四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川33民终45号上诉人（原审被告）：康定市盛和房地产开发有限公司。住所地：四川省康定市炉城镇榆林新区。法定代表人：王纪贤，董事长。委托诉讼代理人：韩晓丽，四川康讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李友红，四川康讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川盈发物业服务有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。法定代表人：张玉清，执行董事。委托诉讼代理人：易涛，四川宁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖青，四川宁安律师事务所律师。上诉人康定市盛和房地产开发有限公司（以下简称盛和公司）因与被上诉人四川盈发物业服务有限公司（以下简称盈发物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2020）川3301民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛和公司上诉请求：1.撤销原判，请求发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由盈发物业承担。事实和理由：一、一审判决认定盛和公司先行违约错误，先行违约的并非盛和公司，而是盈发物业，其理由为：1.依据双方签订的《关于康定新城市广场综合体售楼部物业费用及一、二期物业开办交房一次性总包干费用协议》（以下简称《包干协议》）第五条第1项约定包干费用20万元的支付时间为2020年7月30日，但该《包干协议》明确约定甲方在支付此费用时，乙方应提交符合中华人民共和国法律规定的正式发票给甲方，该约定表明盛和公司支付20万元时，盈发物业需向其出具发票。2.据2020年8月13日盈发物业向盛和公司发出《关于提供开票信息的函》，要求盛和公司“在2020年8月20日前支付其20万包干费”，此函证明了盈发物业并未在《包干协议》约定的付款时间（2020年7月30日）向盛和公司提供相应的付款发票。3.《包干协议》就付款的上列约定，对双方来说是互为义务的约定。盈发物业未在约定付款当日向盛和公司提供发票，盛和公司在未收到正式发票时不予支付其包干费的行为并非先行违约。4.据一审在案证据证实：盈发物业在2020年7月31日，明确表示不再履行《包干协议》，并通过微信向盛和公司提供了其8月1日草拟《康定新城广场城市综合体物业管理移交协议》及附件，提出以7月31日24时作为划定双方权利义务的时间节点以及对收取的业主地热安装费、装修保证金进行退还等意见，最终双方因盈发物业提出的物业移交、接管费用发生分歧未达成共识。而盈发物业在案涉项目一期已售142套房，仅交付103套，二期尚未交房时便主动撤离项目的行为才是本案的先行违约者。5.盛和公司在《包干协议》约定付款时间（2020年7月30日）之后的2020年8月13日才收到盈发物业要求提供开票信息函，并在对方已经先行违约离场，致双方合同目的已不能实现的情况下，为维护自身合法权益，未支付其包干费的行为，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条先履行义务抗辩权的规定。二、一审认定事实错误，盛和公司不应全额支付盈发物业20万包干费。1.盛和公司和盈发物业在签订《前期物业服务合同》后（已另案审理），盛和公司为了实现将项目打造成康定地区高端小区的宗旨，以进一步提升物业管理服务，更好的满足业主需要出发，同意出资20万元作为案涉项目一、二期物业及交房费用，并与盈发物业签订了《包干协议》。但盈发物业并未全面履行《前期物业服务合同》和《包干协议》相关义务。为此，盛和公司多次发函要求其进行整改，盈发物业在自觉整改不能到位的情况下，于2020年7月30日项目正值二期集中交房之时，提出退出该项目物业及其相关工作，并在双方未签订移交协议的情况下，主动撤离项目。为避免失信于交房业主，降低损失，盛和公司“被迫”于8月1日起临时接替盈发物业履行项目物业服务及交房工作，并承担了至今三个多月员工工资等全部费用。目前已实际完成二期交房33套，故盛和公司承担交房工作以来所产生交房费用理应由盈发物业承担，并在包干费用20万中扣除。三、判决书认定盛和公司承担利息与本案事实不符。1.一审判决认定盈发物业在“2020年7月31日管理人员在一期交房未全部完成，二期交房也未开始办理的情况下离开”表明了盈发物业的行为已经违约，那么依据《包干协议》第九条第1项“如双方在本协议履行过程中出现违约的情况对对方所造成的损失由双方各自承担”的规定，盈发物业的资金占用利息损失应当由其自行承担。2.2020年8月13日，盈发物业向盛和公司发函要求盛和公司提供开票信息，证明了盛和公司收到盈发物业发票时间只能在2020年8月13日之后，并不能在协议约定付款时间2020年7月30日时。为此，据协议第五条第2项的约定，由于盈发物业未在协议约定付款时间向盛和公司提供发票，故盛和公司在没有收到发票时不支付包干费的行为不构成先行违约。因此一审判令包干费资金占用利息从7月31日协议约定时间起算，无事实依据，显属不当。盈发物业向一审法院起诉请求：1.判令盛和公司支付盈发物业人员工资费用及交房包干费用合计20万元及资金占用利息（以20万元为基数，以全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为标准，从2020年7月31日起计算至付清之日止）；2.判令盛和公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月1日起，盈发物业为盛和公司提供售楼部物业服务及交房服务。后盈发物业与盛和公司补签了《包干协议》，约定从2018年4月1日起，盈发物业入驻盛和公司开发的康定市新城广场售楼部的人工工资费用及该项目一期、二期物业开办费及一期、二期交房包干费用总金额为20万元。费用组成为：1.售楼部员工工资费用；2.一期、二期物业开办及交房一次性补贴包干费用。计费期间为2018年4月1日至2020年7月30日。支付金额为20万元。费用支付方式：1.甲方以转账方式于交房之日前（2020年7月30日）一次性支付。所有费用均为一次性费用，以人民币形式支付；2.甲方在支付上述费用时，乙方应提交符合中华人民共和国法律规定的正式发票给甲方。同时，双方还约定了计费标准、各自的权利义务及违约责任等内容。在盈发物业为盛和公司提供物业服务期间，盛和公司于2020年7月22日向盈发物业发出通知函，提出盈发物业存在人员配备未达到标准及管理混乱，不能及时解决业主提出的问题导致物业服务口碑差等问题，望及时整改。2020年7月27日，盛和公司向盈发物业发出律师函要求盈发物业及时整改相关问题。2020年7月30日，盛和公司未按协议约定向盈发物业支付20万元，盈发物业于2020年7月31日召开会议，对近期工作作安排，同时任命盛和公司员工唐醒为现场管理人员。2020年8月2日，由唐醒主持召开会议，表明从8月1日起员工工资由盛和公司发放。同日，盈发物业、盛和公司双方员工通过微信商讨物业移交事宜，经几日协商未达成一致意见，盈发物业管理人员未到场管理，盛和公司便自行履行项目第一期剩余房屋交付及第二期的交房工作。一审法院认为，盈发物业与盛和公司签订的《包干协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点是一、双方约定盛和公司于2020年7月30日向盈发物业支付20万元包干费是否是以完成协议中所有工作量为前提；二、盈发物业未完成协议约定的工作量，盛和公司是否还应足额支付20万元及利息。对此，一审法院认为双方在协议中约定了物业包干费用为20万元，合同列表中表明该20万元由两部分构成，一是售楼部费用96884元，包括客服工资、清洁人员工资、管理费及税费，计费期间均为2018年4月1日至2019年9月30日，该部分费用应为双方对2018年4月1日至2019年9月30日产生的客服工资、清洁人员工资、管理费及税费的结算；二是包括项目一、二期所有物业交付费用105656元，该部分费用无计费期间，应视为对工作量的约定。结合双方在合同中的特别约定：“甲方此次所支付的交房费用应为一次性费用。如本次交房出现部分业主未接房而推迟接房的情形，乙方应与甲方一同办理完业主入住的相关手续和事宜，甲方不再另行支付费用。”，表明盛和公司向盈发物业支付20万元并非以完成协议中所有工作量为前提，且该款支付的时间节点明确为2020年7月30日，支付方式为一次性转账支付，盛和公司理应按照约定履行给付义务，向盈发物业足额支付人员工资费用及交房包干费用合计20万元。故，对盛和公司提出“因盈发物业怠于履行一期交房的行为以及二期交房未开始便擅自撤离项目，导致合同目的无法实现，盛和公司为避免损失，有权依法拒绝给付盈发物业20万元包干费用及资金占用利息。”的抗辩意见不予支持。经庭审查明该项目第二期交房时间为2020年7月31日，盈发物业管理人员在第一期交房未全部完成，第二期交房也未开始办理的情形下离开，不论是否作为交房主体，依据协议的约定，盈发物业都有义务配合盛和公司完成交房工作，并不应再收取任何费用。对于盛和公司是否向盈发物业支付资金占用利息的问题。因盛和公司未按合同约定按时向盈发物业支付包干费用20万元，违约在先，应承担相应的违约责任。双方在合同中对违约金虽无约定，但对于金钱给付义务中，因延迟支付，最直接也最易被预见的应当是利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。盈发物业的该项诉请，于法有据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：盛和公司于本判决生效之日起十日内，向盈发物业支付人员工资费用及交房包干费用合计20万元及资金占用利息（以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为标准，从2020年7月31日起计算至付清之日止）。案件受理费4300元，减半收取2150元，由盛和公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛和公司提交证据：1.盈发物业向盛和公司作出的《关于提供开票信息的函》，拟证明盈发物业未在2020年7月30日前及时开票；2.盛和公司2020年11月7日向盈发物业作出的《函件》、3.盈发物业的《回复函》，拟证明盛和公司启动正式交房，但盈发物业未开展二期交房工作；4.盛和公司作出的《通知函》，拟证明盛和公司作出解除合同的通知。盈发物业质证认为，对1号证据的三性无异议，但在开具相应发票之前，要由付款单位提供开票信息，该证据恰能证明不能开具发票的过错是盛和公司；2号证据是否送达需要盛和公司提供相关证据证实，且对该证据的证明目的有异议，该函件仅是盛和公司单方的表示，双方没有达成一致，不能证明对后续工作事宜达成了一致；3号证据印证了2号证据的质证意见，同时其内容显示盛和公司已将盈发物业人员归属于盛和公司，由此反映出盈发物业的团队已被盛和公司包干，盛和公司未将盈发物业人员团队归还盈发物业，合同事实上已不能履行；对4号证据的真实性无异议，但认为若要解除合同，盛和公司应当支付合同约定的包干费用。本院审查认为，盈发物业对1号、4号证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认；2号、3号证据系双方在进入诉讼后的往来函件，且并未就争议达成一致意见，本院不予采信。二审另查明，盛和公司（甲方）与盈发物业（乙方）签订的《包干协议》第六点第5项中约定“甲方应及时支付乙方上述费用以保障乙方工作的顺利开展”。盛和公司提出应在《包干协议》约定的包干费20万元中扣除23700元，该项费用由集中交房费用10500元、陆续交房费用9000元、交房人员的生活费4200元构成，盈发物业对该项费用构成无异议，同时双方确认目前很难继续履行《包干协议》。盛和公司称案涉房屋一期共有142套物业，售出138套，4套空置，已交物业103套，还有35套未交物业；二期共有509套物业，其中住宅66套，商铺295套，车库148套，盈发物业没有履行二期物业交付工作。盈发物业对此未提出异议。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，《包干协议》中已经明确约定包干费用20万元由售楼部人工费用96884元及一期、二期开办及交房一次性补贴费用105656元构成。其中售楼部人工费用96884元的计费期间为2018年4月1日至2019年9月30日，该期间系盈发物业提供服务期间，故该部分费用盛和公司应当支付。本案争议的焦点为：一期、二期开办及交房一次性补贴费用105656元中与交房相关的费用是否应当扣除。本院认为，现盈发物业已经退场，且盛和公司已自行组织实施了相应的交房工作，《包干协议》客观上难以继续履行或继续履行将对双方产生不经济、不利益的支出。二审中双方当事人确认包干费用中涉及交付物业工作的费用由集中交房费用10500元、陆续交房费用9000元，交房人员的生活费4200元构成，故本院根据案涉物业的交付情况、《包干协议》约定以及合同履行情况等因素，在盛和公司应支付盈发物业的包干费用中酌定扣除20000元，故盛和公司还应向盈发物业支付180000元。关于利息，虽然《包干协议》约定盈发物业应提交发票给盛和公司，但《包干协议》明确约定了盛和公司应在2020年7月30日前一次性向盈发物业付款，且《包干协议》第六点第5项中约定盛和公司应及时支付盈发物业包干费用以保障盈发物业工作的顺利开展，二审中盈发物业也陈述只要盛和公司支付了相应费用就可以及时开具发票，故盛和公司付款不应以盈发物业向其开具发票为前提，即便盈发物业未按协议约定开具发票，盛和公司也可另行主张其权利，故盛和公司未按协议约定的时间付款应向盈发物业承担支付资金占用利息的责任，一审法院对此认定并无不当。综上所述，盛和公司的上诉请求部分成立。因二审中当事人对案件相关事实进行确认后导致案件事实认定发生变化，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省康定市人民法院（2020）川3301民初430号民事判决；二、康定市盛和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向四川盈发物业服务有限公司支付人员工资费用及交房包干费用合计18万元及资金占用利息（利息以18万元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为标准，从2020年7月31日起计算至付清之日止）；三、驳回四川盈发物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由康定市盛和房地产开发有限公司负担1935元，四川盈发物业服务有限公司负担215元；二审案件受理费4300元，由康定市盛和房地产开发有限公司负担3870元，四川盈发物业服务有限公司负担430元。本判决为终审判决。审判长 吴 杰审判员 韩 义审判员 张莲香二〇二一年四月十九日书记员 张云凤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。