河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0404民初15号 原告：曹亮，男，1982年5月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告：吝正香，女，1969年9月3日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 二原告委托诉讼代理人：靳枫，河北瀛铎律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王敏杰，河北瀛铎律师事务所实习律师。 被告：周金娥，女，1955年8月21日出生，汉族，住邯郸市成安县。 被告：霍俊刚，男，1987年10月28日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 被告：霍俊梅，女，1984年5月21日出生，汉族，住唐山市路北区。 三被告委托诉讼代理人：杨延军，河北方信律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：薛占如，河北方信律师事务所实习律师。 被告：霍俊峰，男，1980年10月27日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 第三人：张春辉，女，1960年11月29日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王建彬，河北鼎合律师事务所律师。 原告曹亮、吝正香与被告周金娥、霍俊刚、霍俊梅、霍俊峰、第三人张春辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹亮及其与吝正香的委托诉讼代理人靳枫，被告周金娥、霍俊刚、霍俊梅的委托诉讼代理人杨延军、薛占如，第三人张春辉的委托诉讼代理人王建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹亮、吝正香向本院提出诉讼请求：1、解除二原告、第三人与被告周金娥2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2、四被告返还原告已交付的房屋租金200万元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2015年8月1日起计算至租金还清之日止，暂计至2020年6月1日为474158.9元），共计2474158.9元；3、四被告承担违约责任，向二原告支付违约金40万元；4、本案诉讼费、鉴定费、保全费等由四被告承担。事实和理由：2015年7月22日，二原告、第三人就租赁房屋一事共同与被告周金娥、霍万忠（出租方是霍万忠、周金娥，二人系夫妻关系，霍万忠现已死亡）签订了《房屋租赁合同》，承租位于邯郸市复兴区，租赁范围为院内南侧东楼整体和南楼整体，北楼上储藏室，北楼下食堂和办公室、财务室、门卫及院路，租赁期限20年，自2015年7月22日起至2035年7月21日止。二原告在签订该合同后，依约向被告支付了租金200万元，履行了承租人支付租金义务，霍万忠亦分别向二原告出具收到租金的收条。但被告至今未按约定向原告交付承租房屋，房屋事实上一直由复兴区花之雨幼儿园占有使用，二原告无法享有承租人使用承租房屋的权利，被告无法协调解决此事且至今仍不履行租赁合同约定的交房义务。至此，二原告的合同目的已根本无法实现，且造成巨大经济损失，双方的租赁合同应予解除。同时，霍万忠、周金娥在签订租赁合同并收取租金后不交付房屋也不就此进行协调解决的行为属于严重违约，应当返还已付租金及利息并承担违约责任。现霍万忠已故，其继承人依法继承其权利及债务，应对租金及利息损失负返还义务。 周金娥、霍俊刚、霍俊梅辩称，1、2015年的合同系作为邯郸市瑞恒物资有限公司（以下简称瑞恒公司）法定代表人的霍万忠同二原告及第三人所签订的合同，该合同已成立并已实际履行，该合同有效，并无约定及法定解除条件，霍万忠及周金娥、霍俊刚、霍俊梅并无违约行为，应当依法驳回原告的诉讼请求；2、二原告与第三人之间是合伙关系，本案事实为二原告为转移其作为花之语幼儿园实际控制人与第三人张春辉之间的合伙经营纠纷，对被告提起不当诉讼，滥用诉权；3、原告主张的利息及违约金无事实及法律依据，二原告主张的违约金过高，请求降低。 霍俊峰辩称，二原告与张春辉之间系合伙，其没有参与经营，其歪曲事实，不认可二原告的诉讼请求，其他同周金娥、霍俊刚、霍俊梅的答辩意见。 张春辉述称，1、2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》无效。根据周金娥等提交的2011年4月19日《房屋租赁合同》及瑞恒公司的土地使用证、营业执照显示，瑞恒公司为案涉房屋的实际所有者，本案中也没有证据能够证明霍万忠、周金娥在签订合同前后取得了瑞恒公司的授权，更没有任证据证明瑞恒公司对此有任何追认行为。另外，案涉房屋至今尚未取得产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，案涉房屋租赁合同应属无效。基于上述情形，2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2、曹亮、吝正香的起诉已经超过诉讼时效。《房屋租赁合同》于2015年7月22日签订，曹亮、吝正香在起诉状中也认可案涉房屋自始至终都没有交付，曹亮、吝正香也没有证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故案涉纠纷已经超过诉讼时效，应当依法驳回亮、吝正香的起诉。另外，曹亮、吝正香起诉向周金娥等行使合同解除权，但没有证据能够证明周金娥等未履行合同义务或曹亮、吝正香已向周金娥等提出过履行的催告，故对于曹亮、吝正香的第一项诉讼请求不应被支持；3、曹亮、吝正香关于利息和违约金的诉讼请求没有法律依据，不能被支持。本案中，曹亮、吝正香既主张利息损失，又主张违约金，但没有证据证明其除利息损失外还有其他损失，其利息计算方式也不符合法律规定，故曹亮、吝正香的第二、第三项诉讼请求无法律依据，不应支持。综上所述，请求法院依法驳回曹亮、吝正香的起诉或诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 曹亮、吝正香为证实其主张，提交如下证据： 1、曹亮、吝正香身份证各1份，证明二原告诉讼主体资格； 2、2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》1份，证明：二原告、第三人与被告签订租赁协议，租赁期限自2015年7月22日起至2035年7月21日；租赁协议第七条约定霍万忠（邯郸市瑞恒物资有限公司）与韩家旺（复兴区花之雨幼儿园）2011年4月19日签订的租赁协议作废，即被告有义务且承诺为原告腾空房屋，交付租赁物； 3、曹亮房屋租赁费出资证明2015年7月25日2份、2015年7月31日1份、2015年7月25日及2015年7月30日吝正香房屋租赁费出资证明各1份，证明曹亮、吝正香分别按约支付房屋租赁款100万元，共计200万元的事实； 4、房屋出租方（霍万忠）2015年8月28日出具的收到曹亮房屋租赁费100万元收据1份、房屋出租方（霍万忠）2015年7月25日及2015年7月30日出具的收到吝正香房屋租赁费100万元收据各1份，证明房屋出租方（霍万忠）确认收到曹亮、吝正香房屋租赁款各100万元的事实； 5、（2019）冀0404民初1575号另案诉讼中复兴区花之雨幼儿园答辩状复印件1份，证明（1）、本案诉讼前原告起诉案涉房屋的实际使用者复兴区花之雨幼儿园，要求支付占用房屋期间的租金并搬离涉案房屋；（2）、幼儿园答辩自认与瑞恒公司（霍万忠）有租赁关系，与二原告、第三人无任何关系，且一直占有案涉房屋并使用至今，被告自始至终未将租赁物交付原告使用的事实； 6、（2019）冀0404民初1575号另案诉讼中第三人张春辉答辩状复印件1份，证明：（1）、二原告与张春辉与霍万忠、周金娥签订房屋租赁协议，并交纳租金300万元的事实；（2）、张春辉曾答应将二原告吸收为幼儿园股东共同经营幼儿园，同时准备将房屋转租给幼儿园，但幼儿园并未同意，也未与二原告建立租赁关系，二原告既未成为幼儿园的股东，又无法占有使用租赁房屋的事实；（3）、幼儿园至今仍在案涉房屋经营，被告未履行交付租赁物义务； 7、2018年10月10日、2019年8月1日，周金娥、霍万忠收到复兴区花之雨幼儿园房租的收条复印件各1份，证据来源：（2019）冀0404民初1575号另案诉讼中幼儿园向法院提交的证据，证明周金娥未履行交付租赁物义务，长期收取幼儿园租金，案涉房屋实际租赁和占有使用方均为案外人幼儿园； 8、2019年11月13日、12月13日，复兴区法院另案审理原告诉花之雨幼儿园的庭审笔录复印件2份，证明：（1）、第三人与花之雨幼儿园在另案诉讼中一致自认幼儿园一直占有使用涉案房屋经营至今，向霍万忠交纳租金，幼儿园为实际承租人，霍万忠及被告存在“一房二租”的行为，原告损失应找房东即霍万忠和被告主张，证明房屋实际承租人幼儿园及第三人张春辉与原告三方均认可涉案房屋由幼儿园使用，被告至今未交付涉案房屋的事实；（2）、第三人张春辉在另案诉讼中自认转给二原告的款项是张春辉与二原告的“其他往来”，与被告花之雨幼儿园无关，证明张春辉转款是与二原告之间的事，与本案无关，二原告收取的56万元不是花之雨幼儿园交的租金，该款项与本案无关。（3）、花之雨幼儿园在另案诉讼中多次自述张春辉返还二原告56万元的性质为“代”房东返还二原告的租金，证明幼儿园和第三人张春辉均认可幼儿园未给二原告交付过租金的事实，幼儿园认为56万元为张春辉“代”房东返还二原告租金的说法不能否定第三人作为案件当事人自己的自认，即第三人自认56万元是其与二原告之间的“其他往来”，不是“代”房东返还二原告的租金，也证明了第三人支付的56万元与幼儿园交付的租金无关，与被告房东无关，更与本案无关。 周金娥、霍俊刚、霍俊梅为证实其辩解，提交如下证据： 1、周金娥、霍俊刚、霍俊梅身份证复印件、霍万忠死亡证明复印件、北漳北村委会证明各1份，证明被告诉讼主体资格； 2、2011年4月19日房屋租赁合同复印件1份，证明霍万忠作为法定代表人的企业与花之雨幼儿园于2011年签订的租赁合同约定的年租金与2015年合同签订后两原告及第三人交予的租金不同； 3、2015年7月22日房屋租赁合同复印件1份，证明2011年4月19日《房屋租赁合同》已作废，且两原告及第三人对此知情，案涉房屋非一房二租； 4、曹亮、吝正香诉花之雨幼儿园（2019）0404民初1575号案件民事裁定书复印件、起诉状复印件、幼儿园及张春辉答辩状复印件、卷宗第34页二原告举证目录复印件、二原告的代理词复印件各1份，证明二原告在另案诉讼中自认其与第三人作为承租人将案涉房屋转租次承租人花之雨幼儿园，与花之雨幼儿园之间有不定期租赁关系，表明三人已合法取得合同约定的承租人权利，并非本案原告诉状所述被告未履行交房义务；二原告曾起诉幼儿园，称二原告与幼儿园之间是租赁关系，诉讼进行不下去，又将我方作为被告； 5、微信聊天截图复印件13份，证明二原告与第三人之间为合伙关系，共同投资花之雨幼儿园，三人共同租赁案涉房屋用于经营花之雨幼儿园，其并非未享有承租人权利； 6、2015年9月14日霍万忠出具的证明复印件1份，证明霍万忠2015年后仅按照2015年合同收取案涉房屋租金，并未按照2011年合同收取租金,2015年合同已实际履行。 7、2020年9月11日张春辉和张叶灵（霍俊刚的妻子）的通话录音及整理资料各1份，证明二原告与第三人之间属于合伙关系，共同经营花之雨幼儿园，不存在未享有承租人权利的情形。 霍俊峰为其辩解未提交证据。 张春辉为其陈述提交如下证据：土地使用权证复印件1份，证明案涉房屋的实际权利者为瑞恒公司。 本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，周金娥、霍万忠（出租方，二人系夫妻关系，甲方）与曹亮、吝正香、张春辉（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方使用，出租房屋坐落于邯郸市复兴区，租赁范围为院内南侧东楼整体和南楼整体，北楼上储藏室，北楼下食堂和办公室、财务室、门卫及院路；租赁期限20年，自2015年7月22日起至2035年7月21日止；租赁费每年23万元，共计460万元，先期预付300万元，此合同签订之日起，三日内乙方付给甲方225万元，余额75万元在一周内付清，否则视为本合同无效，其余租赁费乙方按每年8万元支付给甲方，支付时间为每年9月10日至9月15日，每逾期一日，则按每年8万元的1%向甲方支付违约金，逾期90日，则甲方有权解除合同；乙方在承租期限内持有土地和房屋使用权及转租权。 2015年7月25日、2015年7月30日、2015年8月28日，霍万忠分别向曹亮、吝正香出具了收到二人租金各100万元的收条。 另查明，2019年8月14日，霍万忠因病去世，其继承人为周金娥、霍俊刚、霍俊梅、霍俊峰。 本院认为，曹亮、吝正香诉称,2015年7月22日签订合同后，其二人向出租方分别支付租金100万元，但霍万忠、周金娥至今未交付租赁房屋，现曹亮、吝正香以此为由要求解除该合同。 《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。首先，合同法确立合同解除制度的立法宗旨在于将解除权赋予守约方，一般情况下，只有守约方才能享有基于催告，对方仍不履行而产生的合同解除权；另从《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定也可看出，合同基于催告对方仍不履行而产生的解除权是赋予守约方的。其次，类推《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]第十五条第二款的规定：“…对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。结合本案具体案情，该合理期限应为一年。 本案中，曹亮、吝正香行使解除权，法律未规定该解除权的行使期限，且双方对此未进行约定，曹亮、吝正香未催告出租方即提起诉讼要求解除合同，远超出该情况下行使解除权一年的合理期限，该解除权已消灭。即使如曹亮、吝正香所称，二人在支付共计200万元租金的情况下，出租方至今长达五年多未向其二人交付租赁物，二人在起诉前从未向出租方提出解除合同，显与常理不符。故对曹亮、吝正香要求解除合同，周金娥、霍俊刚、霍俊梅、霍俊峰返还租金200万元及利息并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条规定，判决如下： 驳回原告曹亮、吝正香的其他诉讼请求。 案件受理费13297元，由原告曹亮、吝正香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王韦 二〇二一年四月六日 书记员  胡悦