湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初553号原告：粟金华，男，1962年11月26日出生，汉族，住湖南省株洲县。原告：瞿志宏，女，1984年4月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两原告共同委托诉讼代理人：张珏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：株洲市大汉房地产开发有限公司法定代表人：邹明委托诉讼代理人：韦当，北京盈科（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谢红，女，1969年11月17日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为：一般代理。原告粟金华、瞿志宏与被告株洲大汉房地产开发有限公司（以下简称“大汉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告、被告的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟金华、瞿志宏向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3500000元（自2018年1月24日起计算至2018年4月26共计逾期92日，以总房款2350万元为基数，按每日千分之五的标准计算后再予以部分核减）；2、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费和诉讼财产责任保险费等费用。事实与理由：2017年11月24日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）及补充协议》，原告购买被告开发建设的大汉·希尔顿1-3号栋4层401号商铺，并约定案涉商铺总购房款确定为2350万元，原告已经支付了1245万元，剩余1105万元待被告办理好不动产权属证书获得银行按揭后支付。签订本合同后两个月内（即2018年1月24日前），被告必须将不动产权证交付给原告，逾期办理的，每延期一天，被告按总房款的千分之五现原告支付违约金。上述合同签订后，原告支付了购房款1245万元，但被告未依约交付不动产权属证书，直到2018年4月26日才办理完毕并交付，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院。被告大汉公司辩称：1、办理不动产权证书需要购房合同、购房发票、契税完税证明、房产总证等材料，其中契税完税证明依照法律规定和原、被告之间的合同约定，都应当由原告提供，而原告直到2019年4月20日申请贷款的银行授信获得审批才缴纳契税，被告当天就将材料递交不动产中心，6天之后办证完毕。不能按合同约定办证是原告自身原因所致，被告不应承担责任；2、原告早已对案涉房屋占有、使用和收益，未能按合同约定办证没有给原告造成实际损失。即使法院认为被告构成违约，原告主张的违约金也过高，请求法院按照以往判例调整为每日万分之零点二；3、诉讼保全不是诉讼的必要措施，原告为保全产生的费用应由其自行承担。原告向本院提交了身份证复印件、全国企业信用信息查询单、商品房买卖合同（现售）及补充协议、收据、不动产权证书、增值税普通发票等证据，被告向本院提交了商品房首次转移办证需要的资料清单、办理涉案房屋不动产权证书的档案材料（包括：1、株洲市不动产申请表；2、商品房买卖合同；3、粟金华、瞿志宏身份证复印件；4、大汉公司委托代办不登记职工莫丽花身份证复印件；5、株洲市大汉房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证复印件和授权委托书；6、粟金华、瞿志宏委托书；7、购买不动产的发票；8、税收完税证明；9、房产总证）、株洲市物业维修资金账目明细、涉案房屋于2015年实际交付原告占有用于经营KTV的材料（1、装修施工许可证；2、株洲莱鞭文化娱乐管理有限公司工商信息；3、粟金华结婚证复印件；4、工作联系函；5、公众聚集场所地投入使用、营业前消防安全检查合格证；6、消防安全自评自查自改公开承诺书）、原告支付剩余房款的付款回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经当事人质证无争议的证据，本院依法采信并在卷佐证，对于有争议的证据，现认证如下：原告提交的商品房买卖合同及补充协议、不动产权证书，被告提交的办理涉案房屋不动产权证书的档案材料、株洲市物业维修资金账目明细、付款回单，经对方质证对真实性均无异议，本院依法对真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；原告提交的增值税发票，经被告质证有异议，本院核对了票据原件，该证据符合真实性要求，本院对真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；被告提交的资料清单，拟证明办理商品房首次转移登记需要哪些材料，经原告质证有异议，经查，该材料系打印件，没有加盖任何机关的公章，本院不予采信，对于办证所需材料以本院向不动产登记中心核实结果为准；被告提交的原告占用案涉房屋材料，经原告质证有异议，经查，原告是否占用案涉房屋与本案诉争事实及原告诉请没有直接关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月24日，原告粟金华、瞿志宏（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件，约定：1、出卖人向买受人出售芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际401号房，测绘面积3360.96平方米；2、总房款2350万元，签订本合同前，买受人已支付定金1245万元，余款1105万元向银行申请贷款支付；3、买受人选择银行按揭，买受人在交清首付款后3个工作日内，需提供银行征信系统查询、办理不动产证等相关全部资料，配合出卖人在相关部门办理相关手续，如能放贷，买受人则开始办理网签，买受人在接到出卖人办理不动产权证的通知起3个工作日内提交不动产权证办理的相关规费、契税等费用。同日，原、被告又签订一份《补充协议》，约定：1、总房款确定为2350万元，原告已经支付1245万元，剩余1105万元待被告办理好不动产权属证书获得银行按揭后支付；2、签订《株洲市商品房销售合同》后两个月内被告必须将不动产权属证书交付给原告，逾期办理的，每延期一天，被告按总房款的千分之五向原告支付违约金；3、原告签订本补充协议、不动产权属证书办好并获得银行按揭贷款后，向被告支付剩余房款，优先原告自行安排商业银行办理按揭，如银行受理原告按揭授信完成，被告必须无条件办理不动产权属证书给银行抵押。如果受限两个月内按揭贷款项不能到位，可允许被告指定商业银行办理按揭。如果两种按揭方式办理均有困难，被告应无条件办理不动产权属证书，乙方需现金支付剩余房款给被告。被告在没有办理不动产权属证书的前提前，不得要求原告现金支付剩余款项。原、被告签订房屋买卖合同及补充协议后，原告办理了房屋贷款手续并向被告支付了全部剩余房款。2018年4月20日，原告缴纳了契税。随后被告将包含契税完税凭证在内的材料提交不动产登记部门，不动产登记部门于2018年4月26下发了案涉房产的不动产登记证书。原告认为被告未能在房屋买卖合同签订两个月内办理不动产登记证书，系违约行为，遂引发本案纠纷。另查明，经本院向株洲市不动产登记中心查询，办理不动产登记证书必须提交契税完税证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否构成违约，若违约，应支付多少违约金。经查，本案中原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，各方均应按照合同的约定予以全面诚实地履行。根据补充协议约定，被告应在原、被告签订房屋买卖合同后两个月内办理不动产权属证据，即最迟应在2018年1月24日前进行办理，而涉案房屋实际办证日期为2018年4月26日，实际逾期92日，被告逾期办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称系因原告没有及时提供契税完税凭证导致延迟办证，但根据原、被告房屋买卖的约定，原告应根据被告的通知，在3个工作日内提交不动产办理相关税费材料，而被告又没有提交任何证据证明其在2018年1月24日前已经通知要求原告提供契税完税凭证，被告没有及时履行通知义务造成延迟办证，当然应承担相应的违约责任，故本院对被告的辩解不予采纳。关于违约金的计算，双方补充协议约定以总购房款为基数按每日千分之五计算，原告现主张适当予以减免后按350万元计算（经换算为每日约千分之一点六），被告辩称约定标准过高，请求本院按每日万分之零点二的标准予以调整。对此本院认为，依照《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可视为违约金约定过高，应适当予以调整。而本案中，逾期办证虽会对房屋的使用、处分和收益产生一定影响，但因逾期时间较短，影响有限，原告也没有提交证据证明逾期办证行为给其造成的实际损失，现原告主张以房屋总价款为基数按每日千分之一点六的标准计算逾期办证违约金明显过高，与本案实际情况不符，应予调整。本院综合考虑案涉房屋系商用性质及原告实际使用房屋情况等因素，酌情确定以房屋总价款为基数，按日万分之零点二的标准计算违约金，即为43240元（2350万元×92日×0.00002），对于原告方诉请超出部分，本院不予支持。原告还主张被告支付诉讼财产责任保险费，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲大汉房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告粟金华、瞿志宏逾期办证违约金43240元；二、驳回原告粟金华、瞿志宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币34800元，减半收取17400元，财产保全费财产5000元，合计22400元，由被告株洲大汉房地产开发有限公司负担269元，原告粟金华、瞿志宏负担22131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李叶舟二〇二一年四月十三日法官助理陈飞书记员郭定超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。