宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初4433号   原告：尹伟，男，1973年10月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被告：金管家（宁夏）房屋托管有限公司第三分公司，住所地宁夏回族自治区银川市民族北街宝丰银座1号楼817室。   法定代表人：李河波，该公司总经理。   被告：金管家（宁夏）房屋托管有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路瑞银财富中心2号楼12层1号房。   法定代表人：李河波，该公司总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：代宝文，男，该公司员工。   原告尹伟与被告金管家（宁夏）房屋托管有限公司第三分公司（以下简称金管家第三分公司）、金管家（宁夏）房屋托管有限公司（以下简称金管家公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告尹伟于2021年1月11日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹伟、被告金管家第三分公司、金管家公司的共同委托诉讼代理人代宝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告尹伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告金管家第三分公司签订的房屋租赁合同，并主张按原告租赁时原状交还房屋；2.被告金管家第三分公司支付原告房屋租金9600元（暂自2020年5月30日计算至2020年12月30日），并主张租金至被告实际返还房屋之日，被告金管家公司对此承担连带责任；3.被告金管家第三分公司支付原告违约金1440元，被告金管家公司对此承担连带责任；4.被告金管家第三分公司支付原告物业费389元，被告金管家公司对此承担连带责任；5.被告金管家第三分公司支付原告暖气费3660.99元（2019-2020、2020-2021两个年度），被告金管家公司对此承担连带责任；6.本案诉讼费等费用由二被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告金管家第三分公司签订《房屋托管合同》，约定原告将位于银川市某室房屋交付被告金金管家第三分公司出租，月租金1200元，租期五年半，免租期165天；托管期限内产生的水、电、物业费、采暖费等费用均由被告金管家第三分公司承担；若一方违约导致本合同不能继续履行，守约方可解除合同，违约方应按照年租金总额的10%支付违约金。自2020年5月3日起，被告金管家第三分公司未按约支付租金、物业费等费用。被告金管家第三分公司系被告金管家公司的分公司，被告金管家公司对此应承担连带责任。经原告催要，二被告未支付上述费用。故原告诉至法院，请求依法判如所请。   被告金管家第三分公司辩称，案涉合同于2020年12月底解除，其仅承担租期产生的物业费、采暖费。   被告金管家公司辩称同上。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告与被告金管家第三分公司签订《房屋托管合同》，约定：原告将其名下位于银川市兴庆区某室房屋全权委托于被告金管家第三分公司出租，所得房租由被告金管家第三分公司收取；被告金管家第三分公司向原告支付房屋租金1200元／月，付款方式为月付，支付日期为每期租金到期当天；合同期限自2018年9月3日至2023年3月2日，其中免租期165天；被告金管家第三分公司同时承担房屋的物业费、天然气费、暖气费等费用；双方须严格遵守本合同的各项约定，若一方违约导致本合同不能继续履行，守约方可解除合同，违约方应按本合同约定年租金总额的10%给守约方支付违约金；备注：首次打房租时间为2018.9.3，免租期为2020.11.3-2020.12.2……。协议签订后，原告按约向被告金管家第三分公司交付了案涉房屋。自2020年5月3日起，被告金管家第三分公司未按合同约定支付租金等费用，故原告诉至本院。   另查明，原告于2021年1月31日收回案涉房屋。原告提交的采暖费缴费通知显示，涉案房屋2019年度采暖费1677.71元、2020年度采暖费1983.28元。   本院认为，原告与被告金管家第三分公司签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据双方约定，被告金管家第三分公司应按月支付租金，但被告金管家第三分公司自2020年5月3日起未如约支付租金，其行为已构成违约。原告于2021年1月31日收回房屋视为其基于被告金管家第三分公司的违约行为行使单方解除权，应认定双方签订的合同已于2021年1月31日实际解除，现原告诉请解除合同，本院对此不予重复认定。原告诉请被告金管家第三分公司按租赁时原状交还房屋，因原告未提交证据证明租赁时案涉房屋的原状及收房状态且原告已实际收回该房屋，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的租金，扣减免租期30日，截止2021年1月31日，被告金管家第三分公司欠付原告租金9720元（1200元／月÷30天×243天），应予支持。关于原告诉请的违约金，考虑到被告金管家第三分公司违约致使《房屋托管合同》提前被解除，导致案涉合同不能继续履行，故原告主张的违约金1440元符合双方约定，本院予以支持。原告主张物业费389元、2019年度采暖费1677.71元，被告对此无异议且同意直接交付原告，本院对此予以支持。原告于2021年1月31日收回房屋，关于2020年度采暖费，按照被告实际使用期间，本院依法支持采暖费1203元（1983.28元÷5个月÷30日×91日）。被告金管家公司系成立金管家第三分公司的法人机构，对上述债务先以被告金管家第三分公司的财产承担，不足部分由被告金管家公司承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告金管家（宁夏）房屋托管有限公司第三分公司于本判决生效之日起三日内向原告尹伟支付房屋租金9720元、物业费389元、采暖费2880.71元、违约金1440元；不足部分由被告金管家（宁夏）房屋托管有限公司承担；   三、驳回原告尹伟的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费178元，减半收取计89元，由被告金管家（宁夏）房屋托管有限公司、金管家（宁夏）房屋托管有限公司第三分公司负担86元，由原告尹伟负担3元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张丽   二○二一年四月二十五日   书记员 胡娜   附：本案适用的相关法律条文   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民法总则》   第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。   分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》   第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。