吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0402执异40号案外人刘文涛，男，汉族，1977年9月25日生，住吉林省东辽县。申请执行人梁勇，男，汉族，1976年6月30日生，住吉林省辽源市龙山区。被执行人辽源市中力房地产开发有限公司。法定代表人侯艳红，系该公司经理。申请执行人梁勇与被执行人辽源市中力房地产开发有限公司合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人刘文涛向本院提出书面异议。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人刘文涛向本院提出异议请求：申请解除对东辽县辽河源镇益民嘉园小区1号楼115号车库的查封。事实与理由：2019年1月4日，在梁勇与辽源市中力房地产开发有限公司民事执行一案中，龙山区人民法院以（2018）吉0402执恢415号民事裁定书，将异议人刘文涛拥有的东辽县辽河源镇宴平小街益民嘉园小区1号楼115号车库查封。异议人对此提出异议，事实与理由如下：1。该车库是异议人现金购买获得的，不是中力公司的财产。2014年6月12日异议申请人与中力房地产开发有限公司（以下简称中力公司）签订认购合同,并以50,000.00元（大写:伍万元整）购买此车库,位于辽河源镇宴平小街地块内益民嘉园小区项目中的（1号楼115号）车库。车库认购书上标明车库暂定号为1号楼3单元106号，当时开发商是指定，自东向西数第六个门的车库，签订的认购合同，2015年9月公司才由东兴测绘公司具体测绘，自西向东数第5个门为儿5号车库。2015年元旦后，中力公司将车库交付给了异议申请人使用。2017年1月，异议申请人在淘宝网司法拍卖上看到贵院正在拍卖异议申请人的车库，我于2017年1月4日对此向贵院提出异议，贵院停止了对异议申请人车库拍卖的执行。2。该车库未办理产权过户是中力公司的原因，不是异议人的原因。证明此事实的证据有：异议人用现金购买车库的认购书一份，交款收据一张，2018年小区院内照片，可见115车库停放着刘文涛的车，证明车库早已经交付刘文涛使用。中力公司于2020年曾申请执行异议，己明确注明115号车库为刘文涛名下所有。东辽县“无籍房”工作领导小组专题会议纪要{2020}2号，该公文内容证明：直到2020年6月5日，辽河源益民嘉园小区居民仍然不能办理不动产登记，所以115号车库购买人刘文涛，未办理登记不是自身原因。车库视频光盘，车库照片，内容为争议车库情况，证明该车库已经交付刘文涛使用。异议人认为，115号车库是异议人的合法财产，是异议人以现金购买的，2015年元旦交付使用。虽然未办理产权证，但不是异议人自身原因造成的。异议人与中力公司达成协议及履行协议时间都早于龙山区法院对此车库的查封时间。异议人的情况完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的条件，请求贵院撤销（2018）吉0402执恢415号执行裁定书、解除查封的裁定，维护我的合法权益。梁勇抗辩称：贵院受理的案外异议人刘文涛，于2021年4月13日，对申请人梁勇查封被执行人辽源市中力房地产开发有限公司名下位于东辽县辽河源镇益民嘉园小区1号楼115号车库房籍提出执行异议，要求解除对该车库房籍的查封。申请人梁勇认为，案外异议人刘文涛的异议理由是不能成立的。具体理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在本案中，异议人于2014年6月12日，与被执行人辽源市中力房地产开发有限公司签订的是《中力地产益民嘉园小区内部期房认购书》，而不是签订正式的房屋买卖合同。也就是说在法院查封之前没有签订合法有效的买卖合同，不_符合第二十八条第一项规定的条件。因此，异议人对该涉案车库不享有足以排除强制执行的民事权益。异议人请求解除对涉案车库强制执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，人民法院依法应当予以驳回。辽源市中力房地产开发有限公司未抗辩。经审查查明，本院在执行申请执行人梁勇与被执行人辽源市中力房地产开发有限公司借款合同纠纷一案过程中，于2019年1月4日以（2018）吉0402执恢415号案件首次查封被执行人辽源市中力房地产开发有限公司开发的位于东辽县辽河源镇益民嘉园小区1#楼一楼115号车库房屋的房籍。在异议审查期间，案外人刘文涛提交了如下证据：1、2014年6月12日辽源市中力房地产开发有限公司与刘文涛签订的《中力地产益民嘉园小区内部期房认购书》一份，载明刘文涛以5万元的价格认购益民嘉园小区1号楼3单元106号房屋（暂定房号）；2、辽源市中力房地产开发有限公司2014年6月12日出具的收到刘文涛购买车库款5万元收据一份；3、2020年6月17日辽源市中力房地产开发有限公司出具的《执行异议申请书》一份，载明益民嘉园小区1号楼一楼115号车库房屋在刘文涛名下；4、刘文涛与刘洪艳结婚证一份，载明二人于2000年11月3日登记结婚；5、刘洪艳银行存款明细账一份，载明其于2014年5月7日取款44,000.00元；6、辽河源供电所负责人王树广出具的《情况说明》一份，载明案涉车库房屋缴纳电费的情况；7、刘文涛家庭和现场小区车库照片四张、光盘一张；8、2020年6月5日东辽县“无籍房”工作领导小组关于益民嘉园小区居民办理不动产登记问题专题会议纪要一份。案外人刘文涛欲用以上证据证明由其购买、占有、使用涉案房屋等事实。本院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因涉案房产益民嘉园小区1#楼一楼115号车库房屋登记在被执行人辽源市中力房地产开发有限公司名下，本院作出的查封行为并无不当。但根据案外人刘文涛提交的2020年6月17日辽源市中力房地产开发有限公司出具的《执行异议申请书》，能够证明2014年6月12日辽源市中力房地产开发有限公司与刘文涛签订的《中力地产益民嘉园小区内部期房认购书》中所涉及的益民嘉园小区1号楼3单元106号房屋（暂定房号），与本院执行中查封的益民嘉园小区1#楼一楼115号车库房屋为同一房屋，该认购书中载明了所购车库房屋的位置、房号、面积、房款总价、双方权利义务、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且签订时间在人民法院查封之前，故该认购书应视为合法有效的房屋买卖合同。辽源市中力房地产开发有限公司向刘文涛出具购房款收据，认可其收到了全部购房款，加之案外人提交的银行取款44,000.00元明细，能够证明其实际支付了5万元购房款的事实。案外人刘文涛提交的王树广的《情况说明》、现场照片及光盘等证据，可证明案外人刘文涛在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记系开发公司原因所致，案外人刘文涛对此并无过错。因此，案外人刘文涛的异议请求成立，能够排除本院对案涉车库房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：中止对辽源市中力房地产开发有限公司开发的位于益民嘉园小区1#楼一楼115车库房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  任振龙审判员  王方东审判员  陈 敏二〇二一年四月二十七日书记员  武雅丹