四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民初30号 原告（案外人）：马友蓉，女，汉族，1958年10月28日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：袁鹏，女，汉族，1989年6月3日出生，住四川省资阳市安岳县，系马友蓉儿媳。 委托诉讼代理人：尹智明，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司。住所地，四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：毛雨，北京安博（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。住所地，四川省巴中市江北大道中段211号。 法定代表人：侯朝发，执行董事。 第三人（被执行人）：四川省巴中市市政工程有限责任公司。住所地，四川省巴中市江北新区（原八小教学楼）。 法定代表人：侯朝发，执行董事。 第三人（被执行人）：四川东泉投资有限公司。住所地，四川省成都市武侯区一环路西一段65号。 法定代表人：侯朝发，执行董事。 第三人共同委托诉讼代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。 原告马友蓉与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、第三人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）、四川省巴中市市政工程有限责任公司（以下简称市政工程公司）、四川东泉投资有限公司（以下简称东泉投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月29日对本案公开开庭直播进行了审理。原告马友蓉的委托诉讼代理人尹智明（特别授权）、袁鹏、被告中铁信托公司的委托诉讼代理人毛雨、市政工程公司、东兴房地产公司、东泉投资公司共同的委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告马友蓉的诉讼请求：1.依法判令对位于蓝湾国际D1幢1单元负2层21号商铺的执行标的不得执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月27日，原告与第三人东兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同载明，原告购买东兴房地产公司开发建设的位于蓝湾国际D1幢1单元负2层21号门市，用途为商业；测绘建筑面积45.17平方米，单价16604元／平方米，房屋总价款750000.00元；付款方式：分期付款，签订本合同的当日向出卖人交付520000元，剩余尾款230000元以开发公司通知签网签合同时全部付清。原告马友蓉于2018年4月27日已付商铺款520000元，第三人东兴房地产公司向马友蓉开具收据一张，马友蓉按合同约定已支付了大部分商铺款。原告于2018年4月28日接商铺后，自2018年4月30日至今将该商铺先后出租给张玲、刘建至2023年5月1日止。东兴房地产公司给原告办理并开通了水、电用户卡。原告购买该门市时，第三人东兴房地产公司隐瞒了该门市被预抵押登记的情况，亦正因如此，原告所购买的门市因第三人东兴房地产公司预抵押登记原因，不能办理网签备案。为此，原告一直未停息与第三人东兴房地产公司交涉，故不能办理该门市网签备案的原因和责任在第三人东兴房地产公司，而不是原告。现原告同意将所购商铺余款230000元按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条之规定，原告的物权期待权能足以排除被告中铁信托公司对该执行标的的强制执行。特依法向法院提起执行异议之诉，望判如所请。 被告中铁信托公司辩称：1.原告主张的全部起诉不能成立，请求驳回诉讼请求;2.案涉房屋经法院依法予以查封;3.案涉房屋并不发生物权变动效力,原告并不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。 第三人东兴房地产公司、市政工程公司、东泉投资公司辩称：1.原告与东兴房地产公司签订商品房买卖合同事实是真实的，同时房屋也已经交原告使用，该行为都发生在巴中市中级人民法院查封前。2.根据原告以及代理人当庭宣读起诉状明确表示愿意将剩余房款交付法院执行的账户予以执行，在法庭审理终结之前如原告履行了义务也符合最高人民法院关于执行规定28条构成要件，也就是以自己买卖合同的权益可以对抗执行。 经审理查明：本院依据已经发生法律效力的成都市蜀都公证处于2020年5月27日作出的（2020）川成蜀执字第512号执行证书，于2020年8月5日立案执行申请执行人中铁信托公司与被执行人市政工程公司、东泉投资公司、东兴房地产公司借款合同纠纷一案。执行中，于2020年8月13日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向申请执行人偿还：1.截止2019年8月1日，借款本金17000万元，利息人民币3291388.89元、罚息人民币54307916.67元及复利人民币1083006.59元；2.自2019年8月2日起至债务结清之日止的罚息及复利。2020年8月13日，本院作出（2020）川19执113号执行裁定，裁定：一、查封被执行人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司所有的位于巴州区××国际Ｄ1栋101号（面积178.43ｍ2）、102号（面积473.31ｍ2）、Ｄ1-Ｄ2栋负二楼（面积1299.78ｍ2），房屋产权证号：房权证巴州南字第1××2号的房产；二、查封被执行人四川东泉投资有限公司所有的位于巴州区××国际Ｄ4、5、6栋一楼（面积2183.12ｍ2）、二楼（面积2183.12ｍ2），房屋产权证号：房权证巴州南字第1××9号的房产；三、查封被执行人四川东泉投资有限公司所有的位于巴州区××国际Ｂ17、18、19栋负一楼（面积3471.8ｍ2）、二楼（面积2286.44ｍ2）、一楼（面积2127.72ｍ2）,房屋产权证号：房权证巴州南字第1××0号的房产。四、查封期限为三年。2021年1月8日，本院发出（2020）川19执113号公告，并列出房屋查封清单。查封清单中包含了原告马友蓉购买的位于巴州区蓝湾国际Ｄ1幢1单元负2层21号门市。 2021年1月19日原告对本院作出的（2020）川19执113号执行裁定不服，向本院提出书面异议，本院于2021年2月2日作出（2021）川19执异29号执行裁定书，认为其异议请求不符合法律规定，裁定：驳回案外人马友蓉的执行异议请求。原告马友蓉不服（2021）川19执异29号执行裁定书，向本院提起诉讼。 同时查明：原告马友蓉与第三人东兴房地产公司于2018年4月27日签订《商品房买卖合同》购买巴州区蓝湾国际D1幢1单元负2层21号门市，测绘建筑面积45.17平方米，单价为16604元／平方米，房屋总价款为人民币750000元，买受人应于签订本合同的当日向出卖人交付520000元，剩余尾款230000元以开发公司通知签网签合同时全部付清。签订合同当日，第三人东兴房地产公司向原告马友蓉出具收到D2-F／2-21号商铺款520000元的收据。2020年4月30日，马友蓉与刘建签订《门市租赁合同》，马友蓉将其位于巴州区蓝湾国际D1幢1单元负2层21号出租给刘建，租赁期限3年，从2020年4月30日起至2023年5月1日止。 另查明：2015年8月10日，被告中铁信托公司（抵押权人）与第三人东兴房地产公司（抵押人）签订了《抵押合同》，约定“未经抵押权人书面同意，抵押人不得有任何抵押物价值减损或可能减损的行为；不得以转让、赠与、出资、设定担保物权等任何方式处分抵押物”。2015年8月12日，中铁信托公司（抵押权人）与第三人东兴房地产公司（抵押人）在房管部门办理了抵押登记。被抵押的房屋所有权证号：巴州南16172号，抵押明细信息：巴州区××国际Ｄ1（栋）1层102号、巴州区××国际Ｄ1-Ｄ2（栋）-2层。 以上事实有原告提交的购房合同及收据、被告提交的抵押合同等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。马友蓉的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有排除强制执行的权益。其主张享有的权利是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除其他债权申请执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，原告马友蓉与第三人东兴房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年4月27日，查封的时间为2020年8月13日，原告符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，签订购房合同后，将案涉房屋出租给了案外人使用，应当视为在人民法院查封之前已合法占有该不动产，再次，原告与第三人东兴房地产公司签订购房合同时，房价款为750000元，支付了520000元，原告并未支付购房的全部房款。虽然在诉讼阶段原告同意将剩余购房款交付法院，但是在执行阶段法院并未要求将剩余购房款交付执行，故，原告不符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。原告在购买房屋时案涉房屋已于2015年8月12日在房管部门进行了抵押，原告在购买房屋时未审查案涉房屋是否存在抵押及未要求办理预售登记备案存在重大过错，故原告对未办理过户登记主观上存在过错。原告并不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上所述，原告马友蓉请求排除强制执行的请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告马友蓉的诉讼请求。 案件受理费11300.00元，由原告马友蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二一年四月三十日 法官助理 张志民 书 记 员 文 艺