安徽省安庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)皖08执复25号 复议申请人（异议人）：徐志红，男，1965年5月9日出生，汉族，住安徽省宿松县。 申请执行人：嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼110室-34，统一社会信用代码91330402MA29FU1F1U。 执行事务合伙人委派代表：曲思蒙，女，1993年1月25日生，汉族，住黑龙江省集贤县。 被执行人：安庆市三新能源有限责任公司，住所地安徽省宿松县火车站货场内，统一社会信用代码91340826733029572R。 法定代表人：张凤林，该公司董事长。 被执行人：张凤林，男，1949年7月19日出生，汉族，住安徽省宿松县火车站货场内。 被执行人：张新亮，男，1973年11月23日出生，汉族，住安徽省宿松县火车站货场内。 被执行人：张新生，男，1970年1月29日出生，汉族，住安徽省宿松县火车站货场内。 被执行人：张新建，男，1977年5月19日出生，汉族，住安徽省宿松县火车站货场内。 被执行人：汪桂枝，女，1951年12月19日出生，汉族，住安徽省宿松县火车站货场内。 被执行人：周金霞，女，1970年7月6日出生，汉族，住安徽省宿松县火车站货场内。 被执行人：安庆市三新能源有限责任公司宿松县铁路客货营销中心，住所地安徽省宿松县火车站内。 负责人：张新建，该中心经理。 被执行人：安庆市丰景页岩科技建材有限公司，住所地安徽省安庆市光彩大市场四期C区标铺10幢12室。组织机构代码57851138-4。 法定代表人：张新红，该公司经理。 复议申请人徐志红不服安徽省宿松县人民法院（2021）皖0826执异4号执行裁定，向本院申请复议，本院于2021年4月12日依法立案审查，现已审查终结。 宿松县人民法院于2020年3月3日依据该院（2015）松民二初字第00394号民事判决，立案恢复执行嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）与安庆市三新能源有限责任公司（以下简称三新公司）、张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、安庆市三新能源有限责任公司宿松铁路客货营销中心（以下简称三新营销中心）、安庆市丰景页岩科技建材有限公司（以下简称丰景页岩公司）金融借款合同纠纷一案，执行标的为借款本金1198万元及利息、罚息、迟延履行利息、受理费、保全费等。在案件首次执行过程中，宿松县人民法院于2018年7月11日作出（2018）皖0826执085号之二号执行裁定书，查封了涉案抵押物被执行人安庆市三新能源有限责任公司名下位于宿松县××镇××村的房产和土地［证号为房地权松房证字第2××5号、松国用（2007）第0××6号地号为08-02-002］。于当日在宿松县不动产登记中心办理了查封登记，并在该公司门口张贴了查封公告，同时向该公司送达了查封财产的执行裁定书。2020年5月9日，宿松县人民法院作出拍卖前公告，向相关财产使用人和被执行人告知法院将拍卖涉案抵押物。2020年8月18日通过网络摇号方式选定安徽国华房地产土地评估有限公司对抵押物进行评估。2021年1月11日，宿松县人民法院立案审查案外人徐志红提出的主张保护其租赁权，要求继续租赁的异议请求。宿松县人民法院于2021年1月22日作出（2021）皖0826执异4号执行裁定，驳回徐志红的异议请求。徐志红不服，向本院申请复议。 宿松县人民法院查明，中国建设银行股份有限公司宿松支行与三新公司、张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、三新营销中心、丰景页岩公司金融借款合同纠纷一案，宿松县人民法院于2016年2月2日作出（2015）松民二初第00394号民事判决书，判决：一、被告安庆市三新能源有限责任公司于本判决生效之日起10日内归还原告中国建设银行股份有限公司宿松支行借款本金1198万元和至2015年9月21日止的利息73450.71元，并自2015年9月22日起至还款之日止按年利率7.12%支付利息，并按年利率7.12%加收50%的逾期罚息，利随本清。二、对上述债务，原告中国建设银行股份有限公司宿松支行应当先就被告安庆市三新能源有限责任公司抵押的座落于宿松县××镇××村的房产证号为房地权松房证字第2××5号房产及证号为松国用（2007）第0××6号地号为08-02-002的土地的变卖款或拍卖款实现债权并享有优先受偿权。三、被告安庆市三新能源有限责任公司用于抵押的财产变卖款或拍卖款不足以清偿上述债务时，被告张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、安庆市三新能源有限责任公司宿松铁路客货营销中心、安庆市丰景页岩科技建材有限公司对不足部分的债务承担连带保证责任。 另查明，2016年2月4日，中国建设银行股份有限公司安徽省分行与中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司就（2015）松民二初第00394号民事判决书确定的债权达成债权转让协议，2018年7月11日宿松县人民法院裁定查封三新公司名下座落于宿松县××镇××村的房产证号为房地权松房证字第2××5号房产及证号为松国用（2007）第0××6号地号为08-02-002的土地。2019年1月15日中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司又将该债权转让给嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），2020年3月5日宿松县人民法院作出（2020）皖0826执恢63号执行裁定书，变更申请执行人。因嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业作为案件申请执行人申请拍卖案涉抵押物，宿松县人民法院于2020年6月16日作出（2020）皖0826执恢63号之一执行裁定书，裁定拍卖三新公司名下座落于宿松县××镇××村的房产证号为房地权松房证字第2××5号房产及证号为松国用（2007）第0××6号地号为08-02-002的土地。2018年9月29日安庆市丰景页岩科技建材有限公司宿松分公司与张加飞、徐志红签订窑厂出租合同。 宿松县人民法院认为：本案争议焦点为案涉房地产的租赁权能否排除对案涉房地产的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（法释【2000】44号）第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。结合本案，被执行人三新公司名下的坐落于安徽省宿松县××镇××村的房地产（不动产权证号：房地权松房证字第2××5号、松国用2007第0××6号）于2012年即已办理了抵押权登记，并经生效的民事判决书所确定。异议人徐志红所提交的租赁合同订立于2018年9月29日，而出租方并非案涉房地产所有权人，出租方是否有权处置案涉房产，无相关证据证明，且租赁合同签订在本案设立抵押权之后，亦在本院裁定查封之后，故依法不得对抗本案申请执行人。异议人根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二项，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。从而可以排除执行，该法条适用于案涉房地产抵押登记前已签订合法有效的租赁合同的情形，本案案涉房地产存在有效的抵押权，抵押权已登记，且抵押权生效先于租赁合同的签订，故异议人的异议请求依法不能成立。故裁定驳回徐志红的异议申请。 徐志红向本院申请复议称，宿松县人民法院作出的（2021）皖0826执异4号执行裁定，认定事实不清、适用法律错误，依法应予以撤销或者变更。理由为：1、复议申请人认为其要求在租赁期内不予腾退、迁出有事实和法律依据。复议申请人、张加飞于2018年9月29日与安庆市丰景页岩科技建材有限公司宿松分公司签订窑厂租赁合同，虽然是在案涉房屋设立抵押之后，但复议申请人当时对相关财产抵押、查封并不知情，2018年7月11日宿松县人民法院作出新的查封裁定，没有证据证实查封已公示，造成利害关系人、案外人对案涉财产背后法律关系认识不足。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问韪的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，复议申请人的异议理由理应得到支持。虽然复议申请人是在查封之后与案涉公司订立租赁合同，但应考虑造成复议申请人不知情的原因、实际的连续巨额投资以及政府扶持产业发展需要，请求中院予以综合考虑，保护复议申请人的利益诉求。2、申请执行人主体资格不适格，法院裁定变更申请执行人有误。中国建设银行安徽省分行不是（2015）松民二初字第00394号民事判决确定的债权人，生效判决确定中国建行宿松支行对案涉抵押物的变卖款、拍卖款实现债权并享有优先受偿权，中国建设银行安徽省分行无权处分该债权，且债权转让需申请执行人书面认可第三人取得该债权并应通知债务人。多次债权转让是否通知了债务人。3、复议申请人出于对政府及行业主管部门的信赖，依据宿松县发改委的立项文件和宿松县经济和信息化委员会的技改文件对案涉窑厂进行技改，总投资4680万元，前期限投资已达2200万元，如果复议申请人知道案涉窑厂被抵押、被查封、保全的情况，就不会投资，宿松县人民法院对查封、扣押、冻结财产没有公示，也是造成现在后果的原因之一。 申请执行人嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）称，案涉房地产的抵押权在先，租赁在后，不能阻碍抵押权的实现，且租赁合同的出租方并非抵押物的产权人，租赁合同不具有法律效力。 安庆市三新能源有限责任公司、张凤林、张新建、安庆市三新能源有限责任公司宿松县铁路客货营销中心称，案涉房地产确实已租赁给徐志红，应保障其租赁权，同意徐志红的异议意见。 张新亮、张新生、汪桂枝、周金霞、安庆市丰景页岩科技建材有限公司未提出书面意见。 本院查明：宿松县人民法院依据（2015）松民二初第00394号民事判决书执行中国建设银行股份有限公司宿松支行与安庆市三新能源有限责任公司、张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、安庆市三新能源有限责任公司宿松县铁路客货营销中心、安庆市丰景页岩科技建材有限公司金融借款合同纠纷一案，该案审理阶段，宿松县人民法院于2015年9月30日以（2015）松执保字第00089号执行裁定查封了安庆市三新能源有限责任公司名下位于宿松县××镇××村的房产证号为房地权松房证字第2××5号房产及证号为松国用（2007）第0××6号地号为08-02-002的土地，并在宿松县不动产登记中心办理了查封登记。2016年2月4日，中国建设银行股份有限公司安徽省分行与中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司就（2015）松民二初第00394号民事判决书确定的债权达成债权转让协议，中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司申请变更申请执行人，宿松县人民法院于2018年7月11日作出（2017）皖0826执805号之一执行裁定书，变更了申请执行人。同日，作出（2017）皖0826执805号之二执行裁定书，查封安庆市三新能源有限责任公司名下上述抵押的房产、土地，并在宿松县不动产登记中心办理了查封登记，于同日在安庆市三新能源有限责任公司门口张贴了查封公告、并拍照存卷，向该公司送达了执行裁定书。2019年1月15日中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司将该债权转让给嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），2020年3月4日宿松县人民法院裁定变更申请执行人。因嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业作为案件申请执行人申请拍卖案涉抵押物，宿松县人民法院于2020年6月16日作出（2020）皖0826执恢63号之一执行裁定书，裁定拍卖安庆市三新能源有限责任公司名下案涉的房产、土地等抵押物。复议申请人徐志红与安庆市丰景页岩科技建材有限公司宿松分公司于2018年9月29日签订窑厂租赁合同，徐志红于2020年12月17日向宿松县人民法院提出执行异议，要求继续租赁到合同期满的2027年4月30日。宿松县人民法院立案审查，于2021年1月22日作出（2021）皖0826执异4号执行裁定，驳回了徐志红的异议申请。 本院认为：本案争议的焦点是人民法院拍卖抵押、查封在先的案涉抵押物时，对之后签订的抵押物租赁合同的租赁关系是否应当继续保护。本案中，宿松县人民法院拟拍卖的案涉抵押物，抵押登记时间是2012年3月26日，宿松县人民法院诉讼保全查封和执行时继续查封的时间分别是2015年9月30日和2018年7月11日，抵押、查封均在复议申请人徐志红与安庆市丰景页岩科技建材有限公司宿松分公司签订窑厂租赁合同的2018年9月29日之前，且宿松县人民法院于2018年7月11日在执行程序中查封、续封时，在抵押物所在地安庆市三新能源有限责任公司的大门上张贴了查封公告并现场拍照存卷。徐志红提供的租赁合同，出租方并非案涉房地产所有权人，出租方是否有权处置案涉房产，无证据证明。2015年3月6日安庆市三新能源有限责任公司及张新亮、张新生、张新建、张凤林等签字盖章后出具给中国建设银行股份有限公司宿松支行的“产权所有人声明”称：“目前该抵押物为自用，如若对外出租，须征得贵行同意，若违反此声明，愿意承担由此产生的一切法律责任。”复议申请人徐志红和被执行人均未能提供抵押权人同意其出租抵押物的证据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（法释【2000】44号）第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。复议申请人徐志红提出法院查封财产未公告，经查不是事实。徐志红称其是善意第三人，其与安庆市丰景页岩科技建材有限公司宿松分公司签订的窑厂租赁合同期限未满，法院拍卖抵押物成交后仍应保证其租赁权的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。复议申请人徐志红提出申请执行人主体资格不适格、法院裁定变更申请执行人错误以及其已向窑厂投入大量资金，若因拍卖解除租赁关系，将给其造成巨大经济损失等请求，不属于其作为利害关系人提出的异议、复议审查范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人徐志红的复议申请，维持安徽省宿松县人民法院（2021）皖0826执异4号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 胜 审判员 周文斌 审判员 谢发亮 二〇二一年四月三十日 书记员 蒋 芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。