湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0703民初2187号 原告：李长征，女，1978年10月17日出生，汉族，居民，户籍地湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：王立华（系李长征之夫），男，1976年12月9日出生，汉族，户籍地湖南省安乡县。代理权限为特别授权代理。 被告：常德市新日置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道西站社区鼎城路853号（新日·世纪城13号楼）。 法定代表人：王晓同，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建荣，常德经开区善德法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。 原告李长征与被告常德市新日置业有限公司（以下简称新日置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长征及其委托诉讼代理人王立华，被告新日置业公司的委托诉讼代理人张建荣到庭参加诉讼，于同年10月9日中止审理，并于2021年3月24日恢复审理。本案现已审理终结。 李长征向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除李长征与新日置业公司之间签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令新日置业公司返还李长征交纳的房屋首付款414466元，缴纳的契税29350.13元，维修资金2685元，银行按揭贷款123865元（诉讼中变更为137115.25元，截止2020年9月30日）以及2020年10月1日以后的银行按揭贷款（诉讼中增加）；3、请求法院判令新日置业公司支付违约金757454元（诉讼中撤回该项请求）；4、请求法院判令新日置业公司支付自2017年10月23日至实际给付之日止的购房款利息，按中国人民银行同期贷款利率以446501.13元（首付款+契税+维修资金）为基数计算；5、请求法院判令新日置业公司支付自2018年3月10日至实际给付之日止的已付贷款利息；6、请求法院判令李长征承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月23日，李长征与新日置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李长征以814466元的价格购买新日置业公司开发的新日.世纪城第10幢X单元1层108号商铺，房屋面积29.83平方米，合同约定2018年10月18日交房。合同签订后，李长征按照合同约定支付了按时缴纳了首付房款414466元，余款400000元由李长征向中国建设银行鼎城分行贷款支付，贷款发放后李长征按时足额履行房贷还款义务。双方在《商品房买卖合同》第十八条、第十九条以及补充协议第六条约定，由出卖人在2019年1月16日前办理标的房屋的《房屋所有权证》与《土地使用权证》，但新日置业公司至今尚未办理，已属违约。期间，李长征多次要求新日置业公司办理《房屋所有权证》与《土地使用权证》，新日置业公司均以种种原因拖延。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，新日置业公司至今未办理上述权证，应承担违约责任。依照《商铺委托经营管理服务合同》第八条中对违约责任的约定，新日置业公司应支付李长征违约金757454元。2020年5月8日，在新日置业公司一直不办理上述权证的情况下李长征与新日置业公司协商解除合同未果，同月28日，李长征通过邮政快递的形式提出解除合同通知书，新日置业公司未予理会。此外，《商品房买卖合同》第二十一条系新日置业公司事先拟定、重复使用、未与其协商的格式条款，应被认定无效。综上，李长征已按约履行了合同义务，而新日置业公司未在合同约定的期限办理房屋所有权证和土地使用权证，截至起诉之日，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后已超过一年，且是新日置业公司的违约行为导致李长征无法取得房屋所有权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，买受人解除合同和赔偿损失的诉讼请求应予支持，李长征为维护自己合法权益，故诉至人民法院。 为支持其诉讼请求，李长征在举证期限内向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商用）借款合同》、《商铺委托经营管理服务合同》、购房发票、维修资金发票、契税及印花税完税证明，解除合同通知书邮件交寄单、中国建设银行还款明细，拟证明李长征按约履行了义务，新日置业公司违约应承担违约责任。 新日置业公司辨称：请求驳回李长征的诉讼请求，理由是：一、李长征所提出的解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立：1、李长征无约定解除权，双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办理所有权登记责任第（一）款明确约定，因出卖人责任，买受人未能在合同第十九条约定期限内取得不动产权利证书的，双方同意按第2种方式处理。该款第2项约定，买受人不解除合同，合同继续履行。2、李长征无法定解除权，其一，双方在签订合同后，新日置业公司协助李长征到不动产登记中心办理了预告登记，并协助其为按揭银行办理了抵押登记。根据双方签订的《商铺委托经营管理服务合同》，李长征已收取了新日置业公司租金97736元，因此，从李长征对涉案房屋的抵押及收取租金的情况，中心证明新日置业公司即使尚未办理涉案房屋的权利证书，但未能妨害李长征实现购买房屋的合同目的。其二，新日置业公司一直为办理涉案房屋权利证书努力创造条件，积极组织施工，积极协调和政府相关部门的工作关系，影响办证的主要因素是新日世纪城二其地下室工程，其中的消防和弱电工程已基本完工，强电工程正与有关施工单位磋商，很快会组织施工。另外，鼎城区委、区政府从维护社会稳定的角度出发，对新日世纪城项目的办证问题给予了很多政策性扶持，并形成了专题会议纪要，会议认为只要小区工程全部完成竣工验收后，将会迅速启动办证程序。其四，合同法规定的法定解除权不适用于本案，本案没有合同法第九十四条规定的解除合同的法定情形，即使具有这些情形，该条款也不能适用于本案。合同法九十四条属于授权性规范，而非禁止性规范和义务性规范，该法律规范立法的法律意义在于维护合同相对人的合法权益，授权性规范对权利人没有约束力，即权利人可以选择行使，也可以选择不行使，本案中，双方在《商品房买卖合同》中明确约定，发出出卖人逾期办理商品房权利证书，在确定解除合同或不解除合同时，买受人选择不解除遭到，这属于李长征对自己民事权利的自由处分，且这种处分没有损害国家、集体和他人的合法权益，也不存在无效情形，即便李长征暂未办理不动产权利证书，但其仍能收取租金，没有造成任何经济损失。基于以上观点，新日置业公司认为李长征关于解除合同及与解除合同相关联的，如返还首付款、银行按揭款、契税、维修资金、购房款利息等诉讼请求均应依法驳回。二、李长征要求新日置业公司支付757454元的违约金的诉讼请求不能成立。违约金的计算有法定和约定两种方式，本案所涉的商品房买卖合同类纠纷法律关系，截止到目前为止，尚没有法律法规规定违约金，且双方在《商品房买卖合同》及其补充协议中对出卖人逾期交房违约责任相关条款中均没有约定违约金的计算方法，故新日置业公司认为双方在此问题上没有违约金。此外，双方签订的《商铺委托经营管理服务合同》第八条关于违约责任的约定，新日置业公司认为，《商品房买卖合同》及补充协议与《商铺委托经营管理服务合同》是各自独立的合同，《商铺委托经营管理服务合同》约定的违约责任只能适用于该合同，更何况新日置业公司在《商铺委托经营管理服务合同》中没有违约行为，因此，李长征要求新日置业公司承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据。 对其辨称，新日置业公司在举证期限内向本院提交证据： 1、新日置业公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明新日置业公司诉讼主体资格； 2、《商铺委托经营管理服务合同》及相关支付凭据，拟证明双方已形成房屋租赁合同关系，租赁时间为15年，新日置业公司已按约定向李长征支付租金，没有给其造成任何经济损失，即使在申请办理涉案房屋权利证书延迟的情况下，李长征的利益仍未受损，能够实现商品房买卖合同目的； 3、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明双方存在商品房买卖关系，合同中约定在出卖人逾期办理权利证书的情况下，买受人选择不解除合同，合同继续履行，双方未约定逾期办理房屋登记的违约金； 4、他项权证，拟证明李长征系按揭购买涉案房屋，在签订合同后已依法办理预告登记，并为抵押权人（按揭银行）办理了预告抵押登记，即便涉案房屋尚未办理不动产转移登记，但并未影响其对标的物的支配； 5、地下室消防工程（整体）、弱电施工工程现场图片，拟证明新日世纪城项目的扫尾工程正在紧锣密鼓的进行中，办证程序即将启动； 6、鼎城区人民政府第51次常务会议纪要，拟证明新日世纪城项目的办证问题，涉及当地社会的稳定，已引起鼎城区委、区政府的高度重视和关注，项目在最后的扫尾工程竣工验收后即启动办证程序。 经审理查明，2017年10月23日，李长征与新日置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，李长征从新日置业公司处购买新日置业公司开发的新日世纪城第10幢X单元1层108号商铺一间，房屋总价款为814466元，合同对项目建设依据、销售依据、商品房专有部分基本情况、商品房项目基本情况、商品房质量、保修责任和期限、面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及质量争议的处理、计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付、交付手续、逾期交房责任、所有权登记、逾期办理所有权登记责任等做出了明确约定，其中第十九条关于所有权登记的约定“出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日）向常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证”，第二十一条关于逾期办理所有权登记责任的约“（一）因出卖人责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之X的违约金。同日，李长征与新日置业公司签订《委托经营管理合同》一份，约定李长征将其购买的10栋1层108号商铺委托给新日置业公司经营管理15年，代管期内，租金收益按期予以返还，第一年至第五年即2018年10月20日于2023年10月19日，每年租金收益金额为48868元，第六年至第十年即2023年10月20日至2028年10月19日，每年租金收益金额为57013元，第十一年至第十五年即2028年10月20日至2033年10月19日，每年租金收益金额为65157元。代管的前两年，即2018年10月20日至2020年10月19日的租金收益，新日置业公司在李长征购买商铺时以抵减购房款地方式支付给李长征，当日，李长征向新日置业公司出具了租金收益收据，确认其收到代管的前两年租金97736元。《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营管理合同》签订后，李长征按约交纳了房款，其中首付款414466元（扣除新日置业公司应支付的2年租金97736元后实际交纳316730元），余款400000元通过中国建设银行鼎城分行贷款支付，交纳维修资金2685元，缴纳契税29350.13元、印花税407.2元。后由于新日置业公司未按合同约定为李长征办理房屋产权登记手续，李长征于2020年5月28日向新日置业公司发出解除合同通知书，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该通知书通过邮政快递方式邮寄送达，无果后，李长征遂诉至本院。诉讼中，李长征撤回要求新日置业公司支付违约金的诉讼请求。 本院认为，李长征与新日置业公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”现新日置业公司对涉案商铺已经办理了所有产权登记的相关审批手续，但导致涉案商铺产权证尚未办妥，是因新日置业公司与施工方尚有部分遗留问题未处理完毕，而延误办证期限，并非无法办理房屋所有权登记，新日置业公司延期未办理产权证并不构成双方合同解除的法定条件。但该案商铺的产权证未能办妥，新日置业公司确有违约行为，应承担违约责任，诉讼中，李长征撤回了要求新日置业公司支付违约金的诉讼请求，系其对自己民事权利的处分，不违反法律规定。另结合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定可知，只有在出卖人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，买受人方可行使此解除权。从本案事实来看，双方于2017年10月23日签订了《商铺委托经营管理服务合同》，李长征将涉案商铺交给了新日置业公司代管和代租，即李长征已实际占有涉案房屋并取得了收益。由此可见，新日置业公司的违约行为亦不属于合同目的不能实现的根本违约情形，故李长征请求解除合同的理由不能成立，综上，李长征提出的解除《商品房买卖合同》、退还购房款414466元、首付款414466元、契税29350.13元，维修资金2685元，已付购房款的利息、已付贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。李长征提出的《商品房买卖合同》第二十一条系新日置业公司事先拟定、重复使用、未与其协商的格式条款应被认定无效的主张，该条款并未免除新日置业公司的责任、加重李长征的责任或排除其主要权利，且系双方当事人协商后的合意，故李长征主张该条款系格式条款而无效的理由不能成立，本院不予支持。对于新日置业公司请求驳回李长征诉讼请求的意见成立，本院依法采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回李长征的诉讼请求。 案件受理费8375元，由李长征负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  朱小山 二〇二一年四月二十日 法官助理任惠 书记员徐健 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条…… 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。