西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初810号原告：邓强，男，汉族，1986年12月15日出生，住西安市莲湖区。被告：王润，男，汉族，1962年10月25日出生，住西安市碑林区。原告邓强诉被告王润房屋租赁合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告邓强，被告王润均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告承租被告管理的位于西安市XX路XX号西安市XX街边门面房屋，建筑面积37平米，租赁期限于2021年5月1日终止，租金每年22000元。租赁期间，原告已将租赁期内的租金全额支付完毕（已付租金至2021年5月1日)。2019年8月，经被告同意，原告将其租赁房屋的权利转让给第三人，但就在原告将承租房屋交付给第三人后的次月，被告擅自解除租赁合同，致使第三人无法使用租赁房屋，从而给原告造成重大损失(包括但不限于由原告因第三人诉讼而承担的诉讼费、上诉费、执行费以及租赁房屋转让前的装修费等)。原告多次找被告协商无果，现诉至法院，请求判令：1、被告返还原告支付的租金36800元及利息（自2019年9月至实际给付日，按银行业公布的借款利率计算）；2、被告赔偿因擅自解除合同给原告造成的损失61969元；3、诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。被告王润辩称：2004年4月被告与西安市第八医院签订了联营协议，合作期限为15年，2019年3月29日到期，2013年被告经前房客（系八院人员）介绍与原告达成口头协议，将医院门口房屋约40平方米，此房屋以极低价格租给原告，因考虑熟人关系，每年房租1万元。2019年2月，被告告知原告，被告与第八医院合同下月到期，被告说院方可能要收回，但具体时间待定，原告称还想续租，院方随时收回都可以，并按实际使用时间计算，原告称可以先交两年房费，房费可以调高，被告起初不同意，后经原告再三恳请，被告勉强同意，并告知两点：1、第八医院随时收回，随时腾房。2、不得转租。原告全部答应，并于2019年4月23日转入被告44000元，2019年8月，第八医院通知被告，院方需收回此房屋，另有他用，被告通知原告，希望尽快搬离，原告再三推托，为了不影响被告与第八医院的合作关系，因被告与第八医院正在洽谈其余门面房续签合同事宜，被告同意退回原告两年房租并多给2000元，希望尽快搬离，并于2019年9月16日被告通过银行转给原告46000元。原告起初同意，后又反悔，无奈，被告多次发通告，并在2020年5月被告又发通知催促腾房。第八医院在2021年1月6日又给我公司发通知，让尽快腾房，直至今日，原告仍占有此房屋，并无理要求赔偿其经济损失。我公司多次打电话，拒不接听。原告称被告同意其转租房屋是编造谎言，被告与原告即无书面协议，也无口头协议同意其转让该房屋，是原告为了获取暴利，擅自出租，被告即不知情，也不同意。该情况在原告将房屋转让给第三方李某某后，李某某状告原告，二审西安市中级人民法院判决书（2020）陕01民终9093号第六页已说明“邓强主张其系将与王润租赁合同权利义务一并转让给李某某，但其并未提交充分证据证实李某某对其所述转让知晓且同意，故本院对其意见不予采纳。”因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，并限期五日腾清所占房屋屋内物品，并交还房屋钥匙，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2004年3月29日，陕西华东电力成套设备有限公司（华东公司）与西安市第八医院（以下简称八院）签订《门面房联建协议书》，协议约定八院提供房屋建设用地，华东公司提供房屋建设资金，房屋建成后，产权归八院所有，前15年由华东公司使用或经营，满15年后交由甲方，并自动解除合作关系。被告王润系华东公司法定代表人，被告在答辩状中确认经人介绍于2013年与原告达成口头协议，将案涉商铺出租给原告。原、被告之间的租赁合同履行期间，原告于2019年4月23日通过银行账户向被告预付2019年5月1日至2021年4月30日房租44000元，被告确认收到该租金。2019年8月8日，邓强将案涉商铺转让给案外人李某某并签订《门面房转让合同》，约定转让价格125000元，其中包括该房屋剩余房租70000万元整，房租截止日期为2021年5月1日。2019年8月12日，原告向李某某交付案涉房屋。2019年8月29日，李某某收到陕西华东电力成套设备有限公司发出的《通知》，通知称与八院合作到期，要求其腾房并搬离物品。案外人李某某遂将本案原告诉至本院，要求与邓强解除门面房转让合同并支付房屋装修费用2365元、搬运费300元、广告制作费15760元、监控及安装费用1500元等费用。本院作出（2020）陕0113民初529号民事判决书判决解除了李某某与邓强之间的门面房转让合同，并判决邓强退还李某某房租租金及转让费等122771元及利息。宣判后，邓强对一审判决不服遂上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院作出（2020）陕01民终9093号民事判决书驳回了邓强的上诉请求，维持了原判决。另查，（2020）陕0113民初529号民事判决书查明“涉案房屋于2019年9月1日被案外人（房屋房主）上锁，至今无法使用，房屋内设施也不知去向”。被告提交通知3份，主张已分别于2019年8月29日、9月2日，2020年5月6日发出通知，要求案涉房屋所在商店办理退租事宜。原告确认知晓2019年8月、9月的通知。原告主张因被告突然收回房屋，导致原告装修损失35433元，转让费20000元，提交微信付款截图及案外人陈某某出具的收到原告转让费20000元的证明一份，陈某某未出庭对该证明予以确认，原告亦未提转让费支付证据。原告还主张装修损失，提交购买瓷砖的微信转款截图。以上事实，有转账记录、收条、（2020）陕0113民初529号判决书、（2020）陕01民终9093号民事判决书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原、被告之间未签订书面房屋租赁合同，但故应认定双方已形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告明确已分别于2019年8月29日、9月1日以通知的方式要求原告搬离涉案房屋，即已以实际行为表明与原告解除不定期租赁合同关系，依据法律规定，被告享有随时解除租赁合同的权利，被告解除租赁合同符合法律规定。原告确认知晓2019年8月、9月的通知，且（2020）陕0113民初529号民事判决书已查明“涉案房屋于2019年9月1日被案外人（房屋房主）上锁，至今无法使用，房屋内设施也不知去向”，故原、被告之间的不定期租赁合同应于2019年9月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，原、被告之间的不定期租赁合同解除后，被告应将原告已支付的但未使用期间的房屋租金退还原告，经核算，被告应退还2019年9月1日至2021年4月30日期间房租36667元租金退还原告，故对原告主张退还租金的诉请，本院部分予以支持。合同解除后被告即应退还原告未使用期间房租，被告至今仍未退还，原告有权主张被告支付逾期付款利息，但应自合同解除之日起计算，故对原告主张之逾期付款利息本院部分予以支持。关于原告主张转让费一节，因原告未提交转让费支付证据且案外人未就转让费支付情况予以确认，原告主张支付转让费的诉请证据不足。关于原告主张装修损失一节，原告所提交瓷砖购买微信付款截图无法证明该证据所证明对象与待证事实存在关联性，对原告该证据，本院不予采信。综上，原告主张损失的诉请，依据不足，本院依法不予支持。现依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王润于本判决生效之日起十日内给付原告邓强房屋租金36667元及逾期利息（以36667元为基数，自2019年9月1日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费2304元，由原告自行承担1452元，由被告承担852元。因原告王**已经预交，故其应于给付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二一年四月二十八日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：祁鑫2021年月日送达1