云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终104号上诉人（原审原告）：刘新开，男，1966年12月11日生，汉族，高中文化，个体户，住湖南省涟源市，现常住湖南省娄底市金园房产2905室。委托诉讼代理人：唐吉红，湖南天地人律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：罗端生，男，1969年5月10日生，汉族，小学文化，个体户，住湖南省永州市冷水滩区，现常住双江自治县北回归大道51-14号。委托诉讼代理人：杨芮，云南君晟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：唐善明，男，1973年1月26日生，汉族，初中文化，个体户，住湖南省祁阳县，现常住双江自治县古茶街41号。上诉人刘新开因与被上诉人罗端生、唐善明房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2020）云0925民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘新开的委托诉讼代理人唐吉红，被上诉人罗端生及其委托诉讼代理人杨芮，被上诉人唐善明参加诉讼。本案现已审理终结。刘新开上诉请求：1.撤销（2020）云0925民初449号民事判决；2.改判确认双方租赁合同关系已经解除；3.判令两被上诉人返还所租赁的房屋；4.判令两被上诉人向上诉人支付欠付租金650370元（计算至2020年2月28日，后续租金及占用房屋期间的租金损失按合同约定标准从2020年2月29日起计算至被告返还所占房屋之日止）及滞纳金。事实与理由：一、本案双方租赁合同关系已经依法依约解除。1.合同法规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。合同约定，租赁人迟延1个月不履行支付租金义务的，出租方可以直接终止合同。本案中，从2017年7月3日起至2020年止长达三年的时间内，被上诉人不依约履行支付义务，远远超过正常合理期限。原审却认为其不是故意违约，显然不符合基本事实。2.上诉人发出了解除通知，被上诉人并未在合同法规定的期限内对该解除通知请求确认无效，超过该法定期限后上诉人才向法院提出请求确认合同已经解除，原审本应依法予以支持，却以本案的错误认定作为前案的判决依据，显然违法。3.从合同的约定条款中，第九条约定是出租方对逾期支付租金条款有权直接终止合同，而第十条约定提前一个月通知解除的条款约束的是双方均不能无故终止合同的情况，适用情形不一致。本案租金逾期三年未依约支付，一审还认定租赁方非故意，并认定解除行为违法，判决有失公正。二、合同履行期间应当依照合同约定租金进行计算。（应付租金1026110元，实付375740元，欠付650370元）。1.被上诉人租赁作为宾馆，并要投资装修经营，对相关政策法规应比上诉人了解，从合同的条款中，系在明知出租房产己办证、正在提交消防验收资料的情况下签订，签订时的租金已经考虑该项因素，双方对租金的约定应当有效；2.补充协议约定的条款应当理解为消防安全许可证或者提交资料备案，消防资料早已提交备案，故被上诉人经营酒店过程中并未受公安、消防部门影响。3.合同约定了如系政府原因，则出租方不承担责任。如上所述，消防验收资料早已提交政府职能部门，故之后酒店经营并未受此影响。上诉人己向一审法院申请调查取证，一审法院未调取或调取不了的情况下，本应责令被上诉人证明或查明消防影响经营问题，但却径直以上诉人方举证不能进行认定，不符合合同约定和法律规定。4.被上诉人并未对减少租金问题提出答辩，实际上刚开始也是按照合同约定履行，如前所述，合同的租金本身是在双方明知房产状况的情况下约定，不应当再以双方签订合同时明知的状况认定对经营构成影响并进行比例核减。5.被上诉人先提起的诉讼案件中，明确要继续履行合同，并要求赔偿停业期间的经营损失，表明其经营自始至终并未受到消防问题影响。三、合同项下房产上诉人均有权出租，应当全额计算租金。上诉人已经举证证明双江锦誉公司及其实际控制人欠付巨额款项，有权对其名下资产继续出租以抵偿欠债。根据合同法第228条规定，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人，现在并没有第三人主张过权利并且承租人在此期间从未通知过刘新开，明显是在恶意损害上诉人合法利益，故此，不能免除该部分房产租金支付义务。四、两被上诉人之间内部协议只能约束两人，不能影响本案租赁合同应承担的义务。合同具有相对性，租赁合同中两上诉人作为租赁方，应该共同承担责任。一审如以一方内部签订合同约定即可免除合同责任，显然违背合同法基本规定。被上诉人罗端生答辩称，双方的合同不应当解除，不能因上诉方单方解除，应当继续履行。1.关于租赁合同，补充协议应作为租赁合同的组成部分，罗端生希望合同继续履行。2.本案中涉及房屋的消防验收问题是刘新开的责任，刘新开没有办法去办理消防资质，违约者是刘新开。依法解除权只能属于守约方，违约方无权行使。没有支付租金有一个悖论，按照补充协议，罗端生没有支付租金的义务，不存在违约情形。针对一审判决，只希望罗端生赶紧把门打开。3.刘新开以罗端生不付租金为由锁门，不付租金的原因是因为刘新开不尽快把消防资格办理出来，应该驳回刘新开的上诉请求。一审判决正确，上诉人的上诉请求、事实及理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。刘新开向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议已解除；2.判令两被告返还所租赁的房屋；3.判令被告罗端生、唐善明向刘新开支付租金1147180元（计算至2020年2月28日，后续租金及房屋占用期间的租金损失按合同约定标准从2020年2月29日起计算至被告返还所占房屋之日止）及滞纳金（按年利率24%自逾期之日起至清偿之日止）；4.判令被告罗端生、唐善明赔偿刘新开因其违约产生的损失费用5万元（法律服务费3万元、差旅食宿费用等2万元）；5.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2014年11月23日，原告刘新开（甲方、出租房）与被告罗端生、唐善明（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条：房屋的基本情况。甲方将坐落于双江县城北二期2011年保障房商业配建部分（一期），位于24栋一层106，2层201-1、201-2、202-1、202-2，3层2单元301、302号房屋，共7间，房屋结构为框架结构，建筑面积为1248.75平方米的房屋出租给被告。第二条：房屋用途为酒店。第三条：租赁期限为10年，即自2015年3月1日至2025年2月28日止，合同签订之日起至2015年2月28日止为筹备和装修期间，不计入正式租期。第四条：租金。房屋租金第一年为164910元，第二年为164910元，第三年为164910元，第四年为197140元，第五年为197140元，第六年为247380元，第七年为265390元，第八年为283410元，第九年为301430元，第十年为319440元。十年租金合计2306060元。第五条：保证金及租金支付方式。1.乙方于合同生效之日向甲方支付租金4910元。第二年租金于2016年2月28日前支付，第三年租金至第十年租金以此类推于每年2月28日前支付。逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的0.2%向被告方加收滞纳金。第六条：双方的权利义务。5.退租时，除另有约定外，乙方必须按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第七条：优先购买权。乙方在承租期内，若甲方将该房屋转让，须先通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。第九条：因乙方责任终止合同的约定。乙方拖欠租金累计达1个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。第十条：提前终止合同和不可抗力。1.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍后效。3.租赁期间，因自然灾害、政府行为等不可抗力原因或非因甲方原因导致合同无法继续履行或无法按时履行的，甲方不承担责任。2014年12月12日，原告刘新开（甲方、出租房）与被告罗端生、唐善明（乙方、承租方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于双江县城北二期2011年保障房商业配建部分（一期）24栋1单元105号房屋出租给被告方。第一年至第三年租金为25700元/年，第四年、第五年租金为30000元/年，第六年租金为38600元，第七年租金为42800元，第八年租金为47100元，第九年租金为51400元，第十年租金为55700元。十年租金共计372700元。房屋用途、房屋租赁期限、合同保证金及租金付款方式以及合同的其他相关约定均与2014年11月23日双方签订的房屋租赁合同一致。2016年1月31日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》。协议约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》中的定义相同。一、协议内容变更部分为：1.甲方收到房屋款后应该开具合法有效的收据凭证。2.应甲方要求，乙方将提前支付2016年租赁房屋总租金190610元，其中160610元将于3月1日前由乙方支付给甲方，剩余30000元作为甲方按约定及时向乙方提供消防备案书（消防验收合格证）的押金存放在乙方。3.如甲方按约定于5月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），则乙方应在甲方提供消防备案书（消防验收合格证）的同时向甲方支付剩余作为押金的30000元租金。如甲方不能按约定时间于5月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），则将作为押金的30000元租金补偿给华沙主题酒店。在房屋租赁期间，因甲方原因造成消防、公安、工商等部门对华沙主题酒店进行处罚和关门停业，期间所造成的一切罚金、营业损失由甲方承担，其中营业损失按2500元/天计算，所有损失从下一年租金中扣除。4.如甲方未按约定于6月30日前向乙方提供消防备案书（消防验收合格证），甲方何时完成消防验收合格，华沙主题酒店的房租费用从何时起算。在该协议末尾，双方当事人手写“消防手续办完了，此协议作废”的条款。现原告认为，被告拖欠租金数额较大，且双方所签《房屋租赁合同》已解除，被告应当支付原告所欠租金，故诉至法院。另查明，城北二期2011年保障房项目24幢105、106、201-1、201-2、202-1、202-2号房屋登记在原告刘新开名下，24幢301、302号房屋登记在双江锦誉商贸有限公司名下。2015年6月1日，罗端生、谢开怀与双江锦誉商贸有限公司签订一份《协议》，双江锦誉商贸有限公司将24幢2单元301室、302室转让给罗端生、谢开怀。协议签订当天，罗端生、谢开怀支付了836760元购房款，但至今未办理不动产权登记手续。2017年3月1日，被告唐善明将华沙主题酒店的经营权转让给被告罗端生。2020年4月21日，原告刘新开以被告拖欠租金数额较大为由关停被告经营的华沙主题酒店，并将酒店大门上锁。2020年4月24日，原告刘新开向二被告发出《解除合同通知书》，并于2020年4月27日以邮寄方式向二被告寄出。二被告自认该《解除合同通知书》于2020年5月3日收到。2020年5月6日，被告罗端生向原告刘新开发送一份《函》，要求原告立即解除强行关停措施，继续履行合同，保证酒店能正常经营。2020年8月24日，双江自治县住房和城乡建设局出具双建验字（2020）第0016号建设工程消防验收意见书，验收意见为：双江自治县2011年保障性住房建设项目Ⅲ标段其中的22栋、23栋、24栋工程消防验收合格。2020年8月25日，双江自治县住房和城乡建设局出具双建消备字（2020）第0016号消防验收备案凭证。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，依法应予保护，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。首先，关于原、被告双方于2016年1月31日签订《房屋租赁补充协议》是仅针对2014年12月12日签订的房屋租赁合同还是针对双方于之前签订的两份租赁合同的问题。因《房屋租赁补充协议》的核心内容为消防验收，而案涉8间房屋均位于双江自治县城北二期2011年保障房项目24幢，主体工程的消防验收为整体验收，故《房屋租赁补充协议》应当针对两份《房屋租赁合同》。其次，关于《房屋租赁补充协议》中约定的“消防手续办完了，此协议作废”中的消防手续的含义问题。原告认为此消防手续是指其将消防验收材料递交相关部门就已经完成。在庭审过程中，原告陈述其于2015年12月将消防验收材料递交相关部门，但《房屋租赁补充协议》却于2016年1月31日签订。审理查明的事实与原告所述相悖，故对原告的此项意见，不予采纳。一审法院对争议焦点的评判意见为：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议是否已经解除？一审法院认为，合同是否已经解除，应通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。本案中，原告刘新开认为被告罗端生拖欠租金数额较大，已达到双方所约定的合同终止条件，故在将被告所经营的华沙主题酒店关停后向被告发出了解除合同通知书，其认为双方的合同已经解除。虽原、被告双方在合同中约定被告方拖欠租金累计达一个月的，原告可终止合同，但本案中，被告未完全支付房租费系因原告未取得消防备案书，并非故意拖欠，应认定为原告行使合同解除权的条件并未成就，且根据双方所签订的《房屋租赁合同》中关于在租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方的约定，原告欲终止合同，应当提前一个月书面通知被告方。本案中，原告在关停被告方经营的华沙主题酒店后才发出解除合同通知书，原告在解除条件并未成就的情况下亦未能正确行使合同解除权，故确认该解除合同通知书不产生解除合同的效力，原、被告双方所签订的两份《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》未解除。关于原告请求确认双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议已解除，并要求两被告返还房屋的诉讼请求，不予支持。二、《房屋租赁补充协议》第一条第4点如何认定？一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”及第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”之规定，主体工程的验收由建设方申请，而用于宾馆、饭店等公众聚集场所的，在发生扩建、改建或室内外装修等，应由实际使用者申请消防安全检查。原告刘新开作为24栋105、106、201-1、201-2、202-1、202-2的房屋所有权人，有义务保证出租的房屋是经过消防验收合格的。本案中，原告刘新开在出租房屋时，24栋房屋并未取得主体工程的消防备案书，故，双方于2016年1月31日签订的《房屋租赁补充协议》第一条第4点约定由原告方负责提供消防备案书，未违反法律的禁止性规定，合法、有效，原告刘新开应当按照约定于2016年6月30日前向被告方提供消防备案书。而关于双方“甲方何时完成消防验收合格，华沙主题酒店的房租费用从何时起算”的约定，应视为双方对未在约定的时间内取得消防备案书的违约责任的约定。三、301、302号房在被告与双江锦誉商贸有限公司签订合同后是否还应支付租金？一审法院认为，301、302号房登记于双江锦誉商贸有限公司名下，原告刘新开对301、302号房只有出租权，双江锦誉商贸有限公司有权将该房屋出卖给承租人罗端生。罗端生于2015年6月1日与双江锦誉商贸有限公司签订购房协议，并支付了购房款，虽未办理不动产权证，但在庭审过程中，原告刘新开自认其收取的第一年租金中的301、302号房的租金由双江锦誉商贸有限公司收取，且从其于2016年3月1日向被告出具的票号为7036539的收据可知，原告刘新开自2016年3月1日起并未收取301、302号房屋的租金。故被告无需将301、302号房的房屋租金支付给原告刘新开。四、案涉房屋租金已支付多少？还剩多少未支付？本案中，原告自认已收取被告方保证金5000元及自2015年3月1日至2016年2月28日止的房屋租金190610元，其中保证金5000元及105、106、201-1、201-2、202-1、202-2号房的房屋租金共计157140元由其本人收取，301、302号房的房屋租金33470元由双江锦誉商贸有限公司收取，双方均无异议，予以确认。2016年2月2日，被告罗端生向原告的侄子张西转款118600元，因双方均无异议，予以确认。关于2016年3月1日原告刘新开向被告出具的票号为7036539的收据所记载的118610元如何认定的问题，一审认为，该份票据已明确118610元系被告方支付的2016年3月1日至2017年3月1日止的房屋租金。在庭审过程中，被告方自认2016年2月2日支付的是2016年至2017年的房屋租金，故票号为7036539的收据所记载的118610元与2016年2月2日转账支付的118600元应为同一笔款项，以转账凭证记载的金额为准，对被告所说系两笔款项的意见，不予采纳。对于原告在第一次庭审中所述2017年7月3日支付的30000元，因原告刘新开在2020年11月4日向双方当事人制作质证笔录时予以否认，被告方亦未能提供有效凭证，故对该笔款项，不予认可。对于2017年5月26日的借条，因被告罗端生自认该笔款项系其出借给原告刘新开，并不是支付房租费，且原告刘新开对该借条上的签字予以否认，故对该笔款项不予确认，对双方是否存在借贷关系，被告可另行主张。对2020年1月4日转账支付的60000元及2020年1月14日转账支付的40000元，因原、被告双方除了房租费外没有其他业务往来，故对该两笔款项，予以确认。综上，被告方已支付105、106、201-1、201-2、202-1、202-2号房的房租费共计375740元。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉24栋房屋的消防备案凭证由双江自治县住房和城乡建设局于2020年8月25日出具。原告刘新开未按合同约定的时间内取得消防备案书，也无相关证据证明消防备案书未取得系政府行为，应由其承担举证不能的不利后果。但自2016年7月1日起，被告方在无消防备案书的情况下仍在经营酒店，若该违约责任全部由原告方承担，则对出租方的要求过于严苛，而被告方在承租房屋前没有尽到审查所承租房屋是否具备相关手续的义务，亦应承担相应的责任，故，在原告未取得消防备案书而被告在实际使用房屋期间，被告仍应支付租金，但应当予以适当减少。根据公平原则和诚实信用原则以及合同的履行状况，酌情由原告方承担30%的责任，由被告方支付按合同约定计算的70%的房租费。根据双方合同约定，自2015年3月1日起至2020年4月21日止，被告应当支付的24栋105、106、201-1、201-2、202-1、202-2号房屋租金，共计879910元；对房租费予以酌减计算为879910元×70%=615937元，而截至2020年4月21日止，被告已支付租金共计375740元，剩余240197元房租费被告应予支付。后续租金自被告刘新开始经营华沙主题酒店开始按合同约定计算。因被告并非故意未缴纳房租费，故对原告要求被告支付自逾期之日起至清偿之日止按年利率24%计算的滞纳金的诉讼请求，不予支持。另，被告唐善明于2017年3月1日将华沙主题酒店的经营权转让予被告罗端生，且根据原告出具的票号为7036539的收据可知，两被告已将2017年3月1日前的房屋租赁费支付完毕，故在本案中，被告唐善明不承担支付房租费的义务。此外，原、被告双方在合同中并没有关于差旅食宿费等损失的相关约定，原告亦未能提供有效票据加以证明，应由其承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告赔偿其因违约所产生的损失费用共计50000元的诉讼请求，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款、第十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告刘新开与被告罗端生、唐善明分别于2014年11月23日、2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》及2016年1月31日签订的《房屋租赁补充协议》未解除；二、被告罗端生于本判决生效之日起三十日内支付原告刘新开截止2020年4月21日止的房租费共计240197元；后续租金自被告罗端生重新经营酒店开始按合同约定计算；三、驳回原告刘新开的其他诉讼请求。一审案件受理费15575元，由原告刘新开负担12450元，由被告罗端生负担3125元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的法律事实与一审查明的一致，本院予以确认。综合二审双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.刘新开主张双方租赁合同已解除，要求返还租赁物的诉讼请求应否支持；2.一审对罗端生欠付租金认定是否正确。针对争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是当事人设立、变更、终止租赁合同的协议，双方当事人应当依据合同约定行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》是双方就房屋情况、租赁用途、租赁期限、租金给付等事宜作出的约定，《房屋租赁补充协议》是双方在原合同基础上就所租赁房屋消防备案等未尽事宜作出的补充性约定，二者之间相辅相成，双方应当一并履行。《房屋租赁合同》中双方对解除方式的约定“租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”。双方对单方终止协议、行使解除权的条件约定明确。《房屋租赁补充协议》分三个阶段就消防备案事宜进行了约定，一是明确将2016年的租金扣留3万元作为刘新开按约定提供消防备案书（消防验收合格证）的押金；二是要求刘新开于2016年5月30日前提供消防备案书（消防验收合格证），如不能提交，则扣留的3万元租金作为给予酒店的补偿；三是约定刘新开如未能在2016年6月30日前提供消防备案书（消防验收合格证），则自完成消防验收时起算租金。由此可见，继续支付租金的前提条件是刘新开须履行完成租赁房屋消防验收手续这一义务。根据查明的案件事实，《房屋租赁补充协议》签订之后，罗端生已于2016年3月1日将即日起至2017年3月的租金支付给刘新开，案涉租赁房屋直至2020年8月方才完成消防验收，刘新开却在2020年4月即以罗端生拖欠租金为由擅自将酒店大门锁住并单方解除合同，其行为已违反了双方所签《房屋租赁补充协议》的约定，其单方解除合同不符合法律规定情形，不具有解除合同的效力。一审确认双方解除条件不成就，对刘新开主张租赁合同已经解除的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。基于双方之间的租赁合同未解除，刘新开要求返还租赁物的上诉意见亦不成立，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，一审法院据查明事实、双方履约情况、租赁物手续存在瑕疵对使用的影响等综合因素，确认罗端生应交纳的房屋租金为615937元，扣减其已交房屋租金375740元，判令罗端生支付截止2020年4月21日的剩余房租费240197元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人刘新开的上诉意见不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10304元，由刘新开负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  张建红审判员  赵艳洁二〇二一年四月八日法官助理李丹书记员李宏业