重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初246号原告：重庆公运东盟国际物流有限公司，住所地重庆市巴南区盛保路567号，统一社会信用代码91500113582845723M。法定代表人：曾意，总经理。委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭珂，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆鑫任达国际物流有限公司，住所地重庆市巴南区南彭公路物流基地环道东路6号，统一社会信用代码91500113MA5UUFKW7Q。法定代表人：唐均华，总经理。委托诉讼代理人：田树红，重庆市梁平区中心法律服务所法律工作者。原告重庆公运东盟国际物流有限公司（以下简称公运公司）与被告重庆鑫任达国际物流有限公司（以下简称鑫任达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公运公司委托诉讼代理人林卯、彭珂，被告鑫任达公司委托诉讼代理人田树红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公运公司向本院提出诉讼请求：1、判令鑫任达公司向公运公司支付租金68730元，管理费13530元，电费2682元，合计84942元；2、判令鑫任达公司向公运公司支付自2020年10月1日起至2021年2月8日止，共130天的房屋占用费，合计金额11310元；3、判令鑫任达公司向公运公司支付截止2020年10月1日的违约金67797.04元及以84942元为基数，按照每日万分之五计算至付清全部租金、管理费及电费为止的逾期付款违约金；4、判令鑫任达公司承担墙面修复费用1300元；5、判令鑫任达公司支付公运公司律师费5000元；6、本案诉讼费由鑫任达公司承担。事实及理由：2017年9月30日，公运公司与鑫任达公司签订《重庆东盟国际物流园写字间租赁合同》（以下简称租赁合同），约定公运公司将其所有的位于重庆市巴南区重庆东盟国际物流园D区XXX房屋（以下简称案涉房屋）出租给鑫任达公司办公使用。2018年6月29日，双方签订《重庆东盟国际物流园写字间租赁合同补充协议》，将案涉房屋租金及管理费予以调整。合同履行过程中，鑫任达公司自2018年1月起开始拖欠租金、管理费及电费，并在2020年9月30日租赁期限届满后未搬离房屋，公运公司遂提出诉讼。鑫任达公司辩称：双方签订租赁合同及补充协议属实。公运公司曾于2020年1月16日向鑫任达公司出具承诺，只收取截止2019年12月31日的租金等费用，故鑫任达公司应按此承诺书支付租金等费；案涉房屋已在诉讼中返还公运公司，且鑫任达公司自2018年7月起未使用案涉房屋，不应支付房屋占用费；公运公司诉请违约金过高，远超案涉房屋租金，不应得到支持；墙面修复费用过高，只同意承担300元；律师费应由公运公司自行承担。公运公司围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、租赁合同及补充协议、鑫任达公司出具的《承诺书》、欠缴费用的增值税发票、电费抄表明细、欠缴费用清单、催款函、律师函、《法律事务委托合同》、律师费发票、银行凭证、报价函、离场交接验收表，鑫任达公司提交了工商登记信息、微信聊天记录、承诺书，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：公运公司系案涉房屋所有权人。2017年9月30日，公运公司与鑫任达公司签订租赁合同，约定公运公司将案涉房屋出租鑫任达公司办公使用，房屋面积58平方米，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日；租赁期内以建筑面积收取租金及管理费，租金80元/月，按季度支付；管理费5元/月，按月支付；电费按每度1、5元收取，按公运公司安装的独立电表计量计算；公运公司有权收取租金和代收电费等费用；鑫任达公司不按时足额交纳租赁费、电费等，每延期一天按欠交的万分之五支付滞纳金；合同期满，双方未签订续租手续，鑫任达公司又拒不归还办公用房的，依合同终止前办公用房的租金为标准，每逾期一天，按原租金的两倍向公运公司支付强占费，直至鑫任达公司退还办公用房并经公运公司验收合格为止。2018年6月29日，双方签订补充协议，商定自2018年7月1日起，租赁费由80元/平方米/月调整为35元/平方米/月，管理费由5元/平方米/月调整为10元/平方米/月，其他仍按原合同执行。合同履行过程中，鑫任达公司于2019年12月31日向公运公司出具《承诺书》，确认该公司差欠公运公司截止2019年12月31日租金50460元，管理费8310元，截止2019年12月10日水电费2673元，并承诺于2020年4月30日前分两次付清欠费，每逾期一天，按差欠金额的千分之五支付违约金；若鑫任达公司未按约定付款，将承担一切法律后果及赔偿所有经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。因鑫任达公司未按约履行付款义务，且在租赁期限届满后未向公运公司交还案涉房屋，公运公司于2020年10月10日与重庆静昇律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该律师事务所在本案一审诉讼中担任代理人，并支付律师费5000元。审理中，公运公司与鑫任达公司于2021年2月9日完成案涉房屋的交接验收，并于验收时确认房屋墙面粘胶破坏面积为12、77平方米。本院认为，公运公司与鑫任达公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公运公司按约向鑫任达公司交付案涉房屋，鑫任达公司亦应按约支付相应租金。在双方约定的租赁期内，鑫任达公司自2018年4月1日起即存在欠付租金及管理费、电费的行为，根据双方合同及补充协议约定，截止2020年9月30日租赁期限届满，鑫任达公司累计差欠公运公司租金68730元（50460元+58平方米×35元/平方米/月×9月），管理费13530元（8310元+58平方米×10元/平方米/月×9月），电费2682元，合计84942元，现公运公司诉请支付，本院予以支持。另据双方合同约定，鑫任达公司在合同期满又未签订续租手续情况下，不归还案涉房屋时应按原租金的两倍支付占用费。案涉房屋于2021年2月9日完成验收并交付公运公司，现公运公司以合同约定租金标准要求鑫任达公司支付2020年10月1日至2021年2月8日共计130天的房屋占用费，系其对诉讼权利的处分，本院予以尊重，但合同中并无管理费亦纳入占用费计算的约定，故本院认定鑫任达公司在合同履行期限届满后的占用费为8796.67元[（35元/平方米/月×58平方米÷30天）×130天]。对于公运公司请求的违约金问题，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。本案鑫任达公司未按约支付租金，在公运公司不能证明其实际损失的情况下，鑫任达公司逾期付款的后果即造成公运公司资金被占用的损失，故本院根据公平原则，结合鑫任达公司要求调整双方约定违约金的请求，将鑫任达公司欠付公运公司租金导致的违约金调整为截止2020年9月30日租赁期间的违约金按其累计差欠租金、管理费及电费总额的20%即16988.40元（84942元×20%），租赁期届满后的违约金以84942元为基数，自2020年10月1日起至款项付清之日止，按每日万分之二计算。对于公运公司主张的墙面修复费用1300元，其依据仅为房屋物业管理部门的报价，该费用并未实际产生，本院不予采信。但结合双方验收房屋时已经确认墙面存在粘胶损坏的客观事实，以及鑫任达公司庭审中关于修复费用300元的自认，本院对公运公司主张的墙面修复费用支持300元。对于公运公司主张的律师费5000元，有鑫任达公司于2019年12月31日《承诺书》的确认，因鑫任达公司逾期付款导致本案诉讼发生，公运公司为本案诉讼已实际支出该费用，应由鑫任达公司承担。鑫任达公司关于公运公司曾承诺只收取截止2019年12月31日的租金等费用的抗辩，并无相关证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆鑫任达国际物流有限公司支付原告重庆公运东盟国际物流有限公司房屋租金68730元、管理费13530元、电费2682元，合计84942元；二、被告重庆鑫任达国际物流有限公司支付原告重庆公运东盟国际物流有限公司房屋占用费8796.67元；三、被告重庆鑫任达国际物流有限公司支付原告重庆公运东盟国际物流有限公司截止2020年9月30日的违约金16988.40元，并支付以84942元为基数，自2020年10月1日起至款项付清之日止，按每日万分之二计算的违约金；四、被告重庆鑫任达国际物流有限公司支付原告重庆公运东盟国际物流有限公司墙面维修费300元；五、被告重庆鑫任达国际物流有限公司支付原告重庆公运东盟国际物流有限公司律师费5000元；六、驳回原告重庆公运东盟国际物流有限公司的其他诉讼请求。上述款项，限被告重庆鑫任达国际物流有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内履行，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370.44元，减半收取计1685.22元，由被告重庆鑫任达国际物流有限公司负担（此款原告重庆公运东盟国际物流有限公司已自愿垫付，被告重庆鑫任达国际物流有限公司在履行前述义务时一并支付原告重庆公运东盟国际物流有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  廖 凯二〇二一年四月二日法官助理  陈 余书 记 员  谢爽尔