贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1181号上诉人（原审原告）：陈筇，男，1983年1月23日出生，土家族，住贵州省凯里市。上诉人（原审原告）：贾秀凯，女，1982年10月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审第三人）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。被上诉人（原审第三人）：李宗明，男，1978年2月28日出生，汉族，住凯里市。上诉人陈筇、贾秀凯因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司（以下简称“华融贵州分公司”）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）及李宗明案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初17177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈筇、贾秀凯上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋在人民法院查封之前已由第三人李宗明购买，大地公司与李宗明签订了《商品房买卖合同》，李宗明将案涉房屋转给上诉人，上诉人与李宗明才一起去大地公司进行更名。应以李宗明与大地公司签订合同的时间为准，这个时间是在查封之前的。2.上诉人已经根据合同约定支付了全部购房款。3.上诉人在查封之前已经占有使用该房屋，大地春城物业服务中心的证明可以证实。4.未能办理产权过户登记系大地公司的原因非上诉人的原因。5.根据执行异议复议规定第二十八条，本案可以排除执行。综上，请求二审法院依法予以改判。华融贵州分公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求法院维持一审判决。一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。二、只有符合条件的商品房消费者权才能排除法院的执行。三、上诉人支付购房款系在查封之后、签订合同也是在查封之后，不属于执行异议复议规定第二十九条的情形。大地联创房产公司、李宗明在二审期间未提交书面答辩意见。陈筇、贾秀凯向一审法院起诉请求：1.中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对于凯里市房屋的查封，不得执行；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月，李宗明向大地房开公司购买涉案大地春城6-501号房屋，双方约定房屋总价为530705元。2017年5月21日李宗明向大地房开公司支付大地春城6-501号房屋购房款320705元，2017年9月1日李宗明向大地房开公司支付大地春城6-501号房屋购房款3万元，共计支付购房款350705元。之后，李宗明将涉案房屋转卖给原告陈筇，双方约定总价75万元。为此，原告陈筇与第三人李宗明及大地房开公司协商后，由原告陈筇与大地房开公司直接签商品房买卖合同，约定大地房开公司将涉案大地春城6-501号房屋卖给原告陈筇。李宗明已支付的购房款350705元由大地房开公司直接出具收据给原告陈筇，视为陈筇向大地房开公司交付购房款3050705元。2018年5月2日，原告陈筇与第三人大地房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告向第三人大地房开公司购买大地春城6栋5层501号房屋，总房价为530705元。协议签订当日，原告根据第三人大地房开公司的安排，将18万元购房款转入其指定的贵州大地联创物业服务有限责任公司(现为：贵州乾唐物业服务有限责任公司)的银行账户，并由第三人大地房开公司出具收据佐证。同日，大地房开公司还向原告陈筇出具两张购房款收据（金额分别为3万元、320705元），该两笔购房款实际为李宗明支付的购房款。当日，原告还向李宗明支付房屋转让款40万元。2018年5月11日，原告陈筇又向李宗明支付房屋转让款16万元。涉案房屋交付给李宗明的时间为2017年6月8日。2017年12月13日，凯里市法院在执行华融公司申请执行大地房开公司等人借款合同纠纷一案时，作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定，裁定查封被执行人大地房开公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括本案所涉6栋5层501号住房在内）。2017年12月14日本院向凯里市房地产事业发展管理局送达（2017）黔2601执1393号《协助执行通知书》，通知凯里市房地产事业发展管理局协助查封大地房开公司查封被执行人大地房开公司等人在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产及其他项目的房产。该通知书附件有：1.（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》；2.查封财产清单（一）一份（查封清单中房屋包含涉案原告购买的房屋）。原告陈筇、贾秀凯得知自己所购的“大地春城”小区6栋5层501号住房被查封后，于2020年10月15日以案外人的身份向一审法院提出执行异议。2020年11月14日，一审法院作出（2020）黔2601执异310号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人陈筇、贾秀凯的异议请求。”陈筇、贾秀凯不服裁定结果，遂于2020年11月30日提起本诉即案外人执行异议之诉。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告陈筇、贾秀凯对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告陈筇与大地房开公司之间就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的时间系在法院查封涉案房屋之后，原告陈筇向第三人大地房开公司、李宗明支付购房款的时间也在法院查封涉案房屋之后。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，原告就案涉房屋申请排除强制执行证据不足，且不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对原告的诉讼请求依法不予支持。第三人大地房开公司经传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回原告陈筇、贾秀凯的诉讼请求。案件受理费60元，由原告陈筇、贾秀凯负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院另查明，2017年4月李宗明与大地联创公司约定购买案涉房屋，5月支付大部分购房款，6月8日大地房开公司将案涉房屋交付给李宗明。2018年李宗明将案涉房屋转卖给陈筇、贾秀凯，二人接收房屋后，对房屋进行装修并入住至今。其名下还有一套37㎡的小户型房屋。本院认为：本案中，李宗明于2017年4月向大地联创房产公司购买案涉商品房，并将350750元支付给大地联创房产公司，大地联创房产公司于2017年6月8日交付给李宗明；其后李宗明于2018年5月将案涉房屋转卖给陈筇，陈筇有权承继李宗明就该房屋享有的相应的权利义务。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。本案中，陈筇、贾秀凯所处情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，陈筇、贾秀凯的上诉理由成立，本院予以支持。据此,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初17177号民事判决;二、不得执行陈筇、贾秀凯购买的位于凯里市房屋；三、驳回陈筇、贾秀凯其他诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，由陈筇、贾秀凯负担60元，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担60元。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十九日书记员 刘智慧