四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1123民初407号 原告：刘德明，男，生于1948年12月14日，汉族，住四川省犍为县。 原告：段绍凤，女，生于1951年8月18日，汉族，住四川省犍为县。 被告：蔡仕均，男，生于1955年4月2日，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨凯，四川英华年律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。 原告刘德明、段绍凤与被告蔡仕均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告刘德明、被告蔡仕均及其委托诉讼代理人杨凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德明、段绍凤向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告之间的房屋买卖合同无效；2、判决被告蔡仕均腾退房屋；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：案外人王祖全是犍为县新民镇新塘村**村民，1986年12月，王祖全在××镇××村××组××住房。案外人王祖清（新民镇新塘村**村民）与吴明秀是夫妻，2000年6月26日，案外人王祖全与案外人王祖清签订《住房协议》。次日，王祖全与王祖清签订《房屋转卖协议》。因蔡仕均是犍为县新民镇金田村村民，但不认识吴明秀，却想购买上述房屋，于是蔡仕均请我，以我的名义与吴明秀签订合同。2009年9月21日，我与吴明秀签订《购房协议》。我购买该房屋后，从未居住过一天，一直就是蔡仕均居住到现在。蔡仕均居住了一段时间后，因我与他之间没有书面协议而不放心，2012年7月6日，犍为县国土资源局向我颁发《集体土地使用证》。该证载明，土地用途：住宅；面积：200平方米。2013年10月，我与蔡仕均签订《房产买卖协议》，在蔡仕均购买此房时，自己在××村××地（住房88平方米）。蔡仕均要求我将《集体土地使用证》交其保管。 从我内心来说，从来就没想过从吴明秀处购买王祖全的房屋，因为我当时有住房而且住房较宽，从吴明秀处购买后也从未居住过一天，之所以购买和办理为我的名字，纯粹是为了帮蔡仕均的忙。除上述原因外，因为我将该房屋出售给蔡仕均时，我是新民镇新塘村村民，蔡仕均是新民镇金田村村民，既不同村更不同组，根据《物权法》《土地管理法》《合同法》的有关规定，该买卖显然无效，为此特向你院提起诉讼，请依法判决如诉。原告当庭明确其诉讼请求为判决原告与被告之间的房屋买卖合同无效，撤回了要求判决被告蔡仕均腾退房屋的诉请。 被告蔡仕均辩称，一、原告在诉状中明确陈述仅仅是以原告的名义代签房屋买卖协议，因此原告自认并非是本案案涉房屋实际的出卖人，与被告之间没有真实的房屋房屋买卖合同关系，被告支付了21,800元的购房款也并非直接支付给原告，而是支付给了房屋原所有人吴明秀，既然双方并不存在真实的房屋买卖合同，也就不存在确认合同无效的问题，应当依法驳回原告的起诉；二、被告蔡仕均在购买房屋后，在长达十二年的时间内一直居住在该房屋，不存在任何异议和纠纷，因案涉房屋面临拆迁，房屋价值大幅度上涨，原告想侵吞全部的房屋拆迁补偿款，如果说允许原告等人随意的反悔还能得到好处，且不能保护善意购买人的权益，也会助长原告的背信投机心理。即使合同效力存在瑕疵，本案的最终处理也不可能得到原告想全部侵吞房屋补偿款的目的，被告有权追究原告的缔约过失责任以外，即使合同无效，双方在合同中约定的解决争议的条款同样是有效的，因此即使双方所签的房产买卖协议确实因为违法强制规定而被认定为无效，也不会影响合同中争议条款的法律效力，综上本案事实非常清楚，请求人民法院依法判决。 经审理查明：段绍凤与刘德明系夫妻关系，二人系新民镇新塘村**村民；被告蔡仕均系新民镇金田村**村民。 2000年6月27日，原新民镇新塘村4组村民王祖全与新民镇新塘村2组村民王祖清签订《房屋转卖协议》，该协议约定：二人系堂姐弟关系，王祖全自愿将其在新塘村4组的房屋面积200㎡、建筑面积160㎡的砖木结构小青瓦住房转卖给王祖全，王祖清给付王祖全房屋转让费10000元。2000年7月1日，王祖全与王祖清签订《房契》。2000年7年28日，王祖清缴纳契税200元，双方完成产权变更登记并办理犍房产证（2000）字第0××6号《四川省犍为县房屋产权证》。 2009年6月2日，王祖清（当时已去世）妻子吴明秀向刘德明出具收到购房定金2,000元的《购房定金》，刘德明、吴明秀分别在购房人和卖房人处签字。2009年9月21日，吴明秀与刘德明签订《购房协议》，该协议载明：吴明秀自愿将坐落在新民镇新塘村4组住房（原王祖全住房五间，共计面积160㎡）出售给刘德明，价格为21，800元，已于2009年9月21日一次性付清。吴明秀、刘德明在协议上签字。同日，吴明秀向刘德明出具收条，确认收到刘德明买房款21，800元。 2013年10月10日，刘德明、段绍凤与蔡仕均签订的《房产买卖协议》约定：甲方（刘德明、段绍凤）以现金21,800元，将犍为县新民镇新塘村4组宅基地使用权和房屋200㎡卖给乙方（蔡世军），付款方式为一次性支付。另约定：如果因政策国家征用宅基地，现有房屋补偿费和宅基地补偿费归乙方所有，房屋安置归甲方所有，如无房屋安置，宅基地补偿费双方各一半。同日，刘德明向蔡仕均出具收到购房款21,800元的《收条》一张。2012年7月6日，犍为县人民政府向刘德明、段绍凤颁发犍国用（2012）第（七）14-4-72号集体土地使用权证。蔡仕均未向刘德明支付《收条》载明的购房款21,800元。 另查明，吴明秀与刘德明于2009年9月21日签订的《购房协议》，房屋实际购买人为蔡仕均，21,800元购房款也系蔡仕均直接交付给吴明秀。因蔡仕均系并非新塘村村民，故购房双方同意以房屋坐落地村民刘德明为购买人的名义与吴明秀签订该协议。蔡仕均购买案涉房屋并支付购房款后一直生活居住于该房屋内，刘德明未在该房屋内居住、生活。 又查明，蔡仕均为刘德明办理案涉房屋产权证〔（2012）第（七）14-4-72号集体土地使用权证〕支付了该房屋超面积的罚款，并支付了刘德明因办证请村组干部以及签订协议的见证人的伙食费用。 还查明，刘德明在××镇××村××组××地和房屋。上述房屋买卖合同、房屋产权证明等证据原件均由蔡仕均保管。案涉房屋位于岷江龙溪口航电枢纽征地拆迁安置点建设征地范围内，目前已启动征地拆迁工作。 认定上述事实，有经庭审质证的证据：原、被告身份证明，《房屋转卖协议》、犍房产证（2000）字第0××6号房屋产权证、房契、税收缴款书，《购房协议》、《购房定金》、收条，《房产买卖协议》、收条、（2012）第（七）14-4-72号集体土地使用权证，《证明》六份、调查笔录三份、询问笔录一份以及原、被告双方在庭审中的陈述等。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告刘德明、段绍凤是否系案涉房屋的所有权人，其是否有权处分该案涉房屋；二、原、被告之间订立的房屋买卖合同是否成立，若合同成立，是否为无效合同。 一、原告刘德明、段绍凤是否系案涉房屋的所有权人，其是否有权处分该案涉房屋。 根据庭审查明的事实，2009年案外人吴明秀与原告刘德明签订的本案案涉房屋的实际买卖关系成立于案外人吴明秀与被告蔡仕均之间，吴明秀与刘德明于2009年9月21日签订的《购房协议》上载明的购房人虽为刘德明，但实际购房人为被告蔡仕均，购房款也是由蔡仕均直接交付给卖房人吴明秀；该协议系房屋实际买卖双方吴明秀、蔡仕均为规避法律强制性规定，借用原告刘德明与吴明秀同一集体经济组织成员身份而签订。至于原告刘德明、段绍凤于2012年7月取得案涉房屋的集体土地使用权证，其登记权利人原告刘德明、段绍凤并非实际权利人，二人在该集体经济组织除案涉合同相关的房屋之外尚有房屋和宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。因此，原告刘德明、段绍凤并非案涉房屋实际买受人，其既未向吴明秀支付合同对价款，又未实际占用、支配、使用过案涉房屋，并非案涉房屋的实际所有权人，二原告无权处分该案涉房屋。 二、原、被告之间订立的房屋买卖合同是否成立，若合同成立，其是否为无效合同。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条的规定，原告刘德明、段绍凤并非案涉房屋实际所有权人，其缺乏与被告蔡仕均订立房屋买卖合同将房屋出售给蔡仕均的基础，双方也未按照《房产买卖协议》约定履行房屋交付和给付对价款。双方真实意思表示并非变更案涉房屋所有权或使用权，而是因被告蔡仕均不是案涉房屋集体经济组织成员无法取得房屋安置，原、被告双方串通办理房屋产权登记、签订虚假买卖合同，意图套取房屋征收安置补偿。 综上，原告刘德明与被告蔡仕均签订的《房产买卖协议》实质上并未就案涉房屋设立、变更、终止民事权利义务关系，该《房产买卖协议》不成立，其效力也就无从谈起。原告刘德明、段绍凤要求确认该合同无效的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘德明、段绍凤全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取50元（已由原告刘德明预缴），由原告刘德明、段绍凤自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  韩俊 二〇二一年四月七日 书记员  何岸 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 2.《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 3.《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。