广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0404民初1293号原告：珠海联港投资控股有限公司，住所地：珠海市金湾区金二路原国税办公楼1-2楼。法定代表人：黄博达，董事长。委托诉讼代理人：祁正林，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：珠海市互众实业有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇金岛路341-2号商铺。法定代表人：颜焕潜，执行董事。委托诉讼代理人：付宇超，广东莱恩律师事务所律师。原告珠海联港投资控股有限公司（下简称联港公司）诉被告珠海市互众实业有限公司（下简称互众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人祁正林，被告的委托诉讼代理人付宇超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联港公司提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金813,182.26元；二、判令被告就拖欠的租金按照应付未付金额每日千分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，暂计至2021年3月25日为1,185,777.54元；三、判令被告承担本案受理费、保全费。事实与理由：2019年7月1日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了《资产出租合同（房产）》（以下简称“出租合同”），约定被告承租原告所有的位于金湾区三灶镇的青湾花园第1栋、第2栋临街20间商铺，商铺建筑面积3019.1平方米，按现状出租。《出租合同》第三条约定，租赁期共五年，甲方从2019年7月1日起将租赁标的交付乙方使用，至2024年6月30日收回。其中2019年7月1日至2019年8月31日为免租期。《出租合同》第四条约定，月租金为128,311.75元，从2019年9月1日开始计收，乙方须于每月25日前以银行转账或存款的方式一次性把当月租金付入甲方账户，甲方收到租金7日内将足额发票开具给乙方；乙方须按照约定向甲方支付租金，如无故拖欠，应按照每日千分之五计算滞纳金。被告在承租原告的案涉商铺后，仅按照《出租合同》的约定支付了2019年9月、10月的租金，之后租金便有不同程度的拖延。2020年3月3日，因新冠肺炎疫情的影响，根据金湾区人民政府《应对新型冠状病毒肺炎疫情支持金湾区企业共度难关的若干措施》的规定，原告发布了《关于免除商铺租金的公告》，免除被告2020年2月、3月的全额租金及2020年4月的一半租金。虽然原告按照金湾区人民政府的规定减免了被告2.5个月的租金，但被告在2020年4月之后仅在个别月份支付了少量租金，仍然拖欠大部分租金。鉴于被告拖欠租金过多，原告分别于2020年7月9日和10月12日向被告致送《关于缴清青湾花园商铺租金的函》，要求被告支付拖欠的租金，但被告在收悉前述函件后并未按照原告之要求支付租金。2020年12月1日，根据广东省发改委等八部门《关于积极应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，原告在此发布《关于免除商铺租金的公告》，减免了被告2020年12月半个月的租金。2020年11月30日，被告以《关于退还青湾花园商铺租赁的申请报告》向原告申请解除《出租合同》；2020年12月25日，原告于以《关于退还青湾花园商铺租赁有关事宜的复函》同意被告解除《出租合同》的申请；即《出租合同》于2020年12月31日以原被告协商方式解除。《出租合同》解除后，被告仅向原告退还了案涉商铺，但拒不支付拖欠的租金813,182.26元及违约金1,185,777.54元。现原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告向本院提供的证据有：1.《资产出租合同（房产）》；2.《关于缴清青湾花园商铺租金的函》（2020年7月9日）；3.《关于缴清青湾花园商铺租金的函》（2020年10月12日）；4.《关于退还青湾花园商铺租赁的申请报告》；5.《关于退还青湾花园商铺租赁有关事宜的复函》；6.《资产出租合同（房产）之终止协议》。被告辩称，一、被告承租涉案商铺后，很快便爆发新冠肺炎疫情，给被告的经营造成巨大损害。涉案商铺内大量商铺空置，难以引进商户。已引进的商户因经营困难，要求被告减租。且不断出现欠租离场的情况，让被告的经营雪上加霜。但即便如此，被告仍然尽最大努力已到处筹款向原告支付租金。因为经济能力有限，无法及时补齐租金，才导致本案中拖欠租金的情况，被告并非恶意拖欠租金，实在是因为经营困难，无力支付。二、原被告之间就违约金的约定比例过高，每日千分之5的逾期付款违约金比例换算成一年的比例已经高达182.5%，远高于30%的违约金比例，超出了相关法律的规定。此外，被告与原告签订涉案租赁合同时向原告交付了15万元的保证金，已经弥补被告的部分损失，请求法院减少被告的违约金。三、被告一直在积极履约，实非有意欠交租金。被告的经营经济状况已经十分窘迫，几乎已到山穷水尽的地步。但被告并未逃避对本案债务的履行，仍在到处筹钱偿还债务。昨天被告也已将部分商户的押金移交给原告，结合被告在租赁期间的租金支付情况，足以表明被告配合履行合同义务的态度和诚意。且被告在此向法院表达被告的调解意愿。希望法院综合被告的履约意愿和实际履行能力，促成被告和原告的调解。被告向本院提供的证据有：1.青湾商铺明细表；2.询证函。经审理查明，2019年7月1日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了《资产出租合同（房产）》，合同约定：被告承租原告所有的位于金湾区三灶镇的青湾花园第1栋、第2栋临街20间商铺，商铺建筑面积3019.1平方米，按现状出租；租赁期共五年，从2019年7月1日起将租赁标的交付乙方使用至2024年6月30日收回，其中2019年7月1日至2019年8月31日为免租期；月租金为128,311.75元，从2019年9月1日开始计收，乙方须于每月25日前以银行转账或存款的方式一次性把当月租金付入甲方账户，甲方收到租金7日内将足额发票开具给乙方；乙方须按照约定向甲方支付租金，如无故拖欠，应按照每日千分之五计算滞纳金。被告在承租原告的案涉商铺后，按照上述合同约定支付了2019年9月、10月的租金，之后租金便有不同程度的拖延。原告确认免除了原告2020年2月、3月租金，免除了2020年4月及12月的部分租金。2020年7月9日，原告向被告发出《关于缴清青湾花园商铺租金的函》，载明被告2019年9月至2020年7月的已收租金及未收租金的金额。2020年10月12日，原告向被告发出《关于缴清青湾花园商铺租金的函》，载明被告2019年9月至2020年10月的已收租金及未收租金的金额。2021年3月10日，原告与被告签订《资产出租合同（房产）之终止协议》，约定：双方于2019年7月1日签订的《资产出租合同（房产）》于2020年12月31日终止，被告已于2020年12月31日向原告退还了《资产出租合同（房产）》项下的20间商铺；被告确认终止的原因系被告长期拖欠租金，原告有权根据《资产出租合同（房产）》第八条第3款的约定不予退还被告所交的15万元履行保证金，且履约保证金不冲抵被告应付的租金、滞纳金等款项；被告有义务配合商铺的再出租，配合医务包括2021年3月20日前将商户向被告交纳的履约保证金225,910元支付至原告账户转为商户向原告交纳的履约保证金；如被告逾期未将前述履约保证金支付至原告账户，则每逾期一日按照应付未付金额的千分之一向原告支付违约金等。本院认为，原、被告签订了《资产出租合同（房产）》，原、被告之间成立租赁合同法律关系，双方均应恪守合同约定的权利义务。后因被告多次违约未能支付租金，原、被告签订《终止协议》，双方同意终止《资产出租合同（房产）》，在租赁期间，被告共计欠原告租金813,182.26元，原、被告予以确认，本院予以支持。关于违约金。根据《资产出租合同（房产）》约定，拖欠租金应每日按逾期金额的5‰支付违约金，被告主张因新冠疫情经济困难，请求调整违约金。本院认为，被告签订合同就应该承担相应的商业风险，原告因为新冠疫情已经免除了被告三个月的租金，但是每日5‰支付违约金标准确实过高，且考虑到原告已经没收了被告的15万元押金，故本院对违约金的计算标准酌情予以调整，调整为按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，违约金从被告当月逾期支付之日即当月26日开始起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告珠海市互众实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海联港投资控股有限公司支付租金人民币813,182.26元；二、被告珠海市互众实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海联港投资控股有限公司支付违约金（详见附表）；三、驳回原告珠海联港投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序受理费减半收取11,395元，由被告珠海市互众实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 陈立涛二〇二一年四月三十日法官助理 吕扬扬书 记 员 张志锋附表：违约金计算明细表应付日期应付租金实付租金实际支付日期累计拖欠租金/计算基数起算日期截止日期计算标准2019.11.25128311.75128311.752019.11.262019.12.25一年期贷款市场报价利率2019.12.25128311.7568311.75188311.752019.12.262020.1.252020.1.25128311.75316623.52020.1.262020.3.31200002020.4.1296623.52020.4.12020.4.252020.4.2564155.88360779.382020.4.262020.5.10200002020.5.11340779.382020.5.112020.5.252020.5.25128311.75469091.132020.5.262020.6.252020.6.25128311.75597402.882020.6.262020.6.28600002020.6.29537402.882020.6.292020.7.5200002020.7.6517402.882020.7.62020.7.6400002020.7.7477402.882020.7.72020.7.928311.752020.7.10449091.132020.7.102020.7.252020.7.25128311.75577402.882020.7.262020.7.30178311.752020.7.31399091.132020.7.312020.8.15100002020.8.16389091.132020.8.162020.8.252020.8.25128311.75517402.882020.8.262020.8.2950002020.8.30512402.882020.8.302020.8.3113311.752020.9.1499091.132020.9.12020.9.4200002020.9.5479091.132020.9.52020.9.5200002020.9.6459091.132020.9.62020.9.6200002020.9.7439091.132020.9.72020.9.9100002020.9.10429091.132020.9.102020.9.10100002020.9.11419091.132020.9.112020.9.252020.9.25128311.75547402.882020.9.262020.10.1350002020.10.14542402.882020.10.142020.10.14100002020.10.15532402.882020.10.152020.10.252020.10.25128311.755000655714.632020.10.262020.11.3150002020.11.4640714.632020.11.42020.11.450002020.11.5635714.632020.11.52020.11.1350002020.11.14630714.632020.11.142020.11.1550002020.11.16625714.632020.11.162020.11.1750002020.11.18620714.632020.11.182020.11.252020.11.25128311.75749026.382020.11.262020.12.252020.12.2564155.88813182.262020.12.26至本金还清之日止