广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终19030号上诉人（原审原告）：汪世尊，男，汉族，1939年6月17日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：汪兰，女，系汪世尊女儿。被上诉人（原审被告）：陈世转，女，汉族，1984年10月3日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：徐明乾，广东诚公（龙华）律师事务所律师。上诉人汪世尊因与被上诉人陈世转房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初12527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。汪世尊的上诉请求：一、撤销（2019）粤0309民初12527号民事判决，判令陈世转拖欠汪世尊的租金、物业费、水电费、维修费等9280.58元需另行支付，不能由押金抵扣；诉讼费由陈世转承担。理由：一审判决认定事实不清，杜撰合同条款，判决没有法律依据。该案基本事实是陈世转欠费违约、提前解约，汪世尊没收陈世转的押金有合同依据。陈世转拖欠汪世尊的租金、物业费、水电费、维修费等9280.58元由押金抵扣无法律依据。关于欠费违约。截止2019年7月18日，陈世转拖欠物业费、水电费等杂费1056元，符合双方签署的《房屋租赁合同》第四条第3款“承租方逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币1000元整时，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。”，押金自动转化为定金的条件已经成就，故汪世尊没收陈世转的押金有合同依据。关于提前解约。合同租期是三年，从2017年7月18日起至2020年7月17日止，陈世转于2019年7月18日单方提出不租，未满三年，符合双方《房屋租赁合同》第四条第2款“在租赁期届满前单方解除租赁合同，出租方有权没收押金，并向承租方追究责任。”。尽管汪世尊儿媳通过微信同意了其请求，但陈世转提前解约，不影响押金自动转化为定金的条件成就。承租方单方提出提前解除合同，出租方不得不同意。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，对于有效成立的合同，当事人应当履行到底。《合同法》也规定了提前终止或者提前解除租房合同的条件，其中第九十四条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……（五）法律规定的其他情形”，因此，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。另外，陈世转拖欠汪世尊的租金、物业费、水电费等杂费共计8550.58元，已被一审法院依法予以确认，但双方签署的《房屋租赁合同》上并未约定以上费用由押金抵扣，双方微信沟通也没有提出由押金抵扣。所以，从押金10400元里抵扣拖欠租金、物业费、水电费等杂费8550.58元没有根据，故一审判决押金10400元抵扣拖欠租金、物业费、水电费等杂费8550.58元缺少法律依据。再者，一审判决明确指出“现汪世尊提供的证据可以证明陈世转退回房屋时部分附属设施损坏，汪世尊经过维修支出的维修费730元，陈世转应予赔偿。”，陈世转也答应维修费由她出，于理有据，有法可依。但法院并未判决这730元维修费由陈世转承担，显属不当。一审判决书引用的合同相关条款“出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方进一步追究责任。”，但双方签署的《房屋租赁合同》中并无此条款。陈世转答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。汪世尊向一审法院起诉，请求：一、汪世尊、陈世转签订的《房屋租赁合同》解除，汪世尊无须退还转化为定金的押金；二、陈世转向汪世尊支付一个月租金5500元（计算至2019年8月17日）、物业费、水电管道煤气费2753.58元以及因此产生的滞纳金297元；三、陈世转向汪世尊支付维修马桶等费用730元；四、诉讼费由陈世转承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，出租方汪世尊、承租方陈世转签订编号NO.40333083272的《房屋租赁合同》一份，主要内容为，一、租赁双方通过居间方租赁深圳市龙华区观澜街道××花园XX物业，建筑面积为89.61平方米，只限作住宅用途；二、租期自2017年7月18日至2020年7月17日止，出租方应于2017年7月18日前将房产交给承租方使用，并办理房屋内相关设备的移交手续，详见家私家电清单。三、租金为每月5200元，承租方应于每月18日前支付当月租金；承租方应在本合同签订之时向出租方支付10400元作为押金，出租方应出具收据；租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费均由承租方支付……四、承租方应妥善使用该房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担……承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任；出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方进一步追究责任……八、备注：经承租方和出租方协商，自2019年7月18日至2020年7月17日一年的租金为5500元/每月，2017年7月18日至2020年7月17日三年期不得用于员工宿舍。房屋租赁合同尾部附有收据联，内容为：兹收到承租方交来2017年7月18日至2017年8月17日租金人民币5200元整，押金人民币10400元整。汪世尊述称案涉房屋为商品房，自已仅住了一年，陈世转承认未对房屋进行装修即使用，其租用的目的为居住。双方均认可租用房屋时已经确认过现状，在所有设备都试过以后才签订的合同。现陈世转已经搬离案涉房屋，汪世尊承认已经收回。陈世转主张已与汪世尊在微信上达成一致，合同至2019年8月18日解除，不存在违约。对此陈世转提供了微信聊天记录予以证明。经审查，该聊天记录显示，陈世转于2019年7月18日通过微信告知“熊常美”（陈世转表示此微信用户为汪世尊委托诉讼代理人汪华的妻子），“到下个月房子我们就不租了，我父母要回去”，“熊常美”回复称“好的”；2019年8月19日“熊常美”向陈世转发送微信消息“陈小姐，我查过了，到8月18日止，你的确还欠交房租一个月是5500元，欠交两个月的水电，煤气和管理费，分别是6月18日至7月17日产生的费用是1056.89元，7月18日至8月18日产生的费用是1030.44元，到目前为止，你一共还欠交费用共7587.33元……”；微信聊天记录还显示，陈世转此前有向“熊常美”转账支付相关费用。汪世尊承认同意陈世转不租赁，但合同没有到期，不影响合同履行。汪世尊在本案中提交了水表读数、电表读数、燃气表读数照片和房屋设备受损、费用合计明细以及设备维修费用的证明等证据，主张陈世转共拖欠一个月房租5500元，物业费、水电管道煤气费2753.58元及滞纳金297元、维修马桶等费用730元。陈世转承认没有缴纳最后一个月的房租，对拖欠物业费、水电管道煤气费2753.58元亦无异议，但对于滞纳金、维修费不予认可。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。汪世尊、陈世转签订的编号为NO.40333083272的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据法庭调查查明的事实，双方当事人已经于2019年7月18日通过微信聊天的方式就《房屋租赁合同》的解除达成一致合意，根据协商内容，该《房屋租赁合同》于2019年8月17日正式解除。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。陈世转在承租案房屋时已确认房屋现状并对室内设备进行了试用，现汪世尊提供的证据可以证明其退回房屋时部分附属设施损坏，汪世尊经过维修支出的维修费730元，陈世转应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。双方当事人在《房屋租赁合同》第四条中约定“承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金”，陈世转欠缴2019年7月18日至2019年8月17日期间房屋租金5500元，2019年6月至2019年8月17日期间物业、水电管道煤气费等2753.58元，汪世尊主张上述费用加收滞纳金合计297元有合同依据，本院予以支持。以上费用合计8550.58元。关于陈世转已交押金10400元，汪世尊主张已经转化为定金，要求不予退还。经审查，双方在《房屋租赁合同》中的相关条款为“承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币1000元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任；出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方进一步追究责任”。本案系双方协商一致解除《房屋租赁合同》，并非出租方依据合同条款行使单方解除权，押金转化为定金的条件不成就，一审法院对汪世尊的该项主张不予支持。本案中，陈世转应当支付的费用未超过陈世转所缴押金，可优先从押金中抵扣，对于仍有剩余部分，汪世尊无继续保有的合法依据，但陈世转在本案中未提出返还押金的诉讼请求，故对于剩余押金部分一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认汪世尊、陈世转2017年7月18日签订的NO.40333083272《房屋租赁合同》于2019年8月17日解除；二、驳回汪世尊的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈世转负担。受理费汪世尊已预交。本院经审理查明，《房屋租赁合同》第四条第2项约定，承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单独单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房屋产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或者全部转租给他人；在租赁期满前单方解除租赁合同。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行合同义务。本案由陈世转于2019年7月18日提出解除房屋租赁合同，汪世尊同意。陈世转在合同履行中先行提出解除房屋租赁合同，汪世尊可以按照《房屋租赁合同》第四条第2项约定，主张将押金转化为定金，一审对此处理不当，本院予以纠正。另本案中，一审法院确认陈世转欠缴2019年7月18日至2019年8月17日期间房屋租金5500元、2019年6月至2019年8月17日期间物业、水电管道煤气费等2753.58元以及上述费用加收滞纳金合计297元，以上费用合计8550.58元，并无不当。且陈世转未对上述款项提出上诉，本院予以支持，陈世转应当支付汪世尊上述费用。双方对维修费730元意见不一致。双方在一审庭审时确认结束租赁合同时共同进行交接，汪世尊提出部分地方需要维修，陈世转也同意承担维修费用。汪世尊提交的维修费用相关证据，陈世转虽不予认可，但根据汪世尊提交房屋交接时状况照片和维修照片，汪世尊主张的维修金额730元，在合理范围内，本院予以支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人汪世尊的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初12527号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初12527号民事判决第二项；三、被上诉人陈世转于本判决生效之日起十日内向上诉人汪世尊支付租金、水、电、煤气、物业费、维修费等共计9280.58元；四、驳回上诉人汪世尊其他诉讼请求。如果被上诉人陈世转未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由被上诉人陈世转负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二一年四月二十七日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。