吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终99号   上诉人（原审被告）：汪振梅，女，1948年12月27日出生，汉族，住吉林省通化市。   被上诉人（原审原告）：杨成敏，女，1961年4月28日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。   原审被告：梁小旭，女，1974年3月16日出生，汉族，住吉林省通化市。   原审被告：梁彦国，男，1944年7月15日出生，汉族，住吉林省通化市。   上诉人汪振梅因与被上诉人杨成敏、梁小旭、梁彦国房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   汪振梅上诉请求：改判驳回杨成敏的诉讼请求。事实和理由：本案已经过审理，杨成敏不应重复起诉。汪振梅自2017年10月得知梁小旭买房后，即向杨成敏主张解除合同并搬出寄存物品，但杨成敏不同意，且梁小旭放置的物品仅占据一角，并不影响杨成敏出租房屋，故汪振梅不应承担赔偿责任。   杨成敏答辩称，汪振梅没有搬出东西的意思。杨成敏主张的每月800元有邻居租房合同为证。   梁小旭答同意汪振梅的上诉意见。   梁彦国答未到庭亦未发表意见。   杨成敏向一审法院起诉请求：1.依法判令房屋买卖合同期间给杨成敏造成的经济损失共计12000元（15个月房租×800元/月）；2.依法判令房屋买卖贬值所带给杨成敏的经济损失共计20000元整（原可卖24万元，现只卖22万元）；3.汪振梅夫妇监管不到位，伙同精神病给他人造成直接的经济损失附卖房协议，应当承担连带赔偿责任；4.诉讼费由梁小旭及监护人梁彦国、汪振梅承担。事实和理由：2017年8月，杨成敏与梁小旭签订的买卖合同是在双方平等、自愿、协商的基础上签订的，因看房时其父母均陪同，也没有异议，签订协议时，其母上班，其父陪同，订协议后支付订金4万元整，双方约定2017年末付清余款，房屋交付使用。在此期间梁小旭及梁彦国、汪振梅还把家里的家俱，三个地柜以及缝纫机还有其它物品搬到此房屋中长达1年多，此房屋从签订合同后，杨成敏即无权出租也无权再卖。给杨成敏造成的经济损失应当赔偿。梁彦国、汪振梅买卖房屋时不告之其女有病存在过错，应当承担赔偿责任。   梁小旭、汪振梅、梁彦国辩称，吉林省通化市东昌区人民法院民事判决书（2018）吉0502民初1825号判决并无不当，应予维持。杨成敏称梁彦国系梁小旭之父明知其女有精神病，在房屋买卖过程中不阻拦，给当事人造成直接损失及精神伤害与事实不符。其与梁小旭签订房屋买卖合同及交预付款时皆没有家人及梁彦国陪同，没有梁彦国的签字手印。梁小旭休病假从收音机里听到杨成敏卖房24万，自己取存款4万元同杨成敏签订买房协议，与梁彦国、汪振梅没有关系。梁小旭说父母陪同与事实不符，结合医院诊断证明梁小旭其言法庭不予采信。梁小旭三姨女儿十月初结婚时家中不要破烂，经杨成敏同意暂放杨成敏屋里几天，杨成敏称一年房屋未能出租使用。房屋钥匙没交梁小旭，却向梁小旭要取暖费。   一审法院认定事实：2017年8月16日杨成敏（甲方）与梁小旭（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方所售房屋B11号建设大街91号东昌区政府一期三单元202室，建筑面积89.91平方米，房屋总金额为240000元整，乙方签订协议付给甲方房屋预付款40000元，余额年末交清等。合同签订后，2017年9月，经杨成敏同意，梁小旭将地柜等物品放进杨成敏屋内，杨成敏未将房屋钥匙交给梁小旭。2018年7月23日，梁小旭向该院起诉杨成敏，要求解除双方签订的房屋买卖合同并返还预交房款40000元。该院以梁小旭患有精神分裂症，属限制行为能力人，其与杨成敏签订房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同为由，于2018年8月23日作出（2018）吉0502民初1825号民事判决：一、梁小旭与杨成敏签订的房屋买卖合同无效；二、杨成敏于本判决生效后立即返还梁小旭房屋预交款40000元；三、梁小旭于本判决生效后立即将放置杨成敏房屋内的物品搬出。杨成敏不服提出上诉，通化市中级人民法院维持原判。该判决生效后，执行时放进杨成敏房屋内的物品被搬出。2018年12月28日，杨成敏与案外人李某签订房屋买卖合同，杨成敏以220000元的价格将案涉房屋出售给李某。   一审法院认为，生效判决已确定梁小旭与杨成敏签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失）。信赖利益的损害包括所受损害和所失利益。所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少；所失利益又称间接损失是指既有财产本应增加而未增加的部分，包括因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。因房屋贬值而低价出卖是由于丧失交易时机所致，则无效合同价与最终卖价之间的差形成的损失可作为卖主的所失利益由买主赔偿。本案合同无效的过错方在梁小旭。如杨成敏因此遭受损失，梁小旭应基于缔约过失责任向对方进行损失赔偿。但最终卖价，在房屋买卖合同被确认无效后，杨成敏将案涉出售他人，房屋是否已贬值及金额，应通过司法鉴定方式进行确定。经该院释明杨成敏对其出卖房屋的价值进行鉴定，其明确表示不申请。杨成敏以案涉房屋的其出售价220000元作为无效合同房屋贬值损失认定的基础，由梁小旭承担，缺乏事实依据。其要求判令梁小旭、汪振梅、梁彦国承担房屋买卖贬值所带给杨成敏的经济损失共计20000元，该院不予支持。本案合同无效，过错方在梁小旭，杨成敏无过错，其因此遭受损失，由限制民事行为能力人梁小旭的监护人汪振梅、梁彦国承担民事责任。杨成敏主张判令房屋买卖合同期间给其造成的经济损失共计12000元（15个月房租×800元/月），虽案涉房屋未交付给梁小旭，但梁小旭将其地柜等物品放进杨成敏房屋后，至搬出前，期间，由于杨成敏房屋被梁小旭放置的物品占用，导致其不能对该房屋进行出租和正常使用，从而给其造成损失，汪振梅、梁彦国应支付占有使用费，根据房屋占用期间同类地段同类房屋市场租金等，该院应予支持。赔礼道歉是一种侵权责任形式，本案纠纷性质为合同纠纷，杨成敏要求赔礼道歉的诉讼请求并非合同责任承担方式，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，遂判决：一、汪振梅、梁彦国自本判决生效后，立即赔偿杨成敏损失12000元；二、驳回杨成敏的其他诉讼请求。案件受理费600元，由杨成敏负担550元，汪振梅、梁彦国负担50元。   本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。   本院认为，缔约过失责任是在合同订立过程中，一方违背诚实信用原则，而导致另一方信赖利益遭受损失。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”上述法律规定是对缔约过失责任的认定及因此而产生的法律后果的规定。结合本案，梁小旭为限定行为能力人，其与杨成敏之间签订的《房屋买卖合同》无效，系因其个人不具有签订该合同的行为能力，并不存在上述法律规定的“恶意磋商”或“故意隐瞒重要事实及提供虚假情况”，故本案梁小旭的行为不构成缔约过失责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十五条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案梁小旭为限定行为能力人，其购买房屋属于处分重大财产，系与其精神健康状况不相适应的民事法律行为，梁小旭监护人梁彦国、汪振梅拒绝追认，该行为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案，梁小旭的监护人梁彦国、汪振梅未能履行好监护义务，任由梁小旭持定金与杨成敏签订《房屋买卖合同》，后又将家具行李搬入杨成敏房屋内，使杨成敏误认为梁小旭为完全民事行为能力人，导致杨成敏产生房屋租金损失，应当承担赔偿责任。汪振梅上诉主张杨成敏拒绝其将梁小旭搬入杨成敏房屋内的家具、行李取出，杨成敏房屋租金损失不真实，但汪振梅并未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。即使梁小旭未将家具等物品放入杨成敏房屋内，自杨成敏与梁小旭签订合同收取定金后，至汪振梅等诉杨成敏确认合同无效诉讼终审判决生效前，杨成敏承担着随时可能向梁小旭交付房屋的法律后果，因此杨成敏无法将该房屋转卖或转租，故杨成敏的房屋被占用损失存在。综上所述，汪振梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由汪振梅负担。   本判决为终审判决。      审判长 吴兴彦   审判员 王立武   审判员 修 勇      二〇二一年四月十二日   书记员 李 燃