西安市雁塔区人民法院西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5579号原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉芳，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：戴琦，男，汉族，1989年6月18日出生，住西安市雁塔区。本院受理原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告戴琦物业服务合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加了诉讼，被告戴琦经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告万科物业诉称，被告购买“万科·城市之光”住宅一套，房号11-2-2203，原告为“万科·城市之光”提供物业服务，截止目前被告已经拖欠2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费、公摊电费、垃圾处理费、电梯费以及违约金等共计4053.67元。期间经西安市万科物业服务有限公司多次催要，被告至今未予支付。综上所述，被告不仅违反了《物业管理条例》之规定未按时缴纳物业管理费，同时违反了《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的有关约定，构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告拖欠的物业服务费2473.02元、公摊电费217.62元、垃圾费处理费108元、电梯费741.96元及违约金513.07元，以上共计4053.67元；2、本案诉讼费由被告承担。被告戴琦经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，案外人陕西隆基帝和置业有限公司（甲方，以下简称隆基公司）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为“万科城市之光”提供前期物业服务，合同期限自2017年6月30日至2020年6月30日。合同第十六条约定：物业服务费标准为高层住宅1.95元／月／平方米；涵盖楼栋为1、2、5、6、9、10、11、12、14、15、16、17号楼；多层（住宅）2.2元／月／平方米，涵盖楼栋为3、4、7、8、13号楼；电梯费标准为12层及以上每月0.45元/平方米，居民生活垃圾处理费每月6元／户/月。合同第十八条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费等。物业服务费、生活垃圾费、电梯费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。另查，2015年12月16日，隆基公司与被告戴琦就案涉小区11号楼2单元22层2203室房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积91.60平方米，该商品房建筑层地上32层。商品房买卖合同附件十内容有：本附件为《万科城市之光前期物业服务合同》中相关业主权益重点部分的内容摘要，请房屋买受人详细阅读在销售现场公示的《万科城市之光前期物业服务合同》全文，房屋买受人一旦签订商品房买卖合同，即视为房屋买受人已经详细阅读并确认《万科城市之光前期物业服务合同》全部内容。本附件未能详尽之处以《万科城市之光前期物业服务合同》为履约依据。附件十第三条物业服务费用：物业管理费用由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为：高层住宅物业费：1.95元/月/平方米；涵盖楼栋为1、2、5、6、9、10、11、12、14、15、16、17号楼；物业服务费以外的其他相关收费项目，收费标准约定如下：（1）居民生活垃圾处理费：6元/户/月……（3）电梯费标准：高层电梯费标准：12层及以上：0.45元/平方米/月收取。2017年7月4日，被告戴琦向原告出具承诺书载明：本人为万科城市之光戴琦业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读万科物业服务有限公司制定的“城市之光临时管理规约”（以下成“本临时管理规约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守的本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本物业规约的行为承担连带责任。同日，原告交付房屋。被告承诺书出具后，原告按协议履行了物业管理服务义务。被告自2019年1月1日起开始未向原告缴纳过物业管理费，截止2020年6月30日，被告欠付原告物业服务费2473.02元（原告按1.5元／月／平方米主张）、电梯费741.96元、垃圾处理费108元、公摊电费217.62元。上述事实，有《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《承诺书》《城市之光房屋交付表》、欠付清单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与建设单位隆基公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。被告系该小区业主，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同对被告具有法律约束力，原、被告之间已形成物业服务合同关系。现原告依约向被告提供了物业服务，被告理应按时向原告支付相关费用，被告逾期缴纳相关费用构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告主张被告支付案涉房屋2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2473.02元、电梯费741.96元、垃圾处理费108元、公摊电费217.62元的诉请，于法有据,本院依法予以支持。关于原告主张违约金，经审查《前期物业服务合同》只针对物业服务费约定了违约金，未就电梯费、垃圾处理费、公摊电费逾期支付约定违约责任，故本院仅支持物业服务费产生的违约金358.36元。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应由其自行承担不利的法律后果。综上所述，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴琦于本判决生效后十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付自2019年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费2473.02元、电梯费741.96元、垃圾处理费108元、公摊电费217.62元及违约金358.36元，共计支付3899元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告戴琦负担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    刘      洁 二〇二一年 四 月二十八日 书  记  员    祁      鑫     打印：相丽华         校对：祁  鑫     2021年  月  日送达 1