山东省郯城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1322执异16号 案外人：范年芳，女，1975年12月20日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：张舜，郯城天太法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 申请执行人：马健，男，1979年2月2日出生，汉族，居民，住郯城县。 被执行人：洪元龙，男，1978年12月18日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。 本院在执行申请执行人马健与被执行人洪元龙借款合同纠纷案件中，案外人范年芳向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人范年芳称，郯城新天地房产营销策划有限公司是专门经营房地产买卖的中介公司。经其介绍我于2020年6月2日购买了被执行人洪元龙位于郯城县城区郯东路179号一品尚都小区第4幢4单元302室的房产，签订了买卖合同，且也入住了该房。但2020年6月12日申请执行人马健却将涉案房产进行了执行查封，侵害了我的合法权益。为此特提出异议申请，请求法院依法撤销2020年6月12日作出的（2019）鲁1322执604号执行裁定书，并解除对涉案房产的查封。 案外人范年芳提供了下列证据：一、身份证复印件，证明其身份情况。二、房地产买卖业务签约合同、证明范年芳与洪元龙、陈静静签订一品尚都小区4号楼4单元302室房屋买卖合同。商品房预售合同（临沂建福房地产开发有限公司与洪元龙、陈静静签订），三、收到条，证明2020年6月10日洪元龙、陈静静收到范年芳购房首付款23万元。四、个人活期存款支取凭证，证明范年芳2020年6月10日转账给陈静静22万元购房首付款。微信转账账单详情，证明2020年6月2日转账给陈静1万元。范年芳账户活期查询，证明自2020年6月22日-2020年11月22日，每月还贷2,050元。五、情况说明，证明范年芳与洪元龙签订的房屋买卖合同约定房屋总价款58万元，房屋首付款为23万元，其中在签订合同时微信转账支付1万元购房定金（算作首付款），又于2020年6月10日银行转账支付首付款22万元，同时双方约定在办理不动产过户时，范年芳还支付洪元龙剩余房款82,502元。双方还约定自2020年6月份开始由范年芳每月支付涉案房屋房贷2,050元，范年芳也依约支付至今。六、租房协议，证明2020年6月20日范年芳与杨玉强签订涉案房产的租房协议，将房屋租给杨玉强使用。七、交费收款单，证明范年芳交纳物业费的情况。八、郯城县不动产登记信息查询证明，证明郯城县城区郯东路179号4幢4单元302室登记在洪元龙名下。九、（2018）鲁1322民初4543号民事判决书。十、（2019）鲁1322执604号执行裁定书，证明郯城县人民法院于2020年6月12日查封被执行人洪元龙所有的位于郯城县城区郯东路179号4幢4单元302室（郯房预城区字第029410），期限为三年。 申请执行人马健辩称，一、案外人范年芳的异议理由没有事实和法律依据。被查封的房产登记在洪元龙名下，系洪元龙财产，我申请法院查封符合法律规定。二、案外人范年芳称被查封的房产已经转让给她，是不属实的。首先被查封的房产尚在抵押状态下，被抵押的房产系不允许转让的，且也未办理过户手续。三、依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。四、本案中即使真实地存在买卖合同关系，案外人范年芳没有支付全部价款，房屋也没有进行实际交付，该房屋一直是由洪元龙之妻陈静静进行居住，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此案外人范年芳的请求不符合法律规定，不能排除本案的执行。综上，案外人范年芳提出的请求没有证据予以证实，也不符合法律规定，因此请求法院依法驳回案外人范年芳的请求。 被执行人洪元龙未提交答辩意见。 本院经审查查明，申请执行人马健与被执行人洪元龙借款合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁1322民初4543号民事判决书，判决：“一、被告洪元龙于本判决生效之日起十日内偿还原告马健借款60000元及利息（以60000元为基数，自2017年8月28日起，至实际给付之日止，按照年利率36%计息）；二、被告张乃杰、洪涛对上述款项负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元由被告洪元龙、张乃杰、洪涛共同负担”。 判决生效后，洪元龙未履行生效判决书确定的义务，马健向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年6月12日作出（2019）鲁1322执604号执行裁定书，查封被执行人洪元龙所有的位于郯城县城区郯东路179号4幢4单元302室（郯房预城区字第029410），期限为三年。 案外人范年芳以涉案房产为其所有为由，请求解除对被执行人洪元龙所有的位于郯城县城区郯东路179号4幢4单元302室（郯房预城区字第029410）的查封。 另查明，郯城县不动产登记信息查询证明，郯城县城区郯东路179号4幢4单元302室（郯房预城区字第029410）预告登记在被执行人洪元龙名下。该房产办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权利人为山东郯城农村商业银行。 另查明，在诉讼过程中本院作出（2018）鲁1322民初4543号民事裁定书，查封涉案该房产，在执行过程中，2020年6月2日马健向本院申请解除对涉案房产的查封，本院作出（2019）鲁1322执604号执行裁定书对涉案该房产进行解封。在此期间，案外人范年芳与洪元龙2020年6月2日签订房地产买卖业务签约合同，购买一品尚都小区4号楼4单元302室。约定房屋总价款58万元，房屋首付款为23万元，其中在签订合同时微信转账支付1万元购房定金（算作首付款），又于2020年6月10日银行转账支付首付款22万元，同时双方约定在办理不动产过户时，范年芳还支付洪元龙剩余房款82,502元。双方还约定自2020年6月份开始由范年芳每月支付涉案房屋房贷2,050元。 本院认为，本案的争议焦点是案外人范年芳对涉案房产是否享有阻却执行的权利。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。 根据上述法律规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。虽然案外人范年芳与被执行人洪元龙签订了房屋买卖合同，支付了部分房屋价款，但是并未办理不动产变更登记手续，其房屋买卖合同在双方当事人之间产生效力，不具有对抗第三人的法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。涉案房产办理了抵押权预告登记，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但现无证据证明案外人范年芳与被执行人洪元龙转让涉案该房产是否通知抵押权人，是否保障抵押权人的权利。在本院2020年6月2日对涉案房产解封至2020年6月12日又查封的短期内，案外人范年芳与被执行人洪元龙签订房屋买卖合同，案外人范年芳提出已实际交付该房屋的依据不足，对此不予支持。案外人范年芳提交的物业费单据并未加盖物业公司印章，对该份证据不予采纳。涉案房产预告登记在被执行人洪元龙的名下。本院依据生效的法律文书对被执行人洪元龙名下的财产所作的执行行为，符合法律规定，应当予以支持。综上，对案外人范年芳主张涉案被查封财产为其所有的异议，不予支持。案外人范年芳如因涉案房产与被执行人洪元龙产生债权债务纠纷，可以通过另行诉讼途径寻求法律救济。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人范年芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 伟 审判员 张志森 审判员 黄永利 二〇二一年四月十九日 书记员 贾蒙超