山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁08执复86号复议申请人（案外人）：汪昆，女，1982年4月9日出生，汉族，住济宁市。申请执行人：杨邦法，男，1963年3月21日出生，汉族，住济宁市。被执行人：济宁金城房地产综合开发有限责任公司。住所地：济宁市济安桥北路45号。法定代表人：田兴光，系该公司总经理。复议申请人汪昆不服山东省嘉祥县人民法院（以下简称嘉祥法院）（2020）鲁0829执异56号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。嘉祥法院在执行申请执行人杨邦法与被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中，申请执行人杨邦法杨邦法该本院将第三人汪昆（现济宁市任城区金城恺蓝幼儿园）租赁的被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司所有的位于济宁市××、××路路南的金城锦绣前城商业楼0001号房产予以保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定不服，向该院提出书面异议。异议人杨邦法称，2013年9月7日我与第三人汪昆签订了房屋租赁合同，租赁期限至2023年9月7日。2017年元月23日我与济宁金城房地产综合开发有限责任公司因商品房买卖合同纠纷经济宁仲裁委员会济仲裁字（2014）第76号裁决书裁决，撤销了我与济宁金城房地产综合开发有限责任公司于2012年7月25日签订的商品房买卖合同。故案外人汪昆租赁的济宁市××、××路路南的金城锦绣前城商业楼0001号房产的所有人应为被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司，而不再是异议人（申请执行人）杨邦法，因此，异议人（申请执行人）杨邦法与案外人汪昆签订的房屋租赁合同也应随之而解除。第三人汪昆提出的对嘉祥县人民法院决定拍卖的涉案房产享有租赁权和优先购买权的主张不成立。请求法院依法撤销对被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司所有的位于济宁市××、××路路南的金城锦绣前城商业楼0001号房产予以保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定。第三人汪昆称，我与杨邦法于2013年9月7日签订了房屋租赁合同，在该房屋内筹办幼儿园，租期20年。合同签订后，我方就对该房屋进行了高标准上档次大规模的装修，总投资达到了680余万元。另济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第3804号民事判决书和济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终4335号民事判决书均认定我与杨邦法签订的房屋租赁合同有效。故嘉祥县人民法院拍卖该涉案房产时，应予保留我方的租赁权和优先购买权。嘉祥法院查明，2013年9月7日，异议人（申请执行人）杨邦法与第三人汪昆签订了房屋租赁合同，租赁期限至2023年9月7日。合同签订后，第三人汪昆即对该房屋进行装修改造，成立了济宁市任城区金城恺蓝幼儿园，经营至今。2017年元月23日，异议人（申请执行人）杨邦法与被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司因商品房买卖合同纠纷经济宁仲裁委员会济仲裁字（2014）第76号裁决书裁决，撤销了异议人（申请执行人）杨邦法与济宁金城房地产综合开发有限责任公司于2012年7月25日签订的商品房买卖合同。另查明，济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第3804号民事判决书和济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终4335号民事判决书均判决异议人（申请执行人）杨邦法与第三人汪昆签订的房屋租赁合同有效。嘉祥法院认为，虽然2013年9月7日异议人（申请执行人）杨邦法与第三人汪昆签订了房屋租赁合同，租赁期限至2023年9月7日。且济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第3804号民事判决书和济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终4335号民事判决书均判决异议人（申请执行人）杨邦法与第三人汪昆签订的房屋租赁合同有效。但2017年元月23日，异议人（申请执行人）杨邦法与被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司因商品房买卖合同纠纷经济宁仲裁委员会济仲裁字（2014）第76号裁决书裁决，撤销了2012年7月25日杨邦法与济宁金城房地产综合开发有限责任公司签订的商品房买卖合同。涉案房屋济宁市××、××路路南的金城锦绣前城商业楼0001号房产的所有权归被执行人济宁金城房地产综合开发有限责任公司所有。所以，第三人汪昆与已不是该涉案房屋所有权人的异议人（申请执行人）杨邦法签订的租赁合同的效力亦应同时灭失。但第三人汪昆与异议人（申请执行人）杨邦法签订完租赁合同后，即对该房屋进行了高标准的装修和改造，成立了济宁市任城区金城恺蓝幼儿园，况且该幼儿园目前尚有不少学生就读，从稳定教育的角度出发，在拍卖该涉案房屋时，应给予济宁市任城区金城恺蓝幼儿园保留相当过渡期限。故异议人（申请执行人）杨邦法请求法院撤销对济宁市××、××路路南的金城锦绣前城商业楼0001号房产予以保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定的申请，不予全部支持，将三年的过渡期限调整为一年的过渡期限（自处置成交之日起算）。2020年11月2日，嘉祥法院作出（2020）鲁0829执异56号执行裁定书，“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三款之规定，裁定如下：驳回异议人（申请执行人）杨邦法请求法院撤销对济宁市××、××路路南的金城锦绣前城商业楼0001号房产予以保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定的部分异议请求。将三年的过渡期限调整为一年的过渡期限（自处置成交之日起算）。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省济宁市中级人民法院申请复议。”汪昆不服嘉祥法院作出的（2020）鲁0829执异56号执行裁定，向本院提出复议,申请撤销嘉祥县人民法院(2020)鲁0829执异56号执行裁定书；申请撤销嘉祥县人民法院作出的对申请人承租的济宁市××、××路路南的金城锦绣前程商业楼0001(涉案房产)号予以保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定；申请依法确认申请人对济宁市××、××路路南的金城锦绣前程商业楼0001号享有优先购买权或保留租赁权进行拍卖。事实和理由如下：一、嘉祥县人民法院作出的(2020)鲁0829执异56号执行裁定书适用法律严重错误。该裁定书认定因杨邦法与济宁金城房地产综合开发有限公司之间就涉案房产签订的商品房买卖合同被仲裁裁决撤销后,房产的所有权归济宁金城房地产综合开发有限公司,从而申请人汪昆与杨邦法就涉案房产签订的租赁合同的效力同时灭失。上述执行裁定对申请人与杨邦法之间的租赁合同的效力直接裁定效力灭失,是严重错误的。1、申请人与杨邦法在2013年9月7日签订的合同真实合法有效。(1)济宁市任城区人民法院(2015)任民初字第3804号民事判决书已明确表示:“本院认为,被告(杨邦法)通过依法购买的方式与济宁市金城房地产综合开发有限公司签订了商品房买卖合同,并实际占有该房屋,房屋登记备案信息也显示系被告杨邦法本人,而原、被告所签订的租赁合同又系双方当事人真实意思的表示,不违反法律法规强制性规定,应属于有效合同……”(2)济宁市中级人民法院民事判决书(2016)鲁民终4335号也明确表示:“本院认为,上诉人杨邦法通过依法购买的方式与济宁市金城房地产综合开发有限公司签订了涉案商品房买卖合同,并实际占有该房屋,房屋登记备案信息也显示房屋预订人系杨邦法,尽管涉案商品房尚未办理产权登记手续,但杨邦法对涉案商品房享有占有、使用、收益的权利。同时,涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示,不违反不违反法律法规强制性规定,应依法认定为有效合同。”2、案涉《房屋租赁合同》在签订时,杨邦法对涉案房产享有处分权,不能因为后续杨邦法与济宁金城房地产综合开发有限公司就涉案房产出现纠纷,来当然否定涉案租赁合同的效力,嘉祥县人民法院在未经再审等法定程序的情况下,以(2020)鲁0829执异56号执行裁定书的形式直接对一个合法有效的合同的效力进行判定灭失,事实上是直接否定了一个合法有效判决的效力,无论是法律程序还是法律适用很明显都是非常错误的,且严重损害了申请人的合法权益。根据我国《合同法》第229条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”具体到本案,申请人与杨邦法之间就涉案房产签订的租赁合同,已经生效法院判决认定合法有效,且目前合同还在履行期间,没有法定理由合同效力应延续至合同期限届满。杨邦法与济宁金城房地产综合开发有限公司之间就涉案房产签订的商品房买卖合同被仲裁裁决撤销,房产的所有权回归济宁金城房地产综合开发有限公司,其本质上是案涉房产发生了所有权的变动,依据上述法律规定,申请人与被申请人之间的租赁合同效力不应受到任何影响,双方之间的《房屋租赁合同》依然合法有效,标的房屋所有权的变动,不能成为终结申请人与杨邦法之间租赁合同效力的法定理由。为此,请求上级法院依法审查上述情况,对违法的(2020)鲁0829执异56号执行裁定书予以撤销。二、嘉祥县人民法院对涉案房产作出保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定,并未向申请人进行送达,申请人对该决定毫不知情,因上述决定牵涉申请人的重大利益,且申请人对涉案房产依法享有优先购买权,上述将涉案房产作出保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定严重错误,损害了申请人的合法权益,请求上级人民法院予以撤销,并依法确认申请人对涉案房产享有优先购买权或保留租赁权进行拍卖。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。”具体到本案,在申请人与被申请人签署的《房屋租赁合同》有效的前提下,申请人已经实际占有、使用了该房屋,即使案涉房产拍卖也应优先考虑到申请人的优先购买权,并保护承租人的承租权,如被其他人购买,申请人亦有请求阻止向受让人移交占有被执行不动产的权利,故嘉祥县人民法院将涉案房产作出保留三年租赁过渡期进行拍卖的决定本身就是错误的,依法应予以撤销。三、如果涉案房产被拍卖,申请人将遭受巨大的经济损失。自2013年9月7日与杨邦法签订租赁合同以后,申请人汪昆在租赁××××济宁市任城区金城恺蓝幼儿园,进行了半年的装修和处理,高标准装修总投资680余万元,至今还没能收回投资成本,一直处于负债运营。申请人汪昆举办的济宁市任城区金城恺蓝幼儿园于2016年合法注册,性质为任城区非营利性幼儿园,是合法合规正常办学的民办非企业机构,接受济宁市任城区教体局和济宁市任城区民政局的双层领导监督,接受年检、教育评估等各项检査、指导,并获得济宁市任城区教育和体育局各种荣誉和奖励,评为济宁市二类幼儿园,为社会和政府的公益性事业做出了卓越的贡献。济宁市任城区金城恺蓝幼儿园开办6年以来,输送毕业生累计1000余名。目前在园幼儿300余人,教职工70余名、交纳社会保险,为社会提供了70多个就业岗位,已在济宁市城区营造了良好的口碑,得到了众多家长的认可,为济宁西部适龄幼儿入园和带动就业作出了巨大贡献。所以,如果停止办学不但给济宁市学前教育带来损失,造成近300个家庭面临幼儿无法继续上学的情况,同时70多名员工将会面临失业,继而70多个家庭将面临生活困难,引发一系列的不稳定因素和社会问题,将会给社会带来非常不良的影响,影响社会安定。为此,恳求贵院重新作出裁定,维护申请人的合法权益,以维护社会的稳定和公益性事业的不断延续。本院查明的事实与嘉祥法院查明的事实一致。本院另查明，2017年1月23日，济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2014）第76号裁决书：“撤销申请人杨邦法与被申请人济宁金城房地产综合开发有限责任公司于2012年7月25日签订的合同编号为20120725102的《济宁市商品房买卖合同》。二、被申请人济宁金城房地产综合开发有限责任公司应于本裁决生效之日起十日内返还给申请人杨邦法已付的购房款2220万元,并支付以2220万元为基数,按银行同期贷款利率,自2014年3月24日的次日起计算至实际退款之日止的利息。三、被申请人济宁金城房地产综合开发有限责任公司应于本裁决生效之日起十日内支付给申请人杨邦法房屋增值损失8263224元、鉴定估价有关费用54625元,合计8317849元。四、驳回申请人杨邦法的其他仲裁请求。”本院认为，复议申请人汪昆的法律地位为案外人，嘉祥法院依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，因此，嘉祥法院(2020)鲁0829执异56号执行裁定适用法律错误，依法应于撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销嘉祥县人民法院作出的(2020)鲁0829执异56号执行裁定书。二、本案由嘉祥县人民法院重新审查。审判长  刘建国审判员  石 英审判员  李 贺二〇二一年四月二十九日书记员  宋 甜