辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13458号上诉人（原审原告）：沈阳市城中艺景业主委员会，住所地沈阳市大东区八王寺街43-1。负责人：许辉，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王文郁，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳永嘉特尔房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区天后宫路224号。法定代表人：陈作赋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张美月，辽宁米盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙伟，女，1964年9月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：曹文强、郭程程，辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市大东区大北街道办事处，住所地沈阳市大东区徳增街40号甲。负责人：李学军，该办事处主任。委托诉讼代理人：秦成立，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，女，1977年5月6日出生，汉族，该办事处工作人员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳西雅帝环境物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号。法定代表人：王**慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玲、王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周丕刚,男，1955年2月21日出生，住沈阳市大东区。上诉人沈阳市城中艺景业主委员会因与被上诉人沈阳永嘉特尔房地产开发有限公司（以下简称永嘉特尔公司）、孙伟、沈阳市大东区大北街道办事处（以下简称大北街道办事处）、沈阳西雅帝环境物业管理有限公司（以下简称西雅帝公司）、周丕刚所有权纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初15886号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市城中艺景业主委员会上诉请求：一、请求依法撤销沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初15886号民事判决，依法发回重审或改判。二、请求法院判令被上诉人承担一二审诉讼等相关费用。事实和理由：原审判决事实认定不清楚，适用法律错误，原审判决有失公正。一、本院认为部分：确认被上诉人永嘉特尔公司与被上诉人大北街道办事处签订的《协议》无效诉求无法支持是错误的。(一)在本院查明部分存在漏查事实及事实错误，正是基于上述原因，导致错误的认为。1.原审对城中艺景八王寺街43一2号房屋(诉争房屋)只查明面积，但没查明房屋的性质和功能。原规划通知书中诉争房屋用途不仅仅是查明部分所述物业用房和社区用房，还包括活动室。(沈规建证附字2007年0151号《建设工程规划许可证》通知书：15#2一3层(即诉争的城中艺景小区的八王寺街43一2号房屋)办公用房、社区办公、物业管理、活动室1栋)。现城中艺景小区仍没有活动室。诉争房屋是整个园区的功能性用房，在这栋楼内有消防设施、监控设施、水、电、煤气等控制设施，这些设施都是直接影响小区业主居住安全。2.用于置换的1#楼、5#楼之间办公房及6#楼(八王寺街47号)2门网点，永嘉特尔公司并没有所有权，且上述房屋至今没有办理房屋产权登记权属证书。而且永嘉特尔公司也没有提供相关证据证明对上述房屋享有物权。原审法院认为被上诉人永嘉特尔公司对上诉房屋有权处分是错误的。3.被上诉人永嘉特尔公司对1#楼、5#楼之间办公房及6#楼(八王寺街47号)2门网点，擅自更改原规划用途，未向国土部门申请变更涉诉房产用途。4.后甲方(即被上诉人永嘉特尔公司)用其他房屋与社区和物业将上述房屋进行了置换，因此甲方拥有该房屋的处置权。该查明部分是错误的。永嘉特尔公司对争诉房屋没有处置权，因永嘉特尔公司是无权主体且置换程序违法。首先，被上诉人永嘉特尔公司无权置换。房产公司拿没有产权的1#楼、5#楼之间办公房及6#楼(八王寺街47号)2门网点换15#2一3层(即诉争的城中艺景小区的八王寺街43一2号房屋，属无权处置。其次，被上诉人大北街道办事处无权置换。大北街道办事处对诉争的城中艺景小区的八王寺街43一2号房屋没有所有权、共有权或其他物权，大北街道办事处更无权代表业主把原规划为业主活动用房部分进行处置。最后，城中艺景小区的八王寺街43-2号房屋(即诉争房屋)应该归全体业主所有。《辽宁省物业管理条例》第十三条第二款和第三款“物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专用的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”城中艺景业主在有偿购买房屋时，对于区划内的土地也享有建设用地使用权。而且不动产物权以登记为准，永嘉特尔公司一直未为涉诉房屋办理权属登记，未取得权属证书。依据上述法律法规规定，城中艺景小区的八王寺街43-2号房屋归全体业主所有。故沈阳永嘉特尔房地产公司对涉诉建筑不享有不动产物权，无权对该建筑进行处分，无权进行置换。大北街道办事处也无权决定与永嘉特尔公司置换。(二)被上诉永嘉特尔公司与被上诉人大北街道办事处签订的《协议》是无效的。首先，上述两被上诉人都无权都对涉案房屋进行置换，两者都没有所有权、共有权或其他物权。其次，大北街道办事处无权代表业主把原规划为业主活动用房部分进行处置。再次，一审法院单纯拿置换后物业管理用房以及社区办公用房的总面积比规划中的房屋面积进行了增加，来判断并未损害全体业主利益更是曲解法律和事实，没有侵害业主经济利益不意味没有侵害业主的人身权利、财产利益、居住环境舒适性，这些都是也是业主利益。而且置换后导致业主无法正常使用原本的消防设施、监控设施，又进一步将全体业主的居住的环境推向危险境地，试问下一次城中艺景着火了，造成群死群伤，谁能来承担这个责任。置换行为已经侵害了业主的健康权、财产权，百姓现忧心忡忡，同时造成社会不稳定性因素。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条二款合同无效情形，永嘉特尔公司与大北街道办事处签订的楼盘转让协议无效。二、本院认为部分：确认被上诉人永嘉特尔公司与被上诉人孙伟签订的《楼盘转让协议》无效诉求无法支持，是错误的。首先，永嘉特尔公司无权处分诉争房屋，即使永嘉特尔公司与大北街道办事处签订了楼盘转让协议，正如上述所述，永嘉特尔房地产公司并没有通过该协议获得物权，仍无权处分。其次，在《楼盘转让协议》2.1中提及“该房屋无产权证”，并在九条、十一条中两次提及“如本协议存在违反法律或政策的规定的内容，而被法院认定无效”，说明两被上诉人对诉争房屋的性质和归属是明知的，不属于善意。而且诉争的城中艺景小区的八王寺街43一2号房屋办公用房、社区办公、物业管理、活动室，任何人不得擅自更改原规划用途也是明知的，该协议内容导致业主无法正常使用消防设施，监控设施、水电煤气等控制设施，这些设施都是直接影响小区业主居住安全，严重损害了全体业主利益。再次，永嘉特尔公司与被上诉人孙伟至今并未向国土部门申请变更涉诉建筑的用途，转让行为未经有关部门批准。再次，永嘉特尔公司先与大北街道办事处签订《协议》，后来又与被上诉人孙伟签订的《楼盘转让协议》，明为置换实为买卖，永嘉特尔公司实质是出卖了诉争房屋，并且从《楼盘转让协议》看出，永嘉特尔房地产公司获利900万元房款。最后，《楼盘转让协议书》改变了涉诉建筑房产的用途为幼儿园，进行营利活动。纯属双方恶意串通，应属无效。被上诉人孙伟对该物权的取得，明显损害了他人合法权益。新置换的房屋根本没有消防设施、监控设施。最后，根据《合同法》五十二条第二款有下列情形之一的，合同无效：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。《物权法》《辽宁省物业管理条例》相关规定，该《楼盘转让协议书》严重损害了全体业主财产权、生命权、居住权，因此依法应认定无效。三、本院认为部分：请求法院依法判令原业主委员会《证明》、大北街道办事处出具的《证明》、西雅帝公司出具的《证明》无效，不属于民事法律关系调整范围，不予审理，错误。(一)民事法律关系是基于民事法律事实，由民法规范调整而形成的民事权利义务关系。从《证明》内容看，三份证明是对置换行为的确认，而置换行为具有合同性质，并不是单纯对事实情况的说明，而涉及实体权利处理，严重损害的全体业主的利益。(二)原审法院对三份《证明》出具主体和程序并没有查明，属于事实不清。出具证明的这三方主体都是无权处分人，且从三份《证明》内容可以看出，除了出具主体不同，其他内容都是一致的。1.原业主委员会《证明》无效。审判决书对周不刚不具备业主身份更不能担任业委会主任的事实及原业委会《证明》的合法性均没有审查，在一审判决的事实查明部分并没有查明，属于漏审法律事实。首先，第一届业主委员会做出多项侵害业主利益的事，导致业主强烈不满所以重新选举现任业主委员会，现任业主委员会对原行为进行纠正，经查明原业委会主任周丕刚根本不是本小区业主，(在一审庭审中周丕刚也自认不是本小区业主)。所以原业委会做出多项损害全体业主的行为。根据《辽宁省物业管理条例》第三十一条二款之规定，业主委员会委员应当是物业管理区域的业主。所以周丕刚正因为不是该小区业主，才做出多项损害业主利益的事。其次，原业委会《证明》只是被上诉人周丕刚单方行为，其他业委会成员不知情，没有召开业主委员会，更没召开业主大会。根据《物权法》第七十六条规定，被上诉人周丕刚未经《物权法》规定的程序擅自将本属于业主共有的公用设施和物业服务用房转让，侵害了该住宅小区业主的合法权益，该置换协议内容未经业主大会投票决定，属程序违法。该证明内容仅能代表其个人意见，并非全体业主的意见，同时我方保留追诉周丕刚的刑事责任及民事责任的权利。最后，本次诉讼是应全体业主意愿对原损害业主利益的行为进行纠正，是经业主大会表决同意的2.大北街道办事处出具的《证明》应属无效，除了有一个公章，对于该置换决定并没有提供会议记录加以佐证，无法判断是个人行为还是集体行为。3.西雅帝公司出具的《证明》应属无效，西雅帝公司是无权处分人，对诉争的城中艺景小区的八王寺街43一2号房屋办公用房、社区办公、物业管理、活动室，无权更改原规划用途。(三)三份《证明》中的三主体都是利害关系人，没有经三方同意，永嘉特尔公司无法与大北街道办事处签订《协议》。《协议》只字未提置换，只说无偿提供，三份《证明》只是对置换行为后补的协议。且从《证明》内容看已严重侵害了全体业主的利益，符合合同法五十二条第二款情形，属于无效。《协议》约定：乙方(永嘉特尔公司)为甲方(大北街道办事处)无偿提供社区委员会办公用房两处，地点在城中艺景1#楼、5#楼之间的办公房，面积400平方米及6#楼(八王寺街47号)2门网点，面积320.95平方米。上述面积720.95平方米，而按沈规建证附字2007年0151号《建设工程规划许可证》通知书：办公用房、社区办公、物业管理、活动室建筑面积800平方米，安置面积未达规划面积。从《协议》内容看不存在置换，正是《证明》从看出永嘉特尔是用诉争房屋进行非法置换后，又将诉争房屋出卖给孙伟，整个交易就是为了非法出售沈规建证附字2007年0151号《建设工程规划许可证》通知书：15#2-3层(即诉争的城中艺景小区的八王寺街43一2号房屋)四、本院认为部分：请求法院确认《建设工程规划许可证》中大东区大北关街西侧15#楼(蓝牌号为八王寺街43一2号)为办公用房、社区办公、物业管理、活动室无法审理，是错误的。沈规建证附字2007年0151号《建设工程规划许可证》规划内容，是经国家有关部门做出的有效的行政许可性的生效文件，我方并不是确认许可证有效性，而是被上诉人做出违背该文件行为时，对违背行为的判断，原《建设工程规划许可证》中大东区大北关街西侧15#楼(蓝牌号为八王寺街43一2号)为办公用房、社区办公、物业管理、活动室现在却作为幼儿园进行营利活动，擅自改变规划用途的行为已严重侵害业主利益，该诉求属于法院审理范围。五、本院认为部分：请求判令被上诉人孙伟排除妨害，立即迁出15#楼(蓝牌号为八王寺街43一2号)房屋，并将该栋楼房交还上诉人用于恢复规划和审批确认用途主张，认为已经置换，腾房于法无据。首先，该结论是基于法官个人错误的审判思路，在围绕置换行为是合法的前提下连续得出的错误结论。置换行为是无效的，而且置换后至今没有活动室和功能设施，消防设施监控设施关乎业主人身安全、财产利益，现在业主民怨极大。我方现在只想恢复规划和审批确认用途的房屋，从一开始我方就不接受没有规划许可的房屋置换，更何况是置换后的房屋没有活动室没有功能设施。其次，被上诉人永嘉特尔公司和被上诉人孙伟在《楼盘转让协议书》第一条二款中明确写明：二门栋房屋建筑面积为937.83平方米，原在规划中是该小区的物业用房和社区用房。第五条：按照上述房屋乙方(被上诉人孙伟)所见的现状交付，乙方已对上述房屋进行了实地考察，同意按照该房屋的现状进行交付。可以看出被上诉人明知是公用设施物业服务用房，也明知消防设施在此栋房屋内，被上诉人对房屋是恶意占有。再次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场的及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用地，但属于业主专有的整体建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据上述法律规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，《楼盘转让协议书》中一门栋房屋1037.39平方米未在《建设工程规划许可证》范围内，该房屋影响全园区容积率及绿化面积，而且孙伟又用诉争房屋从事营利活动，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失时，人民法院应予支持。”现被上诉人已侵害了全体业主的利益，被上诉人沈阳永嘉特尔房地产开发有限公司和被上诉人孙伟至今未取得一门栋的产权，因一门栋二门栋是不可拆分的整体建筑，上诉人同意按现状(实际总建筑面积1975.22平方米)整体返还，如被上诉人沈阳永嘉特尔房地产开发有限公司和被上诉人沈阳孙伟对返还面积有异议，上诉人要求拆除整栋房屋，按规划面积重新建，归还业主土地使用权。六、本院认为部分：一审法院认为社区和物业已经在使用置换后房屋进行办公，而孙伟使用案涉房屋并没有经济损失，故对赔偿上诉人380万损失诉求不予支持，是错误的。首先《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条二款之规定：属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。被上诉人永嘉特尔公司和被上诉人孙伟在没有所有权或共有权的情况下，擅自处分全体业主的建筑物，双方均获利。因此，上诉人主张赔偿诉求有事实和法律依据，应予被支持。综上所述，被上诉人永嘉特尔公司和被上诉人孙伟利用其余四被上诉人一致同意的《证明》，而且该《证明》也被被上诉人永嘉特尔公司和孙伟作为证据在一审审庭中提交到法院，后被法院认定不属于民事法律关于确认无效的调整范围，法院不予审理是错误的，事实是被上诉人永嘉特尔公司和被上诉人孙伟联手为获取自身利益，以买卖为手段，以置换做幌子，以获利为目的，严重侵害了全园区1400多户业主的利益，才导致此案的发生。2017年1月，该住宅小区5号楼发生火灾，楼道内消防设施无水可用。是业委会组织居民各家端水施救，才没有酿成大祸。火灾过后，百姓得知消防设施无水，十分恐慌。当初花真金白银买到的楼房，到最后主功能楼被卖，消防设施被拆除，水、电、煤气的控制都要去临近的中央公馆去关闭。本园区地下管道漏水，得去中央公馆关闭水阀，而中央公馆地下管道漏水，城中艺景的百姓也无水可用。这些年由于管道老化，这样的事情常常发生，给居民生活带来莫名的无耐。其中煤气、电的控制都是致命隐患。一旦发生事故，在本园区不能立即关闭阀门，后果不堪设想。这些事实让居住在这里的居民，只有恐慌，没有安全感。因此起诉六被告，是经业主大会决定。被上诉人永嘉特尔公司辩称，一、答辩人与大北街道办事处签订的《协议》合法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.案涉协议不存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。首先，上述协议的签订经过充分协商，案涉房屋在置换前经过开会协商程序，并且取得业主代表及原业主委员会的同意，业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力。该份协议的签订不存在恶意串通的情形。其次，协议的签订没有损害原告的利益。本案中对社区公共用房及物业管理用房进行置换的初衷是为了避免联合办公给小区业主带来的不便，而且原规划许可中社区办公用房及物业用房面积合计为800平方米，置换后的社区办公用房面积为720.95平方米，物业管理用房面积为400平方米，合计1120.95平方米，远超过规划许可的面积。上诉人未提供证据证明业主的实际利益受到损害，一审法院以置换后的房屋面积增加从而认定未损害业主利益并无不当。2.一审法院认定事实正确，并无漏查事实。一审法院已经查明，案涉房屋原在规划中为物业用房和社区用房，根据《关于加强社区公共用房建设和管理工作的意见》（沈政办发（2010）92号）一、社区公共用房包括具有产权或使用权的社区办公室（就业创业等办事大厅）、文化图书室、体育活动室……活动室是包含在社区用房中的，不存在上诉人认为的遗漏了房屋性质和功能的情况。答辩人作为开发商，实际享有1#楼、5#楼之间办公用房及6#楼（八王寺街47号）2门网点的所有权，签订上述协议后答辩人已将房屋交付社区及物业实际使用，期间并未发生任何权属争议。根据《关于加强社区公共用房建设和管理工作的通知》（沈民（2006）78号）一、明确社区公共用房的性质和建设标准。12.街道（乡镇）政府发挥在社区公共用房和管理工作中的主体作用，积极配合有关部门做好社区公共用房的选址、协调和验收工作……，大北街道办事处有权对社区公共用房进行置换。此外，上诉人认为案涉房屋属于全体业主所有没有依据。《建设工程规划许可证》中将15#2-3层规划为两个部分，其中办公用房、社区办公、活动室为社区公共用房，该部分产权归答辩人所有，由社区和街道办事处统一管理使用。只有其中一小部分为物业管理用房，该部分产权归全体业主所有，由物业服务企业统一管理使用。二、答辩人与孙伟签订的《楼盘转让协议》合法有效。如前所述案涉房屋在置换前已经经过充分协商，置换后答辩人已经取得案涉房屋的所有权与处分权，在转让前再次得到原业主委员会、街道办事处、物业公司的同意与确认，不存在恶意串通的情况。答辩人将其拥有所有权的案涉43-2号房屋转让给被告二用于开办幼稚园，不仅没有损害原告的利益，反而解决了小区内存在的入学难问题。三、案涉三份《证明》是对事实情况出具的说明，上诉人未提供证据证明该三份《证明》存在违背真实意思表示的情形，要求确认无效没有事实与法律依据。四、上诉人要求答辩人赔偿3800000元没有事实与法律依据。本案中的置换与转让行为经过原业主委员会、街道办事处、物业公司的同意与认可，不属于“擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途”。经过置换后，答辩人已经交付社区公共用房及物业管理用房，没有给上诉人造成任何损失。答辩人将其拥有处置权的房屋转让，没有损害上诉人的利益。此外，本案为确认之诉，上诉人无权要求赔偿损失，即便法院认定置换行为无效，上诉人要求赔偿损失，也只能要求其拥有所有权的物业管理用房部分的实际损失。另外，上诉人主张的380万元损失，没有合理计算依据。被上诉人孙伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。开发公司在与孙伟签订《楼盘转让协议书》前，已经通过三处共计1120平方米的临街门市房（超出原面积320平方米）与物业公司、街道就诉争房屋物业用房与社区用房（含活动室）部分进行了置换，享有诉争城中艺景小区的八王寺街43-2号房屋的所有权。答辩人与开发公司签订《楼盘转让协议书》，约定开发公司将诉争43-2号房屋转让给答辩人。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。答辩人据此取得诉争43-2号房屋的所有权。被上诉人大北街道办事处辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。被上诉人西雅帝公司辩称，同意一审判决中关于物业公司出具的证明的意见，对其他不发表意见。被上诉人周丕刚未提交书面意见。沈阳市城中艺景业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告永嘉特尔公司与被告孙伟签订的《楼盘转让协议书》无效；2.请求法院依法判令被告永嘉特尔公司与被告大北街道办事处签订的《协议》无效；3.请求法院依法判令原业主委员会《证明》、大北街道办事处《证明》、西雅帝公司《证明》无效；4.请求法院确认《建设工程规划许可证》中大东区大北关街西侧15#楼（蓝牌号为八王寺街43-2号）为办公用房、社区办公、物业管理、活动室；5.请求判令被告孙伟排除妨害，立即迁出15#楼（蓝牌号为八王寺街43-2号）房屋，并将该栋楼房交换原告用于恢复规划和审批确认用途；6.判令被告永嘉特尔公司被告孙伟共同赔偿因被告孙伟占用上述功能房用于经营所获利益或给全体业主造成的损失共计人民币3800000元；7、判令被告永嘉特尔公司被告孙伟承担诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2010年7月1日，永嘉特尔公司（乙方）与大北街道办事处（甲方）签订协议，该协议约定一、乙方开发的楼盘“尚品天城”、“御泉华庭”、“中央公馆”、“城中艺景”小区，入住户数约5000户，乙方无偿为甲方提供社区办公用房两处，地点在城中艺景1#楼、5#楼之间办公房，面积400平方米及6#楼（八王寺街47号）2门网点，面积320.95平方米。2012年9月10日，被告永嘉特尔公司与被告孙伟签订房屋买卖协议，约定将被告永嘉特尔公司开发的沈阳市大东区“城中艺景”八王寺街43-2号房屋出卖给孙伟，该房屋包括两个建筑（一门栋和二门栋），总面积为1975.22平方米，为地上三层建筑。其中一门栋房屋建筑面积为1037.39平方米，二门栋建筑面积为937.83平方米，原在规划中为物业用房和社区用房，后甲方于2009年用其他房屋与社区和物业将上述房屋进行了置换，因此甲方拥有该房屋的处置权。被告孙伟使用该房屋至今。2007年11月16日沈阳市规划和国土资源局的建设工程规划许可证通知书中记载城中艺景小区15号楼2、3层为社区办公用房、物业管理、活动室用房，建筑面积为800平方米。另查明，沈阳市城中艺景业主委员会、城中艺景物业项目管理处以及沈阳市大东区大北街道尚品社区委员会均出具证明，证明的内容为“大东区城中艺景小区的八王寺街43-2号房屋（小区规划图中的15号楼），原规划用于小区物业公司、社区委员会等用房，经沈阳永嘉特尔房地产开发有限公司与物业公司、委员会协商，一致同意将物业公司、社区办公用房置换到其他地方安置，我们同意将城中艺景小区内八王寺街43-2号房屋（小区规划图中的15号楼）整体用于开办幼儿园是合法有效的，切实解决园区内孩子入托难问题。”再查明，2019年，原告起诉永嘉特尔公司、孙伟至一审法院，请求1.依法撤销永嘉特尔公司、孙伟所签订的“楼盘转让协议书”；2.依法判令被告孙伟将房屋恢复原状并赔偿相应的损失；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理于2019年4月2日作出（2019）辽0104民初3762民事裁定，裁定驳回原告的起诉。宣判后，原被告均未上诉。一审法院认为，原告认为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”本案中，虽然被告永嘉特尔公司将原建设规划许可中规划用于社区办公用房、物业管理、活动室用房的城中艺景小区15号楼2、3层面积为800平方米的房屋与该小区的其他房屋进行置换，置换后，物业管理用房以及社区办公用房的总面积比规划中的房屋面积进行了增加，并未损害全体业主利益，因此原告请求确认永嘉特尔公司与大北街道办事处签订的楼盘转让协议无效以及确认永嘉特尔公司与孙伟之间签订的协议无效的诉讼请求无法支持。关于原告要求法院依法判令原业主委员会出具的《证明》、大北街道办事处出具的《证明》、西雅帝物业公司出具的《证明》无效的主张，由于上述证明只是对事实情况出具的说明，并不直接产生法律关系，不属于民事法律关于确认无效的调整范围，一审法院不予审理。关于原告请求法院确认《建设工程规划许可证》中大东区大北关街西侧15#楼（蓝牌号为八王寺街43-2号）为办公用房、社区办公、物业管理、活动室的主张，因沈阳市规划和国土资源局在建设规划许可证中规划城中艺景小区15号楼2、3层规划用途为办公用房、社区办公、物业管理、活动室，属于该部门的行政职权范围，而人民法院无权在民事判决中对房屋的使用性质进行确认，故对于原告的该项请求无法审理。关于原告请求判令孙伟排除妨害，立即迁出15#楼（蓝牌号为八王寺街43-2号）房屋，并将该栋楼房交还原告用于恢复规划和审批确认用途的主张，由于永嘉特尔公司已经通过置换满足了物业管理和社区办公用房，因此物业和社区在未将现办公用房归还前要求孙伟腾房于法无据，一审法院不予支持。对于原告要求永嘉特尔公司和孙伟赔偿原告380万元损失的问题，因社区和物业已经在使用置换后的房屋进行办公，而孙伟使用案涉房屋并未致使原告有经济损失，故对于原告的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市城中艺景业主委员会的诉讼请求。案件受理费103857元，由原告负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案争议的主要焦点为案涉的两个协议是否无效，即2010年7月1日，永嘉特尔公司与大北街道办事处签订协议和2012年9月10日永嘉特尔公司与孙伟签订房屋买卖协议是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人主张协议无效的主要理由为永嘉特尔公司与孙伟恶意串通及永嘉特尔公司对案涉房屋无权处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案上诉人主张合同无效，应由上诉人承担举证证明责任。因2010年7月1日，永嘉特尔公司与大北街道办事处就案涉园区社区用房问题签订协议，之后经过两年2012年9月10日永嘉特尔公司与孙伟签订房屋买卖协议。在孙伟购买案涉房屋时，物业公司及社区已经使用办公地点多年，孙伟购买房屋时房屋并没用作物业办公用房，再此情形下孙伟不具有恶意。关于永嘉特尔公司无权处分的问题。首先，按照合同约定孙伟购买的房屋面积为1975.22平方米，其中的1037.39平方米房产是永嘉特尔公司正常可以销售的房屋，永嘉特尔公司销售该房屋并非无权处分；其次，即使是永嘉特尔公司并不是该局部房屋的所有权人而构成无权处分，但无权处分人所签订的合同亦是有效合同，无权处分并非合同无效的法定事由。故案涉两份协议，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于孙伟是否应当腾房，是否应当给付占用损失的问题。永嘉特尔公司和大北街道办事处签订有协议，且园区现状交付使用多年，现有证据不足以认定孙伟系非法占用房屋，其对房屋装修经营投入较大，因本案案涉两份协议合法有效，所以沈阳市城中艺景业主委员会基于合同无效要求腾退房屋及给付损失不能成立。一审法院未予支持上诉人的诉请主张并无不妥，本院予以维持。关于上诉人提出原业主委员会出具的《证明》、大北街道办事处出具的《证明》、物业公司出具的《证明》无效的主张应当审理的问题。一审因上述证明只是对事实情况出具的说明，并不直接产生法律关系，而未予以审理正确。关于上诉人提出请求法院确认《建设工程规划许可证》中案涉房屋为办公用房、社区办公、物业管理、活动室的主张。因建设规划许可证中房屋的规划用途是行政机关作出的具体行政行为，对于房屋用途的确认，并非人民法院民事案件审理范围。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人沈阳市城中艺景业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103857元，由上诉人沈阳市城中艺景业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年四月十五日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。