吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0602民初630号 原告：宁飞，女，1984年10月4日生，汉族，白山市金钥匙幼儿园园长，住白山市浑江区。电话号码：155XXXXXXXX 委托诉讼代理人：王晓春，吉林中昱律师事务所律师，电话号码：182XXXXXXXX。 被告：隋春艳，女，1968年11月19日生，汉族，白山市幸福泉幼儿园园长，住白山市浑江区。电话号码：139XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师，电话号码：139XXXXXXXX。 原告宁飞诉被告隋春艳合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宁飞、王晓春、隋春艳、徐云浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁飞向本院提出诉讼请求：一、依法判令隋春艳按照合同约定退回宁飞人民币壹佰陆抬伍万元整（￥1,650,000元）；二、依法判令隋春艳赔偿宁飞经济损失（装修损失）人民币壹拾万元整（￥100,000元）;三、依法判令隋春艳依约给付宁飞违约金人民币叁拾叁万元整(￥330,000元)；四、诉讼费用由隋春艳承担。事实与理由：2018年12月28日，宁飞、隋春艳签定《幼儿园转让协议》。当日，宁飞即依约给付隋春艳全部转让款人民币壹佰陆拾伍万元整(￥1,650,000.00元）。买方签定的《纺儿园转让协议》第二条约定了该纷儿园园舍承租权的变更:“（房东）与甲方（即本案隋春艳）签订了租赁合同,租期到2032年2月26日止，本协议生效后10日内，甲方应当协助乙方(即本案宁飞)与房东达成协议,并保证乙方伺等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与房主达成协议，本协议无效。甲方全款退回乙方。”该协议第九条约定了违约责任:“甲方没有与房东达成本次转租协议，甲方应全额返还已付的转让金。”该协议第十条第1款约定:“违约方承担对方造成的责任违约金按转让价款165万的20%承担。”时至今日，本案隋春艳（即转让协议中的甲方)不但一直未能协助本案宁飞（即转让协议中的乙方）与房东达成协议，更不要说保证宁飞同等享有隋春艳在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。宁飞经多方打探还得知:隋春艳与房主吉林银行白山分行（白山滨江支行）并没有签订过租赁合同，仅与前房主付同敏签订过租赁合同。故宁飞找隋春艳多次催办,均没存结果。2020年12月14日，宁飞收到房主吉林银行白山分行资产保全部的告知书:房主已将该房屋出售给白山市亿达建设工程有限公司，并要求宁飞腾迁。此后，宁飞依照合同约定向隋春艳提出退回全部转让款人民币(大写)壹佰陆拾伍万元整(￥1,650,000.00元）要求，至今也没有结果。宁飞认为:合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。隋春艳未按照约定全面履行自己的义务，已构成违约。隋春艳除应继续依约全面履行自己的义务，还应当赔偿宁飞的经济损失，并按照合同约定给付宁飞违约金。为维护宁飞合法权益，基于以上事实，依据双方签定的《幼儿园转社协议》第十条第2款约定及《中华人民共和国民事诉讼法》第23条现向贵院提起民事讼诉，请求人民法院依法判决。 隋春艳辩称，答辩人认为，宁飞的诉讼请求不能得到支持。其理由：答辩人于2012年2月26日与付同敏、付同刚（二人系兄弟关系）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：答辩人承租登记在付同敏名下的坐落在白山市浑江区城南街南平综合楼04-004-0428-0172-00XXXX号房屋，开办幸福泉幼儿园白山二园，租赁期限为20年，自2012年2月26日起，至2032年2月26日止。月租金5,000元，于每年2月26日前一次性交纳当年的全部租金。答辩人于2015年4月20日又与付同敏，付同刚签订《房屋租赁协议书》一份，答辩人租赁付同敏在浑江区城南街南平综合楼房屋，用于开办“幸福泉幼儿园白山二园”。租赁期限为17年，租赁期限为2015年5月1日至2032年6月1日。月租金5,000元。每年6月1日前一次性交纳当年的租金。并协商前七年总金额为40万元。隋春艳已于2015年5月1日前支付20万元。余款于2018年6月1日、2019年6月1日、2020年6月1日2021年6月1日前一次性交纳当年的租金。 2018年12月18日宁飞同答辩人签订《幼儿园转让协议书》，答辩人将“幸福泉幼儿园白山二园”以165万元的价格转让给原告。双方还约定：甲方（答辩人）没有与房东达成本次转让协议，甲方应全额返还已付的转让金。 协议订立后，答辩人马上同原房东取得联系，原房东于2018年12月29日在2012年2月26日的原《房屋租赁协议书》的首页签署了“同意转让”的字样，在2015年4月20房屋租赁协议书的尾页还注明了：“同意转让，协议条款有效。第三条约定租金40万元已交31万元（以票据为准）尚欠9万元整，于2020年6月1日交5万元，2021年交4万元，房费即收至2022年6月1日，之后按协议执行。” 转让协议书订立后，宁飞便接手幼儿园开始经营，直至2021年3月答辩人接到起诉状后，才知道宁飞曾收到吉林银行白山分行资产保全告知书，告知吉林银行已将房屋出售给了白山市亿达建设工程有限公司。并且，要求宁飞腾迁。 为此，答辩人进行了详尽的了解，其结果与宁飞阐述的根本不一致。吉林银行白山滨江支行只是取得了物权期待权而没有取得物权，并且没有实际占有案涉房屋。 浑江区人民法院于2018年10月24日作出的（2018）吉0602执恢24号之一执行裁定书裁定，将案涉房屋以流拍价1,127,768.88元的价格交付给吉林银行白山滨江支行，白山滨江支行可持本裁定书到产权机构办理登记手续。 执行裁定书裁定内容表述的是白山滨江支行取得是债权，而不是对物权的确认。并且，白山滨江支行也没有实际占有案涉房屋。因为，从时间上看，裁定下达时，答辩人正在经营幼儿园，如果白山滨江支行接收房屋应当通知答辩人及房屋产权人。 在白山滨江支行没有办理产权过户前，白山滨江支行取得的仅是物权期待权，而不是物权。物权的所有人仍然是付同敏，而不是白山滨江支行。吉林银行白山滨江支行无权要求原告腾迁案涉房屋 白山滨江支行取得浑江区人民法院的执行裁定后，于2020年10月21以拍卖的形式将案涉房屋出售给了白山市亿达建设工程有限公司，自2020年10月21日起案涉房屋的所有权转让至白山市亿达建设工程有限公司。此后，白山滨江支行只有通知房屋出售的义务，但没有要求承租人腾迁的权利。因为该权利已经随着拍卖确认书的成立而转移。 白山市亿达建设工程有限公司同意原告继续租赁案涉房屋，宁飞不存在承租不能的障碍。为了确保宁飞的承租权，答辩人找到了通过拍卖取得案涉房屋的白山市亿达建设工程有限公司，该公司于2021年3月15日出具了一份《继续履行合同承诺书》明确的说明：“……承诺人同意，继续履行原租赁协议或同宁飞重新签署合同，继续履行上述二份协议，履行的合同内容不变。”该公司的法定代表人李季春签字并加盖了公章。 上述事实可见，答辩人同宁飞签订转让协议后，马上兑现承诺，让原房主在租赁协议书上签字同意，并将剩余的房租结清。虽然，期间吉林银行白山滨江支行取得了物权的期待权，但白山滨江支行没有实际接收案涉房屋，并没有影响宁飞的正常经营。特别是，通过拍卖程序取得案涉房屋所有权的白山市亿达建设工程有限公司，还承诺继续履行原租赁协议，即使重新签订合同，原租赁协议的内容不变。这充分的说明，答辩人已经完全履行了房屋租赁转让，需要征得房屋所有权人同意的法定义务。答辩人不存在违约事由，因此请求人民法院明察事实后，依法驳回宁飞的诉讼请求。 经审理查明：隋春艳于2012年2月26日与付同敏、付同刚（二人系兄弟关系）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：隋春艳承租登记在付同敏名下的坐落在白山市浑江区城南街南平综合楼04-004-0428-0172-00XXXX号房屋，开办幸福泉幼儿园白山二园，租赁期限为20年，自2012年2月26日起，至2032年2月26日止。月租金5,000元，于每年2月26日前一次性交纳当年的全部租金。 因付同敏在吉林银行股份有限公司白山滨江支行贷款并将隋春艳承租的房屋用于抵押。2015年3月26日出租人付同敏、承租人隋春艳根据吉林银行股份有限公司白山滨江支行的要求签订承诺书，承诺：对抵押的白BQ字第XXXX号房屋，当需要以行使抵押权的方式来实现抵押合同所担保的主债权时，完全按照贵行的指示予以积极配合，出租人和出租人双方同意解除该抵押物的租赁合同，使该抵押物恢复到权利无负担状态。 2015年4月20日隋春艳与付同敏、付同刚又签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：隋春艳承租登记在付同敏名下的坐落在白山市浑江区城南街南平综合楼白BQ字第XXXX号房屋，用于扩办幸福泉幼儿园白山二园。租赁期限为17年，自2015年5月1日起，至2032年6月1日止。月租金5,000元，于每年6月1日前一次性交纳当年全部租金。经协商，前七年总金额为40万元，隋春艳已于2015年5月1日前支付20万元，余款于2018年6月1日、2019年6月1日、2020年6月1日、2021年6月1日前一次性交纳当年全部租金。 因付同敏没有按照约定偿还贷款，吉林银行股份有限公司白山滨江支行起诉至本院，经调解并作出了（2016）吉0602民初1796号、1797号民事调解书各一份，后两案进入执行程序，本院于2018年10月24日分别下达（2018）吉0602执恢24号之一、25号之一执行裁定书各一份。裁定内容分别为：“一、将被执行人付同敏所有的位于白山市城南街白BQ字第XXXX号、面积427.03平方米按照流拍价格1,127,768.88元交付给申请执行人吉林银行股份有限公司白山滨江支行。二、申请执行人吉林银行股份有限公司白山滨江支行可持本裁定书待产权机构办理相关产权登记手续。”;“一、将被执行人付同敏所有的位于白山市城南街白BQ字第XXXX号、面积871.26平方米、白BQ字第XXXX号、面积592.98平方米分别按照流拍价格2,194,599.39元、1,493,645.46元交付给申请执行人吉林银行股份有限公司白山滨江支行。二、申请执行人吉林银行股份有限公司白山滨江支行可持本裁定书待产权机构办理相关产权登记手续。” 2018年12月28日，宁飞与隋春艳签订《幼儿园转让协议书》一份，其中约定：隋春艳将位于白山市浑江区城南街南平综合楼幸福泉白山二园（包括装修、装饰、设备等）转让给宁飞使用。转让金为165万元整、房租另算。同时还约定：该幼儿园园舍承租权的变更（房东）与隋春艳签订了租赁合同，租期到2032年2月26日止，本协议生效后10日内，隋春艳应当协助宁飞与房东达成协议，并保证宁飞同等享受隋春艳在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如宁飞未能与房主达成协议，本协议无效。另约定：隋春艳没有与房东达成本次转租协议，隋春艳应全额返还已付的转让金；违约方承担对方造成的责任违约金按照转让价款165万元的20%承担。 《幼儿园转让协议》订立后的第二天，既2018年12月29日。隋春艳便找到付同刚告知承租房屋转租事宜，付同刚同意后，在隋春艳与付同敏、付同刚2012年2月9日签订的《房屋租赁协议书》首页右上角签署了“同意转租”的字样。在2015年4月20日的《房屋租赁协议书》尾页下方，注明了：“同意转让，协调条款有效。第三条约定租金40万元已交31万元整（以票据为准），尚欠9万元整，于2020年6月1日交5万元，2021年交4万元，房费即收至2022年6月1日，之后按协议执行”。隋春艳将付同刚签字的两份《房屋租赁协议书》交付给宁飞后，宁飞支付了全额转让费并开始经营幼儿园至今。 2020年10月21日吉林银行股份有限公司白山分行委托吉林省日升拍卖有限公司将浑江区人民法院（2018）吉0602执恢24号之一、25号之一执行裁定书中裁定的三处房产一并拍卖，白山市亿达建设工程有限公司以335万元的价格竞拍成功，取得了白BQ字第XXXX号房屋、白BQ字第XXXX号房屋、白BQ字第XXXX号房屋的所有权。 2020年12月14日宁飞收到吉林银行股份有限公司白山分行资产保全部的告知书：告知宁飞房屋已经出售给白山市亿达建设工程有限公司，要求宁飞于2020年12月25日前腾迁。 2021年3月15日，隋春艳找到白山市浑江区城南街南平综合楼的现房主白山市亿达建设工程有限公司的法定代表人李季春，李季春出具了《继续履行合同承诺书》一份，其中承诺：“2020年、上述二处房屋的所有权经拍卖程序转移至承诺人一方，现承诺人向宁飞及隋春艳做出郑重承诺，承诺人同意，继续履行原租赁协议或同宁飞重新签署合同，继续履行上述二份协议，履行的合同内容不变。” 以上案件事实有《幼儿园转让协议书》、转让款收据、（2018）吉0602执恢25号之一执行裁定书、吉林银行股份有限公司白山分行资产保全部的告知书、装修清单及照片、付同敏、隋春艳给吉林银行股份有限公司滨江支行出具的承诺书《房屋租赁协议书》、（2018）吉0602执恢24号之一执行裁定书、登记在付同敏名下产籍号为白BQ字第XXXX号房权证、继续履行合同承诺书、拍卖笔录、拍卖成交确认书、拍卖档案、照片及庭审笔录等证据在卷为凭，足资认定。 本院认为，宁飞与隋春艳之间签订的《幼儿园转让协议书》对双方都具有约束力，隋春艳在转让协议订立的次日就征得了原房主同意转租书面意见，原房主对租金的结算及今后租金的交纳方式也做了详尽说明。虽然转让期间吉林银行滨江支行取得了可以接收承租房屋的裁定书，但从实际履行看，无论是隋春艳经营期间，还是在房屋拍卖前，吉林银行股份有限公司白山滨江支行既没有收回租赁的房屋也没有到产权机构办理产权变更手续，截止到房屋拍卖时产权登记的权利人仍然是付同敏。房屋拍卖后，产权人即变更为白山市亿达建设工程有限公司，该房屋占有、使用、处分、收益的权利应当由白山市亿达建设工程有限公司行使，吉林银行股份有限公司白山分行资产保全部可以将房屋出售的事实通知承租人，但在没有购买人授权的情况下，无权限令承租人腾迁房屋。再从《继续履行合同承诺书》的内容看，白山市亿达建设工程有限公司同意继续履行原《房屋租赁协议书》即使重新签订合同房屋租赁合同，原合同内容不变。由此可证，无论是原房主付同敏还是现房主白山市亿达建设工程有限公司都同意宁飞履行原《房屋租赁协议书》，同时也说明，隋春艳已经尽到了租赁房屋转租需征得出租人同意的义务。且吉林银行股份有限公司白山滨江支行自本院执行裁定书下达之日起，至房屋拍卖前没有通知或阻碍宁飞行使承租权。从2018年10月至今宁飞一直在使用承租的房屋经营幼儿园，说明其对租赁房屋征得房主同意的形式是认可的。宁飞提供的证据不能够证明，隋春艳没有履行变更承租人的义务，故本院对宁飞的主张不予采纳。据此，宁飞要求隋春艳按照合同约定退回宁飞人民币壹佰陆抬伍万元整（￥1,650,000元），赔偿宁飞经济损失（装修损失）人民币壹拾万元整（￥100,000元），依约给付宁飞违约金人民币叁拾叁万元整(￥330,000元)的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下： 驳回宁飞的诉讼请求； 案件受理费23440元，减半收取11720元，由宁飞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  赵清富 二〇二一年四月二十八日 书记员  张 琪