四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1302民初185号 原告：朱玲丽，女，1988年6月23日出生，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：覃树攀,四川智典律师事务所执业律师。 被告：南充维登酒店管理有限公司，住所地：四川省南充市高坪区鹤鸣西路116号万美广场小区A座楼11层2号。 法定代表人：代良勇，执行董事。 委托诉讼代理人：陈颖，四川凯航律师事务所律师。 原告朱玲丽与被告南充维登酒店管理有限公司（简称维登酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法的适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玲丽的委托诉讼代理人覃树攀、被告维登酒店的委托诉讼代理人陈颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱玲丽向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金69914元；2.解除原、被告签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》；3.判令被告支付原告违约金193608元；4.本案诉讼费、保全费、律师服务费等费用由被告承担。事实及理由：2019年，原、被告签订《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》，约定原告将自己购买的位于南充市顺庆区××小区××号楼××层××号房屋租赁给被告用于酒店经营，期限为15年6个月，前5年租金为每月5378元，自2019年9月1日开始计付租金，租金每按月支付。但被告未按合同约定履行支付租金义务，仅仅支付了2019年9月的租金。截止2020年10月31日，被告累计拖欠租金69914元。原告向被告寄发律师函，限期被告支付拖欠租金，否则将通过法律措施解除合同并要求被告承担违约责任，但被告仍未履行支付租金义务，也未作任何回复。根据合同约定，单方不履行合同即构成违约，守约方有权解除合同，合同约定的违约金为36个月托管收益的总和，即193608元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告维登酒店辩称：案涉合同非因被告原因导致无法履行，同意解除合同，但原告的其他诉请无事实依据，请求予以驳回。理由如下：1.原告起诉所适用案由不当，原、被告并非房屋租赁合同关系，根据案涉合同可知，双方系委托合同关系，委托代理的后果应由为委托人承担，被告不应当支付租金和违约金、承担诉讼费等费用。2.合同明确约定若房产开发商交房时间顺延，则合同约定的托管期和托管收益支付时间相应顺延。根据本院已生效（2020）川1302民初6546号判决书可知，案涉项目的开发商向该小区的业主发送了延期交房的告知书，且于2020年7月14日才电话通知购房者交房，可知交房时间比购房者商品房买卖合同中约定的2019年5月10日迟延了1年2个月又4天，若判决被告应承担支付托管收益义务，则支付托管收益的时间均应向后顺延1年2个月4天。3.案涉合同不能履行系因项目性质以及消防验收未能通过，系第三方原因造成，被告不具有任何过错，故不应承担违约金。4.案涉房屋至今未交付被告占有，不应向原告支付任何租金或者托管收益。5.合同约定了10个月不计托管收益的装修期，若判决被告应向原告支付托管收益，则应当扣除10个月的装修期。 经审理查明：原告朱玲丽与案外人南充新世纪房地产开发有限公司（简称新世纪公司）于2019年3月24日签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发出售的位于南充市顺庆区××路××小区××号楼××层××号房屋，建筑面积为119.5㎡，并约定出卖人在2019年5月10日前向买受人交付该商品房。该合同签订后，被告维登酒店（乙方）与原告朱玲丽（甲方）签订了《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》，就甲方将自己购买的上述房屋委托乙方对外租赁或自营管理，乙方向甲方支付约定收益达成协议，约定：本合同托管期限为15年6个月，自2019年3月1日至2034年8月31日止，若附件一《商品房买卖合同纷》中约定的交房时间2019年5月10日出现延期，则本合同约定的托管期和托管收益时间相应顺延；在合同签订后甲方应向乙方一次性支付装饰装修款164910元，装修时间为3个月，不计托管收益；托管收益按固定回报模式，乙方按以下收益按月向甲方支付托管物业租赁费用，即2019年9月1日至2024年8月31日，托管收益单价为45元／㎡，合计每月托管收益为5378元（税前），2024年9月1日至2029年8月31日托管收益单价为50元／㎡，合计每月托管收益5975元（税前），2029年9月1日至2034年8月31日托管收益单价为55元／㎡，合计每月托管收益6573元（税前）；双方按月结算托管物业租赁收益，合同约定的托管起始日前5日内，乙方预先向甲方以现金或转账方式支付下月收益，往后以次类推；托管经营期间的运营使用费由乙方承担，托管期间由乙方自负盈亏，所产生的收益归乙方所有，所产生的债务由乙方承担；由于不可抗力导致本合同不能履行的，各方不承担违约责任；本合同生效后，单方不履行合同义务的即构成违约，需向守约方支付违约金，且守约方有权解除本合同；本合同项下的违约金为本合同约定中的36个月托管收益总和；未经甲方同意，乙方迟延支付经营收益款超过5日，除应按约定如数补交外，从第6天起还应支付违约金80元／套；本合同经甲乙双方签字盖章后生效等。合同签订后,原告已将合同约定的装饰装修款164910元向被告付清，被告维登酒店也已在上述《商品房买卖合同》约定的开发商交房时间届满之前对案涉房屋进行了装饰装修。合同签订后至今，被告维登酒店仅向原告朱玲丽支付了2019年9月份的托管收益,后未再支付。2020年10月16日,原告通过四川智典律师事务所向被告邮寄了催告律师函，函告被告在收到该函件后三日内支付拖欠租金，否则将通过法律措施解除合同并要求被告承担违约责任。被告维登酒店收函后仍未向原告支付任何费用。原告朱玲丽遂诉来本院，提出了如前诉讼请求。 另查明：2019年5月13日，新世纪限公司向“世纪西华家园”小区业主发出《告知书》，告知因由于小区水电气分户安装工程尚未到位不能如期交房，交房时间待定。2019年8月22日，新世纪公司在南充晚报公告：世纪西华家园1号楼已经具备房屋所有权转移登记。 再查明，审理中，原、被告一致确认双方签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》自本案起诉状副本送达被告之日即2021年1月11日起解除。 本院认为：原、被告签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。根据双方合同约定，原告将物业交由被告托管期间，被告仅向原告支付固定的托管收益，而运营费用由被告自行承担，所产生的收益归被告所有，所产生的债务由被告自行承担，可见双方并不属于委托代理关系，而属于租赁合同关系。被告辩称双方系委托合同关系，该主张理由不能成立，本院不予采纳。 原、被告一致同意双方签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》自本案起诉状副本送达被告之日即2021年1月11日解除，不违反法律规定，本院予以确认。 双方合同约定，若附件一《商品房买卖合同纷》中约定的交房时间2019年5月10日出现延期，则本合同约定的托管期和托管收益时间相应顺延。该合同约定中的交房时间，应是开发商统一通知的交房时间，而不应是某一具体业主具体接房的时间。这个时间仅是原被告在托管租赁合同中约定的附条件的民事行为的条件，只要开发商通知交房了而且该时间较2019年5月10日出现延期，则合同约定的托管期和托管收益时间就相应顺延，至于开发商通知交房时房屋是否符合交房条件、房屋是否已经实际交接等均不对此构成影响。新世纪公司在2019年5月13日向业主发出告知书告知因水电气分户工程未到位不能如期交房，又于同年8月22日在南充晚报公告世纪西华家园1号楼已经具备房屋所有权转移登记，因办理房屋所有权转移登记的时间一般不会早于交房日期，而双方均未举出证据证明新世纪公司统一通知新的交房的时间，故该公告办证的时间即2019年8月22日可以作为本案新世纪公司通知交房的时间。至于被告提出的根据本院（2020）川1302民初6546号判决书查明的新世纪公司于2020年7月14日电话通知该案原告吕东升、欧玉清接房的事实，由于该判决书并不是生效法律文书，加之该案件事实系该小区单个业主接房时间，属于个例，不能据此认定新世纪公司在2020年7月14日才通知整个小区交房的事实。因此，被告主张本案案涉物业托管收益支付起点时间应从2019年9月1日顺延1年2个月又4天的理由不能成立，本院不予支持，而应顺延105天至2019年12月14日。根据双方合同约定，被告应当在2019年9月1日起，每月提前5天向原告支付托管收益（租金），即使按照合同约定支付托管收益（租金）的时间顺延，也应自2019年12月14日起每月提前5日向原告支付托管收益，但被告仅仅向原告支付了一个月的收益后，即未再行支付，显然构成违约，应承担支付合同约定的托管收益并支付违约金的违约责任。由于被告收取了原告支付的装修款并对案涉房屋进行了装修，故被告辩称案涉房屋至今未交付被告占有，不应向原告支付任何租金或者托管收益的主张没有事实依据，本院不予采纳。被告提出的因第三方原因导致本案合同未能履行，被告不构成违约，原告应向第三方主张赔偿的主张，由于第三方原因并不是被告的免责事由，故该主张没有法律依据，本院不予采纳。关于托管收益（租金）金额：根据以上所述，计算托管收益支付起点时间为2019年12月14日，根据原告的诉讼请求，计算托管收益（租金）至2020年10月31日，此间的托管收益（租金）总额应为56729元，扣除已经支付了的1个月5378元，被告还应支付原告托管收益款（租金）51351元。关于违约金：双方合同约定的违约金为本合同约定中的36个月托管收益总和，该约定标准明显过高，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及各方的预期利益等实际情况，本院酌定按18个月的托管收益总和确定违约金，即96804元。对原告主张本案保全费、律师服务费由被告承担的诉讼请求，因该请求不明确且无证据证明，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、确认原告朱玲丽与被告南充维登酒店管理有限公司签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》自2021年1月11日起解除； 二、被告南充维登酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱玲丽支付托管收益款（租金）51351元； 三、被告南充维登酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱玲丽支付违约金96804元； 四、驳回原告朱玲丽的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2626元，由被告南充维登酒店管理有限公司负担1478元，由原告负担1144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨发光 二〇二一年四月二日 书记员  舒 凤