河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初1180号原告：中原银行股份有限公司南阳分行，住所地河南省南阳市宛城区张衡路6号，统一社会信用代码91410000712634589L。责任人：霍振峰，任行长职务，公民身份号码410105197509182755。委托诉讼代理人：马亦兵，男，1971年6月19日出生，汉族，住址河南省南阳市，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴春洋，女，1976年5月11日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。被告：贾一明，男，1975年5月11日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区。被告：建业住宅集团南阳置业有限公司，住所地南阳市伏牛路建业桃花岛1幢104室，统一社会信用代码914113005516460354。负责人：杨康，任经理职务。委托诉讼代理人：孙路路，男，汉族，1992年7月15日出生，住河南省潢川县，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宣有坤，金博大律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中原银行股份有限公司南阳分行（以下简称“中原银行南阳分行”）与被告贾一明、建业住宅集团南阳置业有限公司（以下简称“建业集团南阳公司”）金融借款合同纠纷一案，原告于2021年1月28日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定。2021年4月14日，本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行审理。原告中原银行南阳分行的委托诉讼代理人吴春洋、马亦兵及被告建业集团南阳公司的委托诉讼代理人宣有坤到庭参加诉讼，被告贾一明经本院合法传唤，无故未到庭，本院依法对本案缺席进行审理。本案现已审理终结。原告中原银行南阳分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告贾一明偿还编号为中原银（南阳）房贷字2015第710059号项下所欠贷款本金102025.43元；中原银（南阳）房贷字2015第710060号借款合同项下所欠贷款本金113361.88元；上述两笔贷款本金余额合计215387.31元，并按合同约定的利率计算方式清偿至贷款结清之日的全部欠息（包括应付利息、复利及罚息）；2.依法判令被告建业集团住宅集团南阳置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；3.依法判令抵押人贾一明依据合同约定对上述债务承担抵押担保责任，并判令原告对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权；4.原告为实现债权的一切费用（包括但不限于差旅费、律师代理费、诉讼费用、抵押物评估费用、过户费、税费等）由被告贾一明、建业住宅集团南阳公司承担。事实和理由：2015年12月21日，被告贾一明向原告中原银行南阳分行申请办理了编号为中原银（南阳）房贷字2015第710059号的个人购房借款合同贷款本金18万元及编号为中原银（南阳）房贷字2015第710060号的个人购房借款合同贷款本金20万元，贷款期限均为2015年12月21日至2025年12月21日，执行年利率5.39%，还款方式为按频率付息，一次还本，按月结息，每月21日为付息日，建业集团南阳公司在上述两笔个人购房贷款合同保证人处签字盖章，为贾一明提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约向贾一明发放了贷款，但被告贾一明未按约定按时还款，构成违约。原告为维护自身合法权益诉至法院。被告建业集团南阳公司辩称，1.在既有贾一明提供物保又有被告建业集团南阳公司提供人保的情况下，原告应当就抵押物实现债权，不足部分由建业集团南阳公司承担担保责任；2.如判决建业集团南阳公司承担保证责任后，应当在判决书中明确建业集团南阳公司对贾一明享有追偿权；3.原告所主张的律师代理费没有法律依据，不应当得到支持。被告贾一明未到庭、未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.借据两份、借款合同两份、抵押合同两份；2.保证人所签署的保证合同两份；3.贷款人的银行流水及还款记录查询；4.借款人、担保人基本信息。被告建业集团南阳公司对原告中原银行南阳分行提交的证据的质证意见为：对第1、2、4组证据无异议，对证据3的证明方向有异议，数额应当以最近扣划保证金后的欠款金额为准。被告建业集团南阳公司未举证。被告贾一明未质证、举证。本院对原告证据的认证意见为：原告提交的证据经与原件核实无误，可证实原被告双方金融借款合同订立及履行等情况，可据以认定本案事实，本院予以采信。经审理查明：2015年12月18日，贾一明作为买受人与建业集团南阳公司签订备案信息编号为15871485、15871500的两份《商品房买卖合同》，约定贾一明购买位于南阳市××路西侧××楼××、建筑面积51.03平方米的房产及18号楼5层503、建筑面积57.19平方米的房产，总价分别为363014元、410933元，约定首付款金额分别为183014元、210933元于2015年12月10日交付现金，其余18万元、20万元为商业贷款，约定付款时间2016年3月10日。2015年12月21日，被告贾一明作为借款人（甲方）与贷款人中原银行南阳分行（乙方）分别签订编号为中原银（南阳）房贷字2015第710059号、中原银（南阳）房贷字2015第710060号的《个人购房借款合同》两份，载明乙方根据甲方的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额分别为18万元整【中原银（南阳）房贷字2015第710059号】、20万元整【中原银（南阳）房贷字2016第710060号】，分别用于购买坐落于南阳市宛城区健康路西侧18#-502、建筑面积51.03平方米的房屋【中原银（南阳）房贷字2015第710059号】、南阳市宛城区健康路西侧18楼503、建筑面积57.12平方米的房屋【中原银（南阳）房贷字2015第710060号】，担保方式均为抵押加阶段性连带责任保证，贷款期限均为120个月，自2015年12月21日至2025年12月21日。两份合同项下实际单笔发放日与本合同生效日间隔在六个月以内（含）的贷款利率采用浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.9%上浮10%，贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，采用自贷款发放日起，每次中国人民银行公布的贷款基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（如中国人民银行在一个日历年度内经两次或两次以上调解贷款基准利率的，以该日历年度内中国人民银行最后一次调整的贷款基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率，利率调整不再另行通知甲方；如实际单笔发放日与本合同生效日间隔超过六个月的，乙方有权按照届时乙方相关利率政策调整该笔贷款利率，但须书面通知甲方。贷款发放或继续发放的前提条件是合同项下的担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带责任保证或甲方已提供经乙方认可的其他担保）并持续有效；且甲方在合同项下未发生任何违约情形。甲方授权乙方将两笔贷款一次性划入户名为建业集团南阳公司的账号41×××01（开户行中原银行南阳华瑞支行）。甲方按月等额本息还款，每月20日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，还款账户均为户名为贾一明的账号62×××04（开户行中原银行南阳华瑞支行）。对甲方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，乙方有权按罚息利率自甲方逾期还款之日起计收利息，罚息利率按合同约定的利率基准上加收50%确定。对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；贷款利率按合同约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。如甲方未按合同约定的时间归还贷款本金、支付利息及相关费用，构成甲方违约，乙方有权要求甲方、担保人限期纠正违约行为，解除合同，宣布合同和乙方与甲方之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求甲方立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求担保人承担担保责任。合同同时约定，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、认证费、翻译费、执行费等）和甲方所有其他应付的费用。若抵押物为尚未取得房屋产权证书的房屋的，应在合同签订之日起30日或乙方另行要求的合同时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在20日或乙方要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意乙方代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在乙方取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由乙方保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给乙方造成损失的，应向乙方予以足额赔偿。合同保证人自愿向乙方提供阶段性连带责任保证，即保证人自本合同签订之日至满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且乙方收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日前产生的甲方债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的甲方的债务不再承担保证责任。保证期间为本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年，乙方依据本合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年。中原银行南阳分行、建业集团南阳公司的法定代表人/负责人（授权代理人）分别在两份合同上签字确认，并加盖公章；贾一明在两份合同上签字捺印确认。中原银（南阳）房贷字2015第710059号合同附件《抵押物清单》载明“抵押人贾一明，建筑面积51.03平方米，抵押物价值363014元，房产权属证书（编号）15871485，房产地址南阳市宛城区健康路西侧18#-502”；中原银（南阳）房贷字2015第710060号合同附件《抵押物清单》载明“抵押人贾一明，建筑面积57.19平方米，抵押物价值410933元，房产权属证书（编号）15871500，房产地址南阳市宛城区健康路西侧18号楼5层503”。2015年12月22日，中原银行南阳分行按照约定向贾一明全额发放了上述两笔贷款本金，《借款凭证（借据）》载明执行利率5.39%，起息日2015年12月22日，到期日期2025年12月21日。贾一明在《借款凭证（借据）》上签字捺印确认。2016年1月19日，双方办理了《南阳市预购商品房抵押登记证明》两份，其中位于南阳市××路西侧××楼××502的房产（商品房买卖合同号15871485）对应的登记编号为2016002574、位于南阳市宛城区健康路西侧18号楼5层503的房产（商品房买卖合同号15871500）对应的登记编号为2016002573，两份《南阳市预购商品房抵押登记证明》均载明：抵押权人中原银行南阳分行，抵押人（××）贾一明，开发商建业集团南阳公司，履债期限自2015年12月21日至2025年12月21日，自该套房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人（××）、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。该证明自动作废。”上述贷款合同中“通知方式”均约定：合同项下的通知、要求、本合同所涉之债务催收、诉讼（仲裁）的法律文书或其他通信可交付或发送至本合同首部所约定的地址或联系方式；司法机关或仲裁机构亦可按本款约定的地址、联系方式向甲方和担保人发送相关（法律）文书，无人签收或甲方和担保人拒收的，则（法律）文书退回之日视为送达之日，甲方和担保人提供错误联系方式或未及时告知变更后联系方式的，导致（法律）文书未能送达或退回的，则（法律）文书退回之日视为送达之日；如果甲方或担保人提供的上述联系方式发生变更的，应在变更后三日内书面通知乙方，在合同项下债务进入诉讼或仲裁阶段后，则须以书面方式告知审理机关，否则按原联系方式发出的通知或其他文书，即使变更方没有收到，仍视为送达。贾一明未能按照约定及时还本付息，至今拖欠编号中原银（南阳）房贷字2015第710059号项下所欠贷款本金102025.43元；中原银（南阳）房贷字2015第710060号借款合同项下所欠贷款本金113361.88元。因原告中原银行南阳分行从被告建业集团南阳公司保证金账户扣除了相应应还贷款数额，故本案目前尚未产生复利、罚息。以上事实，有原告提交的《个人购房借款合同》、《商品房买卖合同》、《借款凭证（借据）》、《南阳市预购商品房抵押登记证明》、银行流水等证据证明，并经庭审举证，已记录在卷。本院认为，被告贾一明经本院按照其合同约定的送达地址邮寄送达应诉手续及开庭传票后，无故未到庭，亦未向本院提交书面答辩状、证据材料，系其对自身诉讼权利义务的处分，依法产生放弃抗辩、质证权利的法律后果。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，原告中原银行南阳分行与被告贾一明、建业集团南阳公司签订《个人购房借款合同》，并办理《南阳市预购商品房抵押登记证明》，此系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按约定履行义务。二被告作为债务人和担保人未按照合同约定的时间、数额及时履行还本付息义务，违反了合同约定，损害了原告的合法权益，依法应承担违约责任。原告中原银行南阳分行要求被告贾一明偿还编号为中原银（南阳）房贷字2015第710059号项下所欠贷款本金102025.43元；中原银（南阳）房贷字2015第710060号借款合同项下所欠贷款本金113361.88元及相应利息，并按照合同约定的利率计算方式清偿至贷款结清之日的全部利息、罚息、复利的诉讼请求，符合双方约定，不违反相关法律规定，本院予以支持。被告建业集团南阳公司作为阶段性连带保证担保人，双方约定自合同签订之日至满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且乙方收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日前产生的甲方债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的甲方的债务不再承担保证责任。因本案中的抵押物尚未成功办理房屋他项权证书，故建业集团南阳公司应按照约定对上述款项承担连带清偿责任。本案中，被告贾一明使用其购置的房产作为贷款的抵押，并办理了《南阳市预购商品房抵押登记证明》，被告贾一明未按合同约定及时足额履行债务，故原告中原银行南阳分行在被告不履行到期债务时，要求实现其抵押权，就被告贾一明提供的抵押物的拍卖或变卖款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因本案被担保的债权既有物的担保又有人的担保，依据相关法律规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，本案中，原告应当先就抵押物实现债权。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百一十条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条、第一百六十一条及相关司法解释之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告贾一明偿还原告中原银行股份有限公司南阳分行贷款本金215387.31元（编号为中原银（南阳）房贷字2015第710059号《个人购房借款合同》项下所欠贷款本金102025.43元、中原银（南阳）房贷字2015第710060号《个人购房借款合同》项下所欠贷款本金113361.88元），并按照合同约定的利率计算方式清偿至贷款结清之日止的全部利息、罚息、复利；二、原告中原银行股份有限公司南阳分行对登记编号为2016002573、2016002574的《南阳市预购商品房抵押登记证明》中所载抵押物享有抵押权，并就抵押物的拍卖或变卖款享有优先受偿权；三、被告建业住宅集团南阳置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任，且有权在承担保证责任后，依据法律规定及合同约定向债务人追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2265元，由贾一明、建业住宅集团南阳置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘红艳二〇二一年四月二十五日法官助理张芳芳书记员景阳