江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0722执异43号案外人：刘梓豪，男，1990年6月15日出生，住东海县。申请执行人：姜远宏，男，1979年9月30日生，汉族，住东海县。申请执行人：张晓苗，女，1984年4月6日生，汉族，住东海县。申请执行人：王长春，男，1980年3月11日生，汉族，住东海县。申请执行人：卞红光，男，1986年2月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：邵利娟，女，1986年9月16日生，汉族，住东海县。申请执行人：卞玮，男，1980年4月20日生，汉族，住东海县。申请执行人：赵春，女，1980年6月8日生，汉族，住东海县。申请执行人：倪喜，男，1987年11月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：薛姣，女，1989年8月10日生，汉族，住安徽省凤阳县。申请执行人：狄大李，男，1975年12月5日生，汉族，住东海县。申请执行人：包娴芹，女，1976年11月20日生，汉族，住东海县。申请执行人：翟小微，男，1984年12月25日生，汉族，住东海县。申请执行人：张春玲，女，1985年12月28日生，汉族，住东海县。申请执行人：高海峰，男，1994年1月17日生，汉族，住东海县。申请执行人：卢佰标，男，1974年9月11日生，汉族，住东海县。申请执行人：李爱红，女，1976年8月6日生，汉族，住东海县。申请执行人：马学峰，男，1982年2月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：韩其红，女，1981年1月3日生，汉族，住东海县。申请执行人：倪连，男，1987年11月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：陆小会，女，1989年11月3日生，汉族，住东海县。申请执行人：桑晔，女，1983年8月12日生，汉族，住东海县。申请执行人：孙冲，男，1984年10月5日生，汉族，住东海县。申请执行人：杨燕妮，女，1985年10月16日生，汉族，住东海县。申请执行人：孙建国，男，1992年2月14日生，汉族，住东海县。申请执行人：王成龙，男，1993年1月23日生，汉族，住东海县。申请执行人：刘春玲，女，1991年2月12日生，汉族，住东海县。申请执行人：徐艳林，女，1978年6月26日生，汉族，住东海县。申请执行人：薛维明，男，1987年6月4日生，汉族，住东海县。申请执行人：霍玲娜，女，1988年9月18日生，汉族，住东海县。申请执行人：杨高飞，男，1982年2月3日生，汉族，住东海县。申请执行人：侯雪莲，女，1985年9月8日生，汉族，住东海县。申请执行人：杨维林，男，1976年4月13日生，汉族，住东海县。申请执行人：肖海霞，女，1976年10月5日生，汉族，住东海县。申请执行人：张道毅，男，1988年2月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：宋苏琴，女，1989年12月19日生，汉族，住东海县。申请执行人：张进员，男，1976年7月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：钱光玲，女，1981年4月17日生，汉族，住东海县。申请执行人：张靖，男，1986年7月20日生，汉族，住东海县。申请执行人：何静静，女，1986年10月12日生，汉族，住东海县。申请执行人：李士为，男，1984年5月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：张莉，女，1984年2月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：张雨钦，男，1994年1月19日生，汉族，住东海县。申请执行人：张正波，男，1990年6月4日生，汉族，住东海县。申请执行人：周超，男，1981年6月21日生，汉族，住东海县。申请执行人：邵骆林，女，1982年8月10日生，汉族，住东海县。申请执行人：朱笛号，男，1991年10月4日生，汉族，住东海县。申请执行人：陈淑洵，女，1991年10月10日生，汉族，住东海县。以上申请执行人的委托诉讼代理人：徐传德、周凡，江苏苍梧律师事务所律师。被执行人：东海县锦和房地产开发有限公司，住所地东海县。社会统一信用代码。法定代表人：王琪顺,该公司执行董事兼总经理。在本院执行姜远宏、张晓苗等人与东海县锦和房地产开发有限公司（以下简称锦和公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人刘梓豪提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理原告姜远宏、张晓苗等人与被告锦和公司商品房买卖合同纠纷一案，于2020年7月1日作出(2020)苏0722民初1097号民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、被告同意向原告支付逾期交房违约金，具体数额如下：原告宋苏琴、张道毅15980元,姜远宏20600元，张晓苗、王长春25030元，卞红光、邵利娟20340元，卞玮、赵春24530元，倪喜、薛姣25030元，狄大李、包娴芹48870元，翟小微、张春玲19670元，高海峰21190元，卢佰标、李爱红20800元，马学峰、韩其红20300元，倪连、陆小会17670元，桑晔24410元，孙冲、杨燕妮20470元，孙建国20920元，王成龙、刘春玲20800元，徐艳林24720元，薛维明、霍玲娜20250元，杨高飞、侯雪莲20920元，杨维林、肖海霞24640元，张进员、钱光玲24220元，张靖、何静静24490元，李士为、张莉19450元，张雨钦20800元，张正波20300元，周超、邵骆林20840元，朱笛号、陈淑洵17330元。二、上述违约金均自合同约定的交房日次日起按合同总房款的日万分之一计算至被告通知交房之日止，不足部分原告自愿放弃。三、被告承诺于2020年8月28日前支付原告上述款项。四、案件受理费减半收取5015元、保全费3670元，均由被告承担。根据姜远宏、张晓苗等人的申请，本院于2021年1月11日立案执行，执行案号（2021）苏0722执180号。该案诉讼期间，于2020年4月15日作出(2020)苏0722民初1097号之一民事裁定，查封锦和公司所有的位于东海县牛山街道××翡翠××号铺。执行期间，于2021年3月29日作出(2020)苏0722民初180号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。案外人刘梓豪提出异议称，请求解除对位于东海县牛山街道中堤路商铺的查封。事实和理由，该商铺系案外人于2017年3月从锦和公司购买的，虽然双方未有签订书面的商品房买卖合同，但案外人已支付了全部购房款，且已交付了涉案房屋，一直由案外人占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该房屋未登记在案外人名下，但案外人对此不存在任何过错，因此，案外人具备排除执行的条件。申请执行人姜远宏等人称，案外人提供的证据材料不能证明其与锦和公司存在商品房买卖合同关系。首先，双方没有商品房买卖合同，这么大额的房产买卖，没有合同，有悖常理，也不符合认定财产为案外人所有的法律规定。第二，没有正规发票，只有收据，且都是大额收据，有102铺的收据，还有101铺收据，毫无真实性。另外，房产租赁合同和电费发票等，也不能证明房产归案外人所有，因为这样的材料随意性大。综上，请求对案外人刘梓豪的异议予以驳回。本院认为，本案的争议焦点是，案外人刘梓豪以其对涉案房产享有实体权利为由，请求排除执行，是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，需具备“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。案外人虽未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，亦可以认定其签订了书面合同。本案中，案外人刘梓豪提交了交付购房款的收据、银行交易清单、已将该房屋出租的《房屋租赁合同》等证据材料，用以证明其已付清购房款并占有使用涉案房屋，但案外人与被执行人锦和公司未签订合法有效的书面买卖合同，也未办理网签。故案外人刘梓豪以其对涉案房产享有实体权利为由，请求排除执行，缺乏事实和法律依据，其异议请求理由不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人刘梓豪的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向东海县人民法院提起诉讼。审判长  徐兴彬审判员  王信甲审判员  杨司光二〇二一年四月十二日书记员  高亚威法律条文附录：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。