甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初14114号原告：甘肃省残疾人房屋开发公司，住所地甘肃省兰州市城关区闵家桥29号。法定代表人：田家鸣，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：焦建明，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜涛，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被告：兰州惠宝典当有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路189号。法定代表人：刘乐群，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马成良，甘肃熙和律师事务所律师。被告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路36号.法定代表人：刘盛波，该公司经理。原告甘肃省残疾人房屋开发公司诉被告兰州惠宝典当有限公司、兰州和泰房地产开发有限公司案外人异议之诉一案。本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦建明、被告兰州惠宝典当有限公司委托诉讼代理人马成良到庭参加了诉讼，被告兰州和泰房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。甘肃省残疾人房屋开发公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销兰州市城关区人民法院作出的（2020）甘0102执异139号执行裁定书，终止对兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢第1单元3302号房产的执行。2、请求依法确认原告对兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢第1单元3302号房产享有所有权。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月，原告依法向贵院提出执行异议，请求依法终止对兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢第1单元3302号房产的强制执行。2020年11月20日，贵院作出（2020）甘0102执异139号执行裁定，驳回了原告的申请，原告不服，现依法提起执行异议之诉，具体事实与理由如下：一、位于兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢第1单元3302号房产是原告因其名下划拨土地被收回而依法获得的还建房屋，所有权属于原告。2008年7月4日，原告甘肃省残疾人房屋开发公司与兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心（以下简称“高新区土地储备中心”）签订《国有土地使用权收购合同》［兰高土储购（2008）001号］，约定高新区土地储备中心有偿收购原划拨给原告所有的土地证号为兰国用（2008）字第Ｇ××6号的国有土地使用权，补偿方式为高新区土地储备中心支付原告2931.692万元补偿款及无偿还建4600平方米的残疾人用房。2008年7月10日，兰州高新技术产业开发区管理委员会向残疾人房屋公司下发《收地通知》［兰高新管发［2008］84号］，收回了上述国有土地使用权。2008年8月27日，甘肃省兰州高新技术产业开发区国土规划局与被告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称“和泰公司”）签订了《兰州高新技术产业开发区国有土地使用权出让合同》［兰高土储让（2008）01号］，将上述土地使用权出让给和泰公司。2013年6月8日，原告与和泰公司签订《还建设计协议》约定：和泰公司无偿还建给原告建筑面积4600ｍ2，其中包括坐落于兰州市城关区高新北××和园小区6号楼西侧的面积为1300ｍ2的商铺，一、二层均为650ｍ2，住宅面积3300ｍ2，共31套住宅，6号楼2单元26套，4号楼2单元3套，3号楼一单元2套。2015年9月10日交付房屋时，原告与和泰公司协商，对原约定的具体住宅作了调整，将第6幢第2单元2301号、第6幢第2单元2504号、第6幢第2单元2602号三套房屋调整为六号楼一层办公用房和3号楼1单元3302号房屋。2016年10月18日，和泰公司在对迟延办理产权证进行书面说明中，明确了2套小住宅调换ｌ套大住宅的事实。2017年6月5日，和泰公司对还建给原告房屋进行统计，其中还建房屋包括和泰·馨和园商住小区第3幢1单元3302室房屋。2017年6月27日，兰州高新区建设和房地产管理局向浙江省杭州市江干区人民法院发函，陈述了和泰·馨和园小区的部分房屋属于和泰公司对原告的还建房屋，所有权应归属于原告，并附有房屋基本情况统计表。在该统计表中就有和泰·馨和园小区第3幢第1单元3302室房屋。2015年9月10日，和泰公司向原告出具《交房证明》，和泰公司作为代高新区土地储备中心将还建房屋依法向乙方残疾人公司实际交付使用。但因和泰公司自身原因，导致包括涉案房屋在内的政府还建住宅和铺面未能办理过户手续。二、原告对涉案房屋提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，所享有的物权期待权能够排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，涉案房屋系原告因其名下划拨土地被收购而依法获得的征收补偿。在涉案房屋被查封前，国有土地使用权收购合同、国有土地使用权出让合同、还建设计协议、还建房交房协议及附表等已经签署并按约定实施，系当事人真实的意思表示，合法有效。基于以上事实，原告对涉案房屋享有所有权。其次，基于还建房交房协议、明细表及交房证明，原告已实际占有并使用包括案涉查封房产在内的还建房屋，原告也已实际领取门禁卡、水电卡等，对涉案房屋占有使用。再次，由于因和泰公司改变小区外墙颜色及与施工总包单位工程款存在争议等问题，导致案涉房屋所在的和泰·馨和园小区项目整体尚未办理建设工程竣工验收手续，客观上未办理不动产登记。原告未取得案涉房产的所有权登记，并非其自身原因导致，其对未办理过户登记手续并无过错。因此，原告针对涉案房屋所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，也符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的有关精神，所享有的物权期待权足以排除对涉案房屋的强制执行。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告兰州惠宝典当有限公司辩称，原告对涉案房产不享有排除人民法院强制执行的权利，兰州市城关区人民法院就涉案房产的评估、拍卖、强制执行等执行行为符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：首先，原告对涉案房产不享有任何权利。原告与和泰公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，涉案房产也未备案登记在原告名下，原告对涉案房产不享有任何权利。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告也无法排除人民法院的强制执行。第一，原告并未与和泰公司签订合法有效的商品房买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。原告与开发商没有签订书面的商品房买卖合同，自始至终对涉案房产不享有任何权利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原告理应对开发商主张违约赔偿损失，而非在执行案件中提出异议，阻碍答辩人对涉案房产的执行。第二，原告诉称，和泰公司2015年9月10日将案涉房屋交付给原告，该称述与事实严重不符。首先，和泰公司于2015年6月26日将案涉和泰馨和园小区第3幢第1单元3302室房屋备案登记在惠宝公司名下，并签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效；其次，和泰公司明知涉案房产已经备案登记在答辩人名下，又出具《交房证明》，该证明不发生法律效力；再次，即便原告持有交付证明，但案涉房产并非用于原告居住适用。故，原告诉称案涉房产已经交付原告与事实严重不符，原告对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的权利。综上，贵院评估、拍卖属于本案被告即被执行人和泰公司名下的房产，符合法律规定，原告对涉案房产不享有排除人民法院强制执行的权利，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。被告兰州和泰房地产开发有限公司未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了审查与质证。对原告提供的《国有土地使用权收购合同》、《公证书》、收条、收据四份、银行进账单、收地通知、兰高新管发（2008）84号《兰州高新技术产业开发区国有土地使用权出让合同》、《还建设计协议》及备注、《还建交房协议》、《关于产权延迟办理情况说明》、《关于和泰馨和苑小区残联房屋情况的说明函》、甘肃省残疾人房屋开发公司（和泰馨和园）房屋产权统计表、情况说明、民事起诉状、受理案件通知书等证据，被告兰州惠宝典当有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，经本院审查后认为，上述证据客观真实、来源合法、与本案存在关联，能够证明原告与被告兰州和泰房地产开发有限公司通过土地出让、还建，取得涉案房产的事实，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对被告提供的《商品房买卖合同》、兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单、（2018）甘0102民初1516号民事调解书等证据，原告对上述的真实性认可，对证明的目的不认可，经本院审查后认为，上述证据仅能证明被告兰州惠宝典当有限公司与被告兰州和泰房地产开发有限公司之间存在借贷关系，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经本院审查后确认的证据,本院经审理查明的事实如下：在本院审理的原告兰州惠宝典当有限公司与被告兰州和泰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案调解书生效后，因被告兰州和泰房地产开发有限公司未按期履行，原告兰州惠宝典当有限公司向本院提出执行申请，本院作出（2019）甘0102民初651号执行裁定书，将兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢1单元3302室房屋予以查封。之后，原告向本院提出执行异议，经审理，本院于2020年11月20日作出（2020）甘0102执异139号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告遂向本院提起本案之诉。另查明，2008年7月4日，原告甘肃省残疾人房屋开发公司与兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心签订兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》，约定高新区土地储备中心有偿收购原划拨给原告所有的土地证号为兰国用（2008）字第Ｇ××6号的国有土地使用权，补偿方式为高新区土地储备中心支付原告2931692元补偿款及无偿还建4600平方米的残疾人用房。2008年7月10日，兰州高新技术产业开发区管理委员会向原告甘肃省残疾人房屋开发公司下发［兰高新管发［2008］84号］《收地通知》收回了上述国有土地使用权。2008年8月27日，甘肃省兰州高新技术产业开发区国土规划局与被告兰州和泰房地产开发有限公司签订了［兰高土储让（2008）01号］《兰州高新技术产业开发区国有土地使用权出让合同》，将上述土地使用权出让给被告兰州和泰房地产开发有限公司。2013年6月8日，原告与被告兰州和泰房地产开发有限公司签订《还建设计协议》，约定，被告兰州和泰房地产开发有限公司无偿还建给原告建筑面积4600ｍ2，其中包括坐落于兰州市城关区高新北××和园小区6号楼西侧的一、二总面积为1300ｍ2的商铺，住宅面积3300ｍ2，共31套住宅，2015年9月10日交付房屋时，原告与被告兰州和泰房地产开发有限公司协商，对原约定的具体住宅作了调整，将第6幢第2单元2301号、第6幢第2单元2504号、第6幢第2单元2602号三套房屋调整为六号楼一层办公用房和3号楼1单元3302号房屋。2016年10月18日，和泰公司在对迟延办理产权证进行书面说明中，再次明确了2套小住宅调换ｌ套大住宅的事实，2020年6月16日，原告甘肃省残疾人房屋开发公司向兰州市中级人民法院提起诉讼，请求办理还建房屋房产证，但至今无果。又查明，2015年6月26日，被告兰州和泰房地产开发有限公司向被告兰州惠宝典当有限公司借款，将涉案房产以商品房买卖的形式抵押给被告兰州惠宝典当有限公司，并办理了商品房预售登记，但未办理抵押登记。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在涉案房屋查封前，原告甘肃省残疾人房屋开发公司与被告兰州和泰房地产开发有限公司签订《还建设计协议》，确定了还建房屋的面积及套数，在交房时，经双方协商，对所交房屋进行了调整，将涉案房屋交付给原告，至此，原告已经合法占有该房产，但因被告兰州和泰房地产开发有限公司的原因，至今未能办理产权证书，虽然原告与被告兰州和泰房地产开发有限公司之间非房屋买卖合同关系，但基于原告与兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心签订的《国有土地使用权收购合同》、甘肃省兰州高新技术产业开发区国土规划局与被告兰州和泰房地产开发有限公司签订的《兰州高新技术产业开发区国有土地使用权出让合同》以及原告甘肃省残疾人房屋开发公司与被告兰州和泰房地产开发有限公司签订《还建设计协议》，还建房屋的所有权自始应归原告所有，虽然被告兰州和泰房地产开发有限公司与被告兰州惠宝典当有限公司签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售，但该合同并非双方当事人真实意思表示，而是以房屋买卖的形式，为双方之间的借款行为提供担保，之后原告与被告兰州和泰房地产开发有限公司调整还建房屋的行为，也印证出被告兰州和泰房地产开发有限公司与被告兰州惠宝典当有限公司之间不是真实的房屋买卖关系。综上，原告的诉请符合法律相关规定，本院予以支持。关于原告甘肃省残疾人房屋开发公司要求确认兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢1单元3302室房屋为甘肃省残疾人房屋开发公司所有的诉请；因根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产物权采取登记生效的原则，在所有权登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权，而在此之前，买受人对房屋只是享有物权期待权，尚未取得法律意义上的完全物权。故甘肃省残疾人房屋开发公司该项诉请与前述不动产物权登记制度相矛盾，本院对原告的该项诉讼请求不予支持综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定、《中华人民共和国物权法》第九条第一款，判决如下：一、解除兰州市城关区高新北××和园商住小区第3幢1单元3302室房屋的查封，并不得执行该房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告兰州惠宝典当有限公司负担（于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  黄星会审 判 员  常宏蕾人民陪审员  何坚明二〇二一年四月十二日书 记 员  沈奕如