广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初6595号原告：佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道常教社区北海大道2号之三，统一社会信用代码9144060666496403XD。法定代表人：周惠；职务：总经理。委托诉讼代理人：郑富萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：宁菊侠，女，该公司工作人员。被告：黎金胜，男，1971年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××711。原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司与被告黎金胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑富萍、宁菊侠被告黎金胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告黎金胜立即向原告支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6360元（2015年1月至12月按80元/套/月收取，2016年1月至2020年12月按90元/套/月收取）及延期付款滞纳金（2015年1月至2017年9月按银行贷款利率0.5%/月计算；2017年10月至2020年12月按合同约定的0.3%/日计算，从拖欠之日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日为6486.48元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月23日，原告与被告所在业主委员会签订《物业管理合同》，约定：合同期限自2014年1月1日至2015年12月31日止，物业服务费按每套每月80元收取。2016年1月至2016年12月，由于旧业委会解散，新业委会还没有成立。原告2015年底至2016年初征求业主意见，把物业管理费从80元/户/月提高至90元/户/月，经小区三分之二以上业主同意，2016年1月至2016年12月期间，物业管理费按90元/户/月收取。2017年1月至9月，第三届业委会刚刚成立，暂未签订合同，物业费仍按90元/户/月收取。2017年12月16日，原告与被告所在小区业委会签订《物业管理临时合同》，约定：合同期限自2017年10月1日至2017年12月31日止，物业服务费按每套每月90元计收。2017年12月28日，原告与被告所在小区业委会签订《临时物业管理合同》，约定：合同期限自2018年1月1日至2018年6月30日止，物业服务费按每套每月90元计收。2018年6月30日，原告与被告所在小区业委会签订《物业管理合同》，约定：合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，物业服务费按每套每月90元计收。2020年6月30日，原告与被告所在小区业委会签订《物业管理合同》，约定：合同期限自2020年7月1日至2022年6月30日止，物业服务费按每套每月90元计收。原告多次向被告催收所欠缴的物业服务费6360元，被告均未缴纳。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称，1.原告没有履行职责，提供的物业服务不到位，主要存在以下问题：小区卫生状况不佳；杂物间、楼梯走廊、通道杂乱堆放杂物；路灯、楼梯灯瓦数低，甚至不亮；保安上班时间睡觉；消防栓粘满牛皮癣没有清理；网线没有经过业主同意胡乱搭线；消防通道无法通过；下水管堵塞等。因原告提供的服务不到位，被告不同意按原告所述标准缴纳物业费，只同意按30元/月缴纳。如果原告能够将上述问题全部解决，被告才同意按其标准缴纳物业费。2.原告与业委会签订的物业服务合同没有经过公示，被告没有看到过，不知道合同条款，不同意缴纳滞纳金。原告围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：1.原告营业执照复印件1份、被告人口信息查询资料打印件1份；2.2014年1月23日物业服务合同1份、凯景豪庭第三届业委会出具的证明1份、2017年12月16日物业管理临时合同1份、2017年12月28日物业管理临时合同1份、2018年6月30日物业管理合同1份、2020年6月30日物业管理合同1份、住宅小区满意度测评表5份、拖欠物业服务费明细表1份、催费通知复印件1份、物业费催收函照片打印件1份、催收通知粘贴照片打印件1份；3.物业管理合同张贴照片打印件2份、小区灯光照片打印件8张、小区日常维护照片打印件29张、微信聊天记录截图打印件2张、凯景豪庭工作纪实打印件5份；4.调价征询意见表公告照片打印件1份、调价征询意见汇总表161份；5.探访登记表1份（2页）；6.2020年关于是否续聘惠诚物业公司征询意见结果公示1份、征询意见汇总表1份、征询意见表159份。被告对原告提交的证据1、证据2中的催费通知复印件、物业费催收函照片打印件、催收通知粘贴照片打印件、证据3的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对被告对真实性有异议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的证据2中的对于原告提交的证据2中拖欠物业服务费明细表，为原告自行制作，本院不予采信。2.对于原告提交的证据2中的2014年1月23日物业服务合同、凯景豪庭第三届业委会出具的证明、2017年12月16日物业管理临时合同、2017年12月28日物业管理临时合同、2018年6月30日物业管理合同、2020年6月30日物业管理合同，以上证据均有业委会的盖章，本院予以采信。3.对于原告提交的证据2中的住宅小区满意度测评表，经业委会及居委会盖章确认其统计结果，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。4.对于原告提交的证据4和证据6，有相关业主的签名，统计结果真实，与本案具有关联性，本院予以采信。5.对于原告提交的证据5，因没有清晰记载人员出入的具体时间，本院不予采信。被告在诉讼中提交了以下证据：凯景豪庭部分业主对物业管理存在问题的签名确认书2份、照片打印件37张、原告代理人郑富萍签名确认的2013年8月4日A座303住户反映的问题确认书1份、证明1份、致原告历年来存在的问题列表1份、业主卢桂梅出具的证明1份、2017年1月15日第三届业委会出具的证明1份、卢桂梅物业费催收通知1份、卢桂梅物业费催收函复印件1份。原告对被告提交的证据中的照片打印件、原告代理人郑富萍签名确认的2013年8月4日A座303住户反映的问题确认书、证明、致原告历年来存在的问题列表、2017年1月15日第三届业委会出具的证明、卢桂梅物业费催收通知、卢桂梅物业费催收函复印件的真实性无异议，本院确认其真实性，关联性后文一并论述。对被告对真实性有异议的证据，本院认定如下：1.对于被告提交的凯景豪庭部分业主对物业管理存在问题的签名确认书2份，因不能证明原告在物业管理方面存在重大或明显过错，本院不予采信。2.对于被告提交的业主卢桂梅出具的证明，因卢桂梅并未作为证人出庭作证，对其提交的书面证明，本院不予采信。在诉讼中，被告申请证人黄志值、温柳泉出庭作证，本院经审查予以准许。对于证人黄志值、温柳泉的证人证言，因只能反映个别主业的意见，不能证明原告在物业管理方面存在重大或明显过错，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：1.原告为佛山市顺德区伦教街道常教社区居民委员会人民路22号凯景豪庭（以下简称涉案小区）提供物业服务，被告系佛山市顺德区伦教街道常教社区居民委员会人民路22号凯景豪庭×××××（以下简称涉案房屋）的业主。2.2014年1月23日原告与涉案小区的业委会签订《物业服务合同》，约定物业服务费按每户每月80元收取，合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日。2016年1月至2017年9月期间原告一直为涉案小区提供物业服务，但因为原业委会解散等原因该期间并未签订合同。2017年12月16日原告与涉案小区业委会签订《物业管理临时合同》，约定物业服务费按每间住宅每月90元计收；每季度第二个月1-5日为扣费日期；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2017年10月1日至2017年12月31日止。2017年12月28日原告与涉案小区业委会签订《临时物业管理合同》，约定物业服务费按每间住宅每月90元计收；每季度第二个月1-5日为扣费日期；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每日应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2018年1月1日至2018年6月30日止。2018年6月30日原告与涉案小区业委会签订《物业管理合同》，约定物业服务费按每间住宅每月90元计收；每季度第二个月1-5日为扣费日期；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每日应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日止。2020年6月30日原告与涉案小区业委会签订《物业管理合同》，约定物业服务费按每间住宅每月90元计收；每季度第二个月1-5日为扣费日期；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每日应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2020年7月1日至2022年6月30日止。3.2016年1月，原告在涉案小区发起征询意见及投票，就是否同意原告继续为涉案小区提供物业服务及物业服务费调整为每套每月90元进行意见表决，获得了2/3以上业主同意。2020年6月，原告在涉案小区发起征询意见及投票，就是否同意原告继续按原有标准为涉案小区提供两年物业服务进行意见表决，获得了2/3以上业主同意。4.被告未交纳2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与涉案小区业委会于2014年1月23日签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对小区业主具有约束力。其后虽业委会解散并未与原告续签物业服务合同，但业主大会并未做出解聘原告的决议，且多数业主同意原告继续提供物业服务，原告亦继续为涉案小区提供物业服务，原告与涉案小区业主之间形成事实物业服务关系，原、被告双方的物业服务关系实际仍延续。2017年12月16日至2020年6月30日期间，原告与涉案小区新业委会签订的一系列物业服务合同均合法有效，在小区业主大会并未作出决议解聘原告的情况下，上述一系列合同对小区业主具有约束力。因此，被告作为涉案房产的业主，在接受了原告为其提供的物业服务后，应当按照约定向原告缴交物业服务费。物业服务费从2016年1月1日起调整为每套每月90元是经过2/3以上业主表决同意的，且新业委会在其后与原告签订的一系列物业服务合同中亦约定了该收费标准，故原告请求从2016年1月1日起按每套每月90元收取物业服务费合法有理，本院予以支持。被告在2015年1月1日至2020年12月31日期间欠付物业服务费6360元（80元/户/月×12个月+90元/户/月×60个月）事实清楚，原告要求被告支付上述费用理由充分，本院予以支持。至于被告辩称因原告提供的物业管理服务不到位，为此不同意按原告标准交纳物业服务费的问题。本院认为物业服务的对象是小区的全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持的异议不能代表全体业主的意见，也不能成为个别业主不缴纳物业服务费的理由。本案中，原告多次征询全体业主意见，三分之二以上业主同意原告持续为涉案小区提供物业服务，可见大部分业主对物业服务表示满意。若被告不满意原告的物业管理服务可以按照相关法律法规的规定，经法定多数业主同意重新更换物业服务单位；而如被告认为业委会损害其合法权益，可向业委会另案主张，与本案无关。同时，被告并未提供充分的证据证实原告的物业管理服务确实存在其反映的各种不足，应承担举证不利的法律后果。即使原告提供的物业服务确实存在尚需完善的地方，但原告提供的是对小区多个方面的物业服务，物业服务于整个小区，具有整体性和公共性，并不仅限于原告所指出的几个方面，被告不能以物业服务个别方面不完善而拒交物业服务费。个别业主不按时按标准交纳物业服务费对小区整体服务会产生不利影响，对其他按时按标准交纳费用的业主或者物业使用人也极为不公平。综上，本院对被告的抗辩不予采纳。关于原告诉请的滞纳金，其实质为因被告违约而收取的违约金。被告拖欠物业服务费的行为已造成原告损失，2015年10月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费合同并未约定违约金条款，2016年1月1日至2017年9月30日期间原告与涉案小区并未签订合同，故对违约金亦视为没有约定，该期间的原告主张按0.5%/月计算其利息损失超过中国人民银行同期同类贷款利率；2017年10月1日至2020年12月31日期间，虽然合同约定从逾期之日起每日按费用的千分之三交纳滞纳金，但该约定过高，本院依法予以调整。综合上述情况，本院依法调整本案违约金合共为1000元，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黎金胜应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司支付从2015年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费6360元及违约金1000元；二、驳回原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为60.58元（原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司已预交），由原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司负担25.58元，由被告黎金胜负担35元(被告黎金胜直接向原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司支付，本院不另作退收)。本判决为终审判决。审判员 徐 艳二〇二一年四月二十二日书记员 廖炜城