广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0405民初226号 原告：严智健，男，1984年11月18日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：张石，广西扬尘展程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄常森，广西扬尘展程律师事务所实习律师。 被告：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所广西梧州市西堤三路19号第22层2223、2224、2225号房。统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤，公司总经理。 被告：苏烨彤，女，1988年9月30日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 两被告的委托诉讼代理人：李智恒，男，公司员工。 被告：黄丽明，女，1977年8月31日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告：梁路，男，1992年4月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 原告严智健诉被告梧州市壹心置业房地产有限公司、苏烨彤、黄丽明、梁路中介合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严智健的委托诉讼代理人张石、黄常森，被告梧州市壹心置业房地产有限公司(以下简称壹心公司)、苏烨彤的委托诉讼代理人李智恒到庭参加诉讼，被告黄丽明、梁路经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告严智健向本院提出诉讼请求：1.被告壹心公司、黄丽明双倍返还原告定金差额68000元、中介服务费12000元，并支付资金占用费(资金占用费以62000元为基数，从2019年11月8日起，按年利率6%计至被告实际清偿之日，暂计至2020年11月20日为3802元)；2.被告苏烨彤、梁路对被告壹心公司的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；3.本案的案件受理费等费用由被告承担。 事实和理由：2019年11月7日，原告委托母亲到梧州市万秀区都看房。当时由被告黄丽明负责接待，其自称为广西华胜房地产开发有限公司的经理。被告黄丽明以未取得梧州市的钥匙为由，诱骗原告母亲查看了一样格局的2604房。11月8日，被告黄丽明再次诱骗原告母亲，声称必须与被告壹心公司签订协议，才能为原告办理购房贷款手续，并保证如果2804房不合适，承诺退还定金和中介服务费。当天，原告与被告壹心公司签订一份《认购协议》，双方约定：原告购买西堤××房，建筑面积119平方米，总价款606900元等内容。双方签订协议后，原告向被告壹心公司支付了购房定金5万元、中介服务费12000元。11月12日，原告再次要求被告苏烨彤（壹心公司的经理）带去看2804房。当原告进入房屋后，发现该房屋内部出现多处漏水，楼顶天花出现多处开裂，房屋有多处反复修补的痕迹。原告发现2804房有严重质量问题后，立即要求退房，并要求被告壹心公司返还5万元定金和12000元中介服务费。11月18日，原告向梧州市住建局投诉被告壹心公司、苏烨彤、黄丽明诱骗原告签订《认购协议书》及商品房质量问题。2020年6月30日，原告向梧州市市场监督管理局投诉被告壹心公司、黄丽明、苏烨彤。经梧州市市场监督管理局调解，被告已退回32000元给原告。经查，被告苏烨彤、梁路为壹心公司的股东，涉案金额发生在被告苏烨彤、梁路作为壹心公司的股东期间，且被告梁路、苏烨彤不能证明其个人财产独立于被告壹心公司的财产，亦存在不足额出资或抽逃出资的违法行为。故被告苏烨彤、梁路应对被告壹心公司的债务承担共同清偿责任。原告认为，被告苏烨彤、黄丽明、壹心公司刻意隐瞒房屋存在严重质量问题而欺骗原告，原告有权要求被告双倍返还定金差额68000元、中介服务费12000元，并支付资金占用费。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告严智健向法庭提供的证据有： 1.原告的身份证复印件，证明原告的主体资格； 2.被告壹心公司的电脑咨询单，证明被告壹心公司的主体资格； 3.认购协议书、收款收据，证明原告与被告壹心公司签订认购协议书并约定各项条款，被告壹心公司收取原告定金5万元、中介服务费12000元； 4.照片，证明梧州市万秀区西堤××房内部出现多处漏水，楼顶天花板出现多处干裂，房屋更有多处反复修补的痕迹； 5.投诉信，证明原告向住建局投诉被告以欺骗手段卖房的事实； 6.解除认购协议书、放弃购买确认书，证明被告发解除认购协议书、放弃购买确认书给原告； 7.向市场监督局的投诉信、投诉受理决定书、投诉调解通知书、投诉调解书，证明原告向市场监督管理局投诉被告以欺骗手段卖房及调解情况； 8.被告苏烨彤、梁路的身份证复印件，证明被告苏烨彤、梁路的主体资格。 被告壹心公司、苏烨彤辩称，2019年11月8日，经壹心公司介绍，原告与壹心公司签订《认购协议书》，原告同意以606900元的价格购买梧州市。原告签订《认购协议书》后，向壹心公司提出不再购买该物业，要求退回购房定金5万元。2020年7月27日，经梧州市市场监督管理局调解，双方达成协议签订《投诉调解书》，解除双方签订的《认购协议书》，壹心公司向原告退还定金5万元。壹心公司已经于2020年8月10日退还16000元，于12月2日退还16000元。因此双方应当按照《投诉调解书》执行。 被告壹心公司、苏烨彤向法庭提供的证据有： 1.转账凭证两份，证明被告壹心公司向原告返还了两期款项； 2.劳动合同书、员工证明、李荧的身份证复印件，证明李荧是壹心公司的员工，代壹心公司返还了16000元给原告； 3.独家委托代售合同，证明壹心公司有权代收客户的定金。 被告黄丽明庭前提交答辩状辩称，一、原告与被告壹心公司签订《认购协议书》，所产生的一切法律后果应由壹心公司承担。黄丽明不是《认购协议书》的主体，不是适格的被告。二、原告与壹心公司已达成调解协议，双方约定撤销《认购协议书》，壹心公司退还购房定金5万元，手续费12000元不予退还。故原告的诉请没有事实和法律依据，请法院予以驳回。 被告梁路未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告壹心公司、苏烨彤的质证意见为：证据1由法院认定；证据2、3三性无异议；证据4真实性、合法性有异议，2804房没有质量问题，开发商取得了该房屋的销售许可证、产权证，单凭原告拍摄的照片无法证明其证明内容；证据5有异议，只是原告单方的陈述，壹心公司没有违规操作；证据6有异议，双方没有签字盖章确认；证据7的投诉信与证据5质证意见一致，对调解通知书、调解书无异议；证据8由法院认定。 对于被告壹心公司、苏烨彤提供的证据，原告的质证意见为：证据1无异议，两笔退款不能证明两股东的个人的财产独立于壹心公司的财产，被告股东梁路、苏烨彤对壹心公司的债务应承担补充赔偿责任；证据2由法院认定；证据3真实性由法庭认定。 被告梁路、黄丽明经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据1-8，以及被告提交的证据1-3符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告壹心公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其股东为被告梁路和苏烨彤，经营范围为房地产中介服务、房地产项目策划。 2019年9月1日，被告壹心公司（乙方）与广西华胜房地产开发有限公司（甲方）签订一份《独家委托代售合同》，双方约定：甲方自愿将其所有的座落于梧州市，委托给乙方出售，如甲方不能在指定时间内到场，乙方在代理期内有权代甲方收取定金和代签《房地产买卖合同》。 2019年11月7日，原告严智健母亲经被告黄丽明介绍，有意认购梧州市，当时被告黄丽明带原告母亲查看了同一格局的2604房。2019年11月8日，原告（甲方）与被告壹心公司（乙方）签订一份《认购协议书》，双方约定：一、经乙方介绍，甲方对位于梧州市的物业有购买意向，并自愿于2019年11月8日前支付5万元给乙方，作为购买该物业的定金；二、签订合同当天，甲方支付乙方12000元作为中介服务费，乙方办理上述房屋的办证贷款手续。同日原告向被告壹心公司支付了5万元、12000元。被告壹心公司出具收款收据，载明收到原告交来5万元房款、12000元代理服务费。 双方签订《认购协议书》后，原告查看了2804房，并认为该房屋存在多处漏水、楼顶天花出现多处开裂、房屋有多处反复修补的痕迹等质量问题，向被告壹心公司表示不再购买该房产，并要求退还定金和中介服务费。 2020年6月30日，原告以被告黄丽明、苏烨彤、壹心公司存在诈骗为由向梧州市住建局、梧州市市场监督管理局进行投诉。2020年7月27日，梧州市市场监督管理局根据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》的有关规定，组织原告与被告壹心公司进行调解，原告的委托代理人陈雪卿与被告壹心公司签订一份《投诉调解书》，双方达成如下协议：⑴撤销《认购协议书》；⑵被告壹心公司退还原告购房定金5万元，共分三个月退还至原告指定银行账户，时间从2020年8月10日开始至2020年10月10日止，8月按16000元退还，9月按16000元退还，10月退还尾款18000元；⑶手续费12000元不予退还。本调解书经双方当事人签字后生效。 双方签订《投诉调解书》后，被告苏烨彤于2020年8月10日向原告转账支付16000元；被告壹心公司委托其员工李荧于2020年12月2日向原告转账支付16000元。银行电子回单均注明退购房定金。由于被告壹心公司至今尚未向原告退还定金18000元，原告诉至法院成讼。在庭审过程中，被告壹心公司代理人陈述，被告黄丽明为广西华胜房地产开发有限公司的员工，与壹心公司没有关系。原告向壹心公司支付5万元定金后，壹心公司将定金支付给广西华胜房地产开发有限公司；原告表示不愿购买2804房后，广西华胜房地产开发有限公司已经将定金5万元退回给壹心公司。 本院认为，原告严智健有意购买梧州市，与被告壹心公司签订《认购协议书》。被告壹心公司并非该房屋的开发商及业主，其根据《独家委托代售合同》，有权代广西华胜房地产开发有限公司收取定金和代签《房地产买卖合同》。而《认购协议书》亦约定原告经被告壹心公司介绍，有意购买涉案房屋，并向被告壹心公司支付中介服务费，故原告与被告壹心公司之间成立中介合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告签订《认购协议书》后，明确表示不愿购买涉案房屋。故本案的争议焦点为：一、被告壹心公司、黄丽明是否应当向原告双倍返还定金差额、中介费，并支付资金占用费？二、被告梁路、苏烨彤是否应当向原告承担责任？ 关于第一个争议焦点。第一、原告表示不愿购买涉案房屋后，经梧州市市场监督管理局的调解，原告与被告壹心公司签订《投诉调解书》，双方约定解除《认购协议书》；被告壹心公司承认广西华胜房地产开发有限公司已向其退还定金5万元，故《投诉调解书》约定被告壹心公司向原告退回定金5万元。该协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，被告壹心公司应当按照协议约定的期限向原告返还定金5万元。协议约定被告壹心公司应当于2020年8月返还16000元，于9月返还16000元，于10月返还尾款18000元。事实上被告壹心公司于2020年8月10日向原告返还16000元，于2020年12月2日向原告返还16000元，至今尚未返还定金18000元，构成违约。因此，被告壹心公司应当向原告返还定金18000元，并赔偿原告的利息(资金占用费)损失，利息计算，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年10月1日起，以定金16000元为基数，计至2020年10月31日，利息为51元；从2020年11月1日起，以定金34000元为基数，计至2020年12月1日，利息为109元；从2020年12月2日起，以定金18000元为基数，计至2021年1月22日，利息为96元。故截至2021年1月22日，利息为256元，从2021年1月23日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，以定金18000元为基数，计至被告壹心公司实际清偿之日止。第二、原告与被告壹心公司签订《投诉调解书》后，双方的中介合同关系已经解除。对于合同解除后，双方如何履行相关的义务，原告与被告壹心公司已经作出明确的约定，即被告壹心公司向原告返还定金5万元，双方互不适用定金罚则；以及被告壹心公司无需退还原告中介服务费12000元，该协议已经生效，对双方均具有法律约束力。现原告要求被告壹心公司双倍返还定金差额，并支付中介服务费12000元，不符合《投诉调解书》的约定，故本院不予支持。第三、被告黄丽明并未与原告签订《认购协议书》，也未收取原告支付的定金及中介服务费，其与原告不存在合同关系，故原告要求被告黄丽明双倍返还定金差额68000元，并支付中介服务费12000元，没有法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国公司法》第三条第二款规定，“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”第十四条第二款规定，“公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”本案中，被告壹心公司的股东为被告梁路和苏烨彤，不属于一人有限责任公司，不适用《中华人民共和国公司法》关于一人有限责任公司的相关规定。另外，原告也没有提供证据证明被告苏烨彤和梁路作为壹心公司的股东，存在未足额出资或抽逃出资的行为。因此，原告主张被告梁路、苏烨彤的个人财产并未独立于公司的财产，两人存在未足额出资或抽逃出资的行为，要求被告梁路、苏烨彤对壹心公司的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告梧州市壹心置业房地产有限公司应向原告严智健返还定金18000元，并支付利息(利息计算，截至2021年1月22日，利息为256元，从2021年1月23日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，以定金18000元为基数，计至被告梧州市壹心置业房地产有限公司实际清偿之日止)； 二、驳回原告严智健的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1895元，减半收取948元，由原告严智健负担741元，被告梧州市壹心置业房地产有限公司负担207元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二一年四月十二日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附：《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。