吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终410号上诉人（原审被告）：吉林天宇建设集团股份有限公司，住所地吉林省延吉市新兴街162号。法定代表人：田奎相，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延吉市筑诚建材有限公司，住所地吉林省延吉市人民路4621号。法定代表人：徐忠厚，该公司经理。委托诉讼代理人：王晶莹，吉林诚途律师事务所律师。上诉人吉林天宇建设集团股份有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人延吉市筑诚建材有限公司（以下简称筑诚公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初7363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、2017年签订的以房抵账协议，证明与被上诉人的案涉债权债务已经结清。2017年案外人延吉大宗大宇房地产开发有限公司、吉林天宇集团大宗大宇扩建以后楼项目部负责人徐林、被上诉人三方签订的协议书内容条款已经证明按照2015年签订的协议书内容与被上诉人之间的债权债务关系已经结清，房屋已经更名在被上诉人法定代表人名下（见被上诉人一审提供的黄皮购房合同），至今也没有改变且房屋也在被上诉人控制之下。2017年的签订的协议书恰恰是三方真实的意思表示，与三方已经以房顶账全部履行完毕的事实现状相符，能够确认涉案买卖合同产生的债权债务已经结清。以房顶账协议是诺成性合同，不是实践性合同，既然签订了以房顶账协议且协议已明确债务全部履行完毕。一审法院在本院认为第9页第四行表述“因上述24套房屋至今未能出售导致无法实现债权”的认定显然是错误的，24套房屋在2017年协议中已经顶账完毕，不存在无法实现债权的问题。二、2018年签订的协议书实质内容就是由案外人延吉大宗大宇房地产公司代卖被上诉人房屋。2018年签订的四方协议中，四方均确认2017年签订的涉案顶账房屋协议内容对顶账房屋数量价款均明确确定，对顶账数额也确定，且明确表述了债权债务已经完成，所以不存在未交付的情况。尽管2018年签订的协议书第三条内容约定将已经顶账结清的24套房屋作为对2015年签订协议书的抵押，这一约定仅仅是抵押，由案外人延吉大宗大宇房地产公司代卖被上诉人房屋，被上诉人并不能就依据2015年签订的协议向上诉人主张权利，因为2018年签订的协议并没有将2017年签订的协议废止，2017年签订的协议是合法有效的，各方应当按照2017年签订的协议履行各自的权利义务，所以被上诉人一审诉求不应支持。三、一审法院依据2018年7月25日四方当事人签订的协议判决上诉人承担全部付款责任，违背了该协议四方当事人的约定，让上诉人承担全部责任的判决也是错误的。2018年7月25日协议第三条明确约定，由大宗大宇房地产开发公司出售24套房屋，且售出的房款直接支付给被上诉人，这足以说明上诉24套房屋已经属于被上诉人所有，且最终能否卖出不是上诉人的责任，如果未能卖出，不影响以房顶账的事实，24套房屋还是被上诉人的，且协议约定出售房屋需经被上诉人同意，进一步证明房屋已经属于被上诉人的事实，如果出售后，根据2018年协议第四条约定，是出售后如有不足由甲方上诉人方偿还，徐林承担连带责任，大宗大宇房地产公司在不足范围内承担连带责任，也就是只有在房屋出售后不足的部分才承担责任，即使有不足，上诉人也仅承担不足的责任，而不是全部24套房款的责任。现在是房屋未出售，是否有不足无法确定，显然让上诉人承担不足部分责任的主张都是不成立的，更不能让上诉人承担24套房款全部责任及利息。既然房屋全部未出售，那也是大宗大宇房地产开发公司的责任，上诉人认为目前既然未出售房屋，按照2017年签订的协议约定也是债权债务已履行完毕，只是被上诉人委托代卖房屋的事宜大宗房地产公司未完成而已，不存在被上诉人向上诉人主张支付款项的问题。民事行为应当严格按照当事人的意思自治的约定来履行，一审法院无视当事人协议的约定，直接将全部付款责任强加给上诉人承担是错误的。同时被上诉人违反协议的约定，无视已经以顶账房屋结清款项的事实，擅自毁约，要求不要房屋要商砼款的无理行为不应支持。四、被上诉人主张的利息及起算时间没有事实及法律依据不应支持。筑诚公司辩称，一、2017年6月15日各方签订的《协议书》中，当时确实约定用25套商品房买卖合同项下买受人的权利抵付商砼款，但是由于商品房买卖合同中的出卖人未能履行按期交房的义务，后各方再次协商签订了2018年7月25日的《协议书》，变更了原以物抵债的约定，恢复了天宇公司对原债权债务关系中金钱义务的履行，该意思表示真实，上诉人应依据2018年最后签订的《协议书》的相关内容承担给付义务。各方当事人就商砼款的支付事宜，先后于2015年、2017年和2018年签订了三份协议书。在2017年6月1日的《协议书》与2018年7月25日的《协议书》的内容不一致的情况下，2018年7月25日签订的《协议书》签订的时间在后，此协议不仅变更了原用24套房屋抵债的约定，同时对于24套房屋的处分条件和方式、房款的归属、房款与商砼款本息出现差额如何处理等方面进行了补充和细化，并经案涉当事人签字确认，应当以签订时间在后的协议内容为准，即以2015年和2018年协议中的相关内容作为确定本案商砼款支付责任的依据。依据2018年《协议书》中相关内容的约定，24套房屋作为天宇公司的履约担保，将商品房买卖合同中买受人仍登记为徐忠厚，但是筑诚公司并未办理上述房屋的入住手续，大宗大宇公司也未向筑诚公司的法定代表人徐忠厚交付上述房屋。天宇公司主张2017年签订《协议书》后，涉案债权债务已结清，是割裂了在合同履行的过程中，各方基于意思自治原则，再次对权利义务重新进行约定的行为，该行为属于有效的民事法律行为，各方均应按照此约定履行。综上，对于两份协议中内容不一致，应以2018年7月25日的《协议书》各方最终做出的意思表示为准。二、2018年7月25日签订的《协议书》的实质内容为上述房屋的买受人权利仍属于上诉人，而为了保障被上诉人的债权能够最终得以实现，因此继续以让与担保的方式将上述《商品房买卖合同》中的买受人登记在被上诉人法定代表人徐忠厚名下，在上诉人履行完毕给付商砼款义务之后，被上诉人将上述《商品房买卖合同》退还给上诉人，并协助办理相关手续。案外人大宗公司始终未向被上诉人筑诚公司交付上述房屋，被上诉人最终也并未实际取得上述25份《商品房买卖合同》中买受人的权利。大宗大宇公司及筑诚公司从未限制过天宇公司对房屋行使处分权，仅是在未偿还完毕对筑诚公司的债务时，所收取的售房款优先用于给付商砼款。被上诉人对于上诉人房屋处分权的限制，是基于2018年的《协议书》当中的约定，通过完成财产权利变动的公示方式将买受人转让至债权人指定的人名下，在上诉人未能足额给付商砼款及利息的情况下，保障其债权能够得以最终实现。大宗大宇公司并不负有向被上诉人的法定代表人交付房屋的义务，筑诚公司也不享有向大宗大宇公司主张交付上述房屋的请求权。天宇公司清偿债务后，债权人负有将上述合同权利返还给债务人的义务，一审判决也是按照此观点作出的第二项判决内容。2018年7月25日签订的《协议书》中第三条约定：“天宇公司与徐林授权大宇公司出售上述房屋，并同意售房款直接支付给筑诚公司用于偿还商砼款的本金利息”的意思表示，进一步证实了上述房屋的处分权属于天宇公司，大宗大宇公司对房屋的处分系基于天宇公司的授权，而筑诚公司仅享有收取售房款冲抵相应商砼款的权利。2018年的协议书系变更了天宇公司履行给付义务的标的物，从以物抵债变更为用抵债物担保债务的履行。各方应依据2015年及2018年协议中约定的相关内容予以履行。三、因上诉人一直没有向被上诉人履行给付商砼款本息的义务已构成违约，一审法院根据双方分别于2015年、2017年、2018年签订的三份《协议书》中的约定，判决上诉人向被上诉人履行相应给付义务的事实认定清楚，法律适用正确。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，2015年11月6日，筑诚公司与天宇公司项目部签订《还款协议书》，约定天宇公司项目部公司向筑诚公司支付商砼款。2017年6月1日，筑诚公司、天宇公司项目部签订《协议书》，约定用24套房屋商品房买卖合同中的买受人的权利抵顶商砼款。2018年7月25日约定：用24套房屋的商品房买卖合同为天宇公司的付款提供担保，此24套房屋的售房款优先用于支付商砼款，房屋实际出售的价格与商砼款的本息进行结算，双方多退少补。三份合同系针对同一笔款项，即案涉项目商品砼供应货款的支付时间、支付方式、担保物、担保方式、利率的标准等先后签订。最后一份合同是筑诚公司在出售方处盖章，天宇公司及项目部作为购买方，并由徐林在天宇公司处签名，陈庆元在天宇公司项目部处签名，同时徐林及大宗大宇公司是在保证人及担保方处签字或盖章。天宇公司应依据其作出的承诺向筑诚公司履行给付商砼款本息的义务。四、被上诉人筑诚公司主张的利息及起算时间及标准是依据双方于2015年签订的协议中的约定。2017年及2018年的《协议书》是对2015年签订的《还款协议书》的承接。2015年11月6日各方签订的《还款协议书》中明确约定了给付期限及给付金额，以及如果逾期，则天宇公司按照月利率2%标准向筑诚公司支付利息的承诺。2017年6月15日双方24套房屋给付了商砼款的本息。2018年《协议书》也有用“所出售的房款直接支付给筑诚公司用以偿还天宇公司拖欠货款本金及逾期利息”的约定，可见对于逾期利息的起算时间及标准仍按照原2015年《还款协议书》中的约定履行是符合协议签订各方的真实意思表示。综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院已充分查明了本案争议的事实，且认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决结果。筑诚公司向一审法院起诉请求：1.请求天宇公司立即向筑诚公司给付商砼款8,310,065元及利息（其中200万元自2015年12月1日起，其中300万元自2015年12月31日起，其中331.0065万元自2016年2月1日起，均至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心2020年9月20日公布的贷款市场一年期报价利率的四倍标准计算）；2.由天宇公司承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2013年11月14日，天宇公司中标延吉大宗大宇饭店扩建项目，由筑诚公司向天宇公司大宗大宇扩建一号楼项目部供应商砼。2015年11月6日，筑诚公司、天宇公司大宗大宇饭店扩建项目部、工地劳务分包人徐林、大宗大宇公司签订了还款协议书，内容为：根据甲（筑诚公司）、乙（天宇公司大宗大宇扩建一号楼项目部）双方对往来账进行对账确认：截止本协议签订之日，乙方累计欠甲方商砼款合计人民币8,310,065元。为妥善处理甲、乙双方的上述债权债务，经甲、乙、丙（徐林）、丁（大宗大宇公司）充分协商，达成以下划款协议：1.乙方承诺（1）2015年11月10日至2015年11月31日偿还200万元；（2）2015年12特10日至2015年12特30日偿还300万元；（3）2016年1月10日至2016年1月31日偿还331万。如有逾期，则乙方按月利率百分之二计算利息支付给甲方，如未按期偿还，甲方有权采取付诸法律等其他必要措施；2.乙方同意将位于延吉市大宗大宇扩建一号楼项目中的12层共计24套房屋（详见房屋合）作为本协议项下欠款、违约金及实现债务费用的抵押担保。抵押期限为自本协议生效之日起至乙方还清甲方与本协议有关的全部款项为止。乙方保证对抵押房产具有完整、有效的所有权和处分权，有权提供该房产设定抵押担保。抵押房产的抵押登记手续由乙方负责在本协议签署后2日内办理并承担相应费用，如有逾期，须额外承担欠款额20%的违约金；经甲方催告，乙方仍然拖延办理的，甲方有权要求乙方立即偿还全部欠款及应付利息。未经甲方同意，乙方不得撤回抵押担保，否则须提前偿还甲方的全部欠款及应付利息。抵押物如果发生毁损、灭失，乙方须及时按照甲方的要求重新提供担保，否则甲方有权要求乙方立即偿还全部欠款及应付利息；3.协议约定还款期限已到，乙方未能依照本协议规定期限偿还所欠甲方商砼款，将承担规定期限内欠款额百分之二十的违约金；4.如乙方到期不能归还甲方所欠商砼款，由丙、丁方承担连带保证担保责任。2017年6月15日，筑诚公司与天宇公司项目部及大宗大宇公司签订了《协议书》，协议约定：大宗大宇公司将开发建设的延吉市大宗大宇扩建一号楼项目中的12层共计24套房屋（详见附件顶账房屋明细表）以共计10,589,370元的价格折抵天宇公司项目部的工程款；大宗大宇公司按天宇公司项目部及筑诚要求将上述24套房屋登记在筑诚公司法定代表人徐忠厚名下，抵付天宇公司项目部拖欠筑诚公司的商砼款。至此，大宗大宇公司、天宇公司项目部、筑诚公司在2015年11月6日签订的《还款协议书》中大宗大宇公司就天宇公司项目部拖欠筑诚公司商砼款提供的担保责任履行完毕。该协议由陈庆元及徐林在天宇公司项目部处签字确认。2018年7月25日筑诚公司、天宇公司和天宇公司项目部、徐林、大宗大宇公司签订了《协议书》，内容为：甲（天宇公司、天宇公司大宇扩建一号楼项目部）、乙（筑诚公司）、丙（徐林）、丁（大宗大宇公司）四方经充分协商，达成本协议，供各方共同遵守。1.因2012年10月份丙方徐林挂靠甲方天宇公司承建了大宗大宇公司1号楼扩建工程，在施工过程中，甲方从乙方购买了商品同等产品用于施工，施工结束后，甲、乙、丙、丁方于2015年11月6日签订了《还款协议书》确认了欠款金额为8,310,065元，丙方和丁方为甲方的债务提供连带保证责任，后为履行《还款协议书》，又于2017年6月1日签订了《协议书》，约定用原《还款协议书》中抵押的24套房屋冲抵筑诚公司债务，至此，当事人的债务及保证责任履行完毕。但是由于丁方一直未向乙方交付上述24套房屋，现重新签订本合同，明确各自权利义务；2.甲方、乙方确认2017年6月1日丁方以本合同项下的24套房屋抵付了甲方的工程款10,589,370元，该房屋按照甲方和丙方的要求现登记在乙方名下；3.现甲方和丙方同意将抵账房屋继续登记在乙方名下，作为对2015年11月6日《还款协议书》的抵押，甲方和乙方授权丁方在获得乙方同意后出售上述24套房屋，所出售的房款直接支付给乙方用以偿还甲方拖欠货款本金及逾期利息……；乙方在收到货款或是房款时，协助办理出售商品房买卖合同更名手续，甲方及丁方在对上述房屋进行处分时，必须事先征得乙方的同意，在未收取货款或是房款时，乙方可以拒绝办理上述房屋的更名过户手续，………。签订协议后至今该抵押的24套房屋未能出售，无法让筑诚公司实现债权。一审法院认为，原、被告之间虽然没有签订书面买卖合同，但依据《还款协议书》《协议书》（2017年6月1日）、《协议书》（2018年7月25日）可以认定，双方之间存在买卖合同关系。天宇公司抗辩《还款协议》和两份《协议书》均未加盖天宇公司的公章，涉案买卖合同是原告与徐林之间的买卖合同，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，陈庆元作为天宇公司项目部经理，原告有理由相信其有权代理天宇公司与其签订与项目有关的合同，陈庆元的行为构成代理，其签订《还款协议书》《协议书》（2017年6月1日）、《协议书》（2018年7月25日）的行为可以认定为是天宇公司项目部的行为。且协议书的内容均是关于用在天宇公司大宇扩建一号楼项目的预拌混凝土货款的结算方式，扩建1号楼项目部是天宇公司下设的部门，不具备法人资格，其对外产生的民事责任应由其法人天宇公司承担。2018年7月25日协议书中“…3.现甲方和丙方同意将抵账房屋继续登记在乙方名下，作为对2015年11月6日《还款协议书》的抵押，甲方和乙方授权丁方在获得乙方同意后出售上述24套房屋，所出售的房款直接支付给乙方用以偿还甲方拖欠货款本金及逾期利息…”，因上述作为抵押的24套房屋至今未能出售导致无法实现债权，且庭审中，原告同意在收到商砼款后，将上述抵押的24套房屋变更为登记在天宇公司名下，故本院对原告的诉讼请求予以支持。2015年11月6日《还款协议书》中约定，约定的月利率百分之二标准计算的逾期利息，不符合法律规定，应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准计算逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十七条、第六十条、第七十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、被告吉林天宇建设集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告延吉市筑诚建材有限公司支付商砼款8,310,065元及利息（其中200万元自2015年12月1日起，其中300万元自2015年12月31日起，其中331.0065万元自2016年2月1日起，均至实际给付之日止以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准计算利息）；二、原告延吉市筑诚建材有限公司于收到商砼款之日协助被告吉林天宇建设集团股份有限公司将登记在徐忠厚名下24套房屋变更为被告吉林天宇建设集团股份有限公司名下。如果被告吉林天宇建设集团股份有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,040元（原告已预交），由被告吉林天宇建设集团股份有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，通过案涉三份协议的内容可以看出，虽然2017年6月15日各方约定用24套房屋抵顶天宇公司欠付筑诚公司的商砼款，但2018年7月25日，各方对以房抵债清偿债务的履行方式进行了变更，将抵账房屋继续登记在筑诚公司的名下，作为对2015年11月6日《还款协议书》的抵押，用房屋出售的价款清偿天宇公司拖欠的货款本金及逾期利息。鉴于2018年7月25日协议书中的24套房屋均未能出售，在合同目的不能实现的情况下，天宇公司原有的债务并未消灭，仍应就原未履行的债务承担继续清偿的责任。故筑诚公司要求天宇公司继续清偿商砼款8,310,065元，应予支持。天宇公司主张通过2017年6月15日的以房抵债协议，结清其欠付的商砼款，2018年7月25日的协议仅是其对顶账房屋协助出售的约定，其不应履行清偿责任的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于欠付商砼款的利息问题。逾期付款利息的起算时间依法应从应付商砼款之日计算，双方于2015年11月6日签订的《还款协议书》中对案涉商砼款的付款时间已有明确约定，一审以双方合同约定的付款时间认定欠付商砼款逾期利息的起算时间并无不当。双方在《还款协议书》中约定逾期付款的利息为月利率百分之二，筑诚公司主张按照全国银行间同业拆借中心2020年9月20日公布的贷款市场一年期报价利率的四倍标准计算，符合法律规定，但一审对计息标准书写有误，本院予以纠正。综上所述，天宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初7363号民事判决第二项；二、变更吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初7363号民事判决第一项为：吉林天宇建设集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日立即向延吉市筑诚建材有限公司支付商砼款8,310,065元及逾期利息（其中200万元自2015年12月1日起，300万元自2015年12月31日起，331.0065万元自2016年2月1日起，均至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心2020年9月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息。）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69,970.46元（延吉市筑诚建材有限公司预交70,040元，退还69.54元），二审案件受理费69,970.46元，共计139,940.92元，由上诉人吉林天宇建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 花审判员 咸柱英审判员 申成日二〇二一年四月二十九日书记员 池宥贞