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君豪公司上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初1250号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：1、涉案商铺已经通过五方竣工验收，符合《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，涉案的楼梯是君豪公司应张金菊的经营要求及申请在竣工验收完成后进行的搭建，与本身合同约定的交付条件无关。一审判决以楼梯问题为由认定涉案商铺不具备交房条件，属事实认定错误。2、本案没有合同约定解除和法定解除的事由，张金菊不享有解除合同的权利。张金菊在购买涉案房屋时对于商铺购买、使用模式是明知且认可的，其自行选择的两间二楼商铺。本案不存在一审判决认定的商铺设计、功能缺陷导致合同目的无法实现的情形。张金菊在合同约定交付条件成就后已按照合同约定完成了书面告知义务，视为房屋已经交付完毕。3、本案已过法定的解除权行使的除斥期间，且张金菊称其于2016年就认为涉案房屋不合格，此时至其一审起诉，也已经超过诉讼时效。而一审法院对于解除权行使期间和诉讼时效均未进行认定，实属错误。4、张金菊一审时以君豪公司延期交房超过180天为由，请求法院解除合同，属于合同的约定解除，但一审法院却依据合同目的不能实现而判令合同解除，属于合同的法定解除。一审法院违反“不告不理”的民事审判原则。5、一审判决错误的认定违约责任及违约金的数额，判令张金菊自身购房行为产生的税费、公证费由君豪公司承担错误。君豪公司并未收取上述费用，张金菊应当向税务机关主张上述权利。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，张金菊不享有合同约定解除权及法定解除权，解除权已过除斥期间及诉讼时效，且涉案商铺也不存在合同目的无法实现的情形，请求二审法院查明事实，支持君豪公司的上诉请求。 张金菊辩称，与君豪公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，君豪公司应当在2015年12月31 日之前交房，但截止到2020年6月9日涉案商铺仍然没有出入的楼梯与门。张金菊购买涉案商铺是为了扩大经营，更大限度地实现商业附加价值，而君豪公司采取欺诈隐瞒的非法手段诱导张金菊签订合同，君豪公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，致使合同目的无法实现，且逾期交房己超过180日，张金菊有权请求解除合同。君豪公司应当退还张金菊全部己付款项以及承担因违约给张金菊造成的经济损失。同时，张金菊、君豪公司以及中国银行之间签订的《个人商业用房贷款合同》也应当予以解除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中国银行辩称，张金菊与君豪公司签订的《商品房买卖合同》，以及中国银行与张金菊、君豪公司之间签订的《个人商业用房贷款合同》是否应当解除由法院判决。请求法院维护中国银行的合法权益。 张金菊向一审法院起诉请求：1、解除张金菊与君豪公司之间的《商品房买卖合同》合同编号为：YS3038516（君豪御园一期商铺D区D2-76-1）；2、解除张金菊与中国银行签订的《个人商业用房贷款合同》；3、君豪公司退还购房款141253元；4、君豪公司赔偿违约金177937元；5、君豪公司返还张金菊已向中国银行支付的贷款本金及贷款利息及资金占用利息共计139401.91元；（上述第3、4、5项共计金额458591.91元）6、君豪公司承担向中国银行偿还张金菊剩余个人购房贷款本金及利息的义务；7、判令君豪公司承担本案的诉讼费等一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月，张金菊与君豪公司签订一份合同编号为ＹＳ3038516的《商品房买卖合同》，合同约定：由张金菊购买君豪公司开发的位于 五家渠青经开南区××街××期商铺××号 ，商品房预测建筑面积为65.87平方米，每平方米单价4285元，总价为282253元，付款方式为张金菊交纳首付款141253元，余款141000元，由银行贷款支付，张金菊逾期付款超过30日，君豪公司有权解除合同，合同解除的，张金菊应按累计应付款的20%支付违约金；交付期间及交付条件：君豪公司应在2015年12月31日前将验收合格和符合交付条件的商品房交付张金菊，逾期超过180日后，张金菊有权解除合同，合同解除的，君豪公司应按买受人累计已付款的0.1%支付违约金。规划、设计变更约定：经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、朝向变更等，影响到张金菊所购商品房质量或使用功能的，君豪公司应当自有关部门批准同意之日起10日内书面告知张金菊，未在规定时限内通知的，张金菊有权退房。君豪公司按张金菊已付款退还，并按银行同期存款利率支付利息。合同签订后，张金菊给君豪公司支付首付款141253元，其他税费2200元。2015年6月1日，张金菊与君豪公司、中国银行签订了《个人商业用房贷款合同》，约定，张金菊向中国银行贷款141000元，用于购买该商铺，君豪公司为保证人，合同贷款期限为10年，中国银行将141000元贷款支付给君豪公司。自2015年7月10日起，张金菊按月向中国银行支付按揭款，至2020年6月10日，张金菊支付按揭款本金58973.32元及利息37284.98元，本息合计96258.3元，剩余借款本金82026.68元未还。张金菊为办理按揭贷款支付公证费400元。 根据合同约定君豪公司应于2015年12月31日交付房屋，至2016年5月27日，君豪御园D区商铺竣工经五方验收合格，于2017年5月3日办理竣工验收备案登记。2016年6月8日，君豪公司在报纸上刊登公告，通知君豪御园D区沿街商铺于2016年6月15日开始交房，要求业主按时办理交付手续，并于2016年6月13给张金菊邮寄该通知。张金菊认为涉案商铺不符合交付条件，一直未办理入住。张金菊及小区其他业主多次向有关部门投诉要求君豪公司解决，但均未果，现张金菊诉至法院。 一审法院认定上述事实的证据有：张金菊提交的《商品房买卖合同》、《竣工验收意见表》、竣工备案工程项目情况公示、浦发银行流水明细、《个人商业用房贷款合同》、浦发银行流水明细、《公证书》、公证费票据、君豪一期商铺验收问题的答复、建设工程质量监督报告、收款收据、君豪公司提交的建设工程竣工验收意见表、报纸公告以及挂号信回执，中国银行提交的还款明细及双方当事人的当庭陈述。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，君豪公司于2016年6月8日通过报纸公告及2016年6月13日以邮寄方式向张金菊通知交付房屋，张金菊认为君豪公司交付的房屋不符合交付条件，未办理入住。张金菊购买的是期房，张金菊与君豪公司签订买卖合同的目的是用于商业经营收益，商铺作为经营者是为消费者提供商品交易服务场所，应当具备便利、无障碍的基本功能。张金菊购买的涉案商铺在二楼，临街面无外设楼梯进入，未实现商铺的使用功能及价值，对张金菊所购房屋使用目的实现产生重大影响。虽然君豪公司在商铺南侧（商铺背面）加装了楼梯，但与张金菊购买该商铺的初衷和预期大相径庭。经实地勘查，通过商铺背面加装钢楼梯进入该商铺，需进入该商铺背面的居民小区后绕行才能进入商铺，同时还需通过小区同意后进行安检防疫登记等手续后才可进入小区再至该商铺，已不具备便利、无障碍的商业使用基本功能，便无法实现张金菊从事商业经营活动或出租等购买目的，君豪公司交付的商铺楼梯建设缺失及加装楼梯的违约行为致张金菊合同目的无法实现。综上所述，对张金菊主张解除合同编号为YS3038516的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。《商品房买卖合同》被依法解除后，借款合同无法实际履行，故张金菊、君豪公司及中国银行签订的《个人商业用房贷款合同》也应一并予以解除。关于张金菊主张的首付款、按揭款本金及利息、违约金的诉讼请求；因君豪公司违约行为致买卖合同解除，张金菊支付君豪公司的购房首付款141253元、其他税费2200元，君豪公司应返还张金菊。关于张金菊主张按揭款本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定；截止到2020年6月10日，张金菊已付按揭款本金58973.32元及利息37284.98元，应由君豪公司返还；剩余未付按揭款本金82026.68元及2020年6月10日之后利息，应由君豪公司返还给中国银行。张金菊主张公证费400元，系张金菊为办理贷款而支付的费用，属于实际损失，君豪公司应予赔偿。张金菊主张已付按揭款及利息的利息损失，因该按揭款系交纳本案中国银行处，君豪公司并未实际占有，且本案合同解除张金菊也有一定的过错，故对张金菊主张已付按揭款及利息的利息损失，不予支持。关于张金菊主张违约金177937元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人履行合同不符合约定，应承担赔偿损失的违约责任。根据双方合同约定君豪公司逾期交房致合同解除的，君豪公司按张金菊已付款的0.1%支付违约金。如张金菊逾期付款致合同解除，则张金菊按累计应付款的20%支付违约金。合同对双方违约金的承担比例不对等，且该合同由君豪公司提供的格式合同，明显不利于保护张金菊合法权益；张金菊以所购商铺交付后月租金为依据计算实际损失，要求君豪公司支付违约金177937元；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：结合双方合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定君豪公司按张金菊已付房款的20%支付违约金47942元（张金菊已付款239711元×20%），张金菊主张的超出部分，不予支持。君豪公司辩称涉案商铺符合交付条件且已完成交付的辩解理由，与本案事实不符，对该辩解理由，不予采纳。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除张金菊与君豪公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS3038516）及张金菊与君豪公司、中国银行签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：L-JH-08-2015-0013）；二、君豪公司于本判决生效之日起五日内返还张金菊已付购房首付款141253元、其他税费2200元、已付按揭款本金58973.32元及利息37284.98元、赔偿违约金47942元、公证费400元，以上合计288053.3元；三、君豪公司于本判决生效之日起五日内返还中国银行剩余按揭款本金82026.68元及2020年6月10日之后利息；四、驳回张金菊的其他诉讼请求。案件受理费4089元（已减半，张金菊缓交）、邮寄送达费160元（张金菊已预交），合计4249元，由张金菊负担1572元，由君豪公司负担 2677元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审认定事实一致,对一审认定的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被上诉人张金菊与上诉人君豪公司签订的《商品房买卖合同》约定：君豪公司于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给张金菊。2016年5月27日，涉案房屋竣工并经五方验收合格。2016年6月8日，君豪公司在报纸上刊登公告，通知包含涉案房屋在内的沿街商铺业主于2016年6月15日开始交房。君豪公司于2016年6月13日向张金菊邮寄了交房通知。张金菊查看后认为该商铺未达到约定的交付条件而未收房。张金菊购买的是期房，其购买涉案商铺的目的是用于商业经营收益，商铺是为消费者提供商品交易服务的场所，应当具备便利、无障碍的基本功能。张金菊购买的商铺在二楼，由于该商铺无内设楼梯，临街面亦无外置楼梯，致使商铺的使用功能和价值不能实现，进而对张金菊实现合同目的产生影响，且该影响并未因君豪公司在商铺背面的小区内搭建外置楼梯而根本改变。君豪公司称其“应张金菊的经营要求及申请在竣工验收后进行搭建楼梯”，但并未提交证据证明搭建楼梯后已经满足了客户(张金菊)的要求，故对君豪公司上诉主张张金菊从小区内搭建的外置楼梯进入二楼商铺是其自行选择的购买模式的意见及搭建外置楼梯后完全不影响合同目的实现的意见，本院不予采纳。张金菊为此主张解除《商品房买卖合同》符合法律规定。对君豪公司称涉案商铺符合交付条件，完成了交付房屋义务，不存在逾期交付的上诉主张，本院不予支持。 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，虽然张金菊于2016年6月以涉案商铺未达到约定交付条件为由拒绝收房，但双方对《商品房买卖合同》是否解除并没有达成一致意见。张金菊及小区其他业主联名向有关部门投诉，要求解决包括涉案商铺在内的沿街商铺有关事宜，因与君豪公司协商未果，最终提起诉讼，故张金菊提起解除涉案《商品房买卖合同》的除斥期间，应从与君豪公司协商未果之时为知道或应当知道之时。对君豪公司称张金菊主张解除涉案《商品房买卖合同》已超过除斥期间的意见，本院不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，君豪公司与张金菊签订的《商品房买卖合同》应当解除，故君豪公司应向张金菊返还因履行《商品房买卖合同》而交纳的款项及赔偿造成的损失。君豪公司未按约定条件履行向张金菊交付商铺的义务，己构成违约，张金菊因购买商铺而进行银行按揭贷款支付的公证费、税费等均属于张金菊为履行《商品房买卖合同》而受到的合理损失，君豪公司应予赔偿。对君豪公司以上述费用已使用并支付给相关部门不予退还的主张，本院不予支持。一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定君豪公司按己付房款的20%支付违约金，符合本案实际，本院予以确认。因张金菊与君豪公司之间签订的《商品房买卖合同》被解除，致使张金菊、君豪公司与中国银行之间签订的《个人商业用房贷款合同》无法实际履行，故该《个人商业用房贷款合同》也应一并予以解除。《个人商业用房贷款合同》解除后，君豪公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人，故对君豪公司主张不应解除《个人购房担保借款合同》的意见，本院不予支持。综上，上诉人君豪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5621元，由上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王 宏 审判员  慕新伟 审判员  李 霞            二○二一年四月十三日 书记员  黄洁茹