辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初1537号原告（反诉被告）：中耀房地产开发（沈阳）有限公司，住址辽宁沈阳市皇姑区黄河北大街56-34号，统一社会信用代码：912101005646637822。法定代表人：李瑞，系公司总经理。委托诉讼代理人：李菲、马灿，系辽宁卓政律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘亚杰，女，1957年5月24日出生，锡伯族，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：周百顺，系辽宁恒灿律师事务所律师。被告（反诉原告）：关胜，男，1985年6月18日出生，锡伯族，住址辽宁省开原市。委托诉讼代理人：周百顺，系辽宁恒灿律师事务所律师。原告（反诉被告）中耀房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称中耀房地产开发公司）与被告（反诉原告）刘亚杰、关胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中耀房地产开发（沈阳）有限公司委托代理人李菲、马灿，被告（反诉原告）刘亚杰、关胜及共同委托诉讼代理人周百顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告一支付原告欠付租金57148.59元及逾期支付租金违约金33276.89元（计算至实际支付之日，暂计至2020年9月30日）共计90631.18元；2、请求法院判令被告一支付原告拆铺费用暂计12916元（以实际发生为准）；3、请求法院判令被告一支付逾期返还商铺的占有使用费4297.63元及逾期返还房屋违约金8595.26元共计12892.89元（从合同解除之日到实际还铺之日，暂计至2020年10月19日）；4、请求法院判令被告二对被告一的上述第1、2、3项义务承担连带贵任。4、请求法院判令二被告承担本案诉讼费及律师费及其他必要费用。事实及理由：2018年4月28日，原告与被告二签订了《沈阳中粮广场商业街区运营区商铺租赁合同》（以下称租赁合同），约定被告二承租原告中粮广场祥云小镇商亚街区[9210]号商铺(地址：黄河北大街56-35号），建筑面积85.96平方米，租赁面积60.36平方米（以下称商铺）。租赁合同“第一部分合同协议书”第三条约定了租赁期限及租金标准：租赁期限为3个租赁年度（自起租,即装修期屈满后次日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按照此方式顺延及计算，直至租赁期限届满，即自2018年7月6日至2021年7月5日）：租金标准为第[1]个租货年度日保底租金[3]元人民币/日/平方米，第[2]个租赁年度日保底租金[3.24]元人民币/日/平方米，第[3]个租赁年度日保底租金[3.56]元人民币/日/平方米，同时租赁合同“第二部分合同通用条款”4.2.1约定了租金及费用的支付方式，即除首月基本租金于起租日前10日支付外，租金按季度支付，被告二关胜应于每季度[1]日之前支付当季度的基本租金。合同签订后，原告按照合同约定于2018年5月7日（装修期60日，即2018年5月7日至2018年7月5日）交付了商铺，被告二亦正常占有、使用商铺。2018年6月4日，原告与二被告签订《沈阳中粮广场商业街区商铺租赁合同》权利义务转让协议书一（以下称“权利义务转让书一”），约定被告二自2018年6月4日将原租赁合同项下的全部权利义务转让给被告一，并约定被告一的行为及后果均由被告二负责并承担连带贵任，原告可据此向被告二直接追偿，自此被告一实际占有使用涉案商铺并向原告支付租金。自2019年下半年开始被告一无故拖欠租金，原告多次催缴，然被告仍拒绝缴纳租金及物业费。2020年9月底，原告发现被告一未经沟通无故停止营业，撤离派驻人员且将部分物品搬离。被告一的行为已构成根本违约，达到原告行使法定解除权的条件，故原告于2020年10月15日向被告送达《拆铺通知函》，将双方租赁合同关系解除，通知被告于三个工作日内将商铺恢复至清水状态交还原告并缴纳拖欠租金。截至到2020年9月30日，被告一拖欠租金共计57148.59元（包含2019年第四季度租金6856.64元，2020年第一季度租金12320.68元，2020年第二季度租金18202.16元及2020年第三季度租金19769.11元）。根据租赁合同“通用条款”第17.2约定：“在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费租赁保证金、水、电、燃气、空调费、电话费、有限电视开通费、有限电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络开通费、网络端口维护费及其他费用等按本合同约定乙方应向甲方缴纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付违约金。”故被告二除应支付原告拖欠租金外，还应支付相应逾期付款违约金共计33276.89元（分段计算，暂计至2020年9月30日）。根据租赁合同“通用条款”第14.1条的约定，被告一应在合同终止之日归还商铺。由于被告一未在规定期限内拆铺并交还商铺，原告拟委托第三方将商铺内遗留物品搬离并进行拆铺。根据租赁合同“通用条款”第14.4条的约定，逾期未还铺的，原告有权委托第三方进行拆铺，发生实际拆铺费用的，由被告一承担，且被告一应就占用期间支付占用使用费及逾期返还房屋违约金。根据权利义务转让书一的约定，被告一应当按照约定对被告二的全部付款义务承担连带责任。二被告辩称，1、本案原告违约在先。原告本身向被告交付的就是有瑕疵的、不符合使用条件的商铺；在被告进驻后的不长时间就发现严重漏水；而后冬季又发现供暖温度极低无法承受。发现非常严重的瑕疵后，原告未（完全）履行维修义务，未能修复瑕疵，直至最终放弃维修。这导致被告根本无法实现租赁商铺的目的，经济利益受到巨大损失，人身安全和健康也处在危险之中。根据民法典第536条；708条、712条、713条的规定，被告有权选择解除合同，并要求赔偿损失。2、原告的诉请第一项，要求租金及逾期违约金不但没有事实及法律依据，且无计算根据。3、原告诉请拆铺费用没有任何事实根据，也不符合法律规定（格式条款不合理）。4、原告诉请占有费用及后增加的提前撤铺违约金（不返还保证金）没有事实及法律根据。因原告违约，被告已经于2020年7月28日正式向原告提出解除合同并撤离商铺。5、由于疫情影响及政府统一部署和要求，被告在2020年1月至5月期间并未营业。所在商业街整体（甚至全市、全国）都处在停滞状态。原告要求支付此期间房租不符合客观事实及法律规定。由于不可抗力影响，原告应减免租金。并且对于减免租金国家有明确的规定（中央发改委、国资委等八部委联合发文）应减免三个月的租金。综上所述。请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还保证金19239.75元及不合理收费2715.76元；2、判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金114354元（含电费、装修残值、物业费、经营损失）；3、本案产生的诉讼费用及律师费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月28日，反诉原告、反诉被告签订了《沈阳中粮广场商业街区运营期商铺租赁合同》一份。《租赁合同》约定：反诉原告承租被告运营的“中粮广场祥云小镇商业街区[9210]号商铺（面积60.36平方米）；租期三年，自2018年7月7日至2021年7月6日；租金标准为第一年度3元／日／平方米、第二年3.24元／日／平方米、第三年3.56元／日／平方米；同时该《租赁合同》还约定了“商铺用途”、“租赁保证金”、“其他费用”、“装修期”等条款；并且还以“通用条款”的方式约定了详细的有关装修期、商铺修缮、保险、物业管理、违约责任等条款；另外，双方还同时签订了“商户安全协议”、“物业管理费协议”。如上《租赁合同》签订后，于2018年5月7日反诉被告向反诉原告交付了约定商铺，经过免租装修期后，反诉原告开始使用该商铺。但是，经过不长时间反诉原告发现，该商铺存在着严重的工程质量问题：只要外面下雨，商铺内就出现漏水，而且非常严重，就此问题反诉原告向被告管理人员反映后，被告也毫无办法，没有任何有效手段和措施。在2018年7月6日，发生了大雨漏水，给反诉原告造成很大损失，停业了7天。经过交涉后，被告承认了相关事实，并同意给原告赔偿物品损失，就此双方形成了一份《补充协议》，该协议约定被告方及物业管理方（中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司）以抵顶5000元物业费的形式给予补偿（并未涉及停业及其他损失）。但此之后，该商铺依然没有得到任何改观，每逢下雨，室内必然漏水，两年间漏水十几次，安装又拆除吊顶次，期间共导致停业共26天。而到了冬季，则面临着更严重的问题，该商铺的供暖温度低得让人无法忍受：经常是在10度左右，最冷的天气，室内温度竟然只有5、6度。这样的室温导致反诉原告根本无法正常经营，无奈之下只能整天开着空调，冬季每月电费达到了1-2千元。但即便开着空调，室内温度也不能达标。如此一来，学员大大减少，更导致反诉原告的经营非常惨淡。但是，反诉原告把这些情况反映给了被告及物业管理方，却得不到有效的回应和解决手段。2020年的7月份，又来到了雨季，反诉原告在与被告无数次的沟通和交涉无果的情况下，选择了离开：于2020年7月28日，反诉原告与被告的管理人员当面交涉后，决定以放弃相应费用和权利为代价，自行撤离了。当时反诉被告还报警进行了阻拦，但未成功。而时隔半年多后，明明是违约在先的反诉被告，竟然先行起诉我方、提出不合理诉求，这让我十分的不解和气愤。所以，我方决定拿起法律武器，维护自身合法权益，就反诉被告的违约所造成的我方损失要求予以赔偿。反诉被告辩称,被答辩人要求答辩人返还保证金19239.75元及2715.76元没有事实及法律依据。1、被答辩人违约造成双方租赁合同提前解除，根据租赁合同的约定，答辩人有权扣除被答辩人的租赁保证金为提前解约违约金。虽然房屋存在漏水、供暖问题，但就房屋租赁合同而言，以上问题不构成答辩人的根本违约。2019年年底，被答辩人开始拖欠租金，2020年9月底，被答辩人未经沟通无故停止营业，撤离派驻人员且将部分物品搬离。被答辩人以其行为表明不履行合同，已构成根本违约。为了避免损失的扩大，答辩人行使法定解除权，按照合同约定书面通知被答辩人将双方租赁合同关系解除。租赁合同第4.3条的约定，因乙方原因导致本合同无法继续履行的或者乙方违约导致合同解除的，甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方有权依据本合同的约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。故答辩人有权扣除被答辩人的租赁保证金为提前解约违约金。2、被答辩人还存在欠付租金、未按照合同约定返还商铺等违约情形，租赁保证金不足以弥补答辩人的损失。被答辩人还存在欠付租金、未按照合同约定归还商铺等违约行为。答辩人对被答辩人支付赔偿金114354（含电费、装修残值、物业费、经营损失）不予认可。1、答辩人就漏水问题已经履行了合同约定的维修义务，且双方就因漏水问题达成了一次性赔偿协议，被答辩人无权就漏水问题造成的损失再次主张权利。对于被答辩人提到的漏水问题，双方及物业公司于漏水问题签订了补充协议，约定因大雨漏水，答辩人向被答辩人赔偿5000元物业费，由答辩人直接支付物业公司。该协议明确约定被答辩人对现实及未来可能发生的状况已充分了解，并对上述赔偿完全认同、不再追加任何其他赔偿。被答辩人今后不得再因此事向答辩人主张任何权利。因此应当视为双方就漏水问题已经一次性予以解决。故答辩人无权就漏水问题再次主张权利；2、被答辩人主张的供暖不达标问题属于热力合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，答辩人不应承担任何责任。租赁合同第一部分协议书第五条约定，物业费含冬季采暖费，甲方代收代缴采暖费，关于市政供暖温度甲方无法控制以实际供暖为准。因此，如果被答辩人主张供暖不达标或者供暖设施存在问题，属于供用热力合同纠纷，与本案不属于同一法律关系。况且，因被答辩人对涉案房屋冬季供暖问题不满，答辩人在无法控制市政供暖温度的前提下，聘请第三方对房屋保温层进行了检测及加装，相关费用由答辩人承担。可见，答辩人已经尽到了必要的义务，对供暖问题不应承担其他任何责任。3、被答辩人未按照合同约定交还商铺，视为对商铺遗留物品的放弃，被答辩人无权要求答辩人对其装修残值进行赔偿。租赁合同14.2的约定，合同终止时（不论基于何种原因），乙方应自费将商铺内的物品搬离将不可移动的物品拆除，将商铺恢复至交付状态（即清水状态）。及合同14.4.1的约定，乙方未按照合同约定交还商铺，但乙方人员已经实际撤离该商铺的，该商铺内的一切物品将被视为垃圾或者乙方放弃该等物品所有权及一切权利的放弃物，甲方有权将该等物品搬离该商铺或按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分，且无需给乙方任何补偿。本案中，被答辩人未经答辩人同意提前撤离该商铺，且在收到答辩人《拆铺通知函》后亦无任何回应，视为放弃该商铺遗留的所以物品包括装修残值，根据合同约定，答辩人有权自行对商铺进行恢复，被答辩人不仅无权要求答辩人对其装修进行赔偿，还应承担拆铺费用。三、被答辩人要求答辩人承担本案诉讼费及律师费没有法律依据。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求依据不足。请贵院依法查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2018年4月28日，中耀房地产公司作为甲方，关胜作为乙方共同签订了《沈阳中粮广场商业街区运营区商铺租赁合同》，约定，关胜承租中耀房地产公司中粮广场祥云小镇商亚街区[9210]号商铺(地址：黄河北大街56-35号），建筑面积85.96平方米，租赁面积60.36平方米。租赁期限为三年，2018年5月7日交付了商铺，装修期30天，自2018年6月8日起至2021年6月7日止。租金标准为第一年度3元／日／平方米、第二年3.24元／日／平方米、第三年3.56元／日／平方米。合同签订后，中耀房地产公司收取关胜保证金19239.75元。2018年6月4日，中耀房地产公司作为甲方、关胜作为乙方、刘亚杰作为丙方共同签订《沈阳中粮广场商业街区商铺租赁合同权利义务转让协议书》，约定关胜自2018年6月4日将原租赁合同项下的全部权利义务转让给刘亚杰，并约定刘亚杰的行为及后果均由关胜负责并承担连带贵任，中耀房地产公司可据此向关胜直接追偿；关胜支付的保证金19239.75元转为刘亚杰支付的保证金。2018年7月6日起，因租赁房屋遇雨季开始漏水，经过双方交涉，中耀房地产公司给关胜、刘亚杰就损失问题签订《补充协议》，约定，物业管理方中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司以抵顶5000元物业费的形式给予刘亚杰补偿（并未涉及停业及其他损失）。此后，租赁房屋中耀房地产公司未予维修。2020年7月28日，刘亚杰、关胜与中耀房地产公司的管理人员当面交涉后，的管理人员当面交涉后，以放弃相应费用和权利为代价，自行撤离，中耀房地产公司遂收回房屋。在合同履行期间，刘亚杰拖欠中耀房地产公司2019年12月至2020年7月份租金累计47901.69元。中耀房地产公司尚有保险公司赔偿款1500元未支付刘亚杰。本院认为，中耀房地产公司与关胜、刘亚杰签订的《沈阳中粮广场商业街区运营区商铺租赁合同》及《沈阳中粮广场商业街区商铺租赁合同权利义务转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同履行期间，因中耀房地产公司交付的房屋，每逢雨季经常漏雨，且未能给予维修，致使刘亚杰在经营期间不能正常经营，其交付的房屋存在质量问题，应属违约，应承担相应的民事责任。故在两年的经营期间内，中耀房地产公司应按每年1.5个月的时间免收取刘亚杰的租金。刘亚杰应当支付其他5个月的租金，经计算数额为29938.55元（47901.69÷8×5），关胜依合同约定承担连带责任。关于刘亚杰、关胜提出中耀房地产公司应免除疫情期间3个月的主张，因中耀房地产公司非属国有企业、政府部门、高校、研究院所等行政事业单位，所出租的房屋不属于国有房产，其主张不符合法律规定，本院不予采信。关于中耀房地产公司提出的租金违约金及拆铺费用，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。关于关胜、刘亚杰提出返还保证金19239.75元，因三方在《沈阳中粮广场商业街区商铺租赁合同权利义务转让协议书》中约定，关胜支付的保证金19239.75元转为刘亚杰支付的保证金。故在租赁合同解除后，中耀房地产公司应将保证金返还刘亚杰。关于关胜、刘亚杰提出返还赔偿金1500元的诉请，三方在《沈阳中粮广场商业街区商铺租赁合同权利义务转让协议书》中约定，原租赁合同项下的全部权利义务转让给刘亚杰，中耀房地产公司承认该款项系相关保险公司给予刘亚杰的财产损害赔偿，其应返还刘亚杰。关于关胜、刘亚杰提出的应返还不合理收费2715.76元的诉请，根据其提交的证据，2715.76元收费中物业费、保险费与中耀房地产公司无关，水费系其自己产生的费用，中耀房地产公司收取的审图费双方在合同中已明确约定，不存在不合理收费，本院不予支持。关于关胜、刘亚杰提出的赔偿金114354元（含电费、装修残值、物业费、经营损失）的诉请，其中，装修残值部分，因合同约定，“乙方未按照合同约定交还商铺，但乙方人员已经实际撤离该商铺的，该商铺内的一切物品将被视为垃圾或者乙方放弃该等物品所有权及一切权利的放弃物，甲方有权将该等物品搬离该商铺或按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分，且无需给乙方任何补偿。”故对残值部分的诉求，不予支持。其他部分的赔偿，因现有证据不能证明其主张成立，本院亦不予支持。关于律师费问题。因双方当事人均未提交相关证据，本院均不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘亚杰于本判决生效后十日内支付原告中耀房地产开发（沈阳）有限公司租金29938.55元；二、被告关胜对上述款项承担连带责任。三、反诉被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告刘亚杰保证金19239.75元；四、反诉被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告刘亚杰赔偿款1500元；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2629元，减半收取1314.5元，由原告承担。反诉案件受理费1314.5元，减半收取657.25元，由反诉原告承担458.45元，反诉被告承担198.8元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  关玲二〇二一年四月二十三日法官助理高翔书记员陈鹤