广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0123民初129号 原告：广西运德汽车运输集团有限公司隆安汽车总站，住所地广西壮族自治区隆安县城厢镇蝶城路384号。统一社会信用代码：9140123708664099K。 负责人：农海燕，该站总站长。 委托诉讼代理人：黎秀娟。 委托诉讼代理人：韦振彪，广西运德汽车运输集团有限公司法务。 被告：韦美星，女，1985年3月5日出生，壮族，住广西隆安县。 原告广西运德汽车运输集团有限公司隆安汽车总站（以下简称“隆安汽车总站”）与被告韦美星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告隆安汽车总站的委托诉讼代理人黎秀娟、韦振彪、被告韦美星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆安汽车总站向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告订立的合同编号为14-001-12-01的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告的2020年4月1日至2020年12月29日房屋租金97321.15元；3、判令被告向原告支付违约金13595.42元；4、判令被告向原告支付滞纳金（暂计至2020年12月31日）112974.43元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年1月28日签订编号为14-001-12-01的《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于隆安县，鸿运楼三楼至七楼用于经营超市和旅馆，租赁期限为8年，自2018年2月1日起至2026年1月31日；月租金为10833元，从第3年起每年租金按5％的幅度递增，租金每3个月为一期缴纳，在每一季度末七日前缴纳下一期租金。在租赁期限内逾期缴纳本合同约定的应由被告负担的费用的，每逾期一日，则按应付费用总额的千分之十向原告支付滞纳金，滞纳金计至费用结清之日止，逾期未缴纳各项费用达人民币伍千元、拖欠租金累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回租赁物，已收取的保证金及已交付的剩余租期的租金不予退还，并按该合同年度租金总额的百分之十向被告收取违约金。在合同履行过程中，被告从2020年1月起开始拖欠房屋租金，经原告多次催讨，被告也多次做出《租金欠款还款承诺书》，但直至原告提起诉讼前仅支付了2020年1月至3月的租金，尚欠2020年4月1日至2020年12月29日房屋租金97321.15元未支付。2020年12月8日，原告发函通知被告，于2020年12月30日起解除与被告签订的编号为14-001-12-01的《房屋租赁合同》，并要求被告于2020年12月15日前将欠缴的租金、违约金及滞纳金交到原告财务科，于2020年12月30日前将租赁物内属于被告的物品搬走，逾期不搬，将按合同约定将租赁物内物品按无主物进行处理。被告接到函件后拒不支付欠缴的租金、违约金及滞纳金，也拒不搬离租赁物，直至原告提起诉讼时，仍霸占这租赁物，导致原告无法收回租赁物另行出租。原告认为，原被告双方于2018年1月28日签订的编号为14-001-12-01的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效合同。双方应及时全面的履行，但被告拖欠租金长达一年，拖欠租金金额高达97321.15元，在收到原告解除合同的通知后仍拒不搬离租赁物，其行为已经构成严重违约，严重侵害了原告的权益，为维护原告合法利益，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告韦美星辩称，对原告提出的诉讼请求有异议，被告从2018年2月开始租赁原告的房子，2018年11月开始装修和营业，而营业才半年原告就把被告的铺面围起来。期间被告也交了房租，并向原告申请减免房租费，但原告说需经上级决定，上级也始终没有决定，被告是无可奈何。因原告的装修给被告的租赁经营造成影响，原告不但不给被告减免租金而且也没有赔偿被告损失。根据合同的约定，出现原告对乙方不利的原因，造成被告损失，原告应给被告赔偿，期间被告给原告打申请后，原告却敷衍了事。还有，2020年11月被告想把租赁物转让，好交付拖欠的租金，但是原告不允许。再有，2020年2月因新冠疫情，客人减少，加上原告装修阻碍经营，被告的营业额急速下降。故若原告给被告减免租金和赔偿被告损失，被告才交付尚欠的租金。关于解除合同的问题，原告装修给被告租赁经营造成影响之时，原告为什么不解除合同。本案不是被告违约，被告不应支付违约金和滞纳金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告提供的所有证据材料即《房屋租赁合同》、《通知》、《租金欠款还款通知书》的真实性没有异议，并承认欠原告租金，但是其认为2020年11月想将房子转租出去，因原告的阻扰而无法转让店铺，且合同约定并非不能转让，若被告转让成功就可以缴纳租金。本院认为，被告认可原告提供的所有证据材料的真实性，证据之间能相互印证，应确认其证明力。对于被告称原告不同意转让店铺才不付租金，原告认为被告抗辩不成立，原告称《房屋租赁合同》第八条约定，未经原告书面同意，被告转租、分租、转让等处置的，原告有权解除合同，收回租赁物，并请求被告支付违约金。本院认为，被告没有否认合同的真实性，按合同的约定，被告称不承担违约责任的理由不成立，不确认其转让店铺的事实。被告还称原告装修围挡，征用租赁物，影响其经营，还损坏其物品，造成其损失，但是被告仅抗辩，未提供其他的证据证实，不足以证实存在原告装修围挡，影响被告经营、损坏其物品及造成被告损失的事实。被告还称其经营受新冠疫情影响，请求原告减免租金，但是原告不同意。本院认为，被告提供的证据不足证明其经营受新冠疫情的影响和已向原告请求减免租金的事实，且被告拖欠的原告租金是发生在2020年4月以后，而此时已经全面复工复产。另外，在原告的催款过程中被告已经就欠款对原告作出了付款承诺，故不确认被告主张的减免租金的事实。被告还称原告不能解除合同，因为原告不在规定的时间内提出解除合同。本院认为，原告提出的解除合同的理由符合原、被告双方在《房屋租赁合同》第八条中条款约定，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条的规定，故应确认原告通知被告解除合同的事实。本案事实如下：原告与被告于2018年1月28日签订编号为14-001-12-01的《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于隆安县，鸿运楼三楼至七楼用于经营超市和旅馆，租赁期限为8年，自2018年2月1日起至2026年1月31日；月租金为10833元，从第3年起每年租金按5％的幅度递增，租金每3个月为一期缴纳，在每一季度末七日前缴纳下一期租金；原告因不能提供符合合同约定的租赁物而解除合同的，应支付被告合同该年度租金总额10%的违约金；租赁期间，被告逾期缴纳合同约定的应由被告负担的费用的，每逾期一日，则按应付费用总额的千分之十向原告支付滞纳金，滞纳金计至费用结清之日止；逾期未缴纳各项费用达人民币伍千元或者拖欠租金累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回租赁物，已收取的保证金及已交付的剩余租期的租金不予退还，并按该合同年度租金总额的百分之十向被告收取违约金。合同还约定其他的条款。合同订立后，原、被告履行合同，但是在合同履行过程中，被告拖欠原告房屋租金，原告多次向被告发出催款通知，被告也多次做出《租金欠款还款承诺书》，直至2020年12月29日被告尚欠原告房屋租金97321.15元未支付。2020年12月8日，原告发函通知被告，于2020年12月30日起解除与被告签订的编号为14-001-12-01的《房屋租赁合同》，并要求被告于2020年12月15日前将欠缴的租金及违约金等交付原告，还要求被告于2020年12月30日前将属于被告的物品从租赁物中搬走。被告接到函件后未按函件要求执行。原告遂于2021年1月诉至本院，提出如前述诉讼请求。 另查明，原告广西运德汽车运输集团有限公司隆安汽车总站依法成立，但不具法人资格。 本院认为，原告隆安汽车总站与被告韦美星签订的《房屋租赁合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应完全履行合同义务。被告认为其之所以拖欠租金，是因为原告将不能正常经营、不符合约定的租赁物交给被告，妨碍被告经营、损坏被告物品等，原告要减免原告租金，赔偿被告损失，不同意解除合同，这就是本案双方的争议所在。 1、谁违约？ 原、被告订立的《房屋租赁合同》有效，双方应完全履行合同的义务。原告已将符合约定的租赁物交给被告经营，但是被告不能依约完全支付原告租金，尚欠原告房屋租金97321.15元未支付，因此是被告违约。被告称原告对租赁物以外的房屋进行装修，原告是提供不符合约定租赁物给被告，被告不能正常经营，导致损失，应减免租金，但是被告除其陈述外，无提供别的证据佐证，不足证实其该主张；被告还称原告征用租赁物，影响被告经营，还称原告损坏其物品，造成其损失；被告还称其受新冠疫情影响。但是被告除其陈述外，也无提供别的证据佐证，也不足证实其该主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，被告称原告违约的理由不成立，本院不予支持。 2、被告应否支付原告租金97123.15元及违约金、滞纳金？ 《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依照上述规定，双方应全面履行合同义务，被告未按约定履行向原告全部支付租金义务，依法被告应向原告偿付租金和支付违约金。被告拖欠原告租金97123.15元，被告应予偿付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现被告对原告请求的违约金提出异议。而原、被告既约定的违约金又约定滞纳金，且该约定的损失赔偿计算过分高于原告损失，因此依法对该损失赔偿应予调整，即原告的2020年租金为135954.15元，该违约金计算为：135954.15元×10%=13595.42元。被告也应予偿付。被告称不支付原告租金97123.15元及违约金的理由不成立，本院不予支持。 3、原告应否减免被告租金、赔偿原告损失？ 从本案情况来看，被告称原告对租赁物以外的房屋进行装修，原告提供不符合约定租赁物给被告，导致被告不能正常经营，被告损失，原告应减免租金，但是被告除其陈述外，无提供别的证据佐证，不足证实其该主张；被告还称原告征用租赁物，影响被告经营；被告还称其受新冠疫情影响。但是被告除其陈述外，也没有提供其他证据佐证，也不足证实其该主张。也就是说原告没有违约，因此被告称不承担违约责任，被告请求原告减免租金和赔偿损失理由不成立，本院不予支持。被告称原告损坏其物品，造成其损失，被告除其陈述外，也无提供别的证据佐证，且该请求为另一法律关系，应另案处理，故其因此请求原告赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。 4、《房屋租赁合同》应否解除？ 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”照此规定，被告应按合同约定的时间支付原告租金，但是被告未能在约定的时间内付款且无正当理由拖欠租金，又未能在原告催款、被告作出承诺的时间内付款。后原告不得不向被告发出解除合同书面通知。原告请求解除《房屋租赁合同》符合原、被告双方约定的条件；原告请求解除《房屋租赁合同》符合法律的规定，故双方订立的《房屋租赁合同》予以解除。 综上所述，被告支付原告租金97123.15元及违约金13595.42元。为此依照《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第三条、第二十条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2018年1月28日双方订立的《房屋租赁合同》予以解除； 二、被告韦美星支付原告广西运德汽车运输集团有限公司隆安汽车总站租金97123.15元及违约金13595.42元。 上述债务，义务人须于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。 案件受理费4658元（原告已预交2329元），减半收取2329元，由原告广西运德汽车运输集团有限公司隆安汽车总站负担1109元，被告韦美星负担1220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄加平 二〇二一年三月十九日 9 书记员  苏 颖 相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定（2021.1.1）法释[2020]15号 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。