河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民初209号 原告（案外人）：王岩，男，1995年8月30日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：阎丽红（系王岩母亲），住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：任晓洁，河北紫微星律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曹怡婕，女，1996年8月25日出生，汉族，住天津市北辰区。 委托诉讼代理人：吕群（系曹怡婕母亲），住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：柴鸿宾，河北新择律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市华宸房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区光明北大街87号A座8座。 法定代表人：彭海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雪刚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张立华，女，该公司员工。 原告王岩与被告曹怡婕、第三人邯郸市华宸房地产开发有限公司（以下简称华宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告王岩的委托诉讼代理人阎丽红、任晓洁，被告曹怡婕的委托诉讼代理人吕群、柴鸿宾，第三人华宸公司的委托诉讼代理人陈雪刚、张立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王岩向本院提出诉讼请求：1.依法撤销邯郸市中级人民法院（2020）冀04执异146号执行裁定书，并判令不得对邯郸市丛台区的执行［执行案号为（2019）冀04执993号］，房屋价值560939.5元；2.由被告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月6日，原告通过中介邯郸市丛台区伟祺房产信息服务部从张玉凤手中购买了案涉房屋。原告于当日通过伟祺房产中介吕世伟经理将购房款全额支付给张玉凤。张玉凤在收到房款后将其与第三人华宸公司签订的《商品房购房协议书》、房款收据等购房手续全部更名给原告。2015年初，原告向第三人支付了2500元装修押金后，在物业处领取了案涉房屋钥匙并进行装修，居住至今。2020年原告发现案涉房屋被法院予以查封，及时申请了执行异议。2020年6月19日，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服裁定依法提起诉讼。一、原告与开发商签订的商品房买卖协议系在查封前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条第一项的规定，应支持原告异议请求。1、原告系通过伟祺房产从张玉凤手中购买的案涉房屋，将房款通过吕世伟全额支付给张玉凤，张玉凤收到房款后将其与第三人华宸公司签订的《商品房认购协议书》、房款收据等购房手续全部更名给原告，原告于2014年12月6日依据购房合同的约定向第三人支付了案涉房屋的增扩面积款，可以证明原告在交增扩面积款时已经签订了合法有效的书面买卖合同。2、2015年8月7日申请人在邯郸市华润燃气有限公司的业务登记单及原告其后的燃气费缴纳通知单，显示了在原告名下。华润燃气更名业务，需要拿购房合同或房产证才能办理，从业务单的节点上看，原告购房协议的签订日期至少为2015年8月27日，足以证明原告签订合同的日期系在人民法院查封之前。综上，根据原告提交的其他证据可以认定该购房协议的签订日期在法院查封前。二、即使法院不认可“原告与第三人签订购房合同的日期为法院查封前”，该房屋也不应作为第三人的财产予以执行。案涉房屋系原告通过中介购买，且在购买前张玉凤已经从第三人处全额购买了案涉房屋，只是因为房屋登记管理制度的原因没有办理产权登记，但是该登记制度只是影响物权公示效力，不影响张玉凤对该房屋已经享有所有权及处分权，案涉房屋已经不是第三人的财产，不应将该房屋作为被执行人的财产予以执行。三、原裁定认为无法认定原告已向第三人支付购房款项错误的，应认定为原告已向第三人支付了全部购房款。第三人现在本案中已经认可张玉凤向其结清了房款，因此，张玉凤出售原告的房屋时已经有完全的所有权和身份权。原告从张玉凤处购买房屋并向其支付全部房款，张玉凤将房屋更名给原告，此时双方交易已经全部完成。原告购房已经6年之久，入住已经5、6年，如果没交清房款，第三人根本不会让原告领取房屋钥匙、办理入住手续。原告按照合同约定交纳增扩面积款、领取了房屋钥匙等，这些证据足以证明案涉房屋已结清房款。结合相关的证据均能证明原告已经向第三人支付了购房款。综上，在法院查封前，原告已于第三人华宸公司签订了《商品房认购协议书》，并按合同约定支付了购房款，实际占有、使用了案涉房屋，案涉房屋属于原告所有。为此，请求依法支持原告的诉讼请求。 曹怡婕辩称，邯郸市中级人民法院（2020）冀04执异146号执行裁定事实清楚，应予维持，被答辩人的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，执行异议之诉不能成立。其认为，执行裁定认定正确，不能认定购房协议签订的时间在法院查封之前，也无法认定华宸房地产收到了被答辩人的购房款，且被答辩人提交的向吕世伟转款540000元的银行转款凭证与其购房协议书中约定的购房款560939.5元金额不符，没有任何证据证明被答辩人是通过中介处从张玉凤手中购买的案涉房屋。二、被答辩人没有足额缴纳物业费，电费以及水费、热力费、电梯费、垃圾清运费等相关缴费单据显示其生活必须的费用均没有足额交付，不能认定其已合法占有该房产。三、案涉房产所在的小区业主均已办理商品房登记，被答辩人是因为拖欠购房款、物业费等费用，导致华宸公司在法院查封前未给其办理过户登记。四、华宸公司作为被执行人及查封房屋的所有权人，与本案事实的认定有重大利害关系，不能客观陈述案件事实，其对被答辩人房屋购买的认可缺乏其他证据佐证，不能对抗被答辩人没有支付购房款和缴纳相关费用的事实及证据。综上，被答辩人执行异议之诉证据不足，不能成立，应依法驳回被答辩人的执行异议之诉。 华宸公司述称，其已与原告签订合同且已经履行完毕，交付了房屋钥匙，原告的购房款已经全部交清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王岩提交如下证据：证据一，《商品房认购协议书》，证明案涉房屋在法院查封前，原告已签订了合法有效的书面合同。证据二，王岩与阎丽红户口簿，证明双方系母子关系。证据三，阎丽红向中介公司吕世伟转账540000元的银行流水。证据四，2014年12月6日中介公司吕世伟建行转账记录、中介公司营业执照、中介公司出具的法定代表人的身份证明、员工证明、吕世伟证言。证据五，牛永杰证言，证据一至五共同证明，原告通过中介从张玉凤手中购买案涉房屋，并于2014年12月6日通过房屋中介吕世伟将案涉房屋的房款交付给张玉凤的事实。证据六，2012年5月25日华宸公司出具给张玉凤并更名为王岩的案涉房屋的520000元房款收据，证明张玉凤在收到原告购房款后，将包括案涉房屋的交款收据、购房合同等全部购房手续更名为王岩。证据七，刘江波农业银行转账记录显示刘江波转账支出52万元整；证据八，牛永杰的会记刘江波、牛永杰、张玉凤出具的购房经过证明；证据九，第三人收到房款证明，证据七至九共同证明2012年第三人出具的房款收据的真实性。证据十，2014年12月6日华宸公司出具给原告的40939.52元房款收据一张及原告朋友信用卡交款流水一份和证言，该证据与证据六共同证明，原告已全额支付购房款，符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条第三项的规定，同时符合29条规定：“超过合同约定总价款的50%”之规定。证据十一，2014年12月6日第三人出具给原告永华新城1号楼1单元1902号房的11219元维修基金收据；证据十二，2015年8月27日原告在邯郸华润燃气有限公司的业务登记单；证据十三，2018年11月3日邯郸市华润燃气有限公司给原告出具的永华新城1号楼1单元1902号房的燃气缴纳通知单一份；证据十四，2015年7月13日河北龙世物业服务有限公司给原告出具的永华新城1号楼1单元1902号房的入住应交费用收据一份；证据十五，2014年11月16日华宸公司给原告出具的永华新城1号楼1单元1902号房费用结算单一份；证据十六，2016年11月8日、11月28日河北龙世物业服务有限公司给原告出具的永华新城1号楼1单元1902号房垃圾清运费收据、水电费收据；证据十七，2018年9月19日河北龙世物业服务有限公司给原告出具的物业费收据；证据十八，2016年1月17日龙世物业给原告出具的暖气费收据；证据十九，2015年5月18日、5月28日装修材料销货清单；证据二十；2020年3月3日龙世物业给原告出具的物业费收据；证据二十一，生活缴费电子消费记录，以上证据十一至二十一共同证明原告是房屋所有人，第三人已向原告交付房屋，原告实际入住，在法院查封前已实际合法占有该不动产。显示案涉房屋地址及户主是原告王岩，尤其是邯郸市华润燃气的业务登记单及缴费通知单。证据二十二，2012年5月25日张玉凤与第三人签订《商品房认购协议书》，该合同原件已由第三人收回用于变更购房合同户主至王岩名下，在户主变更之前，房屋的处分权在张玉凤手中，同证据六至九共同证明房屋不属于第三人所有，结合证据一至五、十至二十一可以看出，现在房屋属于原告所有，故不应作为第三人的财产予以执行。证据二十三,不动产登记中心证明，证明原告在邯郸市无其他居住的房屋，原告购房案涉房屋用于居住。证据二十四，执行裁定书，证明原告符合提起执行异议之诉的条件。 被告曹怡婕质证意见，对证据一协议书的日期经过涂改不能说明签订日期。对证据二无异议。对证据三，王岩向吕世伟的转账及吕世伟的证言，对转账记录真实性无异议但关联性有异议，吕世伟应出庭作证，证言不予质证。对吕世伟的身份证明无异议。对证据四与证据五因证人未到庭故不予质证。对证据六有异议，王岩的姓名系经过更改，对真实性有异议。对证据七银行转账记录的真实性无异议，但关联性有异议。对证据八证人因未到庭，故不予质证。对证据九，华宸公司的证明是刚刚出具的，因与本案有利害关系，对真实性有异议。对证据十，收据与银行转账记录相互矛盾，因证人未到庭对真实性有异议。对证据十一至二十一，只是原告缴纳的部分费用，未足额交纳。对证据二十二，应提供原件，原告称已经交给第三人，故可以调取原件，无法核实真实性，对该复印件拒绝质证。对证据二十三与本案无关联性。对证据二十四无异议。 第三人华宸公司对王岩提交的证据没有异议。 被告曹怡婕未提交证据。 第三人华宸公司提交了2012年5月25日王岩的前手张玉凤与华宸公司签订的商品房认购协议书。王岩对该证据真实性无异议，认为合同中乙方签字由刘江波代为签字，购房事宜由刘江波代办，合同中已经注明，该证据与其提交的证据七吻合。曹怡婕质证认为，该证据真实性不确定，刘江波身份不能确定，没有交款记录和收据，第三人未提交商品房的购房款收据，该证据不能完全证明张玉凤购房的事实。 本院经组织当事人证据交换和质证，查明事实如下：曹怡婕与华宸公司商品房买卖合同纠纷一案，邯郸仲裁委员会于2019年5月10日作出（2018）邯仲裁字第0435号裁决书，裁决的主要内容为：一、曹怡婕与华宸公司于2015年6月28日签订的《商品房认购协议》于本裁决生效之日解除；二、华宸公司返还曹怡婕购房款2951859元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息449584.52元（自2015年6月28日起至2018年8月16日期间）；三、华宸公司赔偿曹怡婕2320000元……。该裁决生效后，华宸公司未履行生效法律文书确定的义务，曹怡婕向本院申请执行，本院于2019年7月22日立案执行，执行案号为（2019）冀04执993号。在执行过程中，本院于2020年1月9日作出（2019）冀04执993号之三执行裁定和协助执行通知书，查封了被执行人华宸公司名下位于邯郸市。同月10日，本院作出（2019）冀04执993号之二查封公告，依法查封了被执行人华宸公司名下位于永华新城生活小区10套房产（2号楼商业103、106,1号楼1-1-3003、1-1-2303、1-1-2104、1-1-1902、1-1-1702、1-1-1502、1-1-1302、1-2-2503），查封期限为三年，已在相关部门办理查封登记。案外人王岩得知本院查封上述房产后，提出书面异议，请求解除查封，中止执行。本院于2020年6月19日作出（2020）冀04执异146号执行裁定，裁定驳回王岩的异议请求。王岩对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，案外人王岩提交了其称于2014年12月6日与被执行人华宸公司签订的《商品房认购协议书》，该协议书约定王岩购买华宸公司开发的永华新城生活小区1号楼1单元19层1902号房屋，房款共计560939.5元。华宸公司出具了日期为2012年5月25日由张玉凤更名为王岩的52万元的房款收据，并于2014年12月6日向王岩分别出具房费40939.5元、维修资金11219元的收据。邯郸市龙世物业服务有限公司2015年7月13日就案涉房产向王岩出具入住应交费用2530元的收据。河北龙世物业服务有限公司向王岩出具了2016年1月17日暖气费1267.6元的票据，2016年10月21日水费、同年11月8日垃圾费、2018年9月19日物业费等相关交费收据。2018年11月3日邯郸华润燃气有限公司燃气费缴纳通知单，载明用户名为王岩及欠费数额。邯郸市不动产登记中心登记信息查询证明显示，王岩在邯郸市无其他房产。 再查明，华宸公司与张玉凤于2012年5月25日就案涉房产签订了《商品房内部认购书》，约定将案涉房屋出售给张玉凤，一次性付房款520000元。华宸公司在其提交的认购书尾部注明2014年12月6日更名费10000元。王岩通过邯郸市丛台区伟祺房产信息服务部从张玉凤手中购买案涉房产，并于2014年12月6日通过其母亲阎丽红中国建设银行账户向邯郸市丛台区伟祺房产信息服务法定代表人吕世伟账户转款540000元房款，后吕世伟将房款转到张玉凤指定的牛永民、孟海涛账户中。 本院认为，本案争议的焦点问题是王岩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，王岩主张的权利能否排除执行需从以下方面予以判断。 一、王岩虽通过中介公司从张玉凤手中购买了案涉房屋，但其提交了与华宸公司签订的《商品房认购协议书》，华宸公司对该证据予以认可，且从华宸公司提交的其与张玉凤于2012年5月25日签订的《商品房内部认购书》尾部注明的2014年12月6日更名费10000元可知，案涉房屋涉及更名的情形，虽然王岩提交的协议书落款时间有修改，但结合华宸公司提交的证据、王岩提交的房款收据及其他交费票据时间，可以认定王岩与华宸公司在案涉房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 二、王岩提交了交纳案涉房屋维修资金、入住应交费、暖气费、垃圾费、物业费等相关费用的票据，且已开通燃气使用，可以认定王岩在本院查封前已经合法占有案涉房屋。不能仅从王岩交纳相关费用的数额上否定其对房屋的合法占有，故对曹怡婕称王岩未足额交纳费用不能证明合法占有案涉房屋的理由，本院不予采信。 三、王岩通过中介公司向张玉凤支付了房款，华宸公司出具了由张玉凤更名为王岩的52万元的房款收据，并于2014年12月6日向王岩出具了剩余房款40939.5元及维修资金11219元的收据，并有王岩提交的银行转账记录相佐证，故可以认定王岩已就购买案涉房屋向华宸公司支付了全部购房款。 四、王岩称系因华宸公司原因未能办理过户登记，其对未能办理过户登记不存在过错，曹怡婕对此不予认可但未能提供证据证明王岩就此存在过错。综上，王岩对案涉房屋的权利可以排除强制执行。 王岩关于撤销邯郸市中级人民法院（2020）冀04执异146号执行裁定书的主张不属于执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。 综上所述，对王岩排除强制执行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条和第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行邯郸市丛台区产。 案件受理费9410元，由被告曹怡婕负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院（2020）冀04执异146号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王跃安 审 判 员  张艳芬 人民陪审员  李丽娟 二〇二一年四月二十八日 书 记 员  蔺密密