云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终142号上诉人（原审原告）：乔忠，男，1975年1月10日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。被上诉人（原审被告）：武裳，女，1985年3月4日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：隋伟（系武裳的配偶），男，1983年9月16日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。代理权限为特别授权代理。上诉人乔忠因与被上诉人武裳房屋租赁合同纠纷一案，乔忠不服云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2020）云0828民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月14日组织双方进行了二审的调查、询问。上诉人乔忠、被上诉人武裳的委托诉讼代理人隋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔忠上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销澜沧县人民法院（2020）云0828民初1033号民事判决；2.依法改判支持乔忠全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由武裳承担。事实及理由：一、一审法院认定武裳于2019年11月失去房屋合法占有，判令武裳仅退还乔忠12000元租金有系事实认定错误。乔忠于2019年6月1日向武裳交付租金时，武裳与房主李保妹已经因为其拒绝支付租金发生纠纷，而武裳恶意隐瞒了该事实收取了乔忠的租金。2019年6月17日房主向法院提起了诉讼，并要求乔忠停止使用门面。乔忠将此情况通知了武裳并要求其向房主缴纳剩余租金以确保门面继续使用，但武裳拒绝。因房主的阻止乔忠只能停业，在停业40天后乔忠与房主协商由乔忠与其另行承租后才得以继续使用，后乔忠多次要求武裳将租金退还自己或者转交房主均遭拒绝。本案武裳应当以其拒付租金导致乔忠无法依据与其签订的租赁合同继续使用房屋而与房主协商另行确立租赁关系时计算。因二审判决生效之日武裳已经失去占有房屋的法定理由，即使租金的退还需按照武裳失去房屋合法占有时间确定，也应当以二审判决生效日期确定，而不应当以武裳交回时间确定。二、一审法院认定武裳构成违约，但判决其无需承担支付违约金系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据以上规定，违约情形出现时，违约方就应当按照约定向守约方支付违约金。本案中，乔忠与武裳在租赁合同中对违约责任的承担形式进行了约定即“甲方不得终止合同或上涨房租，否则甲方向乙方支付违约金120000元”因武裳拒绝向房主缴纳租金，致使乔忠与其签订的合同无法履行，其行为对乔忠已经构成违约，依法应当按照约定向乔忠支付违约金。一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第五十四条系对合同可撤销情形的约定，本案所涉及合同不存在该条规定情形；第一百一十二条、一百一十三条系对违约方采取补救措施后仍然存在的损失及范围的规定，适用于本案应当在违约方承担违约责任后仍然存在的损失时，而不应当作为认定武裳是否应当承担违约责任的依据。故一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在错误依法应当予以撤销，恳请二审法院支持乔忠上诉请求。武裳辩称，武裳认可一审判决，愿意按照一审判决退还乔忠半年租金12000元。乔忠向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除乔忠与武裳于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院判令武裳退还多收取的房租23209.75元；3.请求人民法院判令武裳按照合同约定支付乔忠违约金120000元，（以上合计：143209.75元）；4.全部诉讼费用由武裳承担。一审法院认定事实：武裳于2018年从案外第三人李保妹处租赁位于澜沧县的房屋，后将其中的门面房出租给乔忠。双方签订书面租赁合同约定租赁期自2018年6月1日至2028年5月30日，租金为每年24000元，同时因相同地段的房屋租金为1300元每月，乔忠按照2000元每月的价格租赁门面，故双方以此为基础约定甲方不得终止合同或上涨房租，否则甲方应向乙方支付违约金120000元的条款。该转租合同经房主李保妹同意并在协议上签名认可。合同签订后乔忠按约交纳2018年租金后开始经营早晚点，2019年5月1日，乔忠向武裳缴纳2019年6月1日至2020年5月31日的房租24000元。后在协议履行过程中，因武裳与房主李保妹之间因房租支付问题产生纠纷，经澜沧县人民法院、普洱市中级人民法院两审作出判决，解除了武裳与李保妹之间的房屋租赁协议并要求武裳自判决生效后立即将该房屋返还给李保妹。武裳于2019年11月按照判决将房屋返还李保妹，后乔忠与李保妹协商继续使用其租赁门面经营至今。因武裳违反双方之间签订的协议，未能继续向乔忠提供租赁房屋，故乔忠诉至一审法院请求人民法院1.判令解除乔忠与武裳之间于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令武裳退还多收取的房租23209.75元；3.判令武裳按照合同约定支付违约金120000元；4.本案诉讼费由武裳承担。一审法院认为，根据乔忠诉讼请求及武裳答辩意见，一审法院归纳本案争议焦点为：是否应当解除合同？武裳是否存在违约行为。本案裁判意见如下：（一）乔忠与武裳之间签订的房屋租赁合同应当解除，武裳应退还自2019年11月至2020年5月的租金12000元。武裳通过与李保妹租赁房屋的方式，合法占有了位于澜沧县的房屋，在征得原房主同意的情况下其有权将其中的部分转租给乔忠，故本案乔忠与武裳之间的房屋租赁协议合法有效。根据民法的诚实信用原则，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而因武裳未按时缴纳租金，房主李保妹通过另案诉讼的方式解除其与武裳之间的租赁合同，致使武裳丧失了对房屋合法占有的基础，无法在按照乔忠与武裳之间的租赁协议向乔忠提供租赁房屋，属于合同法第九十四条规定中当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，故本案乔忠与武裳之间签订的租赁合同应当解除，武裳自2019年11月开始丧失了对房屋的合法占有，故应从此时开始计算应返还的租金共计12000元。武裳提出在另案与李保妹的诉讼过程中协商过属于乔忠租赁的房屋由乔忠继续租赁，且乔忠现在仍然继续使用租赁房屋的事实，主张两人之间的房租租赁合同不应解除。一审法院认为基于合同相对性原理，房主李保妹在收回房屋后与乔忠之间是否继续租赁房屋的约定是另行达成的协议，与本案的租赁合同并不属于同一法律关系，故该抗辩理由不成立，一审法院不予采信。（二）违约金从本质上讲是补偿性的，是为了弥补守约方因为违约方的违约行为所遭受的损失，包括守约方合理的可得利益在内的各种损失。本案中武裳与案外人李保妹解除租赁关系过程中进行协商，由乔忠继续使用租赁合同的标的物，且乔忠亦实际使用租赁门面至今，期间并未对其造成损失。乔忠主张因武裳的违约行为导致其停业四十日，造成乔忠每日营业额为4000元损失的主张因乔忠未能提供相关的证明材料，故本案中武裳的行为虽构成违约，但因其行为未对乔忠造成实际损失，故不应承担赔偿120000元的违约责任，对于乔忠的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院对于乔忠要求解除租赁合同的第一项诉讼请求予以支持，第二项退还租金的诉讼请求予以部分支持，第三项支付违约金120000元的诉讼请求不予支持，故依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除乔忠与武裳之间签订的《房屋租赁合同》；二、武裳自本判决生效之日起退还乔忠房屋租金12000元；三、驳回乔忠的其他诉讼请求。案件受理费3164元，乔忠负担1000元，武裳负担2164元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：武裳是否应当退还乔忠房租23209.75元并支付违约金120000元的问题。本院认为，另案中，虽然案外人李保妹于2019年6月17日向法院起诉要求解除与武裳的房屋租赁合同，但经过云南省澜沧拉祜族自治县人民法院一审和本院二审，武裳与案外人李保妹的房屋租赁合同经本院二审后于2019年10月16日作出终审判决生效后才解除租赁关系。本案中，一审法院认定武裳自2019年11月开始丧失了对房屋的合法占有，乔忠应当向武裳支付2019年6月至11月租金，武裳应当向乔忠返还2019年12月至2020年5月的租金共计12000元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，乔忠要求武裳赔偿120000元的违约金，但并未提供乔忠存在120000元损失的客观证据。因此，乔忠应当承担举证不能的法律后果。故，乔忠的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，乔忠的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3164元，由上诉人乔忠负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年四月二十五日法官助理史睿书记员欧阳成愉