岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0323民初855号原告：付天乐，男，住所地：岫岩满族自治县。原告：张庆玲，女，住所地：岫岩满族自治县。委托代理人：高美霞，系辽宁玉都律师事务所律师。被告：辽宁碧波银谷置业有限公司，住所地：岫岩满族自治县岫岩镇一街道（位于新翡翠花G2号楼东一单元）。法定代表人：胡先茂，系该公司经理。委托代理人：徐凯，男。住所地：岫岩满族自治县。系该公司职员。原告付天乐、张庆玲与被告辽宁碧波银谷置业有限公司（以下简称“碧波银谷公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付天乐、张庆玲的委托代理人高美霞和被告碧波银谷公司的委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付天乐、张庆玲诉称，二原告系夫妻关系，2018年8月3日，二原告以商业贷款方式向被告购买由其开发的位于岫岩三高中对过百家汇小区5号楼1单元23层1号，产籍号为：X-8-5-1231，预测建筑面积94.90平方米的住宅一套。该商品房单价为4214.96元平方米，房款总金额为400000元，原告依约于2018年8月3日支付案涉房屋首期房价款120000元，其余价款280000元已由贷款银行支付给被告。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条房屋交付时间之规定“出卖人即本案被告应当在2018年12月31日前向买受人即本案原告交付该商品房”，截至起诉日，被告迟迟未能向原告交付经过综合验收合格且能办理房屋产权证照的案涉商品房，被告已经违约。被告为避免其承担逾期交房的违约责任，于2019年以网签之名收回原本约定了逾期交房违约责任（第九条第3款）即“逾期超过60日，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付己付款万分之1的违约金”的《商品房买卖合同》，更换后的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金未约定。被告以欺诈手段减轻或免除应当由出卖人即被告承担的责任，以此来排除买受人的主要权利，且该《商品房买卖合同》系被告单方提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第39、40、41条之规定，此种行为应为无效，对于逾期交房的违约责任仍应按最初的合同版本第九条第3款之规定“逾期超过60日，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付己付款万分之1的违约金。”执行。截至2020年8月1日，被告已经迟延交房580天，由此产生的逾期交房违约金为23200元（400000元×1?/日×580日）。原告认为，依据相关法律规定，被告交付的房屋须经过综合验收合格且能办理房屋不动产产权证照的商品房，原告对该商品房应依法享有占有、使用、收益、处分等完整的物权；目前被告逾期交房的违约事实客观存在，其应向原告承担逾期交房违约责任。故原告依据相关法律规定诉至法院。被告碧波银谷公司辩称，对原告要求计算违约金的标准没有异议，但是对于违约期限的计算有异议，原告已于2019年3月19日领取了钥匙并装修入住，视为被告已于该时间将房屋予以交付，被告同意支付违约金自2019年1月1日至2019年3月19日。经审理查明：原告付天乐、张庆玲系夫妻关系，2018年8月3日，二原告与被告碧波银谷公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，二原告购买被告开发的位于岫岩三高中对过百家汇小区5号楼1单元23层1号（产籍号为：X-8-5-1231，预测建筑面积94.90平方米）住宅一套，价款为4214.96元/平方米，房款总金额为400000元。该《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款日万分之1的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。……第九条房屋交付时间：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告付天乐、张庆玲依约缴纳购房款400000元。2018年12月31日，被告碧波银谷公司未按照约定向原告交付房屋。2019年3月19日，原告付天乐、张庆玲领取房屋钥匙并与该小区物业公司即岫岩满族自治县聚银谷商业管理有限公司签订了前期物业服务协议，之后原告开始装修入住。庭审中，被告认可该房屋水、电、暖系2019年5月末配齐，因土地动迁手续不完备，被告开发的该房屋至开庭时尚未取得房屋竣工验收合格证。现原告认为被告未能向原告交付经过综合验收合格且能办理房屋产权证照的商品房，要求被告自2019年1月1日起至2020年8月1日（暂定）按已交房款400000元的日1?的标准给付逾期交房580日的违约金即23200元，并承担诉讼费用。上述事实，有原、被告双方当事人的庭审陈述笔录，有原告付天乐、张庆玲提供的证据：商品房买卖合同及补充协议、房屋交款收据；有被告碧波银谷公司提供的证据：前期物业服务协议。上述证据经过庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告付天乐、张庆玲与被告碧波银谷公司签订了商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。原告依约足额缴纳房款，被告亦应按照约定及时交付房屋，现被告违反约定未及时交付房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对延期交房的违约行为应承担违约责任。关于被告应给付的违约金的比率问题，虽然双方在商品房买卖合同中没有约定被告迟延交房应承担违约责任，但是依据合同当事人双方权利义务对等的公平原则，原告主张参照合同中逾期交付房款的违约责任约定即按已交付房款的日1?的标准给付违约金，符合客观实际，不违反法律规定，本院予以确认。关于被告延期交房的期限如何确定一节，本案中原告于2019年3月19日领取钥匙后即对该房屋实际占有，应视为对房屋现状的认可，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，故应认定2019年3月25日原告领取钥匙即为被告将房屋交付，但因庭审中被告自认该房屋水、电、暖系2019年5月末配齐，其交付的房屋应具备能够使用的标准，故本院确定逾期交付的期间为2019年1月1日至2019年5月30日计150天的时间，被告碧波银谷公司应给付原告逾期交房的违约金6000元（400000元×1?/日×150天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告辽宁碧波银谷置业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告付天乐、张庆玲违约金6000元。二、驳回原告付天乐、张庆玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由原告付天乐、张庆玲负担141元，由被告辽宁碧波银谷置业有限公司负担49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  高丽二〇二一年四月十六日书记员  周颖