吉林省抚松县人民法院   民事判决书   （2021）吉0621民初131号   原告：抚松县伟成物业管理有限公司，住所地抚松县抚松镇。   法定代表人：张仁成，经理。   委托诉讼代理人：刘伟，公司职员。   被告：杜一发，男，1969年4月27日出生，汉族，住抚松县。   委托诉讼代理人：李秀宜（杜一发之妻），女，1971年8月20日出生，住抚松县。   原告抚松县伟成物业管理有限公司（以下简称伟成物业公司）与被告杜一发物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟成物业公司委托诉讼代理人刘伟，被告杜一发及委托诉讼代理人李秀宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   伟成物业公司向本院提出诉讼请求：判决杜一发交付物业管理费24个月计1,041.12元。事实和理由：伟成物业公司于2018年4月1日进入丰悦城小区进行物业管理，杜一发是丰悦城小区业主。杜一发在丰悦城小区X号楼X单元101室居住，面积86.76平方米，步梯楼房，物业管理费每平方米0.50元。杜一发自2019年1月1日起至2020年12月30日止，共计拖欠24个月物业管理费1,041.12元。伟成物业公司多次索要无果，请求依照《民法典》第944条规定依法判决。   杜一发辩称：丰悦城业主和伟成物业公司没有物业服务合同，何谈杜一发拒交物业费之争。丰悦城业主拒交物业费的原因有两个方面，其一伟成物业公司属于非法进入，违法收费；其二物业服务质量极差，收费标准与服务标准不符。伟成物业公司没有按照相关法律和丰悦城小区业主委员会签订合同，每平方米收取0.5元没有依据。该物业经营期间，管理不善，业主们反映强烈，社区重组业主委员会以招投标方式向全社会（包括伟成物业公司）宣传报名竞聘，重新按照法律规定签定物业服务合同，规范小区物业管理。但伟成物业公司不予理睬。最后经报名评审，业主委员会决定招聘抚松镇物业公司并签定物业服务合同。但伟成物业公司不撤出，继续收费。前任业主委员会又组织民事诉讼，通过法律途径清退伟成物业公司。但诉讼请求没有得到法院支持，原因是必须召开业主大会投票，本小区所有业主总户数的百分之五十以上同意清退，才能得到法院支持。2019年11月11日，召开丰悦城小区业主大会，投票表决结果如下:小区总户数463户，缺席187户，同意清退票数276票，不同意票数0票，同意清退户数占总户数的59.6%。小区住宅总面积35988平方米，车库面积5368平方米，总面积41356平方米。同意清退人员住宅面积21471平方米，占总住宅面积的59.66%，同意清退人员住宅面积占总面积（含车库面积）的51.91%（原始票在社区保存备查）。伟成物业公司物业服务质量极差，1.本小区共9栋楼463户，21471平方米住宅，只有一名残疾人负责打扫所有院落、楼道的卫生和治安维护，每周扫一次楼道也算少有，不知多少天拖一次地，何谈治安管理。2.院内照明。原来有照明灯，伟成物业公司进入后，因化粪池改造，照明遭到破坏，本应由伟成物业公司协调相关部门予以修复，但至今已过两年，仍未解决。3.监控设施形同虚设，不仅覆盖面积不足20%，而且大部分是休眠状态。4.绿化美化一直不好，直到今年春天镇政府投资才算得以解决。5.院内卫生，几年来一直得不到改善，院内垃圾到处都有，脏乱差的程度难以形容。6.今年下雪少，以往几年从未清少过一次积雪。12月15日的雪，至今无人清扫。7.公司用人不当，为了省钱，用残疾人或精神病人从事服务，2019年因精神病人无端打骂业主家的小孩被辞退，仅剩一名残疾人从事所有治安、卫生等工作。另外，收费人员到各户敲门收费极端野蛮。除此之外，去年该公司也曾起诉十户拒交物业费的业主，因该公司自知理亏而自动撤诉。综上所述，依法驳回伟成物业公司的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：   2018年3月27日，伟成物业公司与抚松县博程物业管理有限公司签订“协议”。约定抚松县博程物业管理有限公司将博程物业承包给伟成物业公司。2018年4月1日，伟成物业公司进入抚松县抚松镇城北街丰悦城小区进行物业服务。2018年7月6日，伟成物业公司与丰悦城小区业主委员会签订“物业管理委托合同”。由丰悦城小区业主委员会委托伟成物业公司管理房屋建筑公共部分的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序；向业主和物业使用人收取物业管理费，每平方米收费0.6元等。   2019年9月12日，丰悦城小区业主委员会重新推选成立。2019年9月23日，丰悦城小区业主委员会在小区内张贴停止伟成物业公司服务活动及重新竞聘物业服务公司的通知。2019年10月9日，抚松县抚松镇丰悦城小区业主委员会与抚松县御安物业有限公司签订“丰悦城小区物业服务协议”。但伟成物业公司拒绝退出，2019年11月6日，丰悦城小区业主委员会向本院提起诉讼，请求解除与伟成物业公司的物业服务合同等。因丰悦城小区业主委员会未履行《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。后丰悦城小区业主委员会撤回起诉。   杜一发未向伟成物业公司缴纳自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费1,041.12元。杜一发提供手机视频方式证明2019年3月16日、4月12日、2020年2月16日、2021年1月12日时间点，伟成物业公司打扫卫生或清雪不及时，由业主自行清雪。   2018年7月3日，伟成物业公司登记成立。张仁成为法定代表人，注册资本金50万元。人。   认定上述事实的证据如下：双方当事人陈述及伟成物业公司提供的2018年7月6日“物业管理委托合同”、（2019）吉0621民初2439号法庭审理笔录及民事裁定书、2019年8月22日解散业主委员会通知、2019年9月16日组建业主委员会公示，杜一发提供的照片、手机视频、2019年11月11日业主大会公告等。   本院认为，伟成物业公司与丰悦城小区业主委员会签订的2018年7月6日的“物业管理委托合同”合法有效，杜一发接受伟成物业公司提供的物业服务，双方系物业服务合同关系，杜一发应向伟成物业公司支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费1,041.12元。但伟成物业公司从业人数与其服务的业主人数、建筑面积的比例存在不足，以致于存在清扫卫生不到位等服务瑕疵。如业主杜一发认为伟成物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范所确定的维修、养护、维护义务，杜一发可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，请求伟成物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；如果业主杜一发不满意现有的伟成物业公司的服务，可以根据《中华人民共和国物权法》或《物业管理条例》的相关规定行使自己的权利。本案结合伟成物业公司过错程度等因素，根据公平原则和诚信原则，对伟成物业公司所主张的物业服务费，酌减20%为宜，即杜一发应向伟成物业公司支付832.9元（1,041.12元×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：   一、被告杜一发于判决生效之日起向原告抚松县伟成物业管理有限公司支付物业服务费832.9元（自2019年1月1日起至2020年12月1日止）；   二、驳回原告抚松县伟成物业管理有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由原告抚松县伟成物业管理有限公司负担5元，由被告杜一发负担20元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。   审判员 彭希友      二〇二一年四月七日   书记员 祝子涵