成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初16499号 原告：巩固，男，汉族，1965年3月3日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：中铁房地产集团西南有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。 法定代表人：阮兴。 委托诉讼代理人：赵丹，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：邹受培，系公司员工，特别授权。 被告：中铁建物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市成华区昭觉寺横路19号。 法定代表人：范会理。 委托诉讼代理人：牛练，系公司员工，一般授权。。 原告巩固与被告中铁房地产集团西南有限公司（以下至判决主文前简称“中铁房地产公司”）、中铁建物业管理有限公司成都分公司（以下至判决主文前简称“中铁建物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告巩固、被告中铁房地产公司委托诉讼代理人邹受培、中铁建物业公司委托诉讼代理人牛练到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巩固向本院提出诉讼请求：1、判令二被告承担违约金共98320元（违约金根据双方所签订《商品房买卖合同》第十八条约定交房时间为2018年10月30日，截至原告于2020年9月起诉时止，逾期已达665天以上。根据本合同第十九条约定逾期交房违约金为：已交付全部房款×万分之二×天数＝739258×0.0002ｘ665天＝98320元）；2、判令二被告赔偿原告损失共计14400元（赔偿损失费用：因被告逾期交房及违规建筑问题，原告与亲友多次找被告交涉，由此产生的交通、住宿及误工费应由被告承担，具体赔偿如下：1.误工费：200元／天ｘ15天ｘ2人＝6000.00元。2.交通费：内江到成都往返130元／次ｘ15次ｘ2人＝3900元。3.住宿费：150元／天×15次×2人＝4500元，合计：14400元）；3、判令二被告停止侵权，拆除原告住房窗外一切违规建筑；4、判令二被告无条件交房、禁止威胁收取侵权后的所有物管费。事实和理由：原告与被告于2017年7月17日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于成都市成华区××街道××组，保平社区5、10组地块上的3栋2层204号商品房，预测为82.65平方米，商品单价为每平方米10841.15元，总价款739258元。原告在签订合同后，按时向被告支付购房款（首付）449258元，并交付维修资金2272.88元，契税6659.99元等。随后，原告的住房按揭贷款290000元己由成都建设银行铁道支行向被告转账。根据合同中约定，被告应当于2018年10月30日前向原告交付该商品房。原告与被告签订合同后，原告一直以来都按照被告的要求履行了相关义务，缴付相关费用等。原告于2018年3月30日按要求收房时发现该商品房与当初原告购买签订合同时被告的宣传承诺不一致，被告在没有征得原告同意的情况下于交房前违规在原告住房客厅、书房及卧室窗外修建玻璃房及平台等，分别是小区摩托车、电动车进出通道房和物管用房，这些建筑是被告擅自改变了原来规划设计，临时增加的建筑，该搭建房屋是从原告住房下面的地面挖开进入地下室的曲折通道，它既危害了本栋楼房（3号楼共37层）建筑的结构安全、是全大楼所有住户的重大安全隐患，同时原告更是那些建筑物的直接受害者，窗外白天夜晚24小时随时进出的摩托车和各类人员，不仅带来各种噪音和尾气污染，更有可能存在治安隐患，原告长期患有神经衰弱，身心无法承受吵闹和不安全的环境，在这样一个存在严重安全隐患的房间里，白天晚上都不敢掉以轻心，随时随地都处于恐惧和焦虑之中，对身心健康是一种极大的摧残打击，原告的人身安全和财产安全根本得不到保障。原告在被告的相关交房工作人员当天的安排下检查了房屋，由工作人员提出并手写书面整改意见，及时录入电脑系统上报有关部门，告知我们领导研究后会给我们及时解决处理。之后，原告又多次到被告工程处、物管办公室催促现场负责人答复、解决问题，要求尽快交房。同年12月又给被告书面发函，反映、催促尽快解决原告提出的整改诉求。但是，两年以来，原告不下15次上门催促被告，每次都被搪塞告知：他们领导研究后会解决问题的，让我们耐心等待。经过原告持续不断的反复争取，2020年7月被告才拆除卧室窗外一小部分搭建的平台。2020年8月，原告又到被告的铁建大厦去反映情况，但他们不准原告进入大楼办公室，只派出一工作人员在大门口草草地答复几句：马上给领导汇报，尽快解决你的问题，你们回去等消息。但是，直到今天，原告的诉求仍然没有得到妥善解决。从签订商品房买卖合同开始到现在，因为被告的违约行为，原告多处奔走，诉求无果，导致原告造成误工费、交通费、住宿费等损失，现原告为维护自身合法权益，依据《商品房买卖合同》《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民民事诉讼法》相关规定，提起诉讼，请求判如诉请。 被告中铁房地产公司答辩称：一、原告主张被告违规修建建筑、侵权的诉求即无事实依据，也无法律依据。二、原告主张要求被告交付房屋，承担违约金及原告损失，要求被告二免除物业费的诉求即无事实依据也无法律依据。综上，原告的所有诉讼请求即无事实依据也无法律依据，应当全部予以驳回。 被告中铁建物业公司答辩称一、我方所提供物业服务的北湖国际城小区内一切建筑物、构筑物及附属设施均是按照规划设计方案执行，未有改变规划设计的情况存在，也未有安全隐患的存在。二、我方并未给被答辩人的生活或居住造成损害或带来安全隐患，不存在侵害其相邻关系的行为，故不应赔偿损失，并且原告诉求为相邻权纠纷，也不应向被告主张违约责任。 经审理查明，2017年7月17日，中铁房地产公司作为出卖人，与巩固作为买受人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定巩固购买了位于成华区××街道××组，保平社区5、10组“中国铁建北湖国际城2期”3幢2层204号房屋，商品房价款739258元，买受人采用公积金贷款方式支付。出卖人在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。第三十一条约定“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：“买受人购买的商品房所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，买受人接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成小区总平布局变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：（1）按照政府主管部门有关设计、规划、配套等部门的要求进行的变更……” 2017年6月27日，巩固支付购房款10000元，2017年7月17日支付439258元；2018年1月11日，巩固、刘蕊与成都建行铁道支行签订《个人住房公积金借款合同》，约定向后者借款290000元。2018年4月24日，中铁房地产公司向巩固开具房屋购买发票，2018年5月23日巩固支付维修基金等2272.88元，2018年12月21日支付契税6659.99元。 巩固提供有沙盘照片，拟证明诉争建筑物系被告违规搭建，中铁房地产公司对此不予认可，称照片看不出与案涉房屋有任何关系，即使是原告所购房屋所在楼栋的沙盘展示，也恰好证明沙盘上对其主张的违建的机动车道在前期宣传时就予以展示了。其提供的现场照片显示非机动车道上方搭建有雨棚，该雨棚现在已经拆除。巩固另提供整改意见书复印件、邮政专递回单、车票等，称其向被告反映房屋安全隐患、催促整改并尽快交房。 中铁房地产公司提交有建设工程规划核实意见书、建筑面积测绘成果报告、规划总平面图等，中铁建物业公司提交有北湖国际城二期综合技术经济指标表、3栋规划设计图等，显示物管用房位于3号楼1楼，巩固房屋窗外有非机动车出入口，巩固对此表示里面内容看不懂，认为与本案无关。 案涉小区1、2、3、4号楼及相应地下室于2017年12月18日通过竣工验收，2018年3月22日，中铁房地产公司向巩固发出《入伙通知书》，告知其购买的房屋已具备交房条件，安排其于2018年3月29日到交房现场办理物业移交手续。 庭审中，对于巩固主张违约金依据，巩固陈述其看房时售楼人员介绍房屋往外看只有绿地，没有遮挡建筑物，后在交房时与当时销售人员讲解不一致，故我未收房。对于巩固第三项诉讼请求中具体拆除内容，巩固称要求被告方拆除进出口房屋， 上述事实，有以下证据在案证实：1、原、被告身份信息及公司登记信息；2、《商品房买卖合同》、《补充协议》、付款凭据、公积金借款合同、收据；3、照片、车票、EMS快递单、视频资料；4、竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、入伙通知书、规划总平面图、建设工程规划核实意见书；5、原、被告双方当事人的陈述及庭审笔录。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议为原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自身义务。对于巩固主张房屋实际交付后房屋外的设施与当初购房前沙盘展示不一致，以此为由拒绝收房并主张逾期收房违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约”之规定，巩固提供的照片、视频中显示，原有沙盘模型中其房屋外非机动车通道位置与实际情形不一致，但该非机动车位置经规划批准验收合格，且非机动车通道的设置并未对房屋价值造成重大影响，不影响房屋正常使用，不会导致合同目的无法实现。因此巩固以被告实际交房与宣传不一致为由认为被告违约并主张违约金，无法律依据，本院不予支持。 巩固主张被告拆除其窗外的违规建筑，因上述建筑经过规划审批通过，巩固该主张无事实基础，本院不予支持。对于巩固主张其误工费、交通费、住宿费等损失，因本院已经认定被告无违约行为，巩固该项主张无法律依据，本院不予支持。巩固主张中铁建物业公司禁止威胁收取侵权后的物管费，该主张与本案商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，本院对此不予处理。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 驳回原告巩固的诉讼请求。 案件受理费2554元，减半收取计1277元，由原告巩固负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  贾少朋 二〇二一年四月十三日 书记员  范 帆