贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1202号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：吴海军，男，1976年12月10日出生，苗族，贵州省施秉县人，住施秉县。被上诉人（原审原告）：龙英，女，1982年9月19日出生，苗族，贵州省施秉县人，住施秉县。共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人吴海军、龙英、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”，不能对抗上诉人的抵押权。综上，请求二审法院依法予以改判。吴海军、龙英答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。吴海军、龙英向一审法院起诉请求：1．中止执行（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》；2．解除对凯里市房屋的查封，不得执行处置；3．由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告吴海军、龙英系凯里市住房业主。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括7栋25层2502号住房在内）。吴海军、龙英得知自己所购的“大地春城”小区7栋25层2502号住房被查封后，于2020年10月14日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年10月28日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异301号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人吴海军、龙英的异议请求。”宣判后，吴海军、龙英不服裁定结果并于2020年11月19日向凯里市人民法院提起本案诉讼即案外人执行异议之诉。另查明：2016年1月9日，原告吴海军、龙英与第三人大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1．吴海军、龙英购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积172.98ｍ2，总价款553536元；2．吴海军、龙英在合同签订之日交纳首付款300536元，余款253000元通过银行按揭贷款方式支付；3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局；4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：2016年1月6日，原告吴海军、龙英向大地联创房产公司支付了购房款300,000元。大地联创房产公司认可收到原告吴海军、龙英支付的购房款300,000元。再查明：经实地查看，原告吴海军、龙英已对涉案房屋进行装修并入住多年。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据吴海军、龙英对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，吴海军、龙英在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了购房30万元，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但吴海军、龙英作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，评析如下：一、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决终止执行该执行裁定书。二、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区7栋25层2502号商品房已设置抵押，抵押权人是农行凯里金泉支行，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故吴海军、龙英购买涉案房屋并无过错。三、备案登记。吴海军、龙英购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上，原告吴海军、龙英的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，依法予以支持。华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告吴海军、龙英购买位于凯里市的房屋。二、驳回原告吴海军、龙英的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：吴海军、龙英对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，吴海军、龙英与大地公司签订的《商品房买卖合同》系在法院查封之前签订，所购的商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的购房款累计已达到合同总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形。因此，吴海军、龙英对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧