东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0591民初467号原告：东营爱家房地产开发有限公司，住所地：山东省东营市东营区东四路88号中央豪庭小区15号楼101室，统一社会信用代码：913705005819245428。法定代表人：董文彬；职务：董事长。委托诉讼代理人：李燕霞，山东宗锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，山东宗锦律师事务所律师。被告：齐鹏飞，男，汉族，1989年10月13日出生，住东营市东营区。被告：刘盼盼，女，汉族，1989年7月5日出生，住东营市东营区。以上两被告共同委托诉讼代理人：穆莎莎，山东达洋律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：靳天宇，山东达洋律师事务所实习律师。原告东营爱家房地产开发有限公司与被告齐鹏飞、刘盼盼商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李燕霞、陈曦，被告刘盼盼及两被告共同委托诉讼代理人穆莎莎、靳天宇到庭参加诉讼。现已审理终结。原告东营爱家房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告面积差购房款、公共维修基金差额45599元及违约金6662元(违约金以45599元为基数，每日按照万分之一，从2016年4月30日暂计算至2020年4月30日，请求法院判决至实际给付之日止)，共计52261元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年12月4日，原被告双方签订了《商品房预售合同》，合同约定被告购买原告开发的开发区东四路88号东营爱家国际花园(后来改名为中央豪庭)23幢1单元1601室房屋，商品房预测建筑面积108.07平方米。商品房单价为6120元每平方米，房屋暂定购房款661388元。合同第七条约定面积和产权登记面积有差异时，正房及附属单价以合同附件四所列为准，多退少补，据实结算房款。经第三方测绘公司最终测绘，涉案房屋建筑面积实际为116.1平方米，根据合同约定被告需要补齐8.03平方米面积差购房款。原告多次向被告催缴，被告拒不缴纳。被告齐鹏飞、刘盼盼辩称，一、两被告已于2015年11月6日向原告补交面积差价款，根据原告与两被告签订的商品房预售合同第九条约定原告应当在2015年5月1日前将具备下列第1种、第2种条件并符合本合同约定的商品房交付给两被告使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书。按照双方合同约定原告在向两被告交房时需要取得面积实测技术报告书，房屋实测面积在交付前就已经确定，房屋实测面积与合同约定面积存在误差，原告在交房时向两被告主张面积差价款3856元，两被告于2015年10月6日向原告补交，并由原告出具收据。二、即使原告所述属实，其并没有将两被告已经交的0.63平米的面积差价款予以扣除。三、原告的起诉已超过诉讼时效，根据法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中两被告应原告要求在2015年11月6日已补交面积差价款，2019年12月原告通知两被告涉案房屋具备办理房产证条件，并要求两被告再次补交面积差价款，自2015年11月6日起至2019年12月，长达四年的时间，原告都没有向两被告主张过面积差价款，即使两被告仍需向原告补交面积差价款，原告也应当对其所主张的权利在法定的诉讼时效期间行使，而本案主张现已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告东营爱家房地产开发有限公司作为出卖方与作为买受方的被告齐鹏飞、刘盼盼签订了《商品房预售合同》，合同约定被告购买原告开发的开发区东四路88号东营爱家国际花园23幢1单元1601室房屋，商品房预测建筑面积108.07平方米，其中套内建筑面积85.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.26平方米。商品房单价为每平方米6120元，总金额661388元。合同第七条约定，合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，正房及附属物单价以本合同附件四第2条所列为准，多退少补，据实结算房款。合同附件四第2条约定，按建筑面积计算，正房单价为￥6120元/㎡，实测面积与合同面积产生误差，正房及储藏室按照该单价计算多退，据实结算房价款。合同附件八第三项第1条约定，测绘报告的面积大于合同约定面积的，买受人在接到出卖人通知后十五个工作日内，向出卖人补足购房款，逾期付款的，按合同第七条的规定承担违约责任。合同附件八第一项第3条约定，买受人保证其在签署预售合同时在预售合同中注明的以及在出卖人处留存的通讯地址、电话、传真号码、E-MALL均真实有效，如有变更，应在变更后的五日内书面形式通知出卖人，否则出卖人无需承担因此产生的通讯延误或者送达不能的责任；出卖人按照买受人留存的通讯地址、传真号码E-MALL发送通知的，在信函（包括但不限于：挂号信、快递、EMS等）、传真以及E-MALL发出后即视为送达。东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司2015年10月27日出具的《东营爱家房地产开发有限公司测绘成果报告》载明，涉案房屋23幢1单元1601室套内面积为91.70㎡，公摊面积为24.40㎡，其中阳台面积5.91㎡，建筑总面积116.10㎡。原告于2016年4月30日按照房屋最终测绘面积116.1平方米应缴纳的购房款：116.1平方米×6120元=710532元开具了发票。该山东省地方税务局通用机打发票载明，付款单位刘盼盼、齐鹏飞，收款单位东营爱家房地产开发有限公司。原告提交的《爱家国际花园业主（租户）情况登记表》载明，23号楼1单元1601号，姓名：齐鹏飞，工作/学习单位：东三路118号百斯盾，2018年1月27日原告通过EMS向被告邮寄房屋所有权办证通知书。2018年3月10日，原告向被告158××××2990的手机号码发送房屋所有权办理通知的短信。以上事实，由当事人提交的《商品房预售合同》、《东营爱家房地产开发有限公司测绘成果报告》、山东省地方税务局发票、手机短信、快递送达跟踪查询、快递单底联、《爱家国际花园业主（租户）情况登记表》及当事人陈述在案佐证，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》及其附件，均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。合同明确约定，涉案房屋按建筑面积计算，正房单价为￥6120元/㎡，实测面积与合同面积产生误差，正房及储藏室按照该单价计算多退，据实结算房价款；东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司出具的《东营爱家房地产开发有限公司测绘成果报告》载明，涉案房屋23幢1单元1601室套内面积为91.70㎡，公摊面积为24.40㎡，其中阳台面积5.91㎡，建筑总面积116.10㎡；庭审中，原告陈述第一项诉讼请求的依据为：涉案房屋的实际面积经过测绘为116.10㎡，减去被告已支付的108.07㎡，再减去被告支付的0.63㎡的差额，剩余7.4㎡，乘以合同约定的每平方米6120元，加上311元的公共维修基金（根据住建局规定的每平方米42元），共计45599元。被告对原告诉讼请求主张的计算方式无异议。故原告要求被告向原告支付涉案房屋面积差购房款、公共维修基金，具有合同依据和事实依据，予以支持。关于本案被告抗辩的诉讼时效的问题。涉案《商品房预售合同》附件八第一项第3条明确约定，“买受人保证其在签署预售合同时在预售合同中注明的以及在出卖人处留存的通讯方式、电话、传真号码、E-MALL均真实有效，如有变更，应在变更后的五日内书面形式通知出卖人，否则出卖人无需承担因此产生的通讯延误或者送达不能的责任；出卖人按照买受人留存的通讯地址、传真号码E-MALL发送通知的，在信函（包括但不限于：挂号信、快递、EMS等）、传真以及E-MALL发出后即视为送达。”根据该约定，结合2018年1月27日原告通过EMS向被告预留地址东三路118号百斯盾邮寄房屋所有权办证通知书，以及2018年3月10日原告向被告158××××2990的手机号码发送房屋所有权办理通知的短信的事实，诉讼时效中断，截止本案原告2021年2月1日立案起诉并未超过诉讼时效。被告关于自2015年11月6日起至2019年12月原告未向被告主张涉案争议的抗辩意见，与事实和合同约定不符，不予采纳。被告抗辩其在2015年11月6日已支付一次面积差房款，原告当时未主张本案争议的7.4㎡，视为原告放弃该权利。本院认为，原告依据测绘报告及合同约定向被告主张面积差房款，于法有据，从本案原告通过邮寄办理通知书、向被告发送短信及提起诉讼来看，原告并未放弃该权利，本案审理过程中原告亦未表明放弃该权利，故对被告该抗辩意见不予采纳。被告抗辩涉案房屋阳台应系开发商赠送，对阳台5.91㎡的面积差应按一半即2.955㎡计算，但未提交有效证据证实，对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告主张的违约金的问题。庭审中，原告陈述其主张违约金的合同依据是合同附件八第三项第1条约定，即“测绘报告的面积大于合同约定面积的，买受人在接到出卖人通知后十五个工作日内，向出卖人补足购房款，逾期付款的，按合同第七条的规定承担违约责任。”但涉案合同第七条并未对违约责任的认定、违约金的交纳作出约定，故原告该主张缺少合同依据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告齐鹏飞、刘盼盼于本判决生效之日起十日内支付原告东营爱家房地产开发有限公司面积差购房款、公共维修基金差额45599元。二、驳回原告东营爱家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1107元，减半收取计553.5元，由原告东营爱家房地产开发有限公司负担70.5元，被告齐鹏飞、刘盼盼负担483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王飞虎二〇二一年四月三十日书记员  栗岫雯