河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀04民终1184号 上诉人（原审被告）：邯郸市君子居房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区陵园路89号。 法定代表人：王海臣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵焕平、张树忠，河北崇州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程广生，男，1968年5月5日出生，汉族，住邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：杨新科，河北正才律师事务所律师。 上诉人邯郸市君子居房地产开发有限公司因与被上诉人程广生房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市君子居房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销涉县人民法院于2020年10月20日作出的（2020）冀0426民初1879号民事判决书，改判驳回被上诉人的起诉；2.本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，被上诉人起诉主体不适格，应当驳回被上诉人的起诉。被上诉人向原审法院提交的《补充协议--返利合同（叠拼）》，是上诉人与王某于2013年7月16日签订的，与被上诉人毫无任何关系，并且该合同中明确将返利款是返与王某的。王某只是将位于涉县东侧的Ｄ11座3单元101号房产卖与被上诉人，并没有将《补充协议--返利合同（叠拼）》中的权利转让与被上诉人。在原庭审过程中，被上诉人向原审法院出示一份王某于2019年7月20日与被上诉人签订的《债权转让协议》，来证明案王某将该《补充协议--返利合同（叠拼）》中的权利转让与被上诉人。依据《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。案外人王某至今未将此事告诉上诉人，因此该《债权转让协议》对上诉人不发生法律效力。但该《债权转让协议》更能充分证明王某将《补充协议--返利合同（叠拼）》中的权利转让时间是2019年7月20日，并非法院认定的“2015年王某征得被告同意后，将其购买被告邯郸市君子居房地产开发有限公司该房屋以及《补充协议--返利合同》（2013）君子第005号的权利义务转让给原告”。在这次庭审过程中王某以证人身份出庭作证，说是2015年其与被上诉人一起到上诉人公司售楼部办理涉案房产更名变更手续，并口头告知将债权转让，明显违背常识，既然能够办理房产更名变更手续，那么《补充协议--返利合同（叠拼）》也应当一次性更名；其次证人王某与被上诉人系该债权转让的直接利害关系人，为了弥补其怠于行使权利所造成的损失，而做出不真实的陈述，其证人证言不应当予以采信。二、该笔返利款已经超过诉讼时效。2014年7月17日，甲方返还乙方首年回报，人民币127200元，2015年7月17日，甲方返还乙方次年回报，人民币127200元，2016年7月17日，甲方返还乙方第三年回报，人民币127200元。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条让当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期接届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。按上述合同约定给最后一期的返利期限是2016年7月17日，至今未向上诉人主张过权利，明显超过了诉讼时效。依据《民诉意见》第153条当事人超过诉讼时效期间起诉，人民法院应当不予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回诉讼请求。原审法院依据被上诉人与涉县君子居物业服务有限公司张伏田的通话记录，就认定未超过诉讼时效，明显没有查清事实。理由如下：（1）邯郸市君子居房地产开发有限公司与涉县君子居物业服务有限公司是两个独立的法人，是两个独立的民事主体。《补充协议--返利合同（叠拼）》双方是邯郸市君子居房地产开发有限公司和王某，录音的双方当事人并非合同双方当事人；（2）邯郸市君子居房地产开发有限公司并非无张伏田此人，原审法院调取的相关证据，都是经过公司授权，处理其他案件，其履行的是代理授权行为，与本案无关联性，对于该涉案房产的房产更名及返利事宜等，上诉人并未对张伏田进行过授权；（3）单独一段通话录音，并能够证实该录音的真实性，更无法核实录音双方当事人的身份，并且也没有其他证据来相互印证。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第69条人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条下列证据能单独作为认定事实的依据：（三）存有疑点的视听资料。因此，被上诉人提供的录音资料，违反“孤证不能定案规则”，理应不予采信。被上诉人程广生辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 程广生向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判决被告给付原告返利款254400元及利息（从起诉之日起诉至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月16日被告邯郸市君子居房地产开发有限公司（作为出卖人、甲方）与王某（作为买受人、乙方）、担保人（丙方）邯郸市银承典当行有限公司签订了（2013）君子第005号《补充协议——返利合同》，主要内容为：“出卖人、买受人于2013年7月16日订立了座落于平安大街东侧的Ｄ11座3单元101号房的《商品房买卖合同》（编号0007483）。经邯郸市君子居房地产开发有限公司领导同意，特对此物业的购买行为实行返利计划：1、买受人须一次性付清所有购房款项。2、成交总价为人民币（122／106）万／套（不享受任何折扣优惠），面积291.19㎡，总价1060000元。3、返利比例为总购房款12%／年返利，连续返利叁年，合计36%。4、返利时间为购房交清全款时起的第一、第二和第三个周年，即于2014年7月17日，甲方返还乙方首年回报，人民币127200元。2015年7月17日，甲方返还乙方次年回报，人民币127200元。2016年7月17日，甲方返还乙方第三年回报，人民币127200元，届时此合同自然终止结束，若甲方到期未按期返还，则由甲方、丙方承担为乙方返利责任。5、在返利的叁年期限内，该物业的产权人为买受人乙方，使用权也归乙方所有。6、出卖人应当在签订此合同后壹拾捌个月内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。7、此合同为双方签订的《商品房买卖合同》的必要附属条款，与主合同《商品房买卖合同》同样具有法律效应。……”。合同签订后，被告邯郸市君子居房地产开发有限公司按合同约定将第一年的返利款127200元返利给了王某。原告称2015年王某征得被告邯郸市君子居房地产开发有限公司同意后，将其购买被告的该房屋以及《补充协议——返利合同》（2013）君子第005号的权利义务口头转让给原告，并于2015年9月5日到被告邯郸市君子居房地产开发有限公司售楼部进行更名换票，被告邯郸市君子居房地产开发有限公司给原告出具了收款收据，载明原告交付被告邯郸市君子居房地产开发有限公司购房款1060000元、维修基金21200元，共计1081200元。后原告多次找被告邯郸市君子居房地产开发有限公司在该小区的留守人员张伏田主张2015年返利款127200元、2016年返利款127200元，被告邯郸市君子居房地产开发有限公司称张伏田系君子居物业公司的工作人员而非被告邯郸市君子居房地产开发有限公司人员，原告主张对象错误，超过了诉讼时效。此后，原告程广生（作为甲方）与原房主王某（作为乙方）补充签订了一份书面的转让《协议》，协议约定：1、甲方于2014年11月份将从被告处认购的Ｄ11栋三单元101室房产转让给乙方，并同时将甲方与被告邯郸市君子居房地产开发有限公司签订的（2013）君子第005号《补充协议—返利合同》中的一切权利也一并转让给了乙方；2、上述第一条中的转让费共计1081200元已付清甲方，甲方于2015年9月5日给乙方出具了收据，并经被告邯郸市君子居房地产开发有限公司同意；3、甲方与被告邯郸市君子居房地产开发有限公司签订的（2013）君子第005号《补充协议—返利合同》中的一切权利，由乙方向被告邯郸市君子居房地产开发有限公司主张，甲方不再参与且与甲方无关。庭审时，王某出庭作证陈述在2015年将涉案房产转让给原告后，二人一起到被告邯郸市君子居房地产开发有限公司的售楼部门进行更名换票并履行了通知义务，与原告陈述基本一致。原、被告因为返利协商未达成一致意见，原告程广生于2019年8月7日将被告邯郸市君子居房地产开发有限公司及邯郸市银承典当行有限公司诉至一审法院，一审法院于2019年9月24日作出（2019）冀0426民初2290号民事判决书，判决被告邯郸市君子居房地产开发有限公司给付原告程广生返利款254400元，被告邯郸市君子居房地产开发有限公司不服上诉至邯郸市中级人民法院，经审理，邯郸市中级人民法院作出（2020）冀04民终1465号民事裁定书，撤销一审法院（2019）冀0426民初2290号民事判决，发回一审法院重审。审理中，原告程广生撤回了对邯郸市银承典当行有限公司的起诉。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案查明，2013年7月16日被告邯郸市君子居房地产开发有限公司与王某签订的（2013）君子第005号《补充协议——返利合同》约定，此合同为双方签订的《商品房买卖合同》的必要附属条款，与主合同《商品房买卖合同》同样具有法律效力。2015年案外人王某将涉案房产转让给原告，并与原告办理了更名换票后，将涉案房产交付原告居住使用，并将涉案房产的补充协议所涉权利义务一并转让给原告程广生的事实清楚，一审法院予认定。本案原告基于转让事实取得了涉案房产补充协议所涉权利与义务，故原告程广生与讼争房产存在重大利害关系，具备本案诉讼主体资格。被告邯郸市君子居房地产开发有限公司辩称合同具有相对性，原告不具备诉讼主体资格，不能向被告主张权利的理由，一审法院不予采信。本案争议的焦点为原告程广生对补充协议中所涉返利的请求权是否超过法律规定的诉讼时效。在本案中被告邯郸市君子居房地产开发有限公司给原告出具的更名票据，可证明被告邯郸市君子居房地产开发有限公司已知悉王某将涉案房产所涉权利与义务转让给原告的事实。原告提供的通话录音可证明在《补充协议——返利合同》受让后，多次找被告邯郸市君子居房地产开发有限公司工作人员张伏田主张权利，及被告对返利款认可的事实，故原告起诉未超过诉讼时效。被告邯郸市君子居房地产开发有限公司应当遵循诚实信用原则给付原告返利款254400元。一审法院根据原告的申请调取了相关证据，足以证明张伏田多次接受被告邯郸市君子居房地产开发有限公司委托作为该公司工作人员到本院及其他行政机关进行多起民事法律行为的事实，故被告邯郸市君子居房地产开发有限公司辩称张伏田非该公司的工作人员，或涉案房产返利一事未接受委托的抗辩理由，一审法院不予采信。原告在庭审前撤回了对邯郸市银承典当行和有限公司的起诉，未侵害其他当事人的权利，一审法院依法准许。原告对利息部分的主张未提供相应证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邯郸市君子居房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告程广生返利款254400元；二、驳回原告程广生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5116元，原告程广生负担1116元，被告邯郸市君子居房地产开发有限公司负担4000元。 本院经审查认为，程广生受让了原商品房买卖合同买受人案涉合同的权利，根据原商品房买卖合同约定，开发商以总购房款的12%/年为基数连续叁年返利给买受人，返利比例为合计36%，返利时间为购房交清全款时起的第一、第二和第三个周年，该销售方式可以认定为返本销售情形。被上诉人程广生起诉要求履行的《补充协议》中返还购房首付款，上诉人提出其与程广生没有建立包括返本内容的合同关系，本院认为，不论该协议在本案双方当事人之间是否成立，该返本销售的约定本质上是一种融资方式，不是开发商的合法经营范围，也违反了关于房地产管理等方面的法规，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，应裁定驳回被上诉人程广生的起诉。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，第一百五十四条第一款第三项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条，裁定如下： 一、撤销河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初1879号民事判决； 二、驳回程广生的起诉。 一审案件受理费5116元予以退还；上诉人邯郸市君子居房地产开发有限公司预交的二审案件受理费5116元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  张 颖 审 判 员  聂洪文 审 判 员  谢 珂 二〇二一年四月二十七日 法官助理  赵 鹏 书 记 员  李 鲜