广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8582号原告：中山市灯都时代广场灯饰有限公司，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：区庚权，执行董事。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：胡香莉，女，1985年9月23日出生，汉族，住河南省罗山县××××××××××。委托诉讼代理人:黎莉,广东中亿律师事务所律师。原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司(以下简称灯都时代公司)与被告胡香莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告灯都时代公司的委托诉讼代理人洪池池，被告胡香莉及其委托诉讼代理人黎莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灯都时代公司向本院提出诉讼请求,判令：1.确认灯都时代公司与胡香莉于2019年6月24日签订的合同号为SD080的《商铺租赁合同书》于2020年5月26日解除；2.胡香莉向灯都时代公司支付尚欠租金34382.32元；3.胡香莉向灯都时代公司支付尚欠电费1213.15元;4.灯都时代公司没收胡香莉支付的押金31279.2元；5.胡香莉向灯都时代公司支付违约金31279.20元；6.胡香莉向灯都时代公司支付律师费9481元；7.胡香莉承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年6月24日，灯都时代公司与胡香莉签订合同号为SD080的《商铺租赁合同书》，约定胡香莉向灯都时代公司承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第九层9-10卡卡商铺，租赁期限为2019年7月1日起至2022年6月30日止，每月租金为10426.40元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金31279.20元，胡香莉应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用。胡香莉使用租赁物产生的电费、空调费由其自行缴纳。胡香莉签订上述租赁合同后，自2019年12月15日开始拖欠租金等费用。经灯都时代公司数次催款后，胡香莉仍未缴清拖欠的租金、电费等费用。胡香莉至今仍拖欠2020年1月1日至同年5月26日的部分租金39597.52元，2020年4月1日至同年5月10日的电费1213.15元。因胡香莉拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，灯都时代公司已按照合同约定行使单方解约权，于2020年5月21日委托律师事务所向胡香莉发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知胡香莉自解约函发出之日起第六日即为双方租赁关系解除日，因此双方租赁关系已于2020年5月26日解除。根据租赁合同第12.2条、第22.2条约定，胡香莉逾期交租超过15日的构成根本违约，灯都时代公司解除租赁合同后，胡香莉除应向灯都时代公司支付拖欠的租金等费用外，灯都时代公司有权没收押金，胡香莉还应向灯都时代公司支付相当于三个月租金额的违约金，且胡香莉应承担灯都时代公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。胡香莉辩称，1.胡香莉认为涉案合同于2020年5月9日解除。因2020年的新冠疫情，胡香莉生意差，故向灯都时代公司提出撤场。但灯都时代公司阻止胡香莉从商铺中的搬出货物，故2020年5月10日之后的租金，不应由胡香莉承担。2.胡香莉已经全部支付所有的租金，其中2020年1月至同年3月是灯都时代公司给予包括胡香莉等租客的免租期。胡香莉于2020年4月30日通过银行分别转账14568元、5432元，合计20000元，用于支付2020年4月1日至2020年5月9日租金及所欠电费1213.15元，多交的部分作为补偿或补交其他欠费。3.胡香莉同意没收押金，但不同意支付违约金。关于律师费，灯都时代公司诉求金额虚高，导致律师费虚高，由法院认定胡香莉应承担的律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案物业坐落于中山市××××××××××，产权人为灯都时代公司。2019年6月24日，灯都时代公司（甲方）与胡香莉（乙方）签订《商铺租赁合同书》（合同号：SD080），约定乙方向甲方承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第九层9-10卡商铺；租赁期限为2019年7月1日起至2022年6月30日止，租金起算时间为2020年7月1日；每月租金为10426.40元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金31279.20元，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用；乙方使用租赁物产生的电费、空调费由乙方自行缴纳；乙方在本租赁合同签订之日支付31279.2元作为押金，乙方未缴付或未足额缴付押金的，甲方保留并有权向乙方追缴或甲方提前解约；乙方逾期未缴纳租金超过15日的，甲方有权单方解除合同并没收押金、追究违约责任；乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向甲方支付滞纳金，逾期交租超过15天构成根本违约，甲方有权单方解除合同，没收押金，乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；合同期内,未经甲方书面同意乙方不得提前解除合同撤场，否则甲方有权没收乙方押金、追索拖欠的租金等费用，同时甲方有权要求乙方按六个月租金额向己方支付提前解约违约金；因乙方原因导致甲方提起诉讼的，就甲方所产生的律师费、诉讼费等费用，由乙方全部承担；胡香莉的通讯地址为中山市小榄镇阳光美加二期7栋705室，本合同涉及的有关通知，以书面形式，由专人交付、电话短信、传真、微信或特快专递方式发出，以特快专递方式发出的，应按上述约定地址或工商登记地址发送，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日视为送达。该合同还约定了其他内容。同日，灯都时代公司与胡香莉签署《租赁物交接确认书》确认自2019年7月1日起出租方正式将涉案商铺交付给胡香莉使用。2020年4月19日，灯都时代公司向胡香莉交付催缴通知，催促其缴纳2020年3月1日至同年6月30日的租金及相关费用50561.31元。2020年5月21日，灯都时代公司向胡香莉合同约定的通讯地址即中山市小榄镇阳光美加二期7栋705室以特快专递方式发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知胡香莉因其拖欠租金、电费等费用，灯都时代公司行使单方解除权，自本函发出之后第六日为双方租赁关系解除日。该通知于当日被签收。2020年6月5日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所指派律师担任诉讼代理人处理本案，并支付律师费9481元。庭审中，灯都时代公司确认胡香莉已支付押金31279.2元。关于《商铺租赁合同书》的解除时间，胡香莉认为《商铺租赁合同书》于2020年5月9日解除，并提供其与灯都时代公司工作人员邓燕弟2020年5月7日至同年5月22日的微信聊天记录。该聊天记录反映:1.胡香莉于2020年5月7日向灯都时代公司的工作人员表示不要门市并要找杨总谈谈;2.胡香莉于2020年5月20日晚上18时39分向灯都时代公司的工作人员发送“已搬空了，要不要来看一下”的内容及1张照片;3.期间，灯都时代公司的工作人员多次要求胡香莉办理退场手续和缴费。灯都时代公司确认微信聊天记录的真实性，但不确认胡香莉的主张。关于租金，灯都时代公司明确诉请的租金期间为2020年1月1日至2020年5月26日，确认胡香莉已支付2020年3月租金及2020年4月部分租金717.89元，尚欠起诉的租金。对此，胡香莉不确认尚欠租金。对于2020年1月至同年3月的租金，胡香莉认为灯都时代公司同意免租，并提供其与灯都时代公司工作人员杨总助理于2019年11月11日至2019年12月29日期间的微信聊天记录。该聊天记录反映2019年11月14下午15时01分，灯都时代公司工作人员向胡香莉发送“这个免租两个月，你们是要12,1月还是1,2月”的内容。胡香莉回复“这个没有关系，钱早晚都是要交的，免1,2月吧”。灯都时代公司工作人员回复“好的”。灯都时代公司确认微信聊天记录的真实性，但认为要有书面的文件才能免除2020年1月、2月的租金，其不同意胡香莉的主张。对于2020年4月及之后的租金，胡香莉于2020年4月30日通过银行分别转账14568元、5432元，合计20000元，主张用于支付该期间的租金及所欠电费1213.15元，并提供灯都时代公司当日出具的3张收据予以佐证。其中，号码为0017295的收据载明电费2019.9.25-2020.4.1，2786.4元，空调费2019.9.25-2020.4.1,856元，合计3642.51元。号码为0017296的收据载明租金2020.3.1-3.30，10426.4元，管理费2020.1.1-2.29,5213.2元，合计15639.6元。号码为0017297的收据载明部分租金2020.4.1-6.30，717.89元。3张收据涉及款项共计20000元。灯都时代公司对3张收据予以确认，认为胡香莉支付的20000元应按收据列明的项目进行处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。灯都时代公司与胡香莉签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因胡香莉逾期未支付租金，经催收后仍未履行，导致灯都时代公司的合同目的不能实现，灯都时代公司因此享有解除合同的权利。灯都时代公司已于2020年5月21日向胡香莉发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，其解约行为符合涉案租赁合同的约定，且已按涉案租赁合同约定的方式送达，故依据《解约及处置商铺遗留物品的通知》，《商铺租赁合同书》于2020年5月26日解除。对灯都时代公司主张确认《商铺租赁合同书》于2020年5月26日解除的诉讼请求，本院予以支持。对胡香莉辩称《商铺租赁合同书》于2020年5月9日解除，因其提供的微信聊天记录不足以证明，故本院对其辩解意见不予采信。关于租金，胡香莉虽主张2020年1月至同年3月为灯都时代公司给予的免租期，但提供的证据仅能证明灯都时代公司同意免除2020年1月、2月的租金，不足以证明灯都时代公司同意免除2020年3月的租金，且提供的收据反映胡香莉已经支付2020年3月的租金，故本院对胡香莉关于免除2020年1月、2月租金的辩解意见予以采信，对其关于免除2020年3月的租金的辩解意见不予采信。经核算，2020年4月1日起至2020年5月26日的租金为19171.12元（10426.40元/月×1个月+10426.40元÷31日×26天），胡香莉仅支付717.89元，尚欠18453.23元，故灯都时代公司诉求胡香莉支付租金18453.23元，于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于电费，灯都时代公司主张电费的期间为2020年4月1日至同年5月10日，胡香莉确认该时期的电费为1213.15元，故灯都时代公司诉请胡香莉支付电费1213.15元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持关于灯都时代公司主张的违约金、没收押金的诉讼请求。本院认为，《商铺租赁合同书》约定因乙方（胡香莉）原因导致本合同被提前解除及未经甲方书面同意乙方提前解除合同撤场的，甲方有权没收乙方押金、同时有权要求乙方按三个月租金额向甲方支付提前解约违约金,故押金亦具有违约金的性质。即，针对因胡香莉违约而导致合同被提前解除的，双方约定了上述没收押金及三个月租金额的违约金两项违约金条款。本案中，胡香莉逾期未支付租金导致合同解除的行为给灯都时代公司造成的主要是再次寻找租户期间的租金损失，灯都时代公司未提交证据证实其损失，上述两项违约金条款的约定明显过分高于因违约产生的实际损失，应当予以调整。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及胡香莉同意灯都时代公司没收押金等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为胡香莉支付的押金31279.2元，由灯都时代公司作为违约金予以没收，对其主张的其他违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，虽然灯都时代公司已举证证明本案实际产生了律师费9481元且依照双方约定应由胡香莉负担，但双方仅笼统约定违约方承担守约方支出的律师费，未约定具体金额或计算方式,违约方亦未参与律师费确定过程，且灯都时代公司起诉的部分金额本院不予支持，如一律将全额律师费由违约方胡香莉负担有违公平原则，故律师费由本院行使自由裁量权酌情确定。本院综合考虑广东本地关于律师费收费的指导价以及本案的争议金额、案件难易程度、律师工作量等因素，酌情确定胡香莉负担律师费5000元，超出部分由灯都时代公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司与被告胡香莉于2019年6月24日签订的《商铺租赁合同书》（合同号：SD080）于2020年5月26日解除；二、被告胡香莉于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付租金18453.23元；三、被告胡香莉于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付电费1213.15元；四、原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司没收被告胡香莉支付的押金31279.2元；五、被告胡香莉于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2452元（原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司已预交），由原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司负担1178元，被告胡香莉负担1274元，于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄好娇人民陪审员  何杰发人民陪审员  何华煊二〇二一年四月七日书 记 员  叶科伶