广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初848号 原告：谭杰斯，男，1989年8月10日出生，汉族，公民身份证住址：广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人：李志忠，广西仁清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庆武，广西仁清律师事务所律师。 被告：广西川海房地产开发有限公司，住所：广西柳州市西环路15号，统一社会信用代码：91450200756539217K。 法定代表人：吕贻标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 原告谭杰斯诉被告广西川海房地产开发有限公司（以下简称川海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告谭杰斯之委托诉讼代理人李庆武，被告川海公司的委托诉讼代理人覃禄勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终 -2- 结。 原告谭杰斯向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2016年11月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：022016080303006310201)中第八条第二款第二项“出卖人将竣工资料……等待验收所需时间；”、第三项“非出卖人原因造成……房屋交付时间顺延。”的格式条款无效。2、判令被告向原告支付逾期交房自2019年1月19日起至2019年7月27日止的违约金7436.99元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2016年11月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：022016080303006310201），约定：原告购买被告开发的位于柳州市房屋，建筑面积107.33平方米。原告应当依约向被告支付总房款782841元，被告应当于2019年1月18日前交付该房屋；若被告逾期交房，须以原告已交款额的每天万分之0.5计赔原告。同时，被告利用自己的优势地位在该《商品房买卖合同》中强加了诸如第八条第二款第二项“出卖人将竣工资料……等待验收所需时间”、第三项“非出卖人原因造成……房屋交付日期顺延。”等霸王格式条款。这些霸王格式条款均为被告提供，没有商量余地，均为免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，并且被告也没有采取合理的方式提请原告注意这些条款，更没有对这些条款向原告予以说明、解释，依法应当认定无效。合同签订后，原告已依约全部履行完了所有的义务，但被告由于自己的原因未能依法依约交房，逾期拖至2019年7月25日才通知原告:从2019年7月27日起可以对川海.汇景龙 -3- 湾12栋业主交房。原告收房后，曾与12栋其他业主多次找到被告想商议该逾期交房的违约赔偿问题，但被告都置之不理。鉴于被告上述违约行为和恶劣态度，原告为了维护自己的合法权益，无奈向贵院提起民事诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求，判如所请。 被告川海公司辩称：1、原被告都是完全民事行为能力人，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，全部的合同条款均没有违反法律法规的强制性规定并依规定向所在地房地产行政主管部门登记备案，全部条款都合法有效，对原被告均具法律约束力。各个合同条款均应当作为本案的定案依据。而根据同一小区的9#、10#号楼的、同一模式的合同，已经起诉到法院并且法院已作出判决的系列案件中，法院生效判决已确认类似的上述合同条款全部合法有效。因此原告的第一项诉请没有事实依据和法律依据，应当驳回。2、合同第八条第3款约定：“非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨二个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延。”第九条第2款约定：“特别提示：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的每天万元分之0.5计赔买受人。”本案房屋约定交房时间为2019年1月18日，实际交房时间为2019年7月27日，交房时间比约定时间逾期189天。按照上述合同第八条的约定，根据柳州市气候评价所的气象资料记录，在该栋楼施工期间的在2016年7月10日至 -4- 2018年12月8日，共有216天的下雨量达到连续降雨二个小时或者间断降雨累计四个小时。而根据同一小区的9#、10#号楼的已经起诉到法院并且法院已作出判决的系列案件中，法院生效判决已认定根据天气象资料的下雨情况及结合监理日志，下雨确实造成无法施工及中考、高考政府要求停工天数可以据实扣除。现被告按法院已生效判决的认定，提供监理单位的监理日志及相关气象资料证实，案涉12号楼在施工期间因下雨导致的停工及因为中考和高考政府下令停工63天。按已生效判决确认的事实及适用的调整依据，本案即使认定逾期交房也应当扣除该63天。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2016年11月13日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款782841元购买被告开发建设的位于广西柳州市（以下简称案涉房屋）。双方在合同的第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2019年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人个人住房房款仍有余额未能到达出卖人账户；出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间；3.非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上 -5- 的降雨（连续降雨二个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.特别提示：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的每天万分之0.5计赔买受人。”对于以上约定中双方选择的关于交付期限、逾期交房违约责任等事项，被告采取下划线的方式予以提示。被告认可案涉房款原告已于交房前全部支付完毕。合同约定的交房日被告未如约向原告交付符合合同约定条件的案涉房屋，被告于2019年7月26日在《柳州日报》刊登交房公告通知包括原告在内的12栋全体业主于2019年7月27日至8月2日期间办理收房手续。 本院认为，本案的争议焦点是：第一，原告要求确认案涉《商品房买卖合同》第八条第二款第2、3项格式条款无效的诉请是否应当得到支持？第二，本案被告逾期的天数是多少？如何承担逾期责任？ 关于争议焦点一：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告在本案中选择以建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同》示范文本作为签约使用文本系其双方平等协商的合意，该合同中约定的条款内容系其双方的真实意思表示且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同成立生效，受法律保护。而对于该合同中第八条第二款第2、3项约定的内容，由于在合同文本中已经标有下划线进行特别提示，原 -6- 告在缔约时应当已经阅读该合同条款，并在合同上签字，足以说明其已阅读并认可上述条款内容。现原告并无证据证实本案具有《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定属于合同无效的法定情形，该举证不能的法律后果应由原告承担，故原告诉请确认上述的《商品房买卖合同》中第八条第二款第2、3项之约定内容无效于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二：根据本案《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，被告应当在2019年1月18日前向原告交付符合合同约定条件的案涉房屋，被告直到2019年7月26日才在《柳州日报》刊登交房公告通知包括原告在内的12栋全体业主在2019年7月27日至8月2日期间办理收房手续，故本院确认本案存在逾期交房的事实，逾期交房的时间自2019年1月19日起算至2019年7月26日止合计为189天（因2019年7月27日为被告通知已经可以办理收房手续的首日，故该日不计为逾期日）。根据本案《商品房买卖合同》第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3、非出卖人原因造成的一天以上的停水或停电（连续停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨二个小时或间断降雨累计四个小时算一天）和政府相关部门要求的停工，则房屋交付日期顺延”之约定，本院认为作为出卖人的被告在本案中要适用该合同条款的约定情形顺延交付案涉房屋应当要以“据实”为前提，被告应当举证证明该约定情形对案涉房屋工程项目的施工是否造成实际影响。经审查被告提交的相关证据，被告提交的监理日志复印件为 -7- 节选，且在案件审理过程中未提交原件，故对该证据的真实性无法核实，该举证不能的法律后果应由被告承担，故本院对该组监理日志复印件均不予采信；对于气象资料，本院认为由于被告对此并未能提交充分有效的施工日志或者监理日志来佐证该气象资料记载在案涉房屋工程项目施工期间的下雨天（包括连续降雨二个小时或间断降雨累计四个小时）有对该工程项目的施工造成实际影响，该举证不能的法律后果应由被告承担，故本院对该气象资料不予采信，由此被告对其举证上述证据所陈述的证明目的均不能成立，故本院对被告在本案中主张扣减的逾期天数不予支持。本院对应由被告承担逾期交房违约责任所应计算的违约天数认定为189天。 关于被告如何承担违约责任。本案《商品房买卖合同》中对于各方违约所应承担的违约责任均作了具体的约定，合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：......2、买受人未按本合同规定交纳房款，按总房款每天万分之0.5计付滞纳金；......”，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：......2、特别提示：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的每天万分之0.5计赔买受人”，上述两个违约责任条款的约定是对等的，其并不存在明显不公平的情形，故原告诉请逾期交房的违约金按照该合同的第九条之约定计算于法有据，本院予以支持。综上，结合经庭审查明原告在合同签订后已经依约向被告支付了案涉房屋总房 -8- 款782841元之事实，本院对原告诉请被告支付逾期交房的违约金支持为：（782841元×万分之0.5/天）×189天=7398元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告广西川海房地产开发有限公司向原告谭杰斯支付逾期交房的违约金人民币7398元。 二、驳回原告谭杰斯的其他诉讼请求。 案件受理费因适用小额程序减半收取25元（原告已预交），由被告广西川海房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 -9- 审判员  欧韦苇 二〇二一年四月二十二日 书记员  谢雨辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 -10- 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -11- 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。