广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初4370号原告：中山市×××地产经纪有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××卡之一，统一社会信用代码91442000MA532Q9N6T。法定代表人：王承东，总经理。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告：王彬(亦被告何惠的丈夫和委托诉讼代理人)，男，1989年12月11日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区×××××××××村民组，公民身份号码430××××××××××××479。被告：何惠，女，1989年9月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区××××××××1村民组，公民身份号码430××××××××××××46X。原告中山市×××地产经纪有限公司（以下简称链居公司）诉被告王彬、何惠中介合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告链居公司的委托诉讼代理人于直雨，被告王彬亦即被告何惠的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链居公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付拖欠的中介服务佣金28200元、律师费3500元并向原告支付逾期付款利息损失（以31700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。事实和理由：原告应被告（买方）及案外人彭锦花（卖方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实尽力地履行报告订约机会、信息的义务，并多次带被告察看房源。几经努力，在被告的请求下，2019年11月4日，原告（经纪方）与被告（买方）及案外人彭锦花（卖方）三方签订了中山市×××××××××××××××××××××（以下简称涉案房产）的房地产买卖合同，合同约定：买方应支付经纪方佣金28200元（房产转让价94万元的3%），还须承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。被告在签订上述合同并支付了10000元定金后，违约不再继续履行合同，经多次催告仍拒绝履行，被告应支付上述中介服务佣金28200元、律师费3500元、诉讼费。但时至今日，被告一直不予支付。原告多次积极催要，未果。原告链居公司向本院提供的证据主要有：1.房地产买卖合同及收据；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.委托代理合同及律师费发票。被告王彬、何惠辩称，一、原告收取中介费没有事实和法律依据。涉案房产买卖合同虽然约定了中介费，但是此合同是格式合同，约定中介费的条款应为无效条款。原告作为中介，其履行的义务包括看楼、签约、按揭服务、交税、过户、交楼、水电过户等，而原告只是促成买卖双方签订了合同，并没有履行中介方的后续工作，明示是减少自己的义务，增加被告支付佣金的义务，属于合同法中规定的格式合同无效的情形，其收费不合理、不合法。原告收取中介费标准，被告并不清楚，而且原告在签订合同时并未明确告知收费标准。根据相关规定，房地产中介服务机构不得收取任何未标明的项目及费用，因此原告收取中介费没有法律依据。二、原告作为中介机构，在本次交易中存在过错。涉案房产总价94万元，签订涉案合同前原告承诺被告可以贷款85万元，被告经原告诱导才签订合同。但此后经原告了解，只能审批房款总价的7成按揭贷款，需要支付3成首付即28.2万元。被告无法按预计情况支付首期款，迫不得己终止交易，导致被告损失1万元定金。中介以故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求报酬并应当赔偿责任。综上所述，被告认为原告才是过错方，无权要求被告支付中介费，请求驳回原告的诉讼请求。被告王彬、何惠为其辩解意见未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2019年11月4日，链居公司（经纪方）与王彬、何惠（买方）及案外人彭锦花（卖方）三方签订房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售中山市××××××××××××××××××××××；房地产转让价为94万元；定金5万元为第一部分楼款，买方签署本合同时向卖方支付定金1万元，并于卖方签署本合同之日起3日内向卖方补交定金余款4万元；89万元为第二部分楼款，即银行按揭楼款，买方凭借个人的收入、信用、工作等情况和银行要求（不以卖方未过户的房做抵押）申请银行按揭贷款85万元（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补）给卖方，买方需于2019年12月5日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及银行所要求卖方提供的资料，双方均不得借故拖延；买方首期款（除已付之定金外）4万元（根据实际贷款金额多退少补）须在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后当天支付；买方在签订本合同时支付成交价的3%作为本次交易的佣金；如买方违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付本合同成交价3%比例的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同，并由卖方负责支付本合同成交价3%比例的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。当日，王彬、何惠支付了定金1万元。此后，因王彬、何惠未按约支付剩余购房款并明确不再继续履行合同，卖方没收王彬、何惠定金1万元，买卖双方解除涉案合同。2.2021年1月26日，因王彬、何惠未支付佣金，链居公司委托广东德疆律师事务所提起本案诉讼，并因此支出律师费3500元。3.庭审中，链居公司称王彬、何惠在支付10000万定金后，违约不再履行合同，按照合同应当支付中介服务佣金及律师费。王彬、何惠确认上述事实，但不确认不履行合同的原因，辩称链居公司在房产交易中存在过错，链居公司业务人员在签订合同中承诺王彬、何惠支付不到一成首付款就可以买房，其余可银行贷款，银行可以贷款85万元，后经了解，实际贷款金额达不到那么多，只能批70万元，王彬、何惠还要负担19万元，导致王彬、何惠被迫停止交易，链居公司业务人员在签订合同过程中，存在诱导行为。链居公司对此不予确认，否认存在上述承诺。本院认为，本案系中介合同纠纷。链居公司与王彬、何惠、案外人彭锦花签订的房地产买卖合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的争议焦点是在订立合同过程中，链居公司有没有过错。王彬、何惠抗辩链居公司在提供中介服务时故意隐瞒与订立合同有关的事项，向其承诺可以贷款85万元才促使其签订了涉案合同，但经了解实际只能贷款65.8元，导致其无法支付首付款而向卖方承担违约责任，损失1万元定金。链居公司对此不予确认，否认存在上述承诺，王彬、何惠根本没有去办理银行按揭，王彬、何惠拟贷款85万元，银行可能批，也可能不批准，本案纠纷由王彬、何惠违约行为导致。对此，本院认为，虽然合同中已经约定“89万元为第二部分楼款，即银行按揭楼款，买方凭借个人的收入、信用、工作等情况和银行要求（不以卖方未过户的房做抵押）申请银行按揭贷款85万元（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补）”，但考虑涉案房产总价为94万元，链居公司作为专业房产中介机构，应当预见到如此高比例的按揭贷款（85÷94=90.43%）申请，并不符合国家相关政策，在现实中亦很难被批准，即使链居公司不存在贷款85万元的承诺，但将此约定于合同中，客观上对王彬、何惠庭存在一定的误导作用，且此处合同约定和王彬、何惠庭审陈述亦可相互印证，故，本院认定链居公司在促成合同成立过程中存在不当之处。另，考虑到链居公司收取全额中介服务佣金所提供的服务应贯穿于组织买卖双方洽谈合同、签订合同、协助办理相关手续、完整履行合同的全过程，现涉案房屋买卖合同没有继续履行，链居公司客观上减少了部分服务内容，从公平角度考虑，本院认定中介服务佣金可减免部分，酌情确定王彬、何惠应向链居公司支付中介服务佣金5000元。关于律师费，根据合同约定，中介方因追讨中介服务佣金发生的律师费3500元应由买卖双方中的违约一方承担。王彬、何惠未按约支付剩余定金并表示不再继续履行合同，为房屋买卖合同中的违约方，应承担中介方因追讨中介服务佣金发生的律师费。鉴于本院已认定链居公司在促成合同成立过程中存在不当之处，从公平角度考虑，本院认定律师费可减免部分，酌情确定王彬、何惠应向链居公司支付律师费1000元。王彬、何惠逾期支付中介服务佣金和律师费，造成链居公司的利息损失，链居公司诉请其支付自起诉之日即2021年1月26日起的逾期付款利息损失，合法有据，本院予以支持，但自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，本院将利息标准改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王彬、何惠于本判决生效之日起七日内向原告中山市×××地产经纪有限公司支付中介服务佣金5000元、律师费1000元和逾期付款利息损失（计算方法：以6000元为基数，从2021年1月26日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市×××地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，减半收取296元（原告已预交），由原告中山市×××地产经纪有限公司负担271元，被告王彬、何惠负担25元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 赵 磊二〇二一年三月二十二日书记员 詹绮婷王静