四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6479号 上诉人（原审被告）：王丽娜，女，1983年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：杨恒，四川华楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨冬，男，1979年2月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：所永娜（系杨冬配偶），住四川省成都市锦江区。 上诉人王丽娜因与被上诉人杨冬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王丽娜上诉请求：1.请求二审法院撤销一审法院对王丽娜的第三项、第五项判项，查清事实后改判王丽娜不支付违约金5400元，不支付经济损失费1000元；2.一、二审诉讼费由杨冬承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，王丽娜与杨冬已达成了超过最后期限迟延搬离情形不支付违约金的合意，王丽娜不应再支付违约金。一审法院在判决书第5页事实部分认定“2020年1月27日……王丽娜回复鉴于疫情原因，同意额外延期一个月，从11月到当时已经3个月了，若再延期将不赔偿一个月租金。杨冬回复，2020年3月20日前一定搬离。王丽娜回复，2020年2月20日以后搬出去的话就没有一个月的租金赔偿了。杨冬称，那就只有住满3年了。”根据双方微信聊天记录查明的以上事实，可以看出，王丽娜在2019年10月通知杨冬解除合同和要求其搬离房屋，并承诺赔偿一个月租金的违约金，遭到杨冬拒绝。2020年1月27日中午，王丽娜再次与杨冬沟通，两次提出希望杨冬能于2020年2月20日前就搬离，逾期不赔偿违约金，杨冬第一次回复是：好的，我们一定在3月20日前搬离。第二次回复是：那我只有住满3年了。可以看出杨冬同意在3月20日前搬离，并默认逾期搬离的情况下，王丽娜不支付一个月的违约金。杨冬充分预估搬离所需时间后做出了3月20日搬离的回答的行为包含了其接受逾期搬离丧失违约金的意思表示。经过前述两次问答后，王丽娜默认双方就杨冬3月20日前搬离及逾期不支付违约金达成了合意。在2020年3月20日之前，王丽娜未催促过杨冬搬离房屋。王丽娜认为，根据2020年1月27日双方协商的结果，双方约定的最后搬离期限是2020年3月20日，且杨冬逾期搬离房屋的，王丽娜将不再支付一个月的违约金。基于此，结合一审判决书第6页认定的事实，杨冬在2020年3月21日还未完成退房义务，根据双方约定，王丽娜不应支付杨冬一个月租金的违约金，一审法院该判项错误。2.一审法院认定经济损失费1000元，事实认定错误，缺乏证据支持。一审法院在判决第8页表述到2019年12月2日，王丽娜要求杨冬尽快搬离，基于此承诺支付杨冬1000元的搬琴费。根据这一事实可知王丽娜此承诺是附条件的承诺，杨冬于2020年3月21日才搬离，超期搬离的事实使前述承诺因条件未达成而不能生效。同时因王丽娜没有在微信群里明确回应，对交接房屋时间提出异议，一审法院据此得出王丽娜默认杨冬3月21日退房的推论无依据。双方最后的退房日期早在2020年1月27日确定最迟不超过2020年3月20日，对杨冬无理的要求不予回应，不等同于默认。一审法院在没有证据的情况下支持杨冬1000元的经济损失属事实认定错误，应当予以改判。 杨冬辩称，双方签订的租赁合同期限为3年，杨冬基于此投入了万余元的装修费用。王丽娜中途提出解除合同而不愿协商赔偿事宜。杨冬在中介协调下同意搬走，又因疫情原因推迟于2020年3月20日开始搬离，3月21日完全搬离。王丽娜违约在先，应当承担违约责任，请求驳回王丽娜的全部上诉请求，维持原判。 杨冬向一审法院起诉请求：1.判令王丽娜向杨冬返还2020年3月20日至2020年4月3日止的租赁房屋预付租金2520元；2.判令王丽娜向杨冬支付2020年3月20日至2020年3月31日期间杨冬多缴纳的租赁房屋的物业管理费95元；3.判令王丽娜向杨冬返还房屋租赁押金10800元；4.判令王丽娜向杨冬支付违约金共计5400元；5判令王丽娜赔偿杨冬经济损失费1000元（包括装修损失费、搬家费、房屋中介费等）；6.判令王丽娜承担资金占用利息186.01元（自2020年3月25日起暂计算至起诉之日，实际计算至款项支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7.判令王丽娜承担本案的诉讼费用和杨冬办理本案所支出的交通费等合理费用（庭审中陈述仅产生诉讼费）。 一审法院认定事实：2019年4月30日，杨冬与王丽娜签订《房屋租赁合同》，主要内容为杨冬承租王丽娜拥有的位于成都市锦江区××路××号××花园××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积152.74平方米。租赁期限自2019年5月4日至2022年5月3日，共计3年。每月租金5400元，租金每3个月交付一次，杨冬首次支付租金16200元，每隔3个月支付一次租金。签订合同时杨冬向王丽娜支付押金10800元。租赁期内，王丽娜需提前收回房屋或杨冬需提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，王丽娜应退还相应的租金及押金。 合同签订后，王丽娜将案涉房屋交付给杨冬使用。2019年9月23日，王丽娜称房屋考虑出售，待房屋出售后要求解除合同，杨冬回复表示不同意解除合同，承租时对房屋有投入，当时也考虑至少住3年平摊费用。王丽娜坚持因需要卖房，会按照合同条款对杨冬进行赔偿。10月16日，王丽娜告知杨冬，当日下午4点有客户到承租房屋中看房，杨冬表示不同意，王丽娜则回复，那就低价卖房，到时杨冬别想要押金，若不配合看，王丽娜可以随时解约，届时杨冬将更麻烦。12月2日，王丽娜在与中介及杨冬的微信群里称，不管怎样，2020年2月4日一定要收回房子，打官司都行。杨冬则认为搬家有损失，要求王丽娜赔偿搬钢琴的钱，王丽娜称“以为我们家没有钢琴？”杨冬反问“搬钢琴不需要花钱的嘛？”，王丽娜称“一共500对吧，我给你1000，你走吧”，杨冬问搬家费呢和中介费呢，王丽娜称按照合同办事。2020年1月27日，杨冬告知王丽娜近期疫情严重，没法找房，且年前只有一个客户上门看房，暂时交易可能性不大，问王丽娜可否先给2个月房租。王丽娜回复鉴于疫情原因，同意额外延期一个月，从11月到当时已经3个月了，若再延期将不赔偿1个月租金。杨冬回复，2020年3月20日前一定搬离。王丽娜回复，2020年2月20日以后搬出的话就没有1个月租金赔偿了。杨冬称，那就只有住满3年了。随后杨冬告诉王丽娜其损失远不止1个月赔偿金，若不是中介出来调解免费帮忙找房，杨冬也不会同意的，并称2020年3月20日前会尽全力办理，请王丽娜理解一下。王丽娜回复，那就到时一定要搬走，否则王丽娜不再赔偿违约金，且不再支付搬琴之类的费用。 2020年3月7日，杨冬问房屋中介近期是否有合适的房屋可租，中介告知现有房屋装修都不行，并建议杨冬近期还是少动，杨冬托中介再跟王丽娜沟通。2020年3月12日，王丽娜在与杨冬和房屋中介的微信群中告知杨冬，杨冬的房租交到2020年4月3日，届时请搬走，不要让人一次次催。杨冬回复之后会再支付一个季度的房租，王丽娜称不缺这点钱，房子还有用途，要求杨冬赶紧搬走。 2020年3月15日，杨冬在与王丽娜及房屋中介的微信群中称，当周六交接房屋。中介回复好的，并问上午还是下午交接，王丽娜回复下午。2020年3月20日，杨冬将承租房屋当时的状态拍照发在该微信群众，中介问杨冬第二日几点到承租房处收房，杨冬回复2点半。 2020年3月25日，王丽娜在与中介及杨冬的微信群中问中介何时交钥匙，现场交钥匙，现场付款。中介问杨冬，杨冬称下班后约中介，但王丽娜与杨冬因退还款项的问题未谈妥，杨冬未将钥匙退还给王丽娜。王丽娜于2020年3月26日将房屋锁换了后收回房屋。 一审庭审中杨冬陈述，杨冬于2020年3月20日搬离房屋。 以上事实的认定有一审中杨冬提交的双方当事人身份证复印件、《房屋租赁合同》、微信聊天截图、王丽娜提交的不动产登记证明及杨冬的当庭陈述在案为证。 一审法院认为，杨冬与王丽娜自愿签订了《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同相对方应当按照约定履行合同义务。关于王丽娜应当退还的房租及物业服务费的问题。杨冬称其在2020年3月20日已经搬离，但从其与中介和王丽娜微信群中的聊天记录来看，杨冬约中介2020年3月21日看房，且因为与王丽娜因赔偿款项事宜未谈妥而至今未交还房屋钥匙，所以杨冬并未完成退房义务。鉴于王丽娜在2020年3月26日已经收回房屋，此后杨冬无须向王丽娜支付租金，所以杨冬应当向王丽娜支付截止至2020年3月25日的租金。杨冬向王丽娜支付了截至2020年4月3日的租金，故王丽娜应当向杨冬退还租金1620元（5400元÷30天×9天）。因杨冬将物业费支付至2020年3月31日，而杨冬从2020年3月26日起无须支付物业费，王丽娜亦同意退还2020年3月26日至2020年3月31日的物业费57.4元，一审法院对此予以确认。 关于王丽娜是否违约是否应当支付违约金、退还保证金的问题。王丽娜与杨冬签订了履行期限3年的房屋租赁合同，但王丽娜在仅仅履行了4个多月的情况下，在未发生约定或法定的合同解除条件下，便于2019年9月提出解除合同，承诺按照合同约定给予杨冬违约金赔偿，杨冬对此不同意，双方对此进行了多次协商。2020年1月27日，王丽娜表示鉴于疫情原因同意让杨冬再住1个月，若杨冬不在2020年2月20日前搬走，则不再支付违约金。杨冬则称，若王丽娜坚持如此则只有住满3年再走，随后告知王丽娜会尽全力在2020年3月20日前搬走。从杨冬的意思可知因王丽娜态度坚决，多次要求杨冬搬离，杨冬也愿意尽量在2020年3月20日前搬离，但未同意王丽娜不承担违约责任，否则其选择住满3年才搬离。所以王丽娜在租赁合同期限未届满，双方未能达成一致意见提前解除合同的情况下，要求提前杨冬搬离，其行为已经构成违约，按照双方的约定，王丽娜提前收回房屋的，应按照月租金一倍支付违约金并退还押金。故杨冬主张王丽娜向其支付违约金5400元，并退还保证金10800元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于经济损失费，杨冬称该经济损失为搬琴和调琴的费用共计560元，因王丽娜之前承诺支付搬琴费1000元，所以主张王丽娜向其支付1000元。从双方微信聊天记录可见，2019年12月2日，王丽娜告知搬琴费需要500元，王丽娜要求杨冬尽快搬走，基于此承诺支付杨冬1000元搬琴费。2020年1月27日，杨冬告知王丽娜尽全力在2020年3月20日前搬离，王丽娜则要求杨冬在此之前一定搬走，否则不支付违约金、搬琴费。杨冬在2020年3月19日在有王丽娜及房屋中介的微信群里告知当周六办理房屋交接，3月20日杨冬再次在该群里与中介确定3月21日下午交接房屋，王丽娜均未提出异议，从其行为可推知王丽娜已默认3月21日杨冬退房，并未提及不按承诺支付搬琴费，所以杨冬已经按照王丽娜要求提前搬走，王丽娜应当按照承诺向王丽娜支付1000元，故对于杨冬该项主张，一审法院予以支持。 杨冬主张资金占用利息，实为王丽娜未退还多收取的租 金、物业费、押金的资金占用利息损失。因王丽娜已于2020 年3月26日将案涉房屋收回，当时其理应按照合同约定向杨冬退还多收取的租金、物业费及押金，但王丽娜却至今未退还，必然导致杨冬产生此期间的资金占用利息损失，所以王丽娜应当向杨冬支付资金占用利息损失，资金占用利息损失以12477.4元（1620元+57.4元+10800元）为基数，自2020年3月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以杨冬主张的186.01元为限。王丽娜在答辩状中称杨冬对其造成了损失，杨冬应当对其进行赔偿，杨冬对此不予认可，王丽娜未出庭出示证据，故对于其该项意见，一审法院不予采纳。若王丽娜认为杨冬在承租房屋过程中对其造成损失亦可另案主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、王丽娜应于判决发生法律效力之日起五日内向杨冬退还租金1620元；二、王丽娜应于判决发生法律效力之日起五日内向杨冬退还押金10800元；三、王丽娜应于判决发生法律效力之日起五日内向杨冬支付违约金5400元；四、王丽娜应于判决发生法律效力之日起五日内向杨冬退还物业管理费57.4元；五、王丽娜应于判决发生法律效力之日起五日内向杨冬支付经济损失费1000元；六、王丽娜应于判决发生法律效力之日起五日内向杨冬支付资金占用利息损失，资金占用利息损失以12477.4元为基数，自2020年3月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以杨冬主张的186.01元为限；七、驳回杨冬的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计150元，其中25元由杨冬负担，125元由王丽娜负担。 本院二审期间，王丽娜提交了中介公司工作人员黄小强出具的情况说明书，证明杨冬是2020年3月21日搬离案涉房屋。杨冬对该证据三性予以认可。本院认证认为，王丽娜提交的中介公司工作人员黄小强出具的情况说明书能与一审提交的微信记录相互印证且该证据经由杨冬认可，能够证明杨冬是2020年3月21日搬离案涉房屋，故本院对该证据予以采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王丽娜与杨冬签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：一、王丽娜是否应当承担违约责任；二、双方是否就王丽娜支付违约金的条件达成合意；三、杨冬主张的1000元损失是否客观存在。对此，本院作如下评析： 首先，关于王丽娜是否应当承担违约责任的问题。案涉《房屋租赁合同》第三条约定“房屋租赁期自2019年05月04日至2022年5月03日，共计3年0个月。”租赁期内，在不满足法定或约定的合同解除条件的情况下，王丽娜于2019年9月提出解除合同，属于单方违约，应当承担违约责任。 其次，关于双方是否就王丽娜支付违约金的条件达成合意的问题。根据案涉《房屋租赁合同》第十条第三款“3.租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，......应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。”，王丽娜支付违约金的条件是其提前收回房屋。本案中，王丽娜于租赁期内收回房屋的行为属于合同中“甲方需提前收回该房屋的”情形，王丽娜支付违约金的条件已经成就，王丽娜应当按约支付违约金。王丽娜主张在双方协商过程中已就将违约金支付条件从王丽娜提前收回房屋变更为杨冬在2020年3月20日前搬离案涉房屋达成了合意。本院认为，2020年1月27日，王丽娜表示鉴于疫情原因同意让杨冬再住1个月，杨冬回复在3月20日前一定搬离，王丽娜又回复称若杨冬不在2020年2月20日前搬走，则不再支付违约金，杨冬则称，若王丽娜坚持如此则只有住满3年再走。根据前述双方谈话内容可知，双方达成合意的事项限于杨冬提前搬离案涉房屋，并未就若杨冬逾期搬离房屋则王丽娜无须承担违约责任达成合意。故王丽娜仍须按照《房屋租赁合同》的约定向杨冬支付违约金，其主张双方已就不支付违约金达成合意的意见，本院不予采纳。 最后，关于杨冬的1000元损失是否客观存在的问题。从双方微信聊天记录可知，2019年12月2日，杨冬告知王丽娜搬琴费需要500元，王丽娜要求杨冬尽快搬走，基于此承诺支付杨冬1000元搬琴费。前文已述，双方未就杨冬未能按期在2020年3月20日前搬离王丽娜是否还要承担违约责任达成一致意见，故王丽娜仍需支付该1000元搬琴费用。另外，双方签订的《房屋租赁合同》期限为3年，但王丽娜在合同仅履行4个月有余就提出欲出售房屋，解除合同。实际上，因该房屋未及时出售及疫情原因，杨冬未租用满1年就搬离了房屋。本院认为，王丽娜在合同履行不久后就违约，超出了承租人杨冬的合理预期，王丽娜除依约承担违约金外，另行支付1000元不仅符合双方在解除合同过程中达成的合意，而且符合杨冬的实际损失情况。故对于王丽娜主张不应当支付该费用的意见本院不予采纳。 综上所述，王丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王丽娜负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年四月二十六日 书记员  袁雅丽