山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2562号上诉人（原审被告）：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台市高新区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘泳，北京市京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温学政，男，1981年12月23日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：曹向阳，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，山东信谊律师事务所律师。上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）因与被上诉人温学政商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回温学政的全部诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用全部由温学政承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未依法追加真正的责任人——烟台滨渤企业管理服务有限公司（以下简称滨渤公司）参加诉讼，导致错判由中盛公司担责。1、涉案房产在出售给温学政之前，温学政就明知滨渤公司才是涉案房产的责任主体，应由滨渤公司承担交房义务，而中盛公司只是名义上的合同售房主体，仅起到配合协助办手续的义务。本案一审开庭前，中盛公司就申请追加滨渤公司为共同被告，但法院未依法予以追加。中盛公司与温学政签署的《商品房买卖合同》，是基于中盛公司与滨渤公司签署的《债权转让框架协议》及《补充协议书》中的协助义务。因中盛公司已将涉案房屋债权全部转移至了滨渤公司，故涉案房屋不能实际交付的责任，应当由滨渤公司承担责任主体义务，即便退房、退款也应由滨渤公司向温学政履行，故一审判决错误。2、温学政非善意购房人，他本人同时是烟台华雅房地产营销策划有限公司（以下简称华雅公司）的法定代表人和实际控制人。而华雅公司正是受滨渤公司的委托，作为房产中介面向公众对外销售涉案酒店房产。作为涉案房产的卖房中介负责人，可以明确温学政在购买涉案房屋之前，就已明知涉案房产存在法院查封、银行预抵押、预告登记、网签备案等权利限制，无法办理按揭贷款，其也知道滨渤公司才应是卖房的直接责任主体。滨渤公司与华雅公司签署的《中盛国际资产包房源独家代理合同》第一条第4款约定：滨渤公司承担未装修房源的装修设计，装修，施工，装修验收，交房验收等工作内容并及时处理装修售后问题。这再次证明涉案房屋交房验收的工作均应由滨渤公司负责处理。现涉案房产不能如期交房，实属滨渤公司不履行《债权转让框架协议》、《中盛国际资产包房源独家代理合同》所导致，与中盛公司无关，故一审判决错误。二、案涉房屋背景情况如下：2015年6月中盛公司将涉案房屋出卖给原购房人，后因原购房人未及时偿还银行按揭贷款，经烟台市牟平区人民法院于2018年4月28日裁定（案号：（2018）鲁0612执恢141号至152号）将涉案房产及其附属设施的所有权转移至中盛公司。2017年12月19日，中盛公司与滨渤公司签署《债权转让框架协议》，约定将含涉案房产在内的中盛国际酒店6、8、9、10这四层房产的债权转让给滨渤公司。后滨渤公司于2018年4月27日与华雅公司签署《中盛国际资产包房源独家代理合同》，并对涉案房产及其它有关房产进行对外违法违规销售，直接导致中盛公司已经实际承担了30余户购房人退房、退款、索赔的法院诉讼责任一千余万元。综上可知，温学政并非善意购房人，其在购房时对房产情况是充分了解的，也应知即便退房退款也应由滨渤公司承担责任，而中盛公司才是最大的无辜受害者。庭审中，中盛公司补充事实和理由如下：第一，本案应当追加滨渤公司、华雅公司参加诉讼，一审未追加属于遗漏必要的当事人，会直接影响案件事实的查明，导致判决错误。第二，本案未能按时交房的责任完全在于滨渤公司和华雅公司，而非中盛公司。温学政作为华雅公司的法定代表人、股东实际控制人，他本人完全了解涉案房产下面存在权利性质的问题，存在过错，无权要求退房退款。本案应当驳回温学政的诉讼请求，中盛公司不应承担退房退款的法律责任。即便退房退款，滨渤公司应为退房退款的直接承担者。第三，一审法院正在审理中的（2020）鲁0692民初874号滨渤公司与中盛公司债权转让合同纠纷一案，本案的审理结果要以（2020）鲁0692民初874号案件的审理结果为依据，而该案件尚未审结。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，本案应当中止审理，待（2020）鲁0692民初874号案件有了生效判决之后，根据生效判决可以查明，本案未能及时交房的真正过错方是谁，本案才有可能作出正确的裁决。温学政辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持原判，判决驳回中盛公司的上诉请求。1、涉案《商品房买卖合同》及补充协议真实有效，温学政已按约向中盛公司支付了200000元购房款用于购买涉案房屋，《商品房买卖合同》及补充协议均是双方的真实意思表示，对双方均有法律约束效力，因此中盛公司应向温学政交付涉案房屋。温学政虽是华雅公司的法定代表人，但不能因此认为其“非善意购房人”，否认其为合同一方的购买人的事实以及应享有的获得涉案房屋的合同权利。因涉案房屋存在权属纠纷且至今尚不能交付，中盛公司已构成根本违约，导致合同目的不能实现，故一审判决解除合同，认定事实及适用法律均正确。2、温学政作为买卖合同主体一方的购买人，与华雅公司的公司主体民事行为是两个主体、两个不同的法律关系。滨渤公司与华雅公司签订的《中盛国际资产包房源独家代理合同》、中盛公司与滨渤公司签订的《债权转让框架协议》及《补充协议书》，所约束的均是合同的相对方，权利义务主体及法律关系均与本案房屋买卖无关，不属于本案的当事人或责任人。如上述合同当事人存在违约行为，应根据债的相对性原则另案通过诉讼向对应的责任主体主张权利。3、（2020）鲁0692民初874号案件为中盛公司和滨渤公司之间债权债务纠纷，该案件所审理的合同内容及主体法律关系均与本案无关。本案是温学政与中盛公司针对案涉房屋交易所签订的合同，因交易不能而产生的纠纷，和（2020）鲁0692民初874号案件无任何关系。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。温学政向一审法院起诉请求：1、判令解除温学政与中盛公司双方于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令中盛公司退还温学政已支付购房款200000元，并支付以200000元为基数自2018年6月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，以及自2019年8月20日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息；3、判令中盛公司支付温学政违约金20元；4、本案的诉讼费用由中盛公司承担。一审法院认定事实：2018年4月28日，烟台市牟平区人民法院出具（2018）鲁0612执恢141-152号《执行裁定书》，载明该院在执行中盛公司申请执行孙伟等十二人案件中，对相关房产进行整体公开拍卖，因无人竞拍而流拍，故裁定相关房屋作价22106800元交付申请执行人中盛公司，所有权自该裁定送达中盛公司时转移。2018年6月16日，温学政与中盛公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：温学政购买中盛公司开发的中盛国际酒店B座9层1002号房屋，房产总价为363230元，买方于2018年6月16日前支付首付款200000元，于2019年10月31日前付清剩余房款163230元。该合同第八条约定，卖方应于2019年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。第九条卖方逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.01%向买方支付违约金。双方补充协议第五条第1款约定，买方按主合同约定行使解除权时，应于达到解除条件后三十日内向卖方发出书面解除通知，如买方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达卖方，视为买方放弃解除合同的权利。根据庭审调查，案涉房产原为案外人姜女士购买，姜女士支付首付款后决定不再购买案涉房产，故将中盛公司向其开具的200000元收据返还给中盛公司，并由中盛公司与温学政就案涉房产重新签订《商品房买卖合同》并向温学政重新开具200000元收据，其上加盖中盛公司财务专用章，注明由姜女士改，时间登记为2018年6月16日。截至法庭辩论终结之日，温学政尚未支付剩余房款163230元。2020年11月23日，经温学政查询，案涉房屋备案在案外人邹爱民名下。截至本案法庭辩论终结之日，案涉房产尚未交付给温学政。另查明，温学政系华雅公司法定代表人。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：中盛公司提交了其与滨渤公司的《债权转让框架协议》、《补充协议书》、《中盛国际资产包房源独家代理合同》以及《催告函》、《告知函》，证明滨渤公司和华雅公司为过错方，应当承担责任。温学政认为真实性无法确认，且上述证据与本案无关。由于该组证据证明事实为中盛公司与案外人之间的纠纷，并非本案当事人之间的权利义务，与本案不属同一法律关系，因此一审法院对该组证据的真实性不予审查。一审法院认为，温学政与中盛公司于2018年6月16日签订《商品房买卖合同》及补充协议确系双方当事人真实意思表示，虽然中盛公司在庭审中主张温学政系房产中介华雅公司法定代表人，清楚知悉案涉房产存在缺陷，且实际参与中盛公司与滨渤公司纠纷，并非善意购房者，但无证据表明合同签订时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或可撤销的情形，且上述《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。根据该《商品房买卖合同》约定，温学政应向中盛公司及时支付剩余房款，但温学政至今未支付，构成违约；中盛公司有义务向温学政交房，但因案涉房产至今备案在案外人名下，中盛公司未向温学政交付房屋，亦构成违约。本案中双方均有违约行为，合同目的不能实现，温学政要求解除合同，予以支持。合同解除后，中盛公司应返还温学政已付购房款并承担相应利息损失。因温学政对于合同的解除存在过错，故温学政请求中盛公司支付违约金，不予支持。本案审理中，中盛公司向一审法院申请追加滨渤公司及华雅公司为被告，温学政虽为华雅公司法定代表人，但其作为独立主体与中盛公司签署房屋买卖合同，且中盛公司与滨渤公司、华雅公司相关法律关系与本案不属于同一法律关系，因此对中盛公司追加被告的请求不予支持，中盛公司与滨渤公司、华雅公司之间的纠纷应另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定于2020年12月21日作出判决：一、解除温学政与中盛公司于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、中盛公司于判决生效之日起十日内向温学政返还购房款200000元，并向温学政支付以200000元为基数，自2018年6月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付以200000元为基数，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回温学政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由中盛公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，温学政与中盛公司于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或可撤销的情形，该合同及补充协议合法有效，双方均应恪守履行。涉案《商品房买卖合同》及补充协议系温学政与中盛公司签订,根据合同相对性原则,中盛公司作为合同的相对方理应承担返还购房款及利息的责任，滨渤公司和华雅公司并非合同的相对方,不是本案必须参加诉讼的当事人，中盛公司主张应由滨渤公司向温学政退房款及利息亦于法无据，一审法院未追加滨渤公司和华雅公司参加本案诉讼,并无不当。（2020）鲁0692民初874号案件系滨渤公司与中盛公司债权转让合同纠纷，不影响中盛公司作为合同相对方承担涉案《商品房买卖合同》及补充协议的合同义务，该案件审理结果不影响本案审理，故中盛公司主张本案应中止审理没有依据，本院不予支持。综上所述，中盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十五日法官助理孙晓书记员孙嘉慧