河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终649号 上诉人（原审原告、案外人）：周跃荣，女，1961年12月22日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：郑东梅，北京高华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董成良，北京高华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邯郸市第五建筑安装有限公司，住所地邯郸市丛台区光明北大街68号。 法定代表人：薛利军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史鹤，河北盈邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵启吟，河北盈邦律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：邯郸市华隆商贸有限公司，住所地邯郸市丛台区朝阳路丁1号。 法定代表人：李怀忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何爽，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 上诉人周跃荣因与被上诉人邯郸市第五建筑安装有限公司（以下简称五建公司）、邯郸市华隆商贸有限公司（以下简称华隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周跃荣委托代理人郑东梅、董成良，被上诉人五建公司委托诉讼代理人史鹤、赵启吟，华隆公司委托诉讼代理人何爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周跃荣上诉请求：1、撤销原判，依法改判不得执行邯郸市丛台区门市的执行，并确认该房产归上诉人所有；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是蔬菜公司并非房地产开发企业，其出售的房屋属于公司的私有财产，是普通的房屋买卖，不适用商品房买卖解释的规定，一审判决认定上诉人与蔬菜公司签订的书面买卖合同无效，系适用法律错误；二是上诉人在法院查封之前已合法占有该不动产，一审判决未对合法占有时间作出认定；三是上诉人已支付全部590985元价款，一审判决也予以认定；四是非因买受人原因未办理过户登记，上诉人多次找蔬菜公司要求其配合办理过户，但其不予配合，后该公司办公人员无法找到，且房产已被法院查封，故非自身原因；五是超标的执行，查封共计405平方米的房产，但公告的共计1000余平方米，价值远超执行标的。 五建公司辩称，一是因上诉人与华隆公司（原蔬菜公司）的《邯郸市市区集资建房买卖契约》未载明土地使用权的取得方式，不符合城市房地产管理法第41条的规定，且其没有购买集资房的主体资格，不属于执行异议复议规定的合法有效的书面买卖合同；二是无证据表明上诉人已缴纳全部购房款，对于大额资金交易，应提供其他证据佐证，虽提供收据，但未得到华隆公司认可，其提交司法会计鉴定也与华隆公司无关；三是上诉人一审时称抢占了房屋，现有称通过物业移交，前后矛盾。竣工验收时间为2006年1月24日，无证据证明交付答辩人合法占有的具体时间，需提供其他证据佐证，且不应后经验收而改变抢占的合法性；四是无证据证明上诉人实施了请求出卖人办理过户登记等积极行为，不能认定其非因自身原因未办理过户登记；五是因房屋初始登记在华隆公司名下，不能确认归上诉人所有。 华隆公司辩称，同五建公司答辩意见。 周跃荣向一审法院起诉请求：1、立即停止（2018）冀0403执348号执行案件中位于邯郸市丛台区门市的执行，并确认该房产归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：五建公司与蔬菜公司建设工程施工合同纠纷一案，我院受理后，于2010年3月10日作出（2009）丛民初字第538号民事判决书，宣判后，蔬菜公司不服，向市中院提起上诉。2010年7月29日，市中院作出（2010）邯市民三终字第77号民事裁定书，裁定“撤销本院（2009）丛民初字第538号民事判决，将本案发回重审”。我院重审期间，追加华隆公司为该案的共同被告，追加邯郸市千禧拆迁有限公司（以下简称千禧公司）为该案的第三人，于2015年12月11日作出（2009）丛民初字第538号民事判决书，判决：“一、限被告华隆公司于本判决生效之日起十日内给付原告五建公司工程欠款3499677.16元，并自2006年1月25日起至该工程欠款清偿完毕之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利息向原告支付利息。二、驳回原告五建公司的其他诉讼请求。三、驳回被告蔬菜公司对原告五建公司的反诉请求”。宣判后，华隆公司不服，向市中院提起上诉。2017年10月25日，市中院作出（2017）冀04民终2399号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2018年2月28日，该案进入执行程序，案号为（2018）冀0403执348号。在审理过程中，自2006年12月11日开始，我院一直对蔬菜公司位于邯郸市向南30米，从西向东13.5米共计405平方米的房产进行查封，目前已经续查封到2023年4月1日。周跃荣于2020年6月18日提出执行异议，请求法院立即解除对邯郸市丛台区陵西大街与望岭路东南角一层1号房产（其中包含异议人的陵西北大街584号门市）的查封、拍卖等执行措施。本院于2020年7月16日作出（2020）冀0403执异98号执行裁定书，驳回周跃荣提出的异议。周跃荣不服于2020年8月17日诉至本院，提起执行异议之诉。 另查明，2005年2月18日原告与蔬菜公司签订了《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》，周跃荣购买位于邯郸市丛台区门市，单价6576元／平方米，全部购房款共计590985元，原告将上述房款以现金交付给第三人，第三人出具收款收据。后周跃荣将上述涉案门市出租给中国工商银行股份有限公司。 再查明，位于邯郸市丛台区房产登记在蔬菜公司名下，蔬菜公司整体改制为华隆公司。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条的规定，依法审查原告就执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然周跃荣提供收款收据证明其已支付了购房款，但是否构成阻却执行，仍需审查是否符合另外三项条件。对第三人辩称未收到原告所谓的房款的理由，因原告提交有第三人签章的房款收款收据，且原告占有涉案房屋多年，第三人均未向其催收房款，不符合社会交易习惯，故对第三人该辩解理由，本院不予采信；对被告辩称原告在涉案房屋被查封前未与本案第三人签订合法有效的书面买卖合同的理由，经查，截至起诉之日涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，原告与第三人签订的涉案房屋买卖契约依法不属于合法有效的合同，故对被告该辩解意见，本院予以采信；对被告辩称原告未在查封前已合法占有涉案房屋的理由，经查，原告主张2006年1月即占有了涉案房屋，虽未明确具体占有时间，但被告及第三人均未提出反驳证据，由于涉案买卖契约因未取得商品房预售许可证明而无效，因此依法不能认定原告对涉案房屋的占有系合法占有，故对被告该辩解意见，本院予以采信。关于周跃荣未能办理过户登记的问题，一般而言，买受人只要有向房屋登记机关递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定非因买受人自身原因导致。本案中由于涉案房屋未取得商品房预售许可证明且处于查封状态，不属于周跃荣所能控制的原因而办理不能，不属于《规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。由此可见，原告的执行异议不符合《规定》第二十八条的规定，其不具有对抗司法执行的权利，对原告要求停止执行的诉请不予支持。对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，因涉案房屋初始登记在本案第三人名下，周跃荣也未取得不动产权证书。根据物权变动的基本原则，对于原告周跃荣提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，依法不能得到支持。 综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告周跃荣的诉讼请求。案件受理费9710元，由原告周跃荣负担。 二审期间，上诉人提交了丛台区政府办公室函、通知、单位购建住房审批表、涉案土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审批图纸、验收报告等证据，证明该项目系政府确定退路进场项目，系集资建房、手续齐全，无需商品房预售许可证；还提交了《邯郸市房屋产权登记备案通知书》、代存欣盛园款项说明一份、收据三份、城市信用社转账支票存根一份，证明欣盛园项目部向蔬菜公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大产权证款等费用887601.12元，由于蔬菜公司未办理房屋权属证书，导致至今未能办理过户手续，上诉人对此没有过错。五建公司质证认为，土地是划拨地，房产是职工集资房，上诉人不是蔬菜公司职工，没有购房资格，买卖合同无效。备案通知书不能证明其证明目的，代存款项说明、收据的真实性有异议，转账存根不能证明是上诉人转的。华隆公司质证认为，房产为职工福利性质，上诉人不是我单位职工，不具备主体资格，买卖合同无效，代存款项说明蔬菜公司只是暂存义务，没有代缴义务，经办人常魏平是常俊芳的弟弟。其他同五建公司质证意见。 上诉人还提交了邯会鉴字（2006）第016号司法会计鉴定书，明细分类账、项目部邯郸银行账户回单及流水1份，蔬菜公司房款收据1份，维修基金收据1份，装修保证金及垃圾清运费收据1份，入住协议1份，证明足额交纳了房款，于2005年12月25日合法占有涉案房产。五建公司质证认为，鉴定报告不是新证据，即使收到款项，也不是蔬菜公司收到款项，且报告中有常俊芳收回投资的记载，不能证明支付了款项。大额现金支付购房款，无其他证据不能认定。入住协议和交房单是伪证，房屋验收是24日，不可能是1月18日交接。华隆公司质证认为，同五建公司意见。另补充，相关账簿是千禧公司的，报告中即作投资款，也作为购房款，为了规避支付工程款。收据是蔬菜公司盖有空白章交给常俊芳，蔬菜公司没收到购房款。信用社转账代缴费的票据我方需核实。 经审理查明，邯郸市2004年第六批建设项目投资计划包括欣盛园小区住宅楼及市场，是蔬菜公司集资自筹方式建设的，通过招标由五建公司施工建设，其中部分工程由其他施工人完成。2005年12月22日，五建公司在向邯郸市建设局报的材料中反映，截止2005年10月25日，已达到竣工条件。甲方在没有验收的情况下，强行发放钥匙，安排住户入住。该公司要求甲方及时归还工程款，否则不予交工。后该项目于2006年1月24日竣工验收。邯会鉴字（2006）第016号司法会计鉴定书记载，千禧公司于2002年4月开始运作蔬菜公司欣盛园项目部，该项目资金在常俊芳、杜丙朝个人银行账户下。在该项目部会计现金日记账中，有收借常俊芳个人款、收陈峰等6人房款不同内容的摘要。2005年12月25日，蔬菜公司给周跃荣共出具涉案房款收据1份，590985元。同日，该公司项目部还出具1份装修保证金和垃圾外运费收据、1份物业专项维修资金收据。2006年2月16日，蔬菜公司欣盛园项目部向蔬菜公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大产权证款等费用887601.12元。2005年12月28日，周跃荣、王如利与工商银行邯郸分行签订《房屋租赁合同》，将包括涉案门市的房屋租给工商银行邯郸分行使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人符合前述情形的，其权利可以排除强制执行。本案中周跃荣对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及能否确认归其所有的问题，应从以下几个方面予以判断。 一、关于双方签订的《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》是否合法有效的问题。 根据查明的事实，涉案房产属于集资建设，不属于一般商品房，而预售许可证系对商品房买卖合同效力性的要求，故无预售许可证并非认定本案合同无效的条件。另，对于五建公司和华隆公司所提周跃荣非单位职工，无购房资格，合同无效的意见，一是该契约并无仅职工才可购房的资格要求，二是购房价格也并非集资或合作建房成本价，而是契约约定的价格，现无证据证明双方签订的《邯郸市市区门市房买卖契约（二）》存在法律或行政法规明文规定无效的情形，故对前述意见不予采纳。 二、关于是否于查封前交付房屋的问题。 根据五建公司的反映材料可以看出，一是截止2005年10月25日，已达到竣工条件；二是华隆公司存在着在验收前后交付房屋的行为。另外，结合维修基金收据1份，装修保证金和垃圾外运费收据1份、《房屋租赁合同》等证据，可以认定华隆公司于查封前交付了涉案房屋。 三、关于是否交付房款的问题。 根据邯会鉴字（2006）第016号司法会计鉴定书，明细分类账、项目部邯郸银行账户回单及流水1份，蔬菜公司房款收据1份及房屋的交付占有等，可以综合认定房款已交付。对于五建公司所提大额现金无其他证据不能认定及华隆公司称没收到房款的意见，周跃荣除有房款收据外，还有司法会计鉴定、明细分类账、银行流水等印证，且已交付房屋多年。另外，对大额现金收据进一步核查是为了防止出卖人和买受人串通，本案中，出卖人华隆公司持不同意见，显然不存在串通的可能。对于华隆公司称没收到房款的意见，因该公司项目部出具了相关收据，故该意见不能成立。 四、关于未办理过户登记是否存在过错的问题。 根据查明的事实，2005年12月28日，华隆公司欣盛园项目部向华隆公司交付了热力费、物业专项维修费、办理大产权证款等费用887601.12元，但华隆公司未及时办理产权登记，涉案房产自2006年12月11日开始被查封，且华隆公司已否认买卖合同，故认定上诉人未办理过户登记存在过错的依据不足。 五、关于能否确认涉案房产是否归上诉人所有的问题。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。本案中，案涉房产尚未登记在上诉人名下，故对上诉人所提确认该房产归其所有的请求不予支持。 综上，周跃荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3338号民事判决； 二、不得执行邯郸市丛台区门市； 三、驳回周跃荣的其他诉讼请求。 一审案件受理费9710元，二审案件受理费9710元，由邯郸市第五建筑安装有限公司负担。 本判决为终审判决。 河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403执异98号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  张艳芬 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二一年四月十三日 书记员  陈 波