山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2021）晋0107民初1525号   原告：蔡某，住太原市。   委托代理人：王某，山西馨海律师事务所律师。   被告：山西宝洁房地产开发有限公司。   法定代表人：程某。   委托代理人：张某、常某，北京大成（太原）律师事务所律师。   原告蔡某与被告山西宝洁房地产开发有限公司（下称宝洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2021年1月21日向本院提起诉讼，本院2月8日立案后，依法适用简易程序，于3月31日公开开庭进行了审理。原告蔡某及委托代理人王某，被告宝洁公司委托代理人张某、常某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告蔡某诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金5047元；2.被告支付自2018年3月13日至判决生效之日止的逾期办理房产证的违约金（截止2021年3月13日违约金为196833元）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的位于太原市××区房屋出售给原告。该房屋总价款为1030000元。合同约定：自合同签订之日起，原告付房款总价款的51%，剩余49%房款办理银行按揭；原告须在2016年5月15日前办理完毕银行按揭贷款手续；被告应当在2016年7月31日前交房；逾期90日内交付房屋，被告按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交房违约金；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告依约履行了全部义务，但被告于2016年9月18日将出售的房屋交付原告，且至今未给包括原告在内的全体业主办理房屋产权证书，已严重违约，依法应承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求法院判如所请。   被告宝洁公司辩称，一、被告不应支付逾期交房违约金。被告于2016年9月15日向原告发出《违约金确认书》，约定此违约金在后期办理产权登记交纳相关税费时进行抵扣，此系双方对于违约金的总额及支付方式自愿达成的新的合意。违约金的总额，被告认可，但现抵扣条件并未成就。另违约金金额为4635元，并非原告主张的5047元。二、被告逾期办理房屋产权证因2018-2019年政府机构改革、政府部门的相关工作没有正常开展而造成的，责任不在被告，故被告不应承担此违约金。三、《商品房买卖合同》补充协议中约定：出卖人未能在约定的时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。假设被告存在违约行为，违约金也应按照合同约定的标准计算。四、原告主张办证，被告理解，也在积极推进。但此案牵涉到2000多客户，如按原告的诉请，被告势必会破产，亦达不到好的社会效果。综上，原告的主张无事实及法律依据，应当予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其位于太原市××区房屋出售给原告。该房屋总价款为1030000元。合同约定：被告应当在2016年7月31日前交房，逾期90日内交付房屋，被告按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交房违约金；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若逾期，按合同附件四处理。附件四约定：被告应当在太原市房管局受理买受人产权登记申请之日起540工作日内，协助原告办妥产权登记；若逾期，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。合同订立后，2016年9月8日，被告通知原告于2016年9月15日办理收房手续。2016年9月15日，被告将房屋及《违约金确认书》交付原告。《违约金确认书》约定：逾期交房违约金在后期办理产权登记交纳相关税费时进行抵扣。2016年9月18日，原告签收《房屋交接书》。2018年12月，被告取得《建设工程竣工规划认可证》。2019年1月，被告申报的涉案楼房地上建筑消防验收合格，但地下二三层不在验收范围内。2018年11月起，山西省进行机构改革，调整优化国土资源、消防等管理职能。2019年2月，太原市行政审批服务管理局正式挂牌成立。2019年5月，建设项目审批制度改革实施方案正式发布。2019年6月，建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作正式通知。现被告未给原告在内的全体业主办理房屋产权证书。   上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、购房收据、《违约金确认书》、《房屋交接书》，被告提供的《商品房买卖合同》补充协议、《建设工程消防验收意见书》、太原市政务服务中心审批服务等级受理通知书、《建设工程竣工规划认可证》及附件、《山西省机构改革实施方案》、《太原市行政审批服务管理局正式挂牌成立》、《山西省消防救援总队关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》、《收房通知书》及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点为：第一，被告逾期交房违约金金额及承担方式；第二，被告应否承担逾期办证的违约责任及承担方式。   第一，被告逾期交房，双方均无异议。关于违约金金额问题，本院认为，收房日期应按照《收房通知书》为准，原告怠于行使自己权利，于同年9月18日办理《房屋交接书》，应自行承担不利后果。因此，违约金金额应以《违约金确认书》为准。关于违约金的承担方式，被告虽在《违约金确认书》约定：逾期交房违约金在后期办理产权登记交纳相关税费时进行抵扣。但因被告约定的办理产权登记的最后期限已过，其行为已再次违约。因被告迟延履行致使原告按期办理产权证并抵扣相关税费的目的不能实现，故该约定应予以解除。原告现主张按照合同约定支付逾期交房违约金，本院予以支持。至于产权登记时的相关税费等办理时另行交纳。   第二，关于被告逾期办证的违约责任问题。房屋买卖系大宗商品交易，在签订合同时，双方应仔细阅读理解全部合同条款，在完全协商一致的情况下，才能签字确认。一旦确认就应共同遵守，依约履行。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若逾期，按合同附件四处理。附件四约定：被告应当在太原市房管局受理买受人产权登记申请之日起540工作日内，协助原告办妥产权登记；若逾期，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。本案中，被告于2016年9月15日将涉案房屋交付原告，双方约定的产权登记备案期限截止日期应按主合同为准即2018年3月9日。而被告至今仍未完成涉案房屋产权登记备案的行为，因此，被告构成违约。而关于违约金金额，双方已就办理产权登记备案行为的违约责任进行了明确约定，“每年按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”是双方对违约金数额的具体约定，而非《民法典》第四百九十七条规定的“免除或者减轻其责任”。故原告认为该条款应认定为无效条款、违约金应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的主张，本院不予支持。《民法典》第五百八十五条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，原告据此主张对违约金金额予以增加，但并未提供其因此造成损失的具体金额的证据，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，被告应自逾期起每年按照原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金3237元（1030000元×0.1%÷365天×1147天）。   依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西宝洁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡某逾期交房违约金4635元；   二、被告山西宝洁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡某逾期办理房屋产权证的违约金3237元；   三、驳回原告蔡某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2164元，由原告蔡某负担1600元，由被告山西宝洁房地产开发有限公司负担564元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 李保欢      二〇二一年四月三十日   法官助理 赵文莉   书记员 郭 庆   第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：   （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；   （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；   （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。   第五百六十三条有下列情形之一的当事人可以解除合同：   ……   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。