广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12716号原告：胡鹏，男，汉族，1984年10月14日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王艳超，广东德城律师事务所律师。委托诉讼代理人：田嘉，广东德城律师事务所律师。被告：李建玲，女，汉族，1981年11月20日出生，住址：广东省深圳市宝安区。原告胡鹏与被告李建玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡鹏的委托诉讼代理人王艳超到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告胡鹏向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方签订的《房地产买卖合同》已于2019年11月14日解除；二、被告向原告返还已支付的定金及此前产生的相关公证费、评估费等共计人民币506000元；三、被告向原告支付违约金人民币1562000元；四、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年8月9日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下位于深圳市宝安区东侧天悦龙庭Ｂ栋祥瑞阁4Ｃ（房产证号为深房地字第××号）的房产转让给原告，转让价格为人民币7810000元，其中原告在签署本合同时向被告支付定金100000元，签署合同第二日再支付定金200000元，签署合同之日起10日内再向被告支付定金200000元，所付定金均交由居间方或银行监管，剩余购房款项7310000元由原告在合同签署60日内以银行按揭方式向被告付清，买卖双方约定的交楼日期为被告收齐全部房款之日起两日内。并约定如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，被告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，原告可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告依约向被告支付全部定金并提交了办理按揭手续，但因被告涉及其他债务问题，涉案房产被法院依法查封。经双方多次协商，原、被告于2019年10月23日签订《补充协议书》，协议约定如2019年11月14日17点该房产不满足解封条件的，买卖双方于2019年8月9日签订的《房地产买卖合同》解除。2019年11月14日期限届满后，被告仍未能依照补充协议约定履行相应义务，也未将原告支付款项退还原告并承担违约责任。经原告多次追讨，被告虽多次承诺退还款项并愿意承担违约责任，但一直未予履行。原告特诉至法院，请求判如所请。被告李建玲未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：房地产买卖合同、ATM交易回单、照片、银行交易流水、补充协议书、深圳市版权协会电子证据固化报告、光盘。被告经本院合法传唤对原告提交的证据既不到庭质证，也没有提出相反的证据和意见，因此，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的深圳市宝安区东侧天悦龙庭Ｂ栋祥瑞阁4Ｃ（不动产证号为：5000622222）登记的权利人为被告李建玲，产权份额为100%。2019年8月19日，原告胡鹏作为买方，被告李建玲作为卖方，签订了《房地产买卖合同》，主要约定如下：1、卖方将涉案房产出售给买方，转让总价款为人民币781万元；2、买方在签署本合同时向卖方支付定金30万元，买方在签署本合同之日起10日（含当日）内再向卖方支付定金20万元。第二部分房款为731万元由按揭贷款支付，买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期房款；3、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，与卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。上述合同签订后，原告于2019年8月9日至2019年8月19日期间向被告支付了定金50万元。2019年10月15日，涉案房产因张逸诉李建玲等一案，被深圳前海合作区人民法院查封，查封期限三年。2019年10月23日，原、被告签署《补充协议书》，主要约定如下：1、如果未能完成房屋解封前期工作，被告承诺于2019年11月5日17:00前返还定金及此前所产生的相关公证费、评估费等6000元，即50.6万元到原告账户，并支付2019年10月28日至2019年至11月5日期间的利息（日息500元计），被告有义务配合原告到建设银行办理解除资金监管协议工作，若2019年11月14日17：00该房产不满足解封的条件，则双方签署的《房地产买卖合同》解除，期间原告不追究原告任何违约责任。2、在2019年11月14日17：00具备解封该房产条件后，双方于2019年8月9日签订的《房地产买卖合同》继续有效，需向乙方提供相关证明、协议或文书以供原告查验，后被告积极配合原告办理过户，赎楼环节不能耽误，该房产解封时间应于2019年11月30日前完成，后续赎楼费原告承担万分之七每日，万分之七以上的部分由被告承担。3、在第一条基础上，原告如果愿意保持继续履行合同的意愿，在2019年11月14日17：00具备解封该房产条件后，被告承诺本房产在2020年1月1日前优先按照原《房地产买卖合同》价格卖给原告，原告主动放弃除外（需取得原告放弃购买的书面承诺）。4、后期若再次出现因非原告原因产生的不能继续履行合同的情况，被告愿意按照合同承担违约责任，如果再次被查封，产生赎楼费用，全部由被告承担。原告的配偶与被告曾在微信中协商退款及赔偿方案，并于2020年1月7日确认最终方案为：被告于1月20日17点前退还50万定金和交易费6千，另30万赔偿款六个月分期偿还，即从2020年2月开始每月最后一天17点前偿还5万，否则即按照合同约定承担违约责任。但被告未依约退款并支付赔偿款，原告故而提起本案诉讼。另查，原告于庭审中确认双方已于2019年9月16日办理了首期款资金监管，监管了180多万元的首期款，监管款项大概在2019年11月、12月份退回原告处。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告胡鹏与被告李建玲签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，原告已依约支付了购房定金500000元及评估费6000元，办理了首期款资金监管，但涉案房产因被告与案外人之纠纷被人民法院查封，亦未注销抵押登记，导致涉案交易无法继续进行，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，有权要求解除合同。根据双方签署的《补充协议书》约定，如涉案房产未能在2019年11月14日17：00前解封，则原、被告签署的《房地产买卖合同》解除，本院据此确认上述合同于2019年11月14日解除。合同解除后，被告应向原告返还其收取的购房定金500000元及原告支出的评估费6000元。关于违约责任。依据合同约定，在被告违约的情况下，原告有权要求被告支付转让成交价20%的违约金。本案中，原告向被告支付了定金及评估费，且已办理了首期款资金监管，原告于庭审中确认首期款已于2019年11月、12月左右退回。综合考虑本案案情，在原告未能举证证明其实际损失数额的情况下，本院认为合同约定的违约金标准过高，酌情判令被告向原告支付转让成交价10%的违约金，计为781000元。对于原告主张的违约金数额超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡鹏与被告李建玲签署的《房地产买卖合同》于2019年11月14日解除；二、被告李建玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡鹏返还定金人民币500000元及评估费人民币6000元，支付违约金人民币781000元；三、驳回原告胡鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币23344元，由原告负担人民币8871元，被告负担人民币14473元。保全费人民币5000元，由被告李建玲负担。原告已预交的案件受理费及保全费，本院予以退回案件受理费人民币14473元及保全费人民币5000元。被告李建玲应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币14473元、保全费人民币5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日时内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 蕾 仰二〇二一年四月十日书记员 林涛(兼)书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。