河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1330民初3488号原告：李振昌，男，汉族，1944年7月18日生，住桐柏县。委托诉讼代理人：马继伟、马红军，河南桐大律师事务所律师。被告：胡安理，男，汉族，1966年5月29日生，住桐柏县。被告：徐庆东，男，汉族，1971年8月25日生，住桐柏县。二被告共同委托诉讼代理人：史柯、周明军，河南朝野律师事务所律师。原告李振昌与被告胡安理、徐庆东合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振昌及其委托诉讼代理人马继伟、马红军，二被告委托诉讼代理人史柯、周明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振昌向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2018年9月21日签订的《房地产开发置换协议》合法有效，并判决被告履行合同义务，限期交付其桐柏县苏区幸福家园一期房十三楼东单元东户的房屋及地下车位一个；2、请求依法判令被告向原告支付违约金40万元人民币；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因开发位于桐柏县××××大道原苏区宾馆房地产需占用原告房屋用于二期开发建设事宜，曾多次与原告协商，2018年9月21日，原、被告在平等、自愿的基础上，经充分协商一致，签订了《房地产开发置换协议》。根据该协议约定，原告将与王德忠共同居住的桐柏县城关镇胜利巷106号院的房地产全部交付给被告用于其二期房地产开发使用，被告给原告和王德忠各置换两套房屋及地下车位一个．其中原告已选择被告一期房十三楼东单元东户单元房一套。同时，协议还约定任何一方违约应支付守约方40万元违约金。该协议签订生效后，被告开发的桐柏县苏区幸福家园小区一期商品房于2020年1月竣工并开始向社会销售，原告在已有他人装修居住的情况下，多次要求被告交付已选择的一期房十三楼东单元东户单元房，后得知原告选择的一期房屋又被李兆以每平方米2800元的价格转卖给罗中帅，并构成违约。综上所述，原、被告于2018年9月21日签订的《房地产开发置换协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的民商合同，应受法律保护。被告违约不履行交付房屋的合同义务并将原告选择的房屋转卖给他人，应承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、原告身份证、李振昌和王秀勤结婚证、桐柏县公证处（2016）桐政民字第252号公证书、桐国（2013）第010010654号国有土地使用权证和第××号房屋所有权证复印件各一份，拟证明李振昌对置换房产具有支配权利；2、《房地产开发置换协议》复印件一份，拟证明协议签订的事实；3、房屋买卖合同及收条，拟证明置换协议约定的房屋已被出卖给案外人罗中帅；4、桐柏县淮安街社区居民委员会证明一份、桐柏县苏区幸福家园小区一期楼房照片两张，拟证明原告房产的位置和门牌编号以及被告一期楼房已建成的事实；被告胡安理、徐庆东辩称，双方签订的房地产开发置换协议是无效协议，原告诉求不应当被支持。第一，原被告用于置换的房屋，均不具有合法性，没有进行合法的产权登记，并且被告的置换的房屋已被政府认定为违法，现被罚没。第二，被告建造房屋占用土地的性质是西关社区五组的集体用地。所谓置换协议，本质上是以物易物、买卖合同关系。第三，本案协议的来源是原告认为被告建造房屋影响了原告的通风、采光等相关权益而阻止被告施工，被告被迫与原告签订协议，所以本协议存在胁迫成份，且本质上是相邻关系，侵权纠纷不应当以合同纠纷来处理。双方签订的置换协议无效，其违约金约定条款也无效，且违约金过高，原告并无实际损失，所以其违约金的请求不应支持。被告胡安理、徐庆东向法庭提交：1、桐柏县住房和城乡建设局、桐柏县城市综合执法局、桐柏县人民法院对被告胡安理下达的违法通知书、行政处罚决定书、强制执行裁定书；2、（2018）豫1330民初第4号民事判决书、（2017）辽03民终2577号民事判决书，拟证明二被告未按规定办理建设工程许可证擅自开工，违反相关法律规定、行为违法、房屋已被处罚等事实。诉讼中，法庭依职权调取了桐综执罚决字〔2016〕第B1018-2号《桐柏县城市综合执法局行政处罚决定书》，该决定书显示，2017年10月12日，桐柏县城市综合执法局对被告胡安理作出“第13层至第16层责令补办手续”的行政处罚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，现评析如下：二被告对原告提交的《房地产开发置换协议》真实性无异议，但认为其二人未取得置换协议约定的所开发房地产的准建许可且协议存在胁迫成份，该协议应为无效协议。原告对被告提交的行政处罚决定书等证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为二被告违法建房的行为不足以导致原被告签订的协议无效。经核实，原被告签订的《房地产开发置换协议》有原告李振昌、被告胡安理及中间人陈进签字，庭审中徐庆东亦表明胡安理与原告签订该协议是其与胡安理二人共同意思表示，协议内容本身未违反法律、行政法规的禁止性规定，涉及原被告约定置换的一期十三层东单元东户房屋，桐柏县城市综合执法局出具的行政处罚决定书只是责令被告胡安理补办第13层至第16层手续而非没收，且二被告也未提供证据证明该协议系受原告胁迫所签订，因此，对该《房地产开发置换协议》，本院予以确认。依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：原告李振昌与案外人王秀勤系夫妻关系，2016年5月23日，王德忠、王德国、王秀勤、王德新、王广清、王建强、王建军签订《分家析产协议》，约定桐柏县城关镇胜利巷4号房地产归王德忠、王秀勤共同所有，并经桐柏县公证处公证。因二被告在原××苏区宾馆旧址开发房地产，名称为“苏区幸福家园”，2018年9月21日，李振昌（甲方）与被告胡安理（乙方）、案外人陈进（中间人）签订《房地产开发置换协议》，协议内容第一条约定：“一、置换房屋的概况：1、甲方自愿将本人所有（或家庭共有）的位于原桐柏县城关镇苏区宾馆（现桐柏县苏区幸福家园小区一期）北侧的房屋一套（二栋）置换给乙方用于桐柏县苏区幸福家园小区二期开发建设……”，协议内容第二条约定：“二、置换方案：1、甲方将本人所有（或家庭共有）的房屋置换给乙方后，乙方向甲方提供500㎡毛坯房，以及2个地下车位作为置换对价。2、双方在本协议上签字后，甲方可优先在乙方已建成的苏区幸福家园小区一期楼东边，东单元十三层大套东边，任意选择置换毛坯房两套，每套147㎡。剩余两套房屋，待乙方将苏区幸福家园小区二期开发建成后，甲方再在二期选择置换（若甲方对一期房屋户型或其他方面不满意，所有的置换房屋均可在二期选择置换）”，协议内容第六条约定：“六、违约责任及其他：1、本协议是甲、乙双方在自愿平等的基础上充分协商的结果，甲、乙双方以及双方的家庭成员均对本协议的内容以及可能产生的法律后果清楚明白，并无异议。2、本协议一式二份，自双方（或双方的家庭成员）在本协议上签字后即生效，任何一方不得违约，否则违约方应支付守约方40万元违约金，并赔偿对方的相应损失。”甲方李振昌、乙方胡安理和中间人陈进在协议上签字。李振昌作为家庭代表所签协议置换的房屋由其和王德忠各占一半。被告胡安理与徐庆东系合伙关系，庭审中，徐庆东认可胡安理与原告签订的《房地产开发置换协议》是其与胡安理的共同意思表示，二人共同开发建设苏区幸福家园小区。二被告开发的苏区幸福家园一期房屋已于2020年1月建成并对外出售，因未取得《建设工程规划许可证》，桐柏县城乡规划局分别于2017年3月27日、2017年5月15日向胡安理发出《行政处罚决定书》，对地下1层及地上1至5层责令补办手续，没收第6层至第12层违法建筑物，并处以罚款。桐柏县住房和城乡建设局于2017年5月14日向被告胡安理发出《责令停止违法行为通知书》，桐柏县综合执法局于2017年12月28日向被告胡安理发出《行政处罚决定书》，责令立即改正并处以罚款。桐柏县城市综合执法局于2017年10月12日向被告胡安理发出桐综执罚决字〔2016〕第B1018-2号《桐柏县城市综合执法局行政处罚决定书》，对第13层至第16层责令补办手续并处以罚款。案外人李兆系被告徐庆东亲属，其代表徐庆东于2020年1月13日与罗中帅签订《房屋买卖合同》，将苏区幸福家园小区东单元13层东户出卖给罗中帅，并出具一张收取房款300000元的收条，罗中帅现未实际入住。诉讼中，本院征求罗中帅意见，通知其作为有利害关系的第三人参加诉讼，罗中帅表示不愿意参加诉讼。本院认为，本案争议的焦点是原被告签订的《房地产开发置换协议》是否有效。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护”，涉案协议的本质是以房换房，被告在原××苏区宾馆旧址建房，该处位于县城闹市区，虽然二被告在建房过程中因未取得《建设工程规划许可证》被桐柏县城乡规划局等单位予以行政处罚，但并不影响原被告之间签订的《房地产开发置换协议》的效力，桐综执罚决字〔2016〕第B1018-2号《桐柏县城市综合执法局行政处罚决定书》责令被告胡安理补办第13层至第16层手续而非没收，被告具备房屋交付条件，且该协议有原告李振昌、被告胡安理及中间人陈进签字，庭审中徐庆东亦表明胡安理与原告签订该协议是其与胡安理二人共同意思表示，协议内容本身不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，二被告以置换房屋已被认定为违法建筑为由辩称置换协议无效以及称协议存在胁迫成份，无事实与法律依据，本院不予采信，二被告应按照协议约定向原告交付房屋。因双方对地下车位的位置约定不明确，同时原告未举证证明被告具备交付地下车位的条件，双方可在交付条件成就时另行解决。考虑到原被告之间的房屋置换协议尚未实际履行，原告并未因被告不交付房屋产生实际损失，其请求二被告支付400000元违约金，本院不予支持。因罗中帅坚持不同意参加诉讼，其与胡安理、徐庆东如有纠纷，可另行协商解决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百七十三条之规定，判决如下：一、确认原告李振昌与被告胡安理、徐庆东于2018年9月21日签订的《房地产开发置换协议》有效，被告胡安理、徐庆东于本判决生效之日起三十日内向原告李振昌交付桐柏县苏区幸福家园小区一期十三楼东单元东户的房屋一套；二、驳回原告李振昌的其他诉讼请求。案件受理费3650元，由被告胡安理、徐庆东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  李守莲人民陪审员  李 密人民陪审员  阮春玲二〇二一年四月十九日法官助理杨志玲书记员尹航