河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1602民初1784号原告：杨成峰，男，1964年10月7日生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：苑保梅，女，1962年3月16日生，汉族，住河南省周口市川汇区，原告杨成峰之妻。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：耿保华，系河南百暖律师事务所律师。被告：徐克前，男，1984年11月25日生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：于学光，河南旺庆律师事务所律师。被告：陈永涛，男，1989年1月26日生，汉族，住河南省西华县。原告杨成峰诉被告徐克前、陈永涛房屋买卖租赁纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨成峰的委托诉讼代理人苑保梅、耿保华、被告徐克前及委托诉讼代理人于学光、被告陈永涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨成峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担提前三个年度解除合同的违约金18000元（2000元×3个月×3个年度）；2、判令被告向原告支付解除合同至今应补缴的4个月租金8000元；3、被告向原告支付至2020年10月8日应补缴的物业费2108元；4、判令被告赔偿原告房屋毁损损失11839.35元及鉴定费18000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系川汇区文昌办事处郭埠口行政村郭埠口村居民，2005年政府拆迁原告沙河北大堤处住宅一套，于2017年7月11日政府给予拆迁安置房川汇区嵩山北路馨丽康城16号楼一单元1302号房屋。原告接收房屋后，于2018年3月12日对房屋进行了装修，并未实际入住。后原、被告于2018年4月6日签订《房屋租赁合同》，租期自2018年4月6日至2023年4月5日，月租金为2000元。合同签订后，被告仅租两年就单方解除合同，并造成房屋多处损毁，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望依法判如所请。被告徐克前答辩称，一、被答辩人杨成峰向答辩人徐克前主张违约金18000元明显过高，依法应予减少。答辩人徐克前与被答辩人杨成峰签订的房屋租赁期限为五年，实际履行两年，下余三年未履行。该合同解除后，被答辩人杨成峰仍能以合同约定的出租价格对外出租，不会造成其三年的租金损失。虽然双方在合同中约定违约金数额按年度向对方交纳三个月租金作为违约金，但该违约金标准明显超过被答辩人杨成峰的实际损失数额。超过部分应予扣减。因此对被答辩人的该项诉请应予支持6000元为妥，超过的12000元应不予支持；二、被答辩人要求答辩人补交的7个月租金14000元没有事实根据和法律依据。既然被答辩人也认可双方之间的房屋租赁合同于2020年4月6日已经解除，合同解除之后就不应当再由答辩人支付租金，因此，该项诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予以驳回；三、被答辩人要求答辩人赔偿其房屋损耗造成的损失11839.35元没有事实根据和法律依据。答辩人承租被答辩人房屋的目的是为了使用，在使用的过程中难免会对承租标的造成一定的损耗。在使用过程中，租赁标的物自身也存在自然耗损问题。答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同解除时，经过双方确认了答辩人对被答辩人标的物的毁损部分，答辩人已经按照被答辩人的要求和修复标准进行了维修，且经过了被答辩人的验收，该毁损部分已经解决完毕。租赁标的物的自然损耗部分，被答辩人在出租房屋时所获得的租金收益中，其中一部分就是对租赁标的物自然耗损部分的补偿。该部分费用应由被答辩人自己承担。现被答辩人把自己应该承担的自然耗损部分仍要求答辩人赔偿，没有事实根据和法律依据。其该项诉请应不予支持。被告陈永涛答辩称，同被告徐克前的答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告杨成峰因政府拆迁补偿政策取得位于川汇区××路北段××小区××楼××单元××房屋××套，并于2017年10月9日取得该房屋钥匙，后对该房屋进行装修装饰。2018年4月6日，原告杨成峰与被告徐克前签订《房屋租赁合同》，合同内容载明：“出租方（合同甲方）：杨成峰，承租方（合同乙方）：徐克前…一、房屋坐落于川汇区嵩山路北段馨丽康城小区16号楼一单元1302号…三、租赁期限自2018年4月6日起至2023年4月5日；四、租金，该房屋月租金为2000元，付款方式为按年支付；…八、维修养护责任。甲方在移交时房屋整体须完整无损，移交给乙方使用，乙方在使用期间的维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；…第十条，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：…3、物业费；十二、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；…。”落款处由双方签字捺印确认。合同签订后，原告杨成峰将该房屋交付于被告徐克前使用。被告徐克前同被告陈永涛将涉案房屋用于合伙经营周口市鼎盛私人影咖，被告陈永涛为该影咖工商登记投资人。房屋使用过程中，原告杨成峰及其家人发现房屋多处损毁，与被告协商后，双方于2020年4月6日解除《房屋租赁合同》。后应原告杨成峰及其家人要求，被告徐克前、陈永涛对毁损房屋进行修缮，被告提交的证据显示修缮结束时间为2020年7月20日。因修缮结果未达到原告的满意，双方纠纷仍未解决。原告杨成峰于2020年8月6日提出鉴定申请，本院委托河南众惠工程咨询有限公司对涉案房屋损坏程度以及修复方案进行鉴定。2020年12月8日河南众惠工程咨询有限公司出具河南众惠【2020】建造鉴字第208号《修复工程造价鉴定意见书》、《杨成峰房屋修复方案》，《修复工程造价鉴定意见书》鉴定结论为：川汇区嵩山路北段馨丽康城小区16号楼一单元1302号房屋加固修复费用为11839.35元。原告杨成峰为此支出鉴定费18000元。另查明，被告徐克前支付租金至2020年4月5日。根据原告提交的河南建业物业管理有限公司周口分公司周口馨丽康城物业服务中心2020年8月4日出具的证明，涉案房屋面积132.44平方米，自2019年10月9日至2020年10月8日物业费一直未交，物业费每平方1.1元，资源分摊费每年度360元，欠费金额2108元。物业费每月折合145.68元，资源分摊费每月折合30元。本院认为,原告杨成峰与被告徐克前签订的的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,为有效合同。合同生效后,合同双方均应按合同约定履行各自义务。被告徐克前和被告陈永涛系合伙关系，且案涉房屋承租后二被告用于经营周口市鼎盛私人影咖，被告陈永涛为该影咖工商登记投资人，被告徐克前申请陈永涛参加诉讼，陈永涛主动到庭积极参加诉讼，二被告陈永涛应对合伙经营期间用于合伙事务承租的房屋对外共同承担责任。二被告承租原告房屋后，理应按照所租赁房屋的性质善良合理使用房屋，因二被告不当使用造成所承租房屋损毁严重，二被告应承担不当使用承租房屋给原告造成的损失，故原告杨成峰以评估价值11839.35元作为损失依据要求二被告承担房屋毁损修复损失，理由正当，本院予以支持。由于本次评估是被告徐克前在租赁期间未合理使用租赁房屋引起，产生的鉴定费用18000元应由二被告承担。二被告已于2020年4月6日搬离涉案房屋，并与原告就租赁房屋进行了交接，故案涉《租赁合同》已于2020年4月6日双方协商解除。关于原告杨成峰主张被告向原告支付解除合同至今应补缴的4个月租金8000元及支付至2020年10月8日应补缴的物业费2018元，本院认为，二被告未尽妥善保管、合理使用租赁房屋的义务，造成房屋无法正常使用，房屋空置导致的租金损失应由被告承担。房屋闲置时间自2020年4月6日始，自此之后房屋处于被告进行修缮、原告申请评估鉴定阶段，河南众惠工程咨询有限公司于2020年11月17日对房屋进行勘验，于2020年12月8日作出鉴定结论，在此阶段房屋无法对外租赁从而获取收益，故原告主张被告赔偿房屋租金至合同解除后的四个月（即至2020年8月6日）以及物业费支付至2020年10月8日（2019年10月9日至2020年4月6日为被告租赁期间，被告理应支付该期间的物业费用）其请求合理，本院予以支持。原告诉请二被告承担提前三个年度解除合同的违约金18000元，二被告抗辩“虽然双方在合同中约定违约金数额按年度向对方交纳三个月租金作为违约金，但该违约金标准明显超过被答辩人杨成峰的实际损失数额。超过部分应予扣减。因此对被答辩人的该项诉请应予支持6000元为妥，超过的12000元应不予支持”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金过高造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。具体本案，原告诉请并获本院支持的实际损失为房屋加固修复费用11839.35元、房租损失8000元、物业费损失2108元、鉴定费损失18000元，共计39947.35元，原告应获违约金以不超过该损失39947.35元的30%，即11984.20元为宜。原告请求违约金18000元过高部分，本院不予支持。本纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈永涛、徐克前于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告杨成峰房屋加固修复费用11839.35元、房屋租金损失8000元、支付并赔偿物业损失2108元、支付鉴定费18000元、违约金11984.20元，以上共计51931.55元。二、驳回原告杨成峰的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取624元，由被告徐克前、陈永涛共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  蔡常青二〇二一年四月十九日书记员  张 淼