四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6767号 原告：梅兵，男，1976年4月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王一诗，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：成都森悦投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街20号附4、5号。 法定代表人：程志才，总经理。 委托诉讼代理人：黄文娟，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婧雯，四川东烜律师事务所律师。 第三人：陈健，男，1971年12月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王星欣，四川时代经纬律师事务所律师。 原告梅兵与被告成都森悦投资有限公司（以下简称“森悦公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，为查明案件事实，原告申请追加陈健为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅兵委托诉讼代理人王一诗，被告森悦公司委托诉讼代理人黄文娟、吴婧雯，第三人陈健及其委托诉讼代理人王星欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅兵向本院提出的诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告支付违约金26523.35元（已购房款为基数，从2017年1月31日起计至实际付清之日止，按每日万分之一的标准计算，暂计至2020年9月1日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月30日，陈健与被告签订《森悦中心团购参与申请书》并交纳诚意金10000元。同年12月27日，双方签订《森悦中心商品房认购协议》，确定陈健的购房意图以及购房优惠标准。其后，原告在陈健的指定下，作为买受人与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买案涉项目的2幢10楼8号房屋，交房日期为2017年1月30日。由于被告的实际控制人唐小凡及关联公司四川新泰合投资有限公司（以下简称“新泰合公司”）因开发“龙泉森悦中心”项目还欠付原告借款，故各方约定，案涉房屋的购房款由上述借款抵扣，原告无需再另行支付。基于此，被告另行向原告出具了《收据》，载明收到案涉房屋的全部购房款202623元，支付方式为抵款。至此，原告与被告已完全建立了合法有效的房屋买卖合同，且已经履行完毕其付款义务。随后，原、被告双方办理了相应的房产买卖备案手续。但截至起诉时，被告仍未按照《商品房买卖合同》的约定向原告履行交付房屋以及办理不动产登记手续的义务，给原告的合法权益造成了严重的损害。 森悦公司辩称：1.原告与被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，被告至今未收到原告支付的购房款。原告与森悦公司实际控制人唐小凡恶意串通，以抵债的方式无偿转让与原告，损害了森悦公司以及其他债权人的合法权益，案涉《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，应为无效；2.原、被告双方签订商品房买卖合同是事实，但与本案第三人陈健没有关系；3.合同无效后，原告无权要求被告承担逾期交房责任。即便合同有效，由于原告未按约定支付全部购房款，故被告也不应承担逾期交房责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人陈健陈述称，2014年1月，唐小凡告知陈健，其实际控制的森悦公司正在开发建设“森悦中心”项目，其急需资金需借款。双方约定第三人陈健向唐小凡出借15000000元，月利率为4%。其后，陈健通过自行转账、委托其前妻赵娟转账、委托成都龙鼎誉投资有限公司转账以及现金等方式履行了出借义务。在“森悦中心”项目开盘时，陈健以及其亲友看好该项目，欲购买其房屋投资酒店，遂与唐小凡、新泰合公司、森悦公司协商，陈健与森悦公司就团购“森悦中心”项目房屋及商铺达成一致意见。由梅兵、游昊燃、王珉鑫、陈柏鑫分别认购“森悦中心”项目房屋共计64套，金额共计13678742元，该房款从借款15000000元中予以抵扣。其后，梅兵、游昊燃、王珉鑫、陈柏鑫4人分别与森悦公司签订购房合同，森悦公司出具抵款收据，注明付款方式为抵款，所购房屋办理了网签备案。成都龙鼎誉投资有限公司股东古莉系游昊燃母亲，股东杨淑清系王珉鑫奶奶，陈柏鑫系第三人陈健儿子。 本院经审理认定事实如下： 一、2015年1月7日，梅兵与森悦公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定梅兵购买森悦公司开发的龙泉街办翠龙街138号“森悦中心”项目2幢10层8号房屋，房屋建筑面积36.22平方米，总价款202623元，付款方式为一次性付款，于2017年1月30日前交付房屋。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付商品房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按约定的交付期满之次日起至实际交房之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《补充协议》第一条约定，买受人在买卖合同签订当日向出卖人一次性付清该商品房总价款202623元。 合同签订后，森悦公司于2015年3月27日向梅兵出具《成都森悦投资有限公司专用收据》一张，载明收到梅兵案涉房屋森悦中心1008号房款202623元，并注明支付方式为“抵款”。2015年3月31日，案涉房屋在相关部门办理办理了商品房买卖合同的签约备案，签约备案号为228445、买受人为梅兵。 2019年12月19日，森悦公司向原告发出《催缴房款通知书》，通知书载明：原告梅兵购买的2幢10层8号房屋成交价为202623元，已办理备案登记，但未向森悦公司支付购房款。故通知要求梅兵收到该通知之日起5日内向森悦公司支付购房款202623元。 二、2014年1月27日，案外人赵娟向新泰合公司转账支付款项两笔，金额分别为900000元和800000元；2014年1月27日，陈健向新泰合公司转账支付两笔，合计4820000元；2014年1月27日，陈健向新泰合公司转账支付200000元；2014年4月30日，陈健向新泰合公司转账支付600000元；2014年5月4日，陈健向新泰合公司转账支付1000000元；2014年9月11日，陈健向新泰合公司转账支付1140000元；2014年9月11日，成都龙鼎誉投资有限公司向新泰合公司转账支付2700000元。以上转款金额合计为12160000元。 成都龙鼎誉投资有限公司工商资料显示，其法定代表人为陈健，股东有陈健、梅兵、古莉、杨淑清。2020年12月1日，案外人赵娟出具情况说明，载明其在2014年1月27日受陈健委托向新泰合公司转款900000元和800000元。 庭审中，原告陈述经双方对借款进行结算后，将借款转化为原告购房款，新泰合公司将借条予以收回。原告申请证人张某出庭作证，证人陈述在2014年时，唐小凡控制了很多公司，当时唐小凡急需资金，张某就在唐小凡控制的集团负责筹集资金、融资。其知晓陈健借款以及其后抵房的事情。 三、为能查明案件事实，本院于2021年2月25日作出调查笔录，调查笔录中载明了第三人陈健借款以及森悦公司出具抵款收据等事项，通过上海市宝山监狱、上海市新收犯监狱将该调查笔录转交唐小凡，要求唐小凡对相关问题作出说明。其后，监狱向本院邮寄了唐小凡自己书写的相关材料。唐小凡对向第三人陈健借过款以及森悦公司出具抵款收据陈述属实。对具体借款金额、收据或收条、是否有现金借款等事项，其陈述记不清楚了，当时借款转入新泰合公司后，由新泰合公司做资金统筹安排。对购房款的来源陈述系陈健的借款，至于陈健与原告等人的关系不是很清楚。为能查明案件事实，本院也曾拟追加新泰合公司为第三人参加诉讼，但因新泰合公司去向不明追加不能。 四、新泰合公司工商资料显示，该公司成立于2011年12月13日成立，成立时公司股东为现森悦公司法定代表人程志才（50%）、刘海琳（50%）。2012年12月5日刘海琳退出股东经营，唐小凡加入新泰合公司并成为公司股东持股50%。2014年6月13日，程志才退出股东经营，陈兰兰加入新泰合公司并成为公司股东持有股份10%，唐小凡持有股份90%。2014年9月5日，新泰合公司名称变更为四川新泰合集团有限公司。2016年1月8日，唐小凡、陈兰兰退出新泰合公司股东经营，由唐超凡（90%）、程洪云（10%）加入新泰合公司，法定代表人由唐小凡变更为唐超凡。新泰合公司现有股东为成小红、沈勇芳。 森悦公司工商显示，该公司成立于2010年5月26日。2010年7月22日，股东由沈海峰、邱汉明变更为沈海峰（50%）、邱汉明（20%）、唐小凡（30%）。2012年10月29日，股东由沈海峰、邱汉明、唐小凡变更为沈海峰（10%）、姜蓓（10%）、成都元茂投资有限公司（40%）、四川鼎立投资有限责任公司（40%）。2014年4月30日至今，股东变更为成都元茂投资有限公司（40%）、四川鼎立投资有限责任公司（40%）、王志强（5%）、李辉（5%）、姜蓓（5%）、姜山（5%）。 成都元茂投资有限公司工商资料显示，该公司现有股东为唐小凡、姜山。2013年8月7日至今，唐小凡持股90%、姜山持股10%。 四川鼎立投资有限责任公司工商资料显示，该公司自2012年6月12日成立至今，股东为李健（5%）、罗雪平（12%）、陈柯（8%）、郭韧（12%）、曾俊（60%）、何捷夫（3%）。 五、梅兵、游昊燃、王珉鑫、陈柏鑫等4人分别于2015年1月7日与森悦公司签订了购房合同，梅兵4套、游昊燃32套、王珉鑫8套、陈柏鑫20套，共计购房为64套，目前梅兵起诉已进入诉讼程序的有2套，其他的62套房屋起诉案件尚未立案。以上64套房屋应支付的购房总金额共计为13678742元。 六、本院在审理朱汉翠等起诉森悦公司另一系列案件中，请求判令森悦公司交付房屋以及支付逾期交房违约金。该系列案件均涉及到唐小凡以其关联公司成都亚华航天实业开发有限公司的名义向案外人朱汉翠等人借款的情况。其后，双方经结算，森悦公司向出借人出具专用收据并签订购买合同。合同载明朱汉翠房屋面积为36.22平方米，总价款为193053元。朱汉翠等案涉楼栋与本案一致，由于该楼盘目前处于“烂尾”状态，不符合交付条件，故本院驳回了交房的诉请。对逾期交房违约金确认按日万分之一计算，计算至判决生效之日止。朱汉翠系列案件判决书还载明“本院于2020年11月12日对羁押在上海市青浦区看守所的唐小凡进行了询问，唐小凡称其是森悦公司实际控制人，与原告之间的借款系用于“森悦中心”项目，经双方对借款本息结算后，用借款本息抵作了原告的购房款。”现朱汉翠系列案件已经发生法律效力。 七、网上相关职能部门回复显示，2015年12月，“森悦中心”项目由于资金问题停工。现森悦公司尚欠相关工程款、贷款，其工程款已被法院确认享有优先受偿权。 上述事实，有原告提交的、《商品房买卖合同》及补充协议、《成都森悦投资有限公司专用收据》、商品房买卖合同摘要、《催缴房款通知书》、网上留言回复截图、未起诉的其他62套房屋合同以及商品房买卖信息摘要、专用收据，被告提交的不动产登记信息摘要、判决书、调解书等，第三人提交的工商登记信息、银行流水、银行转款凭证、赵娟情况说明、购房清单等证据以及原告、被告、第三人在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，根据双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于陈健出借款项的真实性以及是否足额抵扣房款问题。 原告认为，陈健共计出借本金为15000000元，当时约定月利率为4%，抵款为本金，不包括利息。其中，抵扣64套房款共计为13678742元；抵扣陈柏鑫购买商铺定金300000元；陈健为案外人代扣购房款1000000元；最后通过结算，新泰合公司退付陈健抵扣余款21258元。被告辩称，64套房屋合同载明的购房款金额共计13678742元是事实，但相关转款仅为12160000元，且转款无法确认系借款，其利率也高于法定利率，应为无效。本院认为，根据原告提供的证据以及被告出具的专用收据，再结合本院审理朱汉翠等人起诉森悦公司系列案件等情况，能够印证案涉款项为借款。原告以及第三人提供的证据，能够证明通过银行转账支付的款项共计为12160000元。64套房屋抵款合同载明的金额共计为13678742元，其差额为1518742元。转账借款最早时间为2014年1月27日，当天转款共计4笔，金额为6720000元。其后，2014年4月30日转款600000元；同年5月4日转款1000000元；同年9月11日转款2笔共计3840000元。经本院核算，按照本金12160000元出借时间分段计算利息至签订购房合同时即2015年1月7日止，在金额为13678742元范围内，其计算利率低于法律规定的民间借贷利率。综上，即便以转账本金12160000元以及法定利息推算，均能认定抵款金额的合法性。 二、关于《商品房买卖合同》以及补充协议的效力问题。 被告辩称，原告与森悦公司实际控制人唐小凡恶意串通，以抵债的方式无偿转让与原告，损害了森悦公司以及其他债权人的合法权益，案涉《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，应为无效。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不少见，该意思表示的变化，除法律特别规定所禁止外，均应予准许。本案中，森悦公司实际控制人唐小凡在经营“森悦中心”项目时，由于项目急需资金，与第三人陈健协商，由陈健向唐小凡控制的新泰合公司出借款项，统一用于项目建设。2014年，第三人陈健以及陈健委托的相关人员、成都龙鼎誉投资有限公司向新泰合公司转账支付相关款项。款项出借后，陈健以及成都龙鼎誉投资有限公司股东亲友等人欲购买“森悦中心”项目经营酒店，故通过结算，由森悦公司与原告等人签订了《商品房买卖合同》，将借款抵作购房款，本案抵款202623元，并办理备案登记。上述商品房买卖合同的建立，系将借款或借款本息转变为购房款。即便按照转账凭证载明的本金12160000元计算抵扣64套房屋款项13678742元，其抵扣的借款利息也是在法律规定的范围内。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规强制性规定，应当尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示。综上，原告与森悦公司签订的案涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。 三、关于原告主张的逾期交房违约金问题。本案中，双方约定2017年1月30日前交付房屋，现森悦公司未按期履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然合同约定的违约金对应条款不够准确，但原告主张按照合同载明的每日万分之一的标准计算逾期交房违约金并无不当，故本院予以支持。由于案涉房屋尚未完工，且目前处于停工状态，实际交房时间尚无法确定，故合同是否能够继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋而应解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故，本院对原告主张的违约金暂计算至本判决生效之日止。 综上所述，原告主张的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告梅兵与被告成都森悦投资有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告成都森悦投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告梅兵逾期交房违约金，违约金计算方式：以购房款202623元为基数，从2017年1月31日起至本判决生效之日止，按日万分之一计； 三、驳回原告梅兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计231.5元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二一年四月二十八日 书记员  陈 姣