河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初1873号原告：新乡市安舒房地产开发有限责任公司，住所地五一路南苑小区2号楼东5层，统一社会信用代码91410700745753314A。法定代表人：张廷领。委托诉讼代理人：张玉沛，男，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：高乾玉，河南伟兴律师事务所律师，特别授权。被告：郭志杰，男，1977年4月6日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：常天阳，北京华泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘红宝，北京华泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。原告新乡市安舒房地产开发有限责任公司（以下简称安舒公司）与被告郭志杰房屋租赁纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安舒公司委托诉讼代理人张玉沛、高乾玉，被告郭志杰委托诉讼代理人常天阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。安舒公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金暂计116万元（实际以月租金8万元为基数，从2019年12月25日起至实际搬离房屋之日止，现至2021年3月8日暂计14个半月）；3、判令郭志杰向原告支付违约金34.8万元；4、本案起诉费、保全费等一切诉讼费用由被告承担。庭审中，安舒公司变更第一项诉求为要求确认合同于2021年3月14日解除。事实与理由：原、被告双方于2019年8月9日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告承租原告名下，位于新乡市平原路石牌坊商业街二期2号楼A座1-2层01号等房屋进行酒店洗浴生意，案涉房屋共四层及负一层。原、被告双方约定合同签订五年内为月租金8万元，往后按合同约定递增。被告缴纳38万元房租后未再依约缴租，后经原告多次对房租进行催要，被告以没钱为由进行推脱，故诉至法院。郭志杰辩称，对于第一项诉求无异议，同意解除合同。原告从未将房屋交付给被告。第二、三项诉求被告不是涉案房屋实际承租人，虽然与原告之间签订有租赁合同，但是原告并未将房屋交付给被告，被告从未占有和使用过房屋，房屋真正的承租方和使用方都是聚和缘商务快捷公司，原告主张支付租金和违约金的请求应当由实际承租人支付，与被告无关。对原告变更的诉求无异议。房屋旁边所设置的栏杆造成车辆无法通行这一客观因素，造成聚和缘酒店无法正常经营是客观存在的，原告所交付的房屋存在瑕疵，应当承担一定的法律责任。涉案房屋在疫情期间也是响应政府号召，没有对外经营，由此可以参照适用政府规定，减免三个月房租。合同中只约定了要求支付违约金，但对于违约金的具体数额没有约定，原告应举证证明其损失，否则应承担举证不能的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、安舒公司提交的房屋租赁合同、解除合同通知书、4份河南农信网上电子凭证、7份记账凭证、证人程某,4的证言，因被告对书证的真实性以及证人的身份均无异议，本院对证据的真实性予以确认。上述证据可以相互佐证证明，郭志杰在签订案涉租赁合同后实际控制经营位于该房屋的新乡市聚和缘商务快捷酒店有限公司（以下简称聚和缘酒店），并先后多次向安舒公司支付租金的事实。因此，虽然聚和缘酒店登记的法定代表人、股东虽非郭志杰，也应视为郭志杰已自安舒公司取得了承租房屋的使用权，本院对郭志杰的异议不予采信，对证据效力予以确认。2、安舒公司提交的微信聊天记录，系截屏照片，并无原始载体予以核对，故对证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月9日，安舒公司（出租方、甲方）与郭志杰（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定租赁房屋为平原路石牌坊商业街二期2号楼A座1-2层01号共四层及负一层共计4631平方米；该房屋用途为酒店洗浴及办公使用，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2019年8月1日至2034年7月31日；提前两个月付房租，甲乙双方议定月租金付款方式为电汇到出租方指定账号（半年付），租金金额为8万元，合同签订后五年房租不变；合同签订日，乙方需向甲方支付半年房租；若乙方自应交下期房租款之日起30天未缴租金，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追索乙方欠租及违约金，如有留置物品，在未取得甲方谅解下，均视为放弃，任凭甲方处理，乙方无异议；甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方；乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金作为违约金。签订合同后，郭志杰实际控制经营了位于案涉租赁房屋的聚和缘酒店，但未对聚和缘酒店原备案登记的法定代表人、股东股权结构进行变更登记。2019年5月7日，郭志杰委托案外人张婷向安舒公司预付租金20万元；2019年6月6日，郭志杰委托张婷预付租金8万元；2019年8月23日，郭志杰委托案外人张增臣支付租金5万元；2019年9月28日，郭志杰委托张婷支付租金5万元。之后，郭志杰未再支付过租金。2021年3月14日，安舒公司向郭志杰送达落款日期为2021年3月13日的《解除合同通知书》，以郭志杰拖欠房租14个月零20天共计117.3万元，并经催告仍未履行缴租义务为由，通知郭志杰解除双方于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》，于收到该函件之日补足所欠房租、支付年租金96万元作为违约金、立即迁出租赁场所。当日，安舒公司自郭志杰处收回了案涉租赁房屋。本院认为，安舒公司与郭志杰签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，为有效合同。根据安舒公司提交的房屋租赁合同、解除合同通知书、郭志杰委托他人支付租金的网上电子凭证、郭志杰在经营聚和缘酒店期间签署的记账凭证、郭志杰雇佣的会计程某,4的证言，可以充分印证安舒公司已将案涉租赁房屋交付郭志杰用于经营聚和缘酒店，郭志杰的相关答辩意见与事实不符，本院不予采信。因郭志杰长期拖欠租金，在安舒公司催告后仍未交纳，安舒公司有权解除合同，并已于2021年3月14日向郭志杰送达《解除合同通知书》、收回房屋。郭志杰对安舒公司该项诉求并无异议，本院对案涉合同已于2021年3月14日解除的事实予以确认。自合同约定的起租期限至《解除合同通知书》的落款日期历时19个月零13天，郭志杰所付租金仅相当于约4个月零23天的房租，而安舒公司在通知书中对欠付租金的时间明确表述为“14个月零20天”，显然其所主张的租金是按照合同约定的交房时间届满起算，即自2019年8月11日起算租金。按照双方合同约定的租金标准，自2019年8月11日至2021年3月13日共计产生租金152.8万元，扣减郭志杰已付的38万元租金，尚余114.8万元租金未付。但是，2020年出现的新冠肺炎疫情确实对酒店等服务行业的经营造成了不利的影响，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因此，本院参照河南省发展和改革委员会等八部门2020年6月20日下发的《关于印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》中，规定对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金的规定，对案涉房屋的房租也作出相应减免处理。由此，郭志杰欠付的租金金额应为90.8万元，对于安舒公司超出该金额的租金诉求本院不予支持。至于郭志杰辩称酒店门口栏杆影响经营的意见，因酒店门口的栏杆并非安舒公司搭建，也不在租赁范围之内，并非郭志杰要求减免租金的合理合法理由，本院不予采信。对于违约金，双方在合同中约定的违约条款为“按年度须向对方交纳年度租金作为违约金”，如照此计算违约金显然与违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则相悖。安舒公司虽主动将违约金调降为34.8万元，仍然过高，郭志杰在庭审中也作出不同意支付违约金的意思表示，故本院在安舒公司未举证其因此遭受的损失的情况下，予以调降为欠付租金的10%，即9.08万元。综上所述，本院对安舒公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认新乡市安舒房地产开发有限责任公司与郭志杰于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》已于2021年3月14日解除；二、郭志杰于本判决生效之日起十日内支付新乡市安舒房地产开发有限责任公司租金908000元、违约金90800元；三、驳回新乡市安舒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18372元，因适用简易程序减半收取9186元，由郭志杰承担6084元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行；由新乡市安舒房地产开发有限责任公司承担3102元。保全费5000元，由郭志杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  林铎二〇二一年四月二十三日书记员  谢莹