贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初6490号原告：刘昭斌，男，汉族，1950年2月11日出生，住六盘水市钟山区。原告：徐晓梅，女，汉族，1961年3月2日出生，住六盘水市钟山区。二原告委托诉讼代理人：刘宁，系贵州矩墨律师事务所专职律师，执业证号：15202201911141797。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师，执业证号：15201202010260108。原告刘昭斌、徐晓梅与被告六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昭斌、徐晓梅及二原告诉讼代理人刘宁、被告实地公司的诉讼代理人石镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘昭斌、徐晓梅向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付二原告逾期交付房屋不动产权属证书违约金人民币160007元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年11月30日，二原告与被告实地公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1411300014，合同约定二原告向被告购买位于六盘水市钟山区，用途商业，建筑面积76．38㎡，总价款1019800元。对逾期办理转移登记的责任合同中约定“（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”当日，原告签署《授权委托书》委托被告办理商品房预告登记，领取《房屋预告登记证明》；办理商品房抵押权预告登记，领取《房屋预告登记证明》；办理商品房所有权转移登记，领取《房屋所有权证》；办理商品房抵押权登记，领取《房屋他项权证》等。同时原告于签订上述《商品房买卖合同》当日，向被告交付土地分户费、房产证印花税、转让手续费、商品房买卖印花税、房屋所有权登记费、契税、住宅专项维修资金等税费。根据合同第八条约定，付款方式及期限：买受人采取下列第2种方式付款。2、分期付款。买受人应当在2015年8月30日前分期支付房价款：首期款于2014年11月30日前交付房款的50％，即：509900元，二期款于2015年5月30日前交付房款的30％，即：305940元，三期款于2015年8月30日前交付房款的20％，即：203960元。原告按照上述约定按时足额向被告支付购房款1019800元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自的义务，原告已依照约定向被告按时足额支付了购房款，被告应在约定的期限内为原告办理房屋权属证书并交付原告，然而被告未在约定的期限内为原告办证并交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：“转移登记（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”的约定，商品房转移登记有关文书即房屋的产权证书，被告除需在规定期限内取得商品房所有权初始登记外，还需办理商品房转移登记有关文书并交付给原告。虽然该条款第三款第四项约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但在原告与被告签订合同当日，原告已书面委托被告代为办理，且原告已交纳了办证的相关费用，被告负有在约定期限内为原告办理不动产权证书的义务。被告于2020年7月20日将上述房屋的不动产产权证交付原告，但被告应按合同约定的违约责任就逾期交付房屋权属证书承担违约责任。根据合同约定和被告交付房屋权属证书的时间，即2016年4月1日至2020年7月20日，被告逾期共计1569天，根据合同约定每日万分之一违约责任，故被告应承担1019800元×1／10000×1569天＝160007元。经二原告催告被告要求支付逾期交付房屋不动产权属证书违约金，但被告以各种理由推诿，拒不支付。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求支持二原告的诉讼请求。被告实地公司辩称，原告诉请中逾期办理转移登记的违约金不符合与我公司签订的商品房买卖合同及附录3，相关逾期办理转移登记的事实已被附录3所代替，根据附件12第12项所签订的委托书，所指向的转移登记并非系碧桂园房开的义务，该条款所指向的是碧桂园公司代原告向有关部门提交商品房权属登记所需要的资料，具体取得商品房房屋产权登记的时间应当由登记机关确定，并非碧桂园公司所能决定的事由。因此，原告应按照碧桂园公司双方共同签订的关于办理权属登记协议书附件12附录3第二条及第二条第三款和第四条的约定来计算逾期办证的违约金的时间起算点及违约金标准，即应从2020年8月26日起（约定的交房之日起，2019年11月30日起往后270日）以每日20元的标准计算逾期办证违约金，而并非按照商品房买卖合同第二十二条第三款的相关时间及标准计算；办理权属登记过程中发生新冠不可抗力，其应当办理权属登记的时间应当在2020年8月26日起，往后再顺延45天，因未查到六盘水市住房及城乡建设局关于疫情期间顺延的文件，根据公平原则，可参照贵阳市筑府办函（2020年）5号第八条关于疫情防控期间支持住房城乡建设稳定发展若干措施的通知，可相应顺延时间，按照相关竣工项目往后顺延，顺延时间按突发卫生事件一级响应，时间在2020年10月10日起，即最后计算逾期办证违约金应当从2020年10月10日起以每日20元标准计算。原告的诉请已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告相应的诉讼请求。本案原告刘昭斌、徐晓梅围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：对二原告提交的身份证复印件，能证明二原告的身份情况，本院予以确认；对二原告提交的《商品房买卖合同》复印件，能证明二原告向被告购买案涉房屋，双方对相关事项进行约定的事实，本院予以确认；对二原告提交的《授权委托书》复印件，能证明二原告委托被告办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记、所有权转移登记并领取房屋预告登记证明、房屋所有权证的事实，本院予以确认；对二原告提交的11张收款收据复印件、发票复印件，能证明二原告向被告支付购房款及缴纳住宅专项维修资金、契税等相关费用的事实，本院予以确认；对二原告提交的《不动产权证书》复印件，能证明案涉房屋于2020年7月6日办理不动产权证书的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，原告刘昭斌、徐晓梅与被告实地公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1411300014，合同约定二原告向被告购买位于六盘水市钟山区的房屋，建筑面积76.38㎡，总价款1019800元，用途为商业，约定付款方式为分期付款，买受人应当在2015年8月30日前分期支付房价款：首期款于2014年11月30日前交付房款的50％，即：509900元，二期款于2015年5月30日前交付房款的30％，即：305940元，三期款于2015年8月30日前交付房款的20％，即：203960元。出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。对办理转移登记的责任合同中约定“出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十七条约定双方同意以该商品房实际交付之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日。合同签订当日，二原告签署了授权委托书，委托被告代为办理案涉房屋的预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、商品房所有权转移登记并领取房屋预告登记证明、房屋所有权证。同日，二原告向被告支付了首期房款509900元、住宅专项维修资金3819元、契税30594元、房屋所有权登记费550元、商品房买卖合同印花税510元、转让手续费612元、房产证印花税20元、土地证分户费233元。2015年5月30日，二原告向被告支付了二期房款305940元。2015年8月29日，二原告向被告支付了三期房款203960元。2016年9月29日，二原告向被告支付了房款14797元。2020年7月20日，被告向二原告交付了案涉房屋的不动产权证书。现原、被告因逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故二原告诉至本院。本院认为，原告刘昭斌、徐晓梅与被告实地公司于2014年11月30日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，二原告已按照合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按照合同约定取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告。被告辩称办理转移登记非其义务，取得房屋产权登记的时间应当由登记机关确定，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定及2014年11月30日授权委托书的内容，被告负有在2016年3月31日前取得案涉房屋所有权初始登记及所有权转移登记并将转移登记有关文书交付二原告的义务，故被告的辩称不能成立，本院不予采信。被告于2020年7月20日才向二原告交付案涉房屋的不动产权证书，已违反合同约定，被告应向二原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。对违约金的起算时间和计算标准，被告辩称应按照双方签订的关于办理权属登记协议书附件12附录3第二条及第二条第三款和第四条的约定来计算，从约定交房之日起往后计算270日，因新冠疫情影响还应再往后顺延45天并以每日20元标准计算，但本案中二原告并未与被告签订该协议书，被告也未举证证明与二原告有此约定及受疫情影响导致被告逾期取得初始登记无法为二原告办理商品房转移登记的有关文书。虽《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十七条约定：“双方同意以该商品房实际交付之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日。”但对案涉房屋的实际交付时间，被告未在规定期限内提交证据，被告应承担不利后果。故被告的辩称没有事实及法律依据，本院不予采信。对二原告要求从2016年4月1日计算逾期交付房屋权属证书违约金的诉请，被告辩称二原告的诉请已超过诉讼时效，由于逾期交付房屋权属证书违约金属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，二原告自2016年4月1日就明知被告违约，却在2020年11月5日才提起诉讼，二原告主张的2017年11月5日前的违约金已超过诉讼时效，被告的辩称部分成立。逾期交付房屋权属证书违约金应从2017年11月5日计算至2020年7月20日，即1019800元×1?×988天=100756.24元，本院予以支持100756.24元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘昭斌、徐晓梅逾期交付房屋权属证书的违约金100756.24元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告刘昭斌、徐晓梅负担1295元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担2205元（原告刘昭斌、徐晓梅已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告刘昭斌、徐晓梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  安祎人民陪审员  陈建人民陪审员  李燕二〇二一年四月十九日法官助理周昌龙书记员何汶运