江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0481民初7357号 原告（案外人）：黄雪，女，1983年12月10日生，汉族，住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：顾斌（系黄雪丈夫），男，1979年9月27日生，汉族，住江苏省常州市武进区。 被告（申请执行人）：陈建华，男，1957年11月10日生，汉族，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：徐燕，江苏晔楷律师事务所律师。 第三人（被执行人）：溧阳合创商业发展有限公司，统一社会信用代码9132048169330142XR，住所地江苏省溧阳市平陵东路12号1-2号。 法定代表人：杨再彬，系该公司董事长。 原告黄雪与被告陈建华、第三人溧阳合创商业发展有限公司（以下简称合创公司）案外人执行异议之诉，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月29日召开了庭前会议，于2021年3月10日公开开庭进行了审理，原告黄雪及其委托诉讼代理人顾斌，被告陈建华委托诉讼代理人徐燕到庭参加了诉讼，第三人合创公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告黄雪向本院提出诉讼请求：1、请求停止对××路××号××幢××号房屋的执行；2、请求确认上述房屋归黄雪所有；3、本案诉讼费用由陈建华承担。事实和理由：2010年10月29日，黄雪与合创公司就××路××号××幢××号房屋签订《商品房买卖合同》一份（已网签备案），约定购房款832800元。合同签订后，黄雪支付了首付款422800元并办理了银行贷款410000元，付清了全部购房款，合创公司也交付了该房屋，后黄雪与溧阳月星家居生活广场有限公司（以下简称月星家居公司）签订了《委托经营管理合同》一份，约定房屋交由该公司经营管理，委托期限为20年，黄雪每年按约向该公司支付管理费。黄雪认为，陈建华无权对案涉房屋进行执行，（2020）苏0481执异108号裁定书认定的事实中，关于未能及时过户的原因，涉及到黄雪当时购买时与银行及第三方所签订的三方协议，由于贷款无法还清，无法在第三方开具发票后正常过户。综上，特诉至贵院，望判如所请。 被告陈建华辩称，1、黄雪有无支付全部购房款请求法庭依法核实。2、黄雪对于未办理过户登记存在过错，黄雪对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利，因此黄雪的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回诉请。 第三人合创公司述称，1、合创公司确实与合创公司签订了房屋买卖合同将案涉房屋出售给了黄雪，黄雪也支付了房款，合创公司也出具了销售不动产发票，合创公司认为案涉房屋所有权已属黄雪。2、合创公司现有资产约8亿元，被执行的案件标的不足3亿元，只是资金链断裂，无现金支付，合创公司完全同意以自身资产来偿还债务，完全没必要执行原为黄雪的财产。 经审理查明，2015年12月3日，根据当事人达成的调解协议，本院对陈建华与杨再彬、合创公司民间借贷纠纷一案作出（2015）溧天民初字第00811号民事调解书：“一、一致确认杨再彬尚欠陈建华借款8000000元。杨再彬同意于2015年12月18日前向陈建华归还借款本金8000000元及利息（本金8000000元自2014年10月27日至实际归还之日止，按月息2分计算），合创公司对上述债务承担连带清偿责任。二、案件受理费85460元，减半收取42730元，财产保全费5000元，合计47730元，由杨再彬、合创公司负担，于2015年12月18日前直接支付给陈建华”。因杨再彬、合创公司未履行生效法律文书确定的义务，根据陈建华的申请，本院于2015年12月24日立案强制执行。2017年7月11日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行裁定书、执行通知书，查封了合创公司所有的产权证号为XX、XX、XX等房屋共计283套，查封期限自2017年7月10日至2020年7月9日。2020年5月9日，本院又向溧阳市不动产登记交易中心送达执行裁定书、协助执行通知书，查封了合创公司所有的坐落于溧阳市××路××号××幢××室××室××幢××室××幢××室××室××幢××室××幢××室××室××室××室××室不动产，查封期限为三年，自2020年5月9日至2023年5月8日。案外人黄雪对本案提出执行标的异议后，本院于2020年11月5日作出（2020）苏0481执异108号执行裁定书，驳回黄雪的异议请求。黄雪不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2010年10月29日，黄雪与溧阳合创置业有限公司（于2011年6月20日变更名称为合创公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定黄雪购买××路××号××幢××号房屋，房屋价款832800元，黄雪支付了首付款422800元，剩余房款办理了银行贷款。2010年10月29日，黄雪与月星家居公司签订《委托经营管理合同》一份，约定黄雪将其购买的上述房屋交由月星家居公司经营管理，月星家居公司按50元／㎡／月支付租金。2012年4月12日，合创公司向黄雪开具了销售不动产统一发票，金额为819715元，面积为79.94平方米。案涉房屋于2011年9月23日初始登记为合创公司所有，登记面积为79.94平方米。 再查明，根据黄雪申请，本院至中信银行溧阳支行进行调查，经调查，因黄雪办理了贷款，其与合创公司签订《商品房买卖合同》的原件一直保存在该银行。 审理中，黄雪提供了如下证据：中国农业银行现金交款单、个人借款凭证、住宅专项维修金收据、2021年2月2日中信银行卡账户交易明细。证明：黄雪已经购买了案涉房屋，付了首付款，余款也进行了贷款，房款已经全部支付完毕，我们事实上已经把我们能做的都做了。案涉房屋已经交付给我们，且我们已经租出去了，也定期收取租金。我们的购房合同等原件都质押在银行，导致我们过户未能顺利进行，这个是我们迟迟未能过户的一个重要原因。陈建华发表了如下质证意见：对2张现金交款单真实性无异议，对个人借款凭证真实性无异议，对住宅专项维修金收据均无异议。我方认为原告上述证据能够证明原告已交清全部房款，具备了办理过户的条件，案涉房屋未及时过户，过错在于原告，因此原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。 以上事实由原、被告提供的有关书证、双方陈述及本院调取的有关证据材料附卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：黄雪对案涉房屋是否享有权利？是否能够排除执行？ 关于本案的法律适用问题。案外人执行异议与执行异议之诉均属于案外人权益救济程序，虽具有一定的关联性和共通性，但二者仍分属于不同的程序。执行异议程序确定了“以形式审查为主，实质审查为辅”的审查原则，基于此，执行异议之诉应当坚持“实质审查原则”，以纠正民事执行因“表面权利判断规则”可能带来的执行错误，充分保障案外人作为实际权利人的合法权益。因此，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或司法解释出台前，审理此类案件时要准确把握民事诉讼法及其司法解释相关规定的立法本意及立法变化，正确适用相关实体法律规范，但审判实践中，基于二者的关联性和共通性，执行异议之诉可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，但仅仅是参照适用，并非当然适用，应当主要根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。 本案中，针对黄雪对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合合创公司的责任财产范围，黄雪、陈建华、合创公司对案涉房屋各自享有的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断，本院认为，黄雪对案涉房屋享有的权利可以排除执行，理由如下： 1、案涉房屋不属于合创公司的责任财产，不应纳入强制执行范围。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的执行措施，应当以其责任财产为限。如有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。具体到本案中，陈建华申请查封、执行的案涉房屋，系合创公司开发建设的商业用房，黄雪与合创公司于2010年10月29日签订了《商品房买卖合同》，并依约支付了房款，合创公司也向黄雪交付了房屋，尽管黄雪又将案涉房屋委托给月星家居公司经营，但事实上也在收取租金，现尚无证据证明黄雪与合创公司存在恶意串通等情形。在此情况下，黄雪与合创公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕，合创公司作为出卖人对案涉房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离合创公司责任财产范围，合创公司因全额收取了黄雪支付的购房款，其责任财产并未因此减损，合创公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用原则。另外，根据有关事实，目前被查封的不仅仅是案涉房屋，还有合创公司的其他自有资产，故应当以其责任财产偿还有关债务。 2、黄雪对案涉房屋享有的物权期待权与陈建华的普通金钱债权相比，应予优先保护。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，黄雪在依法支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权，合创公司作为出卖人因买受人黄雪依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力等同。据此，黄雪所享有的权利在内容和效力上已经超过了陈建华享有的普通金钱债权，在没有证据证明黄雪物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于陈建华的普通金钱债权予以保护。3、黄雪对案涉房屋尚未过户有合理客观理由。根据本院调查的情况，案涉《商品房买卖合同》原件一直保存在银行处，再加之黄雪也能利用案涉房屋委托经营进行收益，故案涉房屋尚未过户有合理客观理由。 综上，案涉房屋应当不得执行，关于黄雪确权的诉讼请求，虽然有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第十条、第十一条以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可由黄雪基于《商品房买卖合同》向登记机构申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，目前无证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户手续。黄雪不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，故对该项请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行溧阳市××路××号××幢××号房屋（房屋面积79.94平方米）； 二、驳回原告黄雪的其他诉讼请求。 案件受理费11998元，由原告黄雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈柏青 人民陪审员  史丽华 人民陪审员  吴晓东 二〇二一年四月二十五日 法官 助理  杨文豪 书 记 员  吴 啸