山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4486号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵淑静，女，1982年2月19日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘显仁，男，1964年8月4日出生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人：史卫东，山东福泰律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：赵晓旭，男，1986年3月14日出生，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人赵淑静因与被上诉人刘显仁及原审被告赵晓旭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：根据《中华人民共和国民法典》一编第九章“诉讼时效”第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为三年在双方的房屋买卖合同中明确写了自本合同生效之日起30日内，乙方将上述房款分两次付清给甲方，合同签订日期为：2011年4月10日，所以被上诉人早已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第三编第八章“违约责任”第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。并且在案涉房屋买卖合同第六条约定：本合同签订后，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，乙方不如期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方支付上述总房款的万分之五违约金。第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。证据和证据来源：其一、在2011年5月8日被上诉人出具的协议书中写到：今购月湖嘉园房一套，房款总价￥600000.00元（陆拾万元整）已付壹拾玖万元(￥190000.00)，剩余房款于2011年5月31日前支付贰拾壹万元，其余贰拾万以银行贷款方式支付。其二、在未交完购房款的情况下被上诉人就已经居住在该房屋内，并且被上诉人亲手写下收条一份：接受房屋和钥匙。其三、2017年初的时候，换单元门对门邻居多次找他沟通后他同意更换单元门，并支付了近五千元，说明被上诉人控制该房屋长达6年之久，换门的钱邻居的证言和证词都有录音为证。以上三条足以说明被上诉人从2011年5月8日至2017年一直违约居住该房屋，根据本房屋合同第六条规定乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，乙方不如期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方支付上述总房款的万分之五违约金（折合人民币为三百元），从违约之日2011年5月10日起到2017年5月10日这期间违约金折合人民币应为￥657000元（陆拾伍万柒仟元）。且我方是在接到邻居电话后才知道：邻居跟被上诉人沟通，其亲口说以后不再管理该房屋，不再支付该房屋任何费用，这足以说明被上诉人霸占该房屋至2017年换门后，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。 被上诉人辩称，一、答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，责任确定合理、合法。请求二审法院依法予以维持，以维护答辩人的合法权益。 二、答辩人起诉要求被答辩人返还购房款并未超过诉讼时效。本案诉讼时效依法并不是从2011年4月10日合同签订之日开始计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被答辩人2017年7月3日将涉案房屋私下出卖给第三人，并进行了变更登记，但答辩人2018年8月才知悉，故本案诉讼时效依法应从2018年8月开始计算，至2020年1月2日答辩人到法院立案起诉，并未超过三年的诉讼时效期间，退一步说，就是从涉案房屋出卖第三人变更登记之日即2017年7月3日开始计算诉讼时效，至2020年1月2日，答辩人到法院立案起诉，也未超过三年的诉讼时效期间。故答辩人起诉要求被答辩人返还购房款并未超过诉讼时效。 三、剩余房款21万元未能在2011年5月31日前交付被答辩人，表面上虽系答辩人违约，但因过错不在答辩人一方，责任完全在被答辩人一方，答辩人依法不应承担违约责任。2011年5月8日，答辩人出具的协议书约定答辩人于2011年5月31日前支付剩余的21万元房款。可到约定的日期前答辩人备好21万元房款到中介处打电话给被答辩人时，就是联系不到被答辩人，中介联系也联系不上。当时答辩人想赶快把剩余21万元房款付上，被答辩人就能让其母亲搬走，涉案房屋也就尽快办理抵押贷款，可谁知因联系不到被答辩人，其余一切都无法进行。所以，未按约定日期付清剩余购房款，因不是答辩人的过错，责任完全在被答辩人一方，答辩人依法不应承担违约责任。 四、答辩人并未写下接受房屋和钥匙的收条。只是收到被答辩人给付的涉案房屋钥匙时，给其写下收到房屋钥匙一把的收条。但答辩人从未住到涉案房屋去。答辩人拿涉案房屋钥匙去接收涉案房屋时，发现答辩人母亲张凤玲住在涉案房屋内，拒绝腾房搬离。答辩人打电话给被答辩人，被答辩人称做其母亲工作，让其母亲搬出涉案房屋。可事实上被答辩人母亲一直占有涉案房屋，拒绝搬离，导致答辩人从未实际接受和占有涉案房屋。所以，被答辩人名义上交付给了答辩人涉案房屋钥匙，但不等于实际上交付了涉案房屋。 五、答辩人从未住进涉案房屋，不可能和对门邻居沟通同意更换单元门。涉案房屋空置的事实也足以证明当初被答辩人实际上未将涉案房屋交付给答辩人，答辩人从未住进涉案房屋。前面说过，涉案房屋一直由被答辩人母亲住在里面，答辩人从未住进涉案房屋。一审时被答辩人弄了一个第三人的录音，说是对门邻居的证言，其中说到换单元门。可被答辩人连所谓的对门邻居姓什么，叫什么名都不知道，我们叫其到庭作证，被答辩人也未叫其到庭。显然，上述录音来源不合法，答辩人根本就不知道被答辩人到底是录谁的音。其录音内容的真实性无法确认，依法不能作为认定本案事实的依据。被答辩人向法庭提供的上述录音证据，无非就是想以此证明答辩人已接受涉案房屋，并已住在涉案房屋里。但事实并非如此。当初答辩人购买被答辩人涉案房屋是为儿子结婚作婚房用的，如被答辩人当初已将涉案房屋交付给答辩人，答辩人肯定让儿子在里面结婚，并继续住在里面。如果那样的话，涉案房屋在2015年7月—2017年7月又怎么能空置两年呢？如果是答辩人儿子一家住在里面，就是2015年7月—2017年7月期间不在里面居住，也会把涉案房屋出租出去，就是不出租，房屋内也会保留家具等其他一切日常生活用品，不可能将房屋空置。涉案房屋空置是被答辩人所为。当初是因为被答辩人母亲住在涉案房屋内拒绝搬离，2015年7月其母亲搬离涉案房屋，才使涉案房屋空置。故涉案房屋空置的事实也足以证明当初被答辩人实际上未将涉案房屋交付给答辩人，答辩人从未住进涉案房屋。如果当初被答辩人将涉案房屋交付给答辩人，答辩人儿子结婚住进涉案房屋的话，被答辩人不可能那么顺利地将涉案房屋出售给第三人，答辩人也不会2018年8月才知道涉案房屋已出售给第三人。 综上所述，可以看出答辩人未依约定日期付清剩余购房款，是因联系不到被答辩人，导致答辩人无法在约定的日期前付清剩余购房款，表面上答辩人是违约了，但因过错不在答辩人，答辩人依法应不承担违约责任。相反，被答辩人的行为已构成严重违约，且从根本上侵害了答辩人的合法权益。答辩人为购买被答辩人的涉案房屋，共支付给被答辩人19万元的购房款，被答辩人在未和答辩人依法解除房屋买卖合同的情况下，私下将涉案房屋出售给第三人，属严重违约，从根本上侵害了答辩人的合法权益。故最终答辩人和被答辩人解除房屋买卖合同，责任完全在被答辩人一方。既然双方的房屋买卖合同解除，被答辩人返还答辩人19万购房款理所当然，合情、合理、合法。故答辩人认为，被答辩人的上诉请求无理，一审法院判决正确，望二审法院依法予以维持。 原审被告同意上诉人的上诉意见。 刘显仁向一审法院起诉请求：1.请求赵淑静、赵晓旭返还购房定金4万元及利息；2.请求赵淑静、赵晓旭返还购房款170，000元及利息；3.请求诉讼费、保全费均由赵淑静、赵晓旭承担。 赵淑静、赵晓旭向一审法院反诉请求：1、判令刘显仁赔偿违约金及经济损失20万元；2、诉讼费由刘显仁承担。 一审法院认定事实：赵淑静与赵晓旭系姐弟关系。2011年4月10日，赵淑静（甲方）与刘显仁（乙方）在莱西市安家房产交易中心（中介方）签订《房屋购房合同》一份，约定：一、甲乙双方经协商，甲方愿将莱西市xx路xx小区xx号xx单元xx户的住房建筑面积为128.95平方米，储藏室8.59平售给乙方；二、甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币60万元整；三、甲乙双方同意，自本合同生效之日起30日内，乙方将上述房款分两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵…六、本合同签订后，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起七日内将定金（不计利息）退还给乙方，另付给乙方相当定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付上述房地产总房款的万分之五违约金…补充条款：甲方同意将房屋内一切设施连同房屋一同转让给乙方，乙方承诺于30日内将首付款30万元支付给甲方，剩余房款通过银行贷款方式支付。同日，赵淑静、赵晓旭（甲方）与刘显仁（乙方）在莱西市安家房产交易中心（中介方）签订《定金合同》一份，约定：乙方刘显仁自愿购买甲方赵淑静坐落于莱西市××路××小区××号××单元××户房屋一处（房屋所有权证号：西房私字第Ｒ××8号），甲乙双方商定该房屋售价60万元整，乙方支付甲方2万元整作为购房定金，注：此房含阁楼，阁楼随同房屋一起转让。合同签订当日，赵淑静、赵晓旭为刘显仁出具收条一张，内容：今收到购房定金贰万元整。 2011年5月8日，赵淑静为刘显仁出具收条一张，内容：今收购房款壹拾柒万元整，￥170000.00元。同日，刘显仁出具协议书一份，内容：今购月湖嘉园房一套，房款总价￥600000.00元（陆拾万元整）已付壹拾玖万元（￥190000.00），剩余房款于2011年5月31日前支付贰拾壹万元，其余贰拾万以银行贷款方式支付。刘显仁于当日收到房屋钥匙一把。后刘显仁未再支付剩余购房款。 坐落于莱西市××路××号楼××单元××户房屋（原房权证号：西房私字第Ｒ××8号）原登记所有权人为赵淑静，其于2017年将该房屋转让给第三人，该房屋自2017年7月3日登记于第三人名下。 2020年7月14日，莱西市月湖嘉园物业管理处出具证明一份，证明：涉案房屋2015年7月前水电费、物业管理费以张凤玲户名缴纳，2015年7月至2017年7月空置，无人交纳水电费，第三人购房后一次性付清。其中，张凤玲为赵淑静和赵晓旭的母亲。 诉讼过程中，刘显仁申请保全赵淑静、赵晓旭银行存款30万元并提供相应担保。2020年2月21日，一审法院作出（2020）鲁0285民初96号民事裁定，裁定冻结赵淑静、赵晓旭银行存款30万元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。赵淑静与刘显仁签订的房屋购房合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵淑静于2017年将涉案房屋转让给第三人，且已办理变更登记手续，赵淑静以实际行动表示不再履行合同，刘显仁请求解除该合同，符合法律规定，一审法院予以确认，合同自起诉状副本送达赵淑静之日即2020年4月2日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，赵淑静应将收取的购房款19万元返还刘显仁。因赵晓旭既非涉案房屋的所有权人，亦非涉案房屋购房合同的相对方，刘显仁要求赵晓旭返还购房款于法无据，一审法院不予支持。 根据刘显仁出具的协议书，其应于2011年5月31日前支付21万元购房款，但其至今未支付该款项，亦未按协议书的约定交付剩余20万元购房款，其构成违约。刘显仁称其系因无法联系到赵淑静、赵晓旭而不能支付购房款，但未提交证据证实，故对该意见一审法院不予采信。虽刘显仁未按约定支付购房款构成违约，但赵淑静明知刘显仁违约而不在合理的期限内催告刘显仁履行义务，亦未在合理期限内行使合同的解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，至该案诉讼前，其解除权已消灭。现赵淑静在合同未解除的情况下将房屋转让给第三人，亦构成违约。因双方均存在违约行为，故对刘显仁要求赵淑静、赵晓旭双倍返还定金、支付房款利息、房屋差价损失及逾期交房违约金的请求，及对赵淑静要求刘显仁赔偿违约金及经济损失20万元的请求，一审法院均不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。赵淑静称，刘显仁的诉讼请求已过诉讼时效，而刘显仁则称其于2018年8月才知悉赵淑静出卖房屋，刘显仁虽未提交证据证明，但其知悉时间肯定于2017年7月3日涉案房屋变更登记之后，至该案起诉时，未超过三年的诉讼时效期间，故对该意见一审法院不予采信。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、赵淑静与刘显仁2011年4月10日签订的《房屋购房合同》于2020年4月2日解除；二、赵淑静于该判决生效之日起十日内返还刘显仁购房款19万元；三、驳回刘显仁对赵淑静的其他诉讼请求；四、驳回刘显仁对赵晓旭的诉讼请求；五、驳回赵淑静的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7055元、保全费2020元，合计9075元，由刘显仁负担4581元，赵淑静负担4494元；反诉费2150元，由赵淑静负担。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，上诉人主张案涉房屋于2011年4月至2017年出售之前，均由被上诉人占有使用，并提交与邻居通话录音，用以证明2017年案涉房屋小区换单元门时，被上诉人占有使用案涉房屋还支付了5000元换门费。本院认为，上诉人提交的录音中的当事人并未出庭作证，不能确定其具体身份，本院无法确认该证据的真实性。且根据莱西市月湖嘉园物业管理处出具的证明载明，涉案房屋2015年7月至2017年7月为空置状态，该证明与上诉人的主张及录音中的陈述相矛盾。一审中，案涉房屋中介修字照称被上诉人虽收到案涉房屋钥匙，但未在案涉房屋中居住过，中介的该陈述亦与上诉人的主张不符。故，本院对上诉人的该主张不予采纳。上诉人还主张曾三次找到被上诉人并要求其支付剩余房款继续履行合同，被上诉人均予以拒绝。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果应承担举证不能的不利后果。上诉人仅是口述而未能提交有效证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。 关于上诉人主张被上诉人一审诉讼请求超过诉讼时效问题，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋购房合同》，双方至本案一审诉讼前一直未解除，该合同处于持续有效的状态，合同解除事由持续存在，诉讼时效未开始计算。故，被上诉人的诉请解除该合同并要求返还购房款并未超过诉讼时效，本院对上诉人的该主张不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7150元，由上诉人赵淑静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  王昌民 审 判 员  李晓波 二〇二一年四月二十七日 法官助理  栾才玉 书 记 员  王 繁