河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0606民初764号 原告：王**，女，1985年8月13日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王冰，河北上广律师事务所律师。 原告：冯贺，男，1987年6月1日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王**（系原告冯贺之妻），女，1985年8月13日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王冰，河北上广律师事务所律师。 被告：河北中恒房地产开发有限公司，住所地保定市莲池北大街271-6号1号、2号平房。 法定代表人：尹利荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：石立松，河北保师律师事务所律师。 原告王**、冯贺与被告河北中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**、冯贺及二原告共同委托诉讼代理人王冰，被告中恒公司的委托诉讼代理人石立松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**、冯贺向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《购房协议书》无效；2.判令被告退还原告认购房款465400元，支付原告自交款日至2020年9月30日损失74738.1元，并自2020年10月1日起至还清止按中国人民银行同期基准贷款利率计算损失；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年2月28日，原告和被告签订《购房协议书》（协议编号：000646号），约定由原告购买被告开发的保定市莲池北大街的美华国际---青竹园C座2单元3202室房屋一套，建筑面积99.6平方米，每平方米售价11500元，总价1145400元，被告于2019年6月30日前将房屋交付原告。合同签订后，原告履行了合同义务，按协议约定将首期购房款465400元支付给了被告，被告向原告开具了购房款收据两张。截止到起诉前，原告向政府部门查询得知，美华国际---青竹园C座依然没有取得《商品房预售许可证》，并且经过实地观察，原告所购买的C座截止到起诉前都没有完工。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”依据《合同法》五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原、被告签订的《购房协议书》应当认定无效，被告应当返还原告已缴纳的购房款，且赔偿原告损失。原告多次找被告协商未果，原告无奈，特请求人民法院依法判如所请，以维护原告合法权益。 被告中恒公司辩称，1.本案涉及的项目系保定市政府棚户区改造项目，这种项目涉及很多历史遗留问题，好多需要政府协商解决，且该项目已经列为保定市解遗项目。目前各项手续都在积极补办，但是房屋建设没有动工，目前是房屋已经封顶，在今年的10月份就可以交房入住，房屋已经实际具备销售条件，与那种不开发不建设是有区别的。如在这种情况下认定合同无效，对被告也将造成重大损失。2.关于双方签订合同是自愿签订的，原告对项目的实际情况是清楚了解的，合同条款也明确写明原告系自愿购买，同时在违约责任部分标明任何一方不能单方解除合同。这些原告对项目情况了解，自愿购买自愿承担风险。3.对于原告所提出的利息损失被告认为没有事实依据和法律依据。根据合同原告是自愿承担风险，依据相关法律规定即便假设合同无效原告也负有相应的责任和过错，故原告主张的利息损失不应当支持。 原告王**、冯贺向法庭提交证据如下：第一组证据：1.原告王**、冯贺身份证复印件2份；2.王**、冯贺的结婚证复印件1页；3.被告企业信息一份2页；第二组证据：1.《购房协议书》一份4页；2.交款收据2张、POS机的交款小票两张；3.中国工商银行股份有限公司保定河北大学支行出具的借记卡账户历史明细清单2页；第三组证据：1.保定市行政审批局关于办理商品房预售许可公示信息13页；2.原告购买的青竹园工地照片2张。 被告中恒公司未向法庭提交证据。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月28日，被告中恒公司（甲方）与原告王**、冯贺（乙方）签订《购房协议书》（协议编号000646＃），该合同约定：乙方自愿购买甲方开发建设的保定市北市区，该房屋坐落于莲池北大街××国际××竹园××单元××室，建筑面积约99.6平方米，单价每平方米11500元，总价款为1145400元。乙方签订本协议时向甲方支付首期房款465400元，贷款金额680000元。关于交房日期约定甲方于2019年6月30日前将房屋钥匙交付乙方。关于违约责任约定签订本合同后甲乙双方任何一方不得单方终止合同，否则为违约方需向守约方支付总房款3%的违约金等。前述《购房协议书》甲方加盖印章为“河北中恒房地产开发有限公司合同专用章”。上述《购房协议书》签订后，原告王**分别于2017年2月28日、2018年1月2日通过ＰＯＳ机交易方式向被告支付首期房款349050元、116350元，共计465400元，被告向原告开具了前述购房款收据。 另查明，庭审中被告中恒公司当庭表示涉案房产现未取得《商品房预售许可证》。 上述事实，有原、被告当庭陈述、《购房协议书》、《收据》、银行流水等证据在案佐证。 本院认为，原、被告签订的协议虽名为《购房协议书》，但该协议已具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应认定为商品房买卖合同。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，被告中恒公司至今尚未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《购房协议书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未取得预售许可证，存在过错；原告在买房过程中没有尽到审慎核查的义务，也存在过错。因原、被告均存在过错，应当各自承担相应的责任。原告关于被告中恒公司返还购房款465400元的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告关于被告支付资金占用利息损失的主张，本院酌定被告方应承担利息的80%，故被告中恒公司应给付原告自交款日至款项付清之日止的利息（其中房款349050元自2017年2月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算；房款116350元自2018年1月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算；自2019年8月20日至款项付清之日止，以房款465400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《最高人民法院法释[2003]7号》第二条之规定，判决如下： 一、原告王**、冯贺与被告河北中恒房地产开发有限公司于2017年2月28日签订的《购房协议书》无效； 二、被告河北中恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王**、冯贺购房款465400元及利息（其中房款349050元自2017年2月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算；房款116350元自2018年1月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算；自2019年8月20日至款项付清之日止，以房款465400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算）； 三、驳回原告王**、冯贺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4601元，由被告河北中恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 师 坤 二〇二一年四月二十九日 书记员 杨晓飞