河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终657号 上诉人（原审原告、案外人）：张跃华，女，1958年10月20日生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：薛广东，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区岭南路66号。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区陵西北大街52号。 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽，河北辰光律师事务所律师。 上诉人张跃华因与被上诉人邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称祥丰公司）、原审第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张跃华委托代理人薛广东，被上诉人祥丰公司委托诉讼代理人张涛、张晓可，雅阁公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张跃华上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人原审的诉请或发回重审。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是一审认定本案房屋买卖协议不符合商品房买卖合同的条件且付款不符合交易习惯错误，房款交付虽与协议约定的时间和方式有差别，但在查封之前交足了房款；二是一审认定案涉房屋为商业用房，不可用于居住系对法律及司法解释的曲解，只要有居住功能即可；三是一审判决适用执行异议复议规定第二十九条错误，上诉人可依据第二十八条享有阻却执行的实体权利。 祥丰公司辩称，一是上诉人购房合同并非合法有效，存在虚假，均是查封后补签的；二是在查封前并未实际占有涉案房产，原审中上诉人提交的证据显示交付在2016年年底或2017年年初，此时涉案房产已查封；三是本案应当适用第二十九条的规定，上诉人提出参考适用二十八条的观点是错误的。 雅阁公司述称，一是同意上诉人的意见。二是其与祥丰公司已达成以物抵债协议，用其他房产抵顶了债务。 张跃华向一审法院起诉请求：1.依法判令立即停止对原告购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.请求依法判令确定位于邯郸市丛台区房屋系原告所有；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年6月29日，张跃华作为乙方与雅阁公司作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定：“第一条乙方已认购“赵都华润大厦”A座17层01号，该商品房协议约定面积为108.07平方米。单价5300元/㎡，总价款572771元。第二条付款方式及期限1、一次性付款，乙方于2012年6月29日一次性全款付清…………邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，张跃华签字捺印，2012年6月29日”。自2012年6月开始至2014年7月，张跃华分多次转给雅阁公司款项，2014年1月8日，雅阁公司给张跃华出具收到购房款362000元的收据一份。2014年7月15日，雅阁公司给张跃华出具收到购房款210771元的收据一份。 另查明，祥丰公司与邯雅阁公司民间借贷纠纷一案，2015年2月5日，本院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：一、被告邯郸市雅阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邯郸市祥丰房地产开发有限公司借款本金1200万元并支付利息和违约金（2014年6月10日至起诉之日即2014年10月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号，查封了雅阁公司名下位于邯郸市丛台区房产。案外人张跃华于2019年7月19日向本院提出书面异议，本院于2019年12月17日作出（2019）冀0403执异171号执行裁定书，认为邯郸市丛台区房产登记在被执行人雅阁公司名下，本院查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，请求撤销对上述房屋执行”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人张跃华的异议。张跃华诉至本院，要求确认本案争议房屋为张跃华所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，在张跃华名下无其他房产，赵都华润大厦系商业用楼。 一审法院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，张跃华与雅阁公司签订的《房屋买卖协议》仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定，不符合商品房买卖合同的条件。其次，《房屋买卖协议》约定付款方式为一次性付款，张跃华自2012年6月开始至2014年7月，分多笔转给雅阁公司，而张跃华是在2012年6月29日签订的《房屋买卖协议》，该房款的交付方式不符合合同约定亦不符合交易习惯。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，消费者购买房屋系用于居住，本案争议房屋系商业用房，购买商业用房用于居住亦不符合日常生活经验。综上，本院对张跃华要求确认位于邯郸市丛台区房产属于其所有，依法判令立即停止对位于邯郸市丛台区产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回张跃华的诉讼请求。案件受理费9528元，由张跃华负担。 二审期间，张跃华提交了涉案房屋项目简介、宣传页面、收据13张，执行异议裁定一份，证明案涉房屋具有居住功能，且于2017年6月装修入住。祥丰公司质证认为，项目简介及宣传页都显示系商务办公而非住宅，且查封之前并未实际占有。雅阁公司质证认为，认可上诉人的证据，涉案房产为商住两用。祥丰公司提交了雅阁公司印章备案单，证明各上诉人签订的相关合同上的印章在2018年3月后启用，合同是倒签的。张跃华质证认为，对该证据的真实性、关联性和合法性均有异议，未提供印模，不能证明倒签的事实。雅阁公司质证认为，不存在倒签合同的事实，买房协议有银行流水相印证。雅阁公司提交了以物抵债协议、补充协议及交房通知单，证明该公司已用其他房产抵顶被上诉人的债务，不应再查封上诉人购买的房屋。张跃华认可该证据，被上诉人的债权已实现，其申请执行侵犯了各上诉人的权益。祥丰公司质证认为，以物抵债协议存在，但雅阁公司未履行完毕。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，邯郸市丛台区人民法院于2015年4月28日作出（2015）丛执字第286号执行裁定书，查封本案案涉房产，查封期限自2015年4月29日至2018年4月28日。后于2018年4月9日继续查封案涉房屋。 本院认为，本案的焦点系张跃华对案涉房屋主张的权利是否足以排除执行。上诉人张跃华主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，但根据其提供的证据来看，明显不能证明其于人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，故对其所提其符合前述规定第二十八条的情形，可以排除执行的理由不予支持。根据查明的事实，涉案房产系商业用楼，现无证据显示其具有居住功能，故上诉人亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上，张跃华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9528元，由张跃华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  张志华 二〇二一年四月十三日 书记员  陈 波