广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0821民初1007号 原告：中国工商银行股份有限公司平南县支行，住所地广西平南县平南街道环城路28号。统一社会信用代码：91450821791316190U。 负责人：张喜，该支行行长。 委托诉讼代理人：许向前，男，该支行职工。 委托诉讼代理人：江家浩，广西桂庭律师事务所律师。 被告：陈秀英，女，1974年10月13日出生，汉族，教师，住广西平南县。 被告：广西华鹏房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南街道朝阳路899号。统一社会信用代码：91450821715194873D。 法定代表人：王展斌。 委托诉讼代理人：陈松林，男，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司平南县支行(以下简称工行平南支行)与被告陈秀英、广西华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告工行平南支行的委托诉讼代理人江家浩、被告陈秀英、被告华鹏公司的委托诉讼代理人陈松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行平南支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈秀英、华鹏公司签订的［个购］字［工］行［平南］支行［2016］年2640号《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告陈秀英偿还原告借款本金227166.71元；3.判令被告陈秀英给付原告借款利息、罚息、复利（借款利息、罚息、复利计算方式：暂计至2020年9月29日，利息、罚息合计为4193.53元，自2020年9月30日起至本案债务清偿完毕之日止，以借款本金227166.71元为基数，其中利息部分按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付、罚息部分按中国人民银行规定的同期贷款基准利率加收50%计付、对不能按时支付的利息，按罚息利率计付复利）；4.判令陈秀英赔偿原告本案的律师代理费10911元；5.被告华鹏公司对被告陈秀英的上述债务承担连带清偿责任；6.为实现上述2、3、4项债权，原告对平南镇江房屋，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2016年12月30日原告与被告签订［个购］字［工］行［平南］支行［2016］年2640号《个人购房借款／担保合同》，约定：被告陈秀英向原告申请发放贷款290000元，贷款期限为180个月，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；以按月等额本金还款法偿还贷款本息。同时，如陈秀英未按约定还款，原告有权计收罚息和复利，罚息利息按合同第四条约定的利率基础上加收50%确定。陈秀英以其购买的位于平南镇江房屋作抵押担保，如陈秀英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权要求被告提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。若借款人未按约定履行义务的，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，且该笔费用属于抵押担保的范围。2017年2月22日，原告与陈秀英就抵押物办理了抵押预告登记。2017年2月1日，原告将借款290000元划入陈秀英指定的收款账户。后陈秀英未能按约定履行还款义务，截止2021年4月15日，借款人陈秀英累计逾期12期，贷款余额为227166.71元，利息、罚息合计为10999.46元。为实现前述债权，原告聘请律师提起诉讼，支出律师费10911元。 被告陈秀英辩称，1.贷款是转入华鹏公司账户，华鹏公司是实际使用人，陈秀英没有实际使用；2.涉案房屋华鹏公司一直未能办理房产证，原告应该找华鹏公司承担责任；3.涉案小区的房屋没有验收合格证，属于违规建筑，陈秀英既未收到贷款，也没有获得合法房产，偿还贷款的责任应该由华鹏公司承担；4.计算赔偿数额错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告华鹏公司辩称，1.华鹏公司不是借款人，不是主债务人，华鹏公司仅是案涉借款项下房产的出售方，涉案借款的还款义务应当由陈秀英承担；2.涉案借款存在保证和抵押两种担保方式，华鹏公司即使要承担保证责任，依据担保法第28条之规定，涉案债权既有保证又有物的担保的，华鹏公司作为保证人仅应对物的担保以外的债务承担责任；3.涉案借款的逾期是陈秀英自身原因造成的，与华鹏公司无关；4.如果法院判决华鹏公司承担连带保证责任，那么恳请人民法院判决华鹏公司承担连带保证责任后，有权向陈秀英追偿。请求法院驳回原告对华鹏公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，被告华鹏公司向中国工商银行股份有限公司贵港分行出具《担保函》，约定为保证贵港分行贷款资金安全，华鹏公司作为借款人陈秀英的保证人，同意为贵港分行为借款人陈秀英在个人购房借款/担保合同项下发放的个人住房贷款金额290000元提供阶段性担保，担保期限从《个人住房借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止，担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，华鹏公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证担保。 2016年12月30日，被告陈秀英作为借款人和抵押人、被告华鹏公司作为保证人与原告工行平南支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：［个购］字［工］行［平南］支行［2016］年2640号），合同约定：1.第三十九条约定工行平南支行根据陈秀英的申请，同意向陈秀英发放个人购置一手住房贷款290000元；2.第四十条约定贷款用于购买坐落于广西平南县，建筑面积114.10平方米；3.第四十一条约定本笔贷款的担保方式为抵押＋阶段性保证；4.第四十二条约定贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；5.第四十三条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的的同期同档次贷款利率为基准利率（上／下）浮0%确定；6.第四十四条、第四条约定贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；7.第四十六条、第五条约定借款人授权贷款人将贷款一次性划入华鹏公司尾号为26968的工行平南支行账户；8.第四十七条、第六条约定还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日；9.第九条、第五十二条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率基础上加收50%确定；10.第十四条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以解除本合同；11.第十七条约定贷款人为实现债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；12.借款人提供上述所购房屋作抵押担保；13.第五十四条、第10.2条约定保证人华鹏公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；14.第二十七条约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；15.第30.1条约定贷款人发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行；16.第30.3条约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 借款人陈秀英在《个人借款凭证》中签字确认同意将借款290000元转入收款人为华鹏公司的银行账户。2017年2月1日，原告发放了该笔贷款。 涉案抵押物于2017年12月22日办理了预售商品房抵押权预告登记。 截止至2021年3月21日，被告陈秀英累计逾期期数为11期，尚欠贷款本金227166.71元、利息10137.65元。现执行利率为年利率4.9%。 本院分别于2021年3月19日、3月22日送达了本案起诉状副本给被告陈秀英、华鹏公司。 原告为本案诉讼委托广西桂庭律师事务所代理，支付了律师费10911元给该所。 本院认为，原告工行平南支行与被告陈秀英、华鹏公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告陈秀英却没有按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告陈秀英偿还借款本金227166.71元并支付利息[利息（含罚息、复利）的计算方法为：截止至2021年3月21日的利息为10137.65元；从2021年3月22日起至实际清偿之日止，正常的利息以借款本金227166.71元为基数按年利率4.9%计算，逾期的利息按年利率7.35%计算；对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利]，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持，合同解除的时间应为本院送达起诉状副本给本案最后一个被告之时即2021年3月22日。 关于律师费问题。原告提供了委托代理合同及其发票，且其委托代理律师亦到庭参加诉讼，原告与被告陈秀英签订的《个人购房借款/担保合同》约定原告实现债权的费用（含律师费）由陈秀英承担，原告请求判令陈秀英支付律师费10911元没有超出以合理费用为基数按《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定的计算办法计算的金额，原告的该诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于被告华鹏公司应否对被告陈秀英的上述债务承担连带保证责任问题。被告华鹏公司自愿为陈秀英的上述借款提供连带保证担保，因涉案抵押物尚未办理正式抵押登记，华鹏公司尚处于阶段性保证期间，故原告诉请被告华鹏公司对被告陈秀英的上述债务承担连带清偿责任，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。华鹏公司承担保证责任后有权向被告陈秀英追偿。 关于原告对被告陈秀英提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项是否享有优先受偿权问题。被告陈秀英以其购买的房屋为其贷款提供抵押担保，办理了预售商品房抵押权预告登记，未办理正式抵押登记，但是抵押权预告登记主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。根据物权法定原则，抵押权预告登记无法导致不动产物权的设立或变动，不产生优先受偿的效力，故原告对被告陈秀英提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项不享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十二条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条、第七百条的规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司平南县支行与被告陈秀英、广西华鹏房地产开发有限公司于2016年12月30日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[个购]字[工]行[平南]支行[2016]年2640号）于2021年3月22日解除； 二、被告陈秀英归还借款本金227166.71元并支付利息[利息（含罚息、复利）的计算方法为：截止至2021年3月21日的利息为10137.65元；从2021年3月22日起至实际清偿之日止，正常的利息以借款本金227166.71元为基数按年利率4.9%计算，逾期的利息按年利率7.35%计算；对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利]给原告中国工商银行股份有限公司平南县支行； 三、被告陈秀英支付律师费10911元给原告中国工商银行股份有限公司平南县支行； 四、被告广西华鹏房地产开发有限公司对本判决第二、第三项的债务承担连带清偿责任，被告广西华鹏房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈秀英追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司平南县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4934元，减半收取计2467元（原告已预交），由被告陈秀英、广西华鹏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4934元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农业贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李仲权 二〇二一年四月二十三日 法官助理 甘 艳 书 记 员 唐楚雯