辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终470号 上诉人（原审原告）：徐艳菊，女，1962年10月17日出生，汉族，退休人员，现住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：王思萌（徐艳菊之女），女，1986年10月30日出生，满族，兴隆邮政储蓄所工作人员，现住盘锦市大洼区。 被上诉人（原审被告）：盘锦欣橦物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区第一完全中学A楼。 法定代表人：吕平，该公司经理。 上诉人徐艳菊因与被上诉人盘锦欣橦物业管理有限公司（以下简称欣橦物业）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2021）辽1104民初124号民事判决，提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 徐艳菊上诉请求：撤销一审判决，改判折抵物业费30%，或发回重审。上诉人二审庭审中变更上诉理由为：因窗外雨排管损坏，雨水冲击墙体和窗户造成上诉人屋内受损。根据法律规定，物业服务人员应当履行服务管理义务，就此事项造成的财产损失及精神损失应折抵物业费。物业公司催缴物业费时，我方要求将屋内造成的损失及时解决后同意交物业费，物业人员以更换人员为由，重新记录此事，并未解决问题，同时多次关闭我家自来水阀门造成人为停水，物业还将楼道内自来水管线掐断两次。物业此举严重违反相关法律规定，请求减免物业费。 欣橦物业辩称：物业公司按照物业合同履行约定服务是公共部位，房屋质量问题与物业无关。 欣橦物业向一审法院诉请：1、请求人民法院判令被告支付拖欠的物业费6132元（2010年1月-2020年12月），按《物业服务合同》约定，违约金是千分之一或银行同期利息的4倍；2、要求被告承担诉讼费及违约金，及本案产生的相关费用。事实和理由：原告于2010年7月和2015年7月与富田花园小区业主委员会签订了物业管理合同，接管了小区的物业管理。根据大洼物价局大价发[2010]15号及[2013]4号文件规定田家富田花园小区的物业标准为0.6元/平方米。2010-2012年实际住宅按每平方米0.5元收取，2013—2020年实际住宅按每平方米0.6元收取。原告接管小区物业后，按合同履行物业管理的各方面职责。被告系田家富田花园小区B13-5-301业主，房屋面积为78.23平方米。明细如下：住宅：2010年-2020年（含楼道灯费）共6132元。原告与业主委员会签订物业服务委托合同，现原告依合同向小区业主收取物业费，被告却没缘由的拒绝交纳物业费。原告多次催要，被告却一直拒付，被告拖欠的物业费总额为6132元，为维护原告的合法权益，提起诉讼。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告支付拖欠的物业费并承担违约金及本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：原告盘锦欣橦物业管理有限公司是大洼区田家街道富田花园小区的物业管理企业，被告徐艳菊系大洼区田家街道富田花园小区B13-5-301室业主，房屋建筑面积为78.23平方米。原告自2010年7月份进入富田花园小区提供物业服务，并于2010年7月1日与田家镇富田花园小区业主委员会签订《富田花园小区物业服务委托合同》,约定原告负责物业共用部分、公共设施、设备的管理、维修养护；道路、路灯等公用设施的使用管理维护；公用绿地、花木等的养护和管理……委托管理期限为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。物业费住宅房屋按建筑面积0.5元/平方米/月，车库0.6元/平方米/月。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。原告于2015年7月15日与富田花园第三届业主委员会继续签订《富田花园小区物业服务委托合同》，对原告的服务事项等内容重新作出约定，委托管理期限自2015年7月1日至2020年12月31日止。住宅房屋、车库均按建筑面积0.6元/平方米/月收取；公用电费住宅每户每年收取20元。每年1月1日至6月30日收取当年物业费。逾期交纳的，从逾期之日起按银行同期利率4倍收取滞纳金。被告自2010年1月至2020年12月拖欠物业费5,679.52元（2010年1月1日-2015年6月30日拖欠住宅物业费2,581.59元；2015年7月1日至2020年12月31日拖欠住宅物业费3,097.93元）、拖欠公用电费220元，以上费用共计5,899.52元。现原告起诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业费5,899.52元，并按物业费的千分之一或银行同期利息的4倍支付违约金。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故根据原告提供的证据及陈述对本案事实予以认定。本案中，原告与田家镇富田花园小区业主委员会及富田花园第三届业主委员会签订的两份《富田花园小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体小区业主均具有约束力。现原告依据合同对富田花园小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，应按照合同的约定履行交纳物业费的义务，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的物业费的收费标准，根据两份合同约定，2010年1月1日-2015年6月30日期间，住宅房屋按0.5元/平方米/月计算；车库按0.6元/平方米/月计算；2015年7月1日至2016年12月31日期间，住宅房屋及车库均按0.6元/平方米/月计算。关于原告主张的楼道灯费，虽然该费用仅在第二份合同中作出约定，但该费用为被告已经实际发生的费用，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但原告两份合同中主张的违约金计算标准过高，应予以适当调整，本院调整为按照人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。因第一份合同中未约定物业费的交纳时间，故对2015年7月1日之前每年拖欠物业费产生的违约金从次年1月1日或者当期缴费期满的下月首日开始计算；第二份合同中约定交费时间为每年1月1日至6月30日，故2016年起拖欠的物业费产生的违约金应自当年7月1日起计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：被告徐艳菊于本判决生效后十日内给付原告盘锦欣橦物业管理有限公司拖欠的物业费及楼道灯费5,899.52元及违约金（2010年1月1日至2010年12月31日物业费及灯费的违约金以489.38元为基数，从2011年1月1日起；2011年1月1日至2011年12月31日物业费及灯费的违约金以489.38元为基数，从2012年1月1日起；2012年1月1日至2012年12月31日物业费及灯费的违约金以489.38元为基数，从2013年1月1日起；2013年1月1日至2013年12月31日物业费及灯费的违约金以489.38元为基数，从2014年1月1日起；2014年1月1日至2014年12月31日物业费及灯费的违约金以489.38元为基数，从2015年1月1日起；2015年1月1日至2015年6月30日的物业费及灯费违约金以244.69元为基数，从2015年7月1日起；2015年7月1日至2015年12月31日的物业费及灯费违约金以291.63元为基数，从2016年1月1日起；2016年1月1日至2016年12月31日物业费及灯费违约金以583.26元为基数，从2016年7月1日起；2017年1月1日至2017年12月31日物业费及灯费的违约金以583.26元为基数，从2017年7月1日起；2018年1月1日至2018年12月31日物业费及灯费的违约金以583.26元为基数，从2018年7月1日起；2019年1月1日至2019年12月31日物业费及灯费违约金以583.26元为基数，从2019年7月1日起；2020年1月1日至2020年12月31日物业费及灯费违约金以583.26元为基数，从2020年7月1日起；均计算至本判决确定给付之日止，2019年8月19日及之前的违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐艳菊负担。 二审中上诉人提供照片10张，证明上诉人家存在漏水及掐断自来水管现象。 被上诉人质证认为，照片证明不了地点，时间可以P图，对该证据的真实性有异义。 本院认证，该组照片与本案应否交纳物业费没有关联性，不予采信。 二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人所在小区的业主委员会代表业主与被上诉人签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被上诉人为上诉人等业主提供了物业服务，上诉人未提供被上诉人服务未达标准的有效证据，应依约履行交纳物业费的义务。关于上诉人称，窗外雨排管损坏，雨水冲击墙体和窗户致使上诉人屋内受损，造成的财产损失和精神损失，以及物业人员将楼道内自来水管线掐断等，应折抵物业费的主张。本院认为，窗外雨排管损坏应为房屋质量问题，掐断自来水系侵权问题，与本案物业服务合同不是一个法律关系，上诉人可另行主张权利，故对其要求折抵物业费的请求不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐艳菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 郭安福 审判员 周慧君 二〇二一年四月二十八日 书记员 孙金鹏 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；