河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初732号 原告：刘静,女，1986年8月17日出生，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：杨健，河北匡合律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告刘静与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨健及被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘静向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告房屋面积差价款25664元及利息(利息以25664元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算自2011年3月4日至2019年8月19日,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至被告实际返还之日止)；2、判令被告返还原告有线电视初装费420元、天然气费3675元、产权费2435.04元、公共维修基金513.28元，并支付利息（以7043.32元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算自2013年7月20日至2019年8月19日,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至被告实际返还之日止）；3、判令被告向原告交付不动产销售发票、契税发票；4、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（以372930元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算自2013年10月20日至2018年12月10日止）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月4日，原告与被告签订《订房合同书》，约定原告购买被告开发建设的朝阳花园东区2号楼6层609室房屋，房屋建筑面积93平方米，单价4010元，同时约定对于产权登记面积与合同约定面积发生差异时多退少补。合同签订当日，原告向被告支付首付款112930元，后通过贷款支付剩余购房款260000元。原告另支付给被告有线电视初装费420元、天然气费3675元、产权费5907.7元、公共维修基金7458.6元。因被告迟迟未能正常办理上述房屋权属证书，直至2018年才为原告办理案涉房产不动产权证书，且不动产权证书记载前述房屋建筑面积为86.6平方米，比合同约定建筑面积少了6.4平方米。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 保定市春雨房地产开发有限公司辩称，认可面积差额25664元应退给原告，但面积差额利息应予驳回，原告该主张于法无据。对有线电视初装费和天然气费数额无异议，但是超过了诉讼时效。产权费2435元认可，应扣除工本费和印花税85元。公共维修基金已全额交到相关管理机关，待管理机关出具票据后，根据票面金额多退少补。办证违约金的请求权己过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2011年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《订房合同书》，约定原告购买坐落于保定市朝阳南路朝阳花园东区，建筑面积93平方米，单价4010元，购房总金额372930元，付款方式：2011年3月4日付购房首付款112930元，余款260000元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；甲方保证房屋所有权证书能够办理，产权证书有关税费由乙方负担。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并按时办理了房屋贷款260000元。2013年7月20日被告向原告交付房屋。2013年7月20日，原告向被告缴纳房屋契税5907.7元和天然气安装费3675元，代收公共维修基金7458.6元、有线电视初装费420元。房管部门实际收取契税3472.66元，另外工本费80元，印花税5元，亦是由被告代为支付。2018年12月10日，保定市国土资源局为原告购买的涉案房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为86.6平方米，较合同约定建筑面积减少了6.4平方米。 上述事实，有原告提交的订房合同书、不动产权证书、契税收据、有线电视初装费收据、天然气费收据、公共维修基金收据，以及原被告委托诉讼代理人当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的订房合同书系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按购房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.4平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理”。原被告在合同第十一条明确约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.4平方米，折合房款25664元，被告应依照合同约定予以返还。且该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房款利息没有法律和合同依据，本院不予支持。原告诉请被告返还公共维修基金差额，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为3472.66元，原告向被告支付5907.7元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告2520.04元。原告交纳电视初装费是在2013年7月20日，长达七年多时间没有向被告主张权利，原告请求已超过三年的诉讼时效，本院对原告主张的有线电视初装费420元不予支持。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定说明用户仍须支付该费用的义务，只是不得向用户单独收取。本案中，双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，应尊重当事人自治原则处理，兼顾公平原则和诚实信用原则，且原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。同时，从被告抗辩的诉讼时效上分析，原告交纳天然气安装费是在2013年7月20日,亦长达七年多时间，原告没有向被告主张权利，原告请求已超过三年的诉讼时效，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费3675元的诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告交付不动产销售发票、契税发票，因涉案房屋已办理了房屋产权登记，该发票是办理产权登记所需材料之一，已向产权登记部门提供，对此原告可向产权登记部门进行查询。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，被告协助原告办理房屋权属证书应为自2013年7月20日起90日，涉案房屋于2018年12月10日取得不动产登记证书，被告无证据证明未如期取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，其主张的违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2021年2月9日向本院起诉，被告应自2018年2月9日起至办证日2018年12月10日止，按照原告已交纳的房款总额372930元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。 综上，被告保定市春雨房地产开发有限公司应返还原告刘静多交购房款25664元，多交房屋契税2520.04元，合计28184.04元；依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、第六百零一条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘静各项费用共计28184.04元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘静逾期办理房屋权属证书违约金（以372930元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2018年2月9日起至2018年12月10日止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费618元，减半收取计309元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 卢清江 二〇二一年四月二十五日 法官助理 郭雅纯 书 记 员 李 丹