甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3615号上诉人(原审原告、反诉被告)：甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路488号（万盛商务大厦12楼）。法定代表人：姚志农，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王牮，甘肃得舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚岚，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：甘肃西格玛经贸有限公司，住所地兰州市城关区天水中路23号五层。法定代表人：雷毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王栋，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天晶，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：甘肃水木艺术装饰工程有限公司，住所地兰州市城关区天水中路23号。法定代表人：何海全，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王栋，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天晶，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴红星，男，1976年1月14日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王栋，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天晶，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。原审第三人：甘肃金生商贸有限公司，住所地兰州市城关区天水中路23号。法定代表人：马耀荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：窦雅玲，女，1994年8月22日出生，汉族，住甘肃省榆中县。系该公司财务人员。上诉人甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司(以下简称豪斯公司)因与上诉人甘肃西格玛经贸有限公司（以下简称西格玛公司）、甘肃水木艺术装饰工程有限公司（以下简称水木艺术公司）、吴红星、原审第三人甘肃金生商贸有限公司（以下简称金生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪斯公司上诉请求：一、维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项。二、依法改判:1、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付违约金144756元;2、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付无法正常供暖的损失68000元;3、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付装修费残值759260元;4、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付搬迁费用10000元;三、本案一、二审诉讼费用均由西格玛公司、水木艺术公司、吴红星承担。事实和理由：一、豪斯公司提出不安抗辩权合法有效，并在无法得到有效保障的情况下解除租赁合同是完全合法正确的，一审法院故意不将查明事实写清，枉法裁判。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与豪斯公司签订的《房屋租赁合同》期限为2018年5月18日至2021年5月17日止，超过了西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与房屋所有权人的房屋租赁合同期限，对于超期的部分必然存在无效和违约，豪斯公司据此依据《合同法》第68条向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星提出不安抗辩权中止履行合同，并要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星提供其与房屋所有权人的《房屋租赁合同》，但西格玛公司、水木艺术公司、吴红星以涉及商业秘密为由拒绝提供，也不提供任何担保，更采用断电的做法使豪斯公司无法使用房屋，豪斯公司无奈依法解除了合同。二、一审判决“本院认为部分”的说理带有明显的偏向性，显失公正。根据法律规定，租赁合同双方当事人都应当遵循诚实信用原则，均具有审慎审查的义务，合同签订后一直存续不安抗辩事由的可以依法提出不安抗辩继而解除合同。且不安抗辩权本身就是一种状态或者可能产生的结果，而不是已经发生的结果，如果案外人主张房屋权利的情况出现，就是出租人违约，豪斯公司可以直接解除合同，就不是不安抗辩权的行使了。同时，仅凭金生公司在一审庭审时“愿意继续租赁”的表述，是不能消除以前就存在的不安抗辩权的。不安抗辩权存在于一审立案之前，如果要消除，应该在豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星提出不安抗辩的担保时消除。三、一审法院不予支持豪斯公司供暖费的诉讼请求是错误的。双方当事人签订《房屋租赁合同》有明确的供暖条款，但当供暖季来临时西格玛公司、水木艺术公司、吴红星才告知房屋无法正常供暖。此确属西格玛公司、水木艺术公司、吴红星不诚信而违约，给豪斯公司造成了损失。四、一审法院驳回装修残值的诉讼请求是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1项规定，豪斯公司按照西格玛公司、水木艺术公司、吴红星违约解除合同后要求退还装修残值是合法正确的。五、一审法院支持西格玛公司、水木艺术公司、吴红星反诉请求的逾期交纳租金违约金1179元和提前退房违约金5243元是错误的。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星在不能消除不安抗辩的情况下采取对豪斯公司拉闸断电严重违约导致合同解除。豪斯公司依法主张不安抗辩权有权中止履行合同，在无法得到任何担保的情况下依法解除合同不存在豪斯公司违约的情形。六、一审法院未予支持豪斯公司律师费的请求是错误的。关于律师费的请求是依据双方租赁合同的约定主张。一审法院应当尊重合同当事人意思自治的原则支持该项请求。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星共同辩称：一、豪斯公司不安抗辩权不能成立，一审法院认定事实正确。豪斯公司在没有给西格玛公司、水木艺术公司、吴红星任何通知的情况下，单方面以所谓的“不安抗辩”事由直接通知西格玛公司、水木艺术公司、吴红星解除了租赁合同，违反了法律程序和法律规定，属于违法解除合同，构成违约。豪斯公司提到第三人与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星之间的租赁合同于2019年6月10日到期，其主张2019年6月11日到2021年5月17日期间的租赁合同必然无效和违约的说法不能成立，本案中第三人明确表示只要豪斯公司继续租赁案涉房屋，第三人与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星之间的租赁合同可继续履行。豪斯公司仅凭其主观臆断的所谓第三人与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星之间的租赁合同将于2019年6月10日到期，就认为其与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星之间的租赁合同不能履行，属偷换概念。本案中也没有妨碍豪斯公司对案涉房屋占有使用事由出现。豪斯公司任意行使不安抗辩权是对维护交易秩序稳定这一合同原则的违背。二、所谓的供暖损失无任何事实依据。在签订租赁合同时，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星明确告知豪斯公司其租赁场地不能集中供暖，而且集中供暖的代价大于自己采暖，豪斯公司明确表示无需西格玛公司、水木艺术公司、吴红星供暖，其可自行采暖。且租赁合同中对要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星供暖一事也没有明确约定。豪斯公司也不能证明其向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星主张过供暖，豪斯公司对于供暖损失的主张为其单方制作，无法证明其真实性，其该项主张无事实依据且证据不足。三、对于装修残值的主张不应得到支持。合同约定豪斯公司给予西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的装修补偿60万元，属双方协商一致豪斯公司自愿支付的，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星无需给豪斯公司返还。该费用并非装修款，豪斯公司却将该费用计入装修款中来计算装修残值，属混淆视听。豪斯公司提出的其装修花费47万元，因豪斯公司本身就是一家装修公司，对于该主张的真实性、合理性西格玛公司、水木艺术公司、吴红星均不予认可。豪斯公司提出的装修残值的计算依据和方法错误。豪斯公司提前解除合同的行为构成违约，故豪斯公司装修残值的主张不应予支持。四、豪斯公司提出的退还房屋租赁押金不应得到支持。由于豪斯公司违约导致租赁合同解除，其属于违法解除，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星有权不退还其主张的押金。另行搬迁的费用也是由豪斯公司自己违约造成的，应由其自行承担。五、豪斯公司提出的返还房屋剩余租金不应得到支持。2019年4月1日，豪斯公司单方通知西格玛公司、水木艺术公司、吴红星要解除租赁合同，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星一直不予认可。直至2019年5月23日，双方才办理房屋交接手续，故不存在西格玛公司、水木艺术公司、吴红星返还豪斯公司尚未使用的租赁费用的问题。六、豪斯公司应向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付逾期缴纳租金违约金和提前退房违约金。一审法院对此认定正确，但数额计算有误，望予以改判。金生公司无陈述意见。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星共同上诉请求：1.撤销原审判决书，依法改判或发回一审法院重审。2.判令由豪斯公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:对于一审法院认定的豪斯公司的主张不构成不安抗辩权，以及豪斯公司构成违约，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星不构成违约没有异议。既然一审法院认为豪斯公司提前解除租赁合同及交还房屋构成违约，但是却还要西格玛公司、水木艺术公司、吴红星退还押金、返还剩余租期租金174783元，不合理。而且应当支持西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的一审反诉请求。对于豪斯公司提前解除租赁合同及交还房屋的行为，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星一直不予认可，直至2019年5月23日，双方才办理房屋交接手续，该年度租期已经过，而且在该年度租期结束后豪斯公司还占有使用房屋共计5天，故西格玛公司、水木艺术公司、吴红星不但无需向豪斯公司返还剩余租期租金174783元，而且豪斯公司还应参照租金标准向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付房屋占有使用费31041元。因豪斯公司违约导致租赁合同被解除，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星有权不退还押金10万元。按照双方签订《房屋租赁合同》第三条第4款的约定，次年租金应于2019年3月18日之前缴纳完毕，逾期支付租金，每天按照当期应支付租金的百分之一承担滞纳金。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星现主张以月利率2%计算逾期付款违约金，并未超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条的规定的“当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十。”以2266000元为基数，按月利率2%自2019年3月18日计算至2019年5月23日，违约金共计96848元。故对于一审法院认定的逾期交纳租金违约金1179元表示不予认可。根据《房屋租赁合同》第七条约定豪斯公司在租赁期内提前退房的，须按照合同租赁期剩余期限房租的3%承担违约金。案涉房屋剩余租期为两年，租金合计4599980元，按3%计算提前退房违约金为137999.40元。故对于一审法院认定的提前退房违约金5243元表示不予认可。对于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的反诉律师费主张请求人民法院予以支持。豪斯公司辩称：一、豪斯公司已经足额缴了一年期限房屋租赁费用共计220万元，该房屋租赁费用所包含的使用期限为2018年5月18日起至2019年5月17日止。虽然《房屋租赁合同》约定，次年租金提前两个月支付，但承租人豪斯公司在付款前向房屋所有人金生公司核实，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与金生公司的《房屋租赁合同》将于2019年6月10日期满终止。对此，豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星表达了不安抗辩权，中止了合同的履行，该行为符合《中华人民共和国合同法》第68条的规定，当属依法中止合同履行，在西格玛公司、水木艺术公司、吴红星无法提供担保，又强行拉闸断电阻止豪斯公司正常使用房屋，拉闸断电时为2019年3月27日，当时正属于豪斯公司正常交纳的租赁费范围内，在此情况下，豪斯公司依据该法前述法律第69条之规定解除了合同，当属依法解除。解除文件已于2019年4月1日送达给西格玛公司、水木艺术公司、吴红星。据此豪斯公司实际停止使用房屋的时间为2019年3月27日，按照解除时间2019年4月1日主张退还剩余期限的租赁费是完全合法正确的，一审法院仅以2019年4月18日西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的缴费通知中有解除合同的意思表示，作为退还剩余租赁期费用的起算点，明显是偏袒西格玛公司、水木艺术公司、吴红星，导致少判17天的退还费用，每日高达6027元。对此豪斯公司已经提出上诉要求改判。二、双方合同已经解除，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星应当退还押金10万元，对此一审判决正确，但该资金由西格玛公司、水木艺术公司、吴红星长期占有不还，豪斯公司已经起诉了占用资金的孳息，没有得到一审法院的支持，确属不合理。三、关于一审法院违约金的判决，豪斯公司已经提起上诉。金生公司无陈述意见。豪斯公司向一审法院起诉请求:1.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付违约金144756元；2.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付无法正常供暖的损失68000元；3.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付装修费残值759260元；4.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司返还押金100000元及占有押金期间产生的孳息3790元(暂时计算至2019年4月1日)利随本清；5.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付搬迁费用10000元；6.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星退还尚未使用的房屋租赁费283287元；7.判决西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向豪斯公司支付维权产生的律师费11836元。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星反诉请求：1.判令豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付房屋占有使用费31041元；2.判令豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付逾期交纳租金违约金96848元；3.判令豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付提前退房违约金137999.4元；4.判令豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付律师费12000元。一审法院认定的事实：2009年6月11日，西格玛公司、水木艺术公司与第三人金生公司签订《房屋租赁合同》，并在该合同第七项第3条中约定：承租期内，乙方可根据经营所需将所承租房屋部分转租给第三方使用，乙方不得收取对方押金，必须征得甲方同意。据此西格玛公司、水木艺术公司、吴红星取得位于兰州市城关区××路××号房屋（面积约4200㎡，包括地下一层至地上五层）的使用权及非整体转租权。2018年5月12日，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星共同委托丁映琴（甲方）与豪斯公司（乙方）签订房屋租赁合同及补充协议一份，约定：甲方将位于兰州市城关区天水××路××号××层房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积约为1600㎡，租赁期限为三年（2018年5月18日至2021年5月17日）；租金第一年为220万元，以后每年在上年度租金基础上上浮3%；乙方分两次共计向甲方承担房屋装修补偿金60万元；乙方在支付首次房屋租金时一次性向甲方支付房屋租赁押金10万元；房屋租金每年一次性支付，次年租金提前二个月支付，迟延支付租金，每天按照应付租金百分之一承担滞纳金，逾期10天之内（含10天）不予承担滞纳金；租赁合同期限届满或终止，乙方的装修基础改造部分不得拆除，归甲方所有。双方在违约责任方面约定：租赁期内，乙方提前退房的，按照本合同租赁期内剩余期限房租的3%承担违约金，甲方提前收房的，亦承担同样的责任；甲方保证该房屋产权或租赁关系清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的租赁关系不清楚或其他债务，概由甲方负责清理，给乙方造成的所有损失由甲方全部承担，但不可抗力除外。另，双方还约定：租赁期满或终止合同七日内归还房屋等。该合同签订后，豪斯公司按约定向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星给付了第一年度租赁费220万元，装修补偿金60万元以及押金10万元。2019年3月11日、15日，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的委托代理人丁映琴向豪斯公司两次发出租赁费交纳通知，提醒豪斯公司交纳第二年度房屋租金的时间为2019年3月18日，但逾期后豪斯公司未能交纳。2019年3月19日、22日、28日、4月10日，丁映琴向豪斯公司连续发出催交通知，要求豪斯公司交纳费用，逾期将采取停止供电措施，并于4月18日终止履行合同。2019年4月1日，豪斯公司向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星发出《解除通知书》一份，内容为“我公司与你方签订的《房屋租赁合同》予以解除。解除合同的原因如下:1、我公司与你方于2018年5月12日签订为期三年的《房屋租赁合同》，期限自2018年5月18日起至2021年5月17日止，合同签订时你方作为承租人，我公司为次承租人，你方并未提供与出租方签订的租赁合同，我公司出于对你方的信任签订了合同，并按合同约定缴纳了一年期限的房屋租赁费，即2018年5月18日起至2019年5月17日止的房屋租赁费。同时我公司也缴纳了10万元的押金，60万元的装修补偿金，并进一步进行了装修投入了资金。2、虽然双方签订的合同对我公司支付次年房租进行了提前支付的约定，但经我方向出租方电询，贵方与出租方的房屋租赁合同将于2019年6月到期。为保障我公司的房屋使用权和资金安全，我公司多次与贵方进行沟通，要求提供出租方的合同以确认或由你方提供相关保障或与我方签订《补充协议》进行保障，否则有权中止付费，但均被你方以各种理由推脱拒绝，至今仍未获得任何保障。3、在我方尚未确认合同有效和得到充分保障的情况下，你方于2019年3月27日采取了拉闸断电的做法，以达到强迫我方交纳毫无保障的租赁费用的目的，此种行为性质恶劣严重违约，侵害我方的合法权益，对我方的生产经营造成了严重不利影响，至今你方仍然拒绝恢复供电，严重影响我方的正常使用权。综上意见，我公司认为你方在履行合同中毫无诚信，在我方未得到充分保障的情况下，采取拉闸断电的手段，侵害我公司已经足额缴纳当年房屋租赁费的房屋使用权，性质十分恶劣。我公司正式通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》子以解除。请你方收到本通知之日起，退还我方的押金、剩余房租、未满租赁期限的装修残值、不能正常供暖的损失。特此通知。本通知自到达你方或你方委托的代理人时发生法律效力。”2019年4月14日，豪斯公司又向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星发出了《房屋钥匙交接通知书》一份，内容为：“我公司与你方之间的《房屋租赁合同》已经依法解除（无需征得你方同意）。《房屋租赁合同》解除后，我公司已将屋清空，并多次通知你方交接房屋钥匙，你方以种种理由拒绝。现再次通知你方，房屋钥匙在我公司营销中心（甘肃兰州市庆阳路488号万盛商务大厦12层），请你方及时办理钥匙交接手续，逾期办理后果自负。”但直至2019年5月23日，双方办理了房屋交接手续。另查明，涉案两份房屋租赁合同中约定的房屋为同一地址的同一栋楼。一审法院认为，本案存在争议焦点问题是：一是豪斯公司主张不安抗辩权的事由是否存在；二是双方履行合同中，哪方为违约方。关于豪斯公司不安抗辩事由是否存在的问题。首先，从西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与第三人金生公司签订的房屋租赁合同约定内容可以看出，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星有权对外转租涉案房屋；其次，作为承租人的豪斯公司在签订大面积房屋租赁合同时，有义务审查承租房屋的权属证书或者相应证明材料，但豪斯公司并未在签订合同阶段这一合理期间内尽到审慎义务，也未在合同中约定限期由出租人提供房屋权属证明；最后，豪斯公司、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星签订的房屋租赁合同第七条第一款（甲方）第2项约定：“甲方保证该房屋产权或租赁关系清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的租赁关系不清楚或其他债务，概由甲方负责清理；给乙方造成的所有损失由甲方全部承担，但不可抗力除外。”截至本案纠纷发生之前，涉案房屋在豪斯公司承租期间一直由其实际占有、使用，并未出现第三人或者其他案外人要求其腾交涉案房屋或者提出其他妨碍继续使用房屋的要求。相反，第三人金生公司在本案审理阶段明确表示愿意继续租赁。故本案也不存在因涉案房屋权属问题给豪斯公司造成损失的情形。退一步讲，即使西格玛公司、水木艺术公司、吴红星拒绝提供其与第三人签订的房屋租赁合同，并不直接影响豪斯公司对涉案房屋的使用权利。故豪斯公司不安抗辩事由不能成立。关于豪斯公司、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星双方在合同履行中，哪方为违约方的问题。首先，既然豪斯公司主张的不安抗辩事由并不存在，那么其基于不安抗辩事由提前解除涉案房屋租赁合同及交还房屋的行为构成违约。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星采取的断电行为是多次提醒豪斯公司交纳费用后而采取的合理督促行为，故西格玛公司、水木艺术公司、吴红星并不违约。综上所述，对于豪斯公司的诉讼请求逐一判定如下：豪斯公司主张违约金及搬迁费的诉讼请求不能成立，因是豪斯公司违约，该请求显然不能成立。豪斯公司主张退还部分租金的诉讼请求，豪斯公司承担相应的违约责任后对解除合同后的剩余期限的租金可以退还，豪斯公司发出解除通知后，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星亦在此后催缴费用通知中表示了解除合同的意思表示，故解除涉案合同的时间应该确定为西格玛公司、水木艺术公司、吴红星设定的期限即2019年4月18日，核算如下：220万元÷365天≈6027元，6027元×29天＝174783元。对于豪斯公司主张供暖损失的请求。首先，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与豪斯公司在房屋租赁合同中并未约定供暖费用的具体收取标准，也未约定供暖费用应由出租人承担；其次，豪斯公司截至本案起诉前并未向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星提出针对供暖问题的具体要求。豪斯公司提交的证据并不能证明该项费用应由西格玛公司、水木艺术公司、吴红星承担。故豪斯公司的该项请求一审法院不予支持。对于豪斯公司主张装修残值的请求。首先，豪斯公司、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星双方签订的房屋租赁合同第四条第8款约定，“本合同租赁届满或终止，乙方的装修基础改造部分不得拆除，归甲方所有。”加之涉案合同的违约方为豪斯公司。故，豪斯公司该项请求一审法院不予支持。对于豪斯公司主张返还押金及孳息的请求，因为双方合同已经解除，根据豪斯公司、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星双方签订的房屋租赁合同约定内容，终止合同后，承租人依约归还房屋30日内，出租人一次性退还押金。因此，豪斯公司有权要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星退还押金，故对退还押金的请求一审法院予以支持，但对于孳息部分的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于豪斯公司主张律师费的请求。首先，豪斯公司提供的证据委托合同与发票金额不符。其次，本案违约方为豪斯公司自身。故该项请求一审法院不予支持。关于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的反诉请求要求豪斯公司支付房屋占有使用费31041元反诉请求。如前所述，豪斯公司虽有违约情形，但是西格玛公司、水木艺术公司、吴红星以接收涉案房屋的实际行动终止了双方签订的房屋租赁合同，同时，根据豪斯公司、西格玛公司、水木艺术公司、吴红星在房屋租赁合同中“租赁期满或终止合同七日内归还房屋”的约定以及豪斯公司已于合同解除前撤离房屋的事实，对西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的该项反诉请求不予支持。关于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星主张豪斯公司承担逾期交纳租金违约金96848元的诉讼请求，根据约定豪斯公司应就第二年度的租赁费应于2019年3月18日前交纳，豪斯公司逾期应按约定每天按照应付租金百分之一承担违约金直至2019年4月18日合同解除之日，一审法院核算如下：220万+220万×0.03＝2266000元，2266000元÷365天≈6208元，6208元×0.01×19天≈1179元。关于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星反诉豪斯公司支付提前退房违约金137999.4元的反诉请求，因豪斯公司违约，应当按照约定承担违约金，一审法院核实如下：根据上述核算，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星应退还房租为174783元，故违约金为174783元×0.03≈5243元。关于承担律师费的反诉请求，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星仅提交了增值税发票，不能证明实际支付，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：一、被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星向原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司返还房屋租赁押金10万元；二、被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星向原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司返还房屋剩余租金174783元；三、原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司向被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星承担逾期交纳租金违约金1179元；四、原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司向被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星承担提前退房违约金5243元；上述一至四项判决相互折抵后，被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星于本判决生效后十日内向原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司给付款项268361元;五、驳回原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司的其他诉讼请求;六、驳回被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18128元，由原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司负担17781元，被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星负担347元；反诉费2734元，原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司负担55元，被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星负担2679元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，2009年6月11日，西格玛公司、水木艺术公司与第三人金生公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自本合同签订之日起为10年，即2019年6月10日租赁期限届满。除上述事实，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，2018年5月12日，豪斯公司与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案中豪斯公司主张其未按约定支付第二年度租金系行使不安抗辩权，其行为不构成违约。本院认为，豪斯公司在与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星签订《房屋租赁合同》时，对于案涉房屋系西格玛公司、水木艺术公司从金生公司承租的事实是知情的，且西格玛公司、水木艺术公司与金生公司所签《房屋租赁合同》于2019年6月10日租赁期限届满是客观存在的事实。承租期限是租赁合同的主要内容之一，豪斯公司做为次承租人，在与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星签订《房屋租赁合同》时，对于西格玛公司、水木艺术公司对案涉房屋的承租期限未尽到审慎的审查义务，现豪斯公司以订立合同时已经存在的事实作为行使不安抗辩权的事由，不符合法律规定，对其该主张本院不予支持。豪斯公司未按约定支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星要求豪斯公司向其支付逾期支付租金违约金的上诉请求，按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，豪斯公司应于2019年3月18日支付次年租金。豪斯公司逾期支付租金，每天按照当期应付租金的百分之一承担滞纳金。因西格玛公司、水木艺术公司与金生公司所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2019年6月10日届满，本院认定豪斯公司应支付租金至2019年6月10日，豪斯公司已将租金交至2019年5月17日，豪斯公司逾期支付租金24天（2019年5月18日至2019年6月10日），逾期支付的租金为148992元[（220万元＋220万元×0.03）÷365天×24天]。对于违约金的计算标准，虽双方约定每天按照当期应付租金的百分之一承担滞纳金，但西格玛公司、水木艺术公司、吴红星一审主张按月利率2%计算逾期支付租金的违约金，故豪斯公司应承担的逾期支付租金的违约金为99元（148992元×2%÷30天）。对于豪斯公司提前退房违约金的计算，按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，应当按照剩余租赁期内剩余期限房租的3%承担违约金，豪斯公司逾期支付的租金为148992元，应承担违约金4470元（148992元×3%）。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与豪斯公司签订《房屋租赁合同》后，即按约履行了出租人交付房屋的义务，在豪斯公司发出解除《房屋租赁合同》通知时，案涉房屋尚在西格玛公司、水木艺术公司的承租期内，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星不存在违约行为，故对豪斯公司要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付违约金的诉讼请求本院不予支持。双方所签《房屋租赁合同》是否解除的问题。双方在履行合同的过程中，豪斯公司于2019年4月1日向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星发出了解除《房屋租赁合同》通知书，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星也在催告豪斯公司交纳租金时明确表示若不按期交纳租金，双方所签《房屋租赁合同》于2019年4月18日终止履行，一审认定双方所签《房屋租赁合同》于2019年4月18日解除并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方所签《房屋租赁合同》于2019年4月18日解除而终止履行，对于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星要求豪斯公司支付房屋占有使用费31041元的反诉请求于法无据，本院不予支持。豪斯公司要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星退还案涉房屋未使用期间的房屋租金应予支持。豪斯公司已向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星交纳租金至2019年5月17日，故西格玛公司、水木艺术公司、吴红星应向豪斯公司退还2019年4月19日至2019年5月17日的租金174783元（220万元÷365天×29天）。对豪斯公司超出部分的主张本院不予支持。对于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星是否应当返还房屋租赁押金的问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三项第3条的约定，在房屋租赁合同终止后，豪斯公司按合同规定条款归还房屋使用权后30日内，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星应当一次性向豪斯公司退还租赁押金10万元。豪斯公司要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星退还租赁押金10万元的诉请符合双方合同约定，应予支持。对于豪斯公司上诉要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向其支付无法正常供暖的损失68000元、支付装修费残值759260元、支付搬迁费用10000元的诉讼请求问题。对于案涉房屋的供暖问题，豪斯公司提供的购销合同的签约主体为甘肃豪斯居美精装科技有限公司，与本案不具有关联性，且双方签订的《房屋租赁合同》中对供暖并无约定，豪斯公司的该上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于装修残值的问题，豪斯公司与西格玛公司、水木艺术公司、吴红星签订的《房屋租赁合同》第四项第8条约定，本合同租赁届满或终止，豪斯公司的装修基础改造部分不得拆除，归西格玛公司、水木艺术公司、吴红星所有。根据上述约定，豪斯公司无权要求西格玛公司、水木艺术公司、吴红星支付残值费，豪斯公司的该上诉理由不能成立。对于豪斯公司主张的搬迁费用问题，豪斯公司一审提交的证据均显示甘肃豪斯居美精装科技有限公司支付了搬迁费用，双方在《房屋租赁合同》中对此亦无约定，豪斯公司的该上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于西格玛公司、水木艺术公司、吴红星要求豪斯公司支付律师费的上诉请求，因其未提交支付律师费的相关证据，该上诉请求本院不予支持。综上所述，甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司、甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星的上诉请求均不能成立，一审判决部分事实认定不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5626号民事判决第一、二、五、六项及案件受理费部分；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5626号民事判决第三项为“甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司向甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星承担逾期交纳租金违约金99元”；三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5626号民事判决第四项为“甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司向甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星承担提前退房违约金4470元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司预交的二审案件受理费18128元，由甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司负担；甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星预交的二审案件受理费20862元，由甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二一年四月九日法官助理周碧彤书记员段鸿燕