湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1323号上诉人（原审被告）：刘浩，男，1980年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈若英，湖南中奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄水云，女，1972年1月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：谭煌，湖南瀛湘律师事务所律师。上诉人刘浩因与被上诉人黄水云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘浩上诉请求：1、撤销湖南省长沙市天心区人民法院于2020年12月1日作出的（2020）湘0103民初5876号民事判决；2、改判上诉人不应当湘被上诉人支付房屋租金和房屋占用费；3.本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，被上诉人对于案涉商铺无所有权，也无使用权，不是合法的出租主体。其非法侵占城市经典全体业主的公摊面积所获取的非法利益不应当受到法律保护。被上诉人黄水云辩称，城市经典业主委员会虽然未到房管局备案，但并不影响业主委员会已经有效成立的事实。《城市经典业主委员会决议》是经业主共同决策形成，合法有效。该决议是全体业主的真实意思表示，在未被确认无效或者撤销之前具有法律效力。长沙金色年华文化娱乐有限公司已经按照决议内容履行完毕，为全体业主解决了电梯和每户煤气管道安装的现实困难，已合法取得使用权。上诉人称决议为长沙金色年华文化娱乐有限公司伪造的说法没有事实依据。黄水云向一审法院提出诉讼请求：1、确认黄水云、刘浩签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日已经合法解除；2、刘浩立即搬离、腾空《商铺租赁合同》涉及的金色年华商业广场一楼第1-129/1-130号商铺；3、刘浩支付黄水云2020年3月22日至2020年6月8日的房屋租金共计70044元（898元/天*78天）；4、刘浩向黄水云支付2020年6月8日至刘浩实际搬离、腾空房屋之日的房屋占用费（按合同约定日租金898元/天计算）；5、本案律师费、诉讼费由刘浩承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，黄水云（作为出租方、甲方）与刘浩（作为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方出租的商铺位于长沙市××路××街××广场××楼××号××商铺，套内面积约为10平方米；租期3年，自2018年2月8日起至2021年2月7日止；乙方拖欠租金累计达到15天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回房屋，并不退还乙方已支付的租金与押金，若造成甲方损失的，乙方应予赔偿；第一年租金为312083元，第二年租金为312083元，第三年租金为327687元，乙方于2018年1月15日向甲方交纳2018年2月8日至2018年8月7日租金156042元，2018年6月15日向甲方交纳2018年8月8日至2019年2月7日租金156042元，2019年1月15日向甲方交纳2019年2月8日至2019年8月7日租金156042元，2019年6月15日向甲方交纳2019年8月8日至2020年2月7日租金156042元，2020年1月15日向甲方交纳2020年2月8日至2020年8月7日租金163844元，2020年6月15日向甲方交纳2020年8月8日至2021年2月7日租金163844元。2011年8月25日，黄水云向案外人谭劲芳出具《委托书》，黄水云委托案外人谭劲芳代为办理位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺的签订、出租等事宜，委托期限为无固定期限。2020年6月8日，案外人谭劲芳向刘浩发送短信，载明，鉴于刘浩自2020年1月起未按合同约定时间和金额足额支付租金，仅在2020年1月21日支付10000元，2020年4月15日支付30000元，按照日租金898元计算，刘浩交纳的租金仅支付至2020年3月22日，特解除合同，请刘浩立即搬离商铺，清缴欠缴租金。2011年9月16日，黄水云与案外人长沙金色年华文化娱乐有限公司（以下简称金色年华公司）签订《商铺购置协议》，黄水云向案外人金色年华公司购买位于长沙市××路××街××广场××楼××号××号××商铺，套内面积20.7平方米，商铺总价为3200000元。2010年3月3日，案外人金色年华公司向长沙市规划局发出《报告》，请求长沙市规划局解决以下相关规划变更问题：1、一层南、西向骑楼变更为产权面积；2、一层商场内部进行部分规划调整，分割为无实际墙体的商铺便于销售。2010年4月12日，长沙市规划管理局作出《长沙市规划管理局报建图审查通知单》，同意如下变更并要求：1、一层西侧骑楼B-K轴变为商铺，但须保留原设计大门；2、一层风机房、消防控制室变更为商铺，其相应功能调整至负一层原管道间（附消防和产权部门意见）；3、一层内部进行分隔，南侧骑楼的整改宜一并实施；4、设计单位需提供变更设计后的消防设计说明和承诺；5、其余维持原审批图纸不变，并按程序进行公示；7、鉴于此次调整和变更的幅度较小，同意免核面、免换证，只对变更图认定签章，并不再进行XA5阶段审查，本卷与原卷（建1[99]221号）合并存档。2020年8月5日，长沙市自然资源和规划局向本院作出《长沙市自然资源和规划局关于天心区人民法院工作联系函的复函》，载明：“经核查，依据报建图审查通知单（20100612XA4），报建主体为长沙东利物业发展有限公司。施工主体不涉及我局行政职能。‘同意免核面、免换证’是指鉴于此次调整和变更的幅度较小，同意免核算建筑面积，免重新核发建设工程规划许可证，不办理产权登记。”2010年6月7日，长沙城市经典业主管理委员会作出《城市经典业主委员会决议》，决议，将位于长沙市××路××街口“金色年华商厦（暂定名，原城市经典）”进行经营该向整体装修，根据商场规划，一层骑楼、消防控制室、风机房将作为商场统一使用，共计面积约400平方米，同意金色年华公司对上述面积作为商场的一部分进行永久性使用。同日，长沙城市经典业主管理委员会作出一份同样的决议，载明，作为对城市经典全体业主的补偿，金色年华公司负责本楼栋的两台住宅用电梯更换及三台电梯联控（两台更换的电梯品牌需征得业主委员会认可），和每户安装煤气管道的费用，本决议于6月8日向全体业主公布，如一周内业主无重大异议，则本决议生效。该决议中加盖了长沙城市经典业主管理委员会的公章，且另有彭庆光、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王某等7人的签名。但是，刘浩陈述，该7人中有6个人非产权登记的业主，而系业主家属，其不具备成为业主委员会委员的资格，且长沙城市经典业主管理委员会并未进行备案登记，上述《城市经典业主委员会决议》未经过全体业主大会的讨论、决议，彭庆光、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王某等7人的签名也非本人所签，要求进行笔迹鉴定。证人王某出庭作证，其妻子系业主，陈述长沙城市经典业主管理委员会于2009年成立，但没有备案，作出了一份《城市经典业主委员会决议》，但不是决议将西向骑楼作为商铺给金色年华公司永久使用，不确定决议上的签字是否其本人所签，请求笔迹鉴定。证人邬某出庭作证，陈述其系于2009年选举产生的长沙城市经典业主管理委员会委员，其认可业委会讨论、同意过将金色年华商厦一楼骑楼给金色年华公司，但未明确使用期限，印象中也没有签订协议，且其不确定《城市经典业主委员会决议》中的本人签名是否是真实的，要求进行笔迹鉴定。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由二级调整为三级。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，黄水云、刘浩签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应全面履行合同约定的义务。现黄水云将案涉1-129/1-130号商铺交付给刘浩使用，但刘浩未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。截至2020年6月8日，刘浩尚欠黄水云租金70044元。但是，因2020年1月以来，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，该疫情属于全国性突发公共卫生事件，湖南省也于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，企业、商户均停止经营，刘浩也停止经营，后湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别于2020年3月10日由一级调整为二级，又于2020年3月31日由二级调整为三级。故刘浩恢复经营后,疫情尚未消除，刘浩仍负有配合疫情防控的义务，对其经营活动也会造成一定的影响,新冠肺炎疫情系黄水云、刘浩均无法预见的客观情况变化，双方当事人在订立合同时也无法预料这种情况，如果仍然要求刘浩继续按照原合同约定支付租金，由刘浩一方承担因疫情防控造成的经济损失，将显失公平。本案应当根据公平原则，由黄水云与刘浩分担责任，一审法院予以酌情支持减免一个月租金，故刘浩还应当向黄水云支付截至2020年6月8日的租金43104元。鉴于刘浩在恢复经营后，仍未按约支付租金，黄水云的委托代理人向刘浩发送了解除合同的通知，符合双方合同约定的解除条件，故对黄水云请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日已经合法解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，刘浩应搬离、腾空金色年华商业广场一楼第1-129/1-130号商铺，并按日租金898元的标准向黄水云支付自2020年6月9日起至实际搬离、腾空商铺之日止的房屋占用费。对于黄水云请求的律师费，因黄水云并未明确其数额，也未能举证证明其实际支出，故一审法院不予支持。对于刘浩辩称，黄水云对于案涉商铺并无所有权，该商铺系全体业主所有，且《城市经典业主委员会决议》决议程序违法，决议内容侵害了全体业主的合法权益，故黄水云、刘浩之间的《商铺租赁合同》属于无效合同。一审法院认为，案涉商铺系金色年华公司经原长沙市规划管理局审批同意后将金色年华商厦一楼西侧骑楼改建而成，其改建行为经过了合法的规划审批手续，金色年华公司系建设者，且原长沙市规划管理局确认该商铺“免核面、免换证”，无需办理产权登记，故金色年华公司属于合法占有、使用该商铺，并有权进行相应的处分，如相关权利人对该商铺的所有权及收益主张权利，也属于不同的法律关系，其应当另行提起诉讼。但刘浩系该商铺的承租人，并非权利人，其实际使用该商铺经营至今，又以黄水云、金色年华公司对该商铺不享有所有权为由主张租赁合同无效，并拒付租金、拒绝返还房屋，有违诚实信用原则，一审法院对其该项辩称，不予采信。另外，对于《城市经典业主委员会决议》的效力问题，亦属于业主与业主委员会之间的纠纷，应当由业主通过法定程序进行处理，与本案无关。一审法院判决：一、确认黄水云与刘浩于2018年1月15日签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月8日解除；二、限刘浩于本判决生效之日起十日内向黄水云支付自2020年3月22日起至2020年6月8日止的房屋租金共计43104元；三、限刘浩于本判决生效之日起三十日内搬离、腾空位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺；四、由刘浩按898元／天的标准向黄水云支付自2020年6月9日至刘浩实际搬离、腾空位于长沙市××路××街××广场××楼××号商铺之日止的房屋占用费；五、驳回黄水云的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉合同是否属于无效合同。上诉人认为，被上诉人对于案涉商铺无所有权，也无使用权，不是合法的出租主体。案涉商铺属于城市经典全体业主的公摊面积，应当系全体业主所有，在本案中并无城市经典全体业主授权或者经业主大会表决给被上诉人适用，被上诉人对案涉商铺系非法占有，侵害了全体业主的合法权益，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同应该系无效合同，不应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，考虑到，第一，案涉商铺系经原长沙市规划管理局审批同意后将金色年华商厦一楼西侧骑楼改建而成，改建行为经过了合法的规划审批手续，且原长沙市规划管理局确认该商铺“免核面、免换证”，无需办理产权登记；第二，案涉房屋所在楼栋的其他产权人未就案涉房屋的权属及使用提出异议，本院认为，现有证据下，上诉人的上诉理由无事实依据。同时，黄水云系基于与长沙金色年华文化娱乐有限公司签订的《商铺购置协议》取得案涉商铺的收益和处分权利，上诉人没有证据证明其与黄水云签订的《商铺租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且上诉人签订合同后，在新冠肺炎疫情爆发前按合同约定向黄水云支付了房屋租金并占有、使用房屋，在疫情爆发后因未支付租金酿成本案纠纷，其以被上诉人对案涉房屋不享有权利为由拒付租金，违反诚实信用原则。上诉人所称商铺所有权归属、城市经典业主委员会及其决议效力问题，均可由相关权利人通过另行起诉或行政程序处理，不属于本案租赁合同纠纷进行审查认定的范畴。综上所述，刘浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费877.6元，由上诉人刘浩负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月十四日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。