广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终86号上诉人（原审被告）：田姗姗，女，汉族，1984年5月16日出生，住吉林省长春市南关区浦东路东方之珠小区×××××××××，公民身份号码：222××××××××××××021。被上诉人（原审原告）：李威，男，汉族，1971年3月19日出生，住湖南省湘乡市××××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××372。委托诉讼代理人：郭藏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人田姗姗因与被上诉人李威房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人田姗姗上诉请求：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2071号民事判决第一、二、三项。二、确认2017年11月23日上诉人与被上诉人双方签订的《惠州市二手房买卖合同》，因被上诉人逾期履行义务超过15日违约，于2019年5月1日解除。三、判决驳回被上诉人李威的一审全部诉讼请求。本案二审案件受理费由被上诉人负担，对一审判决不服部分为10万元。事实与理由：2017年11月23日，原被告双方签订了一份《惠州市二手房买卖合同》，（以下简称合同），合同主要约定，一、卖方（上诉人田珊珊）转让给买方（被上诉人李威）位于惠州市大亚湾东岸花园北区××××××××××××，房屋登记建筑面积94.41平方米，转让价格76万元。2、合同签订时买方向卖方支付定金10万元，除定金之外的房款66万元，由买方向银行贷款支付。3、买方需于卖方取得不动产权证后一个月以内，支付除定金之外的首期款以银行承诺为准至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。4、买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。5、该房地产处于抵押状态，买卖双方约定以首期款赎楼。6、违约责任，如任何一方未按合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，被上诉人向上诉人田珊珊支付了购房定金75000元，另支付了25000元给地产中介。2019年2月23日，上诉人田珊珊通知被上诉人李威其拿到房地产证了，但被上诉人一直都筹不到购房首期款赎楼。2019年4月1日上诉人田珊珊将房地产证交给了地产中介，2019年5月份被上诉人李威介绍其亲戚案外人刘艺购买涉案房产，案外人刘艺支付了18000元，后来案外人刘艺也没有办理成功银行贷款，上诉人田姗姗就将18000元退还给了刘艺的丈夫。原一审判决查明的上诉人与被上诉人双方签订及履行合同的事实清楚，但认定上诉人与被上诉人及案外人刘艺之间就买卖房子法律关系不正确。2017年11月23日的合同，被上诉人超过了合同约定的“买方需于卖方取得不动产权证号一个月以内支付除定金之外的首期款以银行承诺为准至买卖双方约定的银行监管账户”15日，至2009年5月1日上诉人田珊珊有权解除合同，并不退还75000元的定金。另外，25000元被上诉人支付给了地产中介，原一审判决退还10万元没有事实依据，且该25000元地产中介已经退给了被上诉人。2019年5月份，案外人刘艺向上诉人田珊珊支付18000元购房款，属另一房屋买卖合同关系与被上诉人与上诉人田珊珊之间的房屋买卖合同无关。原一审判决认为系上诉人与被上诉人双方协商，变更了合同的买方主体不正确。综上，上诉人特向本院提起上诉，请判决支持上诉请求。被上诉人李威未提交答辩意见。原审原告李威向一审法院起诉请求：1．解除《惠州市二手房买卖合同》，被告退回原告10万元定金；2．被告向原告支付违约金15.2万元；3．被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2017年11月23日，原告作为买方与“田颜菲”作为卖方签订一份《惠州市二手房买卖合同》，合同主要约定：1．卖方拟转让房地产位于惠州市大亚湾东岸花园北区××××××××××××，登记建筑面积94.41平方米，转让价款为760,000元。2．合同签订时，买方向卖方支付定金100,000元，除定金之外的房款660,000元向银行抵押贷款支付。3．买方须于卖方取得不动产权证后一个月以内支付除定金之外的首期款以银行承诺为准至买卖双方约定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。4．买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放货款金额为准。5．该房地产处于抵押状态，买卖双方协商以首期款赎楼。6．违约责任，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金法则。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，原告向被告支付购房定金100,000元。合同签订后，被告取得涉案房屋的不动产权证书。被告向法庭提交了一份手机截图，提及由原告的亲戚购买涉案房屋并申请银行按揭贷款，将涉案房屋过户于原告亲戚名下。在原告、被告及中介之间的微信沟通过程中，中介在2019年4月11日询问原告“你家亲戚什么时候过来”，原告曾回复“应该快了吧，……”。由于被告与案外人之间交易未能顺利进行，被告将收取案外人的18,000元予以退还。原告认为被告将涉案房屋出卖给案外人，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，被告田姗姗曾用名“田颜菲”，原公民身份号码为410××××××××××××067。涉案房屋是被告以曾用名“田颜菲”及原公民身份号码购买的，因此被告在出售涉案房屋予原告时签署的也是“田颜菲”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《惠州市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于涉案合同是否解除的问题。本案中，原告与被告于2017年11月23日签订合同后，被告向原告支付了购房定金100,000元，原告依约取得了涉案房屋的不动产权证书。原告主张被告在交易过程中将涉案房屋另行出售给了案外人，被告则抗辩称系原告称资金不足由其亲戚来购买涉案房屋并办理贷款的。原告虽在庭审中不认可曾与被告协商由其亲戚购买涉案房屋，根据被告提交的微信记录，居间方在2019年4月11日询问原告“你家亲戚什么时候过来”，原告曾回复“应该快了吧，……”，由此可知，原告与被告在微信沟通过程中双方均认可由案外人办理银行按揭贷款代替原告购买涉案房屋。因此，对于被告抗辩其是与原告协商好由案外人继续购买涉案房屋，本院予以采信，原告主张被告在交易过程中将涉案房屋另行出售给了案外人构成违约，与事实不符，本院不予支持。由于原、被告双方在交易过程中协商一致由案外人代替原告购买涉案房屋，但是案外人是否继受了原告在涉案合同中的所有权利义务，各方并无明确约定，导致直至本案庭审结束时涉案房产并不能顺利完成交易。原、被告双方均同意解除涉案合同，故原告主张解除与被告于2017年11月23日签订房屋买卖合同，本院予以支持。关于违约责任的认定。如前所述，涉案合同约定的房款支付方式及变更涉案房屋的购买主体，引起了涉案房产交易的不确定性。因此，在涉案合同约定不明确，原、被告双方也无其他明确约定的情况下，不可过分归责原告或被告哪一方存在违约行为。故原告主张被告承担违约责任，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应将原告支付的定金100,000元予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李威与被告田姗姗于2017年11月23日签订购买惠州大亚湾西区龙海二路288号东岸花园北区19栋二单元10层01号房的《惠州市二手房买卖合同》；二、被告田姗姗应于本判决生效之日起十日内向原告李威返还购房款100,000元；三、驳回原告李威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,700元，由原告李威负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议焦点是：上诉人田珊珊是否应向被上诉人李威返还购房款100000元。具体分析如下：因双方在交易过程中，就办理银行按揭贷款产生争议，直至一审庭审结束时不能顺利完成交易，且双方均同意解除《房屋买卖合同》，本院对解除涉案房屋买卖合同予以确认。对于涉案合同予以解除后，上诉人是否应当退还10万元购房款的问题。根据一审查明的事实，双方均认可由案外人办理银行按揭贷款代替被上诉人购买涉案房屋，但案外人是否继受被上诉人在合同中的所有权利义务，各方并无明确约定，亦因此引起涉案房产交易的不确定性。因此，一审法院认定，在涉案合同约定不明确，双方亦无其他明确约定的情况下，不可过分归责于任何一方存在违约行为，并无不当，本院予以维持。据此，合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即上诉人应当向被上诉人返还购房款10万元。至于上诉人称其仅收到75000元定金，其余25000元支付给了中介的问题，因上诉人向被上诉人出具的《收据》显示被上诉人支付了10万元定金，应视为上诉人收取了10万元定金，上诉人的上诉请求无理，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6900元，由上诉人田珊珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年四月二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮