内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终790号上诉人（原审原告）：李**，女，1986年1月9日出生，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美玲，内蒙古硕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头市劝业城房地产开发有限责任公司。法定代表人：王六十二，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩辉波，内蒙古字仁律师事务所律师。上诉人李**因与被上诉人包头市劝业城房地产开发有限责任公司（以下简称“劝业城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李**的委托诉讼代理人赵强、李美玲、被上诉人劝业城公司的委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决书，并依法改判：1.解除双方签订的《认购协议书》；2.判令被上诉人返还上诉人已付购房款83153元并支付利息（自2014年9月28日起至实际结清款项之日止，按年利率6％计算）；二、请求判决本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、上诉人依法享有解除权，原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，因实测面积与合同约定面积间的面积差绝对比远超3％且协议对面积差约定不明，上诉人依法享有合同解除权。其次，因公摊面积远超过实际使用面积，且被上诉人停止返租，上诉人合同目的无法实现，上诉人依法享有合同解除权。再次，原审法院认为被上诉人对面积超过3％部分的费用予以免收，是对合同中面积约定纰漏的弥补，进而认定上诉人丧失法定解除权，缺乏事实和法律依据。二、基于法律规定，上诉人有权行使合同解除权，要求被上诉人返还上诉人已付购房款、利息、并赔偿损失。劝业城公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由是：一、上诉人以面积问题要求解除合同没有依据，本案应适用新司法解释；二、《认购协议书》明确约定“该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准”；三、《认购协议书》的主要合同义务双方已经履行完毕，合同目的能够实现，不符合解除条件；四、上诉人行使解除权的期限已经超过法律规定；五、一审判决符合立法本意，有利于维护交易秩序稳定，实现了法律社会价值的最大化，应予维持。李**向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方签订的《劝业城内部认购协议》；2.请求依法判令被告返还原告已付购房款83153元并支付利息（按照年利率6％计算，自2014年9月28日起至实际结清之日止）；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月27日原告李**（买受人乙方）与被告包头市劝业城房地产开发有限责任公司（出卖人甲方）签订《认购协议书》，原告购买被告开发的劝业城三期商业项目中的2层2136号商铺，单价14349元／平方米，建筑面积11.37平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准），总价款为163153元，同日原告交付购房款83153元，被告向原告出具收据一份，认购协议约定剩余房款采用银行按揭支付；同日，原、被告签订《商铺返租及回购协议》，约定“返租形式：甲方租赁乙方所购商铺为期5年，每年向乙方支付购买总价10％金额的租金，按每月5日前，持续支付5年，到第6年至10年期间，乙方自营需服从商城“四统一”。…回购形式：乙方购买商铺，自签订《商品房买卖合同》之日起满10年，如乙方想出售该商铺，甲方同意回购，乙方可按购买总价的120％的价格将该商铺出让给甲方；乙方必须在10年期满30天向甲方提出书面通知并办理出让手续，逾期未办理甲方可视为乙方放弃出让权”。2016年3月29日原、被告再行签订《包头市商品房买卖合同》之补充协议，约定“买受人所购商铺应交剩余款项8万元，以该商铺使用权返租于甲方，用甲方应支付买受人返租租金折抵银行按揭贷款付款的方式实现全部付款，获取商铺所有权。甲乙双方签署该协议，即乙方无需通过银行贷款支付购买商铺剩余款项，亦甲方无需向乙方支付占比房屋总价款50％的返租租金。乙方商铺返租于甲方，期限为6年，从2015年5月1日至2021年4月30日止。在返租期内，由甲方自由经营包括整体租赁管理该商铺。买受人不参与，亦不得干涉甲方经营、管理等行为”。现包括本案争议商铺在内的东河区劝业三期商城已于2015年10月1日投入使用。原告在2019年7月，以被告不具备销售（预售）条件致长期无法签订网签合同办理银行按揭贷款为由诉至法院要求确认《认购协议书》无效并返还购房款及支付利息，经法院（2019）内0202民初2323号案件审理查明：被告包头市劝业城房地产开发有限责任公司建设开发的位于东河区环城路以北、内环路以西“劝业城三期（居住、商业）”项目于2014年6月30日取得《建设用地规划许可证》、2015年8月24日取得《国有土地使用证》，该项目于2015年10月1日竣工、验收合格并交付使用。2016年包头市人民政府办公厅发布《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》（包府发〈2016〉34号）和《包头市城市规划区房屋产权登记集中治理实施细则》，根据以上文件精神，劝业城三期项目具备不动产登记条件，其中本案诉争合同中的2层2136号商铺的不动产权证号登记为蒙（2018）包头市不动产权第0003009号，该产权证书尚未发放。2017年9月14日劝业城三期项目通过建设工程消防验收合格。因原告所诉商铺已具备办理不动产权证登记的条件，法院依法认定原告诉讼请求与事实不符，并于2019年9月作出（2019）内0202民初2323号民事判决书确认原、被告《认购协议书》有效，驳回原告全部诉讼请求。原告遂以所购商铺实际建筑面积超过约定建筑面积3％为由诉至法院，要求解除双方签订的《认购协议书》；被告答辩意见为不同意解除。一审法院认为，原、被告双方所签订的《认购协议书》为有效合同，原告在接收商铺后并支付部分房款后与被告达成以租金抵减剩余房款的补充协议，已实现购买商铺使用、收益等所有权，根据查明证据证实，原告购买的商铺已具备办理不动产登记的全部要件，双方应以维护诚信交易并促进市场良性运转为前提解决履行合同中的争议，原告所诉争商铺实际面积超出约定建筑面积3％，此误差比在认购协议第一条第一款中已有约定即“建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准”，但双方未就超出部分的费用承担方式进行约定，属合同约定的纰漏，诉讼中针对诉争内容被告作为开发商已书面承诺自愿承担超出认购协议建筑面积3％之外的房款部分且产权归于原告，且对今后物业、取暖、管理费部分的对应面积费用予以免收，是被告对已实际履行5年之久的买卖合同中约定纰漏的弥补，以上事实有原、被告的证据及陈述佐证，原告的诉讼请求与查明证据相悖，法院不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李**的全部诉讼请求。案件受理费1878.82元，由原告李**负担。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人李**主张案涉商铺实际面积超出约定建筑面积的3%，针对该诉争内容被上诉人劝业城公司已书面承诺自愿承担超出《认购协议书》建筑面积3%之外的房款且相应产权归于上诉人李**，并对今后物业、取暖、管理费部分的对应面积费用予以免收，上诉人李**并未因房屋面积增加遭受损失，被上诉人劝业城公司亦未从中获益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十四条第二款规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”，故本案中双方当事人的争议可适用该司法解释的规定。该司法解释并未规定房屋面积存在误差时，当事人享有合同的法定解除权，故上诉人李**主张法定解除权无法律依据。综上所述，李**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1878.82元（上诉人李**已预交），由上诉人李**负担。本判决为终审判决。审判长 杨富荣审判员 贺 静审判员 李 梅二〇二一年四月一日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。