吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7871号 原告：朴明，男，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市建工街。 委托诉讼代理人：李根，吉林敖联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。 被告：朱亚臣，男，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市华益名筑。 被告：延边金宙房地产开发有限公司。 法定代表人：金石洙，总经理。 委托诉讼代理人：金成花，吉林海兰江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛颜贵，男，汉族，延边金宙房地产开发有限公司职员，住吉林省延吉市新兴街。 原告朴明与被告朱亚臣、延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朴明委托诉讼代理人李根、李日光，被告朱亚臣、金宙公司委托诉讼代理人金成花和薛颜贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朴明诉称：一、请求确认2017年4月17日原告朴明与被告延边金宙房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》有效；二、请求判决不得执行涉案房屋的执行，并依法解除查封（房屋信息：延吉市延南路800号金宙小区2号楼3单元302、产籍号：15-05-0413号、建筑面积：88.78㎡）；三、诉讼费由被告承担。 事实与理由：一、2016年10月20日，原告经被告金宙公司当时销售人员潘丹丹的介绍，在被告公司售楼处口头约定购买涉案房屋，房款总价为381754元。当日将第一笔分期款项，由金贞爱（原告母亲）通过中国建设银行向潘丹丹转账299970元。后于2017年4月17日，将涉案房屋的尾款，由金贞爱（原告母亲）通过中国工商银行向潘丹丹转账80000元后，朴明与被告金宙公司签订了《房屋认购协议书》，同日被告金宙公司向原告出具了缴纳涉案房屋全部房款381754元的收据。二、本案中，原告与被告金宙公司签订的《房屋认购协议书》以及交付房款的时间均在法院查封之前，且潘丹丹在2016、2017年收到原告母亲转账的购房款时，任被告金宙公司的售楼处销售人员一职。且购房款是按照被告金宙公司的指示交付至潘丹丹的要求，原告母亲分二次将款项转账到潘丹丹处。关于被告金宙公司对于涉案房屋的购房款按照指示交付方式收到的证据，可以以其单位出具的收据予以佐证，本案并不存在虚假诉讼、规避执行等违法情形，原告已经足额支付了购房款，不存在未交房款的情形。退一步讲，根据被告金宙公司出具的收据，足以证明其收到了涉案房屋的全部购房款。三、包括原告在内的其他购房人，现在为止均无法办理房屋产权证，因为被告金宙公司牵扯到验收、税务，水电、暖气、煤气等后续工程尚未结束等问题。房屋备案手续也被房产局处于停止办理状态。所以截止今日也无法正常办理，所以并非原告自身原因未能办理过户手续。四、现诉争房屋属于原告的唯一住房，因此，请求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，支持原告的诉讼请求。鉴于以上事实，原告认为，原告已经在法院查封前签订房屋买卖合同，并支付了全款，且属于唯一住房，所以足以满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，为此，望人民法院支持原告的诉讼请求。 朱亚臣辩称，原告买房时，付款信息不准确，我认为原告只有将涉案房屋房款支付给金宙公司我才认可。 金宙公司辩称，原告所述事实属实，我公司与原告系房屋买卖合同关系，原告支付了房款，我公司也将房屋交付给原告，我公司与被告朱亚臣是抵押关系，因此我公司同意将房屋归属于原告。 经审理查明：2016年10月20日金贞爱到被告金宙公司售楼处购买房屋，与销售人员潘丹丹达成口头协议，约定金贞爱购买案涉延吉市延南路800号金宙小区2号楼3单元302号房屋，房屋价款为381754元，当日金贞爱通过中国建设银行向潘丹丹账户转账299970元，2017年4月17日金贞爱将案涉房屋尚欠购房款80000元通过中国工商银行转账到潘丹丹账户，当日由金贞爱儿子本案原告朴明与金宙公司签订房屋认购协议书，约定朴明以总价381754元的价格购买本案案涉房屋，金宙公司向朴明出具购房款381754元的收据。2020年9月25日朴明向金宙公司案涉房屋缴纳智能水表、预存电费等各种费用4180元，9月30日朴明向延边金都物业管理有限公司缴纳案涉房屋物业费1458元、装修保证金1000元等费用后领取案涉房屋钥匙，占有使用至今。 另查，延吉市房产局房屋信息查询结果证明朴明在延吉市无其它住宅房屋登记。 再查，本院在执行申请执行人朱亚臣与被执行人金宙公司买卖合同纠纷一案过程中，2019年6月11日本院作出(2019)吉2401执825号之一执行裁定，内容为查封被执行人金宙公司名下位于延吉市延南路800号金宙小区2号楼3单元302，建筑面积为88.78平方米，产籍号为15-05-0413房屋的产籍手续。查封期限为三年。朴明做为案外人不服该裁定提出执行异议，2020年11月19日本院作出（2020）吉2401执异226号执行裁定，驳回朴明的异议。朴明不服该裁定，提起本案案外人执行异议之诉。 认定上述事实的证据有房屋认购协议书、房款收据、中国建设银行转账记录、中国工商银行汇款凭证、物业费收据、智能水表及预存电费相关收据、装修保证金收据、上料下料及垃圾清理费收据、（2020）吉2401执异226号执行裁定书、（2020）吉2401民初4727号民事判决书以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，朴明与金宙公司签订的房屋认购协议书,未违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”本案中，2017年4月17日朴明与金宙公司签订书面合法有效的房屋认购协议书，2019年6月11日本院作出(2019)吉2401执825号之一执行裁定书是，时间上，法院查封在后。其次，朴明母亲金贞爱在签订房屋认购协议书当日已经向金宙公司支付完毕全部购房款。再次，朴明在延吉市房产局登记无其它住宅房屋。最后，至今未能办理案涉房屋不动产权登记的原因确系金宙公司自身原因导致，朴明在此过程中无过错，因此，朴明做为案外人享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益，其要求中止执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、原告朴明与被告延边金宙房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书合法有效。 二、停止对(2019)吉2401执825号之一执行裁定中被执行人延边金宙房地产开发有限公司名下位于延吉市延南路800号金宙小区2号楼3单元302号，建筑面积为88.78平方米，产籍号为15-05-0413房屋的执行。 案件受理费7026元（原告已预交），由被告朱亚臣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 王 铁 人民陪审员 孙 晶 人民陪审员 邵 平 二〇二一年四月二十日 书 记 员 郭虹伶