湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0221民初729号原告（反诉被告）：株洲市同创合巨置业有限公司。住所地：株洲市渌口区南洲镇南洲新区南洲大道都会中心。法定代表人：池泽洺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘欣临，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陈金才，男，1948年7月2日出生，汉族，株洲市渌口区人，务农，户籍地：湖南省株洲市渌口区。委托诉讼代理人：陈钟鸣，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡婷，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告株洲市同创合巨置业有限公司与被告陈金才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，被告陈金才提出反诉，经审查，本院依法受理。本院依法适用简易程序，于2021年4月1日、4月14日、4月21日公开开庭进行了审理。原告株洲市同创合巨置业有限公司的委托诉讼代理人刘欣临、王剑、被告陈金才及其委托诉讼代理人陈钟鸣、胡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市同创合巨置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还购房款251779元（其中3栋403欠182279.52元、3栋420欠69500元）及利息120854.17元，合计372633.69元；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月31日，被告陈金才从原告开发的都会中心项目一期采用分期付款的方式购买公寓2套（3栋403室、3栋420室），其中3栋403欠购房款182279.52元，3栋420欠购房款82279.52元，已还12779.52元，仍欠购房款69500元，2套共计欠款251779.52元，并在签约当天与原告写下欠款协议各一份。然而，到约定还款日期后，被告以各种理由和借口迟迟不肯偿还欠款，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉请法院判决被告陈金才偿还原告欠款251779.52元，并支付利息120854.17元，合计372663.69元，以维护原告的合法权益。庭审中原告株洲市同创合巨置业有限公司将“利息120854.17元”变更为“自2019年2月1日计算至2021年1月25日，按照月息2%计算，即利息为84765.6元”。被告陈金才辩称：被告在原告处购房是事实，原告签订合同时，支付总房款60万元整，之所以欠缴剩余房款原因如下：被告从未见到房屋验收合格的证明，原告从未提供，被告只是收到原告电话，口头要求其收房；据被告了解，目前房屋达不到收房标准。2018年8月31日签订的欠款协议，右下角明确约定，此购房款必须在交房时付清；根据双方的欠款协议第五条，欠款总额按月利率0.02%，并不是月息两分；原告催被告付款有几次，被告要求原告计算公摊面积，但原告没有算。公摊面积达到40%，原告应该告知被告如何计算的，原告拒绝告知。图纸上有两台电梯，目前只安装一台，设备没有到位。公摊面积所涉地方没有装修地板。房子图纸上有一个突出的地方0.3米宽，2.8米长，实际房子没有突出，原告没有减被告的平方价格。图纸7.2米，实际只有6米，验收人员装作不清楚。这种没有按照图纸施工的能不能达到验收标准。被告陈金才向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人之间签订的都会中心项目一期3栋403室、3栋420室和3栋421室《商品房预售合同》；2、请求判令被反诉人株洲市同创合巨置业有限公司向反诉人陈金才退还已付购房款人民币600000元人民币，支付违约金17035元、利息46943元（暂计算利息：50万自2018年8月31日至2020年8月31日按照年利率4.35%计算，10万元自2019年11月21日起至2020年8月31日按照年利率4.35%计算，之后利息计算到款项付清止），以上合计人民币663978元；3、请求判令本案的诉讼费用由被反诉人株洲市同创合巨置业有限公司承担。事实与理由：2018年8月31日，反诉人与被反诉人签订三份《商品房预售合同》，约定反诉人购买被反诉人位于株洲县南洲新区××道××期××栋××室××栋××室××栋××室房屋。合同签订当天，反诉人支付被反诉人50万元购房款，并签订三份欠款协议，约定反诉人陈金才在交房时付清3栋403室、3栋420室、3栋421室剩余房屋尾款。2019年11月21日，反诉人支付10万元给被反诉人。《商品房预售合同》第十条约定：出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付合同约定的商品房。第十一条约定：出卖人未按照第十条的时间将商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。被告应自解除通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。但是被反诉人直到2020年中下旬才通知收房，且当时房屋的附属设施并没有完全修建好，达不到交房的条件。被反诉人已构成违约，因而，反诉人要求解除双方的合同，并要求退还反诉人已支付的购房款。综上，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，被告陈金才变更反诉请求如下：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人之间签订的都会中心项目一期3栋403室、3栋420室《商品房预售合同》；2、请求判令被反诉人株洲市同创合巨置业有限公司向反诉人陈金才退还已付购房款人民币312778.56元人民币，支付违约金11291元（282279.52×2×2%)、利息27211元（暂计算利息：312778.56元自2018年8月31日至2020年8月31日按照年利率4.35%计算，之后利息计算到款项付清止），以上合计人民币351280.56元；3、请求判令本案的诉讼费用由被反诉人株洲市同创合巨置业有限公司承担。事实与理由：由于原审原告株洲市同创合巨置业有限公司仅起诉要求原审被告陈金才支付3栋403室、3栋420室剩余房款，而原反诉请求要求同时解除3栋421房屋的合同，并退还该陈金才房屋办全部购房款，经法庭释明，因而申请人撤回对3栋421房屋的全部诉讼请求，并变更反诉请求如上。反诉被告株洲市同创合巨置业有限公司辩称：反诉人无权解除双方签订的房屋买卖合同，反诉人至今没有向我方交清房屋尾款，以至我方追索房款诉至法院，反诉人没有交清房款的情形下，我们不会将房屋交付给反诉人，我们依法行使先履行抗辩权。况且其购买的3栋421室，双方已经履行完毕。故其没有合同解除权。交清房款是反诉人应该履行的义务，其没有履行该义务，所以反诉人无权向我方主张权益，所以我方认为反诉人没有权利解除合同。本案经审理查明：原、被告于2018年8月31日签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议各两份。被告陈金才购买坐落于株洲县南洲新区××道都会中心3栋403号、420两房。两房毛坯总价款为564559.04元，其中三栋403号房被告于2018年8月31日已付房款100000元，尚欠房款182279.52元未付；420房被告于2018年8月31日已付房款200000元、2019年11月21日已付房款12779元，合计已付房款211779.52元，尚欠房款69500元未付。《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率不低于第（1)项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2018年8月31日甲方：株洲市同创合巨置业有限公司，乙方：陈金才，鉴于乙方个人原因无法办理银行按揭贷款或首付款资金不足，乙方向甲方借款。甲、乙双方经友好协商，就乙方向甲方借款事项达成以下约定。一、商铺／公寓位置：渌口区都会中心一期3-4-403、420号公寓；二、商铺／公寓总价款均为：282279.52元；三、乙方借款金额各为：182279.52元、82279.52元，大写壹拾捌万贰仟贰佰柒拾玖元、捌万贰仟贰佰柒拾玖元，分一期还清；3.1第一期还款时间：2019年1月31日之前，还款金额各为：182279.52元、82279.52元；四、还款方式为现金、刷卡、银行转账。还款开户名称：株洲市同创合巨置业有限公司，还款账号：×××86,开户行名称：湖南株洲珠江农村商业银行股份有限公司渌口支行；五、若超过合同规定还款日乙方未能即时还款。欠款总额则按月利率0.02%计息。如超过2个月，甲方有权对乙方所购买物业进行拍卖，以还偿甲方欠款。六、双方在执行过程中发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决，未能解决可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。七、本协议一式贰份，双方各持壹份，自签订之日起生效。若乙方已还清欠款此协议终止。被告陈金才在协议上说明：此购房款必在交房时付清。商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件（一）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.【该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件】、【该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，且经过相关部门联合验收合格】；2该商品房已取得房屋实测报告。第十条第（一）项约定：原告应当在2019年1月31日前向被告交付该商品房。第十一条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）在逾期90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方同时还签订了补充协议，该补充协议第二条房产交付使用第4项约定：因出卖人逾期交房等原因，买受人行使解除合同的权利，应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内作出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利；第六条解除合同事宜第1项规定：买受人可依约解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起十五日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人放弃了解除本合同的权利；第十其他第4项规定：双方特别确认，本补充协议并未不合理的减轻或免除本应由出卖人承担的责任，也未不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利。该条字体加深了颜色。原告于2019年9月24日以邮政快件方式通知被告9月30日收房。被告收到交房通知书后没有收房。2019年9月13日、16日，都会中心一期工程1、2、3、4#栋经建设、监理、施工、设计、勘察等单位进行工程质量竣工验收，符合要求。2020年1月6日，都会中心一期工程竣工验收在备案机关进行备案，备案机关同意进行备案。2019年12月2日，株洲市渌口区住房和城乡建设局综合评定该工程消防验收合格。2019年12月至2020年1月，株洲市渌口区兴房测绘所出具了都会中心一期3#栋房屋分层分户平面图、分层分户面积对照表等房屋实测报告文件。合同签订后，原告同创公司实际交房日期为2019年9月30日。上述事实，有双方当事人的陈述，身份证、企业信用查询信息、商品房买卖合同（预售）、购房缴费收据、欠款协议、交房通知书、单位工程质量竣工验收记录、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、分层分户面积对照表、不动产登记证书、不动产登记附件详情清单等证据证实，可予以认定。本院认为，本案案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告起诉、被告反诉的诉请有无事实及法律依据；二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议解除的事实是否已成就；三、原、被告是否应当承担民事责任及如何承担民事责任的问题。针对上述争议的焦点事项，本院综合评论如下：原、被告双方针对原告株洲市同创合巨置业有限公司与被告陈金才签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同及补充协议依法成立合法有效，双方均应按约履行。原、被告双方针对涉案争议房屋逾期付款合同中已约定一次性付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，后因被告陈金才不能完全履行，双方又在当日签订欠款协议，变更了合同中约定的违约金内容，重新约定了欠款总额的利息计算标准，合法有效。被告陈金才没有及时付款，应承担违约责任。原告提出欠款总额的利息计算标准月利率0.02%属于笔误，实际应按月息2分的利率标准计算。本院认为，该协议签订后，原告没有向被告提出异议，也没有向本院主张重大误解、显失公平为由撤销该条款，原告反对，有悖诚信，该意见不予支持。被告陈金才辩称在签订协议时已注明此购房款必在交房时付清，原告交房条件未成就，其诉求应不予支持。本院经审查认为，欠款协议中就两套公寓借款（欠款）首先均约定2019年1月31日（交房日期）一次性付清，属于合同要约内容，被告陈金才在两份欠款协议上签字时，均注明此购房款必在交房时付清。合同约定交房时附有条件，条件成就时，才能交房。被告陈金才注明此购房款必在交房时付清属于新的要约内容，且在签协议时，原告已明知此内容，而没有反对，说明已对被告的要约内容予以认可。本院查明2019年1月31日，原告没有通知交房。实际交房条件至2019年12月17日，株洲市渌口区兴房测绘所出具了房屋分层分户平面图、分层分户面积对照表等房屋实测报告文件才完全成就。故利息计算应从2019年12月18日开始至2021年1月25日止。合同中，双方约定应于2019年1月31日前交付房屋，但原告株洲市同创合巨置业有限公司直到2019年9月30日才通知买受人交房，已逾期交房241天。合同约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但双方同时在补充协议第二条房产交付使用第4项约定“因出卖人逾期交房等原因，买受人行使解除合同的权利，应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内做出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利。”，本案中，被告陈金才提出解除合同的条件成就就是按补充协议约定应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内做出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利。被告陈金才最迟不应超过2019年10月15日前以书面形式通知原告株洲市同创合巨置业有限公司解除合同，被告陈金才没有在约定解除权期限内书面行使合同解除权利，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。退一步说，原告在2019年9月30日通知交房，不具备交房条件，至2019年12月17日，株洲市渌口区兴房测绘所出具了房屋实测报告才完全成就。依据补充协议第六条解除合同事宜第1项规定：买受人可依约解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起十五日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人放弃了解除本合同的权利。被告陈金才最迟不应超过2020年1月2日（节假日顺延至节后的第一日）前以书面形式通知原告株洲市同创合巨置业有限公司解除合同，被告陈金才没有在约定解除权期限内书面行使合同解除权利，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。被告陈金才提出（口头）请求解除合同的权利缺乏事实依据，本院不予支持，同理，被告陈金才附带提出解除合同后主张返还财产、支付利息、违约金等请求，均不予支持。原、被告双方均应继续履行《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议中的义务。被告陈金才提出原告没有在补充协议中规定出卖人已对所涉免责条款、权利义务等限制性条款作了说明和提示的辩称意见没有提供证据证实，本院不予采信。被告陈金才提出合同约定分摊面积过大，本院经审查，该主张不属于反诉请求主张内容。原、被告双方在合同中对分摊面积已做约定，房屋实测报告中体现的涉案争议的房屋分摊面积也与合同约定建筑分摊面积相差不大，被告陈金才可依合同约定另行与原告协商或诉讼处理，该辩称意见不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告陈金才在判决书生效后十五日内支付原告株洲市同创合巨置业有限公司购房款251779元；支付利息以251779元为计算基数，按月利率0.02%的标准自2019年12月18日开始计算至2021年1月25日止，计利息679.8元，合计252458.8元；二、驳回原告株洲市同创合巨置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告陈金才的反诉请求；本案受理费6889.51元，减半收取3444.75元，反诉费6569.2元，减半收取3284.6元，由原告株洲市同创合巨置业有限公司负担1111.12元，由被告陈金才负担本案受理费2333.63元，反诉费3284.6元。如果未按本判决指定的上述期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行驻株洲市中级人民法院收费项交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐以红二〇二一年四月二十一日书记员  楚 冰附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。