广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初3665号原告：黄剑燊，男。被告：优觅酒店管理（佛山市）有限公司。法定代表人：刘某1。被告：刘勇，男。两被告共同委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。原告黄剑燊与被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司（以下简称优觅公司）、刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2020年1月4日所签订的《旭辉公元优觅酒店租赁合同》于2020年12月1日解除；2.被告退还原告2020年9月10日至2020年11月10日房屋租金共计10500元，2020年1月至2020年11月水电费2672.15元，2020年8月10日至2020年11月10日管理费865.04元；3.被告支付违约金按年租金的100%即42000元；4.被告将与原告签订的《旭辉公元优觅酒店租赁合同》附页全屋家私家电（单房/复式）配置清单上的没能配置的家私家电按照配置清单上的金额100%赔付；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年1月4日签订《旭辉公元优觅酒店租赁合同》两份，合同约定由原告将汾江北路82号旭辉公元15座508出租予被告，租赁期限自2020年1月4日至2023年1月3日，并于当天将房屋交给被告使用。租金第一年为3500元每月，第二年为3745元每月，第三年为4007元每月，各期租金于每月1至10号前以转账形式支付当月的固定租金到原告指定账户，物业管理费和水电费等其他费用按合同约定由被告全部承担。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金该年租金的100%。合同签订后，被告曾以资金周转困难为由多次延迟交租，原告体谅被告的困难，曾多次答应延时交租给予被告方便，但被告从2020年9月10日开始至2020年11月30日止拖欠原告租金、管理费和水电费共计14037.19元。在此期间原告多次向被告协商催交租金，但被告拒不继续履行，对原告的要求置之不理，被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金、管理费和水电费给原告。但是，被告却无理拒不支付租金、管理费和水电费至今。由于被告不能依约支付租金、管理费和水电费给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告优觅公司辩称：原告未提供涉案508房屋的房产证及建设工程规划许可证，无法确认房屋租赁合同的有效性。508房产是原告与邓瑞平共同共有，原告的主体不适格。原告委托被告优觅公司对房产进行全屋配置，双方约定签订合同时交付一半的费用，待全屋配置后才支付剩余一半。根据原告提供的微信记录，2020年3月15日结算尾款，说明原告在支付尾款前已就房屋配置进行验收。被告优觅公司因经营不善，在2020年12月1日已将508房产密码、钥匙及屋内配置交付给原告，原告收房后没有提出异议，至今已有半年之久，被告优觅公司无法实际掌控屋内配置设备的去向。因此，被告优觅公司认为第四项诉请不明确，应当予以驳回。对原告主张拖欠的租金、水电费、管理费无异议，但其主张的违约金过高，超过实际损失，应当予以驳回。被告刘勇辩称：涉案租赁合同是原告与被告优觅公司签订，根据合同相对性，被告刘勇不是适格主体。被告优觅公司是有限责任公司，具有独立法人资格。目前被告刘勇已退出被告优觅公司的实际经营，因此请求驳回原告对被告刘勇的诉请。其余答辩意见与被告优觅公司的意见一致。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告优觅公司企业信用信息公示报告、被告刘勇身份证，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》、结婚登记信息查询表，证明房屋是夫妻共有财产，因原告妻子邓瑞平不方便诉讼，所以委托原告代为提起诉讼。3.《酒店经营托管合同》、《委托代购协议》、《全屋家私家电（单房/复式）配置清单》、甲方移交清单，证明原告与被告优觅公司存在合同关系，原告主张的违约金是依据合同的约定计算，现被告存在违约行为，应当承担违约责任。4.收款收据、微信聊天记录、转账凭证，证明原告向被告交齐49800元的配置款项。5.缴费凭证、水费清单，证明因被告没有支付物管费、水电费等，原告实际垫付的事实。两被告在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月18日，原告、邓瑞平（买受人）与佛山市合盈置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，买受人向出卖人购买坐落于佛山市禅城区××××××××××××屋，该商品房项目的建设工程规划许可证号为建字第440××××××××0032，该商品房的预售许可证号为禅房预字第2017011601号。2020年1月4日，原告（甲方）与被告优觅公司（乙方）签订《酒店租赁合同》，包括《酒店经营托管合同》、附页一《委托代购协议》、附页二《全屋家私家电（单房/复式）配置清单》。其中，《酒店经营托管合同》主要约定：第一条委托物业基本情况1.甲方就其位于汾江北路82号15#508项目及其各种设施/设备，委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务。委托物业为商住户型，建筑面积共计62.46平方米。第三条合作期限1.本协议方的合作期限为3年，自2020年1月4日起至2023年1月3日止。2.甲方应在2020年1月4日前交付乙方使用，乙方应在2个月内完成装修调试（空置期）。第四条费用承担2.乙方承担以下费用：60天后物业管理费；水、电、燃气费等。第五条签约风格及软硬装费用1.甲方选择签约智能风格，软装费为49800元每套，该笔费用由甲方承担。2.甲方选择签约风格家私家电配置清单表（附页二：家私家电配置清单）。3.合约期满，家私家电归甲方所有。第六条租金结算方式1.每月固定租金为3500元结算给甲方；租金每两年递增7%，第二年起往后每年实收11个月租金。2.合同期内甲方的固定月租金按自然月结算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，甲方固定收益按照当月的实际天数按比例结算。3.每月1至10号前支付当月的固定租金到甲方指定账户，否则构成违约。第八条违约责任及合同终止1.本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成毁约，需向对方支付该年租金的100%为毁约金（每套）。第九条验收通知1.乙方通知甲方验收后，甲方可分别为视频验收、当面验收、代验收方式进行房屋装修配置验收。同日，原告（甲方）与被告优觅公司（乙方）签订《委托代购协议》，主要约定：一、甲方委托乙方购买的家具家电及其他配置物品清单详见附件《家具家电配置清单表》。二、约定交付物业日期为2020年1月4日之前。三、甲方权利及义务：甲方有权对乙方购置的家具、家电根据《家具家电配置清单》比对验收，乙方配置与《家具家电配置清单》一致，甲方不得以任何理由拒绝验收。四、乙方权利及义务：乙方已将家电根据《家具家电配置清单》内所有物品配置在该物业后可通知甲方验收，甲方应在三个工作日内进行验收。该合同附有《全屋家私家电（单房/复式）配置清单》，通列配置物品名称、数量、规格、单价等。同日，原告将涉案房屋的门禁卡、钥匙等移交给被告优觅公司。同日，被告优觅公司出具收款收据，确认收到原告支付的定金2000元，备注“家私家电款先支付49800一半，验收后付清另一半”。次日，被告刘勇出具收款收据，确认收到原告支付的家私家电款22900元，备注“家私家电款总49800，已收2000定金，现收22900，剩余一半验收后付尾数24900”。据原告与被告刘勇的微信聊天记录，原告于2020年1月21日向被告刘勇转账10000元、3月15日向刘勇转账14900元。庭审中，被告优觅公司确认已收取原告支付的配置费49800元。诉讼中，原告陈述：确认被告于2020年12月1日交还涉案房屋、钥匙及屋内设备。因被告没有安装配置清单中的高端智能声控系统，故要求被告赔付相应的金额，但原告无法明确具体的金额。涉案房屋于2021年1月出租给他人。另查明一：原告与邓瑞平系夫妻关系，于2015年3月24日登记结婚。2021年4月16日，邓瑞平向本院出具说明，同意委托原告处理本案相关事项。另查明二：被告优觅公司系有限责任公司（自然人投资或控股），于2020年12月14核准变更法定代表人，由刘勇变更为刘某1，于2020年12月10日核准变更股东，由李璐、刘勇、敬宗亮变更为刘某1、敬宗亮。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽原告未提供涉案房屋的房产证，但其提供的《商品房买卖合同（预售）》中已明确记载了包括涉案房屋在内的项目建设工程规划许可证号，故原告与被告优觅公司签订《酒店租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方应依约履行。另，原告作为购房人之一，与被告优觅公司签订合同出租涉案房屋，系双方的真实意思表示，故原告系本案适格主体。关于解除合同的诉请。原告与被告优觅公司均确认被告优觅公司于2020年12月1日向原告交还涉案房屋及相应设备，故双方之间的合同事实上已于2020年12月1日解除。本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于租金、水电费、管理费的诉请。原告主张被告优觅公司拖欠2020年9月10日至2020年11月10日租金10500元、2020年1月至2020年11月水电费2672.15元、2020年8月10日至2020年11月10日管理费865.04元，并提交相应的缴费凭证等，被告优觅公司对上述欠费事实及金额不持异议，故本院采信原告的主张，被告优觅公司应向原告支付上述费用。关于违约金的诉请。因被告优觅公司确存在拖欠租金等费用的情形，导致合同提前解除，原告有权主张违约金。被告优觅公司抗辩称原告主张的违约金标准过高，不应予以支持。结合被告优觅公司的违约情节，本院酌定被告优觅公司向原告支付违约金7000元，对原告诉请主张的超出部分不予支持。关于赔付配置费的诉请。原告主张被告优觅公司未能按照配置清单的要求配置相应的家私家电，要求其赔付该部分金额。据查明，原告已于2020年12月1日收回涉案房屋，并于2021年1月另行出租，无法核实现房屋内的设施设备是否齐全、完好与被告优觅公司的配置有关。且，经本院询问，原告在庭审中仍未能明确该项赔付的具体金额。故此，原告的该项诉请缺乏理据，本院不予支持。关于被告刘勇的责任。本案合同系原告与被告优觅公司签订，被告刘勇并非合同相对人。被告优觅公司确认被告刘勇收取原告的配置费系其代表公司收取。在涉案租赁合同履行期间，被告刘勇担任被告优觅公司的法定代表人，其收取费用的行为视为履行职务的行为。故，原告主张被告刘勇承担本案债务缺乏法律和合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄剑燊与被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司于2020年1月4日签订的《酒店租赁合同》于2020年12月1日解除；二、被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄剑燊支付租金10500元、水电费2672.15元、管理费865.04元；三、被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄剑燊支付违约金7000元；四、驳回原告黄剑燊的其他诉讼请求。如被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1107元，由被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年四月二十一日书记员  林嘉敏