河南省淮滨县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1527民初1050号原告（反诉被告）：汪建彬，男，汉族，1973年8月10日生，住淮滨县。委托诉讼代理人：何峰，系河南正声律师事务所律师。被告（反诉原告）：张莉敏，女，汉族，1989年6月6日生，住淮滨县。委托诉讼代理人：许道龙，系河南文赢律师事务所律师。原告（反诉被告）汪建彬诉被告（反诉原告）张莉敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）汪建彬的委托诉讼代理人何峰、被告（反诉原告）张莉敏及其委托诉讼代理人许道龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪建彬提出诉讼请求:1、要求被告双倍返还定金4万元，已退还2万元，再支付2万元；2、要求被告赔偿原告未购买服务支付的中介费6500元；3、要求被告赔偿原告损失（误工费、住宿费、车旅费等）3000元；律师代理费3000元；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2020年10月10日，原、被告通过居间方淮滨县屋托邦房产经纪有限公司签订房地产买卖定金协议，约定被告张莉敏作为甲方将位于淮滨县中银国际小区3幢1单元102室以65万元的价格卖给作为乙方的原告汪建彬，付款方式为乙方先支付首付款39万元，其余尾款24万元办理银行按揭，同时乙方预留交接押金2万元；在签订协议时原告缴纳2万元定金交由居间方保管，违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金4万元，另外赔偿守约方的直接和间接损失，违约方另行支付居间方第十条所约定的服务费，违约方还需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费等相关费用，甲乙双方提供的地址为送达地址。原告按照协议的要求支付了6500元中介服务费，缴纳了定金2万元。此后，被告擅自改变合同付款的约定，要求原告一次性支付全部付款，导致双方签订的合同无法继续履行，居间方退还了原告缴纳的2万元定金，但服务费6500元未退还。综上，被告擅自改变合同约定导致合同无法履行，其行为造成了根本性违约，为此提起诉讼，要求法院裁判。被告（反诉原告）张莉敏提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签《房地产买卖定金协议》；2、判令汪建彬支付违约金2万元；判令汪建彬赔偿各项损失9500元；4、汪建彬承担本案诉讼费。事实与理由：2020年10月10日，原、被告签订《房地产买卖定金协议》，约定被告张莉敏作为甲方将位于淮滨县中银国际小区3幢1单元102室出卖给汪建彬，汪建彬在签署房地产备案合同之日，被告支付房款39万元，尾款24万，办理银行按揭，同时预留交接押金2万，待房屋过户时付清，在收到首付款及办理完银行按揭手续时交接给乙方。现汪建彬不按合同约定办理银行按揭，拒不履行支付房款的义务，已构成严重违约。被告张莉敏辩称，被告是初中文化，没工作，平时在家带孩子，被告丈夫是装修工，有时候给丈夫帮忙。被告在2016年左右，从中银国际开发商处购买该涉案房屋，并签订的有合同，现在还没有办到房屋产权证书，中银国际开发商解释说被告买的房子是一期，等二期建好一块办证。被告认为卖房子挂在中介那就不用问事了，房子卖了后名下就没有贷款了，随着孩子的长大，经济上也没有压力了。被告在卖房前已经把跟开发商签的合同也拿给原告看了，证明房子有贷款，原告是知道的。房子没有卖掉，现在已经租出去了。被告与原告协商的付款方式为：第一次付39万，然后中间24万原告办理按揭，再把钱付给被告，最后一笔是在办证时候压被告两万块钱，让被告协助原告办证。被告张莉敏的委托诉讼代理人许道龙辩称，1、答辩人不存在违约的情形。2、现案涉房屋在银行办理抵押贷款未结清，未能办理房产证，答辩人不是完全所有权人，该份《房地产买卖定金协议》违反相关法律规定。3、答辩人对《房地产买卖定金协议》附件存在重大误解，应当依法撤销。原告（反诉被告）汪建彬的委托诉讼代理人何峰辩称，原告不存在任何违约行为，被告反诉要求原告支付违约金和赔偿损失，没有依据。双方协议附件约定是系对协议第6条、第9条的细化和解释，并不矛盾。被告改变了合同基本条款，中介告知了双方，合同已经自行解除了。结合原、被告提交证据及当事人陈述，本院审理查明事实如下：2010年10月10日，原、被告通过淮滨县屋拖邦房产经纪有限公司签订《房地产买卖定金协议》，约定原告汪建彬以650000元价格购买被告张莉敏名下位于淮滨县中银国际小区3幢1单元102室（合同编号：1610190031）房屋（该房屋目前未办理房产登记手续），协议第六条付款方式载明“双方签署上述房地产备案合同之日，乙方（原告汪建彬）支付房款390000元，其余尾款240000元办理银行按揭，同时乙方预留交接押金20000元，待房屋过户完成时付清”。第九条记载“甲方收到首付款及乙方办理完银行按揭手续时交接给乙方”。协议主文结尾部分附件条款记载“甲乙双方协商一致，乙方转按揭每月向甲方贷款账号定额还款2500元整，每年1月底总结算，多退少补”。另约定居间服务费双方各交纳6500元、违约金、违约责任范围等。合同签订后，双方为付款方式及房屋按揭贷款事宜，又产生分歧，被告要求修改房款支付方式，双方未能达成一致意见，故双方未继续履行协议内容。原告称，房屋中介在告知协商不成后，已退回了原告预缴的两万元购房款，中介费用6500元未退回。被告自认未支付中介费用。本院认为，本案原、被告双方合同签订的时间及争议发生的时间均在民法典实施之前，故依据相关规定，适用当时的法律和司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但双方可以协商解除合同。本案中，原告认为合同早已自行解除，被告反诉亦提出了解除合同，表明双方对合同的解除均无异议，从双方履行合同的行为上看，双方在签署协议后，通过中介方又进行了协商，但未能协商一致，被告表示房屋继续挂单出售，原告随后也退回了履行合同的购房定金20000元。双方合同已解除。双方实际争议的是合同解除后责任承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同第六条、第九条约定均表明购买方需办理银行按揭，但附件条款则约定购买方直接向出售方名下贷款账户定额还款。条款之间相互存在冲突，导致双方无法履约，故双方均不存在违约行为，均不承担违约责任。结合被告的认知能力，存在一定程度的误解。但被告作为房屋的出售方，在订立合同时，对房屋的产权和贷款现状更为了解，在约定购房款支付方式上具有更多的义务和责任。在合同关于按揭付款约定不明的情况时，可以通过协商修改相关条款解决，但被告提出一次性全额付款要求，该要求超越了合同原约定的两种均为分期支付方式的范畴。故被告给原告造成的损失，应当予以赔偿。按照约定原告的损失包括已经支付的中介费用6500元，律师费用3000元。被告反诉要求损失的中介费并未实际缴纳，不存在相关损失。双方均无证据表明误工损失，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告张莉敏自本判决生效之日起十日内赔偿原告汪建彬各项损失9500元。二、驳回原告汪建彬的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张莉敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由原告汪建彬（已预缴556.25元）与被告张莉敏各承担一半，反诉受理费537元被告张莉敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李 锦人民陪审员  邢建中人民陪审员  袁文静二〇二一年四月二十六日书 记 员  刘俊峰