四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初102号 原告：中国工商银行股份有限公司乐至支行。 负责人：姚玲，该行行长。 委托诉讼代理人：汪泯酿，四川法助律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：王强，四川法助律师事务所律师（特别授权）。 被告：施秀琼，女，1962年7月29日出生，汉族，户籍地：四川省乐至县，现住乐至县。 被告：李正富，男，1957年2月12日出生，汉族，户籍地：四川省乐至县，现住乐至县。 施秀琼、李正富共同委托诉讼代理人：李波（委托人之子），男，1983年8月19日，汉族，住乐至县。特别授权）。 被告：四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司。 法定代表人：刘敏。 委托诉讼代理人：何理，四川怀石律师事务所律师（特殊授权）。 原告中国工商银行股份有限公司乐至支行（以下简称工商乐至支行）与被告施秀琼、李正富、四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司（以下简称祥瑞地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商乐至支行委托诉讼代理人汪泯酿、被告施秀琼、李正富及委托诉讼代理人李波、被告祥瑞地产公司委托诉讼代理人何理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商乐至支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李正富、施秀琼按本金204766.52元及利息和未按合同约定还款还款所应承担的罚息、复利至被告付清贷款之日止（利息、罚息、复利暂计算至2020年8月31日为45805.59元）；2.判令被告李正富、施秀琼按本金204766.52元及利息和未按合同约定还款还款所应承担的罚息、复利（利息、罚息、复利暂计算至2020年8月31日为45805.59元）的5%支付原告律师代理费；3.判令被告祥瑞地产公司在正式抵押登记手续办理完毕前对上列债务承担连带清偿责任;4.确认原告对被告提供的抵押物在抵押担保范围内（贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用以及其他所有应付费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等）通过折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月21日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告发放借款262000元，期限15年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，按月等额本息还款，二个人被告以位于乐至县天池镇文庙街世纪欣城159号住房一套（以下简称案涉房屋）作借款抵押担保，并于2014年4月17日办理抵押权预告登记。祥瑞地产公司在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记房屋他项权证书前对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担阶段性连带保证责任。原告按约向被告发放了全部贷款，但二个人被告却自2018年4月20日起未按合同约定还款，原告多次催告无果。被告的行为已构成严重违约，依据合同约定，原告有权要求被告立即清偿剩余贷款本息以及因违约而应承担的罚息、复利及其他费用等。由于案涉房屋未完成正式抵押登记手续，依据合同约定，祥瑞地产公司应当承担阶段性连带保证责任。 施秀琼、李正富辩称，二个人被告确实与原告签订个人购房借款/担保合同》，二个人被告在原告处借款，但在还清借款后，原告应将案涉房屋抵押证件交二个人被告；祥瑞地产公司并没有给二个人被告土地使用证等证件，原告属于违约贷款。 祥瑞地产公司辩称，该公司对案涉房屋贷款提供担保属实。但即使该公司承担了责任，也可以向二个人被告追责。欠款的金额及罚息、复息及律师费用，原告应有证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据：原告提交的营业执照、负责人身份证明、被告身份证、企业信用信息公示报告、个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同》、他项权证和借据历史处理明细，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的《委托代理合同》及二个人被告提交的《商品房买卖合同》，他方认可真实性、合法性，能与其他证据印证，予以采信。 本案经审理认定事实如下：2014年2月7日，祥瑞地产公司与施秀琼签订《商品房买卖合同》，约定施秀琼购买祥瑞地产公司开发的世纪欣城，104.03平方米，按照3600元/平方米计价，总价374508元；施秀琼和李正富在合同买受人和法定代表人处签名捺印；采取贷款方式付款，首付款112508元，其余购房款262000元以银行贷款方式一次性支付出卖人。 2014年4月21日，借款人施秀琼，贷款人为工商乐至支行，抵押人施秀琼，保证人为祥瑞地产公司签订《个人购房借款/担保合同》，编号为：A[个住]字[2]行[乐至]支行[2014]年[378]号，与本案有关的约定包括：原告向施秀琼贷款262000元，用于个人购置住房贷款，购买乐至县天池镇世纪欣城建筑面积104.03平方米房屋，以抵押和保证方式担保，贷款期限15年，贷款利率以发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，约定利率浮动比例；贷款一次性划入祥瑞地产公司在工行尾号2886账号；按月等额本息还款，借款人不享有宽限期；还款账号为施秀琼在工行尾号7562账号；9条借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按第四条约定的利率基础上加收100%确定，罚息利率变动周期与利率变动周期一致；10条保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式确定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任；补充条款约定无限担保责任；抵押物为案涉房屋；14条构成借款人违约包括：以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；贷款人有权采取一项或多项措施：要求借款人限期纠正违约行为；宣布本合同立即到期，要求清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用；17条贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息；18条抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用；20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的,应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续;抵押人获得房屋所有权证书后,应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续;如抵押人未在上述时间办妥正式抵押登记手续,由此给贷款人造成损失的,应向贷款人足额赔偿;贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物,以所得优先受偿,或请求人民法院拍卖、变卖抵押物，包括贷款到期或被宣布提前到期借款人未予清；26条，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为合同项下贷款到期或被宣布提前到期之日起两年;30条，贷款发放后，借款人与售房人间发生纠纷，不减少、免除借款人还款责任，限制、减少担保人担保责任，本合同正常履行；发生包括贷款人宣布贷款提前到期的，无需担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；上述合同，借款人和抵押人施秀琼、共同借款人和抵押物共有人李正富签字捺印，原告和祥瑞地产公司签字、盖章。 2014年5月20日，原告就施秀琼借款向祥瑞地产公司发放贷款262000元，接收为工行尾号2886账号，贷款到期日为2029年5月20日，基准利率6.55，浮动比例，浮动值10%，利率单一变动，按月还本付息，当期执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，逾期浮动值50%，等额还款。 2014年4月17日，天池镇文庙街（世纪欣城）159号房屋作为在建工程进行了预售商品房抵押权预告登记，登记字号，预购人施秀琼，共有人李正富。施秀琼在2018年12月29日后未按合同约定还本付息。 2020年8月20日，中国工商银行股份有限公司资阳分行作为甲方与四川法助律师事务所作为乙方签订《委托代理合同》，在年100件或1000万元范围内，乙方指派王强、汪泯酿办理一、二审诉讼等事宜，单户标的金额100万元以内的，在收到诉讼材料24个月内，甲方按实际收回金额的5%支付风险代理费。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向二个人被告发放购房贷款，双方形成金融借款合同关系；案涉房屋作为抵押物办理抵押权预告登记，双方抵押合同关系成立。祥瑞地产公司与原告依上述合同约定形成担保合同关系，各方当事人均应依照合同约定行使权利，履行义务。 本案中，原告及时足额向被告发放购房按揭借款，履行了合同义务。但二个人被告部分至2018年12月29日后未再继续还本付息义务，符合约定连续三个月或累计六次未按时足额还款，构成违约，应承担相应违约责任。原告有权要求二个人被告立即偿还欠款，宣布合同提前到期，现原告诉讼主张权利，二个人被告应当依合同约定向原告支付借款本金、利息、罚息、复利和律师费和其他债权实现费用。二个人被告以案涉房屋抵押，因当事人均未出示案涉房屋所有权证，但案涉房屋进行了抵押预告登记，故案涉房屋依合同约定应作为抵押物作为借款担保，原告对案涉抵押房屋在折价、拍卖、变卖所得价款在双方签订的《个人购房借款/担保合同》范围内享有优先受偿权，原告第四项诉讼请求，不违反法律规定，应予支持并确认。 祥瑞地产公司因二个人被告违约未再还本付息，无证据证明案涉房屋已经办理正式抵押登记，符合上述合同对附条件连带担保约定，且原告保证期间主张权利，故祥瑞地产公司依约定应承担相应阶段性连带担保责任。但依照《中华人民共和国民法典》第七百条规定，祥瑞地产公司在承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利。 原告主张律师费，依上述合同约定应予支持，但虽提供有委托代理合同，但没有实际缴费票据证明，属于证据不足，不予支持，原告可以补充证据后另行通过协商或诉讼主张法律支持范围内律师代理费。 二个人被告要求在还清贷款时由原告交付案涉房屋的不动产权证书，因办理该证需要三被告间通力合作在不动产登记部门才能实现登记，不是原告作为贷款人所能决定，二个人被告的心情可以理解，但不是拒绝给付借款本息的理由。 综上，原告主张符合法律规定部分，予以支持，证据不足部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百一十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、限被告施秀琼、李正富在本判决生效之日起十五日内给付原告中国工商银行股份有限公司乐至支行借款本金人民币204766.52元及利息、罚息、复利等（其中利息、罚息、复利等按双方签订的《个人购房借款/担保合同》计算至被告施秀琼、李正富给付完毕借款本息等之日止，其中利息、罚息、复利等截止2020年8月31日为45805.59元）； 二、原告中国工商银行股份有限公司乐至支行对被告施秀琼、李正富购买位于乐至县天池镇文庙街（世纪欣城）159号13-2-6-2号房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款在双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定范围内享有优先受偿权； 三、被告四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司对上述第一项债务向原告中国工商银行股份有限公司乐至支行承担阶段性连带担保责任；被告四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司乐至支行的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5058元，由被告施秀琼、李正富和四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘小平 人民陪审员  吴健兵 人民陪审员  宋菊英 二〇二一年四日二十五日 书记员邹波