重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初1969号原告：陈静，女，1982年2月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆万名物业发展有限责任公司，住所地重庆市南岸区茶园新区世纪大道57号，统一社会信用代码91500108203162261B。法定代表人：葛剑平，总经理。委托诉讼代理人：张善贵，重庆巴渝律师事务所律师。第三人：周洪，男，1963年6月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：翁春梅，女，1978年1月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告陈静与被告重庆万名物业发展有限责任公司（以下简称万名公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出有周洪、翁春梅向其主张案涉房屋之权利，故本院依职权追加周洪、翁春梅作为第三人参加诉讼，嗣后本院依法公开开庭进行了审理。原告陈静以及被告的委托诉讼代理人张善贵到庭参加诉讼。第三人周洪、翁春梅经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告陈静与被告万名公司签订的买卖合同有效；2.判令被告继续履行合同，协助原告办理该房屋产权手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年4月10日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告以151270元的价格将重庆市巴南区X号（以下简称案涉25-1号房屋）、建筑面积为99.67㎡的房屋出售给原告，付款方式为一次性付清，被告应当在2006年6月23日前将商品房交付原告使用并于合同签订之日起30日内申请办理产权证书，等等。合同签订后，原告于2006年6月20日向被告一次性支付了全部购房款151270元，被告向原告出具了收据并将该房屋交付给原告。原告接房装修后居住使用至今，被告未为原告办理产权证，被告的行为构成违约。原告遂诉请如上。被告万名公司辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实，如何认定由法院依法判决。被告公司营业执照已经被吊销，处理遗留问题办公室经过公告，有原告以及第三人周洪、翁春梅前来申报对案涉房屋享有权利并提交了相关合同，被告已将留存的合同复印件提交法院。不清楚案涉房屋是否还存有其他未申报的权利人。房屋居住情况应由原告举证。案涉房屋未办理抵押、网签和购房备案。第三人周洪未提交书面意见和证据。第三人翁春梅未提交书面意见和证据。本院经审理认定事实如下：2006年4月1日，被告万名公司与原告陈静签订了案涉25-1号房屋的《商品房买卖合同》，约定原告以151270元价格购买被告万名公司开发建设的巴南区X号建筑面积为99.67㎡的住宅房屋一套，被告万名公司应于2006年4月15日前向原告交付案涉房屋并于合同签订之日起30日内申请办理合同登记备案和房地产权证。合同签订后，原告陈静于2006年6月23日向被告万名公司一次性支付了全部购房款151270元，同日被告万名公司向原告陈静出具了销售不动产专用发票。同年4月15日，被告万名公司书面通知了原告陈静接房，原告陈静向物业公司交纳了大修基金、燃气开通费等费用并对该房屋进行装修，嗣后原告陈静入住使用案涉房屋至今。案涉房屋现状为所在建筑工程已办理初始产权登记，被告万名公司未就案涉房屋办理单独的产权登记、抵押登记、商品房买卖合同登记备案。第三人周洪曾向被告万名公司提交案涉房屋的购房合同和借条。第三人翁春梅曾向被告万名公司提交案涉房屋的购房合同。上述事实，有原被告到庭陈述以及原告当庭举示的购房合同、购房发票、收据、情况说明、接房通知、房屋交验书、居住照片、交费清单以及被告当庭举示的购房合同等证据，在卷为凭并经庭审质证，足以认定。本院认为，双方争议的焦点为：一是原、被告双方签订的商品房买卖合同效力问题；二是被告万名公司是否负有协助原告陈静办理案涉房屋过户登记的义务。一、关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同，依法成立的合同，受法律保护；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形的合同无效，一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，恶意串通损害国家集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、法规禁止性规定。本案签订《商品房买卖合同》的原、被告双方是具有相应的民事行为能力之行为人，双方在订立合同后交付了房屋、支付了购房款，足以表明双方对合同订立、履行的意思表示是真实的；纵观合同内容，不违反法律和行政法规强制性规定，不违背公序良俗，书面合同上有原告签字和被告盖章，符合合同成立要件的规定；该合同自签字、盖章起合法成立并发生法律效力。故本案双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同。二、是否负有协助义务的问题。本案商品房买卖合同是出卖人与买受人合意创设的对商品房屋占有、使用、收益、处分之合同，以发生商品房物权变动为目的，合同约定了被告应于签订之日起30日内申请办理产权证书，也就是说案涉商品房所有权转移是履行该债权合同的当然结果和应然义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，商品房的不动产权属证书是权利人享有物权的证明，物权变更不登记不发生物权变动的效力，因此将商品房产权登记在买受人名下，既是遵守法律之规定又符合商品房买卖之交易习惯。故而出卖人协助买受人到商品房所在地的房地产登记机构办理不动产过户登记是合同履行行为的重要组成部分和内在要求，被告万名公司作为出卖人应当履行协助办理商品房过户登记。案涉房屋上因被告与第三人之间的两份买卖合同，存在所有权变更的事实障碍，本院认为，第三人与被告万名公司的该两份合同即使真实但不属于不动产权属登记，第三人周洪、翁春梅依据分别签订的房屋买卖合同享有合同债权，尤其是第三人周洪与被告之间还有借条载明了系用案涉房屋做抵押、到期归还借款时退回所签售房合同，故如果借条真实成立，第三人周洪与被告万名公司之间则成了名为买卖实为借贷担保的关系，第三人周洪与被告万名公司二者无真实的商品房销售合意。现被告万名公司就案涉房屋即同一房屋签订了三个买卖合同，三个买受人都没有办理所有权变更登记，应按照合法占有以及合同履行情况确定权利保护顺位。根据原告陈静已经在合同签订后交清全部房款以及合法占有房屋等合同履行情况，原告陈静的权利优先于第三人周洪、翁春梅。因此被告万名公司作为房屋的出卖人，至今未配合办理过户登记的行为已构成违约，万名公司应当遵循诚实信用原则继续履行义务，协助配合原告办理案涉商品房过户登记。综上所述，原告诉请确认合同有效及要求被告协助过户登记，理由正当，于法有据，本院予以支持。第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法缺席审理本案。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第四十一条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈静与被告重庆万名物业发展有限责任公司于2006年4月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告重庆万名物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告陈静将位于重庆市巴南区××街××大厦××单元××层××号××商品房过户登记至原告陈静名下。案件受理费减半收取1663元，由被告重庆万名物业发展有限责任公司负担。此款已由原告陈静自愿垫付，被告重庆万名物业发展有限责任公司应负担的诉讼费在本判决生效后十五日内径付原告陈静，本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3326元；递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  余 彬二〇二一年四月二十六日法官助理  夏 天书 记 员  秦雨薇