内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）内04民终1173号上诉人（原审原告）：孙凯，男，1965年6月23日出生，汉族，退休职工。委托诉讼代理人：白凤武，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴林左旗东宝农畜产品有限公司，住所地：赤峰市巴林左旗林东镇（原油漆厂院内）。法定代表人：何文霞，经理。委托诉讼代理人：邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市巴林左旗林东镇契丹大街中段路南气象小区东侧。法定代表人：穆井新，总经理。委托诉讼代理人：陈伟，男，1982年11月9日出生，汉族，现住赤峰市。上诉人孙凯因与被上诉人巴林左旗东宝农畜产品有限公司、巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，不服巴林左旗人民法院（2020）内0422民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙凯上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判不得执行巴林左旗契丹公馆A区二期14-1-0102号、17-1-0501号房屋； 2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在巴林左旗行政区域内查到登记在孙凯名下的多处不动产登记信息，由此推断上诉人名下有其他居住的房屋，属于事实认定不清。首先，上诉人在巴林左旗已登记的不动产均为商业、办公用房，并无住宅用房，该多处不动产不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的“可用于居住的房屋”，一审法院未区分房屋属性径直认定，明显错误。其次，涉案的两处房产是上诉人及其父亲孙某两个家庭各自唯一购得的住宅房产，上诉人及父亲均自2017年巴林左旗人民政府拆迁辽代古塔原住宅房屋后，一直在外租房居住，后为自己居住才以建设工程材料款转房款的形式购买涉案房产，现上诉人及父亲已实际入住涉案房产，交纳了相关物业费、水暖电费。最后，上诉人及其父亲作为消费者的身份，人民法院应予查清并认定，且上诉人经商用房不应影响消费者身份的认定，在未查清该事实的情况下，径直判决明显有误。二、一审法院作出上诉人不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件的认定，系适用法律错误。如前所述，一审法院在未查清事实的情况下，认定上诉人不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件，系适用法律错误。三、上诉人完全符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，享有足以排除执行的民事权益，具体理由如下：1.在巴林左旗人民法院查封涉案房屋之前，上诉人已与巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“景鑫公司”）签订了合法有效的书面买卖合同。2.上诉人一审提交的交款收据及孙凯转账工程款房源明细记载了当事人名称和姓名、标的物、购房金额、房屋面积、价款结算方式等内容，已具备了房屋买卖合同的基本要素，且双方签字盖章进行了确认，因此，上诉人与景鑫公司之间已签订了合法有效的书面买卖合同。2.上诉人所购涉案房屋系用于居住且上诉人名下也没有其他用于居住的房屋。该情形已在一、二项中详细说明，此处不再赘述。3.上诉人通过工程材料款转购房款的形式足额支付了涉案房屋的全部价款。景鑫公司为上诉人出具的收据及孙凯转账工程款房源明细均载明，景鑫公司在欠付材料费的情况下，双方将材料费转为商品房买卖合同关系的购房款达成了合意，且在合意抵顶三日后签发收据，该行为合法有效。因此，上诉人已将购房款全部予以支付。综上所述，上诉人符合法律规定的享有足以排除执行的民事权益，其与景鑫公司形成的房屋买卖合同关系应受法律保护。巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司辩称，公司承认和孙凯的抵账过程。其他的由法院判决。巴林左旗东宝农畜产品有限公司辩称，上诉人因案外人王某的借款及材料款等约定以房抵债，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，上诉人并未实际支付购房款。因以物抵债属于金钱之债的履行方法，在房屋权属变更登记之前，上诉人不能基于以房抵债，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。本案截至2019年8月19日执行裁定书并查封案涉房产时，上诉人既未与被上诉人景鑫房地产开发公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并申请预告登记，也未就涉案房产办理产权登记。上诉人就执行标的不享有足以排除查封与执行的民事权益。孙凯向一审法院起诉请求：1.不得执行巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市××区房；2.请求人民法院确认涉案位于赤峰市××区房孙凯具有优先受偿权，该楼房归孙凯所有；3.由巴林左旗东宝农畜产品有限公司、巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月15日，巴林左旗东宝农畜产品有限公司向该院提出保全申请，请求查封巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市××区二期房产、仓储房（含涉案契丹公馆A区二期14-1-0102号和17-1-0501号房产）。2019年8月19日，该院作出（2019）内0422执保941号执行裁定书，查封了上述房产。孙凯以其购买涉案楼房为由提出书面异议，该院2020年4月23日作出（2019）内0422执保941号之一执行裁定书，驳回案外人孙凯的异议请求。2017年10月20日，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司给孙凯出具了孙凯转账工程款房源明细，内容为包含涉案两套房产在内的四套房产，其中契丹公馆A区二期14-1-0102号，面积133.9㎡，单价4790元/㎡，总价641381元；契丹公馆A区二期17-1-0501号，面积99.4㎡，4690元/㎡，总价466186元。双方约定以上房源面积以房产部门出具的产权测绘报告为准，产权面积多退少补。商品房买卖合同（网签）签署时间2018年12月30日。商品房交付使用时间为2018年12月30日。2017年10月23日，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司给王某出具了收据两枚（契丹公馆A区二期14-1-0102号楼房，房款用王某支回借款及水暖件款和卢艳波工时转交，金额641381元；契丹公馆A区二期17-1-0501号，房款用王某支回借款本息及水暖件款和卢艳波水暖工时转交，金额466186元）。孙凯与王某系夫妻关系，王某在巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司出具收据的交款人处签字，王某认可此次诉讼由孙凯主张权利。在双方约定的时间即2018年12月30日，孙凯未与巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同。巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司也未将契丹公馆A区二期14-1-0102号和17-1-0501号楼房交付给孙凯。不动产信息查询显示，截止2020年4月23日，在巴林左旗行政区域内查到登记在孙凯名下的多处不动产登记信息。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该院已经查明的事实，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司虽将涉案的两套房产顶账给孙凯但双方未办理过户登记手续，且孙凯在人民法院查封上述房产时没有占有涉案楼房。孙凯不符合上述法律规定的情形。同时孙凯的情形亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。孙凯就执行标的不享有足以排除该院对涉案房屋的查封与执行的民事权益；故对孙凯要求不得执行巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市××区房；确认涉案位于赤峰市××区房孙凯具有优先受偿权，该楼房归孙凯所有的诉讼请求该院不予支持。判决：驳回孙凯的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙凯提交：第一组1.房屋征收补偿协议书；2.住房登记情况查询证明；3.房屋租赁合同和收据。该组证据证明：上诉人孙凯名下没有可以用于居住的房屋，是适格的商品房消费者。第二组1.契丹公馆A区二期认购协议书；2.协议书；3.收据。该组证据证明：1.在该房屋被法院查封前，上诉人孙凯与巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司签订了有效的购房合同并缴纳了全部的房款；2.上诉人购买此房屋是出于自己居住的目的。第三组1.房屋征收补偿协议书；2.不动产查询信息结果证明；3.结婚证复印件一张；4.契丹公馆A区二期认购协议书及收据；5.协议书；6.收据。该组证据证明：1.案外人孙某，在2017年房屋被征收后名下再无房产，属于适格的商品房消费者；2.因孙某妻子李玉琴要求，其夫妻二人必须有独立房产，故孙某购买了契丹公馆A区二期14-1-0102号房屋；3.在该房屋被法院查封前，孙某与巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司签订了有效的购房合同，并缴纳了全部的房款；4.孙某购买此房屋是出于居住目的。第四组1.户口本信息。该组证据证明：孙某年事已高，故其购买房产等事宜均由上诉人或其儿媳王某代为办理。巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司质证称：对第一组证据的真实性没有异议，关联性没有异议。对第二组证据中与巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司的认购协议书是真实的，房屋取暖费＼垃圾清运费政府组织统一交付，相关费用要提前收取，对真实性关联性均没有异议。对第三组证据没有异议。对第四组证据真实性关联性均没有异议。巴林左旗东宝农畜产品有限公司质证称：第一组1.房屋征收补偿协议书；2.住房登记情况查询证明；3.房屋租赁合同和收据。真实性没有异议，但与本案没有关联性，不能证明上诉人是诉争房屋的权利人。第二组1.契丹公馆A区二期认购协议书；2.协议书；3.收据。证明目的有异议，证明了本案是用王某的工程款进行的以物抵债，不能证明上诉人是普通的消费者、购房人。第三组1.房屋征收补偿协议书；2.不动产查询信息结果证明；3.结婚证复印件一张；4.契丹公馆A区二期认购协议书及收据；5.协议书6.收据。质证意见同第二组证据质证意见。第四组1.户口本信息与本案不具有关联性，涉案房屋是以物抵债。本院认证，对孙凯提交的第一组证据，虽巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司、巴林左旗东宝农畜产品有限公司对其真实性均无异议，但不能证明其证明目的，本院不予采信；对第二组证据，因与孙凯一审期间提交的孙凯转账工程款房源明细中所述2018年12月30日签署商品房买卖合同（网络）的记载不符，且孙凯一审自认房款系用材料款交付，故对该组证据的证明目的本院不予采信；对第三组、四组证据，孙某并未在本案中就房屋主张权利，该组证据与本案不具备关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，一审期间孙凯称，“我与第三人签订了房源明细以后，双方就已经实际形成了商品房买卖合同关系”“房款都是用材料款交付的，景鑫公司在我店里买水暖材料，给不上钱的时候就用借款的形式写的。”“我们之间的买卖合同的账已经结清了，用房子抵账”。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孙凯应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。孙凯虽提交了与巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司签订的房屋认购协议等，但根据孙凯陈述，案涉房屋房款系巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司无法偿还在其店里购买水暖件的材料款，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司以案涉房屋抵顶王某（孙凯）的债务，巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司对孙凯的陈述亦予以认可。案涉房屋至今仍登记在巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司名下，并未转移登记至孙凯名下。故即使巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司与孙凯之间曾就案涉房屋作出以物抵债的意思表示，该以物抵债也未实际完成。因此，对于孙凯来说，该权利仍属一般债权，并不足以形成优先于一般债权的利益。孙凯所提举的证据不足以证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，孙凯的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14769元，由孙凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚美竹 审 判 员 黄树华  审 判 员 张斯琪  二〇二一年四月二十八日法 官 助 理 刘 威 书 记 员 王婧婷