广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初4829号原告（反诉被告）：孙爱莲，女，1952年9月22日出生，香港特别行政区永久性居民，香港永久性居民身份证号码××××××。委托诉讼代理人：吴全彦，广东刘志均律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾美如，男，1984年12月12日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××014。委托诉讼代理人：熊小薇，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家文，广东凯行律师事务所实习律师。原告孙爱莲与被告曾美如租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，被告曾美如提起了反诉，本案依法将本诉与反诉合并审理，适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告孙爱莲及其委托诉讼代理人吴全彦，被告曾美如及其委托诉讼代理人熊小薇、黄家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙爱莲向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金82170元；2.被告立即向原告支付违约金56000元。事实和理由:原被告于2019年11月4日签订了商铺租赁合同，双方约定2020年5月1日至2025年4月31日止每月租金为28000元，自2020年5月1日至2020年12月31日，被告应缴租金224000元，但被告至今只缴纳了100000元租金，扣除墙外翻新的41830元，截至2021年1月14日，被告尚欠租金82170元，原被告多次协商索要租金无果。原被告之间的商铺租赁合同合法有效，原告已履行其约定的义务，被告拖欠租金的行为已严重损害了原告的合法权益，依法应承担违约责任，根据商铺租赁合同第九条之规定，被告已构成违约，原告有权解除合同，收回物业，同时要求被告支付两个月的租金56000元作为违约金。庭审中，原告孙爱莲明确被告曾美如拖欠的租金时间段为2020年5月1日至2021年3月5日，拖欠金额为98170元。被告曾美如辩称，一，除原告确认我方已缴租金100000院外，我方尚已交纳费用合计142000元，且其中含租赁押金56000元，佣金10000元，具体交纳明细为：2019年11月3日交纳30000元，2019年11月4日交纳92000元，2021年2月10日交纳20000元。综上，我方实际已向原告交纳租金部分费用合计176000元。其中自2020年9月开始，因原告提供的案涉租赁物存在质量瑕疵、消防设施不到位等问题未能解决，又不配合我方办理房屋租赁备案登记证，致使我方未能正常使用及开业经营，双方对租金交纳事宜存在争议，经协商，我方与原告约定暂时变更租金标准为20000元/月，原告亦没有明确反对且按照该约定计收租金，我方亦据此按月支付租金直至2021年2月即原告起诉之日。二、装修免租期间，原告未能按约提供电梯供我方正常使用，我方搭设外架进行装修期间亦因一楼租户拒绝配合等原因推迟进行，该段时间应予以顺延装修免租期限，无需计租。双方补充协议约定，原告免费提供电梯给我方使用，负责前期调试维修保养及正常使用；外墙翻新由双方出资，主导权由原告负责，然案涉租赁合同签订之日即2019年11月4日起，因原告未能及时通电，致使我方未能正常使用电梯，延误我方对案涉租赁物的装修进度，直至2019年11月17日才通电正常使用，期间一共延误13天；装修期间，自我方2019年12月11日开始搭架进行外墙翻新，因一楼租户拒绝配合等原因推迟进行，导致未能如期搭设外架进行装修，直至2020年1月15日因一楼租户交回铺位给原告才正式开始搭架装修，故该段时间35天亦应予以顺延，综上，以上延误期间合计48天应当顺延装修免租期间，无需计租。三、被告多次与原告沟通案涉租赁物2层、7层天花墙体出现漏水、脱落等质量问题导致被告不能正常经营使用，因此，该质量问题未修理之前原告不得计租。我方承租案涉租赁物前，原告亦承认因年久失修，其出租的租赁物存在上述天花墙体出现漏水、脱落等质量问题，但原告一直未予修复，原告出租前亦未尽合理披露、提醒上述质量瑕疵情况，据此，该修复责任应由原告负责，原告一直推脱责任不予处理，致使影响我方整体物业经营使用，原告不能据此计租。四、案涉租赁物因消防设施不到位需进行整改，我方为此整改支付费用合计65776.4元，该费用应在我方应付租金中予以扣除。依据《广东省实施办法》第三十五条规定，建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任；未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。据此，因原告交付案涉租赁物前，我方装修投入经营期间已被相关部门告知案涉租赁物存在消防安全整改问题，且原告与我方在签订租赁合同时未明确约定相关消防安全责任，故原告作为产权单位，出租前理应完善相关消防安全设施，保证其提供的建筑物符合消防安全条件。所以，我方为此消防整改投入的设施费用及相关部门的罚没费用应由原告负责，并在我方应付租金中予以扣除。反诉原告曾美如向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告赔偿因其不予协助办理房屋租赁备案登记证而导致反诉原告不能正常使用租赁物的租赁费用【赔偿标准按照每月租金标准的30%计付，即每月8400元，自2020年5月起计算至反诉被告履行上述义务完毕之日止，暂计算至2021年2月为84000元（28000元*10*30%）】；2.反诉被告立即维修案涉租赁物2层及7层的漏水、脱落等质量问题至正常使用状态，并承担相关修复费用；3.反诉被告协助反诉原告就案涉租赁物办理房屋租赁备案登记证。事实和理由：反诉原被告于2019年11月4日签订商铺租赁合同及补充协议，约定反诉原告承租反诉被告位于中山市××××××××××（2-7楼）的物业作为公寓用途，其中1楼大厅提供作为公寓前台使用，2019年11月3日至2020年4月31日为装修期，租金自2020年5月1日至2025年4月31日止每月租金标准为28000元，签署合同先交纳保证金56000元，合同期满或非因违约终止后无息退还。因房产权纠纷等导致反诉原告不能正常营业的，由反诉被告负全责，补充协议还约定，双方约定案涉租赁物的外墙返修由双方出资，主导权由反诉被告负责。租赁过程中，因案涉租赁物年久失修，反诉原告租赁后发现二楼及七楼出现天花墙体漏水、脱落等质量问题，反诉原告多次催促反诉被告处理，但其一直置之不理并推卸责任。同时，双方约定反诉原告承租该租赁物是作为公寓酒店用途，故需办理相关房屋租赁备案登记证等出租证明文件才能合规、合法租赁经营使用，然反诉原告多次请求反诉被告协助办理，但其一直不予协助，加上案涉租赁物原本的消防设施不到位等问题未能解决，导致反诉原告一直不能正常合法经营使用，严重影响反诉原告的合法权益。反诉原告认为，因反诉被告出租时未尽合理批露、提醒案涉租赁物的现状，出租后又一直未能解决上述租赁物的质量问题及协助我方办理房屋租赁备案登记证的情况，致使反诉原告并不能按照原合同约定正常使用、经营，严重违反了公平及诚信的交易原则，亦违反了合同第五条第（一）款第三点的交易约定，因此，反诉被告提供的租赁物存在一定的瑕疵及未能协助反诉原告办理证件存在一定过错责任，理应降低租赁物的租赁租金标准，并赔偿反诉原告多付的租金费用。反诉被告孙爱莲辩称，一、原告是香港人，被告在疫情期间多次要求原告返回三乡是无法达成的，原告属于不可抗力，原告认为登记备案签名会导致原告变为商铺的经营者，而且合同中约定了28000元的租金是不包括税费的，若被告要求原告配合应当支付相应的税费，原告才能予以配合；二、涉案租赁物自2020年4月28日起至今都有正常的电费流水，对方也没有提供相应的证据证明其不能正常使用租赁物，被告若认为存在漏水影响营业，应当及时自行修缮，若认为该费用应该由原告支付，可以自行修缮后在交付的租金中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.孙爱莲为位于中山市××××××××××××建筑物的所有权人，不动产权登记证号为：粤（2016）中山市不动产权第××××××号。2.2019年11月4日，孙爱莲作为甲方与曾美如作为乙方签订商铺租赁合同约定，乙方租赁甲方位于中山市××××××××××（2到7楼）的物业作为公寓使用，建筑实际面积约2600平方米，其中一楼大厅约80平方提供给乙方作为酒店前台使用；自2020年5月1日至2025年4月31日止每月租金为28000元，自2025年5月1日至2030年4月31日止每月租金为30800元；租期为10年，即自2019年11月3日至2030年4月31日止，其中2019年11月3日至2020年4月31日为装修期；该物业月租金为28000元，此价格为不含税金额，乙方应在每月5日前向甲方交纳当月租金，乙方应在本合同签署当日即向甲方交纳前两个月租金；本合同保证金56000元，乙方应在签署本合同当日即向甲方交清，以上保证金不能用以冲抵租金，合同期满或双方按本合同有关条款终止本合同（违约除外）并且乙方付清租金、水电费、滞纳金及其他所有相关费用后，甲方应在一个月内将乙方的保证金无息退还乙方；甲方提供电梯给乙方营业之用；乙方负责租赁范围内自行安装的固定设施的日常维修及保养；现有设施由乙方自行拆除处理；营业用电梯之所有保修、保养费用应由乙方负责；租赁期内，乙方未按合同约定时间缴清各项费用（包括租金、保证金、水电费及各项税费），逾期超过30天的，视为违约，甲方有权解除合同，收回该物业，同时乙方需向甲方支付贰个月租金作为违约金，并且赔偿甲方的相关经济损失。合同还约定了其他事项。同日，孙爱莲作为甲方与曾美如作为乙方签订补充协议约定，甲乙双方约定自2027年5月1日付壹万元，2028年5月1日付贰万元，2029年5月1日；（空白）；乙方另付贰万元租金给甲方，如乙方中途转让或有其他变更，则经营期内最后一个月则不用交租给甲方，由前期租金扣除。甲乙双方约定外墙翻新由双方出资，主导权由甲方负责，甲方免费提供电梯给乙方使用，甲方负责前期的调试维修保养和正常使用，合同签订日后电梯的维护保养年审均由乙方负责。3.2019年11月3日，曾美如通过银行转账向案外人范碧云（孙爱莲涉案租赁物出租事宜委托人）支付30000元，孙爱莲确认该笔款项为曾美如支付的租金；11月4日，曾美如向孙爱莲分两笔共转账92000元，针对该两日的转款合计122000元，孙爱莲向曾美如分别出具了收到56000元的押金、10000元的佣金及2020年5月1日至2020年6月31日的租金56000元的3张收据。4.在合同的履行过程中，因苏倍民承租孙爱莲涉案租赁物用途为经营公寓，根据苏倍民提交的其与范碧云的微信聊天记录显示，其于2019年12月至2020年1月期间与范碧云协商要求孙爱莲配合办理房屋租赁登记备案证事宜，范碧云则以合同没有约定为由认为不应由孙爱莲为其办理，孙爱莲则在庭审中陈述称苏倍民于2020年打电话给其办理该事项，但因疫情原因无法返回三乡，若办理了租赁物的备案登记签名会导致孙爱莲变为店铺的经营者，在苏倍民支付相关税费的情况下，孙爱莲可予以配合。5.孙爱莲和苏倍民于庭审中对合同签订时电梯不能使用、孙爱莲于2019年11月17日修好了电梯的事实均表示确认，苏倍民认为双方签订租赁合同的起算时间自2019年11月4日开始，但孙爱莲于2019年11月17日尚修好电梯提供给苏倍民开始装修，故修复电梯的该13天时间应当作为免租期进行顺延或扣除相应租金。另，苏倍民于2019年12月11日因装修需要搭架子，由于一楼租户的影响，导致其直到2020年1月15日才能搭架子，其认为耽误的35天也是孙爱莲的责任，故应当对免租期进行顺延或抵扣相应租金，对此，苏倍民提交了其与范碧云的微信聊天记录：2019年12月11日下午16：50，苏倍民：范小姐、范小姐，我过两天就让那个搭竹排的先进场，先出来搭架子，他搭好架子应该平方就会出来了；2020年1月15日下午14：03范碧云：楼下租户已经交回铺位给我了。请你们搭排栅时预留位置给我，方便带客人去看铺位。对于一楼租户对苏倍民装修的影响，范碧云在微信聊天记录中表示系因苏倍民装修影响了一楼租户，一楼租户承租一楼商铺只有几个月时间，建议苏倍民搭排栅时避一避或者等一段时间再施工。6.2019年12月30日，苏倍民向范碧云发送微信：“还有房子七层漏水很严重，还掉了一个窗户下去，听他们说之前也掉过一个窗户”；“七楼又掉了一个窗户下去，隔壁邻居说之前也掉了一个，又漏水，漏的严重，你这个七楼属于危房，你这个要叫房东过来看怎么弄？不弄的话我这个都不敢租给别人”。2020年1月4日下午16：55,苏倍民向范碧云发送微信：范小姐，你什么时候帮我约房东一起协商下，上面供水，很多都漏。这个还好解决一点，卫生间很多漏水（排水管老化），排便管也很多堵掉了，都要打掉，还有外墙排水也很多漏，窗户掉的掉，烂的烂。我们本来就是一个房间赚点小钱，一、二百差价，现在这里就是个无底洞。范碧云回复：房子按现状交了给你，所有装修当然是你自己负责啦。之后，苏倍民向范碧云发送了租赁物视频若干，范碧云回复：楼龄是有点长，但是你看过才租的，当然要翻新装修才能用。苏倍民回复：这不是翻新，要重做。范碧云回复：正常是重做的。之后苏倍民又向范碧云发送了视频及照片若干，并发送微信：消火栓也全部没有用了，整个消防管很多地方都是断掉了，上面的水也断掉了。四楼还有很多卫生间堵掉的，二楼也有很多卫生间堵掉的，最严重的是七楼，不但堵漏，楼顶有很多地方渗水下来。2020年7月17日，苏倍民、范碧云与孙爱莲及其儿子建立了铂曼民宿微信群，苏倍民再次在该微信群中表达了涉案租赁物漏水、脱落、消防问题，以及电梯和搭架子的免租期问题等相关情况，7月22日，孙爱莲之子在微信群中回复：租客你好，至于昨天我派范小姐和师傅上去检查漏水情况，反映如下：七楼存在些漏水情况属于年久失修，而有些开裂。与你一起去查看你所讲的二楼也漏水，原来是你在没做任何装修、检查的情况下延用上一手公寓的旧装修，所以你用水便会漏水，原因应该是原来的水管有破损才导致。你在提及些水管和排污管都不能用，原来是你在想不花任何装饰的情况下可以延用以前的装修！此物业有些时间了，而且你再三考虑过也查看过现场之后确认签约的，而且我们提供了半年的装修时间给你，是你提出你将会重新装修此物业用来经营新的公寓，所以你有些前后矛盾，你不能用自己的思维模式来要求我们，请你尽快修缮好能满足你营业所要求的场所，而且请及时交租，我们已经很配合礼让了，请你配合以下。关于房屋漏水、脱落问题，庭审中，原被告一致确认二层、七层的现状与签订合同交付租赁物时一致。7.曾美如所经营的铂曼民宿于2020年5月1日开始营业。8.诉讼中，曾美如提交了中山市辰冉消防工程有限公司于2020年5月15日和6月18日开具的收据3张，该3张收据分别记载了铂曼民宿交来消防箱、消防立管移位整改费用38000元、消防门安装费用11424元，防火门安装费用9752.4元；曾美如还提交了其于2020年7月10日向中山市消防支队三乡大队分别缴纳罚款6000元和600元的广东省非税收入（电子）票据，罚款原因均备注为：密集场所使用不合格消防产品。9.2020年7月17日，孙爱莲之子开始在铂曼民宿微信群中催促苏倍民交纳租金，在苏倍民与孙爱莲之子于2020年7月25日的聊天记录记载了双方对苏倍民交租具体情况的确认：孙爱莲之子：五月份你交租之前已经有合同写出有，是你即将不做的时候才退还的，那不是五月要交的租金。苏倍民：那是6月份。我总共给了你四个月，两个月是押金，还有一个月是五月份的，还有一个月是最后一个月的。2020年7月28日，孙爱莲之子在铂曼民俗微信中发送信息：曾先生已付：1.押金56000元，2.2020年5月租金28000元，3.补充协议上最后一个月的租金28000元，而因外墙维修双方已协议好在费用上各自承担一半，外墙的装修费用为83660元，所以房东应付41830元，而因曾先生还欠房东六月份和七月份的租金56000元，所以六月和七月份的租金减去房东在外墙维修应承担的费用等于14170元，请你收到此短信后于7月31日前转账给我。经孙爱莲多次向苏倍民催缴租金，2020年9月21日，苏倍民发送微信：等下我转二万过去先，如果十月你还是过不来，再转二万过去，直到你过来。孙爱莲回复：如果可以回来我一定回来，你最好先交齐租金，不要二万的给我，也不要欠下太多租金。苏倍民：没看明白什么意思，我是先转二万给你，还是等你过来再说。孙爱莲回复：这是租金你一定要交，等我可以回来再详细倾谈。苏倍民：那我等下先转二万给你。孙爱莲：好，你微信转给我儿子吧。之后，曾美如分别于2020年9月21日、10月11日、11月11日、12月16日、2021年1月11日、2月10日向孙爱莲各支付20000元，合计120000元。孙爱莲确认截至2021年3月5号，共计收到曾美如支付的租金196000元（不含押金56000元及佣金10000元），但其认为双方并未就曾美如先支付20000元租金达成一致意见，再根据双方补充协议的约定，其认为曾美如于2019年11月4日支付的2020年5月、6月的租金56000元，其中2020年6月的租金应当转化为补充协议中约定的“如乙方中途转让或有其他变更，则经营期内最后一个月则不用交租给甲方，由前期租金扣除”中的最后一个月租金，故据此计算出，截至2021年3月5日，曾美如尚欠的租金为98170元。而曾美如则认为2019年11月4日交纳的2020年6月的租金即为2020年6月的租金，不应转化为双方合同终止后的最后一个月租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案不动产位于中国境内，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，内地法律与诉争合同有最密切联系，故本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。涉案商铺租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方当事人均应当恪守履行。孙爱莲向曾美如主张自2020年5月至2021年3月期间拖欠的租金98170元，并要求其承担相应的违约金责任，而曾美如则以孙爱莲未协助其办理房屋租赁登记备案手续、涉案租赁物二层、七层存在脱落和漏水、涉案租赁物消防设施不合格等为由，要求孙爱莲减免租金、协助办理房屋租赁备案手续、修复涉案租赁物二层、七层脱落及漏水部分并赔偿损失，故本案的争议焦点为：一、孙爱莲是否有义务协助曾美如办理涉案租赁物的房屋租赁登记备案，如有，曾美如因此主张孙爱莲向其赔偿损失是否有法律依据；二、曾美如要求孙爱莲修复涉案租赁物二层、七层脱落、漏水的部分是否能够得到支持；三、曾美如应当向孙爱莲支付的租金数额；四、曾美如是否需要向孙爱莲承担56000元的违约金。关于焦点一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第十四条亦规定:“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案”。据此,房屋租赁登记备案为租赁合同双方当事人根据法律法规及行政规章应当承担的附随义务,合同任何一方均可要求对方协助办理租赁登记备案手续，故本院对曾美如要求孙爱莲协助其办理房屋租赁登记备案的诉讼请求予以支持。虽然协助办理房屋租赁登记备案应为孙爱莲的合同附随义务，但在曾美如没有举证证明因孙爱莲拒绝协助其办理房屋租赁登记备案手续导致其实际产生了损失的情况下，其要求孙爱莲按照每月租金的30%向其赔偿损失于法无据，本院不予支持。关于焦点二，根据曾美如提供的照片、微信聊天记录以及法庭调查的情况，双方对涉案租赁物二层存在漏水、七层存在脱落、漏水的情况均无异议，且双方均确认至今二层、七层仍与房屋交付时状态一致。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。本案中，涉案租赁物二层漏水、七层脱落、漏水属于孙爱莲本身交付时就已有的瑕疵，该瑕疵系不可归责于曾美如的原因，产生了不符合约定用途的原因，曾美如承租涉案商铺用作公寓，涉案租赁物二层漏水、七层脱落及漏水影响了曾美如正常使用和收益，故根据上述法律规定，曾美如有权要求孙爱莲维修涉案租赁物二层漏水和七层漏水及脱落的部分，维修的期间本院酌定为45日。关于焦点三，根据双方合同约定，涉案租赁物于2020年5月1日开始计租，曾美如应当于每月5日前交纳当月租金，截至2021年3月5日，曾美如应向孙爱莲缴纳的租金为308000元（28000元/月*13个月），双方均确认曾美如已向孙爱莲实际缴纳租金196000元、56000元押金，向范碧云支付10000元佣金，该196000元租金中双方对2019年11月4日缴纳的2020年6月的租金28000元存在争议，虽然曾美如于庭审中表示该28000元应当作为2020年6月的租金，但根据曾美如提交的其与孙爱莲之子于2020年7月25日的微信聊天记录表明，其已经确认该28000元转化为双方补充协议中约定的最后一个月租金，故本院对曾美如要求将该28000元作为2020年6月租金的抗辩不予采信，截至2021年3月5日，曾美如实际支付的租金数额应为168000元，扣除曾美如对外墙进行翻新时孙爱莲自愿承担的41830元以后，曾美如实际应向孙爱莲支付的租金金额应为98170元（308000-168000-41830）。关于曾美如以电梯前期维修和搭架子导致的延误期、涉案租赁物二层和七层的维修期、消防整改等产生的费用应从租金中抵扣的问题，本院分析如下：1.关于电梯前期维修期是否应扣减租金的问题，双方在商铺租赁合同补充协议中约定，孙爱莲负责前期的调试维修保养和正常使用，合同签订日后电梯的维护保养年审均由曾美如负担。双方均确认涉案租赁物交付时电梯不能正常使用，根据本案合同目的，曾美如承租租赁物用于公寓经营，且前期需进行大量装修工作，故孙爱莲交付租赁物时应当保证电梯能够正常使用，且双方在合同中也约定了前期的调试维修保养和正常使用由孙爱莲负责，现孙爱莲于2019年11月17日将电梯修复完成，故曾美如关于因电梯维修的13天应作为免租期予以扣除的主张，本院予以采纳。2.关于曾美如主张因搭架子而与一楼租户发生矛盾导致的延误期应从租金中扣除的问题，一楼租户影响曾美如装修，其实质属于曾美如与一楼租户之间的排除妨碍纠纷，该延误属于不能归责于孙爱莲的原因而导致，因此，曾美如以此要求扣减租金的主张无理无据，本院不予认可。3.关于二层漏水和七层脱落、漏水是否能够减免租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。曾美如于2019年12月30日即发现涉案租赁物存在脱落、漏水问题，其通知孙爱莲以后，孙爱莲应当在合理期限内维修，参考本院酌情确定孙爱莲45日的维修期，再根据前述法律规定，孙爱莲未履行维修义务时，曾美如可以在2020年2月16日开始自行维修，且免租期计至2020年4月30日，此时尚处于孙爱莲给予曾美如的免租期内，曾美如完全可以在免租期内将涉案租赁物存在的瑕疵自行维修好，以防止扩大的损失发生，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，曾美如以孙爱莲未履行维修义务为由要求减免租金的主张不能成立，本院不予支持。4.关于消防整改相关费用支出是否应予在租金中抵扣的问题，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。该条规定的是公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位均有义务向相关部门申请消防安全检查，本案中，孙爱莲与曾美如并未对消防安全责任进行书面约定，曾美如承租涉案租赁物用于开设民宿，属于公众聚集场所，在双方没有明确约定的情况下，作为开设企业的经营者应当对相关经营活动符合消防部门的要求承担相应义务，且从中山市消防支队三乡大队对其进行罚款的原因来看，并非为涉案租赁物未取得消防验收许可证，而是所使用的消防产品不合格，曾美如在未申请消防安全检查的情况下擅自提前开业，其应当自行对因消防整改支出的相关费用承担责任，因此，对其要求在租金中予以抵扣的辩解本院亦不予支持。综上所述，扣除电梯前期修理的13天租金以后，曾美如尚应向孙爱莲支付自2020年5月1日至2021年3月5日拖欠的租金86036.67元（98170元-28000元/30天*13天）。关于焦点四，孙爱莲因曾美如拖欠租金而要求曾美如根据合同约定承担56000元的违约金，经查，双方租赁合同至今仍处于继续履行状态，对于本案的发生各自均存在一定的责任，从公平角度出发，本院寄希望于双方在今后合同继续履行的过程中本着友好善意、互惠互利、诚实信用的宗旨长期合作，故对孙爱莲要求曾美如支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曾美如于本判决发生法律效力之日起7日内向原告孙爱莲支付自2020年5月1日至2021年3月5日拖欠的租金86036.67元；二、反诉被告孙爱莲于本判决发生法律效力之日起10个工作日内协助反诉原告曾美如办理房屋租赁登记备案手续；三、反诉被告孙爱莲于本判决发生法律效力之日起45日内对位于中山市××××××××××的租赁物二层、七层属于交付时即存在漏水、脱落的部分进行维修；四、驳回原告孙爱莲的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曾美如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3384元，减半收取为1692元（原告孙爱莲已预交），由原告孙爱莲负担748元，被告曾美如负担944元并直接向原告孙爱莲支付；反诉案件受理费950元（反诉原告曾美如已预交），由反诉被告孙爱莲负担并直接向反诉原告曾美如支付。如不服本判决，原告孙爱莲可在判决书送达之日起三十日天内，被告曾美如可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李海艳二〇二一年四月二十五日书记员  梁晓林秦家成