湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0822民初1481号原告：张正会，男，1964年12月14日出生，汉族，住湖南省慈利县。原告：胡大桂，女，1964年4月12日出生，汉族，住湖南省慈利县。系张正会妻子。两原告共同委托诉讼代理人：李子康，湖南源阳律师事务所律师。被告：彭波，男，1973年1月8日出生，白族，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：王德权，湖南孟凯律师事务所律师。被告：彭长彬，男，1944年9月6日出生，白族，住湖南省桑植县。系彭波父亲。原告张正会、胡大桂与被告彭波、彭长彬物权保护纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张正会及其与胡大桂的共同委托诉讼代理人李子康，被告彭波及其委托诉讼代理人王德权到庭参加诉讼。被告彭长彬经传票传唤未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张正会、胡大桂向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾让原告购买的位于桑植县××镇××巷××号××房产〔不动产证号分别为：湘（2016）桑不动产权第0××9号、0××4号、0××3号、0××2号〕；2.两被告赔偿占用原告房屋损失787086元（住房以每平米每年90元、商业用房以每平米每年200元计算，自2016年11月30日至2020年8月30日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月份，桑植县人民法院在执行（2012）桑法民二初字第157号中国工商银行股份有限公司桑植支行（以下简称“桑植工行”）与被告彭波金融借款合同纠纷一案民事判决时，依法查封了被告彭波提供的位于桑植县××镇××巷××号××抵押房产，并对该抵押房产进行评估拍卖，因无人报名而流拍。第二次拍卖过程中，桑植工行原行长找到张家界金科置业有限公司（以下简称“金科置业”）金真明帮忙，被告彭波与桑植工行、金科置业达成执行和解协议，金科置业以292万元受让抵押的四套房产，代替彭波偿还银行贷款本息292万元。随后，被告彭波要求赎回房屋。2014年3月24日，被告彭波与金科置业签订房产买卖协议及补充协议，约定最后赎回期限为2014年7月31日。协议期内，被告彭波未偿还金科置业代为支付的银行贷款本息及其他损失，金科置业要求被告彭波办理房产过户手续，因金科置业与原告存在债务关系，金科置业与被告彭波协商直接将其所购房产过户到原告名下。2016年11月9日，被告彭波与原告张正会签订房地产转让协议，被告将其位于桑植县××镇××巷××号××房产转让给原告，并约定于2016年11月29日由被告彭波将上述房产正式交付，被告未按约定履行交房义务。2016年12月1日、12月8日、12月14日，原告就购买房屋办理了不动产登记。原告依法取得上述不动产所有权后，多次找到被告彭波交付房产，但被告彭波拖延交付，两被告一直强占原告所购房产拒不腾让。按照合同约定，被告应当自2016年11月29日起支付占用原告房屋的损失，并按照房屋租赁市场行情，住房以每平米每年90元计算、商业用房以每平米每年200元计算，自2016年11月30日计算至2020年8月30日止，总损失为787086元。为维护原告合法权益，故诉至法院。彭波辩称，1.法院应驳回原告的诉讼请求；2.请求法院依法拍卖答辩人彭波的四套涉案房屋，以清偿涉案债务。理由如下：1.涉案房屋101、201、301号房的性质为商用房，901号房为住房。该四套房屋现有价值总计12541440元（商用房991.02㎡×12000元/㎡=11892240元，住房129.84㎡×5000元/㎡=649200元）；2.原告乘人之危，骗取答辩人的涉案房产，涉案四套房屋原系桑植工行的抵押物，在执行过程中，张正会操纵金科置业，乘答辩人无力还款之危机，主动向答辩人提出购买涉案房屋，答辩人的四套房屋以292万元的总价被金科置业廉价受让，金科置业偿还了答辩人所欠桑植工行的债务，房屋转让后，答辩人明确表示不腾让房屋并要回购房屋；3.张正会欺骗答辩人，使答辩人协助其办理了产权变更登记，张正会多次口头承诺帮助答辩人偿还15万元借款、给答辩人另加补50万元房款、保证答辩人个人就业、给答辩人发包几桩“大标的工程”等，同时，张正会表示将涉案房屋变更登记到他名下，只是为了到慈利银行贷款，不需要答辩人腾让房屋；4.原告诉状中称“协议期内被告彭波未偿还金科置业代为支付到银行贷款本息及其他损失”纯属虚假，涉案房屋转让给金科置业后，答辩人给金科置业实际偿还了45万元债务；5.答辩人居住使用的是自己修建、装修的房屋，答辩人是房产初始权证的持有人，不存在任何侵权事实，2018年及2019年答辩人对201号和901号房屋进行装修，原告也从未提出过异议；6.涉案房屋须经法院依法拍卖程序后，答辩人才会腾让。彭长彬未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月，本院在执行（2012）桑法民二初字第157号桑植工行与彭波金融借款合同纠纷一案民事判决过程中，依法对彭波提供的位于桑植县××镇××巷抵押房产进行评估，并于2013年11月26日进行拍卖，因无人报名而流拍。2013年12月23日，桑植工行与彭波及案外人金科置业达成执行和解协议：一、被执行人彭波自愿将抵押给桑植工商银行的四套房地产即房产证为7××9号、7××2号、7××8号、7××3号卖给张家界金科置业有限公司价格292万元，申请人中国工商银行股份有限公司桑植县支行同意，张家界金科置业有限公司自愿购买；二、房地产过户等费用，张家界金科置业有限公司自愿承担；三、案件受理费、执行费及评估拍卖活动中的支出费用，申请人中国工商银行股份有限公司桑植县支行自愿承担。金科置业按照执行和解协议代彭波向桑植工行支付了借款本息292万元。金科置业购买彭波抵押房产后，彭波要求赎回该房产，2014年3月24日，金科置业与彭波签订《房产买卖补充协议》，约定赎回房产的最后期限为2014年7月31日。彭波未按协议约定期限赎回房屋。2016年，金科置业拟开发金科世家建设项目，从原告处借款300余万元，经商议，金科置业将原购买部分抵押房屋（桑房权证澧源镇字第7××8、7××3号）以260万元价格转卖给原告，并于2016年10月8日与原告签订《房产买卖合同》，约定：一、甲方（金科置业）自愿将受让彭波的房产证号为7××8号（即第一、二、三层）和7××3号两套房产转让给乙方（原告）；……四、甲方协助乙方与彭波办理房产过户手续，房产过户所需一切税费由乙方自行承担……。为将案涉房屋过户手续直接办至原告名下，2016年11月9日，原告张正会与被告彭波签订《桑植县商品房买卖合同》，将上述房屋以260万元价格转让给原告，并约定2016年11月30日前交付房屋。同日，被告彭波向原告张正会出具一份收条，载明：“今收到张正会购房款贰佰陆拾万元整，￥2600000.00，说明：按双方买卖合同约定一次性付清现金支付。”但原告未向彭波实际付款。2016年12月1日、12月8日、12月14日，原告就所购被告彭波101、201、301、901号房屋到桑植县国土资源局办理了不动产过户登记，过户登记证号分别为：湘（2016）桑不动产权第0××9号、0××4号、0××3号、0××2号。原告取得不动产权证后，被告彭波未向原告交付案涉房屋，该房屋现由被告占有使用。另查明，案涉房屋变更登记前，被告彭波持有的不动产权证上记载的“权利人”栏为“彭波”；“共有情况”为“单独所有”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”规定，本案应依照民法典予以处理。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中，首先，根据审理查明的事实，原告与被告彭波并无购买房屋的合意，原告亦未向被告支付房款，其签订《桑植县商品房买卖合同》的真实目的是为了办理案涉房屋过户手续的需要，原告与案外人金科置业签订《房产买卖合同》才是其真实意思表示。故原告与被告彭波签订的《桑植县商品房买卖合同》应属无效。其次，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告对案涉房屋已经依法登记，被告彭波于该房屋的物权权利自办理过户登记时起即已消灭，原告已依法享有案涉房屋的物权权利，被告占有该房屋，即构成对原告物权的侵害。故原告诉请判令被告腾让案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告按住房以每平米每年90元、商业用房以每平米每年200元标准，诉请被告赔偿占用房屋损失787086元，双方没有合同约定，亦无证据证明，本院不予认定，并不予支持。被告彭波辩称原告乘人之危，骗取其案涉房产，因未提交其与原告办理房屋产权变更登记时原告存在上述情形之证据，该意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第二百零九条第一款、第二百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告彭波、彭长彬于本判决生效后十五日内腾让原告张正会、胡大桂所有的位于桑植县××镇××巷101、201、301、901号〔不动产权证分别为湘（2016）桑不动产权第0××9、0××4、0××3、0××2号〕房屋；二、驳回原告张正会、胡大桂的其他诉讼请求。案件受理费11670元，由原告张正会、胡大桂负担10000元，被告彭波、彭长彬负担1670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  陈 凤人民陪审员  谷美英人民陪审员  王 萍二〇二一年四月五日法官助理刘曼书记员满浩附法律条文：《中华人民共合同民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。