四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终746号 上诉人（原审被告）：王继斌，男，1977年9月出生，汉族，住河南省巩义市。 委托诉讼代理人：杨洪，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉琪琦，四川戎州律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：宜宾长鸿物业管理有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇长江路41号（宜宾长兴建筑有限公司）。 法定代表人：李兴军，总经理。 委托诉讼代理人：汪文高，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李茂竹，四川发现（宜宾）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾县辰威置业有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇翠柏大道398号。 法定代表人：牟成江，总经理。 委托诉讼代理人：邱家均，宜宾市叙州区泥溪法律服务所法律工作者。 上诉人王继斌因与被上诉人宜宾长鸿物业管理有限公司（以下简称长鸿物业公司）、宜宾县辰威置业有限公司（以下简称辰威置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王继斌向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3754号民事判决，发回重审或改判驳回长鸿物业公司全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由长鸿物业公司负担。事实与理由：1.一审法院未通知与本案有法律上利害关系的宜宾市叙州区泥溪镇滨江新城业主委员会（以下简称滨江新城业委会）参加诉讼，遗漏诉讼主体，程序错误。《解除物业服务合同的协议》载明的主体为辰威置业公司、长鸿物业公司、滨江新城业委会，滨江新城业委会具备适格的诉讼主体资格，代表滨江新城全体业主，维护业主的合法权益是其职责，选聘和解聘物业服务企业是法律赋予业主大会的权利。解除原物业协议涉及到全体业主的利益，应当取得滨江新城业委会同意，本案并未通知滨江新城业委会参加诉讼，遗漏诉讼主体。2.王继斌与长鸿物业公司签订的《解除物业服务合同的协议》系附生效条件的合同，条件尚未成就，协议未生效。辰威置业公司与长鸿物业公司签订的《物业服务合同》中没有约定解除或终止的告知期限，根据《四川省物业管理条例》第五十三条规定，合同未规定告知期限的，应当提前六十日告知，但长鸿物业公司在2020年8月3日发布告知在2020年9月1日撤场停止物业服务，违反上述规定。三方至今都没有复核和完成交接。解除协议仅有王继斌个人签字，辰威置业公司没有授权其代表公司行使解除物业的权利，签字后也未得到辰威置业公司追认。3.因案涉物业解除协议尚未生效，王继斌向陈顺钊出具的《欠条》也未发生法律效力。王继斌作为辰威置业公司的项目经理，签订解除协议并未得到辰威置业公司授权，对外承担债务也未得到公司授权和追认，没有债权受让的合法基础。4.滨江新城业委会在2020年10月1日选聘宜宾华盛物业管理有限公司作为物业服务企业，并非对解除协议的认可。 长鸿物业公司辩称，1.认可《物业服务合同》《解除物业服务合同的协议》有效。2.王继斌在解除协议签订之日即失去了辰威置业公司代理人的资格和权利，其单独出具欠条的行为，如果辰威置业公司予以追认，欠条即对辰威置业公司发生法律效力，则应与王继斌承担共同支付责任。如果辰威置业公司不予追认，欠条仅对王继斌发生法律效力，此时长鸿物业公司有权以解除协议的约定另案向辰威置业公司主张395000元和80000元。3.本案不存在遗漏诉讼主体。滨江新城业委会在解除协议上未签字、盖章，按合同相对性原则，业委会并非是物业合同主体，一审法院未依职权追加为被告并无不当。4.解除协议并非附生效条件的合同。从协议内容看，并没有附生效条件的约定，王继斌手写第三条内容仅约定在解除协议履行时应作为的行为。5.王继斌出具的欠条虽与解除协议有关联，但系其失去辰威置业公司代理权后的个人行为，在一审判决送达后，王继斌通过微信文字的方式表示，愿意以物品抵扣所欠150000元，再次认可欠条对其法律约束力，故一审法院在辰威置业公司不予追认欠条的情况下，判决王继斌承担支付责任正确。请求驳回上诉，维持原判。 辰威置业公司辩称，1.一审认定“业委会已另行委托物业公司对小区进行物业服务，证明双方已经就解除合同进行了约定，小区另外找华盛物业公司进行物业服务，证明双方已实际履行了解除物业服务的约定”，存在法官行使自由裁量权的不客观、不公正；2.王继斌于2020年8月28日打给长鸿物业公司的150000元欠条，就债的产生不具有合法性，辰威置业公司与王继斌不应承担。请求改判支持王继斌的诉讼请求。 长鸿物业公司向一审法院起诉请求：1.判令辰威置业公司、王继斌支付欠款150000元及自2020年8月4日起至清偿完毕止的银行同期贷款利息；2.诉讼费由辰威置业公司、王继斌负担。 一审法院认定事实：2016年3月28日，辰威置业公司与长鸿物业公司签订《物业服务合同》，委托长鸿物业公司对泥溪滨江新城提供物业服务，合同期限为2016年4月1日起至2021年3月30日止。辰威置业公司与长鸿物业公司均加盖印章，且辰威置业公司代理人王继斌与长鸿物业公司法定代表人李兴军在合同上签字。2020年8月13日，王继斌作为辰威置业公司代理人与长鸿物业公司签订《解除物业服务合同的协议》，约定双方签订的《物业服务合同》于2020年9月1日解除，长鸿物业公司在运营期间自行投建的彩钢棚和值班室79000元，未装修的住宅空置费154000元，未收物业费145000元等合计398000元，由辰威置业公司、长鸿物业公司及滨江新城业委会三方协商收取、支配、承担方案。长鸿物业公司撤场时，辰威置业公司支付80000元作为已垫付人工工资，剩余款项在2020年12月30日前付清。王继斌作为辰威置业公司代理人在合同上签字，辰威置业公司未加盖印章，长鸿物业公司代理人陈顺钊在合同上签字并加盖公司印章，滨江新城业委会未盖章也无人签字。在解除协议空白处，王继斌手写注明三点“1.费用清单中的空置费、未收物业费和直饮水机办卡情况，长鸿物业公司应提供明细；2.辰威置业公司协调滨江新城业委会做好下步物业管理工作，由业委会或业委会指定的物业公司代为收取上述费用；3.长鸿物业公司在经营期间未清偿债务由长鸿物业公司自行支付（不包含清单所列未清偿债务）”。2020年8月28日，王继斌出具金额为150000元的欠条一张，约定2020年8月31日前支付陈顺钊30000元，2020年9月30日前支付陈顺钊20000元，2020年底支付陈顺钊20000元，剩余款项在2021年全部支付给陈顺钊。滨江新城小区现由业委会另行委托的物业公司进行物业服务。 一审法院认为，《解除物业服务合同的协议》虽仅有王继斌在辰威置业公司委托代理人处签字，但辰威置业公司并未否认王继斌作为其代理人签订协议的真实性，仅仅是认为长鸿物业公司未按约定提供相应的费用明细，这是履行合同的情况，并不影响合同的效力，故《解除物业服务合同的协议》是双方真实意思表示，双方已形成解除物业服务合同的合意。且根据庭审查明的事实，滨江新城小区现已由业委会另行委托的物业公司进行物业服务，证明双方也已实际履行了解除物业服务的约定，故辰威置业公司与长鸿物业公司签订的《物业服务合同》于2020年9月1日解除。150000元的欠条系王继斌个人出具，辰威置业公司不认可其对公司的效力，也无证据证明在签订《解除物业服务合同的协议》后，辰威置业公司授权王继斌出具该欠条，因此，长鸿物业公司以欠条为依据要求辰威置业公司支付150000元，不予支持。王继斌对其向长鸿物业公司出具欠条予以认可，虽然欠条上载明的支付对象为陈顺钊，但陈顺钊作为长鸿物业公司的代理人出庭，认可长鸿物业公司持有该欠条原件向王继斌主张权利，予以支持，王继斌应按欠条约定时间向长鸿物业公司支付款项，根据双方约定，有80000元在2021年支付，约定的履行期限尚未届满，对80000元不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，长鸿物业公司可自逾期之日起，按一年期贷款市场报价利率主张逾期利息。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王继斌于判决生效之日起五日内支付长鸿物业公司70000元及利息。利息计算方式：自2020年9月1日起，以70000元为基数，按年利率3.85%计算至本金付清之日止；二、驳回长鸿物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由长鸿物业公司负担875元，王继斌负担775元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王继斌提交《关于成立滨江新城小区业主管理委员会的请示》《业主委员会备案表》，拟证明滨江新城小区业主委员会于2020年5月成立，以保证长鸿物业公司撤场时平稳过渡。长鸿物业公司质证认为，该组证据不属于二审新证据，且该组证据恰好能够印证辰威置业公司在滨江新城小区成立业主委员会之前，已经知道本案物业服务合同即将解除，并着手开始做相应准备。辰威置业公司质证认为，对该组证据无异议。本院认证意见为，因长鸿物业公司和辰威置业公司对该组证据真实性无异议，本院予以采信，确认滨江新城小区于2020年5月成立业主委员会。2.王继斌提交《告知书》《紧急报告》《报案材料》，拟证明长鸿物业公司多收取了部分物业服务费，在“8·18”洪灾发生时物业服务不到位，并于2020年9月擅自撤场，损害业主利益。长鸿物业公司质证认为，该组证据不属于二审新证据，不能达到其证明目的。辰威置业公司质证认为，对该组证据无异议。本院认证意见为，该组证据与本案审查的债权债务关系不具有关联性，本院不予采信。3.长鸿物业公司提交微信聊天记录，拟证明一审判决后，王继斌自愿以物抵债偿还一审判决确认的债务。王继斌质证认为，真实性无异议，但其仅表示愿意以物抵扣70000元债务，不认可150000元债务的存在。辰威置业公司质证认为，与本公司无关。本院认证意见为，因聊天信息的双方当事人对其真实性不持异议，本院予以采信，确认一审判决后，长鸿物业公司与王继斌就一审判决确认的70000元债务进行过协商。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、辰威置业公司与长鸿物业公司签订的《物业服务合同》是否业已解除；二、滨江新城业委会是否为必须参加本案诉讼的当事人；三、王继斌是否应当承担《欠条》所确认的债务。 关于争议焦点一，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。房地产开发企业将小区物业出售后，业主已是前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，即物业服务合同的实质当事人。辰威置业公司与长鸿物业公司缔结的《物业服务合同》，涉及滨江新城小区业主的共同利益，在该小区已经成立业主委员会的情况下，辰威置业公司无权代表全体业主解除该前期物业服务合同，即王继斌作为辰威置业公司代理人与长鸿物业公司签订的《解除物业服务合同的协议》对该小区业主不具有约束力。需要注意的是，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因滨江新城小区业主委员会在前期物业服务合同履行期限届满前已另行选聘物业服务企业，故辰威置业公司与长鸿物业公司缔结的《物业服务合同》已实际解除。 关于争议焦点二，长鸿物业公司是基于王继斌出具的《欠条》而主张本案债权，滨江新城业委会并非本案责任主体。关于王继斌主张长鸿物业公司擅自离场侵害业主权益的问题，可由相关业主或业主委员会依法另行主张权利，其不属于本案审查范畴。因此，滨江新城业委会不属于必须参加本案诉讼的当事人，一审未遗漏诉讼主体。 关于争议焦点三，为解决长鸿物业公司撤场后的遗留问题，王继斌作为辰威置业公司的项目负责人，以个人名义出具《欠条》，明确其承担债务金额为150000元。该《欠条》不违反法律法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，具有法律效力，其中70000元债务的履行期限已经届满，王继斌应当承担该部分债务的履行责任。另，王继斌主张该债权凭证系长鸿物业公司与第三人恶意串通后骗取其出具，但未能提供证据加以证明，本院不支持该主张。 综上所述，王继斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1572元，由王继斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  张力骁 审 判 员  龙 雨 二〇二一年四月二十三日 法官助理  李利常 书 记 员  黄明慧