河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终640号 上诉人（原审被告）：张家口市永盛房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区沙岭子镇沙岭子村主大街西50米。 法定代表人：邢桂和，该公司经理。 委托诉讼代理人：李慧，河北光正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田金霞，女，汉族，1983年3月12日出生，住张家口市桥西区。 被上诉人（原审原告）：鲍喜静，女，汉族，1982年7月12日出生，住张家口市桥西区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：席建军，河北震河律师事务所律师。 上诉人张家口市永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛房开）因与被上诉人田金霞、鲍喜静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永盛房开委托诉讼代理人李慧，被上诉人田金霞、鲍喜静委托诉讼代理人席建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永盛房开上诉请求:1、请求依法撤销张家口经济开发区人民法院(2020)冀0791民初669号民事判决；2、请求发回重审或改判驳回二被上诉人一审的诉讼请求;3、判决二被上诉人承担本案一、二审全部案件受理费。事实与理由：一、一审法院在对证据的认定违反了人民法院关于民事证据认定的相关规定，导致对本案事实的认定不清不楚、不全面、不客观。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定:“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”一审庭审中，上诉人向法庭提交了《河北省固定资产投资项目备案证》、《沙岭子村旧村改造工程(万鑫家园)总平面图》、《宣化县人民政府县长办公会议纪要(十五)第34号》、《宣化县人民政府建设用地批复出让函【2013】14号》、《河北省人民政府建设用地批复文件冀政转征函【2017】424号》、《沙岭子镇人民政府关于实施供应国有建设用地的函》、《征收土地协议书》、《张家口鑫正会计师事务所有限责任公司关于沙岭子镇沙岭子村村民旧房改造项目专项审计报告》共8份证据，证明上诉人与二被上诉人签订的《万鑫家园房屋认购协议》中所涉及到的项目状况，具体的证明目的向一审法院提交的《证据目录》子以说明，同时在庭审中进行了详细阐述。一审判决既没有列举上诉人所提交的证据，更没有对上诉人所举证据依据法律的规定进行认定，公开判断的理由和结果，导致对本案事实认定不清，继而做出错误的判决。与此同时，2016年年底中央经济会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，目的是建立房地产市场平稳的长效机制，严厉打击炒房。由于受政策、市场的影响，上诉人与二被上诉人签订该协议的市场环境与二被上诉人起诉时的房地产市场环境是有很大区别的，房地产市场正在逐步朝着平稳、健康的方向发展，房屋价格也逐步回归理性，炒房者受到打击。本案二被上诉人是同事关系，都是女性，购房时田金霞34岁、鲍喜静35岁，虽然购房协议及诉状中没有显示其婚姻状况，但按常理都已结婚，二被上诉人共同签订的认购协议所涉房屋共同居住的可能性几乎没有，不排除二被上诉人共同炒房的可能性，这正是为了建立房地产平稳市场需要打击的。上诉人认为，一审法院应当对本案的事实作出客观、全面的认定，并作出公平、公正的判决，让二被上诉人应当为自己的行为承担风险，承担损失。二、一审法院错误的认为该案案由为房屋买卖合同纠纷，直接导致上诉人与二被上诉人权利义务的不同，人为造成上诉人违约。一审法院认为2017年9月3日，上诉人与二被上诉人签订《万鑫家园房屋认购协议》后，将近3年未开工建设，超出房屋买卖正常合理等待期限，其违约行为致使二被上诉人有理由相信上诉人无履约能力，不能实现合同目的。上诉人认为，本案的案由应为商品房预约合同纠纷，《万鑫家园房屋认购协议》是为了将来签订《张家口市商品房买卖合同》而签订的协议，而不能以该协议请求交付房屋的主张，因此，也不存在一审法院认定的“超出房屋买卖正常合理等待期限”。一审法院将本案的案由认定为房屋买卖合同纠纷，将上诉人与二被上诉人签订《万鑫家园房屋认购协议》的合同目的作了彻底改变，将签订《万鑫家园房屋认购协议》是为了签订《张家口市商品房买卖合同》原本目的，改变成交付房屋，违背了上诉人、二被上诉人签订该协议的真实意思表示，认为上诉人违约，作出解除认购协议的错误判决。三、一审判决严重违反了“不告不理”的民事审判原则。被上诉人提出的第一项诉讼请求是:确认其与上诉人签订的《万鑫家园房屋认购协议》无效。而一审法院并没有对二被上诉人的诉求进行审理，没有对《万鑫家园房屋认购协议》是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形进行判决，而是在二被上诉人没有请求解除该协议的情况下，直接判决解除该协议，超出了二被上诉人的诉求，严重违反了“不告不理”的民事审判原则。四、上诉人与被上诉人签订的《万鑫家园房屋认购协议》所涉项目是万鑫家园小区的二期项目，由于行政区划的频繁变更导致该项目未开工建设，而不是上诉人主观因素造成的。2012年7月23日，由《河北省发展和改革委员会》颁发的《河北省固定资产投资项目备案证》所涉项目包括万鑫家园的一期、二期，一期已竣工，包括由上诉人投资建设配套的幼儿园、卫生院均已投入使用。二期项目包括80户村民旧房改造，动迁安置补偿均已完毕，具体可见上诉人提供的证据2019年7月19日《张家口鑫正会计师事务所有限责任公司关于沙岭子镇沙岭子村村民旧房改造项目专项审计报告》。但是，在二期项目准备开工建设中，原隶属于宣化县的项目，由于区县合并，相关的审批手续需由宣化区审批，在此过程中，上诉人所在辖区沙岭子镇又划归到张家口经济开发区，行政区划的频繁变更，致使该项目未能如期开工建设。这不仅涉及到上诉人及本案二被上诉人的利益，也关乎80户村民，几百人居住的问题，因此，上诉人认为，一审判决也许解决了法律问题，但是解决不了根本问题，能否向相关部门提出司法建议，彻底解决本案涉及到的民生问题。 田金霞、鲍喜静辩称，永盛房开的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 田金霞、鲍喜静向一审法院起诉请求：1、确认二原告与被告永盛房开签订的《万鑫家园房屋认购协议》无效；2判令被告永盛房开返还二原告购房款19万元及双倍定金2万元，共计21万元；3、判令永盛房开赔偿二原告利息损失19397元（以20万元为基数，自2017年9月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率5%计算至2019年8月20日）;4、判令永盛房开赔偿二原告自2019年8月21日起的利息损失（以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 一审法院认定事实，2017年9月3日，原告田金霞、鲍喜静以认购人的身份在被告永盛房开售楼部与被告永盛房开的营销中心签订《万鑫家园房屋认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：“一、认购人在对本项目作了充分了解后，自愿定购位于张家口市宣化县（现划归张家口经济开发区）‘万鑫家园’小区住宅，施工编号为10号楼2单元501室房屋，地上建筑面积约为100平米，原单价为人民币6300元／㎡，折扣单价为6200元／㎡，地上房屋总价款约620000元（大写计陆拾贰万元整）。二、认购人在签署本协议时以（现金、转账）的方式将定金10000元（大写计人民币壹万元整），交付给张家口市永盛房地产开发有限公司。认购人在签署本协议后，应于2017年9月10日前须将地上总房款的认购金（小写）计200000元整（大写计人民币贰拾万元整）全额付清。三、认购人须根据本协议签订日期及时补齐购房款及缴纳各类国家法律规定和政府相关部门规定的款项，如认购人逾期未能交足购房款则属违约，张家口市永盛房地产开发有限公司有权将本协议签订的该套房屋收回另售他人并扣除认购人10000元违约金，其余房款部分退回。……五、认购人采用以下第2种付款方式：……（2）按揭贷款方式……。……九、本协议自双方签字盖章后生效。……本协议仅为双方签订《张家口市商品房买卖合同》的意向，签订《张家口市商品房买卖合同》后本认购书立即作废。……十一、其他：定金1万。……”。《认购协议》上加盖有张家口市永盛房地产开发有限公司营销中心财务专用章及田金霞、鲍喜静签字捺印。协议签订当日，二原告向被告指定人员账户转款共2万元，其中含定金1万元。2017年9月11日，二原告又向被告指定账户转款18万元，被告永盛房开的营销中心为二原告出具了19万元购房款《收据》。1万元定金未开具收款凭证。截至开庭审理前，被告未办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（销售）许可证》。 一审法院认为，二原告与被告于2017年9月3日签订的《万鑫家园房屋认购协议》系双方真实意思表示，被告除收取二原告1万元定金外，还收取二原告购房款19万元，《认购协议》虽然约定仅为签订《张家口市商品房买卖合同》的意向，但被告在收取二原告部分房款将近三年的时间内未能完善手续开工建设，超出房屋买卖的正常合理等待期限，其违约行为致使二原告有理由相信被告无履约能力，不能实现合同目的。故二原告与被告双方于2017年9月3日签订的《认购协议》应予解除，被告应当返还二原告购房款20万元。对于二原告主张的占用房款期间的利息问题，法院认为在双方签订《认购协议》时二原告对出售房屋时房屋尚未开工建设的情况是知悉的，在其等待交房的合理期待期限内主张利息不予支持，但对其主张权利后的利息应予支持，即从2020年5月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项还清为止。判决：一、解除原告田金霞、鲍喜静与被告张家口市永盛房地产开发有限公司于2017年9月3日签订的《万鑫家园房屋认购协议》。二、被告张家口市永盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告田金霞、鲍喜静购房款20万元，并以20万元为基数，从2020年5月28日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿日。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与原审无异。 本院认为，永盛房开上诉称其与田金霞、鲍喜静签订的《万鑫家园房屋认购协议》是商品房预约合同，一审判决错误认为该案案由为房屋买卖合同纠纷，直接导致合同当事人权利义务的不同，人为造成永盛房开违约。因双方当事人在该《认购协议》中约定了买卖房屋的坐落位置、具体房号、面积、单价、价款的确定方式、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、违约责任、解决争议的方法等主要条款，协议内容具体确定，符合《合同法》规定的合同要件，且永盛房开收受了田金霞、鲍喜静的部分购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，本案双方签订的《认购协议》依法应当认定为商品房买卖合同，故一审判决将本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院对永盛房开的该项上诉理由不予支持。永盛房开上诉称田金霞、鲍喜静提出的诉讼请求是确认其与永盛房开签订的《万鑫家园房屋认购协议》无效，而一审法院却直接判决解除该协议，超出了其的诉求，严重违反了“不告不理”的民事审判原则。因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案永盛房开在与田金霞、鲍喜静签订《认购协议》时，未取得《商品房（销售）许可证》，在田金霞、鲍喜静起诉前，仍未办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（销售）许可证》，依法应当认定双方签订的《认购协议》无效。一审判决解除双方签订的《认购协议》不当，本院依法予以纠正。因双方签订的《认购协议》无效，一审判决永盛房开向田金霞、鲍喜静返还购房款、赔偿相应利息损失的结果符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，张家口市永盛房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初669号民事判决第二项； 二、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初669号民事判决第一项； 三、确认张家口市永盛房地产开发有限公司与田金霞、鲍喜静签订的《万鑫家园房屋认购协议》无效。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4741元，减半收取2371元，由张家口市永盛房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4741元，由张家口市永盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二一年四月二十二日 书记员  施 洋