文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初4393号原告：重庆锦轩物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道2号4栋2单元7-5，统一社会信用代码91500113051730994P。法定代表人：黄亚林，总经理。委托代理人：岑均渝，重庆锦轩物业管理有限公司员工。被告：陈建，男，汉族，1981年6月1日出生，住重庆市巴南区。被告：陈榆，男，汉族，2005年7月3日出生，住重庆市巴南区。法定代理人：陈建（陈榆之父），汉族，1981年6月1日出生，住重庆市巴南区。原告重庆锦轩物业管理有限公司（以下简称锦轩物业）与被告陈建、陈榆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告锦轩物业的委托代理人岑均渝、被告陈建以本人及被告陈榆的法定代理人身份到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦轩物业诉称：被告陈建、陈榆系风华康城业主，被告陈建、陈榆接房时签订了《前期物业管理合同》，约定由原告锦轩物业提供物业服务，但被告陈建、陈榆未依约向原告锦轩物业支付物管费，自2018年9月8日至2021年1月7日，共欠物业费2146.6元、公摊水电费280元，合计2426.6元。要求被告陈建、陈榆支付2018年9月8日至2021年1月7日物业管理费2146.6元、公摊水电费280元，合计2426.6元；被告陈建、陈榆按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至付清全部物业管理费之日止（截止2021年1月7日应支付滞纳金2801.3元）。被告陈建、陈榆辩称：与原告锦轩物业的合同已经到期。从接房到现在，被告陈建、陈榆提出的房子问题有很多，都没有整改；2017年的夏天，物业通知拿钥匙去开门，但在屋头从早上9点等到中午1点都没得维修工人来。2018年退装修保证金的时候，物业又说第二天上门维修，结果还是没有来。业主缴费是应该应该获得相应的服务，却没有得到，到现在小区都还堆放了建筑垃圾，电梯里面都很臭，化粪池堵塞，外来人员随时进入小区，门上全是小广告，小区设施设备不完善。经审理查明:原告锦轩物业是经营物业管理服务的企业；被告陈建、陈榆系父子关系，为重庆市巴南区南泉街道凤林路809号B区xxx栋xxx住宅共同业主，建筑面积80.70平方米。2014年10月16日，原告锦轩物业（乙方）与小区的开发商（甲方）签订《风华康城前期物业服务合同》约定，乙方提供的物业管理服务应达到重庆市《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（一级）约定的标准（具体服务标准见附件三）；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，最终以物价部门核定或备案的价格为准），高层住宅0.95元/月·平方米（含电梯费）；公区照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理想业主分摊计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日至30日年履行交纳当月物业服务费用的义务；本合同期限为贰年，自2014年10月16日起至2016年10月15日止；本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务区域，重新签订前期物业服务合同；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；本合同自合同签订之日起生效。2015年9月8日，原告锦轩物业（乙方）与被告陈建（甲方）签订《前期物业服务合同》约定，物业名称，风华康城；乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件一）；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），住宅（高层）0.95元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费费）；公共分摊水电费，每户暂定10元/月，用于各楼层、小区公共区域的公共水电费，以后根据实际用量据实收取；业主应于在每月10号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；本合同期限为三年，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同；本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；本合同自签字盖章之日起生效。2017年，原告锦轩物业（乙方）与小区的开发商（甲方）又签订《风华康城前期物业服务合同的补充协议（二）》约定，2017年6月1日起至风华康城小区业主委员会并作出选聘或续聘物业服务单位决定之日止，乙方应按照《风华康城前期物业服务合同》继续履行风华康城小区物业管理服务。上述合同履行中，原告锦轩物业为被告陈建、陈榆在内的小区业主提供了基本的物业服务，被告陈建、陈榆向原告锦轩物业提出涉案房屋需要维修的要求，未获得原告锦轩物业的妥善处理，被告陈建、陈榆自2018年9月8日起未缴纳物业服务费及公摊费(公共分摊水电费)；此后，原告锦轩物业不断向其催收，最近一次是向被告陈建、陈榆催收2018年9月8日至2020年12月7日期间的物业服务费及公摊费(公共分摊水电费)。截止2020年12月7日，被告陈建、陈榆未支付2018年9月8日至2020年12月7日期间的物业服务费2069.96元（80.70平方米×0.95元/月·平方米×2018年9月8日至2020年12月7日计27个月）及公摊费(公共分摊水电费)；原告锦轩物业催收未果，遂诉至本院。审理中，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告锦轩物业提交的《风华康城前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《风华康城前期物业服务合同的补充协议（二）》、房屋权属登记、催费单、光盘1个，被告陈建、陈榆提交的照片8张等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告锦轩物业是依法成立的物业服务企业，被告陈建、陈榆系业主。涉案物业服务合同不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方应依法履行合同义务。合同期限届满后，原告锦轩物业继续提供物业服务，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，物业服务费用标准可按原合同执行，但违约金条款不再适用；同时，原告锦轩物业未举示相应证据证明自己提供的物业服务达到合同约定的质量标准，其要求对方支付违约金（滞纳金），也缺乏合法依据。原告锦轩物业已按原合同为被告陈建、陈榆在内小区业主提供了基本的物业服务，尽管服务存在瑕疵，但尚未达到一定的严重程度，被告陈建、陈榆仍应按原合同确定的标准支付物业服务费用，拖欠物业服务费及据实分摊的公共水电费不符合法律规定；同时，被告陈建、陈榆辩称的服务质量问题正是原告锦轩物业需要改进的工作内容。原告锦轩物业最近一次是向被告陈建、陈榆催收2018年9月8日至2020年12月7日期间的物业服务费及公摊费(公共分摊水电费)，现却诉请支付2018年9月8日至2021年1月7日期间的物业服务费及公摊费(公共分摊水电费)，其行为不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定；据此，部分诉求应不予支持。物业服务企业的书面催交有利于强化自己与业主的沟通，构建和谐的物业服务关系，促进纠纷及时化解，节约司法资源。另外，合同约定公共分摊水电费每户暂定10元/月，以后根据实际用量据实收取；而原告锦轩物业未举示相应证据予以证明，将暂定标准直接作为据实收取依据，不符合约定。本案宜适当主张2018年9月8日至2021年1月7日期间的公摊费（公共分摊水电费）81元（3元/月×2018年9月8日至2020年12月7日计27个月）。为此，原告锦轩物业要求被告陈建、陈榆支付2018年9月8日至2021年1月7日物业管理费2146.6元、公摊水电费280元，合计2426.6元；被告陈建、陈榆按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至付清全部物业管理费之日止（截止2021年1月7日应支付滞纳金2801.3元），其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：一、被告陈建、陈榆共同支付原告重庆锦轩物业管理有限公司2018年9月8日至2020年12月7日期间的物业服务费2069.96元、公摊费81元，合计2150.96元；二、驳回原告重庆锦轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆锦轩物业管理有限公司负担14.7元、被告陈建、陈榆共同负担10.3元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 卢再祥二〇二一年四月二十二日法官助理 周华兰书 记 员 郭俊伶