广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初305号原告（反诉被告）：湛江红德利物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区×××××××××××××××××商铺。法定代表人：梁伟忠，该公司执行董事。委托代理人：周宇，男，广东汉基律师事务所律师。委托代理人：张成志，男，广东汉基律师事务所律师助理。被告（反诉原告）:刘凯，男，汉族，1976年5月19日出生，户籍地址：广东省湛江市赤坎区×××××6×××××，公民身份号码440×××××××********。原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司诉被告（反诉原告）刘凯物业服务合同本反诉纠纷两案，本院于2021年1月25日受理后，决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周宇、张成志及被告刘凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司诉称：被告刘凯是湛江市赤坎区××××××××××××××××××买受人，房屋面积120.78平方米，车房面积21.05平方米。根据《鑫紫荆花园物业服务协议》的约定，原告为被告提供物业管理服务，协议期限自2018年8月23日至2023年12月31日；原告向业主收取物业服务费，其中住宅物业服务费为0.5元/月/平方米，维修基金为0.1元/月/平方米，每月房屋服务费及分摊费用77.29元。但被告只缴纳了2018年3月-8月的物业服务费463元（尚欠车房服务费63元），自2018年×月1×日至2020年3月1×日的费用被告没有缴纳，为此，请求法院判令：一、被告刘凯立即向原告支付车房服务费252.6元、房屋服务费1087.02元、梯灯费28.8元、路灯费21.6元、电控门维护费36元、维修资金费217.8元，共1643.82元；×、被告刘凯按2020年1×月人民银行公布的一年贷款市场报价利率四倍标准（15.4%）向原告支付自2018年×月1×日起至车房服务费清偿之日止的资金占用期间的利息损失。（暂计至2020年12月31日，资金被占用期间的利息损失共69.88元，本息合计暂为322.48元）；三、被告刘凯按2020年1×月人民银行公布的一年贷款市场报价利率标准（3.85%）向原告支付自2018年10月1×日起至房屋服务费及分摊费用清偿之日止的资金占用期间的利息损失（暂计至2020年12月31日，资金被占用期间利息损失合共为82.62元，本息合计暂为1473.84元）；四、被告承担本案的所有诉讼费。被告（反诉原告）刘凯辩称：一、原告没有诉讼主体资格，其没有经过业主大会公开选聘为本小区的合法物业公司，没有经过街道办和住建局的备案，不具备在本小区进行物业服务的资格。二、我方和原告签订的物业服务协议没有法律效力。我方购买了本小区的车房，需要办理不动产权证，但原告以签订该物业服务协议为前置条件，并要求我一次性交付6个月物业费和按手印同意罢免业主委员会，这是属于乘人之危的霸王条款，签订协议和缴费不是我的真实意思表示，完全是被迫的行为；2018年2月，原告组织了几十人统一着黑色服装，强行赶走了在本小区代管服务的湛江兴祥物业服务有限公司并在小区耀武扬威，致使我等广大业主心存恐惧，签订协议是在恐惧的环境下不得已而为之。该协议不能成为原告作为本小区合法物业公司收取物业费的依据。三、原告在起诉书中所表述已收取的物业管理费与事实不符。原告提及“被告除了2018年8月23日向原告支付2018年3月至8月部分物业管理费463元（尚欠车房服务费63元）外，其余分文未付”，事实上，2018年8月23日我方是基于黑恶势力及需要办证等原因，被迫向原告支付上述费用共558.5元；四、原告要求被告刘凯按2020年12月人民银行公布的一年贷款市场报价利率四倍标准（15.5%），向原告支付自2018年4月10日起至车房服务费清偿之日止的资金占用期间的利息损失以为是没有法律依据的。请依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告（被告）刘凯向本院提出反诉：2018年8月23日，湛江红德利物业服务有限公司以办理车房产权证为筹码，通过黑恶势力胁迫非法要求我签订物业服务协议和缴纳6个月的物业费，湛江红德利物业服务有限公司不是由本小区业主大会公开选聘并经政府相关部门备案的合法进驻本小区服务的物业公司，其收取我的物业费是侵权行为，该公司没有在鑫紫荆花园收取物业费的合法资格和权利，理应依法向我方退还其非法收取的物业费及资金占用利息。为此，请求法院判令：反诉被告湛江红德利物业服务有限公司退还其非法收取反诉原告的物业服务费558.5元及按照2020年12月人民银行公布的一年贷款市场报价利率（3.85%）向原告支付自2018年8月23日起至清偿之日止的资金被占用期间的利息损失。反诉被告（原告）湛江红德利物业服务有限公司辩称：一、物业服务的关系成立不以政府相关部门的备案为成立的要件；二、本案的物业服务协议是双方自愿的前提下签订的，而我方也实际履行了合同；三、被告诉称受胁迫的情况下签订涉案物业服务协议，我方服务不到位等均没有事实和法律依据，所以本案的物业服务协议是合法有效的。反诉原告的反诉请求没有依据，请法院予以驳回。经审理查明：刘凯系湛江市赤坎区××××××××××××××××××业主，房屋面积为120.78平方米。原告于2018年2月开始为×××××的住户提供物业服务。2018年8月23日，被告刘凯与原告签订《鑫紫荆花园物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，期限自2018年8月23日至2023年12月31日，其中房屋面积120.78平方米，车库21.05平方米，住宅、车库按×.5元/月/平方米计收服务费，维修基金按0.1元/月/平方米计收；共用水费、电费每月按照建筑面积分摊，被告应于每月10日前向原告足额缴纳上月的费用。被告于2018年8月23日向原告缴纳了之前欠缴的费用463.8元（包括2018年3月-8月的物业服务费362.4元、维修资金72.6元、梯灯费9.6元、路灯费7.2元、电控门维护费12元）。其后的物业管理费用，虽经原告多次催促，被告一直未缴交，引发双方产生纠纷，原告遂于2021年1月25日向本院提起诉讼，要求被告支付2018年×月10日至2020年3月10日的各项物业服务费等1643.82元。刘凯则向本院提起反诉，要求原告退还已收取的费用558.5元及相应利息。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《鑫紫荆花园物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，应遵照履行。虽然被告刘凯与原告于2018年8月23日签订《鑫紫荆花园物业服务协议》，但原告实际上于2018年2月已经开始为其提供物业服务，双方也按照住宅、车房每月0.5元/每平方米的价格履行，这在被告刘凯2018年8月23日向原告缴纳之前欠费的单据中也反映出来。基于此，被告以原告不是合法备案的物业公司且当时受到胁迫才交纳物业管理费给原告，提出反诉要求原告退还已付的物业服务费用558.5元没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张2018年4月10日至2020年3月10日的车房服务费252.6元（按0.5元/月/平方米，0.5元×21.05平方×24个月）、2018年10月10日至2020年3月10日的房屋服务费1087.02元（按0.5元/月/平方米，0.5元×120.78平方×18个月）、梯灯费28.8元（1.6元/月×18个月）、路灯费21.6元（1.2元/月×18个月）、电控门维护费36元（2元/月×18个月），维修基金217.80元（按0.1元/月/平方米，0.1×120.78平方×18个月），上述费用共1643.82元符合法律规定，本院予以支持。被告刘凯辩称其签订该协议是被胁迫的，协议应予撤销，但其未能提供相应的证据佐证；对于原告是否具备在涉案小区进行物业服务的资格问题，原告是具有物业服务资质的企业，其亦与被告签订了服务协议，且实际为涉案小区及被告提供了物业服务，基于此，被告以原告没有经过业主大会选聘，无资质在鑫紫荆花园进行物业服务的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。综上，原告要求被告交纳拖欠的各项物业服务费用1643.82元的请求合法有据，本院予以支持。鉴于原告、被告双方签订的《鑫紫荆花园物业服务协议》没有对利息作出约定，本院酌定被告以欠缴费用为基数，参照原告起诉时（2021年1月25日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）刘凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司支付车房服务费252.6元、房屋服务费1087.02元、梯灯费28.8元、路灯费21.6元、电控门维护费36元，维修基金217.8元，合计1643.82元及相应利息；利息以欠缴费用为基数，自2021年1月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。二、驳回原告（反诉被告）湛江红德利物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘凯的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告刘凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈建文二〇二一年四月二十日书记员  黄宇靖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。