四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1146号 原告：成都西蜀海棠商贸有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1366号2栋2层4号。 法定代表人：彭树杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓爽，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石茂斌，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都高新技术产业开发区市场监督管理局，住所地成都市高新区天府大道北段18号A座7楼。 负责人：李永才，局长。 委托诉讼代理人：廖衍玲，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向红燕，四川君合律师事务所律师。 原告成都西蜀海棠商贸有限公司（以下简称西蜀海棠公司）诉被告成都高新技术产业开发区市场监督管理局（以下简称高新市场监督管理局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西蜀海棠公司的委托诉讼代理人邓爽，被告高新市场监督管理局的委托诉讼代理人廖衍玲、向红燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 西蜀海棠公司向本院提出诉讼请求：判令高新市场监督管理局立即支付从2020年8月14日至2020年11月25日的房屋占有使用费1338442元，并自2020年12月8日起至实际付清之日止，以1338442元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付资金占用利息。事实与理由：2020年7月23日，西蜀海棠公司通过竞买号Ｒ9429在成都铁路运输法院于阿里拍卖平台开展的“成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号××号房屋”（以下简称案涉房屋）项目公开竞价中，以10290770元竞买成功。西蜀海棠公司按照《竞买须知》、《竞买公告》于2020年7月29日按期支付了价款并取得了（2019）川7101执恢134号之二执行裁定书。根据竞买公告，案涉房屋在西蜀海棠公司竞买时，原所有权人成都天晖园林工程有限公司（以下简称天晖园林公司）已出租给高新市场监督管理局作为“成都高新区政务服务中心企业注册大厅”使用，租赁时间于2019年10月11日到期，但自西蜀海棠公司取得案涉房屋以来，该房屋一直由高新市场监督管理局使用，高新市场监督管理局也未向西蜀海棠公司支付任何费用，其行为侵犯了西蜀海棠公司的房屋使用权以及相关权益，其应参照与原所有权人天晖园林公司签订的《房屋租赁合同》约定的4697416.44元／年租金标准向西蜀海棠公司支付房屋占有使用费，截止2020年11月25日共计1338442元。西蜀海棠公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 高新市场监督管理局辩称，一、西蜀海棠公司主张的房屋占用起始日期应当从其取得房屋的不动产权证书开始计算。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，西蜀海棠公司于2020年9月2日取得不动产权证书后才享有对案涉房屋的所有权，才能主张房屋占用费；二、依据合同相对性原则，西蜀海棠公司无权要求参照高新市场监督管理局与天晖园林公司签订的租赁合同标准主张房屋占有使用费。2020年11月19日，高新市场监督管理局与天晖园林公司签订了《终止协议书》，双方的租赁关系已不复存在。此后，西蜀海棠公司通过高新市场监督管理局组织的单一来源采购方式采购“成都高新区市场监督管理局2020年企业注册大厅办公场地租赁服务采购项目”，自愿参与采购并以年租金320万元人民币进行报价，后双方于2020年11月26日签订《企业注册大厅办公场地房屋租赁合同》，约定房屋租赁费用为3200000元人民币。故房屋占用费标准应为3200000元/年，占用时间为84天；三、西蜀海棠公司主张的利息以房屋占有使用费为基准没有事实和法律依据，应不予支持，西蜀海棠公司与高新市场监督管理局对利息无口头或书面约定，双方对房屋占用费的计算时间、计算标准等存在较大争议，在无约定且双方存在争议的情况下，高新市场监督管理局也无法支付房屋占用费，不存在任何过错或故意拖欠。西蜀海棠公司也未提交证据证明因房屋占用导致利息损失。 本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，成都市高新区工商行政管理局（甲方）与天晖园林公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方将坐落在高新区天韵路186号2栋1单元2号高新国际广场E座201、202号房屋出租给甲方，作为高新区工商注册大厅办公场所使用，建筑面积共1466.11平方米，租赁期限为壹年，自2016年11月11日起至2017年11月10日止，房屋年租金为4697416.44元（267元/平方/月×1466.11平方米×12月）。合同第五条约定，合同期满又未续租，甲方也未及时交还房屋，甲、乙双方同意乙方按上述租金的两倍收取甲方房屋使用费。2016年11月16日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限变更为3年，第2-3年的租金标准不得高于合同约定的金额，具体金额根据招标结果确定。2017年5月23日，双方再次签订《房屋租赁补充协议一》，约定租赁期限为3年，3年租赁期限届满后，若甲方未向乙方发出终止通知书的，租赁期限自动延长，若甲方发出终止通知书并说明理由的，乙方书面同意后配合甲方办理相关手续。 2019年11月11日，高新市场监督管理局（原成都市高新区工商行政管理局）向天晖园林公司发出了《终止房屋租赁合同及相关补充协议通知书》，载明双方签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定高新市场监督管理局承租天晖园林公司位于成都市高新区高新国际广场E座201、202号房屋作为工商注册大厅办公场所使用，租赁期限已于2019年11月10日届满。按照合同约定，三年期限届满后需与天晖园林公司就继续租赁事宜达成一致，但因天晖园林公司自身原因导致案涉房屋发生司法纠纷并已进入强制执行程序，故双方不能达成一致，特通知，高新市场监督管理局与天晖园林公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议一》于2019年11月10日届满之日终止，双方权利义务终止履行。 2019年11月19日，高新市场监督管理局（甲方）与天晖园林公司（乙方）签订《终止房屋租赁合同协议书》，约定甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议自本协议签订之日起终止，甲方合理腾退物业的时间至2020年2月29日止，上述期间自本协议签订之日起算，甲方在上述期间有权使用，应在届满前搬离。 2020年6月18日，成都铁路运输法院于淘宝网司法拍卖网络平台上发出《竞买公告》、《竞买须知》，拍卖标的物为成都市高新区天韵路186号2栋1单元2层201号、202号房屋，业务件号权2094770、权2094791，总面积1466.11平方米。《竞买公告》中特别说明：1.本次拍卖对象201号、202号房屋现已打通合并出租作为“成都高新区政务服务中心企业注册大厅”使用，并通过改建与公共过道合为一体，租赁时间已于2019年11月10日到期，但截止该公告发布之日仍继续使用中，具体情况以实际为准，请竞买人自行了解；2.本次拍卖对象存在物业欠费，已在成都市高新区人民法院提起诉讼并已出具生效的判决文书，所欠物业费依据生效判决文书确定的相应主体承担，具体情况请买受人自行了解。 2020年7月23日，成都铁路运输法院出具《网络竞价成功确认书》载明，用户姓名成都西蜀海棠商贸有限公司通过竞买号Ｒ9429于2020年7月23日在成都铁路运输法院于阿里拍卖平台开展的“成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号××号房屋”项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格：10290770元。在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款，办理相关手续。标的物最终成交以成都铁路运输法院出具拍卖成交裁定为准。 2020年8月10日，成都铁路运输法院作出（2019）川7101执恢134号之二执行裁定书，裁定成都市高新区天韵路186号2栋1单元2层201号、202号房产所有权归买受人西蜀海棠公司，该房屋所有权自本裁定送达买受人西蜀海棠公司时起转移，买受人西蜀海棠公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。西蜀海棠公司于2020年8月14日签收该执行裁定书。2020年9月2日，西蜀海棠公司取得案涉房屋的不动产权证书。 2020年10月13日，高新市场监督管理局委托四川轩辕招标代理有限公司开展采购工作。四川轩辕招标代理有限公司于2020年11月24日出具成交通知书，载明成交单位为西蜀海棠公司，成交内容为2020年企业注册大厅办公场地租赁服务，成交总价为3200000元/年。 2020年11月26日，高新市场监督管理局（甲方）与西蜀海棠公司（乙方）签订《企业注册大厅办公场地房屋租赁合同》，约定甲方租赁乙方位于成都市高新区天韵路186号2栋1单元2楼201号、202号共计建筑面积1466.11平方米房屋用于企业注册大厅办公使用。租赁期限为一年，自2020年11月26日至2021年11月25日止，房屋租赁费为每年3200000元，该价格仅包括房屋租赁费和税金，不包含物业服务费、水电费、网络费用。乙方不得在本合同履行过程中以任何方式增加其他费用。 另查明，高新市场监督管理局与天晖园林公司签订《终止房屋租赁合同协议书》后未在约定腾退时间内搬离案涉房屋并持续占有使用案涉房屋至今。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议一》、《终止房屋租赁合同及相关补充协议通知书》、《终止房屋租赁合同协议书》、《竞买公告》《竞买须知》、《网络竞价成功确认书》、执行裁定书、《企业注册大厅办公场地房屋租赁合同》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.西蜀海棠公司主张的房屋占用起始时间及房屋占用费的标准；2.高新市场监督管理局是否应当支付房屋占用费的资金占用利息。 关于西蜀海棠公司主张的房屋占用起始时间及房屋占用费的标准。本院认为，高新市场监督管理局在案涉房屋租赁期限届满后未按约定腾退房屋并持续占有使用房屋，其应当承担持续占有使用房屋期间的占用费。本案中，西蜀海棠公司通过司法拍卖途径成功竞买案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条“不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”之规定，西蜀海棠公司实际于2020年8月14日收到成都铁路运输法院送达的执行裁定书，且该执行裁定书中亦载明了案涉房屋所有权自裁定送达时转移，故西蜀海棠公司于2020年8月14日取得案涉房屋的所有权、其他财产权。西蜀海棠公司与高新市场监督管理局于2020年11月26日签订《企业注册大厅办公场地房屋租赁合同》，租赁期限自2020年11月26日起，故本院对西蜀海棠公司主张的房屋占用起始时间为2020年8月14日至2020年11月25日予以认可。 对于房屋占用费标准，西蜀海棠公司主张以高新市场监督管理局与天晖园林公司签订的租赁合同中约定的租金标准4697416.44元/年计算。本院认为，西蜀海棠公司虽通过司法拍卖途径取得案涉房屋的所有权，但高新市场监督管理局与天晖园林公司针对案涉房屋签订的租赁合同及其补充协议已于2019年11月19日终止，西蜀海棠公司无权承继原合同中的权利义务，其主张以原合同租金标准4697416.44元/年计算房屋占用费无事实和法律依据，本院对此不予支持。在西蜀海棠公司取得案涉房屋所有权后，西蜀海棠公司与高新市场监督管理局签订租赁合同，双方对案涉房屋租金达成了3200000元/年的一致意见。该协议系双方当事人真实意思表示，且发生在占用时间段之后，故本院认为该租金标准更符合市场行情及双方的真实意思表示，应当作为占用费的参照标准。据此，本院确定高新市场监督管理局应当支付西蜀海棠公司2020年8月14日至2020年11月25日的房屋占用费911780.82元（3200000元/年÷365天×104天）。 关于资金占用利息。高新市场监督管理局因与天晖园林公司之间签订的租赁合同而合法取得案涉房屋的使用权，此后因天晖园林公司原因双方解除了合同。2020年6月18日，成都铁路运输法院发出《竞买公告》中特别说明本案案涉房屋现状为已打通合并出租作为“成都高新区政务服务中心企业注册大厅”使用，并通过改建与公共过道合为一体，租赁时间已于2019年11月10日到期，但截止该公告发布之日仍继续使用中，具体情况以实际为准，请竞买人自行了解。西蜀海棠公司作为竞买人对房屋现状应为明知。在西蜀海棠公司取得案涉房屋所有权之后至双方签订租赁合同之前，西蜀海棠公司与高新市场监督管理局未就此期间的占用费支付标准、支付时间达成一致意见，故亦不存在逾期支付利息的问题，本院对西蜀海棠公司主张的占用费利息不予支持。 据此，依照原《中华人民共和国物权法》第二十八条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都高新技术产业开发区市场监督管理局于本判决生效之日起十五日内支付原告成都西蜀海棠商贸有限公司2020年8月14日至2020年11月25日的房屋占用费911780.82元； 二、驳回原告成都西蜀海棠商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8423元，由原告成都西蜀海棠商贸有限公司负担2527元，被告成都高新技术产业开发区市场监督管理局负担5896元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年四月十九日 书记员  周文莉