广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初986号 原告：柳州市荣和投资有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：914502003404196414。 法定代表人：李斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林静霞，广西新柳律师事务所律师。 被告：熊献章，男，1975年8月6日出生，壮族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市柳江区，现住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被告：王玉秀，女，1971年7月1日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市融安县，现住广西壮族自治区柳州市柳江区。 原告柳州市荣和投资有限公司与被告熊献章、王玉秀商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告柳州市荣和投资有限公司的委托诉讼代理人林静霞，被告熊献章、王玉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市荣和投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告柳州市荣和投资有限公司与被告熊献章、王玉秀签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告在判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后七日内协助原告办理注销位于屏山大道××和××树××单元××房屋××商品房合同备案登记、商品房××登记及商品房抵押权预告登记；3.判令被告向原告支付代偿银行贷款款项27064.89元；4.判令被告向原告支付违约金268533.8元（计算方式：合同总价款1342669元×20%）；5.判令被告向原告支付律师费4000元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：原告柳州市荣和投资有限公司与被告熊献章、王玉秀于2017年7月3日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由被告以银行按揭贷款的方式购买原告开发的位于屏山大道××和××树××单元××号房屋，房屋总价款为人民币1342669元。为申请购房贷款，原告、被告与中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称：中国银行柳州分行）于2017年8月24日签订《个人一手住房贷款合同》，由被告向中国银行柳州分行申请购房借款107万元，并由原告对被告的上述贷款债务承担阶段性连带保证责任。之后因被告未能依约向中国银行柳州分行履行偿还贷款本息的义务，原告已发函催促被告履行偿还义务。中国银行柳州分行向原告及被告发函，要求被告承担清偿借款本息责任及原告承担连带还款责任。中国银行柳州分行已从原告的账户划扣27064.89元。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，应当受到法律的保护。依照《商品房买卖合同补充协议》第一条“付款方式”第（三）款“银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）”中第10项的约定，被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担担保责任代被告还贷的，相应法律后果包括：（1）被告应向原告偿还代偿款项（包括本息）（2）原告有权通过诉讼、查封、拍卖被告房产的方式追索代偿款项，被告应承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费等相关费用（3）原告有权解除《合同》，收回房产另行处理（4）被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金。由于被告的行为已属违约，根据上述合同条款的约定原告有权解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，要求被告返还房屋并承担该合同条款约定的各项违约责任。同时，由于涉案房屋已办理商品房抵押权预告登记、商品房买卖合同登记备案及商品房预告登记，原告有权要求被告协助尽快办理撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告熊献章、王玉秀辩称，对原告诉请的事实与理由无异议，但不同意解除合同，且认为违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2017年7月3日，原告柳州市荣和投资有限公司与被告熊献章、王玉秀签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：012016041213001170501），其中约定：二被告购买原告开发的位于柳州市房屋一套，房屋总价款为1342669元。同日，原告与二被告签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条第（三）款第2项约定：“买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20.31%作为首期付款，计272669元（已付定金抵作首期付款）。”协议第一条第（三）款第10项约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、商品房买卖合同登记备案、‘商品房预告登记’的全部手续，向出卖人交回房产……同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用）以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。”第十一条第2款约定“一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据。”第十七条约定“本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议与《合同》不一致的，以本补充协议为准。”原告在落款处出卖人栏加盖印章，二被告在买受人栏签名及捺印。 2017年8月24日，被告熊献章作为借款人，被告熊献章、王玉秀作为抵押人，中国银行柳州分行作为抵押权人，原告作为保证人，签订了一份《个人一手住房贷款合同》，其中约定：被告熊献章借款用于购买位于柳州市房屋一套，购房贷款金额为1070000元，贷款期限为264个月，采用等额本息还款法，还款日为每月15日；原告提供的保证为阶段性连带责任保证。中国银行柳州分行已依约提供前述1070000元贷款。 此后，原告与二被告到房产管理部门办理了商品房合同备案（备案日期2017年7月11日）及商品房预告登记手续。原、被告及中国银行柳州分行办理了商品房抵押权预告登记手续。 2021年1月15日，中国银行柳州分行制作《履行保证责任通知书》一份，载明：截至2021年1月15日，被告熊献章的前述1070000元贷款已逾期103天，共拖欠应还款项27048.21元，根据贷款合同的约定，原告应承担阶段性连带担保责任，请原告在收到本通知书的15日内履行合同约定的有关保证责任。 2020年12月23日，原告委托律师向被告熊献章发出《律师函》一份，载明：因被告熊献章拖欠银行贷款本息13478.39元，贷款银行此前已通知原告主张担保权利，并要求原告代被告熊献章归还被告熊献章欠付的银行贷款本息13478.39元，根据前述合同条款的约定，原告有权要求被告熊献章承担违约责任，要求被告熊献章收到本函后三日内向贷款银行归还上述拖欠的贷款本息。原告按照被告熊献章在《商品房买卖合同》中所留存的通讯地址以邮政快递的方式向被告熊献章寄送该函件，2020年12月28日邮件已妥投。 2021年1月18日，中国银行柳州分行从原告开立的账户中扣划贷款本金、利息及罚息合计27064.89元。 现原告认为二被告未按约偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，原告申请撤回有关要求撤销预售商品房抵押权预告登记的诉讼请求。 另查明，中国银行柳州分行于2021年2月22日以金融借款纠纷为由将原告及二被告起诉至本院，提出宣布前述合同项下贷款本息提前到期，要求偿付贷款本息等相关请求，该案[（2021）桂0203民初1335号]尚在审理过程中。 又查明，根据原告提交的《柳州市不动产查询结果证明书》显示涉案房屋设置有2笔预告登记及2笔查封登记，其中：预告登记情况如下：1.不动产登记证明号为桂（2017）柳州市不动产证明第××号，权利人为中国银行柳州分行，义务人为二被告，权利价值为1070000元；2.不动产登记证明号为桂（2017）柳州市不动产证明第××号，权利人为二被告，义务人为原告。查封登记情况如下：1.2020年8月12日已被柳州市城中区人民法院查封，查封文号为（2020）桂0202执1243号；2.2019年12月26日已被柳州市城中区人民法院查封，查封文号为（2019）桂0202执2929号。 本院认为，原告与被告熊献章、王玉秀签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告所举证的《履行保证责任通知书》、《律师函》、邮政快递单、（2021）桂0203民初1335号《案件受理通知书》，并结合当事人庭审陈述，已形成完整证据链证实二被告违约情形符合《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）款第10项所约定的解除条件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于原告主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求，本院予以支持。合同解除后，二被告应当依照合同约定及时协助原告到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：012016041213001170501）、商品房预告登记的注销手续，本院确定办理期限应按照合同约定的7日。关于预售商品房抵押权预告登记，因原告在本案审理过程中申请撤回该项诉请，其行为是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告主张的代偿款，《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）款第10项中有明确约定，且该费用是原告因二被告未依约向银行偿还贷款本息而实际被银行扣划的费用，有合同和事实依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽双方在《商品房买卖合同补充协议》中对该违约金的标准明确约定为按合同总价款的20%计付，但现二被告提出该违约金标准约定过高。本院认为，因原告未就其实际损失进行举证证明，考虑被告未依约向银行偿还贷款本息确实导致原告承担了担保责任，结合原告已举证的实际代偿的款项金额，本院酌情确定二被告应向原告支付的违约金为8119元，对原告主张违约金超出部分，本院不予支持。至于二被告已经支付给原告的购房款，二被告与原告可以另行处理。关于原告主张的律师代理费，结合《委托代理合同》、律师费收据及律师出庭参加诉讼的情形，原告已证实该项费用4000元的实际发生，且该费用的承担亦有补充协议第一条第（三）款第10项的明确约定，本院对原告要求二被告支付该费用的请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市荣和投资有限公司与被告熊献章、王玉秀于2017年7月3日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告熊献章、王玉秀应于本判决生效之日起七日内协助原告柳州市荣和投资有限公司办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：012016041213001170501）及商品房预告登记的注销手续； 三、被告熊献章、王玉秀应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付代偿款27064.89元； 四、被告熊献章、王玉秀应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付违约金8119元； 五、被告熊献章、王玉秀应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣和投资有限公司支付律师代理费4000元； 六、驳回原告柳州市荣和投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 上述应履行义务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费19300元，减半收取9650元，保全费1998元，合计11648元（原告柳州市荣和投资有限公司已预交11648元），由原告柳州市荣和投资有限公司负担2330元，由被告熊献章、王玉秀负担9318元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  伍艳丽 二〇二一年四月二十八日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。