天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终916号上诉人（原审原告）：天津中兴国际投资有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东七道2号。法定代表人：诸阿大，执行董事。委托诉讼代理人：张晓洁，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：天津玖月餐饮服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东七道2号中兴产业基地3号楼一层、二层。法定代表人：邵月旺，执行董事。委托诉讼代理人：常扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人天津中兴国际投资有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人天津玖月餐饮服务有限公司（以下简称玖月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初28145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持中兴公司的一审诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由玖月公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，严重错误。第一、2020年11月26日，中兴公司向一审法院提交了玖月公司寄送的《解约通知书》。其中记载：“我司郑重通知贵司，贵我双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》及《补充协议二》等文件已于2020年7月16日法院张贴拍卖公告之日解除”。从该《解约通知书》的内容来看，玖月公司是同意解除租赁关系的，双方对于解除租赁关系的意见是达成一致的。第二、玖月公司自租期开始，就一直以各种理由拖欠费用，结合其《延期缴费申请》、《缴费承诺》、《承诺书》中明确载明，因玖月公司资金困难无法及时周转，要求延期缴费。拖欠各类费用是玖月公司自身原因导致的，其存在过错。另外根据合同约定，因乙方原因造成合同期限未满，乙方应按照租金标准补足实际租赁期限内的租金差额。截至目前，玖月公司尚未进行腾退，该房屋一直在玖月公司的控制下。因此玖月公司应根据合同约定补缴实际租赁期限的租金，同时支付房屋占用费等各类费用。第三、一审法院认为玖月公司向中兴公司递交延期缴费申请，且于2020年7月交付了部分拖欠的物业费10000元，可见玖月公司不存在主观故意拒绝交费，不履行合同义务的行为，且逾期交付物业费的行为不能构成合同的根本性违约，属于认定错误。中兴公司向玖月公司发出解除租赁合同通知为合同的约定解除，而一审法院的审理思路为法定解除，该审判思路不符合案件的实际情况，一审法院认为玖月公司逾期交付物业服务费不构成合同的根本性违约，中兴公司并非行使法定解除权，而是约定解除权，中兴公司与玖月公司在意思表示一致的前提下签署租赁合同，双方对租赁期间租金、违约条款等具体内容达成一致。其中租赁合同第九条第四款约定，乙方有下列情形的，甲方有权解除合同，保证金不予退还。同时乙方应支付10000元违约金。乙方未能按照本合同约定在租金、物业费或其他费用的约定的支付日期后的15日内支付该租金、物业费，故中兴公司认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力。从三次申请延期缴纳物业服务费来看，玖月公司已经缺乏合同履行能力，具体表现为：一、从租赁合同补充协议来看，明确约定为最大限度支持正常经营，将2019年12月1日至2020年11月30日为免租期，因此在该免租期内，物业服务费即是应当履行的最主要合同义务。二、对该主要合同义务的履行上，玖月公司分别三次提交了延期缴费申请，申请金额为54980.16元，申请时间自2019年年底持续至2020年6月，从三次延期缴费申请来看，玖月公司对该主要合同义务的履行一再违约，拖欠时间长达半年有余，可见玖月公司严重缺乏履约能力。三、除了多次延期申请缴纳物业服务费之外，在合同履行过程中还存在迟延缴纳租金的行为，已体现玖月公司严重缺乏支付能力，已构成违约，中兴公司可按照约定解除合同。玖月公司辩称，请求依法驳回中兴公司各项请求，维持原判；诉讼费由中兴公司承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对中兴公司各项请求应依法予以驳回。一、中兴公司向玖月公司送达解除租赁关系通知时，玖月公司不同意解除租赁关系，一审法院认定准确。2020年9月16日中兴公司向玖月公司送达解除租赁关系通知，玖月公司对通知中所述内容均不予认同。首先，中兴公司自始至终未按照租赁合同约定向玖月公司提供物业服务，玖月公司有理由拒绝缴纳物业费。其次，因疫情对餐饮行业造成的严重打击，玖月公司资金周转上存在一定困难。退一步讲，即便玖月公司应缴纳物业费，中兴公司完全可以按照合同约定从玖月公司预先缴纳的140000元履约保证金中先行扣除。最后，鉴于玖月公司不存在根本违反租赁合同的情形。玖月公司在收到通知时对于中兴公司解除租赁关系的要求是不认可的。二、玖月公司向中兴公司送达解约通知书系基于中兴公司严重违反租赁合同而作出该解约通知书，并非对中兴公司解除租赁关系通知的回应。首先，中兴公司存在严重违反租赁合同的情形，中兴公司在向玖月公司出租房屋时，故意隐瞒房屋已被司法查封的事实。2020年7月16日租赁房屋被公告拍卖，已经严重影响到租房人的安宁经营权。一审期间玖月公司已通过另行诉讼的方式追究中兴公司的违约责任，此为玖月公司向中兴公司送达解约通知书的背景。其次，玖月公司向中兴公司送达解约通知书并非对中兴公司解除租赁关系通知的回应，更不是对解除租赁关系通知的认可。玖月公司不认可自身存在导致租赁合同解除的违约行为，也不认可租赁合同于2020年9月16日解除。三、玖月公司不存在根本违约，不影响合同目的的实现，中兴公司解除合同、补足租金、腾退房屋并支付占有使用费等请求不应得到支持。首先，玖月公司欠缴物业费的行为不构成根本违约，不影响合同目的的实现，不应据此解除租赁合同。在租赁合同不予解除的情况下，玖月公司无需补足租金、腾退房屋并支付房屋占用使用费。一审法院对此事实认定清楚，适用法律正确。其次，至于租赁合同是否应予解除，基于何种事由被解除，玖月公司是否需支付房屋占有使用费等事宜，在另行诉讼的案件中将会予以查明。综上，就租赁合同而言，玖月公司已就中兴公司的重大违约行为另行起诉，请求解除合同，赔偿各项损失。因此，双方纷争的实质是租赁合同究竟基于哪方过错而解除，但就本案而言，玖月公司不存在导致租赁合同解除的违约行为。因此，中兴公司要求解除租赁合同以及其他衍生的各项诉讼请求，未被一审法院支持，合情合法合理。四、第一，一审法院的审理思路并非法定解除，而系中兴公司是否符合约定解除的法定条件。根据九民会议纪要第四十七条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。因此，即便租赁合同中约定了玖月公司欠缴物业费，中兴公司即有权解除租赁合同，该约定也不符合九民会议纪要第四十七条的规定。第二，从三次申请延期缴纳物业服务费并不能证明玖月公司已缺乏合同履行能力，此为中兴公司的主观臆断，不符合客观事实，不能判断玖月公司已丧失持续经营能力。此外，如中兴公司所述其解除合同系依据合同约定而解除，仅需判断玖月公司是否符合约定解除的条件即可，玖月公司是否缺乏履约能力，与本案无关。中兴公司向一审法院起诉请求：1．解除中兴公司与玖月公司签订的租赁合及补充协议和三方协议。2．玖月公司支付所欠租金509711.92元，物业服务费57030.56元，违约金78501.36元。（暂定截至2020年9月16日）。3．玖月公司腾退房屋，并按租金标准支付房屋占用费（自2020年9月16日至实际腾退之日止）。4．本案的诉讼费用由玖月公司承担。一审法院认定事实：2018年11月16日，中兴公司（甲方）与案外人邵月旺（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于天津市空港经济区××道××号中兴产业基地×××整层单元出租给乙方作为餐饮使用。合同第二条约定：租赁期限为三年，含免租期自2018年12月1日至2021年11月30日止；免租期自2018年12月1日至2018年12月31日止，在此期间甲方不收取乙方租金，但发生的物业管理费或者其他费用等由乙方承担。始计租日为2018年12月1日。如本合同未履行期满，则乙方需缴纳装修期间的该单元的租金，租金标准按当年租金标准计算。合同第四条约定：租金收取，第1期自2018年12月1日至2019年11月30日止，该期租金836156.60元；第2期自2019年12月1日至2020年11月30日止，该期租金836156.60元；第3期自2020年12月1日至2021年11月30日止，该期租金836156.60元；租金支付方式，乙方应于2018年12月1日前将首期租金付清（自2018年12月1日至2019年6月30日），以后租金按每6个月为一期支付，每期末月15日前向甲方支付下一期租金，每逾期一日，则乙方需按未支付金额的万分之五支付违约金。合同第五条约定：物业服务费的标准是每月每平方米9.5元，乙方每3个月应向甲方缴纳物业服务费65288.94元。乙方应于2018年12月1日前将第一期物业服务费付清（即2018年12月1日至2019年2月28日）以后每期末月15日前向甲方支付下一期物业服务费，每逾期一日，则乙方需按未支付金额的万分之五支付违约金。合同第六条约定：乙方须在2018年12月1日前向甲方支付合计2个月的租金总额的保证金，以确保乙方遵守合同项下约定；在租赁期内，保证金可以用于支付下列款项，（1）甲方对乙方延迟支付租金、物业服务费、该单元维修修善费或其他费用的扣款及违约金。合同第九条约定：乙方未能按照本合同约定，在租金、物业服务费或其他费用的约定的支付日期后15天内未支付该租金、物业服务费或其他费用的，甲方有权解除合同。2019年5月20日，中兴公司（甲方）与案外人邵月旺（乙方）签订《租赁合同补充协议》，该协议对双方于2018年11月16日签订的《租赁合同》部分内容进行了变更。协议变更内容为：1、为最大限度支持乙方正常经营，甲方给予乙方12个月的免租期（即2019年12月1日至2020年11月30日，原免租期取消）；2、在签订本补充协议的3日内，乙方应向甲方支付6个月租金384771.42元，连同原已支付的6个月租金418078.30元，作为租赁合同第一年的全年租金。乙方同时支付第一年物业费160358.80元；在原有三年租赁期基础上，双方同意再延长三年，即新的合同期限为2018年12月1日至2024年11月30日；租金、物业费具体支付时间和金额以合同付款表为准，合同付款表内容为：付款时间2019年4月20日，租期2018年12月1日至2019年11月30日，租金802849.72元，物业费160358.80元。付款时间2019年11月15日，租期2019年12月1日至2020年5月30日，租金免租期，物业费54980.16元。付款时间2020年5月15日，租期2020年6月1日至2020年11月30日，租金免租期，物业费54980.16元。付款时间2020年11月15日，租期2020年12月1日至2021年5月30日，租金343137.82元，物业费54980.16元……。2019年5月22日，中兴公司（甲方）与案外人邵月旺（乙方）和玖月公司（丙方）签订《三方协议》，约定：乙方在原合同（中兴公司和邵月旺于2018年11月16日签订的《租赁合同》）中的权利义务全部转让给丙方，包括但不限于原合同内容及要求，合同价格、支付方式、违约责任等，甲方同意且认可乙方的转让行为；三方同意，本协议签订后，原合同项下乙方的全部权利和义务均由丙方承继，丙方作为合同主体继续履行原合同，乙方不再是原合同主体，不再享有原合同项下的任何权利和义务。另查，2018年11月13日，玖月公司交付中兴公司履约保证金139359.43元。2018年12月1日至2019年11月30日第一年期间的租金和物业费，玖月公司按合同约定期限已全部交付中兴公司。2019年12月1日至中兴公司主张的2020年7月10日期间的物业费67030.56元，玖月公司除2020年7月17日交付10000元外，余款57030.56元因资金困难，没有向中兴公司交付。2019年12月30日，玖月公司就物业服务费交付向中兴公司递交了《延期缴费申请》。中兴公司于2020年9月14日向玖月公司寄发了《解除租赁关系通知》，内容为：截至目前，贵司一直逾期支付物业管理服务费。虽经我单位多次催告，贵司仍未支付物业服务费。鉴于以上事实及《租赁合同》约定，我单位郑重致函贵司，自本函发出之日解除贵我双方签订的《租赁合同》及《三方协议》。贵司在2020年9月18日前腾退该房屋并支付欠付费用等。诉讼中，玖月公司对欠付中兴公司的物业服务费数额57030.56元不持异议。一审法院认为，中兴公司、玖月公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《三方协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。关于中兴公司主张的玖月公司给付拖欠的租金、物业服务费、违约金之请求，中兴公司主张的租金509711.92元为2019年12月1日至2020年7月10日期间的租金，依据《租赁合同补充协议》约定，中兴公司给予玖月公司12个月的免租期即2019年12月1日至2020年11月30日，为此，该期间属于房屋租赁的免租期，中兴公司主张玖月公司支付该期间房屋租赁费缺乏依据，不能成立。中兴公司主张的2019年12月1日至2020年7月10日期间的物业服务费57030.56元，因玖月公司对此欠费事实及数额不持异议，故中兴公司该项请求成立，一审法院予以支持。至于中兴公司主张的违约金78501.36元，玖月公司未按合同约定的期限交付2019年12月1日至2020年7月10日期间的物业服务费，其行为属于违约，但鉴于玖月公司已向中兴公司缴纳了履约保证金139359.43元，依据《租赁合同》约定，中兴公司可从保证金中扣减冲抵该费用，为此，玖月公司未按期交付物业服务费的违约行为并未给中兴公司造成实际经济损失，中兴公司该项请求一审法院不予支持。关于中兴公司主张的解除合同、玖月公司腾退房屋并支付房屋占用费之请求，中兴公司于2020年9月14日向玖月公司寄发了《解除租赁关系通知》，以玖月公司逾期支付物业服务费为由，要求与玖月公司解除合同，但玖月公司对此不予认可，中兴公司没有证据证实当时玖月公司同意与其解除合同，虽然玖月公司未按期交付物业服务费，但结合玖月公司向中兴公司递交延期缴费申请的情形，加之玖月公司于2020年7月向中兴公司交付了拖欠的物业服务费一部分费用即10000元，由此可见玖月公司不存在主观故意拒绝交费，不履行合同义务的行为。玖月公司逾期交付物业服务费的行为，不能构成合同的根本性违约，不影响中兴公司合同目的的实现，为此，中兴公司请求与玖月公司解除合同不能成立，一审法院不予支持。基于合同解除不能成立，中兴公司主张玖月公司腾退房屋并支付房屋占用费缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“被告天津玖月餐饮服务有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告天津中兴国际投资有限公司2019年12月1日至2020年7月10日期间的物业服务费57030.56元；二、驳回原告天津中兴国际投资有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5178元，由原告天津中兴国际投资有限公司负担4565元，由被告天津玖月餐饮服务有限公司负担613元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中兴公司与玖月公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《三方协议》是建立在双方平等、自愿基础之上，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，关于中兴公司主张的玖月公司给付拖欠的租金、物业服务费、违约金之请求，中兴公司主张的租金509711.92元为2019年12月1日至2020年7月10日期间的租金，依据《租赁合同补充协议》约定，中兴公司给予玖月公司12个月的免租期即2019年12月1日至2020年11月30日，上述主张的租金期间属于房屋租赁的免租期，中兴公司主张玖月公司支付该期间房屋租赁费缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。关于中兴公司主张的违约金78501.36元的问题，玖月公司未按合同约定的期限交付2019年12月1日至2020年7月10日期间的物业服务费，其行为属于违约，但玖月公司已向中兴公司缴纳了履约保证金139359.43元，依据《租赁合同》约定，中兴公司可从保证金中扣减冲抵该费用，故玖月公司未按期交付物业服务费的违约行为并未给中兴公司造成实际经济损失，中兴公司该项请求一审法院未予支持，亦无不妥，本院予以维持。关于中兴公司主张的解除合同、玖月公司腾退房屋并支付房屋占用费的问题，中兴公司于2020年9月14日向玖月公司寄发了《解除租赁关系通知》，以玖月公司逾期支付物业服务费为由，要求与玖月公司解除合同，但玖月公司对此不予认可，中兴公司没有证据证实当时玖月公司同意与其解除合同，虽然玖月公司未按期交付物业服务费，但结合玖月公司向中兴公司递交延期缴费申请的情形，加之玖月公司于2020年7月向中兴公司交付了拖欠的物业服务费一部分费用即10000元，由此可见玖月公司不存在主观故意拒绝交费，不履行合同义务的行为。玖月公司逾期交付物业服务费的行为违约程度显著轻微，不影响中兴公司合同目的实现，不构成合同的根本性违约，故中兴公司请求解除合同并基于合同解除主张玖月公司腾退房屋并支付房屋占用费，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由天津中兴国际投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年四月九日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……