重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初1163号原告：田聪，男，1985年10月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：吴锦华，重庆钜沃律师事务所律师。被告：付玉兰，女，1983年9月25日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：谭秀文，重庆东文律师事务所律师。原告田聪与被告付玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘漫红独任审判，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告田聪的委托诉讼代理人吴锦华，被告付玉兰及其委托诉讼代理人谭秀文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金234775元，并自2020年5月27日起以234775元为基数按每月2%支付违约金；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年9月18日，原告田聪与被告付玉兰签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于重庆市巴南区××道××号××号房屋，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日，2018年10月1日至2020年9月30日租金为每月47913.1元。履行过程中，被告自2020年1月1日起未再支付租金，经催收未果，原告遂诉至本院。被告付玉兰辩称，原告所述租赁事实属实，被告欠付租金的时间和金额也属实。被告承租的房屋用于汽车维修，其中附1-5号房屋的产权人为重庆郦都房地产开发有限公司，原本是车位，其余房屋的产权人是原告田聪，属于商业门面。2019年年底，重庆郦都房地产开发有限公司通知被告其承租的房屋只能用于车位，要求被告搬离，2020年5月27日，物业公司把房屋水电停了，导致被告无法经营，故被告于2020年6月搬离了承租房屋。被告现同意支付欠付租金，但由于疫情影响及被告搬离需要时间，要求对租金予以减免。另被告向原告支付了租赁保证金43000元，要求抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证的证据如下：1.原告田聪举示的《房屋租赁合同（一）》、《房屋租赁协议》、房屋产权证，证明原、被告双方形成租赁合同关系。2.被告付玉兰举示的转账记录，证明被告支付了保证金43000元。本院经审理查明认定事实如下：位于重庆市巴南区××道××号××层，其中附1-1＃、1-2＃、1-3＃、1-4＃商业用房（以下分别简称1-1号、1-2号、1-3号、1-4号）所有权人系原告田聪,登记用途均为商业用房。附1-5号（以下简称1-5号）所有权人系案外人重庆郦都房地产开发有限公司，登记用途为车位，2012年2月28日出租给了原告田聪，租赁期限自2012年3月1日起至2020年12月31日。2015年9月18日，原告田聪与被告付玉兰签订《房屋租赁合同（一）》，约定，原告田聪将位于重庆市巴南区××道××号附1-1＃、1-2＃、1-3＃、1-4＃、1-5＃商业用房（建筑面积2074.16平方米）出租给被告付玉兰用于汽车维修，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止，租金分段计算，其中2018年10月1日至2020年9月30日期间的租金为每月47913.1元，每日租金1597.1元，按季支付，每季度提前15日支付下季度租金；被告在合同签订之日支付租赁保证金43000元，租赁期满或合同正常终止后10日内，若被告无任何损害房屋并无拖欠租金等费用时，原告将全额不计息退还被告；被告拖欠租金满15日的，每日按欠付租金的1%累计加收滞纳金，逾期超过15日的，每日按欠付租金的5%累计加收滞纳金，且原告有权解除合同等。合同履行过程中，被告付玉兰向原告田聪支付了租赁保证金43000元，并按期支付了租金。但自2020年1月1日起至今，被告付玉兰未再支付租金。2019年12月，因小区业主反映应当将1-5号恢复为车位用途，在原告田聪认可的情况下，重庆郦都房地产开发有限公司通知被告付玉兰要求其搬离承租场地，其下属物业公司于2020年5月27日将被告承租的场地的水电切断.截至2020年5月27日，被告付玉兰尚欠原告租金233177.1元（47913.1元/月×5个月-1597.1元/天×4天），被告付玉兰于2020年6月搬离承租房屋。因被告仍欠付租金，经催收未果，原告遂向本院提起诉讼。审理中，原告田聪坚持其诉讼请求，被告付玉兰要求对租金予以减免，并抵扣保证金。本院认为，原、被告于2015年9月18日签订的《房屋租赁合同（一）》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。履行过程中，原告田聪按约定交付了租赁房屋，被告付玉兰应当按约支付租金，但被告付玉兰自2020年1月1日起逾期未支付的行为构成违约。原告田聪于2019年12月通知被告付玉兰要求其搬离承租房屋，物业公司于2020年5月27日将案涉房屋的水电切断，被告付玉兰亦于2020年6月搬离承租房屋，自此，原、被告双方对租赁合同解除达成一致，本院认定《房屋租赁合同（一）》实际已于2020年5月27日解除。结合原告诉请，被告付玉兰应当支付自2020年1月1日起至2020年5月27日的欠付租金233177.1元。对于被告提出的因疫情影响要求减免租金的抗辩，经审查，2020年初我国爆发新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的疫情防控措施，结合本案具体情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件。根据重庆市各级人民政府等采取疫情防控措施，综合考虑本案租赁用途等情况，本院酌情认定免除被告45天的租金为宜，即被告付玉兰应当支付自2020年1月1日起至2020年5月27日租金233177.1元，扣除45天不可抗力期间，即为161307.6元（233177.1元-1597.1元/天×45天）。此外，对于被告缴纳的租赁保证金43000元，应当予以扣减，扣减后，被告付玉兰应当支付租金118307.6元。对于原告诉请的自2020年5月27日起以234775元为基数按每月2%支付违约金，经审查，原、被告双方约定了被告逾期支付租金超过15日的，每日按欠付租金的5%累计加收滞纳金，但该标准明显约定过高，且计算标准应当以实际欠付租金118307.6元为基数，故本院认定被告付玉兰支付以118307.6元为基数按照被告逾期之时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的标准支付自2020年5月27日起至付清之日止的违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告付玉兰在本判决生效后七日内支付原告田聪欠付的租金161307.6元（抵扣被告付玉兰已经支付的租赁保证金43000元，实际应当支付118307.6元）；二、被告付玉兰在本判决生效后七日内支付原告田聪以118307.6元为基数按照逾期之时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的标准支付自2020年5月27日起至付清之日止的违约金;三、驳回原告田聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5292元，减半收取2646元，保全费1770元，共计4416元，由被告付玉兰承担2208元，由原告田聪承担2208元（此款原告已垫付，被告在给付以上款项时一并给付原告田聪2208元,本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘漫红二〇二一年四月十六日法官助理 陈 宸书 记 员 张雅婷