成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初2459号 原告：罗锐，男，汉族，1985年5月11日出生，住四川省广汉市。 被告：成都佳成时代投资有限公司，住所地四川省成都市成华区。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞珍，上海汉盛（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告罗锐与被告成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告罗锐以及被告佳成时代的委托诉讼代理人陈瑞珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告赔偿费用79,530元；2、判令被告赔偿合约约定每天2%的违约金，且总价不超过合同总价款的20%，自2020年11月25日起算；3、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实和理由：原告系成都市成华区峨眉山路555号佳年华广场一期住宅业主，今年9月，小区业主收到佳成公司《关于佳年华广场一期4号楼并联验收告知函》，告知己将小区四号楼写字楼进行户型调整，并表示愿意负责解决和承担因私下进行户型调整引起的纠纷和赔偿责任，经双方友好协商，开发商同意赔偿我们损失，承诺在其办理完成四号楼建筑工程规划土地核实意见书后十个工作日内支付赔偿款项，约定期到后，原告多次找被告交涉，均被被告以“财务没有收到付款指令”“明天看看到账没有”“今天银行已经下班”“董事长没有批”等理由恶意拒绝赔付。原告为维护合法权益，遂向法院起诉。 被告佳成公司辩称，对于赔偿协议的合法性不予认可，建设工程规划图公示中4号楼与原告所在的2号楼没有关系，但被告为了尽快取得建设工程验收并将4号楼进行房屋交付才被迫与原告签订了该协议，所以不认可第1、2、3项诉讼请求。并且2%的违约金过高，应当适当予以降低，根据一年期LPR计算。 经审理查明，2015年10月5日，罗锐与佳成公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：佳成公司以出让方式取得坐落于成华区嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为成国用（2014）第××号。罗锐购买的商品房规划用途为住宅，房号为第2幢1单元2层203号，房屋总价款为人民币572000元。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，佳成公司在变更确立之日起10日内书面通知罗锐。罗锐有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。罗锐在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 2020年9月17日，佳成公司向包括罗锐在内的佳年华广场一期业主发出《关于佳年华广场一期4号楼并联验收告知函》，载明：成都佳成时代投资有限公司开发的佳年华广场一期项目，于2014年4月28日取得工程规划许可证，规划许可面积154,291.99平方米，容积率5.20，其中地上面积109,745平方米，地下建筑面积44,546.62平方米。项目分为一期一标段（1.2.3号楼及地下室）、一期二标段（4号楼）进行建设开发。一期一标段（1.2.3号及地下室）于2017年取得规划验收合格证并已交付入住。一期二标段（4号楼）与2014年4月23日通过规划方案审查，2014年9月5日通过施工图审查取得图审备案报告，后进入施工图深化设计阶段，对办公户型进行调整，相关手续经成都市城乡建设委员会审查合格，调整符合相关规划要求，于2018年11月取得施工图深化设计后的图审备案报告，并办理了预售许可证进行销售。该户型调整与规划许可证上的部分户型存在不一致，调整前后布局详见附图。现一期4号楼拟向成都市住建局提出提出并联验收申请，已进入规划核实公示阶段，定于2020年9月19日9：00至2020年9月26日9：00在佳年华广场一期1号大门以及4号楼出入口进行相关公示。如您对公示内容有异议，请您于2020年9月26日9：00之前向成都市公证处书面致函进行反馈。 2020年11月12日，罗锐收到短信称“【佳年华】温馨提示：尊敬的2-1-203业主罗锐，您好！佳年华广场一期4号楼规划验收公示相关事宜沟通见面会时间地点：11月15日（本周日）下午4点，佳年华广场二期销售中心。请您协调时间前来参与”。 2020年11月22日，佳成公司与罗锐（房号：2-1-203）签订《赔偿协议》，约定：经双方友好协商，就佳成公司佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容，为消除对罗锐的影响，经双方友好协商签订赔偿条款如下，必须共同遵守：1、佳成公司一次性赔偿罗锐因4号楼户型调整对罗锐造成影响的损失，佳成公司支付79530元现金，罗锐开户行全称：成都分行天府大道支行，账号：62×××11。2、上述第1条相关费用，在佳成公司办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书后10个工作日内支付至罗锐提供的银行账户。如超过10个工作日未支付给罗锐，佳成公司每天向罗锐另付赔偿金总额的2%作为违约金。3、双方协商一致本协议内容保密，罗锐不得向第三方透露，不得诱导其他业主，如有违约，本协议终止，罗锐退还佳成公司全部款项，同时佳成公司可向罗锐按房屋总价的20%追究罗锐的违约责任。4、罗锐对佳成公司佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容无异议，同意开发商以现状进行规划验收，放弃主张所有对规划验收异议的权利，也不得诱导其他业主主张权利。5、本协议一式两份，佳成公司一份，罗锐一份（佳成公司完成支付后罗锐须归还），具有同等法律效力。 2020年11月25日，佳成公示在其名称为“佳年华广场”的微信公众号上发布公示，载明：尊敬的佳年华广场一期四号楼业主：根据之前与业主代表的沟通会议要求，定期通报项目的整改验收进度，现将11月16日-11月25日期间的工作推进情况告知如下：…2、已取得建筑工程规划土地核实意见书。 上述事实，有原、被告主体身份信息，商品房买卖合同（预售），关于佳年华广场一期4号楼并联验收告知函，短信，赔偿协议，微信公众号截图及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，罗锐与佳成公司签订的《赔偿协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。佳成公司辩称该协议是在受到胁迫的情况下签订，但未能提供相应的证据证明其主张，且不愿就撤销该协议另行起诉，故本院对其答辩意见不予采信。对罗锐按照《赔偿协议》主张的费用79,530元，予以支持。 关于违约金是否应予调减的问题，罗锐并未就其受到的损失多少进行举证，本院认可佳成公司关于协议约定违约金过高应予调减的答辩意见。具体履行标准，根据合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，酌情认定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准计算。鉴于罗锐主张该违约金总额不超过合同总价款的20%，本院认为经调减后的违约金总额仍应以罗锐诉讼请求为限。至于违约金给付的起算时间，《赔偿协议》约定在佳成公司办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书后10个工作日内支付至罗锐提供的银行账户，如超过10个工作日未支付给罗锐，佳成公司每天向罗锐另付赔偿总额的2%作为违约金。故应以佳成公司办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书的时间（2020年11月25日）加算10个工作日即2020年12月10日为准。故佳成公司迟延支付赔偿费用的违约金应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准，以79,530元为基数，从2020年12月10日起计算至实际付清为止，并以罗锐购房总价款的20%即572,000元*20%=114,400元为限。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗锐支付赔偿金79,530元； 二、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗锐支付违约金（违约金计算方式：以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准，以79,530元为基数，从2020年12月10日起计算至实际付清为止，并以114,400元为限）； 三、驳回原告罗锐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计894元，由被告成都佳成时代投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年四月二十五日 书记员  王玲