文书内容江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初11426号原告：符建刚，男，1980年2月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陶忠南，江苏新翔律师事务所律师。被告：张再军，男，1960年2月18日生，住宜兴市。委托诉讼代理人：唐山，宜兴市南方法律服务所法律工作者。第三人：江苏南城置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区运河东路****，统一社会信用代码：F。法定代表人：许建华，该公司总经理。原告符建刚与被告张再军与第三人江苏南城置业发展有限公司（下称南城置业）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年11月25日立案受理后，依法由审判员王卫成适用简易程序于2020年12月22日、2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告符建刚的委托诉讼代理人陶忠南，被告张再军的委托诉讼代理人唐山到庭参加诉讼。第三人南城置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告符建刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方之间签订的房屋买卖合同、交付出卖房屋并办理房产过户手续(房屋价款为500万元)；2、判令被告支付因逾期交付房屋给原告造成的房屋租金损失(按照1.8元平方米每天计算，总面积共计555.82平方米，期限自2018年9月1日起至实际交付房屋之日止)，暂计：730347元；3、判令第三人协助办理案涉房产的交付和过户登记手续；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年6月6日，其与被告张再军就第三人南城置业所有的位于无锡市梁溪区××座××房屋买卖事宜签订了《协议书》。该协议约定：张再军将坐落于无锡市××路××号××座××房屋转让给其，房屋转让总价款500万元，协议签订后三个工作日内予以网签备案，张再军在2018年8月中旬实际交房等内容。但事至今日被告张再军和第三人南城置业均未能依合同约定履行交付房屋及办理过户登记手续。由于案涉房屋产权登记在南城置业名下，其为此曾委托代理律师于2020年5月11日致函南城置业，请南城置业予以回函答复办理房屋过户登记等相关事宜，但始终未得答复，致使其至今未能实现合同目的。故向法院起诉，要求支持诉请。被告张再军辩称，首先领受房屋以及办理房屋产权过户手续，是其与原告符建刚在2018年6月6日所签订协议中明确约定应由符建刚履行的义务。事实上符建刚自己严重违约、始终拖延支付应付房款，其已经起诉形成了（2019）苏0213民初10654号生效民事判决书，判决确定由符建刚支持房款、承担利息损失，现符建刚未办理产权过户和领受房屋是其自己的责任与其无关，据悉是因符建刚想再次出卖而未办理过户和产权交接手续。第二、其可以不考虑按法律规定应享有的先履行抗辩权，仍同意将案涉房屋过户至符建刚名下。第三、对于符建刚房屋租金损失的请求，则因争议房屋未及时过户的原因在符建刚自身，且该损失是次生的经济损失，与其没有合同关系和因果关系。综上，故现同意协助办理房产过户手续，要求驳回对其的其他诉讼请求。第三人南城置业未作答辩。原告为证实其主张向本院提供了以下证据：1、2018年6月6日的《协议书》1份，主要载明：“张再军（甲方）将其支配的坐落于无锡市××路××号××座××房屋转让给符建刚（乙方），达成协议如下：（1）甲方房屋的来源系其投资南城置业时代国际项目的投资回报。（2）转让的上述九套房屋的面积为555.82平方米，转让价格为每平方米9000元，合计总房款为5002380元（以500万元整结算）。（3）乙方在2018年6月15日前付100万元；2018年7月15日前付150万元；2018年10月30日前付100万元；2018年12月30日前付150万元。在乙方付清全部房款前，乙方应办理上述房屋的他项权证至甲方名下，在乙方付清全部房款后的三个工作日内甲方应解除上述房屋的他项权证。（4）上述房屋在本协议签订后三个工作日内予以网签备案，并在2018年7月15日左右办好以乙方为房屋所有权人的不动产证，办证所需费用和税收由乙方承担。（5）甲方在2018年8月中旬实际交房，交房时按乙方要求将相邻房屋打通。（6）本协议一式两份，双方各执一份，未尽事宜双方另行协商。”等内容。符建刚、张再军先后于2018年6月5日、2018年6月6日在该协议书上签名。2、无锡市不动产登记簿证明9份，该9份证明主要载明案涉9套房屋的产权现登记在第三人南城置业名下(商品房初始登记)。3、江苏沁园春律师事务所出具的《律师函》。该《律师函》主要载明了：2020年5月11日符建刚的委托代理律师就案涉房屋过户登记事宜曾致函第三人(南城置业)，并请其公司给予答复等内容。4、邮寄快递存根。主要载明2020年5月11日，符建刚的代理律师向第三人南城置业邮寄送达了《律师函》。上述证据经质证，张再军对证据1的真实性无异议，但其指出符建刚并未按协议第四条约定履行义务，即符建刚并没有在签订合同后的三个工作日内即2018年6月9日办理网签和他项权证手续，且至今也没有去领受房屋；对证据2的真实性也无异议，但认为此证据恰恰证明了（即证据1协议的约定）应由第三人代为履行的约定。对证据3和证据4，原告则认为其不是快递的当事人，对真实性不予质证，但需要说明的是，第三人即使没有回复也不等于拒绝履行，二者之间是两个不同的法律概念。被告张再军为证明其抗辩意见则提供了下述证据。1、（2019）苏0213民初10654号张再军与符建刚房屋买卖合同一案的民事判决书、及该案上诉后形成的（2020）苏02民终1975号民事裁定书。其中（2019）苏0213民初10654号民事判决书与本案有关的内容主要涉及有“（1）该法院将依法向江苏泰伯律师事务所律师华江燕调取和核实其与符建刚的微信记录并交由当事人进行质证后，结合当事人的陈述意见、提交的电子证据，经综合分析判断确认的事实为：张再军和符建刚订立了案涉九套房屋转让协议书后，张再军委托华江燕律师将案涉房屋由南城置业与符建刚订立房屋买卖合同办理网签备案、过户和设立权利人为张再军的房产他项权证等；华江燕基于张再军的委托，自2018年6月29日起就多次与符建刚约定、并催促办理房屋买卖合同网签备案、房产过户、设立他项权等，然符建刚均予以推诿而未能协助办理，符建刚曾一度表示为减少担保环节愿意直接支付全部房款；华江燕向符建刚多次催要协议书约定到期房款，但符建刚以应收资金未能到账为由而未支付购房款。（2）该法院判决确认2018年6月6日签订的协议书合法有效，支持了张再军要求符建刚支付购房款及支付逾期付款利息的请求。（3）认定未能办理网签手续是因符建刚不能支付房款推托所致”等内容。（2020）苏02民终1975号民事裁定书则主要证实符建刚在（2019）苏0213民初10654号一案判决后，曾提起上诉，后又主动撤回上诉的事实。2、符建刚与张再军自2019年6月17日起至2020年12月间的微信聊天记录（截屏打印件），主要涉及内容为“张再军曾多次催告符建刚办理房屋网签事项，并告知若有困难可联系华江燕和盛薇两位律师，但是符建刚未联系两位律师去领受房屋办理产权登记、办理抵押手续，也未支付相关房款”。3、2018年6月20日，第三人南城置业、无锡振华房屋建设开发有限公司（下称无锡振华）、张再军签订的《减资退股协议书》，以及南城置业与张再军签订的《补充协议书》，其中《补充协议书》主要载明“张再军于2007年委托无锡振华向南城置业投资440万元，扣除已付30万元、剩余410万元，张再军同意委托无锡振华就投资的4%股权进行减资。三方签订《减资退股协议书》生效后，南城置业在目前亏损的情况下同意将无锡市××路××号××座××房屋作为补贴。……南城置业于本协议签订后三个工作日内负责将九套房屋的所有权登记至张再军指定的第三人名下，南城置业负责开具每平方米9000元的购房发票并承担发票税费，并按第三人要求将相邻房屋打通，张再军给予南城置业一个月的清场期。如任何一方不配合其他方完成上述事项，视为违约，违约金30万元……”等内容。认为其对案涉的9套房屋拥有处置权，及案涉房屋所约定的9套房子均是符建刚事先看好之后指定的9套房子；同时从协议的时间先后来看，也可证实其是在与符建刚先签订协议书后，再由其根据符建刚的指令和南城置业签订了以房抵债《补充协议书》。被告张再军提供的上述证据经质证，符建刚对证据1、证据2的真实性无异议，但对张再军的证明目的不予认可。认为该房屋买卖合同是双务合同，合同双方的权利义务是对等的，其之所以与张再军签订该份买卖协议，其目的就是准备将案涉房屋再次转让他人，从而牟取房屋差价盈利；且该案涉房屋的产权人并非被告所有，而是登记在第三人南城置业名下，其已多次与第三人交涉和致函，但第三人并未给予是否能过户的明确答复，导致其不能实现合同目的；对于微信聊天即使是真实的，也恰能证明其与张再军签订涉案房屋买卖合同的目的是为了转让牟取差价。对证据3的真实性也无异议，但其认为无论是《补充协议书》还是《减资退股协议书》都没有实际履行，且第三人并未按《补充协议》的约定将案涉房屋予以打通，而是将其出租给他人，至今也未出具购房发票；此外该《补充协议书》明确约定第三人南城置业不承担购房发票以外其他任何税费，这一点显然加重了原告的纳税负担。此外，为确认现初始登记仍在南城置业名下的案涉房屋是否存在交付障碍等问题，本院经案涉房屋原提供房源信息的华江燕律师向南城置业财务负责人陆丽亚进行了调查，虽陆丽亚拒绝在调查笔录上签名，但调查中其明确答复“九套房屋随时可交付，但只能向张再军指定的第三人交付一次,至于九套房屋其公司始终未向他人出租”等内容。对于上述争议事实，本院将依法向南城置业调查所形成的笔录经交双方当事人质证，并结合原被告双方各自提交的证据、当事人各自的陈述意见加以综合分析判断，本院认为双方争议的焦点：实质是至今未能按2018年6月6日《协议书》履行实际交付房屋的责任问题。这一问题不仅已被已发生法律效力的（2019）苏0213民初10654号民事判决书予以确认，而且从符建刚“之所以与张再军签订该份买卖协议，其目的就是准备将案涉房屋再次转让他人，从而牟取房屋差价盈利”等等自述也均予以了印证；因此案涉房屋至今未办理网签、交付房产和办理过户手续的根本原因，应当确认是符建刚未能按约及时支付房款及出于想再次转让从中牟利而推诿所致，责任在符建刚本身。至于对符建刚以其于2020年5月11日曾要求南城置业予以回函答复是否可办理房屋过户登记等相关事宜未得答复为由，认为不能实现合同目的、且责任在符建刚和南城置业的意见，则因办理网签手续的主动权始终掌握在符建刚一方，且符建刚要求其委托律师致函南城置业的行为也是在（2019）苏0213民初10654号民事判决书二审终结后，南城置业对此未答复也并非意味拒绝办理，何况本院在向南城置业调查时，南城置业也明确随时可交房，符建刚对此也未能提供证实南城置业拒绝协助办理网签的证据，故对此意见本院不予采信。本院认为，张再军与符建刚签订的有关案涉房产转让的协议书，系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张再军与符建刚签订房屋转让协议后，双方即均应依约履行合同义务，然符建刚基于自身资金是否充分和后续再出让因素的考虑，未能按照张再军的要求主动办理案涉转让房产的网签、过户等合同约定事项，在张再军提起要求支付房款的诉讼并经判决确认后，也未能积极履行判决书所确定付款义务，因此未办理网签、过户手续的责任不可归责于张再军，但不能因此免除张再军应交付房屋的义务，按合同相对性原则，应由张再军将案涉房屋交付给符建刚；第三人南城置业则因其公司与张再军之间的减资退股协议，而负有了按张再军指示交付房屋协助办理网签、过户手续的义务，故南城置业应予协助。据此，对符建刚要求张再军继续履行双方之间签订的房屋买卖合同、交付出卖房屋并办理房产过户手续、并由第三人南城置业协助办理的诉讼请求，本院应予支持；对其要求张再军支付逾期交付房屋造成的房屋租金损失，因逾期交付的责任在符建刚自身，故对此请求不予支持。至于对符建刚主张争议房产现仍在南城置业名下、张再军无权转让房产的意见，因案涉房屋虽不在张再军名下，但不影响张再军转让的合同效力，现经调查也已证实南城置业并未拒绝协助办理案涉房产的转让手续，故符建刚的抗辩意见，不符合案件事实和相关法律规定，故对此抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、张再军于本判决发生法律效力后三十日内向符建刚交付坐落于无锡市××路××号××座××房屋，并协助办理过户手续。二、第三人江苏南城置业发展有限公司应在本判决发生法律效力后三十日内协助张再军、符建刚办理上述房产的过户手续。三、驳回符建刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51912元，由被告张再军承担80元、原告符建刚负担51832元。张再军应承担的受理费已由符建刚垫付，张再军于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担的受理费直接给付符建刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  王卫成二○二一年四月二十八日书记员  张梦羽