北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22408号原告：董斌，男，1974年12月5日出生，汉族，无业，住天津市武清区。原告：刘闯，男，1984年11月20日出生，汉族，无业，住天津市武清区。原告：吴安好，男，1976年4月29日出生，汉族，无业，住天津市武清区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：徐甜甜，北京市京兴律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：苏雯，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：张景成，男，1966年8月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告刘闯、原告吴安好、原告董斌（以下简称三原告）与被告张景成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人徐甜甜和苏雯、被告张景成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决张景成退还三原告交纳的房屋押金150000元及利息（以150000元为基数，按照年利率6%计算，自2018年6月7日起至退还完毕之日止）；2.本案诉讼费用由张景成负担。事实和理由：三原告系合伙关系，2014年12月6日，董斌作为代表与张景成签订了房屋租赁合同，三原告承租张景成位于北京市大兴区狼垡一村的宅基地院落一处用于合伙开办幼儿园，租赁期限自2014年11月26日至2020年11月25日止，约定第一次交付半年房租及押金100000元，后董斌向张景成转款押金100000元。2018年6月6日，因三原告经营不善，经与张景成协商转由第三人继续承租该房屋经营，张景成通知三原告为了保证张景成与第三方促成房屋租赁关系，需另行再支付押金50000元，待签订合同后予以退回。吴安好无奈于2018年6月6日向张景成支付了押金50000元。当日张景成与第三方顺利达成租赁协议。三原告认为，三原告与张景成的房屋租赁合同已约定解除，张景成继续占有三原告押金没有任何事实和法律依据，张景成应退还三原告押金共计150000元并给付相应利息。综上，为维护三原告的合法权益，特起诉至法院，望支持三原告诉讼请求。张景成辩称，不同意退还押金。系董斌违约，因从始至今递增的租金，董斌一直就没有给过张景成，还有因为签订的合同时间是6年，还没有到期，董斌提前解除了合同，也没有交接，只是把钥匙放到了窗台上就走人了。张景成的房子是盖的公寓，张景成跟董斌签订的租赁合同，董斌一开始跟张景成说签8年，后来协商定了6年，张景成说押金100000元，董斌承租房屋用来开设幼儿园，就对房屋进行了改装，后来董斌将幼儿园转给案外人张巧，张景成一开始不同意，后来经董斌劝说，张景成同意了，但是要求押金再多加100000元，押金是为了保证对方退租后改回公寓的费用。后来董斌方又对张景成进行劝说，就改为了再要50000元押金，这50000元押金是董斌方给张景成的，也就是前后张景成一共收了董斌150000元押金。后来张巧租了一年多点，在2019年12月份的时候退租了，张巧走的时候没有告知张景成，后来张景成发现屋顶漏了，房屋的电线也丢了，张景成给张巧打电话其不接电话联系不上了，押金不是张巧给的，是董斌给的，所以张巧肯定不接张景成电话。要求董斌把张景成的房屋恢复原状后，张景成才同意退还押金。张景成跟董斌签订的租赁合同，不认可其刘闯、吴安好作为本案原告。且合同没有履行到约定的6年，每年递增的租金董斌也没有支付给张景成。本院经审理认定的事实如下：2014年12月6日，董斌（承租方、乙方）与张景成（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于北京市大兴区狼垡一村的宅基地的房屋出租乙方居住使用开办幼儿园，面积共计6000平方，二楼房顶，租赁期限自2014年11月26日至2020年11月25日，共计6年；二、本房租年租金360000元，第一次交半年房租180000元，押金100000元，房屋租金以后每年递增5%，每半年乙方向甲方支付半年租金，逾期7天未缴纳房租，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋。本合同到期如乙方不再续租甲方退回押金……四、乙方不得损坏房屋设施设备，如有违反照价赔偿，如需装修或改造需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，并保证结构安全，租赁期间乙方不得转租，如需转租经过甲方同意。合同签订后张景成向董斌交付房屋，三原告在涉案房屋开办幼儿园。双方均认可董斌按照360000元/年的租金标准支付租金至2018年6月5日，董斌承租后共向张景成缴纳押金150000元，其中50000元系吴安好于2018年6月6日交纳。张景成出具收条载明：“今收到吴安好租房压金5万元整（2018年6月6日）。”张景成主张董斌未交纳合同约定每年递增的租金，董斌予以认可，称张景成未提出异议，系双方用实际行动认可了该条款的变更。张景成不认可，称董斌表示回头再给，说有押金。2018年6月6日，张景成（出租方、甲方）与张巧（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于北京市大兴区狼垡一村的宅基地的房屋出租给乙方居住使用开办幼儿园，面积共计920，租赁期限自2014年11月18日至2020年11月18日，共计三年；二、本房屋租年租金360000元，第一次交半年房租18，从第二年开始递增5%……。合同内未约定押金。三原告主张在涉案房屋开设幼儿园是三原告合伙儿开办的，故三原告作为共同原告提起诉讼，提交经营协议书相佐证。三原告称其于2018年6月6日撤出，幼儿园由张巧继续接手使用，称2018年6月6日交纳的50000元系为了顺利履行张景成与第三方签订合同，约定的是张景成与第三方签了合同之后，张景成就把150000元押金退给三原告。张景成不认可三原告的主张，称其跟董斌签订的租赁合同，不认可其刘闯、吴安好作为本案原告，张巧系接着替董斌履行董斌的租赁合同，所以押金就用的董斌的押金，张巧没有另付押金，增加的押金50000元系与董斌协商后加收的押金，系为了保证退租后改回公寓的费用，经董斌联系，张景成与张巧新签订了租赁合同，合同租期跟董斌的租期一致。张景成提交其与张巧的租赁合同与其主张相佐证。经询问，张景成称其房屋原系做公寓出租用，张景成当时把厨房、卫生间都已经垒好了，董斌又让包工队拆了。张景成的房屋原为一间一间的隔间，一层是9间，二层是10间，董斌改成幼儿园之后，是改成了一层是3个教室和一个园长室，拆了一层几面墙；二层改成了2间卧室、1个厨房、一个小教室、1个职工宿舍，也是拆了几面墙，张景成于2020年5月11日把房屋恢复原状，恢复成了最早出租之前的样子，是一间一间的隔间，一层是9间，二层是10间，恢复费用不止150000元，提交转账凭证相佐证，并称有的是现金支付，有的是微信转账。三原告不予认可，称其没有对房屋进行改造，装修只是对房屋按照幼儿园的模式进行了布置，买了教具，并且给二层做了防水，花费了将近600000元。双方均认可涉案房屋系宅基地内建设的二层小楼，董斌承租了整栋二层楼。张景成称就是其的宅基地，其就直接盖了，没有什么手续。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故张景成与董斌于2014年12月6日签订的房屋租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但董斌占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，董斌主张2018年6月6日交纳的50000元系为了顺利履行张景成与第三方签订合同，张景成与张巧签订合同后应予退还；张景成不认可，称该50000元系董斌补交的押金，张巧未再交纳押金。结合张景成出具的收条内载明为租房押金，该押金交纳日期与张巧和张景成签订的租赁合同日期同为2018年6月6日，张巧和张景成签订的租赁合同内未约定押金，租期亦与本案合同租期大致相同的客观情况，张景成的解释更符合常理，故本院认定该50000元系董斌交纳的租房押金。考虑张巧现已退租，张景成应将结算后的押金予以返还。董斌主张双方对租金递增条款用实际行动做了变更，张景成不予认可，董斌亦未提交相关证据对其主张予以证明，故对董斌该项主张，本院不予采纳。经计算，董斌欠付的占用使用费金额为85006元，本院在押金中予以抵扣。对张景成主张的恢复原状费，其所提交的证据不足以证明其恢复原状的费用，对其要求在押金中扣除恢复原状费的主张，本院不予采纳。对董斌超出部分的诉讼请求，本院不予支持。因本案系房租租赁合同纠纷，刘闯与吴安好并非本案租赁合同的相对方，故对刘闯与吴安好作为本案原告主体不适格，对其二人要求张景成退还押金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、张景成于本判决生效之日起十日内退还董斌押金64994元；二、驳回董斌的其他诉讼请求；三、驳回刘闯、吴安好的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1856元，由董斌负担1144元（已交纳），由张景成负担712元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年四月十二日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹