重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5802号原告：吴珊，男，1978年1月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：蒋艳辉，女，1983年9月29日出生，汉族，住四川省武胜县。二原告共同委托诉讼代理人：胡杨，重庆索通律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：杨巍，重庆索通律师事务所律师。被告:联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道88号附7号，统一社会信用代码915001076814852681。法定代表人：葛明，董事长。委托诉讼代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。原告吴珊、蒋艳辉与被告联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称联发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。2020年7月21日，吴珊、蒋艳辉申请对其购买的房屋缺少屋顶花园及地下室导致的房屋使用价值损失及二次交易损失进行司法鉴定，后撤回鉴定申请。2020年8月19日，因本案须以（2020）渝0113民初4347号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，本案中止诉讼。2021年1月27日，本案恢复审理并转为普通程序。2021年2月20日，本案第二次公开开庭进行审理。原告吴珊、蒋艳辉的委托诉讼代理人胡杨与被告联发公司的委托诉讼代理人梁成平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴珊、蒋艳辉向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年6月30日至2019年7月28日逾期交付房屋违约金20708元（算法：1479157元×0.0005／天×28天）；2.被告支付原告房屋价值损失220000元；3.全部诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年，被告联发公司就其开发的“联发江山墅”进行虚假宣传吸引原告购买，双方于同年9月29日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定二原告购买被告联发公司开发的位于重庆市巴南区××路××号××幢××单元××号房屋（以下简称1号房），房屋建筑面积110.79平方米，总房价1479157元，联发公司应当于2019年6月30日前交房。购房合同签订后，联发公司于2019年7月24日才通知原告接房。二原告的接房时间为2019年7月28日，该时间视为接房。根据购房合同约定，联发公司应当支付逾期交房违约金。同时，联发公司虚假宣传“私家庭院、地下室及屋顶花园”，被重庆市巴南区市场监督管理局处罚。此外，公共区域、公共绿化与宣传也存在差异，并且无障碍通道缺失、公共绿化休闲公园缺失，导致原告购买的房屋价值下降。双方协商未果，原告遂诉请如上。被告联发公司辩称，案涉房屋于2019年6月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件，被告于2019年7月23日向原告邮寄了交房通知书，通知原告于2019年7月26日接房，故被告应承担2019年6月30日至2019年7月26日期间的逾期交付违约金19229元。二原告的接房时间为2019年7月28日，该时间视为接房。原告所述的私家庭院、地下室及屋顶花园，不属于《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的内容，对合同双方均不产生约束力。原告主张的二次交易房屋时的房屋价值损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原、被告对以下证据真实性无异议：原告吴珊、蒋艳辉举示的《重庆市商品房买卖合同》、交房通知书、销售现场模型照片3张，宣传资料照片2张，销售现场广告照片2张、巴南区市场监督管理局《关于对联发业主投诉举报的回复》、现场照片3张（第57页至59页）、联发物业重庆分公司装修违章整改通知书照片1张、市长信箱截图；被告联发公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、EMS快递单、邮政EMS查询截图、《证明》、实景照片5张。对前述双方无争议的证据，本院予以采信。原告吴珊、蒋艳辉举示的微信公众号截图、《关于重庆市巴南区联发龙州一号楼盘一期、二期叠拼上访信》、现场照片2张（第60页至61页）、国家统计局网站截图、安居客网站截图、人民网等网站截图、巴南区规划和自然资源局责令停止违法建设通知书照片1张、巴南区人民政府龙洲湾街道办事处关于暂停供电（水、气、冻结房产）服务的通知照片1张均为复印件，本院均不予采信。被告联发公司举示的合同公示栏照片1张、不利因素公告牌照片1张、不利因素公告牌设计图1张、售楼部一楼沙盘照片2张、售楼部二楼沙盘照片3张、户型模型照片2张均为复印件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，吴珊、蒋艳辉（乙方）与联发公司（甲方）签订合同约定：乙方购买甲方开发的预售商品房1号房；甲方销售的商品房为预售商品房，建筑面积110.79平方米，总成交金额为1479157元；乙方于2018年9月29日已一次性付清房款1479157元；属预售商品房的，甲方应当在2019年6月30日前依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之十向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。该合同（附件四补充协议）约定，乙方确认，在与甲方签订合同前已对所购买商品房的通风采光、户型、房屋性质等情况作了全部的了解并已有充分预知，乙方承诺合同生效后不以前述任何情形为理由向甲方要求任何的索赔或提出其他任何权利要求；乙方已到场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理情况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素予以认可；乙方确认，对于合同的订立以及对于所购商品房有重大价格影响的因素，乙方已充分知悉并不持异议；甲方与乙方的权利、义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，甲方明示不构成法律规定之要约，不构成合同内容，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，对甲乙双方均无约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者以提供任何主张或要求；双方同意，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或盖章确认的情况下对甲方有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和本补充协议不一致的或超出本合同和本补充协议的约定，不构成合同内容；沙盘模型及广告宣传资料中，如有展示本项目红线内或红线外的广场、绿化、景观、道路交通等公共设施的说明或介绍，旨在协助提供相关信息，仅为示意，不是甲方对此作出的任何保证或承诺，因比例或表现方法有限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，如出现于实际情况不一致，最终以实际情况为准；甲方在广告、宣传资料及本合同中对建筑区分范围（即红线范围）之外的环境、公共设施、道路交通、学校、医院等说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺，因比例或表现方法有限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，且上述信息具有不确定性，可能因政府规划部门或其他第三方因素发生变化和调整，乙方应自行至相关部门了解核实，甲方不承担任何责任。另查明，2020年1月20日，重庆市巴南区市场监督管理局作出的关于对联发业主投诉举报的回复载明，联发公司为了促销B、D组团的“联发江山墅”，销售期间，先后印刷了户型宣传折页、发布了桁架广告、利用微信公众号进行宣传推介，发布了“拥有私家庭院、地下室及屋顶花园、地下室5.4米、一层变两层、7.2米大阳台”等广告宣传与事实不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，责令联发公司在相应范围内消除影响，并处罚款30万元。第一次庭审中，原被告均认可2019年7月28日视为二原告的接房时间。本院认为，原、被告签订的案涉购房合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行各自义务。联发公司未按约定时间即在2019年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付吴珊、蒋艳辉使用，应当按约定支付逾期交房违约金。庭审中，双方认可2019年7月28日视为二原告的接房时间，故被告联发公司应支付吴珊、蒋艳辉2019年6月30日至2019年7月28日逾期交房违约金20708.20元（1479157元×0.0005/天×28天）元，二原告主张20708元，本院予以支持。双方争议焦点为联发公司是否应当赔偿吴珊、蒋艳辉房屋价值损失220000元。评析如下：首先，购房合同约定双方权利、义务及责任均以合同为准，若有其他任何宣传资料与合同不一致的，均应以合同约定的内容为准，联发公司通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，不构成要约，非合同内容。其次，重庆市巴南区市场监督管理局虽以联发公司存在虚假宣传对其进行行政处罚，但购房合同明确约定吴珊、蒋艳辉所购1号房以购房合同为准，购房合同是否有效也系另一法律关系。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，现吴珊、蒋艳辉未举示证据证明联发公司的广告宣传与其所购的1号房价格的确定有重大影响，且购房合同已明确广告宣传等不能作为合同内容。综上，吴珊、蒋艳辉诉请联发公司支付房屋价值损失220000元，本院不予支持，对联发公司的抗辩意见，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告联发集团重庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴珊、蒋艳辉2019年6月30日至2019年7月28日逾期交付房屋违约金20708元；二、驳回原告吴珊、蒋艳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4910元，由原告负担4592.30元，被告联发集团重庆房地产开发有限公司负担317.70元（此款由原告吴珊、蒋艳辉自愿垫付，被告联发集团重庆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一并支付原告吴珊、蒋艳辉317.70元，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 杰人民陪审员  杨长珍人民陪审员  穆礼芬二〇二一年四月十二日法官 助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆