广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初220号原告:肇庆市南兴电力工程有限公司，住所地:肇庆市高要区××××××××，统一社会信用代码:914412××××××××923G。法定代表人:李文刚。委托诉讼代理人：欧阳海春，广东国鼎（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄逸诗，广东国鼎（东莞）律师事务所律师。被告:吴林全，男，1980年9月3日出生，汉族，住肇庆市高要区××××××××××××××××，公民身份号码:441××××××××××××817。原告肇庆市南兴电力工程有限公司与被告吴林全租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市南兴电力工程有限公司的委托诉讼代理人黄逸诗到庭参加诉讼，被告吴林全经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告肇庆市南兴电力工程有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告于2019年9月1日签订的《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》及2020年1月1日签订的《佛仔塘鱼塘租赁合同》；2.判令被告腾退《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》租赁标的物肇庆市高要区碧湖山庄佛仔塘及《佛仔塘鱼塘租赁合同》租赁标的物碧湖山庄佛仔塘鱼塘，并交付给原告；3.判令被告向原告支付《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》自2020年9月1日至2020年12月31日拖欠租金共计18，540.74元，之后租金按照《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》计算至被告交付租赁物给原告为止；4.判令被告向原告支付《佛仔塘鱼塘租赁合同》自2020年8月1日至2020年12月31日拖欠租金共计12，500元，之后租金按照《佛仔塘鱼塘租赁合同》计算至被告交付租赁物给原告为止；5.判令被告向原告支付《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》2020年9月10日至2020年12月31日的违约金共计888.31元，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍的标准计算至被告清偿完毕拖欠租金之日止；6.判令被告向原告支付《佛仔塘鱼塘租赁合同》2020年7月10日至2020年12月31日的违约金共计930.42元，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍的标准计算至被告清偿完毕拖欠租金之日止；7.判令被告支付的《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》履约保证金20，000元归原告所有；8.判令被告支付的《佛仔塘鱼塘租赁合同》履约保证金10，000元归原告所有；9.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被告未按照合同约定支付租金。（一）《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》2019年9月1日，原告与被告签订了《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》，约定原告将肇庆市高要区碧湖山庄佛仔塘（土名鱼塘）（建筑面积1034.64平方米）出租给被告，房屋租赁期限自2019年9月1日至2029年8月31日。租金每半年（六个月）为一期，每期期满后十天缴纳下期租金费。其中，2020年9月1日至2020年12月31日的月租金为6，083.68元。根据上述合同的约定，被告仍拖欠原告2020年9月1日至2020年12月31日的租金共计18，540.74元。（二）《佛仔塘鱼塘租赁合同》2020年1月1日，原告与被告签订了《佛仔塘鱼塘租赁合同》，约定原告将碧湖山庄佛仔塘（土名）鱼塘一口出租给被告，房屋租赁期限自2020年1月1日至2028年1月31日。租金每半年（六个月）为一期，每期期满后十天缴纳下期租金费。2020年7月1日至2020年12月31日的月租金为2500元。2020年6月18日，因被告向原告提出租金减免的申请，原告同意减免被告7月1日至7月31日的租金2500元。但被告仍拖欠原告2020年8月1日至2020年12月31日的租金共计12，500元。二、被告未支付租金的行为已经构成根本违约，原告有权解除《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》《佛仔塘鱼塘租赁合同》，并收回租赁标的物，且被告应承担违约责任。（一）原告有权解除《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》《佛仔塘鱼塘租赁合同》，并收回租赁标的物。根据《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》第十五条第二点的约定以及《民法典》第五百六十三条的规定，被告逾期缴纳租金的行为已经构成根本违约，原告有权解除《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》《佛仔塘鱼塘租赁合同》，且原告已按照合同约定于2020年12月29日通过中国邮政特快专递将《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》邮寄给被告，被告已确认签收该通知。根据《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》第十一条第二点、第十三条第二点的约定以及《民法典》第五百六十六条的规定，由于被告根本违约导致原告解除《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》《佛仔塘鱼塘租赁合同》，原告有权收回租赁标的物。（二）被告应承担违约责任1.根据《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》第十四条第二点的约定以及《民法典》第五百七十七条的规定，被告应向原告支付违约金。现原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍的标准支付违约金，截止至2020年12月31日，被告应向原告支付的违约金共计1，818.73元，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍的标准计算至被告清偿完毕拖欠租金之日止。2.根据《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》第十四条第二点第（一）点的约定以及《佛仔塘鱼塘租赁合同》第五条的约定，被告违约造成甲方解除合同的，履约保证金不予退还。故此，被告支付的履约保证金30，000元，原告有权不予退还，该履约保证金应归原告所有。综上所述，被告未按照约定向原告支付租金的行为已经构成严重违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。原告肇庆市南兴电力工程有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.肇庆市南兴电力工程有限公司营业执照1份；2.吴林全的身份证复印件1份；3.《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》《佛仔塘鱼塘租赁合同》各1份；4.《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》及邮件快递单各1份；5.违约金计算表1份。被告吴林全没有答辩，也没有到庭质证。经审理查明：2019年9月1日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订了《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》，约定甲方将肇庆市高要区碧湖山庄佛仔塘（土名鱼塘）（建筑面积1034.64平方米）出租给乙方，房屋租赁期限自2019年9月1日至2029年8月31日。其中2019年9月1日至2019年10月31日共两个月内为免租装修期。该合同的主要条款有：第四条第一款山庄租金第1项房屋租金为5.60元/平方米，月租金为5，793.98元。签订合同后30天内乙方将2019年11月1日至2020年3月31日的租金28，969.90元整一次性转账给甲方，租金在第二年开始每年递增5%，以后每半年（六个月）为一期，每期期满后十天缴纳下期租金费，逾期交费按欠费总额的2%计算违约金，逾期超过10天不交者，作乙方违约处理。第五条履约保证金在签订本合同后30天内，乙方须向甲方支付履约保证金20，000元（注：已于2019年9月28日支付），该履约保证金在本合同终止后且乙方无违约的情况下由甲方无息返还给乙方。第十一条甲方的权利义务二、租赁期届满或合同解除时，甲方有权收回租赁山庄；三、合同履行过程中，乙方发生本合同规定的解除合同的情形的，甲方有权解除本合同。第十二条乙方的权利义务二、租赁期满或合同解除时，乙方应依约按时退还租赁山庄给甲方。第十三条山庄的返还二、租赁期限届满前本合同解除的，乙方应在本合同解除当日前将租赁山庄的山地及房屋及甲方的设施、物品返还给甲方。第十四条违约责任一、甲方的违约责任制……。二、乙方的违约责任（一）因乙方违约造成甲方解除合同的，履约保证金不予退还，如仍不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方未能弥补的损失；（二）乙方未按照本合同约定及时向甲方支付履约保证金或山庄租金，每迟延一日按照迟延支付金额的3%向甲方支付违约金；（三）乙方未按照本合同约定的时间返还租赁山庄给甲方的，逾期占用期间按租赁期限内租金标准的1倍向甲方支付租金，超过30天仍未返还租赁山庄的，履约保证金不予退还。第十五条合同的变更和解除二、本合同发行过程中，乙方发生以下情形之一的，甲方有权解除合同：（三）乙方迟延支付山地、房屋租金超过30天的。四、本合同解除后，违约责任按照本合同的约定或法律法规的规定执行。根据上述合同的约定，2020年9月1日至2020年12月31日的月租金为6，083.68元，被告仍拖欠原告2020年9月1日至2020年12月31日的房屋租金共计18，540.74元【6，083.68元/月×4月－5，793.98元（减免的5，793.98元是疫情期间一个月的租金）】。2020年1月1日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订了《佛仔塘鱼塘租赁合同》，约定甲方将碧湖山庄佛仔塘（土名）鱼塘一口出租给乙方，鱼塘租赁期限自2020年1月1日至2028年1月31日。其中2020年1月1日至2020年2月28日两个月为免租装修期。该合同的主要条款有：第三条鱼塘租金及付款方式1.该鱼塘承包金额每年为30，000元，鱼塘租金在第二年开始每年递增5%，租金每半年（六个月）为一期，每期期满后十天缴纳下期租金费，逾期交费按欠费总额的2%计算违约金，逾期超过10天不交者，作乙方违约处理。第五条履约保证金在签订本合同后30天内，乙方须向甲方支付履约保证金10，000元（注：已于2020年6月2日支付），该履约保证金在本合同终止后且乙方无违约的情况下由甲方无息返还给乙方。2020年7月1日至2020年12月31日的月租金为2500元。2020年6月18日，因被告向原告提出租金减免的申请，原告同意减免被告7月1日至7月31日的租金2500元，被告仍拖欠原告2020年8月1日至2020年12月31日的鱼塘租金共计12，500元（2500元/月×5月）。因被告逾期没有支付租金，原告于2020年12月29日通过邮政快递向被告寄出一份落款时间为2020年12月31日的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，该通知第1条的内容为“双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日正式解除。”被告于原告寄出邮件当日收到了《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》。因被告收到原告的上述通知后仍没有与原告处理解除合同的事宜，原告遂于2021年1月15日向本院提起诉讼。此外，根据原告提出的财产保全申请，本院于2021年3月8日作出（2021）粤1204民初220号民事裁定，在价值62，859.46元范围内查封、冻结被告吴林全的财产【详见（2020）粤1204执保112号查封财产清单】。本院在执行（2021）粤1204民初220号民事裁定的过程中，查封了仍登记在被告吴林全名下但已经本院拍卖给案外人黄某浩并正在办理转移过户登记手续的车牌号为粤H×××××的本田牌小汽车，因该查封措施属于错误，本院于2021年4月6日依法作出（2021）粤1204民初220号之一民事裁定，解除了对上述小汽车的查封。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》《佛仔塘鱼塘租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。被告没有按合同约定交付租金给原告显属违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百六十三条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”及第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”以及第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求与被告解除合同、腾退租赁标的物、支付拖欠的租金及支付合同解除后的“租金”、不退还保证金的请求符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。对于原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍标准计算逾期付款违约金的问题，由于原、被告之间确立的基础法律关系是租赁法律关系而不是民间借贷法律关系，原告的该项请求没有法律依据。因双方签订的《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》既约定了逾期交费按欠费总额的2%计算违约金，又约定了每迟延一日按照迟延支付金额的3%支付违约金，属于约定不明，可视其没有约定处理。根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”的规定，本案的逾期付款违约金，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（2020年12月29日修正）第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，本案逾期付款违约金的计算标准，可按违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.5倍计算逾期付款损失。《佛仔塘鱼塘租赁合同》的逾期付款违约金，也参照上述标准计算。引起本案纠纷，是被告没有依合同约定支付租金给原告所致，被告对引起本案纠纷应负全责，原告起诉请求合理部分，本院予以支付，不合理部分予以驳回。被告既不答辩，又不到庭陈述意见，应视其对原告所举证据及陈述的事实没有异议，本院在查明事实的基础上，依法作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第一款，第五百六十六条第一款、第二款，第六百四十六条，第七百二十二条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》（2020年12月29日修正）第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市南兴电力工程有限公司与被告吴林全于2019年9月1日签订的《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》及2020年1月1日签订的《佛仔塘鱼塘租赁合同》均于2020年12月31日解除；二、被告吴林全应于本判决发生法律效力之日起10日内腾退《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》租赁标的物肇庆市高要区碧湖山庄佛仔塘及《佛仔塘鱼塘租赁合同》租赁标的物碧湖山庄佛仔塘鱼塘并交付给原告肇庆市南兴电力工程有限公司；三、被告吴林全应在本判决发生法律效力之日起10日内支付《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》自2020年9月1日至2020年12月31日拖欠的租金共计18，540.74元及2021年1月1日起至被告交付该合同租赁物给原告之日止的租赁物占用费（租赁物占用费参照《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》的租金标准计算）给原告肇庆市南兴电力工程有限公司；四、被告吴林全应在本判决发生法律效力之日起10日内支付《佛仔塘鱼塘租赁合同》自2020年8月1日至2020年12月31日拖欠的租金共计12，500元及2021年1月1日起至被告交付该合同租赁物给原告之日止的租赁物占用费（租赁物占用费参照《佛仔塘鱼塘租赁合同》的租金标准计算）给原告肇庆市南兴电力工程有限公司；五、被告吴林全应以拖欠《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》的租金18，540.74元为基数，从2020年9月10日起至实际付清该租金之日止，按违约行为发生时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算逾期付款损失给原告肇庆市南兴电力工程有限公司，该款应在本判决发生法律效力之日起10日内付清；六、被告吴林全应以拖欠《佛仔塘鱼塘租赁合同》的租金12，500元为基数，从2020年7月10日起至实际付清该租金之日止，按违约行为发生时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算逾期付款损失给原告肇庆市南兴电力工程有限公司，该款应在本判决发生法律效力之日起10日内付清；七、被告吴林全支付的《碧湖山庄佛仔塘租赁合同》履约保证金20，000元归原告所有；八、被告吴林全支付的《佛仔塘鱼塘租赁合同》履约保证金10，000元归原告所有；九、驳回原告肇庆市南兴电力工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费686元，财产保全申请费649元，合计1335元，由被告吴林全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 彭 洪二〇二一年四月二十日书记员 梁洁仪