太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初866号原告：智某，住太原市。公民身份号码：×××.委托诉讼代理人：苏某，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，山西隆诚律师事务所律师。被告：山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：耿某，该公司店面负责人。第三人：华某，住所地太原市。法定代表人：欧阳某，职务董事长。原告智某诉被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司、第三人华某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智某的委托诉讼代理人苏某、孙某，被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人耿某到庭参加诉讼。第三人华润置地(太原)发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告及第三人签订的《商铺租赁合同》、《三方协议》；2、依法判决被告支付原告从2020年7月1日起至2020年11月16日止的房屋租金172012.5元，逾期支付房租滞纳金47819元，共计219831.5元；3、请求依法判决被告按照日租金1237.5元支付从2020年11月17日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金（截止2021年1月28日为89100元）；4、依法判决被告支付原告物业管理费15136.4元，冬季取暖费17849.25元，水费3254.7元，共计36240.35元；总计：345171.85元；本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第2项诉讼请求的金额为：房屋租金102012.5元，逾期支付房租滞纳金28359元；变更第3项诉请为：要求被告支付自2020年11月17日起至2021年3月27日的租金。事实和理由：2019年6月6日，第三人与被告签订《商铺租赁合同》，约定，被告租赁第三人开发建设的位于太原市××里商铺，租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日，租金第一年为112926.26元，第二年为451705.02元，第三年及第四年为503824.83元，第五年为564631.28元。房屋物业管理费、水、电等费用由被告承担，租金按年度结算，除首期租金外，被告应在每年最后一个月的20日前支付租金，逾期支付房租、物业管理费、水、电等费用的，每逾期一天按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金。拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或者全部的达到30日，出租方有权单方面解除合同。2019年6月27日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买该租赁房屋，后经原告、被告、第三人协商，签订《三方协议》，协议约定将被告与第三人签订的《商铺租赁合同》中的出租人由第三人变更成原告，原告全面继承已签订的《商铺租赁合同》中的全部权利及义务。商铺出租后，被告支付了第一年的房租及保证金，但被告2020年7月1日至今，仅支付了原告70000元租金，剩余房租原告多次通知被告，但被告均不履行租金支付义务。原告认为，被告逾期支付租金的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付租金，解除合同，并要求被告承担违约责任。被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司辩称，一、水费已经交付完毕。关于物业费，被告已经与华润物业协商关于欠缴的物业管理费支付事宜，请驳回原告提出的支付物业费的请求，因物业没有对我们所承租的店铺供暖，请驳回原告提出的支付原告取暖费的请求；二、根据被告和第三人签订的合同，第二年的租金是451705.02元，月租金是37642.09元，因此，2020年7月1日到2020年11月16日，共计4个月16日，房租为170369.13元；三、根据被告和第三人签订的租赁合同第十五条不可抗力条款，新冠肺炎疫情的发生和持续发酵及产生的影响，属于双方不可遇见无法避免的病毒性灾害事件，病毒的爆发、传播与政府的管控极大地影响了被告的日常经营，2020年上半年基本都在停业当中，6月份北京新发地疫情之后，进口海鲜与冷链频繁中招屡屡爆出查出海鲜及包装携带病毒事件，我店专做中高端进口日料海鲜，受到前所未有的冲击，销售跌落历史最低，2020年一年被告所经营的店铺都在长时间停业和断断续续维持营业之中，虽遭受巨大打击，但被告仍努力克服困难，尽最大努力减轻负面影响，缴纳了70000元房屋租金。所以病毒灾害疫情的爆发影响和延误了被告正常履行房租支付义务，请法院驳回原告提出的逾期支付房租滞纳金；四、被告是做日本料理的一家中高端日料餐饮品牌店，名为“月下料亭”，2019年被告投入大量人力物力财力，光装修就花了2000000元，才打造出月下料亭幸福里店，于2020年1月2日开业，但是没想到刚开业就遭遇疫情，被告损失惨重，但仍希望通过克服困难把店做下去。现因疫情原因，被告暂时不能按时交租，向原告表示歉意。但据此解除合同实在不妥，我们希望能抗过疫情，走过困难后我们一定尽快补上原告的房租款。请驳回原告提出的解除原告与被告及第三人签订的《商铺租赁合同》、《三方协议》的请求。第三人华某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司原名太原八百麾餐饮管理有限公司，于2019年10月22日发生企业名称变更。2019年6月6日，被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司与第三人华某签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁第三人开发建设的位于太原市××区商铺，建筑面积475.89㎡，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日止；2019年7月1日至2020年6月30日的租金为112926.26元，2020年7月1日至2021年6月30日的租金为451705.02元，2021年7月1日至2023年6月30日的租金为每年503824.83元，2023年7月1日至2024年6月30日的租金为564631.28元；租赁保证金为50000元。被告应在合同签订当日，向第三人支付首期租金和租赁保证金；租金按年度结算，除首期租金外，被告应在每年最后一个月的20日前按租金明细，以汇款方式全额向第三人支付下一年度的租金；上述租金不包括被告需缴纳之物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；物业管理费5.3元/㎡·月（建筑面积）（含税），由被告向物业公司缴纳；在合同期内，被告逾期缴纳租金、物业管理费、水、电、空调费之一或全部的以及租赁保证金及其应补足部分等其他合同约定的被告应缴纳或应补足的费用，每逾期一日，应按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金；被告拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或全部的达到30日，第三人有权单方终止合同，收回该物业，第三人的书面解除通知自发出后立即生效。2019年6月27日，原告智某与第三人华某签订《商品房买卖合同》，原告购买了上述商铺，现已取得晋（2020）太原市不动产权第XXXX号不动产权登记证书。2019年11月，原告智某与被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司、第三人华某签订《三方协议》，协议约定：原告全面继承已签订的《商铺租赁合同》中的全部权利及义务，被告与第三人签订的租赁合同中的出租方由第三人变更成原告，原、被告双方继续履行租赁合同直至该合同约定的租赁期满。自2019年10月1日之日起，租赁合同中约定的出租人义务全部由原告承继。第三人已于2019年6月20日收到被告支付的首期租金112926.26元，保证金50000元。被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司于2020年10月20日支付原告智某第二年度即2020年7月1日至2021年6月30日的租金70000元，剩余租金被告未支付原告。2020年8月31日至今的物业费、供暖费、采暖报停费等费用被告亦未缴纳于物业服务中心。2021年3月22日，原告向被告发出《告知书》，要求被告于2021年3月26日前将商铺内财物搬离并交还商铺，2021年3月27日原告对被告租赁商铺进行焊锁。认定上述事实的证据有：企业信息报告、《商铺租赁协议》、《三方协议》、不动产权登记证书、物业服务中心通知书、银行回单凭证、告知书及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司与第三人华某签订的《商铺租赁合同》、原告智某与被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司及第三人华某签订的《三方协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，合同各方应当按照约定履行自己的义务。第三人华某已经将涉案《商铺租赁合同》中的权利义务概括转移给原告智某，原告作为《商铺租赁合同》的出租方，已按照合同约定履行了将涉案商铺继续租赁给被告使用的义务，被告应当按照约定支付其使用期间内的租金。根据合同约定，被告应于2020年6月20日前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金451705.02元，原告于2021年3月27日已将商铺焊锁，故原告要求被告支付从2020年7月1日起至2021年3月26日租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，2020年7月1日至2021年3月26日的租金应为332900.41元，被告于2020年10月20日支付租金70000元，还应支付剩余租金262900.41元。原告要求被告支付逾期支付房租滞纳金的诉讼请求，考虑到被告在开日料店期间受到新冠肺炎疫情的影响，因不能正常使用该商铺而导致经营困难，是造成被告未能按时支付租金的重大原因，基于公平原则并结合本案实际情况，免除被告对该违约责任的承担，原告的该请求，本院不予支持。原告要求被告支付物业管理费、冬季取暖费、水费的诉讼请求，因上述费用由被告直接向物业公司缴纳，且原告亦未垫付该费用，未发生相关费用的损失，原告的该请求，本院不予支持。关于合同应否解除的问题，本院认为，被告于2019年7月1日租赁该商铺用于经营日式料理的餐饮业务，2020年1月2日开业，开业后即受到2020年初爆发的新冠肺炎疫情及疫情相关防控措施的影响，特别是2020年6月北京新发地的三文鱼事件对海鲜市场产生巨大冲击，被告出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形,导致被告资金周转困难、营业收入明显减少；被告虽然没有按照约定的期限支付租金，但结合被告所属行业的特点、合同约定的租赁期限及被告为从事餐饮经营投入巨额资金等因素，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条的相关规定，本案合同目前尚不宜解除，原告要求解除《商铺租赁合同》《三方协议》的诉讼请求，本院现不予支持。因合同目前尚未解除，原告应将门锁打开便于被告恢复经营，被告亦应积极地多方筹措资金，按判决确定的给付时间支付原告欠付租金，并按合同约定的期限和数额向原告支付商铺门锁打开之后的租金，避免原告损失扩大。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告智某2020年7月1日至2021年3月26日的租金262900.41元。二、驳回原告智某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3239元，由被告山西鲜合雅斋餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘继红二〇二一年四月二十六日书记员 郭 佳