广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30332号原告：佛山市南海万业置地有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××悦万广场1F-51A，统一社会信用代码914×××××××××××494B。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘家丽，女，公司员工。被告：卢丽芳，女，1983年6月15日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××021。原告佛山市南海万业置地有限公司与被告卢丽芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序于2021年3月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘家丽、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的租金81602.32元及按所拖欠租金金额的2‰/日计算违约金至被告清偿完毕之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月4日，原告与被告签订《佛山房屋租赁合同之补充协议》将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××商铺出租给被告，租期4年，为2019年9月16日至2022年9月15日，即为36个月。《租赁合同》约定：2019年12月16日-2020年9月15日年租金为208872元，即月租金为23208元；2020年9月16日-2021年9月15日年租金为292420.8元，即月租金为243684元；2021年9月16日-2020年9月15日年租金307041.84元，即月租金为25586.83元。《租赁合同》约定，承租人应于每个交租日的最后一个自然日的第7日前（若第7日为法定节假日则提前至法定节假日前一日）向出租方一次性全额支付下个交租期的租金。承租方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，承租方应向出租方支付相当于欠费金额0.2%的违约金。《租赁合同》签订后，原告依约将该商铺交给被告使用，履行了出租方的义务。但被告在2020年4月起至今未按照约定支付租金，累计拖欠租金81602.32元（租金暂计算至2020年8月31日）。由于被告未按约定支付租金，其行为已构成违约，原告有权根据约定向其追讨拖欠的租金及相应的违约金。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，原告的起诉与之前的承诺不一致，原告曾口头承诺可减免租金、管理费用。被告缴纳的两个月租金、两个月管理费作为保证金，可用以抵扣欠付的租金，不应认定被告违约，原告也有违约的情形，原告的招商氛围不够，导致被告经营困难。被告在6月22日出具承诺书后，有支付部分租金。原告将被告的设备上锁，被告无法搬走。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据3租金及违约金计算表自制表，本院综合全案后对其证据效力进行认定；原告的证据4中告知函没有相应送达记录，被告提出异议，本院对该证据的证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年9月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××商铺出租给乙方；房屋套内建筑面积为116.04平方米；租赁期限从2019年9月16日至2022年9月15日止；其中，2019年12月16日至2020年9月15日总租金为208872元；乙方应于每月7日前支付当月租金，如当月7日为法定节假日的则延至法定节假日后的第一个工作日；乙方应于本协议签订之日起十五天内一次性向甲方交纳46416元的租赁保证金，作为履行租赁合同的担保；甲方委托佛山市万熙商业发展有限公司（以下简称万熙公司）对购物中心统一进行物业管理，向购物中心的租户提供物业管理服务；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按应付未付租金的0.2%向甲方支付违约金；乙方逾期十天仍未支付全部应付款项的，甲方有权停止向租赁商铺供应中央空调，由此给乙方和第三人造成的损失由乙方承担；乙方逾期二十天仍未支付全部应付款项的，视为租赁合同自动终止，甲方有权收回租赁商铺，不予退回租赁保证金；等等。2020年6月17日，万熙公司向被告（B027、B028铺伊滕家）发出《暂停服务通知书》，告知被告至今仍未缴清2020年4月至2020年5月租金11978.32元，2020年1月至2020年5月物业管理费21513.60元等费用，合计44930.88元，请被告于2020年6月22日前到该司财务部缴齐所欠款项，否则该司将根据相关合同的有关约定，暂停对被告提供服务，其中包括停止贵司承租商铺的用电及空调供应。2020年6月22日，被告向万熙公司出具《承诺书》，载明：本人承租××××××××铺经营“伊滕家”品牌，截至2020年6月12日拖欠贵司2020年4月至5月租金11978.32元，2020年1月至5月物业管理费21513.60元，2019年12月至6月电费10964.96元，2019年12月至2020年6月水费474.00元，合计44930.88元。考虑到目前受疫情影响，特向贵司作出以下承诺：（1）我方拖欠的租金、物业管理费、电费、水费合计44930.88元，现承诺在2020年6月22日缴交5000元，6月28日缴交5000元，2020年7月28日、2020年8月28日、2020年9月28日各缴交10000元，直至2020年10月28日缴清所有以上历史欠款。（2）本人承诺2020年6月至10月期间，每月租金、物业管理费、电费、水费等均按原合同约定日期缴清。（3）关于以上租金欠费，本人若不遵守以上承诺的，愿意接受商场任何形式的处理。被告的银行流水显示其在2020年6月至2020年9月期间有向万熙公司支付1000元、350元、1050元等金额不等的款项。2020年11月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告欠付2020年4月租金374.32元、2020年5月租金11604元、2020年6月至2020年8月每月租金23208元，合计81602.32元；被告的银行流水显示16150元的转账金额是用于缴纳水电费及物业管理费，万熙公司已开具相应的发票。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案合同及补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。补充协议约定2019年12月16日至2020年9月15日期间总租金为208872元，即月租金为23208元，原告主张被告没有支付2020年4月至2020年8月的租金81602.32元，并提供被告出具的《承诺书》等证据予以佐证，被告虽抗辩原告口头承诺可减免租金、招商氛围不够原告有违约情形以及原告曾对商铺上锁等，但均未提供任何证据予以证明，原告对此亦予否认，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。被告另抗辩其已支付的保证金可作抵扣，但被告确认其存在延迟支付数月租金的行为，其请求用保证金抵扣租金依据不足。虽然被告曾于2020年6月至2020年9月期间支付1000元、350元、1050元等金额不等的款项，但款项不足以支付被告欠付的物业管理费，原告对此亦不予确认。综上，被告未能提供合法有效的证据证明其无须支付租金81602.32元，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的主张予以采信。补充协议约定每月7日前支付当月租金，但合同约定逾期付款违约金标准及原告主张的标均准过高，本院酌定按日万分之一点五计算。综上，被告应以374.32元为本金从2020年4月8日起、以11604元为本金从2020年5月8日起、以23208元为本金从2020年6月至2020年8月每月的8日起，均至付清款日止，按日万分之一点五计付逾期违约金予原告，原告主张超出核定部分本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢丽芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金81602.32元予原告佛山市南海万业置地有限公司；一、被告卢丽芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以374.32元为本金从2020年4月8日起、以11604元为本金从2020年5月8日起、以23208元为本金从2020年6月至2020年8月每月的8日起，均至实际清偿之日止按日万分之一点五的标准计算的违约金予原告佛山市南海万业置地有限公司；三、驳回原告佛山市南海万业置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费1980.3元（原告已预交），由原告负担129.3元，由被告负担1851元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 黄    爱    文人民陪审员 李少芬人民陪审员曾春前二〇二一年四月三十日书 记 员 陈    嘉    瑜