河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2513号原告石文雅，男，1976年11月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人张文彬，河南妙德律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人郑孟阳，河南妙德律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南省宏光天地实业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）七里河南路75号意中大厦6层。统一社会信用代码：91410100169987648X。法定代表人乔玉松，董事长。委托代理人王军权，河南心连心律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人吴明明，河南心连心律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告石文雅与被告河南省宏光天地实业有限公司（以下简称宏光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告石文雅及其委托代理人张文彬、郑孟阳，被告宏光公司的委托代理人王军权、吴明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石文雅诉称，原告系原河南省地方税务局直属分局（以下简称“分局”）团购房职工。被告于2007年计划开发“郑州奥林匹克花园”项目，并以被告子公司河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称“奥林匹克公司”）的名义向分局进行了项目推介。2007年9月28日，奥林匹克公司出具承诺函，承诺分局于2007年9月30日以前以团购形式订购该项目的住宅均价为3700元/㎡，由于政府规划原因，开发时间尚未确定，公司承诺，该均价不会因市场因素而调整。因此，原告于2007年9月29日向被告公司缴纳了20万元的部分购房款。因被告迟迟未开工，2009年2月12日，奥林匹克公司向分局出具函笺一份，将房屋均价确定为3500元/㎡。原告向被告缴纳部分购房款后，被告迟迟没有对该项目进行开发，经多次催促，被告始终让原告耐心等待，并多次表示承诺的项目地址不变、价格不变。直到2017年，被告公司将项目名称变更为“宏光揽镜”（备案为宏福花园）并进行开发，于2019年开盘预售，期间原告方多次找被告协商房源选定及剩余房款支付事宜。后双方于2020年6月1日签订了《房源选定确认书》，确定房屋位置为9号楼1单元2403号房，建筑面积为110㎡。房源选定后，被告公司拒绝按照之前承诺的房屋均价3500元/㎡履行合同，并拒绝与原告方磋商。原告认为，在2007年国内房地产市场很不景气的形势下，原告根据被告公司的推介，以团购形式向其认购房屋，并按照约定价格向被告公司缴纳了超过50%的购房款；期间被告公司两次对房屋均价作出承诺，最后确定房屋均价为3500元/㎡；且被告与原告签订了《房源选定确认书》，确定房屋位置及套型为宏光揽境（宏福花园）9号楼1单元2403号房，建筑面积为110㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。被告方的推介行为和价格承诺、原告方缴款行为、原被告双方签订了《房源选定确认书》，确定了房屋位置、套型和建筑面积，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为有效的商品房买卖合同，被告应当依法履行。综上，为维护自己合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、依法判令被告继续按照3500元/㎡的价格以及原、被告双方于2020年6月12日签订的《房源选定确认书》所确认的房屋为原告办理房屋过户，进行产权登记；或者赔偿原告2007年购房时的开发商承诺价格与现在的房屋销售价格的房屋差价款（按照2007年原告购房时被告承诺的价格3500元/平方米与现在的价格23000元/平方米的差价计算，面积为110平方米，损失计算为2145000元）；2、依法判令被告承担原告因本案所支出的合理费用（诉讼费30800元、保全费5000元、担保费6000元）。被告宏光公司辩称，一、原告诉讼请求不明确，请求法院驳回原告起诉。二、原告要求“被告继续按照每平方米3500元的价格以及原、被告双方于2020年6月12日签订的《房源选定确认书》所确认的房屋为原告办理房屋过户，进行产权登记”的请求不能成立。（一）、被告推介行为实质上是被告的邀约邀请。（二）、奥林匹克花园项目因政府规划原因终止，现在的宏福花园项目与奥林匹克花园项目有着本质区别。1、二者的土地性质、土地使用年限、土地取得时间、土地出让金均不一样。2、在政府主导下2019年12月17日《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题解决协议》。（三）、《房源选定确认书》本质是预约协议。三、原告要求被告赔偿原告2007年购房时的开发商承诺价格与现在的房屋销售价格的房屋差价款（按照2007年原告购房时被告承诺的价格3500元/平方米与现在的价格24601元/平方米的差价计算，面积为111.96平方米，损失2362467.96元）的请求不能成立。四、原告要求被告支付律师费、诉讼保全费、财产保全费、担保费等的请求不能成立。经审理查明，2007年9月28日，奥林匹克公司向分局出具承诺函一份，载明：“贵局于2007年9月30日以前以团购形式订购我公司位于郑东新区××西区项目的住宅，订购均价为3700元/㎡。由于政府规划原因，开发时间尚未确定，现我公司承诺：该均价不会因市场因素而调整。特此承诺。”2009年2月12日，该公司向分局出具豫奥函字（2009）第1号函笺，载明：“我公司拟在郑州郑东新区××西区开发住宅项目，于2007年9月30日向贵局进行了项目推介，我公司现将项目推介的均价定为3500元/㎡。”2007年9月29日，被告向原告出具编号为0105377的收据一张，载明：“今收到石文雅人民币贰拾万元整。”该收据收款人处签有“陈”，且宏光公司在该收据上加盖公章。2019年12月14日，33名客户签订《授权委托书》一份，载明：“兹授权贾晖、陈永兴、李斌、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇全权代表本人与宏光公司签订《郑州奥林匹克花园项目遗留问题解决协议》，委托人行为所产生的法律后果由本人承担。”2019年12月17日，甲方宏光公司与乙方郑州奥林匹克花园项目客户代表在郑东新区管委会信访办和郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心见证下签订《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题解决协议》（以下简称《四方协议》），约定：一、鉴于：1、甲方于2007年计划开发“郑州奥林匹克花园”项目，乙方按照3500元/平方米的价格分别向甲方缴纳了15万元（90平方米以下），20万元（90-144平方米）、30万元（144平方米以上），共计489套。2、甲方和乙方同意，拟用位于郑州市郑东新区春雷路以南××中××以西，由甲方开发的“宏福花园”项目的商品房解决上述1的历史进留问题。3、乙方名单以甲、乙双方核实并签字确认的名单为准。二、甲乙双方在见证方的多次协调下，达成以下协议，共同遵照执行：1、甲、乙双方同意，拟用甲方开发的“宏福花园”项目中预留3/5/6/9号楼425套、4号楼2/3/4层12套、8号楼52套，共计489套房源用于解决郑州奥林匹克花园项目历史遗留问题。2、自本协议签订生效之日起甲方先行办理4/8号楼的商品房预售许可证并对外销售。3、甲乙双方对“宏福花园”项目预留房源价格进行商定，同步商定乙方选择购房的交款时间，同步商定退款赔偿标准和退款时间。4、甲、乙双方同意，允许《附件2》名单中的购房人在双方商定的一个月时间内有一次变更购房人姓名的机会。如逾期未变更购房人姓名，甲方不再保留其变更购房人的机会，依照现行有效的法律和政策执行。5、甲、乙双方同意，上述3商定后，甲方按双方商定的预留房源价格向乙方销售预留房源，该价格为销售均价，不同楼层和户型的增减，依照业内通用规则。乙方遵照2007年缴纳相关款项时约定的选房顺序选房，逢退款的则顺延。6、甲、乙双方应当自本协议签订后，在见证方的监督下90天内就遗留问题达成最终协议，在此之前甲方不得对预留房源向第三方进行销售。7、本协议经甲方加盖公章，乙方代表签字，见证方签字后生效。2020年5月6日，郑东新区信访办公室形成的《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题协调推进会会议纪要》如下：一、宏光公司近期完善选房方案，并于5月9日启动原购房客户信息核实工作，力争5月18日完成信息核实工作，同时完成选房准备工作。购房群众代表配合做好信息审核工作。二、为确保选房号码与房管部门备案的楼盘信息相一致，避免出现不一致造成的影响，按照前期的承诺，宏光公司即日起尽快办理用来解决问题房源的预售备案等手续。按照预售信息开始进行选房。购房群众代表负责做好购房群众的通知和组织，积极配合宏光公司做好选房工作。三、鉴于第三方河南联创工程造价管理有限公司将要出具项目成本评估报告，宏光公司争取本月底前推出团购销售价格和退款方案，通过四方沟通机制与业主代表协商。四、在核对信息、选房过程中如有特殊事宜，宏光公司与涉及的群众协商解决。贾晖、陈永兴、李斌、李建设、高新、陈辉、杨凌云、王三奇该8名客户代表签订《委托书》一份，载明：“同意委托河南联创工程造价管理有限公司核算宏光公司开发的《宏福花园》项目成本。《宏福花园》项目490户团购业主代表。”2020年4月29日，河南联创工程造价管理有限公司出具《估算意见书》一份，宏福花园一期占地52亩，二期占地12亩。最终估算52亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为14813.68元；64亩项目综合成本预测每平方米的销售面积为15330.81元。2020年6月12日，被告与原告签订《房源选定确认书》一份，约定：1、原告系原奥林匹克花园项目团购客户，原告同意被告与团购代表于2019年12月17日签署的《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题解决协议》和会议纪要确定的原则下对房源进行选定。2、被告与原告共同确认：原告选定的宏福花园项目的具体房源为9号楼1单元2403号房。如房源最终门牌号码与选房时有差异，以选房位置为准。3、原告确认系原奥林匹克花园项目客户本人，出示的收据、选房卡等材料真实有效，收据号9-8105377，选房卡号528。原告对该等材料对应的权利享有全部、单独的权利，不存在转让他人、赠与他人、丧失或部分丧失权利等任何权利限制。2020年9月29日，宏光公司以邮政快递的形式向石文雅发送通知书一份，通知原告认购房屋价格为：2020年10月1日-2020年10月7日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照15700元/㎡执行；2020年10月16日-2020年10月22日期间前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照16600元/㎡执行；2020年10月23日-2020年10月31日前来签订《认购协议》/《商品房买卖合同》，销售单价按照17278元/㎡执行……但石文雅未予以签收。2020年10月29日，宏光公司以邮政快递的形式向石文雅发送通知函一份，通知石文雅及时办理签约手续。但石文雅未予以签收。2021年2月7日，国家税务总局河南省税务局第三税务分局出具说明一份，载明：“河南省地方税务局直属税务分局由于国地税征管体制改革，现为国家税务总局河南省税务局第三税务分局。”当日，国家税务总局河南省税务局第三税务分局工会委员会出具证明一份，载明：“石文雅系参与我单位2007年团购奥林匹克公司《郑州奥林匹克花园》项目的团购人员。”另查明，2001年9月13日，被告与郑州市土地管理局签订郑土籍合（2001）第133号《国有土地使用权出让合同》一份，取得郑州市金水区祭城镇面积为233380.9平方米地块土地使用权。2007年10月17日、2008年7月2日、2011年10月19日，郑州市郑东新区管委会和被告多次签订国有土地收回补偿协议书，先后约定收回郑国用（2002）字第0549号土地使用证67349.6平方米国有土地使用权、郑国用（2002）字第0548号面积41326.8平方米的土地使用权、郑国用［2002］第0547号土地使用证36197.9平方米的土地使用权和郑国用［2006］第0156号土地使用证65984.6平方米的土地使用权，郑东新区管委会也先后支付补偿费31950.65万元、18060万元、69320.404万元。2013年12月6日，被告与郑州市国土资源局签订编号为410100-CR-2013-0551-7815、410100-CR-2013-0542-7695的《国有建设用地使用权出让合同》两份，出让宗地编号为郑国土资测字（2012）第641号、面积22365.17平方米、坐落于龙湖中××北、××外环路东的住宅用地，出让宗地编号为郑国土资测字（2012）第321号、面积12508.51平方米、坐落于龙湖××环路西、××中××北的住宅用地，2015年11月13日，被告获得郑国用（2015）第XQ1070号土地使用证；2019年2月15日，被告与郑州市自然资源和规划局签订编号为郑国土资协ZD（2019）401号《国有建设用地使用权出让合同》一份，被告取得8028.8平方米土地，土地性质为住宅用地，使用年限为70年。2020年4月24日，郑州市人民政府郑政（行复决）［2020］98号行政复议决定书一份，在该决定书中查明奥林匹克花园项目因土地原因终结建设。双方均陈述，对退款意向客户，被告同意按照12%/年的利率支付资金占有使用补偿。以上事实有承诺函、收据、授权委托书、《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题解决协议》、《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题协调推进会会议纪要》、委托书、估算意见书、《房源选定确认书》、邮单、通知书、说明、国有土地使用权出让合同、国有土地收回补偿协议书、国有建设用地使用权出让合同、郑政（行复决）［2020］98号行政复议决定书及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。根据原告举证的被告宏光公司子公司奥林匹克公司出具的函笺、承诺函及被告向原告出具的收据，可以认定原被告双方成立关于原告以3500元每平方米向被告购买住宅的预约合同。原告主张与被告签订的《房源选定确认书》具备商品房买卖合同的主要内容应认定为有效的商品房买卖合同，根据《房源选定确认书》第1条“…乙方（原告）同意甲方与团购代表于2019年12月17日签署的《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题解决协议》和会议纪要确定的原则下对房源进行选定”，而根据《＜郑州奥林匹克花园＞项目遗留问题解决协议》第二条第3项约定：“甲乙双方对宏福花园项目预留房源价格进行商定，同步商定乙方选择购房的交款时间，同步商定退款赔偿标准和退款时间。”第5项约定，“甲乙双方同意，上述3商定后，甲方按照双方商定的预留房源价格向乙方销售预留房源，该价格为销售均价……”上述约定应视为双方就价款问题在原收据及承诺函的基础上已进行了协议变更，变更为了待商定价格，其后双方未就房源价格达成一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（四）商品房价款的确定及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任……”因原、被告双方并未对房屋总价款、付款方式、付款时间达成一致意见，故本院认为《房源选定确认书》仍不能认定为成立商品房买卖合同。原告请求按照每平方米3500元的价格继续履行《房源选定确认书》及被告办理房屋过户进行产权登记，原、被告不能对《房源选定确认书》确认的房屋价款达成一致意见，客观上不能履行，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告赔偿原告房屋差价损失2145000元，考虑双方2007年达成的以3500元每平方米价款购买住宅的预约合同，和缺少价款协商一致不能认定为商品房买卖合同的《房源选定确认书》，被告存在对预约合同的违约，应赔偿原告相应损失，考虑违约方因土地回购不能继续履行预约合同的过错程度，考虑原告对预约合同不能履行损失的预见，另结合被告对退款意向客户按照年12%利率补偿的陈述，本院酌定被告宏光公司以原告缴纳的200000元为基数按照年利率12%赔偿原告资金占用损失，自2007年9月29日起至判决之日2021年4月20日共4952天计算为330133元，以后按照上述标准支付至实际清偿之日止。原告请求被告支付的诉讼保全担保费并非为实现权利的必要费用，主张依据不足，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省宏光天地实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石文雅200000元、赔偿损失330133元，并以200000元为基数，按照年利率12%赔偿自2021年4月21日起至实际清偿之日的损失；二、驳回原告石文雅的其他诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取15400元，其他诉讼费5000元，由原告石文雅负担16795元，被告河南省宏光天地实业有限公司负担3605元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十日书记员 王令令