贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终990号上诉人（一审原告）：贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司。法定代表人：王启云，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈礼焰，女，侗族，1987年8月15日出生，户籍所在地贵州省锦屏县，现租住在贵州省凯里市。上诉人贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司（以下简称“广泰公司”）因与被上诉人陈礼焰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广泰公司上诉请求：⒈撤销一审判决；⒉依法改判支持上诉人全部诉讼请求；⒊本案一审及二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、关于合同解除的问题认定有误。上诉人在本案中之所以采取断水断电的方式，完全是为了催缴被上诉人欠付的租金。而从被上诉人提交的证据和庭审中陈述的事实来看，被上诉人单方提出解除合同完全是因为自己经营不善，就以经营不善为由单方解除合同，这并不能作为解除合同和拒绝支付租金的理由。因此，2019年12月31日双方所订立的租赁合同并没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除条件，该租赁合同仍然在双方之间产生效力。上诉人断水断电、锁门的行为完全是为了保证合同的圆满履行。如果，真如一审法院的认定，该租赁合同于2019年12月31日解除，那上诉人完全可以将门面另行出租，而不是将门面锁上，停滞在那里不使用。所以，一审法院认定该合同于2019年12月31日解除是错误的。从本案来看，被上诉人只要缴纳欠付的租金，上诉人依然会配合被上诉人，让其继续正常使用案涉门面。2、关于租金问题的认定有误。首先，案涉租赁合同的解除时间应该是2020年7月1日解除。那么，按照双方租赁合同的租金支付应当计算到上诉人提出诉讼之日。其次，关于免租期的租金是否应当计算的问题，上诉人之所以同意给被上诉人免租期，完全是为了保证合同能够圆满履行。那么，免租期的条款就应当理解为一种附条件的条款，被上诉人未如期履行完毕案涉租赁合同，该部分的租金就应当如实计算。否则，被上诉人就白白使用了案涉门面六个月，上诉人则严重产生亏损，这完全不符合正常的市场交易规则。综上，被上诉人欠付的租金应当计算如下：2018年10月1日至2019年9月30日陈礼焰应向广泰公司支付租金62400元，陈礼焰仅于2018年10月9日支付租金10000元，陈礼焰尚欠广泰公司租金52400元；2019年10月1日至2020年9月30日陈礼焰应向广泰公司支付租金67392元，2019年11月5日支付租金10000元、2019年12月4日支付租金4800元，从2019年10月1日至2020年7月1日，陈礼焰尚欠广泰公司租金35744元；截止到2020年7月1日陈礼焰合计欠付广泰公司租金88144元。免租期的租金为：2018年4月1日至2018年9月30日，31200元。上述合计租金为：119344元。综上所述，一审法院事实认定、适用法律均有误，上诉人与被上诉人签订的租赁合同并没有在2019年12月31日解除，双方的合同依旧处于生效状态，被上诉人应当依照合同约定向上诉人支付租金。而免租期视为附条件的条款，合同未圆满履行的情况下，被上诉人是应当支付上诉人该部分的租金。请依法改判支持上诉人的上诉请求。陈礼焰答辩请求驳回上诉，维持一审判决。广泰公司向一审法院起诉请求：⒈判决解除广泰公司与陈礼焰签订的《商铺租赁合同》。⒉判决陈礼焰腾空凯里经济开发区47号温州商贸中心1层48号商铺，并将案涉商铺退还给广泰公司。⒊判决陈礼焰向广泰公司支付欠付的租金88144元(暂计算至2020年7月1日)。⒋判决陈礼焰向广泰公司支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金31200元。⒌案件受理费由陈礼焰承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，广泰公司作为甲方，陈礼焰作为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：⒈甲方将凯里经济开发区开元大道47号温州商贸中心1层48号商铺租赁给乙方用于经营美容日化品，租期5年，从2018年4月1日起至2023年8月30日止，共计5年。⒉免租半年，从2018年4月1日至2018年9月30日，第一年租金从2018年10月1日至2019年9月30日租金为62400元。第二年租金从2019年10月1日至2020年9月30日，租金为67392元……⒊乙方向甲方交纳10000元保证金，该保证金在本合同执行完毕时一次性退还，乙方在租赁期内如提前弃约，或其他任何方式违约的，乙方无条件将此保证金作为违约弃约赔偿支付给甲方。合同签订后，广泰公司向陈礼焰交付案涉门面，陈礼焰交付押金10000元，对案涉门面装修后使用。合同履行过程中，陈礼焰支付租金24800元。2019年12月31日，陈礼焰向广泰公司负责租赁门面的陈总发送微信，告知广泰公司，其不再租赁案涉门面，并会尽快搬走门面的财物。2020年1月7日，广泰公司向其催缴租金，并就案涉商铺进行断水断电。现案涉商铺被广泰公司锁门，未对外出租。一审法院认为，本案广泰公司、陈礼焰签订的《商铺租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性予以确认。关于合同解除的问题。首先，陈礼焰未经广泰公司同意，擅自解除案涉租赁合同，属于违约行为，且广泰公司在其《增加诉讼请求申请书》中亦认可陈礼焰因个人原因单方违约解除合同；其次，陈礼焰提出解除合同在前，广泰公司断水断电在后。虽广泰公司称断水断电是为了达到催缴租金的目的，但亦从事实上使案涉门面不能实现其租赁的目的，故案涉租赁合同应当已经解除。现广泰公司诉请解除案涉合同，应确认案涉合同已于2019年12月31日解除。案涉合同解除后，陈礼焰应当及时将门面内物品搬离腾空，为此，广泰公司诉请陈礼焰腾空案涉租赁门面，于法于约有据，予以支持，但基于广泰公司对案涉门面锁门的事实，因此在陈礼焰搬离腾空店内物品时，广泰公司应负有开锁协助的义务。由于案涉门面现状态是广泰公司自行锁的门，案涉门面已实际由广泰公司占有，故广泰公司诉请陈礼焰交还案涉租赁门面，不予支持。关于租金问题。⒈因案涉租赁合同于2019年12月31日解除，故案涉门面的租金应计算至2019年12月31日。根据案涉合同的约定以及陈礼焰已支付租金24800元，2018年10月1日至2019年12月31日的租金，应为62400元＋16848元（67392元＋12月×3月）－24800元－54448元。⒉关于2018年4月1日至2018年9月30日的租金问题。广泰公司诉称该时间段免租完全系基于保证合同圆满履行的目的，但案涉合同仅约定该时间段为免租期，并未对该免租期有另行约定，且促成双方合同的签订也系因广泰公司给予陈礼焰装修期间的免租期等因素，以及至一审审理终结前，广泰公司亦未提交证据证明其该项诉请理由的成立，其应承担举证不利的法律后果，对其该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第十四条之规定，判决：一、确认贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司与陈礼焰签订的《商铺租赁合同》于2019年12月31日解除。二、陈礼焰于本判决生效之日起三十日内腾空位于贵州省凯里经济开发区。三、陈礼焰于本判决生效之日起三十日内一次性向广泰公司贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司支付租金54448元。四、驳回广泰公司贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2687元，由广泰公司贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担1027元，由陈礼焰负担1660元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕广泰公司的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩，归纳本案的争议焦点为：⒈一审认定广泰公司与陈礼焰签订的《商铺租赁合同》解除时间为2019年12月31日是否恰当？⒉半年免租期内的租金广泰公司是否有权要求陈礼焰支付？关于上诉人提出广泰公司与陈礼焰签订的《商铺租赁合同》解除时间不应当为2019年12月31日的问题。陈礼焰作为违约方，理应不能以单方面通知的方式解除合同，但广泰公司在收到承租方的通知后，于2020年1月7日对案涉商铺作出断水、断电及锁门的处理，虽广泰公司称是为了达到催缴租金的目的，但事实上亦使案涉门面无法实现租赁目的，广泰公司的这一行为，实际应认定承认了合同的解除。即使以广泰公司对案涉商铺做出断水、断电及锁门这一行为的当天，即2020年1月7日为合同解除的时间，因承租方已提前缴纳保证金10000元作为违约损失，该款项已足以弥补这七天广泰公司的损失，因此一审法院认定合同解除的时间为2019年12月31日并无不当，本院予以支持。关于半年免租期的租金是否应当计算的问题。本案中，广泰公司称该时间段免租系基于保证合同圆满履行的目的，但案涉合同仅约定该时间段为免租期，并未对该免租期进行附件的约定。根据广泰公司与陈礼焰签订的《商铺租赁合同》第三条第2项“在签订合同时乙方应向甲方缴纳人民币壹万元作为租赁商铺保证金，该保证金在本合同执行完毕时一次性退还，乙方在租赁期内如提前弃约，或其他任何方式违约的，乙方无条件将此保证金作为违约弃约赔偿支付给甲方（甲方：广泰公司、乙方：陈礼焰）”的约定，双方已在该合同中约定了违约责任及承担违约责任的方式，因此，陈礼焰违约，一万元保证金不予退还，已经履行了合同的约定，故对于广泰公司要求支付半年免租期租金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金问题。一审法院计算正确，没有问题，本院予以确认。综上所述，广泰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2004元，由广泰公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十七日法官助理张承乾法官助理袁齐蔚书记员杨绍鑫