四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3314号 上诉人（原审原告）：成都京川宾馆，住所地四川省成都市青羊区一环路西一段144号。 法定代表人：方建明，总经理。 委托诉讼代理人：梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗平，四川蜀丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金江老渔翁餐饮有限公司，住所地四川省成都市青羊区一环路西一段144号附6号。 法定代表人：陆建惠。 被上诉人（原审被告）：贾文兴，男，1967年12月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：陆建惠，女，1964年1月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈泉华，四川诺瑞特律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：付于江，四川诺瑞特律师事务所律师。 上诉人成都京川宾馆（以下简称京川宾馆）因与被上诉人成都金江老渔翁餐饮有限公司（以下简称老渔翁公司）、贾文兴、陆建惠排除妨害纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初14740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人京川宾馆上诉请求：1.撤销原判，依法改判老渔翁公司排除妨碍，将位于成都市房屋返还上诉人；2.老渔翁公司赔偿上诉人因侵占房屋期间造成的租金损失（从2020年8月1日起暂计至2020年12月31日）391000元。事实和理由：1.老渔翁公司未按照约定的条件提前三个月履行告知义务，其参加招标的行为仅表示愿意参加，与普通的竞标者并无区别，已不再享有优先承租权；2.老渔翁公司承诺在某一期限内搬离的行为也应视为放弃优先承租权，不再享有优先承租的权利；3.上诉人起诉要求老渔翁公司排除妨碍归还房屋，并赔偿租金损失，一审应当根据上诉人的起诉进行审理，而不应审查老渔翁公司是否享有优先承租权，若老渔翁公司认为其优先承租权被侵害应另案提起诉讼或提起反诉，而老渔翁公司并未提出反诉，故不应当对老渔翁公司是否享有优先承租权进行审查。程序违法，诉审不一。 老渔翁公司辩称，1.本案实质为房屋租赁纠纷，案件的案由应当根据案件事实来进行判断，而非仅依当事人诉讼而定，一审不存在诉审不一的问题；2.上诉人与老渔翁公司最后一次签订的租赁合同租期只有2个月，若依据上诉人所称的提前三个月履行书面告知义务是不可能的，一审中上诉人也认可了老渔翁公司的优先承租权，只是认为老渔翁公司未达最高中标价；3.老渔翁公司从未放弃优先承租权，并在上诉人组织的公开招标中书面承诺愿意以最高价续租房屋；4.上诉人公开招租的过程中存在很多程序违法的情形，其公开招租的结果理应无效；5.老渔翁公司出具承诺书是因上诉人威胁被上诉人停水停电，出具承诺书也并非老渔翁公司的真实意思表示；6.民法典已将优先承租权作为承租人的法定权利。 京川宾馆向一审法院起诉请求，1.老渔翁公司、贾文兴、陆建惠排除妨碍，将位于成都市房屋腾退返还给京川宾馆；2.老渔翁公司、贾文兴、陆建惠赔偿其侵占房屋期间京川宾馆的租金损失（暂从2020年8月1日计算至2020年8月31日为78200元）；3.本案的诉讼费、公告费、执行费及其他实现债权的相关费用由老渔翁公司、贾文兴、陆建惠承担。 一审法院经审理查明，成都市一环路西一段144号所有权人为京川宾馆。2017年4月26日，京川宾馆（出租方、甲方）与老渔翁公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称协议一），主要约定：1.甲方将位于成都市方使用，房屋面积920㎡，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，房屋租金每年900000元。2.合同期满前一月内，乙方如需续租，则应向甲方提出申请，待甲方同意续签合同后，租金按甲方规定执行，若未提出申请，视为放弃租赁，甲方有权另行出租。3.协议期满后二日内，乙方须无条件地将上述房屋退还给甲方。4.协议期限届满，若乙方愿继续承租上述房屋，乙方应在租赁期满前三个月内书面通知甲方，如未书面通知，视乙方放弃该权利。在同等条件下，乙方享有优先承租权。若乙方未提前书面告知甲方，则甲方有权将上述房屋出租他人，且乙方不得享有优先承租权。2020年5月12日，双方再签订《房屋租赁协议》（以下简称协议二），将租赁期限续签至2020年6月30日，其他内容与协议一相同。 2020年6月17日，京川宾馆根据中国农业银行四川省分行《关于成都京川宾馆2020年房屋租赁有关事项的批复》，对包括案涉房屋在内的18个房屋标的实行向社会公开招标择优出租，《房屋公开招租公告》载明：竞租人应当以书面报价文件的方式向招租人报价，由竞租人将报价单等报价文件密封于信封内，在报价截止时间前提交招租人；竞标报名时间为2020年6月18日至6月22日；招租方式有以下三种：1.在保底价基础上，以租金竞价出价最高者中标。2.一个单位（个人）需要整体租赁者优先，一个单位（个人）多套同租者优先。3.同一标的物有多个竞标者，采取三轮投票方式进行。公开竞价时间为2020年6月29日，老渔翁公司委托贾文兴、向嘉静作为代理人参加投标。经过三轮开标，老渔翁公司投标价为84元/平方米/月，最高投标价为85元/平方米/月，案外人段宝成中标。老渔翁公司在第三轮开标书中备注“如我们不是最高价，我们愿意也出到最高价，从而享受原租房单位同等条件优先的条件”。 2020年7月1日，京川宾馆向老渔翁公司发出通知，载明“…本次开标以租金竞价出价最高者中标。贵公司开出的标的价低于竞标者的标的价格，故没有中标。请贵公司收到通知后在15日内将房屋物品搬出腾空退还给宾馆”。2020年7月2日，贾文兴在该通知上签字，并备注“我们要求一个月内（本月31日止）腾空”。2020年7月13日，京川宾馆再次向老渔翁公司发出通知，载明“…3、目前宾馆已与中标单位签订了房屋租赁协议。4、如到期贵公司未将房屋腾空，我馆将于17日采取相应措施。由此造成的一切损失由贵公司自行承担。”2020年7月17日，老渔翁公司向京川宾馆出具承诺书，载明：“从2020年7月31日前，我公司承诺至本月31号（含31号）撤离……”老渔翁公司在承诺书上加盖公章，陆建惠签字。2020年7月30日，京川宾馆对前述承诺书予以回应“…如贵公司到期未履行承诺，宾馆将于2020年8月1日凌晨1时采取停水停电措施。由此造成的一切损失将由贵公司承担”。后双方因腾退房屋在案涉房屋处发生纠纷并报警，警察到场处理，贾文兴、陆建惠在纠纷现场。 一审法院认定以上事实采信了当事人身份信息、房屋查询信息摘要、房屋租赁协议、《关于成都市京川宾馆2020年房屋租赁有关事项的批复》、《房屋公开招租公告》、报纸上刊登的招租启事、《京川宾馆房屋招标公开招租》、法人代表授权委托书、投标文件检查表、标的4投标签到表、标的4开标（一、二、三轮）、承诺书及当事人的陈述在卷佐证。 一审中，老渔翁公司提交手机录音，拟证明《承诺书》系老渔翁公司在受京川宾馆将采取停水停电措施的胁迫下签订。京川宾馆对录音的聊天对象无异议，但对证明内容有异议，认为录音反而能证明京川宾馆未采取停水停电的措施。一审法院认为两份录音仅能证明老渔翁公司的工作人员在京川宾馆工作人员的要求下书写，但不能证明书写的具体内容，且两份录音中对停水停电有不同陈述，故对该证据不予采信。京川宾馆陈述案涉房屋已于2020年7月与中标方签订租赁合同。老渔翁公司认可案涉房屋现仍由老渔翁公司占有使用。 一审法院认为，本案争议焦点为老渔翁公司关于享有优先承租权的抗辩理由是否成立。京川宾馆认为双方房屋租赁期限已经届满，老渔翁公司参加招投标，已保障了老渔翁公司的优先承租的权利，但老渔翁公司未中标，且其承诺于2020年7月31日前搬离案涉房屋，故老渔翁公司已无优先承租的权利，京川宾馆系房屋所有权人，有权要求老渔翁公司腾退案涉房屋。老渔翁公司认为招标程序不合法；虽然老渔翁公司并非最高价中标者，但在投标中承诺愿意以最高中标价续租，但在投标结束后，京川宾馆未征询老渔翁公司意见。一审法院认为双方在房屋租赁协议中约定“同等条件下，乙方享有优先承租权”，老渔翁公司参加招投标表明其愿意继续承租案涉房屋，保障老渔翁公司的优先承租权是京川宾馆应尽的合同义务。就承租人而言，优先承租权意味着承租机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物的承租权的保障。就本案而言，案涉房屋的招投标是面向不特定的社会主体，招标方式亦未采用现场竞价的方式，虽然老渔翁公司参加了招投标，但其在承租的机会上并不优先于他人。在老渔翁公司承诺愿意以最高中标价格承租案涉房屋的情况下，京川宾馆将案涉房屋出租给最高价中标者，违反了双方在合同中的约定，构成违约。老渔翁公司承诺搬离是在其优先承租权未得到保障情况下作出，是对京川宾馆违约行为的回应，不能据此认定老渔翁公司放弃优先承租的权利。综上，一审法院认为老渔翁公司抗辩理由成立，其占有使用案涉房屋具有法律依据，京川宾馆要求老渔翁公司腾退案涉房屋的诉讼请求，违反合同约定，一审法院不予支持；在京川宾馆第一项诉讼请求未获支持的情况下，其要求老渔翁公司赔偿租金损失的诉讼请求也应一并驳回。贾文兴、陆建惠并非案涉房屋的承租人，也未实际占有使用案涉房屋，京川宾馆要求二人承担责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：驳回京川宾馆的全部诉讼请求。案件受理费1756元，减半收取为878元，由京川宾馆承担。 二审中，老渔翁公司陈述腾退纠纷发生后未再向京川宾馆支付房屋租金。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议发生在民法典施行前，造成的结果也发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释规定。归纳双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为1.一审法院是否不应审查老渔翁公司的优先承租权；2.老渔翁公司是否应当向京川宾馆返还案涉房屋并赔偿2020年8月1日起的房屋租金损失。对此，本院评述如下： 一、关于一审是否应当审查老渔翁公司优先承租权问题。人民法院审理民事案件，系根据当事人的诉讼请求，对各方当事人之间存在争议的问题进行审查。本案中，京川宾馆起诉要求老渔翁公司腾退房屋，系其作为房屋所有人行使物权的行为，老渔翁公司若欠缺合法占有案涉房屋的依据就应当进行腾退，故老渔翁公司关于其依据优先承租权占有案涉房屋的主张当然在本案的审查范围内，故京川宾馆的该项上诉理由不能成立。 二、老渔翁公司是否应当向京川宾馆返还案涉房屋并赔偿2020年8月1日起的房屋租金损失的问题。 京川宾馆与老渔翁公司最后一次签订的《房屋租赁协议》中关于优先承租权的约定为：“协议期限届满，若乙方愿继续承租上述房屋，乙方应在租赁期满前三个月内书面通知甲方，如未书面通知，视乙方放弃该权利。在同等条件下，乙方享有优先承租权。若乙方未提前书面告知甲方，则甲方有权另行将上述房屋出租他人，且乙方不得享有优先承租权。”即老渔翁公司在租赁期满前的三个月内书面告知京川宾馆行使优先承租权即可，并未约定需提前三个月书面告知，且该租赁协议的租期仅有两个月，客观上也不可能提前三个月告知。京川宾馆根据上级单位的要求将案涉房屋对外公开招租，老渔翁公司参加招租投标已经表达了续租的意愿，其在2020年6月29日的第三轮开标书上手写的内容也很明确的表明了愿意在最高价的同等条件下承租案涉房屋，故老渔翁公司已经在双方约定的期限内履行了向京川宾馆主张优先承租权告知义务，老渔翁公司应当享有优先承租权。京川宾馆在此情况下将案涉房屋另行出租给他人的行为构成违约。一审法院对此认定并无不当。 2020年7月2日老渔翁公司在京川宾馆向其发出的通知上签字“我们要求一个月内（本月31日）腾空”，于2020年7月17日向京川宾馆出具承诺书：“从2020年7月31日前，我公司承诺至本月31号（含31号）撤离……”，意思表示清楚明确，故老渔翁公司应当按照其承诺的内容，最晚在2020年7月31日搬离案涉房屋。虽老渔翁公司主张该承诺并非其真实意思表示，系受到京川宾馆的威胁后被迫做出，但其提交的手机录音不能证明上述主张，故老渔翁公司在2020年7月31日后仍占有使用案涉房屋不再具有合法依据，应当予以腾退，又因其在纠纷发生后未再缴纳房屋租金，故老渔翁公司应支付2020年8月1日起至腾空前的房屋使用费。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。因老渔翁公司系经营性主体，在案涉房屋所在地经营多年，综合考虑其经营规模，应给予其合理的搬离期限，本院酌情认定为三十日。又因本次纠纷系因京川宾馆违约行为引发，故本院对京川宾馆主张的78200元/月的标准不予采纳，确认该租金损失按照京川宾馆与老渔翁公司租赁合同约定的租金标准75000元/月计算。 综上所述，上诉人京川宾馆的上诉理由部分成立，相应的其上诉请求应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、第二十一条之规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初14740号民事判决； 二、成都金江老渔翁餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于成都市房屋； 三、成都金江老渔翁餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都京川宾馆支付房屋使用费，按75000元/月的标准，自2020年8月1日起计算至本判决第二项确定的腾退之日止； 四、驳回成都京川宾馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 一审案件受理费1756元，减半收取为878元；二审案件受理费1756元，均由成都金江老渔翁餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  唐健 审判员  郭静 审判员  孙睿 二〇二一年四月二十七日 书记员  孙瑛