山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民初508号原告：日照广川贸易有限公司，住所地日照经济技术开发区澳门路金海湾社区沿街Ａ－3，统一社会信用代码913711025716521337。法定代表人：郭明臻，总经理。委托诉讼代理人：杜作家，山东名律律师事务所律师。被告：日照市宏德房地产开发有限公司，住所地日照市山东路**华润置地广场**楼**，统一社会信用代码91371100738181469X。诉讼代表人：胡明，日照市宏德房地产开发有限公司管理人组长。委托诉讼代理人：解伟，男，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：王彬，男，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。第三人：张纪青，男，1971年7月15日出生，汉族，个体工商户，住日照市东港区，公民身份号码号码37280219710715221X。第三人：杨树锋，男，1965年11月26日出生，汉族，个体工商户，住临沂市沂水县。委托诉讼代理人：张永胜，男，成年，汉族，居民，住日照市东港区。原告日照广川贸易有限公司（以下简称广川公司）与被告日照市宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德公司）、第三人张纪青、杨树锋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广川公司的委托诉讼代理人杜作家，被告宏德公司的委托诉讼代理人解伟到庭参加诉讼。第三人张纪青、杨树锋经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广川公司向本院提出诉讼请求：1.判令宏德公司协助将坐落于日照市岚山区山海湾小区002幢01单元102号房、003幢01单元101号房的不动产产权办理登记至广川公司名下；2.宏德公司承担本案诉讼费用。审理过程中，广川公司增加诉讼请求：要求第三人张纪青、杨树峰撤销备案登记并协助办理上述两套房屋的不动产产权登记。事实与理由：2012年，原告广川公司由大股东(法定代表人)郭明臻的配偶张国华经办购买了被告宏德公司开发的位于日照市岚山区，原告支付购房款后，其中20套房产已办理完不动产登记手续。但涉案诉争的2套房产因被告与案外人办理了假按揭，而未能办理不动产登记手续。这一假按揭的事实在日照市中级人民法院(2013)日民一初字第1号案件中已调查清楚。被告于2016年4月28日向原告开具了涉案两套房产的发票，原告自购房后也一直占有使用该两套房屋至今。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了买受人取得房屋权属证书权利的期限，涉案小区已具备办理不动产权证的条件，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。宏德公司辩称，因宏德公司管理人对于涉案房屋实际交易过程不知情，涉案房屋交易时，相关工作人员已经离职，请求法院依法查明，依法判决。张纪青述称，两第三人系作为朋友帮忙，第三人的银行卡放在被告处，以帮忙还被告的银行贷款，相关案件在日照市中级人民法院开过庭，被告承担还款义务。中间被告中断过两次房屋贷款的还款，由第三人个人垫付，第三人多次找被告协调，后来被告陆续还款。涉案两套房屋名义上是第三人买的，双方签订了房屋买卖合同，至于后来房屋卖给谁第三人不清楚。涉案房屋第三人付过房款，但后来被告将房款返还给第三人了，两套房屋实际上并不是第三人购买的。杨树锋述称，同张纪青的陈述意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告广川公司提交如下证据：证据一购房发票，付款单位系原告广川公司，收款单位处盖有宏德公司发票专用章，内容为房屋1套，金额612040元；备注山海湾003号楼01单元101号房。证据二购房发票，金额530999元，备注山海湾002幢01单元102号房，其他记载项目与证据一相同。证据一、二用以证明原告从被告处购买了003号1单元101号，面积236.04平方米，价款612040元；002号1单元102号房产，面积204.75平方米，价款530999元。另说明，办证时涉案两处房屋的购房发票和购房合同与其他20套购房手续一并交给被告，现原告只有用于下账的购房发票。证据三、证据四、证据五为日照市中级人民法院（2013）日民一初字第1号案件中的三次法庭审理笔录，通过笔录内容证明涉案两处房产被被告以假按揭的形式卖给第三人。证据六山东省高级人民法院民事判决书一份，证据七房屋不动产权证书11份、交房手续两份，以上证据证明涉案两套房屋系原告购买，张国华是原告实际控制人，也是涉案房屋购买的经办人；张国华与被告签订购房合同的时间为2012年2月25日左右；涉案两套房屋原告实际占有使用时间为2012年10月10日。证据八交款收据复印件四份（其中一张收据为车辆抵顶款70万元），以证明涉案购房款支付时间为2012年2月27日、28日，共支付22套房屋（包括涉案两套房屋）的购房款12912900元。被告宏德公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，证明事项请求法院依法认定。第三人张纪青、杨树锋质证认为，对上述证据无异议，但办理按揭贷款在前；同意协助办理涉案两套房屋的不动产登记手续。被告宏德公司提交如下证据：证据一，日照市中级人民法院（2019）鲁11破申3号民事裁定书、（2019）鲁11破4号决定书，以证明被告于2019年3月22日由法院裁定进入破产重整程序；3月23日法院指定山东德衡律师事务所作为破产管理人。证据二，日照市房产管理服务中心出具的《商品房合同基本信息查询表》两份，以证明涉案101号房屋已经网签给第三人杨树锋，102号房屋已网签给张纪青。原告广川公司质证认为，对证据真实性无异议，从上述证据可以看出原告购买涉案两套商品房时间在先，被告虚假按揭卖房时间在后。第三人张纪青、杨树锋质证认为，对以上证据无异议。对原被告双方提交的上述证据，本院认证如下：双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。对证据的待证事项，本院将予以综合审查认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原告广川公司向被告宏德公司购买了日照市岚山区轿顶山路北侧、万斛路东山海湾小区003幢1单元101号、002幢1单元102号房屋，房款分别为612040元、530999元。2012年10月10日，原、被告签订两份《房（铺）交接书》，主要内容：“山海湾小区2号楼1单元101室、102室、103室，3号楼1单元101室、102室、103室已具备入住条件，可以入住。双方确认，自2012年10月8日起，该单元由开发商交付给业主；业主确认已收到入户门钥匙各3把。”同日，日照市诚居物业管理有限公司与原告签订《前期物业服务协议》、《房屋装修管理协议》。被告对涉案房屋已由原告占有使用无异议。根据从日照市房产管理服务中心查询的信息，被告与第三人张纪青就岚山区轿顶山路北、万斛路东（宏德山海湾）002预幢01单元102号房屋签订201007050051号商品房合同；被告与第三人杨树锋就岚山区轿顶山路北、万斛路东（宏德山海湾）003预幢01单元101号房屋签订201007050092号商品房合同。2019年3月22日，本院作出（2019）鲁11破申3号民事裁定书，裁定受理宏德公司的重整申请，并于2019年4月23日作出（2019）鲁11破4号决定书，指定山东德衡律师事务所担任破产管理人。另查明，本院（2013）日民一初字第1号蔡普亮与日照市宏德房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案第四次开庭审理中，被告宏德公司陈述：“合同是虚假的，是为了按揭贷款签订的假合同，其实这两套商铺卖给张国华了，所有商铺都卖给张国华了。”第五次开庭审理中，张继青、杨树锋作为证人出庭，称只是帮忙与宏德公司签订购房合同，用于贷款。张国华作为证人出庭，称2012年2月底其就交钱买宏德公司的房子，签订房屋买卖合同，按照约定一次性付款；房款其2012年2月27日交了730万承兑汇票，2月28日交了300万，还有190万元的现金（银行转账），并提交四份汇票单据，共12912900元，价格是2730元；房屋交付是2012年10月份，并提交交房手续。宏德公司称“没有异议，对证人没有要问的。”本院(2019)鲁11民初199号日照市宏德房地产开发有限公司与张国华确认合同无效纠纷一案中，本院对被告原法定代表人孙全先进行了调查，孙全先在调查时陈述：“张国华之前买了我们岚山山海湾项目的房子，那时也着急用钱，张国华购买了全部沿街，是真买房子，跟幸福里的房子不一样，……在岚山山海湾项目上我们和张国华没有什么争议。”本院认为，关于原告广川公司与被告宏德公司之间是否成立商品房买卖合同关系的问题。首先，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案，原告虽未提供涉案两套房屋的商品房买卖合同，但原告提供的购房发票、《房（铺）交接书》、被告出具的收款收据等证据，能够相互印证并形成证据链，足以认定原告购买被告涉案两套房屋并已交付使用的事实。其次，被告与第三人张纪青、杨树锋关于涉案两套房屋分别签订了商品房买卖合同并进行了网签登记，但依据第三人的自认、被告以及其原法定代表人在另案中的陈述，能够认定被告与第三人签订上述商品房买卖合同的真实意思并非系进行涉案房屋的买卖。故综合以上事实，足以认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。关于被告及第三人是否应协助原告办理涉案两套房屋不动产登记的问题。原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告作为购买方已经履行支付购房款的义务,被告亦将涉案两套房屋交付给原告；作为出卖方，被告还应当履行协助办理涉案房屋不动产产权登记的义务。故对原告要求被告协助办理日照市岚山区山海湾小区002幢01单元102号房、003幢01单元101号房不动产产权登记的诉讼请求,本院予以支持。因被告与第三人张纪青、杨树锋关于涉案两套房屋的商品房买卖合同已进行了网签登记，第三人亦同意协助原告办理上述房屋不动产登记，故第三人亦应协助办理该网签合同的撤销。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定,判决如下:被告日照市宏德房地产开发有限公司以及第三人张纪青、杨树锋于本判决生效之日起三十日内协助原告日照广川贸易有限公司办理位于日照市岚山区（宏德山海湾）002幢1单元102号房屋、003幢1单元101号房屋的不动产登记手续。案件受理费50元，由被告日照市宏德房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  李 红审 判 员  王春燕人民陪审员  郭长征二〇二一年四月十四日书 记 员  辛 娜