文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初1018号原告：戴良坚，男，1977年4月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：时善勇，江苏穿石律师事务所律师。被告：徐美芹，女，1972年9月10日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：章月，北京盈科（淮安）律师事务所律师。原告戴良坚诉被告徐美芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴良坚的委托诉讼代理人时善勇、被告徐美芹及其委托诉讼代理人章月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴良坚向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2020年1月21日签订的房屋出租合同协议自2021年1月21日解除；2、判令被告返还原告营业款20182元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2020年1月21日签署了房屋出租合同，约定被告将位于淮安市淮阴区店铺出租给原告，合同期限五年，每年租金20万元，合同签订后三天新冠疫情爆发，饭店停业4个月，后由于受疫情影响一直处于亏损状态。2020年9月原告向被告提出合同履行到2021年1月21日无法继续履行，届时解除合同，原告也积极配合转租等事宜，但被告拒绝解除，另原告的营业款因转让时账户对接原因尚有部分在被告处。被告徐美芹辩称：1、原告要求确认双方于2020年1月21日签订的房屋出租合同于2021年1月21日解除无事实和法律依据。2021年1月3日原告发微信给被告要求解除合同，但被告明确表示系原告违约在先若赔偿被告6个月的损失可以解除合同，双方就合同解除事宜及违约金数额一直未谈妥，后被告为减少双方损失同意了原告提出的方案，即一万多元的账和酒店用品不拿走，双方签署解除合同，2021年1月25日晚双方面谈后原告答应第二天上午到店内签解除合同，基于此被告接受了钥匙，但第二天上午被告未按约定和原告签署协议。2、原告在被告处的营业款没有25000元，到账营业款仅6431元，分别为淮安市审批局5041元、生态环境局1390元，对于原告主张的消费卡需原告提供证据。3、原告经营期间有2400元物业费和2353元电费拖欠未缴纳，应该在被告返还的营业款中扣除。4、原告诉称因疫情停业4个月不是事实，2020年1月25日爆发新冠疫情，但被告仅停业1个月左右，依据淮××防控【2020】5号文件，从2月21日起餐饮店可为居民提供生活生产服务，原告经营的饭店在2020年2月22日已经开始营业。5、原告要求解除合同并非新冠疫情影响，而是原告与其师父曾兴之间的经营矛盾。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下案件事实：2020年1月21日，原（乙方）、被告（甲方）签订《房屋出租合同协议书》（以下简称《出租协议》）一份，原告承租被告位于淮阴区的店铺，该店铺原系经营饭店，原告转让后继续经营饭店，合同主要条款为：1、甲方房屋内原有的冰箱、餐具用品、通风设备、货架、蒸饭机、炉灶及其他用品，每个房间的桌椅、餐具、空调、洗碗机、电视一台等，甲方一次性转让给乙方，转让费用10万元；2、在该协议书生效日之前的有关债权、债务均由甲方负责，该协议书生效日后的一切经营行为及产生的债权、债务和其他一切涉及安全、质量等各方面的问题均由乙方负责，与甲方无关；3、合同生效日之后，店铺内现有的装潢、装修及其他所有设备、用具全部归乙方所使用，租赁期满后房屋装潢、电梯等不动产应完好归还给甲方，营业设备等动产归乙方；4、租赁期限从2020年1月22日至2025年1月22日，每年租金20万元，租金每年交付一次，每年租金由乙方提前一月支付，若乙方违约，甲方有权按日收取乙方滞纳金（年租金的2%），逾期超过一月的，甲方有权无偿收回包括乙方投资在内的全部酒店设施设备，并终止合同，收回出租房屋且不算违约；5、乙方在经营期间所产生的水电费及物业管理费和其他一切与本酒店经营有关的费用，由乙方负责，与甲方无关；6、甲方协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，产生费用由乙方负责；7、乙方需缴纳甲方4万元转让保证金，在合同到期时无违约的情况下退还；8、乙方不得擅自转租，确需转租的须征得甲方书面同意；9、本协议原则上不得提前终止，确需提前终止的，违约方须一次性支付守约方5万元违约金；10、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损，与甲方无关；11、若以后乙方安装煤气管道，归乙方所拥有及处理；12、本协议自乙方第一年租金和转让费转到甲方账户后生效。《出租协议》签订后，原告支付被告第一年20万元租金、10万元转让费、保证金4万元，被告辩称4万元保证金后又被原告借走，原告出具了借条。原告陈述2020年7月份之前系用的“友缘饭店”的名称和被告的账户，后饭店名称变更为“淮阴区金云方酒店”；被告辩称在2020年8月份之前，原告经营饭店系用的“友缘饭店”的名称和被告的账户。经本院核实，“淮阴区金云方酒店”于2020年6月22日经工商登记设立。2020年10月、11月、12月原告多次向被告提出解除租赁合同；依据原、被告2021年1月25日的的通话录音，2020年1月25日被告丈夫打电话给原告，要求原告晚上过来把终止合同的事情谈一谈，并让原告把钥匙带来；被告认可原告于2021年1月25日晚上归还了涉案酒店的大门钥匙，被告于2021年1月26日在涉案酒店外张贴了招租协议；依据原、被告2021年1月26日的通话录音，被告等了原告一上午但被告没来；在2021年1月28日双方的通话录音中，被告提到“你自己主动提出来说一万多块钱不要了，东西你也不拖了，我当时是因为生气我没同意，但是我现在同意了，我刚同意你说的东西，你又开始说东说西”，原告对此并未予以否认，但原告在该录音中提出“把房子东西都给你，你把账上的再给我”，并未表示同意该方案，且在该录音中被告认可原告在其账上的就1万多块钱。涉案房屋现被告已另行出租。关于原告在被告处的营业款，原告陈述包括：西宋集小学6060元、徐溜小学2730元、赵集中学746元、汤集中学1123元、审批局5041元、环保局1390元、就餐卡3092元，合计20182元；被告辩称西宋集小学的系签字单已经递给学校会计核对，发票并未开具，徐溜小学的款项非被告递的材料被告不知情，赵集中学746元被告的发票已经开具但是款项未到、汤集中学1123元款项被告已经支付原告、审批局的5041元款项被告已经收到，环保局1390元款项被告已收到，就餐卡3092元无异议，被告认可如果被告开具的发票日后款项会支付至被告处，非被告开具发票的由原告自行开具发票自行索要款项，不应由被告返还。关于营业款，原告提供其记账本及就餐卡作为证据，经质证，被告对记账本不认可，对就餐卡无异议。被告辩称汤集中学的款项被告已经支付原告，被告提供与原告的微信聊天记录作为证据，内容反映原告要求被告代其开具1200元不到的办公用品发票，抬头系淮安市汤集九年制学校，2020年9月22日被告在微信中表示“汤集九年制清帐”，原告回复“好的”；经质证，原告对微信聊天记录的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院认为，被告提供的该微信聊天记录中明确记载双方已确认“汤集九年制清帐”，故本院对被告该抗辩意见予以采纳。被告辩称原告应支付被告其垫付的物业费、电费，要求在本案中抵扣，被告提供：1、2021年3月8日的“友缘饭店”2020年度物业费收据一张，金额2400元；2、2021年1月份的电费发票两张，金额分别为793元、904元。经质证，被告对物业费无异议，对电费发票真实性、合法性无异议，关联性不认可，认为该费用发生在租赁合同解除后。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，系合法、有效的合同，合同双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告承租被告的店铺，合同约定的租赁期限为2020年1月22日至2025年1月22日，后原、被告经协商，原告于2021年1月25日晚上向被告归还了涉案酒店的大门钥匙，交回了租赁物，被告亦于2021年1月26日在涉案酒店外重新张贴了招租协议，故据此可以认定原、被告之间的租赁合同已于2021年1月25日解除。对于原告在被告处的营业款，被告应当予以返还，至于营业款的数额，原告虽诉称为20182元，但原告仅提供其自己制作的记账本及就餐卡作为证据，被告对就餐卡3092元无异议，对记账本不认可，经本院组织双方对账，被告认可其已开具发票的营业款为赵集中学746元、汤集中学1123元、审批局5041元、环保局1390元，但依据被告提供的微信聊天记录，汤集中学1123元款项被告已经支付原告，虽然被告辩称赵集中学746元款项被告的发票已开但款项未到，但被告已开具发票日后相应款项亦会支付至被告账户，故该746元应由被告返还，综上，本院认定被告应返还原告的营业款为赵集中学746元+审批局5041元+环保局1390元+就餐卡3092元=10269元，该数额亦与原、被告电话录音中被告陈述的在其账上的就1万多元相符合；原、被告签订的合同约定原告在经营期间所产生的水电费、物业费和其他经营有关的费用均由原告负责，故本院对被告要求其垫付的物业费、电费在本案中抵扣的抗辩意见予以采纳，依据被告提供的证据，物业费2400元、2021年1月份电费1697元，两项合计4097元；综上，折抵之后被告应返还原告10269元-4097元=6172元。本案经调解未果。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告戴良坚与被告徐美芹于2020年1月21日签订的《房屋出租合同协议书》于2021年1月25日解除；二、被告徐美芹于本判决生效后十日内返还原告戴良坚6172元。三、驳回原告戴良坚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取213元，由原告戴良坚负担106.5元，由被告徐美芹负担106.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费缴纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；原告戴良坚的上诉账号为：62×××41；被告徐美芹的上诉账号为：62×××66）。审判员  孙明珠二〇二一年四月十六日法官助理孙晶晶书记员尹孟荣