江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初2043号原告：中国建设银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码913209008401419653，住所地江苏省盐城市解放北路138号。负责人：遇宝林，该行行长。委托诉讼代理人：丁香，江苏金链子律师事务所律师。被告：马兵贤，男，1979年4月24日生，住江苏省盐城市盐都区。被告：刘霞，女，1981年3月10日生，住江苏省盐城市盐都区。被告：盐城市嘉丰置业有限公司，统一社会信用代码913209035653180080，住所地在江苏省盐城市盐都区楼王镇新风路嘉丰花苑1号楼103-104室。法定代表人：孙启平，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（下称建行盐城分行）与被告马兵贤、刘霞、盐城市嘉丰置业有限公司（以下简称嘉丰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月2日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永平独任审理，于同年4月26日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托诉讼代理人丁香到庭参加诉讼；被告马兵贤、刘霞、嘉丰置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告马兵贤、刘霞归还贷款本息136396.89元，并承担逾期利息及罚息（从2021年3月12日起至实际履行之日止按合同约定的标准计算）；2、判决被告马兵贤、刘霞承担律师费7200元；3、判决被告嘉丰置业公司对上述第一、二项请求承担连带责任；4、判决原告对马兵贤、刘霞提供抵押担保的不动产享有优先受偿权。事实与理由：被告马兵贤、刘霞因购房于2012年11月2日与原告签订个人住房借款合同向原告借款18万元，并以所购房产作抵押，办理了预抵押登记；被告嘉丰置业公司与原告签订最高额保证合同，约定对因购买嘉丰花苑房屋的借款人在最高限额5000万元内承担连带担保责任。原告按约发放了贷款，但被告长期不能按时还款，构成根本违约，原告有权要求其一次偿还全部借款本息。马兵贤、刘霞、嘉丰置业公司均未答辩。经审理查明：2012年9月21日，建行盐城分行与嘉丰置业公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同约定，保证人对因购置嘉丰花苑项目所属住房或商业用房而与债权人形成借贷关系的全部债务人向建行盐城分行提供最高额保证担保；所担保的债权是指2012年9月21日至2017年9月21日期间因债权人向债务人发放贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间自债权人与债务人签订的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。同年11月2日，建行盐城分行与马兵贤、刘霞签订个人住房（商业用房）借款合同约定，贷款人向马兵贤、刘霞提供贷款18万元，用于购买位于盐城市盐都区的不动产；贷款期限20年；贷款利率按中国人民银行同期贷款基准利率执行，浮动周期为一年，即在人民银行公布新的贷款基准利率的次年的1月1日按新公布的基准利率执行；本合同借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整时，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；还款方式为按月等额本息还款；借款担保的方式为抵押担保和开发商提供阶段性最高额保证担保，抵押财产为盐城市盐都区的不动产；抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，有权行使担保物权。同日，上述合同约定的抵押房产在盐城市盐都区房产交易登记中心办理了预抵押登记手续，至本院审理前未办理正式抵押登记。上述合同签订后，建行盐城分行按约于同年12月13日将借款汇入借款人指定账户，马兵贤向建行盐城分行出具了个人贷款支付凭证，确认收到借款18万元。马兵贤、刘霞取得借款后正常还款至2020年9月份后不再还款，建行盐城分行经催收未果，遂向本院提起诉讼。根据建行盐城分行账户明细反映，截止2021年3月11日，马兵贤、刘霞累计拖欠全部借款本金132582.53元，利息3660.37元，罚息153.99元，本息合计136396.89元。因本次诉讼，建行盐城分行委托江苏金链子律师事务所律师代理诉讼，并约定向该所支付律师代理费7200元。上述事实有最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、预抵押登记申请书、个人贷款对账单、委托代理合同及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告马兵贤、刘霞签订的个人住房（商业用房）借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定将借款汇入被告指定的账户，两被告取得借款后应当按合同约定履行还款责任，现其未能按约足额偿还借款本息，已构成根本违约，原告根据合同约定有权要求两被告一次性偿还全部借款本息及原告为实际债权所支出的律师代理费用7200元；被告嘉丰置业公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，未取得不动产登记证明文件，故被告嘉丰置业公司应按合同约定承担连带保证责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。被告在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马兵贤、刘霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司盐城分行偿还借款本息136396.89元，并承担利息和罚息（从2021年3月12日起至实际还款之日止以本金132582.53元为基数按借款合同约定利率标准计算）。二、被告马兵贤、刘霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司盐城分行支付律师代理费7200元。三、被告盐城市嘉丰置业有限公司对上述第一、二项承担连带责任；被告盐城市嘉丰置有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3172元，减半收取1586元，由被告马兵贤、刘霞、盐城市嘉丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永平二〇二一年四月二十九日书记员  熊正露附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。