贵州省晴隆县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔2324民初119号 原告：黎亮，男，汉族，1991年10月17日生，贵州省毕节市人，户籍地：贵州省毕节市七星关区，现住贵州省晴隆县。 原告：周贵香，女，汉族，1989年8月23日生，贵州省关岭县人，户籍地：贵州省关岭市面依族苗族自治县，现住现住贵州省晴隆县。 委托诉讼代理人：黎亮，男，汉族，1991年10月17日生，贵州省毕节市人，户籍地：贵州省毕节市七星关区，现住贵州省晴隆县，系周贵香丈夫，代理权限：特别授权。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司（以下称“隆泰晴隆分公司”）。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县莲城镇北环路莲城镇政府旁。统一社会信用代码：91522324057080662G。。 负责人：向晓雪，系该公司经理。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司（以下称“隆泰公司”）。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县东观新区天隆家园，统一社会信用代码：91522324051925468F。 法定代表人：向晓雪，系该公司总经理。 原告黎亮、周贵香与被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎亮(周贵香的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，被告隆泰晴隆分公司、隆泰公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎亮、周贵香向本院提出诉讼请求：l、请求人民法院依法判令被告立即按原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定向原告交付符合交房条件的房屋。2、判令被告支付原告2018年12月31日至2020年12月31日期间的逾期交房违约金24267元人民币，此后的逾期交房违约金，自2021年1月1日起按同地段同类房屋租金标准（0.32元/天/平米）计算至房屋符合合同约定交房条件之日止。3、请求人民法院依法判令被告支付原告2018年12月31日至2020年12月31日期间的逾期办证违约金27542.6元，此后的逾期办证违约金，自2021年1月1日起，以330176元为基数，按照银行同期贷款利率进行计算至被告办理完毕房屋权属证书之日止。4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司于2017年11月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的天隆家园第B-3幢第6层6-3号房屋出售给原告，房屋建筑面积116.3平方米，套内建筑面积103.74平方米，房屋总价款为330176元，在2018年12月31日前向被告交付该商品房；交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同签订后，原告在合同签订当日通过中国农业银行转账方式交付首期房款66176元，交付代收专项维修基金、产权登记费、购房交易手续费、面积测绘费、土地使用证（分户土地使用权证办理）7391元。通过中国建设银行按揭贷款付清了余款264000元。至此，原告已按照合同约定履行了相关义务。但直至目前为止，该商品房仍未竣工验收，迟迟未按约定交房。隆泰晴隆分公司已严重违反双方合同约定，给原告造成就极大的经济损失。根据合同约定及相关法律规定，隆泰晴隆分公司及隆泰公司需承担逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。但是合同中双方对逾期交房及逾期办证违约金约定过低，原告根据法律规定请求人民法院对该两项违约金进行调整。逾期交房违约金按照同地段房屋租金进行计算，逾期办理房屋权属登记违约金按照银行同期贷款利率进行计算。2018年12月31日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金为：24267元（103.74m×0.32元/天/m×逾期交房天数731天）。2018年3月31日至2020年12月31日期间的逾期办理房屋权属登记违约金为27542.6元（房屋总价款330176元×日利率4.75%∶365天×逾期办证天数641天）。综上所述，被告未按《商品房买卖合同》的约定履行义务，其行为损害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。 被告隆泰公司、隆泰晴隆分公司均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及书面证据。 本院经审理认定如下事实：2017年11月16日原告与被告隆泰晴隆分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定有以下内容：1、原告购买被告开发的天隆家园第B-3幢第6层6-3号房，该房属“预售商品房”，预售许可证为（2014晴）商品预字第002号，房屋建筑面积116.30平方米，套内面积103.74平方米，房屋总价款为330176元，原告于本合同签订之日起向被告交付首期房款66176元，余款264000元以公积金贷款方式支付；2、交房时间为2018年12月31日前，3、被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期90天内的，按已付房款的零点五承担违约责任；约定日期90日以后的，原告不退房的，被告应按原告已付房款的万分之零点五，按日向原告支付违约金，从约定日期起算至交付办理商品房转移登记的有关文书时止;4、合同第十一条、第十二条明确约定了商品房交付使用条件。201７年12月15日，原、被告签订的上述合同经晴隆县住房和城乡建设局进行商品房预售合同登记备案。合同签订后，原告按约付清全部房款330176元及代收费7319元，被告至今未交付涉案商品房。 另查明，隆泰晴隆分公司系隆泰公司工商注册登记的分公司。 上述事实，有原告陈述及提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《代收费用清单附件》、《收款收据》的证据在卷为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应予遵守。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付案涉房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。 一、关于原告主张的立即交房问题。 商品房的交付，必须在房屋竣工且经验收合格后，方可交付使用。同时原、被告在合同第十一条对房屋的交付条件进行了明确约定：“……1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保险期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”，至本案庭审结束时，原、被告均未提交证据证实案涉房屋已达到法定及约定的交房条件。因此，原告诉请主张被告立即交房，违反商品房交付必须竣工验收合格的强制性规定，无视自身居住安全，不予支持。本院结合案涉房屋实际情况及相关法律规定，判令被告在具备合同约定交房条件时交房。 二、关于原告主张的逾期交房违约金如何支持的问题。 根据案涉合同约定“被告应在2018年12月31日前交房，如超过约定交房期限90日，被告应按原告已付全部款项的万分之零点五，按日向原告支付违约金”，至原告起诉时，被告逾期交房已超过90日，故原告主张逾期交房违约金，应予准许。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（修正）》第十三条规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告认为约定的逾期交房违约金过低，请求按同地段同类房屋租金标准予以调整，于法有据，应予支持。本院参照晴隆县发展和改革局、国家税务总局晴隆县税务局《关于明确晴隆县最低年计税租金标准和最低年计税房产原值的通知》文件(晴发改发（2019）30号)的规定，案涉商品房属于晴隆县城四类路段房屋，最低年计税租金标准为120元/㎡，酌定按上述文件同地段房屋租金0.32元/天㎡（120÷365＝0.32元）标准调整逾期交房违约金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条之约定，违约金从交付期限届满之次日算至实际交付之日止。故案涉逾期交房违约金应从2019年1月1日起付至实际交房时止。原告主张从2018年12月31日起开始计付违约金，违反合同约定，应予修正。 三、原告主张的逾期办证违约金问题。 依前项所述，当事人认为违约金过低的，有权要求调整增加。故对原告提出的逾期办证违约金调整请求，予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”的规定，原告主张按照银行同期贷款利率调整逾期办证违约金，未超过法定标准，予以准许。 本案中，原、被告签订合同的时间是2018年12月14日，但合同约定的被告办证的时间是2016年12月30日，时间顺序颠倒，该情形应视为双方对于办证时间约定不明确，应予重新确定。根据上述条文规定，对于预售房，出卖人应在房屋交付使用之日起九十日内，取得房屋权属证书。故本院结合涉案合同约定的房屋交付时间，确定被告应取得房屋权属证书的时间为2018年12月31日之后的90日，即2019年3月1日。直至本案庭审结束，被告仍未取得涉案房屋的权属证书，理应承担违约责任，该项违约金应从2019年3月1日起算至办理完毕房屋权属证书之日止。原告主张从2018年12月31日起计算逾期办证违约金，属于过度主张权利，超出部分不予支持。 四、关于二被告的责任承担问题。 被告隆泰晴隆分公司系隆泰公司注册登记的分公司。本案中，案涉合同系隆泰晴隆分公司以自己的名义签订，故产生的法律责任应由该公司以其管理的财产先行承担，不足部分再由隆泰公司补充承担。 依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十九条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（修正）》第十三条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《商品房销售管理办法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在具备合同约定交房条件之日起三十日内向原告黎亮、周贵香交付天隆家园第B-3幢第6层6-3号房屋； 二、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在本判决生效之日起三十日内向原告黎亮、周贵香支付逾期交房违约金（以房屋面积103.74㎡为基数，按照0.32元/天㎡从2019年1月1日计算至实际交房时止）； 三、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司于本判决生效之日起三十日内向原告黎亮、周贵香支付逾期办证违约金（2019年3月1日至2019年8月20日，以购房款330176元为基数，按照银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起，以购房款330176元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋权属证书办理完毕之日止）； 四、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担补充责任； 五、驳回原告黎亮、周贵香的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取233元，由被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  彭汉国 二〇二一年四月三日 书记员  李孟姣