湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2202号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯秀益，男，汉族，1965年12月25日出生，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：邹忠庆，广东启创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙香江商贸物流城开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3592号。法定代表人：范菲，总经理。委托诉讼代理人：周岚，女，汉族，1989年8月28日出生，住长沙市开福区，系公司员工。上诉人冯秀益与上诉人长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初6859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯秀益上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判冯秀益无需向香江商贸公司支付违约金169081元；2、本案一、二审诉讼费用由香江商贸公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不正确。2017年6月18日,冯秀益从香江商贸公司处购买商铺,是咨询过香江商贸公司工作人员确定冯秀益及配偶的征信没有任何问题后,才交付的购房首付款。在交付购房首付款后,根据香江商贸公司的要求把办理按揭贷款的资料交给了香江商贸公司的工作人员,香江商贸公司的工作人员从没有说过还需要工作收入证明等资料,而是在过了一个月后直接跟冯秀益的女儿冯梅说按揭贷款办不了,也没有解释任何原因。在过了3年后开庭的时候,香江商贸公司才提出按揭贷款办不了的原因是冯秀益未能提供工作收入证明。很明显是香江商贸公司工作人员的重大失误导致未能办理按揭贷款。根据《长沙市商品房买卖合同》第六条第二款的规定,冯秀益应在接到香江商贸公司的通知后提交按揭贷款所需要的资料,2017年6月18日，冯秀益根据香江商贸公司的要求把资料交给了香江商贸公司的销售人员,并在香江商贸公司工作人员的指引下前往香江商贸公司合作的交通银行签订相关文件。之后,以为全部都办理好了,就等商铺产权证,出乎意料的是,在事情迟迟没有进展的情况下,找到香江商贸公司的销售部门经理才知道按揭贷款通过不了。从整个事件可以看出,按揭贷款没有办下来的责任并非在于冯秀益,一审法院认定责任属于冯秀益没有任何事实依据。相反，责任完全在香江商贸公司,冯秀益因为信赖香江商贸公司销售人员的专业性,按照销售人员的要求准备了全部资料,相信贷款能够办下来。在起诉前,冯秀益的女儿前往当时提交资料的交通银行，交通银行的工作人员回复，香江商贸公司未把冯秀益办理按揭贷款的资料提交给银行。这充分说明,因香江商贸公司工作重大疏忽，未能履行协助义务导致未能办理按揭贷款。根据民法典合同编的相关规定,对于解除合同有过错的一方应当承担违约责任,根据案件的事实情况，合同不能继续履行的原因在于香江商贸公司销售人员的工作严重不负责任,香江商贸公司未能提供专业的、准确的意见,冯秀益因信赖香江商贸公司能够办理贷款的意见而决定按支付购房首付款+按揭贷款的方式购买商铺。即使按香江商贸公司所说,缺乏收入证明不能办理按揭贷款,但其从未通知冯秀益补交收入证明,未能履行通知义务,且未交资料供银行审核。由此可见，合同解除的过错在香江商贸公司，香江商贸公司应承担未能办理按揭贷款的全部责任，不应由冯秀益承担违约责任，一审判决适用法律不当，结果显失公平。综上所述,希望二审法院从常情、常理出发,在查清事实真相的情况下依法改判，支持冯秀益的请求。香江商贸公司辩称，1、从冯秀益的上诉理由中，可以看出香江公司工作人员将其带到了交通银行，了解了贷款相关信息，并签署了相关文件，一个月后也告知了其贷款未通过的情况，一审庭审中冯秀益也承认了无法提供真实收入证明这样的基本材料。因此，合同履行过程中，香江公司尽到了协助义务，未办到贷款系冯秀益个人原因所致，并非香江公司原因导致。2、根据双方签订的合同第6条第二款，补充协议1.1、1.2、3.1、3.3、3.5款等，冯秀益单方解除合同的主张属于严重违约行为，冯秀益没有解除合同的权利，如法院判决解除合同，应由冯秀益承担违约金。上诉人香江商贸公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项,改判冯秀益立即向香江商贸公司支付房屋尾款420000元，并承担逾期付款违约金(以420000元为基数，按照每日万分之五计算，自2017年8月29日起支付至实际给付之日止);2、本案一、二审诉讼费用由冯秀益承担。事实和理由:一、一审法院事实认定存在部分错误。一审法院认定2019年11月22日香江商贸公司向冯秀益开具了增值税普通发票，而事实是2017年6月28日香江商贸公司就已经向冯秀益开具了增值税普通发票，冯秀益提交的证据可以佐证。二、一审法院适用法律错误。(一)既然一审法院认定依法成立的合同应当全面履行，且冯秀益有违约情形，则冯秀益与香江商贸公司就应当按照合同法第8条、第60条及民法典第465条、第509条的规定全面履行合同义务。冯秀益按合同约定支付了首付款425406元，但因冯秀益提供假收入证明，银行审核出其不在该公司上班，导致贷款手续未办理成功。此后，冯秀益没有根据合同约定以自有资金支付剩余房款，且冯秀益认可香江商贸公司带其到交通银行了解了贷款信息并签署了相关文件，也认可了一个月后香江商贸公司工作人员告知其贷款未通过的情况，一审庭审中冯秀益还认可了其无法提供收入证明的事实。因此，在合同履行过程中，香江商贸公司尽到了协助义务，未办到贷款为冯秀益个人原因所致。而根据合同约定，贷款无法办理的原因无论在哪方，合同都应当继续履行，冯秀益应当自筹资金支付尾款，并承担合同约定的违约责任。(二)一审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项的规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定解除双方合同显然是适用法律错误。第一，本案违约方为冯秀益，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项的规定，认为冯秀益不按房屋买卖合同约定支付购房款，其单方不支付购房款的行为表明不再履行合同义务，致使不能实现合同目的，因此判决解除合同，显然是适用法律错误。该条规定的法定解除权是法律赋予守约方的合同解除权利，该权利只有守约方才享有，违约方不享有该条规定的法定解除权。因此，冯秀益单方以拒付购房款为由要求解除合同，明显不能适用该条法定解除权的规定。第二，本案不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的情况，达不到违约方起诉解除合同的条件。购买商铺本身是一种投资行为，购买者均具备一定的经济实力。而冯秀益没有在几年前市场较好的情况下请求解除合同，而是在签订合同三年后，市场不理想的情况下提出解除合同，香江商贸公司有理由怀疑冯秀益现提出解除合同是为了降低投资风险而作出的决定。香江商贸公司拒绝解除合同不但没有违反诚实信用原则，反而是严格遵守双方签订的合同，是诚实信用的体现。(三)按合同约定合同解除权的行使时间为两年。一审法院认定香江商贸公司开具增值税普通发票的时间错误，因此，冯秀益即使拥有解除权，也应当从增值税普通发票开具时间2017年6月28日开始计算解除权期限。且冯秀益认可认购商铺后不久香江商贸公司工作人员就告知了其贷款未通过。本案合同解除权期限显然已过，冯秀益无权解除合同。(四)一审法院违反了合同相对性原则，香江商贸公司实际收款为425406元，即使解除合同，物业公司代收的1300元不应当由香江商贸公司返还。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实后予以改判。冯秀益辩称，1、香江商贸公司并未尽到协助义务，冯秀益前往香江商贸公司了解购房情况时，香江商贸公司并未要求冯秀益提供工作证明、收入证明等资料。香江商贸公司把冯秀益及其家属带到交通银行了解贷款情况，当时银行工作人员也没有说要提供收入证明、工作证明，冯秀益在银行填写资料交到香江商贸公司，香江商贸公司工作人员要其等消息，一个月左右后，又要求冯秀益更换贷款名额，但并没有说不能办理贷款的原因，冯秀益直到一审开庭才听香江商贸公司说因其未提供收入证明、工作证明导致不能办理贷款。在冯秀益起诉香江商贸公司前，2020年5月，冯秀益的代理律师与冯秀益的女儿去交通银行，交通银行说并没有收到香江商贸公司提交的冯秀益的贷款资料，且没有冯秀益在交通银行申请办理贷款的任何信息，香江商贸公司未尽到协助义务，导致合同履行陷入僵局。冯秀益认为合同解除时间应是一审开庭时间2020年9月7日。2、香江商贸公司主张的冯秀益提供虚假证明不属实，冯秀益从未收到香江商贸公司要求出具收入证明和工作证明的通知。3、冯秀益的行为未违反合同约定，不构成违约，一审判决违约金过高。冯秀益向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除冯秀益与香江商贸公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067321689);2、请求依法判令香江商贸公司返还房款首期费用等合计540335.64元;3、请求依法判令香江商贸公司支付利息64840元（按全国银行间同业拆借贷款年利率4%，从2017年6月28日至2020年6月27日);第2、3项合计605175元；4、判令本案全部的案件受理费、保全费、担保费等诉讼费由香江商贸公司承担。香江商贸公司向一审法院反诉请求：1、请求判令冯秀益立即向香江商贸公司支付房屋尾款420000元；2、请求判令冯秀益承担逾期付款的违约金（自2017年8月29日起至实际给付之日止，以420000元为基数，按照每日万分之五计算，暂计算至2020年8月29日为230160元）；3、本诉及反诉的诉讼费均由冯秀益承担。一审法院认定事实：一、2017年6月28日，冯秀益（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议一份，编号为2015067321689，该商品房买卖合同的主要内容是，冯秀益购买由香江商贸公司出售的、坐落于长沙市开福区××路××号××期××号交易中心［幢］／［单元］2［层］21689号房屋，建筑面积55.84㎡，其中套内建筑面积29.70㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.14㎡；该商品房单价为15139.79元／㎡,总房价845406元；买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计425406元，剩余房款420000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内,以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的,出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,本合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第六条所指的“同期银行利息”是按人民银行公布的银行活期存款基准利率计算；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1）解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。（2）不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:（1）买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;（2）买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;（3）买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;（4）买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;（5）其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任；3.6如买受人委托出卖人代为协助按揭银行办理商品房抵押登记（包括预抵押预告登记）的，相关费用由买受人承担，如登记机关要求买受人必须亲自到场的，买受人应自出卖人通知之日起3日内到场协助按揭银行办理相应的抵押登记。买受人逾期到场的，每逾期一日，按买受人未付购房款的万分之三向出卖人支付违约金。如买受人原因导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿；3.7在分户权证（含土地使用证和房屋所有权证）办理过程中，买受人应当按照出卖人通知的时间和地点按时缴纳各项税费和行政事业性收费、维修基金等，如因买受人拖延缴纳税费和行政事业性收费、维修资金等导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿……。二、2017年6月28日，冯秀益通过银行ＰＯＳ机向长沙市雨花区星帆家具建材经营部分三次合计支付74300元，天津凯润汇科技有限公司向冯秀益出具了收据，注明是冯秀益交付了“香江高岭国际商贸城项目电商ＶＩＰ服务费”74300元。冯秀益向香江商贸公司支付了购房款425406元，香江商贸公司向冯秀益出具了购房发票。2017年6月28日，冯秀益向广州香江物业管理有限公司长沙分公司交付了产权证费550元、抵押登记费550元、律师公证费200元，合计1300元；交付了契税32205.94元、印花税422.7元、物业维修基金6701元，合计39329.64元。三、2017年12月5日，长沙市物业维修资金管理中心开具了物业专项维修资金专用收据，该收据载明，缴存个人是冯秀益，金额为6701元；2017年12月6日，长沙市地方税务局直属局出具了税收缴款书，该缴款书载明，纳税人冯秀益缴纳了契税32205.94元，印花税422.7元，合计32628.64元。2019年11月22日，香江商贸公司向冯秀益开具了增值税普通发票，该发票载明冯秀益向香江商贸公司支付购房款425406元。四、因银行按揭未能办理下来，双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，冯秀益遂向该院提起诉讼。一审法院认为，一、依法成立的合同应当全面履行。本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，冯秀益是采用银行按揭的方式支付剩余房款，现冯秀益没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且冯秀益提起诉讼，表示要解除商品房买卖合同，明确表示没有自有资金支付，其行为已经明确表示不再支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，冯秀益不存在恶意违约的情形，不能以自有资金支付购房款，在事实上已经履行不能，商品房买卖合同的合同目的无法实现，故冯秀益、香江商贸公司签订的商品房买卖合同应予解除为宜，但是冯秀益应当承担违约的法律后果；至于香江商贸公司提出的冯秀益行使解除权的期限已过，冯秀益丧失解除权的意见，该院不予采纳，其理由是，香江商贸公司提出的解除权是约定解除权，该解除权的行使时间按合同约定是两年，但是应当从知道或者应当知道权利受到侵犯之日开始计算；而冯秀益行使解除权的开始时间是其知道银行按揭不能办理而不去办理，对此香江商贸公司未能提交相关证明予以证明其通知了冯秀益银行按揭未能办理的情况，故该院认为，应当从香江商贸公司出具收取冯秀益购房款的时间即2019年11月22日开始计算；二、解除合同后的法律后果。本案基于冯秀益的本诉诉求，该院决定解除双方当事人签订的商品房买卖合同，在商品房买卖合同解除后，双方因合同取得的财产应当相互返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方赔偿。香江商贸公司认可收到了冯秀益包括购房款425406元以及物业公司代收的1300元（产权证费550元、抵押登记费550元、律师公证费200元），冯秀益应当向香江商贸公司返还取得的商品房，香江商贸公司应当向冯秀益返还收取的购房款以及代收的款项合计426706元。香江商贸公司没有收取团购费74300元、物业专项维修资金、契税、印花税等其他费用，故香江商贸公司没有向冯秀益返还的义务，冯秀益应当另行向收费单位主张权益。三、关于违约责任的认定以及反诉的处理。冯秀益要求解除合同，其主要理由是香江商贸公司没有为其办理银行按揭。该院认为，办理银行按揭的义务人是冯秀益，其必须提交符合银行要求的贷款按揭资料，香江商贸公司负有通知等协助义务。现银行按揭未能成功办理，主要责任在于冯秀益，故冯秀益应当承担违约责任。冯秀益要求解除商品房买卖合同后要求其购房款的利息诉求，该院不予支持。香江商贸公司要继续与冯秀益履行房屋买卖合同的反诉诉求，该院不予支持，理由在前文已有论述。对于反诉的第二项诉求即违约责任的认定，该院酌情参照合同约定予以认定，冯秀益按商品房买卖合同的合同标的的20%承担违约金，即冯秀益应当向香江商贸公司支付169081元（845406×20%，取整）的违约金。对于香江商贸公司的其他反诉请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决：一、解除冯秀益与长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067321689)；二、长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向冯秀益返还购房款等款项426706元；三、冯秀益于本判决生效之日起5日内向长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金169081元；四、驳回冯秀益的其他本诉诉讼请求；五、驳回长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9852元，因适用简易程序减半收取4926元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担；反诉受理费5151元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担2575.5元，冯秀益承担2575.5元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人冯秀益与上诉人香江商贸公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。合同签订后，因冯秀益申请银行按揭贷款未能通过，也未依约以自有资金补足所欠购房款，导致合同未能履行完毕，冯秀益应承担主要违约责任，但根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，为了避免形成合同僵局，对双方都不利，且香江商贸公司无证据证明冯秀益存在恶意，故对冯秀益要求解除合同的诉请可予支持，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当。因此，香江商贸公司要求继续履行合同，并要求冯秀益支付所欠购房款及利息的上诉请求，因与上述规定不符，本院不予支持。香江商贸公司上诉提出其已于2017年6月28日向冯秀益开具了增值税普通发票，解除权行使期限已过，冯秀益无权解除合同，因与其自身向一审法院提交的增值税普通发票所载明日期不符，本院不予支持。关于本案违约责任的承担问题，冯秀益申请银行按揭贷款未能通过，也未依约以自有资金补足所欠购房款，应承担主要违约责任，但香江商贸公司工作人员在销售房屋时对冯秀益的贷款资格审查不严，也应当承担一定责任，故本院酌情认为应按商品房买卖合同标的10%承担违约金，即冯秀益支付香江商贸公司违约金84540.6元（845406×10%）较为公平合理。至于产权证费550元、抵押登记费550元、律师公证费200元，合计1300元，因由物业公司收取，香江商贸公司提出不应由其返还的上诉理由成立，本院予以支持。本院据此调整香江商贸公司退还冯秀益的购房款为425406元（426706元-1300元）。综上所述，上诉人冯秀益、香江商贸公司的上诉请求均部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初6859号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初6859号民事判决第四项、第五项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初6859号民事判决第二项为：长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向冯秀益返还购房款等款项425406元；四、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初6859号民事判决第三项为：冯秀益于本判决生效之日起5日内向长沙香江商贸物流城开发有限公司支付违约金84540.6元；五、驳回冯秀益的其他本诉诉讼请求；六、驳回长沙香江商贸物流城开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4926元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担；一审反诉受理费5151元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担2575.5元，冯秀益承担2575.5元；二审案件受理费11282元，由冯秀益承担3682元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担7600元。本判决为终审判决。审  判  长  廖 征审  判  员  曾庆军审  判  员  金新贵二〇二一年四月二十八日法官助理向柳书记员(兼)  向 柳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。