江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终885号上诉人（原审被告）：绪兰，女，1968年4月23日出生，汉族，住高邮市。上诉人（原审被告）：吴正桃，男，1963年5月10日出生，汉族，住高邮市。两上诉人之共同委托诉讼代理人：金元龙，江苏日出律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：秦世海，江苏日出律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦良，男，1994年9月15日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：陈士伟，高邮市龙虬法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李明辉，高邮市新城法律服务所法律工作者。原审被告：张杨，男，1987年10月23日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：张安宝，男，1971年9月29日出生，汉族，住江苏省高邮市，系张杨的叔叔。上诉人绪兰、吴正桃因与被上诉人秦良及原审被告张杨确认合同无效纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。绪兰、吴正桃上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回秦良的诉讼请求；2.本案诉讼费用由秦良承担。事实和理由：1.一审法院认定绪兰、吴正桃与张杨之间的买卖房屋行为构成恶意串通系认定事实不清。绪兰、吴正桃与张杨商讨案涉房屋买卖事宜时，对秦良与张杨之间的民间借贷纠纷并不清楚，因此双方之间不存在恶意串通损害他人的合法权益的前提条件。而且绪兰、吴正桃已经按照合同约定支付给张杨全部购房款，即分别代张杨涤除案涉房屋的二个抵押权登记所支付的费用，以及张杨出具的借条所涉借款，共支付购房款262954.87元。由于绪兰、吴正桃年龄较大，不会使用现代的支付手段，委托女儿吴某代办亦符合日常生活经验，对于吴某所支付款项的来源，吴某一直没有工作，无生活来源，所有款项是绪兰、吴正桃所支付的。2.案涉房产系顶层，无电梯，面积仅80多平米，市场价格本来就较低；且完税的价款是不动产交易中心根据市场评估得出的保证国家税收的评估价格，并不能等同于实际交易价格，绪兰、吴正桃是真实的房屋买卖行为，故合同中注明的是实际交易价格。3.案涉房产在绪兰、吴正桃与张杨交易前就已经存在银行按揭贷款未偿还余额142954.87元，同时还有二押的向车世双抵押借款20万元，依据法律规定上述35万余元款项是有优先受偿权的，且这二项债务均为张杨的个人债务而非夫妻共同债务。秦良即使认为绪兰、吴正桃与张杨串通，也只能对于案涉房屋除抵押权外的份额提出异议，因为一审法院认为房屋买卖合同无效的情况下，应当依法将上述款项返还给绪兰、吴正桃。绪兰、吴正桃实际支付了35万余元购房款去涤除抵押，因此不存在恶意串通的可能。4.一审法院认定绪兰、吴正桃与张杨的房屋买卖合同无效，系适用法律错误。绪兰、吴正桃与张杨的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。绪兰、吴正桃支付了对价，且支付的对价也符合法律规定，并且经过审查已经领取了不动产登记证。吴某与张杨离婚与本案房屋买卖无关联。一审法院将上述事情联系在一起，没有任何事实和法律依据。合同无效，则取得的对方财产也应该一并判决返还。绪兰、吴正桃为购房而支出的35万元被用于涤除案涉房屋的抵押，在房屋买卖合同被认定无效的情况下，一审法院判决绪兰、吴正桃把房屋产权变更回张杨，但是对于用于解除抵押权支出的35万元却未作出认定，属于法律适用错误。秦良辩称，1.张杨在庭审中已经认可案涉房屋成交价为30万元，而不是绪兰、吴正桃所称的36万元。绪兰、吴正桃一审时却说实际支出40万元。以上事实相互矛盾，说明绪兰、吴正桃系虚假陈述。2.绪兰、吴正桃提供的几笔汇款记录，几乎都是吴正桃、吴某、张某某之间的经济往来账目，与本案无关。而且绪兰、吴正桃是汇款人吴某的父母，张某某是张杨父亲，也是吴某的公公，相互之间关系密切，存在利害关系。3.秦良一审提交的证据能够证明绪兰、吴正桃、张杨是为了逃避债务恶意串通，将案涉房屋通过虚拟价格进行买卖。上述恶意串通的行为已经严重损害秦良的利益。综上，一审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，绪兰、吴正桃的上诉理由不正确，其证据与本案无关联性，请求二审依法驳回上诉，维持原判。原审被告张杨辩称，1.张杨实际只向秦良借了12万多，但是几次记不清了，都是通过微信转账的方式进行，有微信转账记录作为依据，但是目前手机已经被法院没收。2.当时双方约定是秦良帮张杨还一押或二押，还完之后可以把房子过户给他。当时由于张杨负债较多，因为案涉房屋二押是秦良帮张杨找金融公司做的，后来由于张杨还款压力大，秦良主动提出将案涉房屋出卖给张杨。3.秦良的钱是陆陆续续一点点给张杨的，秦良说1万元每天利息300元，张杨当时没有多考虑就拿了，张杨大概前前后后每天都给秦良300元或者更多，连续给了一个月。这些钱张杨都用于还债或者赌博，用完了。和秦良所借的款项是通过高利贷形式借的。对于卖房子，秦良当时是知道的，并告诉秦良如果把房子卖了就把钱还给他，但是张杨没有告诉秦良具体将案涉房屋出售给谁。张杨向秦良保证会想一切办法还完钱，但是需要时间。秦良向一审法院起诉请求：1.确认绪兰、吴正桃与张杨于2018年11月8日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令将高邮市恒生欧洲城第三街区6-601房屋恢复至原产权人张杨名下；3.由绪兰、吴正桃、张杨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，绪兰、吴正桃系夫妻，张杨与绪兰、吴正桃的女儿吴某原系夫妻。根据（2017）高邮市不动产权第0013879号不动产权证显示，高邮市恒生欧洲城第三街区6幢601室房屋原为张杨单独所有，该房屋设立的抵押权有两项，分别于2017年7月10日抵押给案外人中国农业银行股份有限公司高邮市支行，抵押金额20万元；于2017年10月13日抵押给车世双，抵押金额40万元。2018年期间，张杨陆续向秦良借款，因无力还款，与秦良协商将其所有的房屋作价50万元出卖给秦良，之前所借款项抵作押金1万元和首付款，双方于2018年签订《房屋买卖合同》，合同签订后，张杨在秦良的催促下一直未办理过户手续，遂于2018年10月3日向秦良出具此前借款的借条。2018年10月15日，张杨与其妻吴某办理离婚手续，2018年10月30日车世双对该涉案房屋的抵押权进行注销登记，2018年11月8日，张杨与绪兰、吴正桃签订《房地产买卖契约》，约定张杨自愿将其所有的房屋以30万元出售给绪兰、吴正桃，并于当日办理了房屋过户手续，双方向房屋登记部门按照房屋总价436750元缴纳相关税收。《高邮市不动产权转移登记申请书》中显示成交价格30万元、付款方式为现金、付清房款日期为2018年11月8日。因秦良发现该房屋已经转让，遂于2019年9月2日诉至法院要求解除双方于2018年8月5日签订的《房屋买卖合同》并要求张杨退还房款，2019年11月28日，一审法院就该案出具（2019）苏1084民初6246号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》、张杨退还秦良15.47万元并双倍返还定金2万元，共计17.47万元。因涉案房屋的登记所有人为绪兰、吴正桃，秦良就该份判决书申请执行未果，引发诉讼。本案一审的争议的焦点为：1.张杨与绪兰、吴正桃之间的买卖房屋行为是否系恶意串通；2.如构成恶意串通，是否损害了秦良的利益。一审法院认为：1.张杨与绪兰、吴正桃之间的买卖房屋行为构成恶意串通。主要原因有四：首先，张杨与绪兰、吴正桃关系密切。张杨与绪兰、吴正桃的女儿吴某原系夫妻关系，双方于2018年10月15日离婚后，吴某仍代为归还张杨涉案房屋所欠中国农业银行贷款，张杨的父亲张某某与吴某也仍然存在资金往来。其次，张杨与秦良签订《房屋买卖合同》和向秦良出具借条后紧急办理离婚、卖房、过户手续。2018年8月5日秦良与张杨签订房屋买卖合同，2018年10月3日向秦良出具借条，2018年10月15日张杨与吴某离婚，2018年11月8日，张杨与绪兰、吴正桃签订房屋买卖契约同时快速办理房屋过户手续，其一系列行为时间紧凑不拖沓。再次，绪兰、吴正桃、张杨之间约定的价格明显偏低且绪兰、吴正桃并未按照约定支付对价。涉案房屋过户当天双方根据相关规定按照房屋总价436750元缴纳契税，但双方约定的房屋价格仅为30万，且根据一审法院对绪兰、吴正桃、张杨提供的证据分析，绪兰、吴正桃并未提供证据证实已经支付对价。最后，是否“恶意串通”系个人心理活动，除当事人自行承认外，难以直接予以证实或查实，对其认定通常采取推定方式，在综合分析本案相关证据及本院查明的事实的基础上，一审法院认定张杨与绪兰、吴正桃签订买卖协议并办理过户时存在恶意串通，转移张杨的财产，以逃避债务。2.张杨与绪兰、吴正桃恶意串通，损害了第三人即秦良的利益。根据一审法院出具的（2019）苏1084民初6246号民事判决书，秦良对张杨享有至少17.47万元的债权，根据一审法院向张杨所属辖区村干部的调查笔录，张杨在2020年4月时已被判刑，财产状况差，张杨与绪兰、吴正桃的房屋买卖行为已经影响张杨对秦良的偿还能力，损害了秦良的利益。根据法律规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效，故张杨与绪兰、吴正桃签订的《房地产买卖契约》无效，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故秦良要求将涉案房产恢复至张杨名下于法有据，应予支持。综上，为维护当事人的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张杨与绪兰、吴正桃于2018年11月8日签订的《房地产买卖契约》无效；二、张杨、绪兰、吴正桃应于判决生效之日起三十日内将高邮市恒生欧洲城第三街区6-601恢复登记至张杨名下。一审案件受理费8800元，由绪兰、吴正桃、张杨负担。二审中，绪兰、吴正桃申请证人张某某到庭作证，用以证明绪兰、吴正桃的购房款给付情况。申请证人吴某到庭作证，用于证明吴某已经和张杨离婚及给付购房款涤除抵押权的事实。秦良经质证认为，张某某、吴某与张杨存在利害关系，张某某、吴某的证言与一审的陈述存在矛盾，证人证言的真实性缺乏证据予以佐证，应不予采信。张杨未发表质证意见。一审法院认定的基本事实正确，本院依法予以确认。本院认为，张杨与绪兰、吴正桃之间的买卖房屋行为构成恶意串通。理由如下：首先，从双方关系来看，张杨和绪兰、吴正桃的女儿吴某原系夫妻关系，张杨和绪兰、吴正桃之间存在利害关系，虽然张杨和吴某于2018年10月15日离婚，但是之后吴某仍代张杨归还了涉案房屋的贷款，与张杨的父亲张某某依然存在资金往来，因此，绪兰、吴正桃对于张杨的财产状况及相关纠纷等事实应当知情。其次，从时间脉络来看，2018年8月5日秦良与张杨签订《房屋买卖合同》，张杨于2018年10月3日向秦良出具借条，2018年10月15日张杨与吴某离婚，2018年11月8日张杨与绪兰、吴正桃签订《房地产买卖契约》同时快速办理房屋过户手续。张杨与秦良签订《房屋买卖合同》和向秦良出具借条后，在很短的时间内办理离婚、卖房、过户手续，且目前张杨名下无其他财产，其明显存在转移财产的目的。再次，从张杨与绪兰、吴正桃签订的《房地产买卖契约》约定的房屋转让价格来看，该转让价格只有30万元，而过户时双方根据相关规定系按照房屋总价436750元缴纳契税，2018年8月5日秦良与张杨签订房屋买卖合同约定的房屋转让价格为50万元。可见，绪兰、吴正桃与张杨之间约定的转让价格明显偏低。最后，从购房款支付情况来看，绪兰、吴正桃并未按照房屋买卖契约约定支付购房款。绪兰、吴正桃、张杨提供的给付购房款的证据，系张杨在与绪兰、吴正桃签订房屋买卖契约之前向绪兰出具的借条、吴某代张杨偿还涉案房屋所欠银行贷款的付款记录、张杨的父亲张某某代张扬涤除抵押权而清偿的借款20万元及张某某和吴某之间的6万元资金转账记录等证据。前述证据记载的金额与购房金额不符，且无直接发生于绪兰、吴正桃与张杨之间的付款记录，其中，最大一笔为张某某4支付的20万元，但关于该款的给付，各方陈述不一。故绪兰、吴正桃提供的证据，不足以证明其已经按照协议约定向张杨实际支付了购房款。综上，张杨和绪兰、吴正桃签订《房地产买卖契约》时存在恶意串通。另，根据一审法院（2019）苏1084民初6246号民事判决书，秦良对张杨享有至少17.47万元的债权，而目前张杨于2020年4月被判刑，财产状况差，因此，张杨与绪兰、吴正桃的房屋买卖行为已经影响张杨对秦良的偿还能力，损害了秦良的利益。据此，一审法院认定张杨与绪兰、吴正桃签订的《房地产买卖契约》无效，符合法律规定。至于绪兰、吴正桃主张关于用于涤除抵押权所支出的35万余元的问题，因绪兰、吴正桃一审期间未提出反诉，本院依法不予理涉。综上所述，绪兰、吴正桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人绪兰、吴正桃负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年四月二十三日法官助理 唐宏杰书 记 员 孙皎皎