天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初9714号原告：王华刚，男，1962年1月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：刘宝强，男，1991年7月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告王华刚与被告刘宝强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告王华刚、被告刘宝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华刚向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方的《租赁协议》；2．判令被告支付2021年1月至4月租金32432元（计算方式为每月8108元×4）；3．判令被告支付2020年度暖气费9600元以及暖气费逾期交纳违约金1689.6元，合计11289.6元；4．被告已支付的5000元的保证金不予退回；5．本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将上述诉讼请求调整为：1．原、被告双方签订的《租赁协议》于2021年4月22日解除；2．判令被告将涉案房屋腾还原告；3．判令被告支付2021年1月1日至2021年4月22日的房屋租金31111元（计算方式为100000元÷360天×112天）；4．判令被告支付2021年4月23日至实际腾还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按年租金100000元的标准计算；5．判令被告支付2020年度暖气费9600元以及暖气费逾期交纳违约金1689.6元，合计11289.6元；6．被告已支付的5000元的保证金不予退回。7．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年2月12日签订了《租赁协议》，租赁期限自2020年2月10日至2023年3月9日止，租期三年零一个月（计37个月租赁费300000元）。合同签订后，被告支付了第一年的租金（100000元整）。第二年租金应于2020年12月20日交纳，被告至今未付租金，原告多次要求被告支付第二年租金，被告总以各种理由推诿拒不支付租金，但是被告还在经营中。原告为维护自身合法权益，故成诉。被告刘宝强辩称，原、被告确实于2020年2月12日签订了涉案《租赁协议》，租期自2020年2月10日至2023年3月9日，年租金标准为每年100000元。原告主张被告就案涉房屋的租金自2021年1月1日至今未支付的情况属实，被告现在同意解除案涉合同，以本次开庭时间作为合同解除时间，同意合同解除后将涉案房屋腾还原告。对于原告所计算的2021年1月1日至今的租金数额没有异议，但是认为应该扣除1个月的租金，因为去年发生疫情的时候，双方商量免除1个月的租金。对于原告主张的案涉房屋的采暖费及逾期交纳违约金数额没有异议，同意支付。被告对原告关于不予退还保证金的主张不认可，被告确向原告支付了5000元的保证金，要求折抵欠付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，天津市大港区古林街道办事处上古林村村民委员会出具证明，载明：“陈贵金于2003年2月4日在我村购买永明路南侧，永明里西侧，王景仓东侧约3亩地，于2013年11月11日转让给宋振昌，现房屋为宋振昌自建。”原告提供的其与宋振昌2016年12月20日就永明里北门东起第1间房屋签订的《购房协议》显示，原告于2016年12月20日以1800000元的价格购买了该房屋。被告认可涉案房屋属原告所有。2020年2月12日，原告王华刚（甲方）与被告刘宝强（乙方）签订了《租赁协议》，合同约定：甲方将所属的永明里北门西侧一号门脸房一套包括门前场地租赁给乙方使用，就相关事宜达成如下协议：一、乙方租赁甲方物权三层，建筑面积240平方米。二、租赁期限：三年零一个月，自2020年2月10日起至2023年3月9日止。三、乙方经营项目：餐饮服务。四、租金及保证金及付款方式：第一年年租金合计100000元，签订合同时交清第一年租金，另付保证金5000元；第二年租金100000元交款期为2020年12月20日，第三年租金100000元交款期为2021年12月20日；租赁期到后由甲方收回房屋并对房屋进行验收，如未破坏主体结构和损坏配套设施的，双方办理交接手续，5000元的保证金退回给乙方，如有损坏部位由乙方负责恢复维修至原状，如乙方不修复，甲方将在乙方缴纳的保证金内扣除维修费用。五、租赁期间乙方负责缴纳水费、电费、暖气费和各种税费。……十三、乙方租赁未到期而要求退租时，租金及5000元的保证金不予退还。上述合同签订后，原告自认被告已支付第一年的租金100000元，并在合同签订时收取了被告支付的5000元保证金。被告自认未支付之后租期的房屋租金，并至今占用涉案房屋。原告主张被告未支付涉案房屋2020年度暖气费9600元以及暖气费逾期交纳违约金1689.6元，被告对上述数额无异议，表示同意支付。天津市防控××领导小组决定自2020年1月24日零时起，启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，后决定从2020年4月30日零时起，将重大突发卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于涉案《租赁协议》应否解除一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案《租赁协议》第四条约定：第二年租金100000元交款期为2020年12月20日。原告主张被告未如期支付第二年的租金，经多次催要后仍未支付租金，被告系以自己的行为明确表明不履行合同的主要义务，致使其合同目的不能实现，请求于2021年4月22日解除涉案《租赁协议》。被告对上述情况并不否认，同意涉案《租赁协议》于2021年4月22日解除。本院对原告的该项请求予以照准，确认原告涉案《租赁协议》于2021年4月22日解除。关于原告诉请腾还涉案房屋一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因本院已确认涉案《租赁协议》于2021年4月22日解除，被告之后应依约将涉案房屋腾还原告，被告对此表示同意，故本院对原告关于被告腾还涉案房屋的请求予以支持。关于原告诉请被告支付涉案房屋采暖费及逾期交纳采暖费违约金一节。涉案《租赁协议》第五条约定，租赁期间被告负责缴纳水费、电费、暖气费和各种税费。原告请求被告支付2020年度暖气费9600元以及暖气费逾期交纳违约金1689.6元，合计11289.6元。被告认可未支付涉案房屋2020年的采暖费，对原告主张的上述采暖费数额及暖气费逾期交纳违约金数额无异议，同意支付。故本院对原告的该项主张予以照准。关于原告主张被告支付的5000元保证金不予退还一节。原告主张因被告逾期支付租金违约，故其已支付的5000元保证金应不予退还。因涉案《租赁协议》只是约定如果被告租赁期限未到期而要求退租时，保证金不予退还，并未约定被告逾期支付房屋租金时保证金不予退还，故原告主张保证金不予退还无合同依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2021年1月1日至2021年4月22日房屋租金一节。原告请求被告支付涉案房屋2021年1月1日至2021年4月22日的房屋租金31111元，计算方式为100000元÷360天×112天。因原告在起诉状事实理由部分明确被告已支付第一年的租金100000元，即被告已经支付了涉案房屋2020年2月10日至2021年2月9日的租金，故被告应支付原告2021年2月10日至2021年4月22日的欠付租金，对原告主张超过上述期限的租金部分，本院不予支持。被告主张因2020年的租赁期限涉及新冠疫情，应减免1个月的房屋租金，并用被告已支付的保证金5000元折抵该期间的欠付租金。本院综合考虑双方涉案《租赁协议》的签订时间、租赁期限、被告租赁涉案房屋的用途、新冠疫情对餐饮业的影响、本市因新冠疫情采取一级响应的期限等因素，酌定减免被告1个月租金。因被告就涉案房屋2020年2月10日至2021年2月9日的租金已经支付完毕，故前述减免的1个月租金应先行折抵其2021年2月10日至2021年4月22日欠付的房屋租金。被告关于用其已支付的5000元保证金折抵欠付的房屋租金的请求，于法有据，本院予以照准。综上，被告就上述租期还应向原告支付的租金数额为6666元（100000元÷360天×（72天-30天）-5000元）。关于原告主张被告支付自2021年4月23日至实际腾还涉案房屋之日止的房屋占有使用费一节。涉案《租赁协议》于2021年4月22日解除后，被告再占用涉案房屋已无合法依据，在其向原告腾还涉案房屋之前，其应向原告支付房屋占用期间的房屋占有使用费。原告主张，房屋占有使用费，应按照合同约定的年租金100000元的标准计算。原告的上述主张，有明确的依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告王华刚与被告刘宝强2020年2月12日签订的《租赁协议》于2021年4月22日解除；被告刘宝强于本判决生效后三十日内将前述《租赁协议》项房屋腾空并交还原告王华刚；被告刘宝强于本判决生效后三十日内向原告王华刚支付欠付的采暖费及逾期交纳采暖费违约金共计11289.6元；被告刘宝强于本判决生效后三十日内向原告王华刚支付欠付房租租金6666元；被告刘宝强于本判决生效后三十日内向原告王华刚支付前述房屋自2021年4月23日起至被告实际腾还之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照年租金100000元的标准计算；驳回原告王华刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计446.5元，由被告刘宝强负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起三十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘清华二〇二一年四月二十六日法官助理龙孟燕书记员张旭