西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0112民初4160号 原告：吴长海，男，1968年3月17日出生，汉族，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈灏，陕西德尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭翊臣，陕西德尊律师事务所律师。被告：西安美屋公寓管理有限公司。住所地：西安市。法定代表人：武迎斌，经理。委托诉讼代理人：徐星峰，男，西安美屋公寓管理有限公司业务经理，住西安市未央区。原告吴长海与被告西安美屋公寓管理有限公司（以下简称美屋公寓）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴长海委托诉讼代理人陈灏、郭翊臣，被告美屋公寓委托诉讼代理人徐星峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长海向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令原被告签订的西安市房屋出租委托合同于2020年12月22日解除；2、请求判令被告向原告支付违约金30192元；3、请求判令被告向原告支付2020年12月7日至2020年12月21日的房屋租金1451.61元；4、请求判令被告向原告支付房屋占用使用费290.31元（以日租金96.77元为计算标准，自2020年12月22日起计算至被告实际交还房屋之日止，现暂计算至2020年12月24日，为290.31元。）5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月7日签订《西安市房屋出租委托合同》，约定被告租赁原告位于西安市未央区XX街XX苑XX栋XX单元XX房屋，租期5年，自2019年6月7日至2024年6月6日，前三年租金每年3.6万元，后两年租金分别为3.72万元、3.84万元，支付方式为季付。按照合同约定，被告应于2020年12月7日前付清本合同内2020年12月7日至2021年3月7日的租金，但被告经多次催要，均未支付租金。截止2020年12月21日仍未付清相应租金，原告无奈于2020年12月22日向被告送达了《解除房屋出租委托合同通知书》，依法解除双方签订的《西安市房屋出租委托合同》。原告认为，双方签订的《西安市房屋出租委托合同》第七条第四款第二项约定，被告未按约定支付租金达五日的，原告有权单方解除合同，另根据第八条第三款之规定，被告存在第七条第四款约定之情形，应向原告支付合同总租金17%的违约金。故原告有权解除该合同并要求被告支付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请支持原告诉讼请求。被告美屋公寓辩称，2019年1月7日，原告吴长海与被告美屋公寓签订关于西安市未央区XX街XX苑XX栋XX单元XX房屋的《西安市房屋出租委托合同》，管理期间为2019年6月7日至2024年6月6日，年预期收益为3.6万元。首先，双方之间为委托关系，双方签订的《西安市房屋出租委托合同》已明确记载了原告委托其办理房屋出租相关事宜，可以确定双方之间为委托关系，原告主张双方之间为房屋租赁关系不符合双方合同约定。其次，2020年1月，因为疫情，导致美屋公寓无法正常履行合同义务，房屋实际使用人无法出入小区正常居住，新客户无法进入房屋踏勘。疫情亦导致美屋公寓业务无法正常开展，使美屋公寓经营出现重大亏损，且远远超过了美屋公寓正常风险抵抗范围。受疫情影响美屋公寓长时间经营困难，遂无法按合同约定完全履行与原告签订的合同，其与原告协商合同变更事宜，明确向原告表示经营困难，待不可抗力因素排除，美屋公寓会根据双方协商的结果积极履行合同义务。现美屋公寓已恢复运营，可完全履行义务。2020年12月7日至2020年12月21日的房租1451.61元，当时考虑市场行业不景气，租赁市场低迷的因素未及时支付，现已完全解除，未支付部分同意支付。原告向被告提出解除协议，其不同意解除协议，应考虑受疫情影响被告市场行业不景气，租赁市场低迷的情况。综上，被告不同意原告关于解除合同和支付违约金的诉讼请求。如法院认为被告违约须承担违约责任，原告主张的违约金30192元没有任何事实及法律依据，且合同中约定的违约金过高，根据合同法及相关司法解释规定，请求人民法院予以调整。最后，原告主张的房屋占用使用费290.31元诉讼请求其同意支付。综上，双方之间签订的《西安市房屋出租委托合同》，其继续积极履行，疫情期间其经营困难并无违约行为，所以原告主张违约金没有事实及法律依据，不同意支付违约金。原告主张房屋占用费如继续履行合同其同意支付，原告关于租金返还的主张其同意承担。经审理查明，原告吴长海与被告美屋公寓于2019年1月7日签订《西安市房屋出租委托合同》，合同约定：原告将其位于西安市未央区XX街XX苑XX栋XX单元XX房屋委托给被告进行出租管理，委托期限自2019年6月7日至2024年6月6日，共五年，租金前三年每年3.6万元（3000元/月），后两年租金分别为3.72万元（3100元/月）、3.84万元（3200元/月），支付方式为季付。合同还约定，被告未按约定支付租金达5日的，原告有权单方解除合同，并按合同总租金的17%向被告主张违约金。合同签订后，双方依约履行。按照合同约定，被告美屋公寓应于2020年12月7日向原告吴长海支付第三次租金9000元，但直至2020年12月21日，美屋公寓仍未支付该笔租金，吴长海向美屋公寓邮寄《解除房屋出租委托合同通知书》，告知美屋公寓自收到该通知之日起，双方签订的《西安市房屋出租委托合同》解除，在收到该通知后3日内搬出涉案房屋，并要求美屋公寓支付2020年12月7日至搬出房屋期间的租金及逾期支付租金的违约金。美屋公寓于2020年12月22日签收该解除通知，但并未向原告返还房屋并支付租金及违约金。现原告诉至本院，酿成诉讼。庭审中，被告称因为疫情影响其经营困难，致使未按约定支付房租，现同意支付房租，但双方约定的违约金过高，应予以调整。庭审调解，因双方就违约金未能达成共识，致使调解未果。上述事实，有《西安市房屋出租委托合同》、《解除合同通知书》、快递单及快递物流信息截图，以及谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《西安市房屋出租委托合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告均应履行。该合同虽然名为委托合同，但双方之间实为房屋租赁关系，被告称双方为委托关系与事实不符。因被告未按照合同约定日期支付房屋租金，且超过5日，根据合同约定，原告有权解除合同。原告依据合同约定提出解除合同并通知被告，该合同于被告收到解除通知时已解除。故原告要求确认双方合同于2020年12月22日解除合理合法，应当予以支持。原告要求被告支付2020年12月7日至2020年12月21日的房屋租金1451.61元，被告同意支付，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用涉案房屋，原告主张被告以日租金96.77元为标准计算，支付2020年12月22日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费，被告同意支付，本院予以支持。被告未按合同约定支付租金构成违约，合同中约定被告违约应按合同总租金的17%支付违约金，该约定过高，考虑被告已承担合同解除后占用房屋期间的租金，逾期支付租金并未对原告造成较大损失，且在疫情期间，企业经营确系困难，因此违约金本院酌情支持2000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴长海与被告西安美屋公寓管理有限公司2019年1月7日签订《西安市房屋出租委托合同》于2020年12月22日解除。二、被告西安美屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴长海房屋租金1451.61元及违约金2000元。三、被告西安美屋公寓管理有限公司于交付房屋之日向原告吴长海支付自2020年12月22日起至实际交付房屋之日止按每日96.77元计算的房屋占用费。四、驳回原告吴长海其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3852元（原告已预交），由被告西安美屋公寓管理有限公司承担50元，于履行本判决上述第二项付款义务时一并支付原告。其余部分由原告吴长海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   王  蔚  二〇二一年四月九日 法 官助 理   曹  鑫书  记  员   陈  丹          1