天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终919号上诉人（原审被告）：黄阿丽，女，1984年11月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：卢庆，天津立人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津泰辰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区新城西路52号7-506。法定代表人：景松现，总经理。委托诉讼代理人：张伏江，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏淼，天津高地律师事务所律师。原审被告：天津开发区仁和物业管理有限公司，住所地天津市开发区第十三大街15号1-1-603。法定代表人：王明峰，总经理。上诉人黄阿丽因与被上诉人天津泰辰达房地产开发有限公司（以下简称泰辰达公司）、天津开发区仁和物业管理有限公司（以下简称仁和物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄阿丽上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回泰辰达公司对黄阿丽的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一二审诉讼费依法承担。事实和理由：一、关于程序问题。一审法院曾以本案要以（2020）津0116民初23854号案件审理结果为依据而裁定中止诉讼，然（2020）津0116民初23854号案件判决经一审法院作出后，天津开发区芳林泰达园业主委员会向天津市第三中级人民法院提起上诉，目前尚在审理中。一审法院在该案二审未审理终结前作出判决，程序违法。二、本案认定事实不清，适用法律错误。（一）关于案涉房屋的权属，案涉房屋的原用途为自行车库，而自行车库属于公用设施且泰辰达公司在商品房买卖合同中明确约定为业主配置自行车库，因此案涉房屋应当属于全体业主共有。退一步讲，一审法院认为根据现有证据，不能认定案涉房屋为全体业主共有，那么更没有证据证明泰辰达公司是案涉房屋的权利人。再退一步讲，即便目前不能充分证明案涉房屋的所有权归属，但依据商品房买卖合同约定由全体业主来使用，业主委员会经授权将案涉房屋的使用权让渡给黄阿丽，黄阿丽善意承租案涉房屋并缴纳了租赁费用，于法有据。（二）关于上诉人承租案涉房屋的依据，黄阿丽与业主大会签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。黄阿丽有理由认为芳林泰达园业主大会有权出租案涉房屋且依约支付了租赁费用，属于善意占有并使用案涉房屋。业主大会已依法定程序经业主授权出租案涉房屋，且租金收入用于全体业主的共同利益。三、案涉房屋的现状不适宜进行腾退。案涉房屋原址是为业主共同服务的自行车棚，该设施是为了适应20世纪末的实际需求，将其改造为商用用途符合社会利益且有利于经济发展并有助于解决部分自由职业者的就业谋生问题。即便今后案涉房屋权属问题得到了人民法院的确认，也不排除由实际权利人与黄阿丽签订房屋租赁合同的可能性。这对于泰辰达公司来讲仅是权属与利用的问题，但对黄阿丽来讲确是关乎生计的重大问题，黄阿丽为利用该房屋从事经营活动已先期投入了近200万元，且即便由泰辰达公司与黄阿丽签订房屋租赁合同也并不影响被上诉人的实体权利。泰辰达公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。仁和物业公司未陈述意见。泰辰达公司向一审法院起诉请求：1．依法确认泰辰达公司与仁和物业公司于2015年5月1日签署的《房屋租赁合同》于2018年4月30日到期终止；2．黄阿丽向泰辰达公司返还位于天津市经济技术开发区××街××号××号商业用房；3．判令仁和物业公司按照涉诉《房屋租赁合同》约定租金的2倍标准向泰辰达公司支付自2018年5月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋使用费235833.12元（暂计算至2020年7月31日，4367.28×2×27个月），自2020年5月16日起至实际腾还房屋之日止的房屋使用费由黄阿丽承担连带责任；4．本案诉讼费由仁和物业公司、黄阿丽承担。一审法院认定事实：泰辰达公司名称于2016年12月6日由天津经济技术开发区房地产开发公司变更为现名称。2015年5月1日，泰辰达公司（出租人、甲方）与仁和物业公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于天津经济技术开发区××街××号××号商业用房出租给乙方，建筑面积147.05平方米，用途为商业、办公，租赁期自2015年5月1日始至2018年4月30日止，月租金4367.28元，年租金52407.3元，租金按年支付，合同签订之日支付第一年租金，以后年度租金于该年度起租日起前五日内付清。2018年3月26日，泰辰达公司向仁和物业公司发出《＜房屋租赁合同＞期满不再续租通知书》，明确双方于2015年5月1日签署的《房屋租赁合同》于2018年4月30日到期终止；要求仁和物业公司在租赁合同届满后三日内（即2018年5月3日前）腾还房屋，并按合同约定办理房屋验收、交接手续。若未按要求腾还房屋，自2018年5月1日起至实际腾还房屋之日止，每日按约定日租金的2倍收取房屋使用费。庭审中，仁和物业公司表示收到该通知书。该租赁合同到期后，仁和物业公司未向泰辰达公司支付租金或房屋占有使用费。2018年5月18日，仁和物业公司将10号房屋返还给泰辰达公司。仁和物业公司陈述其将10-11号房屋转租与黄阿丽，双方之间的租赁合同亦于2018年5月30日到期，后未再签订租赁合同，租金为80000元/年。自2018年5月30日后，黄阿丽使用11号房屋，租金为80000元/年，向仁和物业公司支付租金至2020年4月30日。对此，双方均未提交租赁合同。2020年3月18日，泰辰达公司再次向仁和物业公司发出＜《房屋租赁合同》期满不再续租通知书＞，明确双方于2015年5月1日签署的《房屋租赁合同》于2018年4月30日到期终止；考虑疫情影响，要求仁和物业公司在接到本通知之日起60日内腾还房屋，并按合同约定办理房屋验收、交接手续。自2018年5月1日起至实际腾还房屋之日止，每日按约定日租金的2倍收取房屋使用费。快递记录显示，上述通知书于2020年3月21日送达仁和物业公司。2020年5月16日，天津开发区芳林泰达园业主大会与黄阿丽签订租赁合同，仅说明房屋位于天津市开发区××街××号××，未明确房屋具体位置或编号，亦未明确建筑面积。双方约定该房屋用于经营茶类，租期自2020年5月16日至2025年5月15日，租金按年结算，首年租金于签订合同当月交付，年租金为80000元。合同中载明的统一社会信用代码为92120116ＭＡ06ＱＰ4ＡＸ8，该个体工商户字号为天津滨海新区和缘居茗茶坊，经营者为黄阿丽。营业执照上载明的经营场所为天津开发区芳林泰达园Ｄ北底商11号。庭审中，泰辰达公司与仁和物业公司陈述10号房屋现被一家理发店使用。泰辰达公司陈述其与10号房屋即理发店经营人核实，系和缘居茶室让理发店使用的。以上事实有泰辰达公司提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同期满不再续租通知书、快递查询记录，仁和物业公司提交的照片、租赁合同，黄阿丽提交的租赁合同、营业执照及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，泰辰达公司与仁和物业公司之间的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年4月30日，且泰辰达公司于2018年3月26日向仁和物业公司发出《＜房屋租赁合同＞期满不再续租通知书》，仁和物业公司亦表示认可。一审庭审中，仁和物业公司亦同意泰辰达公司关于确认双方于2015年5月1日签署的房屋租赁合同于2018年4月30日到期终止的诉讼请求，对此，一审法院予以照准。合同到期后，仁和物业公司应腾空并返还房屋，继续占有使用的应支付相应费用。双方虽在合同中约定了占有使用费的支付标准，但该标准过高，一审法院予以调整，确定占有使用费按照租金标准支付。鉴于10号房屋与11号房屋占有情况不同，一审法院酌定二者占有使用费标准分别按照租金半价计算，即2183.64元/月。关于11号房屋，仁和物业公司承租案涉房屋后转租与黄阿丽，且其自认黄阿丽支付租金至2020年4月30日。鉴于芳林泰达园业主大会与黄阿丽已于2020年5月16日签订租赁合同，故一审法院确定仁和物业公司应向泰辰达公司支付2018年5月1日至2020年4月30日期间的占有使用费。仁和物业公司与泰辰达公司之间的租赁合同到期后，11号房屋一直由黄阿丽使用至今，黄阿丽已向仁和物业支付租金至2020年4月30日，故黄阿丽应承担自2020年5月1日至实际腾空并返还之日止的占有使用费。另，根据本市相关政策，按照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋在疫情期间的租金减免政策，自2020年2月7日起6个月内，前3个月全免，后3个月减半，本案中虽为房屋占有使用费，亦应参照上述标准计算，故仁和物业公司应向泰辰达公司支付自2018年5月1日至2020年2月6日期间的占有使用费47021.05元（2183.64元/月÷30天×646天），2020年2月7日至2020年4月30日期间占有使用费全免，合计47021.05元。黄阿丽应向泰辰达公司支付自2020年5月1日至实际腾还房屋期间的占有使用费，其中2020年5月1日至2020年5月6日期间占有使用费全免，2020年5月7日至2020年8月6日期间占有使用费3275.46元（2183.64元/月÷2×3月），2020年8月7日至实际腾还房屋之日止按照2183.64元/月标准计算。关于10号房屋，泰辰达公司与仁和物业公司均确认10号房屋已于2018年5月18日返还。泰辰达公司并未举证证实自何时起被占用，根据仁和物业公司与黄阿丽陈述双方就10-11号房屋约定的年租金为80000元，芳林泰达园业主大会与黄阿丽签订的租赁合同亦显示年租金为80000元，可推定自2020年5月18日起黄阿丽实际控制10号房屋，故黄阿丽应向泰辰达公司支付自2020年5月18日至实际腾还房屋期间的占有使用费，其中2020年5月18日至2020年8月6日期间占有使用费2947.91元（2,183.64元/月÷2÷30天×81天），2020年8月7日至实际腾还房屋之日止按照2183.64元/月标准计算。关于黄阿丽应支付的房屋占有使用费，合并计算如下：截至2020年8月6日的10-11号房屋占有使用费6223.37元（3275.46元＋2947.91元=6223.37元），并自2020年8月7日至实际腾还房屋之日止按照4367.28元/月标准支付10-11号房屋占有使用费。关于案涉房屋的腾空返还，因房屋现由黄阿丽实际占有使用，故其负有腾空并将房屋返还泰辰达公司的义务。黄阿丽抗辩案涉房屋归全体业主共同共有，其与业主会签订合同后合法占有使用房屋，不同意腾还房屋。对此，一审法院依职权前往天津市规划和自然资源局滨海新区不动产登记中心查询案涉房屋登记档案，在案涉房屋所在小区土地分摊面积计算书中载明D、E片架空层商业用房中，车库部分套内面积4923.8629平方米、公摊面积85.6933平方米、建筑面积5009.56平方米，其作为独立的建筑面积与本楼业主一同分摊了包括弱电管理、消防器材室、人行步梯等公摊面积。案涉房屋系泰辰达公司投资建造，该部分建筑面积并未计入公摊面积，用途虽由自行车库变更为商业用房，但不改变其所有权归属，故根据现有证据，不能认定该房屋为全体业主共同共有。据此，黄阿丽抗辩主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告天津泰辰达房地产开发有限公司与被告天津开发区仁和物业管理有限公司之间的房屋租赁合同于2018年4月30日到期终止；二、判决生效之日起十日内，被告黄阿丽将天津经济技术开发区××街××号××号商业用房腾空并交还原告天津泰辰达房地产开发有限公司；三、判决生效之日起十日内，被告天津开发区仁和物业管理有限公司支付原告天津泰辰达房地产开发有限公司2018年5月1日至2020年4月30日期间的占有使用费47021.05元；四、判决生效之日起十日内，被告黄阿丽支付原告天津泰辰达房地产开发有限公司截至2020年8月6日的房屋占有使用费6223.37元，并按照4367.28元／月标准支付自2020年8月7日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告天津泰辰达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4838元，减半收取计2419元，由原告天津泰辰达房地产开发有限公司负担1873元，被告天津开发区仁和物业管理有限公司负担482元，被告黄阿丽负担64元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄阿丽提交如下证据：证据1，天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初23854号民事判决书，该判决书作出的时间是2020年11月6日。证据2，天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19903号民事裁定书，该裁定书作出的时间为2020年11月13日，该裁定书载明本案审理过程中应以（2020）津0116民初23854号案件审理结果作为依据，故本案中止诉讼。证据3，人民法院诉讼专用收费票据，时间为2020年12月8日，与本案相关联诉讼案件已经由天津开发区芳林泰达园业主委员会提起上诉，该案尚未审结。以上三组证据共同证明一审法院违反法定程序。证据4，天津市商品房买卖合同，该合同的附件四载明案涉自行车位属于该小区的环境布局附属设施，其使用权应为该小区全体业主。泰辰达公司的质证意见为：认可证据1、证据2、证据3的真实性，不认可证明目的。不认可证据4的真实性，亦不认可其证明目的。仁和物业公司未发表质证意见。对于黄阿丽提交的证据，本院认定如下：对于证据1、证据2、证据3的真实性本院予以确认，但是黄阿丽主张的一审法院违反法定程序的情形并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条的情形，故本院对该三份证据的证明目的不予采信。对于证据4，因黄阿丽未提交原件，本院对其真实性无法核实。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因要求返还租赁物成讼，本案的争议焦点为：1．案涉房屋的权属；2．黄阿丽是否应当腾空并向泰辰达公司交还房屋以及支付占有使用费。关于争议焦点1，黄阿丽主张案涉房屋为全体业主共有，其主张与业委会签订合同之后合法占有使用房屋，不同意腾还房屋。经一审法院向滨海新区住建委了解情况，政府部门进行商品房价格备案，并不涉及建设成本核算，亦无法认定建设成本分摊到商品房价格中。案涉房屋所在小区土地分摊面积计算书中载明在D、E片架空层商业用房中，车库部分套内面积4923.8629平方米、公摊面积85.6933平方米、建筑面积5009.56平方米，车库作为独立的建筑面积与本楼业主一同分摊了包括弱电管理、消防器材室、人行步梯等公摊面积。案涉房屋系泰辰达公司投资建造，该部分建筑面积并未计入公摊面积，用途虽由自行车库变更为商业用房，但不改变其所有权归属，故根据现有证据，不能认定该房屋为全体业主共同共有。据此，黄阿丽抗辩主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，泰辰达公司与仁和物业公司之间的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年4月30日，且泰辰达公司于2018年3月26日向仁和物业公司发出《＜房屋租赁合同＞期满不再续租通知书》，仁和物业公司亦表示认可。一审庭审中，仁和物业公司亦同意泰辰达公司关于确认双方于2015年5月1日签署的房屋租赁合同于2018年4月30日到期终止的诉讼请求，对此，一审法院予以照准。合同到期后，仁和物业公司以及黄阿丽占有使用案涉房屋并无事实和法律依据，应腾空并返还房屋，并支付占有使用期间的相应费用。一审法院酌定10号房屋与11号房屋的占有使用费标准分别按照租金半价计算即2183.64元并无不当，本院予以维持。关于黄阿丽应当给付的占有使用费，本院分述如下：关于11号房屋，仁和物业公司承租案涉房屋后转租与黄阿丽，且其自认黄阿丽支付租金至2020年4月30日，故黄阿丽应当承担自2020年5月1日至实际腾空并返还之日止的占有使用费。其中2020年5月1日至2020年5月6日期间占有使用费全免，2020年5月7日至2020年8月6日期间占有使用费3275.46元（2183.64元/月÷2×3月），2020年8月7日至实际腾还房屋之日止按照2183.64元/月标准计算。关于10号房屋，一审法院推定自2020年5月18日起黄阿丽实际控制10号房屋，黄阿丽应向泰辰达公司支付自2020年5月18日至实际腾还房屋期间的占有使用费，泰辰达公司不持异议，本院予以确认。其中2020年5月18日至2020年8月6日期间占有使用费2947.91元（2,183.64元/月÷2÷30天×81天），2020年8月7日至实际腾还房屋之日止按照2183.64元/月标准计算。一审法院对于黄阿丽应给付占有使用费计算无误，本院予以维持。综上所述，黄阿丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人黄阿丽负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年四月十六日法官助理邵松芬书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……