江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1243号上诉人（原审原告）：马亚芹，女，1980年11月24日生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：杜旭东，男，1989年8月27日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘坚，江苏德沛律师事务所律师。上诉人马亚芹因与被上诉人杜旭东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初7857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。马亚芹上诉请求：1.请求撤销（2020）苏1322民初7857号民事判决，依法改判支持马亚芹全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杜旭东承担。事实和理由：1.杜旭东将10000元交给中介魏某，其和魏某之间成立民事代理关系，案涉房屋交付后第三天，马亚芹到中介魏某处索要剩余的15000元购房款，魏某以所有房款已交付为由拒绝给付。魏某的拒付行为造成的后果应由杜旭东承担责任，故杜旭东也应对未按合同约定支付10000元的违约行为承担违约责任。2.既然一审法判决认定杜旭东有逾期付款行为，杜旭东就应当按照合同约定的违约条款承担违约责任，即每逾期一日，要支付总房款千分之一的违约金，一审判决不应另行调整违约金。杜旭东辩称：双方签订买卖合同时，杜旭东按照约定将10000元定金交付给中介作为保证金，其已经履行了合同义务，马亚芹未及时领取与杜旭东无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。马亚芹向一审法院起诉请求：请求判令杜旭东给付马亚芹违约金131150元（自2019年8月22日起至2020年3月24日止，每逾期一日，按总房款千分之一计算）。一审法院认定事实：2019年8月19日，马亚芹与杜旭东签订《房屋买卖合同》，约定马亚芹将位于沭阳县车库出售给杜旭东，房屋总价款为610000元，付款方式为杜旭东于2019年8月19日向马亚芹支付定金10000元，定金为首付款的一部分；于房产过户之前支付首付款380000元；剩余房款230000元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给马亚芹，并约定若杜旭东不能按期向马亚芹付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方支付总房款千分之一的违约金。杜旭东于签订合同当日银行转账给居间方人员魏某19000元，其中9000元为居间费，10000元作为交房保证金。双方约定该交房保证金的作用为待房屋顺利过户、交付，并且马亚芹结清水电费、燃气费等费用后，由居间方人员直接交付给马亚芹。马亚芹于2019年8月22日向杜旭东出具委托支付书一份，载明马亚芹委托杜旭东代偿还房屋抵押借款。杜旭东分别于2019年8月20日、22日向马亚芹银行账户转账11×××00、280000元。2019年8月23日，案外人周某向杜旭东出具收条一张，载明“今收到杜旭东某1偿还马亚芹向周某个人借款：人民币￥150000大写壹拾伍万元整，抵押房屋：沭阳县房屋。（事由：马亚芹将沭阳县出售给杜旭东某2杨某，马亚芹本人委托杜旭东代偿个人抵押贷款）。本人周某与马亚芹个人借款本金已结清，剩余部分利息未支付。收款人：周某2019年8月23日”。案外人葛某在其与马亚芹民间借贷一案中向一审法院申请保全涉案房屋，一审法院于2019年8月22日作出（2019）苏1322民初12575号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。杜旭东于2019年8月22日向葛某账户转账55000元后，葛某于同日向一审法院申请解除对涉案房屋的查封，一审法院于当日作出（2019）苏1322民初12575号之一民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。案外人葛某于2019年8月23日向杜旭东出具收条一张，载明：“今收到杜旭东某1偿还葛某个人借款合计人民币￥55000（大写伍万伍仟元整）。（事由：马亚芹将沭阳县出售给杜旭东某2杨某，由于房产被葛某申请财产保全，被法院查封，导致无法过户，马亚芹本人委托杜旭东代偿个人借款）即日起葛某与马亚芹再无债务纠纷。收款人：葛某2019年8月23日”。2019年8月23日，马亚芹将涉案房屋的不动产权过户登记至杜旭东及杨某名下。2019年8月27日，双方签订《交房确认书》，马亚芹将涉案房屋按照合同约定交付给杜旭东，马亚芹于同日向杜旭东出具收据一张，载明：“今收到杜旭东（买方），身份证号：，支付的购房款合计人民币：￥610000。大写（人民币）陆拾壹万元整。该房屋坐落在沭阳县（含亲水人家2幢4单元A1车库），现房屋买卖的房款已全部结清，包括银行抵押贷款个人抵押贷款及法院查封已由买方杜旭东代为偿还，双方无异议！收款人：马亚芹，身份证号：收款日期二〇一九年8月27日”。后马亚芹未至居间方魏某处领取交房保证金10000元，魏某于2020年3月24日将交房保证金10000元给付杜旭东，杜旭东于当日向马亚芹银行转账支付15000元。现马亚芹以杜旭东未按约定时间支付该15000元为由要求其给付违约金。一审法院认为：马亚芹、杜旭东之间的买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方一致认可杜旭东于签订合同给付居间方人员魏某的款项中有10000元作为交房保证金，待房屋顺利过户、交付，并且马亚芹结清水电费、燃气费等费用后，由魏某直接交付给马亚芹，故涉案房屋交付后，马亚芹应当向魏某主张该10000元的权利，魏某因马亚芹未领取该10000元于2020年3月24日将交房保证金10000元给付杜旭东，杜旭东于同日即将该10000元给付马亚芹，杜旭东在该10000元款项的交付过程中不存在违约行为，不应当承担该10000元逾期付款的违约责任。对于另外的5000元房款，虽然杜旭东称系马亚芹拒绝领取，但杜旭东明知马亚芹的银行账户，可以通过其他方式履行付款义务，故杜旭东应当按照合同约定在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日（即2019年8月23日）将该5000元给付马亚芹，但杜旭东直至2020年3月24日才给付该5000元，应当承担该5000元逾期付款的违约责任。虽然合同约定的逾期付款违约金的计算标准为每日总房款千分之一，但杜旭东认为违约金过高请求予以降低，本院参照杜旭东逾期给付的5000元在逾期给付期间的利息的1.3倍，将违约金调整为229元。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：杜旭东于判决发生法律效力之日起十日内给付马亚芹逾期付款违约金229元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2923元，减半收取1462元，由马亚芹负担1459元，由杜旭东负担3元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中争议焦点为：1.杜旭东是否已按照合同约定向马亚芹付款10000元，是否构成违约；2.杜旭东应付的违约金如何确定。关于第1个争议焦点，本院认为，合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向对方承担违约责任。本案中，马亚芹、杜旭东签订的房屋买卖合同中约定，杜旭东于2019年8月19日向马亚芹支付定金人民币10000元，定金为首付款的一部分。虽然合同约定由杜旭东直接向马亚芹付款10000元，但是基于二手房交易习惯，杜旭东于当日将该10000元定金汇至居间方魏某账户作为交房保证金，马亚芹未提出异议并出具收据，杜旭东已经实际交付合同约定的10000元款项。马亚芹主张与事实不符，不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定房屋价款为610000元，杜旭东已按照合同约定按期付款605000元，付款比例超过99%。虽然杜旭东未按照合同约定向马亚芹付款5000元构成违约，但该违约行为对马亚芹的造成的损失较小，如果按照合同约定每逾期一日，支付总房款千分之一的违约金，则约定的违约金将过分高于造成的损失。一审法院根据杜旭东的请求，依法调减违约金，不违反法律规定。综上所述，上诉人马亚芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2923元，由上诉人马亚芹负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 刘爱萍审判员 董大千二〇二一年四月二十九日书记员 晏 鸾附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。