广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1066号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山博禾信息科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：刘天城，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴军，山东谦德律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔莺，山东谦德律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市梦空间建筑设计工程有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张永照，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秀钗，广东洋三律师事务所实习律师。上诉人中山博禾信息科技有限公司（以下简称博禾公司）因与上诉人中山市梦空间建筑设计工程有限公司（以下简称梦空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人博禾公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案一、二审诉讼费用由梦空间公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方于2019年2月12日签订《租赁合同》，后因疫情原因，博禾公司经营困难，经过双方多次协商降低每月租金。一审中，博禾公司提交了梦空间公司法定代表人张永照与博禾公司的工作人员卢某的微信记录，证明张永照作为法定代表人，其行为构成表见代理。张永照确认博禾公司与梦空间公司的合同租金变更为每月8000元合法有效。佃某、秦某是梦空间公司员工，受张永照指令，其二人代表梦空间公司对接变更租赁合同相关事宜。此事实证明博禾公司有充足理由可以相信佃某、秦某有权代表梦空间公司处理《租赁合同》变更相关事宜。而一审判决中并未表述博禾公司提交的张永照微信聊天记录的证据，割断了张永照同意变更合同与佃某、秦某代表梦空间公司制作变更合同的证据链，并作出佃某、秦某未构成表见代理的错误认定。针对博禾公司的上诉，梦空间公司答辩称：一、一审判决就涉案租赁合同是否变更的论述十分充分。二、对于双方员工微信聊天记录，一审判决没有记载博禾公司一审证据6-1中“8000元到时具体详细位置再定”这句话，该内容说明双方对具体的标的物都没有明确，变更合同不成立，证明博禾公司的上诉请求不成立。上诉人梦空间公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回博禾公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由博禾公司承担。事实和理由：一、梦空间公司和博禾公司于2019年2月12日签订的《租赁合同》已经于2020年8月5日解除，梦空间公司没收押金的行为合法有效。1.博禾公司2020年8月5日签收了梦空间公司发出的《解除〈租赁合同〉通知》，该通知已经明确表明了因为博禾公司拖欠租金，梦空间公司根据《租赁合同》第八条第二款第8项和法律规定，依法解除合同，没收保证金。2.根据《合同法》第93条、第96条的规定，双方2019年2月12日签订的《租赁合同》已经于2020年8月5日解除，梦空间公司已经没收了博禾公司押金。二、一审判决认定双方同意解除合同错误。1.在博禾公司拖欠租金的情况下，梦空间公司依法依约享有合同解除权。合同解除权是形成权，自到达对方时生效。本案中，博禾公司对收到解除通知的事实是没有争议的。2.租赁合同解除以后，双方没有达成任何新的协议。此后，博禾公司继续占用租赁物属于事实行为，应依法确定双方的权利义务关系不属于合同关系。三、一审法院将梦空间公司主张租金占用费利息等同于支付了违约金对梦空间公司不公平，且没有合法依据。1.在博禾公司违约的情形下，梦空间公司没收博禾公司的押金属于博禾公司应当承担的违约法律后果。梦空间公司主张的租金利息属于法定孳息，法定孳息和违约金是不同的法律性质，不能混同。2.在租赁合同解除之前，梦空间公司已充分照顾了包括博禾公司在内的租客权益，主动减租帮助租客共渡难关。针对梦空间公司的上诉，博禾公司答辩称：一、2020年7月20日，梦空间公司法定代表人张永照与博禾公司员工卢某通过微信聊天已经确认房屋租金变更为8000元，张永照作为法定代表人，具有代理权，合同当天已变更。2020年8月5日梦空间公司向博禾公司提出解除合同是梦空间公司违约。二、在梦空间公司提出解除合同后，其只能按照变更合同后每月8000元租金向博禾公司主张占有使用费。博禾公司于2020年9月8日向一审法院起诉请求：梦空间公司向博禾公司返还房屋押金75000元。梦空间公司向一审法院反诉请求：博禾公司向梦空间公司支付2020年7月至2020年9月所拖欠租金共计51500元及利息（利息计算方式：以51500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年7月1日起计算至博禾公司实际清偿之日止），并按27500元的租金标准自2020年10月1日起计算至博禾公司实际返还租赁物给梦空间公司之日止。一审法院认定事实：一、2019年2月12日，博禾公司（承租方、乙方）与梦空间公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市东区×××××××（9一层之一）B区办公区域位置出租给乙方。租赁期共36个月，自2019年2月12日起至2022年2月11日止。保证金75000元，于签订本合同时一次性支付给甲方。押金在本合同终止后，且乙方没有任何违约并交接完毕的前提下，由甲方无息退还乙方。如乙方违约，致使合同提前解除或终止，甲方无需退还押金，并按乙方违约程度保留追究其民事责任的权利。租金标准及支付方式：租金为每月25000元（不含税），每年递增10%，租金按月支付，先支付后使用，于每月10日前支付当月租金。若乙方逾期支付租金，每逾期一日，每日按应付租金的3%向甲方支付违约金。双方可以协商变更或终止本合同。双方分别于出租方（甲方）及甲方代表处、承租方（乙方）及乙方代表处签字并加盖公章。此外，双方均于合同处加盖了骑缝章。合同签订后，梦空间公司收取博禾公司押金75000元，将租赁房屋交付给博禾公司使用。二、2020年4月24日，梦空间公司向博禾公司发出关于承租企业减租通知，通知载明：当前受疫情影响，为支持承租企业渡过难关，我司决定对承租企业博禾公司2020年4月、5月、6月每月减租12500元。博禾公司于承租企业处加盖了公章，卢某及汤某于法定/授权代表确认签字处签字。三、博禾公司提交了签订时间为2020年7月20日，落款时间为2020年7月27日的《租赁合同》，合同载明：甲方将位于中山市东区×××××××（9一层之一）B区办公区域位置出租给乙方。租赁期共12个月，自2020年8月1日起至2021年7月31日止。保证金75000元，于签订本合同时一次性支付给甲方。押金在本合同终止后，且乙方没有任何违约并交接完毕的前提下，由甲方无息退还乙方。如乙方违约，致使合同提前解除或终止，甲方无需退还押金，并按乙方违约程度保留追究其民事责任的权利。租金标准及支付方式：租金为每月8000元（不含税），每年递增10%，租金按月支付，先支付后使用，于每月10日前支付当月租金。若乙方逾期支付租金，每逾期一日，每日按应付租金的3%向甲方支付违约金。双方可以协商变更或终止本合同。出租方（甲方）及甲方代表处、承租方（乙方）及乙方代表处仅有双方公章无法定代表人签名，且未均加盖骑缝章。四、2020年7月31日，梦空间公司向博禾公司发出函告：贵我双方于2019年2月12日签订《D+办公室租赁合同》，合同约定了租期三年，保证金75000元，月租金25000元，合同还约定了租金递增的方式方法、合同变更与终止的条件、免责条款以及争议的解决方式等相关事项。我方认为：该合同是贵我双方真实意思表示，内容合法有效，故我方要求继续履行合同的权利。近日，我司了解到贵司通过非法手段制作《原合同作废声明》，对此行为，我司坚决不予确认。贵司置公平诚信原则于不顾，单方作出损害双方友好合作的行为，理应马上停止，否则后果不堪设想！五、2020年8月5日，梦空间公司向博禾公司发出解除《租赁合同》通知，通知博禾公司因其未按时足额缴纳租金，现解除双方于2019年2月12日签订的《租赁合同》，并没收博禾公司所缴纳的保证金及保留追究博禾公司拖欠租金应付的相关民事责任的权利。该通知当日送达博禾公司。双方就合同解除后的事宜产生纠纷，博禾公司为此起诉，梦空间公司提起反诉。一审诉讼中，双方均确认佃某及秦某系梦空间公司的工作人员，卢某是博禾公司的员工，原合同的押金75000元已经实际收取，且双方均同意解除合同。博禾公司称2020年7月份的合同系因梦空间公司要求其先支付租金，但是博禾公司规定没有签订合同不能支付租金，而梦空间公司的法定代表人在外地出差，没法签订合同，梦空间公司急着让博禾公司付款，所以其才与梦空间公司协商先制作一个电子版的合同，博禾公司拿这个合同回到公司申请租金使用，后来，梦空间公司的员工秦某把这个合同做好，合同的内容、印章的PS是秦某制作的，合同的文本是博禾公司提出来要制作的，具体制作是秦某制作的，全部都是电子版，最后用照片的形式拍给卢某，卢某是博禾公司的人事经理，博禾公司是根据秦某的照片打印出来的，因为梦空间公司反悔，所以最终没有签订纸质版的合同。博禾公司截至开庭之日仍在租赁物上承租，每月还是支付8000元租金至10月份。梦空间公司称博禾公司确实在2020年7月份向其提出对2019年合同进行变更，但梦空间公司说了前提条件是把2019年的押金75000元没收，重新签订新合同，重新缴纳24000元的押金，当时双方是在办公室口头协商的，微信通话里仅提及8000元的租金是因为已经和博禾公司讲好了，所以拟定了新合同梦空间公司才去签约，因已经谈好了前提条件，故没有特意在微信里强调。至于秦某配合博禾公司做虚假文件系因为7月初，博禾公司应当缴纳7月份租金，梦空间公司一直向博禾公司催收，博禾公司以向总部申请租金需要这些文件为由，找到博禾公司负责设计的员工帮忙弄这些文件应付总部，梦空间公司是为了顺利拿到博禾公司拖欠的租金。秦某的ps是博禾公司制作的电子版的内容让梦空间公司工作人员秦某去p日期和合同章，内容是博禾公司员工卢某提供的，梦空间公司也不知道为何秦某会这样做，知道这个事情后，其已立即向博禾公司发出声明。2020年3月前博禾公司未拖欠梦空间公司租金；2020年4月、5月、6月，梦空间公司因疫情每月减半收取博禾公司租金12500元；2020年7月博禾公司支付梦空间公司租金15000元、2020年8月至10月博禾公司每月支付梦空间公司租金8000元。诉讼期间，博禾公司同意解除合同并返还租赁物，双方于2020年11月4日完成交接。一审法院认为：博禾公司与梦空间公司于2019年2月12日签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为博禾公司提交的落款时间为2020年7月27日的变更合同是否成立问题；博禾公司未按双方于2019年2月12日签订的合同支付租金是否违约。关于2020年7月27日的变更合同是否成立的问题。合同的订立是缔约人意思表示并达成合意的状态，要约人发出要约后，受要约人同意要约的意思表示（即承诺）时，合同成立。博禾公司有意愿变更双方原合同约定，提出了改变合同期限、降低租金的要约，本案梦空间公司是否对此承诺呢？对此，认定梦空间公司并未对博禾公司的该要约予以承诺，博禾公司提交的2020年7月27日的合同并未成立。双方于2019年2月12日签订的合同双方的法定代表人均有签字，且双方均加盖了骑缝章，合同订立的形式非常正式且完整。根据双方争议的内容可知，双方争议的变更内容是对原合同的重大变更，从双方的交易习惯而言如对原合同进行重大的变更亦应进行书面而正式的形式。而2020年7月27日制作的合同，仅仅是一个网上制作的电子版的合同，双方法定代表人均未签字，且合同亦未加盖骑缝章，在没有其他证据予以印证的情况下，博禾公司主张2020年7月27日制作的合同经过双方法定代表人同意并未达到高度盖然性的证明标准。双方均确认制作2020年7月27日合同的参与者佃某及秦某系梦空间公司的工作人员，卢某是博禾公司的员工，故判断双方制作的合同是否有效的关键在于梦空间公司的员工的行为是否构成表见代理。从双方提供的微信聊天记录来看，博禾公司对合同修改者秦某系梦空间公司的设计人员这一身份是明确知道的，而佃某也向博禾公司表明其公司有规定不给上传电子版，博禾公司没有理由相信合同能否上传电子档都无法决定的员工具有代理权。故梦空间公司的两个员工的行为均不构成表见代理，而后梦空间公司亦未对两人的行为追认，该行为对梦空间公司不产生法律效力。此外，从2020年7月31日梦空间公司向博禾公司发出的函告亦可知，梦空间公司第一时间对2020年7月27日制作的合同表示不予承认，而2020年7月27日制作的合同的履行期限为2020年8月1日起至2021年7月31日止，也就是在合同约定的履行期开始之前博禾公司已经明确知道梦空间公司对该份合同系不予承认的，博禾公司此后再以该合同经梦空间公司法定代表人同意没有事实依据。况且2020年7月27日制作的合同中约定的每月租金为8000元与双方2019年2月12日签订的《租赁合同》约定的每月租金25000元相比显著降低，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，梦空间公司的说法更加合理，故梦空间公司并未对博禾公司的该要约予以承诺，博禾公司提交的2020年7月27日的合同并未成立。基于上述认定，双方实际履行的仍是2019年2月12日签订的合同。该合同约定“保证金75000元，于签订本合同时一次性支付给甲方。押金在本合同终止后，且乙方没有任何违约并交接完毕的前提下，由甲方无息退还乙方。如乙方违约，致使合同提前解除或终止，甲方无需退还押金，并按乙方违约程度保留追究其民事责任的权利。租金标准及支付方式：租金为每月25000元（不含税），每年递增10%，租金按月支付，先支付后使用，于每月10日前支付当月租金”，因博禾公司从2020年7月起未按双方合同约定（按合同约定应支付月租金金额为27500元）足额支付租金，已构成违约，根据合同约定，博禾公司应承担相应的违约责任。关于应支付拖欠租金的金额，博禾公司于2020年11月4日返还租赁物，应支付梦空间公司从2020年7月至2020年11月4日的租金差额74667元[（27500元-15000元）+（27500元-8000元）×3+（27500元÷30天×4天）＝74667元]。博禾公司违反合同约定应承担逾期支付租金的违约责任，但双方合同约定的逾期付款违约金过高，现梦空间公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从欠款之日起计至清偿完毕之日止合理，予以支持。由于博禾公司已承担了逾期付款违约金，再没收博禾公司押金属双重惩罚，且博禾公司拖欠租金亦是由于双方变更合同分歧所致，因此对于梦空间公司收取博禾公司的押金75000元，应予以返还。但由于本案的产生主要原因在于博禾公司未按合同约定足额支付租金，因此相应的诉讼费用应由博禾公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，判决：一、梦空间公司于判决生效之日起七日内返还博禾公司押金75000元；二、博禾公司于判决生效之日起七日内向梦空间公司支付2020年7月至11月4日尚欠租金74667元及逾期付款违约金（计算方式：以74667元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从拖欠之日起计算至博禾公司实际清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，减半收取838元（博禾公司已预交），由博禾公司负担。反诉受理费544元（梦空间公司已预交），由博禾公司负担（博禾公司于判决生效之日起七日内迳付梦空间公司）。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：2020年4月、5月、6月，梦空间公司因疫情每月减免博禾公司租金12500元后，博禾公司每月交纳租金15000元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明：博禾公司在一审中提交的张永照与卢某的微信记录中，张永照称“阿炯有跟我讲，然后这边我有跟股东汇报啦，这边你们也汇了款，我们财务收到款之后两年内就会出那合同给你们合同就按照你们跟他讲商量的意思喽，就8000块那个租金，然后到时候具体详细那个位置就把总（阿炯）跟你们定就可以了，这个没有有什么问题好不好”。二审庭审中，梦空间公司称，“具体详细那个位置就把总（阿炯）跟你们定”的意思是减少租金金额的同时减小租赁面积，考虑给三个办公区域给对方选择，但具体还没有定。博禾公司对此不予确认。博禾公司在一审中提交的卢某与佃某的微信聊天记录显示：“卢某：财务总监需要看看。你自己搞一个咯。电子版的吧。佃某：珊姐理解下啦，公司有规定不给上传电子版的，需要签订好走完流程你们自己扫描。因为张总也跟股东开会了，他们也是怕收不到租金，不好说后面合同的事，要求要先收款才给批……卢某：我还跟陈总财务说，尽量以后可能都季度打款过去。这样子。佃某：你看看跟财务那边沟通下吧，我也只能等公司批才能有合同……卢某：发给设计小哥哥了，你让他帮忙P图下”。博禾公司在一审中提交的卢某与秦某的微信聊天记录显示：“卢某：有没有办法P掉日期……秦某：PS打不开了……可以打开了，怎么P。卢某：把日期P走掉……卢某（向秦某发送一个文档，随后又发一张有两公司印章的图片）：把这个放在里面。空白处。谢谢”。本院再查明：2020年7月27日的《租赁合同》内容与2019年2月12日《租赁合同》相比，除租金标准由“每月租金为25000元”变更为“每月租金为8000元”，租赁期限由“2019年2月12日起至2022年2月11日止”变更为“2020年8月1日起至2021年7月31日止”，减少了“免租期到2019年3月31日，即2019年4月1日开始收取租赁费”的内容外，其他内容基本一致。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是2020年7月27日的《租赁合同》是否成立；二是博禾公司是否应支付租金、违约金及租金、违约金的数额；三是梦空间公司是否应退还押金。关于争议焦点一，即2020年7月27日的《租赁合同》是否成立的问题。博禾公司主张双方就2020年7月27日的《租赁合同》已达成一致的意思表示，梦空间公司法定代表人张永照在微信聊天记录中对租金变更为8000元已进行确认且该合同的照片系梦空间公司的工作人员佃某、秦某制作提供，张永照与佃某及秦某均构成表见代理。对此，本院分析如下：首先，就张永照对租金变更为8000元已进行确认，梦空间公司并不认可，在相关微信聊天记录中，张永照称“阿炯有跟我讲，然后这边我有跟股东汇报啦，这边你们也汇了款，我们财务收到款之后两年内就会出那合同给你们合同就按照你们跟他讲商量的意思喽，就8000块那个租金，然后到时候具体详细那个位置就把总（阿炯）跟你们定就可以了”。该聊天显示，张永照虽对租金为8000元进行了确认，但同时提出“然后到时候具体详细那个位置就把总（阿炯）跟你们定就可以了”，反映出双方对“具体详细位置”的约定亦有变更，但2020年7月27日的《租赁合同》中并无关于“具体详细位置”变更的表述，故本院对张永照确认2020年7月27日《租赁合同》内容这一主张不予采信。其次，就佃某及秦某是否构成表见代理的问题，二人虽是梦空间公司的工作人员，但在博禾公司提交的卢某与二人的微信聊天记录中，并无对合同变更的具体内容进行磋商的相关沟通过程，从卢某与二人的对话中亦可看出，二人对合同的实质内容没有决定权；且2020年7月27日《租赁合同》照片的形成过程是卢某向秦某发送一个文档和一个有两公司印章的图片，要求秦某将有印章的图片PS到文档的空白处，而卢某也明知秦某的身份仅为“设计小哥哥”，故本院对博禾公司主张秦某、佃某构成表见代理的主张不予采信。再次，即使在疫情期间，本案租金经减免后仍按15000元支付，而2020年7月27日的《租赁合同》中约定的租金金额仅为8000元，博禾公司在本案中亦未就租金金额降低提出合理可信的理由，在租赁面积不变，没有其他因素影响的情况下，租金减少如此大的幅度不合常理。结合双方在2019年2月12日签订《租赁合同》时，双方的法定代表人均有签字，且双方均加盖了公章和骑缝章，合同订立的形式完善；而博禾公司提交的2020年7月27日的《租赁合同》仅为PS过的照片，不符合双方签订合同的惯常操作，本院认定2020年7月27日的《租赁合同》并未反映双方真实一致的意思表示，本案双方当事人应按2019年2月12日签订的《租赁合同》履行。关于争议焦点二，即博禾公司是否应支付租金、违约金及租金、违约金的数额的问题。鉴于上述认定，博禾公司自2020年7月起未按2019年2月12日签订的《租赁合同》足额履行支付租金的义务，已构成违约，应向梦空间公司支付欠付租金及违约金。一审判决认定的租金及违约金计算方式并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点三，即梦空间公司是否应退还押金的问题。本案中，博禾公司已构成违约，应承担违约责任，但考虑到博禾公司一审中提交的每月租金为8000元的租赁合同系梦空间公司的工作人员制作出具，梦空间公司对博禾公司自2020年8月起每月仅支付8000元租金的违约行为存在一定过错，故本院酌定博禾公司承担违约责任以违约金为限，梦空间公司收取的押金75000元应退还博禾公司。至于梦空间公司所提，本案因博禾公司违约逾期支付租金，其依法行使解除权，本案合同应自2020年8月5日解除的主张，因其在一审中并未就此提出诉讼请求，一审判决并未就合同解除时间作出认定，该主张对本案的处理结果亦无影响，本院对其该主张不作处理。综上所述，上诉人梦空间公司、博禾公司的上诉请求均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3350元（中山博禾信息科技有限公司预交1675元、中山市梦空间建筑设计工程有限公司预交1675元），中山博禾信息科技有限公司负担1675元、中山市梦空间建筑设计工程有限公司负担1675元。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月二十二日书记员 勾华吴歌