贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1188号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：徐德群，男，1963年10月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人徐德群、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、徐德群与大地公司并无《商品房买卖合同》关系。大地公司与徐德群签订合同前，大地公司已将案涉房屋抵债给曾维柏，属于一房两卖，因此徐德群是向曾维柏买房，其与大地公司并无真实的合同关系。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。三、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。徐德群答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：被告大地联创公司因工程事项欠案外人曾维高工程款未能支付，而将其开发的“大地春城”中的部分房屋用于抵债，抵债方式为曾维高委托大地联创公司代为销售用于抵债的房屋。2015年9月10日，曾维高与被告徐德群签订《购房合同》，合同约定曾维高将其所属的位于凯里市房屋出卖给徐德群，房屋总价格48万元，付款期限在合同签订手续完成三日内支付250000元，余款230000元于2015年9月25日前付清。同日，徐德群向大地联创公司转款250000元、于2015年9月18日分两次分别转款130000元、100000元，共计480000元。大地联创公司据此与徐德群于2015年9月21日以被告大地联创公司为出卖人、被告徐德群为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定内容有：徐德群购买大地联创公司开发位于凯里市房屋，总价款573870元；买受人应在2016年9月21日前分期支付购房款；大地联创公司在2013年9月30日前交付所售房屋。大地联创公司并于2015年9月11日、9月21日分别向徐德群出具金额为250000元及230000元的收据两张。合同签订后，徐德群到大地春城物业服务中心办理了接房手续，并对房屋进行装修，入住至今，物业费并已交纳至2020年12月10日。但因大地联创公司的原因，徐德群未能办理房屋产权证。另查，在执行原告华融公司申请执行大地联创公司等人借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括本案徐德群购买的大地春城5栋1902号房屋在内）。徐德群得知自己所购的涉案住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向提出执行异议。2020年9月10日，一审法院作出（2020）黔2601执异198号执行裁定，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”华融公司不服该裁定，而提起本案诉讼。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于徐德群对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明徐德群与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生查封之前，且房屋由徐德群居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权变更登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，徐德群对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地联创公司经传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：徐德群对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从本案二审查明的情况看，大地联创公司欠案外人曾维高工程款，在其不能支付工程款的时候，双方之间形成的以房抵债的意愿。鉴于商品房交易的特殊性，双方约定由大地联创公司代为销售该房屋，徐德群直接向大地联创公司支付购房款，大地联创公司向徐德群开具收据符合客观实际，不存在一房二卖的情形。徐德群在一审庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、收据、转账凭证、进账单等，足以证明徐德群与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于一审庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生查封之前，且由徐德群居住至今，案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，徐德群对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧