四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初563号 原告：成都高世之智房地产营销策划有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元8楼837号。 法定代表人：甘仕伟，经理。 委托诉讼代理人：刘盛乔，四川履正律师事务所律师。 被告：四川寰疆教育科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号9栋1单元18楼1804号。 法定代表人：兰义胜，总经理。 委托诉讼代理人：马仕代，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆宏，四川督政律师事务所律师。 原告成都高世之智房地产营销策划有限公司（以下简称高世之智公司）诉被告四川寰疆教育科技有限公司（以下简称寰疆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高世之智公司的委托诉讼代理人刘盛乔、被告寰疆公司的委托诉讼代理人马仕代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高世之智公司向本院提出诉讼请求：1.确认高世之智公司与寰疆公司于2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令寰疆公司支付高世之智公司租金24300元；3.判令寰疆公司支付高世之智公司违约金72900元；4.判令寰疆公司支付高世之智公司恢复费用21000元。庭审中，高世之智公司明确其诉讼请求第1项为确认合同于2020年8月26日解除；诉讼请求第2项为寰疆公司6月底搬离至2020年9月5日期间一个月的空租期；诉讼请求第3项为高世之智公司重新装修的费用。事实与理由：高世之智公司与寰疆公司于2019年1月7日签订了《房屋租赁合同》，约定寰疆公司租赁位于成都市高新区天府大道北段1700号环球中心9栋1单元1121、1123号房屋用于办公，租期2年，另对月租金、支付时间、支付方式及双方违约责任进行了约定。高世之智公司提供了房屋，但寰疆公司未按合同约定支付相应费用，后寰疆公司突然搬离房屋。为维护高世之智公司的合法权益，特向贵院提起诉讼。 寰疆公司辩称，一、对解除房屋租赁合同无异议，但该合同于2020年6月20日解除；二、寰疆公司不应支付租金、违约金等费用。受疫情影响，寰疆公司希望高世之智公司给予减租、免租期限，高世之智公司均拒绝，没有参照国家倡导的给予企业减租免租的政策执行。2020年5月，寰疆公司因经营困难，多次与高世之智公司工作人员就提前退租进行协商，并非突然搬离。客观事实上，若寰疆公司不提前沟通，就不能开具出门条和结清物业费用，也不能搬离。寰疆公司于2020年6月15日开始搬离物品，2020年6月20日撤出办公室。该办公室也于2020年8月25日出租给新承租人，高世之智公司不存在租金损失。因此，寰疆公司已经搬离公司，不应支付后期未承租时间范围内的租金，且寰疆公司在承租期间、搬离过程中，没有违约行为，不应当支付任何违约金；三、寰疆公司不应当承担任何恢复原状费用。寰疆公司在承租期间修改隔间，经过高世之智公司同意，具有合法基础。新的承租人已进行装修并使用，该隔间不影响实际承租人经营使用，高世之智公司没有任何损失。高世之智公司提出的恢复原状的费用也明显超过市场价格，应仅在6000元左右。退一步讲，寰疆公司在高世之智公司处仍有48600元的押金没有退还，该费用完全覆盖了恢复所需费用，寰疆公司不应另行承担；四、高世之智公司违背客观事实，滥用诉权，妄图获取非法利益。寰疆公司在高世之智公司处仍有48600元的押金没有退还，高世之智公司的行为已经违背了诚实信用、公平公正的法律原则，不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：高世之智公司（甲方、出租方）与寰疆公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市高新区天府大道北段1700号环球中心9栋1单元1121、1123号房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方用于办公，建筑面积为378.43平方米。租赁期限自2020年1月7日至2022年1月6日止。在租期内，第一年度月租金为24300元/月。租金支付方式为实行押二付三方式支付。本合同签订的同时，乙方应向甲方支付首次季度租金72900元，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方。在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为48600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担各项费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方应在5个工作日内无息返还乙方。乙方使用该物业时，经过甲方同意的情况下，乙方可以改变该房屋结构及装修但不可改变用途，如合同期未满，则应恢复原状，如乙方此项违约，则赔偿甲方相应的装修损失。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。合同第十条第10.4款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：不支付或不按照约定支付租金逾期达7日的，或欠缴使用房屋产生的各项费用达3000元的。违约责任：乙方有本合同第十条第10.4款约定的情形之一的，应按月租金的3倍向甲方支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方。乙方按月租金的3倍向甲方支付违约金，甲方所收房屋租金和租赁保证金可用于抵扣违约金。 上述合同签订后，高世之智公司按照约定向寰疆公司交付了房屋，寰疆公司按照约定交纳了租赁保证金48600元以及相应租金。2020年6月17日，寰疆公司法定代表人兰义胜向高世之智公司法定代表人甘仕伟发生微信称：“不好意思哈，我们月底撤回打算撤回总部了。我们也十分艰难，十分抱歉哈。我们先帮转租，能租出去当然是最好；租不出去，那我们也很遗憾”。甘仕伟回复：“我跟公司说一下，那个房间隔墙要恢复哦，合同里面有约定的”。兰义胜回复：“恢复你们退押金吗？”甘仕伟回复：“租期没有到，你们还有违约金。” 高世之智公司于2020年8月20日向寰疆公司住所地邮寄《律师函》，载明因寰疆公司在合同履行期间并未按合同约定支付租金，并且寰疆公司突然搬离房屋后未将房屋恢复至出租时的状态，上述行为已经构成违约，现通知寰疆公司解除双方签订的《房屋租赁合同》。该邮件于2020年8月26日退回。 后高世之智公司与案外人吕玉梅签订《房屋租赁合同》，约定高世之智公司将案涉房屋租赁给吕玉梅，租赁期从2020年9月5日起。 上述事实有《房屋租赁合同》、银行转账记录、《律师函》、邮递单、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，高世之智公司与寰疆公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。寰疆公司应当按照《房屋租赁合同》的约定在租赁期限内向高世之智公司履行支付房屋租金的义务，但其在未与高世之智公司达成提前解除合同合意的情况下支付租金逾期达7日，根据合同约定，高世之智公司对《房屋租赁合同》具有单方解除权。高世之智公司向寰疆公司住所地邮寄了律师函，该函件于2020年8月26日被退回，故双方的《房屋租赁合同》于此时解除。寰疆教育公司虽辩称其于2020年6月20日搬出且高世之智公司已于当日通过朋友圈发布出租广告，但其作为违约方并无单方解除权，且高世之智公司发布出租广告的行为并非当然表示其已就解除案涉合同与寰疆公司协商一致，故对于寰疆公司的抗辩意见本院不予采纳。 关于房屋租金。高世之智公司已向寰疆公司交付了案涉房屋，寰疆公司应当按照合同约定向高世之智公司支付房屋租金。现高世之智公司陈述，寰疆公司已于2020年6月底搬出案涉房屋，至双方合同解除前，寰疆公司仍应当向其支付房屋租金。现高世之智公司主张1个月的租金24300元符合合同约定，本院予以支持。 关于违约金。本案中，在合同约定租赁期限尚未届满之时，因寰疆公司逾期支付租金致使合同提前解除，寰疆公司已构成违约，应当向高世之智公司赔偿因违约所造成的损失。但违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质，其认定应以实际损失为基础予以衡量。寰疆公司辩称其已提前与高世之智公司沟通后才于2020年6月20日搬出且案涉房屋已于2020年8月25日出租给新承租人故高世之智公司不存在租金损失。本院认为，即使按照寰疆公司提交的微信聊天记录，2020年6月17日，甘仕伟的回复也为“租期没有到，你们还有违约金”，亦证明高世之智公司认为寰疆公司提前搬离房屋违反合同约定，应当承担违约责任。本案中，无论高世之智公司于2020年8月25日还是9月5日将案涉房屋再次租赁，期间均产生2个月左右的房屋空置期间的租金损失。综上，本院综合合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等因素，确定违约金为1.3倍的房屋租金31590元； 关于房屋恢复费用。高世之智公司已经将房屋重新出租，但高世之智公司未提交相关证据证明房屋恢复所产生的具体费用。寰疆公司辩称，高世之智公司提出的恢复原状的费用明显超过市场价格，应仅在6000元左右，本院予以采纳，故本院对该费用酌定为6000元。 综上，寰疆公司应向高世之智公司支付房屋租金24300元、违约金31590元、房屋恢复费用6000元，合计61890元，扣除寰疆公司已经支付的保证金48600元（抵扣违约金、房屋恢复费用），还应当向高世之智公司支付房屋租金13290元。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都高世之智房地产营销策划有限公司与被告四川寰疆教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除； 二、被告四川寰疆教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都高世之智房地产营销策划有限公司房屋租金13290元； 三、驳回原告成都高世之智房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1332元，由原告成都高世之智房地产营销策划有限公司负担1200元，被告四川寰疆教育科技有限公司负担132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年四月七日 书记员  周文莉