河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0207民初1305号 原告：孙芬，女，1990年3月5日出生，汉族，现住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人:高志军，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。 被告：唐山骏凯房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市汉沽管理区临津产业园。 法定代表人：宋璟欣职务：董事长 委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。 原告孙芬与被告唐山骏凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙芬委托诉讼代理人高志军、被告唐山骏凯房地产开发有限公司委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，合同号：20190530177；2.判令被告返还原告购房款人民币590290元及利息713元（利息计算方式，以590290为基数，按照中国人民银行活期存款利率0.35%计算，自2020年11月计算至实际返还之日。暂计算至起诉日2021年3月4日，共126天）；3.判令被告赔偿因解除合同而给原告造成的损失，损失为两部分：第一部分：向银行支付的违约金2256元，计算方式：提前还款金额×贷款执行的月利率×2=（290000-13811）×0.049×2/12=2256元；第二部分：原告支付的银行贷款利息3509元，利息计算方式，以290000-3×（290000×0.049/12）为基数，自2020年11月计算至实际返还之日，具体金额以工商银行唐山西山支行计算的数据为准，暂计算至起诉日2021年3月4日，[290000-3×（290000×0.049/12）]×3/12×0.049）。诉讼请求2、3、4总额为：596768元；4.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2019年5月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买商品房一套，位于被告开发的唐山中骏·四季风华项目（商铺），用途为商业服务，建筑面积65.75平方米，每平米价格为8978元，总金额为590290元，双方约定原告于2019年5月30日支付首付款人民币300290元，余款人民币290000元向银行申请贷款支付，原告依约向被告支付首付款300290元，并于2020年9月27日向工商银行唐山西山支行贷款290000元支付被告剩余房款。《商品房买卖合同》第十条：“规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）X（3）X。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。原、被告签订的商品房买卖合同附件房屋平面图中并未显示原告购买的商铺有电表间，但实际原告所购商铺多出了个电表间，其所处位置为商铺正门面。本应是玻璃窗和玻璃门的位置，却被电表间所属的一堵墙占用，致使商铺门面缩小1/3以上，严重影响该商铺通风、采光等使用功能以及外观视觉等可期待利益，原告商铺价值贬值明显。原告不清楚被告的设计、规划变更是否经有关部门审批，即使经过审批核准，被告也未按照合同约定通知原告；如果不存在设计、规划变更，则被告存在故意隐瞒履约标的真实情况，涉嫌欺诈的行为。无论以上哪种情况被告的违约行为已经明确。经与被告协商无果，诉至法院。综上，被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。根据相关法律规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告唐山骏凯房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。事实与理由：1.原告与被告所签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，合法有效。原告在诉请中要求解除合同无事实依据和法律依据，不享有合同解除权，原告所依据的《商品房买卖合同》第十条，规划设计变更的内容，双方已在补充合同中第十八条变更了该第十条的约定，原告同意不以规划变更或设计变更向被告要求解除合同。另外本案被告所交付的房屋也不存在规划和设计变更的事实，原告也就无从依据上述两条款享有合同解除权，因此原告在诉请中要求解除合同以及解除合同后的第二、第三项诉请均不应当予以支持。2.原告在事实理由中所提到的电表间问题，电表间的设置符合规划和设计图纸的要求，且属于周围房屋及原告房屋在内的共同设施，原告所主张附件1并未标注电表间，与双方《补充协议》第四十四条的约定并不冲突，原告在《补充协议》中，明确知晓了项目、总平面图和设计图纸的存在，也认可附件1的图纸是上述两图纸的简化绘制，同意以房屋交付现状为准，因此，原告以电表间为由主张解除合同明显没有合同依据和法律依据。3.根据被告所提供的证据，足以证明原告的产权面积同合同约定面积相差微乎其微，且电表间与原告购买在商铺的合同目的并不产生任何影响，原告所购买的商铺的具体使用功能均不因电表间的存在而产生任何贬损。现诉争房屋被告以书面通知原告办理交房手续，原告未办理手续根据双方所签订的《补充协议》第二十二条约定应属于视同交付情形，被告以履行完毕交房手续。4.被告在事实理由中所主张的存在欺诈问题本身与事实不符，欺诈也不是合同解除的事由，而是撤消的法定事由。原告也不能以欺诈主张解除合同，且本案不存在任何欺诈事实。5.原告所主张的第三项诉讼请求并未实际发生，也不应当予以支持，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告孙芬为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一《商品房买卖合同》（GF-2000-0107）及河北增值税普通发票（编号06069095），原被告之间签订《商品房买卖协议》并生效。合同约定：1、原告首付300290元，余下290000按揭贷款；2、如因规划变更、设计变更影响到买受人（原告）所购商品房质量或者使用功能的，出卖人（被告）应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权退房。被告为原告开具发票，发票总金额为590290元，且在备注中载明地址是中骏四季风华XX号楼底商，合同编号为20190530177。 证据二收款收据及刷卡凭证，原告支付购房首付款300290元。 证据三《个人购房借款/担保合同》及收款收据，原告与工商行唐山西山支行约定：工商行唐山西山支行一次性将290000划入被告账户；原告向银行支付的违约金，计算方式：提前还款金额贷款执行的月利率×2 证据四借记卡账户历史明细清单，工商行唐山西山支行已经将290000划入被告账户。原告按月还款，本息合计每月3273.74元。 证据五《中骏·四季风华交房通知书》，被告在2020年12月14日，通知原告交房。 证据六律师函及EMS回单，原告在2020年12月16日向被告发出律师函，要求解除合同。 证据七涉案房屋照片，未经原告同意，被告对原告购买的房屋进行设计变更，使房屋的形式和户型都发生了变化，严重影响了房屋的使用功能。 被告唐山骏凯房地产开发有限公司质证意见： 对证据一《商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性没有异议，对于合同中的约定首付和贷款金额没有异议，但是原告所引用的关于规划、设计变更买受人有权退房的引用条款有异议，我们认为本案不存在规划和设计变更，买受人也不因此享有退房和解除合同的权利，该条款在本案并不适用。发票没有原件，不认可真实性。 对证据二收款收据及刷卡凭证真实性没有异议，合法性没有异议，但是和本案的争议焦点没有关联。 对证据三《个人购房借款/担保合同》及收款收据真实性、合法性没有异议，认为和本案的争议焦点没有关联。另外我们认为本案的违约金的条款是原告与案外人自行约定，按照合同相对性的原则，不适用于被告。该违约金并没有实际发生，原告对案外人的违约行为不应作为向被告主张的依据。另外该违约金的条款适用是存在前提的，根据原告与案外人的合同第七条约定提前还款并不均构成违约，因此证据三不应予以采信和作为定案依据。 对证据四借记卡账户历史明细清单没有原件，不认可真实性、合法性、关联性。 对证据五《中骏·四季风华交房通知书》真实性、合法性、关联性均予以认可。原告已提供了交房通知书原件说明被告已合法的通知了原告办理入住手续，根据双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第二十二条约定，原告无正当理由应视为被告已履行完毕交付义务，原告已收取房屋并承担相应的业主义务。 对证据六律师函及EMS回单真实性、合法性、关联性不予认可，不认可原告已经明确通知被告解除合同的内容，即使该律师函是真实的，在律师函第二页，函告内容显示该律师函要求与原告联系拆除违约建筑或办理解除合同相关事宜，该表述说明原告并未明确表示要求解除合同，需协商后双方确定后续的操作方式，并不是直接行使解除权。律师函所主张的解除合同的意向并未提供任何合同依据和法律依据。 对证据七涉案房屋照片真实性、合法性、关联性没有异议，但是不认可原告的证明内容和证明目的。照片不能证明房屋进行过设计变更，房屋的形式和户型都未发生过变化，也不存在严重影响房屋使用功能的情形，而且设置电表箱符合双方所签订的《购房合同》及《补充协议》的约定。 被告唐山骏凯房地产开发有限公司为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一《商品房买卖合同》及证据二《补充协议》，1.证明双方合同关系；2.证明结合证据三、证据八诉争房屋已具备交付条件，骏凯公司依约履行了房屋通知交付义务；3.证明补充协议第十八条约定，该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式发生变更，但不影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人无须履行另行通知买受人或征得买受人同意。买受人同意不以规划变更或设计变更向出卖人主张任何赔偿责任或解除合同；4.补充协议二十三条，明确约定了出卖人对该商品房局部改善和调整，包括但不限于阳台、设备平台、采光井、地下室等，买受人予以理解并认可，商品房最终以交付现状为准。另外第四十四条，购房合同附件1所附的房屋分层分户图为出卖人根据该项目的总平面图及该商品房的设计图纸简化绘制，仅为示意，最终以实际交付现状为准，以上两条约定充分说明了合同附图并不是完善的和房屋交付的标准，无法体现像设计图纸一样的细节内容，原告认可以交付现状作为最终交付依据，另外也认可实际上设计图纸的效力高于附件1简化图纸。 证据三《交房通知书》、EMS快递单、妥投记录，1.证明诉争房屋骏凯公司已依约履行通知交房义务；2.结合证据二，补充协议第二十二条约定，应属于视为交付情形，诉争房屋已交付原告。 证据四《房屋面积测绘报告（实测）》和证据五《分层（幢）房屋面积表》，结合证据一可以得出诉争房屋并未出现房屋面积明显差异。 证据六《建设工程规划许可证》、证据七《建设工程规划验收合格证、证据八《建设工程竣工验收备案表、证明书》及证据九《总平面示意图（局部）》，1.证明诉争房屋交付现状符合规划及设计要求，不存在规划变更情形；2.原告所购买房屋附图仅因骏凯公司工作人员疏忽所导致，并不影响房屋使用功能及合同目的的实现。3.证明诉争房屋已经竣工验收合格，具备交付条件。 原告孙芬质证意见： 对证据一真实性、合法性、关联性没有异议，该合同恰恰证明了原告的关于所购房屋没有电表间的主张，在被告提供的合同的最后一页清晰的显示了原告的14号房的图纸没有设置电表间，而在该图纸的第7号房和第22号房设置了电表间，本合同书是原被告之间关于所购房屋质量和功能的唯一约定，从该合同书中可以合理的推定被告将原告设置在第7号房和第22号房的电表间未经原告同意改变设置在原告的14号房。 对证据二真实性没有异议，证明内容有异议，该协议的第十八条第二款载明了该条款适用前提是不影响该商品房质量和使用功能，被告通知书中通知的商品房的质量和使用功能并非和原始购房合同中一致，因此原告有解除合同的权力。证据二的第十八条中，关于买受人不以规划变更或者设计变更向出卖人主张任何赔偿责任或者要求解除合同的条款，免除了被告向原告交付质量和功能都合格的房屋的责任，排除了原告获得质量和功能均合格的房屋的权利，且该合同为被告提供的格式合同，因此该条款无效。1.原告与被告签订购房协议是并不知晓有商品房设计图纸的存在，如原告知道该房屋设有电表间不会购买该房屋，原因在于原告购买该房屋的用途是用于对外经营，如果房门的面积缩小为二分之一或三分之二，无论视线或采光均有重大影响。2.被告所引用的二十三条，也清晰的显示了出卖人对该商品房进行的局部改善，而本案中，被告的行为使得原告购买的房屋功能局部变坏，因此不适用。3.被告引用的第四十四条，因为该补充协议为格式合同，因此被告可能从多个购房人就不同的购房协议做了该补充协议。在第四十四条中所述的房屋分层分户图与原被告签订的《商品房买卖合同》中并不存在。 对证据三真实性无异议，对证明事项的第一项无异议，对第二项有异议，原告在收到交房通知书后已经提出了解除合同的要求，因此不视为交付。 证据四和证据五与本案无关联。 证据六、七、八、九的真实性没有异议，质证意见同证据六、七、八，属于被告进行房地产开发的必要资质，与本案无关。 证据九是被告与第三方设计机构达成的关于房屋设计的设计图，该设计图的时间是2019年4月30日，而原被告签订合同时间是2019年5月30日，首先该设计图并未出现在原告和被告的购房合同上，原被告并未就该设计图达成合意。另外该设计图也无法证明是最终的版本，在该设计图与原被告的合同书的附件出现矛盾时应当以时间在后，且双方达成一致的合同书的附件为准。 本院经审理认定事实如下：原告孙芬因商业服务经营所需，作为买受人与被告唐山骏凯房地产开发有限公司（出卖人）于2019年5月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0314）及《补充协议》，合同约定由原告购买被告开发的位于唐山市房屋（底商），建筑面积共65.75平方米，该商品房单价为每平方米8978元，总金额590290元，原告以商业贷款方式购买涉案房屋，于2019年5月30日前支付首付房价款人民币300290元，余款290000元向按揭银行申请商业贷款方式支付。同时合同第十条规划、设计变更约定：“经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内日未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”补充协议第十八条约定：“出卖人及买受人同意，购房合同第十条关于规划变更、设计变更的约定调整为：……该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式发生变更，但不影响该商品房质量或使用功能情形的，出卖人无需另行通知买受人或者征得买受人同意。”第二十三条约定：“为便于买受人对该商品房的使用，出卖人对该商品房进行的局部改善、调整（包括但不限于阳台、设备平台、采光井、地下室等），买受人予以理解并认可，该商品房最终以实际交付现状为准。”第四十四条约定：“购房合同附件一所附的房屋分层分户图为出卖人根据该项目的总平面图及该商品房的设计图纸简化绘制，仅为示意，最终以实际交付现状为准。”合同签订当日即2019年5月30日，原告向被告支付了300290元房款，于2020年9月27日，原告与中国工商银行股份有限公司唐山西山支行签订了《个人购房借款／担保合同》，2020年10月，原告向被告支付了银行按揭贷款290000元，以上原告向被告支付完毕购房款共计人民币590290元。2020年12月14日，被告向原告发送了《中骏·四季风华交房通知书》，原告未按照该通知书约定的截止时间2020年12月31日前办理交房手续。现原告孙芬认为涉案房屋本应是玻璃窗和玻璃门的位置被电表间及电表间所属的一堵墙占用，致使商铺门面缩小1／3以上，严重影响商铺通风、采光等使用功能以及外观视觉等可期待利益，原告商铺价值贬值明显，遂提起本案诉讼，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及要求被告赔偿因解除合同所造成的损失，被告唐山骏凯房地产开发有限公司庭审中表示不同意解除合同。 另查明，原告购买的涉案房屋室外墙与相邻房屋室外墙中间夹有一间公共电表间，被告向本院提交的《总平面示意图（局部）》中显示原告购买的房屋旁具有电表间标图，但原、被告签订的《商品房买卖合同》房屋平面图未显示电表间标图，原告亦当庭表示原、被告签订合同过程中，被告未向其出示过房屋设计图纸亦未告知原告所购买房屋旁存在电表间情形。 以上事实，有原、被告当庭陈述、原告向本院提交的《商品房买卖合同》、房款收据、《个人购房借款/担保合同》、《中骏·四季风华交房通知书》、拍摄涉案房屋的照片、被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《中骏·四季风华交房通知书》、《总平面示意图（局部）》予以证实。 本院认为，原告孙芬与被告唐山骏凯房地产开发有限公司在平等、自愿且不违反法律、行政法规等强制性规定的情形下签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院依法确认该合同及协议的合法有效。现本案的争议焦点为原告对涉案合同及协议是否有约定或法定的解除权，关于原告根据合同的约定所享有的约定解除权，本案中，原、被告签订的《补充协议》第十八条条款变更了《商品房买卖合同》第十条的约定条款，应以《补充协议》约定条款为依据，遂本案中应以原告室外墙与相邻房屋室外墙之间的公共电表间是否影响到原告购买的商品房质量或使用功能作为约定的解除合同条件。本院认为影响到商品房质量或使用功能的，应当结合购买的商品房是否对原告（买受人）的生命、身体健康、财产安全造成重大影响，是否严重干扰、影响原告享用房屋的正常使用功能等多种因素予以综合判断，必要时可能通过司法鉴定的方式予以确定，现原告并未向本院提交因此公共电表间影响到其购买的商品房质量或使用功能、不能正常使用商品房的相应证据，且本院根据以上因素的综合分析、判断，不能直接认定此公共电表间影响到原告购买的商品房质量或使用功能，遂无法认定根据《补充协议》第十八条的约定原告享有对合同的约定解除权。关于原告享有的合同法定解除权，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，因原告已向被告交付了全部购房款，被告亦向原告发送了交房通知书，现涉案房屋已等待原告完成交付手续，以上均说明原、被告已经履行了合同主要义务，且被告交付的商品房并不存在原告不能使用致使不能实现合同目的的情形，亦不存在不可抗力之情形，遂原告不享有合同的法定解除权。综上分析、认为，本院对原告提起的解除《商品房买卖合同》及因解除合同所造成损失的诉讼请求不予确认、支持。原告主张的被告在与其签订合同中存在欺诈行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条之规定，原告有权利撤销合同而不是解除合同。关于原告认为公共电表间影响其购买的商品房通风、采光等使用功能以及外观视觉等可期待利益，使房屋价值贬值的损失，如原告认为损失确实存在，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告孙芬全部诉讼请求。 案件受理费4884元，由原告孙芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  武文翠 二〇二一年四月十九日 书记员  崔婧琪