四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终526号 上诉人（原审被告）：成都东桂湾置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区多宝寺南路四号。 法定代表人：贺信，董事长。 委托诉讼代理人：王江，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马青，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张泽亚，男，1993年9月2日出生，汉族，住四川省南充顺庆区。 委托诉讼代理人：王熙程，四川衡平律师事务所律师。 上诉人成都东桂湾置业有限公司（以下简称东桂湾公司）因与被上诉人张泽亚商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 东桂湾公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7089号民事判决，改判驳回张泽亚的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张泽亚承担。事实与理由：一、案涉项目属于政府历史遗留问题，迟延办证并非东桂湾公司原因。《补充协议》第十五条第四点第二款特别约定“若届时因国家或者地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或迟延办证的，出卖人均不因此承担任何违约或者赔偿责任”，此特别约定属于免责条款，不违背法律行政法规的强制性规定，属于合同双方的真实意思表示。案涉项目为经批准的棚户区改造项目，享受当年“东调”搬迁优惠政策，由于政府部门对容积率认知的偏差，导致东桂湾公司无法正常办理案涉房屋的初始登记，成都市规划与自然资源局多次明确表示“非企业自身原因造成中间环节部分审批手续缺失，本着尊重历史、客观公正原则进行处理”，故符合上述免责条款的约定。另，经相关部门多次协调处理，最终在2020年8月24日取得案涉项目的初始产权登记，案涉房屋已于2020年9月10日办理不动产权证书。一审法院未慎重考虑案涉项目迟延办证的真实原因，属于事实认定错误。二、一审法院对东桂湾公司的办证义务截止期限理解有误。《补充协议》特别约定的是“出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记”，即不动产登记证书。自案涉房屋交付以来，东桂湾公司就依照合同开始办理案涉房屋的权属证书，但由于政府原因而无法办理“大产权”，故无法办理张泽亚的“小产权”。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，办证完成时间应当计算至土地使用证办理届满时间，而非2019年1月23日。三、一审法院未综合考虑本案的实际情况。案涉土地由于政府管理原因导致资料缺失、容积率分歧而无法正常办理“大产权”，东桂湾公司始终善意、积极地促使商品房买卖合同的履行。另外，近年成都市房屋价格持续上涨，张泽亚未实际产生损失，本案中其也未提供证据证明其损失，请求调低违约金标准。四、一审法院未考虑新冠疫情因素。因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付和办证时间应相应顺延。五、同一小区同一违约行为所应承担的违约责任，原则上应当采取同一标准。本案涉及的其他小区业主已经生效的裁判文书已经认定730个工作日为办证的最晚时间，本案的违约期限应为自2020年7月13日至2020年9月10日止。六、如果认定案涉不动产权登记的完成时间仍为365个工作日，则东桂湾公司请求适用情势变更原则，变更案涉合同条款为办证完成时间为730个工作日。 张泽亚辩称：一、迟延办证系东桂湾公司自身原因造成。国土部门要求东桂湾公司补缴土地出让金是正常行政行为，迟延办证的主要原因是东桂湾公司迟延补缴土地出让金导致的，并不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，东桂湾公司不履行合同办证义务与国土部门要求其补缴土地出让金一事不具有因果关系，国土部门正常的行政行为不属于不可抗力，进而不属于任一法定或约定的免责事由。二、东桂湾公司应于2019年1月22日前为张泽亚办理不动产权证书。2016年11月14日，成都市国土资源局发布通告，自2016年11月23日起在成都市主城区实施“二证合一”政策，而双方买卖合同与补充协议签订时间均为2016年11月23日，东桂湾公司对于政府要求合并办证已经预见，故签订的《商品房买卖合同》中并未对办理房屋所有权证、国有土地使用权证进行分开约定（系已经采用政府提供的新合同）。《补充协议》虽然对办理以上两个证件有相关规定，但应按照《商品房买卖合同》第二十八条第（一）款的约定处理，即东桂湾公司应于2019年1月22日前为张泽亚办理不动产权证书。三、本案中按照每日万分之零点五的标准计算违约金显然不宜认定为过高，故无须调整。四、东桂湾公司提出新冠疫情这一不可抗力，办证时间应相应顺延的主张于法无据。东桂湾公司在疫情及疫情防控措施发生前已经存在迟延履行合同义务的情形，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定处理。疫情最初发生于2020年1月，而东桂湾公司的办证履行期限届满之日为2019年1月22日，该不可抗力发生于当事人迟延履行后，依法应不予免除其违约责任。五、虽然案涉房屋所在小区存在生效判决认定应在730个工作日内办理不动产权证书，但是生效判决涉及的是案涉小区内的住宅，而本案中的房屋为公寓，签署的《商品房买卖和（预售）》中关于办证的约定并不一致，因此之前的生效判决并不影响本案的审理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张泽亚向一审法院起诉请求：1.判令东桂湾公司为张泽亚办理案涉房屋的不动产权证书；2.判令东桂湾公司支付张泽亚违约金7578元，以购房款360000元为基数，从2019年1月22日起，按照日利率万分之零点五计算至实际支付日止（暂计算至2020年3月17日为7578元）。 一审法院认定事实：2016年11月23日，张泽亚（买受人）与东桂湾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：ＤＧＷＢ-049，以下简称《合同》），约定：张泽亚购买东桂湾公司开发的位于成都市成华区××路××号××花园××幢××单元××层××号房屋，用途为办公，测绘建筑面积51.88平方米，其中套内建筑面积39.6平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9090.91元，总价款360000元整；买受人采取商业贷款方式付款。出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。《合同》第二十八条第（一）款房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不解除合同，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房的《房屋所有权证》的期限届满之日次起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。 2016年11月23日，张泽亚（买受人）与东桂湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的［明信鹭湾花园］项目第xx号房屋并与出卖人自愿签订了《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议约定与主合同约定有不一致之处，以本补充协议约定为准。《补充协议》第十五条关于主合同第二十七条“房屋所有权转移登记”、第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”的补充约定：1、买受人采用贷款方式支付房款的，则买受人必须委托出卖人办理该房屋的房屋权属证书及他项权利登记，买受人应向出卖人提供书面的委托书并完成出卖人处理委托事务的条件，该委托为无偿委托。2、买受人委托出卖人办理主合同项下房屋的房屋权属证书及他项权利登记的，买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属转移登记所需的全部资料并全力配合出卖人开展办证工作。3、在主合同或出卖人发出的书面通知中载明（若主合同或出卖人发出的书面通知中确定的交接日不一致的，以最终的书面通知或双方最终另行签订的协议（如有）中载明的房屋交接日为准）的交接日届满前，买受人须主动向出卖人提交办理权属转移登记所需的全部资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定建筑面积与实测建筑面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续……4、出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365个工作日内，为买受人开始办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）。 上述补充协议签订后，张泽亚依约支付了首期房款180000元并通过银行商业贷款形式支付了尾款180000元，付清了案涉房屋在内的全部购房款，以上合计金额360000元。 2017年1月9日，案涉房屋备案在张泽亚名下。2017年8月27日，张泽亚向东桂湾公司支付了办理产权分户手续预交的各项费用：契税10285.71元、产权证登记费550元、首次维修基金1426.70元、印花税及工本费185元，以上合计12447.41元。同日，案涉房屋办理完成交房手续。根据网签合同信息查询记录及成都市不动产登记信息摘要3显示，案涉房屋的出卖人为东桂湾公司，目前该案涉房屋有银行按揭贷款抵押，无限制登记信息记载。同时案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记［川（2020）成都市不动产权第0××2号］，为东桂湾公司单独所有。 一审另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，并自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 一审法院认为，张泽亚与东桂湾公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。张泽亚已按照案涉合同约定支付了全部购房款、办理房屋所有权转移登记所需的费用及相关资料，东桂湾公司应依约为其办理案涉房屋的所有权转移登记。案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记［川（2020）成都市不动产权第0××2号］，为东桂湾公司单独所有，客观上具备了办理房屋所有权转移登记的条件，东桂湾公司应当为张泽亚办理案涉房屋的权属证明。根据成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》中关于成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证的规定，一审法院对张泽亚要求东桂湾公司办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求予以支持。 关于支付逾期办证违约金的问题。2017年8月27日，张泽亚依约向东桂湾公司交付了办理案涉房屋所有权转移登记的各项费用及相关材料，并于当日办理了房屋交房手续。根据《合同》第二十八条第（一）款关于房屋所有权转移登记违约责任之约定，张泽亚应在该商品房交付之日起365个工作日内（即应在2019年1月22日前）取得该商品房的房屋所有权证书，至今东桂湾公司未将该商品房的房屋所有权证书交付给张泽亚，属于违约行为，应承担相应违约责任。虽然《补充协议》第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365个工作日内，为买受人开始办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）。”但该条款并未就办理案涉房屋所有权证及国有土地使用权证的完成交付时间进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，双方关于逾期办理房屋所有权证违约责任的承担应按照《合同》第二十八条第（一）款关于房屋所有权转移登记违约责任之约定处理，故一审法院对东桂湾公司应向张泽亚支付自逾期取得房屋所有权证之日即从2019年1月23日起至实际取得不动产权证之日止，以购房价款360000元为基数，按照每日万分之零点五标准计算的逾期办证违约金予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、东桂湾公司于判决生效之日起十日内将位于成都市成华区御风一路19号xx号房屋的不动产权证书办理至张泽亚名下；二、东桂湾公司于判决生效之日起十日内向张泽亚支付逾期办证违约金（计算方式：自张泽亚逾期取得房屋所有权证之日即2019年1月23日起至实际取得不动产权证之日止，以购房价款360000元为基数，按照每日万分之零点五标准计算）；三、驳回张泽亚的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由东桂湾公司负担。 二审中，东桂湾公司向本院提交证据：成都市规划和自然资源局的内部文件《完善东桂湾项目土地竣工验收手续相关处理原则》，该文件明确案涉项目用地属于东调政策棚户区改造项目，且在第四条载明“鉴于并非企业自身原因造成中间环节部分审批手续缺失……”，拟证明案涉项目系政府单方面政策导致逾期办证，属于情势变更。 张泽亚质证认为，该证据无政府相关部门的公章，对真实性不予认可；且该证据只能证明东桂湾公司与政府之间关于补缴的土地出让金有变化，并不属于任何约定的或者法定的免责事由。 本院经审查认为，该证据系复印件，且未加盖任何单位公章，故本院不予采信。 张泽亚向本院提交证据：（2020）川0108民初13920-13955号案件庭审笔录，拟证明在关联案件庭审中东桂湾公司曾陈述其在2016年11月即知道案涉项目需要补缴土地出让金，且自认因为政府不兑现当年的行政奖励行为才产生后续问题，东桂湾公司与政府之间的纠纷与张泽亚无关，政府行为不构成免责的法定事由及情势变更。 东桂湾公司质证认为，该批关联案件中东桂湾公司的反诉已经撤诉，本诉部分已处理完毕，有部分裁判文书已经生效。 本院经审查认为，对于该证据的真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点做综合评述。 本院另查明以下事实：张泽亚已取得案涉房屋的《不动产权证书》，取得时间为2020年9月10日。 2020年6月24日，成都市规划和自然资源局作为甲方，东桂湾公司作为乙方，签订了《成国用（2010）第60号、第61号及成国用（2012）第471号〈国有土地使用证〉项下国有建设用地使用权土地使用条件变更协议（一）》，约定东桂湾公司应补缴土地出让金收入及出让金共计30349210.52元。2020年7月6日，双方继续签订《成国用（2010）第60号、第61号及成国用（2012）第471号〈国有土地使用证〉项下国有建设用地使用权土地使用条件（竣工）变更协议（一）》，约定东桂湾公司应补缴土地出让价款1943979.71元。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：东桂湾公司是否应当支付逾期办理不动产权证书的违约金。 本院认为，东桂湾公司抗辩其不应当支付逾期办理不动产权证的违约金，理由为案涉项目属于政府历史遗留问题，延迟办证并非东桂湾公司原因。本院认为，根据本案查明事实，东桂湾公司在案涉项目确实存在补缴土地出让金的事实，但东桂湾公司提交的证据并不能证明案涉项目迟延办理权属登记系政府政策原因而非其自身原因造成，故本院不予支持。 关于东桂湾公司主张适用情势变更原则，本院认为，根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据本案查明事实，在关联案件的庭审中，东桂湾公司陈述其在2016年11月即知道案涉项目需要补缴土地出让金，案涉合同签订于2016年11月23日，不属于在合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，且案涉合同约定的违约金标准为日万分之零点五，现案涉房屋的不动产权证书也已办理，继续履行合同对于东桂湾公司不属于明显不公平或者不能实现合同目的，故东桂湾公司要求以情势变更原则变更合同的理由，本院不予支持。 关于东桂湾公司主张的《补充协议》中约定的免责条款，即“特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）”。本院认为，《补充协议》签订于2016年11月23日，而成都市国土资源局已于2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，东桂湾公司作为专业的房地产企业，对于不动产统一登记即“二证合一”政策理应知晓，但在之后与张泽亚签订的《补充协议》中特别约定“因该政策变动不承担违约责任”并无事实基础，故该条款内容不应作为合同内容；同时，东桂湾公司并无证据证明其在张泽亚交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内向行政机关递交资料等实施开始办理行为，东桂湾公司亦应当承担举证不能的不利后果。 关于逾期办理不动产权证书的违约金的具体金额，如前所述，根据双方的合同约定，东桂湾公司应在张泽亚交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内为其开始办理不动产权证书，双方对于交房及交付办证费用及手续之日为2017年8月27日均无异议，故东桂湾公司应于365个工作日内即2019年1月22日前开始办理不动产登记证书，但东桂湾公司未提交证据证明其在此日期届满前已履行该义务，故逾期办理不动产登记的违约行为从2019年1月23日起算，至张泽亚实际取得不动产证书之日止，一审认定的违约金计算方式并无不当。本案二审审理中查明，张泽亚已于2020年9月10日取得案涉房屋的不动产登记证书，故东桂湾公司应当支付的逾期办证违约金金额为360000元×0.00005×597天=10746元。东桂湾公司主张日万分之零点五的违约金标准过高，因未提交相应证据证明，本院不予支持。 另外，东桂湾公司主张因受新冠疫情影响应顺延办证时间，因本案中东桂湾公司在新冠疫情及疫情防控措施发生前已经存在迟延办证情形，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，东桂湾公司以疫情为不可抗力主张减免相应责任，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，但因本案二审中出现新的事实，本院对相关判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7089号民事判决第一项； 二、变更成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7089号民事判决第二项为成都东桂湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张泽亚支付逾期办证违约金10746元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取50元，由成都东桂湾置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由成都东桂湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二一年四月二十一日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  杨珍梅