西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2021)陕 0113 民初3166号原告:刘广兴,男,汉族,1962年XX月XX日出生,住内蒙古包头市青山区XX小区XX段XX栋XX号。委托诉讼代理人:麻建春,陕西玄凯律师事务所律师。委托诉讼代理人:宁鹏达,陕西玄凯律师事务所实习律师。被告:陕西思禾商务咨询服务有限公司,住所地:陕西省高新区XX路XX座XX幢XX层XX室。法定代表人:孟晓平,该公司经理。委托诉讼代理人:现卫军,男,系公司员工。被告:现卫军,男,汉族,1980年XX月XX日出生,籍住西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX号。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            原告刘广兴诉被告陕西思禾商务咨询服务有限公司（以下简称“思禾公司”）、现卫军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麻建春、宁鹏达，被告思禾公司的委托诉讼代理人现卫军，被告现卫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告思禾公司向原告支付拖欠租金4119200元及支付租金的滞纳金1647680元(暂计算至起诉之日,直到租金付清之日止),共计5766880元；2.请求判令被告现卫军向原告承担租金及违约金连带保证责任；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月15日,原、被告签订《写字楼续租协议》一份，协议约定被告租赁原告所有的位于西安市高新区XX路XX号XX座XX层XX室房屋,建筑面积为3483㎡。被告以付租金方式租赁原告房屋,租期自2018年11月15日起至2021年11月14日止计36个月。同时约定:在租赁期内,如乙方未按照约定时间支付租金的,乙方除按照约定继续支付租金外,还应按照标准支付滞纳金。合同签订后,被告自2018年11月15日起至今未按约定时间支付原告租金,欠租金计4119200元,逾期支付租金的滞纳金计1647680元,共计5766880元。另，被告现卫军2020年11月10日出具《关于陕西思禾商务咨询服务有限公司租用刘广兴的都市之门C座20层(3483㎡)的履行合同担保承诺书》,愿意以个人名义为陕西思禾商务咨询服务有限公司所欠原告租金及违约金承担连带保证责任。因被告拖欠租金,原告多次告要求支付上述款项,被告以各种理由推脱，故原告诉至法院。被告思禾公司辩称，对案件事实及所欠金额无争议，但原告主张的滞纳金过高。被告现卫军辩称，其是被告思禾公司欠原告租金的保证人，对承担保证责任无异议。经审理查明，原告刘广兴系西安市高新区XX路XX座XX幢XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室（西安市高新区XX路XX号XX座XX层XX室）所有人。2018年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼续租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋位于西安市高新区锦业路1号都市之门XX座XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX；建筑面积共3483㎡；房屋租赁期共36个月，自2018年11月15日起至2021年11月14日止；每月租金为243810元，每年2925720元；乙方向甲方支付2018年11月15日至2019年11月14日租金方式如下：(1)租金的支付方式为2018年11月15日支付243810元,租赁日期为:2018年11月15日至2018年12月14日。(2)2018年12月15日支付243810元,租赁日期为:2018年12月15日至2019年1月14日；(3)2019年1月15日支付243810元,租赁日期为2019年1月15日至2019年2月14日；(4)第二季度2019年2月15日支付731430元,租赁日期为2019年2月15日至2019年5月14日；(5)第三季度2019年5月15日支付731430元,租赁日期为2019年5月15日至2019年8月14日。(6)第四季度2019年8月15日支付731430元,租赁日期为2019年8月15日至2019年11月14日。乙方向甲方支付2019年11月15日至2020年11月14日租金方式如下：(1)第一季度2019年11月15日支付731430元,租赁日期为2019年11月15日至2020年2月14日；(2)第二季度2020年2月15日支付731430元,租赁日期为2020年2月15日至2020年5月14日；(3)第三季度2020年5月15日支付731430元,租赁日期为2020年5月15日至2020年8月14日；(4)第四季度2020年8月15日支付731430元,租赁日期为2020年8月15日至2020年11月14日。乙方向甲方支付2020年11月15日至2021年11月14日租金方式如下：第一季度2020年11月15日支付731430元,租赁日期为2020年11月15日至2021年2月14日；(3)第二季度2021年2月15日支付731430元,租赁日期为2021年2月15日至2021年5月14日；(3)第三季度2021年5月15日支付731430元,租赁日期为2021年5月15日至2021年8月14日；(4)第四季度2021年8月15日支付731430元,租赁日期为2021年8月15日至2021年11月14日。另外，双方约定乙方应在租期开始时先向甲方支付243810元作为保证金，作为风险抵押金的保证金，作为乙方履行本协议项下义务和责任的担保。在租赁期内，如乙方未按照合同约定的时间支付租金，则乙方除按照合同约定继续支付租金外，还应按照如下标准支付滞纳金： 1)逾期支付期限在第一个10日之内的以应付而未付租金为基数,按每日千分之二的利率计收滞纳金；2)逾期支付第二个10日即超过10日不满20日的,滞纳金支付标准增加千分之一即以应付而未付租金为基数,按照每日千分之三的利率标准支付滞纳金；3)逾期超过第三个10日即超过20不满30日的,滞纳金支付标准再增加千分之一即以应付而未付租金为基础按照千分之四的利率计收滞纳金；4)以此类推,则每逾期一个10日以应付而未付的租金为基数滞纳金支付标准再增加千分之一。2018年11月24日至2020年10月16日，被告思禾公司向原告支付租金、保证金共计2707480元。截止2021年2月14日，被告思禾公司欠原告涉案房屋租金共计4119200元。另查明，2020年11月10日，被告现卫军向原告出具《担保承诺书》一份，载明其愿意以个人名义为2018年11月15日至2021年11月14日止的思禾公司租用刘广兴的都市之门C座20层（3483㎡）的租赁合同进行个人担保，对所欠租金及违约金承担连带保证责任。上述事实有西安市高新区唐延南路都市之门XX座XX幢XX室-XX室的房屋产权证、《写字楼续租赁协议》、都市之门XX楼房租统计表、刘广兴账户交易明细、《担保承诺书》、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案双方当事人对所欠租金及被告现卫军的保证责任无异议，本院依法予以确认。争议焦点为双方约定的滞纳金标准是否过高，如过高应如何调整；违约金的起算时间。一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案合同约定了被告逾期付款的违约金计算方式，被告在诉讼过程中抗辩称约定违约金过高，请求法院予以调低。涉案合同约定逾期付款滞纳金明显过高，考虑到违约金是为了平衡当事人双方之间的利益,使违约金和实际损失尽量均等,不至于造成违约方过度偿还而引发其它矛盾。本院根据被告调低违约金的请求，将2019年8月20日前的利率调整为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2019年8月20日之后的利率调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算。二、关于违约金的起算时间问题。双方约定了具体付款时间，故被告应以逾期付款的数额为基数按上述利率标准分别向原告支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西思禾商务咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘广兴租金4119200元，并支付逾期付款的违约金（违约金以合同约定的每期应付未付款项为基数，从逾期之日起起计至实际支付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算）；二、被告现卫军对被告陕西思禾商务咨询服务有限公司上述第一项所负债务承担连带清偿责任；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、案件受理费52168元，由被告陕西思禾商务咨询服务有限公司负担（因原告已预交，故被告在向原告支付上述款项时一并付清）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    史  伟  萍   二〇二一 年 四月二十七日 书  记  员    史  艺  华          打印：史艺华        校对：张梦雪     2021年  月  日送达 1