四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民初28号 原告（案外人）：伍亮璇，女，汉族，大学文化，1993年4月1日出生，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：伍朝文，男，汉族，1969年2月22日出生，住四川省巴中市巴州区，系原告父亲。 委托诉讼代理人：卢文平，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：毛雨，北京安博（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。住所地，四川省巴中市江北大道中段211号。 法定代表人：侯朝发，执行董事。 第三人（被执行人）：四川省巴中市市政工程有限责任公司。住所地，四川省巴中市江北新区（原八小教学楼）。 法定代表人：侯朝发，执行董事。 第三人（被执行人）：四川东泉投资有限公司。住所地，四川省成都市武侯区一环路西一段65号。 法定代表人：侯朝发，执行董事。 第三人（被执行人）：侯朝友，男，汉族，1963年6月18日出生，住成都市青羊区。 第三人（被执行人）：杨桦，女，汉族，1962年7月13日出生，住成都市青羊区。 第三人共同委托诉讼代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。 原告伍亮璇与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、第三人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）、四川省巴中市市政工程有限公司（以下简称市政工程公司）、四川东泉投资有限公司（以下简称东泉投资公司）、侯朝友、杨桦案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月29日对本案公开开庭直播进行了审理。原告伍亮璇的委托诉讼代理人伍朝文（特别授权）、卢文平、被告中铁信托公司的委托诉讼代理人毛雨、市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司、侯朝友、杨桦的共同委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告伍亮璇的诉讼请求：1.判决立即停止对原告在巴中市巴州区购买的位于巴中市巴州区南湾国际D2幢1单元负2层15号、16号门市的强制执行，并解除对上述门市的查封;2.判决确认原告与被告东兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认位于巴中市巴州区南湾国际D2幢1单元负2层15号、16号门市归而原告所有。3.判决被告东兴房地产公司立即为原告办理巴中市巴州区南湾国际D2幢1单元负2层15号、16号门市的产权过户登记。4.本案的案件受理费由二被告分担。事实及理由：原告于2018年6月25日与被告东兴房地产公司签订《商品房买卖合同》两份，达成以除首付外其余购房款以按揭贷款支付的方式履行合同的协议。合同签订后，如约向被告东兴房地产公司交清了首付款693130.00元（含已付定金），根据《商品房买卖合同》第五条的约定，原告作为买受人应在接到出卖人办理按揭贷款手续的通知后15日内办妥按揭贷款手续，但实际上，被告东兴房地产公司作为出卖人至今都没有通知办理按揭贷款手续。同时，被告东兴房地产公司提供的格式合同第二条记载的房屋所有权证号001221、预售许可证号025号与实际不符（实际上该栋楼宇的房屋所有权证号为16172号、预售许可证号为022号）。被告东兴房地产公司向原告交付了房屋，原告亦将所购房屋出租与他人投入使用并获得相应收益至今。未办理登记也不是原告方过错。综上所述，原告不服（2021）川19执异20号裁定，特提起执行异议之诉，望法院公正判决。 被告中铁信托公司辩称：1.原告主张的全部起诉不能成立，请求驳回诉讼请求;2.案涉房屋经法院依法予以查封;3.案涉房屋并不发生物权变动效力,原告并不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。 第三人东兴房地产公司、市政工程公司、东泉投资公司、侯朝友、杨桦辩称：1.原告与东兴房地产公司签订商品房买卖合同事实是真实的，同时房屋也已经交原告使用，该行为都发生在巴中市中级人民法院查封前。2.根据原告以及代理人当庭宣读起诉状明确表示愿意将剩余房款交付法院执行的账户予以执行，在法庭审理终结之前如原告履行了义务也符合最高人民法院关于执行规定28条构成要件，也就是以自己买卖合同的权益可以对抗执行。 经审理查明：本院依据已经发生法律效力的成都市蜀都公证处于2020年5月27日作出的（2020）川成蜀执字第512号执行证书，于2020年8月5日立案执行申请执行人中铁信托公司与被执行人市政工程公司、东泉投资公司、东兴房地产公司、候朝友、杨桦借款合同纠纷一案。执行中，于2020年8月13日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向申请执行人偿还：1.截止2019年8月1日，借款本金17000万元，利息人民币1083006.59元；2.自2019年8月2日起债务结清之日止的罚息及复利。2020年8月13日，本院作出（2020）川19执113号执行裁定，裁定：一、查封被执行人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司所有的位于巴州区××国际Ｄ1栋101号（面积178.43ｍ2）、102号（面积473.31ｍ2）、Ｄ1-Ｄ2栋负二楼（面积1299.78ｍ2），房屋产权证号：房权证巴州南字第1××2号的房产；二、查封被执行人四川东泉投资有限公司所有的位于巴州区××国际Ｄ4、5、6栋一楼（面积2183.12ｍ2）、二楼（面积2183.12ｍ2），房屋产权证号：房权证巴州南字第1××9号的房产；三、查封被执行人四川东泉投资有限公司所有的位于巴州区××国际Ｂ17、18、19栋负一楼（面积3471.8ｍ2）、二楼（面积2286.44ｍ2）、一楼（面积2127.72ｍ2）,房权证巴州南字第1××0号的房产。四、查封期限为三年。2021年1月8日，本院发出（2020）川19执113号公告，并列出房屋查封清单。查封清单中包含了原告伍亮璇购买位于巴中市巴州区××幢××单元××层××号××号商铺。 2021年1月19日原告对本院作出的（2020）川19执113号执行裁定不服，向本院提出书面异议，本院于2021年2月2日作出（2021）川19执异20号执行裁定书，认为其异议请求不符合法律规定，裁定：驳回案外人伍亮璇的执行异议请求。伍亮璇不服（2021）川19执异20号执行裁定书，向本院提起诉讼。 同时查明，2018年6月25日，原告伍亮璇、案外人张文与第三人东兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于巴中市巴州区南湾国际D2幢1单元负2层15号（房屋价款676565元）、16号商铺（房屋价款676575元），并支付了两套房屋的首付款693130元。签订合同后，东兴房地产公司将案涉两套房屋交付给原告。原告将案涉房屋出租给案外人使用。 另查明：2015年8月10日，被告中铁信托公司（抵押权人）与第三人东兴房地产公司（抵押人）签订了《抵押合同》，约定“未经抵押权人书面同意，抵押人不得有任何抵押物价值减损或可能减损的行为；不得以转让、赠与、出资、设定担保物权等任何方式处分抵押物”。2015年8月12日，中铁信托公司（抵押权人）与第三人东兴房地产公司（抵押人）在房管部门办理了抵押登记。被抵押的房屋所有权证号：巴州南16172号，抵押明细信息：巴州区××国际Ｄ1（栋）1层102号巴州区××国际Ｄ1-Ｄ2（栋）-2层。 以上事实有原告提交的购房合同及收据、被告提交的抵押合同等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。伍亮璇的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有排除强制执行的权益。其主张享有的权利是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除其他债权申请执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，原告伍亮璇与第三人东兴房地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应当有效。其合同签订时间为2018年6月25日，查封的时间为2020年8月13日，原告符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，签订购房合同后，将案涉房屋出租给了案外人使用，应当视为在人民法院查封之前已合法占有该不动产，再次，原告与第三人东兴房地产公司签订购房合同时，房价款为1353130元，仅支付了693130元，原告并未支付购房的全部房款。虽然在诉讼阶段原告同意将剩余购房款交付法院，但是在执行阶段法院并未要求将剩余购房款交付执行，故，原告不符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。原告在购买房屋时案涉房屋已于2015年8月12日在房管部门进行了抵押，原告在购买房屋时未审查案涉房屋是否存在抵押及未要求办理预售登记备案存在重大过错，故原告对未办理过户登记主观上存在过错。原告并不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 原告伍亮璇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）项规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。故对其请求解除案涉房屋查封并判决归原告所有并办理登记的请求，本院不予支持。 综上所述，原告伍亮璇请求排除强制执行的请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 一、确认2018年6月25日原告伍亮璇与第三人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告伍亮璇的其他诉讼请求。 案件受理费16950.00元，由原告伍亮璇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二一年四月三十日 法官助理 张志民 书 记 员 文 艺