四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3895号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘云贵，男，1957年1月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘海，男，1982年7月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系刘云贵之子。 委托诉讼代理人：王男，四川独树律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈素清，女，1957年3月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘海，男，1982年7月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系陈素清之子。 委托诉讼代理人：王男，四川独树律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苟林英，女，1969年11月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：赵辛龙，四川均鼎律师事务所律师。 上诉人刘云贵、陈素清与被上诉人苟林英因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终审。 刘云贵、陈素清上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5880号民事判决，发回一审法院重审；2.本案诉讼费、保全费由苟林英承担。二审中，刘云贵、陈素清明确其上诉请求，请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5880号民事判决第三项。事实与理由：一、一审判决认定刘云贵、陈素清违约并要求支付违约金无事实依据，系对基本事实认定错误。1.房屋买卖合同签订后，刘云贵即同意苟林英搬到案涉房屋居住，不动产权证书办理后也将相关证照交给了苟林英，都能证明刘云贵、陈素清完全没有反悔不转让房屋、不给苟林英办理房屋转移登记的意图，主观方面不存在违约情形。2.暂未办理房屋所有权转移登记系因该登记转移范围超出双方当时的买卖合同约定，双方也正在为合同的变更进行协商中，客观上刘云贵、陈素清并无违约行为。房屋买卖合同对于房屋相关证照办理的约定系双方合同签订时合意，并专门进行标注，双方“房屋买卖”明确为“小产权”，即不包括办理并转移登记《土地使用权证》，案涉房屋“合同价格”也是基于此进行确定，与当时同区城“大产权”房屋价格有明显差异。苟林英非常明确其所支付的“合同对价”应获得的“合同权利”是有限制的，对不办理《土地使用权证》是清楚的，其删除办理《土地使用权证》的内容并加盖手印，以证明苟林英明确其合同权利是有限制的。且刘云贵在合同签订当时还当面与苟林英确定，此后如果案涉房屋出现拆迁等情景，相关拆迁补偿属于刘云贵、陈素清，与苟林英无关。房屋买卖合同约定内容与现实物权登记办理出现矛盾，双方本来合意协商变更合同，解决问题，因苟林英出尔反尔，想要不当谋求超出其合同权利的利益，自行起诉，造成本次诉争。一审法院认定刘云贵、陈素清违约，相当于强行要求刘云贵、陈素清变更合同，达到苟林英享受扩大的合同权利，却不承担相应增补合同对价的义务的显失公平的目的。二、一审法院对双方房屋买卖事实认定不清，对双方合同的内容及真实意思表示进行随意的主观臆测与篡改，任意扩大苟林英的合同权利，与真实情况不符，损害刘云贵、陈素清利益。因随国家政策因素变动，案涉房屋取得了“双证合一”的《不动产权证书》，证书上“权利类型”项目明确记载为“国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权”。在此客观条件下，双方要按照合同继续完成只涉及《房屋所有权证》的变更手续，已然是无法实现的，那么，苟林英要求刘云贵、陈素清超出双方合同约定将“双证”均过户给苟林英，使苟林英的合同权利扩大到覆盖“国有建设用地使用权”即《土地使用权证》，系涉及对双方原买卖合同的变更。基于合同的“公平性”原则，在一方要求的合同权利扩大的情况下，另一方要求对原本的房屋买卖合同对价进行适当合理调整也是合情合理合法的。并且事实上，双方也确实就扩大权利后调整合同对价的具体金额进行了沟通协商。后来受利益驱使，苟林英突然中断协商提起诉讼，想在不变更合同对价的情况下，达到取消合同权利限制、扩大自己合同权利，拿到“双证”的目的，是苟林英不诚信。三、一审判决违约金金额认定过高，不符合法律规定。合同总价170000元，但合同违约金却高达50000元，远超出了合同总价的20%，并且，双方在就合同变更协商期间（包括诉讼），苟林英也并未因此遭受损失，一审法院支持过高的违约金，严重损害了刘云贵、陈素清的权益，显失公平。 苟林英答辩认为，苟林英与刘云贵、陈素清签订的合同对办理房屋权属证书转移手续约定明确，双方并未变更房价款，在合同中将“土地使用权证”字样划掉是双方当时误认为房屋没有国土使用证，但这并不代表对房价款进行了变更，合同约定的价款就是签订合同时的房屋市价。刘云贵、陈素清称双方针对办理国有土地使用权证协商过不是事实，在不动产权证办理后，苟林英多次要求刘云贵、陈素清协助办理过户手续，但刘云贵、陈素清及其子刘海称房屋价格已经上涨，需补差价10余万元才会协助办理过户手续，在此情况下苟林英被迫与刘云贵、陈素清协商补价，因刘云贵、陈素清提出不合理要求，双方对补价未达成一致意见，苟林英才起诉主张权利。因刘云贵、陈素清拒不协助办理不动产权转移登记手续严重违约，且在苟林英一审起诉后与案外人恶意串通以案涉房屋作抵押意图阻止法院判决协助过户，导致苟林英不得不起诉确认抵押合同无效。在另案中刘云贵、陈素清对关键证据进行涂改，在苟林英提交证据证明基础债务系虚构的情况下，刘云贵、陈素清迫于司法处罚压力才自行将抵押注销。故一审判决针对刘云贵、陈素清不守诚信支付50000元违约金并无不当。 苟林英向一审法院提出诉讼请求：1.确认苟林英与刘云贵、陈素清于2010年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令刘云贵、陈素清履行《房屋买卖合同》并协助办理位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××和xx号房屋（川（2019）龙泉驿区不动产权第0××0号和（2019）龙泉驿区不动产权第0××1号）的不动产权转移登记手续；3.判令刘云贵、陈素清向苟林英支付违约金50000元；4.判令本案诉讼费用由刘云贵、陈素清承担。 刘云贵、陈素清反诉请求：1.判令刘云贵、陈素清与苟林英签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令苟林英返还房屋；3.本案全部诉讼费用由苟林英负担。 一审法院认定事实：刘云贵、陈素清系夫妻关系。苟林英经案涉房屋所在小区保安介绍与刘云贵、陈素清认识，欲购买刘云贵、陈素清位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××和xx号房屋。2010年3月29日，苟林英与刘云贵签订了《房屋买卖合同》，约定刘云贵自愿将位于成都市龙泉驿区龙泉××和xx号房屋出售给苟林英，合同约定房屋总价款170000元，实际成交价位176000元。合同第三条约定：甲方在本合同签订后三日内将该房屋钥匙交付给乙方，乙方视为甲方已将房屋交付其使用，甲方保证该房屋符合居住条件。合同第五条约定：甲方保证在政府相关部门为该安置房办理产权之日起一个月内将该房的相关权属证书办理在乙方名下。合同第六条约定：甲方有责任无条件配合协助乙方办理房屋相关的产权证书，将来为乙方办理该房《房屋所有权证》等手续时所产生的一切费用由乙方承担。合同第七条约定：双方应遵守本合同约定，如一方违约，违约方应当支付守约方违约金50000元。合同签订后，苟林英于2010年3月29日及2010年4月1日通过现金支付及银行转账的方式向刘云贵支付了约定的全部购房款176000元。刘云贵于收到房款后向苟林英交付了案涉房屋，房屋交付后，刘云贵还受苟林英委托对案涉房屋进行了装修。目前案涉房屋由苟林英实际占有使用。 《房屋买卖合同》签订后，因案涉房屋系刘云贵、陈素清共同共有，苟林英遂要求刘云贵将合同交由陈素清及其子刘海签字确认。其后，刘云贵自行在合同上书写“陈素清”、“刘海”字样后，将合同交还苟林英。另，截至苟林英要求刘云贵、陈素清配合办理案涉房屋的不动产权过户手续前，陈素清未向苟林英提出返还房屋的主张。 2019年3月14日，刘云贵、陈素清取得了房屋产权证，登记房屋为刘云贵、陈素清二人共同共有，房屋坐落于成都市龙泉驿区××街道××路××号××和xx号，建筑面积72.21平方米。 一审法院认为，苟林英与刘云贵双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，虽然案涉房屋的共有人陈素清未亲自在《房屋买卖合同》上签字确认，但其在知晓案涉房屋买卖事宜及在苟林英已经实际入住房屋后至苟林英要求刘云贵、陈素清办理不动产权转移登记手续前，未向苟林英主张返还房屋，应当认定为其对刘云贵处分案涉房屋行为的默示认可，案涉《房屋买卖合同》应当有效，当事人应当按照约定全面履行其义务。合同签订后，苟林英依约支付了全部购房款176000元，但刘云贵、陈素清至今未办理房屋过户手续，酿成本案纠纷，应承担其相应的责任。按照房屋买卖合同的约定以及法律规定，刘云贵、陈素清作为房屋卖方负有协助苟林英将所出售的房屋转移登记为苟林英所有的义务。故对苟林英主张刘云贵、陈素清将成都市龙泉驿区××街道××路××号××和xx号房屋不动产权过户至苟林英名下并支付50000元违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对刘云贵、陈素清在一审庭审中辩称苟林英购买的为小产权房，只购买了案涉房屋的所有权，未购买案涉房屋的土地使用权的主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时必须转让，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体。所以，即便双方当事人在签订合同时约定了仅购买案涉房屋的所有权，该约定也无相关的法律依据。故对刘云贵、陈素清的上述辩称主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认苟林英与刘云贵、陈素清于2010年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、刘云贵、陈素清于判决生效之日起十日内协助苟林英办理位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××和xx号房屋（房屋唯一号5xx6）的不动产权过户登记手续；三、刘云贵、陈素清于判决生效之日起十日内向苟林英支付违约金50000元；四、驳回刘云贵、陈素清的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1050元、保全费1370元，共计2420元，由刘云贵、陈素清负担，反诉案件受理费50元，由刘云贵、陈素清负担。 二审审理中，苟林英提交了房屋信息摘要、一审法院（2020）川0112民初3182号案件的庭审笔录，拟证明刘云贵、陈素清庭审中做虚假陈述，一审法院判决其承担50000元的违约金是正确的。 刘云贵质证对证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不认可，认为另案庭审中已经查明债权是真实的及数额也是正确的，并没有认定虚假诉讼。 本院对房屋信息摘要、一审法院（2020）川0112民初3182号案件的庭审笔录的真实性、合法性予以确认，两份证据可以证明刘云贵、陈素清在案涉房屋不动产权证办理后，刘云贵、陈素清以案涉房屋为刘海设置抵押权利价值500000元。 本院二审查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2019年10月31日，刘云贵、陈素清以案涉房屋为债务人刘海设置抵押权利价值500000元。 本院认为，二审审理中，刘云贵、陈素清明确表述请求撤销一审判决第三项即“刘云贵、陈素清于判决生效之日起十日内向苟林英支付违约金50000元”的内容，对一审判决的第一项、第二项、第四项未再提出异议，故本案二审争议的焦点是刘云贵、陈素清是否应向苟林英支付违约金、违约金是否过高。对此本院认为，苟林英与刘云贵双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对刘云贵、陈素清具有法律约束力。该合同约定“甲方保证在政府相关部门为该安置房办理产权之日起一个月内将该房的相关权属证书办理在乙方名下”“如一方违约，违约方应当支付守约方违约金50000元”，该处的“相关权属证书”应当认定系甲方实际取得产权时的法律法规规定的权属证明文件，在仅有房屋所有权证时应为房屋所有权证，但二证合一后的权属证明系不动产权证，故在刘云贵、陈素清取得案涉房屋的不动产权证后，刘云贵、陈素清应当协助办理的就是不动产权证，刘云贵、陈素清上诉认为协助办理不动产权证系对苟林英合同权利扩大的理由不成立。对于刘云贵、陈素清主张双方协商给予补价具体金额进行了沟通协商的问题，因双方并未达成补偿价款的协议，协商行为不能构成刘云贵、陈素清不承担违约责任的理由。因刘云贵、陈素清未在合同约定的期间为协助办理不动产过户手续，且在取得不动产权证后擅自将案涉房屋为刘海设置抵押，刘云贵、陈素清的行为已经构成违约，一审法院根据合同约定判决其支付违约金、对合同约定的违约金不予调整正确。 综上所述，刘云贵、陈素清的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式承担。二审案件受理费1100元，由刘云贵、陈素清承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二一年四月十五日 书记员 李 青