大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初601号原告：亿达物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101—A号，统一社会信用代码91210231311580807L。负责人：王娜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。被告：杜苏杰，男，1975年6月20日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：李艳青，北京市世纪（大连）律师事务所律师。原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司与被告杜苏杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司的委托诉讼代理人曲妍、被告杜苏杰及其委托诉讼代理人李艳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年1月1日至2020年9月30日的物业费2,666.48元；2.被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金799.94元；3.由被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费3,428.46元；2.被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金1,028.54元；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系“德源小区”物业服务企业，被告系“德源小区”二期业主，其购买的该小区中山路425B-1508号房屋建筑面积45.99平方米。原告与“德源小区”业主委员会签订《德源小区物业服务合同》，约定二期住宅物业费为2.5元/月/平方米，电梯费12元/户/月，均按季度当季交纳，业主应于每季度最后一个月25日前交纳下期费用。在所交季度首月5日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费金额的万分之五支付违约金。被告自2019年1月1日起再未交纳下期物业服务费用，原告多次催要无果，为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，德源小区业主委员会签订《德源小区物业服务合同》未经业主大会表决的法定程序，故合同无效，原告不能依据无效合同向被告主张物业费及违约金；第二，原告擅自将物业标准由2.2元/月/平方米提高到2.5元/月/平方米，行为违法，不应予以支持；第三，根据《民法典》第九百四十四条的规定及物业合同第七条的约定，原告未进行物业费法定催收程序，被告未达到支付物业费的条件，原告不能直接以诉讼方式收取物业费及违约金；第四，原告提供的物业服务不符合约定，亦未公布物业收益情况，其构成违约，原告应承担违约责任，减免物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的《商品房买卖合同》、《大连亿达物业德源项目收费票据》的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《德源小区物业服务合同》，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系。被告认为该合同无效，业委会系业主大会的执行机构，该证据无法证实业主委员会签订该合同未经业主大会表决的法定程序。本院认为，业主大会系小区业主的内部议事机制，亦是小区业主权利的体现，业主大会表决选聘的物业企业，原告无权干涉。但《物业管理条例》第十五条的规定，业委会可以代表业主对外行使权利。现案涉小区业委会已与原告签订了合同，该行为是否经过业主大会表决并非原告法定的审查义务，且被告亦未提供证据证明其主张的事实。故本院认为该合同来源真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，与本案具有关联性，予以采信。2.原告提供的物业服务照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。被告提供的照片，拟证明原告提供的物业服务不符合合同约定。双方均认为对方提供的照片不能证明其主张的事项。本院对照片的真实性予以确认。但认为照片均是对客观情况一时的记录，而物业服务具有持续性和整体性，不能仅以此来反映物业服务的真实情况，故对上述照片的证明事项，本院不予采信。3.对被告提供的《德源筑座·小区问题整改通知书》及小区业主与原告方座谈的照片、微信截图、视频资料，拟证明原告物业服务质量存在问题，小区业主向物业工作人员反映问题情况。原告认为上述证据均不能证明物业服务质量存在问题。本院认为，因原告没有提供相反证据否定上述证据的真实性，且上述证据具有合法性，与本案具有关联性，可以证明业主对于物业服务质量提出过异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月12日，大连市沙河口区德源小区第二届业主委员会与亿达物业管理有限公司大连分公司签订《德源小区物业服务合同》，约定由原告为德源小区提供物业服务，服务期限为自合同签订之日起至2022年12月31日止，德源小区二期住宅物业费2.5元/月/平方米，电梯费12元/户/月。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月25日前交纳下期的物业费。在所交季度首月5日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。业主未交纳物业服务费超过6个月的，且经物业企业督促后仍未交纳的，物业公司可依法向所在地人民法院提起诉讼进行追缴，但是否采取以上措施由物业公司决定。合同还约定其他事项。另查明，2018年7月14日，亿达物业管理有限公司大连分公司变更名称为原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司。再查明，被告杜苏杰系德源小区二期行政街号中山路425B-1508号房屋业主，该房屋建筑面积45.99平方米，被告未向原告支付自2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业费（含电梯费）3,428.33元（2.5元/月/平方米×45.99平方米×27个月+12元/户/月×27个月）。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，德源小区业主委员会与原告签订的《德源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有约束力，双方均应依约履行。被告主张上述合同无效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告擅自提高物业收费标准的意见，经查，2.5元/月/平方米的收费标准系业委会与原告签订的案涉新合同生效后的约定，而被告辩称2.2元/月/平方米的收费标准系根据新合同未生效前与旧物业合同过渡期间的约定，故并非原告擅自提升物业费标准，本案合同确定收费标准与前物业服务企业收费标准无关。故被告该辩解无事实依据，本院不予支持。关于被告辩称原告未依约履行催收程序即以诉讼方式向被告收取物业费的意见。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人“可以”催告业主在合理期限内支付物业费，而非“应当”；而案涉合同约定是否采用催收措施由原告决定。故原告采用诉讼方式向被告催收物业费并不违反法律规定，被告该抗辩意见于法无据，本院不予支持。本院认为，根据原、被告的诉辩意见及相应证据，可以认定原告已为德源小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应向原告支付物业费用。故原告主张被告支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）3,428.33元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院予以支持，超出部分部分，本院不予支持。而被告认为原告的物业服务不符合约定，且在利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况公示等方面服务存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，虽然被告主张原告的服务存在瑕疵，但其主张的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。故对被告该抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告欠付物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杜苏杰于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）3,428.33元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告杜苏杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 田 甲二〇二一年四月二十二日书记员 李泳伶附相关法律规定：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。