云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2325民初90号原告：刘华，男，1954年10月4日生，汉族，居民。住姚安县。委托诉讼代理人：朱志华，云南精益律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张旺民，男，2000年3月27日生，汉族，居民。住姚安县。委托诉讼代理人：张兴太，男，1973年3月16日生，汉族，农民。户籍登记地为祥云县。住姚安县。系张旺民之父亲。代理权限为特别授权。原告刘华诉被告张旺民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘华提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告按《房屋买卖成交合同》第二条5项、第九条的约定支付原告房屋尾款270000元，支付原告违约金50000元并赔偿因其违约给原告造成的经济损失97200元，或可按《房屋买卖成交合同》第三条的约定，将房屋所有权过户给原告。法庭审理中，原告将其诉讼请求明确为请求人民法院判令被告按合同约定，支付原告房屋尾款270000元，支付原告违约金50000元并赔偿因其违约给原告造成的经济损失97200元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2019年4月15日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖成交合同》，原告将位于姚安县（房屋所有权证号：云21**姚安县不动产权证第**）以总价款390000元的房价卖给被告。合同第二条约定：被告于2019年4月15日支付首付款100000元，2019年5月15日前付20000元；另房屋尾款270000元在买方办理完不动产权证后，并办理银行贷款一次性付清。合同第三条约定：如买方反悔或过户手续完成后拒绝或故意拖欠尾款不支付给卖方，则所付房款卖方不退还给买方，并及时把该房屋所有权过回给原告，两回过户费用由买方承担。合同第四条约定：双方办理过户手续的时间为2019年4月26日。合同第九条约定：不按合同履行义务的一方，应向守约方另支付违约金50000元。一方因违约造成对方经济损失，应承担损失赔偿责任。合同签订后，双方按合同约定于2019年5月办理完成了房产过户登记手续，将房屋过户登记在被告名下，2020年7月被告以该房产作抵押，向银行贷款150000元，但贷款贷出后仍支付房屋交易尾款270000元，因其欠款长期未付，给原告造成了巨大经济损失。经原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，现原告只能依法提起诉讼，请求人民法院依法判令被告全面履行合同并承担违约责任，按《房屋买卖成交合同》第二条5项，第九条的约定，支付原告房屋尾款270000元；支付原告违约金50000元并赔偿因其违约给原告造成的经济损失97200元或可按《房屋买卖成交合同》第三条的约定，将房屋所有权过户给原告。被告张旺民辩称，2019年经中介介绍购买了刘华名下一套房屋，当时我不具备付全款购买房屋的能力，中介承诺只要我首付120000元，刘华就把房屋登记在张旺民名下，然后向银行贷款用于付尾款，但最后中介迟迟未办理银行贷款，直到去年7月我拿到房产证后，因我之前付的首付款是向别人的借款，我将房产证抵押给银行贷款用于偿还欠款，不是我故意拖欠。房屋登记在张旺民名下，是中介承诺为了用于银行抵押贷款，但房屋实际没有交付我方使用，损失费不应由我方承担。何时向银行贷款也未在合同上约定明确，因为中介一直没有办理才造成了现在的局面，我不同意解除合同，要求继续履行合同并请求法院调整本案约定的违约金数额。经审理查明，2019年4月15日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖成交合同》，原告将登记在其名下位于姚安县（房屋所有权证号：云21**：云21**姚安县不动产权证第**90000元的房价卖给被告。其中合同第二条约定了价款及房款支付方式：1、该房产的交易总额为390000元。2、产权过户费、评估费用由被告承担。3、被告自愿支付首付款100000元，付首付款时间为2019年4月15日。4、另首付余款20000元于2019年5月15日前付清。5、另外房屋尾款270000元在买方办理完不动产权证后，并办理银行贷款一次性付清。第三条逾期付款处理方式：如原告在过户手续未完成前反悔，则所收购房款100000元双倍返还给被告，所产生的一切费用由原告承担；如被告反悔或者过户手续完成后拒绝或者故意拖欠尾款不付给原告，则所付房款原告不退还被告，并及时把房屋所有权过户给原告，两次过户手续费由被告承担。第九条违约责任约定：1、不按合同约定履行义务的一方，应向守约方另支付违约金伍万元。2、一方因违约造成对方经济损失，应承担赔偿损失责任。合同签订后，被告于2019年4月15日向原告支付了房款100000元，同年5月7日又支付了房款20000元，原告也按合同约定于同年5月10日在支付缴纳房屋交易税29403.86元后将房屋转移登记在被告名下。2020年7月被告以该房产作抵押，向姚安县农村信用合作联社贷款150000元，后因被告并未如约支付欠款270000元，原告由此提起本案诉讼。本院认为，原、被告于2019年4月15日签订的《房屋买卖成交合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力。本案中，原告已按照合同的约定将房屋过户登记在被告名下，并办理了不动产权证，被告用该房屋的不动产权证作为抵押担保向银行办理了150000元的贷款后，被告并未按约定支付尾款，应依法承担违约责任，继续履行合同，向原告支付所差欠的房屋买卖合同欠款270000元，原告此诉请依法有据，本院予以支持。对原告诉请被告支付违约金50000元并赔偿经济损失97200元的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当约定的违约金大于或等于实际经济损失，守约方不能要求违约方在支付违约金的同时赔偿损失。依照上述法律规定，我国合同法规定的违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”，且以实际损失作为判断违约金是否过分高于损失的标准。本案原告因被告的违约行为所遭受的经济损失充其量只是被告不支付尾款占用资金的同期银行存款利息。本案约定的违约金50000元已超过所受到的实际损失，现原告在诉请被告支付违约金的同时又诉请赔偿经济损失97200元，约定的违约责任不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。故此，本院综合考量被告迟延支付欠款的数额、合同履行情况、违约情节、预期利益等因素，在造成原告实际经济损失的基础上适当调整违约金的支付数额，以最高不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的4倍予以计算，酌定由被告从违约之时即2020年7月，以未付欠款270000元为基数计算违约金至原告提起本案诉讼之时。综上理由，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、由被告张旺民在本判决生效后15日内向原告刘华支付房屋买卖合同欠款270000元。二、由被告张旺民向原告刘华支付违约金24255元。三、驳回原告刘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3779元，由被告张旺民负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起15日之内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  卢学荣二〇二一年四月二十二日书记员  张雪晴