山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初2951号 原告：张和明，男，1956年5月14日，汉族，住梁山县水泊街道办事处张坊村1603号，现住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张鹏（系原告张和明之子），男，1985年3月19日出生，汉族，住址同上。 被告：梁山县步步高房地产开发有限公司，统一社会信用代码913708326781003128，住所地梁山县金城路南（原梁山县棉花加工三厂院内）。 法定代表人：郭建国，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：贾建鲁，男，1984年8月11日出生，该公司法务部经理，住。 委托诉讼代理人（特别授权）：史作华，山东金正义律师事务所律师。 被告：梁山县步步高物业服务有限公司，统一社会信用代码9137083234458939XC，住所地梁山县南凤凰路与独山路交界处（步步高房地产公司院内）。 法定代表人：窦罕云，经理。 原告张和明与被告梁山县步步高房地产开发有限公司、梁山县步步高物业服务有限公司侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，原告申请对其所有的家具、家电、墙面、门损失进行司法鉴定，本院技术室依法委托济宁伟业价格评估有限公司进行了评估。原告张和明的委托诉讼代理人张鹏，被告梁山县步步高房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾建鲁、被告梁山县步步高物业服务有限公司的法定代表人窦罕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张和明向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告家具、家电、墙面等损失共计30000元；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2017年购买了被告梁山县步步高房地产开发有限公司开发建设的梁山县东方现代城小区3号楼1单元304室房产，由被告梁山县步步高物业服务有限公司提供物业服务。原告于2018年10月份入住该房。2018年12月21日凌晨4时许，原告房屋内暖气管道因质量问题发生爆裂，原告立即联系被告梁山县步步高物业服务有限公司工作人员要求关闭总阀，但被告物业公司人员不予理会，经原告多次电话要求，被告物业公司工作人员于管道爆裂一个小时后关闭总阀，但原告房间已严重积水，家具、家电、墙面等浸水严重，造成原告损失30000余元。原告认为被告梁山县步步高房地产开发有限公司作为房产开发商，销售的房产存在质量问题；被告梁山县步步高物业服务有限公司不能及时提供服务，造成原告重大损失。原告多次要求二被告赔偿，二被告至今不予赔偿。为此原告特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告梁山县步步高房地产开发有限公司辩称，对于原告提出的诉讼请求，被告认为不合理，原告说是2017年购买的房屋，实际是于2016年1月17日签订的购买合同，实际交付时间为2016年4月1日，保修期间应为2016年4月1日至2018年3月15日，浸水时间是2018年12月21日，已超过保修期，属于第三个采暖期，我公司没有义务进行赔偿。 被告梁山县步步高物业服务有限公司辩称，针对原告的诉讼请求，原告是2018年12月21日泡水，是由于室内管爆裂，所有第三方的水、电、暖都不是其公司管理范围内，其公司只是对公共区域内的物品进行管理，原告家里的管道爆裂造成的损失应由原告自己承担。 经审理，原、被告双方争议的焦点问题为：1、本案事故发生的原因、经过和结果；2、承担赔偿责任的主体；3、原告要求赔偿的数额及计算依据。 （一）原告张和明针对其主张，向本院提交以下证据： 证据一、前期物业管理服务协议、东方现代城小区储藏室交付协议、供用水合同各一份，证明其是于2017年2月25日接手的房屋，并领取钥匙。 证据二、梁山杰森热力有限公司出具的证明一份及热费明细表一份，证明原告于2017年11月1日交纳的开口费及取暖费，东方现代城第一次供暖时间为2017年-2018年。 证据三、水浸事故估值报告一份，证明事故发生后，被告梁山县步步高房地产开发有限公司对原告的损失物品自行认定的价格为1891.7元。 证据四、视频光盘一份，证明事故发生后，被告1、2均派了工作人员去原告房内进行勘查，同时，住建局也派了工作人员来到原告家中，勘查确定了原告提供的证据三的损失价格后，被告梁山县步步高房地产开发有限公司工作人员同意赔偿原告损失1891.7元，但是原告没同意，没有达成协议。当时住建局工作人员要求将地暖维修完毕，并把家里卫生清扫干净，被告梁山县步步高房地产开发有限公司将原告家里的卫生清扫完毕，但是没有把地暖维修完毕。 证据五、济伟价评字（2020）第20803号价格评估结论书告一份，证明原告因浸水事故产生的经济损失，经鉴定价格为15431元。 经庭审质证，被告梁山县步步高房地产开发有限公司对原告提交的证据一的交付时间无异议，原告是这个时间拿的房，但是原告是延期拿房，原告延期拿房146天，原告拿房时保修期已经开始了146天。原告提交的证据二不能作为保修期开始的时间，被告公司有证据可证实保修期开始的时间。原告提交的杰森热力公司营业部的证明只能证明采暖时间，不能证明采暖设施保修期开始的时间。对原告提交的证据三的真实性无异议，这份报告是其公司出具，上边只是认定了受损价格，但是没有认定是谁造成的，也没有认定保修期。对证据四视频内容无异议，当时其公司同意补偿原告经济损失1891.7元，而不是赔偿。对证据五无异议。 被告梁山县步步高物业服务有限公司对原告对原告提交的证据一的交房日期无异议，住房也是这个时间，东方现代城一期3号楼是2016年10月1日开始交房，原告是延期拿房。原告提交的证据二与其公司无关。对证据三无异议，对证据四视频内容无异议，但对原告陈述有异议，因为原告打了市长热线电话，所以其公司派工作人员前去了解情况，而不是赔偿。对证据五无异议。 经审查，原告提供的上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 （二）被告梁山县步步高房地产开发有限公司为反驳原告的主张，向本院提交以下证据： 证据一、其公司于2016年1月17日与原告张和明签订的房屋买卖合同，该合同第八条交付时间规定，出卖人应当在2017年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条交接规定，因买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之三作为保管费，根据原告实际接房时间为2017年2月25日，此时已逾期146天，属于买受人原因造成，应当承担保管费18181元。 证据二、房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表复印件一份，证明东方现代城住宅小区3号楼竣工日期为2016年9月30日，并经五方责任主体验收合格具备交付使用条件。 证据三、济宁市人民政府济政发【2014】26号文件关于印发《济宁市供热管理办法》的通知第二十八条规定，济宁市城市规划区居民用户采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日；第三十条，用户应当妥善使用自有供热设施；第五十二条规定，供热设施的保修期应自建设单位向用户交付房屋之日起计算不得低于两个采暖期，我公司向原告交付房屋时间为2016年9月30日，而原告因个人原因于2017年2月25日收房，此时保修期已经在2016年9月30日开始。 证据四、商品住宅质量保证书一份，其公司出示的原告的房屋质量保证书开始的时间为2016年10月，该户发生在2018年12月21日的浸水事件已经超过保修期。 证据五、山东省实施房屋建筑质量保修办法细则（鲁建发【2000】52号）打印件一份，证明房屋质量工程采暖期开始的时间，第七条第3款供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。第八条房屋建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算，竣工验收合格之日是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收文本的日期。 经庭审质证，原告对被告梁山县步步高房地产开发有限公司提供的证据一无异议，对证据二有异议，被告当时供暖设备并没有完善，供暖设备竣工时间为2017年11月份。对证据三的真实性无异议，但对被告梁山县步步高房地产开发有限公司要证明的问题有异议，政府规定的是正常设施完善入住情况下的两个采暖期。对证据四真实性无异议，保证书文件的时间是2016年10月，并不代表是这个时间被告将房屋交付给原告。对证据五文件无异议，但是被告交付房屋时管道没有竣工验收。 被告梁山县步步高物业服务有限公司对被告梁山县步步高房地产开发有限公司提供的上述证据无异议。 经审查，被告梁山县步步高房地产开发有限公司提供的上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，且其他当事人对上述证据的真实性均无异议，本院均予以采信。 （三）被告梁山县步步高物业服务有限公司为反驳原告的主张，当庭提交前期物业管理服务协议一份，证明该协议明确载明物业费的用途不包括第三方（供电、供暖、供水公司）的水电暖的管理。 经庭审质证，原告对上述证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，因为物业公司掌管每个单元的水电暖的钥匙，如果发生事故，住户只能给物业公司打电话进行维修，由于物业公司没有及时到来，扩大了原告的经济损失。 被告梁山县步步高房地产开发有限公司对被告梁山县步步高物业服务有限公司提交的证据无异议。 经审查，被告梁山县步步高房地产开发有限公司提供的上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，且其他当事人对上述证据的真实性均无异议，本院均予以采信。 根据双方当事人的当庭陈述及庭审质证确认的证据，本院认定事实如下： 原告张和明与案外人赵瑞平于2016年1月17日与被告梁山县步步高房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告梁山县步步高房地产开发有限公司开发建设的梁山县东方现代城小区3号楼1单元304室房产，合同第八条约定，被告梁山县步步高房地产开发有限公司交付时间在2017年4月30日前，原告实际接房时间为2017年2月25日。梁山县东方现代城小区竣工验收合格时间为2016年9月30日，供暖施工完成时间为2017年11月底。济宁市人民政府于2014年12月22日下发的《济宁市供热管理办法》第二十八条规定：济宁市城市规划区居民用户采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日；第五十二条规定：供热设施的保修期应自建设单位向用户交付房屋之日起计算不得低于两个采暖期。2018年12月21日凌晨4时许，原告的涉案房屋内暖气管道发生爆裂漏水，造成原告家中的家具、家电、墙面等浸水。经评估，原告张和明主张的涉案房产内的家具、家电、墙面、地面、门的损失价格为15413元，原告为鉴定支出评估费2000元。被告梁山县步步高物业服务有限公司为该小区共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维修、修缮、服务与管理。 同时查明，原告张和明与案外人赵瑞平系夫妻关系。诉讼过程中，案外人赵瑞平表示其与原告张和明对涉案房产的权益没有任何争议，其自愿同意由张和明在本案中作为原告向被告主张权利，其在本案中不主张任何权利，不再作为本案的原告参加诉讼。 上述事实，是根据原告提供的户口本及案外人赵瑞平的本人陈述共同认定的，已经审查核实，足以认定，并已收录在卷。 本院认为，原告方与被告梁山县步步高房地产开发有限公司在购房合同中明确约定于2017年4月30日前交付涉案房屋，原告实际接房时间为2017年2月25日，未超出双方约定的交房期限。梁山县步步高房地产开发有限公司开发的梁山县东方现代城小区竣工验收合格时间虽为2016年9月30日，但并非双方约定的交房时间，且梁山杰森热力有限公司出具的证明能够证明东方现代城小区供暖施工完成时间为2017年11月底。根据济宁市人民政府济政发【2014】26号文件关于印发《济宁市供热管理办法》的通知第五十二条之规定，供热设施的保修期应自建设单位向用户交付房屋之日起计算不得低于两个采暖期。本案中，原告房屋内暖气管道发生爆裂的时间为2018年12月21日凌晨4时许，自原告实际接房时间2017年2月25日至事故发生之日，未超出济政发【2014】26号文件第五十二条规定的两个采暖期，因此，原告房屋内暖气管道属于被告梁山县步步高房地产开发有限公司保修期范围。被告梁山县步步高房地产开发有限公司在保修期内应对原告的暖气管道具有保修的义务，由于其对暖气管道保修不善，致使管道爆裂漏水，导致原告家中的家具、家电、墙面、地面、门受损，产生15413元经济损失，存在过错，应当对原告承担相应的赔偿责任。 关于原告张和明主张的各项经济损失的问题：原告张和明主张涉案家具、家电、墙面、地面、门等物品经济损失15431元及评估费2000元，合法有据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。诉讼过程中，案外人赵瑞平明确表示其在本案中不主张任何权利，是其对其诉讼权利的自主处分，本院予以准许。被告梁山县步步高房地产开发有限公司关于涉案管道已超过保修期、其公司没有义务进行赔偿的的辩解理由，与审理查明的事实和法律规定不符，不予采纳。被告梁山县步步高物业服务有限公司关于涉案水、电、暖不是其公司管理范围、其公司只是对公共区域内的物品进行管理的辩解理由，与审理查明的事实和法律规定相符，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百二十条《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告梁山县步步高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张和明家具、家电、墙面、地面、门等物品经济损失及鉴定费合计人民币17431元（计算方式：15431元+2000元）。 二、驳回原告张和明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币550元，减半收取计275元，由原告张和明负担115元，由被告梁山县步步高房地产开发有限公司负担160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  蒋海青 二〇二一年四月十三日 书记员  张 群