湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终553号上诉人（原审被告）:唐海清，男，1974年9月9日出生，汉族，户籍地湖南省衡山县，现住湖南省湘潭市九华经开区。上诉人（原审被告）:廖艳梅，女，1973年4月21日出生，汉族，户籍地湖南省衡山县，现住湖南省湘潭市九华经开区。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭勇超，男，1966年2月1日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人：文玉平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周思雨、肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。上诉人唐海清、廖艳梅因与被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称湘潭宏大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。唐海清、廖艳梅上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3832号民事判决书；2、驳回被上诉人的起诉，上诉人不需向被上诉人支付7402.56元物业服务费；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、《前期物业服务委托合同》是开发商万隆置业公司与湘潭宏大物业公司签订的，清华坊全体业主不知该合同的存在，《前期物业服务委托合同》订有仲裁条款，湘潭宏大物业公司私自篡改诉讼条款，一审对本案没有管辖权。2、一审认定事实错误。被上诉人主张的物业费的收费时段为2016年6月至2017年11月，一审没有证据证明被上诉人进行过催收，已超过三年的诉讼时效。《前期物业服务委托合同》到期时间为2015年12月5日，该《前期物业服务委托合同》已过期，一审没有查明因何没有续签《前期物业服务委托合同》，真实原因是湘潭宏大物业公司服务非常差，闸道虚设，保安睡觉、脱岗，电动自行车经常丢失，监控视频不是损坏就是失灵，日常卫生无人打扫，绿化无人维护，垃圾没有及时清理，地下停车场脏乱差，下水道疏通不及时，外墙渗水无人维修，消防设施从不维护，物业服务达不到收费标准，一审仅认定湘潭宏大物业公司的管理服务只是瑕疵问题不符合客观事实。2017年6月8日，万隆置业公司与湘潭宏大物业公司签订《前期物业服务委托合同延期协议》，该协议业主毫不知情，万隆置业公司也没有权力进行签订，应当认定为无效合同。湘潭宏大物业公司收费从没有出具过税务发票，属于偷税漏税，业主有正当理由拒付物业费。万隆置业公司已将清华坊小区房屋保修任务交给前期物业公司负责，保修期内，上诉人家中次卧长期漏水，曾多次报修，工作人员口头多次答应，但就是没有行动。湘潭宏大物业公司答辩称：1、2012年12月6日被上诉人与湖南万隆房地产置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合同签订时一式三份，由双方及物业主管部门各自存档一份，该份合同在物管科备案时已经双方协商，合意变更了合同条款中第十条第4点，争议解决方式变更为依法向人民法院诉讼，上诉人所称被上诉人刻意篡改合同条款与事实不符，被上诉人提供的合同也不具有排他性，本案事实无任何争议。2、个人业主与被上诉人之间均签订了物业管理服务收费协议，表明业主均认可了被上诉人为清华坊小区提供物业管理服务，收费协议中第四章第三款中也明确约定争议可以向人民法院诉讼解决。3、民事诉讼法中明确规定管辖权的异议应当在一审开庭前提出，故上诉人所称管辖问题并不属于二审审理范围。4、本案前期物业服务合同中约定的服务期限是至小区业委会成立选定新的物业管理公司止，清华坊小区至本案开庭时仍未成立业主委员会，更未聘请新的物业管理公司，故本案物业服务合同持续有效，未出现任何终止情况。5、清华坊小区业主的最大矛盾其实并不是与物业公司之间，而是开发商在二期建设时出现烂尾情况，导致小区内公共活动场所及地下停车场配备不完善，但是在被上诉人入驻该小区过程中，积极与开发商沟通，并自费解决地下停车场问题，以供业主使用，现在小区二期房屋建设完毕即将交房，小区环境也已经得到明显改善，整个小区的管理情况都在被上诉人的调解下持续向前发展，故个别业主不应当因为个人情绪不满煽动其他业主拒绝缴费，造成恶性循环。湘潭宏大物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费7403元（从2016年6月1日计算至2020年8月31日）；2、判令被告支付违约金2000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与湖南万隆房地产置业有限公司于2012年12月6日签订了一份《前期物业服务委托合同》，原告为该小区提供物业管理服务，该合同第三条约定：合同期限暂定三年，以乙方进驻小区管理时间开始，至小区业主委员会成立选定新的物业管理公司时止；第七条约定：清华坊小区住宅的收费标准为1.38元/平方米/月，业主逾期不缴纳物业管理服务费，应从逾期之日起按每天物业服务费千分之三追缴滞纳金。2017年6月8日，原告与湖南万隆房地产置业有限公司又签订了一份《前期物业服务委托合同延期协议》，约定双方于2012年12月6日签订的《前期物业服务委托合同》延期继续履行，延期时间为至2020年12月底止，延期履行期间，原合同约定的一切内容不变。被告唐海清、廖艳梅居住在该小区6栋1单元0201001号房，房屋面积为105.18平方米。两被告自2016年6月1日起至2020年8月31日未按照物业服务协议缴纳物业管理费，尚欠物业管理费7402.56元。另查明：万隆清华坊小区截至原告起诉被告时仍未成立业主委员会。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，原告与湖南万隆房地产置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及《前期物业服务委托合同延期协议》合法、有效，两被告作为该小区的业主，依法应当受到该合同的约束。原告按合同约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理服务费用已经违约，应当承担支付物业管理费的民事责任。关于被告以房屋漏水受损为由拒付物业服务费是否具有事实与法律依据的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；本案中，被告提供的证据不足以证明漏水是原告的工作失误造成的事实，所以被告的抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于原告请求判令被告支付违约金2000元的诉请，因原告提供的物业服务存有瑕疵，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，故对原告提出的此项诉请，一审法院不予支持。综上，原告的诉讼请求具备事实与法律依据，一审法院支持原告的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、由被告唐海清、廖艳梅在本判决生效之日起三日内向原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付物业管理服务费7402.56元；二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照一审法院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担10元，被告唐海清、廖艳梅负担15元。在二审中，上诉人谭海清、廖艳梅向本院提交了如下证据：证据一、开发商万隆置业公司的总公司与被上诉人宏大物业公司于2012年12月6日签订的《前期物业服务委托合同》，拟证明：1、真实的《前期物业服务委托合同》第十条第4项约定的争议解决方式为：“选择下列第一种解决方式：（一）提交湘潭仲裁委员会”才是真实的、合法的管辖依据。2、被上诉人湘潭宏大物业公司提交的证据《前期物业服务委托合同》造假，除了印章造假，在一审系列案件全部将仲裁条款篡改为诉讼条款，欺骗了业主和法院，导致不知情的业主不能及时提出管辖异议，对于湘潭宏大物业公司造假和欺诈的行为，依法应予以惩戒。3、《前期物业服务委托合同》第十条第2项约定：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满二个月前向对方提出书面意见。”真实的合同于2015年12月5日到期，开发商万隆置业公司与被上诉人宏大物业公司没有按约定在合同到期前2个月签订延期协议，原合同到期日2015年12月5日即自然终止。2015年12月6日-2017年6月7日之间的18个月，开发商万隆置业公司没有委托湘潭宏大物业公司进行物业服务，业主没有委托湘潭宏大物业公司进行物业服务，也不认可湘潭宏大物业公司提供了服务，湘潭宏大物业公司亦没有证据证明其提供了服务，此期间业主没有交费的义务。2017年6月8日签的《前期物业服务委托合同延期协议》，与已经自然终止的原合同没有连续性，不能作为延期协议，最多只能算作按原合同条款重新签订协议。证据二、雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3843号民事案《民事审判笔录》、《雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3843号民事判决书》，拟证明：1、同一系列案的上诉人刘淑群一审案号（2020）湘0302民初3843号；二审案号为（2021）湘03民终552号，在一审笔录第7页第6至第9行对湘潭宏大物业公司的证据三即《前期物业服务委托合同》的质证意见原文为：“前期委托合同三性不予认可，此合同有涂改的嫌疑，在第十条第4点有涂改嫌疑，而且该合同不是诉讼条款，是仲裁条款，原告有伪造证据的嫌疑”。2、一审法官对上诉人刘淑群的质疑没有做任何回应和处置，任由事态发展，已不是简单的玩忽职守，而是蓄意包庇，纵容原告造假，利用职权揽案、办案。二审应当依法撤销一审，驳回宏大物业公司的起诉，另走仲裁程序。证据三、2020年12月10日由湘潭××坊服务中心出具的《清华坊小区整改措施》，拟证明：1、湘潭××坊服务中心已于2020年12月10日自认“楼顶、楼道、走廊、单元厅保洁管理、公用设施设备的维护与管理、公共环境清洁卫生、垃圾收集清运、车库道闸恢复、监控设备维护、消防门维修。人车分流管理、快递站、充电桩场地费用公示、小区安全巡逻、来访登记、绿化维护与完善”等方面须要整改到：“业主代表基本满意”。须要整改工作面很广，已涵盖了物业服务应当涉及的全部工作范围，湘潭××坊服务中心过往的物业服务从根本上没达到过“业主基本满意”的事实是成立的。2、广大业主在湘潭××坊服务中心自认的服务工作达不到基本满意前提下，也就是服务质量不合格的前提下，拒交物业费是合情合理合法的。湘潭宏大物业公司质证后认为，证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该合同不具备任何排他性，不能够达到证实被上诉人提供的证据是虚假证据的目的。证据二的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不认可，管辖权异议应当在一审开庭前提出。证据三的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不认可，该证据恰恰证明了被上诉人在收到清华坊小区业主反馈的情况后积极组织改善，提升服务质量，因此业主应当缴纳物业管理费。被上诉人湘潭宏大物业公司向本院提交了如下证据：证据一、前期物业服务委托合同，拟证明：被上诉人与湖南万隆房地产置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》经湘潭市住房和城乡建设局管理科备案时已经将合同第十条第4款的争议选择方式变更为“依法向人民法院起诉”。证据二、清华坊工程款结算单，拟证明：被上诉人聘请他人为小区进行墙面翻修、电路更新等工程。证据三、值班记录表、机动车出入登记表。拟证明：被上诉人严格履行小区内安全保障服务。证据四、图片（20张），拟证明：被上诉人持续为清华坊小区提供稳定、优质的服务，包括但不限于基础设施维修、绿化保洁、电梯监控服务。证据五、物业管理服务收费协议，拟证明：被上诉人与上诉人签订了物业管理服务收费协议，协议中第四章第三条明确协议执行中如发生争议可提交业主委员会解决，也可以向人民法院诉讼解决。唐海清、廖艳梅质证后认为证据一不属于新证据，不予质证，万隆总公司与湘潭宏大物业公司签订的《前期物业服务委托合同》按照被上诉人的当庭陈述是三方存档的，三方当中的宏大物业公司自己应当有一份存档的，真实的合同原件，但在本系列案中被上诉人始终没有拿出由自己存档保管的那一份真实的《前期物业服务委托合同》，对于现在提交的一份在住建局的物业科复印来的这一份合同，对其真实性有异议，对合法性有异议，理由如下，合同的第十条第四项争议解决，这一份复印件同样是进行手工的篡改，破坏了该证据的真实性、合法性。证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，这就是一份复印件，看不到原件。湘潭宏大物业公司如果聘请了工作人员支付的有关费用应该要有正规的结算单以及税务部门的发票，但该证据明显是任意胡编，同时所显示的时间段也与本案争议的时间段没有关联。证据三没有原件予以核对，对于真实性不认可，所发生的时间段是2021年3月，与本案争议的时间没有关联。证据四没有原始载体，没有原件，对真实性不认可，复印件所显示的时间是2021年1-2月，与本案争议的时间也是没有关联的，达不到被上诉人的证明目的。证据五不属于新证据，该协议形成时间是2014年5月20日，发生在本案的一审之前，被上诉人方应当在一审时予以提交，但是拖延至本案二审开庭，已经过了举证期，原则上上诉人是不予质证的，但就该证据发表意见，真实性有异议，这一个房产是唐海清和廖艳梅共有的，从被上诉方提供的证据中只看到有唐海清的名字，是否为唐海清本人的签名不可确定，但是肯定是没有廖艳梅的签名，这个协议不是协议，没有任何协议的成份在里面，就只是一份告知书，而且应该是一份补充的告知书。合法性有异议，因为房产是两上诉人共有的，既然告知的话，就要告知两上诉人，该份收费协议不属于协议，只能算作是涉他合同，只能算是一份告知书，因为在前期物业服务委托合同第七条，管理服务费用第1项条款中有约定，（一）本物业管理费按下列款项执行，住户从甲方移交钥匙、资料交给乙方，乙方按住房购房合同约定交房日期的下月起向其收取，包括1、按双方协商的标准向住宅户收取每月1.38元每平方。2、车位按每月30元收取。3、商铺按每平米2.5元收取。由此可知前期物业服务委托合同对收费事项已非常明确的约定适用全体业主，属于涉他合同，业主对于前期物业服务委托合同只有服从的义务，没有参与协议的权利，没有签与不签物业服务委托合同的权利，不存在物业公司再与业主签订收费协议的法律基础，因此该收费协议实际上不是协议，仅仅只是针对前期物业服务委托合同中所涉及的单一收费事项的提醒和告知，属于前期物业服务委托合同的组成部分，必须服从前期物业服务委托合同的所有约定，包括争议解决的方式即仲裁，但被上诉人采用欺诈手段告知业主的争议解决方式是诉讼，超出了前期物业委托合同的约定，该告知的内容不合法，关联性有异议，该告知书做出的时间是2015年1月6日，而前期物业服务委托合同已于2015年12月5日到期自然终止，至今已经过期了5年多，前期物业服务委托合同早已失效，加之延期协议也是在过期18个月之后所签，不算延期协议，因此这个附加的告知书即便是真实的也早已超过了诉讼的时效，与本案没有关联。本院经审查后认为，唐海清、廖艳梅提交的证据一达不到其证明目的，本院不予认定。唐海清、廖艳梅提交的证据二、三的真实性予以认定。湘潭宏大物业公司提交的证据一《前期物业服务委托合同》系经湘潭市住房和城乡建设局管理科备案盖章，对其真实性予以认定。湘潭宏大物业公司提交的证据二、三无法确定其真实性，本院不予认定。湘潭宏大物业公司提交的证据四达不到其证明目的，本院不予认定。湘潭宏大物业公司提交的证据五的真实性予以认定。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：唐海清、廖艳梅是否应向湘潭宏大物业公司支付物业费7402.56元。开发商湖南万隆房地产置业有限公司与湘潭宏大物业公司签订的《前期物业服务委托合同》最终经湘潭市住房和城乡建设局物业管理科盖章备案，该合同系双方真实意思表示，合法有效，其中第十条其他事项中，关于合同履行发生争议时，选择的解决方式为第二种：依法向人民法院起诉。因此，一审程序处理方式并无不当。湖南万隆房地产置业有限公司与湘潭宏大物业公司签订的《前期物业服务委托合同延期协议》亦是双方真实意思表示，合法有效。《前期物业服务委托合同延期协议》到期后，业主和湘潭宏大物业公司虽然没有再续订明示的书面合同，但是湘潭宏大物业公司仍按照原合同提供物业服务，业主也确实享受了物业服务，这种继续接受服务的行为，视为业主与湘潭宏大物业公司成立事实上的合同关系。湘潭宏大物业公司应按上述合同约定的服务事项及服务标准进行物业服务，唐海清、廖艳梅作为该小区的业主，依法应当受到上述合同的约束，唐海清、廖艳梅拖欠物业管理服务费用构成违约，应当承担支付物业管理服务费用的民事责任。因湘潭宏大物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，唐海清、廖艳梅的物业管理服务费用应予核减。至于唐海清、廖艳梅的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对湘潭宏大物业公司未完全履行的服务，在双方当事人合同约定的收费标准基础上，对唐海清、廖艳梅应交的物业费酌情扣减10%。即：唐海清、廖艳梅应向湘潭宏大物业公司缴纳物业管理服务费用7402.56元90%=6662.30元。综上，唐海清、廖艳梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3832号民事判决；二、上诉人唐海清、廖艳梅于本判决生效起三日内向被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付物业管理服务费用6662.30元；三、驳回被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人唐海清、廖艳梅负担15元，湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担10元。二审案件受理费50元，由上诉人唐海清、廖艳梅负担45元，被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判长  向兴礼审判员  贺振中审判员  肖伟胜二〇二一年四月十九日法官助理骆盛书记员赵铮附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……