广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终1086号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢日锋，男，1975年2月3日出生，汉族，住肇庆市端州区××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：吴达良，广东七星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓汉明，男，1968年8月5日出生，汉族，住肇庆市端州区××××××××××。委托诉讼代理人：陈金瑞，广东政勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎少艳，广东政勤律师事务所律师。原审第三人：肇庆市高要区财联房地产开发公司，住所地肇庆市高要区××××××。法定代表人：何镜忠，董事长。上诉人谢日锋因与被上诉人邓汉明、原审第三人肇庆市高要区财联房地产开发公司（以下简称高要财联公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谢日锋的委托诉讼代理人吴达良、被上诉人邓汉明的委托诉讼代理人陈金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢日锋上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项判决内容；2.改判邓汉明向谢日锋退还多收取的租金153411.5元[即从2011年1月份起，截止2019年10月份，邓汉明一共多收了谢日锋租金494718元，冲减2019年11月至2020年8月的租金（租赁面积15250㎡，按照政策减免疫情期间三个月租金，计七个月）341306.5元，余153411.5元]；3.判令邓汉明向谢日锋支付多收租金部分的利息150334.5元（即邓汉明一共多收了谢日锋租金494718元，应该按照同期银行贷款利率的一倍，向谢日锋支付利息）；4.判令邓汉明履行《土地租赁合同》中约定的将用水、用电提供到所租赁场地的义务；5.一、二审诉讼费用由邓汉明承担。事实和理由：（一）一审判决对部分事实认定不清。1.对租赁场地的面积认定不清。一审判决第11页认定“谢日锋以实际使用的土地面积少于约定面积为由认为邓汉明多收其租金”错误，一审判决第12页认定“按照邓汉明与高要财联公司所签订的《土地租赁合同》约定，该面积为35亩蓝线面积约23000㎡，这与邓汉明与谢日锋签订的《土地租赁合同》约定的土地面枳为35亩蓝线面积约22000㎡基本一致”错误，与事实不相符。首先，谢日锋是从邓汉明递交的证据材料中，发现了邓汉明（承租方）与高要财联公司（出租方）于2007年12月17日签订的《土地租赁合同》第一条约定了租赁物土地的出租面积按照20000㎡计算并收取租金。才知道租赁的土地面积是20000㎡。谢日锋信赖的是国有企业与他人所签订的合同中所认定的土地出租的面积。其次，虽然土地面积在出租邓汉明前是约23000㎡，但是出租给邓汉明时已经扣除了附征道路，所以才按照20000㎡计算并收取租金。邓汉明隐瞒了这个重要的事实，仍然以22000㎡的面积向谢日锋收取租金，严重违反了诚实信用的原则。最后，既然邓汉明按照22000㎡的面积向谢日锋收取租金，这些年来一共多收了租金494718元。这是一笔巨大的财富，邓汉明是如何处理的，是否涉及伙同他人侵吞了国有企业的财产。谢日锋要求法院将此情况向检察机关、监委、纪委、公安部门反映。谢日锋必要时会向有关部门举报。2.对肇庆驾驶培训行业在今年疫情期间的复工情况认定不清。一审判决第10页认定“2020年4月1日，肇庆市道路运输行业协会驾培分会向本市各驾培机构传达驾培行业复工复产有关工作会议情况。”便据以认定谢日锋复工时间是在2020年4月1日。这与事实不符。当时肇庆市所有学校都不可能在2020年6月中旬前开学。各驾培机构响应最快，也只是在6月下旬才陆续开班，但前来学习的人员很少，对新冠肺炎病毒心存畏惧。虽然没有任何单位肯出具书面证明，但谢日锋驾培复工的时间是在2020年6月24日。3.对谢日锋是否违约认定不清。首先，一审判决只是机械地从谢日锋自2019年11月份起不交租金，就认定谢日锋违约。没有考虑到邓汉明收取租金后有向租赁场地使用方出具正式发票的义务。2019年经双方协商后邓汉明同意出具发票后再收取租金，并出具了9月、10月两个月发票，而谢日锋均已缴付租金。10月后谢日锋再次向邓汉明提出出具正式发票的要求，并且承诺，一旦收到正式发票，就马上支付租金。邓汉明至今无再出具发票只出收据，所以谢日锋暂未缴付租金。由此可见，租金的延缓支付，不是谢日锋有意拖欠，而是行使了后履行抗辩权。同时，要求邓汉明凭正式发票收取租金，是基于公司经营管理的需要，也是一般交易习惯。其次，由于2020年1月23日疫情爆发，受新冠肺炎病毒的影响，租赁场地直到2020年的6月下旬才连续有学员进行训练，近半年的时间处于停业状态。所以，即便延迟支付租金，也是疫情影响，不可抗力。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定以及与《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的规定，邓汉明要求谢日锋承担违约责任的诉求，人民法院不应支持（包括利息、违约金等）。4.对租赁场地现有供水供电情况认定不清。一审判决只是简单地以“现有证据并不能证实邓汉明未依约向其提供用水、用电实施”就驳回了谢日锋要求邓汉明履行合同中约定的解决好供水、供电的义务的反诉请求。谢日锋庭审时要求法院组织各方到现场查看、了解租赁场地现有供水供电情况，但没有得到支持。由于租期较长，企业还要继续经营生产，谢日锋要求邓汉明履行合同中约定水电到场。（二）一审判决适用法律错误。一审判决第13页“故本院认定从2020年1月31日0时起至2020年4月1日期间谢日锋无法有效使用案涉场地，即2020年2、3月期间的租金由邓汉明、谢日锋共同分担。”没有适用疫情期间国家的法规和政策，是错误的。应执行国家政策按国有资产类免三个月租金。首先，所出租的场地是国有资产，有在疫情期间减免租金的义务。根据广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收一月份租金，减半收取二三月份租金。根据《肇国资产权（2020）27号》文件精神，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业减免三个月租金。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）规定“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”两个重点：免除上半年3个月房屋租金；要确保免租惠及最终承租人。其次，谢日锋租赁了国有企业的房屋以及周边的土地，享有减免三个月租金的红利，这个红利要最终落实到作为最终承租人的谢日锋身上。邓汉明辩称，谢日锋的上诉请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回其上诉，维持原判。（一）案涉土地的实际面积为23835㎡，高要财联公司以20000㎡计收邓汉明租金，不能视为案涉土地的实际使用面积为20000㎡。谢日锋实际租赁的土地面积为23835㎡，邓汉明按22000㎡计收谢日锋的租金合法合理，不存在多收租金的情形。根据肇府国用（1994）字第特001号国有土地使用证、（2003）肇中法执恢字第68-1-2号民事裁定书、对端州广肇公路大冲段东南侧地补充评估申请显示，案涉土地原面积为23835㎡，后经肇庆市中级人民法院裁定将其中的10000㎡转给肇庆市睦岗富森园果子厂，剩余土地面积为23835㎡。因此，案涉土地的实际面积为23835㎡。谢日锋在另案诉讼中也确认实际租赁土地的面积为23835㎡。高要财联公司以20000㎡计收邓汉明租金，不能视为案涉土地的实际使用面积为20000㎡。谢日锋租赁土地的实用租赁面积为23835㎡，邓汉明按22000㎡计收租金，合法合理，因此，邓汉明按其实用租赁面积计收租金，并不存在多收租金的情形。谢日锋从未对租赁面积提出异议，相反，在2019年11月拖欠租金之前，谢日锋一直按照双方约定的租赁面积、租金标准支付租金。（二）谢日锋提出的先开具发票再收取租金不能作为拖欠租金的抗辩理由。按照双方约定，税票由谢日锋自行解决，与邓汉明无关。邓汉明与谢日锋约定的租金交纳方式为每月的10日前谢日锋通过银行转账或现金方式支付当月的租金，邓汉明收取租金后，出具相关收款收据给谢日锋。谢日锋所发生经营税与场地租赁税与邓汉明无关，谢日锋自行解决。谢日锋自2019年11月起没有交纳租金，已违反土地租赁合同的约定，构成违约，依法应当承担违约责任。谢日锋以先开具发票再收取租金作为拖欠租金的抗辩，显然违反合同的约定以及一般的交易习惯，也与双方的实际履行不符。（三）一审法院从公平原则出发，判定2020年2、3月期间的租金由邓汉明与谢日锋共同分担，合情合理，且已充分照顾谢日锋的利益。疫情期间，土地权利人高要财联公司没有按照相关政策的规定给予邓汉明减免租金的优惠政策，从2019年11月至2020年8月期间，邓汉明按照与高要财联公司的约定足额缴纳了租金，因此，邓汉明没有享受到减免三个月租金的红利，当然不存在谢日锋提及的惠及最终承租人即谢日锋的情形。谢日锋不能举证证明其实际复工复产的时间，一审法院从公平原则出发，判定2020年2、3月期间的租金由邓汉明与谢日锋共同分担，合情合理，且已充分照顾谢日锋的利益。（四）邓汉明已依法解除了与谢日锋签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，谢日锋提出的要求邓汉明履行《土地租赁合同》中约定的将用水、用电提供到所租赁场地的上诉请求缺乏事实基础。高要财联公司未作陈述。邓汉明向一审法院起诉请求：1.判决谢日锋立即向邓汉明拖欠的2019年11月至2020年8月共10个月的租金合计521703元（3.087×16250×2+3.24135×16250×8）；2.判决谢日锋向邓汉明支付违约金130425.75元（521703×25%）;3.本案受理费、保全费等一切费用全部由谢日锋承担。一审法院依法追加高要财联公司参加诉讼。谢日锋向一审法院提出反诉请求：1.请求驳回邓汉明在本案的全部诉讼请求，判令邓汉明向谢日锋退还多收取的租金103981元[即从2011年1月份起，截止2019年10月份，邓汉明一共多收了谢日锋租金494718元，冲减2019年11月至2020年8月的租金(租赁面积15250㎡,按照政策减免疫情期间两个月租，计8个月）390737元，余103981元]；2.请求判决邓汉明向谢日锋支付多收租金部分的利息150334.5元[即邓汉明一共多收了谢日锋租金494718元，应该按照同期银行贷款利率的一倍，向谢日锋支付利息]；3.请求判令邓汉明完善租赁合同手续，确保双方之间签订的《土地租赁合同》在2021年6月30日后得以继续履行；4.请求判令邓汉明履行《土地租赁合同》中约定的将用水、用电提供到所租赁场地的义务；5.判令邓汉明承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2007年12月17日，高要市财联房地产开发公司与邓汉明签订《土地租赁合同》，约定高要市财联房地产开发公司将上述土地中的35亩蓝线面积约23000㎡（包括附征道路面积）土地使用权出租给邓汉明使用，经双方协商该地的面积扣除附征道路后确定按20000㎡计算收取租金，租赁期限从2008年7月1日至2021年6月30日。2010年1月18日，高要市财联房地产开发公司与邓汉明签订《土地租赁补充协议》，约定将租赁期限变更为2008年7月1日至2026年6月30日止。2010年9月28日，邓汉明经高要市财联房地产开发公司同意将上述土地转租给谢日锋，邓汉明（甲方）与谢日锋（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方将位于肇庆市端州区×××××，土地证号为肇府国用（1994）字第特号中的土地35亩蓝线面积约22000㎡的使用权出租给乙方；租赁期限从2011年1月1日至2026年4月30日止；2011年1月1日至2013年12月30日按每月2.8元/㎡计算，2014年1月1日至2016年12月30日按每月2.94元/㎡计算，2017年1月1日至2019年12月30日按每月3.087元/㎡计算，2020年1月1日至2022年12月30日按每月3.24135元/㎡计算，2023年1月1日至2025年12月30日按每月3.4034175元/㎡计算，2026年1月1日至2026年4月30日按每月3.57358838元/㎡计算；乙方应在每个月的10日前通过银行转账或现金方式支付当月的租金给甲方，甲方收取租金后出具相关收款收据给乙方；若乙方逾期未支付或未足额支付租金的，乙方除应补交所欠的相应租金外，甲方还有权从逾期之日起每日加收该年度租金总额的日千分之二滞纳金；若乙方逾期30日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除本合同，乙方除补交所欠的相应租金外还应向甲方支付该年度租金总额的25%作为违约金……；乙方承租本宗土地后，要申请规划、城监、环保等的批准事项，地上建筑物等基本设施全部由乙方自行解决和建设，生活用水、电由甲方提供到场地并在场地的321国道边开一个路口出入，在租赁结束后，水、电及地上建筑物等基本设施的产权无偿归属甲方。上述合同签订后，谢日锋使用上述场地用于汽车驾驶员培训。2010年10月13日，邓汉明与谢日锋签订《土地租赁补充协议》，约定谢日锋承租上述租赁场地期间所发生经营税、场地租赁税与邓汉明无关，谢日锋自行解决；谢日锋所交的租金不含发票税，发票税另计。2017年2月28日，邓汉明与谢日锋签署一份《关于大冲段高要财联房地产开发公司地块租金变动说明》，说明的主要内容为“一、由于扩路征地所需，被征地的面积有4750㎡。二、原合同租赁面积22000㎡。三、双方协商议定，由2016年5月1日起开始按租用面积16250㎡计租，租金按原合同双方议定的执行，不得异议。”谢日锋向邓汉明缴交租金至2019年10月，自2019年11月起没有交租，邓汉明催收无果后诉至一审法院。诉讼中谢日锋请求违约金按银行同期贷款利率调减。另查明：（一）谢日锋独资开办肇庆市永利驾驶员培训有限公司，为该公司法定代表人。肇庆市永利驾驶员培训有限公司经营范围为二级普通机动车驾驶员培训，分支机构包括位于肇庆市端州区×××××的训练场。（二）2020年1月29日，广东省交通运输厅下发的粤交运函﹝2020﹞72号《广东省交通运输厅关于机动车检测维修机动车驾驶培训和道路运输从业资格培训考试方面做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》，从1月31日0时起全面暂停道路运输从业资格培训、考试工作和机动车驾驶培训的集中课堂培训、实车培训、模拟器教学等人员聚集的培训业务。2020年4月1日，肇庆市道路运输行业协会驾培分会向本市各驾培机构传达驾培行业复工复产有关工作会议情况，要求各驾培机构复工复产应在属地街道办报备并口头告知行业主管部门。（三）坐落在肇庆市端州区×××××的使用权人原为广东省高要市财联实业公司，《国有土地使用证》编号为肇府国用（1994）字第特号，地号为DD-13-2。广东省高要市财联实业公司原隶属于广东省高要市财联实业总公司（现名称为肇庆市高要区财联实业总公司），1994年经广东省高要市人民政府同意，广东省高要市财联实业公司从广东省高要市财联实业总公司分离出来成立了高要市财联房地产开发公司，之后高要市财联房地产开发公司更名为肇庆市高要区财联实业公司。现上述土地权利人为高要财联公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，邓汉明承租取得涉案土地的使用权后，经出租方高要财联公司同意将涉案土地转租给谢日锋，邓汉明与谢日锋就涉案土地的转租所订立的《土地租赁合同》《土地租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应恪守。针对本、反诉争议焦点，一审法院作以下认定：一、关于邓汉明与谢日锋就涉案土地的转租所订立的《土地租赁合同》是否为超期限转租问题。虽然邓汉明向高要财联公司承租涉案土地时所订立的《土地租赁合同》约定的租赁期限是从2008年7月1日至2021年6月30日，但之后双方再补充订立了《土地租赁补充协议》，将租赁期限变更为2008年7月1日至2026年6月30日止，而邓汉明与谢日锋签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限为2011年1月1日至2026年4月30日止，并不存在超期限转租的情况。因此，谢日锋以邓汉明超期限转租为由反诉请求其完善与高要财联公司之间的租赁合同，确保谢日锋与邓汉明之间的《土地租赁合同》在2021年6月30日后得以继续履行的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。二、关于邓汉明是否多收谢日锋租金的问题。谢日锋以实际使用的土地面积少于约定面积为由认为邓汉明多收其租金，根据本案查明的事实，谢日锋是次承租人，其使用的土地为邓汉明向高要财联公司承租的土地，按照邓汉明与高要财联公司所签订的《土地租赁合同》约定，该土地的面积为35亩蓝线面积约23000㎡，这与邓汉明与谢日锋签订的《土地租赁合同》约定的土地面积35亩蓝线面积约22000㎡基本一致，高要财联公司以20000㎡计收邓汉明租金不能视为涉案土地的实际使用面积为20000㎡。因此，谢日锋以实际使用的土地面积少于约定面积20000㎡为由反诉要求邓汉明退还2011年1月至2019年10月多收取的租金及利息依据不足，一审法院不予支持。三、关于谢日锋是否违约的问题。按照邓汉明与谢日锋所订立的《土地租赁合同》约定，谢日锋应在每个月的10日前通过银行转账或现金方式支付当月的租金给邓汉明，邓汉明收取租金后出具相关收款收据给谢日锋。而在本案中，谢日锋自2019年11月起没有交租，其行为已违反上述合同约定，构成违约，应依约承担违约责任。谢日锋有关要邓汉明先开具发票再收取租金的抗辩意见，有违上述约定和一般的交易习惯，一审法院不予采纳。四、关于谢日锋拖欠租金的处理。按照邓汉明与谢日锋订立的《土地租赁合同》《关于大冲段高要财联房地产开发公司地块租金变动说明》所约定的计租标准、土地面积计算，2019年11月至2020年8月期间谢日锋需缴交租金521703元[16250㎡×（3.087元/㎡×2个月＋3.24135元/㎡×8个月）]。考虑到我国新冠疫情的影响，自广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应后，谢日锋承租涉案土地用作驾培的训练场也从2020年1月31日0时起全面暂停培训业务，直至同年4月1日之后，各驾培机构在属地街道办报备并口头告知行业主管部门方可复工复产，在该期间谢日锋确实无法有效使用案涉场地，故此而产生的租金，不能归咎于任何一方，在此情况下，从公平原则出发，对该期间的租金应由租赁双方共同分担为宜。由于谢日锋并无举证其实际复工复产的时间，故一审法院认定从2020年1月31日0时起至2020年4月1日期间谢日锋无法有效使用涉案场地，即2020年2、3月期间的租金由邓汉明、谢日锋共同分担。扣减邓汉明分担的租金52671.94元（16250㎡×3.24135元/㎡×1个月）后，谢日锋需向邓汉明缴交2019年11月至2020年8月期间租金469031.06元。邓汉明有关租金的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。五、关于谢日锋违约责任。按照邓汉明与谢日锋所订立的《土地租赁合同》约定，乙方逾期未支付或未足额支付租金的，乙方除应补交所欠的相应租金外，甲方还有权从逾期之日起每日加收该年度租金总额的日千分之二滞纳金；若乙方逾期30日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除本合同，乙方除补交所欠的相应租金外还应向甲方支付该年度租金总额的25%作为违约金。上述约定了两种情形下的违约金计算标准，一种是承租方逾期交租（合同继续履行）情形下，出租方按该年度租金总额的日千分之二支付违约金；另一种是承租方逾期交租，出租方行使合同解除权情形下，出租方按该年度租金总额的25%支付违约金。邓汉明在本案中未行使合同解除权，故其以拖欠租金的总额25%主张违约金依据不足。但承租方逾期交租（合同继续履行）情形下按该年度租金总额的日千分之二支付违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，谢日锋主张违约金过高请求减少的理由成立，一审法院予以调整。从保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益考虑，违约金调整为按起诉时贷款市场一年期报价利率（LPR）四倍的标准计算。即谢日锋自2019年11月11日起分别按每月拖欠的租金为基准，按起诉时贷款市场一年期报价利率（LPR）四倍从每月11日起计付违约金至付清租金之日止。邓汉明有关违约金的诉讼请求其合法有理部分，一审法院予以支持。六、关于谢日锋反诉请求邓汉明履行《土地租赁合同》中约定的将用水、用电提供到租赁场所的义务的诉讼请求。谢日锋自2011年1月1日起租用涉案场地至今已逾10年，且依约交租至2019年10月，现有证据并不能证实邓汉明未依约向其提供用水、用电设施，故谢日锋该项反诉请求证据不足，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、谢日锋在该判决发生法律效力之日起七日内向邓汉明支付2019年11月至2020年8月期间租金469031.06元。二、谢日锋在该判决发生法律效力之日起七日内向邓汉明支付逾期交租违约金，违约金以每月拖欠的租金为基准，自2019年11月11日起分别按起诉时贷款市场一年期报价利率（LPR）四倍从每月11日起计付违约金至付清租金之日止。三、驳回邓汉明的其他诉讼请求。四、驳回反诉邓汉明谢日锋的诉讼请求。本案一审本诉受理费10321.29元（邓汉明已预交），由邓汉明负担2270.69元，谢日锋负担8050.6元。本案反诉受理费2621.32元（反诉邓汉明谢日锋已预交），由反诉邓汉明谢日锋负担。谢日锋负担的本诉受理费8050.6元应在该判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，谢日锋没有新证据提交。邓汉明提交了2020年1月至9月租金收据，拟证明2019年11月至2020年8月期间，邓汉明按照与高要财联公司的约定足额缴纳了租金，邓汉明没有享受到减免三个月租金的红利；公证书，拟证明邓汉明已依法解除与谢日锋签订的《土地租赁合同》及相关补充协议，谢日锋提出要求邓汉明履行合同约定将用水、用电提供到租赁场地的请求缺乏事实基础。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢日锋发表如下质证意见：对租金收据三性不认可，高要财联公司是国有企业，收款应当开具发票，而非开具收据，且2020年疫情期间减免租金是法定义务，高要财联公司应当履行该义务；对公证书三性不认可，该公证书仅是邓汉明单方向谢日锋发出解除合同通知，双方之间租赁合同纠纷还在审理过程中，邓汉明发出该解除合同通知不合理，谢日锋不认可也不同意解除。本院对邓汉明提交的租金收据真实性、合法性、关联性均予以认可，对邓汉明提交的公证书的关联性不予确认。本院对一审查明的事实除了“之后广东省高要市财联房地产开发公司更名为肇庆市高要区财联实业公司”有误，本院不予确认外，其他基本属实，本院予以确认。另查明，之后高要市财联房地产开发公司更名为肇庆市高要区财联房地产开发公司。邓汉明已向高要财联公司支付2020年1月至9月租金，每月20542.78元。邓汉明二审法庭调查期间陈述，高要财联公司从2016年5月1日起按15455.70㎡向邓汉明收取租金。本院依邓汉明的申请，作出（2021）粤12民终1086号民事裁定书，裁定对谢日锋名下不动产、银行账户、车辆在价值469031.06元范围内予以查封、扣押或冻结。邓汉明预交了保全申请费2865.16元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕谢日锋的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）邓汉明是否多收谢日锋租金；（二）谢日锋主张减免三个月租金应否支持；（三）谢日锋应否承担违约责任；（四）谢日锋反诉请求邓汉明将用水、用电提供到租赁场地应否支持。一、关于邓汉明是否多收谢日锋租金的问题。高要财联公司与邓汉明签订的《土地租赁合同》约定按扣除附征道路后的用地面积20000㎡计算租金。而邓汉明与谢日锋签订的《土地租赁合同》约定按蓝线面积22000㎡计算租金，双方并无约定扣除附征道路面积后的用地面积来计算租金。谢日锋上诉提出邓汉明以22000㎡向其收取租金，违反诚实信用原则的主张缺乏事实依据，其提出要求邓汉明返还多收租金的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于谢日锋主张减免三个月租金应否支持的问题。首先，谢日锋上诉主张其复工复产的时间是2020年6月24日，但并未提供充分证据予以证实，其在一审提交的《肇庆市企业复工复产报备申请表》并无相关部门盖章确认，谢日锋的主张缺乏事实依据，本院不予支持。结合广东省交通运输厅、肇庆市道路运输行业协会驾培分会发出的通知，从2020年1月31日0时起全面暂停培训业务，直至同年4月1日之后，各驾培机构经报备并口头告知行业主管部门后已可复工复产，因此一审判决认定从2020年1月31日0时起至2020年4月1日期间谢日锋无法有效使用涉案场地恰当，本院予以维持。谢日锋上诉认为一审判决认定有误的主张缺乏事实依据，本院不予支持。其次，案涉土地系高要财联公司出租给邓汉明后，邓汉明再转租给谢日锋。高要财联公司向邓汉明收取了2020年1月至9月足额租金，并未对邓汉明减免租金。结合本案实际，一审判决认定2020年2月、3月期间的租金由邓汉明、谢日锋共同承担，即认定谢日锋需支付2020年2月、3月期间租金的50%并无不当，本院予以维持。谢日锋提出减免三个月租金的主张部分依据不足，本院不予支持。三、关于谢日锋应否承担违约责任的问题。首先，谢日锋没有按照合同约定向邓汉明支付租金，一审判决认定谢日锋应承担违约责任恰当，本院予以维持。邓汉明与谢日锋签订的《土地租赁合同》《土地租赁补充协议》约定，邓汉明收取租金后出具相关收款收据给谢日锋，谢日锋所交的租金不包含发票税，发票税另计，谢日锋所发生的经营税、场地租赁税与邓汉明无关，由谢日锋自行解决。双方并无约定邓汉明有开具发票的义务，也无约定邓汉明开具发票后谢日锋才支付租金。因此谢日锋提出邓汉明未开具发票，其不存在违约行为的主张缺乏事实依据，本院不予支持。其次，谢日锋从2019年11月起的租金没有向邓汉明支付，新冠疫情是在谢日锋迟延支付租金后才发生，因此谢日锋以不可抗力事由主张其无需承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于谢日锋反诉请求邓汉明将用水、用电提供到租赁场地应否支持的问题。谢日锋并未提供证据证实邓汉明没有将用水用电提供到租金场地，且谢日锋已租用案涉场地10年以上，并已交租至2019年10月，本案并无证据显示谢日锋曾向邓汉明主张要求其将用水、用电提供到租赁场地。因此一审判决对谢日锋该项反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，谢日锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12232.97元（谢日锋已预交），保全申请费2865.16元（邓汉明已预交）共计15098.13元，均由谢日锋负担。保全申请费由谢日锋向邓汉明迳付，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年四月二十六日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦