河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初371号原告：洛阳建业凯旋置业有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路245号。法定代表人：王静，该公司总经理。委托诉讼代理人：李博洋，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所执业律师。被告：罗吉运，男，1990年8月5日生，汉族，住山东省定陶县。委托诉讼代理人：朱亚灵，陕西智晖律师事务所执业律师。原告洛阳建业凯旋置业有限公司（以下简称建业凯旋公司）与被告罗吉运房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。建业凯旋公司的委托诉讼代理人李博洋、秦萌，罗吉运的委托诉讼代理人朱亚灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业凯旋公司向本院提出诉讼请求为：1.判令解除建业凯旋公司与罗吉运于2018年11月1日签订的《租赁合同》；2.判令罗吉运支付建业凯旋公司房屋租金/占有使用费423297元、物业服务费67725元、租金及物业费暂计至2020年11月30日，具体以实际腾房日金额为准；3.判令罗吉运支付装修期租金94066元；4.判令罗吉运支付建业凯旋公司违约金75617元（违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准，以欠付的租金/占有使用费、物业费为基数，自欠费日暂计算至2020年11月30日，具体数额主张至款项全部付清之日止）；5.判令罗吉运支付建业凯旋公司4035铺位的装修拆除费用7.53万元；6.判令由罗吉运承担本案全部诉讼费用。事实与理由：建业凯旋公司与罗吉运于2018年11月1日签署了《租赁合同》，罗吉运承租建业凯旋公司位于洛阳市××路××广场××楼4035铺位用于商业经营。合同对租金、物业费等标准及支付节点、违约责任及双方权利义务等进行了明确约定，建业凯旋公司在合同签订后依约交付铺位，但罗吉运却未依约支付租金、物业费。经建业凯旋公司多次催告，罗吉运至今仍拒不履行义务，也未将涉案铺位腾空交还，并拒接电话，故提起诉讼。罗吉运辩称，1.同意双方解除合同，建业凯旋公司向罗吉运发出解除通知，罗吉运收到该通知，租赁合同在2020年9月1日已解除。2.建业凯旋公司起诉的2018年11月16日-12月15日、12月15日-2019年1月15日的费用，罗吉运已支付过了；2020年3月-11月的租金及占用费用因疫情，学校不让经营没有办法开，按照政策租金应予以减免；合同于2020年9月1日解除，罗吉运也没有经营，解除后不存在物业费的问题。3.罗吉运租赁场所内有物品丢失，建业凯旋公司没有查出来。4.建业凯旋公司将罗吉运经营场所停电，因停电门禁无法进入，无法经营。5.罗吉运交了10万元保证金、经营质量保证金1万元、物业管理费押金2万元，根据合同规定应优先扣除，扣除后租金并无建业凯旋公司所说的那么多，罗吉运共欠租金249431元、物业管理费40200元；装修期内的租金罗吉运已交过，不存在拖欠；罗吉运不同意建业凯旋公司计算的违约金数额；合同中并未约定原租赁物的状态，不存在拆除及拆除费用；建业凯旋公司多收罗吉运电费7794元，应从租金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。根据双方提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：1.2018年11月1日，建业凯旋公司（出租方、甲方）与罗吉运（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租的房屋位于洛阳市西工区中州中路245号建业凯旋广场项目4楼4035号铺位，建筑面积1515.56平方米，该面积为计租面积，乙方租用房屋用于教育经营，品牌为“浅行英语”；租赁期限为2018年11月16日至2021年12月31日，2018年11月16日为进场日，装修期为进场日起共计61天（即2018年11月16日至2019年1月15日）。合同还对租金、物业服务费标准及支付期限、方式，双方权利义务，违约责任等进行了约定。2.罗吉运称2020年春节放假后因有疫情，2020年5月开始复工，罗吉运派员工打扫卫生，发现门禁卡无法使用，找建业凯旋公司得知电被停了，后未再开业经营。建业凯旋公司称罗吉运因经营问题，员工工资都没有发，无法上课，疫情缓解后，罗吉运跑路，家长和员工都到建业凯旋公司处闹。经询问，建业凯旋公司称建业广场于2020年2月底正式开业；罗吉运称2020年5月复工。3.2020年8月31日，建业凯旋公司向罗吉运发出《解除合同通知书》，罗吉运于2020年9月1日收到。该《通知书》载明：“……合同签订后，我司依约履行合同义务，但贵方却未能依约按时足额支付租金费用。经我司多次催告，贵方至今仍未履行前述义务，贵方行为已构成严重违约。截止2020年8月31日，贵方至今仍欠付我司282198元租金和45150元物业费。……现向贵方书面通知如下：1、自本函件送达日起我司依法依约解除贵我双方于2018年11月1日签订的《租赁合同》，租赁保证金不予退还。……3、请贵方务必于2020年8月31日前将租赁房屋腾空交还我司……”4.罗吉运提交的银行流水及发票显示：2018年9月26日交纳租赁保证金10万元、质量保证金1万元、物业保证金2万元；2018年12月7日交纳2018年11月16日至2019年2月28日租金72117元；2019年11月13日交纳2019年12月1日至2020年2月28日租金140199元、物业服务费22575元。建业凯旋公司诉称罗吉运拖欠租金及物业服务费用自2020年3月1日起。本院认为，建业凯旋公司与罗吉运签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。罗吉运在使用涉案房屋期间，应按合同约定向建业凯旋公司交纳租金，向建业凯旋公司或其指定的物业公司交纳物业服务费。2020年3月1日起，罗吉运未再向建业凯旋公司支付租金、物业服务费，构成违约，建业凯旋公司享有单方解除权。2020年8月31日建业凯旋公司向罗吉运发出《解除合同通知书》，符合合同约定，于法有据，2020年9月1日罗吉运收到该通知，双方的租赁合同关系解除。因罗吉运违约导致合同解除，罗吉运应承担支付欠付租金及物业服务费，并承担违约金的违约责任。建业凯旋公司在本案中既主张不予退还罗吉运交纳的保证金，又主张欠付费用的利息，均属违约金性质，虽合同有约定，但违约金明显过高，本院仅对欠付费用的利息按年利率15.4%标准计算违约金，其余部分不予支持。建业凯旋公司第一项诉求要求解除合同，因合同已于2020年9月1日解除，对该项诉求本院不再审理。建业凯旋公司第二项诉求，要求罗吉运支付2020年3月1日至11月30日的房屋租金/占有使用费423297元，物业服务费67725元，之后的费用计算按合同标准计算至实际腾房之日。合同已于2020年9月1日起解除，解除后罗吉运应按合同约定将房屋腾空后交还建业凯旋公司，未在合理期限内搬离房屋，造成的损失应由罗吉运承担；合理期限到期后罗吉运未主动搬离，为防止损失扩大，建业凯旋公司应主动收回房屋。根据以上理由，本院酌定，罗吉运在合同解除后因未主动搬离并交还房屋以原租金标准承担占用使用费至2020年11月30日，之后的占有使用费不再承担。在合同履行过程中，因不可抗力影响，可以全部或部分免除相应责任，以此达到合同的公平性；经本院询问建业凯旋公司认可在协商下也对其余承租人减免1-2个月租金，在2020年疫情影响的情况下，罗吉运所应支付租金、物业服务费本院酌定减免2个月即109116元。故本院对建业凯旋公司主张的欠付租金/占有使用费数额329231元、物业费用52675元予以认定，之后产生的费用不予认定。罗吉运交纳有租赁保证金10万元、物业保证金2万元、质量保证金1万元，可从总欠付金额中扣除，即罗吉运应向建业凯旋公司支付欠付租金及物业服务费总计251906元。建业凯旋公司第三项诉求要求罗吉运支付装修期租金94066元，合同中明确约定在罗吉运全面履行合同时，装修期租金免收，如因罗吉运违约造成合同提前解除，装修期租金仍应交纳，故对该部分诉求，本院予以支持。建业凯旋公司第四项诉求要求罗吉运支付违约金，按上述理由，本院对违约金按欠付金额即345972元按年利率15.4%标准计算予以认定。建业凯旋公司主张的2020年5月至11月租金、物业服务费的违约金，按上述计算方式计算至2020年12月31日为19931.24元，本院予以支持；2021年1月1日的违约金计算至实际清偿完毕之日止。建业凯旋公司第五项诉求租赁房屋拆除费用7.53万元，该费用为其单方计算，因拆除未实际发生，实际费用未产生，本院不予支持。罗吉运辩称多收电费，无事实及法律依据，其称应扣除相应费用，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、罗吉运于本判决生效后五日内支付洛阳建业凯旋置地有限公司截止2020年11月30日的租金/占有使用费总计251906元；二、罗吉运于本判决生效后五日内支付洛阳建业凯旋置地有限公司装修期租金94066元；三、罗吉运于本判决生效后五日内支付洛阳建业凯旋置地有限公司截止2020年12月31日的违约金19931.24元，之后的违约金以欠付费用345972元为基数按年利率15.4%自2021年1月1日计算至欠付费用实际清偿之日止；四、驳回洛阳建业凯旋置地有限公司的其他诉讼请求。如罗吉运未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5587元，由洛阳建业凯旋置地有限公司负担2535元，罗吉运负担3052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二一年四月十七日书记员  陈欢欢