四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3882号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都驿都果业有限责任公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城21栋1单元22楼2207号。 法定代表人：肖家艳，总经理。 委托诉讼代理人：李冬冬，北京市隆安（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市龙泉现代农业投资有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道（怡和新城E2区）双龙路488号9栋12-17楼。 法定代表人：沈剑，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：侯静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都驿都果业有限责任公司（以下简称驿都果业公司）因与被上诉人成都市龙泉现代农业投资有限公司（以下简称农投公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 驿都果业公司上诉请求：1.请求人民法院在查明案件事实的基础上依法改判，支持驿都果业公司的一审诉讼请求，或发回一审法院重审；2.本案一、二审案件受理费由农投公司承担。事实和理由：一、一审判决认定违约金错误、租金计算时间错误。驿都果业公司在履行《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）期间，双方已经对租金的缴纳达成了新的合意，驿都果业公司缴纳租金、农投公司放弃违约金。同时一审判决认定的违约金标准过高。驿都果业公司在案涉租赁合同到期前向农投公司提出优先续租申请，农投公司一直没有任何答复，但在2019年9月底，驿都果业公司在完成下季度的葡萄管理、施肥和田间蔬菜种植后，农投公司以该宗土地已经出租给案外人使用为由接管案涉土地。另外，驿都果业公司承租的土地为农业用地，早在案涉租赁合同履行期间，农投公司已经和案外人签订了土地租赁协议，用于开发项目。因此，一审法院将农投公司反诉的租金一直结算至2020年2月份，与案件事实不符，属于计算租金错误。二、一审判决认为农投公司有权随时解除不定期租赁关系错误。按照一审判决的逻辑，双方形成了不定期租赁关系，双方应该参照案涉租赁合同第七条约定的退出机制退出，农投公司的解除行为违反了案涉租赁合同第七条退出机制的约定，即双方并未达成解除合同的共识、也未发生不可抗力、驿都果业公司也不具有7.4条确定的情形。因此，农投公司无权解除合同，农投公司应当赔偿违法解除合同给驿都果业公司造成的损失。农投公司解除案涉租赁合同的行为，同时违反了《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前。”的规定。在本案中，驿都果业公司已经完成了下季度葡萄管理、施肥、除草、蔬菜种植等生产经营活动。因此，案涉租赁合同的解除应当在下季度农作物收获期结束后行使。另外，驿都果业公司对提高土地生产能力的投入超过了3000000元，农投公司的违法解除行为以及强制收回行为造成了驿都果业公司当季葡萄绝收，30亩蔬菜被强制铲除的巨大经济损失。根据法律规定，该部分损失应当支持，但一审法院均未依法处理。三、一审判决对案涉土地性质认识错误。驿都果业公司承租的土地在承租前已经完成了征收，对农户进行了土地征收赔偿，该宗土地的性质已经变更为国有土地。一审判决未查明上述事实，却驳回驿都果业公司的诉讼请求，缺乏事实依据。综上，请求依法支持驿都果业公司的上诉请求。 农投公司辩称，双方之间不曾就租金缴纳达成新的合意，农投公司也从未放弃过逾期支付租金的违约金，驿都果业公司未提供双方达成新合意或者放弃违约金的证据。农投公司收回案涉土地自用，而非如驿都果业公司所称于2019年9月底出租给案外人，同时按照案涉租赁合同第2.1条和第5.8条约定，如驿都果业公司主张优先承租权应当在2019年3月30日前提出，并且经过双方协商一致，重新签订书面租赁合同，但本案中双方并未就续租事宜达成一致，更没有重新签订书面租赁合同，因此农投公司并未侵害驿都果业公司的优先承租权。本案中，双方没有签订新的租赁合同，因此即便存在租赁事实，也应视为建立不定期租赁关系，根据合同法第232条的规定，当事人有权随时解除，因此，一审法院认定农投公司有权随时解除该不定期租赁关系正确。驿都果业公司在一审时陈述其在2019年10月便停止了生产，因此该说法与驿都果业公司在上诉状中关于30亩蔬菜被强制铲除的陈述矛盾。案涉土地现仍是集体土地，并未变更为国有土地。驿都果业公司是否为提升土地产能投入3000000元无法核实，即便产生了该部分费用，也属于驿都果业公司为了生产经营投入的必要费用，驿都果业公司无权要求农投公司予以赔偿。一审法院依据双方约定的标准确定违约金，不存在过高的情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应当予以维持。 驿都果业公司向一审法院起诉请求：1.判令农投公司赔偿驿都果业公司固定投入1915230元，赔偿驿都果业公司直接经济损失300000元，预期利益1000000元，以上金额总计为3215230元；2.本案诉讼费用及由此产生的其他费用全部由农投公司承担。 农投公司向一审法院反诉请求：1.判令驿都果业公司向农投公司支付逾期支付租金的违约金111457元（逾期支付2017年7月1日至2018年6月30日租金的违约金，以年租金196400元为基数，按日0.5‰为标准从2017年7月2日结算至2019年6月27日，违约金为71195元；逾期支付2018年7月1日至2019年6月30日租金的违约金，以年租金196400元为基数，按照日0.5‰为标准从2018年7月2日计算至2019年8月16日，违约金为40262元）；2.判令驿都果业公司向农投公司支付逾期交还租赁地的占有使用费130936元（以月租金16367元每月为标准，从2019年7月1日计算至2020年2月29日）；3.判令驿都果业公司将擅自在租赁的葡萄园基地内挖的新鱼塘恢复原状。如不按期恢复的，可由农投公司自行恢复，费用由驿都果业公司承担；4.驿都果业公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于××街××村××组共计196.4亩葡萄园基地属集体土地，农投公司于2015年11月11日取得《成都市农村土地经营权证》，其经营期限为2010年9月19日至2027年12月31日，用途为发展现代农业。2016年农投公司（甲方、出租方）与驿都果业公司（乙方、承租方）签订案涉租赁合同，约定甲方将位于××街××村××组共计196.4亩葡萄园基地出租给乙方。租赁期为2016年7月1日至2019年6月30日止。租赁费用为1000元／亩／年，2016年7月1日至2017年6月30日期间免收租赁费，2017年7月1日至2019年6月30日期间，租赁费为1000元／亩／年，乙方于每年7月1日前以转账方式支付甲方下年度租赁费。合同第2.2条约定合同租赁期内，若因区委区政府项目招商落地需占用该地块、政府收回管理、土地政策调整、国家建设征用土地等，甲方有权提前终止租赁关系，解除本合同，乙方不得提出异议。同时，甲方向乙方赔偿乙方固定投入评估后的价值（乙方固定投资需向甲方报备）。第4.3条约定乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途，违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或土地造成永久性损害的，甲方有权终止合同。第4.4条约定甲方将葡萄园基地配套设施交由乙方使用，乙方在使用过程中应妥善维护并承担相应使用费用。第5.2条约定乙方经营期间发生的人工、物资等一切费用，由乙方自行承担。第5.4条约定不得改变农业土地用途不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施等。第5.7条约定，乙方如需更换葡萄品种、调整产品结构或者新建道路、大棚等基础设施，需提前向甲方上报实施方案，经甲方同意后，方可实施。第5.8条约定合同期满或中途终止合同，应及时交还承租的葡萄基地。需继续承租的，在同等条件下享有优先权，并于承租期满前3个月与甲方平等协商，重新订立合同。6.1条约定因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方按照当年租赁费用的50%承担违约责任；给对方造成损失的，无错方还应当依法承担赔偿责任。6.2条约定乙方逾期支付租赁费用，每日按当年应支付金额的0.5‰承担违约金。6.3条约定乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施的，负责修复；不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。7.1条约定除续约外，在合同期届满或提前解除合同或甲方按约定解除合同时，乙方应在15日内自行拆除或移走其所有的相关设施设备，并向甲方交还葡萄园基地，否则，甲方有权处置，对处置资产不负责赔偿，且甲方对该设施设备移走或拆除所发生的费用由乙方承担。第8.1条约定合同期满或中途终止合同，除渠系、道路等生产设施外，对改变了土地使用用途的设施，若甲方接受则乙方不负责修复；甲方不接受的部分则遵循本合同第6.3款约定。 上述租赁合同签订后，农投公司将约定的葡萄基地交付给了驿都果业公司承租经营。驿都果业公司承租期间对案涉葡萄园进行电线改造、基础设施改造、施肥、购买农具等生产活动，并支付相应价款。 2019年6月27日与2019年8月16日，驿都果业公司向农投公司分别支付第二和第三年度的土地租金各196400元，共计392800元。 租赁合同期限届满后，驿都果业公司与农投公司未签订新的租赁合同。驿都果业公司继续占用葡萄基地至2020年2月。此后，农投公司收回了葡萄基地。 一审法院认定以上事实有《同安丽阳现代农业园区葡萄基地租赁合同》《电力设施建设及改造函》《工程承包合同》《供货合同》《有机肥购销合同》《打水井施工合同》《公证书》、收据、增值税发票及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，一、驿都果业公司与农投公司签订的案涉租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。驿都果业公司主张双方就租金支付期限另行达成了合意，变更了原有约定，对此未举证证明，故其主张不能成立。驿都果业公司未按合同约定如期支付租金，其行为构成违约，农投公司要求其承担逾期付款违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持。二、租赁合同期限届满后，双方未签订新的租赁合同，案涉葡萄基地继续由驿都果业公司占用使用，在没有证据证明农投公司对此提出异议的情况下，应当认定双方形成了不定期的租赁关系。农投公司要求驿都果业公司按双方合同约定租金计付该不定期租赁关系存续期间的租金，合法有据，一审法院予以支持。三、关于驿都果业公司主张的未续订合同的补偿费问题。根据查明事实，农投公司已收回了葡萄基地，表明双方的不定期租赁关系已经解除。由于双方在租赁合同期限届满后形成的是不定期租赁关系，根据法律规定，农投公司有权随时解除该不定期租赁关系，故本案不存在提前解除合同和违约擅自解除的情形。农投公司不存在违约行为，自不应承担赔偿损失的违约责任。《四川省国有土地租赁办法》适用范围是国有土地租赁，而本案双方租赁的是集体土地，该办法不适用于本案。故驿都果业公司据此要求补偿，缺乏根据，一审法院不予支持。四、驿都果业公司在租赁案涉葡萄园基地期间，没有证据证明其存在改变葡萄园基地土地用途的行为，农投公司依据合同第6.3条要求驿都果业公司进行恢复，没有事实根据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驿都果业公司于判决生效后十日内向农投公司支付违约金111457元；二、驿都果业公司于判决生效后十日内向农投公司支付租金130936元；三、驳回驿都果业公司的全部诉讼请求；四、驳回农投公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16261元、反诉案件受理费2468元，共计18729元由驿都果业公司负担。 二审中，农投公司未向本院提交新的证据。驿都果业公司向本院提交了《成都驿都果业有限责任公司致成都市龙泉现代农业投资有限公司的函》，拟证明双方协商继续承租的事情，在2019年10月15日驿都果业公司已经被清离出场。 农投公司质证认为，上述函件由驿都果业公司单方面制作，从载明时间来看，形成于2019年，不属于新证据，现不清楚农投公司是否收到过该函件。 本院认证如下，上述函件系驿都果业公司制作，且驿都果业公司未能提交证据证明已由农投公司签收，在农投公司未依照本院指定期限回复是否收到的情况下，本院将在下文中结合本案其他证据对该函件的证明力予以阐释。 驿都果业公司对一审法院查明其占有案涉土地至2020年2月有异议，对一审法院查明的其他事实无异议。农投公司对一审法院查明的事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。对双方存有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下。 一、关于驿都果业公司是否应承担逾期付款违约金的问题 驿都果业公司认为其已与农投公司就驿都果业公司未按约定支付租金不承担违约金达成一致，因此，不应支付相应的违约金。农投公司对此予以否认。 对此本院认为，按照案涉租赁合同约定，驿都果业公司应当在2017年7月1日前、2018年7月1日前分别支付第二年、第三年租金，而履行中，驿都果业公司支付第二年、第三年租金的时间分别为2019年6月27日、2019年8月16日，故驿都果业公司存在违约。按照谁主张谁举证的原则，应当由驿都果业公司举证证明农投公司同意免除驿都果业公司相应的违约责任，现驿都果业公司未能举出相应证据，应承担举证不能的后果，即驿都果业公司关于双方就驿都果业公司不承担逾期付款违约金达成一致的主张不能成立。因此，驿都果业公司应当依约支付逾期支付租金的违约金。现驿都果业公司认为一审法院确定的违约金标准过高，但未能提交证据证明依据该标准计算的违约金过分高于农投公司的损失，故本院对驿都果业公司的该主张不予支持。 二、关于农投公司是否应当赔偿驿都果业公司损失的问题 驿都果业公司认为农投公司损害其优先承租权，并在驿都果业公司播种期收回土地违法，且根据《四川省国有土地租赁办法》的规定，应当予以赔偿。农投公司认为其基于不定期租赁关系，可随时解除合同，故不应承担赔偿责任。 对此本院认为，首先，案涉租赁合同约定的租期届满，在无证据证明农投公司对驿都果业公司继续占有使用案涉土地提出异议的情况下，可认定双方建立了不定期租赁关系。根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，农投公司可随时解除合同，因此，驿都果业公司无权就农投公司解除合同主张赔偿损失。其次，驿都果业公司并未举证证明农投公司存在损害其优先承租权的行为，因此，驿都果业公司基于优先承租权受损要求农投公司赔偿的主张，本院依法不予支持。再次，驿都果业公司与农投公司之间系租赁关系，而非土地承包经营关系或土地流转关系，因此，驿都果业公司关于农投公司应赔偿在驿都果业公司播种期内收回土地造成损失的主张，本院依法不予支持。最后，驿都果业公司并未举证证明案涉土地系国有土地，且未举证证明双方就适用《四川省国有土地租赁办法》来处理案涉租赁合同争议达成一致，故驿都果业公司要求适用《四川省国有土地租赁办法》进行赔偿的主张，本院依法不予支持。 三、关于一审法院认定的驿都果业公司腾退时间是否正确的问题 驿都果业公司认为其在2019年10月就没有继续生产，农投公司人员接管了园区，所以一审法院认定的腾退时间错误。农投公司认可驿都果业公司在2020年2月腾退。 对此本院认为，腾退属于承租人的义务，应当由承租人举证证明其何时履行了腾退义务。本案中，驿都果业公司并未举证证明其何时腾退，也未举证证明农投公司何时实际占有案涉土地，因此，驿都果业公司应承担举证不能的后果。一审法院采信农投公司的自认确定案涉土地于2020年2月腾退并无不当，本院依法予以确认。 综上所述，驿都果业公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18729元，由成都驿都果业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年四月二十九日 书记员  曹成香