河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终840号上诉人（原审原告、案外人）何玉芝，女，1976年9月18日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：熊兴明，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏新和，男,1972年4月25日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。系何玉芝丈夫。被上诉人（原审被告、申请执行人）吕玉强，男，1968年6月17日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王俊晓、杨波，河南子午律师事务所律师。原审第三人（被执行人）何宗献，男,1961年11月15日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人何玉芝因与被上诉人吕玉强、原审第三人何宗献案外人执行异议之诉一案，不服南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何玉芝及其委托诉讼代理人熊兴明、魏新和，被上诉人委托诉讼代理人王俊晓、杨波，原审第三人何宗献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何玉芝上诉请求：1.撤销（2020）豫1302民初5492号民事判决书，依法判决发回一审法院重新审理或判决支持上诉人一审诉讼请求；2.判决不得强制执行上诉人位于南阳市卧龙区工业路与八一路交叉口裕华商城产权证号10××19和10××02两处房产；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决书对本案判决的理由和依据，完全违背了本案的客观事实和法律规定，完全是在不顾证据和事实的基础上，无理推测本案的事实，实属滥用裁判权。1.一审判决书法院认为部分载明：“以公证的《房屋买卖合同》有修改、收款收条没有银行流水、转帐凭证，又以《房屋买卖合同》签订四年后才进行公证是为了通过法律程序对双方权益作出进一步保障等”为理由，以此来认定双方不存在真实的买卖合意，这些认定内容，完全是一审法院以推测否定了证据、事实、合同双方意思表示。2.一审法院认为部分载明：“商铺租金自2019年12月20日起才返租至何玉芝帐户的，该时间晚于法院查封时间，不能证实原告在人民法院查封之前已经实际占有了案涉商铺”，这样的评定，是对此事实的狭隘认识，也错误评定了本案的特殊事实。通过上诉人和何宗献签订的《房屋买卖合同》和《证明》可知，双方支付方式是分二批支付房款，第二批是何宗献收取商铺10万元租金的方式支付房款，在何宗献未收取商铺第二批房款10万元前，上诉人是无权收取商铺房租款的，人民法院依法对该商铺进行查封，上诉人是无权干涉的，但是，上诉人于2011年已购买了该商铺，从合同、证明手续签订之日起，该房实际所有人就是上诉人，因该房所产生的租金，就是上诉人的利益，何宗献不再是该房的所有人、不再享有该房的利益，这是客观事实。双方买卖该房时，何宗献没有自己占有、使用该商铺，而是通过收取房租来占有、管理该房，上诉人在购买该房后，同样是这样行使所有人的权利的，只是上诉人按照双方约定用该商铺租金向何宗献支付第二批房款而已，因该房是被管理的商铺，因此，不是上诉人直接占有该房才算是占有。房款支付完毕后办理过户手续，这是双方的约定，依照合同和法律之规定，双方应诚信履约，上诉人依约履行自己的义务，是没有过错的。上诉人应依约用商铺租金向何宗献支付完第二批商铺款，且2019年收取2020年的房租，2019年何宗献已支付完所有的房款，上诉人要求商铺管理人自此时起将房租转到自己帐户内，完全是合法、合约、合理的。一审法院依法对该商铺进行查封，上诉人是无权知道和无权干涉的，不动产变更是以不动产过户登记为准的，不是以商铺管理人变更租金支付帐户为准的，一审法院将上诉人正常管理商铺的行为，武断认定为双方有意规避法院执行的恶意行为，实在是不应该。二、上诉人和何宗献之间买卖被执行房产的行为和事实，足以排除被上诉人对上诉人房产（被执行房产）的执行，应支持上诉人的一审诉讼请求，不得强制执行案涉房产。1.对于上诉人所举证据的真实性，完全具备核实的条件，以上证据可依法进行鉴定，被上诉人可对这些证据形成的时间进行鉴定，如果形成时间与证据载明时间不一致，才能否定上诉人主张的事实，一审法院在被上诉人未推翻以上证据的情况下，在被上诉人无法否定上诉人证据证实事实的前提下，就主观武断否定上诉人与何宗献之间2011年已买卖案涉商铺的事实，显然是错误的。2.上诉人以《房屋买卖合同》、《收条》、《证明》、《国外学历认证书》、《转帐凭据》等为主要证据，来证实何宗献和上诉人共同达成将案涉商铺归上诉人的约定，上诉人依约履行了以房租逐步支付何宗献房款约定内容的事实，法律规定支付方式包括支付现金等形式，上诉人按约向何宗献支付房租的行为，正是守法、守约的合法诚信行为，结合商铺及买卖时的特殊情况，双方从达成买卖商铺及依约履行时，上诉人已实际占有了商铺，这是客观事实，这是合法、合约、合理的，这一实际占有时间发生在法院查封之前，应当认定上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实。3.本案中上诉人和何宗献所达成的房屋买卖事宜，属于附条件的买卖行为，即当上诉人将第二批房款以房租支付完毕后才能过户，这不违背任何法律规定，也不违背当事双方的意愿，最重要的是：双方买卖商铺时商铺无任何权利瑕疵，何宗献和被上诉人之间还没有诉讼纠纷，双方买卖商铺不是出于非法目的买卖的，上诉人依据双方约定履行支付房租的义务，这是诚信履约的行为，上诉人权益应当得到认可、得到法律保护，上诉人对商铺过户前突发被查封之事，根本就预料不到，对于商铺被查封时未过户至上诉人名下，是没有任何过错的。不能无端的增加上诉人的责任。更不能以此损害上诉人的合法权益。4.商铺在被一审法院查封时，上诉人已向何宗献支付大部分的房款，在上诉人提出异议时，上诉人已向何宗献支付了全部的房款，上诉人已按约定履行了全部的义务，上诉人有权要求何宗献将商铺过户至自己名下，也有权要求一审法院解除对上诉人实际所有商铺的查封，更有权依法保护自己的合法权益。由上可知，根据谁主张谁举证的证据规则，上诉人已举证证实了自己的主张，被上诉人不认可以上事实的话，应举证证实自己的主张，直到一审结束被上诉人也未举证证实自己的主张，根据举证不能承担不利后果的法律规定，一审法院应依法认定上诉人是案涉商铺实际所有人的事实，显然一审法院对此事实的认定和裁断是错误的，应予以纠正。吕玉强辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人与何宗献存在利害关系，其向法庭出具的证据没有任何其他不变证据证明签订合同和支付价款的事实存在，买卖合同存在倒签时间的可能性。二、被上诉人和何宗献之间的债权债务产生于2015年7月31日，由此可以看出，上诉人与何宗献在何宗献发生债务后，为了逃避债务，才于2015年10月份办理了买卖公证，四年后办理公证可以看出买卖合同倒签时间逃避债务的事实。三、案涉房产经法院查封后涉案房产的租赁款于2019年12月20日开始才转入上诉人名下，这一事实也足以证实了所谓的房屋买卖是假象，逃避债务才是真相。四、依据执行异议和复议规定第二十八条，需要满足四个条件，本案签订合同和公证时间，相差四年，有足够时间办理过户。没有办理过户上诉人存在过错。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，是不能成立的。一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。何宗献述称，2011年我孩子出国上学，我急着用钱，借钱借不到，所以我考虑卖房。当时房子卖给上诉人是事实，因为当时房款上诉人没有支付完，20万购房款支付了10万，约定剩余的房款从房租中扣除，我们之间的房屋买卖是真实的。何玉芝向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对何玉芝位于南阳市卧龙区工业路与八一路交叉口裕华商城产权证号10××19和10××02两处房产的强制执行；二、依法确认何玉芝为南阳市卧龙区工业路与八一路交叉口裕华商城产权证号10××19和10××02两处房产的所有权人；三、由吕玉强承担本案所产生的一切诉讼费用。一审法院认定事实：吕玉强与何宗献民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年9月27日作出（2017）豫1302民初3614号民事判决书，判决：何宗献在本判决书生效后三十日内偿还原告吕玉强借款480000元及利息（利息部分：自2015年7月31日起按月利率15‰计付，至本院指定期限届满之日止）。判决书生效后，何宗献未按期履行判决书确定的义务。2019年4月25日，吕玉强向一审法院申请强制执行，执行案号为（2019）豫1302执1217号，2019年5月9日，一审法院出具（2019）豫1302执1217号之三民事裁定书，查封被执行人何宗献名下位于南阳市卧龙区工业路与八一路交叉口裕华商城1幢-1楼0269室（产权证号：10××19）、位于南阳市卧龙区工业路与八一路交叉口裕华商城2幢-4楼4120室（产权证号：10××02）、位于南阳市××区××楼××101（产权证号：17××75）房产三处。案外人何玉芝不服，提出案外人执行异议，一审法院经审理出具了（2020）豫1302执异134号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在一审法院作出查封裁定前，涉案房产登记在被执行人名下，案外人何玉芝签订购房协议后，消极不行使过户登记权利。案外人对案涉房产未办理过户登记存在过错。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。”综上，依法驳回了案外人何玉芝的异议请求。何玉芝不服，以何玉芝、魏新和为原告提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年9月16日，何宗献、何玉芝向南阳市汉都公证处申请办理《房屋买卖合同》公证，10月16日，何宗献、何玉芝在南阳市汉都公证处公证员王某,4面前确认：双方于二零一一年六月六日签订了双方要求公证的《房屋买卖合同》，合同上双方当事人签名、指印确系本人亲自所为。该《房屋买卖合同》约定：“甲方何宗献、乙方魏新和、何玉芝就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在南阳市工业路裕华商城四楼铺位及地下负一层铺位出卖给乙方。手写补充：宛市房产证字第××号及10××02号。二、双方议定上述铺位总价款为人民币壹拾万元整（￥100,000.00元）（原打印体为：贰拾万元整￥200,000.00元，经涂改手写为壹拾万元整￥100,000.00元，加按指印）。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。四、乙方在签订本合同后，将全款交于甲方，甲方将房本交于乙方。五、办理房产证过户手续，由甲方配合，所产生的费用均由乙方承担。六、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。甲方何宗献乙方何玉芝中间人尹建伟落款日期2011年6月6日”。针对公证书中房款涂改部分，经庭审询问，何玉芝一方称“时间长了记不清，可能当时没有那么多现金，只有10万现金，就后来又补了个证明，以房租抵扣”；何宗献称“因为当时钱没付清，就按实付的钱数改的，在公证员面前改的”。何玉芝另向法庭提交落款日期为2011年6月6日的收条一份，内容为“今收到何玉芝交来房款现金壹拾万元（100,000.00元）给小孩读研用。何宗献”；2011年6月7日的证明一份，内容为“何宗献（41290119611115053X）与何玉芝（412929197609180024）魏新和（411303197204256759）签订买卖裕华商城四楼和地下负一层铺位双方议定总价款为贰拾万元。考虑到何宗献为孩子出国读研急需用钱和商铺滞销市场因素，先付现金壹拾万元，剩余壹拾万元从铺位租金中抵扣十年用于支付，并到期办理过户手续。特此证明！双方签字：何宗献何玉芝魏新和”。何玉芝提供的何宗献银行存单明细显示：地下商铺自2015年12月18日至2018年12月21日、四楼商铺2016年4月13日至2017年3月1日铺位租金仍由商铺物业直接转入何宗献账户，何宗献自称裕华商城后期的10万元仍是直接转入何宗献个人账户。案涉地下商铺及四楼商铺分属不同物业管理，2020年8月21日，南阳市银联商贸有限公司出具情况说明一份，内容为“位于南阳市卧龙区八一路与工业路交叉口裕华商城A0269房产，原业主为何宗献，于2019年5月21日收到房屋买卖合同公证，在我处变更业主姓名为何玉芝，开户行中原银行账号62×××49”；南阳市兴裕商业管理有限公司出具证明一份，内容为“裕华商城四楼B区4120房间近几年来的房租，一直是打到何玉芝个人账户上。账号62×××49中原银行”。何玉芝账户明细显示：2019年12月20日、2020年1月2日收入地下室A区款项、业主返租7693元、4375.8元。另查明，何宗献、何玉芝系兄妹关系。庭审后，何玉芝、魏新和以魏新和不是本案执行异议申请程序的当事人为由，申请不将魏新和列为本案原告，本案原告仅为何玉芝一人。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即排除特定标的物执行应同时具备该规定的四个要件。本案中，首先，案外人何玉芝主张其与被执行人何宗献签订《房屋买卖合同》后，按约定支付了首期10万元购房款，下余10万元购房款从铺位租金中抵扣10年，为证实其主张，何玉芝提供了与何宗献签订的《房屋买卖合同》公证书一份、何宗献出具的证明、收条等材料，按何玉芝与何宗献所述，何玉芝与何宗献双方的《房屋买卖合同》已在签订当日开始履行，那么时隔四年后，在何宗献已身负债务的前提下，兄妹二人对该《房屋买卖合同》进行公证，其目的应是通过法律程序对双方权益作出进一步的保障，而双方在公证书中既未提交2011年6月7日何宗献对剩余价款所写的证明，也未对剩余价款的支付方式作出进一步的约定，相反，双方在办理公证时，却对原《房屋买卖合同》中关于支付价款这一重要条款以涂改方式进行修改，与常理不符，涉案房屋出卖方何宗献系与买受人何玉芝存在利害关系的人，即使被执行人何宗献对于案外人何玉芝的主张表示承认，也不能减轻或免除案外人的举证责任，因此，在案外人何玉芝提供的《房屋买卖合同》公证书、收款收条在没有相应的银行流水、转账凭证或其他证据予以佐证的情况下，原告何玉芝所提交的现有证据，仍不足以证实双方存在真实的买卖合意，更无法证实何玉芝已向何宗献支付了案涉商铺的全部价款；其次，何玉芝提供的租金支付流水显示，案涉商铺的部分租金自2019年12月20日起才返租至何玉芝账号的，该时间晚于本院查封时间，而何玉芝提交的南阳市兴裕商业管理有限公司出具的证明中对租金支付起始时间指向不明，上述证据均不能证实何玉芝在人民法院查封之前已经实际占有了案涉商铺；再次，何玉芝提交的何宗献于2011年6月7日出具的证明显示：“先付现金壹拾万元，剩余壹拾万元从铺位租金中抵扣十年用于支付，并办理过户手续”，那么双方约定的最后一笔房款付清的时间应为2021年6月6日，而2020年8月21日南阳市银联商贸有限公司出具的情况说明显示“位于南阳市卧龙区八一路与工业路交叉口裕华商城A0269房产，原业主为何宗献，于2019年5月21日收到房屋买卖合同公证，在我处变更业主姓名为何玉芝，开户行中原银行账号62×××49”，上述证据恰恰证实了双方办理该案涉商铺的更名手续时间早于双方约定日期，晚于法院查封日期，不排除双方的更名行为有规避法院执行的恶意；同时，何玉芝在签订房屋买卖合同时就应当预见到在约定的最后一笔房款没有付清的情况下出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍，在房款未结清之前，买卖双方仍无法办理过户登记，何玉芝对案涉房产未办理过户登记至其名下存在过错。综上，何玉芝所提交的现有证据，不足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对何玉芝主张确权的诉讼请求，于法无据，依法不应得到支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：驳回何玉芝的诉讼请求。案件受理费8800元，由何玉芝负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据何玉芝的上诉请求以及吕玉强的答辩意见，结合本案的事实和证据，何玉芝对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。本院对此评述如下：首先，何玉芝与何宗献之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存疑。何玉芝主张其与何宗献于2011年6月6日签订《房屋买卖合同》后，按约定支付了首期10万元购房款，下余10万元购房款从铺位租金中抵扣10年，按何玉芝与何宗献所述，何玉芝与何宗献双方的《房屋买卖合同》已在签订当日开始履行，那么2015年9月16日二人对该《房屋买卖合同》进行公证，其目的应是通过法律程序对双方权益作出进一步的保障，但办理公证时，双方既未提交2011年6月7日何宗献对剩余价款所写的证明，也未对剩余价款的支付方式作出进一步的约定，却对原《房屋买卖合同》中关于支付价款这一重要条款以涂改方式进行修改，明显不符合常理。被执行人何宗献与案外人何玉芝系亲兄妹关系，即使何宗献对于何玉芝的主张表示承认，也不能减轻或免除案外人何玉芝的举证责任，因此，在何玉芝提供的《房屋买卖合同》公证书、收款收条在没有相应的银行流水、转账凭证或其他证据予以佐证的情况下，何玉芝所提交的现有证据，仍不足以证实双方存在真实的买卖合意，也无法证实何玉芝已向何宗献支付了案涉商铺的全部价款；其次，何玉芝提供的证据不足以证实其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。何玉芝和何玉献称二人约定剩余10万元购房款从铺位租金中抵扣十年用于支付，而二人无法确定10年租金的具体数额，且支付一半购房款后何玉芝即占有案涉房屋，剩余部分以尚待发生的租金相抵扣，完成交易，有违日常交易习惯。何玉芝欲通过租赁主张对案涉房屋的实际控制，但依据何玉芝提供的证据以及何玉芝和何玉献的陈述，案涉房屋在2011年就交付了何玉芝，但案涉房屋的房租一直到2019年12月20日才由何玉芝收取，晚于人民法院的查封日期（2019年5月9日）。另外南阳市兴裕商业管理有限公司出具证明“裕华商城四楼B区4120房间近几年来的房租，一直是打到何玉芝个人账户上”，与何玉芝和何玉献的陈述以及事实不一致。此外，何玉芝于2019年5月21日才办理案涉房屋的物业更名，同样晚于人民法院的查封日期。依据现有证据无法证实何玉芝在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，何玉芝对房屋未办理过户登记存在一定过错，何玉芝和何宗献约定，剩余10万元从铺位租金中抵扣十年之后到期办理过户手续，那么何玉芝就应当预见在租金没有抵除完10万元购房款的情况下，自己办理过户存在障碍。而且案涉房屋在2015年10月22日就被查封过，何玉芝在明知存在过户风险的情况下仍然坚持要从铺位租金中抵扣十年之后到期办理过户手续。何玉芝自身没有尽到合理注意义务，其对案涉房屋未办理过户登记存在一定过错。综合上述分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，何玉芝提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于何玉芝请求确认案涉房屋归其所有的问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第二百一十一条的规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”，以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房产完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，何玉芝不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应有其本人履行的申请不动产登记的责任，故该诉请不应予以支持。综上所述，何玉芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由何玉芝负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年四月十九日法官助理向巧巧书记员陈玫夙