湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初923号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地湖南省邵阳市邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：汪毅，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，该公司员工。委托诉讼代理人：邓鹏辉，该公司员工。被告：岳秋，男，1989年8月21日出生，土家族，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人（特别授权）：饶静，女，1963年5月16日出生，土家族，住贵州省余庆县，系被告岳秋之母。委托诉讼代理人：黄乘利，邵东市蓝天法律服务所法律工作者。被告：姚起，男，1967年11月15日出生，汉族，住湖南省邵东市。原告邵东长盛物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“长盛公司”)与被告岳秋、姚起物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法由审判员罗齐素适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告长盛公司的委托诉讼代理人何旻霖、邓鹏辉、被告岳秋的委托诉讼代理人饶静、黄乘利、被告姚起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盛公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告岳秋、姚起向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ03ａ栋4至5号、34至35号商铺2016年9月16日至2020年12月31日期间拖欠的租金383510元及违约金（违约金按合同继续计算至租金付清之日止）；2、判决被告岳秋、姚起向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ03ａ栋4至5号、34至35号商铺于2016年8月10日至2020年12月31日期间拖欠的物业服务费64980元及违约金（违约金按未付物业服务费为基数按日千之分三的标准继续计算至物业服务费付清之日止）；3、判决解除原、被告的房屋租赁合同；4、本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。审理中，原告自愿申请撤回第1、3项诉讼请求。将第2项诉讼请求的违约金（违约金按未付物业服务费为基数按日千之分三的标准继续计算至物业服务费付清之日止）变更为违约金89318元（按年利率15.4%从逾期之日起计算至2020年12月31日止），此后的违约金按年利率15.4%计算至物业服务费付清之日止。事实和理由：二被告于2015年1月8日与原告签订《房屋租赁合同》，承租位于邵东市××道××道××期××栋××号××号商铺作为餐饮店使用，合同约定“房屋建筑面积为440.36平方米，租赁期限为五年（自2015年1月16日起至2020年1月15日止），免费租赁期7个月给乙方作为房屋装修期，计租日期从2015年8月16日开始计算…”。2015年1月9日，被告岳秋与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告承租的上述房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积2.8元／平方米／月的标准向被告收取。《房屋租赁合同》、《前期物业管理服务协议》签订后，原告根据约定向被告提供了物业管理服务，被告自2016年开始拖欠物业服务费至今。根据上述合同及协议的约定，结合两被告拖欠物业服务费的行为，原告有权向二被告收取相应的违约金。经原告多次催讨，二被告至今未交纳余欠物业服务费，遂诉至法院。被告岳秋辩称：一、被告岳秋不是本案适格被告，不承担支付欠付房租及物业服务费的责任。被告岳秋于2015年1月8日与原告签订《房屋租赁合同》，被告姚起在合同承租人一栏中签字。被告岳秋对租赁房屋进行了装修，并购买了电器设备，将其定名为“黔湘阁剔骨鸭”。2016年8月14日，被告岳秋将所租门面“黔湘阁剔骨鸭”无偿转让给被告姚起，双方约定“从即日起，此店一切费用与岳秋无关（包括2016年8月15日以前所欠的水电费、物业管理费）”。被告姚起接手后，将店名更换为“一碗情深”，同时陪同岳秋母亲饶静将门店转让之事报告给了原告方的雷经理。此后，门店经营全部由姚起负责，水、电费由姚起交纳，姚起系实际经营人。原告知道或者应当知道被告岳秋将店铺转让给姚起六个月内未提出异议，根据《民法典》相关规定，视为原告同意转租，故岳秋不是本案适格被告，无须承担支付欠付房租及物业服务费的责任；二、原告向被告岳秋主张权利，已超过诉讼时效，对被告岳秋不具有法律约束力。原告应在欠交租金及物业服务费（即2016年9月14日）后的1年内提起诉讼，现已明显超过诉讼时效，视其已放弃自己的权利。被告姚起辩称：一、《房屋租赁合同》属实，二被告之间转让租赁门店也属实；二、原告无权向被告主张租金及物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。事实与理由:2016年8月14日,被告姚起从被告岳秋处接收门面“黔湘阁剔骨鸭”,将其更名为“一碗情深”。在经营期间，遇昭阳大道修路十三个月，生意不好,曾与原告协商减免修路期间的房租费和物业管理费，原告也曾口头承诺“餐饮行业门店在筹办促销活动后，可以减免房租和物业服务费”。2017年11月30日，原告向被告催收房租及物业费，经双方协商，被告已同意暂交二万九千余元。2018年元月，原告催收房租无果后声称要来锁门，被告只能遣散店内工作人员，原、被告双方遂将门店上了琐。在原告将被告所租门店上锁后，原告一直没有向被告催讨过租金及物业费，故其诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。经审理查明，被告岳秋与案外人桂旭阳来邵东创业。2015年1月8日，被告岳秋、姚起与原告长盛公司签订《房屋租赁合同》，约定“被告向原告承租位于邵东市××道××道××期××栋××号××号商铺作为餐饮店使用，建筑面积为440.36平方米，租赁期限为五年，自2015年1月16日起至2020年1月15日止，免费租赁期7个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年8月16日开始计算…”。2015年1月9日，被告岳秋（乙方）与原告长盛公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第七条第三项载明“非住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取”；第八项载明“入伙交房预付壹年物业费，以后乙方按每季度一交，每次交纳费用时间为每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用”；第十四条第四项载明“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金外…”。合同履行期间，被告仅交纳了2015年1月16日起至2016年8月9日期间的物业服务费23202元，此后的物业费一直未交，双方遂酿成纠纷。庭审中，被告姚起主张其于2018年1月15日停止经营后与原告一起将门面上锁；原告主张是被告自己先行上锁，原告只于2018年9月20日在门上另加了一把锁。被告岳秋向本院提交其与被告姚起于2016年8月14日所签订的一份《声明》，该《声明》载明“本店主岳秋、桂旭阳于2016年8月14日将黔湘阁剔骨鸭转让给姚起，从即日起，此店所产生的一切费用与岳秋、桂旭阳无关（包括2016年8月15日以前所欠的水电费、物业管理费）。原店主：岳秋现店主：姚起见证人：任某2016年8月14日”。以上事实，有原告提交的营业执照、被告的身份户籍资料、《房屋租赁合同》及附件、《前期物业管理服务协议》、《凤凰城小区业主临时管理规约》、《区域防火责任书》、租金及物业费交纳表、被告岳秋提交的《声明》、照片及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告向二被告提供了物业管理服务，二被告应按合同约定向原告支付物业服务费。然二被告仅支付截止2016年8月9日的物业服务费23202元，此后的物业服务费至今未付，已明显违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告自愿将物业服务费违约金的计算标准调整为以未付物业服务费为基数从逾期之日起按年利率15.4%计算至还清之日止，是对自己权利的正当处分，本院予以确认。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费应于每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用，每季度一交，故违约金的起算点为每季度最后一月的16日，每一期违约金的计算以未付物业服务费为基数按15.4%计算至还清之日止。庭审中，被告姚起主张其于2018年1月15日停止经营后与原告一起将门面上锁，原告主张是被告自己先行上锁，原告只于2018年9月20日在门上另加了一把锁，因被告姚起未提供证据证明原告是何时将门面上锁的，故可采信原告自认的其于2018年9月20日在被告租赁门面外加锁的事实。原、被告先后各自在涉案租赁门面外上锁的行为，表明双方已就解除涉案《房屋租赁合同》达成了一致意见，2018年9月20日原告在涉案门面上锁之时即为涉案《房屋租赁合同》的解除之时。因《前期物业管理服务协议》与《房屋租赁合同》在本案中是一体的，《房屋租赁合同》解除，则《前期物业管理服务协议》也一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告仅需承担支付2016年8月10日起至2018年9月20日期间的物业服务费及违约金。原告主张2018年9月21日以后的物业服务费无事实依据，本院不予支持。综上，经核算，二被告尚欠截止2018年9月20日的物业管理服务费31318元，尚欠截止2020年12月31日的物业管理服务费违约金16873元。被告岳秋辩称其已将租赁房屋转给姚起一人承租，其不是本案适格被告，不应承担支付欠付物业服务费及相应违约金的意见。二被告没有提供确凿证据证明其内部之间的转租已征得原告同意或原告知晓转租之事，故二被告之间的转租行为对原告没有法律拘束力，二被告仍应对原告共同承担涉案合同的相关义务。被告岳秋的辩称意见无事实依据与法律依据，本院不予采纳。对于二被告关于本案原告的诉讼主张已过诉讼时效的辩称意见。涉案《租赁合同》的租期为五年，房租及物业服务费均约定分期交纳，诉讼时效应自合同最后一期履行期限届满之日的次日起开始起算，故被告关于本案已过诉讼时效的辩称意见无事实依据，本院亦不予采纳。审理中，原告自愿撤回要求被告支付拖欠的房屋租金383510元及违约金的请求及撤回要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的请求，系对其自身诉讼权利的合法处分，本院依法予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳秋、姚起于本判决生效后10日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司物业管理服务费31318元及违约金16873元(按年利率15.4%从逾期之日起计算至2020年12月31日止），此后违约金以欠交的物业管理服务费金额为基数按年利率15.4%计算至物业管理服务费付清之日止；二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未在本判决生效后指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费8027元，减半收取4014元，由原告邵东长盛物业管理有限公司负担3512元，由被告岳秋、姚起共同负担502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  罗齐素二〇二一年四月十九日法官助理李艳锋代理书记员  曾璋宇附相关法律条文：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。