四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初1831号 原告：达州凯龙置业有限公司，住所地达州市通川区新区金龙大道北。 统一社会信用代码：91511700083371682J。 法定代表人：詹勇攀，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲彦君，四川远创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，四川远创律师事务所律师。 被告：姜笃华，男，1961年4月4日出生，汉族，大专文化，住达州市。 被告：李慧珍，女，1964年11月11日出生，汉族，住达州市。 委托诉讼代理人：姜笃华，男，系李慧珍丈夫。 原告达州凯龙置业有限公司（以下简称凯龙公司）与被告姜笃华、李慧珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒲彦君、陈波，被告李慧珍的委托诉讼代理人暨被告姜笃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告2017年6月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及2017年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》；2.依法判令被告立即返还达州市通川区×××楼1-（1跃2）房屋一套给原告，原告退还被告扣除违约金、垫付本息外的购房款共601497.32元（总房款1459468元-银行垫付本息714975.57元-违约金714975.57元×20%）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告先后于2017年6月6日、6月8日签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定原告将其开发建设的位于达州市通川区×××楼1-（1跃2）出卖给被告，并约定成交款、交付手续、前期物业等事项。该房屋由被告在四川天府银行办理贷款以按揭方式购买。2018年5月21日，被告就开始逾期不支付银行按揭款。之后，四川天府银行便从原告设立在该行的保证金账户扣划了714975.57元保证金以偿还被告所欠本息。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条规定第（一）款第1项第2点约定，买受方（即被告）逾期超过60日出卖人有权解除合同......买受人还应当按照累计应付款20%向出卖人（原告）支付违约金。综上，因被告怠于清偿银行贷款以至原告的保证金扣划，系被告违约行为，使原告的权利遭受到侵害。 原告提供以下证据： 第一组：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件； 第二组：二被告身份证复印件、二被告结婚证复印件； 第三组：商品房买卖合同（预售）复印件、商品房买卖合同补充协议复印件； 第四组：四川天府银行贷款账单查询复印件、四川天府银行贷款信息打印件； 第五组：四川天府银行业务回单复印件； 第六组：（2021）川1702财保7号民事裁定书复印件。 被告姜笃华、李慧珍共同辩称，原告起诉的是事实。被告同意解除合同，被告是违约，愿意给付违约金，但是按照合同约定20%支付违约金过高，要求适当降低。原告、被告庭前进行了协商，都同意按照15%给付违约金，但是原告提出4个月内给被告退款，退款时间长了，被告要求原告尽快退款。 被告未提供证据。 本院经审理认定事实如下： 1986年3月27日，被告姜笃华、李慧珍登记结婚。 2017年6月6日，原告凯龙公司（出卖人）与被告姜笃华、李慧珍（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买预售许可证达（2016）房预售证第××号下第××号楼第××单元××层1-（1跃2）-2号住宅；该商品房的预测建筑面积共172.86平方米，其中套内建筑面积145.14平方米，分摊的共有建筑面积27.72平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8443.06元，总价款1459468元；买受人于2017年6月8日前支付首期房价款459468元，占全部房价款的31.48%，余款100万元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。附件中约定：出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（即提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。同时，出卖人有权解除本合同，出卖人有权在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。 2017年6月8日原告凯龙公司（出卖人）与被告姜笃华、李慧珍（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：××）。 商品房买卖合同备案表载明案涉商品房位于通川区××楼1-（1跃2）。 2017年7月20日，四川天府银行股份有限公司达州分行向被告姜笃华发放贷款100万元。从2018年5月21日起，被告存在因逾期还款被计算罚息的情形，至2020年3月20日，被告贷款余额498690.03元，应还本金180126.65元，应还利息28213.68元，应还罚息5748.14元。2020年4月9日，四川天府银行股份有限公司自四川天府银行达州凯龙置业有限公司保证金专户扣划姜笃华保证金500114.07元、214861.5元，合计714975.57元。 另查明，2021年1月18日，原告凯龙公司向本院申请诉前财产保全，同年1月25日本院作出（2021）川1702财保7号民事裁定书，案件申请费4120元，由原告凯龙公司垫交。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《商品房买卖合同（预售）》约定“逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同”，被告姜笃华、李慧珍逾期付款超过60日，原告凯龙公司有权解除合同，且被告愿意解除合同，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，本院予以支持。原告凯龙公司主张按垫付款即扣收保证金总额714975.57元的20%计收违约金，被告辩称原告主张违约金过高，同意按15%计算违约金，被告辩称符合法律规定，本院予以支持，降为15%计算违约金计币107246.34元（714975.57元×15%）。《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除后，被告姜笃华、李慧珍应退还达州市通川区×××楼1-（1跃2）房屋一套予原告凯龙公司，凯龙公司在扣除其垫付款714975.57元和被告姜笃华、李慧珍应承担的违约金107246.34元后，还应退还被告姜笃华、李慧珍购房款637246.09元（总房款1459468元－714975.57元－107246.34元）。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告达州凯龙置业有限公司与被告姜笃华、李慧珍于2017年6月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》、2017年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》； 二、被告姜笃华、李慧珍于本判决生效后15日内向原告达州凯龙置业有限公司退还位于通川区××楼1-（1跃2）住宅； 三、原告达州凯龙置业有限公司于本判决生效后15日内退还被告姜笃华、李慧珍购房款637246.09元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11245元，减半收取5622.5元，保全费4120元，合计9742.5元，由被告姜笃华、李慧珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  何栀菊 二〇二一年四月二十九日 书记员  刘 尧