吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终203号上诉人（原审原告）：赵俊，男，1979年4月17日出生，汉族，个体工商户，户籍住所地吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王宗巍，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洪群，男，1977年3月12日出生，汉族，延吉市亚细亚旅行社职员，户籍住所地吉林省延吉市，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：池旭，男，1984年7月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。上诉人赵俊因与被上诉人李洪群、池旭债权人撤销权纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵俊上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持赵俊的诉讼请求，一审和二审诉讼费由李洪群、池旭承担。事实与理由：1.一审判决认定赵俊与池旭之间的抵债金额为40万元与客观事实严重不符。在一审判决认定事实中，已经对赵俊与池旭之间的抵债合同内容进行了陈述，即抵债金额为：借款金额40万元、产生的利息43397.26元、律师费2万元、案件受理费和保全费8620元，抵债合同记录抵债金额为472017.26元，且赵俊还需要支付10万元现金以交付抵押赎回金，故双方的实际抵债金额为572017.26元，一审判决认定抵债金额为40万元的事实错误。2.一审判决认定池旭购买房屋价格为23万元，属认定事实有误。池旭在延吉市人民法院（2019）吉2401号民初6571号民事案件庭审中明确陈述“涉案房屋2014年购买价格为54万元，加装修费用共计耗资70万元”的事实，已充分说明涉案房屋购买金额和投入金额，一审判决未采纳持续的上述陈述内容，却确认池旭购买涉案房屋价值为23万元，属认定事实错误。3.一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，是否构成低价参照的是“当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价”，并非是赵俊抵债给其他人的价格，李洪群在6571号案件中自认“我大概了解平均价格在3500元-5000元之间”，该房屋已经进行了装修，取李洪群陈述市场价值的平均值每平方米4250元计算，房屋面积为121.96平方米，房屋交易时市场价值应为518330元，33万元的购房款仅为李洪群自认交易时市场价值的63.6%，明显低于司法解释规定的70%，故一审判决驳回赵俊的诉讼请求属适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。补充上诉理由：1.池旭向李洪群出售涉案房屋时，已经在法院存在多起诉讼案件的情况，且其部分财产已被保全，所以池旭在本案中转移财产的行为是恶意的。2.池旭将涉案房屋向李洪群进行出售，并未实际收到一分钱，所以从出售房屋的行为和时间点来看，可能存在买卖不真实的情况。3.池旭与李洪群签订房屋买卖合同后，于2019年1月再次与赵俊签订房屋买卖合同，将涉案的房屋转让给赵俊，双方共同到房产部门准备办理过户手续，但最终未能完成买卖，充分说明池旭在2019年1月的时候对争议房屋生产具有处分权，故本案房屋买卖合同不真实，应予以撤销。李洪群在二审中答辩称，自李洪群购买涉案房屋以来，房屋一直由李洪群居住，相关费用也由李洪群支付，所以池旭与李洪群之间的房屋买卖属于正常的买卖行为。另外因为购房的原始合同一直在李洪群手里，所以赵俊与池旭之间去房产部门办理房屋手续是不可能的。关于房款支付的情况，已经在一审中提交了相关的证据，而且也支付了全部房款，所以一审认定支付房款的事实也是正确的。其他的答辩意见与一审中的答辩意见一致。池旭二审中未提出答辩意见。赵俊向一审法院起诉请求：1、请求法院判令撤销李洪群与池旭于2018年11月13日签订的房屋买卖合同；2、李洪群、池旭承担案件受理等费用。事实与理由：因池旭、金英玉拖欠赵俊借款60万元，逾期未予偿还，2018年12月赵俊向延吉市法院诉讼要求池旭、金英玉偿还借款并申请财产保全。2018年12月3日延吉市法院作出了（2018）吉2401执保1104号执行裁定：冻结池旭名下的位于延吉市青杨街516号隆峰家园2单元1001号，吉（2018）延吉市不动产权第XXXXX号，产籍号05-02-0214号，建筑面积121.96平方米的房屋。2018年12月27日延吉市法院作出了（2018）吉2401民初7281号民事调解书，池旭2019年1月15日之前向赵俊偿还借款60万元及利息等，金京玉承担连带责任。嗣后，因池旭、金京玉未按调解书履行付款义务，赵俊申请强制执行。执行过程中，李洪群提出其已购买查封的位于延吉市青杨街516号隆峰家园2单元1001号住宅房屋，并提出执行异议。2019年9月30日，延吉市法院作出了（2019）吉2401执异213号执行异议裁定书，中止了涉案房屋的执行。赵俊得知，李洪群与池旭之间签订的房屋买卖合同价格为33万元，且池旭在卖房后未得到一分钱，李洪群对于池旭对外欠债的情况是清楚的，现池旭对外债务多达600余万元无法进行偿还，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十九条的规定，池旭以“明显不合理的低价”向李洪群转让涉案房屋的行为，严重侵害了赵俊债权的执行，为保护赵俊的合法权益，请求法院依法撤销李洪群与池旭间2018年11月13日签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2018年11月13日，池旭与李洪群签订了房屋买卖合同，合同约定李洪群购买池旭位于延吉市隆峰家园2单元1001号，建筑面积为120平方米，房屋价格为33万元的房屋。当日，池旭向李洪群出具购房款33万元的收据，李洪群分两次给池旭转帐5万元、5万元，共计10万元。池旭把诉争房屋的买卖合同原件交给了李洪群。因池旭与张某、张某与李洪群之间存在债权、债务，相抵消后，2018年11月14日李洪群手机转帐方式分两次给张某支付5万元、3万元，共计8万元。2018年11月18日，李洪群支付诉争房屋的取暖费3253.95元，2018年12月7日支付电费200元，2019年2月至9月期间支付电费750元，2019年5月19日支付水费734.31元，2019年9月支付物业费、电梯费等费用2836元。另查，2013年延边龙峰房地产开发有限公司与池旭签订合同，池旭以23万元的价格购买诉争房屋。2016年4月22日，池旭向延边龙峰房地产开发有限公司缴纳购房款233797.32元。赵俊与池旭、金京玉民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月3日作出（2018）吉2401执保1104号执行裁定：冻结池旭购买的备案登记在延吉市隆峰房地产开发有限公司名下位于延吉市青杨街516号隆峰家园2单元1001号，吉（2018）延吉市不动产权第XXXXX号，产籍号为05-02-0214，建筑面积为121.96平方米房屋产籍手续。2018年12月27日，延吉市法院作出（2018）吉2401民初7281号民事调解，内容为：1、池旭于2019年1月15日之前向赵俊偿还借款本金60万元及利息（利息从2018年11月14日起按月利率2%计算至实际付清之日止）并承担律师费2万元；2、金京玉对上述债务承担连带担保责任。2019年2月28日，赵俊与池旭签订以物抵债协议，约定：诉争房屋顶帐金额为池旭向赵俊应支付的借款本金40万元，利息43397.26元，律师费2万元，案件受理费、保全费8620元；剩余借款本金20万元，签订协议后10日内向赵俊支付。2019年3月5日，池旭交纳诉争房屋的物业维修基金8903元。2019年9月30日，延吉市法院作出（2019）吉2401执异213号执行裁定，中止对诉争房屋的执行。一审法院认为，池旭出售诉争房屋的目的是急于偿还第三人的借款，并不是与李洪群存在债务关系，进行以物抵债或签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保。且2019年2月28日赵俊与池旭签订以物抵债协议时的房屋价格定价为40万元的事实，赵俊与李洪群之间房屋定价33万元，由李洪群负责过户费、办房照等费用，不属于赵俊主张的明显不合理的低价处分房屋。池旭在第三人的促成下与李洪群协商房屋价格、支付方式等合同内容，并签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同合法有效。根据房屋买卖合同，李洪群向池旭支付部分购房款，余款以池旭与张某、张某与李洪群之间的债权、债务抵消后，李洪群再支付张某8万元。诉争房屋保全之前李洪群已实际占有使用，并交纳了相应的费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十四条之规定，判决：驳回赵俊的诉讼请求。案件受理费100元（赵俊已预交），减半收取50元，由赵俊负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，鉴于赵俊作为池旭的债权人在本案中主张行使撤销权，本案的案由确定为债权人撤销权纠纷，而本案的焦点问题是池旭向李洪群转让涉案房屋的行为是否因以明显不合理低价转让而予以撤销。《中华人民共和国合同法》第七十四条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。据已查明的本案事实，在转让涉案房屋的过程中，李洪群与池旭经协商确认房屋的转让价格为33万元后，通过向池旭支付10万元购房款及李洪群、池旭及案外人张某之间债权债务抵消的方式支付了全部房款，李洪群与池旭之间形成了事实上的房屋买卖关系，结合双方的交易时间、房屋的占有情况、涉案房屋楼盘所在的位置及折旧情况等综合因素，池旭向李洪群转让涉案房屋并不存在无偿转让或以明显不合理低价转让的情形，赵俊也未举证证明李洪群明知池旭的转让行为导致其债权受损，其提出的池旭在另案庭审中陈述内容不足以证明存在以明显不合理低价转让的事实。综上所述，上诉人赵俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵俊负担。本判决为终审判决。审判长 金成焕审判员 金 花审判员 叶明晶二〇二一年四月十二日书记员 全裕贞