四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10551号 原告（反诉被告）：成都晨辉汽车有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，董事长。 委托诉讼代理人：曾许锋，男，1984年7月17日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：方志国，男，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省来安县，系公司员工。 被告（反诉原告）：游凡，男，1992年11月3日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张云帆，四川万帆律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉汽车公司）与被告（反诉原告）游凡房屋租赁合同本反诉纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，本院于2021年1月29日、2月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晨辉汽车公司的委托诉讼代理人曾许锋到庭参加诉讼，被告（反诉原告）游凡及其委托诉讼代理人张云帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晨辉汽车公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令游凡向晨辉汽车公司腾退物业；2.判令游凡向晨辉汽车公司支付截至2018年9月30日欠缴的租金205260.9元，并支付6个月优惠期租金77859.6元；3.判令游凡向晨辉汽车公司支付滞纳金（以205260.9元为基数，按照日万分之二的标准，从2018年4月1日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：2015年8月28日，晨辉汽车公司、游凡就游凡承租晨辉汽车公司位于成都市高新区××路××号晨明·爱家居总部港2号楼3层3Ｂ20、3Ｂ21号物业事宜签订了《物业租赁合同》及《保密补充协议》，租赁总面积399.28㎡。租赁期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，并约定16个月免租期，租金单价为32.5元／月／㎡，每半年支付。协议约定起租日为2015年5月1日，但最终以甲方发出的书面通知中规定的物业交付日及租期起算日期为准。后晨辉汽车公司通知租金从2015年10月1日起算，租期顺延。晨辉汽车公司按照协议约定，履行了物业交付义务，但游凡从2016年11月起开始拖欠租金，经晨辉汽车公司多次催缴未果，2018年9月30日合同期满，游凡至今仍未向晨辉汽车公司腾退物业。晨辉汽车公司认为，游凡的欠租行为已经严重违约，侵害了晨辉汽车公司的合法权益。晨辉汽车公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判决。 游凡辩称，一、关于费用计算：1.计费区间开始。经成都高新技术产业开发区人民法院及成都市中级人民法院相关案例判决书所认定的事实证明，案涉商场于2015年10月1日开业经营，相关案件均从2015年10月1日起算租金，故游凡应缴纳的租金应从2015年10月1日开始计算；2.计费区间截止。游凡与晨辉汽车公司签订的《物业租赁合同》于2018年4月30日已经履行完毕，晨辉汽车公司也已自行收回涉案商铺，故游凡不应承担违约及2018年4月30日以后的任何费用；3.游凡应按约享受免租期。我方没有违约的情形，即使存在延期缴纳也不应该再重新收回免租期，因为没有合同条款的约定，而且根据晨辉汽车公司提交的证据保密协议，可以看到我们第三年的免租期还有两个月，根据合同备注条款：“1.本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计八个月、第二个合约年总计六个月、第三个合约年总计两个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。”故游凡所缴纳的费用应扣除十六个月的租金；4.晨辉汽车公司应退还履约保证金。合同第三条第3-1、3-3款对履约保证金的缴纳和退款进行了约定，合同签订后，游凡按照合同约定向晨辉汽车公司缴纳了履约保证金15000元，游凡与晨辉汽车公司之前的合同已经于2018年4月30日到期，晨辉汽车公司应该按照合同约定向游凡全额退还履约保证金15000元；5.根据相关法律规定，合同价款应酌情下调：根据合同法第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损害的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者支付报酬等违约责任，故游凡不应承担晨辉汽车公司所主张的合同约定的全部价款。综上，计费区间为2015年10月1日至2018年4月30日，扣除已缴纳费用及免租期，且不承担违约金，在此基础上请求法院酌情下调全部价款。二、晨辉汽车公司存在严重的违约行为。1.私自缩短营业时间：根据关联合同《物业综合管理服务协议》第6-2条约定“商场正常营业时间统一规定为09：30-21：00、节假日为9：30-21：30”，而商场自修建以来，从来没有按照约定的营业时间执行过，营业时间实际为冬季09：00—17：00、夏季09：00—17：30。商场私自减少17：00—21：00这一段营业时间，实际上正是上班族下班后购物的时间，导致游凡未享受到充分的经商运营机会和时间。晨辉汽车公司擅自缩短运营时间的行为，已构成根本违约；2.消防未验收合格，商场消防未验收合格使商场经营存在严重安全隐患；3.土地性质问题，根据土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，但是涉案商场的土地性质属于工业用地，致使游凡无法通过工商行政审批程序办理营业执照，影响了游凡的经营活动。还有一些具体情况在于：晨辉汽车公司的内部管理混乱、频繁更换运营人员以及诸多的违约行为，导致整个商场的经营都非常的惨淡，包括游凡在内的几十户被诉商家在涉案商场经营期间全是亏损，各商家先后向商场提出撤场请求，但是晨辉汽车公司置之不理，甚至非法扣押店铺内样品，致使各商家店内物品损坏、丢失，损失更加惨重。请求法院查明事实，驳回晨辉汽车公司的诉讼请求。 游凡向本院提出如下反诉诉讼请求：晨辉汽车公司退还履约保证金15000元。事实和理由：游凡于2015年8月28日与晨辉汽车公司签订《物业租赁协议》，并向晨辉汽车公司缴纳履约保证金15000元，案涉合同于2018年4月30日已履行完毕，根据合同约定，晨辉汽车公司应当退还游凡缴纳的履约保证金15000元。 晨辉汽车公司辩称，《物业租赁合同》第3-3条约定“本合同有效期满或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，游凡依约定退出租赁该物业后，经晨辉汽车公司对该物业进行验收，在游凡缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，晨辉汽车公司应在游凡搬离该物业之日起三十天内不计息将履约保证金退还游凡”。目前游凡存在欠租的违约行为，履约保证金不应退还。另，《物业租赁合同》第2-1条约定“……若晨辉汽车公司因故推迟交付物业，合同的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延”，因此合同履行期限是从2015年10月1日至2018年9月30日止。 经审理查明，2015年8月28日，晨辉汽车公司（出租方／甲方）、游凡（承租方／乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定：1.晨辉汽车公司同意将位于成都市高新西区××路××号晨明·爱家居总部港项目（晨明·西区商瑞总部基地）2号楼第3层第3Ｂ20、3Ｂ21号的物业出租给游凡使用，面积399.28平方米；2.游凡承租该物业的有效期总计为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租期起算日约定为2015年5月1日，最终以晨辉汽车公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉汽车公司因故推迟交付物业，合同的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；3.游凡在签订本合同时，游凡同意将已缴纳的物业租赁定金自动转为本合同的履约保证金，游凡应缴纳的履约保证金共计15000元，本合同有效期内，游凡不得将所缴纳的履约保证金用于抵扣或冲抵租金及其他费用；4.租金每六个月一次性支付，租金为12976.6元／月，签订本合同后三日内，游凡需一次性向晨辉汽车公司支付首期物业租金总计25953.2元，以后游凡需于每半年租金到期时提前15天按时向晨辉汽车公司缴纳；5.本合同有效期满或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，游凡依约定退出租赁该物业后，经晨辉汽车公司对该物业进行验收，在游凡缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，晨辉汽车公司应在游凡搬离之日起三十天内不计息将履约保证金退还给游凡；6.因游凡原因导致本合同被解除、终止或有效期届满时，如游凡未在晨辉汽车公司限定的时间内将所属物品、设备等搬离该物业，视认为游凡放弃物业内物品、设备等财物的所有权，晨辉汽车公司有权在事前不告知游凡的情况下，采取搬离并处置物业内的物品、设备等相应措施，对此晨辉汽车公司不承担任何责任，如游凡逾期搬离，逾期搬离期间的占用房屋费用，每占用一天按当年度每天租金的2倍计算；7.本合同有效期满前，游凡若有意续租，应提前三个月向晨辉汽车公司提出续租申请，由晨辉汽车公司书面确认，若晨辉汽车公司同意续租，租金和其他租赁条件以双方另行签订的物业租赁合同为准，在同等条件下，游凡有优先续租权，如游凡放弃或被视为放弃续租的，晨辉汽车公司有权与新的承租者签订物业租赁合同，游凡无权提出任何异议；8.游凡放弃或被视为放弃续租，游凡应在租赁期满后三天内搬离所租赁的该物业；9.游凡逾期缴纳租金三天以上即为违约，游凡每逾期一天按逾期缴纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金，若逾期缴纳时间达30天（含30天）以上的，晨辉汽车公司有权单方终止本协议；10.本合同自双方签字或盖章并足额交纳首期物业租金、履约保证金之日起生效；11.本合同有效期内，晨辉汽车公司同意给予游凡免交第一个合约年总计8个月、第二个合约年总计6个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；12.本合同有效期内，游凡享受的承租优惠，需按晨辉汽车公司指定的支付方式及支付周期执行。 晨辉汽车公司自认2015年5月1日至2015年9月30日，租期尚未开始计算，租金自2015年10月1日开始起算，租赁期限调整为2015年10月1日至2018年9月30日。 游凡支付了2015年10月1日至2016年3月31日的租金25953.2元，其中包含4个月免租优惠；支付了2016年4月1日至2016年9月30日的租金25953.2元，其中包含4个月免租优惠；2016年10月1日至2017年3月31日的当期租金游凡仅支付了28317.9元，其中包含3个月免租优惠，欠缴10611.9元。后游凡未再支付租金。 晨辉汽车公司主张，游凡一直未从晨辉汽车公司的物业撤场。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《物业租赁合同》等证据在卷佐证。 本院认为，案涉《物业租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。《物业租赁合同》约定游凡承租该物业的有效期总计为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租期起算日约定为2015年5月1日，最终以晨辉汽车公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉汽车公司因故推迟交付物业，合同的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延。本案中，双方一致认可起租日自2015年10月1日起算，则根据合同约定《物业租赁合同》的租期从2015年10月1日起至2018年9月30日止。按照合同约定，游凡该期间应当支付的租金为：2015年10月1日至2016年9月30日的租金51906.4元（12976.6元/月×4个月=51906.4元，免租期8个月），2016年10月1日至2017年9月30日的租金77859.6元（12976.6元/月×6个月=77859.6元，免租期6个月），2017年10月1日至2018年9月30日租金155719.2元（12976.6元/月×12个月=155719.2元），以上合计285485.2元，游凡已经支付了80224.3元，尚欠205260.9元未支付，故对于晨辉汽车公司要求游凡支付205260.9元的诉讼请求，本院予以支持。 另，因游凡未按照《物业租赁合同》约定的期限支付租金，晨辉汽车公司主张游凡不应享受第二年的免租期优惠，对此本院予以认可，故第二年6个月的免租期游凡应按照约定支付租金。因此，对于晨辉汽车公司请求游凡支付6个月免租期租金77859.6元的诉讼请求，本院予以支持。 关于欠付租金的滞纳金问题。本院认为，双方合同约定游凡须每半年租金到期时提前15日向晨辉汽车公司缴纳租金，游凡逾期交纳租金三天以上即视为违约，每逾期一日按逾期缴纳金额的3‰累计计算并支付滞纳金。本院认为，此处的滞纳金实际为逾期支付租金的违约金。根据合同约定，游凡应当在2017年3月17日前支付2016年10月1日至2017年3月31日的剩余租金10611.9元，应在2017年9月16日前支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金38929.8元，应在2018年3月17日前支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金77859.6元，应在2018年9月16日前支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金77859.6元。本案中，游凡确实存在逾期交付租金的违约行为，理应承担相应的违约责任。针对逾期支付租金滞纳金的计算标准，晨辉汽车公司自愿将滞纳金标准调整为日万分之二，该调整系其对自身权利的自由处分，本院予以认可。对于滞纳金的起算时间，晨辉汽车公司自愿从2018年4月1日开始起算，对其合理部分本院予以认可。则游凡应承担的逾期支付租金滞纳金的计算标准为：以127401.3元（2016年10月1日至2018年3月31日欠付租金合计127401.3元）为基数，按照日利率万分之二的计算标准，从2018年4月1日起计算至2018年9月16日止；以205260.9元为基数，按照日利率万分之二的计算标准，从2018年9月17日起计算至租金实际付清之日止。 关于履约保证金是否应当退还的问题。本院认为，《物业租赁合同》第3-3条约定“本合同有效期满或因法定、约定的事由需提前终止本合同时，游凡依约定退出租赁该物业后，经晨辉汽车公司对该物业进行验收，在游凡缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，晨辉汽车公司应在游凡搬离该物业之日起三十天内不计息将履约保证金退还游凡”。本案中，游凡尚未缴清全部租金，暂不符合退还履约保证金的条件，因此对其该项请求，本院不予支持。 关于晨辉汽车公司要求游凡腾退房屋的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，晨辉汽车公司未举证证明游凡至今占有、使用案涉房屋，因此对其该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）游凡于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都晨辉汽车有限公司支付205260.9元； 二、被告（反诉原告）游凡于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都晨辉汽车有限公司支付免租期租金77859.6元； 三、被告（反诉原告）游凡于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都晨辉汽车有限公司支付逾期支付租金的滞纳金，计算方式为：以127401.3元为基数，按照日利率万分之二的计算标准，从2018年4月1日起计算至2018年9月16日止；以205260.9元为基数，按照日利率万分之二的计算标准，从2018年9月17日起计算至租金实际付清之日止； 四、驳回原告（反诉被告）成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）游凡的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取3276元，由被告（反诉原告）游凡承担。本案反诉案件受理费减半收取88元，由被告（反诉原告）游凡承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二一年四月三十日 书记员 王炼石