贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1191号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：许燕华，女，1975年4月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人许燕华、原审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。许燕华在二审期间未提交书面答辩意见，二审庭询中口头答辩称，我是于2012年到2013年6月把房款付清，并在那居住，请求法院维持原判。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告许燕华系凯里市住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地永乐家园”10509.46平方米项目的房产（包括第1幢13层02号住房在内）。许燕华得知自己所购的凯里市永乐路28号“大地永乐家园”第1幢13层02号住房被查封后，于2020年8月13日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月19日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异228号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年10月9日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。另查明：涉案房屋原购房人为许燕华姐姐许晓燕，许晓燕分别在2012年6月14日、2012年9月14日、2013年3月14日、2013年3月31日、2013年6月24日、2013年6月19日分六次共计向被告大地联创房产公司支付交付购房款473287元，但双方未就房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》。2013年10月15日，被告大地联创公司将房屋交付给许燕华，并就更换购房人事宜重新向许燕华出具《收款收据》，结算后退还许燕华购房款171元。事后，涉案房屋由许燕华管理居住至今。2015年8月26日，被告大地联创房产公司向许燕华出具《销售不动产统一发票》，载明许燕华支付1-1302号房的购房金额为473116元。2019年6月11日，以大地联创房产公司为出卖人、许燕华为买受人就商品房买卖事宜补充签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、许燕华购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积110.8ｍ2，总价款473116元；2、买受人应在2013年10月15日前支付全部购房款473116元。3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。在交清购房款后，大地联创房产公司于2013年10月15日重新向许燕华出具六份收据，金额为473287元。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于许燕华对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，从本案双方当事人所举证据来看，许燕华在法院查封涉案房屋前虽然未与本案第三人大地联创房产公司签订商品房买卖合同，但从原告提供的支付凭证、收款收据、购房发票等证据，可以认定原告已支付了全部购房款，甚至装修管理使用房屋多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但许燕华作为买受人没有过错责任，故原告许燕华对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。综上所述，原告华融贵州分公司的请求准予执行涉案房屋，理由不能成立，依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：许燕华对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，许燕华在一审庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、收据、购房发票、证明、物业费缴费凭证、大地公司的发票、明细账、公证书等，足以证明许燕华与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生查封之前，且由许燕华居住至今，截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，均满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，许燕华对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧