山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2729号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩传国，男，1980年1月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜琦，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛金联不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：孙国华，董事长。 委托诉讼代理人：李文生，男，1992年12月5日生，汉族，住山东省文登市。 上诉人韩传国因与被上诉人青岛金联不动产经纪有限公司（以下简称金联不动产公司）居间合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初3372号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩传国的委托诉讼代理人张少波，被上诉人金联不动产公司的委托诉讼代理人李文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韩传国向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决没有查清《居间服务合同》已经被解除的事实，仍以《居间服务合同》的约定为根据判决上诉人支付居间报酬，系认定事实错误。2018年4月4日，上诉人、被上诉人与高美云签订了《居间服务合同》，约定被上诉人居间介绍上诉人购买位于城阳区××路××号××号楼××的房产，被上诉人提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。《居间服务合同》的约定非常明确，上诉人签订居间合同的目的是在被上诉人的居间介绍下购买房屋，但是由于当时青岛市限购政策的影响，被上诉人居间介绍上诉人购买房屋的目的不能实现，所签订的《青岛市存量房屋买卖合同》不合法，也不可能实际履行。2018年6月4日，在被上诉人的居间介绍下，上诉人、被上诉人与高美云针对同一处房屋又签订了《房屋租赁中介合同》，由于房屋买卖和房屋租赁属于两种不同性质的法律行为，前者目的在于取得所有权，后者目的在于取得使用权，因此针对同一处房屋在相同主体的情况下不可能先存在房屋买卖、后存在房屋租赁的情形，所以后来签订的《房屋租赁中介合同》是三方最终的真实意思表示，以实际行动解除了《居间服务合同》和《青岛市存量房屋买卖合同》，最终形成了上诉人与高美云之间的房屋租赁关系和上诉人与被上诉人之间的房屋租赁居间关系。根据《房屋租赁中介合同》第9条的约定，被上诉人有权取得中介服务费，由于《房屋租赁中介合同》对居间报酬没有约定，但依据《合同法》第426条的规定或商业惯例，上诉人同意给与一个月的租金作为被上诉人的居间报酬。在被上诉人不可能履行《居间服务合同》约定的介绍上诉人购买房屋的义务且《居间服务合同》已经解除的情况下，一审判决不能再根据《居间服务合同》的约定判决上诉人支付居间报酬。二、一审判决没有查清《补充协议》是对《青岛市存量房屋买卖合同》解除后的法律效果进行约定的事实。《补充协议》明确载明“因不可抗力尚未完成过户”，说明上诉人与被上诉人在2018年6月4日的时候已经确认《青岛市存量房屋买卖合同》因不可抗力而导致无法履行，依据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，这也就是三方于2018年6月4日签订《房屋租赁中介合同》以解除《青岛市存量房屋买卖合同》的原因所在。按照《补充协议》的约定，由于190万元购房款高美云没有返还给上诉人，于是设定190万元的抵押，其目的就在于保证20年租赁期间高美云不能对外销售房屋。三、一审判决没有查清被上诉人当时提供的订立买卖合同的机会是不合法的、虚假的，错误地认定《青岛市存量房屋买卖合同》合法有效。2018年4月4日，在被上诉人的居间介绍下，上诉人与高美云虽然签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，但是由于青岛市关于房屋限购政策的影响，上诉人不可能通过《青岛市存量房屋买卖合同》的履行取得房屋的所有权，房屋买卖根本无法完成。依据《合同法》第425条的规定，被上诉人不能取得居间报酬。此外，如果按照一审判决的认定，《青岛市存量房屋买卖合同》合法有效的话，将严重损害行政机关制定政策的权威性，将出现行政管理落实不到位的问题，造成青岛市政府制定的政策被人为忽视，必然造成社会秩序的混乱。四、一审判决虽然查清了被上诉人存在违约的情形以及上诉人通过另外的中介机构完成了房屋的最终买卖，但是对上诉人另外支付的2万元居间报酬的事实却没有认定。2019年11月27日，高美云、赵媛与青岛鲁发中汇贸易有限责任公司城阳分公司签订了《山东省二手房买卖合同》，约定高美云将上诉人租赁的位于城阳区××路××号××号楼××的房产出卖给上诉人，由上诉人配偶赵媛签订合同，上诉人为此支付了居间报酬2万元。上诉人完成房屋的买卖是在另外的中介机构居间下，与被上诉人的居间毫不相关，被上诉人无权取得房屋买卖的居间报酬。退一步讲，由于被上诉人存在违约情形，上诉人在不得已的情况下通过另外的中介机构完成了房屋买卖，该2万元居间报酬的支付，系上诉人在被上诉人违约的情况下，不得已找另外的中介结构完成房屋买卖的义务所支付的，依据《合同法》第119条的规定“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，该笔2万元的支出也应当由被上诉人承担，即应从被上诉人的居间报酬中予以扣除。 金联不动产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 金联不动产公司向一审法院提出诉讼请求：1.韩传国支付居间代理费48000元、逾期违约金20000元；2.案件受理费等诉讼费用由韩传国承担。 韩传国向一审法院提出反诉请求：1.判令金联不动产公司返还韩传国居间代理费10000元；2.本诉、反诉费用均由金联不动产公司负担。 一审法院认定事实：一、2018年4月4日，出卖人（高美云）、韩传国（买受人）经金联不动产公司居间介绍，签订《青岛市存量房屋买卖合同》一份，双方于合同中约定：出卖人将坐落于城阳区××路××号××号楼××出卖给买受人，房屋成交价格为3780000元；买受人于本合同签订同时向出卖人支付定金200000元，于2018年5月20日前将第一笔房款1700000元支付给出卖人，买受人向居间机构指定的银行或者公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1880000元；出卖人应当在交完首付后将该房屋交付给买受人，另需签租赁合同（合同第十二条补充条款）。双方还约定了房屋产权及具体状况的承诺、违约责任、税费相关规定、争议解决方式等其他内容。上述合同由出卖人高美云及其代理人李彬签字捺印、买受人韩传国及其代理人赵媛签字捺印、金联不动产公司盖合同骑缝章予以确认。同日，高美云（甲方、出售人）、韩传国（乙方、购买人）、金联不动产公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》一份，双方于合同中约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于城阳区××路××号××号楼××的房屋于2018年4月4日签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，甲乙丙三方在友好协商基础上，订立本居间服务合同。甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。居间代理费58000元，由乙方承担，于本合同签订当日向丙方支付。延迟向丙方支付居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。本合同中还约定了各方的权利义务、违约责任、争议解决等内容。上述合同由甲方高美云及其代理人李彬签字捺印、乙方韩传国及其代理人赵媛签字捺印、丙方金联不动产公司盖章及其代理人宁昆明签字捺印予以确认。韩传国已向金联不动产公司支付居间代理费10000元，剩余款项未付。 二、2018年6月4日，出卖方高美云、买受方韩传国及其代理人赵媛、中介方金联不动产公司签订《补充协议》一份，协议中载明：鉴于房屋出卖方高美云和房屋买受方韩传国对位于城阳区××路××号××号楼××的房子达成房屋购买意向，双方已签订房屋购买合同，且买受方已支付人民币贰拾万圆整为购房定金，因不可抗力未完成过户，特约定如下：买受方在支付1700000元为购房首付款给出卖方后，出卖方将房屋交付买受方，并同意买受方对房屋进行装修、修缮、改造；出卖方将房屋抵押给买受方，额度为壹佰玖拾万，并同意在过户前配合买受方撤销所设抵押，且双方放弃索取抵押所得利息；交房日期定于2018年6月8日前；出卖方需将银行贷款结清至房屋无抵押状态后，将房屋抵押给买受方，抵押额度为1900000元；若因政策变动，贷款额不足以支付房款，则买受方以现金支付方式补齐差价。上述《补充协议》由高美云、韩传国及其代理人赵媛签字捺印予以确认。 三、2018年6月4日，高美云、韩传国、金联不动产公司依约签订《房屋租赁中介合同》一份，租赁期限自2018年6月8日至2038年6月7日，该合同由高美云及韩传国签字捺印予以确认。 四、2019年11月27日，高美云（甲方、出卖人）、赵媛（乙方、买受人）、青岛鲁发中汇贸易有限责任公司城阳分公司（房地产经纪机构）签订《山东省二手房买卖合同》一份，高美云将其所有的位于城阳区××路××号××号楼××涉案房屋出卖给赵媛，房屋价款为1800000元，各方在此合同中还约定了房屋交付及有关事项、经纪服务、争议解决等其他事项。高美云、赵媛签字捺印、青岛鲁发中汇贸易有限责任公司城阳分公司盖章予以确认。 五、韩传国与赵媛系夫妻关系。一审庭审中韩传国自认涉案房屋现登记于韩传国与赵媛名下。 一审法院认为，本案系居间合同纠纷。针对本诉的争议焦点为，1.居间合同是否已经完成；2.金联不动产公司主张剩余居间费及违约金是否应得到支持。针对反诉的争议焦点为，韩传国要求金联不动产公司返还已支付居间费10000元是否应该得到支持。金联不动产公司称其已完成居间服务合同约定的义务，且依照约定韩传国应于签订合同当日支付中介费。韩传国称，第一，金联不动产公司并未完成房屋买卖居间合同义务，涉案房屋因为限购政策不能履行；第二，韩传国与高美云签订租赁合同时，居间介绍房屋买卖的居间合同已经解除，故金联不动产公司不能基于该居间合同取得居间费，韩传国仅同意支付金联不动产公司为居间介绍签订租赁合同所支付的必要费用或月租金为报酬；第三，在金联不动产公司经纪人宁昆明离职后，金联不动产公司根本没有新的工作人员与韩传国联系，存在违约。一审法院认为，金联不动产公司与韩传国签订的《居间服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在该合同第一条双方明确约定了居间服务及标准，故依照该约定，韩传国与房屋出卖方高美云签订《青岛市存量房屋买卖合同》时，居间行为已完成，韩传国应依约向金联不动产公司按期、足额支付居间代理费，金联不动产公司并未违约，一审法院对韩传国该抗辩不予采信；另外，《青岛市存量房屋买卖合同》签订后，涉案房屋因限购政策暂时不能办理过户手续，高美云与韩传国签订的《补充协议》中明确载明“因不可抗力尚未完成过户”表明韩传国对此知情，且该限购政策并未影响涉案《青岛市存量房屋买卖合同》的效力，故一审法院对韩传国该抗辩理由不予采信；关于韩传国与高美云签订的《租赁合同》，在《青岛市存量房屋买卖合同》第十二条补充条款中亦早有约定“买受人交清首付后，出售人需要交房给买受人，另需签租赁合同”，故租赁合同的签订只是为保证韩传国对涉案房屋的占有及双方买卖合同的履行所签订，并非否定了《青岛市存量房屋买卖合同》，故一审法院对韩传国该抗辩理由亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现金联不动产公司要求韩传国支付剩余居间费48000元的主张，于法有据，予以支持。关于金联不动产公司要求韩传国支付违约金的主张，鉴于金联不动产公司未协助韩传国在后期办理产权过户及登记手续，因此对于该违约金请求不予支持。关于韩传国要求金联不动产公司返还已支付居间费10000元的主张，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决：一、韩传国于判决生效后十日内支付青岛金联不动产经纪有限公司居间代理费48000元。二、驳回青岛金联不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回韩传国的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1500元，由青岛金联不动产经纪有限公司负担500元，由韩传国负担1000元；反诉费25元，由韩传国负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，2018年6月4日，对于签订补充协议、房屋租赁协议原因，上诉人解释称，因涉案房屋受国家限购政策影响，无法取得房屋所有权。被上诉人解释称，因涉案房屋限购，不能办理过户手续，故约定办理抵押，确保上诉人占有房屋，防止卖房人一房二卖。 另查明，因出卖人购买房屋不足2年，2018年4月4日签订房屋买卖协议时，出卖人不能为上诉人办理网签，不能办理房屋过户手续。在出卖人购买房屋满2年后，上诉人妻子与出卖人高美去重新签订房屋买卖合同，并办理过户手续。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点问题是：被上诉人是否履行了居间服务合同约定义务，上诉人应否支付居间报酬。根据《居间服务合同》第一.1条约定，被上诉人居间义务是：提供房屋信息和签约机会；实地看房；草拟交易文本；促成房屋买卖双方签订合法有效的买卖合同。被上诉人已经为上诉人提供房屋信息，并促成出卖人高美云、买受人韩传国签订了房屋买卖合同，且出卖人将房屋交付给了上诉人。根据居间服务合同第一.2条约定，房屋买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成，买卖双方应按约定向被上诉人支付居间代理费。因此，被上诉人已经全部履行居间义务。上诉人应按合同约定向被上诉人支付居间报酬，将剩余所欠居间费48000元支付给被上诉人。 上诉人称，因出卖人房屋受限购影响，房屋买卖合同无效，因双方签订房屋租赁合同而解除了房屋买卖合同等理由均不成立，本院分析如下：一、上诉人与高美去签订的房屋买卖合同第十二条补充条款特别约定:上诉人支付首付款后，高美去将房屋交付给上诉人，并签订租赁合同，上诉人支付全部房款后，高美云需要办理房产抵押手续。因此，2018年6月4日，房屋买卖双方签订补充协议、租赁合同目的就是为了履行房屋买卖合同约定，因不能办理房屋过户手续，为防止出卖人高美云一房二卖，转为租赁方式占有，并办理抵押手续（没有实际办理抵押登记），签订租赁协议目的不是解除房屋买卖合同。房屋买卖合同得到实际履行，上诉人按约支付了首付款，并占有房屋。二、签订房屋买卖合同时，上诉人明知不能办理房屋过户登记，被上诉人没有隐瞒事实，不存在违约行为。至于涉案房屋受限售政策影响不能办理过户手续，不影响房屋买卖合同的效力。房屋限售政策系行政监管行为，不影响房屋买卖合同效力，房屋买卖双方要受限售政策约束，不能办理过户手续，或其他行政处罚。如果上诉人作为购房人明知房屋限售政策而购买，系自愿甘冒风险行为，不能作为拒付居间报酬的依据。事实上，上诉人在房屋买卖合同及补充协议中对不能及时过户已经采取了风险防控措施。三、上诉人在被上诉人完成居间义务后，自行寻求其他中介机构签订中介服务合同与被上诉人无关，与本案无关，上诉人以此抗辩不支付居间报酬，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1525元，由上诉人韩传国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  解 鲁 审 判 员  胡金鳌 审 判 员  温 燕 二〇二一年四月二十六日 法官助理  徐 慧 书 记 员  彭晓凤