成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初164号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地成都市锦江区东大街芷泉段88号14栋1楼1号。 法定代表人：徐耀祥,董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师，特别授权。 被告：谢娟，女，汉族，1986年4月3日出生，住四川省眉山市彭山区牧马镇白鹤村3组。 被告：文远富，汉族，男，1973年3月7日出生，住成都市新都区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓物业公司”）与被告谢娟、文远富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行审理。原告九龙仓公司诉讼代理人徐路平，被告谢娟、文远富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、二被告支付其欠付原告2018年8月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用12863.67元及违约金至付清全部欠费之日止（暂计至2020年6月30日，为2514.57元）；2、二被告支付原告律师费1000元。诉讼中，原告明确违约金计算方式为：从逾期之日起按每天万分之五的标准计算违约金。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与二被告于2015年9月17日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由原告为二被告位于成都市成华区××路××段××号××栋××单元××号××区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定“二被告应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为186.43平方米）按3元／月／平方米的标准向原告交纳物业服务费用”;同时按照《协议》第四条第七款之约定“二被告每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务的义务，但二被告怠于支付物业服务费用，经原告多次催收，二被告均拒绝支付。按照《协议》第八条第四款之约定“二被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求二被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准缴纳违约金。如二被告在一个月内仍未补交的，原告有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、原告聘请律师的费用）由二被告承担”。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十三条第17款规定“若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15日内付清，物业服务公司有权采取下列措施:③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故二被告还应当向原告支付律师费1000元。 被告谢娟、刘远富答辩称：房屋是2015年购买，2017年收房，当时未按集体收房时间收房，告知我方到物业中心收房，我方是2017年5月收房的，当时没有带我方进行验收，只是物业交钥匙交给我方，后面我方在去看房的时候，就2017年12月发现玻璃坏了，告知物业公司，物业公司后一直没有消息，2018年8月开始我方就没有缴费了，物业公司连续催了我4次，我都因为玻璃问题没有解决而没有缴费，物业公司一直没有尽到其应尽的义务。 本院经审理认定事实如下：“九龙仓御园三期”小区位于成都市成华区××路××段××号，谢娟和文远富系成华区二环路东三段8号13栋1单元6层601号房屋业主，房屋建筑面积186.43平方米。2015年9月17日，九龙仓物业公司（原名成都天府时代广场物业管理有限公司，2016年9月18日更名为九龙仓物业公司）与谢娟、刘远富签订《前期物业管理服务协议》。第四条约定，谢娟和文远富应按照所购房屋的建筑面积按3元／月／平方米的标准缴纳物业服务费，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前。第八条约定，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取违约金，如果在一个月内仍未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、九龙仓物业公司聘请律师的费用）由谢娟、文远富承担。同日，谢娟、文远富出具《承诺书》承诺遵守《临时管理规约》。《临时管理规约》第三十三条第17款第③项约定：九龙仓物业公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。 审理中，九龙仓物业公司陈述2018年8月至2020年6月30日期间谢娟、文远富未交物业管理服务费12,863.67元，谢娟、文远富对其自2018年8月起未交纳物业费不持异议。 另查明，2020年1月17日，九龙仓物业公司与中豪律师集团（四川）事务所签订《委托代理合同》，委托中豪律师集团（四川）事务所办理与谢娟、文远富等22名业主间的物业服务合同纠纷，一审阶段每一案件支付代理费用1,000元。2020年11月20日，九龙仓物业公司向中豪律师集团（四川）事务所支付代理费22,000元。 上述事实有以下经过质证的证据证实：当事人身份信息、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》及附件、产权证、房屋摘要登记信息、《律师函》、《委托代理合同》、进账单及双方当事人陈述等证据。 本院认为，九龙仓物业公司与谢娟、文远富建立的物业服务合同关系为双方的真实意思表示，系有效民事法律关系。九龙仓物业公司按照约定向谢娟、文远富提供了物业管理服务，谢娟、文远富应按时足额向九龙仓物业公司缴纳物业服务费，故对九龙仓物业公司主张谢娟、文远富应交纳欠付的物业管理费本院予以支持。谢娟、文远富没有按约定的时间缴纳物业服务费，属违约行为，应承担相应违约责任，故对九龙仓物业公司要求谢娟、文远富支付违约金的诉求予以支持。结合九龙仓物业公司因谢娟、文远富违约行为受到的损失，根据公平原则，对违约金的标准调整为实际欠付的物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算至物业管理费实际付清之日止。九龙仓物业公司主张的律师费是因本次诉讼所产生的费用,九龙仓物业公司主张由谢娟、文远富承担律师费符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。谢娟、文远富辩称九龙仓物业公司物业服务不到位可与九龙仓物业公司协商或采取其它正当的方式和途径进行沟通,而不应采取不交纳物业管理服务费消极的方式进行处理,故对谢娟、文远富辩称理由本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谢娟、文远富于本判决生效之日起十五日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付逾期交纳的2018年8月1日至2020年6月30期间的物业管理服务费12,863.67元及违约金（违约金计算标准：以2018年8月1日至2020年6月30日期间段每季度实际欠付的物业管理费为基数，以每季度第一个月6日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为标准，分段计算至前述物业管理费实际付清之日止）； 二、被告谢娟、文远富于本判决生效之日起十五日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1,000元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，由被告谢娟、文远富承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  丁翔 二〇二一年四月七日 书记员  陈莉