江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1225号上诉人（原审原告）:胡茂建，男，1975年8月28日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：何伟，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛成波，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏煜华置业有限公司，住所地宿迁市宿城区。法定代表人：徐建成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐煜，浙江哲鼎律师事务所律师。上诉人胡茂建因与被上诉人江苏煜华置业有限公司（以下简称煜华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5930号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月1日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡茂建上诉请求：撤销一审判决，依法改判煜华公司给付逾期办证违约金48180元（以440000元为基数，自2018年11月1日起至2020年10月31日，按每日万分之一点五计算，并至实际取得房屋权属证书之日止）。事实与理由：1.本案不存在逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的交叉。胡茂建于2018年3月提起逾期交房诉讼，请求自2016年5月30日起至2018年2月10日（并至实际交付之日止）期间违约金合计38172.12元。而本案主张的迟延办证违约金自2018年11月1日至实际取得房屋权属证书之日。故本案不存在同期主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。2.涉案房屋于2018年8月5日实际交付，根据合同第十五条约定，煜华公司理应自2018年11月1日起承担逾期办证的违约责任。煜华公司二审答辩称：涉案商品房买卖合同第八条约定，交付时间以取得竣工验收备案表为准。第十五条约定的商品房交付后使用60日内，也应理解为取得竣工验收备案表后60日内。逾期办证是在取得竣工验收备案表开始计算，而煜华公司至今未取得竣工验收备案表，胡茂建自愿接受涉案房屋，视为胡茂建对自己权益的处分，不能产生视为涉案房屋已经验收合格的法律效果。胡茂建向一审法院提出诉讼请求：1.判令煜华公司向胡茂建支付逾期交房违约金暂定72270元（以购房款440000元为基数，自2017年6月11日起，按日利率万分之一点五暂计算至2020年6月30日，并继续计算至实际取得房屋产权证书之日止）；2.案件受理费由煜华公司负担。事实和理由：2014年5月15日，胡茂建与煜华公司签订了《商品房买卖合同》，胡茂建购买煜华公司开发的世纪锦园小区1＃1101号房。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，自第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。因煜华公司原因，胡茂建至今仍未取得上述房屋权属登记证书，胡茂建依法提起本案诉讼。一审法院认定事实：2014年5月15日，胡茂建与煜华公司签订了《商品房买卖合同》，胡茂建以440000元的总价购买煜华公司开发的世纪锦园小区1＃幢11层1101号房。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准……。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案登记表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案登记表》，并从第二天起3日内通知买受人办理房屋交接手续……。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。同日，胡茂建与煜华公司双方签订《合同补充协议》作为合同附件四，协议第四条约定，买受人同意土地使用权证待本小区全部开发完毕后由国土管理部门或测绘部门统一分割，然后再给买受人办理该商品房的土地使用权证书。协议第五条约定，对本合同第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证责任；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。上述合同及补充协议经房屋管理部门备案。此后，胡茂建按约支付购房款。因煜华公司没有按期将取得《工程竣工验收备案表》的房屋交付胡茂建，胡茂建曾向宿城区人民法院提起诉讼，要求煜华公司支付其逾期交房违约金，并明确主张的直至房屋实际交付为止，其中计算到2018年2月10日为38172.12元。经宿城区人民法院调解，胡茂建与煜华公司于2019年12月4日在该案中达成调解协议，主要内容如下：煜华公司于2019年12月26日前一次性赔偿胡茂建逾期交房违约金25377元，胡茂建放弃其他逾期交房违约金；若煜华公司逾期，胡茂建有权按35000元申请强制执行。截止目前，涉案房屋仍未取得《工程竣工验收备案表》。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，胡茂建与煜华公司之间的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，也可据此行使权利。本案中合同第八条、第九条、第十五条及补充协议第五条，明确约定了煜华公司的两种违约情形及相应的违约责任，即逾期交付符合约定及法律规定房屋的违约责任（所谓的“逾期交房违约金责任”）及逾期提交产权登记资料的违约责任（所谓的“逾期办证违约责任”）。其中合同第十五条约定了煜华公司对“办证”所负的义务为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并约定了煜华公司“逾期办证”的违约责任：如因出卖人的责任，买受人不在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属登记证书的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同补充协议第四条对煜华公司在“逾期办证”中的义务进行了明确约定，即出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证责任。据此可知，双方对于房屋交付时间确定为取得《工程竣工验收备案表》之日，这也与合同第八条中有关房屋交付时间的约定一致，也和合同第十一条中房屋交付条件及流程的约定相一致。而截止目前，涉案房屋并未取得《工程竣工验收备案表》，因此煜华公司也不可能违反在60日内将相关产权登记所需资料提交登记部门的义务，胡茂建主张的违约金并无合同约定。胡茂建在诉讼中称补充协议的相关条款系煜华公司提供的格式合同，无法律效力，一审法院对此不予支持。因为该补充协议经过房屋管理部门的备案，而且如前文所述有关交房时间的认定方法和合同本身条文中相关认定并不矛盾，也并未减轻煜华公司负担的义务。事实上，煜华公司逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任是以房屋交付为时间分割点，且两种违约责任全面覆盖了出卖人交房及办证这两种合同的主要义务，煜华公司在房屋交付前未实际负有“办证”相关的义务。本案中的胡茂建已经就煜华公司逾期交付房屋提起诉讼，且已经就此处理完毕，其目前在本案中就几乎相同的期间主张煜华公司支付逾期办证违约金，并不符合合同约定及法律规定，一审法院不予准许。综上所述，胡茂建的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回胡茂建的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元，减半收取804元，由胡茂建负担。二审另查明，胡茂建与煜华公司签订的商品房买卖合同重要提醒第7条约定，商品房必须通过竣工验收备案后，购房人才能领取钥匙。同时要求开发企业提供“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。经审理，本案二审争议焦点为：煜华公司是否应当承担逾期办证违约责任。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胡茂建与煜华公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。该条是关于煜华公司在履行交付房屋义务后，对房屋权属登记证书办理应当承担义务的约定。《合同补充协议》第五条约定，出卖人应在取得《工程竣工验收备案表》60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任。该条系对煜华公司在案涉房屋权属登记证书办理中应当承担义务内容的具体约定，为应当由煜华公司提供办理涉案房屋权属登记备案资料。商品房买卖合同约定房屋的交付条件为取得《工程竣工验收备案表》，系对煜华公司履行交付房屋义务的约定，要求煜华公司交付房屋标的物应当具备的相应条件，如果不具备该条件，购房人有权拒绝接收，并视为煜华公司未履行交付房屋义务承担违约责任。如果煜华公司未能在合同约定的房屋交付时间取得案涉房屋《工程竣工验收备案表》，购房人不以标的物不符合合同约定为由拒绝接收的，视为购房人放弃该项抗辩权利，但不影响购房人在合同该条约定有关标的物交付以外权利，故胡茂建依据合同第十五条享有请求煜华公司提供房屋权属证书办理所需备案资料的权利不受影响。煜华公司将房屋交付给胡茂建使用后60日内应当向产权登记部门提交产权登记备案资料，否则就构成对合同第十五条约定的违反，应当承担违约责任。按照涉案合同约定，煜华公司逾期未提交产权登记备案资料致使胡茂建无法办理产权登记证书，应向胡茂建承担相应违约金，违约金自涉案房屋实际交付使用后第91日起计算至实际取得房屋权属证书之日，以购房款440000元为基数，按日万分之一点五计算。胡茂建出具的物业费收据显示，胡茂建于2018年8月5日交纳涉案房屋物业费，由此可推定2018年8月5日胡茂建与煜华公司完成涉案房屋实际交付使用。现胡茂建主张煜华公司2018年11月1日至实际取得房屋权属证书之日期间的逾期办证违约责任，属于煜华公司应承担的逾期办证违约责任范围内。胡茂建的主张并未超出其依据合同约定可以享有的权利范围，本院予以支持。综上，胡茂建的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，导致裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5930号民事判决；二、江苏煜华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡茂建支付逾期办证违约金（以440000元为基数，按日万分之一点五自2018年11月1日计算至实际取得房屋权属证书之日）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1608元，减半收取804元，二审案件受理费1608元，合计2412元，均由江苏煜华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年四月二十九日书记员 王 玉