成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0115民初423号 原告：张先凤，女，1982年2月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：黎明允，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川巨鸿房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区金府路502号。 法定代表人：赵生武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严明慧，女，1984年9月18日出生，汉族，住四川省大英县。系该公司工作人员，特别授权代理。 委托诉讼代理人：车玉琴，女，1993年1月20日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。系该公司工作人员，一般授权代理。 被告：何延勇，男，1955年9月24日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：马辅剑，男，1972年9月18日出生，汉族，住成都市温江区。与何延勇系翁婿关系，特别授权代理。 委托诉讼代理人：何英，女，1977年10月16日出生，汉族，住成都市温江区。与何延勇系父女关系，特别授权代理。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司温江天府分理处。住所地：成都市温江区德通桥路200、202、204号。 负责人：冯林，主任。 委托诉讼代理人：贾双双，女，1987年8月6日出生，汉族，住成都市青羊区。系该行工作人员，一般授权代理。 委托诉讼代理人：王斌，男，1986年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区。系该行工作人员，一般授权代理。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：陆建超，总经理。 委托诉讼代理人：伍思洋，四川天天律师事务所律师，特别授权代理。 原告张先凤与被告四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）、何延勇，第三人成都农村商业银行股份有限公司温江天府分理处（以下简称成都农商行）、成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张先凤及其委托诉讼代理人黎明允、被告巨鸿公司委托诉讼代理人严明慧、车玉琴、被告何延勇的委托诉讼代理人马辅剑及第三人成都农商行委托诉讼代理人贾双双、王斌、第三人住房担保公司委托诉讼代理人伍思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张先凤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决原告张先凤与被告巨鸿公司于2015年8月28日签订的《退房协议》无效；2.位于成都市温江区××街××路××号××栋××单元××层××号商品房的产权权益归原告所有；3.判令被告巨鸿公司协助原告办理案涉商品房过户到原告名下并将案涉房屋交付给原告；4.请求判令被告巨鸿公司与何延勇签订的商品房买卖合同及补充协议无效;5.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2011年4月16日原告与被告巨鸿公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告采取个人按揭贷款方式购买位于成都市温江区××街××路××号（小区名称：御富枫景）1栋XXX号商品房（下称：X号XX商品房），总房价为305178元，其中首付款为92178元，按揭贷款为213000元，交房时间为2012年12月31日前。1507号商品房买卖相关协议签订后，原告如约向巨鸿公司付清了全部首付款92178元，在原告与住房担保公司办理了抵押担保合同及相关手续的情况下，原告2011年6月23日又与成都农商行办理了《个人购房担保借款合同》相关手续，并通过成都农商行支付了按揭贷款部分的房款213000元，至此，原告付清了全部房款。2011年4月27日原告对案涉房屋在成都市温江区房产管理局进行了网签备案登记，2011年10月25日在成都市温江区房××商品房所有权预告登记及抵押预告登记。2015年8月28日因巨鸿公司严重违约导致原告与其签订《退房协议》，约定：原告和巨鸿公司共同到成都农商行确认已还贷款，并由巨鸿公司负责结清案涉商品房剩余的按揭贷款，同时在不超过3个月期限内全部退还原告已付房款114590.54元。原告收到巨鸿公司的全额退房款后，必须及时配合巨鸿公司办理1507号商品房备案解除手续。该《退房协议》并没有告知和征得住房担保公司及成都农商行的同意。《退房协议》签订后，巨鸿公司并没有按约定一次性解决案涉商品房按揭贷款问题，也未将退房款向原告结清。原告与被告巨鸿公司签订《退房协议》并退房是有条件的，而不是签订了退房协议就退了房，需原告在收到巨鸿公司的退款后，配合巨鸿公司办理再次售卖等退房手续，案涉房屋产权权益才归巨鸿公司。根据民法典132条的规定，巨鸿公司和原告都无权损害住房担保公司的合法权利，根据民法典143条，从本案实际来看，不应当认定为有效。2015年8月30日，在案涉商品房处于查封状态以及所有权预告登记在原告名下的情况下，巨鸿公司以23万元的价格卖给了被告何延勇，但却没有何延勇支付相关房款的证据，而且对此所谓的“房屋买卖”，原告及住房担保公司、成都农商行均不知晓，也不予以认可。原告认为该商品房买卖合同及补充协议无效，根据合同法第51条的规定，由于巨鸿公司不享有案涉房屋的产权权益，且网签备案预告所有权登记，抵押权预告登记没有注销之前，巨鸿公司没有权利来处理案涉房屋的，其交易损害了第三方的权益。案涉小区的业主在没有提起执行异议之前，案涉小区的全部房屋是被查封的，若认可巨鸿公司和何延勇之间的交易是合法有效的，因此查封人的财产权益受损。从交易价格来看，何延勇以明显不合理的低价购买表明其愿意接受房屋权利瑕疵问题，其忽视原告及住房担保公司的合法权益与巨鸿公司签订房屋买卖协议这一民事法律行为，应认定何延勇存在间接故意过错责任并不构成案涉房屋善意取得的条件。根据物权法第20条、民法典第251条的规定，案涉房屋并没有过户到何延勇的名下，巨鸿公司处分房屋给何延勇只能产生债权的效力，没有物权的效力，因此何延勇没有取得案涉房屋的使用权和居住权。巨鸿公司至今仍没有结清案涉商品房的按揭贷款余款。自2019年12月起，1507号商品房的按揭贷款由原告按月向成都农商行偿还，若使原告与巨鸿公司签订的《退房协议》有效和继续履行，并让何延勇取得案涉商品房所有权的法律效果的话，除严重损害成都农商行和住房担保公司的合法权益外，还构成司法查封制度被破坏的法律效果。2020年3月24日，因原告主张案外人执行异议而由温江区人民法院作出执行裁定书而解除了案涉商品房的查封。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第132条、143条等规定以及本案相关事实，原告提出了上述诉讼请求，请人民法院予以支持。 被告巨鸿公司辩称,原告诉请不完全属实，就涉案房屋作如下补充：1.因原告与巨鸿公司已于2015年8月28日签订了退房协议，按照退房协议，巨鸿公司应退原告退房款114590.54元（其中首付款92178元及退房协议签订前原告向按揭贷款银行的还款22412.54元），巨鸿公司负责偿还按揭贷款。截止目前巨鸿公司已支付原告部分退房款109590.54元，剩余5000多元未退，巨鸿公司代张先凤偿还银行部分按揭贷款77169元。该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告与原告已解除房屋买卖关系，请求法院驳回原告诉讼请求。2.原告退房后，巨鸿公司已将案涉房屋销售给被告何延勇，双方于2015年8月30日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。按照合同何延勇付清了全部房款，于2015年9月5日接房并装修入住。故被告也无法再与原告达成新的商品房买卖交易，更不能向原告交付案涉房屋并办理不动产权证手续。3.原告的退房款也并非不能实现，巨鸿公司完全有可能在将来的一定时间内履行完毕退房义务。（1）被告巨鸿公司可以通过储存在成都农商银行的担保金予以支付；（2）待巨鸿公司的母公司锦坤集团新楼盘销售有资金注入时方可分期支付。综上所述，被告与原告已解除商品房买卖关系，双方达成的退房协议有效。巨鸿公司愿意履行退房协议，请求法庭公平公正依法裁决。 被告何延勇辩称，不认可原告的诉讼请求。何延勇向被告巨鸿公司公司交付了房款，部分现金部分转账，2015年9月5日收房，并办理了入住手续，装修后入住。原告退房后，何延勇与巨鸿公司才签订的协议，属于正常的房产交易，原告的请求不合法也不合理。因此房屋的归属属于何延勇，请求驳回原告的诉讼请求，原告称没有支付相应的购房款，何延勇提交了相应的证据来证明。何延勇购买房屋是其真实意愿并有效的。 第三人成都农商行述称，成都农商行不知晓原告与被告签订的退房协议，损害了成都农商行的债权。过户不涉及成都农商行，没有答辩意见。原告对被告的诉讼请求不涉及成都农商行，没有意见。 第三人住房担保公司述称，住房担保公司认为退房协议无效，该协议侵犯了其合法权益，当然贷款偿还完毕了，退房协议就有效。协助过户的诉请在没有偿还完贷款之前，住房担保公司认为应该过户给原告，但是贷款偿还完毕之后，就和住房担保公司没有关系了。其他诉讼请求与住房担保公司无关，不予答辩。 经审理查明，本院认定事实如下：2011年4月16日原告张先凤与被告巨鸿公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告采取个人按揭贷款方式购买位于成都市温江区××街××路××号××栋××单元××楼××号商品房，总房价为305178元，其中首付款为92178元，按揭贷款为213000元，交房时间约定为2012年12月31日前。1507号商品房买卖相关协议签订后，原告如约向巨鸿公司付清了全部首付款92178元，在原告与住房担保公司办理了抵押担保合同及相关手续的情况下，原告于2011年6月23日又与成都农商行办理了《个人购房担保借款合同》相关手续，并通过成都农商行支付了按揭贷款部分的房款213000元。2011年4月27日案涉商品房在成都市温江区房产管理局进行了网签备案登记，2011年10月25日原告在成都市温江区房××商品房抵押预告登记、所有权预告登记。2015年8月28日原告张先凤与巨鸿公司签订《退房协议》，根据乙方（张先凤）自愿退房意愿，张先凤自愿将所购此商品房作退房处理，并达成如下协议，张先凤和巨鸿公司共同到成都农商行确认已还贷款，并由巨鸿公司负责结清案涉商品房剩余的按揭贷款，同时在不超过3个月期限内全部退还张先凤已付房款114590.54元（包括：首付款92178元及协议签订之前原告向按揭贷款银行已还的款项）。张先凤收到巨鸿公司的全额退房款后，必须及时配合巨鸿公司办理1507号商品房备案解除等相关退房手续。该《退房协议》签订后，巨鸿公司分别于2015年8月30日、2016年2月4日、2016年2月27日、2016年3月23日、2016年3月17日、2016年4月5日、2016年4月15日、2017年5月15日、2017年6月19日九次向张先凤支付退房款合计109590.54元；从2015年9月20日起至2019年11月25日止，在这期间，由巨鸿公司通过其员工车玉琴将案涉商品房的每一个月的月供按揭款转账转入张先凤个人账号，再由张先凤的该个人账号用于归还成都农商行的借款；从2019年12月起至2021年2月止，巨鸿公司未再将案涉商品房的每一个月的月供按揭款转账转入张先凤个人账号，案涉商品房的每一个月的月供按揭款由张先凤自己向成都农商行归还。2015年8月30日，何延勇与巨鸿公司就案涉商品房签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定案涉商品房的交易价为230000元，何延勇按照合同约定付清了全部购房款，于2015年9月5日接房并装修入住至今。 另查明，经本院于2021年3月16日前往成都市温江区不动产登记中心调取的案涉房屋网签合同信息查询记录显示，案涉房屋没有查封，但办理了抵押登记，抵押权人为成都市住房置业融资担保有限公司。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《“御富枫景”补充协议》《御富枫景前期物业管理服务协议》《四川巨鸿房地产开发有限公司专用收据》、个人住房信息查询记录、退房协议、退房凭证及汇总表、情况说明、照片五张以及网签合同信息查询记录等证据在案佐证。 本院认为，张先凤主张请求确认其与巨鸿公司之间签订的《退房协议》无效，根据各方当事人的诉辩意见，首先需对案涉的《退房协议》是否是无效作出判断。第一、关于本案的法律适用。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”结合本案查明的法律事实，张先凤与巨鸿公司于2011年4月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，双方又于2015年8月28日签订了《退房协议》，从时间节点上看，案涉商品房引起纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案的法律适用为《中华人民共和国民法典》颁布前的法律、司法解释。第二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，张先凤与巨鸿公司之间签订的《退房协议》并不存在上述所列的无效的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条【违反强制性规定与违背公序良俗的民事法律行为的效力】“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”的规定，《退房协议》是具有相应民事行为能力的张先凤与巨鸿公司双方基于真实的意思表示达成的退房合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在违背公序良俗的情形，且《退房协议》中载明张先凤是自愿将案涉商品房作退房处理，其也表达了自愿退房的真实意思表示，则张先凤与巨鸿公司作为签订《退房协议》的双方当事人，应当按照《退房协议》的约定全面履行各自的合同义务，同时也应依法享有合同的权利。第三、从张先凤与巨鸿公司在签订《退房协议》后，双方履行该《退房协议》的过程分析，巨鸿公司履行了退还部分购房款以及支付了部分时间段的按揭款义务，且张先凤也予以了接收，如果张先凤认为巨鸿公司存在履约的违约行为，给其造成了损失，可依法通过其他途径获得救济。故张先凤主张请求确认其与巨鸿公司之间签订的《退房协议》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，虽然张先凤办理了预购商品房预告登记，但并不发生物权变动的效力，故张先凤主张案涉商品房所有权归其所有、主张巨鸿公司协助其办理案涉商品房产权过户到其名下的不动产权证所需过户手续，以及主张巨鸿公司、何延勇将案涉商品房予以交付，均没有事实和法律依据，本院不予支持。 最后，关于张先凤请求判令巨鸿公司与何延勇签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，结合庭审查明的法律事实，何延勇与巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并不存在无效的情形，该《商品房买卖合同》及《补充协议》也是在张先凤与巨鸿公司签订《退房协议》后才签订的，案涉商品房的房屋交易价格是何延勇与巨鸿公司根据当时的房屋市场形势自愿协商确定的，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在违背公序良俗的情形。张先凤以该合同外第三人身份主张该合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告张先凤的全部诉讼请求。 案件受理费用2939元，由张先凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨宗武 二〇二一年四月十六日 书记员  尹 恒