广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初2238号原告：东莞市虎门镇北栅股份经济联合社，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区，统一社会信用代码为N244×××××××××××538。法定代表人：陈志强，该单位理事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。被告：东莞市港菱实业有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××862X6。法定代表人：江某1。原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（下简称北栅股联社）诉被告东莞市港菱实业有限公司（下简称港菱公司）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，于2021年3月4日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告北栅股联社的委托诉讼代理人陈展林、吴明恒，被告港菱公司的法定代表人江某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北栅股联社向本院提出诉讼请求：1.请求确认案涉《厂房租赁合同书》无效；2.请求判令被告港菱公司立即搬离位于东莞市虎门镇北栅社区××××××的案涉租赁物；3.请求判令被告港菱公司立即向原告北栅股联社支付案涉租赁物的占有使用费（该占有使用费参照案涉租赁合同约定，从2020年9月1日计至案涉租赁物实际返还给原告之日止，按238700元每月暂计至2020年11月30日为716100元）；4.请求判令被告港菱公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年9月15日，北栅股联社与港菱公司签订《厂房租赁合同书》，约定：由港菱公司承租北栅股联社位于东莞市×××××××××××的厂房、宿舍及其配套设施；从2017年9月1日起每月租金为217000元，租赁期8年1个月，租金每隔3年递增10%即从2020年9月1日起每月租金为238700元，港菱公司应在每月10日前一次性付清当月的租金；不按时交清租金的，港菱公司按应缴租金的1%按日支付违约金给北栅股联社；未经北栅股联社书面同意，将租赁物部分或全部转借或转租给他人的，北栅股联社有权单方解除租赁合同，收回租赁物并没收定金。由于双方在签订租赁合同时已预见将来会针对租赁物进行“三旧改造”，所以双方在租赁合同第八条第4项中进行了专门约定，并采用加黑字体进行明确提示：“租赁期间，如因甲方对该商铺进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之当日书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方合同的通知之日起六个月内搬离商铺，因此而造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担其损失，且甲乙双方互不承担违约责任。甲方给予乙方6个月搬迁期，搬迁期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定交纳”，证明港菱公司作为承租人，在签订租赁合同时已预见并自愿承担三旧改造所造成的影响。现北栅股联社已在2020年8月3日就三旧改造一事书面通知港菱公司，要求港菱公司按照租赁合同第八条第4项约定履行，但港菱公司恶意违约，企图逾期搬离来胁迫北栅股联社，提出巨额索赔金额，严重阻碍了三旧改造项目的进展。在本案审理过程中，如果港菱公司同意按照上述合同条款履行，北栅股联社也同意为港菱公司的搬迁工作继续提供协助配合，在合同约定期限即在2021年2月3日前才收回案涉租赁物。另外，经北栅股联社发现，港菱公司未经北栅股联社书面同意，擅自违法搭建铁棚，擅自将租赁物部分转租给他人经营使用，由于港菱公司擅自违法搭建、擅自将租赁物转租给他人的行为违反了《厂房租赁合同书》第七条、第九条的约定，及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，出租人有权单方解除合同。另，由于案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》中的相关规定，案涉《厂房租赁合同书》依法应确认为无效合同，因此，北栅股联社以合同无效主张相应权利。综上，北栅股联社的诉讼请求符合事实及法律依据，为维护北栅股联社的合法权益，恳请法院判如北栅股联社所请。被告港菱公司答辩称：一、港菱公司租赁案涉厂房是经过几轮招投标程序的，案涉合同的效力应按照法律规定来认定。二、港菱公司不同意搬离案涉租赁物，因为按合同约定还有五年租赁期，即使搬离也应按照规定给予补偿，港菱公司才愿意搬离。三、北栅股联社没有与港菱公司谈好补偿就把港菱公司的租户赶走了，港菱公司没有理由向北栅股联社支付房屋占有使用费，港菱公司没有收到转租的租金也无法向北栅股联社支付房屋占有使用费。本院查明：2017年9月15日，出租方（甲方）北栅股联社与承租方（乙方）港菱公司签订了《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于北栅社区西坊路87号的厂房、宿舍出租给乙方使用，租赁期从2017年9月1日起至2025年9月30日止共8年1个月；租赁物每月租金217000元，租金每隔3年递增10%，自2020年9月1日起开始递增；第七条约定了转租规定，第九条约定了违约责任；第八条第4款用加黑字体约定，租赁期间，如因甲方对该商铺进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之当日书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方合同的通知之日起六个月内搬离商铺，因此而造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担其损失，且甲方双方互不承担违约责任，甲方给予乙方6个月搬迁期，搬迁期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定交纳；第十条第1款约定，双方确认，双方均对本合同租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，确认本合同标的物为按土地使用权和建设的现状租赁，双方均承诺谨遵诚实信用原则，对本项出租及双方租赁合同的效力不持任何异议；等等。诉讼中，北栅股联社称案涉租赁物没有建设工程规划许可证、房产证、土地证，故案涉《厂房租赁合同书》无效北栅股联社提交了东莞市虎门镇人民政府盖章的落款日期为2019年12月13日的《虎门镇规划委员会工作会议纪要》，其上载明：会议原则同意虎门镇北栅社区的案涉地块纳入虎门镇2019年度第1批次改造单元，按程序上报市相关部门审批，最终按市审批结果办理相关手续。北栅股联社提交了由东莞市虎门镇北栅社区×××民小组向港菱公司出具的落款日期为2020年8月3日的《通知书》，其上载明：本经济联合社召开股东代表大会表决通过了三旧改造，因港菱公司所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造相关约定，特此通知港菱公司配合三旧改造所需进行搬离清退，本通知发布之日即为正式清退起始日期，等等。北栅股联社提交了港菱公司于2020年10月13日向虎门镇北栅社区西坊居民小组出具的《申请书》，其上载明港菱公司申请虎门镇北栅社区西坊居民小组赔偿12557000元及退回押金651000元。2020年10月21日，北栅股联社委托律师向港菱公司发送了《律师函》，对港菱公司的上述申请予以拒绝，并函告了其他内容。以上事实，有原告北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》《虎门镇规划委员会工作会议纪要》《通知书》《申请书》、2020年10月21日《律师函》及其快递详情单，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释。对本案的争议处理如下：北栅股联社确认其出租给港菱公司的租赁物没有建设工程规划许可证，根据法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，北栅股联社与港菱公司于2017年9月15日签订的《厂房租赁合同书》无效。对北栅股联社的确认合同无效的诉请，本院予以支持。本案纠纷是因租赁物所在的地块三旧改造而起。根据《厂房租赁合同书》第八条第4款的约定，双方对于三旧改造是有所预见的，并约定如出现该种情形则乙方于六个月内免收租金搬离，且各自承担损失、互不承担违约责任。前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，即使房屋租赁合同无效，部分约定仍可参照适用。本案中，案涉《厂房租赁合同书》虽然是无效合同，但《厂房租赁合同书》第八条第4款的约定是双方的真实意思表示，且是双方预见到三旧改造情形而约定的结算及清理条款，其性质与同样具有结算性质的租金标准相近，根据诚实信用原则，应参照适用。由此，根据该第八条第4款的约定，港菱公司应自收到北栅股联社通知之日起六个月内即2021年2月3日前搬离案涉租赁物。此外，房屋占有使用费根据前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照合同约定的租金标准即238700元/月[217000×（1+10%）]，自2021年2月4日起计至案涉租赁物实际返还给北栅股联社之日止。北栅股联社超出上述部分的诉请，本院予以驳回。依据前述援引法律条文之规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社与被告东莞市港菱实业有限公司于2017年9月15日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于东莞市虎门镇北栅社区××××××的案涉厂房、宿舍；三、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社案涉租赁物的房屋占有使用费（按每月238700元的标准，从2021年2月4日起计至案涉租赁物实际返还之日止）；四、驳回原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145960元，由被告东莞市港菱实业有限公司承担72980元，由原告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社自行承担72980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林雄东人民陪审员  黄颖仪人民陪审员  刘 果二〇二一年四月二十日书 记 员  陈颖仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。