甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初690号原告：甘肃森地润泽物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区××路××号。法定代表人：戴义，该公司经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：范海燕，女，汉族，1963年3月20日出生，系原告甘肃森地润泽物业管理有限公司员工，住甘肃省兰州市七里河区。被告：李建功，男，汉族，1965年8月22日出生，住甘肃省金昌市金川区。原告甘肃森地润泽物业管理有限公司（以下简称“森地润泽物业公司”）诉被告李建功物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高飞、范海燕，被告李建功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃森地润泽物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳所欠物业费20968.27元；2、判令被告向原告支付逾期付款的利息损失5472.72元（4.35%×6×20968.27）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年2月14日入住由甘肃伟业房地产开发有限公司开发建设的南湖大厦第7幢1单元1022室，总面积为126.62m2，由原告为其提供物业服务。自被告办理入住以来，仅向原告缴纳物业费至2013年12月底，之后以各种理由拒绝缴纳物业费，原告经多次讨要未果，截止诉讼时止，被告尚欠原告物业费20968.27元，原告认为，被告接受原告服务，其拒绝缴纳物业费的行为于法无据，给原告造成重大损失，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告李建功辩称，1、原告的收费依据不明确；2、原告所提供的服务并未达到所承诺的服务标准；3、原告的物业服务收费不合理；4、原告从未公开张贴过收费标准，未做到公开透明；5、原告有义务公开告知公共区域平面图。原告森地润泽物业公司在举证期限内向本院提交了如下证据：第一组证据：1、《商品房买卖合同》；2、森地国际业主入住办理流转单；第二组证据：3、《物业管理委托合同》；4、营业执照复印件；第三组证据：5、收款单；6、业务受理单；7、退款单；第四组证据：8、物业费用催收单；9、照片及短信截屏；第五组证据：10、契税核定单；11、《兰州市物价局关于核定甘肃森地润泽物业管理有限公司森地国际大厦物业服务收费标准的通知》；第六组证据：12、《房屋面积测绘成果报告书》；13、森地国际公摊电费计量表；14、甘肃森地润泽物业管理有限公司2020年1、2月公区电表度数、金额计算明细表；15、甘肃润泽物业管理有限公司公摊电费2020年1—3月抄写电表数；16、公示照片5张；17、其他应付款明细账；18、国内支付业务付款明细单；19、甘肃增值税电子普通发票；20、电费清单。被告李建功在举证期限内向本院提交了如下证据：1、甘发改服务[2013]2188号《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅关于印发甘肃省物业服务收费管理实施办法的通知》；2、兰价办发[2014]210号《兰州市物价局兰州市住房保障和房地产管理局关于印发兰州市物业服务收费管理实施办法的通知》；3、兰价办发[2016]139号《关于修订印发兰州市物业服务收费管理实施办法的通知》4、兰价办发[2017]79号《关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》；5、2017年兰州市普通住宅物业服务星级标准对应表；6、《兰州房地产交易中心关于森地国际房屋办理情况的说明》；7、雁宁路社区《关于业主投诉森地国际小区物业浪费资源、触发火灾隐患案件的整改意见函》；8、装修管理协议；9、收据；10、小区照片；11、违章照片；12、兰价行审发[2013]379号《兰州市物价局关于核定甘肃森地润泽物业管理有限公司物业服务收费标准的通知》。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，原告提交的1-13、16-20号证据，被告提交的1-5号、10号、12号证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信，并依法认定上述证据为认定本案相关事实的依据，本院在卷佐证。原告提交的14、15号证据为案涉小区2020年电表数，与其诉请的年度的物业费不具有关联性。被告提交的6-9号、11号，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月30日，原告森地润泽物业公司与甘肃伟业房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对位于兰州市城关区××路××号森地国际实行物业管理，并由原告负责向业主和物业使用人收取物业服务管理费，合同签订后，原告即按约定履行了物业管理义务。根据兰州市物价局兰价行审发（2016）11号《关于核定甘肃森地润泽物业管理有限公司森地国际大厦物业服务收费标准的通知》，自2016年1月至2017年12月，城关区森地国际大厦的物业费收费标准为基准价1.5元／平方米，可在15%内浮动。2018年3月29日经兰州市物价局（2018）29号《关于核定甘肃森地润泽物业管理有限公司森地国际大厦物业服务收费标准的通知》核定，截至2020年3月止，森地国际小区的收费标准为1.72元／月·平方米，公共照明、智能化、景观设施等其他公共用水、电费用，以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用，单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，经公示后据实、合理分摊。被告系原告所管理的小区第7幢1单元1022号房屋的业主，总面积为126.62平方米，已于2011年2月14日办理入住，但其自2014年1月1日起一直未向原告交纳物业服务费及公摊电费，原告经多次催收未果后，诉至法院，形成本诉。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”甘肃伟业房地产开发有限公司与原告森地润泽物业公司签订的《物业管理委托合同》，系由建设单位选聘的物业服务企业，该合同合法有效，受法律保护，对业主具有约束力。合同签订后，原告即按约定履行了对案涉小区的物业管理义务，提供了物业服务，但被告自2014年1月1日起一直未向原告交纳物业服务费，其应对引起本诉之争负过错责任。原告在庭审中已明确其诉请要求被告支付的为自2014年1月1日起至2019年12月31日止含物业服务费及公摊电费在内的物业费，其中对于原告主张的物业服务费的收取标准，因原告以兰州市物价局（2018）29号通知中核定的，截至2020年3月止，1.72元/月·平方米的价格向被告收取物业服务费，符合兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准，故对原告的该项主张理由，本院予以支持，被告应向原告支付自2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费1.72×126.62平方米×12×6=15680.62元。对于被告辩称原告未公开张贴过收费标准，收费依据不明确、不合理、所提供的服务并未达到所承诺的服务标准的理由，因其未向本院提交有效证据予以佐证，故对该辩称理由本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法（试行）》第六条第（四）项规定：“物业管理区域的公共照明、智能化、景观设施等共用水、电换算为金额，由业主专有部分占建筑物总面积（建筑面积）的比例确定。为简化核算和收取，物业服务企业可与业主委员会协商每月收取固定金额（单位为：元/月·平方米），但应由至少6个月的基本数据作为计算依据，并公告全体业主。此后至少每半年公示一次共用水、电计量情况。”根据上述法律及规章的规定，业主和使用人有义务分摊共有部分的电费，但物业公司在收取公摊电费时，应当公示收费项目及收费标准及相关计量数据，原告未向法院提交其以0.58元/月·平方米价格向业主收取公摊电费的基本数据、计算标准及相应依据，且根据兰州市物价局对原告物业服务收费标准的核定，原告就公共照明、智能化、景观设施等其他公共用水、电费用，以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用，应当单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，经公示后据实、合理分摊，而本案原告未向本院提交其于2014年1月1日至2019年12月31日期间以0.58元/月·平方米的价格向业主收取公摊电费的事实及计算证据、依据，该电费分摊是否拒实、合理根据现有证据本院尚无法判断，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期付款的利息损失5472.72元的诉请，因原告森地润泽物业公司与甘肃伟业房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》未就违约责任、利息损失进行约定，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告李建功于本判决生效后十日内向原告甘肃森地润泽物业管理有限公司支付物业服务费15680.62元。二、驳回原告甘肃森地润泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由原告甘肃森地润泽物业管理有限公司负担192元，剩余270元由被告李建功负担，于本判决生效后十日内向原告甘肃森地润泽物业管理有限公司付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张星平人民陪审员  武慧敏人民陪审员  魏旭红二〇二一年四月二十二日书 记 员  高士婷