河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终1955号 上诉人（原审被告）：王佑东，男，1963年6月15日出生，汉族，住唐山市开平区。 上诉人（原审被告）：王宇，男，1992年4月5日出生，汉族，住唐山市开平区。 二上诉人委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈小倩，女，1987年5月8日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：杨云山，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王硕，河北冀华（唐山）律师事务所实习律师。 原审第三人：唐山市地产开发有限公司，住所地唐山市高新技术开发区标准厂房2号楼。 法定代表人：周俊元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑晶，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。 上诉人王宇、王佑东因与被上诉人陈小倩、原审第三人唐山市地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2020）冀0205民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王佑东、王宇上诉请求：1、撤销唐山市开平区人民法院作出的（2020冀0205民初1376号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，属于认定事实错误。被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》不属于合法有效的合同；一审法院认定被上诉人在法院查封之前合法占有涉案房产缺乏事实依据；就被上诉人支付涉案房产的房款问题，一审法院想当然的认定了“王明达股金的合法性及以股金抵顶房产的合法性”。并未就本案所涉及的《商品房买卖合同》背后的“以房抵股”法律关系进行真实性、合法性进行审查，明显错误；本案中被上诉人对涉案房产未办理过户登记具有明显的过错。二、一审法院认定被上诉人享有物权期待权，且被上诉人的权利优先于上诉人的金钱普通债权，明显错误。上诉人在一审答辩时重点提到《执行异议和复议规定》第二十八条能够排除执行的法理基础。即物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第429页，就该28条规定在实践中应当注意的问题中明确且详细述了“以物抵债”不属于该条物权期待权范围。就本案而言，被上诉人通过与第三人签订两套房产价值与王明达股本本息金额相近的《商品房买卖合同》，其“以房抵股金”的目的性是显而易见，就是为了消灭王明达对第三人的债权。按照一审法院本院认为中的论述“原告通过以股金抵顶大部分房款并以现金补齐剩余房款购买涉案房屋，其目的不能简单推定为单纯的消灭债权…”如果说被上诉人交纳了5万余元的现金的行为就推定被上诉人主观上是购买行为，不是单纯的消灭债权，那么涉案两套房产，任何一套房产价值均为30余万元，王明达的股金足以抵顶任何一套房产，无需补齐现金，那么是不是意味最起码涉案的有一套房产是不存在购买的行为的。被上诉人之所以抵顶两套房产，且房产总价值与王明达的股金本息相近，就是为了“以房抵债”，毋庸置疑。被上诉人的权利相对上诉人对第三人的债权的并不具有优先性。被上诉人不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除执行。综上，上诉人认为一审法院认定事实及适用法律均错误，请二审法院撤销唐山市开平区人民法院作出的（2020）冀0205民初1376号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 陈小倩答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，具体理由如下：一、被上诉人与第三人之间的商品房买卖合同真实有效，被上诉人已经足额支付了全部购房款项。首先，一审中被上诉人与第三人之间签订的商品房买卖合同合法有效，是双方的真实意思表示。双方不存在随意变更商品房买卖合同的签署日期的情形。其次，第三人公司在一审中提交的被上诉人姥爷王明达的股金赠与说明及2019-2013年分红收据可知王明达在第三人公司确实有14万元的入股金额，至2013年上述股金本息合计642919元，第三人公司对此也表示认可。根据第三人提供的《关于调整广为股金标准的通知》（唐南北集字2007第02号）可知，该通知的施行时间为2007年5月1日起，通知对于员工入股股金标准进行了调整，而王明达的入股时间、股金金额及利息计算标准并未违反该通知的规定。同时因2008年至2013年间房地产市场景气，第三人公司盈利丰厚，资金充足，王明达在第三人公司入股股金属于第三人公司对于职工的福利，与公司法中的公司募股完全不同，上诉人将公司福利与公司募股两个不同概念进行混淆，是根本错误的。再次，王明达在第三人公司入股的股金本息属于其个人财产，并非对第三人公司的借款。最后，根据谁主张谁举证的诉讼规则，被上诉人及第三人已经提供充足的证据证明王明达股金的真实性及被上诉人于2015年从第三人处购买涉案房屋的事实，因此应当由上诉人承担因其举证不能所产生的不利法律后果。二、被上诉人已实际占有涉案房屋，一审法院认定事实正确。被上诉人于2015年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。上诉人将对房产的实际占有狭隘的理解为在房产中居住系错误的。三、被上诉人对未办理涉案房产的过户登记手续没有过错。被上诉人未办理涉案房产的过户登记手续系因涉案房产查封手续一直没有解除，被上诉人对此没有过错。四、被上诉人对涉案房屋享有物权期待权，足以排除上诉人对涉案房屋的查封。上诉人将被上诉人购房行为主观臆断为以房抵股金消灭债权是根本错误的，根本没有任何依据。 唐山市地产开发有限公司答辩称，我方和被上诉人买卖双方有真实的金钱支付，并签有购房合同，我方已经交付房屋，陈小倩已经领钥匙，实际享有占有房屋权利，对于股金的真实性在一审时上诉人已就此陈述了观点，一审法院已经调查并认定了真实性，理据充足，对于物业费等费用，现金支付不符合交易习惯的主张没有根据，交易习惯也是无从确定的，上诉状中第三点所述一审法官指导后所提交证据的理由：第一请提交证据，不要对法官横加界定，第二只要是能证明案件事实的证据，法庭都应当采纳，法院查明事实没有错误，本案事实是股金购买房产，而不是以物抵债。未办理过户是因为房产一直被查封，所以上诉理由不成立，应驳回上诉请求。 陈小倩向一审法院起诉请求：请人民法院依法撤销唐山市开平区人民法院作出的（2020）冀0205执异18号执行裁定书，解除对本案案涉房产开平区清雅园小区109楼2门401号和402号房产的查封。 一审法院认定事实：胡淑荣与南北房地产公司商品房预售合同纠纷一案，唐山高新技术产业开发区人民法院于2019年5月15日作出（2019）冀0291民初431号民事判决，判决解除胡淑荣与南北房地产公司于2006年6月14日签订的《龙庭•时代商品房内部认购书》，南北房地产公司返还胡淑荣购房款582567元，并自2006年6月19日起至实际给付之日以582567元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准给付胡淑荣利息损失，南北房地产公司不服该判决，上诉于唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）冀02民终4995号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月12日，胡淑荣申请法院强制执行。在执行过程中，唐山市中级人民法院于2019年9月13日作出（2019）冀02执19913号执行裁定，裁定冻结、划拨南北房地产公司银行存款1096520元，或查封、扣押其等额价值的财产，2020年6月11日唐山市中级人民法院查封了南北房地产公司名下的唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号、109楼2门402号房产，2020年4月30日胡淑荣去世，生前无遗嘱，法定继承人为其丈夫王佑东、儿子王宇。胡淑荣去世后，申请执行人变更为王佑东、王宇。2020年9月7日，陈小倩以唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号、109楼2门402号房产系其所有，提出执行异议申请，本院于2020年9月18日作出（2020）冀0205执异18号执行裁定，驳回陈小倩的异议请求，陈小倩不服该裁定，于2020年10月27日提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年4月21日，陈小倩与南北房地产公司就案涉清雅园小区109楼2门401号、109楼2门402号两套房产分别签订了商品房买卖合同，房款共计696620元，陈小倩以其外祖父王明达截止2013年1月1日在南北房地产公司的股金本息合计642919元抵顶了相应房款，其余部分陈小倩以现金交纳。2015年4月30日，原告陈小倩与南北房地产公司签署了楼房交接书。同日，陈小倩与唐山市南北物业有限公司签署了前期物业管理服务协议及业主临时公约，陈小倩交纳了装修押金、装修垃圾清运费、公用电费、水费、2015年4月30日至2016年4月30日物业费。王明达系南北房地产公司员工，2008年3月26日王明达按照南北房地产公司《岗位股金实施方案》（试行）向南北房地产公司入股14万元，截止2013年1月1日该股金本息合计642919元。 2008年12月24日，承德市中级人民法院查封了南北房地产公司开发的清雅园小区部分商品住宅房，其中包括案涉的两套房产，2010年5月30日，承德市中级人民法院对上述财产进行了解封。2010年6月23日，唐山市中级人民法院查封了清雅园小区部分商品住宅房，其中包括案涉的两套房产，查封期限两年。2012年6月26日，唐山市中级人民法院（2012）唐执字第16号执行裁定书又对案涉两套房产进行了查封，查封期限两年。南北房地产公司陈述，由于开平区房管部门没有查到承德市中级人民法院的解除查封裁定以及承德市中级人民法院的协助查封通知书没有明确查封期限，开平区房管部门一直没有对案涉房产办理过户登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告陈小倩就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）原告陈小倩的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用。若案外人异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，人民法院在执行异议之诉中就应该支持案外人的异议请求。对于本案，第一、原告陈小倩与第三人南北房地产公司于2015年4月21日签订了商品房买卖合同，合同签订时间早于人民法院的查封时间，也早于胡淑荣起诉时间，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。第二、原告陈小倩与南北房地产公司于2015年4月30日签署了楼房交接书，同日，陈小倩与唐山市南北物业有限公司签署了前期物业管理服务协议及业主临时公约，陈小倩交纳了装修押金、装修垃圾清运费、公用电费、水费、2015年4月30日至2016年4月30日物业费，可以认定原告陈小倩在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。第三、原告陈小倩以其外祖父王明达在南北房地产公司的股金本息合计642919元抵顶了相应房款，其余房款陈小倩已以现金交纳，南北房地产公司向其出具了购房款收据，故可认定原告陈小倩已支付全部价款。第四、根据南北房地产公司的陈述，可以认定未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，原告陈小倩的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。（二）原告陈小倩对案涉房屋是否享有物权期待权，该权利与被告王佑东、王宇的普通金钱债权相比是否具有优先性。原告陈小倩基于商品房买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对南北房地产公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然该物权期待权仍属于债权范畴，但已不同于一般债权，已具备了物权的实质性要素。而被告王佑东、王宇对南北房地产公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。原告陈小倩所享有的权利在内容和效力上已经超过了被告王佑东、王宇享有的普通金钱债权，应优于被告王佑东、王宇的普通金钱债权予以保护。关于被告提出，即便原告是通过股金抵顶的案涉房款，但因原告与第三人签订《商品房买卖合同》是为了抵顶股金本息，为了消灭对第三人的金钱债权，原告对第三人的债权也只是普通的金钱债权，与申请执行人对被执行人的金钱债权同等，没有优先于申请人执行人的金钱债权的任何基础，不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产受让人物权期待权的范围，原告不能依据该规定排除执行，本院认为，原告通过以股金抵顶大部房款并以现金补齐剩余房款购买案涉房屋，其目的不能简单推定为单纯的消灭金钱债权，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，原告对案涉房屋享有物权期待权，被告的上述主张本院不予支持。综上所述，原告陈小倩的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决不得执行唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号和109楼2门402号商品住房。案件受理费10766元，由被告王佑东、王宇负担。 本院二审期间，唐山市地产开发有限公司提交三个特殊申请表，证明目的是陈小倩用王明达的股金本息抵顶购房款购买车位和房产是真实的，并且其他员工也都有相同的行为。 上诉人王宇、王佑东质证认为，对于该证据真实性不予认可，无法证实上诉人所称的存在其他房产或车位存在以股抵房的事实，没有向对方认可，对于证明目的，和本案关联性有异议，即便以股抵债是真实的，本案执行异议之诉恰恰审查以股买房是否能够享有足以排除执行的权益，因此我方认为即便真实也不能足以排除执行。 被上诉人陈小倩质证认为，对该证据无异议，我方买房时也是填写了这样的申请表。 本院认为，本案属于执行异议之诉，旨在审查陈小倩对案涉两套房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。陈小倩主张对案涉房产享有实体权益，应当同时符合上述四种情形方可排除执行法院对案涉房产的强制执行。 本案中，关于案涉两套房产《商品房买卖合同》的签订时间，陈小倩在庭审时提交的其与唐山市地产开发有限公司就案涉两套房产签订的两个《商品房买卖合同》落款处，签署时间虽显示为2015年但存在明显的人为改动，同时结合购房款收据的记载时间即2013年，支付购房款的时间与签署合同的时间存在两年之隔，在《商品房买卖合同》存在人为改动的情况下，本院无法对该《商品房买卖合同》的具体签订时间作出确认。 关于案涉房产购房款的支付情况，根据案涉房产《商品房买卖合同》的内容，案涉两套房产购房款合计696620元，就该购房款，陈小倩主张大部分购房款是其外公王明达用在唐山市地产开发有限公司的股本本金及利息合计642919元抵顶的，另一部分购房款则是由陈小倩支付的现金。但对于王明达的投资款来源、投资时间以及其是否实际向唐山市地产开发有限公司投资14万元等问题，陈小倩并未举证证实。唐山市地产开发有限公司亦未能提供证据证实王明达出资入股后的身份凭证，仅凭其自行制定的《关于实行敢为股金实施方案的通知》以及他人特殊申请表等材料，不足以证实王明达实际出资情况。故对于陈小倩主张案涉房产购房款是由其外公股本本金及利息抵顶的说法，本院不足以采信。同时，关于剩余购房款陈小倩主张系其以现金的方式向唐山市地产开发有限公司支付的问题，因陈小倩未能提交资金来源，仅以唐山市地产开发有限公司出具的购房款收据不足以认定陈小倩支付购房款的事实。 综上，陈小倩不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。上诉人王宇、王佑东上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市开平区人民法院（2020）冀0205民初1376号民事判决书； 二、继续执行唐山市开平区清雅园小区109楼2门401号和109楼2门402号商品住房。 二审案件受理费10766元，由被上诉人陈小倩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  周 欣 二〇二一年四月十二日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏