湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1036号原告：株洲日盛物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路232号广电局办公楼六楼。法定代表人：周训文，总经理。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起申诉，撤回起诉，放弃、变更诉讼请求，和解、调解，申请执行，提交、签收、受领本案诉讼文书，代为收取案款等。委托诉讼代理人：李梦蝶，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：何建，女，1985年4月12日出生，汉族，住湖南省株洲县。被告：周勇华，男，1980年12月28日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲日盛物业管理有限责任公司（以下简称“日盛物业公司”）诉被告何建、周勇华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日盛物业公司的委托诉讼代理人袁志刚、李梦蝶，被告周勇华到庭参加诉讼，被告何建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告日盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠物业服务费7094元（截止到2020年8月31日），并按约支付违约金1773.5元（原告已主动降低违约金），共计8867.5元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系湖南省株洲市芦淞区株董路城南星座小区提供前期物业管理服务的物业服务企业，被告系该小区4栋301号房业主。自2016年1月1日起，被告即无故拖欠物业服务费，虽经原告多次催要，被告至今仍未支付分文。截止2020年8月31日时止，被告尚欠原告物业管理费7094元，违约金1773.5元（原告已主动降低违约金，按欠款的25%计算），共计8867.5元。根据《城南星座前期物业管理服务协议》第十条第四点的约定：业主（被告）违反该合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告周勇华辩称，被告购买的株洲市芦淞区城南星座4栋301号房屋，2010年入住。1、因为物业公司私自改变小区公共场地的用途，严重影响到了被告的生活和休息。小区开始的布局是小区内有一个羽毛球场地（唯一的活动场地），两个小水池。在2015年下半年开始，物业公司将羽毛球场给小区业主停放车辆。羽毛球场距离我休息的卧室直线距离在7米左右，每天晚上车辆开进开出造成很大的噪音，有时还会按车辆喇叭，特别是有些业主在凌晨1-2点钟的时候将车辆开进开出。该羽毛球场时作出上述动作，造成被告及其家人时常惊醒。经多次跟物业沟通，物业公司回复其“管不了”。故被告就从2016年开始拒交物业费，要求物业公司改正后，被告再缴物业费，但物业公司一直不整改。2018年，物业公司将小区公共场地的2个小水池填平，将公共场地的草地铺上水泥，并在我居住的卧室下面建了一个休闲区，一个自助快递取货点。这样，更加造成被告根本无法安稳入眠。早上6-7点钟，休闲区坐满了老头、老太太，他们在休闲区打牌、聊天，尤其是夏天的时候5点钟左右就有人在休闲区聊天、玩耍，中午还有人在此打牌、聊天。晚上就是停车场的噪音、取快递的声响影响到我家人的休息。并且还时常是凌晨1-2点钟以后。被告家每天的休息时间就只有2-3个小时。现在被告有严重的失眠症、精神衰落。被告购买房产是要一个好的休息环境，现住连基本的休息权都无法保障，白天工作时总是无精打采，工作任务也无法完成。多次跟物业公司沟通，他们就是一句“管不了”，被告是希望物业公司将这些问题整改到位后再缴物业费。物业公司在对小区改造时未争取小区业主的意见，擅自改造，给被告的生活造成了非常大的损害。2、其他管理问题，小区杂乱，汽车和电动车乱停乱放，小区电梯广告收益未公开，消防通道堵塞，小区保安不尽职，门岗时常没人值守，外来人员随意出入，出现过外来人员在小区跳楼死亡的事件。车库随意改造成出租屋做麻将馆。人员复杂，盗窃案件时常发生。业主在小区内跳广场舞，物业公司不制止，严重影响小孩的成长和教育。小区建设有地下停车场，小区地上从开始就未设计停车位。但因车辆每年都在增加。现有的地下停车场无法跟上时代的发展，这是全国每个小区都存在的事实，但是不能损害业主的身体健康权和休息权来保证其他人的利益。实际面积115.29平方米系原告计算错误。被告何建未答辩，未向法庭提交证据，也未对原告提交的证据进行质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的催收的照片、律师函有异议，认为催收是事实，但时间不记得。被告对原告提交的业主委员会与原告签订的物业管理合同及城南星座服务标准有异议，认为不清楚，因物业合同及服务标准系业主委员会与物业公司签订的，加盖有双方的印章及签名，对其真实性予以采信。原告对被告提交的收据、照片、微信聊天记录的真实性无异议，对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告日盛物业公司系株洲市芦淞区城南星座小区的物业管理单位，由其为业主提供物业管理服务。被告何建、周勇华系该小区4栋301号房的业主，依据被告签订的商品房（预）销售合同，该房屋建筑面积为115.99平方米。2009年12月25日，原告日盛物业公司（甲方）与被告周勇华（乙方）签订《城南星座前期物业管理服务合同》和临时管理规约，期后原告与业主委员会签订了《城南星座物业服务合同》，约定，合同期限为2014年1月15日起至2017年1月14日止。维护区内停车秩序，制止超速行车和乱鸣喇叭等有损业主、利益事项，并确保消防通道的畅通。高层住宅物业费每月1.08元/㎡，二次供水加压电费0.6元/吨，二次供水服务费0.15元/吨。原告从2014年1月16日起开始按新的物业服务单价计收。业主须于2014年3月31日前预交2014年上半年的物业服务费用，以后每次需提前20日，按半年度预先支付物业服务费。业主共有的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托原告经营。约定了公共区域车辆停放场地占用收费标准，包括室内、室外停放，室内小车每次4元/辆，每月110月，摩托（电动）车每月25元，自行车12元。原告有权合理划分停车区域。共有物业经营收入，原告按10%提取代理服务费，扣除经营成本及税费后如发生亏损，从共有车位及其他共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足。原告服务达不到约定的服务内容和质量标准，应当按当月收取物业费的千分之一的标准向业主支付违约金，业主或使用人未按时足额交纳物业服务费，按每延期一天，应缴金额的日千分之一的标准向乙方支付违约金。2018年5月30日原告（乙方）与业主委员会（甲方）签订了《城南星座物业管理委托服务合同》约定，管理期限3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，甲方委托乙方管理服务的事项，本物业房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，本物业区域内车辆停放、疏导的管理。包干制收费，高层住宅每月1.08元/㎡，二次供水加压电费0.5元/吨，停车场30元/月/个，每季度首月15日前交当期物业费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取违约金，经催缴，逾期未交纳物业服务费的，乙方可加收3‰收取违约金。物业共用部位、共用设施委托乙方经营，收入主要用于弥补物业管理费用不足。乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权通过相应程序要求乙方承担责任，在双方协商或生效法律文书明确责任前，甲方无权以拒交、少交物业服务费等费用进行对抗或抵制其交费义务。逾期超过三个月仍拒缴费用的，乙方有权依据《合同法》第六十七条规定，暂停向甲方提供相关的物业服务。被告接收房屋后在居住期间，2015年，原告将小区内的羽毛球场改为停车场使用，又将小区内的景观水池改为坪场，加了石凳，业主用于跳广场舞等休闲活动。被告认为上述规划建筑用途的改变影响了其日常生活，自2016年1月1日起至2020年8月31日止，被告拒绝交纳物业服务费，经原告催缴仍拒不交纳物业服务费，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费7094元及逾期违约金。原告与城南星座业主委员会签订物业服务合同，由原告为城南星座小区提供物业管理服务，该合同依法对被告具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。被告提出其应交纳物业服务费的房屋建筑面积为115.29㎡，但未提交房产证等证据，故不采信。依据《物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。原告提交的业主委员会的申请公共建筑和共用设施改造的报告系2017年5月3日出具的，在未按照《物业管理条例》第四十九条规定的法定程序办理之前，原告应该对羽毛球场的停车进行管理，禁止业主在羽毛球场停车。原告将小区内的景观水池改为坪场，加了石凳，业主用于跳广场舞等休闲活动，原告没有收费，跳广场舞的时间晚上7点到9点，大多数的业主没有提出异议，并未影响小区业主的公共利益，被告认为公共建筑和共用设施用途的改变侵害了其健康权等其他人身、财产权利造成损失，可另行主张。原告对小区内车辆停放没有采取有效措施使之有序停放，时有停占消防通道的现象。鉴于原告未能按照约定的服务内容进行服务，存在部分违约情形，对于被告的抗辩，可以减少被告的物业服务费，故本院酌定被告支付欠缴物业管理费为5612元。被告拒交物业服务费系事出有因，故对原告的逾期违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何建、周勇华于本判决生效后十日内向原告株洲日盛物业管理有限责任公司支付自2016年1月1日起至2020年8月31日止的物业服务费5612元；二、驳回原告株洲日盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告株洲日盛物业管理有限责任公司负担10元，被告何建、周勇华负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐春艳二〇二一年四月二十二日书记员  周心怡附：审理本案引用相关法律依据《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。