江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10246号原告：如皋市品元装饰设计服务部，住所地如皋市如城街道福寿路336号附7室。经营者：仇正银，女，1979年2月14日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：汤伟，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。被告：陈丽，女，1966年3月4日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：万泰首，北京市盈科（南通）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：薛飞，北京市盈科（南通）律师事务所律师，特别授权。第三人：江苏仙境美地酒店管理有限公司，住所地如皋市如城街道海阳路300号。法定代表人：刘雪妮，董事长。委托诉讼代理人：周恬静，江苏如一律师事务所律师，特别授权。原告如皋市品元装饰设计服务部（以下简称品元装饰）与被告陈丽及第三人江苏仙境美地酒店管理有限公司（以下简称仙境美地）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年12月12日诉至本院，本院于2019年4月23日作出（2017）苏0682民初13253号民事判决书，原告不服上诉至南通市中级人民法院，南通市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）苏06民终2999号民事裁定书，裁定：一、撤销如皋市人民法院（2017）苏0682民初13253号民事判决；二、本案发回如皋市人民法院重审。本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告品元装饰的经营者仇正银及其特别授权委托诉讼代理人汤伟、被告陈丽的特别授权委托诉讼代理人薛飞、第三人仙境美地法定代表人刘雪妮及特别授权委托诉讼代理人周恬静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品元装饰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告已支付的房租、押金及物业费等费用合计249400元（其中:以30000元为本金，自2017年2月6日起算至实际给付之日止；以190000元为本金，自2017年2月12日起算至实际给付之日止；以29400元为本金，自2017年2月15日起算至实际给付之日止）；3、判令被告赔偿原告违约金10万元并赔偿原告因房屋装修及添加办公设施而造成的经济损失711813元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。2020年4月2日，原告当庭变更诉讼请求为：1、判令原、被告之间签订的房屋租赁合同于2017年5月19日解除；2、判令被告返还原告已支付的房租、押金及物业费等合计249400元及相应的利息（其中：以30000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2017年2月6日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；以190000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2017年2月12日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；以29400元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2017年2月15日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息）；3、判令被告赔偿原告违约金10万元并赔偿原告因房屋装修及添加办公设施而造成的经济损失527630元（即空调拆卸运输费8000元、广告灯箱费18600元、家具128484元、鼎盛大理石18560元、装修设计费36000元以及评估机构做出的装修残余价值317986元）；4、判令本案诉讼费用以及鉴定费由被告承担。事实与理由：2017年2月6日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将位于，海阳路以东，如皋市的房屋出租给原告，房屋租赁用于装饰设计，且协议对租赁期限、租金支付、违约责任等事宜进行详细约定。协议签订后，原告根据协议约定向被告支付第一年房租、押金以及物业费等费用，且对房屋还进行设计装修并增加其他办公设施，在装修即将结束的时候，房屋出现大面积漏水导致原告无法正常使用该房屋，租赁合同目的无法实现。原、被告之间曾就解除合同赔偿损失事宜进行多次协商，但均未果，给原告造成严重的经济损失。原告诉至法院，要求判如所请。被告陈丽辩称：1、合同解除的依据为约定或者法定，但解除权的行使，要求解除通知明确且具体，但原告所谓的解除通知并未达到明确解除的意思表示，故不能达到解除合同的目的；2、原告所谓合同目的不能实现并非事实，在一审中法庭所作出的结论及后续对于现场情况的确认均能够证明原告所谓阻碍合同目的实现的情形不存在，不能作为原告合同解除的理由；3、因被告不存在违约的情形，对原告所主张的违约金及损失，不应由被告承担；4、因不具备解除的条件及事实，且被告不存在违约情形，故原告要求被告退还已付房租、押金、物业费等诉求无事实和法律依据。第三人仙境美地述称：1、案涉房屋仅有少数部分出现漏水，属于瑕疵问题，不影响房屋整体使用，不符合合同解除的条件；2、房屋漏水处经第三人维修后，已经现场勘查及鉴定认定不存在漏水问题，可以正常使用，房屋租赁合同应当继续履行；3、原告对租赁房屋应尽保管维修义务，在租赁房屋出现漏水后应积极采取有效措施，减少损失，事实上第三人采取打防水针这种简单易行，低成本的措施后没有出现渗水现象，原渗水部位也一直处于干燥状态。原告所主张的损失，是由于原告过错未及时采取有效措施导致损失的扩大。4、原告经营的范围为“室内装饰设计服务，装饰装修材料批发、零售”其并不具备房屋装修资质，未按规范要求自行组织人员进行装修，且造成案涉房屋漏水的原因是原告暴力施工导致，相关的损失也应由原告自行承担。5、根据合同约定，原告将租赁房产交给被告时，租赁物的装修、添加的附属设施也应免费无偿交给被告。因此，即便合同解除，也不存在赔偿装修部分损失的问题。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月6日，被告陈丽作为出租人（甲方）与承租人仇正银（乙方）、品元装饰签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、租赁房产的范围：属于甲方所有的位于如皋市大润发东侧的新都国际的部分房产：坐落于，海阳路以东，如皋市，房屋用途为商业用房，店面主楼一号楼与二号楼之间四楼北侧商铺401（B）号，建筑面积约为600平方米（承租人已实际勘查过现场，并认可现状）。二、租赁用途为装饰设计，如政府部门对经营有资质要求审批后才可以合法经营，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意不得改变用途或用于违法经营，否则甲方有权解除合同收回房屋，乙方自行承担一切损失。三、租赁期限：租赁期限为五年，自2017年4月6日始至2022年4月6日止（自甲方实际交房之日起计算2017年2月6日至2017年4月5日作为乙方装修期）；租赁期限届满，如甲方有意继续出租上述租赁房产，乙方在同等条件下有优先承租权。四、租金及交纳：租赁期限内的租金分段计算，前三年以每年租金（不含税）19万元计算，从第四年起年租金逐年递增至第五年租金每年按上年租金5%增长率分别计算。租赁期间，每租赁年度（即每年的4月6日至次年4月5日为一个租赁年度）。上述租金均不含有乙方在使用期间应承担支付的水费、电费、物业管理费以及其他相关的一切费用。乙方须在本合同签订后次日内向甲方缴纳房屋租赁保证金30000元。租赁保证金仅作为乙方保证支付租金及与租赁有关费用的担保，本合同履行期间，租赁期间保证金不得抵作租金，本合同终止后，若乙方无违约行为甲方将保证金原额无息退还给乙方。甲方视收到乙方缴纳的履约保证金后合同自行生效。五、租赁房屋的交付：甲方承诺在2017年2月8日之前将租赁房产交付给乙方使用。七、有关具体事项的约定：在租赁期间，承租人应当履行租赁物的维修义务。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经出租人同意，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。八、合同的终止：1、本合同可因租赁期限届满或因一方违约，守约方行使解决权而终止，或双方协商一致终止。2、合同终止后10日内，乙方应当将租赁房产交回给甲方。乙方交回租赁房产时，其对租赁房产的装修、添加的附属设施等固定设施亦应一并无偿交付给甲方。乙方逾期交回租赁房产的，按约定租金的双倍计算逾期交回期间的使用费；应当交付给甲方装修和附属设施如有人为损坏，乙方应当赔偿。九、违约责任：甲、乙双方违反本合同约定或有下列行为的，应当支付违约金10万元，如违约金不足以弥补损失的，应当由违约方补足另一方的全部经济损失，具体金额根据相关权利部门规定、认定的价值作为参考依据。1.1甲方不能按合同约定的期限提供本合同约定的房屋，或违反本合同约定提前收回房屋，致使合同无法履行；1.2甲方未依法依约履行主要义务，致使乙方无法营业达到30天以上；1.3甲方违反本合同，除支付违约金，还需赔偿提前终止合同后乙方的装修剩余价值。1.4如因乙方违约的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修物，归甲方所有，甲方不作任何赔偿。合同中双方还对租赁房屋的交付、房屋返还时的状态、免责条款等其他事宜进行约定。被告陈丽作为甲方在合同上签名，仇正银作为乙方在合同上签名并加盖品元装饰合同专用章。当日，双方根据合同约定，由原告品元装饰向被告陈丽支付租房保证金3万元。2017年2月12日，原告向被告支付第一年租金19万元。2017年2月15日，原告向新都国际物业服务处缴纳2017年2月15日至2018年2月14日的物业费14400元、2017年2月15日至2018年2月14日的能耗费7200元、装潢垃圾清运费1800元及装潢押金6000元，以上合计29400元。后，原告品元装饰对案涉租赁的房屋进行装修，2017年4月16日，因发现房屋天花板漏水，原告品元装饰经营者仇正银与被告陈丽联系要求处理，后原告品元装饰装修停工。2017年5月17日，原告向被告邮寄关于处理所租新都国际商用楼上房屋楼书公函，载明：公司原定计划2月19号开工，5月10号开始正常营业，装修时至4月16号时发现有漏水情况出现，水是从楼上楼下来的，于是就及时电话及短信通知了您，您作为房屋权利人有权找楼上交涉处置。一、聊天记录截屏如图，二、上述问题楼上还未开始解决，4月20号又出现大量漏水，装修不得不全面停工…4、面对目前现状，我司要求您陈丽女士作为房东在5月18日之前给出我方书面答复。问题如下：4.1：此漏水房屋的漏水问题何时可以处置结束，确保不再发生漏水事件？4.1赔偿我们直接性损失（装修人工、辅材、量身订制品大理石、护墙板、地砖、木门等一系列损失以及另租房子的装修周期三个月的经营损失、营业损失）4.3：目前看，您的房屋不符合出租条件，不能实现我方的合同目的，您如能确保不再发生此类事件，确定继续出租，那么，我方核实可以复工请明确时间，给予答复。4.4：自4月20日起至复工之前的营业损失和经营成本损失我方要求照价赔偿。4.5：如若复工后会不会在漏水，房主将给我司做出怎么样的保证？4.6：如果鉴于漏水问题，您考虑房屋不再出租，请立即通知我方，以防止损失的继续扩大。特发此函，务必请您在18号之前给出书面答复，否则我方将重新选店址装修，造成一切损失将由你方承担。原告在公函下方盖章。原告将该公函通过申通快递邮寄至如皋市工发大厦西三百米路北，联系方式为136××××0358。次日，如皋申通快递服务有限公司查询显示该快递被签收，签收人草签。被告陈丽当庭否认收到该公函。2017年5月19日，陈丽作为原告将新都国际商铺501和502（B区）的所有权人郭凡及仙境美地酒店管理有限公司（以下简称仙境美地公司）诉至本院，要求郭凡及仙境美地公司限期排除妨害，将漏水处修复并赔偿租金损失。该案在审理过程中，陈丽于2017年6月28日向本院申请要求对如皋街道新都国际2号楼4层401、402房屋顶棚漏水原因进行鉴定。后江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2017年9月26日做出NO.17220027鉴定报告，鉴定结论为：401和402室顶板相关位置潮湿等现象系5楼相关卫生间有水从板裂缝或不密实处渗漏所致。2017年9月、10月，仙境美地对分两次案涉房屋进行注浆防水维修。2018年1月2日，本院组织双方到案涉漏水房屋现场进行了勘验，并做了相应的勘验记录，原勘验漏水处已不再漏水，只有部分原漏水的水迹纹存在，陈丽拒绝在勘验记录上签字。因双方对漏水问题仍存在争议，后本院又委托原鉴定机构进行补充鉴定以明确具体的渗漏点，该鉴定机构于2018年8月5日回函称：原存在渗漏部位目前均处于干燥状态。根据目前的现状，已无法明确原渗漏部位具体渗漏点。2018年10月15日，本院作出(2017)苏0682民初6504号民事判决书，陈丽、仙境美地对该判决不服，向南通市中级人民法院提出上诉。南通市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）苏06民终159号民事裁定书，裁定：撤销如皋市人民法院（2017）苏0682民初6504号民事判决书；并将本案发回如皋市人民法院重审。如皋市人民法院于2020年6月11日作出（2019）苏0682民初10006号民事判决书，判决：1、被告江苏仙境美地酒店管理有限公司于本判决生效后立即赔偿原告陈丽租金损失15398元；2、驳回原告陈丽的其他诉讼请求。陈丽、仙境美地公司又不服该判决，上诉至南通市中级人民法院，目前该案正在审理过程中。原告品元装饰于2017年12月12日诉至本院。审理中，原告申请对其主张的房屋装修价值进行鉴定，本院委托南通皋审资产评估事务所进行鉴定，该事务所于2019年3月10日出具资产评估报告书，认定案涉新都国际401室房屋装修价值评估值为317986元。原告为此支出评估费4660元。2020年4月3日，本院再次组织三方到现场勘查，三方均确认第三人仙境美地对该房屋四处通过打防水针的方式修复，且三方均确认勘查当日并无漏水点。另查明，如皋市品元装饰设计服务部为个体工商户，注册日期为2014年5月21日，登记经营者为徐晶晶，经营场所为如皋市如城街道紫竹园中央景城1幢福寿路336号附7室，经营范围为室内装饰设计服务、装饰装潢材料批发、零售，后于2017年8月2日注销。2018年8月7日，经营者仇正银领取如皋市品元装饰设计服务部个体工商户营业执照，个体工商户名称、经营场所、经营范围与原品元装饰均未发生变化。2019年4月11日，原经营者徐晶晶在向本院提交书面说明，明确表示其是原品元装饰的名义经营者，实际经营者为仇正银，后为方便经营，将品元经营者变更为仇正银，其本人承诺不会以品元装饰经营者的名义及身份向本案被告等主张权利。审理中，被告陈丽不认可双方之间的租赁合同自2017年5月19日解除，并当庭明确表示同意双方之间的租赁合同自2020年6月17日解除。以上事实，有房屋租赁合同、现场照片、转账记录、收款收据、鉴定报告、民事判决书、民事裁定书、工商登记信息查询单、价格评估报告书、现场勘验笔录、照片、微信聊天记录、庭审笔录及到庭当事人的陈述等证据予以佐证。关于争议焦点一，原、被告双方签订的租赁合同何时解除？原告认为，因被告方所出租的房屋出现大面积漏水，导致原告的合同目的无法实现，且被告系违约方，我方即享有合同解除权。我方在2017年5月17日向被告送达公函解除合同，5月19日双方之间的租赁合同就已经解除。被告认为，我并未收到原告送达的公函，即便收到，但是该公函中并未有原告解除合同的意思表示，解除通知应当明确且具体，故原告的公函并未达到解除合同的目的。其次，原告所谓合同目的不能实现并非事实，在一审中法庭所作出的结论及后续对于现场情况的确认均能够证明原告所谓阻碍合同目的实现的情形不存在，不能作为原告合同解除的理由。本院认证认为，对于该份公函，从函件的内容看与此前原告与被告的微信聊天记录相一致，其次申通快递的面单上所留的收件人的名字及电话均系陈丽，再次从快递单送达的情况看，虽然回执上显示草签，可见有人签收。被告自函件签收的次日即起诉第三人，综上可以推定被告已实际收到该份公函。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告品元装饰与被告陈丽2017年2月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，均应受到法律约束。原、被告订立的房屋租赁合同中第八项约定：“本合同可因一方违约，守约方行使解除权而终止”，合同第九条也约定了违约情形“甲方未依法依约履行主要义务，致使乙方无法营业达到30天以上”。现被告出租的房屋存在漏水现象，且原告于4月16日通过微信、5月17日通过发函等方式告知该被告漏水的事实，被告未积极履行其维修义务，系属被告违约，现原告依据双方之间的合同约定行使其解除权，本院予以支持。但原告认为其向被告发出公函，被告收到公函的次日双方就已经解除租赁合同关系的述称，本院不予支持。解除合同应以明示形式提出，但从该份公函的内容无法看出原告有解除合同的意思表示。当事人一方依照合同法第93条第二款或94条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告第一次明确提出解除合同，是以直接起诉的方式，我院于2017年12月29日向被告送达起诉状副本，因此原被告双方之间的租赁合同自2017年12月29日解除。争议焦点二、合同解除后，原告主张的各项损失该如何计算？根据合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告应及时向被告返还租赁物。关于租金及利息，原告实际承租的时间为2017年4月6日至2017年12月29日计267天，按照19万元／年的标准，原告应向被告支付190000÷365×267=138986.3元。原告已经实际支付一年的租金190000元，被告应返还51013.7元。原告主张的利息自缴纳之日起计算，本院认为，因合同解除，利息应自合同解除的次日起计算。关于租房押金及利息，因合同解除，原告向被告缴纳的租房保证金30000元应返还给原告。原告主张的利息自缴纳之日起计算，本院认为，因合同解除，利息应自合同解除的次日起计算。关于装修押金及利息，装修押金是在装修的时候物业管理公司收取的装修保证金，一般在装修完毕经物业公司检查合格，在一定时间内返还给业主或物业使用人，该笔款项系原告向物业服务公司缴纳，因原、被告双方的租赁合同已解除，原告可向物业服务公司主张该笔款项。关于空调拆运费，从第三人提供的照片可以看出，原告实际对案涉房屋的空调进行安装，原告提供空调变更费用明细表及收据证明其为案涉空调的拆卸、安装、运输、辅材支付现金8000元，结合费用明细、之前的空调系统报价明细表以及生活经验，本院酌定空调拆运费5000元。关于广告灯箱费、家具、鼎盛大理石费，因上述产品未安装，鉴定人员在现场无法对其装修价值进行评估，原告起诉时也未能提供上述产品因解除合同所造成的损耗，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于装修设计费，原告作为室内装修设计服务公司将自身的装修设计委托给无资质的个人，与常理不符，且原告也未能举证证明其为案涉房屋装修已实际支付设计费，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的实际损失包含物业费14400元、能耗费7200元、垃圾清运费1800元、空调拆运费5000元、装修价值317986元、鉴定费4660元，以上合计351046元。关于违约金，本院在审理过程中，让原告选择是违约金还是实际损失，原告当庭表示要一并主张。根据双方在合同中违约责任的约定，违约方应支付违约金10万元，如违约金不足以弥补损失的，应当由违约方补足另一方的全部经济损失，具体金额根据相关权利部门规定、认定的价值作为参考依据。可见双方在合同中也约定了若实际损失大于违约金，以实际损失来确认。现原告主张的损失远大于违约金，故对10万元的违约金，本院亦不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，有没有采取适当的措施导致损失扩大的。本案系因第三人的原因导致被告违约，被告作为出租人，在知道房屋漏水后，并未采取积极的措施进行维修，未尽到出租人的维修义务，对于原告向其发送的函件也未回复，应对原告实际损失承担主要责任。原告作为承租人，在被告不履行其维修义务的情况下，可自行进行维修。事实上，第三人通过打防水针这样简单易行的方式就解决了房屋漏水问题，因此原告对其实际损失应承担次要责任。对于原告要求被告支付物业费14400元、能耗费7200元、垃圾清运费1800元的利息部分，因原告自身也有过错，故对该部分利息，本院亦不予支持。综上，原告的实际损失被告应承担351046*60%=210627.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告如皋市品元装饰设计服务部与被告陈丽与2017年2月6日签订的房屋租赁合同自2017年12月29日解除，原告如皋市品元装饰设计服务部应立即将其承租的位于如皋市店面主楼一号楼与二号楼之间四楼北侧401（B）号商铺返还给被告陈丽。二、被告陈丽应返还原告如皋市品元装饰设计服务部租金51013.7元、押金30000元及利息（自2017年12月30日计算至2019年8月19日止，以81013.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以81013.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。三、被告陈丽赔偿原告如皋市品元装饰设计服务部实际损失（含物业费、能耗费、垃圾清运费、空调拆运费、装修价值、鉴定费）210627.6元。四、驳回原告如皋市品元装饰设计服务部的其他诉讼请求。若被告陈丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12570元，由原告如皋市品元装饰设计服务部负担6895元，由被告陈丽负担5675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12570元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长 金 霁人民陪审员 丁 濛人民陪审员 曹 敏二〇二一年四月二十一日书 记 员 张颖颖