安徽省砀山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1321民初2136号 原告（反诉被告）：郑建彬，男，1993年10月3日出生，汉族，住安徽省砀山县。 原告（反诉被告）：王双晴，女，1997年2月7日出生，汉族，住安徽省砀山县。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：许庆义。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王响。 被告（反诉原告）：安徽山楼房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇梨花路世纪名城小区**楼**，统一社会信用代码91341322336767950Q。 法定代表人：楼江雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王淳，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑建彬、王双晴与被告（反诉原告）安徽山楼房地产开发有限公司（以下简称山楼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告（反诉被告）郑建彬、王双晴委托诉讼代理人许庆义、王响，被告（反诉原告）山楼公司委托诉讼代理人宣健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑建彬、王双晴向本院提出诉讼请求：1、依法责令山楼公司履行合同并支付逾期办理案涉房屋产权证的违约金13152元；2、由山楼公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定购买山楼公司开发的香格里拉小区7栋2单元1307室一套，总价款435482元，交房日期2019年6月30日。交房后90日内产权过户手续办理完毕，如逾期办理，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之日次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。现案涉房屋实际办证日期为2020年7月9日，被告显然逾期办证，应当依约支付违约金。 山楼公司辩称，郑建彬、王双晴交房日期是2019年8月30日，根据双方签订的商品房买卖合同约定，郑建彬、王双晴办证起始时间应该从实际交房之日开始计算90天。商品房买卖合同补充协议第五条明确约定了出卖人办理房产权属登记的义务是以出卖人向产权部门提交登记资料作为履约的节点，结合涉案房屋的登记手续，被告已经于2019年10月11日报送不动产登记机关，根据双方签订的补充协议第五条约定，被告已经在90日内提交了办理产权登记的相关手续，应当视为被告的办证义务履行完毕，遇不可抗力原因，非出卖人原因的出卖人不承担违约责任，如果部分业主相关的办证期限略有逾期也应当按照2019年10月11日作为出卖人已经履行了办证义务的截止时间，产权证书办理延迟的主要原因系7号楼商铺的规划用途与登记用途在不动产登记部门的系统上无法登记但是相关的规划是合法有效的，不影响办理产权登记，由于信息化管理的原因导致7号楼全体业主的办证时间均出现延误，加之2020年1月底爆发的疫情因素不动产登记部门有近两个月时间未上班，该情形属于法律规定的不可抗力因素，疫情缓和后经不动产登记机关向有关部门请示后才将7号楼住宅业主的产权登记办理完毕，综上，郑建彬、王双晴取得产权证书延迟非山楼公司原因造成，山楼公司不应承担相关的违约责任，珑悦小区7号楼总体大证办理时间为2020年6月9日，在此时间之后业主办证的权利已经确定无疑，不存在权利受侵害的隐患，而且由于众多业主家庭或工作的原因无法及时办理权属证书，出卖人协助各业主统一向不动产登记部门办理了权属证书，绝大多数办证的时间为2020年7月9日，极少数业主因为个人的原因出现了自己办证时间的延长，被告认为所谓逾期办证的时间终止节点应当按照出卖人向登记机关提交资料的时间确定，即2019年10月11日。退一步讲，也应当按照7号楼整体大证的出具时间2020年6月9日，业主具备办证条件的时间来确定。请求法院依法驳回原告诉请。 山楼公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判决郑建彬、王双晴支付房屋保管费1350元（按日万分之一标准自2019年7月31日计算到2019年8月30日）；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：郑建彬、王双晴与山楼公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2019年6月30日前，山楼公司在2019年7月办理上房手续。但郑建彬、王双晴收到交房通知书后未在规定时间内办理手续，一直拖延到2019年8月30日才办理交房手续。根据合同第十一条第三款的规定，如买受人逾期办理收房手续的，出卖人有权按总房款的日万分之一的标准收取房屋保管费。 郑建彬、王双晴辩称：山楼公司的反诉请求及理由均不能成立。郑建彬、王双晴按照山楼公司的交房通知在2019年6月30日即到山楼公司接收涉案房屋，但是在郑建彬、王双晴查验时发现房屋存在大量的安全质量问题，即与山楼公司及物业公司取得联系，山楼公司及物业公司工作人员与郑建彬、王双晴一同查验了房屋的质量问题后，山楼公司同意为郑建彬、王双晴进行维修。山楼公司修复完毕后将房屋实际交付给原告是在2019年7月份，延期收房是因为山楼公司房屋质量存在严重问题履行修复义务，并不是郑建彬、王双晴延期接收房子。另外山楼公司虽然在2019年6月28日向郑建彬、王双晴寄发了交房通知书，但是山楼公司在该时间尚不具备交付房屋的条件，根据双方的购房合同第十一条交付时间和手续的约定，山楼公司在交付房屋时首先应该具备工程竣工备案表，山楼公司的工程竣工备案表是在2019年7月30日，所以该交房通知不具有法律效力。在这期间是山楼公司正在为郑建彬、王双晴维修涉案房屋，不存在房屋保管费的情况。综上，山楼公司请求房屋保管费没有事实及法律依据，不应当得到法律支持，请依法驳回山楼公司的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2018年3月19日，郑建彬、王双晴与山楼公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的坐落于砀山县政务新区××路北侧，宴嬉路西侧香格里拉·珑悦Ｄ7幢2元1307号商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3998.55元，总价款为人民币440000元；合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……（三）查验房屋……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……如买受人接到交房通知后逾期30天内未办理交房手续的，从逾期之日起，出卖人按日收取总房款万分之一的房屋保管费。合同补充协议第三条约定，在本合同第十一条约定的交付期限前，出卖人可采取挂号信和登报公告通知，向买房人发出交房通知，7天后视为买受人收到交付通知。……合同第十一条约定，房地产开发项目施工过程中，因遇到不可抗力买受方接收房屋交付期限随之顺延。本院查明，山楼公司2019年6月28日取得不动产测量报告，2019年7月30日取得案涉7号楼竣工验收备案表。郑建彬、王双晴实际收房时间为2019年8月30日。郑建彬、王双晴实际支付购房款435482元，涉案房屋不动产权证【皖（2020）砀山县不动产权第0××6号】2020年7月9日颁发。 另查明，新冠肺炎疫情出现在2020年1月底，2020年春节期间砀山县开始对新冠肺炎疫情进行管控，2020年2月21日，宿州市住房和城乡建设局发出关于进一步做好宿州市建筑工地有序复工的通知，要求全市所有工地从即日起全面开始复工准备工作。 以上事实，有原告身份证复印件、商品房预售买卖合同复印件、安徽增值税普通发票、不动产权证、收据，入户声明及上房承诺书、砀山县人民法院调查令及调查笔录、珑悦小区7号楼不动产测量报告及竣工验收备案表等证据以及当事人到庭陈述在卷佐证。 本院认为，郑建彬、王双晴与山楼公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。山楼公司2019年7月30日取得竣工验收备案，至此已符合合同约定的案涉商品房的交付条件，依据合同约定，2019年7月30日应视为案涉房屋的交付时间，郑建彬、王双晴2019年8月30日接收房屋。依据查明的事实，审理认为，山楼公司应依约向郑建彬、王双晴支付自2019年11月28日至2020年7月9日期间逾期办证违约金9798.35元（435482元×1?/天×225天）；郑建彬、王双晴应依约向山楼公司支付自2019年7月31日至2019年8月30日期间房屋保管费1349.99元（435482元×1?/天×31天）。郑建彬、王双晴关于案涉房屋存在质量问题导致逾期收房的主张，缺乏证据佐证，不能成立。被告关于办证时间确定问题的抗辩意见，缺乏证据支持，不能成立。砀山县不动产登记中心2021年2月8日出具的调查笔录，仅记载山楼公司曾提出登记申请，并未载明其向登记备案机关提供的资料明细，无法证明山楼公司申请资料符合登记规定，故不属于免责事由；另外，新冠疫情蔓延于2020年初，发生于山楼公司迟延履行后，山楼公司关于因行政原因和新冠疫情爆发导致产权证书办理延迟应免除违约责任的抗辩意见，证据不足，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽山楼房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑建彬、王双晴支付违约金9798.35元； 二、原告（反诉被告）郑建彬、王双晴于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）安徽山楼房地产开发有限公司支付违约金1349.99元； 三、驳回原告（反诉被告）郑建彬、王双晴及被告（反诉原告）安徽山楼房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费65元，由郑建彬、王双晴共同承担17元，安徽山楼房地产开发有限公司承担48元；反诉案件受理费25元，由郑建彬、王双晴共同承担25元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李美艳 二〇二一年四月二十六日 书记员  胡露露 附：相关法律、法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。