广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0803民初347号原告：广东省湛江医药采购批发站，住所地湛江市霞山区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××178A。法定代表人：冯江平，经理。委托诉讼代理人：冯建华，男，系该公司员工。被告：湛江市广达食品有限公司，住所地湛江市霞山区××××××之一（曲尺仓库），统一社会信用代码914××××××××××541X8。法定代表人：何某1。原告广东省湛江医药采购批发站诉被告湛江市广达食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯建华、被告的法定代表人何某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省湛江医药采购批发站向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金115920元、违约金17388元及水电费2010元，合计为135318元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，合同详细约定了双方的权利义务关系。但自2019年4月1日起至2020年12月1日止，被告共拖欠原告租金115920元和水电费2010元，原告多次要求被告支付未果。2020年12月23日，双方同意解除《房屋租赁合同书》，因被告的行为已构成严重违约，应按照合同的约定支付违约金17388元。被告湛江市广达食品有限公司辩称，原告起诉状列明的事实基本属实，但被告拖欠原告的租金系因原告未能按照《房屋租赁合同书》的约定向被告提供约70平方米的小仓库，却收取了被告的租金。因被告现在经营困难，故无力支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，主要约定：1.原告将坐落在湛江市××××××××之一曲尺仓库的建筑面积计460平方米房屋（按现状）（以下简称：“涉案房屋”）租给被告使用，被告对原告所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋；2.原、被告双方议定的上述房屋面积460平方米，每平方米￥12元，被告每月向原告缴交（第一年）月租金为￥5520元，第二年及第三年租金的月租金分别在上一年月租金的基础上递增3%；被告需在本合同签约时缴交三个月租金共16560元作为押金，合同期满或双方协商解除合同后，被告持押金单据到原告处退款，如被告在租赁期内不履行合约的，原告有权对押金进行抵扣，不予退还；3.原告为被告提供水、电使用，费用由被告负责，水、电费按供水供电部门的商业使用价格结算，并加收10%的分表损耗；4.按先缴后使用的原则，被告每月向原告缴交租金、水、电费等的日期为每月10日前，地点为湛江市霞山区××××××××；5.被告逾期不交租金和水电费的，每逾期一日，原告按当期应交金额的千分之五向被告加收违约金，并可在押金内扣除。合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交给被告经营使用，被告也按合同约定交纳了租赁押金16560元。在合同履行过程中，因被告认为原告提供的涉案房屋实际面积与合同约定不符，且原告未能提供约70平方米的仓库供被告使用，遂拖欠原告部分租金未付。原告遂于2020年8月6日向被告发出一封《催款函》，主要内容为：自2019年4月起至2020年8月，被告共拖欠原告17个月租金93840元及水电费2010元，要求被告在收到催款函后三日内付清。被告法定代表人何某1在该《催款函》上注明“已收到通知”并加盖公司印章。2020年12月23日，被告法定代表人何某1在一份名为《拖欠租金》的文书上注明“本人确认此两项费用”并加盖公司印章，该文书主要内容为：2019年4月至2020年12月合计租金115920元，2018年10月至2020年3月水电费合计为2010元。同日，原、被告经协商同意解除《房屋租赁合同书》。因被告未能在合同解除后清偿欠付的租金及水电费，原告遂于2021年1月15日向本院提起本案诉讼，要求判如所请。另查明，涉案房屋在《房屋所有权证》上登记的基底面积为454.2平方米。双方确认其中小仓库面积大约70平方米，被告在签订《房屋租赁合同书》后使用了该小仓库。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告作为出租人，已履行了交付租赁物给被告使用的义务。被告作为承租人，应依约向原告支付租金。被告拖欠原告自2019年4月起至2020年12月止的租金115920元及水电费2010元的事实有《房屋租赁合同书》《催款函》《拖欠租金》及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。原告要求被告支付拖欠租金115920元、水电费2010元，依法有据，本院予以支持。因被告已向原告缴纳了租赁押金16560元，且原告同意在租金中予以扣减，故被告应向原告支付租金99360元（115920元-16560元）和水电费2010元。被告辩称其未使用小仓库的意见，因涉案《房屋租赁合同书》签订后，被告即使用了该小仓库，故不存在扣减小仓库的租金问题。至于被告认为在《房屋租赁合同书》签订前未使用小仓库，原告需返还其所交的租金，与本案属于不同的法律关系，被告可另行主张。根据《房屋租赁合同书》的约定，被告逾期支付租金及水电费的行为显属违约，应承担相应的违约责任。合同约定违约金的计算方法为每日按被告未付租金及水电费金额的5‰计算，该违约金的计算方法明显过高。本院根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整，被告支付的违约金以其每月拖欠租金数额为基数按年利率6%计算，自2019年4月10起至2020年12月10日的违约金为5520元×（20+19+…+3+2+1+0）个月×年利率6%÷12个月=5796元。因此，被告应向原告支付截止2020年12月10日的违约金为5796元，此后的违约金应按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湛江市广达食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省湛江医药采购批发站支付拖欠的租金99360元和水电费2010元。二、限被告湛江市广达食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省湛江医药采购批发站支付违约金（截止2020年12月10日的违约金为5796元，自2020年12月11日起至欠款清偿之日止的违约金以101370元为基数按年利率6%计算，违约金总和不得超过17388元）。三、驳回原告广东省湛江医药采购批发站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006.36元，由原告广东省湛江医药采购批发站负担331.2元，被告湛江市广达食品有限公司负担2675.16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴嘉嘉人民陪审员  刘玉娟人民陪审员  苏晓玲二〇二一年四月六日法官 助理  于 江书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。