广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初1623号原告：东莞市盛高物业管理有限公司，住所地：东莞市×××××××××××××××。法定代表人：向平均，该公司总经理。委托诉讼代理人：林家声，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡志明，广东林德律师事务所律师。被告：李某1，男，1990年4月20日出生，汉族，身份证住址：河南省扶沟县×××××××××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××839。被告：东莞市壹刻体育健身有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××××××。法定代表人：李某1。原告东莞市盛高物业管理有限公司诉被告李某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，根据被告李某1的申请，结合原告明确的诉讼请求，依法追加东莞市壹刻体育健身有限公司（以下简称壹刻公司）为本案被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案经过两次庭审，第一次庭审，原告的委托诉讼代理人林家声、被告李某1到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告的委托诉讼代理人林家声、被告李某1及被告壹刻公司的法定代表人李某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（包括于庭审中增加的诉讼请求）：1.被告向原告支付2019年4月至2021年2月份期间物业管理费207000元及逾期付款违约金（违约金分别以每月拖欠的金额为本金，均按千分之三每日，均计至全部款项清偿之日止）；2.被告向原告支付2020年8月份电费228元及逾期付款违约金（违约金分别以每月拖欠的金额为本金，均按千分之三每日，均计至全部款项清偿之日止，暂计至2021年1月24日为96元）；3.被告向原告支付2020年8月至2020年12月期间水费3490元及逾期付款违约金（违约金分别以每月拖欠的金额为本金，均按千分之三每日，均计至全部款项清偿之日止，暂计至2021年1月24日为862元）；4.原告有权没收被告已缴纳的物业管理费保证金18000元；5.本案诉讼费由被告承担；6.被告壹刻公司对被告李某1的债务承担连带清偿责任。事实与理由：2019年3月4日，被告与东莞曼诺商业投资有限公司签订了《常平曼诺商业中心商铺租赁合同》，被告向东莞曼诺商业投资有限公司承租了东莞市××××××××××曼诺商业中心三层02号铺位用于经营健身/舞蹈使用，租赁面积为1125平方米，租赁期限由2019年4月1日至2025年4月30日共计6年。装修期为1个月，自2019年4月1日期至2019年4月30日，经营免租期为11个月，装修期及经营免租期内被告无需交纳租金，但需要承担物业管理费及水费、电费、通讯费、燃气费等因使用该商铺所发生的其他一切费用。2019年9月24日，被告与东莞曼诺商业投资有限公司签订了《东莞市×××××××××（乐活PARK）合同补充协议》，约定经营免租期从2019年10月1日开始计算；2019年10月1日至2020年3月31日，免租金，管理费正常缴纳；2020年4月1日至2020年4月30日，正常缴纳租金及管理费；2020年5月1日至2020年9月30日，免租金，管理费正常缴纳；管理费从2019年4月1日开始计算。基于被告承租了曼诺商业中心的铺位，原告与被告签订了《常平曼诺商业中心物业服务协议》，协议第三条第（二）款约定物业管理费按8元/平方米/月（按建筑面积收取）计算，合计每月人民币9000元，物业管理费每月支付一次，应在每月5日前缴纳本月物业管理费，物业管理费保证金按两个月管理费总额收取；第三条第（五）款约定对超过规定时间缴纳物业管理费等费用均属违约行为，被告应按缴费金额每日3‰计算违约金给原告，如果连续两个月未能按时缴足管理费等费用，没收被告已支付的全部物业管理保证金。现因被告一直未向原告缴纳物业管理费，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告李某1辩称，1.健身俱乐部2019年4月至2019年10月63000元物业费，没有得到物业服务。没有楼梯，只能走居民楼三楼天台绕至商住楼三楼才能进来，且居民楼业主不让进出，需要有人看着门口才能进来，有会员可以证明。进出情况有图片与视频为证。2019年10月下旬才有电梯能进来，在这段时间不应该承担物业管理费。而且俱乐部发生过盗窃行为，丢失一台电脑、部分现金，2019年7月15日在土塘派出所报案；2.2019年11月至2021年1月的物业管理费为126000元。整个商场属于待开业状态，一楼入驻的商家已经陆续开始离场，三楼情况更糟糕，有视频、照片为证。每天人流量稀少，从2019年5月开始，没有正常开业、提供经商环境，导致健身俱乐部运行困难，严重亏损。人流量稀少、待开业情况，有视频、照片及商家为证。所有三楼的卫生、晚上公共区域的照明都是被告负责，所以这个期间不接受管理费；3.因为健身俱乐部是按照装修合同和约定准时开业，但是商场没有准时守约，导致健身房举步维艰，不认同137119元的违约金。为了公司正常经营下去，李某1作为公司的法人在2019年、2020年已经贷款多笔，用来维持公司运营。李某1相信他们，能把商场做好，能把招商做好，实际情况就是一楼都没有人，商铺出租率很低，有视频为证；4.李某1贷款交齐2020年8月的水电费、员工的工资，因为确实没有人来这个地方；5.截止到2021年3月1日，开业的商铺不足原有铺位的百分之十。有视频、照片为证；6.原告无权没收18000元保证金；7.本案诉讼费由原告承担。被告壹刻公司口头答辩，答辩意见与被告李某1意见一致，壹刻公司同意单独承担责任，不应由被告李某1承担责任。本院经审理查明事实如下，2019年3月4日，被告李某1与东莞曼诺商业投资有限公司签署《商铺租赁合同》，约定被告李某1租赁乐活Park第三层第02号租赁物，用于健身/舞蹈，品牌为传奇健身。2019年3月4日，原告（甲方）与被告李某1（乙方）签订了一份《物业服务协议》（以下简称案涉合同）,约定：一、乙方对其租赁物享有合法使用权，但以不阻碍其他人为原则，甲方对楼宇主要结构、公共区域内的设施、设备及一切服务均保留绝对的管理权，并代表各承租方就有关乐活Park之一般问题与政府、公共服务公司和各机构、团体进行磋商，协调；二、物业管理费按8元每平方每月计算，合计每月9000元，每月5日前缴纳本月物业管理费。物业管理费保证金按两个月管理费用总额收取，合约期满乙方按时搬离租赁物业且已付清全部物业的款项，甲方无息退还物业管理费保证金给乙方；三、乙方需预付一个月物业管理费金额9000元。乙方在租赁物业装修期间，应按8元每平方每月缴纳物业管理费，由甲方负责收取，并给予乙方收款凭证；四、自用水费应当按5元每立方米，电费按1.2元每度，乙方自挂表抄数收取独立上缴，乙方应于每月5日前上缴上月水电费；五、对超过规定时间缴交物业管理费、水电费等费用均属违约行为，乙方应按缴费金额每日千分之三计算违约金给甲方。甲方对未缴费乙方发出《催款通知书》，在规定时间内，乙方仍未缴清所欠的应缴费用，甲方除继续计收违约金外，还将对其发出《暂停服务通知》，采取暂停服务措施。如果乙方连续两个月未能按时缴足管理费等费用，没收乙方已支付的全部物业管理保证金。物业管理费约定每月5日前缴纳如遇税务查账等特殊情况可逾期10内不收滞纳金；六、合同条件：出租租赁物为案涉租赁物，建筑面积1125平方米，用于经营舞蹈/健身，合同期2019年4月1日至2025年4月30日，装修期2019年4月1日至2019年4月30日。被告李某1向原告缴纳了18000元物业管理费保证金。2019年9月24日，被告李某1与东莞曼诺商业投资有限公司签署补充协议，约定：2019年10月1日至2020年3月31日，免租金、管理费正常缴纳，2020年4月1日至2020年4月30日，正常缴纳租金及管理费，2020年5月1日至2020年9月30日，免租金、管理费正常缴纳，管理费从2019年4月1日开始计算。双方确认案涉租赁物自2019年3月起交付给被告李某1使用，被告李某1进行了装修及对外营业，2019年10月起，案涉租赁物才可以正常通过商场大门、客梯出入。被告李某1主张补充协议上写自2019年4月1日起需支付物业管理费，是当时原告工作人员称只是写上去给老板看，至于是否缴纳没有关系。被告李某1主张乐活Park承诺2019年5月开业，并要求健身俱乐部一起开业，但乐活Park2019年5月并未开业，且没有电梯，客户无法上来，乐活Park开业后，入驻商家非常少，人流量少。被告李某1提供微信聊天记录、U盘，主张乐活Park并未于2019年5月开业、至今人流量稀少。根据双方确认的水费、电费催缴通知书，可以显示，案涉租赁物2020年8月水费995元、9月水费795元、10月水费730元、11月水费490元、12月水费480元。原告提供的缴费通知中，最早显示原告催缴管理费的时间为2020年12月7日，该通知中指定的缴款时间至2020年12月15日前。庭审中，被告李某1明确其承租后，成立的是东莞市壹刻体育文化发展有限公司，后注销了该公司，成立了个体户，后于2020年11月成立了壹刻公司。原告主张被告李某1是案涉合同的相对方，应承担付款义务，被告壹刻公司明确承担本案付款义务，故要求两被告承担连带责任。被告李某1主张其签署案涉合同是职务行为，被告壹刻公司确定对案涉租赁物产生的所有责任期间承担责任。以上事实，有物业服务协议、商铺租赁合同及补充协议、建设用地规划许可证、消防安全检查合格证、欠费明细、收据、刷卡凭证、催缴通知单、微信聊天记录以及本案庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：第一、被告李某1是否应承担本案的清偿责任;第二、原告请求的物业管理费、水电费及违约金的金额是否合理；第三、原告主张没收管理费保证金18000元有无依据。关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，原告请求被告李某1承担本案的清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告壹刻公司自愿承担本案的清偿责任，是其权利义务的处分，本院予以确认。故两被告应共同承担本案的清偿责任。关于第二个争议焦点。两被告主张，因乐活Park商场2019年4月至10月未营业，商场大门、客梯无法使用，且开业后商场入驻率低，人流量少，导致壹刻公司经营困难，给两被告造成影响，故不同意支付物业管理费及违约金。但根据被告李某1与东莞曼诺商业投资有限公司签订的补充协议，被告李建签署该签协议时已明知案涉商场开业存在迟延以及商场入驻率低的情况，仍然签字确认物业管理费自2019年4月1日起计算，现两被告再以该理由提出抗辩，本院不予采纳。被告李某1主张签字时对方工作人员称实际是否缴纳无所谓，只是写上去给老板看，但被告李某1未就此提供证据证明，本院对该主张不予采纳。两被告应按补充协议的约定，缴纳自2019年4月1日起的物业管理费。双方存在因商场迟延开业、部分时间段无法使用商场大门及客梯的问题，后于2019年9月24日协商一致，签署了补充协议，故本院认为，自此物业管理费的起缴时间才最终确定下来，故原告请求两被告支付2019年4月至9月期间物业管理费的违约金，没有事实依据，本院不予支持。案涉协议中约定“物业管理费约定每月5日前缴纳如遇税务查账等特殊情况可逾期10内不收滞纳金”，原告提供的欠费明细截图中物业管理费每月应收日期为每月11日，原告提供的水电费催缴通知单中也表明两被告应缴费时间为当月10日前或者15日前缴纳上月的水电费，视为原告将应交日期进行了有利于两被告的变更。为方便计算，本院认定，两被告应于每月11日前缴纳当月的物业管理费以及上月的水电费。即两被告应自2019年10月起，每月11日前缴交当月物业管理费9000元，结合原告的请求，两被告应支付原告2019年10月至2021年2月的物业管理费153000元，并补缴2019年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费54000元。原告举证的缴费通知中最早催缴物业费的时间为2020年12月7日，故本院认定补缴时间至该通知中指定的缴款时间即2020年12月15日前，即两被告应于2020年12月15日前支付2019年4月1日至2019年9月30日的物业管理费54000元。双方对于两被告尚欠的水费合计3490元、电费228元无异议，本院予以确认。两被告逾期缴费，应根据案涉协议承担违约责任，两被告应承担的违约责任计算如下：一、以54000元为基数，按每日3‰，从2020年12月15日起，计至实际清偿之日止，但违约金总数以54000元为限；二、自2019年10月起至2021年2月，以每月应支付9000元为基数，按每日3‰，从每月11日起，计至实际清偿之日止，但每月物业费产生的违约金以9000元为限；三、以995元为基数，自2020年9月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以995元为限；四、以795元为基数，自2020年10月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以795元为限；五、以730元为基数，自2020年11月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以730元为限；六、490元为基数，自2020年12月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以490元为限；七、以480元为基数，自2021年1月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以480元为限；八、以228元为基数，自2020年9月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以228元为限。原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于第三个争议焦点。双方在案涉协议中约定“物业管理费保证金按两个月管理费用总额收取，合约期满乙方按时搬离租赁物业且已付清全部物业的款项，甲方无息退还物业管理费保证金给乙方”，目前双方协议的物业服务期间尚未届满，两被告至合同期届满时是否欠费尚不明确，原告也并未要求解除案涉协议，故尚不具备没收的条件，原告请求没收物业管理费保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李某1、东莞市壹刻体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市盛高物业管理有限公司支付2019年4月至2021年2月份期间的物业管理费207000元；二、被告李某1、东莞市壹刻体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市盛高物业管理有限公司支付2020年8月至2020年12月水费3490元、2020年8月电费228元；三、被告李某1、东莞市壹刻体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市盛高物业管理有限公司支付违约金（计算方法：1.以54000元为基数，按每日3‰，自2020年12月15日起，计至实际清偿之日止，但违约金总数以54000元为限；2.自2019年10月起至2021年2月，以每月应交支付9000元为基数，按每日3‰，从每月11日起，计至实际清偿之日止，但每月物业费产生的违约金以9000元为限；3.以995元为基数，自2020年9月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以995元为限；4.以795元为基数，自2020年10月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以795元为限；5.以730元为基数，自2020年11月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以730元为限；6.490元为基数，自2020年12月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以490元为限；7.以480元为基数，自2021年1月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以480元为限；8.以228元为基数，自2020年9月11日起，按每日3‰，计至实际清偿之日止，但该笔违约金以228元为限）；四、驳回原告东莞市盛高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3394元，由原告东莞市盛高物业管理有限公司负担1439元，被告李某1、东莞市壹刻体育健身有限公司共同负担1955元。原告东莞市盛高物业管理有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二一年四月十二日书记员 王柳垚郑莉萍（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。