山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3113号上诉人（原审原告）：宁凯，男，1988年9月6日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。上诉人（原审原告）：解晓静，女，1990年1月1日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张同军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蓬莱裕源置业有限公司，住所地烟台市蓬莱区武霖村。法定代表人：陈静，总经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。上诉人宁凯、解晓静因与被上诉人蓬莱裕源置业有限公司（以下简称裕源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宁凯、解晓静共同上诉请求：请求撤销一审判决予以改判。事实及理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。1、一审法院对宁凯、解晓静的违约金的计算标准万分之二不予认定是错误的。宁凯、解晓静与裕源公司之间签订的补充协议和裕源公司自己的承诺书中，均对违约金的计算标准有明确的表述，既因延期交房自2016年7月1日至综合验收之日止，应按日万分之二计算。该约定和承诺都是裕源公司自己的真实意思表示，既然已经与宁凯、解晓静签订了协议，就应该严格按照协议履行。而裕源公司却在一审中称“该协议是针对已经交房的业主签订的，且补充协议的约定与购房合同的约定相悖”，那为什么又与宁凯、解晓静签订该协议?既然是补充协议，按照相关法律的规定，应以补充协议的约定为准。很明显裕源公司是在逃避责任，而一审法院却予以采信，无视事实的存在和法律的规定，肆意使用自由裁量权，将协议明确约定的万分之二的违约金强行降低为万分之一。2、一审法院在审理中以涉案小区房屋的评估租金为依据来预判宁凯、解晓静的损失于法无据。既然认定裕源公司违约，就应该按照补充协议的约定和承诺书的承诺来承担责任。综合以上观点，望二审法院支持宁凯、解晓静的请求。裕源公司辩称，宁凯、解晓静上诉理由缺乏事实和法律依据，通过一审查明事实清楚表明：一审判决按照日万分之一计算逾期交房违约金公平合理、于法有据，依法应驳回上诉，维持原判。1、诉争房产已交付并占有居住至今，双方在购房合同已约定逾期交房违约金按照日万分之一计算，一审中宁凯、解晓静未提交证据证明因逾期交房给其造成实际损失，因此一审法院根据合同约定以及相关司法解释参照同地段房屋租金标准计算逾期交房违约金公平、合法。2、同一楼盘其他数十位业主一审法院均按照日万分之一计算逾期交房违约金，且该判决均已生效履行，针对同一事实已有生效法律文书予以确认，因此本案应予以维持。宁凯、解晓静向一审法院起诉请求：1、请求依法判令裕源公司立即支付2016年7月1日至2020年7月1日的违约金149285元；2、诉讼费由裕源公司承担。一审法院认定事实：2014年3月29日，宁凯、解晓静与裕源公司签订《商品房买卖合同》，约定宁凯、解晓静购买裕源公司开发的蓬莱武霖*紫金世家18号楼2单元201号住宅，建筑面积94.85平方米，总房款合计511256元。合同第八条约定，卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定，逾期交付商品房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后宁凯、解晓静履行了付款义务。宁凯、解晓静与裕源公司争议的焦点为违约金的计算截止时间及计算标准。第一，违约金的计算截止时间。宁凯、解晓静主张裕源公司于2020年1月21日才取得房地产开发项目竣工综合验收备案，这时裕源公司才满足将房屋交付给宁凯、解晓静的条件，但裕源公司只在2020年五六月份通知过宁凯、解晓静接房，但因裕源公司未出示相关法律文件，宁凯、解晓静拒绝接房，故宁凯、解晓静将违约金的计算截止到起诉之日即2020年7月1日。裕源公司则主张9-20号楼竣工验收备案时间是2019年11月份，发证时间是2020年1月21日，2019年11月份裕源公司就取得竣工验收备案，具备交房条件，且2019年12月份及2020年五月份，裕源公司已两次通知宁凯、解晓静接房，是宁凯、解晓静至今没有与裕源公司办理交房手续，因此，宁凯、解晓静的违约金应计算到2019年12月底。一审法院认定，2020年1月21日涉案楼房取得房地产开发项目竣工综合验收备案证书，裕源公司主张其2019年11月已取得备案无证据支持，不予采信。宁凯、解晓静主张2020年5、6月份因裕源公司未出示相关竣工验收文件，宁凯、解晓静拒绝接收房屋，裕源公司不予认可。宁凯、解晓静并未就其主张的接房过程充分举证，造成未接房的具体原因，一审法院无法认定。但宁凯、解晓静已得知裕源公司于2020年1月21日在房产备案部门已办理备案手续，具备交房条件，且宁凯、解晓静提供的补充协议中违约金计算至“综合验收前”，故违约金计算至2020年1月21日符合公平原则及法律规定。第二，违约金计算标准问题。宁凯、解晓静主张按补充协议的约定及裕源公司的承诺2016年7月1日后至综合验收前违约金标准按已付款的日万之二计算，提供了宁凯、解晓静与裕源公司签订的补充协议及2016年7月5日裕源公司出具的承诺书。裕源公司质证认为：补充协议中的综合验收国家已废除，实际执行的是竣工验收备案，该约定不产生法律效力，且承诺书是针对已交钥匙装修的业主，宁凯、解晓静至今未接房，因此承诺书对宁凯、解晓静不适用；逾期交房违约金是弥补因违约而给宁凯、解晓静造成的实际损失，但宁凯、解晓静提交不出因裕源公司违约而造成其实际损失的相关证据，且补充协议约定的日万分之二的违约金标准因过高与合同约定相悖，应当按照购房合同约定的日万分之一或者按照有资质单位对诉争房屋周边的租金标准作出的评估来确定。另查，在一审法院（2020）鲁0684民初949号案审理过程中，烟台开元价格评估有限公司对上述案件紫金世家小区的涉案房屋每平方米租金价格评估为148元/年。一审法院认定，宁凯、解晓静与裕源公司商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准为已付款的日万分之一，双方又签订补充协议约定延期时间超出一年至综合验收前按照每日万分之二支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对于裕源公司抗辩违约金过高的问题，考虑宁凯、解晓静未对逾期交房的实际损失举证，参照同地段的租金水平，违约金调整为按已付款日万分之一计算。一审法院认为，宁凯、解晓静与裕源公司签订的商品房买卖合同有效，裕源公司应按约定向宁凯、解晓静履行交房义务。现裕源公司延期交房事实清楚，其应当向宁凯、解晓静支付违约金。裕源公司抗辩违约金过高，一审法院予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年11月5日作出判决：限裕源公司于判决生效后十日内给付宁凯、解晓静逾期交房违约金66463.28元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1643元，由宁凯、解晓静负担182元，裕源公司负担1461元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题为一审判决认定的违约金计算标准是否正确。本案中，裕源公司作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，守约方宁凯、解晓静主张违约金约定合理，亦应提供相应的证据。一审法院（2020）鲁0684民初949号案审理过程中，烟台开元价格评估有限公司对上述案件紫金世家小区的涉案房屋每平方米租金价格评估为148元/年，该评估报告能够证明本案违约金标准过高。在此情况下，宁凯、解晓静有义务举证证明约定的违约金在合理范围内，但一、二审中宁凯、解晓静均未提交证据证明。故一审判决认定日万分之二的违约金标准过高，认为裕源公司应以商品房买卖合同中约定的日万分之一为标准给付宁凯、解晓静逾期交房违约金，符合本案客观事实，本院予以确认。综上所述，宁凯、解晓静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3286元，由上诉人宁凯、解晓静负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十七日书记员  孙嘉慧