贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1791号上诉人（原审原告）：颜旭，男，1970年2月19日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州嘉隆房地产开发有限责任公司，住所地贵阳市云岩区合群路171号城市之光A栋三楼FS1号。法定代表人：岳秋。被上诉人（原审被告）：李修平，男，1964年11月26日生，汉族，住贵阳市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王雪乂，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人颜旭因与被上诉人贵州嘉隆房地产开发有限责任公司（以下简称嘉隆房开）、李修平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。颜旭上诉请求：依法维持原判第一项外，其余判项依法予以改判。事实和理由：一、一审法院没分别支持判决给付违约金、律师费、差旅费等损失，是违背了当事人的约定和适用法律错误。案涉合同中已经对律师费用进行了约定，上诉人已经提供了产生该项费用的相关证据，不存在举证不能，差旅费无票据，但是该费用系客观存在的费用，应当予以支持；二、一审法院没有判决李修平对嘉隆房开应向上诉人履行的给付义务，承担无限连带保证责任，是适用法律错误。根据案涉补充协议的约定以及《承诺书》的内容，李修平应当对案涉购房款、违约金、损失等事项承担保证义务。上诉人向其主张保证责任亦未超过除斥期间，故李修平应当对案涉款项承担保证义务。嘉隆房开与李修平共同答辩称，对于上诉人要求的律师费、差旅费均属于违约损失，该几项费用与约定的违约金不能超过法律保护的上限，同时该项主张，也没有提供证据，不应当得到支持；对于李修平是否承担保证责任请法庭依法判决。颜旭向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告贵州嘉隆房地产开发有限公司于2018年8月2日签订的《商品房买卖合同》，解除原告与被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司、李修平于2019年6月24日签订的《补充协议书》；2、判令被告贵州嘉隆房地产开发有限公司立即退还原告交付的购房款80万元人民币及利息，利息按照年息24%计算从2018年8月2日起至付清本息之日止；3、判令被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司立即向原告支付违约金16万元及律师费6万元、差旅费约2万元；4、判令被告李修平对被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司向原告承担的退款支付义务、违约责任、赔偿损失、差旅费等承担连带保证责任。一审法院认定事实：2018年8月2日，原告作为买受人与被告嘉隆房开作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购房位于云岩区，房屋总价款为108万元，买受人应当在2018年8月2日前分期支付购房款80万元，余款28万元于交房当日付清，出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订当日，原告向被告嘉隆房开转账支付合计80万元。被告嘉隆房开于同日向原告出具了购房《收据》。后因被告嘉隆房开未开工建设涉案房屋，2019年6月24日，原告颜旭作为甲方与嘉隆房开作为乙方、李修平作为丙方经协商签订一份《补充协议书》，主要约定：由于乙方涉及债务问题致“城市之光.二期”开发地块被贵阳中院查封至今无法开工建设，因此，甲乙丙三方就该商品房买卖的相关问题，达成以下一致的补充协议，供三方遵照履行：第一、若2019年8月30日前乙方仍未对“城市之光.商住楼”二期正式动工建设，甲方就解除该《商品房买卖合同》，若2019年8月30日前乙方已经动工建设，该《商品房买卖合同》继续履行；第二、若甲方解除该《商品房买卖合同》，乙方应在甲方解除该《商品房买卖合同》之日立即退还甲方购房款80万元人民币及其利息，利息从甲方交款之日起按照年息24%的利率至乙方支付完毕之日止，乙方支付的款项先付利息后付本金；第三、若乙方不能按照约定日期支付购房款及利息，乙方除赔偿甲方追究乙方违约所产生的合理律师费、差旅费等费用外，还应按照已付购房款的20%向甲方承担违约金；第四、丙方为乙方解除该《商品房买卖合同》后的退款行为、违约金等，承担无限连带保证责任。2019年12月17日，被告李修平向原告出具一份《承诺书》，载明：关于颜旭在嘉隆公司购房款退款一事，本人李修平承诺于2019年12月30日前归还壹拾万元，2020年元月16日前归还至捌拾万元，违约责任另行协商解决（按上次合同约定执行）。后因被告仍未按约退还原告购房款80万元，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告提交一份《委托代理合同》，拟证明律师费支付情况。被告对真实性无异议，但认为约定律师费为3万元，并非原告主张的6万元，且无支付凭证、发票佐证，故不予认可。被告述称：对于协议中的项目，至今未开工。一审法院认为，原被告分别签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。根据《补充协议书》约定，被告嘉隆房开应在2019年8月30日前开工建设“城市之光.商住楼”，但被告至今未开工建设，已构成违约，现被告对原告主张解除《商品房买卖合同》、《补充协议书》均无异议，予以支持。合同解除后，被告嘉隆房开应退还原告购房款80万元，故对原告主张被告嘉隆房开退还购房款80万元的诉请，于事实法律有据，予以支持。对于原告主张被告嘉隆房开支付利息、违约金的诉请，经查，双方所约定的利息、违约金、损失等均系被告逾期开工、逾期付款所应承担的违约责任，均属违约金性质；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，按照一般生活常理，被告嘉隆房开未按期退还原告购房款80万元所造成的损失应为资金占用损失，原告虽主张房价上涨对其造成预期利益损失，但并未举证证明，故对被告嘉隆房开应负的违约责任，按年利率24%自2018年8月2日起计至退还该款项之日止，对原告主张的违约金16万元，不予支持。对原告主张律师费6万元、差旅费2万元，双方虽对该费存在约定，但庭审中，原告并未举证证明具体金额，应承担举证不能后果。故对原告该诉请，不予支持。在三方签订的《补充协议书》及被告李修平向原告出具的《承诺书》中，被告李修平均自愿表示对被告嘉隆房开债务承担保证责任，并承诺于2020年1月16日前退还上述款项，保证期间计至2020年7月16日，原告现于2020年6月22日提起本案诉讼，被告李修平还应对上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”、第二十一条第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”、第二十六条第一款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告颜旭与被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司于2018年8月2日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告颜旭与被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司、李修平于2019年6月24日签订的《补充协议书》；三、被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告颜旭购房款人民币800，000元，并支付相应利息（利息以欠付购房款为基数，按年利率24%标准自2018年8月2日计至购房款付清之日止）；四、驳回原告颜旭的其余诉讼请求。案件受理费7260元，由被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司、李修平负担。二审审理中，双方均未提交新证据。经查，案涉房屋至今并未取得商品房预售许可证。另查，嘉隆房开提交了上诉状，但未按规定缴纳上诉费用，故对嘉隆房开提起的上诉按自动撤回上诉处理。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，结合案件查明的事实，评析如下：根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第六条规定,房地产开发企业预售商品房,应当向买受人出示商品房预售许可证明,未取得商品房预售许可证的,不得预售。根据上述规定,房地产开发企业预售商品房应当取得预售许可证,并向买受人出示。经查，涉案《商品房买卖合同》自签订至今,涉案房屋并未取得预售许可证,因此案涉《商品房买卖合同》因违反上述相关法律强制性规定，应当认定为无效合同。虽本案双方当事人均未就涉案《商品房买卖合同》的效力问题提出异议，但基于二审法院在案件审理过程中应当依法对全案客观事实进行审理的原则，对于应当认定为无效合同的法律后果应当作出相应的评析，无效合同自始无效，并不存在可解除的情形，故一审法院认定涉案《商品房买卖合同》系有效合同并判决予以解除不当，本院予以撤销。颜旭提起本案诉讼，其中一项诉求为：解除原告与被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司、李修平于2019年6月24日签订的《补充协议书》。在一审判决支持其此项诉请，作出解除《补充协议书》判决之后，颜旭又提出了要求撤销解除该《补充协议书》的上诉请求。故在本案审理过程中，颜旭提出的诉求是存在自相矛盾的情形，但结合其依据的事实及理由，颜旭实际上是依据该《补充协议书》来主张权利，而案涉《补充协议书》中约定的内容事实上也是为了解决在《商品房买卖合同》无法继续履行的情况下各方的权利义务的问题，同时该《补充协议书》系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，亦不存在应当解除的情形，故一审判决解除《补充协议书》不当，本院予以纠正。对于颜旭主张嘉隆房开承担支付合同约定相关款项的诉讼请求。一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决,判决嘉隆房开退还颜旭购房款人民币800000元，并支付相应利息（利息以欠付购房款为基数，按年利率24%标准自2018年8月2日计至购房款付清之日止），结果并无不妥，本院予以维持。关于李修平是否应当对案涉相关款项承担连带清偿责任的问题。三方签订的《补充协议书》中已约定了李修平对案涉相关款项承担无限连带保证的责任，同时李修平向颜旭出具的《承诺书》中亦载明：关于颜旭在嘉隆公司购房款退款一事，本人李修平承诺于2019年12月30日前归还壹拾万元，2020年元月16日前归还至捌拾万元，违约责任另行协商解决（按上次合同约定执行）。该承诺应当认定为对案涉相关款项的债的加入，因此，李修平应当与嘉隆房开就案涉款项承担连带清偿责任，一审判决在理由部分亦阐述，主文部分未判决。据此，上诉人颜旭所提之上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第六条规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定,判决如下:一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10534号民事判决第三项,即贵州嘉隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性退还颜旭购房款人民币800，000元，并支付相应利息（利息以欠付购房款为基数，按年利率24%标准自2018年8月2日计至购房款付清之日止）。二、李修平对上述付款义务承担连带清偿责任；三、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初10534号民事判决第一项、第二项、第四项；四、驳回颜旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7260元，按一审判决执行；二审案件受理费14520元,由贵州嘉隆房地产开发有限责任公司、李修平负担7260元,颜旭负担7260元。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二一年四月二十八日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦