贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终675号 上诉人（原审被告）：贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司，住所地贵州省罗甸县龙坪镇城东新区（知天路左侧），统一社会信用代码915227283469851853。 法定代表人：何忠伦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田晓明，贵州宏匀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗甸县明和源物业管理有限公司，住所地贵州省罗甸县龙坪镇拥军巷1-3号（刘松房），统一社会信用代码91522728MA6GNK4AXW。 法定代表人：郭儒明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正（贵安新区）律师事务所律师。 原审被告：贵州省剑初贸易有限公司，住所地贵州省罗甸县龙坪镇城东新区玉都大道东城国际A-1-2号门面，统一社会信用代码：91522728314290936D。 法定代表人：袁兆强，该公司执行董事。 上诉人贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司（以下简称零三零五公司）因与被上诉人罗甸县明和源物业管理有限公司（以下简称明和源公司）、原审被告贵州省剑初贸易有限公司（以下简称剑初公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省罗甸县人民法院(2020)黔2728民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 零三零五公司上诉请求：撤销一审判决，驳回明和源公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，1.明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》效力不及零三零五公司所承包酒店范围，罗甸县东城国际小区是封闭式小区，罗甸华信零三零五酒店是独立于该小区外的单独一栋楼房，不属于该小区，酒店使用的水、电设施都是独立于小区之外的，经营的区域与住宅小区是独立分开的，有明显的界限。一审中，明和源公司提供的平时维护、保养的证据，未发现对罗甸华信零三零五酒店的任何物业服务的记录，事实上都是由零三零五公司自行管理。明和源公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》并没有约定和明确零三零五公司属物业管理范围，所以在《物业管理服务合同》中就没有对罗甸华信零三零五酒店的物管费进行过约定，也没有在合同上填写物管费，《物业管理服务合同》上的每平方按每平方2元收是明和源公司自行手写填上去的。2.弘志物业公司与零三零五公司之间根本没有债权债务。剑初公司、零三零五公司与弘志物业公司前期从未签订过《前期物业服务合同》，而贵州省新恒基房地产开发有限公司不能代表业主签订物业管理合同，弘志物业公司正是知道自己无权和没有任何理由向罗甸华信零三零五酒店收取费用，所以从未主张过权利。3.一审判决查明：明和源公司称《物业管理服务合同》中商房物业费每月2元/每平方米，业委会未同意，签订合同后，是明和源公司手写填上去的价格。在明和源公司举不出相应的价格证据，且该证据不是不能取得的证据，一审法院为明和源公司取证不当。根据《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。法院不能依“多数”来确定判决零三零五公司承担费用。4、明和源公司应该出据国家物价部门批准的物业服务费的收费标准和收费许可证来证实自己的主张，如果没有国家物价部门批准的收费批文，就只能说明明和源公司没有收取任何费用的权力。二、明和源公司对小区物业服务未尽到服务义务，因此被罗甸县东城国际小区业主委员会提前于2019年9月终止解除服务合同。综上，请求二审法院改判支持零三零五公司的上诉请求。 明和源公司二审未答辩。 剑初公司二审未陈述意见。 明和源公司向一审法院起诉请求：1.判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费77681.61元及违约金70845.63元（违约金以77681.61元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）；2.判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费33784.28元及违约金10.14元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年起，被告零三零五公司租赁被告剑初公司位于罗甸县商业用房屋（建筑面积1690.14平方米）用于经营酒店业务，双方约定物业管理服务费由被告零三零五公司承担。2017年4月26日，贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费为多层住宅每月1.1元／㎡”、高层住宅每月1.1元／㎡、商业物业每月2.2元／㎡”，逾期未缴纳物业费，从逾期之日按应缴纳物业费万分之三加收滞纳金，合同期限自2016年11月28日至业主委员会成立时止。2018年12月1日，原告明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告明和源公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理服务，包括小区公共建筑、公共设施的管理、养护等，住宅每月物业管理费为1元／㎡、商业用房为每月2元／㎡，合同约定委托管理期限为1年，从2018年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，原告明和源公司对东城国际小区依合同约定进行了物业管理服务。2017年5月11日，弘志物业公司在《贵阳晚报》登载将贵州佳辰物业服务有限责任公司罗甸分公司变更为罗甸弘志物业服务有限公司。2018年12月15日，原告明和源公司与案外人弘志物业公司签订《债权转让协议》，约定将罗甸县龙坪镇东城国际小区业主尚拖欠的物业服务费全部转让给原告明和源公司，原告明和源公司在东城国际小区张贴债权转让《告知函》告知各债务人。2020年1月8日，原告明和源公司在环球时报登报公告东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给原告。另外，原告明和源公司称《物业管理服务合同》中商业用房物业费每月2元／㎡，业主委员会未同意，签订合同后，是原告手写填上去的价格。经一审法院询问罗甸县龙坪镇的多家物业管理公司，商铺物业服务费的市场价多数按每月2元／㎡收取。原告明和源公司管理的案涉小区的公共区域存在垃圾堆积、积水、地砖损坏未及时清理、修复等情况。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》、东城国际小区开发单位贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应受法律保护。原告明和源公司按照《物业管理服务合同》、弘志物业公司按照《前期物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，按照权利义务相一致的原则，二被告应当交纳物业服务费。被告零三零五公司抗辩称弘志物业公司、原告明和源公司未给其提供物业管理服务，然而根据原告明和源公司庭审中提供的工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放表、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册等证据，已经充分证明原告明和源公司以及弘志物业公司已经依合同约定对东城国际小区提供了物管服务，且物业管理公司是对案涉东城国际小区规划范围内的住宅、商铺的公共区域进行物业服务管理，并不是需要专门为被告零三零五公司提供物业服务才算是提供了物业管理服务，因此，被告零三零五公司的抗辩理由不能成立。被告零三零五公司未提供证据证明其已支付了物业管理费，因此，原告主张其支付2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费，予以支持。虽然《物业管理服务合同》未一致约定商铺物业费收取标准，但根据罗甸县龙坪镇区域其他物业公司的商铺物业费收费标准，原告主张按照每月2元/㎡计算，符合当下市场行情，予以支持。2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费33802.80元（1690.14㎡×2元×10个月），原告主张33784.28元，未超过上述数额，应予支持。但是，根据被告零三零五公司庭审中提供的证据证明，原告的物管服务并未完全做到位，物业服务质量确实存在瑕疵，故酌情扣减物业服务费总额的10%，即被告零三零五公司应当支付原告明和源物业公司物业服务费30405.85元[33784.28元-（33784.28元×10%）]。对于原告主张的违约金10.14元，由于双方均存在违约行为，违约金不予支持。对于原告明和源公司提出的“依法判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费77681.61元及违约金70845.63元（违约金以77681.61元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）”的主张。该案中，弘志物业公司将债权转让给原告明和源公司，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，原告明和源公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，且在2020年1月8日，原告明和源公司在环球时报登报公告告知东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给原告，其已履行告知义务，其债权转让应受法律保护。故被告零三零五公司应当依法缴纳2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费85521.08元（1690.14㎡×2.2元×23个月），原告明和源公司主张该期间的物业服务费77681.61元，未超过实际物业服务费用，予以支持77681.61元。至于原告明和源公司主张的违约金70845.63元及计算至实际付清款项为止的违约金，由于原告明和源公司与弘志物业公司签订的《债权转让协议》中未明确违约金的转让，现原告明和源公司主张逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，不予支持。被告剑初公司作为东城国际小区业主，由东城国际小区业主委员会与原告明和源公司签订的《管理服务合同》以及由开发商与弘志物业公司签订的《前期物业服务合同》，对其当然具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持。”被告剑初公司应当对被告零三零五公司未缴纳的物业服务费承担连带责任。被告剑初公司经一审法院依法传票传唤未到庭应诉，视为其自动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费人民币叁万零肆佰零伍元捌角伍分（￥30405.85）；二、被告贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费人民币柒万柒仟陆佰捌拾壹元陆角壹分（￥77681.61）；三、被告贵州省剑初贸易有限公司对上述物业服务费承担连带责任；四、驳回原告罗甸县明和源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3946元，被告贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司、贵州省剑初贸易有限公司连带负担2462元，由原告罗甸县明和源物业管理有限公司负担1484元。 二审中，上诉人向本院提交了三份证据：1.贵州新恒基房地产开发有限公司与罗甸弘志物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》、2.罗甸县东城国际小区业主委员与罗甸县明和源物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》、3.贵州锦天智慧物业服务有限公司专用收据。经本院审查，该三份证据上诉人在一审庭审时均已经举证，并经一审法院组织对方当事人质证，本院不作重复认证。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1.明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、弘志物业公司与明和源公司的债权转让对剑初公司及零三零五公司是否发生法律效力；2.明和源公司是否已经履行物业管理服务义务，商铺物业服务费按每月2元/㎡收取是否恰当。 （一）、明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》、弘志物业公司与明和源物业公司的债权转让对剑初公司及零三零五公司是否发生法律效力。 2015年，零三零五公司租赁剑初公司位于罗甸县商业用房屋（建筑面积1690.14平方米）用于经营酒店业务，双方约定物业管理服务费由零三零五公司承担。 2017年4月26日，罗甸县东城国际小区的房地产开发商贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费为多层住宅每月1.1元/㎡、高层住宅每月1.1元/㎡、商业物业每月2.2元/㎡，逾期未缴纳物业费，从逾期之日按应缴纳物业费万分之三加收滞纳金，合同期限自2016年11月28日至业主委员会成立时止。 2018年12月1日，明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由明和源物业公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理服务，包括小区公共建筑、公共设施的管理、养护等，住宅每月物业管理费为1元/㎡、商业用房为每月2元/㎡'，合同约定委托管理期限为1年，从2018年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，明和源公司对东城国际小区依合同约定进行了物业管理服务。2017年5月11日，弘志物业公司在《贵阳晚报》登载将贵州佳辰物业服务有限责任公司罗甸分公司变更为罗甸弘志物业服务有限公司。2018年12月15日，明和源公司与案外人弘志物业公司签订《债权转让协议》，约定将罗甸县龙坪镇东城国际小区业主尚拖欠的物业服务费全部转让给明和源公司，明和源公司在东城国际小区张贴债权转让《告知函》告知各债务人。2020年1月8日，明和源公司在环球时报登报公告东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给明和源公司。 依法成立的合同受法律保护。明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、东城国际小区开发单位贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》以及上述债权转让，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应受法律保护。剑初公司作为东城国际小区业主，由东城国际小区业主委员会与明和源公司签订的《管理服务合同》以及由开发商与弘志物业公司签订的《前期物业服务合同》，对其当然具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持”。剑初公司应当对零三零五公司未缴纳的物业服务费承担连带责任。明和源公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，且在2020年1月8日，明和源公司在环球时报登报公告告知东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给明和源公司，明和源公司已履行告知义务。因此，明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》、弘志物业公司与明和源物业公司的债权转让对剑初公司及零三零五公司发生法律效力，一审对此认定正确，应予维持。 （二）明和源公司是否已经履行物业管理服务义务，商铺物业服务费按每月2元/㎡是否恰当。 零三零五公司上诉称弘志物业公司、明和源公司未给其提供物业管理服务，根据明和源公司提供的工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放表、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册等证据，已经充分证明明和源公司以及弘志物业公司已经依合同约定对东城国际小区提供了物管服务，且物业管理公司是对案涉东城国际小区规划范围内的住宅、商铺的公共区域进行物业服务管理，并不是需要专门为零三零五公司提供物业服务才算是提供了物业管理服务，因此，零三零五公司的该项理由不能成立。虽然明和源公司与东城国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，商业用房物业费每月2元/㎡是明和源物业公司手写填上去的价格，但经一审法院询问罗甸县龙坪镇的罗甸县嘉业物业服务有限公司、罗甸县合源共创物业管理有限公司、贵州兴隆优智物业服务有限公司，商铺物业服务费的市场价多数按每月2元/㎡收取。一审法院根据当下当地市场行情，认定东城国际小区商业用房物业费每月2元/㎡，并不违反相关法律法规的强制性规定，一审对此认定正确，应予维持。 综上所述，上诉人零三零五公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2462元，由上诉人贵州罗甸华信零三零五酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十七日 法官助理莫波 书记员黄雅菲