河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民初31号原告：侯得林，男，汉族，1985年4月30日出生，住河南省鲁山县。被告：翁立群，男，汉族，1964年1月12日出生，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：王昊，国浩律师（郑州）事务所律师。冯培源，国浩律师（郑州）事务所律师。第三人：平顶山市大鹏房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区文园路汇金时代广场1号楼4楼401室，社会统一信用代码：9141004007583900303.法定代表人：陈明阁。委托诉讼代理人：翟天鹏，河南前行律师事务所律师。第三人：陈明阁，男，汉族，1959年8月14日出生，住河南省平顶山市。第三人：田玉霞，女，汉族，1962年7月20日出生，住北京市门头沟区。原告侯得林与被告翁立群、第三人平顶山市大鹏房地产开发有限公司（以下简称大鹏公司），第三人陈明阁、田玉霞案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开审理本案。原告侯得林，被告翁立群的委托诉讼代理人王昊、冯培源，第三人大鹏公司的委托诉讼代理人翟天鹏到庭参加诉讼。第三人陈明阁、田玉霞经法庭依法传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯得林向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于鲁山县盛世华城1号楼2单元6层3号房屋的强制执行，并解除查封扣押。2、要求翁立群承担一切诉讼费用。事实和理由：2014年2月24日原告与大鹏公司签订了房屋买卖协议，大鹏公司将其位于鲁山县盛世华城1号楼2单元6层3号房屋87.5平方米商品房以总价款268613元出卖给原告,合同签订后原告支付80613元的首付款，并缴纳杂费、维修基金等19586元及面积差1474元、按揭款188000元在2014年5月23日由中国银行鲁山支行直接找至平顶山市大鹏房地产开发有限公司（帐号:25×××81)，第三人将诉争房产交付给原告占有至今、根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同、除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告已取得该房屋的所有权。被告翁立群系执行案件的申请人，在执行程序中被告翁立群作为申请人向鲁山县人民法院申请对原告具有所有权××房产（××鲁山县盛世华城1号楼2单元6层3号87.5平方米商品用房）申请执行,原告对鲁山县人民法院的执行提出案外人异议，贵院于2021年3月12日作出（2021）豫04执异第27号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请、原告认为，原告与第三人的合同真实有效，且合同双方均应履行合同履行义务，故盛世华城1号楼2单元6层3号房屋的所有权归原告所有。翁立群辩称，同质证辩论意见。侯得林的证据不符合法律规定的可以排除执行的情形，且其在异议程序中隐瞒重要证据，导致本案执行异议之诉，过错在于其及大鹏公司，诉讼费用应由大鹏公司承担。第三人平顶山市大鹏房地产开发有限公司称，侯得林的证据能够证明其在案涉房屋查封前已通过购买占有该房屋，大鹏公司已将审批手续交至房管局，但房管局一直没有办证，导致我们没有给业主办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯得林向法庭提交以下证据：证据1，商品房买卖合同一份；证据2，按揭贷款登记合同一份；证据3，住房贷款合同一份；证据4，付款转账凭证3份；证据5，首付款收据一份；证据6，杂费收据一份；证据7，水电费收据21份；证据8，空调使用协议一份；证据9，装修管理协议1份；证据10，物业管理服务合同一份。以上证据证明房子我已经购买，并且网签，已经入住，我对房屋享受所有权，翁立群不能执行我的房屋。翁立群质证称，对证据1-5真实性无异议。对证据6-10真实性有异议，其中杂费、水电费收据没有支付凭证相佐证，且出具主体为物业公司，与本案第3人存在密切关联关系，被告不予认可。不能证明原告实际占有使用案涉房屋。其中证据八九十仅为原告与物业公司之间签订的相关协议，并无证据证明实际履行，且原告也未提供实际装修入住的其他证据，不符合异议复议规定第28条，在人民法院查封前占有使用房屋的情形，且根据原告所述，其于2014年购买案涉房屋，至今长达七年时间，未提供非因己方原因不能办理产权登记的相关证据，其虽然提供了相应的按揭贷款合同、购房款转账凭证，但不符合法律规定能够排除执行的情形，依法应当予以驳回。大鹏公司未发表质证意见。翁立群向法庭提交以下证据：证据1，群众在“人民网-领导留言板”网站上就“鲁山县房产开发商延期交房”问题向平顶山市市长张雷明留言、鲁山县政府就该问题进行回复的打印件一份，拟证明盛世华城小区因开发商资金紧张，无法施工，延期交房情况属实，鲁山县政府回复时间为2020年9月28日。证据2，案外人在执行异议阶段提交的证据复印件一份，拟证明其提交的证据不符合《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，其对案涉房屋享有的权利不能排除执行。大鹏公司质证称，证据1与本案没有关联性，涉案房屋已经交付并且实际入住。证据2案外人在执行阶段提交的证据是真实的，第三人予以认可，涉案房屋现由侯得林实际居住，合法拥有所有权，足以排除查封。侯得林未发表质证意见。大鹏公司向法庭提交以下证据：鲁山盛世华城合同审核表、商品房买卖合同、收据各一份，拟证明2014年2月24日侯得林与大鹏公司签订合同购买涉案房屋，该日期早于涉案房屋查封日期。翁立群质证称，对证据1合同审核表真实性不予认可，审核表上无任何单位签章确认，所有重要信息均为手写，事后很容易补签，形成时间无法确定，即使为真，该审核表也系侯得林购买房屋一种意愿，而非双方合意，明显不能认定为书面买卖合同，根据商品房买卖合同司法解释第5条的规定，该份证据不具备商品房销售管理办法第16条中规定的商品房买卖合同应该具备的要素，该审核表不能认定为房屋买卖合同。证据1中的收据真实性不予认可，收据上涉及金额共80613元，金额较大，无其他转账凭证予以佐证，且收据为手写，无任何单位签章确认，事后很容易补签，形成时间无法确定，即使该收据为真，也仅证明了侯得林向大鹏公司支付了首付款，且不足房屋价格的50%。商品房买卖合同真实性不予认可，该合同为复印件，也非房地产管理部门指定的有备案编号的备案合同，即使为真，该合同第6条明确约定房屋价款支付方式为首付加按揭，第三人提供的证据即使为真，也仅有首付收据，无后续款项支付证据，不满足执行异议复议规定第28条中支付全部价款或将剩余价款按人民法院交付法院，也不满足29条中购买房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，及支付价款超过50%的规定。对于本院于2021.4.20日现场走访案涉侯得林居住房屋的笔录和照片，翁立群称，对走访笔录真实性无异议，但对被走访人关于购买人户主、购买时间、入住时间等相关陈述不予认可，须有相应证据证明。且该组证据系案涉房屋现状的反映，根据执行异议复议规定第28、29条的规定，案外人需证明其在查封前已占有或其购买房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋并满足该两条其他条件的情况下，才能排除执行，案涉房屋直接影响原告自身利益，恳请法院严格依照法律规定予以审查，并支持原告的诉讼请求。大鹏公司称对真实性没有异议，笔录中侯得林说2014年买房子，以上我们已经提供侯得林与大鹏公司的合同以及合同审核表，收据，能证明在涉案房屋查封前侯得林已经通过买卖占有该房屋。本院根据各方的诉辩意见、举证质证和庭审调查，认定本案事实如下：2014年2月24日，侯得林与大鹏公司签订《盛世华城合同审核表》一份，载明以268612元的价格认购案涉房屋，按揭付款，首付款80613元，贷款18.8万元。侯得林缴纳首付款80613元及杂费、维修基金1.0687万元，大鹏公司出具了收到首付款80613元的收据，并在上述审核表上注明了杂费、维修基金的缴纳情况。同日，侯得林与大鹏公司签订了《商品房买卖合同》，关于房款支付的约定同《审核表》所载。2014年5月13日，侯得林与贷款人中国银行股份有限公司鲁山支行、保证人大鹏公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。被告翁立群在与大鹏公司、陈明阁、田玉霞合作合同纠纷一案中，申请鲁山县人民法院对大鹏公司的财产进行保全，鲁山县人民法院于2019年6月27日作出（2019）豫0423财保33-1号民事裁定，查封了大鹏公司名下部分房产，包括本案所涉盛世华城1号楼2单元6层3号房屋，进入执行程序后，本院于2020年1月18日作出（2020）豫04执296号执行裁定，对上述房产进行评估、拍卖。原告侯得林提出执行异议，2021年3月12日，本院作出（2021）豫04执异27号执行裁定，驳回了侯得林的异议，侯得林提起本案执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是：侯得林就涉案房屋是否享有排除执行权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案在卷证据表明案涉房屋于2019年6月27日被查封。庭审中，侯得林和大鹏公司提供了购房款收据、商品房合同，对房屋的买受人信息、位置、价格等均予以明确载明，应视为侯得林和大鹏公司之间已形成合法有效的合同，且侯得林已经交纳了首付款，有侯得林大鹏公司出具的收据为凭。随后，侯得林与大鹏公司签订了水源热泵中央空调使用协议、前期物业管理服务合同等。经本院现场走访，侯得林已将案涉房屋进行装修并实际入住，侯得林另向本院提交了其于2016年8月12日缴纳的面积补差、维修基金、中央空调初装费等费用共计21060元，2017年4月11日、2018年12月14日、2018年12月26日、2019年1月17日、2019年1月21日、2019年7月23日的电费，2017年4月8日、2018年8月28日、2019年1月16日、2019年3月5日、2019年5月20日、2019年7月23日2020年3月26日的水费及2020年3月26日的电动车门禁卡费用，上述费用缴纳均有平顶山市逸居物业股份有限公司出具的收据为证。上述证据形成完整的证据链条，能够证明侯得林于案涉房屋查封前已从大鹏公司交纳全部购房款购买了案涉房屋，且已实际占有居住的事实。侯得林虽未取得案涉房屋的房产证，但其曾多次找大鹏公司协调办理房产证一事，对此，大鹏公司称其向房产局申请办理房产证一直未果。从侯得林和大鹏公司的陈述可知，侯得林未办理房屋过户登记，非因侯得林所致。综上，侯得林对案涉房屋享有的合法民事权益应受保护，足以排除本案申请执行人翁立群的强制执行。综上所述，侯得林请求停止执行案涉房屋的起诉理由可以成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行鲁山县盛世华城1号楼2单元6层3号房屋。案件受理费5329.00元，由翁立群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  刘艳丽审判员  李 波审判员  李 勇二〇二一年四月三十日法官助理郭洋洋书记员陈茜