四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5962号 上诉人（原审原告）：高胜，男，1983年11月29日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红燕，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李亚军，男，1964年11月17日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：周艳涛，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁征，女，1968年6月19日出生，汉族，住四川省新津县。 被上诉人（原审第三人）：新津县津佳源房屋信息咨询服务部。经营场所：四川省新津县五津镇复兴街100号。 经营者：徐玉芬，女，1974年9月12日出生，汉族，住四川省新津县。 原审第三人：成都市恒兴房地产经纪有限公司。住所地：四川省新津县五津镇五津东路88号香颐花园3栋1-108、1-1-109。 法定代表人：黄绿秀。 委托诉讼代理人：王杰，男，汉族，1987年3月5日出生，住四川省眉山市彭山区。公司员工。 上诉人高胜因与被上诉人李亚军、袁征、新津县津佳源房屋信息咨询服务部（以下简称津佳咨询部）原审第三人成都市恒兴房地产经纪有限公司（以下简称恒兴房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0118民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法由李俊担任审判长、审判员赵锋、白福群组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高胜上诉请求：1.改判一审判决第二项中李亚军、袁征退还高胜250000元为500000元；2.撤销一审判决第三项“驳回高胜的其他诉讼请求”；3、判令津佳咨询部向高胜退还佣金8000元；4.本案一、二审诉讼费由李亚军、袁征、津佳咨询部承担。事实与理由：一、房屋买卖合同因李亚军和袁征的违约行为导致房屋无法过户被解除，一审法院认定不需按定金罚则承担责任错误。高胜与李亚军、袁征、津佳咨询部签订的房屋买卖合同和补充协议确定房屋于2019年10月1日前办理过户手续，各方签订合同时房屋仅有房屋所有权证，李亚军、袁征承诺仅需一个月左右时间就可以办理不动产权证。但截止目前李亚军、袁征仍未完成不动产权证书的办理，一审法院虽然认定因李亚军、袁征违约导致高胜购买房屋的合同目的无法实现而合同被解除，但又以高胜在签订房屋买卖合同时知晓只有房屋所有权证书，故高胜对李亚军、袁征无法履行合同的义务而导致合同解除存在过错，一审法院前后事实认定矛盾且对法律理解有误。在签订合同时高胜确实知晓房屋只有房屋所有权证，但李亚军、袁征承诺一两个月内办理好以满足过户手续，高胜在按约定履行完义务的情况下，因李亚军、袁征违约，高胜不存在过错，一审判决不需按定金罚则双倍退还适用法律错误。二、一审认定高胜于2019年4月2日支付23万元为第一次付款属于事实认定错误，根据协议约定是“追加定金23万元”，该23万元属定金性质；三、一审法院认定高胜存在过错故无权要求退还佣金错误，房屋交易不能完成津佳咨询部作为专门中介，不仅负有磋商双方签订合同的义务，对房源的真实性也应当负责，一审法院认为津佳咨询部不存在过错是错误的，津佳咨询部承担退还佣金的责任。 李亚军、袁征辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 新津咨询部发表意见称，房屋交付给了高胜，在合同签订的时候告知了只有一个证，另外一个证在办理过程中，但是房屋的价格低于市场价15万元，高胜也知道是单证。津桂咨询部促成了双方交易，不管什么原因都应该扣除佣金，高胜还有3000元没有给。 恒兴房产陈述称，签订合同之前都给当事人说过只有房屋所有权证的问题，不动产权证书因为其他原因没有办理下来，买卖就有争议，现在还没有办理下来。 高胜向一审法院起诉请求：1.判令解除高胜与李亚军、袁征签订的《房屋买卖合同》；2.判令李亚军、袁征双倍返还购房定金合计500000元；3.判令李亚军、袁征支付资金占用利息（以500000元为基数，自2020年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）；4.判令津佳咨询部退还佣金8000元；5.本案诉讼费由李亚军、袁征承担。 一审法院认定事实：2019年3月27日，高胜作为买方与李亚军、袁征作为卖方及津佳咨询部、恒兴公司作为中介方签订了《房屋买卖合同》，约定高胜以550000元的价格购买李亚军、袁征共同所有的坐落于四川省新津县××镇××街××号××栋××单元××层××号房屋（该房屋所属楼盘名称为邮政家属区），产权面积为76.5平方米。合同第四条约定：本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金20000元，第二次买方支付卖方首付款230000元（到产权交易中心受理并出具受理单后）。第三次在买方取得产权证后，过户当日向卖方支付房款300000元。合同第七条约定：买方向中介方支付上述房屋成交总价2%的佣金，计11000元。合同第八条约定：如卖方违约则应双倍返还买方所付定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还。买卖双方任何一方违约，所交定金即转换为违约金，中介费从违约金中提取计11000元。合同第十一条约定：经双方商议于2019年4月10日前做公证时付款230000元，不动产权证下后过完户后给付尾款300000元。上述买卖合同签订当日，高胜通过银行转账备注“定金”的方式向李亚军支付了定金20000元。同日，李亚军、袁征向高胜出具了金额为20000元的定金《收据》。 2019年4月2日，高胜与李亚军签订了《补充协议》，载明：经买卖双方商议在原合同备注条约下，追加定金230000元，约定于2019年10月1日之前去房管局办理过户手续，如买卖双方因个人原因造成无法正常交易，则违约方承担买卖合同上的所有违约责任。双方协商一致同意，卖方于2019年7月1日交房。该《补充协议》签订当日，高胜通过银行转账备注“购房订金”的方式向李亚军支付了230000元。在补充协议尾部，李亚军书写有“今收到高胜230000元，收款人：李亚军，2019.4.2号”。 2019年7月12日至2020年3月2日期间，高胜与袁征通过微信对房屋办证等问题进行了沟通，2019年7月12日袁征在微信中回复“我们这边加紧摧单位几下办”。同日高胜回复“好的尽快嘛”。2020年3月2日高胜回复“你好我想问下那个房子到底怎么弄哦？我小孩儿马上要读书了，我不可能一直等嘛？小孩读不书怎么办？你们还是要想想办法嘛”。 另查明，2019年3月27日，津佳源房屋咨询部向高胜出具《收据》一份，载明：“收到高胜的购房佣金8000元，剩余叁仟过户后支付。”案涉房屋仅取得了房屋所有权证书，因土地未分户，未办理不动产登记证书。 庭审中，高胜陈述，袁征及徐玉芬、恒兴房产公司员工王杰在高胜实地看房时向其介绍了房屋产权情况，该房屋只有房产证，另外一个证暂时办不下来。高胜与李亚军共同陈述案涉房屋不具备过户条件。高胜与李亚军、袁征皆未按照《补充协议》约定的时间前往不动产登记部门办理过户手续。 一审法院认为：本案存在四个争议焦点：1.高胜能否行使法定解除权；2.定金数额及双倍返还定金的诉请能否得到支持；3.佣金是否退还。一审分别评析： 一、高胜能否行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，因李亚军、袁征的原因导致案涉房屋因土地使用权未分户进而无法过户，高胜购买案涉房屋的合同目的已不能实现，故高胜主张解除其与李亚军、袁征签订的《房屋买卖合同》，于法有据，予以支持。一审法院于2020年11月13日向李亚军、袁征送达起诉状副本，故解除通知达到的时间应认定为2020年11月13日。二、定金数额及双倍返还定金的诉请求能否得到支持。高胜与李亚军、袁征签订的《补充协议》就追加定金进行了约定，但签订《补充协议》当日高胜向李亚军转款备注系“购房订金”而非“定金”，同时在《补充协议》尾部李亚军书写的收款内容亦未认可系收到高胜交付的“定金”，结合高胜在第一次向李亚军转款20000元备注“定金”的事实，能够确认高胜当日支付的230000元非定金而系《房屋买卖合同》约定的第二次首付款。因高胜在购买案涉房屋前已知晓案涉房屋存在权利瑕疵，案涉房屋买卖合同客观上存在履行障碍，无法办理过户手续，双方均有过错导致本案合同无法继续履行。故本案不能适用定金罚则，李亚军、袁征应退还高胜定金20000元。因双方《房屋买卖合同》已经解除，为了减轻诉累，高胜支付的230000元购房款应予以退还。对于高胜要求李亚军、袁征支付资金占用利息的请求。双方均有过错导致本案合同无法继续履行，李亚军、袁征有义务及时返还高胜支付的定金及购房款共计250000元，因李亚军、袁征未及时返还该款项，酌定由李亚军、袁征从高胜起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至定金实际退清之日止；3.佣金是否退还。根据《房屋买卖合同》合同第八条约定，买卖双方任何一方违约，所交定金即转换为违约金，中介费从违约金中提取计人民币11000元。因买卖双方都有过错，进而导致买卖双方违约，故高胜主张退还佣金8000元的理由不能成立，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、于2020年11月13日解除高胜与李亚军、袁征签订的《房屋买卖合同》；二、李亚军、袁征于判决生效之日起十日内退还高胜250000元及利息（以250000元为本金，从2020年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至实际退清之日止）；三、驳回高胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4440元，由李亚军、袁征负担2255元，由高胜负担2185元。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。另查明，房屋交付时间到期后，李亚军虽然没有交付房屋，但向高胜支付了4000元租金。高胜购买该房屋其主要目的是自住以及小孩读书。在小孩入学过程中，李亚军进行了相应协调。 本院认为，高胜在本案中签订案涉房屋买卖合同时，成都市已经实施统一的不动产登记，对于仅有房屋所有权证的情形，只有在更换为不动产证书后才能转移登记，而且各方当事人陈述均表明在交易时已经向高胜告知了目前仅有房屋所有权证书。因此，高胜在明知案涉房屋仅有房屋所有权证书的情况下仍签订合同，高胜应当承担案涉房屋可能存在不能完成权属变更登记的风险。高胜称李亚军、袁征已经向其作出不动产变更登记的承诺，即保证完成不动产证书变更登记，从双方的合同来看，虽然明确约定了过户时间，但是确实没有规定由李亚军、袁征不能完成登记客观障碍的责任，即使存在承诺亦不改变当事人之间在签订合同时的风险承担。因此，一审判决不予双倍返还定金并无不当，高胜认为其不应当承担过错的上诉理由不成立。 关于高胜要求返还佣金的诉讼请求。本院认为，中介的主要合同义务促成合同成立，也有义务促进合同开到顺利履行。因此，津佳咨询部作为中介方，对交易存在的风险不能仅仅停留在普通告知基础之上，还应当根据交易材料缺乏的情况向交易双方告知材料缺乏的现实风险。但在本案中，津佳咨询部对此种仅有房屋所有权证而无法办理不动产权转移登记、在过户时会遇到的具体障碍和可能存在的后果等风险并未详细告知高胜，因中介服务存在明显瑕疵，结合本案案情，本院确定由津佳咨询部向高胜返还部分佣金4000元。 综上所述，高胜的上诉请求成立部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市新津区人民法院（2020）川0118民初2226号民事判决第一、二项，即“于2020年11月13日解除高胜与李亚军、袁征签订的《房屋买卖合同》”“李亚军、袁征于本判决生效之日起10日内退还高胜250000元及利息（以250000元为本金，从2020年11月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至实际退清之日止）”； 二、撤销成都市新津区人民法院（2020）川0118民初2226号民事判决第三项，即“驳回高胜的其他诉讼请求”； 三、由新津县津佳源房屋信息咨询服务部于本判决生效之日起10日内退还高胜佣金4000元； 四、驳回高胜的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决确定的方式负担；二审案件受理费5170元，由高胜负担5000元，由新津县津佳源房屋信息咨询服务部负担170元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二一年四月二十三日 书记员 李 青