甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终708号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈冲，女，1989年6月28日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：冯晓刚，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春梅，女，ｌ964年2月ｌ6日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王宁，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，北京德恒（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄晨坤（刘春梅之子），男，ｌ991年3月23日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王宁，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，北京德恒（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王虎，男，1986年10月13日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。上诉人陈冲因与上诉人刘春梅、黄晨坤、王虎房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈冲上诉请求：1.请求撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1946号民事判决第二项并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，加重了上诉人责任，违反了公平原则。1.《房屋租赁合同》约定，2019年7月6日至2019年8月5日为装修免租期，不收租金。虽然上诉人解除涉案合同构成违约，但原审法院判决上诉人承担8万元履约保证金，再判令上诉人支付一个月装修免租期的租金，加重了上诉人的违约责任。2.上诉人不应承担涉案房屋因受新型冠状病毒肺炎疫情影响被兰州中心强制停业30天期间的房屋租金。新冠肺炎疫情发生后，甘肃省启动重大突发公共安全一级响应，涉案商铺所在的兰州中心采取了关闭商场、限制开放等防控措施，涉案商铺2020年1月28日至2020年2月28日处于关闭停业期。原审法院未予考虑因疫情这一不可抗力因素，对此期间的租金未予减除属认定事实不清。二、原审法院适用法律不当。上诉人在疫情期间没有使用案涉房屋，原审法院将此期间的租金判决由上诉人承担，与审理疫情期间租赁案件的审判政策不符。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”刘春梅、黄晨坤辩称，一、被答辩人主张的由其支付2019年7月6日--2019年8月5日期间的租金加重了其违约责任与事实不符。装修免租期的约定是基于双方签订了3年的房屋租赁合同，现被上诉人违约要求提前解除合同，免租期约定的前提便不存在。合同约定，被上诉人若提前解约需补交免租期的房租。二、新冠疫情的发生虽为不可抗力，但却不是减除房租的法定事由。根据公平原则，不可抗力情形发生后各方应当风险自担，涉案房屋系上诉人私人房产，房租是其重要收入来源，若强行免除疫情期间的房租减少了上诉人的收入，将发生不可抗力所造成的风险转嫁由上诉人承担。三、被答辩人主张减免房租的依据不足，《最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第二条第六款适用前提是租赁合同继续履行，被答辩人提前解除合同，不适用该条款。王虎的答辩意见与刘春梅、黄晨坤的意见相同。刘春梅、黄晨坤上诉请求：一、判令撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1946号民事判决书第二项判决，改判由陈冲支付房租及相应物业费至实际腾房并恢复原状之日；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋至今由陈冲占有，一审法院以其在上诉人不知情的情况下强行寄回钥匙的时间点作为退房时间计算租金，属认定不清。2020年7月7日，陈冲将房屋钥匙邮寄至黄晨坤的单位，单位门卫误以为是工作文件按照门卫的工作责任代黄晨坤进行了签收，当时，各方并未就《房屋租赁合同》的解除事宜协商一致，房屋租赁合同纠纷诉讼正在审理中，陈冲未经明确通知强行将钥匙寄回并被误签，陈冲本人从未通过任何方式明确告知上诉人其放弃屋内物品的所有权，涉案房屋至今仍被陈冲的物品占用，一审法院以陈冲寄回钥匙的时间作为其支付房租的截止日期，相当于赋予了违约方不正当的合同任意解除权。二、一审法院判决解除《房屋租赁合同》，但未就承租期内的物业费承担、合同解除后腾房及恢复原状等后续事宜做出判决，造成了遗留问题，房屋租赁合同纠纷案中应一并审理。陈冲辩称，一、答辩人于2019年12月5日向被答辩人提交了《提前退租申请书》，此后反复协商，要求解除租赁合同，并通过发布涉案房屋招租广告，积极配合被答辩人寻找新的承租人，被答辩人无故推脱，答辩人只好选择法律途径提起诉讼。2020年7月6日，答辩人通过EMS邮寄向被答辩人交还涉案房屋钥匙，邮寄涉案房屋钥匙的行为符合《民法典》第一千一百七十七条关于自力救济规定的精神，并不是被答辩人所称的强行寄回钥匙。因被答辩人不与答辩人进行涉案房屋的交接，答辩人只有选择邮寄。关于物品，答辩人向一审法院明确表示放弃涉案房屋内的物品。因此，一审法院认定2020年7月6日作为退房时间，并以该日作为计算租金的时间事实清楚。二、合同解除后承租期内物业费承担、涉案房屋恢复原状事项。合同约定，物业管理费应由答辩人直接向兰州中心交纳，答辩人将依约向兰州中心承担自己缴纳物业费的责任。关于被答辩人主张对涉案房屋恢复原状与事实不符，首先，答辩人对涉案房屋的装修是经过被答辩人同意后才实施的；其次，答辩人未对涉案房屋的主体结构进行过任何变动；再次，被答辩人关于恢复原状的标准是什么并无相关证据予以证明，其目的依然是为了加重答辩人的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”经一审法庭明示，答辩人当庭表示不移走未形成附合的装饰装修物，根据上述法律规定如果承租人选择不拆除装饰装修物，也未向出租人要求补偿装饰装修费用的，亦未对涉案房屋造成损害产生实际损失，承租人可不承担恢复原状义务。王虎上诉请求：1.撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1946号民事判决书第二项、第四项，依法改判未支付房租截止到2020年12月7日（暂计至2020年12月7日，实际金额以被上诉人支付费用之日为准）共计188805元，违约金56641元，合计245446元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认为2020年7月6日陈冲向黄晨坤邮寄了涉案房屋钥匙，视为陈冲退还了涉案房屋，但事实是，截止今时陈冲物品仍然全部放在房屋内，仍然占有着房屋。而且接受钥匙的黄晨坤不是实际房屋的拥有人，实际拥有人并不知道房屋钥匙退回。2.由于商铺是按揭贷款，每个月要向银行归还贷款6万余元，陈冲迟迟不付房租，严重影响了正常收入和按揭贷款的归还，依据《房屋租赁合同》，要求赔偿违约金56641元。陈冲辩称，一、关于应付租金截止时间和房屋租金的答辩意见同对刘春梅、黄晨坤的答辩意见。黄晨坤系刘春梅之子，其在涉案租赁合同上签字行为及收取涉案房屋租金的事实，充分证明黄晨坤完全有资格接收涉案房屋钥匙。一审法院认定2020年7月6日作为答辩人向被答辩人退房的时间正确。二、关于王虎主张的违约金，一审已经判决被答辩人不予返还8万元履约保证金。王虎主张其每月要向银行归还贷款6万元，与本案无事实和法律上的联系。陈冲向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告押金8万元；3.依法判令原告可搬走被告扣押的店内设备及其他私人物品；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月6日陈冲（乙方）与刘春梅（甲方）、王虎（甲方）签订《房屋租赁合同》，刘春梅由其子黄晨坤代理签字。合同约定：甲方将其共有的位于兰州中心第045幢1Ｆ-125＃的房屋出租给乙方使用，乙方承诺，租赁该房屋仅作为泰迪珍藏茶品牌用房使用；租赁期限为2019年7月6日至2022年8月5日；租赁费用及支付方式：月租金（不含税）为35328元，2019年7月6日至2019年8月5日为装修免租期，不收租金；2019年8月6日至2019年11月5日租金为ｌ5984元，2019年11月6日至2020年5月5日租金为211968元，2020年5月6日至2020年11月5日租金为215148元，2020年11月6日至2021年5月5日租金为218327元，2021年5月6日至2021年11月5日租金为221602元，2021年ｌｌ月6日至2022年5月5日租金为224877元，2022年5月6日至2022年8月5日租金为ｌｌ2438元；乙方应于本合同签订之日同时向甲方缴纳合同履约保证金8万元，用以保证乙方严格、充分地履行本租赁合同，该履约保证金不予冲抵租金，租赁期限届满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方，在保证甲方租金收入不断档、不减少的情况下，乙方退租，需提前90天向甲方书面申请，期间租金正常缴纳，在保证租金收入不减少的情况下，予以全额退还乙方保证金，若不能保证甲方持续正常租金收入，如未找到下一家商户承租，则不予退还乙方保证金；进场装修之前，乙方向甲方支付首期租金105984元，相当于计租日起三个月租金金额；房屋租金结算方式为2019年7月6日至2019年10月5日按照季度付；2019年10月6日至2022年4月5日按照半年付，2022年4月6日至2022年7月5日按照季度付；租金先付后用，以后每期租金提前15日支付，逾期未支付按该期租金的3％／天支付滞纳金给甲方；甲方指定收款账户：王虎，账户号码：6228××××3ｘｘｘ,黄晨坤，账户号码：6217××××3ｘｘｘ，支付押金及租金时每个账户各支付应付总价的50％；乙方在租赁期内产生的各种费用，包括但不限于：水费，电费，电话费，宽带费，有线电视费及物业管理费应由乙方自行承担，并按兰州中心约定标准如期缴纳；8-1在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同，（1）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（2）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；（4）租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90日书面通知对方，终止合同书签订前，本合同仍有效。8-2变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同8-1条第（2），第（3）条可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，……（4）未按照合同约定时间按期缴纳租金，（5）未按合同约定时间期限履行完本合同时间的，在租赁期限内，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；本合同终止后，乙方应在本合同终止之日起2日内搬离并将房屋交还于甲方，每逾期一天交房，乙方应向甲方支付日租金另加月租金的3％作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；若乙方在合同签订期间，未履行合同的，免租期间所产生的房租由乙方按每日房租折算全额予以赔付；租赁期满或合同提前解除的，乙方应于终止租赁五日内自行将租赁房屋恢复原状，并保证房屋及设备完好无损交还甲方，除非甲方另行书面要求乙方无需恢复原状，甲方不支付任何补偿。同日双方签订《房屋租赁补充合同》，约定2020年4月6日至2020年10月5日原房租215148元减免为179820元，原合同的其他条款不变化。2019年6月25日陈冲向黄晨坤银行账户转入8万元；2019年7月30日陈冲分别向黄晨坤、王虎银行账户转入52,992元，计105,984元；2019年11月2日陈冲分别向黄晨坤、王虎银行账户转入44,160元，计88,320元。2019年12月5日陈冲向黄晨坤递交了《提前退租申请书》，告知业主自2020年2月6日起不再租用兰州中心BM层1F-125铺面，望退还租房保证金。2020年7月6日陈冲通过EMS向黄晨坤邮寄涉案房屋钥匙，次日黄晨坤签收。2020年6月13日兰州东方友谊万元管理有限公司向“泰迪熊”下发《兰州中心催款通知单》：2019年8月1日至12月31日期间物业费为11,173.75元，请于2020年6月30日前结清上述欠款，否则按所欠款费用加收3‰的违约金执行。2020年6月13日兰州东方友谊万元管理有限公司再次下发《兰州中心催款通知单》：2020年1月1日至6月30日期间物业费为12,067.65元……。另查明，2017年12月8日兰州东方友谊置业有限公司与刘春梅、王虎签订《商品房买卖合同》，约定兰州东方友谊置业有限公司将其建设的兰州中心第045幢1F建筑面积89.39平方米出售于刘春梅、王虎。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。陈冲与刘春梅、王虎签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对此本院依法确认。在合同履行期限届满之前陈冲因自身经营原因要求退租，并递交了《提前退租申请书》，交付了涉案房屋的钥匙，陈冲以实际行为表示不再租赁房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。现陈冲已停止营业，交付了房屋钥匙，涉案《房屋租赁合同》无继续履行的可能，如继续履行合同对陈冲显失公平，对刘春梅、王虎显失诚实信用原则，故原告陈冲要求解除《房屋租赁合同》，本院予以准许.对反诉原告刘春梅、黄晨坤、王虎要求继续履行《房屋租赁合同》，不予支持。关于原告陈冲要求退还押金8万元的诉求，依据《房屋租赁合同》约定，该8万元为合同履约保证金，原告在合同履行期限届满之前退租，要求解除《房屋租赁合同》，未按期缴纳租金，且无下一家承租户，未能保证被告持续正常租金收入，故该诉求不予支持。关于原告陈冲要求搬走被告扣押的店内设备及其他私人物品的诉求，庭审中原告明确表示其放弃该设备及其他私人物品，故对该诉求不再审理。关于反诉原告刘春梅、黄晨坤、王虎要求反诉被告陈冲支付2019年7月6日至2020年11月5日期间的房屋租金，本院认为，2020年7月6日陈冲向黄晨坤邮寄了涉案房屋钥匙，应视为陈冲退还了涉案房屋，房屋租金应计算至此日。依据《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》约定，2019年7月6日至2020年7月7日的房屋租金为407,862元，陈冲已向黄晨坤、王虎支付房屋租金共计194,304元，陈冲尚欠房屋租金213,558元。对于2020年7月7日之后的房屋租金，反诉原告在收到陈冲《提前退租申请书》后未积极处理双方之间的租赁关系，造成损失扩大，应承担相应的责任，故该期间的损失，不予支持。关于陈冲要求减免2个月的房屋租金的请求，兰州市人民政府虽对疫情期间承租国有资产类经营用房的中小企业作出减免的规定，但对租用其他用房的，鼓励业主(房东)为中小企业租户减免租金，具体由双方协商解决，原、被告对此未达成协议，故该请求，不予支持。关于反诉原告主张的违约金，本案合同约定的合同履约保证金8万元，即为约定的违约金，反诉被告亦无证据证明其损失超过8万元，故该项诉求不予支持。关于反诉原告主张的物业管理费及相应的违约金，该费用系兰州东方友谊万元管理有限公司向“泰迪熊”下发通知收取的费用，反诉原告无证据证明，其已垫付，故该诉求不予支持。涉案房屋系刘春梅、王虎购买，权益人应为刘春梅、王虎，黄晨坤仅为刘春梅的代理人，故黄晨坤就涉案房屋不应承担任何责任，应驳回陈冲对黄晨坤的诉讼请求。黄晨坤亦无权就涉案房屋主张租金等权利，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第五条、第六条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告(反诉被告)陈冲与被告（反诉原告）刘春梅、王虎签订的《房屋租赁合同》；二、原告(反诉被告)陈冲于本判决生效之日起十五日内分别向被告（反诉原告）刘春梅、王虎支付截止2020年7月6日期间房屋租金106,779元，计213,558元；三、驳回原告(反诉被告)陈冲其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘春梅、王虎其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄晨坤的全部诉讼请求。本诉案件受理费950元，陈冲承担900元，刘春梅、王虎各承担25元；刘春梅、黄晨坤反诉案件受理费2,381元，陈冲承担1,101元，刘春梅、黄晨坤承担1,280元；王虎反诉案件受理费3,508元，陈冲承担983元，王虎承担2,525元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案上诉争议的焦点是：一、陈冲要求减除一个月免租期房租和新冠疫情停业24天的租金的理由是否成立；二、房屋租费计算至2020年7月6日是否正确；三、陈冲是否应向刘春梅、王虎交纳物业费，王虎主张的违约金应否支持。关于免租期的租金及新冠疫情停业24天租金承担问题。双方签订的《房屋租赁合同》4-1约定2019年7月6日至2019年8月5日为装修免租期，不收租金。但合同10-4同时约定，若乙方在合同签订期间，未履行合同的，免租期间所产生的房租由乙方按每日房租折算全额予以赔付。2019年7月6日双方签订《房屋租赁合同》，2019年12月5日陈冲发出《提前退租申请书》，按照合同约定，应当执行《房屋租赁合同》10-4条规定，一审法院判决陈冲承担装修期间的租金正确。关于新冠疫情停业24天的租金，依据《最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第六条第二款规定的精神，承租人请求减免租金的，人民法院引导当事人参照有关租金减免的政策调解，调解不成的，结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。本案涉及的停业时间是2020年1月28日至2020年2月28日，陈冲2019年12月5日已经提出解除合同，合同没有变更必要，综合考虑解除后的损失，一审法院判决停业24天的损失由陈冲承担并无不当，陈冲的上述上诉请求本院不予支持。关于房屋租费计算时间，2019年12月5日陈冲提出解除合同，刘春梅、黄晨坤、王虎不予回复，2020年1月28日停业后陈冲没有继续经营，合同实际无法履行。一审诉讼期间，为防止损失继续扩大，陈冲没有其他办法交付，只能将钥匙寄回，并明确表示房屋内物品放弃，黄晨坤收到租赁物钥匙应当视为已将房屋交付。王虎辩称没有给其交付，因涉案房屋是刘春梅、王虎共有房屋，黄晨坤系刘春梅之子，其代刘春梅签订合同，代收租金，给黄晨坤交付钥匙的行为既是对房主的交付行为。一审中陈冲明确表示房屋内物品放弃，且刘春梅、黄晨坤、王虎在一审期间也未主张腾房和恢复原状，二审提出该主张，本院不予处理，当事人可另行起诉。一审法院以收到钥匙的时间为房屋交付时间的认定正确，本院予以支持。关于陈冲拖欠的物业费，《房屋租赁合同》5-1条规定，由承租人按兰州中心约定标准如期交纳，该费用由陈冲向兰州中心交纳。关于王虎主张的违约金，《房屋租赁合同》4-2约定了履约保证金，一审法院已经按照约定判决陈冲承担了违约责任，王虎另行主张的违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，陈冲、刘春梅、黄晨坤、王虎的上诉请求均不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈冲预交的二审案件受理费1900元，由陈冲负担；刘春梅、黄晨坤预交的二审案件受理费4762元，由刘春梅、黄晨坤负担；王虎预交的二审案件受理费4982元，由王虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秉德审 判 员 冯稼耘审 判 员 张煜枫二〇二一年四月九日法官助理 杨旺益书 记 员 王柏斌