山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终902号上诉人（原审被告）：王祥礼，男，1970年3月13日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：齐圆，山东祺博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州市公路事业发展中心，住所地山东省滕州市善国南路66号。法定代表人：郭伟，主任。委托诉讼代理人：金雪莲，山东诺善律师事务所律师。上诉人王祥礼因与被上诉人滕州市公路事业发展中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初5959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祥礼上诉请求:1.撤销(2020)鲁0481民初5959号民事判决，发回重审；2.一审案件受理费及上诉费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、程序违法。1.原审判决认定被上诉人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系，进而判决解除合同，这一事实认定不清。原审中被上诉人提交证据仅能够证明与上诉人存在合同关系的是枣庄市公路管理局滕州公路局(以下简称滕州公路局)，实际履行合同的主体也是滕州公路局。而原审庭审中，被上诉人并未提交证据证明滕州公路局与被上诉人系同一主体，只是在庭审中陈述庭后提交相关证据。庭审结束后一直到上诉人收到判决书，上诉人从未见到过被上诉人提交的“相关证据”，更没对所谓的“相关证据”发表过质证意见。原审法院直接判决认定滕州公路局已更名为滕州市公路事业发展中心，进而判决解除合同，诉讼程序上剥夺了上诉人的辩论及质证权利，程序违法，并且事实认定不清。2.原审法院遗漏了当事人，程序违法。原审中被上诉人主张解除合同的法律依据是是基于禁止转租及转租无效要求解除，但被上诉人的代理人又陈述知情转租。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，被上诉人明知转租存在，又以未经其同意为由提出解除合同，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。原审法院并未通知次承租人到庭参加诉讼，剥夺了次承租人的诉讼权利，程序违法。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决上诉人向被上诉人返还房屋、院落及变压器，适用法律错误。被上诉人对上诉人转租是知情的，原审庭审中被上诉人的代理人陈述庭前曾到现场勘查过，知情上诉人已将房屋转租。次承租人已经实际占有使用案涉房屋，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，退一步说，即使判决解除合同、返还房屋，也应是负有腾房义务的次承租人向被上诉人进行返还，而不是由上诉人返还。因此原审法院判决由上诉人返还，适用法律错误。2.原审法院对于上诉人的投资损失及保证金的处理，不符合立法本意。原审中被上诉人要求解除房屋，房屋解除的法律后果必然涉及返还、赔偿等问题。被上诉人的第二项诉讼请求是要求上诉人恢复原状后返还房屋，庭审中法庭询问房屋原状是何时，被上诉人当庭变更为要求按照现状进行返还。这说明被上诉人对于上诉人租赁后的投资行为认可并且同意再利用的，应由被上诉人进行补偿。退一步说，就是基于公平原则，被上诉人也应分担上诉人的损失。因上诉人在承租后，交纳了保证金，对案涉房屋进行修整、垫院子等，投入资金达十几万元，即使合同解除，也应一并处理上诉人的损失及保证金问题，这既符合合同解除的法律后果，也有利于节约司法资源。综上所述，原审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审。滕州市公路事业发展中心辩称，一、一审认定事实清楚，程序合法。1.一审庭审中，被答辩人从未对滕州市公路局更名为滕州市公路事业发展中心提出过质疑，反而是认可的，被答辩人认可其租赁的房屋属于答辩人，只是辩称不同意解除合同，想继续使用房屋。且一审中，答辩人庭后提交了枣庄编发【2019】18号中共枣庄市委机构编制委员会文件，法庭核实确认了滕州市公路局更名为滕州市公路事业发展中心的事实。2.一审中答辩人主张解除房屋租赁合同是依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，而非依据转租的相关规定，一审法院也是据此判决的。二、一审判决适用法律正确。1.在本案之前，答辩人委托山东诺善律师事务所向王祥礼下发律师函，通知被答辩人案涉房屋不再租赁，要求其腾退房屋，被答辩人未作出回应，因而答辩人选择诉讼解决。本案立案后，答辩人的代理律师到现场勘查时，发现案涉房屋被被答辩人转租，且被答辩人自己也在一审庭审中陈述自己转租案涉房屋未经答辩人同意，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定。2.2018年5月31日答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同虽已到期，但答辩人允许被答辩人继续使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，上述合同继续有效，根据案涉合同第六条、第七条的约定，合同终止后，被答辩人自行拆除自建建筑，答辩人不承担任何费用及赔偿。答辩人要求按现状返还，是考虑到被答辩人租赁涉案房屋时间长，原状已无从考据，且一审判决被答辩人返还的也是双方租赁合同中登记的房屋及院落、变压器，并不包括被答辩人之后的投资，答辩人也从未同意对其投资再利用，被答辩人完全可以自行处理。综上，被答辩人的上诉请求、事实和理由均不能成立，被答辩人提起的上诉完全是为了拖延时间，延迟腾退案涉房屋的时间，减少被答辩人向次承租人支付的赔偿金，请法院驳回上诉，维持原判。滕州市公路事业发展中心向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告双方达成的《东沙河公路站房屋及院落租赁合同》；2、依法判令被告将租赁房屋及院落恢复原状后返还原告；3、依法判令被告支付自租赁期满后起至今的租赁房屋及院落的占有使用费暂计26000元(以19500元为基数，自2019年6月1日至2020年9月31日)及利息(以26000元为基数，从2019.6.1日起至实际给付之日止，按全国同行业间市场报价利率计算)；4、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2008年3月25日，原滕州公路局与被告王祥礼签订房屋租赁合同一份，主要内容为：租赁房屋为东沙河镇公路站，楼房上下12间，门面房上下16间，变压器1台，租期6年，从2008年6月1日至2014年5月31日，租金每年19500元。租赁合同到期后，被告王祥礼一直继续使用，到2018年5月31日，双方又续签租赁合同一份，主要内容为：1、出租房屋院子情况：A、院子北墙东西48米，东面是门面房南北27.53米，南墙东西48米，西墙南北25.94米，B、主房屋二层楼房上下12间，C、院子东边门面房二层楼房上下16间，D、变压器一台；2、租期一年，从2018年6月1日起至2019年5月31日止；3、租金19500元。合同还约定了其他条款。合同到期后，被告王祥礼继续使用该租赁房屋。2020年7月30日，原告滕州市公路事业发展中心不想继续租赁，并委托山东诺善律师事务所向被告王祥礼发出律师函，要求被告王祥礼将租赁的房屋返还给原告，并支付占用期间的费用，被告王祥礼没有执行。原告滕州市公路事业发展中心于2020年9月14日诉来该院。另查明，滕州公路局于2019年3月28日更名为滕州市公路事业发展中心。一审法院认为，依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。本案中，原告滕州市公路事业发展中心与被告王祥礼于2018年5月31日续签的租赁合同，租期一年，已经到期，原告滕州市公路事业发展中心不同意继续租赁，并委托山东诺善律师事务所给被告王祥礼发出律师函，通知被告王祥礼返还租赁的房屋及院落。原告滕州市公路事业发展中心的做法符合上述规定，因此，原告滕州市公路事业发展中心的诉请，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告滕州市公路事业发展中心与被告王祥礼签订的东沙河公路站房屋及院落租赁合同；二、被告王祥礼于判决生效后十五日内返还原告滕州市公路事业发展中心租赁合同中登记的房屋及院落、变压器；三、被告王祥礼给付原告滕州市公路事业发展中心实际占用期间的租赁费用(从2019年6月1日起至租赁物返还之日止，每天按53.42元计付)。案件受理费184元，由被告王祥礼承担。二审诉讼期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案涉案《东沙河公路站房屋及院落租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应依约履行。因租赁期限到期，出租人不同意继续租赁，向承租人发函通知，要求返还租赁物，符合合同约定和法律规定，应予支持。被上诉人滕州市公路事业发展中心提交的中共枣庄市委机构编制委员会枣编发【2019】18号《关于调整市交通运输局所属事业单位机构编制事项的通知》，该文件显示滕州公路局更名为滕州市公路事业发展中心。滕州市公路事业发展中心承继滕州公路局的职能提起本案诉讼，主体适格。上诉人王祥礼主张本案遗漏次承租人，程序违法，即使解除租赁合同，应由次承租人返还租赁物。本院认为，上诉人王祥礼在一审诉讼中已经自认没给出租人说直接转租了，其也没有证据证明转租行为本案出租人明知或已经同意，故上诉人王祥礼关于遗漏次承租人及判令次承租人返还租赁物的上诉理由于法无据，本院不予采信。对于解除涉案租赁合同的损失赔偿问题，一审诉讼期间，王祥礼明确表示调解不成，另行起诉，故一审法院不予受理并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人王祥礼的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人王祥礼负担。本判决为终审判决。审判长 邹 枫审判员 王 锋审判员 邵明伟二〇二一年四月十五日书记员 张 婕