四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川13民终756号 上诉人（原审被告）：杜荣春，男，汉族，生于1958年1月15日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：邱中淳，四川中淳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜涛，男，汉族，生于1996年11月6日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：罗小琼，女，汉族，生于1973年1月4日，住四川省西充县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所律师。 上诉人杜荣春因与被上诉人杜涛、罗小琼合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜荣春向本院上诉请求：1.撤销原判，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定的事实错误。（一）2010年3月26日签订的《合作建房协议》因约定的解除条件成就而予以解除，双方又于2014年3月20日重新签订的《合作建房协议》，第二份协议的内容已覆盖了第一份协议的内容，并对第一份协议中还住房的位置和面积进行了变更。签订第一份协议前，被上诉人与案外人金天置业有限公司达成一致，将其农村宅基地交与案外人金天置业有限公司进行开发，被上诉人罗小琼在金天置业公司征用土地的宗地图上亲笔签名予以证实。为此，西充县规划建设部门将其宅基地纳入金天置业有限公司土地征用范围内，并办理相关土地使用权手续。2010年3月26日，上诉人与被上诉人协商签订《合作建房协议》，协议签订后，因其宅基地已被纳入金天置业有限公司棚户区改造范围内，致使上诉人无法办理相关建设手续，修建中的房屋多次被迫停建，也多次被城管等部门作为违建房屋予以拆除，上诉人多次代被上诉人等七户被拆迁户向相关部门申诉，施工受阻的问题仍无法得到解决。直到2014年3月，已超过协议约定的“18个月内”办理批准修建手续的期限，上诉人仍未取得相关建设及施工的批准手续。2014年3月20日，上诉人与被上诉人重新协商签订了《合作建房协议》。该份协议内容与2010年3月26日签订的《合作建房协议》内容基本一致，只是将协议第三条第1款中涉及住房还房的位置和面积删除，因此，第二份协议是在第一份协议因约定的解除事由出现后双方重新签订的，并非是两份各自独立存在的协议。（二）一审法院认定“杜涛、罗小琼在交由杜荣春整体修建房屋相邻处有一猪圈”的事实错误，双方不可能就并不存在的“猪圈”另行签订一份《合作建房协议》。1.从所谓“改造修建房屋相邻处有一猪圈”来看，自2010年3月双方签订《合作建房协议》后，直到原审诉讼中增加诉讼请求之日前，上诉人与被上诉人从未就原房屋拆迁问题产生任何纠纷，被上诉人也从未向上诉人提及“猪圈”拆迁事宜，双方更没有就所谓的“猪圈”拆除事宜产生任何纠纷。双方不可能事隔4年后，在房屋早已拆除的情况下，再就猪圈签订还房协议。2.合建房屋内是否存在“猪圈”，被上诉人至今未提供其猪圈修建的相关批准手续和登记资料。3.从所谓“改造修建房屋相邻处有一猪圈”与其所称应还的“一个门面”的价值来看，两者极为悬殊。按照拆迁通例，“猪圈”并非“房屋”，在拆迁中仅能算附属设施的残值，价值最多数千元，而还房的一个门面面积为43.2m2，价值却高达50万元以上，双方也不可能就被上诉人所谓的“一个猪圈还一间门面”签订协议。4.从2014年3月20日《合作建房协议》内容看，第三条第1款只是将住房还房的位置和面积删除，说明该份协议只是对原协议中应还住房的位置和面积进行了变更，而并未说明是就被上诉人的猪圈进行拆迁而签订协议。5.如果按照被上诉人的逻辑和说法，即按照第二份协议的约定，被上诉人的“一处猪圈”，上诉人应还被上诉人“一个门面和一套住宅”，而不仅仅只是“一个门面”，被上诉人从原审增加诉讼请求以来，主张上诉人向其还“二个门面一套住房”，该诉讼请求与协议约定是矛盾的。6.据上诉人了解，被上诉人在“改造修建房屋相邻处有一猪圈”，但该猪圈处于案涉共建房屋规划红线范围外，该猪圈所占土地用于街道及公路占地范围内，并不是上诉人与被上诉人合作建房范围内，且该猪圈已由政府进行拆迁安置补偿。上诉人作为普通公民，也未从其中受益。双方缺乏就“改造修建房屋相邻处有一猪圈”签订还“一个门面和一套住宅”的利益基础。7.国土执法部门的两份《询问笔录》：①被上诉人罗小琼、杜大海的《询问笔录》中，也并未有“猪圈”一说，且上诉人向七户合建人“每户人还一间门面、一套住房”；②联合建房人之一杜小兰的父亲杜大兴的《询问笔录》中，也证明被上诉人并未有“猪圈”一说，且上诉人向七户合建人“每户人还一间门面、一套住房”。因此，从《询问笔录》的内容来看，直到2015年6月9日罗小琼都认可上诉人按协议应还一间门面和一套住房，更进一步证明第二份《合作建房协议》是在第一份协议解除后重新签订的，内容是同一的，不存在就猪圈再另行签订《合作建房协议》。（三）上诉人改建的房屋因被上诉人存在重大过错，加之政府相关部门的原因，迟迟不能办理相关建设及施工手续，导致上诉人在改建房屋过程中施工受阻，且多次被强拆，不能按期完工，是上诉人不能按期交付房屋的重要原因，也给上诉人造成了严重的经济损失。1.上诉人“一地二卖”，其房屋及宅基地被纳入金天置业公司的棚户区改造项目范围内，被上诉人对上诉人不能依据《合作建房协议》改建房屋存在严重过错；2.施工过程中，已修建的工程多次被城管部门作为违建房屋予以拆除，给上诉人造成了严重的经济损失；3.因被上诉人丧失对其房屋及宅基地的使用权，所需的房屋修建批准手续不能办理，上诉人代为其上访达五年多，严重地影响了合建房屋的修建进度。（四）改建房屋建好后，上诉人与被上诉人就相关合理税费等还房事宜产生纠纷，经社区居委会多次组织上诉人与被上诉人调解，未能就还房事宜达成一致，被上诉人对不能按期还房存在严重过错，不能按期还房的责任不应由上诉人承担。改建房屋建好后，上诉人与被上诉人就土地划拨转出让问题的相关税费、政府强拆造成的损失、还房的补差、水电气管网及上户费用等问题产生争议，致使双方不能就还房达成一致意见。其中土地出让金所需费用813057元至今未交纳，土地出让手续仍未办理。被上诉人为受益人，原土地为划拨土地，现改为出让，土地出让金应由被上诉人承担。上诉人曾多次请求社区居委会进行调解。社区居委会就还房事宜多次组织上诉人与被上诉人协商，被上诉人拒绝承担其相关合理税费的情况下，未能就还房事宜达成一致。本案未按时还房是由于被上诉人的原因造成，未按时还房的责任不应由上诉人承担。二、一审法院在认定事实错误的前提下，作出的判决也是错误的，既损害了相对人的合法权益，也损害了上诉人的合法权益，上诉人无违约行为，不应该承担违约责任。首先，判决书第一条中，该间房屋位置原为合作建房人之一杜俊波所有，双方已于2019年4月在还房位置图上予以确认。一审法院的该判决既损害了上诉人的合法权益，也损害了其他合建房屋人及相对人的合法权益。第二，一审法院认定双方在签订的《合作建房协议》中未约定门面超面积补差标准。诉讼期间，双方也未能就门面超面积按每平方米3000元还房补差达成一致。一审法院应以市场价确定超面积还房部分的补差标准。但是，一审法院在未能对市场行情进行调查的前提下，所判决的补差标准过低，损害了上诉人的合法权益。第三，判决第四条支付延期交房违约金20000元，未能考虑被上诉人的“一地二卖”、丧失土地使用权的严重过错和政府部门不予办理修建手续，致房屋修建受阻而不能按期还房的原因，损害了上诉人的合法权益。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 杜涛、罗小琼答辩称：一、一审事实认定正确。1.上诉人诉称答辩人与上诉人签订第二份合同是对第一份合同的变更，明显一派胡言。明明是因为答辩人房屋面积较大再加上院坝、猪圈面积也比较大，才签订了两份合同，还住房一套，门面两间。理由如下：首先，答辩人原房屋面积是90㎡，该面积并未算上院坝、猪圈等土地所占面积。第二份合同恰恰是对院坝、猪圈的土地进行的约定。上诉人认为猪圈赔偿便宜，就不应当赔偿一个门面，明显混淆概念。房屋拆迁是计算土地价值，不是计算土地附作物的价值。其次，上诉人作为一个完全民事行为能力人，其应当知道签订两份合同的意义。并且第二份上签字捺印都是被答辩人直接完成的，关于这一点上诉人一直未否认。最后，答辩人原房屋面积是90㎡，还有未计算面积的院坝、猪圈。如果按照上诉人的说法，只应当还门面一间，明显不符合社会常理。2.答辩人从未与南充市金天置业有限公司签订任何拆迁合同，上诉人口口声声说答辩人“一地二卖”其目的是为了减轻其延期还房的责任。与此同时，上诉人在重审中所提交的第十一份证据《关于多扶镇杜秋林等七户举报信有关问题的调查报告》中也清楚载明了“······相关股室工作人员在多扶镇没有达成这七户拆迁协议情况下，将杜秋林等七户人的宅基地一并出让给了金天置业，存在一地二卖。”该证据也说明了答辩人无任何过错，上诉人则是满口谎言。3.上诉人声称是由于答辩人的原因，导致其修建房屋过程中，被相关职能部门暂停施工，拆除违建，更是无稽之谈。上诉人修建房屋时没有向相关职能部门备案，更是超过规划修建房屋，进而被导致停工整顿和拆除违建。更何况本案经历一审，二审，重审，上诉人始终未举证说明是基于答辩人的原因。4.上诉人修建房屋时，为了多修房屋，房屋规划是修到六层，结果上诉人修到六楼后，不满足其私欲，进而修建七楼，那么其理所当然的会被处罚和强拆。于此同时，上诉人为了多占土地，案渉房屋原本只有6家人总面积约300㎡左右，而王琼珍在案渉项目没有住房和宅基地，杜秋林和杜田婷是父女关系。上诉人通过虚假手段，将案渉项目变为了8户人重新修建住房，总面积达到了500㎡左右。5.上诉人诉称延期还房是因为答辩人原因，更是一派胡言。首先，答辩人与上诉人签订了合同。合同约定了还房单价是800元/㎡。房屋修建后，上诉人找各种借口要求答辩人支付超过面积的房屋单价15000元/㎡，而本地市场单价也就3000元/㎡。这也是居委会多次调解的由来，上诉人不履行合同承诺。其次，上诉人作为房屋的开发商，土地出让金，城市配套等费用都是由项目开发商缴纳。现在房子卖完了，钱也被上诉人收了，就要求答辩人承担相关费用，这个理由无比可笑。答辩人是不会承担该笔费用。同时，合同也约定了，所有费用由上诉人缴纳。最后，双方签订了一份合法有效的合同，答辩人依约履行了合同，上诉人不但不履行合同，反而多次上诉，多次谎言，也说明了被答辩人毫无契约精神。二、一审判决适用法律正确。1.答辩人与上诉人所签订合同合法有效，合同约定了还房的单价。一审法庭审理本案时，答辩人考虑相关情况后，做出了让步，愿意以3000元/㎡支付差价。现上诉人坚持认为不需要这样的差价，那么答辩人也收回对该差价的承诺，答辩人请求法院以800元/㎡的标准判决向被答辩人支付房屋差价。1.从2014年3月20日到2021年3月，扣除18个月修建时间，现有67个月，合同约定延期费支付3000元/月，累计金额已达到20余万元。时至今日，上诉人在一分钱都未付的情况下，还觉得不应当支付延期费。综上，一审事实清楚，法律适用正确，上诉人上诉请求应当予以驳回。 杜涛、罗小琼向一审法院诉讼请求：1.判决杜荣春履行《合作建房协议》交付房屋；2.判决杜荣春支付延期交房违约金10.8万元；3.本案诉讼费用由杜荣春承担。在重审期间，杜涛、罗小琼向一审法院提交变更诉讼请求申请书，将本案诉讼请求变更为：1.判决杜荣春按照《合作建房协议》、《还房补充协议》约定对还房（包括住房和门面）超出约定面积部分进行结算。2.判决杜荣春履行《合作建房协议》约定交付3楼住房一套、门面两间。3.判决杜荣春交付房屋时安装水、电、气入户。4、判决杜荣春履行《合作建房协议》约定办理房屋不动产权证。5、判决杜荣春支付延期交房违约金16．8万元。6、本案诉讼费由杜荣春承担。 一审法院认定事实：杜涛与罗小琼系母子关系。2010年3月26日杜涛、罗小琼（乙方）与杜荣春（甲方）签订《合作建房协议》，协议约定：杜涛、罗小琼将位于四川省西充县××镇××村××组××西充县多扶镇中心街居民委员会第二居民小组）13号的房屋交由杜荣春整体改造修建房屋。杜涛、罗小琼会同杜荣春共同办理西充县旧改办、西充县人民政府、规划和建设局、国土局等政府部门相关行政认可手续以及整体改造项目所享有的市、县两级政府给予的地价、城市配套费、容积率及其他费用减免的优惠等；杜荣春承担本项目改造过程中发生的报批、报建费用及全部项目建设费用，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益；杜涛、罗小琼在项目建设期间租赁他人房产生活形成的房租补贴由杜荣春在项目动工之日起向杜涛、罗小琼支付；项目内由杜荣春按城镇建设规划返还杜涛、罗小琼门面一间、住房一套（门面开间3.6米，深12米，住房位于3楼，110平方米，超过或减少，每平方米补差价800元）。协议还约定了合同解除的情形和违约责任的承担等内容。因杜涛、罗小琼在交由杜荣春整体改造修建房屋相邻处有一猪圈，2014年3月20日，杜涛、罗小琼（乙方）与杜荣春（甲方）又签订了一份《合作建房协议》，该份协议与双方2010年3月26日签订的《合作建房协议》相比，除将协议第三条第一项后面括号内注明的还住房的位置、面积扛掉外，其余内容完全一致。2014年3月20日杜涛、罗小琼与杜荣春签订了一份《还房补充协议》，约定：还房面积必须在100平方米以上，还房面积110平方内，杜涛、罗小琼不向杜荣春补差价。110平方以上的，杜涛、罗小琼补给杜荣春每平方1000元。按此类推。在修建中产生的办证、施工等所有费用由杜荣春负责，在协议达成十八个月内，完成还房工程，如不按时还房，杜荣春负责还房户每户一月三千元延期费。房屋建成后一个月内必须还房，还房后两年内杜荣春必须为杜涛、罗小琼办理此房的所有合法证件（房产证、土地使用证等），所有费用由杜荣春承担。还房的门面地址为杜涛、罗小琼被拆房屋的地址，住房楼层为三楼。《合作建房协议》、《还房补充协议》杜涛的签名系其父亲杜大海代杜涛所签。合同签订后，杜涛、罗小琼将房屋土地交与杜荣春修建。由于2014年6月杜荣春在未办理《建设工程规划许可证》的情况下开工建设，2014年12月10日西充县多扶镇人民政府以书面形式移送西充县建设局执法大队，西充县建设局执法大队遂派员查处，并发出西住建【2014】责停字第013号《责令暂时停止建设通知书》和西住建限拆【2015】第105号《责令限期拆除违法建设决定书》。而杜荣春也以杜涛、罗小琼等人的名义向省纪委等相关部门举报反映西充县多扶镇人民政府违反国务院棚户区改造的相关政策，将包括杜涛、罗小琼在内的杜秋林等七户居民居住的房屋纳入棚户区改造，在多扶镇所招棚户区改造业主金天置业未与杜秋林等七户达成拆迁安置协议的情况下，国土部门随意进行统征，擅自将杜秋林等七户的宅基地出让给金天置业等问题。2015年3月26日，西充县国土资源局纪委向西充县纪委书写《关于多扶镇杜秋林等7户举报信有关问题的调查报告》，报告中载明，2011年9月7日西充县国土局在办理西充县××镇××街××区棚户区改造土地出让时，由于相关股室在办理过程中衔接欠到位，加之多扶镇政府又以加快推进棚改为由，要求国土局相关股室加快办理，相关股室工作人员在多扶镇没有达成杜秋林等7户拆迁协议的情况下，将杜秋林等7户人的宅基地一并出让给了金天置业公司，2013年6月在办理土地使用证时西充县国土局发现了该问题，及时纠正了错误，已将杜秋林等7户的土地从金天置业公司的出让面积中划出。2015年5月29日，西充县城乡环境管理局、住建局、国土局、多扶镇人民政府、城市规划局等单位相关负责人在国土局六楼召开杜秋林等违章建筑处理会议，并形成会议纪要，纪要确定，只要杜荣春修建的案涉房屋整改到位，满足质量安全要求，并通过消防审查，相关部门就应当为其补办手续。2015年12月11日，西充县国土资源局向西充县城市规划管理局发出西国土资函【2015】142号《关于提供多扶镇居民杜秋林等7户规划指标的函》，函中载明，根据前述会议纪要精神，国土资源局对杜秋林等7户位于多扶场镇中心街社区的土地进行了调查确认。杜秋林等7户人现实际占地面积523.45平方米，其中杜秋林、杜晓兰、杜栋国、罗小琼在西充县国土资源局办理了国有划拨土地使用权证书，合计面积为406.68平方米，另杜俊波、杜田婷、罗旭英三户属82年以前老宅基地，地基面积为116.77平方米。7户在原宅基地改建旧房未超过原审批和旧宅基地面积，土地使用权来源合法并予以确认。杜秋林等7户未经批准擅自动工，现已建修完毕。依据部门联席会议精神，并根据承建方提供的质检报告和整改验收情况，请西充县城市规划管理局审核杜秋林等7户建房的土地是否符合多扶场镇规划，若符合请函告国土资源局，并提供该宗用地红线图和规划设计条件，以便国土资源局为杜秋林等7户办理合宗及出让用地手续。2016年8月18日，西充县国土资源局再次向西充县城市规划管理局发出西国土资函【2016】203号《关于确认多扶镇杜秋林等7户土地权属的函》，要求西充县城市规划管理局提供杜秋林等7户的规划指标。2016年8月31日，西充县城市规划管理局向西充县国土资源局发出西规函【2016】51号《关于杜俊波、杜秋林等7户旧房改造实建指标的回函》，函中载明，杜俊波、杜秋林等7户旧房改建用地面积为523.45平方米（合0.7852亩），经西充县精诚房地产测绘有限公司对其七户改建房屋现状房产测绘，其实建建筑面积为3321.52平方米，其中第一、二层实际用途为商业，面积分别为438.02平方米、412.66平方米，容积率为6.35。并随函附送了杜俊波、杜秋林等7户旧房改建用地红线图。2017年8月10日，西充县城市管理行政执法局作出“关于多扶镇杜俊波、杜秋林等7户违法建设的处理结论”。结论意见中载明，根据2015年5月29日西充县城乡环境管理局、住建局、国土局、多扶镇人民政府、城市规划局等单位召开的杜秋林等违章建筑处理会议精神，经请示县委政法委王熊骅书记、政府杨春林副县长，城市管理行政执法局2017年6月14日案审会形成意见：该案移交城市规划管理局，城市规划管理局应按杜秋林等违法建设处理会议纪要办理相关手续。对杜俊波、杜秋林等违法建设行为处5000元罚款，予以结案。2017年9月28日，西充县国土资源局就杜俊波、杜秋林等旧房改造所用土地补办土地使用权出让手续事宜发出西充县国有建设用地使用权出让公示，公示载明，杜俊波、杜秋林等旧房改造所用土地变性需补缴土地出让价款813057元。至今，土地变性需补缴的土地出让价款未予缴纳。房屋竣工后，由于实际修建的门面面积和住房面积均超过了协议约定的还房面积，杜涛、罗小琼与杜荣春为还房超面积部分的补差问题发生争议，杜荣春一直未还房给杜涛、罗小琼。 因根据杜涛、罗小琼与杜荣春签订的协议不能明确杜荣春应还杜涛、罗小琼房屋的具体位置，重审过程中，一审法院到现场进行勘验，在勘验中，杜涛、罗小琼与杜荣春双方对杜荣春应还杜涛、罗小琼等人的门面位置为：以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋第一层的第一间门面属应还杜小利的门面、第二间属应还杜涛、罗小琼的门面、第三间属应还杜小兰的门面、第四间属应还杜栋国的门面无争议。但对因杜涛、罗小琼在交由杜荣春整体改造修建房屋相邻处有一猪圈而约定还杜涛、罗小琼的另一间门面和住房的还房位置发生争议，杜荣春认为其整体改造修建的房屋没有占用杜涛、罗小琼的猪圈，该猪圈系政府扩建凤凰路占用，因而不应再还杜涛、罗小琼一间门面；杜涛、罗小琼认为杜荣春整体改造修建的房屋占用了杜涛、罗小琼的猪圈，因而应按双方2014年3月20签订的协议再还杜涛、罗小琼一间门面，并当场出示了政府是在杜荣春已将案涉房屋修建好后的2017年才决定扩建凤凰路的依据。杜荣春认为应按其向国土部门和规划部门申报的还杜涛、罗小琼的住房位置确定还房，杜涛、罗小琼认为应依双方签订的合同约定按照杜荣春还杜涛、罗小琼等人的门面顺序在三楼确定还房。 重审中，一审法院就还房超面积部分的补差问题组织双方当事人协商，双方对所还住房超面积部分按每平方米1000元补差无异议。但对所还门面房超面积部分的补差问题达不成一致。杜涛、罗小琼认为按双方签订的《合作建房协议》约定，门面房超面积部分本应按每平方米800元的价格给杜荣春补差，考虑到杜荣春修房辛苦，同意按每平方米3000元的价格向杜荣春补差。杜荣春认为此补差标准太低，不同意按此标准补差。要求按现在的门面房市场价格向其补差，否则，要求将超面积部分的门面房隔出来，仅还协议约定应还杜涛、罗小琼的门面房部分。 一审法院认为，本案的焦点问题有五个，一是杜荣春是否应按协议约定向杜涛、罗小琼还房？应还杜涛、罗小琼一间还是两间门面？应在什么位置还杜涛、罗小琼的住房和门面？二是杜涛、罗小琼应按什么标准向杜荣春补超过还房面积的房屋价款？应补多少超过还房面积的房屋价款？三是杜涛、罗小琼要求杜荣春为其办理所还房屋的不动产权证的请求在当前情况下能否支持？四是杜涛、罗小琼要求杜荣春交付房屋时安装水、电、气入户应否支持？五是杜涛、罗小琼主张的延期交房违约金是否应当得到支持？ 针对第一个问题，一审法院认为，虽然杜涛、罗小琼与杜荣春双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》乙方是由杜大海代杜涛签的杜涛的名字，但杜涛是罗小琼与杜大海之子，杜大海代杜涛的签字得到了杜涛认可，罗小琼系协议约定交由杜荣春整体改造的老旧房屋所占用土地的国有建设用地使用权人，具有国有划拨土地使用权证书，西充县国土资源局亦确认其在原宅基地改建旧房未超过原审批和旧宅基地面积，土地使用权来源合法，该两份协议亦得到了罗小琼本人认可，故杜涛、罗小琼与杜荣春双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。杜荣春建房虽在修建初期没有得到相关行政部门的确认，但截至案件受理时已经取得了合法的建房手续，现房屋已竣工，杜荣春理应依约向杜涛、罗小琼还房。按照杜涛、罗小琼与杜荣春双方2010年3月26日签订的《合作建房协议》和2014年3月20日签订的《还房补充协议》约定，杜荣春应返还杜涛、罗小琼门面一间（即以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋第一层的第二间），3楼住房一套（即以杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋靠原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序的第一个单元三楼右边那套住房）。杜荣春主张应按其向国土部门和规划部门申报的还杜涛、罗小琼的住房位置确定还房与双方签订的协议相悖，不应支持。虽然杜荣春声称其整体改造修建的房屋没有占用杜涛、罗小琼的猪圈，该猪圈系政府扩建凤凰路占用，因而不应再按双方2014年3月20日签订的《合作建房协议》还杜涛、罗小琼一间门面，但因双方2014年3月20日签订的《合作建房协议》合法有效。在双方签订了《合作建房协议》后，政府扩建道路需退道路红线，是政府与杜荣春之间的事，与杜涛、罗小琼无关。因此，无论政府扩建道路是否占用杜涛、罗小琼的猪圈，杜荣春均应再按双方2014年3月20日签订的《合作建房协议》约定还杜涛、罗小琼一间门面（由于双方对多还的该间门面产生争议，根据本案的实际情况，酌定杜荣春还杜涛、罗小琼的该间门面的位置为：以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋第一层的第八间）。 针对第二个问题，一审法院认为，根据双方签订的《合作建房协议》约定，杜荣春还杜涛、罗小琼住房和门面的面积无论是超过或减少，双方均应按每平方米800元补差，但双方后来签订的《还房补充协议》对住房超面积的补差标准重新作出了约定，故杜涛、罗小琼应按双方签订的《还房补充协议》约定向杜荣春补差，即杜荣春还杜涛、罗小琼的住房超过110平方以上的部分，杜涛、罗小琼应按每平方1000元给杜荣春补差。虽然双方在《还房补充协议》中未对门面房超面积部分以什么标准补差作出约定，但杜涛、罗小琼在一审法院组织双方就还房超面积部分的补差问题进行协商时明确表示门面房超面积部分愿意按每平方米3000元的价格向杜荣春补差，杜涛、罗小琼的这一表示属当事人意思自治的范畴，不违反法律的规定，不具有损害他人利益的情形，应予支持。因此，对杜荣春还杜涛、罗小琼的门面房超面积部分杜涛、罗小琼应按每平方米3000元的价格向杜荣春补差。杜荣春要求将超面积部分的门面房隔出来，仅还协议约定应还杜涛、罗小琼的门面房部分与双方签订的协议相悖，不予支持。参照杜涛、罗小琼提供的西充县精城房产测绘有限责任公司对杜俊波、杜秋林等七户旧房改建房屋面积测绘报告，结合一审法院确定的杜荣春实际还杜涛、罗小琼的住房及门面的具体位置，杜荣春实际还杜涛、罗小琼住房的面积为112.44平方米，超还2.44平方米（112.44平方米－110平方米），杜涛、罗小琼应向杜荣春补差2440元（2.44平方米×1000元／每平方米）；杜荣春实际还杜涛、罗小琼门面房的面积约109.72平方米，超还23.32平方米（54.86平方米×2－3.6米×12米×2），杜涛、罗小琼应向杜荣春补差69960元(23.32平方米×3000元／每平方米)。 针对第三个问题，一审法院认为，由于案涉整体改造房屋占用的土地变性所需补缴的土地出让金至今未缴纳，因而在目前情形下为还房办理不动产权证的条件尚不成就，故对杜涛、罗小琼的该项诉讼请求在本案中暂不支持，待办证条件成就后，如杜荣春不依约为杜涛、罗小琼办理，杜涛、罗小琼可另行主张权利。 针对第四个问题，一审法院认为，杜涛、罗小琼与杜荣春双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》对水、电、气的安装没有约定，水、电、气的安装属于房屋基础设施之一，按照通常惯例，开发商仅需将水、电、气的管道铺设至各业主门口，水、电、气的开户及接入户内是业主的义务，因此，杜涛、罗小琼主张杜荣春交付房屋时安装水、电、气入户的请求不应支持。 针对第五个问题，一审法院认为，房屋已经取得相应手续并修建完毕，已达交付条件。按照《还房补充协议》约定，杜荣春应当在协议达成后十八个月内还房，即应在2015年9月20日内还房，杜荣春未按时还房，应当承担相应的违约责任。但双方约定如不按时还房杜荣春负责还房户每户一月3000元的延期费过高，综合考虑多扶镇房屋租金金额和西充县国土局误将杜涛、罗小琼土地出让给金天置业公司以及杜荣春未按时还房系双方为所还房屋超面积的补差问题发生争议所致等因素，酌定由杜荣春向杜涛、罗小琼支付延期交房违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限杜荣春于本判决生效后十日内在四川省西充县多扶镇凤凰路杜俊波、杜秋林等七户旧房改建项目一楼向杜涛、罗小琼还门面房两间（其中一间位置为以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路为序，杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋第一层的第二间；另一间位置为以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋第一层的第八间）、三楼住房一套（即以杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋靠原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序的第一个单元三楼右边那套住房）；二、由杜涛、罗小琼在本判决生效后十日内向杜荣春补所还住房超过110平方米部分的价差2440元；三、由杜涛、罗小琼在本判决生效后十日内向杜荣春补超过合同约定应还门面面积部分的价差69960元；四、由杜荣春在本判决生效后十日内向杜涛、罗小琼支付延期交房违约金20000元；五、驳回杜涛、罗小琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由杜涛、罗小琼承担1230元，杜荣春承担1230元。 二审中，杜荣春提交了一组新证据，即：西充县国土资源执法大队在2015年6月9日分别向杜荣春、罗小琼与杜大海、杜大兴、谢函洋（村长）的询问笔录和打印照片。主要证明杜涛的房屋所还的门面只有一个，与其他7户是一致的。该询问笔录中除了罗小琼与杜大海签了字以外，其他的人员都签字证明了该问题，而且其他的住户也都只是还门面一间。 罗小琼当庭对除罗小琼以外的其他三份询问笔录质证认为，每份拆迁合同都是单独签订的，其他人不知道罗小琼究竟到底签了几份合同。不能通过询问笔录作出类推解释，不能推出罗小琼只签了一份合同，只换一套房子和一个门面，不能达到证明目的。 罗小琼庭审后书面质证，1.从内容上来看，该份询问笔录系西充县国土执法大队对杜建春违规修建房屋的调查。该份笔录证实了被上诉人将旧房改造项目承包给了上诉人杜建春。2.杜大海陈述的是居住旧房的还房标准是一户人一间，这个与合作建房协议并不冲突。之所以同杜建春签订两份合作建房协议增加还门面一间是因为罗小琼还有多出来的猪圈及其他位置，杜建春建房就必须要要使用这块地。3.西充县国土执法大队所做询问笔录只是了解杜建春房屋修建情况及办理相关手续的问题，与本案并无关系。于此同时，罗小琼与杜建春签订了两份《合作建房协议》，该协议合法有效，双方也未达成解除合同的共识，杜大海的陈述也只是一个单方面的表述。因此，该份证据不能够达到上诉人的证明目的。 本院对上述证据的真实性予以确认。认证意见将结合案件事实及其他证据在处理意见中综合予以阐述。 同时二审查明，杜涛、罗小琼提供了一份2014年3月20日杜荣春与杜涛签订的《合作建房协议》，该协议与2010年3月26日《合作建房协议》的内容，除将协议第三条“项目内由甲方按城镇建设规划返还乙方门面一间，住房一套（门面开间3.6米，深12米，住房位于3楼，110平方米，超过或减少，每1平方米补差价800元）”中的“住房位于3楼，110平方米”删除，盖有指印，落款时间改为“2014年3月26日”外，其他内容均一致。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕杜荣春的上诉请求，对本案争议的焦点作如下评判。 经查明，杜涛、罗小琼与杜大海、杜小利等7户人家将自己所有的老旧房屋交由杜荣春整体改造，双方签订了《合作建房协议》、《还房补充协议》。该协议是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，合法有效。虽在建房初期，因西充县政府误将杜涛、罗小琼等7户房屋的土地纳入了其他项目，但已于2013年6月及时纠正了错误，杜荣春于2016年初将案涉房屋修建完工，故杜荣春应当按照协议的约定向杜涛、罗小琼等人交付房屋。现杜荣春对一审法院确定的应还第一间门面房和住房的位置无异议，却因实际修建的房屋面积比约定房屋面积增大，对门面房增加的面积补差问题，双方发生了争执。经一审法院勘查，门面房面积增加了11.66㎡，杜荣春请求将超面积部分隔出，只返还约定的门面房面积，因杜涛、罗小琼不同意，且该请求与双方协商内容相悖，故本院不予支持。因杜涛、罗小琼等人自愿按每平方3000元补差价，一审法院按照当事人意思自治原则，结合当地的房价，按每平方3000元补差，并无不当。对延期交房违约金，双方已在《还房补充协议》中进行了约定，但因约定的延期费过高，一审法院考虑到延期交房的多种原因，结合当地房屋租金金额确定违约金20000元，合情合理，本院应予维持。杜荣春认为系杜涛、罗小琼等人“一地二卖”、丧失土地使用权的严重过错和政府部门不予办理修建手续，致房屋修建受阻而不能按期还房，不应当承担违约责任，与本案事实不相符合，其理由本院不予采纳。 对杜荣春是否还应当返还一间门面房问题。杜涛、罗小琼认为，杜荣春为扩建房屋面积，另又占了其家猪圈房进行修建，双方为此重新签订了一份协议，约定再返还一间门面房。杜荣春对该份协议不持异议，但认为这是对之前协议的变更，不是再返还一间门面，同时修建房屋没有占用罗小琼家的猪圈，是政府修公路占用的。经审查，首先，从协议的内容来看，没有明确的约定因占用猪圈房再返还一间门面的条款，协议删除的部分，只是对房屋位置和面积部分进行了删除，是另行再返还门面一间、住房一套还是仅返还门面一间？约定不明；其次，杜荣春修建案涉房屋，是否占用了罗小琼家的猪圈房，罗小琼提供的证据并不充分，政府的红线图标明罗小琼猪圈房的位置不明确，也没有注明面积多少；其三，从西充县国土资源执法大队在2015年6月9日向杜荣春、罗小琼等的询问笔录看，罗小琼仅陈述原旧房的面积为90平方米，杜荣春修建后每户还一间门面和一间住房，并没有陈述另外还单独返还一间门面。因此，该协议约定不明且缺乏事实依据，对杜涛、罗小琼请求返还两间门面房，本院不予支持。杜荣春认为该协议是对之前协议的变更，与查明的事实不符，即便按协议的内容，也应返还门面和住房各一间。故一审认定杜荣春返还给杜涛、罗小琼两间门面和一间住房，本院予以纠正。 综上，杜荣春的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2020）川1325民初589号民事判决第二、四项，即：“由杜涛、罗小琼在本判决生效后十日内向杜荣春补所还住房超过110平方米部分的价差2440元”、“由杜荣春在本判决生效后十日内向杜涛、罗小琼支付延期交房违约金20000元”； 二、撤销四川省西充县人民法院（2020）川1325民初589号民事判决第一、三、五项； 三、限杜荣春于本判决生效后十日内在四川省西充县多扶镇凤凰路杜俊波、杜秋林等七户旧房改建项目一楼向杜涛、罗小琼还门面房一间（位置为以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路为序，杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋第一层的第二间）、三楼住房一套（即以杜涛、罗小琼交由杜荣春整体改造修建的房屋靠原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序的第一个单元三楼右边那套住房）； 四、由杜涛、罗小琼在本判决生效后十日内向杜荣春补超过合同约定应还门面面积部分的价差34980元； 五、驳回杜涛、罗小琼的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审负担不变；二审案件受理费1230元，由杜荣春负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  谭世蓉 审判员  江春虹 二〇二一年四月十九日 书记员  黄枝晶