四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初595号 原告：王永珍，女，1969年9月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川经纬通律师事务所律师。 被告：成都信新置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区XXX号。 法定代表人：李英军，董事长。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 原告王永珍与被告成都信新置业有限公司（以下简称“信新公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永珍的委托诉讼代理人张婷婷与被告信新公司的委托诉讼代理人曹骥、丁维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令信新公司承担自2020年1月1日至实际交房日（暂计至2020年10月31日，扣除90天整改期）逾期交房的违约责任赔偿99870元。计算方式为房屋总价款1555603元×万分之三×（304－90）天；2.依法判令信新公司向王永珍支付因约一米高的遮挡墙严重影响房屋使用功能和造成房屋贬值的损失15万元。事实与理由：2018年6月2日，王永珍与信新公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定王永珍向信新公司购买坐落于四川省成都市天府新区××街道××村××地块）一、二、三、四组2栋3单元2楼202号房屋（以下简称“房屋”），总价款1555603元。合同签订后，王永珍向信新公司支付完毕全部房款。2019年12月28日，信新公司通知王永珍接房，但王永珍在对房屋进行验收时发现房屋存在多处质量问题，后信新公司迟迟未修复，未通知王永珍交房，亦未办理任何交房手续，故一直未向王永珍完成交房。此外，虽然商品房买卖合同附件十一出让人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明为空白，但实际上，案涉房屋的两个卧室外均有一堵墙遮挡房屋视线，房屋严重贬值。故王永珍为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 信新公司辩称，1.案涉房屋在合同约定的时间达到了交付条件，信新公司按期、按约交付了案涉房屋，不存在逾期交付的情况，王永珍主张信新公司承担逾期交房的违约责任没有法律和约定的依据。逾期交房的违约责任是《商品房买卖合同》约定的一项特定的违约情形。《商品房买卖合同》第10条约定，“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告书。”第12条第（一）款约定“出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”《补充协议》第3.1款约定“买受人应在付清全部房款、违约金以及本补充协议约定的需要在交付前履行的其他义务后自行前往出卖人销售现场办理交付手续。买受人知晓并确认，因买受人原因延迟收房，房屋质保期及物业管理费仍按照合同约定交付日期起计算”。信新公司分别于2017年12月19日通过竣工验收备案，于2018年3月5日取得房屋测绘报告，并于2019年12月19日向王永珍送达了《交付通知书》，王永珍在2019年12月28日前往案涉房屋现场查验了该商品房。信新公司已经按期交付了案涉房屋，不存在逾期交付的情况，王永珍主张信新公司承担逾期交房的违约责任没有法律和约定的依据；2.案涉房屋不存在影响王永珍使用的质量问题，案涉房屋已经按约定完成了修复，按约履行了修复义务。首先，王永珍方并没有起诉要求承担逾期修复的违约责任，其在事实与理由部分提及的修复问题，与其诉讼请求第一项要求主张逾期交房的违约责任，属于不同的法律事实，适用不同的法律规则和约定条款，不是同一层法律关系，不构成信新公司承担逾期交房违约责任的请求权基础。其次，就修复本身而言，根据《商品房买卖合同》第12.2款约定“买受人查验的该商品房存在除影响地基基础和主体结构安全外的其他工程质量问题的修复，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，不影响买受人办理房屋交接手续，出卖人不因工程质量问题的修复承担逾期交付责任”，第14.2款约定“该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人及时更换、修理，若买受人以房屋需要修复为由拒绝接收房屋，房屋亦视为已经在合同约定期限届满时向买受人交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任，出卖人亦不承担其他任何经济赔偿责任”。王永珍前往案涉房屋收房后，信新公司按照合同约定及业主要求对房屋进行修复、整改，修复期间，因新冠疫情的不可抗力影响，全市小区对外来人员进入进行封闭式管理，对信新公司修复施工造成了严重影响。信新公司在恢复施工后，及时继续履行了全部修复义务，并对王永珍超出维修范围的要求，按照要求对房屋阳台外的装饰线条进行了调整。在完成修复后按照《商品房买卖合同补充协议》约定电话通知业主前来房屋现场验收。不应当承担赔偿责任；3.案涉房屋不存在影响王永珍使用的质量问题，信新公司也未给王永珍造成任何损失，不应当承担赔偿责任。退一万讲（此处不构成自认）如人民法院认为被告逾期完成修复义务的，应当向王永珍进行补偿的，应当扣除新冠疫情造成的不可抗力期间，按照合同约定，按照10元每天的标准赔偿王永珍损失；4.王永珍购买的房屋为竣工验收备案的现房。信新公司在不利因素告知书中明确对二层住宅外侧有女儿墙或构架向王永珍进行告知，王永珍购买房屋时对此明确知悉。王永珍购买的房屋为竣工验收备案的现房，其购房时房屋已经修建完毕，且购买的房屋是临街的房屋，可从外部清晰地看到房屋周遭的相关情况。根据《商品房买卖合同》不利因素告知书，在关于本项目建设范围内不利的环境因素第3条明确“本项目因建筑外立面造型需求，1、2、6、7、8号楼二层住宅外侧有女儿墙或构架，对视线有一定遮挡”，并在签字部分采用有别于一般文字的倾斜字体，并加黑、加粗、加下划线，明确“上述与本项目相关的重要信息，出卖人已尽充分告知义务，商品房买卖合同一旦签订，视为买受人接受上述信息。买受人对此认为无异议后，予以签字认可”，信新公司对该房屋的存在墙体遮挡的情况已经明确告知王永珍，王永珍对此签字、捺印予以认可。再者，商品房的价值取决于若干因素，比如地段、学区、开发商品牌等，房屋的价格为双方协商一致的市场调节价目前没有任何证据可以证明，该情况会引起房屋价格贬损。更没有任何证据能够举证证明王永珍主张的损失。综上，应当驳回王永珍的全部诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2017年12月19日，案涉房屋取得成都市建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。 2018年3月5日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。 王永珍分别于2018年5月27日与2018年5月28日支付完毕全部案涉房屋全部房款，合计1555603元。 2018年6月2日，王永珍（买受人）与信新公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及其《补充协议》约定，1.王永珍向信新公司购买坐落于天府新区××街道××村××组××幢××单元××层××号房屋，该商品房实测建筑面积共111.93平方米，总价款为1555603元；2.出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付给买受人时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书，若商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书；3.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。双方确认，如果商品房出现了除影响安全的地基基础和主体结构之外的其他任何质量问题，由出卖人承担按期修复的义务，但买受人确认，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任；4.出卖人按照合同约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿，如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失，并继续修复、更换、修理，若买受人以房屋需要修复为由拒绝接收房屋，房屋亦视为已经在合同约定的期限届满时向买受人交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任，出卖人亦不承担其他任何经济赔偿责任；5.附件十二不利因素告知书，本项目因建筑外立面造型需求，1、2、6、7、8号楼二层住宅外侧有女儿墙或构架，对视线有一定遮挡。 2018年12月18日，信新公司向王永珍邮寄《交付通知书》，2018年12月19日，王永珍签收该快递。 2019年12月28日，王永珍委托第三方验收平台第案涉房屋进行验收，出具13条【精装房整改共性建议】。王永珍在《锦江城2-2地块集中交付业主反馈记录表上》反馈12条需修复整改项目。信新公司随后对上述需修复整改项目进行处理，并短信回复王永珍。 以上事实有当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（现售）》及其《补充协议》、《竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、照片、公证书、以及当事人当庭陈述等证据材料予以佐证。 本院认为，王永珍与信新公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示的体现，合法有效。王永珍已于2018年12月28日进行收房，收房时案涉房屋已经取得《竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘成果报告》符合合同约定的交房条件，王永珍拒绝收房的原因是房屋质量问题，大部分是装修问题，王永珍向信新公司反馈后，信新公司也一直在跟进整改，且王永珍与信新公司在《四川省商品房买卖合同（现售）》及其《补充协议》中确认，如果商品房出现了除影响安全的地基基础和主体结构之外的其他任何质量问题，由信新公司承担按期修复的义务，且王永珍确认，信新公司不因此承担逾期交房的违约责任。综上，王永珍以房屋质量存在问题拒绝收房要求信新公司支付逾期交房违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，王永珍与信新公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及其《补充协议》附件十二不利因素告知书载明，信新公司明确告知王永珍本项目因建筑外立面造型需求，1、2、6、7、8号楼二层住宅外侧有女儿墙或构架，对视线有一定遮挡。王永珍在此页签字捺印表示认可，庭审中，王永珍亦称此处签字为本人所书。再者，诉请中因一米高的遮挡墙严重影响房屋使用功能和造成房屋贬值的损失金额是王永珍自己估算的，没有实际证据予以支撑，应承担举证不能的后果。综上，本院认为，王永珍要求信新公司支付因一米高的遮挡墙严重影响房屋使用功能和造成房屋贬值的损失15万元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告王永珍的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为2524元，由原告王永珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二一年四月十日 书记员  李双