西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18088号原告：杨龙，男，1974年3月7日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：西安再寓房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：崔志瑞，职务不详。被告：崔志瑞，男，1990年3月29日出生，汉族，住甘肃省环县。被告：徐璐，女，1983年11月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：蔺淑香，女，1956年1月14日出生，汉族，住西安市雁塔区，系其母亲。被告：蔺淑香，女，1956年1月14日出生，汉族，住西安市。被告：董楠楠，男，1989年10月12日出生，汉族，。原告杨龙诉被告西安再寓房地产营销策划有限公司（以下简称再寓房地产公司）、崔志瑞、徐璐、蔺淑香、董楠楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王丹独任并公开开庭进行了审理。原告杨龙、被告蔺淑香及其作为徐璐的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。被告再寓房地产公司、崔志瑞、董楠楠经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨龙诉称，2020年元月2日，原告与董楠楠、蔺淑香，在西安市XX路XX号XX公寓XX号房约见，商谈租赁房屋事宜。被告蔺淑香出示了该房屋的产权证，称其系徐璐的母亲，同时是徐璐的代理人。被告徐璐与再寓房地产公司签订代理合同，要租房就只能跟再寓房地产公司签订合同。之后，被告董楠楠、蔺淑香通过微信将其代理人合同的部分内容拍照给原告。原告与被告再寓房地产公司签订了房屋租赁合同，且一次性支付了一年的租金18000元和押金1500元，约定租赁期从2020年元月5日到2021年元月4日。2020年6月5日，被告徐璐、蔺淑香，告知被告再寓房地产公司未按他们之间的代理合同约定向徐璐付款，让原告腾房；2020年6月10日，被告徐璐在未事先通知原告的情况下到供电部门申请了断电。2020年6月20日，原告搬出。被告再寓房地产公司应退还剩余的租金和押金，并承担200%的违约金。由于被告再寓房地产公司与徐璐之间系代理关系，所以徐璐应对此承担连带责任，被告董楠楠为再寓房地产公司的股东，并未实际出资，故应承担连带责任，被告徐璐、蔺淑香侵犯其合法租赁权，故其应承担连带责任。故诉至法院，请求判令：1、再寓房地产公司退还已收取的租金10250元，押金1500元，共计11750元，其他被告对此承担连带责任；2、再寓房地产公司向其承担违约金20500元，其他被告对此承担连带责任。3、诉讼费由被告承担。、被告再寓房地产公司、崔志瑞、董楠楠经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告徐璐、蔺淑香共同辩称，涉房屋房屋的业主是徐璐，徐璐与被告再寓房地产公司签定代理合同，合同期三年，被告再寓房地产公司将房屋出租给原告，由再寓房地产公司向原告收取租金，再寓房地产公司收取完租金后，未按合同约定向徐璐支付租金。原告的租金、押金都是再寓房地产公司收取的。经审理查明，2019年5月18日，被告徐璐（出租方、甲方、委托代理人为蔺淑香）与被告再寓房地产公司签订《西安市房屋出租代理合同》，双方约定房屋出租代理事宜进行约定，房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX公寓XX单元XX层XX号；出租方代理期限自2019年5月18日至2022年5月17日，共计三年，甲方于2019年5月18日前将房屋交付给乙方。合同约定租金标准为1950元/月，按季度付，乙方须提前三日向甲方支付，具体支付时期：第一次：2019年5月18日3900元，第二次2019年8月18日5850元，第三次2019年11月18日5850元，第四次2020年2月18日5850元，以后以此类推。甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均按约定的租金标准向甲方交付租金。合同第十一条第（四）款第1项约定乙方未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由，甲方有权单方面解除合同，按乙方违约处理。2020年1月，再寓房地产公司（出租方、甲方）与原告杨龙（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定再寓房地产公司将上述房屋出租给乙方，房屋租赁期自2020年1月5日至2021年1月4日，共计1年；月租金为1500元，房屋租金交付方式为押一付十二；合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1500元；该合同第十二条第（一）款约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。2020年1月3日，原告向再寓房地产公司支付房屋押金1500元，租金18000元，再寓房地产公司向原告开具《收款收据》。合同签订后，再寓房地产公司于2020年1月5日向原告交付房屋。2020年6月20日，原告搬离涉案房屋。庭审中，原告提交再寓房地产公司的公司工商登记信息，载明该公司成立于2016年5月27日，成立时名称为“西安耀智房地产营销策划有限公司”，2019年4月25日将名称变更为现有名称，设立时股东为崔志瑞、郭高振，各持股55%、45%，认缴出资时间均为2046年12月31日；2019年7月11日，股东变更为崔志瑞、董楠楠、杨珺，持股比例70&、10%、20%；认缴出资时间均为2046年12月31日。上述事实，有《西安市房屋出租代理合同》、《房屋租赁合同》、《收款收据》、工商登记信息及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原告杨龙与在再寓房地产公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。本案中，被告再寓房地产公司收取原告杨龙整年租金18000元及押金1500元，但房屋业主于2020年6月20日解除房屋租赁合同，杨龙于该日搬离涉案房屋，故杨龙与再寓房地产公司的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”故再寓房地产公司应向杨龙退还自2020年6月20日至2021年1月4日期间的房屋租金9750元及押金1500元。根据《房屋租赁合同》第十二条约定甲方应“按月租金的200%支付违约金”，即违约金为3000元。关于被告蔺淑香、徐璐是否应承担连带责任一节，原告主张蔺淑香、徐璐与再寓房地产公司系代理关系。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，被告再寓房地产公司从被告徐璐处承租房屋，再另行转租给原告。再寓房地产公司以其自行名义与原告杨龙签订合同并收取房租、押金，故再寓房地产公司与被告徐璐之间并非代理合同关系。故对原告诉请主张被告徐璐、蔺淑香承担连带责任一节，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于崔志瑞、董楠楠是否应承担连带责任一节，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”但崔志瑞、董楠楠在再寓房地产公司认缴出资的期限均为2046年12月31日，股东依法享有期限利益，现股东出资期限未届满，原告以此主张股东承担赔偿责任，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条之规定，判决如下：一、被告西安再寓房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向杨龙返还租金9750元及押金1500元。二、被告西安再寓房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向杨龙支付违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨龙的其余诉讼请求。案件受理费606元，公告费260元，共计866元，由被告再寓房地产公司承担。鉴于原告已预交，故被告再寓房地产公司在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二一年三月十七日书记员 冯晨阳打印：相丽华校对：孙曌琳2021年月日送达1