贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终393号上诉人（原审原告）：杨艳，女，1972年9月11日生，土家族，贵州省沿河县人，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：田坤坤，系贵州众芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：罗欣莉，系贵州众芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州东联名车广场有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云工业园，统一社会信用代码：915204210827503309。法定代表人：李刚，系公司执行董事。上诉人杨艳因与被上诉人贵州东联名车广场有限公司（以下简称东联公司）不当得利纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3518号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨艳上诉请求：撤销原判并依法改判支持上诉人的全部诉请；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案的房屋总价是按照套内面积计算的，总价款为255,963元，并非按照建筑面积计算。被上诉人所属因为缴纳团购费后房屋单价才从27,344元/平米降至16,664元/平米的事实是不成立的。二、本案中被上诉人所举的证据预算（会签）表不符合民事证据的相关规范，不能说明上诉人缴纳的3万元才享受的优惠。该会签单上没有被上诉人的盖章，在折后总价处也没有上诉人的捺印，上诉人对此并不知情，被上诉人没有尽到告知义务。三、上诉人与被上诉人单独签订《委托租赁合同》，约定上诉人委托被上诉人租赁该房屋，并用前三年的租金来抵扣房款，与被上诉人所称缴纳3万元团购费后房屋总价降至255,963元相互矛盾。综上，被上诉人收取的3万元团购费属于不当得利，应向上诉人返还。被上诉人东联公司二审未作答辩。原审原告杨艳向一审法院起诉请求：一、判决被告返还原告30,000元；二、判决被告向原告支付资金占用费，以30,000元为基数从2017年10月3日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款报价利率计算至清偿之日（暂计至2020年10月3日，总计：2,320.1元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月3日，原告向被告认购贵州东联名车广场1层81号房，双方签署《东联名车广场置业预算（会签）表》，载明：1、上述房屋面积为15.36㎡，原始单价为27,344元/㎡，总价为420,004元；2、优惠折扣计算为（420004-6万）×0.9×0.79，折后单价为16,664元，总价为255,963元；3、开盘活动0.9折；4、备注以上价格为内部优惠价格，最终成交团购服务费叁万不计入房产买卖合同。同日，原告现被告支付定金2万元及团购费3万元；2017年12月8日，原告向被告支付案涉房屋房款115,963元，次日，被告再向原告代收公共维修基金5,119元，双方签订了《商品房买卖合同》，确认原告向被告购买上述房屋，约定付款方式为首付款＋按揭贷款，其中首付款为135,963元，贷款为12万元，2018年11月30日，原告支付了剩余房款120,000元。原告认为双方约定的合同总价为255,963元，原告实际向被告多交付了30,000元，被告构成不当得利，故起诉至本院，提出如上诉请。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、案涉房款的实际价款如何确认；二、团购费的性质如何确认，被告收取是否有法律依据。关于案涉房屋总价款的认定问题。庭审查明，在此次商品房交易行为中，案涉房屋存在两种价款，其一为房屋的原始价款，即优惠前的价款为420,004元；其二为房屋的议定价款，即通过双方交易中各项优惠后所得价款为255,963元，该价款计入双方签订的《商品房买卖合同》，为案涉房屋的最终价款，亦即交易的实际价款。关于团购费的性质确认及被告收取该费用是否有法律依据的问题。首先，原告在向被告认购案涉房屋的同时，与被告共同签署了《置业预算（会签）表》，根据该文件中备注“以上价格为内部优惠价格，最终成交团购服务费叁万不计入房产买卖合同”的内容可知，案涉团购费3万元不属于房屋合同价款255,963元的组成部分。其次，纵观《置业预算（会签）表》的整体内容可知，团购费的功能在于交纳该笔款项后，在房屋交易中即可享受相关的购房优惠政策，具体为：交纳3万元，在原始房屋总价中抵扣6万元，并可享受开盘价0.9折后再适用折后折的0.79折，以此实现买受人优惠购买房屋的目的。再次，从双方交易的过程来看，1、原告于2017年10月3日向被告交纳的先期款项中既包括了团购费又包含了定金，系为分开收取，从定金的法律性质来说，一旦双方交易达成，则定金将转为购房款的一部分，如团购费具有如同定金一样的性质，则双方在认购时期所交纳的费用中，不必单列团购费；2、双方于2017年12月9日签订《商品房买卖合同》，明确了房屋价款为255,963元，其中包括首付款135,963元和按揭款120,000元，该两笔款项正好组成了案涉房屋的总价款，而结合原告所交纳的款项中，首付款即由其12月8日交纳的房款115,963元和定金2万元组成，足以说明在签订合同时，原告即明确知悉了3万元团购费并不构成255,963元的组成部分，原告未提出异议；而后，原告又于2018年11月30日在再次向被告支付剩余房款120,000元，此时，原告也未提出异议，足以说明原告对于3万元团购费独立于255,963元合同价款的认可。《置业预算（会签）表》相对于《商品房买卖合同》系独立的合同文本，《置业预算（会签）表》的签署行为系整个商品房交易行为的组成部分，其行为的后果在于促成商品房交易，从而促使双方订立商品房买卖合同，一如商品交易中优惠资格的获取一般，但其所规范的内容并不影响《商品房买卖合同》权利义务的内容；3万元团购费系《置业预算（会签）表》的合同标的，而非《商品房买卖合同》的合同标的，具有独立性。而双方签署《置业预算（会签）表》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，通过该合同的签署，被告实现了房屋的促销，原告实现了优惠购买房屋的目的，被告收取该费用系依据合同原因。综上，被告向原告收取团购费具有法律依据（合同），原告诉请理由不成立，不予支持。本案需要说明的是，合同行为与合同文本之间系不同的法律概念，双方的联系在于合同文本系合同行为权利义务内容的载体，其固然系合同行为的重要组成部分，但并非合同行为本身，合同行为的本质是民事法律行为，其外延不仅包括了合同文本，还包括了合同行为中的磋商、议定、签署正式合同文本等行为；在本案中，商品房交易行为系为本案的主要的合同行为，而该行为中又包含了《商品房买卖合同》和《置业预算（会签）表》两个合同文本，而该两个合同文本的功能和目的相互联系而又并不一致，《置业预算（会签）表》存在于商品房交易行为中的磋商环节，双方订立该合同的目的系确定商品房的最终价款和促成双方进一步签署《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》存在于合同的订立环节，以保障双方就商品房交易的整体权利义务的实现；从整个商品房交易的合同行为来看，二者均系该行为的组成部分，但从目的来看，两者的权利义务相互独立，均具有独立存在的法律意义，《商品房买卖合同》所确定的权利义务并不能吸收《置业预算（会签）表》的权利义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第二条之规定，判决：驳回原告杨艳的全部诉讼请求。案件受理费608元，减半收取304元，由原告杨艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，确认一审查明的事实。本院认为，根据法律规定,构成不当得利返还请求权的要件事实有:一方获得利益;他方受到损失;获利与受损之间存在因果关系;获利无法律上的原因。本案中，双方当事人对上诉人在购房过程中向被上诉人支付3万元团购费及255,963元房款的事实无异议，争议焦点在于：被上诉人收取的3万元团购费是否有合法依据，应否返还。根据一审查明的事实，2017年10月3日，上诉人在被上诉人提供的《东联名车广场置业预算（会签）表》（以下简称“会签表”）上签名并捺印，该会签表中虽没有被上诉人的盖章，但是有被上诉人处的经办置业顾问、销售经理及财务的签字，该三人的签字应当视为履行职务行为，该会签表直接约束上诉人与被上诉人。且该会签表中载明“以上价格为内部优惠价，最终成交团购服务费叁万不计入房产买卖合同”，应当视为上诉人对该约定内容明知且无异议，即上诉人对于其缴纳的三万元属于单独的“团购费”是明知的，故一审认定被上诉人收取的3万元费用有合法依据并无不当，本案的事实不符合不当得利的法律构成要件。上诉人称其签署的是空白单据，但其并未提供任何证据加以证实，本院对其该主张不予采信。关于上诉人称双方所签订的《商品房买卖合同》是按照套内面积而非建筑面积计算价款，以此认为被上诉人超出合同约定价款多收取三万元构成不当得利的主张，本院经审查认为，双方所签上述“会签表”已载明“最终成交团购服务费叁万不计入房产买卖合同”，虽然《商品房买卖合同》与“会签表”对面积、单价的具体约定不一致，但对房款总价的约定完全一致。即上诉人所付房款总价与会签表约定的折后房款总价完全相符，故上诉人主张其超过合同约定多支付三万元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于上诉人称其与被上诉人签订《委托租赁合同》抵扣房款的问题，因其并未提交证据予以证实，本院对此不做审查。综上，上诉人主张其缴纳的团购费属于不当得利，应予以返还的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由上诉人杨艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玉审判员 洪 云审判员 陈雯贞二〇二一年四月二十一日法官助理周愿垚书记员彭雪