江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏07民终3125号上诉人（原审被告、案外人）：马永华，男，汉族，1968年4月21日出生，住东海县。上诉人（原审被告、案外人）：王建师（系马永华之妻），女，汉族，1971年11月21日出生，住东海县。上诉人（原审被告、案外人）：徐勤剧，男，汉族，1968年12月15日出生，住东海县。上诉人（原审被告、案外人）：赵立英（系徐勤剧之妻），女，汉族，1973年11月20日出生，住东海县。上诉人（原审被告、案外人）：韩继亮，男，汉族，1976年10月10日出生，住东海县。上诉人（原审被告、案外人）：赵士珍（系韩继亮之妻），女，汉族，1978年11月30日出生，住东海县。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：孙长丽，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：冯同燕，女，汉族，1982年2月23日出生，住东海县。委托诉讼代理人：武旸，上海方本（连云港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何立军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。原审被告（被执行人）：李春亮，男，汉族，1955年2月28日出生，住东海县。原审被告（被执行人）：卞光迎（系李春亮之妻），女，汉族，1955年8月13日出生，住东海县。原审被告（被执行人）：李洋（系李春亮、卞光迎之子），男，汉族，1985年8月10日出生，住东海县。原审被告（被执行人）：江苏东一建筑工程有限公司，住所地东海县白塔埠镇323省道北侧。法定代表人：李洋，董事长。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋永权，东海县白塔法律服务所法律工作者。上诉人马永华、王建师、徐勤剧、赵立英、韩继亮、赵士珍因与被上诉人冯同燕、原审被告李春亮、卞光迎、李洋、江苏东某建筑工程有限公司（以下简称东某公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2019）苏0722民初10699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马永华、王建师、徐勤剧、赵立英、韩继亮、赵士珍上诉称，一、一审法院认定涉案房屋未能过户登记系上诉人自身原因所致这一事实错误，依法应当予以纠正。1、连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）对涉案房屋查封后，自始至终并未在涉案房屋处张贴查封公告，所以从外在形式上无法判断涉案房屋已被查封。2、如上所述，上诉人在购房时并不知道涉案房屋已被海州区法院查封，且通过后续庭审等情况可知，涉案房屋在查封期间进行买卖交易是经过海州区法院明确允许的，且上诉人支付的购房款毫不低于市场价格，购房款是单项流向，打到李春亮夫妻代理人张某1来账户，张某1来让其家属转到法院账户，购房款项均已汇入海州区法院账户以作执行款专用，没有在外循环过。换言之，上诉人购买涉案房屋，主观上无与卖方恶意串通之故意，客观上也是助力海州区法院一起执行案件的圆满终结，但巨额房款交付后，却落得一个房财两空且被认为有过错的下场。既是作为查封单位的海州法院所允许，且款项也已交予查封单位，亦不违反国家强制性规定，那何以认定为上诉人之过错？3.一审法院以涉案房屋系一整体为由认定上诉人分割购买存在过错，既不合法也不合理。上诉人在经由中间人张某1来购买涉案房屋后，便已经到当地房管部门办理过户手续，但由于海州区法院在收到房款后近一个月迟迟未予解封，导致涉案房屋直到被东海县法院轮候查封时一直无法办理过户手续，即无法办理过户手续并非上诉人自身原因所致。二、一审法院以“不能排除合理怀疑”这一刑事案件证明标准来要求上诉人举证，忽视上诉人的证据已达到高度盖然性的民事案件证明标准，显然无法律依据。上诉人在一审期间所提交的房屋买卖协议、李春亮之子李某2出入境记录、银行对账单等客观证据，均足以证实涉案协议签订时间、占有涉案房屋时间均在东海县法院查封之前，且上诉人均已支付全部价款，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。而一审判决以“不能排除合理怀疑”这一句笼统且适用错误的刑事案件证明标准规定对上诉人的上述事实予以否定性确认，于法于事实均无据。综上，一审判决认定事实及适用部分法律错误。请求：撤销一审判决，改判驳回冯同燕诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由冯同燕承担。冯同燕答辩称，一、坚持一审时候的庭审观点，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种条件。二、涉案房屋未能过户登记确系上诉人自身原因造成。1.法律规定了物权公示制度，房屋是否未查封，上诉人可以通过查询得知，其故意或者怠于查询，应当承担审核不到位的责任。2.上诉人称海州法院允许无证据证实，即使有法官的允许，该允许也是不符合法律规定的。3.《物权法》还规定了预告登记制度，上诉人完全可以凭该制度保障自己将来能够实现的目的。三、上诉人的证据达不到高度盖然性的民事案件证明标准，通过一审查明事实，上诉人在一审庭审中的证据以及张某1来在另案中的陈述完全可以得出如下结论，四名原审被告是为了转移财产、规避执行采取移花接木的手段，虚构了与六名上诉人房屋买卖的事实，该事实存在以下明显不合理：1.六名上诉在明知或应知该房屋在查封情况下，不签订任何书面合同直接向第三人张某1来全额缴纳巨款。2.房款交付后还签署买卖合同，且三份合同除了买受人身份不一样其他一致，三份合同对房屋位置统一约定为西侧两间，直至提交异议申请时，六位异议人对房屋位置不能明确。3.六名上诉人和四名原审被告均未到庭，似乎案件结果与其无关。本案六名上诉人提交的证据仅仅证明六名上诉人与张某1来有款项往来的事实，至于款项的用途无从证实，但是资金不可能是房屋买卖关系。综上请求法院依法驳回上诉请求。四原审被告李春亮、卞光迎、李洋、东某公司共同答辩称，一审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人的上诉理由成立。涉案房产，上诉人与原审被告李春亮、卞光迎签订了合法的房产买卖协议，并且将该款全部交付到海州区法院执行局，且该房产是根据海州区法院要求出售。并且该房产早在东海县法院查封前已经交付给上诉人，这些都是众所周知的客观事实。况且涉案房产售出后，答辩人代理人多次要求海州区法院解封过户，但海州区法院一直没有解封，拖延一个月，后来被东海县法院查封。作为涉案房产的买卖双方均无过错。上诉人的请求符合相关法律规定。一审法院违背事实作出错误判决，让三家购房户一辈子辛辛苦苦攒的血汗钱购买的房产被法院拍卖，如果权利得不到保护，增加矛盾冲突，要求法院查明事实，依法维护上诉人合法权益。经审理查明，2018年11月22日,东海县法院对冯同燕与江苏东某建筑工程有限公司（以下简称东某公司）、李春亮、卞光迎、李洋民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0722初8027号民事判决：东某公司、李春亮、卞光迎、李洋于本判决生效之日起十日内共同偿还冯同燕借款本金174万元及利息。根据冯同燕的申请，东海县法院于2019年4月16日立案强制执行，案号为(2019)苏0722执1595号。在执行过程中，该院于2019年5月23日作出(2019)苏0722执1595号执行裁定：查封被执行人李春亮所有的位于东海县国用（2004）第号、地号，面积1070.4平方米房产。案外人马永华、王建师，案外人徐勤剧、赵立英，与案外人韩继亮、赵士珍对本案执行标的分别提出异议后，东海县法院于2019年11月29日分别作出（2019）苏0722执异124号、（2019）苏0722执异125号、（2019）苏0722执异126号执行裁定，分别中止对李春亮所有的位于东海县西侧房产中的北侧两间三层半、南侧两间三层半、中间两间三层半房屋的执行。申请执行人冯同燕不服上述裁定，于2019年12月13日向东海县法院提起申请执行人执行异议之诉，东海县法院对上述六案外人全部列为被告，合并审理。冯同燕诉称，六名案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，理由如下：一、三份房产买卖协议和李春亮、卞光迎的陈述意见，不具有真实性和合法性。1.三份房产买卖协议和陈述意见不具有真实性。六名案外人举证与被执行人李春亮、卞光迎在2019年4月3日海州区法院查封涉案不动产期间签订书面买卖合同，但是，在此期间，李春亮、卞光迎居住在马来西亚，至今没有入境。协议中的见证人李某2是李春亮、卞光迎的儿子，他于签订合同后的第二日从马来西亚入境，由此可见买卖协议明显不具有真实性;六名案外人主张协议是由李某2带到马来西亚签署的，但是，在李春亮、卞光迎、李某2不到庭作证情况下，确实无法证明李春亮、卞光迎签名的真实性。李春亮、卞光迎的陈述意见是通过邮寄方式递交的，同样没有李春亮、卞光迎到庭确认，也无法证明签名的真实性。2.三份房产买卖协议和陈述意见不具有合法性。被执行人李春亮、卞光迎至今没有回国，上述两份证据均形成于国外。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：当事人向法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。该两份证据不符合法律规定，不能作为证据使用。二、根据东海县法院执行期间张贴执行文书时所拍摄的照片，涉案房产并未由六名案外人实际占用。三、六名案外人向某德来付款与本案无关。1.六名案外人于2019年3月4日向某德来账户汇入160万元、160万元、105万元，但没有说明资金用途，张某1来也没有提供李春亮、卞光迎委托其代收房款的证明，也没有房产买卖合同的约定。案外人是先付清购房款，在一个月后签订合同，不符合交易习惯，结合张德来在收款一个月后才向海州区法院代缴纳执行标的款的事实，证实案外人向某德来付款与本案无关。2.案外人韩继亮、赵士珍称，除105万元转账外，25万元是以房抵债，30万元是向某德来借款。明显不是事实，也不符合司法解释及实施规范。对于25万元以房抵债部分，韩继亮、赵士珍是否确实享有对李春亮的债权，应提供足够的证据，同时接受质辩，否则，不应获得支持。再者即便债权真实，以房抵债也已经侵犯了冯同燕的权益，韩继亮、赵士珍与冯同燕一样属于普通债权，但冯同燕债权已经胜诉判决确定，韩继亮、赵士珍在未诉讼情况下，通过房屋买卖直接优先实现债权，这不仅侵犯了冯同燕平等实现债权，还侵犯了冯同燕对胜诉判决的执行权。对于30万元向某德来的借款，更需要提供足够的依据，否则，不应予以认定。3.张德来之妻张加艳向海州区法院缴纳758万元，与李春亮称出售的房款无关,而是东某公司转让土地使用权的620万元款项。根据东某公司法定代表人李洋的录音，张某1来与东某公司有建设用地使用权转让合同关系，并且张某1来已经支付了转让费620万元，并借款给李春亮、李洋一家150万元。张德来之妻张加艳向海州区法院缴纳758万元，在汇款说明中注明“东某公司两起案件的还款”，这明显不是李春亮称的出售房款，可见该笔付款与本案房屋出售所的款没有关联性。如李春亮所言，758万元是李春亮出售房款组成，那加上东某公司出售建设用地使用权的620万元，一共1378万元，这些款项的去处又在哪里？因此，六名案外人汇入张某1来的425万元，案外人韩继亮、赵士珍所称的25万元以房抵债、30万元向某德来的借款，均不能作为六名案外人依据房产买卖协议支付的房款。请求：1.准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县西侧李春亮所有的六间三层半房屋的南边两间三层半房屋；2.准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县西侧李春亮所有的六间三层半房屋的北边两间三层半房屋；3.准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县西侧李春亮所有的六间三层半房屋的中间两间三层半房屋。东海县法院一审查明，海州区法院于2018年、2019年分别立案执行连云港市格斯达融资担保有限公司与东某公司、李春亮、卞光迎等人担保追偿权纠纷两起案件，执行案号为（2018）苏0706执3993号、（2019）苏0706执468号。在该两案诉讼过程中，海州区法院分别于2018年3月30日和2018年7月26日查封了李春亮所有的位于国用（2004）第号住宅用地及地上建筑物，该建筑物为六间三层半楼房。2019年4月2日，张德来之妻张加艳通过其中国银行账户转账758万元至连云港市海州区人民法院标的款账户，并在附言中注明“格斯达执行江苏东某建筑工程有限公司两起案件的还款”。2019年4月18日，该两案均以强制执行完毕方式结案。2019年5月24日海州区法院裁定解除对李春亮所有的位于国用（2004）第号，地号土地、房产的查封。在该房产被解除查封的前一日，东海县法院以(2019)苏0722执1595号执行裁定对该套房产进行了轮候查封。案外人马永华、王建师为证明其交易经过，提供了落款时间为2019年4月3日《房地产买卖协议》一份，证明其以160万元价格向李春亮、卞光迎购买了讼争房产内的两间房屋，建筑面积398平方米。该协议约定付款时间为2019年3月2日，该协议上有李春亮、卞光迎的签名。2019年3月4日，王建师通过银行账户转款160万元至案外人张某1来银行账户。案外人徐勤剧、赵立英为证明其交易经过，提供了落款时间为2019年4月3日《房地产买卖协议》一份，证明其以160万元价格向李春亮、卞光迎购买了讼争房产内的两间房屋，建筑面积380平方米。该协议约定付款时间为2019年3月2日，该协议上有李春亮、卞光迎的签名。2019年3月4日，徐勤剧通过银行账户转款160万元至案外人张某1来银行账户。案外人韩继亮、赵士珍为证明其交易经过，提供了落款时间为2019年4月3日《房地产买卖协议》一份，证明其以160万元价格向李春亮、卞光迎购买了讼争房产内的两间房屋，建筑面积380平方米。该协议约定付款时间为2019年3月2日，该协议上有李春亮、卞光迎的签名。2019年3月4日，韩继亮通过银行账户转款105万元至案外人张某1来银行账户。对于剩余55万元购房款，韩继亮称以对李春亮夫妻享有的债权冲抵25万元，并通过向某德来借款30万元进行了支付。张某1来对此予以认可。还查明，李春亮、卞光迎分别于2018年8月和10月出国至马来西亚至今未回。其子李某2于2019年3月24日出国至马来西亚，2019年4月4日回国，2019年9月20日再次出国至今未回。李春亮、卞光迎称，上述房地产系其委托张某1来对外出售，案涉三份房地产买卖协议的签名属实，系由其在马来西亚签名后交给儿子李某2带回国内。张某1来出庭作证，认可本案被告主张的事实，亦认可其妻子张加艳向海州区法院标的款账户转账758万元中，包含了马永华、王建师、韩继亮、赵士珍、徐勤剧、赵立英应交付的全部购房款。东海县法院一审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，讼争房产及土地使用权依据物权登记状态系一个整体，并未分割。在上述情形下，即使马永华、王建师、徐勤剧、赵立英、韩继亮、赵士珍所提供的房地产买卖协议真实有效，由于其系对该房产内的房间进行分割购买，如认定其对分割购买的房屋享有实体权益,则与物权的整体登记状态不符。而且，讼争房产一直处于人民法院查封状态，买受人知道或应当知道该房屋存在权利限制情况，故其在未办理过户登记方面存在明显过错。所以，以上情形不满足上述法律规定可以排除执行的第四个要件。其次，依据马永华、王建师、徐勤剧、赵立英、韩继亮、赵士珍所主张的协议签订经过、付款经过及房屋占有使用经过，其提供的证据不能充分证明其主张。对于该房屋交易经过是否符合上述法律规定的前三个要件，均存在难以排除合理怀疑的情形。对此，应由马永华、王建师、徐勤剧、赵立英、韩继亮、赵士珍承担举证不能的不利后果。综上，案外人对执行标的不享有足以排除执行的民事权益，对冯同燕要求继续执行李春亮所有的位于西侧房产南边三层半房屋、中间三层半房屋、北边三层半房屋的诉讼请求，其诉讼请求实质为继续执行李春亮所有的位于整套房产，该院予以合并处理，依法予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2020年7月28日作出（2019）苏0722民初10699号民事判决：准予执行该院（2019）苏0722执1595号执行裁定所查封的李春亮所有的位于东海县西侧的房产。本院认为，本案争议焦点问题是六案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照以上法律规定，金钱债权执行中,案外人作为不动产的买受人如欲排除对作为执行标的的不动产的强制执行，必须举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。本案中，在法律没有禁止的情况下，一审法院以案外人分割购买案涉房屋为由否定其对分割购买的房屋享有实体权益，没有法律依据。根据善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，人民法院应最大限度减少对被执行人权益影响，被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，人民法院可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖。变卖款交付执行后，人民法院自然会解除查封。因此，一审法院笼统地以“讼争房产一直处于人民法院查封状态”为由认定案外人对案涉房屋不能办理过户登记手续存在明显过错，没有考虑到本案中案外人主张的房屋交易行为时间发生在海州区法院查封期间、东海县法院轮候查封之前的特殊情形，在未查明案涉房屋处置行为是否系经当时的执行法院海州法院允许的情况下，即认定案外人对案涉房屋不能办理过户登记受理存在过错，事实不清，不符合善意文明执行理念。因一审法院先行认定案外人对案涉房屋未办理过户登记存在过错，故其没有参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，进一步审查认定案涉房屋买卖合同是否真实合法、案外人是否合法占有案涉房屋、案外人向某德来支付的款项是否为购房款、案外人韩继亮是否享有对李春亮的25万元到期债权等当事人争议的案件相关基本事实。综上，一审法院原判决认定基本事实不清，应予发回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初10699号民事判决；二、本案发回江苏省东海县人民法院重审。上诉人马永华、王建师、徐勤剧、赵立英、韩继亮、赵士珍预交的二审案件受理费20460元予以退还。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛二〇二一年四月二十七日法官助理 于学金书 记 员 王诗语法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。