江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终3610号上诉人（原审被告）：许长根。委托诉讼代理人：应乐，江苏简恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘从华。委托诉讼代理人：应乐，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴中区临湖维特机械加工厂。委托诉讼代理人：徐玲，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓芹芹，江苏蓝之天律师事务所律师。原审第三人：苏州市吴中区长隆废金属供销有限公司。上诉人许长根、刘从华因与被上诉人吴中区临湖维特机械加工厂（以下简称临湖维特厂）、原审第三人苏州市吴中区长隆废金属供销有限公司（以下简称长隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许长根、刘从华的上诉请求：1.撤销一审第三项，依法改判许长根、刘从华无需支付临湖维特厂租金和占有使用费。2.上诉费用由临湖维特厂承担。事实和理由：一审判决许长根、刘从华自2019年8月8日至2021年1月8日期间按照合同约定的50%的标准向临湖维特厂支付租金或占有使用费不当。2018年7月份许长根、刘从华针对相关部门出具的整改通知书要求对自身问题进行了整改，许长根、刘从华整改完成后厂区未能通水通电是因为临湖维特厂作为新的产权人没有及时配合相关部门完成厂区整改。2019年12月厂区整改完成后，相关部门恢复厂区供电，但临湖维特厂拒绝给许长根、刘从华供电，致使案涉房屋无法正常经营，在此期间内许长根、刘从华无任何过错，临湖维特厂均无权收取租金。临湖维特厂二审辩称，一、2018年6月政府部门要求对案涉公寓厂房住人问题进行整改许长根是明知的，在明知房屋性质无法满足公寓使用目的的情况下，许长根于2018年8月份与长隆公司签订租赁合同，本身存在故意和过错。二、案涉房屋虽因政府整改而断水断电，但许长根、刘从华仍在实际控制占有。三、厂区整改完成后，临湖维特厂积极恢复厂区水电，许长根、刘从华未实际使用是因其自行接通水电在使用。原审第三人长隆公司未作述称。临湖维特厂向一审法院起诉请求：1、请求判令解除许长根、刘从华与长隆公司于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令许长根、刘从华立即搬离、恢复原状并返还厂房；3、请求判令许长根、刘从华支付房屋占有使用费60000元（自2019年5月30日起按年租金150000元标准计算至实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费由许长根、刘从华承担。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区临湖镇××（××层××）、2幢（总层数3层）非居住用房于2010年12月10日登记在长隆公司名下，房屋建筑面积分别为1685.03平方米、5739.2平方米，共有方式为单独所有，上述房屋均办理了抵押登记手续，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（下称工商银行高新区支行），被担保主债权数额分别为153万元、527万元；位于苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号的国有土地使用权于2009年4月7日登记在长隆公司名下，面积5800平方米，土地性质为出让，土地用途为工业用地。上述房屋由长隆公司（甲方）出售给临湖维特厂（乙方，原名称为苏州市××中区木渎维特机械加工厂），双方于2018年8月15日签订一份商品房买卖（居间）合同，合同约定：甲乙双方认可在办出乙方不动产证伍天内，甲方安排所有租客交接并协助乙方签订好新租房合同，乙方承诺继续履行原租房合同条约。交接手续完毕当天，乙方应将房款余款300万元整一次性支付于甲方，甲方在收到余款的次日起该房的租金由乙方收取；等等。后双方就房屋买卖合同履行发生争议，临湖维特厂诉至一审法院，一审法院于2019年4月26日作出（2018）苏0506民初9844号民事判决书，判决由临湖维特厂于一审法判决生效之日起十日内代长隆公司向工商银行高新区支行归还苏州市××中区临湖镇中安路50号1幢、苏州市××中区临湖镇中安路50号2幢、苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号的土地使用权等不动产项下抵押贷款的本金、利息、罚息、复利以及经（2018）苏0505民初1303号民事调解书确定应由长隆公司承担的律师费损失、案件受理费等款项（以不超过人民币810万元为限），工商银行高新区支行在上述贷款清偿之日起十日内向临湖维特厂出具还款证明并协助办理注销上述不动产的抵押登记手续；长隆公司于前项判决内容履行完毕（以工商银行高新区支行注销抵押登记为准）之日起十日内向临湖维特厂交付苏州市××中区临湖镇中安路50号1幢、苏州市××中区临湖镇中安路50号2幢等房屋并将上述房屋产权过户至临湖维特厂名下等，该判决生效后，因长隆公司未履行该法律文书确定的义务，临湖维特厂向一审法院申请执行，案号为（2019）苏0506执2953号，执行中，经苏州市××中区国土资源局吴中分局测量后调整土地面积为5875.6平方米，经一审法院于2019年7月29日向苏州市不动产登记中心吴中分中心发送协助执行通知书要求注销长隆公司名下坐落于苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号1幢、2幢房屋所有权及土地使用权登记并注销该不动产的全部他项权利登记，并将该不动产转移登记至临湖维特厂名下，经本一审法院于2019年11月5日向苏州供电局发送协助执行通知书要求将苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号的供用电关系变更至临湖维特厂，一审法院于2019年12月24日出具结案通知书，确认一审法院（2018）苏0506民初9844号民事判决全部执行完毕予以结案。上述房屋所有权及土地使用权于2020年3月20日登记至苏州市××中区木渎维特机械加工厂名下，于2020年6月18日登记至临湖维特厂名下，共有情况为单独所有，坐落于苏州市吴中区临湖镇中安路388号，土地使用权面积5875.60平方米，为工业用地，房屋建筑面积7424.23平方米，其中1幢1685.03平方米，2幢5739.2平方米。许长根、刘从华与临湖维特厂一致确认：由许长根、刘从华承租用于经营公寓的房屋即为上述苏州市吴中区临湖镇中安路388号2幢靠北面的部分（一层至三层合计1629平方米，加上四层即阁楼406平方米，下称涉案承租房屋）。诉讼中，双方均提交一份由第三人长隆公司（出租方、甲方）与许长根、刘从华（承租方、乙方）于2018年8月1日签订的一份《租赁合同》复印件，该合同约定：甲方将位于浦庄中安路388号房屋（出租面积约1629平方米、四楼406平方米）出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为公寓、住宿使用。租赁期自2018年8月1日起至2026年8月1日止；租赁期满，乙方如要求续租则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，重新签订租赁合同。房屋租金每年150000元整，租金采取递增方式先付后租，租赁起始月缴纳第一年租金，租金一年支付一次，以后每年如此，无故逾期缴租一月以上，甲方有权终止合同。租赁期间，甲方负责通水通电到户；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。乙方应按时缴纳自行负担的费用；乙方不得在租赁的房屋或场地内进行违法活动，由此产生的后果由乙方自行承担。乙方因使用需要，在不影响房屋结构、不构成房屋安全的前提下，可以对承租房进行装修，但不得人为损坏房屋；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借房屋；租赁期满，不再续签合同的，乙方应如期交还该房屋，房屋装修及场地搭建的所有权归甲方所有，乙方不得拆除或故意损坏。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设，需要改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任。因国家建设，需要拆迁，造成合同终止的，甲乙双方互不承担责任；乙方应无条件配合政府工作，立即搬迁，损失自行承担，不得以任何理由或借口要求赔偿；拆迁时，政府所有补偿款归甲方所有，与乙方无关。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。临湖维特厂陈述，（2018）苏0506民初9844号民事判决生效后，其先后于2019年8月23日、2019年9月4日两次在厂区内张贴《通知》，告知各承租户自张贴之日起7日内到其处登记租赁情况，否则视为放弃权利。与长隆公司签订房屋买卖合同时，长隆公司曾告知其出租给许长根的合同租期是2017年10月1日至2022年9月30日，年租金为150000元，后明确表示上述《租赁合同》由长隆公司向其披露时由其拍照取得，明确本案诉请要求解除的合同即为该份租赁合同，但认为该合同约定承租房屋用于公寓、住宿使用，而涉案承租房屋是厂房依法不能用于出租住人，故认为租赁合同应认定无效，同时许长根作为长隆公司的股东明知涉案承租房屋不允许用于经营公寓因此被要求整改并停水停电的情况下仍与长隆公司签约认为双方串通，结合长隆公司在（2018）苏0506民初9844号案庭审中披露出租情况不排除许长根代表长隆公司签约的情况。许长根陈述，2016年承租房屋后原未签订书面合同，由于要将房屋卖掉故才要求签订书面合同，2018年7月时与任卫东签订上述租赁合同，当时要与超市签约故而任卫东拿了公章过来，涉案合同是在长隆地块办公室里签的，合同一式两份，签约当时刘从华不在场，后来其找刘从华签字后将其中一份交给刘从华，另一份由其交给任卫东的弟弟任卫兵。刘从华陈述，不清楚许长根何时承租涉案承租房屋，一开始是许长根与他人合伙承租涉案承租房屋用于经营公寓，在装修期间许长根与该合伙人有矛盾，才由其接手与许长根合伙经营公寓，承租涉案承租房屋后仅签过一份书面合同，当时虽由于整治而停水停电，但认为停水停电只是暂时的，考虑先前已经投资较多故才想继续承租而签约。第三人长隆公司陈述，许长根经营公寓是个人作为，其只是出租房屋给他，但双方一直未签订书面租赁合同，租金及水电费等原就由许长根经手收取，故而涉案承租房屋租金及水电费亦由许长根缴纳，其收到相应费用后要记账，认可涉案承租房屋租金自2016年8月1日起算，确认已收到截至2018年7月31日止的两年租金合计300000元。在（2018）苏0506民初9844号于2019年1月28日庭审时，临湖维特厂、长隆公司一致表示双方签约当时因有关部门整治致所涉厂房处于停电停水状态。长隆公司披露当时部分房屋出租给许长根等5户，但未与许长根签订书面合同，就房屋出租情况曾与临湖维特厂的经营者进行沟通并明确约定房屋买卖不影响租赁合同的履行，为推进本案交易其消极应对相关整改要求，目的是为了给许长根一些压力，由于许长根作为股东一直阻碍双方交易，并且明确在临湖维特厂支付购房款后才同意交付房屋且只能按已出租的现状交付。基于此，一审法院向临湖维特厂释明，告知由于涉案房屋处于出租状态，交付后可能因出租致其不能实际占有使用全部或部分房屋，具体要视相应房屋租赁合同的租期、租赁面积等情况而定，而本案中不处理相应房屋租赁合同效力、租赁面积、租金权益由谁享有等问题，而具体房屋使用现状可能会致其在房屋交接后无法实际占有使用涉案房屋等，之后临湖维特厂明确已充分考虑相应风险，坚持要求继续履行合同，愿意承受相应交易风险，同意于过户当天支付剩余购房款。另查明，2018年6月19日，临湖镇相关部门向长隆公司发送《关于停水停电的通知》，明确因存在多家“散乱污”企业（作坊），同时将部分厂房进行改造后用于群租，现场存在严重的环境及消防安全隐患，故从6月20日起将对长隆公司整个厂区实施停水断电措施。2018年6月27日，临湖镇相关部门向长隆公司出具《长隆地块整改意见告知书》，明确整改意见如下：一、对沈元成废塑料粉碎作坊、陈文祥废塑料粉碎作坊、游锦丽废塑料粉碎作坊、吴中区临湖利而美服装厂（又名苏州吉尔森服饰有限公司）、钟建昌羊毛衫洗涤剂加工作坊、苏州德顺盛包装材料有限公司6家单位要求：限期7日内自行搬离所有物品、撤离住宿人员。二、对苏州福慧鼎精密机械有限公司、苏州好米机电有限公司2家单位要求：1、立即办理环保审批手续并取得验收意见；2、立即开展安全生产标准化建设工作；3、增设疏散逃生通道、设置室内消火栓；4、清掉一层角落三四十平米的木包装堆场。三、对天鹏制衣有限公司要求：立即停用货梯，开展安全生产标准化建设工作。四、对厂区四楼群租房区域要求：搬离所有物品、撤离住宿人员、拆除违章搭建。五、对长隆公寓要求：整改厂房出租住人问题。六、对别墅北面区域要求：搬离所有物品、撤离住宿人员、拆除违章搭建。七、对厂区南侧门面房（超市）要求：增设逃生通道，安装喷淋、烟感报警器。八、对房东要求：1、雨污分流，取得排水许可证；2、入驻企业要取得环保审批手续并通过验收；3、入驻企业要开展安全生产标准化建设工作；4、在厂区增设室外消火栓。整治行动分为四个步骤：第一步清场（搬离物品、撤离人员），限期7日；第二步拆违（拆违区域另附页），限期3日；第三步企业整改；第四步雨污分流，增设室外消火栓。整改结束并通过验收后恢复水电供应。2018年7月25日，临湖镇相关部门向长隆公司出具《长隆地块整改意见告知书》，经再次对长隆地块现场查看，对未整改到位的同次明确：1、钟建昌羊毛衫洗涤剂加工作坊已搬离，沈元成废塑料粉碎作坊、陈文祥废塑料粉碎作坊、游锦丽废塑料粉碎作坊、苏州德顺盛包装材料有限公司参照钟建昌处于2018年8月1日前搬离剩余物品及杂物。2、违章搭建的彩钢板房由厂区产权所有人于2018年8月1日前自行拆除。3、吴中区临湖利而美服装厂、苏州福慧鼎精密机械有限公司、苏州好米机电有限公司没有取得环保及安全审批手续前不得投入生产。4、对工业建筑改变使用性质用作商业经营部分，传恩台球室1-4层建筑（超市、饭店、台球室、舞厅、KTV、健身房），应当按照法规申报手续和增设消防设置。自告知书下达之日起由厂区产权所有人及各承租户自行整改，对逾期未完成整改及拒不配合整改到位的，实施停水、停电、清理取缔等强制措施，后果由厂区产权所有人及各承租户自行承担。该《长隆地块整改意见告知书》已于2018年7月26日由许长根代表长隆公司签收。2018年9月13日，临湖镇相关部门向长隆公司经营户出具《告知书》，明确：自2018年7月25日第二次发放整改意见告知书后，你处并未按照整改时限和要求整改到位。到目前为止，依然存在未设置消防安全通道、违章建筑未拆除到位、环保安监手续未办理等一系列问题，限你自收到该告知书3天内完成整改，如仍未整改到位将对你处实施停电停水，造成的后果和责任由你处自行承担。关于涉案房屋停水断电情况，临湖维特厂表示，其约2019年7、8月进场，当时涉案房屋处于停水停电状态，长隆公司也没人与其交接，其进场后向政府部门了解到需将违章搭建拆除后才能恢复供电，后来其自行拆除了张传恩承租的二楼搭建的彩钢棚，还有胡平承租的后院的彩钢棚，由于受到张传恩阻挠，拆除二楼彩钢棚历时三四个月直至2019年12月才拆完，所以直至2019年12月才恢复供电，停水是由于欠缴水费，后由其补交水费后于2019年10月左右恢复供水，作了部分整改后于2019年12月通水通电。许长根表示，涉案承租房屋于2018年6月27日第一次断水断电，约过一个月后恢复供水供电，之后于2018年9月22日再次断电，直至2019年12月27日才恢复供电，之前一直没水是因欠缴水费停水，各承租户在断电后不愿再交水费故才欠缴水费，2018年9月22日再次断电后现场就没有人管理了，此后一直没有恢复供电是因台球室二楼平台违章搭建的彩钢棚未按要求整改拆除。关于涉案房屋租金支付情况，经一审法院组织长隆公司与许长根对账，双方一致确认2016年8月19日至2018年4月2日期间许长根向长隆公司支付租金合计1620000元，其中由许长根代表长隆公司向其他承租户收取的租金合计1367000元。许长根表示，上述由其收取租金1367000元及涉案承租房屋（长隆公寓）2017年8月1日至2019年7月31日租金合计300000元，以上合计应付及转交给长隆公司租金合计1667000元，该款与实际付款1620000元的差额部分470000元可能由其垫付了相应水电费故未再支付给长隆公司。对此，第三人长隆公司表示认可涉案承租房屋（长隆公寓）已支付两期即两年租金300000元，然租金自2016年8月1日起算至2019年7月31日租金应为450000元。对此，许长根表示，其自2016年8月18日才得到长隆公司授权收取租金等，故而长隆公寓首期租金150000元系由其女儿分期付给长隆公司的，其中2016年1月20日支付50000元，2016年5月6日支付30000元，2016年5月9日支付20000元，2016年5月13日支付50000元。对此，长隆公司表示，针对上述150000元款项需与会计核实具体支付原因，2016年1月时前手承租人还未搬走，认为拖欠租金属正常现象而提前交租不符合常理，但未在一审法院限期内回复核实情况。对此，许长根表示，2016年1月时其向任卫东提出承租房屋用于经营公寓，征得任卫东同意后支付款项，期间因消防问题一起没有营业，经双方协商一致自2016年8月1日开始计算租金。关于涉案房屋具体使用情况，许长根、刘从华表示，自2018年7月停水停电之后涉案房屋未再用于经营公寓，一直空关至今只由刘从华及其家人看管，相关整发要求都是针对房东的，即使存在房屋用于经营公寓需要整改，也应是在房东同意的前提下进行，且许长根、刘从华已按要求对消防喷淋系统进行整改，而房东未就相关问题完成整改，故而未能恢复供水供电的责任在于房东。另，许长根、刘从华诉长隆公司、临湖维特厂房屋租赁合同纠纷一案于2020年7月21日诉至一审法院，案号为（2020）苏0506诉前调1815号，该案起诉状副本于2020年7月24日送达临湖维特厂。该案中许长根、刘从华向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与临湖维特厂之间租赁合同关系；2、判令被告长隆公司退还2018年8月1日起至2019年7月31日的租金150000元；3、判令被告长隆公司、临湖维特厂赔偿装修损失800000元。该案目前由许长根、刘从华就涉案承租房屋装修价值申请诉前鉴定，由长隆公司就涉案《租赁合同》所盖长隆公司公章的形成时间申请诉前鉴定。审理中，临湖维特厂表示，根据相关整改通知要求可知涉案房屋不能用于出租住人，而租赁合同约定涉案承租房屋用于公寓、住宿，表明双方之间租赁合同实际上无法继续履行，况且许长根、刘从华未按租赁合同约定支付租金，存在违约行为，基于以上原因诉请要求解除租赁合同。对此，许长根、刘从华表示，其已向长隆公司支付2018年8月1日至2019年7月31日租金150000元，此后未再支付租金是涉案承租房屋因停水停电无法使用，涉案承租房屋一开始能用于经营公寓出租，目前为止政府部门只说要求整改，没有明确不能作为公寓使用，虽租赁合同约定作为公寓使用，如涉案承租房屋实际不能用于经营公寓，据此其有权向房东（长隆公司或临湖维特厂）主张相应损失赔偿或补偿，在未取得相应赔偿或补偿的前提下明确不同意解除合同。鉴于许长根、刘从华已诉至一审法院主张解除涉案租赁合同并要求赔偿相关损失等，经法院询问，许长根、刘从华于2020年11月30日表示在鉴定机构因鉴定之需进行现场勘查后可以交还涉案承租房屋。以上事实，由临湖维特厂提供的房屋买卖合同、民事判决书复印件、不动产权证、租赁合同照片打印件、长隆地块整改意见告知书复印件、告知书复印件、通知照片打印件、庭审笔录复印件，许长根、刘从华提供的租赁合同复印件、关于停水停电的通知复印件、个人汇款转账回单复印件、银行流水复印件及法院询问笔录、质证笔录、庭审笔录等予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。首先，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案中，各方当事人对于涉案承租房屋在发生所有权变动之前由第三人长隆公司出租给许长根、刘从华用于经营长隆公寓及年租金为150000元等事实不持异议，根据本案及（2018）苏0506民初9844号案件的各方当事人在审理中的陈述可知涉案承租房屋在2016年8月1日之前就已实际出租给许长根、刘从华，而长隆公司于2018年8月15日才与临湖维特厂签约售房，在（2018）苏0506民初9844号庭审中长隆公司作为出卖人亦向临湖维特厂披露了涉案承租房屋出租的情况，对相关租金标准、承租人是谁、租赁用途等事宜的披露情况与涉案租赁合同约定一致，况且在该案庭审中长隆公司虽表示未签订租赁合同属事实租赁关系但明确需要继续履行两者之间租赁合同关系，而临湖维特厂经一审法院释明知晓相关交易风险后表态同意继续履行房屋买卖合同，结合长隆公司在本案审理中表示由于公司的公章管理比较松，几个股东（包括许长根）有需要时均可到法定代表人处拿公章使用，且涉案房屋出租所涉签约、收取租金等事宜经几个股东一致同意交给许长根经办等的陈述，考虑到诉讼中临湖维特厂与许长根、刘从华双方均提交了涉案租赁合同文本且该租赁合同出租人落款处由第三人长隆公司盖章，同时结合临湖维特厂在本案审理中曾表示受让房屋后长隆公司曾经向其披露过涉案承租房屋（长隆公寓）的租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日的情况，一审法院采信许长根、刘从华主张，确认其承租长隆公寓与第三人长隆公司签订了涉案租赁合同，临湖维特厂虽主张许长根、刘从华与第三人串通签订涉案租赁合同但未能就此提供相关证据，一审法院不予采信。其次，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。许长根、刘从华与第三人长隆公司之间租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方之间租赁合同合法有效，合同双方均应履行合同所确定的义务。在许长根、刘从华按租赁合同占有涉案承租房屋期间内，临湖维特厂通过向第三人长隆公司购买取得了涉案房屋的产权，根据买卖不破租赁的原则，第三人长隆公司在该租赁合同中的权利和义务由新的房屋所有人即临湖维特厂继受，租赁合同继续对临湖维特厂及许长根、刘从华具有约束力，双方应从涉案房屋转移占有即由第三人长隆公司向临湖维特厂交付之日起按合同约定履行相应的义务。鉴于临湖维特厂与第三人长隆公司交易后因履行争议诉至法院，一审法院判决在相关抵押登记注销之日起十日内由长隆公司向临湖维特厂交付涉案房屋并将上述房屋产权过户至临湖维特厂名下，该判决生效后临湖维特厂向一审法院申请执行，一审法院于2019年7月29日向苏州市不动产登记中心吴中分中心发送协助执行通知书要求注销相关不动产的全部他项权利登记，结合诉讼中临湖维特厂表示实际上长隆公司未向其交付涉案房屋而其于2019年7、8月份进场的陈述，一审法院以该生效判决确定的交付房屋履行期届满之日即2019年8月8日视为交付之日，本案双方应自2019年8月8日起按租赁合同约定履行相应的义务。再次，临湖维特厂主张许长根、刘从华逾期未付租金并据此要求解除合同，租赁合同约定期限自2018年8月1日起至2026年8月1日止，租金每年150000元，先付后租，租赁起始月缴纳第一年租金，租金一年支付一次，以后每年如此。如前所述，许长根、刘从华应自2019年8月8日起才向长隆公司支付合同约定租金，根据本案查明的事实，涉案承租房屋自2018年9月22日起因未按有关部门要求完成整改而断水断电且该状态一直持续至2019年12月，临湖维特厂与许长根、刘从华双方一致确认因未按整改要求拆除违章搭建致涉案房屋未能恢复供电，而根据相关整改意见告知书可知拆除违章搭建应由房屋产权人完成，故而临湖维特厂受让房屋产权后应按相关整改意见进行整改，许长根、刘从华基于无法实际使用涉案承租房屋之事实而未按租赁合同约定支付租金，碍难认定构成根本违约，临湖维特厂据此要求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。临湖维特厂主张涉案承租房屋为工业用房实际无法用于经营公寓并据此要求解除合同，虽根据2018年6月27日《长隆地块整改意见告知书》可知涉案承租房屋不能用于出租住人，实际无法按租赁合同约定用于经营公寓住宿等，然许长根、刘从华作为承租人仍可基于自身实际之需改变用途使用房屋，并有权自主决定是否基于无法按约定用途使用房屋之情形导致合同目的落空而主张解除合同，本案庭审中虽经一审法院释明后许长根、刘从华仍明确表示不同意解除合同，然此后许长根、刘从华另行提起诉讼诉请要求解除合同，据此一审法院确认双方之间租赁合同解除于该案起诉状副本送达临湖维特厂之日即2020年7月24日解除。最后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，许长根、刘从华作为承租人理应腾退房屋，故对临湖维特厂要求许长根、刘从华腾退并交还涉案承租房屋的诉请，一审法院予以支持。许长根、刘从华承租涉案房屋后基于经营使用之目的对涉案房屋进行装修，相关装修行为发生在2016年8月1日之前，涉案承租房屋原产权人即第三人长隆公司对于许长根、刘从华装修行为明知且未对此提出反对，表明出租人即第三人长隆公司当时是同意许长根、刘从华进行装修的，故而临湖维特厂受让涉案房屋产权后要求许长根、刘从华恢复涉案承租房屋原状，依据不足，一审法院不予支持。关于租金及占有使用费数额，涉案承租房屋无法按租赁合同约定用途经营使用，而租赁合同约定租金是在合同正常履行情况下的标准，如要求许长根、刘从华按租赁合同约定标准支付租金显失公平；但涉案承租房屋一直由许长根、刘从华实际控制，使出租人丧失对涉案承租房屋的管控和收益，且在承租人合同目的落空后有权解除合同而不行使合同解除权导致租赁期限客观延长；同时，许长根、刘从华作为承租人在签订合同时明知涉案房屋性质、土地性质，应当知晓签订合同后涉案承租房屋实际无法满足用于经营公寓住宿之使用目的；另外，结合涉案承租房屋由于产权人未按相关要求拆除违章搭建致断水断电直至2019年12月实际无法使用，且由许长根、刘从华经营使用的涉案承租房屋亦存在需要整改之项目等事实；同时考虑许长根、刘从华作为承租人涉案租赁合同签订前已因经营之需要对房屋进行装修，在合同目的落空后为了保留现场以主张装修损失及就装修价值委托司法鉴定的合理期限，一审法院酌情确认2019年8月8日至2021年1月8日期间租金或占有使用费按租赁合同约定租金标准的50%计收即106250元，此后占有使用费按租赁合同约定年租金150000元标准继续计算至房屋交还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认第三人苏州市××中区长隆废金属供销有限公司与许长根、刘从华于2018年8月1日签订的《租赁合同》于2020年7月24日解除。二、许长根、刘从华应于判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区临湖镇中安路388号2幢靠北面一至四层的承租房屋并将上述房屋归还吴中区临湖维特机械加工厂。三、许长根、刘从华于判决生效之日起三十日内支付吴中区临湖维特机械加工厂自2019年8月8日起至2021年1月8日止租金及占有使用费人民币106250元及自2021年1月9日起至房屋实际交还之日止按12500元/月计算的占有使用费。四、驳回吴中区临湖维特机械加工厂的其他诉讼请求。案件受理费人民币4450元，由吴中区临湖维特机械加工厂负担人民币2000元，许长根、刘从华负担人民币2450元。二审经审理查明，许长根、刘从华与临湖维特厂对案涉房屋已经于2021年3月26日交接。二审与一审查明其他事实一致。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，许长根、刘从华第三人长隆公司处承租案涉房屋用于开设公寓，在租赁期间临湖维特厂购买取得案涉房屋产权，继受了长隆公司在租赁合同中的权利义务，临湖维特厂与许长根、刘从华应当按照租赁合同的约定履行各自义务。鉴于临湖维特厂在交易后与长隆公司因履行争议诉至法院，最终由法院判决长隆公司将案涉房屋交付给临湖维特厂并将产权过户至临湖维特厂名下，一审以生效判决确认的交付房屋履行届满之日即2019年8月8日作为起算点计算许长根、刘从华应当向临湖维特厂按照合同约定支付租金，符合法律规定，本院予以确认。许长根、刘从华上诉主张案涉房屋因停水停电，其无法正常经营，故不应向临湖维特厂支付租金或占有使用费。对此本院认为，案涉厂区因被相关部门整改而整体停水停电，许长根、刘从华承租房屋后无法正常经营，若按照租赁约定标准支付租金有失公平；但许长根签订书面租赁合同之时案涉厂区已经被相关部门整改并停水停电，且许长根、刘从华承租房屋也存在需要整改项目的事实，同时考虑到许长根、刘从华作为承租人在合同签订前已经对案涉房屋进行装修，在租赁合同目的无法实现需要保留现场以主张装修损失价值委托司法鉴定的合理期限，一审酌定自2019年8月8日至2021年1月8日期间租金或占有使用费按照租金标准50%计算，此后至实际交付日按照合同约定年租金标准计算，属于在合理范围之内，本院予以维持。综上所述，许长根、刘从华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由许长根、刘从华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二一年四月二十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉