山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终563号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙口中升上通汽车销售服务有限公司，住所地：山东省龙口市新嘉街道张郑村汽车广场院内。法定代表人：李远华，总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台金岭龙兴汽车销售服务有限公司，住所地：山东省龙口市新嘉街道张郑村北。法定代表人：伊凌朋，经理。委托诉讼代理人：程学勇，山东金隽律师事务所律师。上诉人龙口中升上通汽车销售服务有限公司（以下简称龙口中升公司）与被上诉人烟台金岭龙兴汽车销售服务有限公司（以下简称金岭龙兴公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院作出的(2020)鲁0681民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙口中升公司的委托诉讼代理人赵莹莹、被上诉人金岭龙兴公司的委托诉讼代理人程学勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙口中升公司上诉请求：一、请求依法撤销龙口市人民法院(2020)鲁0681民初2594号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或依法发回重审。案涉租赁合同合法有效；二、本案一、二审案件受理费及其他诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、疫情并不属于导致案涉租赁合同目的无法实现的法定事由，被上诉人并未提供证据证明案涉租赁合同因疫情因素导致无法继续履行，案涉租赁合同不具有合同约定或法定解除的情形，被上诉人无权要求解除合同，一审判决事实认定错误、法律适用不当。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知，“疫情或者疫情防控措施仅导致合回履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”根据合同法及前述指导意见，疫情属于不可抗力因素，但不属于必然导致案涉租赁合同不能履行、必须解除的法定事由。二、案涉《租赁合同》合法有效，被上诉人应按约支付欠付租金并承担违约责任。关于被上诉人主张的向上诉人提供了购车无忧服务并应抵顶租金50万元，与本案租赁合同关系并不是同一法律关系，本案不应审理且双方对服务费用及金额、租金抵付事宜未达成任何协议，被上诉人主张抵付租金没有事实和法律依据，一审判决事实认定错误，二审应予以纠正。三、被上诉人恶意诉请解除案涉租赁合同、履约不诚信。被上诉人在本店斜对面约300米将龙旺斯柯达4S店现在经营为龙兴别克4S店，明显被上诉人因其原来的斯柯达店经营不善而将本案的别克4S店搬到原来的斯柯达店进行经营，而并不是别克店本身经营不善。被上诉人为了一方面自身的店铺经营调整、另一方面为了节省租金，把原位于案涉租赁场地的别克店搬到斯柯达店，并诉请要求解除案涉租赁合同，其主观明显恶意，法院应不予支持被上诉人该等不诚信行为。四、退一步讲，即使法院认为案涉租赁合同应该解除，也是因为被上诉人的根本违约行为导致的，被上诉人因不享有合同解除权应属于违约解除合同，被上诉人应向上诉人承担合同约定的合同总金额20%的违约金，但一审法院对此并未审核，一审判决关于合同解除责任认定错误。被上诉人金岭龙兴公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人中升公司在上诉状中上诉理由主要有三点。一是租赁合同合法有效，疫情不属于必然导致租赁合同不能履行必须解除的法定理由。二是金岭龙兴公司提供“养车无忧”服务费与租赁合同不属于同一法律关系，不应抵销。三是金岭龙兴公司未按期支付租金应承担违约责任。针对以上三点上诉理由，我方提出以下三点答辩观点：第一，金岭龙兴公司在疫情发生前，已全面履行合同约定义务。疫情发生后，因疫情防控原因，金岭龙兴公司无法正常经营，金岭龙兴公司根据双方租赁合同条款第十二条的规定，与上诉人中升公司协商减少后续租赁费，在上诉人拒绝减少分文租赁费的情况下，才依据合同规定通知上诉人解除双方租赁合同，并非恶意解除租赁合同。第二，“养车无忧”业务是上诉人推出的汽车销售售后服务合同，上诉人在出售的车辆价款中已经涵盖售后服务应支出的费用，根据双方达成的《协议书2》，上诉人在将已出售的车辆售后服务交付给金岭龙兴公司后应当将已提前收取的1453136.94元售后服务费在金岭龙兴公司开通账号后支付给金岭龙兴公司，以便金岭龙兴公司用于上诉人已售出车辆的售后服务支出。但金岭龙兴公司在2017年12月份开通账号后，上诉人却未将后续“养车无忧”项目的售后费用支付给金岭龙兴公司，金岭龙兴公司一直垫付应当由上诉人支付的费用，截止2020年5月份已达60多万元。双方事前通过沟通已经达成用于抵顶2019年6月1日至2020年5月30日50万元租金。车辆售后服务费与租金都属于种类相同的标的物，都是支付金钱，对双方而言，都是到期债务，符合法定抵销权。因此，上诉人在反诉状中所称金岭龙兴公司欠上诉人2019年6月1日至2020年5月30日50万元租金的上诉理由无事实和法律依据。第三，金岭龙兴公司是提前一年交付下一年的租赁费，前三年的租赁费金岭龙兴公司已经全部交纳完毕，在第三年租赁期间届满以前，金岭龙兴公司已经根据租赁合同规定正式通知到上诉人解除双方的租赁合同且已实际搬迁。因此，不存在违约的事实。上诉人要求金岭龙兴公司承担违约金的理由同样不能成立。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金岭龙兴公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除金岭龙兴公司与龙口中升公司于2017年4月13日签订的《租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。龙口中升公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令金岭龙兴公司支付龙口中升公司自2019年6月1日至2020年5月31日租金50万元；2.请求法院判令金岭龙兴公司支付龙口中升公司自2020年6月1日至2021年5月31日租金170万元；3.请求法院判令金岭龙兴公司支付龙口中升公司逾期支付租金的违约金，按日千分之二计算至实际付清之日止（以150万元为基数，自2017年5月30日计算至2018年8月31日；以150万元为基数，自2018年5月30日至2018年8月31日；以50万元为基数，自2019年5月30日至2019年7月30日；以50万元为基数，自2019年5月30日至实际付清之日；以170万元为基数，自2020年5月30日至实际付清之日）；4、反诉费用、财产保全费用由金岭龙兴公司负担。一审法院认定事实：2017年4月13日，金岭龙兴公司与龙口中升公司签订《租赁合同》，合同约定金岭龙兴公司租赁龙口中升公司所有的位于龙口市的房产一处，包括房产、土地及附属建筑物、以及经营场所内的设施、设备，金岭龙兴公司经营此经营场所用于经营汽车的销售和维修业务，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日止，租金及收取方式约定：前3年年租金150万元，第4-6年年租金170万元，第7-10年年租金210万元，第一年租金支付到龙口中升公司指定账户，以后租金在每年度租金到期对应的5月31日前2日，将当年租金付清，合同第六条第（三）款约定：甲（龙口中升公司）乙（金岭龙兴公司）双方正式签订本协议后，由甲方报经上汽通用批准，批准后甲方应及时通知乙方，乙方应在收到上海通用的书面批准文件后7个工作日之日支付甲方第1年的租金；第七条第（一）款约定：依本合同的规定按时向甲方缴纳租金，逾期不交的每日按所欠租金总额千分之二缴纳逾期违约金；第十二条约定：在合同履行过程中，如发生不可抗力事件，导致合同不能全部或部分履行的，任何一方均不构成违约，由双方协商处理。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，双方还签订了《协议书1》、《协议书2》，其中《协议书2》约定龙口中升公司推出的“养车无忧”业务交付给金岭龙兴公司，龙口中升公司按照单笔金额乘以剩余次数向金岭龙兴公司支付费用，结算方式为金岭龙兴公司在上汽通用厂方开通新账号后，龙口中升公司以现金方式支付给金岭龙兴公司。上述合同、协议签订后，龙口中升公司将场地租赁给金岭龙兴公司使用，金岭龙兴公司于2018年8月31日支付龙口中升公司第1、2年度的租赁费共计300万元，于2019年5月31日、7月30日支付龙口中升公司第3年度租赁费100万元。2020年5月11日，因疫情原因，金岭龙兴公司向龙口中升公司发送《减少租金申请书》，申请对后续租金进行减少，但龙口中升公司未予同意，金岭龙兴公司又于2020年5月24日向龙口中升公司发送《告知函》，载明：。我公司因受新冠××影响经营十分困难已无力支付高额房租，公司决定采取依法诉讼请求与贵公司解除租赁合同，现通过信件告知贵公司。龙口中升公司收到函件后，并未作出答复或提出异议。现金岭龙兴公司已撤离场地，合同无法继续履行，龙口中升公司反诉主张金岭龙兴公司尚欠租赁费，且应赔偿违约损失，双方就解除合同、支付租赁费事宜协商未果，诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同；第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，金岭龙兴公司主张因疫情原因导致金岭龙兴公司经营困难，公司经营一直处于亏损状态，在这种情况下，金岭龙兴公司与龙口中升公司协商减少房租，龙口中升公司又未予同意，金岭龙兴公司已无力继续支付租金，且其已从龙口中升公司场地撤离，其发函件告知龙口中升公司解除涉案租赁合同，龙口中升公司在收到函件后，亦未提出异议，根据上述法律规定，解除合同通知到达对方时，合同即解除。庭审中，龙口中升公司未否认收到金岭龙兴公司的解除合同函件，经查询，该函件系2020年5月29日签收，故金岭龙兴公司请求法院依法解除金岭龙兴公司与龙口中升公司签订的涉案租赁合同，一审法院予以支持。合同既已解除,则不存在后期租金及违约金事宜，龙口中升公司反诉请求判令金岭龙兴公司支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金170万元及违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。龙口中升公司反诉请求法院判令金岭龙兴公司支付2019年6月1日至2020年5月31日租金50万元，因双方在签订合同时亦签订了由龙口中升公司推出的“养车无忧”业务的交接协议，龙口中升公司应提供客户明细使用次数及金额，双方确认总次数、使用次数和剩余次数，龙口中升公司应向金岭龙兴公司支付因接收该笔业务的费用，金岭龙兴公司主张自2017年12月至2020年5月共计产生费用616368元，该费用中50万元用于抵顶2019年6月1日至2020年5月31日租金，龙口中升公司对此不予认可，但龙口中升公司在金岭龙兴公司起诉前未向金岭龙兴公司索要尚欠租赁费，且在金岭龙兴公司发送的《减少租金申请通知书》中，金岭龙兴公司称“在租金缴纳方面我们也是认真按照合同执行按期交付租金”，龙口中升公司对金岭龙兴公司前三年的租金交纳，并未提出任何异议，故应认定“养车无忧”的其中50万费用抵顶了2019年6月1日至2020年5月31日租金。龙口中升公司反诉请求法院判令金岭龙兴公司支付违约金，因金岭龙兴公司不欠龙口中升公司的租赁费与本诉不属于同一法律关系，故一审法院不予审议。综上,一审法院判决:一、解除金岭龙兴公司与龙口中升公司于2017年4月13日签订的租赁合同；二、驳回龙口中升公司的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费20871元，均由龙口中升公司负担。二审中，上诉人龙口中升公司提交了新证据，即租赁合同附件《资产交接表》，证明双方在2017年4月13日订立租赁合同时，双方也进行了资产的交接，被上诉人即使擅自腾退租赁场地也应当将资产租赁交接表中的所有资产进行返还，对于不能返还的部分应当承担赔偿责任。被上诉人金岭龙兴公司对此不予认可，认为该份证据不属于新证据，且不能证明龙口中升公司主张的事实。本院经审查认为，龙口中升公司通过提交该证据实际上系提出一项新的诉讼请求，二审不应审理，故对该证据不予采信。被上诉人金岭龙兴公司提交上汽通用汽车销售有限公司、上汽通用汽车有限公司与金岭龙兴公司签订的别克品牌授权经销商网络合同打印件一份，证明被上诉人金岭龙兴公司直到2019年2月28日才收到上汽通用汽车有限公司授权其销售及售后经营权，龙兴公司收到上述委托书后，其经营权才得到确认，才满足双方约定的“收到上海通用的书面批准文件后7个工作日支付第1年租金”条件。龙口中升公司对该证据的合法性和形成时间有异议，且认为不属于一审不能取得的证据。本院经审查后，金岭龙兴公司主张的“2019年2月28日”系合同尾部网址显示的下载时期，并非合同签署日期，不能证明金岭龙兴公司的主张，故不予采信。本院另查明，龙口中升公司的负责人周园和金岭龙兴公司的负责人于世晓2019年10月8日进行过一次通话，通话中，双方负责人同意金岭龙兴公司用垫付“养车无忧”费用抵顶欠付龙口中升公司的租赁费。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，根据双方二审中的诉辩主张，本案的主要争议焦点两个：1.双方签订的涉案租赁合同是否应当解除；2.龙口中升公司一审提出的反诉请求是否应当支持。一、双方签订的涉案租赁合同是否应当解除。本院认为，从本案查明的情况看，双方自2017年6月开始履行涉案租赁合同，因2020年初新冠疫情暴发，造成金岭龙兴公司经营困难，该情形系合同成立时不可预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按原约定履行合同对于金岭龙兴公司显失公平，在此情况下，金岭龙兴公司于2020年5月24日向龙口中升公司发送《减少租金申请书》申请对后续租金进行减少，该请求系正当合理性要求，龙口中升公司应当与其协商并对合同的相关履行内容进行适当变更，但龙口中升公司拒不同意协商，在此情况下，根据合同法解释相关规定，金岭龙兴公司有权向龙口中升公司提出解除合同的请求，而龙口中升公司在收到金岭龙兴公司要求解除合同通知后并未在合理时间内提出异议，亦未提出诉讼，故应当认定双方合同已经解除。一审法院对此认定正确。二、龙口中升公司一审提出的反诉请求是否应当支持。本院认为，从本案查明事实看，金岭龙兴公司在2020年6月1日之前，已经向龙口中升公司支付租金400万，距双方约定的租金尚差50万。通过双方的庭审陈述及录音等证据，可以认定该50万元双方已经通过协商用金岭龙兴公司为龙口中升公司垫付“养车无忧”的费用进行抵顶，因此，应当认定金岭龙兴公司已经向龙口中升公司完成了2020年6月1日之前的全部租金支付，龙口中升公司的主张与事实不符，本院不予支持。另外，关于龙口中升公司提出金岭龙兴公司支付首笔300万租金时发生拖延支付应当向其支付违约金的主张，对此，本院认为，鉴于双方在涉案租赁合同中约定了首次支付的条件为“收到上海通用的书面批准文件后7个工作日支付第1年租金”，而龙口中升公司并未提交“收到上海通用的书面批准”的具体时间对金岭龙兴公司超期支付的行为进行证明，因此，龙口中升公司提出的该项违约金主张缺乏证据证明，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41741元，由上诉人龙口中升上通汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建梅审判员  韩素华审判员  任美群二〇二一年四月十六日书记员  于 仪