广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初638号原告：谭杰华，男，1981年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。原告：李丽红，女，1979年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××。两原告共同委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××××之×铺（首层），统一社会信用代码914××××××××××××098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。原告谭杰华、李丽红与被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理，原告谭杰华、李丽红的共同委托诉讼代理人陆仲飞、被告树头房地产公司的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭杰华、李丽红向本院提出诉讼请求：1.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司向原告谭杰华、李丽红支付逾期交房违约金27408.3元（以购房总额881300元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年9月30日起计至2018年8月8日止，共311天）；2.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司向原告谭杰华、李丽红赔偿商铺贬值损失88130元；3.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告谭杰华、李丽红减少诉讼请求为：1.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司向原告谭杰华、李丽红支付逾期交房违约金27408.3元（以购房总额881300元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年9月30日起计至2018年8月8日止，共311天）；2.判令被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告向被告购买佛山市高明区××××××××××××之X号商铺，总价格为881300元。被告应当在2017年9月30日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉商铺交付给两原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商铺交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照万分之1.36计算给付利息，同时被告按照全部房价款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。两原告依照合同约定向被告支付了全部商铺价款，但被告没有按照合同约定于2017年9月30日将竣工验收合格且取得竣工验收备案证明文件的涉案商铺交付给原告使用。直至2018年8月8日，原告才被告知被告取得涉案商铺竣工验收备案证明文件，具备交付商铺的条件。原告认为，被告于2017年9月30日未能将取得竣工验收备案证明文件案涉商铺交付给原告使用，其行为明显违反了合同约定，属于违约，其应当承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金27408.43元（881300元×0.0001元/天×311天）。被告树头房地产公司辩称：1.请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由原告承担。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告在实际接收商铺时，案涉房屋已完成转移占有，依法应视为被告完成了交付使用的义务。4.本案的争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。被告和原告签订的《商品房买卖合同》明确约定，原告在购买商品房时便已知悉其在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。原告在接收涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。因此原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。5.《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案交付的商品房虽逾期取得竣工验收备案文件，但商品房质量合格，被告在本案原告立案前也已采取补救措施即取得了竣工验收合格和备案文件了，因此违约责任应与无法交付房屋相区分。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告在收楼时既享有权利也要履行义务，其可以要求被告提供合同约定的收楼所需全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为原告同意接收瑕疵商铺，本案商铺交付是瑕疵交付。6.本案应以瑕疵交付确定违约责任，被告在本案立案前已修复了瑕疵状态，即履行完毕采取补救措施。虽然依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》的相关规定，商品房在交付使用前应取得《竣工验收备案文件》，涉案房屋在交付时尚未取得《竣工验收备案文件》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，买受人可依法拒收，但原告在合同履行过程中并未对此提出异议或拒绝接受，而是签字确认同意收楼，该接受交付的事实客观存在，据此可合理推定原告对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受。况且，被告于合同约定的交房期限届满后、一审立案前取得了《竣工验收备案文件》，原告亦未提交任何证据证明涉案房屋于交房期限届满逾期取得《竣工验收备案文件》，对其实际造成了不利影响或损害。涉案《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，被告依照双方合同约定的时间和条件交付房屋，原告在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付逾期交房违约金的请求，理据不足。7.2020年7月31日，最高人民法院印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》，本案是否属于瑕疵交付？还是没有交付？违约责任的计算如何？现审判规则相对于此前系列案有重大变化，根据该文件要求，高明区法院应当进行类案检索。（1）应当类案检索的法律依据。《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》规定，人民法院办理案件具有下列情形之一，应当进行类案检索：……（二）缺乏明确裁判规则或者尚未形成统一裁判规则的。关于未取得竣工验收备案文件下交付房屋的司法认定，此前系列案代理人也提供了多个地方不同的判决！就近距离而言，佛山市和广州市、湛江市等法院对待未取得竣工验收备案文件下交付房屋的司法认定完全相反，属于尚未形成统一裁判规则；同时，现行法律和司法解释并无明确的裁判规则，因此本案完全符合《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》应当进行类案检索的文件要求。（2）根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第四条规定，类案检索考究顺位。被告本次向法院提供广东省高级人民法院（2017）粤03民再47-55号案件裁决，根据文件规定，本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件优先于上一级人民法院及本院裁判生效的案件。请求人民法院参照广东省高级人民法院（2017）粤03民再47-55号案件裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2016年1月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买佛山市高明区××××××××××××之X号商铺，总价款为881300元；被告应当在2017年×月30日前将经竣工验收合格及买受人付清购房款（含银行贷款）和相关费用的涉案商品房交付原告使用。除本合同约定的特殊情况下，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。（其余约定详见该合同）。涉案商铺于2018年8月8日取得竣工验收备案证明文件。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了涉案商铺全部价款。原告及被告均确认涉案商铺在取得竣工验收备案证明文件前（即2018年8月8日前）已实际交付给原告。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故本案应以取得竣工验收备案证明文件的时间作为合法可收楼时间。被告未能提供证据证明原告收楼时已经明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，应当承担举证不能的责任，故原告并非知道被告不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收商铺。因此，被告在取得竣工验收备案证明文件前向原告交付涉案商铺，违反法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。综上，被告仍需承担自合同约定交付之日的次日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2017年10月1日计至2018年8月8日，共312天。被告应支付逾期交楼的违约金为27496.56元（881300元×0.0001/天×312天），现原告请求被告向其支付违约金27408.3元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。被告抗辩主张不应承担违约责任，在本案中，被告明知其不具备法定和合同约定的交付条件，在向原告交付涉案商铺时，未履行如实告知义务，违背诚实信用原则，被告的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金27408.3元给原告谭杰华、李丽红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，减半收取242.5元（原告谭杰华、李丽红已预交1305.5元），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担242.5元。原告谭杰华、李丽红多预交的受理费1063元，由原告谭杰华、李丽红在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担的242.5元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告谭杰华、李丽红，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶静文二〇二一年三月二十九日书记员  陈欣琪