大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初2070号原告（反诉被告）：大连易捷房地产经纪服务有限公司，住所地大连市西岗区大同街41号1单元7层3号，统一社会信用代码91210203098014637E。法定代表人：王宇，总经理。委托诉讼代理人：李晓飞，女，该公司职员，住大连市旅顺口区。被告（反诉原告）：孙世亮，男，汉族，1996年7月12日出生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：王茂生，辽宁星海九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡娅娅，辽宁星海九鼎律师事务所实习律师。被告：宗玲，女，汉族，1968年8月22日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：邵九华，男，住址。原告（反诉被告）大连易捷房地产经纪服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）孙世亮（以下简称被告）、被告宗玲居间合同纠纷一案，原告于2021年2月9日诉至本院，经诉前调解不成，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李晓飞、被告孙世亮的委托诉讼代理人王茂生、胡娅娅、被告宗玲的委托诉讼代理人邵九华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.被告孙世亮向原告支付居间费14500元及违约金34500元（总房款115万元×3%=34500元）；2.被告宗玲向原告支付居间费11500元。事实及理由：原告与二被告于2019年9月7日签订《房地产买卖居间合同》，于2019年9月24日签订《补充协议》。被告孙世亮欲购买被告宗玲名下位于大连市沙河口区的房屋。按照合同约定，被告孙世亮应于合同签订之日向原告支付居间费14500元，但是被告孙世亮至今未向原告支付上述费用。按照协议约定，应买方的要求，由买方自行办理购房贷款，贷款金额为110万元，就此买方做出承诺，买方自行贷款可能产生的风险买卖双方己知晓并有能力承担，由此产生的争议，由买卖双方自行解决，与居间方无关。现因被告孙世亮违约，无力购买上述房屋，按照合同第六条违约责任的约定，违约方除了需要支付居间费外还应当赔偿居间方合同约定房款3%的违约金及守约方支付的居间费。按照合同约定，基于居间方己促成买卖双方房地产买卖居间合同成立，被告宗玲应支付的居间费应从定金中扣除，但现因被告孙世亮的违约行为，被告宗玲另案诉被告孙世亮后，定金2万元己作为违约金由原告支付给被告宗玲，所以被告宗玲应向原告支付居间费11500元。二被告的行为己经严重的违约，给原告造成了严重的经济损失，故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告孙世亮辩称，不同意原告的诉讼请求。被告孙世亮是在原告工作人员高军欺诈的情况下作出了不真实的意思表示，与原告及被告宗玲签订居间服务合同。原告承诺被告孙世亮可以零首付购买房屋，并且案涉房屋价格115万元，原告承诺可以贷款120万元，其中115万元用于支付购房款，剩余5万元用于支付中介费、房屋交易费等。根据法律规定，不能零首付购房。原告的行为违反了公序良俗、违反国家政策，案涉居间服务合同应属无效。合同无法履行的根本原因是原告违反承诺，根本做不到零首付购房以及按约定办理贷款。故不同意原告的诉讼请求。被告宗玲辩称，不同意原告的诉讼请求。我方没有违约行为。被告孙世亮反诉请求：判令原告赔偿损失2万元。事实及理由：原告多次联系被告孙世亮，询问其是否购买房屋，被告孙世亮明确表示无力购买房屋，原告向被告孙世亮承诺房子可以做零首付。在原告的极力推荐下，被告孙世亮看中被告宗玲名下的案涉房屋，原告向被告孙世亮承诺：该房能够为被告孙世亮贷款120万，其中115万元用于支付房款，剩余5万元用于支付中介费、房屋交易税费等。原告多次告知被告孙世亮“银行现在放款慢、贷款利率也在上调、零首付的房子往后不好做了、再不定案涉房屋马上被别人定走了”。在原告的反复催促、忽悠下被告孙世亮匆忙与原告及被告宗玲签订了《房地产买卖居间合同》。合同签订后，被告孙世亮及其父母积极配合原告办理贷款，最终原告告知因被告孙世亮资质原因银行贷款审批没有通过。原告要求被告孙世亮支付购房款项否则将起诉被告孙世亮。被告孙世亮找律师咨询后，才知道个人住房贷款做零首付是违反法律规定的，银行根本不可能为个人住房购买者做零首付贷款。原告作为专业的房地产经纪服务公司，明知“零首付”违反法律规定，还多次向被告孙世亮承诺能够零首付购买房屋，欺骗被告孙世亮签订的居间合同至少属于可撤销合同。被告孙世亮遂起诉到贵院，因被告孙世亮无法提供高军的身份信息，贵院让被告孙世亮提供高军身份信息后再起诉。在此期间，被告宗玲将被告孙世亮起诉至贵院，致被告孙世亮已交付的定金归被告宗玲所有。原告违反零首付承诺未能为被告孙世亮办理下银行贷款，是导致居间合同客观上无法实际履行的根本原因。因原告的原因造成被告孙世亮的经济损失2万元（定金损失）应由其承担赔偿责任。故被告孙世亮向贵院提起反诉，请求贵院查明事实，依法支持被告孙世亮的反诉请求，以维护被告孙世亮的合法权益。原告辩称：不同意被告孙世亮的反诉请求。被告孙世亮所称的欺诈他的高军并不是我公司的员工。在二被告签订房屋买卖合同时已经明确贷款不由我公司办理，而是由被告孙世亮与高军自行办理。至于高军对被告孙世亮的承诺并不代表是我公司对被告孙世亮的承诺。被告宗玲述称：我方没有违约行为，被告反诉请求与我无关。经审理查明，2019年9月7日，原告（居间方）与被告宗玲（卖方、甲方）、被告孙世亮（买方、乙方）签订《房地产买卖居间合同》合同约定，买卖双方通过居间方出售及购买卖方位于大连市沙河口区房屋，建筑面积约132.37平方米。房屋成交价格按套为115万元，定金3万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买方于本合同签订当日支付定金2万元，定金余额须于本合同签订后三个工作日内补齐，定金以实际支付数额为准。买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。买方拟贷款额度为120万元。基于居间方已促成买卖双方房地产买卖居间合同成立，卖方须向居间方支付11500元作为居间报酬，交接当日从定金中扣除交付居间方；买方须居间方支付14500元为居间报酬，并于本合同签订当日交付居间方。合同还约定了双方的其他权利义务。2019年9月24日，被告宗玲与被告孙世亮签订《补充协议》，协议约定，应买方的要求，同时买卖双方经协商决定，由买方自行办理购房贷款，贷款金额为110万元。2019年10月29日，原告与被告工作人员肖杨在微信中就房屋贷款问题进行了沟通。后因被告孙世亮未能办理银行贷款无法向被告宗玲支付房款，三方签订的《房地产买卖居间合同》无法履行。另查，2021年1月15日，本院受理了原告宗玲与被告孙世亮、大连易捷房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告宗玲提出诉讼请求：被告孙世亮违约，已付定金2万元归原告所有；确认三方签订的《房地产买卖居间合同》解除；被告大连易捷房地产经纪服务有限公司将保管的原告房屋产权证返还给原告。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告宗玲与被告孙世亮、大连易捷房地产经纪服务有限公司于2019年9月7日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告孙世亮交付的2万元定金归原告所有（由被告大连易捷房地产经纪服务有限公司直接向原告支付）；三、被告大连易捷房地产经纪服务有限公司将大房权证沙私字第××号房屋产权证返还给原告；上述具有给付内容的条款均于2021年1月22日之前履行。本院于2021年1月15日作出（2021）辽0204民初608号民事调解书，确认了三方达成的上述协议书。上述事实，有原告提供的起诉状、《房地产买卖居间合同》、《补充协议》、本院（2021）辽0204民初608号民事调解书、被告孙世亮提供的微信记录及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，根据本院（2021）辽0204民初608号民事调解书的内容，原告宗玲与被告孙世亮、大连易捷房地产经纪服务有限公司于2019年9月7日签订的《房地产买卖居间合同》已经解除。根据《房地产买卖居间合同》的约定，案涉房屋总价款为115万元，贷款额度为120万元，虽然原告与被告于2019年9月24日签订《补充协议》，约定由被告孙世亮自行办理购房贷款，贷款金额为110万元，但无论是合同约定的120万元贷款还是协议约定的110万元贷款，根据被告孙世亮与被告宗玲约定的总房款115万元，该额度的贷款均不符合相关规定。原告系《房地产买卖居间合同》的合同主体，同时，原告向本院提交了被告孙世亮与被告宗玲签订的《补充协议》，故原告对于合同及补充协议中贷款额度的约定均知晓，原告作为专业的房屋中介机构，应当对买卖双方的交易提供专业的指导意见，对于相关风险亦应当及时充分进行告知。因被告孙世亮未能办理银行贷款无法向被告宗玲支付房款，导致三方签订的《房地产买卖居间合同》无法履行，原告自身存在一定过错，应当承担相应的责任。原告要求被告孙世亮向原告支付居间费14500元及违约金34500元、被告宗玲向原告支付居间费11500元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告孙世亮提出原告赔偿损失2万元的反诉请求，本院认为，被告孙世亮作为买方，在拟通过贷款方式购房时，应当对购房贷款的相关政策进行了解，故被告孙世亮无法办理购房贷款其自身亦存在一定过错。关于被告孙世亮主张案外人高军系原告工作人员，但未提供该证据予以证明，故被告孙世亮的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）大连易捷房地产经纪服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）孙世亮的反诉请求。案件受理费657元（原告已预交），由原告负担；反诉费150元（被告孙世亮已预交），由被告孙世亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡旖旎二〇二一年四月三十日书记员  蒋子淇