甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初9237号原告：兰州善居电子商务有限公司，住所地兰州市城关区天庆大道588号天庆国际商务大厦9层907。法定代表人：肖新志，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，北京观韬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雅明，北京观韬（西安）律师事务所实习律师。被告：甘肃智慧绿洲企业发展有限公司，住所地兰州市城关区滩尖子489号1单元501室。法定代表人：李茗宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：司培俊，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧，甘肃正天合律师事务所实习律师。原告兰州善居电子商务有限公司（以下简称：兰州善居电子）与被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司（以下简称：甘肃智慧绿洲）合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州善居电子的委托诉讼代理人王军、郭雅明，被告甘肃智慧绿洲的委托诉讼代理人司培俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州善居电子向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还合作保证金人民币300万元整及延期付款利息人民币158897.26元(以300万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%标准，自2018年5月18日起暂计算至2019年6月30日，诉讼期间利息照常计算直至款项结清之日止)；2、判令被告向原告支付合作期内的房源溢价合计人民币231825.7元及延期付款利息人民币12278.82元整(以231825.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%标准自2018年5月18日起暂计算至2019年6月30日，诉讼期间利息照常计算直至款项结清之日止)；3、判令被告向原告支付迟延支付的违约金合计人民币300000元整；4、判令由被告承担本案案件受理费、公证费、律师费等相关费用。事实及理由：原告与被告于2017年9月16日签署了《兰州智慧MINI国际项目包销服务合同》(以下简称“包销合同”)，约定原告向被告提供独家包销服务以促进智慧MINI国际项目成交事宜。2017年9月13日，原告进驻被告销售现场，依照合同约定履行销售等相关义务，并于2017年9月18日向被告支付了人民币300万元的合作保证金。合作期间内，原告依照包销合同第4.1.2条、第4.2条的约定，要求被告履行退还合作保证金及支付房源溢价的合同义务，但被告均以各种理由予以拒绝。2017年11月，银行信贷政策收紧，贷款利率普遍上涨；2018年1月8日，兰州市住房保障和房屋管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局联合发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，本次政府政策干预旨在落实分类调控、因域施策提高调控的精准性。特别是针对项目所在地兰州市城关区实行限售政策，对项目的销售造成不可忽视的负面影响。依照包销合同第八条第1.1项、第1.2项及第1.3项约定，在本合同履行期间内如出现不可抗力，如发生较大市场变化或政府因素，包括但不限于政府政策干预、金融信贷政策紧缩等，则甲乙双方可对合作内容另行协商，如协商不成，则乙方有权提前七个工作日通知甲方解除合同。如因不可抗力双方解除合同甲方需在合同解除后15个工作日内一次性返还所有乙方已支付的合作保证金款项。原告依照上述合同条款的约定针对合作事宜多次与被告沟通协商无果。原告于2018年4月18日向被告发出“关于解除《兰州智慧MINI国际项目包销服务合同》的通知”，并要求被告于2018年5月18日前，依照包销合同第八条第1.3项的约定返还原告已经支付的300万元的合作保证金。但原告并未依照合同的约定履行返还原告合作保证金的义务且经原告多次催告无果。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告甘肃智慧绿洲辨称，一、《兰州智慧MINI国际项目包销服务合同》履行过程中不存在不可抗力情形，原告无权解除合同并要求被告返还保证金及支付延迟付款利息；原告假借不可抗力主张合同解除是为掩盖其违约行为并妄图逃避违约责任承担的行为，有违诚实信用。二、被告扣除原告交付的保证金作为原告违约时应向被告支付的违约金有明确的事实与法律依据。三、原告未能如约完成销售任务，无权要求被告向其支付房屋销售溢价款；在被告不存在违约的情况下，原告要求被告向其支付违约金毫无事实及法律依据。四、被告认为原告的诉讼请求不能成立，被告不应承担本案案件受理费、公证费、律师费。请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《兰州智慧ＭＩＮＩ国际项目包销服务合同》（以下简称：包销合同），甲方委托乙方为甲方智慧ＭＩＮＩ国际项目（以下简称：涉案项目）提供独家包销服务。合同主要约定：甲方和乙方均保证在本合同项下所披露和提供的信息均真实有效，没有重大遗漏、错误和误导情形；涉案项目位于兰州市天水××路××路××处，物业类型为住宅，可售房源为300套，代理销售期限自2017年9月12日至2018年4月30日止。对委托销售房源双方确定毛坯销售均底价为15500元／平方米；乙方向甲方支付300万元作为合同期内所有可售300套房源的合作保证金，甲方按照每套10000元、以当月销售套数为基准、以15天为节点向乙方退回乙方支付的合作保证金；针对合作300套房源，乙方的销售任务分解如下：1、2017年9月18日起至2018年4月30日止，即4个月内乙方必须销售房源至50%，完成销售的定义是以客户与甲方签署《商品房买卖合同》为准，4个月期限届满，若乙方销售未完成50%，乙方追加100万元保证金，甲方给乙方增加1个月销售期限，如若到期后销售未完成，乙方自行清场退出；2、乙方追加合作保证金后继续销售的，甲方以当月销售套数为基准，每套按照（100万＋前期剩余合作保证金）／未完成销售房源套数，待完成后，以15天为节点退回乙方支付的合作保证金；溢价分成：所有委托房源在毛坯销售均底价15500元／平米的基础上销售溢价部分按照甲乙方6:4（即甲方占溢价总价部分总额的60%，乙方占溢价总价部分总额的40%）进行分成，溢价分成结算方式：每月双方于次月5号之前就溢价金额审核一次，甲方并于次月5日前将上月溢价金额支付乙方账号，甲方应当按照规定向客户出具收据和全额的购房发票，甲乙双方各自承担溢价部分相应的税费。该合同违约责任中约定：合同期限届满，若乙方未能完成85%销售目标，且双方协商无果后，乙方应当立即清场退出甲方销售中心，乙方剩余的合作保证金作为违约金，甲方不予退还。合同通用条款约定：由于地震、台风、水灾、战争、罢工及政府行为以及其他不可预见的并对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事件的发生，致使直接影响本协议的履行或者不能按约定的技术优势履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即将事件的有关情况通知对方，并应在不可抗力事件发生后的三十个工作日内，提供不可抗力的详细情况，及本协议不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力事件发生地的公证的第三方出具。按照事件对履行协议影响的程度，由甲方和乙方协商决定是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。对不可抗力所造成的损失，任何一方不得提出赔偿要求。一旦不可抗力消失，各方应立即采取措施，继续履行需履行的义务；如在本合同合作期间出现较大市场变化或政府因素，包括但不限于政府政策问题干预等导致乙方无法向购房客户收取团购服务费的、成交量迅速下滑、房地产监管部门调控房价、金融信贷政策紧缩等，则甲乙双方可在该事由出现后的15个工作日内对合作内容另行协商，如协商不成的，则乙方有权提前7个工作日通知甲方解除本协议，双方互不承担违约责任。因乙方向购房者收团购服务费（包括相关行政部门因此给甲方处以罚款），所引起的一切法律责任和经济责任由乙方承担；如因不可抗力双方解除本合同，甲方需在合同解除后的15个工作日内一次性返还所有的已支付合作保证金款项。合同签订后，原告于2017年9月18日向被告转账支付保证金300万元。2018年4月20日，原告向被告邮寄了《关于解除〈兰州智慧ＭＩＮＩ国际项目包销服务合同〉的通知》，原告以2017年11月银行的信贷政策收紧、银行贷款利率普遍上涨，2018年1月8日兰州市发布出台了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》等不可抗因素导致房源销售工作困难为由，通知被告双方的合同于2018年4月27日解除，要求被告于2018年4月27日之前与原告做好交接工作，并于2018年5月18日前返还合作保证金3000000元。被告于2018年5月2日向原告发出《关于〈兰州智慧MINI国际项目包销服务合同〉终止函》，在该函中被告确认原告在8个月包销期内售出16套房屋，并告知原告因包销合同期限届满，合同自动终止。另查，通过原告共有12人与被告签订了《商品房买卖合同》（傅军、梁晓风、张辛健、齐桂英、孙雅倩、施香霞、甘南恒煜工程建设有限公司（四套）、宫正、牛成卫）。被告于2017年12月7日给原告支付了购房人傅军、梁晓风房源销售溢价分成款18862.8元。再查，2017年6月8日，被告将位于兰州市城关区滩尖子489号涉案项目向兰州银行进行抵押。截止庭审时尚未撤押。2018年1月8日，兰州市住房保障和房屋管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局联合发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，在该通知第三条中确定，对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准），自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。本院认为，原、被告双方签订的包销合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，系合法有效的协议，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。关于原告要求被告返还合作保证金人民币300万元整及延期付款利息人民币158897.26元的主张。原告未按合同约定期限完成销售任务；将涉案项目抵押给银行属于重大事项，被告在双方签订包销合同前，未将涉案项目已抵押给兰州银行的事实告知原告，被告亦未按约向原告返还已销售房屋对应的保证金，且未按约向原告支付溢价分成款，即双方在合同履行过程中均存在违约行为。违约金主要是一种以惩罚性为主，以补偿性为辅的违约责任承担形式。原告虽未在合同期限届满前完成85%销售目标，构成违约，但被告就未销售房屋还可再行出售，且房屋销售价格处于上涨趋势，加之被告一直实际使用原告交付的3000000元保证金，在原告售出房屋后，被告亦未按约向原告返还相应保证金，对被告主张原告违约扣除全部保证金的辩称，本院不予采纳。现包销合同对原告要求返还合作保证金人民币300万元及自2018年5月18日起支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付房源溢价及利息的主张。原、被告均认可通过原告销售房屋16套，被告举证证明其中购房人陈荣贵、刘雅莉、蒋洁、蔺丽文进行了退房，原告未提供证据反驳退房事实，对原告要求被告支付该四套房源售房溢价分成款，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付其余12套房源售房溢价分成款共计195953.3元，扣除被告已向原告支付18862.8元，被告还应向原告支付房源售房溢价分成款177090.5元及2018年5月18日至2019年6月30日的利息9393.2元（177090.5元×4.75%+177090.5元×4.75%÷360天×42天），对原告该请求，本院予以部分支持。被告提供的证据不足以证明签订了《商品房买卖合同》中牛卫成、孙雅倩所购买的房屋为精装房，对其辩称应在溢价款中扣除每平方米2300元精装修价格的主张，本院不予采纳。2017年11月贷款利率上涨及2018年1月8日发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，虽然对原告销售房屋有一定影响，但原告在包销合同约定的期限即将届满前提出解除合同，不符合包销合同第八条第1.1项、第1.2项及第1.3项约定的解除条件。对原告依此主张被告未按约返还保证金构成违约的主张，本院不予支持。依前所述，原、被告在履行包销合同过程中均存在违约行为。对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。本院认为，据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告兰州善居电子商务有限公司保证金3000000元及利息158897.26元（计算至2019年6月30日），并以3000000元为基数，按照年利率4.75%标准支付自2019年7月1日起至款项付清之日止的利息；二、被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告兰州善居电子商务有限公司售房溢价分成款177090.5元及利息9393.2元（计算至2019年6月30日），并以177090.5元为基数，按照年利率4.75%标准支付自2019年7月1日起至款项付清之日止的利息；三、驳回原告兰州善居电子商务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36326元，由原告兰州善居电子商务有限公司承担2763元，被告甘肃智慧绿洲企业发展有限公司承担33563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿  梅人民陪审员 唐  玮人民陪审员 张 洁 立二〇二一年四月十九日书 记 员 ??陈琳