河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1091民初267号 原告：马建状，男，1975年8月2日出生，汉族，住河北省廊坊开发区。 被告：廊坊怡祥房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊开发区三号路8号1幢5层。 法定代表人：李想，经理。 委托诉讼代理人：苑顺青，男，汉族，1991年1月22日出生。 原告马建状与被告廊坊怡祥房地产开发有限公司（以下简称怡祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建状、被告怡祥公司委托诉讼代理人苑顺青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建状向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年9月27日签署的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款1616458元；3.判令被告向原告支付违约金111131.48元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2016年3月9日，原被告签署《认购协议书》一份，约定原告购买被告开发建设的、位于廊坊开发区房屋。当日，原告向被告转账支付定金1万元。2016年3月18日，原被告就上述房屋签订《协议书》一份，约定该房屋建筑面积99.76平方米，单价16203.47元，房屋总价款1616458元。此后，原告先后于2016年3月11日支付首期房款326458元，2016年10月31日支付480000元，2017年9月18日支付550000元。2017年9月27日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，余款250000元原告以按揭贷款方式向被告进行了支付。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付买受人使用。但直至今日，被告也未能向原告交房。原告认为，被告长达两年多的迟延交房行为已经构成严重违约，根据《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。现原告要求与被告解除合同，并退还房款。另，因合同中约定的解除合同违约金过低，根本不足以弥补原告的损失，现根据中国人民银行发布的三年期银行存款利率标准，要求被告向原告支付两年六个月的相应违约金。 怡祥公司辩称，首先，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》已过除斥期间，其解除权已经消灭。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2018年6月30日前，合同约定出卖人逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，案涉合同解除权应在合同约定交房日的90日后即2018年9月28日应当知道解除事由成就，其应在一年内即2019年9月27日前行使，逾期不行使的其解除权已消灭；其次，该房屋建设过程中，政府因大气污染治理多次通知强制停工，建设期间产生政策性停工248天，该停工导致交房时间相应顺延。原告实际于2020年6月12日到被告处领取网签购房合同时，被告已告知原告可以办理收房手续，根据购房合同的约定，次日应当视为原告已经完成收房。实际上被告于2019年6月即具备交房条件，但因工作人员变动频繁导致工作失误而延误办理交付房屋手续，可是民法典规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施避免损失扩大，而原告未采取相应措施防止损失扩大，应当承担一定责任；第三，原告按照银行利率主张违约金没有合同依据。原被告合同中约定的出卖人按照买受人累计已付款的0.1%支付违约金，前提是合同解除，但本案因原告的解除权已过除斥期间而消灭，故该违约金失去主张前提。在合同继续履行的前提下，被告即便承担违约责任，也应当按照合同约定的以原告已付款金额为基数，按照每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下：原告马建状与被告怡祥公司于2016年3月9日就购买怡祥公司开发建设的香邑廊桥项目B区C2座2单元101号房屋签订《认购协议书》，当日原告向被告转账支付定金1万元。原被告于2016年3月18日就上述房屋签订又《协议书》一份，约定房屋单价16203.47元，房屋总价款1616458元。期间原告先后于2016年3月11日支付首付款326458元，2016年10月31日支付480000元，2017年9月18日支付550000元。2017年9月27日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，余款250000元原告以按揭贷款方式支付。 双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前交付房屋。但同时约定，遇有不可抗力、且在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实顺延交房期限。出卖人逾期交房的，合同第九条第一款第（1）项约定，出卖人逾期不超过90日，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第（2）项约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。 案涉房屋于2019年6月18日完成竣工验收备案。 马建状于2020年6月12日到被告处领取案涉房屋的网签备案合同。 被告客服人员于2020年11月30日通过电话短信通知原告办理房屋交接手续。2021年3月13日原告签收被告寄送的《关于办理收房手续的催告函》。 本院认为，本案争议焦点一是案涉《商品房买卖合同》是否具备约定或者法定的解除条件，二是原告主张被告退还房款并支付违约金、损失等费用有无事实法律依据。 原被告对于《商品房买卖合同》的真实性无异议，依照该合同约定，房屋交付时间为2018年6月30日，而房屋实际交付时间确实迟延于约定时间。原告认可其领取网签合同的当日被告首次告知其可交付房屋，故本院确定被告实际交付房屋时间为2020年6月12日。从双方签订合同至案涉房屋完成竣工验收备案，期间确曾有因大气污染治理原因导致的停工，该停工事由业经同类案件生效法律文书确认属于可顺延交房的事由，故被告主张应将248天的停工时间作为顺延交房时间，本院予以支持。按照该顺延日期，被告应于2019年3月5日前交付房屋。如果以该日期为房屋顺延交付截止时间，则按照合同约定，原告的解除权起算时间为2019年6月3日，截止日期为2020年6月2日，而原告实际主张解除权在2021年本案起诉之日，其主张解除权已过法定除斥期间，故原告主张解除合同本院不予支持。 虽然原告的解除权消灭，但即便扣除顺延交房时间，被告仍然迟延交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，该违约责任本院参照合同约定的、房屋总价款的每日万分之一标准计算。按照本院认定的原告通知交房时间，被告迟延交付房屋时间为465天，违约金计算为75165.29元。其他主张无合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下： 一、被告廊坊怡祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马建状逾期交付房屋违约金75165.29元； 二、驳回原告马建状其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计10174.15元，由被告廊坊怡祥房地产开发有限公司负担，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二一年四月十二日 书记员  孙相楠