苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9769号原告（反诉被告）：徐仕林，男，1981年11月1日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：陈光明,江苏安珀志律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇陆舍村仙路桥118号。法定代表人：吴国良，负责人。委托诉讼代理人：陆小明、何平，江苏鸿永律师事务所律师。原告徐仕林诉被告苏州市吴中区临湖镇陆舍村经济合作社（下称陆舍村经济合作社）、苏州市吴中区临湖镇陆舍村村民委员会（下称陆舍村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依原告徐仕林申请追加苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社（下称陆舍村股份合作社）为本案被告参加诉讼，后原告徐仕林申请撤回对被告陆舍村经济合作社、陆舍村村委会的起诉，本院口头裁定予以准许，此后被告陆舍村股份合作社提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。本案适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐仕林的委托诉讼代理人陈光明，被告陆舍村股份合作社的委托诉讼代理人何平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐仕林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金损失107250元、财产损失70000元，合计177250元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月3日，原告与陆舍村经济合作社签订一份《土地租赁合同》，约定由陆舍村经济合作社将自身的管理的场地出租给原告用于堆放生产经营，租赁期自2018年1月1日至2021年12月31日止，租赁面积为1.5亩，价格为2000元/亩。合同签订后，原告按约支付租金并按约使用场地。2019年7月，陆舍村经济合作社向原告发函限令原告于2019年11月15日前搬离承租场地，原告不得已于2019年10月底搬离承租场地，此后双方未就损失赔偿事宜达成一致意见，由于陆舍村经济合作社相关权利义务由陆舍村股份合作社承继，故诉至法院。被告陆舍村股份合作社辩称：《土地租赁合同》约定租赁场地面积为1.5亩，然原告在租赁期间实际使用场地面积为3亩，大于合同约定面积，原告应当按实际使用面积承担租赁费，原告未按约定及时缴纳租金，同时原告使用涉案承租场地经营的业务与《土地租赁合同》约定不符，期间产生噪音、扬尘、露天油漆等污染环境，《土地租赁合同》因此终止，故而其不应承担相应损失赔偿责任，原告主张的租金损失和财产损失无事实依据，请求驳回原告的全部诉请。反诉原告陆舍村股份合作社向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付占用场地的租金共计23000元（自2015年1月1日至2019年10月31日共计58个月，按2000元每亩每年计算3亩场地的租金，减去已付6000元，得出23000元）；2、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告自2015年1月1日签订土地租赁合同后使用承租场地，合同约定承租场地面积为1.5亩，然反诉被告实际使用场地面积为3亩，应按实际承租场地面积支付租金，故提起反诉。反诉被告徐仕林对反诉原告陆舍村股份合作社的反诉辩称：《土地租赁合同》项下租金已支付完毕并不存在拖欠，合同提前解除后已腾退并交还承租场地，签约后接收使用承租场地时未实际测算承租场地的面积，即使承租场地具体面积超出合同约定面积，其亦只需按约定支付租金，超出部分无需支付租金，且有关主张租金的诉请已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：陆舍村股份合作社于2020年4月16日登记成立，承继原陆舍村经济合作社所属资产的所有权、收益权及债权、债务、劳动力等。陆舍村经济合作社（出租方、甲方）与徐仕林（承租方、乙方）签订一份《吴中区农村土地租赁合同》（下称土地租赁合同），约定：租赁土地面积1.5亩，乙方只能将租赁的土地（下称承租场地）用于从事堆放生产经营，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止，租赁价款2000元/亩/年，先支付后经营。甲方有权按合同约定收取土地租赁费，监督乙方按合同约定的用途使用租赁土地；合同到期或解除后，甲方一律不赔偿任何设施费，甲方有权监督乙方对需要还耕的租赁土地还耕恢复，收回租赁土地。乙方应在国家法律法规和正常允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额缴纳土地租赁费；乙方对租赁土地不得擅自改变农业用途，不得使其荒芜，不得用于非农建设；合同期内要对租赁的耕地进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任；合同到期或解除后，若造成租赁土地损毁，乙方必须负责租赁土地的复耕。乙方有不按合同规定用途使用土地的、荒芜土地的、不按时交纳土地租赁费等情况之一者，甲方有权终止合同，收回租赁土地。甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用租赁给乙方土地的，乙方有权终止合同。甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。原被告一致确认：涉案承租场地由徐仕林自2015年1月1日起承租使用，为此先后两次签订了期限为3年的租赁合同，第一份租赁合同约定租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，上述土地租赁合同为双方续签的租赁合同。涉案承租场地属于村集体所有的土地，位于村委会东面约200米，徐仕林承租使用后在涉案场地的西面、南面砌了围墙，涉案场地东至房屋、南至围墙、西至围墙、北至河；经本院组织双方到现场查看测量面积约为2.2亩（测量时未将场地北面的驳岸边缘区域面积、场地东面的房屋旁地下有管廊的区域面积计入；徐仕林表示管廊区域面积、驳岸边缘区域面积无法堆放故而不应计入承租场地面积，陆舍村股份合作社表示管廊区域面积、驳岸边缘区域面积等经徐仕林在场地南面及西面搭建围墙后已由徐仕林独占使用故应计入承租场地面积）。另查明，2019年7月16日，陆舍村经济合作社向徐仕林发送《脚手架堆场清理通知》，表示针对督办单（2019）040号情况，限你接到通知后至2019年11月15日全部清理结束。督办单（2019）040号《整改督办单》由有关部门出具，称接群众举报反映脚手架堆场装卸货时常产生噪声对周边群众日常生活造成影响，经现场查勘场地上还存在露天刷油、扬尘等问题，要求制定整改方案并落实整改措施。徐仕林接到上述通知后已于2019年10月31日腾退并交还涉案承租场地；原、被告一致确认涉案土地租赁合同已于2019年10月31日提前解除。徐仕林表示，其从事脚手架、钢管、扣件租赁业务，承租涉案场地后用于堆放脚手架、钢管、扣件等建材，虽钢管、脚手架等物品搬运装卸过程中不可避免会有声响但并非严重噪音，经营过程中亦存在少量露天涮油漆情况，当时虽不认可《脚手架堆场清理通知》所述督办单涉及的内容，但基于方便出租方处理相关事实的考虑还是同意提前搬离，土地租赁合同由于出租方单方通知要求腾退而提前解除给其造成财产损失等。对此，陆舍村股份合作社表示，徐仕林承租涉案场地后用于堆放脚手架、钢管、扣件等，在经营过程中产生噪音污染等，且徐仕林自2015年1月1日起仅两次支付租金合计6000元，据此通知提前解除合同，认为涉案土地租赁合同由于徐仕林未按约支付租金等违约行为而提前解除，故而不同意承担赔偿损失等。再查明，2021年1月28日，经本院组织双方到现场查看，涉案场地上搭建有围墙、彩钢棚等，另有简易房（综合用房）。徐仕林表示，本案中主张的财产损失即为涉案场地上搭建的围墙、彩钢棚、简易房等财产损失，上述围墙等构筑物在其承租涉案场地后搭建，搭建当时无相应审批手续，但出租人对此是知晓并同意的，否则不可能搭建成功。对此，陆舍村股份合作社表示，徐仕林腾退涉案场地后同意接收围墙、彩钢棚等，但不同意接收简易房，要求徐仕林拆除简易房。应徐仕林申请，经陆舍村股份合作社同意，双方协商确定涉案场地上搭建构筑物的评估基准日为2019年8月31日，本院委托苏州天元土地房地产评估有限公司（下称天元评估公司）对涉案场地上遗留的围墙、彩钢棚、简易房等进行价值评估，天元评估公司于2021年2月25日出具房地产估价报告，鉴定意见为估价对象在估价时点2019年8月31日的市场价值为67512元，简易房（综合用房）评估价值21743元、附着物及装修价值45769元。附着物及装修价值中围墙评估价值20027元、彩钢棚评估价值9029元、铁皮围墙评估价值4147元、铁皮门评估价值1560元、铁架评估价值456元、地砖（综合用房）评估价值2561元、吊顶（木质、综合用房）评估价值1310元、隔断（综合用房）评估价值2122元、活动板房评估价值4557元。徐仕林为此支出鉴定费7000元。经质证，双方对估价报告及鉴定费发票均无异议，徐仕林表示财产损失按估价报告确定金额67512元主张；陆舍村股份合作社表示，不同意赔偿或补偿估价报价所列综合用房及相应装修（地砖、吊顶、隔断）、活动板房等评估价值，因为综合用房、活动板房由徐仕林自行搭建且应拆除，且活动板房可用铲车拖走。对于徐仕林主张的租金损失，徐仕林表示，从涉案承租场地腾退后另行承租场地用于经营，约定年租金为每亩35000元，主张涉案土地租赁合同未履行部分租期26个月的租金差额损失，即（35000元-2000元）÷12×26×1.5亩为107250元，为此提供证据如下：（1）与苏州市嘉博瑞建筑机械设备租赁有限公司（下称嘉博瑞公司）签订的土地租赁协议书一份，该协议约定由徐仕林承租位于苏州市相城区北桥街道新北村楼巷工业区的3亩土地用于从事堆放生产经营，租赁期限自2019年11月1日起至2020年12月31日止，租赁价款35000元/亩/年等；（2）工商银行业务回单，以证明徐仕林于2019年12月16日向嘉博瑞公司转账支付租金122500元。经质证，陆舍村股份合作社对工商银行业务回单真实性无异议，对土地租赁协议书不予认可，表示该合同所涉租赁场地与涉案场地不在同一区域且租赁时同不在同一时段，不具有可比性。对于徐仕林已付租金情况，陆舍村股份合作社表示，从徐仕林承租涉案场地后仅两次支付年租金3000元，为此提供内部结算凭证复印件2份，该两份收款日期分别为2016年2月6日、2016年12月19日的结算凭证均载明收到徐仕林场地租赁费3000元。经质证，徐仕林对该证据无异议，但认为此外另支付了三期租金合计9000元，表示年租金只有3000元根本不存在拖欠情况，但时间久了记不清具体支付情况。以上事实，有土地租赁合同、现场照片、农村集体经济组织变更登记申请表、脚手架堆场清理通知复印件、督办单复印件，本院委托鉴定的天元评估公司估价报告、鉴定费发票及本院询问笔录、质证笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，涉案土地租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。土地租赁合同履行过程中，由于徐仕林利用涉案承租场地从事脚手架等出租经营并在经营过程中产生噪音、露天刷漆等影响周边居民生活而被有关部门通知要求整改，为此出租人于2019年7月16日通知徐仕林提前于2019年11月15日前腾退涉案承租场地，徐仕林作为承租人接收该通知后同意提前腾退并实际于2019年10月31日腾退并交还承租场地，可视为双方协商一致提前解除合同，涉案土地租赁合同于2019年10月31日解除。同时，虽徐仕林利用涉案承租场地从事经营过程中产生噪音等影响，但土地租赁合同明确约定徐仕林承租场地后从事堆放等生产经营活动，徐仕林按约定用途利用场地从事生产经营活动碍难认定存在违约行为，涉案土地租赁合同因此解除归咎于承租人徐仕林有失公允，对陆舍村股份合作社主张土地租赁合同由于徐仕林使用场地从事经营活动造成噪声等不利影响的违约行为而解除，本院不予支持。另外，陆舍村股份合作社主张土地租赁合同由于徐仕林未按约支付租金的违约行为而解除，由于解除合同应当通知对方，陆舍村股份合作社未能举证证明由于徐仕林未按约支付租金的违约行为而通知解除合同，故对陆舍村股份合作社上述主张，本院亦不予支持。关于合同解除后的责任承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。审理中，双方一致确认合同解除后徐仕林已腾退并交还涉案承租场地，对于徐仕林占有使用承租场地后在承租场地上搭建的围墙、彩钢棚等构筑物，相关投入已附合于涉案承租场地，陆舍村股份合作社同意利用并已按现状接收，应在利用价值范围内予以补偿，根据天元评估公司估价报告围墙评估价值20027元、彩钢棚评估价值9029元、铁皮围墙评估价值4147元、铁皮门评估价值1560元、铁架评估价值456元，以上合计35219元理应由陆舍村股份合作社补偿给徐仕林。关于徐仕林承租涉案场地后搭建的简易房（含活动板房）及装修损失，虽土地租赁合同约定徐仕林承租涉案场地只能用于从事堆放生产经营，不得用于非农建设，若造成租赁土地损毁必须负责复耕等，但结合该简易房的搭建时间、合同履行情况及涉案承租场地在出租人住所地附近等情况，可以确认出租人对于徐仕林承租场地后在涉案承租场地上搭建简易房情况是明知或应知的，纵使出租人知道或应当知道徐仕林承租场地后搭建简易房但未提出异议，但是上述简易房（含活动板房）等在合同解除后可由承租人徐仕林自行取回，相关投入未附合于涉案承租场地，而陆舍村股份合作社明确不同意接收并利用该简易房等，根据土地租赁合同约定在合同到期或解除后收回租赁场地时对任何设施费不予赔偿的约定，相应搭建及装修损失应由徐仕林自行承担，对徐仕林主张简易房（含活动板房）搭建及装修损失等，本院不予支持。关于租金差额损失问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行，徐仕林主张土地租赁合同未履行部分的租期的租金差价损失依据不足，然而徐仕林主张的租金差价损失实为租赁合同提前解除给其造成的损失，本案中出租人于2019年7月16日通知徐仕林在2019年11月15日前腾退涉案承租场地已给予徐仕林合理期间准备腾退等，结合土地租赁合同约定租金标准、租赁期限等具体情况，而本院酌情判令由陆舍村股份合作社赔偿徐仕林提前解除合同损失1000元。关于陆舍村股份合作社反诉租金。陆舍村股份合作社表示，涉案承租场地面积实际为3亩，主张徐仕林应付租金为按合同约定每年每亩2000元计算年租金应为6000元。徐仕林不予认可，称签约时未实际测量承租场地面积，即使承租场地面积经测量后超出合同约定面积1.5亩亦应按约定面积计租。对此，土地租赁合同中只约定了承租场地的面积为1.5亩（约定面积），此外合同内容中未出现计租面积、实测面积等术语，亦未约定在约定面积与实测面积不一致的情况下计租面积以实测面积为准，而只是约定租金价款按每年每亩2000元计算；根据本案查明的事实可知，涉案承租场地的约定面积与实测面积虽有出入，但合同履行过程中双方当事人对于徐仕林可占有使用承租场地的区域并无争议，考虑到徐仕林自2015年1月1日起直至合同解除时已实际占有使用涉案场地近5年等实际情况，陆舍村股份合作社主张按涉案承租场地实测面积计算租金，依据不足，徐仕林作为承租人根据土地租赁合同约定应付租金为每年3000元（2000元×1.5亩），陆舍村股份合作社反诉要求徐仕林按实测面积支付租金依据不足，本院不予支持。关于土地租赁合同项下已付租金，土地租赁合同约定租赁期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止及租金先付后用，陆舍村股份合作社表示徐仕林自2015年1月1日承租涉案场地后仅支付两期租金合计6000元，根据相应结算凭证可知该两次支付租金应为涉案承租场地2016年及2017年期间的租金，徐仕林虽表示已支付涉案承租场地2018年及2019年期间的租金，但未能就此提供相应证据，而陆舍村股份合作社否认收到上述期间租金，故而徐仕林应向陆舍村股份合作社支付2018年1月1日至2019年10月31日期间租金，经核算为5500元。关于司法鉴定费7000元，评估徐仕林腾退涉案承租场地时该场地上搭建的围墙、彩钢棚等构筑物的价值是确定陆舍村股份合作社补偿金额所必需，结合徐仕林申请评估遗留涉案承租场地上构筑物的范围及相应构筑物的评估价值等，本院酌情确定司法鉴定费由双方各半负担。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告徐仕林损失人民币36219元。二、驳回原告徐仕林的其他诉讼请求。三、反诉被告徐仕林于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社租金人民币5500元。四、驳回反诉原告苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1923元，反诉案件受理费人民币275元，鉴定费人民币7000元（由徐仕林预交），合计人民币8598元，由原告徐仕林负担人民币4103元，由被告苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社负担人民币4495元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州市吴中区临湖镇陆舍村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内直接给付，原告徐仕林预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二一年四月九日书记员  姚 倩