安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初996号 原告：朱维华，男，1971年1月13日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：章伟，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：成树英，女，1946年6月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：晋培龙，男，1963年10月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：晋伟，男，1987年9月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告朱维华与被告成树英、晋培龙、晋伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱维华的委托诉讼代理人毛乘弘，被告成树英，被告晋伟到庭参加诉讼。被告晋培龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱维华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、三被告立即协助原告将位于芜湖市镜湖区××小区××号××幢××单元××室房屋产权过户至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：晋月明与被告成树英系夫妻关系，被告晋培龙、晋平系二人之子，被告晋伟系晋培龙之子，晋月明、晋平已去世。位于镜湖区××号房屋原系被告成树英与晋月明的夫妻共同财产。2015年2月4日，晋月明与芜湖市国有土地收购储备中心就上述房屋达成了《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方同意采取产权调换的方式予以补偿，安置房位于××小区××号××幢××单元××室。2016年5月20日，原告与被告成树英在芜湖市××房产中介所提供的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，被告晋培龙、晋伟作为家属签字见证。合同约定，原告购买被告位于××小区××号××幢××单元××室房屋，房屋总价人民币18万元。被告将拆迁协议等拆迁资料交付中介方保管并无条件配合原告办理产权过户手续。合同签订后，原告依约向被告支付了18万元购房款，被告出具收据并将房屋交付原告使用至今。现相关政策出台，该房屋已经具备登记及过户条件，但被告却屡次拒绝原告要求办理产权过户手续的请求，其行为已构成违约，故原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判如所请。 被告成树英辩称，卖案涉房屋时有很多高利贷的人找被告晋伟要钱，我是在被高利贷的人威逼下签字卖房的，原告和高利贷的人是一起的。 被告晋伟辩称，18万元的收条确实是我打的，我实际没有收到那么多钱，转账的钱12万元我收到了，现金6万元我没有收到，实际上没有现金交付，原告也没有证据证明我实际拿到了6万元的现金。案涉房屋是在我需要还高利贷的情况下才卖的。我奶奶成树英当时已经找好买家了，买家也看了房，然后讲考虑两天再做决定，但是高利贷方就是不同意，经他们介绍我们认识的原告。如果要我们配合案涉房屋过户，原告应补偿给我们16万元。 被告晋培龙未答辩，也未向本院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，成树英（甲方、卖方）与朱维华（乙方、买方）在丙方芜湖市××房产中介所签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方将依法取得的房屋产权的此房，经共有权人同意，自愿出售给乙方。此房坐落于芜湖市镜湖区××号××室，建筑面积59.54平米，楼层8／17，房屋类型安置，该房屋成交总价为18万元；乙方如未能按本合同付款或甲方未按本合同规定的期限让房给乙方，每逾期一日按房款总价10%支付给对方违约金；本合同签订之日起壹日内，甲乙双方应相互配合办理产权过户或公证手续，过户或公证所产生的费用由乙方承担；甲方或委托代理人签字后，该房屋产权人或共有人因特殊原因不能到场签字所引起的纠纷造成一切经济损失与法律责任均由甲方或委托代理人承担。补充条款：本房产自办理房产证明日开始，甲方成树英要配合乙方朱维华办理房产权属，如甲方不配合需按租赁合同金额赔款。此房经甲方家人同意销售。家人签字：晋培龙、晋伟。此房款转入晋伟银行账户。当日，原告向被告晋伟转账5万元，2016年5月21日原告分两笔向被告晋伟转账共计7万元。被告晋伟于2016年5月21日向被告出具收条两张，一张载明：今收到朱维华房屋买卖款（××小区××号××幢××单元××室）人民币拾贰万元整（120000元）。备注银行转账：招商银行6214××××0892。收款人：晋伟。另一张载明：今收到朱维华房屋买卖款（××小区××号××幢××单元××室）现金人民币陆万元整（60000元）。（房款已结清）收款人：晋伟。后三被告将案涉房产交付给原告,原告使用至今。 另查明，1、晋月明与被告成树英系夫妻关系，两人育有三名子女，分别为晋培龙、晋平、晋斌，被告晋伟系被告晋培龙之子。晋月明于2015年11月25日因死亡注销户口。2、芜湖市镜湖区××号××室房屋系晋月明在与被告成树英婚姻关系存续期间取得的拆迁安置房，原、被告签订《房屋买卖合同》时，晋月明已去世。 庭审后，被告晋伟向本院提交其和原告的聊天记录，表明其未收到60000元，原告对此表示认可。2021年4月13日，原告为保证合同的履行，将剩余60000元的购房款交至本院账户内暂存。 本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案的房产未分割，部分继承人将被继承人遗留的房屋出售，《房屋买卖合同》是否合法有效？2.原告能否要求将案涉房屋过户至其名下？依法成立的合同受法律保护。本案中，房屋的所有人晋月明去世后，由于其未留下有遗嘱，其名下位于芜湖市镜湖区××号××室的房产作为遗产，依法应当先进行分割，即被告成树英因与晋月明是夫妻关系，应分得该房产1／2的份额，其余1／2的份额则由成树英、晋培龙、晋平、晋斌共同继承。2016年5月20日，原告与被告成树英签订《房屋买卖合同》时，被告成树英作为共同共有人之一，对该房屋有部分处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该条款明确了签订买卖合同时出卖人未取得所有权或处分权时不影响买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，被告成树英、晋培龙均在《房屋买卖合同》签字，应视为被告成树英、晋培龙均同意将案涉房屋出售给原告，被告成树英、晋培龙对案涉房屋享有的份额合计3／4（1／2＋1／8＋1／8），超过了2／3。故对原告诉请确认双方于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，本院予以支持。原告已依约将案涉房屋款项打至被告晋伟账户，亦将剩余购房款60000元交至本院，能够保证合同的履行。现案涉房屋已具备办理产权证条件，被告成树英、晋培龙应按照合同约定协助原告朱维华将位于芜湖市镜湖区××号××室房屋产权过户至原告朱维华名下，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。被告晋伟并非案涉房屋的产权人，也没有享有案涉房屋相应的产权份额，原告诉请被告晋伟协助办理案涉房屋过户，本院不予支持。对于被告成树英认为其签订《房屋买卖合同》系高利贷胁迫行为，但并未提交证据予以证明，对此项抗辩意见本院不予支持。被告晋伟辩称要加价16万元才协助原告办理案涉房产的过户手续，明显有违诚实信用原则，本院亦不予支持。被告晋培龙拒不到庭应诉、答辩，应视为对相应诉讼权益的放弃，因此所致的法律后果应自行承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告朱维华与被告成树英于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告成树英、晋培龙在本判决生效后七日内协助原告朱维华将位于芜湖市镜湖区××号××室房屋产权过户至原告朱维华名下； 三、驳回原告朱维华的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2000元，原告朱维华负担667元，被告成树英、晋培龙负担1333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 黄 文 博 二〇二一年四月十四日 书记员 王任慧子 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号） 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。