广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1802民初207号原告：周梅烟，女，汉族，1987年4月28日出生，住广州市白云区××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。被告：清远市宏翔投资有限公司，住所地：清远市清城西门岗****。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：田桂鑫，广东东成律师事务所律师。原告周梅烟与被告清远市宏翔投资有限公司（以下简称宏翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周梅烟的委托诉讼代理人冯丽丽，被告宏翔公司的委托诉讼代理人沈庆佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周梅烟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼违约金1243元；2、判令被告为原告办理清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼3层06号房屋的《不动产权证书》；3、判令被告以购房款310988元为基数，按每年6%计算，从2019年7月16日起向原告计算支付逾期办理《不动产权证书》的违约金，直到原告取得登记在原告名下的该商品房《不动产权证书》为止（暂计算至2020年10月30日，己产生违约金为23566元）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。以上1-3暂合计为24809元。原告和被告于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买位于清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼3层06号房屋，根据合同约定，房屋总价款为310988元。合同签订后，原告己按合同约定向被告付清全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条（一）之约定，“出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房”，但在约定的交付期限届满时，由于被告未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件，未能按合同约定将商品房交付给原告，直到2018年1月21日才将该商品房交付给原告，被告已构成逾期交楼违约。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”1（1）之约定，原告有权要求被告支付逾期交楼违约金，违约金每日应按全部房价款万分之二（即62.19元/天）计算，从合同约定的交楼期限之次日（即2018年1月2）日起计算至实际交付之日（即2018年1月21日），产生违约金为78元*20天=1243元。根据《商品房买卖合同》第二十条（二）之约定，被告应在原告收楼后540个日内（即2019年7月15日前）向房地产权登记机关递交权属登记资料，将房地产权属证书办到原告名下。但自被告交楼给原告之日起至今，己经超过540天，被告仍未能按合同约定将该商品房的不动产权证办到原告名下，被告的行为已构成严重违约。由于原被告签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”是由被告提供的格式文本，补充协议中没有约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条之规定，原告有权要求被告支付逾期办证违约金，违约金应以原告已付购房款310988元为基数，按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金，从合同约定的办证期限届满之次日（2019年7月16日）起计算至原告取得房地产权属证书时止（暂计算至2020年10月19日，己产生逾期办证违约金为310988元*6%*461天=23566元）。被告宏翔公司辩称，一、对于案涉房屋的实际交付时间，答辩人没有异议，但原告存在计算日期、每日违约金数额等错误情形，计算标准应按案涉房屋周边同类房屋的租金标准，答辩人认为逾期交付房屋的违约金约定过高，请求调整为按每日万分之一计算；二、答辩人已经于2019年6月21日取得案涉房屋的《清远市房屋所有权首次登记告知书》，按照规定，自该日起，案涉房屋已经可办理房屋所有权证，根据案涉合同约定，答辩人在原告收楼后540个工作日内协助原告向房地产权登记机关递交权属登记资料，从房屋交付时间2018年1月21日起算，逾期办证的时间应当为2020年2月15日，由此可见答辩人不存在违约，原告请求支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。答辩人在2020年10月10日书面通知原告办理不动产产权需提供的资料，原告本人在2020年10月12日签收。经审理认定如下：对原、被告双方没有争议的事实本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1……；2、详见补充协议附件十一。《补充协议附件十一》第五条关于房屋产权登记约定，买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》约定房价款、补面积差款、税费及其他一切应付款项，且在买受人已接受所购商品房并签署了相关收楼文件后，出卖人在买受人收楼后540个工作日内协助买受人向房地产权登记机关递交权属登记资料，出卖人仅负责买受人所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，出卖人对此不负任何责任。涉案房屋所在楼栋已办理房屋所有权首次登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。关于逾期交楼违约金的问题。原告已付清购房款，被告应按合同约定在2018年1月1日前交付涉案房屋给原告，但被告于2018年1月21日才履行交付房屋的义务，被告的行为已构成违约。原告诉请自逾期交付之日（2018年1月2日）起以房价款310988元为基数，按每日万分之二的标准计付违约金至实际交付之日（2018年1月21日）止，符合双方的约定，依据充分，本院予以支持。至于被告抗辩认为该违约金约定的计算标准过高，缺乏依据，本院不予采纳。关于办证的问题。被告作为出卖人有义务在买受人付清相关款项并收楼后540日内协助原告取得该商品房的权属登记证书。原告在2018年1月21日收楼，计算540日即至2019年7月15日。在本案中，被告未提供证据证明其在约定期限内已履行上述义务，被告的行为已构成逾期办证，应承担逾期办证违约责任。鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的计算标准及方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告主张按年利率6%的标准计算，依据充分，本院予以支持。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以购房款310988元为基数，按年利率6%的标准计算至原告取得登记在原告名下的该商品房不动产权证书为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周梅烟支付逾期交楼违约金1243元（该违约金以购房款310988元为基数，按每日万分之二的标准自2018年1月2日起计至2018年1月21日止）；二、被告清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼3层06号房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，并协助原告周梅烟办理该房屋的权属证书；三、被告清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周梅烟支付逾期办证违约金（该违约金以购房款310988元为基数，按年利率6%的标准自2019年7月16日起计至原告取得登记在原告名下的该商品房不动产权证书为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计210元，由被告清远市宏翔投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 邓 楠二〇二一年四月八日书记员 邓晓欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。