广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初4618号 原告（反诉被告）：广西憧憬养老服务有限公司，住所地广西桂林市象山区上海路26号枫丹丽苑一层27号门面。统一社会信用代码：91450205MA5P5W0P8L。 法定代表人：刘远源，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李凌，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦洁，广西君健律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：桂林市怡家酒店管理有限公司，住所地广西桂林市象山区雉山路15号。统一社会信用代码：91450304MA5P16A8XP。 法定代表人：吕秀霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 第三人：桂林锦桂饭店有限公司，住所地广西桂林市雉山路15号。统一社会信用代码：91450300619383404Y。 法定代表人：王应华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 第三人：吕钢，男，汉族，1964年3月10日出生，住广西桂林市七星区。 原告（反诉被告）广西憧憬养老服务有限公司与被告（反诉原告）桂林市怡家酒店管理有限公司 -2- 、第三人桂林锦桂饭店有限公司、第三人吕钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月1日、2021年1月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）广西憧憬养老服务有限公司（以下简称“憧憬公司”）的委托诉讼代理人李凌、秦洁，被告（反诉原告）桂林市怡家酒店管理有限公司（以下简称“怡家公司”）的委托诉讼代理人冷丽艳，第三人桂林锦桂饭店有限公司（以下简称“锦桂公司”）的委托诉讼代理人龚泽锦到庭参加了诉讼。第三人吕钢经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 憧憬公司作为原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年1月2日签订的《场地租赁协议》；2.判决被告退还原告租赁押金60000元；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2020年1月2日，原告作为乙方（承租方）与被告怡家公司作为甲方（出租方）签订《场地租赁协议》，双方约定：原告租赁被告位于桂林市场地，用于经营餐饮、养生、理疗、办公。租赁期限6年，从2020年1月1日起至2025年12月31日止，租赁押金为60000元。协议签订后，原告依约将押金60000元支付给被告，并着手开始装修案涉场地。在装修过程中，桂林市中级人民法院执行局的法官来到现场，发现原告在装修，于是告知原告，案涉租赁物在法院执行中，建议原告不要继续使用及进行进一步的经营装修。原告遂前往法院了解得知，原告承租的租赁物系第三人锦桂公司所有，2020年4月8日，被桂林市中级人民法院（2020）桂03执74号执行裁定书查封，并于同年5月19日委托广西信达友邦房地产评估有限责任公司对案涉租赁物进行评估。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，被告应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现在因案涉租赁物被法院查封拍卖，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，原告诉请解除合同于法有据 -3- ，被告应当将原告支付的押金退还给原告，但被告拒不退还原告的押金。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法支持原告的全部诉讼请求。 怡家公司作为被告辩称，原告与被告于2020年1月2日签订的《场地租赁协议》，虽然原告在诉状中所提解除事由与事实法律不符，但被告基于本案实际情况考虑，同意解除协议。并且原告应当按照《场地租赁协议》约定自2020年2月1日起向被告支付租金至人民法院判决协议解除生效之日止期间的租金，并向被告支付逾期交纳租金的违约金，同时租赁押金60000元不予退还。协议签订后，被告即按协议约定将租赁场地交于原告经营使用，原告也已装修完成并开始经营，但原告却至今未按协议约定向被告支付任何租金。被告认为原告与被告所签订的《场地租赁协议》是双方自愿签订的，合法有效，双方应当依法依约履行。原告未按协议约定向被告交纳租金，已构成违约，原告除应当支付拖欠的租金外还应当约定承担支付违约金的责任。同时，由于原告拖欠租金违约在先，根据协议约定，租赁押金不予退还。 第三人锦桂公司陈述称，第三人并不知情，原告与被告的合同成立与否，与第三人也没有利害关系。 第三人吕钢未到庭，庭前也未提交书面陈述意见。 怡家公司作为反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告自2020年2月1日起向反诉原告支付租金至人民法院判决协议解除生效之日止，暂计195000元（自2020年2月1日起暂算至2020年11月30日，并按桂林市新冠疫情租金减免政策减免2020年2月至3月租金，2020年4月至6月租金减半收取，2020年12月及之后租金另计）；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期交纳租金的违约金，暂计为18270元（自2020年4月4日起，每逾期一天，按欠付款项1‰计算，暂计至2020年11月9日，后续违约金另计算至反诉被告支付完租金之日止），以上两项共计213270元；3.判令反诉被告将租赁场地三楼恢复原状（参照租赁场地二楼的格局和水电，以及所有的 -4- 墙体和天花板、地板参照二楼的粉刷状态进行粉刷），将租赁场地一并移交反诉原告；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告起诉要求解除反诉原告与反诉被告于2020年1月2日签订的《场地租赁协议》，虽然反诉被告在诉状中所提解除事由与事实法律不符，但反诉原告基于本案实际情况考虑，同意解除协议。并且反诉被告应当按照《场地租赁协议》约定自2020年2月1日起向反诉原告支付租金至人民法院判决协议解除生效之日止期间的租金，并向反诉原告支付逾期交纳租金的违约金，同时租赁押金60000元不予退还。反诉被告还应将租赁场地三楼恢复原状，将租赁场地交还反诉原告。2020年1月2日，反诉原告与反诉被告分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订了《场地租赁协议》。根据协议约定：反诉原告将位于桂林市象山区雉山路15号怡家公司附楼一、二、三楼场地租赁给反诉被告经营使用；租赁期限是6年，自2020年1月1日起至2025年12月31日止；租金按先交纳后使用原则，按月交纳，每月3日之前交纳当月租金；装修期一个月为2020年1月1日至2020年1月31日，装修期内免交租金；2020年2月1日至2023年1月31日期间的租金为每月人民币30000元整；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期未付款项1‰的逾期违约金，拖欠达15天的，属乙方违约，押金不予退还。协议签订后，反诉原告即按协议约定将租赁场地交于反诉被告经营使用，反诉被告也已装修完成并开始经营，但反诉被告却至今未按协议约定向反诉原告支付任何租金。反诉原告认为反诉原告与反诉被告所签订的《场地租赁协议》是双方自愿签订的，合法有效，双方应当依法依约履行。反诉被告未按协议约定向反诉原告交纳租金，已构成违约，反诉被告除应当支付拖欠的租金外还应当约定承担支付违约金的责任。同时，由于反诉被告拖欠租金违约在先，根据协议约定，租赁押金不予退还。现反诉被告向人民法院起诉要求解除与反诉原告签订的《场地租赁协议》。据此，为维护自身的合法权益，反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定提起反诉，请求人民法院支付反诉原告的反诉请求。 -5- 憧憬公司作为反诉被告针对怡家公司的反诉辩称，一、憧憬公司没有任何违约的情况，造成今天的这种情况完全就是天灾人祸，憧憬公司在2020年1月份的时候与怡家公司签订了租赁协议，一月份是免租的，但是一月份很难找到工人装修，因此一月份是没有完成装修任务的。本来是想着二月份接着装修，但是因为疫情爆发，整个2月、3月都闭门不出，憧憬公司根本没办法装修，更没办法营业，到4月份疫情稍有控制，憧憬公司马上组织人员装修，但是在装修的时候桂林市中级人民法院的法官来到装修现场，告知憧憬公司的装修人员说该楼已经被查封并进入拍卖阶段以及告知憧憬公司最好不要再装修，同时怡家公司于4月份也对租赁的场地上锁，憧憬公司已经没办法租用案涉场地了，该情况一直延续至今。二、怡家公司称要憧憬公司恢复原状，对此怡家公司应当拿出三楼当时是何种样子的证据出来。在怡家公司的反诉状里已经同意因疫情原因减免2、3月份的租金，这意味着2、3月份憧憬公司无需支付租金，4月份因房屋已经被法院查封无法使用，所以4月份不应当产生租金。憧憬公司并没有违约，应当驳回反诉原告的诉请。 第三人锦桂饭店陈述称，第三人并不知情，反诉原告与反诉被告的合同成立与否与第三人也没有利害关系。 第三人吕钢未到庭，庭前也未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月2日，怡家公司与憧憬公司分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订了《场地租赁协议》。根据协议约定：由乙方租赁甲方位于桂林市象山区雉山路15号怡家公司附楼一、二、三楼场地用于经营餐饮、养生、理疗、办公，租赁范围包括甲方附楼现状（包括：一楼用于餐厅，二、三楼用于养生理疗、办公），三层租赁物面积约800平方米，租赁期限从2020年1月1日起至2025年12月31日止；租赁押金为60 -6- 000元，乙方应于本合同签订之日交纳给甲方，本合同方可生效，押金不得抵扣租金、水电费等，租赁期满，乙方无任何欠费及违约，甲方在7个工作日内，将押金（不计利息）如数退还给乙方；租金按先交纳后使用原则，按月交纳，每月3日之前交纳当月租金；装修期一个月为2020年1月1日至2020年1月31日，装修期内免交租金；2020年2月1日至2023年1月31日期间的租金为每月人民币30000元整；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期未付款项1‰的逾期违约金，拖欠达15天的，属乙方违约，押金不予退还；承租期间乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修设计方案报甲方备案后方可进行等内容。协议签订后，憧憬公司于2020年1月9日向怡家公司转账交纳60000元酒店租赁押金，怡家酒店亦按协议约定将租赁场地交于憧憬公司使用，憧憬公司接手案涉场地后对于案涉附楼二楼进行装修，并对案涉附楼三楼进行大规模的拆墙、拆除管道等改动。锦桂公司在本案庭审中表示对于怡家公司与憧憬公司签订的《场地租赁协议》不知情，亦不予以追认，并且表示憧憬公司对于案涉附楼三楼进行大改动并未事先经过其同意。 另查明，涉案租赁场地位于桂林市象山区，产权人系锦桂公司。2018年7月18日，怡家公司股东吕钢代表怡家公司与锦桂公司签订《房屋租赁合同》，约定锦桂公司将其所属位于广西桂林市在内的现有区域租赁给怡家公司使用，租赁期限自2018年11月1日至2031年1月31日。2020年4月8日，包括涉案场地在内的房屋因锦桂公司与案外人广西桂林漓江农村合作银行等借款合同纠纷一案的执行原因被桂林市中级人民法院查封，并委托评估机构进行评估。 再查明，原告庭审中提交2020年4月23日微信聊天记录截图、报警回执盖章打印件、受理报警登记表盖章打印件、2020年12月3日照片打印件一份，拟证明怡家公司于2020年 -7- 4月23日将租赁房屋上锁，双方有纠纷并因此报警，报警人为韦帆，发消息的人是贲雪熙，这两个人是当时帮憧憬公司负责找门面和装修的人，以及证明案涉场地在4月份时就被怡家公司上了锁，导致憧憬公司无法使用。上述受理报警登记表载明：“20时54分，韦先生报称：在象山区雉山路怡家酒店旁，其老板与人有矛盾，现5-6个人拦住其不让离开，对方暂时没有其他过激行为。”怡家公司对于上述2020年4月23日微信聊天记录截图的真实性不予认可，对上述报警回执盖章打印件和受理报警登记表盖章打印件真实性没有异议，但是认为并没有涉及上锁的行为，不能证明憧憬公司的证明内容，并且照片只能反映2020年12月份的情况。同时庭审中怡家公司表示其并不是在2020年4月份对案涉租赁场地上的锁，当时也没有上锁，其是在2020年7至8月份上锁的，但其后又称其实是在起诉之后上的锁。锦桂公司对于憧憬公司提交的2020年4月23日微信截屏的真实性表示不知情，对其关联性表示不了解，憧憬公司提交的2020年4月23日报警回执、受理报警登记表的真实性认可，但是对于案涉场地上锁时间表示不清楚。憧憬公司庭审中称因怡家公司于2020年4月份将租赁场地上锁且租赁场地被查封，因此其无法继续使用并进一步经营装修租赁场地，其有口头告知怡家公司双方解除合同，但是其未有证据证明其在离开租赁场地之前明确告知怡家公司解除合同，怡家公司对此均予以否认，并称原告方一直承诺支付租金，但是却并未支付。 在本案审理的过程中怡家公司明确其反诉请求第三项恢复原状即为把案涉附楼三楼右边三个房间的建筑垃圾全部清理完毕，墙不用再砌回去了，但是墙壁必须粉刷白，水电线路不用安装，地板必须平整，不平整的地方必须抹灰烫平即可，需干净整洁，需简单吊顶，把暴露在墙顶上的线路包起来即可，以及憧憬公司还应当清理案涉场地一楼外的吊顶垃圾等建筑垃圾。憧憬公司庭审中否认案涉场地一楼外的建筑垃圾系其堆放产生。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及第七百一十七条之规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租 -8- 给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”即虽然锦桂公司对怡家公司与憧憬公司签订的《场地租赁协议》不知情，亦不予以追认，但是怡家公司与憧憬公司签订的《场地租赁协议》是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此上述《场地租赁协议》合法有效，当事人均应按合同约定享有权利并履行各自义务。根据原、被告双方诉辩主张，本案原、被告争议的焦点在于：一、怡家酒店是否需要退还憧憬公司租房押金；二、关于憧憬公司与怡家公司签订的涉案《场地租赁协议》何时解除，憧憬公司是否应当支付租金及违约金；三、憧憬公司是否应当将案涉场地三楼恢复原状。 一、关于怡家公司是否需要退还憧憬公司租房押金的问题。 关于憧憬公司抗辩涉案场地被法院查封，导致租赁房屋无法使用，致使其不能实现合同目的，故请求解除合同并退还押金的问题，怡家公司对于解除合同没有异议，本院确认双方于2020年1月2日签订的《场地租赁协议》解除。本院认为，首先，憧憬公司与怡家公司于2020年1月2日签订涉案《场地租赁协议》，桂林市中级人民法院于2020年4月8日作出查封裁定，并不能证实双方在签订涉案合同时怡家公司已知晓涉案房屋被查封的事实，并且法院的查封系“活查封”，承租人的租赁权不受影响，有权继续使用，因为根据“买卖不破租赁”原则，即使被查封的房屋被拍卖，仍不影响承租人的租赁权。故憧憬公司主张因案涉场地被查封导致租赁房屋无法使用，致使其不能实现合同目的，故请求怡家公司退还押金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于双方合同何时解除，憧憬公司是否应当支付租金及违约金的问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主 -9- 张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本案，原告虽在庭审中提交2020年4月23日微信聊天记录截图、报警回执盖章打印件、受理报警登记表盖章打印件、2020年12月3日照片打印件一份，仅能证明憧憬公司与怡家公司双方有纠纷并因此报警，不能充分证明怡家公司于2020年4月23日将租赁房屋上锁，导致憧憬公司无法使用租赁场地。怡家公司庭审中称其是在2020年7至8月份将租赁场地上锁的，却又说其实是在起诉之后才将租赁场地上的锁。本院认为，怡家公司在将租赁房屋上锁以后即导致案涉的《场地租赁协议》不能履行，上锁时间应当确认为怡家公司自认的2020年7月份较为适宜，因此案涉场地租金应当计算至2020年6月30日止。根据《场地租赁协议》的约定：“装修期一个月为2020年1月1日至2020年1月31日，装修期内免交租金；2020年2月1日至2023年1月31日期间的租金为每月人民币30000元整。”以及怡家公司的反诉请求中表示自2020年2月1日起计算租金，按桂林市新冠疫情租金减免政策减免2020年2月至3月租金，2020年4月至6月租金减半收取，因此案涉场地租金计算至2020年6月30日止，憧憬公司还应当支付2020年4月至6月的租金合计为45000元。因此对于怡家公司诉请要求憧憬公司从2020年2月1日起向其支付租金至人民法院判决协议解除生效之日止，暂计195000元（自2020年2月1日起暂算至2020年11月30日，并按桂林市新冠疫情租金减免政策减免2020年2月至3月租金，2020年4月至6月租金减半收取，2020年12月及之后租金另计）的诉讼请求，本院不予全部支持。关于怡家公司要求憧憬公司支付拖欠租金违约金的问题。怡家公司起诉之前向憧憬公司主张场地租金权利的行为未提供证据证明，故无法证明怡家公司之前是否对憧憬公司场地租金款项进行催告，怡家公司向法院提起反诉时起应视为催告，从反诉之日计算上述场地租金的逾期违约责任，且怡家公司反诉要求的逾期责任按照逾期交纳租金的1‰计算，从反诉之日计算上述场地租金的逾期违约责任本院酌情调整为按年利率6%计算较为适宜，故上述要求判令反诉被告向反诉原告支付逾期交纳租金的违约金，暂计为18 -10- 270元（自2020年4月4日起，每逾期一天，按欠付款项1‰计算，暂计至2020年11月9日，后续违约金另计算至反诉被告支付完租金之日止）的诉讼请求本院不予全部支持。 三、关于憧憬公司是否应当将案涉场地三楼恢复原状的问题。 2020年1月2日，怡家公司与憧憬公司分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订了《场地租赁协议》中明确约定：“承租期间乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修设计方案报甲方备案后方可进行。”上述协议协议签订后，憧憬公司接手案涉场地后对于案涉附楼二楼进行装修，并对案涉附楼三楼进行大规模的拆墙，拆除管道等改动。锦桂公司及怡家公司在本案审理过程中均表示憧憬公司对于案涉附楼三楼进行大改动并未事先经过其同意。在本案审理的过程中怡家公司明确其反诉请求第一项恢复原状即为把案涉附楼三楼右边三个房间的建筑垃圾全部清理完毕，墙不用再砌回去了，但是墙壁必须粉刷白，水电线路不用安装，地板必须平整，不平整的地方必须抹灰烫平即可，需干净整洁，需简单吊顶，把暴露在墙顶上的线路包起来即可以，以及憧憬公司还应当清理案涉场地一楼外的吊顶垃圾等建筑垃圾。因此，憧憬公司应当按照怡家公司的上述要求将案涉附楼三楼恢复原状，但憧憬公司庭审中否认一楼外的建筑垃圾系其堆放产生，怡家公司无其他证据予以证明，因此对于怡家公司要求憧憬公司将一楼外的建筑垃圾处理的请求，本院不予支持。 本院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告广西憧憬养老服务有限公司与被告桂林市怡家酒店管理有限公司于2020年1月2日签订的《场地租赁协议》于2020年7月1日解除； 二、反诉被告广西憧憬养老服务有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付反诉原告桂林市怡家酒店管理有限公司租金45000元及逾期交纳租金的违约金（违约金的计算：以45 -11- 000元为基数，按照年利率6%，从2020年11月9日起计算至反诉被告实际清偿之日止）； 三、反诉被告广西憧憬养老服务有限公司应当于本判决生效之日起三十日内将桂林市象山区雉山路15号桂林市怡家酒店管理有限公司租用的附楼三楼场地恢复原状； 四、驳回原告广西憧憬养老服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告桂林市怡家酒店管理有限公司的其他反诉请求。 权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件的受理费1400元（原告已预交），由被告负担700元，余款700元由原告自行承担。反诉案件的受理费2300元（反诉原告已预交），由反诉被告负担485元，余款1815元由反诉原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈碧云 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  曲秀梅 -12- 二〇二一年四月二日 书 记 员  李媛媛