北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3909号原告（反诉被告）：杨宁，男，1986年4月5日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：王悦娟，女，1981年3月21日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：韩冰，北京金栋（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）杨宁与被告（反诉原告）王悦娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨宁、王悦娟之委托诉讼代理人韩冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年11月，杨宁向本院提出诉讼请求：判令王悦娟赔偿杨宁直接经济损失439451.7元。事实与理由：杨宁与王悦娟之间系朋友介绍认识，之后杨宁与王悦娟签订租赁合同，杨宁承租京粮古船大厦一楼东侧商铺开店经营，合同对于租赁期限、租金支付、违约责任均有明确约定，签订合同后杨宁开始经营装修，花费巨大，2020年5月31日物业公司通知杨宁清理店内所有物品，杨宁才得知王悦娟与物业公司合同到期，王悦娟与杨宁签订合同时隐瞒重要事项，欺骗杨宁，多次协商无果后不得已杨宁只能向法院提出诉请，要求王悦娟赔偿杨宁经济损失，以维护杨宁的合法权益。王悦娟辩称，不同意杨宁全部诉讼请求。一、双方合同期限是2016年10月1日至2018年10月1日两年，不是杨宁提交的十年租期。杨宁提交的合同是2019年9月22日的，两个合同不一致。杨宁提交的合同甲方签字我们核实字体明显不一样，合同应该以最后一份为准。二、杨宁只是缴纳了一个季度租金后，没有再缴纳任何租金。王悦娟认为杨宁构成根本违约，没有履行缴纳租金的义务，杨宁诉求不应得到支持。2020年12月，王悦娟提出反诉请求：判令杨宁给付自2017年3月1日起至2020年5月31日止的租金，每月按12500元计算，共计475000元。事实与理由：王悦娟与杨宁于2016年9月29日签订了《房屋租赁合同》，合同约定年租金150000元，合同签订后杨宁除支付了10000元押金及部分租金后，经王悦娟多次催要，杨宁拒绝支付剩余租金至今。王悦娟认为杨宁拒交租金的行为已经致使合同目的无法实现，构成根本性违约，同时损害了王悦娟的合法权利，给王悦娟造成了重大的经济损失。杨宁辩称，不同意王悦娟反诉请求，杨宁没有实际营业，不应该支付租金。王悦娟没有给杨宁办理证件，导致杨宁无法经营。而且在这期间店里的钥匙不在杨宁手中，在案外人广发证券处。这个房屋是广发证券要求收回钥匙，当时也跟王悦娟说了，王悦娟说把钥匙给广发证券就行，2017年6月份把钥匙给广发证券。2020年5月，广发证券跟物业公司解除合同，物业公司把房屋提前收回，就把杨宁的物品腾出。此前已给王悦娟支付租金，后来因为王悦娟没协助杨宁办理证件，所以没有再支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，杨宁（出租方、甲方）与王悦娟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，就北京市西城区广安门内大街316号京粮古船大厦1楼东侧内的商铺（以下简称案涉商铺）租赁事宜约定如下：一、王悦娟将案涉商铺出租给杨宁，租期为2016年10月1日至2018年10月1日；二、押金为1万元，每季度租金为37500元，按季度缴纳，每季度月初15日内支付；三、租赁期满后，杨宁有优先续租的权利，租金为每年15万元；四、王悦娟保证杨宁的正常经营，并负责协助杨宁办理相关的餐饮相关证件（如营业执照、餐饮执照、消防安全验收、环境评估、酒水流通等），如杨宁在没有正常手续情况下开业则王悦娟负责协调沟通相关部门并承担责任。北京京粮置业有限公司向杨宁开具《装修许可证》，显示装修地点为京粮古船大厦、装修公司为北京丝诺装饰工程有限公司，有效期为2016年9月5日至2016年9月30日。2016年9月23日，杨宁向王悦娟银行汇款10000元。2016年10月2日，杨宁向王悦娟银行汇款37500元。2017年1月25日，杨宁向王悦娟微信转账7000元。2017年3月30日，杨宁（秦艳艳）向王悦娟微信转账10000元。2017年3月31日，杨宁（秦艳艳）向王悦娟微信转账100元。上述款项共计64600元。2017年4月18日，北京市西城区食品药品监督管理局向原味餐厅开具文号为（京西）食药监食责改（2017）230021号的《责令改正通知书》，告知原味餐厅因未取得食品经营许可从事食品经营活动，违反《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条规定，责令改正，未取得食品经营许可不得从事食品经营活动。2017年5月26日，北京尚佰思餐饮文化管理有限公司成立，住所地为北京市西城区广安门内大街316号2幢（该房屋面积为22.2平方米），秦艳艳为该公司法定代表人，杨宁为监事。2021年1月29日，本院将王悦娟反诉状送达杨宁。庭审中，双方均认可合同于2021年1月29日解除。庭审中，本院前往案涉商铺查勘现场，通过物业公司进入案涉商铺，并在案涉商铺看到有原味餐厅的名片，显示地址和电话。同时，本院向物业公司查询案涉商铺的用水用电情况，显示2017年4月最后一次检查电费情况。同时，本院向广发证券股份有限公司北京广安门内大街证券营业部工作人员了解情况，该人员表示：该公司与北京京粮置业有限公司签订租赁合同，合同一般都是三年一签；该公司将案涉商铺交给刘少敏使用，由于该公司与北京京粮置业有限公司的租赁合同于2017年5月到期，就从实际使用人杨宁处收回案涉商铺，之后案涉商铺就一直空着；杨宁的物品并未搬走，2020年5月续租后的合同再次到期，物业公司要求杨宁搬走，搬走时间应为2020年5月；原味餐厅在案涉商铺的位置开过一段时间，时间不长。庭审中，杨宁主张自己损失为：1．装修费用54112元；2．装修材料费9798.7元；3．装修项目费用54707.3元；4．上下水工程未记录费用6500元；5．实际缴纳押金及租金85000元；6．店内设备资产27361元；7．店内资产明细28261.2元；8．宽带业务未计入4000元；9．店内食材消耗费用33711.5元；10．2016年11月1日至2017年6月工资支出140000元。杨宁提供证据予以佐证，王悦娟均不予认可。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：1．王悦娟如何赔偿杨宁损失；2．杨宁如何向王悦娟支付租金。关于焦点一，王悦娟应赔偿杨宁损失，数额由本院酌情确定。第一，杨宁与王悦娟的租赁合同期限为两年，合同履行期间，案外人从杨宁手中收回房屋钥匙。结合杨宁的陈述、调查情况，可以酌情认定杨宁于2017年5月31日将钥匙交出。收回钥匙的主体系房屋承租人，该承租人将房屋交由刘少敏使用，刘少敏再转王悦娟。案外人收回钥匙，导致王悦娟与杨宁的租赁合同无法继续履行。王悦娟对此构成违约。第二，王悦娟导致杨宁对房屋的装修无法正常使用，构成违约。但考虑到双方的租赁合同履行期限为两年，彼时已履行一段时间，所以考虑装修损失时应结合剩余租期的时间。本院对租赁房屋现场勘验，结合房屋的面积以及杨宁提交的证据，对房屋装修情况进行鉴定不具备条件，本院予以酌情确定，王悦娟应赔偿杨宁损失70000元。关于焦点二，杨宁于2017年5月底将租赁房屋钥匙交还案外人，此后杨宁有物品在房屋内，但不能认定其继续使用该房屋，所以杨宁对2017年6月后租金无需缴纳。杨宁应将2017年6月前租金予以缴纳。杨宁自2016年10月1日至2017年5月31日应缴纳租金为100000元，结合杨宁向王悦娟已付款项64600元，杨宁应向王悦娟支付租金35400元。综上所述，杨宁诉讼请求部分成立；王悦娟诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，王悦娟赔偿杨宁损失70000元；二、于本判决生效后七日内，杨宁支付王悦娟租金35400元；三、驳回杨宁其他诉讼请求；四、驳回王悦娟其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3946元，由杨宁负担3317元（已交纳），由王悦娟负担629元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4213元，由王悦娟负担3899元（已交纳），由杨宁负担314元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  高 磊二〇二一年四月八日法官助理  任 卓书 记 员  郭莹莹