贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1189号上诉人（原审原告）:聂永芳，女，1986年9月12日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）:中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审第三人）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人聂永芳与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。聂永芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律部分错误，上诉人的诉求于法有据。上诉人与一审第三人签订的涉案合同合法有效，上诉人亦按照约定支付了相应的首付款。只因一审第三人原因未办成银行按揭贷款，一审法院在审理本案时，要求上诉人在几天内交付剩余房款。因上诉人经济困难无法在短时间内凑足，故恳请二审法院给予上诉人较长时间来准备剩余房款。华融贵州分公司答辩称，华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权，只有符合条件的商品房消费者才能排除法院的执行。而本案的当事人仅仅支付部分房款，未达到执行异议复议规定的50%购房款的条件，不能证明其享有排除执行的民事权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。大地联创房产公司在二审期间未提交书面的答辩意见。聂永芳向一审法院起诉请求：1.依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋5层504号住房在内）。聂永芳得知自己所购的“大地春城”小区5栋5层504号住房被查封后，于2020年10月14日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年10月28日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异303号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人聂永芳的异议请求。”宣判后，聂永芳不服裁定结果并于2020年11月19日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另查明：2014年8月19日，原告聂永芳向第三人大地联创房产公司支付购房款10000元，2014年9月19日原告聂永芳向第三人大地联创房产公司支付购房款291924元。2014年9月19日，以大地联创房产公司为出卖人、聂永芳为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.聂永芳购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积168.09ｍ2，总价款701840元；2.买受人应在合同签订之日支付首期房款302840元，余款399000元以银行按揭方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：本案涉案的“大地春城”小区5栋5层504号房屋登记状态为：“预告、抵押、查封”。再查明：原告聂永芳已对涉案房屋进行装修并入住。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于聂永芳对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，聂永芳在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收款收据》以及《转账凭证》等，可以证明聂永芳与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。由于二原告仅支付了部分购房款，经一审法院释明之后，未能按照法院要求将剩余购房款交付执行，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的第三项的条件，故原告聂永芳对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止强制执行的主张，不予支持。因该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封第三人在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡房产的一部分。故原告只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。第三人大地联创房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决：驳回原告聂永芳的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告聂永芳负担。二审中，上诉人聂永芳提交了收款单位为凯里市人民法院的《贵州省行政事业单位资金往来结算票据》，拟证明上诉人又支付了购房款60000元。华融贵州分公司对该证据的真实性予以认可。该证据具有真实性，本院予以采信。被上诉人华融贵州分公司以及大地联创房产公司均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，上诉人于二审期间即2021年4月22日，已将购房款60000元交至贵州省凯里市人民法院。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否享有排除强制执行的权利。经过综合审查，本案上诉人在法院查封涉案房屋之前就与大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》；被上诉人名下除了所购的涉案房屋外，并无其他住房；在二审期间其又支付了购房款60000元，支付的价款超过合同约定总价款的50%，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，上诉人享有排除强制执行的权利。而上诉人享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封一审第三人在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡房产的一部分。故上诉人只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。综上所述，上诉人享有排除执行的权利，本院对该项请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初17138号民事判决；二、不得执行凯里市的房屋；三、驳回聂永芳其余诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，由聂永芳负担60元，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担60元。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十九日书记员 刘智慧