河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0411民初492号原告：（反诉被告）段中华，女，1978年2月2日出生。委托诉讼代理人：王光辉，系平顶山市湛河区轻工路街道湛南社区居民委员会推荐，男，1975年11月19日出生。被告：平顶山市家天下房地产经纪有限公司。法定代表人：王艳峰，总经理。委托诉讼代理人：谢少刚，河南恪德律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰盼，该公司员工，男，1984年1月5日出生。被告：（反诉原告）杜三妞，女，1984年5月5日出生。委托诉讼代理人：周改新，河南九泰律师事务所律师。原告（反诉被告）段中华与被告平顶山市家天下房地产经纪有限公司(以下简称家天下经纪公司)、杜三妞（反诉原告）订金合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。段中华及其委托诉讼代理人王光辉，家天下经纪公司的委托诉讼代理人谢少刚、兰盼，杜三妞及委托诉讼代理人周改新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段中华向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除段中华与家天下经纪公司、杜三妞签订的《房产买卖定金合同》；2.依法判决家天下经纪公司、杜三妞返还段中华定金20000元；3.诉讼费由家天下经纪公司、杜三妞承担。事实与理由：经家天下经纪公司中介，杜三妞将自己所有的位于平顶山市湛河区东风路东段南侧某某苑2号楼6层602号房屋卖给段中华。经段中华与家天下经纪公司、杜三妞协商，于2020年9月5日段中华与家天下经纪公司、杜三妞三方签订《房产买卖定金合同》，当天段中华通过手机银行转账向家天下经纪公司缴纳2万元定金（由其暂管），杜三妞同意，家天下经纪公司给段中华出具一份收据为证，合同签订后，段中华按合同约定于2020年10月2日向杜三妞支付房款时杜三妞另外提出要求让段中华支付其贷款利息，因当时合同根本没有约定贷款的利息由段中华承担，杜三妞明显反悔，为此双方发生纠纷，买卖难以进行。后经平顶山市房产局咨询、调解得知，涉案房产没有办理不动产不能买卖，家天下经纪公司没有权利对这类房产进行中介。段中华认为，双方合同属于无效合同，中介公司无权中介，属欺诈行为。后经段中华多次向家天下经纪公司、杜三妞催要退还段中华所缴的房屋定金2万元，并要求解除三方签订的《房产买卖定金合同》，至今无果。故段中华为维护自身合法权益，提起诉讼。家天下经纪公司辩称，该案的房地产买卖定金合同有效，段中华的诉讼请求不成立，与事实不符。段中华签订定金合同后一直要求解除合同退还定金，从主观上不再履行合同，所以段中华诉求不成立，其诉求理由与事实不符。杜三妞辩称：双方签订的定金合同合法有效，双方约定的付款期限早已过，段中华不按照合同约定支付首期房款已构成违约，作为违约方段中华没有解除合同的权利。但段中华出尔反尔毫无诚信，同意解除与段中华的合同，但段中华无权要求双倍返还定金，应当依照合同约定将所交2万元定金赔偿给杜三妞，并赔偿杜三妞因此产生的其他损失。杜三妞向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除杜三妞、段中华与家天下经纪公司签订的《房地产买卖定金合同》；2.段中华赔偿杜三妞违约定金20000元；3.段中华赔偿杜三妞已支付的律师费4000元、交通费1000元；4.家天下经纪公司将其暂管的段中华应支付给杜三妞购房定金20000元返还给杜三妞，将杜三妞购买涉案房屋的合同及所有购房手续原件返还杜三妞；5.本案诉讼费由段中华承担。事实与理由：2020年9月5日，杜三妞（出售方），段中华（买受方）与第三人家天下经纪公司（中介方）在家天下某某城市花园签订“房产买卖定金合同”，合同约定：甲方（杜三妞）自愿将坐落在湛河区东风路东段南侧某某苑2号楼6层中户602号房屋出售给乙方（段中华），乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买；为保证合同顺利履行，在合同签订时段中华向杜三妞支付购买涉案房屋定金20000元，交家天下经纪公司暂管，杜三妞也将涉案房屋手续原件交家天下公司暂管；合同约定乙方于2020年10月2日前支付第一笔房款22万元整，在2021年1月1日支付人民币伍万元，乙方公积金贷款支付尾款；若乙方违约，甲方有权解除本合同，已付定金归甲方所有，如甲方违约，则乙方有权解除合同，同时须赔偿乙方双倍定金损失。违约方还需赔偿守约方律师费、诉讼费、交通费、误工费费等；合同还对房屋面积、转让价款、付款方式、双方其他权利义务、争议解决方式等事项进行了约定。现合同约定的第一笔房款的支付期限早已经过，段中华至今未支付，已构成违约，应依照合同约定承担违约赔偿责任。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请依法支持杜三妞诉讼请求。段中华辩称：1、我们认为杜三妞反诉的理由不成立，要求驳回其诉讼请求，退回段中华的2万元定金，并承担相关的费用，保留双倍赔偿的诉求。家天下经纪公司辩称：同意解除房地产买卖合同，其他诉讼请求请人民法院查明后依法判决。反诉的理由与本案的客观事实相符。当事人围绕其诉讼请求提供了证据，段中华提供证据有：证据1、9月5日签订的房屋定金合同。证明，合同上并没有约定房屋买卖时段中华承担利息，段中华只用付款616358元。9月19日发的电子版收到，发现金额与原来商定的金额有问题，10月2日付款的时候段中华要求利息和增加一个担保人，双方在10月5日签订正式签订合同，但是中间的利息问题一直无法沟通。证据2、收款收据。证明，当初购买房屋的真实意愿，给家天下经纪公司缴纳2万元定金。证据3、证人出庭。杜三妞提供证据：证据1、代理费发票，证明杜三妞支付代理费4000元。证据2、杜三妞豫Ｌ×××××高速过路费截屏两份，证明杜三妞从某河来往平顶山单次的过路费。证据3、江苏某某市（2016）苏0506民初19XX号民事判决书，证明该份判决书判决违约方应赔偿守约方律师费，依据最高人民法院2020.7.31日施行的《关于统一法律适用法律加强类案检索的指导意见》按照该意见精神该判决对本案杜三妞主张到的律师费具有一定的参照。证据4、房产买卖定金合同，证明段中华与杜三妞、家天下经纪公司存在定金合同关系，合同对双方的权利义务进行约定，第七条违约责任约定的非常清楚，一方违约除定金损失外还应当支付另一方律师费、交通费、诉讼费等费用。根据当事人的陈述和当事人提供的以上证据，本院认定事实如下：杜三妞购买的位于本市湛河区东风路东段南侧某某苑2号楼6层602号房在家天下经纪公司登记出售。段中华获此信息意购买此房，经家天下经纪公司工作人员组织看房、谈判，2020年9月5日，以杜三妞为甲方（出售方）、段中华为乙方（买受方），家天下经纪公司为丙方（居间方）三方签订了《房产买卖定金合同》，合同主要内容：第一条1.甲方自愿将坐落在湛河区东风路东段南侧某某苑2号楼6层602号的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解，并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买。2.该房屋的基本情况面积105.75m2，商品房买卖合同编号4104002017092800XX，毛坯房空置。第二条甲乙双方协商后的实际成交价值为人民币616358元。第三条乙方于本合同签订之日向甲方支付该房屋定金人民币2万元。三方同意该定金由丙方暂管。待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由丙方退还。为保证交易的顺利进行，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》或能够证明房屋权属的相关原件交由丙方暂管，作为对房屋权属的真实性和顺利履约提供担保。第四条付款方式：2020年10月2日前乙方支付第一笔房款人民币贰拾贰万元整，在2021年1月1日支付人民币5万元整，乙方公积金贷款支付尾款。第五条产权转移登记及税费承担，甲乙双方需于不动产证办理契税满2年之日起30日内，向房地产权登记管理机关申请办理产权转移登记手续。产权转移过户需交纳的相关税费双方约定，在产权转移过户中产生的所有税费（含个人所得税）均由乙方承担。第六条甲方应当于甲方收到第一笔房款当日将该物业交付于乙方。第七条违约责任:1.如乙方未能履行本合同条款，以致本合同不能顺利进行，甲方有权解除本合同，则已付定金归甲方所有。2.如甲方在签订合同后不依合同条款履行义务，致使合同目的不能实现的，乙方有权解除本合同，同时甲方须赔偿乙方已付定金的双倍金额，以弥补乙方损失。合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起的另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担双方居间服务费。第十一条补充约定：甲方负责不动产证的办理及费用，最终面积以不动产证面积为准，在约定办理过户前甲方自行办理解押手续并承担解除解押所需资金。该房款含房价款已交维修资金等。以上合同经三方签字盖章后，段中华向家天下经纪公司交纳了定金2万元。杜三妞将购房合同及相关手续原件交于家天下经纪公司。按照合同约定，2020年10月2日段中华应向杜三妞交付首次房款22万元，但此前段中华经打听得知某某苑房地产项目的房产证的大证尚没有办理下来，何时办理个人房产证不可预期，后向杜三妞和家天下经纪公司提出房产证办不下来怎么办，让家天下经纪公司作担保，家天下经纪公司不同意。2020年10月2日杜三妞从某阳来到平顶山，三方在家天下经纪公司见面，段中华对该房屋办证又提出疑问，当日没有交款。杜三妞与段中华协商双方可以自己找担保人担保，商定10月5日在家天下经纪公司见面、交款，签订正式的购房合同。10月5日，杜三妞又从某阳来到平顶山，在家天下经纪公司三方协商签订正式购房合同，段中华的朋友看到正式的购房合同文本上面关于付款方式约定有：2020年10月2日起至该房产全额房款结清止，由乙方替甲方偿还银行贷款月供，偿还贷款中本金抵扣房款，利息由乙方承担。段中华认为此与《房产买卖定金合同》上约定款项不符，相当于对房款作了变更。认为自己如承担杜三妞的购房贷款利息，所付的房款总额远大于双方已商定的购房款616358元。段中华称双方谈过由段中华替杜三妞偿还贷款，冲抵下余的购房款一事，但没有谈过偿还的利息由段中华本人承担。杜三妞、家天下经纪公司坚持称段中华承担贷款利息之事在之前已经告知段中华。为此产生争议。最终三方当日未能协商一致签订正式购房合同，段中华亦未支付22万元的房款。2020年10月8日，段中华到平顶山市房产管理局投诉解决其争议，经房产局人员协调三方仍未协商一致。在签订以上定金合同后，2020年9月15日家天下经纪公司工作人员曾将拟定的房屋买卖合同文本以微信方式发给了段中华。该合同文本第三条第二款中有“自2020年10月2日之日起至该房产还款结清至（止）由乙方替甲方还银行贷款月供，偿还贷款中本金抵扣房款，利息由乙方承担”。现段中华称对此合同内容没有注意,2020年10月5日在其朋友一起去签正式房屋买卖合同时是其朋友看到后提示她，才知道有此内容，当时就提出了异议。杜三妞因此次房屋买卖协商洽谈来往平顶山支付交通费296.44元，因此次诉讼支付律师代理费4000元。本院认为，本案系订金合同纠纷，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2020年9月5日，杜三妞、段中华、家天下经纪公司三方所签订的《房产买卖定金合同》是三方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，为有效合同。在合同签订当日段中华按约交纳了2万元定金后，该合同已生效。现段中华起诉要求解除该合同，杜三妞提起反诉，亦要求解除该合同，双方均要求解除该合同有共同的意思表示，本院予以准允。关于合同解除后的法律责任问题，段中华与杜三妞签订《房产买卖定金合同》的目的，是为了保证交易的安全，该案房产交易之所以没有实现（最终签订正式的房屋买卖合同实现交易）是因为杜三妞所出售的案涉房屋系以抵押方式按揭购买，在出售时每月有银行贷款本息要偿还。而在签订《房产买卖定金合同》时三方明确约定了房屋成交的总价款616358元，付款时间方式为2020年10月2日支付22万元，2021年1月1日支付5万元，下余房款以公积金贷款支付。而此后三方又曾商谈对以上《房产买卖定金合同》中关于付款的约定有所变更，由段中华代替杜三妞偿还银行按揭贷款的本息。但对段中华所还贷款本息是全部折抵购房款还是只有本金折抵购房款，利息部分是否由段中华承担约定不明，为此发生争议，导致该房屋买卖未能签订正式的房屋买卖合同。另外根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案案涉房产未经依法登记取得权属证书，属法律所不允许转让的房产。而杜三妞将此房产委托家天下经纪公司公开出让，双方的行为均违反了上述法律的管理性规定，尤其家天下经纪公司作为专业的房地产买卖的经纪公司积极参与该房屋的经纪买卖，其行为更具违法性，对此应承担本案相应责任。另外，段中华虽然于2020年10月2日未按《房产买卖定金合同》约定向杜三妞支付首付房款22万元，但双方已口头协商一致，对此付款时间作出了变更，但此变更也加重了杜三妞的债务负担。综上，对该合同的解除三方均有责任。家天下经纪公司、杜三妞应向段中华返还所交纳定金2万元。段中华应酌情赔偿杜三妞交通费、律师费损失2000元。家天下经纪公司应向杜三妞返还案涉房屋的购房合同及购房手续原件。驳回杜三妞的其它诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除2020年9月5日段中华、杜三妞、平顶山市家天下房地产经纪有限公司签订的《房产买卖定金合同》；二、杜三妞、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内向段中华返还定金20000元。三、段中华于本判决生效后五日内向杜三妞赔付损失2000元。四、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内向杜三妞返还杜三妞购买案涉房屋的合同书及所有购房手续原件。五、驳回杜三妞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉费262.5元，由段中华负担155元，杜三妞负担155元，平顶山市家天下房地产经纪有限公司负担152.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 刘 威二〇二一年四月二十三日书记员 李珊珊附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。