山东省东阿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1524民初455号 原告：邵菊，女，1977年7月30日出生，汉族，住东阿县。 委托诉讼代理人：李新海，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓平，山东舜天律师事务所律师。 被告：东阿县宇翔置业有限公司，住所地东阿县牛角店镇驻地金牛世纪城一号楼三楼。 法定代表人：孙宗峰，总经理。 委托诉讼代理人：黄龙飞。 委托诉讼代理人：鹿闪闪，山东胶城律师事务所律师。 原告邵菊与被告东阿县宇翔置业有限公司（以下简称宇翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。当事人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵菊向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告因延迟交房（4万元）、延迟办证（8502元）、被告承诺土地使用年限由70年变更为40年（42617元）、商品房基础设施不到位（15000元）、公共配套建筑缺失（133881元）的违约金共计240000元人民币；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年1月17日签署了《东阿县商品房买卖合同》，双方约定原告购买位于××路路××号楼××号房，商品房单价为每平方米3330元，总价为425108元，原告按照合同约定支付了相关价款。被告于2014年6月25日交房，原告于2020年6月20日办理不动产权证书，编号：鲁（2020）东阿县不动产权第0××1号。被告在出售该房产时承诺使用年限为70年，合同中写明规划用途为商住综合，土地使用年限自2××2年12月29日至2082年12月29日，而不动产权证书中国有建设用地使用权2××2年12月30日起2052年12月29日止，被告存在虚假宣传、合同违约的情况。被告承诺2014年5月1日前交付房屋，交房后365天内办理权属登记，承诺煤气管道在商品房交付使用时安装完毕，承诺配套交通、商业街东开口交房时达到路通条件，被告上述承诺均未能落实，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约。 宇翔公司辩称，原告所述不实，答辩人已按照合同约定履行相应义务，不存在违约行为。1、答辩人不存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，答辩人应当在2014年5月1日前交房。2014年4月份，答辩人即通知原告办理交接手续。由于原告自身原因，原告于2014年5月8日领取交房通知书，于2014年6月25日与答辩人办理了房屋交接手续。答辩人不存在逾期交房的违约行为。退一步讲，即便违约也过了两年的诉讼时效。2、答辩人不存在延期办证的违约行为。答辩人按照合同第十六条履行的是资料报备案义务。即便主张也超过两年的诉讼时效。3、关于土地使用期限的问题系原告理解有误，答辩人不存在虚假宣传及合同违约的情形。买卖合同第一条标题为项目建设依据，该条款应理解为房产公司向购房人说明该地块的规划用途及使用年限。具体涵义应理解为，涉案地块的用途为商住综合，其中商服用地土地使用年限为40年，住宅土地使用年限为70年，最长年限为70年。原告购买的商品房用途为商业，土地使用年限为40年。原告的诉称，系对合同条款理解有误。 围绕诉求，原告提交如下证据： 1、商品房买卖合同；2、房屋及楼宇交接书；3、鲁（2020）东阿县不动产权第0××1号不动产权证书；4、金额为425108元不动产发票及2800元的收据一份；5、东阿县不动产登记中心出具的房屋产权登记信息；6、国有建设用地使用权出让合同；7、规划设计图及承诺书；8、国有建设用地使用权出让价格评估报告；9、尹贻军（商住1号楼商铺业主代表）与宇翔公司工作人员的对话录音。 宇翔公司质证认为，证据（1）中商品房买卖合同无异议，但是对于原告证明的目的有异议，对于原被告签订合同的时间无异议，但对于合同第一条第二段载明的内容系原告理解有误，对于该条的理解我方在答辩状中已经陈述。对于证据（2）真实性无异议，但是对原被告办理房屋交接手续的时间，系原告自身原因，我方在2014年4月份就电话通知原告领取交房通知书，交房通知书上载明原告可于2014年5月1日办理房屋交接手续，但因原告自身原因，原告于2014年5月8日领取交房通知书，后又与我方于2014年6月25日办理了房屋交接手续，我方不存在违约交房的逾期行为。对于证据（3）真实性无异议，但是对原告证明的内容有异议，买卖合同第十六条约定的内容为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，办产权登记机关备案”，而非原告错误理解的办理产权登记证书，我方不存在违约行为。对于原告理解的土地使用年限与约定不符，系原告理解有误，商品房买卖合同第一条第二款的理解我方已在答辩状中陈述，而非原告理解的该土地年限为原被告之间的约定，原告理解有误。对于证据（4）真实性无异议，对于其证明目的不认可。商品房买卖合同第十五条第三项内容为“燃气管道在商品房交付使用时安装完毕，在达到供气部门的要求（如入住率缴纳相关费用、缴费率等），后满足使用条件，具体使用以燃气公司规定为准”，因为是入住率没有达到要求，所以暂时无法使用，但无法使用的过错不在我方，而且在该十五条也明确约定了非出卖人原因不能使用的，我方不承担违约责任，因此，对于该条安装完毕和使用是两个不同的概念，我方已经履行相应的义务。无法使用是在于没有达到供气部门的要求，我方没有过错，原告无权向我方主张该项的权利。证据（5）真实性无异议，我方需庭后向不动产登记中心核实，核实关于土地使用期限的相关信息，该1号楼是按住宅申报，土地使用年限应为70年，我方也是针对该情况与不动产登记中心核实。证据（6）真实性无异议，该合同中显示土地年限分两类，商服用地40年，普通商品用房70年。证据（7）对于规划设计图（前期效果图）真实性无异议，对于其中的其他材料真实性无异议，可以证明我方以合法形式去的涉案地块，用途为商住综合。对于承诺书要求原告提供原件，并说明来源，如无若无法说明来源和提供原件的情况下，我方暂不发表质证意见，同时也对真实性留有异议。证据（8）真实性无异议，但是涉案商品房所在楼房我方是按照住宅使用年限缴纳了70年的土地出让金。证据9，对录音中的内容需待相关人核实，对其真实性保留异议，不认可原告的证明目的。涉案地块土地使用年限涉及到国家政策的变更，且涉案地块系底商铺上住宅，按照“就长不就短”原则，涉案地块的土地使用权的长年限为70年，我公司也已提供不动产权证书以证明我公司主张的内容。原告不能因此就认定被告对涉案房产的土地使用年限为70年作出过承诺。同时录音资料中显示，涉案合同为房管处提供的文本，合同中内容系在房管处指导下填写，并最终由房管处进行备案。故，涉案录音资料不能证实原告欲证明的目的。 围绕辩称，宇翔公司提交证据：1、成交确认书一份（彩印件，该份证据原告作为证据提交）、国有土地使用证一份，证明我方通过合法方式取得涉案地块，用途为商住综合，土地使用期限终止日期为商服为2052年12月29日，住宅2082年12月29日。证据2商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在合法有效的房屋买卖关系，以及双方的权利义务。证据3、金牛世纪城5月份交房通知书领取签收表一份、交房通知书一份，证明被告于2014年4月份即电话通知各买受人（包含原告）领取交房通知书，通知书中载明原告可于2014年5月1日起，与我方办理房屋交接手续，但原告因自身原因于2014年5月8日领取交房通知书，于2014年6月25日办理房屋交接手续，我方不存在逾期交房的违法行为。 邵菊质证认为：对证据1、2真实性无异议，对证据3真实性无异议，所证明的事实有异议，被告所述的相关的交房通知书，办理相关手续，被告办理综合验收之后，被告并未提交综合验收的相关材料。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下： 2××2年12月19日，原东阿县国土资源局与宇翔公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为×××68，宗地面积为36052平方米，出让价为9734040元，每平方米270元，宗地用途为：其他商服用地面积0.54982公顷，中低价位、中小套型普通商品住房用地面积3.05538公顷，国有建设用地使用权出让年期为：其他商服用地40年，中低价位、中小套型普通商品住房用地70年。宇翔公司取得的东国用（2013）第1312356号国有土地使用证记载“地类（用途）商住综合终止日期商服：2052年12月29止住宅：2082年12月29止使用权面积36052平方米”。 2014年1月17日，宇翔公司（出卖人）与邵菊（买受人）签订《东阿县商品房买卖合同》，并在东阿县房××室登记备案。合同第一条“项目建设依据”载明：该地块土地面积为36052平方米，规划用途为商住综合，土地使用年限为2××2年12月29日至2082年12月29日；第三条约定：邵菊购买的商品房为第1号楼1-04号房，该商品房的用途为商业，建筑面积为127.66平方米；第九条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：…（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行…；第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条约定：…3、燃气管道在商品房交付使用时安装完毕，在达到供气部门的要求（如入住率缴纳相关费用、缴费率等）后满足使用条件，具体使用以燃气公司规定为准…；第十六条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金…。附件三“装饰、设备标准”约定：管道燃气入户…。 2014年4月份，宇翔公司通知邵菊领取交房通知书，邵菊于2014年5月8日领取交房通知书并于2014年6月25日签订了房屋及楼宇交接书。案涉房屋所在的商住1号楼于2014年6月1日竣工、2014年8月2日通过五方主体验收、2016年4月25日取得竣工综合验收备案证。2019年11月1日，宇翔公司取得该1号楼的不动产权证书（鲁（2019）东阿县不动产权第0××1号）：用途为“住宅用地／住宅”，使用期限为“国有建设用地使用权2××2年12月30日起2082年12月29日止”，权利其他状况“商业面积：2871.91平方米住宅面积4739.12平方米”。在邵菊办理转移登记的房地产权登记信息中显示：鲁（2019）东阿县不动产权第0004761号土地使用年限为2××2年12月30日起2052年12月29日止，规划用途：商业服务。邵菊取得的鲁（2020）东阿县不动产权第0××1号记载：用途为商服用地／商业服务，国有建设用地使用权2××2年12月30日起2052年12月29日止，房屋建筑面积127.66平方米。 规划中该小区东门和西门形制相似，但东门现系打通临街二层商铺的一层形成。规划中的东南门现由幼儿园使用。邵菊商铺坐落于商住1号楼一层、二层，该商住1号楼系在住宅用地上建设且在规划中该商住1号楼为“4F+2”，该商住1号楼底商内均未接入天然气设施。 在2020年8月26日，商住1号楼商铺业主代表和宇翔公司工作人员谈话中，宇翔公司认可：在销售商住1号楼商铺时，承诺产权为70年，因政策调整，原来是房产证现在是不动产证，产权为40年。 本院认为：本案争议焦点为：1、案涉商铺土地使用年限为40年，宇翔公司是否应承担赔偿责任；2、邵菊关于宇翔公司违约交房的诉求是否应得到支持；3、邵菊关于宇翔公司延期办证的诉求是否应得到支持；4、邵菊关于天然气未入户的损失是否应得到支持；5、邵菊关于公共配套建筑缺失（东门问题）的损失是否应得到支持。 第一个争议焦点。案涉合同第一条“项目建设依据”中载明“该地块土地面积为36052平方米，规划用途为商住综合，土地使用年限为2××2年12月29日至2082年12月29日”，该内容是对案涉商铺占用宗地情况的概述，且该概述和《国有建设用地使用权出让合同》及规划一致，通过该条不能认定双方约定案涉商铺的土地使用年限为70年。根据规划同一宗地上可以有多种用途，根据用途确定最高使用年限，即在同一宗地上可以同时存在住宅用途的商品房和商业用途的商品房。宇翔公司在销售商住1号楼商铺时承诺产权为70年，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”不符，超过40年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。我国法规关于土地用途及最高使用年限的规定具有普遍性和公示性，合同中约定该商品房的用途为商业，双方对合同无效均有过错，其中作为房地产开发商的宇翔公司应承担主要责任、邵菊承担次要责任，本院酌定宇翔公司承担70%责任。因宇翔公司承诺的土地使用年限减少，致使原告的可期待利益受损，故宇翔公司应对原告承担相应土地使用年限减少承担赔偿责任。因商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价四个项目构成，其中成本包含在地价及建筑成本内，地价与土地的使用年限相对应，故应参照该建设项目在该宗地的土地使用权出让金的标准计算合同利益。本案中，该宗地出让金标准为270元／㎡，原告商铺面积为127.66㎡，宇翔公司应承担的赔偿金额为：10340.46元（270元÷70年×30年×127.66×70%）。自合同签订之日起邵菊即交付购房款，为平衡原被告利益、减少诉累，宇翔公司应承担占用资金期间的利息，对占用资金期间的利息以10340.46元为基数，自合同签订之日起至实际给付之日止按照年利率6%计算，截止到起诉之日（2021年2月3日）占用资金期间的利息为4436.06元。 第二个争议焦点。双方合同约定房屋交付条件是房屋经验收合格。宇翔公司于2014年4月份通知交房时，房屋未经验收合格，房屋不符合合同约定的交付条件，邵菊此时完全可以根据合同约定，要求宇翔公司出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，邵菊已于2014年6月25日接收房屋，应视为邵菊对宇翔公司交房行为的认可，涉案房屋实际交付日期为2014年6月25日。宇翔公司存在逾期交房的违约行为，但逾期交房的违约金系按日计算，2014年5月1日至2014年6月25日期间的逾期交房违约金因已超过诉讼时效，本院不予支持。邵菊在未查验房屋验收合格证明的情形下收房的责任，应由邵菊自己承担，邵菊请求宇翔公司支付实际收房之后的逾期交房违约金，不予支持。 第三个争议焦点：案涉合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，2014年6月25日为涉案商品房的交付使用时间，故该条款约定的“商品房交付使用后365日内”的办证期限最迟应为2015年6月25日。宇翔公司于2016年4月25日取得竣工综合验收备案证，于2019年进行案涉商住1号楼的报备手续，宇翔公司违反合同约定，构成逾期报备。因逾期报备违约金金额是确定的，系一时性债权，受诉讼时效限制，邵菊于2021年2月3日才提起本案诉讼，该主张已超过诉讼时效，本院不予支持。 第四个争议焦点：因燃气在房屋设计中未进行设计，现在室内安装燃气设施客观上难以实现。根据合同及附件的约定被告应当安装燃气，且被告在未安装燃气设备的情况下仍收取了煤气开户费2800元，现因被告违约无法安装，故应退还收取的2800元开户费，被告应承担未安装燃气的违约责任，但是双方对未安装燃气没有约定违约金，而无燃气的房屋对生活、经营确有一定影响,综合考量酌定宇翔公司应赔偿邵菊的损失金额为840元。 第五个争议焦点：宇翔公司建设的东门和西门差别巨大，原告的商铺临近东门，东门外系牛角店镇商业街，鞋服商铺较多，西门外商铺较少，临近西门也鲜有对外经营的商铺。近些年来，由于网络购物发展，对实体商铺经营尤其是鞋服经营受到冲击较大，加之当地流动人口少、消费能力有限，东门现状对案涉房屋出租、出售的影响或者损失难以确定，故对该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告东阿县宇翔置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿邵菊国有建设用地使用年限损失10340.46元，并以10340.46元为基数，自2014年1月17日起至实际给付之日止按照年利率6%承担占有资金期间利息（截止2021年2月3日，该利息金额为4436.06元）； 二、限被告东阿县宇翔置业有限公司于本判决生效后十日内返还邵菊燃气开户费2800元并承担违约金840元。 三、驳回邵菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2450元，由原告邵菊负担2320元、由东阿县宇翔置业有限公司负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 附案件登记号：198000000088396 审判员  周玉珑 二〇二一年四月二十日 书记员  孙海涛