成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初2463号 原告：王长立，男，汉族，1980年11月24日出生，住河南省新乡市红旗区。 委托诉讼代理人：王锐，北京市金开（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：胡江，北京市金开（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：成都恒金置业有限公司，住所地成都市成华区建设南街9号。 法定代表人：龙德忠，总经理。 委托诉讼代理人：吕玉洁，女，汉族，系公司员工，特别授权。 原告王长立与被告成都恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告王长立及其委托诉讼代理人王锐，被告恒金公司的委托诉讼代理人吕玉洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王长立向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿原告因不履行合同义务给原告造成的损失72000元，判令被告向原告支付自2021年3月1日起至实际交付商品房时止的逾期交房违约金（以房屋总价款为基数，按照每日万分之一计算）并继续履行合同；2．请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款614728元为基数，自2019年6月25日起，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际办理完成房屋所有权证书时止，截止2020年12月1日的违约金为38505.88元）。3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月23日，原被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下称合同）（合同编号：×××01）。2015年11月23日，原被告双方签订了《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》。上述《四川省商品房买卖合同（预售）》及《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》约定，原告购买被告开发的恒河广场的住宅商品房，该房屋总价款为人民币614728元。双方约定，付款方式及期限为贷款方式付款，原告应于2015年11月23日前向被告支付首期房价款人民币184728元，余款人民币430000元向中国建设银行股份有限公司成都岷江支行申请贷款支付，期限20年。2016年1月25日，原告与中国建设银行股份有限公司成都岷江支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向中国建设银行股份有限公司岷江支行贷款430000元用于支付被告购房款。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期房价款184728元，余款人民币430000元也经中国建设银行股份有限公司成都岷江支行向被告支付完毕。双方在合同第十九条中约定了逾期交房责任，即被告应在2017年12月31日前向原告交付该商品房。逾期交付商品房的，被告应在自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。现被告至今未向原告交付商品房，亦未向原告支付逾期交房的违约金。虽然被告在《补充协议》第8条第8.8条自行确定了被告逾期交房违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%，但这是被告为了减轻承担违约责任而单方制定的违约金条款，与双方合同第39条第2款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的条款相悖，故应以合同第19条约定的逾期交房责任中确定的违约金为准。同时，双方在合同第二十八条及补充协议第十一条约定了房屋所有权转移登记责任处理，即原告未能在商品房交付之日540日内取得该商品房所有权证书的，应承担违约责任。因被告在补充协议中为减轻可能发生的违约责任，自行确定了每年按房款的0.1%向原告支付违约金是为了减轻自己承担的违约责任而单方制定的违约金，也是违反了双方合同第39条第2款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的条款，故原告要求对该部分被告自行确定的违约金进行调整增加，调整为以房屋总价款614728元为基数，自2019年6月25日起，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际办理完成房屋所有权证书时止。原告认为，根据合同第39条第2款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容和的，仍以本合同为准”及《中华人民共和合同法》第39条“用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的合同约定及法律规定，由于被告存在提供格式条款已方免除其责任，同时加重对方责任、排除对方主要权利等情形的，因此，该补充条款第8条8.8项的条款和第11条11.2项的条款应为无效条款。更何况，补充条款第8条8.8项的条款仅限于逾期超过180日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，并不包括逾期交房180日内被告应当向原告承担的按日计算支付全部房价款万分之一的违约金。鉴于此，原告认为，根据双方合同第39条的约定及《中华人民共和合同法》第39条、40条的规定，双方约定的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有一方为免除其责任，同时又加重对方责任、排除对方主要权利等不一致之处，应以《四川省商品房买卖合同（预售）》为准而不是以《补充协议》为准。原告为维护自身权利，遂起诉至法院。 被告恒金公司辩称，1．原被告双方签订的《补充协议》中已明确违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%，2%的违约金就包含了损失，且原被告双方建立的商品房买卖合同关系中，恒金公司的主要义务是交付合格的房屋，原告要求被告承担损失及调高违约金无合同依据；2．双方合同约定出卖人逾期交房的，逾期办证违约违约金的计算时间从实际交付之次日起算，现案涉房屋未交房，恒金公司不应承担逾期办证违约金；3．恒金公司目前经营难度大，几乎处于停工状态，为保护购房者切身利益，推动项目复工并加快项目建设以尽快交房。 经审理查明，2015年11月23日，恒金公司（出卖人）与王长立（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：×××01），约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋，建筑面积71.48平方米，总价款为614728元。合同第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人于2015年11月23日前支付首期房价款人民币184728元，占全部房价款的30%；余款人民币430000元向中国建设银行股份有限公司成都岷江支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：20年。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在180日之内［该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限］，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金［该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率］。（2）逾期在180日后［该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同］，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理：1．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（2）详见补充协议第十一条约定。 同日，恒金公司与王长立就前述《商品房买卖合同（预售）》签订了《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》载明《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准。《补充协议》第八条对《商品房买卖合同（预售）》第十八条、十九条补充约定：8.8逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。《补充协议》第十一条对《商品房买卖合同（预售）》第二十七条、二十八条补充约定：11.1双方同意以该商品房交付日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。 前述合同签订后，王长立按约向恒金公司交付了购房款，但恒金公司未在合同约定交房期间内向王长立交付房屋。 庭审中，王长立出示其与案外人赵怡于2017年9月5日签订的房屋租赁合同一份，约定王长立在收到开发商交付的案涉房屋后10日内将其出租给赵怡，租赁期限自2018年3月1日起至2021年3月1日止，月租金为2,000元，每季度季初10日内支付季租金6,000元。在该房屋交付给赵怡至2018年3月1日前作为装修期，王长立不收取租金。对该份合同，恒金公司称无法核实其真实性。此外，王长立陈述，没有因未履行租赁合同向赵怡支付违约金，其购买房屋并非用于居住，是想以租金收入抵扣房贷。 认定上述事实，有原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、认购协议及商品房买卖合同摘要、公证书、房屋租赁合同、电子回单、房屋销售专用收据、《个人贷款支付凭证》等及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，王长立与恒金公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定了交房时间，现恒金公司未能在约定的时间交房，其已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于恒金公司应承担的违约金金额，因双方在《补充协议》中约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”以及“《商品房买卖合同（预售）》与补充协议有抵触之处，以补充协议为准”，现恒金公司逾期交房已达180日以上，其应当按照《补充协议》的约定支付违约金，金额为房屋总价款614,728元＊2%=12,294.56元。关于王长立诉请的房屋租金损失72,000元，其提供与案外人签订的房屋租赁合同一份用于证实其主张，但该合同不符合租房前实地查看房屋的日常生活经验，故在其未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对该份证据不予采信。关于王长立诉请恒金公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定给付2021年3月1日起的违约金问题，本院认为，在案涉双方所形成的商品房预售合同关系中，恒金公司的主要义务是交付合格的房屋，这也是王长立作为买受人最主要的合同权利，《补充协议》的上述约定并不免除或减轻恒金公司的该项义务，也未排除王长立的该项主要权利，故王长立要求以“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容”为由排除上述违约责任条款的适用，并无法律依据，本院不予支持。对于恒金公司逾期交房所应向王长立承担的违约金，以12,294.56元为限。 关于恒金公司是否应当给付逾期办证违约金以及违约金标准应否调整的问题。根据《补充协议》第十一条第11.1项“双方同意以该商品房交付日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日”的约定可知，先交付房屋，恒金公司在交付房屋次日起540日内，办理完毕案涉房屋所有权证。本案中，案涉房屋尚未交付，恒金公司办理产权登记的540日尚不具备起算条件，故王长立的该项诉请不具备合同约定和法律规定，不予支持。至于是否应当调整《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的逾期办证违约金标准，本院认为，谈论该问题的前提是恒金公司具备逾期办证的情形，且应当根据届时的客观状况进行分析，目前尚无判定的基础和必要。待逾期办证的客观事实成就，王长立可另行主张违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都恒金置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王长立支付逾期交房违约金12,294.56元； 二、驳回原告王长立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,190元，由原告王长立负担1,136元，被告成都恒金置业有限公司负担54元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年四月二十一日 书记员  王玲