四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1042号 原告：高波，男，1972年12月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：聂独伊，四川伦德律师事务所律师。 被告：四川盛康资产管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街138号1幢4层404号。 法定代表人：吴继聪，董事长。 委托诉讼代理人：陈光文，男，该公司员工。 原告高波诉被告四川盛康资产管理有限公司（以下简称盛康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高波的委托诉讼代理人聂独伊，被告盛康公司的委托诉讼代理人陈光文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 高波向本院提出诉讼请求：1.判令盛康公司清偿房屋租金及物业费用34656元并支付违约金13824元；2.判令盛康公司承担欠付租金所产生的滞纳金10396.8元；3.判令盛康公司支付律师费用6000元。事实与理由：高波于2018年2月1日起租用佟伟杰位于成都市高新区天府大道1388号花样年美年广场花漾锦江大厦12栋12层11号房屋，并于2019年7月10日与盛康公司签订《房屋租赁合同》，将房屋转租于盛康公司办公。合同对租期、租金、保证金及违约责任均予以明确约定。由于盛康公司长期欠付合同应付款项，高波于2020年4月12日行使合同单方解除权，截止盛康公司搬离之日（2020年4月16日），盛康公司仅支付房屋租金、保证金及物业费用63648元，尚欠34656元。根据合同约定，盛康公司应当承担相应违约金及滞纳金。高波为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 盛康公司辩称，高波所主张的租金是错误的，盛康公司交纳了合同签订后的半年租金，下半年交纳了5000元，部分租金是给了中介，部分租金给了高波，但经和高波确认，双方对合同签订之后前半年的租金已经结清达成了共识。对高波所说的合同解除时间，盛康公司有异议，盛康公司在2020年3月底就提出要撤离，盛康公司认为合同此时已经解除，合同是2020年4月10日到期，高波同意盛康公司搬走，但双方对应当支付的租金没有达成一致意见。对高波要求支付的费用，盛康公司确实尚欠高波租金，但盛康公司交纳了两个月押金，押金抵扣相应的租金后，盛康公司再支付高波10000元左右。对其他费用不予认可。 本院经审理认定事实如下：佟伟杰系成都市高新区天府大道1388号美年广场12栋12层11号房屋的所有权人。佟伟杰与高波签订了《房屋租赁合约》，约定佟伟杰将成都市高新区天府大道1388号美年广场12栋12层01、02、03、10、11、12号房屋出租给高波使用，租赁期从2018年2月1日至2026年1月31日止。2017年11月8日，佟伟杰出具《委托书》，委托高波自2018年2月1日至2026年1月31日期间代为出租上述房屋并收取房租及管理、装修、代开房屋租金发票事宜。 2017年11月10日，佟伟杰出具《业主委托书》，载明其本人委托高波在2017年11月11日至2026年1月31日期间全权管理美年广场12栋1201、1202、1203、1210、1211、1212号房屋，所得收益除按合同支付佟伟杰应收房租外，全部归高波所有，不得违反中华人民共和国法律条款。 2019年7月10日，高波以佟伟杰（甲方）名义与盛康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区天府大道路段1388号花样年美年广场花漾锦江大厦12栋12层11号房屋，建筑面积96平方米，改装后67.2平方米的房屋出租给乙方作为办公使用。租赁期为两年，从2019年7月10日至2021年7月9日止。租赁期第一租赁年度内每月租金7680元（租赁单价为80元/m2），租金以每3个月一期之方式交付，每次交付租金须于上期租金到期前提前25天交付甲方，第一期租金38400元乙方应于合同签订时交付甲方。合同第5.1条约定，乙方须于2018年7月10日前或之前向甲方支付保证金15360元，甲方应开具保证金收据，租赁期满后乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下，保证金由甲方如数退还乙方（不计利息）。合同第5.2条约定，乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担支费用，甲方可以扣除部分或全部保证金抵付，若保证金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。合同第6.1条约定，租赁期间，该房屋的物业管理费由乙方承担，水费、电费、中央空调使用费、公共分摊费用、清洁费及其他与该房屋使用相关的费用由乙方承担。合同第9.1条约定，乙方的权利义务：按时足额缴纳该房屋租金、履约保证金及本合同约定的有关费用。合同第10.2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同：2.乙方拖欠租金、履约保证金或其他应交物业、清洁费用超过10天的。合同第11.1条约定，乙方未能按时向甲方支付租金，则自逾期之日起至乙方付清全部欠租之日止，每逾期一日，乙方须按欠缴租金总额的千分之二向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，追收所欠租金及滞纳金，没收履约保证金，并追究乙方违约金。合同第11.3条约定，租赁期内，甲方无故单方解除本合同，甲方应赔偿乙方年租金的15%金额的违约金，乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本合同的（欠租除外），乙方应立即返还该房屋给甲方，甲方不予退还履约保证金及已付租金，乙方并应按约定支付甲方违约金。合同第11.4条约定，本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任，本合同另有约定的除外，因乙方违约给甲方造成的损失超过约定标准的，乙方还应赔偿超出部分的损失。高波代佟伟杰在合同尾部甲方处签字，盛康公司在合同尾部乙方处盖章。 合同签订后，高波向盛康公司交付了房屋。盛康公司通过中介代转及微信、银行卡转账等向高波共计支付了租金及保证金63648元。 2020年4月12日，高波向盛康公司发出了《中（终）止房屋租赁合同通知》，载明从签合同至今，盛康公司未曾按照合约定时定点足额缴纳租金，盛康公司已违约，如盛康公司依旧拖延房租及履约保证金，高波将按合同约定终止租赁关系，于2020年4月12日收回房屋，并按约将贵方所交保证金充抵相关费用，多余部分（如果有）将退还盛康公司。收回该房屋后，将核算相关损失，并要求盛康公司赔偿。房租欠款计算至盛康公司物品全部搬离房屋为止，违约滞纳金额计算以合同条约为准，若还有其余费用结算后再次通知盛康公司。接收人处加盖了盛康公司财务专用章及原法人王文的私人印章。此外，该通知中还书写有“公章不在，办公室东西已搬完”及“搬离时间：2020.4.16下午15:30”字样。 2020年5月29日，佟伟杰出具《情况说明》，载明佟伟杰自2018年2月1日起将其所有的位于成都市高新区天府大道1388号美年广场12栋12层11号房屋出租给高波，合同签订后，佟伟杰向高波明确表示同意高波转租该房屋，高波借用佟伟杰名义与盛康公司订立了《房屋租赁合同》，现就该合同作出说明，佟伟杰仅为该合同名义签订主体，未参与合同订立的任何环节，未享受合同权利，未履行合同义务，该合同的出租方及权利义务的承担主体为高波，佟伟杰与该合同的订立、履行自始无任何关系。 另查明，高波为本次诉讼支付律师费6000元。 再查明，深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司花漾锦江物业服务中心于2021年4月13日出具《证明》，载明深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司已收讫花漾锦江12栋12层11号房屋2019年7月10日至2020年4月16日的物业费12032元。 上述事实，有《房屋租赁合约》、《委托书》、《业主委托书》、《房屋租赁合同》、聊天记录、转账凭证、《中（终）止房屋租赁合同通知》、《民事委托代理合同》、发票、《证明》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，高波与佟伟杰签订了《房屋租赁合约》并依法取得了案涉房屋的转租权，其有权对案涉房屋进行转租。虽然高波以佟伟杰名义与盛康公司签订《商铺租赁合同》，但高波实则系合同的签订主体，享受合同权利并履行合同义务，且佟伟杰也出具情况说明表明其仅为名义主体，合同出租方实为高波，盛康公司也认可与其建立租赁合同关系的为高波，故本院依法认定高波与盛康公司之间成立房屋租赁合同关系，该《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案中，高波主张合同自解除通知送达之日即2020年4月12日解除。盛康公司则辩称其已于2020年3月底提出搬离并认为合同此时已经解除。本院认为，盛康公司未提交证据证明其于2020年3月底向高波表达了解除合同的意思表示且与其达成了解除合同的合意，盛康公司应当承担举证不能的不利后果，故本院对其抗辩理由不予支持。根据高波发出的《中（终）止房屋租赁合同通知》，高波表明将于2020年4月12日收回房屋，而盛康公司确已签收该通知，故本院对高波主张合同自2020年4月12日解除予以认可。盛康公司应当向高波支付2019年7月10日至2020年4月12日期间的房屋租金，共计69888元（7680元/月×9+7680元/月÷30天×3天）。合同签订后，高波按约向盛康公司交付了房屋，但盛康公司并未按照合同约定足额支付租金，结合双方的转账记录，盛康公司自租赁之日起共计向高波支付了63648元，其中包含15360元保证金，即盛康公司实际支付租金48288元（63648元-15360元），故盛康公司尚欠高波租金21600元（69888元-48288元）。关于高波诉请2020年4月13日至4月16日的租金，因双方的租赁合同已于2020年4月12日解除，解除后至盛康公司腾退房屋之前应为占用费，金额为7680元/月÷30天×4天=1024元。 关于保证金，高波主张保证金应予没收。本院认为，虽然合同第11.1条约定，乙方逾期支付租金超过10天的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，追收所欠租金及滞纳金，没收履约保证金，并追究乙方违约金。但高波发出的《中（终）止房屋租赁合同通知》中载明“并按约将贵方所交租房保证金充抵相关费用，多余部分（如果有）将退还贵方”，可以知晓，高波在解除合同通知中明确告知将保证金充抵相关费用，多余部分将退还，故本院对高波主张没收保证金不予支持，本院确认保证金应予抵扣盛康公司欠付的费用。故盛康公司应当支付的租金为7264元（21600元+1024元-15360元）。 关于物业费，盛康公司辩称物业费包含在租金内，但合同中并未对此进行约定，且合同中载明了租赁单价为80元/m2，案涉房屋建筑面积为96平方米，计算得出月租金为7680元（80元/m2×96平方米），与合同约定的月租金一致，由此可以知晓租金中并未包含物业费，故本院对盛康公司的抗辩不予支持。合同中仅约定物业管理费由乙方承担，并未对物业费的计算方式进行确定，结合深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司花漾锦江物业服务中心出具的《证明》，花漾锦江12栋12层11号房屋2019年7月10日至2020年4月16日的物业费12032元，故本院确认盛康公司应支付的物业费为12032元。 关于违约金。合同中第11.3条仅对甲方无故解除合同应赔偿乙方违约金的标准进行了约定，并未约定乙方违约赔偿违约金的标准，高波主张以年租金的15%计算违约金并不符合合同约定和法律规定，本院对此不予支持。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，但高波并未举证证明其实际损失，故本院兼顾合同履行情况，各方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为10000元。对于滞纳金。本院认为，违约金足以弥补高波的损失，且违约金与滞纳金均具有惩罚性，二者不可重复计算，故本院对滞纳金不予认可。 关于律师费。高波主张的律师费6000元符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川盛康资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告高波租金7264元及物业费12032元； 二、被告四川盛康资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告高波违约金10000元及律师费6000元； 三、驳回原告高波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费711元，由被告四川盛康资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年四月二十八日 书记员  周文莉