广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终576号上诉人（原审被告）：陈振华，男，1970年9月7日出生，汉族，住广东省韶关市武江区××××××××××。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关武江分公司（原名称“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司”），住所地：广东省韶关市武江区××××××××××韶关碧桂园太阳城凤凰酒店（韶关）综合楼二楼。负责人：邓宏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓兴会，女，该公司经理。委托诉讼代理人：习慧，女，该公司员工。上诉人陈振华因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关武江分公司（以下简称碧桂园服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初2341号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈振华的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判或者发回一审法院重审；3、判决碧桂园服务公司履行合同义务，给陈振华解决多年遗留的居住问题；4、本案一切诉讼费由碧桂园服务公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。陈振华与碧桂园服务公司签订的物业管理服务合同第二章第二条明确规定：对建筑共用部位，化粪池等定期巡查及日常管理维护，以及对车辆提供安全防范管理。陈振华房屋受到公共建筑白蚁巢严重损害，化粪池长达5年至今喷沼气与粪便，碧桂园服务公司拒绝维修整改。一审错误判决不属同一法律关系，陈振华至今无法正常居住，苦不堪言。二、一审判决错误矛盾。陈振华与碧桂园服务公司协议期间，碧桂园服务公司对陈振华的国土证、银行出入卡侵权办理了其他人的名字。碧桂园服务公司对公共建筑造成损害，化粪池违法修改，致使陈振华至今无法正常居住，陈振华长达5年投诉要求碧桂园服务公司维修整改，至今未得到任何服务。三、对于碧桂园服务公司在服务期间给陈振华造成的白蚁损害、化粪池违建冒屎冒气、侵权行为等，根据《中华人民共和合同法》第七章第一百零七条、第一百零八条的规定，碧桂园服务公司拒绝履行服务合同，其应承担相应的责任并赔偿陈振华的损失，还陈振华一个正常居住房屋。碧桂园服务公司履行合约，解决陈振华居住问题，陈振华才会正常交纳服务管理费。碧桂园服务公司口头答辩称：一、关于陈振华反映的白蚁问题，碧桂园服务公司已向房产公司反馈，尽到了协调处理的义务。二、关于化粪池沼气的问题，陈振华反映后碧桂园服务公司积极协助整改，并没有拒绝维修。三、陈振华反映涉案房屋至今无法居住情况不属实，据了解，陈振华已在涉案房屋居住并经营便利店。故一审判决没有存在事实错误的情况。四、关于陈振华反映侵权办理国土证的问题，碧桂园服务公司并没有帮业主办理国土证或者房产证的业务。五、关于银行卡出入证的问题，该出入卡的卡面有银行卡号信息，碧桂园服务公司仅有办理出入卡功能权限，至于银行卡的办理权限需办卡人到银行办理。以上问题业主反映后，碧桂园服务公司已及时回复业主，不存在审判错误的情况。六、白蚁侵害属于自然灾害，根据前期物业服务协议，服务内容中并没有白蚁防治的服务项目。一审法院认定事实：一、广东碧桂园物业服务有限公司韶关武江分公司与陈振华签订《韶关碧桂园·太阳城前期物业服务协议》的时间为2015年11月21日，该公司于2015年12月28日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关武江分公司，于2019年6月20日变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司，于2020年8月18日变更工商登记名称为碧桂园服务公司；二、物业公司服务的小区位置和名称：韶关碧桂园·太阳城；三、物业服务合同约定的物业服务费标准：按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收；四、物业服务合同约定的物业服务费缴纳日期：公历每月5日计收当月物业服务费；五、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；六、陈振华房产位置：韶关市武江区××××××××××；七、陈振华房产建筑面积：109㎡；八、每月应缴纳物业服务数额：陈振华对碧桂园服务公司主张按186.88元/月的标准计收物业服务费无异议；九、陈振华拖欠物业服务费期间：2018年9月至2020年5月共计21个月；十、拖欠物业服务费数额：碧桂园服务公司主张陈振华拖欠的物业服务费数额为3924.48元；十一、碧桂园服务公司的诉讼请求：1.判令陈振华向碧桂园服务公司支付所欠21个月（2018年9月至2020年5月）物业服务费共计3924.48元；2.判令陈振华以中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金给碧桂园服务公司，直至陈振华付清物业服务费之日止；3.判令陈振华承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，碧桂园服务公司明确第2项诉讼请求中的违约金计算方式为以实欠物业服务费为基数，从2018年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至陈振华付清物业服务费之日止；一审法院认为，碧桂园服务公司与陈振华签订的《碧桂园·太阳城前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。陈振华作为韶关市武江区××××××××××的业主，碧桂园服务公司为陈振华的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，陈振华作为业主，享受了碧桂园服务公司所提供的物业服务，应依约向碧桂园服务公司支付物业管理费。针对陈振华的答辩意见，该院评析如下：陈振华答辩称碧桂园服务公司将涉案房屋产权登记签证修改为他人名下的行为，并没有向该院提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果；另外，关于陈振华答辩称碧桂园服务公司对涉案房屋外墙体的白蚁巢没有尽到杀虫、检修义务，陈振华停放在小区内的汽车前挡玻璃给人为破坏，碧桂园服务公司却不能做到提供巡查、走访、视频等有关证据给其造成损失的行为，一审庭审中，陈振华明确已另行向碧桂园服务公司主张权利，本案不作处理；还有，关于化粪池沙井违规密封，导致陈振华住所卫生间厨房常年喷沼气给其健康与安全带来危害的问题，与本案不属同一法律关系，陈振华以上几点答辩意见均不能构成其拒绝交纳物业服务费的正当理由，若陈振华认为碧桂园服务公司确实存在侵犯其合法权益的行为，可另行主张权利。据此，现碧桂园服务公司主张陈振华支付2018年9月至2020年5月的物业服务费的诉讼请求有事实和法律依据，又因陈振华对碧桂园服务公司主张的物业服务费的计算标准无异议，该院对碧桂园服务公司该主张依法予以支持。关于违约金的问题。虽然碧桂园服务公司与陈振华签订《韶关碧桂园·太阳城前期物业服务协议》，双方约定了物业服务费的交纳时间及违约金的计算方法，但根据双方提供的证据和诉辩意见，碧桂园服务公司在履行义务过程中，确实没有完全尽到对涉案房屋维护、管理的职责，应承担一定的过错，陈振华并非故意不交物业服务费，故对碧桂园服务公司要求陈振华承担违约金的诉求，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、陈振华应于判决生效之日起十日内支付2018年9月至2020年5月的物业服务费3924.48元给碧桂园服务公司；二、驳回碧桂园服务公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈振华负担。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，陈振华为证明碧桂园服务公司对其构成侵权，导致涉案房屋至今无法居住，其向碧桂园服务公司反映情况后仍然无人处理的问题，向本院提交了以下证据：1、国土证一份；2、一审后陈振华家中沼气粪便倒灌视频一份；3、碧桂园服务公司违法改建化粪池图片一份；4、陈振华向碧桂园服务公司总公司反映房子无法居住通话视频一份；5、涉案房屋无法居住房门图片一份；6、碧桂园服务公司工作人员工作态度恶劣的微信记录一份。碧桂园服务公司发表质证意见认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。需要说明的是土地使用权人是一手业主的名字，该证据与本案关系不大。证据2的图片上没有注明地址，对其三性均有异议。对证据3、4的三性均有异议，碧桂园服务公司已多次与维修部经理及房产的负责人现场跟进协调。针对业主通话记录中反映沙井盖密封的问题，是其邻居104房业主自行封闭，碧桂园服务公司上门协助处理，并非由碧桂园服务公司封闭。针对业主陈述无法居住的问题，现业主不仅在涉案房屋居住还开了便利店进行经营。对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。房门是业主室内白蚁侵蚀所致，作为房屋的产权人应当自行维护。对证据6的三性均有异议，陈振华提交的微信截图断章取义，碧桂园服务公司有公司聂经理与业主的聊天记录，公司的相关回复内容陈振华是在删减后再自行打印。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：陈振华应否向碧桂园服务公司缴纳2018年9月至2020年5月的物业服务费3924.48元。陈振华上诉主张碧桂园服务公司未按合同约定履行管理义务，导致其房屋墙体及衣柜遭到白蚁破坏、化粪池常年喷沼气、汽车前档玻璃被人破坏、国土证及银行出入卡办理了他人名字，并以此拒缴物业服务费。对此，本院认为，根据陈振华提供的现有证据，尚不足以证明碧桂园服务公司提供的物业服务存在重大瑕疵，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也不公平。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。而事实上，对于陈振华反映的其房屋墙体及衣柜遭到白蚁破坏、汽车前档玻璃被人破坏、国土证及银行出入卡办理了他人名字等问题，陈振华均已另行向物业公司主张权利。且对于碧桂园服务公司在履行物业服务过程中存在的瑕疵，一审法院亦据此驳回了该公司要求陈振华承担违约金的诉请。故一审法院认定陈振华仍应向碧桂园服务公司缴纳2018年9月至2020年5月的物业服务费并无不当，本院予以维持。至于该期间段物业服务费的金额，根据双方签订的《韶关碧桂园·太阳城前期物业服务协议》的约定，物业收费标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收，涉案房屋建筑面积为109㎡，据此计算的物业服务为4120.2元（1.8元/㎡/月×109㎡×21月），现碧桂园服务公司主张物业费收费标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.4元、按花园面积（其主张花园面积为68㎡）每月每平方米0.5元计收，并计算出该期间段的物业服务费3924.48元，并未超出按合同约定计算出的金额，系其自行处分其民事权益，本院予以确认。综上所述，陈振华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈振华负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年四月二十三日书记员  刘韵雯