广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂07民终251号 上诉人（一审原告）：苏国友，男，1967年8月19日出生，汉族，居民，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：李洪友，广西卓典师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西浦北德新工艺品有限公司，住所地浦北县龙门镇海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区），营业执照注册号4507004000000570。 法定代表人：陈德新，该公司的执行董事。 委托诉讼代理人：吕闻，广西司善律师事务所律师。 上诉人苏国友与被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司商品房销售合同纠纷一案，广西壮族自治区浦北县人民法院于2020年12月22日作出（2020）桂0722民初2693号民事判决。宣判后，一审原告苏国友不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏国友的委托诉讼代理人李洪友，被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司委托代理人吕闻到庭参加 -2- 诉讼。本案现已审理终结。 苏国友一审诉称：2015年7月8日，苏国友、广西浦北德新工艺品有限公司双方签订《商品房买卖合同》，苏国友向广西浦北德新工艺品有限公司购买了浦北县海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区）3幢3单元402号房。该《商品房买卖合同》第四章第十条约定于2015年12月31日将商品房交付给苏国友使用；第八章第二十条第（四）款第2项中约定，广西浦北德新工艺品有限公司未能在交付商品房后的360日内为苏国友办理到房屋所有登记的，则按已付房价的1%向苏国友支付违约金。据此，苏国友应在2016年的12月26日前取得商品房的不动产权证。但自苏国友入住上述商品房以来，虽经屡次催促，广西浦北德新工艺品有限公司均不予理睬苏国友的正当要求。为此，苏国友联名多位向广西浦北德新工艺品有限公司购买兴龙小区的业主向县住房和城乡建设局、自然资源局等有关部门反映，相关部门督促广西浦北德新工艺品有限公司依法为各业主办理相关证照，但广西浦北德新工艺品有限公司至今没有为苏国友办理商品房的不动产权证，也没有主动向苏国友支付合同约定的违约金。据苏国友、广西浦北德新工艺品有限公司双方签署的《商品房买卖合同》，苏国友认为：结合广西浦北德新工艺品有限公司与业主签署的其他有关办理产权证的不同约定，以及合同出现广西浦北德新工艺品有限公司将未为苏国友登记产权的房产用于抵押贷款的相关事实，广西浦北德新工艺品有限公司在办理产权证方面存在着对苏国友进行欺诈的故意，苏国友或许面临着长期无法取得产权登记的可能，势必损害了苏国友巨大的经济利益。因此，苏国友恳请人民法院对广西浦北德新工艺品有限公司的这些行为在确定违约金时给予惩罚，按照多数购房合同的约定（即以购房总款为本金，按日万之零点五计算违约金）对苏国友给予违约赔偿。广西浦北德新工艺品有限公司拖延了四年多至今未为苏国友办理到商品房不动产权证，属严重违反合同约定的失信行为，依法应 -3- 给予惩处，苏国友交付购房价款多年未取得相关的房产证照，合法权益受到严重的损害。为维护权益，苏国友特向人民法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告于本案判决生效后十五日内为原告办理浦北县龙门镇海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区）3幢3单元402号房的不动产权证；2、判令被告向原告支付违约金17590.61元（以购房总款261856元为本金，按日违约金万分之零点五自2016年12月26日暂计算至2020年8月31日止，期后续计至法院生效判决确定的履行期限止，被告未依法院判决履行的则按日违约金万分之五计算至清偿为止）。 广西浦北德新工艺品有限公司一审辩称，本案商品房用地因土地性质的改变，涉及多方手续的办理，导致兴龙小区商品房的房产证办理事项滞后，被告方已经在尽快处理。案涉合同对违约责任已进行约定，违约金应按已付房价的1%计算。原告方未举证证明其因未办的房产证而受到损失，因此，原告主张违约金的计算方法，是没有依据的。 浦北县人民法院审理查明，2015年7月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了浦北县海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区）3幢3单元402号房，购房总价款为261856元，于2015年12月31日前交房。合同第四章第十条商品房交付条件为：“取得《房屋建设工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》”、“该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方联合验收合格”。第八章第二十条第三款约定：出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；第（四）款第2项中约定：如因出卖人未能在交付商品房后的360日内为原告办理到房屋所有登记的，则按已付房价的1%向买受人支付违约金。原告已按约定付清房款给被告，被告也按约定交付房屋给原告。 -4- 另查明，2020年8月10日，浦北县自然资源局在对另一购房者陈启庭反映本案涉及的兴龙小区无法办理房产手续问题答复中指出，被告对开发的小区没有依法办理变更用途审批手续，没有依法补缴土地出让金，是造成该小区房屋无法办理不动产登记手续的原因。 再查明，被告对兴龙小区已取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 浦北县人民法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，“如因出卖人未能在交付商品房后的360日内为原告办理到房屋所有登记的，则按已付房价的1%向买受人支付违约金。”本案中，原告于签订合同后，按约交纳了全部房款，并办理了房屋入住手续，被告应履行商品房买卖合同》约定的义务。被告因自身原因未履行协同原告办理本案涉及房屋权属证书的义务，应当承担相应的违约责任。故，原告请求被告协同原告办理本案涉及房屋权属证书的请求，于法有据，予以支持。至于违约金问题，双方在合同中约定按已付房价的1%向买受人支付违约金，系双方当事人的真实意思表示，目的是为了简化违约发生后守约方的权利救济途径。本案是由于被告的原因，原告在期限届满未能取得房屋权属证书，被告应按照合同约定向原告支付违约金。案涉购房总款261856元，被告应向原告支付违约金2618.56元（261856元×1%）。原告请求按日万分之零点五、万分之五分段计算违约金，既没有事实根据，也没有法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 -5- 件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、广西浦北德新工艺品有限公司于本判决生效后六十日内协助苏国友办理房屋产权登记，将位于浦北县龙门镇海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区）3幢3单元402号房屋登记到苏国友名下；二、广西浦北德新工艺品有限公司于本判决生效后十日内向苏国友支付迟延办证违约金2618.56元；三、驳回苏国友的其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由广西浦北德新工艺品有限公司负担50元，苏国友负担70元。 浦北县人民法院作出上述一审判决后，一审原告苏国友不服，向本院提起上诉，上诉理由：一直以来，被上诉人经众多业主的反复催促以及浦北县住房和城乡建设局、浦北县自然资源局等多个部门的责令，还是没有按照相关部门的要求进行整改，在收取部分业主预交的代表费用后，也一直拖延为业主办理相关的证件，被上诉人拖延了多年至今未能办理不动产权证给上诉人，属于严重违反合同约定的失信行为，虽然双方的《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但按照合同的约定，势必会影响到上诉人的巨大利益，从某种角度而言，纵容了被上诉人的违约违法行为，依法应予惩处。上诉请求：一、撤销广西壮族自治区浦北县人民法院（2020)桂0722民初2693号民事判决书第二项，改判支持上诉人一审中提出的有关迟延办证违约金请求。二、被上诉人承担本案的诉讼费用。 被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 本案审理期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交证据。 经查明，与一审认定事实一致，本院予以确认。 另查明，被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司在不同的时期，与业主签订 -6- 的《商品房买卖合同》对于逾期办证所应承担的违约责任存在不同的约定，其中与部分业主所签订的合同并未约定逾期办证的违约金，与部分业主所签订的合同约定按照业主所支付的总价款每逾期一日按照万分之零点五的标准计算违约金。 本案因苏国友认为，2015年7月8日，苏国友与广西浦北德新工艺品有限公司签订《商品房买卖合同》，向广西浦北德新工艺品有限公司购买了浦北县海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区）3幢3单元402号房。该《商品房买卖合同》约定于2015年12月31日将商品房交付给我方使用，广西浦北德新工艺品有限公司未能在交付商品房后的360日内为我方办理到房屋所有登记的，则每日按已交付房价的1%支付违约金。我方应在2016年的12月26日前取得商品房的不动产权证。但广西浦北德新工艺品有限公司至今没有办理商品房的不动产权证，也没有主动支付合同约定的违约金。请求：1、判令被告于本案判决生效后十五日内为原告办理浦北县龙门镇海龙工艺编织厂东北面（兴龙小区）3幢3单元402号房的不动产权证；2、判令被告向原告支付违约金17590.61元（以购房总款261856元为本金，按日违约金万分之零点五自2016年12月26日暂计算至2020年8月31日止，期后续计至法院生效判决确定的履行期限止，被告未依法院判决履行的则按日违约金万分之五计算至清偿为止）而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对一审判决认定的事实没有异议。上诉人苏国友上诉认为，广西浦北德新工艺品有限公司拖延多年未为上诉人办理相关商品房不动产权证，依法应承担违约责任，一审判决仅支持按已付房价的1%支付违约金，未支持上诉人提出的延迟办证违约金标准不当。被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司答辩认为，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：一审判决由广西浦北德新工艺 -7- 品有限公司向苏国友支付违约金2618.56元是否正确？上诉人苏国友主张的违约金数额是否有事实和法律依据？ 本院认为，虽然双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（四）项约定了被上诉人存在逾期办证时，买受人不退房的情况下，应按照已付房价的1%向买受人支付违约金，但该合同是被上诉人在出售楼房时重复使用的合同，该违约条款也是被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。纵观整个合同对于违约条款的约定，当买受人不按照合同约定支付购房款或者是在房屋面积与实际面积存在差异不按约定补差价时，均是按应付款项或者是按总房价款的万分之二,根据逾期的天数计算违约金，相反，对于出卖方逾期办证所需承担的违约责任，就只能按照买受人已支付的房价1%支付违约金，明显是限制了买受人的权利，免除了出卖人违约责任的一种条款，该条款应为无效的条款。且根据本案所查明的事实，被上诉人在不同的阶段与不同的买受人签订商品房买卖合同时，对于逾期办证违约金的约定也是不同的，由此可知，合同中对于逾期办证所应支付的违约条款的确定也是由被上诉人来进行确定的，上诉人并没有选择的余地，这条款对上诉人而言是明显不公的。据此，在综合考虑到整个小区商品房买卖合同签订的实际情况以及被上诉人现阶段仍无法办理不动产权给上诉人的情形下，为了促使被上诉人积极的履行合同所约定的办证义务，维护上诉人的合法权益，对于同一违约行为应进行统一的评判，本院确定被上诉人为逾期办证的违约行为所应支付的违约金按照上诉人已支付的总购房款，以每天万分之零点五的标准进行计算，上诉人在一审中主张按照每天万分之零点五的标准计算违约金是符合事实，也是公平合理的，本院予以支持，但上诉人主张被上诉人未依法履行义务时应按照每天万分之五计算违约金没有法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。上 -8- 诉人苏国友的上诉请求，对于合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，没有法律依据，本院不予支持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浦北县人民法院（2020）桂0722民初2693号民事判决第一项、第三项； 二、变更浦北县人民法院（2020）桂0722民初2693号民事判决第二项为：被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司在本判决生效后十日内向上诉人苏国友支付违约金（违约金计算方式为：以261856元为基数，从2016年12月26日开始按照日万分之零点五的标准计算至实际办理好房屋过户登记手续为止）。 一审案件受理费240元，减半收取计120元，由广西浦北德新工艺品有限公司负担。二审案件受理费240元，由被上诉人广西浦北德新工艺品有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向浦北县人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 李碧珊审判员黄载文 -9- 审判员王英佑 二〇二一年四月二十八日 法官助理陈泓向书记员陈齐慧