贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0402民初533号原告：方开香，女，1972年7月15日生，汉族，个体工商户，贵州省平坝县人，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司；住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。法定代表人：阳正威，系该公司董事长。原告方开香诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方开香到庭参加诉讼；被告今旦公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方开香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区房屋不动产所有权证书交付给原告；2、判令被告按照原告已付购房款总额337847元为基数，按照日万分之一支付原告从2017年7月14日起至2019年10月11日，共计823天的逾期办证违约金人民币27804元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋不动产权证书之日止；3、判令被告按照国家相关规定退还四通费4319元及资金占用利息（以4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年6月1日起计算至实际退还之日止）。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》，合同编号为：ＦＪ-Ａ×-××-×，原告所购商品房位于安顺市西秀区，丰景华府Ａ×-××-×，所购房屋建筑面积99.66平方米,套内建筑面积84.34平方米,该房屋按套内面积每平方米单价4005.77元，房屋总价337847元。原告于2013年5月25日支付购房定金20000元，于2013年6月1日合同签订当天支付了购房首付款尾款81847元，共计交付购房首付款101847元；原告并于2013年6月1日交付维修基金6478元，四通费4319元，其他520元，共计11317元。2013年，原告与中国建设银行办理个人购房借款，支付了房屋剩余尾款2236000元。该房屋已于2014年9月30日交付给原告，原被告双方签订的商品房买卖合同中约定被告在2014年12月31日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设按装费用，然在被告2013年购房的时候原告仍未按照相关文件执行，收取了原告的四通费4319元。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产登记证，并应当承担延期办证违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取四通费，应退还并支付占用利息。为维护原告合法权利，向法院提起诉讼，判如所请。被告今旦房开在答辩期限内未提交答辩意见，亦未参加法庭审理。经审理查明：原告基于相同的事实于2017年向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书交付给原告。2、被告按每日总房价款337847元为基数，按每日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年4月18日逾期办证违约金28345.36元，并支付逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止；3、本案诉讼费由被告承担。本院作出（2017）黔0402民初1601号民事判决书，判决：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告方开香从2015年1月1日起至2017年4月19日止的逾期办证违约金人民币28379元。二、驳回原告方开香的其他诉讼请求。因被告未办理好丰景华府Ａ5-12-2的商品房房屋不动产权力证书交付给原告。原告再次向本院提起诉讼并提出前述诉求。本院查明的事实与（2017）黔0402民初1601号民事判决书查明的事实一致，另查明案涉房屋仍不具备办理不动产权证书的条件。原告陈述四通费为水、电、气、闭路电视的费用。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的原告方开香身份证、离婚证复印件各一份、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证2张、收据复印件3张、本院调取的（2017）黔0402民初1601号民事判决书、安顺市中级人民法院（2020）黔04民终762号民事判决书各一份等证据在卷佐证，并经庭审认证，足以采信。本院认为：《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自的义务。现对本案的争议焦点认定如下：一、关于原告诉求判令被告将位于安顺市西秀区房屋不动产权证书交付给原告的问题：因被告今旦房开尚不具备办理房屋不动产权证书的条件，故该请求暂不支持，待被告具备办理房屋不动产权证书的条件后，原告可另行主张权利。二、关于原告要求判令被告按照原告已付购房款总额337847元为基数，按照日万分之一支付原告从2017年7月14日起至2019年10月11日逾期办证违约金人民币27804元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋不动产权证之日的问题：（2017）黔0402民初1601号民事判决书明确被告今旦房开公司支付给原告逾期办证违约金至2017年4月19日止为28379元。现原告主张的逾期办证违约金的起算点应从2017年4月20日起开始计算至实际办理不动产权证书交付之日。今旦房开公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，在实际损失不能确定的情况下，结合被告今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办证违约金调整为每日万分之零点一五，为便于计算，被告应支付原告2017年4月20日起至2021年2月20日止的逾期办证违约金为：337847元×0.000015×1402天＝7104.92元。2021年2月21日起至被告交付案涉房屋不动产权证书之日止的逾期办证违约金，以337847元为基数，按日万分之零点一五计付。原告诉请超出部分本院不予支持。三、对原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水电等配套设施的建设安装费用。”的规定，被告今旦房开公司销售的商品房价格应包含水、电等基础设施配套费用，被告收取上述费用缺乏法律依据，其收取该费用必然会给原告造成一定利息的损失，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准予以支持，自收取“四通费”之日2013年6月1日计算至实际退还之日止。被告今旦房开公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告方开香逾期办证违约金（以购房款337847元为基数，从2017年4月20日计至不动产权证办理交付给原告方开香之日止，其中，截至2021年2月20日为7104.92元）。二、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告方开香四通费4319元及资金占用费（以四通费4319元为基数，从2013年6月1日起按照同期中国人民银行同期同类存款利率计至退还之日止）。三、驳回原告方开香的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币696元，减半收取348元由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担；该诉讼费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  吴文刚二〇二一年四月八日法官助理武城锐书记员蒙忠璞