江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终369号上诉人（原审被告）：李力，男，1985年1月21日出生，汉族，住所地江苏省昆山市玉山镇里厍二村49幢103室。委托诉讼代理人：徐强，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鹏程，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏和运通供应链管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇玉城北路233号。法定代表人：俞晓春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：池涛，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盛，江苏至誉律师事务所律师。上诉人李力因与被上诉人江苏和运通供应链管理有限公司（以下简称和运通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初12822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。李力上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由和运通公司负担。事实和理由：1.和运通公司并非诉争租赁合同主体，故非本案适格诉讼参与人。诉争租赁合同主体是昆山大洋货运有限公司（以下简称大洋货运），并未变更为和运通公司。大洋货运履约能力、信用度明显优于和运通公司，李力根据交易常识亦不会同意变更租赁合同主体。一审认定和运通公司注册地为诉争租赁场地有误。2.和运通公司违约，应承担相应违约责任。补充协议约定和运通公司代李力向房东昆山锦承电子有限公司（以下简称锦承公司）支付租金，李力已于2020年3月4日催促俞晓春向锦承公司支付租金，但多次催促无果，故和运通公司未向锦承公司支付租金导致房屋无法正常使用，责任在和运通公司，违约金应在本案中抵扣。3.和运通公司后直接以2700000元/年标准与锦承公司签订租赁合同，较大洋货运、李力约定租金价格便宜462000元，从中获利。李力因和运通公司未及时向锦承公司支付租金导致锦承公司扣押李力押金210000元不予退还而受损。综上，请求二审法院支持李力的上诉请求。和运通公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。和运通公司向一审法院起诉请求：1.判令李力退还和运通公司保证金200000元；2.判令李力退还和运通公司预收租金580356.16元；3.判令李力支付和运通公司违约金511667元；以上共计1292023.16元；4.本案诉讼费用由李力承担。一审法院认定事实：案外人大洋货运与李力于2017年6月14日签订《租赁合同》一份，由大洋货运向李力承租江苏省昆山市周市镇顺昶路88号区域内的7号房1-4楼及附属设施（该租赁标的系由李力承租自案外人昆山锦承电子有限公司），租赁期限自2017年6月25日至2022年6月24日止，合同保证金为200000元，同时约定甲、乙双方任何一方未经对方同意中途擅自解除合同，应向对方支付两个月的租金作为违约金。上述合同签订后，大洋货运法定代表人即该公司总经理俞晓春注册了和运通公司在上述承租场地开展业务，上述租赁合同实际交由和运通公司履行，和运通公司每年向李力按约支付租金，李力与房东锦承公司签有《补充协议》一份，约定锦承公司同意由和运通公司代为支付租金，发票以实际收款为主开立，该协议由和运通公司作为第三方共同签署。2019年5月27日，和运通公司与李力通过微信重新约定第三年（2019年6月25日至2020年6月24日）的租金为3070000元，和运通公司实际已支付李力大部分租金2779704元。2020年3月13日，因李力未向房东锦承公司按期支付租金，锦承公司通知与李力解除租赁合同，现导致和运通公司与李力之间的上述租赁合同无法继续履行，且在一审庭审中，和运通公司明确解除与李力之间的租赁合同关系。2020年3月26日，和运通公司与锦承公司签订了租赁合同，并开始支付相应租金。和运通公司认为，案涉租赁合同因李力原因提前解除，和运通公司有权按照合同要求李力退还保证金200000元及提前支付的剩余租期的租金580356.16元，同时向和运通公司支付两个月的租金作为违约金即511667元。和运通公司为维护合法权益，遂起诉讼。一审庭审中，和运通公司明确：其诉请李力退还预收租金是针对2020年3月13至2020年5月21日期间租金。2020年3月13日，房东锦承公司与李力解除他们之间的房屋租赁合同，因此李力、和运通公司之间的租赁基础不存在了，和运通公司在2020年3月26日开始付房东租金，225000元每月。3月13日至3月25日占用的是房东的厂房，房东未向和运通公司主张占有使用费。违约金依合同约定是两个月租金，按照第三年租金3070000元计算的。一审法院认为：和运通公司、李力之间实际形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。本案中，租赁合同约定期限未届满，李力已经收取了相应的租金，且因李力违约，无法提供约定的房屋租赁至合同约定期限，李力的行为已经构成根本违约，故和运通公司诉请要求退还保证金200000元及多付的相应租金，于法有据。李力关于诉讼主体不适格等抗辩意见，与合同实际履行的基本事实不符，一审法院依法不予采纳。关于租金退还金额，根据双方约定的第三年租金3070000元，那么日租金为8410.96元，和运通公司实际已支付租金2779704元，得出已付租金可使用期限至2020年5月20日；鉴于和运通公司与李力于2020年3月26日实际解除了合同关系，3月26日至5月20日期间的租金金额为462602.8元，即李力应退还和运通公司的租金为462602.8元。关于和运通公司主张李力支付二个月租金的违约金，一审法院认为，和运通公司第三年租金虽支付了大部分，但未按约定全部支付完毕，自身亦存在违约行为，故本案中主张合同相对方支付违约金，欠缺法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、李力于判决发生法律效力之日起十日内向江苏和运通供应链管理有限公司返还保证金200000元及退还租金462602.8元；二、驳回江苏和运通供应链管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16428元，减半收取8214元，由江苏和运通供应链管理有限公司负担4002元，李力负担4212元。江苏和运通供应链管理有限公司预交的案件受理费4212元，一审法院予以退还。李力应当负担的4212元交纳至一审法院。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李力向本院提交如下证据：1.微信聊天记录，证明李力多次提示和运通公司，要求和运通公司及时交付租金及未及时交付的不利后果，但和运通公司坚持违约。2.付款记录、清单，证明承租方大洋货运在交付租金过程中屡次违约，依照诉争租赁合同第4.7条已产生滞纳金40605元，应在本案中扣除。3.李力、锦承公司于2017年5月10日签订的租赁合同复印件，载明李力向锦承公司承租房屋第一年月租金210000元、第二年月租金214200元、第三年月租金为218484元、第四年租金222854元、第五年月租金227311元，本合同所载租金皆以未税价计算。和运通公司质证认为，1.微信聊天记录真实性无异议，但证明目的不认可，锦承公司因李力未交租金封锁场地时，和运通公司已付李力租金已足够覆盖李力应向锦承公司支付租金。李力未及时向锦承公司支付租金导致锦承公司与其解除租赁合同，进而导致和运通公司合同目的无法实现，李力构成根本违约。2.关于滞纳金事宜。租金支付包括支付时间均是双方协商结果，和运通公司就第一年、第二年租金延后支付，李力均未提出异议。3.对李力、锦承公司之间的租赁合同真实性认可，证明李力向锦承公司支付租金远低于和运通公司向李力支付租金，和运通公司向李力支付第三年租金2779704元足以李力支付锦承公司全年租金。二审中李力陈述，其2019年5月10日至2020年5月9日应向锦承公司支付租金总额为2663424元；2019年5月30日至2019年7月11日，和运通公司共向李力支付租金2779704元；2020年3月3日锦承公司向李力催缴的37天租金指向2020年1月底至2020年3月3日。二审另查明：1.大洋货运、和运通公司共同向一审法院出具一份情况说明，载明：1.关于2017年6月14日签订的租赁合同，签订该份合同承租案涉厂房（江苏省昆山市周市镇顺昶路88号区域内的7号房1-4楼及附属设施）实际是用于给和运通公司在该场地开展业务，因当时和运通公司仍在筹备设立阶段，具体成立时间当时还无法确定（后于2017年7月10日成立），不便对外签订合同，当时和运通公司股东有俞晓春、李小亮、王伟林、王志强、王志兵等人，俞晓春同时是大洋货运的法定代表人。故上述股东与大洋货运协商一致，以大洋货运的名义先代替和运通公司签订合同，具体的合同权利和义务由和运通公司实际行使和承担，与大洋货运无关。实际上在合同签订后，大洋货运也从未使用过案涉场地也未向李力支付过任何租金，合同全交由和运通公司履行，实际情况李力当时也是知晓的。2.关于第三年（2019年6月25日至2020年6月24日）租金支付情况，和运通公司分别于2019年5月30日、2019年5月31日、2019年6月3日通过和运通公司法定代表人俞晓春账户向李力转账3笔，每笔50万元，支付了150万元租金。随后2019年7月3日，和运通公司与李力及大房东锦承公司达成补充协议，约定锦承公司同意由和运通公司代为支付租金，发票以实际收款为主开立，此后和运通公司向锦承公司支付租金1279704元，因此和运通公司支付第三年租金总额为2779704元。事后据和运通公司与锦承公司协商过程中了解，和运通公司支付给李力的150万加上后支付给锦承公司的1279704元已经完全足够李力向锦承公司支付全年租金并赚取巨额差价，然而李力却仍然未向锦承公司付完租金，最终导致锦承公司与李力解除租赁合同。2.锦承公司于2019年7月4日向和运通公司开具租金发票，分别指向2019年6月至2019年11月租金。和运通公司于2019年7月8日向锦承公司转账支付100万，于2019年7月11日转账支付279704元，共计1279704元。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、诉争2017年6月14日租赁合同的履行主体是否和运通公司。二、导致诉争2017年6月14日租赁合同无法继续履行的原因如何认定。本案二审争议焦点一在于，诉争2017年6月14日租赁合同的履行主体是否和运通公司。对此本院认为，依据大洋货运、和运通公司向一审法院出具的情况说明以及李力、锦承公司、和运通公司签订的三方补充协议，结合诉争租赁合同的租金支付及履行情况，应当认定诉争租赁合同实际履行主体为和运通公司且李力对于上述事实明确知晓，李力上诉认为和运通公司并非诉争租赁合同主体的观点，与上述事实不符，不能成立。本案二审争议焦点二在于，导致诉争2017年6月14日租赁合同无法继续履行的原因如何认定。对此本院认为，和运通公司于三方补充协议签订后代李力向锦承公司支付半年度租金1279704元，加上和运通公司在签订三方协议前向李力支付的150万元租金，和运通公司累计支付李力第三年租金共计2779704元。和运通公司、李力约定第三年租金为307万，双方由于开票事宜对和运通公司第三年应支付李力的剩余租金存在争议，且和运通公司、李力在三方补充协议中未就和运通公司向李力支付150万的安排作出明确约定，导致双方对后续代付产生争议，上述争议系由于双方约定不明导致。虽和运通公司、李力、锦承公司三方补充协议约定由和运通公司代李力向锦承公司支付租金，但上述补充协议签订后李力并未脱离其与锦承公司之间就租赁形成的权利义务关系，锦承公司亦非免除李力的租金债务。在和运通公司、李力产生争议，和运通公司未继续代李力向锦承公司支付催缴租金的情况下，李力仍负有及时向锦承公司支付催缴租金的义务，李力主张系和运通公司原因导致锦承公司解除与李力之间租赁合同的观点，与上述事实不符，不能成立。李力上诉认为和运通公司在支付租金过程中存在多期逾期并应承担滞纳金，并非本案一审诉请范围，本案不予理涉。综上，上诉人李力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8424元，由上诉人李力负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二一年四月八日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。