四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2450号 上诉人（原审被告）：成都住佳物业管理有限公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇公园路一段12号3F。 法定代表人：晋浩又，总经理。 委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川千驹房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区九里堤北路2号。 法定代表人：刘荣富，董事长。 委托诉讼代理人：朱东梅，四川得力律师事务所律师。 原审第三人：蒋延洲，男，1981年8月18日出生，汉族，住简阳市。 上诉人成都住佳物业管理有限公司（以下简称住佳公司）因与被上诉人四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹公司）、原审第三人蒋延洲借用合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初3082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 住佳公司上诉请求：一、撤销四川省简阳市人民法院作出的（2020）川0180民初3082号民事判决；二、驳回千驹公司的诉讼请求；三、一审、二审案件受理费由千驹公司承担。事实及理由：一、规划的物业管理用房不符合法律法规的规定，违反《物业管理条例》第30条、《四川省物业管理条例》第12条的规定。案涉小区规划的物业管理用房位于2号楼的负一层，在该小区的中心区域，虽然与路面齐平，但并不能从路面齐平的任何地方进入该物业用房，只能从小区地面下楼梯进入，因此不能认定规划的物业管理用房位于地面上。二、xx号商品房已属于物业管理用房。首先2016年6月千驹公司因为其没有《四川省物业管理条例》第12条规定位于地面部分的物业服务用房，故将讼争商品房交付住佳公司作为物管用房。其次讼争商品房因系千驹公司建造，千驹公司因其修建而取得案涉房屋的物权，之后千驹公司将案涉房屋交付住佳公司作为物管用房的这种处分行为不违反合同法第52条规定，故千驹公司自愿将讼争商品房作为物管用房交付给住佳公司的行为合法有效。最后住佳公司代表全体业主从千驹公司处接收xx号商品房，并作为物业管理用房占有和使用，符合物权法第15条的规定，应当予以保护。现讼争商品房虽未登记在全体业主名下，但并不表示千驹公司还有权将xx号商品房再另行处分。三、案涉房屋已属于全体业主共有。千驹公司将讼争商品房交付给住佳公司，住佳公司接收并作为物业用房占有、使用，同时千驹公司为住佳公司颁发了《建筑工程质量保修书》《建筑工程使用说明书》。在《建筑工程质量保修书》保修书中明确载明xx号商品房的户主姓名为物业用房，根据《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《物业管理条例》第37条的规定，案涉房屋已属于全体业主。讼争商品房从2016年6月交付住佳公司作为物业管理用房占有、使用至2020年7月，在长达4年多时间里，千驹公司从未主张讼争商品房是借用关系。同时住佳公司占有、使用讼争商品房符合法律规定和合同约定，一审法院认定千驹公司还享有对讼争商品房处分的权利，属于认定事实不清，适用法律错误，且违反了物权法、物业管理条例、合同法等相关法律法规的规定。四、一审法院认定千驹公司与蒋延洲的合同效力，属于程序违法，本案系住佳公司与千驹公司是否存在借用关系、讼争商品房是否应当返还的法律关系，一审法院却对千驹公司与蒋延洲合同效力进行审理认定，超出不告不理的审理范围。 千驹公司辩称，一、千驹公司向住佳公司交付物管用房符合法律规定，且住佳公司已实际占有使用物管用房。二、简阳市文教卫生花园xx号房屋归千驹公司所有，是没有争议的事实。三、一审法院根据千驹公司的诉求，审理千驹公司与蒋延洲之间就案涉房屋买卖的相关事实，符合法律规定。 蒋延洲述称，当时千驹公司将案涉房屋卖给蒋延洲，蒋延洲将房款支付完毕，相关手续也都办理完毕，至于住佳公司与开发商什么关系不清楚，蒋延洲认为住佳公司应该把房子腾给蒋延洲。 千驹公司向一审法院起诉请求：判令住佳公司将借用的案涉房屋位于简阳市xx号商品房住宅腾退返还给千驹公司，并协助千驹公司将案涉房屋移交给蒋延洲，完成房屋交付手续。 一审法院认定事实：简阳市文教·卫生花园系千驹公司简阳分公司开发建设的商品房。文教·卫生花园一期工程于2012年6月5日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，文教·卫生花园二期工程于2013年1月17日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。经规划许可的总平面图（2011年12月）中，综合经济技术指标载明：“规划总建筑面积201851.88㎡，物管用房建筑面积393.83㎡……”。文教·卫生花园2＃、3＃楼项目于2012年6月26日取得建筑工程施工许可证，2012年12月1日合同开工，2014年3月30日合同竣工。因案涉小区项目特殊，2016年在政府的协调和监督下交房，但一直没有验收，案涉小区的不动产权证书也未办理。2020年8月8日，四川省东森佳居测绘有限公司对坐落于简阳市河东新区××花园项目进行了测绘，并于同年8月14日出具测绘成果报告，测绘结果为：xx号建筑面积109.70㎡，套内面积98.25㎡，公摊面积11.45㎡，涉及用途及说明为住宅。地下室，楼层-1，房号1041，建筑面积423.77㎡，套内面积390.44㎡，公摊面积33.33㎡，设计用途及说明为物管用房。 2010年9月18日，千驹公司与住佳公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定千驹公司将其开发的“千驹·文教·卫生花园”委托给住佳公司进行前期物业管理服务。2016年住佳公司进驻该小区，千驹公司将xx号房屋交付给住佳公司，住佳公司将该房屋作为物管用房使用至今。 经一审法院实地查看，物管用房位于2号楼的负一楼，物管用房与路面齐平，住佳公司将其用做职工宿舍、食堂。 建筑工程使用说明书载明：“文卫花园位于东城新区，总建筑面积201851㎡（其中：住宅114224㎡，非住宅87627㎡）”。 另查明，蒋延洲、赵竟、王先君于2010年参加了四川省简阳市高级职业中学文教卫生花园的团购房活动，并向四川省简阳市高级职业中学全额交纳了购房款。2010年2月2日，赵竟交纳了11万元，王先君交纳了9万元。2010年11月9日蒋延洲交纳了12.5万元。因一直没拿到团购房，蒋延洲、赵竟、王先君找到千驹公司协商，千驹公司仅有xx号房屋，需蒋延洲、王先君、赵竟协商房屋归属。经协商，蒋延洲、王先君、赵竟于2018年5月21日达成一致意见，签订《协议书》，约定：三人共同购买文教·卫生花园xx号房屋，房屋归蒋延洲所有，由其与千驹公司网签《商品房买卖合同》，承担相应的权利义务；蒋延洲支付赵竟41万元，支付王先君33万元，此款于蒋延洲与千驹公司网签合同后叁日内付清；千驹公司退还的购房款，由三人按当时的缴款额与比例享有，千驹公司分别退还房款，则由三人各自领取；本协议从蒋延洲与千驹公司网签《商品房买卖合同》之日起生效，一式三份，具有同等法律效力。2018年6月26日蒋延洲通过银行转账方式向赵竟支付了41万元。因王先君与其系亲戚关系，双方有其他的经济往来，其支付了部分钱给王先君后还未支付完毕。 2018年5月22日，千驹公司（甲方）与蒋延洲、赵竟、王先君（乙方）签订《协议书》，约定：由千驹公司退还蒋延洲、赵竟、王先君通过学校支付的购房款325000元，并将案涉房屋网签办证，蒋延洲、赵竟、王先君在收到购房款及案涉房屋网签完成时放弃原团购房权利。 2018年6月13日，千驹公司与蒋延洲签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，合同编号：555445，约定由蒋延洲购买简阳市xx号房屋，用途成套住宅，套内面积98.89㎡，公摊面积11.45㎡，合计110.34㎡，清水成交价格325000元。2018年6月14日，简阳市房管局对双方所签的《商品房买卖合同(预售)》进行了备案登记。 2020年7月21日，千驹公司向住佳公司发送《工作联系函》，显示：千驹公司已将简阳市xx号房屋出售给蒋延洲，并于2020年5月25日与蒋延洲办理了交房手续，要求住佳公司收到函件后10日内将临时使用的案涉住房腾退、移交给蒋延洲，到项目规划的物管用房内办公。 2020年7月22日，住佳公司向千驹公司发送《关于提供文卫花园物业办公室用房的函》，显示：“文教·卫生花园在水电气未通、配套设施设备未完善、未进行竣工验收情况下，于2016年6月30日向业主交房。当时交付的物业办公用房110㎡在xx室，另外在2号楼下地下室配置了200㎡作为食堂和住宿。根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《四川省物业管理条例》第十二条规定，新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。今收到贵公司发来的《工作联系函》函件，明确xx室(即目前使用的物管用房)己出售，并要求物业公司近期搬出；同时目前尚未有其他合乎上述法律法规的物管用房可以提交物业使用；此种处理使物业公司马上面临无处办公的境地，直接影响业主的正常生活，甚至存在出现群体性事件的可能。关于文卫花园目前面临的物管用房问题，物业公司将向相关部门报告。为建设安全稳定的社区、和谐美丽的简阳，也恳请贵公司解决物业办公用房问题。 一审法院认为，本案争议焦点为1.简阳市文教卫生花园一期xx号房屋产权归属问题，千驹公司是否享有处分权；2.千驹公司与蒋延洲签订商品房买卖合同是否属于恶意串通，合同是否有效的问题。3.住佳公司是否负有腾退、返还房屋给千驹公司，并协助千驹公司将案涉房屋移交给蒋延洲，完成房屋交付手续义务。对此，一审法院评判如下： 关于简阳市文教·卫生花园一期xx号房屋产权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，千驹公司基于开发修建简阳市文教·卫生花园而取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权变更应当登记，案涉房屋根据现有证据性质为商品房，所有权为千驹公司，千驹公司对案涉房屋享有处分权。住佳公司以千驹公司将案涉房屋交付给物管公司使用，所有权即于2016年6月30日转移至案涉小区全体业主所有的抗辩主张没有法律依据，一审法院不予采信。 关于千驹公司与蒋延洲签订商品房买卖合同是否属于恶意串通，合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，蒋延洲于2010年11月9日通过简阳市高级职业中学团购了千驹公司开发的文教·卫生花园，并交纳了全额购房款12.5万元。2018年经与赵竟、王先君协商由其支付赵竟、王先君款项以获得案涉房屋，且蒋延洲已实际部分履行。蒋延洲与千驹公司签订购房合同，并在房管局备案，购买案涉商品房系双方真实意思表示，且不违反法律、法规，不违背公序良俗，合同有效，应当予以保护。 关于住佳公司是否负有腾退、返还房屋给千驹公司，并协助千驹公司将案涉房屋移交给蒋延洲，完成房屋交付的手续义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本案中，千驹公司在文教卫生花园水电气未通、配套设施设备未完善、未进行竣工验收情况下，于2016年6月30日向业主交房，将案涉房屋交付给住佳公司使用，形成了事实上的借用房屋关系，千驹公司作为房屋出借人有权要求住佳公司随时腾退返还案涉房屋。住佳公司以千驹公司提供的物管用房不符合《四川省物业管理条例》为由拒绝腾退返还案涉房屋，一审法院认为，千驹公司根据规划修建了物管用房，且已经实际交付给了住佳公司，住佳公司也对规划的物管用房进行了实际使用，故对住佳公司的主张不予采纳。千驹公司以交房流程中需要物管公司协助完成交付手续为由，要求千驹公司协助将案涉房屋移交给蒋延洲，完成房屋交付手续义务，因该义务不是法定义务，故不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十条、第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、住佳公司于判决生效后十日内向千驹公司腾退并返还位于简阳市xx号商品房；二、驳回千驹公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由住佳公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，2016年住佳公司进驻案涉小区时，千驹公司将xx号房屋以“物管用房”的名义交给住佳公司使用。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《四川省物业管理条例》第十二条规定，新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房；物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十；物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。本案中，虽然案涉房屋所在小区项目于2016年在政府的协调和监督下交房，但案涉小区没有经过竣工验收，也未进行建设工程规划验收，现有证据无法认定案涉小区的物业用房是否达到建设工程规划许可和《四川省物业管理条例》规定的标准。因此，虽然案涉简阳市文教·卫生花园一期xx号房屋为商品房而非物业用房，但千驹公司将其作为“物管用房”向物业管理企业住佳公司进行交付，住佳公司也将该房屋作为物业用房在使用，现有证据不足以证明案涉小区项目的物业用房达到相关规范规定标准的情况下，千驹公司主张小区物业管理企业住佳公司腾退案涉房屋的理由不成立。 综上，住佳公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省简阳市人民法院作出的（2020）川0180民初3082号民事判决； 二、驳回四川千驹房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，由四川千驹房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由四川千驹房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二一年四月三十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  李 青