山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2515号上诉人（原审被告）：陈玉成，男，1982年9月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：闫建锋，山东劳尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘霞，女，1987年11月27日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。上诉人陈玉成因与被上诉人刘霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉成上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘霞的诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费用由刘霞承担。事实和理由：一、一审判决认定刘霞已经向陈玉成支付了192000元的购房款并判决陈玉成返还刘霞房款192000元，属于认定事实不清证据不足，刘霞现有证据无法证实已经向陈玉成支付购房款，一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘霞提交的证据中无银行流水和资金来源等相关证据证明刘霞已向陈玉成支付过192000元的购房首付款。一审判决认定在涉案《房屋买卖合同》第五条付款方式中刘霞在2015年4月17日向陈玉成出借过92000元，首先，在2015年4月17日双方还不认识更谈不上借款，其次，即使刘霞向陈玉成出借款项，也应当依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条“出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据”、第十五条第二款“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明的，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”之规定，一审法院仅凭《房屋买卖合同》中“陈玉成于2015年4月17日向刘霞借款92000元”来认定刘霞已经支付过92000元购房款，明显属于认定事实不清证据不足，认定错误，刘霞的证据不足以证明其已经支付过92000元。合同中载明刘霞2017年10月31日再次向陈玉成支付购房款100000元，现有证据并不能证明刘霞已经支付过该100000元，即使刘霞向陈玉成支付过款项也是用于偿还刘霞向陈玉成的借款。现有证据无法证明刘霞向陈玉成支付过192000元购房款，刘霞据此要求陈玉成返还房款192000元无事实根据和法律依据。二、针对《房屋买卖合同》中双方确认的陈玉成向刘霞借款92000元的事实没有相关的转账记录及事实证据。通过一审及陈玉成银行转账记录及支付宝支付记录可以看出，刘霞在涉案《房屋买卖合同》签订之前实际上是欠陈玉成的款项，但由于陈玉成与刘霞之间属于男女朋友关系，刘霞在陈玉成婚姻存续期间与陈玉成在涉案房屋居住，而且刘霞以怀孕为由威胁陈玉成离婚和其结婚，经常以此相威胁，要求陈玉成向其出具借条，但刘霞并未实际向陈玉成出借过款项，陈玉成为了息事宁人，认为反正没有借她的钱，打个条无所谓，根据法律规定刘霞应当提供借条和转账记录，但刘霞并不能提供相关证据，一审法院在没有证据的情况下认定事实错误导致适用法律错误。同时，刘霞又以双方存在男女关系威胁陈玉成签订涉案《房屋买卖合同》，陈玉成怕影响其夫妻关系，就被迫与刘霞签订涉案《房屋买卖合同》。因此涉案《房屋买卖合同》系无效合同，刘霞也并未实际支付房屋的首付款，更不存在陈玉成交付房屋的事实。刘霞在涉案房屋居住也是为了维持双方关系。三、刘霞没有向陈玉成支付过购房款，即使刘霞向陈玉成有过转账也是用于偿还刘霞向陈玉成的借款。一审法院称不审理陈玉成和刘霞之间的民间借贷，但是刘霞没有提供证据证明其支付过购房款以及自称的借款，又无法按照法律规定提供完整的证据。陈玉成提供银行转账流水和微信转账流水足以证明刘霞多次向陈玉成借款的事实。陈玉成曾于2016年1月7日至2017年10月30日通过银行转账、微信转账等方式向刘霞累计借款467290.16元。而刘霞与陈玉成其他的转账记录也系刘霞偿还陈玉成的借款，即使刘霞能够提供证据证明其向陈玉成转账192000元，也是刘霞偿还陈玉成的部分借款。四、一审判决陈玉成支付130000元的违约金无法律依据。如若陈玉成与刘霞之间的合同认定为成立，一审判决的违约金也存在过高的问题。二审法院应当依法调整违约金或撤销陈玉成支付违约金的判决。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。一审在庭审过程中及庭审结束后，均未向陈玉成或代理人释明，是否需要调整违约金。因此，一审判决中要求陈玉成按照房屋总价款的20%支付违约金过高，二审法院应当依法调整违约金或撤销陈玉成支付违约金的判决。五、涉案《房屋买卖合同》系无效合同，陈玉成也不存在违约的情况，因此陈玉成不应当承担因本案所支出的律师费。即使双方签订的合同被认定为有效，刘霞一审中主张的律师费30000元过高，请求二审法院依法予以调整。涉案《房屋买卖合同》无效，刘霞也没有向陈玉成支付购房款，即使合同有效也是刘霞违约在先，陈玉成不需要向刘霞支付律师费。刘霞在一审中主张的30000元律师费，刘霞未提交与其委托代理人签订的代理合同、发票等证据证明，且刘霞主张的律师费过高，在一审中刘霞提供的银行转账凭证系复印件，无法提供原件，现有证据无法证实其支付了30000元律师费。即使支付了30000元律师费，按照律师费收费管理办法也明显过高，请求二审法院依法予以调整。综上所述，一审判决未能查明事实，法律适用错误，请求二审法院支持陈玉成的请求。刘霞辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，且刘霞所主张的事实均有相应的证据予以证明，应当依法驳回陈玉成的上诉请求，维持原判。刘霞向一审法院起诉请求：1、陈玉成履行房屋买卖合同，配合刘霞办理坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权属变更登记；2、诉讼费用、保全担保费1950元、律师费30000元由陈玉成承担。诉讼中，刘霞变更诉讼请求为：1、陈玉成退还刘霞已付房款192000元；2、陈玉成支付违约金250000元（涉案房屋市场价值900000元，合同签订时约定房屋价款650000元，合同约定的总房款20%的违约金过低，应按房屋差价标准调高）；3、诉讼费用、保全担保费1950元、律师费30000元由陈玉成承担。一审法院认定事实：2013年11月20日，陈玉成与涉案房屋建设单位烟台桦林置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。2014年9月9日，陈玉成与案外人张彦玲登记结婚。2017年10月20日，陈玉成作为卖方（甲方）、刘霞作为买方（乙方）在签订的《房屋买卖合同》中约定：乙方以650000元的价格购买涉案房屋及配套设施。合同签订后，乙方以对甲方所享有的债权92000元作为购房定金（该债权系甲方因个人原因于2015年4月17日向甲方借款共计92000元，乙方已实际向甲方支付了92000元的借款，但至今甲方未向乙方偿还）；合同签订后，甲方应于7日内向乙方交付房屋，乙方于2017年10月31日前再次向甲方支付购房款100000元整，甲方应当于甲、乙双方在办理不动产变更手续之前将该房屋所有的银行贷款等债务偿还完毕，剩余房款待办理完房屋所有权变更（转移）登记后一次性支付。甲、乙双方必须及时办理不动产变更登记手续；否则构成违约。办理不动产转移登记手续的相关税费，按照国家规定由卖方各自承担。如因甲方原因导致无法办理不动产权属转移登记，甲方应当及时向乙方说明原因，如甲方所出售房屋确实无法办理所有权变更（转移）登记的或可以办理变更（转移）登记情形后7日内甲方仍不协助乙方办理过户的，乙方可以单方解除本房屋买卖合同，甲方按照本合同第十条违约责任条款承担乙方所有经济损失（包括但不限于违约金、诉讼费、律师费、交通费等）。第十条违约责任：1、因一方违约导致本合同解除的，违约方应当向对方支付总房款百分之二十的违约金。2、甲方逾期办理产权过户手续和交付房屋的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋总价款千分之三的违约金；逾期超过三十日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条第一款约定支付违约金。2017年10月20日，刘霞向陈玉成支付10000元，陈玉成向刘霞出具收到刘霞房款50000元的收条。10月22日，刘霞向陈玉成支付40000元。10月30日，刘霞向陈玉成转账支付50000元，转账附言为“房款”。2019年，陈玉成取得涉案房屋（建筑面积74.96平方米）的产权证书[证号为鲁（2019）烟台市芝不动产权第0019382号]，产权证书中载明系陈玉成单独所有，原不动产权号为鲁（2018）烟台市芝不动产权第0028650号。2019年8月20日，陈玉成、张彦玲（甲方暨抵押人）与中国平安财产保险股份有限公司（乙方，暨抵押权人）签订《最高额抵押合同》，陈玉成以涉案房屋提供抵押担保，抵押期限自2019年8月20日至2027年11月28日，抵押担保最高本金金额为890000元。本案诉讼中，刘霞与陈玉成均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。为证实其主张，刘霞还提交了以下证据：1、2017年6月14日陈玉成出具的100000元借条一张。刘霞称，刘霞之前多次多笔向陈玉成支付了10万余元借款，陈玉成于2017年6月14日对多笔债务进行了大致统计后向刘霞出具了该借条，后，因陈玉成无能力偿还借款，陈玉成提出将涉案房屋出售给刘霞，刘霞与陈玉成协商将刘霞出借款项作价房款，并在房屋买卖合同中确认为92000元。陈玉成质证称，对借条真实性没有异议，但陈玉成未收到刘霞该100000元借款，实际是陈玉成多次向刘霞出借款项，即使收到该100000元，也是刘霞偿还陈玉成的借款。2、2020年刘霞与陈玉成的短信往来记录。其中陈玉成提到“我只是欠你的钱，你想买我的房子，我们就商议一下”“房子让你住了两年，欠你的钱还给你”“我年前必须把房子卖了，还你钱！你要想买，根据市场价格给你便宜！不会让你吃亏”“现在能买90万左右”。刘霞以此证实陈玉成因欠刘霞的借款无力偿还，提出将涉案房屋出售给刘霞，陈玉成认可涉案房屋不低于900000元，涉案房屋一直由刘霞居住使用，陈玉成因外债累累，故意违约。陈玉成质证称，对于短信真实性没有异议，但无法证实刘霞履行了支付款项的义务。陈玉成为证实系陈玉成多次向刘霞出借款项，提交了其2016年6月17日至2017年6月17日期间的银行卡交易明细一宗、2016年1月7日至2017年10月30日期间的微信支付记录一宗（其中2017年10月12日、28日、30日分别向刘霞支付280元、30元、50元），证明2016年2月27日至2017年5月26日，陈玉成通过银行转账向刘霞出借款项共计269372.82元，2016年1月7日至2017年10月30日，共出借197971.34元。刘霞质证称，对证据真实性无异议，但不完整，银行流水截止2017年6月17日，系发生在本案涉及的房屋买卖合同签订之前，是因为陈玉成在此期间使用刘霞的2766信用卡进行套现，陈玉成所提交的转账记录系偿还该信用卡的款项，对于其他账户中的转账，大部分是陈玉成通过刘霞的银行卡向第三方转账；微信支付记录不完整，也是陈玉成通过刘霞的账户向案外人支付网络游戏等相关款项，上述证据与本案无关。另，关于涉案房屋现在的市场价值。刘霞主张根据抵押合同和陈玉成发送的短信内容，可以证实房屋市场价值应为900000元，陈玉成不予认可，刘霞明确表示对房屋的市场价值不申请司法鉴定。再查，刘霞为本次诉讼花费律师代理费30000元。诉讼中，根据刘霞申请，一审法院依法裁定查封涉案房屋。刘霞为此向阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司支付保费1950元，向一审法院缴纳保全费3770元。一审法院认为，刘霞与陈玉成于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，权利义务约定明确，应为有效，双方应依约履行。陈玉成虽辩称其无权处分涉案房屋，但即使其为无权处分人，亦不对合同效力产生影响，故对陈玉成的辩解，不予采纳。本案争议的焦点为刘霞已付房款数额以及陈玉成是否存在违约行为。一审法院认为，关于刘霞已付房款数额。首先，《房屋买卖合同》中明确约定，“乙方以对甲方所享有的债权92000元作为购房定金（该债权系甲方因个人原因于2015年4月17日向甲方借款共计92000元，乙方已实际向甲方支付了92000元的借款，但至今甲方未向乙方偿还）”，且对该条款刘霞提交了2017年6月14日陈玉成出具的100000元借条予以佐证，对刘霞以出借款项92000元抵顶购房款的事实予以确认；其次，合同约定，刘霞应于2017年10月31日前再次向陈玉成支付购房款100000元，2017年10月20日、22日、30日刘霞共向陈玉成支付100000元的事实清楚，且有陈玉成于2017年10月20日向刘霞出具收到刘霞房款50000元的收条和10月30日刘霞向陈玉成转账转账附言为“房款”予以佐证，故认定刘霞已依约履行了在2017年10月31日前向陈玉成支付合同约定的100000元的义务。以上刘霞已付房款共计192000元。陈玉成虽辩称上述款项均系陈玉成向刘霞的借款，与证据事实不符，不予采纳；若陈玉成认为其与刘霞之间另有借款纠纷，陈玉成可另行主张权利，在本案中对此不予处理。履约中，陈玉成在取得涉案房屋产权证书后，并未依约向刘霞转移房屋产权，而是将房屋进行抵押导致现在刘霞合同目的无法实现，双方解除了《房屋买卖合同》，陈玉成存在违约行为。合同解除后，陈玉成应向刘霞返还已付款192000元，同时，陈玉成应按合同约定向刘霞赔偿违约金130000元（650000元×20%），刘霞虽要求按照房屋差价损失调整违约金，但刘霞明确表示对房屋现价不申请司法鉴定，而刘霞主张的抵押合同价款和陈玉成短信记录内容，不足以证实房屋的现价，故对刘霞要求调高违约金的主张，不予支持。因陈玉成存在违约行为，根据《房屋买卖合同》的约定，陈玉成应承担刘霞所有经济损失，包括但不限于违约金、诉讼费、律师费、交通费等，现刘霞要求陈玉成承担为本次诉讼支出的保费1950元、律师费30000元，于约有据，予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年12月30日作出判决：一、限陈玉成于判决生效之日起10日内返还刘霞房款192000元；二、限陈玉成于判决生效之日起10日内赔偿刘霞违约金130000元；三、限陈玉成于判决生效之日起10日内赔偿刘霞律师费30000元、保费1950元；四、驳回刘霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8359元、保全费3770元，由陈玉成负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案《房屋买卖合同》的效力；二、刘霞是否向陈玉成支付购房款192000元；三、陈玉成是否应支付违约金及律师费和保全费。一、关于涉案《房屋买卖合同》效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。本案中，陈玉成主张涉案《房屋买卖合同》并非其真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定涉案《房屋买卖合同》应为无效。本院认为，陈玉成作为具有完全民事行为能力的成年人，其理应知道在涉案《房屋买卖合同》上签字捺手印所承担的法律义务，陈玉成主张是其为了缓和家庭矛盾、稳定刘霞的情绪才签订了涉案《房屋买卖合同》不构成合同无效事由，其亦未举证证明刘霞签订涉案《房屋买卖合同》的目的是非法占有房屋，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，本院对其该项主张不予采信。故陈玉成与刘霞于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。二、关于刘霞是否向陈玉成支付购房款192000元的问题。本案中，陈玉成主张刘霞未向其支付过购房款192000元，陈玉成亦未欠付刘霞款项，刘霞向陈玉成支付的款项为偿还刘霞向陈玉成的借款。本院认为，涉案《房屋买卖合同》第五条明确约定“刘霞以对陈玉成所享有的债权92000元作为购房定金（该债权系陈玉成因个人原因于2015年4月17日向刘霞借款共计92000元，刘霞已实际向陈玉成支付了92000元的借款，但至今陈玉成未向刘霞偿还）”，2017年6月14日陈玉成出具的借条中明确载明“今借刘霞100000元整”，2017年10月20日陈玉成向刘霞出具的收条中明确载明“今收到房款50000元整刘霞转的房款”，陈玉成作为具有完全民事行为能力的成年人，其理应知道在涉案《房屋买卖合同》及借条、收条上签字所承担的法律义务，其在该合同及借条、收条上签字,在没有明示其他原因的情况下,应当视为是对合同内容及借条、收条内容的认可。结合2017年10月30日刘霞向陈玉成转账50000元附言为“房款”的证据，应认定刘霞已向陈玉成支付购房款192000元。陈玉成虽主张上述款项均系陈玉成向刘霞出借的款项，但其提交的证据不能证明其该项主张，且与现有证据存在矛盾，本院不予采信。三、关于陈玉成是否应支付违约金及律师费和保全费的问题。根据涉案《房屋买卖合同》第六条约定，陈玉成未及时为刘霞办理涉案房屋不动产变更登记手续，构成违约，应按照本合同第十条违约责任条款承担刘霞的所有经济损失（包括但不限于违约金、诉讼费、律师费、交通费等）。第十条违约责任第一款约定：因一方违约导致本合同解除的，违约方应当向对方支付总房款百分之二十的违约金。本案中，陈玉成在取得涉案房屋产权证书后未按合同约定及时为刘霞办理不动产变更登记手续，而是将房屋进行抵押导致刘霞的合同目的无法实现最终解除合同，陈玉成存在违约行为，刘霞根据上述合同约定主张陈玉成支付违约金、律师费及保全费于约相合，于法有据，本院予以支持。陈玉成虽主张合同约定的违约金过高，但未提交证据证明该违约金过分高于实际造成的损失，本院对此不予支持。综上所述，陈玉成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8359元，由上诉人陈玉成负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十五日法官助理孙晓书记员孙嘉慧