内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终575号上诉人（原审被告、反诉原告）：王旭辉，女，1979年10月29日出生，住包头市。委托诉讼代理人：李冠坤，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：党悦，内蒙古诚誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市万郡物业服务有限公司。法定代表人：张丽。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何涛，上海市建纬（包头）律师事务所律师。上诉人王旭辉因与被上诉人包头市万郡物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服包头市青山区人民法院（2020）内0204民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王旭辉的委托诉讼代理人党悦、被上诉人包头市万郡物业服务有限公司的委托诉讼代理人额尔敦朝鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王旭辉的上诉请求：1.请求依法撤销包头市青山区人民法院（2020）内0204民初2299号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不能举证证明其所承接的物业经竣工验收合格，并通过消防验收，根据相关法律规定与合同约定，相应的物业服务费应由建设单位承担，上诉人不负有支付物业服务费的义务；一审判决适用举证责任错误，适用法律严重错误，该判决依法应当予以撤销。《包头市物业管理条例》第三十六条规定：“新建物业应当符合下列条件后，方可开始向业主收取物业服务费：（一）所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格；”第三十七条规定：“物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的，物业服务费由建设单位承担。”第四十一条规定：“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担。”被上诉人与开发商万郡房地产公司签订的《前期物业服务合同》明确约定，被上诉人不得承接不符合交付条件的物业项目，新建物业应当符合合同中所列条件，且被上诉人应接收到该物业竣工验收备案文件等相关材料后，方可开始向业主收取物业费。本案中，涉诉万郡大都城****号物业并非按照批准的规划和有关专业管理设计要求建成，导致该物业至今未经竣工验收合格，也未通过消防验收，该物业不符合交付条件，被上诉人承接未经验收且不符合交付条件的物业，相应的物业服务费应由建设单位承担，上诉人不负有支付物业服务费的义务。根据上述法律规定与合同约定，被上诉人承接的物业应当符合交付条件，并具备该物业竣工验收合格的相关文件，但被上诉人在一审中不能举证证明其所承接的涉诉物业经竣工验收合格，并通过消防验收，明显违反了上述法律规定与合同约定，应承担举证不能的不利后果，一审判决适用举证责任错误，适用法律严重错误，该判决依法应当予以撤销。2.被上诉人未按照合同约定和法律规定履行保修服务，未退还装修保证金，其履行合同义务不符合约定，已构成违约，上诉人有权拒绝其对于物业服务费的履行请求；一审判决认定上诉人拒付物业服务费的行为构成违约，属认定事实不清，适用法律严重错误，该部分判决依法应当予以撤销。《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”《包头市物业管理条例》第三十七条规定：“物业服务企业在承接物业时，应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验，确认物业符合第三十六条规定的交付条件，并由双方签字确认查验记录后，完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位，及时进行整改。”本案中，被上诉人万郡公司出具的《住宅使用说明书》第四条第1项明确约定，如有缺漏设施或质量问题，经当场签字确认后，被上诉人万郡公司将立即组织有关单位补修完善，并承诺将严格按照《住宅质量保证书》范围准则对住房履行保修服务。《前期物业服务协议》第五条第二款约定被上诉人向上诉人收取了室内装修公共区域维护保证金5000元，约定在被上诉人对装修完工单元检查后，在三个月内返还。2016年11月11日，上诉人向被上诉人万郡公司缴纳物业相关费用14554元，其中包含2016年11月1日至2017年10月31日物业服务费4790，装修保证金5000元。上诉人在对房屋进行查验时，发现涉诉房屋在土建、门窗、卫生间等项目存在严重质量问题，被上诉人经核对后对上述问题予以确认，但并未按照合同约定和法律规定履行保修服务，且被上诉人至今未返还装修保证金5000元，被上诉人一方履行合同义务不符合约定，已构成违约，上诉人有权拒绝其对于物业服务费的履行要求。一审判决认定上诉人拒付物业服务费的行为构成违约，属认定事实不清，适用法律严重错误，该部分判决依法应当予以撤销。3.被上诉人未按照合同约定和法律规定履行保修服务，已构成违约，上诉人因维修房屋质量问题花费维修费1980元，事实清楚，证据明确，该费用应由被上诉人承担；一审判决对客观真实的证据不予采纳，认定事实错误，适用法律错误，该判决依法应当予以撤销。本案中，被上诉人万郡公司出具的《住宅使用说明书》第四条第1项明确约定，如有缺漏设施或质量问题，经当场签字确认后，被上诉人万郡公司将立即组织有关单位补修完善，并承诺将严格按照《住宅质量保证书》范围准则对住房履行保修服务。涉诉房屋在土建、门窗、卫生间等项目存在严重质量问题，被上诉人经核对后对上述问题予以确认，但并未按照合同约定和法律规定履行保修服务，上述事实有被上诉人万郡公司出具的《住宅使用说明书》和经被上诉人员工签字确认的《房屋交付验收表》能够充分证明。后上诉人雇佣工人王**对上述质量问题进行维修，花费维修费用总计1980元，王**向上诉人出具的收据客观真实，内容详细明确，依法应当予以采纳。被上诉人的违约行为造成上诉人支出维修费1980元，事实清楚，证据明确，该费用应由被上诉人承担。一审判决对客观真实的证据不予采纳，认定事实错误，适用法律错误，该判决依法应当予以撤销。4.因双方未达成调解，被上诉人应立即返还上诉人依据调解方案支付的剩余物业费4310.28元，庭审中认可被上诉人已经返还。被上诉人包头市万郡物业服务有限公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。答辩人与万郡房地产（包头）有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为业主与答辩人签订了《前期物业服务合同》，两份合同均系双方真实意思表示，合法有效。且自答辩人入驻小区便开始了物业服务，上诉人收房后也一直享受着答辩人提供的服务，却未按时缴纳物业费。在答辩人履行了物业服务的前提下，上诉人有义务按照合同约定支付物业服务费用。故一审法院判决支付物业服务费并支付一定的违约金完全符合事实以及法律规定。2.答辩人所服务小区已经过竣工验收且合格。答辩人所服务的万郡大都成小区早已完成竣工验收且验收合格并备案。上诉人所有的万郡大都成住宅小区****房产于2013年11月1日开工，2015年7月31日竣工。2017年1月3日经过竣工验收且合格。因备案程序会有延迟，故2018年5月24日在包头市建设工程质量监督站建档备案。答辩人自入驻万郡大城小区以来一直尽心竭力的为业主们提供服务，即使未经过竣工验收，在上诉人实际享受了物业服务的前提下同样应该缴纳物业费。现答辩人即提供了实际的物业服务又满足为工程竣工验收合格小区服务的条件下，上诉人理应按照合同约定缴纳物业费。3.上诉人因房屋质量问题所主张权利的主体为万郡房地产（包头）有限公司，答辩人不是适格主体根据上诉人所陈述的上诉内容可知，2016年8月11日上诉人与万郡房地产（包头）有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，购买了**区万郡大都成****号房产。2016年11月11日上诉人办理了收房手续，同时万郡房地产（包头）有限公司向其出具了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等文件，该文件意味着上诉人在验房时发现的质量问题应当向万郡房地产（包头）有限公司主张权利，且该文件明确注明了保修期间质量问题与公司客服部联系，装修期间发生质量问题与工程部联系。上诉人因为质量问题产生的修缮费用应当向开发商主张。答辩人作为物业服务企业无权利更无义务向购房者出具关于房屋质量保修的文件说明，更不是上诉人因房屋质量问题造成损失而赔偿的主体。答辩人作为万郡大都成小区的服务企业为了方便业主办理收房手续，配合开发商以及业主完成一些辅助工作，这并不意味着因为答辩人就应该为业主所购房产的质量问题等其他因专有部分产生的问题负责，答辩人应当依据合同的相对性向售房一方主张相应权利。4.2013年5月答辩人入住万郡大都成小区为小区业主提供物业服务，2016年上诉人购买该小区房屋，2016年11月11日万郡房地产（包头）有限公司向上诉人交付房屋并办理了相关手续，物业公司作为小区的服务管理人配合开发商以及业主办理收房验收手续，业主收房过程中发现的问题，物业公司集中反馈开发商进行处理。故自上诉人收房后便开始享受答辩人所提供的物业服务。5.一审调解过程中上诉人缴纳的4310.28元现已退回，至于一审判决书中的装修保证金，答辩人处关于上诉人的装修保证金退款流程已批完，待业主提供收据附件及银行卡身份证复印件后即可打款，目前因业主拒不提供，无法办理。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，依法应予驳回，维持原判。包头市万郡物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2017年11月1日至2020年10月31日物业服务费14563元；2.被告支付原告违约金31110.11元；3.本案诉讼费由被告负担。王旭辉向一审法院的反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告因未履行房屋修缮义务产生的维修费用1980元；2.反诉被告返还反诉原告装修公共区域维护保证金5000元；3.本案的反诉费用由反诉被告负担。一审法院查明的事实：2013年5月25日，包头市万郡物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的万郡房地产（包头）有限公司签订《前期物业服务合同》，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将万郡大都城委托乙方实施前期物业管理服务。本合同对甲乙双方及全体业主具有约束力。以上合同对甲乙双方的权利和义务进行了约定。合同还约定，本物业服务区域收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层每月每平方米1.80元，商业用房每月每平方米3.80元。电梯：检测维修每月每平方米0.15元；运行每月每平方米0.15元；供水二次加压每月每平方米0.10元。业主或物业使用人于每年8月至10月交纳。本合同服务期限为2013年6月1日开始至2018年5月31日止。以上合同届满后，双方续签合同，物业服务费标准为：高层每月每平方米2.20元，商业用房每月每平方米3.80元。业主或物业使用人于每年12月31日前预交次年的物业服务费。甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务费资金）的，应按物业服务费用每日千分之三的标准向乙方支付违约金。包头市万郡物业服务有限公司向万郡大都城提供物业服务至今。王旭辉购买位于本市××区万郡大都城***建筑面积181.44平方米普通住宅一套。2016年11月11日，万郡房地产（包头）有限公司通过包头市万郡物业服务有限公司向王旭辉交付房屋。交房当日，王旭辉按每月每平方米2.20元标准向包头市万郡物业服务有限公司缴纳2016年11月1日至2017年10月31日物业服务费4790元并交纳装修公共区域维护保证金5000元。包头市万郡物业服务有限公司与王旭辉签订《万郡大都城业主交接手册》，该交接手册包括《前期物业服务合同》《区域防火责任书》《物品交付验收表》《房屋交付验收表》等。包头市万郡物业服务有限公司（甲方）与王旭辉（乙方）签订的《前期物业服务合同》也约定物业服务费收费方式为包干制，住宅每月每平方米2.20元（按建筑面积计算，其中包括1.80元物业费、0.40元公共耗能费）。首次预交1年的物业服务费，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来1个月前预交下一个结算周期的物业服务费，逾期每日按欠费的3‰支付违约金。室内装修公共区域维护保证金每户缴纳5000元。甲方对装修完工单元检查后，若无超出装修申请内容及无违反《万郡大都城装饰装修管理协议》，该笔款项会在三个月内无息返还。《房屋交付验收表》中显示验收结果：卫生间墙面有裂纹，步梯门锁芯有问题，卫生间下水管烂了。王旭辉未向包头市万郡物业服务有限公司缴纳2017年11月1日之后的物业服务费，王旭辉以包头市万郡物业服务有限公司不履行合同在先构成违约及承接未经验收不符合交付条件的物业项目为由拒缴物业服务费。截止2020年10月31日，王旭辉欠包头市万郡物业服务有限公司物业服务费14370.05元。一审法院认为，原告与万郡房地产（包头）有限公司签订的《前期物业服务合同》及原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。现原告要求被告支付2017年11月1日至2020年10月31日物业服务费14563元，经查，被告实际欠原告物业服务费14370.05元，故原告的该诉讼请求，法院依法支持14370.05元，其余部分，依据不足，法院不予支持；房屋交付时，被告缴纳装修公共区域维护保证金5000元，被告提交的证据仅证明被告缴纳装修公共区域维护保证金5000元，不能证明房屋验收检查后原告拒绝退还装修公共区域维护保证金，被告以此为由拒缴物业服务费，理由不充分，法院不予采信；被告提出万郡大都城未经验收合格不符合交付条件，原告应向万郡房地产（包头）有限公司主张物业服务费，对万郡大都城是否经过验收合格，被告未举证；房屋交付之时，被告有权利对房屋是否经过验收向万郡房地产（包头）有限公司提出质疑，现被告接收房屋实际装修入住，与原告签订《前期物业服务合同》并接受原告提供的物业服务3年多之后以房屋是否经过验收合格为由拒缴物业服务费，依据不足，法院不予支持。原告要求被告支付违约金31110.11元，原告主张违约金的标准偏高，综合考虑原告的实际损失及被告拖欠物业服务费的年限，结合原、被告因装修公共区域维护保证金的返还产生的矛盾等因素，法院依法将违约金调整为拖欠物业服务费的5％，2017年11月1日至2020年10月31日物业服务费为14370.05元，认定违约金为718.50元，其余部分，法院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付因反诉被告未履行房屋修缮义务导致的维修费用1980元，反诉原告对反诉被告是否有房屋修缮义务及修缮费用的举证不充足，反诉原告的该诉讼请求，依据不足，法院不予支持；反诉原告与反诉被告因装修公共区域维护保证金的返还产生争议，反诉原告装修完毕后，反诉被告有义务按照有关流程返还装修公共区域维护保证金，现反诉原告要求反诉被告返还装修公共区域维护保证金5000元，理由充分，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决：一、被告王旭辉支付原告包头市万郡物业服务有限公司2017年11月1日至2020年10月31日物业服务费14370.05元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告王旭辉支付原告包头市万郡物业服务有限公司违约金718.50元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告包头市万郡物业服务有限公司的其他本诉诉讼请求；四、反诉被告包头市万郡物业服务有限公司返还反诉原告王旭辉装修公共区域维护保证金5000元，于判决生效之日起十五日内付清；五、驳回反诉原告王旭辉的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费942元（包头市万郡物业服务有限公司已预交），反诉案件受理费50元（王旭辉已预交），由包头市万郡物业服务有限公司负担521元，由王旭辉负担471元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人王旭辉向本院提交证据：1.包头新闻网截图打印件1份；2.（2021）内02民终630号民事判决书。拟证明涉诉物业截止2020年12月底才通过项目规划验收手续，涉诉项目存在未按规范审批要求建设的情况，被上诉人包头市万郡物业服务有限公司承接不符合交付条件的物业，相应物业费应当由建设单位承担。被上诉人包头市万郡物业服务有限公司的质证意见：认为证据1不符合证据形式，如为书证应当加盖公章，如为证人证言应当证人到庭。认可证据2的真实性，但不认可证明目的。本院认为，上诉人王旭辉提交的证据均不能证明其所证明的目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系王旭辉与包头市万郡物业服务有限公司之间的物业服务合同纠纷，应以物业服务合同法律关系作为确定双方权利义务的基础。双方当事人签订的《前期物业服务合同》合法、有效，依法对双方当事人具有约束力。王旭辉已经于2016年实际接受使用了涉案万郡大都城****号住宅的使用利益，接受了包头市万郡物业服务有限公司提供的物业服务，也自行交纳了一定期限的物业服务费。因此包头市万郡物业服务有限公司向王旭辉提供了物业服务，王旭辉实际接受了该物业服务，王旭辉应当按照约定向包头市万郡物业服务有限公司支付相应的物业服务费。王旭辉根据《包头市物业管理条例》主张达到法定交付条件之前的物业费由建设单位承担的问题，因《包头市物业管理条例》并非效力性强制性规定，而双方签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，是当事人对自己权利的处分，合法有效，故，本案中履行支付物业费义务的主体是王旭辉。另，王旭辉要求包头市万郡物业服务有限公司支付房屋维修费用1980元，但未提供足够证据证实应当由包头市万郡物业服务有限公司承担该笔维修费用，故对该请求本院不予支持。至于包头市万郡物业服务有限公司收取上诉人的装修保证金5000元，一审已经判决由包头市万郡物业服务有限公司向王旭辉支付该笔费用，二审中王旭辉以包头市万郡物业服务有限公司拒绝返还该笔装修保证金为由抗辩拒付物业费，本院不予支持。综上，上诉人王旭辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费992元，由王旭辉负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年四月二十五日法官助理 亢 晶书记员 朱婧婷附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。