河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0183民初98号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司晋州市支行，住所地：晋州市中兴路136号，统一社会信用代码：9113018367853249XK。 负责人：史建强，该行行长。 委托诉讼代理人：刘艳坡，男，汉族，1972年1月20日生，住晋州市，系该行员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：马庆思，河北元泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：鲍猛猛，男，汉族，1989年5月28日生，住石家庄市藁城区。 被告：张曼，女，汉族，1989年10月18日生，住石家庄市藁城区。 被告：河北保利联创房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市经济技术开发区海南路11号，统一社会信用代码：91130182MA07LXUT6W。 法定代表人：马清华，执行董事。 委托诉讼代理人：胡卫苓，国浩律师（石家庄）事务所律师，执业证号：11301201911145458，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：刘新闪，国浩律师（石家庄）事务所律师，执业证号：11301201911108294，代理权限为一般代理。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司晋州市支行（以下称邮储银行）与被告鲍猛猛、张曼、河北保利联创房地产开发有限公司（下称保利联创公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行委托诉讼代理人马庆思，被告河北保利联创房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡卫苓到庭参加诉讼。被告鲍猛猛、张曼经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告鲍猛猛、张曼偿还全部贷款本金719110.97元及利息19804.59元。2、依法判令解除原告与被告签署的个人购房借款及担保合同。3、依法判令保证人河北保利联创房地产开发有限公司承担连带责任保证。4、依法判令原告有权对被告鲍猛猛、张曼提供的抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权;5、依法判令本案全部诉讼费用及实现债权的一切费用由被告承担。事实与理由：被告鲍猛猛、张曼于2016年10月19日向原告申请个人一手房贷款，贷款金额76万元，贷款用途为购买一手房。2016年12月08日二被告与原告签订合同编号139994Ｑ116124858001的《个人购房借款及担保合同》，自2016年12月08日至2046年12月08日，期限360个月，年利率4.41％，罚息利率在合同约定的基础上加收30％;由河北保利联创房地产开发有限公司提供了担保函为借款人提供担保，保证责任为连带责任保证。以法律手段追偿的，被告还应当承担实现债权的一切费用。被告鲍猛猛以其名下所有的位于城区的房产为上述借款抵押担保，包括借款本金、利息、罚息违约金、赔偿金及实现权的费用。原告依约向被告发放了贷款。被告鲍猛猛、张曼从2020年1月8日开始便不再按合同约定的还款计划还款，被告河北保利联创房地产开发有限公司也没有履行还款义务。现原告特向贵院提起诉讼，以维护自身合法权益。 被告鲍猛猛、张曼未作答辩。 被告河北保利联创房地产开发有限公司辩称：一、被告保利联创公司不应承担保证责任。原告与被告保利联创公司签订的《开发商合作及担保协议》第1.2条约定:“乙方保利联创公司提供连带保证责任担保期限为贷款发放之日起至中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市分行取得抵押房产(不动产)的不动产登记证明(权利人为甲方)或房屋预抵押登记完成之日为止，但如果乙方保利联创公司房屋竣工且办妥房屋所有权证(即房屋所有权初始登记、开发商名下所有“大证”)之日起，乙方保利联创公司保证责任解除。现保利联创公司房屋已竣工且办妥房屋所有权证，且原告与被告鲍猛猛、张曼签订的《个人购房/购车借款及担保合同》中并没有保证人保利联创公司的盖章，因此该借款合同中的保证条款对保证人保利联创公司未产生效力，原告与保利联创公司应按照《开发商合作及担保协议》中的有关保证条款内容执行，因此根据上述协议的约定保利联创公司的担保期限已终止，保证责任已经解除。二、原告主张的欠款本息计算方式不明确，答人对款本息数额存疑。对原告提交的《个人购房借款/担保合同》真实性无异议。但原告应当具体说明放款的时间、数额，否则应承担举证不能的不利后果。三、如要求答辩人承担保证责任，应同时认定答辩人有对代偿债务的追偿权。如要求被告保利联创公司为鲍猛猛、张曼的途期款承担保证责任，则应同时在判决文书中确认保利联创公司的追偿权。四、答辩人代偿债务后，被告鲍猛猛、张曼应按《石家庄市商品房买卖合同》的约定承担违约责任。被告鲍猛猛、张曼以按揭贷款方式购买保利联创公司开发的房屋，并与保利联创公司签订《石家庄市商品房买卖合同》。依据合同附件十二《贷款补充协议》第六条的规定:“买受人未履行还款义务导致保利联创公司承担保证责任后，有权要求买受人在三日内清偿代其向按揭银行偿还的全部担保债务(包括代付款项、利息及实现债权的费用)同时应自代付之日起至买受人清偿之日止按照代偿款项的日千分之二向出卖人支付违约金，买受人应在出卖人承担保证责任的三日内清偿上述担保债务及违约金，逾期清偿的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20％的违约金。综上所述，请求贵院在查清事实的基础上依法判决，以维护答人的合法权益。 原告邮储银行为支持其诉请，向本院提交如下证据： 1、合同编号1399984Ｑ116124858001号个人购房／购车借款及担保合同一份，借款人被告鲍猛猛、张曼，借款金额为76万元，用途购房，借款期限自2016年12月8日至2046年12月8日止，约定借款年利率为4.41%；同时约定借款人授权贷款人将贷款资金从借款人鲍猛猛邮储银行账户62×××48划付至被告河北保利联创房地产开发有限公司在邮储银行开设的账户91×××61；2、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表一份；3、中国邮政储蓄银行个人贷款手工借据及付款明细；4、石家庄市商品房买卖合同一份；5、原告银行系统内出具的还款明细两张，尚欠借款本金719110.97元及利息、罚息；6、中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单。7、被告鲍猛猛、张曼结婚证、身份证复印件各一份。8、开发商合作及担保协议；合作期限24个月，自2016年10月14日协议生效起计算。并约定了借款人授权贷款人将贷款资金从借款人鲍猛猛邮储银行账户62×××48划付至被告保利联创公司邮储银行账户91×××61内，原告已经履行约定，该借款也按约定划付至被告保利联创公司邮储银行账户。 被告保利联创公司的质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7、8的三性均无异议，对担保合同中没有保证人保利公司的盖章，故该保证合同对保利公司没有发生效力，保利公司无需承担担保责任。根据开发商合作及担保协议1.2条，约定了如果乙方保利公司房屋竣工且办理房屋产权证之日起，乙方保利公司保证责任解除，现保利公司房屋已竣工且办理房屋产权证，故保利公司保证责任已经解除。 被告保利联创公司为支持其诉请，向本院提交如下证据： 冀（2019）藁城区不动产权第0003432号，拟证实保利联创公司房屋竣工且已办理房屋产权证，根据原告与保利公司签订的开发商合作及担保协议中的1.2条约定，保利公司已解除担保责任。 原告邮储银行的质证意见：其提交的是复印件不能核实真实性，对该份证据关联性不予认可，该证据系保利联创公司取得的不动产权登记证书，但该公司在与我上级分行签订的担保协议中约定三种情形下，保利联创公司须继续承担保证责任，即因借款人或者保利联创公司原因致使不动产权证书或者不动产登记证明不能办理的。为此被告保利联创公司所称的责任免除不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人争议的焦点：一、原告与被告鲍猛猛、张曼签订的借款及担保合同是否应当予以解除？二、原告主张对被告鲍猛猛、张曼提供的抵押物在抵押担保的范围内享有优先受偿权是否依法予以支持？三、被告保利联创公司对被告鲍猛猛、张曼借款本息是否应当承担连带担保责任？ 本院认为，2016年12月08日被告鲍猛猛、张曼与原告签订合同编号139994Q116124858001的《个人购房借款及担保合同》及开发商合作及担保协议，不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告依约定履行了贷款义务，被告鲍猛猛、张曼应当及时履行还款义务，不能履行系违约行为，应承担相应的违约责任。原告主张被告鲍猛猛、张曼以合同约定偿还借款本息的主张依法有据应予支持。开发商合作及担保协议及担保函汇总明细明确约定，中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市分行与被告河北保利联创房地产开发有限公司就保利东郡楼盘开展一手房贷款业务合作，项目名称为保利东郡，坐落于藁城区育才西路的新建房屋。双方明确原告邮储银行向被告鲍猛猛提供贷款购房（房号5-1-1401，借款合同编号1399984Q116124858001号），被告保利联创公司提供连带担保责任。担保期限为贷款发放之日起至中国部政蓄银行价有限公司石家庄市分行取得抵押房产(不动产)的不动产登记证明(权利人为甲方)或房屋预抵押登记完成之日为止，但如果乙方保利联创公司房屋竣工且办妥房屋所有权证(即房屋所有权初始登记、开发商名下所有“大证”)之日起，乙方保利联创公司保证责任解除。但出现以下情况，继续承担连带担保责任。（1）、借款人所购房屋（不动产）在出具不动产登记证明前发生所有权转移的；（2）、借款人或被告保利联创公司提交的材料不符合藁城当地不动产登记中心或房管局政策要求，致使不动产登记证书或不动产登记证明无法办理的；（3）、因借款人或者保利联创公司原因致使不动产权证书或者不动产登记证明不能办理的。本案符合因借款人或者保利联创公司原因致使不动产权证书或者不动产登记证明不能办理的继续承担保证责任的条件，被告保利联创公司辩解保证责任解除与事实不符，于法无据，本院不予支持。原告请求解除原被告签订合同编号139994Q116124858001的《个人购房借款及担保合同》及开发商合作及担保协议，因被告鲍猛猛、张曼不能按约定偿还借款本息构成违约，原告依据合同约定解除借款合同依法有据本院予以支持。原告主张对被告鲍猛猛、张曼提供的抵押物在抵押担保的范围内享有优先受偿权，因借款合同中双方约定抵押财产未做抵押登记，故不得对抗第三人，原告该项主张本院依法不予支持。被告保利联创公司请求在承担保证责任后，应享有追偿权的主张依法应予准许。被告保利联创公司请求在承担保证责任后，被告鲍猛猛、张曼应按《石家庄市商品房买卖合同》的约定承担违约责任，不属于本案审查范围。被告鲍猛猛、张曼拒不庭参加诉讼系对诉讼权利的处分，不影响对本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司晋州市支行与被告鲍猛猛、张曼签订合同编号139994Q116124858001的《个人购房借款及担保合同》。 二、被告鲍猛猛、张曼于判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司晋州市支行借款本金719110.97元及利息、罚息（按照借款合同约定利率、罚息标准计算至本判决书生效后执行完毕止）。 三、被告河北保利联创房地产开发有限公司对第二项承担连带担保责任。 四、被告河北保利联创房地产开发有限公司承担第二项保证责任后有权向被告鲍猛猛、张曼追偿。 五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司晋州市支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11189元由被告鲍猛猛、张曼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址:河北省晋州市，邮编052260，收件人:立案庭材料收转窗口）。 上诉案件受理费11189元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张志学 人民陪审员  孙玉兰 人民陪审员  李 云 二〇二一年四月十五日 书 记 员  张巧艳