宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初88号   原告：梁红亮，男，1978年2月21日出生，汉族，个体，住河南省临颍县。   委托诉讼代理人：景珊珊，宁夏浩非原律师事务所律师。   被告：郭立凤，女，1978年9月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：潘丽，宁夏一德律师事务所律师。   被告：杨晓强，男，1979年3月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告梁红亮与被告郭立凤、杨晓强确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月25日公开开庭进行了审理。原告梁红亮的委托诉讼代理人景珊珊，被告郭立凤及其委托诉讼代理人潘丽、被告杨晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   梁红亮向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告郭立凤、杨晓强签订的《银川市存量房买卖合同》无效；2.依法判令二被告协助原告共同至银川市房屋产权交易中心办理变更手续，将涉案房屋转移登记至原告梁红亮名下，办理上述房屋产权转移登记税费由二被告承担；3.房屋评估费、保全费由二被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原告与被告郭立凤经兴庆区人民法院主持调解，达成协议自愿离婚，并由兴庆法院制作（2018）宁0104民初3589号民事调解书。该调解书于2018年4月18日生效，调解书中协议双方应遵照执行，涉案房屋登记在被告郭立凤名下，涉案房屋抵押期限未到期（贷款期限自2016年5月25日至2021年5月24日），原告尚未办理过户，此时涉案房屋所有权人为原告梁红亮。原告梁红亮与被告郭立凤离婚前共同与被告杨晓强为房屋租赁合同关系，租赁关系长达十余年之久，三方彼此熟识。2018年4月18日原告梁红亮与被告郭立凤离婚后，被告郭立凤继续租赁被告杨晓强房屋用于经营服饰生意。2020年，原告请求被告郭立凤协助办理涉案房屋变更登记，被告郭立凤不予配合，原告遂申请法院强制执行，发现被告郭立凤已经将涉案房屋转移。原告方知被告郭立凤提前将涉案房屋贷款还清，在原告不知情的情况下，恶意串通被告杨晓强于2020年4月23日签订《银川市存量房买卖合同》，以40万元取得涉案房屋，并于当日缴纳契税。被告郭立凤与被告杨晓强在明知涉案房屋归原告梁红亮所有的情况下，为达到二被告的非法目的，恶意串通，以低于市场价值的50%的价格取得涉案房屋，无法达到《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”所确定的标准，二被告作为一个完全民事行为能力人，亦应该知道以明显低价取得房屋是一种非正常交易行为。综上，根据《合同法》第五十二条规定，二被告签订的合同应属无效，确认合同无效后，二被告应当配合原告办理产权转移登记，故原告诉至法院。   郭立凤辩称，2018年4月18日，经银川市兴庆区人民法院调解，梁红亮与郭立凤调解离婚，约定：宁夏国际小商品交易中心批发市场某（复式）商铺、郑州市二七区某号商铺归梁红亮所有，所欠银行贷款也由其负责偿还；两个婚生子由双方轮流抚养至孩子独立生活时止，每半年交换一次，抚养期间的生活费由抚养人承担。调解书生效后，原告便音讯全无，对孩子没有尽过一天的抚养义务，也从未支付过抚养费。两个孩子的生活起居都是郭立凤负责，孩子的学费、生活费、医疗费等也都是郭立凤一人在承担。对于归原告所有的两处商铺的贷款，其更是分文不还，导致郭立凤的征信被列入黑名单，根本无法再从银行贷出款项。面对银行的频频催款，郭立凤为了避免不良征信影响孩子的上学以及将来的就业，便每月代原告偿还郑州商铺的贷款，共计还款121027.72元。在巨大的经济压力下，郭立凤实在无力偿还涉案商铺的贷款，无奈之下，才出售了该商铺，以售房款代原告清偿了该商铺的贷款本息203039.5元。基于上述事实，原告起诉的事实理由陈述与客观事实不符。原告拒不偿还贷款且无法取得联系，致使郭立凤征信不良，郭立凤不但负担两个孩子的生活、学习费用，还要代原告偿还贷款，在如此经济压力之下，出售涉案商铺实属无奈之举。原告要求确认涉案商铺买卖合同无效、办理过户手续，其也应偿还被告郭立凤代为清偿的贷款本息并支付抚养费以及欠付的其他款项共计473567.53元。综上，请求贵院全面查明案件事实，依法裁判，以维护被告的合法权益。   杨晓强辩称，我和被告郭立凤是房东和租客的关系，当时郭立凤打电话咨询我说有一套房子想出售，让我帮忙打听有无购买的人，我才知道这套房子的价格是比较低的。房屋地理位置不是很好，后来请我帮忙，问房子有没有人要，当时市场价格大概是50万元左右，但是由于价格高没人要，我开玩笑说价格低一点，说40万元左右。后我们以40万元价格完成交易，203000元在银行从我的卡直接还了银行贷款，其他钱我转给了郭立凤，在交易之前我们去调了房档，房屋的所有权人是郭立凤。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告与被告郭立凤原系夫妻，2018年3月22日，梁红亮以离婚纠纷为由将郭立凤诉至本院。该案经本院主持调解，作出（2018）宁0104民初3589号民事调解书，双方自愿达成如下协议：1.梁红亮与郭立凤离婚……3.财产：位于银川市兴庆区某（复式）商铺归梁红亮所有，该二套商铺所欠银行贷款由梁红亮负责偿还。2020年4月23日，被告郭立凤（甲方）与被告杨晓强（乙方）签订《银川市存量房买卖合同》一份，合同约定甲方将位于兴庆区某（复式）房产、建筑面积86平方米出售给乙方，房屋交易价格为40万元。就付款期限、过户期限、房屋交付等信息合同未予约定。合同签订当日，被告杨晓强按照税务机关确认的695568元缴纳了房屋买卖契税，并将房屋过户至其名下，同时杨晓强继续办理了抵押贷款，该房屋上的抵押尚未解除。原告认为涉案房屋系所有，二被告恶意串通，以低于市场价格出售涉案房屋的行为应认定为无效，故诉至本院。   另查明，梁红亮与郭立凤离婚时，兴庆区某（复式）商铺登记在被告郭立凤名下，该商铺尚有抵押贷款，抵押贷款期限自2016年5月25日至2021年5月24日。被告郭立凤最初购买该房屋时，合同约定价款为69万余元。关于被告杨晓强支付房屋购房款事宜，二被告均认可杨晓强先向银行偿还了贷款203039.5元，后又向被告郭立凤转款20万元。   本院认为，本案的争议焦点是被告杨晓强取得涉案房屋所有权是否构成善意取得及二被告签订合同的效力问题。被告郭立凤出售房屋时，其与梁红亮已经离婚且通过法院生效文书确认该房屋归梁红亮所有，故郭立凤对涉案房屋已无权处分。原告最初购买该房屋时房屋价款达69万余元，被告杨晓强在缴纳契税时，税务机关确认的缴税基数也为695568元，可以证实该房屋的市场价格在70万元左右。根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。被告杨晓强以40万元的价格购买，该价格明显低于市场价格。且双方签订合同时就房款支付方式、支付时间、交房时间等均未约定，应当认定为杨晓强购买房屋时存在重大过失，且并非善意。二被告签订的《银川市存量房买卖合同》损害了原告的利益，故该合同应认定为无效。合同被认定无效后，被告杨晓强应将房产过户至郭立凤名下，因原、被告离婚时确认该房屋归原告所有，为了便于生效法律文书的履行以及防止二次过户带来的不便，二被告可以共同协助将房屋产权过户至原告名下。但因杨晓强购买房屋后办理了抵押贷款，现该房屋上的抵押尚未解除，房屋产权变动存在障碍，对原告要求二被告办理产权转移登记的诉讼请求，本院暂不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十九条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，判决如下：   一、被告郭立凤与被告杨晓强签订的《银川市存量房买卖合同》无效；   二、驳回原告梁红亮的其他诉讼请求。   案件受理费50元，由被告郭立凤、杨晓强负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋志军   二〇二一年四月二十一日   法官助理 马聪聪   书记员 周佐葡   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》   第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。   第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：   （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；   （二）以合理的价格转让；   （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》   第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。   真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。   第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。   第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。   《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。   转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。   债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。   《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。