河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0111民初59号 原告：林玉超，男，1990年2月18日生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 被告：河北德旺房地产开发有限公司，住所：石家庄市栾城区裕泰路36号栾城颐和公寓，统一社会信用代码：91130124791357128E。 法定代表人：郝学风，该公司执行董事。 被告：石家庄少城房地产经纪有限公司，住所：石家庄市鹿泉区寺家庄镇东营北街香堤小郡004号1单元0102，统一社会信用代码：91130185MA07X24H3M。 法定代表人：王银方，该公司执行董事。 原告林玉超与被告河北德旺房地产开发有限公司（以下简称德旺公司）、石家庄少城房地产经纪有限公司（以下简称少城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告林玉超到庭参加诉讼，被告河北德旺房地产开发有限公司、被告石家庄少城房地产经纪有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告德旺公司于2017年5月5日签订的《承翰世家三期购房协议》无效；2、请求法院依法判令被告德旺公司返还原告购房款244471元并支付资金占用期间的利息（以244471元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年5月5日起至款项还清之日止）；3、请求法院判令三被告共同向原告返还服务费20000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年5月份，原告经被告少城公司推荐，欲购买被告德旺公司开发的位于栾城区的“承翰世家三期”楼房，2017年5月5日，原告与被告德旺公司签订《承翰世家三期购房协议》，协议约定：原告购买其开发的位于石家庄市栾城区，总价为784471元。原告选择按揭购房并向被告德旺公司支付首付款244471元。后得知被告德旺公司五证不全，不具备预售房屋的条件，原告与被告德旺公司签订的《承翰世家三期购房协议》无效。原告购买被告上述房屋是基于被告少城公司提供的所谓“服务”，被告少城公司是专业的房地产经纪公司，在明知上述房屋不具备预售条件的情况下，与被告德旺公司恶意串通，诱骗原告于2017年4月30日向其交纳“服务费”20000元。二被告恶意串通的行为严重损害原告的合法权益，因此二被告应共同返还原告交纳的“服务费”20000元。王银方作为一人公司的股东应对服务费的给付承担连带清偿责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 河北德旺房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。 石家庄少城房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原告填写《房产定制会员资格获取委托书》一份，委托被告少城公司为其争取承翰世家项目2017年4月30日至2017年5月5日提供给的会员额外优惠500元/㎡，委托书第1条约定：原告支付被告少城公司服务费20000元；第4条约定：如果石家庄少城未能为原告争取到上述额外优惠，或石家庄少城已经为原告争取上述额外优惠，而原告放弃享受此优惠或原告因任何原因放弃定制资格或没有定制成功，石家庄少城均应退还原告已缴纳的会员服务费；第5条约定：石家庄少城承诺，委托人申请退还服务费手续办理后30个工作日内全额退还，石家庄少城不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。同日，原告向被告少城公司支付20000元服务费。 2017年5月5日原告作为乙方与被告德旺公司作为甲方签订《承翰世家三期购房协议》一份，协议约定，一、房屋坐落：石家庄市栾城区裕泰路与新开街交叉口西北角；二、定购房号13座楼1单元602室；三、地上面积92.02平方米，单价8525元/平方米；合计地上总房款784471元；四、认购首付款：244471元；五、付款方式为按揭方式：首付比例30%244471元，于2017年5月5日前支付给甲方，剩余房款在甲方规定时间内办理银行按揭贷款。六、乙方选择按揭方式支付房款的，应于交纳首付款的同时，按银行要求办理贷款手续，因乙方个人原因不能办理银行按揭贷款的，乙方须在甲方规定的时间内补齐房屋全款。乙方应在接到甲方书面或电话短信通知后，带齐相关证件到甲方指定地点签署正式《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》、按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行出售，所收首付款扣除5%作为违约金，其他款项无息退还乙方。如乙方享受优惠后，不能按协议约定全额付款，所享受优惠予以取消。八、甲方承诺乙方在未签订商品房正式合同之前可免费更名一次，交房时间暂定为2020年5月31日。同日，原告向被告德旺公司交纳购房首付款244471元。 原告称，与德旺公司协商购房合同不再履行，德旺公司分三次一共退了22000元，诉求中的数额没有扣除该22000元。因为至今房子一直未盖，不给退钱，且五证不全，故要求确认无效。 另查明，该涉案房产至今未取得《商品房预售许可证》。 上述事实有委托书、购房协议、收据、银行账户交易明细、手机银行截图及原告当庭陈述为证。 本院认为，二被告均已收到本案的相关诉讼文书，拒不到庭参加诉讼，亦不提交书面答辩状，应视为二被告对原告所诉事实与理由的默认，故本院对原告提交的证据的真实性予以认定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告德旺公司所签订的购房协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告德旺公司交纳了首付房款，故该购房协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第六条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原告与被告德旺公司签订购房协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原告与被告德旺公司签订的购房协议并非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告德旺公司在本案起诉后仍未取得房屋预售许可证明，故原告与被告德旺公司双方所签订的购房协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告德旺公司没有取得房屋预售许可证明，所以被告德旺公司存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人，在签订购房协议时明知被告德旺公司尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案购房协议被确认无效后，被告德旺公司应返还原告所交纳的款项244471元，原告当庭陈述德旺公司分三次一共退还22000元，原告提交的手机银行截图显示三次转账附言均为“代德旺退房款”，原告当庭陈述起诉的数额未扣除该22000元，此陈述系对原告自身利益的减损，与手机银行转账附言相互佐证，故德旺应退还原告剩余购房款222471元（244471元-22000元）。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告德旺公司支付利息的请求，本院不予支持。 对于被告少城公司收取20000元的服务费，由于原告与德旺公司签订的购房协议无效，故原告与被告少城公司签订的房产定制会员资格获取委托书前提条件亦不存在，因此双方签订的房产定制会员资格获取委托书也应认定无效，因该合同取得的财产，也应予以返还，所以对原告要求被告少城公司返还服务费20000元的请求，本院亦予以支持。委托书第五条载明“石家庄少城不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任”，原告明知此项条款仍向被告少城公司申请会员，也存在一定过错，故对原告要求被告少城公司支付利息的请求，本院不予支持。 被告德旺公司、少城公司经传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，缺席判决如下： 一、原告林玉超与被告河北德旺房地产开发有限公司于2017年5月5日签订的《承翰世家三期购房协议》无效； 二、被告河北德旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五内返还原告林玉超所交纳的购房款222471元； 三、被告石家庄少城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告林玉超所交纳的服务费20000元； 四、驳回原告林玉超的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5268元，减半收取计2634元，由原告林玉超负担175元，由被告河北德旺房地产开发有限公司负担2309元，由被告石家庄少城房地产经纪有限公司负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311－886××××7）。 上诉案件受理费5268元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张巧亮 二〇二一年四月三十日 书记员  任力伟