内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终990号上诉人（原审被告）：额尔敦，男，1987年9月3日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：梅艺凡，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙瑞，女，1984年9月16日出生，汉族，通辽监狱科员，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人额尔敦因与被上诉人孙瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初4268号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。额尔敦上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院判决依据与事实不符。双方之所以在书面约定2020年2月28日由上诉人办理完抵押权注销登记，是因为双方口头约定2020年2月8日前交付房屋首付全款，以助于申请人办理抵押权注销登记。在场的工作人员协助双方办理协议，对双方口头约定可以作证。被上诉人先行违背双方约定，在2020年2月8日逾期缴纳房屋首付款，上诉人基于先履行抗辩权拒绝按照合同约定于2月28日办理抵押权注销登记。被上诉人违约交付之后又拒不按合同约定支付违约金，上诉人基于不安抗辩权才没有随之履行其签订合同后90日办理不动产登记的义务。双方没有完成合同约定的房屋交付，其原因在于被上诉人先行违约交付房屋首付款。被上诉人在庭审过程中歪曲事实，误导法庭，导致一审法院判决错误。孙瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。孙瑞向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.请求依法判令被告向原告返还已付购房款115000.00元并支付双倍定金40000.00元，共计155000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年1月14日，原、被告在通辽市××房地产经纪有限公司居间下签订《通辽市存量房屋买卖合同》，双方约定，被告将其所有的位于通辽市××区二期1#-151房屋以350000.00元价格出售给原告。合同第二条第四款约定，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2020年2月28日前办理完抵押权注销登记。合同第四条第二款约定，买受人向出卖人支付定金20000.00元，以网银转账的方式支付出卖人。第四条第三款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为210000.00元。买受人应当于过户前支付首付款120000.00元（首付款不包括定金金额）。如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意买受人可以向其他贷款机构申请贷款，直至贷款批复，买受人自行承担贷款期间已发生的及要产生的各项费用。第六条第一款约定，出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人。第九条第二款约定，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请不动产转移登记手续。2020年1月14日，原告孙瑞给付被告额尔敦定金20000.00元、首付款5000.00元，被告额尔敦给原告孙瑞出具金额为20000.00元的定金收据一枚，金额为5000.00元的收据一枚（该收据标明款项为定金）。2020年1月19日，经原、被告双方协商，如原告孙瑞于当日能够给付被告额尔敦首付款45000.00元，被告额尔敦给原告孙瑞减免5000.00元首付款。当日，原告向被告支付了首付款45000.00元，被告向原告出具了金额为50000.00元的收据一枚。2020年3月29日，原告通过支付宝向房屋居间商的工作人员转账65000.00元用于支付首付款，房屋居间商的工作人员于2020年3月30日向被告转账65000.00元。因受新冠肺炎防控影响，通辽市房产管理局、通辽市不动产登记局于2020年3月3日在通辽市住房和城乡建设局网站发布《通辽市房产管理局、通辽市不动产登记局公告》，公告称根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于新冠肺炎疫情防控期间加强行政事业单位工作纪律有关事宜的通知》文件要求，事业单位已全面恢复正常工作秩序。办事窗口实行电话预约服务，分时段、分批次办理业务。截止目前，被告额尔敦仍未履行注销抵押权登记的义务。双方当事人均要求解除合同。一审法院认为，庭审中，原、被告均表示要求解除双方签订的买卖合同。对于为何要求解除买卖合同的原因，原告主张在疫情稳定，通辽市房产管理局、通辽市不动产登记局已恢复正常工作秩序的情况后，被告至今未按合同约定履行注销抵押权登记的相关义务，导致合同无法履行，被告构成根本违约，应予解除合同。被告辩称，双方口头约定，原告应于2020年2月8日前给付完毕首付款，但原告在2020年3月30日才将首付款给付完毕，原告逾期付款，导致双方不能履行合同。原告对被告的辩解理由不予认可，被告未能提供合法有效证据证明双方存在首付款给付时间调整的口头约定，其应承担举证不能的法律后果。根据双方书面买卖合同约定，被告应于2020年2月28日前办理完毕抵押权注销登记，于合同签订之日起90日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，原告应于过户前支付首付款。根据上述约定，原告在通辽市房产管理局、通辽市不动产登记局恢复正常工作秩序后又给予被告一定履行合同义务的时间，但被告至今未履行办理抵押权注销登记的合同义务，其已违约，应承担违约责任，原告要求解除买卖合同的主张成立，予以支持。合同解除后，被告应予返还其已收取的购房款115000.00元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告要求被告返还双倍定金40000.00元的主张符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定判决：一、解除原告孙瑞与被告额尔敦于2020年1月14日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》；二、被告额尔敦于本判决发生法律效力后立即返还原告孙瑞购房款115000.00元、双倍定金40000.00元，合计155000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700.00元，由被告额尔敦负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人额尔敦申请证人关某出庭，关某本人参与案涉房屋买卖居间过程，与双方当事人均无利害关系，其证人证言客观真实，与本案具有关联性，予以采信。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人在签订《通辽市存量房屋买卖合同》后，双方约定在2020年2月8日前办理房产过户登记，在此之前，上诉人支付首付款，被上诉人办理抵押权注销登记。受疫情因素影响，被上诉人至2020年3月31日交齐房屋首付款，上诉人亦未按照约定期限办理抵押权注销登记和房产过户登记。本院认为，案涉房屋买卖合同经居间人达成口头协议，约定于2020年2月8日前被上诉人支付房屋首付款，上诉人办理抵押权注销登记并进行房产过户。由于受疫情因素影响，被上诉人逾期向上诉人支付首付款，但在2020年3月31日已将首付款支付完毕，并未影响合同的根本履行，上诉人亦无证据证明因此受到实际损失，综合考虑疫情因素和被上诉人实际履行情况，不能认定被上诉人违约。本案中，上诉人亦受疫情因素影响未按时办理抵押权注销登记和房产过户登记，但上诉人收到被上诉人支付的首付款后，在不动产登记机关于2020年3月3日已经恢复业务办理的情况下，直至本案一审诉讼时未办理抵押权注销登记和房产过户登记，致使房屋买卖合同目的无法实现，是案涉合同解除的根本原因，上诉人依法应承担违约责任。原审法院认定上诉人返还被上诉人购房首付款115000.00元及双倍返还定金40000.00元并无不当。综上，额尔敦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400.00元，由上诉人额尔敦负担。本判决为终审判决。审判长 张 雷审判员 白 丽审判员 董明华二〇二一年四月二十日法官助理 乌日乐书记员 李同亮