河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终738号 上诉人（原审原告）：姜晶晶，女，1987年4月10日生，汉族，住迁西县。 委托代理人：王兴，河北乾伦律师事务所律师。 委托代理人：姜永龙，男，1967年10月15日生，汉族，住唐山市迁西县，系上诉人父亲。 被上诉人（原审被告）：王佳旺，男，1996年10月20日生，汉族，住迁西县。 委托代理人：鲁继豪，河北乾伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠。 被上诉人（原审被告）：刘继忠，男，1962年10月19日生，汉族，住迁西县。 上诉人姜晶晶因与被上诉人王佳旺、迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成公司）、刘继忠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（以下简称一审法院）（2019）冀0227民初2832号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姜晶晶的上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行迁西县5-4-0101号房屋及负一层地下储藏室35号。事实与理由：一、被上诉人之间不存在合法有效的商品房买卖合同，涉案房产建筑面积260.94平方米，地下室33.15平方米，总价款仅100万元，依据吉开成公司给上诉人提供的4号楼、5号楼销售表，该房产于2018年9月10日前登记在王春富名下，一审时王佳旺提交的打款记录是庞玉海的银行流水，而且所涉商品房买卖合同签订时间是2018年9月10日以前，因此，该合同系在查封之后伪造。王佳旺与吉开成公司之间不存在商品房买卖的法律关系，而是庞玉海与吉开成公司、刘继忠之间存在的债权债务关系。二、王佳旺支付的所谓购房款并未打入吉开成公司账户，该部分收入也未纳入房地产公司收入，未依法计税，不能认定合法支付购房款，且王佳旺也并未实际支付购房款。合同中约定的房屋价格不符合市场备案价格，签订合同时亦无预售许可审批，吉开成公司与王佳旺互相串通，在房屋未进行竣工验收的前提下伪造交房手续（对唯一住房并未提供家庭成员住房证明）。三、王佳旺未支付对价房款，银行流水只是打入刘继忠个人账户，不受监管部门的监管，该部分款项属于债权债务，在未经审理的基础上被上诉人之间相互串通签订的商品房买卖行为无法对抗法院的强制执行。 被上诉人王佳旺答辩请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房产被查封前，答辩人已向吉开成公司全额支付房款，并与该公司签订了合法有效的商品房买卖合同，且实际占有涉案房产，因被错误查封，吉开成公司无法为答辩人办理不动产登记手续。二、一审法院对答辩人在一审时提交的吉开成公司出具的房款收据以及商品房买卖合同予以确认，答辩人也提交了迁西县自然资源和规划局为答辩人出具的在迁西县辖区内无房产登记的证明，可以证实答辩人购买的房屋是用于居住生活，并非其他原因。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，一审法院中止执行涉案房屋，并作出（2019）冀0227民初2832号民事判决，驳回姜晶晶的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。 被上诉人吉开成公司无答辩意见。 被上诉人刘继忠无答辩意见。 姜晶晶于一审法院的诉讼请求为：1.准许执行迁西县花园小区5-4-0101号房屋及35号地下室的执行。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，姜晶晶与吉开成公司、刘继忠民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年9月10日立案受理后，于2018年11月13日作出（2018）冀0227民初2634号民事调解书，调解内容为：“一、被告刘继忠、吉开成公司拖欠原告姜晶晶借款本金1700万元，被告刘继忠、吉开成公司2018年12月底前偿还本金100万元，自2019年1月起至2019年8月底前于每月月底前偿还原告本金200万元，如被告刘继忠、吉开成公司按约定还清借款，原告自愿放弃此款借款的利息；二、如被告刘继忠、吉开成公司未按上述约定期限偿还借款，原告有权申请执行全部借款本金并要求被告自2018年4月25日起至本案执行完毕之日止按未履行借款本金的年利率24%计算支付利息；三、双方无其它纠纷。”在诉讼过程中，姜晶晶于2018年9月11日向一审法院申请财产保全，请求对吉开成公司、刘继忠的2000万元存款或等价财产予以冻结，并用姜永龙名下的坐落于迁西县房产（产权证号：00002500／00002501）及土地使用权［土地使用证号：迁国用（2004）第××号］提供担保。一审法院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司名下所有的位于迁西县：1、4号楼1单元101室、4号楼1单元102室、4号楼1单元201室、4号楼1单元202室、4号楼1单元301室、4号楼1单元402室、4号楼1单元601室、4号楼1单元602室、4号楼1单元701室、4号楼1单元801室、4号楼1单元1002室、4号楼1单元1102室、4号楼2单元101室、4号楼2单元102室、4号楼2单元201室、4号楼2单元202室、4号楼2单元502室、4号楼2单元601室、4号楼2单元602室、4号楼2单元701室、4号楼2单元702室、4号楼2单元801室、4号楼2单元802室、4号楼2单元902室、4号楼2单元1001室、4号楼2单元1002室、4号楼2单元1102室；2、5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼1单元401室、5号楼1单元501室、5号楼1单元601室、5号楼1单元602室、5号楼2单元101室、5号楼2单元102室、5号楼2单元401室、5号楼2单元402室、5号楼2单元501室、5号楼2单元602室、5号楼2单元702室、5号楼3单元101室、5号楼3单元102室、5号楼3单元401室、5号楼3单元402室、5号楼3单元502室、5号楼3单元701室、5号楼4单元101室、5号楼4单元102室、5号楼4单元501室、5号楼4单元502室、5号楼4单元602室、5号楼4单元702室；3、6号楼1单元101室、6号楼1单元102室、6号楼1单元103室；4、4号楼地下室：3、4、6、7、11、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23；5、5号楼地下室：2、3、4、7、10、11、12、13、14、17、20、21、22、23、25、27、28、31、32、34、35、40、42、43的房产予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间不得办理转让、抵押、变卖等变更登记手续。”一审法院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-2号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司名下所有的土地使用权手续［产权证号：迁国用（2010）第××号、迁国用（2015）第××号、冀（2018）迁西县不动产权第0000845号］予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间，未经法院准予，不得办理一切变更登记手续。”一审法院于2018年9月12日作出（2018）冀0227民初2634-3号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司的工商登记手续予以查封三年，期限自2018年9月12日至2021年9月11日止。查封期间，不得办理变更、注销、抵押、股权出质等手续。”一审法院于2018年9月21日作出（2018）冀0227民初2634-4号民事裁定书，裁定：“将吉开成公司监管账号：04×××59的预售资金予以冻结一年，期限自2018年9月21日起至2019年9月20日止。”王佳旺以位于迁西县归其所有，向一审法院申请执行异议，一审法院于2019年9月29日作出（2019）冀0227执异43执行裁定书，裁定“中止对迁西县的执行。”姜晶晶不服（2019）冀0227执异43号裁定书，向一审法院提出执行异议之诉。 一审法院另查明，2018年5月28日，王佳旺与吉开成公司签订商品房买卖合同，王佳旺购买吉开成公司开发建设的迁西县一处。合同约定房屋及储藏室总价款100万元。2017年12月5日，王佳旺通过庞玉海中国建设银行转账给吉开成公司法定代表人刘继忠100万元，吉开成公司为王佳旺出具收据一张，载明“今收到王佳旺5-4-0401房款及地下室人民币100万元”。2019年11月27日迁西县自然资源和规划局不动产登记中心出具查询结果证明，王佳旺在迁西县辖区内无房产登记。 一审法院认为，本案争议的焦点是王佳旺对涉案执行标的迁西县是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王佳旺提交证据证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并已经全额支付房屋价款，故王佳旺对涉案执行标的迁西县享有足以排除强制执行的民事权益。关于王佳旺、吉开成公司、刘继忠辩称法院存在超额查封及执行的依据（2018）冀0227民初2634号民事调解书不合法的意见，不是本案审理范围，其可依法通过其他途径予以解决。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回姜晶晶的诉讼请求。一审案件受理费80元，由姜晶晶负担。 本院查明，一审法院在审理姜晶晶与吉开成公司、刘继忠民间借贷纠纷一案中，于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，查封了登记在吉开成公司名下位于迁西县，查封期限自2018年9月11日至2021年9月10日，包括本案争议的花园里小区二期5-4-0101房屋及储藏室负一层35号地下室。王佳旺就花园里小区二期5-4-0101房产及储藏室负一层35号地下室提出执行异议，请求排除执行，一审法院于2019年9月29日作出（2019）冀0227执异43号执行裁定书，中止对该房屋及地下室的执行。姜晶晶不服，提起诉讼，形成本案。 关于合同及房产情况：王佳旺提交的商品房买卖合同载明，2018年5月28日，吉开成公司将其开发的花园里小区二期5-4-0101房屋以及地下储藏室35号地下室出售给王佳旺，该商品房建筑面积260.94平方米，每平方米3679.85元，总价960220元；负一层地下储藏室35号建筑面积33.15平方米，每平方米1200元，总价39780元。总计100万元。定价方式为市场价。合同签订后，未至相关部门办理备案手续。 关于王佳旺主张的付款情况：王佳旺主张于2017年12月5日一次性支付了全部购房款100万元，证据为2017年12月5日庞玉海名下银行账户转账至刘继忠名下银行账户200万元的银行交易凭证,但该转账凭证中备注“货款”。王佳旺二审庭审时主张：因吉开成公司开发前期缺少资金，2017年12月，刘继忠找到庞玉海称：吉开成公司可以低价处理给庞玉海一套复式楼房，100万元一套，如果想这个价位买房子的话必须先支付购房款，当时王佳旺的父亲王春富也在场，因此，庞玉海和王春富分别要了一套，由庞玉海的银行账户一次性转账至刘继忠银行账户200万元，该200万元除王佳旺支付的100万元购房款，另100万元系庞玉海为其子庞金宇向吉开成公司购买房产支付的购房款（庞金宇与姜晶晶、吉开成公司、刘继忠执行异议之诉纠纷，已另案处理）。吉开成公司开具了2017年12月5日收到王佳旺5-4-0101及地下室100万元的收据。因庞玉海与王春富有生意往来，庞玉海为王佳旺垫付的100万元购房款通过双方往来生意冲抵。但是，王佳旺不能提交偿还庞玉海垫付100万元购房款的证据，亦不能提交庞玉海与王春富之间通过生意往来冲抵庞玉海垫付100万元购房款的证据。一审审理中，王佳旺为证明支付购房款的事实，提交了一份支款条，内容为：“今支到庞玉海给付的现金壹佰万元正，计1000000.00，此款用于在刘继忠开发的花园里二期房款用。支款人王春富（手印）2017年12月5日。” 一审法院另受理庞玉海与姜晶晶、吉开成公司、刘继忠执行异议之诉纠纷，庞玉海作为案外人就其他房产向一审法院提出排除执行异议，主张支付所涉房产购房款的证据亦为上述银行转款凭证。 王佳旺主张实际占有使用争议房产的时间为2019年11月21日。 另查明，吉开成公司取得涉案房产预售许可的时间为2018年5月4日。 本院认为，本案的争议焦点为王佳旺对迁西县5-4-0101房屋及负一层地下储藏室35号是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，王佳旺应当对其主张进行举证，举证不能或者举证不足，承担不利的法律后果。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人对所买受的房产在法院查封之后请求排除执行应予支持的具体情形。但第二十九条规定的是基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。涉案房产面积达260.94平方米，远远超出一般居住标准，王佳旺亦未提交同住其他家属名下在本辖区无住房的证明，因此，本院不予认定该房产为王佳旺的消费性住房，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四种情形需同时满足，缺一不可。 王佳旺所提交的银行凭证备注为货款，且王佳旺不能提交其偿还庞玉海垫付100万房款的证据，其于一审法院提交的自庞玉海处支取100万现金的支领条内容与银行转账凭证、王佳旺庭审陈述等亦相矛盾；对同一银行转款凭证，庞玉海亦作为证据用以排除其作为案外人的案件中对房产的强制执行，故本院不予确认王佳旺支付了迁西县的购房款。 王佳旺认可房产交付时间为2019年11月，而涉案房产被查封的时间为2018年9月11日，故在人民法院查封之前，王佳旺未合法占有该不动产。 综上所述，王佳旺对迁西县5-4-0101房屋及负一层地下储藏室35号不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实错误，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初2832号民事判决； 二、准许执行迁西县吉开成房地产开发有限公司名下位于迁西县5-4-0101号房屋及35号地下室。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，共计160元，由王佳旺、迁西县吉开成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉秋 审判员  周 欣 审判员  孙 丰 二〇二一年四月八日 书记员  刘奕宏