广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初705号原告：谭镛钦，男，1985年5月3日出生，汉族，住广东省开平市×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××617。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市******。法定代表人：邝某1。原告谭镛钦与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，并于同年3月16日公开开庭进行了审理。原告谭镛钦到庭参加诉讼，被告恒威公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭镛钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒威公司向原告谭镛钦支付违约金131535元（以已交付房款463807元为基数，从2017年9月1日起至2019年8月10日止，按每日万分之四计付）；2、判令被告恒威公司支付未安装空调4台和空气能热水器1台共15000元；3、本案诉讼费用由被告恒威公司承担。事实和理由：原告谭镛钦于2016年1月8日购买被告恒威公司开发的位于开平市××××××××××绿苑山庄7区恒富广场楼盘6栋1405房，并于2016年1月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，总房款463807元，原告支付首付款143807元，并银行贷款支付320000元。原告已按照合同约定履行付款义务，按照《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2017年8月31日前，依照国家人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时，按照合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之四违约金。原告在2019年7月29日收到收楼通知书，并在2019年8月10日被告恒威公司交付房屋给原告，但没有出示该商品房经综合验收合格证明，该房屋内未依约定安装格力空调10000元（未安装空调4台）和未安装格力空气能热水一台5000元。恒威公司于2017年7月购买台山市×××××××××××块价值3190万元，恒威公司盲目投资造成逾期交楼，恒威公司应该负违约全部责任。违约金计算的法律依据为：以房屋总价款463807元为基数，按照每日万分之四违约金赔偿，逾期天数共计：709天（从2017年9月1日起至2019年8月10日止），违约金131535元。被告恒威公司答辩称，一、延迟交房的原因，除被告恒威公司经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成相应的顺延；二、违约金过高，答辩人请求调整为每天万分之零点五。被告恒威公司在答辩期没有向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的如下证据：原告身份证复印件一份、被告企业信息复印件一份、商品房买卖合同原件一份、发票原件一张、个人购房借款合同原件一份、税收完税证明原件一张、恒富广场认购书原件一份、致歉书、公告、承诺书复印件10页、图片复印件2页，因证据之间能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市×××××××××（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为恒威公司，土地使用面积为114195平方米。被告恒威公司于2016年在该土地上开发建设商品房，并取得开发项目名称为“水口***住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015110号）。原告谭镛钦与被告恒威公司于2016年1月3日签订了《恒富广场认购书》，约定原告向被告认购坐落于开平市××××××××××绿苑山庄7区6幢1405房，建筑面积98358平方米，套内面积86.16平方米，成交价格为463807元，付款方式为原告以银行按揭方式付款，原告应支付定金10000元和首期房款133807元，二期房款/贷款金额320000元。应于2016年1月8日前办理银行按揭手续，被告认购单元的交付使用日期暂定为2017年8月31日。原被告签订合同编号为：0160666、标注日期为“2018年6月21日”的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告恒威公司所开发的位于开平市××××××××××绿苑山庄7区6幢1405房，原告建筑面积为98.58平方米，总房款463807元。买受人支付首期款后，剩余房款向银行申请办理按揭手续，以按照按揭方式付款。第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合同。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房项目已办理初始登记手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的，因政府部门行政行为导致出卖人延迟交付商品房的。”第九条关于逾期交付责任的约定为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第三条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天气至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。”合同第十一条关于商品房交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接的，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2016年2月1日原告与中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称开平农行）签订了编号为ABC[2014]5006-1《个人购房担保借款合同》，约定原告向开平农行借款320000元，用于购买开平市××××××××××绿苑山庄7区6幢1405房，开平农行直接将320000元的借款划入被告在中国建设银行股份有限公司开平水口支行的账户。截至2018年6月21日止，原告按约定已全额向被告支付了购房款463807元，其中包括定金10000元、首期房款133807元和银行贷款支付320000元。房屋建设过程中，恒威公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用，后原告于2019年8月10日才收到被告交付的房屋。庭审中原告谭镛钦请求变更诉讼请求“2、判令被告恒威公司支付未安装空调4台和空气能热水器1台共15000元；”为“判令被告恒威公司支付未安装空调4台和空气能热水器1台共14040元”。法庭辩论终结后，原告谭镛钦请求撤回“判令被告恒威公司支付未安装空调4台和空气能热水器1台共14040元”的诉讼请求。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目取得商品房预售许可证，谭镛钦与恒威公司签订的《恒富广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。《商品房买卖合同（预售）》的签署时间虽填写为“2018年6月21日”，但约定商品房交付时间为2017年8月31日，如果确是2018年6月21日签署，则商品房已到约定交付时间双方仍未签合同，以及如果在未签订《商品房买卖合同（预售）》前，贷款银行依据未签订的《商品房买卖合同（预售）》于2016年2月1日与原告签订编号为ABC[2014]5006-1《个人购房担保借款合同》，并贷款给原告办理购买涉案房屋的情形悖于常理和日常生活经验法则，况且《个人购房担保借款合同》明确约定贷款用途为借款人用于购买位于开平市××××××××××绿苑山庄7区6幢1405房，原告主张上述合同的实际签署日期与《恒富广场认购书》的时间一致符合常理，故此，本院认为上述“2018年6月21日”日期属双方后来补填写，并非实际签订日期，被告对原告主张签订《商品房买卖合同（预售）》实际日期为2016年1月3日没有提出异议，且该日期符合签订《商品房买卖合同（预售）》在先，贷款银行依据已签订的《商品房买卖合同（预售）》再与原告签订《个人购房担保借款合同》的时间先后顺序和银行贷款审批发放流程，故此，本院认定《个人购房担保借款合同》的时间签署时间为2016年1月3日。原告谭镛钦已全额支付购房款463807元给被告恒威公司，但恒威公司在2017年8月31日前未依约将验收合格的商品房交付给谭镛钦使用，至2019年8月10日才交付房屋，恒威公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告谭镛钦请求恒威公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。恒威公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整为按每日万分之零点五计算。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，谭镛钦在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。恒威公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减一定天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。因此违约金应自2017年9月21日起计至交付房屋前即2019年8月9日止。恒威公司主张以其它理由扣减要求理据不足，本院不予采纳。故恒威公司应支付逾期交房违约金63727.08元（以房款463807元为基数，从2017年9月21日起至2019年8月9日止，按每日万分之二计付，即463807元×0.0002×687天）。原告谭镛钦请求撤回“判令被告支付未安装空调4台和空气能热水器1台共14040元”的诉讼请求，没有违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金63727.08元给原告谭镛钦；二、驳回原告谭镛钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3230.7元，适用简易程序减半收取计1615.35元（已由原告谭镛钦预交），由原告谭镛钦负担912.85元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担7102.5元。原告谭镛钦多预交的案件受理费702.5元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费702.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李章平二〇二一年四月十五日法官助理 潘振华书 记 员 黄超嫦