安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初451号 原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。 负责人：叶小春，总经理。 委托诉讼代理人：刘婷，该公司员工。 被告：王经宏，男，1959年3月29日出生，汉族，退休，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司与被告王经宏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称“华强物业芜湖分公司”）的委托诉讼代理人刘婷，被告王经宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业芜湖分公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费）人民币9704.45元及逾期付款的违约金人民币2738.8元，合计12443.25元。事实与理由：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区颐景畔湾小区XX室房屋所有权人。2016年7月30日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》,其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定:（一）乙方按约定应半年预交一次物业服务费，物业服务费每年12月份预交次年1-6月份物业服务费，每年6月份预交当年7-12月份物业服务费；（二）本物业管理区域物业服务收费实行包干制,甲方按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）按照建筑面积每月每平方1.8元计算；（三）若乙方不按有照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用5‰的违约金。协议签订后,甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2016年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积112.32平方米，欠费周期（2017.1.1-2020.12.31，合计48个月），根据协议规定住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）单价为1.8元/平方米，总计物业费款112.32×1.8×48=9704.45元。另被告逾期付款的违约金人民币为2738.8元（按照日利率0.05%计），费用合计12443.25元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时,业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至人民法院，望依法判如所请。 被告王经宏辩称：被告作为第一批入住业主，装修时被告已经购买了全部材料，但被原告告知不能封闭阳台，造成了被告的经济损失。但后续交付的业主，不仅把露台全封闭还改变了外立面的造型，搭设阳光房；2、业主将公共绿地变为私家庭院，物业缺少监管；3、小区广告、停车费等收益从未公示过；4、被告装潢时购买了两根不锈钢钢管，原告工作人员说不能进小区，所以被告将其放在了物业办公室，说过几天去取，但遗失了，至今未找回。 本院经审理认定事实如下：被告王经宏系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积112.32㎡。2016年7月30日，原告华强物业芜湖分公司与被告王经宏签订《前期物业服务协议书》，约定：由原告向被告位于芜湖市镜湖区××小区××栋××单元××室房屋提供物业服务，服务期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，收费标准为住宅物业管理费1.8元／月·平方米（含公共能耗费），物业费用每半年缴纳一次，交费用时间为每年的1月10日和7月10日，逾期缴纳的，每逾期一日按欠费总额的万分之五向原告支付违约金，同时承担原告实现债权的全部费用。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，对被告王经宏具有法律约束力。华强物业芜湖分公司向小区提供了物业管理服务，王经宏应依约交纳物业费。原告主张被告欠缴2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9704.45元（112.32㎡×1.8元/㎡/月×48个月），被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张本院予以支持。被告提出的违章搭建问题，钢管遗失等问题，可另行向相关责任人主张，被告拒交物业费用的抗辩理由不能成立。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王经宏于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费9704.45元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取56元，由被告王经宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖玮 二〇二一年四月七日 书记员  徐晨 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。