成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14415号 原告：张旭，女，汉族，1987年9月7日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵晓旭，四川兴蓉律师事务所律师，一般授权。 被告：王衡，男，汉族，1988年10月3日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告：四川巴水鲜餐饮服务有限公司，住所地四川省成都市成华区昭觉寺南路50号1栋2层201-202号。 法定代表人：刘丽娟，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范旭剑，男，汉族，特别授权。 被告：杨宝银，男，汉族，1978年3月17日出生，住四川省巴中市巴州区。 原告张旭与被告王衡、四川巴水鲜餐饮服务有限公司（以下简称巴水鲜公司）、杨宝银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭和委托诉讼代理人赵晓旭，被告王衡及被告巴水鲜公司的委托诉讼代理人范旭剑到庭参加诉讼，被告杨宝银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 张旭向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告王衡签订的《房屋租赁合同》已解除；2．判令被告王衡向原告支付拖欠的租金134786.9元；3．判令被告王衡按照合同8.1条之约定向原告支付滞纳金现暂计10000元；4．判令被告王衡向原告支付违约损失166960.2元；5．判令被告王衡向原告支付搬离前房屋占用费，暂计二个月房租共55653.4元；６．判令被告王衡承担搬离前的物业水电气等费用，暂计１万元；７．判令被告巴水鲜公司、被告杨宝银就本案的全部诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：2020年5月1日，被告王衡与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于四川省成都市昭觉寺南路50号金科星耀天都1栋2层201-202号商铺出租给被告使用。该商铺的租赁期共10年，自2020年6月20日至2030年6月19日止，其中免租期为2020年5月15日至2030年6月19日止。房屋月租金为27826.7元，从第三年开始每年递增5%，租金按季度结算支付一次，首期租金（从2020年6月20日起至2020年9月19日，共计83480.1元）应当在合同签订后向甲方支付，同时，被告至少应在上期租金到期前20日预付下期租金。此外，合同签订时，被告须向原告一次性缴纳一个月房租即27826.7元作为租赁保证金，合同还约定被告逾期支付租金的，每逾期一天，按当期应付租金2%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，原告有权单方解除合同等内容。合同签订后，原告已按照合同约定将上述商铺交付给被告王衡，但是到目前为止被告仍拖欠原告首期租金51306.8元租金未付以及到期应付租金83480.1元未付。原告多次找被告王衡、被告巴水鲜公司催要房租，二被告都以各种理由拒绝付款，且对租金支付没有明确时间。为此，原告已通知被告解除《房屋租赁合同》，同时也向被告发了书面解除函。综上，原告认为：原告未按照合同约定支付租金的行为，已经构成违约，原告多次催促被告催要房租，被告拒付，而且明确的行为已表明不再继续履行合同，被告的行为已构成根本性违约，原告依据《房屋租赁合同》8.1条约定有权单方面解除《房屋租赁合同》。故本案的租赁合同在原告发出解除通知后已经实际解除，被告理应支付拖欠的房屋租金及被告搬离之前的房屋占有使用费，并按照2%每天承担滞纳金。以及因房屋租期未届满，而被告违约导致合同解除，且被告搬离时间未能确定，导致房屋再次出租有较长的房屋空档期，故被告应承担原告6个月的房屋空档期的违约损失166960.2元。另查明，原告将上述房屋交付给被告王衡后，被告将租赁房屋交付本案被告巴水鲜公司实际使用，被告巴水鲜公司是本案租赁房屋的实际使用人和受益人，故被告巴水鲜公司依法应对本案承担连带责任。在房屋租赁合同的签署过程中，一直由被告杨宝银谈判以及履行后期支付租金等合同义务，杨宝银是实际的房屋承租方。原告遂诉至法院。 被告王衡辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。王衡所签署的合同不是个人使用，是巴水鲜公司所使用。案涉租赁合同依法应当认定为无效，合同内容对双方不具有法律约束力。本案的主体张旭不适格，因为庭前阅卷发现房屋产权不是原告一人所有。 被告巴水鲜公司辩称，案涉房屋从2020年6月20日起至2020年9月11日止被告巴水鲜公司正在使用是事实，该期间房屋使用费被告巴水鲜公司愿意承担。但由于案涉合同主体不适格，张旭与王衡所签订的合同无效，所谓合同的内容对被告巴水鲜公司不具有法律约束力，不承担任何违约责任等费用。房屋产权人不是张旭一人所有，因此仍然申请驳回原告的本次诉讼请求。案涉房屋所有人向被告巴水鲜公司主张房屋使用费可以另案主张。 被告杨宝银辩称，请求驳回原告的诉讼请求。被告没有使用案涉房屋，也不是张旭和王衡所签署合同的相对方，案涉房屋合同应依法认定无效，因为案涉房屋的产权不是张旭一人所有。 经审理查明，2020年5月14日，张旭（甲方、出租方）与王衡（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将坐落于四川省成都市昭觉寺南路50号金科星耀天都1栋2层201-202号商铺出租给乙方使用。其中，合同第三条租赁期限约定，租赁期共十年，自2020年6月20日至2030年6月19日止，其中免租期为2020年5月15日至2030年6月19日止；第四条租金、费用及支付方式约定，房屋月租金为27826.7元，租金按季度结算支付一次，首期租金（从2020年6月20日起至2020年9月19日，共计83480.1元）在合同签订后向甲方支付，同时，乙方至少应在上期租金到期前20日预付下期租金；租金从第三年开始每年递增5%；合同签订时，乙方须向甲方一次性缴纳一个月房租即27826.7元作为租赁保证金，在乙方交纳保证金后，甲方按照约定的时间交付商铺；商铺交付后，商铺所有的物业费、水、电、通讯费、有线电视及网络费及公共区域照明延时费用、治安管理费、垃圾清运费和因经营产生的所有税费等费用均由乙方承担，并由乙方自行向商铺所在物业服务公司及其他单位缴纳，乙方按物业服务公司要求并与之签订物业管理协议；第七条商铺的修缮约定，乙方进场前向甲方支付80000元作为该商铺的转让费，若协议到期或乙方提前撤场，乙方在撤场前可以对外转让；第八条违约责任约定，1．在租赁期内，乙方逾期交付租金将视为乙方违约，乙方除应支付租金之外，每逾期一天，按当期应付租金2%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，原告有权单方解除合同等内容；2．乙方未按时缴纳水、电及其他费用的，如甲方按照法律法规或者其他约定承担连带责任，乙方应当向甲方赔付相应款项。3．租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况的，甲乙方可分别单方解除本合同：……（2）乙方拖欠支付租金及其他费用达到15日的。 2020年5月14日，张旭（甲方、出租方）与王衡（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：合同签订后，乙方于2020年5月14日向甲方支付100000元，其余91306.8元于2020年6月30日前支付给甲方。该份补充协议备注有：2020年7月31日收到王衡40000元，余款51306.8元，8月20日至30日前付清。 2020年9月11日，张旭向王衡以邮寄方式送达《＜房屋租赁合同＞解除函》，载明因王衡没有按时支付租金，正式解除房屋租赁合同，同时限于2020年9月15日前腾退案涉商铺、结清所有物业水电气等费用。王衡在庭审中表示于2020年9月11日收到了该份函件。 另查明，案涉房屋由张旭、张东、和珺共同共有。根据欠付明细表显示，案涉房屋欠付2020年6月10日至2020年11月10日电费共计15,240.6元，欠付2020年8月1日至2020年11月30日物业服务费7,085.6元，欠付2020年8月1日至2020年11月30日生活垃圾处置费144元。张旭已支付2020年8月1日至2021年1月31日物业费10,628.4元、2020年6月10日至2020年12月10日电费15,248元、2020年8月1日至2021年1月31日垃圾费216元以及2020年7月4日至2020年10月5日的燃气费4107.41元。王衡仅认可前述费用中的燃气费金额。 庭审中，张旭举出委托书，拟证明在合同签订时张东和和珺已全权授权处理租赁事项和相关法律事务，并且表示签订合同时出示房屋产权证书，张衡是知晓案涉房屋的所有权情况的；已收到款项为140000元。双方均认可案涉合同于2020年9月11日解除，张旭自述于2020年11月25日收到该房屋钥匙。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》《不动产权证书》；《房屋租赁合同》及《补充协议》、银行账户交易明细、聊天记录、巴水鲜公司工商信息；《房屋租赁合同解除函》、邮件单；《巴水鲜鸭嘴鱼餐厅缴费函》、物业收据、缴费凭证、气费缴纳发票及凭证；《商铺租赁合同》；超级网银明细及当事人陈述等予以证实。 本院认为，案涉房屋系张旭、张东和和珺共同共有，但张旭在有张东和和珺的全权授权之下与王衡签订《房屋租赁合同》，系有权处分。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《房屋租赁合同》约定，欠付租金超过10天，张旭享有单方解除权，解除通知已于2020年9月11日送达对方，且原被告均认可案涉合同于2020年9月11日解除，对于请求确认张旭与王衡签订的《房屋租赁合通》已解除，本院予以确认。 关于租金。合同自2020年5月14日成立，于2020年9月11日解除，免租期为2020年5月15日至2020年6月19日，即2020年6月20日至2020年9月11日共计2个月23天租金共计76987.20元（计算方式：27826.7元/月×2个月＋27826.7元/月÷30天×23天=76987.20元），按照合同约定，第一期费用还应包括转让费80000元、租赁保证金27826.7元，被告方已经支付140000元。经计算，现余下44813.9元租金未支付（计算方式：76987.20元＋80000元＋27826.7元-140000元=44813.9元）。超出部分，本院不予支持。 关于滞纳金。根据《房屋租赁合同》约定，滞纳金的标准为每日按照当期应付租金的2%计算，本院认为，该滞纳金标准约定过高，本院以实际欠付租金44,813.9元为基数，按照合同成立时全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率报价标准的4倍，从2020年9月11日起至实际付清之日止。 关于违约损失，《房屋租赁合同》并未约定违约金损失，且滞纳金足以弥补张旭损失，张旭主张违约损失缺少合同依据，本院不予支持。 关于房屋占用费。按照解除函载明的时间，王衡应当在2020年9月15日前腾退房屋，其逾期未腾退，则应当计算房屋占有使用费直至张旭收到房屋钥匙之日即2020年11月25日止。经计算，王衡应当支付的房屋占有使用费为64928.97元（计算方式：27826.7元/月×2个月＋27826.7元/月÷30天×10天=64928.97元）。 关于物业水电气等费用。《房屋租赁合同》约定由王衡承担前述费用，且张旭已经实际垫付王衡占有使用房屋期间的费用，故王衡应当向张旭负有支付义务。根据欠付明细表、张旭已缴纳的费用情况以及王衡自己的陈述，本院确定王衡需向张旭支付电费15,240.6元、物业服务费7,085.6元、生活垃圾处置费144元以及燃气费4,107.41元。 关于责任主体。案涉《房屋租赁合同》是由张旭和王衡签订，巴水鲜公司和杨宝银并非合同的相对方，张旭仅以巴水鲜公司及系房屋使用人为由要求巴水鲜公司及杨宝银承担连带支付责任缺少法律依据。又，因巴水鲜公司在诉讼中表示自愿承担案涉房屋租金，构成了债的加入，故巴水鲜公司应当对案涉房屋租金承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张旭与被告王衡于2020年5月14日订立的《房屋租赁合同》已于2020年9月11日解除； 二、被告王衡于本判决生效之日起十日内向原告张旭支付租金44813.9元及滞纳金（计算方式：以44813.9元为基数，按照年利率15.4%的标准，从2020年9月11日起至实际付清之日止）； 三、被告王衡于本判决生效之日起十日内向原告张旭支付房屋占用费64928.97元； 四、被告王衡于本判决生效之日起十日内向原告张旭支付电费15240.6元、物业服务费7,085.6元、生活垃圾处置费144元以及燃气费4,107.41元； 五、被告四川巴水鲜餐饮服务有限公司对被告王衡欠付的租金44813.9元承担连带支付责任； 六、驳回原告张旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6962元，减半收取3481元，由被告王衡承担1740.5元，被告四川巴水鲜餐饮服务有限公司承担1740.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二一年四月二十五日 书记员  梁晨