湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初532号原告：王治军，男，汉族，1966年10月19日出生，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：尹敏，湖南大行律师事务所律师。被告：乔光亮，男，1971年4月14日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被告：海红青（曾用名海伟华），女，1967年5月4日出生，回族，住邵阳市大祥区。系马某某生前之妻。委托诉讼代理人：李智翀，湖南湘誉律师事务所律师。被告：李国新，男，1969年4月24日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告王治军与被告乔光亮、海红青、李国新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王治军及委托诉讼代理人尹敏，被告海红青的委托诉讼代理人李智翀到庭参加诉讼，被告乔光亮、李国新经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王治军向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2016年12月30日签订的《门面购销合同》；2、依法判决各被告连带退还原告的购房款220000元，同时承担违约金63360元（依合同第五条约定按每日万分之二计算至2020年12月30日止，共48个月）；3、本案诉讼费用由三被告全部承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：依法确认《门面购销合同》系无效合同。事实与理由：2016年12月30日，原、被告双方签订了《门面购销合同》，合同约定:原告所购门面座落于邵阳市××，此门面从北面起至南面第11间，门面面积约36㎡，单价为6945元／㎡，总房款为250000元；签订本合同时，原告首付220000元，余下30000元在办证后一星期内付清，如果原告不按合同规定时间付清余款，被告每天按总购房款的万分之二收取保管费，逾期三个月以上被告有权按有关程序处理该门面。另还约定了其他条款。签订协议后，被告至今未交付门面。2017年6月，被告海红青之夫马某某因病去世。现因该门面被开发商卖给了他人，三被告已无法交付门面，故请求法院依法支持原告的全部诉请。被告海红青的代理人辩称:乔光亮、李国新、马某某受开发商唐某军之父唐某芳的委托对外销售房屋；销售的房款已经交给唐春芳，故海红青在本案中不承担法律责任。被告乔光亮、海红青、李国新未向本院提交证据。经审理查明：2015年期间，案外人唐某军与他人签订《房屋改建扩建协议书》，由案外人唐某军改建扩建房屋，双方并对拟承建的新房进行分配。后因案外人唐某军犯罪服刑，工程无法正常进行，2015年6月16日，案外人唐某军之父案外人唐某芳在参加“关于唐某军旧房拆迁遗留问题座谈会”时出具了书面承诺，同意接手遗留工程进行修建。2015年8月12日，案外人唐某芳又与被告乔光亮、马某某签订了《委托书》，委托被告乔光亮、马某某负责房屋修建遗留工程，并负责联系对外销售房屋等事务，委托日期自2015年7月1日至2015年12月3日，自2016年1月1日到该工地全部竣工为止，如果（继续）需要两人工作，委托人和受委托人对委托事项另行协商。协议签订后，被告乔光亮、马某某接手后续工程修建。2016年6月20日，被告乔光亮、马某某提出“辞职报告”。2016年7月23日，案外人唐某芳又出具了《临时聘用工》聘任书，特聘请被告乔光亮、马某某、李国新及案外人肖桂青2个月，其中要完成的工作有:尽快完成房屋竣工，搞好水电开通；搞好房屋销售工作，按实际收回房款提取1％作为劳务费。2016年12月30日，被告乔光亮、马某某、李国新（甲方）与原告王治军（乙方）签订了一份《门面购销合同》。合同中的约定有：甲方将邵阳市××一间门面卖给乙方，此门面从北面起至南面第11间，该套门面面积约36㎡，交易价格6945元／㎡，总房款250000元整；签订本合同时，乙方首付220000元房款给甲方，乙方可留30000元在办好证一星期内付清，乙方付款均以甲方开具收款收据为准，甲方必须按照约定时间交房，如逾期交房，自逾期交房之日起，每天按总购房款的万分之二收取滞纳金；交房时间在2016年12月30日以前。合同签订后，原告王治军于2016年12月30日、2016年12月31日分二次通过银行转账向被告马某某支付购房款220000元，被告乔光亮、马某某、李国新于2016年12月30日向原告王治军出具一份《收据》，内容为“今收到王治军11号门面款贰拾贰万元整”。合同约定的交房时间届满后，经原告王治军多次催交，被告乔光亮、马某某、李国新至今未将门面交付，现原告请求退还购房款。2017年元月10日，开发商案外人唐某军、唐某芳将案涉门面赔偿给案外人黄某萍，双方另行签订了《门面买卖协议》。原告故此成讼。马某某于2017年6月去世，被告海红青系马某某之妻。另查明，乔光亮、马某某、李国新在接受唐某芳的委托后，也向另案原告姜某平销售房屋，因姜某平未能收到房屋，姜某平于2017年向本院提起要求唐某芳、唐某军、乔光亮、海红青、李国新共同退还购房款的诉讼，本院作出（2017）湘0503民初1232号民事判决，因姜某平、唐某芳不服该判决提起上诉，后湖南省邵阳市中级人民法院作出（2018）湘05民终1291号民事判决，撤销了本院（2017）湘0503民初1232号民事判决，还认定涉案房屋买卖合同系无效合同，并判决由乔光亮、李国新承担连带退款责任，被告海红青在继承马某某遗产范围之内承担连带退款责任，并由乔光亮、李国新、海红青承担支付资金占用期间的利息。以上事实，有原、被告的身份资料、门面购销合同、收据、银行交易明细表、委托书复印件，门面买卖协议书、本院(2017)湘0503民初1232号民事判决书、邵阳市中级人民法院(2018)湘05民终1291号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要的争议焦点有：1、乔光亮、马某某、李国新是否具备签订《门面购销合同》主体资格及案涉购房合同的效力认定；2、购房款的去向认定；3、三被告应否退还购房款并支付逾期退款违约金。一、关于乔光亮、马某某、李国新是否具备签订《门面购销合同》主体资格及该合同认定效力的问题。本案中，乔光亮、李国新、马某某虽然接手遗留工程的修建并受唐某芳的委托进行房屋销售，但乔光亮、李国新、马某某之妻海红青未能提供唐某芳取得了权利人唐某军的授权而进行房屋出售，再者，乔光亮、马某某、李国新与王治军签订门面购销合同时，已超过唐某芳的委托期限，故乔光亮、马某某、李国新不具备签订案涉合同的主体资格，其三人将案涉门面出售给王治军的行为系无权代理，又因乔光亮、李国新及马某某之妻海红青无证据证明案涉购房合同得到权利人唐某军事后的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”故案涉购房合同系无效合同。二、关于购房款去向认定的问题。乔光亮、马某某、李国新三人与王治军签订《门面购销合同》后，王治军按照合同约定向三人支付购房款220000元，由马某某向王治军出具收条，乔光亮、李国新也在收条上签名。根据唐某芳与乔光亮、马某某、李国新签订的委托书中的约定，乔光亮、马某某、李国新只负责销售房屋，但售房款应支付到唐某芳指定的账户中。因乔光亮、李国新、马某某之妻海红青无证据证明该售房款已交给了唐某芳，故可认定王治军支付的购房款220000元由乔光亮、李国新、马某某共同占有。海红青代理人辩称售房款已交付给唐某芳的观点，无事实依据，本院不予采信。三、关于三被告应否退还购房款并支付逾期退款违约金的问题。基于诉争一部分的阐述，案涉合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故乔光亮、李国新、马某某因无效合同而取得的售房款220000元应当返还给王治军，且还应承担资金占用期间给王治军造成的利息损失。海红青作为马某某去世后的合法继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十二条的规定，海红青也应当在马某某的遗产继承范围内承担上述还款责任。故王治军要求乔光亮、李国新承担连带还款及赔偿利息损失的责任，海红青在继承马某某遗产范围内承担连带责任的理由成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、由被告乔光亮、李国新承担连带责任，被告海红青在继承马某某遗产范围之内承担连带责任，在本判决生效十日内被告乔光亮、李国新、海红青共同向原告王治军退还购房款本金220000元及利息损失49867（利息按年率6%的标准自2017年1月1日起计已算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按年率3.85%的标准计算至欠款全部还清时止，顺延照计）；二、驳回原告王治军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计2775.2元，由被告乔光亮、李国新共同连带承担，由被告海红青在继承马某某遗产范围之内对该诉讼费承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  张红兵二〇二一年四月二十二日代理书记员  黄丽霞附相关法律条文:《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。