广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2658号原告：广州市华融房地产中介服务有限公司，住所地广东省广州番禺区石壁街都那村105国道都那路段自编24号108房，统一社会信用代码：914×××××××××××573F。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。被告：杨恒伟，男，1987年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××，公民身份号码:131××××××××××××217。原告广州市华融房地产中介服务有限公司诉被告杨恒伟中介合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法由原审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2021年3月24日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人冯某1及委托诉讼代理人黎元锋、被告杨恒伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付至今欠交的买方中介服务费113800元；2.判令被告支付违约金113800元；3.判令被告支付从起诉之日起至判决给付之日止，以第1、2项诉请之和金额即227600元为本金及银行同期贷款利率计算的利息；4.本案涉诉等有关一切费用由被告承担。事实和理由：原、被告与卖方所签订的《房地产买卖合同》（合同编号：000103），主体内容合法有效，所有约定符合房产中介规范及交易习惯，所以，中介费理应得到合法保护（具体见合同第七条1-3款）。同时，本条约定了按日千分之五支付违约金条款，从签订上述合同支付日即2018年6月3日起至起诉之日即2020年10月3日止，已逾期800天，违约金应合计为48万余元，现仅取本金值作为违约金诉求。故第2项诉求同样合法有据。原告作为中介方已为被告买方履行完了中介义务，而买方最终毁约不买房。根据《中华人民共和国合同法》的规定及合同第七条第2、3款的约定，不影响原告就中介费和违约金的请求权。具体进度见买卖房产中介服务程序图示，已完成到最后一步过户阶段，见相关查册显示产权完整、并已帮助办理贷款已出抵押贷款合同等证据。虽然涉案房产最终实无过户障碍，但由于被告最终弃买，要求解除《房地产买卖合同》，被告诉卖方退首付房款及其它费用，见（2019）粤0606民初2724号案之生效判决书所述，法院认定第三人即原告并无过错，卖方实际已支付自身中介费113800元。那么，买方即被告理应依合同支付中介费的另一半113800元。综上所述，原告维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告在本案中没有促成合同成立，依法不能收取费用。本案中，本案原、被告以及第三方麦翠芸于2018年6月3日共同签订的《房地产买卖合同》在合同性质上看属于居间合同，不是正式的买卖合同。真正的房地产买卖合同需要买、卖双方一起到房地产管理部门签订佛山市住房和城乡建设局统一制作的标准的《佛山市存量房买卖合同》，但本案买、卖双方并没有签订正式的《佛山市存量房买卖合同》，因此双方之间合同并未成立。而对于2018年6月3日三方共同签订的《房地产买卖合同》中就买卖的部分内容约定，该内容充其量属于房地产买卖的意向性约定，但绝不能视为正式的房地产买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定。因此，原告未促成《佛山市存量房买卖合同》的正式签署且并未提供任何证据证实其从事居间活动花费了多少必要费用，依法不得收取报酬。二、《房地产买卖合同》属于居间合同，本案中原告并未向被告报告订立合同的机会且也未完成居间服务事宜。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定。因此，原告只有在促成被告与第三人房屋买卖合同正式签署后，才有权要求支付报酬。1.原告并未向被告报告订立合同的机会，反而被告向原告提供了居间服务的机会。2.被告与原告的员工李薇住在同一个小区，李薇也是此次双方争议事件的全程经办人，2018年4月份，李薇得知本人有购房意向，先后推了几套房源，后续均因房源条件不理想均未谈妥，同年5月份，其他中介公司推荐的房源，即本案的涉案房源符合被告的购买需求，李薇得知后与被告协商大致三方面内容，第一，李薇与其公司，即原告，成交的佣金结算是四六分成，她个人可以拿到40%奖金，这一单希望被告照顾她，她会和原告一起会把客户撬过来。第二，李薇和会原告全程帮被告办妥过户手续，包括按揭、过户以及后续过户完成的物业更名等事项。第三，之后把被告当时居住的房子签独家中介手续给原告。原告的做法虽然有违行规，但考虑到和李薇的相熟关系及确实会给交易过程提供更多的保障，也就同意了原告及李薇的请求，并且协助原告和之前的中介公司“演戏”，把涉案的该单房屋交易中介服务变成了原告来服务。通过上述事实的描述及结合被告提交的证据可以看出，本案并非是原告向被告提供报告订立合同的机会，而是被告向原告提供居间服务的机会。2.原告未尽到完成居间服务事宜且存在隐瞒房屋有违建、被查封等无法过户的信息，使被告陷入错误的认识。2018年6月3日，买卖双方及原告共同签署《房地产买卖合同》，该合同由原告提供制式版本，并告知买卖双方不允许修改合同内容。合同签订前，被告明确向原告提出异议，该合同属于霸王条款，按合同表述，签订本房地产买卖合同就需要支付中介费，不负责后续事宜，另外，该合同约定的佣金为买卖双方均是1%，与之前说的佣金待过户完毕后缴纳且给被告打折的约定不符。原告当时单独给被告解释：“这份合同主要是骗香港业主(房屋出售方)的，他们付佣金，如果双方佣金比例不一致他们肯定有意见，不是针对被告的，原、被告的协商依旧有效，单独操作就行，还有，这一单的收费是肯定要帮被告搞定过户的。”因此被告出于对李薇及原告的信任签署了该协议。过户当日，被告代房屋出售人向原告支付了佣金113800元，原告以签收。对于被告应付的佣金，原告从《房地产买卖合同》签署之后至本案起诉之前从未以任何形式向被告进行过索要。原告未尽到居间服务应尽之义务，且故意隐瞒房屋无法过户的关键信息，在房屋出售方将所有房屋材料交付原告查验后，原告给出结论可以过户，隐瞒了房屋出售方提出的涉及违建未处理的问题，欺骗被告及房屋出售方说房屋可以达成过户，达到其先骗房屋出售方佣金113800元（该佣金是被告代房屋出售方向原告支付的），后欲通过诉讼向被告再索要佣金的不良目的。三、生效的法院判决已经认定被告在本次交易中不存在任何过错，因原告的贪念导致被告数万元购房款被他人占用近三年，原告仍试图通过诉讼达到其不良目的是没有任何事实和法律依据的。2018年6月3日，原、被告及出售方在原告隐瞒房屋真实信息使被告陷入错误认识的情况下签订《房地产买卖合同》即居间服务合同后，被告向房屋出售人支付购房款定金100万元，代房屋出售人向原告支付佣金113800元。后因房屋存在违建，无法过户，被告为拿回购房定金另案提起了诉讼，（2019）粤06民终14049号民事判决书确认被告在买卖房屋交易过程中不存在过错，最终判决出售方向被告退还定金及被告代其向原告支付的佣金，直至2020年12月30日，被告才将支付的100万元定金及代付的佣金取回。综上所述，原告利用被告自己提供的房源信息，向被告提供居间服务，隐瞒房屋瑕疵，骗取房屋出售方佣金，致使被告较大资金被他人占用近三年，现在还欲通过诉讼向被告索要佣金，可见其厚颜之极。此外，原告作为居间人，只有在促成被告与第三人一起到房地产管理部门签订统一制作的标准的《佛山市存量房买卖合同》，才属于履行了居间义务。原告将其单方面提供的居间服务合同等同于被告要求签署的《佛山市存量房买卖合同》，以居间服务合同替代商品房买卖合同，明显违反了我国法律相关规定。因此，原告请求被告支付居间报酬，没有事实与法律依据请贵院驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照复印件、身份证复印件、《房地产买卖合同》、查册资料、《个人购房抵押（保证）借款合同》、（2019）粤0606民初2724号民事判决书、（2019）粤06民终14049号民事判决书。被告提供：《房地产买卖合同》复印件、民事判决书（2份）。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的购房流程表、二手物业交易流程，该证据为原告单制作，未经被告签名确认，本院不予确认。2.被告提供的微信聊天记录，原告虽有异议但没有相反证据反驳真实性，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2019年1月17日,杨恒伟以麦翠芸、陈国华为被告、以广州市华融房地产中介服务有限公司为第三人向本院提起诉讼，本院受理案号为（2019）粤0606民初2724号，杨恒伟在该案提出的诉讼请求为：“1.确认《房地产买卖合同》（合同编号：000103）已经解除，解除时间：2018年12月2日；2.判令两被告返还原告双倍定金人民币100万元；3.判令两被告返还原告首期楼款人民币50万元、代付房地产咨询及买卖代理费113800元、代付拆除工程款38000元及其利息（利息以651800元为基数，从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日）；4.判令两被告支付金融服务48760元、原告应承担的房地产咨询及买卖代理费113800元；5.判令两被告支付原告违约金113.8万元；6.本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。”本院于2019年7月12日依法作出（2019）粤0606民初2724号民事判决书，查明如下事实：（1）2018年6月3日杨恒伟（该案原告，下同）与麦翠芸（该案被告，下同）、广州市华融房地产中介服务有限公司（该案第三人，下同）共同签订《房地产买卖合同》及《附件》，约定“物业建筑面积为308平方米，花园面积为346平方米……该物业是以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况，且并无异议”、“如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或者因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给卖方及经纪方造成的一切经济损失”、“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任”、“如买卖双方有一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的房地产咨询及买卖代理费”、“卖方加建该物业费用须由卖方自行缴清”、“定金500000元，买方须于2018年6月4日前支付给卖方”、“首期楼款500000元，于该物业交易过户成功递件当天支付给卖方”、“余下首期楼款4480000元，……买方以借款的方式支付该笔款项，买卖双方另行商议借款方式”、“楼价余款5900000元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内”；（2）杨恒伟与被告麦翠芸签订《借款合同》，约定“借款金额4480000元”、“借款期限为：25个月，即自2018年7月1日起，至2020年7月31日止（借款期限应自甲乙双方完成前文所述房产过户交易并移交之日算起，最终金额为乙方应付甲方该房产首付款并扣除已经支付的部分。如果甲乙双方完成上述房产过户交易的时间超过本合同约定的支付日，则乙方实际还款到期日按约定借款期限顺延）”、“为保障甲方权益，乙方不动产作为本合同的担保物，该房产位于广州市天河区×××××××××……在借款合同生效之前，备齐办理该担保物的不动产抵押登记手续”；（3）2018年6月3日杨恒伟向被告麦翠芸支付定金500000元；（4）2018年7月26日，第三人广州市华融房地产中介服务有限公司在微信中告知被告麦翠芸同贷书已出具，李恒伟、麦翠芸及广州市华融房地产中介服务有限公司约定2018年8月6日至相关房产部门办理案涉房产过户登记手续；（5）2018年8月6日，杨恒伟向被告麦翠芸支付首期楼款500000元，同日李恒伟、麦翠芸及广州市华融房地产中介服务有限公司到相关房产部门办理过户登记时经上述部门查询发现案涉房产因存在内控情况不能过户；（6）2018年8月7日被告麦翠芸出具《委托书》，委托第三人广州市华融房地产中介服务有限公司工作人员李薇代为处理案涉房屋违建事宜；（7）2018年9月23日案外人胡建辉出具《收条》确认“今收到麦翠芸（杨恒伟代付）佛山市顺德区×××××××××××××××××××拆除工程款人民币38000元”；（8）2018年10月31日第三人广州市华融房地产中介服务有限公司向被告麦翠芸发出《通知》，告知被告麦翠芸案涉房产已经可以办理过户交易手续；（9）2018年11月2日被告麦翠芸发函致第三人广州市华融房地产中介服务有限公司称“2018年10月23日”与杨恒伟、第三人广州市华融房地产中介服务有限公司碰面约谈过户安排流程，当天杨恒伟突然告知不进行合同交易；（10）2018年11月12日被告麦翠芸向第三人广州市华融房地产中介服务有限公司发出《通知》，其中显示“买受人突然告知我方，其要求解除该合同，退出交易”，要求买受人书面明确是否继续交易，且在过户当天向卖方支付剩余房款；同日，被告麦翠芸向原告发送《通知》，告知杨恒伟案涉房屋已具备办证条件可办理过户，通知杨恒伟在2018年11月26日到相关部门办理登记，且要求在办理登记当日支付全部房款并承担交易全部税费；（11）2018年11月17日杨恒伟及被告陈国华、第三人广州市华融房地产中介服务有限公司相约在第三人办公室就相关事宜进行洽谈，并签订《交易协商备忘录》，《交易协商备忘录》中显示以下内容：“本次协商是基于上述三方于2018年6月3日签订房地产买卖合同因违建问题无法完成交易导致合同未能如期履行”、“因违建现仅拆除红线范围内31平方米，仍有130平方米暂时无监管部门处理意见”、“买卖双方及经济方尽快确定及执行方案，争取完成交易过户手续”，被告陈国华代表被告麦翠芸在《交易协商备忘录》上签名确认；（12）2018年12月2日杨恒伟向被告麦翠芸发出《解除合同通知书》，表示“处理违建拆除厨房及杂物间，此行为已经破坏了房屋的完整性及使用功能”、“三方曾于2018年11月17日就合同继续履行达成的《交易协商备忘录》，但你又于2018年11月26日明确拒绝履行达成的内容，以致协商无果”、“现我证实通知你，于即日起解除我与你及广州市华融房地产中介服务有限公司签订的《房地产买卖合同》”；（13）2018年12月5日被告麦翠芸向杨恒伟发送《同意解除合同通知书》表示同意解除三方签订的《房地产买卖合同》；（14）根据法庭对第三人广州市华融房地产中介服务有限公司的询问及第三人广州市华融房地产中介服务有限公司向法庭提交的书面回函，第三人广州市华融房地产中介服务有限公司就交易过程陈述以下内容：①在签订合同时买卖双方对案涉房屋加建部分有约定，因为之前有案例是过户的时候缴纳违建费不用实体拆除，当时第三人广州市华融房地产中介服务有限公司询问业主违建问题有无解决，业主称可以正常过户，并表示加建问题已经解决；②中介方不确定在签订合同时卖方有无将2006年的行政处罚决定书向买方出示，只能确定在发现不能过户后将行政处罚决定书交给中介工作人员代为办理拆除违建的事宜；③关于内控的情况杨恒伟、麦翠芸及中介公司事前都不知情，在递件当日经房管告知才知道；④第三人广州市华融房地产中介服务有限公司认为经核查杨恒伟提交个人信息，对于《借款合同》中约定为担保物的房产，杨恒伟享有处分权；⑤《交易协商备忘录》仅作为买卖双方有过协商过程的证据，麦翠芸并未同意按此《交易协商备忘录》履行；⑥第三人确认杨恒伟提供的证据《关于海景二十街12号物业交易过程的情况说明》为其所出具，并对其中的内容予以确认。本院在（2019）粤0606民初2724号民事判决书中认为：“本案为房屋买卖合同纠纷，因两被告为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。……本案争议焦点在于，一、案涉合同是否应予解除，二、被告是否应承担合同解除的违约责任。就上述争议焦点，分析如下：一、案涉合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。（1）合同签订时约定交付的房屋状态。根据原被告及第三人陈述及庭审提交证据显示，就案涉房屋存在加建的情况，在签约当时买卖双方均已知晓，但买卖双方及第三人对于存在违建不能过户的情况显然未有预计，因此三方均在未处理违建事宜的情况下到相关部门进行过户登记。同时，未有证据显示被告在签订合同时将2006年的相关行政处罚通知书向原告出示，合同中亦未提及案涉房屋可能因违建而被拆除，仅称按现状交付。由此可知，在签订合同当时，买卖双方对于房屋交付约定的状态应是拆除前的房屋现状，加建部分亦为合同交付的内容。（2）案涉房屋部分拆除后是否导致交付内容变更。根据原被告及第三人陈述及庭审提交证据显示，案涉房屋现状为“已拆除红线范围内31平方米，仍有130平方米暂时无监管部门处理意见”，拆除后照片显示对案涉房屋的整体功能性存在影响。由此可知，拆除后房屋与合同签订时双方约定的交付状态已有较大的区别，若双方继续交易，则合同交付内容已经产生了变更。综上，因双方未能就房屋现状的交付问题达成一致意见，案涉房屋亦无法恢复签约时约定交付的状态，原告以合同目的不能实现为由主张合同解除，本院予以支持。案涉合同自《解除合同通知书》到达被告方之日即2018年12月2日予以解除。二、合同解除的违约责任如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（1）原告是否存在违约行为。根据三方签订的《房地产买卖合同》显示，原告作为买方，合同义务为按合同约定进行付款。从庭审提交的证据显示，原告按合同约定在签约之时给付了定金500000元。双方约定在2018年6月15日前办理银行按揭手续，并于2018年7月25日到相关部门办理过户登记手续。从双方微信聊天记录显示，在出具同贷书及约定日期办理登记手续的日期上，双方均有延期行为，但未对延期行为提出异议，应视为对相关履行期限的协商变更。在约定过户登记之日即2018年8月6日，原告亦按约定交付了首期款500000元，余款按双方约定以借款和按揭的方式给付。在过户登记手续办理当日，发现无法过户，即未达到合同约定“成功递件”的条件，因此余下款项未至履行条件，原告已按合同履行了合同义务，未存在违约行为。（2）被告是否存在违约行为。根据三方签订的《房地产买卖合同》显示，两被告作为卖方，合同义务为按合同约定交付房产。首先，两被告在2006年已经收到关于案涉房屋违建部分的行政处罚决定书，对违建部分责令拆除应当清楚，不应存在侥幸心理。两被告在未拆除违建的情况下，仍认为案涉房产可以交易，最终导致无法过户，无法履行交付房产的合同义务，明显存在违约行为，应承担因此造成损失的主要责任。其次，原告在签订合同之时已到现场查看，发现案涉房屋与周边房屋存在不同，增建面积明显，在未要求两被告出示相关规划许可证的情况下轻信可按现状进行交易过户，未尽谨慎注意义务存在过失，对因此造成的损失，亦因自身原因承担相应责任。综上，根据原被告过错程度，本院认为对于合同解除造成原告的损失，两被告作为违约方应按70%的比例承担责任。00（3）合同解除的违约责任如何确定。首先，已根据合同部分履行的部分可以要求恢复原状。根据双方庭审举证及陈述显示，该部分具体为：定金500000元，首付款500000元，合计1000000元，该部分两被告应向原告予以返还。其次，对于垫付费用部分两被告应予返还。根据合同约定，双方应各自向中介支付中介费，因此原告为两被告垫付中介费113800元，两被告应向原告予以返还。另，被告授权第三人处理违建事宜，原告为被告垫付了违建拆除的工程款，两被告应当向原告予以返还该费用。最后，对于原告因合同解除造成损失本院认定如下：第一，房地产咨询及买卖代理费。根据三方签订的《房地产买卖合同》约定，如买卖双方有一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须赔偿另一方房地产咨询及买卖代理费。原告因交易支出了房地产咨询及买卖代理费113800元即为因合同解除交易终止而产生的损失，引上所述，两被告应承担70%即79660元。第二，定金及违约金条款能否适用。根据三方签订的《房屋买卖合同》约定，定金及违约金适用的条件均为存在逾期履行的后果。结合本案情况可知，双方于2018年8月6日发现无法过户后，并未立即终止合同交易，从双方微信记录及互发函件显示，双方一直有就合同变更及履行进行磋商，从原告发送的《解除合同通知书》可知直至2018年11月26日双方才确定无法继续履行合同，随即原告于2018年12月2日提出解除合同。双方就合同履行进行磋商的过程中，都曾有过变更合同条款继续履行的意愿，该协商的时间不应计入履行期限，从原告方确认磋商结束的时间至其提出解除合同的日期，未达合同约定逾期履行给付定金及违约金的期限，原告主张两被告因违约而承担双倍返还定金及给付违约金的诉求，不具备事实依据，本院不予支持。第三，对于原告因合同解除造成损失。结合本案情况，原告按合同约定向两被告给付了定金及首期款，并垫付了中介费用及拆除工程款，合共1151800元。在双方确定无继续交易的意向后，两被告仍未向原告退回上述款项，造成原告上述款项的资金占用损失，该部分资金占用损失即为合同解除造成原告的损失。本院对该部分损失酌定为从双方合同解除之日起按年利率12%计算至实际返还之日的利息损失，引上所述，两被告应按70%的比例承担该部分损失赔偿责任即从双方合同解除之日起按年利率8.4%计算至实际返还之日的利息损失。”本院在（2019）粤0606民初2724号民事判决书中判决如下：“一、原告杨恒伟、被告麦翠芸及第三人广州市华融房地产中介服务有限公司签订的（合同编号为***）《房地产买卖合同》于2018年12月2日予以解除；二、被告麦翠芸、陈国华应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨恒伟支付房地产咨询及买卖代理费79660元；三、被告麦翠芸、陈国华应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨恒伟返还款项1151800元及利息（利息计算方法：以实欠款项为基数从2018年12月2日起按年利率8.4%计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告杨恒伟的其他诉讼请求。……。”麦翠芸、陈国华不服（2019）粤0606民初2724号民事判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2020年11月30日作出（2019）粤06民终14049号民事判决书，在判决中认为：“本案为房屋买卖合同纠纷。各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案未持异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于‘第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外’之规定，各方当事人对一审法院判决解除案涉《房地产买卖合同》无异议，故本案二审的争议焦点是：案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任认定问题。对此，本院分析如下：关于买方杨恒伟是否违约的问题。麦翠芸、陈国华主张杨恒伟的部分首期款是通过向麦翠芸、陈国华借款方式支付，且杨恒伟依约应提供相应房产作为借款抵押担保，但杨恒伟一直无法提供相应担保，存在未能支付首期款的违约责任。经审查，麦翠芸与杨恒伟在《房地产买卖合同》附件中约定，448万元的余下首期楼款，买方以借款的形式支付，并签订《借款合同》约定‘借款期限应自甲乙双方完成前文所述房产过户交易并移交之日算起……乙方保障在借款合同生效之前，备齐办理该担保物的不动产抵押登记手续。’因案涉的房屋买卖在办理过户登记手续当日发现无法过户，故前述‘完成房产过户交易并移交之日起算借款期限’的借款合同生效条件并未成就，杨恒伟未至该部分首期款的履行条件，不存在违约行为，对麦翠芸、陈国华的该项主张，本院不予支持。关于卖方麦翠芸、陈国华是否违约的问题。案涉《房地产买卖合同》签订时，案涉物业的加建部分业已存在且买卖双方、华融公司均已知晓，此时合同约定‘物业是以现状按套售买方’，即其合同交付的标的应包括物业的加建部分，现麦翠芸、陈国华无法按合同约定交付物业，存在违约，应承担相应违约责任。麦翠芸、陈国华上诉主张在签约时已将相关行政处罚通知书等文件提供给华融公司及杨恒伟，华融公司及杨恒伟对案涉物业需拆除的事实应为明知，应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定进行举证，现麦翠芸、陈国华未就此提交证据，相应举证不能的法律后果应由其承担。至于之后杨恒伟代麦翠芸、陈国华聘请施工队拆除了部分加建部分，并要求变更交易价格，应视为买卖双方间就房屋买卖能否达成新的合同进行协商，后因价格未达成合意，新合同未成立，不能视为杨恒伟已经同意对原合同的交付标的进行了变更，麦翠芸、陈国华该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，杨恒伟在案涉房屋交易过程中未存违约行为，而案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任应由麦翠芸、陈国华承担。违约责任为严格责任，不以过错程度作为承担责任的依据，作为违约方，麦翠芸、陈国华应就合同解除造成杨恒伟的全部损失承担赔偿责任……。”并判决：“驳回上诉，维持原判。”另查，杨恒伟（合同中称买方、乙方）、麦翠芸（合同中称卖方、甲方）及广州市华融房地产中介服务有限公司（合同中称经纪方）于2018年6月3日签订的《房地产买卖合同》有如下约定内容：“第七条、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意于签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币……￥113800元；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币……￥113800元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付，如买卖双方有一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的房地产咨询及买卖代理费。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方或买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。第八条、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖双方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当无息退还已收的房地产咨询及买卖代理费。”另外，杨恒伟在诉讼中提交与广州市华融房地产中介服务有限公司工作人员李薇微信聊天记录，李薇于2018年6月3日在微信向原告说：“我老板说1138打8折，从来没有打过折的先例（表情）。”、“91000。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律司法解释的规定，即本案适用《中华人民共和国合同法》的规定。杨恒伟、广州市华融房地产中介服务有限公司及案外人麦翠芸于2018年6月3日签订的《房地产买卖合同》，约定案外人麦翠芸将涉案房屋出售给杨恒伟，杨恒伟为此支付购房款，且杨恒伟及案外人麦翠芸均应向广州市华融房地产中介服务有限公司支付房地产咨询及买卖代理费。三方签订的《房地产买卖合同》为当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，本院予以确认。杨恒伟与案外人麦翠芸基于该合同形成房屋买卖合同关系，杨恒伟、麦翠芸基于该合同分别与广州市华融房地产中介服务有限公司形成中介合同关系。杨恒伟辩称上述《房地产买卖合同》不是正式的买卖合同，缺乏理据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。涉案《房地产买卖合同》虽已于2018年12月2日予以解除，但根据上述法律规定，不影响合同中有关房地产咨询及买卖代理费的结算条款。根据已发生法律效力的（2019）粤0606民初2724号民事判决书、（2019）粤06民终14049号民事判决书，杨恒伟在上述案件中将应向广州市华融房地产中介服务有限公司支付的房地产咨询及买卖代理费113800元作为违约损失主张权利，本院在上述判决中判决案外人麦翠芸、陈国华应赔偿杨恒伟的房地产咨询及买卖代理费为79660元，因有关民事判决已发生法律效力，应视为杨恒伟确认应向广州市华融房地产中介服务有限公司支付的中介费为79660元。杨恒伟认为无需支付中介费及的抗辩意见，缺乏理据，本院不予支持。对于广州市华融房地产中介服务有限公司主张合同约定中介费113800元的差额部分、违约金及逾期利息，因上述判决确认杨恒伟在案涉房屋交易过程中未存违约行为，根据《房地产买卖合同》“如买卖双方有一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的房地产咨询及买卖代理费。”的约定，杨恒伟对差额部分、违约金及逾期利息不承担支付义务，本院对广州市华融房地产中介服务有限公司的该部分请求不予支持。综上，杨恒伟应向广州市华融房地产中介服务有限公司支付中介费79660元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨恒伟于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市华融房地产中介服务有限公司支付中介费79660元；二、驳回原告广州市华融房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2357元（原告广州市华融房地产中介服务有限公司已预交），由原告广州市华融房地产中介服务有限公司负担1532元，由被告杨恒伟负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二一年四月十二日书记员  李嘉濠