山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1691号上诉人（原审原告）：于恒学，男，1973年8月26日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台南湾实业有限公司，住所地山东省烟台市福山区崇文街德胜商城1号楼2-207-2。法定代表人：王兴邦，执行董事。委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋嵩，山东明朗律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：杭州市市政工程集团有限公司，住所地住所地浙江省杭州市下城区中山北路632号1603室。法定代表人：郑旭晨，董事长。委托诉讼代理人：马军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨琼婷，女，该公司工作人员。原审第三人：姜令民，男，1970年7月21日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人于恒学因与被上诉人烟台南湾实业有限公司（以下简称南湾实业公司）、杭州市市政工程集团有限公司（以下简称杭州市政集团）及原审第三人姜令民商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于恒学上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判南湾实业公司、杭州市政集团返还于恒学已付购房款556799元本金及利息（以556799元为基数，自2016年12月8日起至实际返还之日止，按照银行同期同类贷款利率计算），并赔偿于恒学一倍房款556799元的损失；或者撤销原判，发回重审；2、依法判令南湾实业公司、杭州市政集团负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，判决结果错误。一审判决认定“于恒学与南湾实业公司之间不存在房屋买卖合同关系”属于认定事实错误。于恒学与南湾实业公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同关系的事实清楚，证据充分。唯一特殊的地方在于于恒学房款的给付是以债权抵顶的方式履行，该抵顶行为属于于恒学履行给付义务的方式，并不会因此影响于恒学与南湾实业公司之间商品房买卖合同关系，也不会影响商品房买卖合同的性质或效力。按照一审判决查明的事实，杭州市政集团、姜令民、于恒学均认可各方款项已抵顶并先行履行了抵顶的手续，南湾实业公司是在抵顶手续完备、确认债权抵顶房款有效的情况下与于恒学签订了商品房买卖合同，因此于恒学是以债权抵顶的方式履行了商品房买卖合同签订项下的付款义务，抵顶款项已经转化为于恒学的购房款，因此南湾实业公司应当履行商品房买卖合同约定的备案及向于恒学交付房产的合同义务。因南湾实业公司在与于恒学签订商品房买卖合同后又违约将涉案房屋预告登记至案外人王明珍名下，导致双方的商品房买卖合同无法履行，构成根本违约，因此依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，南湾实业公司依法应承担返还购房款本息并赔偿一倍购房款的违约责任。二、一审判决适用法律有误，判决说理前后矛盾，判决结果错误。一审法院在没有任何法定依据或无效理由的情况下，否定于恒学与南湾实业公司之间存在商品房买卖合同关系，认定是连环抵债的关系，明显混淆了合同法律关系与合同的履行方式，属于适用法律错误，确定法律关系错误。更让人难以理解的是，一审判决在表述“于恒学与南湾实业公司之间不存在房屋买卖合同关系”后，又支持了于恒学以南湾实业公司履行商品房买卖合同根本违约为由要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，判决认定及说理背离基本事实，法律逻辑矛盾。一审法院已经查明南湾实业公司在接受抵债方式支付房款并签订商品房买卖合同后，又将涉案房屋登记至他人名下，导致涉案房屋无法交付。杭州市政集团、姜令民签署了顶房说明，杭州市政集团、于恒学出具承诺书，三方提供二份材料、共同向南湾实业公司申请将涉案房屋登记到于恒学名下，姜令民在领款单签字，完成领款手续，杭州市政集团也向南湾实业公司开具了与房款等额的工程款收款收据，抵顶房款的事项完成。双方用于抵债的债权在先，签订商品房买卖合同在后，意味着双方合同签订时于恒学给付房款的义务已履行完成。因南湾实业公司违约导致合同目的不能实现，导致合法有效的商品房买卖合同解除，南湾实业公司应当承担违约责任。但一审判决仅引用了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除了双方合同，却未依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决南湾实业公司承担退还房款本息并赔偿一倍房款的违约责任，属于适用法律错误，判决结果错误。三、一审存在程序问题，对证据的采信及认定明显有误，超越了审理范围，滥用自由裁量权，违反了类案同判原则。因多方抵顶已完成，手续完备，于恒学的债权已经转化为商品房买卖合同项下房款，即便商品房买卖合同无法履行，也是违约方承担违约责任的问题，不可能导致连环的抵顶全部解除的后果。一审判决的错误，导致于恒学的权利无从主张，明显损害了于恒学的利益，影响了交易的稳定，明显超出了本案的审理范围，越权否定了本案诉争法律关系以外其他法律关系。四、于恒学基于涉案商品房买卖合同的原因，自2016年主张权利至今。因南湾实业公司违约，导致于恒学未获涉案房产，而2016年至今房价飞涨，即便退还房款本息并赔偿一倍房款，也无法弥补于恒学的损失。于恒学依据合法有效的商品房买卖合同，抵顶房款的手续完备，一审法院也查明了南湾实业公司违反合同另售他人的事实，却违背基本事实及法律逻辑，无故否定商品房买卖合同的存在及效力，令人费解。于恒学作为遵守合同依约履行的购房人，没有任何过错，两次诉至一审法院，却依法主张交付房屋不得，主张退还房款本息、赔偿损失不得；南湾实业公司背信弃义，因房屋涨价将房屋高价另售他人，却无需承担违约责任，让人不解。五、据了解，因南湾实业公司未依约交房，多个与于恒学同样基于杭州市政集团工程款抵顶的商品房买卖合同客户于2018年下半年起诉南湾实业公司，要求交付房屋、承担逾期交付违约责任等，有烟台市中级人民法院生效判决认定商品房买卖合同有效，抵顶行为完成，判决南湾实业公司履行合同义务并承担违约责任。同样，于恒学与南湾实业公司签订的商品房买卖合同合法有效，抵顶行为已经完成，在南湾实业公司根本违约将涉案房屋另售他人的情况下，于恒学有权根据合同约定及法律规定，要求南湾实业公司退还购房款本息并赔偿一倍房款的损失。一审法院无视商品房买卖合同存在，认定房屋买卖合同关系不存在，又认定商品房买卖合同无法履行，前后矛盾，居然作出与其他同类案件相反认定、相反判决结果，应予纠正。综上所述，于恒学与南湾实业公司之间有合法有效的商品房买卖合同关系，各方的抵顶行为已经履行完成，手续完备，南湾实业公司根本违约行为，应依法承担违约责任。一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决结果错误，同类案件却作出相反判决，无故免除了南湾实业公司的违约责任，助长了南湾实业公司不诚信的行为，影响了多方主体交易安全，损害了于恒学的合法利益。于恒学特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特向人民法院提起上诉，请求二审法院查明事实，依法认定法律关系，正确归责，维护于恒学的正当合同利益，维护司法稳定，望判如所请。南湾实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回于恒学的上诉请求，维持原判。杭州市政集团辩称，于恒学的上诉请求不能成立，杭州市政集团并非商品房买卖合同的相对人，杭州市政集团不应在商品房买卖合同关系中承担相应的赔偿责任，应当驳回对杭州市政集团的上诉请求。第一，一审判决已经查明杭州市政集团不是涉案商品房买卖合同的主体，该商品房买卖合同的相对方是南湾实业公司与于恒学。因此，商品房买卖合同的法律关系是合法成立有效的。而杭州市政集团并非该商品房买卖合同的其中一方主体，不应当在此案中承担相应的赔偿责任。第二，从原债权债务关系来看，本案中涉及两大法律关系，第一是债权债务的抵顶关系，第二是商品房买卖合同法律关系，是先有债权债务抵顶法律关系的合法成立，消除了各方当事人之间的债权债务关系，之后才有了商品房买卖合同法律关系。因此一审判决在认定本案为商品房预售法律关系案由的前提下，即一审法院认可了之前的各方债权债务法律关系已经合法成立并相互履行的前提下，才有了商品房买卖合同法律关系的查明和认定。第三，杭州市政集团系案涉商品房的施工单位，不是房地产开发企业，无商品房开发销售的资质，因此于恒学要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，要求杭州市政集团与南湾实业公司一并承担赔偿责任，是于法无据的。第四，本案中商品房买卖合同中，最主要的核心问题在于南湾实业公司对一套房子有一房多卖的过错，跟杭州市政集团无关。杭州市政集团在两大法律关系中也不存在过错。综上，于恒学与杭州市政集团并未建立任何的法律关系，其上诉请求要求杭州市政集团返还其已购的购房款、支付利息并赔偿其一倍房款，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回于恒学对杭州市政集团的上诉请求。姜令民述称，姜令民与于恒学之间的债务转移给了杭州市政集团，杭州市政集团转移给了南湾实业公司，南湾实业公司与于恒学签订了房屋买卖合同，债务转移成功之后与姜令民就没有关系了。于恒学向一审法院起诉请求：1、判令解除于恒学与南湾实业公司、杭州市政集团于2016年12月8日签订的商品房买卖合同；2、判令南湾实业公司、杭州市政集团返还于恒学已付购房款556799元并支付利息（以已付购房款556799元为基数，自2016年12月8日起至实际返还之日止，按照全国银行同期贷款利息计算）；3、判令南湾实业公司赔偿于恒学556799元；4、南湾实业公司、杭州市政集团承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：南湾实业公司系福山银座项目发包人，杭州市政集团系该项目工程施工承包方。2016年6月16日，南湾实业公司（甲方）与杭州市政集团（乙方）签订房产抵顶工程款协议。协议约定了抵顶范围及抵顶价格，抵顶流程载明乙方需在签订协议当日提供协议全款的收据给甲方，甲方收到收据后即不再对外销售本协议约定抵顶给乙方的房源，也表示甲方将合同约定的50%的工程款支付给乙方。待乙方为甲方提供需办理网签的该房产金额工程款发票后，甲方为乙方（或乙方指定的购房者）办理该房产的网签及产权登记等相关手续。届时甲方应与乙方（或乙方指定的购房者）另行签订房屋买卖合同，注明房屋买卖合同价款根据本合同约定已付清，并开具房屋买卖不动产销售发票给乙方（或乙方指定的购房者）。并约定所抵顶房产在办理销售手续时，发包人承担该商品房以抵顶价以内销售时卖方需缴纳的费用，承包人（或由承包人要求其指定购房者）承担该商品房销售卖方所需缴纳的费用及该商品房销售超过抵顶价格的部分，卖方需缴纳的费用。抵顶的房产甲方不得对外销售，乙方可指定购房者办理购房及产权登记手续，原则上按照本协议约定价格进行网签；该协议签订后，乙方申请甲方与乙方指定购房者签订商品房买卖合同，甲方不得拒绝，应在规定时间内与乙方指定购房者签订商品房买卖合同并办理网签手续，同时开具不动产销售发票支付承包人（或由承包人要求其指定购房者）。姜令民系杭州市政集团出租人，于恒学系姜令民维修服务及配件提供方。2016年11月28日，姜令民向杭州市政集团出具顶房说明，载明：我愿意用福山银座广场1#楼2单元1204号房产抵顶我的租赁费，该抵顶房产总价为556799元，我自愿选择将以上所抵顶给我的房产登记在于恒学名下，请予以办理商品房预售合同，商品房预售合同签署完成即表明贵司已将我的租赁费支付给我，我将依规提供发票及收据，后期房产办证或再转让由我方自行承担费用，特此说明。后，2016年11月28日，杭州市政集团为南湾实业公司出具承诺书，承诺：申请将位于福山区，面积87.3平方米，总房款556799元，将此套商品房买卖合同签到于恒学名下（中间无论买卖几次，合同签订者即为最终购房者），承诺如有不实，愿付法律责任，出现任何问题，与南湾实业公司无关等内容。同日，姜令民在领款单签字，载明：姜令民收款数额556799元，收款用途租赁费，支付方式为以房产抵顶租赁费。2016年12月8日，南湾实业公司（卖方）与于恒学（买方）签订商品房买卖合同，合同约定买方购买福山银座广场1号楼2单元第12层1204号房；房屋总金额为556799元；首付款556799元，于2016年12月30日付清；卖方应当在2018年6月30日前将商品房交付买方使用；并约定了逾期交房的违约责任等内容。2017年3月17日，杭州市政集团为南湾实业公司出具工程款556799元的收款收据，收款方式为抵房。另查，涉案福山银座广场1号楼2单元第12层1204号房产现预告登记在案外人王明珍名下。另，庭审中，于恒学与南湾实业公司、杭州市政集团、姜令民对于涉案商品房买卖合同系因抵顶而签订均无异议。但南湾实业公司主张案涉房产后经再次结算已返还给南湾实业公司，并提交了杭州市政集团（甲方）、南湾实业公司（乙方）、王晓杰（丙方）、殷成（丁方）于2019年5月6日签订“银座广场”结算协议。该协议中各方共同确定了银座项目最终结算价款，明确了已付工程款中包含了车位抵顶款、代偿款等，但不包含因乙方原因没有办理网签给甲方或甲方指定方的17套房屋。于恒学、杭州市政集团、姜令民均认为该17套房产并不明确，无法看出包含涉案房产。一审法院认为，关于于恒学与南湾实业公司签订商品房买卖合同行为定性问题。本案南湾实业公司与杭州市政集团之间、杭州市政集团与姜令民之间、姜令民与于恒学之间存在性质各异债权债务关系。后于恒学与南湾实业公司签订房屋买卖合同，同时杭州市政集团向南湾实业公司出具收款收据、姜令民向杭州市政集团出具说明，系各方当事人期待以此种以房抵债形式消灭各自之间的债权债务关系，当事人间实际为连环抵债的关系。南湾实业公司与于恒学签订合同的行为实际为南湾实业公司为履行其与杭州市政集团之间的抵顶工程款协议以及配合其余当事人之间履行以房抵债协议而出具相关手续。故根据合同相对性，于恒学仅为杭州市政集团指定的，由债务人南湾实业公司向其履行债务的第三人，于恒学与南湾实业公司之间不存在房屋买卖合同关系。现该房产已登记在案外人名下，合同已无法履行，于恒学要求解除合同，依法予以支持。现因各方以房抵债的行为已无法履行，于恒学可以原债权债务关系向相对人主张权利。综上，于恒学要求南湾实业公司、杭州市政集团赔偿损失的诉讼请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月31日作出判决：一、解除于恒学与南湾实业公司于2016年12月8日签订的商品房买卖合同；二、驳回于恒学的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4684元，由于恒学负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，南湾实业公司在一审答辩时主张，其有权将涉案房屋另卖他人，不存在违约行为的理由有二：1、根据涉案商品房买卖合同的约定，于恒学应将购房款支付给南湾实业公司，而于恒学至今未交付该房款，南湾实业公司有权对涉案房屋另行销售；2、根据南湾实业公司与杭州市政集团于2019年5月6日签订的“银座广场”结算协议的约定，涉案房屋属于杭州市政集团应当退还给南湾实业公司的房屋。本院认为，2016年6月16日南湾实业公司与杭州市政集团签订的《房产抵顶工程款协议》中约定抵顶的房源中包括涉案房屋。2017年3月17日杭州市政集团为南湾实业公司出具工程款556799元的收款收据，收款方式为抵房。2016年11月28日，姜令民向杭州市政集团出具顶房说明，同意以涉案房屋抵顶其租赁费，并要求将涉案房屋登记在于恒学名下。2016年11月28日，姜令民在领款单上签字，载明收到杭州市政集团556799元，支付方式为以房产抵顶租赁费。一审庭审中，姜令民与于恒学均认可双方之间存在债权债务关系，购买涉案房屋后，双方之间的债权债务关系已抵顶。从上述事实可以看出，南湾实业公司与杭州市政集团、杭州市政集团与姜令民、姜令民与于恒学之间的债权债务数额明确且均已抵顶完毕，于恒学已经以抵顶的形式支付了涉案房屋的购房款。故南湾实业公司以于恒学未按合同约定支付购房款为由主张其有权将涉案房屋另卖他人，理由不成立，本院不予支持。“银座广场”结算协议第一条仅约定“南湾实业公司已向杭州市政集团支付的工程款2.396亿元中不包含因南湾实业公司原因没有办理网签给杭州市政集团或者杭州市政集团指定方的17套房屋”，没有关于涉案房屋包含在该17套房屋内、该17套房屋应由杭州市政集团退还给南湾实业公司的记载。庭审中，杭州市政集团对南湾实业公司的主张不认可，南湾实业公司亦未举证证明涉案房屋包含在该17套房屋内、该17套房屋杭州市政集团应退还给南湾实业公司。且南湾实业公司与案外人王明珍就涉案房屋签订商品房买卖合同的时间是2018年11月12日，早于“银座广场”结算协议签订的时间2019年5月6日，南湾实业公司以“银座广场”结算协议中约定涉案房屋应退还给其为由主张其有权将涉案房屋另卖他人，理由不成立，本院不予支持。于恒学与南湾实业公司于2016年12月8日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因涉案房屋现预告登记在案外人王明珍名下，合同已无法履行，一审判决解除于恒学与南湾实业公司于2016年12月8日签订的商品房买卖合同正确。因南湾实业公司与杭州市政集团、杭州市政集团与姜令民、姜令民与于恒学之间的债权债务均已抵顶完毕，涉案商品房买卖合同解除后，南湾实业公司应返还于恒学购房款556799元。于恒学还主张南湾实业公司应向其支付以购房款556799元为基数，自2016年12月8日起至实际返还之日止，按照银行同期同类贷款利率计算的利息。因中国人民银行自2019年8月20日起不再公布同期贷款利率，而是改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故南湾实业公司应向于恒学返还购房款556799元，并支付以556799元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年12月8日起至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息。根据合同相对性原则，涉案商品房买卖合同系于恒学与南湾实业公司签订，于恒学主张杭州市政集团返还其购房款并支付利息，于法无据，本院不予支持。庭审中，于恒学依据2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条主张商品房买卖合同订立后，南湾实业公司又将该房屋出卖给第三人，故应向其赔偿一倍购房款556799元。本院认为，一审庭审中，于恒学与南湾实业公司、杭州市政集团、姜令民对于涉案商品房买卖合同系因抵顶而签订均无异议，故于恒学不属于消费者，不应适用上述规定。于恒学主张南湾实业公司向其赔偿一倍购房款556799元，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人于恒学的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1050号民事判决第一项；二、撤销烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1050号民事判决第二项；三、烟台南湾实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还于恒学购房款556799元，并支付以556799元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年12月8日起至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息；四、驳回于恒学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4684元，二审案件受理费9368元，均由烟台南湾实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十七日书记员  孙嘉慧