河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1333号 上诉人（原审原告）：马仓旭，男，1988年3月30日出生，住东光县。 被上诉人（原审被告）：梁云静，女，1963年6月7日出生，汉族，住东光县。 委托诉讼代理人：王帅，河北通和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马迪，河北通和律师事务所律师。 原审第三人：王立忠，男，1977年11月1日出生，汉族，住东光县。 上诉人马仓旭因与被上诉人梁云静、原审第三人王立忠案外人执行异议之诉一案，不服河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马仓旭上诉请求：请求二审法院查明案件事实，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与原审第三人在法院查封涉案房屋之前签订了书面买卖合同，双方对房屋买卖价格约定的是21万元，双方也是以此价格支付的房款。该房到为楼房的顶层阁楼，房屋最低处层高仅为1.8米，房屋价格比正常房屋价格要低得多。原审判决认定涉案房屋交易价格低于市场价格约50%无事实和法律依据，这也不是认定房屋买卖协议不合法和无效的条件。对涉案房屋市价格是多少，人民法院无权直接认定，当事人对房屋市场价格有争议的，应当委托有鉴定资质的司法鉴定机构评估确定。本案为案外人执行异议之诉，房屋价格高低问题不属于本案审理范围。上诉人提交了房屋买卖协议书，双方已经按照协议约定履行完毕，房屋买卖协议的内容并没有合同法规定的合同无效的情形，也未违反法律规定，应属合法有效，原审判决认定事实错误。上诉人与第三人签订房屋买卖协议后，双方已按照协议约定对房屋及房款进行交付，上诉人提交证据可以证实上诉人对涉案房屋已经合法占有有；房屋交易价款已经全部付清，由于不动产登记机关在双方签订房屋买卖协议书后，至法院查封时不能办理过户登记，符合非因买受人的原因未办理过户登记的情形。综上，上诉人提交证据足以排除涉案房屋的执行，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 梁云静答辩称，1、上诉人与一审第三人之间并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。第三人作为房屋出卖人，在一审庭审中多次自认，房屋出售价格为41万元，且根据一审判决查明的事实和第三人自认，涉案房屋在出售于上诉人之时价值约为41万元，因此上诉人与第三人签订的房屋买卖合同价款为21万元属于明显不合理的低价转让，不具有合法性真实性。第三人称房屋以41万元价格出售，但与上诉人签订的房屋买卖合同价款为21万元，是因案外人广意公司免除了其20万元的债务，对此主张第三人并未提交任何证据证实，被上诉人对第三人主张的真实性合法性关联性均不予认可。另上诉人的妻子姬文秀系广意公司的股东，故上诉人与广意公司及第三人之间存在利害关系，存在虚构事实恶意串通损害被上诉人利益的嫌疑，上诉人提交的房屋买卖合同当然不具备合法有效性。同时第三人一审中自认涉案房屋其在2015年以23.5万元价格购入，而其与上诉人在2017年11月14日签订的房屋买卖合同出售价款仅为21万元，该出售价款明显不符合常理，也不符合正常的房产交易习。综上，一审认定事实正确。2、上诉人并未合法占有有涉案房屋。一审中，上诉人提交的物业证明、取暖费、卫生费等收据尚不足以证实上诉人已实际占有涉案房屋，且基于上诉人提交的房屋买卖协议不具有合法有效性，故即使上诉人已占有涉案房屋，也并非法定的合法有效占有，一审判决依据查明的事实认定上诉人未合法占有涉案房屋是正确的。3、上诉人并未支付房屋全部价款。被上诉人对上诉提交的支付房屋价款21万元的证据不予认可，相关证据均不符合证据的三性，退一步讲，即便一审中上诉人提交的借款合同、逾期贷款催收通知书、借款凭证、收条、广意公司出具的证明等证据真实合法有效，那也仅能证实上诉人支付了21万元的房款。根据第三人的陈述，房屋实际成交价款为41万元，上诉人并未举证证实剩余20万元房款的给付情况，也未对此作出合理解释，加之上诉人现有证据不能证实已实际支付房款21万元的情况下，一审判决依据查明的事实认定上诉人未支付房屋全部价款是正确的。4、本案不存在非因上诉人自身原因未办理过户登记的情形。通过一审中上诉人提交的房产证书可以证实涉案房屋已于2016年4月6日办理了房屋登记，房屋登记在第三人名下，既已确权登记在第三人名下，足以证明涉案房屋不存在所谓的土地主体不一致等问题，否则不可能顺利成功办理产权证书。因此涉案房屋上诉人未办理过户登记原因在于其自身怠于行使权利。综上所述，上诉人不具有排除执行的权利，请二审法院驳回上诉、维持原判。 马仓旭向一审法院起诉请求：马仓旭向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决不得执行东光县东兴路东侧富祥小区4号楼3单元602室房产（不动产权证书号东房权证城区字第××号），并解除对该房产的查封；2、确认东光县东兴路东侧富祥小区4号楼3单元602室房产属原告所有；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2016年12月19日第三人王立忠向被告梁云静借款20万元，借期一年，借款月利率2%。借款到期后，王立忠未按期偿还借款本息。2018年3月2日梁云静向本院起诉，本院审理后依法判令王立忠偿还梁云静借款本金20万元及相应利息。判决生效后，王立忠仍未偿还借款，梁云静依法申请强制执行。2018年4月16日，本院依法查封了登记在王立忠名下的房产（东光县东兴路东侧富祥小区4号楼3单元602室），并于2019年10月10日作出执行裁定对上述房产进行拍卖。原告于2019年10月14日对此提出执行异议，本院依法裁定驳回原告的异议。原告对执行异议裁定书不服，故提起案外人执行异议之诉。以上事实由本院（2018）冀0923民初400号民事判决书、（2019）冀0923执恢56号执行裁定书、（2019）冀0923执异23号执行裁定书等证据予以证实，对上述证据本院依法予以采信，对以上事实本院依法予以确认。2、第三人王立忠与陈瑞霞系夫妻关系，涉案房屋系王立忠于2015年10月10日自孙建华处购得，购买价格为23.5万元，并于2016年4月6日过户登记于王立忠名下，系王立忠单独所有。以上事实由王立忠当庭自认、王立忠与孙建华签订的房屋买卖协议书、陈瑞霞出具的承诺函、涉案房屋房产证予以证实，对上述证据本院依法予以采信，对以上事实本院依法予以确认。3、因涉案房屋所在的富祥小区土地存在主体不一致的房地产遗留问题，自2017年1月东光县不动产登记中心设立起，该小区房产暂停办理不动产登记业务，2019年10月23日恢复办理。东光县不动产登记中心系东光县自然资源和规划局的内设机构，不具备法人资格，没有独立的公章。以上由东光县自然资源和规划局出具的情况说明及本院庭后了解核实的情况予以证实，本院依法予以确认。4、原告马仓旭与姬文秀系夫妻关系，姬文秀与马文荣系广意公司的股东，以上由马仓旭与姬文秀的结婚证、原告马仓旭在本院（2019）冀0923执异23号案件中提交的广意公司专用股金单及成员入股业务凭证予以证实，本院依法予以确认。5、2015年11月15日，第三人王立忠向广意公司借款15万元，借期一个月，月利率为27‰，2016年10月13日广意公司向王立忠进行催收，此时该笔借款已逾期9个月，尚有借款本金15万元及利息4.25万元未能偿还。2017年11月14日，原告马仓旭与第三人王立忠签订房屋买卖协议，约定王立忠将涉案房屋以21万元的价格出售于原告马仓旭。原告马仓旭向王立忠交付现金1万元、马仓旭的妻子姬文秀向王立忠转账5万元、剩余15万元以姬文秀在广意公司的股金单11万元及马文荣的股金单2万元抵顶王立忠向广意公司的借款15万元的方式支付。王立忠向马仓旭出具了收条，并将涉案房屋交付给马仓旭。自2017年11月15日起，涉案房屋的物业费、卫生费、取暖费、清化粪池费等均由马仓旭支付。以上事实由原告提供的借款合同、逾期贷款催收通知书、借款凭证、银行转账凭证、收条、广意公司出具的证明、富祥小区物业管理办公室提供的证明、取暖费、卫生费等费用的收据5张等予以证实，本院依法予以确认。证人张某、刘某未出庭作证，对其证言本院依法不予采信。6、涉案房屋在马仓旭与王立忠签订买卖协议的时段价值41万元左右，王立忠以23.5万元的价格买入该房屋，却以21万元的价格出售给马仓旭，是因为广意公司承诺给其免除20万元的债务。以上由第三人王立忠当庭自认予以证实，原告马仓旭也未提出相反意见，本院依法予以确认。 一审法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告马仓旭作为一般买受人对登记在第三人王立忠名下的涉案房屋提出异议，请求排除执行，应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二、在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因原告自身原因未办理过户登记。本案中，就第一个条件，原告与第三人于2017年11月14日签订房屋买卖协议，涉案房屋于2018年4月16日被法院查封，即买卖协议签订于法院查封之前。但是，根据庭审查明的事实，涉案房屋在出售于原告之时价值约41万元，第三人表示以21万元的价格与原告签订房屋买卖协议，是因为广意公司另外免除了第三人20万元的债务，可见第三人的真实意思是以41万元的价格出售房屋而不是21万元。此外，第三人将涉案房屋以低于市场价约50%的价格出售于原告，该价格明显过低，且第三人未就“免除的20万元债务”是否真实合法有效、是否确已免除及与本案是否有关联提供证据予以证实，对其免除20万元债务的陈述，本院依法不予采信。原告主张房屋价格问题不在本案审查范围，但未就房屋价格做出合理解释，结合原告妻子姬文秀系广意公司股东的情形，原告、第三人及广意公司与涉案房屋价格存在利害关系，原告提供的证据不足以证实涉案房屋买卖协议合法有效。就第二个条件，原告提供的物业出具的证明、取暖费、卫生费收据等足以证实第三人已经将涉案房屋交付原告占有，但合法占有系基于真实有效的不动产买卖合同的占有，本案中，原告提供的证据不足以证实涉案房屋买卖协议合法有效，故也不足以证实原告对房屋的占有是合法占有。就第三个条件，结合借款合同、逾期贷款催收通知书、借款凭证、银行转账凭证、收条、广意公司出具的证明等证据，足以证实原告已经支付21万元房款。但是，因涉案房屋交易时价值约41万元，原告及第三人均未举证证实“免除的20万元债务”是否真实合法有效、是否确已免除及与本案是否有关联，原告支付的价款远低于涉案房屋实际价值，故本院依法认定原告未支付全部价款。就第四个条件，结合东光县自然资源和规划局出具的情况说明及本院庭后了解核实的情况可以确认，涉案房屋于本院查封时仍不能办理过户登记。综上所述，原告提供的证据不足以证实其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，原告请求判决不得执行涉案房屋并解除对该房产的查封并确认涉案房屋归原告所有证据不足，本院依法不予支持。遂判决：驳回马仓旭的诉讼请求。案件受理费4450元，由马仓旭负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于涉案房屋价款数额、及上诉人马仓旭是否支付全部价款的问题，上诉人马仓旭提供与王立忠签订的房屋买卖协议中，约定楼房成交价为21万元，并主张21万元是转账5万元、现金1万元，替王立忠偿还广意公司欠款15万元，共计21万元。但第三人王立忠在原审庭审中多次陈述涉案房产款项为41万，其中广意公司给其免除20万元债务，而对于免除20万元债务的证据，上诉人马仓旭及第三人王立忠均未提供证据，也无相关约定。因此，上诉人马仓旭的主张、房屋买卖合同的约定与第三人王立忠主张的房屋价款不一致。另结合第三人王立忠于2015年10月10日向案外人孙建华购买房屋的价款为23.5万元，原审认定上诉人支付的价款远低于涉案房屋的实际价格，上诉人未支付全部价款的事实，并无不当。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人马仓旭不具有足以排除执行的民事权益，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由上诉人马仓旭承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李美华 审判员 郭亚宁 二〇二一年四月二十一日 书记员 王 新