重庆市垫江县人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）渝0231民初623号 原告:邓德珍，女，1966年9月13日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：许龙华，重庆山语律师事务所律师。 被告：冯发胜，男，1966年7月8日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：梁荣，重庆渝州律师事务所律师。 被告：重庆冠亿房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道创业街一巷****3-1-1，统一社会信用代码915001150891499000。 法定代表人：冯发胜，执行董事兼经理。 原告邓德珍与被告冯发胜、重庆冠亿房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓德珍及其委托诉讼代理人和被告冯发胜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告重庆冠亿房地产开发有限公司经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即交付位于长寿区某房屋并办理产权过户手续。事实和理由，被告冯发胜因缺经营资金，向原告借款720,000元（本息），被告不能及时偿还借款，双方于2016年10月26日签订了《以房抵债协议书》，约定二被告以位于长寿区某房屋（价值约808,000元）抵偿被告冯发胜欠原告的720,000元债务差价88,000元由原告签订协议时支付48,000元，交房时一次性付清剩余40,000元。协议还约定二被告于2017年3月交房，2018年3月前办理产权证。协议签订后原告于2016年10月26日向被告冯发胜支付了48,000元差价款，但被告却不按约定向原告交付房屋和办理产权证，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告冯发胜辩称，1.因开发长寿区某房屋欠缺资金向原告借款属实；2.欠原告本息720,000元不属实；3.2013年4月19日向原告借款200,000元，约定利息按月息5分计算，已按约定支付每月利息10,000元；3.2014年1月27日向原告借款400,000元，约定利息按月息5分计算，已按约定支付每月利息30,000元至2014年12月30日；4.原告曾与被告冯发胜约定放弃2014年1月份的利息，2014年6至7月份、8至9月份各只收取一个月的利息；5.2015年1月4日，归还原告本金200,000元，之后每月支付20,000元利息至2015年6月24日；6.2015年6月24日至2016年10月24日未支付利息；7.借款利息过高，截止2016年10月24日还欠本息196,635.2元；8.《以房抵债协议》违反法律强制性规定，应属无效合同；9.涉讼房屋未办理相应的建设手续，无法办理过户登记手续。 审理查明：2014年1月27日原告与被告冯发胜签订《民间借款合同》，约定被告冯发胜在原告处借款520,000元，利息按月利率5%计算，并约定原告转账400,000元、现金支付120,000元，被告冯发胜应在2015年4月27日一次性归还本息676,000元；当日，原告通过其尾号为XXXX的银行账户向被告冯发胜尾号为XXXX的银行账户转账400,000元。同日，被告冯发胜出具收条一份，载明“今收到邓德珍从重庆农村商业银行转入冯发胜本人账户肆拾万元整，此款为冯发胜在邓德珍处1月27日借款，现金壹拾贰万元整，合计伍拾贰万元人民币”。2016年1月26日，被告冯发胜在前述合同尾部注明“此借款合同，按约定应早就应该归还，现由于我资金困难，特要求再延期6个月还清”。 2016年1月27日，被告冯发胜出具借条一份，载明“今借到江康人民币现金壹拾肆万元整（140,000元），此款限于2016年2月底之前还清，如不按时还清，将从2015年7月开始计息，利息按伍分计算”；同日，被告冯发胜出具收条一份，载明“今收到江康现金人民币壹拾肆万元整（140,000元）”。 2016年1月26日，被告冯发胜出具《说明》一份，载明“本人冯发胜于2013年4月19日在邓德珍处借贰拾万元整，于2015年1月4日已还清，另从2013年1月至2015年6月打到邓德珍账户上的所有的3万和2万都是零时在邓德珍处以现金借支的应归还的款，与2014年1月27日在邓德珍处借的伍拾贰万元无关。特此说明”。 2016年10月26日，原告（甲方）与被告冯发胜（乙方）、重庆冠亿房地产开发有限公司（丙方）签订《以房抵债协议书》，载明“……一、乙方所欠甲方人民币（本息）72万元的债务，鉴于乙方现无法偿还此债务，乙方、丙方自愿以自有的位于长寿区某（系丙方开发）房屋财产用于抵偿所欠甲方的全部债务。二、乙方、丙方提供的房屋位于长寿区（面积每套99.75平方，以产权证为准，价值人民币808,000元用于清偿乙方所欠甲方债务72万元，差价88,000元在本协议签订时由甲方付给乙方48,000元，剩下4万元交房时一次性付清……”。在该协议尾部手写注明“交房时间2017年3月。接房后一年内办理产权证……”。同日，被告冯发胜出具收条一份，载明“今收到邓德珍交来以房抵债的余款48,000元，大写肆万捌仟元整”。 案外人周雪梅于2015年2月1日向原告转账20,000元，于次月26日再次转账20,000元。原告于2013年4月19日向被告转账200,000元。被告冯发胜于2013年5月18日向原告转账10,000元，于2013年6月20日转账10,000元，于2013年7月23日转账10,000元，于2013年8月22日转账10,000元，于2013年9月20日转账10,000元，于2013年10月21日转账10,000元，于2013年12月2日转账10,000元，于2013年12月26日转账10,000元。2014年1月27日，原告向被告冯发胜转账400,000元；被告冯发胜于2014年1月30日向原告转账10,000元，于2014年2月27日转账30,000元，于2014年3月30日转账30,000元，于2014年5月27日转账60,000元，于2014年8月2日转账30,000元，于2014年8月19日转账30,000元，于2014年10月17日转账20,000元，于2014年10月27日转账40,000元，于2014年11月26日转账30,000元，于2014年12月30日转账30,000元，于2015年1月4日转账200,000元，于2015年2月26日转账20,000元，于2015年5月22日转账30,000元，于2015年6月24日转账20,000元。 本院认为，民事活动不得违背法律的规定。本案中，被告冯发胜在原告处借款，原告应当按照约定将相应款项支付给被告冯发胜，被告冯发胜亦应当按照约定返还借款并支付利息。截止原告与二被告签订《以房抵债协议书》时，原告与被告冯发胜约定的借款期限均已到期，原告与二被告就到期借款进行结算后用于冲抵购房款未违背法律的禁止性规定，但原告与二被告均未举示《以房抵债协议书》所涉房屋的不动产权属登记证书，亦未提供证据证明该房屋的修建经过了相关部门批准，并取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”，由此可知，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，涉及到违法建筑的认定及处理，应由相关行政机关审查。本案中，没有证据证明《以房抵债协议书》中的房屋取得了不动产权属登记证书，亦无证据证明该房屋的修建取得了相关行政主管部门的批准。因此，涉诉房屋是否保留使用或被认定为违法建筑应予以拆除，应由相关行政部门进行认定及处理，在相关行政机关未对涉案房屋的合法性等问题进行认定及处理之前，人民法院不宜受理本案，已经受理的，应裁定驳回起诉。 据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告邓德珍的起诉。 案件受理费减半收取5,500元，原告邓德珍在立案时已预交，在本裁定生效后退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王贤凡 二〇二一年四月二十九日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿