湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终695号上诉人（原审被告，反诉原告）：和青山，男，1971年7月18日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：陈湘波，湖南湘律律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：廖平英，女，1972年7月16日出生，汉族，广西桂林市秀峰区人，居民，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：唐宁晨，女，1976年10月7日出生，汉族，个体户，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。上诉人和青山、上诉人廖平英与被上诉人唐宁晨租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日在第八审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人和青山的委托诉讼代理人陈湘波，上诉人廖平英，被上诉人唐宁晨的委托诉讼代理人屈玲燕到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人和青山的上诉请求：一、请求依法撤销永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2385号民事判决。二、请求确认被上诉人唐宁晨与廖平英2019年3月13日签订的《门面租赁合同》无效。三、被上诉人唐宁晨赔偿上诉人和青山房屋各项损失5万元。四、依法驳回被上诉人唐宁晨的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人唐宁晨承担。事实和理由：1、原判认定事实错误，错误认定第二个租赁合同有效，违反了以事实为依据的原则。2、原判审理的程序不合法，违反了最高人民法院关于证据规则的规定，把存在重大疑问的手机录音，作为赔偿损失的证据，影响了案件的公正处理。3、被上诉人唐宁晨恶意签订第二个《门面租赁合同》，造成合同无效，有重大过错，造成上诉人和青山重大经济损失，被上诉人唐宁晨应当赔偿。上诉人廖平英的上诉请求：一、请求撤销永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2385号民事判决。二、被上诉人唐宁晨与廖平英2019年3月13日签订的《门面租赁合同》无效。三、被上诉人唐宁晨与上诉人和青山2020年3月27日的手机谈话租赁房屋损失赔偿的内容无效。四、被上诉人唐宁晨赔偿廖平英房屋各项损失费5万元。五、依法驳回被上诉人唐宁晨的诉讼请求。事实和理由：1、廖平英与被上诉人唐宁晨签订的第二个《门面租赁合同》因未经上诉人和青山同意而无效。2、原判把被上诉人唐宁晨与上诉人和青山私下且存在疑点的手机录音，作为赔偿损失的依据，无法律依据且对廖平英无法律约束力，廖平英不承担法律责任。3、被上诉人唐宁晨擅自签订无效的《门面租赁合同》，造成涉案房屋租赁的各项损失，被上诉人唐宁晨应当依法赔偿。被上诉人唐宁晨答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。事实和理由：1、上诉人和青山的上诉请求二、三和廖平英的上诉请求二、三、四均是二审期间提出的新的诉讼请求，不属于二审的审理范围。2、被上诉人唐宁晨与和青山、廖平英2019年签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。一审认定事实清楚，适用法律正确。3、一审对被上诉人唐宁晨与上诉人和青山2020年3月27日手机谈话的电话录音作为直接证据予以采信是正确的，审理程序合法。4、被上诉人唐宁晨无任何违约行为，也无任何过错，不存在赔偿二上诉人损失的问题。唐宁晨向一审法院起诉请求：1、判令二被告因擅自终止《门面出租合同》支付原告唐宁晨违约金10,000元；2、判令二被告赔偿原告唐宁晨装修及货物积压等损失共计100,000元;3、本案案件受理费由二被告承担。一审法院认定的事实：原告（反诉被告）系服装经营个体户，二被告（反诉原告）系夫妻关系。2014年5月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）和青山签订了一份《门面出租合同》，原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）和青山座落于金旺角步行街壹层13-19#的门面经营服装，租赁期限自2015年3月28日至2018年3月28日止，共3年，每年租金60,000元，每半年交纳一次，合同履行期间，租金均由被告（反诉原告）廖平英收到，合同到期后，原告（反诉被告）继续承租该门面，2019年3月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）廖平英又续签了一份《门面出租合同》（合同甲方为和青山、廖平英），合同约定，租赁期限自2019年3月28日至2026年3月28日止，共7年，每年租金80,000元，每半年交纳一次，即合同签订时，乙方（唐宁晨）支付前半年现金肆万元整给甲方，从正式开业算起，过期一天加罚乙方滞纳金壹佰元/天，每半年的租金应在租期开始时半个月内一次性付清，否则，甲方视为乙方违约，甲方有权终止合同另行出租，合同另约定，合同期满后，乙方不得将房屋装修拆除，如乙方无违约行为，甲方无权单方终止合同，否则甲方赔偿乙方一切经济损失，本合同违约金为壹万元，乙方违约即付对方壹万元违约金，并赔偿对方一切损失。履约押金2000元。合同签订后，原告（反诉被告）将另租他人的二间门面，共计三间门面重新进行了装修，并预订了经营的服装，一年的租金80,000元，原告（反诉被告）分三次支付至被告（反诉原告）廖平英账户（2019年3月1日付33,000元，2019年5月3日付7000元，2019年9月16日付40,000元）。2020年2月2日，因受新冠疫情的影响，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）廖平英微信联系协商减免租金的情况，被告（反诉原告）廖平英同意减免一月租金。2020年3月27日，被告（反诉原告）和青山致电原告（反诉被告）唐宁晨，在电话中，被告（反诉原告）和青山要求解除租赁合同，原因是被告（反诉原告）廖平英不顾家，不管孩子，还乱花钱，如租金再付给被告（反诉原告）廖平英，他（和青山）坚决不租，原告（反诉被告）提议每人付一半，但被告（反诉原告）和青山不同意，至于违约金的赔偿问题，被告（反诉原告）和青山只同意赔偿100,000元，并提出再给原告（反诉被告）唐宁晨一个月时间另找门面承租，否则，要关店门，原告（反诉被告）唐宁晨见被告（反诉原告）和青山态度坚决，只得同意二被告（反诉原告）的赔偿方案，与二被告（反诉原告）解除合同，2020年4月，原告（反诉被告）唐宁晨将隔墙墙体打通处修复好，将货物移至另租的二间门面内，2020年4月27日，原告（反诉被告）唐宁晨要求被告（反诉原告）廖平英退还押金，同年6月23日，被告（反诉原告）廖平英将押金退还给原告（反诉被告）唐宁晨，但二被告（反诉原告）没有按电话中协议的金额给付原告（反诉被告）违约金及损失。另查明，2020年5月，被告（反诉原告）廖平英又在自己的门面上张贴出租公告，公告的联系电话为被告（反诉原告）和青山的电话。2020年6月25日，因更换卷闸门锁，被告（反诉原告）方花费60元。一审法院认为，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）在自愿、平等的原则下签订《门面租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行，在履行过程中，被告（反诉原告）和青山以家庭矛盾为由强烈要求解除合同，合同解除后，二被告（反诉原告）应当依约支付原告（反诉被告）唐宁晨违约金10,000元，并赔偿损失，其损失范围应包括门面新装修损失及营业面积减少后销量减少的利润损失等，鉴于被告（反诉原告）和青山提出总共只给付100,000元，而原告（反诉被告）唐宁晨也予以同意，故应由二被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）唐宁晨违约金10,000元及赔偿的损失90,000元。二被告（反诉原告）辩称，原告（反诉被告）唐宁晨拖欠租金在先，且搬离时没有预先告知，构成根本性违约，二被告（反诉原告）有权解除合同，合同又约定退租时，装修物归出租方，因此不存在赔偿装修损失，此后，原告（反诉被告）唐宁晨又没有归还钥匙，继续占用门面至2020年6月29日，应由原告（反诉被告）唐宁晨继续支付门面租金20,001元，并据此提起反诉。因双方现已自愿解除了《门面租赁合同》，故二被告（反诉原告）要求依法解除，法院予以准许，而根据查明的事实，原告（反诉被告）唐宁晨并未拖欠租金，被告（反诉原告）廖平英也认可不欠租金，而解除合同系被告（反诉原告）方提出，其理由也并非原告（反诉被告）唐宁晨违约，双方解除合同后，原告（反诉被告）唐宁晨已经将打通的墙体修复好，并且被告（反诉原告）方已另行张贴公告出租，并未再使用二被告（反诉原告）的门面，至于换锁的费用系二被告（反诉原告）自行行使对门面的管理，故二被告（反诉原告）的辩解理由，与事实不符，法院不予采信，对二被告（反诉原告）的反诉请求，法院仅支持依法解除双方签订的《门面租赁合同》，其他反诉请求，因无事实和法律依据，法院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）唐宁晨与被告（反诉原告）和青山、廖平英于2019年3月13日签订的《门面租赁合同》；二、限被告（反诉原告）和青山、廖平英在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）唐宁晨支付违约金10,000元及赔偿损失90,000元；三、驳回原告（反诉被告）唐宁晨的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）和青山、廖平英的其他反诉请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议的焦点为:一、当事人所签订的第二个《门面租赁房屋合同》是否有效。二、一审判决解除合同后的损失承担是否合理。一、本案签订的第二个《门面租赁合同》系被上诉人唐宁晨与上诉人和青山、廖平英之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情节，故被上诉人唐宁晨与上诉人和青山、廖平英签订的第二个《门面租赁合同》合法有效。上诉人和青山、廖平英均主张第二个《门面租赁合同》系被上诉人唐宁晨未经上诉人和青山同意，伪造其签名，单独与上诉人廖平英签订。本院认为，上诉人和青山、廖平英对该主张并未提供充分证据证明被上诉人唐宁晨伪造上诉人和青山签名，恶意促成租赁合同成立，且即使本案中涉案合同的签订系被上诉人唐宁晨单独与上诉人廖平英签订，上诉人廖平英作为上诉人和青山的妻子，被上诉人唐宁晨有充分的理由相信上诉人和青山是同意与之签订租赁合同的，故当事人所签订的第二个《门面租赁房屋合同》合法有效。二、在合同履行过程中，上诉人和青山以家庭矛盾为由强烈要求解除合同，因上诉人和青山与被上诉人唐宁晨已就合同解除后的损失赔偿达成了合意，即赔偿100,000元，故原审对解除合同后的损失承担系尊重当事人之间的约定，于法有据，本院予以支持。对于二上诉人所主张的因《门面租赁合同》无效，要求被上诉人唐宁晨赔偿房屋租赁的各种经济损失的诉请，本院认为，《门面租赁合同》合法有效，在此基础上，无证据证明被上诉人唐宁晨违约，且其已经将打通的墙体修复好，将租赁的房屋恢复到了租赁之前的状态，双方在解除合同后，上诉人也已另行贴公告出租，被上诉人唐宁晨并未再使用二上诉人的门面，故二上诉人要求被上诉人唐宁晨赔偿的诉请没有事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，上诉人和青山、廖平英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共7100元，由上诉人和青山负担3550元，上诉人廖平英负担3550元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年四月十六日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。