广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7873号原告：中山市××××××民委员会，住所地广东省中山市××××××××××之一。法定代表人：梁玉萍，该村委会主任。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖珊，广东广中律师事务所实习律师。被告：刘曾生，男，1956年9月4日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区××××××。被告：肖德慧，男，1957年2月5日出生，汉族，住湖南省嘉禾县×××××××××××××。委托诉讼代理人：肖平健（系肖德慧的儿子），住湖南省嘉禾县××××××××××。原告中山市××××××民委员会（以下简称贴边村委会）与被告刘曾生、肖德慧土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，先适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告贴边村委会的委托诉讼代理人廖祥平、廖珊，被告刘曾生，被告肖德慧的委托诉讼代理人肖平健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贴边村委会向本院提出诉讼请求：1.确认贴边村委会与刘曾生、肖德慧于2005年4月1日签订的《土地有偿租赁合同书》无效；2.刘曾生、肖德慧立即返还租赁的位于中山市××××××利源围（原瓦厂）的面积为3.5亩土地给贴边村委会；3.刘曾生、肖德慧按每天73.5元标准支付2020年2月1日起至交还土地之日止的土地占用费给贴边村委会。诉讼过程中，贴边村委会向本院提交明确第2项诉讼请求申请书，明确第2项诉讼请求中要求返还的土地坐标为X2499473.828/Y485636.144;X2499471.583/Y485637.790;X2499526.996/Y485710.503;X2499534.939/Y485722.765;X2499517.332/Y485731.210;X2499443.286/Y485626.117;X2499452.688/Y485615.165;X2499466.475/Y485634.026;X2499470.718/Y485630.897。事实和理由：刘曾生、肖德慧因生产需要于2005年4月1日与贴边村委会协商签订《土地有偿租赁合同书》，向贴边村委会租赁位于贴边村利源围（原瓦厂）的基地一块，面积3.5亩，租赁期限自2005年4月1日起至2031年3月31日止。该合同还约定了其他条款，明确约定了双方的权利和义务。合同签订后，贴边村委会将土地交付了刘曾生、肖德慧使用。刘曾生、肖德慧在对土地使用过程中，违反国土、建设法律法规规定，未经政府审批即进行规划建设并投入使用，存在重大安全隐患。政府有关部门在对刘曾生、肖德慧使用的土地厂房安全检查过程中，发现存在违法行为，责令贴边村委会进行彻底整治。贴边村委会认为，案涉土地未取得土地使用权证及用地（规划）许可证，双方签订的土地租赁合同因违法而无效，刘曾生、肖德慧必须返还土地给贴边村委会，并按约定每年26460元赔偿土地占用费损失给贴边村委会，刘曾生、肖德慧须承担违法用地建设而产生的责任。为维护自身的合法权益，贴边村委会诉至本院，请求判如所请。刘曾生辩称，贴边村委会的诉讼请求毫无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回贴边村委会的诉讼请求，并依法确认贴边村委会继续履行与刘曾生2005年4月1日签订的《土地有偿租赁合同书》。双方签订的《土地有偿租赁合同书》约定贴边村委会必须协助刘曾生向有关部门申请办理营业执照等各项手续，如贴边村委会违约，贴边村委会双倍返还刘曾生定金，并赔偿实际投资经济损失等。合同签订后，刘曾生按合同书约定到横栏规划办索取横栏镇贴边村利源工业区工厂规划图纸，规划办回复：规划设计正在进行中，暂时不能拿，到横栏镇建设办申请报建审批，回答是租村委会的土地建工厂由村委会统一进行报建，土地租赁户不能自行向政府部门报建，现在建设工厂按贴边村委会的要求和左右隔壁的厂房标准建设就可以了。2005年刘曾生自建厂房、职工住房、工厂办公用房等共投资五百多万元，工厂各项开工准备工作做好后，刘曾生前往中山市工商局办理工商执照，因没有土地证、房产证等，中山市工商局拒绝办理，刘曾生在申请大工业用电时也因没有土地证、房产证而被拒，最终导致工厂破产倒闭。2018年开始，贴边村委会为了自身利益，经常派村治安队和社会闲散人员，冒充工商、环保、安全、消防等部门对刘曾生开办的工厂进行各类检查，找各种借口强行对工厂进行停工停产整顿。到2019年12月，贴边村委会又以刘曾生在对土地使用过程中，违反国土、建设法律、法规规定，在未取得土地使用权证及用地规划许可证、未经政府审批即进行规划建设并投入使用为由，认定刘曾生与其签订的《土地有偿租赁合同书》无效，强行要求刘曾生将所租土地无偿返还给其，并派村治安队强行迫使刘曾生的租户工厂搬迁出刘曾生的厂房。经刘曾生到中山市国土规划部门查询，贴边村委会租给刘曾生贴边村利源围的3.5亩土地，在2000年12月25日给卢家柱（刘曾生是2005年转接卢家柱的租赁合同）作办工业用地时，该地在中山市土地利用总体规划中属于桑、蔗、蕉基、鱼塘用地，2003年中山市向广东省报批的《土地利用总体规划》中该地才被规划为独立工矿用地。但该地块至今没有按《土地管理法》第四十四条的规定到中山市自然资源局办理农用地转为建设用地审批手续、取得工业用地使用权证、用地规划许可证。贴边村委会在2000年12月25日与卢家柱签订《土地有偿租赁合同书》时，明知自己出租的土地属于农用地，没有按《土地管理法》第四十四条规定取得工业用地使用权证，没有用地规划许可证，而谎称自己的地是工矿建设用地，并有偿租赁给卢家柱作工业用地，让其在该地上建工厂从事加工生产经营，是贴边村委会违反了《中国人民共和国合同法》，构成合同欺诈，贴边村委会同时还违反了《土地管理法》第八十二条的规定。从以上事实可知，在双方合同履行过程中，并非刘曾生违法，而是贴边村委会违反相关的法律规定同时也违反了合同约定的条款，所以，贴边村委会应当按合同约定承担违约责任，双倍返还定金并且赔偿刘曾生的投资经济损失4500000元，并承担由此造成的经济责任和法律责任。综上，贴边村委会的诉求毫无依据，也不符合法律规定，请求法院驳回其全部诉讼请求，并确认双方签订的《土地有偿租赁合同》合法有效。肖德慧辩称，一、双方《土地有偿租赁合同书》合法有效，贴边村委会主张涉案合同因违法而无效没有依据。贴边村委会虽主张合同因违法而无效，但未明确违反具体何种法律条文的规定。根据《土地管理法》第六十三条第一款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”之规定，集体经营性建设用地可以通过出租的方式交由单位或者个人使用完全是法律规定允许的方式之一、肖德慧属于贴边村委会招商引资进来，不存在违法的情况。无论该租赁土地上的建筑是否有履行报建报批手续均与涉案租赁合同是否有效不存在关联性。土地是否办证属于贴边村委会的原因，不能因贴边村委会不履行办证义务即认为合同无效。二、合同合法有效，贴边村委会要求返还土地、主张占用费没有事实和法律依据。另外，贴边村委会作为案涉土地的出租人，其本就应当保证其有权出租土地及出租土地的合法性，本案租赁合同签订后，租赁土地已交付肖德慧使用，现土地的现状是存在厂房等建筑物。根据《中华人民共和国合同法》的五十八条的规定，假如合同被认定无效，贴边村委会也应向肖德慧进行补偿。综上，案涉土地租赁合同合法有效，且已实际履行，贴边村委会主张合同无效没有法律依据，请求法院驳回其主张。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：案涉土地位于中山市××××××，已办理权属证书：粤（2016）中山市不动产权第0055437号，权利人为中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社农民集体。2005年4月1日，贴边村委会（甲方）与刘曾生、肖德慧（乙方）签订《土地有偿租赁合同书》，约定甲方将座落在本社利源围基地一块，长129.63米，宽西16米、宽东20米，面积3.5亩，以有偿租赁的方式租赁给乙方办工业用地；租赁期限由2005年4月1日起至2031年3月30日止，共26周年；2005年4月1日起至2011年3月30日止租金每年22050元，2011年4月1日起至2021年3月30日止租金每年26460元，2021年12月1日起至2031年3月30日止租金每年31752元；自双方签订本合同之日，乙方即向甲方缴交5000元作定金，待乙方交付完租赁期内的土地有偿租赁费用给甲方后，甲方不计算利息退回定金给乙方；乙方在2005年4月1日向甲方缴交完第一年度土地有偿租赁使用费，余下各年度的土地有偿租赁使用费分别在每年的4月1日前缴交完下年度的租赁费；在合同期五年内核定乙方每年上缴企业协办费1000元，五年后的协办费另定；甲方必须协助乙方向有关部门申请办理营业执照的各项手续，一切费用由乙方负责等；合同还约定了其他内容。签订上述合同后，贴边村委会向刘曾生、肖德慧交付上述合同约定的3.5亩土地。刘曾生、肖德慧在涉案土地上建造了厂房。刘曾生、肖德慧均确认贴边村委会诉求的土地坐标就是案涉土地的坐标。贴边村委会称刘曾生、肖德慧从2018年开始未缴纳租金，刘曾生当庭陈述租金是肖德慧管理的，其不清楚，肖德慧称需庭后查询才清楚。庭后，肖德慧提交结算业务委托书及银行客户回单拟证实其已支付35000元，该款项用以支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金26460元，剩余部分用以支付2020年4月份之后的租金。结算业务委托书及银行客户回单反映肖平健于2019年6月17日通过其个人账号向贴边村委会转账支付35000元，并附加信息为“交地租”。贴边村委会确认该证据但称该款项缴纳的是（2020）粤2072民初7002号案所涉土地的租金，刘曾生、肖德慧在缴纳案涉土地2018年的租金后，未再缴纳案涉土地租金给其。刘曾生、肖德慧称从2019年开始，贴边村委会找社会上的人员冒充公安、工商等对其租户进行强制驱离，导致其没有收益，故其无需支付2020年2月1日之后的土地使用费。2018年9月20日，中山市工商行政管理局横栏分局、中山市环境保护局横栏分局、中山市安全生产监督管理局横栏分局、中山市公安消防支队横栏大队向中山市××××××民委员会发出通知，载明：经排查，贵村出租的利源工业区存在无证照经营、生产安全隐患、消防安全隐患和污染物排放不达标等“散乱污”企业场所，要求贵村对该工业区进行规范管理，并督促相关经营场所按照执法部门的要求进行整改，否则将依法依规对该工业区及相关场所进行处罚。2019年12月23日，贴边村委会委托广东广中律师事务所向刘曾生、肖德慧发出律师函，通知刘曾生、肖德慧按《利源工业园整治方案》要求与贴边村委会协商终止土地租赁合同并于2019年12月31日前交还土地等。中山市横栏镇人民政府于2020年6月29日出具情况说明，载明如下：位于中山市××××××利源围工业区约36亩土地，属于贴边村集体所有，该地未办理建设项目用地审批手续，无办理规划许可证，无办理土地证。刘曾生就案涉土地的情况于2020年10月15日向中山市自然资源局申请信息公开，要求中山市自然资源局公开案涉3.5亩土地何时将农用地用途转变为集体建设用地用途。中山市自然资源局于2020年10月29日回复称案涉土地1999年到2003年现状地类由桑、蔗、蕉基鱼塘变更为独立工矿用地。刘曾生、肖德慧确认案涉土地应当办理农用地转用审批手续，但贴边村委会未办理。贴边村委会称案涉土地目前没有办理集体建设用地审批手续，亦未办理土地规划许可证、土地使用证等，故案涉土地租赁合同违反国家土地管理法的强制性规定，应属无效。另查明，本院于2020年5月18日立案受理贴边村委会诉肖德慧土地租赁合同纠纷一案，案号（2020）粤2072民初7002号，该案中贴边村委会诉求：1.确认贴边村委会与肖德慧于2000年9月30日签订的《土地有偿租赁合同书》无效；2.肖德慧立即返还租赁的位于中山市××××××利源围（原瓦厂）的面积为4亩土地给贴边村委会；3.肖德慧按每天84元标准支付2020年2月1日起至交还土地之日止的土地占用费给贴边村委会，暂计至2020年5月11日为8484元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案于2020年6月9日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。本案《土地有偿租赁合同书》签订于2005年4月1日，故本案应适用2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》。刘曾生、肖德慧确认案涉土地的坐标为贴边村委会诉求的坐标，本院予以认定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月修正）第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，农民集体所有的土地出租用于非农业建设，不仅要符合土地利用的总体规划，还应该办理建设用地的批准手续。本案中，涉案土地为农民集体所有的土地，贴边村委会、刘曾生、肖德慧均确认该土地并未办理建设用地的审批手续，贴边村委会与刘曾生、肖德慧签订的《土地有偿租赁合同书》明确约定案涉土地系用于工业用途，故案涉《土地有偿租赁合同书》违反上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，贴边村委会与刘曾生、肖德慧于2005年4月1日签订的本案《土地有偿租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，本案《土地有偿租赁合同书》无效，因此刘曾生、肖德慧依法应当返还租赁的案涉土地给贴边村委会，故对贴边村委会诉求刘曾生、肖德慧返还案涉土地本院予以支持，考虑到刘曾生、肖德慧已在案涉土地上修建了建筑物，故酌定给予刘曾生、肖德慧三十日的搬迁时间。虽然案涉《土地有偿租赁合同书》无效，但刘曾生、肖德慧一直占有使用案涉土地，应当支付相应的土地使用费，贴边村委会主张按合同约定的标准即73.5元/天（26460元/年÷12个月/月÷30天/月）支付有理，本院予以支持。贴边村委会称刘曾生、肖德慧自2019年起未支付土地使用费，肖德慧虽提交结算业务委托书、银行业务回单拟证实其已支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金及2020年4月1日之后的租金合计35000元，但贴边村委会称该租金缴纳的为（2020）粤2072民初7002号案所涉土地的租金，在肖德慧与贴边村委会存在两份租赁合同的情况下，结算业务委托书、银行业务回单并未标明系哪块土地的租金，导致本院对肖德慧的主张存疑，肖德慧未提交其他证据佐证其主张，应承担举证不足的不利后果，故本院对其该项主张不予采信，采信贴边村委会的主张，认定肖德慧、刘曾生自2019年起未缴纳案涉土地的使用费。贴边村委会现主张自2020年2月1日起计算土地使用费至交还土地之日止，于法有据，本院予以支持。刘曾生、肖德慧辩称从2019年开始贴边村委会找社会上的人员冒充公安、工商等对其租户进行强制驱离，导致其没有收益，故其无需支付2020年2月1日之后的土地使用费，但其未提交证据予以证实，故本院对其该项辩解意见不予采纳。关于刘曾生辩称贴边村委会应承担合同无效对其造成的损失的问题以及贴边村委会应双倍返还其定金的问题，因刘曾生在本案中并未提起反诉，其需要赔偿的范围、赔偿的数额均未明确具体，故就其该部分意见，刘曾生可明确后另行提起诉讼。综上所述，《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月修正）第十一条第二款、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告中山市××××××民委员会与被告刘曾生、肖德慧于2005年4月1日签订的《土地有偿租赁合同书》无效；二、被告刘曾生、肖德慧于本判决生效之日起三十日内向原告中山市××××××民委员会返还位于中山市××××××利源围（原瓦厂）面积为3.5亩的土地（坐标为X2499473.828/Y485636.144;X2499471.583/Y485637.790;X2499526.996/Y485710.503;X2499534.939/Y485722.765;X2499517.332/Y485731.210;X2499443.286/Y485626.117;X2499452.688/Y485615.165;X2499466.475/Y485634.026;X2499470.718/Y485630.897）；三、被告刘曾生、肖德慧于本判决生效之日起七日内向原告中山市××××××民委员会支付2020年2月1日起至交还土地之日止的土地占用费（按73.5元/天计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘曾生、肖德慧负担（该款原告中山市××××××民委员会已预付，由被告刘曾生、肖德慧在履行中迳付原告中山市××××××民委员会，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年四月十四日书记员  石光灵庞增博