甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终216号 上诉人（原审被告）：蒋某，女，汉族，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：裴某，甘肃鑫星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盛某，男，汉族，甘肃省高台县人，住张掖市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：滕某，甘肃锦舒律师事务所律师。 上诉人蒋某因与被上诉人盛某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省高台县人民法院（2020）甘0724民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋某及其委托诉讼代理人裴某，被上诉人委托诉讼代理人腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒋某上诉请求：1、撤销高台县人民法院作出的（2020）甘0724民初2172号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉请；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，本案债务已经履行。1、上诉人已经向房屋所有人范某支付了房租。一审法院虽然向范某做了调查，但范某作为被上诉人盛某的祖母，明显做了有利于被上诉人的陈述，且其未出庭接受上诉人的质询，该调查笔录不能作为定案依据。上诉人已经分期多次向范某支付了房租，但根据双方的交易习惯，范某在收到房租时未出具过条据。2、案涉房屋登记在范某名下，赠与不动产的应以办理变更登记为交付要件，而被上诉人盛某并没有办理变更登记，其对该房屋不享有所有权，故被上诉人盛某无权起诉上诉人。3、上诉人自2014年12月起租住案涉房屋五年之久，上诉人已交纳了房租。按照常理，若上诉人不交纳房租，被上诉人不可能允许上诉人租住多年。庭审中，上诉人补充上诉理由：双方自2018年开始，房租就变成2000元一年，而邻居租金仅是1600-1700元。故一审法院对14250元的房租认定没有事实依据。 盛某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审开庭时，范某因年龄较大，无法正常出庭，故一审法院调取范某的笔录，符合法律规定。2、涉案房屋虽仍属范某所有，但事实上范某委托被上诉人盛某进行出租租赁，且范某在一审询问笔录中也明确表示对其孙子盛某的出租和起诉行为均认可。且租赁合同的双方就是上诉人与被上诉人，故被上诉人盛某是本案适格的主体。3、合同第三条的约定，出租方有权终止合同系出租方的权利，享有权利与必须终止合同是有区别的。上诉人一直以资金紧张为由推脱支付房租，因房租本身数额不多，故被上诉人一直让上诉人租用至2020年11月10日。 盛某向一审法院起诉请求：1、要求被告支付房屋租赁费14250元(2015年12月10日至2020年10月14日共计57个月)，同时以拖欠房租数额及期限按年利率4.75承担违约金2018.77元，之后违约金以上述标准承担至房租付清时止；2、要求被告搬离租赁房屋并将房屋设施家具恢复至租赁前的状态（后当庭撤回该项诉讼请求）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的××县的平房的所有权人范某与原告盛某系祖孙关系，后范某将该房屋赠与原告。2014年12月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于××县的平房出租给被告使用，租期为一年，租金为3000元。后被告占有使用该房屋至2020年11月10日，被告蒋某除交纳第一年的房租3000元外未向被告交纳剩余房租。2020年11月11日，原告在高台县公证处见证下清点财务并收回了房屋。 一审法院认为，原告接受案外人范某的赠与后与被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原被告形成租赁合同关系。租赁期限届满后，被告继续占有使用该房屋，且原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原被告应按照原租赁合同的约定行使权力、履行义务。原告主张被告按照占有期限及约定数额支付拖欠房租的请求符合法律规定，应予支持；被告辩解已付清房租的理由与庭审查明的事实不符，不予采信。原告要求被告支付违约金的请求，因双方没有约定，故不予支持。被告辩解因其找人在承租房屋中搭建彩钢棚的费用未结清故不同意腾退房屋的理由，因与本案不属同一法律关系，本案中不宜处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告蒋某于本判决生效后15日内向原告盛某支付自2015年12月10日至2020年10月14日的房屋租赁费14250元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费207元，减半收取计103.50元，由被告蒋某负担，被告负担的受理费连同案件款一并交付原告。 二审中，上诉人申请证人白某出庭作证，拟证明案涉房屋实际出租人为案外人范某，其管理房屋并收取租金。2016年7、8月，上诉人向范某支付过房租。被上诉人经质证，认为证人证言不能证明上诉人向被上诉人交纳房租的事实，且数额不明。经审查，证人不能证明上诉人交纳租金的数额，对双方争议的事实没有证明力，本院对上述证言不予采信。为查明案件事实，本院再次对案外人范某进行了询问，形成询问笔录一份。关于已经收取的租金数额，其陈述与一审法院调取的笔录内容相一致。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，范某虽是涉租的房屋的实际所有权人，但其对被上诉人出租房屋及提起诉讼的行为予以认可，且《房屋租赁合同》形成于上诉人与被上诉人之间。现上诉人认为被上诉人主体不适格的上诉理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中上诉人作为承担给付租金的一方，应对如何履行合同义务，向被上诉人已支付租金数额承担举证责任。现上诉人仅以不交付房租被上诉人就不会允许其继续使用房屋，来证明其已支付了全部房租的事实。但根据庭审中上诉人的自述，双方签订的为期一年的租赁合同期满后，再未签订书面合同，双方形成不定期租赁，再未约定具体交纳房租的时间节点，其以不定期、数额不固定的方式向范某交纳了全部房租。该种履行方式无法推定出不按期交付房租，被上诉人就行使了合同解除权的事实。且上诉人除其自述的事实外，无证据印证已经适当履行了合同义务，故其认为一审认定其拖欠租金数额错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审中，就法庭调取的范某的询问笔录，经庭审质证后作为本案证据使用并无不当，上诉人认为范某未出庭，其笔录就不能作为证据使用的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于上诉人认为双方协议变更过房租的事实亦无证据证明。 综上，上诉人蒋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费207元，由上诉人蒋某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二一年四月六日 书记员 许 静 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。