山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2413号上诉人（原审原告）：烟台玉龙房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区二马路189-4号附1号。法定代表人：沙典瑜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨雯博，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，山东西政律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：杨华青，女，1971年8月2日出生，汉族，烟台三奇食品有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王钧，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：初赛发，山东瀛伟律师事务所律师。上诉人烟台玉龙房地产开发有限公司(以下简称玉龙公司)因与被上诉人杨华青商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。玉龙公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初2432号民事判决；2、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判支持玉龙公司的诉讼请求；3、判令杨华青承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定不清。首先，玉龙公司与杨华青之间并未形成真实的商品房预售合同关系。1、玉龙公司与杨华青虽于2010年3月11日签订《商品房买卖合同》，但在合同签订后双方并未实际履行合同，自始至终玉龙公司从未收到过杨华青的购房款，也未向杨华青交付过房屋。杨华青在一审过程中也讲明其购房款是交付给了李晓，而李晓是从东方公司处获得涉案房屋，玉龙公司在当时仅是配合李晓过户。2、一审法院认定“玉龙公司与东方公司之间的《合建住宅楼协议书》虽被确认无效，但玉龙公司与东方公司该合同项下的权利义务并未予以处理，故玉龙公司虽主张涉案房屋系东方公司出售给李晓、李晓再出售给玉龙公司故玉龙公司并未收到购房款”。该认定存在表述及逻辑上的错误：（1）该段表述错误，李晓从未出售过房屋给玉龙公司；（2）一审法院认定在玉龙公司与东方公司《合建住宅楼协议书》无效的前提下，玉龙公司仍应该承担协议书项下的义务，显然是不合法也不合理的。《合建住宅楼协议书》无效产生的法律效果是双方之间的协议自始无效。既然玉龙公司未收到过购房款是客观事实，那么按照合同相对性的原则，真实的购房关系应当是发生在东方公司、李晓、杨华青之间产生，如何能够认定为玉龙公司与杨华青之间形成了商品房预售合同法律关系。其次，玉龙公司与杨华青之间签订的《商品房买卖合同》违反了法律性强制性规定，属于必然无效的情形。1、一审法院在事实认定过程中也查明涉案土地仍为军事用地，按照合同法52条的规定，违反强制性法律规定属于必然无效的情形，但一审法院直接忽视了该强制性规定，明显违法。2、一审法院裁判依据的是公平性的原则，该原则的适用有些宽泛随意性，而且玉龙公司确认合同无效也并未侵害杨华青的权益。一审法院认为驳回玉龙公司的主张是对杨华青的保护，这种认定即是对法律适用的任意性，也忽略了即使合同被确认无效，杨华青仍然有权利向李晓、东方公司进行追偿的权利，其权利并未受到过任何损害。综上，玉龙公司在整个过程中不存在任何过错，反而是杨华青在长达十年的时间内不按合理途径维护自身权益，应当由其本人承担不利后果。杨华青辩称，玉龙公司的上诉请求和事实理由依法不能成立，应予驳回。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，并无任何不当，应予维持。1、玉龙公司主张的双方并未形成真实的商品房预售合同关系，不能成立。首先，涉案《商品房买卖合同》由玉龙公司法定代表人沙典瑜填写，由双方共同签署，明确记载了交房、办证、配套设施投资、物业管理等相关事项，明确记载该房产是杨华青购买李晓的，确认杨华青可持该合同办理房产证等手续。而且，杨华青原审提交的录音资料证实，在签订合同前，杨华青与沙典瑜、李晓事先有过充分的交流和沟通，沙典瑜明确要求杨华青将购房款支付给李晓后，再与杨华青正式签订合同。可见，涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，在签订合同前，玉龙公司已经合理预见到合同签订后果，并自愿承担该后果，因此，双方已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系，杨华青基于该合同所享有的合理信赖利益和可期待利益，应当受到法律保护。2、玉龙公司上诉称，在与杨华青签订涉案《商品房买卖合同》后，并未实际履行合同，也未收到购房款，未向杨华青交付房屋，不能成为导致合同无效的正当事由，更与客观事实不符。首先，玉龙公司未实际履行合同，未向杨华青交付房屋的行为，无疑构成违约，不能成为玉龙公司主张合同无效的借口，不能免除其违约责任。其次，玉龙公司虽主张未收到购房款，但是，根据原审录音资料，是玉龙公司法定代表人沙典瑜明确要求杨华青将购房款支付给李晓的，因此，法律后果应由玉龙公司自行承担。3、玉龙公司上诉称，李晓是从东方公司获得涉案房屋，玉龙公司当时仅是配合李晓过户，李晓从未出售房屋给玉龙公司，与本案事实不符。首先，原审录音资料显示，签订合同前，杨华青在与沙典瑜及李晓进行交流和沟通时，沙典瑜及李晓均未向杨华青如实说明涉案房屋的实际情况，杨华青毫不知情，杨华青基于对玉龙公司的合理信赖，确信所签订合同合法有效，并根据沙典瑜的确认和指示，将购房款事先支付给了李晓，主观上并无任何过错。其次，无论涉案房产与东方公司、李晓存在何种关系，都与杨华青无关，都与本案无关，与本案不是同一种法律关系。第三，涉案《商品房买卖合同》文本显然是玉龙公司惯常使用的格式文本，且由沙典瑜亲手填写，合同中已经明确记载了交房时间和办证问题，并未规定玉龙公司的合同义务仅仅是协助李晓办理过户，杨华青有权善意相信该合同代表了玉龙公司的真实意愿。第四，涉案《商品房买卖合同》签订至今已逾11年时间，在此期间，玉龙公司从未以任何形式提出任何异议，足以证明该合同是玉龙公司的真实意思表示，足以证明玉龙公司对合同记载事项予以确认。因此，玉龙公司的上诉理由不能成立。4、玉龙公司上诉称，涉案房产坐落土地为军事用地，涉案《商品房买卖合同》违反了法律强制性规定，应为无效，缺乏事实和法律依据。根据杨华青原审提交的中国人民解放军总后勤部、中国人民解放军联勤第九分部、中国人民解放军济南军区联勤部三份批复文件显示，早在2006年间，海军航空工程学院的上级机关已经批准将涉案房产坐落土地有偿转让给烟台东方产业发展集团有限公司（即东方公司），已经批准将涉案房产坐落军用土地，变性为出让建设用地，造成目前涉案房产坐落土地变性手续无法办理的原因，是东方公司未经三个批准机关同意，擅自与玉龙公司合作开发房地产，并由玉龙公司实际建设了涉案房产，人为造成了批准文件规定的土地权利人与实际不符的特殊情况，责任完全在于东方公司和玉龙公司自身。截至目前，三个批准机关并未通知将先前作出的三份批准文件废止，也未明令收回军用土地，应当视为涉案《商品房买卖合同》并未违反法律的强制性规定，合同合法有效。5、玉龙公司上诉主张，确认合同无效并未侵害杨华青的权益，即使合同无效，杨华青仍可以向李晓、东方公司主张权利，显然系为逃避责任而寻找借口，依法不能成立。首先，涉案房产的市场价值，与签订合同时已经发生巨大变化，升值明显。如果认定合同无效，则商品房买卖合同将无法继续履行，杨华青将无法获得涉案房产，必然使杨华青遭受严重经济损失，严重侵害杨华青的合理期待利益，而玉龙公司却可以因其违法行为而获得巨额收益。其次，杨华青从未与李晓、东方公司签订合同，未与二者发生法律关系，玉龙公司要求杨华青向李晓、东方公司主张权利，于法无据。第三，没有任何证据证明，李晓、东方公司确认同意对杨华青承担法律责任，且杨华青能够从李晓、东方公司处获得足额清偿。6、玉龙公司不具有正当合法的诉讼目的，其原审诉请不能成立。首先，玉龙公司主张合同无效，并不能导致涉案房产坐落土地能够顺利办理变性手续，并不能解决任何问题；其次，涉案《商品房买卖合同》明确规定了交房时间，但是玉龙公司从未将涉案房产交付给杨华青居住使用，多年来，杨华青无数次交涉，但均无果而终，而涉案楼房中已经有许多住户入住，因此，玉龙公司属于故意违约在先。玉龙公司故意回避违约行为，无视严重法律后果，无视杨华青的正当权益，率先提起合同无效之诉，明显具有主观恶意，显然在极力谋求非法利益，当为法律和公理所否定。原审法院洞察案情，公正裁决，彰显了法律权威，弘扬了公平正义和社会主义核心价值观，应予以肯定和支持。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持，请求依法驳回玉龙公司的上诉请求。玉龙公司向一审法院起诉请求：1、确认玉龙公司与杨华青于2010年3月11日签订的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由杨华青承担。一审法院认定事实：2010年3月11日，玉龙公司与杨华青签订了《商品房买卖合同》，约定杨华青购买烟台市芝罘区4层3号房，建筑面积共140平方米，该房产一次性付清房款。玉龙公司法定代表人沙典瑜在合同末页书写“该房产是杨华青购买李晓的。办理房产证时杨华青持本合同来公司办理房产证等手续”的手写内容后，在合同下方签字并加盖了玉龙公司的公章。涉案房屋现由玉龙公司实际控制，至今没有交付杨华青，涉案房屋所在的住宅楼已有业主实际居住使用。另查，2003年5月31日，烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司）与玉龙公司在签订的《合建住宅楼协议书》中约定，就联合开发住宅楼项目一事，签订如下协议：项目位于芝罘区（海军航空学院南大门东侧），占地面积约2.8亩，建筑面积约6800平方米，小高层住宅一栋；东方公司负责该建设项目所有政府批文手续，玉龙公司负责该项目的建筑安装费用，并按每平方米2000元买断东方公司5000平方米面积，超出部分的面积产权归玉龙公司所有，东方公司不再参与分配。2006年5月31日，玉龙公司与东方公司针对上述《合建住宅楼协议书》又签订了《补充协议》，针对合作方式及付款时间等内容进行补充约定。2013年9月24日，本院作出（2013）烟民一初字第39号民事判决书，查明：玉龙公司与威海屹东房地产开发有限公司（以下简称屹东公司）于2004年6月7日签订转让合同，约定：一、工程名称：老干部宿舍1#楼；工程地点：烟台市芝罘区二马路中段海军航空工程学院院内；工程内容：地下一层、地上十二层框架结构，建筑面积8000平方米，建筑总高度37.9米；工程立项批准文号：（烟规字）2002-419号”；二、玉龙公司就现有二马路中段海军航空工程学院院内的老干部宿舍1#楼已建设施工地下一层、地上三层主体结构和本工程的以后建设施工、开发、销售的所有相关手续及办理手续发生的费用全部由玉龙公司负责交清，屹东公司一次性买断1600万元。“2006年12月20日，玉龙公司交纳给中国人民解放军总后勤部土地转让费165万元；2008年10月20日，玉龙公司交纳给济南军区联勤部土地转让费27万元，共计192万元”。“2002年6月24日，海军航空工程学院自烟台市规划局取得了2002字第419号建设项目选址意见书，载明建设项目名称：老干部住宅楼1#、2#建设单位：海军航空工程学院。2002年10月，烟台市规划局颁发了2002烟规建字第324号建设工程规划许可证，载明建设单位海军航空工程学院；建设项目名称：老干部住宅楼1#”。本院“到海军航空工程学院进行了调查，该院院办相关负责人口头表示涉案工程原为东方公司开发项目，相关部门已批准向相关土地手续办理至东方公司名下，后因东方公司又将涉案工程转让给玉龙公司，原批准手续已失效，海军航空工程学院虽已向相关部门递交了将涉案土地办理至玉龙公司名下的申请，但至今未取得批准手续，涉案土地仍为海军航空工程学院军事用地。本院同时到烟台市国土资源局进行了调查，该局相关档案显示，涉案土地现仍在海军航空工程学院军事用地范围内”。本院判决确认玉龙公司与屹东公司2004年6月27日转让合同无效。屹东公司不服，上诉至山东省高级人民法院（以下简称山东省高院）。2014年5月16日，山东省高院作出（2014）鲁民一终字第1号民事判决书，认为涉案土地仍在海军航空工程学院军事用地范围内，玉龙公司未取得涉案土地使用权，判决驳回上诉，维持原判。2017年6月6日，东方公司将玉龙公司诉至一审法院，要求确认双方《合建住宅楼协议书》无效，一审法院经审理认定，东方公司与玉龙公司签订的《合建住宅楼协议书》中涉及的工程项目项下的土地至今未能办理土地使用权出让手续，仍属于军事用地，故于2018年3月14日以（2017）鲁0602民初5795号民事判决书确认玉龙公司与东方公司在2003年5月31日签订的《合建住宅楼协议书》无效。庭审中，玉龙公司自认，其与东方公司之间的《合建住宅楼协议书》确认无效后，双方并未处理双方在该合同项下的权利义务。诉讼中，关于涉案房屋的购买过程。杨华青主张，涉案房屋系其自案外人李晓处购买，李晓为玉龙公司工作人员，因涉案房屋项下土地的变更审批事项一直由李晓负责办理，双方也存在其他的经济往来和债权债务，故玉龙公司将涉案房产赠与了李晓，李晓又将涉案房屋出售给杨华青，并向杨华青出示了总后和济南军区批准文件复印件。后，玉龙公司法定代表人沙典瑜、李晓与杨华青三方共同对涉案房屋转让事项进行协商，玉龙公司确认了批准文件的真实性并同意李晓将涉案房屋出售给杨华青，并称需要杨华青将全部房款支付给李晓以后玉龙公司再配合杨华青签订商品房买卖合同。2010年3月14日杨华青将房款735000元交付给李晓，为此，杨华青提供如下证据：1、中国人民解放军总后勤部后营（2006）258号关于海军航空工程学院擅自转让土地补办审批手续事、中国人民解放军济南军区联勤部联（2006）137号关于海军航空工程学院擅自转让土地补办手续事、中国人民解放军联勤第九分部业（2006）129号关于海军航空工程学院擅自转让土地补办手续事的复印件3份。证明2006年3月至5月总后勤部、济南军区、联勤第九分部逐级下发了批复文件，批准海军航空工程学院涉案军用土地可用于房地产开发，该三份文件系玉龙公司和李晓在杨华青签订商品房买卖合同前向杨华青提交，杨华青尽到审慎注意义务。2、李晓2010年3月14日出具“李晓收到杨华青支付的二马路189号四层3号全部房款735000元”的收款收条1份、中国农业银行银行卡交易明细清单3张、银行取款凭证5份，证明杨华青2010年3月14日从62×××18银行卡中取款700000元，同日该款存入了李晓农行62×××15银行卡中，剩余的35000元以现金方式支付。3、2010年3月9日玉龙公司法定代表人沙典瑜、李晓、杨华青三方的录音2份及文字版，证明在李晓向杨华青转让房产以及原、杨华青双方签订本案商品房买卖合同过程中，玉龙公司一直是知情并参与的，并对李晓将涉案房屋转让给杨华青事宜予以确认。玉龙公司认可部队文件的真实性，但质证称目前涉案房屋项下土地仍为军事用地；对银行转账及李晓的收据的真实性无法确认，即使为真也只能证明李晓收到了购房款，玉龙公司从未收到杨华青的购房款；对录音真实性不清楚，无法证明李晓收到款项即视为玉龙公司收到购房款。关于玉龙公司与李晓的关系。玉龙公司称涉案房屋是由东方公司出售给李晓的，玉龙公司仅为配合其办理过户，并提交2009年1月6日李晓与东方公司之间就涉案房屋签订、合同价款为500000元的2009预销字第1号《商品房预售合同》1份，2009年1月6日东方公司向玉龙公司出具的说明1份，李晓2010年3月11日向玉龙公司出具的说明1份佐证。其中，东方公司向玉龙公司出具的说明载明：东方公司之2009预销字第1号《商品房预售合同》所提到的所有条款本公司均同意，由玉龙公司办理房屋过户手续，购房人已将房款全部交清。李晓出具的说明载明：我李晓已将涉案房屋出售给杨华青，请玉龙公司配合办理房屋买卖合同等手续，本人与杨华青的交易内容与玉龙公司无关，出现问题由本人与杨华青解决。杨华青质证称，对上述证据的真实性不清楚，即使为真，该合同签订时项下土地亦为军事用地，东方公司出具的证明没有出具人员和法定代表人的签名，不符合证据形式；李晓出具的证明也不能确认是其本人所为，且上述证据可以证明玉龙公司和杨华青签订涉案商品房预售合同时玉龙公司对于涉案房屋的相关情况是明知的，但没有向杨华青如实说明。一审法院认为，本案中，涉案房屋所在的住宅楼项目系东方公司与玉龙公司联合开发建设，双方之间的《合建住宅楼协议书》虽被确认无效，但玉龙公司与东方公司该合同项下的权利义务并未予以处理，故玉龙公司虽主张涉案房屋系东方公司出售给李晓、李晓再出售给玉龙公司故玉龙公司并未收到购房款，但玉龙公司与杨华青签订《商品房预售合同》并在该合同上特别注明“该房产是杨华青购买李晓的、办理房产证时杨华青持本合同来公司办理房产证等手续”的内容，应视为原、杨华青双方之间形成了商品房预售合同法律关系，至于购房款系玉龙公司与东方公司在《合建住宅楼协议书》项下的内部法律关系，玉龙公司可另案向东方公司主张权利。玉龙公司作为房地产开发企业，对于房地产开发建设及后续房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对涉案房屋项下土地性质的情形应当是明知的，且庭审中玉龙公司自认涉案房屋所在的住宅楼已有业主实际居住，但玉龙公司至今未向杨华青交付房屋。玉龙公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽义务，反而以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为显然违反了诚信原则，与社会价值导向和公众认知相悖，故玉龙公司作为房地产开发企业要求确认其与杨华青签订的商品房买卖合同无效，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月1日作出判决：驳回玉龙公司的诉讼请求。案件受理费100元，由玉龙公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。关于合同效力的问题。庭审中，玉龙公司主张，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同，转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》(国土资发［2007］29号)规定，转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地不得转让。根据上述规定，涉案合同应认定无效。杨华青则主张，玉龙公司所主张的上述规定均不是法律和行政法规。而且司法解释第十一条所规定的情形与本案案情不符。涉案房产在建造之前，早在2006年已经获得解放军总后勤部、济南军区等三个主管部门的共同批复，不存在上述规定的情形。经杨华青了解，目前包括海军航空工程学院在内，就上述土地的变性工作，积极的在办理过程中。此时玉龙公司主张合同无效，显然在谋取不正当利益损害杨华青的合法权益。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题有二：一是玉龙公司与杨华青之间是否形成真实的商品房预售合同关系；二是《商品房预售合同》的效力。一、关于玉龙公司与杨华青之间是否形成真实的商品房预售合同关系的问题。玉龙公司与杨华青签订了《商品房预售合同》，并在该合同上特别注明“该房产是杨华青购买李晓的、办理房产证时杨华青持本合同来公司办理房产证等手续”的内容，在玉龙公司自认其与东方公司《合建住宅楼协议书》被确认无效后双方该合同项权利义务未予以处理的情况下，一审法院依据玉龙公司与杨华青签订的《商品房预售合同》认定双方形成商品房预售合同法律关系正确，本院予以确认。二、关于《商品房预售合同》的效力问题。首先，玉龙公司主张涉案合同违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》的强制性规定，应认定无效。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《商品房预售合同》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》系部门规章，不属于合同法第五十二条第五项中的法律、行政法规。其次，一审庭审中玉龙公司自认涉案房屋所在的住宅楼已有业主实际居住。最后，玉龙公司作为房地产开发企业，明知涉案房屋项下土地的性质，仍放任其与杨华青签订《商品房预售合同》，又在本案诉讼中以自身原因造成的违法事实为由提出《商品房预售合同》无效的主张，其目的是为了规避应承担的民事责任。玉龙公司明显违反诚信原则、追求超出合同预期的更大利益的行为，与社会价值导向和公众认知相悖，不应得到支持。综上，一审判决驳回玉龙公司关于合同无效的主张正确，本院予以确认。综上所述，玉龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人烟台玉龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十日书记员  孙嘉慧