甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0102民初76号原告:王仕第，男，1971年4月26日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：颜东凌，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振虎，甘肃合睿律师事务所律师。被告:城关区颜家沟润昌烟酒商行，住所地兰州市城关区颜家沟213号。经营者:赵静轩，男，1988年1月27日出生，汉族，该商行经营者，住兰州市七里河区。被告:赵静轩，男，1988年1月27日出生，汉族，住兰州市七里河区。原告王仕第与被告城关区颜家沟润昌烟酒商行、赵静轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜东凌、刘振虎,赵静轩作为被告以及被告城关区颜家沟润昌烟酒商行的经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仕第向本院提出诉讼请求：1、判令二被告腾退位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号（营业面积51平方米）房屋并交付原告；2、判令二被告将房屋私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用；3、判令二被告向原告支付自2020年9月3日至实际腾退之日期间的房屋占有使用费（每日按120元计算），并结清占有使用房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、物业等全部费用；4、本案诉讼费及相关费用全部由二被告承担。事实和理由：原告因人在外地，于2013年4月16日将位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、面积为51平方米的房屋委托余江川代为出租及管理。2019年3月3日，余江川与被告就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年3月3日至2020年3月2日，房屋租金为3600元，半年一付，房租提前一个月缴纳。现该《房屋租赁合同》已于2020年9月2日到期。合同到期后，原告及原告受委托人余江川多次要求被告腾退上述房屋并交还原告，然而被告至今未履行腾退义务。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告城关区颜家沟润昌烟酒商行、赵静轩共同辩称，1、被告承租的位于兰州市城关区颜家沟213号润昌烟酒商行是通过转让方式取得的。2019年3月份，被告在看过原合同后从案外人豆小虎手中转让取得该商铺30平方米的租赁使用权，被告向豆小虎支付了6万元转让费。在转让时，陈永前、豆小虎都承诺该商铺被告可以再次转让，也可以在合同期满后续签合同继续经营。由于疫情的原因和受陈永前多次出售该商铺影响，导致润昌烟酒商行经营困难。但被告也没想拖欠房租，由于房主没来收取导致拖欠房租。由于被告是在支付了6万元转让费后才取得商铺使用权的，因此，商铺所有权人也应当同意被告继续转让，所得转让费才能弥补被告的经济损失。2、在陈永前与段炼所签订的商铺转让合同中明确写明位于案涉商铺的所有权人系陈永前的妻子余江川，不是王仕第。同时，该合同中也明确约定了10万转让费。段炼是在支付了10万元的转让费后才取得了该商铺的租赁使用权。因此，原告并非商铺所有权人。合同具有相对性，被告与王仕第之间从来没有签订过商铺租赁或转让合同，商铺也不是原告向被告交付使用的，因此，其无权要求被告腾交房屋。3、案涉商铺在向被告转让时就己经分割成两部分，其中被告现在占用的只有30平方米左右，另外的面积一直由段炼使用，并非原告诉称的51平方米。因此，现原告要求被告腾交51平方米的商铺没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求的成立提交了以下证据:房权证兰房（城私）产字第1××0号房屋产权证、2013年4月16日的授权委托书、2019年3月3日的《房屋租赁合同》、城关区颜家沟润昌烟酒商行工商信息。二被告的质证意见:对房权证兰房（城私）产字第1××0号房屋产权证真实性无异议，证明目的有异议，认为虽然产权方是原告，但是出租方不是原告。对2013年4月16日的授权委托书不予认可，认为被告在签合同时没有见过这份授权委托书。对2019年3月3日的《房屋租赁合同》真实性无异议，证明目的有异议，认为签合同时比较草率，这是被告看过之前陈永前和段炼签的合同之后才签订的该合同。对城关区颜家沟润昌烟酒商行工商信息无异议。二被告为证明其答辩意见的成立向本院提交了以下证据:赵静轩与案外人豆小虎于2019年3月3日签订的《商铺转让协议》、陈永前与段炼于2014年4月26日签订的《铺面转让合同》、2019年3月3日的《房屋租赁合同》、转账记录、2020年8月17日的收据、豆小虎与段炼的证人证言。原告的质证意见:对《商铺转让协议》与《铺面转让合同》真实性、证明目的均有异议，认为本案是房屋租赁合同纠纷，基于合同相对性原则，该转让协议与原告无关，不应作为定案依据。对2019年3月3日的《房屋租赁合同》真实性无异议，证明目的有异议，认为根据法律规定，原告作为产权人，委托余江川代为行使民事行为，该代理行为合法，被告作为完全民事行为能力人，应该对自己所签合同的内容及后果清楚。对转账记录和收据真实性无异议，证明目的有异议，认为根据法律规定，原告作为产权人，委托余江川代为行使民事行为，该代理行为合法；另外，转让费与本案无关。对豆小虎与段炼的证人证言认为和本案无关，他们说的都是案外其他事情，案涉租赁合同对双方的权利义务约定清楚；而且豆小虎明确说段炼是代原告收房租，否则无法办理营业执照，被告办营业执照也必须提供房屋产权证书，说明其知晓房屋产权人是谁。本院出示了对陈永前、余江川的询问笔录以及余江川提供的转账记录、微信聊天记录。原告无异议。被告对陈永前、余江川的陈述不予认可，认为签订合同时余江川根本没有告诉赵静轩授权的事情，被告也没有看过授权委托书，而且在陈永前与段炼的合同未到期的时候就将案涉房屋租给了被告，后来被告又从段炼手里租了一间，不是段炼从被告这里租的。被告对微信转账记录认为与其无关。被告对微信聊天记录真实性无异议，对证明目的有异议，认为这并非是全部聊天记录，被告有全部聊天记录。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、建筑面积为51平方米房屋登记的所有权人为原告王仕第，产权证号为房权证兰房（城私）产字第1××0号。2013年4月16日，原告王仕第与案外人陈永前、余江川签订了授权委托书，王仕第委托陈永前、余江川代为出租、管理上述房屋并收取租金，陈永前、余江川任何一方均能独立代王仕第行使该房屋的出租及委托权限项下的其他事宜，王仕第予以认可，委托期限为双方签字确认之日起十年。2019年3月3日，案外人余江川与被告赵静轩签订了《房屋租赁合同》，双方约定：赵静轩承租位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、建筑面积为51平方米的房屋，租赁期限自2019年3月3日至2020年3月2日；每月房屋租金为3600元，半年一付，房租提前一个月缴纳；在租赁期间内，若出租方出售商铺，承租方应积极配合，如一直出租，承租方有优先租赁使用权。合同签订后，赵静轩以案涉房屋为经营场所注册成立了城关区颜家沟润昌烟酒商行并开始经营。同时，赵静轩开始向余江川支付房屋租金，一直支付到了2020年9月2日。2020年8月17日，余江川向赵静轩出具收据一份，载明收到赵静轩支付的2020年3月3日至2020年9月2日的房费21600元。另外，被告赵静轩方通过微信聊天的形式告知余江川:“段总那边要了后面地方的别的一半，说是一个月给你交200元房租。我们这边按3400给你交。”余江川表示：“我不知道这件事”、“我就跟你收房费”、“去年给你们签合同的时候，说是让你们把后面和前面打通，你们都没打”。被告赵静轩方回复：“打通没意义呀，你看这生意。”之后，原告与余江川要求被告赵静轩腾房，其未腾交，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，2014年4月26日，陈永前与段炼签订了《铺面转让合同》，约定陈永前将案涉房屋转让给段炼使用，租期自2014年4月26日至2019年4月26日，转让费为10万元，每月房屋租金为3000元。2019年3月3日，赵静轩与案外人豆小虎签订了《商铺转让协议》，豆小虎将位于兰州市城关区××楼巷街道××号××。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百二十六条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，原告王仕第与案外人陈永前、余江川签订有委托书，王仕第委托陈永前、余江川代为出租、管理上述房屋并收取租金，并约定陈永前、余江川任何一方均能独立代王仕第行使该房屋的出租及委托权限项下的其他事宜。之后，余江川以自己的名义与赵静轩签订了房屋租赁合同，赵静轩陈述其在签订合同时不知道王仕第与余江川之间的委托代理关系，余江川也未提交证据证明赵静轩在签订合同时知道该委托代理关系。加之，赵静轩并未提供证据证明本案存在上述法律规定的但书情形，故依据上述法律规定，王仕第作为委托人因此可以行使受托人余江川对赵静轩的权利，其具有诉讼主体资格。关于原告要求被告赵静轩腾退位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、营业面积为51平方米房屋的问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。结合本案查明的事实，该租赁合同约定的租赁期限为一年，于2020年3月2日租赁期限届满后，赵静轩继续使用案涉房屋，出租人并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时主张解除租赁合同。现原告诉至法院，要求赵静轩腾交案涉房屋即为其作出解除不定期租赁的意思表示，故赵静轩应向原告腾交案涉房屋。至于赵静轩腾交房屋的面积问题，本院认为，虽然赵静轩与豆小虎签订的《商铺转让协议》约定赵静轩转让的是案涉房屋35平方米的使用权，但赵静轩与余江川签订的《房屋租赁合同》明确约定赵静轩承租的是位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、建筑面积为51平方米的房屋，且段炼陈述自赵静轩承租房屋后其是向赵静轩交纳租金，再由赵静轩支付给余江川，而被告店铺内部分烟酒方与余江川的微信聊天记录亦显示赵静轩向原告支付的月租金3600元包含了段炼缴纳的租金,赵静轩提供的收据也说明是其向出租人支付了案涉房屋的全部租金，故本院认定赵静轩承租的是51平方米的案涉房屋。因此，原告要求被告赵静轩腾交位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、建筑面积为51平方米房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于段炼与陈永前的关系，与案涉2019年3月3日的《房屋租赁合同》无关，故本院不予审查。关于原告要求赵静轩将房屋私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用的问题，对此，赵静轩予以否认，而原告并未提供证据证明赵静轩与余江川之间存在该约定，故对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求赵静轩支付自2020年9月3日至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费(每日按120元计算)的问题，根据查明的事实，赵静轩已将租金支付至2020年9月2日。因赵静轩至今仍在占有使用案涉房屋，故其应参照原租赁合同约定的租金标准（月租金为3600元）将房屋占有使用费支付至实际腾交房屋之日，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告要求赵静轩结清占有使用房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、物业等全部费用的请求，因原告并未提供证据证明上述费用实际产生的数额及其已进行了实际代缴，故在此种情况下,对原告该项请求，本院难以支持。原告可在代缴了赵静轩使用房屋期间产生的上述费用后再行向赵静轩追偿该笔费用。关于原告要求城关区颜家沟润昌烟酒商行承担案涉《房屋租赁合同》责任的请求，本院认为，赵静轩并不是以城关区颜家沟润昌烟酒商行的名义与余江川签订的《房屋租赁合同》，城关区颜家沟润昌烟酒商行并非合同相对方，故原告要求城关区颜家沟润昌烟酒商行承担责任的请求缺乏依据，故对原告该项请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第七百三十条、第七百三十四条第一款、第九百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告赵静轩于本判决生效后二十日内向原告王仕第腾交位于兰州市城关区××楼巷街道颜家沟213号、建筑面积为51平方米的房屋；二、被告赵静轩于本判决生效后二十日内按月租金3600元的标准向原告王仕第支付自2020年9月3日起至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告王仕第的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费50元，由被告赵静轩承担（于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二一年四月二十八日书记员  王淑娟