河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0691民初294号 原告：师东波，男，1989年5月3日出生，汉族，户籍所在地山东省阳信县，现住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王亚东，河北曾知律师事务所律师。 被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街3888号办公楼二层，统一社会信用代码：91130600728829655N。 法定代表人：勾文生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 原告师东波与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师东波及其委托诉讼代理人王亚东、被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人张玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 师东波向本院提出诉讼请求：判令解除师东波与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》，浩正方信房地产公司返还师东波购房款390088元及利息（自2020年4月1日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借利率计算）、支付违约金3511元并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月10日，师东波与浩正方信房地产公司签订《商品房购房合同》，约定师东波购买由浩正方信房地产公司开发的位于保定市房屋一套，建筑面积86.23平方米，单价11250元／平方米，房屋总价为970088元。师东波于合同签订当日向浩正方信房地产公司交纳了总房款40%的首付款390088元。合同第三条约定2019年12月31日交房，但至今浩正方信房地产公司未按期交房。根据合同第四条第二项第二款约定，师东波有权退房，浩正方信房地产公司应当承担违约责任。 浩正方信房地产公司辩称，1、师东波已超过解除权的行使期限，解除权消灭，应驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，师东波在2019年12月31日即知道浩正方信房地产公司未交付房屋，但于2021年2月25日起诉至法院，已超过解除权的一年行使期间；2、浩正方信房地产公司未能如期交房系政府政策原因，不构成根本违约，不应承担违约责任。逾期交房的原因符合双方合同约定及法定的不可抗力情形，不应承担逾期交房的违约责任。2016年至2019年期间，由于保定市出现中度及重度污染，保定市政府决定启动重污染天气应急响应措施，向各施工单位发出停工通知，故由于政府政策原因导致答辩人延期交房，根据《合同法》第一百一十七条及《商品房购房合同》第三条约定，合同解除条件未达到，双方应继续履行合同，并且浩正方信房地产公司不承担违约责任；3、案涉房屋已具备交房条件，违约显著轻微不影响合同目的实现，不存在解除协议的事由。案涉房屋已经取得不动产权证书，该小区已建设完成，并且部分房屋已经交付，现案涉房屋亦达到交付条件，也多次通过电话、短信等方式通知师东波办理房屋交接手续及办理房屋贷款或者交清剩余尾款，但是其未予办理，其行为亦构成违约，而浩正方信房地产公司违约程度轻微，不满足《合同法》第九十四条规定法定解除条件，不构成根本违约。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第四十七条规定：合同约定解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。故现案涉房屋已经达到交付条件，即使违约也显著轻微，并不影响合同目的实现，双方应继续履行合同；4、即使浩正方信房地产公司存在违约情况，协议约定双方继续履行合同时，逾期交房违约金按照日万分之一计算。师东波曲解协议内容，双方未约定逾期交房违约金计算。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、师东波与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》是否应予解除；2、浩正方信房地产公司是否应当返还师东波已支付的购房首付款390088元及主张的利息、违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对师东波提交的《商品房购房合同》、收款收据、刷卡存根；浩正方信房地产公司提交的冀（2020）保定市不动产权第××号不动产权证书；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对浩正方信房地产公司提交的政府通知复印件十二份，师东波不认可。经审查认为，上述证据系复印件均无原件予以印证，依法不予认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2018年6月10日，浩正方信房地产公司（甲方）与师东波（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19B号楼1402室房屋、建筑面积86.23平方米、单价11250元、总价970088元……第二条付款方式……二、按揭贷款1、乙方首次于2018年6月10日交付房款390088元，其余房款58万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用。第四条违约责任及负责事由……二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同纠纷履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由师东波签字并按有指印。上述协议签订当日，师东波向浩正方信房地产公司转款390088元，浩正方信房地产公司为师东波开具收据一张，载明收到师东波渼林湾19B-1402首付款390088元。 2020年12月19日，浩正方信房地产公司取得了坐落于建国路××楼、××楼、××商业楼［冀（2020）保定市不动产权第××号］的不动产权证书。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中虽提供了坐落于建国路××楼、××楼配套商业楼［冀（2020）保定市不动产权第××号］的不动产权证书，但该证载明系“坐落于建国路××楼、××楼、××商业楼”的不动产权证书，无其他证据证实该证属于师东波所购渼林湾19Ｂ-1402房屋取得的不动产权证。庭审中浩正方信房地产公司未能提交本案涉及房产的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证照即与师东波签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案合同签订过程中存在过错。师东波于2018年6月10日向浩正方信房地产公司支付首付款390088元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还师东波首付款390088元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依据师东波的诉讼请求，浩正方信房地产公司应自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款390088元为计算基数计算至款项还清之日止。 第四，本案《商品房购房合同》属于无效合同，自始至终无效的合同无必要判决解除，师东波依据无效合同主张的违约金亦不应得到支持。 综上所述，浩正方信房地产公司应返还师东波首付款390088元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还师东波购房款390088元及利息（以390088元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回师东波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3602元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 谷 莉 二〇二一年四月二十七日 书记员 刘贺楠