广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1400号 上诉人（原审被告）：灵川县弘大房地产开发有限责任公司。住所地：广西壮族自治区灵川县龙头岭开发区平安巷**。统一社会信用代码：914503230635669257。 法定代表人：龙强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金鑫，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:肖平玉，女，汉族，1970年11月8日生，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：王雪昭，广西钧亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宗线，广西钧亚律师事务所实习律师。 上诉人灵川县弘大房地产开发有限责任公司（以下简称弘大公司）因与被上诉人肖平玉商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 弘大公司上诉请求：1.撤销（2020）桂0323民初1458号民事判决第一项，并依法改判逾期交房违约金为97182.64元（以800516元为基数，从2018年1月1日起按日万分之二计付至2019年8月31日）；2.判决被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费。事实和理由：1.一审认定事实错误，对上诉人于2019年8月已通知被上诉人收房的重要案件事实未予认可。2019年8月，上诉人以电话联系的方式一一通知“弘大·花江荟谷”A地块2幢的各位业主收房，同期其余业主已按通知时间接收了房屋。被上诉人接到通知后却迟迟未到上诉人处接收涉案房屋，办理入伙手续。后上诉人通过微信、电话等方式多次催收，被上诉人一直未接收涉案房屋，致使其损失扩大，该部分违约损失应当由其承担。上诉人提供了同期其余业主房屋验收交接单及入伙会签单、上诉人工作人员催被上诉人接收房屋的微信聊天记录等作为上述事实的证据，被上诉人在庭审过程中对上述证据的真实性均予以认可，但一审判决却未对上述重要事实予以认可。2.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被上诉人经催告未接收涉案房屋，属自行扩大损失，上诉人依法不承担该部分违约损失。综上，请求二审法院依法支持上诉人的请求。 肖平玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人2019年8月电话通知被上诉人收房时，涉案房屋尚未通过验收，被上诉人于2020年12月28日才接收涉案房屋。 肖平玉向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金，自2018年1月1日起计至交房日止，以已交房款人民币800 -3- 516元为基数，按每日万分之四计算（暂计至2020年9月18日共计992天，为人民币317644.75元）；2.被告向原告支付逾期办证违约金人民币8005.16元（以已付房款人民币800516元为基数，支付1%）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月28日，原告肖平玉与被告弘大公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告肖平玉购买灵川县尧山田村民小组“弘大·花江荟谷”Ａ地块2幢1单元1层1-1-5号房；原告肖平玉于2017年9月28日一次性付清总房款人民币800516元；被告弘大公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告肖平玉使用；被告弘大公司逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交房次日起至实际交房日止，被告弘大公司按日向原告肖平玉支付已交房款万分之四的违约金，合同继续履行。超过90日的，自合同约定的最后交房日次日起至实际交房日止，被告弘大公司按日向原告肖平玉支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行；被告弘大公司应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送灵川县房产管理局。如因被告弘大公司的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，原告肖平玉不退房，被告弘大公司按已付房款的1%向原告肖平玉支付违约金。同日，原告肖平玉与被告弘大公司还签订了《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》，该《补充协议》第六条约定“关于《买卖合同》第十五条的补充第2项约定：买受人与出卖人统一变更《买卖合同》第十五条第一句的表 -4- 述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收360天内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上述合同签订后，原告肖平玉如约向被告弘大公司一次性支付了购房款800516元。但被告弘大公司至今未将涉案房屋交付给原告肖平玉。原告肖平玉于2020年10月16日诉至该院，请求法院依法判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金，自2018年1月1日起计至交房日止，以已交房款人民币800516元为基数，按每日万分之四计算（暂计至2020年9月18日共计992天，为人民币317644.75元）；二、被告向原告支付逾期办证违约金人民币8005.16元（以已付房款人民币800516元为基数，支付1%）；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认为，原告肖平玉与被告弘大公司于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应当按照合同约定履行己方义务。双方在《商品房买卖合同》中约定被告弘大公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告肖平玉使用。但被告弘大公司至今仍未将灵川县尧山田村民小组“弘大·花江荟谷”Ａ地块2幢1单元1层1-1-5号房交付给原告肖平玉，被告弘大公司这一行为构成违约，其应承担违约责任。关于逾期交房的违约金约定是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违 -5- 约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”本案《商品房买卖合同》中约定，被告弘大公司逾期交房的，超过90日的，自合同约定的最后交房日次日起至实际交房日止，被告弘大公司按日向原告肖平玉支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行。被告弘大公司提出合同约定的违约金比例过高，明显高出原告的实际损失，请求该院酌情予以调减。该院认为，日万分之四即为年14.4%，如按照此标准计算违约金，则明显过高，不契合违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的法治内涵，故该院以当事人实际损失为基础,结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,将违约金计算标准调整为日万分之二。综上，被告弘大公司应从2018年1月1日起至实际交房之日止，按日向原告肖平玉支付已付房款800516元万分之二的逾期交房违约金。被告弘大公司提出的原告经催告未接收涉案房屋，属自行扩大损失，被告依法不承担该部分违约损失的抗辩意见，理由不成立，故该院不予采信。 关于逾期办证的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定被告弘大公司应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送灵川县房产管理局。如因被告弘大公司的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，原告肖平玉不退房，被告弘大公司按已付房款的1%向原告肖平 -6- 玉支付违约金。经查，涉案房屋现尚未实际交付,并不符合双方约定的报送办理房屋权属登记资料的条件，故原告肖平玉要求被告弘大公司支付逾期办证违约金8005.16元的诉请，理由不成立，该院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告灵川县弘大房地产开发有限责任公司支付原告肖平玉逾期交房违约金（计算方式：以800516元为基数，从2018年1月1日起按日万分之二计付至实际交房之日止）；二、驳回原告肖平玉的其他诉讼请求。案件受理费6185元，减半收取3092.5元，由原告肖平玉负担1546元，由被告灵川县弘大房地产开发有限责任公司负担1546.5元。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了《房屋验收交接单》，拟证明涉案房屋已经于2020年12月28日实际交付。被上诉人经质证后对该证据的客观性、真实性和合法性予以认可，本院亦予以认可。经审查，一审查明事实除“但被告弘大公司至今未将涉案房屋交付给原告肖玉平”有误外，其余认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，“弘大·花江荟谷”A地块2幢于2019年9月4日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》，工程竣工验收合格。2020年3月27日，肖玉平通过微信与弘大公司工作人员联系：“小曹，你们是怎么回事呀，延迟交房的违约金还没有答复，反租的房屋费又要违约了吗？”“反租的违约？您不是没有收房吗？”“怎么样才算收房”“有内部流程，签领两书”。2020年12月28日，弘大公 -7- 司与肖玉平办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付肖平玉使用。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买房人使用。1.该商品房经验收合格。”虽然上诉人称于2019年8月以电话联系的方式一一通知了涉案楼栋的其他业主，但涉案楼栋于2019年9月4日才经竣工验收合格，即使此前上诉人已经通知了被上诉人交付房屋，但因涉案房屋未经竣工验收合格，未达到交房条件，上诉人仍应承担逾期交房的违约责任。此后，被上诉人于2020年3月27日向上诉人微信询问迟延交房违约金及返租的事宜，上诉人明确告知被上诉人收房“有内部流程，签领两书”，被上诉人在一审庭审中也认可微信聊天记录证明上诉人于2020年3月27日才告知被上诉人收房流程。因此，应当认为被上诉人此时已经获悉可以收房，即此时上诉人已经通知了被上诉人交付房屋，而被上诉人直至2020年12月28日才接收房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，在此期间产生的逾期交房违约责任不应当由上诉人承担。根据双方合同约定，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等因素，上诉人应从2018年1月1日起至2020年3月27日止，按日向被上诉人支付已付房款800516元万分之二的逾期交房违约金130804.31元（800516元×2?×817日）。一审对涉案房屋交付时间认定有误导致逾期交房违约金计算标准错误，本院予以纠正。 -8- 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初2549号民事判决； 二、上诉人灵川县弘大房地产开发有限责任公司支付被上诉人肖平玉逾期交房违约金130804.31元； 三、驳回被上诉人肖平玉一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费6185元，减半收取3092.50元，由上诉人灵川县弘大房地产开发有限责任公司负担1242.17元，被上诉人肖平玉承担1850.33元；二审案件受理费6185元，由上诉人灵川县弘大房地产开发有限责任公司负担4595.20元，被上诉人肖平玉承担1589.80元。 本判决为终审判决。 -9- 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二一年四月十九日 法官助理 李立婕 书 记 员 盘林云