山东省高唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1526民初2739号 原告:孙呈芳，女，1988年4月10日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：魏之森（与孙呈芳为夫妻关系），住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：许忠起，山东普新（高唐）律师事务所律师。 被告:高唐县龙翔永泰房地产开发有限公司，住所地:山东省高唐县杨屯镇。 法定代表人:杨玉喜，董事长。 委托诉讼代理人：程正涛，男。 委托诉讼代理人：刘锴，山东众晟法律服务所法律工作者。 原告孙呈芳与被告高唐县龙翔永泰房地产开发有限公司(以下简称永泰公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告孙呈芳委托诉讼代理人魏之森、许忠起，被告永泰公司委托诉讼代理人程正涛、刘锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙呈芳向本院提出诉讼请求:1.请求解除原、被告双方签订的合同编号为ＪＤＧＪ车位8-40号的商品房买卖合同;2.请求判令被告退回车位款11万元，并自2019年3月25日起按照年利率4.9%计付利息至款项返还之日止；3.判令被告返还购房款19265元。事实和理由:原、被告双方于2018年12月19日签订《山东省新建商品房买卖合同》（合同编号为ＪＤＧＪ-2-1402号），合同约定原告购买被告开发建设的位于高唐县××路××路××小区××号楼××单元××室房××。合同第2条第4项约定，购买房产包括2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。根据《房产测量规范》规定，对于未封闭阳台面积应当按照减半进行计算，但是被告在为原告计算时，是按照全面积进行计算为5.7平方米。结合双方约定的购房单价，被告应退还原告购房款16765元。另外，原告购买房屋入户楼道内包含消防栓等公共设施，侵占原告已经购买的公摊面积。经测量，该部分公共设施面积为0.425平方米，结合双方约定的房产价格，被告应退还原告购房款2500元。2019年3月25日，双方签订合同编号为ＪＤＧＪ车位8-40号《山东省新建商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的地下一层8-40号车位，合同价款11万元。但是被告交付的车位，无法达到使用目的。根据《合同法》第九十四条规定，特提出解除合同要求。因被告拒绝解除车位购买合同，不同意退还车位款，且交付的房屋面积计算存在差错，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。 永泰公司辩称：1、小区2号楼北侧阳台在设计图纸上虽然标注为敞开阳台，但是该阳台建设在主墙体内，并非外挂或外贴阳台，属于主体结构内阳台，《建筑面积计算规范》第3项第21条规定，主体结构内的阳台，应按照结构外围水平面积计算全面积。2006年8月，山东省国土资源厅联合组织的《房产测量培训讲义》第2章第18项“关于阳台的若干问题”第5条明确提到“坚持一点的就是，在主体结构（或者主墙体内）以内的类似阳台的、或者用主柱围城的阳台仍然要算全面积。”对于以上情况，高唐县房地产测绘大队于2020年11月25日也作出了关于佶地国际（智慧社）2号楼北侧开敞阳台的计算说明。因此，原告所诉阳台计算面积错误不成立。2、《消防给水及消火栓系统技术规范》7.4.5条规定：“消防电梯前室应设置室内消火栓，并应计入消火栓数量”。《房产测量规范》附录B中B3.1关于共有建筑面积的内容包括：电梯井、管理井、楼梯间、设备间、过道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。根据该规范，消防栓作为消防设施，是保护业主生命财产安全的工具，理应设置在共同部位，答辩人在电梯前设置消防栓等设施，符合相关规定，并未侵占原告的公摊面积，也没有什么占用公摊面积之说。3、答辩人开发建设的车库，无论是建设还是设计均完全符合《车库建筑设计规范》的国家行业标准，并取得了建设工程规划许可证，同时也通过了相关部门的验收，并已交付原告正常使用，并没有出现原告所诉的“无法达到使用目的”的情形。 本院经审理认定如下事实：2018年12月19日，被告永泰公司与原告孙呈芳签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：JDGJ2-2-1402），合同约定：“原告购买被告开发建设的高唐·佶地国际（智慧社小区）2幢2单元14层1402号住宅。该商品房的房产测绘机构为高唐县房地产测绘大队，预测建筑面积为135.81平方米，其中套内建筑面积为104.82平方米，分摊共有建筑面积30.99平方米；该商品房有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个为非封闭式。还约定建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、设备属于业主共有”。工程完工后，被告将北侧敞开阳台安装窗户（玻璃）封闭。对于该北侧阳台建筑面积的计算，2020年11月25日，高唐县房地产测绘大队出具“关于佶地国际（智慧社）2＃楼北侧开敞阳台的计算说明”，主要内容为：“依据《房产测量规范》GB/T17986文件规定，封闭阳台是指阳台采用实体板作维护，栏板以上用玻璃等物全部围蔽的阳台；未封阳台是指阳台除与单元相连处以外的另三面只有实体板维护，实体板上没有窗，与室外露天相连。根据2006年8月山东省建设厅、山东省国土资源厅联合组织的房产测量培训讲义第2章中‘若干房产测绘的一般疑难技术问题的处理’第十八项‘关于阳台的若干问题’：在主体结构（或者主墙体内）以内的类似阳台的、或是用于主柱围成的阳台仍然要算全面积，即以前的所谓的内阳台。《建筑面积计算规范》第3项‘计算建筑面积的规定’第21条中同样规定在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构地板水平投影面积计算1/2面积。佶地国际（智慧社）2＃楼北侧阳台设计图纸虽然标注为敞开阳台但是属于主体结构内阳台，即内阳台。按照规定要求，应当计算全面积。” 另查明：根据原告提供的照片及本院现场查勘，涉案消火栓为外挂式消火栓，位于电梯前部，原告入户门一侧。《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-20104，其中7.4.3条规定，设置室内消火栓的建筑，包括设备层在内的各层均应设置消火栓。7.4.5条规定，消防电梯前室应设置室内消火栓。 再查明：原、被告于2019年3月26日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为JDGJ车位8-40），约定原告购买被告开发建设的地下车库-1层8-40号，车位总款11万元,由原告一次性支付;规划的车位、车库于2020年6月30日达到使用标准，未明确约定使用标准的内容。合同第十六条第（二）款第（2）项约定，经更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。原告分别于2018年12月18日、2019年3月25日给付被告车位款20000元、90000元，共计110000元。原告因被告所交付的车位不能正常驶入、驶出为由，要求被告解除合同、返还车位款及利息损失。 根据原告的申请,本院依法委托山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司进行了鉴定，经鉴定意见为：1、8-40号车位自身满足小型机动车与墙、柱、相邻车之间最小净距要求。2、在不占用其他车位区域的情况下，8-40号车位机动车不能保证一次进出停车位要求，因此8-40号车位不能保证正常使用。 还查明：高唐·佶地国际（智慧社）1＃-11＃楼、配套公建、地下车库于2018年3月5日取得《建设工程规划许可证》，商品房于2020年6月29日竣工验收合格，并取得竣工综合验收备案证明。 本院认为,依法成立的合同,受法律保护。本案中,原告孙呈芳与被告永泰公司签订的两份买卖合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,对双方均具有法律约束力。本案争议的问题为：一、案涉北侧阳台建筑面积的计算标准是否正确；二、原告要求被告返还消火栓占用范围对应的购房款，是否应予支持；三、案涉车位买卖合同是否应予解除。 一、关于案涉阳台建筑面积的计算标准问题。按照合同约定，原告购买的房屋北侧阳台为“非封闭式阳台”。2000年8月1日执行的《房产测量规范》(GB/T17986－2000)第8.2.2c）规定，未封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。但2014年7月1日施行的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）对于阳台建筑面积的计算规则作了进一步区分，其中第3.0.21条规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。按照以上规定及房地产测绘部门出具的说明，阳台建筑面积的计算规则，首先以建筑物主体结构为区分，其次再按照封闭式与非封闭式区分，对于主体结构以内的阳台无论是封闭式还是非封闭式，均按照全面积计算。本案中，因案涉阳台系主体结构之内的阳台，被告按照全面积计算符合规定。对于原告主张被告返还相应购房款的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告要求被告返还消火栓占用面积相应房款的主张。根据《消防给水及消火栓系统技术规范》（国标GB50974-2014)，为满足火灾扑救要求，建筑物室内消火栓应设置在楼梯间及其休息平台和前室、走道等明显易于取用，以及便于火灾扑救的位置。设置室内消火栓的建筑，包括设备层在内的各层均应设置消火栓。消防电梯前室应设置室内消火栓。本案中，根据合同约定，消防设施属于业主共有，被告将室内消火栓设施设置在电梯前部、入户走道一侧，符合上述规范要求，且经综合验收合格。此外，设置消火栓设施是为保障包括案涉房屋在内整个建筑物范围的人身及财产安全等公共利益考虑，并不存在阻碍原告入户、出户的情形。故原告主张该消防栓设施妨碍其开房门、占用其公摊面积，无事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于原告所诉《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：JDGJ车位8-40）是否应予解除的问题。车位买卖合同第十六条第（二）款第（2）项约定：“经更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。”合同第十条第（二）款第3项约定，被告所交付的车位应达到使用标准，但未明确标准之内容。根据鉴定意见，原告的车位不能保证正常使用。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告交付原告的车位无法更换、修理，且未达到使用标准，构成违约，严重影响原告正常使用，符合双方签订的合同第十六条第（二）款第（2）项约定的解除合同的条件。因此，原告要求解除该车位买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已按照约定向被告支付车位款110000元，因被告交付的车位不符合约定而致使合同解除，按照合同约定及法律规定，对于原告要求被告返还车位款110000元及利息（自2019年3月25日起至实际给付之日止，按照年利率4.9%计算）的诉讼请求，本院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条规定,判决如下: 一、解除原告孙呈芳与被告高唐县龙翔永泰房地产开发有限公司2019年3月26签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：JDGJ车位8-40）； 二、被告高唐县龙翔永泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙呈芳车位款110000元及利息（以110000元为基数，自2019年3月25日起至实际给付之日止，按照年利率4.9%计算）； 三、驳回原告孙呈芳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2885元,减半收取计1443元，由原告孙呈芳负担193元，被告高唐县龙翔永泰房地产开发有限公司负担1250元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉费,上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审 判 员  陈 洁 二〇二一年四月二十七日 法官助理  李秀红 书 记 员  周梦娇