四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1702民初469号 原告（执行案外人）：张纪军，男，1989年10月7日出生，汉族，初中文化，个体业，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：周昆仑，四川宏坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘树玲，女，1955年8月21日出生，汉族，初中文化，住四川省成都市温江区。 被告（被执行人）：湖南泰山工程有限公司，住所地：湖南省岳阳市经济技术开发区太阳桥大市场A栋309、409号。 法定代表人：唐树强，执行董事。 统一社会信用代码：91430600186154568C。 第三人（协助执行义务人）：巴中蜀东房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市江北水井街菜市口。 法定代表人：熊涛（已去世），现负责人：刘海。 统一社会信用代码：91511900782261239M。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗平，男，1968年10月26日出生，汉族，住四川省巴中市。 委托诉讼代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 原告张纪军与被告刘树玲、湖南泰山工程有限公司（以下简称湖南泰山公司）、第三人巴中蜀东房地产开发有限公司（以下简称巴中蜀东房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张纪军及其委托诉讼代理人周昆仑以及被告刘树玲、第三人巴中蜀东房产公司均到庭参加诉讼，被告湖南泰山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 张纪军向本院提出诉讼请求：1、请求撤销达州市通川区人民法院作出（2020）川1702执异106号执行裁定书;2、依法确认位于四川省巴中市××路××栋××单元××楼层××号房屋（房屋唯一号195501，面积161.62平方米）归原告所有，并停止对该财产的执行;3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年11月6日，原告收到达州市通川区人民法院作出的（2020）川1702执异106号执行裁定书。原告认为该裁定书驳回原告提出的执行异议事项，缺乏事实和法律依据。现依法提起案外人执行异议之诉，理由是： 一、原告与第三人之间的房屋买卖合同合法、有效。 2018年5月24日，原告与第三人签订合同，购买其开发的位于巴中市××栋××单元××楼层××号房屋（房屋唯一号195501,面积161.62ｍ2）。第三人向原告出具购房款883607元收据，并指定收款人和账号。原告遂按照第三人的要求，先后以转账和现金方式足额交付了全部购房款。2020年2月15日，第三人经原告多次催促，向原告承诺，保证其在2020年6月10日前，将原告认购的房屋进行网签备案。若逾期，以赠送Ａ-3-120号车位，作为违约补偿。 二、原告作为案外人提出的执行异议理由正当，合法。 1、2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条,将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日,最高人民法院又在《查封规定》第17条,将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。《物权法》生效之后,《异议复议规定》第28条规定:“对于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告已有证据，符合前述法定情形。 2、原告作为案外人在提出执行异议时提交的购房及付款资料和《个人及家庭房屋登记记录》暨《业主基本情况登记表》、《业主资料及钥匙领用清单》、水卡、《四川火炬物业管理有限公司专用收据》等证据，足以证明：原告名下无其他房产，且在使用该房。原告已有证据，符合《异议复议规定》第29条的规定情形。 三、原告主张的物权优于申请执行人的债权。 本案中原告与第三人之间的房屋买卖合同合法、有效。案涉房屋是原告的依法购买，并已经支付了该房屋的全部对价。该房屋未网签备案、办证，过错不在作为购房人的原告。申请执行人请求执行查封案涉房屋，依据是其与被执行人之间的借款债权权利。故，原告购买该房屋的物权期待权应当受到优先保护，应排除本案普通债权的执行。 综上：达州市通川区人民法院作出的（2019）川1702执恢79号执行裁定书查封的标的物（房屋）系第三人已交付给原告的个人财产，不属第三人公司的财产。故，（2019）川1702执106号执行裁定书应依法撤销，并应停止对该财产的执行。 被告刘树玲辩称，标的物的查封是被告向人民法院申请执行，由执行局查封，肯定是合法的，按照法律规定原告根本就没有取得房屋的物权，错和不错希望公正判决。 被告湖南泰山公司未到庭参加诉讼，未作答辩。 第三人巴中蜀东房产公司辩称，案涉房屋系本公司出卖给原告，原告按照约定交付了相应款项，第三人也将案涉房交付给原告使用。本案案涉房屋买卖未进行网签的原因是双方在形成买卖关系时，案涉标的物作为在建工程抵押向银行进行了抵押未解除，抵押解除后又被法院查封，所以未进行网签备案，第三人对未进行网签备案没有过错。第三人对原告的诉讼主张、事实及理由没有异议。 双方当事人围绕其主张提交证据，均进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月24日，原告张纪军与第三人巴中蜀东房产公司签订《蜀东·凯悦名城认购合同》，合同约定：原告张纪军以单价5141元/㎡的价格购买其开发的“凯悦名城”7栋28层6室。认购总价1056424元。合同约定：“1、乙方对所认购的物业状况、交易价格、周边环境已有充分的了解，自愿签署《蜀东·凯悦名城认购合同》，并遵守蜀东公司之安排与规定。2、乙方应在甲乙双方签订本认购合同—日内，以电话通知为准前凭本认购合同和已付房款定金之票据与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方支付的定金转为房价款。若乙方未按期支付应付房款或逾期与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，本认购合同书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。3、在与乙方约定的签订《商品房买卖合同》时间内，甲方不得将该套房屋另售他人。4、本《认购合同》自签署之日起即日生效，一式三份，乙方执一份（于签订《买卖合同》后由甲方收回归档），甲方执二份，每份均具有相同法律效力。5、最终单价以优惠申请单为准。”同日，第三人巴中蜀东房产公司向原告张纪军出具883607元的购房收据。原告张纪军向案外人陈波建设银行尾号2599卡号转款40万元，转款凭证附言中载明“‘凯越名成7栋2806购房”。2018年6月1日原告张纪军向陈波建设银行尾号2599卡号转款5万元。后原告张纪军于2018年8月6日取现2万元，2019年11月1日取现金40万元，并称以现金方式支付陈波43.36万元。2019年11月1日，案外人陈波向原告出具收条一份，载明“今已收到张纪军在凯悦名城购7栋（28-6）全部房款883607元，以前所有收条作废。此据为证。收款人：陈波2019年11月1日”。11月1日，原告张纪军签订《业主资料及钥匙领用清单》，领取入户门钥匙及业主卡。11月2日，原告张纪军签订《业主基本情况登记表》，该表中载明：业主姓名张纪军，常住成员张纪军、袁豆夫妻。入住时间2019年11月2日。天燃气开通时间2019年11月2日。后原告张纪军缴纳2019年11.1-2019年12.31日的物业服务费611元；2020年2月24日，原告张纪军一次性缴纳2020年1.1-2020年12.31日的物业服务费3667元。 2018年5月21日，案涉房屋由案外人陈波于2018年5月21日已向第三人巴中蜀东房产公司申请优惠折扣，当时法定代表人熊涛在申请单中签署“‘同意按每平方米4300元（4300元／㎡）的价格出售，并在陈波的款项中统一结算。同年5月23日，案外人陈波向第三人巴中蜀东房产公司出具借款单，载明“‘现金抵房款”，金额883607元。2021年1月15日，第三人巴中蜀东房产公司向本院提交“证明”一份，载明“我司自愿将位于巴中市巴州区××北凯悦名城Ａ区7栋28楼6号卖于张纪军，房款由我司指定付给陈波《陈波系凯悦名城承建商》用于抵扣蜀东开发有限公司欠陈波的部分工程款；此套房屋在张纪军购买时我司已用于开发贷款，故未网签，解除开发贷款后因疫情原因，未能及时办理网签合同，后就被法院查封。” 同时查明，刘树玲与何劲松、湖南泰山工程有限公司、王彩霞民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月26日作出（2015）通川民初字第2656号民事判决书，判决，“一、被告何劲松、王彩霞在本判决生效后次日共同偿还所欠原告刘树玲借款本金510万元及利息（其利息从2013年3月21日起按中国人民银行发布的人民币同期一至三年档贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。同时，被告何劲松、王彩霞共同偿还原告刘树玲为实现债权所花的律师费10万元；二、被告湖南泰山工程有限公司对上述借款本息及实现债权的费用承担连带清偿的保证责任，并在承担了清偿责任后，有权向被告何劲松、王彩霞追偿…”。后因被告未按生效判决履行给付义务，刘树玲于2016年4月6日向本院申请强制执行。 本院在执行申请执行人刘树玲与被执行人何劲松、王彩霞、湖南泰山工程有限公司民间借贷纠纷一案中，于2015年7月1日向巴中蜀东房产公司送达了（2015）通川民保字第255号民事裁定书和协助执行通知书，要求其协助执行“对被告湖南泰山工程有限公司在巴中蜀东房地产开发有限公司承建的凯悦名城工程项目应收的剩余14%工程款中的900万元予以冻结”。但从2015年8月28日至2016年6月15日期间，巴中蜀东房产公司先后十次擅自向被执行人湖南泰山工程有限公司支付了12558827元。本院于2016年7月14日依法向巴中蜀东房产公司发出（2016）川1702执390号限期协助单位追款通知书，责令其于2016年7月22日前追回擅自支付的款项。期满未追回，本院于同年7月28日作出（2016）川1702执390号之一裁定书“协助执行义务人巴中蜀东房地产开发有限公司在擅自支付而未能追回的900万元范围内，向申请执行人刘树玲承担赔偿责任。” 本院于2020年4月14日作出（2019）川1702执恢79号之二执行裁定书，裁定：“一、将协助执行义务人巴中蜀东房地产开发有限公司所有的位于巴中市××路××栋××楼层××号房屋（房屋唯一号829122，面积92.94㎡）予以查封；二、将协助执行义务人巴中蜀东房地产开发有限公司所有的位于巴中市××路××栋××楼层××号房屋（房屋唯一号829104，面积92.94㎡）予以查封；三、将协助执行义务人巴中蜀东房地产开发有限公司所有的位于巴中市××路××栋××楼层××号房屋（房屋唯一号829089，面积92.94㎡）予以查封；…四、将协助执行义务人巴中蜀东房地产开发有限公司所有的位于巴中市××栋××单元××楼层××号房屋（房屋唯一号195501，面积161.62㎡）予以查封。” 原告张纪军对执行标的位于巴中市××栋××单元××楼层××号房屋的查封提出书面异议，本院作出（2020）川1702执异106号执行裁定书，裁定驳回张纪军的异议请求。张纪军对裁定不服，故起诉来院请求判令如上诉讼请求。 又查明，原告张纪军向本院提交巴中市房地产交易中心的《个人及家庭房屋登记记录》显示，其名下无住房。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，判断原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的三项基本事实予以查明。本案中，第一，原告为证明其主张，提供了房屋认购合同，该房屋认购合同是否符合合法有效的书面买卖合同的构成要件？本院认为，1、认购合同包含了商品房买卖的主要内容。虽然双方在认购合同中约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约，但该认购合同中已实际具备了标的物及其价格条款，具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”本案的认购合同对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购合同具备了商品房买卖合同的主要内容。2、巴中蜀东房产公司已按约定收取了购房款。双方约定由买受人张纪军向出卖人巴中蜀东房产公司所指定的案外人陈波付款的方式支付房款883607元，原告所提交的公司的说明、收款票据、转款凭证、陈波的收条等证据能形成证据锁链证明买受人张纪军已向公司付清购房款的事实。3、巴中蜀东房产公司在出售该商品房时，已办理预售登记，取得商品房预售许可证。总之，双方当事人订立的认购合同具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，巴中蜀东房产公司在出售该商品房时，已办理预售登记，取得商品房预售许可证，应认定原告张纪军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二，原告为证明其主张，提供了《业主资料及钥匙领用清单》，已领取入户门钥匙及业主卡。签订的《业主基本情况登记表》，该表中载明：业主姓名张纪军，常住成员张纪军、袁豆夫妻。入住时间2019年11月2日。天燃气开通时间2019年11月2日。后原告张纪军缴纳2019年11.1-2019年12.31日的物业服务费611元、2020年2月24日，原告张纪军一次性缴纳2020年1.1-2020年12.31日的物业服务费3667元及巴中市房地产交易中心的《个人及家庭房屋登记记录》等证据形成证据锁链能够证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且该房已由买受人张纪军实际占有的事实。虽然原告张纪军在购买该房时，该房系巴中蜀东房产公司作为在建工程已设置抵押，原告也明知，现该抵押已解除，并不影响原告对案涉房屋享有物权期待权。 本案中，虽然原告张纪军与被告刘树玲均为平等债权。从权利内容看，刘树玲对巴中蜀东房产公司享有的债权实现以巴中蜀东房产公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋，本院同时还另行查封了巴中蜀东房产公司名下的三套房产，而张纪军对案涉房屋所享有的权利则直接指向案涉房屋本身，其权利针对性更加强烈。综上，张纪军作为商品房买卖合同的享有者，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对张纪军诉请确认案涉房屋归原告所有，并停止对案涉房屋执行的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、位于四川省巴中市××路××栋××单元××楼层××号房屋（房屋唯一号195501，面积161.62平方米）一套归原告张纪军所有，并停止对该房的执行； 二、驳回原告张纪军的其他诉讼请求。 案件受理费12636元，由巴中蜀东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 本院（2020）川1702执异106号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  桂 娟 审 判 员  陈淑良 人民陪审员  李晓嫦 二〇二一年四月十九日 书 记 员  庞 通