广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0102民初654号 原告：张宁，男，出生于1992年2月1日，瑶族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄菲菲，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佳琪，广西同望律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路83号5楼502号房。统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑梅晶，广西展邦律师事务所实习律师。 被告：南宁市华夏远基市场管理有限公司，住所南宁市明秀东路北六里99号虎邱家居精品中心第四层DS-415、416、418号商铺。统一社会信用代码：914501055522625351。 法定代表人：黄健，该公司经理兼执行董事。 原告张宁与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）、南宁市华夏远基市场管理有限公司（以下简称“华夏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告张宁及其委托诉讼代理人黄菲菲，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。被告华夏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张宁向本院提出诉讼请求：1.原告张宁与被告鑫威乐公司签订的《城北金领公馆联合建设合同书》于起诉之日解除；2.被告鑫威乐公司向原告张宁全额退还房款155695元；3.被告鑫威乐公司向原告张宁支付逾期交房产生的利息（计算方式：自2019年10月31日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日，现暂计至2020年6月15日为4141.49元）；4.被告华夏公司对上述第二、第三项款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由被告鑫威乐公司及被告华夏公司共同承担。事实和理由：2018年6月9日，原告张宁与被告鑫威乐公司签订了一份《城北金领公馆联合建设合同书》（下称“案涉合同”），约定：1、鑫威乐公司与原告联合建设位于南宁市的“城北金领公馆”项目。其中，鑫威乐公司以南宁市的合法土地使用权、承包手续及项目规划、开发、建设管理等出资；原告则以货币出资。原告出资建设的房屋为项目1号楼807号房。项目建成后，鑫威乐公司获得“城北金领公馆”的建筑物所有权，而原告则获得对应出资联建房的使用权。2、原告出资款项总计155695元，分两期支付。第一期，即2018年6月6日之前支付出资款总额的80%，共计人民币124556元；第二期，即2019年3月15日之前，支付剩余的20%投资款，共计人民币31139元。3、联建房的交付时间为2019年10月31日，如鑫威乐公司未能如期交付房屋，且延期六个月后仍未交付的，原告有权解除合同，并要求全额退还投资款并追加超出期限部分的存款利息（按人民银行同期利率执行）。上述协议签订后，原告已依照案涉合同的约定向鑫威乐公司支付房款155695元，该笔房款原告依照鑫威乐公司的要求以刷卡的方式转入户名为“南宁市华夏远基市场管理有限公司”的账户。原告依照案涉合同履行付款义务之后，鑫威乐公司却没有按照合同约定建设案涉项目并向原告交付房屋。截至原告起诉之日，鑫威乐公司仍未履行合同约定的交付房屋的义务。原告与鑫威乐公司签订的《城北金领公馆联合建设合同书》，以联合建房之名，约定原告提供建房资金即可获得城北金领公馆项目1号楼8层807号房的使用权。但是，原告并不承担商品房建设过程中的相关风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”由此，原告与鑫威乐公司之间签订的上述联合建房合同应当被认定为房屋买卖合同。 被告鑫威乐公司辩称，对数额无异议；对于合同性质和效力，认为根据兴宁法院判决的同类案件、同地点同类型其他案件来说，我方认为合同是无效合同，无效合同按法律规定处理；其他无异议。 被告华夏公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月9日，原告张宁（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）订立《城北金领公馆联合建设合同书》，主要约定：第一条，一、甲方以合法方式取得位于南宁市兴宁区（振宁翠峰路上，江宇世纪城西侧）一宗地块的土地使用权（集体土地使用权证编号：南宁集用（2011）第702240号、地号0306966），上述地块使用面积为2490.14平方米，土地用途为商服用地。二、经有关部门批准，甲方依法在上述地块内投资建设商业综合楼（项目名称：虎邱东森大酒店或简称“本项目”），项目推广名称为“城北金领公馆”（具体名称以政府相关部门核定为准），本项目的《建设工程规划许可证》建字第450102201500008号，项目总建筑面积13465.77平方米（具体以政府相关部门测绘最终核对为准）。第三条，1、甲方以租有南宁市的合法土地使用权、承包手续及项目规划、开发、建设管理等作为出资；并负责整个项目的建设（或委托第三方完成），至验收合格。2、乙方为有独立民事行为能力的自然人或法人，以货币作为出资；3、甲、乙双方本着“合作共赢、利益共享、风险共担、共同发展”的原则联合建设“城北金领公馆”，按照双方约定享受利益。第四条，本合同联合建房的房屋为本合同第一条规定的项目中：1号楼八【层】第807号房。②该房屋建筑面积：38.73平方米，其中套内面积28.8平方米，公共部分与公共物业形成分摊建筑面积9.93平方米。③房屋类型：酒店式公寓。联合建房出资、付款方式：该联建房乙方出资总款计人民币￥155695.00元（大写：壹拾伍万伍仟陆佰玖拾伍元整）计算方式：按建筑面积计算。乙方选择分期付款：第一期：乙方应于2018年6月6日之前付投资总款的80%，计￥124556元。第二期：乙方应于2019年3月15日之前付清投资总款的20%，即余款，计￥31139元。联建房使用权使用起止时间：自交房之日起至2053年12月31日。第五条，联建房交付时间为2019年10月31日。第九条，甲方应按合同约定时间交付联建房，如未能按期交付使用，延期六个月后仍未交付的，乙方有权解除合同，并要求全额退款以及追加超出期限部分的存款利息（按人民银行同期利率执行）。合同还就其他事项作出约定。 合同签订后，原告依约以刷卡转入户名为“南宁市华夏远基市场管理有限公司”账户的方式向被告鑫威乐公司支付了155695元，被告鑫威乐公司向原告出具《收据》。 被告鑫威乐公司在庭审中述称，案涉物业未取得涉案房屋的商品房预售许可证，原告向被告华夏公司转账支付的房款，系鑫威乐公司委托华夏公司收款，因为之前开发的物业都是委托给华夏公司做管理，华夏公司收取款项后都会交款给鑫威乐公司。 关于涉案合同的效力问题，原告在庭审中主张合同无效，经法院依法释明，原告仅作出由法院依职权据实判决的意思表示，未明确表示变更其诉讼请求。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告华夏公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于诉争合同的效力。首先，综观涉案《城北金领公馆联合建设合同书》的合同条款和文义、约定主要权利义务等方面，被告鑫威乐公司负责“城北金领公馆”的规划、开发、建设管理等出资，原告以货币出资，鑫威乐公司获得建筑物所有权，而原告则获得对应出资联建房的使用权并向鑫威乐公司支付相应费用。原、被告双方在本案诉讼中均一致主张双方成立房屋买卖合同关系，本院基于双方真实合意的意思表示，确认涉案《城北金领公馆联合建设合同书》的性质为房屋买卖合同关系。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在至今未取得涉案物业商品房预售许可证明的情况下，将涉案房产对外出售，违反了前述规定，故原、被告双方签订的《城北金领公馆联合建设合同书》无效。 二、关于退还房款。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，双方签订的合同无效，被告因该行为取得的财产，应当予以返还。现原告主张被告返还购房款155695元，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于利息。由于涉案《城北金领公馆联合建设合同书》无效，合同中关于逾期交房的约定条款亦为无效，经庭审询问，原告主张逾期交房利息实际为购房款被占用的利息损失，即原告主张被告承担自2019年10月31日逾期交房之日起的资金占用损失，该主张于法有据，本院予以支持。故利息损失计算为：以155695元为基数，自2019年10月31日起至购房款还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 四、关于被告华夏公司的责任。被告鑫威乐公司和被告华夏公司均为独立法人，本案中，原告提交的转款凭证及被告鑫威乐公司出具的《收据》仅证实华夏公司受鑫威乐公司委托代为收取涉案合同款项的事实，原告并未提交其他相关证据证实被告华夏公司实际为涉案合同的权利和义务主体。根据合同相对性原则，本案相关民事责任应由被告鑫威乐公司承担，故原告主张华夏公司与鑫威乐公司承担连带清偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张宁与被告广西鑫威乐投资有限公司于2018年6月9日签订的《城北金领公馆联合建设合同书》无效； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司退回原告张宁出资房款155695元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告张宁支付资金占用利息（利息计算：以155695元为基数，自2019年10月31日起至被告广西鑫威乐投资有限公司清偿房款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、驳回原告张宁对被告南宁市华夏远基市场管理有限公司的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1748元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二一年四月十二日 法官助理 曹畅 书 记 员 刘艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。