四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1025民初813号 原告：成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司，营业场所资中县水南镇花圃街246号。 负责人：李周伦，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，四川法邦律师事务所律师。 被告：黄忠军，男，1973年12月11日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：谭群，女，1971年9月3日出生，汉族，住四川省资中县。 原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司（以下简称“金房物业资中分公司”）与被告黄忠军、谭群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用小额诉讼程序。因发现本案不宜适用小额诉讼程序，2021年2月25日依法将本案转为简易程序。本院分别于2021年3月23日、2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告金房物业资中分公司的委托诉讼代理人王鹏以及被告黄忠军、谭群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业资中分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告物业服务费2466元；2.判令二被告支付违约金3228.06元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告金房物业资中分公司与水南镇人和社区“现代国际”小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由金房物业资中分公司向该小区提供物业服务管理，提供物业服务的受益人为该小区的全体业主及使用人。金房物业资中分公司为小区提供了优质物业服务和管理，投入了大量人力物力，并听取业主的意见和建议，积极改善管理和服务。被告黄忠军、谭群系该小区的房屋所有人，房屋面积为107.2平方米，每月应缴纳服务费每平方米1元，共107.2元。黄忠军、谭群从2019年2月1日至2020年12月31日期间累积欠物业服务费2466元。黄忠军、谭群在金房物业资中分公司多次催收后仍不交纳物业服务费的行为构成违约。根据《物业服务合同》第五条的规定，黄忠军、谭群应支付违约金3228.06元。为维护原告的合法权益，遂起诉来院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告黄忠军、谭群辩称，炖香园酒楼背后的小区进出门无人值守无监控，小区进出门、单元门未使用门禁系统，有些业主将电瓶车拿回家中充电，地下车库里小车与电瓶车停放不规范，以上问题造成小区存在很大的安全隐患；业委会成员里面有非小区业主，该名非小区业主在物业合同上作为业委会代表签字；小区空地有人打太极，原告未制止影响了正常生活；地下车库管道坏了无人维修，造成车库里长期污水横流；小区卫生环境差。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业服务合同，能够证明原告与资中县现代国际小区业主委员会签订了物业服务合同并对物业服务事项、收费标准等进行约定的事实，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；被告黄忠军、谭群提交的照片、视频能够证明特定时间内现代国际小区的局部情况，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信。 根据原告金房物业资中分公司、被告黄忠军及谭群陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，原告金房物业资中分公司与资中县水南镇人和社区“现代国际”小区业主委员会签订了《现代国际物业服务合同》，合同约定了物业服务内容、物业服务标准、履行期限、物业服务费计费方式及收费标准、双方权利义务、违约责任等内容。其中，合同履行期间自2015年8月31日起至2025年8月31日止；物业服务费收费标准为高层住宅1元/平方米·月；物业服务管理费的收取起始日为开发建设单位通知的交房之日起，交费时间为每半年交纳一次，每个缴费周期起始日起15日内交纳；违约责任为业主未按时、足额交纳物业服务费，经电话催告后仍未交纳，从逾期之日起按每天应缴物业服务费和其他欠费合计的5‰计算违约金。原告金房物业资中分公司按照合同约定提供了物业服务，并通过电话催收物业服务费。 另查明，2019年2月1日至2020年12月31日期间，被告黄忠军、谭群是“现代国际”小区2号楼2单元6楼2号房屋的业主，该房屋建筑面积为107.53平方米。被告黄忠军、谭群拖欠2019年2月1日起至2020年12月31日止的物业服务费2473.19元（107.53㎡×1元／㎡×23个月）。 本院认为，原告金房物业资中分公司与资中县水南镇人和社区“现代国际”小区业主委员会签订的《现代国际物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案引发争议的法律事实发生在民法典施行前，无法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释调整。 本案的争议焦点是二被告是否应当向原告交纳物业服务费。原告金房物业资中分公司按照合同约定对现代国际小区实施了物业服务与管理，被告黄忠军、谭群作为该小区物业业主，在接受了原告金房物业资中分公司的物业服务与管理后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院对原告金房物业资中分公司主张被告黄忠军、谭群支付拖欠的物业服务费的诉讼请求予以支持。根据被告黄忠军、谭群提交的证据，同时结合现代国际小区其他同类案件的审理情况，原告金房物业资中分公司向被告黄忠军、谭群所在小区提供物业服务期间，对小区公共设施设备及公共区域的管理和维护存在严重的服务质量瑕疵，同时对业主反映小区管理存在的问题,亦没有及时回应与积极改善。根据权利义务对等原则，综合考虑原告金房物业资中分公司提供物业服务的情况，本院决定对物业服务费酌情扣减以示督促，按照应交纳物业服务费的90%交纳物业服务费。被告黄忠军、谭群所有的案涉房屋产权登记上显示房屋建筑面积为107.53平方米，原告金房物业资中分公司主张按照107.2平方米的房屋面积计收被告黄忠军、谭群的物业服务费是对自身权力的处分行为，本院予以确认。故被告黄忠军、谭群应向原告金房物业资中分公司交纳2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2219.04元（107.2㎡×1元／㎡×23个月×90%）。 关于原告金房物业资中分公司主张的违约金问题。本案中，被告黄忠军、谭群不交纳物业服务费的行为与原告金房物业资中分公司管理和服务上存在服务质量瑕疵具有关联性，被告黄忠军、谭群并非恶意拖欠物业服务费，故对原告金房物业资中分公司要求被告黄忠军、谭群支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告金房物业资中分公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；原告金房物业资中分公司的部分诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告黄忠军、谭群于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司支付物业服务费2219.04元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司负担15元，被告黄忠军、谭群负担10元（原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇二一年四月十九日 书记员 邹云梅