广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初3302号 原告：胡诗梅，女，1976年10月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被告：平南县桂金银贸易有限公司，住所地广西平南县平南街道朝阳街999号（原乌江水闸防洪堤）。统一社会信用代码：91450821MA5N3XD73P。 法定代表人：何日金。 被告：何日金，男，1985年6月10日出生，汉族，住广西平南县。 原告胡诗梅与被告平南县桂金银贸易有限公司（以下简称桂金银公司）、何日金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理，后因有不适宜适用简易程序的情形，于2020年11月24日裁定转为普通程序，于2020年12月21日、2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告胡诗梅到庭参加诉讼，被告桂金银公司、何日金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因提交本院审判委员会讨论扣除自2021年2月8日起至2021年4月12日止的审限。本案现已审理终结。 原告胡诗梅向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《入股合作建房合同》无效；2.判令被告桂金银公司立即退还原告购房本金82863元以及支付原告购房款利息，利息计算从2019年9月14日起至购房款全部退还之日止（利息计算方法：以82863元为基数，按月利率2%计算）；3.本案所产生的诉讼费以及其他一切相关费用均由被告承担。原告胡诗梅在庭审中明确请求何日金承担退还原告购房本金及支付利息的连带责任。事实与理由：被告和原告于2019年8月23日签订了一份名义为合作建房方式的《入股合作建房合同》，该项目位置位于平南县，系被告与廖某合资建设用来出卖的违建楼房（建设情况：建成13层，占地面积373.65平方米，建筑面积4857.45平方米），并对外公开售卖。因原告一直在深圳定居，信息了解层面狭窄，不清楚该地块楼房用地性质，2020年7月15日该地块楼房被政府有关部门在网上及现场公示为违法建筑，政府通告显示该违法建筑在2019年6月5日已被政府通告属于违法建筑，原城建监察大队已对该楼盘立案，并对其下达了《执法调查通知书》、《限期拆除通知书》，并责令被告限时拆除，但被告依旧无视政府部门的通知和法律法规，继续施工继续公开售卖。在与原告签订合同之前被告已在该地块建起4层楼面规模，并于政府有关部门下达违法行为和拆除通知之后继续无视法律法规，在2019年8月23日和原告签订了《入股合作建房合同》，被告何日金在签订合同当日通过个人微信二维码收取原告10000元合同定金，2019年9月14日要求原告通过刷卡方式分4笔向平南县平南镇何日金铝材销售部账户支付了72863元房款。由于被告桂金银公司属于自然人独资公司，何日金作为该公司法定代表人，并用个人微信账户以及其名下其他账户接收原告款项，原告认为，被告一开始就隐瞒事实，在未经人民政府批准的情况下，擅自改变土地用途投资违法建筑，与原告签订《入股合作建房合同》，对外公开售卖违法建筑楼房，应认定该《入股合作建房合同》无效，原告与被告签订的《入股合作建房合同》，原告虽然规避了“销售”、“购买”等字眼，且把“购房合同”换成“入股合作建房协议”，但并没有改变买卖合同的性质。原告认为，被告刻意向原告隐瞒已被政府有关部门通告违法事实的行为，与原告签订合同，被告已严重侵犯了原告的正当权益。根据2005年的公司法规定，个人独资企业为独资人个人所有，收益归其个人，由于桂金银公司属于自然人独资公司，何日金作为该公司法定代表人，因此桂金银公司风险也应由被告何日金承担。 被告桂金银公司、何日金未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡诗梅向本院提交了如下证据：转账记录、入股合伙建房合同、通告、收据、微信聊天记录。被告桂金银公司、何日金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状至本院，视为其放弃质证的权利。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：桂金银公司是自然人独资的有限责任公司，股东为何日金。原告胡诗梅在网上看到购房信息后，于2019年8月22日通过微信转账支付了1000元购房定金给“兰子方宝苑”。2019年8月23日，原告胡诗梅委托同学与被告桂金银公司签订《入股合伙建房合同》，约定：1.项目名称为方宝苑，项目地址为平南镇附城村水基三屯，项目面积为建筑面积约4200平方，项目建设由桂金银公司全权负责；2.胡诗梅自愿参与入股建房，根据入股金额，选定方宝苑项目7层05号房，建筑面积36.8平方米，并约定了面积误差的责任；3.入股金额按享受优惠双方协议价一次性付清，胡诗梅选择的房屋原单价2706元/㎡，原总价99581元，优惠后单价2501.88元/㎡，优惠后总价92069元；4.付款方式为入股定金1万元，2019年9月15日前交入股款72863元，2020年6月30日前交入股款9206元；5.桂金银公司计划定于2020年6月30日前交房，若胡诗梅计划在此时间之前付清入股款的，桂金银公司将在该时间之前将房屋交付给胡诗梅使用；6.胡诗梅在此次入股建房中选定房屋归胡诗梅所有，胡诗梅享有永久所有权、使用权、对房屋拥有完全的权利，可自行转让、出租、赠送及继承等桂金银公司不得干涉。 签订上述合同当日，胡诗梅通过扫二维码付款9000元定金给“桂银铝材！何日金”，并于2019年9月14日通过pos机刷卡12863元给“平南县平南镇何日金铝材销售部”，同日又通过刷信用卡分三次每次刷卡20000元给“平南县平南镇何日金铝材销售部”。 桂金银公司于2019年8月23日出具《收据》给胡诗梅，载明交款单位为胡诗梅，收款方式为微信1千+转账9千，人民币1万元，收款事由为方宝苑705号房入股金；于2019年9月14日出具《收据》给胡诗梅，载明交款单位为胡诗梅，收款方式为刷卡，人民币72863元，收款事由为方宝苑705号房入股金。 胡诗梅在庭审中自认在交定金之前销售员说是该房屋是小产权房，没有房产证，签订合同时已建成四层，现楼房已封顶，尚未拆除。 另查明，平南县城乡综合行政执法大队于2020年7月15日在涉案楼房处发出《通告》，告知群众：“经查，位于平南街道水母××街××楼房××幢（建设情况：建成13层，占地面积373.65平方米，建筑面积4857.45平方米）是水母塘二街廖某在未办理合法的建设手续建设的建筑，属于违法建筑，我单位已对廖某的行为进行立案，并对其下达了《执法调查通知书》《责令停止违法行为通知书》《公告》《限期拆除通知书》，责令廖某于2019年6月5日前自行拆除上述违法建筑。凡是私自买卖或者以其他形式非法转让该楼房的行为均不受法律保护，一经发现，所有损失由购房者本人承担，应依法追究当事人相应的法律责任。同月21日，由平南县委宣传部运营的微信公众号平南宣传也发布了上述《通告》。 再查明，方宝苑销售人员于2020年11月22日通过微信通知原告“明天开始可以收房，收房带好合同收据过来，准备好余下的房款和准备好交房需要收的费用”。原告回复“政府不是说违建要拆吗？手续整通了？”之后，对方不再回复。 本案审理过程中，经原告胡诗梅申请，本院依法裁定冻结、查封桂金银公司、何日金名下的微信、支付宝、银行存款、房产、车辆（限额11万元）。 本院认为，一、关于本案案由的问题。根据双方签订的《入股合伙建房合同》约定，胡诗梅在此次入股建房中选定房屋归胡诗梅所有，胡诗梅享有永久所有权、使用权、对房屋拥有完全的权利，可自行转让、出租、赠送及继承等桂金银公司不得干涉，实质上是对涉案房屋进行买卖，况且在签订合同前涉案楼房已经在建，故本案案由应定位合同纠纷的下级案由房屋买卖合同纠纷。 二、关于本案合同是否有效的问题。涉案建筑物已被平南县城乡综合行政执法大队认定为违法建筑，双方买卖违法建筑物的行为，违反了法律规定，且因标的物上不存在可转让的权利，出卖人无权处分，故本案《入股合伙建房合同》应属无效。 三、关于被告桂金银公司应否返还购房款给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告所交付给桂金银公司的为钱款，应当予以返还，故桂金银公司应当返还购房款82863元给原告。桂金银公司是自然人独资的有限责任公司，属于一人有限责任公司，何日金是唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”何日金未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明桂金银公司的财产独立于何日金个人的财产，因此，应当对桂金银公司的上述债务承担连带清偿责任。 四、关于利息的问题。因原告在签订合同时，未了解涉案楼房是否办理了建设、销售许可手续，在涉案楼房明显低于市场价格、且销售员告知为小产权房的情况下仍然购买涉案房屋，存在过错，故对利息的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告胡诗梅与被告平南县桂金银贸易有限公司于2019年8月23日签订的《入股合作建房合同》无效； 二、被告平南县桂金银贸易有限公司返还购房款82863元给原告胡诗梅； 三、被告何日金对本判决第二项的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告胡诗梅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2322元，财产保全申请费1070元，合计3392元（原告已预交），由被告平南县桂金银贸易有限公司负担2780元，由原告胡诗梅负担612元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2322元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李仲权 人民陪审员  方思淇 人民陪审员  吴 坤 二〇二一年四月二十日 法官 助理  甘 艳 书 记 员  唐楚雯