四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初585号 原告（反诉被告）：喻伊婷，女，1982年8月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘飞翔，男，1958年4月1日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：樊斐，四川开山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙亚玲，女，1963年4月24日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：樊斐，四川开山律师事务所律师。 原告喻伊婷与被告刘飞翔、孙亚玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，被告刘飞翔、孙亚玲提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）喻伊婷及其委托诉讼代理人李琴，被告（反诉原告）刘飞翔、孙亚玲及其共同的委托诉讼代理人樊斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 喻伊婷向本院提出诉讼请求：1.确认2020年5月28日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效；2.判令二被告立即履行上述合同义务，并协助原告办理权属变更登记手续；3.确认位于成都市龙泉驿区××路××号××栋××单元××楼××号（业务件号：2019052112Ｆ00754）住宅归原告所有；4.判令二被告以219万元为基数自2020年6月23日起每日按0.05%的标准支付原告违约金；5.判令二被告赔偿原告各项损失7万元。事实和理由：2020年5月28日，原被告双方达成《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定二被告将位于成都市龙泉驿区××路××号××栋××单元××楼××号住房（建筑面积105.86平方米）以219万元总价达成交易。合同签订后，原告于合同签订当天支付被告定金10万元，并依约支付被告60万元房款用于被告支付银行按揭贷款（虽然合同约定是结按当天支付65万元，但是因结按当天查询待还款金额仅62万余元，因此双方达成当天支付60万元首付款的合议）。待被告按揭贷款偿还后，被告就以房产售价偏低为由多次无理拖延、拒绝配合原告进行过户递件。现原告贷款审批已通过，已多次要求被告履行过户义务，但是被告多次反复，以各种理由拖延、拒绝支付原告办理房产过户，导致双方合同一直无法顺利履行，给原告造成了巨大的损失。 刘飞翔、孙亚玲辩称，双方于2020年5月28日签订的《成都市存量房屋买卖合同》第四条约定了付款方式为分四次支付：其中第一笔10万元应与合同签订当日支付，第二笔65万元在卖方银行结按的当日支付，过户递件完成当日原告再支付第三笔5万元，最后一笔139万元由放贷银行直接支付给卖方。而原告在合同签订当日仅支付5万元，后于2020年6月5日支付5万元，被告本着促成交易的原则未提出异议。而在卖方银行结按的当日即2020年6月23日，原告仅支付被告60万元，未达到合同约定的付款金额，且至今未足额支付。原告未按照合同约定足额支付房款的行为已经达到合同解约条件，原告违约在先，无权要求被告办理房屋变更手续。合同明确约定双方于9月房子满2年过户，在房屋达到过户条件时，原告因自身原因在办理过户前曾擅自撤回已经通过的贷款申请，后又重新进行贷款申请，导致2020年9月29日其贷款尚未被审批通过，进而致使双方无法按约办理房屋过户。即使如此，被告仍于2020年10月23日、10月28日在微信群聊中答复同意过户，并一再宽限时间，但原告一直拖延支付房款，致使被告一直无法按时拿到房款，资金无法回笼，并导致被告在其他交易中造成严重损失。被告遵循诚信原则一再促成交易，并不存在原告所说以房屋售价偏低为由拒绝交易，反而是原告未能按期履约给被告造成了严重损失。通过前述情况可知，被告并不存在违约行为，反而是原告一再违反合同约定，且本案为买卖合同关系而非借贷关系，原告要求被告支付违约金并赔偿损失于法无据且并无道理。综上所述，请求法院依法判决，维护被告的合法权益。 刘飞翔、孙亚玲向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》已于2020年11月5日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付合同成交价20%即43.8万元违约金。事实和理由：双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》约定“在卖方银行结按的当日，将首付款650000元交付给卖方……”“乙方未按照约定时间付款的……逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。合同被解除的乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金。”“双方约定于9月份房子满2年过户（房屋于2020年9月27日满2年）”。合同签订后，反诉原告按约积极履行合同义务，但结按当日即2020年6月23日反诉被告仅支付了60万元的首付款，反诉原告为促成交易当时并未指出对方违约的事实。房屋满2年达到双方约定的过户条件后，双方约定于2020年9月29日办理过户手续，但因反诉被告自身原因在办理过户前曾擅自撤回已经通过的贷款申请，后又重新进行贷款申请，因反诉被告上述行为导致2020年9月29日其贷款尚未被审批通过，进而致使双方无法按约办理房屋过户。2020年10月，反诉被告又明确表示无法按约支付剩余房屋款项。反诉原告基于反诉被告上述屡次未能按约如期履行的违约行为，于2020年11月5日以微信聊天的方式正式通知了反诉被告解除合同。依据相关法律规定，该通知自到达对方之日生效，涉案合同已于2020年11月5日解除。合同中明确约定了付款时间及金额，而反诉被告屡次违约，不按期支付足额首付款，又因自身原因导致双方无法按约办理过户手续，其行为已经严重违反了合同约定，致使合同目的无法实现，已构成了根本违约，也损害了反诉原告的合法权益，理应按合同约定承担违约责任，请求依法支持反诉原告的诉请。 喻伊婷对刘飞翔、孙亚玲的反诉辩称，原告不存在违约行为，不论是定金的支付方式还是首付款的支付金额都是双方协商的结果，被告收取定金并且进行结按视为履行完毕。被告在合同履行过程中多次违约，提出不合理要求是导致双方合同至今没有履行完毕的根本原因，主要体现为被告在九月初提出提高首付的要求，在9月30日又提出解除合同的要求，导致了合同至今没有履行。综上，被告的违约行为应承担相应的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2020年5月28日，喻伊婷作为乙方（购买方），刘飞翔、孙亚玲作为甲方（销售方），双方签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落在成都市龙泉驿区××路××号××栋××单元××楼××号房屋出卖给乙方。甲乙双方通过房产经纪机构居间介绍达成房屋买卖交易，房产经纪机构名称为成都东山之家房产经纪有限公司。房屋的成交总价为219万元，包括该物业之现有装修及设备。合同签订当日，买方向卖方交付定金10万元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。在卖方银行结按的当日内，买方将首付款65万元交付给卖方（卖方银行有按揭的此款只能用于银行结按所用，以银行结按单据为凭证）；过户递件完成后当日内，买方将房款5万元交付给卖方；剩余房款139万元由放贷银行直接付给卖方，如银行实际贷款额不够支付房款，由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款机构），并由乙方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。若乙方因政策原因仍未获得贷款批准的，乙方在过户递件前自行筹齐剩余房款支付给甲方。甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过，符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续。乙方未按照约定时间付款，逾期未超过15日并于实际付款之日起3日内向甲方支付逾期违约金的，合同继续履行；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金。乙方因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同。买卖双方约定于9月份房子满2年过户，若9月还未满2年，则满2年过户。 2020年5月28日和2020年6月5日，原告各支付给被告定金5万元，二被告于2020年5月28日出具《收据》，载明收到原告定金10万元。2020年6月21日，刘飞翔在微信群告知银行贷款的预约还款日为2020年6月23日，还款金额为622616.32元。2020年6月23日，原告经被告同意支付给被告60万元。被告于2018年9月27日缴纳了案涉房屋的契税13647.7元，故居间人的工作人员约原、被告在两年期满后的2020年9月29日去办理过户手续，但因原告先申请贷款149万元，后又撤回重新申请贷款60万元，重新申请的贷款在2020年9月29日还未获得银行批准，双方就未去办理过户手续。2020年10月16日，原告告知刘飞翔新申请的银行贷款已经通过审批。2020年10月23日，刘飞翔告知原告同意过户，但要求原告在过户递件当日内付清银行贷款以外的尾款，并且要求原告三天内安排过户。原告提出在2020年11月15日才能取得自己卖房子的钱支付给被告，要求在此之后去办理案涉房屋过户。2020年10月28日，刘飞翔又要求原告在10月30日前办理过户手续，若到期不能履约，被告就和平解约。2020年11月5日，刘飞翔通过微信告知原告，因原告多次违约，被告方决定解除合同。2020年11月26日，原告向二被告发送《律师函》，要求二被告在2020年11月30日内完成过户递件，并履行合同约定的相关义务。 上述事实，有《成都市存量房屋买卖合同》、转款凭证、税收缴款书、微信聊天记录、证人证言等证据及当事人的陈述在案证实。 本院认为，原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应该按照合同约定履行义务。双方虽然约定在银行结按当日原告向被告支付65万元，但又约定了此款只能用于银行结按，而当日被告需还款的金额为622616.32元，双方约定的金额超过了实际需要的金额，且证人证明被告同意了原告当日只支付60万元，故被告不能因为原告当日未付足65万元而解除合同。双方约定在2020年9月办理过户，因原告变更贷款金额尚未获得批准而不能按时办理，原告对此确有过失，但合同约定原告最多可以向3家贷款机构申请贷款，并没有约定完成贷款申请的最后期限，更没有约定原告未在某个期限前获得贷款批准时被告有权解除合同，原告将原定的贷款支付剩余房款变更为贷款加现金支付后，应当适用双方原来对于贷款时间的约定，即没有明确约定原告完成贷款审批的时限，故刘飞翔于2020年11月5日告知原告解除合同缺乏合同依据，该通知不能发生法律效力，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》当日并未解除，本院对被告的反诉请求均不予支持。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。虽然原告和被告签订了《成都市存量房屋买卖合同》，但是原告基于该合同享有的是债权请求权，在案涉房屋过户前，原告对案涉房屋并不享有物权，因此对原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。原告提交的证据不能证明系被告要求其变更支付剩余房款的方式，应认定原告自行变更了申请贷款的金额，由此导致房屋过户推迟，应由原告自行承担责任。原告于2020年11月才做好过户准备，并要求被告在2020年11月30日内完成过户递件，被告不应向原告支付2020年11月30日之前的违约金。被告错误认为已经解除了双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》，经原告催告仍不履行合同约定的过户义务，应当从2020年12月1日起向原告支付违约金。违约金应该以填补损失为原则，结合原告自行变更申请贷款的金额，导致贷款审批的时间延后，并致使被告对合同解除与否产生了错误认识，本院酌情下调违约金计算标准为以原告已支付的70万元为基数，按照每日万分之一计算至双方办理过户递件手续之日止。原告主张的损失缺乏有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）喻伊婷与被告（反诉原告）刘飞翔、孙亚玲于2020年5月28日签订的《成都市存量房屋买卖合同》为有效合同； 二、在原告（反诉被告）喻伊婷以合同约定的申请贷款或者以申请贷款加现金或者以现金方式支付了剩余房款149万元后，被告（反诉原告）刘飞翔、孙亚玲在本判决生效后十日内，协助原告（反诉被告）喻伊婷完成龙泉驿区大面金枫路520号龙湖三千庭19栋1单元11楼1102号房屋的过户递件手续； 三、被告（反诉原告）刘飞翔、孙亚玲在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）喻伊婷违约金，违约金以70万元为基数，按照每日万分之一的标准从2020年12月1日起计算至办理过户递件手续之日止； 四、驳回原告（反诉被告）喻伊婷的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘飞翔、孙亚玲的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计12440元，由喻伊婷负担12340元，刘飞翔、孙亚玲负担100元(此款已由喻伊婷预交，刘飞翔、孙亚玲在履行上述给付义务时将此款一并付给喻伊婷)；反诉案件受理费3935元，由刘飞翔、孙亚玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢贤云 二〇二一年四月六日 书记员  曾 莉