中华人民共和国广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22054号上诉人（原审被告）：林忠寰（英文名：ＬＩＭＴＥＯＮＧＫＵＡＮ），男，1943年8月21日出生，新加坡共和国公民。委托诉讼代理人：周百龄，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林文成（英文名：ＬＩＭＢＯＯＮＳＥＮＧ），男，1944年7月3日出生，新加坡共和国公民。委托诉讼代理人：白崇城，上海君拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海峰，上海君拓律师事务所律师。原审第三人：黄印吉（英文名：ＮＧＩＮＫＩＡＴ），男，1949年10月5日出生，新加坡共和国公民。原审第三人：叶建扬（英文名：ＹＡＰＫＩＡＮＹＡＮＧ），男，1968年11月18日出生，新加坡共和国公民。上诉人林忠寰因与被上诉人林文成，原审第三人黄印吉、叶建扬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初6353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林忠寰上诉请求：撤销原审判决要求林忠寰于本判决生效后十日内协助林文成办理房产的转移过户登记手续。改判驳回林文成关于要求林忠寰继续履行房屋买卖协议，协助办理过户登记手续的诉讼请求。事实与理由：一审法院裁判认定事实错误，缺乏证据支撑，适用法律错误，且违反法律规定剥夺林忠寰当庭质证权利。一、一审法院错误适用《物权法》审理本案，未按照《合同法》审查房屋买卖签订及履行情况，以及将当事人之间的“重新约定”认定具有物权变动的法律效力，将房屋买卖合同纠纷与物权权属确认纠纷相混淆，属于适用法律错误。本案是房屋买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》相关债权法律规范，而非《中华人民共和国物权法》的相关规定。一审法院将合同履行的债权法律关系与房屋变动物权法律关系相混同，未按照《合同法》相关规定审查林忠寰与林文成是否达成买卖合同合意，仅根据《物权法》第97条“处分共有的不动产……应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同同有人同意”的规定认定叶茂林和黄印吉有权对涉案房产进行处分，进一步认定林忠寰与林文成也存在房屋的买卖合同关系，将房屋物权变动的物权法律关系与房屋买卖的债权法律关系相互混淆，属于适用法律错误。一审法院认定叶茂林和黄印吉有权对涉案房产进行处分的前提即认定黄印吉为涉案房屋的所有权人，一审法院认定黄印吉拥有房屋产权人的依据为当事人对房产份额的重新约定（见一审判决第6页第4行），根据法律规定当事人之间的该约定并不具有物权变动的法律效力。因此，一审法院首先应审理查明当事人对房产份额的重新约定是否为各方真实意思表示，约定各方是否已经按照房产份额约定实际履行；其次，即便一审法院认定涉案各方履行了房屋份额重新划分的约定，也应当释明黄印吉通过司法程序确认其为房屋所有权人，产生涉案房屋黄印吉物权份额变动效力，进而审查本案物权变动原因行为的实际履行情况。二、一审判决关于林文成“与叶茂林、林忠寰、黄印吉存在涉案房产的买卖合同关系”的认定事实错误，证据不足。本案是房屋买卖合同纠纷，本案的焦点为林忠寰与林文成是否达成买卖房屋一致意见以及林文成是否履行支付房款的义务。1.本案无任何证据证明林忠寰与林文成达成转让涉案房屋的合意。双方既未签署书面房屋买卖合同，也未达成口头买卖协议。且本案中关于房屋售卖合意的证据相互矛盾，即林文成陈述的事实与第三人黄印吉陈述相互矛盾。根据一审庭审林文成的主张，其与林忠寰、叶茂林、黄印吉四人于2003年在叶茂林办公室达成房屋买卖协议，价款为3万新加坡币（人民币15万）。又根据一审法院于2019年2月27日向第三人黄印吉所做的调查笔录第2页“第三人，你是在什么情况下知道这个房子要卖的？”“叶茂林告诉我说他要卖的，当时是我们两个人在叶茂林办公室，叶茂林说要卖给林先生，我说没有问题。……”林文成陈述涉案房屋由四个人在场口头达成协议，但黄印吉陈述仅有其与叶茂林两人沟通该事项，且通过叶茂林口中得知要出售房产事宜。由此可见，本案中唯一关于房屋买卖合意的证据为林忠寰陈述及黄印吉的陈述，除此之外，无任何证据证实林忠寰与林文成达成房产买卖合意，且上述两个陈述之间相互矛盾，不足以采信。2.无任何证据证明林忠寰己收取售房款项。本案中，林文成仅向叶茂林、黄印吉支付相应款项，且款项支付的时间与金额不符合房屋买卖交易惯例。综上，本案既无房屋买卖达成合意证据支撑，且当事人关于房屋买卖合意的陈述证据相互矛盾，林忠寰也从未收取过任何购房款。原审法院仍认定林忠寰与林文成存在房产买卖合同关系、进而判决林忠寰继续履行房屋买卖协议，协助办理过户手续明显缺乏证据支持，属于事实认定错误。三、一审法院违反法律规定对与本案有利害关系的第三人黄印吉进行单方询问，未安排第三人黄印吉出庭接受当面质证，剥夺了林忠寰当庭质证的权利。1.因林文成主张黄印吉是涉案房屋的产权人之一，黄印吉本人亦主张其是涉案房屋的产权人之一，且林文成在庭审时自认其与黄印吉熟识，因此黄印吉与本案有利害关系，法院单方面对其进行询问内容不具有客观性。2.黄印吉作为本案的第三人在庭审前由一审法院对黄印吉进行调查笔录。在黄印吉已明示庭审当天无法出庭的情况下，林忠寰未被通知于调查当日对黄印吉进行当面询问及对其陈述进行质证，剥夺了林忠寰对黄印吉当面质证的权利。被上诉人林文成答辩称：原审法院查明和认定的事实正确，均有相应的证据支撑，适用法律得当无误，林忠寰的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决应当维持。一、林忠寰认为审理买卖合同纠纷案件不应当适用物权法的相关法律规定，实际上就是将物权法与合同法绝对的对立起来，显然是不正确的。打个比方，A拥有房产一处，因死亡，由其继承人B继承，继承人B与C签订了该房屋的买卖合同，该买卖合同及相关权益应不应当被保护？如果按照林忠寰的理解，物权公示的权利人仍为A，不发生物权变动法律效力，故买卖合同不成立了，而不予以保护该合同了，显然是不成立的。林忠寰将公示物权所有人与实际所有人绝对的对立起来，也是不正确的。法律并不否认公示所有权人与实际所有人不同的存在，且要区分保护。物权公示的重大意义就是保护善意的第三人，保障交易的安全性。本案之所以可以认定系争房屋为三人共有，是因为公示权利人自己之间的一个约定，在自己之间发生相应的效力，不存在对抗第三人的问题。该凭证对公示权利人自身即林忠寰产生相应的法律效力。本案根据一审查明的事实还有第三人黄印吉的陈述能够证明当时购买系争房屋的时候三人各出资三分之一，只是由于黄印吉不在国内，故没有登记在黄印吉等三人名下。购得房屋后，叶茂林、林忠寰口说无凭立此为据签署的文件不能简单的说成是一个债权凭证，因为物权并没有发生变动，一开始是三人共有，现在还是三人共有。更准确的说，此凭证印证了三人共有的事实。综上，原审法院认定黄印吉为实际权利人之一，并占三分之一，并进而认定林忠寰与林文成之间的买卖合同成立有事实和法律依据。不属于适用法律错误。二、原审法院认定“林文成与叶茂林、黄印吉及林忠寰买卖合同关系成立有效”有充分的事实及证据支撑，原审法院在判决书中都做了陈述。自2003年涉案房屋便由林文成居住或使用，在此期间，林忠寰既不掌握该房的房产证，也没占有使用该房屋，又不再产生收益。在该等情况下，林忠寰不向任何人主张其权益，特别是在叶茂林死亡后也从未主张其权益的情况足以说明其在2003年已经将该房出售给了林文成。否则没有其他理由能让其在近20年的时间里对该房屋不管不问。综上，原审法院认定该节事实，符合逻辑，且证据充分。关于钱款，林文成已按约定的价格全额支付了款项。至于林忠寰认为没有收到，原审法院对此已作出回应，认为林忠寰可向他人主张。另外根据林文成在原审中提供的证据9，林文成向叶茂林支付2万新币，是因为林忠寰欠叶茂林钱款，以自己在涉案房屋的产权份额抵付相应欠款，全权交由叶茂林处理。因此林忠寰说自己没收到房款认为买卖合同不成立不生效是不成立的。三、法院对黄印吉的调查笔录没有违反法律规定，是法院依据案件情况主动作为以查实相关案情，可以作为定案的依据之一。且黄印吉在调查笔录中的陈述非常客观，可以和开庭查明的事实相互印证。原审第三人黄印吉、叶建扬经本院依法传唤未到庭，亦未陈述意见。林文成向原审法院提出诉讼请求：1.判令林忠寰、叶建扬继续履行房屋买卖协议，协助林文成办理涉诉房屋产权过户变更登记手续（登记价人民币170023元）；2.判令林忠寰承担办理过户手续过程中需由出卖人承担的税款及过户费用；3.诉讼费用由林忠寰承担。一审庭审后林文成撤回了第2项诉讼请求，表示自愿承担办理房产过户过程中的税费等相关费用。原审法院查明：一、涉案房产产权人为叶茂林［份额1/2］、林忠桓［份额1/2］，产权登记时间是1992年6月4日。房产证显示，建购价格211893港元，已交营业税8400港元，城建税84港元，印花税168港元，转让费43893港元。该房产证原件在林文成手中。二、叶茂林、林忠寰于1992年7月28日共同签署文件，文件内容是：“叶茂林与林忠桓为房屋的共同业主，在此证明黄印吉拥有上述房屋1/3之产权。恐说无凭，立此为据。”三、叶茂林于2010年出具《说明》，主要内容是，2003年，叶茂林与林忠寰将房屋卖给林文成，价款为新加坡币三万元（人民币十五万元），已全部付清。因我们是朋友，又有事没有聚在一起办理过户手续，近年准备办理过户手续时，发现林忠恒先生因经营不善，已下落不明，无法联系，导致至今不能前往国土部门办理过户手续。以上情况完全属实，房产应归林文成先生所有。四、林文成称，其于2003年开了新加坡币3万元的支票作为购房款给了黄印吉，黄印吉没有兑现。2007年黄印吉将支票还给林文成，并让林文成重新开出新加坡币1万元的支票。林文成重新开具新加坡币1万元的支票，时间是2007年9月18日，黄印吉已入账。林文成于2009年3月5日向叶茂林开具了新加坡币2万元的支票，作为向叶茂林、林忠寰支付的购房款，叶茂林已入账。五、林文成称其自2003年至今在涉案房产居住。涉案房产所在的湖滨新村物业管理公司出具《情况说明》，证明林文成、叶爱娟自2003年开始在房屋内居住，且电费、物业管理费用均由林文成、叶爱娟缴纳。六、黄印吉称其在开庭时间不能出庭，原审法院于2019年2月27日对黄印吉进行询问，黄印吉确认其和叶茂林均同意将涉案房产卖给林文成，交易价格是新加坡币3万元。七、叶茂林因病于2014年5月17日在新加坡死亡。叶茂林的遗嘱对于其金钱遗赠外剩余遗产的表述为“3.1在支付本人的债项、丧葬、遗嘱管理费用及遗赠后，本人将本人所有未借此遗嘱或此遗嘱的任何修订附件明确处置的无论何种性质及位于何处的动产与不动产，包括本人可能借遗嘱而有处置权的任何财产，赠予本人的儿子叶建扬”。同时，遗嘱明确叶茂林的儿子叶建扬为遗嘱的执行人。八、林忠寰的新加坡身份证显示其中文名为林忠寰，房产信息中登记其名字为林忠桓，林文成提交的《说明》称其为林忠恒。上述林忠寰、林忠桓、林忠恒对应的证件号码一致，故林忠寰、林忠桓、林忠恒为同一人。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产登记的产权人为叶茂林、林忠寰，各占1/2份额。两人共同出具文件，确认第三人黄印吉拥有房屋1/3产权。该文件应视为房产权利人对房产权利份额的重新约定。故黄印吉为涉案房产1/3产权的实际权利人，叶茂林、林忠寰分别占有房屋1/3产权。林忠寰称黄印吉没有支付房款，其与叶茂林、林忠寰之间的房产交易并未完成，黄印吉并非涉案房产共有权人的抗辩，理由不成立。虽然林文成与叶茂林、林忠寰、黄印吉之间没有签订书面的房屋买卖合同，但叶茂林和黄印吉占有涉案房产2/3份额的产权，按照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”之规定，叶茂林和黄印吉有权对涉案房产进行处分。现证据显示，两人均确认2003年将涉案房屋卖给林文成，并收取了转让款新加坡币3万元。林文成亦自2003年至今居住于涉案房产，并持有房地产证原件。因此，林文成主张其与叶茂林、林忠寰、黄印吉之间存在涉案房产的买卖合同关系，原审法院予以确认。林忠寰关于叶茂林无权处分其享有的1/2房屋产权的观点，原审法院不予采纳。若林忠寰因此受到损害，有权追究其他共有权人的赔偿责任。由于叶茂林已于2014年死亡，叶建扬作为叶茂林涉案遗产继承人和遗嘱的唯一执行人，应当承担叶茂林的义务，继续履行涉案房屋买卖合同。故林文成要求林忠寰，叶建扬继续履行房屋买卖协议，协助林文成办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据。产权变更产生的费用由林文成负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：林忠寰（英文名：LIMTEONGKUAN)、叶建扬（英文名:YAPKIANYANG)于本判决生效后十日内协助林文成(英文名：LIMBOONSENG)办理房产的转移过户登记手续。案件受理费3700元，由林忠寰负担。原审法院已查明事实属实，本院予以确认。本院认为，因本案各方当事人均为新加坡共和国公民，本案为涉外房屋买卖合同纠纷，因涉案房产位于深圳市，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律审理。林忠寰上诉主张本案应查明叶茂林、林忠寰、黄印吉对涉案房产份额的约定是否系真实意思表示，如果系真实意思表示，黄印吉应通过司法程序被确认为产权人后再审查本案物权变动原因行为的实际履行情况。叶茂林与林忠寰于1992年7月28日签署协议确认黄印吉拥有涉案房屋1/3产权，林忠寰主张黄印吉未支付房款，不认可该协议系其真实意思表示。本院认为，在黄印吉未支付房款的情况下，叶茂林与林忠寰就签署书面协议确认黄印吉拥有涉案房屋1/3产权，与常理不符，林忠寰亦未能提交充分证据证明其主张，本院认定该协议系当事人真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，该协议自成立时生效。虽然黄印吉未登记为涉案房产的权利人，其对涉案房产的权利不能对抗善意第三人，但是该协议对房产份额的约定在叶茂林、林忠寰、黄印吉三人内部是有效的，对叶茂林、林忠寰是具有约束力的，黄印吉对涉案房产处分的效力是及于叶茂林、林忠寰二人的，林忠寰上诉称黄印吉应通过司法程序确权后再审查本案，其主张不能成立。林忠寰上诉主张林文成与林忠寰未达成转让涉案房屋的合意及林文成未支付购房款。如前所述，黄印吉、叶茂林享有涉案房产2/3的权利份额，其二人处分涉案房产的效力及于林忠寰。叶茂林、黄印吉均确认2003年将涉案房产出售给林文成，并已收取林文成支付的购房款新加坡币3万元。截至本案诉讼开始时林文成占有使用涉案房屋近15年，林文成持有涉案房产的房产证原件，林忠寰从未向林文成主张权利。综合以上事实，本院认定涉案房产的买卖关系存在。至于林忠寰主张其从未同意出售涉案房产及未收取售房款项，本院认为，林忠寰可以另寻法律途径向其他共有人请求赔偿损失。林忠寰上诉主张黄印吉未出庭接受当面质证，剥夺了林忠寰当庭质证的权利。本案一审开庭过程中林忠寰代理人对黄印吉接受调查的笔录已发表了质证意见，故本案一审不存在剥夺其质证权利的情形。综上，林忠寰的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3700元，由上诉人林忠寰承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二一年四月六日书记员 常金勇（兼）附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。