广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初1563号 原告：广西彩生活中实物业服务有限责任公司，住所：柳州市航鹰大道14号36栋一层物业管理用房，统一社会信用代码：91450200272980110T。 法定代表人：陆斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎木娟，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪，女，该公司员工。 被告：何开波，男，1985年10月19日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司（以下简称：彩生活物业）与被告何开波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活物业的委托诉讼代理人黎木娟和陈雪、被告何开波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年1月1日-2020年7月31日期间物业服务费8895.65元，2011 -2- 年1月1日-2018年12月31日期间垃圾费672元，2011年1月1日-2020年7月31日期间路灯费357元，以及逾期缴纳的违约金（违约金以所欠物业费为基数，按每月千分之五计付违约金，自逾期之日起分段计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回公告费。事实和理由：原告于2009年2月18日与柳州兆安地产置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，对位于柳州市进行物业管理服务。被告为柳州市航鹰大道的业主（房屋建筑面积为138.59平方米），原告按照《前期物业服务合同》履行了对柳州市进行物业管理服务的职责，被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但截至2020年7月31日被告尚欠缴物业费等费用合计9924.65元，原告曾多次派人上门催收，均遭拒绝。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告何开波辩称：1.原告的诉请已经超过诉讼时效；2.即便法院最终认定部分诉请未过诉讼时效，原告存在不作为及乱收费，原告收取了被告的土地代办费但是没有给办证，原告还收取了装修保证金但以工作人员不在岗为由拒绝退还被告，原告在提供服务时存在瑕疵，被告认为不应交纳物业费；3.原告诉请的垃圾费和路灯费属于扩大和重复收费，没有法律依据；4.原告诉请违约金没有法律依据，因为原告提供服务存在瑕疵，被告有权行使同时履行抗辩权，拒付物业费；5.被告没有收到原告的催费通知。 本院认为，被告何开波与柳州市中实物业服务有限责任公司 -3- （现名称变更为广西彩生活中实物业服务有限责任公司）签订的《××××前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。合同约定，原告应为小区提供物业管理服务，被告应履行交纳物业费的义务。根据庭审查明的事实，原告实际为案涉小区提供了物业管理服务，故对其主张被告交纳物业服务费，应予支持。关于诉讼时效。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费用系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业公司追索物业费用的诉讼时效应从最后一期物业费用履行期限届满之日起算。本案中，被告持续接受原告的物业服务，最后一期物业费用履行期限尚未届满，故原告诉请的物业费用尚未超过诉讼时效。被告主张原告未向其进行书面催交，但原告提供的证据证实其已通过上门张贴催费通知单、律师函的方式向被告催交物业费，故本院不予采信。原告主张物业服务费的收费标准在2015年1月1日之前为0.5元/月·㎡，此后为0.6元/月·㎡，被告自2011年1月1日至2020年10月31日未交纳物业服务费，被告对此均无异议，本院予以采纳。综合法庭审理情况以及被告提交的证据，本院认为原告在服务中存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，故本院确认被告应当支付原告2011年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费7317.55元〔（0.5元/月·㎡×138.59㎡×48个月＋0.6元/月·㎡×138.59㎡×70个月）×80%〕。 关于垃圾费。原告提交柳州市柳南区环境卫生管理所出具的 -4- 《证明》证实原告已结清小区2015年度至2018年度生活垃圾清运费和处理费，并主张上述时段垃圾费按照《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复》（柳政办函〔2008〕43号）载明的收费标准7.5元/户/月计算，该费用应由被告承担。故对于原告诉请被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间垃圾费360元（7.5元/户/月×48个月），本院予以支持；对于原告诉请上述时段之外的垃圾费，因原告并未举证证明上述费用已代缴至相关应缴部门，故应承担举证不能的不利诉讼后果，本院不予支持。 关于路灯费。因双方签订的《××××前期物业服务合同》以及原告与柳州兆安地产置业有限公司签订了《物业服务委托合同》均未对路灯费的收费标准作出约定，且原告并未举证证明该费用的收费标准经过物价部门的核准，也未举证证明实际发生的费用数额，故应承担举证不能的不利诉讼后果，对原告要求被告支付该费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。因原告未完全履行其物业服务的义务，且在物业服务合同中未明确约定物业服务费如何扣减，故本院对原告根据业主逾期缴纳物业服务费而主张收取违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： -5- 一、被告何开波向原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司支付物业服务费7317.55元、垃圾费360元； 二、驳回原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取39元（原告已预交），由原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司负担12元，由被告何开波负担27元。 本判决为终审判决。 审判员 冯 薇 二〇二一年四月二十六日 书记员 黄丽英 -6- 附相关法条： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007