河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初2219号原告郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码91410100795714209N。法定代表人祁军，执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人董美杉，河南仟问律师事务所实习律师。被告王卫星，男，汉族，1981年8月17日出生，住址河南省洛阳市吉利区。原告郑州金成时代广场建设有限公司诉被告王卫星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高晨到庭参加诉讼；被告王卫星经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××9596）；2、判令被告向原告支付欠款305934.17元，并向原告支付违约金2294.51元（自扣款之日日起以305934.17元为基数自2020年10月16日起按照日万分之五的标准暂计算至2020年10月30日，之后应继续计算至实际支付之日）；3、判令被告配合原告办理注销合同备案手续以及预告登记【预告登记号：郑房预字第1509041468号】手续；4、解除被告抵押给交通银行股份有限公司河南省分行的房屋抵押登记，被告配合办理解除抵押登记手续；5、本案诉讼费用、案件受理费、保全费、公告费等由被告承担。审理中，原告增加以下两项诉讼请求：1、判令被告返还位于郑州市金水区××时代广场小区××楼××号房屋；2、判令被告向原告赔偿损失7874.69元（其中交行起诉案件诉讼费4950元、律师费2000元、保全保险费924.69元）。事实与理由：2014年11月11日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于郑州市金水区××时代广场小区××楼××号房屋，房屋总价款为428336元，约定付款方式为于合同签订当日支付138336元，剩余29万元以银行贷款方式支付。附件四补充协议第三条约定：被告未能按期向按揭贷款银行偿还到期本息，导致××承担担保责任，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项以及××遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等），支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起至××实际向××支付全部款项万分之五的违约金；××未按照上述约定支付全部款项，逾期超过30日，构成根本违约，××有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，××选择解除合同的，除有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2015年7月10日，原、被告及交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向交通银行借款29万元，以其所购房屋向银行提供抵押担保，原告作为保证人为上述债务承担阶段性连带保证责任。然而，被告并未按约定期限和金额偿还银行贷款，被告的逾期还款行为直接导致交通银行宣布贷款提前到期，交通银行从原告保证金账户中扣除贷款本息共计305934.17元，原告代被告偿还全部贷款本息，原被告合同目的已无法实现。原告诉至法院，望判如所请。被告未答辩。经审理查明：2014年11月1日，原告（××）、被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××9596）一份，主要约定：被告购买原告开发的位于金水区××房产，总金额为428336元，其中139336元现金支付，剩余29万元以商业贷款方式支付；原告应当在2015年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付被告使用；如果原告为被告提供阶段性贷款保证的，双方约定如下：（1）被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）被告没有按本项（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项；（3）如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿、及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按照本合同的有关约定承担违约责任。同日，该合同在房管部门进行了信息备案。2015年7月10日，原告（丙方、保证人）、被告（甲方、借款人、抵押人）与交通银行股份有限公河南省分行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定：甲方从乙方处贷款29万元用于购买涉案房屋；贷款期限自2015年7月10日起至2045年7月10日；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任免除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同对其他事项亦进行了约定。交通银行股份有限公河南省分行（以下简称交通银行）诉郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称金成公司）、王卫星金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月27日作出（2020）豫0105民初21329号民事判决，该判决认定：截至2020年10月16日，交通银行已扣划金成公司本息共计305934.17元，金成公司已偿还完毕涉案房屋贷款本息。交通银行诉请王卫星一次性偿还剩余本息，本院不予支持。因涉案借款合同已清偿完毕，交通银行诉请王卫星办理涉案房屋的抵押登记手续，并由金成公司承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。王卫星、金成公司在交通银行起诉前存在逾期偿还本息的违约行为，故涉案的诉讼费、保全费应由王卫星、金成公司共同负担。案件受理费5836元，减半收取2918元，财产保全费2032元，均由王卫星、金成公司共同负担。原告据此主张被告向其支付代偿款305934.17元、诉讼费4950元（有银行电子回单为证），要求解除商品房买卖合同，并主张被告向其返还房屋、赔偿损失、支付违约金及配合办理相关注销手续等。原告提交郑州市不动产登记中心于2020年12月22日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，显示：位于金水区××号的房产，产权人为原告；该房产于2015年5月26日预售商品房预告登记，权利人为王卫星；2015年7月20日预售商品房抵押权登记，权利人为交通银行，抵押金额29万元；无抵押信息、无查封。2020年12月23日，原告申请诉前财产保全，预查封涉案房屋，查封届满至2023年12月28日，原告为此支出保全保险费924.69元。2021年2月1日，原、被告签订《和解协议书》一份，就解除合同、被告支付代偿款、赔偿原告损失等事项（包含原告的诉讼请求）进行了约定。本院认为：被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，原告提交的（2020）豫0105民初21329号生效民事判决书显示：截至2020年10月16日，交通银行已扣划原告本息共计305934.17元，原告已偿还完毕涉案房屋贷款本息。根据原、被告合同约定，被告未按约定付清全部款项延迟达30日的，构成合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。对于预售房屋办理预告登记且被预查封的情况下，合同当事人是否有解除合同的权利，依据民法典规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行预查封，查封的是被告享有的在本登记完成之前主张原告履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。人民法院预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合不动产变动登记的条件，预查封的效力是禁止预告权利人处分财产。法律未禁止与被告发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。也就是说，案涉《商品房买卖合同》约定了原告享有合同解除权的条件，非因法定事由，不能剥夺原告的合同解除权。故原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》解除，被告丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对原告要求被告配合其办理注销合同备案登记和房屋预告登记、备案信息手续及返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房产目前无抵押信息，故原告要求被告配合其办理注销预抵押登记的诉讼请求，不予支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同约定，被告通过支付首付款及银行贷款的方式向原告支付购房款428336元，鉴于原、被告双方《商品房买卖合同》已解除，为避免当事人之间因房屋买卖合同涉及的购房款产生其他纠纷，以减少当事人诉累，原告应向被告返还其支付的购房款428336元。关于银行划扣金额305934.17元及另案诉讼费2918元、财产保全费2032元，有原告提交的生效判决及银行电子回单予以佐证，被告应向原告支付垫付款305934.17元及另案诉讼费2918元、财产保全费2032元。关于原告诉请的违约金，原告作为房地产开发企业和格式合同的提供方，其在法律知识、信息获取方面相对于被告都存在明显优势，因该约定系双方签订合同前原告预先起草的格式化条款，约定的违约金标准明显过高，结合房地产市场房屋价格客观上的上涨原告并无损益的情形，综合本案原、被告双方合同实际履行情况，对于原告主张的违约金本院不予支持。原告诉请的另案律师费2000元、保全保险费924.69元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州金成时代广场建设有限公司与被告王卫星于2014年11月1日签订的编号为14001839596的《商品房买卖合同》；二、被告王卫星于本判决生效后二十日内配合原告郑州金成时代广场建设有限公司办理注销编号为14001839596的《商品房买卖合同》的预告登记和备案信息手续，并将位于金水区姚砦路133号11幢25层2510的房屋返还给原告；三、原告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内返还被告王卫星购房款428336元；四、被告王卫星于本判决生效后十日内支付原告郑州金成时代广场建设有限公司代偿款305934.17元、诉讼费2918元、财产保全费2032元；五、驳回原告郑州金成时代广场建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5622元、保全费2061元，均由被告王卫星负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二一年四月六日书记员 朱晴晴