河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0381民初708号原告:洛阳市广华置业集团有限公司，住所地:偃师市首阳山街道办事处府西路东，统一社会信用代码:91410381057210746D。法定代表人:谢元成,男，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈小红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：辛利伟，男，河南大鑫律师事务所律师。被告:牛向阳,男,1965年10月12日生,汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：王应军，男，河南铭志律师事务所律师。原告洛阳市广华置业集团有限公司诉被告牛向阳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳市广华置业集团有限公司的委托诉讼代理人陈小红、辛利伟，被告牛向阳及其委托诉讼代理人王应军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳市广华置业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告间《商品房预售合同》已于2021年1月31日解除,同时判令被告协助原告办理上述《商品房预售合同》登记备案注销手续；2.依法判令被告支付违约金108028.95元,此违约金应在被告牛向阳已付首付款中扣除;3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2018年12月16日，原、被告签订编号为YS0144645《商品房预售合同》(以下简称“合同”),被告购买原告开发位于偃师市××区××路东侧、××路北侧××中心·××单元××商品房××套,总价款720193元,首付款220193元,剩余款项500000元以商业按揭贷款方式付款。后,因被告个人资信原因而未能获得商品房按揭贷款批准,2021年1月13日，原告向被告寄送《一次性付清剩余房款通知书》,通知被告依约在15日内一次性付清剩余房款,逾期双方签订的合同自动解除,该邮件于2021年1月14日被告签收送达。截止2021年1月31日，被告也未依约一次性付清剩余房款,故双方合同已于2021年1月31日解除。依约被告应承担违约责任。综上,被告的行为已构成违约,原告为维护合法权益,特向法院提起诉讼,请求依法判如所请。被告牛向阳辩称，1.合同不应解除。根据《民法典》第562条、563的规定,合同解除有两种方式,一种是协商解除,一种是法定解除,前提是一方违约。首先,原告和我签订的商品房预售合同明确约定了支付首付款之后,余款向银行按揭贷款。我是一个普通的农民,不知道银行贷款需要什么手续,一直都是按照原告的要求向原告方提供了按揭贷款所需的有关凭证,银行准许货款后是直接将贷款打入原告的账户,但时至今日贷款是否办理下来,银行和原告都没有通知过我,我怎么知道银行贷款没有到账呢?我不存在违约行为,原告没有权利请求法院解除合同。其次,如果房贷下不来,我们双方应该重新协商对后期房款怎么处理,如何变更原合同第六条第3款，不能因为合同部分条款不能实现,就解除这个合同。并且原告是个专业的房地产企业,比我这个普通的农民熟知贷款的限制条件,在签订合同时应该考虑到如果按揭贷款办理不下来怎么处理,使合同得以履行,实现双方的利益最大化。而不是贷款办不了就来追究购房人的责任,这样的话岂不是用自己的专业知识来诈骗购房人的钱财吗?属于显失公平。第三，我没有收到原告的解除合同的通知,因此来说，如果原告想解除合同,根据《民法典》第565条的规定“当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;”但是根据原告诉状中所称的向我邮寄的是《一次性付清剩余房款通知书》,顾名思义,该通知书是要求我继续履行合同,而不是解除合同,因此原告诉求“依法确认双方的合同已于2021年1月31日解除”是不能成立的。再者，原告在没有和我协商达成合意的情况下,要求我一次性付清全部付款是不合理的,没有事实依据和法律依据。我如果有能力全款付清的话,为何还和原告签订按揭贷款的付款方式?因此来说,原告明知我的个人资信有问题还和我签订按揭贷款的条款,显然是原告方存在恶意,故不应支持原告的主张。2.因我儿子牛犇结婚需要购置新房,2018年11月，我和牛犇到原告的售房部看房并定购了涉案的房屋,11月6日，原告方给牛犇开具了缴款单,牛犇支付了车位款和房屋的首付款(有相关单据和收据为证),到该年的12月16日，原告和我签订了商品房预售合同。牛犇事先交的房款,原告应该和牛犇签订预售合同,不应和我签订合同,我不懂,但原告作为房企应该懂,他们的导购员工作不认真,忽悠我说谁签名都一样,显然是原告方在欺骗购房人,原告明知我个人资信不适格还签订为我的名字,根据《民法典》第506条的规定“因故意或者重大过失造成对方财产损失的,条款无效”，故由于原告的过错,将本应该登记为牛犇的房屋,故意让我签字并登记为我的名字,故原告无权追究我的违约责任。3.原告和我签订的合同、附件等均属于原告单方制作的格式条款,根据《民法典》第496条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。第497条有下列情形之一的,该格式条款无效:(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。根据上述法律规定,在签订合同时,我方关注的只是房星的价格,对原告制定的诸多条款看不懂也不在意,原告没有对我方进行提示和解释,特别是原告只给我方讲解余款可以房贷,没有说明贷款不成怎么办,按照何种方式支付余款,同时还要承担什么违约责任等,故原告主张违约的条款不能成为合同的内容,对我不具有约束力。综上所述。针对本次交易,牛犇交付房款，原告却没有和牛犇签订预售房合同,属于原告的过错,原告应该重新和牛犇签订合同,如果原告不同意,那么应该退还牛犇的购房款、利息及损失。原告和我签订了合同,我没有付款,贷款如今也办理不下来,那么原告应和我重新对付款方式进行协商,而不是诉讼,诉讼没有依据。故请法院依法判决驳回原告的诉讼请求,否则原告方利用自己的专业优势,会有更多的购房人上当受到不应有的损失,违背诚实信用原则,不利于社会的稳定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查后确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定以下事实：2018年12月16日，原告洛阳市广华置业集团有限公司（出卖人）与被告牛向阳（买受人××《商品房预售合同》，合同编号为YS0144645，被告购买原告开发的位于偃师市偃师市××区××路东侧、××路北侧××中心·××单元××商品房××套品房预测建筑面积128.04元，单价为每平方米5624.75元，总价款720193元,双方在合同中约定：第六条付款方式及期限：约定金额220193元,付款方式：现金，约定付款时间：2018-12-16，交纳比例:30.57%，备注:首付款于签订合同时一次性付清；金额500000元，付款方式:商业贷款,以按揭贷款方式付清；备注:合同签订7日内买受人××人指定的时间、指定的银行办理完齐全的按揭手续的,银行因出卖人原因不能及时发放贷款的，不视为买受人××款，因买受人××致不能及时发放贷款的，按买受人××款处理。第七条买受人××款的违约责任：买受人××本合同规定的时间付款,按下列方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)，(1)逾期在60日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人××出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人××应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人××续履行合同的,经出卖人同意，合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人××出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件四:合同补充协议：一、买受人××商品房买卖合同中所填写的联系方式、地址、邮编等内容真实、准确。若有变更,买受人××更后7日内书面通知出卖人,否则由此产生的一切后果由买受人××出卖人履行签订的商品房买卖合同规定的书面通知或告知义务时买受人××签收；如买受人××签收,出卖人将通过邮寄送达,邮件寄出即视为送达成功(以邮政受理凭证为依据)。二、买受人××知,获取按揭贷款时银行将对买受人××能力及个人资信进行调查,银行经审查后,可能会拒绝贷款,同时提供按揭货款的银行可能因为买受人××贷款资格或者国家贷款政策改变而拒绝贷款,这种风险应由买受人××(1)……。(2)如买受人××银行要求提供所需的按揭资料或因买受人××信问题而未能获得货款批准,则买受人××到出卖人通知之日起,15日内一次性付清剩余房款,逾期视为买受人××出卖人有权解除合同,在扣除总房款百分之十五的违约金后,将其余已付房款(不计利息)退还买受人××买受人××准的贷款数额不足所申请贷款的,经出卖人同意,买受人××日内补足差额,并继续办理贷款手续,否则视为买受人××出卖人有权解除合同,在扣除总房款百分之十五的违约金后,将其余已付房款(不计利息)返还买受人××因买受人××款而造成出卖人解除本合同的,买受人××本合同第七条约定的违约金外,另承担总房款5%的违约金,且出卖人有权从买受人××房款中直接扣除。2019年1月8日，原、被告签订的《商品房预售合同》在房管部门登记备案。后，因被告个人资信原因，未能获得货款批准。2021年1月13日，原告向被告邮寄《一次性付清剩余房款通知书》，该通知书载明：“牛向阳：2018年12月16日,您与我公司签订了荣盛中心·诚园9幢1单元1602号房的《商品房预售合同》(以下简称“合同”)。合同编号：YS0144645，面积:128.04㎡，单价:5624.75元/㎡,总价:720193元。您首付款付款金额220193元,贷款额500000元,付款方式为商业贷款。合同签订后,我公司工作人员已多次通知您准备银行办理按揭贷款所需的充足资料,并前往指定银行办理按揭贷款手续。时至今日,因您个人资信未能获得贷款批准,导致货款不能及时发放,根据合同附件四：合同补充协议二、(2)约定:如买受人××银行要求提供所需的按揭资料或因买受人××信问题而未能获得贷款批准,则买受人××到出卖人通知之日起,15日内一次性付清剩余房款,逾期视为买受人××出卖人有权解除合同，在扣除总房款百分之十五的违约金后,将其余已付房款(不计利息)退还买受人××以上事实及约定,现我公司正式通知您牛向阳先生：您应于接到该通知之日起,15日内一次性付清剩余房款500000元。逾期未付或未足额付清剩余房款,您与我公司间编号为YS0144645《商品房预售合同》自动解除，同时您还应依约向我公司承担违约责任。”2021年1月14日，被告收到原告邮寄的《一次性付清剩余房款通知书》。后因被告未能按时付清剩余房款500000元，双方发生纠纷，原告遂来院提起诉讼。另查明，2018年11月6日，原告洛阳市广华置业集团有限公司出具购房缴款单、车位缴款单，被告牛向阳之子牛犇缴纳购房款220193元、车位款80000元。上述事实，有原告洛阳市广华置业集团有限公司提交的商品房预售合同、商品房买卖合同登记备案证明、借记卡账户历史明细清单、个人信用报告、牛向阳收入还贷比不足情况说明、一次性付清剩余房款通知书、邮政快递单及签收单、邮政快递签收流程查询单等，被告牛向阳提交的购房缴款单及收据、车位缴款单及收据等，当事人的陈述及庭审笔录在卷资证。本院认为，原告洛阳市广华置业集团有限公司预售房屋，被告牛向阳在其子牛犇缴纳相应购房款后，与原告签订《商品房预售合同》，可认定牛犇是代其付款，故对双方之间签订的《商品房预售合同》，本院予以认定。双方在合同中约定了付款方式及期限，首付220193元以现金方式支付,金额500000元以按揭贷款方式付清，同时在合同附件中明确说明：被告已被告知,银行可能会拒绝贷款,这种风险应由被告承担，如果不能获得货款批准,则被告应于接到原告通知之日起，15日内一次性付清剩余房款,逾期视为被告违约,原告有权解除合同,原告根据合同及其附件约定，在贷款未被批准的情况下，向被告邮寄送达了《一次性付清剩余房款通知书》，被告在接收通知后不能按时付清剩余房款500000元，故原、被告之间签订的《商品房预售合同》于履行期满后的2021年1月30日解除。合同解除后，被告应当协助原告办理上述《商品房预售合同》的登记备案注销手续。被告不能按时付清剩余房款，双方在合同中约定视为被告违约，违约金为总房款的百分之十五，该约定明显过高，本院根据本案实际情况，酌定违约金为30000元，可依据双方约定在被告已付款中扣除。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、原告洛阳市广华置业集团有限公司与被告牛向阳在2018年12月16日签订的《商品房预售合同》于2021年1月30日解除。二、被告牛向阳于本判决生效后10日内协助原告洛阳市广华置业集团有限公司到房管部门办理上述《商品房预售合同》登记备案注销手续。三、被告牛向阳于本判决生效后10日内支付原告洛阳市广华置业集团有限公司违约金30000元。四、驳回原告洛阳市广华置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1230元，由被告牛向阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  肖新生二〇二一年四月二十五日书记员  田宇飞