成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4128号 原告：羊玉祥，男，汉族，1939年10月12日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：张仪，四川法锐律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈以平，女，系原告羊玉祥之妻子，特别授权。 被告：羊岚，男，汉族，1970年9月11日出生，住成都市成华区。 被告：黄辉，男，汉族，1989年3月18日出生，住四川省安岳县。 原告羊玉祥与被告羊岚、黄辉确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告羊玉祥及其委托诉讼代理人张仪、陈以平，被告羊岚，被告黄辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告羊玉祥向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告签订的《房屋出租合同》无效，被告黄辉立即搬离房屋，结清水、电、气、物管、停车费等相关费用，二被告共同承担房屋租金及相关损失费共45240元（租金自2019年9月起，以每月2827.50元计，暂计至2021年1月31日止，共计4万元，请判决至付清时为止）；2.依法判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告羊玉祥与被告羊岚为父子关系。原告为坐落于龙泉驿区房屋（产权证号：00××01）的合法所有者，且为单独所有。被告羊岚在未取得原告任何授权且未通知原告的情形下，恶意串通被告黄辉，将上述房屋违法出租给被告黄辉，以远低于市场租金的价格（市场价2500元／月，双方约定价500元／月），且合同租期为9年，严重损害原告的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。被告羊岚明知该出租房屋远低于市场价，仍和被告黄辉签订出租合同，属于恶意串通，应认定该合同无效。自2020年6月知道双方签订出租合同至今，原告一直要求被告黄辉搬离该房屋，但被告黄辉一直恶语相向，并告知被告羊岚，被告羊岚也对原告进行谩骂及语言威胁，甚至在见面时有动手的倾向，幸有第三人从中劝阻才没有造成人员伤害。在原告明确告知被告羊岚和被告黄辉签定合同无效的情形下，被告黄辉拒不搬离出租房屋，原告也没有收到任何租金及赔偿，被告羊岚和被告黄辉的行为已严重违反法律规定，并违反自愿、公平原则，对原告合法权益造成严重损害。为维护原告合法权益，特诉至本院，望人民法院判如所请。 被告羊岚辩称，1.该出租合同签订于2019年10月1日，案涉房屋系我父亲即原告与其前妻向玉清（已于2017年12月身故）即我母亲共同所有，当时原告与我未做遗产分割，我也拥有该房屋产权1/4份额，所以我与被告黄辉在出租合同中约定出租其中一个单间的行为合法有效；2.2020年4月，原告欲私自出售该房屋被我阻止后起诉至龙泉法院，经法院调解达成调解方案，在调解方案执行过程中，我将出租合同中被告黄辉给的1,000元押金转交给原告，至此，该出租合同出租方主体更迭为原告；3.原告及其二婚妻子在与被告黄辉协商租房合同过程中，多次采用蛮横无理的做法，谩骂黄辉，动用社会人员将租户私有物品搬出屋外，造成租户财产损失，有洪河派出所出警记录，调解记录为证；4.2020年11月3日，原告在洪河派出所与被告黄辉就租房一事在派出所工作人员的调解下达成房屋租赁合同，有派出所调解记录和合同为证，但在合同签订第二天，黄辉就收到原告要求解除合同的通知，且不配合收租金，写收条。根据以上事实依据，原告的诉求与事实经过不符，原告与其二婚妻子出于经济上的目的，违背事实依据，无视合同的法律严肃性，擅自撕毁合同，已严重损害租客的合法权益，望法院明判，依法驳回原告的起诉。 被告黄辉辩称，1.我和被告羊岚于2019年10月签订租房合同，承租龙泉大面镇东篱居8-1-4号一间房屋，500元/月，租期9年（该合同在龙泉法院判决之前签订，属于有效合同）；2.自2020年10月起，原告在未与我协商一致的情况下，多次单方面让我搬离房屋，双方多次报警处理；3.我和原告于2020年11月3日经洪河派出所调解，达成一致，双方签订租房合同，月租金为1,833元，每月4号支付，原告已收我定金1,000元，合同期两年，合同到期后，我优先续租，价格按行情另行商定，但第二天一早原告打电话告知我合同作废，我也以打电话、发短信的方式询问原告是否按合同执行，但原告无回应，直到2020年12月2日，原告带十多个社会人士非法闯入案涉房屋，并非法将我私人物品搬至楼下，整个过程中我寻求报警保护，直到警察来到他们才终止非法行为，我回家后发现近2万元现金不见，一台冰柜损坏，共损失近2万元，有洪河派出所立案记录为证，这是原告非法所致，理应由其承担；4.我不是不执行合同，我只是尊重法律，保护自身合法利益，要求双方认真履行合同，合同期内该我交的交，水电费用该我承担的我承担，可以补给原告。 经审理查明，原告羊玉祥与被告羊岚系父子关系。2017年12月29日，原告之妻即被告之母向玉清去世，遗产涉及多套房屋，其中有位于龙泉驿区的房屋，该房屋建筑面积为113.10㎡，专有面积为100.93㎡。 2019年10月1日，被告羊岚与被告黄辉签订《房屋出租合同》，载明：羊岚现有25㎡面积的房屋，出租套型为三室一厅的一间卧室，地址为新格林高中校内8栋1单元4号（即龙泉驿大面洪河中路351号8栋1单元2层4号）出租给黄辉；租房日期从2019年10月1日起至2028年9月30日止，有效期为9年；该房出租的使用性质为居住用房，月租金为500元，缴租方式为年支付一次，计人民币6,000元，以后就在付款期末前10天支付；保证金1,000元。合同签订后，被告黄辉向被告羊岚支付了保证金1,000元、租金6,000元。 2020年3月24日，原告羊玉祥以法定继承纠纷向四川省成都市龙泉驿区人民法院起诉被告羊岚。2020年6月24日，四川省成都市龙泉驿区人民法院出具（2020）川0112民初2388号《民事调解书》，载明“一、位于龙泉驿区房屋（川（2018）龙泉驿区不动产权第00××01号）归原告羊玉祥所有，被告羊岚有协助办理该房屋权属及出售的义务，被告于2020年8月22日前将该房屋墙面恢复原状。……双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。 原告羊玉祥要求被告羊岚腾退房屋。2020年10月22日，被告羊岚向原告支付保证金1,000元，原告向被告羊岚出具《收条》一份，载明：“收到羊岚保证金壹仟元”。 2020年11月3日，原告羊玉祥与被告黄辉在派出所调解达成协议，由被告黄辉继续租住房屋，租金予以调整，同时，原告与被告黄辉签订《房屋租赁合同》，载明：黄辉租用原告位于成都市房屋居住，租金为每月1833元，租期两年，每月4日支付租金；黄辉居住期间所产生水电气费用由黄辉自己承担；押金1000元。次日，原告反悔，要求解除该合同协议。2020年11月4日，被告黄辉给原告发送短信：“昨天签订的协议到底算不算？想清楚没有，请明确答复，算数我就交房租，不算数我们就走法律程序，请以短信方式回复”。截至本案庭审之日，被告黄辉未支付房租。 上述事实有原、被告主体身份信息，租房合同、派出所《接（报）处警登记表》、短信聊天记录，以及各方当事人当庭陈述等证据在案证实。 本院认为，在四川省成都市龙泉驿区人民法院出具（2020）川0112民初2388号《民事调解书》之前，位于龙泉驿区的房屋系原告羊玉祥与被告羊岚共有房屋，双方均享有份额，其中被告羊岚享有1／4份额。被告羊岚与被告黄辉于2019年10月1日签订《房屋出租合同》，被告羊岚将自己享有的25㎡面积的一间房屋出租给了被告黄辉，推定其仅出租了自己享有的份额，500元／月的租金出租一个单间的价格也基本符合市场价格标准，故应认定该《房屋出租合同》系二被告之间真实意思表示，合同合法有效。原告与被告羊岚因法定继承纠纷提起诉讼后，四川省成都市龙泉驿区人民法院于2020年6月24日出具（2020）川0112民初2388号《民事调解书》，确认案涉房屋归原告单独所有，原告自此享有该房屋的全部所有权、收益权。原告与被告黄辉于2020年11月3日在派出所的调解下签订了新的《房屋租赁合同》，该合同并无胁迫、欺诈等情形，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告与被告黄辉签订房屋租赁合同后，被告羊岚与被告黄辉所签订的房屋出租合同自然解除，因此，原告请求判定二被告签订的《房屋出租合同》系无效的主张，不予支持。 原告与被告黄辉签订了合法有效的《房屋租赁合同》，原告要求被告黄辉立即搬离房屋，应当通过协商或诉讼等方式解除双方签订的《房屋租赁合同》，而原告在本案中并未提起该主张，也未提交需由被告黄辉承担的水、电、气、物管、停车费等相关费用的依据，故原告与被告黄辉之间合同解除涉及的权利义务，原告可另案主张。 关于房屋租金。被告黄辉在庭审中承认，2020年8月份之前租赁的房间主要用于堆放杂物，没有居住。被告黄辉和其他相关人员是在2020年8月份才入住该房屋的，此时被告黄辉实际使用房屋面积已不只25㎡，本院依据公平原则，2020年8月份之前的租金按500元/月的标准计算，8月份及之后的租金以第二份房屋租赁合同约定的租金标准1,833元/月计算。依据四川省成都市龙泉驿区人民法院出具的调解书内容，2020年6月24日之后，该房屋为原告单独所有，故2020年7月后的房屋租金应属于原告所有，被告羊岚多收取的租金应转交给原告羊玉祥。被告羊岚与被告黄辉之间签订的租房合同，租期从2019年10月1日开始，月租金为500元，缴租方式为按年支付，故被告羊岚应将其收取的2020年7月、8月、9月三个月的租金共计1,500元转付给原告。由于原告黄辉自2020年8月份起实际使用了全套房屋，故被告黄辉应支付使用全套房屋的租金，参照原告与被告黄辉2020年11月3日签订的《房屋租赁合同》，2020年8月至2021年4月30日期间的租金按每月1,833元支付，九个月共计16,497元，扣除被告羊岚已收取的2020年8月、9月租金计1,000元，被告黄辉还应向原告支付租金15,497元。2021年5月1日后产生的租金及其他费用，原告可根据被告黄辉实际使用租赁房屋的情况另行主张。被告羊岚支付给了原告保证金1,000元，原告却称系腾退房屋的保证金，被告羊岚予以否认，原告未提交证据证明其主张，故该1,000元应作为被告黄辉的租房保证金处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告羊岚于本判决生效之日起十五日内向原告羊玉祥支付房屋租金1,500元； 二、被告黄辉于本判决生效之日起十五日内向原告羊玉祥支付截至2021年4月30日前的房屋租金16,497元； 三、驳回原告羊玉祥的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费466元，由被告羊岚负担66元，由被告黄辉负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛跃发 二〇二一年四月二十七日 书记员  刘 楠