文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39531、39532、39535、39537、39541-39543、39545、39549、39553、39554、39556、39557号各案原告王慧敏等（身份信息详见附表）。39531、39532、39535、39537、39541、39542、39545、39549、39553、39554、39556、39557号案件原告共同的委托诉讼代理人：张玉婷，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。39531、39532、39535、39537、39541-39543、39545、39549、39553、39554、39556、39557号案件原告共同的委托诉讼代理人：梁冰，广东万诺律师事务所律师。39543号案件原告陈娇的委托诉讼代理人：孙晓君，广东万诺律师事务所律师。被告：深圳市中誉天弘投资合伙企业（有限合伙），地址：深圳市福田区沙头街道下沙社区滨河路9289号下沙村京基滨河时代广场B座3201，统一社会信用代码：91440300356489353Q。法定代表人：陈道鹏。被告：陈道鹏，男，汉族，1980年11月12日出生，住址：深圳市罗湖区。被告：林文昌，男，汉族，1989年12月6日出生，住址：福建省福安市。三被告共同的委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。各案原告王慧敏等与被告深圳市中誉天弘投资合伙企业（有限合伙）、陈道鹏、林文昌房屋买卖合同纠纷共13案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。各案原告的委托诉讼代理人张玉婷、梁冰、孙晓君，被告的委托诉讼代理人江泓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告向本院提出相同的诉讼请求如下（其中，39549号案件未提出以下第7项，39557号案件未提出下列第3项）：1、被告中誉公司三个月内将深圳市工业用电／临时用电转为永久性居民生活用电；2、被告中誉公司向原告支付违约金（以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金，自2018年3月31日起暂计至2018年5月1日，实际应计算至工业用电／临时用电转为永久性居民生活用电之日止，具体金额及转让成交价详见附表）；3、被告中誉公司赔偿原告使用工业用电／临时用电期间的损失（自2018年3月31日起暂计至2019年07月31日，实际应计算至工业用电／临时用电转为永久性居民生活用电之日止，具体金额详见附表）；4、被告中誉公司三个月内将深圳市工业用水转为永久性居民生活用水；5、被告中誉公司三个月内更换深圳市所有水管并按照永久性居民生活用水标准代收水费；6、被告中誉公司修复深圳市共有部分的质量问题，包括但不限于外墙部分的防水、渗水漏水问题；7、被告中誉公司修复原告所有的位于深圳市房屋漏水部位；8、被告中誉公司按照法律规定提供五年房屋质量保修期；9、被告陈道鹏、林文昌与被告中誉公司共同向原告承担连带责任；10、三被告承担本案所有诉讼费用。原告于庭审中变更第2项诉讼请求为：被告中誉公司向原告支付2018年3月31日至2018年5月1日期间的违约金，2018年5月1日之后的违约金另行起诉（以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金，自2018年3月31日起计至2018年5月1日）；变更第5项诉讼请求为：被告中誉公司三个月内更换深圳市所有水管并赔偿原告使用工业用水期间的损失（自2018年3月31日起计算至工业用水转化为永久性居民生活用水之日止，即原告只承担永久性居民生活用水的费用，工业用水与生活用水之间的差额由被告承担）。39532、39553号案件原告另提出如下诉讼请求：被告中誉公司支付原告因维修房屋质量问题先行垫付的维修费（具体金额详见附表）；39532、39537、39553号案件原告另提出如下诉讼请求：被告中誉公司赔偿原告因房屋质量问题导致的损失（具体金额详见附表）。39531、39535、39541-39543、39545、39554、39556、39557号案件原告于庭后撤回上述第6、7项诉讼请求。39549号案件原告于庭后撤回上述第6项诉讼请求。39532、39537、39553号案件原告撤回上述维修费及损失的诉讼请求。事实和理由：2016年开始被告中誉公司以开发商名义对外出售深圳市，中誉公司将该项目命名为“前海星座”；中誉公司声称“前海星座”是“房改房”、“旧城改造”、“城市更新”后的全新项目，承诺水电均为“居民水电”；中誉公司作为开发商经统一对房产进行装修、出售后统一进行物业管理、对房屋进行保修。2017年4月30日，原告与中誉公司双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：中誉公司将位于深圳市的房产（具体房号及转让成交价详见附表）转让给原告，该成交价不含税费，交易所产生的税费按约定承担。双方均清楚涉案房屋的产权登记情况及带装修出售的情况，涉案房屋不存在抵押、查封的情况。中誉公司应当于2018年3月31日将涉案房屋交付于原告。如中誉公司未按照本合同规定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。后原告依约履行了己方全部义务，中誉公司于2018年3月30日-31日交楼给原告，交楼后，原告陆续发现以下问题：1、所有住户用电均为工业用电，且均是从隔壁深圳市立美好服装有限公司接入的临时用电。电费昂贵，每个用户没有自己的单独电表；2、所有住户用水均为工业用水，中誉公司按照4.16元／立方米收取水费，且水管锈蚀，水质泛黄；3、房屋外墙严重渗水漏水；4、房间内部严重渗水漏水，影响生活，不能居住：5、被告擅自决定按每月1.59元／平方米将原告缴纳的管理费支付给新宝汇实业有限公司，导致被告不积极对楼栋问题进行维修。原告认为，原告所购买的涉案房屋性质为商品房，是住宅，占用原告的购房指标，中誉公司作为开发商出售涉案房屋时，隐瞒涉案房屋均为工业用电／临时用电、房屋质量存在严重问题等各类型问题，在原告连同其他买方与中誉公司沟通时，均被推诿或拒绝；上述问题对原告所购买涉案房屋的实际价值及品质已经造成严重损害，中誉公司所交付的涉案房屋根本无法达到住宅的交楼标准。原告多次与中誉公司尝试沟通协商解决上述问题，均无果；后又多次四处奔波，包括但不限于向社区、街道、供电局、宝安政务网等多种方式进行投诉，亦无果。无奈之下，唯有提起诉讼，寄希望于法院能判如所请。另，中誉公司是有限合伙企业，被告陈道鹏、被告林文昌作为中誉公司的合伙人应与中誉公司共同向原告承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，原告特起诉到法院，请求判如所请。被告中誉公司、陈道鹏、林文昌共同答辩称，一、被告中誉公司并非房地产开发商，原告与中誉公司之间仅是二手房买卖合同关系，中誉公司已依约履行合同义务，交付房屋并协助原告办理《不动产权证书》，不存在违约行为。现涉案房屋己在原告控制之下，原告要求中誉公司承担违约责任支付违约金，没有事实依据。二、中誉公司未隐瞒涉案房屋的水、电性质，亦未向原告承诺变更水、电性质为居民生活用水、电。涉案物业所占土地本就是工业用地，原告在签订房屋买卖合同时已知悉，因此不存在隐瞒涉案物业水、电性质的问题。原告所有的电费支出均系根据原告的实际使用情况，由第三方物业公司计算所得，与中誉公司无关，原告主张要求被告赔偿用电损失没有事实依据。三、原告提供的证据未能证明涉案物业渗水漏水的实际原因，不能证明涉案物业渗水漏水系因中誉公司造成。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，建筑物外墙属于业主共有部分。原告提供的证据18（外墙图片）明确雨天墙体发霉、渗水是由于外墙未作防水导致，中誉公司并非开发商，仅承诺对涉案物业装修出售，具体装修内容可见原告提供的交楼标准，装修范围仅限于室内装修。因此，原告所称的因外墙未作防水导致涉案物业渗水漏水的问题并非中誉公司造成，中誉公司不存在修复义务。四、原告没有提供充分证据证明涉案房屋存在严重质量问题，足以影响涉案房屋的正常居住和使用，且提供的墙体雨天发霉、渗水的照片与另案照片相同，无法证明是涉案房屋。原被告在商品房买卖合同内并未对售后维修进行约定，但对售后发现的墙体渗水问题，中誉公司一直在积极处理，并针对A18栋业主的要求进行了多次维修，维修费用亦由中誉公司承担。原告未征得中誉公司的同意，自行聘请第三方公司对涉案物业进行维修，由此造成的损失和法律后果应由其自行承担。另外，中誉公司没有售后维修保修义务，原告主张更换涉案物业的所有水管和提供五年房屋质量保修期没有事实及法律依据。五、被告林文昌为中誉公司的有限合伙人，仅需在出资范围内承担责任。六、原告诉讼请求二中关于违约金部分的起算时间是从2018年3月31日至2018年5月1日，实际上原告起诉的时间基本上系2019年9月份，按照法律规定应暂计至起诉之日，原告为了少缴诉讼费将起算的开始及时间点往前推，法庭应该根据查明的事实，要求原告补充缴纳法定的诉讼费。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，各案原告王慧敏等作为买方，被告中誉公司作为卖方，签署《商品房买卖合同》，约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区镇鹤洲恒丰工业城Ａ18栋房产（各案房号、转让成交价详见附表）；2、买方应在合同签署当日向卖方支付定金，买方需自本合同生效之日起七日内将除定金之外的剩余首期款付至按揭银行指定账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料、法律文件，贷款金额以银行出具的承诺函为准；3、买卖双方均清楚该物业的产权登记情况以及带装修（装修标准详见附件）出售的状况，不存在抵押、查封的情况，亦无租约；4、卖方应当于2018年3月30日将该物业交付于买方。买方知悉本物业尚未实际使用，不存在包括电话线、有线电视费、燃气费等在内的费用结算情况。房屋的交付以买方对钥匙签收为标志。房屋交付前物业各项费用（若有）由卖方承担，交付后各项费用由买方承担；5、如买方未按照本合同规定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过3日的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金或者没收买方已支付的定金。上述合同签订后，各案原告已向被告支付了购房款，被告已向原告交付房产，房产亦经核准登记至各案原告名下，证载土地用途为工业用地/宿舍，房产性质为市场商品房。原告于庭审中主张涉案的A18栋的原权利人为深圳恒丰房地产有限公司，开发商为被告中誉公司；中誉公司主张其并非开发商，而是从案外人深圳市新宝骏实业有限公司处购买了A18栋房产并进行局部的装修和改造（即内部装修，外部刷了漆）后对外出售，被告提交了一份证号为“粤（2016）深圳市不动产权第0236889号”不动产权证复印件，证载权利人为中誉公司，中誉公司于2016年9月12日通过购买取得该房地产。原告主张被告在销售涉案房产时承诺房产所用水电为居民用水、居民用电，但合同中未作约定，原告提交了几份微信聊天记录以证明其主张，（1）业主与微信昵称为“司令”的微信聊天记录，主张该人员即被告的工作人员何知平，以证明小区内用电为工业用电。被告确认何知平系中誉公司员工，负责涉案项目的销售，但原告提交的微信聊天记录无原件可供核对，故其对证据的真实性不予认可；（2）业主与“德佑-陈克纳”的微信聊天记录，以证明该房产销售人员确认开发商曾说是涉案小区的用水用电为民水民电。被告主张该聊天记录系原告与案外人之间的聊天记录，其无法确认真实性。（3）业主询问黄健“你之前说开发商买了变压器正在跟进民水民电的事情，现在这件事还在进展之中吗？”黄健的回复分别是“还在进展，跟A17栋谈判”“这个是一定要解决的。”被告否认黄健系其公司员工。为查明案件事实，本院就涉案房产能否变更用水用电性质的问题函询相关行政主管部门：一、深圳市深水宝安水务集团有限公司复函称：深圳市宝安区镇鹤洲恒丰工业城宿舍Ａ18栋房产位于宝安区恒丰工业城内。2020年12月，恒丰工业城的管理单位深圳市恒丰物业管理有限公司向我司申请用水，我司于当月开通并供水。宿舍Ａ18栋房产从2020年12月起属于我司供水范围，但不是我司的直接用户，属于我司总表后的分表用户。由于不是我司直接用户，函中提及该房产的其他问题，我司无法回复，建议向深圳恒丰物业管理有限公司恒丰工业城管理处咨询。目前，恒丰工业城住宅区已列入政府优质饮用水入户工程（第七期）进行管网改造。二、深圳恒丰物业管理有限公司恒丰工业城管理处复函称，1、关于工业城Ａ18栋房屋的管理不属于我司物业管理范围；2、关于工业城Ａ18栋房屋的用水性质需由自来水公司等相关部门进行确认。现阶段该楼栋的用水经工业城大门口的自来水公司总表进行供水。因自来水公司暂未实行园区内自来水抄表到户，该楼栋的水费暂由我司向“深圳市中誉天弘投资合伙企业（有限合伙）”按照深圳市自来水公司居民用水收费价格代收。3、关于能否转为永久新居民生活用水及办理手续的问题，需咨询政府相关部门确认。三、深圳宝安供电局复函称，深圳市宝安区镇洲恒丰工业城宿舍Ａ18栋非单独变压器用电，与该地址Ａ17栋共用一台容量为315ＫＶＡ专用变压器（用户号：0946000047216277），Ａ17栋现场为工业区宿舍用电，Ａ18栋现场为工厂宿舍改建，目前该用户号执行大量工业用电电价。根据《深圳市发展和改革委员会关于明确商业用房等改建用于租赁用水用电用气价格政策的通知》（深发改［2017］330号）文件规定：商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地的，调整后用水用电用气价格按居民标准执行。四、深圳宝安供电局宝城供电分局复函称，1、经现场核查，深圳市宝安区鹤洲恒丰工业城Ａ18栋为宿舍用电，恒丰工业城Ａ18栋用电与恒丰工业城Ａ17栋共用一台315ＫＶＡ变压器（合同编号：0946000047216277）供电。2、深圳市宝安区鹤洲恒丰工业城Ａ18栋能转为永久居民生活用电。3、深圳市宝安区鹤洲恒丰工业城Ａ18栋申请抄表到户需要有独立变压器供电，待安装好独立变压器后可以申请办理抄表到户手续。另查，被告深圳市中誉天弘投资合伙企业（有限合伙）为有限合伙企业，被告陈道鹏为普通合伙人、林文昌为有限合伙人。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。各案原告王慧敏等与被告中誉公司签署的《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。上述合同签订后，原告已支付了购房款项，被告已向原告交付了涉案房屋，且房屋已过户登记至原告名下，双方已履行了基本的合同义务。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本次系列案中，原告主张被告在销售过程中承诺涉案房屋的用水用电性质为居民用水、居民用电，故而提起相关诉请，则原告应当举证证明。经查，原、被告签署的《商品房买卖合同》中并未对房屋的用水用电性质作明确约定；而原告主张被告在销售中曾作出承诺，原告虽提交了销售人员的微信聊天记录予以证明，但因未能提交原始载体以供核对，被告对该证据不予认可，亦无其他销售文件、宣传资料等证据可相佐证，原告提交的证据不足以证明被告负有提供居民生活用电及用水的法定义务或合同义务。且结合本案查明的事实可知，涉案房产虽为商品房，但所在土地性质为工业用地，根据深圳宝安供电局的回复可知，“商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地的，调整后用水用电用气价格按居民标准执行”，而具体用水、用电性质的改变，需待涉案的A18栋房产设立独立的变压器并申请办理抄表到户手续、经政府饮用水入户工程进行管网改造后方可实现。因此，原告诉请被告转变涉案房产的用水用电性质，缺乏事实和法律依据，且目前尚不具备用水用电性质变更的条件，本院在本案中不予支持。对于原告因被告无法转变用水用电性质而诉请被告支付违约金、赔偿损失、更换所有水管以及按照永久性居民生活用水标准代收水费的主张，均缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。有关转变涉案房产的用水用电性质的事宜，各案原告与中誉公司应从化解纠纷的角度出发，在符合法律法规及现行政策规定的情况下友好协商、和平处理。关于原告诉请判令被告提供五年房屋质量保修期的主张。原告主张被告系涉案房屋的开发商，且根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定，防水工程的保修期应为五年，故而提出上述主张。但从查明的事实可知，被告系从案外人深圳市新宝骏实业有限公司处购得涉案的A18栋房产，并非涉案房产的开发商，原告提交的证据亦不足以充分有效地证明被告系涉案房产防水工程的施工单位，举证不能的不利后果应由原告自行承担，本院对原告的该项诉讼不予支持。另，各案原告在庭后撤回要求被告修复房屋质量问题、漏水部位、支付维修费并赔偿损失等诉讼请求，属于其自行处分权利的范畴，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回各案原告王慧敏等的诉讼请求。案件受理费由各案原告负担。因39532、39537、39553号案件原告因撤回部分诉讼请求，本院予以退还部分诉讼费。各案具体金额详见附表。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 蕾 仰二〇二一年四月二十五日书记员 林涛（兼）书记员 李 玉 婷原告王慧敏等诉被告深圳市中誉天弘投资合伙企业（有限合伙）、陈道鹏、林文昌房屋买卖合同纠纷13案附表            序号              案号:（2019）粤0306民初              原告/身份证号码              房号              购房总价（元）              第二项诉讼请求违约金（元）              第三项诉讼请求用电损失（元）              第五项诉讼请求用水损失（元）              维修费（元）              因房屋质量问题导致的损失损失金额（元）              合计诉讼请求违约金（元）              受理费（元）                  原告已预交金额              本院退回金额                  1              39531号              王慧敏230119198601160363              209              1052800              16845              3897.68              314.39              0              0              21057.07              327              0                  2              39532号              华彩萍421126199212263865      秦星/421122198902050090              510              1089000              17424              669.91              210.09              6925              4200              29429              536              278                  3              39535号              黄莹 440202199303060024              410              1080000              17280              1350.97              348.66              0              0              18979.63              275              0                  4              39537号              唐杨411303198909170511              503              1100000              17600              1315              373.99              0              5000              24288.99              407              125                  5              39541号              彭婷 421221199502182928              509              1100000              17600              1143.43              144.53              0              0              18887.96              272              0                  6              39542号              李俊450821198710220012              601              1160000              18560              642.25              128.14              0              0              19330.39              283              0                  7              39543号              陈娇430722198901232064              208              1052336              16837              1139.14              357.6              0              0              18333.74              258              0                  8              39545号              孔大川610103197311132837              413              1188000              19008              1777.84              187.74              0              0              20973.58              324              0                  9              39549号              李亮清      450481198410221843              411              1100000              17600              1348              102.81              0              0              19050.81              276              0                  10              39553号              郝博焓620524199208151911              712              1870137              28052              1627.13              287.57              1500              2850              34316.7              658              109                  11              39554号              陈欣362526198903260032              612              1849509              29592              1442.08              634.74              0              0              31668.82              592              0                  12              39556号              谢强德362204198509045719      段雪琼362201198607174224              507              1160000              18560              1006.19              268.2              0              0              19834.39              296              0                  13              39557号              杨春媚      441422198911053146              301              1117421              17879              1165.2              107.28              0              0              19151.48              279              0      附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。