甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11461号原告:韩世荣,男,1966年10月14日出生,回族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：侯红霞，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓萍，甘肃溥德律师事务所律师。被告:甘肃长江房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区靖远路九州大道长江花园**楼****。法定代表人：何静，系该公司经理。委托诉讼代理人：芦永峰，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，甘肃佳运律师事务所律师。原告韩世荣诉被告甘肃长江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩世荣及其委托诉讼代理人侯红霞、李晓萍及被告甘肃长江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人芦永峰、王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩世荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所购房屋面积误差比在3%部分的房价款123000元，利息39778元;2、判令被告双倍返还原告所购房屋面积误差比超过3%部分的房价款1234100元;3、判令被告赔偿原告所购房屋面积误差比超过3%部分的面积所缴纳物业费3371元、维修基金款2521元;4、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金661126.62元（自2015年1月至2021年1月），今后剩余违约金算至办理产权登记之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的位于兰州市城关区××花园小区××幢××层商铺××，建筑面积分别为45.97、47.95、104.83平方米，面积总计198.75平方米;每平方米单价20500元，计价方式按建筑面积计算，总价款为4074375元;面积确认及面积差异处理方式为:产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;同时约定因出卖人的原因造成房屋不能办理产权登记的由出卖人承担全部违约责任。三份合同签订后，原告向被告交付房款2044375元，其余房款办理了银行按揭贷款手续。2014年10月被告向原告交付了房屋，但至今未办理房产证。2019年8月，原告得知所购商铺的实测面积为162.74平方米，比合同面积减少36.01平方米，面积误差比为购房合同的18.12%，因此，原告实际多付房款738205元。依据《商品房买卖合同》第五条第2款“...超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之约定被告应返还原告房价款共计1396878元。同时，由于被告的原因迟迟无法为原告办理房屋权属证书已构成违约，还应承担违约金661126.62元,故原告诉至法院。被告甘肃长江房地产开发有限公司辩称，一、原、被告所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋面积确认依据，现涉案三套房屋均未办理不动产权登记，是否存在面积误差及数额，无合法依据予以确认。原告起诉房屋面积误差房价款及物业费的事实和法律前提不存在，其诉状中所述责任承担方式与合同约定不符，应当驳回其诉讼请求。原、被告于2014年10月11日签订三份《商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋价款、计价方式面积确认及违约责任等进行了约定，根据原告在诉状中所述条款内容和诉请计算方式是适用双方合同的第五条第2项约定来计算，但本案不存在适用该条的事实前提和法律前提。首先，本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，合同第五条明确约定了面积确认及面积差异处理:“本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。同时约定商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照该条项下第1款双方选择自行约定:即“产权登记面积以当地房地产管理部门实际界定面积为准、并确权。”《合同法》属于私法，首先要体现当事人的意思自治，当事人在不违反法律强制性规定的情况下可以随意处分自己的权利，合同约定优先于法定。在本案中双方并没有将第五条第2项原则处理的计算方式作为约定内容，因此该条内容并不能够适用于本案作为计算的合同依据。再次，约定面积是否与实际面积不一致，根据合同第五条约定采用的对比标准和依据是“产权登记面积”。根据《物权法》第十条规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《不动产登记暂行条例》第二条规定，本条例所称不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记筹的行为。因此合同约定的“产权登记面积”也即不动产权属证书所载明产权面积，应当是作为判断实际面积与合同约定面积是否存在差异的唯一标准和依据。本案合同中对房屋面积确认已经做了明确约定，双方就应按约定履行义务，现涉案房屋因原告未缴纳契税，均未办理产权登记，双方约定的面积确认合同条件和法律前提并未达到，原告在未取得房产证的情况下要求被告返还面积误差房价款，没有数据参考依据，没有事实及法律依据。最后，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件造用法律若干问题的解释》第14条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。根据该条款的规定，适用对必须先参照合同约定处理，如果合同对面积误差没有约定或者约定不明确，才可适用法定原则处理，可见该条款在适用上并不具有强制性而必须优先考虑合同约定的具体情形。综上本案合同中对房屋面积确认条件已做了明确约定:“即以产权登记面积为准产权登记面积以当地房地产管理部门实际界定面积为准、并确权。”在合同有约定的前提下双方就应按合同约定履行义务。现原告所购买的3套房产均未经不动产登记部门实际界定面积，其房屋所有权也未通过办理产权登记来确认，原告起诉要求返还房价款有违合同约定、缺乏事实依据，本案的诉请不在于面积等无争议时的产权过户纠纷而在于确认面积差异，被告认为人民法院也不宜就应由不动产登记行政管理机关履行登记职权和职责确认房屋面积知产权确权登记问题，在民事诉讼中直接确认处理被答辩人的诉讼请求不应得到支持。同理被答辩人在房屋面积未被产权登记确认的情况下要求返还物业费及维修基金也无合法依据。因此该项请求也不应得到支持。二、原告未按合同约定交纳办理产权的各项税费，导致被告无法为原告办理产权登记相关手续，被告并不存在违约行为，不应向原告承担造约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条第3款约定:“买受人付清房款及办理产权的各项税费后出卖人在360个工作日内办理完毕产权证书。”根据该条的约定办理产权证程序存在先后履行顺序，前提条件是原告需交纳应由其承担的各项税费后，被告才可申请办理产权证的相关手续，如原告未按约定履行自己交纳税费的义务，则被告无法为原告办理产权登记，存在税法和登记程序上的障碍。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人应当依照本条例的规定缴纳契税。”本案中原告至今未交纳契税，导致被告无法为其办理产权登记，无法办理产权证是由原告不履行义务的行为所造成，因此，被告并不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为：2014预28422、28415、28380，约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区××花园小区××幢××层商铺××，建筑面积分别为47.95平方米、45.97平方米、104.83平方米，每平方米单价20500元，计价方式按建筑面积计算，总价款分为982975元、942385元、2149015元。三份合同第五条面积确认及面积差异处理均约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理:1、双方自行约定，产权登记面积以当地房地产管理部门实际界定面积为准、并确权，2、双方同意按以下原则处理:（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人:绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.0%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0%向买受人支付违约金。3、买受人付清房款及办理产权的各项税费后，出卖人在360个工作日内办理完毕产权证书。上述三份合同签订后，原告向被告支付房款2044375元，其余房款办理了银行按揭贷款手续。2014年10月被告向原告交付了房屋，但至今未办理房产证。2019年8月，原告得知兰州房地产测绘中心于2017年4月25日出具的房屋面积测绘成果报告书中房屋建筑面积分户计算明晰表中显示案涉的三套商铺建筑面积共计为162.74平方米，比合同面积减少36.01平方米，面积误差比为购房合同的18.12%，故原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。该《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积](本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理，1、双方自行约定，产权登记面积以当地房地产管理部门实际界定面积为准、并确权”，故根据上述条款，面积确认及面积差异处理的采用的对比标准是合同约定面积与产权登记面积有差异的，而产权登记面积以当地房地产管理部门实际界定面积为准，即不动产权属证书的证载面积为准，现案涉三套商铺尚未办理房屋所有权证，原告在产权面积未被产权登记确认的情况下要求返还房屋面积误差的房屋价款、物业费及维修基金，依据不足，本院不予支持，原告可在取得房屋所有权证书后，另案处理。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，根据合同约定，被告应于涉案房产交付365日（2015年11月1日）内,将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告未提供证据证明其已将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，应承担违约责任；因双方对迟延办证未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定被告按照购房款2044375元，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2015年11月1日计算至办理产权登记之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告甘肃长江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韩世荣支付逾期办理产权证的违约金（以2044375元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2015年11月1日计算至办理产权登记之日止）；二、驳回原告韩世荣的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11651元，由原告韩世荣负担6000元，由被告甘肃长江房地产开发有限公司负担5651元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇二一年四月九日书记员 张莹莹