四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初5408号 原告：长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。 法定代表人：陈耀忠，董事长。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。特别授权。 被告：罗桂兰，女，1973年7月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：郭劲松，四川清坤律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：何沙沙，四川清坤律师事务所律师。一般代理。 被告：崔殿奎，男，1978年12月9日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：郭劲松，四川清坤律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：何沙沙，四川清坤律师事务所律师。一般代理。 原告长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）诉被告罗桂兰、崔殿奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人宋红双，被告罗桂兰、崔殿奎的共同委托诉讼代理人郭劲松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 长城物业公司向本院提出诉讼请求：1．罗桂兰、崔殿奎向长城物业公司支付2011年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费11248.5元；2．罗桂兰、崔殿奎向长城物业公司支付逾期违约金3374.55元（按照欠费金额的30%计算）；3．本案的诉讼费用由罗桂兰、崔殿奎承担。事实和理由：2010年2月1日，成都深长城地产有限公司与长城物业公司签订《长城·半岛城邦一期前期物业服务合同》约定，长城物业公司负责该项目的物业管理服务工作，业主按约交纳物业管理费，若违约应当承担欠付物业管理费日万分之五的违约金。罗桂兰、崔殿奎为4栋1单元601号房屋业主，按照约定应当按照2.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。但自2011年7月1日至2013年12月31日期间，罗桂兰、崔殿奎未按约缴纳物业费，损害了长城物业公司的合法权益。为了维护合法权益，故起诉至法院。庭审中，长城物业公司变更诉讼请求为：罗桂兰、崔殿奎向长城物业公司支付2011年7月1日至2013年5月31日期间的物业费8623.85元及违约金2587.55元。 罗桂兰、崔殿奎共同辩称，2010年5月，二人购买了长城半岛城邦一期4栋1单元601号房屋，虽然没有入住，但从交房之日起就按时缴纳物业服务费等费用；2013年4月，罗桂兰、崔殿奎将上述房屋通过房屋中介卖出，并在房屋中介的协助下与购房人一起共同办理了相关房屋过户、移交，并结清相关水、电费、物管费用等手续，于办理过户手续当日将房屋交付给了购买人；长城物业公司在案涉房屋已经出卖并过户七八年后，向罗桂兰、崔殿奎提出物业服务费的主张，已经过诉讼时效。综上，请求法院驳回长城物业公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 长城物业公司提交了如下证据：1.2012年12月6日、2013年12月10日的缴费通知单、照片2张、2013年12月1日的律师函、2015年12月通过顺丰邮寄的催收律师函、2019年5月22日由客户管家进行的电话沟通，拟证明长城物业公司对罗桂兰、崔殿奎进行了多次催收，且罗桂兰、崔殿奎未及时向物业公司履行告知义务，长城物业公司对房屋交易情况不知情。2.2013年物业服务报告，拟证明长城物业公司已经尽到为业主服务的义务，罗桂兰、崔殿奎应当缴纳物业服务费用。罗桂兰、崔殿奎发表如下质证意见：1.2012年12月6日、2013年12月10日的缴费通知单和粘贴的照片的真实性不予认可，系复印件，不能证明该证据形成时间，且如果这些是真实的，也应当向业主送达，让业主签收并知晓，同时催收时间系发生在2012年和2013年，到现在已经过了诉讼时效；2.2013年12月1日的律师函系复印件，对真实性无法核实，且函件上也没有律师事务所的盖章和律师签名，是否向罗桂兰、崔殿奎送达也不清楚，对合法性不予认可，不能达到长城物业公司的证明目的；3.2015年12月通过顺丰邮寄的催收律师函，根据催收下面的备注显示来看，律师函已经退回，并没有实际向罗桂兰、崔殿奎送达，因此对该证据的真实性、合法性不予认可；4．电话催收记录系长城物业公司自行制作，对真实性、合法性、关联性均不予认可；5．案涉房屋已经出售，不属于罗桂兰、崔殿奎持有，真实性无法核实，也与本案无关，且服务报告是长城物业公司单方制作，没有经过第三方的认可或业主签字认可。 本院对该组证据认定如下：1.2012年12月6日、2013年12月10日的缴费通知单和粘贴的照片均系复印件，且也不能显示出具体张贴时间，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；2.2013年12月1日的律师函，并无律师事务所的盖章与律师签名，同时也未提交证据证明该律师函已经向罗桂兰、崔殿奎进行了送达，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；3.2015年12月通过顺丰邮寄的催收律师函，对其真实性、合法性予以确认，对关联性及证明目的，本院将结合本案其他证据进行综合认定；4．电话记录系长城物业公司单方制作，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；5.2013年物业服务报告的真实性、合法性，本院予以认可，但该服务报告只是反映物业履行义务的情况，与本案的争议没有关联性，本院对其关联性不予认可。 据此，本院认定如下事实： 1.2010年2月1日，成都深长城地产有限公司与长城物业公司签订《长城·半岛城邦项目前期物业服务合同》，主要约定：委托长城物业公司对长城·半岛城邦（一期）实行物业管理服务，物业服务费标准为高层住宅2.5元/平方米/月，物业管理费每季度交纳一次，每次交纳时间为每季度首月10日前，逾期未交纳的，有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应缴款的万分之五交纳违约金。 2.2011年1月13日，成都深长城地产有限公司向罗桂兰、崔殿奎交付了长城·半岛城邦一期4栋1单元601号房屋。罗桂兰、崔殿奎于2011年9月27日取得高新区濯锦东路164号4栋1单元601号房屋的所有权。2013年5月30日，罗桂兰、崔殿奎与案外人成都文鼎投资管理有限公司签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售，并于2013年6月7日办理了所有权人变更登记手续。 本院认为，案涉物业服务合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用物业服务合同纠纷发生时的法律、司法解释的规定。 长城物业公司与成都深长城地产有限公司签订《长城·半岛城邦项目前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。本案的争议焦点为：长城物业公司向罗桂兰、崔殿奎主张的物业管理费是否已经超过诉讼时效。本院对此作如下评判： 罗桂兰、崔殿奎抗辩长城物业公司主张的2011年7月1日至2013年5月31日期间的物业管理费已经过诉讼时效，因此长城物业公司要求支付物业管理费的请求不应当得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”以及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案中，根据长城物业公司在《长城·半岛城邦项目前期物业服务合同》的约定，业主应当按季度交纳物业管理费，在每个季度第一个月的10号前交纳，即1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前交纳；因此罗桂兰、崔殿奎截止2013年5月31日的物业管理费应当于2013年4月10日前支付，长城物业公司最迟应当于2015年4月9日前向罗桂兰、崔殿奎进行催收，但根据长城物业公司提交的证据来看，均不能证明在该期间向罗桂兰、崔殿奎进行过催收，虽然长城物业公司于2015年12月通过邮寄的方式向罗桂兰、崔殿奎发送过催收的律师函，但该函件的发出时间已经是在诉讼时效届满以后，因此该律师函并不能导致诉讼时效出现中断的效力。故对于罗桂兰、崔殿奎关于诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。 基于上述分析，长城物业公司的诉讼请求已经诉讼时效届满，现长城物业公司主张罗桂兰、崔殿奎支付2011年7月1日至2013年5月31日期间物业管理费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，对长城物业公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回长城物业集团股份有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费83元，由长城物业集团股份有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王润明 二〇二一年四月二十六日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐