河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初1210号原告：陆炜，男，1972年5月26日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：韩国卫，河南辰文律师事务所执业律师。被告：毛明明，男，1982年5月8日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。第三人：李新建，男，1973年7月26日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：韩国卫，河南辰文律师事务所执业律师。原告陆炜与被告毛明明、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆炜和第三人李新建的共同委托诉讼代理人韩国卫，被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。被告毛明明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆炜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除李新建代陆炜与毛明明签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》；2.判令毛明明退还已支付的房款20000元，利息3000元（利息暂自2018年5月14日起以已付房款20000元为基数按年利率6%计算至2020年10月14日，实际应付利息应计算至全部房款退还完毕之日）；3.判令懿皇公司退还支付居间服务费25000元，利息3500元（利息暂自2018年5月14日起以已付中介费25000元为基数按年利率6%计算至2020年10月14日，实际应付利息应计算至全部房款退还完毕之日）；4.判令毛明明与懿皇公司共同承担违约金5万元；5.判令毛明明与懿皇公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：陆炜委托李新建代其购买二手房。2018年2月14日，李新建代陆炜在懿皇公司办公室，就李新建代陆炜购买毛明明位于涧西区周山路防洪渠西北角中泰世纪花城三期续建30号楼1单元302室面积136.49平方米一事达成协议，李新建代陆炜签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定毛明明于2018年3月31日前还清该房屋贷款、办妥抵押注销登记手续；该房屋成交价格125万元，李新建于2018年4月20日交付125万元房款，懿皇公司配合交接该房屋有关之杂费，李新建向懿皇公司支付居间服务费25000元，合同还约定合同签订成立后，毛明明违反本合同约定，应按照该房屋成交价格每日万分之十向李新建支付违约金，逾期30日，毛明明应退还李新建交付的所有款项，李新建有权解除本合同不再购买并有权向毛明明追究该房屋成交价格20%违约金的责任等。2018年3月14日，李新建代陆炜与毛明明、懿皇公司工作人员马某又签订《补充协议》约定，李新建分五次支付完毕毛明明全部房款，李新建同意支付毛明明28万元房款办理解押手续，28万元房款分三次支付，第一次支付时间2018年3月14日当天支付2万元，第二次2018年3月20日前支付3万元等，第五次尾款47万元于2018年5月10日前交齐等，此补充协议同居间合同具有同等法律效力等。补充协议签订后，陆炜依约向毛明明支付了第一次房款20000元，2018年3月20日下午，李新建代陆炜到懿皇公司中泰世纪花城门店准备将30000元现金交付给毛明明时，毛明明当面称现金不好清点，让李新建第二天银行转账就行，但第二天陆炜和毛明明联系银行转账30000元时，毛明明称陆炜已经违约一天，即使陆炜将30000元房款转过来他也不收了或者退回去，导致陆炜没有敢再银行转账，陆炜和李新建一直联系毛明明，毛明明以种种借口拖延、拒绝再继续履行合同。事后了解到，毛明明在2018年3月20日下午在懿皇公司等待陆炜和李新建之际，私下又接触其他有购买意向的人去看房，并于2018年5月14日已经将该房屋过户给胡雅雯，中介机构仍然是懿皇公司，致使该房屋买卖合同已经实际无法继续履行。2020年9月20日起诉因未列李新建信息被西工法院驳回起诉。综上，为了维护陆炜的合法权益，请求依法支持其诉求。毛明明未答辩。懿皇公司辩称，1.陆炜起诉书中提到的《房屋买卖（居间）合同》系2018年2月14日，卖方毛明明与买方李新建在懿皇公司的居间中介下签订的，合同的三方当事人是卖方毛明明、买方李新建及居间方懿皇公司，陆炜不是合同当事人，与懿皇公司无任何法律关系。因此，陆炜作为原告主体不适格。2.本案属于合同纠纷，陆炜不是合同当事人，根据合同相对性原则，陆炜不享有合同规定的权利，亦不用承担合同规定的义务，另外，懿皇公司与陆炜也不存在债权债务关系，陆炜无权要求懿皇公司退回中介费。因此，陆炜的诉讼请求无任何法律依据及合同依据，应依法予以驳回。第三人李新建的参加诉讼意见与原告的意见一致。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2018年2月14日，卖方（甲方）毛明明与买方（乙方）李新建、居间方（丙方）懿皇公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定以下内容，“房屋基本状况：坐落：涧西区周山路与防洪渠交叉口西北角中泰世纪花城三期续建30号楼1单元302，产权性质：商品房，建筑面积：136.49平方米，甲方房屋现处于抵押状态，甲方于2018年3月31日前向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，3日内还清贷款、办妥抵押注销登记手续。该房屋买卖成交价格为人民币125万元。乙方于2018年4月20日交付人民币125万元与甲方，作为房款。基于丙方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，甲乙双方在签订本合同时由乙方向丙方支付居间服务费人民币25000元。在签署本合同时，乙方要求甲方将房屋相关有效产权证原件：维修基金、契税票、购房合同托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用，甲方无异议。本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价格每日万分之十向乙方支付违约金，逾期30日，甲方应退还乙方已交付的所有款项，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。甲方因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。乙方未按合同约定支付房款，违反本合同其他约定或由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应按该房屋成交价格每日万分之十向甲方支付违约金，逾期30天，甲方有权解除本合同另行出售该房屋并有权向乙方追究该房屋成交价格20%违约金的责任”。合同另约定，甲乙双方友好协商，此房款分两次支付，第一次支付时间为甲方办理不动产权证后解押当天支付28万元整，过户当天支付剩余房款97万元整，……。毛明明在甲方处签名捺指印，李新建在乙方处签名捺指印，懿皇公司在丙方处签章。2018年3月14日，三方签订补充协议，约定：经甲乙双方友好协商，乙方分五次支付完毕甲方全部房款，乙方同意支付给甲方贰拾捌万元整房款办理解押手续，贰拾捌万元整房款分三次支付，其中第一次支付时间2018年3月14日当天支付甲方贰万元整房款，第二次2018年3月20号前给甲方打叁万元整房款，第三次乙方于2018年4月5日之前支付甲方剩余23万元整房款并帮助甲方当天办理解押手续，此房款在解押当天由乙方一次性打到甲方账户，甲方同意在解押完毕之后三日内让乙方住进此房屋，第四次于2018年4月20日当天办理过户手续，过户完毕之后乙方同意一次性支付甲方伍拾万元整房款，第五次剩余尾款肆拾柒万元整于2018年5月10日前交齐。以上所有约定事宜双方必须按照此补充协议执行，乙方违约乙方同意将甲方收到的房款作为违约金支付给甲方，且丙方不予退还乙方中介费，甲方有权保留对乙方的诉讼权利，如甲方以任何方式违约乙方有权要求甲方退还支付的所有房款，并赔偿乙方缴纳的中介费，且保留对甲方的诉讼权利，……。毛明明在甲方处签名捺指印，李新建在乙方处签名捺指印，懿皇公司的工作人员马向辉在丙方代表人处签名捺指印。同日，陆炜通过招商银行向毛明明转款2万元。庭审时，懿皇公司称，陆炜并不是合同当事人，在签订合同时也没有向懿皇公司出具让李新建代其购房的委托书,李新建是以自己名义签订的合同，并认可李新建向懿皇公司支付了中介费2.5万元。陆炜称，在签订合同时，懿皇公司的工作人员已经知道李新建是代陆炜购房，且第一次购房款2万元和中介费2.5万元均由陆炜本人支付。陆炜另称，按照补充协议于2018年3月20日向毛明明支付第二次购房款3万元时，毛明明以现金收取不变为由拒绝接收，到第二天再次向毛明明转款时，毛明明明确表示不再接收并不想卖房了。另查明，2018年2月12日，陆炜向李新建出具委托书，委托其出面购买案涉房屋，并同意李新建以其名义签订房屋买卖合同、代付房款、定金、中介费等。另，根据洛阳市不动产登记中心出具的房屋业务历史信息显示，案涉房屋已于2018年5月14日转让给其他案外人。再查明，在审理过程中，本院依法对涉案房屋的现所有权人胡雅雯的购房经过进行了调查，胡雅雯称，其通过网络的58同城了解到房屋出售的信息，并打电话给网络上的中介机构联系看房，先是中泰里面的懿皇公司的销售联系看房后来没有谈好，后来又换了万达附近的嘉辰中介公司提供居间服务。2018年4月22日其与毛明明及嘉辰中介公司签订房屋买卖合同，毛明明将房屋出售，但是在此之前的半个月前已和毛明明联系去看了房。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李新建与毛明明、懿皇公司于2018年2月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》及于2018年3月14日签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行各自的义务。李新建与陆炜签订委托合同，李新建受陆炜的委托，以李新建自己的名义同毛明明签订购房合同，但因房屋转让后合同无法继续履行，陆炜依法可以行使李新建对毛明明的权利，即陆炜依法具有本案诉讼主体资格，故懿皇公司主张陆炜不是合同当事人，无权提起本案诉讼的答辩意见，本院不予支持。毛明明于2018年5月14日，同案外第三人胡雅雯办理转让交易，并于2018年6月4日办理过户登记。案涉房屋已经实际转让登记至案外人名下，故合同已实际无法履行，原告主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。陆炜主张购房人按合同约定的第二期给付房款时，以现金方式支付遭到毛明明的拒绝，但未提供证据证明。且购房人未在其主张的逾期付款的次日按照第一次付款的账户转账支付该期应付购房款，系客观事实，故购房人存在逾期付款的过错责任，陆炜起诉主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。毛明明经本院依法传唤后未出庭应诉，视为对自己权利的放弃，毛明明依法应当承担对其不利的法律后果。陆炜逾期付款已超30日，毛明明虽然依法有权解除合同，但毛明明未将解除合同的意思表示通知对方。即案涉房屋买卖合同尚未解除的情况下，毛明明于2018年4月22日同案外人另行签订房屋买卖合同再次出售房屋，并在半个月前已经同案外他人联系看房，亦存在过错，其收取案涉合同的购房款2万元，依法应当予以返还。懿皇公司作为居间方促成案涉房屋买卖居间合同的签订，但未按照合同约定在案涉房屋办理转让登记之前保管涉案房屋的维修基金票据、契税票据及购房合同。懿皇公司将相应保管票据交付毛明明，毛明明再次出售房屋，案涉合同不能继续履行的后果，懿皇公司存在一定过错，应承担相应的责任，故，本院依法酌定懿皇公司对其收取购房人的部分中介费1万元予以返还。因购房人在合同履行中存在逾期付款的先违约责任，故对其主张对被告返还款项计算利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除陆炜委托李新建与毛明明、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年2月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》及2018年3月14日签订的《补充协议》；二、毛明明于判决生效之日起十日内返还陆炜的购房款2万元；三、洛阳懿皇房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还陆炜的中介服务费1万元；四、驳回陆炜的其他诉讼请求。如果毛明明、洛阳懿皇房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1165元，由毛明明负担300元，洛阳懿皇房产经纪有限公司负担50元，陆炜负担815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 川二〇二一年四月二十六日书记员 赵红霞