江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0682民初1828号 原告：王宽，男，1987年02月25日生，汉族，户籍地：郑州市金水区，现住上海市浦东新区。 被告：南通联德置业有限公司，住所地：如皋市郭园镇迎宾路198号。 法定代表人：盛杰，执行董事。 委托诉讼代理人：徐乐，江苏大仁律师事务所律师，特别授权。 原告王宽与被告南通联德置业有限公司（以下简称联德公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宽，被告联德公司的特别授权委托诉讼代理人徐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.一次性退还购房首付款222000.00元整；2.逾期交房违约利息55500.00元整，按照购房合同第12条逾期交付责任第2条，按照222000*25%计算利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年10月13日，购买如皋市郭园镇迎宾路198号，即文化新苑2幢楼1单元2层201号房。现场支付首付款222000.00元整，并且按照售楼部要求于付首付当天提交完整按揭贷款所需材料。购房合同约定交房时间为2020年10月31日。至今2021年1月15日，以及逾期超过60天没有交房。原告已于2020年1月4日向被告提交退费申请书。被告在限定期限内置之不理。 被告联德公司辩称：请求驳回原告的全部诉请。理由：1、本案商品房原系烂尾楼，并非完全适用商品房买卖合同司法解释。答辩人于2018年5月30日通过长江镇政府招商引资的办法接盘，其目的是搞活地方经济，该楼盘存在的众多问题，被告均予以解决。2、关于案涉楼盘存在相应的建筑施工的问题，2018年6月被告在接盘楼房后与电力施工队签订了电力安装合同，按照商品房一般的惯例，应当是采用箱式变压器（这也是电力系统规定），但是在整个报批过程中，江苏省电力公司因为安全的起见，取消了对于该箱式变压器的设计，最终答辩人按照重新的设计要求设计的是配电房。当时合同中约定的电力工程是2020年4月30日竣工验收，在之后的消防验收以及安全技术在后续三个月肯定能完成，故双方约定在2020年10月份交房，但在实际情况下2020年1月份全国出现新冠疫情，这也符合合同第12条不可抗力的情形，尤其是长江镇首先出现了新冠案例，导致被列为重灾区，当时的施工全部停止，答辩人在之后要求施工队到现场及时施工，当时根据相应的文件要求无法施工，直至2020年7月12日才恢复施工。针对疫情出现的这种情形，答辩人也从2020年3月30日就将疫情延期竣工进行了公告，张贴在了售楼处，同时也以相应微信的方式转发给了各中介以及中介销售。且在购房聊天群中进行发送。原告并没有提出异议，对于疫情延期交付的事实也是知晓的。3、在疫情得到缓解之后，被告立即组织施工，且于2021年2月7日通过电话形式通知原告前往被告处进行交房。故原告的诉请无事实依据也没有法律依据，请求法庭予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，联德公司作为甲方（卖方），与王宽作为乙方（买方），签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：乙方向甲方购买如皋市郭园镇文化新苑第2幢1单元201室房屋一套，房屋建筑面积为96.56平方米，用途为居住，每平方米5198.84元，总价款为502000元。买受人应当于2019年10月3日前支付首期房价款222000元，占全部房价款的44.22%，余款280000元向张家港银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条：出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照25%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息)；同时，出卖人按照全部房价款的/%向买受人支付违约金。双方还对相关事项进行了约定。 合同签订后，原告向被告支付首付款222000元。 2021年2月7日，被告通知原告于2021年2月9日交房。原告未按被告通知的时间接受房屋。 原告于2021年2月2日诉至本院，要求判如所请。 审理中，原告提交了一份退房通知书，内容为：联德公司：本人与你公司签订的商品房买卖合同第十一条约定的交房时间为2020年10月31日前，根据合同第十二条约定，交房期限已超过60天，要求解除合同。原告称于2021年1月15日通过EMS快递邮寄给被告售楼部。被告质证认为：未收到原告邮寄的退房申请书，对其三性均不予认可。 原告提交了与绿地集团业务员“小陈”的聊天记录打印件，证明被告曾委托绿地集团的业务员通知原告来交房，准备交房资料，原告要求其提供售楼处相关负责人的信息和交房资料，其没有提供。被告质证认为：原告与被告所签订的合同是2019年10月13日，而该聊天记录中所反映的公司以及聊天添加好友的时间均是2020年5月末6月初，且根据该聊天记录中对方的回复，其通过百度贴吧网络渠道找到原告进行了沟通，并非通过被告公司，故被告公司对于双方之间聊天内容三性均不予认可。 原告提交了照片打印件4张，证明案涉房屋已经出现裂缝。被告质证认为：三性均不予认可，不能反映案涉图片所拍摄的位置系原告购买的住宅。 被告提交了电力工程施工合同1份及补充协议，证明被告在接盘案涉商品房后与电力工程队签订合同，因为当时审批过程中电力系统的规定，变更了设计方案，调整了施工时间，原来的施工时间是土建结束后三个月，后来调整为2020年4月30日左右竣工验收，当时原被告约定10月份交房也是基于该方面的参考，即2020年4月30日电力工程施工竣工验收，后续消防验收和安全技术验收，在未来三个月内肯定能完成，故在10月31日能完成交房。原告质证认为：电力工程施工合同签订的时间是2018年6月27日，补充协议是2019年1月7日，不能作为被告延期交房的证据。 被告提交了公告、如皋市人民政府办公室40号文件、工程项目安全生产施工承诺书。证明案涉工程施工过程中因新冠疫情不可抗力中断了施工，被告已将交房时间顺延通知了业主。且在疫情缓解后及时向政府申请复工。根据如皋市政府40号文件第4条规定：调整房屋交付和开竣工期限。因疫情影响造成已出让土地延期复工，不能近期开竣工的，开竣工时间相应顺延，不计违约责任；不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延，不计违约责任。第5条：合理安排施工工期。无法按照原施工周期完工的，应重新合理确定施工周期。被告的相应行为不属于违约情形。原告质证认为：文件中对于第4条适当调整房屋交付和开竣工期限，不能作为法律依据。 被告另提交了通话记录截图、短信截图、微信聊天截图。证明案涉房屋施工完成后，被告及时通知交付房屋，未打通电话的采用短信通知的形式。同时疫情期间因疫情影响延期交付施工的公告在相应的销售群以及业主的微信聊天中均有体现。原告质证认为：事实认可，但是不能作为法律依据。因为被告是在原告立案之后通知的。 以上事实，有当事人陈述，原告提交商品房买卖合同（预售）、银行转账明细、微信聊天记录、收款收据、退房通知书、照片，被告提交的通话记录截图、短信通知、微信聊天记录、电力工程施工合同1份、补充协议、公告、如皋市人民政府办公室文件40号文件、工程项目安全生产施工承诺书等证据并经庭审质证在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行权利义务。合同明确为“预售”，并非现房销售。合同第十一条约定：房屋交付的时间为2020年10月31日。第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列条1种方式处理…。被告于2021年2月7日通知原告于2月9日交房。对于逾期交房的原因，被告提出抗辩，认为合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交房的…”，因为在合同履行期间出现新冠××疫情，导致工程施工人员未能按时到岗施工，案涉房屋未能按时竣工交付，并提交了相关证据。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠疫情影响确系不可抗力，当地政府专门发文，明确规定：适当调整房屋交付和开竣工期限，不计违约责任。合同约定的交付时间与实际通知交付时间相差3个月多，在合理期限内，且被告在与原告微信沟通时也告知新冠疫情对合同履行的影响问题，原告对此是明知的。故对被告所辩，本院予以支持。对原告的诉讼请求，本院难以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王宽的诉讼请求。 案件受理费减半收取2730元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）预交上诉案件受理费5460元。 审判员  宗卫明 二〇二一年四月十九日 书记员  汤亚楠