贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终613号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州恒大港城云栖谷置业有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县谷脚镇快递物流园区茶郡项目部，统一社会信用代码91522730MA6EDET557。 法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何丽娜，女，汉族，1977年10月10日生，住贵州省贵阳市南明区。 上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司（以下简称恒大公司）与被上诉人何丽娜商品房预售合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2020年10月29日作出（2020）黔2730民初1811号民事判决后，恒大公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 恒大公司的上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项，改判被上诉人向上诉人承担违约金176930.90元，上诉人退还被上诉人购房款348946.10元，并协助被上诉人退还维修基金2831.20元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人实际支付的购房款为525877元。被上诉人在支付2019年4月26日、2019年10月26日两笔房款时，因提前支付购房款，上诉人对其优惠，少收上诉人房款4916元，并且上诉人为被上诉人出具缴款收据时也在收据金额后注明含优惠款，被上诉人在庭审时也承认有优惠的事实，所以在确认退款金额时应当将该优惠款项予以扣除。2.维修基金是交至住建局，并非上诉人收取，上诉人只负有协助退还义务，不具有直接退还义务。3.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人为被上诉人购买的案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，之后该房源一直锁定在被上诉人名下，在该备案登记未撤销的情况下，上诉人不能出售该房屋，并且该案是由于被上诉人违约所致，被上诉人理应按照合同约定对上诉人承担违约责任。补充协议是双方在自愿基础之上签订，双方都应按照合同约定履行，并且上诉人已主动降低违约金至总房款的10%，该比例适中，一审法院不应当调整。 何丽娜二审未答辩。 恒大公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2019年9月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字14-19-0055）及《补充协议》；2.判令被告协助原告办理注销位于贵州省龙里县预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ19000668）；3.判令被告向原告承担违约金176930.90元。4.本案诉讼费用由被告承担。 何丽娜向一审法院反诉请求：1.判令解除恒大公司与何丽娜于2019年9月12日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令恒大公司十日内退还何丽娜购房款人民币535040元并协助何丽娜退还维修基金2831.20元；3.反诉费由恒大公司承担。 一审法院认定事实：2019年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总价款1769309元购买原告开发的位于贵州省龙里县房屋支付方式为分期付款（合同第八条第2款——买受人应当在2020年1月26日前分期支付房价款。买受人分5期支付该商品房全部价款，在2019年1月31日前支付首期房款￥88466元整；于2019年4月26日前支付楼款￥88465元；于2019年7月26日前支付楼款￥176931元；于2019年10月26日前支付楼款￥176931元；余款￥1238516元整于2020年1月26日前支付。）……第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日〔该日期应当与第（1）项中的日期相同〕后，出卖人有权解除合同。够出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……第十三条逾期交房责任……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第子1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕：……（2）逾期超过180日〔该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同〕，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：……四、双方同意本合同第十条补充如下：（一）本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；（二）如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。（三）买受人未按本合同及补充协议所确定时间支付房款或者逾期办理按揭手续的，经出卖人书面催告后仍未履行的，出卖人自书面催告履行期限届满之日起有权解除合同。……七、双方同意本合同第十三条补充如下：（一）逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。（二）因出卖人原因导致逾期交房的，买受人依照合同第十三条主张退房的，出卖人承担的合同解除违约责任与履行合同期间的逾期交房违约责任不累加或衔接计算，亦不作选择性适用。合同签订后，何丽娜共计向恒大公司支付购房款535040元及交纳维修基金4247元（已退还1415.80元，尚余2831.20元）。因何丽娜未按合同约定于2020年1月26日前支付应付的购房款1238516元。恒大公司诉至一审法院，请求判如所请。何丽娜同意解除合同，并提起反诉，要求在解除合同后恒大公司应返还其前期购房款，并认为恒大公司主张的违约金过高，要求降低。另查明，案涉房屋已进行预售备案登记，登记号Ｙ19000668。 一审法院认为，恒大公司与何丽娜签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应予遵循，一审法院予以确认。双方签订的《补充协议》系由恒大公司提供，而该协议中部分条款存在显失公平之处，应属无效，故何丽娜要求对违约金予以调整，一审法院予以准许。双方均同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，一审法院予以尊重，准予解除。合同解除后，何丽娜有义务协助恒大公司注销备案登记；对于恒大公司收取何丽娜的购房款及房屋维修基金，恒大公司应予退还。何丽娜因逾期支付购房款应承担违约责任，结合《补充协议》第七条约定，酌定为总房款的2%，计算为35386.18元（1769309元×2%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司与被告（反诉原告）何丽娜于2019年9月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）何丽娜于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司办理注销位于贵州省龙里县预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ19000668）；三、被告（反诉原告）何丽娜于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司违约金35386.18元；四、原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）何丽娜购房款535040元及维修基金2831.20元；五、综合三、四判项原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）何丽娜502485.02元；六、驳回原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取计1919元，原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司已预交，由原告（反诉被告）贵州恒大港城云栖谷置业有限公司负担1577元，被告（反诉原告）何丽娜负担342元；本案反诉诉讼费减半收取计4596元，被告（反诉原告）何丽娜已预交，由何丽娜负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：被上诉人何丽娜实际向上诉人恒大公司交纳的购房款为525877元。 本院认为：关于被上诉人何丽娜实际向上诉人恒大公司交纳多少购房款的问题。经二审组织双方当事人当庭核对，在扣除被上诉人何丽娜购房时的优惠部分，被上诉人何丽娜实际向上诉人恒大公司交纳525877元购房款，一审法院计算有误，本院予以纠正。 关于维修基金如何处理的问题。被上诉人何丽娜在一审起诉时反诉请求维修基金由上诉人恒大公司协助退还，二审审理中，被上诉人何丽娜再次确认该诉请，故维修基金2831.20元应由上诉人恒大公司协助被上诉人何丽娜退回，一审判决维修基金由上诉人恒大公司支付不当，本院予以纠正。 关于一审法院确认的违约金是否过低的问题。虽然《补充协议》中对逾期付款导致合同解除后的违约金计算方式进行了约定，但该计算方式所产生的违约金较高。对此上诉人恒大公司主动诉请调整为按房款总价的10%一次性计算违约金，而被上诉人何丽娜认为该违约金仍然过高请求调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，在认定违约金是否过高的基础不仅仅为实际损失，还包括合同的履行情况等因素，考虑被上诉人何丽娜已经向上诉人恒大公司交纳了购房款525877元，该款已由上诉人恒大公司占用多时，且上诉人恒大公司并无相关证据证实本案合同解除后其会因此造成较大损失，故上诉人恒大公司一审诉请的违约金仍然过高，一审法院根据本案实际情况酌情将违约金调整为35386.18元，并无不当。 据此，上诉人恒大公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初1811号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初1811号民事判决第四项、第五项、第六项； 三、上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人何丽娜购房款525877元； 四、上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被上诉人何丽娜退回维修基金2831.20元； 五、驳回被上诉人何丽娜的其他反诉请求； 六、驳回上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司的其他诉讼请求和其他上诉请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理1919元，由上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司负担1577元，被上诉人何丽娜负担342元；一审反诉案件受理费4596元，由上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司负担4546元，被上诉人何丽娜负担50元；二审案件受理费6278.28元，由上诉人贵州恒大港城云栖谷置业有限公司负担6200元，被上诉人何丽娜负担78.28元。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十三日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁