甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1537号上诉人（原审原告）:朱燕霞，女，1978年2月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。被上诉人（原审被告）:刘晓磊，男，1991年6月18日出生，汉族，住甘肃省靖远县。上诉人朱燕霞因与被上诉人刘晓磊房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱燕霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、刘晓磊拖欠朱燕霞房屋租金截至2020年9月20日应为40000元，一审仅判决7419.35元与事实不符。本案在一审中，刘晓磊承认拖欠房租，根据合同约定已构成违约且作为违约方其没有合法依据单方解除合同，刘晓磊从未给朱燕霞办理房屋交接手续，朱燕霞至今无法进入房屋。二、朱燕霞在租赁房屋内的投资至少有30000元，刘晓磊在装修时将朱燕霞所有的原设施设备拉走,不予归还。因此，根据房屋租赁合同第十条第一项之约定，刘晓磊理应承担赔偿损失的责任。三、刘晓磊应支付朱燕霞自起诉之日起至实际交房期间的逾期交房占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据上述规定，刘晓磊理应承担逾期交房的占有使用费。刘晓磊辩称，1.朱燕霞说其违约没有告知搬离、拖欠房租与事实不符。是朱燕霞先通知刘晓磊5月2日让其走人，有微信记录证明。因约定的是5月20日交房租，其是5月20日搬走的，故没有拖欠房租。当时约定好是按季度付租金。疫情期间朱燕霞通过断电、断水逼迫交房租。2.其租的房屋之前的租户是做儿童游泳馆，关于室内设施，朱燕霞说让处理掉，是经朱燕霞同意的，且儿童游泳馆的设施都是坏的，朱燕霞拍的视频是刘晓磊还没有租房的时候拍的。3.关于房租，房子是5月20日到期，朱燕霞5月2日发微信让刘晓磊搬走，其是5月20日开始搬的，实际是6月1日搬走的。因朱燕霞拒接电话，其将房屋钥匙放在朱燕霞住房门卫处了，因双方都认识，且其也给朱燕霞发微信告知了。朱燕霞向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》,并判令被告支付原告房屋租金40000元（暂计算至2020年9月20日）,电费3896.4元，违约金36000元，恢复房屋原状，赔偿房屋内原有设施、设备损失30000元，以上共计109896.4元；2.判令被告按合同约定办理安宁鑫曼丝干洗店营业执照注销或变更地址手续，交还房屋。并责令被告支付自起诉之日至实际交还房屋期间的逾期交房占有使用费；3.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2019年7月20日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自己位于兰州市安宁区××庄××号××楼商铺出租于乙方，建筑面积140㎡，租赁期限自2019年8月20日至2021年8月20日，房租及付款方式为按季度付款，每季度3万元，于每季度前一个月付清；合同第九条对合同的解除做了约定，即承租人不按时交付或者不按约定支付租金、水费、电费、天然气等费用，经催告后达7日以上的，出租人有权单方解除合同；合同第十条约定了违约责任为：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，同时违约方承担当年租金30%的违约金，造成其他损失的，还应当承担赔偿损失的责任。此外合同第十二条还约定了“租赁合同到期不再续租房屋时，承租方注销现有地址营业执照或更改现有地址”。合同签订后，被告向原告支付租赁押金1万元并陆续支付租金至2020年5月19日，同时使用案涉房屋并在案涉房屋地址上登记注册经营“安宁鑫曼丝干洗店”。在使用案涉房屋期间产生电费3896.4元未缴，由原告代为支付。此外，2020年5月起，被告因无力持续经营，在微信中与原告沟通要求搬离案涉房屋，原告以尚在合同期内为由作出拒绝解除合同的意思表示。被告遂于2020年6月12日自行搬离案涉房屋，将钥匙留存在原告小区的门房，并将相关事项以微信方式告知原告，但原告以合同约束为由不予认可。结合原被告陈述及法庭调查，对原告提交的《房屋租赁合同》、《证明》、个体工商户营业执照、微信转账记录、支付宝转账记录、电表示数照片、微信聊天记录、视频光盘，对被告提交的微信聊天记录，一审法院对其真实性均予以确认并在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，且受法律保护。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。原被告间订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方理应按照合同约定全面履行各自的义务。被告已明确表示不能继续履行案涉《房屋租赁合同》约定的主要义务，故原告诉请解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。合同解除后，被告应按约恢复房屋原状交还房屋，并办理案涉房屋地址上登记注册的“安宁鑫曼丝干洗店”营业执照的注销或变更地址手续。被告因无力经营干洗店要求解除案涉租赁合同，属于案涉合同中的违约方，按照合同约定应当承担相应违约责任，合同约定违约金为当年租金的30%，故原告诉请要求被告承担违约金36000元（12万×30%）的诉讼请求成立，一审法院予以支持。被告对原告垫付3896.4元电费的事实无异议，故一审法院对原告要求被告支付电费3896.4元的诉请予以支持。对原告要求被告支付40000元房租的诉请，因被告在发现经济困难无力担负房屋租金时已积极与原告协商要求解除合同，并于2020年6月12日搬离案涉房屋，但原告怠于行使解除权，未采取适当措施致使损失进一步扩大，故被告应支付2020年5月20日至2020年6月12日期间的房屋租金为7419.35元（10000元÷31天×23天），而原告要求被告承担此后至2020年9月20日期间的租金缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。此外，对于原告诉请要求被告赔偿房屋原有设施、设备损失30000元的诉请，因原告提交的证据并不能证明有相应价值财产的损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，对朱燕霞的诉请，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、刘晓磊与朱燕霞于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起予以解除；二、刘晓磊于本判决生效之日起十日内向朱燕霞支付房屋租金7419.35元、违约金36000元、电费3896.4元，以上共计47315.75元；三、刘晓磊于本判决生效之日起十日内配合办理“安宁鑫曼丝干洗店”营业执照的注销或地址变更手续，并将恢复房屋原状的房屋交付朱燕霞；四、驳回朱燕霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，减半收取1249元，由刘晓磊负担。2021年1月8日一审法院出具补正裁定书，裁定：（2020）甘0105民初2294号民事判决书中第五页第五行“二、刘晓磊于判决生效之日起十日内向朱燕霞支付房屋租赁7419.35元、违约金36000元、电费3896.4元，以上共计47315.75元；”补正为“二、刘晓磊于判决生效之日起十日内向朱燕霞支付房屋租赁7419.35元、违约金36000元、电费3896.4元，以上共计47315.75元，因双方认可10000元押金可以抵扣应付费用，故抵扣完后应付款共计为37315.75元；”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：刘晓磊提交微信截图一张，证明上诉人通知其离开，不是其自行搬离。朱燕霞质证认为，不属实，刘晓磊没有一次按时交过房租、电费等，其承认其说过刘晓磊要是交不上房租就走人，但说的是气话，是为了让刘晓磊按时交钱。本院认为，该微信聊天记录属实，证实朱燕霞明确说过“如果刘晓磊交不上房租则就让其搬走”的意思表示，无论朱燕霞的该意思表示是不是气话，对于刘晓磊来说都具有一定的拘束力。一审判决查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：朱燕霞要求刘晓磊支付租金4万元、截止实际交房时的占有使用费及屋内物品损失3万元的请求有无事实根据及法律依据。本案中，根据双方提供的微信记录等可以认定朱燕霞明确说过“如果刘晓磊交不上房租则就让其搬走”之事，且2020年5月起，刘晓磊无力持续经营，在微信中与朱燕霞沟通要求搬离，但朱燕霞以尚在合同期内为由表示拒绝解除合同。刘晓磊遂后自行搬离，并于2020年6月12日将房屋钥匙留在朱燕霞小区的门房，并将搬离的事项以微信方式告知朱燕霞，但朱燕霞表示钥匙其不拿。据此可知，刘晓磊确因其无力经营而要求提前解除合同，故其应当承担提前解除合同的违约责任，对此，一审判决按照双方约定的违约金数额判决刘晓磊承担违约金36000元并无不当，应予以维持。对于朱燕霞主张的4万元租金及实际交房时的占有使用费，因刘晓磊于2020年6月12日搬离了案涉房屋并将钥匙留存在朱燕霞小区的门房，至此，朱燕霞应当及时收取钥匙及房屋，但朱燕霞怠予行使权利，放任自己损失的扩大，对该扩大的损失应自负责任。刘晓磊在2020年6月12日之后并未实际占用房屋，对该日之后的租金或占有使用费一审判决不予支持合理。故朱燕霞诉称的4万元租金及占有使用费于法无据，本院不予支持。一审判决刘晓磊支付的房屋租金7419.35元正确。关于朱燕霞主张的屋内物品损失3万元，双方对屋内物品处分的陈述各执一词，对案涉房屋内是否存有物品、价值多少及物品如何处分均无合同约定，朱燕霞提供的证据不足以证明自己的主张，其应承担证明不利的后果。故一审判决不予支持朱燕霞的该项请求并无不当。综上，朱燕霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2498元，由上诉人朱燕霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 金文丽审 判 员 杨亚娟二〇二一年四月十二日法官助理 丁 健书 记 员 徐 倩