山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1983号 上诉人（原审被告）：青岛博一蕾进出口有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：解本星，总经理。 委托诉讼代理人：闫磊，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范庆云，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔璨，女，1977年3月2日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：蔡德亮，山东汉通律师事务所律师。 原审第三人：青岛瑞鼎投资顾问有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：张学永，董事长。 委托诉讼代理人：焦喜利，男，1981年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 上诉人青岛博一蕾进出口有限公司（以下简称博一蕾公司）因与被上诉人崔璨及原审第三人青岛瑞鼎投资顾问有限公司（以下简称瑞鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博一蕾公司的委托诉讼代理人闫磊，被上诉人崔璨的委托诉讼代理人蔡德亮，原审第三人瑞鼎公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博一蕾公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、证据不足，应该依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定“300万元购房意向金已转为购房定金”错误。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同丛实际交付定金之日起生效。本案中关于“购房意向金转为定金”的书面约定在2010年12月24日《购房意向协议书补充协议》中：“一、乙方同意追加人民币伍佰万元购房意向金打入监管账户，该笔资金连同先前打入的叁佰万元共计捌佰万元整。甲方在《购房意向书》签字确认后第二天，乙方向丙方应及时将上述购房意向金捌佰万元整打入甲方或甲方指定的账户内作为购房定金，购房意向协议书转为购房定金协议。”“三、本购房意向协议书补充协议与购房意向协议书不一致以补充协议为准。本补充协议一式三份，各执一份，签章后生效”综合本案来看：1、300万元自始是购房意向金，自始至终没有打入被上诉人账户。从《购房意向协议书》、《购房意向协议书补充协议》、《资金三方监管协议》约定看，上诉人付入监管账户（第三人瑞鼎公司名下账户）中的300万元起始约定一直是意向金，是上诉人、第三人、民生银行签署《资金三方监管协议》共管，没有支付给被上诉人作为定金约定。2、《购房意向书补充协议》书面约定300万元打入被上诉人账户后方转为购房定金。关于购房定金，应以上诉人、被上诉人、第三人后签的《购房意向协议书补充协议》为准，书面约定是上诉人再追加500万元打入监管账户，而后连同之前300万元购房意向金合计800万元，自监管账户中打入被上诉人账户作为购房定金。因此，定金约定是先后合计800万元打入被上诉人账户后才转为购房定金，在此之前都属于购房意向金，都需付至监管账户。《购房意向书》第二条第（六）款约定“在本意向书有效期内所列条件如买方接受，则本意向书中意向金转为部分定金”，已被《购房意向协议书补充协议》补充替代，以补充约定为准。3、300万元购房意向金没有打入被上诉人账户，没有转化为定金。定金实际给付后方具有定金效力。因被上诉人过错，上诉人没有按照《购房意向协议书补充协议》约定追加500万元至监管账户，没有将800万元支付至被上诉人账户。上诉人要求按照《资金三方监管协议》约定解除资金监管，由于第三人违约不配合，上诉人通过法院起诉和强制执行才解除300万元资金监管。因此，800万元（含之前300万元购房意向金）定金没有实际支付给被上诉人，该300万元购房意向金没有按照《购房意向协议书补充协议》转化为定金。因此，崂山法院以《购房意向书》第二条第（六）款约定，认定300万元购房意向金已转化为购房定金错误，该条款已被《购房意向协议补充协议》补充取代。认定购房意向金是否转化为定金的依据是《购房意向协议补充协议》，而且该300万元自始至终没有支付给被上诉人，没有实际支付，始终不是定金。二、上诉人没有过错、没有违约行为，无需承担责任。被上诉人、第三人具有过错、具有违约行为，应承担责任。上诉人已经支付两处房屋的相关税款100余万元（该款至今未能自税务机关退返），可见履约的诚意已经十分明显，没有理由拒绝购房。在签订两协议时，第三人瑞鼎和崔璨明知且故意隐瞒xx号房屋被查封的事实，且该xx号房屋已于2010年2月25日被法院拍卖（2013年11月05日过户到买受人赵永强名下）：xx号楼没有独立的正式出口，房屋不符合约定条件，两栋房屋也不能一并出售。开庭笔录中代理人所述“当时已经知道房屋查封”是指签订补充协议后知道的房屋査封，上诉人也已核实说明，上诉人无过错，不承担任何责任。2010年12月27日上诉人未支付购房定金，被上诉人可另行出售房屋，2011年2月25日xx号房屋被拍卖与上诉人无关。xx号房屋被查封并已被法院强制拍卖，xx号房屋（2010年12月24日在签订《购房意向书》及《补充协议书》时产权未登记被上诉人名下（2011年1月30日才登记在被上诉人名下），被上诉人在出卖房屋时系无权处分，被上诉三人、第三人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，xx、xx号房屋并不具备交易条件，被上诉人、第三人系过错方、违约方，应承担责任。三、一审法院认为“原告主张的违约金实际为被告对定金合同违反的责任，现被告已通过诉讼取得了该300万元定金，应当返还原告，故原告的诉讼请求，本院部分予以支持”错误。1、一审法院认为“因博一蕾公司仅支付300万元意向金至监管账户并转为定金，其余约定的500万元意向金未履行交付义务，故仅有包含300万元定金合同生效”错误。如一审法院引用的担保法第90条规定，一审法院也认为定金自“实际交付生效”。但如本上诉状第一项按照《购房意向书补充协议》约定“实际交付”显然是指将购房意向金（300万加追加的500万元）实际支付至“被上诉人账户”，而不是第三人瑞鼎公司名下的“监管账户”。因此，300万元意向金没有实际支付至被上诉人账户，没有转化为定金，300万定金没有生效不存在返还问题。2、被上诉人从未没有收到、占有过300万元购房意向金，不存在返还被上诉人300万元责任。如前所述，上诉人支付的300万元购房意向金自始至终在监管账户（瑞鼎公司名下账户），未按《购房意向协议书补充协议》支付至被上诉人名下，没有转化为定金，被上诉人从未收到、占有过该300万元，不存在根据定金罚则返还被上诉人300万元法律和事实依据。上诉人根据起诉第三人瑞鼎公司的生效判决，自第三人瑞鼎公司名下监管账户中强制执行回300万元。四、一审法院判决与被上诉人（原告）诉请事实与理由不一致，越权裁判。本案中原告（被诉人）诉请是1、解除购房意向书及补充协议；2、博一蕾公司支付原告违约金800万元。诉请的事实与理由是“原告认为原、被告之间房产买卖合同关系成立，且双方已履行部分合同义务，被告无故拒绝付购房意向金的行为违反了合同约定”。因此，被上诉人（原告）的事实与理由是房屋买卖合同关系成立，是认为上诉人拒付购房意向金违约而主张违约金，而不是主张返还定金。也就是，原告自己也不认为定金生效而要求返还定金，而是认为购房合同关系成立，因拒付购房意向金而违约进而主张违约金。一审法院却裁判认为300万购房意向金转为定金，上诉人应返还定金300万给被上诉人，如此判决显然是越权判决，判决没有原告诉请主张基础，没有事实和法律依据。五、原审二审青岛中院（2015）青民一终字第1478号判决也认定认为800万元没有打入被上诉人指定账户，定金条款没有生效，不能以定金条款要求上诉人承担责任。原审二审青岛中院（2015）青民一终字第1478号判决第12页、13页已明确述明：“根据《购房意向协议书》、《购房意向协议书补充协议》，博一蕾公司、瑞鼎公司应当将800万元打入崔璨指定的账户作为签署正式购房合同及保证房屋买卖的定金，该条款应当认定未保证在签署预约合同《购房意向协议书》之后签署购房合同及保证本约履行的定金条款。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。因博一蕾公司并未将800万元打入崔璨指定的账户，该定金条款并未生效。博一蕾公司与崔璨未按照双方之间的预约签订买卖涉案房屋的本约，崔璨不能以《购房意向协议书》、《购房意向协议书补充协议》约定的定金条款，要求博一蕾公司承担不按时支付定金、不签订购房合同本约的法律责任。”山东高院再审裁定发回重审的理由也与定金条款无关。因此，一审崂山法院以定金条款生效、判令上诉人返还300万元没有事实与法律依据。综上所述，300万元未转化为定金，定金条款未生效，博一蕾公司也不存在违约行为，一审法院认定事实错误，裁判错误。当庭补充事实和理由：一、一审法院认定“博一蕾公司支付300万元定金转为定金，300万元的定金合同生效”事实错误，上诉人不存在一审法院认为的“违反定金协议”行为。1、定金合同从实际交付定金之日起生效，本案中300万元购房意向金从未交付被上诉人。《购房意向协议书》第二条第（五）款第⑤项约定，意向金监管账户由银行、上诉人、瑞鼎公司共同监管，且意向金只有转给卖方才能够作为定金。《购房意向协议书补充协议》约定：“一、……将上述购房意向金……打入甲方或甲方指定的账户内作为购房定金，购房意向协议书转为购房定金协议。”“三、本购房意向协议书补充协议与购房协议书不一致以补充协议为准。”《资金三方监管协议书》约定“乙方打入资金人民币300万元整，由甲乙丙三方共管，该财产在乙方同意支付给卖方前为乙方资金，归乙方（博一蕾公司）所有”。300万元始终未交付被上诉人，一审法院认定的事实既不符合法律规定，也不符合协议约定，属认定事实错误。2、被上诉人承认自己未收到定金，一审判决超出了被上诉人的诉讼请求。在原审二审程序中，崔璨代理人提交《代理词（补充）》第3页载明“本案中，因被上诉人（博一蕾公司）未向上诉人（崔璨）实际支付该意向金，该款项未能转为定金”。且崔璨在本案中诉请是“2、被告博一蕾公司支付原告违约金800万元”。一审法院不仅错误认定定金协议生效，还超越一审原告的诉讼请求认定“原告主张的违约金实际为被告对定金合同违反的责任”，混淆了违约金和定金的概念。3、原审法院援引《担保法》第九十条认定定金条款未生效，并不是山东省高院裁定再审的理由。被上诉人（再审申请人）在再审申请中认为，原审二审判决：1、认定的基本事实缺乏证据证明；2、适用法律错误（原审判决援引担保法的条款驳回崔璨的诉求系适用法律错误）；3、有新证据。省高院再审仅认为“二审判决认定基本事实不清”，并不认为原审适用法律不当，可见省高院认为原审对于定金条款未生效的认定是无误的。4、一审法院认定定金协议生效，事实上改变了其他已生效案件的判决结果。在博一蕾公司与瑞鼎公司、焦希利合同纠纷一案中，贵院在（2013）青民一终第2152号生效判决书中认为，资金三方监管协议书系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。博一蕾公司主张瑞鼎公司应当按照约定返还该300万元及孳息，原审法院予以支持，并无不当。可见，贵院在（2013）青民一终第2152号案中认为监管账户中的300万元属上诉人所有，该笔款项并未支付给被上诉人，而本案一审法院认定该300万元为定金，实际上改变了贵院在（2013）青民一终第2152号案中对于300万元权属的认定。被上诉人如果认为另案生效判决错误，应当通过第三人撤销之诉或以案外人的身份申请再审，而非另起新诉改变已生效判决。二、一审法院认定上诉人在签订《购房意向协议书》和补充协议前知道xx号别墅被查封，证据不足。1、在（2012）崂民二商初字第186号案第三次开庭审理中，上诉人代理人所说“当时已经知道房屋查封”是指签订补充协议后知道房屋查封，且上诉人代理人在该案的二审开庭中以及本案庭审中已经解释多次。2、也是在同一份庭审笔录中，被上诉人的代理人自认被上诉人代理人是在在2010年10月26日在意向书上签字的时候才告知上诉人涉案房屋被查封。因为意向书分为上下两部分，上诉人和被上诉人签字有先后顺序，上诉人签字的时间2010年11月22日，被上诉人的说法也足以说明上诉人至少在签订意向书的时候不知道房子是被查封的。由于房子的查封时间并不是关联案件的重要事实，因此法院并未予以查明，所以本案不能根据该关联案件庭审中语义不详且存在不同论述的一句话按照不利于上诉人的意见作为本案的事实。另案诉讼中，代理人对事实的陈述，并不能构成本案中当事人的自认，不能免除被上诉人的举证责任。因此，一审法院以上诉人代理人在另案庭审的陈述，并按照被上诉人的理解，在没有其他证据予以佐证的情况下，直接认定为案件事实，证据不足。三、《购房意向协议书》及补充协议系预约合同，上诉人不存在违约行为，不承担违约责任。1、预约合同仅在当事人之间产生就订立本约进行磋商的义务，上诉人已经缴纳契税，足以说明上诉人具有履约的诚意，上诉人不存在违约行为。3、即使当事人一方存在预约违约行为，承担的责任也应当以信赖利益损失为限。被上诉人如要求上诉人承担违约责任，应当提供证据证明上诉人拒绝履行磋商义务，以及自身信赖利益损失，上诉人是否违约与上诉人知晓查封的时间无关。四、被上诉人出售已被司法查封的房产而未及时解封，致使案涉房产被拍卖，进而导致协议无法继续履行，被上诉人应依法承担赔偿责任，与上诉人何时知晓查封无关。被上诉人未及时解决xx号别墅被查封事宜进而导致xx号别墅被司法拍卖是双方签订的《购房意向协议书》无法继续履行的根本原因，被上诉人构成根本违约，致使上诉人合同目的无法实现，应依法承担赔偿责任。被上诉人的起诉超过诉讼时效，一审法院认为未超过诉讼时效存在错误。综上所述，一审法院认定事实错误，裁判错误。 被上诉人崔璨辩称，鉴于上诉人当庭对原上诉状所涉及事实与理由部分进行补充，被上诉人针对其补充的上诉事由要求庭后补充答辩。被上诉人认为原审判决认定事实清楚，析理说法详细充分，上诉人枉顾事实，践踏诚实信用原则，其上诉请求依法予以驳回。 瑞鼎公司述称，上诉人补充的事实与理由第三人反对，与事实不符。刚才上诉人提到的两个问题，第一，意向金转化为订金并且支付给崔璨是因为我方多次从博一蕾公司进行交涉催促按照购房意向协议书双方签字后的约定要求上诉人支付给被上诉人，但是上诉人一直找各种借口和理由没有支付。因为购房意向协议书约定买卖双方签字确认后意向金即转为定金；第二，购房意向协议书签字时间不一致的问题，是因为上诉人前行确认了购买条件并签字，后由上诉人委派律师法挺律师亲自前往被上诉人处进行当事人的确认面签，所以导致时间不一致；第三，关于本案涉及房屋查封的问题，第三人已于在签订购房意向协议书之前多次同上诉人及上诉人的律师李文君如实告知该房产的真实状态，上诉人在知道本房产状态情况下才缴纳的意向金。300万元的意向金来由是本案涉及房屋正好需要300万元的案款，经双方协商上诉人同意缴纳300万元购房意向金。 崔璨向一审法院起诉请求：1.解除崔璨与博一蕾公司及第三人瑞鼎公司签订的购房意向书及补充协议；2.博一蕾公司支付原告违约金800万元并承担诉讼费。 原审法院查明：2010年11月22日，博一蕾公司委托袁波作为委托方与瑞鼎公司作为受托方签订编号为2010111501号的购房意向协议书，第一条约定购买位于崂山区××路××号金都碧海山庄xx号、xx号房产，该房地产权利人为崔璨（卖方）。第二条第（二）款约定委托方支付意向金人民币300万元。第（三）款约定本意向书自签署后有效期为三十日（即2010年11月22日至2010年12月22日），实际有效期以意向金实际到账为准开始计算，总期限三十日，在有效期内委托方不得随意取消委托。第（五）款约定了房屋的具体价款及购房条件。第（六）款约定在本意向书有效期内所列条件如卖方接受，则本意向书中意向金转为部分定金，如不为卖方接受，则本意向书失效，委托方所支付意向金由受托方全额无息返还。第四条约定委托方的义务，卖方在本意向书有效期内同意委托方所要求购房条件后，有反悔不买或不按约前来签订房产买卖合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金（原意向金）全部归于卖方。上述协议第五条为卖方、担保方意见及义务，第（一）款为卖方意见：本人同意按以上总价及购房条件出售上述房产，房东因故不能亲自签订本协议，代理人签字具有同等法律效力；第（三）款为违约处理：若卖方同意依委托方购买条件及购房条件出售后，应依受托方安排与委托方签订房产认购合同，如卖方不愿依约履行时，则卖方应双倍返还已收定金（原意向金）给委托方，并向受托方支付2%中介服务佣金。2010年11月26日，崔璨及其代理人在该部分签字。 2010年12月2日，瑞鼎公司作为甲方与乙方博一蕾公司、丙方中国民生银行股份有限公司青岛麦岛支行签订了资金三方监管协议书：鉴于乙方指定以袁波名义与甲方及卖方签订了购房意向协议书，该协议袁波先生的义务和责任全部由乙方履行承担，该协议作为本协议附件，为了落实协议书中有关资金共管事宜，经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议，以资共同守信。一、甲方在丙方开立银行账户该账户开立后，乙方打入资金人民币300万元整，由甲乙丙三方共管，该财产在乙方同意支付给卖方前为乙方资金，归乙方所有。四、该账户自本协议签订之日起共管期限为30天，在共管期内，经上述乙方指定经办人签字同意办理支出外，不能办理任何支出业务。如共管期内该账户款项未支出，则在共管期届满当日，甲方应无条件将账户内款项人民币300万元退回给乙方，逾期每日按千分之二支付违约金并赔偿损失。2010年12月10日，博一蕾公司将300万元支付至上述共管账户中。2010年12月24日，崔璨作为甲方与乙方袁波、丙方瑞鼎公司达成购房意向协议书补充协议，一、乙方同意追加人民币500万元购房意向金打入监管账户，该笔资金连同先前打入的300万元共计800万元整。甲方在购房意向书签字确认后第二天，乙方和丙方应及时将上述购房意向金800万元打入甲方或甲方指定的账户内作为购房定金，购房意向协议书转为购房定金协议。二、在丙方通知甲方追加的500万元到账后，甲方同意提供上述房产的房产证、发票、购房合同等资料原件协助乙方报税，报税完毕后房产原件由甲方收回。但博一蕾公司并未支付该500万元。2010年12月27日，博一蕾公司以崔璨名义支付xx号房屋契税376974.08元，支付xx号房屋契税135225.6元。2009年7月21日，青岛市中级人民法院作出（2009）青执一字第146号民事裁定书，将涉案的xx号房屋予以查封，查封期间未经许可，停止办理有关的转让、抵押、过户等手续。该执行案件执行标的额为300万元。2011年2月10日，xx号房屋发布委托拍卖公告，2011年2月25日房屋被拍卖。2012年4月11日，博一蕾公司诉至一审法院要求判令瑞鼎公司返还共管账户中的意向金，2013年7月12日，原审法院作出（2012）崂民二商初字第186号民事判决书，判令瑞鼎公司返还300万元及孳息，并赔偿违约金。瑞鼎公司上诉后，青岛市中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）青民一终字第2152号民事判决书，维持（2012）崂民二商初字第186号民事判决书。瑞鼎公司向山东省高级人民法院申请再审，省高院于2015年5月12日作出（2015）鲁民申字第183号民事裁定书，驳回瑞鼎公司的再审申请。在原审法院（2012）崂民二商初字第186号案件2013年3月31日第三次开庭审理中，博一蕾公司委托代理人当庭称：“崔璨要卖xx、xx两处房子，崔璨当时已经知道房屋查封，但是当时卖方保证会解决这个查封事情，后来我们签完协议税款交付了后才知道房屋要被青岛市中院拍卖，所以二手房的买卖协议无法履行，所以就停下了。”。涉案xx号楼于2006年8月办理房地产权证，权利人为崔璨，后于2011年1月30日重新登记，权利人为崔璨。 原审法院认为，结合崔璨、博一蕾公司双方提交的证据及诉辩主张，本案有三个焦点问题，一是崔璨、博一蕾公司及第三人瑞鼎公司签订的购房意向书及补充协议的性质；二是崔璨、博一蕾公司是否有违约行为；三是崔璨主张的违约金800万元应否支持。 第一个焦点问题，崔璨、博一蕾公司及第三人瑞鼎公司签订的购房意向书及补充协议的性质，一、购房意向书先由委托方袁波委托受托方瑞鼎公司与卖方即崔璨洽谈购房，有效期30日，有效期内如果卖方崔璨接受委托方博一蕾公司的购房条件，则意向金转为购房定金，如卖方不接受则受托方退还定金；之后卖方崔璨同意委托方博一蕾公司的购房条件并在购房意向书上签字，则根据协议，300万元购房意向金已转为购房定金。因各方在购房意向书第二（五）4④款、第四（一）款均约定买卖双方须签订房屋买卖合同，买卖价值四千多万的二处房屋也应当签订正式购房合同，且购房意向书对房屋交付时间、过户时间、房屋买卖的违约责任等重要条款均未做约定，因此该购房意向书的性质应为预约，并且包含定金协议，当事一方不履行该协议的，应依法依约承担法律责任。二、购房意向书补充协议系对购房意向金数额增加至800万元、甲方提供房产证、发票等协助乙方办理缴税等事宜进行补充约定，不改变购房意向书的上述性质。三、当事人之间是否形成合同关系关键是双方的意思表示是否达成一致，而不以是否在同一个合同文本上签字盖章为唯一依据，故博一蕾公司抗辩崔璨、博一蕾公司未签订同一份合同、没有合同关系的主张不能成立。 第二个焦点问题，崔璨、博一蕾公司是否有违约行为，一、崔璨于2006年8月已办理xx号房屋房地产权证，2011年1月30日为重新登记，博一蕾公司以xx号房屋直至2011年才登记至原告名下为由拒不履行协议，不能成立；博一蕾公司在与瑞鼎公司签订购房意向书已知晓xx号房屋基本情况，且其已交纳两处房屋的契税，其再以xx号房屋没有独立出口为由拒绝购房，理由不能成立。二、在原审法院（2012）崂民二商初字第186号案件2013年3月31日第三次开庭审理中，博一蕾公司委托代理人当庭称：“博一蕾公司要买xx.xx两处房子，博一蕾公司当时已经知道房屋查封，但是当时卖方保证会解决这个查封事情，后来我们签完协议税款交付了后才知道房屋要被青岛市中院拍卖，所以二手房的买卖协议无法履行，所以就停下了。”可见，博一蕾公司在要买涉案两处房屋时即知道xx号房屋被查封并签订购房意向书、支付了300万元意向金及签订补充协议，故博一蕾公司在本案诉讼中称其不知道xx号房屋被查封不符合事实，博一蕾公司及第三人瑞鼎公司并不存在隐瞒房屋被查封的情况，且崔璨向执行法院交纳案款可以解除房屋查封，房屋买卖可以进行，博一蕾公司以涉案房屋存在查封要被拍卖为由不再履行购房意向书及补充协议，不能成立，博一蕾公司的行为违反购房意向书中的定金协议，应承担法律责任。 第三个焦点问题，崔璨主张的违约金800万元应否支持，因xx号房屋已被拍卖，崔璨、博一蕾公司的房屋买卖已实际不能履行，因此购房意向书及补充协议应当解除。如上分析，购房意向书及补充协议系包含定金协议的预约，崔璨不存在违约行为，博一蕾公司存在违反定金协议的行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”因博一蕾公司仅支付300万元意向金至监管账户并转为定金，其余约定的500万元意向金未履行交付义务，故仅有包含300万元定金的定金合同生效。虽然博一蕾公司已通过诉讼要求第三人瑞鼎公司返还了该300万元定金，但博一蕾公司与第三人之间的资金监管协议纠纷系基于该双方、银行就资金进行监管的权利义务产生的独立于崔璨、博一蕾公司之间房屋买卖的纠纷，该资金监管协议纠纷诉讼结果并不影响本案的处理，因博一蕾公司违反定金协议，其已交付的定金依法依约应归崔璨所有，崔璨主张的违约金实际为被告对定金合同违反的责任，现博一蕾公司已通过诉讼取得了该300万元定金，应当返还崔璨，于本判决生效之日起十日内履行，故崔璨的诉讼请求，原审法院部分予以支持。博一蕾公司抗辩的诉讼时效问题，因博一蕾公司2012年4月11日起诉瑞鼎公司要求返还意向金，该案二审判决于2013年12月12日作出，该案与本案存在关联，崔璨于2013年12月3日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。故，判决：一、解除崔璨与博一蕾公司委托人袁波、第三人瑞鼎公司于2010年11月22日签订的《购房意向协议书》及于2010年12月24日签订的《购房意向协议书补充协议》；二、博一蕾公司于本判决生效之日起十日内返还崔璨购房定金3000000元；三、驳回崔璨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及保全费72800元，由崔璨负担45500元，博一蕾公司负担27300元。此款崔璨已预交，博一蕾公司将其负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付崔璨。 二审查明的事实同一审。 本院认为，崔璨作为涉案xx号、xx号房屋的产权人，博一蕾公司作为购买方，购买上述两套房屋，瑞鼎公司作为中介公司，三方于2010年11月22日以及12月24日签订购房意向书和补充协议真实有效，对双方均具有约束力，当事人应严格已约履行各自义务。双方合同约定：当事一方不履行该协议的，应依法依约承担法律责任。合同签订后，博一蕾公司依约交纳了300万元意向金，支付xx号房屋契税376974.08元，支付xx号房屋契税135225.6元，履行了合同约定的部分义务。 2009年7月21日，青岛市中级人民法院作出（2009）青执一字第146号民事裁定书，将涉案的xx号房屋予以查封，并于2011年2月25日被拍卖。鉴于查封在前，双方签订购买意向书在后，该购房意向书的目的无法实现。崔璨对涉案房屋被查封知晓的，对合同的履行和签订存在明显过错，应对原有合同无法继续履行承担相应民事责任。博一蕾公司知晓涉案房屋查封事宜，基于对被上诉人崔璨履约能力的信任，在履行部分义务以及涉案房屋被拍卖后其停止对原有合同的履行，是在经营过程中的正当规避风险行为。崔璨在涉案房屋出售过程中，因其自身原因导致涉案xx号房屋查封被拍卖，致使原有的合同无法继续履行，其要求解除原有的购房意向书及补充协议理由正当，但主张博一蕾公司支付其违约金并承担诉讼费，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，青岛博一蕾进出口有限公司的上诉请求成立；一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初991号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初991号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人崔璨的其他诉讼请求。 一审案件受理费及保全费72800元，二审案件受理费30800元，由被上诉人崔璨负担92800元，上诉人青岛博一蕾进出口有限公司负担10800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二一年四月二十三日 法官助理  张 琪 书 记 员  王 繁