广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1424民初282号原告：李优聪，女，1977年9月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区××××新玥庭1212。公民身份号码440××××××××××××744。委托诉讼代理人：刘枚、周露，广东鹏浩律师事务所律师。被告：张定治，男，1989年5月1日出生，汉族，住广东省大埔县×××××××湖洋面，公民身份号码441××××××××××××975。被告：李仕标，男，1980年1月12日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××219。被告：缪仕剑，男，1986年6月12日出生，汉族，住广东省五华县××××××周一，公民身份号码441××××××××××××238。被告：缪运杰，男，1970年3月28日出生，汉族，住广东省五华县××××××周一，公民身份号码441××××××××××××238。被告缪仕剑、缪运杰共同委托诉讼代理人：郭永祥、郑景清，广东深梅华律师事务所律师。被告：邓文辉，男，1983年9月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××958。原告李优聪诉被告张定治、李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李优聪的委托诉讼代理人周露,被告李仕标及被告缪仕剑、缪运杰的委托诉讼代理人郭永祥到庭参加了诉讼。被告张定治、邓文辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李优聪向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告李仕标签订的《合作建房定金协议书》无效；2、请求法院判令被告张定治、李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉共同向原告返还购房款200000元及利息（利息以200000元为计算基数，从2019年3月28日起按年利率6%计算至款项付清之日止，暂计至2020年3月27日的利息为12000元）；3、本案诉讼费由五被告共同承担。事实与理由：2017年，被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉四人出地，被告张定治负责出资，其五人共同开发建筑面积为600平方米的一栋11层的住宅楼，该住宅楼位于五华县××××××塔岗下，名为“尚品居”，并由其五人对外进行销售。五位被告对外销售时，向原告出示了相关证件，表明房屋是有报建手续等相关证件，原告也是基于涉案房屋有相关报建等证件才决定购买由五位被告合作而建的房屋。2019年3月22日，原告与被告张定治签订《合作建房定金协议书》。《合作建房定金协议书》约定“尚品居”806房的总房款为200000元，后原告向被告李仕标交齐了购房款200000元。但至2019年11月10日，五华县×××人民政府却在“尚品居”的门前张贴了“强制拆除公告”，告知“尚品居”属于未经批准非法建房，并决定于2019年12月2日对“尚品居”和其他设施进行强制拆除，后五华县×××人民政府于2020年1月13日对“尚品居”进行强制拆除。综述，原告认为，原告基于五被告出示的相关报建文件而购买涉案房屋，但涉案房屋已于2018年4月18日被五华县国土资源局认定为违法建筑，且已被五华县×××人民政府强制拆除，从而导致原告购买的房屋无法居住，造成原告损失，该损失应由五被告共同承担。原告为维护自身的合法权益，特此提起诉讼，恳请法院依据相关的法律法规，依法裁判，维护原告的合法权益和法律的尊严。被告李仕标口头答辩称，涉案房屋是帮被告张定治卖的，合同也是代签的，原告的钱也是转给张定治。被告缪仕剑、缪运杰共同口头辩称，原告请求确认其与被告张定治签订合作建房定金协议书无效，但被告缪仕剑、缪运杰并不是该协议的任何一方当事人，因此被告缪仕剑、缪运杰不是本案的适格被告。原告请求购房款及利息的前提是基于案涉合作建房协议无效，被告缪运杰、缪仕剑不是签订该协议的任何一方当事人，也没有收取原告的任何购房款项，因此无需承担任何购房款的责任。综上，请求法庭依法驳回原告对两被告的诉请。被告张定治、邓文辉未进行答辩。本案在诉讼中，原告提供了如下证据：1、《合作建房定金协议书》，证明五被告将“尚品居”的806房屋销售给原告；2、银行流水，证明五被告已收到原告购房款200000元；3、《合作建房定金协议书》，证明五被告共同合作建房，被告张定治是出资人，被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉是出地人；4、《建设用地规划许可证》、申请使用宅基地公告存根、报批审批表、宗地图，证明五被告销售房屋时告知涉案房屋符合报批报建手续，可以对外销售；5、强制拆除公告，证明2019年11月10日，五华县周江镇人民政府在“尚品居”的门前张贴了“强制拆除公告”，告知“尚品居”属于未经批准非法建房，并决定拆除该房屋；6、《信访诉求答复意见书》、房屋拆除之前的图片、房屋拆除之后的图片，证明涉案房屋属于未经批准非法建房，并于2020年1月13日五华县人民政府组织将涉案房屋拆除了。本案在诉讼中，被告张定治、李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉未提供有证据。本院经审理认定事实如下：涉案名为“尚品居”的楼房位于五华县××××××塔岗下。该楼房所占土地属集体土地。被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉与被告张定治经协商约定，由被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉申请使用土地而由被告张定治出资兴建“尚品居”楼房，并约定楼房建成后由五被告各自分得相应楼层的房屋，其中被告缪运杰、缪仕剑分得第一、二层和第三层中编号为“2、3、4号”的三套房。“尚品居”楼房于2017年4月间开始施工建造，于2018年8月间竣工。“尚品居”楼房施工期间，被告张定治就将其可分得的楼层房屋对外销售。2019年3月22日，被告李仕标为甲方（备注“代张定治卖”）与原告李优聪为乙方签订《合作建房定金协议书》，主要载明：“今收到李优聪交来塔岗下尚品居合作建房定金人民币200000元整。806楼房单元四房二厅二卫，总房款为人民币200000元整。”原告分别于2019年3月20日、2019年3月24日、2019年3月25日、2019年3月26日、2019年3月28日向被告李仕标缴交订房定金50000元、20000元、50000元、20000元、60000元，合计200000元。2019年11月10日，五华县×××人民政府在“尚品居”楼房门前张贴“强制拆除公告”，内容主要为“五华县自然资源局就缪仕剑、缪运杰未经批准占用五华县×××××××××民小组的600平方米土地（其中林地66.2平方米、坑塘水面533.8平方米，四至为东、西、北均至空地、南至门坪）建房一案依法作出华国土资执法（罚）字（2018）16号《国土资源行政处罚决定书》，限缪运杰、缪仕剑自接到行政处罚决定书之日起十五日内自行拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。因缪仕剑、缪运杰在该处罚决定书生效后逾期未履行拆除义务，经向兴宁市人民法院依法申请强制执行，兴宁市人民法院依法作出（2019）粤1481行审153号行政裁定，该案的强制执行交由五华县周江镇人民政府组织设施。并限缪仕剑、缪运杰在本公告公布之日起3日内自行将违法建筑物内物资搬离，人员撤出。届时本单位将依法予以强制拆除。”2019年12月23日，“尚品居”相关楼房购房者向政府相关部门提出信访诉求。2020年1月13日，五华县×××人民政府联动政府有关部门对“尚品居”楼房进行拆除。2020年2月21日，五华县自然资源局、五华县×××人民政府就“尚品居”楼房购房者的信访诉求联合作出《信访诉求答复意见书》（周府信复〔2019〕41号），明确告知涉案“尚品居”楼房属于未经批准非法建设的“小产权房，并由政府相关部门依法进行违法告知、制止建房、作出行政处罚等行为未果后依据相关程序进行了依法拆除”。原、被告因“尚品居”楼房被政府拆除一事引发纠纷。因对房屋被政府拆除的责任承担及损失赔偿等事宜有异议，经协商未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告李仕标主张涉案房屋系帮被告张定治卖的，合同也是代签的，原告的钱也是转给张定治。上述事实，有经过开庭质证的上述证据及开庭笔录附卷证实。本院认为,本案是确认合同无效纠纷，根据原、被告双方的诉辩观点，结合本案查明的事实，本院作如下分析和认定：一、原告与被告李仕标之间是属于房地产买卖还是合作建房的问题。虽然原与被告李仕标签订的是《合作建房定金协议书》，单从协议名称上看有合作建房的意思，但根据《合作建房定金协议书》载明的内容“今收到李优聪交来塔岗下尚品居合作建房定金人民币200000元整。806楼房单元四房二厅二卫，总房款为人民币200000元整”。结合诉讼中原、被告确认原告除支付购房款外，对案涉楼房的所有建筑事务均与原告无关的事实，原告与被告李仕标之间签订的《合作建房定金协议书》，符合房地产买卖的特征，而不符合合作建房的特征，因此，原、被告实质上是房地产买卖合同纠纷。二、原告与被告李仕标之间房地产买卖合同效力问题。以前述理由，原告与被告李仕标之间的行为是一种房地产买卖行为。由于案涉房地产因违法建筑被政府强制拆除，且案涉房屋使用的土地有林地、坑塘等集体土地，未转为国有土地，也没有相关的改变该土地使用属性的合法手续，仍属于五华县××××××集体土地，案涉“尚品居”属于非法建筑，因此，案涉房地产买卖行为实际上是变相土地买卖行为。根据《中华人民共和国民法典》第二百六十一条第一款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”原、被告之间约定的房地产买卖涉及到农村集体土地买卖，违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事行为无效的除外。”的规定，原告与被告李仕标之间签订的《合作建房定金协议书》显然违反了法律的强制性规定，属于无效合同。三、原告要求被告李仕标返还购房款及利息是否有理。被告李仕标辩称涉案房屋系帮被告张定治卖给原告的，虽然《合作建房定金协议书》上被告李仕标签名处备注“代张定治卖”，但被告未提供证据予以证实，被告张定治对此又未予以确认，且原告把购房款转账给被告李仕标，因此本院不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条关于“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，《合作建房定金协议书》无效，现原告要求被告李仕标返还已支付的购房款200000元有理，应予支持。鉴于案涉房屋因属于非法建筑已被当地政府拆除，不属原告过错，故原告无须向被告返还案涉房屋。至于原告主张的利息问题。原告与被告李仕标均不是五华县×××××××民，双方明知房屋涉及土地的性质及现状的情况下仍然进行房屋买卖，双方均有一定的过错，均应承担相应的责任。故原告要求被告支付利息不能支持。四、关于原告要求被告张定治、缪仕剑、缪运杰、邓文辉与被告李仕标对原告的诉请共同承担的问题。根据查明的事实，案涉合同虽系原告与被告李仕标签订，但案涉房屋的建筑及销售是被告李仕标与被告张定治共同参与，且约定利润二八分成按份享有，依法可以认定被告李仕标与张定治系合伙关系，故原告诉请张定治共同返还原告的购房款有理，应予支持。至于被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉仅通过申请使用土地，提供建设用地规划许可证给被告张定治，虽然根据与被告张定治的协议各自分得有相应固定的房屋，但并未参与房屋的建设和销售，也不享有李仕标、张定治销售其他房屋产生的盈利和承担亏损，且原告也无证据证实原告购买的房屋中被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉有参与的事实，故原告诉请被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉共同承担返还责任理据不足，本院不予支持。被告张定治、邓文辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第二百六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李优聪与被告李仕标于2019年3月22日签订的《合作建房定金协议书》无效；二、被告张定治、李仕标应在本判决发生法律效力之日起三十日内返还购房款200000元；三、驳回原告李优聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案受理费4480元，减半收取计2240元，由原告李优聪负担126.79元，由被告张定治、李仕标共同负担2113.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张思东二〇二一年四月二日书记员  李文婷