江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0191民初1542号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道长亭街**俊杰科创大厦****。 负责人：朱克刚，公司经理。 委托诉讼代理人：王斌，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：刘明莉，女，1971年4月11日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司（以下简称红星美凯龙江宁分公司）与被告刘明莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曹钟允独任公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙江宁分公司的委托诉讼代理人王斌、被告刘明莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙江宁分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除案涉合同；2.被告支付原告2020年12月1日至2021年1月31日的租金15051.37元、管理费6450.59元;3.被告支付原告违约金32252.94元；4.被告支付原告2020年9月1日至11月30日的租金8232.67元；5.被告支付原告律师费12000元；7.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：南京俊杰太阳能设备开发有限公司作为出租方、原告作为管理方、被告作为承租方，三方于2020年9月签订了合同编号为0287950000187的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁合同”），被告承租商场838088、838089展位经营罗曼家日品牌。租赁合同约定展位计租数量为182.22平方米，租赁期限和服务期限均为2020年9月1日至2021年4月30日，租金为41.3元/平方米/月，管理费为17.7元/平方米/月，租金和管理费均自2020年9月1日起算，付款周期为六个月，被告应于租赁合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金和管理费。租赁合同专用条款第14.3条约定：“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前3个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。”通用条款第21.6条约定：“在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的。”第21.10条约定：“因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方己享有的优惠条件（包括但不限于租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。”租赁合同履行中，被告因自身经营原因于2020年12月8日向原告提出撤场申请。据此，依据《合同法》《民事诉讼法》之相关规定，特诉至贵院，恳请判如所请，以维护原告的合法权益。 被告刘明莉辩称：第一，其对合同的有效性提出异议。首先，其是20年7月26日刚从该商场同等经营店铺的导购职位辞职，是没有入场资格的，原告知道还跟其签订合同。原告商场有规定在该商场辞职半年内是不能与原告签订合同的，其是事后别人告诉才知道的，其辞职半年是不能作为入场经营者的。其次，双方签订合同后其一直没有拿到合同，原告的代表在微信告诉其合同生效后再给其，其是撤场的时候才看到的合同。第三、原告没有审核自己的营业执照，其没有办理营业执照不具备营业资格，后来在经营过程中有工商局的人来查其才知道要办理营业执照。第四、原告在签订合同时存在诱导、欺骗的行为，具体是指原告与商场另一个商铺的老板，跟其说租金很便宜，但实际不是的，商场给了这个老板好处，这个老板就诱导其进场。请求法院裁决合同的有效性，原告的诉请存在夸大部分，租金和管理费的标准有异议，不符合事实。对于原告的全部诉请目前均不予认可。 本院经审理认定事实如下：南京俊杰太阳能设备开发有限公司（以下简称俊杰公司）（出租方）、红星美凯龙江宁分公司（管理方）、刘明莉（承租方）签订编号为0287950000187《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：出租方将南京江宁商场展位租赁给承租方，并由红星美凯龙基于商场运营提供市场管理、营销、推广培训等商业服务事宜；展位编号22545-ＡＦ03-Ｔ8-144012，展位位置一号馆Ｆ3Ｂ38088、Ｂ38089；经营品牌罗曼家日；展位计租面积182.22平方米；出租方授权红星美凯龙财务人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方（或其关联方和红星美凯龙（或其关联方）此前签订的委托建设装饰和经营合同（或性质类似的合同以下简称“委管合同”），红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费（或性质类似的费用，以下简称“委托经营费”）及其他费用，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙（或其关联方）账户；租赁期限自2020年9月1日至2021年4月30日；租金及管理费计算期间为2020年9月1日至2021年4月30日；租金单价为41.3元／平方米／月，管理费单价为17.7元／平方米／月；承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，质量保证金10000元，自本合同终止之日起满三年后一次性返还；在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前3个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。在合同期内，承租方及／或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的；因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。此外，合同约定刘明莉的邮寄送达地址为：江苏省南京市秦淮区。合同签订后，被告刘明莉支付了10000元质量保证金，付清了第一季度租金及管理费。审理中，双方一致确认，合同履行期间租金及管理费按照优惠价约8000元／月计算；物业管理费标准为5元／平方米／月，已付至2020年12月31日。 2020年12月8日，刘明莉向红星美凯龙江宁分公司提交撤场报告，表示因严重亏损，无力继续经营，决定撤场，申请退回壹万元质保金，同时申请撤场。次日起，刘明莉关闭案涉商铺未再经营。2020年12月9日，红星美凯龙江宁分公司向刘明莉邮寄《告知函》，函告刘明莉：由于刘明莉申请提前撤场，应提前二个月书面通知，并应支付违约金32252.9元以及其他应交齐费用，同时应补足在承租期享有的优惠8232.6元，最终核算撤场需补费用及收回优惠合计40765.2元。该邮件因刘明莉拒收于2020年12月11日退回。2020年12月19日，俊杰公司向刘明莉邮寄债权转让通知书、债权转让协议，告知刘明莉：俊杰公司将《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》项下其公司对刘明莉的债权全部转让于红星美凯龙江宁分公司，请自收到通知书后向红星美凯龙江宁分公司履行租赁合同全部义务。该邮件因刘明莉拒收于2020年12月20日退回。 审理中，经本院释明，原、被告双方于2021年4月8日就案涉展位办理交接，被告于当日腾空展位。 另查明，原告为本案诉讼支出律师费12000元。 上述事实，有《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、撤场报告、《告知函》、债权转让通知书、债权转让协议、邮物流查询截图、法律服务合同、律师费发票及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告红星美凯龙江宁分公司与被告刘明莉签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告刘明莉对合同效力提出异议，其抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。案涉合同约定了邮寄送达地址，刘明莉对红星美凯龙江宁分公司及俊杰公司邮寄的函件拒收，则邮件退回之日视为送达。俊杰公司将案涉合同项下对刘明莉的债权转让给红星美凯龙江宁分公司并已通知刘明莉，该债权转让行为已发生法律效力，红星美凯龙公司系本案适格原告。 关于合同解除的时间。案涉合同约定，承租方提前解除合同需提前二个月书面通知。被告刘明莉于2020年12月8日书面向原告提出撤场，被告在告知函中未对合同解除提出异议，其仅是告知刘明莉应按合同约定支付相应款项，故案涉合同应于2021年2月7日解除。据此，案涉合同于2021年2月7日已经依约解除，故原告诉请要求本院判令解除案涉合同，本院不予支持。原告依据合同约定向原告主张2020年12月1日至2021年1月31日期间的租金15051.37元（41.3×182.22×2）、管理费6450.59元（17.7×182.22×2）、2020年9月1日至11月30日已优惠的租金8232.67元具有合同依据，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。被告刘明莉提出案涉合同约定违约金过高，请求予以调低。综合考虑合同剩余租赁期限、原告的预期收益即租金和管理费，按照双方约定的优惠价格剩余租金及管理费共计约40000元，合同约定的违约金相较原告的预期收益及损失确属过高，本院依法将违约金数额调整为10000元。根据合同约定，被告刘明莉未按约支付违约金、剩余租金，经原告催告后仍未支付，刘明莉应承担原告为本案支出的律师费12000元。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告刘明莉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司支付租金15051.37元、管理费6450.59元； 二、被告刘明莉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司支付违约金10000元； 三、被告刘明莉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司支付2020年9月1日至11月30日租金差额8232.67元； 四、被告刘明莉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司支付律师费12000元； 五、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取825元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司南京江宁分公司承担245元，由被告刘明莉承担580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二一年四月二十六日 见习书记员  李雅雯