贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终1282号上诉人（一审被告）：杨华，男，苗族，1981年1月1日出生，住贵州省台江县。上诉人（一审被告）：吴通情，男，苗族，1984年5月10日出生，住贵州省台江县。被上诉人（一审原告）：贵州中鑫金瑞资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区国家高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B518室。法定代表人：金霞,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：胡星，贵州匠和律师事务所律师。代理权限特别代理。委托诉讼代理人（特别授权）：罗佳爽，贵州匠和律师事务所律师。代理权限特别代理上诉人杨华、吴通情因与被上诉人贵州中鑫金瑞资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院(2020)黔2634民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨华、吴通情上诉请求：1.撤销雷山县人民法院(2020)黔2634民初767号民事判决，改判双方于2019年10月8日解除编号为2017008019的《“千户苗寨文化创意平台街”租赁使用协议书》或发回重审；2.改判上诉人承担2019年10月8日前租金36220.8元；3.依法判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院所认定事实错误。上诉人与被上诉人双方就33号楼33-1-1于2017年8月7日签订房屋租赁合同，合同签订后，上诉人积极履行了合同义务。因营业不久，整个西街经营惨淡，几乎99％的门面关闭停业，履行合同条件基本灭失，上诉人于2019年10月初与被上诉人就口头约定解除合同，双方约定于2019年10月8日解除租赁合同，上诉人缴纳20000元租金，扣除押金及保证金后双方解除租赁合同。2019年末及2020年年初，被上诉人多次电话或微信联系上诉人，上诉人以拒绝电话或不回微信明确表示解除租赁合同，根据《合同法》第93条规定，双方解除租赁合同；2.一审法院已组织上诉人、被上诉人及业主三方进行调解，被上诉人当庭及庭审后表示，只要业主同意免除或减免房租，被上诉人不再追究2019年10月8日后房租。上诉人联系业主，业主同意2019年10月8日至租赁合同约定终止日期之日，收取一个月房租8500元，不再追究被上诉人此期间的房租，上诉人如约缴纳了相应租金，法院通知三方制作调解书是被上诉人违背诚实信用原则，以要求业主与被上诉人解除委托管理协议为前提，同意解除上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同，超出了本案一审审理的范围及上诉人的权限范围，一审无法达成调解而作出了判决；3.上诉人如约支付每期租金，按西街经营情况无法继续经营，上诉人长期亏损无法继续经营，直到2019年年初开始拖欠租金，被上诉人发出催款通知后，上诉人及时缴纳当期租金，直到2019年10月双方口头约定解除租赁合同，上诉人缴纳20000元后，扣除押金及保证金后尚欠上诉人36220.18元租金；4.根据最高人民法院关于审理民事案件若干问题的司法解释，2020年2月至5月为租金减免期，应当免除此期间房租。贵州中鑫金瑞资产管理有限公司辩称：1.庭审已经查明2017年7月14日，上诉人杨华、吴通情向被上诉人承租涉案房屋。截止2020年7月6日，二上诉人共计产生房屋租金337741.77元，上诉人向被上诉人缴纳租金175467.3（含押金9212.3元）以及原审认定有争议的其中一万元，现上诉人尚欠租金152274.47元未缴纳；2.上诉人与被上诉人并未就《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》达成一致解除协议，截止2020年7月6日，双方合同仍在履行期限。截止本案一审庭审，上诉人的餐桌、板凳等器物仍然存放在租赁房屋中，上诉人一审提交的电话录音明确显示，双方针对解除合同、退租一事进行磋商，最终并未达成一致意见。结合协议约定和一审查明的事实可明确，上诉人与被上诉人签订的协议并未在2019年10月8日解除，上诉人仍需按照协议向被上诉人支付承租期间租金，上诉人提出租赁协议已经于2019年10月8日解除的上诉理由属单方臆测，理由不成立；3.案外人单方书写的减免租金证据，无法对被上诉人向上诉人收缴租金权利进行法律约束。本案业主所出具的《证明》系其单方向上诉人作出的说明，其效力不能及于被上诉人。被上诉人系业主方朱俊所购买房屋的托管人，业主朱俊将涉案房屋交予被上诉人托管，被上诉人针对该房屋享有收缴租金以及物管费的独立请求权。本案被上诉人与业主方就房屋承租事宜协商一致并签订协议，协议明确约定，被上诉人享有对涉案房屋收益的独立请求权，该收益与业主方无关。无论业主方是否放弃对涉案房屋的租金追缴，上诉人均有权要求承租人在承租期间向上诉人缴纳租金及管理费。业主朱俊向上诉人出具的《证明》之日，业主朱俊并未按照与我方协议内容解除《千户苗寨文化创意平台街统一租赁使用协议》，该协议仍对业主朱俊和被上诉人有约束力。朱俊仍对被上诉人享有管理费收缴的权利，该权利不因业主朱俊向第三人承诺放弃而灭失；4.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二项规定、第三条第二项规定，我国并未有规范性文件指出本次疫情属于不可抗力范畴，减免租金只是各地的倡议，并不具法律强制力和约束力，上诉人不能以经营困难等投资风险作为其免交租金的事由。上诉人与被上诉人未就《千户苗寨文化创意平台街统一租赁使用协议》达成协议一致解除意见，应按照协议约定缴纳租金。被上诉人作为涉案房屋的托管人对该房屋租金收缴有独立的请求权，案外人无权对此项权益提出异议。贵州中鑫金瑞资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》；2、判决被告支付原告截止2020年7月6日的租金163653元；3、判决被告向原告支付2018年10月8日起至2020年7月15日的滞纳金共计205233.3元。一审法院认定事实：2017年7月14日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》，原告将代业主托管的物业出租给二被告用于经营餐饮。出租房屋基本情况：33号楼33-1-1，面积54.19平方米，租期自2017年8月7日至2020年9月6日。租金：2017年8月7日至2018年9月6日的租金为170元每平方米每月，2018年9月7日至2019年9月6日的租金为184元每平方米每月，2019年9月7日至2020年9月6日的租金为199元每平方米每月。合同第四条第（二）的内容：“甲乙双方约定，租金押一付六（共计：64486元），先交后用，该租金为税后租金，若产生相关税费，由乙方全额承担支付。”第六项约定：“乙方与甲方签订合同后，乙方须在2017年8月7日之前，将其所需缴纳的一个月保证金以及6个月的租金总和（￥64486元）打入甲方指定账户，乙方若在限定时间（2017年8月9日）内未按照规定支付其租金费用，甲方有权收回该物业。”合同第八条解除本协议的条件第二项约定：“甲乙双方可提前三个月书面提出退租，经双方协商同意后，双方结算清楚全部费用后终止该协议，双方互不违约。”第十条违约责任第五款约定：“乙方逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或水电费等费用的，每逾期一天应按应付额的日2‰向甲方支付滞纳金，且该项滞纳金可与协议中的其他违约金同时收取。”第十二条其他条款第九项约定：“装修期到2017年9月7号。租金从2017年9月8日开始计算。因乙方资金周转原因，在2017年10月10日正午12点前乙方无法支付余下3个月租金，甲方将不退还已支付的3个月租金和押金并收回物业。”合同签订后，原告于2017年8月9日将租赁房屋交付给二被告，合同签订当日，被告向原告交纳了押金9212.3元和三个月的租金27636.9元。截止2019年10月8日，被告共计向原告交纳了175467.3元。截止2020年7月6日，被告尚欠原告租金162569.92元（2017年9月7日至2020年7月6日租金共计338037.22元，减去被告已经支付的175467.3元）。同时查明，被告用租赁房屋经营餐饮至2019年10月8日，被告离开时未与原告办理交接。被告的餐桌、板凳等目前还存放在租赁房屋中。2020年1月，原告的工作人员曾通过电话和微信通知被告处理租赁合同事宜，但二被告不接电话也不回微信。一审法院认为，本案双方争议的焦点：《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》是否于2019年10月8日解除；二被告是否已经支付完毕租金以及已支付租金的金额；被告是否应当支付滞纳金？一审法院认为，原、被告签订的《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的协议。双方应当按合同的约定享有权利和承担义务。关于合同是否解除的争议焦点，双方在合同第八条解除协议的条件第二项约定：“甲乙双方可提前三个月书面提出退租，经双方协商同意后，双方结算清楚全部费用后终止该协议，双方互不违约。”从该约定来看，解除合同的前提是协商一致并结算清全部费用后方可解除。被告提交二人与原告工作人员的音频资料欲证明其主张。从该音频资料的内容来看，双方曾在2019年9月就解除合同进行磋商，但未形成一致意见。从庭审查明的事实来看，被告于2019年10月8日离开时并未与原告办理结算、交接手续，未将租赁房屋中的物品搬离，也未向原告退还租赁房屋。因此，被告主张租赁合同已经于2019年10月8日解除的抗辩不成立，一审法院不予采纳。原告请求解除双方签订的《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》，因该合同期限为2017年8月7日至2020年9月6日，现该合同期限届满，原告的诉讼请求已无事实依据，一审法院不予支持。关于被告是否支付完毕2019年10月8日的租金和已支付租金的具体金额的争议焦点，被告提出已经支付完毕2019年10月8日前的租金，但二人提交的证据未能证明其主张。截止2019年10月8日，被告应当交纳的租金为242420.77元。从原告提交的收据底单来看，二被告截止2019年10月8日共计支付原告租金175467.3元（包括押金9212.3元）。双方对原告员工袁曦鹏于2019年8月出具的10000元收据有异议。原告认为收据对应的是被告于2018年通过微信转账8000元和支付宝转账2000元。被告认为该笔款系支付现金给原告，与当日的转账不是同一笔款。从双方的交易方式来看，被告向原告支付租金时既有现金也有通过微信、支付宝转账等方式，原告也认可双方的交易方式。因此，被告的主张与双方的交易习惯相符，一审法院予以采信，认定被告已支付租金185467.3元（含押金）。因双方签订的合同在2020年7月6日前未解除，被告还应当支付相应的租金。截止2020年7月6日的租金为337741.77元，扣除被告已经支付的185467.3元，二被还应当支付原告租金152274.47元。关于被告是否应当向原告支付滞纳金的争议焦点，双方在合同第四条第二项中关于租金的支付期限的约定为：“甲乙双方约定，租金押一付六（共计：64486元），先交后用，该租金为税后租金，若产生相关税费，由乙方全额承担支付。”第六项约定：“乙方与甲方签订合同后，乙方须在2017年8月7日之前，将其所需缴纳的一个月保证金以及6个月的租金总和（￥64486元）打入甲方指定账户，乙方若在限定时间（2017年8月9日）内未按照规定支付其租金费用，甲方有权收回该物业。”该条约定了被告应当于签订合同后交纳押金和前六个月的租金以及交纳时间，被告也按双方的约定支付了费用。但之后租金的支付时间并未约定明确，属于约定不明。从双方履行的情况来看，被告签订合同后于2017年8月9日交纳押金9212.3元，同时交纳租金27637元，之后交纳租金的时间也未成规律。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，原告可随时要求被告履行，被告也可随时要求履行。被告欠付原告租金的事实存在，但因付款期限不明，原告要求被告从2018年10月8日起支付滞纳金的诉讼请求无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，原告请求判决被告支付租金的事实请求一审法院予以支持，解除合同和支付滞纳金的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告杨华、吴通情于本判决生效之日起30日内支付原告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司租金152274.47元。二、驳回原告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3434元，系减半收取，由被告杨华、吴通情负担2000元，由原告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司负担1434元。本院二审期间，上诉人杨华、吴通情围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：1.《证明函》、《身份证》，拟证明证明疫情影响租户经营情况较差，房东已确认让上诉人房租费时间为：2019年10月8日-2020年7月15日止，此期间只收取一个月房租费。另证明房屋租赁使用证件、及房东身份。贵州中鑫金瑞资产管理有限公司委托诉讼代理认为对于该证据真实性认可，但是认为房东作为本案案外第三人其所作的证明和承诺是对本案上诉人单方作出，朱俊作为该房的房东并未按照与被上诉人的协议内容解除协议，所以其向上诉人所作的承诺以及要求效力不能及于上诉人与被上诉人租赁协议的效力，同时朱俊也一直针对该期间的租金向被上诉人进行多次主张；2.《欠费催费单》、《付款凭证》，拟证明证明被上诉人是以催租单的形式来催上诉人缴费。欠几个月就交几个月，对方也很明确。33-1-1与33-1-2是一套，33-1-1是门面，33-1-2是住房。两个合同的实际经营均在一起。因为上诉人先租33-1-1门面后为了经营的需要，到2018年的时候才租了33-1-2作为厨房使用。一审的时候上诉人交了没有采纳，证明算错账了。上诉人原来欠的房租，陆陆续续的交了。贵州中鑫金瑞资产管理有限公司委托诉讼代理认为杨华以个人名义承租的33-1-2号小门面所产生的租金，与本案没有关联，不能将其付费直接归于33-1-1的支付，该支付凭证另案处理。针对上诉人所提交的通过微信转给小民西街房开的19000元和1970元，我方认为由于在该组证据当中没有体现具体的转账支付人，所以无法核实该份转账是基于33-1-1还是33-1-2号门面，针对以上转账我方向杨华本人在2019年3月26日出具编号为7408480号收据，以上的转账同样不属于本案上诉人的直接支付依据，而是应该另案处理。本院对上诉人杨华、吴通情提交的上述证据认定如下：1.《证明函》、《身份证》。被上诉人对两份证据客观性无异议，本院予以采信，但是对上诉人主张业主已确认让上诉人房租费时间为：2019年10月8日-2020年7月15日止，此期间只收取一个月房租费的意见，由于是上诉人与房东之间的意见，该意见不是上诉人与被上诉人之间达成的，上诉人与业主之间的意见不能证明本案纠纷双方解除合同的意思表示，因此对两份证据的证明目的，本院不予采纳；2.《欠费催费单》、《付款凭证》。《欠费催费单》在一审时已经提交，且经一审法院审查认定，本院不再作为新证据予以审查，关于付款凭证及票号NO:7408480收据上注明的内容来看是收取商户为杨华门面号为西江西街33-1-2商铺4个月（2019.3.16-2019.7.15）服务费，不属于本案审理的西江西街33-1-1门面发生的费用。同时付款凭证所记载内容无法查明上诉人主张的已付款金额。因此对《付款凭证》不予采信。被上诉人贵州中鑫金瑞资产管理有限公司围绕答辩理由提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：1.《工商变更信息材料》，拟证明被上诉人的主体名称已经由贵州中鑫金瑞资产管理有限公司变更为贵州中鑫金瑞文化发展有限公司。上诉人杨华认为该证据与本案无关；2.被上诉人与朱俊于2017年8月21日签订的《千户苗寨文化创意平台街统一租赁协议》。拟证明朱俊作为涉案房屋33-1-1铺位实际业主方与被上诉人签订统一租赁协议，双方权利义务受该协议的约束，朱俊本人对外放弃收取租金或者解除本协议的承诺效力不应及于朱俊委托被上诉人代管所购买的商铺。上诉人杨华认为被上诉人也一直拖欠房租，朱俊只对这个时间段减免租金，并没有向被上诉方解除合同；3.雷山县法院2020黔2634民初769号民事判决。拟证明上诉人杨华单独承租的33-1-2号房屋所欠租金一事被上诉人单独向其另案提起诉讼，在本案事实查明部分已经将杨华所单独承租的33-1-2号房屋交纳的服务费进行单独扣减。所以杨华单独承租的房屋所缴纳的租金不应该在本案当中进行重复扣减。上诉人杨华认为这两个门面都是一套，有时候交钱的时候，有时候交到一号门面，有时候交到二号门面，应该并案处理。这样钱才能划分出来。本院对被上诉人贵州中鑫金瑞资产管理有限公司提交的上述证据认定如下：1.《工商变更信息材料》，该组材料反映本案的上诉人贵州中鑫金瑞资产管理有限公司于2020年9月14日更名为贵州中鑫金瑞文化发展有限公司，法人名称变更但法人主体没变，由于是证明本案上诉人的主体身份，经行政主管机关变更登记的，客观真实，本院予以采信；2.被上诉人与朱俊于2017年8月21日签订的《千户苗寨文化创意平台街统一租赁协议》，该协议反映业主朱俊与被上诉人签订租赁协议，协议约定有双方的权利义务，并且对解除协议有约定。因与本案有关联，本院予以采信；3.雷山县法院2020黔2634民初769号民事判决。判决书是法定文书，且该案件与本案件审查事实相关联，本院予以采信。本院二审已查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院另查明，上诉人贵州中鑫金瑞资产管理有限公司于2020年9月14日更名为贵州中鑫金瑞文化发展有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与涉案物业业主朱俊所达成支付房租及减免房租的协议，能否证明上诉人与被上诉人签订的《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》是否于2019年10月8日解除；2.关于上诉人提出受新冠肺炎疫情影响，被上诉人应减免2020年2月至5月租金的请求是否应支持。关于上诉人与涉案物业业主朱俊所达成支付房租及减免房租的协议，能否证明上诉人与被上诉人签订的《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》于2019年10月8日解除的问题。本院认为上诉人与涉案物业业主朱俊所达成支付房租及减免房租的协议是上诉人与业主之间的意见，该意见未经上诉人、被上诉人、业主三方确认，上诉人与业主之间的意见不能证明本案纠纷双方达成解除协议的意思表示。同时上诉人与被上诉人曾在2019年9月就解除合同进行磋商，但未形成一致意见。上诉人于2019年10月8日离开时并未与被上诉人办理结算、交接手续，未将租赁房屋中的物品搬离，也未向被上诉人退还租赁房屋。因此，上诉人主张上诉人与被上诉人签订的《千户苗寨文化创意平台街租赁使用协议》于2019年10月8日解除的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人提出受新冠肺炎疫情影响，被上诉人应减免2020年2月至5月租金的请求是否应支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本案中，上诉人在一审中并未提出不可抗力减责或免责抗辩，一审法院不减免租金，并无不当。综上所述，上诉人杨华、吴通情上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理得当，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6868元，由上诉人杨华、吴通情负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年四月二十一日法官助理杨建书记员邹井程