甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终31号上诉人（原审被告）：甘肃金誉文化传媒有限公司，住所地兰州市城关区张掖路250号（时代广场十二层）。法定代表人：金俊河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，甘肃春蕊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：榆中县供热服务中心，住所地榆中县栖云北路107号。法定代表人：罗志荣，系该服务中心主任。委托诉讼代理人：杨波，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人甘肃金誉文化传媒有限公司因与被上诉人榆中县供热服务中心租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃金誉文化传媒有限公司上诉请求：一、撤销甘肃省榆中县人民法院(2020)甘0123民初662号民事判决，并依法改判驳回榆中县供热服务中心的一审起诉；二、本案诉讼费由榆中县供热服务中心承担。事实和理由：一、榆中县供热服务中心作为一审原告主体不适格。一审法院审理查明事实部分与事实不符。本案所涉房屋产权登记在榆中县住房和城乡建设局(原榆中县建设局)名下，根据《物权法》第十四条、第十六条规定，不动产的权属应当以不动产权证书登记为准。并且甘肃金誉文化传媒有限公司于1999年10月15日与榆中县住房和城乡建设局(原榆中县建设局)签订《租赁合同》，约定由榆中县住房和城乡建设局(原榆中县建设局)将本案所涉楼顶出租给甘肃金誉文化传媒有限公司发布广告，租期10年，期限届满后榆中县住房和城乡建设局(原榆中县建设局)向榆中县供热服务中心出具了《授权委托书》，委托榆中县供热服务中心代为出租本案所涉楼顶。后榆中县供热服务中心向甘肃金誉文化传媒有限公司出具了《授权委托书》，由甘肃金誉文化传媒有限公司复印留存后与榆中县供热服务中心于2009年9月20日签订《租赁合同》。在一审过程中，榆中县供热服务中心未提供任何占有、收益使用的证据，一审法院对此不应予以认可，更不能仅从陈述就认定榆中县供热服务中心为本案所涉房屋的实际所有人。因此，本案所涉楼顶的所有人为榆中县住房和城乡建设局(原榆中县建设局)，榆中县供热服务中心作为一审原告主体不适格，应当驳回起诉。二、一审法院认定存在不可续租的理由不成立。一审法院查明2017年4月27日榆中县人民政府办公室下发榆政办发[2017]76号关于印发《榆中县户外广告专项整治实施方案》的通知，后榆中县城市管理行政执法局据此向榆中县供热服务中心下发榆城执法函[2017]13号关于拆除中心广场南楼楼体广告牌的函，但该函仅仅是内部函，并非行政执法决定，不符合《行政法》规定的合法方式。并且甘肃金誉文化传媒有限公司设立广告于2007年6月4日取得了榆中县城市管理行政执法局的批复同意，甘肃金誉文化传媒有限公司依据该批复在其他地方设立的广告牌被榆中县城市管理行政执法局拆除后也通过司法途径确认行政不合法。至今为止榆中县城市管理行政执法局在明知广告是甘肃金誉文化传媒有限公司设立的情况下也没有向甘肃金誉文化传媒有限公司发出任何行政执法告知。因此，甘肃金誉文化传媒有限公司在投入了大量资金也提交了续租申请的情况下，不应当不予续租。榆中县供热服务中心辩称，1、原审判决理由充分，理应维持。2、甘肃金誉文化传媒有限公司上诉请求及事实理由与客观事实相悖，原审法院认定事实清楚。榆中县供热服务中心向一审法院起诉请求:1.请求判令甘肃金誉文化传媒有限公司立即从租赁的房屋搬离，并将租赁的房屋返还榆中县供热服务中心；2.请求判令甘肃金誉文化传媒有限公司立即拆除承租房屋中用于经营的种类设施，并将房屋恢复原状；3.请求判令甘肃金誉文化传媒有限公司向榆中县供热服务中心支付2018年的租金1.5万元和承租期满后的房屋占有使用费（按年租金15000元，从2019年10月1日计算至甘肃金誉文化传媒有限公司实际搬离承租房屋并将房屋恢复原状之日止）；4.本案诉讼费由甘肃金誉文化传媒有限公司承担。（庭审中榆中县供热服务中心增加一项诉讼请求：请求解除榆中县供热服务中心、甘肃金誉文化传媒有限公司签订的《租赁合同》，变更第三项诉讼请求为2016年9月至2017年9月的房屋租金）。一审法院认定的事实：一、本案中位于榆中县城关镇栖云北路35号中心广场南侧的四楼（包括四楼楼顶），房屋产权登记在榆中县住房和城乡建设局（原榆中县建设局）名下，1999年榆中县住房和城乡建设局将该房屋交由其下属单位榆中县供热服务中心占有、使用和收益（实际产权属榆中县供热服务中心）。二、1999年10月15日榆中县住房和城乡建设局（原榆中县建设局）与甘肃金誉文化传媒有限公司（原榆中县金誉印业部，2003年注册为甘肃金誉广告有限公司）签订《租赁合同》，约定榆中县住房和城乡建设局将县汽车站北面楼四楼楼顶（即榆中县中心广场南楼楼顶）租给甘肃金誉文化传媒有限公司做为广告发布位置，租期10年，租费每年1.2万元。2007年6月4日榆中县城市管理行政执法局批复同意甘肃金誉文化传媒有限公司在榆中县城中心广场南楼顶部设置户外广告。2009年9月20日榆中县供热服务中心（原榆中县供热管理站）与甘肃金誉文化传媒有限公司签订《租赁合同》，约定榆中县供热服务中心将榆中县中心广场南楼楼顶租赁给甘肃金誉文化传媒有限公司用于经营发布广告，租期10年（从2009年10月1日起至2019年9月30日止），租费每年1.5万元，每年的租费于当年1月31日前一次性交清，甘肃金誉文化传媒有限公司具有该楼顶的经营使用权，独立招商经营，甘肃金誉文化传媒有限公司负责该楼屋面防水拆除和重做工作，并对外墙面进行维修，所产生的一切费用由甘肃金誉文化传媒有限公司承担；该租赁合同遇不可抗力因素或政府征用、拆迁等无法继续履行时，合同终止，造成的损失按有关规定执行，出租方不承担责任和补偿；合同期满，在同等条件下甘肃金誉文化传媒有限公司有优先租赁权，若甘肃金誉文化传媒有限公司不再续租，拆除用于经营的种类设施，并保证不对楼体、屋面造成破坏，造成损坏由甘肃金誉文化传媒有限公司进行维修或者赔偿。甘肃金誉文化传媒有限公司承租后对楼顶进行改造，建设了阳光房、广告牌，安装了电梯等设施。甘肃金誉文化传媒有限公司向榆中县供热服务中心交付租金至2019年9月30日。2019年12月20日榆中县供热服务中心的工作人员电话通知甘肃金誉文化传媒有限公司的法定代表人不同意续租。三、2017年4月27日榆中县人民政府办公室下发榆政办发[2017]76号关于印发《榆中县户外广告专项整治实施方案》的通知，要求对县城主次干道等区域楼（屋）顶高空户外广告一律拆除、严重影响景观的户外广告一律拆除，2017年8月31日榆中县城市管理行政执法局向榆中县供热服务中心下发榆城执法函[2017]13号关于拆除中心广场南楼楼体广告牌的函，要求榆中县供热服务中心尽快对中心广场南楼楼体广告牌进行拆除清理，恢复楼体原貌。2017年9月27日榆中县供热服务中心以榆中县城市管理行政执法局要求其对户外广告牌进行清理为由，向一审法院起诉甘肃金誉文化传媒有限公司，要求解除双方签订的租赁合同，2019年10月11日撤回起诉。一审法院认为，本案中榆中县供热服务中心与甘肃金誉文化传媒有限公司签订《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，应受法律保护，甘肃金誉文化传媒有限公司租赁榆中县供热服务中心占有、使用和收益的楼房屋顶用于设置户外广告牌，合同于2019年9月30日到期，期满后双方未签订续租合同，榆中县供热服务中心要求解除合同，一审法院对榆中县供热服务中心的该项诉讼请求应予支持。关于本案榆中县供热服务中心的诉讼主体是否适格问题。因本案涉及的房屋虽然登记在榆中县住房和城乡建设局名下，但该房屋的占有、使用和收益权属于榆中县供热服务中心，因此榆中县供热服务中心有权与甘肃金誉文化传媒有限公司签订租赁合同并收取租赁费，且甘肃金誉文化传媒有限公司一直向榆中县供热服务中心缴纳租赁费，故榆中县供热服务中心的诉讼主体适格，对甘肃金誉文化传媒有限公司的该项辩解意见不予采信。榆中县供热服务中心主张甘肃金誉文化传媒有限公司立即从租赁的房屋搬离，并将租赁的房屋返还榆中县供热服务中心，因本案甘肃金誉文化传媒有限公司租赁榆中县供热服务中心的房屋屋顶，并非房屋，该项诉讼请求与本案无关，故不予支持；榆中县供热服务中心主张甘肃金誉文化传媒有限公司支付2016年9月至2017年9月期间的租金15000元，甘肃金誉文化传媒有限公司辩称已付清租期内的所有租金，依据谁主张谁举证的证据规则，榆中县供热服务中心未提交证据证实甘肃金誉文化传媒有限公司未付清2016年9月至2017年9月期间的租金，榆中县供热服务中心对该项主张应承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求不予支持；榆中县供热服务中心主张承租期满后的房屋占有使用费，比照租金15000元计算，该请求符合法律规定，应予支持；榆中县供热服务中心主张甘肃金誉文化传媒有限公司立即拆除承租房屋中用于经营的种类设施，并将房屋恢复原状的诉讼请求，因榆中县供热服务中心、甘肃金誉文化传媒有限公司双方在租赁合同中约定合同期满后由甘肃金誉文化传媒有限公司拆除用于经营的种类设施，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，对榆中县供热服务中心合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告榆中县供热服务中心与被告甘肃金誉文化传媒有限公司2009年9月20日签订的《租赁合同》。二、被告甘肃金誉文化传媒有限公司于判决生效后二十日内拆除榆中县城中心广场南楼楼顶添附的一切设施，恢复楼顶原状（不对楼体、屋面造成破坏）。三、被告甘肃金誉文化传媒有限公司支付原告榆中县供热服务中心自2019年10月1日起至搬离交付原告榆中县供热服务中心之日止期间的楼顶占有使用费（按照每年15000元计算）。四、驳回原告榆中县供热服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取（已按减半收取）88元，由被告甘肃金誉文化传媒有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：甘肃金誉文化传媒有限公司提交兰州铁路运输中级法院（2017）甘71行终181号行政判决书一份、甘肃省高级人民法院（2019）甘行申37号行政裁定书一份。证明一审认定的合同不能履行的事由不存在。榆中县供热服务中心质证认为，对上述证据真实性没有异议，但与本案没有关系。本院认为，该两份生效法律文书涉及的是榆中县城市管理行政执法局拆除甘肃金誉文化传媒有限公司经营的广告牌的行政行为是否合法的问题，与本案争议事实无关，故对上述证据不予采信。榆中县供热服务中心未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于榆中县供热服务中心是否为本案适格诉讼主体的问题。案涉的位于榆中县城关镇栖云北路35号中心广场南侧的四楼（包括四楼楼顶），房屋产权登记在榆中县住房和城乡建设局（原榆中县建设局）名下，但榆中县建设局出具授权委托书，委托榆中县供热管理站（现榆中县供热服务中心）代为管理案涉房屋。2009年9月20日，榆中县供热服务中心与甘肃金誉文化传媒有限公司签订了《租赁合同》，将案涉四楼楼顶出租给甘肃金誉文化传媒有限公司。后甘肃金誉文化传媒有限公司向榆中县供热服务中心支付了租金。即案涉房屋顶楼的占有、使用、收益实际由榆中县供热服务中心享有。同时，榆中县住房和城乡建设局也于2017年10月1日出具《证明》，证明其认可案涉房屋楼顶的占有、使用、收益的权利属于榆中县供热服务中心。榆中县供热服务中心提起本案诉讼主体适格。甘肃金誉文化传媒有限公司与榆中县供热服务中心签订的《房屋租赁合同》约定楼顶租赁期限至2019年9月30日。租赁期满后，甘肃金誉文化传媒有限公司继续使用案涉租赁物，但双方未续签租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。甘肃金誉文化传媒有限公司应当按照双方于2009年9月20日所签《房屋租赁合同》约定的年租金15000元向榆中县供热服务中心支付自2019年10月1日起至实际搬离之日止期间的占有使用费，榆中县供热服务中心该诉讼请求符合法律规定，应予支持。对于不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后，可以随时解除合同。本案中，榆中县供热服务中心曾于2017年9月27日向法院提起诉讼，要求解除与甘肃金誉文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》，表明其不愿意继续向甘肃金誉文化传媒有限公司出租案涉房屋楼顶，现榆中县供热服务中心要求解除与甘肃金誉文化传媒有限公司的《房屋租赁合同》符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。甘肃金誉文化传媒有限公司与榆中县供热服务中心签订的《房屋租赁合同》中亦约定，合同期满，若甘肃金誉文化传媒有限公司不再续租，拆除用于经营的种类设施，并保证不对楼体、屋面造成破坏。榆中县供热服务中心要求甘肃金誉文化传媒有限公司将楼顶返还并拆除案涉房屋楼顶添附的一切设施，恢复顶楼原状符合法律规定和双方合同约定。综上所述，甘肃金誉文化传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由甘肃金誉文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员李娜二〇二一年四月二十九日法官助理周碧彤书记员达君