河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0227民初475号 原告：迁西县方华物业服务有限公司。住所地：迁西县清泉里居委会413号。 法定代表人：张贺荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宗玮，男，该公司经理。 被告：李志超，男，1989年3月11日生，汉族，住迁西县。 原告迁西县方华物业服务有限公司（以下简称方华物业公司）与被告李志超物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告方华物业公司委托诉讼代理人刘宗玮，被告李志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付自2015年6月21日至2021年6月21日止的物业服务费12378元；2、要求被告支付逾期未缴纳物业服务费的违约金，按每日0.66‰计算为4473元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：依据《唐山市物业管理条例》，迁安市佳佳乐房地产有限责任公司聘请原告为三福豪庭小区提供物业服务，原告与该公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已在市、县住建局登记备案。合同约定小区物业费收费标准为住宅1.5元/平方米/月。交物业费方式：业主从购房或租房开始预交一年物业费，到期续交。业主未按时缴纳物业费的，按超期日加收拖欠款的每日0.66‰违约金。业主拖欠在原告方接管前的迁安市佳佳乐房地产有限责任公司的物业费，该公司将债权转让给原告，双方有债权转让协议，该公司在小区内的公示栏上做了通知告示。原告方负责协调解决该公司管理期间物业服务方面的遗留问题。被告于2014年6月21日购房后足额缴纳了一年物业费，自2015年6月21日起至今未按时交过物业费。原告多次催要，被告以种种理由拒交。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告给付自2015年6月21日至2021年6月21日止的物业服务费11288元 被告李志超辩称，1、方华物业公司不是适格原告，应驳回起诉。根据《中华人民共和国民法典》第278条第四项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；《物业管理条例》第11条第四项规定：选聘和解聘物业服务企业的事项由业主共同决定，第15条规定：业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。方华物业公司是不被业主认可的物业服务企业，从未与被告签订过物业服务合同，也未经全体业主同意。之前物业服务企业是迁西县物业管理处，根据《物业管理条例》第56条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。2、方华物业公司服务质量差，收费标准高，请求人民法院酌情减少服务费计算标准。根据《中华人民共和国民法典》第942条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。根据《物业管理条例》第35条规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被告房屋自交房之后就一直存在墙体裂缝、防水渗水时有发生、公共卫生及安全存在隐患。被告价值1200元自行车被盗、价值500多元的五个青花瓷器花盆被盗、汽车在小区内被撞，调查监控无任何影像，物业未给出任何解决方案，物业方有不可推卸责任。小区停水停电没有任何通知，停电后电梯备用电不开启，以不值当开、费电为由拒绝开启备用电，导致被告多次步行至十六楼往返，给被告带来严重出行阻碍，严重延误了被告工作出行。环境卫生做得不好，到处垃圾没人管，电梯内异味不处理，卫生处理不及时，业主电话沟通物业服务粗暴，要求按照1.5元每平方计算服务费没有法律和事实依据。并且业主的财产损失，物业没有及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理，应该承担相应的赔偿责任。3、原告计算物业服务费起始时间错误。应当根据三福豪庭小区业主拖欠物业费起诉名单中列明的2016年6月21日起计算。4、被告延迟缴纳物业费是由物业公司方严重服务不到位导致。就房屋质量问题，被告自2016年8月就曾与前物业方进行沟通，但一直拖延至今也没有落实解决到位。另原告还以未缴纳物业费为由拒绝或者为难业主充值水电费，充值水电费从未向被告开具过任何正规发票，索要发票原告以各种借口为由拒绝开具正规国家发票。5、被告知情权受到严重侵犯，导致延迟缴纳物业费的责任及违约金由原告承担，原告要求支付的4473元违约金没有法律和事实依据。具体的知情权为：要求原告公示小区物业的营业执照，小区建筑区域总平面图，管理人员持证上岗的上岗证，小区的管理公约，服务人员的基本情况，职责分工，联系方式，投诉机制，物业服务合同，物业服务等级，物业服务内容，服务标准，收费项目，收费依据，收费方式，计费起始时间，价格举报电话，安全生产预案以及小区的公共区域公共部位公共设备设施的收益明细，公共区域部位及设施设备的养护记录，设施设备的年检手续，建筑物及其附属设备的维修资金筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图验收资料，国家供水供电单位委托原告收取水电费的委托书，收费依据，收费标准，收支明细，小区停车管理方案，人员配置，建筑物区划车位车库的处分情况，业主对物业的满意度调查表，满意度的明细，相关部门的检查合格准许使用的文件，对公共区域的绿化部位养护记录，对楼体外墙楼顶的养护记录，物业服务用房的使用情况。6、本案的诉讼费用由原告承担。综上所述，原告未经业主大会同意，未签订物业服务合同，其物业服务员工也未尽物业服务义务，没有提供干净、整洁、安全、卫生的小区服务，请求人民法院依法判令减少服务费。 原告方华物业公司为证实其主张，提交了如下证据： 证1、《三福豪庭前期物业服务合同》，物业合同中明确写明了原告公司收取物业费的标准为每平米1.5元，约定了违约金的缴纳方式； 证2、《迁西县物业服务项目备案证明》，证明原告公司入住三福豪庭小区已经在县、市住建局备案，已经写明物业收费的标准； 证3、《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，证明原告公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订了之前欠费及遗留问题的协议，协议中明确写明方华物业承接在此之前的债权，并协调解决之前的遗留问题，所以原告有权收取在2018年10月15日之前的所有的欠费； 证4、小区通知栏照片，证明原告公司已将物业服务合同、遗留问题协议及催收物业费通知在公告栏内张贴，对业主进行了公示； 证5、荣誉证书，证明迁西县栗乡街道办和滨河社区居委会对原告公司物业服务的认可，小区被评为最美小区； 证6、欠费明细表，证明李志超拖欠物业费11288元，滞纳金4473元； 被告李志超为证实其主张，提交了如下证据： 证1、收据，证明被告一直在迁西县物业管理处缴纳物业费，原告没有资格收费； 证2、照片24张，证明小区物业服务质量差，不规范、不到位； 证3、原告起诉业主名单，名单上起诉的物业费与原告实际起诉物业费不符。 对原告方华物业公司提交的证据，被告李志超的质证意见是：证1是开发商和原告签订的，应该是业主与原告签订合同，根据相关标准服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；证2与被告无关，由法院核实真假；证3约定原告应处理之前遗留问题，但原告没处理过，并且没有进行张贴公示；证4只是贴在墙上，没有在公示墙上，也没有看见过；证5与被告无关；证6拖欠时间对，但标准过高，没有依据。 对被告李志超提交的证据，原告方华物业公司的质证意见是：对证1真实性没异议，是开发商管理物业时收取的，开发商出具的；对证2不认可，不能说明具体地点、位置；证3计算错误，应为2016年。 通过当事人的陈述及本院庭审质证，本院认证如下：原告方华物业公司提交的证据及被告李志超提交的证据1、证据3，形式、来源符合法律规定，内容真实、客观，与本案事实相关，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据；被告李志超提交的证据2来源不明确，没有时间、地点，不具有客观性，不予认定和采信。 经审理查明，2018年10月16日，原告方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭前期物业服务合同》，由方华物业公司对三福豪庭小区进行物业服务管理，合同第七条约定，物业服务费用由业主按建筑面积按年度预交下一年的物业费，具体标准为住宅1.5元/平方米/月；第二十五条约定，如未按时足额交纳物业服务费，应按日计算加收应收逾期未交款额0.66‰的违约滞纳金。该合同已在迁西县住房和城乡建设局备案。2019年3月15日，方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，约定迁安市佳佳乐房地产有限责任公司将该小区业主拖欠的2018年10月15日前的物业服务费债权全部转让给方华物业公司，在2018年10月15日前的物业管理方面和业主房屋质量方面等遗留问题同归方华物业公司协调处理。2019年4月1日在小区通知栏内，原告将物业服务合同、遗留问题的协议、催交物业费通知等内容进行了张贴。2019年6月，三福豪庭小区被栗乡街道滨河社区支部委员会和居委会评为“滨河社区最美小区”。被告李志超为该小区业主，房屋建筑面积为125.44平方米。被告李志超以财物受损、服务质量差等为由自2016年6月21日以后一直未交纳物业服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告方华物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，并接收了以前的债权，为三福豪庭小区提供了物业服务，服务质量亦受到了辖区居委会的肯定，所以，被告作为小区业主应按前期物业服务合同的约定交纳服务费用，被告长期不交费已构成违约，原告要求被告支付滞纳金予以支持；被告李志超抗辩，方华物业公司提供物业服务未达到相关标准，证据不足，不予采信；被告李志超辩称其财产在小区受损，非本案审理范围。综上，原告方华物业公司要求被告李志超给付自2016年6月21日至2021年6月21日期间的物业服务费11288元，并按每日0.66‰计算给付违约金4473元，事实清楚，证据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李志超于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县方华物业服务有限公司2016年6月21日至2021年6月21日期间的物业服务费11288元，并按每日0.66‰计算给付违约金4473元。 如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元，减半收取110.5元，由被告李志超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇二一年四月三十日 书记员  徐 健 附：相关法律法规及司法解释 相关法律法规及司法解释 1、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外： （一）根据债权性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。 第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。 债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。、 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。