湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2298号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗书燕，女，1972年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：唐勋，湖南罡翅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙融科智地房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区××路469号融科东南海ＮＨ-1栋21楼。法定代表人：王迎佳，总经理。委托诉讼代理人：林思慧，女，1990年5月21日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，长沙融科智地房地产开发有限公司员工。上诉人罗书燕因与被上诉人长沙融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科智地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗书燕向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8908号民事判决，改判支持罗书燕一审所有诉讼请求、驳回融科智地公司一审所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由融科智地公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。罗书燕与融科智地公司签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日解除，合同解除前涉案商铺所有权应归属于罗书燕，2018年9月1日至2019年4月26日，融科智地公司没有权利向罗书燕收取租金，已付的88360元租金应予退还。且涉案商铺存在严重影响罗书燕使用的质量问题，一审法院未予认定；二、一审法院法律适用错误。融科智地公司与湖南果凡商业管理有限公司（以下简称果凡公司）加价出售商铺的行为系合同欺诈。罗书燕与融科智地公司签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》约定房屋交易价格为1171040元，但融科智地公司与果凡公司采取欺诈方式使罗书燕将款项支付至长沙德嘉房地产经纪有限公司从而赚取25万元差价，融科智地公司存在过错并导致《商品房买卖合同》解除。《商品房买卖合同》解除后导致罗书燕购买涉案商铺的合同目的无法实现，直接导致《租赁合同》的目的无法实现，故罗书燕有权撤销《租赁合同》并要求融科智地公司返还已支付的租金。被上诉人融科智地公司辩称：罗书燕与融科智地公司在订立《租赁合同》时既不存在重大误解，也不存在显失公平，《租赁合同》合法有效，双方应当严格按照合同约定履行相关权利、义务。第一，《租赁合同》订立时上诉人不存在危困状态，面对市场范围内的其他商铺具有较大的选择空间，并且融科智地公司也不存在优势地位强迫罗书燕接受交易。涉案商铺租期自2018年9月1日开始计算，但罗书燕在签订《商品房买卖合同》后近一年未缴纳契税和维修基金，融科智地公司多次催告未果后请求解除合同，且未扣除房屋定金，全额退款，已作出较大让步。涉案商铺前后订立《商品房买卖合同》《租赁合同》的原因系罗书燕急于装修营业，但并未缴纳大部分的涉案房款，融科智地公司基于自身利益考虑才与罗书燕先签订《租赁合同》，《商品房买卖合同》解除后，融科智地公司向罗书燕催收租金合法有据。第二，罗书燕与融科智地公司在订立《租赁合同》过程中不构成重大误解。本案中，罗书燕作为完全民事行为能力人对涉案商铺建筑面积、位置、周围环境均不存在误解，且直接使用涉案商铺两年有余，并未展示与其真实意思相反的内容。第三，退一万步说，即使构成重大误解、显失公平，通过签订《解约协议》，罗书燕也已经以其行为明示放弃了撤销权。《租赁合同》无任何无效、可撤销的条件，系当事人真实意思表示，罗书燕应当支付租赁费用。罗书燕向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法撤销罗书燕与融科智地公司于2018年7月16日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决融科智地公司退还罗书燕支付的租房押金16066元，九个月租金72294元，共计88360元；3、本案诉讼费用全部由融科智地公司承担。融科智地公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除融科智地公司与罗书燕签订的《租赁合同》，判令融科智地公司没收罗书燕所交的16066元履约保证金，同时罗书燕向融科智地公司支付违约金24098元；2、判令罗书燕向融科智地公司返还长沙市雨花区××路融科东南海项目ＮＨ6栋（2）层205号商铺；3、判令罗书燕向融科智地公司支付自2019年6月1日至罗书燕实际返还租赁房屋之日期间产生的租赁费用，暂计126274元（暂计算至2020年8月31日），以及罗书燕向融科智地公司支付逾期期间产生的滞纳金37540.95元（暂计算至2020年9月10日，实际计算至租金实际支付之日止）；4、判令本案反诉费用由罗书燕负担。一审法院认定事实：融科智地公司与果凡公司曾签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书1”），双方约定：1、果凡公司认购融科东南海小区NH5栋-NH9栋楼房，标的商品房单价为12500元/㎡，果凡公司对所有商铺享有一次性更名权，更名手续由融科智地公司负责办理，更名后的第三方所付的款项视同果凡公司的付款，从果凡公司每期应付款项中抵扣；2、更名后，由第三方与融科智地公司直接签署《房屋认购合同》、《商品房买卖合同》；3、认购书1的附件包括权属分隔方案、交房标准、建筑退线图、商业定价要求。在签订认购书1后，融科智地公司又与果凡公司签订《招商、运营合同》，该合同约定：1、果凡公司负责融科东南海NH5-NH9栋商铺的招商及运营；2、委托招商期间，一切与标的商品房有关的合同、文件等均应取得融科智地公司的同意并盖章后方为有效。融科智地公司系长沙市雨花区××路融科东南海ＮＨ6栋的开发建设单位。2018年7月13日，罗书燕与融科智地公司签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书2”），约定：1、罗书燕认购由融科智地公司建设开发的融科东南海项目ＮＨ6栋205号房屋，房屋单价为8746.94元／㎡，总房价为1171040元；2、罗书燕应于2018年7月13日前缴纳购房首付款，在签订《长沙市商品房买卖合同》后，3日内缴纳契税和维修基金。同日，罗书燕又与融科智地公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定：1、罗书燕认购由融科智地公司建设开发的融科东南海项目ＮＨ6栋205号房屋，房屋单价为8746.94元／㎡，总房价为1171040元，建筑面积133.88㎡，套内建筑面积97.35㎡；2、罗书燕采取按揭贷款方式购买房屋，并应于签订本合同20日内，通过银行按揭审批；3、本商品房应于2018年8月13日前交房。罗书燕支付首期款后，未缴纳契税和维修基金，银行未发放按揭款项，罗书燕（乙方）与融科智地公司（甲方）于2019年4月26日签订《解约协议》，协商解除《长沙市商品房买卖合同》，《解约协议》确认：1、甲乙双方于2018年7月16日就涉案房屋签订了《租赁合同》，租赁期限为2018年9月1日至2024年5月31日。截至2019年4月26日，乙方已支付租赁保证金16066元，租赁费用24098元；2、根据《租赁合同》约定，乙方应于2018年11月15日之前支付2018年12月1日至2019年2月28日租赁费用24098元，乙方应于2019年2月15日前支付2019年3月1日至2019年5月31日租赁费用24098元，但截至2019年4月26日，乙方尚未支付前述租赁费用；3、双方确认双方签订的《长沙市商品房买卖合同》解除。甲乙双方不再享有买卖合同约定的权利，亦不再承担买卖合同项下的义务，甲乙双方的权利义务及违约责任以本协议约定为准；4、甲方无息返还乙方全部已付款，甲方在乙方已付款项中直接扣除乙方欠缴的2018年12月1日至2019年5月31日的租赁费用48196元后，无息退还乙方剩余542844元。《解约协议》签订后，融科智地公司依约向罗书燕支付了542884元，该协议已履行完毕。2018年7月16日，罗书燕（乙方）与融科智地公司（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于长沙市雨花区××路融科东南海ＮＨ6栋205号房，计租面积为133.88㎡，目前该商铺为待售商铺；2、甲方租赁该商铺限经营餐饮店，不得擅自改变用途；3、租赁期限限定为2018年9月1日至2024年5月31日止；4、甲方将商铺出租给乙方使用，由乙方按期支付相应租赁费用，租赁费用由租金＋商业服务费组成，其中租金占比为30%，商业服务费占比30%，管理费占比40%，详见附件《租赁费用明细表》；5、乙方同意在签订本合同时向己方支付履约保证金（即押金）16066元和第一期租赁费用24098元，以后各期租赁费用按季度支付，甲方提供相应的收据给乙方，详细支付时间及金额见附件《租赁费用明细表》，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计利息退还；6、乙方逾期未足额支付租赁费用的，逾期达15日以内的（含15日的），视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，乙方所支付的全部履约保证金不予退还；7、因一方违约导致合同终止或被解除的，违约方应向守约方支付违约金；8、在租赁关系解除时，乙方应将该商铺及设备按原状或保持现状还给甲方，并保持其完好，所有附着于顶、地、墙不可与商铺分离的固定装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、无损或拆除。合同签订当日，罗书燕依约向融科智地公司交付押金16066元和第一季度（2018年9月1日-2018年11月31日）的租赁费用24098元。同日，融科智地公司向罗书燕交付涉案商铺。之后，罗书燕未按照约定向融科智地公司支付租赁费用，融科智地公司分别于2019年7月3日、2020年3月18日向罗书燕发函催缴租赁费用。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告于2018年7月16日签订的《租赁合同》，是否存在可撤销的事由；2、被告是否应该依约支付租赁费用。1、罗书燕主张涉案《租赁合同》在订立时，存在显失公平以及重大误解的事由，要求撤销合同。根据我国《民法总则》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。由此可得出法律上构成显失公平行使撤销权应当具备两个要件，一个主观要件，一个客观要件。主观要件是指对方处于危困状态，而另一方处于优势地位，导致受困方对合同的选择相对狭隘或对方欠缺一般生活经验或交易经验。客观要件是指合同的订立内容，违背了公平原则，对一方当事人明显不公导致一方当事人利益受损。本案中，罗书燕在订立《租赁合同》时，并不需要专项的特殊经验，罗书燕以缺乏经验为由主张显失公平无事实依据。其次，罗书燕在合同履约过程中，并未受到损害，相关购房款亦已退还罗书燕，故不构成显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条的规定，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，罗书燕签订《租赁合同》，《租赁合同》中对租赁的涉案房屋的建筑面积、位置均有详细描述不存在误解，且在签订《商品房买卖合同》前根据常识一定对周围环境进行了一定考察，而对于《租赁合同》签订的后果，罗书燕作为一个完全民事行为能力人，可以完全了解。故，罗书燕不存在任何对行为主要内容的重大误解。另外，本案行为的后果，罗书燕直接使用了涉案房屋两年有余，也未与罗书燕行为的意思相悖。另，罗书燕、融科智地公司于2019年4月26日签订的《解约协议》对《租赁合同》的事实以及约定均做了确认，该《解约协议》目前已履行完毕，不存在任何违背法律法规的情形，系双方真实意思表示，罗书燕虽在答辩中不认可《解约协议》的真实性，但并未就《解约协议》的真实性申请司法鉴定，一审法院对《解约协议》确认的内容予以认可。故罗书燕、融科智地公司双方签订《租赁合同》合法有效，也系双方真实意思表示，罗书燕应当依约向融科智地公司支付租赁费用。2、关于《租赁合同》的解除。根据合同约定，罗书燕逾期未足额支付租赁费用的，逾期15日的，视为乙方严重违约，融科智地公司有权单方面解除合同。本案罗书燕未按约定支付后续租赁费用，融科智地公司请求解除《租赁合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。3、关于房屋租赁费用以及免租期的确认。罗书燕主张依据2018年7月18日的《合同补充协议》内容，由果凡公司出具，免除2018年12月至2019年2月的租金。融科智地公司以与果凡公司的《招商、运营合同》第七条第四款约定委托招商期间，一切与标的商品房有关的合同、文件均应得到融科智地公司同意并盖章后方为有效，一审法院予以确认。故，罗书燕应支付使用涉案商铺期间的全部租赁费用，一审法院对融科智地公司的第三项反诉请求中对租赁费用的请求予以支持。4、关于违约责任。根据《租赁合同》的约定，罗书燕逾期未足额支付租赁费用的，逾期达15日以内的（含15日的），视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，罗书燕所支付的全部履约保证金不予退还，又另行约定同样情况需支付当季度租金作为违约金，一审法院结合案件情况，酌定违约责任为扣除罗书燕保证金16066元，对于融科智地公司的反诉请求中滞纳金、违约金的反诉请求不予支持。5、关于涉案商铺是否存在重大瑕疵，需免除部分租金的问题。罗书燕提交了四张照片，拟证明涉案商铺的墙体与天花板都存在不同情况的破损与缺陷，但无报修记录、也未有其他证据可以体现质量问题存在的时间段，亦未举证证明质量问题对商铺经营造成的实质影响或者损失，故一审法院依法不予采信。一审法院判决：一、驳回罗书燕的诉讼请求；二、确认罗书燕与融科智地公司订立的《租赁合同》于2020年9月10日解除；三、罗书燕于判决生效之日起5日内向融科智地公司返还长沙市雨花区××路融科东南海楼盘ＮＨ6栋2层205号商铺；四、罗书燕于判决生效之日起5日内向融科智地公司支付商铺租赁费用126274元及后续占有使用费（按照合同约定的标准执行，详见《租赁费用支付明细表》，自2019年9月25日起租赁商铺实际返还之日止）；五、融科智地公司扣除罗书燕租赁保证金16066元不予退还；六、驳回融科智地公司的其他反诉请求。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，罗书燕与融科智地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方对于该合同效力亦无异议，应当依约履行。罗书燕未按合同约定支付购房余款、完成银行按揭贷款手续，后双方协商一致签署《解约协议》并已履行完毕。涉案房屋的买卖合同虽进行了网签备案，但不动产所有权的变动以登记为生效要件，涉案房屋的所有权人为融科智地公司，罗书燕以其是涉案房屋的产权人为由请求退还租金的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于罗书燕与融科智地公司签订的《租赁合同》效力，综合本案证据来看，融科智地公司在合同签订时并未实施有违日常交易习惯的欺诈行为，并让罗书燕产生错误认识进而订立《租赁合同》。罗书燕虽主张融科智地公司与果凡公司加价出售的行为构成欺诈，亦未提供相关证据予以佐证，且罗书燕实际使用涉案房屋两年多，其行为未表示出与签订《租赁合同》的意思表示相悖。故罗书燕应依照《租赁合同》约定向融科智地公司支付欠缴的租金，已缴纳的租金亦不予退还。一审法院结合本案履行情况计算的租金数额并无不当，应予维持。同时，因罗书燕逾期支付租金的行为已构成违约，根据合同约定其缴纳的保证金不予退还，一审法院对此认定无误。另外，关于罗书燕主张涉案房屋存在质量问题严重影响使用的意见，其在一审中仅提供四张照片，其显示的内容无法完整反映涉案房屋所存在的问题，且无其他证据证明该问题已严重影响到其经营的情况，故一审法院未以此减免罗书燕应缴纳的租金，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人罗书燕的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4190元，由上诉人罗书燕承担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二一年四月二十七日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。