甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4389号原告：兰州邮政宾馆，统一社会信用代码：91620100224391207J，住所地兰州市城关区火车站东路385号。法定代表人：周进玉，该公司经理。委托诉讼代理人：李春燕，甘肃旭祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷婕，甘肃旭祥律师事务所律师。被告：姚斌，男，1972年8月17日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王伟，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。原告兰州邮政宾馆与被告姚斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李春燕、殷婕和被告姚斌及其委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告兰州邮政宾馆向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即返还非法占用原告所有的房屋，即立即腾退位于兰州市城关区××路××号××面积323平方米的房屋；2、判令被告立即向原告支付拖欠的2020年2月至2020年4月房屋租赁费123000元；3、判令被告立即支付非法占用原告房屋期间的占用费41000元（暂计算至2020年5月31日），并将占用费承担至房屋返还之日；4、判令被告立即支付使用房屋期间产生的暖气费13243元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同（出租）》，约定原告将位于兰州邮政宾馆面积为323平方米的房屋出租给被告，租期壹年，从2019年5月1日起至2020年4月30日止，月租金41000元，按月结算，租赁期间的水电费、供暖费、卫生费由被告承担，被告于上一期租金到期之日前5日内向原告支付上述费用。现原、被告签订的房屋租赁合同已于2020年4月30日到期，被告未与原告续签租赁合同，但仍继续占用房屋，后原告多次提醒被告，合同到期且应交纳占用期间的费用，但被告仍未与原告续签合同，亦未交纳占用期间的费用。截止目前，被告拖欠房屋租赁费123000元、占用费41000元，供暖费13243元未交纳，为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。另，原告提起本案诉讼后，被告交纳了暖气费，故原告现就要求被告支付使用房屋期间产生的暖气费的诉讼请求表示放弃。被告姚斌辩称，一、原告要求被告立即腾退位于兰州市城关区××路××号××面积323平方米的房屋，既无法律依据，也无事实依据。原、被告于2013年5月1日签订《承包合同》，约定租赁期限10年，从2013年5月1日至2023年5月1日，年租金192000元，租赁期满前1个月就续约事宜原告应以书面形式通知被告，是否续约由双方协商决定。合同生效后，被告依约履行了义务。但在2018年，原告单方将租赁费涨为每年60万元，被告因前期投资数百万元对租赁房屋进行了装修，无奈之下只能被动接受。原、被告于2018年签订的《房屋租赁合同》是对2013年《承包合同》的补充协议，2013年的《承包合同》在未经合法程序撤销前，依然合法有效，故，原告要求被告立即腾退租赁房屋既无法律依据，也无事实依据。二、原告要求被告立即支付2020年2月至2020年4月的房屋租赁费123000元，无法律依据，也无事实依据。被告自2013年承租房屋后，一直按合同约定缴纳相关租赁费等款项，没有任何违约行为。2020年1月，新冠疫情爆发，被告接到工商卫生行政部门停止经营的通知后即关门歇业，直到2020年3月底经工商行政部门通知才开门营业。故，在此期间，被告因不可抗力关门歇业，按照国家相关政策及相关法律规定，原告应当减免疫情期间的房屋租赁费。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院就本案诉争事实认定如下：2013年5月起,原告兰州邮政宾馆将其所有的位于兰州市城关区××路××号××层面积323平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告用于经营餐饮。2019年5月1日，原、被告就上述房屋继续出租事宜签订《房屋租赁合同（出租）》，约定被告继续承租上述涉案房屋用于经营牛肉面馆，租赁期限一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，月租金41000元（每月按30.42日计算），按月预付，租赁期间的水电费、供暖费、卫生费由被告承担，被告于上一期租金到期之日前5日内向原告支付上述费用；双方在合同中约定不可抗力仅包括租赁标的所在地发生的地震、洪水、台风等自然灾害和非因原告或被告原因而发生的火灾、爆炸以及战争、恐怖事件、社会动乱和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用；租赁期满，在被告已全部适当履行本合同条款的情况下，原告赋予被告在同等条件下优先承租之权利，但被告至迟应当在租赁期限届满之日2个月前向原告发出要求续租的书面申请，且应该在租赁期限届满之日2个月前与原告签订新的租赁合同或续租协议，续租的租赁标准由双方依照届时的市场水平友好协商确定，如被告未在上述期限内向原告发出要求续租的书面通知或未与原告达成一致的，即视为被告放弃其续租的权利，届时被告须按本合同规定的终止日期迁出。该合同签订后，双方依约履行，但自2020年2月起，因新冠疫情爆发，导致被告经营的店面歇业，遂未依约交纳房租，后经原告催要，双方亦未能达成一致意见。2020年3月30日，因被告在合同约定的租赁期限届满前未依约向原告发出要求续租的书面申请，原告遂告知被告按放弃其续租的权利对待并要求被告在合同规定的终止日期迁出。2020年5月，合同到期后，经原告催告被告仍继续占用涉案房屋，酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告作为承租人，就租赁期限届满前即2020年2、3、4月份的租金在约定的交纳期限届满后未予缴纳，并经原告催要后双方未能达成一致意见，对此，结合众所周知的原因，2020年1月底，新冠疫情爆发，为相应国家号召及防疫要求，居民大多居家隔离，国内很多行业受到影响，特别是被告经营的餐饮业，该事件虽不属原、被告合同约定的不可抗力，但对被告的经营活动客观上构成了法定意义上的不可抗力，的确给被告的经营造成了负面影响直接导致被告收入下降，为此，被告迟延缴纳租金的行为并不构成违约，但被告在合同约定租赁期限届满前未依约向原告发出要求续租的书面申请，在合同约定租赁期限届满后又未依约向原告返还租赁物，其行为已构成根本违约，现原告要求被告腾退房屋，本院予以支持。对于原告主张的拖欠的2020年2月至2020年4月房屋租赁费123000元，基于如前所述2020年1月底新冠疫情爆发之客观原因，并结合国家就疫情期间房屋租赁活动中租金减免的相关政策指导意见，被告应就疫情期间的租金予以适当减免，根据本案实际情况，本院酌定原告就其主张的该部分租金予以免除，对原告的该项诉求本院不予支持，但对于原告主张被告按照合同约定的标准支付租赁期限届满即2020年5月1日至房屋实际腾退时的房屋占有使用费的诉讼请求，符合本案实际情况及相关法律规定，本院予以支持。关于被告辩称其与原告在案涉租赁合同签订前就案涉房屋签订了租赁期限长达十年的租赁合同，而现该合同约定的租期尚未届满的问题，本院认为，庭审中被告就该承包合同未能提供原件，称在2019年签订案涉合同时原告收回了其持有的原件，从该情形可以判断，原、被告就案涉房屋租赁事宜经协商一致重新签订案涉合同并将原合同相关内容予以变更当然解除了原合同，故本院对被告的该项辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚斌于本判决生效后十五日内向原告兰州邮政宾馆返还位于兰州市城关区××路××号××层面积323平方米的房屋；二、被告姚斌于本判决生效后十五日内按每月41000元的标准向原告兰州邮政宾馆支付2020年5月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；三、驳回原告兰州邮政宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，原告兰州邮政宾馆承担844元，被告姚斌承担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥人民陪审员  悦惠芳人民陪审员  魏晓梅二〇二一年四月二十一日书 记 员  陈丽萍