四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终722号 上诉人（原审被告）：钟荣，男，1963年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：彭聪，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇翠柏大道432号。 法定代表人：刘建伟，董事长。 委托诉讼代理人：王**，四川竹海（江安）律师事务所律师。 上诉人钟荣因与被上诉人四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司（以下简称金江农商行）合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 钟荣向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初6285号民事判决，改判驳回金江农商行一审诉讼请求；2.本案诉讼费由金江农商行负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。2019年12月19日，基于双方达成的以物抵债协议，已将用于抵偿银行欠款的案涉房屋过户登记给金江农商行，自此金江农商行取得了房屋的所有权，房屋也处于其管理控制之下，钟荣于过户当日搬离房屋，另外租房居住至今，未占有房屋；未收到过金江农商行出具的律师函，其提交的邮寄回执上没有钟荣签收，一审据此认定构成违约，与事实不符；案涉房屋过户登记给金江农商行后，属于其所有，一审认定钟荣不履行交付义务不能成立。2.一审判决认定案涉房产的评估范围已包括楼顶建筑物错误。四川华廉资产评估有限公司受托对案涉房屋出具的评估报告，评估范围未包含楼顶建筑物，且楼顶建筑物属未取得任何批建手续的建构筑物，一审判决钟荣将该部分一并交付给金江农商行，于法无据。 金江农商行辩称，1.案涉房屋一直由钟荣占有使用，从未交付，金江农商行多次要求其交付房屋或者回购，但钟荣均置之不理，更多是闭门不见；2.《银行抵债资产管理办法》不是法律法规，相关内容也没有写进双方的抵债协议，虽然属于对银行的管理性规定，但不能约束本案双方的法律行为；3.案涉房屋楼顶建筑物在评估报告中已明确载明，并附带相应的图片，评估价格与双方签订的抵债协议价值一致，即便没有写进双方的抵债协议，但该建筑物属于抵债房屋的附属性建筑，也应当随同抵债房屋的产权一并交由金江农商行。请求驳回上诉，维持原判。 金江农商行向一审法院起诉请求：1.判决钟荣将宜宾市叙州区柏溪镇育才路（南兴花园）2幢7层1号房屋交付给金江农商行；2.判决钟荣支付金江农商行违约金141900元及经济损失（自2016年12月19日起按每月1500元计算至实际交付房屋之日止，截止2020年7月19日为43000元）；3.本案诉讼费用由钟荣负担。 一审法院认定事实：因钟荣向金江农商行贷款后不能履行债务，双方商定钟荣以宜宾市叙州区柏溪街道育才路南兴花园2-7-1号房屋抵偿债务。2016年12月8日，经金江农商行委托，四川华廉资产评估有限公司对案涉房屋价格进行评估，评估结果为473000元。2016年12月15日，金江农商行、钟荣签订《以物抵债折价清偿合同》，约定：“一、抵债依据双方确认，甲方与乙方系真实有效的债权债务关系，该债务现已经到期，借款合同号为：2013-730175。二、折价抵偿标的及金额甲方自愿以其名下位于宜宾县××镇××路××花园××栋××单元××楼××号××平米。三、本合同签订前，双方已经共同协商一致后选定评估机构对房产作出评估价值，确定抵偿金额为473000元。五、财产过户1.甲方须在合同签订之日起十日内，全力配合乙方到权属登记机关办理产权过户登记手续，并将房屋交付给乙方。2.该房屋过户登记产生的各项税费均由甲方全部承担，如乙方将税费先行垫付，乙方有权向甲方追偿或者在评估价格中扣除。六、特别约定本合同确定的抵偿金额高于所欠债务本息，乙方无须先行将抵扣资产的剩余金额支付给甲方；待乙方处置房产变现后，再由乙方将高于债权本息的部分（按照本合同确认的抵债金额减去债务本息、乙方保管期间费用、各种税费）退还甲方，但乙方处置房产之时，房产增值部分的受益归乙方所有。本合同签订后，经甲方申请，乙方允许甲方在资产过户登记之日起两年内将房屋回购，回购金额包括按照抵偿金额、乙方保管房屋期间产生的费用，表外利息收入。但两年期间内，房产产生的全部受益（包括但不限于租赁等）均归乙方所有，且受益不抵扣借款本息也不计入回购金额。抵偿方未申请或者超过此期限，乙方自行处置抵债资产。七、违约责任1.合同签订后，甲方、乙方均不得以任何理由单方面解除合同，否则视为违约。2.甲、乙双方在本合同履行过程中如有任何违约行为，违约方按照抵偿金额的50%向守约方支付违约金外，还应承担由此给守约造成的一切经济损失。”2016年12月19日，案涉房屋转移登记到金江农商行名下。金江农商行支付存量住房转让手续费295元。2016年12月23日，金江农商行对钟荣未履行的借款本金280000元、利息59890.21元作了清算处理，抵扣债务后按合同约定及评估价格，金江农商行应支付钟荣清偿债务后余额132814.79元。此后钟荣一直未交房，2020年5月8日，金江农商行向钟荣发出律师函要求交房，钟荣仍未交房。 一审法院认为，金江农商行与钟荣签订的《以物抵债折价清偿合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。金江农商行已按合同约定对钟荣的债务作了清偿处理，且涉案房屋已过户登记给金江农商行，钟荣应当履行交房义务。案涉房产的评估范围已包括钟荣抗辩的楼顶建筑物，在评估过程中以及评估后钟荣并未对评估范围等提出过异议，双方也是根据评估报告签订清偿合同，且房屋过户后钟荣也未按合同约定的期限回购房屋，故钟荣现以案涉房屋楼顶建筑物系自己出资修建、需预留楼顶过道为由提出抗辩不能成立，钟荣应当按照约定交付房屋。钟荣未按合同履行，应当承担违约责任。金江农商行请求违约金计算比例30%合理，但应以抵偿债务本息339890.21元为计算基数，即违约金为101987元。前述认定的违约金数额能够弥补钟荣未交房给金江农商行造成的其他经济损失，且过户后钟荣未交房，金江农商行应当及时主张权利以防止损失扩大，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对金江农商行赔偿经济损失的请求不予支持。对抵偿后超出债务数额的款项，双方另行按实结算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条规定，判决：一、钟荣于判决生效之日起十日内将宜宾市叙州区柏溪街道育才路（南兴花园）2幢7层1号【（2016）宜宾县不动产权第0002590号】房屋腾退交付给金江农商行；二、钟荣于判决生效之日起十日内支付金江农商行违约金101987元；三、驳回金江农商行的其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3998元，减半收取为1999元，由金江农商行负担900元，钟荣负担1099元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：钟荣提交了照片、身份证复印件、微信支付记录，拟证明自2016年12月19日起，钟荣与其子女未继续占用案涉房屋。金江农商行质证认为，该组证据与本案无关，案涉房屋一直由钟荣前妻占有使用，钟荣是否居住该房屋并不影响未交付房屋的认定结论。本院认证意见为，该组证据仅能证实在办理案涉房屋的所有权转移登记后，钟荣已搬离该房屋，但是否依约完成房屋交付，仍需结合全案事实予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：案涉房屋资产评估报告中的“评估范围”部分明确叙明，“附带大面积顶楼花园及部分自建房”。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、案涉房屋是否按照抵债协议的约定完成交付；二、抵债房屋的范围是否包括其楼顶建筑物。 关于争议焦点一，抵债协议中明确债务人不仅要协助办理房屋过户登记，还需将房屋交付于债权人。此处的“交付”，实则独立于产权转移登记，是指债务人将抵债房屋腾空后实质移交给债权人。本案中，钟荣在办理房屋转移登记后，径直搬离案涉房屋，未与金江农商行办理房屋移交手续，其前妻随即入住并持续占有该房屋，影响金江农商行对抵债资产的处理。钟荣未将案涉房屋实质移交给金江农商行，其交付房屋的行为不符合抵债协议的约定，理应承担违约责任。 关于争议焦点二，案涉房屋资产评估报告中载明的评估范围包括房屋楼顶建筑物，在评估过程中以及评估报告出具后，钟荣均未对评估范围提出过异议。双方当事人以评估报告为基础，缔结了抵债协议，明确了折价抵偿标的及金额，该抵债资产理应与评估范围一致，故本院确认抵债房屋的范围包括其楼顶建筑物。 综上所述，钟荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5080元，由钟荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  张力骁 审 判 员  龙 雨 二〇二一年四月十四日 法官助理  李利常 书 记 员  黄明慧