江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初5606号原告：宿迁迷你茂商业运营管理有限公司，统一社会信用代码:91321324MA1NTTTQ4L，住所地：泗洪县泗洲大街6号尖莎咀购物中心。法定代表人：何国峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：张新春，男，1984年3月9日出生，该公司员工，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：陈伟，男，1982年6月15日出生，该公司员工，住常州市钟楼区。被告：王延芹，女，1979年9月10日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：刘家峰，江苏君相合律师事务所律师。原告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司（以下简称迷你茂公司）与被告王延芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日、10月26日、11月5日三次开庭进行审理，后因双方争议较大，本案转为普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告迷你茂公司的委托诉讼代理人张新春、陈伟，被告王延芹到庭参加诉讼，第二次庭审原告迷你茂公司的委托诉讼代理人张新春，被告王延芹及其委托诉讼代理人刘家峰到庭参加诉讼，第三次庭审原告迷你茂公司的委托诉讼代理人张新春、陈伟，被告王延芹及其委托诉讼代理人刘家峰到庭参加诉讼，第四次庭审原告迷你茂公司的委托诉讼代理人张新春，被告王延芹及其委托诉讼代理人刘家峰到庭参加诉讼。案件审理中，经原告申请并提供担保，本院冻结被告王延芹在泗洪法院（2021）苏1324执91号案件执行款87239.73元。本案现已审理终结。原告迷你茂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方的租赁合同于2020年7月20日已解除；2.判令被告支付管理费181068元（详见附件清单）；3.判令被告支付抽成租金80058.4元（详见附件清单）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租尖沙咀mini茂A区一层鞋区商铺（涵盖A区A122、A123、A124、A125、A126、A136、A137、A138、A139、A140、岛5、岛6、岛7、岛8、岛9、岛10），经营品牌为：鞋区，基于转租获利的目的，与原告于2018年1月9日签订了《商铺租赁经营管理合同》，合同约定：经营期限自2018年5月1日至2023年4月30日，共计五年，被告所承租的场地建筑面积为1261平米，按照前三年10%、后两年12%的比率从被告转租或自营的门店每月的销售额中计提租金，管理费第一年为151320元，第二年为181584元，第三年至第五年每年为226980元，管理费每12个月预付一次，被告应履行租赁合同第9.1条按时交费的义务，否则原告有权解除合同收回商铺，并可依据租赁合同第12.2条要求被告承担违约责任，另原告承担被告所承租商铺的基础装修工程，免费提供鞋区仓库。合同签订后，原告按约履行合同，因被告自身转租招商能力有限，为了减轻被告承租的铺位空置期间的管理费支付压力，除A136、A124、A137、A138、A139、A140、岛6+岛7、A125、A126已被被告转租或自营外，对其余未出租的鞋区商铺双方均可进行招商，若直接与原告签订合同的，则签约铺位不再另行收取被告管理费，另为了支持被告的经营，自被告承租的场地2018年7月底开业以来，原告给予了被告大量的扶持政策，包括自2018年10月份起延迟收取被告的抽成租金，用以缓解被告前期经营的资金压力，投放大量的鞋区广告推广等。2020年4月底，被告提出解除合同的请求，原告要求被告履行缴纳管理费及抽成租金的义务，原告商铺占有期间累计拖欠的管理费为181068元，抽成租金为80058.4元，合计总额为261126.4元，因被告拒绝缴纳，原告迫于无奈，只能诉至法院。被告王延芹辩称：1.签订合同属实，但双方属于合作关系，共同招商。2018年9月原告收取一次抽成租金，后于11月全额返还，原告承诺免收一切费用，后期合同履行也均按照承诺免收。被告所有商铺系联营扣点，营业款都支付到原告账户，如果收费，原告应扣除相关费用，但原告并未扣除，均系全额返还，故被告不同意支付上述费用；2.自2020年，原告开始计算扣点租金及物业费，并在营业款中扣除相应费用，2020年1月、3月、4月已分别扣除杰豪租金3669元、1441元、2392元合计7502元，2月因疫情原因未扣除，2020年5月、6月分别扣除杰豪3月、4月物业费3103元，合计6206元；3.2020年4月27日原告向被告发送合同解除协议书，双方就合同解除达成合意，并就欠付的数额进行确认。该数额为杰豪、惠特店铺的管理费，即时最后认定存在该费用，因被告已向原告交纳合同履约保证金50000元，应该相互抵消。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告迷你茂公司提供的证据：1.商铺租赁经营管理合同1份，欲证明双方的合同合法有效。原告主张租金及管理费有据可依。被告对其真实性无异议，但抗辩合同签订后因消防原因延迟开业。本院认为，合同就双方的权利义务进行约定，系双方真实意思表示，该合同明确约定租金及管理费的计算标准，对该证明内容，本院予以确认；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、运营授权书，虽系复印件，但该组证据在关联案件中已经予以确认，故其证明目的，本院予以采信；2.消防验收意见书复印件1份，欲证明案涉商场的消防于2019年4月25日验收合格，期间未造成被告经营区域不能营业。被告对其真实性无异议，但抗辩案涉商铺属于试营业，且消防验收属于建设工程竣工验收，申请开业之前应该再次验收。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认。验收意见书载明案涉工程消防验收合格，投入使用、营业前应申报消防安全检查，两者之间并不矛盾，且结合双方陈述及提交的证据，双方合同是否继续履行未涉及到消防问题，故对原告主张及被告答辩，本院均不予采信；3.2020年7月22日监控视频光盘1份，欲证明截至2020年7月22日，双方仍未就合同解除达成合意。被告对其真实性无异议，但不认可其证明目的。本院认为，因被告认可其真实性，对此本院予以确认。该视频形成时双方合同已实际解除，视频中陈伟多次提到按合同支付租金及管理费，被告未予确认，同时该视频与原告法定代表人与被告的结算及4月27日的解除协议内容相矛盾，无法证明4月27日租金及管理费是否收取的问题，故对该证明目的不予采信；4.2020年6月12日微信聊天记录2份及合同解除协议书1份，欲证明2020年6月12日原告公司通过其职工夏星星向被告重新发送合同解除协议书，其中明确载明原告放弃主张租金的前提是被告放弃200000元借款的违约金，现被告已就该违约金诉至法院，故原告也不放弃相应的租金主张。被告对该组证据不予认可，称未收到该解除协议，即使收到也未打开。本院认为，被告虽否认收到该合同解除协议书，但认可联系的微信号为其本人使用，通过微信聊天内容来看，夏星星已向被告微信发送该内容，被告未能提供微信证明其未收到，应认定其已收到该信息，该记录能够证明2020年6月12日，原告向被告重新发送了合同解除协议书，对该内容，本院予以确认。被告王延芹提交的证据：1.对账单打印件2页、收据2张，欲证明原告在2020年1、3、4月份扣减被告杰豪店铺的抽成租金合计7502元，2020年3、4月物业费即管理费合计6206元，违反原告免收的承诺，其他商铺均未收取。手机短信交易打印件1份，欲证明原告履行免收费用的承诺，同时证据有联营字样，能够证明双方系合作招商和共同经营的关系。结算单1份，系原告公司法定代表人何国锋于2020年结算时亲笔书写，欲证明双方协商解除合同的过程。未涉及租金及杰豪、惠特店铺之外的管理费。原告公司工作人员郑某与被告的微信聊天记录及聊天记录中发送的合同解除协议打印件1份，欲证明4月27日双方已经达成解除合同的协议，该协议明确被告履行的数额及责任，上述证据相互证明免收的事实。原告对上述证据的内容不持异议，但不认可其证明目的。本院认为，因双方对上述证据内容无异议，对其内容本院予以确认，综合原、被告陈述及上述证据，能够证明原被告双方并非一般意义的房屋租赁合同关系，原告在2018年10月扣除了被告9月份的抽成租金，后该款于11月份返还给被告，至2019年12月，期间原告未再扣减被告任何费用，仅扣减杰豪店铺2020年1月、3月、4月份租金7502元及2020年3月、4月份管理费6206元。后双方就合同解除进行协商，未涉及抽成租金及杰豪、惠特店铺之外的管理费，上述证据相互佐证，能够形成完整的证据锁链，证明双方在履行合同过程中已就抽成租金及管理费的收取进行变更，对该证明目的，本院予以采信；2.2020年5月14日被告与郑某聊天记录1份，欲证明被告已认可2020年4月27日合同解除协议书，原告对其真实性无异议，但抗辩与本案无关联性，本院认为，原告对其真实性无异议，本院予以确认，能够证明至2020年5月14日双方之间租赁关系除杰豪店铺外已实际解除，对该证明目的，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，迷你茂公司（甲方）与王延芹（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定：1、甲方将位于泗洪县泗州大街6号（尖沙咀mini茂商场）A区一层鞋区商铺（涵盖A区A122、A123、A124、A125、A126、A136、A137、A138、A139、A140、岛5、岛6、岛7、岛8、岛9、岛10）出租给乙方，面积为1261平方，经营业态为零售，品牌为鞋类；2、租期为5年，即2018年5月1日至2023年4月30日。免租期以实际商场开业时间2018年5月1日（此时间为暂定时间，具体时间以甲方的书面通知为准）以后开始计算，免租期为90天；3、双方约定租金按月含税营业额扣点比例计算租金，前三年为10%，后两年为12%。管理费为先付后用，乙方按照每12个月支付一次，乙方于进场前5日支付首期管理费，在每个支付周期最后一月的25日前支付下期管理费，第一年为10元/平方米/月，共计151320元；第二年为12元/平方米/月，共计181584元；后三年为15元/平方米/月，共计226980元；4、甲方承诺，甲方在乙方与甲方合作完成A136铺位标杆鞋类品牌引进的前提下（标杆鞋类品牌如：百丽或者百丽旗下的品牌、哈森等同级次品牌），甲方负责完成鞋区签订合同铺位基础装修，涵盖铺位内面积、墙面、顶部基础装修，但不包括铺位店招及店招框架等建造；5、乙方应在合同签订日缴纳履约保证金100000元（乙方在签订合同时交纳50000元，乙方进场前再交纳50000元），甲方在乙方撤场后三个月，如原告无任何违约被告将履约保证金无息退还原告；6、本合同履行期间，甲方如有违反本合同规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，导致乙方无法继续经营，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付违约金（以租金三倍为依据）。乙方如有违反本合同规定的行为，损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回商铺、没收保证金，并要求乙方支付违约金（以租金三倍为依据）。经双方确认，双方对于案涉商铺均有招商权。2018年1月11日，王延芹向迷你茂公司缴纳了合同履约保证金50000元，后迷你茂公司将装修后的店铺交由王延芹，2018年8月，商铺开始营业。2018年10月，迷你茂公司在向王延芹返销售款时扣减了9月租金1981元，后该款又于11月返还王延芹，至2019年12月期间，迷你茂公司未再收取王延芹任何费用。2020年1月、3月、4月，迷你茂公司在向王延芹返销售款时分别扣除了杰豪店铺的联营扣点租金3669元、1441元、2392元，合计7502元。2020年5月7日、6月2日分别两次收取杰豪店铺3、4月物业费3103元，合计6206元。2月份因疫情影响未产生费用。合同履行过程中，王延芹与迷你茂公司法定代表人何国锋就合同解除事宜进行了协商，并由何国锋出具书面材料，1.杰豪、惠特物业费应扣具体数额待双方确定2.百丽、百思图期工资应付3.1月份返款应付4.7.大合同解除、保证金应退……7.关于杰豪下一步的问题双方协商。2020年4月27日，迷你茂公司员工郑某向王延芹发送合同解除协议书，协议书约定双方同意于2020年4月28日终止双方签订的合同，同时解除双方的租赁关系，甲乙双方放弃以任何方式追究对方原租赁合同生效之日至解除之日期间的所有责任。乙方于2020年4月30日将铺位退还甲方使用……。双方约定，自双方签订本协议后，乙方承诺于2020年5月6日前支付给甲方管理费总计68438元（2018年12月28日至2020年4月28日杰豪物业费37230+9308元=46538元，2月份物业费免除，2018年12月28日至2019年12月28日惠特物业费21900元），扣除甲方应返销售款45444元，乙方最终需支付22994元给甲方。甲方根据合同在乙方撤场后的三个月内退还履约保证金50000元。后45444元已实际返还王延芹。2020年5月14日，郑某联系王延芹就搬离物品进行确认。6月12日，何国锋通过其公司职工夏星星再次发送合同解除协议书，协议约定迷你茂公司放弃主张协议约定之外的租金和管理费，前提为王延芹放弃向迷你茂公司主张借款违约金，同时该协议书最终明确了杰豪店铺的物业费为40735元（2018年12月28日至2020年1月31日），惠特店为20075元（2018年12月28日至2019年11月30日），合计60810元。7月20日，迷你茂公司员工李刚再次联系王延芹清理A136号商铺的物品。7月22日，王延芹至迷你茂公司索要押金，与原告员工陈伟发生冲突，陈伟表示按照合同约定履行各自义务。另查明，1.2019年4月25日，迷你茂公司一次消防经宿迁市公安消防支队验收通过；2.2020年6月19日，王延芹向本院提起诉讼，要求迷你茂公司、何国锋、陈伟偿还借款本金100000元及利息（自2019年5月9日起，按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）。本案争议焦点是：原告迷你茂公司是否免除案涉合同的租金及管理费？被告王延芹是否欠付租金及管理费，如欠付具体数额应如何认定？本院认为，当事人协商一致可以变更合同。迷你茂公司与王延芹签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现原告主张双方的租赁合同已于2020年7月20日解除，被告对合同解除不持异议，但抗辩其他店铺早就离场，杰豪的实际离场时间为7月十几号。根据原被告提供的合同解除协议书，其中4月27日合同解除协议书载明合同终止的时间为4月28日，6月12日合同解除协议书再次明确合同解除的时间为4月30日并就杰豪新的租期即2020年5月1日至2020年12月31日进行约定，应认定原告认可双方签订的租赁合同已于4月解除。而原告解除的行为为在4月27日向被告发送合同解除协议书，被告对此未提出异议，后原告公司员工郑某于5月14日就店铺物品办理联系被告，双方均未提供4月27日至5月14日期间的往来联系，应认定双方系按照4月27日合同解除协议书进行履行，按照协议约定双方的《商铺租赁经营管理合同》于2020年4月28日解除，对此本院予以确认。本案中，原告迷你茂公司基于合同约定主张王延芹支付租金及管理费，被告抗辩原告迷你茂公司已免除其付款义务，综合双方陈述及提供的证据，本院认为，双方在履行合同过程中已就案涉商铺租金及管理费收取进行变更。首先，原、被告签订的虽为商铺租赁经营管理合同，但根据双方陈述，采取的方式为原告提供装修、联营扣点计算租金数额、享有共同招商权，且其中部分商铺为合作关系，故双方之间的经营模式并不等同于一般的租赁合同关系；其次，根据原、被告提供的结算单及两份合同解除协议书，约定被告履行义务内容均为杰豪和惠特的管理费，该组证据均由原告制作，能够证明双方在履行合同过程中确实就租金及管理费免除进行约定，原告在扣除2018年9月份租金后又返还给被告及6月12日再次约定杰豪的免租事宜对此可以加以印证。原告虽主张结算单和4月27日的合同解除协议书系双方一揽子解决，但其中并未体现违约金的内容，对此亦未举证证明，应由其承担举证不能的不利法律后果。在4月27日协议达成之前，被告尚有部分营业款在原告处，原告仅扣除杰豪店铺2020年1月、3月、4月份的租金，4月27日之后原告又将余款支付给被告，被告也表示认可该解除协议，故应认定该协议系双方真实意思表示，双方已就款项支付达成合意即被告应支付的款项为杰豪、惠特的管理费68438元。后被告王延芹后支付杰豪2020年3、4月份物业费6206元，经原告确认，被告尚欠杰豪、惠特的物业费为60810元，低于协议约定的数额，该自认内容对被告有利，本院予以采信，应认定欠付的数额为60810元。被告主张抵充履约保证金50000元，该主张不违反法律规定，且庭审中亦未查明存在不予退还保证金的情况，故应抵充，抵充后王延芹应就余款10810元承担给付责任。合同解除后，原告于6月12日再次发送的合同解除协议书中增加了原告对租金及部分管理费放弃的前提是被告放弃相应借款的违约金及7月22日陈伟的陈述按照合同履行，该内容均系原告单方意见，被告对此均不予认可，不能形成合意，故该内容对被告不具有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司与被告王延芹之间的《商铺租赁经营管理合同》于2020年4月28日解除；二、被告王延芹给付原告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司杰豪、惠特店铺管理费10810元，于本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5216元，保全费893元，原告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司负担5782元，由被告王延芹负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  朱 欢人民陪审员  曹玉中人民陪审员  王乃利二〇二一年四月二十二日书 记 员  刘婷婷附录一：本案证据目录一、原告迷你茂公司提交的证据和证明目的：1.商铺租赁经营管理合同1份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各1份、运营授权书打印件1份，证明原告具备尖沙咀商业项目招商运营资格，与被告之间的合同关系合法有效，原告依约履行义务，被告应按约支付租金及管理费；2.2018年8月至2019年11月营业额明细1份，证明原告主张租金、管理费的计算依据；3.收据复印件、充缴流水打印件、短信聊天记录打印件各1份，证明2020年7月8日，最后一个商铺杰豪的电费充缴凭证，2020年7月20日，撤场的聊天记录，被告系认可的，该时间为合同的解除时间；4.消防验收意见书，系复印件，证明案涉商场消防已于2019年4月25日验收合格；5.2020年7月22日监控视频光盘1份，证明截至2020年7月22日，双方仍未就合同解除达成合意；6.2018年9月份销售流水1份，证明2018年9月销售情况及营业额；7.2020年6月12日协议1份，系由何国锋发送给被告，证明协议约定如果被告放弃主张利息，原告就免除联营扣点的租金；8.2020年6月12日微信聊天记录2份及合同解除协议书1份，证明原告在2020年6月12日重新向被告发送了合同解除协议书，其中内容进行了变更。二、被告王延芹提交的证据和证明目的：1.对账单打印件2页，证明原告收取被告2020年1、3、4月份的抽成租金，合计7502元，违反原告不收取的承诺，之前均未收取；2.收据2张，证明原告收取被告2020年3、4月物业费即管理费，合计6202元，违反不收取承诺，结合上组证据证明原告违反约定收取杰豪店铺的租金及管理费，但其他店铺仍未收取；3.手机短信交易打印件1份，内容为原告从被告2018年9月份营业额中扣除抽成租金，后又于2018年11月22日全额返还，证明原告履行免收费用的承诺，同时告证据有联营字样，能够证明双方系合作招商和共同经营的关系；4.结算单1份，系原告法定代表人何国锋于2020年结算时亲笔书写，证明双方双方协商和解除的过程；5.原告单位工作人员郑浩与被告的微信聊天记录及聊天记录中发送的合同解除协议打印件1份，证明双方已经达成解除合同的协议，该协议明确被告履行的数额及责任，能够应征被告的主张；6.保证金收据1张，证明原告2018年1月11日收取原告保证金50000元，应当按照约定退还，或者抵消被告的债务；7.2020年5月14日被告与郑浩聊天记录1份，证明被告已认可2020年4月27日合同解除协议书。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律行政法律规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。