广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1802民初2283号原告：姚乐东，男，1978年12月18日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。原告：黄田英，女，1978年11月9日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。被告：清远联投置业有限公司，住所地广东省清远市清城区龙塘镇陂坑管理区创嘉（清远）实业有限公司1号办公楼104室。法定代表人：范小冲，董事。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张则明，广东凡立律师事务所律师。原告姚乐东、黄田英与被告清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚乐东、黄田英，被告联投公司的委托诉讼代理人张则明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚乐东、黄田英向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告支付延期交房违约金31795元（从2020年01月01日起至被告房屋质量符合交楼条件并通知收楼之日止，每日按总房款926985元的0.01%计算，现暂计至2020年12月08日，共计343日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年8月18日签订《商品房买卖合同（预告》及相关附件。约定：1、两原告以926985元向被告购买阳光壹佰米娅新城区D07栋04层05号，房屋地址广东省清远市清城区××××××××××××××××××××××××；2、交房条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；3、被告应当在2019年12月31日前交房；4、延期交房的违约责任为被告应在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；5、原被告进行房屋验收交接时，被告应当出示满足交房条件约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定的交房条件的，两原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订以上合同后，两原告依约支付了全部房款。2019年12月16日被告通知两原告于12月28日前往收楼，但被告未能向两原告出示上述合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，因未达到交房条件，两原告拒绝收楼。后于2020年6月30日两原告收到被告的短信，通知两原告于2020年7月5日前往收楼。但原告前往收楼时发现房屋出现质量问题，至今仍未修理完善且未通知原告收楼，原告认为被告仍未达到交房条件，故未收楼。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定、《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条第一款规定、《住房和城乡建设部关于进一部加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房201053号（第十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖和同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。据此，可以认定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。但被告至今仍未取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和房屋测绘报告。又根据原被告签订的《商品房买卖合同（预售》第十一条第二款约定“该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买售人。”因此，被告应承担未符合交楼条件违约责任，故被告需向两原告支付自2020年1月1日起至被告取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和房屋测绘报告并通知原告收楼之日止的延期交房违约金。综上所述，被告的违约行为严重损害了两原告的利益，为维护自身合法权益，两原告特具诉状至贵院，请贵院支持两原告的诉讼请求。被告联投公司辩称，一、答辩人迟延交楼系受天气、行政机关职能调整等不可抗力因素影响，应当扣减相应天数。首先，根据清远国家基本气象站提供的《2017-2019年天气情况统计表》显示，24小时降雨量大于50㎜，日级大风超过8级大风天气，2017年为33天、2018年24天、2019年为28天，根据《广东省在建房屋市政工程防御台风、暴雨灾害工作指引（试行）》的相关规定，在上述天气状况下，施工单位应停止施工作业。其次，在2019年，由于广东省建设工程消防设计审查验收职责由各地级以上消防救援支队移交至市住房城乡建设主管部门负责，造成消防验收工作存在一定程度的延迟。最后，根据合同附件十一《补充协议》第四条第7项的约定，因不可抗力导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任。综上，答辩人虽逾期向原告交付房屋，但原因是恶劣天气无法施工以及政府部门职能调整等，答辩人无法预见也无法抗拒的客观原因，这些客观原因导致的停工时间超过91天。因此，在此期间，不应当计算逾期交房违约金。二、违约金应截止计算至房屋符合交付条件后答辩人通知原告收楼之日止（即2020年7月5日）止。涉案房屋所属楼栋已经于2020年6月23日取得竣工验收备案证明，2020年6月22日取得房屋测绘报告，答辩人在取得竣工验收备案证明文件后，也于2020年6月30日向原告发送《交付通知书》（该交付通知书也于2020年7月1日送达原告），通知原告于2020年7月5日办理收楼手续，但原告无正当理由拒绝收楼。根据合同附件十一第四条第十项第二目的规定，买受人不按《收楼通知书》通知的收楼日期办理收楼手续、拒绝验收或拖延验收的，视为出卖人已完成交付义务，本商品房于《收楼通知书》通知的收楼日期已交付买受人。综上，违约金的计算应扣减相应的因不可抗力影响的天数至少累计91天，且应当截止计算至2020年7月5日止。本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，原告姚乐东、黄田英（买受人）与被告联投公司（出卖人）签订了《商品房屋买卖合同（预售）》及附件，合同约定：原告向被告购买位于清远市清城区×××××××××××××××××××××（北区D07栋）4层05×商品房，总价款为926985元，建筑面积为94.34平方米，套内建筑面积为77.02平方米，买受人应于2017年8月18日前支付首期房款278985元，余款648000元向银行申请按揭贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在201×年12月31日前向买受人交付该商品房。……”合同第十二条约逾期交付责任：“除不可抗力以外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”合同附件十一《补充协议》第四条第7点约定：“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际因内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，或政府部门通过审批的规划变更、设计变更，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。”签订合同后，原告向被告支付房价款926985元（含按揭贷款）。涉案房屋所属楼栋于2020年6月23日取得竣工验收备案表，于2020年6月22日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。被告于2020年6月30日通过EMS向原告邮寄送达交付通知书，通知原告于2020年7月5日前往收楼。原告确认于2020年7月5日前往收楼，因房屋质量问题拒绝收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，其内容是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应恪守履行合同义务。原告已向被告付清购房款926985元，被告依约应于2019年12月31日前交付商品房给原告。被告分别于2020年6月22日和6月23日取得涉案房屋所属楼栋《房屋建筑面积测绘成果报告书》和竣工验收备案表，即已具备交楼条件，被告于2020年6月30日向原告邮寄送达交付通知书，通知原告于2020年7月5日前往收楼。原告按通知时间（2020年7月5日）前往收楼，但以涉案房屋存在质量问题拒绝收楼。按照合同约定，涉案房屋已具备交楼条件，房屋存在质量问题属于房屋质量保修范围，由被告对房屋存在的质量问题进行修复，但原告不能以此理由拒绝收楼，因此，2020年7月5日视为原告收楼。被告于2020年7月5日才交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，按照合同约定从交楼期限届满次日（2020年1月1日）起至交楼之日（2020年7月5日）止以房屋总价款926985元按日万分之1计算违约金为17335元（926985元×0.0001×187天）。对于被告抗辩认为因为天气以及政府部门职能调整等不可抗力原因，导致工程停工时间超过91天，故应在逾期交楼期限当中扣减91天。被告于2017年8月18日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定交楼时间为2019年12月31日前，从签订合同时间至交楼期限届满之日长达两年多，被告显然预见到因天气原因影响工程施工的因素存在，而被告并没有提供因政府部门职能调整导致工程停工的事实依据，故对于被告抗辩认为因天气以及政府部门职能调整等原因导致工程停工，应从逾期交楼期限当中扣减91天的意见，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远联投置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告姚乐东、黄田英支付逾期交房违约金17335元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取297元，由原告姚乐东、黄田英负担135元，被告清远联投置业有限公司负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二一年四月二十五日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。