甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终467号 上诉人（原审原告）：卢晓霞，女，汉族，1980年5月18日出生，户籍所在地：甘肃省武威市，现住甘肃省武威市。 委托诉讼代理人：任志强，甘肃濂继胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆文静，甘肃濂继胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李璞年，男，汉族，1968年1月13日出生，户籍所在地：甘肃省民勤县，现住甘肃省民勤县。 委托诉讼代理人：彭应斌，甘肃方文律师事务所律师。 上诉人卢晓霞因与被上诉人李璞年房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省民勤县人民法院（2019）甘0621民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢晓霞的委托诉讼代理人任志强、骆文静，被上诉人李璞年及其委托诉讼代理人彭应斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢晓霞上诉请求：依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人不存在缔约过失责任，不存在故意隐瞒租期的情形，也未给李璞年造成任何利益损失，一审法院扣减租金及违约金无事实及法律依据。上诉人在一审诉请是确认解除租赁合同，一审判处解除房屋租赁合同，超出其诉请范围。 李璞年答辩称，原转租人明知承租期限仍然超期转租，对其租赁经营造成直接损失，一审判处解除合同适用法律正确。 卢晓霞向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原被告之间的租赁合同解除；2、请求法院依法判决被告支付原告租赁费41万元，利息3.3万元，并要求被告腾退房屋；3、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金12.3万元；4、请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年9月23日，原告之父卢向玉与民勤县供销社（后更名为民勤县利民供销社）签订“承包经营协议书”，取得原工业品批发公司综合大楼的承包经营权，租赁期限十年，从2010年1月1日起至2019年12月31日止。2010年6月3日，卢向玉与被告签订房屋租赁合同，将综合大楼三层、四层转租给被告使用，约定租赁期限10年，即2010年6月26日至2020年6月25日止，租赁费每年5万元，于新年度开始前一个月交清下年度租费。2010年12月6日，卢向玉与被告再签《房屋租赁补充合同》，将综合大楼三楼剩余房间6间、卫生间及三楼室外平台租赁给被告使用，租金每年2万元，租赁期限与原主合同一致。2011年4月30日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定卢向玉将综合大楼二楼租给被告使用，租赁期限为五年，即从2011年5月1日至2016年4月30日止，租赁费每年10万元，交付方式与前合同相同。该合同到期后，双方于2016年4月30日续签《商场承包合同》，约定由被告继续承包使用商场二楼，承包期五年，即从2016年5月1日至2021年4月30日止，租赁费每年15万元，在每年度开始前一个月交清下年度的租费，双方合同约定任何一方违约，按合同总金额的30%承担违约金。2019年1月，被告接到民勤县利民供销社通知，所租房屋租期于2019年12月31日到期，届时供销社将收回。被告发现原签协议的租赁期限超出卢向玉与供销社签订合同的租赁期间，便与原承租人卢向玉进行协商，协商未果，卢向玉于2019年7月去世。双方在合同履行中，2017年上半年以前的租赁费全部结清，自2017年下半年起被告开始拖欠租赁费，至2019年底，被告应付租赁费用55万元，陆续给付了14万元。另查明，2019年6月24日，卢向玉病危时，将其与李璞年因“商场承包合同”关系而产生的债权转让于原告卢晓霞，并出具“债权转让证明”和“授权委托书”。在本案诉讼中，被告（反诉原告）李璞年以卢向玉在签订合同时故意隐瞒合同承租期限，超出原承包期限转租，其欺诈行为给自己造成经济损失为由，于2019年11月26日提起反诉，并申请对自己的损失数额予以评估。一审法院于2019年12月25日委托评估机关进行评估，但因李璞年拒绝预交评估费用，评估机关于2020年6月19日退回评估材料。二次开庭时，反诉原告李璞年当庭提出申请，要求撤回反诉请求，反诉被告（原告）表示同意，法庭当庭裁定准许被告撤回反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告与原告父亲卢向玉经自愿协商签订《房屋租赁合同》，出租人卢向玉已依约定将房屋交由被告使用，被告作为承租人，应当依约定偿付租赁费用，故原告要求被告偿付所欠租赁费的诉讼请求，依法应予支持。但卢向玉在向被告转租时，转租期限超过原承租期限，故双方房屋租赁合同中超过原承租期限的约定无效。卢向玉明知自己的承租期限而仍按超出期限向被告转租房屋，违背了诚实信用原则，存在明显的缔约过失，其行为造成了被告方信赖利益的损失，依法应当承担相应的损害赔偿责任。因双方对赔偿责任的承担并无明确约定，可参考双方对违约责任的约定，酌情从被告欠付房租中予以扣减抵消。原告一方隐瞒真实情况缔约在先，被告方因此而拒付部分房租的行为，并不构成违约，故被告该项辩解意见，法庭予以采纳，原告要求被告承租违约金及利息的请求，不予支持。由于在本次诉讼期间，双方合同约定的有效期限已满，双方对解除合同均无异议，故原告要求解除合同的请求依法应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除卢向玉与被告李璞年的房屋租赁合同；二、被告李璞年给付原告卢晓霞租赁费245000元，限判决生效后30日内付清；三、驳回原告卢晓霞其他诉讼请求。案件受理费9460元，由原告卢晓霞负担5360元，由被告李璞年负担4100元。 二审中，双方当事人无新证据提供。经二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本案争议焦点：卢晓霞上诉主张能否成立，一审判处是否正确。 本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，原房屋转租人卢向玉与李璞年签订有三份房屋租赁合同，均约定房屋租赁费在每一年度开始前一月交清下年度的租费，该约定内容系承租人李璞年应履行的合同义务。而从查明事实看，李璞年自2017年下半年开始即已存在拖欠房租费的事实，累计拖欠房屋租赁费41万元，李璞年在履行合同过程中确存在违约行为，虽其主张与卢向玉经协商已达成缓交及减少房租费，但并未对该主张提供相应证据证实，故卢晓霞诉请租赁费及违约金的请求于法有据。李璞年主张因卢向玉隐瞒真实租赁期限，其拒交房租费正当及应赔偿经济损失的理由，依照法律规定，超期转租的期限无效，李璞年与卢向玉签订的房屋租赁协议约定的租期超过2019年12月31日之后的期限无效，双方合同履行应到此结束。经查，李璞年在2019年1月知悉卢向玉租赁原工业品批发公司综合楼的租赁期在其转租租期之前，而在该租期以前李璞年即已存在延付租金的情形，其延付转租期内租金的理由不符合合同履行不安抗辩权的行使情形。虽超期转租确对李璞年之后的租赁经营造成影响，但李璞年已实际履行房屋租赁合同至卢向玉原租期的2019年12月31日，且存在2019年9月26日李璞年与该房屋出租人民勤县利民供销社就原工业品批发公司综合楼签订新的房屋租赁合同，新租期从2020年1月1日起算的事实，卢向玉超期转租对李璞年造成的损失一定程度上已得到补救，鉴于李璞年已对其反诉请求予以撤诉，一审以隐瞒租期而减付租金的判处不当，亦不合理。综合本案存在签订协议的缔约过失责任及履行违约责任的案情实际，对卢晓霞主张的房租费诉请依法予以支持，对其主张的违约金及利息请求不予支持更能体现双方租赁利益平衡。因李璞年并未对卢晓霞向其送达解除合同通知书的效力予以认可，一审法院依查明租期履行事实判处解除卢向玉与李璞年签订的房屋租赁合同并无不妥，卢晓霞所持超诉请判处的理由不能成立。 综上所述，卢晓霞上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持甘肃省民勤县人民法院（2019）甘0621民初2570号民事判决第一项及诉讼费负担部分； 二、撤销甘肃省民勤县人民法院（2019）甘0621民初2570号民事判决第二、三项； 三、李璞年给付卢晓霞租赁费41万元，限判决生效后30日内付清； 四、驳回卢晓霞的其他上诉请求； 二审案件受理费6115元，由上诉人卢晓霞负担1834元，由李璞年负担4281元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 艳 审判员 杨海昇 审判员 付雪莲 二〇二一年四月十九日 书记员 段金宏