河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0682民初5814号 原告：李会，女，1971年11月22日出生，汉族，住定州市北城区。 委托诉讼代理人：董红茹，定州市胜利法律服务所法律工作者。 被告：李会勇，男，1975年2月9日出生，汉族，住河北省保定市顺平县。 被告：齐亚辉，女，1974年7月12日出生，汉族，住河北省保定市顺平县。 二被告委托诉讼代理人：刘全学，河北良筹律师事务所律师。 第三人：华夏银行股份有限公司定州支行，住所地：河北省定州市兴定西路58号，统一社会信用代码：911306823198141965。 负责人：王斌，该行行长。 委托诉讼代理人：陈培琪，该行员工。 原告李会与被告李会勇、齐亚辉、第三人华夏银行股份有限公司定州支行（以下简称华夏定州支行）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李会及其委托诉讼代理人董红茹，被告李会勇、齐亚辉的委托诉讼代理人刘全学，第三人华夏定州支行委托诉讼代理人陈培琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李会向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，并判决二被告履行给原告办理房屋所有权证过户手续；2.原告将位于定州市的房屋剩余贷款交付给第三人华夏定州支行（数额以买卖合同计算为准284707元），第三人实际收取的款数超出买卖合同约定的数额，原告从扣留的房款中予以扣除，具体数额为60257.43元；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年12月6日，原、被告通过房屋中介签订了一份房屋买卖合同，原告购买二被告位于定州市，面积96.72平方米，房屋价格为65万元，另有拿房屋钥匙需要交纳的各种费用15207元，原告扣留被告5万元作为办理过户手续的押金，办完后再给付被告。被告的房屋系按揭贷款。原告买房时是要求全款买房，但由于被告的房屋产权证没有下来，另因为被告的房贷没有还完，导致原告无法全款支付房款。原告于2019年3月已经装修实际入住。经双方协商房本下来前贷款暂时先由原告交付。签订合同后，原告给付被告房款330500元，剩余贷款284707元由原告偿还，另5万元房款原告扣留，作为办理房屋过户手续的押金。同时约定了该房屋可以办理房本时第一时间被告无条件进行办理，并在原告指定时间无条件配合原告将房屋过户至原告指定人名下，过户费由原告承担。在超出原告明确过户时间时15个工作日，视为被告违约。如被告违约，按被告违约当时最高市场房价2倍赔偿原告，并承担相关的法律责任。合同签订后，2020年4月该房屋的房产证下来，可以办理过户手续，但是被告一直推托拒不办理，导致至今没有办理过户手续，被告的行为已经构成违约。被告在2020年10月22日通知原告不要再往还房贷的银行卡内打钱了，因为被告的其它债务账户被法院冻结了。由于该账户被冻结，导致原告交付剩余房贷产生交易安全，无法尽快解除房屋的抵押，给原告增加了损失，其责任应由被告承担。故提起诉讼，请支持原告诉讼请求。 被告李会勇、齐亚辉辩称，1.原、被告之间的买卖房屋合同有效。2.被告不存在违约行为。2020年4月，房产证下来后，被告按合同约定及时联系原告办理过户手续，并将办理过户手续所需的材料全部交付了原告。在过户前，原告去第三人处核实贷款余额时，原告认为第三人收取的贷款高于合同签订当时第三人计算并提供的贷款余额，表示不同意过完户后按约定数额给付被告尾款，因此当天原告没有进行过户。并非被告不配合办理过户，被告不存在任何违约行为，而且当时被告的银行卡尚未被冻结，不影响过户，因此造成的损失应由原告承担。3.被告配合原告办理过户手续，原告应将余款五万元及时给付被告。双方房屋买卖合同和补充协议约定，压尾款5万元，在双方过完户当时一次性支付卖方，双方签订合同后，贷款部分由乙方承担。合同签订时，被告已明确表示过户后收取尾款5万元，配合原告办理过户手续，不承担任何费用，原告亦对此认可。 第三人述称，李会勇购买案涉房屋从我行借款33.6万元，与我行签订有个人房屋抵押借款合同，合同约定贷款发放日为2016年12月8日，到期日为2036年12月7日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。李会勇的案涉房产已经办理抵押登记，并于2019年12月25日将相关的登记证明交给我行。截止2018年12月20日，李会勇借款本金余额314917.50元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明案件事实如下：2018年12月6日，原告李会与被告李会勇、齐亚辉通过房屋中介签订编号为ＪＳＺＤ10124的《房屋买卖合同》，合同约定二被告将其所有的坐落于定州市住宅一套出售给原告；房屋建筑面积96.72平方米；该房屋已经设定抵押，被告应于房本下来过户前办理抵押注销手续，按揭贷款余额284707元；双方协商一致的房屋成交价格为65万元；双方签订合同当日，原告支付被告首付款330500元，余款284707元由原告月供银行；压尾款50000元，在双方过户当日一次性支付被告。当日原、被告另签订《补充协议》一份，协议约定甲方李会勇、齐亚辉，乙方李会，“一、乙方贷款购买甲方该房屋，在签订本合同之日把首付付给甲方，剩余为贷款部分，付款金额为（人民币）叁拾叁万零伍佰元整（小写330500），以甲方收条或银行转账记录为证。二、甲方在该房屋可以办理房本时第一时间无条件进行办理，并在乙方指定时间内第一时间无条件配合乙方将该房屋过户至乙方指定人名下，过户费由乙方承担；在超出乙方告知明确过户时间15个工作日，视为甲方违约，如甲方违约按甲方违约发生当时最高市场房价2倍赔偿乙方，并承担相关的法律责任；甲乙双方在签订合同之后，贷款部分由乙方承担。三、乙方于签订本合同之日将该房屋交付乙方使用，……”。合同签订当日，原告支付被告房款和拿钥匙需交纳的各种费用330500元，齐亚辉出具收条一张，另原告支付中介费1万元。被告按合同约定将房屋交付原告，现原告占有并使用该房屋。 2016年12月5日，二被告与第三人华夏定州支行签订《个人房屋抵押借款合同》，被告以案涉房屋作抵押向第三人借款336000元，年利率4.41%，借款到期日2036年12月4日，采用等额本息方式还款，每月20日还款。2016年12月8日，第三人向被告发放贷款336000元，被告偿还贷款至2018年11月份，每月还款额为2114.92元。至2018年12月买卖合同签订时，贷款本金余额为314917.50元，与2018年12月6日合同中贷款余额284707差额为30210.50元。 原、被告签订房屋买卖合同和协议后，被告将其偿还贷款绑定的银行卡交给原告，原告通过此卡偿还贷款本息，2021年2月7日，原告将贷款本息全部还清。经计算，自2020年5月至2021年1月，原告偿还贷款利息9725.33元。 案涉房屋系二被告共同共有，已办理抵押登记，抵押期限自2016年12月5日至2036年12月4日。2020年4月，被告取得不动产权证书，与原告和中介相约办理过户手续，因双方买卖合同中贷款余额与案涉房产在第三人处实际贷款余额不一致，双方就贷款的偿还发生争议，至今未办理不动产权转移登记手续。原、被告均主张双方签订合同时共同到第三人处查询贷款本金余额为284707元，第三人否认曾证明过上述余额，庭审中原、被告均未提交证据证明合同签订时为上述数额。 上述事实，由原被告提交的《房屋买卖合同》、《协议书》，原告提交的收款条、不动产权证书、还贷款回单、转账记录、证人彭某的证言，第三人提交的《个人房屋抵押借款合同》、李会勇个人账户明细及当事人的陈述证实，本院予确认人并在卷佐证。 本院认为，原、被告2018年12月6日订立的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，当事人均无异议，依法成立并生效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同签订时被告按揭贷款余额的认定：双方商定案涉房屋总价款为65万元，付款方式：原告首付款330500元，贷款余额284707元由原告月供银行，尾款5万元在办理房屋过户手续时一次性支付。双方约定的首付款中包含原告拿钥匙等的各种费用15207元。原、被告均主张贷款余额数据由第三人提供，双方和中介共同到第三人处核实，第三人予以否认，原、被告均无证据证实，本院不予采信。贷款余额应认定为第三人提供的实际数据314917.50元。因房屋总价款为原、被告共同商定的确定数额，实际贷款余额与合同贷款余额的差额部分30210.50元，应由作为借款人的二被告负责偿还。 原告主张其系全款买房，其偿还的全部贷款本息和合同签订时贷款余额的差额部分共60257.43元均由被告负担，与双方的合同和协议中的原告贷款购买被告房屋、被告贷款由原告承担、月供银行的约定不符，本院不予支持。 2020年4月被告取得房产证，即可以办理不动产过户登记手续，双方因贷款余额发生争议，并非二被告故意违约，不负违约责任，但是二被告对争议产生有过错，应当承担自2020年5月至2021年1日原告多支出的利息9725.33元。原告已经偿还被告全部贷款本息，对原告要求从购房尾款5万元中扣除的上述利息和贷款余额差额30210.50元，共计39935.83元的请求，本院予以支持，扣除后的购房尾款10064.17元原告应退还二被告。被告应当按照双方约定办理不动产权变更登记手续。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下： 一、确认原告李会、被告李会勇、齐亚辉2018年12月6日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》有效； 二、原告李会于本判决生效之日起十五日内退还被告李会勇、齐亚辉购房尾款10064.17元； 三、被告李会勇、齐亚辉于本判决生效之日起十五日内将定州市房产产权变更登记至原告李会名下。 案件受理费1386元，由原告李会负担651元，由被告李会勇、齐亚辉负担735元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  王保义 人民陪审员  马佩云 人民陪审员  杨玉亭 二〇二一年四月二十八日 书 记 员  赵 宇