四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初515号 原告：张文君，女，1989年9月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王舒，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：曹伟，男，1975年7月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：王贤华，女，1979年4月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。 二被告共同委托诉讼代理人：田晓光，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 第三人：曹利，女，1969年10月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，职务不详。 原告张文君诉被告曹伟、王贤华、第三人曹利、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文君及委托诉讼代理人王舒，被告曹伟、王贤华的共同委托诉讼代理人田晓光，第三人曹利到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.判令二被告向原告退还定金80000元；3.判令二被告向原告支付解除合同违约金620000元；4.判令二被告向原告赔偿已支付的居间服务费、贷款服务费、评估费等各项损失合计52400元；5.判令二被告向原告支付因本案产生的律师费损失15000元；6.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原告与二被告于2020年8月27日通过链家公司提供居间服务签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定二被告将位于成都市高新区房屋以成交价3100000元的价格转让给原告，原告在签订合同当日向二被告支付了购房定金80000元，并向链家公司支付了居间服务费、贷款服务费、评估费等费用共52400元。根据合同约定，二被告应当在收到经纪方通知后3个工作日配合办理房屋评估、贷款申请等手续，但经过经纪方多次通知，二被告均未配合办理网签合同、房屋评估等手续并明确表示拒绝将案涉房屋出售给原告。2020年9月27日，原告向二被告邮寄了书面催告函，通知二被告在2020年10月3日前办理房屋评估手续，二被告签收后至今未办理相关手续。原告为维护自身利益，与北京大成（成都）律师事务所签订了委托代理合同并支付了律师费15000元。综上，二被告违背诚实信用原则，在签订合同后又拒绝将房屋出售，导致原告取得房屋所有权的根本目的无法实现，严重损害原告的合法权益，原告因此诉至法院。 被告曹伟、王贤华及第三人曹利共同答辩称，同意解除合同并退还定金，违约金过高，恳请法院调减。被告并非恶意违约，且过错的程度较小，原告的损失并非高达其主张的违约金，亦不存在逾期利益损失。双方签订合同后链家才告知被告以及第三人，公积金贷款的审批期限延长了一倍。在此之前，被告和第三人一直积极履行合同义务，包括预约提前还贷以及办理房屋抵押解除等事宜。本案被告及第三人急需用钱，在签订合同之前第三人也在向朋友借钱。被告及第三人在明确表示不履行合同后，积极主动找原告协商赔偿事宜，被告及第三人从来没有拒绝过赔偿。关于预期利益损失的问题，案涉合同于2020年8月27日签订，合同签订后不到一个月也就是9月份的时候，被告明确表示不履行合同。从合同签订到被告违约短短不到一个月的时间里，案涉房屋的价格并没有上涨。况且，原告在被告明确表示不履行合同后已在高新区桂溪街道永安社区购买了一套房屋，所以原告不存在预期利益损失的问题。关于第四项诉讼请求，这三项费用都是由链家收取，链家通过自己的官网以及各个门店的公示招牌做出承诺“交易不成，佣金全退”，在官网明确进行了一个说明“在买卖双方达成解除合同的协议或由人民法院判决解除后，链家会将收取的中介费返还各方”，所以该部分费用不应当由被告承担。关于第五项诉讼请求，没有法律以及合同依据。 第三人链家公司未到庭作应诉答辩，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2020年8月27日，曹伟、王贤华作为甲方通过第三人曹利及链家公司与乙方张文君签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定张文君购买曹伟、王贤华位于成都市高新区房屋，建筑面积共126.10平方米，成交价3100000元。乙方在2020年8月26日前支付甲方定金总额80000元，第一笔首付款1820000元在过户递件前3个工作日以房管局资金监管方式支付甲方，尾款由放贷机构直接支付给甲方，放款时间以贷款机构实际放款时间为准。甲方应当在收到经纪方通知后3个工作日配合办理房屋评估、贷款申请等手续。合同第七条违约责任约定了逾期付款违约责任、逾期交房违约责任及逾期办理房屋交易的其他事宜，其中约定任何一方逾期履行合同约定义务超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，合同解除，违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 另查明，曹伟与曹利系姐弟关系，曹伟认可曹利代其办理售房相关事宜。合同签订当日，原告、曹利代表被告、链家工作人员刘金奇等人建立了三方微信群用于沟通协商房屋买卖相关事宜。主要内容如下：2020年8月27日下午，在中介主持下，原告向曹伟转账支付了购房定金80000元。2020年9月2日，中介通知第三人曹利“因为省公积金不能办理委托，市公积金现在审批需要2-3个月，所以您这边有这个放款时间会不会影响您的资金链，如果有影响的话，只能曹哥（即曹伟）过来本人办理了”，9月3日曹利回复其正在西藏出差，下周回成都，其弟弟曹伟也不方便从重庆到成都办理相关手续，并表示拿到资金的时间太长。9月26日，曹利在微信群表示“我9月9日向小刘提出解约（我当时本人在拉萨南京出差）9月16日下午我到链家店上请店长协调解约”，中介人员回复“买卖双方16号都来过门店上，我协调过双方相关事宜”，买方表示“曹姐之前在电话说过因心情不好才不想卖房了，我及家人这段时间也一直在很耐心和真诚的等待曹姐能回心转意，能将房子按照约定卖给我们。这段时间也一直在跟链家沟通，龚店长也很负责的在协调此事”。曹利明确回复“我房子收回来也不会卖了”。9月27日，曹利在微信群通知买家“见面协商赔付金额”，买家则向二被告邮寄了书面催告函，通知二被告在2020年10月3日前办理房屋评估手续。 又查明，原告当庭陈述其已另行购房，另行签订购房合同的日期是2020年10月11日。2020年9月27日，原告张文君就本案纠纷与北京大成（成都）律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费15000元。 以上事实，有当事人主体资格证明，《成都市存量房屋买卖合同》、银行转款凭据、通话记录附录音光盘、微信聊天记录截图、《催告函》及邮寄凭据、委托代理合同、转账凭证、代理费发票以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告依约交付了80000元定金，被告明确通知中介机构及原告，表示不履行合同。被告提出解除合同不符合合同约定或法定的解除条件,不享有合同的解除权,其通知原告表明不愿再履行合同的行为构成违约。由于合同目的不能实现，张文君作为守约方有权解除合同。解除权的行使应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,本院以本案起诉状副本送达二被告之日即2021年1月17日作为合同解除之日。合同解除后,根据合同履行情况,张文君有权要求二被告向其返还购房定金80000元。故对原告要求解除合同,诉请二被告退还已支付的定金80000元的诉讼请求,本院予以支持。 关于张文君要求二被告支付违约金620000元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条“买卖合同因违约解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持……”的规定,案涉合同解除后,张文君有权利向二被告主张违约金。二被告认为合同约定按照房屋成交价的20%支付违约金过高,请求法院予以调减,本院认为,张文君并未举证证明其实际损失,被告对原告提交的网上二手房报价截图复印件三性均不予以认可，本院认为该份证据真实性无法核实且不能达到原告主张因房屋价格上涨致其损失预期收益近60万元的证明目的，根据违约金以弥补损失为主、惩罚为辅的性质,依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定,兼顾合同的履行时间与履行情况、二被告的过错程度以及张文君预期利益损失、诚实信用与公平原则等综合因素,酌情认定二被告支付违约金200000元。 关于张文君要求二被告赔偿其已支付的居间服务费、贷款服务费、评估费等各项损失合计52400元的诉讼请求,本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷,张文君与链家公司之间的居间合同法律关系可待双方另行协商解决或者另案起诉，在本案中不予处理。 关于张文君要求二被告承担因本案产生的律师费损失15000元的诉讼请求，因不符合合同约定的情形，且在认定违约金金额时已考虑到了律师费用损失情况，故对该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告张文君与被告曹伟、王贤华签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2021年1月17日解除； 二、被告曹伟、王贤华于判决生效后十日内退还张文君购房定金80000元； 三、被告曹伟、王贤华于本判决生效后十日内支付原告张文君违约金200000元； 四、驳回原告张文君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18550元（已减半收取），由被告负担14245元、由原告负担4305元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余唯嘉 二〇二一年四月一日 书记员  李玉婕