湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终301号上诉人（原审被告）:陈燕丽，女，1990年7月1日出生，汉族，户籍地湖南省郴州市嘉禾县，现住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司，住所地湖南省湘潭市高新区湘潭大道**万达广场综合楼****。法定代表人：周伟军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周珉如，湖南公畅律师事务所律师。上诉人陈燕丽因与被上诉人湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司（以下简称湘潭家天下公司）中介合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。陈燕丽上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3392号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实部分错误。被上诉人为上诉人仅仅提供房源信息，一名工作人员陪同看房只花费半天时间，并未提供其它中介服务。上诉人与被上诉人未签订房屋买卖的委托合同，被上诉人并未促成房屋买卖合同成立。上诉人没有跳单与房主私下交易，涉案房源信息被另一家中介公司合法享有，上诉人有权选择收费低廉、服务更优的另一家中介公司。被上诉人在格式合同中约定要求书面告知交易条件，该条款属于无效条款，不能作为定案依据。中介服务协议中约定的赔偿过高。2、一审法院适用法律错误。3、一审法院以上诉人未书面告知上诉人与其他中介公司之间的交易条件为由，判令上诉人承担违约责任，严重违法。湘潭家天下公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人已经履行完中介服务，上诉人违反了中介服务协议的约定，依法应承担违约责任，其上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。湘潭家天下公司向一审法院起诉请求：1、判令陈燕丽赔偿购房价百分之三的佣金共计人民币24000元整；2、判令陈燕丽承担本案的案件受理费及律师代理费。一审法院认定事实：2020年6月23日，湘潭家天下公司（乙方）与陈燕丽（甲方）签订《中介服务协议》。协议约定：甲方因欲购买／承租物业，现乙方为其介绍位于湘潭市××栋××单元××物业。乙方指派公司业务员陈爱军陪同甲方现场实地勘验了上述物业。甲方同意自本协议签订之日起十二个月内不得自行或委托他人购买／承租上述物业。为保护甲乙双方合法权益，如甲方自行或委托他人购买／承租上述物业，则需将有关交易条件书面告知乙方，在同等条件下甲方应与乙方签订购买／承租上述物业的委托合同。否则，甲方应向乙方支付相等于意向购价的百分之叁／意向月租金的赔偿金。协议附：乙方同时介绍下列其它物业，上述条款同样适用于下列物业。1、新府华城3栋2单元904号；2、新府华城14栋2单元501号；3、恒大翡翠华庭25栋1单元1902号；4、新府华城9栋3单元502号。同日，湘潭家天下公司指派公司业务员陈爱军带陈燕丽现场实地勘验了涉案房屋即新府华城3栋2单元904号房。后湘潭家天下公司发现陈燕丽已向房东购买新府华城3栋2单元904号房并在房产局办理了房屋过户登记手续。根据陈燕丽自认，涉案房屋实际成交价为82.6万元。湘潭家天下公司遂依据合同约定，主张陈燕丽承担违约责任，向一审法院提出诉称之请求。另：湘潭家天下公司未发生律师费。一审法院认为，民事活动中各平等主体应遵循诚实信用原则，陈燕丽与湘潭家天下公司签订的《中介服务协议》系双方真实意思的表示，依法发生法律效力。《中介服务协议》的协议内容仅一页，陈燕丽关于其并不知晓协议内容的答辩主张，无事实及法律依据，一审法院不予采信。协议中约定的陈燕丽所看物业包含涉案房屋即新府华城3栋2单元904号房在内，陈燕丽主张其是通过居间方湘潭市高新区家和地产中介服务部与涉案房屋原房东签订了房屋买卖合同，并向湘潭市高新区家和地产中介服务部支付了佣金，因陈燕丽提交的房屋买卖合同无湘潭市高新区家和地产中介服务部公章，且未提交佣金支付凭证，故陈燕丽是否通过居间方湘潭市高新区家和地产中介服务部与涉案房屋原房东签订房屋买卖合同存疑。即便陈燕丽所述属实，陈燕丽也应根据其与湘潭家天下公司签订的中介服务协议将委托他人购买涉案房屋的有关交易条件书面告知湘潭家天下公司，在同等条件下陈燕丽应与湘潭家天下公司签订委托合同，但陈燕丽未进行任何告知即购买涉案房屋。陈燕丽违反了《中介服务协议》的约定，陈燕丽应根据协议约定的违约条款按其购房实际成交价格82.6万元的3%向湘潭家天下公司支付赔偿金，故对湘潭家天下公司主张的24000元赔偿金，一审法院予以支持。对湘潭家天下公司主张的律师费，因未实际发生，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、被告陈燕丽于本判决生效之日起五日内一次性支付原告湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司赔偿金24000元；二、驳回原告湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由被告陈燕丽负担。在二审中，上诉人陈燕丽向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件、银行流水原件、证明，拟证明上诉人没有跳单，与房主私下交易，而是选择收费低廉、服务水平更优的另一家中介公司，房屋的成交价也对购房人价格更优，一审法院以没有提供原件为由，不予认定上述事实是错误的；证据二、看房确认承诺书原件，拟证明涉案房源信息也被另一家中介公司合法享有；证据三、中国房地产经济信用档案系统，拟证明在居间过程中，只有陈爱军一人全程处理，但其资质为经纪人协理，居间合同中必须要有两个经纪协理人才能办理；证据四、申请证人出庭，拟证明案涉房源信息也被他的中介公司合法享有，上诉人没有跳单、与房屋私下交易，而是选择收费低廉、服务水平更优的周德跃的这一家中介公司，房屋的成交价也对购房人价格更优；证据五、房产证、邱锦华与陈燕丽的结婚证，拟证明上诉人与邱锦华是夫妻，房屋也已经过户；证据六、家和房产中介服务部涉案房源信息。湘潭家天下公司质证后认为，证据一至三的真实性、合法性、关联性均有异议，证明目的有异议。上诉人在二审中提交的房屋买卖合同与一审中的房屋买卖合同不一致，二审中的合同有公章，一审是没有的，而且二审中丙方居间方签名处有两名工作人员签名，而一审中只有一个人签名。看房确认书上面的公章盖章主体是湘潭高新区家和房产中介服务部，房屋买卖合同上面盖章的是湘潭高新区某某服务中心，两者不一致。上诉人支付六千元的收款账户是湘潭市家和地产，而收款收据上的收款单位是湘潭高新区家和房产中介服务部，两者前后矛盾。湘潭家和房产中介服务部出具的证明材料无经办人签名，该证据不具有法律效力，不能作为证据使用。陈爱军的经纪资格与本案无关，因房地产信用资质档案上名为陈爱军的经纪人有三人，无法证明与本案有关。上述证据中间相互矛盾，充分证明上诉人为实现其诉讼目的于一审庭审结束后制作的虚假证据，请法院依法予以审查。结婚证、房产证的真实性、合法性、关联性均无异议。对家和房产中介服务部涉案房源信息真实性、合法性、关联性均有异议，房屋买卖合同上盖章的单位是湘潭高新区家和地产中介服务中心，收费的单位是湘潭市家和地产，家和地产已于2019年10月28日注销，与本案没有关联，上诉人与家和地产之间签订的买卖合同签订的时间是2020年7月10日，当时家和地产已经注销，因此该份合同不产生任何效力。但同意家和地产拥有涉案房源信息，并非湘潭家天下公司独有。本院经审查后认为，证据一、二、五、六客观真实，本院予以认定，证据三达不到上诉人的证明目的，本院不予认定，证据四证人证言能够与本案的其他证据相互印证，对其真实性予以认定。经本院二审审理查明，陈燕丽与第二家中介服务公司签订《看房确认承诺书》，该中介服务公司原名为湘潭市高新区家和房产中介服务中心，现更名为湘潭市高新区家和房产中介服务部，该公司公章也在与陈燕丽签订合同期间做了相应变更。陈燕丽与湘潭家天下公司签订《中介服务协议》中载明，甲方陈燕丽承诺若成功购入所介绍之物业，需向乙方湘潭家天下公司支付成交价的百分之二作为佣金，支付时间为甲方陈燕丽与物业权利人签订该物业的相关买卖合同当日或之前。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一审判决由陈燕丽向湘潭家天下公司支付赔偿金24000元是否有事实和法律依据。陈燕丽与湘潭家天下公司签订的《中介服务协议》为中介合同，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中介服务协议》中明确约定，“甲方陈燕丽同意自本协议签订之日起十二个月内不得自行或委托他人购买上述物业。如甲方自行或委托他人购买上述物业，则需将有关交易条件书面告知乙方，在同等条件下甲方应与乙方签订购买上述物业的委托合同，否则，甲方应向乙方支付相等于意向购价的3%的赔偿金”。该约定系双方平等自愿签订，并未违反法律强制性规定。首先该约定旨在保护湘潭家天下公司作为中介人的正当权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任的情形，其次该约定也未排除陈燕丽自行或委托其他人购买湘潭家天下公司在《中介服务协议》介绍的物业，陈燕丽有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，但前提是必须依照约定将有关交易条件书面告知湘潭家天下公司，湘潭家天下公司如在同等条件下不能促成交易，陈燕丽方可与其他中介公司签订买卖合同。本案中，湘潭家天下公司并未独占房源信息，陈燕丽可以通过正当途径取得相同的订立合同信息，但民事活动中各主体应遵循诚实信用原则，陈燕丽未按照与湘潭家天下公司签订《中介服务协议》约定将其与其他中介机构有关交易条件书面告知湘潭家天下公司，而是直接通过其他中介机构签订了《房屋买卖合同》，故陈燕丽构成违约，应当承担违约责任。上诉人陈燕丽诉状中认为《中介服务协议》中约定的赔偿金为购房实际成交价的3%，而促成房屋买卖合同成立的佣金为2%，存在显失公平。因陈燕丽与湘潭家天下公司签订《中介服务协议》中约定，甲方陈燕丽承诺若成功购入所介绍之物业，需向乙方湘潭家天下公司支付成交价的百分之二作为佣金，支付时间为甲方陈燕丽与物业权利人签订该物业的相关买卖合同当日或之前。根据《中介服务协议》该条款，即使湘潭家天下公司完全履行合同，所得到的中介费用也仅为涉案房屋实际成交价的2%，而实际情况是湘潭家天下公司只完成了部分中介服务，后续中介服务并未继续履行。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。陈燕丽与湘潭家天下公司签订的《中介服务协议》中约定的违约金高于给湘潭家天下公司造成的损失，本院依法予以调整，根据湘潭家天下公司从事中介活动支出的必要费用及本案实际情况，确定由陈燕丽按购房实际成交价格82.6万元的2%向湘潭家天下公司支付赔偿金16520元。综上，陈燕丽的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3392号民事判决；二、上诉人陈燕丽于本判决生效之日起五日内一次性支付被上诉人湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司赔偿金16520元；三、驳回被上诉人湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由上诉人陈燕丽承担130元，被上诉人湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司承担70元，二审案件受理费400元，由上诉人陈燕丽承担260元，被上诉人湘潭市家天下房屋中介服务有限责任公司承担140元。本判决为终审判决。审判长  向兴礼审判员  贺振中审判员  肖伟胜二〇二一年四月一日法官助理骆盛书记员赵铮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；