吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2021）吉0202民初589号   原告：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司。   法定代表人：王少岩，董事长。   委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。   被告：沈派。   委托诉讼代理人：路永红，吉林保民律师事务所律师。   原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称双瑞公司）与被告沈派房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双瑞公司的委托诉讼代理人陈浩铭、被告沈派及其委托代理人路永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   双瑞公司向本院提出诉讼请求：1.沈派支付双瑞公司房屋占用272109.6元；2.沈派支付逾期交付房屋给双瑞公司造成的损失130357.5元；3.沈派支付双瑞公司逾期付款违约金（以402467.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月25日起计算至2019年8月19日止，暂计为2723.4元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日止）；以上合计405190.5元。诉讼中变更第一项请求为沈派支付双瑞公司房屋占用费136054.8元；变更第二项请求为沈派逾期交付房屋给双瑞公司造成的损失272109.6元；变更第三项诉讼请求为沈派支付逾期违约金（以402467.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月25日起计算至2019年8月19日止，暂计为2712.6元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日止）。事实与理由：2017年11月27日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉车分公司（以下简称铁凇分公司）与沈派签订《房屋（建筑物／场地）租赁合同》（以下简称“租赁合同"），约定：铁凇分公司将位于吉林市XXX场地出租给沈派作为餐饮（美国加州牛肉面大王）使用，租赁期限自2017年12月15日至2018年12月14日止，年租金260000元，于签订合同时一次性支付。2018年9月1日，双瑞公司与沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（以下简称铁凇公司）、沈派签订主体变更三方协议，甲方权利义务由双瑞公司承继。房屋租赁合同到期后，未续签合同，但沈派并未腾退房屋，而是一直继续占有房屋继续经营。双瑞公司说多次采用口头、电话、书面多次催告返还房屋，直至2019年6月24日，沈派才交还房屋。依据《租赁合同》第七条第四款约定，租赁期满后，沈派应如期腾退并归还房屋，逾期归还的，每逾期一日应向双瑞公司支付原日租金2倍作为占用费，还应承担逾期归还所造成的损失。另双瑞公司于2018年12月25日与案外人瑞驰恒达商业（北京）有限公司（以下简称“瑞驰公司”）签订《场地租赁合同》，约定于2019年1月1日交付案涉房屋。但由于沈派的持续占用，逾期腾退房屋7个月零9日，导致双瑞公司不得不减少收取瑞驰公司6个月零24日的租金。经多次协商未果，故诉至法院。   沈派辩称，一、双瑞公司诉称与事实不符，双瑞公司主张答辩人占用房屋的期限，与事实不符，双瑞公司第一项诉请主张的占用费主张的期限和数额错误，双瑞公司主张答辩人非法占用房屋，并多次催告退房与事实不符。双瑞公司主张答辩人违约与事实不符；二、双瑞公司构成违约，答辩人无违约，双瑞公司主张违约责任不能成立。双瑞公司第二、三向诉请不成立。答辩人占有何使用房屋期间为原租赁合同的延续履行，并非答辩人违约占用。租赁合同未经依法确认终止，未办理相关手续之前，不能视为法定终止，双瑞公司主张逾期交房损失，于法无据。答辩人继续履行原租赁合同，租赁期限为不定期，在双方未确认合同终止和办理相关手续前，答辩人属于合法占用，该租赁物由答辩人实际使用期间，可由答辩人按约支付租金，双瑞公司获得租金收益，并无损失可言。本案不符合租赁合同第九条第四项所列情形，双瑞公司援引并主张逾期交房损失，不符合约定。若按照双瑞公司诉求，双瑞公司将获得三份租金收益，明显不合理，也有违公平。双瑞公司主张支付逾期付款违约金不能成立。本案中，因为双瑞公司集团内部资产转移，经营主体变换，经营决策等重大变动，导致答辩人无法正常续约，缴纳租金受限，并非答辩人过错导致，应该主张逾期付款违约金不成立。双瑞公司违反法定程序，侵犯答辩人优先承租权，违约在先。双瑞公司同时主张违约金和损失赔偿不当，违约金约定过高；三、租赁物并不符合约定标准和要求，应予退还相应租金。   本院经审理认定事实如下：2017年11月27日铁凇分公司（甲方）与沈派（乙方）签订《房屋（建筑物/场地）租赁合同》，约定：甲方将位于吉林市XXX场地出租给乙方；乙方用于餐饮（美国加州牛肉面大王）；租赁期限共1年，即自2017年12月15日起至2018年12月14日止；年租金为26万元；租金支付方式为一次性缴纳租金，在签订合同时，乙方按一次性向甲方缴纳全部租金；签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金26000元；合同期满或者终止后，乙方已足额缴纳各项费用及支付各项赔偿，且双方办理完退租手续，乙方返还租赁房屋后，甲方将履约保证金无息退还给乙方；租赁合同需要变更时，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致，方可变更；甲方将场地权属转移给第三方时，本合同条款继续有效，甲方、乙方与第三方签订变更合同主体补充协议；合同期满或者终止后，乙方逾期不搬迁的，每逾期一日，乙方向甲方支付原日租金2倍的占用费，对甲方造成损失的由乙方赔偿；合同履行过程中，租赁场地遇有地方政府征收或铁路企业或铁凇公司拆除、使用、改造、甲方场地归属权发生变更等，本合同自动解除。乙方必须在收到甲方解除合同通知30日内腾空并退出场地。甲方退还乙方已缴纳的未履行期限租金，并对解除合同免责，对乙方各种直接和间接损失（包括经营损失）不予补偿及赔偿；租赁合同期满后，如乙方要求继续租赁此场地，必须在租赁期限届满前45日向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，否则视为乙方不再续租，甲方即可重新招租；该合同还约定其他内容。   2018年9月1日铁凇公司（甲方）与沈派（乙方）、双瑞公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：自2018年9月1日起，《租赁合同》中甲方的权利义务全部转由丙方享有和承担，即《租赁合同》的出租方由甲方变更为丙方；《租赁合同》中其他条款内容均不作变更；《租赁合同》到期后，丙方按规划重新履行招商程序，如乙方未中标，则按原合同相关条款约定，乙方无条件退出。乙方拒不退出，由甲方负责处理乙方的清退事宜；自2019年1月1日，乙方将每期的租金交给丙方，丙方向乙方开具发票；本协议作为《租赁合同》的补充协议，具有同等法律效力，如与《租赁合同》相冲突，以本协议为准。未告知事宜由甲方承担责任；该合同还约定其他内容。   双瑞公司于2019年2月、3月通知沈派腾退案涉房屋。沈派于3月中旬腾退房屋。   认定上述事实的证据有：双瑞公司提供的房屋无偿使用证明、房屋（建筑物/场地）租赁合同、合同主体变更三方协议，因沈派对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；2019年2月22日、3月5日停业告知书，虽沈派对该证据的真实性有异议，但是结合双方签订的书面租赁合同的期限及沈派陈述3月中旬腾退房屋的情况，本院对该证据予以采信，关于2019年6月11日商铺腾退通告，仅有证明人签名，双瑞公司又无法提供其他证据证明沈派腾退房屋的时间，故本院对该证据不予采信；车站商网招商审批表、招商公告、招商公告结果公示，因该证据系复印件且与本案争议焦点无关，故本院对该证据不予采信。   汤伦证言，因汤伦与沈派、双瑞公司具有利害关系，仅凭其证言无法证明待证事实，故本院对其证言不予采信。   本院认为，案涉《房屋（建筑物/场地）租赁合同》及《合同主体变更三方协议》，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双瑞公司与沈派签订的租赁合同明确约定：租赁期限自2017年12月15日至2018年12月14日。租赁期满后，沈派继续使用租赁房屋，双瑞公司未提出异议，据此规定，双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但依诚实信用原则，出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。结合双方签订的《房屋（建筑物/场地）租赁合同》第八条第二款：沈派必须在收到双瑞公司解除合同通知30日内腾空并退出场地的约定。双瑞公司应给沈派30日的腾迁场地的时间。双瑞公司称其于2019年2月25日通知沈派腾迁，根据双方之间的约定，沈派应于2019年3月25日前腾迁。现双瑞公司主张沈派腾迁的时间为2019年6月25日，但是其提供的现有证据不足以证明其主张，应承担不利后果。沈派陈述其是在3月中旬腾迁，但其提供的证据也不足以证明其主张。双方亦均无法再提供其它证据证明腾迁时间。本院结合双瑞公司在腾迁事宜的举证能力及作为出租方的优势地位，认定双瑞公司承担腾迁时间的证明责任。因此双瑞公司应承担举证不能的不利后果。本案中结合案件实际情况及沈派自认3月中旬腾迁，本院确认沈派3月20日腾迁。综上，双瑞公司现有证据不足以证明沈派逾期腾退房屋，因此双瑞公司主张沈派支付双倍房屋占用费用136054.8元及逾期交付房屋造成的损失272109.6元，于法无据，本院不予支持。沈派应支付其租赁期间的使用费用，依据合同计算2018年12月25日至2019年3月20日的租金为61260.27元（260000元÷365天×86天）。因此沈派应支付双瑞公司租金61260.27元。关于双瑞公司主张的逾期付款的违约金，沈派应自腾迁之日起给付其占用期间的费用。因此，沈派应给付双瑞公司逾期支付租金的利息损失，以61260.27元为基数，自2019年3月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、沈派于本判决生效之日起七日内给付沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司房屋租金61260.27元；   二、沈派于本判决生效之日起七日内给付沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司逾期支付租金的利息损失，以61260.27元为基数，自2019年3月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；   三、驳回沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3689元，由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担3014元，由沈派负担675元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 王淑萍      二〇二一年四月二十九日   书记员 庄碧瑶