安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1302民初1047号 原告（反诉被告）：王欣，女，1976年8月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：杜朋超，安徽刘金莲律师事务所律师。 被告（反诉原告）:宿州市万尚城百货有限公司，住所地宿州市汴河路299号恒丰大厦1层。 法定代表人：马春梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：许丽丽，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱珊娜，安徽三联律师事务所律师。 原告（反诉被告）王欣与被告（反诉原告）宿州市万尚城百货有限公司（以下简称：万尚城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王欣及其委托诉讼代理人杜朋超与被告（反诉原告）万尚城公司的委托诉讼代理人许丽丽、朱珊娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王欣向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2019年11月1日签订的《承包经营管理合同》；2.依法判令被告向原告支付违约金、押金等各种赔偿232078元；3.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告王欣变更第一项诉讼请求为各种赔偿165586.8元。事实和理由：2019年4月30日，案外人高贵芳经被告同意，将其承包的美食盒子项目部的CY-16铺面的相关权利义务概括转让给原告，由原告继续投资经营使用，并于2019年5月上旬与被告重新补签《承包经营管理合同》。依据合同的约定，被告将宿州市恒丰大厦美食盒子层编号为CY16铺面承包给原告投资经营使用，原告依照《合同》、《商铺综合服务协议》和《安全运营管理责任书》的约定，向案外人缴纳承包金、综合服务费和其他各项应缴纳费用（含代收代缴）合计:151586元（具体见清单），以上应缴费用案外人高贵芳于2019年4月20日交付给被告，随即原告将以上缴费款项交付给案外人高贵芳。原告投资品牌为“过桥米线”，经营业态为煎锡纸烧、冷锅串串、木桶饭。另承包经营期限为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，本合同自行终止。后被告于2020年5月21日，将整个营业区的部分中央空调在未通知承租人的情况下，以需要检修为由，拆除6台空调，致使整个商业区制冷效果大打折扣，大大影响了客人就餐及人流量，给承租人造成较大经济损失。在2020年6月1日，被告又组织人员将商业区的亮化灯具拆除，致使整体营业场所灯光亮度缩减变暗，亦大大影响了承租方人流量。截止原告起诉之日，被告仍未将以上拆除的中央空调和亮化灯予以重新安装。原告认为，被告的以上行为严重干扰了原告的正常经营活动，给原告造成一定损失，被告构成违约，应当承当相应违约责任。2020年8月7日，被告单方面邮寄原告《解除物业承包经营管理合同》及相关附件。以原告存在辱骂、殴打被告公司员工为由，存在逾期缴纳管理费的行为，单方面与原告解除合同行为。原告认为，以上通知书内容，纯属被告捏造、虚构，完全是其利用合同管理的优势，故意制造原告违约的假象，意在行使合同单方解除权。但恰恰相反，被告在经营管理过程中，存在上述诸如拆除、转移空调设备、亮化灯具等设备财产，致使原告有理由相信，被告可能不能依照合同约定，继续履行合同内容，即被告存在预期违约的行为，导致原告不轻易将下一年度的费用交付被告。2020年8月18日，被告单方面永久性关闭该商业项目并勒令原告清除撤场，恰恰印证了被告预期违约的行为与故意。2020年8月18日，被告在美食盒子商业经营区各个门上，张贴公告，以疫情影响、存在被告现场工作人员多次遭到辱骂、恐吓、殴打甚至带到威胁等莫须有的虚假事实，将宿州恒丰大厦美食盒子永久性关闭。至今未与原告协商合同解除事宜，但单方面将整个项目永久性关闭，致使原告的合同目的无法实现，构成根本违约。据此，原告依据合同法及双方签署的合同相关规定，请求被告支付包括但不限于违约金、押金及各项赔偿等诉讼请求，于法有据。请求法院依法支持原告以上诉讼请求，判如所请。 万尚城公司辩称，应当驳回王欣的诉讼请求，理由如下：原告存在严重的违约行为，原、被告签订的《承包经营管理合同》已于2020年8月7日由被告向原告发出《解除合同通知书》中确定的解除期限即2020年6月30日解除。原告诉请的各项请求无事实与法律依据，应当予以驳回。房屋租金75610元从双方签订《承包经营管理合同》第三条规定，这个金额是一年期的租金。原告已经租赁占用超过一年，不存在退补的问题。恰恰是由于原告未按合同约定期限支付下一年度租金，经催告后被告才解除的合同。被告还要追索原告拖欠的租金和场地占用费。关于违约金，被告不存在违约行为，不应当支付违约金，且原告违约金计算方式没有依据。押金因原告存在未及时支付租金的违约行为，不存在返还问题。物业公摊费、商场管理费属于一年度的费用，原告已经租赁占用超过一年，不存在返还。装修金、收银机是被告代收代缴的，且该款是原承租人高贵芳缴纳的，与原告无关，按照《店铺装修装饰委托协议》第3.1条规定，装修款在合同期满或终止后，不折不退。原告要求按照实际经营时间退还无依据。燃气押金是原告缴纳给燃气公司的，被告并未实际收取，也不知道燃气押金金额多少，被告不存在退还。被告在解除通知时明确何时断电，已履行了应有的告知义务，停电营业损失、店内蔬菜及肉食是否有损失不确定且无计算依据，即使有也与被告无关。合同约定按照单铺定额方式收取租金，见《商管综合服务协议》第四条第一款，而非按照面积核定租金，因此不存在面积短缺赔偿。被告不存在违约行为，被告按照合同有权对运营区域进行区域整改，在合同履行期间，被告对现场设备进行过相应检修。 万尚城公司向本院提出反诉的诉讼请求：1.判令被反诉人支付拖欠的反诉人租金8073元（自2020年7月1日至2020年8月8日）；2.判令被反诉人支付反诉人场地占用费76500元（自2020年8月9日起按500元/天暂计算至2021年1月9日止）；3.判令被反诉人支付反诉人违约金80000元；4.本案本诉与反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告与案外人高贵芳于2019年4月23日签订《承包经营管理合同》，高贵芳承包宿州市恒丰大厦美食盒子一层编号为CY-016的铺面用作经营锡纸花甲米线，承包经营期限为贰年（即2019年7月1日至2021年6月30日），同时约定合同期内租金支付按时为一年一付，一年到期后提前30日交付下年租金。在合同履行期间，高贵芳将铺面转租给原告王欣，后因王欣辱骂、殴打、持刀恐吓反诉原告公司员工的违约行为，反诉原告于2020年5月11日向原告发出《解除合同通知书》，但原告置之不理。按合同约定，2020年5月30日应缴纳下一年租金，但原告一直未缴纳，构成根本违约，反诉原告于2020年8月7日再次向原告发出解除《物业承包经营合同》通知书。直至2021年1月9日，原告一直占用铺面，不愿搬离。反诉原告认为原告在反诉原告违约发出解除合同通知后，仍然占用铺面的行为构成违约，实际侵害了反诉原告的权益，应当承担相关责任。 王欣辩称，被告诉求无事实和法律依据，被告诉称经营期间，原告有辱骂殴打被告员工情形纯属子虚乌有，依照规定，被告对其主张应提供证据证明，应承担相应法律义务，被告称殴打员工，应提供公安机关对事故处理记录；关于被告称原告欠缴租金的事实与客观事实不符，因为被告在履行合同期间于2020年5月21日拆除6台中央空调及亮化工具，该空调系生产必要设备，被告以检修为由拆除，未提供证据证明，其真实目的是故意制造事端，逼迫商户解除合同，进而撤出场地，被告存在根本违约，原告对此具有法定的不安抗辩权，其单方解除与原告的租赁合同，程序也违反合同约定，依照合同约定解除，应采用书面通知，原告至今没收到解除合同通知，不发生解除合同效力。 本院经审理认定事实如下：2019年11月11日，高贵芳将其在万尚城公司租赁的宿州市恒丰大厦苏果超市一楼CY-16号商铺以42000元价格转租给王欣，并将75600元的承包租金（2019年7月1日至2020年6月30日）收据、1680元商业管理费收据、840元公摊水电费收据、20000元保证金收据交付给王欣。2019年12月份，王欣与万尚城公司签订《承包经营管理合同》。合同约定，万尚城公司将宿州市恒丰大厦苏果超市一楼CY-16号商铺承包给王欣投资使用，承包经营期限贰年，自2019年7月1日至2021年6月30日，承包费12个月75600元，合同期内实行年付付款方式支付承包金，承包金提前三十日时间一次性缴付，为确保王欣合法、合理的投资经营活动，以及支持、配合、服从万尚城统一经营管理活动的顺利进行，王欣签订合同时须向万尚城一次性交纳物业承包经营保证金贰万元，保证金用于保证王欣履约合同条款与及时支付涉及经营发生的各项应缴且被拖欠的费用，损害性赔偿和相关法律责任的承担，以及出现王欣单方要求提前（含其它非正常原因）终止合同的，一旦出现上述情形之一的，王欣同意万尚城公司有权优先从王欣已缴纳的经营保证金中即时扣除。2020年5月21日，万尚城公司拆除了部分空调。2020年6月，万尚城公司拆除了部分亮化灯。2020年8月8日，万尚城公司向王欣发送了解除合同通知书。2020年8月9日，王欣收到解除合同通知书。2020年8月18日，万尚城公司张贴公告，决定永久性关闭宿州恒丰大厦美食盒子。 本院认为，关于《承包经营管理合同》是否解除的问题，由于王欣未按照合同约定支付租金，万尚城公司有权解除合同，王欣收到解除合同通知书时，合同即解除。合同解除前，王欣在2020年7月1日至2020年8月9日租用商铺期间，应向万尚城公司支付租金8129元（6300+6300÷31×9≈8129）。无论是场地占用费、违约金还是违约后保证金不予退还的约定，实质均是对违约方作出的违约行为造成守约方实际损失的补偿，不能够超过实际损失的百分之三十。万尚城公司要求王欣支付违约金80000元的诉讼请求，由于公司未提供王欣违约造成的实际损失，对超过租金的百分之三十即2438.7元的部分，本院不予支持。万尚城公司要求王欣按照每日500元支付2020年8月8日至2021年1月9日场地占用费的诉讼请求，没有提供证据证明王欣持续占用场地至2021年1月9日，且自2020年8月18日起，美食盒子已被宣告永久性关闭，王欣继续占用场地经营不合常理，结合美食盒子公告关闭的时间，考虑万尚城公司未举证自己的实际损失，对2020年8月10日至2020年8月18日的占用费，本院酌定以租金的130%标准由王欣支付给万尚城公司，超过2377.7元（6300÷31×9×130%≈2377.7）部分，本院不予支持。由于万尚城公司在合同履行期内拆除部分空调和亮化灯，降低了包含王欣租赁商铺在内的美食盒子的硬件条件，对美食盒子的客流量及王欣的经营造成不良影响，该行为构成违约，应当承担违约责任，对王欣要求万尚城公司支付违约金22683元的诉讼请求，超过2020年5月20日至2020年6月30日的租金百分之三十即2621.6元{（6300+6300÷31×12）×30%≈2621.6}的部分，本院不予支持。万尚城公司辩称拆除空调是为了对空调进行维修，但未提供证据证明，对该抗辩意见，本院不予采纳。对王欣要求万尚城公司退还押金20000元的诉讼请求，应当先行扣除8129元租金、2438.7元的违约金及2377.7元的场地占用费，故，万尚城公司应当退还押金7054.6元。对王欣要求万尚城公司退还租金、物业公摊费、装修补偿费、商场管理费、燃气押金、收银机费、赔偿停电营业损失、店内蔬菜及肉食损失、面积短缺损失的诉讼请求，未提供证据证明，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉原告）王欣与被告（反诉被告）宿州市万尚城百货有限公司间的《承包经营管理合同》已于2020年8月9日解除； 二、被告（反诉原告）宿州市万尚城百货有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王欣退还押金7054.6元并支付违约金2621.6元； 三、驳回原告（反诉被告）王欣的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）宿州市万尚城百货有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1806元，由原告王欣承担1700元，由被告宿州市万尚城百货有限公司承担106元，反诉案件受理费1796元，由反诉原告宿州市万尚城百货有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  李 培 二〇二一年四月十六日 法官助理  陈春丽 书 记 员  武 可