甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4812号原告：金碧物业有限公司兰州分公司，住所地兰州市城关区高新飞雁街118号23层2301室。负责人：陈萌，该分公司总经理。委托诉讼代理人：卢继鹏，男，1990年2月16日出生，汉族，系该公司员工，现住兰州市城关区。被告：马进龙，男，1968年5月6日出生，汉族，个体经营户，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：周继斌,甘肃雷奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**晖,甘肃雷奇律师事务所律师。原告金碧物业有限公司兰州分公司（以下简称为金碧公司）诉被告马进龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧公司的委托诉讼代理人卢继鹏、被告马进龙及其委托诉讼代理人王**晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金碧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付3-124号商铺2017年3月1日至2020年6月30日的租金184,763元，3-123号商铺2017年10月1日至2020年6月30日的租金147,546元；2、判令被告向原告给付非法占用该商铺期间违约金36,262.65元（3-124号商铺：19,166.13元，3-123号商铺：17,096.52元，暂计算至2020年8月20日。按照房屋租赁合同约定违约责任进行赔偿，实际计算至解除占用日）；以上费用合计368,571.65元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年，原告与被告及该商铺的所有权人分别签订《房屋租赁合同》（编号分别为恒商租合字15［0.57-10-6］040、恒兰租合字15［0.42-3］026），将兰州恒大名都3-124及3-123号商铺出租给被告经营火锅店，具体信息如下：3-124号商铺《房屋租赁合同》（15［0.57-10-6］040）系原告与被告及该商铺的所有权人翟纪东于2015年7月31日签订，租期自2015年8月1日起至2020年6月30日止，租金按半年向原告支付，合同签订当日被告支付首期租金18,456元及租赁保证金9228元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。合同签订后，原告于2015年8月1日将商铺交付被告使用。3-123号商铺《房屋租赁合同》（恒兰租合字15［0.42-3］026）系原告与被告及该商铺的所有权人吴新荣于2015年8月20日签订，租期自2015年12月1日起至2020年6月30日止，租金按年向原告支付，合同签订当日被告支付首期租金29,058元及租赁保证金9484元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。合同签订后，原告实际于2015年12月1日将商铺交付被告使用。后被告怠于履行合同义务，拖欠3-124号商铺2017年3月1日至2020年6月30日的租金184,763元，3-123号商铺2017年10月1日至2020年6月30日的租金147,546元，经原告多次催要未果，持续占用商铺经营至2020年6月30日，截至起诉日仍未搬离，严重违反了合同约定。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。马进龙辩称，1、原告严重违约，提供不具备经营条件的商铺是导致合同无法实际履行的根本原因，被告不应当赔偿租金及违约金。自被告于原告签订合同，被告开始装修后即发现，原告向被告提供的商铺根本与所承诺的情形不符，无法使用。被告所经营的火锅店属于餐饮行业，基本要求就是具有烟道，但该商铺根本不具备排烟设备，这直接导致餐饮业无法开展，合同目的无法实现。根据国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014第6.2.9条规定：电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向井道，应分别独立设置。被告及其他租户与原告就该问题多次协商，原告相关负责人虽多次承诺，并出具书面文件，但始终未能予以实际解决。最终导致被告承租后始终未能开展经营，所有装修白费。根据《民法典》中先履行抗辩权的规定，原告作为涉案房屋的代管方，合同明确约定商铺的用途是餐饮，但是原告不履行自身义务配合解决烟道问题，导致合同无法正常履行，原告违约在先。2、原告在2017年7月30日已通知被告解除合同，双方合同早已解除，原告诉讼时效已经过，并且属于怠于行使自身收回房屋的权利，其计算的租金显属错误。因原告烟道问题、消防问题及天然气问题，导致被告及其他租户多次采取上访、报警等方式试图解决问题，原告在与被告多次协商但始终无法兑现承诺后，先是与被告签订补充协议，约定免除被告自2016年8月1日至2017年4月30日期间的房租，后又以其全国公司通用的方式，称为避免后期纷争，主动要求以发出解除函的方式，解除双方的租赁合同。因此原告于2017年7月31日向被告及其他租户发出通知解除合同。被告收到通知后要求原告履行其关于赔偿装修的承诺，但原告拒绝赔偿赔偿装修，最终导致双方矛盾始终无法调和。因此双方的合同于2017年7月31日已经解除，同时自合同签订之日起中间还存在9个月免租期，原告所请求的租金数额明显存在错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，结合当事人的质证意见及遵循合法有效的证据应同时具备真实性、关联性、合法性的证据特征要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翟纪东、吴新荣分别系兰州恒大名都小区3-124号、3-123号商铺的所有权人，二人与原告金碧公司签订委托代管服务合同，将上述商铺委托原告进行招商及运营管理。2015年8月20日，原、被告及翟纪东签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租兰州恒大名都小区3-124号商铺经营火锅店，租期自2015年8月1日起至2020年6月30日止，租金按半年结算，合同签订当日被告支付首期租金18,456元及租赁保证金9228元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。后原、被告及吴新荣签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租兰州恒大名都小区3-123号商铺经营火锅店，租期自2015年12月1日起至2020年6月30日止，租金按年结算，合同签订当日被告支付首期租金29,058元及租赁保证金9484元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用，由于该商铺没有烟道及未能安装天然气等问题，恒大名都众商户与招商部陈军平、赵斌等负责人沟通退还装修费、房租、物业费等事宜，但一直未能妥善解决。2016年8月30日，原告与包括被告在内的商户签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：免收被告9个月的租金，自2016年8月1日至2017年4月30日止，除租金外的其他费用仍按照原合同支付。2017年7月31日原告向包括被告在内的商户函告了关于解除房屋租赁合同的通知，但因双方对退还装修费、房租、物业费等事宜未达成一致，导致商铺交接手续一直未办理，遂引起本案纠纷。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。后因被告未能依约履行支付租金的义务，原告于2017年7月31日向被告函告解除合同，被告亦同意，故2017年7月31日双方签订的两份租赁合同已解除，之后双方不存在租赁合同法律关系。对于3-124号商铺，2015年8月1日-2017年7月31日，被告已支付租金18,456元（半年）及租赁保证金9228元，免收9个月（自2016年8月1日至2017年4月30日）的租金，被告未支付2016年2月1日-2016年7月31日、2017年5月1日至2017年7月31日的租金，根据双方合同约定，2016年2月1日-2016年7月31日合计半年租金为27,684元，2017年5月1日至2017年7月31日合计三个月租金为14,673元，未支付租金共计42,357元。对于3-123号商铺，2015年12月1日-2017年7月31日，被告已支付租金29,058元（一年）及租赁保证金9484元，免收9个月（自2016年8月1日至2017年4月30日）的租金，截至2017年7月31日合同解除，被告已超付一个月租金，计2421.5元。对于合同解除之前被告未支付的租金：42,357-2421.5=39,935.5元，被告应履行其给付义务，对于合同解除之后原告所主张的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据庭审查明的案件事实，原告对纠纷的发生存在过错，其出租的商铺没有烟道、未安装天然气，不符合经营餐馆的用途，故其无权向被告主张违约责任，并应当向被告退还保证金共计9228+9484=18,712元。该款项抵顶被告应向原告支付的租金后，被告还需向原告支付租金39,935.5-18,712=21,223.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十六条规定，判决如下：一、被告马进龙于本判决生效后十日内向原告金碧物业有限公司兰州分公司给付租金21,223.5元；二、驳回原告金碧物业有限公司兰州分公司的其他诉讼请求。案件受理费3414元，由被告马进龙负担196.59元，由原告金碧物业有限公司兰州分公司负担3217.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  解 莉二〇二一年四月三十日法官助理  王菲菲书 记 员  翟德亮