吉林省梨树县人民法院民事裁定书（2021）吉0322民初6号原告：刘伟，男，1981年11月29日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：齐洪君，吉林吉鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜学玉，吉林吉鼎律师事务所律师助理。被告：梨树县农村信用合作联社。法定代表人：倪晓东，理事长。委托诉讼代理人：尹建，公司职员。委托诉讼代理人：张涵，吉林公捷律师事务所律师。被告：钟红珍，女，1966年9月28日出生，汉族，住吉林省梨树县。被告：四平市祥和房地产开发有限公司。法定代表人：梅玉林，经理。原告刘伟与被告梨树县农村信用合作联社（以下简称信用社）、钟红珍、四平市祥和房地产开发有限公司（刘伟以钟红珍、四平市祥和房地产开发有限公司为第三人提起诉讼，按照法律规定钟红珍、四平市祥和房地产开发有限公司应为被告，予以调整。四平市祥和房地产开发有限公司以下简称祥和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法进行审理。刘伟向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与祥和公司签署的《协议书》合法有效，位于四平辽河农垦管理区树文街北侧综合楼4号楼西侧南数第4-6单元1-2层面积412.26平方米房屋（价值约40万元）归原告所有。二、请求立即停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2014年1月8日原告与祥和公司签署《协议书》约定：“原告购买祥和公司开发的位于四平辽河垦区树文街北侧综合楼4号楼西侧南数第4-8单元第一、二层房屋720平方米。”《协议书》签署当日，祥和公司向原告实际交付房屋及钥匙，原告即开始入住，占有使用至今。原告支付全部的购房款，祥和公司为原告出具了收到全部购房款的《收款收据》。原告按照《协议书》第六条的约定于2014年12月16日向当地税务机关申报缴税，税务机关受理后为原告出具了税收《发票》。2020年9月17日，梨树县人民法院作出（2019）吉0322执1180号之一《执行裁定书》查封座落于孤家子镇文化小区第6幢西厢房南数4.5.6门1-3层商网657.03平方米，并强制执行裁定查封之房屋，并认定查封执行的房屋系原告购买的房屋。因原告购买的4、5、6、7、8门的1-2层720平方米。而梨树法院查封、执行的657.03平方米中包含原告4、5、6门1-2层412.26平方米。因此，在原告向梨树县人民法院提出执行异议，梨树法院于2020年12月17日向原告送达（2020）吉0322执异31号《执行裁定书》驳回原告人的异议请求，原告认为梨树法院“驳回原告的异议请求”的裁定事项，缺乏事实与法律依据，故原告作为案外人提起本执行异议之诉。二、原告认为：（一）梨树法院查封、执行房屋与原告购买的412.26平方米房屋并非同一标的物，根据原告与祥和公司签署的《协议书》约定房屋序号与梨树法院查封、执行的房屋序号并不相同。同时，原告占有使用412.26平方米房屋多年，并无任何人向原告主张权利，梨树法院认定原告购买的412.26平方米房屋系其查封、执行的房屋无事实依据。（二）即便梨树法院查封、执行的房屋包括原告所购买的412.26平方米房屋，原告也依法取得该房屋的所有权，而钟红珍并未取得该房屋所有权。1.原告在钟红珍之前与祥和公司签署的《协议书》系双方的真实意思表示，亦未违反相关法律强制性规定，应认定合法有效。原告已经支付全部购房款，并向税务机关申报缴纳相关税费；原告于《协议书》签署之日开始合法占有使用房屋长达6年至今，每年向相关单位缴纳物业、水、电、气、取暖等相关费用。此6年期间钟红珍从未对房屋主张过权利，所以，位于四平辽河农垦管理区树文街北侧综合楼4号楼西侧南数第4-6单元1-2层面积412.26平方米房屋应当归原告所有。2.钟红珍在原告之后于2014年2月24日与祥和公司签署《房屋买卖合同》，并向祥和公司支付了“所谓首付款”，又与信用社签署《个人住宅（商用房屋）按揭借款合同》向信用社借款150万元。信用社将150万元贷款支付给了祥和公司。依据钟红珍与祥和公司签署的《房屋买卖合同》钟红珍已经支付全部购房款。依常理，钟红珍若是真正花费300多万元购买657.03平方米的商网，应当在支付购房款之前对房屋具体位置、格局、质量等进行现场查看。也就是应当于2014年2月24日之前就应当现场查看房屋，而原告于2014年1月8日就已经占有使用其中的412.26平方米房屋，钟红珍现场查看房屋时就会发现有他人已经占有使用其购买的房屋。然而，原告并未发现钟红珍曾经查看过房屋。并且钟红珍若是真正购房，应当在其购买的房屋能够交付时，应向祥和公司主张交付房屋，之后占有使用。而①2014年1月8日起，原告已经占有使用该房屋至今，钟红珍从未到房屋现场主张过权利。②同时，钟红珍于2014年2月24日尚不具备支付贷款购买该房屋首付款的经济能力。③信用社并未提供钟红珍支付首付款的转账凭证，只是提供首付款收据，大额首付款支付现金而不转账有悖常理。④偿还信用社部分本息记录的支付人并非钟红珍。基于以上4点，原告完全有理由相信，祥和公司系借钟红珍名义虚假按揭贷款，目的是套取银行贷款。钟红珍根本不存在购买房屋真实意思，祥和公司与钟红珍也不存在买卖房屋事实。（三）梨树县人民法院应当依法停止对案涉执行、并解除查封，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议解释》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与祥和公司签署的《协议书》合法有效，且时间在人民法院查封之前；原告在查封之前合法占有使用案涉房屋长达6年之久，并且已经支付全部购房款，该房屋到现在为止因祥和公司原因尚不能办理房屋所有权证书。所以，《执行异议解释》的上述4种情形，原告全部符合要求，人民法院应当立即停止对案涉房屋的强制执行。综上所述，梨树县人民法院作出的（2020）吉0322执异31号《执行裁定书》驳回作为案外人的原告的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《民事诉讼法》第227条及《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第304条的规定依法在收到《执行裁定书》15日内提起诉讼，请法院支持原告的诉请。信用社辩称：应驳回刘伟诉讼请求。具体理由为：一、刘伟的第一项关于“确认房屋所有权”的诉讼请求无法律依据，应依法驳回。1.刘伟第一项关于“确认房屋所有权”的诉讼请求与本案非同一法律关系，不应在本案进行审理。本案是刘伟做为案外人对执行法院做出的驳回执行异议申请不服提出的案外人异议之诉，审理的主要事实是刘伟是否具有足以排除信用社执行案涉房屋的民事权益，案由为案外人异议之诉，而非所有权确认之诉，故第一项的确权请求不应在本案中审理。2.根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生效力，未经登记的不发生效力。因此仅是签订房屋买卖协议即使交付房屋，如果没有办理房屋登记手续，即不发生物权变动效力，无法取得所有权。故刘伟仅能依据《购房买卖合同》享有对祥和公司的债权请求权，而不能取得所有权，法院也无权确认所有权，因此刘伟仅依据购房合同、支付价款以及占有事实而要求确认房屋所有权，依法无据，应予驳回诉讼请求。二、刘伟不享有足以排除强制执行的民事权益。1.刘伟称法院查封、执行房屋与其购买的房屋并非同一标的物，即然不是一个标的物，就是并没有侵害刘伟权益，其不应提案外人异议。如果是查封错误，刘伟应依《民诉法》第225条提出执行行为异议即可，而不应提案外人异议。故刘伟称查封房屋不是一个标的物与事实不符。事实是，执行法院是依据钟红珍与祥和公司签订的购房合同约定的具体位置以及房产部门的抵押登记证明上载明的位置确认房屋查封的位置，如果刘伟认为存在错误，其与钟红珍的房屋不是在同一位置，那么应该是刘伟错误占有房屋导致，其应迁出至其购买房屋约定的实际位置。2.刘伟仅依钟红珍没有实际占有房屋便主观臆断其虚假购房、虚假按揭贷款，既无事实依据也无法律依据。钟红珍与信用社之间的商品房按揭抵押借款事实已由梨树县人民法院下发的生效的（2018）吉0322民初959号民事判决书进行事实确认，并依法判决钟红珍偿还信用社贷款，并确认房屋抵押担保有效，信用社在抵押房屋变现时应得到优先受偿权。如刘伟对法院判决书确认的事实有异议应依据民诉法227条中的认为原判决结果有错误，应依审判监督程序办理，而不应提出案外人异议之诉，因此在本案中不能就该事实再进行审理，即不能以一个案件的审理事实、裁决结果去反驳另一个已生效的判决书的认定的事实与判决结果，这样的做法是违反法律规定的。3.刘伟依据最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除强制执行的权益是适用法律错误。首先该规定第二十八条的前提仅适用金钱债权执行中，而信用社执行案涉房屋是依据梨树县法院（2018）吉0322民初959号民事判决中关于“梨树联社在抵押房屋变现时应得到优先受偿”的认定，信用社因钟红珍将案涉房屋抵押给信用社的担保物权而对案涉房屋依法享有的优先受偿权，因此在执行中，既有借款主合同的金钱债权执行，还有依抵押从合同的非金钱债权（抵押物权）的执行，而信用社对房屋的执行即属于实现抵押担保物权的非金钱债权的执行，故不适用二十八条的规定，而是应该适用该规定中第二十七条的规定：申请执行人对标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的排除执行异议不予支持。因此根据该条法律的规定，由于信用社对该房屋设立抵押而享有优先受偿权，即使没有查封行为，信用社依然可以强制执行案涉抵押房屋，因此刘伟即使已经实际占有该房屋依然不具有排除强制执行的民事权益。三、信用社申请执行案涉房屋是依据抵押事实，该事实已被生效判决确认，同时确认享有优先受偿权，信用社的执行申请依法有据。钟红珍购买案涉房屋并在信用社处办理按揭购房贷款，将按揭房屋抵押给信用社并办理抵押登记手续，同时由祥和公司为该贷款提供连带保证责任，以上事实可以证明购买房屋的真实性，同时抵押登记行为具有担保物权设立效力以及公示效力、排他效力，信用社对该抵押房屋依法享有优先受偿权是法定权利。即使祥和公司存在一房二卖行为，即使其他买受人已占有该房屋，但由于物权优先债权的原则，以及物权登记的公示效力及排他效力的功能，信用社的抵押权仍然能够对抗其他购房人，对案涉房屋享有优先受偿权，而其他购房人仅能依据与祥和公司的债权关系请求返还购房款。综上，刘伟的诉讼请求依法无据，不具有足以排除答辩人强制执行的民事权益，故应予驳回。钟红珍辩称，同意信用社的意见。祥和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审查认为，一、关于本案诉讼主体问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”的规定，本案庭审答辩中，钟红珍明确表示反对原告的执行异议，而祥和公司经合法传唤未到庭参加诉讼，无法确定是否反对案外人的执行异议，钟红珍、祥和公司应为本案被告，原告以钟红珍、祥和公司为第三人提起诉讼不当，本院更正钟红珍、祥和公司的诉讼主体身份为本案被告。二、作为本案执行依据的（2018）吉0322民初959号民事判决书中本院认为部分内容“钟红珍为贷款的偿还提供房屋抵押担保及祥和地产为偿还贷款提供保证担保合法有效，信用社在抵押房屋变现时应得到优先受偿，”此判决论述中已经确定本案诉争房屋在变现时享有优先受偿权，因此，本案诉争房屋与执行依据的判决书直接相关。原告就该房屋提出执行异议不属于执行异议之诉审理范围，应驳回原告的起诉。案外人可通过审判监督程序或第三人撤销之诉主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回刘伟的起诉。案件受理费7300元，退还原告刘伟。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判长 王立新人民陪审员 钟春红人民陪审员 王益娟二〇二一年四月一日书记员 张可维