江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3324号上诉人（原审原告）：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司，住所地苏州工业园区胜浦九江路2号10号楼6#厂房一楼东半部、二楼东半部。法定代表人：顾枫华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海臣，北京大成（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州中道金属制品有限公司，住所地苏州市吴中区车坊镇江东工业区。法定代表人：邓仲达，总经理。上诉人苏州工业园区鸿科精密机械有限公司（以下简称鸿科公司）因与被上诉人苏州中道金属制品有限公司（以下简称中道金属公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初8081号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿科公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判支持鸿科公司原审所有诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由中道金属公司承担。事实和理由：一、原审程序严重违法。鸿科公司在一审开庭前及庭审中均请求法院向负责本案拆迁事宜的公司调取涉本案标的物拆迁补偿相关证据，包括但不限于实际办理该事宜的苏州市角直新型城镇化建设发展有限公司（以下简称新型公司）及苏州润淞开发建设有限公司（以下简称润淞公司），提出时间均在一审法庭辩论终结前；鸿科公司也在庭审中多次请求法院责令中道金属公司提交该等证据，一审法院未依法调取也未依法责令中道金属公司提供，仅根据拆迁负责人单方自述且鸿科公司不认可情形下便认定本案关键事实，属于程序严重违法。二、本案拆迁事宜实质发生在双方租赁合同存续期间，补偿条件成就。中道金属公司早在2018年就书面通知鸿科公司涉案厂房拆迁事宜，并在之后又与鸿科公司之间成立不定期租赁合同关系，拆迁发生在租赁合同存续期间。中道金属公司为避免拆迁争议，故意在双方租赁合同终止后方与拆迁部门签署相应补偿协议，属于“为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的法定情形。双方合同中仅约定“鸿科公司对于租赁物改善或增设他物所发生的费用中道金属公司不予补偿”，但对于改善或增设的他物，没有约定不予补偿。中道金属公司将鸿科公司拥有的机器设备、装修装潢进行评估，拆迁部门依据该评估对中道金属公司进行了拆迁补偿，没有法定及约定依据，造成鸿科公司损失，应当返还。另外，租赁合同为中道金属公司拟制并重复使用，属于格式条款，签署时未提示，也未说明，前述排除了鸿科公司合法权益的条款，应属无效。被上诉人中道金属公司二审未作答辩。原审原告鸿科公司向一审法院起诉请求：1.请求判令中道金属公司支付搬迁费用（停产停业损失及搬迁补助）1247430元；2.判令中道金属公司返还鸿科公司不当得利（装修及地面附着物、可搬迁及不可搬迁设备）1180000元；3.判令中道金属公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：中道金属公司将其位于车坊江东工业园A厂房南区一楼1728.1平方米房屋及B厂房二楼2430平方米房屋出租给鸿科公司使用。就鸿科公司承租的A厂房南区一楼房屋，鸿科公司（乙方）与中道金属公司（甲方）于2019年2月22日签订最后一期租赁合同，该合同载明：租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，租金按照30元/月/平方米计算，年租金为622116元，租赁期满租赁物返还的时间为2020年2月28日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。就鸿科公司承租的B厂房二楼房屋，双方于2018年5月19日签订最后一份租赁合同，该合同载明：租赁期限自2018年5月20日至2018年8月19日，租赁面积为2430平方米，每平方米单价按13元/月计租，年租金为379080元，租赁期满租赁物返还的时间为2018年8月19日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。此外，以上合同均载明：乙方对租赁物的改善或增设他物须征得甲方同意，按规定须由政府有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行，所发生的费用由乙方承担，改善或增设他物须不得因此损坏租赁物。租赁合同期满时如乙方不再续租或甲方不再出租，乙方对租赁物的改善或增设他物所发生的费用，甲方不作补偿。租期届满时，乙方享受在同等条件下的优先承租权，且房租较市场价适当优惠。乙方如续租必须于租期届满三个月前书面向甲方提出申请。租期届满后，甲方不再出租的，乙方应如期搬迁；逾期不搬所造成的--切后果由乙方承担。另合同第十三条载明，甲乙双方同意以租赁定金承担违约责任，甲方承担违约责任后，甲方即可收回租赁物。第十六条载明，本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收，则不得视甲方为违约，甲方因此亦不承担违约责任；且政府对租赁物进行征收后给予的所有补偿均由甲方享受，但乙方可要求甲方补偿合理的搬迁费用。前列情形发生后租赁合同自动解除；甲方应当及时退还租赁定金及多收的预收租金。就上述B厂房2楼房屋，双方签订的最后一份租赁合同届满后，鸿科公司继续使用上述房屋，并按照合同中约定的租金标准向中道金属公司支付租金至2019年12月25日。就该厂房，中道金属公司于2020年2月将鸿科公司诉至一审法院，要求法院判令：1.鸿科公司立即将其占用的位于苏州市吴中区甪直镇车坊江东工业区B厂房二楼的房屋返还给中道金属公司；2.鸿科公司自2018年8月20日起按照每平米每月24元的标准向中道金属公司支付迟延返还房屋期间的场地使用费，暂计算至2020年2月20日为544320元，最终计算至房屋实际归还之日止；3.鸿科公司支付中道金属公司逾期交房的违约责任10000元；4.判令诉讼费用由鸿科公司承担。该案审理中，双方确认：鸿科公司已经自涉案房屋内迁出，除了装修及固定在厂房内的升降电梯一台还遗留在厂房内，其他物品均已搬空。对此，中道金属公司在该案审理中称，其于2020年4月27日到房屋现场发现鸿科公司已经搬离，但其不清楚中道金属公司搬离的具体时间；遗留在房屋内的装修及不可搬迁设备其不愿意折价补偿，应由鸿科公司拆除，如鸿科公司不予拆除，可由其自行处置。鸿科公司在该案审理中称，其于2020年2月27日开始拆除设备，后于3月5日搬空，遗留在房屋内的装修包括办公室吊顶、隔断、环氧地坪、室内地板、卫生设施等及升降电梯，上述装修及设备均无法拆除，且政府拆迁部门进行拆迁评估时已将上述装修及升降电梯一并评估在内，不能拆除，要求政府收购。其不会拆除上述装修及升降电梯，并保留所有权。另，鸿科公司称，其与中道金属公司签订的租赁合同第十三条约定双方以租赁定金承担违约责任，中道金属公司承担违约责任后即可收回租赁物。该条款是解约定金条款，中道金属公司单方解约应向其双倍返还定金，现中道金属公司返还了定金10000元，尚有10000元未返还。据此，提起反诉请求：判令中道金属公司返还解除租赁合同定金10000元。该案中查明，因涉案房屋被列入拆迁范围，中道金属公司于2018年7月26日通过微信告知鸿科公司法定代表人“根据政府规划，我司已纳入拆迁范围，厂房租赁合同到期将不再续签合同了，为不影响各租赁单位正常经营，望各单位提前做好准备按时搬迁。如在合同存续期间提前搬离的，按实际使用时间计算租金”。后中道金属公司于2019年12月31日在鸿科公司使用的场地张贴限期搬离通知书，该通知书载明“2019年11月20日及2019年12月26日已先后两次通知你公司正在逾期使用的租赁物将于2019年12月31日止不再供你公司使用，并应及时搬离。现再次布告通知如下：2020年1月1日起，此逾期租赁物不再供你公司使用，限你公司务必于2020年1月5日前搬离，逾期不搬所造成的一切后果均由你公司承担”。后经审理，一审法院认定，双方签订的最后一份租赁合同于2018年8月19日到期，后鸿科公司继续使用房屋并按照原合同标准向中道金属公司交纳房租至2019年12月25日，应视为双方在合同到期后就涉案房屋建立了不定期租赁关系。中道金属公司在2019年12月31日已经告知鸿科公司自2020年1月1日起租赁物不再供鸿科公司使用，鸿科公司在2019年12月31日之后亦未再向中道金属公司交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。据此，一审法院于2020年5月22日判决：一、鸿科公司于判决生效之日起十日内支付中道金属公司租金6318元、占有使用费68445元；二、鸿科公司于判决生效之日起十日内支付中道金属公司违约金10000元；三、驳回中道金属公司其他的诉讼请求；四、驳回鸿科公司的反诉请求。该判决现已生效。又，就A厂房南区一楼房屋，鸿科公司租金支付至2020年2月28日，现鸿科公司已自该厂房中搬出。关于搬出时间，双方均称与鸿科公司搬出B厂房二楼房屋的时间相同。在本案一审诉讼过程中，双方均确认A厂房南区一楼房屋未纳入拆迁或回购范围内。另，中道金属公司称B厂二楼房屋内的升降梯已被拆除，放在现场其要求鸿科公司搬离，但鸿科公司一直不予处理。以上事实，由鸿科公司提供的租赁合同复印件、中道金属公司提供的民事判决书及庭审笔录等予以证实。一审审理中，鸿科公司向一审法院提出调查申请，要求至苏州市吴中区甪直拆迁办、新型公司调取政府征收中道金属公司厂房的相关文件。据此，一审法院至新型公司进行了调查，该公司书记谢培宏陈述，政府对于该地块进行了部分回购，与苏州中道饰品有限公司（以下简称中道饰品公司）、苏州中道电子科技有限公司（以下简称中道电子公司）、中道金属公司共同签署的合同，总补偿金额为50980000元，相应的补偿款已经支付完毕，补偿款主要包括停产停业损失、设备搬迁费、房屋重置价、土地区位价、装修及附着物补偿及综合补助。其中，停产停业损失系按照每平方米300元计算，搬迁费按照评估公司实评，因为在评估时鸿科公司已经搬走，所以不存在该公司的搬迁费。就中道饰品公司及中道金属公司的房屋装修、设备及附着物系在该两家公司起诉鸿科公司案件判决后才去评估的，判决书中载明的钢结构、电梯均没有纳入评估范围，房屋内的装修等均在评估明细中，没有区分哪些是房东的，哪些是业主的。据此，向一审法院提供了甪直镇非住宅类房屋拆迁办法及苏州市房屋拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表，其中上述评估表就房屋所有权人为中道金属公司的评估表载明的评估金额为301529元。对此，鸿科公司称上述文件中明确提到涉案房屋属于拆迁补偿，根据合同和法律规定其要求中道金属公司支付停产停业损失及搬迁费等具有请求权基础和事实依据，其与中道金属公司签订的合同第16条约定的遇政府迁出的时间，不应以中道金属公司与拆迁公司签订协议的时间来确定，根据政府文件要求，厂房拆迁必然是先由拆迁公司与被拆迁户进行协商，对整个被拆迁厂房、土地以及租赁户的添附物、生产经营设备实际被补偿项目进行确认后由相应的评估公司进行价值评估以确认补偿的项目和数额，再签署相关的拆迁补偿协议或者合同，对双方的权利义务进行约定，因为实践中会存在出租和承租方因为拆迁补偿产生纠纷，所以在实际操作中，先把纠纷解决，再评估、签订拆迁补偿或者合同，故拆迁补偿行为应该从行为实际发生之时计算。中道金属公司对以上法院调查情况未持异议，称一开始由新型公司与其协商回购事宜，但双方未协商一致，后由润淞公司与其协商，与该公司签订回购协议，两次政府回购均由谢培宏与其对接；涉案租赁物中的设备及装修并未列入评估范围，亦未作补偿，评估表中未包含鸿科公司承租房屋内的装修、设施及设备。据此，提供了由润淞公司出具的情况说明，载明：2020年6月19日，润淞公司与中道饰品公司、中道电子公司、中道金属公司签订了回购协议，其中中道饰品公司A厂房西区一楼的设备及装修、中道金属公司B厂房二楼的设备及装修未列入评估范围、未作任何补偿。经质证，鸿科公司认为润淞公司与新型公司均是受政府委托办理本案房屋拆迁事宜，并要求中道金属公司提供相关合同、协议、评估报告。一审法庭辩论终结后，鸿科公司要求一审法院向润淞公司调取政府征收中道金属公司厂房的相关文件。后又要求一审法院对涉案厂区中为鸿科公司所有的装修、地面附着物、可搬迁及不可搬迁设备进行证据保全。一审法院认为，鸿科公司、中道金属公司就涉案2处房屋签订的租赁合同均为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。就鸿科公司承租的B厂房二楼房屋，合同到期后鸿科公司继续使用房屋并按照原合同标准向中道金属公司交纳房租至2019年12月25日，该期间应视为双方就涉案房屋建立不定期租赁关系。中道金属公司在2019年12月31日已经告知鸿科公司自2020年1月1日起租赁物不再供鸿科公司使用，鸿科公司在2019年12月31日之后亦未再向中道金属公司交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。就鸿科公司承租的A厂房南区1楼房屋，合同载明的租赁期限截至2020年2月28日，鸿科公司在合同到期后便搬出上述房屋，故双方就上述房屋订立的租赁合同已经履行完毕，应认定已到期终止。根据一审法院调查以及中道金属公司提供的由润淞公司出具的情况说明，相关政府回购以及评估均发生在鸿科公司搬离厂区之后，即便有关回购事宜在鸿科公司搬离厂区之前已经进行，但并不影响鸿科公司正常使用涉案房屋，双方签订的租赁合同第十六条载明的内容系针对“本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收”而造成中道金属公司无法继续履行租赁合同而违约进行的补偿，中道金属公司租赁合同终止或到期后依法解除不定期租赁关系符合法律规定，且已提前告知鸿科公司，并未给鸿科公司造成任何损失，故鸿科公司依据该条要求中道金属公司支付相应的停产停业损失及搬迁费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，双方在租赁合同第九条约定，租赁物的改善或增设他物，在租赁合同期满鸿科公司不再续租或中道金属公司不再出租，鸿科公司对于租赁物改善或增设他物所发生的费用，中道金属公司不予补偿。据此，鸿科公司在租赁合同期满后无权要求中道金属公司就厂房装修、添附物等补偿，即便中道金属公司据此获得相应的补偿款亦不构成不当得利。就鸿科公司遗留在房屋内的升降梯，根据一审法院调查，并非纳入评估范围内，中道金属公司亦未取得相应补偿款。鸿科公司以中道金属公司构成不当得利为由，要求中道金属公司支付相应款项，亦无事实依据，一审法院予以驳回。关于鸿科公司在法庭辩论终结后提出的调查申请及证据保全，因超过相应的举证期限，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回苏州工业园区鸿科精密机械有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取13110元，由苏州工业园区鸿科精密机械有限公司负担。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，鸿科公司再次申请法院向新型公司及润淞公司调取涉本案标的物拆迁补偿相关证据；责令中道金属公司提交补偿协议、征收通知书、评估报告、拆迁抄告单等。本院认为，鸿科公司与中道金属公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行。就租赁物B厂房二楼房屋，合同约定的租赁期满后，鸿科公司继续使用并支付租金，双方之间形成不定期租赁合同关系。2019年12月31日中道金属公司明确告知鸿科公司自2020年1月1日起该租赁物不再供鸿科公司使用，鸿科公司也未再支付租金，故双方之间的不定期租赁合同已解除。本案系鸿科公司认为B厂房二楼房屋发生拆迁，要求中道金属公司支付停产停业损失及搬迁费，返还装修及附着物、设备补偿款。本院认为，关于鸿科公司主张的停产停业损失及搬迁费，首先，中道金属公司与鸿科公司之间的不定期租赁合同解除后，鸿科公司本应搬离涉案房屋；其次，根据一审法院向新型公司调查的情况，相关政府回购以及评估均发生在鸿科公司搬离厂区之后，并未影响鸿科公司正常使用涉案房屋；再次，政府回购房屋时支付的停产停业损失及搬迁费的补偿对象为房屋所有权人而非承租人，故鸿科公司要求中道金属公司支付停产停业损失及搬迁费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于鸿科公司主张的装修及附着物、设备补偿款，本院认为，双方租赁合同约定，租赁合同期满如鸿科公司不再续租或中道金属公司不再出租，鸿科公司对于租赁物改善或增设他物所发生的费用，中道金属公司不予补偿；且根据润淞公司出具的情况说明，B厂房二楼的设备及装修未列入评估范围，未作任何补偿，故鸿科公司要求中道金属公司返还装修及附着物、设备补偿款，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于鸿科公司要求法院至新型公司及润淞公司调取证据以及责令中道金属公司提交证据的申请，本院认为，根据本案查明的事实，涉案B厂房二楼房屋回购补偿与鸿科公司并无关联，故对鸿科公司的申请，本院不予准许。综上，鸿科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26220元，由上诉人苏州工业园区鸿科精密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年四月二十八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。