江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0681民初882号原告：欣乐房地产集团有限公司启东分公司，住所地江苏省启东市吕四港镇鹤城南路。法定代表人：成建平，该单位负责人。原告：江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司，住所地启东市汇龙镇民乐东路友谊新村4号楼2楼。法定代表人：朱雷雷，该公司董事长。两原告共同委托诉讼代理人：冯程，该公司法务经理。两原告共同委托诉讼代理人：高一宁，该公司项目副经理。被告：陆雨香，女，1964年1月16日生，汉族，住江苏省启东市。原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司、江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司与被告陆雨香房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯程到庭参加了诉讼，被告陆雨香经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司、江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司支付租金53115元，向原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司支付商务管费68744元，共计121859元；2、判令被告支付自2019年11月21日起至实际给付之日止以121859元为基础按每日千分之五计算违约金；3、判令解除《商铺租赁合同》,《商业管理合同》及其补充协议；4、判令原告没收保证金24000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月6日，原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东签订《商铺租赁合同》，约定原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司同意将位于启东市商铺出租给陆晓东使用。租赁期为五年，从2017年9月6日至2022年10月20日，陆晓东缴纳保证金24000元。同日，原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司与陆晓东签订《商业管理合同》，约定原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司向陆晓东提供商业管理服务，被告向原告支付商业综合费，《商业管理合同》的效力从属于《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》无效、解除或者终止的，《商业管理合同》也无效、解除或者终止。2017年12月5日，原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东签订《补充协议》，约定《商铺租赁合同》、《商业管理合同》的期限调整为2017年9月6日至2022年12月20日，免租期调整为2017年9月6日至2017年12月20日。2018年11月20日，原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东、陆雨香签订《租赁合同主体变更协议》，约定陆晓东将其在《商铺租赁合同》及《商业管理合同》项下的全部权利、义务和责任一并转让给被告，陆晓东支付的保证金、预付款转为被告作为承租人在《商铺租赁合同》项下的应付款。2019年11月20日前，被告应支付原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司2019年12月21日至2020年12月20日期间租金103115元，支付原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司商业综合费68744元，合计171859元。被告已支付50000元，剩余121859元至今欠付。原告多次发函催收，被告仍拒绝支付租金和商管费。被告的行为己经严重侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院，提出上述诉请。被告陆雨香未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东签订《商铺租赁合同》，约定原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司同意将位于启东市商铺出租给陆晓东使用；租赁期为五年，从2017年9月6日至2022年10月20日；商铺租金以建筑面积收取，该商铺建筑面积为288.34平方米，乙方在租期内租赁商铺五年总租金为518636元；乙方在签署本合同时须向甲方一次性缴纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金计24000元，合同到期后1个月内，如乙方无违约或损毁行为，甲方将该保证金全额退还给乙方(不计利息)；如乙方未能按本合同约定支付滞纳金、租金及其他费用等，甲方有权扣除保证金冲抵上述款项，乙方不得持有异议，且不足部分乙方仍需支付；租金按年度缴纳，乙方须在签署本合同时，应将首年租金全额一次性支付，租金支付期限分别为：2017年8月28日前支付2017年9月6日至2018年10月20日的租金88405元，2018年9月20日前支付2018年10月21日至2019年10月20日的租金95477元，2019年9月20日前支付2019年10月21日至2020年10月20日的租金103115元，2020年9月20日前支付2020年10月21日至2021年10月20日的租金111365元，2021年9月20日前支付2021年10月21日至2022年10月20日的租金120274元；若乙方拖欠租金、保证金、商业综合费、能源费等应当向甲方支付的任何费用，应按照拖欠的每日千分之五向甲方支付延迟滞纳金，从应付日至实付日止。甲方有权从乙方交纳的保证金中予以扣除，不足部分乙方应补足。乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五日(或以上)而仍未缴纳的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同。同日，原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司作为甲方与陆晓东作为乙方签订《商业管理合同》，约定甲方依照乙方签订的《商铺租赁合同》向乙方提供商业铺位用于经营，在合同期间，乙方须按商铺面积大小向甲方缴纳商业综合费：用于完善、维修、提供与经营相关的公共设施、设备以及商业街运营服务联系与管理对接；该铺位商业合作期内乙方向甲方支付商业综合费用总额为345759元，乙方应于2017年8月28日前支付2017年9月6日至2018年10月20日的商管费58937元，2018年9月20日前支付2018年10月21日至2019年10月20日的商管费63652元，2019年9月20日前支付2019年10月21日至2020年10月20日的商管费68744元，2020年9月20日前支付2020年10月21日至2021年10月20日的商管费74243元，2021年9月20日前支付2021年10月21日至2022年10月20日的商管费80183元；乙方拖欠租金、商业综合费等应当向甲方支付的任何费用，应按照拖欠的每日千分之五向甲方支付延迟滞纳金，从应付日至实付日止。甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除；本合同的效力从属于《商铺租赁合同》的效力，《商铺租赁合同》无效、解除或者终止的，本合同无效、解除或者终止。本合同没有约定的，依照《商铺租赁合同》的约定处理；本合同与《商铺租赁合同》的约定不一致的，以《租赁合同》的约定为准。2017年12月5日，原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东签订《补充协议》，约定《商铺租赁合同》、《商业管理合同》的期限调整为2017年9月6日至2022年12月20日，免租期调整为2017年9月6日至2017年12月20日。2018年11月20日，原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东、陆雨香签订《租赁合同主体变更协议》，约定陆晓东将其在《商铺租赁合同》及《商业管理合同》项下的全部权利、义务和责任一并转让给被告，由陆晓东概括承受《商铺租赁合同》、《商业管理合同》项下的全部权利义务。上述合同签订后，双方按约履行了相关合同义务。后被告未能按约交付2019年12月21日至2020年12月20日期间的租金103115元、商业综合费68744元。经原告催缴后，被告支付了50000元，尚欠租金53115元、商业管理费68744元迟迟未付，故成讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与陆晓东签订《商铺租赁合同》及《补充协议》、原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司与陆晓东签订《商业管理合同》，后原、被告及陆晓东之间通过签订《主体变更协议》，由被告陆雨香概括承受上述《商铺租赁合同》及《商业管理合同》项下全部权利义务，故上述合同对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告均应按协议约定行使权利、履行义务。原告已按约向被告交付商铺并提供运营服务，被告有义务按照合同约定给付租金和商业管理费，故对于两原告主张要求被告给付2019年12月21日至2020年12月20日期间欠付的租金53115元、商业管理费68744元，本院予以支持。被告逾期付款，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按照每日千分之五给付违约金超出法律规定，本院予以调整，自2019年11月21日起至被告实际给付之日止，分别以租金53115元、商业管理费68744元为基数，按照同期全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。根据合同约定，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五日(或以上)而仍未缴纳的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同，被告拖欠租金及商业管理费已构成根本性违约，故对于原告要求解除《商铺租赁合同》、《商业管理合同》及《补充协议》的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告主张要求没收保证金24000元的诉请，本院认为，根据合同约定，如被告未能按本合同约定支付滞纳金、租金及其他费用等，原告有权扣除保证金冲抵上述款项，该保证金应在租金中抵扣，故原告要求没收保证金依据不足，对该诉请本院不予支持。被告陆雨香经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法裁判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆雨香于本判决生效之日起十日内给付原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司2019年12月21日至2020年12月20日期间欠付租金29115元（已抵扣保证金24000元）并支付违约金（自2019年11月21日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、被告陆雨香于本判决生效之日起十日内给付原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司2019年12月21日至2020年12月20日期间欠付商业管理费68744元并支付违约金（自2019年11月21日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、解除原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司与被告陆雨香之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》；四、解除原告江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司与被告陆雨香之间的《商业管理合同》；五、驳回原告欣乐房地产集团有限公司启东分公司、江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取1609元（原告已预交），由被告陆雨香承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3218元。审 判 员 曹爱华二〇二一年四月九日法官助理 王玉佳书 记 员 顾秋燕