广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22411-22413号22411号上诉人（原审原告）：周奇雄，男，汉族，1992年2月27日出生，住所地:广东省深圳市福田区。22412、22413号上诉人（原审原告）：周菲玲，女，汉族，1970年8月26日出生，住所地:广东省深圳市福田区。周奇雄、周菲玲共同委托诉讼代理人：王列延，广东丽景律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王喜清，男，汉族，1974年6月7日出生，住所地：广东省湛江市赤坎区。被上诉人（原审被告）：胡平，男，汉族，1981年12月9日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：蒋斌，男，汉族，1973年7月1日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：赖广鑫，男，汉族，1979年9月23日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：肖洪生，男，汉族，1974年4月15日出生，住所地：广东省汕头市潮**。被上诉人（原审被告）：冯燕娜，女，汉族，1982年4月3日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审第三人）：黄克海，男，汉族，1982年9月10日出生，住所地：广东省汕头市潮**。赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、黄克海共同委托诉讼代理人：刘华，北京市观远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗超群，女，汉族，1983年2月24日出生，住所地：湖南省新邵县。被上诉人（原审被告）：王超，男，汉族，1980年5月7日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人周奇雄、周菲玲因与被上诉人王喜清、胡平、蒋斌、赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、罗超群、王超、黄克海确认合同无效纠纷三案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4940-4942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。22411号上诉人周奇雄的上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认胡平与冯燕娜签订的关于XX苑3栋第17层17B房地产的《深圳市二手房买卖合同》【合同号:深（福）房现买字（2014)第XX1号】无效，并判令王喜清等被上诉人共同向周奇雄返还XX苑3栋第17层17B房地产，注销抵押登记，消除本案以外的财产保全措施，过户登记回周奇雄名下，过户过程中产生的税费全部由王喜清等被上诉人承担；3.一、二审诉讼费用全部由王喜清等被上诉人承担。22412号上诉人周菲玲的上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认胡平与赖广鑫签订的关于XX苑3栋第17层17A房地产的《深圳市二手房买卖合同》【合同号:深（福）房现买字（2014)第XX8号】无效，并判令王喜清等被上诉人共同向周菲玲返还XX苑3栋第17层17A房地产，注销抵押登记，消除本案以外的财产保全措施，过户登记回周菲玲名下，过户过程中产生的税费全部由王喜清等被上诉人承担；3.一、二审诉讼费用全部由王喜清等被上诉人承担。22413号上诉人周菲玲的上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认胡平与肖洪生签订的关于XX苑3栋第17层17D房地产的《深圳市二手房买卖合同》【合同号:深（福）房现买字（2014)第XX11号】无效，并判令王喜清等被上诉人共同向周菲玲返还XX苑3栋第17层17D房地产，注销抵押登记，消除本案以外的财产保全措施，过户登记回周菲玲名下，过户过程中产生的税费全部由王喜清等被上诉人承担；3.一、二审诉讼费用全部由王喜清等被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误，程序也有不足之处，应予以撤销并改判。周奇雄、周菲玲认为涉案房地产买卖合同应为无效。一、本案买受人黄克海、赖广鑫、肖洪生和冯燕娜明知或应当知道代理人王喜清和胡平没有代理权。黄克海、赖广鑫、肖洪生和冯燕娜在一审庭审中承认他们是在看到王喜清向其出示的《借款合同》原件和公证委托书后才向王喜清购买涉案的三套房产。借款合同第六条约定如果周奇雄、周菲玲不按时归还借款本金和利息，王喜清有权自行委托变卖抵押物涉案房产。该借款合同还约定，本合同双方签字并经依法办理抵押登记手续后生效，也就是说王喜清和胡平处置涉案房产的权利在借款合同生效即涉案房产办理了抵押登记手续之后才成就，但是涉案房产并没有办理抵押登记手续，也就是该借款合同至今没有生效。二、恒信通公司及王喜清与黄克海、赖广鑫、肖洪生和冯燕娜存在恶意串通行为。王喜清和胡平是恒信通公司的员工，该笔借款是实际是恒信通公司的借款。黄克海、赖广鑫、肖洪生和冯燕娜在购买本案房产之前就与恒信通公司关系密切，却谎称是通过恒信通公司认识的王喜清，其目的就是为了掩盖他们与恒信通公司恶意串通的事实。三、一审判决认定黄克海委托洪某亮支付了1500万元的购房款有误。首先，黄克海仅仅提供了一份署名为“洪某亮”的《委托付款说明》，没有洪某亮的身份信息，洪某亮也没有出庭作证，无法排除是洪某亮与陆某蕊其他经济往来款项的可能。其次，如果该1500万元真的是洪某亮代黄克海支付，说明他和黄克海关系密切，洪某亮又和恒信通公司关系密切，因此，不能排除这1500万元的转账是他们将与本案无关的款项支付用作本案支付购房款的证据，或者是用倒账的手法伪造支付购房款的假象。此外，黄克海、赖广鑫、肖洪生和冯燕娜未能提供王喜清指定陆某蕊账户为收款账户的证据。四、涉案的三套房产位于福田区中心区域，楼层是所在小区最好的，三套房产全部打通，面积为400多平方米，当时市场价单价在每平方米6万元以上，本案购房价明显低于市场价。五、黄克海因不具备购房资格而约定由赖广鑫、肖洪生和冯燕娜三人为其代持涉案房产的行为，规避了深圳市的相关限购政策，损害社会公共利益，应为无效。赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、黄克海答辩称，一、本案是确认合同效力纠纷，不是借款纠纷。二、本案有公证委托书，不存在无权代理。三、周奇雄、周菲玲主张恶意串通没有证据证明。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周奇雄、周菲玲的上诉请求。王喜清、胡平、蒋斌、罗超群、王超未到庭亦未提交答辩状。22411号案周奇雄向一审法院起诉请求：1.确认胡平与冯燕娜签订的关于XX苑3栋第17层17B房产的《深圳市二手房买卖合同》【合同号：深（福）房现买字（2014）第XX1号】无效；2.王喜清、胡平、蒋斌、赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、罗超群、王超、黄克海共同向周奇雄返还XX苑3栋第17层17B房产，注销抵押登记，消除本案以外的财产保全措施，过户登记回周奇雄名下，过户过程中产生的税费全部由王喜清等人承担；3.本案的诉讼费用全部由王喜清等人承担。22412号案周菲玲向一审法院起诉请求：1.确认胡平与赖广鑫签订的关于XX苑3栋第17层17A房产的《深圳市二手房买卖合同》【合同号：深（福）房现买字（2014）第XX8号】无效；2.王喜清、胡平、蒋斌、赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、罗超群、王超、黄克海共同向周菲玲返还XX苑3栋第17层17A房产，注销抵押登记，消除本案以外的财产保全措施，过户登记回周菲玲名下，过户过程中产生的税费全部由王喜清等人承担；3.本案的诉讼费用全部由王喜清等人承担。22413号案周菲玲向一审法院起诉请求：1.确认胡平与肖洪生签订的关于XX苑3栋第17层17D房产的《深圳市二手房买卖合同》【合同号：深（福）房现买字（2014）第XX11号】无效；2.王喜清、胡平、蒋斌、赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、罗超群、王超、黄克海共同向周菲玲返还XX苑3栋第17层17D房产，注销抵押登记，消除本案以外的财产保全措施，过户登记回周菲玲名下，过户过程中产生的税费全部由王喜清等人承担；3.本案的诉讼费用全部由王喜清等人承担。一审法院认定事实：位于深圳市福田区原登记权利人为周菲玲，三套房产建筑面积分别为130.56平方米（17Ｂ）、149.50平方米（17Ａ）、149.50平方米（17Ｄ）。该三套房产打通成一套，现由周奇雄、周菲玲居住使用。2013年7月23日，周奇雄、周菲玲分别出具《委托书》，委托罗超群、王超、胡平全权办理转卖XX苑3栋17B、17A、17D房产的签约、过户、转移登记、收款等相关手续，代理期限为2013年7月23日至2015年7月22日。同日，周奇雄、周菲玲将该上述三份《委托书》在深圳市深圳公证处进行了公证。2014年12月12日，胡平作为周菲玲的委托代理人分别与赖广鑫、肖洪生签订编号分别为深（福）房现买字（2014）第XX8号、深（福）房现买字（2014）第XX11号的《深圳市二手房买卖合同》，约定将XX苑3栋17A、17D房产分别转让给赖广鑫、肖洪生，转让价均为4200801元。2014年12月17日，胡平作为周奇雄的委托代理人与冯燕娜签订编号为深（福）房现买字（2014）第XX1号的《深圳市二手房买卖合同》，约定将XX苑3栋17B房产转让给冯燕娜，转让价为3682315元。2014年12月19日、22日、24日，XX苑3栋17A、17D、17B房产经核准分别登记至赖广鑫、肖洪生、冯燕娜名下。赖广鑫、肖洪生、冯燕娜共同提交了赖广鑫、肖洪生、冯燕娜与黄克海签署的《房产代持协议》，协议约定黄克海于2014年12月12日从周菲玲处购买房产二处、从周奇雄处购买房产一处，因黄克海不具备深圳市购房资格，赖广鑫、肖洪生、冯燕娜同意代替黄克海持有该三处房产，具体为：赖广鑫代持XX苑3栋17A房，建筑面积149.50平方米；冯燕娜代持XX苑3栋17B房，建筑面积130.56平方米；肖洪生代持XX苑3栋17D房，建筑面积149.50平方米。黄克海支付上述三处房产的全部购房款，过户时黄克海将该三处房产房屋所有权证分别办理在赖广鑫、肖洪生、冯燕娜名下，黄克海承担过户房产所需各项税费。上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于黄克海，赖广鑫、肖洪生、冯燕娜仅代黄克海持有房产不享有房产的任何权利。另查，赖广鑫、肖洪生、冯燕娜提交了周奇雄、周菲玲作为借款人、王喜清作为出借人的三份借款合同复印件（借款金额分别为450万元、450万元、300万元），称周奇雄、周菲玲向王喜清借款，在双方的借款合同中将涉案三套房产作为抵押物，并且在借款合同中约定王喜清有权在周奇雄、周菲玲借款逾期之后处置变卖房产，周奇雄、周菲玲所欠王喜清的款项已通过出售涉案三套房产所得购房款还清。周奇雄、周菲玲对上述赖广鑫、肖洪生、冯燕娜提交的借款合同复印件真实性不予确认，并且表示周奇雄、周菲玲与王喜清不存在借款关系，实际上是周某创（周奇雄的父亲、周菲玲的配偶）与王喜清之间存在借款关系，但借款基本已还清。赖广鑫、肖洪生、冯燕娜表示其提交的借款合同复印件从王喜清处取得，但王喜清不愿意提供原件。赖广鑫、肖洪生、冯燕娜还提交了案外人洪某亮于2014年12月15日分四笔共转账1500万元至案外人陆某蕊账户的银行账户交易明细及案外人洪某亮出具的《委托付款说明》，主张黄克海通过案外人洪某亮（黄克海的生意伙伴）向王喜清指定的收款人陆某蕊支付了涉案三套房产的实际交易价款1500万元。《委托付款说明》载明：洪某亮于2014年12月15日通过本人兴业银行账户先后分4笔汇款至陆某蕊中国农业银行账户的款项共计1500万元，此款项是代黄克海支付的款项。庭审中，赖广鑫、肖洪生、冯燕娜及黄克海均表示：除了办理递件过户签署的《深圳市二手房买卖合同》，没有另行签署实际履行的房屋买卖合同；《深圳市二手房买卖合同》中所约定的房产转让价是过户的登记价，三套合计12083917元，而三套房产的实际交易价为1500万元；王喜清没有出具指定陆某蕊的账户为收款账户的书面材料，赖广鑫、肖洪生、冯燕娜及黄克海均认为只要房产能过户，至于房款支付给谁不是关键。赖广鑫、肖洪生、冯燕娜及黄克海还表示：黄克海是通过深圳市恒信通小额贷款有限公司认识王喜清的，知道王喜清有不良资产可以处置，王喜清出示了其与周奇雄、周菲玲的借款合同原件及向周奇雄、周菲玲出借款项的银行流水以及周奇雄、周菲玲曾经偿还部分利息的银行流水，同时提供了公证委托书原件并且委托代理人胡平本人可以配合办理房产过户手续，因此黄克海从王喜清处购买了涉案三套房产；赖广鑫、肖洪生、冯燕娜与黄克海是朋友及亲戚关系；黄克海购买涉案三套房产时曾到涉案三套房产外围看房，但没有进入房产内部，是通过中介了解房屋格局的。罗超群一审庭审时陈述：其曾是深圳市恒信通小额贷款有限公司员工，王喜清、胡平、王超也均是该公司员工，罗超群现已从该公司离职。办理公证委托的时候，罗超群并不知情，因公司有员工的身份证，无需受托人本人到场即可办理公证委托。周奇雄、周菲玲表示其要求蒋斌、罗超群、王超共同承担返还涉案三套房产并将涉案房产过户回周奇雄、周菲玲的责任，理由是周奇雄、周菲玲认为蒋斌、罗超群、王超均参与了私自过户涉案三套房产的行为。蒋斌是深圳市恒信通小额贷款公司的经理，在周奇雄、周菲玲知道涉案房产被过户之后，到深圳市恒信通小额贷款公司交涉时是由蒋斌接待的；罗超群、王超是因为被公证委托书所列名，即胡平不去签合同就会是罗超群、王超去签合同，因此周奇雄、周菲玲认为王喜清、胡平、蒋斌、赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、罗超群、王超合谋侵吞了周奇雄、周菲玲的财产。一审法院认为，本三案周奇雄、周菲玲主张胡平与赖广鑫、肖洪生、冯燕娜签订的三份《深圳市二手房买卖合同》是虚假交易，请求确认该三份合同无效，并请求在确认合同无效的基础上将涉案三套房产过户到周奇雄、周菲玲名下。本三案的争议焦点为：上述三份《深圳市二手房买卖合同》是否无效？周奇雄、周菲玲主张确认合同无效的理由是王喜清等人恶意串通损害周奇雄、周菲玲的利益，周奇雄、周菲玲应对王喜清等人恶意串通损害周奇雄、周菲玲利益或导致合同无效的其余法定情形进行举证。对此，分析如下：首先，胡平与赖广鑫、肖洪生、冯燕娜签署三份《深圳市二手房买卖合同》是基于周奇雄、周菲玲的公证委托授权，有授权前提。其次，赖广鑫、肖洪生、冯燕娜与黄克海之间有《房产代持协议》约定赖广鑫、肖洪生、冯燕娜代替黄克海持有涉案三套房产，黄克海委托案外人洪某亮付款有《委托付款说明》及案外人洪某亮转账的银行账户交易明细，周奇雄、周菲玲主张赖广鑫、肖洪生、冯燕娜与胡平所签订的《深圳市二手房买卖合同》系虚假交易，亦不成立。再次，黄克海委托案外人洪某亮已支付涉案三套房实际交易价1500万元，而周奇雄、周菲玲主张三套房产（建筑面积合计429.56平方米）交易价合计1500万元（单价约为3.5万元/平方米）明显低于市场价，但周奇雄、周菲玲未举证证明2014年12月份涉案房产所在区域的住宅二手市场价明显高于上述交易价，亦未申请对涉案房产在交易时的市场价进行评估，一审法院结合涉案房产交易前后深圳市二手房市场的大致行情趋势，认为涉案三套房产交易价1500万元未明显低于市场价，周奇雄、周菲玲的该主张不成立。最后，黄克海因不具备购房资格，与赖广鑫、肖洪生、冯燕娜约定由赖广鑫、肖洪生、冯燕娜代持涉案三套房产，该行为是规避了深圳市的相关限购政策，但不属于违反法律、行政法规的强制性规定，不能据此认定合同无效。综上，周奇雄、周菲玲主张本三案《深圳市二手房买卖合同》无效，证据不足，一审法院不予支持。周奇雄、周菲玲在主张合同无效的基础上请求将涉案三套房产过户到周奇雄、周菲玲名下，一审法院亦不予支持。周奇雄、周菲玲若认为当事人收取了房款后，未将房款支付给周奇雄、周菲玲亦或未将房款用于抵扣应抵扣的借款，可另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周奇雄、周菲玲的全部诉讼请求。4940号案案件受理费36259元（已由周奇雄预交），由周奇雄负担。4941号案案件受理费40406元（已由周菲玲预交），由周菲玲负担。4942号案案件受理费40406元（已由周菲玲预交），由周菲玲负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，（一）洪某亮名下兴业银行账户与陆某蕊农业银行账户之间2014年1月1日至2015年12月31日期间的交易记录显示，除涉案1500万元外，洪某亮还于2014年12月16日向陆某蕊转账支付了73500元。（二）经调取案涉期间的社保记录显示，胡平、罗超群在2013年2月至2014年12月期间、王超在2014年6月至2015年2月期间为深圳市恒信通小额贷款有限公司（以下简称恒信通公司）的员工，王喜清目前为恒信通公司员工。赖广鑫、肖洪生在（2018）粤0304民初4387、4388号案件中陈述，王喜清是周菲玲配偶周某创的债权人，为保证其债权实现，王喜清要求周菲玲签订授权委托书，胡平、罗超群、王超均为王喜清的员工。（三）深圳市广泉四海实业有限公司（以下简称广泉公司）持有恒信通公司29%的股份，案外人黄某洲在2014年6月18日至2018年5月30日期间，持有广泉公司96.5%的股份。（四）深圳市宝建装饰工程有限公司（以下简称宝建公司）持有恒信通公司22%的股份，案外人黄某彬持有宝建公司90.9%股份。（五）黄某彬自2004年10月28日至今为深圳市金艺珠宝有限公司（以下简称金艺公司）的法定代表人，2004年10月28日至2017年9月28日期间为该司股东（持股比例在2016年9月5日由60%变更为90%）。赖广鑫、冯燕娜、肖洪生在2014年1月至2015年12月期间均为金艺公司的员工。（六）最高人民法院裁判文书公开网公布的（2018）粤0304民初27149号判决书查明内容显示，深圳市卡尼控股集团有限公司（以下简称卡尼集团）、黄某洲、黄某彬为该案深圳市卡尼珠宝首饰有限公司（以下简称卡尼珠宝公司）向金融机构的借款提供了担保。黄某坚系卡尼珠宝公司的法定代表人。（七）黄某坚为深圳市卡尼信息咨询有限公司的法定代表人。黄克海为该司监事。该司的唯一股东为卡尼集团。（八）黄某坚为深圳市卡尼小额贷款有限公司（以下简称卡尼小额贷款公司）的法定代表人。黄克海现为该司员工（2013年1月至2015年12月期间为卡尼珠宝公司员工）。该司的唯一股东为卡尼珠宝公司。卡尼珠宝公司的唯一股东是卡尼集团。（九）周奇雄、周菲玲称黄某坚与黄某洲为父子关系。（十）赖广鑫、肖洪生曾于2015年10月22日分别将涉案17A、17D房产抵押给沈某英并进行了登记，借款金额各为1050万元，抵押物估值各为1050万元。冯燕娜亦于同日将涉案17B房产抵押给沈某英，借款金额900万元，抵押物估值900万元。前述抵押登记均于2016年3月21日注销。（十一）为担保金艺公司向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行的最高额6000万借款债务，涉案三套房产在2016年4月26日、2017年1月13日进行了抵押登记。前述抵押登记分别于2007年1月13日、2018年1月8日注销。本院认为，本案依据当事人诉请虽为确认合同无效纠纷，但周奇雄、周菲玲在本三案要求确认无效的合同，系胡平作为该二人代理人以其二人名义签订的合同，故其诉求的实质是要求确认涉案合同不对其发生法律拘束力，并据此否定基于合同履行而产生的物权变动，要求将房产登记恢复至真实权利状态。本三案中，根据冯燕娜、赖广鑫、肖洪生提供的《借款合同》和《委托书》，周奇雄、周菲玲系在签订借款合同的同日，出具了委托罗超群、王超、胡平全权办理转卖涉案房屋的《委托书》，结合《借款合同》中关于抵押物及抵押物处置的约定内容可以确认，周奇雄、周菲玲出具《委托书》的目的在于为其债务提供担保，而非出售房产。现胡平在未经周奇雄、周菲玲同意，也没有证据证明周奇雄、周菲玲已就债务与王喜清进行过结算的情况下，擅自将涉案房屋转让于冯燕娜、赖广鑫、肖洪生，违背了周奇雄、周菲玲授权的真意，超越了其代理权限，构成无权处分。但因涉案房产已登记至冯燕娜、赖广鑫、肖洪生名下，故周奇雄、周菲玲是否可追回涉案房产，应依据行为当时施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百零六条关于善意取得的规定予以审查，其关键在于受让人对代理人无处分权的事实是否明知或应知。从查明事实看，本案受让人购买涉案房产的过程存在诸多不合常理之处。首先，受让人称通过恒信通公司知晓本案房产待售，但客观上恒信通公司并非房产中介公司，买房人正常情况下不可能通过恒信通公司了解房产信息。受让人主张王喜清向其出示过借款合同，其知道涉案房产系用于担保债务，但却并未进一步对借款是否清结或结算予以核实，也未进入涉案房产查看，即决定进行交易，明显不同于一般房产投资人应有的对大额交易的审慎态度。其次，涉案17A、17D、17B房产分别于2014年12月19日、2014年12月22日、2014年12月24日登记至赖广鑫、肖洪生、冯燕娜名下，备案合同价格分别为4200801元、4200801元、3682315元。受让人称交易价格实际为总共1500万元，系于2014年12月15日，通过案外人洪某亮向王喜清指定的案外人陆某蕊支付1500万元的方式付清。二审调查中，受让人当庭承认买卖双方从未就房款为1500万元签订过任何书面协议，本案也没有证据证明双方就该房款金额进行过协商，也即，该1500万转账发生之时并无任何可供凭借的履行依据。作为一次高达1500万元的交易，在没有任何协议约束也没有任何担保的情况，买方直接履行完全部款项，也明显不合常理。此外，受让人在2015年10月将房产作为抵押物估价时，涉案三套房产的估值达到3000万元。仅一年时间价格翻倍，即便以1500万元看，受让人主张的购买价格也明显过低。再次，黄克海并没有举证证明其委托洪某亮付款的基础关系，也没有提交王喜清指示其付款至陆某蕊账户的证据。因王喜清缺席本案审理，本案也没有证据证明陆某蕊与王喜清之间存在经济往来。相反，从调取的银行转账记录看，洪某亮与陆某蕊之间除本案所指称的1500万元之外，尚有其他款项记录，也即，与本案房产交易无关、本不应有其他关联的、仅为代买房人付款的洪某亮与仅为代卖房人收款的陆某蕊两人之间却存在着其他经济往来。基于前述疑点，本院在依法调取了交易各方的社保信息、涉案房产的抵押信息，核实企业工商登记信息，并结合本案其他证据、当事人在本案及其他关联案件中的陈述后认定，本案的实际情况是，恒信通公司以王喜清名义向周菲玲的配偶周某创出借款项，并要求周菲玲、周奇雄以签订售房委托书的方式提供债务担保。债务到期后，恒信通公司未经与周某创等人结算，即通过房屋买卖的形式，将房产过户至其股东宝建公司的实际控制人黄某彬所控制的金艺公司的员工赖广鑫、冯燕娜、肖洪生名下。虽黄克海称其为实际购房人，赖广鑫、冯燕娜、肖洪生仅为代持，但此后涉案房产两次作为金艺公司向金融机构借款的担保物进行了抵押登记，可见涉案房产与金艺公司亦有关联。而黄克海本人原为卡尼珠宝公司的员工，现为卡尼小额贷款公司员工，该两司的实际控制人均为案外人黄某坚，黄某坚系为恒信通公司另一股东广泉公司的实际控制人黄某洲之子，故本案签订买卖合同的双方实际为恒信通公司及其关联公司，涉案房产仍在恒信通公司或其关联公司的控制之下。由此，也可以解释前述本案交易中的种种不合常理之处。本三案受让人明知代理人无权直接处分房产，也没有给付合理的对价，并非《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款所指善意受让人，因此，胡平作为代理人所签订的涉案三份房屋买卖合同，均不能约束周奇雄、周菲玲，受让人不能据此取得涉案房产。周奇雄、周菲玲作为涉案房产真实权利人，要求赖广鑫、肖洪生、冯燕娜将本三案房产分别恢复登记至周奇雄、周菲玲名下，具有事实和法律依据，本院予以支持。恢复登记手续如产生费用，由实施交易的赖广鑫、肖洪生、冯燕娜、黄克海、胡平共同承担。综上所述，周奇雄、周菲玲的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（22411号案件）一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4940号民事判决；二、确认胡平代理周奇雄与冯燕娜签订的关于XX苑3栋第17层17B房产的《深圳市二手房买卖合同》【深（福）房现买字（2014）第XX1号】对周奇雄不发生法律效力；三、冯燕娜应在本判决生效之日起十日内将XX苑3栋第17层17B房产恢复登记至周奇雄名下，相关费用由冯燕娜、黄克海、胡平负担；四、驳回周奇雄其他诉讼请求。（22412号案件）一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4941号民事判决；二、确认胡平代理周菲玲与赖广鑫签订的关于XX苑3栋第17层17A房产的《深圳市二手房买卖合同》【深（福）房现买字（2014）第XX8号】对周菲玲不发生法律效力；三、赖广鑫应在本判决生效之日起十日内将XX苑3栋第17层17A房产恢复登记至周菲玲名下，相关费用由赖广鑫、黄克海、胡平负担；四、驳回周菲玲其他诉讼请求。（22413号案件）一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4942号民事判决；二、确认胡平代理周菲玲与肖洪生签订的关于XX苑3栋第17层17D房产的《深圳市二手房买卖合同》【深（福）房现买字（2014）第XX11号】对周菲玲不发生法律效力；三、肖洪生应在本判决生效之日起十日内将XX苑3栋第17层17D房产恢复登记至周菲玲名下，相关费用由肖洪生、黄克海、胡平负担；四、驳回周菲玲其他诉讼请求。22411号案件一审受理费36259元、保全费5000元，二审案件受理费36259元，由冯燕娜、黄克海、胡平负担；22412号案件一审受理费40406元、保全费5000元，二审案件受理费40406元，由赖广鑫、黄克海、胡平负担；22413号案件一审受理费40406元、保全费5000元，二审案件受理费40406元，由肖洪生、黄克海、胡平负担。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内迳付对方。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二一年四月六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。