四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1304民初841号 原告（反诉被告）：赵兵，男，汉族，1980年2月14日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：冯雪峰（特别授权），四川京蜀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐敏，女，汉族，1975年4月24日出生，住四川省成都市锦江区。 被告（反诉原告）：何碧清，女，汉族，1973年1月15日出生，住四川省南充市嘉陵区。 被告（反诉原告）：雍萍英，女，汉族，1972年1月23日出生，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：秦鹤，女，汉族，1970年3月21日出生，住四川省南充市高坪区。 四被告共同委托诉讼代理人：王松，四川天普律师事务所律师。 原告赵兵诉被告徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，被告徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告赵兵及其委托诉讼代理人冯雪峰，被告徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤及其委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本诉、反诉现已审理终结。 原告赵兵向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与各被告签订的《商铺租赁合同》已经解除；2.判决被告向原告退还保证金2万元；3.判决向原告赔偿因其违约造成原告损失共计13.5万元；4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月20日，原告因经营嘉陵品道人家文化茶馆需要与被告秦鹤、雍萍英、徐敏、何碧清的代理人何孝茂（备注：何孝茂于2020年3月23日因病死亡）签订《商铺租赁合同》，各被告共同将位于嘉陵区××路××段××层××号××号××号××号门面出租给原告使用。2018年4月，南充市嘉陵区地中海蓝业主委员会以原告“擅自将小区全体业主共有的公共通道（即被告门面相邻的回廊）非法阻隔并据为已用”将原告经营的南充市嘉陵区品道人家文化茶馆告上法庭，原告才发现，被告提供的门面确实在原告接手前已经占用了公共通道。四川省南充市嘉陵区人民法院经过审理下达（2018）川1304民初1153号民事判决书，判决原告经营的南充市嘉陵区品道人家文化茶馆将位于嘉陵区××路××段××层××号××号××号××号铺面占用的柱廊（即公共通道）恢复原状。现判决早已经生效，并进入执行阶段，原告已经不能营业。各被告一直以门廊属于他们所有为由，不出面解决因门廊问题导致原告的南充市嘉陵区品道人家文化茶馆不能营业造成的各项损失。无奈之余，原告只好依法提起诉讼，恳请法院公正裁判，以支持原告的诉请。 被告徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤共同答辩称，四被告同意自今天庭审之日起解除双方签订的商铺租赁合同；被告方没有任何违约行为，嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1153号案件，四被告作为门面的直接权利人并未能参加诉讼，该案与929号案件均因缺乏恢复原状依据无法执行，嘉陵法院于2019年11月下达1034号执行裁定书，裁定驳回执行申请，因此该判决并未影响原告的正常经营及营业；合同约定保证金仅有1万元，原告未向被告转过2万元的保证金，因为原告单方面违约，该保证金不予退还。 反诉原告徐敏、何碧清向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判决被反诉人将位于嘉陵区××路××段××号××商铺腾退并恢复原状后归还给反诉人；3.请求依法判决被反诉人向反诉人支付拖欠的租金61800元，并按照人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；4.请求依法判决被反诉人向反诉人支付违约金18540元；5.本案的全部案件受理费、律师费，差旅费由被反诉人承担。事实和理由：一、被反诉人起诉反诉人诉状中的描述与事实不符。2018年4月12日，嘉陵区地中海蓝业主委员会将反诉人和被反诉人起诉至嘉陵区法院后，未能将反诉人作为本案的被告，反诉人未能出庭参加诉讼，对自身的权利一无所知，嘉陵区人民法院于2018年12月14日下达了仅对被反诉人赵兵进行判决的（2018）川1304民初1153号民事判决书。经调查，被反诉人在此期间并未实际停业，也无任何理由以此为借口而停业。且反诉人在事情发生后，一方面积极与被反诉人进行沟通，阐明并未侵权的充分理由，支持被反诉人坚持正常营业。另一方面，反诉人先后分别与地中海蓝业主委员会、嘉陵区信访办、嘉陵区法院、嘉陵区法院执行局、省委巡视组、市房管局、嘉陵区检察院等相关部门反映情况，维护正当权益，并取得了以下有效答复： 南充市房地产管理局已明确书面回复：地中海蓝第一幢第一层走廓面积由第一层商铺进行分摊，第二层及以上楼层未参与分摊。即：根据《物权法》相关规定，反诉人的商铺外走廊所属权并非全体小区业主，而是第一层全体商铺业主，反诉人并未对第一层商铺业主以外业主侵权。故被反诉人以地中海蓝商铺外走廊权属争议一案为由，导致其不能营业的理由不成立。 事实上，自2018年4月至2019年9月期间，被反诉人一直都在营业，其间虽然也有间断的时候，但主要还是因为一是2018年开年以来，市政工程建设滨江大道改造封闭施工，对被反诉人的生意的确造成了一些影响。加之道路改造后地中海蓝滨江南路商铺前原有的停车位因扩路全部取消，导致消费者停车不便，从而在一定程度上也影响了被反诉人的生意。二是近几年来国内经济受世界经济大局影响，实体经济下滑，商户普遍经营艰难。 二、被反诉人未能按照合同支付租金，依法应当承担违约责任。根据《商铺租赁合同》的约定，被反诉人2018年9月20日至2019年9月20日的租金应当为55650元，而实际转账支付49500元，至今拖欠反诉人租金6150元。反诉人2019年9月20日至2020年9月20日所属租金55650元，被反诉人拖欠至今未缴。由于被反诉人未能按照约定的时间缴纳租金，因此，被反诉人应当向反诉人支付违约金，违约金为18540元。 三、反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》已经无法继续履行。被反诉人提出了解除合同，反诉人对该请求表示同意，但被反诉人应当将商铺恢复原状。 被反诉人赵兵辩称，反诉请求不应当得到支持，双方签订的商铺租赁合同已于2019年10月30日解除，事实得到双方确认；反诉人在2019年10月30日将案涉商铺收回，被反诉人已经腾退并归还；被反诉人已经按约支付完毕租金，不存在拖欠事实，既然合同已经解除，不存在反诉人称的违约行为。 反诉原告雍萍英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判决被反诉人将位于嘉陵区××路××段××号××商铺腾退并恢复原状后归还给反诉人；3.请求依法判决被反诉人向反诉人支付拖欠的租金60800元，并按照人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；4.请求依法判决被反诉人向反诉人支付违约金18540元；5.本案的全部案件受理费、律师费，差旅费由被反诉人承担。事实和理由与反诉原告徐敏、何碧清的陈述一致。 被反诉人赵兵答辩意见与对反诉原告徐敏、何碧清的答辩意见一致。 反诉原告秦鹤向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判决被反诉人将位于嘉陵区××路××段××号××商铺腾退并恢复原状后归还给反诉人；3.请求依法判决被反诉人向反诉人支付拖欠的租金23000元，并按照人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；4.请求依法判决被反诉人向反诉人支付违约金6900元；5.本案的全部案件受理费、律师费、差旅费由被反诉人承担。事实和理由与反诉原告徐敏、何碧清的陈述一致。 被反诉人赵兵答辩意见与对反诉原告徐敏、何碧清的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月20日，赵兵与秦鹤、雍萍英、何孝茂（徐敏、何碧清的代理人，已死亡）签订《商铺租赁合同》，徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤共同将位于嘉陵区××路××段××层××号××号××号××号门面出租给赵兵使用。约定租赁期限为2016年9月20日至2023年9月20日止。首年收取租金12.6万元，其中徐敏、何碧清收取5.3万元，雍萍英收取5.3万元，秦鹤收取2万元，租金逐年递增，第二年按5%递增，第三年维持第二年租金，三年满后双方协议。每个年度至少应提前三十日一次性付清下个年度租金。保证金为1万元，实际由徐敏、何碧清收取4000元，雍萍英收取4000元，秦鹤收取2000元。双方还对违约责任和其他事项进行了约定。赵兵租赁该房屋用于经营嘉陵品道人家文化茶馆。 地中海蓝业主委员会以“擅自将小区全体业主共有的公共通道（即被告门面相邻的回廊）非法阻隔并据为已用”为由，将赵兵经营的南充市嘉陵区品道人家文化茶馆诉至本院。2018年12月14日，本院作出（2018）川1304民初1153号民事判决书，判决赵兵经营的南充市嘉陵区品道人家文化茶馆将位于嘉陵区××路××段××层××号××号××号××号铺面占用的柱廊（即公共通道）恢复原状。2019年8月22日，本院向赵兵发出《责令履行指定行为通知书》，责令其履行生效法律文书确定的义务，限其在2019年9月6日前将商铺前的柱廊通道恢复原状。于是赵兵将位于柱廊处的一段墙面自行砸损。2019年9月12日赵兵向地中海蓝物业服务中心报停营业，并于2019年10月23日撤出经营场所。2019年10月30日，赵兵将钥匙交给业主何碧清。 赵兵分别向徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤缴纳2018年9月20日至2019年9月20日的租金，何孝茂（徐敏、何碧清的代理人）、雍萍英出具了收据。赵兵称因滨江路的修建对其经营造成影响，所以与商铺业主商议减少了租金，被告认可进行了商议，但表示未同意。 证明上述事实的证据有《商铺租赁合同》、民事判决书、《责令履行指定行为通知书》、物业公司证明、收条、收据、现场照片，当事人陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。关于租赁合同的解除，原被告均同意解除于2016年9月20日签订的《商铺租赁合同》，本院予以确认。关于解除时间的确定。原告赵兵于2019年10月23日撤出所租赁的场所，2019年10月30日将钥匙交给业主何碧清。被告徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤系将房屋共同出租，几个门面只有一个大门，因此，赵兵腾退房屋，将钥匙交给何碧清，就已经完成了退还租赁房屋的义务，原被告双方的租赁关系实际于2019年10月30日解除。关于是否需恢复原状。双方签订合同时并未对商铺原状进行确认，赵兵已于2019年10月腾退房屋交还被告，被告予以接受，因此，对徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤要求赵兵将商铺恢复原状不予支持。关于租金的计算。合同约定租金先付后用，赵兵已缴纳了2018年9月20日至2019年9月20日租金，被告也出具了收据未表示异议，且各被告均认可因滨江路的修建对赵兵的生意造成了影响。因此赵兵称与被告协商减少租金，本院予以采信，对被告徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤反诉赵兵缴纳2018年9月20日至2019年9月20日租金不予支持。对于2019年9月21日至合同实际解除之日2019年10月30日，共计40天的租金赵兵应当缴纳。根据约定，赵兵应向徐敏、何碧清缴纳的2019年9月20日至2020年9月20日的租金为55650元，则40天应缴纳的租金为6099元（55650元÷365天×40天）。赵兵应向雍萍英缴纳的租金与应向徐敏、何碧清缴纳的租金的相同。赵兵应向秦鹤缴纳的2019年9月20日至2020年9月20日的租金为21000元，则40天应缴纳的租金为2301元（21000元÷365天×40天）。关于违约金的计算。赵兵称被告提供的门面在其接手前已占用了公共通道，因被法院判决恢复原状，不能营业，被告应赔偿其违约造成的原告损失13.5万元。法院生效判决确已认定原告经营的门面侵占了公共通道，要求恢复原状，但是至今该通道并未恢复原状，在原告离开前，法院也未强制执行，未影响原告经营。因此，对原告的该项请求本院不予支持。被告反诉称赵兵未按约定缴纳租金，应当支付违约金，从查明的事实来看，赵兵2019年度租金缴纳虽有短时间的延迟，但轻微违约，并未影响原告的利益。对于未缴纳的租金，因双方存在争议，赵兵认为其不应缴纳，反而是被告应退还其保证金和赔偿其损失，因此，不能认定赵兵违约，对反诉人徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤要求赵兵支付违约金的请求，本院不予支持。关于保证金的退还，合同解除后，被告应将各自收取的保证金共计1万元退还给赵兵，因此，对退还保证金1万元予以支持。赵兵请求退还2万元保证金与事实不符，本院不予支持。关于利息，反诉人徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤主张的资金利息，因双方对租金的缴纳一直存在争议，且反诉人也未退还赵兵保证金，因此，对利息请求不予支持。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除赵兵与徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤于2016年9月20日签订的《商铺租赁合同》； 二、徐敏、何碧清、雍萍英、秦鹤于本判决生效之日起三日内退还赵兵保证金10000元（分别为徐敏、何碧清退还4000元，雍萍英退还4000元，秦鹤退还2000元）； 三、赵兵于本判决生效之日起三日内向徐敏、何碧清支付租金6099元； 四、赵兵于本判决生效之日起三日内向雍萍英支付租金6099元； 五、赵兵于本判决生效之日起三日内向秦鹤支付租金2301元； 六、驳回赵兵的其他诉讼请求； 七、驳回徐敏、何碧清的其他诉讼请求； 八、驳回雍萍英的其他诉讼请求； 九、驳回秦鹤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1750元，徐敏、何碧清反诉案件受理费减半收取1004元、雍萍英反诉案件受理费减半收取1004元、秦鹤反诉案件受理费减半收取374元，由赵兵负担1750元，由徐敏、何碧清负担1004元，由雍萍英负担1004元，由秦鹤负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李晓丽 二〇二一年四月二十五日 书记员  贾雨薇