湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2009号上诉人（原审原告）：谭奕，女，1971年6月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。原审被告：长沙爱尚公寓管理有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场19046室。法定代表人：栗元，经理。上诉人谭奕、北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）与原审被告长沙爱尚公寓管理有限公司（以下简称爱尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初9651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭奕上诉请求：1.判令维持一审判决第一、第二、第三项内容；2.判令美丽屋公司支付违约金16400元；3.判令美丽屋公司支付腾空并交付房屋手续前场地占用费（按租金标准计算）；4.判令撤销一审判决第五项内容，屋内丢失及损失设备和房屋损坏等损失请求定损并赔偿，金额以定损金额为准；5.本案一审、二审全部诉讼、受理等费用由美丽屋公司承担。事实与理由：一、履约期间，谭奕已守约向被上诉人减免4个月租金，共计16400元，交付后被上诉人于当月即对外出租，并以年度为单位向租客收取租金，疫情或履约期间均未出现全屋空置等现象，亦未出现向租户减免租金或提前解约造成房屋空租。案涉房屋为谭奕唯一住房，履约期间另行租居，谭奕的实际损失已超过16400元；二、被上诉人未及时对房屋及设施履行维护、维修、保洁、查验等服务，致使热水器、燃气灶、橱柜、灯具、马桶损坏、抽油烟机未按合同维护，空调挂机2台、柜机1台、彩电、沙发1组、茶几、沐浴桶丢失。并导致下水道堵塞积水、长期屋内晾晒衣物致墙面发霉、破损，踢脚线脱落、门变形、锁掉落、开关损坏、隔断撞裂、木地板烫糊、衣柜、书柜损坏等需重新装修；三、被上诉人至今拒不交付房屋，自购物品也拒不搬离。美丽屋公司与谭奕签订的合同是格式合同，美丽屋公司存在欺诈，其另行出租给其他租户的具体内容没有告知谭奕，名为委托实为出租。美丽屋公司未向本院发表答辩意见。美丽屋公司上诉请求：1.请求维持一审判决第一项判决内容，确认谭奕与美丽屋签订的《长沙市房屋出租委托合同》终止；2.请求撤销一审判决第二项，要求租金进行部分或者全部减免；3.请求维持一审判决第三项内容；4.请求撤销一审判决第四项内容；5.请求维持一审判决第五项判决内容，驳回谭奕的其他诉讼请求；6.一审、二审诉讼费由谭奕承担。事实与理由：一、美丽屋与谭奕之间为委托关系，双方明确约定谭奕委托美丽屋公司代为签署和办理相关房屋租赁事宜；二、一审法院认定事实不清。关于一审判决美丽屋支付疫情期间租金的问题，因疫情属于不可抗力，同时根据相关法律规定，美丽屋已向谭奕提出减免疫情期间部分租金，谭奕无其他理由的情况下应同意。但谭奕在未减免的情况下于疫情期间强制收回房屋，导致双方合同无法继续履行，所产生的损失应由其自行承担。双方委托关系因不可抗力原因导致收益受损，应由双方共同承担，请求本院改判疫情期间的租金由双方各承担一半；三、关于违约金，因不可抗力原因导致的延期支付不能认定为合同违约，且本案违约金约定过高，请求本院对违约金进行调整；四、关于一审判决第三项房屋燃气费用62元属于重复计算且超出事实使用金额，且对于一审判决第四项燃气费用12300元系重复计算，无法律依据，请求改判。谭奕辩称，对于双方终止合同无异议，对于欠付的租金，美丽屋公司一直没有支付，一审已认定不存在因疫情减免的事由，美丽屋公司一直处于满租状态，燃气费问题认可一审判决。对于相关物品丢失的事实，谭奕在一审中提交的证据已足以证明，理应由被上诉人承担房屋损失。爱尚公司向本院陈述意见称，同意美丽屋公司的上诉请求。谭奕向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令与美丽屋公司、爱尚公司解除合同关系；2、请求判令美丽屋公司、爱尚公司按合同约定支付提前30日书面通知至2020年10月15日内房租6200元；3、请求判令美丽屋公司、爱尚公司按合同约定支付违约金40834元；4、请求判令美丽屋公司、爱尚公司按租金标准支付腾空并交付房屋手续前场地占用费；5、请求判令美丽屋公司、爱尚公司按合同支付电、煤气（62元）等未结清费用；6、请求判令美丽屋公司、爱尚公司按合同支付屋内设备损坏维修及更换、丢失赔偿费用27607元；7、请求判令美丽屋公司、爱尚公司按合同支付房屋损坏修缮费用30066元；8、请求判令美丽屋公司、爱尚公司支付本案全部诉讼、受理等费用。一审法院认定的事实：2018年6月25日，谭奕（委托方、甲方）与美丽屋公司（受托方、乙方）签署了一份《长沙市房屋出租委托合同》，约定：甲方将位于长沙市开福区××路××段××号××栋××号，建筑面积为100.22平方米的三居室的住房委托乙方管理。谭奕在合同第1页签具的委托书中载明：委托事项为该房屋的所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。合同第二条甲方授权乙方权限还约定：甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许乙方增添1间房屋。甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人相应费用。委托期限自2018年10月15日至2023年10月14日，共5年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致，其中2018年7月15日至2018年10月14日为3个月免租期，2019年10月15日至2019年11月14日为1个月免租期、2020年10月15日至2020年11月14日为1个月免租期，共计免租5个月。租金标准为：第一年2018年10月15日至2019年10月14日按月租金4100元计年租金为49200元；第二年2019年10月15日至2020年10月14日按月租金4100元，减去1个月免租期计年租金为45100元、第三年2020年10月15日至2021年10月14日按月租金4100元，减去1个月免租期计年租金为45100元，第四年2021年10月15日至2022年10月14日按月租金4200元计年租金为50400元；第四年2022年10月15日至2023年10月14日按月租金4200元计年租金为50400元。租金按季度支付，乙方于每季度第一月15日支付。甲方应于2018年7月15日将房屋钥匙交给乙方，并签署《物业交接清单》。甲方承担物业管理费，乙方承担水费、电费、燃气费以及乙方自行开通的宽带和有线电视费等其他租赁费用。合同第五条房屋及附属设施的维护约定：出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者乙方负责修理更换，甲方承担全部费用；出租委托期内房屋及其附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。合同第七条第二款规定：出现任何不可抗力的情形或因拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；合同第八条违约责任：出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（具体金额：毛坯房450＊建筑面积；改造房300元＊建筑面积）。上述合同签订后，2018年7月15日，双方签具了《物业交接清单》，谭奕向美丽屋公司移交了房屋，《物业交接清单》上载明了室内设施品名、数量和设施状态及水、电、煤气抄表情况。美丽屋公司接收房屋后将房屋出租他人使用，并向谭奕支付了至2020年4月14日前的租金。2020年4月15日，因美丽屋公司未依约交租，谭奕书面催告美丽屋公司交租，2020年4月23日，美丽屋公司向谭奕支付了2020年4月15日至7月14日的租金12,300元，2020年7月15日，美丽屋公司向谭奕支付了租金12,300元，将租金支付至2020年10月14日。后美丽屋公司、爱尚公司及北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）向谭奕发出了《租赁合同主体变更通知函》，通知谭奕因需将原美丽屋公司及城市子公司爱尚公司（原合同主体）所签租赁合同全部权利义务关系转至集团公司联优公司，原合同主体所签合同将解除，原合同权利义务将由联优公司承接并作为合同主体继续履行合同至合同终止，谭奕需与联优公司重新签订合同。2020年9月12日，谭奕函复美丽屋公司：不同意美丽屋公司、爱尚公司解除合同和重新与联优公司签订合同，并要求美丽屋公司仍按合同履行，如发生违约，将追究违约责任。2020年10月15日，因美丽屋公司未向谭奕交纳下一季度租金，谭奕遂以美丽屋公司违约为由，向一审法院提起本案诉讼。庭审中，美丽屋公司同意解除合同。双方确认涉案房屋内最后一名租客于2020年11月16日搬离，涉案房屋现空置。美丽屋公司并认可还有62元燃气费未结。另查明，美丽屋公司与爱尚公司系品牌授予关系，由美丽屋公司与房主签订合同，再由爱尚公司实际经营，爱尚公司与租客签订租赁合同将房屋出租收取租金。一审法院认为：谭奕与美丽屋公司签订《长沙市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按合同约定履行义务。美丽屋公司未按期向谭奕交纳租金，违反了合同的约定，且违约事实达到合同约定的解除条件，谭奕据此要求解除合同，美丽屋公司对解除合同亦没有异议，且双方均认可美丽屋公司出租的租户已于2020年11月16日搬离涉案房屋，应认定涉案合同事实上已于此时解除。美丽屋公司自2020年10月15日起未向谭奕交纳租金，应按实际租赁期间向谭奕计付租金，故谭奕请求美丽屋公司支付2020年10月15日至11月16日期间所欠租金，具有事实依据，一审法院予以支持。具体核算为4373元。合同签订时谭奕知道美丽屋公司、爱尚公司将涉案房屋是用于出租，不是用于自住，租户全部搬离涉案房屋应视为美丽屋公司已腾空房屋，双方是否办理交接手续及美丽屋公司是否提前一个月通知解除合同，不影响本案根据实际租赁期间计算租金的认定，故对谭奕要求美丽屋公司支付双方办理交接手续前房屋占用费及要求美丽屋公司因未提前一个月通知解除合同需增加一个月的租金的诉请不予支持。本案合同因美丽屋公司违约导致提前解除，谭奕主张美丽屋公司承担违约责任，符合相关法律规定，一审法院予以支持。本案合同提前解除会对谭奕因另寻租房而造成房屋空租损失，结合本案租金标准并考虑另寻租房所需要的合理时间认定其空租损失，一审法院认定合同约定的按合同总租金的17%计算的违约金过分高于其实际损失，美丽屋公司请求予以降低一审法院予以支持，具体一审法院酌情按3个月的租金标准认定本案违约金为12300元。本案中，美丽屋公司的违约事实发生在2020年10月，当时国内疫情早已全面控制，各行各业早已复工复产，美丽屋公司以疫情不可抗力因素为由主张本案免除违约责任，一审法院不予采信。同时，涉案房屋不是经营性用房，且美丽屋公司向租户出租房屋基本上是一次性收取租金，因美丽屋公司未举证证明其因疫情影响租户居住涉案房屋而向租户减免了租金，故对美丽屋公司提出的应减免因疫情影响的租金的抗辩理由不予采信。爱尚公司不是本案的合同主体，谭奕向爱尚公司主张权利没有法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定租赁期间的水费、电费、燃气费等由美丽屋公司，故美丽屋公司还需向谭奕支付承担水费、电费、燃气费62元。由于合同中对有关房屋及附属设施维护责任是由出租人承担还是承租人承担按正常使用和人为故意或重大过失造成损坏进行了区分，故谭奕主张房屋室内物品维修、更换费用赔偿和物品丢失赔偿、空调被更换赔偿，除应当就物品损坏的事实和物品丢失、空调被更换的事实进行举证外，还应当就物品损坏程度、损坏原因、合理的维修更换费用进行举证，因漏水造成的损失，还应当就漏水原因进行举证。本案中，谭奕虽向一审法院提供了《物业交接清单》、照片，能反映移交时房屋的室内物品状况和目前房屋的部分现状，但达不到前述证明要求，而从谭奕提供的其与美丽屋公司、爱尚公司工作人员的录音证据来看，美丽屋公司、爱尚公司工作人员当时并未对谭奕在本案中所列举的物品损坏、物品丢失、空调被更换赔偿等事实予以认可。故谭奕主张的上述赔偿证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认谭奕与美丽屋公司签订的《长沙市房屋出租委托合同》于2020年11月16日解除；二、美丽屋公司在判决生效十日内向谭奕支付租金人民币4373元；三、美丽屋公司在判决生效十日内向谭奕支付燃气费人民币62元；四、美丽屋公司在判决生效十日内向谭奕支付燃气费人民币12300元；五、驳回谭奕的其他诉讼请求。后一审法院作出裁定将原审判决第四项内容补正为美丽屋公司在判决生效十日内向谭奕支付违约金人民币12300元。二审中，谭奕向本院提交了两组证据。第一组证据为房屋租赁协议、微信转账记录，拟证明谭奕因另行租居导致的实际房屋损失；第二份证据为美丽屋公司保洁记录表格，拟证明美丽屋公司疏于管理。本院经审查认为，上述证据与本案待证事实无关，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，谭奕与美丽屋公司签订的《长沙市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，虽然谭奕主张美丽屋存在欺诈，但并无证据予以佐证，该合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鉴于双方对于一审判决《长沙市房屋出租委托合同》于2020年11月16日解除并无异议，故美丽屋应当向谭奕支付2020年10月15日至2020年11月16日期间欠付的租金。美丽屋公司以疫情影响为由主张减免该期间的租金，但2020年10月至11月全国疫情已得到全面控制，各行业复工复产，且美丽屋公司未有证据证明疫情对其经营产生重大影响，故对于美丽屋要求减免租金的意见不予支持。此外，双方在《长沙市房屋出租委托合同》中未对案涉房屋的交接作出具体约定，考虑到谭奕与美丽屋公司签订合同时对于房屋的用途系对外出租，且双方均确认美丽屋公司已将案涉房屋租客于2020年11月16日清退搬离，应视为房屋于此时已交接，故谭奕主张美丽屋公司支付交付房屋手续前的场地占用费没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于谭奕主张的美丽屋公司应向其赔偿屋内丢失、损失设备、房屋损坏等损失。根据谁主张谁举证的原则，谭奕对于上述事实的产生、损坏程度及原因等均负有举证责任。综合全案证据，谭奕提交的物业交接清单与房屋情况汇总的照片等证据不足以达到上述证明效力，应承担相应的不利后果。故对于谭奕主张损失赔偿的意见，本院不予采纳。关于违约金的认定。美丽屋公司未依约按时向谭奕缴纳租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任，违约事实发生之时新冠肺炎疫情已全面控制，不构成不可抗力的免责事由。美丽屋公司违约导致提前退租的行为必然给谭奕另行寻找租户造成空租损失，至于谭奕主张案涉房屋为其唯一住房，其出租房屋需另外自行租住房屋并非因美丽屋公司违约造成的直接损失，本院不予支持。虽然双方在《长沙市房屋出租委托合同》中约定的违约方数额为合同总租金的17%，在美丽屋公司请求调整违约金的情况下，一审法院综合考虑案涉合同的履行情况、实际损失、当事人的过错程度等因素对违约金酌情调整至12300元，并无不当，本院予以尊重。综上所述，谭奕、美丽屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266.83元，由上诉人谭奕负担50元，由上诉人北京美丽屋资产管理有限公司负担216.83元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二一年四月十九日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。