四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初2656号 原告：成都市捷帝置业有限公司，住所地：成都市茶店子西街四川内燃机配件厂内。 法定代表人：岳用均。 委托诉讼代理人：夏先波，一般代理。 被告：张强，男，1984年11月20日出生，汉族，户籍地四川省渠县。 委托诉讼代理人：冯永冲，达州市通川区通达法律服务所法律工作者。 原告成都市捷帝置业有限公司诉被告张强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都市捷帝置业有限公司的委托诉讼代理人夏先波到庭参加诉讼，被告张强的委托诉讼代理人冯永冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都市捷帝置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付2020年2月8日-2021年3月7日的租金64288.24元及利息（利息的计算：其中14600元从2020年2月8日起计算、从2020年5月8日起以当季度实际下欠金额计算利息，标准为银行一年期同期拆解利率）；2、判令解除双方签订的《商业租赁合同书》，并依照合同赔偿当年的五个月租金作为违约金，即25569.2元；且依照合同约定，1万元保证金不予退还；3、本案诉讼费、律师费及其他费用由被告全部承担。事实与理由：原告于2019年5月7日与被告签订了《商业租赁合同书》，就位于“达州市香榭国际3栋3-1-A5号商业”租赁给被告事宜达成一致，约定租赁期限为2017年11月08日—2027年11月7日，共10年；面积62.44平方米，租金78元/平方米，第四年年租金递增5%，租金按季度首月提前30天一次性交付该季度的租金，乙方在租赁期间不可以私自转租。被告于2019年12月3日支付了至2020年2月7日的租金，本应于2020年1月6日前来缴纳下一季度租金，我司多次上门或电话催收但迟迟未缴纳。被告的这种行为，违反了《商业租赁合同书》中“第八条、合同的变更、终止及解除”中“第2条第3）款，未按照本合同约定应当由乙方交纳租金及物管费等费用之日起逾期5日的。”以及“第九条、违约责任”中第3条“3、因乙方违反本合同8.2条的约定导致甲方解除合同的，乙方交付的保证金不予退还，装修损失由乙方自行承担。乙方应赔偿当年五个月租金，并赔偿给甲方造成的相关损失……”。为维护原告的合法权益不再受到侵害，根据法律的相关规定，特诉至法院，主张其诉讼请求。 被告张强辩称，1、案涉房屋2017年起实际由“达州市通川区小呆萌时尚母婴生活馆（以下简称小呆萌）”占有使用；2019年签订租赁合同时，合同封面相对方为“小呆萌”，收据开具对象也是“小呆萌”；2、张强签署租赁合同的行为系职务行为，张强系“小呆萌”管理者，其产生的权利义务及法律后果应当由小呆萌承担；3、2020年3月，张强与“小呆萌”的经营者张莉达成协议，退出小呆萌，故门市租金应当由实际使用者“小呆萌”承担；4、案涉为合同纠纷，合同约定了违约金，被告不应支付租金利息；5、违约金过高，因疫情原因出在影响，请求法院酌情认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日,原、被告签订《商业租赁合同》，载明：“原告（甲方）将位于达州市香榭国际3栋3-1-A5房屋出租给被告（乙方），租赁房屋建筑面积62.44平方米，以上面积为计算租金面积，租赁期限为10年从2017年11月8日起至2027年11月7日止。第三条租金计算方式：租金按房屋租赁面积计算，以约定方式计收。计算方法如下：该房屋租金以每月每平方米人民币78元计算，递增标准从第4年开始起计算，即2020年11月8日至2027年11月7日，年租金递增率为5%。第二年度其租金按季度首月提前30天一次性交付该季度租金。第四条第一款：合同签订之日，乙方向甲方支付1万元作为保证金，乙方所交保证金于本合同终止或解除时，乙方办妥房屋移交手续、结清物业管理费和相关费用后且无违反本合同约定情形的，甲方无息退还给乙方。第八条第二款乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同:（3）未按本合同约定时间应当由乙方交纳租金及物管费等费用之日起逾期5日的（甲方无需书面催收）。第九条违约责任；4、乙方无正当理由解除合同的，甲方收取的租金和保证金不予退还，装修损失由乙方自行承担，乙方应赔偿当年度月租金的五倍”。该租赁合同还约定了其他事项。《商业租赁合同》签订后，被告按约定向原告缴纳2020年2月8前的租金后未再支付租金，原告多次催促无果，遂诉至法院。 另张强在2019年5月7日缴纳了租金押金10000元。 达州市通川区小呆萌时尚母婴生活馆的经营者为张莉，经营场所为四川达州市通川区香榭国际3-1-A6号，组成形式个人经营。 本院认为，原、被告签订的《商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应按照《商业租赁合同》的约定诚信履行合同义务。被告在租赁期内未按《商业租赁合同》约定缴纳2020年2月8日-2021年3月7日期间的租金64288.24元，其行为已构成违约，原告要求被告支付上述租金并基于合同约定解除合同的请求依法应予支持，解除合同的时间应确定为诉状送达对方时即：2021年3月26日。因违约行为，原告主张被告支付违约金，并根据合同约定1万元保证金不予退还的请求，其中保证金不予退还在合同中予以约定，本院予以支持，对违约金，被告在审理中认为原告主张的违约金过高，我国法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平和诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异鼓励当事人通过不正当方式获取暴利。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，当事人双方约定违约金为：2021年度月租金的5倍计25569.2元，被告在本案中已经承担了1万元的保证金责任，原告并未举证证实其因被告违约造成的损失状况，本院酌定违约金为1万元。被告已经承担了违约责任，原告对下欠租金利息的主张，本院不予支持。对张强要求追加张莉作为被告的申请，首先原、被告签订合同时，张强并未以达州市通川区小呆萌时尚母婴生活馆的代理人的名义来签订合同，而是以自己的名义与原告签订合同，张强提供的《合伙投资协议》系复印件，原告对此真实性不予认可，原告的证据无法达到其证明目的，根据合同的相对性原则，本院对张强的该请求未予准许，张强与张莉之间是否存在合伙关系，双方之间的权利义务不在本案的审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市捷帝置业有限公司与被告张强签订的《商业租赁合同》； 二、被告张强于本判决生效后次日内向原告成都市捷帝置业有限公司支付下欠商铺租金64288.24元，并承担违约金10000元，保证金10000元原告成都市捷帝置业有限公司不予退还； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2296元，减半收取1148元，诉讼保全费1020元，由被告张强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  向锷 二〇二一年四月二十三日 书记员  柏维