文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0116民初1260号原告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人:彭善荣，该公司总经理。委托诉讼代理人:李果秋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告:李加美，女，汉族，1988年1月17日出生，户籍地重庆市黔江区，现住重庆市巴南区。原告恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大公司）与被告李加美商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法简易普通程序公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人李果秋、被告李加美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），注销网签；3、判令被告向原告支付原告代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等费用共计459428.15元；4、判令被告向原告支付违约金224815.2元（总房款10%）；5、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由:2013年11月5日，原、被告双方签订了编号为《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的重庆江津区房屋，房屋总价为2248152元，被告采用按揭付款的方式向原告支付房款。被告于2013年11月5日前支付首期房款，与中国工商银行股份有限公司重庆江津支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，采取按揭付款方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。诉讼中，几方达成调解，法院作出（2018）渝0116民初2924号民事调解书，但被告未主动履行，原告履行连带责任代被告向贷款银行支付1926881.55元。原告认为，买卖合同真实有效，双方均应切实履行，被告采取按揭付款方式支付房款，但被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第5款约定解除买卖合同，并要求被告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签。原告为了保护合法权益，遂起诉来院。被告李加美辩称同意解除合同，但是律师费和利息40多万和20多万是否可以申请减免。本院经审理认定事实如下:2013年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于重庆市江津区的房屋一幢，建筑面积247.2平方米。合同第五条第二款第三项约定，总成交金额2248152元，付款方式为按揭付款，2013年11月5日前支付首期房款675152元、余款157.3万元须在2013年11月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件五《补充协议》的第二条第二款第5项约定:“在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任，甲方享有下列权利:5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。5.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。”第十六条约定:“（一）关于通知的约定:1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视为乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担......”。合同签订后，被告按约支付了首期房款675152元。随后，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司重庆江津支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，贷款157.3万元支付原告剩余房款。前述合同主要约定：“1、贷款金额为157.3万元；2、贷款期限为2013年12月30日至2033年12月20日；3、贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；4、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；7、抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。”原告恒大江津公司在该合同保证人栏签章，为该借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。此外，原告在房地产交易登记机构就案涉房屋办理了网签、预购商品房买卖合同登记备案、土地房屋预告登记。中国工商银行股份有限公司重庆江津支行按约发放了贷款。后由于被告未按时足额偿还贷款，中国工商银行股份有限公司重庆江津支行向本院起诉，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、被告于2018年6月20日前偿还中国工商银行股份有限公司重庆江津支行截至2018年5月9日的借款本金100997.68元、利息136535.87元（含罚息、复利），其余借款本金1366455.72元及利息按原、被告双方签订的《个人购房借款担保合同》继续履行；二、被告于2018年5月11日前支付中国工商银行股份有限公司重庆江津支行律师服务费10000元，于2018年6月20日前支付中国工商银行股份有限公司重庆江津支行律师服务费60000元；三、原告在李加美所购房屋的房产证及正式抵押登记手续办理完毕前对被告李加美的上述债务承担连带清偿责任；四、如被告未按上述第一、二、三项约定履行给付义务，则视为所有债务全部到期，中国工商银行股份有限公司重庆江津支行有权对全部债权申请强制执行；五、其余诉讼请求中国工商银行股份有限公司重庆江津支行自愿放弃”。本院作出（2018)渝0116民初2924号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该调解协议后，被告李加美未按调解协议履行义务。原告恒大公司于2019年9月25日向中国工商银行股份有限公司重庆江津支行支付贷款本金1467453.4元、利息罚息及复利261257.35元、加倍支付迟延履行期间的债务利息118386.8元、诉讼费9784元、律师费70000元，共计1926881.55元。本院认为，原告恒大公司与被告李加美签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应严格按约履行自己的义务。本案双方争议的问题评判如下：关于商品房买卖合同解除及注销相关登记问题。合同履行中，因被告未按时足额偿还中国工商银行股份有限公司重庆江津支行贷款，该行提起诉讼，经法院调解，原告对被告应付的各种款项承担连带清偿责任。被告未自觉履行调解协议，导致原告承担连带责任支付该行各种款项共计1926881.55元元，根据原、被告合同附件五《合同补充协议》第二条第（二）款第5项（以下简称附件五第5项）5.1的约定，原告请求本院解除原、被告之前签订的《重庆市商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持并确定双方解除合同之日为起诉状副本送达之日，经查为2021年3月10日。《重庆市商品房买卖合同》解除后，根据附件五第5项5.1的约定，被告应当协助原告办理案涉合同的有关注销手续。故原告请求被告协助注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、办理注销重庆市土地房屋预告登记、注销网签，有事实和法律依据，本院予以支持。关于代偿费用问题。原告根据本院已生效的（2018)渝0116民初2924号民事调解书连带支付了中国工商银行股份有限公司重庆江津支行的本金、利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等共计1926881.55，在本案中基于双方约定的追偿权主张被告向其支付代偿的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费、律师费共计459428.15元，该金额在其代为偿还的金额范围内，本院予以支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”本案中，双方在《合同补充协议》第二条第（二）款5.1项约定，被告未在期限内偿还贷款的，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。该条款及案涉合同中关于逾期付款责任的约定均系对被告违约责任的约定，现原告自愿降低违约金标准，要求被告支付违约金224815.2元（总房款2248152元×10%）系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告已付房款问题，因庭审中双方未提交全部被告已付款项的证据，且双方均同意另行处理，故本案中不予处理。双方可另行协商，协商不成再寻求法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条，判决如下:一、原告恒大地产集团江津有限公司与被告李加美签订的《重庆市商品房买卖合同》于2021年3月10日解除；二、被告李加美于判决生效后十日内协助原告恒大地产集团江津有限公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》合同备案登记、注销预购商品房预告登记、注销预购商品房抵押权预告登记及注销网签的手续；三、被告李加美于本判决生效后十日内给付原告恒大地产集团江津有限公司代为偿还的利息（正常息、罚息、复利）、案件受理费、律师费共计459428.15元；四、被告李加美于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司违约金224815.2元。如果被告李加美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10644元，减半收取计5322元，由被告李加美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  曹 鹃二〇二一年四月三十日法官助理  刘 宇书 记 员  袁联铭