吉林省梨树县人民法院民事裁定书（2021）吉0322民初31号原告：周德风，男，1979年4月3日出生，汉族，住吉林省四平市梨树县。委托诉讼代理人：齐洪君，吉林吉鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜学玉，吉林吉鼎律师事务所律师助理。被告：梨树县农村信用合作联社。法定代表人：倪晓东，理事长。委托诉讼代理人：尹建，公司职员。委托诉讼代理人：张涵，吉林公捷律师事务所律师。被告：毕跃南，男，1994年3月3日出生，汉族，住吉林省四平市铁东区。被告：四平市祥和房地产开发有限公司。法定代表人：梅玉林，经理。原告周德风与被告梨树县农村信用合作联社（以下简称信用社）、毕跃南、四平市祥和房地产开发有限公司（周德风以四平市祥和房地产开发有限公司为第三人提起诉讼，按照法律规定四平市祥和房地产开发有限公司应为被告，予以调整，以下简称祥和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法进行审理。周德风向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与祥和公司签署的《协议书》合法有效，位于四平辽河农垦管理区树文街北侧综合楼3号楼东侧南数第9单元1-3层面积620平方米（价值约50万元）房屋归原告所有。二、请求立即停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告在2014年前向祥和公司长期出售砂石等原材料并为其施工，祥和公司拖欠原告大量原材料及工程款。2014年5月27日原告与祥和公司签署《协议书》约定：1“原告购买祥和公司开发的位于四平辽河农垦管理区树文街北侧综合楼3号楼东侧南数第9单元1-3层面积620平方米房屋；房屋价款465万元以祥和公司拖欠原告欠款抵顶，原告无需另行支付。”祥和公司于《协议书》签署当日，为原告出具了收到全部房屋价款《收款收据》1份，并向原告实际交付房屋及钥匙。原告也于当日起开始装修入住，占有使用该房屋至今。原告按照《协议书》第六条的约定于2014年12月16日向当地税务机关申报缴税，税务机关受理后为原告出具了税收《发票》。2020年9月17日，梨树法院作出（2019）吉0322执1028号之一《执行裁定书》查封位于孤家子镇文化小区3号楼东侧附属房南数第7门1至3层655.2平方米楼房，并强制执行裁定查封之房屋，因此，原告向梨树法院提出执行异议，梨树法院于2020年12月17日向原告送达（2020）吉0322执异30号《执行裁定书》驳回原告的异议请求，并认定查封执行的房屋系原告购买的房屋。原告认为梨树法院“驳回原告的异议请求”的裁定事项，缺乏事实与法律依据，故原告作为案外人提起本执行异议之诉。2017年8月10日，梨树法院作出吉0322民初1549号《民事判决书》认定：2014年2月20日毕跃南在信用社贷款（按揭贷款）150万元，贷款期限10年，用以购买祥和公司开发的文化小区3号楼东侧附属房南数第7门1至3层房屋，毕跃南以此房屋抵押（按揭贷款预告抵押登记）给信用社。依据此事实判决：1.毕跃南还款付息；2.祥和公司承担连带责任；3.信用社对毕跃南抵押的房屋享有优先受偿权。二、原告认为：（一）原告所购买的房屋与信用社申请执行、梨树法院查封及强制执行的房屋并非同一标的物。根据原告与祥和公司签署的《协议书》约定房屋序号以及梨树法院查封及强制执行的房屋序号并不相同，原告占有使用房屋多年，并无任何人主张权利，梨树法院认定原告购买的房屋系其查封并强制执行的房屋无事实依据。（二）即便梨树法院查封并强制执行的房屋系原告所购买的房屋，该房屋也应当归原告所有，而不应当归毕跃南所有，信用社更不能取得该房屋的优先受偿权。1.原告依法取得该房屋的所有权。原告与祥和公司签署的《协议书》系双方的真实意思表示，亦未违反相关法律强制性规定，应认定合法有效。原告已经支付全部购房款，亦向税务机关申报缴纳相关税费；原告于《协议书》签署之日开始合法占有使用房屋长达6年至今，每年向相关部门缴纳物业、水、电、气、取暖等相关费用。此6年期间毕跃南从未对房屋主张过权利，所以，位于四平辽河农垦管理区树文街北侧综合楼3号楼东侧南数第9单元1-3层面积620平方米房屋应归原告所有。2.毕跃南对案涉房屋无所有权。祥和公司与毕跃南签署《房屋买卖合同》不存在真正的买卖事实，系虚假按揭贷款购房，目的是为祥和公司套取信用社贷款，应当被认定无效。梨树法院（2017）吉0322民初1549号案件中审理中应涉及4种法律关系。1.毕跃南与祥和公司之间的“所谓房屋买卖关系”；2.毕跃南与信用社之间借贷关系；3.毕跃南与信用社之间的“房屋预告登记抵押关系”；4.祥和公司与信用社之间偿还借款本息的连带保证担保关系。以上4种法律关系中，确认抵押关系成立并有效（即信用社对案涉房屋享有优先受偿权）的基础是：毕跃南与祥和公司房屋买卖关系成立并有效（即双方签署的《房屋买卖合同》有效），案涉房屋归毕跃南所有。梨树法院（2017）吉0322民初1549号《民事判决书》判决：“信用社对涉案房屋享有优先受偿权”相当于判决：“毕跃南与祥和公司签署的《房屋买卖合同》有效，毕跃南对案涉房屋享有所有权。”但是，依据本案事实与相关法律规定，毕跃南并未取得房屋所有权。从信用社提供的全部书面证据上看，毕跃南系按揭贷款购房。毕跃南首先支付该房屋的首付款150万元，然后在信用社以案涉房屋预告登记抵押贷款150万元，信用社直接向祥和公司发放贷款。祥和公司收到150万元贷款后，即已经收到全部购房款，应当交付房屋给毕跃南占有使用。之后，由毕跃南向信用社偿还借款本金及支付利息，祥和公司为毕跃南承担连带还款付息的保证责任。本案中，毕跃南向祥和公司支付完毕“所谓首付款”后，信用社也将贷款150万元支付给了祥和公司。依据毕跃南与祥和公司签署的《房屋买卖合同》毕跃南已经支付全部购房款。依常理，个人花费300万元购买650平方米的商网，应当对房屋具体位置、格局、质量等进行现场查看。毕跃南若是真正购买房屋，应当于2014年2月20日签署相关文件时就清晰、明确地知晓房屋位置状况。并向祥和公司主张交付房屋，之后占有使用。①而在原告于2014年5月27日起占有使用至今，毕跃南从未主张过该房屋的所有权。②同时，毕跃南在2014年2月20日时年仅19岁，尚在学校上学期间，无论如何也不具有支付150万元首付款的经济能力，其家属亦无代替其支付150万元首付款的经济能力，且毕跃南父母名下也有在祥和公司按揭贷款购房的记录。③信用社并未提供毕跃南支付首付款150万元的转账凭证，只是提供首付款收据，150万元巨款支付现金有悖常理。④偿还部分本息记录的付款人非毕跃南。基于以上4点，原告完全有理由相信，毕跃南与祥和公司是虚假按揭贷款购房，目的是为祥和公司套取信用社贷款。3.信用社对案涉房屋不享有优先受偿权。首先，毕跃南与祥和公司系虚假按揭贷款购房，不存在真正的买卖事实基础。因此，其与信用社签署《个人抵押合同》不成立。其次，案涉房屋仅办理预售商品房预告抵押登记抵押，并非抵押权登记。《物权法》20条、187条规定：“抵押权自登记时设立。”；最高法院指导性案例（2020）最高院民申57号《裁定书》确认：“贷款银行仅对预告抵押登记的房屋享有办理抵押登记的请求权，在未办理抵押登记的情况下，预告抵押登记房屋上的抵押权未有效设立，所以，对预告抵押登记的房屋不具有优先受偿权。”因此，本案中信用社未获得现实的抵押权。梨树法院判决“信用社对案涉房屋享有优先受偿权”明显错误。所以，梨树法院（2017）吉0322民初1549号《民事判决书》中第三项“信用社对案涉房屋享有优先受偿权”应当予以撤销，并改判“信用社的抵押权不成立，对案涉房屋对不享有优先受偿权”。（三）梨树法院应当依法停止对原告购买的房屋强制执行、并解除查封，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议解释》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与祥和公司签署的《协议书》合法有效，且时间在人民法院查封之前；原告在查封之前合法占有使用案涉房屋长达6年之久，并且已经支付全部购房款，该房屋到现在为止因祥和公司原因尚不能办理房屋所有权证书。所以，《执行异议解释》的上述4种情形，原告全部符合要求，人民法院应当立即停止对案涉房屋的强制执行。综上所述，梨树县人民法院作出的（2020）吉0322执异30号《执行裁定书》驳回作为案外人的原告的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《民事诉讼法》第227条及《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304条的规定，依法在收到《执行裁定书》15日内提起诉讼，请法院支持原告的诉请。信用社辩称，信用社认为周德风不享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回其诉讼请求。具体理由为：一、周德风的第一项关于“确认房屋所有权”的诉讼请求无法律依据，应依法驳回。1.周德风第一项关于“确认房屋所有权”的诉讼请求与本案非同一法律关系，不应在本案进行审理。本案是周德风做为案外人对执行法院做出的驳回执行异议申请不服提出的案外人异议之诉，审理的主要事实是周德风是否具有足以排除信用社执行案涉房屋的民事权益，案由为案外人异议之诉，而非所有权确认之诉，故第一项的确权请求不应在本案中审理。2.根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生效力，未经登记的不发生效力。因此仅是签订房屋买卖协议即使交付房屋，如果没有办理房屋登记手续，即不发生物权变动效力，无法取得所有权。故周德风仅能依据《购房买卖合同》享有对祥和公司的债权请求权，而不能取得所有权，因此周德风仅依据购房合同、占有事实而要求确认房屋所有权，依法无据，应予驳回诉讼请求。二、周德风不享有足以排除强制执行的民事权益。1.周德风称法院查封、执行房屋与其购买的房屋并非同一标换物，即然不是一个标的物，就是并没有侵害周德风权益，其不应提案外人异议。如果是查封错误，周德风应依《民诉法》第225条提出执行行为异议，而不应提案外人异议。故周德风称查封房屋与其占有的房屋不是一个标的物的说法与事实不符，就该查封行为提出案外人异议之诉亦违反法定程序。事实是，执行法院是依据毕跃南与祥和公司签订的购房合同约定的具体位置以及房产部门的抵押登记证明上载明的位置确认房屋查封的位置，如果周德风认为存在错误，其与毕跃南的房屋不在是同一位置，那么应该是周德风错误占有房屋导致，其应迁出至其购买房屋约定的实际位置。2.周德风仅依毕跃南没有实际占有房屋、年龄问题便主观臆断其虚假购房、虚假按揭贷款，即无事实依据也无法律依据。毕跃南与信用社之间的商品房按揭抵押借款事实已由梨树县人民法院下发的生效的（2017）吉0322民初1549号民事判决书进行事实确认，并依法判决毕跃南偿还信用社贷款，同时判决对抵押房屋依法享有优先受偿权。如周德风对该事实及判决结果有异议，则属于《民事诉讼法》第227条中“案外人对裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理”的情况，应另案提起告诉，在本案中不能就该事实再进行审理，也无权撤销或改判已生效的（2017）吉0322民初1549号民事判决书，即不能以一个案件的审理事实、裁决结果去反驳另一个已生效的判决书的认定的事实与判决结果，这样的做法是违反法律规定的。3.周德风依据最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除强制执行的权益是适用法律错误。首先该规定第二十八条的前提仅适用金钱债权执行中，而信用社执行案涉房屋是依据梨树县法院（2017）吉0322民初1549号民事判决书第三项，即信用社对毕跃南的案涉房屋依法享有优先受偿权的判项申请执行房屋的，是因毕跃南为购房贷款将房屋抵押给信用社而依法享有的优先受偿权。不只是简单的金钱债权，还有抵押物权的实现。因此在执行中，即有借款主合同的金钱债权执行，还有依抵押从合同的非金钱债权（抵押物权）的执行，而信用社对房屋的执行即属于实现抵押担保物权的非金钱债权的执行，故不适用二十八条的规定，而是应该适用该规定中第二十七条的规定：申请执行人对标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的排除执行异议不予支持。因此根据该条法律的规定，由于信用社对该房屋设立抵押而享有优先受偿权，即使周德风已经实际占有该房屋依然不具有排除强制执行的民事权益。三、信用社申请执行案涉房屋是依据抵押事实，该事实已被生效判决确认，同时确认享有优先受偿权，信用社的执行申请依法有据。毕跃南购买案涉房屋并在信用社处办理按揭购房贷款，将按揭房屋抵押给信用社并办理抵押登记手续，同时由祥和公司为该贷款提供连带保证责任，以上事实可以证明购买房屋的真实性，同时抵押登记行为具有担保物权设立效力以及公示效力、排他效力，信用社对该抵押房屋依法享有优先受偿权是法定权利。即使祥和公司存在一房二卖行为，即使其他买受人已占有该房屋，但由于物权优先债权的原则，以及物权登记的公示效力及排他效力的功能，信用社的抵押权仍然能够对抗其他购房人，对案涉房屋享有优先受偿权，而其他购房人仅能依据与祥和公司的债权关系请求返还购房款。综上，周德风的诉讼请求依法无据，不具有足以排除信用社强制执行的民事权益，故应予驳回。毕跃南辩称，我的楼已经做抵押贷款了，手续真实有效，从法律意义上说就是我的楼，并且我的楼已经做过房产登记，原告并没有做过房产登记，开发商在被审理的过程中也承认我是真正的买楼，周德风不是买的楼，而是抢占我的楼，从票据上可以看出，原告是第九门，我的是第七门，不是一个位置，以及我有楼盘表，信用社也能证明我楼具体位置。祥和公司经合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。本院经审查认为，一、关于本案诉讼主体问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”的规定，本案中祥和公司经合法传唤未到庭参加诉讼，无法确定是否反对案外人的执行异议，应为本案被告，原告以祥和公司为第三人提起诉讼不当，本院更正祥和公司的诉讼主体身份为本案被告。二、作为本案执行依据的（2017）吉0322民初1549号民事判决书结论的第一款第三项内容为“原告对被告抵押的房产享有优先受偿权。”此判决已经确定本案诉争房屋在被执行人不能履行债务时，信用社享有优先受偿权，因此，本案诉争房屋与执行依据的判决书直接相关。原告就该房屋提出执行异议不属于执行异议之诉审理范围，应驳回原告的起诉。案外人可通过审判监督程序或第三人撤销之诉主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回周德风的起诉。案件受理费8800元，退还原告周德风。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判长 陈洪伟审判员 王立新人民陪审员 王益娟二〇二一年四月一日书记员 张可维