河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0131民初111号 原告：鲁利平，男，1976年10月20日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：彭番，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北建投西柏坡宏越房地产开发有限公司，住所地：平山县平山镇建设北大街御景花园1-803号。 法定代表人：王同欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐丽群，该公司员工。 原告鲁利平与被告河北建投西柏坡宏越房地产开发有限公司（以下简称宏越房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告鲁利平及其委托诉讼代理人彭番、被告宏越房地产公司的委托诉讼代理人徐丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁利平向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2018年12月4日签订的《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》；二、判令被告返还原告已支付购房款68264元；三、判令被告双倍返还原告定金2万元；四、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系石家庄恒大十里温塘项目开发商，原告于2018年12月2日认购该项目商品房一套，并于当日支付定金1万元。原、被告双方于2018年12月4日签订编号为2000959的《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》，该《认购书》约定：“二、2.乙方须于2018年12月4日前支付首期房款68264元，并签署《商品房买卖合同》……六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金……”原告于该《认购书》签订当日履行完毕首期房款支付义务，被告则始终未提供正规的《商品房买卖合同》,致使该《认购书》无法继续履行。且被告在先行违约的情况下，私自毁约侵吞定金并将原告所认购房屋转售他人，致使原告所选房号未能保留。被告的行为已构成根本违约，恳请法院依法解除涉案《认购书》，责令被告返还原告已付购房款，并双倍返还定金。综上，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法裁判。 被告宏越房地公司辩称，一、本案双方签订的商品房认购书已经解除，本案已不存在解除的前提和基础。本案原告2018年12月2日认购石家庄十里温塘4-19-104号房并交纳了定金10000元；根据商品房认购书约定，原告应于2018年12月4日前支付首期房款68264元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。但原告12月4日缴纳房款后拒不与我公司签订商品房买卖合同，也不缴纳后续款项。后我司于2019年6月1日再次催告原告缴纳房款，原告不但未交款还明确表示要退房。后我司于2020年8月26日正式发函，通知原告解除合同，原告收到通知后未在指定的时间缴纳逾期款项，也未前往签订商品房买卖合同，至此双方签订的商品房认购书已经解除。至于合同解除后原告又前往我司项目部，以及通过微信联系我方业务人员，要求继续认购该房屋，已经属于新的要约。而且原告虽要求继续履行，却未前往缴纳逾期款项，也未前往签订合同，原告本人又于2019年11月28日再次明确告知我方销售人员“还是感觉房子太小了，给我退了吧”，至此原告也再次撤回了要求继续履行原认购书的要约。故双方的认购书已经解除，且未达成恢复认购的一致。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；《民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除”的规定，双方的认购书已于2019年9月2日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”；第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 二、根据被告提供证据，本案是原告因个人原因不与我方签订商品房买卖合同，而非我方不与原告签订。退一步讲即使未签订商品房买卖合同也达不到根本违约的程度，原告完全可以通过要求重新签订进行补救，不符合法定解除条件，原告逾期付款，并要求解除合同才是根本违约。才是导致合同无法继续履行的本质原因。原告主张我司不与其签订合同，却未提交任何证据证明我司拒不签订，甚至通过原告被告双方直至开庭前所有的聊天记录和沟通可以看出，原告从未要求过签订合同，相反通过原告在2019年5月26日就主张在未付清款项的情况下将房屋转卖他人、2019年5月29日要求将付款方式转为按揭贷款、2019年6月2日直接要求退房等行为可以看出，原告不仅逾期付款，还多次用行为表明将不履行合同义务，根本没有签订合同的意思表示。本案事实是原告拒不签订合同且拒不付款构成根本违约，导致双方合同无法继续履行，与是否签订商品房买卖合同无关。退一步讲即使未签订商品房买卖合同也达不到根本违约的程度，原告完全可以通过要求重新签订进行补救，不符合法定解除条件，原告逾期付款，并要求解除合同才是根本违约。 三、原告也未提交任何证据证明我方拒不签订合同，相反我方2019年8月26日通知原告签订商品房买卖合同，原告收到通知后，仍拒不签订。按照证据规则的举证责任分配原则，也应承担举证不能的不利后果，按照证据规则的举证责任分配原则，原告主张因我方不签订合同而要求解除，应举证证明未签订商品房买卖合同的原因在我方，至少也应当证明其曾主张过签订合同。现原告无任何证据，相反我方可以证明我方要求签订而原告拒不签订，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，原告应承担举证不能的不利后果。 四、根据双方签订的认购书我方有权不予退还原告已付款项；退一步讲即使按照法律规定，我方也有权扣留原告已付定金，因此我方要求驳回原告关于退还房款的诉讼请求。 根据双方签订的《认购书》第五条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大十里温塘销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”。根据该条约定，因原告逾期签订商品房买卖合同，且在我方正式发通知催告后原告仍拒不签订，已构成根本违约，我方有权不予退还已付款项。即使按照法定解除条件，根据民法典第五百八十七条：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；本案因原告不履行债务，致使合同目的不能实现，我方也有权扣除原告已付定金。综合以上应当驳回原告返还已付房款的诉讼请求。《民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。 五、原告未履行完毕认购书的义务，不存在《认购书》第六条适用的前提，原告要求双倍返还定金，无合同及法律依据。《认购书》第六条适用的前提是“乙方履行完毕认购书义务但甲方未能为乙方保留房号的”，首先，本案中乙方即原告仅交纳定金和首期款，再未履行其它任何义务甚至连商品房买卖合同都拒绝签订，还多次明确表示退房，原告显然并未履行完毕认购书的义务，因此本案中不存在认购书第六条适用的前提和基础，原告诉请双倍返还房款无合同及法律依据。另根据法律规定任何人不能通过违约行为获利，原告不与我方签订商品房买卖合同，且多次逾期付款，并明确表示拒绝继续履行合同，已构成根本违约。无权要求我方退还双倍返还定金，相反因原告根本违约，本案即使判决解除合同也应当扣除原告已付全部房款，至少也应当扣除原告已付定金。 经审理查明,原告于2018年12月2日认购石家庄恒大十里温塘项目的商品房一套，并于当日通过转账的方式向被告支付定金1万元。2018年12月4日被告作为甲方、原告作为乙方签订《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》编号（200959）。双方约定：乙方自愿向甲方认购石家庄恒大十里温塘楼盘4区-19号楼-104（其中地下部分房屋为004），建筑面积为172.7（地上106.73，地下65.97）平方米，单价为地上14047元/ｍ2、地下1000元/ｍ2，房屋总价共计1565286元。乙方同意签署认购书时，支付人民币壹万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。乙方选择分期付款的方式，2018年12月4日前支付首期房款68264元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月2日前付清313057元；于2019年12月2日前付清391322元；于2020年6月2日前付清391322元；于2020元12月2日前付清391321元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大十里温塘销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，原告鲁利平通过POS机刷卡的方式向被告支付首期款68264元，被告出具收据一张，载明：交款单位鲁利平，收款方式pos，人民币柒万捌仟贰佰陆拾肆元正（含定金壹万元正），收款事由十里温塘4区-19-104房款。2018年12月4日原告鲁利平按照约定支付首期款，但是双方未签订《商品房买卖合同》，后原告未按规定日期支付二期房款，被告于2019年8月26日出具通知一份，载明：鲁利平先生，你好！阁下于2018年12月2日与我司签订了《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》（编号：2000959，以下简称“认购书”），认购了石家庄恒大十里温塘4区19栋104单位。依据认购书，阁下须于2019年9月2日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知河北建投西柏坡宏越房地产开发有限公司。后被告河北建投西柏坡宏越房地产开发有限公司将原告鲁利平认购的房屋另行出售。 以上事实，有原、被告的陈述、《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》，银行对账单，财务收据，微信聊天记录，结婚证等证据在卷内佐证，予以证实。 本院认为，原告主张依法解除原、被告双方于2018年12月4日签订的《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》，系双方真实意思表示，不违法法律和行政法规的强制性规定，但是认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋的意向有关事项的初步确认，属预约合同，其定金约定功能是为了担保本约即商品房买卖合同的签订。本案中，认购书约定原告应于2018年12月4日支付首期房款68264元，并签订《商品房买卖合同》，原告已按照双方签订的《石家庄恒大十里温塘商品房认购书》的约定，于2018年12月4日支付了定金和首期房款，视为认购书已履行完毕，已转为商品房买卖合同，并不存在解除的问题，对原告诉求解除该认购书的主张，不予采纳。原告主张被告返还原告已支付购房款68264元并双倍返还定金2万元，原告支付完首期款后，双方并未按照约定当场签订《商品房买卖合同》，直至原告未如期支付二期房款和被告方另行出卖该房屋，可见双方并未就本约达成一致意见，导致购房合同无法签订，故被告应返还原告所支付的首期房款68264元及定金10000元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十六条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告河北建投西柏坡宏越房地产开发有限公司返还原告鲁利平房款68264元； 二、本判决生效后十日内，被告河北建投西柏坡宏越房地产开发有限公司返还原告鲁利平定金10000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2086元，减半收取为1043元，由，被告负担。判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市平山县，邮编050400，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 霍文哲 法官助理 陈 静 二〇二一年四月三十日 书 记 员 张 越