吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终532号 上诉人（原审原告）：吉林省乐邦物业服务有限公司。 法定代表人：张丽会，系总经理。 委托诉讼代理人：张俞，系公司员工。 委托诉讼代理人：邵娟，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：赵利娜，女，1980年12月27日生，汉族，住吉林省白城市洮**。 上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业）因与被上诉人赵利娜物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐邦物业上诉请求：1、请求贵院依法撤销白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初263号民事判决，查清事实后直接改判赵利娜给付物业费4973元，违约金7832元，二次供水费230元，合计13035元。2、一、二审诉讼费用全部由赵利娜承担。事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误，认定乐邦物业存在违约行为，更是凸显主观臆断。从赵利娜在一审答辩的内容来看，赵利娜自认从2016年以来房屋墙体就存在渗水漏水的情况，并已多次向物业公司提出维修。这说明墙体渗水漏水的情况在2016年赵利娜入住之时，就已经存在。基于这一事实可知该墙体渗水漏水是房屋主体的质量原因导致，这是建筑商或者是开发商的原因所致，建筑商或开发商应是该责任的主体。相对于业主而言，作为买受人有权利在质保期内向开发商主张权利，而不是向乐邦物业主张权利。然而乐邦物业接手该物业的时间是在2018年12月1日，根据原一审已认定的事实可知，乐邦物业在接手该物业后也已对该墙体进行了维修，但因为墙体本身的质量问题，物业维修无法从根本上解决问题。既然原审无争议事实，乐邦物业已经进行了维修，不是没有对其进行过维修，说明乐邦物业已经履行了维修义务，就不应认定乐邦物业存在违约行为按照80%的比例进行裁判。由此可见，原审判决认定乐邦物业存在违约行为与欲加之罪，存有异曲同工之妙，原审判决已与司法公平正义渐行渐远。二、原审判决适用法律错误。1、在物业服务合同中已经明确约定的违约金条款及违约金计算的方法，即标准为每日按照欠付物业费的5‰支付违约金。这是当事人意思自治原则的体现，亦为对违约方的违约行为的惩罚，是惩罚性的违约金条款。原审法院应当优先适用当事人的意思自治，而不能强行对该条款进行司法干预。然而遗憾的是原审判决在赵利娜没有要求调整的情况下却主动将该违约金按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率按照（LPR）的130%计付调整，显属偏颇。2、本案属于民法典实施前已经发生的法律事实引起的民事纠纷，不是民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷，不适用民法典的规定。原审判决适用民法典的规定显然属于适用法律错误。3、原审判决对诉讼费的承担没有体现过错及比例承担。根据人民法院诉讼费收费办法的规定，人民法院判决当事人部分胜诉部分败诉的，诉讼费用由人民法院根据双方当事人的责任大小确定双方当事人分担的比例。本案中，原审判决由赵利娜承担80%的给付义务，但却判决赵利娜承担少部分诉讼费，没有体现对等原则和比例原则，违反了该办法的规定。 赵利娜辩称，房屋入住后漏水的，物业费之前一直都在缴纳，之前和其他物业签订的合同，物业答应修缮，但是一直没有解决。合同有约定，一审判决正确。 乐邦物业向一审法院起诉请求：1．请求判令赵利娜交付乐邦物业48号门市物业费4973元，违约金7832元（截止2020年10月10日），二次供水费230元，合计13035元。2、诉讼费由赵利娜负担。 一审法院认定事实：赵利娜系兵器城小区48号门市的业主，建筑面积为230.22平方米。2018年12月1日白城市兵器城家园业主委员会与乐邦物业签订《兵器城家园物业服务合同》，约定服务期限为2018年12月1日至2021年11月30日，约定了十三项物业服务内容，商业用房物业服务费1.8元／平方米／月，二次供水加压电费每平方米1元每年。对于业主不缴纳或不按时缴纳物业费，乐邦物业有权向拖欠物业费的业主收取违约金，违约金以日为计算单位，每日为应缴纳金额5‰。从2019年12月1日起赵利娜没有交纳物业服务费。2019年7月25日，乐邦物业名称从“白城市乐邦物业管理有限公司”变更为“吉林省乐邦物业服务有限公司”。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案系兵器城家园业主委员会代表小区全体业主与乐邦物业签订《兵器城家园物业服务合同》，虽然赵利娜并非合同相对人，但按照上述法律规定，乐邦物业与赵利娜之间形成了事实物业服务合同关系，赵利娜受该物业合同约束。赵利娜抗辩主张其并没有签订合同不成立，一审法院不予支持。通过庭审调查查明，赵利娜拒不交纳物业服务费的理由为从2016年开始其所有的兵器城48号门市窗户有渗水的现象，并且将其室内墙皮破坏，令其遭受了损失。兵器城小区原物业公司为珠海物业公司，在该公司在任期间赵利娜曾向物业反映其房屋外墙渗水的问题，物业承诺为其联系建筑商进行质保期内的维修，但一直没有解决问题。在乐邦物业公司入住之后，赵利娜也向乐邦物业反映了房屋外墙渗水的问题，乐邦物业在联系建筑商的同时也对赵利娜房屋进行维修，但渗水的问题一直都没有解决。乐邦物业主张，赵利娜房屋维修的问题不属于物业服务范围，根据《兵器城家园物业服务合同》第三章第二条（一）约定，房屋建筑本体公用部位（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等乘坐结构部位，处墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。赵利娜的房屋外墙渗水问题属于房屋建筑本体公用部位，乐邦物业应当承担的不仅仅是联系建筑商的义务，还应当承担相应的维修养护义务，庭审中，乐邦物业提交了其与建筑商的维修工作联系函，赵利娜也认可经乐邦物业沟通有维修人员对其房屋进行维修，但没有实际解决问题，其房屋经维修仍然存在外墙渗水的问题，一审法院认为，乐邦物业虽然履行了为业主沟通的义务，但其履行对于房屋的维修、养护和管理的义务不到位，造成业主房屋渗水问题多年不能得到解决，一审法院认为乐邦物业在此项物业服务项目中存在违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”乐邦物业提供的物业服务不仅仅为建筑物的维护、管理的义务，还包括整个小区的秩序、环境的管理、维护，因此乐邦物业的有违约行为，但不能成为赵利娜作为业主拒交全部物业费的抗辩理由，一审法院酌定赵利娜2020年按照80％交纳物业服务费，即3978.20元（230.22元X1.8元／平方米／月X12个月X80％）。关于二次供水加压电费，《物业服务合同》第五条有明确的约定，一审法院对乐邦物业请求为230元二次供水加压电费予以支持。关于违约金，乐邦物业请求的违约金起算时间为2019年12月1日至2020年10月10日，共计315天，标准每日按照欠付物业费的5‰，本案的违约金计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整，赵利娜应当按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％给付滞纳金。本案的违约金计算应当以人民币3978.20元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付。综上所述，乐邦物业的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，判决如下：一、赵利娜于判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司给付2019年12月1日至2020年12月31日物业费3978.20元和二次供水加压电费230元及违约金（违约金以人民币3978.20元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付）。二、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费63元，由赵利娜负担25元，由吉林省乐邦物业服务有限公司负担38元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，关于物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，赵利娜主张不交纳物业费的理由是自2016年开始其房屋外墙渗水一直没有解决，但乐邦物业主张其公司已多次联系建筑商及开发商要求进行质保期内的维修，并提交了其与建筑商的维修工作联系函以及赔偿会议签到表予以证明，赵利娜也认可经乐邦物业沟通有维修人员对其房屋进行过维修，因此，赵利娜的主张不足以证明乐邦物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收物业费，故赵利娜应足额交纳2019年12月1日至2020年11月30日的物业费4973元（230.22平方米X1.8元／平方米／月X12个月）。 关于违约金，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”乐邦物业主张的违约金数额过高，一审认定按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％的标准给付违约金并无不当，故应保护的违约金数额为以4973元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付。 综上所述，吉林省乐邦物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初263号民事判决； 二、赵利娜于本判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司给付2019年12月1日至2020年11月30日物业费4973元和二次供水加压电费230元及违约金（违约金以4973元为基数，从2019年12月1日至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130％计付）。 三、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费63元，由赵利娜负担25元，由乐邦物业负担38元；二审案件受理费76元，由赵利娜负担50元，由乐邦物业负担26元。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年四月三十日 书记员  张 明