西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12593号原告：西安通泰置业有限公司。住所地：西安曲江新区。法定代表人：韩志强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段翀，陕西九成宫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑛，陕西九成宫律师事务所实习律师。被告：白艳妮，女，汉族，1979年4月4日出生，住陕西省铜川市耀州区。原告西安通泰置业有限公司与被告白艳妮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安通泰置业有限公司的委托诉讼代理人段翀、孙瑛，被告白艳妮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西安通泰置业有限公司诉称，原、被告于2018年2月5日签订《通泰曲江左岸认购协议》，约定，被告以158万元的价格购买原告开发的“曲江左岸”第16栋10702号商品房。认购协议签订当日被告向原告支付了定金5万元。随后原被告签署《商品房买卖合同（预售）》，约定，被告向原告支付首期房款79万元，剩余房款以商业贷款方式支付。截止至2018年3月27日被告支付原告购房款共计79万元。由于被告无购房资格，无法进行网签备案和银行按揭，同时，被告提出资金周转困难希望先收房用于经营，以便缓解资金问题。经原被告协商，2018年4月2日签订了《协议书》，主要约定，1、被告自愿购买案涉房屋，总价款为158万元。2、剩余房款79万元，分期1年。分期如下:第一次付款:2018年12月31日之前支付原告房款40万元，第二次付款2019年5月31日之前支付原告房款39万元。3、如被告不能按期支付款项，承担逾期支付的违约责任。同日原告将房屋交付被告使用，被告已将该房屋用于经营至今。但被告未按照《协议书》约定支付余款，原告多次催促被告按约付款，但被告明确表示因其不具有购房资格，拒绝支付剩余款项。2019年7月原告将被告诉至贵院，请求解除原被告签署的《通泰曲江左岸认购协议》、《协议书》，2019年12月贵院作出《民事判决书》［（2019）陕0113民初18698号］，判令解除原被告签署的《协议书》，现已生效。该判决查明被告属于限购对象，不具有购买涉案房屋的资格。因被告未按照双方合同约定付款，已达到合同约定的解除条件，且被告属于不具有购买案涉房屋资格的限购对象，原、被告签署的《商品房买卖合同（预售）》的交易目的已不能实现，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2018年签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告支付原告逾期付款利息344400元（暂计算至2020年3月12日，按总房款158万元的日万分之五计算）；3、被告支付原告解除合同违约金15800元（按应付款79万元的2%计算）；4、被告向原告返还房屋（曲江新区XX路与XX路XX栋，房号10702）；5、被告承担本案诉讼费用。被告白艳妮辩称，对原告的诉请一被告不同意。被告有履行合同维辩权，因原告知道被告限购情况下诱导被告买的房子，原告承诺等限购政策开了之后办按揭，或者是想办法给被告解除限购，让被告先付50％的房款，剩余50％的房款等限购政策开了之后办按揭，被告一直很犹豫，原告给被告的定心和措施是房子交付于被告，被告可以先使用房子，然后还有50％的钱没有交，让被告不必担心，所以被告在被诱导的的情况下，也因为简单相信销售顾问经理周某某，更因自己不是专业人士才买的涉案房子，于2018年2月5日签了一个（曲江通泰左岸内购协议），支付定金5万。2月6日支付10万预付款，按约定3月27日前付了剩余约定房款64万，合计付款合同总金额50%，即79万，并签定了一个商品房买卖合同，合同约定的是，剩余的50％办理按揭，但是没有写按揭日期，因此被告才相信原告，才购买的涉案房屋。因合同里面没有写按揭日期，也就是预示着被告答应原告，付50％房款房子交给被告，剩余50％的按揭，等限购政策开了之后给被告办按揭，所以被告才没有让原告写相关的承诺书。到合同约定的时间2018年3月31日交房，被告收房时，物业称不能交房，须让被告付全款才可以交房，如果要想收房必须一次性付款。周某某告诉被告原告违约其也很无奈，周某某给被告想办法处理此事，因为被告一直强调被告是有多大能力做多大的事情，一次性付款被告不可能，被告做一切事情都是按计划做的，被告买房子也是为了自己用，因被告小寨的房子六月到期，所以在被逼无奈的情况下，原被告协商签了一个分期付款的协议。被告承认此协议，但在约定的时间2018年12月31日被告去交房款时，同时还有和被告情况一样的710室购买人，被告让原告出具有法律效应的房子是被告的证明，或者证明房子是被告的，不一房二卖的或抵押贷款的字据，原告拒签，所以房款未交成功，后来被告还找了几次都没有结果，在被告的催促下，也是在合同约定期限前，2019年5月22日原告的律师以及销售经理周某某和被告一起沟通此事，因被告约定期限可以分期付款也可以按揭，被告全力配合原告处理此事，原告明确表态因消防验收不合格，不能正常办理合法交房手续，所以不能按揭，被告希望原告尽快给出解决办法，但后续没有音信。被告2019年10月1日就接到了法院传票，开庭之日被告找了原告总经理韩志强，韩志强声称原告为了要钱，被告为了要房，只要交了钱原告就写承诺，但没有提到违约金，韩志强说先开庭然后和解，所以被告才同意和解，被告才在第一次诉讼中承担了一半的诉讼费，因为签了商品房买卖合同之后，原被告的内购协议本身就是自动无效的，所以在第一次诉讼中已经撤销了原被告的内购协议和分期付款协议。但是被告的商品房买卖合同是有效的。而且后面被告积极配合主动找原告三四次交钱都没有成功，因为原告每一次说话都不一样，而且和被告提出了无理的要求。所以合同不能履行不是因为被告造成，被告至今还是愿意配合原告解除限购或者一次性付款。违约金及利息被告拒绝支付。原被告的分期付款协议在第一次诉讼中已经解除，因被告未构成违约行为。合同约定在原告应该满足网签的情况下，才支付尾款。被告认为付尾款的条件是被告要预告登记网签备案后，但由于原告及销售人员没答应可以网签，网签不下来，就谈不到结清尾款。原告应该出具不一房两卖的证据。所以付款义务和网签义务至少应该是同时进行的，原告没有进行，被告就行使同时履行抗辩权，因此，被告并没有违约，拒绝支付违约金和利息。房屋被告不能返还，因被告是在和原告达成意见一致的情况下办理的交房手续，原告在第一次诉讼中已经承诺房屋是被告的。诉讼费被告不予承担。因原告的前四项诉请都不成立。原告于2018年2月5日在销售员王恒和经理周某某（当时说这个公寓不限购）的诱导下购买了西安市《通泰·曲江左岸》房屋一套。第一次2月5日定金5万元，第二次2月6日预付款10万元，第三次3月27日交房款64万合计79万元，占总房费的百分之五十，交费后销售员王恒和销售经理周某某称此房为限购房，而被告买房时就告知他们被告是限购人群，但销售人员称能帮被告解决，解决方案其一是落户到亲戚朋友名下，其二就是等孩子年满18周岁再办理等各种理由，不仅被告还有类同的其他业主，最后就是让等待限购令打开，并签定了一个商品房买卖合同，合同约定的是，剩余的50％是按揭。后因协商无果被告准备退房，周某某经理同意退房，但是退费却说需要一个多月的时间。在无奈之下又拟订分期付款协议。被告第一次分期交费时，要求出具证明房屋有法律效力的权属证明，但原告拿不出来，被告没有办法交协议里尾款的分期付款。2018年5月22日周经理约原被告请律师协商，被告告知律师被告会全力配合交款或办理合法购房手续，要求原告配合办理按揭或不一房二卖承诺，律师也同意向开发商反映。被告一直等待反馈结果，但是没有得到回复。原告明知被告属于限购人群却同意交易收取房款，属于诱导欺骗消费者。被告来来回回跑了无数次协商，期间产生误工费，被告要求退款但原告不能实时到账使得错过最佳投资时间，被告同一阶段考虑的三个房产，曲江旺座，鹏博大厦以及曲江诸子阶均不存在此类问题，原告耽误了被告购买其他房产的机会，以及此房屋没有两书一表，房款交了一大半没有任何法律保障，况且被告人生的第一个官司就是因为买了这套房引起的，被告在企业经营中从未贷过款，也没有干过任何对社会有负面影响的事情，被告上班至今一直在支助困难学生以及突发事件的捐款和公益事情，今年疫情期间向多所学校捐赠测温门及防疫物品，但是在这个问题上给被告的工作以及生活带来了很多负担和压力，给被告造成的身体伤害和精神伤害不可估量。经审理查明，2018年2月5日，原告与被告签订《“通泰.曲江左岸”认购协议》，约定被告自愿认购原告开发的位于曲江XX路与XX路XX栋，房号为10702，总房款158万元。协议约定付款方式为剩余房款79万元整办理银行按揭贷款。同时约定本协议各项规定中，未尽事宜以签订的正式《商品房买卖合同》为准，《商品房买卖合同》签订后，此协议书自动失效。协议签订当天，被告向原告支付定金5万元。2018年3月28日，原被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（编号：5077392），付款方式约定为贷款方式付款:商业贷款。被告应于2018年3月28日前支付首期房价款人民币790000元，余款人民币790000元向长安银行西安灞桥区支行申请贷款支付。如被告未按照约定时间付款，逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向原告支付违约金，原告退还被告已付全部房款。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更等进行了约定。截止2018年3月27日，被告向原告支付购房款79万元。2018年4月2日，原被告就涉案房屋再次签订《协议书》，约定剩余的79万元房款分期1年，分期时间:2018年5月1日至2019年5月31日，被告按期付款则在此期间内不计息。第一次付款:2018年12月31日之前支付原告房款40万元整；第二次付款:2019年5月31日之前支付原告房款39万元整。若在分期年限内，可以进行网签备案和银行按揭，乙方剩余房款可办理银行按揭进行支付，则不收取利息。同日，被告白艳妮签署《业主收房物品交接确认单》、《房屋交接验收表》、《业主入住手续会签单》、《业主信息登记表》，现涉案房屋由被告实际使用。另，被告属于限购对象，被告与原告签署《“通泰曲江左岸”认购协议》时，双方均明知被告不具有购买涉案房屋的资格。被告在支付79万元购房款后，未再支付剩余购房款。2019年原告向西安市雁塔区人民法院起诉被告，要求解除原被告于2018年2月5日签订的《通泰曲江左岸认购协议》；解除原被告于2018年4月2日签订的《协议书》；被告向原告返还房屋（案涉合同项下：曲江新区XX路与XX路XX栋，房号10702）；被告承担诉讼费用。在审理过程中，原告撤回要求被告返还房屋（案涉合同项下：曲江新区XX路与XX路XX栋，房号10702）的诉讼请求。本院于2019年12月26日作出（2019）陕0113民初18698号民事判决书，判决：一、原告西安通泰置业有限公司与被告白艳妮于2018年4月2日签订的《协议书》解除；二、驳回原告西安通泰置业有限公司的其余诉讼请求。现该判决已经生效。另查，因被告属于限购人群，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》未办理网签备案。再查，2017年9月13日西安市人民政府发布《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，该通知中规定，将住房限购政策调整为：在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，暂停向已拥有2套及以上的住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、拥有1套及以上住房的非本市XX房。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、协议书、（2019）陕0113民初18698号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方都可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。2017年9月13日西安市人民政府发布的《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中对西安市住房限购地区、限购人群进行了明确规定，而被告在购买涉案房屋已属于西安市人民政府发布的通知中的限购人群，原告签署的商品房买卖合同（预售）因原告不符合购房资格，从事实上无法继续履行，故对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同（预售）的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还被告已经支付的购房款，被告应向原告返还涉案房屋。因涉案房屋已经装修，对该损失，被告可另案主张。关于原告要求被告支付逾期付款利息以及违约金的诉请，因被告在购买涉案房屋时属于限购人群，原告亦知晓该事实，但原告仍将涉案房屋出售给被告，原告对双方签订的商品房买卖合同、协议无法继续履行存在过错，故对原告要求被告支付逾期付款利息及违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告西安通泰置业有限公司与被告白艳妮2018年3月28日签订的《商品房买卖合同》（编号：5077392）解除；二、原告西安通泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告白艳妮退还购房款79万元；三、被告白艳妮在收到上述79万元购房款后三十日内将曲江XX路与XX路XX栋XX号房屋返还给原告西安通泰置业有限公司；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安通泰置业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费19020元，由原告承担10000元，由被告承担9020元，因原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  夏书梅人民陪审员  韩诗若二〇二一年三月三十日书 记 员  王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2021年月日送达1