安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0111民初5104号 原告：合肥汉悦企业管理有限公司（原合肥汉博商业运营管理有限公司），住所地安徽省合肥市包河区徽州大道838号漫乐城购物中心7楼706,统一社会信用代码91340100348740800P。 法定代表人：王伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。 被告：邓龙龙，男，1992年7月22日出生，汉族，住陕西省乾县。 原告合肥汉悦企业管理有限公司(以下简称汉悦公司)诉被告邓龙龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉悦公司的委托诉讼代理人许梦君到庭参加诉讼，被告邓龙龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉悦公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《合肥漫乐城租赁合同》，被告邓龙龙腾空合肥漫乐城6层621B商铺、恢复原状并交付给原告；二、判令被告邓龙龙支付原告2018年5月1日至2020年7月31日期间的租金239724.9元，并按合同约定的租金标准继续支付房屋占有使用费至房屋返还原告之日止;三、判令被告邓龙龙支付原告2018年5月1日至2019年7月31日期间的推广费19388元，推广费按10元/月/平方米的标准顺延计算至合同解除之日止；四、判令被告邓龙龙支付原告延迟履行违约金301951.24元（按照应付未付租金日千分之三计算至款清之日止，现为起诉之日暂计算至2020年7月31日）；五、判令被告邓龙龙支付原告为实现债权而支付的律师费6000元;六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月8日，安徽宝利丰投资发展有限公司将其合肥宝利丰广场出租给北京汉博商业管理股份有限公司，设立“漫乐城购物中心”，租赁期为二十年。2016年1月28日，原告与北京汉博商业管理股份有限公司、安徽宝利丰投资发展有限公司签订《三方协议》，协议约定将“漫乐城购物中心”权利义务转让给汉悦公司。后汉悦公司（甲方）与邓龙龙（乙方）、倪修芳签订《合肥漫乐城租赁合同》，合同约定：1、甲方将漫乐城6F-621B商铺出租给乙方，租赁面积73平方米。租赁期限为3年，自起租日即2018年1月30日计算。2、租赁期限内，租赁场地租金分为固定租金和抽成租金，第一个租赁年度月固定租金8882元，月抽成租金税前营业额扣点8%，第二个租赁年度月固定租金8882元，月抽成租金税前营业额扣点9%，第三个租赁年度月固定租金9992元，月抽成租金税前营业额扣点10%，两者按较高者执行。3、自起租日起，乙方应交纳推广费，推广费标准为10元/月/平方米，共730元/月。4、乙方未按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金。5、乙方拖欠支付租金和物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过三十日，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，并要求乙方按下述约定履行相关责任：（1）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方,若租赁保证金不足赔偿甲方损失的,乙方还应负责赔偿；(2)乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将租赁场地交还甲方,并与甲方和物业管理公司结清所有款项。6、甲方因向乙方催讨租金和物业管理费或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)均由乙方承担。合同签订后,原告按约交付案涉商铺。原告(甲方)、倪修芳(乙方)又于2018年7月16日签订补充协议,变更起租日为2018年4月14日,其他条款不变。2018年12月7日,原告(甲方)、倪修芳(乙方)与被告邓龙龙(丙方)签订三方协议,约定由丙方邓龙龙承继乙方倪修芳在上述原租赁合同中的全部权利义务,该协议生效前乙方应当履行而没履行的部分以及因乙方履行主合同而产生的责任,由丙方承担,乙方承担连带责任。被告经营商铺至今却未向原告支付自2018年5月起的租金、推广费,如今已累计欠付租金239724.9元及推广费19388元,经原告多次催要未果。 被告邓龙龙未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见。 经审理查明，2015年2月8日，合肥汉博商业运营管理有限公司（现更名为：合肥汉悦企业管理有限公司，以下简称汉悦公司）(出租方、甲方)与倪修芳(承租方、乙方)签订一份《合肥漫乐城租赁合同》。第一部分通用条款约定了租赁场地、租赁面积及租赁用途，支付期限约定乙方应于每个缴租期最后一日结束前5日向甲方一次性足额支付下一个缴租期租金；同时约定乙方租赁保证金需于租赁合同签订后5个工作日内缴纳，租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、推广费、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金。如在租赁期限内，因乙方的原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。乙方在合同期满终止后十日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物将被视为放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任，相关还原/拆除费用由乙方承担。乙方如逾期交还，应按日租金标准的三倍向甲方支付逾期占用费。乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金。甲方因向乙方催付租金和物业管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。第二部分专用条款约定:甲方将位于漫乐城6F-621B号面积73平方米商铺出租给乙方经营唐秦五味，租赁期限自2018年1月30日至2021年1月29日止;租赁期限内，租赁场地租金分为固定租金和抽成租金，第一个租赁年度月固定租金8882元，月抽成租金税前营业额扣点8%，第二个租赁年度月固定租金8882元，月抽成租金税前营业额扣点9%，第三个租赁年度月固定租金9992元，月抽成租金税前营业额扣点10%，两者按较高者执行；自起租日起,乙方应交纳推广费,推广费按照商铺租赁面积计算，为10元/月/平方米,共730元/月，推广费支付方法与租金支付方法一致，首期推广费应于合同签订后5日内与首期租金一并缴纳，租赁保证金为39785元。 2018年7月16日,汉悦公司与倪修芳续签《合肥漫乐城租赁合同》,变更起租日为2018年4月14日,其他条款同前述租赁合同内容一致。2018年12月7日,原告(甲方)、倪修芳(乙方)与被告邓龙龙(丙方)签订三方协议,约定由丙方邓龙龙承继乙方倪修芳在上述原租赁合同中的全部权利义务,该协议生效前乙方应当履行而没履行的部分以及因乙方履行主合同而产生的责任,由丙方承担,乙方承担连带责任。 合同签订后,双方办理了交接手续，邓龙龙支付39785元租赁保证金、10000元装修押金，汉悦公司将案涉商铺交予邓龙龙使用。但自2018年5月起，案涉商铺即开始欠缴租金和推广费。汉悦公司为索要债权，于2020年8月1日，与安徽星阑律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼，为此支付律师代理费6000元。 再查明：2020年上半年，正值新冠肺炎疫情期间，被告的商铺经营造成较大损失，房屋租赁费用也应酌情减免，本院根据法律及相关政策规定，结合本案实际情况，酌定减免原告承租的商铺疫情期间两个月的房屋租赁费，金额为17764元。 上述事实，除汉悦公司的当庭陈述外，还有其提供的欠款明细表、《合肥漫乐城租赁合同》、《三方变更协议》、《补充协议》、催缴函及缴费通知签收单、《委托代理合同》、支付凭证及律师费发票等证据在卷佐证。 本院认为：汉悦公司与倪修芳签订的《合肥漫乐城租赁合同》、《补充协议》及汉悦公司与倪修芳、邓龙龙签订的《三方变更协议》，系当事人真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同约定，邓龙龙应于每个缴租期最后一个月结束前5日向汉悦公司一次性足额支付下一个交纳租期租金。自2018年5月起案涉商铺未按约向汉悦公司支付租金、推广费，依据原被告之间订立的《合肥漫乐城租赁合同之三方变更协议》，被告邓龙龙承继原倪修芳在租赁合同中的全部权利义务，在协议生效前倪修芳应当履行而未履行的部分则由邓龙龙承担。故对于案涉商铺产生的欠付租金及推广费由均由邓龙龙承担。而邓龙龙逾期欠付上述费用构成违约，依据合同约定，汉悦公司有权解除合同，并要求邓龙龙按合同约定承担违约责任。汉悦公司于2021年2月9日提起诉讼，邓龙龙于2021年3月5日收到诉状副本，邓龙龙收到诉状副本之日案涉合同解除。 合同解除后，合同期内的租金、推广费，以及汉悦公司为追讨租金等欠款产生的律师费，邓龙龙理应支付。关于租金数额，应根据合同约定的按固定租金和抽成租金中较高者执行，汉悦公司自愿按固定租金执行，符合法律规定，应予支持。 经计算，邓龙龙缴纳的租赁保证金39785元、装修押金10000元抵冲后，扣除本院酌定减免的17764元，截至2021年3月5日，应付租金为252613.5元（按第一个租赁年度月固定租金8882元、第二个租赁年度月固定租金8882元、第三个租赁年度月固定租金9992元，自2018年4月14日起算）。应付推广费，按合同约定730元／月标准计算，自2018年4月14日起算至2021年3月5日为25345.7元。以上两项合计为277959.2元。关于律师费用6000元，系汉悦公司为索要债权实际发生的费用，邓龙龙应予支付。因合同约定的逾期付款违约条款高于法律规定，本院予以调整为自逾期之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%计算。 合同解除后，邓龙龙应腾出房屋，返还租赁物，但在此期间，邓龙龙应参照双方签订的租赁合同计算标准支付占用使用费直至房屋腾空返还时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告合肥汉悦企业管理有限公司与被告邓龙龙2018年12月7日签订的《合肥漫乐城租赁合同之三方变更协议》于2021年3月5日解除，被告邓龙龙于本判决生效之日起十五日内腾空并返还案涉房屋； 二、被告邓龙龙于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司租金252613.5元，并按合同约定的租金标准（9992元／月）支付自2021年3月5日起至房屋腾退之日止的占用使用费； 三、被告邓龙龙于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司推广费25345.7元； 四、被告邓龙龙于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司逾期付款违约金（以277959.2元为基数，自每期应付之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际付清之日止）； 五、被告邓龙龙于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司律师费6000元； 六、驳回原告合肥汉悦企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告邓龙龙未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4735元，由被告邓龙龙负担2912元，原告合肥汉悦企业管理有限公司负担1823元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李玥玥 二〇二一年四月三十日 书记员  吴慧玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。