安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初721号 原告：滁州市容州投资有限公司,住所地安徽省滁州市苏滁现代产业园标准化厂房物业楼307室,统一社会信用代码91341100097199270K。 法定代表人:梁世尧,公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龚小伍，安徽曙春律师事务所律师。 被告：朱义菊,女,1992年3月8日出生,汉族,住安徽省定远县。 被告：刘宏雨,男,1990年5月27日出生,汉族,户籍地安徽省定远县。 原告滁州市容州投资有限公司与被告朱义菊、刘宏雨商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月19日在南京市高淳监狱开庭进行了审理。原告滁州市容州投资有限公司的委托诉讼代理人龚小伍及被告刘宏雨到庭参加诉讼，被告朱义菊经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告滁州市容州投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《滁州市商品房预售合同》；2、判令两被告承担原告已代为支付的贷款利息、罚息、复利等5755.24元；3、判令两被告承担已缴购房款132194元不予退还，并按照购房款总额622194元的10%支付原告违约金62219元的违约责任；4、本案诉讼费用由两被告负担。 事实与理由：原、被告于2019年6月23日签订了《滁州市商品房预售合同》,约定被告刘宏雨、朱义菊购买原告开发建设的滁州御珑湖小区2幢2单元201室房屋一套,被告刘宏雨、朱义菊首付房款132194元,剩余房款490000元由两被告向兴业银行股份有限公司滁州分行办理按揭贷款。商品房预售合同约定:在原告为被告申请有关贷款提供了担保的情况下,若被告未履行还本付息责任或因被告原因而导致原告为其偿还了任何额度的贷款本息,则原告有权要求被告偿还全部待还款及其利息外,还有权单方解除合同,若原告要求解除合同,则被告应将商品房及时退还给原告,并无条件协助原告办妥解除合同的全部手续及独立承担由此产生的应由买卖双方交纳的全部税、费,在此情况下,被告已支付的购房款将不予退还,被告并须按照购房款总额的10%向原告另行支付违约金。后两被告未按银行贷款约定偿还贷款,连续逾期还贷并明确告知原告不再偿还该笔按揭贷款,兴业银行股份有限公司滁州分行自2020年7月至12月共划扣原告担保款项503331.81元,扣除本金490000元及归还的代偿款7576.57元,多出的5755.24元为原告代两被告偿还的贷款利息、罚息、复利。 被告朱义菊未到庭答辩、举证、质证。 被告刘宏雨辩称：原告滁州市容州投资有限公司的诉讼请求不成立，请求驳回；原被告之间签订的《滁州市商品房预售合同》补充条款第四款中“乙方已支付的购房款不予退还，乙方并须按照购房款总额的10%向甲方另行支付违约金”的约定显失公平；原告应向被告退还已缴纳的购房款132194元；被告刘宏雨因不可抗力的影响而不因承担违约责任。 经审理查明：原告滁州市容州投资有限公司（甲方）与被告朱义菊、刘宏雨（乙方）签订编号为201900030545的《滁州市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买滁州市南谯区××路××号××小区××幢××单元××室房屋，总房价款为622194元。合同补充条款第四条中约定：“在甲方为乙方申请有关贷款提供了担保的情况下，若乙方未履行还本付息责任或因乙方原因而导致甲方代其偿还了任何额度的贷款本息，则甲方除有权要求乙方偿还全部代还款及其利息外，还有权单方解除合同，若甲方要求解除合同，则乙方应将该商品房及时退还给甲方，并无条件协助甲方办妥解除合同的全部手续及独立承担由此产生的应由买卖双方交纳的全部税、费，在此情况下，乙方已支付的购房款将不予退还，乙方并须按照购房款总额的10%向甲方另行支付违约金”。2019年7月5日，债务人刘宏雨、共同债务人朱义菊与债权人兴业银行股份有限公司滁州分行、保证人滁州市容州投资有限公司共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定债务人向债权人借款49万元，借款期限360个月，并以上述所购房产提供抵押担保；债务人未按约定偿还借款本息时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；保证人承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。兴业银行股份有限公司滁州分行（甲方）与滁州市容州投资有限公司（乙方）签订的《按揭贷款业务合作协议（示范文本）》中，约定单一借款人的贷款最高额不超过其与乙方签订的售房合同中约定的售楼价格的80%；乙方为借款人提供保证担保，若借款人未按《借款合同》的约定偿还借款本息，乙方应代为偿还；并约定了保证金的缴纳、划转等其他事项。两被告为购买案涉房产向原告自行支付购房首付款132194元，并贷款支付购房款49万元，贷款直接汇入原告账户。2020年7月起，两被告连续逾期还贷；截至2020年12月31日，兴业银行滁州分行按照全部提前还款，共划扣原告担保款项503331.81元。2020年10月28日，兴业银行滁州分行向原告归还代偿款7576.57元。原告主张该担保款项503331.81元扣除上述归还代偿款7576.57元，再扣除贷款本金490000元后,剩余的5755.24元为原告代两被告偿还的贷款利息、罚息、复利。 以上事实有当事人提交的证据及当庭陈述在案佐证，予以认定。 本院认为，因本案纠纷系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。被告朱义菊、刘宏雨未按合同约定偿还贷款本息，违反合同义务，导致贷款人兴业银行股份有限公司滁州分行从保证人滁州市容州投资有限公司扣划担保款项503331.81元。此情形下，原告滁州市容州投资有限公司诉请解除案涉合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张两被告的已缴购房款132194元不予退还，其依据是合同补充条款第四条的关于“乙方已支付的购房款将不予退还”的约定，因该部分约定系原告提供的格式条款，免除了原告依法应承担的责任、加重了被告责任、排除了被告的主要权利，故该约定无效，原告关于已缴购房款132194元不予退还的诉请本院不予支持。原告作为保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故原告代偿的款项，被告应予偿还。因合同解除后，原告负有向被告返还购房款的义务，现原告主张从被告应偿还的代偿款503331.81元中，扣除被告支付的购房贷款49万元，不违反法律规定；再扣除原告认可的兴业银行滁州分行归还的代偿款7576.57元，尚余代偿款5755.24元，被告应予偿还。原告诉请被告按照购房款总额622194元的10%支付原告违约金62219元，符合合同约定，且因两被告的违约行为导致原告为了实现债权而必然付出相应的人力物力成本，故本院予以支持。被告刘宏雨辩称因不可抗力的影响而不因承担违约责任，但其因交通肇事罪入监服刑，并非不可抗力情形，故其辩解本院不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告滁州市容州投资有限公司与被告朱义菊、刘宏雨签订的编号为201900030545的《滁州市商品房预售合同》； 二、被告朱义菊、刘宏雨于本判决生效后十日内偿还原告滁州市容州投资有限公司代偿款5755.24元； 三、被告朱义菊、刘宏雨于本判决生效后十日内支付原告滁州市容州投资有限公司违约金62219元。 四、驳回原告滁州市容州投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1579元，减半收取789.5元，由被告朱义菊、刘宏雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 顾 陶 二〇二一年四月十六日 书记员 许庆青 附本案适用相关法律法规及司法解释 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。