河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2869号原告：向德明，男，汉族，1985年10月27日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：杨东东，胡正立，河南步青律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号，统一社会信用代码91410000614404261D。法定代表人：王超斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李慧珠，刘玉静，系该公司员工。原告向德明与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告向德明的委托诉讼代理人杨东东，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李慧珠、刘玉静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向德明向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7656.41元。2.逾期办理初始登记及不动产权属证书违约金暂计算为24030.4元（自2015年12月31日起，以712224元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年8月13日）。3.请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1683.09元（0.3元/月/平方米×57个月×95.09平方米）。4.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的坐落于二七区××、××北路南春江家园小区的商品房，并与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告应当在2015年10月31日前交房，后被告逾期交付给原告。按照合同约定，被告应当在2015年12月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但截止2020年8月13日才取得不动产权证书，且被告提供的基础设施和公共配套建筑未达到使用条件，故原告诉至法院。被告河南台兴房产有限公司辩称，一、针对被答辩人请求被告向原告支付逾期交房违约金7656.41元的诉讼请求，我方不予认可。按照合同约定，原告房款712224元应于2013年7月18日交纳完毕。然原告实际交纳时间为2014年1月13日，逾期付款时间总计178天，原告应按日向我公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金，违约金额为6338.79元。我公司未能依照商品房买卖合同如期交房，是因为市政原因，政府因治理大气污染以及国庆大阅兵的需要，要求所有建设工地停止土石方及室外作业，造成每年工期延长120天，三年共计360天，对此我公司应予免责。最后，答辩人直至2020年7月27日才起诉，其主张已超过三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，因此，原告的主张不应得到支持，有判决书（2020）豫0103民初10713号及（2020）豫0103民初10705号判决书为佐证，应当适用诉讼时效抗辩。从原告向被告主张的截止日期计算三年诉讼时效。二、针对被答辩人逾期办理初始登记即不动产权属证书违约金24030.4元，答辩人不予认可，请法院驳回其诉讼请求。根据原告于2019年9月10日才缴纳房屋维修基金，答辩人提交涉案房屋初始登记的时间，原则上应为其缴纳维修基金后两个月即2019年11月10日，而且首登查询显示，原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕，我方已将房产证办理到公司名下，只等业主申请过户。我方在初始登记办理完毕后，于2019年3月14日在春江家园小区张贴办理不动产证书的催告通知，但原告未曾来我公司递交申请资料。现有房产证和我公司通知可以证明，所以我方没有任何违约和赔偿责任。再者，根据合同约定，登记的相关手续是由原告自行办理，我方催告后仍未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记相关材料，且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，按照我公司工作流程，在疫情结束后，随着其他人一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年8月13日为其办理完毕不动产转移登记手续。我方不存在违约情形，不应承担违约责任。原告主张不应得到支持。三、针对答辩人请求被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1683.09元的诉讼请求，答辩人不予认可，请依法驳回其诉讼请求。合同中明确规定关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水、通电，达到基本生活要求，同时答辩人按时与郑州市政工程有限公司签订供热工程施工合同，并于2015年6月23日支付全额工程款。后因市政原因，暖气未及时供应。另根据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为四个月，违约期限也应另行计算。四、根据合同约定，转移登记的相关手续是由原告自行办理的，我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。2016年因房管局职能调整以及疫情原因导致办理房产证的相关资料无法提交。在疫情期间办理不动产的延迟问题，我方不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年6月18日，原告向德明（××）、被告河南台兴房产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告购买被告开发的位于二七区××、××北路南12幢1单元19层1911号房屋一套，建筑面积95.09平方米，房屋总价款712224元，其中214224元付款方式为现金，付款时间是2013年6月18日；另外498000元付款方式为商业贷款，付款时间为2013年7月18日。《商品房买卖合同》第七条约定：××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，××有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向××按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》（郑政办〔2015〕127号）于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2.郑州市物业维修基金管理中心于2019年9月10日出具《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》显示，向德明交费金额为6191元。3.被告于2016年6月1日向原告交付房屋。郑州市不动产登记中心于2018年12月17日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号12号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，郑州市不动产登记中心完成对上述案涉房屋的首次登记。2020年8月13日，该登记中心完成对上述案涉房屋的转移登记。4.按合同约定，被告应于2015年10月31日前交付房屋，其实际交房时间为2016年6月1日，原告主张逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月1日共计214天。原告应按合同约定于2013年7月18日通过商业贷款的方式支付剩余购房款498000元，但其实际支付剩余购房款时间为2014年1月13日，逾期支付剩余购房款时间从2013年7月18日起至2014年1月13日共计179天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延179天，顺延后被告逾期交房天数为35天。5.本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定，由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区××、××北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用，至2019年1月25日供暖才可以正常使用。庭审中，被告自认案涉房屋所在小区于2016年2月15日安装使用郑州自来水投资控股有限公司水表，供水方式为市政管网直接供给。案涉房屋的供水设施、燃气供应设备、供暖设施违约计算时间分别为：107天、617天和816天，以上共计1540天。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于××付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房214天，原告逾期支付剩余购房款179天，按照合同约定被告顺延交房日期后仍逾期35天,应向原告支付逾期交房违约金。但被告提出诉讼时效抗辩，原告亦未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，故原告主张被告支付从2015年10月31日起至2016年6月1日的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告支付逾期办理初始登记及不动产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记，还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月17日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号12号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张初始登记及办理不动产权登记证书的有效证据。同时，原告缴纳房屋维修基金的时间为2019年9月10日，根据郑州中院已生效判决认为，维修基金的缴纳对办理产权登记有一定影响。且按照合同约定，该商品房所有权转移登记由××自行申请办理。出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。原告未提供证据证明其向被告提出书面申请的具体日期，不能证明被告存在违约行为。故原告主张被告支付从2015年12月31日起至2020年8月13日逾期办理初始登记及不动产权登记违约金，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的供水设施、燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用；供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。但该小区于2016年2月15日安装使用供水设施；2017年7月9日燃气才可以正常使用；2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院支持原告该项违约金计算为1463.67元（0.3元／㎡／月×95.05㎡×51.33个月）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告向德明支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金1463.67元；二、驳回原告向德明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取317元，由被告河南台兴房产有限公司负担14元，原告向德明负担303元。本判决为终审判决。审判员  刘春林二〇二一年四月三十日书记员  薛晓宇