河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初3156号 原告：刘某，女，2004年9月13日出生，汉族。住河北省廊坊市广阳区。 法定代理人：海某，女，1983年10月17日出生，蒙古族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：崔河川，河北律清律师事务所律师。 被告：三河市首信房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊高新区燕灵路口西侧上上城理想新城住宅小区福乐园第S4幢1单元1层0107号。 法定代表人：苏云刚，该公司执行董事。 统一社会信用代码：91131082308469884B。 委托诉讼代理人：于永超，该公司职员。 被告：辛集皮革城有限公司，住所地河北省石家庄市辛集市北区古城大街南侧、永安街北侧国际皮革城二期5层01号。 法定代表人：李孟梁，该公司执行董事。 统一社会信用代码：9113018169757892K。 委托诉讼代理人：田锦帅，河北一傲律师事务所律师。 原告刘某与被告三河市首信房产经纪有限公司、辛集皮革城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘某的委托诉讼代理人崔河川、被告辛集市皮革城有限公司的委托诉讼代理人田锦帅、被告三河市首信房产经纪有限公司的委托诉讼代理人于永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告一签订的编号2019Ｘ：3450、3451号商铺认购合同及委托经营管理协议。2、依法判决被告一返还原告购房款22万元，并支付相应利息。3、依法判决被告二返还原告服务费12万元，并支付相应的利息。共计34万元（利息以34万元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的标准计算利息，从2019年4月20日起至付清之日止）。4、诉讼费、公告费等费用由被告一、被告二共同负担。事实和理由：2019年1月20日，原告与被告已签订了编号2019年Ｘ：3450、3451号商铺认购合同及委托经营管理协议。约定被告一将辛集市国际皮革城二期四层Ｂ-792、793号商铺出售给原告，每个商铺总价款为22万元，共计44万元，但对购买商铺办理产权过户日期约定不明。签订合同当日原告共计支付了上述两个商铺的50%的购房款22万元。经二被告要求，又向被告支付了名为服务费，实为购房款12万元，据了解是二被告目的是为了避税，至此，原告共计向二被告支付了34万元，原告签订合同后至今仍未接到办理过户登记手续的通知。原告从被告一处了解到，原告所购买的商铺及相应的土地使用权，在原告购买之前被告一已经做了抵押，无法办理过户。在原告购买商铺时对此毫不知情，而且原告认为被告故意隐瞒了该抵押事实，存在欺诈行为；另外，被告至今也没有将涉案商铺对外出租经营，违反了委托经营管理协议。被告的违约行为不仅违反了法律规定，也损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，导致原告签署的认购合同目的无法实现，据此原告有权提出解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。 三河市首信房产经纪有限公司辩称，1、不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回，原告所签订的协议是原告基于对皮革城项目充分了解的基础之上予以签订，原告所诉事由不符合合同中约定的解除条件，更不符合法定的解除事由；2、我公司已促成原告与辛集市皮革城公司就涉案房屋签订房屋买卖合同，且合同正在履行过程中，我公司已完成相应的服务，收取的服务费有事实和法律依据，现原告要求予以返还违反诚实信用原则，请求法院予以驳回。 辛集皮革城有限公司辩称，1、原告的诉讼请求第一项没有事实和法律依据，双方签订的认购合同及委托经营管理协议是双方的真实意思表示，不存在合同解除的法定和约定条件；2、原告要求返还购房款没有法定和约定的事实依据，因此应当驳回原告对我方的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无意义的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据为：1、编号为2019X：3450、3451号《商铺认购合同》；2、编号为2019X;3450号、3451号《委托经营管理协议》；3、原告向被告辛集市皮革城有限公司转账记录、被告辛集市皮革城有限公司出具的出具的收据；4、录音证据；5、辛集市皮革城有限公司企业登记信息。 被告辛集市皮革城有限公司对原告提交的证据除录音外，其他证据的真实性予以认可，但同时认为皮革城不是房地产开发企业所出售的商铺系我方的自建房产，不应当适用有关商品房的相关法律规定，我方出售行为系一般房屋买卖行为；原告提交的录音整理，看不出有哪些内容能够反映原告诉状中所提到的存在欺诈、合同可以解除以及三河首信和我们是一体的这些原告的主张。 三河市首信房产经纪有限公司对原告提交的录音证据涉及该公司的真实性不予认可，称我公司没有牛艳春此人，对原告与牛艳春之间的联系、通话内容均不予认可。对其他证据的真实性无异议，我公司向原告开具的收据已载明了收款单位、金额、及款项性质，原告也予以签字，可以认为原告对每套房屋支付6万元服务费是没有异议的。 被告辛集市皮革城有限公司提交了案号分别是（2019）冀0181民初2478号（2020）冀01民终8922号民事判决书。 原告对被告提交的两份判决书真实性无异议，认为从两份判决书可看出被告所出售房屋有抵押行为，并认为两份判决书不具有参照性。 本院经审理认定事实如下：2017年辛集市皮革城有限公司委托三河市首信房产经纪有限公司代理销售辛集市皮革城二期商铺。约定由三河市首信房产经纪有限公司代理销售辛集市皮革城位于辛集市北区古城大街南侧，永安街北侧皮革城二期的商铺。2019年1月20日元，原告向三河市首信房产经纪有限公司分两次每次6万元交付共计12万元服务费，首信公司为原告出具收据。原告通过首信公司与被告辛集市皮革城有限公司于2019年1月20日签订了编号为2019Ｘ：3450号、3451号《商铺认购合同》，约定原告购买辛集市国际皮革城二期四层Ｂ-792、Ｂ-793号铺位，原告于2019年1月20日向辛集市皮革城有限公司支付两处商铺全部购房款的50%，即22万元，剩余50%原告在接到被告辛集市皮革城有限公司通知办理房屋权属登记后30个工作日内付清。辛集市皮革城有限公司承诺本协议签订且乙方（刘某）履行完付款义务3年内为原告办理房屋权属登记。辛集市皮革城有限公司当日向原告出具收据，即辛集市国际皮革城二期四层Ｂ-792、Ｂ-793购房款两笔共计22万元，并与原告签订《委托经营管理协议》。另查明辛集市国际皮革城二期项目通过出让方式取得土地，规划用途为商业，并于2013年取得房屋产权证。 本院认为，原告刘某与被告签订的《商铺认购合同》系双方当事人真实意思表示，该认购合同真实、合法、有效。原告主张其与被告辛集市皮革城有限公司签订购买《商铺认购合同》前，辛集市皮革城有限公司已将房屋抵押，没有告知原告。因被告辛集市皮革城有限公司办理的房屋产权登记证的付记栏中，已显示该房屋已于2015年4月20日设立抵押，并办理抵押登记，故原告主张被告辛集市皮革城有限公司存在欺诈行为，理据不足。另、双方《商铺认购合同》中明确表明辛集市皮革城有限公司于三年内为原告办理产权登记，合同签订日为2019年1月20日，也就是说被告辛集市皮革城有限公司于2022年1月19日之前任何一时间点，为原告办理产权登记即可，故原告以案涉房屋现阶段处于抵押状态，无法办理过户手续为由，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第50条规定，房地产开发企业应当是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售应当向县一级以上人民政府办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中辛集市皮革城有限公司以出让方式取得土地，建成后已经就涉案商铺在内的四层商铺办理了房屋所有权证书。可见，辛集市皮革城有限公司在该项目上并非房地产开发企业，将其名下拥有所有权的房屋分割出售给他人的行为，系一般房屋买卖行为，故原告主张与被告辛集市皮革城有限公司的房屋买卖系商品房买卖行为，理据不足，本院不予支持。被告三河市首信房产经纪有限公司已经促成原告与辛集市皮革城有限公司签订《商品房认购合同》，已经履行完相应的居间义务，有获得居间服务费的权力，故原告要求三河市首信房产经纪有限公司退还服务费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百五十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十五条的规定，判决如下： 驳回原告刘某的诉讼请求。 案件受理费3200元，由原告刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人为材料收转窗口，联系电话：181××××7352）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李士录 二〇二一年四月一日 书 记 员  陶林可 （审判人员） 二〇二一年三月二十九日 （书记员）