惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初542号原告：廖剑其，男，汉族，1969年9月5日出生，住广东省深圳市龙岗区××××××，公民身份号码：441××××××××××××957。委托诉讼代理人：吴育辉，广东颂业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梓豪，广东颂业律师事务所实习律师。被告：叶佳林，男，汉族，2004年12月20日出生，住海南省儋州市国营西培农场三区区部，公民身份号码:460××××××××××××418。法定代理人：叶金明，男，汉族，1963年3月3日出生，住海南省儋州市国营西培农场三区区部宿舍，公民身份号码：460××××××××××××418，系被告叶佳林父亲。法定代理人：马芳，女，汉族，1968年9月28日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区湖滨街道一厂三社区××××，公民身份号码：230××××××××××××649，系被告叶佳林母亲。委托诉讼代理人：唐晓华，广东鹏科律师事务所律师。被告：叶金明，男，汉族，1963年3月3日出生，住海南省儋州市国营西培农场三区区部宿舍，公民身份号码：460××××××××××××418。委托诉讼代理人：唐晓华，广东鹏科律师事务所律师。被告：马芳，女，汉族，1968年9月28日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区湖滨街道一厂三社区××××，公民身份号码：230××××××××××××649。委托诉讼代理人：唐晓华，广东鹏科律师事务所律师。原告廖剑其与被告叶佳林、叶金明、马芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告廖剑的委托诉讼代理人吴育辉、吴梓豪、被告马芳、三被告的共同委托诉讼代理人唐晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告叶佳林、叶金明、马芳之间签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告叶佳林、叶金明、马芳连带返还原告双倍购房定金共计人民币200,000元；3.判令上述被告叶佳林、叶金明、马芳连带承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实与理由：2020年4月27日，经被告叶金明与被告马芳共同决定出售被告叶佳林名下位于惠州大亚湾西区晨曦大地花园2栋三单元404号房（被告叶佳林为未成年人，被告叶金明与被告马芳为其法定监护人）。原告与上述三被告在平等、自愿协商一致的基础上签订了《房地产买卖合同》。根据合同约定，原告购买被告叶佳林名下位于惠州大亚湾西区晨曦大地花园2栋三单元404号房，建筑面积：70.64平方米，证号：粤房地权证惠州字第3300038677号，总房价为人民币陆拾捌万元整（小写：￥680,000元）。合同签订后，原告即按照上述合同第三条约定，在当日向上述三被告支付了定金人民币壹拾万元整（小写：￥100,000元）。同时原告为了履行合同，积极联系银行机构和不动产部门办理相关手续，为履行合同创造条件。根据《房地产买卖合同》第四条和第五条的约定，上述三被告有义务于2020年8月30日前与原告共同到银行机构办理资金监管手续，以及共同到房地产所在地土地房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。经原告多次催促，上述三被告迟至2020年8月24日仍未与原告到银行机构办理完毕资金监管手续及房屋所有权转移登记手续。为了让上述合同能够顺利履行，原告于2020年8月25日向上述三被告发出《履行房地产买卖合同催告函》，要求上述三被告在收到函后3日内与原告到银行机构办理完毕资金监管手续和办理房屋过户手续，但三被告在收函后仍未履行上述合同义务，且三被告明确拒绝继续履行合同义务。无奈之下，原告于2020年10月22日再次向上述三被告发出《履行房地产买卖合同催告函》，要求上述三被告在收函后7日内履行上述合同义务，但三被告在收函后仍明确拒绝继续履行合同义务，上述三被告的行为已经严重违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及第一百零七条的规定，双方签订的《房地产买卖合同》仍未解除，上述三被告仍应继续履行合同约定的义务。截止至今，上述三被告仍未履行合同义务，因三被告的违约行为导致合同无法继续履行，故上述三被告应承担相应的违约责任。综上所述，原告与上述三被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，是合法有效的，对双方均具有法律约束力。因上述三被告的违约行为导致合同无法继续履行，故三被告应承担相应的违约责任。上述三被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。原告向法庭提交以下证据：1.原告身份证；2.被告身份证；3.《结婚证》、《出生医学证明》；4.《房地产买卖合同》；5.《不动产权登记证书》；6.银行转账流水、代为转账说明；7.《履行房地产买卖合同催告函》；拟证明其诉称事实。被告叶佳林、叶金明、马芳辩称，2020年4月27日，原告与被告签署房地产买卖合同后，原告一直在怠于履行自己的付款义务，2020年8月11日，被告按照原告的要求，赶到惠州办理资金监管及办理房产过户手续，被告在这期间多次催促原告办理资金监管支付剩余购房款，原告一直在找借口予以拒绝办理，2020年8月17日，原告要求被告去土地房屋登记机构办理递件过户手续，被告和原告到了土地房屋登记机构，里面有直接办理资金监管的窗口，被告要求与原告去办理资金监管，但原告仍然拒绝，且欺骗被告去办理递件过户手续，按照合同第五条的约定在原告将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方向登记机构办理递件过户手续，但在整个交易过程中，原告一直在违约，一直拖延时间拒绝支付剩余房款，被告已经与原告到登记机构办理递件过户手续的情况下，原告仍然不履行其支付房款的义务。因此，本案合同目的最终未实现是原告违约导致的，原告没有按照合同的约定履行其支付义务，被告在履行过程中没有违约，原告无权要求被告退还定金。被告叶金明、马芳不是本案的适格主体。被告向法庭提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.微信聊天记录；3.通话记录；4.房屋查询记录；5.完税证及发票；6.家庭唯一住房承诺书；7.广东省房地产买卖合同；8.入住清单；9.原告购买人家庭住房情况诚信保证书；10.大亚湾经济技术开发区不动产（房屋）信息查询记录、不动产登记结果、惠州大亚湾区不动产登记申请书；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告叶金明系被告叶佳明父亲，被告马芳系被告叶佳明母亲。坐落于惠州大亚湾西区晨曦大地2栋三单元404号的房屋登记在被告叶佳明名下。2020年4月27日，原告作为买方与被告叶金明作为卖方签订一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告叶佳林名下位于惠州大亚湾西区晨曦大地2栋三单元404号房，转让成交价为680,000元，买方在合同生效当日向卖方支付定金100,000元，买方须于2020年8月30日之前将除定金之外的全部房款580,000元支付至监管机构的指定账号之中。关于递件过户时间，合同第五条约定，在买方将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方健康张杭，且卖方取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2020年8月30日。合同第十五条备注约定，由于房产在卖家儿子名下由监管人代签。合同还约定了其他事宜。被告叶金明在合同尾部“卖方”一栏签名并注明代签。合同签订当日，原告委托案外人廖红梅通过银行转账的方式向被告叶金明支付购房定金10,000元。庭审中，被告马芳称卖了房子后用于购买理财产品，被告叶佳林也是同意的，在2020年8月17日后叶佳林不同意。原告认为被告未按合同约定于2020年8月30日前与其共同到银行机构办理资金监管手续以及办理产权过户手续，经原告多次催告后仍未履行，原告诉至本院。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。根据原告与被告叶金明签订的《房地产买卖合同》，涉案房屋为被告叶佳林名下的财产，被告叶佳林为未成年人，未成年人的财产及相关权益应当受到法律的保护。原告与被告叶金明签订的《房地产买卖合同》中，被告叶金明作为被告叶佳林的法定代理人处理了叶佳林财产，根据被告马芳在庭审过程中的陈述，即因为购买理财产品而出售涉案房屋。作为被告叶佳林法定代理人叶金明并未保证未成年人的财产利益得到应有的保障，因此被告叶金明作为被告叶佳林的法定代理人在房地产买卖合同上签字的行为，实质侵害了被监护人叶佳林的合法权益，故房地产买卖合同对被告叶佳林不具有约束力，被告叶金明与原告之间签署关于出售涉案房屋的《房地产买卖合同》，依法应当认定为无效。综上，原告基于合同有效提出主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告与被告叶金明签署涉案合同时均明知被告叶佳林未满十八周岁，现由此导致涉案合同无效，原告与被告叶金明过错相当，被告叶金明应将原告支付的定金100,000元返还原告。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三十五条、第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶金明应于本判决生效之日起十日返还原告廖剑其定金100,000元；二、驳回原告廖剑其的其他诉讼请求。案件受理费5,300元，由原告廖剑其负担2,650元、被告叶金明负担2,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年四月十二日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭