天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初3823号原告：黄然，男，1986年7月23日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。被告：张学刚，男，1981年9月23日出生，汉族，住吉林省通榆县。原告黄然与被告张学刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄然、被告张学刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2019年10月8日所签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除，被告将屋内设施和电子锁装置恢复原状，归还水电表本和房屋钥匙；2、判令被告立即将房屋恢复原状，腾出房屋，赔偿房屋损毁维修所产生的费用，预估4000元；3、判令被告补缴截止实际返还房屋之日的物业费6358.95元、暖气费3842.8元及水电费（以实际表数为准）；4、判令被告支付截止实际返还房屋之日因未按时间归还房屋产生的二倍于租金的违约金，至起诉日暂计4433元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月8日签订了《房屋租赁合同》(链家合同编号:100004434234)，合同约定由原告将坐落于天津市河西区友谊路与綏江道交口西北侧瀚景园11-1-2802的房屋出租给被告个人，租赁期限自2019年10月10日至2020年10月9日，租金为每月7000元，租金支付方式为押一付六，各期租金以银行转账形式支付，水费、电费、物业管理费等费用按合同约定由被告承担。自承租以来，被告从未主动缴纳过物业费。截止4月9日,其欠缴物业费、水电费暂计2940元，水电费暂计231.4元。原、被告于2019年10月9日办理完成交房手续。除相关法律法规和物业管理规约之外，双方另行在合同中约定以房屋中介发送给双方指定电子邮箱的房屋内部设施照片为外观维护标准，房屋内禁止抽烟和明火，房屋最大居住人数为10人。被告自合同签订以来从未对以上约定表示异议。租赁期内房屋所在地派出所、居委会、物业委员会多次接到群众举报，房屋内实际居住人数超过了20人，远远高于房屋承载功能。原告在2020年4月14日出租以来首次来到出租房屋，所见屋内有将近20张上下铺折叠床，地面烟头遍地，房屋内部墙体、地面和供电线路损坏严重。依照地面铺设和粉刷墙面的市场均价30元/平米，恢复供电线路至被告改装之前的暗线人工成本1000元计算，预估房屋修复成本至少需要4000元。随着后六个月房租交租日的到来，原告于2020年4月10日询问被告转账情况，被告表示希望终止合同，并主张由原告归还押金后再去补缴水、电、物业费。根据《房屋租赁合同》约定,“租赁期内乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金”。另外，被告“擅自改变房屋用途”、“利用房屋损害公共利益或者妨碍他人正常生活”等行为均构成“按月租金的100%支付违约金”之条件。自被告提出终止合同的意思表示以来，被告多次以“不在本市”,“房屋恢复原状需要时间”为由拒绝交还房屋。《房屋租赁合同》约定，“被告未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金。”截止4月29日被告仍未腾房，19天违约金暂计4433元。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法秉公判决，以维护原告的合法权益。被告辩称，被告是通过中介介绍租赁的原告房屋，对双方签订的《房屋租赁合同》的内容没有异议。因为受疫情影响，被告于2020年1月22日接到西青防疫站的通知，公司停业，员工放假。小区物业和派出所经排查后联系到我核实居住人员的情况，确认后再行将房门贴了封条，故该房屋从2020年1月22日至今一直无人居住。疫情缓解后，被告在2020年2月份通过微信联系原告准备解除合同，但当时原告没在国内，所以双方没有见面。到2020年4月份包括中介在内三方到场解决问题，原告主张从4月份解除，最终双方未能达成一致。针对原告要求屋内设施恢复原状的请求，事实上被告已于2020年4月份完成恢复原状，因为当时尚有员工的物品没有拿走，所以暂时没有给付钥匙，双方商量2、3天内将物品搬走。过后再联系原告，原告让被告将钥匙交给物业，被告怕出问题，就将钥匙交给了单位工程部，后找不到了。水电表本也交给单位工程部保管，疫情之前涉诉房屋的水电物业费都已交齐，具体情况需要和工程部核实，如有拖欠可以补交。疫情之后就没再交过。被告疫情之前所欠的费用可以从房屋押金中扣除。关于电子锁，合同内未有体现，被告也没见过。房屋电路没有做过整改，地面、墙面也没见过有毁损。不同意给付违约金，因为疫情原因属于不可抗力，酒店停业，出租房屋小区物业为了居民的安全，要求酒店员工不能再继续居住，所以被告提出提前解约。另外，政府对疫情期间的租金也有优惠政策。原告主张的物业费和采暖费是今年的。据被告所知，原告在2021年4月就将涉诉房屋登记出租了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交房屋维修费收据两张和物业费收据一张，本院确认上述证据的真实性。被告提交链家工作人员张松涛证言、工程部王中奎证言，因证人均未到庭接受质询，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年10月8日签订了《房屋租赁合同》(链家合同编号:100004434234)，合同约定由原告将坐落于天津市河西区友谊路与綏江道交口西北侧瀚景园11-1-2802的房屋出租给被告，租赁期限自2019年10月10日至2020年10月9日，每月租金7000元，租金支付方式为押一付六，各期租金以银行转账形式支付，水费、电费、物业管理费等费用按合同约定由被告承担。原、被告于2019年10月9日办理完成交房手续。除相关法律法规和物业管理规约之外，双方另行在合同中约定以房屋中介发送给双方指定电子邮箱的房屋内部设施照片为外观维护标准，房屋内禁止抽烟和明火，房屋最大居住人数为10人。合同签订后，被告支付房屋租金40000元、押金7000元。2020年1月8日，被告交纳电费500元。另查明，因为受疫情影响，2020年1月22日被告接到西青防疫站的通知，酒店停业，员工放假，后经小区物业和派出所排查后联系到被告，核实租赁房居住人员的情况，确认后再行将房门贴了封条。自2020年1月22日至今租赁房屋一直无人居住。疫情缓解后，被告在2020年2月份通过微信联系原告准备解除合同，但当时原告没在国内，所以双方没有见面。到2020年4月份包括中介在内三方到场解决问题，原告主张从4月份解除，最终双方未能达成一致。2020年5月6日，原告起诉来院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。针对原告诉讼请求，本院评判如下：原告主张双方间的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除，基于被告当庭确认将涉诉房屋恢复原状的时间为2020年4月，故对于原告该项诉讼请求本院予以支持。原告主张被告将屋内设施和电子锁装置恢复原状，腾出房屋，归还房屋钥匙。诉讼期间，经本院主持双方实地勘验后，确认涉诉房屋内设施及电子锁已恢复原状，房屋入户门锁及露台入户门锁均已由被告更换完毕，所有房门钥匙已交付原告，房屋也已实际腾出交付原告，原告上述诉请已实际履行完毕。原告主张被告赔偿因房屋损毁维修所产生的费用3600元，结合现场勘验情况，尚属合理范围，本院予以支持。原告主张被告补缴截止实际返还房屋之日的物业费6358.95元、暖气费3842.8元及水电费（以实际表数为准）。鉴于原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除，故2020年4月9日之前的物业费2934.9元、水电费（已缴费单据金额为准）、2019年至2020年度暖气费3842.8元理应由被告承担，同时被告还应归还涉诉房屋水电表本。2020年4月9日之后，因被告将涉诉房屋钥匙丢失，客观造成原告不能及时收回房屋。但基于2020年7月1日本院曾提示原告及时收回房屋，避免损失扩大，故2020年4月10日至2020年7月1日期间的物业费1303元、水电费（以实际表数为准）应由被告承担。原告主张被告支付截止实际返还房屋之日因未按时间归还房屋产生的二倍于租金的违约金。考虑被告提前终止合同原因主要是受此次疫情影响，合同目的不能实现，并非主观意愿，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄然与被告张学刚签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、被告张学刚将涉诉房屋内设施及电子锁恢复原状，房屋入户门锁及露台入户门锁进行更换，房门钥匙交付原告黄然，并将涉诉房屋实际腾出交付原告黄然（均已实际履行完毕）；三、自本判决生效之日起十日内，被告张学刚给付原告黄然房屋后期维修费3600元、2020年4月9日之前的物业费2934.9元及水电费（已缴费单据金额为准）、2020年4月10日至2020年7月1日期间的物业费1303元及水电费（以实际表数为准）2019年至2020年度暖气费3842.8元，同时应归还涉诉房屋水电表本；四、驳回原告黄然其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由原告黄然负担34元，由被告张学刚负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安 铭审 判 员  潘 烨人民陪审员  高福元二〇二一年四月十四日书 记 员  王世尧本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第三条??民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第四百六十五条??依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条??租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百三十三条??租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。