广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15607号上诉人（原审被告、反诉原告）：方文龙，男，住址广东省揭阳市普宁市。委托诉讼代理人：陈凯恩，广东铭派律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仁武，广东铭派律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市恒迪商置有限公司，住所地广东省深圳市龙华区大浪街道新石社区华联工业区28号201，统一社会信用代码914403003193663891。法定代表人：李冬红。委托诉讼代理人：黄佳兴，广东卓科律师事务所律师委托诉讼代理人：王春茹，广东卓科律师事务所实习律师。上诉人深圳市恒迪商置有限公司（以下简称恒迪公司）与上诉人方文龙因房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初14126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒迪公司的上诉请求：1.撤销原审判决第三判项,改判方文龙向恒迪公司支付装修损失、承租中介费用损失及其他损失等合计人民币1871471.9元;2.撤销原审判决第四判项,改判上诉人恒迪公司不需向方文龙支付2018年6月1日至2018年7月13日期间的房屋占用费人民币121780元;3.撤销原审判决第五判项,改判方文龙承担恒迪公司的租金损失人民币924425.81元;4.本案全部诉讼费用由方文龙承担。方文龙的上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，改判上诉人方文龙无需向恒迪公司返还租赁保证金人民币257400元；2.撤销一审判决第三判项，改判上诉人方文龙无需向恒迪公司支付装修损失人民币451532.2元；3．改判恒迪公司向方文龙支付拆迁补偿损失人民币586628元；4.改判恒迪公司向方文龙支付2018年6月至2019年6月的租金损失人民币1029600元（85800元/月×12个月）；5.改判由恒迪公司赔偿方文龙其他经济损失人民币176000元（包括鉴定费、设计图纸费用）；6.本案的诉讼费用由恒迪公司承担。对于方文龙的上诉，恒迪公司答辩称，上诉人方文龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉对于恒迪公司的上诉，方文龙答辩称，上诉人恒迪公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉。恒迪公司的原审诉讼请求：1.方文龙向恒迪公司退还租赁保证金人民币257400元；2.方文龙承担恒迪公司的租金损失人民币924425.81元；3.方文龙承担恒迪公司的装修损失、承租中介费用损失及其他损失等合计人民币1774491.9元；4.本案的全部诉讼费用由方文龙承担。方文龙的原审反诉请求：1.确认本案双方当事人之间签订的《租赁合同》、2017年5月8日签订的《补充协议》、2017年12月12日签订的《补充协议》无效；2.恒迪公司赔偿方文龙拆迁补偿损失人民币586628元；3.恒迪公司赔偿方文龙2018年6月至2019年6月的租金损失人民币1029600元（85800元/月×12个月)；4.恒迪公司赔偿方文龙其他经济损失人民币176000元(包括鉴定费、设计图纸费用)；5.本案的诉讼费用由恒迪公司承担。原审判决主文：一、确认恒迪公司与方文龙于2017年5月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》、于2017年12月12日签订的《补充协议》无效；二、方文龙应于本判决生效之日起三日内向恒迪公司返还租赁保证金人民币257400元；三、方文龙应于本判决生效之日起三日内向恒迪公司支付装修损失人民币451532.2元；四、恒迪公司应于本判决生效之日起三日内向方文龙支付2018年6月至2018年7月13日期间的房屋占有使用费人民币121780元；五、驳回恒迪公司的其他诉讼请求；六、驳回方文龙的其他诉讼请求。本诉一审案件受理费人民币31226元（恒迪公司已预交），由恒迪公司负担24044元，方文龙负担7182元。一审反诉案件受理费人民币10465元（方文龙已预交），由恒迪公司负担733元，方文龙负担9732元。本案双方当事人各自预交的财产保全费，由各自负担。本案经二审审理查明，原审认定事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。另查，上诉人方文龙主张，其在一审提交了检测鉴定报告，该报告和深圳市建设施工合同是作为一组证据提交的，因为案涉房屋出现了房屋质量问题，上诉人方文龙委托鉴定机构出具了鉴定报告。鉴定结果显示案涉房屋为危房，不能使用，鉴定费用是36000元。针对双方当事人的上诉请求，本院具体分析认定如下：关于合同效力问题，涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此恒迪公司与方文龙2017年5月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》、2017年12月12日签订的《补充协议》系无效合同，原审判决对此适用法律无误，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此方文龙收取恒迪公司的257400元租赁保证金应退还给恒迪公司。上诉人方文龙上诉主张无需退还租赁保证金257400元，缺乏法律依据，本院依法予以驳回。关于恒迪公司使用涉案厂房至何时的问题，恒迪公司主张其2018年6月上旬被清理出涉案厂房，方文龙主张恒迪公司系2018年7月份自行撤场。因双方当事人对搬离的时间均未提供证据予以证明，原审法院根据恒迪公司2018年7月9日向方文龙发出的《确认解除租赁合同的通知函》，认定恒迪公司搬离涉案厂房的时间为2018年7月13日，具有事实依据，于法不悖，本院依法予以维持。对于恒迪公司诉请方文龙承担2017年7月至2018年5月的租金损失924425.81元，因2017年7月至2018年5月期间恒迪公司对方文龙的99号厂房进行了占用，故恒迪公司应参照合同约定租金标准向方文龙支付该期间的房屋占用费，恒迪公司的该上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于恒迪公司诉请的装修损失，根据恒迪公司与方文龙签订的《租赁合同》第一条第2款、第六条第2、3款、2017年12月12日《补充协议》第2条来看，可以认定方文龙是同意恒迪公司对涉案厂房进行装饰装修的。原审法院对此认定无误，本院依法予以维持。恒迪公司提交的其与第三方签订的合同、付款凭证等证据足以证明恒迪公司确有对涉案的厂房进行了装修。方文龙在恒迪公司搬离后未及时与恒迪公司对装饰装修部分进行处理，而其签订补偿安置协议书及厂房被拆除，致使无法对装修的残值进行评估，对此，方文龙存在过错。关于装修的残值具体数额问题，恒迪公司主张其承租期间产生承租中介损失费用42900元、装修损失及其他损失共计1871471.9元，并提交工程结算协议书、幕墙改造施工合同、消防改造施工合同、建筑立面设计合同等合同、银行电子回单、付款回单、付款申请单、董诗丰的情况说明及银行交易流水明细清单、发票、合同、收据用于证明。方文龙对上述证据均存有异议。上诉人方文龙主张，其在一审提交了检测鉴定报告，该报告是和深圳市建设施工合同是作为一组证据提交的，因为案涉房屋出现了房屋质量问题，上诉人方文龙委托鉴定机构出具了鉴定报告。鉴定案涉房屋为危房，不能使用，费用是36000元。本院认为，上诉人方文龙出具的上述检测鉴定报告，系上诉人方文龙自行委托鉴定，恒迪公司对此亦不予认可，且涉案房屋已被拆除，缺乏再行鉴定的条件，本院据此对上述检测鉴定报告不予采信。综上，原审法院以补偿安置协议书中的室内自行装饰装修补偿费645046元作为涉案厂房装修的现值损失，于法不悖，本院依法予以维持。因方文龙作为涉案房屋的所有人，将未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续的房屋出租给恒迪公司，存在导致双方的租赁合同无效的主要过错，故应对装修的现值损失承担70%的责任，即451532.2元。双方当事人的相关上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。对于方文龙反诉请求恒迪公司赔偿2018年6月至2019年6月的租金损失1029600元，因恒迪公司系2018年7月13日搬离涉案厂房，则恒迪公司应向方文龙支付自2018年6月1日至2018年7月13日期间的房屋占用费，按合同约定的租金标准85800元/月计算，经核算为121780元（85800元+85800元×13/31天），原审判决对此计算无误，本院依法予以维持。关于方文龙请求的2018年7月14日至2019年6月的租金损失，缺乏事实依据，本院依法不予支持。对于方文龙请求恒迪公司赔偿拆迁补偿损失586628元，方文龙提交的证据不能证明恒迪公司存在擅自拆除掉租赁厂房后面铁皮顶、砖墙，使面积减少824.25平方米的事实，方文龙的该请求缺乏事实依据，原审法院不予支持，符合法律规定，本院依法予以维持。方文龙关于恒迪公司赔偿其他经济损失176000元的请求，方文龙未能举证证明恒迪公司存在不合理使用、装修、变动厂房承重结构的行为，亦不能证明系恒迪公司造成该损失，故方文龙的该请求缺乏依据，本院依法予以驳回。综上所述，上诉人恒迪公司与上诉人方文龙的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计人民币56950.0元，上诉人方文龙预交26809元、深圳市恒迪商置有限公司预交30141元，由双方各自承担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二一年四月二十六日书记员 陈茜（兼）