江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6656号原告：孙新中，男，汉族，住连云港市开发区。委托诉讼代理人：刘洁、孙加庆，江苏成器律师事务所律师。被告：连云港申安物业服务有限公司，住所地连云港市海州区人民路66号宝安商业广场BC区2层C32号。法定代表人：方锡贤。被告：方锡贤，男，汉族，住上海市卢湾区。被告：丁力，男，汉族，住连云港市海州区。原告孙新中与被告连云港申安物业服务有限公司（以下简称申安物业公司）、方锡贤、丁力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不适宜简易程序审理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙新中的委托诉讼代理人刘洁、被告丁力到庭参加诉讼，被告申安物业公司、方锡贤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙新中向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除租赁合同，恢复房屋原状并返还房屋；2.请求判令被告申安物业公司支付原告租金42380元及违约金（租金自2019年7月1日起，计算至2020年9月30日止，违约金自2019年9月1日起暂计算至2020年9月30日止为3807.14元，自2020年10月1日起每逾期1日，违约金增加17.89元，至实际给付之日止，按年银行贷款市场报价利率四倍标准计算）；3.请求判令被告方锡贤、丁力对被告申安物业公司债务承担共同偿还责任；4.请求依法判令被告申安物业公司支付自2020年10月1日起至返还房屋之日止的占有使用费（每日占有使用费与合同约定的每日租金相同，每日为94.18元）；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年10月31日签订了《宝安商业广场租赁合同》，将坐落在连云港市人民路66号宝安商业广场B区11号租与被告，合同就租赁期限、租金的支付、违约责任等作了明确约定。约定了自2018年9月1日至2023年2月28日，每月的租金收入为人民币2825元，被告按季度平均支付，三个月的（季度）合计租金8476元，约定了先支付后使用。合同另约定了违约责任，若被告逾期六十日未向原告支付本合同约定的租金收入，原告有权向人民法院起诉，并要求被告方每日按约定租金（三个月租金）的千分之一向原方支付违约金。被告于2019年7月1日起，至今未支付原告房租，原告多次催要无果。2020年6月23日，原告曾找到被告方锡贤、丁力索要房租及违约金，被告方锡贤、丁力自愿出具《欠条》4张，原告经催要无果，遂诉至法院。被告申安物业公司未到庭亦未提交答辩状。被告方锡贤未到庭亦未提交答辩状。被告丁力辩称，1.租赁合同属于被告申安物业公司的公司行为，与被告方锡贤、丁力无关；2.被告丁力系被告申安物业公司的小出资人，对公司管理没有权限，公司的决策运营均由被告方锡贤掌控，涉案商场的倒闭系因被告方锡贤经营能力低导致；3.涉案还款协议系在被告丁力受胁迫的情况下签署，被告丁力不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据：房产证复印件、宝安商业广场租赁合同原件、被告申安物业公司工商登记信息、欠条四份，被告提供的证据：通话录音、微信聊天记录、关闭商场通告、撤销丁力授权的通告，对方当事人对真实性不持异议，仅对部分证据的证明目的不认可，故本院予以确认，并在卷为证。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：海州区人民路66号宝安商业广场BC区一层B11号的房屋所有权人为原告孙新中及案外人王新妍，该商铺系二人共同共有。2017年10月31日，原告孙新中作为出租方与被告申安物业公司作为承租方签订《宝安商业广场租赁合同》（合同编号55），约定：1.原告将位于连云港市人民路66号宝安商业广场Ｂ区××号商铺出租给被告申安物业公司，租赁期限自2018年3月1日至2028年2月29日，租金计付日自2018年9月1日起（其中免租期6个月）。2.在合同出租期内，自2018年9月1日至2023年2月28日，原告取得该商铺购房总金额年回报4%的租金收入（含税），则每月的租金收入为人民币2825元（含税），被告申安物业公司按季度平均支付，三个月的（季度）合计租金8476元（含税），即每年三月、六月、九月、十二月的月末前5日内按约定支付给原告；自2023年3月1日至2028年2月29日，原告取得该商铺购房总金额年回报6%的租金收入（含税），则每月的租金收入为人民币4238元（含税），被告申安物业公司按季度平均支付，三个月的（季度）合计租金12714元（含税），即每年三月、六月、九月、十二月的月末前5日内按约定支付给原告。3.因该商铺的租金收入而需缴纳的一切税费，由原告自行承担（实收租金），原告委托被告申安物业公司对应承担的税费代扣代缴。4.租赁期内，被告申安物业公司有权将该商铺与商场内其他商铺一并整体委托月星家居集团招商经营管理，原告不得以任何理由干预商场正常经营管理。5.被告申安物业公司逾期六十日未向原告支付合同约定的租金的，原告有权向人民法院起诉，并要求被告申安物业公司每日按约定租金（三个月租金）的千分之一向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。原告孙新中在合同上签字，被告申安物业公司在合同上盖章，被告丁力在合同申安物业公司授权代表处签字。2020年6月23日，被告方锡贤和被告丁力向部分业主出具欠条四张，内容为：1.我丁力，欠月星家居业主2019年7月至12月（共计陆个月）租金共计人民币柒拾陆万捌仟零陆元叁角叁分（768006.33）。本人承诺2020年8月23日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。2.我方锡贤，欠月星家居业主2019年7月至12月（共计陆个月）租金共计人民币壹佰柒拾玖万两仟零壹拾肆元柒角柒分（1792014.77）。本人承诺2020年8月23日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。欠条另标注“以上金额是全体小业主的租金，以上租金为含税租金。”3.我丁力，欠月星家居业主2020年1月至6月（共计肆个月）租金共计人民币伍拾壹万贰仟零肆元整（512004）。本人承诺2020年12月31日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。4.我方锡贤，欠月星家居业主2020年1月至6月（共计肆个月）租金共计人民币壹佰壹拾玖万肆仟陆佰柒拾陆元肆角（1194676.4）。本人承诺2020年12月31日前付清欠款，如果不能按时支付，愿意承担法律责任。欠条另标注“以上金额是全体小业主的租金，以上租金为含税租金。”上述四张欠条由被告方锡贤和被告丁力在欠条上签字捺印，四张欠条均有部分业主签名。本院认为，原告孙新中与被告申安物业公司签订的《宝安商业广场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告申安物业公司逾期未缴纳租金的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。被告申安物业公司的违约行为导致原告无法实现收取租金这一合同目的，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，本院依法确认自本案起诉状副本送达被告申安物业公司时解除，即2021年3月5日。合同解除后，被告申安物业应向原告返还房屋。被告申安物业公司未支付自2019年7月1日起至2020年9月30日止的房租，租金合计42380元（8476元×5），对于原告主张被告申安物业支付租金42380元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，合同约定按照日千分之一计算，原告主张按照按年银行贷款市场报价利率四倍标准计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院认定2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。关于违约金的起算时间，合同约定被告申安物业公司逾期六十日未向原告支付合同约定的租金的，原告有权向人民法院起诉，并要求被告申安物业公司每日按约定租金（三个月租金）的千分之一向原告支付违约金，故违约金应自房租付款时间届满后60日起算。鉴于合同约定租金计付日自2018年9月1日起，每年三月、六月、九月、十二月的月末前5日内按约定支付给原告，因而2019年7月1日至2020年9月30日房屋租金的逾期付款违约金应按照以下方式计算：1.2019年7月1日至2019年8月30日的租金5650元，应自2019年9月1日起计算违约金；2.2019年9月1日至2019年11月30日的租金8476元，应自2019年12月1日起计算违约金；3.2019年12月1日起至2020年2月29日止的租金8476元，应自2020年3月1日起计算违约金；4.2020年3月1日至2020年5月31日的租金8476元，应自2020年6月1日起计算违约金；5.2020年6月1日至2020年8月30日的租金8476元，应自2020年9月1日起计算违约金；6.2020年9月1日至2020年9月30日的租金2825元，应自2020年10月1日起计算违约金。以上违约金暂计算至2020年9月30日金额为3420.89元。关于被告方锡贤和被告丁力出具欠条的行为是否属于对被告申安物业公司债务的加入。债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或者第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。本案中，首先被告方锡贤和被告丁力出具的欠条中未明确免除被告申安物业公司的付款义务且该欠条是直接向各业主出具，符合债务加入的特征。其次，出具欠条的行为是否是真实意思表示。股东自愿对公司债务承担连带清偿的承诺是有效的。被告方锡贤和被告丁力作为公司股东，是完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印，应系对债务履行做出的承诺。被告丁力辩称其是在胁迫下签字捺印的，但现有证据不能证实被告丁力出具欠条时达到被胁迫的程度，故本院对该抗辩，不予采纳。综上，被告方锡贤和被告丁力出具欠条的行为是属于对被告申安物业公司的债务加入。但因出具的欠条上未能明确反映出被告欠本案原告租金的具体数额，对本案原告债务加入的金额不明，原告亦未提供其他充分证据予以证实，故本院对原告要求被告方锡贤和被告丁力承担共同还款责任的诉讼请求，暂不予支持，待原告提供新证据后，可另行主张。关于原告主张被告申安物业公司支付自2020年10月1日起至返还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，鉴于原告未就该部分主张缴纳诉讼费，且原告的主张中部分损失尚未实际发生，故对于原告的该项诉讼请求，本案中暂不予处理，原告可待实际损失发生后另行主张。被告申安物业公司、被告方锡贤经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙新中与被告连云港申安物业服务有限公司于2017年10月31日签订的《宝安商业广场租赁合同》（合同编号55）于2021年3月5日解除；二、被告连云港申安物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告孙新中返还位于连云港市海州区××路××号××××广场××××层×××号商铺。三、被告连云港申安物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙新中自2019年7月1日起至2020年9月30日的租金共计42380元及违约金（截至2020年9月30日违约金为3420.89元，自2020年10月1日起至实际给付之日止，以42380元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；四、驳回原告孙新中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955元（原告已预交），由被告连云港申安物业服务有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  秦立刚人民陪审员  陈淑江人民陪审员  谢兆斌二〇二一年四月二十七日法官 助理  任婷婷书 记 员  李 红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-65362