山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民初552号原告（案外人）：孙运苓，女，1982年1月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：解伟，山东德衡（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，山东德（日照）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区连云港路133号（海滨五路西，连云港路北），统一社会信用代码913711005652256106。法定代表人：吴国贤，董事长。委托诉讼代理人：梁宁庭，山东兆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东荣安集团有限公司，住所地日照市北京路228号，统一社会信用代码91371100724277515D。法定代表人：刘加楼，该公司董事长。原告孙运苓与被告日照骏豪置业有限公司(以下简称骏豪置业)、第三人山东荣安集团有限公司（以下简称荣安集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙运苓的委托诉讼代理人解伟、被告骏豪置业的委托诉讼代理人梁宁庭到庭参加诉讼，第三人荣安集团经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙运苓向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于昭阳小镇9号楼1单元103楼房及201复式、301复式、301阁楼的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告对位于昭阳小镇9号楼1单元103楼房及201复式、301复式、301阁楼享有所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：骏豪置业申请执行荣安集团债权债务概括转移合同纠纷，日照市中级人民法院于2020年4月21日作出(2019)鲁11执546号执行裁定查封了涉案房屋，并于2020年9月23日作出拍卖公告拟拍卖涉案房屋。孙运苓提出执行异议后，日照市中级人民法院于2020年10月20日作出了(2020)鲁11执异99号执行裁定书，裁定驳回了孙运苓的异议。本案中，孙运苓系涉案房屋的实际所有权人，并已经实际占有、使用涉案房屋，涉案房屋并非是因孙运苓的原因未能过户，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，依法应当排除对涉案房屋的执行。孙运苓认为，在购买涉案房屋时荣安集团从未告知孙运苓所购买的房屋已被查封的事实，孙运苓是善意房屋购买人，且孙运苓已经累计缴纳房款801192元，付款比例已经超过了总房款的50%，是该房屋的实际所用人。骏豪置业辩称，一、孙运苓与荣安集团在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，孙运苓持有认购书的性质是预约合同而非本约，该认购书没有对交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记、解决争议的方法等作出约定，认购书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件。涉案房屋在2017年3月22日之后才取得商品房预售许可证，荣安集团与孙运苓签署的认购书不属于合法有效的书面买卖合同。二、孙运苓未提供证据证明其所购买的商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。三、案外人支付的价款是在查封之后，系明显为规避法院查封和执行而为的恶意行为。请求依法驳回孙运苓的诉讼请求。荣安集团未作陈述。孙运苓围绕起诉请求提交如下证据：证据一、孙运苓身份证、结婚证复印件各一份，用以证明孙运苓的主体资格；证据二、昭阳小镇项目预约认购书及补充协议原件各一份，用以证明孙运苓与荣安集团签订认购书的时间及双方的权利义务；证据三、房屋买卖转让协议、收到条各一份及荣安集团出具的收据三份，用以证明孙运苓以98万元的价格受让涉案房屋，定金收据及购房款收据，能够证明孙运苓已经缴纳房款801192元；证据四、昭阳小镇一期叠墅、联排接房通知原件一份，用以证明荣安集团与孙运苓已经完成涉案房屋的交接手续；证据五、前期物业服务合同、物业费、水电费、太阳能、有线电视开口费缴费收据原件6张，用以证明孙运苓已经入住的事实。骏豪置业对上述证据质证认为，对证据一的真实性与证明目的无异议；对证据二的真实性有异议，认购书系孙运苓与荣安集团签署，有删改痕迹，从张永祥删改成孙运苓，该认购书存在不真实的可能性；对证据三的真实性不予认可，房屋买卖协议系孙运苓与张永祥签署的，时间为2018年3月23日，此时涉案房屋已经被查封，孙运苓对付款情况应提供银行流水予以证明，对张永祥出具的收到条真实性不予认可，对荣安集团出具的三个收据，其中61万的收据系在2018年3月20日开具，此时房屋已被查封，18万元的收据系在2020年9月12日出具，此时案件已进入执行程序，且房屋已被查封，孙运苓存在过错，荣安集团存在逃避执行的嫌疑；对证据四的真实性不予认可，没有任何单位加盖印章；对证据五的真实性不予认可，孙运苓未提供唯一的住房证明。骏豪置业、荣安集团均未提交证据。本院对孙运苓提交的证据认证如下：对证据一，骏豪置业对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据二，骏豪置业虽有异议，但证据二加盖荣安集团印章，本院对其真实性予以确认；对证据三，房屋买卖转让协议、收到条涉及案外人张永祥，张永祥未出庭作证，对该证据本院将综合本案其他证据予以确认，对荣安集团出具的收据的真实性予以确认；对证据四，该证据未加盖荣安集团相关印章，该证据的真实性不能确认；对证据五，该证据加盖相关物业公司的印章，对该证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：骏豪置业诉荣安集团债权债务概括转移合同纠纷一案，山东省高级人民法院作出的（2017）鲁民终1829号民事判决已发生法律效力，骏豪置业于2019年11月8日向本院申请强制执行。本院于同日立案执行，并于2020年9月22日作出（2019）鲁11执546号之一执行裁定书。该裁定书载明，本院于2017年3月28日作出（2017）鲁11执保25号执行裁定书，查封了荣安集团所有的位于日照市东港区预售许可证号分别为201703015、201703022的一系列房产共计18套，其中包括孙运苓主张所有权的9号楼1单元103楼房及201复式、301复式、301阁楼。经骏豪置业申请，本院于2020年4月21日作出（2019）鲁11执546号执行裁定书，裁定对上述房产进行续封。鉴于荣安集团未全部履行生效法律文书确定的义务，双方当事人亦未达成和解协议，骏豪置业申请拍卖上述被查封的房产。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，裁定拍卖上述被查封楼房，并于2020年9月23日作出拍卖公告，告知对拍卖标的物权属有异议的，应在10日内向本院提起执行异议。案外人孙运苓在法定期限内提出异议并提交相关证据。本院认定，案外人孙运苓与被执行人荣安集团在2017年4月15日签定《昭阳小镇项目认购书》，时间是在本院作出查封裁定的日期之后。因此，其提出的执行异议理由不能成立。2020年10月20日，本院作出（2020）鲁11执异99号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙运苓的异议。孙运苓不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。2017年4月15日，荣安集团作为甲方与乙方孙运苓签订昭阳小镇项目认购书（认购书中有改动，即乙方由张永祥修改为孙运苓），约定：一、乙方所认购的商品房为甲方所开发的位于日照市东港区昭阳小镇项目第9楼1单元103号商品房，建筑面积约190.39平方米，单价为7379.59元/平方米,总价款为1405000元。二、乙方在签订本认购书时，向甲方支付诚意金100000元，《商品房买卖合同》签订后，自动转为房款。三、乙方同意按揭贷款，于2017年4月16日前向甲方缴纳认购金605000元，乙方已交纳的诚意金自动转为认购金等等。2017年3月17日，日照市住房和城乡建设局就荣安集团申请办理的昭阳小镇一期001-010号楼预售项目发布商品房预售许可公告。2018年3月23日，张永祥作为甲方与孙运苓作为乙方签订房屋买卖转让协议，约定：甲方自愿将该房屋出售给乙方，并已将该房屋的状况充分告知乙方。甲方出售之房屋位于，建筑面积约为190.39元平方米并附带地下室。乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定房产交易成交价格为1770000元，乙方于产权变更前支付给甲方上述房地产首付款和转让费共计98万元，签单当日乙方支付定金11万元交给甲方，甲方开具收据为准，乙方付款时间2018年3月23日。甲方保证此房2018年4月3日前变更乙方。张永祥给孙运苓出具的收到条载明：收到87万元昭阳小镇房款，收到人张永祥。该收到条未备注时间。荣安集团日照街道分公司给孙运苓出具三份收到条，分别为2018年3月30日收到定金1万元，同日收到首付房款605000元。2020年9月12日收到房款186192元。2020年9月12日，孙运苓之夫赵伟作为乙方与荣安集团日照街道分公司作为甲方签订补充协议，约定：一、按照甲乙双方于2017年4月15日签订的预约认购书的约定，乙方认购甲方所开发的昭阳小镇项目9楼1-103号商品房，该房屋认购协议所约定的建筑面积约194平方米，单价为7379.59元/平方米,房款总为1431640元，现该房屋经实测建筑面积为189.85平方米，甲乙双方经协商确认该房屋的总价为1401015元，面积差异部分的房款应于本协议签订时一次性补齐。二、因该房屋暂不具备签订商品房买卖合同和正式交付的条件，现甲方同意提前将该房屋交付给乙方进场装修使用。乙方确认甲方在将该房屋交付乙方时该房屋及装修、设备、设施已完全符合双方约定的标准，同意现状提前接收该房屋并与日照花开物业管理有限公司办理接房手续。三、乙方保证按照与甲方签订的预约认购书的约定，在甲方指定的期限内办理银行按揭、缴纳房款并签订商品房买卖合同。如乙方未能按照预约认购书的约定交齐房款并与甲方签订商品房买卖合同，则乙方应在接到甲方通知后十日内向甲方交还该房屋。乙方在交回房屋时如已对该房屋进行了装饰装修或留存有物品，由乙方负责搬离或拆除恢复，相关损失由乙方自担，甲方不负责赔偿，如乙方逾期搬离或拆除恢复，视为乙方自愿放弃所有权，由甲方处置。四、该房屋具备签订商品房买卖合同和正式交付的条件时，甲乙双方将按照双方签订的商品房买卖合同的约定办理正式交房手续。五、本合同项下发生的争议，由各方当事人自行协商或调解；协商或调解解决不成的，均有权依法向日照仲裁委员会提起仲裁等等。六、本合同一式三份，甲方两份，乙方一份，每份均具有同等法律效力。本合同自双方签字或盖章之日起后生效。七、延期交房违约金截止到2020年9月11日。2020年9月12日，赵伟向日照花开物业管理有限公司交纳垃圾清运费459.2元（79.2元+380元），物业费1822.60元，装修押金2000元。同日，赵伟向山东荣安集团有限公司日照街道分公司交纳太阳能费用1800元，有线电视初装费360元。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，孙运苓与荣安集团就昭阳小镇9-1-103#商品房签订的《昭阳小镇项目认购书》及交纳购房款的时间均在本院查封之后，且孙运苓亦未提交证据证实其名下无其他用于居住的房屋，故其提供的证据不足以证明其就执行标的昭阳小镇9-1-103#商品房享有民事权益且足以排除强制执行。综上所述，孙运苓的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下：驳回原告孙运苓的诉讼请求。案件受理费17400元，由原告孙运苓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  李 红审 判 员  刘丽艳人民陪审员  郭长征二〇二一年四月二十七日书 记 员  辛 娜