广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0405民初467号 原告：周锋，男，1966年11月7日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：龚翠霞（原告周锋妻子），住广西梧州市长洲区。 被告：肖冬香，女，1980年12月23日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：姚天留，广西东中律师事务所律师。 第三人：梧州市同盟房地产置业有限公司，住所广西梧州市长洲区吉祥路3号2号楼一层2号商铺。统一社会信用代码：91450400MA5MYXMA3L。 法定代表人：彭伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶嘉，男，该公司员工。 原告周锋、被告肖冬香与第三人梧州市同盟房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周锋及其委托诉讼代理人龚翠霞，被告肖冬香及其委托诉讼代理人姚天留，第三人梧州市同盟房地产置业有限公司的诉讼代理人叶嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告周锋与被告肖冬香签订的房地产买卖合同；2.判令被告肖冬香向原告周锋赔偿违约金20000元；3.判令被告肖冬香向原告周锋返还购买定金20000元；4.判令被告肖冬香向原告周锋赔付已支付的中介费用6870元；5.判令被告肖冬香承担原告周锋的误工费、交通费519.82元。 事实与理由：被告肖冬香于2020年11月18日与第三人梧州市同盟房地产置业有限公司、原告周锋签订《房地产买卖居间协议》（编号0002047），约定将被告肖冬香名下位于梧州市出售给原告周锋，该房地产总成交价为458000元。现原告周锋已经按协议向被告肖冬香支付了20000元的购房定金。该协议要求被告肖冬香务必于2021年1月18日办理双方买卖过户手续，但被告肖冬香没有向银行提出提前还清该房地产银行欠款的申请。原告周锋于2020年12月23日委托第三人梧州市同盟房地产置业有限公司向被告肖冬香发出《催告函》，催促被告肖冬香尽快办理房地产解押（还清银行欠款）事项，并务必在2021年1月18日前完成双方房地产权交易过户手续。至2021年1月19日，协议约定的最后期限已过，双方也未能办理相关过户手续，被告肖冬香违约导致该房地产买卖协议无法正常进行。按照《房地产买卖居间协议》（编号0002047）第八条约定：若被告肖冬香未能履行本条所述事项，则应向原告周锋双倍返还定金，即向原告周锋返还定金20000元，并赔偿原告20000元，共计40000元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告周锋围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.原告的居民身份证（复印件）； 2.《房地产买卖居间协议》； 3.《补充协议》； 4.梧州市不动产登记资料查询结果证明（复印件）： 5.《收款收据》； 6.《佣金确认书》； 7.微信记录截图（复印件），证明被告肖冬香未按时过户，已经违约的事实； 8.被告肖冬香的居民身份证（复印件）； 9.《房地产解押过户催告函》（复印件）； 10.企业信用信息公示报告（复印件）； 11.个人贷款客户职业及收入证明、原告周锋的公积金信息、动车票。 被告肖冬香辩称，1.是否解除《房地产买卖居间协议》由法院认定，被告不存在违约行为，不应该承担违约责任，违约的是原告。根据双方签订的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》，原告作为买方需要先垫资258000元给被告去银行办理涉案房屋的解除抵押登记手续，之后被告才能将涉案房屋过户给原告。被告在2020年12月之前已将其个人银行账号给了第三人，要求第三人把卖方账户提供给原告，并要求原告尽快垫付购房款258000元。但原告至2021年1月18日仍没有将钱转入被告的账户，造成被告无法提前办理涉案房屋的解除抵押登记手续，因此是原告违约。被告也向第三人交纳中介费6870元，被告保留向原告追索该中介费的权利。2.原告称被告需要去梧州市不动产登记中心办理不动产过户手续，是混淆视听，协议约定的只是到第三人梧州市同盟房地产置业有限公司签订登记文本，但该登记文本并非过户手续以及过户合同，第三人也不是法定的不动产过户机关。3.原告主张的赔偿定金20000元与中介费违约损失6870元存在冲突，根据《中华人民共和国民法典》第588条的规定，定金赔偿与违约责任的损失不能并用，只能选择一个。4.原告主张交通费、误工费没有法律依据。综上，由于原告违约，请求驳回原告的诉讼请求。 被告肖冬香为其辩解向法庭提供的证据有：微信聊天记录截图（复印件），证明被告要求原告履行垫款义务，被告在2020年12月前已将其银行卡给了第三人梧州市同盟房地产置业有限公司。 第三人梧州市同盟房地产置业有限公司述称，被告提出的问题，协议第四条已经明确约定，被告说的垫资，被告房子的抵押金额是30万，由原告负责垫资25万元，但原告办理涉案房屋的解除抵押登记手续需要向银行提出提前还款申请，约定原告垫资的25万元不足以完全清偿涉案房屋的贷款，不足部分需要被告自己去还款。 第三人梧州市同盟房地产置业有限公司为其辩解向法庭提供的证据有：短信信息记录（复印件）。 经过庭审质证，对于原告周锋提供的证据，被告肖冬香认为：证据1、2、3、4、5、6、8、10，真实性、合法性、关联性无异议；证据7，真实性、合法性、关联性有异议，被告并没有违约行为，是原告违约，因为原告没有履行合同先垫资的义务；证据9，真实性、合法性、关联性有异议，经被告向梧州市住房公积金管理中心咨询，被告的贷款是纯公积金贷款，不需要提前15天申请还款的，只有银行卡里有钱，当天即可办理。第三人梧州市同盟房地产置业有限公司认为证据均无异议。对于被告肖冬香提供的证据，原告周锋认为证据无异议。第三人梧州市同盟房地产置业有限公司认为：证据内容有异议，被告肖冬香要求第三人将其银行卡信息添加到协议中，但第三人不能单方面添加，第三人在与被告的聊天中也说清楚了。对于第三人梧州市同盟房地产置业有限公司提供的证据，原告周锋认为：第一张显示号码为187××××5688的那份短信记录是原告与被告的短信聊天记录，是原告转给第三人作为证据提交的，其余没有异议。被告肖冬香认为：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，电话号码187××××5688不是被告的号码，后面这一页的微信是被告的号码，但无法证明第三人说的是事实。综合当事人的质证意见，本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年11月18日，原告周锋（乙方）与被告肖冬香（甲方）、第三人梧州市同盟房地产置业有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定：1.买卖房地产（简称该房地产）座落于梧州市住宅，建筑面积为85.78平方米，产权人为肖冬香，权证编号为桂（2019）梧州市不动产权第0034210号，有抵押情况建设银行贷款余额为22万元。2.房屋总价款为45.8万元，首期房款25.8万元，于还受日（详见《补充协议》）支付给甲方；第二期房款20万元，于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，由贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，支付（放款）期限以贷款银行为准。3.全额房价款结清后当日内交房。4.维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用均包含在总房价款内。5.交易税费各自承担。6.甲乙双方就该房地产买卖相关条件已达成完全一致，丙方已促成交易并完成居间义务，有权按本协议或其他约定向甲方及/或乙方收取佣金。自本协议签订后，甲、乙双方委托丙方向房地产交易中心办理网络合同备案确认手续（若需），丙方可另行提供免费的交易售后服务或有权依据约定收取交易售后服务费。为配合该房地产产权过户手续，甲乙双方应另行签订行政部门（如房地产交易中心等）要求的《房地产买卖合同》（简称登记文本）。甲乙双方就该房地产买卖事宜及必要条款已在本协议中有明确约定，该登记文本仅作为行政登记使用。7.在丙方收到意向金后，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。在此期间后，如甲方未能签订本协议，乙方有权在两个工作日后至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。8.如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方代为转付甲方，待甲方签订本协议后当日内，乙方应补足定金至2万元。9.甲、乙双方同意在签订本协议后，于2021年1月18日前共同赴丙方处签订登记文本。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。甲、乙双方签订登记文本当日，甲方应当按照本协议第三条约定房价款的1%支付丙方佣金；乙方应当按照本协议第三条约定房价款的2%支付丙方佣金。甲、乙双方一致同意授权丙方可以代为收取、保管、转付本次交易所流通的每笔款项。10.如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或者甲、乙双方合意解除本协议，则违约方（甲方、乙方或者甲方和乙方）或合意解除协议方（甲方和乙方）应按本协议的第三条约定房价款的3%向丙方支付居间服务补偿费。 同日，原告周锋(乙方)与被告肖冬香(甲方)、第三人梧州市同盟房地产置业有限公司（丙方）签订《补充协议》，就三方签订的《房地产买卖居间协议》补充约定：1.就该房地产尚有银行欠款约22万元，由乙方为甲方垫资25.8万元，甲方在还贷款之用，由甲方承担提前还款产生的一切费用，该垫资款作为首付款。2.甲方不能按原协议约定将该房地产出售予乙方，或者因违约而无法将该房地产售予乙方的，应退回全部已收款项并向乙方赔付双倍定金。 同日，被告肖冬香出具《收款收据》给原告周锋收执，《收款收据》注明：“兹收到买受方周锋支付给本人的款项计人民币20000元整（大写贰万元整）。本人确认：上述款项系买受方用于购买新兴二路132号第2幢1单元304房之房地产的定金。特立此据，以资证明”。肖冬香在收款人处签名捺印。 同日，原告周锋（甲方）与第三人梧州市同盟房地产置业有限公司（乙方）签订一份《佣金确认书》，约定成交房地产梧州市买卖成交金额为45.8万元，佣金金额为6870元。后第三人梧州市同盟房地产置业有限公司向原告周锋出具《收款收据》，确认收到原告周锋现金支付的佣金6870元。 在庭审过程中，原告周锋表明愿意继续履行《房地产买卖居间协议》，按原来协议的价格购买涉案房屋，在被告办理涉案房屋的解除抵押登记手续的当天将垫资款25.8万元交付给被告。被告肖冬香表明其同意配合办理涉案房屋的解除抵押登记手续，但由于涉案房屋是其在婚姻存续期间内购买的，出售涉案房屋、办理权属转让登记均需征得其丈夫同意，但由于被告目前就离婚及夫妻共同财产分割事宜未能与其丈夫协商一致，故被告目前不能将涉案房屋过户到原告名下。 本院认为，原告周锋与被告肖冬香、第三人梧州市同盟房地产置业有限公司签订的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对各方当事人均具有法律约束力。本案中，原告向被告购买涉案房屋，并按协议约定向被告支付购房定金2万元，但被告在庭审中表明现无法将涉案房屋过户到原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，现原告请求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，符合法律规定，本院予以支持。因被告无法将涉案房屋过户至原告名下，根据《补充协议》约定，“甲方不能按原协议约定将该房地产出售予乙方，或者因违约而无法将该房地产售予乙方的，应退回全部已收款项并向乙方赔付双倍定金”，故《房地产买卖居间协议》解除后，被告应向原告返还购房定金2万元及赔偿违约金2万元。另《房地产买卖居间协议》约定，“甲方应当按照本协议第三条约定房价款的1%支付丙方佣金；乙方应当按照本协议第三条约定房价款的2%支付丙方佣金。如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或者甲、乙双方合意解除本协议，则违约方或合意解除协议方应按本协议的第三条约定房价款的3%向丙方支付居间服务补偿费”，现原告已向第三人支付中介服务费6870元，故《房地产买卖居间协议》解除后，被告应赔偿原告中介服务费6870元。被告认为原告不按约定支付垫资款，在履行合同的过程中存在违约，但原告已明确表示如被告能办理涉案房屋的解除抵押登记手续并将涉案房屋过户至其名下，其同意在办理涉案房屋的解除抵押登记手续的当天向被告支付垫资款，故本院对被告抗辩原告存在违约的意见不予采纳。原告要求被告承担交通费、误工费519.82元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告周锋与被告肖冬香签订的《房地产买卖居间协议》； 二、被告肖冬香应向原告周锋返还定金2万元； 三、被告肖冬香应向原告周锋支付违约金2万元； 四、被告肖冬香应向原告周锋赔偿中介服务费6870元； 五、驳回原告周锋的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费985元，减半收取计492.50元（原告已预交486元），由原告周锋负担5.50元，被告肖冬香负担487元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员 林 蕊 二〇二一年四月二十七日 书记员 岑秋霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。