河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初1448号 原告（案外人）：柴洪海，男，1969年6月18日出生，汉族，现住衡水市故城县。 原告（案外人）：柴广，男，1983年5月9日出生，汉族，现住衡水市故城县。 原告（案外人）：刁希华，男，1957年4月15日出生，汉族，现住衡水市故城县。 以上三原告共同委托诉讼代理人：刘广，河北中衡诚信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行，住所地：衡水市桃城区赵家圈镇徐家村村东。 法定代表人：魏敬锋，该支行行长。 委托诉讼代理人：张庆强，男，1962年4月13日出生，汉族，现住衡水市桃城区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张旭康，男，1990年8月6日出生，汉族，现住邢台市南和县，系该公司员工。 第三人（被执行人）：袁宝琴，女，1972年7月20日出生，汉族，户籍地：衡水市武邑县 第三人（被执行人）：河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地：衡水市故城县邢德公路南侧洲海商贸城H1-H3。 法定代表人：李兰生，该公司经理。 委托诉讼代理人：路广，男，1957年10月8日出生，汉族，现住衡水市故城县，系该公司员工。 原告柴洪海、柴广、刁希华与被告河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行（以下简称“农商银行孙洼支行”）、第三人袁宝琴、河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称“瑞恒公司”）因执行异议之诉，向本院提起诉讼，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴洪海、柴广、刁希华及其共同委托诉讼代理人刘广，被告农商银行孙洼支行委托诉讼代理人张庆强，第三人瑞恒公司法定代表人李兰生到庭参加诉讼，第三人袁宝琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告柴洪海、柴广、刁希华向本院提出如下诉讼请求：1.不得执行位于故城县房屋；2.确认农商银行孙洼支行为案涉房屋抵押权人无效，并要求解除抵押权登记；3.确认三原告对各自购买的房屋享有土地使用权及房屋所有权。事实与理由：衡水市桃城区人民法院审理的农商银行孙洼支行诉瑞恒公司、袁宝琴金融借款合同纠纷一案，衡水市桃城区人民法院作出（2017）冀1102民初1673号民事判决书，现该判决已生效并由农商银行孙洼支行申请强制执行。在（2017）冀1102执1570号执行程序中，法院发出拍卖公告，拟对以上房屋、土地进行拍卖。原告知悉拍卖公告后，依法向贵院提起执行异议，贵院作出执行裁定，驳回了原告的执行异议申请，现原告不服，特提起执行异议之诉。一、原告已经与第三人瑞恒公司签订了合法有效的买卖合同，并且原告已经交付了全部或大部分购房款，后原告陆续与第三人瑞恒公司办理了房屋入住手续，且原告已经实际入住，瑞恒公司无权再将以上房产及土地进行抵押，瑞恒公司将出卖给原告的不能再处分的房产抵押给农商银行孙洼支行的处分行为无效。（一）原告于2008年、2010年分别与第三人瑞恒公司签订了房屋认购书或商品房买卖合同，原告依约交付了全部或大部分购房款。后原告陆续和第三人瑞恒公司办理了房屋入住手续，并已居住至今；（二）故城县建设局2009年4月9日已批准案涉房屋公开预售，并颁发了商品房预售许可证，因为案涉房产已经办理预售许可证，故原告与第三人瑞恒公司签订的买卖协议合法有效；（三）《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十三条第一款规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”本案所涉房屋，第三人瑞恒公司早就出售给原告，收取了原告的房款，并将房屋交付给了原告，原告已搬入其中居住生活，第三人瑞恒公司不享有“所有权”和“经营管理权”，第三人瑞恒公司将不享有所有权、不享有经营管理权的房屋予以设定抵押权，应当认定抵押无效；（四）原告依约支付了购房款，原告也在房屋中居住生活，原告对该房屋已经享有实际的权益，第三人瑞恒公司只是名义产权人，第三人瑞恒公司应当及时为原告办理产权证，却始终不予办理。在此情况下，案涉房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定案涉房屋为有争议的财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，有争议的财产亦不得抵押。二、被告农商银行孙洼支行在办理抵押登记审查中存在重大过错，故城县房屋及国土资源部门办理抵押登记时存在过错，被告农商银行孙洼支行不能善意取得抵押权。（一）根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。对于抵押人提供房屋作为抵押物的，应进行现场勘察，已出租的，要审查是否具有租赁合同以及租赁合同是否具有真实性。被告农商银行孙洼支行应当按照商业银行法及其行内审贷实施细则对抵押物的权属性质进行实质审查、现场勘察并出具可行性报告。原告早于被告办理抵押登记前就已实际入住占用案涉房屋。因此，案涉房屋的占有情况与第三人瑞恒公司产权证书所显示的房地产公司为房产的权利主体不相符合。被告农商银行孙洼支行在办理信贷审查时违反信贷审查实施细则，损害了原告的合法权益；（二）国土资源行政主管部门的登记行为存在程序违法，应予撤销。根据《河北省土地登记办法》第十七条、第十八条、第二十三条之规定，国土资源局办理土地抵押登记，需要审图及宗地界址坐标，而进行地籍调查时，应当有当事人、相邻利害关系人共同在现场的指认签字，且对确定拟申请登记的土地地籍调查，应当以书面或公告的方式送达利害关系人。原告于2012年之前已实际入住，而案涉土地是2015年被办理了抵押登记，国土资源行政主管部门从未向原告送达过任何地籍调查材料；（三）原告自2011年起多次找第三人瑞恒公司要求协助办理过户登记，并多次到故城县人民政府进行上访反映问题。房屋登记机关已知悉案涉房屋的权利归属存有争议，却又为农商银行孙洼支行办理抵押登记，房屋登记机关怠于履行行政职责，在案涉房屋的抵押登记办理中存在过错。三、司法实践中，对于原告购买房屋的权利绝对优于银行抵押权。（一）2015年《全国民事审判会议纪要》关于抵押权与购房人住房保障权冲突第39条规定，取得房屋预售许可证或者销售许可证的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予以支持；（二）依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号），人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。同理应认定买受人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，原告作为不动产善意买受人的物权期待权应当优先保护。最高人民法院作出的支付了全部或者大部分房款的购房消费者的受偿权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，既符合我国设立优先权制度的立法本意，也符合情理，更符合我国现行房地产开发销售制度及通行做法的实际，并有利于保护购房消费者弱势群体的利益，维护社会稳定和谐。为此，下级法院应当认真严格地对这样的规定予以贯彻落实，以真正体现我们正在大力倡导的司法公正与公平。重庆市高级人民法院在2003年发出的《关于对最高人民法院应如何理解的意见》［渝高法（2003）48号］就明确提出：“经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益”。四、涉案房产及土地，人民法院不得查封和强制执行。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，符合以上条件的可以排除执行，原告符合以上情形，人民法院应当解除查封不予执行涉案房屋；（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。房地产公司将房屋出卖给原告，原告已经支付价款并实际占用，人民法院不得查封，本案所涉房产及土地更不能被强制执行。综上所述，为保障购房者的合法利益，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告农商银行孙洼支行辩称，第三人瑞恒公司作为担保人，以案涉房地产及相应土地使用权为第三人袁宝琴贷款提供抵押担保，抵押登记的他项权利人为被告农商银行孙洼支行，被告作为抵押权人享有以抵押物的变价价款优先受偿的权利，该权利具有排他性。原告虽与第三人签署过房产认购协议，但并未签订正式的、合法有效的商品房买卖合同，不能证实其为房产的真正权利人，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人瑞恒公司辩称，一、原告诉讼请求符合事实，合理合法，瑞恒公司作为本案的第三人，予以认可；二、第三人瑞恒公司与被告农商银行孙洼支行签订的抵押合同无效，其理由如下：第一、现第三人瑞恒公司购买的山东贝州房地产开发有限公司故城分公司早期开发的房产，第三人瑞恒公司与该公司签订的股权转让协议取得的商住楼财产，在取得产权之前，三原告与山东贝州房地产开发有限公司故城分公司已经签订了房屋认购书，2012年之前也已经实际交付并入住使用，是由山东贝州房地产开发有限公司故城分公司交付的，不是第三人瑞恒公司交付的，案涉房屋登记状态与实际不一致，案涉房屋为争议房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十三条之规定，应认定该抵押合同无效；第二、签订合同时，第三人瑞恒公司对当时的房地产产权状况进行了详尽的描述，并未遗漏和隐瞒，作为从事贷款业务的专业机构，应对上述房地产能否抵押作出专业评价，而且办理抵押贷款过程中，没有尽到对抵押物严格审查的审慎义务，是重大过错，抵押合同是无效的。因此，被告农商银行孙洼支行要求对抵押物优先受偿是没有依据的，应驳回被告农商银行孙洼支行对第三人瑞恒公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年3月30日，原告刁希华与第三人河北瑞恒公司签订房屋认购书一份，合同约定原告刁希华所购房屋位于第三人河北瑞恒公司开发的浩天建材城项目中的F2-13号，房屋用途为商住一体的商铺，建筑面积为178.32平方米，单价为1,780元/平方米，总房款为317,409元。同日，被告瑞恒公司向原告刁希华出具收据一份，载明刁希华以工程款抵顶F2-13号房屋购房款317,409元。 2008年12月12日，案外人柴志远代原告柴洪海（乙方、买受人）与山东贝州房地产开发有限公司故城分公司（甲方、出卖人）签订浩天建材城房屋认购书一份，合同约定被告柴洪海自愿购买位于河北省故城县房屋，建筑面积为270平方米，单价为1750元／平方米，总房款为472500元，甲方承诺为乙方所预定房屋保留至开盘前交首付，在签订本协议时，乙方向甲方支付定金10000元。乙方同意选择以个人住房抵押贷款方式进行付款。该合同备注信息显示为：“2009年4月29日已补齐首付283500元整（包含壹万元定金）”。原告柴洪海提供收款收据显示，山东贝州房地产开发有限公司故城分公司于2008年11月3日收取包括案涉Ｆ2-7号房屋在内的三套房屋定金6000元，于2008年12月12日收取包括案涉Ｆ2-7号房屋在内的三套房屋定金24000元。第三人河北瑞恒公司于2009年4月29日收取包括案涉Ｆ2-7号房屋在内的三套房屋的首付款825000元。 2008年12月12日，原告柴广的父亲柴志存（乙方、买受人）与山东贝州房地产开发有限公司故城分公司（甲方、出卖人）签订浩天建材城房屋认购书一份，合同约定乙方自愿购买位于河北省故城县房屋，建筑面积为270平方米，单价为1750元／平方米，总房款为472500元，甲方承诺为乙方所预定房屋保留至开盘前交首付，在签订本协议时，乙方向甲方支付定金10000元。乙方同意选择以个人住房抵押贷款方式进行付款。该合同备注信息显示为：“2009年4月29日已补齐首付计：283500元整（包含壹万元定金）”。原告柴广提供收款收据显示，山东贝州房地产开发有限公司故城分公司于2008年11月3日收取包括案涉Ｆ2-14号房屋在内的三套房屋定金6000元，于2008年12月12日收取包括案涉Ｆ2-14号房屋在内的三套房屋定金24000元。第三人河北瑞恒公司于2009年4月29日收取包括案涉Ｆ2-14号房屋在内的三套房屋的首付款825000元。 在本案诉讼过程中，原告柴广的父亲柴志远出具证明一份，明确表示其于2009年4月29日购买的案涉F2-14房产系为原告柴广购买，由原告柴广享有产权。 另查明，2009年4月9日，第三人瑞恒公司取得包括案涉F2-7、F2-13、F2-14三套房屋在内的多套房屋的预售许可证。 2014年6月27日，第三人瑞恒公司与被告农商银行孙洼支行就包括案涉Ｆ2-7、Ｆ2-13、Ｆ2-14三套房屋在内的Ｆ2-1-14号房屋办理抵押登记，证书编号为故房他证故城字第××号。同日，第三人瑞恒公司与被告农商银行孙洼支行就位于郑口镇大马庄村北，京杭大街东侧的国有建设用地使用权（面积为3072.20平方米）办理抵押登记，证书编号为故他项（2014）第189号。 农商银行孙洼支行与瑞恒公司、袁宝琴金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月22日作出（2017）冀1102民初1673号民事判决，判决如下：一、袁宝琴于本判决生效后七日内给付农商银行孙洼支行借款本金共计8999993.16元，并给付应计利息（利息的计算方式为：以8999993.16元本金为基数，自2016年1月14日起，按月利率9.225‰上浮50%即13.8375‰计算至本判决确定的履行之日止）；二、如袁宝琴在本判决规定的履行期限内不能履行上述还款义务，农商银行孙洼支行有权以瑞恒公司抵押担保的土地［坐落于郑口镇大马庄村北、京杭大街东侧、土地证号：故国用（2013）第××号］、房产［房屋座落邢德路南侧Ｆ2-1-14号，房屋所有权证号：故房权证故城字第××号］进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；三、驳回农商银行孙洼支行的其他诉讼请求。案件受理费86660元，由袁宝琴负担、瑞恒公司承担连带责任。瑞恒公司、袁宝琴未按生效判决确定的期限履行给付义务，农商银行孙洼支行向本院申请强制执行，执行案号（2017）冀1102执1570号。在执行过程中，本院于2018年10月10日作出（2017）冀1102执1570号之一执行裁定，裁定拍卖瑞恒公司名下位于故城县的房产（证号为故城字第××号）及土地使用权［证号为故国用（2013）第××号］。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案双方当事人争议焦点为原告刁希华、柴洪海、柴广就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，应同时具备上述规定的四个条件，缺一不可。 关于案涉位于衡水市故城县北洲海商贸城（浩天建材城）Ｆ2-7、Ｆ2-14号两套房屋，原告柴洪海、柴广主张其二人分别对该两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但该其提供的认购书载明的出卖人均为山东贝州房地产开发有限公司故城分公司，二原告均未向第三人瑞恒公司支付全部价款，亦未将剩余价款交付执行。该二原告就上述两套房屋提出的执行异议，因不同时具备上述规定的四个条件，对原告柴洪海、柴广就该两套房屋提出的排除强制执行的诉讼请求，本院不予支持。 关于案涉位于衡水市故城县北洲海商贸城（浩天建材城）Ｆ2-13号房屋，原告刁希华主张其对该套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但未提供充足证据证明其系案涉洲海商贸城建设工程项目的承包方，亦未提供充足证据证明第三人瑞恒公司拖欠其工程款的事实，即原告刁希华提供证据不足以证明其已将全部购房款支付给第三人瑞恒公司。原告刁希华就该房屋提出的执行异议，因不同时具备上述规定的四个条件，对原告刁希华就该套房屋提出的排除强制执行的诉讼请求，本院不予支持。 因原告刁希华、柴洪海、柴广对就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉请其对案涉三套房屋享有所有权及土地使用权的诉讼请求，本院不予支持。本院作出的（2017）冀1102民初1673号民事判决，已判决农商银行孙洼支行对包括案涉三套房屋在内的抵押财产享有优先受偿权，对于原告诉请确认被告农商银行孙洼支行享有的抵押权无效，并要求解除抵押登记，不属于执行异议之诉受案范围，本案不予理涉，权利人可依法另行解决。第三人袁宝琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 一、驳回原告刁希华的诉讼请求； 二、驳回原告柴洪海的诉讼请求； 三、驳回原告柴广的诉讼请求。 案件受理费16,162元，由原告刁希华、柴洪海、柴广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  辛阳阳 审 判 员  宋铁利 人民陪审员  许卫淑 二〇二一年四月二十一日 书 记 员  孙 毅