广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3025号上诉人（原审原告）：张超，男，1971年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：赵清艳，女，1972年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：魏昊，广东国中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人张超、赵清艳因与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张超、赵清艳于2020年11月25日向一审法院起诉请求：合生公司支付自2017年1月4日起以1130000元为基数按年利率6%的标准向张超、赵清艳支付逾期办证违约金至合生公司持办理产权登记需由合生公司提供的资料到产权登记机关备案之日止。一审法院判决：合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向张超、赵清艳支付逾期办证违约金143290元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2515元，由张超、赵清艳负担1066元，合生公司负担1449元并于一审判决生效之日起七日内迳付张超、赵清艳。张超、赵清艳上诉请求：请求改判合生公司自2017年10月16日至2020年10月22日期间以购房款总价款1130000元为基数按照6%的标准向张超、赵清艳计付逾期办证违约金为204700.27元。事实与理由：根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条的规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，可以参照最高人民法院审理民间借贷司法解释的规定，按年利率6%的标准计算违约金。修改后的民间借贷司法解释仍支持违约金。结合合生公司严重违约的情形以及同案同判的要求，应支持逾期办证违约金的计算标准按年利率6%计算，这一标准也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。合生公司答辩称，张超、赵清艳主张调整违约金没有依据，其上诉应予驳回。最高人民法院的相关司法解释是在没有约定违约金和损失难以确定的情况下适用，本案中合生公司已为业主办理房产证、完成了合同项下义务。至于广东省高级人民法院的前述指引也因为相关司法解释已作修改而不能适用。合生公司上诉请求：撤销一审判决，改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：1.业主阻扰合生公司积极推进办证事宜是造成逾期办证的原因之一，故2019年1月4日至规划验收通过为止期间的逾期办证责任应当予以免责。2.新冠肺炎疫情的爆发导致合生公司因不可抗力而无法继续规划验收，疫情期间应予以免责。3.一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。合生公司一直积极推动验收及办证事宜，目前合生公司已经履行了办证义务，业主主张以提高违约金标准督促合生公司尽快取得验收、办证已经没有事实和法律依据，一审法院也不应当支持业主的该请求。即使业主因未及时办证造成损失，合同约定违约金标准已足以覆盖业主损失，不应当调高。张超、赵清艳答辩称：合生公司的上诉没有事实与法律依据，应予驳回。一、违约责任为严格责任，合生公司逾期办证，就应承担相应的违约责任。二、根据涉案合同第十条，合生公司不得擅自变更规划设计，如需变更应征得业主的书面同意。合生公司单方变更项目规划违反合同约定。三、合生公司自2017年开始违约，且在违约后称因为业主原因导致，其违约时间长达几年且情形非常恶劣。张超、赵清艳购买涉案房屋是为了自住，合生公司的违约行为导致其不能及时取得涉案房屋的完整产权，给其造成巨大损失。违约金上限标准不足以督促其纠正违约行为，也不能保障业主的合法权益。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于合生公司上诉主张的逾期办证免责事由能否成立的问题，本院认为：首先，张超、赵清艳与合生公司签订的商品房买卖合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上是要取消双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。其次，若合生公司认为相关政府职能部门变更增设规划验收的前置程序致逾期办证，即便如此，也是公司所致，不能以此为由免除其应向张超、赵清艳等业主承担的相应期间的逾期办证责任。再次，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情导致其无法及时办理规划验收手续的问题。合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据合同法第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。业主因为合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。合生公司逾期办证长达几年时间，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益。在张超、赵清艳已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，酌情调整违约金的计算标准，并无不当，本院予以维持。至于张超、赵清艳上诉主张应以年利率6%计算逾期办证违约金的理据并不充分,本院亦不予支持，并对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上所述，张超、赵清艳与合生公司的上诉理据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4233元（张超、赵清艳已预交1335元，中山市合生宏景房地产有限公司已预交2898元），由张超、赵清艳负担1335元,由中山市合生宏景房地产有限公司负担2898元。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  吴合波审 判 员  章文佳二〇二一年四月二十六日法官助理  孙翠红郭燕婷书记员李玉琴