的理解和配合。”2020年7月4日，索斯特酒店向徐发洋发出《通知》，告知“酒店于2020年7月15日正式对外停止营业!业主可以在7月15日—7月30日期间来办理交接手续，为了弥补点业主们损失，押金(2个月的房租)我们不收回了，如在此日期提前退房的业主我们也不要您退还已付的租金。”一审另查明，业主去索斯特酒店处收房时，索斯特酒店要求业主签订了《终止协议书》，载明“一、双方确认：租赁合同自2020年X月X日（以下简称：终止日)起终止。自终止日起，租赁房屋由甲方收回、保管并另行处置，乙方无异议。二、乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元。三、乙方同意甲方无需退还租赁保证金。四、本协议签订前，如各方存在违约行为的，则另一方承诺免除对方的违约责任并放弃向违约方追究违约责任的权利。”关于徐发洋是否同意给予索斯特酒店“减一免二半”的租金优惠。一审庭审中，徐发洋陈述同意给予索斯特酒店“减一免二半”的租金优惠，前提是索斯特酒店在后续租赁期限内按约支付租金，并当庭出示了2020年2月16日，徐发洋与酒店会计妞妞的微信聊天记录。徐发洋说：“原则上我不全部同意，可以适当减免，总计两个月有点多了！我有一个看法和一个问题！我个人觉得我们不能与苏州的惠十条相提并论，那上面的政策是国有租房，是国家的，相当于是国家补贴，我们个人能跟国家能比吗？”“这次减免之后，是不是不管后面有什么意外情况，都能确保准时支付房租？”。酒店会计妞妞回复：“好的，你的意见我和老板说一下。”“是的，这次减免过后我们会正常付款”。徐发洋说：“还有，这次减免如果双方达成意见，我要补充一句：如果有一天酒店停租之类的情况，减免的费用要返还！”“就是没有正常履行6年租赁合同，提前终止的情况下”。酒店会计妞妞回复：“您的意见是同意还是不同意”，徐发洋陈述：“你的意思是只跟你们老板汇报我们同意、不同意？没有其他选项？”酒店会计妞妞回复：“我现在要统计，同意或者不同意，你们的意见我也汇报”，“群里面有好多人，没有回复我，也不加我微信，你们回复了给我们，我们才有解决的办法”。徐发洋陈述：“就你发我的那个联系函来说，我给你的回复只能是不同意，你们老板做事太随意了点，直接发个联系函，说扣两个月租金，然后问是否同意！”酒店会计妞妞回复“收到”。徐发洋陈述：“你们怎么没有电话联系的，毕竟不是所有人都能微信联系上的”。2020年2月20日，徐发洋陈述：“同意啊”。酒店会计妞妞回复：“哦哦”。2020年3月2日，酒店会计妞妞陈述：“Dear业主：真诚的感谢您的支持与理解，在这次疫情中给予我们房租一个月减免两个月减半的优惠，后续月份我们将按合同正常支付房租。请您收到短信回复同意，我们需统计好名单支付您的房租。再次感谢您的配合，祝您阖家幸福！”“短信也已经发了，麻烦收到请回复收到”。徐发洋陈述：“为了合同顺利履行，愿意与酒店共渡难关，同意优惠！”一审又查明，2020年2月21日，微信群名为“香榭时光公寓业主群（107）”的聊天记录中，酒店会计妞妞陈述：“这次减免过后，就算酒店不能正常营业，我们都会正常支付房租的，请同意的业主放心。”一审庭审中，双方一致确认租金为1530.26元/月，徐发洋于2020年7月24日收房，索斯特酒店租金支付到7月14日，押金为两个月的租金仍在徐发洋处。以上事实，有徐发洋提供的房屋租赁合同、联系函、感谢信、通知、终止协议书、微信聊天记录及当事人陈述等佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐发洋与索斯特酒店签订的房屋租赁合同书，系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应按约履行各自义务。关于徐发洋要求索斯特酒店支付“免一减二半”租金3060.52元，以及要求索斯特酒店支付自2020年7月15日起至索斯特酒店腾退房屋2020年7月24日止按照102.02元/日计算租金之诉讼请求。一审法院认为，其一，在索斯特酒店于2020年2月提出“免一减二半”主张时，有业主选择了同意，亦有业主选择了不同意并退租，索斯特酒店并未强制性要求徐发洋同意其主张，故徐发洋在同意索斯特酒店提出的“免一减二半”主张时，双方当事人已对“减免”达成了共识。其二，双方当事人在《终止协议书》上已约定“乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元”，从该约定表述来看，在双方合同终止日即签订终止协议书日前的租金为0元。其三，虽系在索斯特酒店的请求下徐发洋同意“免一减二半”，也系因索斯特酒店的原因导致租赁合同最终无法继续履行，但纵观索斯特酒店发出的《联系函》、《感谢信》等内容，可以看出索斯特酒店想极力恢复酒店正常经营、挽救其及包括徐发洋在内的全部业主的损失的决心。同时，从索斯特酒店在6月份继续向徐发洋支付租金的行为亦可以看出索斯特酒店单方解除合同并非恶意，实属经营困难所致。其四，徐发洋提出其应允“免一减二半”，前提条件是索斯特酒店继续履行合同并按时支付租金至合同终止之主张。一审法院认为，案涉租赁合同期限长达六年，合同履行过程中可能会遇见当下不可预见、不可控制的因素，最终导致合同无法正常履行，而本案中索斯特酒店正是受到了新冠××疫情影响导致其单方解除合同的结果。自2019年12月以来，新冠××疫情突发，在此影响下，国家及各地政府迅速启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取了包括对确诊患者隔离治疗、限制人员流动、推迟复工等一系列措施，疫情影响到社会的各个方面，也在一定程度上影响到了租赁合同的正常履行，给全国酒店行业包括索斯特酒店在内带来了严重冲击，在租赁市场消弭的时候，出租方和承租方更要互相体谅，合理分担风险，一起携手战疫、共渡难关。因此，受新冠疫情这一不可抗力因素影响，索斯特酒店提出减免租金的请求，并非无理，且在双方签订合同当日徐发洋即收回房屋，并一致同意没收保证金（2个月）以弥补其损失，故对徐发洋的该项诉请，一审法院不予支持。关于徐发洋要求索斯特酒店支付解约赔偿金3060.52元的诉讼请求。一审法院认为，案涉租赁合同约定的租赁期限未满，因索斯特酒店原因导致合同无法继续履行，徐发洋有权要求索斯特酒店承担违约责任，但违约责任应根据合同履行情况、双方过错程度，并结合实际损失来予以确定。本案中，徐发洋的损失即为案涉合同解除后标的物空置损失，在索斯特酒店于7月4日提出收房、解除合同之际，徐发洋应当能够预见到合同碍难继续履行，其应采取有效措施防止其自身损失的扩大。因此，一审法院酌定索斯特酒店应支付以合同约定2个月租金标准计算的违约金，而双方确认索斯特酒店交纳的2个月押金尚在徐发洋处，且索斯特酒店亦确认该押金无需退还，故一审法院认定该2个月押金抵扣索斯特酒店理应承担的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐发洋的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由徐发洋负担。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，徐发洋与索斯特酒店签订的《房屋租赁合同》合法有效。诉讼中双方一致确认徐发洋已于2020年7月24日收房，故双方之间的租赁合同已经终止。关于徐发洋要求索斯特酒店归还“免一减二半”的租金3060.52元，本院认为，根据索斯特酒店发出的《联系函》以及双方的微信聊天记录，索斯特酒店向徐发洋申请“免一减二半”的租金优惠，虽然双方协商过程中徐发洋曾表示“如果有一天酒店停租，减免的费用要返还”，但索斯特酒店对此并未予以认可。2020年2月20日、2020年3月2日徐发洋均明确表示同意租金优惠，双方对租金优惠达成合意。至于2020年2月21日索斯特酒店表示“这次减免过后，就算酒店不能正常营业，我们都会正常支付房租的，请同意的业主放心”，并不影响双方合意达成租金优惠的效力。故徐发洋要求索斯特酒店归还已减免的租金3060.52元，本院不予支持。索斯特酒店向徐发洋支付房屋租金至2020年7月14日，2020年7月4日索斯特酒店通知徐发洋可以在7月15日至7月30日期间办理房屋交接手续，徐发洋应当及时采取有效措施防止损失的扩大。徐发洋于2020年7月24日收房并签订终止协议书，徐发洋虽主张终止协议书系受胁迫签订，但缺乏有效证据证明，本院碍难采纳。终止协议书明确终止日前的租金为0元，故徐发洋主张2020年7月15日至2020年7月24日期间的租金，本院不予支持。索斯特酒店单方提前解除租赁合同构成违约，徐发洋有权要求索斯特酒店承担违约责任。一审法院酌定按合同约定的2个月租金标准计算违约金，并以索斯特酒店已支付徐发洋的2个月押金抵作违约金，尚属合理，并无不当。综上，徐发洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐发洋负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年四月二十二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。