黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0184民初836号原告：哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司，住所地五常市杜家砂厂住宅楼下。法定代表人：李景阳，职务：总经理。委托诉讼代理人：李茂，黑龙江盛合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙胜男，黑龙江盛合律师事务所律师。被告：王馨男，1995年12月25日出生，汉族，个体，现住五常市。原告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司（以下简称奇世燿华公司）与被告王馨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奇世燿华公司委托诉讼代理人李茂、沙胜男，被告王馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奇世燿华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《燿华丽景预售（分期）合同》，被告退还燿华丽景小区3号楼商服东数1号门房屋，并协助原告办理注销相关网签、备案手续；2.判令被告支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按照2000元/月计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月1日签订了《燿华丽景预售（分期）合同》，合同约定被告购买燿华丽景小区3号楼商服东数1号门房屋一套，房屋建筑面积146.12平方米，每平方米售价5700元，总合计购房款832884元。约定首付款为342884元，首付款分三期支付：第一期2018年7月15日交房款50000元，第二期2019年5月30日交房款200000元，第三期2019年12月30日交房款62884元。剩余房款490000元由被告方负责贷款支付。协议签订后，原告方即履行了房屋交付义务，但被告未按照合同约定的履行期限履行给付义务，至今为止只交付了80000元首付款（2017年9月29日10000元、2017年12月11日20000元、2018年7月15日50000元），原告多次催缴，被告方均拒绝履行，其恶意拖欠房款的行为已经构成根本违约。根据双方签订的合同第九条：“如果乙方违约，不按时交款，甲方有权单方终止合同另行出售此房，房款不予退还。”之规定，请求贵院依法判令解除双方签订的《燿华丽景预售（分期）合同》，已付房款不予退还。被告辩称，请求驳回原告诉讼请求，因为原告没有给办理贷款才导致没有交钱，要求解除合同被告不同意。事实与理由：2017年，我与原告签订了购房合同，约定定金1万元已经交了。房款为贷款加首付。首付款我交纳8万元后，原告没有及时为我办理贷款，让我占有和使用。这个合同履行过程中原告先违约，所以我才没有全部履行义务，我有先履行抗辩权。应该付的房费我同意给，但原告没有及时为我办理贷款，所以不同意解除合同，不同意返还房屋，不支付占有使用费。但是如果原告能给办下来贷款，欠的首付款我可以支付利息。如果原告非要解除合同，首付款要求返还，追究房屋装修以及投资性住房升值损失。原告为证实主张的事实，除当庭陈述外，还出示了如下证据：一、原、被告于2017年12月1日签订的《燿华丽景预售（分期）合同》复印件一份。拟证明房屋买卖事实、房屋价款、交付期限、违约责任。经质证，被告无异议。二、2017年12月1日欠据两份。拟证明被告拖欠第二期200000元、第三期62884元房款的事实。经质证，被告无异议。三、《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份。拟证明案涉房屋已经完成联机备案到被告名下。经质证，被告认为不确定这个房子已备案到其名下。四、个人贷款支付凭证及房屋不动产证复印件各两份。拟证明被告商服左右户刘薇（位于案涉小区1栋1层102室）、赵立刚（位于案涉小区1栋1层101室）都取得了房屋贷款，案涉房屋可以办理贷款。经质证，被告对证明问题有异议，认为不能证明在签订房屋买卖合同的当时就能办理贷款；且应该是房地产商办理贷款，这两个人可能是个人自己与银行办理的贷款。五、被告方向建设银行提供的申请银行贷款的材料（工商执照副本、银行流水）一套。拟证明被告月资金沉淀达不到中国建设银行贷款条件。经质证，被告对真实性没有异议，认为当初帮助我贷款的人没说资金一定要存多长时间，说资金不能不流动，所以我才频繁存入取出。六、2021年3月25日询问笔录一份。拟证明银行拒贷原因系被告个人首付款月资金沉淀不足，个人征信原因造成没有受理贷款，此银行曾经答复过被告。经质证，被告认为银行系统查询中没有拒绝我贷款的记录，只是银行的业务人员的答复，我不承认这份证据。本院经审查认为，被告对原告出示的证据一、二、五的真实性无异议，故对该三组证据的真实性均予采信；证据三系从五常市房产住宅局调取，内容真实，来源合法，予以采信；证据六系原告律师申请调查令所调取，并加盖被调查人所在单位中国建设银行股份有限公司五常支行的个人贷款业务专用章，具有真实性，且调取程序合法，予以采信；证据四所证实的内容与本案无关联性，不予采信。被告除当庭陈述外，未出示证据。综上，本院认定如下事实：2017年12月1日，原告奇世燿华公司与被告王馨签订了《燿华丽景预售（分期）合同》，约定被告购买燿华丽景小区3号楼东数1号商服房屋一套，房屋建筑面积为146.12平方米，每平方米售价为5700元，购房款总计为832884元；付款方式为首付款342884元，贷款49万元；首付款分三期支付：第一期2018年7月15日交房款50000元，第二期2019年5月30日交房款200000元，第三期2019年12月30日交房款62884元。协议签订当日，原告将案涉房屋交付给了被告。协议签订后至2018年7月15日，被告分三次共交纳首付款80000元；其余首付款，经原告索要，被告至今未交纳。另查明，被告因月资金沉淀达不到中国建设银行的贷款条件，至今未完成办理贷款。本院认为，本案原、被告双方签订《燿华丽景预售（分期）合同》，内容约定明确具体，能够证明原告向被告购买房屋的事实，故原、被告间的房屋买卖合同关系成立，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2021.1.1)第二十七条规定：“民法典第六百三十四条第一款规定的‘分期付款’，系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付。……。”本案双方约定付款方式为首付款及贷款，且首付款分三期支付，故本案双方为分期付款买卖关系。《中华人民共和国民法典》第六百三十四条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”本案中，案涉房屋总价款832884元，被告已支付价款80000元，第三期付款时间为2019年12月30日，即被告未支付到期价款的数额已达到全部价款的五分之一，且经原告催告后，被告在合理期限内仍未支付到期价款，原告作为出卖人可以请求被告支付全部价款或者解除合同。因此，本案原告要求解除房屋买卖合同并支付自合同解除之日起至实际腾退房屋时止房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2021.1.1)第二十八条规定：“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。”本案中，原、被告双方在签订《燿华丽景预售（分期）合同》时，对案涉房屋的使用费没有约定，故本院参照当地同类房屋的租金标准，酌定按每月人民币2000元计算，自被告实际占有使用（即2017年12月1日）案涉房屋至今，使用费已超过原告受领价金80000元，即在合同解除时原告扣留的金额未超过案涉房屋的使用费，故被告请求返还首付款的请求，不予支持。另外，被告要求追究房屋装修以及投资性住房升值损失的诉求，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六百三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2021.1.1)第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司与被告王馨于2017年12月1日签订的《燿华丽景预售（分期）合同》，并由被告王馨协助原告到五常市房产住宅局办理解除登记备案手续。二、被告王馨退给原告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司坐落于五常市五常镇燿华丽景小区3号楼东数1号商服房屋（建筑面积为146.12平方米）一套，于本判决生效后立即履行。三、被告王馨给付原告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司自本判决生效之日起至实际退房之日止的房屋使用费（按每月人民币2000元计算），于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12128元，减半收取计6064元（原告已预交），由被告王馨负担，于本判决生效后立即交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  窦波二〇二一年四月二十五日书记员  周旋