甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初2840号原告：中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行，住所地：甘肃省兰州市七里河区西津东路490号。负责人：陈克彪，系该行行长。委托诉讼代理人：权文军，男，汉族，1965年12月18日出生，系该行风险经理，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：郑中，男，汉族，1967年8月19日出生，系该行管户经理，住甘肃省兰州市七里河区。。被告：张煜杲，男，汉族，1975年12月28日出生，住兰州市七里河区。被告：兰州仁恒房地产有限公司，住所地：兰州市城关区和政东街189号。法定代表人：金宏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦婷，系甘肃正鼎律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行与被告张煜杲、兰州仁恒房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行的委托诉讼代理人权文军和被告兰州仁恒房地产有限公司的委托诉讼代理人李梦婷到庭参加诉讼，被告张煜杲经公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张煜杲向原告偿还借款本金259913.14元；2.判令被告张煜杲偿还原告利息至全部借款本息清偿完毕之日止（截至2020年5月21日的所欠利息为21998.61元）；3.判令原告对被抵押人张煜杲名下位于兰州市七里河区××路街道××庄××号××单元××室房屋享有优先受偿权；4.判令兰州仁恒房地产有限公司为本笔贷款承担连带保证担保责任；5.判令本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年12月3日，原告与被告张煜杲签订了《个人担保借款合同》，约定原告向被告张煜杲借款35万元用于购买兰州市七里河区××路街道××庄××号××单元××室房屋，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准，利率采取浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮百分之五。合同签订后，原告于2011年1月27日向被告张煜杲发放贷款35万元，借款发放后被告张煜杲仅偿还部分借款，尚有借款本息281911.75元未偿还，经原告多次催要未果，无奈诉讼请求处理。被告张煜杲未作答辩。被告兰州仁恒房地产有限公司辩称，被告张煜杲未按约偿还原告贷款本息确有过错，应当承担本案全部违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，案涉借款合同明确约定被告张煜杲以合同项下贷款所购房屋为该笔贷款提供抵押，抵押物价值远高于原告诉讼请求的金额，完全可以覆盖并实现原告的债权，原告应当依照合同约定，对被告张煜杲的抵押房屋处分后优先受偿。同时，借款合同中关于原告取得他项权证的约定应属于合同所附条件，而非合同约定的保证期间，本案中我公司承担的是阶段保证担保，涉案房屋如期竣工进行了验收备案登记，按期交房并按约通知被告张煜杲办理房屋产权登记手续，我公司已履行全部合同义务，银行贷款阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，我公司与原告保证合同解除条件即完成，我公司连带保证责任应终止。被告张煜杲无正当理由不予配合办理房屋产权登记手续，属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就，我公司不应再承担保证责任。请求法院驳回原告第四项诉讼请求，该案诉讼费用由被告张煜杲负担。本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，被告张煜杲作为借款人及抵押人与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告张煜杲向原告借款35万元用于购房，借款期限240个月，到期日为2030年12月2日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮25%确定，当期实际执行年利率4.8%，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息，直至本息清偿为止，实际执行逾期利率为6.24%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期，有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；被告张煜杲以其购买的位于兰州市七里河区××路街道××庄××号××单元××层××室房屋为上述贷款提供抵押担保，原告对上述房屋作了抵押权预告登记。被告兰州仁恒房地产有限公司为上述贷款提供阶段性保证担保，自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后2011年1月27日原告依约向被告指定账户发放贷款35万元,但被告张煜杲未按时履行还款付息义务，截至2021年1月21日，逾期本金259913.14元，产生的利息、罚息及复利等28878.30元，合计288791.44元，原告多次催要无果，遂诉讼请求处理。上述事实，有双方签订的《个人购房担保借款合同》、放款凭证、利息明细表、不动产登记证明、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方均具有约束力，系有效合同，应当全面履行。原告在合同签订后按约发放了贷款，被告张煜杲使用了贷款但未按约定的期限还款，有违诚实信用原则，负有本案全部责任，已构成违约，原告在起诉时要求合同项下的借款提前到期，被告张煜杲偿还剩余全部本金及利息的诉求本院予以支持。双方约定的逾期利息、罚息等不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款关于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购房产抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立，原告不享有对本案诉争房产处置价款行使优先受偿权。被告兰州仁恒房地产有限公司认为未办理房地产权利证书是被告张煜杲无正当理由不予配合，但这是其与被告张煜杲之间的另一种法律关系，不在本案审查的范围，其可另行主张。根据合同的相对性原则，涉案房屋尚未办理房地产权利证书的原因不在于原告，原告尚未办妥抵押登记手续，原告要求被告兰州仁恒房地产有限公司对上述借款承担连带保证责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张煜杲于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行归还贷款本金259913.14元及支付利息、罚息、复利共计28878.30元（暂计算至2021年1月21日），合计288791.44元。2021年1月21日之后的利息、罚息、复利按合同约定继续计算至本息实际还清之日止，利随本清。二、被告兰州仁恒房地产有限公司在完成涉案抵押房产产权登记及抵押权登记前对第一项确定的偿还义务承担连带责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行的其他诉讼请求。案件受理费5528元，公告费260元，由被告张煜杲、兰州仁恒房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  田 孜审 判 员  张 芮人民陪审员  王雯霞二〇二一年四月一日书 记 员  胡 洁