安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1324民初733号 原告：泗县泗涂现代产业园投资有限公司，住所地安徽省泗县经济开发区管委会大楼，统一社会信用代码91341324MA2MRDXY1Q。 法定代表人:魏有武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜璠玙。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽郑良付律师事务所律师。 被告:安徽康福佳环保科技有限公司，住所地安徽省泗县开发区蟠龙山路与南柳路交口标准化厂房5栋，统一社会信用代码91341324MA2NWF6L7N。 法定代表人:田仕云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张卫青，该公司股东。 原告泗县泗涂现代产业园投资有限公司（以下简称泗涂公司）诉被告安徽康福佳环保科技有限公司（以下简称康福佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理，原告泗涂公司的委托诉讼代理人杜璠玙、陈凯、被告康福佳公司的委托诉讼代理人张卫青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泗涂公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告拖欠的厂房租金914220元、物业费146274元及逾期支付租金的违约金274266元,合计1258575元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年9月1日,原被告签订泗县泗涂现代产业园标准化厂房租赁合同约定“原告将位于泗涂现代产业园标准化厂房区5#楼1-4层厂房租赁给被告,租赁期限为五年,合同签订后10日内,被告向原告指定账户支付第一年租金304740元及物业费48758元,共计353498元,以后每年度租金及物业费应于每年7月1日前交清,被告若不按时足额支付原告租金,原告有权终止合同,保证金作为违约金不退还。被告若逾期交付租金,每逾期一天,按应付年租金的1%交付逾期违约金,逾期达30天,仍未补足租金,原告有权解除合同…”原告按约定将厂房交付给被告使用,但被告至今没有按照约定支付应当交付的租金及物业费,原告诉讼至贵院，望判如所请。 被告康福佳公司辩称，2017年5月份在泗县经济开发区，那个时候我们并不知道还有泗涂产业园，我们去看现场时，开发区管委会的工作人员和我们说一半厂房是开发区管委会的，一半厂房是泗涂产业园的，我公司一开始是和开发区管委会签订的《项目建设协议书》，后来和泗涂公司签订的租赁合同。我们当时与开发区管委会签订的协议上已明确表示，房租前五年是全额补助，后五年减半补助，奖励扶持政策是前三年按照100%扶持，后三年按照50%扶持，装修费用不低于500000的补贴。所以这个房租应该由开发区管委会全额补贴，我公司不应支付给原告。 本院经审理查明如下事实：2017年8月29日，泗县经济开发区管委会（甲方）与康福佳公司（乙方）签订《项目建设协议书》，项目名称为主要生产10A直饮机、空气净化器、果蔬解毒机、衣物消毒洗衣机和磁疗床垫及研发中心项目建设，项目分二期建设，一期项目总投资0.5亿元，利用开发区提供现有标准化厂房，拟年产值1.5亿元。协议第二项第（二）条约定甲方负责为乙方提供5000平方米独立生产厂房及研发中心，厂房租金按前五年租金给予全额补助，后五年租金实行减半补助。第三项第（二）条约定乙方自项目注册成立之日起在泗县运营时间不得低于10年，第一年上缴税收不得低于50万元，第二年不得少于80万元，以后每年按同比增幅。协议书另对于双方的权利义务及优惠政策等其他事项做了约定。 2017年9月1日，泗涂公司作为出租方（甲方）与康福佳公司作为承租方（乙方）签订《泗涂现代产业园标准化厂房租赁合同》，合同第一条、第二条约定乙方承租的厂房位于泗涂现代产业园标准化厂房区5#厂房1-4层，建筑面积6772平方米（以实际面积为准）。租赁期限五年，租赁时间自2017年9月1日起算，至2022年8月31日终止。合同第四条、第五条约定租赁期限内的厂房租金标准按园区统一定价要求,一层5元/平方/月,二层4元/平方/月,三层3元/平方/月,四层3元/平方/月,五层2元/平方/月,六层2元/平方/月。物业管理费统一标准为0.6元/平方/月。若乙方与泗涂现代产业园区管委会签订招商引资厂房租赁优惠政策的,则租赁期间产生的租金补贴按投资合同约定办理。本合同签订生效之日起10个工作日内,乙方应向甲方指定账户支付第一年租金304740元人民币,第一年物业费48758元人民币,共计353498元人民币(叁拾伍万叁仟肆佰玖拾捌元整),以后每年度租金及物业费应于每年7月1日前交清。合同第十一条约定乙方逾期交付租金的,每逾期一天,乙方按应付年租金的1%向甲方交付逾期违约金;逾期达30天仍未补足租金的,甲方有权单方解除本合同。之后，泗县经济开发区管委会已将涉案厂房的第一年租金补贴经由泗县国库支付中心转账给康福佳公司，康福佳公司如数转账给泗涂公司，康福佳公司亦已支付第一年的物业费。2018年9月1日后的厂房租金及物业费康福佳公司一直未付，泗涂公司于2019年10月23日、2020年8月31日向康福佳公司发送了费用催缴通知和律师函，但康福佳公司仍没有支付。上述《泗涂现代产业园标准化厂房租赁合同》签订之前，康福佳公司已进驻案涉厂房进行装修，案涉房屋租赁合同系康福佳公司与泗涂公司于进驻之后签订。泗涂公司认为康福佳公司与泗县经济开发区管委会所签订的《项目建设协议书》对泗涂公司没有约束力，要求康福佳公司找泗县经济开发区管委会交涉。双方因拖欠的厂房租金协商未果，泗涂公司诉讼来院。 另查明，2018年初，案涉厂房进行了不动产权属登记，权利人为泗涂公司，使用期限自2017年6月5日起2067年6月4日止。康福佳公司自2019年元月起停止生产经营至今，拖欠泗涂公司2018年9月1日至2021年8月31日共3个年度的租金及物业费合计1060494元［（每年的房屋租金304740元＋物业费48758元）×3］。泗涂公司自愿扣除受疫情影响3个月的租金76185元。 上述事实有双方当事人的陈述、原告提交的营业执照、《泗涂现代产业园标准化厂房租赁合同》、不动产权证书复印件、费用催交通知书、律师函，被告提交的《项目建设协议书》等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。现被告拖欠原告租金和物业费已构成违约，应及时给付，原告要求被告支付拖欠的2018年9月1日至2021年8月31日共3个年度的厂房租金和物业费有事实和法律依据，因原告自愿扣除受疫情影响3个月期间的租金，故被告应支付的租金及物业费合计为984309元（1060494元-76185元）。关于被告辩称其与泗县经济开发区管委会签订了享受优惠政策的《项目建设协议书》，房租不应该由被告支付，而应当由政府予以免租的意见，没有法律依据，该协议的相对方是被告康福佳公司和泗县经济开发区管委会，该协议给予被告的优惠政策，对本案原告没有约束力，与本案原被告之间的厂房租赁合同不是同一法律关系，对被告的辩解意见本院不予采纳，被告可另行主张权利。 关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释,合同约定的违约金过分高于造成损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,属于过分高于造成的损失。本案中,被告提出违约金过高应当全部免除的抗辩,泗涂公司虽将违约金标准从合同约定的“每天按年租金的1%计算”自愿调整至“每年按年租金的30%计算”,但调整后的标准仍然过高。因为被告违约给原告造成的损失主要为欠款的利息损失,原告并无证据证明其因此产生其他损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金为宜。至于起止期限,应自每期租金到期后次日起，计算至所欠租金实际给付之日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告安徽康福佳环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告泗县泗涂现代产业园投资有限公司厂房租金及物业费合计984309元，并按照年利率3.85%支付违约金（其中353498元从2018年7月2日起、277313元从2019年7月2日起、353498元从2020年7月2日起，计算至履行完毕时止）； 二、驳回原告泗县泗涂现代产业园投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8064元，由原告泗县泗涂现代产业园投资有限公司负担1764元，被告安徽康福佳环保科技有限公司负担6300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  王谦成 二〇二一年四月二十日 书记员  曹理想 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。