山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2021）晋0107民初1318号   原告：施某，住太原市。   委托诉讼代理人：袁某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。   被告：太原花园城房地产开发有限公司。   法定代表人：宗某，职务：董事长。   委托诉讼代理人：范某、张某，山西晋商律师事务所律师。   原告施某与被告太原花园城房地产开发有限公司（以下简称花园城房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施某的委托诉讼代理人袁某、被告太原花园城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   施某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告出示《竣工验收备案表》；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金63847元（自2020年6月30日始暂计至2020年11月30日，每日按已付房款的万分之三计算）及到被告取得《竣工验收备案表》具备交房条件之日止的违约金（每日按商品房总金额的万分之三计算）；3、请求判令被告向原告支付暖气设施违约金1580元（自原告实际使用之日即2020年9月13日起暂计至2020年11月30日，按每天20元计算）及到被告将暖气设施实际建设完毕达到供暖条件之日止的违约金（按每天20元计算）；共计：65427元；4、本案律师费及诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2018年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东峰路北段61号9幢2单元5层501号房，房屋总价款为1381971元。合同签订后，原告按约向被告支付首付款并办理完成银行按揭贷款。合同第八条约定被告应当在2020年6月30日前交付房屋；合同第九条约定若被告逾期交房，应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。2020年8月15日，被告通知原告将交房时间延期至8月30号。原告于2020年9月13号实际使用房屋，但是，到供暖期后原告发现小区没有按期供暖，此时原告方知小区换热站还没有建设完毕，根本达不到供暖条件，根据合同第十四条之约定“暖气设施在商品房交付之前建设完毕，上述设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币20元违约金”，被告应当自2020年9月13日起向原告支付违约金。原告认为，被告向原告交付的房屋既不符合合同约定的交付条件，又没有达到满足业主基本生活需要的条件，严重影响到原告正常生活，被告应当按照合同约定向原告出示《竣工验收备案表》并向原告支付逾期交房违约金及暖气设施未按时建设完毕的违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请!   花园城房地产辩称，一、受2020年初新冠疫情影响，案涉房屋停工达58天。2020年初，全国范围内爆发新冠疫情。2020年1月25日，山西省省启动重大突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的疫情防控措施，案涉房屋因此停止施工。2020年1月31日，太原市住建局发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工，同时要求所有开、复工的项目要制定完善的疫情防控方案，并向相应的建设行政主管部门报备审批，未经审批的项目严禁擅自开复工，且建筑工地从业人员返并后均须经过14天隔离。在具备复工条件后，被告积极协调推荐总包单位中天建设集团有限公司向太原市杏花岭区住建局进行复工的报备审批，2020年3月23日，碧桂园城市花园项目正式复工。期间，受新冠疫情影响，案涉房屋停工达58天。二、政府部门多次因重污染天气、大气污染综合治理等因素向全市下发公告、通知，要求所有建筑工程工地在一定日期内全部停工，导致案涉房屋停工达141天，客观上对被告履行合同义务造成了重大影响。2018年3月至2020年1月案涉房屋施工期间，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于发布太原市重污染天气红色/橙色/黄色预警的通告》，其中的强制性应急减排措施均要求所有施工工地的土石方作业全部停止、市区停止房屋建筑的土石方作业，被告因此停工达141天以上。而此种因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误，客观上确实对被告履行合同义务造成了重大影响，属于非因被告原因导致的延期。三、依据合同约定，出现上述情况出卖人可以据实予以延期，无需承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同第八条第二款的约定，出卖人如遇不可抗力或者其他非出卖人的原因导致无法按约定期限交房的，出卖人可以据实予以延期。在国家将新冠疫情宣布为不可抗力后，被告于2020年2月22日向原告邮寄了不可抗力告知书，履行了法定的告知义务。同时，因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误，也符合合同约定“其他非因出卖人原因导致延期”的情形，被告依约可以据实予以延期交房。因此，被告虽然客观上迟延交房，但依法、依约均不应承担逾期交房的违约责任。四、关于暖气设施被告已在房屋交付之前，均已建设完毕，并验收合格，被告不存在违约情形。五、原告请求被告支付律师费的诉请没有合同和法律依据。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于××路房屋，该商品房总金额为1381971元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2020年06月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列【1】种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同之外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、其他非因出卖人的原因导致延期的”。该合同第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第【1】种方式处理：1、按逾期期间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行”。该合同第十四条规定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4.暖气设施在商品房交付之前建设完毕；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.上述设施可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼；2.上述设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币20元违约金，但出现约定的出卖人可据实延期的特殊情况除外”。   2020年1月31日，太原市住建局发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求全市新建项目和节前和停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工。2020年3月23日，碧桂园花园城房项目包工单位向太原市杏花岭区住建局申请复工，并报案审批。期间受新冠疫情影响，该涉案房屋停工58天。   2020年2月22日，被告向原告邮寄送达《不可抗力告知书》。   2020年8月15日，原告收到由被告出具的《期楼收楼通知书》，载明：“阁下于2018年1月23日向我司购买山西省太原市××区商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2020年8月30日交付给阁下”。   2020年11月23日，被告与太原市热力集团有限公司签订《供用热合同》，该合同第二条约定：“依据《条例》规定，供热时间为：当年十一月一日至次年三月三十日。如遇供热时间调整，按太原市人民政府的决定执行。”2020年11月24日，太原市热力公司向被告送达《准许入网通知单》。   2020年11月26日，被告取得经五方验收合格的《竣工验收证明书》，载明：“竣工验收合格：工程设计文件及合同要求的工程土建、装饰、水电暖安装等所有工程内容。本工程已按设计文件要求及合同约定的工程内容全部完成。”   2020年12月25日，太原市行政审批服务管理局向被告出具《建设工程竣工验收备案表》，载明“该工程的竣工验收备案文件已于2020年12月25日收讫，文件齐全”。   另查明，2018年3月21日至2020年1月20日太原市改善省城环境质量领导小组办公室先后下发《关于延长重污染天气橙色预警的通告》、《关于延长重污染天气黄色预警的通告》、《关于延长重污染天气红色预警的通告》导致工程停工，累计141天。   庭审中，原告承认已实际使用涉案房屋。   上述事实有《商品房买卖合同》、《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》、《不可抗力告知书》及邮单号、《竣工验收证明书》、《期楼收楼通知书》、《供用热合同》、《准许入网通知单》、《建设工程竣工验收备案表》、《关于延长重污染天气橙色预警的通告》、《关于延长重污染天气黄色预警的通告》、《关于延长重污染天气红色预警的通告》等证据及开庭笔录在卷佐证。   本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范，不改变原、被告双方所签合同中关于房屋交付条件的约定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第一项约定“该商品房经验收合格”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”2020年11月26日，被告取得经五方验收合格的《竣工验收证明书》，案涉房屋已具备交付条件。   被告在庭审中已向原告出具《竣工验收备案表》，故原告要求被告出示《竣工验收备案表》的诉求已实现，本院不再处理。   在合同约定的交房期限尚未届满前，新冠肺炎疫情爆发，因新冠肺炎疫情导致涉案房屋停工。另在建设工程施工过程中，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于延长重污染天气橙色预警的通告》、《关于延长重污染天气黄色预警的通告》、《关于延长重污染天气红色预警的通告》、《关于延长重污染天气红色预警的通告》，要求全市范围内所有的建筑工地在一定期限内停止施工，对于政府公告、通告造成的工期延误非被告可控制、预见、避免的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另行约定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，结合本案的实际情况以及合同的约定，造成本案工程延期的原因系不可抗力，应当免除被告迟延交房的违约责任，被告据此主张无需支付违约金的抗辩，符合法律规定，本院予以支持。故原告主张被告承担逾期交房违约金及《竣工验收备案表》具备交房条件之日止违约金的诉求，本院不予支持。   被告取得的《竣工验收证明书》证明被告在交房前，已将暖气实施建成且合格，故原告主张暖气设施的违约金，没有法律事实，本院不予支持。   2020年11月23日，被告与太原市热力集团有限公司签订《供用热合同》。2020年11月24日，太原市热力公司向被告送达《准许入网通知单》。故原告主张被告支付暖气设施达到供暖条件的违约金，本院予以支持，应从2020年11月1日起至2020年11月24日止按每日20元计算，共计480元。   原告产生的律师费系被告因未将暖气设施达到供暖条件造成的损失，已包含在违约金内，故原告要求被告承担律师费的诉求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告太原花园城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告施某暖气设施达到供暖条件的违约金480元（从2020年11月1日起至2020年11月24日止按每日20元计算）。   二、驳回原告施某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1436元，减半收取718元，由原告施某负担713元，被告太原花园城房地产开发有限公司负担5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 王俊斌      二〇二一年四月二十七日   法官助理 王倩文   书记员 郭秀梅      附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。