江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0682民初8094号 原告：毛春华，男，1982年3月9日生，居民身份证号 码320684198203093675，汉族，住南通市崇川区三里墩花苑 10栋1704室。 委托诉讼代理人：吴光华，江苏金皋律师事务所律师。 被告：李健，男，1975年10月22日生，居民身份证号 码320622197510220212，汉族，住如皋市如城街道东皋新村 99栋401室。 委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师。 原告毛春华与被告李健转让合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛春华及其委托诉讼代理人吴光华、被告李健及其委托诉讼代理人徐红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毛春华向本院提出的诉讼请求：1、判决确认原、被告2020年5月10日签订的如皋市浅水湾假日酒店转让合同无效，2、判令被告退还转让款45万元、赔偿原告装修损失20万元、经营损失（以7月份营业额作为计算依据，统计8月份的经营损失11.6万元、9月份的经营损失为20.6万元）、消防罚款2万，共99.2万。3、被告承担本案的诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求第一项为解除原、被告2020年5月10日签订的如皋市浅水湾假日酒店转让合同。事实和理由：被告李健于2020年5月10日以45万将如皋市浅水湾假日酒店经营权以合同方式转让原告，原告按约支付了转让款45万并随后进行了装修，支付装修费20万。装修后一边经营一边办理相关营业手续，谁料第二个月，即有小区业主阻止经营并向相关主管部门举报遭查处。随后原告方才知道该房屋不能通过消防验收无法办理经营手续，此事造成原告当年8、9月经营损失32.2万，事后未能协商解决。 被告李健辩称：1、原告声称是由于消防部门不批准相关许可，导致合同无法履行，将这一理由对照合同法及民法典解除合同的相关规定，都与其理由不符。原告认为因为消防部门不批准，所以合同无法履行，这显然不是被告不履行合同所导致的，而且在双方所签的合同第一条已经明确原告对转让的标的物已作了充分了解。这个充分了解，是包括他的法律后果、法律风险的了解。需要特别指出的是，原告本人也已多年从事酒店经营，而被告经营期间取得的相关许可证，也是进行过相关公示的，原告均可以向相关部门查阅公示内容。原告声称其不知道，显然是其自己的过错所致，其责任应当由原告本人承担。本案解除的条件也不具备，本案所涉标的物已经由原告主动与业主解除合同导致标的物丧失所有权。这个标的物是指装修设施等，部分标的物由于租赁期届满，原告没有与业主续签租赁合同，导致添附的财产所有权也已经丧失。部分财产已经转化为了原告的经营收入。如果原告坚持要求解除合同，法庭也支持其该项诉讼请求，按照法律规定，原告则需折价返还相关财产，双方约定的财务的价值是45万元，原告则需要返还被告45万元。2、本案原被告转让的是被告合法租赁期限的租赁权和相关设施的所有权、使用权。案涉酒店转让合同签订后，并没有因为被告的原因相关租赁合同被解除，也没有因为被告的原因导致原告无法经营。其之所以被消防部门处罚，是因为在2020年6月16日变更经营主体以后，未进行“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”的更新，该结果纯粹是由于原告违法经营所致，并非被告的原因。3、本案原告受让以后之所以出现不能正常经营的情形，是因为其要求房屋出租人降低出租房屋的租金为原出租价格的80%，且提出不再租赁部分房屋导致经营场所的面积与原经营证照所载明的6000㎡不相符的结果。4、本案原告所声称的装修损失，是其违法装修导致的后果，与原告无关。按照法律规定，酒店等公共经营场所在装修前，必须向消防主管部门报送相关消防的设计，经过消防部门审核认可以后，方可进行相关装修改造。而本案原告并未依法进行相关消防审核，因此造成的损失与被告无关。5、原告所谓的经营损失既没有事实依据，也是由于上述二、四项原因的结果。因此，即使存在损失，也与被告无关。6、实际上原告给付的转让款不足32万，总共实际给付款项是40万。其中8万余元是偿还被告代其向房屋出租方支付的房屋租金。综上，请求驳回原告的诉请。 原告为支持自己的主张举证如下： 证据1、2020年5月10日原、被告签订的《酒店转让合同》原件，该合同第一条明确转让的标的为酒店的经营权及其他资产。 证据2、房屋所有权证书两份：石拥军，房产证号17××27；张晓红，房产证号17××28。证明:31幢6039/6041房子的规划用途为酒店式公寓。 证据3、消防大队行政处罚［2020］0148号处罚决定书原件。证明;原告因没有通过消防安全检查被处罚3万元。罚款是3万元，诉讼请求中写的2万元。 证据4、转让款转让记录。5月13日转款5万元，5月15日转款5万元，5月21日转款5万元，6月3日转款25万，一共付款40万元。 证据5、装修合同原件一份及2020年7月3日收条原件一份。证明2020年6月20日原告与江苏韵涛建筑装潢工程有限公司签订装修合同，并且装修完毕。2020年7月3日韵涛公司收原告装修费20万。 证据6、酒店员工通过微信工作群汇报的月收入汇总表打印件。证明:酒店收入的损失,7月份的收入282682元，8月份收入166600元，9月份收入76340元。 证据7、（1）消防救援大队向如皋市工业园区工作委员会抄送了一份《关于“浅水湾假日酒店房屋用途变更”相关情况的函》，该函是2020年9月18日抄送的。函件内容，依据浅水湾31栋4-5-6层的不动产产权证明表述房屋用途为“住宅用地＼酒店式公寓”。因此，按照《消防法》的法律规定，不可以作为商业酒店使用，要求工业园区督促该单位落实停业要求。 （2）2020年9月18日消防救援大队对浅水湾31号楼3到6层的业主回复一个函，明确该房屋的性质，不可以作为酒店使用的回复内容。 （3）2020年9月21日如城镇政府对于如皋市消防救援大队发出的函进行了批转，批转内容是“请转刘志斌书记和迎春派出所督促落实停业要求”。 证据8、如皋市消防大队于2020年12月18日出具的当时要求补正的材料说明，说明的内容为：该酒店租用的房屋性质为城镇住宅用地-酒店式公寓，根据江苏省城乡规划条例第50条的规定不符合受理条件。这份证据说明原告当时没有被批准的原因是因为该房屋的使用用途性质，而不是其他原因。 被告质证认为，对原告提供的证据1-4和6-8的真实性认可，但对转账记录其中有8万多元是5月9日到5月31日的相关经营房屋的租金，被告已经在5月15日为其分别转付至相关出租人。对于微信中统计的数据，不予确认。对装修合同及收条的三性无法确认。对消防救援大队的材料中认为酒店式公寓房屋不可以用于经营酒店的观点，没有法律依据。本院认证认为，因被告对原告举证的证据1-4、6-8真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据5中的合同，因有双方单位的印章，对该合同的真实性予以确认。因原告未举证付款记录，仅有收款人手写收条，本院对收条的真实性难以确认。 被告提交证据如下： 证据1、被告经营如皋市浅水湾假日酒店期间的营业执照、特种行业许可证、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。该组证据的原件在合同签订后移交给了原告。该组证据证明：被告经营该酒店已经向原告转让该酒店时具有合法的经营手续。特别需要指出的是，公众场所投入使用营业前消防安全检查合格证注明的使用性质是宾馆，场所使用情况是第3到6层客房，使用面积是6000㎡。而且该合格证注明在使用营业中应当遵守消防法及其他相关法律法规的规定，保证消防安全。场所因扩建、改建或者改变使用性质，应当依法办理消防许可或者备案手续。 证据2、浅水湾业主群的聊天记录。证明:从5月20日开始,原告即分别与相关业主商谈房屋的续租事宜。但是原告提出的条件是在原房租的基础上打八折，也就是业主购买房屋原价的4%的为年租金。而被告原来承租的时候是按照业主购买房屋原价的5%为年租金。由此导致部分业主不同意出租。需要向法庭说明的是，在我们与原告签订酒店转让合同后不久，其已明确不再承租六楼的房屋。 证据3、如皋市浅水湾假日酒店2020年6月11日注销记录和原告担任法定代表人及主要股东的如皋市浅水湾假日酒店有限公司2020年6月16日登记信息。证明：在2020年6月16日，案涉转让财产的经营主体已经变更为如皋市浅水湾假日酒店有限公司，但是其未依法办理消防变更等手续。 证据4、被告经营期间的部分租赁合同。证明被告原来租赁经营期限是到2020年7月31日。也就是原告转让的租赁经营权是到2020年7月31日。 原告质证认为：对证据1、3、4真实性无异议。对证据2，因不知道这个群，也不在里面，不予认可。本院认证认为，因原告告对被告告举证的证据1、3、4真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据2，原告因不知道这个群，也不在里面，而否认该证据的真实性，理由不足，本院对被告举证的证据2的真实性予以确认。 本院认定事实如下： 被告李健从2011年起，承租了如城街道浅水湾31号楼3、4、5、6层石拥军、汤金元等七十余户业主房屋，开设了个体经营的“如皋市浅水湾假日酒店”，取得了工商营业执照。酒店注册日期为2011年7月25日。2011年9月30日，取得皋公消安检许字【2011】第0083号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。该证注明，使用性质：宾馆；建筑层数:六层;场所使用情况:第三至六层，客房。注有“场所因扩建、改建或者改变使用性质，应当依法办理消防许可或者备案手续”。2013年8月26日，如皋市某单位发有《特种行业许可证》。被告最后一轮租期从2015年8月1日至2020年7月31日。年租金为业主购买该房款的4%。 2020年5月10日，被告李健以“如皋市浅水湾假日酒店”经营人的身份与原告签订《酒店转让合同》。合同约定：将“如皋市浅水湾假日酒店”经营权及其全部资产（包括客房一次性易耗品、办公电脑、服务器、厨房设备）转让给原告。原告对转让标的物以作了充分了解。转让款45万。协议签订当日，原告支付全部转让款。被告原对外现金充值储蓄卡，原告同意按照八折收回，由原告在日后经营中逐步消化。被告积极配合原告办理工商、税务、消防、特、行卫等相应证照。 协议签订当日，被告将酒店交付给原告。后，原告给付了部分转让款。 2020年6月11日，被告将“如皋市浅水湾假日酒店”注销。 2020年6月16日，原告成立“如皋市浅水湾假日酒店有限公司”，原告毛春华为法定代表人，并进行经营。2020年6月20日。如皋市浅水湾假日酒店有限公司与江苏韵涛建筑装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，为如皋市浅水湾假日酒店有限公司进行装修。 原告受让酒店后，因租金等原因，仅与第3、5层和部分4层业主达成了租赁协议。 2020年9月4日，如皋市消防救援大队作出皋（消）行罚决字［2020］0148号行政处罚决定书，以如皋市浅水湾假日酒店有限公司未经消防安全检查，擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条为由，给予如皋市浅水湾假日酒店有限公司责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。 审理中，根据原告的申请，本院对被告的财产采取了诉讼保全措施。 本院认为：我国合同法规定，解除合同的法定事由是，因不可抗力致使不能实现合同目的；当事人一方明确表示不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务债务经催告以后，在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者有他违约行为，导致不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案中，原被告签订的酒店转让合同系双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，各方应当按照合同的约定履行各自的义务。该酒店的经营权及相关财产自签订合同以后被告已经交付给原告，酒店的名称也变更，原告也进行经营，说明原告已经实现了合同的转让目的，被告的合同义务已经履行完毕。合同因义务履行而终结。其次，被告最后一轮租期从2015年8月1日至2020年7月31日。其经营期限至2020年7月31日结束。原告2020年9月起诉解除合同，已无意义。第三，原告未经消防安全检查，被责令停产停业与被告转让酒店不存在关联性，属于原告自身经营行为风险。综上，原告所诉不符合解除合同的法定情形，且被告合同义务已履行终结，本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告毛春华的诉讼请求。 案件受理费13720元，诉讼保全费5000元，合计18720元，由原告毛春华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13720元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；毛春华账号：62×××64；李健账号：62×××72）。 审 判 长  金 铎 人民陪审员  徐晓宏 人民陪审员  谢 晨 二〇二一年四月二十九日 法官 助理  刘雅娟 书 记 员  唐诗浩