北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6246号原告:北京市丰台区丰泽家园小区业主委员会，住所地北京市丰台区大瓦窑中路16号院。负责人：张其潜，主任。委托诉讼代理人：吴丽微，北京市中盾律师事务所律师。被告:北京永基和业投资管理有限公司。住所地北京市丰台区西马场北里木材厂综合楼206室。委托诉讼代理人：安颖，北京冉民律师事务所律师。原告北京市丰台区丰泽家园小区业主委员会（以下简称丰泽家园业委会）与北京永基和业投资管理有限公司（以下简永基和业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告丰泽家园业委会的负责人张其潜及其委托诉讼代理人吴丽微，被告永基和业公司的委托诉讼代理人安颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰泽家园业委会向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方的《前期物业委托合同》于2019年11月6日终止，被告退出丰台区丰泽家园小区物业管理区域；2.被告按移交清单向原告移交物业服务用房、公共用房及物业服务所需相关资料；3.本案诉讼费用由被告承担。事实理由如下：2014年4月20日，丰泽家园小区全体业主与被告签订了《前期物业委托合同》，合同第十八条约定，本物业委托合同至物业区域业主大会与新选聘的物业企业签定的物业服务合同生效之日自动终止。2019年4月8日，原告向全体业主发布2019年1号公告，公示期15天，公告内容为第二次业主大会召开的时间（2019年5月5日至2019年8月5日）及以书面的形式征求业主意见的四项议题，议题包括：终止前期物业服务合同并授权业主委员会代表全体业主根据相关规定及时与前期物业服务企业进行交接、丰泽家园小区物业服务机构选聘方案等四项表决议题。2019年5月5日至8月5日就物业更换事项等议题进行业主表决。2019年8月16日上午9点，在丰台区卢沟桥街道办事处指导下，在大瓦窑社区工作人员的监督下，进行了开箱唱票及验票工作，整个过程进行了全程录像。2019年8月19日，原告就第二次业主大会决议的表决结果向全体业主发布2019年2号公告，四项议题人数表决通过率及专有部分面积表决通过率均超过50%，会议形式及会议表决结果符合法律法规、丰泽家园管理规约及业主大会议事规则的规定。2019年9月1日，原告通过邮政快递向被告发函，告知被告第二次业主大会表决的相关内容（包括通知终止前期物业服务合同并将通过公开方式进行招标新物业服务企业）。2019年9月8日，经原告决议，选定安达（北京）招投标代理有限公司（以下简称安达公司）为物业招投标服务企业，并于2019年9月9日与安达公司签订丰泽家园小区物业管理招标代理合同。2019年10月17日，在安达公司组织的招投标活动中，北京裕展物业管理有限公司（以下简称裕展公司）中标。随即原告将中标结果向全体业主公示10天，2019年10月29日，原告与安达公司共同向裕展公司签发中标通知书。2019年11月6日，原告与裕展公司签订了新的物业管理服务合同，合同生效日为2019年11月6日。2019年11月7日，原告通过邮政快递向被告发函，告知其前期物业委托合同终止，要求尽快办理相关交接工作。2019年11月22日，原告在卢沟桥街道办事处刘琦副主任组织下与被告进行交接调解，被告明确表示不同意交接。现被告无正当理由拒绝交接并拒绝撤出丰泽家园物业管理区域，故原告提起本案诉讼。永基和业公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告作出的决议不符合法定程序，有些签字人员不是合法业主，有些是租户。已有小区业主起诉要求撤销原告与裕展公司签订的物业委托合同。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月，丰泽家园小区业主与永基和业公司（乙方）签订《前期物业委托合同》，该合同第十八条约定物业服务期限为：“本物业委托合同至本物业区域业主大会与新选聘的物业企业签定的物业服务合同生效之日自动终止”。2019年4月8日，丰泽家园业委会向全体业主发布2019年1号公告，公告内容为第二次业主大会召开的时间（2019年5月5日至2019年8月5日）及以书面形式就四项议题征求业主意见，议题包括：丰泽家园小区《物业服务委托合同》文本、丰泽家园小区物业服务机构选聘方案、终止前期物业服务合同并授权业主委员会代表全体业主根据相关规定及时与前期物业服务企业进行交接及为主大会经费来源、使用及偿还方案等。2019年5月5日至8月5日，丰泽家园第二次业主大会召开，就物业服务企业更换事项等议题进行业主表决。2019年8月16日上午9点，在丰台区卢沟桥街道办事处指导下，在大瓦窑社区工作人员的监督下，进行了开箱唱票及验票工作，整个过程全程录像。2019年8月19日，丰泽家园业委会就第二次业主大会决议的表决结果向全体业主发布2019年2号公告，载明四项议题人数表决通过率均超过50%，会议形式及会议表决结果符合法律法规、丰泽家园管理规约及业主大会议事规则的规定。2019年9月1日，丰泽家园业委会通过邮政快递向永基和业公司发函，告知第二次业主大会表决的相关内容，通知永基和业公司，全体业主决定终止前期物业服务合同并将通过公开方式进行招标新物业服务企业，并会邀请永和基业公司参加投标。2019年9月8日，经丰泽家园业委会决议，选定安达公司为物业招投标服务企业，并于2019年9月9日与安达公司签订丰泽家园小区物业管理招标代理合同。2019年10月17日，在安达公司组织的招投标活动中，裕展公司中标。2019年10月29日，丰泽家园业委会与安达公司共同向裕展公司签发中标通知书。2019年11月1日，丰泽家园业委会将招标结果予以公告。2019年11月6日，丰泽家园业委会与裕展公司签订了新的物业管理服务合同，合同载明本合同经双方签字（盖章）后生效。庭审中，丰泽家园业委会提交业主就购买涉案丰泽家园小区房屋，与北京中建地产有限公司（以下简称中建地产公司）签订的《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，该合同附件八移交资料清单载明：1.物业管理区域划分资料；2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；3.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；4.设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；5.物业质量保修文件和物业使用说明文件；6.业主名册；7.物业管理必需的其他资料。该合同附件九《丰泽家园临时管理规约》载明：本物业区域内的物业服务用房位于11#居住公共服务设施二层中部，建筑面积150平方米；物业服务机构为永基和业公司。丰泽家园业委会称上述移交资料清单系开发商向永基和业公司移交物业相关资料的清单。庭审中，丰泽家园业委会提交丰泽家园小区竣工图、业主不动产权证及《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》一组，证明涉案小区竣工后，办理不动产权证时，对房屋原建筑楼号进行了全部调整和编排。合同中的1号楼现为11号楼、2号楼现为9号楼、3号楼现为7号楼，4号楼现为13号楼，5号楼现为14号楼，6号楼现为3号楼，7号楼现为2号楼，10号楼现为15号楼，11号楼现为4号楼。丰泽家园业委会据此进行统计，提交物业管理用房、公共用房及相关资料移交清单如下：1.物业服务用房：4号楼二层物业用房（150平方米）。2.公共场所、共用设施设备机房移交清单：（1）地下一层自行车库、设备机房、库房、人员疏散通道：4号楼（库房，面积为446.4平方米）、9号楼（自行车库面积805.38平方米，设备机房面积90.67，共计896.05平方米）、11号楼（自行车库面积554.07平方米，有线电视间面积9平方米，设备机房面积68.65平方米，共计631.72平方米）、15号楼（地下人员疏散通道面积61.92平方米，库房面积826.56平方米，共计888.48平方米）；（2）地下一层及地下二层自行车库、设备机房、库房：2号楼（地下一层自行车库面积536.85平方米，设备机房面积107.75平方米，地下二层库房面积644.6平方米，两层合计1289.2平方米）、3号楼（地下一层自行车库面积821.45平方米，有线电视间面积9平方米，设备机房面积111.55平方米，地下二层自行车库面积942平方米，两层合计1884平方米）、7号楼（地下一层自行车库面积576.94平方米，设备机房面积71平方米，地下二层自行车库面积647.94平方米，两层合计1295.88平方米）、13号楼（地下一层自行车库面积837.64平方米，设备机房面积84.96平方米，地下二层库房面积922.6平方米，两层合计1845.2平方米）、14号楼（地下一层自行车库面积569.4平方米，设备机房面积47.46平方米，地下二层库房面积576.43平方米，两层合计1193.29平方米）；（3）4号楼一层菜站（133平方米）、12号楼配套公厕、12号楼消防/安防监控室（41.6平方米）、15号楼配套公厕（70平方米）；（4）地下机动车库4929平方米、地上机动车停车场3960平方米。3.移交资料清单：（1）物业管理区域划分资料；（2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（3）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（4）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（6）业主名册。永基和业公司认可上述清单中的物业由其方使用，但称清单中4号楼一层菜站、13号楼地下二层922.6平方米、14号楼地下二层576.43平方米，2号楼地下二层644.6平方米，15号楼地下一层888.48平方米、4号楼地下一层446.4平方米，此部分房屋产权是开发商的，其公司不能代表开发商移交与业主，应由开发商一并处理。另查，丰泽家园小区业主张杰于本案庭审中，另案起诉丰泽家园业委会，以丰泽家园业委会作出的决议不符合法律规定，违反了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《招投标法》《北京市物业管理招标投标办法》《关于业主大会招标有关问题的意见》等法律规定，未满足双过半的要求，表决程序严重违法，行为直接侵害业主的投票权、知情权、参与权、表达权、监督权为由，要求撤销丰泽家园业委会于2019年8月16日作出的选聘新物业服务企业的决议、撤销于2019年10月17日作出的选聘裕展公司为新物业服务企业的决议。该案中，张杰的委托诉讼代理人安颖，即为本案永基和业公司委托诉讼代理人。本院于2020年10月29日作出（2020）京0106民初7788号民事判决书，驳回了张杰的诉讼请求。该判决书载明：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有义务提供证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。因此，小区业主通过诉讼程序行使撤销权时，应提供证据证明业主大会或业主委员会作出的决定因为内容或程序违法而损害其利益。本案中，丰泽家园业委会通过公告形式通知业主召开业主大会的时间、地点、议题及表决内容，亦将会议手册进行了公示。同时，丰泽家园业委会将公告、会议手册等相关材料向北京市丰台区卢沟桥街道办事处进行了备案。北京市丰台区卢沟桥街道办事处亦派员监督验票，业主大会作出的决议经过了专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。张杰主张业主大会作出的选聘丰泽家园小区新物业服务企业的决议及选聘北京裕展物业管理有限公司为新物业服务企业的决议，未满足双过半数要求，程序严重违法，请求予以撤销，但并未就其主张提供充分证据，故对其诉讼请求本院不予支持。”后张杰不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2021年2月18日作出（2021）京02民终2361号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为：关于永基和业公司所做丰泽家园业委会决议违反法定程序应予撤销之抗辩，在张杰起诉一案中，已由一、二审法院审理予以驳回，故本院对其主张不予采纳。依据《前期物业委托合同》的约定，该合同应于丰泽家园业主大会与新选聘的物业企业签定的物业服务合同生效之日自动终止。2019年11月6日，丰泽家园业委会与裕展公司签订了新的物业管理服务合同，合同于当日签字盖章后生效，故《前期物业委托合同》于2019年11月6日终止，本院对此予确认。《前期物业委托合同》终止后，永基和业公司应当退出物业管理区域，并按移交清单向丰泽家园业委会办理移交。物业公司实施物业管理，使用相关物业用房、公共用房及设备设施，移交仅系使用权移交，不涉及不动产权属移交，故本院对永基和业公司所持应与开发商共同移交的意见不予采纳，对丰泽家园业委会的各项诉讼请求均予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、北京永基和业投资管理有限公司与北京市丰台区丰泽家园小区业主签订的《前期物业委托合同》于二〇一九年十一月六日终止；二、北京永基和业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出北京市丰台区丰泽家园小区物业管理区域；三、北京永基和业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日按移交清单载明内容向北京市丰台区丰泽家园小区业主委员会完成移交。案件受理费70元，由北京永基和业投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二一年四月六日书记员 王奕文胡朕泽