山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初3550号 原告（反诉被告）：潍坊青鸟华光物业管理有限公司，住所地：潍坊高新区北宫东街6号，统一社会信用代码：9137070005236253XD。 法定代表人：陈梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王国军，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天真，山东鸢都英合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马振宇，女，1973年3月2日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：付薇，山东信约国证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海波（系马振宇配偶），住潍坊市奎文区。 原告（反诉被告）潍坊青鸟华光物业管理有限公司（以下简称“华光物业”）诉被告（反诉原告）马振宇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华光物业的委托诉讼代理人王国军、张天真，马振宇的委托诉讼代理人付薇、王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华光物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交纳自2018年1月1日至2021年6月30日的物业费7852.47元及违约金4009.15元（违约金暂计至2021年3月5日，其后按合同约定计算至实际支付之日止）、垃圾清运费420元、2018年1月1日至2020年12月16日水费478.98元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月28日，潍坊北大青鸟华光置业有限公司与原告签订《北大锦城前期物业服务合同》，聘请原告作为潍坊北大青鸟华光置业有限公司开发的北大锦城小区的物业管理公司。2017年6月21日，马振宇购买北大锦城小区17号楼2单元3203室并出具承诺书承诺遵守潍坊北大青鸟华光置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同，且被告于2017年9月26日办理完上述房屋的交付手续，但被告自2018年1月1日起一直未向原告缴纳相关物业费用、垃圾清运费、水费，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 马振宇辩称，华光物业违约在先，拒绝向被告退还装修保证金。2017年8月15日，被告因装修需要到原告处缴纳装修保证金2000元，被告向原告出具收款收据一张。根据约定，若装修完毕未发现损坏物业公共部位、共用设施设备及相关场所等，原告应当退还保证金。被告向设计院及住建部门咨询，得到的回答是对于被告拆除小卫生间马桶的行为，只要没有破坏防水、公用排水即可，对于是否必须摆放马桶不做相关要求，被告的装修完全符合退还保证金的条件，但原告拒绝退还保证金，更是单方停止向被告提供物业服务。原告单方终止物业服务合同，既然没有提供服务，被告也没有义务向原告缴纳物业费及滞纳金。原告向被告主张物业费、滞纳金没有任何事实和法律依据。对原告主张的垃圾清运费、水费没有异议，同意支付。因原告未退还装修保证金现提出反诉，反诉请求：1.依法判令华光物业返还装修保证金2000元及利息（自2018年1月1日起，按照年利率4.35%计算至实际归还之日）；2.反诉案件受理费由华光物业负担。事实和理由：2017年8月15日，马振宇因需要装修北大锦城小区17号楼2单元3203室房屋，到华光物业缴纳装修保证金2000元，按照约定，华光物业应当自装修完毕之日起30日内将装修保证金退回，但反诉人装修完成后多次要求华光物业退回装修保证金，华光物业拒不还款，为维护合法权益，特提起反诉。 华光物业针对马振宇的反诉辩称，华光物业退还保证金与本案不属于同一法律关系，应另行起诉；马振宇在装修期间擅自将卫生间改造为衣帽间违反了装饰装修管理协议，华光物业有权制止、责令整改并视情节给予200元至2000元的经济处罚；装饰装修管理协议未约定保证金退还期限及利息，且属于马振宇违约在先，华光物业扣除保证金属于合法捍卫自己的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，马振宇与潍坊北大青鸟华光置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买潍坊北大青鸟华光置业有限公司开发的北大锦城小区17号楼2单元3203室房产一套，建筑面积为153.97平方米。2017年9月29日，马振宇签订承诺书一份，承诺书载明“同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务”等内容。2013年1月28日潍坊北大青鸟华光置业有限公司（甲方）与华光物业（乙方）签订北大锦城前期物业服务合同，第十二条约定“本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供管理，按以下标准向业主、物业使用人收取物业费：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；商业按建筑面积每月每平方米2元收取。如遇国家、省、市相关收费标准调整时，乙方物业服务费标准相应进行调整。……第十四条约定：物业服务费的调整和违约责任1、物业服务费收取标准在合同期内不作调整。缴交时间：上半年1月1日至10日，下半年7月1日至10日。2、甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下从逾期之日起每天按应交物业费的千分之一交滞纳金；3、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；……”。另查明，马振宇对2018年1月1日至2019年4月30日期间的物业费计算标准、垃圾清运费420元及水费478.98元无异议。马振宇庭审中主张原告对房屋本身存在质量问题具有维修义务，被告购买的房屋窗口自发现裂缝之日（2018年5月份）至今未作处理，原告实际自2018年5月份已经单方终止物业服务合同，拒绝向被告提供服务；原告辩称本案属于物业服务合同纠纷，物业服务是对公共设施的服务，不包括对用户室内的维修维护，被告主张没有依据。马振宇庭审中亦主张原告早已停止向被告提供物业服务（拒绝维修窗口墙面裂缝、拒绝售卖门禁卡等），被告没有全额缴纳物业费的义务；原告质证后认为，从录音内容看，证明马振宇完全认可应当缴纳物业服务费，跟被告陈述对于物业费后半期的费用不认可，前后矛盾。原告没有不向被告出售门禁卡的意思。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位潍坊北大青鸟华光置业有限公司与华光物业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。华光物业作为物业管理单位，为包括马振宇在内的全体业主提供了物业管理服务，马振宇接受了华光物业的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付2018年1月1日至2021年6月30日期间物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并无恶意拖欠的故意，故本院对原告的该项诉求不予支持。至于水费、垃圾清运费双方均无异议，本院予以确认。马振宇向华光物业缴纳了装修保证金2000元，现马振宇已经装修完毕，马振宇主张华光物业返还装修保证金符合法律规定，本院予以支持。马振宇要求华光物业支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。马振宇反映的房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，双方若有争议，可另案解决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、马振宇于本判决生效后十日内支付潍坊青鸟华光物业管理有限公司物业管理费、水费、垃圾清运费共计8751.45元； 二、潍坊青鸟华光物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还马振宇装修保证金2000元； 三、上述一、二项相抵后马振宇于本判决生效后十日内支付潍坊青鸟华光物业管理有限公司款项6751.45元； 四、驳回潍坊青鸟华光物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回马振宇的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取60元，由潍坊青鸟华光物业管理有限公司负担19元，马振宇负担41元；反诉案件受理费25元，由潍坊青鸟华光物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘恩科 二〇二一年四月三十日 书记员  李冬梅