文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终841号上诉人（原审原告）：邓辉来，男，1988年5月21日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张安建，男，1987年4月12日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳军，男，1972年10月16日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆丽君房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道开州步行街1006号，统一社会信用代码915002345520287573。法定代表人：李海彬，董事长。委托诉讼代理人：王道平，重庆帅风律师事务所律师。上诉人邓辉来、张安建因与被上诉人沈阳军、重庆丽君房地产开发有限公司（以下简称丽君公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邓辉来、张安建上诉请求：1.撤销重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初3424号民事判决第二项，改判由被上诉人沈阳军、丽君公司支付违约金260646.4元；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由:一、一审法院认定上诉人与沈阳军发生房屋买卖关系系认定事实错误。沈阳军与案外人发生的以房抵债不发生物权变动，案涉房屋的所有权仍属丽君公司，沈阳军无权处分，丽君公司与上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》是对沈阳军无权处分案涉房屋的追认,案涉合同的相对方是丽君公司。二、即便二审法院依然认定与上诉人发生合同关系的是沈阳军，但上诉人主张的违约金，不仅是逾期办证的违约金，还包括案涉房屋已被抵押的违约金。案涉房屋在2018年4月就被抵押，但被上诉人2018年6月在与上诉人签订合同时，未告知上诉人这一重大事实。根据合同约定，被上诉人应承担已付房款20%的违约金260646.4元。即使在诉讼中，被上诉人进行了解押，但其欺骗的事实客观存在，并且欺诈程度恶劣、欺诈时间之久。如果按照一审法院的推理，只要房屋解押，被上诉人交了房，被上诉人就不用支付违约金，这完全违背了契约自由的精神，无法实现约定违约金的意义，使合同目的落空，同时纵容被上诉人这种欺诈行为，以付出较小违约金的代价来换取巨大的融资利益，扰乱市场交易安全。三、一审认定上诉人未按合同约定及时付清购房款存在违约，属于事实不清。1.被上诉人与上诉人签订合同后，变更了约定，待被上诉人办理房产证后，上诉人将尾款支付给被上诉人。上诉人对案涉房屋已经支付了1303232元，达到案涉房屋价款的94%，不可能也不会故意不支付10万元的尾款，从而让自己无法得到房产证，并且上诉人有能力支付10万元的尾款。上诉人一直未支付尾款，被上诉人也未催要，印证了双方变更了尾款支付的合同约定。2.即便法院不采信上诉人与被上诉人达成了变更合同的约定，那么上诉人不支付房屋尾款，系被上诉人将案涉房屋抵押给案外人张慧从而无法办理房产证所致，上诉人不支付尾款是履行不安抗辩权。3.从2018年6月6日签订合同后，上诉人与被上诉人反复沟通，被上诉人均无法为案涉房屋解押。一审中，上诉人也给与被上诉人45天的时间办理解压手续，被上诉人未按时解押，直到2020年12月才解押。正因为被上诉人欺诈的这一重大违约事实，导致上诉人现仍未办理产权证，上诉人不存在违约。四、一审认定上诉人并无实际损失，没有事实和法律依据。因被上诉人将案涉房屋抵押的事实持续至2020年12月，上诉人支付了1303232元的房款，但被上诉人未办理产权证，上诉人存在资金占用损失。被上诉人沈阳军答辩称，一、沈阳军因以物抵债取得案涉房屋的实际所有权后，与上诉人协商案涉房屋买卖事宜并达成一致意见，双方签订买卖合同，沈阳军收取案涉房款，并约定由沈阳军享有相关权利和履行相关义务，一审认定合同相对方是上诉人和沈阳军的事实与实际情况相符合。二、双方在协商房屋买卖合同时，是以房屋现状进行交易，沈阳军事前并不知道案涉房屋是否抵押，不存在明知抵押而不告知上诉人的情形；上诉人在协商现房交易合同时，也应向房屋登记部门查询和了解房屋的登记状况，沈阳军没有故意欺诈上诉人的事实。三、双方签订买卖合同后，沈阳军将案涉房屋实际交付上诉人占有使用，上诉人将案涉房屋出租并收取租赁费用，没有损害上诉人的实际利益；即便案涉房屋在签订合同时已被抵押，但在诉讼中已经解除抵押，上诉人不存在因为房屋被抵押而受到任何损失。四、根据双方约定，案涉房屋的过户是在上诉人结清房款尾款后再办理变更登记手续，一审中沈阳军为化解矛盾才同意在上诉人未付清尾款的情况下将案涉房屋变更登记在上诉人名下，但上诉人至今未支付尾款，上诉人同样存在违约行为。五、关于房屋抵押违约条款的约定，因沈阳军在主观上不属明知有抵押而故意隐瞒的情形，一审法院根据合同约定的违约条款，结合双方履约情况，将违约金的金额予以调整，符合法律规定。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人丽君公司答辩称，一、沈阳军是案涉房屋的实际所有人，上诉人与沈阳军对案涉房屋买卖合同进行协商，沈阳军实际收取了房屋价款，丽君公司作为开发商，其与上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》，只是为了协助完成上诉人与沈阳军签订的《门市买卖合同》的办证手续，将案涉房屋直接从丽君公司变更登记在上诉人名下，并非门市买卖合同的相对方。二、上诉人在后来要求办证时，丽君公司告知上诉人房屋存在抵押情况，双方联系沈阳军，签订了补充协议书。按照补充协议的约定，上诉人目前要求办证的请求不应得到支持，但为了和谐处理本案，案涉房屋已于2020年12月18日解除抵押，尽管上诉人未付清房款，沈阳军愿意为上诉人办理产权证，丽君公司也愿意配合。请求驳回上诉，维持原判。邓辉来、张安建向一审法院起诉请求：1.判令沈阳军、丽君公司为邓辉来、张安建办理重庆市开州区××街道××道××号房屋的产权转移登记手续；2.判令沈阳军、丽君公司向邓辉来、张安建支付违约金260646.4元；3.由沈阳军、丽君公司承担案件受理费。一审法院认定事实如下：2017年丽君公司取得案涉房屋的产权证，产权证号为渝（2017）开州不动产权第0××6号。2018年4月12日丽君公司将案涉房屋抵押给张慧并办理了抵押登记。2018年6月6日，沈阳军与邓辉来、张安建签订《门市买卖合同》，合同约定：“卖方（以下简称甲方）：沈阳军……买方（以下简称乙方）:邓辉来、张安建……甲乙双方就门市买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款。一、甲方门市坐落于重庆市开州大道丽君现代城商业门市590号，建筑面积为：92.32平方米（实际以产权面积为准，多退少补），出售给乙方。二、（1）双方商定该门市出售价格为：单价为：15000元/㎡，总金额1384800.00元（大写：壹佰叁拾捌万肆仟捌佰元整），（2）税及大修基金合计金额为：28432.00元（大写：贰万捌仟肆佰叁拾贰元整），合计：门市房款+税及大修基金=1413232.00元。三、乙方于2018年6月30日前一次性向甲方支付购门市款：1384800.00元（大写：壹佰叁拾捌万肆仟捌佰元整），及税、大修基金合计金额为：28432.00元（大写：贰万捌仟肆佰叁拾贰元整），合计：门市房款+税及大修基金=1413232.00元。四、甲方应于乙方付清全部款项之时，将上述门市交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对门市进行接收。接收后门市的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该门市所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付（水、电、二担电220V由甲方负责安装）。五、甲方负责将该门市房产证在乙方付清所有款项后半年内办理在乙方名下，若未按照规定时间办理，甲方承担全部责任。六、甲方保证在交易时该门市没有产权纠纷，无相关按揭、抵押债务等，交易后如有上述事项，由甲方承担全部责任。七、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将门市交给乙方使用，乙方有权按已交付的门市款向甲方追究违约金（按照已付款项的20%计算）（如甲方违反五、六款规定，按第七条执行）。八、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。九、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方签字之日起生效”。沈阳军在甲方处签字捺印，邓辉来、张安建在乙方处签字捺印。2018年6月6日，邓辉来、张安建向沈阳军支付购房款1303232元，并由沈阳军向邓辉来、张安建出具《收条》一份。合同签订后，沈阳军将案涉房屋交付给邓辉来、张安建。2018年12月17日，邓辉来、张安建将案涉房屋出租给第三人张光容，租期为五年。至今邓辉来、张安建尚欠沈阳军购房款81568元（1384800元-1303232元）、税及大修基金28432元，共计110000元。为了便于办理房屋产权证，2018年6月7日丽君公司与邓辉来、张安建签订《商品房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）重庆丽君房地产开发有限公司……乙方（买方）张安建……乙方（买方）邓辉来……第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为：重庆市开州区XXXXXX。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为738560元整……第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额738560元整……第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺。……（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款30%。……”丽君公司在甲方处盖章，邓辉来、张安建在乙方处签字盖章。在该合同附件五中第七条约定，该门市房款及契税、大修基金等费用均由沈阳军代付，此门市未开收据。2020年4月29日，丽君公司与张国华签订《协议书》，约定：“甲方：重庆丽君房地产开发有限公司，乙方：邓辉来、张安建乙方向甲方购买位于重庆市××道××号门市（建筑面积92.32平方米）达成如下协议：1、甲方保证出售给乙方的门市真实有效，否则由此产生的相关责任由甲方承担。2、此门市之前由甲方设置了短期抵押，故甲方承诺在2021年12月31日前将该门市产权办理在乙方名下，产权解押时间如遇提前，甲方将予以提前办理。如到期甲方仍然不能为乙方办理产权证，乙方可以选择退房，甲方除退还乙方购房款外，还将支付乙方已交房款总额20%的违约金。如乙方要求合同继续履行，则甲方从逾期之日起按已交房款每日万分之五的违约金支付乙方。3、甲方保证出售的门市单价及总额不发生上涨变更。4、该门市购房款由沈阳军代乙方支付给甲方（乙方已将房款按约定支付给了沈阳军），甲方予以认可”。丽君公司在甲方处盖章，乙方处由张国华签“张国华代签”，张国华系张安建父亲、邓辉来岳父。邓辉来、张安建对于张国华代签的行为不予认可。另查明，诉讼过程中丽君公司解除了案涉房屋的抵押。2020年12月18日经查询，案涉房屋上无抵押、无查封。2021年1月12日沈阳军书面表示同意在邓辉来、张安建未付清房款的情况下，先行为邓辉来、张安建办理案涉房屋的产权登记，对于下欠的购房款由沈阳军另案向邓辉来、张安建主张权利。丽君公司同意沈阳军的该意见。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.邓辉来、张安建与谁发生的房屋买卖合同关系？2.《协议书》是否有效？3.沈阳军、丽君公司是否应当为邓辉来、张安建办理案涉房屋的产权转移登记手续？4.沈阳军、丽君公司是否构成违约，是否应当支付邓辉来、张安建违约金？关于邓辉来、张安建与谁发生的房屋买卖合同关系的问题。一审法院认为，邓辉来、张安建与沈阳军是完全民事行为能力人，双方是在平等、自愿的基础上签订的《门市买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，该合同合法有效。邓辉来、张安建与丽君公司于2018年6月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系丽君公司为将案涉房屋转移登记至邓辉来、张安建名下而签订，该合同并未实际履行，并非真实的房屋买卖合同，丽君公司并非涉案房屋买卖合同的相对方。关于《协议书》是否有效的问题。一审法院认为，《协议书》上并无邓辉来、张安建的签字，且对于张国华的代理行为邓辉来、张安建并不认可，因此该协议书未生效。关于沈阳军、丽君公司是否应当为邓辉来、张安建办理案涉房屋的产权转移登记手续的问题。一审法院认为，虽然按照沈阳军与邓辉来、张安建签订的《门市买卖合同》的约定，沈阳军将案涉房屋产权登记至邓辉来、张安建名下的条件为邓辉来、张安建付清所有款项后半年内办理。截止本案法庭辩论终结前，邓辉来、张安建向沈阳军已支付的房款为1303232元，剩余房款81568元还未支付，税及大修基金28432元也未支付，现不符合办理案涉房屋产权转移登记的条件，但沈阳军同意为邓辉来、张安建办理案涉房屋的产权证，且丽君公司也同意协助邓辉来、张安建办理案涉房屋的产权转移登记手续，因此对于邓辉来、张安建要求沈阳军、丽君公司将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，依法予以支持。关于沈阳军、丽君公司是否构成违约，是否应当支付邓辉来、张安建违约金的问题。一审法院认为，按照邓辉来、张安建与沈阳军签订的《门市买卖合同》的约定，沈阳军在签订合同时保证案涉房屋无相关抵押债务等，虽然在沈阳军与邓辉来、张安建签订《门市买卖合同》时案涉房屋已抵押给张慧，沈阳军在签订合同时未将案涉房屋的抵押情况告知邓辉来、张安建存在违约，但邓辉来、张安建未按合同约定及时付清购房款也存在违约。因案涉房屋的抵押在诉讼过程中已解除，邓辉来、张安建在接收房屋后将房屋租赁他人获取收益，并无实际损失，因此对于邓辉来、张安建要求沈阳军、丽君公司支付违约金260646.4元的诉讼请求，根据本案实际情况，酌情判决沈阳军支付邓辉来、张安建违约金35000元。因丽君公司并非案涉房屋买卖合同的相对人，因此对于邓辉来、张安建要求君公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、沈阳军、丽君公司在本判决生效后七日内协助为邓辉来、张安建将位于重庆市开州区××街道××道××号［房屋产权证号：渝（2017）开州不动产权第0××6号］房屋产权转移登记至邓辉来、张安建名下；二、沈阳军在本判决生效后七日内支付邓辉来、张安建违约金35000元；三、驳回邓辉来、张安建的其他诉讼请求。本案案件受理费5210元，由沈阳军负担。本院二审期间，上诉人邓辉来、张安建提交了光盘一张、借条一份、银行卡交易明细一份、通话记录文字说明两份，用于证实邓辉来、张安建预留尾款未支付是为了办证，不是无理不支付；因案涉房屋未办理产权证，邓辉来需要资金周转而向艾兵生借款50万元，存在资金占用损失。被上诉人沈阳军对上述证据的质证意见为：上述证据在一审中早已形成，其二审中补充提交的理由不正当，且即使欠款属实，也与本案不具有关联性；录音光盘的内容显示是电话录音，一次通话不可能形成四人通话内容，故该证据不具真实性。被上诉人丽君公司对上述证据的质证意见为：欠条原件保存在债务人手中不符合常理，且欠条金额与转款依据不相吻合，故欠条不具有真实性；录音光盘，真实性不认可，且与本案无关联。本院的认定意见为：借条载明的金额与银行卡交易明细不能对应，也不能证明该借款与案涉房屋未办理产权证之间有关联性；录音光盘系上诉人私自录音且无原始载体予以核实。本院对上述证据不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：1.与邓辉来、张安建签订案涉房屋买卖合同的相对方是沈阳军还是丽君公司？2.邓辉来、张安建未支付购房尾款是否违约？3.一审判令沈阳军支付邓辉来、张安建违约金35000元是否适当？对此，分别评析如下：关于案涉房屋买卖合同相对方的问题。本案中就同一房产涉及两份买卖合同，对比两份合同的内容和履行情况，发现邓辉来、张安建与沈阳军于2018年6月6日签订的《门市买卖合同》约定的成交价款1384800元，加上税款及大修基金28432元，合计1413232元；沈阳军在合同签订当日即收取邓辉来、张安建支付的购房款1303232元。邓辉来、张安建与丽君公司于2018年6月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》约定的总成交金额738560元，邓辉来、张安建缴纳相关规费和税费共计22157元，大修基金5539元，合计766256元；该门市房款及契税、大修基金等费用均由沈阳军代付，购房人未向丽君公司支付购房款。由此可见，买卖双方实际履行的合同是《门市买卖合同》，《重庆市商品房买卖合同》并未实际履行，签订该合同的目的更符合丽君公司主张的为了办证而签订的客观事实。一审认定沈阳军是案涉房屋买卖合同的相对方，认定事实清楚。关于邓辉来、张安建未支付购房尾款是否违约的问题。《门市买卖合同》第三条约定，乙方沈阳军、张安建在2018年6月30日前一次性向甲方支付购门市款及税、大修基金合计1413232.00元。双方对邓辉来、张安建至今未支付剩余房款81568元、税及大修基金28432元的事实无争议。邓辉来、张安建上诉认为双方签订买卖合同后，变更了约定，待办理房屋产权证后再支付尾款，但其提交的证据不能证实上述主张成立，故一审法院认定邓辉来、张安建未付清购房款也存在违约行为，并无不当。关于违约金的认定是否适当的问题。《门市买卖合同》第六条约定，沈阳军保证在交易时，该门市没有产权纠纷、抵押债务等，但在沈阳军与邓辉来、张安建签订《门市买卖合同》时案涉房屋已抵押给张慧，沈阳军在签订合同时未将案涉房屋的抵押情况告知邓辉来、张安建，沈阳军存在违约。邓辉来、张安建未按《门市买卖合同》第三条的约定，在2018年6月30日前付清购房款也存在违约。虽然案涉房屋在2018年6月6日签订买卖合同时已被抵押，但邓辉来、张安建在接收房屋后于2018年12月17日将房屋租赁他人获取收益，且所涉抵押在诉讼过程中已被解除，邓辉来、张安建举示的证据不能证明因案涉房屋被抵押而带来了实际损失。因《门市买卖合同》约定的违约金过高，对于邓辉来、张安建要求沈阳军、丽君公司支付违约金260646.4元的诉讼请求，一审法院根据本案实际情况，酌情判决沈阳军支付邓辉来、张安建违约金35000元，亦无不当。综上，邓辉来、张安建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4685元，由上诉人邓辉来、张安建负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 李迪云审 判 员 杨继伟二〇二一年四月二十八日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖