江苏省如皋市人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏0682执异18号 案外人（异议人）:杜爱华，女，1978年12月2日生，汉族，住如皋市。 申请执行人：韩忠侪，男，1962年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。 申请执行人：朱建生，男，1960年1月19日生，汉族，住海门市。 申请执行人：南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市。 法定代表人：江炳林，董事长。 被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区，组织机构代码：71151892-2。 法定代表人：江炳兴，执行董事。 被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市，组织机构代码：74249302-7。 负责人：江炳兴，经理。 被执行人：江炳兴，男，1958年12月11日生，汉族，住海门市。 关于申请执行人韩忠侪、朱建生、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司，原名南通市万锦建筑安装工程有限公司，2014年11月6日更名为弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园公司）、江炳兴民间借贷纠纷、商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷三案，本院在执行过程中，案外人杜爱华对查封如皋市如城街道颐园新村二区215幢204室和223幢9号车棚的不动产提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。 异议人杜爱华提出执行异议，请求：解除对异议人购买的如皋市如城街道颐园新村二区215幢204室和223幢9号车棚的查封。事实和理由：2009年3月31日，异议人与颐园公司签订《商品房买卖合同》，房款总价为354431.04元，于2009年4月7日交清所有房款。异议人于2009年12月8日取得了销售不动产发票、销售预收款发票，2009年12月9日按国家法律法规缴纳了购房契税，2009年9月10日进户并缴纳了房屋维修基金。按照商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收完毕日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报权属登记机关备案，因出卖人迟迟没有通过小区综合验收的原因，导致买受人无法办理产权登记也无法领取产权证。2020年12月18日异议人去如皋市房地产交易监理所，才得知购买的215幢204室和99号车棚被法院在2008年12月31日查封，需解除查封后才能办理登记。基于以上事实和理由，异议人购房和取得购房所有权没有过错，请求解除查封，以使异议人能及时办理并取得产权证。 经审查查明：2009年3月31日，杜爱华与颐园公司签订商品房买卖合同（编号为GF-2000-0171），双方约定：杜爱华购买如皋市如城镇颐园新村第215幢204号房，建筑面积共106.84㎡，单价3180元／㎡，金额为339751元，附属设施：购买215幢9号车棚，建筑面积为10.28㎡，单价为1428元／㎡，总价计14679元，实际总房款计人民币354431元，并约定于2009年9月13日前一次性缴纳全部购房款，颐园公司应当在2009年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给杜爱华。 此后，杜爱华缴纳了购房款，颐园公司于2009年12月8日开具了销售不动产统一发票，载明案涉不动产的总金额为354431.04元。2009年12月9日，杜爱华缴纳了契税3544.3元并取得契税完税证。2009年9月10日及11日，异议人分别缴纳了撞球垃圾清运费、自来水管网费、电表费、有线电视终端费等并取得相应收据。 2013年5月6日，如皋市城市管理局综合管理科向如皋市房地产交易监理所出具《证明》一份，载明：“现有颐园二区杜爱华215#-204号房以及9号地下车棚已经缴纳了房屋维修资金。该房屋维修资金被颐园公司挪用，目前我局已对该企业诉讼并已进入申请法院执行程序。” 以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、收据等予以佐证。 另查明：2008年12月25日，原告朱建生向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司、颐园公司商品房预售合同纠纷。同月31日，该院根据朱建生的诉讼保全申请，裁定查封被告颐园公司名下座落在如皋市××园新村××幢（建设方原编号为315幢，2008年10月变更为215幢）中含801室在内的部分房屋。2009年4月2日，双方达成调解协议约定：一、鑫祥公司、颐园公司给付朱建生本金及利息1100万元，此款由鑫祥公司、颐园公司于2009年5月31日前给付100万元，2009年6月10日前给付100万元，于2009年7月底前给付300万元，于2009年10月底前给付600万元及自2009年3月20日至付款之日以未付款部分（以1100万元的总额计算）按银行贷款利率的双倍计算的利息。二、如鑫祥公司、颐园公司不按上述第一款确定的期限及金额履行，则朱建生有权自鑫祥公司、颐园公司逾期之日起就所有的未付款项及相应的利息提前申请法院强制执行。三、案件受理费91200元减半收取45600元，保全费5000元，合计50600元由朱建生负担。调解后，被告鑫祥公司、颐园公司未履行其义务，原告朱建生向南通市中级人民法院申请强制执行。2010年12月10日、2012年12月5日，该院继续查封上述部分房屋，但此后并未有续封记录。 以上事实，有（2009）通中民一初字第0003号民事调解书，（2009）通中民一初字第3-1号、（2009）通中执字第0144号、144号协助执行通知书及民事裁定书，（2010）皋民初字第0219号民事判决书，如皋市房地产监理所出具的登记记录，如皋市某单位如城锦绣派出所出具的证明予以佐证。 2009年4月1日，申请执行人弘业公司向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解后，被告鑫祥公司未履行其义务，原告万锦公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2009年12月3日，该院裁定查封颐园公司名下的、座落在如皋市××园新村××室等部分房屋。2011年11月28日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的资产。以上查封期限均为二年。2012年11月26日，该院裁定继续查封被执行人鑫祥公司名下房、地产，查封期限一年。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区219幢含805室在内的等部分房屋，查封期限二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解封的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。 以上事实，有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-1号、第0222-2号、第0222-3号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。 申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成（2010）通中民初字第0023号民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪遂向法院申请执行，2014年1月9日，本院裁定查封了案涉不动产，并于2016年1月5日、2019年1月3日办理续封手续。 以上事实认证的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，因颐园公司等人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法对案涉不动产采取查封措施，于法有据，并无不当。根据如皋市不动产登记中心出具的《登记记录》，案涉不动产早在2008年12月31日已被法院查封，而异议人杜爱华系于2009年3月31日与颐园公司签订商品房买卖合同购买案涉不动产，该行为发生于法院查封之后，现异议人杜爱华以其对案涉不动产享有排除执行的实体权利，不符合上述法律规定，本院碍难支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人杜爱华的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  崔小兰 人民陪审员  孙玉华 人民陪审员  张远燕 二〇二一年四月二十一日 法官 助理  池 锋 书 记 员  朱 琪