广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初1327号原告：珠海路桥物业管理有限公司，住所地：珠海市××××××××××××。统一社会信用代码:914××××××××××400XQ。法定代表人：黄壮荣，董事长。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：褥海英，女，1976年12月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区荣泰河庭xxxx。公民身份号码：440××××××××××××424。委托诉讼代理人：何阳海，男，1974年4月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区荣泰河庭xxxx。公民身份证号码：441××××××××××××919。被告丈夫。原告珠海路桥物业管理有限公司（以下简称“路桥物业公司”）与被告褥海英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路桥物业公司委托诉讼代理人刘云鹤与被告褥海英委托诉讼代理人何阳海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路桥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年11月-2019年7月期间的物业管理服务费3078.6元；2.判令被告向原告支付2017年11月-2019年7月期间的公摊电费273.5元；3.判令被告向原告支付2017年11月-2019年7月期间的公摊维修费110.5元；4.判令被告向原告支付违约金（按照合同约定的日千分之三，即月9%，自欠费之日暂计至2019年9月为3601.96）至被告实际交纳全部物业管理服务费之日止。事实和理由：被告为珠海市×××××荣泰河庭业主，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：“1.乙方（即被告）交纳费用时间为每月5日前；2.住宅按建筑面积每月每平方米1.5元”。至2019年7月末撤场前，被告已21个月未缴纳物业服务费及公摊费。原告认为，被告拖欠物业服务费及公摊费用的行为构成严重违约，原告有权要求其支付原告提供物业管理服务期间的服务费及公摊费，并且，按照《前期物业管理服务协议》第六条第四款，被告应当自逾期交费之日起向按日向原告支付违约金。综上，原告特依《合同法》及《珠海经济特区物业管理法》等诉至贵院，恳请法院查明事实，依法判决。原告路桥物业公司为其诉称提交以下证据：1.《荣泰河庭C区前期物业管理服务协议》；2.不动产权登记表；3.物业在管证明；4.荣泰河庭C区交接协议书；5.（2020）粤0402民初19739号民事判决书；6.（2019）粤0402民初3382号民事判决书。被告褥海英辩称：一、原告将褥海英作为被告向法院提起诉讼，属于诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下：1.目前与被告所居住小区签定物业管理协议的主体双方是荣泰河庭C区业主委员会和珠海中珠物业管理有限公司，荣泰河庭C区业委会在2019年2月27日以邮寄、小区公共栏张贴公示、业主群公告等形式向路桥物业管理有限公司送达了《撇场函》，并限期在2019年3月31日撤场。根据《荣泰合同C区前期物业管理服务协议》第十一条约定：在业委会未重新聘请物业公司时，本协议继续有效，但原告在业委会送达《撤场函》后，仍要主张撤场函要求的撒场截止日期后的物业管理费，属于违约行为，且已丧失了诉讼主体资格。二、根据中华人民共和国国务院379号文件《物业管理条例》（以下简称《条例》的第六十七条明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。原告在没有履行荣泰河庭C区业主委员会（2015年11月成立）催缴程序的前提下直接起诉被告，缺乏法律依据，理由如下：《条例》第六十七条除了规定业主委员会有催交责任外，还规定了什么情况下物业服务企业才可以起诉欠费业主！特别提请注意的是，第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，”逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。显然，“逾期仍不交纳”是后者“可以起诉”的前提；这里的“逾期”明确是“逾”业主委员会督促业主时所给出的期限。因此，“由业主委员会督促业主交纳”自然就是物业服务企业“可以起诉”欠费业主的前置程序。众所周知，所有法规条文是具有严肃性的。在没有荣泰河庭区业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。三、根据《条例》第二章第十五条第三款规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。1.既然原被告签署了前期物业管理服务协议，就有监督协议履行的权利。在协议履行过程中，被告或被告参与票选的业主委员会可有权监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在问题。也就是说，被告及被告共同参与票选的业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人。2.被告之所以无视《条例》第六十七条的存在，无视被告及其业主委员会存在，无视被告多次提的意见和建议、绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便为原告提供了一个投机的机会，他们希望靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。综上所述，原告将被告作为被告起诉没有任何依据，被告提出以上答辩，请求法院查明事实真相，维护被告的合法权益，依法驳回原告的起诉。四、关于违约金问题。2008年4月份被告过来本项目物业服务中心收楼，被要求签订的《荣泰河庭C区前期物业服务协议》后才可收楼（其他邻居都可以证明），否则不给钥匙、不给工人进场装修，被告在被强迫签订的违约金为日利率千分之三条款属于霸王条款，应当被判定无效。五、关于违约责任问题。原告对被告及业委会2016年以来多次在业主微信群、物业服务中心前台反馈的门岗保安脱岗睡岗、大门锈蚀倒塌、垃圾堆积如山、车场地砖破损、电梯广告刮花、消防栓和喷淋管道无水、电梯厅天花破损及电线掉落、物业管理收支账目公示等问题置若罔闻，反之，及尽打击报复、威胁热心业主及其业委会成员之能事，例如，在业主大会投票期间阻挠、断电（福石居委会有记执法仪记录），对前任业委会主任威胁致其卖房后回乡下（实事就是徐浚房子在17年过主，举家搬回了贵州），继任业委会主任太太车辆在地库被喷油漆、划花（有报警记录），鉴于原告完全不遵守前期物业管理协议、不履行协议中约定的各项物业管理责任，且转变成小区不安全因素，被告在多次到物业服务中心申请取消银行代扣无效之后，于2017年10月份停止了银行账户存款，终止了连续10多年的物业管理费等代扣。现新物业公司已进驻并提升了小区物业管理品质，被告本不想再追究原告违约责任，针对原告这种无耻行径，现被告向法院申请主张原告返还2017年1月至2017年10月不履行前期物业协议、履行物业管理职责期间，强行银行划扣的被告物业管理费1500元及其2008年4月至今的小区广告位（电梯轿厢、道闸、门牌号等位置）、地面停车场、三网通场地使用费、快递柜等公共收益分成约5万元。褥海英对其辩称提交以下证据：1.照片一组；2.业主群的微信聊天记录截图6张;3.撤场函及业委会发布的告知函微信截图;4.C区荣泰河庭部分业主签署的原告不作为证明;5.三段视频;6.《撤场函》;7.珠海市香洲区××××办事处出具的《业主委员会备案确认书》（2017年3月14日）、《业主委员会变更备案确认书》（2018年9月18日;8.向原告寄送撤场函的邮单号及申通快递的查单记录。本院查明，原告为珠海市香洲区×××××××××、139号（荣泰河庭C1区和C2区）的前期物业管理企业，自2008年1月1日入驻小区提供物业服务。被告于2007年向珠海市路桥实业集团有限公司购买前山泰和路138号荣泰河庭某房，于2010年8月办理了不动产权登记，房屋建筑面积97.7平方米。2008年4月1日，原告与被告签订了一份《荣泰河庭C区前期物业管理服务协议》。协议约定：原告为荣泰河庭C区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业管理服务费，交纳费用时间为每月5日前，其他有偿服务项目的收费标准执行按政府有关规定或双方商定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠费金额每日3‰计收违约金，在业主委员会未重新出聘请物业公司时，本协议继续有效。2019年2月27日，珠海市香洲区荣泰河庭C区第一届业主委员会（下称荣泰河庭C区业委会）向原告发出《撤场函》，告知原告小区经业主大会投票表决选定珠海市中珠物业管理服务有限公司为新的物业管理公司，原告与小区业主的前期物业服务关系自动终止，通知原告在接到函件后至2019年3月31日前完成撤场及交接工作。荣泰河庭C区业委会通过快递发送该函给原告，由原告员工邓家文签收。原告收到《撤场函》，未按函件要求的时间撤场。原告主张其于2019年7月31日撤场，并提供了其与珠海中珠物业管理服务有限公司于2019年7月29日签订的《荣泰河庭C区交接协议书》，以及珠海市香洲区××××办事处于2019年11月27日出具的《物业在管证明》。《荣泰河庭C区交接协议书》约定原告在2019年7月31日上午12：00前撤出小区，由珠海中珠物业管理服务有限公司接管。《物业在管证明》证明原告在2008年1月1日至2019年7月31日期间，作为荣泰河庭C1和C2区唯一物业管理公司，原告的物业服务合同于2019年7月31日到期，不再对小区行使物业管理职能。被告自2017年11月开始没有向原告交纳物业服务费。本院认为，虽然原告目前已不是小区的物业服务公司，但原告主张的是其管理小区期间的费用，不是新物业公司管理期间的费用，原告对此有权向本院提起诉诉讼，向被告主张权利，被告认为原告丧失诉讼主体资格，不符合法律的规定，本院不予采纳。被告又主张原告未经业主委员会向业主催收的程序，无权起诉，本院认为，虽然《物业管理条例》规定业主委员会对逾期不交纳物业服务费的业主应当督促其限期交纳，但业主委员会与物业公司并不是同一主体，业主委员会是否督促业主交费，不属于物业公司可控的行为，也不是物业公司的法定义务，且关于民事诉讼的法律规定里，也未规定物业公司起诉业主主张费用的诉讼，必须经过业主委员会督促业主交费的前置程序，因此，对原告的主张，本院不予采纳。原、被告签订的《荣泰河庭C区前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。被告作为荣泰河庭小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费及其他费用的义务。按照协议约定，在业主委员会未重新聘请物业公司时，本协议继续有效，即合同期至小区聘请新的物业公司为止。荣泰河庭C区业委会已于2019年2月27日通知原告聘请了新的物业公司，要求原告撤场，故原告与小区物业服务合同至此时期满。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出而物业服务公司拒绝退出和移交的，物业服务公司请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。因此，原告主张荣泰河庭C区业委会要求原告在2019年3月31日撤场后的物业服务费及其他费用，本院不予支持。2019年3月31日前的物业服务费及其他费用，被告应当按合同约定支付。故被告应当按协议约定的标准向原告支付2017年11月至2019年3月的物业服务费2491元（97.7平方米×1.5元/平方米×17个月）。被告抗辩原告的服务存在问题，并提交微信聊天记录、照片、视频、不作为证明予以证明。由于原告不能出示微信聊天记录和照片的原件用于核对真实性，而不作为证明的证明人均未出庭作证，故原告对上述证据不予认可。原告提交的视频拍摄于2021年3月2日，不能证明原告C区1栋及2栋楼下的架空层的主体墙是被原告破坏。因此，被告提供的证据不足以证明其主张，本院亦不予采纳，被告以此抗辩不交纳物业服务费，本院不予支持。关于公摊电费及维修费，因原告未提交证据，本院不予支持。关于违约金，根据《荣泰河庭C区前期物业管理服务协议》的约定，被告应于每月5日前支付物业管理服务费，被告逾期未能支付2019年3月31日前的物业服务费，已构成违约，按合同约定被告应当支付逾期交费的违约金，但其主张的标准过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算，从2017年11月5日按每月拖欠的费用计至原告实际付清物业服务费止。被告主张其被迫签订《荣泰河庭C区前期物业管理服务协议》，违约金条款属于霸王条款，没有证据证明，本院不予采纳。被告要求原告退还物业管理费1500元和公共收益分成5万元，被告未提起反诉，故不属于本案的审理范围。综上，被告应当向原告支付2017年11月至2019年3月的物业服务费2491元及其违约金，原告其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告褥海英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海路桥物业管理有限公司支付2017年11月至2019年3月的物业服务费人民币2491元及其违约金（以每月欠交物业管理费146.6元为基数，按日万分之五的标准，分别自各期物业管理费欠交之日起，计算至付清之日止）；二、驳回原告珠海路桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告褥海英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  黄淑芳二〇二一年四月七日书记员  吴小溪