贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1187号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：郭贵荣，女，1969年10月24日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：张孝德，男，1969年10月28日出生，汉族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县。系郭贵荣之夫。共同委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人郭贵荣、张孝德、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人真实购房系事实错误。（一）郭贵荣、张孝德系曾维柏身边人，与被执行人大地联创公司有复杂的经济往来，不符合买受人的一般身份，不可能存在真实的买卖关系。（二）被上诉人所举证据不能证明其支付了房款。一是付款时间在签约时间之前；二是付款金额不符。被上诉人称其2012年5月13日就已经预购案涉房屋，但是并无认购协议。其于2012年5月13日预交15万元购房款，又于2012年9月2日交付定金3万元明显矛盾。2015年7月7日又转账40万元，前后超过100万元，与一般规则不符。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。三、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。郭贵荣、张孝德在二审期间未提交书面答辩意见，二审庭询中口头答辩称，第一，上诉人认为张孝德与曾维柏之间是否存在其他身份关系与本案是否存在真实的买卖合同关系没有任何关联。第二，关于签订时间不符的问题。在原审中已经明确张孝德与大地联创公司于2012年已经达成商品房买卖协议，在2015年6月29日重新签订合同的目的在于送往房管局进行预售备案，而且两次时间均是在房屋查封之前签订的，足以证明答辩人与大地联创公司存在真实的商品房买卖合同关系。第三，关于金额的问题。原审中张孝德陈述的房款缴纳情况为2012年5月13日预交15万元购房款，2012年9月2日又交购房定金3万元，2012年12月13日共计交款37万元，上述房款共计55万元。符合执行异议若干规定，理应排除对涉案房屋的执行。同时一审判决书中我方认为事实认定遗漏了18万元购房款，存在笔误，但是仅一审认定的37万元的购房款支付已经符合执行异议案件若干规定第二十九条的规定，所以一审判决结果正确，理应维持。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：被告郭贵荣为购买被告大地联创公司开发的凯里市房屋而于2012年5月13日预交150000元购房款。2012年9月2日，被告郭贵荣又向大地联创公司交纳购房定金30000元。后，郭贵荣、张孝德与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，合同约定郭贵荣、张孝德购买大地联创公司开发位于凯里市房屋，总价款528033元；买受人应在2013年9月30日前分期支付购房款400000元，余款128033元于交房前交清；大地联创公司在2013年9月30日前交付所售房屋。2012年12月13日，张孝德通过自己账户分三次向大地联创公司账户分别转款25000元、130000元及215000元共计370000元交付购房款。2013年10月2日，张贵荣、张孝德办理接房手续领取钥匙，交付水、电、电视开户费用，签订物业服务合同、交纳物业费，在涉案房屋装修入住至今。2015年7月9日涉案房屋办理了商品房预售备案登记。但因大地联创公司的原因，郭贵荣、张孝德未能办理房屋产权证。另查，凯里市人民法院在执行原告华融公司申请执行大地联创公司等人借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封被执行人大地联创公司等在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括本案郭贵荣、张孝德购买的永乐家园1幢24层2405号房屋在内）。郭贵荣、张孝德得知自己所购的涉案住房被查封后，于2020年7月30日以案外人的身份向凯里市法院提出执行异议。2020年9月9日，该院作出（2020）黔2601执异180号执行裁定，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”华融公司不服该裁定，而提起本案诉讼。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于郭贵荣、张孝德对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明郭贵荣、张孝德与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由郭贵荣、张孝德居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权变更登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项的法定情形。因此，郭贵荣、张孝德对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告大地联创公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：郭贵荣、张孝德对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭贵荣、张孝德在一审庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、《收款收据》、《刷卡支付凭证》、《入住证明》、《物业费缴纳记录》、《物业服务协议》、《区域防火责任书》、《承诺书》等，足以证明郭贵荣、张孝德与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于一审庭审查明案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在2013至2015年度，在法院查封之前，且由郭贵荣、张孝德居住至今，案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，郭贵荣、张孝德对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧