广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36523号原告（反诉被告）正东（深圳）商业发展有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前海一路1号A栋201室。法定代表人梁劲樑。委托诉讼代理人李巧玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人白栋栋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市创荣盛物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道塘尾社区新源工业区十六栋二楼东面（办公场所）。法定代表人李建华。被告李建华，女，汉族，1990年9月7日出生，身份证住址湖北省大悟县。被告刘志城，男，汉族，1989年9月23日出生，身份证住址深圳市宝安区。被告邓创荣，男，汉族，1968年11月19日出生，身份证住址深圳市宝安区。四被告共同委托诉讼代理人张磊，广东德纳（宝安）律师事务所律师。上列当事人之间本诉、反诉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李巧玲和白栋栋、四被告共同委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告创荣盛物业公司签订的合同编号为ＹＹＳＺ2018-0601《物业租赁合同》已经解除；二、四被告返还原告支付的租赁押金3555000元。三、四被告返还原告支付的用电押金50000元。四、四被告赔偿原告装饰装修工程损失3173000元。五、四被告共同承担本案的全部诉讼费用。具体事实与理由：位于深圳市宝安区办公楼及整个生活区道路和相关设施系被告深圳市创荣盛物业管理有限公司、李建华、刘志城及邓创荣承租于案外人深圳市福永和平股份合作公司。2018年6月，四被告以被告创荣盛物业公司的名义和原告签订《物业租赁合同》，约定：被告创荣盛物业公司将深圳市宝安区福永街道和平社区同富路20、21号原新丰电器厂宿舍Ａ栋2-6层建筑物及Ｂ栋1-2层建筑物、1楼消防水池、保安室、停车位、天面消防水池及楼面炮台、变电箱等相关附属面积出租给原告：租赁押金金额为3555000元：租赁期限为2018年6月1日起至2032年8月31日止，免租期为3个月；被告创荣盛物业公司于2018年6月1日前完成租赁物业所有原租户的清退工作，并将租赁物业按照租赁合同约定条件出租移交给原告，因被告创荣盛物业公司原因延迟交付租赁物业，每逾期一日，原告有权按照已付押金及租金总额的万分之五／天计收违约金，逾期超过1个月未完成的，原告有权解除合同并要求被告创荣盛物业公司返还押金、支付相当于押金金额的解约金、赔偿包括原告对租赁物业的装饰装修损失、停业损失、承担的违约赔偿金及搬迁费用等在内的全部损失，及其他条款。合同签订后，原告向被告李建华支付了租赁押金3555000元、用电押金50000元，并依约履行了支付租金义务，并对被告交付的部分租赁物业进行了包括消防工程、外围道路工程、外立面工程及室内工程在内的装饰装修，总计投入装饰装修工程费用3173000元。但被告深圳市创荣盛物业管理有限公司直未能依约向原告交付租赁物业中Ａ栋3层3个房间、Ａ栋6层2个房间以及1楼消防水池。原告多次通过发函、电话或微信等方式与被告沟通租赁物业交付事宜，但被告至今仍未能交付符合约定的租赁物业。由于被告无法向原告交付符合合同约定的租赁物业，导致原告无法按照预期整体使用该租赁物业，原告订立《物业租赁合同》的目的无法实现，原告为此不得不于2019年8月3日向合同签订的主体被告创荣盛物业公司发出《解除合同通知书》，解除双方间签订的《物业租赁合同》，避免原告损失的进一步扩大。综上，被告创荣盛物业公司、李建华、刘志城及邓创荣作为租赁物业共同出租人，其未能按照《物业租赁合同》约定向原告交付符合约定的租赁物业，致使原告承租租赁物业的目的无法实现，给原告造成了严重的经济损失。四被告共同答辩称，一、涉案房屋没有建设规划许可证，也没有相应的房产证，被告已经向福永街道办历史遗留违法建筑办公室申报了相应的违法建筑的申请，但现没有得到上述办公室的回复，因此本案双方的合同应认定为无效。二、原告要求解除物业租赁合同的理由与法律依据不充分，真实的情况是，在2018年7月份原告承租被告的上述物业之后，将涉案的物业转租给了深圳前海骏泓兴供应链有限公司，并且由深圳市中天投资有限公司向原告支付了200万元的押金，深圳前海骏泓兴供应链有限公司与中天公司是同一公司，是控股与被控股的关系。因此涉案的物业在2018年7月10日转租给他方，原告没有实际上占有该房屋；三、从签订合同之日2018年6月1日止，2019年5月份之前，原告一直按期缴纳房租，2019年5月份之后，因第三方转租方的法定代表人出事被公安机关被采取强制措施，转租方没有向原告支付房租，在该情况下原告就以各种借口及理由不支付房租，并多次要与被告解除租赁合同。但是经过双方多次协商，原告自始至终没有将涉案的标的物业交还给被告；四、因涉案当中的物业是被告从他人处转租，每月的租金也要支付30余万元，自2019年5月份之后，原告未向被告交付过房租、管理费、水电费等其他任何的费用，但一直占有该租赁物，而被告已经在贵院提起了民事诉讼，要求原告支付相应的占有使用费用，该案件仍在贵院申请当中；五、原告转租涉案物业后，是为了开办酒店，是按照标的物进行过改造，拆除了门窗、隔墙、天花、电线，后由于第三方法人出事之后没有继续进行装修，现场是一片狼藉，只有拆毁，没有任何的装修。导致涉案物业不经过任何的修复不能使用，被告已通过反诉的方式向原告主张修复费用；六、原告没有对标的物业进行装修，只是对标的物业的消防进行安装，但消防的安装被消防部门在验收时为不合格，未通过消防验收，且该消防设施并没有与建筑物进行附合，是可以进行拆装。在该情况下，我方要求原告拆除消防设施，恢复原状。被告深圳市创荣盛物业管理有限公司向本院提出反诉请求：一、被反诉人支付反诉人涉案房屋结构损失修复费100万元（暂定）；二、被反诉人支付反诉人在《物业租赁合同》约定的免租期（2018年5月1日起至2018年8月31日止）内房屋占用使用费1066500元；三、被反诉人赔偿反诉人损失100万元；四、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。具体事实与理由：合同签订后，反诉人依约将标的物业交付给被反诉人，然而被反诉人自2019年5月1日起就一直未向反诉人支付租金、水电费、管理费等费用，为此，反诉人在2019年8月份向法院提起诉讼，要求被反诉人依约履行合同并承担逾期支付房租的滞纳金。反诉人认为，被反诉人在承租标的物业后，对标的物业内建筑物的结构进行大幅度装修、改造，将建筑物内原有的门窗、隔墙打掉，现因被反诉人的原因，双方解除《物业租赁合同》，以致标的物业中的建筑物毁损严重，反诉人需对建筑物进行修复后才能使用，因此被反诉人应承担对标的物业内建筑物修复的费用。反诉人与被反诉人虽在《物业租赁合同》中约定自2018年6月1日起到2032年8月31日止3个月是免租期，被反诉人无需支付租金，但根据《物业租赁合同》中约定的租赁期限可知，双方约定的3个月免租期是基于14年标的物业租赁期而制定的，现被反诉人在承租近1年的情况下即要求解除合同，再对反诉人适用3个月的免租期，明显不公。因此，对《物业租赁合同》中关于自2018年6月1日起到2032年8月31日止免租期的条款应被认定为无效。因此，反诉人应支付在免租期对标的物业占用使用费用1066500元。被反诉人在承租标的物业时，被反诉人已对标的物业进行实地考察，并对标的物业的相应的风险已进行评估，这足以证明被反诉人是已知道标的物业存在未有建筑工程规划许可证情况，然而被反诉人仍与反诉人签订《物业租赁合同》，反诉人也依约将标的物业交由被反诉人占用，被反诉人又将案涉租赁物转租给深圳市前海骏泓兴供应链有限公司，每月租金为414000余元，实际上已经获利，后由于他人违约解除了合同，被反诉人交不出房租，才找各种理由要解除合同，现被反诉人又以反诉人违约为由解除合同。其在签订《物业租赁合同》已经对租赁物的整体结构已有了解，签订合同后按时缴纳押金及房租，且其在租赁期间又对标的物业进行大面积改造、拆掉门窗、推毁隔墙、电线，导致标的物业如不经修复，无法进行使用、出租。对于房屋修复费，反诉人已在上列反诉请求中提出，但房屋修复需要大量人力物力和时间，又因反诉人房屋也是从他人处承租的，被告每月也需支付三十多万元租金。现因被反诉人解约，反诉人需要对房屋修复后才能出租给他人，期间必然会造成大量损失，因该损失是由被反诉人造成的，所以反诉人认为，根据《合同法》第58条中“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”规定，被反诉人应赔偿因反诉人损失1000000元。原告（反诉被告）答辩称，一、关于被告主张涉案房屋结构损失修复费用，首先，根据租赁合同第一条第8项、第三条第9项的约定以及被告同意在不违反国家法律规定及不损害房屋主体结构的前提下，原告有权对涉案房屋进行装修和改造。其次，被告提交的证据并不能证明原告的装修损害了房屋的主体结构，而且被告主张的修复费用并未实际发生。再次，原告解除涉案的租赁合同是因为被告未能按照合同的约定向原告交付全面的租赁房屋，合同无法继续履行的过错在被告方。据此，被告的该项诉讼请求没有事实及法律依据。二、关于被告主张免租期房屋占用使用费的问题，租赁合同约定被告同意给予原告3个月的免租期，合同也并没有约定提前终止的情况下免租期需要支付租金。关于免租期的约定是原被告双方的真实意思表示，被告承诺给予原告免租期是其民事权利的处分。因此，被告无权主张免租期的租金。三、关于被告主张赔偿损失100万元，被告未能举证证明其所主张的损失已实际发生，而且该损失可归责于原告，因此该项诉讼请求没有事实及法律依据。综上，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年6月，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），签订一份《物业租赁合同》。合同主要内容包括：（一）出租物业面积为9000平方米，包含A栋2-6层建筑物及B栋1-2层建筑物、1楼消防水池、保安室、停车位、天面消防水池及楼面炮台、变电箱等相关附属面积。（二）租赁期限自2018年6月1日至2031年8月31日共计14年，免租期为3个月（如不能按时交付，免租期顺延）。（三）租赁期内乙方需承担甲方推荐一名管理人员费用2800元/月（与租金递增标准同步递增），起始租金为355500元，租金缴纳时间为当月5日前缴纳（首笔租金除外，遇法定节假日顺延），具体租金如下：2018年9月1日至2020年8月31日每月租金355500元，2020年9月1日至2022年8月31日每月租金为383940元，2022年9月1日至2024年8月31日每月租金为414655.20元，2024年9月1日至2026年8月31日每月租金为447827.61元，2026年9月1日至2028年8月31日每月租金为483653.82元，2028年9月1日至2030年8月31日每月租金为522346.13元，2030年9月1日至2032年8月31日每月租金为564133.82元。（四）租赁押金金额为10个月起始租金金额，即3555000元，分两笔支付，第一笔300万元乙方应于双方签订标的物租赁合同后5个工作日内支付，第二笔555000元乙方应于甲方依约移交标的物物业给乙方后5个工作日支付。（五）水电费按照水电部门收费标准收取。（六）甲方于2018年6月1日前完成标的物业所有原租户的清退工作，如不能按期交付，装修期顺延，且甲方依约承担逾期交付责任。（七）甲方须向乙方提供标的物业真实完整的权属证明、建筑检验文件、建筑图纸等。（八）甲方确保乙方在不违反国家法律法规和不损害房屋主体结构的前提下，拥有对标的物业改造的权利，并在乙方对承租物业合法合规进行改造后，配合和协调实际权利人、登记权利人配合乙方办理经营标的物业过程中的相关手续，包括但不限于营业执照、建设工程、消防设计审核意见/消防设计备案凭证、二次消防工程验收审核意见/消防工程验收备案证明等证照手续。（九）租赁期间，乙方拥有对标的物业改造权利，租赁期间房屋修缮由乙方负责，合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好（装修归业主，其他乙方购置物品可搬走）。合同签订后，原告依约向被告深圳市创荣盛物业管理有限公司支付租赁押金3555000元和用电押金50000元；被告深圳市创荣盛物业管理有限公司向原告交付了绝大部分的物业，并提供了三个月的免租期，但尚有少量房间未交付原告使用。后因原告自2019年5月起停付租金或占有使用费用，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司于2019年5月21日暂停租赁房产供电，原告于5月24日发函要求被告恢复供电。现原告已停止使用涉案物业，但由于未办理交接手续，双方对使用期间有争议。原告主张自2019年7月起未实际使用涉案租赁房产，并于同年8月2日搬离。原告对涉案租赁物业进行外立面装饰装修、消防工程建设、外围道路工程建设，但未全部完工。庭审中，原告提供了工程建设和装饰装修的部分证据，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司不予认可。经原告申请，本院准许，本案对上述工程内容进行现值评估。经评估，上述施工内容现值为1314450.56元。评估鉴定费用为99464.90元，由原告预缴。另查明，涉案租赁房产未取得不动产产权登记，当事人确认无相关合法报建报批手续。本院依法释明本案为合同无效的情形，双方系据合同无效提出上述诉求。再查，关联案件，深圳市创荣盛物业管理有限公司诉正东（深圳）商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月16日作出（2019）粤0306民初29610号民事判决书，确认深圳市创荣盛物业管理有限公司与正东（深圳）商业发展有限公司于2018年6月签订的《物业租赁合同》无效；判令正东（深圳）商业发展有限公司支付原告深圳市创荣盛物业管理有限公司场地占有使用费1605441元、水电费30000元。另，该案庭审中，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司同意将庭审辩论终止之日即2020年1月8日作为涉案租赁房产的交付日期；同时该案判决认定因被告深圳市创荣盛物业管理有限公司尚有少量房间未交付，酌减部分占有使用费7000元，即认定每月占有使用费用为348500元。本院认为，涉案租赁物业未作产权登记，无相关合法报建报批手续，当事人就该类建筑物确立的租赁合同关系依法无效。本诉部分。根据合同法相关法律规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告诉求返还租赁押金3555000元和用电押金50000元于法有据，本院予以支持。根据合同约定，原告有权对租赁物业进行改造装修，合同确认无效后，不再继续履行，原告据合同实施的装饰装修等施工，构成经济损失，应当由缔约双方根据过错分摊责任。根据合同约定，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应向原告提供完整的权属证明，并确认可以配合办理相关建设工程、消防工程等审批手续，足以让原告对合法改造、装修产生较大的信赖，故合同无效对施工造成的损失，应由被告深圳市创荣盛物业管理有限公司承担主要责任。本院酌定原告、被告深圳市创荣盛物业管理有限公司按30%：70%分摊施工投入的现值损失，即被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应赔付原告损失：1314450.56元×70%=920115.39元。另，原告主张其他被告共同承担责任，于法无据，本院不予支持。反诉部分。被告深圳市创荣盛物业管理有限公司主张免租期的房屋占有使用费用，该款项实质为被告深圳市创荣盛物业管理有限公司对租赁合同的经济投入，且投入已履行完毕，现由承租方提起确认合同无效且不再继续履行，按公平原则，承租方应当向出租方赔付未履行期间相应比例的免租期占有使用费的经济损失。参照本院（2019）粤0306民初29610号民事判决书，本案酌定出租方免租期经济投入为：348500元×3个月=1045500元；占用期间为2018年6月1日至2020年1月8日，比例为：19.23个月÷171个月=11.25%。因此，原告应赔付被告深圳市创荣盛物业管理有限公司免租期经济损失为：1045500元×88.75%=927881.25元。至于被告深圳市创荣盛物业管理有限公司要求原告就其改造装修行为赔偿修复费用和经济损失。由于装修改造系合同约定予原告的权利，故改造装修对建筑物原状的改变不构成出租方的经济损失，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司该诉求不具有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告正东（深圳）商业发展有限公司返还租赁押金3555000元和用电押金50000元。二、被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告正东（深圳）商业发展有限公司赔付经济损失920115.39元。三、原告（反诉被告）正东（深圳）商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市创荣盛物业管理有限公司赔付免租期占有使用费927881.25元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估鉴定费用99464.90元，由原告承担29839.5元，由被告深圳市创荣盛物业管理有限公司承担69625.4元。该款原告已预交，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应负之数应于本判决生效之日起十日内径付原告。本案本诉受理费83798元，保全费用5000元，合计88798元，由原告承担49911元，由被告深圳市创荣盛物业管理有限公司承担38887元；被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告深圳市创荣盛物业管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费15666元，由被告深圳市创荣盛物业管理有限公司（反诉原告）承担10926元，由原告（反诉被告）承担4740元。原告（反诉被告）应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，原告（反诉被告）应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 刘  师  妮人民陪审员 冯  敬  香二〇二一年四月八日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。