湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初724号 原告：株洲市城市公用事业经营有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路1986号D-11栋301号。 法定代表人：李凯，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。 委托诉讼代理人：申怡，湖南弘一（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：贺正华，男，1976年1月25日出生，汉族，住湖南省沅江市。 被告：黄强，男，1974年4月20日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 被告：蔡珍，女，1989年2月21日出生，汉族，住湖南省株洲县。 被告：丁银，女，1988年11月5日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。 原告株洲市城市公用事业经营有限公司（以下简称公用事业公司）与被告贺正华租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员易红独任审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员周颖然担任法庭记录。在本案审理过程中，本院依据原告公用事业公司的申请，依法追加黄强、蔡珍、丁银作为被告参与本案诉讼。本院于2021年4月22日公开开庭审理了本案，原告公用事业公司的委托诉讼代理人胡晓飞到庭参加了诉讼；被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告公用事业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与湖南公爵汽车人汽车服务有限公司签订的《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》、《安全生产、文明经营协议》及《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》；2、判令被告向原告支付至合同解除之日止的租金（暂按15,897元/月计算从2020年2月1日至2020年12月1日为158,970元），并按100元/天的标准支付逾期付款违约金直至被告实际付清之日止（暂从2020年2月1日起算至2020年12月1日为30,500元），并按500元/天的标准支付租赁合同解除后的逾期场地占有使用费直至被告实际将租赁物归还之日止；3、判令被告向原告支付违约金17,286.1元（根据未到期合同租金总额的10%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与湖南公爵汽车人汽车服务有限公司（以下简称公爵公司）于2018年2月7日签订《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》及《安全生产、文明经营协议》，约定由公爵公司租赁原告管理的天元大桥桥下停车场726平方米场地，租期3年，从原告将场地移交给公爵公司之日开始计算，每年1月31日前付清当年租赁费用。2018年12月29日，原告与公爵公司签订《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》，约定原告已经于2018年12月23日向公爵公司移交租赁场地，原告同意给予2个月的免租期，自2019年2月23日开始计算租金。2020年1月31日，公爵公司本应支付第二年的租金190,764元，但因市场行业低迷及受疫情影响，资金周转困难，公爵公司于2020年4月3日向原告提交《关于株洲市天元大桥河西桥下租金减免特殊情况说明报告》，向原告申请暂缴纳2万元租金，缓交剩余170,764元租金至2020年6月30日，原告同意了公爵公司的缓交申请，并同意减免第二年度租金5.299万元，若公爵公司未按期补齐，原告将不兑现免收滞纳金的优惠政策。因公爵公司在2020年6月30日仍未按照其承诺足额补交第二年度的租金，原告于2020年7月30日向公爵公司指定的联系人即被告贺正华发送律师函，催缴相应款项，但贺正华予以拒收。经原告在工商登记部门查询，发现公爵公司已经在2020年10月14日办理完成注销登记，根据法律规定，公爵公司注销前未依法进行清算，被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银作为公爵公司的股东，应承担相应的责任，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银未向本院提供答辩意见，亦未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，株洲市发展和改革委员会向原告印发《关于天元大桥河西桥下公共停车场建设项目等六处公共停车场建设项目备案的通知》，主要内容为：原告报来的《株洲市公共停车场投资建设项目备案申请报告》及相关资料收悉，经审查，准予备案；备案内容：项目业主公用事业公司；建设地点包括天元大桥河西桥下；建设内容及投资包括天元大桥河西桥下公共停车场占地面积约1700平方米，停车位60个，项目总投资78.74万元。2018年2月7日，原告公用事业公司（甲方）与公爵公司（乙方）签订一份《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》，主要内容为：1、甲方将天元大桥河西桥下停车场726ｍ2场地租赁给乙方用作停车、洗车、汽车美容、汽车维修等生活服务项目，泊位仅限于车辆停泊使用，乙方不得用于其它用途，租赁期限为3年，本合同停车场场地租赁起始日期自移交之日起开始计算；2、停车场租赁总价款为572744元，乙方分年度支付，在2018年2月1日前支付第一年度租赁费的10万元，在2018年4月1日前支付第一年度租赁费的剩余部分81680元；第二年度租赁费在第一年度的基础上递增5%，在2019年1月31日前向甲方支付租赁费190764元；第三年度租赁费在第二年度的基础上递增5%，在2020年1月31日前向甲方支付租赁费200300元；3、在合同签订后5个工作日内，乙方需向甲方交纳履约保证金5万元，租赁期满，甲方在接收到乙方返还的租赁场地并对其验收确认合格后，在一个月内，将履约保证金扣除欠付租赁费及相关费用、违约金等，剩余部分如数退还给乙方，此履约保证金不计息；4、乙方每逾期一天支付租金应向甲方支付违约金100元／天，乙方逾期30天仍未全额支付租金的，除应向甲方支付相应违约金外，甲方另有权单方解除本合同并直接收回租赁场地；本合同终止或解除10日后，乙方未按期搬迁并将租赁场地返还给甲方的，每超过一天应按500元／天的标准向甲方支付逾期场地占有使用费，且可视为乙方已经将自己的所有财产和物品清理完毕，甲方有权在未经乙方许可的情况下，直接收回租赁场地并对其享有自由使用、收益、处分的权益，由此造成的所有损失由乙方自行承担；5、在租赁期内，一方未经对方书面同意，中途无故擅自退租或造成守约方有权解除合同而解约时，违约方应向守约方支付未到期合同租金总额10%的违约金；6、对于未尽事项，双方可另行签订补充合同，对本合同的变更或解除，应当采用书面形式，甲乙双方须另行签订的《安全生产、文明经营协议》系本合同附件，与本合同具有同等法律效力；7、乙方确认，乙方的送达地址为：收件人贺正华，收件地址株洲市荷塘区××广场××栋××室。同日，原告公用事业公司与公爵公司还签订了一份《安全生产、文明经营协议》，双方就株洲城市桥梁下空间场地安全生产和文明经营事宜进行了约定。2018年12月29日，原告公用事业公司（甲方）与公爵公司（乙方）签订一份《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》，主要内容为：1、目前租赁场地已经达到交付条件，乙方于2018年12月23日前办理租赁场地的移交手续；2、由于元旦、春节临近及乙方装修等原因，甲方给予乙方2个月免租期，即从2018年12月23日至2019年2月22日，自2019年2月23日起计算租金；3、乙方于2018年12月30日前支付5万元租赁费用，2019年1月20日前支付协议约定的第一年剩余租金61680元，如乙方未能在上述日期足额交付第一年租金，则本协议第二条约定的免租期自动失效，仍按原《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》的约定执行；4、本协议未约定的事宜以原《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》的约定为准。 2020年4月3日，公爵公司向原告公用事业公司出具《关于株洲市天元大桥河西桥下租金减免特殊情况说明报告》，主要内容为：原本在2020年3月份需要上交2020整年度的房租，因为受疫情影响，公司资金周转困难，于2020年3月26日先付款2万元，剩余租金请求集团领导给予时间宽限，并承诺在6月30日之前将2020年剩余租金全部补齐。2020年4月8日，原告召开会议，专题研究企划经营部提交的《关于株洲市天元大桥河西桥下租金减免特殊情况说明报告》事宜，并形成会议纪要，会议听取了企划经营部关于公爵公司请求缓交天元大桥河西桥下场地2020年租金的汇报，按合同约定，公爵公司应于2020年3月向公司交纳2020年全年租金共计19.0764万元，受疫情影响，按集团相关文件要求，我公司减免公爵公司租金5.299万元，该租户实际支付2020年租金13.7774万元，现已于2020年3月26日支付我公司租金2万元，剩余租金11.7774万元未付，公爵公司于4月3日出具书面报告，因受疫情影响，资金困难，运营艰难，请求延期缴纳剩余租金，并承诺剩余租金于2020年6月30日之前补齐，经公司集体讨论，一致同意该租户缓交剩余租金，并要求其按照承诺时间于2020年6月30日前补齐，公司同意租金缓交期间，不收取其滞纳金，若剩余租金未按期补齐，我公司将不兑现免收滞纳金的优惠政策，并采取有效措施，严格按合同对租户收取剩余房租及滞纳金。因公爵公司未按承诺履行，2020年7月30日，原告委托湖南弘一（株洲）律师事务所向公爵公司发送律师函，主要载明：贵司在2020年6月30日前仍未按照贵司所承诺的补齐剩余全部租金，再次逾期支付，根据租赁合同第五条第（三）项约定，每逾期一天支付租金应付违约金100元/天，逾期超30天的，公用事业公司有权解除租赁合同，收回场地；现贵公司已经逾期缴纳租赁费用近六个月，已经不符合申请减免租金的条件，故请贵司于收到本律师函之日起5日内补齐剩余租金17.0674万元，并支付从2020年1月31日起至全部款项（包括违约金）支付完毕之日止每日100元的违约金，否则，公用事业公司将会通过司法诉讼途径向贵司追缴，并解除租赁合同，收回场地。原告按合同约定的收件地址向公爵公司邮寄了该律师函。 公爵公司由股东贺正华、黄强、蔡珍、丁银出资设立，被告贺正华认缴出资87万元，占比29%；被告黄强认缴出资120万元，占比40%；被告蔡珍认缴出资84万元，占比28%，被告丁银认缴出资9万元，占比3%。2020年8月31日，公爵公司的全体投资人贺正华、黄强、蔡珍、丁银向株洲市天元区市场监督管理局申请公爵公司的简易注销登记，并出具承诺书，郑重承诺：本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结，本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。2020年10月14日，株洲市天元区市场监督管理局核准公爵公司简易注销登记。因公爵公司未向原告交纳租赁费用，且一直占用涉案场地，故原告将公爵公司的全体股东即被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银起诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有原告的营业执照、被告身份信息、《关于天元大桥河西桥下公共停车场建设项目等六处公共停车场建设项目备案的通知》、《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》、《安全生产、文明经营协议》、《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》、《关于株洲市天元大桥河西桥下租金减免特殊情况说明报告》、原告公司会议纪要、律师函及邮寄单、企业注销登记申请书、公爵公司全体投资人承诺书及公爵公司工商登记信息等证据材料及当事人的当庭陈述予以证实，证据确实充分、足以认定。 本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的审查重点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 原告与公爵公司签订的《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》、《安全生产、文明经营协议》、《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，因2020年初受疫情影响，公爵公司向原告申请缴交2020年度的租金，并承诺于2020年6月30日之前全部补齐，但公爵公司未按照其承诺足额补齐租金，原告于2020年7月30日发函催告后，公爵公司仍未按约履行。原告要求解除双方签订的协议符合合同约定，亦符合法律规定。经查，公爵公司于2020年10月14日已办理注销登记，即不具备民事主体资格，故本院依法确认原告与公爵公司签订的《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》、《安全生产、文明经营协议》、《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》于2020年10月14日解除。 关于原告要求被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银承担支付租金、违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款的规定：公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。庭审查明，公爵公司由股东贺正华、黄强、蔡珍、丁银出资设立，贺正华、黄强、蔡珍、丁银于2020年8月31日共同申请公爵公司简易注销登记，并承诺：“本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任”，且公爵公司于2020年10月14日已办理注销登记，现原告要求公爵公司全体股东即被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银承担相应的民事责任，符合法律规定，本院予以确认。 关于租金的具体数额，对于2020年1月31日之前的租金（即合同约定的第一年度）公爵公司已全部付清，根据合同约定，第二年度应付租金为190,764元，即第二年度（2020年度）每月租金为15,897元。对于第二年度的租金公爵公司仅支付2万元，从2020年2月1日计算至合同解除之日即2020年10月14日公爵公司应付租金为134,594.6元【(15,897元×8个月)+(15,897元÷30天×14天)】。2020年初，全国受新型冠状病毒疫情影响，导致企业单位不能正常复工复产，本院认为，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用租赁物，系不可抗力因素，对于该期间的租金，原告应适当减免，合理分担因疫情防控导致的不利后果，本院确认原告为公爵公司减免二个月的租金，即31,794元。另外，庭审中，原告认可已收取公爵公司5万元的履约保证金，依据《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》关于“乙方需向甲方交纳履约保证金5万元，租赁期满，甲方在接收到乙方返还的租赁场地并对其验收确认合格后，在一个月内，将履约保证金扣除欠付租赁费及相关费用、违约金等，剩余部分如数退还给乙方”的约定，为避免当事人累诉，节约诉讼成本，公爵公司已付履约保证金50,000元直接在被告应支付的租金中予以抵扣。综上所述，被告应付的租金134,594.6元抵扣应减免的租金31,794元、公爵公司已支付的2万元租金及5万元履约保证金后，被告还应向原告支付租金32,800.6元（134,594.6元-31,794元-2万元-5万元）。合同解除后，公爵公司未将租赁场地返还给原告，仍占有使用涉案租赁物，根据合同约定“合同解除10日后，乙方未按期搬迁并将租赁场地返还给甲方的，每超过一天应按500元/天的标准向甲方支付逾期场地占有使用费”，被告应按约向原告支付占有使用费，故原告要求被告支付租金32,800.6元（租金计算至2020年10月14日，之后的房屋占有使用费以500元/天的标准计算至实际搬离租赁场地之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对于过高部分的请求，本院不予支持。 关于逾期付款违约金，根据公爵公司向原告出具的报告以及原告公司会议纪要内容，公爵公司应于2020年3月向原告交纳2020年度的租金，公爵公司未按承诺交纳租金，属于违约行为，应承担相应的民事违约责任。原告要求被告从2020年3月1日起承担逾期付款违约责任的诉讼请求，本院予以支持。违约金的性质以补偿守约方的实际损失为原则，本案因公爵公司逾期支付租金的损失即是利息损失，但双方约定的逾期支付租金的违约金标准过高，本院酌情认定违约金以被告应付租金为基数，按照年利率6%的标准予以计算。公爵公司应于2020年3月交纳2020整年度的租金，从2020年2月1日计算至合同解除之日即2020年10月14日公爵公司应付租金为134,594.6元，减去公爵公司已付的租金2万元及应减免的租金31,794元，公爵公司应于2020年3月交纳租金82,800.6元，故以82,800.6元为基数按年利率6%的标准从2020年3月1日计算至2020年10月14日止的逾期付款违约金为3,091.22元，之后的违约金应以未付租金32,800.6元为基数。故本院对于原告要求被告支付逾期付款违约金3,091.22元（暂计算至2020年10月14日，之后以未付租金32,800.6元为基数按年利率6%的标准从2020年10月15日起计算至实际清偿租金之日止）的诉讼请求，本院予以支持。过高部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金17,286.1元的诉讼请求，根据合同约定租赁期限为三年，公爵公司未按约向原告交纳租金导致租赁合同提前解除，必然会导致租赁物的空置，被告应承担违约而给原告造成的合理损失，且合同对该违约金进行了明确约定，原告要求被告支付违约金17,286.1元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告株洲市城市公用事业经营有限公司与湖南公爵汽车人汽车服务有限公司签订的《天元大桥河西桥下停车场租赁合同》、《安全生产、文明经营协议》及《天元大桥河西桥下停车场租赁补充协议》于2020年10月14日解除； 二、被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市城市公用事业经营有限公司租金32,800.6元（租金计算至2020年10月14日，之后的房屋占有使用费以500元/天的标准从2020年10月15日起计算至实际搬离租赁场地之日止）； 三、被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银于本判决生效之日十日内支付原告株洲市城市公用事业经营有限公司逾期付款违约金3,091.22元（逾期付款违约金暂计算至2020年10月14日，之后以未付租金32,800.6元为基数按年利率6%的标准从2020年10月15日起计算至实际清偿租金之日止）； 四、被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银于本判决生效之日十日内支付原告株洲市城市公用事业经营有限公司违约金17,286.1元； 五、驳回原告株洲市城市公用事业经营有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4,698元，减半收取2,349元，由原告株洲市城市公用事业经营有限公司负担1,550元，被告贺正华、黄强、蔡珍、丁银负担799元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员 易 红 二〇二一年四月二十二日 实习法官助理 陶 纯 书记员 周颖然 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条第一款 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》 第二十条第二款 公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。