湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3426号上诉人（原审被告）:王洪哲上诉人（原审被告）：代准共同委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：向玉玲，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈松明委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。原审第三人：湖南省计量仪器仪表试验所，住所地湖南省长沙市岳麓区河西左家垅桃花坪。法定代表人：王庆云。委托诉讼代理人：吴娟，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭姗姗，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人王洪哲、代准与被上诉人陈松明、原审第三人湖南省计量仪器仪表试验所（以下简称计量试验所）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪哲、代准上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回陈松明的全部诉讼请求；2.判令由陈松明承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院将上诉人与被上诉人签订的《承包合同》认定为案涉门面的履行合同，判决超出承租期限的转租部分无效属于认定事实错误。《承包合同》未实际履行，陈松明承租案涉门面，双方并未签订合同。一审认定上诉人未按照与计量试验所签订的《门面租赁合同》约定在合同期满前30日内向其提出续租申请，以及陈松明于2019年12月20日关闭店面，均与事实不符。计量试验所明知王洪哲的转租行为，未在6个月内提出异议，视为认可该转租行为，且王洪哲曾主动找计量试验所续约，因其已与陈松明私下达成协议遭到无端拒绝，侵害了上诉人在同等条件下的优先承租权。另，上诉人将门面租赁给陈松明时有两台空调，陈松明应当返还，且上诉人支出的装修款应从中折抵；二、一审判决适用法律错误。案涉房屋是上诉人支付16.8万元转让费后受让过来的，并非无故获利，陈松明私下与计量试验所达成协议，且实际占用案涉房屋经营，应由其向上诉人支付租金。一审判决上诉人退还陈松明租金没有法律依据。陈松明辩称，一审经上诉人、被上诉人、原审第三人一致确认，计量试验所出租给上诉人与上诉人出租给陈松明的门面是同一门面。上诉人与陈松明不存在其他租赁关系，其自始至终承租的是案涉门面，履行名为承包合同实为租赁合同。上诉人向陈松明隐瞒其与计量试验所签订租赁合同的租期至2019年9月7日届满，且至今没有与计量试验所续签合同，属于超期转租。自2019年9月8日起上诉人与案涉门面不存在合法的法律关系，其无权收取租金，亦无权要求陈松明支付占用费。因上诉人未在合同届满前与计量试验所续签合同，也没有实际续交合同届满后的租金，导致计量试验所多次催告陈松明，并迫使陈松明停业腾房，造成重大停业损失。因与上诉人沟通无果，陈松明迫于无奈与计量试验所沟通，于2020年4月20日就案涉门面与计量试验所签订租赁合同，并将2019年9月8日至2020年3月14日期间的门面占用费向计量试验所结算、支付完毕。无论上诉人转租是否经计量试验所同意，上诉人超期转租的部分均为无效。计量试验所向本院陈述意见称，王洪哲与计量试验所于2018年9月10签订《门面租用合同》，合同到期后，王洪哲并未向按照合同约定与计量试验所续租。计量试验所于2019年11月了解到王洪哲早将场地超期转租给陈松明，遂于2019年12月12日向王洪哲发出《告知书》，明确表示不同意其转租行为。2019年9月7日至今，王洪哲未向计量试验所交纳场地无权占用期间的任何费用。后经计量试验所多次催促和要求，陈松明于2019年12月20日关闭门面。因王洪哲违约，且《门面租用合同》于2019年9月8日到期，计量试验所有权另行租赁。在陈松明多次提出租赁案涉场地的情况下，计量试验所与其签订《门面租赁合同》，约定租赁期限为4个月，月租金3170元，虽然落款日期为2019的9月8日，但实际是2020年4月20日补签的。同时，双方还签订了一份《门面租赁合同》，租赁期为一年，合同到期日为2021年3月13日。因王洪哲擅自将案涉场地出租给陈松明，计量试验所并不知情，且在知情后明确表示不同意转租。陈松明所有的租金及押金并未经计量试验所，其诉请的损失计量试验所不存在任何责任。陈松明向一审法院提出的诉讼请求：1.判令确认陈松明与王洪哲、代准之间签订的《承包合同》（实为租赁合同）超过王洪哲、代准剩余租赁期限的转租部分无效；2.判令王洪哲、代准立即退还陈松明自2019年9月至2020年3月的租金42000元以及押金5000元，共计49000元；3.判令王洪哲、代准赔偿陈松明停业损失72000元；4.判令王洪哲、代准支付租金、押金及停业损失的资金占用利息，具体计算方式为以121000元为基数，按年利率6%计算，自2020年1月10日起至所有费用付清为止；5。本案的诉讼费用由王洪哲、代准承担。一审法院认定的事实：2018年9月10日，计量试验所物业科（甲方）与王洪哲（以“长沙岳麓区一生壹茶奶茶店”作为乙方名称）签订一份《门面租用合同》，计量试验所将该所大门旁06号门面出租给王洪哲。合同中约定：1、月租金3170元，年租金38040元，主要经营饮品，不得超范围经营；2、租赁期限为1年，从2018年9月8日至2019年9月7日；3、租赁期限截止后，本合同自行解除，若王洪哲想继续租用，应在本合同期满前30日内，向计量试验所提出书面续租申请；4、全年门面租费按季度结清，从签订合同之日起付第一个季度租费9510元，其余部分应于下个季度开始的前5日付清，不得拖欠；5、王洪哲租赁的门面为计量试验所所有，王洪哲不得擅自将门面转让、转租、转借给他人；6、租赁期内，王洪哲有下列情况之一的，计量试验所有权及时终止合同，收回门面，已交的租金和保证金不予退还：……王洪哲将门面转让、转租或转借他人的……该合同尾部乙方栏由王洪哲签名。2019年3月8日，陈松明（乙方）与王洪哲、代准（甲方）签订一份《承包合同》及《补充协议》，约定甲方同意将师大桃花坪校区空门面租赁给乙方使用，租期一年，起止时间为2019年3月12日至2020年3月11日，租金为84000元，每年一次交清，押金5000元。同日，陈松明向王洪哲、代准交纳了一年的租金84000元及押金5000元。2019年12月12日，计量试验所向王洪哲发出一份《告知书》，其中明确：王洪哲于2018年9月租赁的计量试验所大门旁06号门面，经营自制饮品。在2019年11月的检查中，发现门面现经营状况为小型超市，营业执照登记名称为：长沙星月惠百货有限公司，法人代表是陈松明，与原签订的租赁合同名称、经营者均不符。经调查确认，王洪哲于2019年3月12日擅自将门面转租给经营者陈松明，从中收取高额租金，租期一年。王洪哲擅自将门面转租的行为违反了与该所签订的《门面租用合同》第六条和第九条的相关规定。对王洪哲转租门面的行为，该所多次通知其立即终止转租行为。最后一次通知时间是2019年11月28日，并给予了15天的搬离时间，即2019年12月13日将门面清空交回该所。但直至今天，该超市仍在继续经营，现再次告知如下：1、立即停止门面转租行为；2、再次给予6天的物品搬迁时间，计量试验所将于2019年12月20日收回该门面，并断水、断电。计量试验所将该告知书向王洪哲和陈松明均进行了送达。2020年1月14日，计量试验所就王洪哲擅自转租及没有及时将门面交还给计量试验所等违约行为事宜，委托湖南湘军麓和律师事务所向王洪哲发出《律师函》。另查，1、陈松明与王洪哲、代准及计量试验所一致确认计量试验所出租给王洪哲的门面与王洪哲交付给陈松明实际使用的门面为同一门面，门面上没有门牌号码标识。2、王洪哲未按照其与计量试验所签订的《门面租用合同》的约定在合同期满前30日内向计量试验所提出书面续租申请。3、王洪哲就案涉门面向计量试验所交纳了押金6000元、一年的租金38040元。4、按照计量试验所的要求，陈松明曾于2019年12月20日关闭店面，后经陈松明与计量试验所协商，双方于2020年4月20日就案涉商铺重新签订《门面租赁合同》，约定租期从2020年3月14日至2021年3月13日止，并对租金及保证金、双方权利义务等进行了约定。同日，双方还倒签了一份落款时间为2019年9月8日的《门面租赁合同》，约定租赁期为4个月，从2019年9月8日至2020年1月7日，月租金3170元，垃圾清运及排污费580元。截至本案一审开庭之日，陈松明已经按照前述两份合同的约定向计量试验所支付了保证金6000元、排污费580元，自2019年9月8日至2020年1月7日期间的租金12680元，2020年3月14日至2020年6月13日止的租金9510元。5、据计量试验所陈述，自2020年1月7日至2020年3月13日期间，考虑陈松明有关闭店面的行为，且此期间包括了春节以及疫情的影响，故未要求陈松明支付此期间的租金。一审法院认为：1.关于陈松明与王洪哲、代准之间签订的《承包合同》的效力问题。首先，从合同内容看，陈松明与王洪哲、代准签订的名为《承包合同》，实为租赁合同。其次，关于案涉租赁物的位置问题，陈松明与王洪哲、代准及计量试验所均一致确认计量试验所出租给王洪哲的门面与王洪哲交付给陈松明实际使用的门面为同一门面，且无证据证明王洪哲与陈松明之间还有其他房屋租赁关系存在，故可以确认双方在履行《承包合同》过程中，明确的租赁物为本案案涉房屋。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，一是王洪哲与计量试验所签订的《门面租用合同》中明确约定王洪哲不得擅自将门面转让、转租、转借给他人，且无证据证明王洪哲在将案涉门面转租给陈松明时经过了计量试验所的同意；二是王洪哲、代准与陈松明签订的《承包合同》中约定的租赁期限超出了王洪哲与计量试验所签订的《门面租用合同》中约定的租赁期限，且王洪哲与计量试验所未就是否续租达成一致意见。故陈松明与、王洪哲、代准之间签订的《承包合同》中超过王洪哲、代准剩余租赁期限的转租部分（即2019年9月8日至2020年3月11日期间）应属无效。2.关于王洪哲、代准在本案中的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，1、关于房屋及押金，鉴于王洪哲、代准与陈松明签订的《承包合同》中超过王洪哲剩余租赁期限的转租部分即2019年9月8日至2020年3月11日期间的转租行为无效，故此期间的租金42000元及押金5000元应当予以返还。2、关于停业损失，陈松明未提交充分证据佐证其主张的事实，一审法院不予支持。3、关于资金占用利息：（1）导致陈松明与王洪哲、代准《承包合同》部分无效的主要责任在于王洪哲、代准方，故一审法院对于以租金42000元为基数，按年利率6%的标准支付自2020年1月10日起至款项实际付清之日止的资金占用费，予以支持。（2）关于押金的资金占用费，既无合同约定，亦于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决如下：一、确认陈松明与王洪哲、代准之间签订的《承包合同》超过王洪哲剩余租赁期限的转租部分（2019年9月8日至2020年3月11日）无效；二、限王洪哲、代准于判决生效之日起五日内向陈松明返还租金42000元及押金5000元，共计49000元；三、限王洪哲、代准于判决生效之日起五日内向陈松明支付以租金42000元为基数，按年利率6%的标准自2020年1月10日起计至款项实际付清之日止的资金占用费；四、驳回陈松明的其他诉讼请求。后一审法院作出裁定，将原审判决第二项内容补正为：限王洪哲、代准于判决生效之日起五日内向陈松明返还租金42000元及押金5000元，共计47000元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，首先，关于王洪哲、代准与陈松明签订的《承包合同》效力及租赁物。因双方当事人及原审第三人计量试验所均一致确认计量试验所出租给王洪哲的门面与王洪哲交付陈松明的门面为同一门面，在王洪哲、代准未提供证据证明其与陈松明还就其它门面建立租赁关系的情况下，应认定双方的租赁合同即《承包合同》标的物为该门面。因王洪哲向计量试验所承租的门面于2019年9月7日到期且未续租，而其未经计量试验所书面同意，擅自将该门面转租给陈松明所约定的租赁期限至2020年3月11日止，转租期限超过了其剩余租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，应认定超过部分的约定无效。因此，一审判决对于王洪哲、代准与陈松明签订的租赁合同效力及租赁物的认定无误，应予维持。其次，关于双方租赁合同部分无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方就2019年9月8日至2020年3月11日期间约定的租赁关系无效，且陈松明与计量试验所此后签订合同，由陈松明以承租人身份向计量试验所支付了上述期间内因其实际占用门面而产生的包括租金、排污费在内的费用，故对于陈松明已向王洪哲、代准预交的合同无效部分的租金及全部押金，王洪哲、代准应予返还。另，由于合同部分无效的过错主要在于王洪哲、代准，陈松明有权要求其支付预交租金的占用利息以弥补自身损失。一审法院对此认定无误，处理适当，应予维持。对于王洪哲、代准提出陈松明应当返还门面内两台空调以及将其投入的门面装修费予以折抵的意见，未在一审中提出反诉请求，且无证据佐证相关事实，本院不予采纳。综上所述，王洪哲、代准的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人王洪哲、代准负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月十九日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。