四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2002民初2397号 原告：深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司，营业场所四川省资阳市雁江区外环路西二段115号置地城一期4号楼4（F）2-1A，统一社会信用代码915120020921396311。 负责人：马前辉，经理。 委托诉讼代理人：钱堃，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：孙月梅，女，系公司员工。 被告：吴显洪，男，1981年11月25日生，汉族，住四川省资中县。 原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司（以下简称万厦物业公司）与被告吴显洪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万厦物业公司委托诉讼代理人钱堃、孙月梅，被告吴显洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万厦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年10月1日至2021年3月31日期间的物业管理费3687元、违约金3267元（违约金从2019年2月1日起开始计算），共计6954元；2、本案诉讼费用由被告吴显洪承担。 事实及理由：被告系资阳市雁江区外环路西二段115号置地城一期4栋1单元1505的业主，依法应按照被告与该项目开发商四川三地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》以及原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》中的约定，按时缴纳物业管理服务费及其他费用，逾期未交将按照每日千分之三收取违约金。但截至2021年3月31日，被告已拖欠原告物业服务费、违约金等费用共计6954元。经原告多次催讨，被告仍一直未支付，其行为严重危害了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判准以上所请。 被告吴显洪辩称，与其签订物业服务合同的公司名称为深圳市龙吉顺物业管理有限公司，不认可原告的主体资格。小区物业管理存在问题：1.小区换物业公司无人知道；2.小区门禁卡未更换新的；3.每个单元楼门禁卡、对讲机重新启动；4.每栋每单元巡逻、保洁人员，专人专楼（公示栏）；5.保安人员身高1.75米以上，55岁以下，必须培训上岗，接房时与现在的保安人员相差很大；6.建议小区业主不在物业工作，因为方便管理；7.所有人员、车辆进出必须登记；8.外来人员、外卖车辆禁止驶入；9.地下室地面漆没有处理，停车费不符合收费标准；10.垃圾桶建议每天清洗，电梯每天消毒而不是每周一次；11.楼层每天定时保安巡逻，但未看见过；12.绿化、鱼池、换水、除草、喷水池一年开一次；13.晚上小区路灯应该多开点；14.小区篮球场应按时开放；15.前门消防通道不能停车；16.每栋电梯定时定月维护检查，4栋电梯经常坏；17.电梯内不能贴广告；18.小区未成立业委会前，物业宣布事情建议拉横幅，小广告A4纸太小，看不清楚；19.防护栏整改问题；20.4栋一单元地下室有个地方专门堆放垃圾；21.每个门口值班最少2个保安，晚上值班时间不能睡觉；22.物业晚上8点以后电话无法接通；23.物业费1.5元每平方米，可大家没有享受到1.5每平方的服务；24.商品房的费用，安置房的服务；25.要求物业公开透明化：物业费、停车费、商业广告费、商铺费；26.小区成立业委会时遭人威胁恐吓。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方证据的认定如下：1.原告营业执照、准予变更登记通知书、负责人身份证明，拟证明原告的基本情况及诉讼主体资格；2.前期物业服务合同、临时管理规约，拟证明原被告存在物业服务合同关系及物业服务的基本事实、收费标准；3.置地城物业上门催费登记表、拨打电话记录表及上门催费照片，拟证明被告属于故意拖欠物业费的行为。因上述证据能形成证据链，与原告的主张相互印证，本院对上述证据予以采信。 结合当事人陈述与本院已确认的证据，本院查明如下事实： 2014年7月29日，案外人四川三地房地产开发有限公司（以下简称三地公司）与被告吴显洪签订《商品房买卖合同》，吴显洪购买位于资阳市雁江区××路××段××期商品房，房号为4×幢××层×（Ｚ）×-××-×号，建筑面积81.88平方米。合同同时约定出卖人依法选聘的物业管理企业为深圳市龙吉顺物业管理有限公司。 2017年4月5日，甲方三地公司与乙方深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为置地城一期提供物业服务，物业费标准为高层住宅第一年按1.5元/平方米/月，第二年按1.58元/平方米/月，第三年按1.66元/平方米/月。物业费从物业交付之日起按季交纳。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费时，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。 2018年8月13日，深圳市龙吉顺物业管理有限公司资阳分公司更名为深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司。 万厦物业公司先后于2019年4月16日、2019年11月12日、2019年3月15日、2020年3月12日、2020年7月8日、2020年1月6日上门对被告进行物业费的书面催收，2021年4月16日发送短信催收物业费。 庭审中，吴显洪对于欠物业费的期间2018年10月1日至2021年3月31日无异议。 本院认为，第一、案涉小区建设单位三地公司与深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，吴显洪购买了该小区的案涉房屋，系该房屋业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该《前期物业服务合同》对吴显洪具有约束力。本案原告系深圳市万厦世纪物业管理有限公司的资阳分公司，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系。吴显洪抗辩物业服务存在瑕疵但并未提供证据予以证明，且原告已举证证明其进行了书面催收，原告主张物业费单价按1.5元/平方米/月计算，本院不持异议，故吴显洪应当按约定支付该期间物业费，即81.88㎡×1.5元/平方米/月×30月=3684.6元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。第二、关于违约金。《临时管理规约》与《前期物业管理服务协议》（吴显洪与物业公司签订）中约定的违约金从逾期之日起按每天3‰缴纳，与《前期物业服务合同》约定不一致，违约金的计算应当以《前期物业服务合同》（开发商与物业公司签订）为准“违约期间未付金额0.3%的违约金”计算违约金，即3684.6元×0.3%=11.0538元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告吴显洪于本判决生效后十日内支付原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司物业费3684.6元及违约金11.0538元； 二、驳回原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴显洪负担。（原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司已向本院缴纳，被告吴显洪自本判决生效之日起十日内向原告深圳市万厦世纪物业管理有限公司资阳分公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卿丽燕 二〇二一年四月二十六日 书记员  申凤华