江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8391号原告（反诉被告）:王秋静，女，1967年11月18日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：蒋勇，江苏丁晓农律师事务所律师。被告（反诉原告）：季俊顺，男，1988年2月13日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告（反诉原告）：沈秀芳，女，1989年7月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告王秋静与被告季俊顺、沈秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理中被告季俊顺、沈秀芳提起反诉，本院审查后决定与本诉部分合并审理，并于2020年1月18日、3月9日公开开庭进行了审理，原告王秋静的委托诉讼代理人蒋勇、被告季俊顺、沈秀芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王秋静向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋买卖合同违约金22440元(330万*0.0004*17天)；2.判令被告支付购房尾款5万元；3.判令被告返还涉案房屋内属于原告的家电(附清单)；4.承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年4月4日通过苏州我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，将原告所有的位于姑苏区大观花园4幢x室的房屋出卖给被告，合同约定房款330万元，后双方签订《补价协议》约定房总价为450万；合同第四、五条同时约定2019年4月30日前申请资金托管，并由买方将首付款打入托管帐户，逾期买受人应按日支付万分之四违约金，实际被告的资金托管是在2019年5月17日完成；其次，原被告当时协商及合同中均约定房屋内的相关家电并不随房交付，后中介未经原告方同意私自将房屋钥匙交付给被告,致使原告未将房屋内家电等搬出，后原告多次通过中介联系被告搬出家电，但被告拒绝沟通；同时被告至今仍有房屋尾款5万元未支付。针对上述事项原告多次通过中介与被告协商，被告置之不理，现原告为维护自身合法权益依法提起此诉请，请求判如所请。被告季俊顺、沈秀芳辩称：1.原被告2019年4月4日签订《房屋买卖合同》后，由于原告在国外不能到现场办理房屋交易手续的，故原告委托其丈夫胡宏军办理房屋交易手续，相应《公证书》在2019年4月23日完成。随后，中介又告知被告，因涉案房屋有贷款原告需要时间处理贷款事宜，2019年4月8日、4月10日、4月28日被告多次催促中介办理资金托管手续，造成托管资金延缓交纳并非被告原因；2.原、被告于2019年7月2日完成房屋交易手续，当日原被告及中介方根据《房屋买卖合同》第七条约定办理完成房屋交接手续，并在《买卖物业交验单》签字确认,不存在原告所诉中介未经原告允许将房屋钥匙交予被告，致使原告未将房屋内家电等搬出的情况。基于上述理由，请求人民法院依法驳回原告所有诉讼请求。被告季俊顺、沈秀芳向本院提出反诉讼请求：1.判令反诉被告支付逾期迁出户口的违约金52800元；2.判令反诉被告支付逾期办理房屋过户的违约金21120元；3.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1.原被告签订《房屋买卖合同》合同附件第五条约定原告保证于2019年7月31日前将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出，如逾期迁出，按合同第二条第5项承担违约责任。原告实际于2020年9月9日迁出户口，逾期40天，应承担违约金52800元(330万*0.0004*40天)。2.根据《房屋买卖合同》第十条关于房屋产权转移登记的约定：自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋双属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金。房款于2019年5月27日全部打到房屋交易指定托管账户，根据合同约定应于2019年6月11日前完成房屋产权转移登记，实际于2019年6月27日办理完成，逾期16天，应承担违约金21120元(330万*0.0004*16天)。期间我爱我家中介约被反诉人于2019年6月3日办理产权转移登记告知没有空办理；之后答应于2019年6月22日办理产权转移登记，反诉人和我爱我家中介在房管所从当天下午3点等到办事人员下班，被反诉人都没有出现，打电话不接。基于上述事实，反诉人为维护自身合法权益依法提起此诉请，请判如所请。反诉被告王秋静辩称：1.反诉人提出的逾期迁出户口的违约金，在合同中应考虑到合同总金额为房屋标的，金额过高，计算依据由法院依法调整。2.逾期迁出户口的原因并不是被反诉拒不履行相应的合同义务，而是因当时的户口政策无法在合同约定的预期时间内进行迁出，属于不可抗力，被反诉人已经积极按照合同约定提交了户口迁出的相应手续。3.反诉人提出的逾期办理房屋过户根据反诉人与被反诉人实际履行合同的情况是经双方协商同意，时间上的调整是反诉人、被反诉人与中介沟后确定的，并不存在被反诉人的违约情况。综上，请求驳回反诉人的诉请。经审理查明，2019年4月4日，王秋静（出卖人）与季俊顺、沈秀芳（买受人）及苏州我爱我家房地产经纪公司（居间代理机构）签订《房屋买卖合同》，约定;出卖人自愿将其依法取得的位于苏州市姑苏区大观花园4幢x室的房屋出售给买受人，建筑面积165.47平方米，房屋价款330万元，双方于2019年4月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管帐户。同时合同约定：第二条出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起15日内，将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出，逾期迁出的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付本合同约定的房屋价款万分之四的违约金；第五条买受人逾期付款违约责任：逾期付款过15日，出卖人不同意解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金；第七条房屋在买受人付清房款之日起3日内交付;第十条自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至办理房屋权属转移登记申请之日止，逾期15日之内的按逾期时间承担本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金。合同附件一：房屋附属物品清单（详见清单），清单中为汽车库一只，清单中的家电类、家具类均为无。合同附件二：第5条出卖人保证在2019年7月31日前将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出，如逾期迁出，按本合同第二条承担违约金。上述合同签订当天，原、被告双方又签订《补价协议》，约定：甲方（出卖方）与乙方（买受方）达成一致协议：1、甲乙方约定该房屋网签价为330万元，实际成交价450万元；2、乙方于签约当日支付甲方购房定金3万元；3、乙方于甲方拿到公证委托书后支付甲方房款37万元；4、乙方于交税过户前支付甲方房款75万元；5、甲乙方双方约定本次交易留余款5万元，甲方于2019年7月31日前将户口迁出后，乙方再支付甲方尾款5万元。上述房屋买卖合同及补价协议签订当日，季俊顺、沈秀芳向王秋静支付了定金3万元。2019年4月23日，王秋静至苏州市中新公证处办理了委托书，委托胡宏军为其办理涉案房屋买卖、权属转移登记等相关手续。2019年5月17日原、被告至房屋登记机关办理了涉案房屋的资金托管手续，同年5月27日季俊顺、沈秀芳向王秋静付清了购房款（除尾款5万元之外），同年6月27日双方办理了房屋权属转移登记手续，季俊顺、沈秀芳于同年6月28日领取了涉案房屋的权属登记证书，同年7月22日双方办理了涉案房屋的交接手续，2019年9月9日王秋静将所有户籍从涉案房屋中迁出。2021年3月9日第二次庭审时，原告申请苏州我爱我家房地产经纪公司刘帅出庭作证，刘帅陈述称：合同签订之后，因为公证书的问题，双方延后办理资金托管，之后2019年5月27日房款付清到6月27日办理涉案房屋的权属转移登记，这一系列过程都双方协商同意的，我与沈秀芳、及我与胡宏军之间的微信可以证明。关于室内物品的问题。签完合同之后，买受人问出卖人哪些物品留下来，我拍了照片通过微信发给出卖人，其都同意留下，有空调、冰箱、洗衣机、电视机、床等物品，2019年7月2日三方一起去办理涉案房屋交接时，这此物品都还在，之后因户口迁出的问题双方发生矛盾，出卖人通过微信向我提出要求将电视机、冰箱、空调搬走，为此本人多次调解未果。上述事实由王秋静提供的房屋买卖合同、补价协议、物品清单、不动产登记查询记录、公证书、微信聊天记录，季俊顺、沈秀芳提供的房屋买卖合同、微信聊天记录、物业交接单，及双方当事人庭审的陈述予以佐证。本院认为：王秋静与被告季俊顺、沈秀芳签订的房屋买卖合同及补价协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。王秋静作为出卖人已依约向买受人季俊顺、沈秀芳交付了涉案房屋，并协助季俊顺、沈秀芳办理了涉案房屋权属转移登记手续，及将其在涉案房屋的内户籍迁出，王秋静作为出卖受人已全部履行了自己的义务，现其依据合同约定要求季俊顺、沈秀芳支付涉案房屋的尾款5万元，于法有据，本院予以支持。关于王秋静主张因买受人延期办理资金托管手续应承担违约金的问题。依据原、被告双方在房屋买卖合同签订之后的履行过程，及中介刘帅的证言，可以证实资金托管时间的延后，是双方在履行过程中依据当时发生的问题协商一致的结果，故对王秋静上述主张，本院不予支持。关于王秋静主张季俊顺、沈秀芳返还室内物品的问题，依据房屋买卖合同房屋附属物品清单所约定仅为汽车库一只，对于王秋静主张电视机、冰箱、洗衣机、空调等的物品，附件未有约定，结合刘帅出庭陈述称“出卖人同意将室内物品留下”的证言，故王秋静该主张证据不足，本院不予支持。关于季俊顺、沈秀芳反诉要求王秋静承担逾期迁出户口的违约金。本院认为，依据补充协议“甲方应当在2019年7月31日前将在涉案房屋内的所有户籍迁出，后乙方再支付甲方尾款5万元”的约定，王秋静现未能在约定的时间内将户籍迁出，至2019年9月9日才将户籍迁出，一定程度上构成违约，但纵观双方签订的房屋买卖合同，户籍迁出的约定为合同的附属义务，并非为合同的主要义务，且王秋静户籍逾期迁出并未造成其如影响子女入学入学入托情形，仅影响了季俊顺、沈秀芳户籍的迁入时间，虑及本案系王秋静违约因素，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能，本院酌情调整为王秋静向季俊顺、沈秀芳承担因逾期迁出户籍的违约金1万元。关于季俊顺、沈秀芳反诉要求王秋静支付逾期办理房屋转移登记的违约金。虽然合同约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，但结合中介刘帅的证言，可证明原、被告双方于5月27日付清购房款，后于6月27日办理房屋权属转移登记手续，是双方在合同履行过程中协商变更的意见，且季俊顺、沈秀芳未能提供因延误办理房屋权属转移登记给其造成实际损失的相关证据，故本院对该主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、之规定，判决如下：一、季俊顺、沈秀芳内向王秋静支付购房款5万元。二、王秋静内向季俊顺、沈秀芳支付逾期迁出户籍违约金1万元。上述第一、二项相抵后，由季俊顺、沈秀芳内向王秋静支付款项4万元，于本判决生效之日起10日内履行。三、驳回王秋静其他诉讼请求。四、驳回季俊顺、沈秀芳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1611元，减半收取806元，由王秋静负担281元，季俊顺、沈秀芳负担525元；反诉案件受理费824元，由季俊顺、沈秀芳负担774元，王秋静负担50元，双方于本判决生效之日起十日内自行结算。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  沈录印二〇二一年四月二十日书记员  朱琰华