河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀96民终93号 上诉人（原审原告）：隆基泰和集团有限公司，住所地河北省高碑店市112线东侧高固路北侧。 法定代表人：魏少军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李江**，女，1983年5月4日出生，汉族，住天津市北辰区。 上诉人（原审被告）：鲁东波，男，1971年9月4日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。 上诉人隆基泰和集团有限公司（以下简称隆基泰和公司）因与上诉人鲁东波租赁合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2020）冀0638民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 隆基泰和公司上诉请求：1、依法撤销一审判决发回重审，或者在查清事实的基础上依法进行改判。2、判决一、二审诉讼费用由鲁东波承担。事实与理由：1、一审法院认定隆基泰和公司请求支付租金350,000.00元已经超过诉讼时效，属于事实认定错误。首先，我方工作人员在租赁期间一直通过电话的形式对鲁东波进行租金的催缴，通过通话的录音显示鲁东波承认拖欠并同意补交相应的租金，一审庭审过程中鲁东波并未对证据形式及真实性提出异议，一审法院也未要求我方提交原始载体进行质证，且我公司现拥有该证据的原始载体。其次，我方租赁给鲁东波的资产系第三人保定市白洋淀温泉城开发有限公司所开发，第三人于租赁期间一直进行租金的催收，按照常理我方不可能不对鲁东波进行催收，而且鲁东波承认租金一直未进行缴纳，租赁期间鲁东波进行了经营，获取了收益，然而不承担期间租金违反民法的公平、诚信原则。2、一审法院认定我方请求支付租金350,000.00元已经超过诉讼时效，属于法律适用错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第二十二条之规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。根据我方提交的证据显示鲁东波亲口承认同意缴纳相应的租金，按照上述规定，在一审庭审过程中鲁东波又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，不应得到法院的支持，一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或在查清事实后改判支持我方的一审诉求。 鲁东波辩称，一审法院认定诉讼时效已经超过，并且判决驳回隆基泰和公司的诉讼请求符合法律规定。一审中隆基泰和公司只出示了一张复制的光盘，并没有出示录制光盘的原始载体，证人也没有出庭作证，无法确定录音的证人的身份。根据证据规则的规定，视频资料应当出示原件，故由于上诉人的证据不合法，法院不予采纳该证据。关于该录音的相关内容，我方并没有明确承诺偿还租金，而是说合同到期了，我投资了几百万，如何解决，这说明双方是存在争议的，因此从证据的合法性和关联性来分析，该证据不足以认定对方主张的诉讼时效问题。因此，一审法院认定事实正确，请求二审依法予以维持。 鲁东波上诉请求：1、鲁东波无需将白洋淀温泉城观光塔返还给隆基泰和公司。2、驳回鲁东波支付隆基泰和公司自2019年10月10日至2020年6月9日的租金93,333.00元（以后按每年租金70,000.00元的2倍计算至返还观光塔之日止）的请求。3、一、二审诉讼费由隆基泰和公司承担。事实与理由：1、双方的观光塔租赁合同已于2019年9月9日期满，双方未再续订租赁合同，因此不存在到期后的租赁费问题。鲁东波因疫情等原因已经一年以上未经营、使用过观光塔了，现在也没有占有、使用观光塔，租赁合同到期了应当视为合同终止。隆基泰和公司可以对观光塔行使收回和对外出租的权利，鲁东波对观光塔的设施投资并不影响隆基泰和公司合同到期后收回租赁权，鲁东波也没有阻拦隆基泰和公司收回观光塔，在租赁合同到期后，隆基泰和公司完全可以收回租赁物，而其在鲁东波没有继续租赁的情况下，仍然收取租金，没有合法理由。2、隆基泰和公司的观光塔出租权其实是转租权，其从保定市白洋淀温泉城开发有限公司承租后转租给了我方，但是隆基泰和公司与保定市白洋淀温泉城开发有限公司的观光塔租赁合同于2019年10月31日终止，且未续订合同，隆基泰和公司已经被保定市白洋淀温泉城开发有限公司起诉终止合同并支付拖欠的租金，因此隆基泰和公司无权再收取我方2019年10月31日后的租赁费，以后每年按70,000.00元的两倍收取租金更是违反法律规定，依法不能成立。即使按照合同约定，如果我方承担的是违约责任，隆基泰和公司主张我方承担到期之后两倍的租金的违约责任，根据《合同法》的规定，违约金高于损失的百分之三十的，就视为违约金约定过高，那么承担双倍租金的约定就违反了《合同法》，即使对方的理由成立，我方的责任亦不能超过造成损失的30%。一审法院在这一问题上存在适用法律错误，请二审法院将返还租赁物后的赔偿责任予以降低和调整。3、因隆基泰和公司对观光塔不具有产权，且其与白洋淀温泉城开发有限公司的租赁合同已经终止，鲁东波与隆基泰和公司的租赁合同也已经终止，故出租人或产权人可以随时收回观光塔的产权，因我方早已经不经营观光塔了，现也没有对观光塔进行占有、使用，故不存在返还的问题。综上，一审法院对此认定事实不清，适用法律错误，望二审予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。 隆基泰和公司辩称：1、一审法院认定我公司未提交证据原始载体，并非认定证据不合法。对于鲁东波声称的证据不合法，我方不予认可。2、鲁东波声称不经营就可以随时收回租赁物，这点我方不予认可。由于双方签订合同规定了租赁期限，在租赁期限内，即便上诉人不经营，租赁合同亦是有效。鲁东波不应以此来主张不缴纳租金。3、双方签订的租赁合同中，已经明确规定了租赁期满，逾期不迁离或不返还租赁物，应当支付双倍租金。该约定是合法有效的，一审中鲁东波也明确表示其安装了电梯等设备设施，其明确表示同意返还，但我方并非随时可以收回该租赁物，因为对方不对租赁物当中投入的设备设施进行处置的话，我方无法对租赁物进行收回。一审中鲁东波对此事实也予以认可。 隆基泰和公司向一审法院起诉请求：1、请求鲁东波支付自2014年至2019年租金350,000.00元整，支付2019年10月10日至2020年6月9日租金94,000.00元（暂时计算至6月9日以后顺延至付清租金之日止）。2、鲁东波退还租赁物观光塔至隆基泰和公司。3、本案诉讼费由鲁东波承担。 一审法院认定事实：隆基泰和实业有限公司（甲方）与鲁东波（乙方）于2014年4月8日签订《观光塔租赁协议书》。协议书约定，甲方同意将位于白洋淀温泉城××段，紧邻温泉城码头的白洋淀温泉城观光塔租给乙方经营使用；租期为5年，自2014年4月9日至2019年10月9日（含六个月的免费装修期）；租金为每年70000.00元，共计350000.00元（含税、但不包括物业费、各种经营管理费用），乙方应于2014年4月8日前支付前两年租金140000.00元，后三年租金于2016年7月1日前付清租金210000.00元；租赁期满乙方交还租赁物，逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金。在租赁期间，乙方产生的一切费用，均由乙方承担，运营全部由乙方负责，并适时进行修护；为了更好地使用观光塔，经甲方同意乙方对观光塔进行适当的修缮，因此产生的相关费用，由乙方自行承担，乙方不能从租金中扣除。鲁东波未履行租赁协议确定的义务，为此，隆基泰和公司诉至一审法院。关于租赁金额350000.00元，隆基泰和公司主张未超过诉讼时效，并提供录音光盘及其文字内容，证实其员工曾在2019年10月1日左右催缴过租金，鲁东波对此不予认可，隆基泰和公司未能提供原始载体予以证明。另鲁东波主张合同约定的逾期双倍支付租金，违反相关法律规定，应当调整至租金的130%，对此鲁东波未能提供证据。另查明，隆基泰和实业有限公司2020年4月15日更名为隆基泰和集团有限公司。庭审中，鲁东波同意返还隆基泰和公司观光塔。上述事实，有双方签订的《观光塔租赁协议书》、营业执照、准予变更登记通知书及庭审笔录予以证实。一审法院认为，隆基泰和实业有限公司2020年4月15日更名为隆基泰和集团有限公司，隆基泰和实业有限公司权利义务应由隆基泰和集团有限公司享有和承担。隆基泰和公司与鲁东波签订的《观光塔租赁协议书》是双方真实意思表示，合法有效，应予认定。双方应按照协议约定履行各自的义务。依据相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效应当自最后一期履行期限届满之日起计算。此笔债务最后一期缴纳日期为2016年7月1日，现隆基泰和公司诉请鲁东波支付租金，已超过诉讼时效三年的期限。故对隆基泰和公司请求鲁东波偿还观光塔2014年4月9日至2019年10月9日租金350000.00元的请求，一审法院不予支持。庭审中，隆基泰和公司提供录音光盘及其文字内容，证实其员工在2019年10月1日左右催缴过租金，鲁东波不予认可。当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体，而隆基泰和公司未能提供，故其提供的录音光盘及其文字内容不能证实其主张成立，一审法院不予认定。2019年10月9日租赁期限已满，鲁东波未返还给隆基泰和公司观光塔，按照双方约定“租赁期满鲁东波交还租赁物，逾期不迁离或不返还租赁物的，应向隆基泰和公司双倍支付租金”，因此鲁东波应当按照合同约定给付隆基泰和公司2019年10月10日至2020年6月9日的双倍租金93333.00元（70000.00元／年÷12个月×8个月×2），以后顺延至返还观光塔之日止。鲁东波以隆基泰和公司子公司保定市白洋淀温泉城心怡房地产开发有限公司与保定市白洋淀温泉城开发有限公司签订的观光塔租赁协议书确定租赁期限为2014年11月1日至2019年10月31日，且没有续约，隆基泰和公司与第三方租赁协议已经终止，其无权向鲁东波收取租金为由，不同意支付隆基泰和公司主张的2019年10月10日至2020年6月9日租金9.4万元。鲁东波的主张与本案不属同一法律关系，一审法院不予采纳。合同约定逾期双倍支付租金，并不违反法律规定，一审法院应予支持。双方就返还观光塔并无异议，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，一审判决：“一、驳回原告隆基泰和集团有限公司诉请被告鲁东波支付2014年4月9日至2019年10月9日租金350000.00元的诉讼请求。二、被告鲁东波返还原告隆基泰和集团有限公司位于白洋淀温泉城××段，紧邻温泉城码头的白洋淀温泉城观光塔，限本判决生效后十日内履行。三、被告鲁东波支付原告隆基泰和集团有限公司2019年10月10日至2020年6月9日的租金93333.00元（以后按每年租金70000.00元的2倍计算至返还观光塔之日止）。限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980.00元，由原告隆基泰和集团有限公司负担2919.00元，由被告鲁东波负担1061.00元。” 本院二审期间，上诉人隆基泰和公司提交证据通话录音一份，旨在证明2020年6月上诉人鲁东波曾在电话中承诺支付拖欠的租金，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第二十二条之规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持，鲁东波再以诉讼时效届满为由进行抗辩的，法院不应支持其抗辩理由。鲁东波质证称其在录音中只是认可分期偿还租金的客观存在，并未承诺同意或者无争议地偿还租金。结合庭审中播放的双方通话录音，鲁东波并未直接承诺无条件地支付租金，而是要与对方进行租赁物优先承租权问题的协商，故对隆基泰和公司提交的录音证据，本院不予采信。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，上诉人隆基泰和公司与上诉人鲁东波在《观光塔租赁协议书》中约定，观光塔租期为五年，2019年10月9日租赁期满；关于租金的支付方式，合同约定租金分两次支付，截至2016年7月1日前付清。2020年6月，出租人隆基泰和公司员工王雄伟向承租人鲁东波催要租金时，已经超过法定诉讼时效期间，针对此问题隆基泰和公司二审提交的录音证据不能对鲁东波曾经承诺无条件还款的情况予以充分证明，故一审法院关于诉讼时效已经超过的认定准确，据此判决驳回隆基泰和公司向鲁东波主张支付350,000.00元租赁费的请求，于法有据。双方在合同中约定租赁期间届满后，若鲁东波方不返还租赁物，其应向隆基泰和公司支付双倍租金，鲁东波对此提出异议，其认为双方约定的违约金数额过高，应予调整。依照法律规定，合同违约金不得超过实际损失的30%，故对于隆基泰和公司诉请的违约金中未超过实际损失30%的部分，本院予以支持。因此，鲁东波应当给付隆基泰和公司2019年10月10日至2020年6月9日的违约金合计60,666.67元（70,000.00元/年×130%÷12个月×8个月），以后顺延至返还观光塔之日止。一审判决由鲁东波按双倍租金的标准向隆基泰和公司支付违约金存在不当之处，本院予以纠正。 综上所述，上诉人隆基泰和公司和上诉人鲁东波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省雄县人民法院（2020）冀0638民初1655号民事判决第一、二项； 二、鲁东波支付隆基泰和集团有限公司2019年10月10日至2020年6月9日的违约金60666.67元（2020年6月9日以后的违约金按每年91000.00元的标准计算至返还观光塔之日止），限于本判决生效后十日内履行； 三、驳回隆基泰和集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3980.00元，由隆基泰和集团有限公司负担2919.00元，由鲁东波负担1061.00元；二审案件受理费10093.00元，由隆基泰和集团有限公司负担7960.00元，由鲁东波负担2133.00元。 本判决为终审判决。 审判长  崔海生 审判员  焦志华 审判员  李 健 二〇二一年四月一日 书记员  曹天雅