河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初789号原告：高关静，女，1985年3月19日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张晓鹏，河南荣望律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁，河南荣望律师事务所律师。被告：李风枝，女，1964年9月17日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张铁军，河南舒展律师事务所律师。被告：河南建宇房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路92号附2号。法定代表人：王利萍，该公司总经理。原告高关静诉被告李风枝、河南建宇房地产营销策划有限公司（以下简称建宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高关静及其委托诉讼代理人张晓鹏，被告李风枝的委托诉讼代理人张铁军、被告建宇公司的法定代表人王利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高关静向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告双倍返还原告定金40000元；二、请求判令二被告赔偿原告需支付案外人的经济损失116016元；三、请求判令二被告赔偿原告为维权所支出的诉讼费11398元；四、请求判令李风枝赔偿原告因房屋价格上涨导致原告再购房需额外支出的252000元经济损失。以上共计419414元；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年6月19日，原告与被告签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份。该合同约定：甲方将坐落于郑州市中原区中原中路171号楼2单元28层2806号房屋（建筑面积79.65平方米，郑房权证字××号）以998000元的价格出售给乙方。该合同补充条款约定：“代理人与产权人为母子关系，代理人承诺已获得产权人书面委托，代理人自愿承担本合同相应法律责任”。原告在合同签订当日交纳了定金20000元。后被告李风枝称其没有取得产权人李天龙授权，原告为此与案外人李天龙进行了长达两年的诉讼，法院判决认定被告李风枝的代理行为系无权代理。因涉案房屋售价上涨，涉案房屋由998000元上涨至1250000元。并且因被告的恶意代理行为，导致原、被告签订的房屋买卖合同被解除，原告还向案外人李天龙支付占用使用费114400元。被告李风枝的无权代理行为导致了原告的上述损失。被告建宇公司作为专业的中介机构，没有对被告李风枝提交的材料尽到足够的审慎审查义务，其应当对原告的损失承担连带赔偿责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李风枝辩称，一、在案涉房屋买卖过程中，原告明知被告李风枝无代理权，仍恶意进行房屋买卖，存在明显过错，其为恶意相对人，应承担所有责任。被告李风枝无任何过错，不应承担责任。已生效的郑州市中原区人民法院作出的（2020）豫0102民初1056号民事判决书、郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终11967号民事判决书中均认定：高关静作为相对人，在案涉房屋买卖过程中，明知李风枝无权代理，却先后签订了房屋买卖合同、房屋租赁合同，存在明显过错，为恶意相对人。《中华人民共和国民法典》第171条第4款规定：相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。原告作为成年人，明知李风枝为无权代理，仍执意签订案涉合同，其非善意相对人，故应自行承担所有责任。被告李风枝在代理李天龙签订涉案房屋买卖合同过程中，如实出示了涉案房屋产权证，告知高关静其与李天龙为母子关系、李天龙已经成年、其没有取得李天龙授权等事实，其对涉案房屋买卖合同对李天龙不发生效力无任何过错。只是由于李天龙拒绝追认被告李风枝的无权代理行为，才使被告李风枝构成无权代理。二、原告要求被告李风枝双倍返还定金40000元没有事实和法律依据。涉案合同、定金收条上的当事人均为李天龙，对被告李风枝不发生效力，原告无权向被告李风枝主张双倍返还定金。并且虽然涉案合同、定金收条均仅有“定金”的表述，但无适用定金罚则的约定，本案不应适用定金罚则，原告无权主张双倍返还定金。被告李风枝代理李天龙订立了涉案合同，因李天龙未予追认而对其不发生效力，涉案合同被解除。被告李风枝对合同解除不具有恶意，原告无权主张双倍返还定金。原告交付的20000元定金中，10000元交给了被告李风枝，另外10000元交给了被告建宇公司保管，故被告李风枝仅应返还定金10000元。三、原告要求被告李风枝赔偿其经济损失116016元无事实和法律依据。根据郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1056号民事判决书和郑州市中级人民法院（2020）豫01民终11967号民事判决书，原告与李天龙之间的房屋买卖合同关系不成立。因原告自2016年6月26日起就一直占有使用涉案房屋，法院判令原告向李天龙支付2016年8月26日至2020年4月25日期间的房屋占有使用费计114400元。故该114400元是原告实际占用使用涉案房屋应支付的对价，也是其履行生效判决所确定的义务，与被告李风枝的无权代理行为无关，其无权要求被告李风枝赔偿。因原告未依法履行生效法律文书确定的义务，李天龙向郑州市中原区人民法院申请强制执行。郑州市中原区人民法院在强制执行过程中，高关静缴纳执行费1616元。故该1616元执行费是原告拒不履行生效法律文书，人民法院强制执行所产生的费用，与被告李风枝无任何法律上因果关系。原告要求被告李风枝赔偿其执行费用没有依据。四、原告主张诉讼费11398元由被告李风枝赔偿，与生效判决相悖。五、原告主张被告李风枝赔偿因房屋价格上涨导致其再购房需额外支出的252000元经济损失无事实和法律依据。首先，原告没有提供合法有效的证据证明房屋价格是否上涨、上涨多少、房屋价格的上涨与被告李风枝的无权代理行为存在法律上因果关系，其无权主张此项赔偿。其次，原告没有证据证明其在另案判决生效后已再行购房，且房屋的地理位置、面积、户型、楼层、装修、周边环境等各方面均与涉案房屋基本一致，其额外多支出购房款252000元。原告提出的252000元经济损失的主张，缺乏证据支持。再次，即使原告能够证明已购房屋与涉案房屋各方面全部一致，已实际多支出252000元，也应由其自行承担。原告明知被告李风枝无权代理，为恶意相对人。李天龙已于2016年9月初明确告知原告不同意卖房，原告在已明知其无取得涉案房屋产权的可能的情况下，仍然在长达四年多时间内占有房屋，拒不返还房屋。故即使有此项损失，与被告李风枝的无权代理行为没有因果关系。最后，在2016年6月至2020年底期间，原告未向被告李风枝支付任何购房款项，原告向被告李风枝主张252000元损失，于情不合，于理无据，于法不容。六、原告要求被告李风枝、建宇公司承担连带责任于法无据。原告没有证据证明其存在损失，也没有证据证明与李风枝、建宇公司法律上的因果关系。即使原告存在损失，也是其恶意签订案涉合同所致，与被告李风枝、建宇公同无法律上的因果关系。被告李风枝、建宇公司无合同约定、无任何共同故意、也无法律明文规定应负连带责任，如果部分被告有责任，也应由其各自承担相应责任，二被告不应承担连带责任。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告建宇公司辩称，一、被告建宇公司不应承担连带赔偿责任。理由如下：2016年6月19日签订房屋买卖合同时，原告也在场，对被告李风枝的各种陈述与承诺均认可，加之当时李天龙在部队服役，无法取得联系，被告李风枝和李天龙又系母子关系，被告建宇公司尽到了相关的义务。并且涉案房屋在签订合同后也实际交付给原告，被告建宇公司没有任何过错。如被告李风枝存在过错，应由其本人承担责任，与被告建宇公司无关。二、被告建宇公司仅收原告10000元定金。根据合同约定，该10000元由被告建宇公司保管，作为物业保证金，待物业交割后，由被告建宇公司退回。故被告建宇公司仅应返回原告10000元，不应双倍返还定金。至于被告李风枝收取的10000元定金，由法院处理。原告支付李天龙116016元，系其实际占用使用费，系原告应该支付的费用，与被告建宇公司无关。原告主张的诉讼费也是如此。原告主张的房屋涨价款252000元没有法律依据。同一套房屋在2016年6月19日的价格与目前市场价格基本持平。目前房地产交易市场是有价无市，实际售出房产的金额比评估价低很多。三、原告在其他案件中认可被告李风枝系表见代理，可以证明原告认可与被告建宇公司无关，被告建宇公司对于签订合同无任何过错。四、根据合同约定，原告应支付被告建宇公司佣金21000元。此后产生的纠纷被告建宇公司也尽力配合解决，履行了合同义务。涉案房屋未成功交易，系被告李风枝的过错，应由其承担责任。原告支付的佣金可适当减少，但原告不能不支付。被告建宇公司认为收取原告的1万元定金应充抵佣金，此后原告可再适当支付部分佣金。综上所述，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。经审理查明：郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号）房屋系李天龙单独所有。李风枝以李天龙的名义（甲方）与建宇公司（乙方）签订《房屋出售独家委托协议》。约定甲方委托乙方居间出售座落于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋（建筑面积79.65㎡，郑房权证字第××号），委托期限6个月，自2016年6月19日—2016年12月18日，委托期限内房屋成交价99.8万元。2016年6月19日，李风枝以李天龙名义作为出售方（甲方）与买受方（乙方）高关静、居间方（丙方）建宇公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》﹝合同编号：建宇（2016）0619-1号﹞。该合同约定：甲方将坐落于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋（建筑面积79.65㎡，郑房权证字第××号）以998000元的价格出售给乙方；乙方采取按揭贷款方式付款；签订合同当天乙方支付定金20000元，其中10000元交给甲方，作为本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款；10000元交由丙方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；违约责任：（一）甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金的双倍赔偿乙方…。该合同补充条款中甲、乙、丙三方约定：代理人与产权人为母子关系，代理人承诺已获得产权人书面委托，代理人自愿承担本合同相应法律责任；乙方给甲方转解押款当日，甲方给乙方以租赁方式交房。该合同落款处，甲方有李风枝签字确认，乙方有高关静签字确认，丙方加盖了公章。上述合同签订当天，高关静依约交付定金20000元，其中10000元交给了李风枝，另外10000元交由建宇公司保管。李风枝以李天龙名义向其出具20000元定金收条，其上载明：今收到高关静购买房产位于中原区中原路171号2号楼2单元28层2806房子的定金（小写）20000元（大写）贰万元整，其中10000元暂放于建宇不动产汝河路店，待过户后，物业交割完毕当日，房东凭此条退还给房东。2016年6月26日，高关静依上述合同约定，通过其丈夫王永亮的银行账号向李天龙的银行账号转解押款180000元。当天，李风枝又将该款项通过李天龙的银行账号退回给王永亮。2016年6月26日，李风枝以李天龙名义与高关静就案涉房屋签订《建宇租赁合同》。该合同约定：租赁期限半年，自2016年6月26日至2016年12月25日止，月租金2600元，无押金。该合同签订后，李风枝当日即将房屋钥匙交给高关静。高关静向李风枝支付两个月租金5200元，2016年6月27日即入住涉案房屋。2016年9月初，李天龙向高关静和建宇公司明确表示不同意出售案涉房屋。2019年8月1日，李天龙将高关静列为被告、将建宇公司、李风枝列为第三人诉至本院，高关静在该案中提起反诉。本院审理后，作出(2019)豫0201民初8530号民事判决。李天龙不服提起上诉，郑州市中级人民法院作出(2019)豫01民终23603号民事裁定，撤销本院（2019)豫0102民初8530号民事判决，发回本院重审。本院审理后，作出（2020）豫0102民初1056号民事判决，判决如下：一、被告高关静应当自本判决生效之日起十五日内，向原告李天龙返还坐落于郑州市中原区××路××楼××单元××号的房屋（郑房权证字第××号），并向原告李天龙支付2016年8月26日—2020年4月25日期间的房屋占有使用费114400元；二、驳回反诉原告高关静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2588元，由被告高关静负担；反诉案件受理费减半收取4405元，由反诉原告高关静负担。高关静不服，上诉至郑州市中级人民法院。2020年10月26日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终11967号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6993元，由高关静负担。本院（2020）豫0102民初1056号民事判决书中本院认为部分载明：“关于第一个争议焦点，实质争议在于李风枝在未取得李天龙授权的前提下以李天龙名义签订案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的行为，在李天龙事后不予追认的情况下，其行为是否构成表见代理。从民法理论上来讲，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。换言之，表见代理应具备以下几个构成要件：1、行为人无代理权；2、有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3、相对人为善意；4、行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。对此该院分析认为，根据本案审理查明事实，案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的缔约过程中，李风枝持有案涉房屋的产权证原件，但并未提供其与李天龙的母子关系证明以及李天龙的书面授权委托，建宇公司未审查李风枝与产权人的关系以及其授权情况，高关静仅查看了案涉房屋的产权证原件。房屋买卖不同于一般商品的买卖，涉及利益较大，交易双方一般情况下互不相识，且从交易双方签订买卖合同到房地产权属转移登记以至房地产交验，是一个较长的过程，容易因外界因素和交易双方自身情况的变化而发生变故，从而造成违约，故在此情况下，交易双方对于交易过程都应当负有更高的注意义务。在签订房屋买卖合同时更应当足够审慎，尤其是对于非产权人本人签订的房屋买卖合同，对合同签订人是否有权代表产权人签订房屋买卖合同应当进行严格审查从而避免发生纠纷。李天龙出生于1993年8月31日，在案涉合同签订的时间点系完全民事行为能力人，相对人高关静仅查看了案涉房屋的产权证，在明知李风枝并非产权人的前提下未审查其授权情况而直接签订案涉合同，未尽到基本的审查义务。李风枝自称是李天龙的母亲以及仅持有李天龙产权证、银行卡的事实，并不足以让相对人相信其有对房屋进行处分的代理权。故，李风枝的行为，不构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故，案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》对李天龙不发生效力，李天龙与高关静之间就案涉房屋不成立房屋买卖合同关系。对于高关静的反诉请求，无事实及法律依据，该院不予支持。高关静与李风枝之间因案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》所产生的纠纷，双方可另行解决”。郑州市中级人民法院（2020）豫01民终11967号民事判决书中本院认为部分载明：“案涉房屋的所有权人系李天龙，对于该事实高关静并未提供充分的证据予以否定。李天龙与李风枝虽系母子关系，但二人仍是相互独立的民事主体。因此，李风枝作为李天龙的代理人签订案涉合同时应当取得李天龙的授权委托。但本案诉讼中，高关静认可在签订案涉合同时并未见到过李天龙及李天龙出具的委托手续，且现有证据亦无法证明李天龙曾委托李风枝出售案涉房屋。同时，在高关静、李风枝共同办理案涉房屋解押时，由于李天龙未到场，造成案涉房屋解押未能办成。此时，高关静应当知道相关手续并不符合法律规定，但高关静并未要求完善相关手续，却在之后又签订了案涉房屋的租赁合同。综合现有证据，在案涉房屋买卖过程中，高关静存在明显的过错。因此，一审判决认定本案不构成表见代理并无不当”。上述判决生效后，因原告未按判决确定的义务履行，李天龙申请法院强制执行。2020年11月24日，原告通过王永亮的银行账户向本院银行账户转款116016元。庭审中，原告称王永亮转账的116016元包含其向李天龙支付的房屋占有使用费114400元、执行费1616元。诉讼中，原告提交其在安居客网站上下载打印的网页截图打印件两页，原告在贝壳网上下载打印的网页截图打印件两页，原告从网上下载打印的网页截图打印件两页。用以证明：因涉案的二手房买卖合同被撤销，原告无法再以998000元的价格取得同小区房屋，原告再次购买同类型房屋需要额外多支出252000元。被告谎称其没有获得李天龙授权时，房屋价格已经上涨并且预料到原告的该损失。经质证，被告李风枝对该证据的真实性及证明目的均不予认可。认为网页内容鱼龙混杂、变化无常、真假难辨，不具有真实性。没有任何证据可以证明安居客、贝壳网的广告页能够作为确定房价的依据。原告提交的安居客网页第2页显示中原万达的房价为9100元/平方米，按此价格计算涉案房屋总价为724800元，比签订涉案合同时的价格下降了273200元，故原告主张涉案房屋价格上涨252000元不能成立。并且原告没有证据证明其已另行购房，房屋的地理位置、面积等与涉案房屋基本一致，其已实际额外多支出购房款252000元，故其252000元经济损失的主张缺乏证据支持。即使原告能够证明其实际已购房屋与涉案房屋各方面全部一致，且已实际多支出252000元，也应由其自行承担。在2016年6月至2020年底期间，高关静没有支付李风枝任何购房款项，高关静现在向李风枝主张252000元损失于法不无据。被告建宇公司对原告提交的证据发表如下质证意见：建宇公司对此不了解，对证据的真实性无法核实。另查，郑州市住房保障和房地产管理局官网公布的2017年6月份郑州市二手房成交均价为10625元/平方米，2020年10月份郑州市二手房成交均价10646元/平方米。上述事实，有当事人举证、陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照前述司法解释的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据已生效的判决书所认定的事实，被告李风枝在未取得涉案房屋所有权人李天龙授权的情况下与原告高关静、被告建宇公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，后涉案房屋所有权人李天龙明确表示拒绝追认，故该代理行为对李天龙不发生效力，李风枝作为行为人依法应当承担相应的责任。关于原告要求被告李风枝、建宇公司双倍返还定金40000元的诉讼请求。原告在签订合同后，按约向被告李风枝支付定金20000元，被告李风枝作为接受定金一方，无正当理由拒不履行约定的义务，应当双倍向原告返还定金。原告要求被告李风枝双倍返还40000元的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。鉴于原告将其中的10000元定金交由被告建宇公司保管，故该10000元定金由被告建宇公司直接返还给原告。由于该20000元定金系原告向被告李风枝支付的购房定金，原告要求被告建宇公司与被告李风枝共同双倍返还没有依据，本院对原告要求被告建宇公司与被告李风枝共同双倍返还定金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿其经济损失116016元的诉讼请求。原告称其主张的该116016元经济损失系本院（2020）豫0102民初1056号民事判决书中判决其向李天龙支付的房屋占有使用费114400元以及其向本院缴纳的执行费1616元，因上述费用系原告应当承担的相关费用，不属于原告的损失，原告要求被告赔偿没有依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿其诉讼费11398元的诉讼请求。由于该11398元诉讼费系原告败诉应当承担的费用，原告要求被告赔偿没有依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告李风枝赔偿因房屋价格上涨导致原告再购房需额外支出的252000元经济损失的诉讼请求。因原告对于房屋差价损失仅提交其在安居客、贝壳网上下载打印的截图打印件为证，被告李风枝对此不予认可，并且根据本院从郑州市住房保障和房地产管理局官网查询的数据，2017年6月份郑州市二手房成交均价与2020年10月份郑州市二手房成交均价基本持平，故原告提交的证据不足以证明其存在房屋差价损失以及损失的具体金额，原告应承担举证不力的法律后果，本院对原告主张的房屋差价损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李风枝于本判决生效后十日内向原告高关静返还定金30000元；被告河南建宇房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告高关静返还定金10000元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3784元，原告高关静负担3423元，被告李风枝负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二一年四月十五日书记员  白仁奎