广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初911号原告：赵淑娴，女，汉族，1991年8月9日出生，户籍地广东省东莞市××××××××××，公民身份号码441××××××××××××500。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。原告赵淑娴与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵淑娴、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵淑娴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民1436元（自2018年10月1日起，以总房价574607元为基数按每日万分之五的标准计算至实际交付之日，即2018年10月5日止）；2、被告向原告支付逾期办理所有权证书的违约金（违约金自2019年9月26日起，以总房价574607元为基数按每日万分之一计算至实际交付所有权证书止，暂计至2021年1月1日止为26604元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。2017年6月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称该合同），合同约定原告购买被告开发建设的房屋，房屋坐落于稔山镇海滨城地段，房屋单价为每平方米人民币13491.59元，总价款为574607元，商品房用途为住宅。合同签订后，原告按约定支付了购房款574607元。据此，原告已经履行合同主要义务，但被告却迟延交付房屋，且至今仍未为原告办理房产证。二、被告未按合同约定按期交房，应按合同附件十一第六条的约定向原告支付违约金。根据房屋买卖合同附件十一第六条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将房屋交付给买受人的，逾期不超过90天，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”。合同约定案涉房屋的交付时间为2018年9月30日，但被告实际的交付时间为2018年10月5日，且原告已于2017年7月28日全额付清了房款，因此，被告应每日按总房款的万分之五向原告支付违约金。三、被告未按合同约定履行房屋所有权转移登记、房产证办理义务，应当承担违约责任，违约金应当按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定进行计算，而不应受到附件十一格式条款的违约金总金额的限制。根据该房屋买卖合同第十一条约定“第一款：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算计付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”。虽然被告在附件十一补充协议第十一条约定“《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360天内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因买受人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。但是该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。因此应使用合同第二十条的约定计算违约金。四、本案不存在因政策原因影响权属转移登记进程的情形。原告与被告于2017年6月14日签订了《商品房买卖合同》，履行办证时间为房屋交付时间2018年9月30日起360日即2019年9月25日前。而中华人民共和国国土资源部公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》以及惠东县人民政府于发布关于启动不动产统一登记工作的通告均发生在2016年，换而言之，原被告签订合同的时间和履行办证义务的时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后。故被告在与原告签订《商品房买卖合同》时就已经清楚不动产首次登记申请前需要办理权籍调查，转移登机前需要利用权籍成功出具宗地图等手续，双方对于办证的时间进行约定时已经考虑并预留了办理权籍调查等手续所需要的时间，因此，不存在因为政策原因影响权属转移登记进程的情形。综上所述，涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2018年9月30日前，但是被告实际的交付时间为2018年10月5日，且按照合同约定，被告应当提交相关资料备案的截至日期为2019年9月25日，但被告至今仍未为原告办理产权证并将产权证交付给原告，因此，原告要求被告支付逾期交房以及逾期办证的违约金具有事实与法律依据，望判如所请。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，因被答辩人诉答辩人商品房纠纷一案，答辩人就本案的事实提出答辩意见如下：一、双方于2017年6月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HT0046721）及补充协议是双方真实意思表示，符合法律法规，是合法成立并生效的，双方应遵循诚实守信原则行使权利、履行义务。二、答辩人已按合同约定的时间向被答辩人交付房屋，不存在逾期交楼的违约责任。1、合同第九条约定了交付条件选择第1、2种条件：1、商品房取得竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。合同第十一条已经明确确定交付时间为2018年9月30日。案涉的商品房已于2017年5月9日取得《房屋测绘报告》，于2018年6月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，达到了合同约定的交楼条件。2、答辩人已于2019年1月10日通过ems快递（单号：1080064629031）向被答辩人寄发了《楼宇交付使用通知书》，经查询，该函件于2019年1月12日已妥投，显示由本人收。答辩人已经按照合同约定了，履行的通知收楼的义务。三、答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。1、答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，答辩人只因自身原因导致的逾期办证才需要承担违约责任，换言之，如果因原告、政府办证部门、政策调整等原因导致逾期办证的，均不应到苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告的交资料时间或政府出证的时间。2、被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定了“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验，而第（四）款为法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。该部分材料是需要原告配合提供的。另根据“谁主张，谁举证”原则，原告应举证证明原告已经缴交契税、配合面签，并将相关办证的资料递交给答辩人，且原告应举证递交材料的时间是符合办证的时间。因此因原告自身原因导致的逾期办证的责任不应由答辩人买单，理应扣除因原告原因而延长的办证时间。综上所述，涉案房产已具备交付条件，答辩人已按时将房屋交付给被答辩人，且被答辩人已经以所有权人的身份行使了物权，答辩人无需承担逾期交楼的违约责任，被答辩人的全部诉讼请求依法不能成立。综上，请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告赵淑娴（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2017年6月14日签订了编号为HT0046721的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A10栋19层02号房，总楼款为574607元。《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条关于交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条关于逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”。《商品房买卖合同》第二十条关于房屋登记约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”，该条款同时约定“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”另，合同中记载对于是否委托出卖人代办房地产权证，选择为“否”。原、被告确认原告已经支付完毕楼款。原告主张案涉房屋实际于2018年10月5日交付，提交了一份消防安全责任书以及物业费的缴费截图，记载的日期均为2018年10月5日。被告对此不予确认，主张于2018年9月12日向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》，提交了一份EMS邮单以及由广东省邮政速递物流有限公司惠州市分公司稔山营业部盖章出具的妥投证明，该邮单记载的收件人为原告，联系电话与地址与合同所记载的原告信息一致，该妥投证明记载该邮件于于2018年9月14日寄出，于2018年9月15日妥投。另，被告主张在合同约定的交付期限届满前已具备交付条件，提交了竣工验收备案表和房屋测绘报告，记载取得房屋测绘报告的日期为2017年5月9日、取得竣工验收备案的日期为2018年6月29日。原告主张在签署案涉《商品房买卖合同》时还在开发商处签署了一份《购房后期事务代理服务协议》，该协议的甲方为原告、乙方为案外人惠州市瀚丰房地产投资股份有限公司，委托事项未进行勾选，约定待代理费服务费为1000元，同时约定乙方受理业务后应积极协助配合开发商办理上述代理、代办事宜，待该商品房项目权属初始登记和权籍调查出结果后60日内办结不动产权证书。被告抗辩根据合同约定本案属不委托开发商办证，相应的事务由上述案外人负责。被告主张因原告原因导致迟延办证故向其寄送办理产权证的通知，提交了一份EMS邮单以及由广东省邮政速递物流有限公司惠州市分公司稔山营业部盖章出具的妥投证明，该邮单记载的收件人为原告，联系电话与地址与合同所记载的原告信息一致，该妥投证明记载该邮件于2019年8月17日寄出，于2019年8月27日退回妥投。另，原告交纳契税的日期为2019年5月24日。庭审中，原告主张起算办证期限的日期应从实际交付房屋之日起开始计算。被告主张其仅能保证在收齐办证资料后便向权属机关递交，权属机关的办证流程及进度系无法把控，但未就其上述主张的事实提交相关的证据予以佐证。本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复：一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门可利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果。二、案涉房产的初始登记阶段不动产权籍调查受理日期为2019年3月6日，初始登记阶段不动产权籍调查完成日期为2019年4月28日，初始登记的申请日期为2019年8月13日，初始登记完成日期为2019年8月14日，转移登记阶段申请出具权籍调查成果日期及转移登记阶段出具权籍调查成果完成日期均为2019年8月27日，预收件的日期为2019年12月6日，办理不动产转移登记的日期为2020年5月7日，办理完毕不动产转移登记日期为2020年5月9日。备注：批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。另，本院就被告抗辩原告迟延办理面签的情况向惠东县自然资源局调取案涉房屋的惠东县不动产登记申请审批表（转移登记）及委托办证的委托手续，该局函复因案涉房屋档案暂未归档故无法提供。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.被告是否存在逾期交房的违约行为；2.被告的办证义务及补充协议中关于逾期办证违约金条款效力问题；3.原告对于迟延办证是否存在过错；4.本案如何处理。关于第一个焦点，虽根据原告提交的证据记载，案涉房屋实际系于2018年10月5日交付，但根据被告提交的证据显示，被告于案涉房屋约定的交付日期届满即2018年9月30日前已具备案涉合同约定的交付条件（取得竣工验收备案及房屋测绘报告），且被告于2018年9月15日送达该交付通知书，可认定被告已履行完毕合同所约定的交付房屋的义务；至于原告迟延接收房屋，该责任不能归责于被告，对原告诉请该逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。关于第二个焦点，关于被告主张本案不属委托办证继而不承担相应逾期办证责任的问题，虽根据合同约定系由原告自行办证，但案涉房屋的转移登记应由原、被告双方共同申请，而被告亦未举证证明其于何时向原告或第三方交付需由开发商提交的办证材料，且原告与第三方所签订的委托办证协议事项并不明确，该协议同时也约定第三方应积极协调配合开发商办理，故对被告辩称因原告属不委托办证而不承担办证义务，从而不承担逾期办证的违约责任，依据不足，本院不予支持。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，结合自然资源局的复函应以“办理不动产转移登记的日期”为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。故，被告承担逾期办证的违约金计算标准应按案涉商品房买卖合同中约定的按原告支付全部房屋价款万分之一的标准计算。另外，关于被告辩称的因权属登记机关办证迟延，未予以举证证明，对被告该项抗辩，本院不予采信。关于第三个焦点，被告主张因原告迟延履行其办证义务导致迟延办证，根据本院查明，原告交纳契税的日期系发生于被告寄送办证通知之前，且被告未举证证明原告迟延办理面签手续，故对被告的该项主张，依据不足，本院不予采信。关于第四个焦点，原告主张办证期限从房屋交付之日即2018年10月5日起计算，本院予以照准，故被告的办证期限为2019年9月30日。根据自然资源局的复函可知，被告实际于2020年5月7日完成办证义务，经核算违约天数为220天，故违约金为以总楼款574607元为基数按每日万分之一计算220天合计为12641.35元（已四舍五入）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告赵淑娴支付逾期办理不动产权证的违约金12641.35元。二、驳回原告赵淑娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250.5元，由原告赵淑娴负担137.5元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担113元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年四月二十二日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬