广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10628号原告（执行案外人）：江门市江海区海逸名苑房地产开发有限公司，地址：广东省江门市江海区外海街道金溪社区金坑地，统一社会信用代码：914407047977807795。法定代表人：赵文荣。委托诉讼代理人：郑少媛，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦闻文，广东东方大卫律师事务所律师。被告（申请执行人）：深圳市慧创鑫达电子有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道宝莲路丰和园二楼，统一社会信用代码：9144030007980123XQ。法定代表人：车欢欢。委托诉讼代理人：姚鹏飞，江西法启律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新峰，江西法启律师事务所律师。第三人（被执行人）：江门众利科技照明有限公司，住所地：广东省江门市高新区科苑西路36号2幢，统一社会信用代码：91440704070279967N。法定代表人：杨丽。第三人（被执行人）：冯文忠，男，汉族，1978年6月2日出生，住址：四川省威远县。原告江门市江海区海逸名苑房地产开发有限公司（以下简称海逸名苑公司）诉被告深圳市慧创鑫达电子有限公司（以下简称慧创鑫达公司）、第三人江门众利科技照明有限公司（以下简称众利公司）、冯文忠执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海逸名苑公司的委托诉讼代理人郑少媛，被告慧创鑫达公司的委托诉讼代理人姚鹏飞、刘新峰均到庭参加诉讼。第三人众利公司、冯文忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销（2020）粤0306执异78号执行裁定书；二、判决不得执行位于江门市江海区的房产（不动产单元号440704002003ＧＢ00006Ｆ00010068），并立即解除对该房产的查封。三、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告于庭后撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告是位于江门市江海区的房产（以下简称涉案房产）的权利人，该权利合法真实，且能排除执行，请法院依法支持原告全部诉讼请求。具体理由如下：一、原告是涉案房产的权利人。涉案房产未办理正式物权登记，涉案房屋物权属原告。因涉案房产至今未办理正式的物权登记，未办理不动产权证，按照该房产所在地块的《国有土地使用权证》、《竣工验收备案表》、建设工程规划许可、施工许可证、商品房预售许可证等证据，原告是涉案房产的开发建设单位，显然，原告是涉案房屋的权利人。第三人冯文忠只是曾作为涉案房产的购房者之一办理预告登记，但在法院查封时冯文忠对涉案房产的权利已灭失，该预告登记已失效。原告与杨丽及冯文忠于2014年11月14日签订了合同编号为2014-016545的《商品房买卖合同》，因《商品房买卖合同》已被生效判决确认于2018年7月13日起解除，即冯文忠对涉案房产的权利于2018年7月13日起灭失，该预告登记已随之失效。宝安区人民法院于2019年4月25日轮候查封、于2019年12月11日查封涉案房产，冯文忠对涉案房产已没有任何权利，查封涉案房产已丧失依据。二、原告对涉案房产的权利真实、合法，并经生效判决确认。（2018）粤0704民初1445号民事判决书（以下简称“1445号判决”）第10页已查明涉案房产并未办理权属登记手续，该判决已确认原告与杨丽、冯文忠关于涉案房产的《商品房买卖合同》于2018年7月13日解除。显然，原告对涉案房产的权利已经生效判决确认真实、合法。三、原告权利能排除执行，且查封在先的江海区人民法院在执行中已认可原告权利能排除执行并已解除对涉案房屋的查封。江门市江海区人民法院曾因（2016）粤0704执483号案件查封涉案房产，但在原告向江海区人民法院说明涉案房产情况后，江海区人民法院已认可原告的权利能排除执行，遂作出（2016）粤0704执483号之二执行裁定书，于2019年12月10日解除了对涉案房屋的查封。四、（2020）粤0306执异78号执行裁定书适用法律错误，应予纠正。（2020）粤0306执异78号执行裁定书认为：1445号判决将涉案房产判决归属于原告，并且适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六的规定，驳回原告的异议。1、1445号判决并非将涉案房产判决归属原告，只是确认《商品房买卖合同》解除，第三人基于《商品房买卖合同》对涉案房产的权利灭失。原告作为涉案房产的开发建设单位，在未办理正式物权登记将涉案房产登记到购房人名下前，原告就是涉案房产的权属人，原告对涉案房产的权利并非由1445号判决赋予。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，涉案房产未正式登记，根据土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，原告是该房产的权利人，而1445号判决认定的涉案房产的权利人也是原告，与第二十五条规定得出的判断一致，因此，第二十六条规定并没有适用的前提，（2020）粤0306执异78号执行裁定书适用法律错误，应予以纠正。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告慧创鑫达公司辩称，深圳市宝安区人民法院于2020年3月13日作出的（2020）粤0306执异78号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人众利公司、冯文忠未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于广东省江门市江海区（不动产单元号440704002003ＧＢ00006Ｆ00010068）登记的权属人为原告海逸名苑公司，购房者为冯文忠、杨丽。被告慧创鑫达公司与第三人众利公司、冯文忠买卖合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤0306民初2766号民事判决已发生法律效力，慧创鑫达公司向本院申请强制执行，案号为（2020）粤0306执异78号。本院在执行过程中于2019年4月25日轮候查封了上述涉案房产，后于2019年12月11日转为正式查封。海逸名苑公司于执行过程中向本院提出执行异议，主张其为涉案房产的真正权利人，请求本院解封涉案房产并撤销对该房产的执行。本院于2020年3月13日作出（2020）粤0306执异78号执行裁定书，认为（2018）粤0704民初1445号民事判决书判决涉案房产归属海逸名苑公司，海逸名苑公司请求解除涉案房产的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，裁定驳回海逸名苑公司的异议。另查，海逸名苑公司因与冯文忠、案外人杨丽商品房预售合同纠纷一案，广东省江门市江海区人民法院于2019年4月20日作出（2018）粤0704民初1445号民事判决，该案查明冯文忠于2014年5月3日与海逸名苑公司签署《外海翡翠华府认购书》，认购海逸名苑公司开发的涉案房产；2014年11月14日，冯文忠、杨丽与海逸名苑公司就购买涉案房产签署《商品房买卖合同》；2015年2月6日，海逸名苑公司向江门市房地产交易登记所对上述合同办理预售商品房备案登记手续。2015年5月11日，海逸名苑公司办理了涉案房产的预购商品房预告登记手续，预告登记权利人为冯文忠、杨丽，预告登记义务人为海逸名苑公司，双方未就涉案房产办理房地产权属登记。广东省江门市江海区人民法院认为，冯文忠、杨丽为向海逸名苑公司购买涉案房产，取得了新会农商丰乐支行的按揭贷款，但其并未依约偿还银行按揭贷款致使新会农商丰乐支行向海逸名苑公司主张连带保证责任，冯文忠、杨丽的行为已构成违约，海逸名苑公司可以解除双方之间的《商品房买卖合同》，并判决确认双方于2014年11月14日签订的《商品房买卖合同》于2018年7月13日解除；冯文忠、杨丽协助海逸名苑公司办理商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。以上判决书于2019年7月24日发生法律效力。又查，根据不动产登记信息证明备注显示，2019年11月11日江海区人民法院协助注销预告登记。再查，海逸名苑公司提交了土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表以证明其为涉案的权利人。本院认为，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。本案中，海逸名苑公司将涉案房产出售给冯文忠、杨丽，并办理了商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记，预告登记权利人为冯文忠、杨丽，本院据此查封了涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。现生效判决已判决确认海逸名苑公司与冯文忠、杨丽签署的《商品房买卖合同》于2018年7月13日解除，并判决冯文忠、杨丽协助海逸名苑公司办理商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续解除，依照前述规定，冯文忠有关涉案房产的预告登记已失效，而涉案房产并未办理产权登记，冯文忠亦未依据《商品房买卖合同》取得涉案房产的物权，因此，将涉案房产作为冯文忠的财产继续查封已无依据。本案中，海逸名苑公司已举证证明其为涉案房产的权利人，海逸名苑公司诉请判令不得执行并立即解除对涉案房产的查封，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款的规定，（2020）粤0306执异78号执行裁定书失效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：不得执行位于江门市江海区的房产（不动产单元号440704002003ＧＢ00006Ｆ00010068），解除对该房产的查封。本案案件受理费人民币50元，由第三人冯文忠承担，第三人冯文忠应于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 蕾 仰人民陪审员 赵 梓 伊人民陪审员 钟   容二〇二一年四月十八日书 记 员 林涛（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。