西藏自治区昌都市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏03民终31号   上诉人（原审被告）：江村，男，1975年8月19日出生，藏族，西藏自治区左贡县人，住西藏自治区左贡县，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：四郎扎西（系江村表弟），男，藏族，现住西藏自治区左贡县。   被上诉人（原审原告）：阿登，男，1968年10月5日出生，藏族，西藏自治区左贡县人，现住西藏自治区左贡县，公民身份号码：×××。   上诉人江村因与被上诉人阿登房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区左贡县人民法院（2020）藏0327民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江村的委托诉讼代理人四郎扎西、被上诉人阿登到庭参加诉讼。本院现已审理终结。   上诉人江村上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并支持上诉人的上诉请求或发回重审。二、请求二审法院判令赔偿《房屋租赁合同》的租赁期间的直接经济损失和投资朗玛厅间接经济损失共计450000元。三、请求法院判令被上诉人赔偿上诉人在朗玛厅投资的转让费、装修费、过期水酒费共计163500元，退还上诉人在朗玛厅安装的设施设备；四、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其一，上诉人与被上诉人于2019年1月2日签订了《房屋租赁合同》，合同中明确约定被上诉人将位于左贡县旺达下街×号房屋租赁给上诉人用于经营朗玛厅。上诉人投资了转让费、装修费、相关设施设备费共计大概300000元，立即开始运营，运营效益非常可观，每天平均收入最低达5000元或6000元，最高可收入大概10000元。上诉人于3月中旬回拉萨市过藏历年，回来后被上诉人于4月28日将朗玛厅的门锁了，以不支付租金为由，拒绝上诉人开门经营朗玛厅，上诉人与被上诉人协商多次未果，导致上诉人无法经营朗玛厅，并产生严重隔阂。其二，上诉人与被上诉人约定年租金为84000元，租赁期限1年。被上诉人为何诉求支付2年的租金，是不是违背了合同的约定，与客观事实不符。其三，试问被上诉人有何权利查封、扣押上诉人经营的朗玛厅，如被上诉人因债务纠纷可以行使诉讼权，可以通过司法途径解决，所以被上诉人没有权利锁门。其四，因被上诉人锁门，导致上诉人无法经营。近2年时间不让上诉人经营朗玛厅，给上诉人造成严重的经济损失。要求赔偿如下：1.直接经济损失，从锁门到合同期限结束，按8个月计算，每天营业额按最低3000元计算，每天纯利润按营业额的25%计算（750元），应赔偿750元×30天×8个月=180000元。2.间接经济损失。上诉人投资了转让费、装修费、相关设施设备费共计大概300000元组建朗玛厅，不可能只想经营一年，如果不是被上诉人锁门，造成纠纷，也许被上诉人会长期经营下去，应赔偿750元×30天×12个月=270000元。3.赔偿上诉人在朗玛厅投资的转让费、装修费、过期水酒费共计163500元，退还上诉人在朗玛厅安装的设施设备：酒水3500余元、中央空调两个42500元、音控设备一套53800元、电脑3台5900元、转让费120000元、装修费40000元、两个一般空调13600元、监控设备一套14800元、煤气罐烤火设备一套6000元。   被上诉人阿登辩称，当时签合同的时候约定租金是提前1个月给完后才可以开朗玛厅，后面上诉人一直拖，这样持续了2个多月，一分钱也没有拿到，我催过好几次后，上诉人有时候说在拉萨，有时说在芒康县，说暂时没有钱交房租。后面找人帮我们签了个协议，约定房租如果没有提前1个月给，被上收入有权收回房屋。上诉人不交房租，我就把二楼里面有个消防通道的小门锁了，朗玛大厅一楼和二楼有个楼梯，并不影响上诉人继续经营朗玛厅，其他的门没有锁。后来我老婆给上诉人打电话说朗玛厅的门是开着的，上诉人就说麻烦关一下，这些一审时候也说明了。   被上诉人阿登向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同。2.依法判决被告支付原告租赁费共计168000元。3.本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2019年1月2日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将位于左贡县旺达下街×号的房屋租给被告用于经营朗玛厅，租金为84000元/年，租赁期限1年，租金提前一个月按月支付7000元。同时还约定了房屋装修和房屋改变及相关约定、双方责任、提前终止等内容。被告接手原告的房屋经营朗玛厅后，直到现在未给原告支付房屋租金，也未将房屋退还给原告，实际使用房屋截止至开庭之日已经有24个月。以上事实，有房屋租赁合同原件一份、当事人庭审陈述等证据予以证实。   一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，依法成立，双方均应当按约履行。本案中，2019年1月2日，原被告双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，依法有效，一审法院予以支持。被告应当依法按本合同约定84000元/年的租金支付给原告。承租人与出租人所签的租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，应视为不定期租赁合同。根据合同法关于房屋租赁相关规定，当租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同的，但是出租人和承租人继续保持租赁关系的，原租赁合同继续有效，双方都要继续履行原合同的约定，只是原合同的租赁期限变为不定期，双方在给予对方合理的时间后，都可以随时解除租赁合同，结束双方的租赁关系。租赁期满后承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为。出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，应由承租人负担。在本案中原告主张参照前租赁合同约定租金标准支付房屋占有使用费的请求与出租该房屋的损失相当，不违反法律规定，一审法院予以支持。被告辩称原告对朗玛厅锁门不让其经营的辩解意见，由于双方产生分歧后被告未按合同约定及时支付房屋租金造成，且原告锁门的行为并不足以导致江村不能正常经营朗玛厅。被告违约在先也未及时返还房屋给原告，其占用损失应由其承担。其辩解不应支付租金的理由，没有事实与法律依据，一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原被告签订的房屋租赁合同。二、被告江村于本案判决生效之日起十日内支付原告阿登房屋租赁费168000元。   本院二审期间，双方当事人未向法院提交新证据。   本院二审另查明的事实与一审查明的一致。   本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人江村主张的各项损失是否应当支持？2.上诉人江村是否应当向被上诉人阿登支付拖欠的房租。   关于第一个争议焦点。本院认为，上诉人江村并未就损失部分提起反诉。根据二审终审制的规定，本院不宜径行对当事人一审未主张的诉求进行审理。因此，上诉人江村的该项上诉理由，本院不予支持。   关于第二个争议焦点。上诉人江村与被上诉人阿登就双方存在租赁合同关系并无异议，一审认定二人存在租赁关系，并无不当，本院予以确认。上诉人江村将案涉房屋出租给被上诉人阿登后，双方当事人并未就解除《房屋租赁合同》进行商议，截至目前，被上诉人阿登的物品尚未搬离案涉房屋。一审法院根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定，支持上诉人江村向被上诉人阿登支付拖欠租金168000元的主张，并无不当。因此，上诉人江村主张请求驳回被上诉人阿登一审的诉讼请求的上诉理由，本院不予支持。   综上所述，上诉人江村的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3660元，由上诉人江村负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 德西拉珍   审 判 员 白玛拉姆   审 判 员 唐 红 林   二〇二一年四月十九日   法 官 助 理 德西拉措   书 记 员 洛松泽仁