黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终351号上诉人（原审被告）：葛淑芳，女，1956年9月29日出生，汉族，哈尔滨市香坊区宏都仓买实际经营人，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人（原审被告）：葛淑清，女，1954年3月29日出生，汉族，哈尔滨市香坊区宏都仓买实际经营人，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市香坊区建筑街道办事处，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区启智路77号。负责人：李铁，主任。委托诉讼代理人：张春，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人:张博文，黑龙江高盛律师集团事务所律师。原审被告：温洪旭，女,1983年5月22日出生，汉族，现住址不详。原审被告：哈尔滨市香坊区宏都仓买，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。经营者：刘文斌，男，1960年3月17日出生，汉族，现住址不详。上诉人葛淑清、葛淑芳因与被上诉人哈尔滨市香坊区建筑街道办事处（以下简称建筑街道办事处）、原审被告哈尔滨市香坊区宏都仓买、温洪旭房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。葛淑清、葛淑芳上诉请求：一、继续履行房屋租赁合同至2023年4月15日租赁期限届满；二、赔偿房屋装修损失（以司法鉴定为计算依据）。事实和理由：1.案涉租赁房屋租赁合同系时任社区主任宋翠玲经办，与建筑街道办事处明确约定租期自2013年4月16日起十年，且一次性预交了三年的租金15万元，一审时已提交宋翠玲证言予以证明，但一审法庭并未采信，对关键事实未予认定，故一审判决对房屋租赁期限事实的认定错误；2.建筑街道办事处应当赔偿其房屋装修损失。2013年其承租房屋时系全毛坯房屋，其租赁房屋后对房屋四周的墙面、一、二楼卫生间及水电气等设施设备均为全新装修，因为约定的是十年租期，其投入了大量的财力和物力，装修费用将近50万元，若中途解除合同，应按鉴定的装修价值分摊剩余五年的租期装修费用，一审中其申请司法鉴定，一审法院未予准许。建筑街道办事处辩称，1.双方签订租赁合同期限为五年，葛淑清、葛淑芳在履行合同期间，未按约定交纳第四年、第五年租金，依据租赁合同约定，应当解除租赁合同；2.按照合同约定解除合同时房屋装修归建筑街道办事处所有，且葛淑清、葛淑芳一审时并未提出反诉请求该办事处赔偿装修损失，因此对该项请求不应予以支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。宏都仓买、温洪旭未到庭答辩。建筑街道办事处向一审法院起诉请求：1.终止建筑街道办事处与温洪旭签订的房屋租赁合同；2.葛淑清、葛淑芳自其承租的位于哈尔滨市××××共7个房间房屋迁出；3.葛淑清、葛淑芳支付租金112500.00元（从2016年4月16日至2018年7月15日止）；4.葛淑清、葛淑芳、宏都仓买、温洪旭支付自2018年7月16日起至迁出之日止的租金（每月4166．67元）；5．葛淑清、葛淑芳、宏都仓买、温洪旭支付尚欠租金的利息（从2016年4月16日起至迁出日止）；6.葛淑清、葛淑芳迁出时结清水、电、有线等费用；7.葛淑清、葛淑芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：葛淑芳与温洪旭原系婆媳关系。2013年4月15日，建筑街道办事处与温洪旭签订房屋租赁合同一份，内容为：“出租方（甲方）：哈尔滨市香坊区建筑街道办事处，承租方为温洪旭（乙方）。第一条甲方将位于哈尔滨市××××共7个房间，建筑面积为300平方米的自有房屋（以下称租赁标的），出租给乙方做为开办社区仓买使用。第三条租赁标的的租赁期限为五年，自2013年4月16日起至2018年4月15日止。第四条租赁标的年租金为伍万人民币。（一）本合同签订时乙方向甲方一次性交付三年的租金一十五万人民币。（二）后二年的租金，在应交租金起始日期的10日内，乙方向甲方一次性交付当年的租金。第六条租赁期间，乙方对租赁标的承担以下义务：（二）乙方如需对租赁标的进行装修，应向甲方提供完整的书面装修方案，甲方书面同意该装修方案后，乙方方可进行装修。租赁期满或本合同解除时，依附墙体的装修物无偿归属甲方所有。（三）租赁期间，乙方负责对租赁标的进行维修保养的，所发生的费用由乙方承担。第十条本合同履行过程中，若出现以下情形之一，本合同自行终止：（三）乙方违反本合同第四条（二）项约定，逾期七日不向甲方交付租金。”合同签订后，建筑街道办事处收到三年租金共15万元，租赁房屋现经营哈尔滨市香坊区宏都仓买。2016年4月16至26日期间，葛淑芳、葛淑清应交纳2017年的租金5万元，但并未交纳，2018年的租赁费仍未交纳，现合同期限已届满，葛淑芳、葛淑清自认租赁房屋未交付建筑街道办事处。一审法院认为，建筑街道办事处与温洪旭签订的房屋租赁合同，内容不违反法律规定，应认定合法有效。葛淑芳、葛淑清自认温洪旭是代表其二人与建筑街道办事处签订的房屋租赁合同，并持有房屋租赁合同原件，建筑街道办事处承认租赁房屋由葛淑芳、葛淑清占有使用，足以证明温洪旭系葛淑芳、葛淑清的委托代理人，温洪旭与建筑街道办事处签订的房屋租赁合同是履行代理职责，故建筑街道办事处要求温洪旭承担责任的诉请，无法律依据，不予支持。建筑街道办事处与葛淑芳、葛淑清系合同关系，双方应按照合同约定履行各自义务，建筑街道办事处已履行交付出租房屋的义务，葛淑芳、葛淑清作为承租人应按约定时间交纳房屋租金，双方履行合同期间，葛淑芳、葛淑清未按约定时间交纳2017年及2018年的租赁费用，该行为构成违约，葛淑芳、葛淑清承认尚欠建筑街道办事处2017年-2018年的租金10万元，现合同期限已届满，故不存在解除问题，建筑街道办事处要求葛淑芳、葛淑清交纳2017年-2018年的租金10万元并自租赁房屋迁出有理，应予支持。2018年4月15日合同到期后，葛淑芳、葛淑清仍未将租赁房屋返回建筑街道办事处，建筑街道办事处主张占用期间按照原《房屋租赁合同》中的租金标准（每月4166．67元）支付2018年4月16日至房屋实际交付房屋期间的使用费有理，应予支持。建筑街道办事处主张占用租金112500元的利息损失（2016年4月16日至2018年7月15日起诉时），因双方未进行约定，建筑街道办事处该主张，不予支持。关于建筑街道办事处要求葛淑芳、葛淑清迁出时结清水电费用，因建筑街道办事处主张并未实际发生，故其该项诉请，不予支持；关于建筑街道办事处要求宏都仓买承担责任的问题，本案为房屋租赁合同纠纷，其不是合同相对方，建筑街道办事处要求宏都仓买承担给予租金并迁出，无法律依据，故不予支持。葛淑芳、葛淑清抗辩合同期限为十年及向建筑街道办事处交纳租金其拒绝收取，但其未提供充分证据，故葛淑芳、葛淑清抗辩理由不成立。判决：一、葛淑芳、葛淑清于判决生效后立即给付建筑街道办事处自2016年4月16日至2018年4月15日止的租金10万元；二、葛淑芳、葛淑清于判决生效后按月4166．67元标准立即给付建筑街道办事处自2018年4月16日至房屋实际交付建筑街道办事处期间的租金；三、葛淑芳、葛淑清于判决生效后十五日内从位于哈尔滨市香坊区××（现××为××单元旁××至××层，面对115号楼右侧房屋）的房屋迁出；四、驳回建筑街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费2550元，由葛淑芳、葛淑清承担，与上款一并给付建筑街道办事处。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.案涉房屋租赁期限是五年还是十年；2.建筑街道办事处应否给付葛淑芳、葛淑清租赁房屋装修费用。关于租赁期限问题。葛淑芳、葛淑清与建筑办事处对《房屋租赁合同》有效性均无异议，本院予以确认。依据案涉《房屋租赁合同》第三条“租赁标的的租赁期限为五年，自2013年4月16日起至2018年4月15日止。”约定的内容可见，双方租赁期限为五年，租期已于2018年4月15日届满。一审中，葛淑芳、葛淑清虽提交了时任社区主任宋翠玲证人证言，欲证实案涉房屋租赁期限应为十年的抗辩主张，但该证言在无其他证据予以佐证的情况下，证明力较弱，尚不足以推翻双方当事人签订的《房屋租赁合同》中关于租期的约定，且宋翠玲仅为案涉房屋所在社区委主任，并非建筑街道办事处的法定代表人或委托代理人，其意思表示并不能代表建筑街道办事处，对建筑街道办事处不产生法律效力。此外，宋翠玲与建筑街道办事处间系领导与被领导关系，与本案存在利害关系，故基于上述事实，葛淑芳、葛淑清提出的双方约定房屋租赁期限为10年的抗辩主张，因无充分有效的证据予以证明，本院不予支持。一审法院判令葛淑芳、葛淑清自租赁房屋中迁出，给付拖欠租金及实际占用房屋期间的使用费，适用法律并无不当。关于应否给付房屋装修费用问题。一审中，葛淑芳、葛淑清虽主张建筑街道办事处如解除合同，应对其房屋装修损失予以赔偿，但其并未提出反诉，且一审法院对其提出的该项主张亦未予审理，故葛淑芳、葛淑清提出的该项上诉主张亦不属于本院二审法院审理范围。综上所述，葛淑芳、葛淑清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由上诉人葛淑芳、葛淑清负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  王伟臣二〇二一年四月二十七日书记员  侯 越