广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0304民初913号 原告：朱益乐，女，汉族，1991年12月27日生，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：张海翔，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：何建睦，男，壮族，1978年7月10日生，身份证住址：广西灵川县。 原告朱益乐与被告何建睦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱益乐的委托诉讼代理人张海翔、被告何建睦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱益乐向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金144000元（从2019年9月-2020年12月共16个月）；2.判令原、被告双方签订的《房屋租赁协议》于2020年12月6日解除；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月4日，原被告双方签订一份《房屋租赁协议》，原告（甲方）将位于桂林市象山区㎡的商场租给被告（乙方）做经营使用；租期为2019年8月5日至2026年8月4日；3.租金每月缴纳一次，先交钱后使用，每月租金9000元，每月十日前支付租金。原告按合同约定将房屋交付被告使用，并口头同意一个月免租装修期，履行了出租人的义务。被告接收房屋后聘请了施工队进行装修，但时隔不久，就不见踪影，被告称有急事处理，待处理完毕就继续装修。拖到疫情期间，被告称疫情如好转就继续经营，但被告至今未付租金，故原告诉至本院，判如所请。 被告何建睦辩称其不应该支付原告任何租金；签订合同时，朱建忠欺骗被告，谎称其系原告本人。被告索要房产证时，朱建忠又谎称原告系其女儿，因被告遭受原告欺骗而签订合同，故被告不可能继续承租原告房屋。同时，由于原告拒不向被告出示房产证，导致被告营业执照无法办理，故被告亦无法继续承租原告房屋；被告已经向原告交还了钥匙，原、被告双方合同于2019年11月4日解除。由于被告已经向原告支付了36000元，故被告无需再向原告支付任何租金。 原告朱益乐为证明其主张，在举证期间向法庭提交以下证据：证据一、《房屋租赁协议》，拟证明原告起诉的依据；证据二、房屋租赁现场照片，拟证明原告出租给被告的房屋现状；证据三、房屋产权证，拟证明原告出租房屋的合法性。被告对上述证据真实性，均予以认可。 被告何建睦为证明其主张，在举证期间向法庭出示其手机上的微信转账记录，拟证明被告向原告转账10000元。原告认可收到被告10000元，该款系房屋押金。 综合本案证据及当事人、案外人朱建忠当庭陈述，本院确认以下法律事实： 案外人朱建忠系原告朱益乐的叔叔。被告何建睦通过案外人朱建忠公布的招租电话得知租赁信息。此后，案外人朱建忠受原告委托，于2019年8月4日，以原告朱益乐的名义与被告何建睦签订《房屋租赁协议》，该协议约定如下（节选）：乙方、承租方（被告何建睦）向甲方、出租方（原告朱益乐）租赁位于桂林市象山区商场，租赁期自2019年8月5日至2026年8月4日止；房屋每月租金为9000元，每月缴纳一次，先交钱后使用，房租在每月十日之前须按时缴纳，超过二十天，出租方有权收回门面，押金不退；房屋押金交纳27000元，承租方不能提前退房，否则押金不退；承租方要守法经营，并负责办理所有的相关手续及费用，出租方应予以配合；双方提供身份证复印件。双方签订案涉合同后，被告于2019年8月6日向案外人朱建忠微信转账10000元，案外人朱建忠将门面钥匙交给被告。此后，被告陆续装修了三个月，进行了房屋部分墙体拆除，被告仅运走部分建筑垃圾。除被告支付的10000元以外，被告未向原告支付任何款项。庭审中，原告的代理人及案外人朱建忠均认可被告转账的10000元是门面押金，均称由于被告租赁时间长、还进行了装修，原告就同意剩余押金和租金待装修完毕再支付。 另查明，位于桂林市象山区商场的房屋所有权人系原告朱益乐。 结合双方控辩意见及全案证据，本案的争议焦点在于：1.合同是否有效；2.案涉合同是否解除，于何日解除；3.合同解除后的法律后果。 对于争议焦点一，本院认为，案外人朱建忠持有原告房屋产权证，以原告名义与被告签订《房屋租赁协议》，原告予以认可，故视为案外人系有权代理。本案被告系通过案外人朱建忠公布的招租电话得知租赁信息，无论被告何建睦相信案外人为原告本人或相信案外人系原告的父亲，仅系被告对合同签订主体存在认知错误，但不存在被告对签订主体有特殊要求，且案涉合同亦未进行特别约定。签订合同后，被告支付部分款项，并在收到门面钥匙后进行装修，已经控制门面，以实际部分履行行为认可案涉合同有效性，故被告对于民事主体认知错误并未影响其愿意承租案涉房屋的真实意思表示，案涉合同合法有效，本院予以确认。对于被告以原告欺骗否定案涉合同有效性的抗辩意见因无事实依据，本院不予采纳。 对于争议焦点二。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”本案中，被告未提交证据证实已向原告交还钥匙且原告予以接受，更未提交证据证实原告同意被告解除合同，且案涉合同亦未约定被告单方解除合同条件。即便被告主张原告未向其提供营业执照，但仍未提交证据证实其向原告进行索要而原告拒不配合的证据，故而案涉合同仍处于履行期间，直至原告诉请解除合同。由于被告一直以实际行为表明不再履行合同，而原告起诉后，诉请至2020年12月的租金并同意不再履行2021年以后合同。此时，原、被告双方就解除合同达成一致意见，故本院确认案涉合同于2021年3月17日（被告签收起诉状副本之日）解除。 关于合同解除的法律后果，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案被告在履行期限内，进行部分装修后，在未经与原告协商，更未完全支付租金，亦未就装修部分清理和恢复达成一致意见的情况下擅自提前搬离，有违诚实信用，属于严重违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”被告在支付10000元押金后至今，未向原告支付任何款项，以严重违约行为表明不再履行合同，此时原告应该采取催收或依约提前收回房屋的方式避免损失扩大，但原告却在长达近一年半的时间里未提出解除合同提前收回房屋直至起诉，其怠于行使合同解除权的行为直接导致了原告损失扩大，对于该扩大损失部分，本院依法不予支持。虽然原告未采取有效措施避免损失扩大存在一定过错，但被告未足额支付约定押金和租金，且出现违约行为之后，被告并未积极主动与原告协商解除合同，放任房屋空置，占用房屋进行部分装修后置之不理，其违背诚实信用的违约行为不仅导致原告向被告长期出租房屋目的落空，更造成了原告的较大损失，应负主要责任。故本院结合双方履约情况、过错责任大小、诚实信用原则、疫情影响状况，并参考原告给予被告一个月免租期的优惠情形，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条进行判定双方各自民事责任。 本案中，由于被告未提交证据证实其已向原告支付36000元，故本院确认被告仅向原告支付10000元。关于该10000元的性质，本院认为，原告同意被告装修，并自愿给予一个月免租期故被告支付的10000元为押金，即定金。尽管案涉合同约定押金为27000元，但定金合同自实际交付定金时成立，故本院确认被告向原告支付10000元定金，但未支付任何租金。基于原、被告协定长期租赁的意图及诚实信用原则、公平原则考量，本院酌定原告收回门面的合理期限为免租期后六个月，即2019年9月5日至2020年3月5日，被告应向原告支付该期间的租金54000元（9000元×6个月）。 综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十九条之规定，判决如下： 一、原告朱益乐与被告何建睦签订的《房屋租赁协议》于2021年3月17日解除； 二、被告何建睦应于本判决生效之日起十日内支付原告朱益乐租金54000元； 三、驳回原告朱益乐其他诉讼请求。 本案案件受理费3180元，因适用简易程序减半收取计1590元（原告已预交），由被告何建睦负担1300元，原告朱益乐承担290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 贺 亮 二〇二一年四月二十五日 书记员 侯政良