四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3915号 上诉人（原审被告）：成都金鸿荣置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都集街道蓉都大道南四段199号2栋2单元6层608号。 法定代表人：陈国华，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王正怀，男，1952年1月30日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：杨清萍，四川中络宏博律师事务所律师。 上诉人成都金鸿荣置业有限公司（以下简称金鸿荣公司）因与被上诉人王正怀商品房预约合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 金鸿荣公司上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5581号民事判决第二项，改判驳回王正怀的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由王正怀承担。事实和理由：1.王怀正未与金鸿荣公司签订正式合同构成单方违约，而非不可归责于双方原因。王正怀无权要求退还定金的理由为，第一，王正怀没有按照《定购书》在约定期限内签订正式商品房买卖合同，构成违约。第二，王正怀虽经催告前往售楼部进行磋商但仍未签约，违约的事实并未改变。一审法院仅对第一点理由进行了分析，认定金鸿荣公司延长了签订本约的期限，王正怀在期限内进行磋商，磋商未果为不可归责于双方，以此逻辑路径判定应当退还定金错误。案涉房屋为现房销售，《定购书》已经明确房屋位置、面积、价款，本约与此保持一致，王正怀提出修改本约否则不签约的行为构成违约，违背了诚实信用原则。2.《定购书》第四条第一款并非格式条款，未排除王正怀的主要权利。《定购书》第四条仅是对王怀正在签订《定购书》时对相关文件中的权利义务没有异议的约定，并未加重其责任、排除其权利，一审法院认为该条款排除了王正怀对拟签订本约进行协商的权利错误。王正怀作为完全民事行为能力人，在签订仅有一页的《定购书》时，应当阅读并知悉了其中全部内容，根据视频证据也能显示，金鸿荣公司已向其展示了《商品房买卖合同》及其附件模板。对于双方签署的《定购书》中显示王正怀“已确认”的事实，金鸿荣公司无需承担举证责任。综上所述，一审法院事实认识、适用法律错误，请求支持金鸿荣公司的上诉请求。 王正怀辩称，第一，王正怀按照双方约定的时间前往金鸿荣公司拟协商签订正式合同，因金鸿荣公司拒绝修改任何正式商品房买卖合同及附件，导致双方磋商未果，未能签订正式买卖合同。第二，在法律认定上，双方签订的《定购书》是金鸿荣公司提供的格式合同，对相关条款没有向王正怀提示注意，该格式条款无效，王正怀未在2020年4月7日前看到任何正式商品房买卖合同及附件，磋商未果未能签订合同是不可归责于双方的原因。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 王怀正向一审法院提出诉讼请求：1.解除王正怀与金鸿荣公司签订的《传化国际新城商品房定购书》并立即退还王正怀已支付的购房定金20000元；2.判令金鸿荣公司承担本案全部诉讼、保全费。 一审法院认定事实：2020年5月7日，成都市新都区行政审批局作出（新都）登记内变核字〔2020〕第3776号《准予变更登记通知书》，载明：原名称成都传化置业有限公司，变更后名称金鸿荣公司，准予变更登记。 2020年1月11日，王正怀（买受人）与成都传化置业有限公司（出卖人）签订《传华国际新城商品房定购书》（以下简称《定购书》），约定王正怀购买金鸿荣公司开发建设的传华国际新城1号地块3栋12层1210号房屋，建筑面积43.71平方米，签约总价为239398元，付款方式为一次性付款，买受人在签订《商品房买卖合同》当日内付清全款。第三条约定：“1.买受人在签订本协议的同时，向出卖人交纳定金贰万元人民币。2.本《定购书》在经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳全额定金后生效，有效期为柒日（含订购当日）。买受人应于2020年1月17日17:00前携带本定购书、定金收据和身份证明原件到出卖人售楼处签署《商品房买卖合同》及其附件，同时按合同约定向出卖人支付房款，定金转为购房款；在有效期后，若买受人未与出卖人签署《商品房买卖合同》及其附件，属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还”，第四条约定：“1.买受人确认，出卖人已向买受人展示了《国土使用权证书》《商品房预售许可证》《商品房销售管理办法》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务合同》《业主临时规约》等相关文件，买受人对上述文件中的权利与义务约定没有异议。”加盖“成都传化置业有限公司财务专用章”的收据显示，金鸿荣公司于2020年1月11日收到王正怀支付的3-1210定金20000元，金鸿荣公司确认收到该款，双方一致确认该20000元款项的性质为定金。 2020年4月2日，金鸿荣公司出具《关于签订购房合同的催告函》（以下简称《催告函》），载明：“王正怀先生：……根据认购书第三条第二款约定，你方应于2020年1月17日前来支付购房余下首付款并与我公司签订《商品房买卖合同》，现已逾期且经我公司多次催告仍未予以理会，属于违约。鉴于此，现我公司正式通知你方，在收到本函件后7日内备齐资料及时到我公司传化商业广场销售中心（位于成都市新都区××镇××道××段××号）签订你方认购房屋的《商品房买卖合同》及附件和补充协议并补齐剩余房款，或在收到本函件后7日内及时与我公司负责销售的人员联系说明未能前往签订购房合同的原因及后续处理措施。若你方逾期未前来或未与我公司负责人员联系，我公司将视为你方默认放弃对上述认购房产享有的权利，届时，我公司有权解除与你方签订的定购书，将你方认购的房屋另行出售，且你方已交纳的20000元定金我公司不予退还，若因此给我公司造成的损失由你方负责承担。”王正怀确认其于2020年4月3日收到金鸿荣公司发送的上述催告函。双方一致确认，王正怀于2020年4月7日曾至售楼部与金鸿荣公司置业顾问就购房事宜各自发表意见。 一审法院认为，双方当事人对签订《定购书》、王正怀已向金鸿荣公司支付购房定金20000元的基本事实无异议，金鸿荣公司同意解除案涉《认购书》，但双方对已付购房定金应否退还存在争议，对此一审法院评述如下： 王正怀与金鸿荣公司形成了商品房预约合同关系，双方均应按照所签订《定购书》约定履行各自义务和主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。对于商品房买卖而言，认购书具备预约合同性质，其目的在于为最终订立正式完备的本约创造条件。认购书中逾期不签相关协议则视为违约的约定，不包括不可归责于双方原因而导致的到期不能签署正式合同的情形。若双方均在公平诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑无法就合同条款达成一致意思，致使本约不能订立，应属不可归责于双方的原因，此情况下预约合同应当解除，已付定金应予退还。从本案《定购书》内容分析，其中第四条第1款载明“买受人确认出卖人已向其展示了《国土使用权证书》《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务合同》《业主临时规约》等相关文件，买受人对上述文件中的权利与义务约定没有异议”，该条款系金鸿荣公司预先提供的格式条款，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，金鸿荣公司负有采取合理方式提请王正怀注意该条款的义务，但《定购书》文本中对此未作明显区别，金鸿荣公司也未提供证据证明其已就该条款内容及法律后果进行提示和说明，实际上排除了王正怀对拟签订的《商品房买卖合同》及附件等相关协议中涉及其权利义务条款进行协商的权利。从未签署正式合同原因分析，金鸿荣公司答辩不予退还已交纳购房定金的理由为王正怀未在《定购书》约定的2020年1月17日17:00前与之签订正式的《商品房买卖合同》及附件等相关协议，但金鸿荣公司于2020年4月2日向王正怀发送《关于签订购房合同的催告函》，要求王正怀在收函后7日内至传化商业广场销售中心签订所认购房屋的《商品房买卖合同》及附件和补充协议并补齐剩余房款，或在收函后7日内联系该公司负责销售人员说明未能前往签订购房合同的原因及后续处理措施，实际将王正怀与该公司协商签订正式合同的期限延长至王正怀收函后7日内，王正怀于2020年4月7日携案外人与金鸿荣公司置业顾问就购房事宜各自发表意见，金鸿荣公司当庭陈述及庭后提交的书面意见印证该事实，应属在金鸿荣公司延长后的期限内就订立正式合同继续磋商。在现有证据不足以证明王正怀在签订《定购书》时已知悉拟签订的正式合同内容且无异议情况下，双方因对拟签订合同的有关条款未能磋商一致而未能最终签订正式的《商品房买卖合同》及附件等有关协议，其原因不可归责于任何一方，依照法律规定，金鸿荣公司应将所收取定金20000元返还给王正怀。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除王正怀与金鸿荣公司于2020年1月11日签订的《传化国际新城商品房定购书》；二、金鸿荣公司于本判决发生法律效力之日起7日内向王正怀返还购房定金20000元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、王正怀是否存在违反认《定购书》时间未能签订买房屋卖合同；二、王正怀主张金鸿荣公司提供的格式合同中相关条款无效导致买卖合同未签订退还定金的理由是否成立。 关于王正怀是否存在违反《定购书》约定的时间未能签订买卖合同。王正怀与金鸿荣公司签订的《定购书》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。《定购书》约定：“本《定购书》有效期为柒日（含订购当日）。买受人应于2020年1月17日17:00前携带本定购书、定金收据和身份证明原件到出卖人售楼处签署《商品房买卖合同》及其附件，同时按合同约定向出卖人支付房款，定金转为购房款；在有效期后，若买受人未与出卖人签署《商品房买卖合同》及其附件，属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还”，因王正怀未在约定期限内前往金鸿荣公司处签订《商品房买卖合同》及附件，且王正怀未提交证据证明双方达成协议对《定购书》约定的缔约期间进行了延长，王正怀未按《定购书》约定期限前往签订商品房买卖合同已经构成违约。 从金鸿荣公司于2020年4月2日出具《催告函》载明的内容看，“根据认购书第三条第二款约定，你方应于2020年1月17日前来支付购房余下首付款并与我公司签订《商品房买卖合同》，现已逾期且经我公司多次催告仍未予以理会，属于违约”的内容，系金鸿荣公司向告知王正怀逾期未签约的行为已经构成违约的事实，重申了《定购书》对权利义务的约定；而《催告函》“鉴于此，现我公司正式通知你方，在收到本函件后7日内备齐资料及时到我公司传化商业广场销售中心签订你方认购房屋的《商品房买卖合同》及附件和补充协议并补齐剩余房款”的内容，系金鸿荣公司告知王正怀可以在《催告函》收到后7日内重新签约，该部分内容提出了新的签约期限，其实质是金鸿荣公司向王正怀发出的新的要约；而《催告函》“或在收到本函件后7日内及时与我公司负责销售的人员联系说明未能前往签订购房合同的原因及后续处理措施。若你方逾期未前来或未与我公司负责人员联系，我公司将视为你方默认放弃对上述认购房产享有的权利，届时，我公司有权解除与你方签订的定购书，将你方认购的房屋另行出售，且你方已交纳的20000元定金我公司不予退还，若因此给我公司造成的损失由你方负责承担”的内容，是金鸿荣公司向王正怀提出的退还原来已交定金退还的条件和未能按新要约时间签订购房合同、协商解决违反《定购书》的处理措施的后果。前述内容表明，金鸿荣公司在《催告函》中并未承诺放弃对王正怀未能按《定购书》约定期限签订本约而产生的违约责任。因此，《催告函》仅是金鸿荣公司向王正怀提出退还定金的条件，在双方未形成新的协议或未满足条件的情况下，双方的权利义务关系仍源于《定购书》的约定，《催告函》不构成阻却金鸿荣公司按《定购书》向王正怀主张违约责任。 关于王正怀主张金鸿荣公司提供的格式合同中相关条款无效导致买卖合同未签订而退还定金的理由是否成立。本院认为，王正怀根据《催告函》约定的时间与金鸿荣公司对签订本约定进行了协商，因王正怀提出本约定格式条款不合理导致双方未能签订本约，该情形属不可归责于双方的原因未能签订本约，王正怀对未能按《催告函》约定期间签订合同不应当承担违约责任。但该次协商签约，系双方对金鸿荣公司《催告函》中作出的新要约未形成一致意见而未能签约产生的新事实，并不构成王正怀不承担违反《定购书》约定产生的违约责任。因此，王正怀以此主要求返还定金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，金鸿荣公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5581号民事判决第一项，即“解除王正怀与成都金鸿荣置业有限公司于2020年1月11日签订的《传化国际新城商品房定购书》”； 二、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5581号民事判决第二项，即“成都金鸿荣置业有限公司于一审判决发生法律效力之日起7日内向王正怀返还购房定金20000元”； 三、驳回王正怀的其他诉讼请求。 一审案件受理费250元，二审案件受理费300元，均由王正怀负担。 本判决为终审判决。 审判员  李俊 二〇二一年四月二十六日 书记员  李青