广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终2046号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋,广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐剑瑛，男，1980年12月1日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）与被上诉人唐剑瑛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐剑瑛向一审法院起诉请求：合生宏景公司向唐剑瑛支付逾期办证违约金（以1200000元为基数，按年利率6%的标准，从2018年6月3日起计算至合生宏景公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）。一审法院判决：合生宏景公司于判决发生法律效力之日起七日内向唐剑瑛支付逾期办证违约金120546元。案件受理费3692元，减半收取1846元，由唐剑瑛负担554元，合生宏景公司负担1292元。合生宏景公司上诉请求：撤销一审判决，改判为：合生宏景公司按合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期限。事实和理由：一、一审对逾期办证事实认定错误，唐剑瑛等业主反对案涉房屋规划方案变更，阻挠合生宏景公司推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一，唐剑瑛利用拖延验收时间作为延期办证时间索要延期办证违约金，合生宏景公司应予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。二、政府变更验收条件导致合生宏景公司需要变更规划验收条件，但政府在办理规划变更过程中却又违法增设规划变更许可条件，要求三分之二业主签字同意程序，业主为了追逐违约金不予配合签字，导致无法验收，因政府原因导致延期办证、延期交楼等期间责任应予免除。三、合生宏景公司一直积极推动规划验收流程，分别在2018年11月、2019年6月、2019年11月三次启动规划变更程序，但小区业主却以规划之外的额外要求阻挠进程推动，不予配合并有意阻挠规划变更进程，导致逾期办证、逾期交楼期间责任应予免除。四、合生宏景公司2020年1月20日听证会结束后，拟推动下一步程序，但新型冠状病毒肺炎疫情的爆发，广东省在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，导致因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责，免责期间应从2020年1月23日开始计算至新型冠状病毒肺炎疫情消除为止。五、合生宏景公司为解决规划验收问题，已经多年投入大量资金、人力资源，多次申请规划验收均因设计规范调整及政府违规增设变更条件等原因不能通过，一审错误认定合生宏景公司对此应承担违约责任，并超越合同约定的违约金标准进行裁判，严重损害合生宏景公司的合法利益。六、合同约定的交楼期限是2017年3月31日起算720日的办证期限，唐剑瑛因个人原因办理了提前收楼入住手续，于2016年6月12日收楼入住，一审从2016年6月12日起算办证期间有误。七、一审认定合同中关于违约金的条款合法有效，另一方面又违反合同约定将违约金标准调整为年利率4.2%计算，没有事实和法律依据，使合生宏景公司的损失不断扩大。合同补充协议明确约定违约责任上限，在唐剑瑛未提交任何证据证明其实际损失超过该上限情况下，补充协议中约定的上限足以弥补其损失。八、合生宏景公司已经在2020年9月4日取得竣备证，在2020年9月22日取得案涉楼盘的大确权，并为小区业主办理房产证，取得不动产登记受理通知书，合生宏景公司已经履行完办证义务，唐剑瑛主张提高违约金标准督促推进办证事宜没有事实和法律依据。唐剑瑛辩称，一、涉案合同补充协议中的违约金条款及补充协议第十二条应认定为无效格式条款。合生宏景公司没有采取任何合理方式提请唐剑瑛注意免除或限制合生宏景公司责任的条款，其未尽到提醒注意的法定义务。且涉案合同就补充协议中，双方所享受的权利和承担的责任严重失衡，双方各自承担的违约责任显示公平。合生宏景公司实际上在2014年5月31前就涉案项目无法通过规划验收的事实，可以认定合生宏景公司对于涉案房屋项目无法及时通过竣工验收并取得竣备证主观上是明知的，双方签订涉案合同及补充协议时间在后，具有明显规避延迟出卖人办证义务及减轻合生宏景公司违约责任的意图。二、合生宏景公司在涉案合同约定期限内未能履行办证义务，且逾期办证将近三年，唐剑瑛因其违约的行为，无法取得涉案房屋完整物权，导致物权行使受限，因此遭受的损失客观存在且数额难以确定，且涉案合同约定的逾期办证违约金金额过低，唐剑瑛有权依法请求法院调整并增加，一审对此作出调整符合法律和司法解释的规定。三、通过规划验收是合生宏景公司履行办证义务的前提条件，合生宏景公司应自2014年6月起应当通过但未通过涉案小区规划验收，至2018年11月，期间长达四年半时间，合生宏景公司怠于履行义务。涉案小区业主最早于2018年7月通过诉讼维护合法权益，中山市第一人民法院对该部分业主的诉讼于2018年10月作出调整违约金的判决，同月合生宏景公司对该批案件提出上诉，并开始着手办理规划验收义务，未能通过规划验收是其自身原因，其要求免除2018年11月至2020年9月22日期间的逾期办证违约金没有事实和法律依据。四、按涉案合同约定，合生宏景公司应当分别于2017年12月28日、2018年4月25日前为唐剑瑛履行完毕协助办证义务，其逾期办证长达三年时间，2021年1月新冠疫情爆发时其已延迟履行义务长达两年，即使新冠疫情属于不可抗力，合生宏景公司也不能免除期间的违约责任。二审期间，合生宏景公司提交以下证据：房产证交付登记表，用以证明合生宏景公司已经履行合同约定的办证义务。唐剑瑛质证称：无法确定真实性，不确认关联性和合法性。唐剑瑛未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”本院认为，对于根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金金额是否妥当。现分析如下：合生宏景公司上诉主张法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除相应期间的逾期办证违约金。理由包括：一、唐剑瑛等业主拒绝配合办理规划变更，恶意阻扰规划变更进程，造成规划验收、竣工备案及产权登记的迟延。二、政府规划部门违法增设规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；三、受新型冠状病毒疫情影响，合生宏景公司无法及时办理规划验收手续。对此，本院认为：首先，唐剑瑛与合生宏景公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生宏景公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生宏景公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生宏景公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生宏景公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要取消双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生宏景公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。其次，若合生宏景公司认为相关政府职能部门变更增设规划验收的前置程序，致其逾期办证，即便成立，此也是合生宏景公司自身所致，不能以此为由免除其应向唐剑瑛等业主承担的相应期间的逾期办证责任。再次，关于合生宏景公司主张的新型冠状病毒疫情导致其无法及时办理规划验收手续的问题。合生宏景公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生宏景公司违约后发生，根据合同法第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生宏景公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生宏景公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生宏景公司的违约行为受到的损失客观存在。合生宏景公司逾期办证长达几年时间，如仍按已付房价款1%/年的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益。在唐剑瑛已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上下浮动的范围酌定计算，是一审综合本案具体案情且合理的自由裁量权，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2584元(中山市合生宏景房地产有限公司已预交)，由中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年四月七日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇