山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终180号上诉人（原审被告）：山西华吉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911401006020516063。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：刘某1，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：任某，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西永辉超市有限公司，统一社会信用代码：91140100590868968A。法定代表人：傅某。委托诉讼代理人：刘某2，山西黄河律师事务所律师。上诉人山西华吉房地产开发有限公司因与被上诉人山西永辉超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人山西华吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某1和任某与被上诉人山西永辉超市有限公司的委托诉讼代理人刘某2，到庭接受了询问。本案现已审理终结。山西华吉房地产开发有限公司上诉请求：1.请求法院撤销一审（2020）晋0105民初5222号民事判决书；2.发还重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后被上诉人拒绝收房导致合同并未实际履行，且被上诉人不存在任何损失，上诉人不应承担任何赔偿责任。二、被上诉人提交的证据无法支撑和证明其主张及基本事实，上诉人承担赔偿责任无事实和法律依据。三、被上诉人起诉时已经超过法定诉讼时效，故被上诉人的请求不应当被支持。山西永辉超市有限公司辩称，一、被上诉人提供的证据能够证明已按合同约定向上诉人出具了50万元银行履约保函，上诉人不认可上述事实的理由不能成立。二、上诉人未按合同约定履行交付租赁场地义务且单方恶意解除合同的事实清楚，证据充分。三、上诉人应按合同约定赔偿被上诉人损失，被上诉人主张的50万元赔偿金额符合合同约定和法律规定，也未超出被上诉人的实际损失，依法应予支持。四、被上诉人在本案中主张的是合同解除后的赔偿责任，被上诉人的起诉未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。山西永辉超市有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告赔偿金50万元；2．判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月29日，原告永辉超市（甲方、出租方）与被告华吉房地产公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，租赁场地为坐落于××街部分；租赁场地的红线套内建筑面积暂定为4745平方米；甲方保证该租赁场地为商业用途，出租给乙方作为超市经营场所使用。甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于排水系统、供电系统、电梯、空调、房屋自带一次消防系统和货梯能够作为商业经营用途使用，并符合中国有关法律、法规、规章、规范性文件、政策的规定；租赁期限为15年，自计租起始日开始计算；物业改造期：租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收，并向乙方交付租赁场地、提供书面一次消防验收合格证书之日起开始计算物业改造期，至乙方正式开业日前一日止；履约保证金（含装修保证金）乙方的母公司永辉超市股份有限公司应于本合同签订之日起二十个工作日内向甲方出具银行履约保函，作为其履行本合同的保证，履约保函金额为人民币500000元（大写：伍拾万圆整）。甲方应在收到上述保函后的3个工作日内向乙方出具等额的收款收据。银行保函为见索即付不可撤销的银行履约保函，并且在本合同规定的租赁期限内，若因乙方违反租赁合同的约定，甲方可依合同约定申请执行履约保函。若因银行履约保函失效或格式不符而导致甲方不能赔付和受到损失的，永辉超市股份有限公司应当赔偿甲方全部损失；租赁场地交付及责任，甲方应于2017年7月1日前，将符合本合同及附件约定条件（租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体［一次］消防通过消防部门验收合格、乙方取得装修（二次）消防设计审核意见书，且符合双方约定的《租赁场地交付条件》［附件二］）的租赁场地交付给乙方。甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前60日向乙方发出书面交房通知。乙方在确认租赁场地符合交付条件后，同时乙方取得二次消防设计审核意见后进场办理交接手续。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》（附件五）；如甲方需乙方提前进场装修，乙方进场前甲方须为乙方取得《二次消防审查设计合格意见书》，同时，甲方应按照乙方提供满足消防部门规范使用要求的消防设计图纸进行二次消防施工、改造工程及报审，甲方改造完工后应为乙方在开业前取得名称为乙方的二次装修消防验收合格证书及消防开业合格证，并承担由此产生的全部费用（包含但不限于消防二次装修改造费用、消防部门申报、审批等所有费用）。甲方达到约定的交付条件次日双方签订《租赁场地交付确认书》。甲方同意在乙方进场装修5个工作日内向乙方支付装修补贴费用贰佰万元，乙方向甲方开具等额收款收据，并于乙方开业之日起15个工作日内由乙方或乙方指定公司向甲方开具等额装修服务费发票，同时上述由乙方开具的收款收据退还乙方。甲方保证具有签订和履行本合同的主体资格，是该租赁场地完整的房产所有权人和相应的土地使用权人／转租权人，并拥有合法以出租方式处置的权利，保证该租赁场地为商业用房，且不存在任何权属争议。保证本合同项下的租赁场地满足房屋出租的法定条件，若由于甲方原因导致本合同在签订后出现无效的情形，甲方应向乙方双倍返还乙方已支付的履约保证金或向乙方支付保函所涉金额的赔偿金，退还乙方预付的款项（如有）和利息（以预付款项为基数，每日按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率的4倍计算，下同），同时按第二计租年度租赁费用总额向乙方支付违约金；如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。若租赁场地由于甲方或规划部门规划使用功能等原因造成乙方无法继续装修或经营，乙方有权解除合同，甲方应承担同上违约责任。保证按双方约定的《租赁场地交付条件》按时交付租赁场地，若甲方逾期交房（不可抗力除外）的，从逾期之日起租赁期限、物业改造期、经营培育期、计租起始日均相应顺延，且每逾期一天，甲方还另给予乙方一天的免租期补偿（根据逾期天数计算相应的免租期补偿并从计租日开始抵扣）。逾期超过90日不能交房的，乙方可选择解除本合同，甲方应双倍返还乙方已支付的履约保证金或向乙方支付保函所涉金额的赔偿金，退还乙方预付的款项（如有）和利息，同时按第二计租年度租赁费用总额向乙方支付违约金；如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿；乙方也可选择要求甲方继续履行本合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任。甲方应在租赁期内持续维持租赁场地的交付条件，否则乙方可以要求甲方按合同约定予以恢复，也可以选择自行或委托第三方完成相关工作，所产生的费用全部由甲方承担，并可从支付甲方的租赁费用中扣除。本合同生效后，租赁场地交付前，如甲方单方强制解除本合同（本合同约定了解除权的除外），甲方应双倍返还乙方履约保证金或向乙方支付保函所涉金额的赔偿金，及退还乙方预付的款项（如有）和利息，同时按第二计租年度租赁费用总额向乙方支付违约金；如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。本合同生效后，租赁场地交付前，如乙方单方强制解除本合同（本合同约定了解除权除外），甲方可没收履约保证金或要求乙方承担保函责任，同时按第二计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金；如该违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项（如有）可以冲抵赔偿款。如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同。本合同所称“损失”包括但不限于装修费用、经营费用、营业利润、律师费、仲裁费、公证费、公告费、保全费、保全担保费、执行费、差旅费、评估费等。2017年1月12日，中国光大银行股份有限公司福建分行鉴于其客户永辉超市股份有限公司的子公司原告与被告于2016年12月29日签订承租华宇百花谷租赁合同，应原告申请向被告出具50万元上述合同项下不可撤销的履约保函。2017年3月5日，被告出具确认函，确认于20I7年2月6日收到中国光大银行股份有限公司福建分行出具50万元不可撤销的履约保函。2017年5月11日，被告致函原告，称原告承租的位于山西省太原市××区铺位的租赁房屋，原定于2017年7月1日为交铺日期，但由于太原市消防报验项目较多，消防支队审核时间较长，因此将店铺交付日顺延至2017年9月1日。2018年6月7日，被告向原告出具《合同解除通知函》、称合同签订后，被告在2017年5月11日、2017年8月17日，两次与原告协商场地延期交付，并在租赁场地具备交付条件后，通知贵司以现状进场装修，但贵司均以不符合条件拒不进场。至此，合同已经无法履行，合同目的也无法实现，现为了双方共同利益，被告正式通知原告解除《租赁合同》，原告自收到本函之日起，《租赁合同》及附件即告解除。原告收到合同解除通知函后，于2018年7月6日通过《关于解除合同的回复函件》致函被告，称被告于2017年5月11日致函原告，以消防手续取得时间较长为由，将租赁场地交付日期顺延至2017年9月1日。期间原告未收到被告任何场地交付的通知。至今被告仍未能完全履行《租赁合同》和《租赁场地工程交付条件》相关内容，严重延误原告正常开业筹备进度。2018年6月9日被告突然发来《合同解除通知函》，并称“在租赁场地具备交付条件后，通知贵司以现状进场装修，但贵司均以不符合条件拒不进场”。在此原告郑重函告被告，因被告未按期交房且逾期超过90日，且被告未取得建筑主体一次验收的《建设工程消防验收意见书》，已属于合同违约。请被告严格履行贵我双方签订的《租赁合同》及相关附件的内容，将符合双方既定的交付条件的租赁场地交付我司使用。请被告于2018年7月20日前对此做出书面回复。原告将依据《租赁合同》的有关约定追究贵司的违约责任，由被告原因导致原告无法接场的损失原告将按照合同约定向被告追究违约责任，并要求被告承担全部的赔偿责任。2018年7月10日，被告向原告致《洽商函》，主要内容为原告与被告于2016年12月29日签订《租赁合同》，租用涉案场地。在《租赁合同》履行过程中，被告通知原告以现状进场装修，但贵司均未进场，致使合同无法履行，合同目的已无法实现。无奈之下，2018年6月7日，被告正式发函通知原告解除《租赁合同》。双方《租赁合同》及附件在2018年6月9日原告自收到之日即告解除。请原告尽快来被告公司办理解约后的相关事宜。另查明，原告提供成立永辉超市华宇百华谷点项目团队的通知，主张为华宇百华谷店的筹备运营，专门组建了项目团队，并开展了相关工作；提供永辉超市百花谷店一层天花示意图与负一层平面布置图，证明原告为华宇百华谷店的筹建运营涉及了工程图纸，并通过先期工作确定众多入驻商户；原告提供山西永辉超市有限公司太原迎泽分公司财务报表、交税凭证，主张本案所涉的超市没有开业，无法进行标准的计算赔偿金，但可以参照分公司的销售额进行计算赔偿金。2018年7月30日，太原市鼎尚家家利超市有限公司百花谷分公司登记成立，营业场所为涉案店铺所在地。一审法院认为，原、被告签订的商铺租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及其行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案争议焦点是本案是否已过追诉时效，被告是否应承担违约责任。关于被告抗辩诉讼时效的问题。依照《民法总则》一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，被告于2018年6月7日向原告第一次发出合同解除通知函，原告在2020年7月23日向本院提起起诉，原告起诉之日未超过法定的诉讼时效。关于违约的问题，合同约定被告要停在租赁物场地符合交付条件后，应提前60日向原告发出书面交房通知，而被告并未提供向原告交房的书面通知，也无其他证据证明通知原告进场装修，却以原告拒绝收房为由通知原告解除合同，明显违约，应按约承担违约责任。故原告请求被告支付50万元赔偿金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百八十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告山西华吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山西永辉超市有限公司支付50万元赔偿金。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，山西华吉房地产开发有限公司与山西永辉超市有限公司签订的《租赁合同》，合法有效，本院予以确认。关于是否已超过诉讼时效的问题。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，山西华吉房地产开发有限公司于2017年5月11日函告山西永辉超市有限公司，将店铺交付日顺延至2017年9月1日，山西永辉超市有限公司未提出异议，双方变更了房屋交付时间为2017年9月1日，以该时间为诉讼时效的起算点，山西永辉超市有限公司于2020年7月23日向一审法院提起起诉，亦未超过诉讼时效。关于违约方以及承担违约责任的问题。原审法院已经作出了明确阐述，本院不再赘述。山西华吉房地产开发有限公司的上诉请求事实与理由，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，山西华吉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由山西华吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 米青山审判员 赵四民审判员 李 哲二〇二一年四月七日法官助理 郭若琦书记员 骆 丹