江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3680号上诉人（原审被告）：苏州涵楠金属制品有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇莘塔龙江路859号。法定代表人：戴明春，总经理。委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江市德兴实业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区芦墟镇港南村。法定代表人：叶承龙，执行董事。委托诉讼代理人：方友祥，江苏政纬（吴江）律师事务所律师。上诉人苏州涵楠金属制品有限公司因与被上诉人吴江市德兴实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初10845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。苏州涵楠金属制品有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人吴江市德兴实业有限公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。一审中双方当事人各自提交了租金标准不一致的厂房租赁合同，原审法院采信吴江市德兴实业有限公司提交的厂房租赁合同，依据明显不充分。我公司是从2017年12月14日开始支付租金，2017年度支付租金的总额为19万元，接下来再次支付租金的时间是2018年7月12日。如果双方约定的年租金是392283元，则吴江市德兴实业有限公司在长达半年的时间内从未催讨租金，明显不符合常理。吴江市德兴实业有限公司第一次开具租金发票的时间是2018年12月11日，当时我公司支付的款项是租金180145元、押金30000元、2018年8月16日电费12000元、2018年10月31日电费15000元、开票税金4435.48元、开票税金4142.86元，合计为245723.34元，由此可以得出双方之间的交易惯例是承租人支付全部费用之后，承租人才开具当年的租金发票。吴江市德兴实业有限公司第二次开具租金发票的时间是2019年10月21日，我公司截止到2019年1月31日共支付190000元，其中包括第二年租金180145元、2018年12月21日电费15000元、开票税金4435.48元、开票税金4142.86元，可以得出我公司按照约定支付了租金的结论。双方签订的第一份厂房租赁合同即将于2019年12月15日到期，如果搬迁将产生巨大的经济损失，我公司为了能够续租预付了部分租金，其中2019年8月1日至2020年7月14日期间支付的450130元，包含了第三年的租金392283元、2019年5月10日的电费8000元、2019年7月18日的电费19970元、2019年11月20日的电费20000元、2020年4月19日的电费5000元、2020年7月27日的电费14000元，由此可以得出我公司支付的租金数额和合同约定基本相符。我公司属于小微企业，在租赁合同中处于弱势地位，为了能够继续租赁涉案厂房，降低生产成本，只能按照吴江市德兴实业有限公司的要求支付租金，且考虑到长期需要租赁和多支付的款项可以抵扣电费、税金等因素，超付租金亦属合理。2、两份厂房租赁合同的租金标准虽然差距较大，但是符合当时的市场行情。第一份厂房租赁合同签订于2017年11月份，第二份则签订于2019年下半年，因为汾湖毗邻上海，由于上海大规模进行工业用地拆迁，很多制造型企业搬迁转移到吴江汾湖，造成当地租金价格一夜暴涨。原审法院以吴江市德兴实业有限公司提供的两份厂房租赁合同租金标准一致，认定其提供的第一份厂房租赁合同是真实的，存在明显的不当。3、我公司不存在拖欠租金的行为。第一份厂房租赁合同履行期间，如果我公司拖欠租金，吴江市德兴实业有限公司可定会催收或者解除合同，也不可能再和我公司续签第二份厂房租赁合同。为了查明案件事实，应当由法院对于同地段同类型房屋在2017年的租金市场价格进行评估，以合理确定双方之间的权利义务。吴江市德兴实业有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人在2017年签署了两份租金不一致的厂房租赁合同，原审判决认定我公司提交的厂房租赁合同系双方真实意思表的示，是真实履行的合同，具有事实依据。截至2019年10月底，苏州涵楠金属制品有限公司共计支付租金、水电费、押金近76万元，其中付租金为61万余元，付电费、押金148970元。2019年11月26日，苏州涵楠金属制品有限公司的法定代表人承诺“12月付10万元，1月20日付10万元，5月份付10万元，7月份付10万元”；2020年6月11日，其再次承诺于月底支付房租30万元。根据上诉人支付租金的日期、金额以及两次承诺内容来看，很显然能够推断出我公司提交的厂房租赁合同才是双方真实的意思表示，才是双方真实履行的合同，我公司对第一次签署两份租金不一致的租赁合同也作出了较为合理的解释，这与我公司开具发票的金额也是对应的。如果按照苏州涵楠金属制品有限公司主张的租金180145元/年，从其两次书面承诺支付房租的时间节点来看，当时其并不拖欠租金（或其他欠缴费用），而是超付数十万元，却仍然向我公司书面承诺，明显有悖常理。苏州涵楠金属制品有限公司拖欠租金的事实清楚，依法应当向我公司承担违约责任。截至起诉之日2020年9月4日，苏州涵楠金属制品有限公司总共支付819003.32元，明显违反了合同约定，原审法院按照合同约定的租金标准计算至2020年9月24日，得出其拖欠租金187413.93元是正确的。苏州涵楠金属制品有限公司拖延支付租金，在我公司发函催告后仍不予理睬，毫无契约精神，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。吴江市德兴实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的厂房租赁合同(即第二次2019年签署)并将厂房腾空后交付；2、判令原审被告支付拖欠的租金、水电费265542.68元，并支付违约金(滞纳金)26554.27元，合计292096.95元。后吴江市德兴实业有限公司对于第2项诉讼请求明确，租金支付日期至2020年9月3日，原审被告拖欠租金154844.18元、电费10000元，应承担违约金39228.3元，合计204072.48元；增加诉讼请求，判令原审被告自2020年9月4日起至实际交房之日止，以1074.75元每日支付房屋占用费。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：案涉德兴公司厂房位于吴江××××路南侧，德兴公司与涵楠公司之间存在租赁关系，双方曾就该厂房签订两份租赁合同。审理中，德兴公司向法庭举证提交了两份厂房租赁合同，但合同签订未具落款时间，第1份合同的主要内容：1、厂房面积1433平方米，每平方米租金0.7元，共计款366131.50元（不含税），税金由承租方承担；2、租赁期限为二年，自2017年12月16日至2019年12月15日，付款方式一年一付，遵循先付后用的原则，提前一个月支付，首次付款日期为2017年11月16日，第二年支付日期为2018年11月16日；3、承租方向出租方交付保证金30000元；4、违约责任，承租方未按合同的期限支付租金，逾期超出15天，需支付租金的10%作为滞纳金给出租方，逾期30天，本合同自动解除。德兴公司与涵楠公司关于第2份合同的主要内容：1、厂房面积1433平方米，每平方米租金0.75元，共计租金392283元（不含税），税金由承租方承担；2、租赁期限为一年，自2019年12月15日至2020年12月15日，付款方式先付后用，提前一个月支付392283元。3、承租方向出租方交付保证金30000元；4、违约责任，承租方未按合同的期限支付租金，逾期超出15天，需支付租金的10%作为滞纳金给出租方，逾期30天，本合同自动解除。庭审之后，涵楠公司向法庭反映称，与德兴公司前后签订两份厂房租赁合同，第一份合同于2017年签订，合同期限为2017年12月至2019年12月，第2份是2019年签订，期限为2019年12月15日至2020年12月15日。涵楠公司同时向法庭提交了双方签订的第一份合同，该份合同约定的厂房、土地为每年租金合计180145元，其他与德兴公司提交的合同内容一致；关于2019年所签订的第二份租赁合同，涵楠公司对合同租金金额、合同期限等真实性均没有异议。涵楠公司认为，应以其公司提交的第一份租赁合同约定的租金，来计算应付租金，同时认为，涵楠公司已前后向德兴公司支付租金103万元，对于本案中所主张的水电欠费10000元已经支付。德兴公司对于涵楠公司方提交的该份合同真实性认可，但德兴公司称，因厂房租赁合同中约定租金不含税，当时第一份合同约定的租期为两年，每年租金为366131.5元，涵楠公司每年仅需要金额18万元左右的发票，故应涵楠公司的要求，双方又另外签署了一份合同，即涵楠公司提交的合同，用于涵楠公司做账所用，双方真实履行的合同是租金为366131.5元的这份合同，德兴公司提交的第二份合同签字页的背面，由涵楠公司法定代表人戴明春于2019年11月26日书面承诺：12月付10万元，1月20日付10万元，5月付10万元，7月份付10万元。至2020年6月11日，涵楠公司再次向德兴公司承诺6月底支付房租30万元。在涵楠公司作第一次付款承诺时已付租金、水电费等接近76万余元，第二次承诺时已付租金、水电费等接近87万余元，如果按照涵楠公司提交的合同计算租金，涵楠公司的租金早已超付，涵楠公司根本就不会向德兴公司出具两份承诺，故应以德兴公司提交的租赁合同为准。德兴公司对于本案中所主张的水电费10000元确认已经收取。另查明：根据德兴公司向法庭提交了涵楠公司支付租金明细，德兴公司确认收到涵楠公司的租金金额如下：2017年12月14日支付80000元，2017年12月16日支付80000元，2018年7月13日支付41421.66元，2018年8月2日支付5000元，2018年12月30日支付41421.66元，2018年12月30日支付20000元，2018年9月14日支付78000元，2019年1月31日支付15000元，2019年3月29日支付85000元，2019年8月1日22000元，2019年8月31日支付30030元，2019年9月30日支付30000元，2019年9月30日支付50000元，2019年9月30日支付16130元，2019年10月31日支付20000元，2020年1月2日支付30000元，2020年1月18日支付50000元，2020年1月17日支付10000元，2020年7月3日支付55000元，2020年7月7日支付20000元，2020年7月14日支付40000元，以上合计819003.32元，租赁合同中约定的保证金30000元涵楠公司于2017年12月14日支付。本案审理中，涵楠公司未就所称的支付租金103万元向法庭提交相应的支付凭证。上述事实，有由德兴公司向法庭提交的房屋租赁合同、租赁房屋的不动产权属登记、收款明细、银行流水，涵楠公司提交的租赁合同，原审法院庭审后的调查笔录，及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。经过审理所查明的事实，原审法院认为本案争议的焦点主要是：本案中关于第一份合同的租金应以双方提交的哪一份合同为准进行计算。本案中德兴公司与涵楠公司均向法庭提交了第一份租赁合同，对于双方的第一份合同除了租金数额存在差异，其他均没有异议。涵楠公司认为，在该公司提交的合同中约定的厂房、土地租金合计180145元，和第二份合同一起前后已支付租金等费用为103元左右，应以涵楠公司提交的第一份合同中所约定的租金计算。德兴公司则认为，第一份合同约定的租期为两年，每年租金为366131.5元，因涵楠公司每年仅需要18万元金额左右的发票，根据涵楠公司的要求，双方又另外签署了一份合同，即涵楠公司提交的合同，用于涵楠公司做账所用。双方真实履行是租金为366131.5元的合同，涵楠公司法定代表人戴明春在第二份合同签字页的背面于2019年11月26日书面承诺，分期付款40万元，涵楠公司再次向德兴公司承诺6月底支付房租30万元。如果根据涵楠公司提交的合同计算租金，涵楠公司的租金早已超付，涵楠公司根本就不会向德兴公司出具两份承诺，所以，德兴公司确认涵楠公司提交的这份合同仅是做账所用，实际履行的是德兴公司提交的租赁合同。本案中，涵楠公司对于第二份租赁合同的真实性没有异议，该份合同约定，厂房面积1433平方米，以每平方米租金0.75元计算合计租金392283元。在涵楠公司提交的第一份租赁合同中约定的厂房、土地租金合计180145元；德兴公司提交的第一份合同中约定，厂房面积1433平方米，以每平方米租金0.7元计算合计租金366131.50元。原审法院认为，第二份租赁合同的期限在第一份合同之后的下一年度，时间上衔接的两合同对于租金的约定原则上不应有较多的差异，相比较德兴公司提交的前后两合同的租金，后一合同的租金仅比前租赁合同的租金上涨0.05元每天，而涵楠公司提交的合同中约定的年租金为180145元，为第二份合同租金的一半还略少，两份合同所显示的租金落差太大，此种情况在正常的租赁关系中是不会出现的，而厂房租金以目前当地的行情，以0.7元/平方米计算在合理范围，因此，原审法院认为，涵楠公司所提交的第一份合同约定的租金，相比较第二份双方没有异议的租金，第一份合同不具有真实性，原审法院不予确认；其次，涵楠公司在2019年签订第二份租赁合同中确认尚应支付所结欠的租金40万元，该结欠款比涵楠公司提交的第一份合同的两年租金总计还多，在签订第二份租赁合同之后2020年6月份，确认支付结欠的租金30万元，故结合涵楠公司在租赁合同期内陆续支付的租金数额，可以确认，涵楠公司实际以德兴公司提交的租赁合同约定的租金履行付款义务。据上，原审法院确认德兴公司提交的第一份租赁合同具有真实性，原审法院予以确认。原审法院认为：双方当事人签订的厂房租赁合同系其真实意思表示，未违反有关国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉租赁合同的解除及租金等费用的结算如何确定的问题。首先，案涉两份厂房租赁合同均约定，付款方式为先付后用并提前一个月支付，承租方未按合同的期限支付租金，逾期超出15天，需支付租金的10%作为滞纳金给出租方，逾期30天，本合同自动解除。因此，在本案中双方对于租金的支付时间确定在房屋租赁使用之前，本案中涵楠公司一再延期付款，也两次作出承诺对所欠租金作出还款计划，因此，涵楠公司付款实际已逾期超过30天，故本案德兴公司涵楠公司起诉要求解除双方的厂房租赁合同的主张，符合合同约定的解除条件，原审法院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2020年9月23日。同时，德兴公司要求涵楠公司支付的厂房租金，则应计算至双方厂房租赁合同解除之日，第一份合同的租金涵楠公司已支付完毕，故自第二份租赁合同的起始之日实际自2019年12月16日起至2020年9月23日，日期为283天，协议约定厂房每日的租金为0.75元/平方米，厂房面积为1433平方米，计第二份租赁合同期限内的房屋租金为304154.25元，第一份合同的租金金额为366131.50元*2年，以上二份合同期限内的租金金额为1036417.25元，涵楠公司已支付德兴公司租金合计819003.32元，以及第一次租赁合同期间交付德兴公司的保证金30000元，在扣除涵楠公司已付款项后，涵楠公司尚应支付德兴公司租金款187413.93元；在双方协议解除之后，涵楠公司继续占有使用期间的费用参照合同约定的租金数额计算，相应的房屋占有使用费应自合同解除之日第二天起即2020年9月24日起计算至涵楠公司返还德兴公司厂房之日。本案中德兴公司要求涵楠公司按照租金392283元的10%作为违约金进行赔偿，原审法院认为，对于违约赔偿应综合考虑双方违约金标准的约定，同地段同类房屋租金的水平及违约金同时具备补偿性、惩罚性的因素，原审法院酌情调整逾期付款违约金的计算标准为按照同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.95倍，当事人双方在租赁合同中约定，房屋租赁使用前即2019年12月15日前支付租金，故在本案中逾期付款违约金，原审法院酌情认为自2019年12月16日起开始计算。关于本案中德兴公司主张的2020年10月份之前涵楠公司拖欠的电费10000元，德兴公司确认已经收取，此后产生的相关电费，原审法院在本案中不予理涉，德兴可在费用实际产生后另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决:一、吴江市德兴实业有限公司与苏州涵楠金属制品有限公司之间的厂房租赁合同于2020年9月23日予以解除，苏州涵楠金属制品有限公司应于判决生效后十日内将案涉厂房（位于苏州市××区××路南侧）返还吴江市德兴实业有限公司。二、苏州涵楠金属制品有限公司应支付吴江市德兴实业有限公司至2020年9月23日的所欠租金187413.93元，及自2020年9月24日起至苏州涵楠金属制品有限公司实际返还房屋之日的占有使用费（参照合同约定的租金数额，以每日租金为0.75元/平方米计算）；同时由偿付吴江市德兴实业有限公司相应的逾期付款违约金（以上述未付租金187413.93元为基数，自2019年12月16日起，按照同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.95倍计算）,上述付款义务，由苏州涵楠金属制品有限公司于判决生效后十日内履行完毕（上述款项请直接汇入吴江市德兴实业有限公司指定账户；开户名：吴江市德兴实业有限公司，账号：32×××24，开户行：中国建设银行吴江汾湖支行）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3746元，财产保全费1845元，合计5591元，由苏州涵楠金属制品有限公司负担，并于本判决生效后十日内缴纳至原审法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号62×××67），吴江市德兴实业有限公司已预交的诉讼费用5591元，原审法院于本判决生效后十五日予以退还。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间的厂房租赁合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于2017年签订的厂房租赁合同，双方当事人各自提供了租金标准存在明显差异的合同版本，被上诉人吴江市德兴实业有限公司解释是为了配合上诉人苏州涵楠金属制品有限公司缴税和做账的方便而签订，并非双方实际履行的合同，该解释说明具有一定的合理性，也能够和双方开具发票的金额相印证。双方于2017年签订的厂房租赁合同，和2019年签订的厂房租赁合同之间存在前后承继的关系，被上诉人吴江市德兴实业有限公司主张双方约定的租金标准为366131.5元/年，与后一份厂房租赁合同约定的租金标准392283元/年，金额更为接近，也符合当地相同地段、相同类型房屋的租金市场价格。上诉人苏州涵楠金属制品有限公司对于双方签订两份租金标准不同的厂房租赁合同未能作出符合常理的解释说明，其主张的租金价格明显低于市场行情，且如果按照180145元/年的标准计算租金，则其法定代表人戴明春在2019年11月26日和2020年6月11日两次就租金分期支付向被上诉人吴江市德兴实业有限公司作出书面承诺时，租金并不存在拖欠的情况，反而存在较大金额的超付情况，明显不符合常理。原审法院综合考虑本案事实，最终采信被上诉人吴江市德兴实业有限公司提供的2017年厂房租赁合同，应属正当合理。上诉人苏州涵楠金属制品有限公司的相关上诉理由依据不足，本院依法不予采信，并对其请求评估涉案房屋2017年租金市场价格的申请不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7492元，由上诉人苏州涵楠金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年四月三十日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。