文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终348号上诉人(原审被告、反诉原告)：哈尔滨市香坊区老江南春酒店，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区和平路81号。经营者，孙泓，男，1969年11月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李欣怡，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪微，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨市冰球馆，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区八区22号。法定代表人：孙伟民，馆长。委托诉讼代理人：黄月明，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张百合，黑龙江君明律师事务所律师。上诉人哈尔滨市香坊区老江南春酒店（以下简称老江南春酒店）因与被上诉人哈尔滨市冰球馆（以下简称冰球馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初13168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。老江南春酒店上诉请求：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初13168号民事判决，改判冰球馆赔偿房屋装修费及电路、燃气、锅炉、暖气等改造费；二、上诉费及鉴定费由冰球馆负担。事实和理由：1.原审法院认定双方租赁合同在2017年届满，双方未对续租达成合意，该酒店占用房屋属于违约行为属认定事实错误。老江南春酒店在原合同租赁期满后，虽未能与冰球馆续签合同，但冰球馆对该酒店占有使用房屋的行为在该酒店收取清退房屋通知前一直未提出异议，且该酒店按原合同交纳租金，冰球馆亦全部收取，双方实际上存在不定期租赁关系，原合同继续有效。2.原审法院驳回老江南春酒店申请司法鉴定请求，认为房屋装修费及电路、燃气、锅炉、暖气等改造费应自行承担错误。在合同约定的租赁期间，因冰球馆不履行出租人的义务，严重影响酒店正常经营，经与冰球馆反映情况一直未得到解决的情况下，该酒店多次停业对房屋墙体及设施进行维修、更换及改造，此费用依法理应由出租人承担。由于该酒店对租赁房屋维修改造使租赁房屋的使用价值得到了长久的提升，双方租赁关系结束后，冰球馆仍可以从中获得收益，该酒店对维修改造付出了人力物力，理应得到对价值增值部分得到补偿，因此申请对房屋电路、锅炉、暖气等维修改造等费用进行司法鉴定与本案待证事实和争议事项存在关联，该酒店的申请合法有据，应当得到支持。冰球馆辩称，1.双方签订的房屋租赁合同已经于2017年2月18日届满，届满之后，双方并未达成续租的合意，虽经本馆多次催促老江南春酒店搬迁，但该酒店以各种理由迟迟拖延搬迁的时间，证明老江南春酒店在合同届满后存在拒绝搬迁的违约行为，其占用房屋性质属于非法占用，并不能证明双方存在不定期租赁关系。2.一审中，老江南春酒店提交的鉴定请求内容部分为房屋装修费，部分为锅炉、暖气改造费。房屋装修费用系发生于该酒店租赁使用期间，属于其经营饭店目的所必须支出的装修、装饰费用，并不属于任何损失的范围，所有装饰、装修行为并未征得本馆同意，所谓锅炉、暖气等改造费用亦没有证据证实该笔费用确实产生。根据老江南春酒店在一审中提交的自认情况说明显示，费用发生的时间在2017年2月18日之后，即便真的有相应费用产生，也是由于该酒店合同期限届满拒不搬迁且自愿投入的生产生活必需费用，产生的任何费用均与该馆无关。一审判决驳回老江南春酒店的反诉讼请求以及司法鉴定请求，有事实和法律依据，请求二审法院驳回老江南春酒店的上诉，维持原审判决。冰球馆向一审法院起诉请求：1.老江南春酒店立即自哈尔滨市香坊区81号房产搬出；2.老江南春酒店支付冰球馆自2019年9月1日至搬迁之日止的场地占用费（按每日630元计算）；3.诉讼费由老江南春酒店承担。一审法院认定事实：2015年2月18日，冰球馆作为甲方（出租方），老江南春酒店作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同一份，内容为：一、甲方将拥有产权及处置权的哈尔滨市香坊区（原动力区）81号1号楼房的0层、1层、2层、3层，共计4层的房屋（使用面积）1040平方米，出租给乙方做为餐饮业使用；二、租期从2015年2月18日起至2017年2月18日止（即2年）；三、该房屋每年租金为人民币贰拾叁万元整，乙方可以每半年向甲方缴纳一次租金，并于每年的7月1日前交齐上半年租金，每年12月1日前交齐下半年租金。乙方必须依约按期交付租金，逾期一个月不交齐租金，则按年租金的1.5％收取滞纳金，逾期三个月不交齐租金，则甲方有权收回房屋终止合同，出现一切经济后果，由乙方自负；四、甲、乙双方在签订房屋租赁合同之前，乙方有权对房屋工程质量进行认定和认可。双方一经签订租赁合同后，乙方不得擅自改变房屋主体结构和用途，如果确实需要房屋软墙面的拆建、装修，必须在事先征得甲方及有关部门的同意后，且在甲方工程技术人员的监督下方可施工，期间因违约施工出现的一切经济损失和责任，均由乙方承担；六、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方。租赁期满或解除合同时，乙方需结清所有租金及外欠款后退还房屋给甲方；如需续租须提前二个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方有权收回房屋。合同签订后，冰球馆将房屋交付老江南春酒店，老江南春酒店使用案涉房屋经营饭店，向冰球馆交纳合同期内的两年租金46万元。合同到期后，老江南春酒店多次向冰球馆提出续租申请，但双方一直未达成续签的合意，案涉房屋至今仍由老江南春酒店使用。另查明，案涉房屋坐落哈尔滨市香坊区和平路81号1号楼1-8层为哈尔滨市体育局单独所有。2019年10月16日，该局向原审法院出具资产代管情况说明一份，内容：哈尔滨市体育局于2015年开始将哈尔滨市香坊区和平路81号1号楼0-3层授权给冰球馆予以资产代管，有权对外出租或自己使用。该院审理中，老江南春酒店申请对位于哈尔滨市香坊区和平路81号哈尔滨市香坊区老老江南春酒店1、负一层的暖气、煤气管道改造的现值费用；2、一层暖气改造现值费用、一层建造门斗的现值费用、门的安装改造现值费用、各包房的门的安装、改造现值费用、一层墙面改造现值费用；3、二层暖气改造现值费用、各包房的门的安装、改造现值费用、二层墙面改造现值费用；4、三层暖气改造现值费用、各包房的门的安装、改造现值费用、二层墙面改造现值费用进行现值评估鉴定。再查明，自2020年1月24日起发生新冠疫情。2020年2月3日，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部发布哈疫指办发2020第6号公告，因疫情责令所有饭店停止营业。2020年5月9日，经国务院同意，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规［2020］734号），提出意见：实施房屋租金减免，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户（优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮等行业），免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。一审法院认为，冰球馆与老江南春酒店签订的房屋租赁合同，内容不违反法律规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”具体到本案中，冰球馆与老江南春酒店的租赁合同在2017年2月18日届满，双方对续租未达成合意，老江南春酒店履行迁出义务，符合法律规定。现老江南春酒店仍然占用冰球馆房屋，属违约行为，冰球馆要求老江南春酒店自租赁房屋迁出有理，应予支持。因老江南春酒店至今仍未将租赁房屋返回冰球馆，冰球馆主张占用期间按照原《房屋租赁合同》中的租金标准（每日630元）支付2019年9月1日至房屋实际交付房屋期间的使用费有理，应予支持。但根据2020年5月9日的发改投资规［2020］734号指导意见，老江南春酒店占用的案涉房屋符合房屋租金减免条件，应免除上半年3个月房屋租金，老江南春酒店应给付冰球馆2019年9月1日至开庭时即2020年10月26日使用费209160元（630元／日×422天－630元／日×90天），此后使用费继续按每日630元计算至房屋实际交付时止。关于老江南春酒店反诉冰球馆赔偿房屋装修费及电路、燃气、锅炉、暖气等的改造费的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。结合本案，老江南春酒店未举证证明冰球馆同意其对案涉房屋进行装修，故老江南春酒店为其经营所需对经营场所的装饰装修所产生的费用，应自行承担。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百二十一条规定：当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对于证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。依据该规定，对老江南春酒店提出的对其装修现值进行司法鉴定，不予准许，老江南春酒店要求冰球馆赔偿其损失的反诉请求，不予支持。关于冰球馆主体问题，案涉房屋所有权人授权冰球馆予以资产代管，故冰球馆有权对外出租，本案系冰球馆、老江南春酒店因房屋租赁关系产生的纠纷，双方系合同相对方，根据合同相对性原则，冰球馆诉讼主体适格，老江南春酒店该抗辩理由，不予采信。判决：一、老江南春酒店于判决生效后立即给付冰球馆自2019年9月1日至2020年10月26日房屋使用费209160元，并按每日630元继续计算至房屋实际交付时止；二、老江南春酒店于判决生效后十五日内从位于哈尔滨市香坊区和平路81号1号楼房迁出；三、驳回老江南春酒店的反诉请求。本案诉讼费用6428元，其中本诉案件受理费5278元（冰球馆已预交），由冰球馆承担841元，老江南春酒店承担4437元；反诉诉讼费1150元（老江南春酒店已预交），由老江南春酒店自行承担，老江南春酒店承担部分于判决生效后立即给付冰球馆。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本院二审中，经本院询问，老江南春酒店对原审判决的第一、第二项无异议，故本案争议的焦点问题是对老江南春酒店提出的对租赁房屋进行装修改造费用应予赔偿的主张应否予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。虽然老江南春酒店对租赁房屋装修改造的事实存在，但根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，老江南春酒店未能提供充分有效的证据证明该酒店在实施对租赁房屋进行装修改造及维修行为前系经过冰球馆同意，故依照法律的有关规定，该酒店应承担举证不能的法律后果。从案涉租赁合同内容看，双方对租期届满后的装修改造费用如何承担亦未作出明确约定，故依据上述法律规定，在老江南春酒店要求冰球馆对该酒店装修改造等费用应给予一定的赔偿，而冰球馆明确表示不同意接受和利用的情况下，因老江南春酒店提出的上诉请求无事实及法律依据，故本院不予支持。原审法院对该酒店在原审中提出的司法鉴定申请，以与本案处理无实际意义为由而未予准许亦无不当。关于不定期租赁问题。老江南春酒店提出，案涉房屋租赁合同到期后，双方形成了不定期租赁关系，原审判决认定该酒店在案涉房屋租赁合同到期后继续占用案涉房屋属违约行为错误。根据已查明的事实可见，双方租期已于2017年2月18日届满，虽老江南春酒店有续租的意愿，但双方就续租事宜始终未能达成一致意见，老江南春酒店亦未提交其他证据证实该酒店占用租赁房屋至今有合法的依据，故对老江南春酒店上诉主张双方之间存在不定期租赁关系的事实，本院不予认定。综上所述，哈尔滨市香坊区老江南春酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4437元，由上诉人哈尔滨市香坊区老江南春酒店负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  王伟臣（）二〇二一年四月九日书记员  侯 越