贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1199号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：贾文钗，女，汉族，1953年11月4日出生，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人贾文钗、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所支付的购房款不真实。付款凭证的时间在签订合同之前，且付款的备注是还款而非支付购房款。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、被上诉人所举证据不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。贾文钗答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。贾文钗向一审法院起诉请求：1．依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2．解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月18日，案外人陈咨谦向第三人打款30万元，第三人给原告出具《收据》，内容为：“今收到贾文钗交来大地春城6-1401号房房款30万元”。2015年8月21日，案外人陈咨谦向第三人打款261068元，第三人于2015年8月24日给原告出具《收据》，内容为：“今收到贾文钗交来大地春城6-1401号房房款261,068元”。2015年8月24日，以大地联创房产公司为出卖人、贾文钗为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1．贾文钗购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积151.63ｍ2，总价款561031元；2．付款方式未填写。3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对该房屋装修并入住多年。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋14层1401号住房在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区6栋14层1401号住房被查封后，于2020年10月14日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年11月17日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异300号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人贾文钗的异议申请。”事后，贾文钗不服裁定结果并于2020年12月2日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。同时查明，2015年8月24日大地联创房产公司为出卖人、贾文钗为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。再查明，经本院向案外人陈咨谦询问分别两次向第三人打款之后，第三人给原告出具购房款的收据是什么原因。陈咨谦回答系替原告向第三人支付涉案房屋的购房款。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于贾文钗对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贾文钗在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房收据》、《银行打款凭证》以及相关证据等，虽然系案外人陈咨谦支付的全部购房款，但系陈咨谦替原告支付的，可以证明贾文钗与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订后、房屋交付原告占有、使用，且由贾文钗家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。原告贾文钗全额支付了购房款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，贾文钗对华融贵州分公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融贵州分公司公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。第三人大地联创房产公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行贾文钗所购的位于凯里市屋。二、驳回原告贾文钗的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：贾文钗对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，法院查封措施的实施时间系2017年12月13日。案外人陈咨谦于2015年8月18日和8月21日支付购房款，虽并非贾文钗支付，但陈咨谦在庭审中已认可系代贾文钗支付。虽支付购房款在签订《商品房买卖合同》前，但是先付款再签合同在商品房买卖中亦是常见的行为，该买卖真实合法。基于案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日等均发生在查封之前，并由贾文钗居住至今，案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。因此，贾文钗对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧