黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终280号上诉人（原审第三人）：荣忠友，男，1965年4月22日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇汾水河畔。委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董延波，男，1968年9月26日出生，汉族，住东宁市东宁镇鼎鑫小区。委托诉讼代理人：潘恩东，黑龙江正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司，住所地东宁市东宁镇鼎鑫小区。法定代表人：杜玉甫，经理。上诉人荣忠友因与被上诉人董延波、绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司（下称鼎鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣忠友及委托诉讼代理人廖代龙、被上诉人董延波及委托诉讼代理人潘恩东到庭参加诉讼，被上诉人鼎鑫公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣忠友上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回董延波的全部诉讼请求；2.判令董延波承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、基于让与担保，荣忠友对案涉房屋依法享有对抗第三人的优先权。根据全国法院民商事审判工作会议纪要，鼎鑫公司为担保借款，与荣忠友签订商品房买卖合同并备案，属于让与担保，有优先受偿权，荣忠友对案涉房屋的权利具有对抗第三人效力。二、一审法院认定案涉房屋交付给董延波错误，根据物权法第九条第一款的规定，案涉房屋至今未登记在董延波名下，不发生物权变动效力，也不存在交付给董延波的情形。一审法院认定董延波对案涉房屋享有准物权错误，根据物权法第二十条第一款规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，董延波与鼎鑫公司签订结算协议书，并未就案涉房屋进行预告登记，不产生准物权的对抗效力。三、董延波与鼎鑫公司签订的结算协议书属于无效合同，案涉房屋备案至荣忠友名下的时间早于鼎鑫公司与董延波签订结算协议书的时间，证据证明董延波在签订结算协议书时明知案涉房屋已经备案，董延波与鼎鑫公司明显存在恶意串通，损害荣忠友合法权益的情形，按照合同法第五十二条第二项的规定，董延波与鼎鑫公司签订的结算协议书属于无效合同。四、荣忠友对案涉房屋享有的权利具有对抗性和优先性，荣忠友签订商品房买卖合同的时间为2012年，董延波签订结算协议的时间为2015年，对案涉房屋的权利优先于董延波的所谓权利设立。请求依法驳回董延波的全部诉讼请求。被上诉人董延波辩称：一、九民会议纪要中第七十一条第二款明确规定，让与担保的前提条件是已经完成财产权利变动，公示方式转让至债权人名下。荣忠友仅办理了商品房买卖合同备案，只是行政管理范畴，不属于法律规定的财产权利或物权变动的公示方式，不符合让与担保的法律要件，不具有抵押权效力，不具有优先和对抗效力。二、鼎鑫公司与董延波签订的结算协议系双方当事人在平等的情况下自愿签订的，签订的协议内容不违反法律强制性和禁止性规定，为有效异议。荣忠友主张鼎鑫公司与董延波签订的结算协议不真实且存在恶意串通损害他人利益的情形，缺乏证据支持，其主张不成立。三、结算协议签订后，鼎鑫公司将案涉房屋交付给董延波，董延波对案涉房屋进行了装修并于2015年居住至今，双方已实际履行了结算协议，董延波对案涉房屋享有准物权。被上诉人鼎鑫公司未到庭、未提交答辩意见。董延波向一审法院提出诉讼请求：1.确认董延波、鼎鑫公司之间的结算协议有效;2.鼎鑫公司与荣忠友撤销对鼎鑫小区X号楼X单元X室的备案登记;3.鼎鑫公司配合董延波办理上述房屋的产权登记；4.案件受理费由鼎鑫公司承担。一审认定事实：鼎鑫公司开发建设东宁镇鼎鑫小区。杜玉甫系鼎鑫公司的法定代表人。2012年6月15日，杜玉甫向董延波借款400000元，借据中约定此款于2013年6月15日还清。杜玉甫未按借据约定偿还借款。鼎鑫公司与董延波于2015年3月18日签订结算协议书，协议约定截止2015年3月15日，鼎鑫公司累计拖欠董延波借款本金400000元及利息304000元，合计704000元，鼎鑫公司用位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆X号楼X单元X室住宅（单价每平方米3300元）抵顶欠款313700元，用位于绥芬河市中天幸福家园三区X号楼X单元X室住宅（销售单价每平方米3900元，总价435200元）首付款390300元抵顶欠款余额。协议签订后，鼎鑫公司将位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆X号楼X单元X室住宅交付给董延波，董延波对上述房屋进行装修后于2015年4月9日居住至今。鼎鑫公司于2012年8月20日向荣忠友借款140万元，双方签订借款协议，协议约定，还款期限自2012年8月20日至2012年11月20日止，鼎鑫公司用包含本案车库在内的2套车库及7套住宅作为借款担保的抵押物，签订上述房屋的商品房买卖合同，并将上述房屋合同备案在荣忠友名下。鼎鑫公司未能按期偿还借款。一审法院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定合同即为有效。本案中，董延波与鼎鑫公司签订的结算协议书，是在债务履行期限届满后签订的，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的情形，故该协议书有效。董延波与鼎鑫公司通过达成以物抵债协议，形成了以房屋作价进行还款的新债务，鼎鑫公司按照抵债协议的约定将抵债房屋交付给董延波，抵债房屋未办理产权登记并不是董延波的原因，故董延波未办理产权登记，董延波已经依法取得案涉房屋的准物权，对董延波要求鼎鑫公司协助办理诉争房屋的产权登记的诉讼请求，一审法院予以支持。鼎鑫公司与荣忠友之间系借款关系，以鼎鑫公司与荣忠友签订商品房买卖合同并办理合同备案的方式，对债权提供担保。鼎鑫公司与荣忠友之间不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方基于不真实的买卖关系设立的合同备案，不具有优先性和对抗效力。鼎鑫公司将董延波购买的房屋合同备案在荣忠友名下用于担保借款，鼎鑫公司和荣忠友基于无真实意思表示的商品房买卖合同而进行的合同备案阻碍了董延波的产权登记，鼎鑫公司和荣忠友应当自行申请撤销合同备案。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、董延波与鼎鑫公司于2015年3月18日签订的结算协议书有效;二、鼎鑫公司与荣忠友于判决生效之日起15日内自行申请撤销关于东宁镇鼎鑫小区X号楼X单元X室房屋的合同备案;三、鼎鑫公司于判决生效之日起30日内协助董延波办理上述房屋产权登记。案件受理费4240元，减半收取2120元，由鼎鑫公司承担。本院二审过程中，被上诉人董延波为支持其主张，向本院提交证据：工商银行个人客户业务调整及撤销申请书、银行流水、情况说明、查询说明、商品房销售备案登记表各一份。意在证明：2012年6月18日，董延波在中国工商银行尾号为6779银行卡内取款35.5万元，该款取出后，将该款以及携带的现金4.5万元，合计40万元交付给鼎鑫公司。当日，鼎鑫公司将此前约定的由其开发的3套房产备案手续交付给董延波，董延波与鼎鑫公司签订了结算协议书后，已经按照结算协议的约定，解除了其中两套房产备案登记手续，留存了一套房屋，至今作为该结算协议履行的保证。结合结算协议书，进一步证实董延波已向鼎鑫公司履行了交付款项义务。荣忠友对工商银行个人客户业务调整及撤销申请书没有异议。对银行流水复印件有异议，对情况说明有异议，对查询证明没有异议。出借40万后，鼎鑫公司备案的3套房产与本案没有关联性。一审已查清的事实是2012年8月20日本案房产备案在荣忠友名下，与董延波没有关系。本院认为，工商银行个人客户业务调整及撤销申请书、银行流水一份可以说明董延波出借款项的来源，对证据予以确认；情况说明实为当事人陈述，非新证据，不予确认；查询说明与商品房销售备案登记表与本案争议焦点无关联性，不予确认。经庭审调查及审阅一审卷宗，对一审认定事实予以确认。本院二审另查明：2012年6月18日，董延波在银行取款35.5万元，其主张将该提现的35.5万元及另持有的4.5万元现金一并交付给鼎鑫公司，合计40万元。本院认为，本案重在审查的是双方达成的结算协议书是否存在违法行为，从而认定协议效力。鼎鑫公司与董延波因民间借贷而产生以房屋抵顶的事实，应着重审查民间借贷行为的真实性以及是否存在高利贷等违法行为，一审法院对此未尽审查义务，直接认定协议效力有失妥当。鼎鑫公司与董延波借款发生的时间是2012年6月，董延波在二审中提供了取款凭证并说明了款项交付的过程，结合鼎鑫公司出具借款收据和结算交付房屋的事实，可以证明董延波出借款项的真实性。2015年3月18日双方结算的本息数额未发现高利贷等违法行为，荣忠友对此也未举证予以否定。因此，鼎鑫公司与董延波在原借款到期后，就借款本息结算并签订了以借款本息抵顶房款的结算协议书，属于双方达成了房屋买卖的真实意思表示，不存在违法行为，协议有效，鼎鑫公司有协助董延波办理产权登记的义务。荣忠友因与鼎新公司就案涉房屋系以房屋作为借款抵押担保的关系，但未办理抵押权登记，仅进行了合同备案，也未占有房屋，所以荣忠友仍为借款合同中的债权人，不能对抗董延波的权利。综上，一审判决结果并无不当，上诉人荣忠友的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6006元，由上诉人荣忠友负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 李冬梅审 判 员 贾海波二〇二一年四月二十八日法官助理 祖 睿书 记 员 孙 源附相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。