贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2649号原告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁恋，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201210420497，特别代理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710013045，特别代理。被告：莫义兴，男，1990年9月16日出生，布依族，住所地贵州省独山县。原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）诉被告莫义兴商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告中渝置地的委托诉讼代理人袁恋，被告莫义兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中渝置地诉请：1.被告支付原告逾期房款63020元；2.判令被告以63020元为基数，按日万分之一从2019年12月14日计算至全部房款付清之日止，暂计算至2020年4月14日为768.84元（审理时原告将诉讼请求变更为：1.解除原被告双方于2019年7月28日签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理注销位于观山湖区金朱东路399号贵阳恒大中央公园C1地块1-13号楼（8）1-26-1号房屋的商品房预售合同备案登记；2.被告向原告支付违约金126039.3元，原告扣除该笔款项后返还被告购房款126039.7元）。事实及理由，原被告双方于2019年7月28日签订的《商品房买卖合同》，约定原告将位于观山湖区金朱东路399号贵阳恒大中央公园C1地块1-13号楼（8）1-26-1号房屋出售给被告，双方约定被告的付款方式为分期付款，但被告长期欠付购房款，已达到合同解除条件，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告莫义兴辩称，一项诉请同意，不同意第二项诉请，被告不应该承担违约金，原因是被告在非法售卖房产，原告把房子卖给被告期间，原告私自未经被告同意就拿被告的房子去贵州银行抵押，已经违反国家相关房产规定，被告的房子解压之后才通知被告签署合同，被告已经失去购房信息及意愿，被告当时与原告工作人员多次协商退款，最终原告工作人员不肯退房，说退房要求被告承担总房款10%的违约金，最终协商不成，被告在不情愿的情况下逼迫签署了商品房买卖合同，所以，被告不应当承担违约金。被告要求原告退房并返还被告已支付所有房款252,079元，以及退还维修基金9,920元。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：原被告经协商后，被告有意向向原告购买其开发的位于观山湖区金朱东路399号贵阳恒大中央公园C1地块1-13号楼（8）1-26-1号房屋，2018年11月4日，原告向被告支付了购房首期款252079元。2019年7月28日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字09-18-8-0187）及补充协议，约定原告以1260393元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区金朱东路399号贵阳恒大中央公园C1地块1-13号楼（8）1-26-1号房屋。合同第八条约定：“买受人采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。买受人应当在2021年6月14日前分期支付房价款。预付款252079元。买受人5期支付该商品房全部价款，在2018年11月4日前支付首期房款￥252079元整；于2019年12月14日前支付楼款￥63020元；于2020年6月14日前支付楼款￥315098元；于2020年12月14日前支付楼款￥315098元；余款￥315098元整于2021年6月14日前支付。”合同第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自约定的应付款项期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除和合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”补充协议第四条约定：“（一）、本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。（二）如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180日天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”合同签订后完成备案登记，预售合同登记号为Ｙ19062450，被告同时支付了维修基金9920元。其后因被告并未继续付款，原告催讨无果后诉至本院引起本案。认定上述事实的证据有：当事人陈述、付款凭证、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字09-18-8-0187）及补充协议、预售合同备案登记表（Y19062450）等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》（编号：黔契合字09-18-8-0187）及补充协议系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告应于2019年12月14日前支付第二期购房款63,020元，但截止本案立案时被告依然未付清，超过180日，原告诉请解除合同符合合同约定，同时被告亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字09-18-8-0187）及补充协议本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告配合其办理涉案合同备案注销手续本院予以支持。关于违约金，补充协议第四条变更了合同第十条关于违约金的约定，被告在本案审理过程中同时主张因被告在未告知被告涉案房屋被抵押的情况下与被告签订房屋买卖合同，被告在本案的交易中受损，不应当承担违约金。本院认为，被告在合同签订之前就完成了首期款的支付，其后双方才签订《商品房买卖合同》，可知被告在付款时必然了解当时不能签订《商品房买卖合同》的事实，且合同明确约定了分期付款的付款方式，故被告逾期付款构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但补充协议的约定相比于合同本身关于违约金的约定过重加大了被告的负担，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条之规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。补充协议第四条约定系原告自行制作，且原告并未向本院提交证据证实在签订合同之前或签订合同时向被告履行了提示或说明义务，并且不合理地加重了买受人即被告的责任，故本案中补充协议第四条对被告没有约束力，双方应当按照《商品房买卖合同》的约定计算被告的违约责任。截止本案审理时，被告欠付原告购房款693,216元，违约金数额为：693,216元×1%=6,932.16元，被告超出部分的诉请本院不予支持。原告应当向被告返还购房款252,079元-6,932.16元=245,146.84元，维修基金9,920元亦应配合被告领回，为方便当事人履行完毕合同解除后相关事项，返还购房款、维修基金领回问题本院释明后一并处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、第二十条判决如下：一、解除原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司与被告莫义兴于2019年7月28日签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字09-18-8-0187）及补充协议；二、被告莫义兴配合原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：黔契合字09-18-8-0187）及补充协议的备案登记注销手续（备案登记证号：Y19062450）；三、原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决书第二项履行完毕之日起三日内向被告莫义兴返还购房款245,146.84元，并配合被告莫义兴领回维修基金9,920元；四、驳回原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元(原告预交)，由被告莫义兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年四月八日书记员  田晨晨