四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初1422号 原告：刘芳婷，女，汉族，1981年8月21日出生，住山西省西安市新城区。 原告：王崇俊，男，汉族，1976年5月30日出生，住河南省濮阳县。 委托诉讼代理人：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 被告：达州市通川区东华商贸有限公司，住所地达州市通川区大西街金地阳光A幢2楼2号。 统一社会信用代码：9151170255101218XX。 法定代表人：肖和泽。 原告刘芳婷、王崇俊与被告达州市通川区东华商贸有限公司（以下简称东华公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳婷、王崇俊及其委托诉讼代理人陈虹宇（特别授权）到庭参加诉讼，被告东华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2012年5月6日签订的编号为20120068的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告承担应当在2013年11月7日之前向原告交房而至今未交房的违约责任，承担从2013年11月7日计算至2016年3月23日逾期交房的违约金18987.30元（43800元×0.5‰×867天）；3、判令被告承担逾期取得原告所购摊位所在楼栋权属证明的违约责任，承担从2014年12月31日计算至2016年4月20日的违约金6254.64元（43800元×0.3‰×476天）；4、判令被告退还原告多收的购房款6843.75元［43800元÷4.48㎡×（4.48㎡－3.78㎡）］；5、判令被告尽快为原告办理位于达州市通川区××组××市场商品房××栋××楼××号摊位的不动产权证书；6、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年5月6日，被告与原告签订了编号为20120068的《商品房买卖合同》，约定将被告位于达州市通川区××组××市场商品房××栋××楼××号摊位出售给原告，总房款为43800元。按照合同约定，被告应当在2013年11月6日前交付该商品房，交付时该商品房应当已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。但被告所修建的上述商铺于2016年3月23日才竣工，至今未将上述商铺交付给原告。按合同约定，被告应当于2014年12月30日衣取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告在2014年3月22日收取原告代办摊位产权的相关费用（大修基金、契税、印花税等）2706.5元，但被告于2018年10月12日才申请不动产变更登记，取得所修建的上述商铺的所在楼栋证明，至今也未将权属办到原告名下。2019年7月10日，原告发现拟办证的面积3.78㎡比2012年5月6日签订合同时所购买的一个摊位面积4.48㎡减少了0.7㎡。 被告东华公司辩称，请求依法驳回原告全部诉讼请求：1、东华农贸市场工程项目系历史遗留问题，且施工中出现了政府行政行为不可抗力因素导致项目建设工作因此中断，施工工期延后，竣工时间推迟。2016年4月20日答辩人取得了东华农贸市场负1层、1层、2层所在楼栋权属登记证明。2、原告等业主与答辩人签订了《委托经营协议》，约定原告将合同标的物不撤销地全权委托答辩人经营使用。因此，在委托经营协议签订生效时，答辩向原告支付租金后，则可视为已履行了买卖合同约定的房屋交付，不存在答辩人逾期交房的情形。3、原告等业主主张逾期的违约金，应当适用2年诉讼时效，已于2017年1月1日之后自然经过。商品房所在楼栋权属证明的违约金适用3年诉讼时效，已于2019年4月19日之后自然经过。原告该两项诉求已超过诉讼时效，应予以驳回。4、因国家宏观政策，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，房屋所有权和土地使用证合二为一，统一登记为不动产权证书。原告以办理房屋所权证（大证、小证）的办理期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实，亦加重了答辩人的合同义务。5、因东华农贸市场涉及历史遗留问题，2018年市政府以及建设主管部分的协调下，要求原告方重新与答辩人签订相关合同附件（补充协议），但原告拒不配合重新签订合同，拒绝提供办证所需资料，原告负有重大过错。6、违约金适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，原告并未提交任何证据证明其损失大小，在无任何损失的情况下，不符合违约金“填补损失”的基本功能。综上，答辩人不能办证的原因是因为历史遗留问题、政府的具体行政行为、办证政策及法律变化的原因综合所致，系合同约定的“不可抗力”，在办证过程中需克服多方面的阻碍造成了办证过程中的某个环节延迟进而导致整个办证进度延迟，且原告等业主要求答辩人支付延期交房、办理案涉商品房所在楼栋权属证明的违约金已经超过了诉讼时效，丧失胜诉权。答辩人一直在积极履行办证，对此并无过错，并非是故意不为原告等业主办证，这与合同约定“因出场人的责任”而故意、恶意、阻挠等行为导致的办证迟延有本质区别。同时原告也没有任何证据证明存在损失。根据党中央、十九大关于鼓励支持民营经济发展的会议精神，人民法院应当平衡合同双方利益的立法本意出发，兼顾公平合同原则对案件加以综合考虑，请求一审法院考虑达州本地房产市场的现状，依法判决答辩人不支付延期交房、办理案涉商品房所在楼栋权属证明的违约责任。 当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织了当庭质证，并已记录在卷。 本院经审理认定如下事实：2012年5月6日，原告刘芳婷、王崇俊与被告东华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告刘芳婷、王崇俊购买被告开发东华农贸市场摊位。第三条买受人所购商品房的基本情况A、B栋综合楼东华农超摊位188号，该商品房用途为商业。其预测建筑面积共X平方米，其中套内建筑面积X平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积X平方米。第五条计价方式与价款：按个计算，该商品房总价款为人民币43800元。第六条付款方式及期限：该商品房款于2012年5月6日全部缴清。第九条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2013年11月6日前买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内……。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理：3、双方自行约定：产权证面积以房管局最终实测为准。第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2014年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同签订后，原告于合同签订当日一次性向被告足额支付188号摊位房款43800元，被告向原告出具收款收据。2014年3月6日，被告收取原告代办摊位产权证费用2706.5元。自合同签订 2012年5月6日，原、被告签订《委托经营协议》，约定将上述《商品房买卖合同》所涉商铺委托由被告经营，委托经营期限自2013年3月6日至2018年3月5日，共计五年，被告每年3月6日向原告支付租金。2012年7月，被告（转让方、甲方）与达州市顺天市场管理服务有限公司（受转让方、乙方）签订《农贸市场经营管理权转让协议》，甲方自愿将东华农贸市场负一层商业部分的招商、经营管理、市场服务等经营管理权转让给乙方。原告认可购房合同签订后，委托被告东华公司经营，已收取被告支付的五年租金，时间自2013年3月15日至2018年3月15日止，每年租金3504元。原告提供2013年3月6日－2014年3月6日和2014年3月6日－2015年3月6日的租金领款凭据，凭据登记摊位编号：188#，购买人：刘芳婷、王崇俊，购买日期：2012年5月6日，面积4.48㎡。经原告于达市房产管理局查询，原告所购摊位AB栋－1层T－188号，套内面积1.54㎡、公摊面积2.27㎡、建筑面积3.78㎡。 2012年4月27日，达州市城市管理行政执法局作出行政处罚决定书（达市城管行罚规字[2012]105号），对被处罚人东华公司于2011年8月18日在通川区朝阳办事处皂角垭社区二组动工修建的东华农贸市场AB栋综合楼，未按建设工程规划许可证及附图规定内容建设，擅自改变了楼层高度，执法人员当即责令停工，并当日向东华公司送达了《责令停止违法行为通知书》，但东华公司仍继续建设。经现场勘验，建成的第七层建筑面积共12470.58平方米。东华公司违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条、第43条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，作出如下处罚决定：1、责令被处罚人立即停止违法行为。2、对被处罚人未按建设工程规划许可证及附图规定内容建设的东华农贸市场AB栋综合楼、建筑面积12470.58平方米，按800元/㎡计工程总造价9976464.00元的5%处以罚款498823.20元人民币。3、被处罚人接受处罚，缴清有关税费，经质检合格，依据《达州市城市规划技术管理规定（试行）》及《建筑面积计算规则》并按法定程序在十五日内到达州市住房和城乡规划建设局办理规划建设许可变更手续后方可复工。同年8月17日，该局作出达市城管行罚规字[2012]145号）行政处罚决定书，对东华公司未按建设工程规划许可证及附图规定内容建设，擅自改变规划许可楼层高度，将第三层许可层高4.5米建成6米高（已实施处罚），后于2012年5月20日又继续在B栋西侧（A栋南侧）负一层上（广场）擅自扩建房屋，城管执法人员当即予以制止，并当日向东华公司送达了《责令停止违法行为通知书》（达市城管违停字【2012】130号），但东华公司仍继续建设，并建成一层框架结构房屋主体，经现场勘验，建筑面积969.99平方米。对东华公司作出如下处罚决定：1、责令被处罚人停止违法建设行为。2、对被处罚人在B栋综合楼西侧（A栋南侧）负一层上（广场）违法扩建的一层框架结构房屋、建筑面积969.99平方米，按800元/㎡计工程总造价775992.00元的5%处以罚款38799.60元人民币。3、被处理人接受处罚，缴清有关税费，经质检合格，按法定程序在十五日内到达州市住房和城乡规划建设局办理临时规划建设许可证件后方可保留使用，到期或城市规划建设需要时无条件自行拆除，不予安置和补偿。事后，东华公司向达州市国土资源局缴纳相关款项。 2013年11月12日东华农贸市场综合楼项目监管工作组发布公告：经市级有关部门对达州市通川区东华商贸有限公司（以下简称东华公司）开发建设的东华农贸市场综合楼项目进行深入细致的调查后，发现该项目建设过程中存在违法建设和违法销售行为，市政府多次召集市级相关部门研究，决定依据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规规定，市城管执法局对东华公司违法建设和违法销售行为依法作出处理。为维护东华农贸市场综合楼项目全体购房人（住房、门市、摊位）的合法权益，现将该项目的有关处理事项公告如下：一、东华公司修建的售楼部和项目A栋南侧（B栋西侧）广场上的一层框架结构建筑物均系违法建筑，应予拆除，市城管执法局已依法责令东华公司限期30日内自行拆除。鉴于目前该工程尚未全面竣工，其售楼部可待工程竣工验收前自行拆除。逾期不自行拆除的，将依法实施强制拆除。二、市城管执法局对东华公司作出了以下行政决定：（一）责令其在15日内到市国土、税务部门补缴该项目地下负1层、地上第2层超建部分和第3至7层的土地出让金和相关税费，并到市住建部门依法办理建设用地规划和建设工程规划许可变更手续。（二）对其擅自建设的该项目地下负2怪、地下负1层超建部分和地上第2层超建部分，处建设工程造价10%的罚款；地下负2层只能作为车库使用，不得擅自对外出售，并须经相关部门综合验收合格后才能投入使用。（三）没收该项目地下负1层车库作为商业门市和摊位对外销售的违法所得，并处已收取预付款1%的罚款；没收该项目第3至7层已销售86套住房的全部收入。（四）责令其在未取得商品房预售许可证之前，不得再擅自对外销售，待完善相关规划建设变更手续后，方可复工完成项目后续建设……2014年8月28日，达州市人民政府作出《关于东华农贸市场综合楼改变土地使用条件补缴土地出让价款的批复》，同意市国土资源局请示提出的建议意见，依法补缴东华农贸市场综合楼土地出让价款463.26万元。事后，被告东华公司于2015年4月办理建设工程规划许可证，于同年6月办理建设工程规划许可证。2015年7月3日，该项目取得达州市建设工程规划核实合格证[达市规核（2015）第15号] 市政基础设施工程（房屋建筑）竣工验收报告记载，东华农贸市场AB栋综合楼于2015年12月验收合格。 2016年4月20日，被告办理通川区新宇街56号负1层、1层、2层商业房产权证，产权证号为：达州市房权证达字第2××5号，房屋性质为：市场化商品房。房屋测绘面积管理告知单记载该项目开工时间：2011年8月7日，竣工时间2013年8月30日，项目地址：市辖区××组。 达州市中心城区不动产登记遗留问题处理工作领导小组办公室2020年8月27日印发2020年第5次会议纪要，对包含东华农贸市场项目在内的建设遗留问题进行集中处理。会议纪要载明，关于“东华农贸市场”项目遗留问题处理事宜。市住建局负责，督促达州市通川区东华商贸有限公司作为办证主体为业主办理不动产登记，于8月19日前开展该项目82户业主备案登记及大修基金清缴工作。市城管执法局负责，于8月19日前对建设单位未经批准私自变更设计、增加摊位个数问题进行调查，并提出书面意见。市税务局负责，于8月19日前开展对该项目的税务清查工作，并出具书面意见，同意按照“办理处理分离”原则，由市不动产登记中心依申请办办理不动产登记，9月20日前完成。 至今，被告尚未为原告刘芳婷、王崇俊办理产权证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律实施引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案中双方签订的合同、被告的违约行为的法律事实均发生在民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 1.合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告刘芳婷、王崇俊与被告东华公司经协商签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建的东华农贸市场负一层188号摊位，合同不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，各方均应按合同约定自觉履行义务并享有权利。原告诉讼请求确认原、被告双方于2012年5月6日签订的编号为20120068的《商品房买卖合同》有效，该诉讼请求符合法律规定，应予支持。 2.被告应否承担逾期交房的违约责任的问题。根据合同约定，被告东华公司应当于2013年11月6日向原告交付所购摊位。原、被告双方均未提供交付房屋的相关证据。经查，原告将188号摊位委托被告经营，并于2013年3月6日起开始收取涉案摊位的租金收益。《中华人民共和国物权法》第二条第三款：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”及第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告2013年3月6日委托经营和收取租金收益的行为已然是在行使物权，其又以被告逾期交房为由主张违约金，与其等待行使物权的行为相悖，系重复主张权利，本院依法不予支持。 3.被告应否承担逾期取得原告所购摊位所在楼栋权属证明的违约责任的问题。《商品房买卖合同》第二十条约定，被告东华公司应于2014年12月30日前取得所在楼栋的权属证明，逾期于2016年4月20日取得。究其原因，被告东华提供的证据和答辩状中明确，华公司在建设工程中东未按建设工程规划许可证及附图规定内容建设，擅自改变楼层高度、擅自拆建房屋，被责令停工，并被处以罚款。故项目建设工程中断，系被告东华公司的违法行为导致，而政府行政行为系依法行政，并非不可抗力因素，被告应对其建设工程中的违法行为承担责任，故应当承担逾期办理所在楼栋权属证明的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”按合同约定，自2014年12月30日应当取得所在楼栋权属证明至2016年4月20日实际取得权属证明止，被告东华公司逾期476天，应支付违约金6254.64元（43800元×0.3‰×476天）。原告主张被告承担逾期取得所在楼栋权属证明的违约金6254.64元，合法有据，本院依法予以支持。 4.被告是否多收取原告刘芳婷、王崇俊购房款6850.77元以及应否退还的问题。原告提供租金领款凭据，凭据上记载摊位188号面积4.48㎡，而达州市房管局登记东华农贸市场T－188号建筑面积3.78㎡，证明被告修建的188号摊位比应交付摊位面积减少0.7㎡。根据《商品房买卖合同》第五条“计价方式及价款”约定：“按个计算”以及第十四条“面积差异处理”约定：“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理：3、双方自行约定：产权证面积以房管局最终实测为准。”原告购房东华农贸市场是以个数为计进行购买，且合同约定预测面积与实测面积发生误差，其产权证面积以房管局最终实测为准，故原告所购摊位面积为3.78㎡，原告主张被告多收房款及要求退还房款6843.75元的理由不能成立。 5.原告诉讼请求判令被告尽快为原告办理位于达州市通川区××组××市场商品房××栋××楼××号摊位的不动产权证书。但办理不动产证书系行政机关的行政职能，非被告法定职责。但原告购买被告开发修建的东华农贸市场摊位188号，并足额交纳购房款，已按合同约定履行买受人义务，被告作为出卖人，收取原告支付代办产权证书的相关费用，负有协助办证义务，应当及时向相关部门呈交办理不动产证书的相关手续，以尽快为原告办理位于达州市通川区××组××市场商品房××栋××楼××号摊位的不动产权证书。 综上所述，依照照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告陈昌梅与被告达州市通川区东华商贸有限公司于2012年5月6日签订的编号为20120068的《商品房买卖合同》有效 二、被告达州市通川区东华商贸有限公司于本判决生效后三日内支付原告陈昌梅逾期办理所在楼栋权属证明违约金6254.64元； 三、被告达州市通川区东华商贸有限公司于本判决生效后三十日内向相关职能部门呈交办理达州市通川区××组××市场商品房××栋××楼××号摊位的不动产权证书的合法手续； 四、驳回原告陈昌梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费655元，减半收取327.5元，由被告达州市通川区东华商贸有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  黄娟 二〇二一年四月三十日 书记员  周密