湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1033号原告：株洲日盛物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路232号广电局办公楼六楼。法定代表人：周训文，总经理。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起申诉，撤回起诉，放弃、变更诉讼请求，和解、调解，申请执行，提交、签收、受领本案诉讼文书，代为收取案款等。委托诉讼代理人：李梦蝶，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：唐庆，男，1989年2月17日出生，汉族，住湖南省南县。原告株洲日盛物业管理有限责任公司（以下简称“日盛物业公司”）诉被告唐庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日盛物业公司的委托诉讼代理人袁志刚、李梦蝶、被告唐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠物业服务费7252元（截止到2020年8月31日），并按约支付违约金1813元（原告已主动降低违约金），共计9065元；2.判告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系湖南省株洲市芦淞区株董路城南星座小区提供前期物业管理服务的物业服务企业，被告系该小区4栋1809号房业主。自2015年7月1日起，被告即无故拖欠物业服务费，虽经原告多次催要，被告至今仍未支付分文。截止2020年8月31日时止，被告尚欠原告物业管理费7252元，违约金1813元（原告已主动降低违约金，按欠款的25%计算），共计9065元。根据《城南星座前期物业管理服务协议》第十条第四点的约定：业主（被告）违反该合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。鉴于被告拒不交费的行为已严重损害小区全体业主的利益，降低了整个小区品质，为保证小区物业管理工作的正常运转，特诉至法院，望判如所请。被告唐庆答辩称，被告家中漏水已经漏了九年，在这期间我们也一直在跟物业公司沟通。即使这样被告也交过一段时间的物业费，直到漏水情况变得非常严重并且物业也没有派人来修，所以被告才采取拒缴物业费的方式维护被告的权益。在五年内开发商修过一次，屋顶在五年内由开发商修过一次，在2016年物业公司也修过一次屋顶，内部没有修过。直到现在被告家中卧室还有漏水情况，物业公司也没有修过。2020年3月23日，原告到被告家检查房屋漏水问题，答应及时解决或协商赔偿，可至今没有结果。被告于2017年11月6日缴纳了964元，2018年交了物业费没有保留收据，具体交了多少忘记了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的2018年的物业管理合同、城南星座服务标准不清楚，因物业合同系业主委员会与物业公司签订，本院予以采信，服务标准证明收费的标准予以采信。原告对被告提交的收据、照片、微信聊天记录的真实性无异议，对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告日盛物业公司系株洲市芦淞区城南星座小区的物业管理单位，由其为业主提供物业管理服务，被告唐庆系该小区4栋1803号房的业主，该房屋建筑面积为132.81平方米。2009年12月25日，原告日盛物业公司（甲方）与被告唐庆（乙方）签订《城南星座前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务内容：房屋共有部位的维护和管理。交通秩序与车辆停放，无车辆乱停放现象，交通秩序良好。房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修小补不超过48小时，急修一小时到场，根据维修复杂情况解决。每季末15日内交纳下季度物业服务费。小高层住宅每月1.08元/㎡，车库、杂物间每月0.5元/㎡，二次供水加压费每立方0.3元。本小区成立业主委员会并与物业公司签订新的《物业服务合同》生效后，本协议自然终止。乙方不按约定交纳费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。被告于2009年12月25日出具承诺书，承诺遵守《临时管理规约》，该规约关于物业的维修养护约定，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。2014年原告与业主委员会签订了《城南星座物业服务合同》，约定，业主须于2014年3月31日前预交2014年上半年的物业服务费用，以后每次需提前20日，按半年度预先支付物业服务费。物业费高层住宅每月1.08元/㎡，代收水费1.85元/吨，二次供水加压电费0.6元/吨，二次供水服务费0.15元/吨。乙方服务达不到约定的服务内容和质量标准，应当按当月收取物业费的千分之一的标准向业主支付违约金，业主或使用人未按时足额交纳物业服务费，按每延期一天，应缴金额的日千分之一的标准向乙方支付违约金。2018年5月30日，原告（乙方）与业主委员会（甲方）签订了《城南星座物业管理委托服务合同》约定，甲方委托乙方管理服务的事项，本物业房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，本物业区域内车辆停放、疏导的管理。高层住宅每月1.08元/㎡，二次供水加压电费0.5元/吨，每季度首月15日前交当期物业费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取违约金，房屋共有部位的小修、养护费用在物业管理服务费用中列支，大、中修费用、更新改造费用等，在专项维修资金中列支。乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权通过相应程序要求乙方承担责任，在双方协商或生效法律文书明确责任前，甲方无权以拒交、少交物业服务费等费用进行对抗或抵制其交费义务。逾期超过三个月仍拒缴费用的，乙方有权依据《合同法》第六十七条规定，暂停向甲方提供相关的物业服务。原告的服务标准中，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，及时修理。被告的房屋系顶楼，被告接收房屋后的居住期间，因屋顶漏水，建设单位进行了屋顶维修和室内粉刷，2016年建设单位对屋顶又维修了一次。2018年原告对被告房屋上的屋顶进行了维修。2020年2月，被告对原告的房屋进行查看，发现仍有少量漏水处。被告以房屋漏水的问题没有得到解决为由，自2015年7月1日起至2020年8月31日止，被告拖欠物业管理费，期间被告于2017年11月6日交纳物业服务费（2017年7月-2017年12月）861元。后经原告催缴仍拒不交纳物业服务费，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费7252元及逾期违约金。原告与城南星座业主委员会签订物业服务合同，由原告为城南星座小区提供物业管理服务，该合同依法对被告具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。被告提出2018年度的物业服务费已经交纳了，但未提交证据予以证实，对被告的辩解不予采信。自2015年7月1日起至2020年8月31日（62个月），被告按约应交纳物业服务费8892.96元（1.08×132.81×62），扣减2017年11月6日交纳的2017年7月-2017年12月期间的物业服务费861元，尚欠8031.96元。被告提出小区服务没有到位，把羽毛球场改为停车场的问题。依据《物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。原告提交的业主委员会的申请公共建筑和共用设施改造的报告系2017年5月3日出具的，在未按照《物业管理条例》第四十九条规定的法定程序办理之前，原告应该对羽毛球场的停车进行管理，禁止业主在羽毛球场停车。而在2015年原告将羽毛球场改变用途为停车场并经营收取服务费。原告未能按服务内容对被告反映的房屋漏水问题及时进行维修，鉴于原告未能按照约定的服务内容进行服务，存在部分违约情形，对于被告的抗辩，可以减少被告的物业服务费，故本院酌定被告支付欠缴物业管理费为6425.57元。被告拒交物业服务费系事出有因，故对原告的逾期违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告唐庆于本判决生效后十日内向原告株洲日盛物业管理有限责任公司支付自2015年7月1日起至2020年8月31日止的物业服务费6425.57元；二、驳回原告株洲日盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告株洲日盛物业管理有限责任公司负担8元，被告唐庆负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐春艳二〇二一年四月二日书记员  周心怡附：审理本案引用相关法律依据《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。