安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1324民初1057号 原告:单春艳,女,汉族,1986年2月9日出生,住江苏省徐州市沛县。 委托诉讼代理人：杜文作，江苏先科律师事务所律师。 被告:泗县新发地农业发展有限公司，住所地安徽省泗县经济开发区管委会505室，统一社会信用代码91341324MA2RBQ137X（1-1）。 法定代表人：葛鹏辉，公司总经理。 委托诉讼代理人：闫志义，安徽法理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡彩云，安徽法理律师事务所实习律师。 原告单春艳诉被告泗县新发地农业发展有限公司（以下简称新发地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告单春艳的委托诉讼代理人杜文作、被告新发地公司的委托诉讼代理人闫志义、胡彩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告单春艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还保证金1万元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年12月5日,原告委托案外人杜长安,以原告的名义与被告协商并签订了涉案的商铺租赁合同,合同约定租期自2019年12月31日至2021年12月31日,租期内免租金,原告支付给被告经营保证金1万元,被告需在商铺通过验收合格后交给原告使用。合同签订后因受新冠疫情因素影响,涉案商铺迟迟未能交付给原告,商铺所在的市场也迟迟未能开业,原告客观上也从未使用过涉案商铺。2020年5月份,因涉案合同长期无法履行,被告同原告的代理人杜长安一致同意解除涉案合同,由被告返还保证金,商铺由被告收回另行安排。但截至目前,被告仍没有返还保证金,原告认为被告拒不返还保证金的行为无事实和法律依据。综上,被告的行为已构成违约,原告诉讼至贵院，望判如所请。 被告新发地公司辩称：1、双方签订合同系双方真实意思，合法有效，应依约履行；2、合同中约定交房时间是不确定时间，依据合同第二条、第五条可以看出在签订合同时已说明交房时间即“甲方在市场商铺通过政府相关单位验收合格后将商铺交给乙方使用。”因为工期延误交付时不能视为被告违约，这两年是免租期限，需政府允许开业的情况下才能交付，因此2019年12月31日未能交付涉案的商铺，并不属于被告方违约；3、经过验收后不久就发生疫情，商场没有及时开业，这是不可抗力，但在合同有效期限内，疫情结束后，双方应继续履行合同，商场开业是在2020年10月15日，在9月27日就已经通知原告进场，原告代理人杜长安同意办进场手续，因此被告方已履行合同义务，不存在违约行为；4、被告方要求的返还10000元保证金是毫无依据的，因为合同没有解除，故原告方起诉毫无依据，合同中第六条第4款明确表示原告方应依据甲方即被告的指定时间开业，第八条约定了2倍违约金赔偿，故被告应扣留原告的保证金，第九条规定了不可抗力因素，被告方应提前一个月通知原告方，被告方已于2020年9月份通知原告方，但原告方并未前来协商，视为双方合同继续履行，故应依法驳回原告诉求。 经审理查明：2019年12月5日,案外人杜长安经其亲朋王永建、王金龙、杜金兰、单树立、单春艳口头授权分别以该五人的名义与被告泗县新发地公司各签订了一份《商铺租赁合同》，新发地公司（甲方）将其所有的位于北京新发地泗县××市场××商铺出租给上述五人（乙方）使用，其中单春艳租赁的是泗县新发地11＃119、11＃120两间商铺,拟从事水果生意经营，合同签订后杜长安代上述五人向新发地公司各交纳了1万元经营保证金，其中包含单春艳的经营保证金1万元。上述合同约定“第二条租赁期限自2019年12月31日起至2021年12月31日止,如因工期提前或延误有效期不变，即2021年12月31日止到期为租赁有效期。第三条上述期间为市场运营免租有效期，甲方免除乙方两年的租金共计44000元，为确保商户如期正常经营，乙方在签订本合同之日交纳人民币10000元作为商铺经营保证金。合同期内乙方未违反本合同及市场管理规定，在合同期满后乙方需付清本应交纳的水费、电费、物管费后，甲方应将商铺经营保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）。第五条甲方在商铺通过政府相关单位验收合格后将商铺交给乙方使用。甲方在乙方入驻本市场后十个工作日内，给予乙方50000元作为甲方对乙方的经营性补贴。第六条以下情况视为违反本合同：1.因乙方原因不能在市场开业期间正常开业；2.乙方合同期内擅自离开市场；…第八条因乙方违约造成终止合同的，乙方应以甲方给与乙方的经营补贴的两倍金额作为违约金向甲方赔偿，同时甲方有权收回乙方所租商铺，并扣除保证金。第九条承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素要提前终止本合同，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同的手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方所缴纳的经营保证金，因乙方经营不善、无法继续经营退出市场，本市场经营保证不予退还…”合同签订后，涉案的商铺未能在租赁期开始前交付原告使用，之后又因受新冠疫情因素影响,涉案商铺所在的新发地市场也迟迟未能开业。2020年5月起,原告的代理人杜长安与新发地公司负责招商的经理在微信聊天中多次表示欲解除涉案合同并要求新发地公司返还其所缴纳的经营保证金,但一直未达成一致意见。时至2020年10月30日，新发地公司通过微信向杜长安及单春艳等承租人发送了《通知函》载明“鉴于本公司所属北京新发地泗县分市场已具备开业条件，我司已在2020年9月27日发出正式通知书，限令各商户必须在2020年10月15日之前进入本市场签订相关手续，进行装修备货，否则视为自行放弃经营。为此，现再次向你们发函通知：1、如你方仍需要经营，在收到此函3日内与我方办理进场手续，签订相关协议。2、2020年11月2日之前仍未与我司交接的，则视为自动放弃经营，原合同作废，保证金概不退还。泗县新发地农业发展有限公司2020年10月29日”，杜长安收悉后回复表示将于11月2日前往新发地公司交涉，之后杜长安并未前往交涉，而是与新发地公司协商就涉案的商铺租赁合同变更承租人未果，直到同年12月3日，新发地公司的招商经理在微信聊天中告知杜长安“原合同已经过了时效了，公司已经确定收回十间商铺的经营权，另行安排。已经不可更改”。而单春艳及其代理人杜长安则认为新发地公司未能按期交付涉案的商铺构成违约，因为合同签订后近一年涉案商铺所在的新发地市场都没有开业，致使合同目的不能实现，双方的合同早已解除，新发地公司应当退还经营保证金。此后，单春艳委托杜长安多次向新发地公司主张退还其缴纳的经营保证金10000元未果，引发诉争。 另查明：2020年初，案涉商铺进行了不动产权属登记，权利人为泗县新发地农业发展有限公司，使用期限自2018年2月10日起2058年2月9日止。 以上事实有双方当事人的当庭陈述和原告提交的《商铺租赁合同》、保证金银行转账记录打印件以及收据原件、微信聊天记录、被告提交的《商铺租赁合同》、工程竣工验收备案表、涉案商铺不动产权证复印件、《通知函》、微信聊天记录等在卷佐证。 本院认为,原告单春艳与被告新发地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,双方均应依约履行。现双方均认为涉案合同一直没有履行且已解除,本院对此予以确认。本案当事人双方争议的焦点是:一、违约责任的主体问题;二、经营保证金是否应当予以退还的问题。针对争议焦点一,即违约责任的主体问题。根据本院查明的事实,原被告双方签订的《商铺租赁合同》约定了租赁期限的起止日期和租赁期限24个月内为免租期,虽未对涉案商铺的交付时间进行具体明确，但毋庸置疑租赁期的起始日“2019年12月31日”即为交付涉案商铺的最后期限，逾期交付即为违约。被告辩称涉案合同的相关条款约定“甲方在市场商铺通过政府相关单位验收合格后将商铺交给乙方使用”即表明交房时间是不确定的，迟延交付并不属于被告方违约。但涉案合同系格式条款，亦未对此用醒目的字体予以标示提醒，且该表述对承租方明显不利，有失公平，虽然租赁期间内免租金，但也不意味被告可以无限期的拖延交付租赁物，对此辩解本院不予采信。故涉案合同未能履行的主要原因在于被告未按期交付租赁物所致，被告的行为已构成根本违约。 针对本案的争议焦点二,即保证金是否应当退还的问题。本院认为,履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行,而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保,其功能在于为合同履行提供一种担保，合同终止或解除后，如给付保证金一方无违约行为或出现约定扣除保证金的情形，接收保证金一方应全额退还。本案中，因被告新发地公司未按期交付涉案商铺,导致合同未能履行，涉案租赁合同现已终止,且原告无违约行为，亦未出现约定扣除保证金的情形，因此新发地公司作为接收保证金的一方理应将其收取的经营保证金予以全额退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 被告泗县新发地农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告单春艳经营保证金10000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告泗县新发地农业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  王谦成 二〇二一年四月二十八日 书记员  曹理想 附本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。