河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1376号 上诉人（原审原告）：陆希春，男，1980年9月28日出生，汉族，住天津市西青区。 委托诉讼代理人：高清，女，1978年12月7日出生，汉族，住天津市南开区，系上诉人陆希春之妻。 上诉人（原审被告）：河北同恒商贸有限公司。住所地：沧州市新华区彩龙国际商贸城二期3#商业综合楼6层601号房。 法定代表人：王园，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李爱林，河北通和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘锐，河北通和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州彩龙房地产开发有限公司。住所地：沧州市新华路45号。 法定代表人：王**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军。 被上诉人（原审被告）：河北禄洪房地产经纪有限公司。住所地：河北省石家庄市长安区育才街58号开元花园B1-1-1102-01室。 法定代表人：马祥洪,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕云鹤，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文会，河北济达律师事务所律师。 上诉人陆希春、河北同恒商贸有限公司（以下简称同恒商贸）因与被上诉人沧州彩龙房地产开发有限公司（以下简称彩龙房地产）、河北禄洪房地产经纪有限公司（以下简称禄洪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆希春及其委托诉讼代理人高清，上诉人同恒商贸的委托诉讼代理人李爱林，被上诉人彩龙房地产的委托诉讼代理人张军，被上诉人禄洪公司的委托诉讼代理人吕云鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆希春上诉请求：1、撤销沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1861号民事判决书，依法改判；2、诉讼费用由三被上诉人负担。事实和理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、被上诉人彩龙房地产与同恒商贸签订的《商品房买卖合同》，并办理不动产备案登记，一审法院认定其合法，是严重错误的。被上诉人同恒与彩龙的《商品房买卖合同》签订时间为2018年7月24曰，而其《商品房买卖合同》在不动产登记中心备案时间为2020年8月4日（附沧州房地产网查同恒与彩龙询不动产登记中心备案时间查询结果一份，一审已提交过），足以证明在2020年8月4日以前同恒公司和彩龙公司签订的《商品房买卖合同》无登记备案无产权，即无法律效力，属无效合同。2018年8月8日被上诉人同恒将涉案房屋转让给上诉人违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：第六款未依法登记领取权属证书的；故，应确认被上诉人同恒违法，与上诉人签订的合同无效。二、被上诉人同恒商贸不具有房地产开发销售资格、涉案商铺的五证、未竣工的条件下，再与上诉人签订《房屋认购协议》属无效合同，一审法院没有认定，是错误的。上诉人在一审时已经提交三被上诉人的《企业信息公示报告》和涉案商铺五证的所属，在经营范围内同恒没有房地产幵发销售资格，且涉案商品房五证不属于同恒商贸所有（房地产信息网查得）。且被上诉人同恒商贸卖给上诉人房屋时为未竣工的预售商品房（一审已查明2019年11月20日竣工）。被上诉人同恒商贸并非出让获得土地（商品房买卖合同，一审被告提交），被上诉人同恒商贸没有为己签订的《房屋认购协议》为上诉人在房地产部门登记备案合同《房屋认购协议》无效（不动产登记信息查询结果，一审己提交）。根据《城市房地产管理条例》第二十二条房地产幵发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）己交付全部土地使用权出让金，取得上地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证：（三）按提供的预性商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期;（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。笫三十三条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门贵令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。又依据国务脘办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知：国办发[2005]26号第七项根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。（国办发[2005]26号文件己提交一审）。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十三条经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的耍求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;故，被上诉人同恒商贸多项违法销售，合同无效。三、一审法院查明“2020年6月30日，同恒商贸通过银行打款向上诉人陆希春给付涉案商铺的租金收益4608.14元。”，一审法院没有认定其违法性。在一审法院第二次庭审时，法院或是被上诉人通知狮傅公司到庭，狮博公司（委托运营方）证言大致为：“同恒与狮博签订委托运营合同，运营枫尚国际城市广场，后同恒提出要自己经营，把经营权收回”，才发生同恒给上诉人打款事实，所以上诉人认为被上诉人同恒商贸的返租行为己发生并完成。根据法律《商品房销售管理办法》：发文字号建设部令[第88号]第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。四、一审法院认定“墙上张贴22层全景效果图可以印证禄洪公司己向客户示明1－6层为商场，7－22层为公寓，禄洪公司未违法，属于认定事卖不清，适用法律错误。上诉人在进入售楼现场时就被禄洪售楼员热情接待，将上诉人领到售楼模型面前说明6层商场，并没有告诉上诉人墙上贴了涉案商铺的效果图为涉案房屋，也一直没有倍诉上诉人上面还有22层住宅。禄洪售褛员给上诉人写了一份计划书，该计划书上没写22层的住宅（附《枫尚国际计划书》一张）。禄洪公司让上诉人签订的《房屋认购协议》明确说明地上6层地下2层，《房屋认购协议》为唯一法定依据。禄洪公司明知道同恒公司不是涉案房屋的开发商并且彩龙公司和同恒公司的《商品房买卖合同》在2008年没有经官方备案的惜况下，仍然介绍上诉人签订《房屋认购协议》，该协议是一份预售房买卖协议也并非预售房转让协议，签订该协议的主体应是房地产开发商，而不是预售房购买人同恒公司。侬据《商品房销售管理办法》第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。故，禄洪公司作为房地产销售中介公司，故意违反法律规定给上诉人造成损失及纠纷，应退回所收40000元，并承担法律后果。五、一审法院认为被上诉人彩龙和禄洪与本案无关另行起诉，否定其责任主体资格，属于严重的认定事实错误。涉案滴铺五证属于彩龙公司所有应由该公司保管，任何房地产开发商不会把自己建筑经营的依据－－五证，交给任何一个买房的客户使用。2018年彩龙公司的五证在同恒售楼现场存在，足以证明彩龙公司的参与。2018年彩龙公司与同恒公司的《商品房买卖合同》没有法定备案，《商品房买卖合同》相当于不存在，案涉房屋产权实际属于彩龙公司所有。同恒公司在2018年没有涉案房屋的法定产权。彩龙公司为同恒公司提供自己的五证，禄洪公司为同恒销售彩龙实际产权的房产,并收取了购房优惠服务费40000元。法律依据《中华人民共和国合同法》第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。另依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其收到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；三被上诉人为此次销售活动的共同参与者，应共同参加诉讼，承担法律责任。六、一审法院在审理案件过程中存在违反法律规定的情形，主要包括以下几点：1、上诉人至今没有接到三被上诉人提交的任何纸质证据及答辩材料，只在每次幵庭时见到过一次被上诉人提交的证据：2、被上诉人提交的所有材料都成为上诉人提交了，上诉人多次与法官沟通更改提证时间及提证方，法官没有更正。3、因被上诉人提交的5份同恒和彩龙的买卖合同，上诉人当庭提交了一份房地产信息网公开的项目查询结果，备案时间为2020年8月4日。在判决书中没有提及，同恒提交的商品房买卖协议和商品房买卖合同各一份只提及份。4、中国庭审公开网上第一次开庭开头没有声音，第二次开庭的视频原被告及证人也没有声音，上诉人申请阅卷也被拒绝。综上，三被上诉人存在诸多违法事实，一审法院判决错误，混淆事实，应予撤销，依法改判，上诉人为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起上诉，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。 同恒商贸答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，鉴于上诉人明确要求确认案涉协议无效，与原审诉讼主张不一致，关于上诉人变更原审诉讼请求，请求二审法院依照法律程序处理。 彩龙房地产答辩称，我公司已将涉案房屋出售给同恒公司，同恒公司再次出售与我公司无关。上诉人与被上诉人同恒公司签订合同，根据公司相对性原则，即便退房款也应由同恒公司承担，与本公司无关。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 禄洪公司答辩称，原审事实认定错误，法律适用不当。1、原审认定禄洪公司与陆希春之间系居间合同关系，属事实认定错误。原审认定禄洪公司与同恒公司之间同样为居间合同关系是对相关事实的法律界定错误。2、禄洪公司与陆希春之间不存在任何法律关系，陆希春要求确认合同无效返还购房款及赔偿违约金等诉求没有任何事实与法律依据。3、禄洪公司与同恒公司之间是商品房委托代理销售合同法律关系，宏观上从民法典的规定来看属于委托合同关系的范畴，在本案中具体体现为禄洪公司受同恒公司委托代理同恒公司并以同恒公司名义销售本案所涉房屋，所以禄洪公司与陆希春不存在任何法律关系，禄洪公司与本案的诉请无关。4、禄洪公司收取陆希春的4万元实质为禄洪公司代同恒公司收取的购房款，陆希春现行缴纳了该4万元购房款是用于参加“客户缴纳X元抵Y元购房款”的优惠购房政策，该销售政策在《沧州风尚国际独家代理销售合同》中明确约定，陆希春因此享受到4万元抵扣6万元房款加九折的优惠，并按照该优惠后的价格与同恒公司签订了案涉房屋的认购协议。5、禄洪公司代同恒公司收取陆希春为参加上述优惠购房政策的4万元购房款后，依据行业惯例应当将代收的购房款交给同恒公司，但根据与同恒公司签订的《沧州风尚国际独家代理销售合同》的约定，同恒公司要求将该部分购房款直接提取作为禄洪公司的销售代理佣金，不再向同恒公司支付。 同恒商贸上诉请求：一、请求二审法院依法查清案件事实，撤销（2020）冀0902民初1861号民事判决书并驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或依法发还重审本案；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，本案所涉《枫尚国际城市广场认购协议》（以下简称“认购协议”）合法有效，本案原告的诉请没有事实及法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：1、本案中同恒公司与原告签订的《枫尚国际城市广场认购协议》所销售的245号商铺系双方真实意思的表示，并不违背法律禁止性规定，依法应当认定为有效。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”的法律规定，本案中所涉认购协议并不符合合同法52条所规定的合同无效的情形。因此，本案所涉的“认购协议”合法有效，其效力依法应当予以认定。二、本案中，原告主张撤销“认购协议”，己经超过法定期限，原告的诉请依法应当予以驳回。案涉“认购协议”签订的时间为2018年8月8日，被上诉人起诉的时间为2020年10月18日，自双方签订“认购协议”协议到被上诉人起诉，己经过去两年多的时间。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权”，根据上述规定，被上诉人的撤销权己经超过了法定的期限。因此，其主张撤销案涉的“认购协议”没有法律依据。三、案涉“认购协议”己经生效，被上诉人主张“撤销”该协议违背诚实信用原则，原审法院判令解除案涉协议破坏了合同的稳定性。案涉“认购协议”为不动产的买卖协议，上诉人与被上诉人订立合同后，依照双方的协议约定向被上诉人支付了案涉房屋的收益金，并且被上诉人在收到收益金后并未提出任何的异议，在此前提下被上诉人要求“撤销”案涉协议，违背了诚实信用原则，原审法院判令解除案涉协议破坏了合同的稳定性。四、本案案涉房屋的交付不同于普通房屋的交付，被上诉人主张上诉人未交付案涉房屋的事实不存在。被上诉人购买的“房屋”为商铺，并不同于普通的具有独立空间的房屋。在双方签订“认购协议”后，上诉人将案涉商铺在内的房屋与第三人进行整体的使用，对房屋进行二次的改造。在此期间，上诉人依照双方的约定如期支付了对应商铺的收益金。被上诉人主张上诉人存在延期交付“房屋”的情形，依法不能成立。综上，原审法院对本案所涉事实认定不清，被上诉人的原审诉请己经超过法定的期限，其诉讼请求依法应当予以驳回。上诉人请求二审法院查明案件事实，维护合同的稳定性，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。关于本案所涉及的收益金，在今年的1月份我公司再次向陆希春支付，与第一笔数额一致。如陆希春一方认为不应收取该收益金，应当予以退还。 陆希春答辩称，根据同恒上诉理由，同恒认为陆希春与同恒公司签订的风尚国际城市广场认购协议为真实意思表示错误，风尚国际城市广场认购协议并非我真实意思表示，该协议第一条项目建设依据写明出卖人以土地出让的方式取得土地使用权及向国家申请批准获得的五证，从城市房地产管理法第二章第一节第八条土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，可知从国家直接获得土地的使用权才为出让形式获得，又依据同恒提交的与彩龙公司的商品房买卖合同得知，同恒是以买卖的形式在2020年获得涉案房屋的产权，没有获得购房协议中的第一条和第二条提及的各类证件，同恒公司以欺诈的形式让陆希春认为同恒公司为房地产开发商，该购房协议违背了陆希春向房地产开发商购买房产的真实意愿。陆希春认为一审判决只判决了违约，其实质是违约及违法同时存在，一审判决不全。同恒公司的行为存在违法禁止性法规，而且不诚信，不守法，扰乱社会经济秩序。 彩龙房地产答辩称，同意同恒公司的上诉意见。 禄洪公司答辩称，同之前我方答辩意见。补充：1、我方要求查明禄洪公司与陆希春之间的法律关系及禄洪公司与同恒公司之间的法律关系，不违反法律规定，即使禄洪公司没有上诉，二审法院也应当对相关事实及相关事实的法律认定依法查明。如果一审禄洪公司称禄洪公司与陆希春是建设工程施工合同纠纷，本案的事实法院也能认定成建设工程施工合同纠纷吗，显然很荒谬。2、禄洪公司并未对基础事实进行反对或者提出反言，禄洪公司确实按照与同恒公司签订的代理销售合同中约定的优惠政策进行销售，并依据该售房政策收取了陆希春为参加该政策先行缴纳的4万元购房款，该基础事实禄洪公司始终表示认可，但一审法院对相关事实的法律界定错误，禄洪公司与陆希春之间不存在任何法律关系，更不是所谓的居间合同关系，禄洪公司与同恒公司签订了沧州风尚国际独家代理销售合同，该合同性质明确，禄洪公司与同恒公司之间是委托代理销售合同关系，属于委托合同关系范畴，希望二审法院依法查明相关事实，准确适用法律，依法界定禄洪公司与同恒公司以及禄洪公司与陆希春之间的法律关系。 陆希春向一审法院起诉请求：1、请求撤销《枫尚国际城市广场房屋认购协议》，确认三被告违法，赔偿原告由此产生的经济损失151661元；2、请求判定因《枫尚国际城市广场房屋认购协议》撤销，引起的《枫尚国际城市广场委托运营管理合同》无法完成，其后果由被告承担；3、请求判定被告河北同恒商贸有限公司赔偿原告10%违约金11166.1元；4、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告2018年8月8日通过被告河北禄洪房地产经纪有限公司介绍，到新华区角《枫尚国际城市广场》售楼处购房。被告河北同恒商贸有限公司出具了被告沧州彩龙房地产开发有限公司的《建设工程规划许可证》证号为建字第130902201600010号和《建设用地规划许可证》证号为地字第130902201000010号《建设施工许可证》证号为130901201711070101；《商品房预售许可证》证号为沧房预售证2018第012号及《土地使用权证》证号为沧新国（2013）第003号。原告于当日购买位于《枫尚国际城市广场》第四层245号商铺。预售面积11.76平方米，总金额151661元（含服务费40000元），并与被告河北同恒商贸有限公司签订《枫尚国际城市广场房屋认购协议》。但在2020年9月原告发现被告至今未办理交房手续，多次与被告河北同恒商贸有限公司被告河北禄洪房地产经纪有限公司联系，现已联系不到被告河北同恒商贸有限公司及被告河北禄洪房地产经纪有限公司人员。后，原告了解到该项目存在巨大问题如下：一、被告河北同恒商贸有限公司及河北禄洪房地产经纪有限公司未按《枫尚国际城市广场房屋认购协议》第八条交付期限执行。根据《枫尚国际城市广场房屋认购协议》第九条出卖人逾期不交房的违约责任。第1条第二款之规定：逾期超过90日后买受人有权解除合同并退还全部已付款（151661元）及10%违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、被告河北同恒商贸有限公司及河北禄洪房地产经纪有限公司未按《枫尚国际城市广场房屋认购协议》基本情况建设房屋。《枫尚国际城市广场房屋认购协议》第三条买受人所购商品房的基本情况。第二款规定该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上六层，地下二层。而完工后的商品房为地下二层，地上二十二层，比《枫尚国际城市广场房屋认购协议》中的标的多盖16层，已构成欺诈销售。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况:（三）有其他违背诚实信用原则的行为。另依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担，第一百六十四条因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物，第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：三、被告河北同恒商贸有限公司不具备房地产开发经营权，违法销售，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。《城市房地产开发经营管理条例》第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记，第三十三条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十三条经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍:增加赔偿的金额不足五百元的为五百元。法律另有规定的，依照其规定。四、被告沧州彩龙房地产开发有限公司及被告河北禄洪房地产经纪有限公司协助被告河北同恒商贸有限公司违法销售《枫尚国际城市广场》项目，应共同赔偿我经济损失。法律依据《中华人民共和国合同法》第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。另依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍:增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。综上，原告为维护自己的合法权益，保护国家及维护社会稳定，特依据《民事诉讼法》、《民事诉讼法司法解释》以及《合同法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求，捍卫法律公正。 一审法院认定事实：2018年4月1日，被告沧州彩龙房地产开发有限公司与被告河北同恒商贸有限公司签订《商品房买卖协议》，约定同恒商贸购买彩龙房地产开发建设的商品房：彩龙国际商贸城二期3号商业综合楼（即以下所称枫尚国际城市广场）101、201、301、401、501、601及地下101、地下201号房，还约定该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上22层，地下2层。2018年5月12日，同恒商贸与禄洪公司签订了《沧州枫尚国际独家代理销售合同》，约定就位于沧州枫尚国际物业范围由禄洪公司进行全案代理销售。2018年7月24日，彩龙房地产与同恒商贸签订了该商业综合楼第四层即401的《商品房买卖合同》（不动产登记中心备案合同，合同编号：第1807240001号）并办理不动产买卖合同备案登记。彩龙房地产将3号商业综合楼出售给同恒商贸时，该项目的商品房预售证、土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证均已具备。2018年8月8日，原告陆希春通过禄洪公司向同恒商贸购买了上述3号商业综合楼内商铺，即枫尚国际城市广场内第四层第245号商铺，禄洪公司收取居间服务费40000元。2018年8月8日，原告陆希春与被告同恒商贸签订《枫尚国际城市广场房屋认购协议》，购买了枫尚国际城市广场第四层第245号商铺，预售面积11.76平方米，每平方米9495元，总金额111661元；协议第八条约定交付期限，出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格，2.该商品房经综合验收合格，3.该商品房经分期综合验收合格，4.该商品房取得交付使用批准文件，并约定了出卖人可以延期的特殊原因；协议第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”；协议第十条还约定了交接，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。同日，原告陆希春与沧州狮博企业管理咨询有限公司（以下简称狮博公司）签订了《枫尚国际城市广场委托运营管理合同》，将其购置的上述枫尚国际城市广场第四层第245号商铺委托狮博公司经营管理，双方约定狮博公司拥有该商铺的使用权、经营权、物业管理权、租赁权、收益权、及其他权利，狮博公司接受委托，并自主经营和管理；该委托为不可撤销委托，且不因产权变更而变化；委托期限2019年10月31日起计十周年；“委托期的收益方式：返租基数131661元，首期收取租金时间为2020年12月31日前，以后各期以此类推。第一委托期限为开业之日起前两年，每年的委托经营固定收益如下：第一年租金标准：为商品房返租基数的7%，第二年租金标准：为商品房返租基数的7%……”。2018年8月8日，原告陆希春向同恒商贸全额给付了购房款111661元。另查明，案涉彩龙国际商贸城二期项目3号商业综合楼于2019年11月20日竣工，于2019年12月11日验收合格。2020年6月30日，同恒商贸通过银行打款向原告陆希春给付案涉商铺的租金收益4608.14元。以上事实有当事人陈述、房屋认购协议、枫尚国际城市广场委托运营管理合同、沧州枫尚国际独家代理销售合同、购房优惠服务协议书、购房付款收据两份、商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果、企业信息公示报告、售楼处模型照片、售楼处涉案房屋五证、售卖现场视频录像、涉案房屋建成后照片、建设工程竣工验收报告、银行打款明细等证据予以证实。 一审法院认为，案涉《房屋认购协议》、《枫尚国际城市广场委托运营管理合同》、《购房优惠服务协议书》等，系当事人真实意思表示，原告陆希春作为买受人全额给付了购房款111661元，被告同恒商贸作为出卖人应依约向原告交付房屋。被告同恒商贸辩称以张贴公告的形式通过整体交付给狮博公司（托管公司）即视为交付完毕，自称没有单独通知业主，亦未提交相关证据证实其主张，故一审法院对同恒商贸关于案涉商铺已交付的辩称不予采信。因双方已就案涉商铺交付期限、交接手续在《房屋认购协议》第八条、第十条有明确的约定，被告同恒商贸逾期未按照约定履行交房的义务，其主张的交付方式亦未提交相关证据证明已事前得到原告认可，且未提出协议约定的据以延期的特殊原因，已构成违约。双方签订的《房屋认购协议》第九条关于逾期交房的违约责任的约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。协议第八条约定交房期限为2019年10月31日前，案涉项目竣工验收合格日为2019年12月11日，届时已具备交房条件，至原告起诉之日2020年10月21日，已逾期交房超过90日，且原告解除合同的意思表示已随起诉状于2020年11月6日到达被告同恒商贸处，原告依照上述约定主张解除合同，退还全部房款111661元，并给付违约金的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，一审法院予以支持，但其已收到的租金收益4608.14元应予扣除。关于违约金，依照上述约定违约金应为111661元×10%＝11166.1元。故双方解除合同后，同恒商贸应退还原告陆希春购房款并支付违约金共计111661元＋11166.1元－4608.14元＝118218.96元。一审法院认为，原告提交的售卖现场视频光盘，明确显示墙上张贴了枫尚国际城市广场地上22层全景效果图，可以印证被告禄洪公司所述已向客户示明1-6层为商场，7-22层为公寓的事实；且被告同恒商贸和被告禄洪公司售卖案涉商铺时相关五证均已齐全；彩龙房地产与原告并非合同相对人，不属于本案纠纷的适格主体，故原告请求确认三被告违法的主张，缺乏相应证据予以证实，一审法院不予支持。关于原告请求判定因《枫尚国际城市广场房屋认购协议》撤销，引起的《枫尚国际城市广场委托运营管理合同》无法完成，其后果由被告承担的诉讼请求，一审法院认为不属于本案纠纷的审理范围，若发生纠纷，原告应另行起诉。关于原告主张禄洪公司退还居间服务费40000元的请求，一审法院认为原告提交的证据不足以证实其主张，且该项诉求属于居间合同纠纷不属于本案房屋买卖合同纠纷处理的范围，原告可重新组织证据后另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七条的规定，判决如下：一、确认原告陆希春与被告河北同恒商贸有限公司签订的《枫尚国际城市广场房屋认购协议》（房产编号4-××5）解除。二、被告河北同恒商贸有限公司于判决生效后十日内退还原告陆希春购房款并支付违约金共计118218.96元。三、驳回原告陆希春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3333.22元，由原告陆希春承担913.3元，由被告河北同恒商贸有限公司承担2419.92元。 本院二审期间，上诉人陆希春为证实自己的主张，提交《枫尚国际城市广场计划书》一份，上面没有注明层数，4万元顶6万元为优惠购房款，禄洪公司和陆希春之间有法律关系，禄洪公司给我们开过票。被上诉人禄洪公司质证称，该计划书没有禄洪公司的盖章，也没有销售人员签字，其真实性禄洪公司不予认可，其合法性关联性也不予认可，对证明目的禄洪公司没有告知相应案涉房屋项目的状况，不能证明其证明目的。对证明目的二陆希春先行缴纳4万元抵扣房款6万元房款禄洪公司是代同恒公司收取的购房款，该事实禄洪公司表示认可。上诉人同恒公司质证称，对该份证据三性我方均不予认可，对证明目的也不认可。该份计划书即使真实，所记录的内容也应当以双方签订的认购协议和在签订协议过程中所出示的收据所确定的法律关系为最终的在本案中承担责任的依据。被上诉人彩龙房地产质证称，该证据与我无关。 上诉人同恒公司二审中提交明细汇总表一份和禄洪公司出具的收据共计18张，证明依照我公司与禄洪公司签订的房屋居间销售协议，我司共计向禄洪公司支付佣金25笔，总计7325883元，同时在案涉项目所涉及的另案当中，禄洪公司曾提出向我司开具过一张两万元的增值税发票，对于双方之间存在房屋销售委托合同关系我方认可，但对于禄洪公司称将收取业主所缴纳的团购费冲抵其佣金的事实不能成立。被上诉人禄洪公司质证称，对同恒公司提交的相应的票据真实性予以认可，但证明目的不认可。具体如下：1、双方签订的不是居间合同，是沧州枫尚国院独家代理销售合同，依据民法典相关规定属于委托合同关系范畴，并且同恒公司对该性质表示认可，委托合同与居间合同不是一个法律关系。2、依据代理销售协议，佣金分为两部分，一为点位佣金，二为团购服务费两种方式计算销售代理佣金有明确的约定，对于同恒公司自行提供的明细真实性有异议，同恒公司提供的该笔数佣金为点位佣金的部分佣金，至今未全部支付相应的点位佣金。被上诉人彩龙房地产质证称，与我方无关。上诉人陆希春质证称，同恒公司提供的收据不能体现禄洪公司与同恒公司之间的关系，应以他们之间的合同为主。禄洪公司和同恒公司交易的票据为收据，为偷税漏税的表现，禄洪公司代理同恒公司委托销售枫尚国院房产也是违法的。 被上诉人禄洪公司二审中提交新证据：发票、《枫尚国际国际购物广场商铺预订单》（4－245号）、《枫尚国际购物广场交款确认单》（4－245号），发票证明禄洪公司向同恒公司开具的该合同项下的销售代理佣金增值税普通发票，发票所列服务名称为：经纪代理服务，经纪代理佣金。预订单和确认单证实，枫尚国院4层245号房屋的购房者为陆希春，房屋暂定建筑面积为11.76平方米，原单价为15652元每平方米，房屋原总价为184068元，房屋优惠后总价为111661元，折扣优惠为“交4万抵6万房款加9折”。上诉人陆希春对以上证据质证称，1、对发票的真实性认可，和我方无关。2、对预订单、交款确定单真实性认可，对预订单陆希春的签字认可，但是不知道和禄洪公司有什么关系，确认单和我方无关，对交房款的部分认可。上诉人同恒公司质证称，发票真实性我方认可，对其证明目的不予认可，该发票仅为2万元，根据我方提交的证据，我方共计支付佣金700余万元，应当开具足额的增值税发票，预订单真实性我方认可，对证明目的不认可，确认单三性我方不认可。通过确认单、预订单显示案涉房屋的总价款111661元，与陆希春与我司签订的认购协议房产价格一致，结合陆希春提供的缴纳团队票据，其向禄洪公司交付的4万元并非房款。被上诉人彩龙房地产质证称，与我方无关。 二审经审理查明的其他事实，与原审查明基本一致。 本院认为，上诉人陆希春与同恒公司于2018年8月8日签订的《枫尚国际城市广场房屋认购协议》系双方真实意思表示，本院予以确认。同恒公司将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为，虽不符合建设部门相关规定，但该规定并非法律、法规强制性规定，故上诉人陆希春以此为由主张合同无效于法无据，本院不予支持。在合同履行过程中，上诉人同恒公司虽主张将案涉房屋交付了物业公司，但并未按双方认购协议第十条的约定与陆希春签署房屋交接单，构成违约，陆希春作为认购协议的买受人依据认购协议第九条的约定有权请求解除合同，上诉人同恒公司要求继续履行合同理据不足，本院不予支持。关于40000元团购服务费，是在陆希春购房过程中按照“4万抵6万”的购房优惠政策交纳的，实质为购房款，同恒公司作为房屋买卖合同的出卖人，因房屋买卖合同解除应当承担该部分房款的返还责任，而禄洪公司作为该40000元的实际收取人，直接以团购服务费的名义收取该部分房款没有法律依据，依法应当承担共同还款责任。 综上所述，同恒公司的上诉请求不能成立，陆希春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1861号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1861号民事判决第三项； 三、河北同恒商贸有限公司、河北禄洪房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内共同退还陆希春40000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3333.22元，二审案件受理费5997元，共计9330.22元，由上诉人河北同恒商贸有限公司负担8182.22元，由被上诉人河北禄洪房地产经纪有限公司负担1148元。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 二〇二一年四月二十六日 书记员  孙 伟