江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3650号上诉人（原审原告、反诉被告)：常熟市海奇纺织品有限公司，住所地江苏省常熟市古里镇新桥村。法定代表人：周萍，执行董事。委托诉讼代理人：黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇思成路6号。法定代表人：曹福兴，董事长。委托诉讼代理人：俞晓华，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚建东，江苏俞晓华律师事务所律师。上诉人常熟市海奇纺织品有限公司（以下简称海奇公司）、江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司（以下简称环湖宏顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。海奇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持海奇公司的全部诉讼请求、驳回环湖宏顺公司的全部反诉请求，一、二审案件受理费由环湖宏顺公司承担。事实和理由：1.涉案《标准厂房租赁协议》明确约定了厂房交付条件，即必须有可供使用的3吨货梯一部，200KVA动力电已接通，由环湖宏顺公司负责从315变压器电柜接入生产车间的首端供电。海奇公司租赁厂房用途是从事纺织品经编机行业的生产，一楼用于安装机器，二楼用于存储原材料和产成品。租赁区域内没有运货的电梯，不可能开展生产经营。租赁厂房内除了新安装的货梯外，没有其他货梯。海奇公司的租赁区域和隔壁纸箱厂的租赁区域完全隔离，两个区域内无法进行大量货物搬运，且纸箱厂自己的区域内拥挤不堪，不可能同意海奇公司使用货梯，每天50吨左右的原料及产成品不可能通过楼上楼下的肩扛手抬解决。200KVA的动力电迟迟未接到生产车间，直到2020年6月11日都没有通电，机器无法运转。2.因环湖宏顺公司严重违反合同义务，直到3月也没有完成电梯安装报建和接通动力电，故海奇公司口头通知解除租赁协议。因苏立新和两边都熟悉，环湖宏顺公司又是大公司，曹建军是环湖宏顺公司的总经理。故苏立新在和曹建军联系退还定金时比较客气，但不能由此得出海奇公司不想履行合同的结论。3.涉案租赁厂房是毛坯房，之前一直处于空置状态，车间内缺乏基本设施,没有电梯，也没有接通动力电,不存在环湖宏顺公司为了出租厂房而腾空厂房的行为。环湖宏顺公司辩称，服从一审判决。海奇公司在2020年1月初在江苏宝应新开设了工厂，不想承租环湖宏顺公司厂房才导致本案纠纷，要求驳回海奇公司的上诉请求。环湖宏顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判海奇公司支付2020年1月1日至2020年6月11日的房屋租金672742.44元、违约金305868元，本案上诉费用由海奇公司承担。事实和理由：1.环湖宏顺公司偶然获知，海奇公司的股东周爱琦、周萍于2020年1月20日在江苏宝应注册成立了扬州泽奇纺织品有限公司，注册资本3000万元，法定代表人周爱琦。根据新闻报道，扬州泽奇纺织品有限公司于2020年2月从江苏常熟迁址到宝应，以很低的租金承租了宝应经济开发区25000平方米闲置厂房。因此，无论环湖宏顺公司如何做好出租厂房准备，海奇公司也不会按照约定支付首期租金前来接收厂房。按照租赁协议约定，租赁厂房先付款后使用，海奇公司在支付半年租金后，才有权接收厂房，海奇公司一开始就违约。2.海奇公司提出电梯安装未完成，致使海奇公司订立租赁合同目的不能达到，纯粹是借口。该问题直至海奇公司2020年6月11日回复环湖宏顺公司的告知函时才提出，以前从未提过。双方未明确约定新装货梯交付时间，环湖宏顺公司已尽力为海奇公司改建安装新货梯。涉案厂房是标准厂房，厂房内本身配备货梯和公共楼梯，即使不安装新货梯，仍能满足海奇公司的租赁需求，完全可以正常生产运营。3.海奇公司庭审时才提出200KVA生产用电未接入生产车间及未安装电柜问题，一审诉状中未提及。按照租赁协议约定，环湖宏顺公司提供200KVA用电计划，负责从315变压器电柜接入生产车间的首端供电，车间内的动力配电设施均由海奇公司自负。环湖宏顺公司在厂区内拥有3315KVA的受电容量，因海奇公司未能搬入厂房安装动力配电设施，环湖宏顺公司无法知道海奇公司电柜的位置，无法准确介入首端供电。如果海奇公司在厂房内安装电力配电设施，环湖宏顺公司可以立即接入首端供电。海奇公司辩称，驳回环湖宏顺公司的上诉请求。本案租赁厂房是标准厂房，合同约定应具备货梯和首端通电，但一直到2020年6月，环湖宏顺公司出租的厂房都不具备上述两个条件。环湖宏顺公司违约，应承担违约责任。海奇公司向一审法院起诉请求：1.确认双方所签订的标准厂房租赁合同于2020年3月已经解除。2.判令环湖宏顺公司双倍返还定金40万元；3.本案诉讼费由环湖宏顺公司承担。环湖宏顺公司向一审法院反诉请求：1.判令海奇公司支付2020年1月1日起至2020年6月11日期间的租金672742.44元、厂房及电梯改建费用损失458160.88元、违约金305868元，合计1436771.32元。2.本案反诉费用由海奇公司承担。一审法院认定事实：2019年8月份，案外人苏立新以海奇公司的名义与环湖宏顺公司商谈租赁厂房事宜，拟租赁环湖宏顺公司两层厂房并要求一二层间增设一部货梯。协商过程中，环湖宏顺公司要求海奇公司支付定金，9月19日海奇公司支付了20万元定金。10月15日，海奇公司（乙方、承租方）与环湖宏顺公司（甲方、出租房）签订标准厂房租赁协议，协议约定由乙方租赁甲方标准厂房建办企业，从事纺织品经编行业。租赁厂房位于支塘工业园区思成路6号，租赁面积8616平方米（5号车间西侧底楼4308平方米，楼上4308平方米），车间内有3吨货梯一部，日常使用维修和年检费由乙方支付。经编机器安装在底楼，楼上做存储使用。甲方提供200KVA用电计划，并负责从315变压器电柜接入生产车间的首端供电，车间内的动力配电设施由乙方自负。租赁期限为三年，自2020年1月1日起至2023年12月31日止。底楼租金每年每平方米225元，二楼租金每年每平方米130元，年租金合计1529340元（租金中含物业费每年每平方米10元）。租赁厂房先付款后使用，在每年的元月1日和7月1日前支付每期半年租金。乙方预交10万元作为租赁保证金，在租赁关系终止时退还。乙方支付甲方定金20万元，如违约弃租则甲方不予退还。对于违约责任，双方约定任何一方违约退租，须向对方支付年租金的20%作为违约金。甲方未按约定条件按期交付租赁厂房的，每逾期一日按半年租金的千分之五支付滞纳金；逾期交房超过三十日的，乙方有权视甲方为严重违约，并可单方终止协议。乙方不能按期交付租金的，每逾期一日按应付租金的千分之五承担滞纳金，逾期超过六十日，甲方可单方终止协议。合同签订后，环湖宏顺公司在厂房一楼增建了卫生间，同时购买了电梯并委托进行设计安装。在合同约定的交房日期，环湖宏顺公司的厂房已经清空，可以交付，但电梯并未完成安装，生产用电也未从变压器接入车间（照明电已接入）。2020年4月，环湖宏顺公司经办人通过微信询问案外人苏立新“退租的事情考虑怎么样了要不要见面谈”。5月份，又询问苏立新“上次见面后你们回去商量的怎么样了”。苏立新回复“今年我们生意真的不好，你大人大量，高抬贵手吧”，环湖宏顺公司回复“我们商量了，可以让点”。双方协商未果后，环湖宏顺公司于2020年6月3日向海奇公司发函，认为合同签订后，其做好了各项准备工作，但至今未搬入使用，未支付首期租金，也未明确告知退租，已经违约，要求海奇公司支付首期租金并在5日内答复，否则将解除合同，另行出租。6月11日，海奇公司回函认为根据合同约定厂房应在2020年1月1日交付，但其未收到交付通知，直到3月份经现场查看电梯仍未完工厂房未能交付，随即口头通知解除合同，现再次书面通知解除合同，并要求7天内双倍返还定金40万元。一审另查明，2020年6月18日，环湖宏顺公司与案外人签订租赁协议，将案涉厂房从7月26日起另行出租，租期5年，年租金125万元。一审审理中，经现场勘查，该厂房为标准厂房，涉案租赁厂房系一整栋厂房进行隔断后出租，在该栋厂房除了新安装的货梯外，不远处还有一部货梯和楼梯可通往二楼。现该厂房内的新货梯已经安装完工并投入使用，新安装的货梯的铭牌上显示出厂日期为2020年1月，设备注册代码为31203205812020070003，下次检验日期为2021年7月。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，没有履行的终止履行；已经履行的，应根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方所签订的厂房租赁协议系双方的真实意思表示，该协议合法有效。依照约定，环湖宏顺公司应在2020年1月1日前将厂房交付海奇公司使用，海奇公司应在1月1日前支付上半年的租金。同时，合同还约定，环湖宏顺公司所出租的厂房中应提供200KVA用电计划并负责从变压器电柜接入到生产车间，厂房内还要配备一部3吨的货梯。根据现有的证据材料，2020年1月1日，案涉厂房已经腾空可供使用，但货梯并未装好，200KVA的生产用电也并未接入到生产车间，即没有完全符合交付厂房的条件。环湖宏顺辩称其厂房在2020年1月就符合交付条件与事实不符，其中，电梯的出厂日期为2020年1月，安装设计为2020年1月中旬，准许使用在2020年7月才办下来，因此，其在约定的交付日期2020年1月1日不具备交付条件。而且，在2020年1月至4月间，环湖宏顺公司也未通知海奇公司要求支付租金并交付厂房。但另一方面，海奇公司租赁厂房是开办工厂，一楼用于安装机器，二楼用作存储。即便当时电梯没有安装好，并不影响一楼的使用，厂房已经清空，一楼完全可以使用。二楼作为存储用，虽合同约定的货梯没有安装好，但该厂房外侧还另外有一部货梯和公共的楼梯也可使用，能满足其租赁需求，双方是可以实际履行的。本案的实际情况应是海奇公司也不想履行合同，这可以从双方的微信聊天记录中得到印证，“今年我们生意真的不好，你大人大量，高抬贵手吧”，“不要去搞了，拜托了”。如果完全是环湖宏顺公司一方违约，海奇公司不可能作出这种语气要求解除合同退还定金。因此，本案系双方都存在违约行为。2020年6月份，双方相互发函明确解除合同，现双方对解除合同均无异议，所以对于海奇公司起诉要求确认合同已经解除，一审法院予以支持，但合同解除的日期应为2020年6月12日发函到达对方时解除。对于定金，现海奇公司要求双倍返还，因其自身也存在违约行为，其无权要求双倍返还，一审法院支持只返还定金本金20万元。对于环湖宏顺公司反诉要求海奇公司支付2020年1月1日至2020年6月11日的租金，因其并未交付厂房，其要求支付租金没有依据，一审法院不予支持。对于其主张的安装电梯及改造卫生间的费用，该费用系其为准备履行合同的前期投入，且现由承租人在使用，该费用并非其损失，其要求由海奇公司承担没有依据，一审法院不予支持。对于其主张的违约金305868元（年租金1529340元×20%），环湖宏顺公司为合同的履行进行了准备，腾空厂房后空置了半年有余，海奇公司弃租也存在违约，根据双方的违约情况，一审法院酌定支持其一个月的租金损失127445元。上述两项相折抵后，环湖宏顺公司尚应退还海奇公司72555元。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条之规定，判决：一、确认常熟市海奇纺织品有限公司与江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司所签订的《标准厂房租赁协议》于2020年6月12日解除。二、江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司返还常熟市海奇纺织品有限公司20万元，于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市海奇纺织品有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院；账号:62×××69；开户银行：中国农业银行常熟方塔支行）。三、驳回常熟市海奇纺织品有限公司的其他诉讼请求。四、常熟市海奇纺织品有限公司支付江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司违约金127445元，于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院；账号:62×××68；开户银行：中国农业银行常熟方塔支行）。五、驳回江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费7300元，由常熟市海奇纺织品有限公司承担3000元，江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司负担4300元；反诉案件受理费减半收取8865元、保全费5000元，合计13865元，由江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司负担12440元，由常熟市海奇纺织品有限公司负担1425元（双方同意其预交的诉讼费用由对方向其直接支付，一审法院不再退还，由对方在判决生效之日起十日内一并向其支付）。二审中，海奇公司提交转让设备协议两份、付款凭证复印件三份，证明海奇公司本来准备把常熟工厂里面的设备搬到向环湖宏顺公司租赁的厂房里，但环湖宏顺公司一直未能交付厂房，故海奇公司在2020年6月卖掉了设备，扬州泽奇纺织品有限公司的成立和本案租赁关系没有关系，是两个不同的项目。环湖宏顺公司质证表示：1.对转让协议有异议，海奇公司在常熟常昆工业园区比较新的设备都搬到江苏宝应扬州泽奇纺织品有限公司；2.认可转账凭证的真实性，与本案无关。二审中，环湖宏顺公司提交如下证据：1.海奇公司国家企业信息系统工商登记信息打印件一份，证明海奇公司的法定代表人周萍，股东是周萍和周爱琦，双方是夫妻关系;2.扬州泽奇纺织品有限公司工商登记信息打印件一份，证明扬州泽奇纺织品有限公司成立于2020年1月20日，法定代表人周爱琦，股东是周爱琦和周萍，与海奇公司的股东一致;3.发布于2020年11月1日的搜狐网新闻《宝应经济开发区：盘活存量资产做强主导产业》打印件一份，证明扬州泽奇纺织品有限公司于2020年2月从江苏常熟迁址到宝应，利用了宝应开发区内一幢闲置的25000米的厂房，租金很低廉，海奇公司在江苏宝应找到了租金更低、面积更大的闲置厂房，扩大生产，海奇公司原有厂房内的大量新设备从常熟搬迁过去。海奇公司质证表示对所有证据真实性均无异议，扬州泽奇纺织品有限公司和海奇公司是两个不同的项目，海奇公司准备把原有设备搬到向环湖宏顺公司租赁的厂房，扬州泽奇纺织品有限公司成立不能证明是海奇公司违约。二审中，海奇公司陈述：1.涉案厂房内没有电梯，只有照明电，没有动力电，承租时涉案厂房处于毛坯状态，没有用过；2.扬州泽奇纺织品有限公司的成立原本就在海奇公司计划范围内，向环湖宏顺公司租赁厂房是因为常昆工业园区租赁的厂房上有抵押和查封，去年才知道园区法院准备拍卖，故海奇公司向环湖宏顺公司承租涉案厂房。二审中，环湖宏顺公司陈述：1.整幢标准厂房内有电梯，海奇公司租一半，与另外一半隔开，电梯在海奇公司承租范围之外，海奇公司租的一半要重新安装一部电梯；2.本身标准厂房里有基本的电，但海奇公司要安放机器生产，因容量较高，故要重新接容量高的电，接电要与海奇公司的配电设施连接，电半天之内就可以接通；3.海奇公司承租的一半厂房此前没有人使用。二审中，双方一致确认签订涉案租赁合同时没有合同约定的3吨货梯，签订合同后环湖宏顺公司负责安装。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，双方于2019年10月15日签订标准厂房租赁协议，由海奇公司向环湖宏顺公司承租涉案厂房。后双方发生纠纷，海奇公司诉至法院要求确认双方签订的标准厂房租赁合同于2020年3月已经解除，环湖宏顺公司双倍返还定金。环湖宏顺公司反诉要求海奇公司支付租金、厂房及电梯改建费用损失和违约金。本案二审争议焦点是合同履行过程中，双方是否存在违约行为并应承担相应违约责任。对此，本院认为，按照合同约定，环湖宏顺公司应在协议约定的期限内将厂房交付海奇公司，提供200KVA用电计划并负责从变压器电柜接入到生产车间并配备一部3吨的货梯。根据现有的证据材料，2020年1月1日，案涉厂房已经腾空但货梯未安装好，200KVA的生产用电也未接入到生产车间。环湖宏顺公司未按照合同约定将符合交付标准的厂房交付海奇公司使用，构成违约。海奇公司租赁厂房开办工厂，一楼用于安装机器，二楼用于存储原材料和产成品。即便电梯没有安装好，不影响一楼使用。且厂房有楼梯，海奇公司可以实际履行合同。按照合同约定，海奇公司应在2020年1月1日前支付上半年的租金，海奇公司未按约支付，构成违约。根据合同约定，逾期交房超过30日的，乙方有权单方终止协议，逾期交付租金超过60日的，甲方有权单方终止协议。本案中，双方在对方出现违约行为后，现有证据不足以证明环湖宏顺公司催告海奇公司按时交付租金，亦不足以证明海奇公司积极催告环湖宏顺公司交房。在双方均存在违约且均未积极履行合同的情况下，双方作为违约方均不享有合同解除权。从双方微信聊天看，双方于2020年4月协商解除合同事宜。考虑到上述情形以及环湖宏顺公司为合同履行的准备、厂房空置情况，一审根据双方的违约情况，酌定由环湖宏顺公司返还20万元定金，由海奇公司向环湖宏顺公司支付相当于一个月租金的违约金属于合理裁量也符合公平原则，二审予以维持。综上所述，海奇公司、环湖宏顺公司的上诉请求均依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18524元，由上诉人常熟市海奇纺织品有限公司负担6212元，由上诉人江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司负担12312元。上诉人常熟市海奇纺织品有限公司多预交的上诉费1088元，本院予以退还。上诉人江苏环湖宏顺彩钢泡塑有限公司多预交的上诉费1274元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年四月二十六日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。