吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终450号上诉人（原审原告）：赵东旭，男，1990年11月18日出生，朝鲜族，住吉林省安图县。上诉人（原审原告）：张婉乔，女，1992年6月5日出生，汉族，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张岐林（张婉乔父亲），住吉林省安图县。被上诉人（原审被告）：长白山长和实业有限公司，住所地吉林省长白山管委会池北区长白山大街与白丁香路交会处。法定代表人：朱超，总经理。委托诉讼代理人：庞伟，吉林普熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林长电企业集团有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区新立城镇新城大街与天富路交会长电朗天国际小区A区11号楼103室。法定代表人：朱超，执行董事。委托诉讼代理人：庞伟，吉林普熙律师事务所律师。上诉人赵东旭、张婉乔因与被上诉人长白山长和实业有限公司（以下简称长和实业公司）、吉林长电企业集团有限公司（以下简称长电集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵东旭、张婉乔上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定赵东旭、张婉乔与长电集团公司未形成买卖合同关系不当。2017年长电集团公司通过新闻媒体宣传长白山天池古街房屋开发项目，2017年赵东旭、张婉乔到天池古街售楼处询问买楼事宜，售楼人员告知天池古街房屋是长电集团公司开发的房产，并对外出售，长电集团公司收取赵东旭、张婉乔售楼款共计283677元并出具了收据，注明是售楼定金及房款，并盖有长电集团公司的公章，长电集团公司对外宣传开发天池古街项目应视为卖房要约，赵东旭、张婉乔交款的行为应视为承诺，长电集团公司收取房款并为赵东旭、张婉乔出具收据的行为，应视为赵东旭、张婉乔与长电集团公司形成了房屋买卖合同关系。收取房款后售楼人员为赵东旭、张婉乔办理了房屋买卖合同，当时赵东旭、张婉乔没有注意到房屋买卖合同上的公章为长和实业公司，起诉时才发现是两个公司。长电集团公司和长和实业公司在池北区开发经营天池古街房产项目，经营交易方式均为长电集团公司对外售楼及收取房款，以长和实业公司的名义签订房屋买卖合同，现天池古街房屋不能履行交付就是因为两公司恶意转移房款挪做他用才导致天池古街项目资金周转困难，房屋不能竣工交付，作为共同售楼方，长电集团公司不能只享受权利不承担义务。2.一审认定长和实业公司委托长电集团公司收款及长电集团公司已将收取的房款交付给长和实业公司没有任何证据加以佐证。购房时二公司从未告知长电集团公司收取房款的行为是受长和实业公司委托，售楼处也没有对外公示任何文字材料，长电集团公司开发长白山天池古街的宣传单及在新闻媒体的宣传报导中也并未提及，二公司的法定代表人均未朱超，所以为了逃避债务恶意串通委托之说明显。3.长电集团公司作为长和实业公司的股东，持股比例占94.85％，工商登记显示认缴出资额为18,970万元人民币，但并未实缴，根据《公司法》解释（三）第13条第2款的规定，即使长电集团公司不是合同的相对方，也应承担本案的返款义务。长和实业公司、长电集团公司二审中共同辩称，长电集团公司与赵东旭、张婉乔并没有形成房屋买卖合同关系，也没有参与到商品房买卖合同的履行当中。长电集团公司只是接受长和实业公司的委托，代为收取房款，除此之外并没有在商品房买卖合同关系中享有任何权利或承担任何义务。一审判决认定长电集团公司不承担返还责任，属认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。赵东旭、张婉乔向一审法院起诉请求：1．要求与长和实业公司解除《商品房买卖合同（预售）示范文本》；2．长和实业公司、长电集团公司返还赵东旭、张婉乔已交纳的首付购房款267,099元；3．长和实业有限公司、长电集团公司退返赵东旭、张婉乔已交纳印花税、契税、预告登记费、物业维修基金、预抵押登记费、公证费、产权登记费、代办费合计33,937余元；4．长和实业公司、长电集团公司违约行为赔付赵东旭、张婉乔已交购房款的利息41,740元及违约金16,200元；5．诉讼费由长和实业公司、长电集团公司承担。一审法院认定事实：2018年4月27日，赵东旭、张婉乔与长和实业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容：赵东旭、张婉乔购买位于长白山天池古街项目一期B1栋1单元2层209号，建筑面积为68.56平方米的房屋，每平方米7,688.14元，房屋总价款为527,099元，长和实业公司应在2018年12月31日前向赵东旭、张婉乔交付案涉房屋。2017年8月8日，赵东旭、张婉乔交付吉林长电房地产开发有限公司（2017年更名为吉林长电企业集团有限公司）定金10,000元；2017年8月16日，交付吉林长电房地产开发有限公司首付购房款239,740元；2018年4月23日，交付吉林长电房地产开发有限公司购房款17,359元，交付购房款共计267,099元；2018年4月27日，赵东旭、张婉乔交付吉林长电房地产开发有限公司朗天·净月十二坊（天池古街）商业费用33,937元（包含印花税、契税、预告登记费、物业维修基金、预抵押登记费、公证费、产权证登记费、代办费）。赵东旭、张婉乔交付购房款项共计301,036元（购房款267,099元＋商业费用33,937元=301036）。2018年4月23日，因案涉房屋超出面积3平方米，长和实业公司要求补交差价款，赵东旭、张婉乔提出要求解除案涉购房合同，公司销售经理李月龙称退不了，后赵东旭、张婉乔补交购房差价款17,359元。2019年6月12日，赵东旭、张婉乔向天池古街售楼处的张姓女工作人员及李月龙提出解除涉购房合同，长和实业公司复印了购房合同及交房款项票据，售楼处的张姓女工作人员及李月龙答复需向公司汇报，但未有结果。2019年12月4日，在其他购房者可以办理房贷手续时，张姓女工作人员及李月龙询问赵东旭、张婉乔是否办理剩余购房款贷款手续，赵东旭、张婉乔回答不办了要求退房，张姓女工作人员及李月龙又复印了赵东旭、张婉乔的购房合同及交房款项票据称向公司汇报，仍未有结果。2020年6月27日，长和实业公司人员电话联系赵东旭、张婉乔要进行调解处理，称在7个工作日内答复，但仍未有结果。2020年6月27日，因长和实业公司不能按时交付案涉房屋，赵东旭、张婉乔诉至法院，要求与长和实业公司及长电集团公司解除购房合同，并返还房款及损失，长和实业公司及长电集团公司同意庭下调解，赵东旭、张婉乔向法院申请撤诉。但双方并未达成调解协议。长电集团公司为长白山天池古街项目通过新闻媒体进行了宣传，受长和实业公司的委托，长电集团公司代为长和实业公司收取购房客户购买长白山天池古街项目房屋价款。长电集团公司收取二原告购房款及其他款项后，已将该款项交付长和实业公司。一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，赵东旭、张婉乔已按约定交付部分购房款及其他各项商业费用，长和实业公司未能按期交付案涉房屋的行为已表明不履行合同义务已构成违约，导致双方签订的商品房买卖合同不能继续履行，故该合同应予解除，对此长和实业公司应返还购房款及利息并承担违约责任。被告长和实业公司应返还二原告购房款本金267,099元、商业费用33,937元、利息22,104.6元、违约金16,200元，利息计算方式：（1）2017年8月8日至2017年8月16日，交购房款249,740元，按照中国人民银行定期一年存款利率2.7％计算，249740×2.7％÷12个月=561.9元／月，561.9元×34个月（2017年8月至2020年6月）=19,104.6元；（2）2018年4月23日补交房屋差价17,359元、2018年4月27日交商业费用33,937元，两笔合计51,296元，51,296元×2.7％÷12个月=115.4元／月，115.4元×26个月（2018年4月至2020年6月=3000元）；违约金计算方式：根据本案《商品房买卖合同》补充协议第五条第一项规定计算违约金为日万分之一，赵东旭、张婉乔已交301,036元，主张按照300,000元计算，即300,000元×日万分之一=30元／天，30元／天×30日=900元／月，900元×18月（2019年1月至2020年6月）=16,200元。长和实业公司辩解，赵东旭、张婉乔应在2019年7月14日之前向其书面发出解除合同的请求，赵东旭、张婉乔没有发出书面请求，已丧失合同解除权，但赵东旭、张婉乔于2018年4月23日、2019年6月12日和2019年12月4日，已向长和实业公司提出要求解除案涉购房合同，长和实业公司未与答复，庭审中长和实业公司承认未按期交付房屋已构成违约，故法院对长和实业公司的辩解不予确认。关于长电集团公司是否承担返还购房款及利息的违约责任问题。本案中长和实业公司是长白山天池古街项目的建设单位，赵东旭、张婉乔与长和实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，长电集团公司对该项目进行宣传并代为长和实业公司收取购房款项，其并不是本案房屋买卖合同的相对人，故长电集团公司不承担返还购房款及利息的违约责任。综上所述，赵东旭、张婉乔诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告赵东旭、张婉乔与被告长白山长和实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告长白山长和实业有限公司于判决生效之日起立即返还原告赵东旭、张婉乔购房款本金267,099元、利息22,104.6元、违约金16,200元、商业费用33,937元；三、驳回原告赵东旭、张婉乔其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，减半收取1,610.5元，由被告长白山长和实业有限公司负担。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，并予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为赵东旭、张婉乔与长电集团公司之间是否就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，长电集团公司是否应承担返还购房款并支付违约金和利息的违约责任。据已查明的本案事实，在售房前夕，长电集团公司为案涉房屋所在的长白山天池古街项目通过新闻媒体进行了大量宣传，嗣后长电集团公司以该公司名义收取赵东旭、张婉乔案涉房屋的购房款和商业费用并出具了收据，长和实业公司在确认购房款以及商业费用支付给长电集团公司以后与赵东旭、张婉乔签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，将长电集团公司收取的购房款通过书面合同形式正式确认为案涉房屋的首付款。《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》中虽未将长电集团公司列为合同相对人，但从赵东旭、张婉乔与长电集团公司、长和实业公司的上述实际行为及长电集团公司和长和实业公司系关联公司的事实，可以认定长电集团公司与长和实业公司系上述二合同的事实上的共同合同主体，应共同负担合同义务。长电集团公司虽抗辩其与赵东旭、张婉乔并没有形成房屋买卖合同关系，也没有参与到商品房买卖合同的履行当中，其系受长和实业公司委托代收购房款，在收取房款时已向赵东旭、张婉乔告知了其委托收款的事实，但未提供证据予以证明，赵东旭、张婉乔亦予以否认，故该抗辩主张本院不予采纳。长电集团公司和长和实业公司作为案涉房屋买卖合同的主体以及收取房款和商业费用的主体，因未能按期交付案涉房屋，故上述二合同应予解除，长电集团公司和长和实业公司应共同承担返还购房款、支付违约金和利息的违约责任。关于应承担的违约金和利息问题，一审判决已进行相应论述，该部分认定符合法律规定及合同约定，故本院予以维持。综上，长电集团公司与长和实业公司应共同向赵东旭、张婉乔返还购房款本金267,099元、商业费用33,937元，并支付违约金16,200元及利息22,104.6元。综上所述，赵东旭、张婉乔的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初1028号民事判决第一项、第三项；二、变更吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初1028号民事判决第二项为“长白山长和实业有限公司、吉林长电企业集团有限公司于判决生效之日起立即向赵东旭、张婉乔返还购房款本金267,099元、商业费用33,937元并支付利息22,104.6元、违约金16,200元”；一审案件受理费1,610.5元，二审案件受理费3221元，以上费用共计4,831.5元，由长白山长和实业有限公司、吉林长电企业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 母龙刚审判员 金成焕审判员 叶明晶二〇二一年四月十九日法官助理 赵镜云书记员 刘虹辰