四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1722民初896号 原告（反诉被告）：宣汉县沃尔沃超市有限公司，住所地宣汉县XX镇XX大道XX街，统一社会信用代码915117225534852205。 法定代表人：李朝光，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃波，四川聚鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冉隆燕，男，汉族，1963年11月20日出生，住址四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：覃仁宪，宣汉县天生法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王得蕴，宣汉县天生法律服务所法律工作者。 原告宣汉县沃尔沃超市有限公司（反诉被告，以下简称“沃尔沃超市”）与被告冉隆燕（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理，同年5月7日适用简易程序第一次开庭审理，被告冉隆燕当庭提出反诉，同年5月15日反诉原告冉隆燕向本院提交了书面反诉状；同年6月5日进行第二次开庭，两次开庭双方当事人均到庭参加了诉讼。案件审理过程中，本诉被告冉隆燕申请对房屋装修价值进行鉴定，本案移送鉴定。2020年7月20日，本案转为普通程序审理。四川同力达成房地产土地资产评估有限公司作出（2020）018号资产评估报告书后，本案先后于2021年1月14日、1月28日、3月11日开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沃尔沃超市向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告租金139230元（计算至2020年10月止），并承担资金占用利息（即从2020年1月15日起按年利率6%计算至付清全部租金为止）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月15日，被告冉隆燕因经营需要与原告沃尔沃超市协商一致，双方自愿签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将XX镇XX市场XX楼出租给被告经营餐饮行业使用，同时对租赁期限、租金、税费等相关事宜均作出了详细约定。合同签订后，原告及时履行了合同义务，将XX镇XX市场XX楼交付给被告占有、使用，但被告未能按照合同约定，及时给付原告相应的房屋租金费用。被告仅支付了第一年（2015年-2016年）的租金3万元。自2016年10月之后的租金，经原告多次催收，被告均以各种理由推脱，拒不履行合同义务。为维护原告的合法权益，现特起诉至贵院，请求依法判决。 被告冉隆燕辩称，原告诉称不属实，原告出租的该房屋有产权纠纷，没有房屋产权手续，同时按城市房屋出租管理办法，出租方没有房产手续不能进行出租，该房屋租赁合同属于无效合同，请求人民法院判决原告退还被告已付房租，同时赔偿被告装修费损失；沃尔沃超市已于2017年12月31日收回房屋，而且已进行出售，不存在还需要支付后续租金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告冉隆燕向本院提出如下反诉请求：1.请求依法确认反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，并解除该合同；2.请求依法裁决由反诉被告返还反诉原告已交租金30000元；3.请求依法裁决由反诉被告赔偿反诉原告的装修损失200000元；4.本诉案件受理费、反诉案件受理费均由反诉被告宣汉县沃尔沃超市有限公司承担。事实及理由：2015年10月15日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，反诉被告将其未获得产权的在四川XX置业有限公司认购的位于宣汉县××镇××市场××栋××楼整层出租给反诉原告经营餐饮行业。该合同第十条约定在租赁期间若发生产权纠纷问题，由甲方处理，若造成损失，由甲方赔偿。合同签订后，反诉原告进场花了20余万元进行装修，后进行餐饮行业经营。在经营过程中，四川XX置业有限公司派人到反诉原告经营的酒楼称反诉被告购房款未付清，租金不能交给反诉被告，同时要求把事情解决好了再经营，严重影响了反诉原告的经营活动，反诉原告被迫停业。致使反诉原告的20余万元装修款无法收回。反诉原告多次找到反诉被告解决，均置之不理。反诉被告还于2017年12月31日以公告形式强行收回了该出租的房屋。而反诉被告还起诉要求反诉原告支付2016-2020年的房租费。为此，为维护原告的合法权益，现特反诉至贵院，请求支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告沃尔沃超市辩称，一、反诉原告的第一项诉讼请求不能成立，缺乏法律依据和事实依据，所依据的规定已经没有法律效力；反诉原、被告签订的租赁合同真实合法，应当驳回反诉原告的诉讼请求；沃尔沃超市已经按照约定将房屋交付给冉隆燕使用，现在冉隆燕要求返还租金缺乏事实和法律的支持；至于冉隆燕装修花费多少，都是冉隆燕经营的需要；反诉被告无赔偿反诉原告装修损失的义务，反诉被告对反诉原告陈述的有人收账影响其做生意不予认可，与其无关；沃尔沃超市公告收回房屋，是催促冉隆燕交纳租金的一个措施，未对反诉原告的生产经营造成实质影响。二、如果法院认定租赁合同无效,那么冉隆燕应当支付从2015年10月至2020年10月期间的房屋占有使用费并将诉争房屋归还给沃尔沃超市。 原告沃尔沃超市为证明其本诉主张以及反诉辩称提供如下证据：1.原、被告身份信息各一份，以证明原、被告身份信息；2.《房屋租赁合同》复印件一份，以证明租赁地点、期限等；3.《房屋买卖合同》复印件及文件、招商协议、收条等，以证明原告租赁房屋的来源，享有所有权，并不是非法的；4.收据复印件，以证明被告交纳了租金30000元；5.原告沃尔沃超市业务账，以证明冉隆燕没有交纳后续房租。 对上述证据，被告冉隆燕质证认为，对证据1、2、4、5无异议；对证据3，认为只是一个认购合同，没有相关付款凭证，不能证明沃尔沃超市取得了所有权。 被告冉隆燕为证明其反诉主张以及本诉辩称提供如下证据：1.《房屋认购协议书》、《补充协议书》复印件一份，以证明本诉被告所租赁的房屋不是本诉原告所有的，无权进行出租；2.《房屋租赁合同》复印件一份，以证明房屋租赁、期限等详细情况，合同第十条约定因房屋产权产生纠纷由甲方赔偿；3.王某1调查笔录一份，以证明房款没有付清等；4.沃尔沃公示照片打印件一份，以证明本诉原告要收回房屋的情况，其购房款还没有给清，还要制止他人经营；5.社区主任电话记录、信息记录各一份，以证明沃尔沃超市老板向社区主任发送信息内容；6.王某1、曾某调查笔录一份，案涉房屋修建、买卖的情况，只是一个认购合同，房款没有付清；7.证人郎某、王某当庭作证的证言各一份，以证明沃尔沃超市有贴“广告”，2017年有人到冉隆燕租赁房屋收账。 对上述证据，原告沃尔沃超市质证认为，证据1对招租协议，系复印件，是写的对外出售，房屋所有人有权出售，而不是出租；对证据2真实性无异议；对证据4沃尔沃超市公示，系复印件，出示原件才能印证，其内容也是承租方连续两年没有交租金，有权终止双方合同，这是一个告知，目的是催促承租方缴纳房租，目前合同是没有解除的；对证据5短信记录，来源不合法，内容是与案外人的联系，不是本案的当事人，其目的也是催促承租方履行交纳房租的义务；对证据6王某1、曾某调查笔录真实性无异议，但不能达到冉隆燕的证明目的。 原、被告对四川同力达成房地产土地资产评估有限公司对位于宣汉县××镇××市场××楼的装修工程作出的（2020）018号资产评估报告书均无异议。 对原、被告提交的证据，本院经审核认定如下：对原告沃尔沃超市提交的原、被告身份信息，《房屋租赁合同》复印件，租金3万元收据，反诉被告冉隆燕未提出异议，本院予以采信并在卷佐证；对《房屋买卖合同》复印件、《房屋认购协议书》复印件、收条复印件、补充协议复印件、宣汉县商务局（2010）42号文件复印件、《引资修建农贸市场意向性协议书》复印件，王某1、曾某的调查笔录，能够证明沃尔沃超市从四川XX置业有限公司手中购买了案涉租赁房屋，本院予以采信。 对被告冉隆燕提交的《房屋认购协议书》复印件、《补充协议书》复印件、《房屋租赁合同》复印件、宣汉县沃尔沃超市有限公司《公示》照片打印件，沃尔沃超市对其真实性未提出异议，本院予以确认并在卷作证。对冉隆燕提交的王某1调查笔录一份，与本案无关，不予采信；与社区主任曹某的短信聊天记录，系沃尔沃超市老板与案外人曹某之间的短信记录,曹某未出庭作证,也无其他证据予以佐证,该短信记录真实性无法核实，对该证据本院不予采信。 审理过程中，本院依职权向四川XX置业有限公司调取了下列证据：1.宣汉县规划和建设局宣建村47号关于XX镇XX村XX社拟建综合农贸市场所在区域地块用地规划条件指标的函；2.宣汉县XX镇人民政府与四川XX置业有限公司签订的引资修建农贸市场意向性协议书及补充协议；3.宣汉县商务局宣商市建（2010）42号关于同意新建XX镇综合农贸市场的批复；4.宣汉县住房和城乡建设规划局宣建村（2010）63号关于XX镇人民政府新建农贸市场意向性选址意见的批复；5.四川XX置业有限公司与宣汉县XX镇XX村XX组签订的土地占用补偿协议；6.四川XX置业有限公司向宣汉县规划和建设局缴纳XX镇农贸市场项目配套费的票据一张；7.四川XX置业有限公司向达州市国土局缴纳XX镇农贸市场项目罚款票据2张；8.四川XX置业有限公司向税务部门缴纳XX镇农贸市场项目税费票据5张。 本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。原告发表质证意见为：对上述证据的真实性合法性没有异议，能够证明XX镇综合农贸市场项目是经过了相关部门批准的，是合法建筑，不是违章建筑。被告发表质证意见为：对上述证据的真实性合法性没有异议，但没有建设施工许可证和国土规划许可证，占用农田也没有办理相关征用手续，虽然相关部门进行了处罚，但不能以罚代法，相关建筑程序违法，不具有合法性。 经本院审理，认定事实如下：2010年，四川XX置业有限公司在宣汉县××镇××市场项目。2011年1月27日，四川XX置业有限公司与沃尔沃超市有限公司签订了《房屋认购协议书》，宣汉县沃尔沃超市有限公司作为乙方认购了甲方四川XX置业有限公司预售的宣汉县XX镇XX市场C栋二楼整层，建筑面积约600平方米。2011年8月16日，四川XX置业有限公司作为甲方与宣汉县沃尔沃超市有限公司作为乙方签订了《房屋买卖合同》，宣汉县沃尔沃超市有限公司向四川XX置业有限公司购买了位于宣汉县××镇××街××号地块宣汉县XX镇XX市场的商住楼Ｄ栋二层，砖混结构，建筑面积426.00平方米。截至起诉之日，该上述房屋尚未办理相关产权手续。2015年10月15日，本案原告宣汉县沃尔沃超市有限公司与被告冉隆燕签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“出租方：宣汉县沃尔沃超市，以下简称甲方，身份证号码512222196802××××电话号码134××××5555承租方：XX镇XX村冉隆燕，以下简称乙方，身份证号码：513022196311××××电话号码135××××5323……经双方协商一致，签订本合同。第一条甲方将购买XX镇XX市场XX楼，面积约700平方米，出租给乙方经营餐饮行业使用。第二条租赁期限共8年（即从2015年10月1日起至2023年9月31日止）……第三条资金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式……乙方在每年10月10日之前将议定的租金准时打款在甲方指定的公司账户，否则甲方有权终止合同并收回门市。若在租赁期间产生的一切税费由乙方负责，甲方收取的是纯租金。第四条租赁期间的房屋修缮和装饰在不影响房屋主体结构和外观形象时，乙方可以进行设计装修。乙方撤出时只能搬走能移动的设备设施和装潢，应当将房屋完整无缺的交还与甲方。第五条乙方所用的水、电、消防等设备设施由乙方自行负责。甲方出租的只是清水房。第六条乙方在租用期间不得随意转租……第七条在租期内，乙方不得从事违法犯罪的经营活动……第八条签订合同时乙方向甲方缴纳保证金五千元，合同终止时，无欠水电费和房屋损毁的情况下，甲方不计息全额退与乙方。第九条违约责任。在租赁合同期内，若一方违约，违约方向守约方按当年租金的三倍支付违约金。第十条在租赁期间，若发生产权纠纷问题，由甲方负责处理，若造成损失，由甲方赔偿。第十一条未尽事宜，由双方协商约定。自签字盖章之日起生效。甲方代表：李朝兴（签字）乙方代表：冉隆燕（签字）2015年10月15日”。合同签订后，被告冉隆燕向原告宣汉县沃尔沃超市有限公司支付了租金3万元，被告冉隆燕进场进行了装修装饰，经营酒楼餐饮，名号“XX酒楼”。2016年夏季某日，四川XX置业有限公司人员到XX酒楼，声称案涉房屋宣汉县沃尔沃超市尚有房款未支付完毕就在使用。后冉隆燕以案涉房屋存在产权争议为由拒付租金，2017年12月15日，原告宣汉县沃尔沃超市在案涉房屋处贴出告示：“告示敬告知：本楼承租户你托该社区领导曹主任于2015年8月在我公司洽谈租房并签订租房协议。在这期间我公司数十次电话催收租金的情况下，曾于2016年腊月支付过一年3万元的租金，至今两年租金一直拖欠不给，按该租房合同第三条之规定我公司有权终止合同并收回门市。故提前告知你处理相关事宜，我公司于2017年12月31日前无条件收回门市另作他用。（附：租房协议复印件一份）特此告示！宣汉县沃尔沃超市有限公司（盖章）二零一七年十二月十五日”。后冉隆燕未经营“XX酒楼”，也未主动将房屋钥匙交还给沃尔沃超市。2020年4月14日，原告宣汉县沃尔沃超市有限公司起诉来院，提出上述诉讼请求；同年5月19日，被告冉隆燕提出上述反诉请求。 同时查明，被告冉隆燕申请对装修装饰价值进行评估，经四川同力达成房地产土地资产评估有限公司对案涉位于宣汉县××镇××市场××楼的装修工程作出的（2020）018号资产评估报告书显示，评估价值为157784.55元，原、被告双方均无异议。 庭审过程中，原告沃尔沃超市增加诉讼请求：被告冉隆燕支付违约金119790.00元并同意违约金金额由法院进行调整。反诉原告冉隆燕将其诉讼请求第一条变更为：请求依法确认反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，反诉原告不承担违约金。 另查明，原告沃尔沃超市提出如认定房屋租赁合同无效，冉隆燕应当支付从2015年10月至2020年10月期间的房屋占有使用费150000.00元并将房屋归还给沃尔沃超市。 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于本案法律适用问题。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，在民法典实施后尚未审结的案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”、第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定……”之规定，本案应当适用法律事实发生纠纷时的法律和司法解释，即应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。 二、关于原告沃尔沃超市与被告冉隆燕之间订立的房屋租赁合同的效力问题。原告沃尔沃超市未提供宣汉县XX镇XX市场的相关建设工程规划许可证，同时本院依职权调取的相关部门的批复，该文件也不能证明宣汉县XX镇XX市场取得了建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告沃尔沃超市与被告冉隆燕之间订立的房屋租赁合同应为无效合同。反诉原告冉隆燕诉请租赁合同无效的诉讼请求本院予以支持。因租赁合同无效，原告沃尔沃超市诉请被告冉隆燕支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 二、关于四川XX置业有限公司的行为是否妨害了冉隆燕的正常经营活动，导致冉隆燕无法继续经营的问题。冉隆燕辩称四川XX置业有限公司前来催要宣汉县沃尔沃超市未付完毕房款，存在产权纠纷，影响其经营活动。本院认为，是否付清购房款、是否存在产权纠纷属于沃尔沃超市与四川XX置业有限公司之间的争议，其并不影响沃尔沃超市将该房屋租赁给冉隆燕。据庭审查明，四川XX置业有限公司人员仅向冉隆燕口头表示了涉案房屋未付清房款，并未采取堵门、设置障碍物等行为,其口头行为并未达到阻碍冉隆燕经营活动的程度，冉隆燕也未提交证据表明四川XX置业有限公司人员有阻碍正常经营活动的行为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,…当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，冉隆燕的该项抗辩理由不成立。 三、关于房屋占有使用费的计算问题。2015年10月，双方签订房屋租赁合同后冉隆燕即对本案诉称房屋进行了装修并开始经营酒楼，冉隆燕虽声称在2017年12月沃尔沃超市张贴公告后就一直没有再管理过诉称房屋，也不知道谁将钥匙换掉，但冉隆燕自认没有主动联系沃尔沃超市交还钥匙，其也未提供证据证明沃尔沃超市更换了诉称房屋的钥匙并对诉称房屋进行实际占有使用，所以本院认定这期间诉称房屋一直由冉隆燕占有使用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”之规定，被告冉隆燕应当按照合同约定的租金标准支付2015年10月至2020年10月的房屋占有使用费150000.00元，冉隆燕已支付了2015年10月至2016年10月的房屋占有使用费30000.00元，冉隆燕还应支付2016年10月至2020年10月的房屋占有使用费120000.00元，并将诉称房屋返还给沃尔沃超市。原告沃尔沃超市要求被告支付房屋占有使用费的请求本院部分予以支持。反诉原告冉隆燕请求退还已交租金30000.00元的诉讼请求本院不予支持。 四、关于装修装饰折价款的计算问题。反诉原告冉隆燕请求裁决反诉被告赔偿反诉原告装修损失200000元。本院认为，沃尔沃超市在四川XX置业有限公司未取得宣汉县XX镇农贸市场项目相关建设规划许可证的情况下购买该房屋并出租，冉隆燕在明知宣汉县××镇××市场项目未办理相关建设规划许可证的情况下租赁该房屋，双方均有过错。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”和第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，装修价值经评估为157784.55元，因双方未就利用达成一致意见，该房屋装修至今已有五年多时间，期间一直由冉隆燕占有使用，本院确定冉隆燕自行承担承担一半（50%）的装修价值损失，即反诉被告沃尔沃超市应支付反诉原告冉隆燕装修价值损失费78892.28元。对反诉原告诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下： 一、原告（反诉被告）宣汉县沃尔沃超市有限公司与被告（反诉原告）冉隆燕于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）冉隆燕在本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）宣汉县沃尔沃超市有限公司房屋占有使用费120000.00元； 三、原告（反诉被告）宣汉县沃尔沃超市有限公司在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）冉隆燕装修现值损失费78892.28元； 四、被告（反诉原告）冉隆燕在本判决生效后十五日内将宣汉县XX镇XX市场C栋二楼整层、D栋二楼整层返还给原告（反诉被告）宣汉县沃尔沃超市有限公司； 五、驳回原告宣汉县沃尔沃超市有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告冉隆燕的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1542元，由原告宣汉县沃尔沃超市有限公司负担771元，由被告冉隆燕负担771元。 反诉案件受理费2375元，由反诉原告冉隆燕负担1187.50元，由反诉被告宣汉县沃尔沃超市有限公司负担1187.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  孙振中 人民陪审员  王从军 人民陪审员  刘 艳 二〇二一年四月六日 书 记 员  石胡松