湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终337号上诉人（原审原告）：株洲中凯物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区贺家土人民中路86号2栋。法定代表人：唐飞。委托代理人：廖海涛，湖南东盛律师事务所律师。委托权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：肖小明，男，1984年12月17日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省株洲市芦淞区。上诉人株洲中凯物业管理有限公司（以下简称中凯物业公司）因与被上诉人肖小明物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中凯物业公司上诉请求：依法撤销原判，改判支持其在一审的全部诉讼请求。事实与理由：被上诉人在一审提交的证据不能证明上诉人存在对被上诉人降低物业服务质量的行为，也不能证明上诉人存在违约行为以及不严格按约定提供完善服务的情况，一审判决认定上诉人未严格按照合同约定提供完善服务没有事实和法律依据。被上诉人肖小明辩称，上诉人提供的证据中没有前期物业服务合同，双方没有约定明确的服务标准，其称提供了专业的物业服务是其一家之言，其服务期间，电梯运行得不到及时修理等各种服务不到位，从超过90%的业主要求更换物业公司就可知道其服务质量，且开发商以被上诉人未交物业费为由非法扣押被上诉人不动产证，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中凯物业公司向一审法院起诉请求：1.被告肖小明支付原告2017年7月1日至2020年9月30日的物业管理费7737元、二次供水加压电费336元以及逾期交纳物业服务费的违约金8073元，合计16146元；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告中凯物业公司系2011年3月31日成立的有限责任公司，经营范围为：物业管理服务，房屋租赁等。2013年8月25日，被告肖小明与株洲宏侨房地产开发有限公司（以下简称“宏侨房地产公司”）签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：“被告肖小明向宏侨房地产公司购买位于株洲市芦淞区××路××号××栋××室的房屋，房屋建筑面积为110.04平方米，房屋总房价款为469768元……”。该《株洲市商品房（预）销售合同》的附件五约定：“本人为宏侨凯旋名门住宅小区二期10栋3103号的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读业主临时管理规约及前期物业服务合同；二、同意按照前期物业服务合同约定的物业服务费标准按时缴费；……”合同前后，原告中凯物业公司开始为被告肖小明所居住的宏侨凯旋名门小区提供物业服务，其中高层住宅物业服务费均统一为1.8元／月／平方米，二次变频供水费预收（4楼以上含4楼）300元／户（半年度一次核算，暂按0.65元／吨）。在合同履行过程中，原告存在物业服务不到位的情形，被告拒交2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业费及水加压费，原告书面催收未果，酿成本案纠纷。另查明，被告肖小明在庭审中，认可拖欠原告物业服务费7737元以及二次供水加压电费336元。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：两被告是否应向原告支付欠交的物业费、水加压费及滞纳金。现分析如下：被告肖小明与宏侨房地产公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，成立并合法有效，能够证明被告肖小明购买了宏侨凯旋名门10栋3103室房屋（房屋建筑面积为110.04平方米）。虽然原告提交的《前期物业管理服务合同》上“肖小明”的签名非被告肖小明本人所签，但是结合《株洲市商品房预销售合同》附件五中有关“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”的内容，被告已经知晓《前期物业服务合同》以及该合同中的内容，并同意按照前期物业服务合同约定的物业服务费标准按时缴费，因《前期物业管理服务合同》的内容是针对小区的全体业主，其中高层住宅物业服务费均统一为1.8元/月/平方米，二次变频供水费预收（4楼以上含4楼）300元/户，按0.65元/吨的用水量计算水加压费，根据交易习惯，被告肖小明亦应当参照该费用标准支付物业服务费及水加压费。因原告中凯物业公司实际已经为宏侨凯旋名门小区的业主提供了物业服务，故被告应当向原告支付物业费；又因原告为宏侨凯旋名门业主提供物业管理服务过程中，未严格按照合同约定提供完善的服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约，但物业服务企业主要的收入来源于物业服务费，也是其提供正常物业服务的物质基础，该违约行为并未构成拒交物业费的合法理由；被告未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应违约责任。被告肖小明在庭审中认可拖欠原告物业服务费7737元，该院酌情按合同约定的物业服务费的70%确定被告应缴纳的物业管理费，即5415.9元（7737元×70%）。对原告请求判令被告交纳违约金的诉请，因原告也存在违约情形，被告拒交物业费事出有因，故该院不予以支持。另根据前期物业服务协议内容，业主应交纳二次变频供水费，又因被告在庭审中认可尚欠二次供水加压电费336元，故该院对原告要求被告交纳水加压费336元的诉请依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告肖小明于本判决生效之日起十日内支付原告株洲中凯物业管理有限公司物业服务费5415.9元；二、限被告肖小明于本判决生效之日起十日内支付原告株洲中凯物业管理有限公司水加压费336元；三、驳回原告株洲中凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费204元，减半收取102元，由被告肖小明承担（原告株洲中凯物业管理有限公司已预交）。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审的争议焦点为：上诉人在本案中是否存在违约行为。本案中，被上诉人认为开发商以其未交物业费为由非法扣押被上诉人不动产证，因而拒交物业费。但开发商与物业服务企业系二个独立的法人，其与开发商之间的纠纷应另行依法解决，上诉人按照约定提供了物业服务，被上诉人就应及时足额交纳物业服务费，不能以此为由拒交。被上诉人还提出上诉人降低了服务标准，没有提供约定的物业服务，但其提供的证据仅能证明上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，有需要进一步加强和改进的地方，但尚不足以证明上诉人对被上诉人构成违约，被上诉人依法应当承担举证不能的不利后果，一审判决认定上诉人违约并减免物业服务费证据不足，二审予以纠正。被上诉人应按约定全额交纳拖欠的2017年7月1日至2020年9月30日的物业管理费7737元、二次供水加压电费336元，鉴于上诉人在服务过程中确存在瑕疵，有需进一步改进的地方，对其请求被上诉人支付违约金8073元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，中凯物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5360号民事判决第二项；二、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5360号民事判决第三项；三、变更湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5360号民事判决第一项为：肖小明于本判决生效之日起十日内支付株洲中凯物业管理有限公司物业服务费7737元。四、驳回株洲中凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费204元，减半收取102元，由株洲中凯物业管理有限公司负担51元，肖小明负担51元；二审案件受理费204元，由株洲中凯物业管理有限公司负担102元，肖小明负担102元。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二一年四月十二日法官助理曾海燕书记员刘思敏