江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1281民初87号原告（反诉被告）：朱良芬，女，1969年1月6日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：马俊宏，江苏四牌楼律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋华娟，女，1966年10月4日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：耿健、姚佳，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：周某，女，1992年5月29日生，汉族，住兴化市。被告：李梓萌，女，2015年4月16日生，汉族，住兴化市。法定代理人：周某，女，1992年5月29日生，汉族，住兴化市，系李梓萌母亲。被告周某、李梓萌的共同委托诉讼代理人：顾建湖、陈昕，江苏兴华人律师事务所律师。第三人：兴化市海飞房产中介服务部，住所地兴化市英武南路152号。经营者：王荣飞，男，1991年10月10日生，汉族，住兴化市。原告（反诉被告）朱良芬与被告（反诉原告）宋华娟、周某、李梓萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年3月1日、2021年3月22日两次公开开庭进行了审理。原告朱良芬及其委托诉讼代理人马俊宏、被告宋华娟及其委托诉讼代理人耿健、被告周某、李梓萌及其委托诉讼代理人顾建湖、陈昕、第三人兴化市海飞房产中介服务部的经营者王荣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱良芬向本院提出诉讼请求：1.判决三被告立即履行于2018年5月9日所签订的房屋买卖合同，将位于兴化市景范社区国际公寓北区26幢1101室房屋过户给原告；2.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年5月9日，原告与被告亲属李盛煜在兴化市海飞房屋中介服务部见证下，签订房屋买卖合同。合同约定李盛煜将其位于兴化市景范社区国际公寓北区26幢1101室房屋含附属设施转让给原告，转让价款1200000元，签订合同时支付定金200000元，余款在李盛煜于2018年6月30日办理过户手续后原告付清，违约则双倍赔偿。合同生效后，原告依合同约定支付李盛煜定金人民币200000元，后李盛煜因急需用钱于5月29日再次向原告预收购房款220000元，并书面承诺该款项如不能按时过户，则同样双倍返还。现合同已远超约定过户期间，但被告一直未能依约定履行过户手续。后在2019年7月三被告的亲属李盛煜去世，原告与三被告为购房此事多次协商未果。现为维护自身合法权益，特具此状，望判如所请。被告（反诉原告）宋华娟辩称：一、依照《民法总则》第一百四十六条第一款的规定：行为人与相对人以虚假意思表示实施的法律行为无效。本案中双方约定的成交价格与市场行情存在极大的差异，而这一差异与李盛煜急需用钱的客观状态存在极大的出入，并且在收条中李盛煜明确记载了不能过户则按原金额双倍返还的陈述，这一陈述与通常的房屋买卖行为明显不符，因此请求确认合同无效。二、李盛煜收取两笔款项的行为与通常所见的房屋买卖合同履行行为不符。在第二笔收条中，甚至陈述“如不能按时过户，则双倍返还相应款项”，并且该表述也被原告所接受，所以我们认为双方的真实意思表示不是房产买卖，而是借贷关系。所谓的房产买卖仅仅是用于借贷的担保行为。双方对于房产不能按时过户其实是有共识的，这样的条件超出了原合同的约定，本质上是在李盛煜进一步要求借款22万元的过程中提出的额外条件，李盛煜是用双倍返还相关款项的要求来代替房产过户的条件。而这一条件能够被原告所接受，说明双方对于这一条件是达成共识的。被告周某、李梓萌答辩称：一、周某、李梓萌系案涉房屋的法定继承人。李盛煜于2019年7月去世，其生前与答辩人周某系夫妻关系，与答辩人李梓萌系父女关系。根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，周某、李梓萌均系被继承人李盛煜遗产的法定继承人。二、周某、李梓萌对案涉房屋买卖的事实无异议，案涉房屋由法庭依法处理。三、李梓萌年龄尚小，请求法庭在处理案涉房屋时考虑李梓萌的实际情况，案涉房屋由李梓萌继续居住。被告（反诉原告）宋华娟向本院提出反诉请求：一、请求依法确认反诉被告朱良芬与李盛煜于2018年5月9日所签订的《房屋买卖合同》无效。二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月9日，反诉被告与反诉原告之子李盛煜签订《房屋买卖合同》，约定以120万元的价格购买建筑面积为201.4平方米的位于兴化市景范社区国际公寓北区26幢1101室的房屋。李盛煜于2019年7月去世，反诉原告现为涉案房屋的继承人。根据网络查询，涉案房屋在交易时的房价约为1.26万/平方米，及涉案房屋在交易当时的市场价格约为254万元。反诉被告仅以不到一半的市场价格购买了案涉房屋，明显违背市场交易的规律，严重损害房屋所有权人的权益。本案《房屋买卖合同》及两份《收条》上的手写字迹位置均捺有李盛煜的手印，且2018年5月29日的《收条》上用语为“急需用钱”、“如不能按时过户则按原金额双倍返还”，交易形式有别于正常的房屋买卖，而与小额民间借贷的做法相似。根据《民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋的交易形式明显有别于正常的房屋买卖，存在虚假意思表示的情形，涉案《房屋买卖合同》依法应当确认为无效。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）朱良芬答辩称：不论宋华娟认为房屋买卖合同是可撤销的还是无效的，观点本身就是错误的。原告与李盛煜在2018年5月9日在兴化市海飞房屋中介服务部见证下签订了房屋买卖合同，应当说明李盛煜知道所出售的房屋的市场价，以及其本人自愿以120万元出售的意愿。根据民法典意思自治的原则，应当尊重当事人的合法行为，所以说房屋买卖合同应当是有效成立的。刚才被告所述均是其推测，没有实际的相关证据向法庭出示，应当承担举证不能的责任。房屋买卖合同是在2018年5月9日签订的，签订当日我方就给付了20万元。合同约定是在2018年6月30日过户完成给付100万元，但后来李盛煜在2018年5月29日提前向原告要求给付购房款，原告给付了22万元。因为李盛煜违反了合同约定的给付时间，所以其在第二份收条上写明了“如果不能按时过户，按原金额双倍返还”，这是符合常理的。被告刚才所讲在2018年6月30日原告没有能力给付100万元，这是明显的污蔑我方当事人，实际上在6月30日我方只需要再给付78万元，原告有这个能力立即给付。如果房屋过户给原告，则被告李梓萌是无权居住的。围绕原告及反诉原告的诉请，被告及反诉被告的答辩，本院归纳如下争议焦点：1、李盛煜与原告朱良芬签订的房屋买卖合同是否无效。2、如合同有效，三被告是否应当按照合同协助原告将位于兴化市景范社区国际公寓北区26幢1101室房屋过户给原告。围绕上述争议焦点，原告（反诉被告）朱良芬提交如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2018年5月9日在兴化市海飞房屋中介服务部见证下签订了该合同，合同是依法成立的。2、收条、中国农业银行转账客户回执各一份，证明原告在2018年5月9日签订房屋买卖合同时给付李盛煜20万元的购房款。3、收条、支付宝转账、农业银行交易明细清单各一份，证明原告在2018年5月29日给付李盛煜购房款22万元。4、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明讼争房屋为李盛煜所有，这也是签订合同时在房屋中介服务部李盛煜交给原告的。5、不动产销售发票复印件一份，证明在2016年案涉房屋的总价款是114万元，在正常情况下，一般房屋所有人因为急需资金降价急售是合情合理的。被告（反诉原告）宋华娟质证认为：对证据一的真实性无异议，但不认可其中对于房屋交易价款的约定，约定价款远低于市场行情，并且违反了交易双方的真实意思表示。对证据二的真实性无异议，其中关于购房定金的记载效力与合同一致，是为了匹配合同内容，并不是李盛煜的真实意思。对证据三的真实性无异议，收条中记载双方对于不能过户是有明确预期的，房产过户不是双方的真实意思，本案真实意思是借款，不是买卖房产。对证据四的真实性无异议，但交付产权证的行为不具备物权效力。对于证据五的真实性没有异议，但需要说明的是：1、2016年购房款都是由被告全款支付，李盛煜和周某并未出资。2、该证据不能证明在本案所涉合同签署当时即2018年5月房产价格仍然低于120万元。3、该发票所记载的金额与本案交易无关，任何财产历史交易价格均与最终处置时市场价格不具备参考价值。3、在2018年签署合同当时，合同约定价格远远低于市场价格是客观事实。被告周某、李梓萌质证认为：对证据一、二、三、四、五的真实性及证明目的无异议。本院认证认为：对原告提交的四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证明原告与李盛煜于2018年5月9日签订了房屋买卖合同，房屋总价为120万元，同时原告分别于2018年5月9日和2018年5月29日分别给付李盛煜购房款20万元和22万元。围绕争议焦点，被告（反诉原告）宋华娟提交如下证据：1、网络查询的涉案房产均价行情一份，证明在2018年时该小区每平方均价为1.26万元，故交易当时市场价格约为254万元。2、公证书一份，证明通过公开房产交易平台的信息可以印证在2018年5月房产价格超过250万元，本案合同所约定的价格低于市场价格的50%。原告（反诉被告）朱良芬质证认为：对证据一的行情均价单不予认可，被告并没有提供相关部门出具的房价行情。另应当尊重当事人意思自治的原则，当事人有权处分自己的合法财产，李盛煜以总价120万元出售是其真实意思表示，符合民法典第二百一十五条的规定。对于证据二的真实性无异议，但不能证明被告的目的，说明如下：1、公证书上面所载明的安居客仅是一个房屋交易性质的平台，不具有认定房屋价格的资格；2、整份公证书中的内容并没有2018年的价格，上面只显示了2021年的价格，且内容载明：“该小区均价降幅较大，趋势可能降低”；3、正如刚才我方陈述，一方当事人因为资金需要降价出售房屋是正常情况；4、房屋的买卖只能按照当事人的意愿来处理，现在的房价上涨不能说明当事人的意愿。5、2018年如果原告不购买此房，也会购买其他房产，那么相应的按照现在的兴化房市行情也升值了。因此，证据二不能证明被告的证明目的。本院认证认为：对于这两组证据的真实性无异议，但只能证明目前兴化的房价自2016年至今一直处于上涨的态势，不能证明原告朱良芬与李盛煜签订的房屋买卖合同就是无效的。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，在兴化市海飞房屋中介服务部的见证下，甲方李盛煜与乙方朱良芬签订了房屋买卖合同，合同内容载明：“一、甲方自愿将坐落在兴化市景范社区国际公寓北区26幢1101室的房屋售卖给乙方。其建筑面积约201.4平方米，产权证号XH094842号，土地证号兴国用（2016）第10140号。四、甲乙双方一致同意上述房屋的成交价为人民币壹佰贰拾万元整。五、付款方式：1、在2018年5月9日签订本合同时，乙方支付定金人民币贰拾万元整给甲方…。3、乙方于2018年6月30日前支付首期房款壹佰万元整。十四、补充事项：甲乙双方约定在2018年6月30日之前办理房产过户，待房产过户手续全部结束时，乙方付给甲方房款壹佰万元整。”协议签订当日，原告朱良芬支付李盛煜购房定金人民币200000元，李盛煜向原告朱良芬出具了收条一份。2018年5月29日，原告朱良芬分别通过支付宝和银行转账的方式转给李盛煜购房款10000元和210000元，合计220000元，李盛煜出具收条一份，载明：“由于李盛煜急需用钱，现预收朱良芬购房预付款人民币贰拾贰万元整。如若不能按时过户则按原金额双倍返还。收到人：李盛煜，2018年5月29日。”另查明，2019年涉案房屋所有权人李盛煜已死亡，李盛煜的财产法定继承人为本案三被告。庭审中，被告宋华娟向本院表示如法院认定合同成立，应按照市场行情价参照260万元或房价如有上浮，按上浮后的价格要求原告朱良芬给付相应差价。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系原告与李盛煜的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且原告朱良芬已按照合同约定于合同签订当日预付了购房款200000元，并额外于2018年5月29日支付了购房款220000元，李盛煜现已死亡，其法定继承人即本案三被告理应协助原告办理案涉房屋的过户事宜。至于被告宋华娟提起反诉请求，请求本院依法确认该房屋买卖合同无效，本院认为，依照合同法的有关规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告宋华娟提供的证据并不能证明存在上述导致合同无效的情形。关于被告宋华娟认为案涉房屋成交价格明显低于市场行情价，并认为其名为房屋买卖实质为借款的辩称，本院认为，李盛煜与原告朱良芬作为完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，不能仅以成交价与市场行情价有差距就否定房屋买卖合同的真实有效，且从李盛煜出具的收条来看，其出售房屋时急需资金，故以低价卖房具有合理性，对被告宋华娟的辩称不予采纳。庭审中，被告宋华娟称如合同成立，应按照市场行情价参照260万元或者如有上浮，按上浮后的价格原告朱良芬应给付相应差价，本院认为，该请求并不明确，且合同中约定了“待房产过户手续全部结束时，乙方付给甲方房款壹佰万元整”，三名被告如要求原告给付房款，可另行诉讼，在本案不宜处理。被告周某、李梓萌以被告李梓萌年龄尚小，请求继续居住在案涉房屋中的意见，本院认为，就此请求被告周某、李梓萌可与原告协商解决，在本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋华娟、被告周某、李梓萌于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）朱良芬办理位于兴化市景范社区国际公寓北区26幢1101室房屋的产权登记手续。二、驳回被告（反诉原告）宋华娟的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）宋华娟、被告周某、李梓萌负担，此款原告已预交，被告于本判决生效后给付原告，反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）宋华娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费100元。审 判 员  於 建二〇二一年四月一日法官助理  孙 鹏书 记 员  冀宝琴