大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初2349号原告：大连亿诚物业管理有限公司，所在地大连市普兰店区经济开发区兴申街5号，统一社会信用代码：912102825549918547。法定代表人：张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：沙光纯，男，1979年5月3日出生，汉族，系大连市普兰店区新建高中职工，住大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚物业公司）与被告沙光纯为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法由本院审判员姜琳琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋佳之，被告沙光纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费11600元并承担逾期付款违约金2000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2013年10月1日至2021年9月30日八年物业费11600元（92.98㎡×12个月×1.3元×8年），故诉至法院，请求判令被告立即给付此款，并依照协议规定支付逾期付款违约金2000元。原告在庭审中放弃要求被告承担逾期付款违约金2000元的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，物业陈述已经履行合同，但未尽到义务，房子漏雨水，找物业进行维修，但物业没有进行维修，也不让被告修理。物业服务项目包含很多，业主应有知情权，但被告不知道物业服务项目。物业称履行合同，物业服务项目是否包括维修、安保等方面，被告不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交前期物业管理协议、商品价格备案表、催费通知单照片四张。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交管理服务报告，拟证明原告在每年的年末，针对这一年开展的物业服务所进行的总结报告，其中包括了工程设备管理、安全管理、环境管理、物业服务事项等服务工作。证明物业依照双方签订的协议全面切实履行了物业服务工作。被告对该服务报告有异议，原告的管理报告中包含维修的服务，但被告家的房屋原告从未进行维修过。管理服务报告中写明人车分流，但实际情况并未人车分流，小区楼下停车导致被告无法通过正常道路进出家门，消防通道也被车辆停满。本院认为，原告提供该服务报告能够体现原告相应的工作情况，本院予以采信。2、被告提交视频一段及照片10张，视频和前3张照片拟证明被告家大白受损情况，照片4、5、6、7、8照片拟证明车辆停放在绿化带、消防通道，楼道门口导致人无法进出，照片9、10，不应安放隔离装，导致人进出不便利。小区内车辆已经停满，导致出行不利。原告对被告提供的一段视频及前3张墙壁照片的三性不予认可，照片中无法体现拍摄的位置及被告拟证明的事实。对照片4、5、6、7、8照片真实性予以认可，这些照片是业主违规停放车辆，而物业公司已尽到责任。被告提供的最后两张照片中明确可见小区内设置了人车分流隔离桩，原告通过临时管理规约对每个业主车辆停放进行规定，同时在门岗处对车辆进行登记管理和限速提醒，对小区内车辆进行有效隔离，保障广大业主人身安全，以上举措充分证明物业公司在能力范围内权限范围内最大化进行了有效管理，保障业主人身安全，个别业主违规行为并不代表物业公司服务存在不作为。本院认为，被告提交的视频及照片能够体现被告家中情况及案涉小区车辆停放等情况，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连普兰店区亿诚御景湾小区由大连亿诚房地产开发有限公司开发建设。2012年6月24日，大连亿诚房地产开发有限公司与被告沙光纯签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中标明了被告所有的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾70号楼1单元5层1号，建筑面积92.98平方米。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。协议第五条约定了物业费标准及方式：住宅建筑面积每月每平方米收费标准为不带电梯1.3元；带电梯1.50元。物业费每季度交纳一次，每季度的首月的5日内为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的物业管理费。协议还约定其他内容。另查明：案涉房屋位于大连市普兰店区，建筑面积92.98平方米，物业费标准为1.3元每月每平方米，被告拖欠2013年10月1日至2021年9月30日物业费。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。被告拖欠2013年10月1日至2021年9月30日物业费，合计11603.90元（建筑面积92.98㎡×1.3元/月/㎡×8年×12月=11603.90元），原告主张11600元合理，本院予以支持。关于被告辩称原告管理服务未达到标准问题，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，对于原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。关于被告辩称房屋质量问题，因房屋质量问题不属于物业服务的范围，被告不能直接对抗物业费的缴纳，被告可就该争议另诉处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沙光纯于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司兴隆分公司物业费11600元（2013年10月1日至2021年9月30日）。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元，由被告沙光纯承担，被告沙光纯于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二一年四月三十日法官助理张玉婷书记员张黎附相关法律法规：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。