云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终207号上诉人（原审被告）：峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司。住所地：峨山县双江街道办事处石泉路安居小区安馨园管理用房101室。法定代表人：谭海军，经理。委托诉讼代理人：邓煌，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张铁城，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭梦昌，男，1965年10月6日生，汉族，住峨山县，现住峨山县。委托诉讼代理人：郭靖，系郭梦昌之子，住峨山县，现住峨山县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郭蓉，系郭梦昌之女，住峨山县，现住峨山县。代理权限：特别授权代理。上诉人峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司（以下简称嶍丰公司）因与被上诉人郭梦昌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嶍丰公司上诉请求：维持原判第二项，撤销第一项，改判由嶍丰公司支付郭梦昌逾期交房补偿款64960元；诉讼费由郭梦昌负担。主要事实与理由：一、一审计算逾期交房补偿款与客观情况不符。嶍丰公司没有按照《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋（C区）回购协议书》（以下简称《回购协议书》）的约定如期交房确系违约行为，但应当扣减三个月期限支付逾期交房补偿款，理由是：2020年1月我国爆发新冠肺炎疫情，受疫情影响的三个月期间嶍丰公司停工停产，客观上不能交付房屋。一审未考虑疫情带来的不良影响，适用法律有失公允。二、一审认定事实不清，错误解释合同约定。《回购协议书》中“属经营性用房的”指的是回购后的房屋，而不是被征收的房屋。嶍丰公司作为独立的市场主体，与郭梦昌被征收的房屋没有直接关系，被征收房屋的补助已由云南省城乡建设投资有限公司支付，征收补偿已经最终结算并履行完毕。《回购协议书》第七条约定的是甲方逾期交房的责任，逾期交房的标的指的是郭梦昌签字确认购买的由嶍丰公司建造的新房，该条款前后两句表述的是并列关系，一审错误理解其含义不当。郭梦昌签署的《嶍峨古镇别墅回购户信息确认单》以及《峨山县住建局关于嶍峨古镇4#5#地块建筑使用用途的情况说明》均能够确认郭梦昌回购的房屋不属于经营性用房，嶍丰公司不应当支付停业补助。郭梦昌答辩请求驳回上诉，维持原判。郭梦昌向一审法院起诉请求：判令嶍丰公司支付其逾期交房补偿款87000元、逾期交房停业补助183406.50元，共计270406.50元一审法院认定事实：2016年6月20日，峨山县人民政府为实施峨山县城市棚户区改造项目，作出《峨山县人民政府关于城市棚户区土地及房屋征收决定》（峨政发［2016］27号文件），决定对峨山县城市棚户区改造项目范围内的土地及房屋进行征收，并印发《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》，该方案对征收主体、征收部门、征收补偿方式、征收补偿标准等作了规定，其中第七条其他补助中规定：“……（三）商业用房停业补助。按实际经营面积给予20月租金补助，其中第一层补助标准为30元／月·平方米，第二层及以上层数补助标准为15元／月·平方米。出租协议的解除及租金补助的分配由房屋产权人自行与经营户协商解决。享受租金补助需具备以下条件：1.持有合法有效的工商营业执照；2.提供合法有效的税务登记证或纳税证明；3.有固定的经营场所，有实际经营行为。”同日，峨山县城市棚户区改造项目指挥部及嶍丰公司联合作出《峨山县嶍峨古镇房屋回购方案》，该方案对回购对象、回购价格、回购事项、回购程序等进行了规定；其中，回购对象为持有《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿协议》和《房屋回购协议》的被征收所有权人，不含2015年签订征收补偿协议的国有土地房屋所有权人。回购房屋类别分为Ａ、Ｂ、Ｃ区联排别墅及Ａ区商铺，Ａ、Ｂ、Ｃ区联排别墅回购价格计价方式为：与拆除的住宅用途的土地面积和住宅用途的建筑面积相等的，土地回购价为1800元／平方米，建筑物回购价为1400元／平方米；超出拆除的住宅用途土地面积和住宅用途建筑面积的，土地回购价为2800元／平方米，建筑物超面积50平方米内（含50平方米）的回购价为2500元／平方米，超50平方米外（不含50平方米）的回购价为3400元／平方米。棚户区拆迁范围按地段、位置分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四个区域，回购房按规划分为Ａ、Ｂ、Ｃ三个区域，高低顺序为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ；按拆除房屋所在区域对应回购规划的Ａ、Ｂ、Ｃ三个区域，拆迁区域在Ｄ区的，回购区为Ｃ区，拆迁区域在Ｃ区的认房权优先于拆迁区域在Ｄ区的；回购时，高区域可回购低区域房屋。郭梦昌户原为从事住宿经营的个体工商户，用于经营的房屋坐落于峨山县，在峨山县政府此次征收范围内。2016年7月20日，郭梦昌与峨山县双江街道办事处签订《峨山彝族自治县2013-2017年城市棚户区改造项目土地及房屋征收补偿协议》，其被征收房屋层数为4层，土地面积97.64平方米，建筑物面积343.37平方米（其中结构为砖混、用途为住宅的面积245.50平方米，结构为简易、用途为其他的面积97.87平方米），用作经营的建筑面积一层为92.49平方米，二层及以上为222.59平方米，获得总补偿款976698.29元，其中商业用房停业补助122271元。同日，郭梦昌（乙方）与嶍丰公司（甲方）签订《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋（Ｃ区）回购协议书》，双方约定：“第一条乙方自愿向甲方购买嶍峨古镇Ｃ-1户型房屋。……第三条拆除面积乙方在棚户区改造范围内拆除住宅用途土地面积97.64平方米，住宅用途面积245.50平方米。……第四条回购相关事项……（二）乙方住宅用途建筑面积和住宅用途土地面积抵等面积价购房后，剩余的住宅用途建筑面积按1300元／平方米、住宅用途土地面积按1000元／平方米由甲方向乙方支付补偿，补偿款与购房款一同结算，交房时多退少补。第六条交房时间2017年12月31日前。第七条逾期交房责任如甲方逾期交房，甲方将以交款金额按银行同期一年期贷款利息的两倍按月补偿给乙方；属经营性用房的，继续支付乙方停业补助。”2018年9月15日，双方签订峨山县嶍峨古镇认房确认书，确认郭梦昌回购的房号为5-6-1，建筑面积约397.66平方米。郭梦昌回购房屋价格合计为1008004元，已支付400000元，支付时间分别为2016年年底200000元、2018年8月16日100000元、2019年1月9日100000元。2020年7月1日，嶍丰公司通知郭梦昌接房，因嶍丰公司不同意支付郭梦昌停业补助，郭梦昌拒收房，后诉至一审法院。另查明，郭梦昌回购的房屋户型为嶍峨古镇C-1户型，位于嶍峨古镇5＃地块，嶍丰公司以出让方式取得包括该地块在内（4＃5＃）的国有建设用地使用权，证载用途为城镇住宅用地，面积14223.58平方米。审理过程中，郭梦昌同意以嶍丰公司通知其接房的时间为计算逾期交房补偿款、逾期交房停业补助的截止时间。一审法院认为，本案争议焦点为：一、案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷是否妥当？二、嶍丰公司逾期交房是否受新冠肺炎疫情影响，计算逾期交房补助的期限是否应当减少？三、如何理解回购协议第七条中“属经营性用房的，继续支付乙方停业补助”的约定，嶍丰公司是否应当支付郭梦昌逾期交房停业补助？关于争议焦点一：本案系因郭梦昌户房屋在城市棚户区改造项目过程中被征收后，双方根据政府下发的相关决定签订《回购协议书》，在履行协议过程中产生的纠纷。双方在《回购协议书》中对回购房屋的价格、位置、户型的约定均受郭梦昌被征收房屋的面积、位置的影响，郭梦昌对回购房屋的位置、户型的选择权均受限制，回购行为系之前征收行为的延续，故本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同。关于争议焦点二：双方在《回购协议书》中约定的交房时间为2017年12月31日前，而我国爆发新冠肺炎疫情是在2020年1月，该时间在双方约定的交房时间之后，嶍丰公司逾期交房并非受新冠肺炎疫情影响，对嶍丰公司主张逾期交房补偿款应减少三个月计算期间的答辩意见，不予采纳，嶍丰公司应当按照“如甲方逾期交房，甲方将以交款金额按银行同期一年期贷款利息的两倍按月补偿给乙方”的约定支付郭梦昌逾期交房补偿款。一审庭审中，郭梦昌同意嶍丰公司在未减少3个月利息计算期间基础上计算得出的逾期交房补偿款金额，即73660元，该表示系郭梦昌真实意思表示，不违反法律规定，予以确认，嶍丰公司应支付郭梦昌的逾期交房补偿款为73660元。关于争议焦点三：按《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》中的规定，被征收的房屋在被征收时用于经营，被征收人提供经营的有关证照，并有实际经营行为的，可按实际经营面积享受20个月的租金补助，该“租金补助”综合房屋被征收的时间、回购房交房时间来看，可以理解为回购房屋建盖期间，被征收人的经营性损失。郭梦昌选择回购并与嶍丰公司签订《回购协议书》是之前征收拆迁安置补偿的后续行为之一，嶍丰公司在建盖案涉房屋及与郭梦昌签订《回购协议书》之前便以出让方式取得郭梦昌回购房屋所占地块的国有建设用地使用权，证载用途为城镇住宅用地，至于回购房屋今后是否可用作经营并非双方所能掌握及控制，故该《回购协议书》中“属经营性用房的”应指被征收的房屋，“属经营性用房的，继续支付乙方停业补助”的表述应理解为最终选择回购的被征收人被征收的房屋属经营性用房的，由与该被征收人签订《回购协议书》的嶍丰公司继续在征收人已给予20个月租金补助的基础上支付被征收人停业补助。本案郭梦昌系峨山县棚户区改造项目实施过程中的被征收人，其已按要求提供经营所需的证照并有实际经营行为，其被征收的房屋已被征收人确认为经营性用房，其选择回购房屋属之前征收拆迁安置补偿的后续行为之一，且在其回购过程中无调换户头或转让回购户头等情况，即其最终选择了回购房，其既是被征收房屋的所有人（或实际使用人），也是最终的回购人，故嶍丰公司应按回购协议向其承担逾期交房停业补助，对郭梦昌要求嶍丰公司支付其逾期交房停业补助的诉讼请求，予以支持。郭梦昌签订《峨山彝族自治县2013-2017年城市棚户区改造项目土地及房屋征收补偿协议》及《回购协议书》的时间均在2016年7月底，该时间与双方约定的交房时间（2017年12月31日前）相距17个月；双方约定的交房时间（2017年12月31日前）与嶍丰公司通知郭梦昌接房时间（2020年7月1日）相距30个月；因郭梦昌已领取了20个月的租金补助，而从双方签订《回购协议书》至约定的交房时间相距仅17个月，故郭梦昌之前多领取的3个月租金补助应当从嶍丰公司逾期交房应支付的停业补助中予以扣减，即逾期交房停业补助计算27个月（30个月－3个月）；郭梦昌被征收的房屋用作经营的面积为一层92.49平方米，二层及以上222.59平方米，停业补助计算标准参照《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》中关于计算租金补助的标准计，即嶍丰公司应向郭梦昌支付的停业补助计算为：92.49平方米×30元/平方米·月×27个月＋222.59平方米×15元/平方米·月×27个月＝165065.85元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、由被告峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告郭梦昌逾期交房补偿款73660元、停业补助165065.85元，共计238725.85元；二、驳回原告郭梦昌的其他诉讼请求。”二审中，双方均未向本院提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.逾期交房补偿款应否扣除三个月期间；2.停业补助是否应当支持。关于争议焦点1，嶍丰公司与郭梦昌在《回购协议书》中约定的交房时间为2017年12月31日前，而嶍丰公司直至2020年6月30日才公告交房，嶍丰公司对其逾期交房的违约行为予以认可，现其公司上诉认为其违约行为持续至2020年新冠疫情期间，故按照相关政策应当扣减三个月的逾期交房补偿款，郭梦昌表示不同意。经审查，双方约定的交房时间为2017年12月31日前，距离新冠疫情发生时间间隔两年之久，疫情发生并非是导致其违约的原因，故本院对嶍丰公司要求扣减三个月补偿款的意见不予采纳，一审按照郭梦昌认可的逾期交房补偿款73660元予以支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，嶍丰公司上诉认为双方签订的《回购协议书》第七条约定的“经营性用房”是指回购后的房屋，而本案回购房屋属于别墅，不属于经营性用房，不应当支持停业补助。经审查，《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》规定，被征收的房屋在被征收时用于经营，被征收人提供经营的有关证照，并有实际经营行为的，可按实际经营面积享受20个月的租金补助。郭梦昌的房屋原用于经营住宿，并办理了相关证照，其基于以上规定领取了前20个月的停业补助，其主张之所以选择回购房屋，是因开发商宣传此处可用于商业经营，其考虑将来可以继续用于商业经营才进行回购，对此提交了开发商发放的宣传材料户型图，图上载明该房屋可用于餐饮经营，即郭梦昌继续用于商业经营的可行性是存在的。故本院认为，郭梦昌与嶍丰公司签订的《回购协议书》第七条约定的是逾期交房的违约责任，其中“属经营性用房的，继续支付停业补助”的理解，应结合《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》中关于租金补助的约定，视为回购房屋交付之前的经营损失。一审对第七条的理解符合合同约定及当事人的真实意思表示，对郭梦昌主张的逾期交房停业补助予以支持并无不当。嶍丰公司关于逾期交房停业补助不应当支持的理由不成立，本院不予采信。对于逾期交房停业补助的金额，一审参照征收补偿方案中的标准计算为165065.85元，本院予以维持。综上，嶍丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3775元，由峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二一年四月一日法官助理雷翔书记员王珺