甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)甘01民终442号上诉人（原审原告）：候文斌，男，1985年4月26日出生，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审被告）：樊友民，男，1970年7月8日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人候文斌因与被上诉人樊友民房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。候文斌上诉请求：1.撤销兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初2087号民事判决，发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清及认定事实错误。1.原审判决认定的内容“事实如下：2013年2月25日候文斌与兰州市国资物业管理有限公司签订《经济适用住房买卖合同》(合同编号2521202)”与客观事实不符，根据上诉人提供的购房合同以及庭审笔录，以及庭审现场视频，上诉人从未提及是该日期签订购房合同，上诉人在庭审笔录中表示为2011年12月15日签订初步合同，于2013年3月5目左右正式签署，提供的合同亦可以佐证，由于原始合同遗失，提交的合同原件是上诉人又去国资公司后补的。该合同编号为(2019292521202)。国资物业管理公司正式交付该涉案房屋的时间是2014年6月份左右。上诉人提交的原审第三组证据可以佐证，法院审理判决上的编号也不符合。上诉人认为涉案的重要日期，合同编号等诸多错误都属于审定事实错误。2.原审判决认定的“候文斌与樊友民签订的《房屋买卖协议》双方意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定”与上诉人提出的事实相悖。上诉人提出“该买卖协议违反《兰州市经济适用住房管理办法》的相关规定，属于无效合同。该民事交易行为不是出于候文斌全部真实意思表示，属于受胁迫诱导的一方”等情况，上诉人提供的第二组证据可以佐证。根据庭审现场录音视频等资料，在质证环节对方对于第二组证据表示怀疑，上诉人一直表示可以播放录音，双方可就此展开辩论。法官简单粗暴结束该组证据质证，也未进行当庭播放。案件中是否有胁迫，是否双方真实意思表达等情况未经审定，在判决中也只字未提该事项是由于证据不足等原因导致否决还是如何，原审判决未经认真详细审核该组证据内容直接给予否决，属于在审定事实不清的情况下的主观判断。3.上诉人认为被上诉人不符合申购兰州市经适房资格条件的这一事实，对于原审的判决有重大利害关系，需要申请法院确认这一事实。上诉人是符合申购经适房的资格的，才能申请购买到该套住房，这也是上诉人名下迄今为止唯一的一套住房。因为如果对方根本不符合兰州市经适房申购资格，由此造成的过户不能。对方除承担违约责任外，该买卖协议还同时违反了《合同法》第五十二条第一款规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，应当属于合同自始无效。经适房属于国家对于城市居民中低收入群体的福利性保障性待遇，属于政策性住房，对于自有住房条件较好，不符合经适房申购条件的，不允许其购买。上诉人在当庭提出对方不符合申购资格，对方可进行反驳，根据“谁主张谁举证”的原则，对方应提交符合申购条件资格的证据证明。事实上，对方从签订合同起，时至今日，从未符合购买经适房的资格条件。但对方对于该项举证毫无表示，也无证据可提交，整个过程在庭审录音录像视频中有完整记录。可庭审法官直接忽略这一步骤，而且在开庭笔录中并未就此做任何记录。原审判决只字未提该事项，既不认定也不否定，属于审定事实不清。而且上诉人有充分理由证明对方存在隐瞒的可能。但法官在开庭期间也从未就此问题开展询问、调查、质证及辩论，不给上诉人就此问题的陈述机会。即便无法推定对方是否有刻意隐瞒不符合申购资格的意图，但至少审定清楚符不符合资格这一事实，对于判决有重大影响。4.上诉人在起诉书中及庭审现场提出的“双方交易行为不符合日常交易习惯且不符合公平原则”，以及在被逼无奈下曾多次向对方提出双方以公证的方式继续完成交易等都被对方拒绝等需要确认的事实，这些事实的确认都可以用来推定是否签订合同是双方真实意思的表达及是否有胁迫等情况。以及被上诉人提出是由于“原告(原审原告)故意拖延不过户”等事实都未进行调查、质证和辩论。这些事实都未进行确认，都与本案的判决有重大利害关系，但都被法官图省事而选择性忽视，上诉人认为这都属于严重的审定事实不清。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为“涉案经适房候文斌购买已满5年，符合《经济适用住房管理办法》第三十条的规定。双方签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定。未违反《中国人民共和国合同法》第五十二条各项规定，因此买卖合同有效。”但上诉人认为该合同无效。第一，《兰州市经济适用住房管理办法》作为《经济适用住房管理办法》的下位法，并不与其产生矛盾冲突，不存在法条竞合情况，相反《兰州市经济适用住房管理办法》细化了具体操作细则。在《兰州市经济适用住房管理办法》第三十七条中也完全遵照原审法官援用的《经济适用住房管理办法》第三十条的内容，而且更加详细具体的规定了“经济适用住房配售后5年内不得上市交易。5年内又购买其他住房或者特殊情况确需转让的，交由政府回购；经济适用住房配售5年后，允许上市交易。交易时，购房人须按照配售时同地段同类普通商品住房和经济适用住房差价的50％向政府交纳土地收益；购房人也可在补缴同地段、同类普通商品住房价差后取得完全产权”的情形。首先对于这其中已购房屋满5年的认定，根据相关法律及规章解释，不是简单的以签订购房合同满5年为标准的，而是以“经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年”为标准，该房屋截止目前仍未取得契税完税凭证或房屋所有权证，且兰州市全体国资物业二十九家园购房者均未取得任何的契税完税凭证和房屋所有权证。而且客观上该事实不是由上诉人自身原因造成，办理不能是政府行政未许可，政府相关政策是在条件成熟时由国资物业公司统一为购房业主进行办理所有权的登记，此情形不以上诉人个人意志为转移。因此，上诉人购房的法定条件仍未达到“经济适用住房购房满5年”，双方签订购房协议时至今曰仍然属于严重违反法律法规强制性规定。第二，该买卖协议是在被胁迫下签订，签订曰期为2015年8月29日。当时远未达到购房满5年的条件，签订日期及后续时间都长期处于严重违反《经济适用住房管理办法》第三十条及《兰州市经济适用住房管理办法》第三十五条的规定，标准的属于违反《合同法》第五十二条第一款第五项的行为，因此该合同自始无效，不存在法定无效条件消失的情形，原审判决在审定事实不清的情况下(签订协议是否有胁迫，是否是双方真实完整的意思表达)而且对方是否符合申购资格条件，也是直接影响是否违反《合同法》第五十二条的内容。就直接武断判定候文斌已购买该涉案房屋超过5年，房屋买卖协议有效的结论，不仅严重背离“以事实为根据，以法律为准绳”的精神，也明显不符合公正审判原则，连适用法律条款也一并错误。三、诉讼程序错误。在庭审现场，原审法官宣布“今天依法适用简易程序进行公开审理”可推定原审法官认为该案符合“审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序审理”的规定。可上诉人认为在实际审理过程中，明显出现大量事实不清，争议较大的情形。且上诉人并未自愿选择适用简易程序，按照《民事诉讼法》的相关规定“基层人民法院适用第一审普通程序审理的民事案件，当事人各方自愿选择适用简易程序，经人民法院审查同意的，可以适用简易程序进行审理。但是，人民法院不得违反当事人自愿原则，将普通程序转为简易程序。当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。”当庭审理情况均不符合简易程序审理的情形，可原审法官在很多事实都未确认，却仍然选择适用简易程序。另外根据《民事诉讼法》的规定“适用简易程序审理的民事案件，除人民法院认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判。”既然原审法官认为适用简易程序审理，事实清楚，争议不大，就应该进行当庭宣判。可原审法官却又不当庭宣判。上诉人认为从诉讼程序这两个方面法官的审理都站不住脚，不合常规逻辑。再次，原审法官在质证环节，当庭宣布“一证一质”，但实际中并未采取“一证一质”，在第二组证据即通话录音证据中，并未当庭进行播放(也未进行庭前播放)，对方对此证据进行质疑时法官也未跟进。从头到尾敷衍了事，由此双方并不清楚法官如何对这一事实进行了确认。四、审判结果不合逻辑，严重背离公平原则、不符合公序良俗。该判决在未查明事实真相的情况下，除了适用法律错误，诉讼程序错误，判决结果也明显违反公正审判，有失公平原则。即便原审法官认定双方签订的购房协议有效，在长达5年多的时间里，对方享有了占有房屋带来的所有的权益(含出租收益和房产增值收益)，却只支付了10万元的定金。上诉人之前(提起诉讼之前)每次交涉，对方樊友民便会以过完户才能付款为由拒绝。客观上形成了支付少量资金便可长期霸占该涉案房屋的事实，明显不公平。但判决中从未提及相关事实，只判定驳回原告所有诉讼请求，致使上诉人利益严重受损，可能会导致上诉人无法收到后续26万元的购房款或者较长时期收不到26万元购房款和这5年多甚至更长时间的孳息收入(由后续26万元购房款产生)。再者，即便确认双方购房协议有效，判决中也不写明判定交易有效是从何时计算，是从2015年8月29日计算，还是候文斌与国资物业签订满5年时计算。在此错误判决后，对方仍可以用未完成过户继续拖延并拒绝付款，但客观上过户办理不能是对方不符合申购资格及政府行政行为。该判决忽视了逻辑合理性，不符合公序良俗。在日常交易行为中，必然是樊友民在支付给了出卖人候文斌10万元以后，着急要尽快过户，虽然出卖人候文斌按期交付了该涉案房屋给樊友民，但作为正常人不能过户到手始终会不放心，尤其该套房屋还是经适房。应该是樊友民在5年多的时间迟迟得不到过户主动去起诉出卖人候文斌，并提供出卖人候文斌拖延不过户的证据，以期得到法院裁定来确认这一事实。即樊友民是原告，候文斌为被告。可实际情况是，樊友民从不着急房屋过户问题，在交付房屋没多久就放心大胆装修了该房屋并出租给他人。反而是候文斌在被逼无奈下选择起诉对方。这种行为根本不符合日常交易习惯，出卖人候文斌就是再伶牙俐齿，一般情况下也不可能拖延5年之久而对方毫无反应。但对方口口声声说出卖人候文斌拖延过户，却不能提交任何一份实际证据。也无法对出卖人候文斌提交的第二组证据提出反驳，只能当庭表示“是有过通话，但通话内容记不清了”。樊友民在庭审笔录中确认知道该房屋是经适房，并声称不清楚经适房的交易过户规则，却能抓住不能过户的漏洞拒绝继续付款，拒绝候文斌提出的公证过户等方式，也拒绝候文斌提出的解除该购房协议。这种行为不符合日常交易习惯，也不符合公序良俗。也无法进行合理的逻辑推定。可原审判决却相当于默认了这种情况。上诉人认为，庭审现场原审法官敷衍了事，错漏百出，对很多关键性事实的确认不闻不问，直接跳过，表现出极度的不专业和不负责任。在判决送达后，上诉人曾主动电话以及本人去法院申请答疑，均被拒绝，从头到尾属于典型的玩忽职守。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，诉讼程序错误，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。樊友民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。候文斌向一审法院起诉请求：1.依法裁定双方签订原房屋买卖合同无效；2.依法判令樊友民退还候文斌位于国资二十九家园(现宏泰家园)西区25号楼2单元1202的房屋，并完全恢复原貌；3.依法判令樊友民支付候文斌合同中约定违约金即违约方向守约方支付房屋总价款项20％的违约金计72000元，审理中变更为“依法判令樊友民退还侵犯候文斌物权所得收益及孳息等(即5年租金,每年12000元共计60000元及孳息15000元，合计75000元)”；4.依法判令樊友民支付候文斌提起诉讼而产生的一切损失和费用，包括诉讼费等。一审法院认定事实：2013年2月25日，候文斌与兰州市国资物业管理有限公司签订《经济适用住房买卖合同》(合同编号2521202)，购买兰州市安宁区沙井驿元台子446号西25幢2单元1202号房屋一套。2015年8月29日，候文斌与樊友民签订《房屋买卖协议》，约定候文斌将上述经适房(面积85平方米，毛坯房)出售给樊友民，售价360000元，自合同签订之日起2日内支付100000元定金，购房合同变更(房屋办理过户手续)后樊友民支付剩余的260000元。合同签订之日起十日内交付房屋，如逾期，候文斌承担200元／天的违约金。合同签订后，樊友民按照约定向候文斌支付定金100000元，候文斌将房屋交付给樊友民。该房屋至今未办理不动产所有权登记。以上事实，有双方提交的《经济适用住房买卖合同》、《房屋买卖协议》在卷佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”涉案经适房候文斌购买已满5年。候文斌与樊友民签订的《房屋买卖协议》双方意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定。候文斌主张其与樊友民签订的《房屋买卖协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案协议不存在合同无效的情形，故不产生合同无效的法律后果，故候文斌请求依法判令樊友民退还房屋并退还涉案房屋收益及孳息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对候文斌的全部诉讼请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：驳回候文斌的诉讼请求。案件受理费1676元,减半收取计838元，由候文斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,候文斌和樊友民签订的《房屋买卖协议》涉及的房屋为经济适用住房,属于政策性住房,购房人拥有有限产权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条:“人民法院确认合同无效,应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”;《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”候文斌和樊友民签订的《房屋买卖协议》即便不满五年、樊友民也不符合申请经适房的人员，但并未违反法律和国务院制定的行政法规的强制性规定,只要符合成立要件,按照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”的规定,该合同应为有效,但政府有优先回购权。实践中,案涉房屋在一定条件下是允许上市交易的,并非绝对禁止,买卖案涉房屋的行为并不必然侵害社会公共利益。本案中,双方在签订合同时是在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》,系双方的真实意思表示。候文斌称存在胁迫情形，既无充分证据，也未在一年内依法行使撤销权。候文斌明知“经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭”的规定,将性质为经济适用房的案涉房屋进行出售,其行为本身与国家建设经济适用房的目的相悖,明知自己住房困难却将房屋出售获利，责任在己。关于《房屋买卖协议》的继续履行问题，双方可协商解决，协商不能可通过诉讼解决。关于一审审判程序，适用简易程序候文斌未提出异议，其余均为程序瑕疵，不属于严重违反法定程序的情形，不必然导致本案发回重审。综上所述，候文斌的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理费1676元，由候文斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  张煜枫审 判 员  王锡东二〇二一年四月一日法官助理  王彦茹书 记 员  闫 佳