江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终951号上诉人（原审被告、反诉原告）:程微，女，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：董思荣，江苏九典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:袁甘鸿，男，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：袁建江，1968年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州。被上诉人（原审原告、反诉被告）:李淑敏，女，汉族，住河北省邯郸市邯山区。上诉人程微因与被上诉人袁甘鸿、李淑敏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初13000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程微上诉请求：1、请求撤销苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初13000号民事判决依法改判；2、请求由袁甘鸿、李淑敏承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：2018年6月，袁甘鸿、李淑敏经考察后与上诉人签订的租赁合同合法有效，房屋交付时间为2018年6月30日，后在苏州中院法官主持下于2019年8月28日办理的交还(移交)手续。袁甘鸿、李淑敏以所谓的“特定消防要求”要求解除合同理由依法不能成立，即使解除也系袁甘鸿、李淑敏单方面违约所致，其应承担违约责任，袁甘鸿、李淑敏应支付至交还日期间的房屋占有使用费。租赁合同项下，上诉人的主要义务是交付有权对外出租的房屋，上诉人已经履行完毕，袁甘鸿、李淑敏作为承租人是否可以取得经营业务所需的证照，是其自身可以预见、应当预见的范畴，而非上诉人的合同义务。合同不能继续履行的全部过错在于袁甘鸿、李淑敏，上诉人对合同难以继续履行没有任何过错，合同解除系袁甘鸿、李淑敏单方面违约所致，公平合理的解除时间，应当认定为房屋实际交还之日即2019年8月28日，一审判决驳回上诉人的反诉请求，明显错误。袁甘鸿、李淑敏作为房屋租赁合同终止的违约方，应在缴纳交付日至交接日应付租金及物业费等情形下全额为自己的违约行为依约承担违约责任作为惩戒。袁甘鸿、李淑敏在诉讼中答辩称：本案的焦点在于租赁合同明确约定承租场所仅限作为经营教育培训，店名放心晚托班暂定。我们双方在签订租赁合同时并不知道消防的强制规定，后发现由于该房屋不符合儿童游乐厅、儿童乐园儿童培训班、早教中心等类似用途的场所设置在高层建筑内时应设置独立的安全出口和疏散楼梯的规定，而无法实现合同目的。虽经双方在2018年8月底9月初多次协商解除合同未果，导致袁甘鸿、李淑敏诉至苏州工业园区人民法院判决。上诉人认为房屋交付时间为2018年6月30日不能成立。该房屋的交付手续我们至今都没有履行。租赁合同补充条款第一条明确：甲方或其代理人应与预定交付了前5日书面通知乙方接收所承租场所。预定交付日暂定为2018年6月30日。租赁合同补充条款第五条明确，补充条款与主合同路有相关条款相矛盾，则以补充条款为准。在关于交付应以补充条款第一条执行组合同中关于交付的其他约定都不能适用。上诉人关于房屋实际交还时间为2019年8月28日的主张不能成立。这个时间点是苏州中级人民法院法官经现场查看后确定该房屋由上诉人接收，并明确不影响法院对合同是否解除以及解除时间、房屋腾让时间的认定。一审法官向双方进行了法律释明，在袁甘鸿、李淑敏方明确表示不再履行合同的情况下，无论因谁的原因导致违约，为避免双方损失进一步扩大，程微是否同意解除合同，而上诉人不同意解除合同，故房屋交付交还的期间的扩大损失应由上诉人承担。一审法院认定事实基本清楚，适用法律准确，请求予以维持。袁甘鸿、李淑敏向一审法院起诉请求：1、确认涉案房屋租赁合同已于2018年9月22日解除；2、判令程微退还已收取袁甘鸿、李淑敏的房租金以及承租保证金共计46198元（其中租金为27962元，保证金为18236元）；3、本案诉讼费由程微承担。程微向一审法院提起诉请求：1、判令袁甘鸿、李淑敏共同向程微支付计算至2019年8月28日的房屋租金72945.6元及逾期付款违约金暂计为9314.39元（计算方式：以各应付款金额为基数，按每日万分之五，暂计至2019年11月30日，实际主张至支付之日止）；2、判令袁甘鸿、李淑敏共同向程微赔偿违约金为134493.45元；3、判令袁甘鸿、李淑敏共同向程微赔偿其使用房屋期间所产生的物业费15347.75元；4、本案反诉讼费用由袁甘鸿、李淑敏共同承担。一审法院认定事实：袁甘鸿、李淑敏（乙方、承租人）与程微（甲方、出租人）签订《联合生活广场租赁合同》，约定乙方从甲方处承租位于苏州工业园区“联合生活广场”1栋03002的商铺，租赁建筑总面积约为151.97平，承租期为60个月，自交付日计算。甲方或其代理人应于交付日前5天书面通知乙方接受所承租场所，交付日暂定为2018年6月30日，乙方必须于交付日前向甲方办理承租场所的交付手续，办理交付手续之日即为正式交付日，如甲方原因推迟交房时间，则承租期相应顺延。如甲方交付日提前，则乙方同意按提前的交付日开始计算租赁场所的承租期。若乙方在暂定交付日过后7天内仍未向甲方办理承租场所的交付手续（但未超过30天的），则预定暂定交付日视为正式交付日，并开始计算承租期。若乙方在暂定交付日起计30天内仍不办理承租场所的交付手续，则甲方有权即时收回承租场所，终止本合同及将承租场所租予第三方。为履行该等交付手续，甲乙双方应签署交付凭据并实际交接承租场所之钥匙（如有时）。甲乙双方代表在该交付凭证上签字且甲方将承租场所之钥匙（如有时）交付给乙方后，即视为承租场所已于当日合格交付给乙方。自交付日起，计算租赁场所的承租期。本合同承租期内，从2018年7月1日至2018年12月31日租金为27962元人民币；从2019年1月1日至2021年6月30日，每天的租金为每平方米建筑面积2元人民币；从2021年7月1日至2023年6月30日，每天的租金为每平米建筑面积2.2元人民币，以上每年租金标准不含承租人所使用的物业费、水、电、空调、气、电话等其它费用。租金每季度支付一次，首次租金支付日期为交付日2018年6月30日。乙方须向甲方缴纳数额相当于2个月的租金作为保证金计18236元人民币。合同第7.1条约定：乙方须在承租期接受甲方指定的物业单位服务，甲方指定的物业单位与乙方在开业前另行签署物业合同。第8.5条约定：若乙方欠缴租金、物业管理费、或其他费用达14天时，甲方除有权在承租保证金中扣减欠款和延期付款违约金外，亦可选择派收银员到承租房屋收取乙方每日营业所得抵扣乙方拖欠甲方的所有欠缴金额及违约金，直至欠缴付清为止，因此造成的营业损失由乙方承担。若乙方拖欠上述费用达30天时，甲方还有权中断承租房屋之水、电等的供应，并可单方解除本合同。甲方解除本合同的同时除有权要求乙方支付上述欠款及违约金，还可向乙方追偿由此造成的一切损失。第10.1条约定：承租场所仅限作为经营教育培训，店名放心晚托班（暂定），双方约定试营业时间为2018年8月1日，乙方须持有与本合同约定经营范围相一致的有效证照，合法经营。除非事先得到甲方的书面同意，否则乙方不得擅自变更承租场所用途和经营的范围、业态和方式。后双方又签订补充条款，约定甲方或其代理人应于预定交付日前5天书面通知乙方接受所承租场所，预定交付日暂定为2018年6月30日，自实际交付日起，乙方享有3个月的免租期（含装修期）。一审诉讼过程中，袁甘鸿、李淑敏、程微共同确认袁甘鸿、李淑敏已支付保证金18236元、租金27962元，合计46198元。2018年9月10日，袁甘鸿、李淑敏向程微邮寄告知函，表示因教育培训经营需要，就承租你位于苏州工业园区联合生活广场1栋03002商铺事宜，袁甘鸿、李淑敏与你签订了房屋租赁合同，双方合同约定的承租起始期限为2018年6月30日，该合同约定的房屋租赁使用用途明确为教育培训（儿童培训晚托班），现结合你出租的房屋性质及交付现状，现今明显不符合有关消防规定，有关消防国标设计规范GB50016-2014等对于儿童培训用房均有明确规定如下：规范要求用于该用途场所的安全出口和疏散楼梯要完全独立于其他场所，不得与其他场所内的疏散人员共用。如房屋设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。该条例为强制性条文。经承租方多次催交，现你已经迟延交付二个多月，截至今日鉴于该房仍未能按约交付，由于该消防未达儿童培训要求，且迟延交付，已极大影响了承租方当时订立合同的初始目的，且未能使承租方正常按约使用承租房屋，故承租方特此发函告知如下：请于收函后10日内及时按照合同约定的消防要求予以整改并交付合同约定的能通过消防验收等要求的承租房屋于承租方；逾者，承租方将无奈解除本房屋租赁合同，并进一步依约追究你的违约责任和赔偿承租人由此遭受的全部损失。2018年9月18，程微向袁甘鸿、李淑敏复函，表示，房屋已按约交付，袁甘鸿、李淑敏告知函所称之理由和要求不能成立，如承租人确实因自己原因难以或者不愿意继续履行合同并希望提前解除的，并在本月（9月）底之前明确告诉开发商或我们的，考虑到你方尚未对房屋进行实质性的改造和装修，我们也愿意对你方表示尽可能的理解和尊重，并以不退还保证金以及计收交付日至解除日期间的租金作为善意解决方案。另查明：在（2019）苏05民终3611号案件的审理过程中，就涉案房屋是否符合相应消防规范的问题，苏州市中级人民法院向苏州市消防救援支队工业园区大队进行函询，该大队出具的回函中明确：托儿所、幼儿园的儿童用房设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。经查，本案所涉租赁房屋并未设置独立的安全出口和疏散楼梯。2019年8月28日，在苏州市中级人民法院二审承办法官的主持下，袁甘鸿、李淑敏与程微就涉案房屋办理了交接手续。在现场调查笔录中，记载“该接收时间不影响本院对合同是否解除以及解除时间、房屋腾让时间的认定。”关于房屋交付的问题，袁甘鸿、李淑敏称，程微并未实际交付房屋。但程微则称，房屋已经依照合同约定实际交付，相应的房屋钥匙是放在物业上保管的。袁甘鸿、李淑敏表示，其知晓钥匙在物业处，且在房屋预备装修过程中曾至房屋内进行实际测量。另外，一审庭审中，袁甘鸿、李淑敏、程微确认，双方均知晓涉案房屋钥匙在物业处保管，且在苏州市中级人民法院组织涉案房屋进行交接时，相应钥匙仍在物业处。双方还确认，涉案房屋系毛坯状态，袁甘鸿、李淑敏并未进行实际装修，房屋在中院组织交接返还时也仍然为毛坯状态。以上事实，有袁甘鸿、李淑敏提交的租赁合同、补充条款、收条、告知函、复函及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，袁甘鸿、李淑敏、程微签订的《联合生活广场租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利、义务。本案的争议焦点之一，涉案合同是否解除，如果解除相应的解除责任及解除时间如何确定。袁甘鸿、李淑敏认为，涉案租赁合同明确约定，房屋租赁用途系教育培训，开办晚托班。而该房屋因不符合消防规范，无法办理消防审批手续，因此租赁用途无法实现，在此前提下，袁甘鸿、李淑敏作为承租人有权解除合同。袁甘鸿、李淑敏还认为，其在2018年9月10日即已向程微发送告知函，结合上述情形及告知函内容，涉案租赁合同实际已于2018年9月22日解除。程微则认为，其作为出租人已依约向袁甘鸿、李淑敏交付承租房屋，双方租赁合同合法有效。袁甘鸿、李淑敏无权单方解约，合同应继续履行，如合同由法院认定依法解除，则应由袁甘鸿、李淑敏承担违约解除合同的相应责任。一审法院认为，涉案租赁合同中已明确约定“承租场所仅限作为经营教育培训，店名放心晚托班（暂定）”，但根据消防部门的回函，开办该类教育培训班，场地中应设置独立安全出口和疏散楼梯，但涉案的租赁场地并不具备该条件，因此无法获得相应消防审批手续。在此情形下，涉案租赁合同实际难以继续履行。但袁甘鸿、李淑敏作为承租方，其在明确知晓承租用途的情形下，未事先考察评估场地的实际条件，即迳行签约承租房屋，其自身对于合同无法继续履行负有主要责任。在此前提下，袁甘鸿、李淑敏并不具备合同的解除权，其单方向程微发送的通知函，也并不能发生单方解除合同的法律效果。但是，涉案合同实际上已无法继续履行，且袁甘鸿、李淑敏也已明确表示不再承租，基于该情形，该租赁合同仍应解除。至于解除的时间，综合考虑袁甘鸿、李淑敏提出解除的时间，以及双方磋商的合理期限，一审法院酌情认为该合同于2018年10月22日解除。而程微作为出租人，其在合同签订时亦知晓涉案房屋用于开办相应教育培训机构，程微对于合同最终提前解除的结果亦有部分过错，一审法院认定为次要责任。本案争议焦点之二，涉案房屋的交付以及相关费用计算问题。袁甘鸿、李淑敏认为，涉案房屋并未实际交付，故相应费用均应返还。程微认为，房屋租赁合同签订后已经实际交付给袁甘鸿、李淑敏，且房屋直至2019年8月28日才在苏州市中院的主持下完成交接，故相应的费用应计算至该日为止，同时还应由袁甘鸿、李淑敏承担相应违约责任。一审法院认为，关于房屋的交付，租赁合同第4.1条明确，暂定交付日为2018年6月30日，合同第4.2条明确，乙方（袁甘鸿、李淑敏）亦应当办理交付手续，若乙方在暂定交付日过后7天内仍未向甲方办理承租场所的交付手续，预定交付日即视为正式交付日。本案中，双方虽未办理书面交付手续，结合双方就租金起算时间的确定、上述合同约定内容以及一审庭审中袁甘鸿、李淑敏称其曾至涉案房屋内进行装修测量等情形，应当认定涉案房屋已交付袁甘鸿、李淑敏实际占有使用，交付日期认定为2018年6月30日。关于相关费用的计算期限问题，承争议焦点问题一的分析，一审法院认为涉案租赁合同已于2018年10月22日解除，而诉讼中，双方均明确涉案房屋一直处于毛坯状态，且双方均知晓房屋钥匙在物业处，因此考虑房屋收回的实际可能以及程微合理的空置期间等，一审法院酌情认为相应费用均计算至2018年12月22日为宜，该期限已考虑程微的损失等因素，故对于程微反诉的违约金主张即不再重复支持。至于相应款项的金额（包括对应期间的租金及物业费），还应考虑袁甘鸿、李淑敏及程微各自对于合同解除的过错程度。综合上述因素，一审法院确认，袁甘鸿、李淑敏应向程微支付的费用总金额为25556元，又因袁甘鸿、李淑敏在程微处共有款项46198元，故相互折算后，程微还应向袁甘鸿、李淑敏退还款项20642元（46198-25556）。遂判决：一、袁甘鸿、李淑敏与程微签订的关于联合生活广场1栋03001的商铺的《联合生活广场租赁合同》及其补充协议已于2018年10月22日解除；二、本诉被告程微于本判决生效之日起十日内向本诉原告袁甘鸿、李淑敏返还款项20642元；三、驳回本诉原告袁甘鸿、李淑敏的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告程微的反诉请求。案件受理费954元，由本诉原告袁甘鸿、李淑敏负担400元，由本诉被告程微负担554元；反诉案件受理费减半收取2427元，由反诉原告程微负担2000元，反诉被告袁甘鸿、李淑敏负担427元。二审经审理查明，袁甘鸿、李淑敏于2018年10月10日向苏州工业园区人民法院提起诉讼，要求解除与程微签订的房屋租赁合同并要求程微退还已收取的房租金及保证金46198元。苏州工业园区人民法院于2019年二月二十二日作出（2018）苏0591民初9444号民事判决，驳回袁甘鸿、李淑敏的全部诉讼请求。袁甘鸿、李淑敏不服该判决而上诉至江苏省苏州市中级人民法院。本院经审理认为“原审判决认定基本事实不清”而与2019年9月27日作出（2019）苏05民终3611号民事裁定，撤销一审判决，发回苏州工业园区人民法院重审。另查明，苏州工业园区联合生活广场1栋03002号商铺的物业收费单价为7.89元/月*㎡。苏州安邦物业服务股份有限公司系涉案房产的物业服务公司。2019年11月24日，苏州安邦物业服务股份有限公司向顾禹发送了物业费催款通知书。之后程微付清了涉案房产至2019年12月31日前的物业服务费。以上事实由苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初9444号民事判决书、苏州市中级人民法院（2019）苏05民终3611号民事裁定书、物业费催款通知书、物业费发票及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，袁甘鸿、李淑敏与程微签订的联合生活广场租赁合同及补充条款是双方真实意思表示，均合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述本院对双方争议的焦点问题作如下认定：关于涉案租赁房屋的实际交付及租期起算时间问题。双方当事人在租赁合同及补充条款明确，暂定交付日为2018年6月30日。虽然在实际履行过程中，双方并未办理书面交付手续，但根据双方当事人在诉讼中的一致确认，涉案房屋的钥匙就存放在联合生活广场物业公司且目前没有证据显示袁甘鸿、李淑敏存在获取房屋钥匙困难，而袁甘鸿、李淑敏至涉案房屋内进行装修测量等活动室时亦无障碍，故一审法院据此认定涉案房屋已于2018年6月30日实际交付给袁甘鸿、李淑敏使用，证据充分。本案所涉房屋租期应从2018年6月30日起算（含3个月免租期）。关于涉案租赁合同解除及责任认定问题。根据程微在诉讼中提供的商品房交付使用通知书及建设工程竣工验收消防备案凭证等证据显示，本案所涉房屋符合正常使用及消防安全要求，因此程微于2018年6月30日将涉案房屋交由袁甘鸿、李淑敏使用已履行了其作为房屋出租人的主要合同义务。虽然双方当事人在租赁合同中注明“承租场所仅限作为经营教育培训，店名放心晚托班（暂定）”，但对于开办该类教育培训班，场地中应设置独立安全出口和疏散楼梯这一相对严格的消防安全规定，已超出了程微作为房屋出租人的一般注意义务范围。袁甘鸿、李淑敏作为具备一定从业经验的承租人，对于自己将要开展的业务理应具备相应的行业认知。由于袁甘鸿、李淑敏对其将要开办儿童教育培训班所涉法律法规缺乏足够的认知，在涉案租赁合同签订前未就涉案房屋的实际情况是否符合相关消防安全规定作出正确判断，导致其准备开办的培训机构因所使用的房屋不符合消防安全要求而无法设立，由此产生的不利后果应由袁甘鸿、李淑敏自行承担。据此，2018年9月10日，袁甘鸿、李淑敏以涉案房屋不符消防要求为由向程微邮寄告知函要求解除双方租赁合同，应视为袁甘鸿、李淑敏要求提前解约的违约行为。袁甘鸿、李淑敏要求确认涉案房屋租赁合同已于2018年9月22日解除的诉讼请求，缺乏相应事实基础及合同与法律依据，本院对此不予支持。虽然双方当事人对解除租赁合同并未达成一致，但鉴于涉案房屋客观上不具备用于开办儿童教育培训班的消防安全条件，袁甘鸿、李淑敏继续租赁该房屋已无法实现合同目的，基于房屋租赁合同的特殊性，同时为了合理利用社会资源，避免当事人不必要的损失进一步扩大，本院在审理（2019）苏05民终3612号案件期间，于2019年8月28日组织双方当事人对涉案房屋办理了交接，因此双方当事人之间的房屋租赁合同实际已于2019年8月28日解除。虽然本案所涉租赁合同是在法院主持下解除的，但袁甘鸿、李淑敏作为违约方仍应按照原合同约定的租金标准，向程微支付租金至2019年8月28日止。涉案租赁合同提前解除后，客观上给程微造成了预期利益等损失，程微据此要求袁甘鸿、李淑敏承担相应违约责任的反诉请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。考虑到案件的实际情况，本院参照双方当事人在租赁合同18.9“一方严重违约或者单方面提前终止合同的，导致另一方根据本合同约定解除合同的、违约方支付解除方三个月租金的违约金。”的约定，酌定袁甘鸿、李淑敏按照3个月的租金标准向程微支付违约金。关于程微要求袁甘鸿、李淑敏赔偿其使用房屋期间所产生的物业费的问题。按照双方合同的约定，合同履行期间的物业费由承租方承担。程微并非涉案房屋的物业服务公司，袁甘鸿、李淑敏向程微支付物业费应视为依照合同约定的代收代缴行为。鉴于根据程微在诉讼中提供的物业费发票等证据证明其已代袁甘鸿、李淑敏支付了相应的物业管理费，故程微反诉要求袁甘鸿、李淑敏支付其使用房屋期间所产生的物业费依据充分，本院予以支持。综上，袁甘鸿、李淑敏除了已支付的2018年7月1日至2018年12月31日租金为27962元外，还应按照每天每平方米建筑面积2元的标准向程微支付2019年1月1日至2018年8月28日的租金72945.6元（151.97㎡×2元/天*㎡×240天=72945.6元）、物业费9592.35元（151.97㎡×7.89元/月*㎡÷30×240天=9592.35元）及违约金27354.6元（151.97㎡×2元/天*㎡×90天=27354.6元），合计109892.55元。扣除袁甘鸿、李淑敏已支付的保证金18236元后，袁甘鸿、李淑敏还应向程微支付91656.55元。一审法院处理不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初13000号民事判决；二、驳回袁甘鸿、李淑敏的全部诉讼请求。三、袁甘鸿、李淑敏支付程微租金及违约金合计91656.55元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回程微的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费654元，由袁甘鸿、李淑敏负担；一审反诉案件受理费减半收取2427元，由袁甘鸿、李淑敏负担971元，由程微负担1456元；二审案件受理费5408元，由袁甘鸿、李淑敏负担2163元，由程微负担3245元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年四月十九日书记员  杨颖颖