江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2918号上诉人（原审被告）：许红星。委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔磊，江苏鸿永律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州双晨家居有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤阳路1788号B栋2楼。法定代表人：徐公辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈辉，江苏览博律师事务所律师。原审第三人：姚贞。委托诉讼代理人：陈辉，江苏览博律师事务所律师。上诉人许红星因与被上诉人苏州双晨家居有限公司（以下简称双晨公司）、原审第三人姚贞房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。许红星上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由双晨公司承担。事实和理由：一、许红星与姚贞签订房屋租赁合同，双晨公司在其所持的合同上加盖双晨公司的公章，但双晨公司一直未有行动或意思表示对姚贞签订的合同进行追认。许红星已支付的房租均是转账至姚贞知道的账户，而非双晨公司的账户。涉案合同的相对方是姚贞而非双晨公司。二、双晨公司和姚贞均未向许红星披露过其与原房东所签订的租赁合同内容，其注册吴中分公司的目的就是掩盖与原房东合同中不得转租的条款，因此其与许红星签订涉案租赁合同最初即存在欺诈的意图。三、涉案合同有效期至2021年12月31日，一审法院认定涉案合同合法有效，那么合同未到期即因双晨公司及原房东之间的租赁合同未允许转租而解除，从而导致涉案租赁合同无法继续履行，对许红星造成极大损失，双晨公司应承担违约责任并赔偿损失。四、关联案件已确认房东与双晨公司的房屋租赁合同于2020年4月17日解除，双晨公司没有相应依据再向我方收取租金。双晨公司、姚贞辩称：另案一审判决并未生效，故房东与我方的房屋租赁合同尚未实际解除。双方之间的房屋租赁合同履行期间，许红星已经向原房屋所有权人，同时也是物业管理人缴纳了物业费，因此许红星是知晓我方转租房屋的事实。一审法院认定双方之间的合同有效是正确的，我方对一审判决认定事实没有异议，但认为法律适用有误，未支持我方违约金诉请是错误的。双晨公司向一审法院起诉请求：1、判令许红星支付租金268700元（2019年度租金），并支付违约金（以268700元为基数按日千分之一计算至判决确定给付之日，暂计至起诉之日为24518.88元）；2、判令许红星支付保证金20000元；3、判令许红星支付租金268700元（2020年度租金）；4、本案诉讼费由许红星承担。一审法院认定事实：2017年6月21日，许红星作为承租方（乙方）与出租方（甲方）签订一份《商品房租赁合同》（下称租赁合同），约定：甲方将位于苏州吴中经济开发区××街道可可蜜××室商品房（面积186.66平方米，现房，下称涉案房屋、租赁物）出租给乙方，乙方承租用于法律、法规和法令所允许的生活配套经营，经营业态为配套类家居生活馆（栌森堡），乙方应自行办理在租赁物内进行商业活动的所有合法手续。租赁期限为4.6年，自2017年7月1日起至2021年12月31日止；2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，2019年1月1日至2019年12月31日租金268700元，2020年1月1日至2020年12月31日租金268700元，2021年1月1日至2021年12月31日租金268700元；乙方应于2017年6月30日前支付2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，以后每年度的租金在上一年度的最后一个月第一个周之内支付。本合同签订后，乙方于2018年12月1日向甲方支付20000元作为本合同的租赁保证金；租赁关系终止时，乙方应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的注销或变更手续，甲方应在乙方履行完毕本合同第九条规定的租赁物返还手续以及租赁物返还义务后且完成相关注销、变更手续后10个工作日内，将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）无息退还乙方。甲方未能按期交付租赁物，每逾期一天按每季度租金的1‰支付违约金给乙方。乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方；逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付20000元违约金，且租赁保证金不予退还。租赁合同还对租赁物装修、物业管理、违约责任等条款进行了约定。诉讼中，许红星提交的租赁合同首部出租方信息记载为“姚贞”，出租方落款处有第三人姚贞的签名，合同首部出租方信息栏及出租方落款处均未加盖双晨公司公章，双晨公司提交的租赁合同首部出租方信息记载为“姚贞”，出租方落款处有第三人姚贞的签名，但合同首部出租方信息栏及出租方落款处均加盖了双晨公司公章。上述租赁合同项下租赁物由双晨公司（承租方、乙方）向灿岭公司（该公司住所地为苏州吴中经济开发区××街道可可蜜××室，出租方、甲方）承租，双方于2016年11月25日签订一份《商品房租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营配套类家居生活馆（大小多少生活馆），租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。租赁期内，如甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，如果未经过甲方书面同意，乙方私自将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，视为乙方违约，乙方应按本合同的约定向甲方承担违约责任；同时，甲方有权提前终止租赁合同，不再退还租赁保证金。合同还对租赁物装修、物业管理、违约责任等条款进行了约定。涉案租赁合同签订后，许红星已于2017年7月1日占有使用涉案房屋，并已支付租赁合同项下2017年7月1日至2018年12月31日租金300000元，其中2017年6月21日转账支付50000元，2017年6月22日转账支付50000元，2017年6月30日转账支付200000元，上述款项均由许红星转账支付至双晨公司的法定代表人徐公辉的银行账户。双方一致确认租赁合同约定的租赁保证金至今未付。另查明，双晨公司于2016年7月27日注册成立，经营范围含家居用品销售等，股东为徐公辉、姚贞两人。苏州双晨家居有限公司吴中分公司（下称双晨公司吴中分公司）于2017年9月20日注册成立，经营场所位于苏州吴中经济开发区××街道可可蜜××室，该分公司的负责人为许红星，该分公司已于2018年3月23日注销。关于租赁合同的出租方是谁，双晨公司表示，租赁合同一式两份，双方各留存一份；第三人姚贞是双晨公司的股东及员工，代表双晨公司与许红星签约，签约时未带公章所以没有盖章，签约后不久就在己方留存的租赁合同上加盖双晨公司公章，由法定代表人徐公辉代表双晨公司向许红星收取租赁合同项下租金，认可并追认第三人姚贞代表其签约、徐公辉代表其收取租金等事实。许红星表示，租赁合同一式两份，双方各留存一份，其留存的租赁合同中未加盖双晨公司公章，据此认为该租赁合同的出租方是第三人姚贞，2017年6月首次到涉案房屋处，当时涉案房屋由双晨公司作为经营场所使用，用于经营窗帘、床等家具，第三人姚贞表示经营几个月后就要搬走，其正好从事定制家具经营，故才与徐公辉、姚贞夫妻协商租赁事宜，在双方协商洽谈过程中从未要求对方出示过房产证或租赁合同等，考虑到双方都是做生意故而认为不会出问题，且徐公辉曾经表示准备购买该房，据此其信任他们有权出租涉案房屋，签约时徐公辉也在场，认为姚贞是代表徐公辉签约，当时徐公辉说女人与女人签约，因此才由姚贞与其签约。关于双晨公司吴中分公司注册原因，双晨公司表示，许红星表示因经营之需要在涉案房屋处制作门头招牌，制作门头招牌需以该址为经营场所的公司名义，注册公司需提供与房东签订的租赁合同，因涉案房屋是转租的故而无法提供与房东签订的租赁合同，经双方协商后由双晨公司注册分公司，由许红星以双晨公司吴中分公司名义制作门头招牌，因此许红星明知涉案房屋系由双晨公司承租后转租。许红星表示，注册双晨公司吴中分公司是为了制作涉案房屋的门头招牌，必须以注册地为场地的公司的名义才能制作门头招牌，确实使用了双晨公司吴中分公司的营业执照办理了涉案房屋的门头招牌“卢森堡家装全屋定制”，制作好门头招牌以后就注销了双晨公司吴中分公司，其是以苏州市卢森堡全屋定制有限公司的名义对外经营。再查明，涉案房屋原登记权利人为灿岭公司，于2018年10月9日变更登记在徐炎铭、袁媛名下，而徐炎铭、袁媛是向灿岭公司受让后取得涉案房屋。2018年11月5日，灿岭公司向双晨公司发送《关于通知承租方向新业主继续履行租赁义务的函》，函称涉案房屋已出售给徐炎铭、袁媛，自2018年10月18日起租赁合同中约定出租人的权益自动从我司转移至新业主徐炎铭、袁媛名下，你司先前向我司支付的租赁保证金及多付租金部分（若有），我司将自行向新业主移转且自愿承担未移转的相应法律责任，租赁届满后租赁保证金由你司按租赁合同约定向新业主申请退还，若你司收到本通知后仍向我司支付2018年10月18日后的租金，我司拒绝向新业主支付，多付部分需由你司出具书面申请后20个工作日内由我司无息退还。2018年12月6日，徐炎铭向许红星发送《交房通知》，函称其于2018年10月9日依法购买涉案房屋，对于你所签订的租赁合同，请你与出租方取得联系处理终止合同相关事宜，要求你于2018年12月12日搬出并交房给本人。2018年12月10日，徐炎铭向双晨公司发送《通知》，称自己为涉案房屋产权人，你司与原房东灿岭公司签订租赁合同已明确约定禁止转租及相应违约条款，经查你司私下转租，违反合同约定，故本人决定即日起解除与你司的租赁合同，请你司三日内腾空房屋并返还本人。2018年12月10日，徐炎铭向许红星发送《通知》，函称其作为涉案房屋所有权人，已于2018年12月10日通知解除与双晨公司之间租赁合同，请你方于收到本通知三日内腾空房屋并将房屋交还给本人。2019年10月21日，灿岭公司向双晨公司发送《租金催收函》，函称你司拖欠2019年1月1日至2019年5月28日租金71113.84元及物业费、水电费13741.92元，请你司收函后付清上述欠款。另，徐炎铭、袁媛与双晨公司、徐公辉、灿岭公司、许红星、姚贞房屋租赁合同纠纷一案于2020年4月9日诉至一审法院，该案中徐炎铭、袁媛诉请要求解除双晨公司与灿岭公司于2016年11月25日签订的商品房租赁合同；要求双晨公司、许红星腾退涉案房屋等，该案审理后一审法院于2020年11月10日作出（2020）苏0506民初2239号民事判决书，确认灿岭公司与双晨公司于2016年11月25日签订的《商品房租赁合同》于2020年4月17日解除；双晨公司、许红星应于该判决生效之日起三十日内迁出涉案房屋并将上述房屋归还徐炎铭、袁媛。该民事判决书目前尚未生效。双晨公司陈述，涉案房屋由其承租后转租，其与出租人之间的租赁合同目前仍在继续履行，已向灿岭公司支付截至2018年12月31日的租金，涉案房屋转租后灿岭公司未在六个月内提出异议，且其认可第三人姚贞代表其与许红星签约，故而认为涉案租赁合同合法有效，房屋的产权人通知许红星要求腾退房屋不构成阻却许红星向其支付租金的事由。许红星表示，徐公辉或姚贞从未向其披露过双晨公司与出租方签订的租赁合同，其虽可能知道涉案房屋是转租的，但其不知道出租人是谁，为制作门头招牌之需而注册双晨公司吴中分公司目的就在于规避让出租人灿岭公司知晓涉案房屋转租之事，2019年之后租金未付是因多方向其主张租金，但不能就此提供相应证据。以上事实，由双晨公司提供的租赁合同、不动产权证复印件、往来函件、工商信息查询打印件、国内支付业务收款回单复印件，许红星提供的租赁合同、往来函件、银行明细清单及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。关于涉案租赁合同的效力问题。首先，涉案租赁合同由第三人姚贞与许红星签字，自此租赁合同依法成立，该合同约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，本案也没有证据证明双方存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、或以合法形式掩盖非法目的、或损害社会公共利益的而行为。其次，双晨公司主张租赁合同无效的依据是第三人姚贞无权代表双晨公司转租房屋。第三人姚贞作为双晨公司的股东，以自己名义与许红星签订租赁合同将涉案房屋转租给许红星，但在签约后已将涉案房屋实际交付给许红星占有使用，至于第三人姚贞是否有权代表双晨公司转租房屋并不影响租赁合同的效力，对许红星该项抗辩主张，一审法院不予采信。再次，许红星主张租赁合同无效的依据是涉案房屋转租行为未经出租人同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从上述规定可以看出，在转租房屋未经出租人同意的情形下，享有请求解除合同或认定转租合同无效的主体是出租人而非次承租人，许红星作为次承租人以转租房屋未经出租人同意为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，对许红星该项抗辩主张，一审法院不予采信。综上，涉案租赁合同合法有效。关于租赁合同的出租方是谁，第三人姚贞作为双晨公司的股东以自己名义与许红星签订租赁合同转租涉案房屋，签约后许红星已实际占有使用该房屋，表明双晨公司对该份租赁合同予以确认并已实际承受了租赁合同项下的权利义务。同时，根据许红星陈述可知其在签约前到现场查看时就知晓该房屋由双晨公司经营使用，在签约时认为第三人姚贞是代表徐公辉签约，在签约后知晓涉案房屋系转租房屋且此后办理门头招牌时知道或者应当知道涉案房屋由双晨公司与房屋所有权人签订租赁合同后承租，据此一审法院确认涉案租赁合同的出租方为双晨公司，即涉案房屋由双晨公司承租后转租给许红星使用。另外，许红星作为涉案房屋的次承租人，在转租房屋未经出租人同意的情况下，许红星签订租赁合同的合同目的能否实现，仍取决于涉案房屋的出租人对于涉案房屋转租作出的意思表示，取决于该转租行为是否影响或阻碍次承租人正常占有、使用租赁物及租赁权利的行使，从本案查明的事实可知，许红星自2017年7月1日接收房屋后占用使用至今，双晨公司要求许红星支付2019年度租金268700元，合法有据，一审法院予以支持。租赁合同约定2019年1月1日至2019年12月31日的租金应于2018年12月的第一个周之内支付，双晨公司主张许红星逾期至今未付2019年租金故应按租赁合同约定承担逾期付款违约金，但许红星在2018年12月时就收到涉案房屋受让人徐炎铭的通知，告知涉案房屋转租未经出租人同意故而要求腾退并交还房屋，而出租人收回房屋必然阻碍其正常占有使用租赁物，基于此许红星未按租赁合同约定预交2019年度租金268700元碍难认定可归咎于许红星，双晨公司要求许红星承担逾期付款的违约金，一审法院碍难支持。双晨公司要求许红星支付2020年度租金268700元，根据本案查明的事实，本案起诉前，出租人即涉案房屋的买受人已诉至一审法院要求解除合同并腾退涉案房屋等，本案的当事人亦为该案的当事人，而在出租人与承租人之间租赁合同解除的情况下，许红星作为次承租人亦负有腾房义务，故而对于2020年度的租金亦应以许红星实际占有使用涉案房屋的期间为限，如许红星在2020年12月31日前已腾退房屋则相应租金按年租金268700元标准计至许红星实际腾退房屋之日止。关于租赁保证金，根据租赁合同约定，该租赁保证金属于履约保证金，该款支付在于担保租赁合同的履行，但该保证金支付与否并不影响租赁合同的成立或生效，而许红星实际并未支付该款，目前因出租人明确不同意转租，涉案租赁合同能否继续履行亦因此受到影响，双晨公司要求许红星支付该租赁保证金，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、许红星应于本判决生效之日起十日内支付苏州双晨家居有限公司自2019年1月1日至2019年12月31日的租金人民币268700元。二、许红星应于本判决生效之日起十日内支付苏州双晨家居有限公司自2020年1月1日至2020年10月31日的租金人民币223916.67元，之后租金自2020年11月1日起按22391.67元/月标准继续计算至许红星实际腾退位于苏州吴中经济开发区××街道可可蜜××室房屋之日止（如许红星未在2020年12月31日前腾退房屋，租金计算以诉讼请求为限计至2020年12月31日止）。三、驳回苏州双晨家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4810元，由苏州双晨家居有限公司负担人民币223元，许红星负担人民币4587元。许红星负担部分已由苏州双晨家居有限公司预交，许红星于本判决生效之日起十日内直接给付，苏州双晨家居有限公司预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，双方均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，许红星称目前涉案房屋仍处于空置状态，并未交接房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据前述规定，涉案的房屋租赁合同未经过房东同意并不会导致合同无效。至于涉案房屋租赁合同的出租方问题。根据许红星的陈述可知其在签约前到现场查看时就知晓涉案房屋由双晨公司经营使用，且签约时认为姚贞是代表徐公辉，签约后办理门头招牌时应当知晓涉案房屋由双晨公司与房屋所有权人签订租赁合同后承租，结合徐公辉系双晨公司法定代表人、姚贞是双晨公司股东的身份，一审认定涉案房屋租赁合同的出租方为双晨公司并无不当。至于涉案房屋租赁合同由于房屋所有权人原因可能无法继续履行而导致的违约责任问题以及姚贞、双晨公司在涉案房屋租赁合同签订过程中是否存在欺诈而应承担赔偿责任问题，因许红星未对此提起反诉，本院对此不予理涉。至于双晨公司、姚贞答辩提及的违约金问题，因双晨公司未提起上诉，本院对此不予理涉。至于许红星有关房屋租金的上诉意见，因许红星未返还房屋，一审判令其支付房屋租金至实际腾退房屋之日止并无不当。综上所述，许红星的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9620元，由上诉人许红星负担。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二一年四月二十六日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。