辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终419号上诉人(原审被告)：刘鹏洋，男，1985年12月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：周岩，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丙勤（刘鹏洋父亲），男，1957年10月9日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：耿志国，男，1963年3月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：周畅，辽宁良友律师事务所律师。上诉人刘鹏洋因与被上诉人耿志国房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘鹏洋上诉请求：一、判令撤销沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初6952号民事判决书；二、判令驳回被上诉人耿志国全部诉讼请求；三、判令被上诉人耿志国承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决在无证据的情况下认定案件事实错误，本案无证据证明姜建海是团购人、涉案房产的购买人就是被上诉人耿志国、涉案房产不存在实际不能履行之情况。(一)一审无证据证明本案涉案房产与姜建海有关，一审法院认定姜建海为团购人，事实认定错误。一审法院认定“原告于2009年4月16日从案外人姜建海处购买了……”(一审判决第六页)“其(原告)不是实际房产团购人”(一审判决第七页)、“原告未取得购房收据原件，……交款人为姜建海并非原告本人，沈阳新奉基房产开发有限公司拒绝为原告办理房屋产权登记……”(一审判决第八页)等事实，没有任何的证据予以证明。1.上诉人刘鹏洋并没有提供收款收据复印件，用以证明姜建海是团购人。一审法院认定“本院认定事实如下：依据被告提供的收款收据复印件……”(一审判决第六页)，认定错误，首先被告并没有提供此份证据，其次也没有提交任何证据用以证明姜建海是团购人。2.上诉人刘鹏洋提供的认购书、入住通知书、会签单不能证明姜建海是团购人，仅能证明被上诉人耿志国是团购人是购买人。一审法院认定“本院认定事实如下：依据被告提供的……认购书、入住通知书、入住会签单，能够认定原告于2009年4月16日从案外人姜建海处购买了……”(一审判决第六页)，认定错误，上诉人刘鹏洋提供的该组证据指向的都是被上诉人耿志国，与姜建海没有任何关系，不能认定姜建海是团购人的事实。3.被上诉人耿志国提交的微信截图证据，内容看不清、不提供原始载体，无法证明姜建海是团购人。4.被上诉人耿志国提供的收款收据复印件，不能证明姜建海是团购人。首先，该证据没有原件，其真实性无法确认。其次，该证据的内容与涉案房屋没有关联性，不能达到证明的目的。5.一审法院仅凭被上诉人耿志国口述就认定案件事实，不妥。综上，一审法院仅凭被上诉人耿志国的口述就予以认定姜建海是团购人，属于事实认定错误。(二)涉案房产的购买人是被上诉人耿志国，一审法官已经核实。一审审理中，上诉人刘鹏洋已经提交的房屋认购书、入住通知书、入住会签单、业主入住收费登记表、停止供暖协议证据均表明涉案房产的购买人为被上诉人耿志国，一审法官已经去物业及开发商处进行了核实。一审判决在认定时不予以确定，属于事实认定错误。(三)涉案房屋买卖合同可以实际履行，一审法院在无任何证据的情况下认定房屋买卖合同无法实际履行，事实认定错误，本案涉案房屋只要被上诉人耿志国办理就可以实际办理过户手续。一审法院认定“原告无法签订该房产的商品房买卖合同，及开具购房大发票，原告无法办理涉案房屋的产权手续”、“原告自身认识的误判及开发商因素，使其无法办理涉案房屋的产权等相关手续”(一审判决第八页)、“原告未取得购房收据原件，……交款人为姜建海并非原告本人，沈阳新奉基房产开发有限公司拒绝为原告办理房屋产权登记……”(一审判决第八页)上述事实的认定没有任何的证据予以证明，仅凭被上诉人耿志国的口述就予以认定，属于事实认定错误。被上诉人恶意违约拒不配合，不等于不能实际履行。经询问本案涉案房产因手续均登记为被上诉人耿志国，只要被上诉人耿志国去开发商处办理即可以办理产权手续，只是其本人不去办理。(四)被上诉人耿志国因本案涉案房屋价格上涨，而恶意违约不想出售给上诉人刘鹏洋，不存在其他履行障碍。根据一审中提供的证据、法官的核查及当事人的询问，可以得出本案履行不存在除被上诉人耿志国拒绝办理外其他的任何障碍，被上诉人耿志国仅仅是因为房屋涨价而不给上诉人刘鹏洋办理房屋过户手续。(五)上诉人刘鹏洋没有拒绝支付剩余房款，一直按照合同依约履行。一审法院认定“被告因所购房屋不能办理产权登记手续，拒付剩余房款。”“。被告要求原告按约定协助办理房屋产权变更登记，否则拒绝支付剩余房款”不属实，刘鹏洋不是拒绝支付而是按照合同没有的支付的时间。上诉人刘鹏洋2017年5月7日购买本案涉案房屋，并按照合同支付价款，同年5月末开始装修，9月装修结束，2018年年初入住。上诉人刘鹏洋一直本着善良、诚实、信用的原则积极按照约定履行合同。(六)一审法院，认定交易时被上诉人耿志国提供并非本人的不完整的收款收据复印件给上诉人刘鹏洋，事实认定错误，被上诉人耿志国并未提供。一审法院认定“原告将房屋及收款收据复印件……一并交付被告”(一审判决第七页)、“原、被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》过程中，原告所出示的全部案涉房产材料中，仅有并非本人的、不完整的收款收据复印件……”(一审判决第九页)，事实认定错误，在交易过程中被上诉人耿志国提供给上诉人刘鹏洋的房屋认购书、入住通知书、入住会签单、业主入住收费登记表、停止供暖协议证据都是其作为购买人的证据，并没有提供“收款收据复印件”，一审法院在没有证据的情况下予以确认，事实认定错误。综上，本案被上诉人耿志国可以实际履行合同并不存在一审法院认定的任何不能履行的情况。二、本案没有任何法定或者约定解除情形，一审法院判令解除合同适用法律错误。(一)违约方无权提起解除合同诉讼。一审法院已经确定被上诉人耿志国违约，本案中，既无法定解除原因又无约定解除原因，被上诉人耿志国作为违约方无权提起解除合同诉讼。(二)一审法院认定合同事实上不能履行，合同目的无法实现，判令解除合同适用法律错误。本案，根据前述事实，涉案合同不存在实际不能履行之情形，仅凭被上诉人耿志国拒绝履行而判令合同解除于法无据。(三)一审法院认定履行合同公平性显系无法体现、对被上诉人耿志国明显不利，判令解除合同于法无据，适用法律错误。本案双方自愿平等签订买卖合同，是当事人真实意思表示，上诉人刘鹏洋一直按照合同积极履行，被上诉人耿志国因为房屋价格上涨恶意违约拒不给上诉人刘鹏洋办理过户手续，导致合同不能顺利履行，不给上诉人刘鹏洋办理过户手续，才明显是对上诉人刘鹏洋的不公平，是对上诉人刘鹏洋的明显不利。一审法院，无事实法律依据，仅仅考虑违约人耿志国的利益，而判令解除合同，于法无据。(四)一审法院认定双倍赔偿装修款条款无效没有法律依据，应认定有效。当事人双方签订此条合同条款是约定赔偿方式及计算标准，是意思自治的表现，此条约定并未违反任何法律法规的强制性规定，不存在无效情形，一审法院认定该条款无效没有法律依据。(五)一审法院认定被上诉人耿志国非恶意违约错误，被上诉人违约行为明显存在恶意。根据本案事实，被上诉人耿志国因为房屋价格上涨拒不履行合同，明显存在恶意。(六)一审法院认定上诉人刘鹏洋对合同目前没有履行存在责任，认定错误。上诉人刘鹏洋通过中介购买涉案房产时已经与中介一起审查了房屋认购书、入住通知书、入住会签单、业主入住收费登记表、停止供暖协议能够证明被上诉人耿志国是权利的相关手续，已经尽到了善良、审慎的核查义务，按照现在的交易习惯，此种转让也并不稀奇，并且一审法院已经确定被上诉人耿志国违约，因此认定上诉人刘鹏洋付有责任错误。三、一审判决程序错误，应当追加第三人。一审法院在判决中多次认定本案无法给上诉人刘鹏洋办理过户手续是因为姜建海及开发商沈阳新奉基房产开发有限公司不配合而导致不能办理，在没有证据的情况下，仅凭被上诉人耿志国口述而认定事实，明显不当。如法院认为有必要审理该部分事实，应当追加姜建海及开发商沈阳新奉基房产开发有限公司以查清案情，保护各方当事人的合法权益。综上，上诉人刘鹏洋诚实守信的履行合同，一审法院在没有相关证据的情况下，仅依据违约人耿志国的口述就判令解除合同，没有事实及法律依据。特提起上诉，望二审法院依法判决，保护上诉人刘鹏洋的合法权益。耿志国辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。一审判决认定事实清楚，证据充分。答辩人于2009年4月从案外人姜建海手购买案涉房屋，又因急于用钱于2017年5月与上诉人签订案涉合同。2017年6月被上诉人询问开发商给财务部得知办理房屋产权手续需要持收款收据原件、身份证、买卖合同时，当即通知被答辩人因开发商不能办理房屋产权手续，通知上诉人不能装修。一审判决适用法律正确，被上诉人无法办理房屋产权手续，导致合同的目的已无法实现，一审判决解除合同符合法律规定。一审法院在审理期间已经向开发商调查核实了相关事实。耿志国向一审法院的诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《沈阳市存量房买卖合同》、《补充协议》、《付款方式具体约定》；2.判令被告腾退返还原告已交付的，坐落于沈阳市浑南区房屋，同时原告同意返还被告已交付的定金140，000元和首期房款60,000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：依据被告提供的收款收据复印件、伊丽雅特湾二期C组团房屋认购书、入住通知书、入住会签单，能够认定原告于2009年4月16日从案外人江建海处购买了沈阳新奉基房产开发有限公司开发的，坐落于沈阳市浑南区房屋，并居住使用至原被双方签订合同之时。2017年5月7日，原告作为“出卖人”、被告作为“买受人”签订《沈阳市存量房买卖合同》，合同约定，出卖人所出售房屋坐落于沈阳市浑南新区，建筑面积162.59平方米；成交价格为人民币722，000元，买受人于签订合同当日支付定金人民币140，000元；出卖人于首期房款到位后，将房屋实际交付买受人。同日，原告作为“甲方”、被告作为“乙方”签订《补充协议》约定，因甲方该房屋在开发商处，购买后未办理房屋相关手续，甲方承诺可以从开发商处直接更名到乙方指定的购买人名下；因原告不能确定办理直更手续的准确时间，原告同意将该房屋交给乙方使用，乙方给付原告定金人民币140，000元，首期房款人民币60，000元；乙方在使用房屋期间产生的装修费用，需保存各类发票，如甲方违约，需双倍赔偿乙方装修费用（按装修发票执行）。当日，原、被告又就付款方式约定，房屋成交总价人民币722,000元，买受人于协议签订之日支付定金人民币140,000元、首期房款人民币60,000元，于资金监管当日支付购房款人民币522,000元。合同签订当日，被告给付原告定金人民币140,000元、首期房款人民币60,000元；原告将房屋及收款收据复印件、伊丽雅特湾二期C组团房屋认购书、入住通知书、入住会签单一并交付被告。后原告到沈阳新奉基房产开发有限公司办理房屋产权手续。经询问，得知因其不是实际房产团购人，原告无法签订该房产的商品房买卖合同，及开具购房大发票，原告无法办理涉案房屋的产权手续。2017年10月，原告通知被告涉案房屋不能办理产权手续，停止装修。庭审中，原、被告均认可装修花费人民币200,000元。被告因所购房屋不能办理产权登记手续，拒付剩余房款。原、被告协商未果，诉至一审法院。一审法院认为:原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》《补充协议》《付款方式》均系当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，关于双倍赔偿装修费的约定违反法律规定，应属无效；其它约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。依照合同约定，原告应为被告办理涉案房屋产权等相应手续，被告要求原告按约定协助办理房屋产权变更登记，否则拒绝支付剩余房款。但至原告起诉之日，原告亦无法办理相关涉案房产的产权手续。结合原、被告间签定的《补充协议》、《付款方式》的相关内容规定，再结合被告自2017年5月原、被告合同签定之日起至今一直在长期居住使用原告出售的涉案房产，应认定原告并非恶意违约，是因原告自身认识的误判及开发商因素，使其无法办理涉案房屋的产权等相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案中，因原告未取得购房收款收据原件，收款收据复印件上的交款人为江建海并非原告本人，沈阳新奉基房产开发有限公司拒绝为原告出具正式购房发票，原告无法办理房屋产权登记，导致原、被告之间的房屋买卖合同事实上不能实际履行到位，合同的目的已无法实现，故该合同应依法予以解除。另按合同约定，原告不能为被告办理涉案房产的权属手续，原告无法从被告处取得涉案房产的绝大部分房款，以致原告在仅仅取被告的小部分房款后，就失去对涉案房产的所有，在事实上造成被告依据该合同关于剩余房款给付条件，被告仅以付出小部分的首付款，便实际取得了涉案房产，而且无法改变，从而致使该合同在合同实际履行中的公平性显系无法体现，对原告明显不利，亦应当依法解除该合同。合同依法解除后，原告应返还被告已支付定金、首付款及相应利息，及房屋装修费用。关于应返还装修费用，本应考虑到装修年限折损，但鉴于原、被告均认可装修花费人民币200,000元，一审法院予以确认。关于原、被告双方因解除合同应各自承担的其他损失，本案应围绕原告的诉讼请求及被告的答辩进行审理，原、被告双方在本案中对此部分均并未主张，亦未提供相应证据，可另案告诉。关于合同解除违约条款，因原告在合同中承诺可以将案涉房屋从开发商处直接更名到被告名下，现原告不能办理房屋更名过户手续，属于违约，应承担违约责任。但原、被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》过程中，原告所出示的全部案涉房屋材料中，仅有并非本人的、不完整的收款收据复印件、伊丽雅特湾二期C组团房屋认购书、入住通知书、入住会签单，原告没有能提供能够证明涉案房屋权属的关键材料即房屋所有权证、商品房买卖备案合同、购房款正式发票等，明显没有能提供充分必要材料证明原告是涉案房屋所有权人。而在正常房屋买卖过程中，依照交易惯例，被告亦有义务对涉案房产的权属进行审查，据此，可以推断被告在原、被告双方签订合同时知道或应当知道其所购买的原告所出售涉案房屋的产权状况存在问题，其对合同的不能履行、解除亦负有一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决如下：一、解除原告耿志国与被告刘鹏洋于2017年5月7日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》《补充协议》《付款方式》；二、原告耿志国于本判决发生法律效力后10日内，返还被告刘鹏洋定金人民币140,000元；三、原告耿志国于本判决发生法律效力后10日内，返还被告刘鹏洋购房款人民币60,000元；四、原告耿志国于本判决发生法律效力后10内，给付被告刘鹏洋房屋装修款人民币200,000元；五、原告耿志国于本判决发生法律效力后10内，给付被告刘鹏洋已付购房款利息损失(以200,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2017年5月7日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止)；六、被告刘鹏洋于本判决发生法律效力后10日内，将其占有的，坐落于沈阳市浑南区房屋退还原告耿志国；案件受理费人民币11，020元，由原告耿志国负担6,612元，由被告刘鹏洋负担4,408元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉的房屋买卖合同是否应当解除，及解除的后果如何处理。2017年5月7日，上诉人刘鹏洋与被上诉人耿志国签订《沈阳市存量房买卖合同》，同日双方同时签订《补充协议》约定，因该房屋在开发商处，购买后未办理房屋相关手续，耿志国承诺可以从开发商处直接更名到购买人名下；因不能确定办理直更手续的准确时间，同意将该房屋交付使用，并约定使用房屋期间产生的装修费用，需保存各类发票，如违约需双倍赔偿刘鹏洋装修费用（按装修发票执行）。从双方所签补充协议内容分析。双方对交易的案涉房屋没有产权登记是明知的，并且双方约定的更名首选方式为在开发商处办理，并且约定了违约责任即赔偿双倍的装修费用，从该协议可以看出买卖双方对房屋买卖是否能够顺利履行存有疑虑并已经约定违约责任。从合同履行不能的时间节点分析，上诉人刘鹏洋在一审期间认可2017年11月份知悉被上诉人耿志国要求解除合同。本案一审法院亦到开发公司了解案涉房屋不能为耿志国办理登记。现合同是否能继续履行不能确定,因双方合同签订于2017年5月，上诉人当年即已入住，且根据双方约定，上诉人剩余大部分房款仍未支付且符合支付条件的期限无法确定，综合以上情节，一审认定案涉房屋的合同已经无法履行并无不当，本院予以确认。因本案合同不能履行的原因是案涉房屋并未办理产权登记。从双方签订合同时对产权登记的现状均是清楚的，房产交易出卖人应当是所出售房屋的所有权人，本案在案涉房屋交易时，上诉人对被上诉人并未取得物权登记是明知的，现合同不能履行上诉人亦有过错。同时双方在签订补充协议时，对违约责任作出约定，即双倍赔偿装修费用。结合上诉人自认其在2017年11月份即在双方签订合同后半年即已经知悉被上诉人因无法办理登记要求解除合同。再结合合同约定房款72万余元，上诉人只支付20万元房款，剩余大部分房款没有支付，即已使用案涉房屋多年。故对上诉人要去房屋增值的损失本院不予支持，但按补充协议约定被上诉人应当赔偿两倍装修损失，即被上诉人耿志国应当给付上诉人刘鹏洋装修损失40万元。综上所述，上诉人刘鹏洋的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初6952号民事判决第一、二、三、五、六项：即：“一、解除被上诉人耿志国与上诉人刘鹏洋于2017年5月7日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《付款方式》；二、被上诉人耿志国于本判决发生法律效力后10日内，返还上诉人刘鹏洋定金人民币140,000元；三、被上诉人耿志国于本判决发生法律效力后10日内，返还上诉人刘鹏洋购房款人民币60,000元；五、被上诉人耿志国于本判决发生法律效力后10内，给付上诉人刘鹏洋已付购房款利息损失(以200,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2017年5月7日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止)；六、上诉人刘鹏洋于本判决发生法律效力后10日内，将其占有的，坐落于沈阳市浑南区房屋退还被上诉人耿志国；”二、变更沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初6952号民事判决第四项为：被上诉人耿志国于本判决发生法律效力后10内，给付上诉人刘鹏洋房屋装修损失人民币400,000元；如未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费案件受理费人民币11,020元，由耿志国负担6,612元，由刘鹏洋负担4,408元。；二审案件受理费4408元，由被上诉人耿志国负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年四月一日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；