安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初967号 原告：安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市皖江大道99号卡莎公馆8号楼105室。 负责人：裴军。 委托诉讼代理人：陈莉。 委托诉讼代理人：贺利琴。 被告：聂跃,男,1990年12月18日出生,汉族,住安徽省安庆市。 原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司与被告聂跃物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司委托诉讼代理人陈莉、贺利琴,被告聂跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告物业费4547.2元（自2019年3月1日至2021年6月30日）;2.请求被告支付原告违约金118.49元（按日万分之二,暂Ａ5＃2406室自2019年3月1日至2020年12月31日,后直至计算至款清）;3.请求被告承担本次诉讼的诉讼费。事实与理由:2016年2月14日,被告购买安庆市迎江区××道××栋××室房屋,房屋面积为124.88平方米,2018年2月26日,被告办理房屋入户手续,并与原告签订《迎江世纪城·卢浮公馆前期物业管理服务协议》,其中约定物业费标准为1.3元每平方米每月,即每月162.4元,并约定被告如逾期未付按照日3‰向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理义务,但自2019年3月起,被告即不再向原告缴纳物业费,原告多次催要被告也以各种理由推诿拒不缴纳,现原告自认将违约金标准降低为日0.02%。被告的拒交行为违反了双方约定,严重侵犯了原告的合法权益,原告无奈诉至法院,望法院判如所请。 被告辩称,原告严重违反法律规定、未履行《物业服务合同》，没有权利要求业主履行缴费义务。原告严重违反《民法典》第943条，严重违反《安徽省物业管理条例》第47、58、67、72、84、85条以及《物业服务合同》，存在的主要问题包括但不限于： （一）未按照物业服务合同约定提供物业服务，存在消防安全、治安安全、防疫安全、卫生死角、设施设备疏于维护等多方面失职行为； （二）未按照规定每年公布物业服务费收支情况； （三）未及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，造成各种影响安全的事件频发； （四）不接受业主和业主委员会的监督，不听取业主的意见和建议，拒不改进和完善服务； （五）未将规定比例的物业公共服务费独立建账专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，没有每年公布一次收支使用情况，拒不接受业主监督； （六）未将法律法规规定的车辆停放费、公共经营收益单独列账，前述收益扣除合理成本之后，没有归属业主共有。未建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。 我是绿地四期业主。自交房以来，业主一直积极配合，履行业主义务，缴纳物业费用。但是，作为业主并没有换来本应享受的权利，小区管理脏、乱、差；物业服务不到位，还有很大的安全隐患。 脏、乱、差：电梯间、地下车库、楼道经常有垃圾、狗屎、未能及时清理，卫生维护不及时。楼顶上蜘蛛网爬墙。小区的景观水池，未曾开放，只有脏水一滩。 业主安全得不到保障：流浪狗随意跑。陌生人随意进，门禁形同虚设。半夜有陌生人出现，业主身心健康受损。电瓶车上楼成为常态，无人管理。电梯经常出故障；一楼有人私自拉电线，物业并没有进行强烈制止，而是任其为之，业主人身安全受到严重威胁。业主的物品丢失已有报案事件，财产安全也得不到保障。 物业服务不到位，缺乏服务意识。单元门口车辆乱停乱放。 对于业主的合理诉求（2018年7月份及2019年6月份都有进行开会商谈），物业一开始是态度上答应改善，但不见行动。后来，干脆推诿、踢皮球，把责任都推到业主素质低或者开发商身上。 既然没有享受到物业带来的服务，物业并没有按照物业合同条款进行履约，物业已造成单方毁约，我不履行合同中的义务已不属于没有履行合同的行为。相反物业没有履行物业的服务行为，我方可保留追究其毁约的权利。 恳请法庭，秉承公平公正的原则，正视所有业主的诉求，帮我们业主争取合法的权益。不胜感激！ 请求：根据《中华人民共和国民法典》第525条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”，判决： （一）驳回起诉！ （二）责令物业公司履行法定义务和合同规定的义务。 （三）严格按照服务收费明细，提供多少服务缴纳多少费用的原则进行缴费。 （四）诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、被告身份证、商品房买卖合同、钥匙领取单、房屋结算及进户凭证、《迎江世纪城·卢浮公馆前期物业管理服务协议》、催要通知，被告质证无异议，本院予以确认；对原告提交的物业工作人员日常服务动态照片及公摊能耗公示照片，被告质证认为原告仅公布部分小区公共收益、该证据无法证明原告的服务达到标准、物业等级及人员匹配未公示、部分照片没有日期，本院认为原告提供的该组证据能够证明原告履行了相应的物业服务义务；对被告提交的视频、照片证据，本院对其真实性予以认定，但不足以认定原告物业服务不达标。 根据以上认定的证据并结合当事人陈述，本院查明案件事实如下： 2018年2月26日，原、被告签订《迎江世纪城·卢浮公馆前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用标准为：高层住宅物业服务费为0.90元/㎡·月，高层住宅二次供水、电梯等水景运行费、公共能耗分摊费为一层至六层0.30元/㎡·月，七层以上（含）0.40元/㎡·月。物业管理费用每6个月预收一次。业主/使用人需于每年1月、7月的10日前，交付物业费和代收代缴的水泵、电梯能耗等费用。被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 另查明，被告系安庆市迎江区皖江大道北侧迎江世纪城四期A区5幢2单元2406室业主，其房屋建筑面积为124.88平方米，被告每月应交物业费112.4元、能耗费50元，合计162.4元。 协议签订后，原告提供了相应的物业服务，但自2019年3月1日起，被告未按协议约定支付物业费及能耗费，计算至2021年6月30日，被告拖欠原告物业费及能耗费共计4547.2元（162.4元/月×28个月）。经原告书面催要，被告仍未缴纳，故原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告作为物业服务企业依约提供了物业服务，被告作为小区业主，应按协议约定履行缴纳相关费用的义务。被告拖欠原告自2019年3月1日起至2021年6月30日的物业费及能耗费4547.2元构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告支付拖欠的物业费4547.2元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告无充分证据证明因被告拖欠物业费造成原告损失及损失金额，原告要求被告支付违约金118.49元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的原告在物业服务方面的问题，因被告提交的证据不足以证明原告的物业服务达不到协议约定的服务内容和质量标准，故对被告据此作为酌减物业服务费的理由不予采信。但被告提交的证据在一定程度上反映了原告的物业管理服务尚存在提升完善的空间，故原告应以此为鞭策，积极作为，充分发挥主观能动性，不断完善服务质量，提升服务水平，从而更好地为业主提供物业服务。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告聂跃于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司2019年3月1日至2021年6月30日物业费及能耗费4547.2元； 二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告聂跃负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 程 欢 二〇二一年四月三十日 书记员 胡颖卓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。