山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1332号上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91140100664490321F。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：时某，女，1990年4月16日出生，太原富力城房地产开发有限公司法务，住山西省清徐县。被上诉人（原审原告）：闫某，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：马某，山西源晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西源晋律师事务所律师。上诉人太原富力城房地产开发有限公司因与被上诉人闫某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人时某，被上诉人闫某的委托诉讼代理人马某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原富力城房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2020）晋0107民初5297号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月20日竣工验收备案。上诉人于2016年12月27日向被上诉人出具了《交付使用通知书》，被上诉人签字确认，2017年3月8日，被上诉人收楼入住，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。根据一审法院认定的事实，被上诉人一审诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审法院依据《延迟交付通知》认定上诉人已作出赔付被上诉人至拆塔之日的意思表示，事实认定不清，依法应予改判。针对上诉人出具的《延迟交付通知》。《延迟交付通知》中载明“对于逾期交房的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。”上述文件明确按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担相应赔付责任。但根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，上诉人也仅应向被上诉人支付自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止的赔偿金，而非一审法院认定的至铁塔实际拆除之日止的赔偿金。尽管，本案上诉人实际向被上诉人支付的赔偿金，已超出实际交付之日止的数额，但纵观涉案三幢楼218户业主，上诉人实际赔付的最后节点也仅为2018年6月30日，而非赔付至拆塔之日。据此，一审法院认定上诉人作出赔付至拆塔之日的意思表示缺乏事实及法律依据，二审应予以纠正。此外，上诉人仅向涉案F7号楼业主发出过《延迟交付通知补充说明》，明确按照合同约定标准赔付，其余G19、G20号楼，上诉人并未明确承诺承担赔偿责任以及赔付标准，故对于G19及G20号楼，上诉人不应承担相应的补偿责任。综上所述，涉案房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。涉案《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪，维护社会治安稳定所作出的退让与妥协。且上诉人已经依据通知书内容进行了赔付，甚至在业主一而再再而三的提出无理诉求后，多向业主进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际拆塔之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。闫某辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给答辩人，构成逾期交房违约事实清楚，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案涉房屋东侧铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人售房时对小区环境承诺的前提条件，当然属于上诉人交付房屋的条件，同时也是上诉人向答辩人出具的《延迟交付通知》和《延迟交付通知补充说明》明确载明的房屋交付条件。《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》中上诉人进一步以书面承诺的方式确定了本案中案涉房屋的交付条件中包括铁塔拆除以及相应环境的完善。除前述法律规定及相关文件以外，答辩人在一审庭审中提供的富力公司的工作人员陈亚红的录音资料、小区业主收房时富力工作人员的录音资料，均能证实上诉人认可其构成违约并自愿按照合同约定承担违约责任。综上，本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给答辩人构成逾期交房违约事实清楚，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。一审法院认定《商品房买卖合同》未明确铁塔拆除、土坡平整系案涉房屋交付条件。上诉人在《延迟交付通知》中已就房屋交付时铁塔未拆除、土坡未平整承担责任方式予以明确，并该通知是其自愿作出的，系其真实意思表示，一审法院根据公平原则酌定由上诉人承担补偿责任亦无不当。请求驳回上诉人的上诉请求。闫某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金66612.34元（以房屋价款734425元为基数，按照日万分之一自2018年1月1日暂计算至2020年6月25日，实际计算至小区东侧土坡平整且高压铁塔拆除之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月18日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于太原市××街房屋，建筑面积91.99平方米，房屋总价为734425元。合同第八条被告应当在2016年12月30日前将该商品房经验收合格，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告交纳全部购房款733467（房屋面积91.87平方米）。2016年12月26日，被告向原告出具《迟延交付通知》，该通知载明：“富力城六期G19#、G20#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故在此十分抱歉的通知您，G19#、G20#楼需迟延交付使用。”还载明：“我司承诺，在高压电塔移除后完善相应环境，会向您发出《房屋交付使用通知书》……对于逾期交付的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。在延迟交付使用期间，如业主有特殊原因急需办理收房手续，请提供相关资料证明后，我司酌情予以考虑……”2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告在业主签名处确认签字。2017年3月8日原告办理收楼手续，填写《房屋交接表》，并实际验房入住。庭审中，原、被告均认可2018年10月15日被告向原告支付赔偿款26844.89元，且上述高压铁塔（4#塔）已于2020年6月25日拆除完毕。此外，被告提供有《建设工程竣工验收备案表》以证明涉案房屋所在工程已符合合同约定的交付条件。一审法院认为，原告与被告富力城房地产公司签订的《商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的义务。2016年12月20日，太原市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案表》，经勘查、设计、施工、监理、建设单位出具意见，载明“经评定工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘查、设计图纸及事故规范要求”，质量等级登记为“合格”，依法符合房屋交付条件。2016年12月27日被告向原告出具了《交付使用通知书》，原告签字确认，2017年3月8日原告填写《房屋交接表》并实际收房入住，根据《商品房屋买卖合同》中第八条的约定，被告行为不构成逾期交付违约。庭审中，原告以被告未拆除高压电塔及未平整东侧土坡而要求其承担违约责任，上述情形并非《商品房屋买卖合同》中约定的违约情形，被告不应承担违约责任。但被告确向原告出具了《迟延交付通知》，系被告真实意思表示，不违反法律法规，鉴于供电高压铁塔的所有权不属于被告，被告无法决定高压铁塔的拆除时间，故本院依据被告在《迟延交付通知》中的承诺，结合公平原则，支持被告向原告酌情支付原承诺标准50%的部分补偿款，即以房屋总价733467元为基数按日万分之一计算自2017年1月1日起至供电铁塔拆除之日2020年6月25日止的50%补偿款46649元（733467×1272×0.0001×50%）。因被告已支付26844.89元，则还需支付19804.11元。原、被告在合同中未就东侧土坡平整有所约定，故原告关于实际计算至小区东侧土坡平整之日止的诉求，没有事实依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫某款项19804.11元；二、驳回原告闫某的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人未提交新证据，对一审查明的事实均无异议，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人太原富力城房地产开发有限公司与被上诉人闫某签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应依约履行各自的义务。2016年12月26日，上诉人太原富力城房地产开发有限公司向被上诉人出具了《延迟交付通知》载明：被上诉人购买的富力城六期G19#楼房屋东侧部分土坡因供电局高压电塔占用，房屋需延迟交付使用，并承诺高压电塔移除后，对造成的损失参照双方合同约定承担相应的责任。一审法院依据上诉人在《延迟交付通知》中的承诺，并结合案涉高压铁塔并非上诉人控制的事实，酌定上诉人支付被上诉人补偿款46649元，符合公平原则，扣减上诉人已支付的26844.89元，上诉人还需支付被上诉人19804.11元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，太原富力城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费1465元，由太原富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 任 华审判员 牛晓斌二〇二一年四月十五日法官助理 韩志宏书记员 冯 莉