四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4577号 上诉人（原审被告）：陈辽林（曾用名：林辽宁），男，1973年10月13日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：罗达，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴贵红，女，1971年1月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李培锐，四川炜烨律师事务所律师。 上诉人陈辽林因与被上诉人吴贵红房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈辽林上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3741号民事判决，发回重审或改判驳回吴贵红的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴贵红承担。事实和理由：1.一审法院酌定陈辽林赔偿吴贵红装修损失25000元没有事实和法律依据。案涉《租房协议》解除，系因吴贵红不愿履约所致。该租赁物的权属不存在任何问题，陈辽林并未违约。关于装修，吴贵红是否对房屋进行二次装修没有证据予以证实。事实上，陈辽林承租房屋后早就进行了装修用于教室使用，没有再次装修的必要。且吴贵红提供的证据不能证明损失的具体费用。2.吴贵红自合同解除后仍持续占用案涉房屋，相应押金理应予以折抵占用费。双方协议在2018年4月19日就解除了，但吴贵红一直未将房屋返还给陈辽林，最终还将钥匙交给了物业，在协议解除后持续占用案涉房屋3个月以上，占用费应从押金中扣除。 吴贵红辩称，1.关于搬离时间，吴贵红在一审中明确陈述诉状中所述8月搬离租赁房屋是笔误，一审中相应证据也证明在2018年4月18日无法正常上课之后吴贵红已经搬离该租赁房屋。2.关于吴贵红的损失，其实不止一审支持的25000元。吴贵红向一审法庭提交的支付凭证能证明的金额达31000多元，并且在一审诉讼中在法院介入之后，吴贵红才得以顺利的搬走案涉房屋的两台钢琴，在搬走这两台钢琴的时候还为陈辽林垫付了其拖欠的4000余元物业管理费，为了不浪费更多的司法资源，吴贵红并未对一审没有支持的部分提起上诉。就本案事实而言，吴贵红的损失有充分的证据予以证明，其中包括大量的书证，且装修费用也得到了陈辽林的认可，请求法庭驳回其全部上诉请求。 吴贵红向一审法院起诉请求：1.解除吴贵红与陈辽林签订的《租房协议》；2.陈辽林支付吴贵红装修损失39700元；3.陈辽林退还吴贵红押金5000元；4.陈辽林返还吴贵红钢琴两台；5.陈辽林承担本案诉讼费。一审诉讼中，吴贵红撤回第4项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年锦绣花园第三届业主委员会（以下简称锦绣花园业委会）与陈辽林签订《房屋租赁合同》，约定锦绣花园业委会将位于锦华苑后面停车库二楼（业委会办公室对面）的房屋出租给陈辽林使用，租期三年。 2017年9月30日，吴贵红（乙方）与陈辽林（甲方）签订《租房协议》1份，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于教室使用；租赁期为2017年9月30日起至2020年9月29日止；免租期为1个月；租金5000元/月，每半年支付一次，以后提前15天支付，押金为一个月租金，用于设备损伤和其他破损性赔偿，协议结束后，甲方退还给乙方；乙方应按时缴纳水、电、气、光纤、电话等费用（该房屋物管费为0元）；甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇产权纠纷导致协议提前终止，甲方除了退还乙方已经缴纳费用的剩余费用外，还须原价赔偿乙方装修费用。 吴贵红向陈辽林支付了押金5000元，承租房屋后进行了装修。吴贵红共向陈辽林支付租金60000元。因物业服务企业、陈辽林以及小区业主之间就案涉房屋的权属、管理收费等存在纠纷，吴贵红无法正常使用房屋。后陈辽林向吴贵红返还租金27500元，双方认可于2019年4月19日解除租赁合同关系。 吴贵红提供的微信转账凭证、成都良备水电维修工程服务有限公司出具的收据及情况说明显示，装修款共计39700元，其中微信转账31100元。 一审法院认为，吴贵红与陈辽林签订《租房协议》后，双方认可已于2018年4月19日解除租赁合同关系，陈辽林亦向吴贵红返还预付房屋租金，故已无判决解除该合同的必要。合同约定押金用于设备损伤和其他破损性赔偿，协议结束后陈辽林退还给吴贵红，吴贵红请求陈辽林返还押金，陈辽林主张以押金抵扣房屋占用费，不符合合同约定，一审法院不予采纳，故对吴贵红的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于装修损失的赔偿。合同约定陈辽林应保证该房屋无产权纠纷，如遇产权纠纷导致协议提前终止，须原价赔偿吴贵红装修费用。本案中，吴贵红承租后确对房屋进行了装修，但其提供的证据并不足以证明请求的金额。合同约定的租赁期限为3年，吴贵红承租不足1年，根据公平和诚实信用原则，综合合同履行情况和全案事实，一审法院酌定陈辽林向吴贵红赔偿损失25000元。 据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、陈辽林自判决生效之日起三日内向吴贵红退还押金5000元；二、陈辽林自判决生效之日起三日内向吴贵红赔偿25000元；三、驳回吴贵红的其他诉讼请求。如果陈辽林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费918元，因简易程序减半收取459元，由吴贵红负担151元，陈辽林负担308元。 二审中，当事人没有提交新证据。 陈辽林对一审判决查明“装修款共计39700元，其中微信转账31100元”有异议，对一审查明的其他事实没有异议；吴贵红对一审查明的事实没有异议。对双方当事人无异议的事实，本院直接予以确认，对双方有异议的事实本院将在下文中予以认定。 经二审审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，陈辽林与吴贵红签订《租房协议》后，双方在2018年4月19日已协商一致解除合同。双方合同中约定“甲方（陈辽林）保证该房屋无产权纠纷，如遇产权纠纷导致协议提前终止，甲方除了退还乙方（吴贵红）已经交纳费用的剩余费用外，还须原价赔偿乙方装修费用”。而从双方合同实际履行过程来看，确系陈辽林与小区业主之间就案涉房屋权属、管理收费等发生纠纷，导致吴贵红无法正常使用房屋，故而双方于2018年4月19日协商解除房屋租赁协议，陈辽林并就吴贵红多缴纳的房租予以了退还。因此案涉《租房协议》无法继续履行系陈辽林违约所致，故陈辽林应当按照双方合同约定向吴贵红赔偿装修损失。关于装修损失的具体认定，吴贵红提交了相应的微信转账凭证、装修公司出具的收据对其支出的装修费用39700元予以佐证，一审依据吴贵红实际使用案涉房屋的时间，酌定陈辽林赔偿装修损失25000元并无不当，本院予以维持。 关于押金的退还，双方合同约定，押金系用于设备损伤和其他破损性赔偿。陈辽林现主张吴贵红迟延腾退房屋应用押金折抵占用费，对此本院认为，双方合同解除系陈辽林与小区业主之间就案涉房屋权属、管理收费等发生纠纷，导致吴贵红无法使用房屋所致。吴贵红未及时搬离其在案涉房屋中的物品亦非吴贵红怠于将案涉房屋交还给陈辽林，而系陈辽林与小区业主之间的纠纷导致吴贵红履行不能，吴贵红不应就此期间支付房屋占用费，因此本院对陈辽林要求以押金折抵吴贵红在合同解除后占用房屋期间的占用费的主张不予支持，陈辽林应当退还吴贵红押金5000元。 综上所述，陈辽林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由陈辽林负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年四月二十九日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香