吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0211民初1209号原告：吉林市京安物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区宜山东路龙城帝景小区601号楼101室。法定代表人：胡贵科，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春艳，该公司工作人员。被告：毕贤忠，男，1968年10月10日生，汉族，住吉林市丰满区。原告吉林市京安物业服务有限公司（以下简称京安物业公司）与被告毕贤忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告京安物业公司委托诉讼代理人王明杰、徐春艳，被告毕贤忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京安物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令毕贤忠立即支付自2019年10月1日截止到2021年12月31日拖欠的物业费5849.04元及滞纳金2846.53元，共计8695.57元。2、本案诉讼费由毕贤忠承担。事实与理由：2012年7月31日京安物业公司与吉林市昌信房地产开发有限公司按期签订了《前期物业服务合同》，约定由京安物业公司对“龙城帝景”小区进行前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业费用的按照千分之三收取滞纳金。毕贤忠2017年6月28日与吉林市昌信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买昌信房地产公司开发“龙城帝景”小区XX号楼X单元XX室住宅一套（其面积为127.43平方米）并于2017年6月30日与京安物业公司签订《前期物业服务协议》双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，毕贤忠身为“龙城帝景”小区业主，其享受了京安物业公司提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的义务，在业主欠费期间经京安物业公司多次催要，毕贤忠均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故诉至法院请求支持其诉请。毕贤忠辩称，我认为物业服务是一种商品，这种商品应该存在着买卖公平的原则，我对服务不满意为什么要交钱，并且说我2012年7月31日签订协议，我的房子是在2017年6月份买的，时间是有问题的。前期合同只是临时的，我对服务不满意，不需要原告给我服务，并且上次的判决书已经写明了逾期三个月不交物业费的话就可以终止服务了，那你为什么还要给我服务呢。临时合同中物业费标准，1.7元每平米是否有相关政府批件，没有批件为什么收这么高，1.7元的标准应该达到何种服务，我没有享受到这种服务，理所当然不应该交钱。小区中存在很多问题，消防隐患问题，小区内机动车和非机动车占用消防通道的情况长期不能改善，楼道内消防安全门好多不好使，上一次起诉我的时候我家附近的两个闭合器我就说没修理，到现在还是损坏状态。楼梯间窗户全部人为的把把手都卸掉了，如果发生火灾，根本没有办法通风。楼内步行道杂物堆积，有的步行楼梯是从上下来后，最下面的门堵死了，根本出不去，中间有一次是停电，大家走的时候好多楼都反映出口的门是堵死的，一旦发生火灾后果不可想象。地下车库人行出口好多地方人为的钉死了，进不去也出不来，地下车库出口处被环卫人员作为存放垃圾的地方。具体有关小区营运收入的问题，2020年1月1日起小区公共区域内的广告收入还有地下车位租赁收入，还有电梯间的广告收入、丰巢快递柜、充电桩的收入，这些收入不知去向，民法典中有明确规定，这些收入归广大业主所有，地下车位的收入，以我家楼下来讲，我看了一下告示牌，应该达到80%-90%是租赁完的，而且是两年起租，仅103号楼到101号楼的车位近两百个，这笔巨额的收入哪里去了。电梯间的广告费，月收入每部电梯应该是1000元左右，保守估算，小区一共153部电梯，这笔收入又哪去了。有关供热的问题，大家普遍反映很不好，物业的理由是发包给别人了。有关小区通行道路，到处都是路障，如果路障能解决问题就不需要保安和物业管理了。鉴于以上这些问题，我没有按期交纳物业费，我认为服务有问题，另外我认为这中间存在好多不合理。关于赔偿问题，入住这样的小区，本人承受了巨大的心理压力和精神负担，已经严重影响我的正常工作和生活，所以请求物业公司给我壹佰万元的精神损失费。现在2021年还没到12月31日，所以不能算是我拖欠物业费。综上，请求驳回京安物业公司的诉讼请求。经审理查明：京安物业公司于2019年与吉林市昌信房地产开发有限公司（以下简称昌信房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由京安物业公司为龙城帝景小区提供前期物业管理服务，并约定了物业服务内容与质量、服务费用收取标准等内容。合同中约定高层（带电梯）二层以上物业服务费为1.7元/月/平方米，合同期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。毕贤忠为龙城帝景小区XX号楼（系高层住宅）X单元XX室房屋(建筑面积为127.4平方米)所有权人。2017年6月30日，毕贤忠（乙方）与京安物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定：高层（带电梯）二层以上物业服务费按建筑面积每月每平方米1.7元收取；协议第八条违约责任部分载明：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，乙方应当每日按欠费总额的3‰向甲方支付违约金。五、乙方拒交物业费及其他应缴费用达3个月以上，甲方有权停止向乙方提供物业服务，并保留向人民法院提起诉讼的权利。因毕贤忠认为物业公司存在管理不好、未享受到服务、物业收费没有依据、广告收入去向不明等问题，未给付自2019年10月1日起至今的物业服务费。另查明，因毕贤忠未按时给付京安物业公司物业费，京安物业公司于2019年诉至本院。本院于2019年9月30日作出（2019）吉0211民初3088号民事判决书，判决毕贤忠给付京安物业公司2018年7月1日至2019年9月30日的物业服务费3248.7元。该判决已生效。上述事实有以下证据予以证明：前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、绿化养护合同、电梯维护保养合同、京安物业冬季清雪管理规定、电梯应急救援演习记录、消防演习预案、现金报销单、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、建筑电器防火检测报告、消防工程设施检测报告、龙城帝景小区保洁外包承揽合同、车辆管理规定、照片、民事判决书及当事人陈述。根据京安物业公司、毕贤忠的诉辩意见，本案争议焦点为：被告毕贤忠应否给付京安物业公司自2019年10月1日起至2021年12月31日止的物业费5849.04元及承担滞纳金2846.53元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本院认为，京安物业公司与昌信房地产公司签订的《前期物业服务合同》及毕贤忠与京安物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力，故毕贤忠在享受物业服务的同时，也负有给付物业费的义务。毕贤忠辩称，因其逾期三个月未交物业费，物业服务合同应该解除，其未享受到服务，无需向物业公司交纳物业服务费，本院认为，首先依据法律规定，前期物业服务合同对毕贤忠是有约束力的，物业公司已提供了相关的服务，毕贤忠有给付物业费的义务，不能以未享受到服务或无需接受服务为由拒不给付物业费；其次，《前期物业管理服务协议》中关于逾期三个月未交费的违约责任的约定，是指当协议中约定的违约条件成就时，物业公司有权停止提供服务，但物业公司是为小区所有业主提供物业服务的，其服务性质具有公共性，所以其不可能终止服务，且物业公司提交的证据足以证明其已为毕贤忠所居住的小区提供了物业服务，所以毕贤忠实际上已享受了物业服务，故对于毕贤忠认为物业合同已解除、未享受服务而无需交纳物业服务费的主张不予支持。毕贤忠认为按每月1.7元/平米收取物业费没有政府批件，其没有享受到服务，所以不应交费，本院认为，关于物业费收费标准，在《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》中均有约定，双方应按约定履行义务，故对毕贤忠的抗辩主张不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于毕贤忠提出的因物业管理方面存在楼道内门、窗损坏、杂物堆积、消防存在隐患等问题，对物业管理服务不满意，故不给付物业费的主张，本院认为，物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合评判认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒绝给付物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。同时，业主也应对物业公司给予一定理解，由于物业服务范围广泛、服务对象众多、物业工作人员能力、素质参差不齐，很难做到十分完美，所以作为业主要尽可能地看到物业公司员工在物业服务中的努力和付出，要充分认识到及时给付物业费是保障物业服务正常运转的前提。本案中，毕贤忠提供的证据不足以证实京安物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，所以毕贤忠作为业主应履行给付物业服务费的义务。关于毕贤忠提出的物业公司收支不公开、获得的营运收入去向不明等问题，毕贤忠可通过其他途径另行解决，但不能成为其拒绝给付物业费的理由。关于毕贤忠提出的要求物业公司赔偿的主张并没有证据证实，故对该主张不予支持。综上，毕贤忠应给付京安物业公司自2019年10月1日起至2021年4月30日止的物业服务费共计4115.02元（1.7元/月/平方米×127.4平方米×19个月）。关于京安物业公司要求毕贤忠承担滞纳金的主张，本院认为，毕贤忠不属恶意拖欠物业费，其未给付物业费事出有因，所以对其主张不予支持。另外建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、毕贤忠于本判决生效之日起十日内一次性给付吉林市京安物业服务有限公司自2019年10月1日起至2021年4月30日止的物业服务费共计4115.02元；二、驳回吉林市京安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由毕贤忠负担15元，由吉林市京安物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二一年四月三十日书记员  李佳盈