四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初2141号 原告：保利（成都）房地产开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：冯晓佳，女，1987年7月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘权，四川高扬律师事务所律师。 原告保利（成都）房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）与被告冯晓佳商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人张诺依，被告冯晓佳及其委托诉讼代理人刘权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司向本院提出诉讼请求：判令冯晓佳向保利公司支付购房款506261元及违约金2733.81元，暂共计：508994.81元。（违约金计算方式：506261＊18＊0.0003，自2020年6月29日暂计算至2020年7月17日，要求计算至实际付清之日止，如逾期付款超过90日，违约金标准全部按每日0.0004计算）。保利公司当庭变更诉讼请求为：1.请求判令解除冯晓佳与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》；2.请求判令保利公司协助冯晓佳到房屋管理部门办理上述合同网签登记注销手续；3.请求判令冯晓佳向保利公司支付总房款20%的违约金人民币共计253130.4元；4.请求判令冯晓佳承担本案诉讼费。事实与理由：保利公司与冯晓佳于2019年12月29日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定冯晓佳购买由保利公司开发建设的位于成都市高新区房屋，冯晓佳选择分期付款方式，截止2020年7月17日，冯晓佳尚欠506261元购房款，且按照合同约定产生2733.81元违约金。保利公司为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 冯晓佳辩称，1.保利公司的诉讼请求第一项冯晓佳予以认可；2.保利公司所述的第二项诉讼请求，因实际并未办理网签，仅仅只是草签合同，所以该诉讼请求请保利公司进一步核实；3.保利公司的第三项、第四项诉讼请求，冯晓佳不予认可。首先，保利公司诉请的事实及变更诉讼请求申请书中的表述并不符合案件真实情况，本案并非冯晓佳拒绝履行购房合同，而是保利公司销售人员前期在明知冯晓佳并无全款购房的实力，以承诺办理贷款的方式引诱购房者支付定金和购房款，且销售人员隐瞒合同内容并不将合同中的重要条款进行提示或告知，且至今未将合同原件交付冯晓佳，后续以贷款不能办理而要求冯晓佳履行合同（变更为支付近20多万元违约金），该行为是导致房屋购房合同无法履行的根本原因，其应承担相应法律责任。因此保利公司的诉请不应得到支持，恳请法院驳回。 在庭审中，冯晓佳向本院当庭提出反诉请求后又撤回全部反诉请求申请（还未受理和出具诉讼费缴纳通知），本院审查后，予以退还。 本院经审理认定事实如下：2019年12月29日，保利公司（出卖人）与冯晓佳（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）以及《保利广场项目（办公）商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称“补充协议”）约定，1.冯晓佳购买保利公司开发的位于成都市高新区的房屋，房屋用途为办公，建筑面积共52.22平方米；2.商品房总价款为人民币1265652元，买受人按照分期付款方式购买案涉房屋，冯晓佳已在合同签订前支付的100000元，该款项于本合同签订时抵作购房款。冯晓佳在2020年12月29日前分三期支付该商品房全部价款；其中，冯晓佳于2019年12月29日前首期支付该商品房全部价款的10%，金额人民币126565元；冯晓佳于2020年6月29日前第二期支付该商品房全部价款的40%，金额人民币506261元；冯晓佳于2020年12月29日前第三期支付该商品房全部价款的50%，金额人民币632826元；3.若冯晓佳未按合同约定时间付款的，逾期在90日以内，冯晓佳按日计算向保利公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天后，保利公司有权解除合同。保利公司解除合同的，书面通知冯晓佳，冯晓佳自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向保利公司支付违约金，同时，保利公司退还买受人已付全部房价款。保利公司不解除合同的，冯晓佳按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同，出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权在买受人已付房款中予以扣除，不足部分有权向买受人追索；4.无论何种原因导致合同及补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等，如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚性违约金。合同末印有保利公司公章以及冯晓佳签字捺印。 上述合同及补充协议签订后，冯晓佳于2019年12月28日支付100000元，2019年12月29日支付26565元，保利公司向冯晓佳出具收据上述两笔款项。双方确认该款项已转为购房款。 另查明，冯晓佳与保利公司销售人员王海龙通过微信协商，2020年5月26日，冯晓佳“王经理，你帮我问了吗？如果不要首付款能否退房呢？”王海龙回复“我问了，要追溯，房款20%扣除”。2020年5月29日，冯晓佳“你给公司申请一下吧，我要退房”王海龙回复“好的”，2020年6月10日，王海龙回复“我已经问过了，公司给的建议是公司有保利金融小额贷，看能不能分期转按揭，退房退不到”。 再查明，冯晓佳自2020年4月起，每月向其未成年子女支付抚养费。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利广场项目（办公）商品房买卖合同附件及补充协议》、收据、微信聊天记录、当事人双方当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，保利公司与冯晓佳签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《保利广场项目（办公）商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，未能履行合同约定义务的，依法承担违约责任。庭审中，保利公司对冯晓佳已支付购房款126565元无异议，且双方在签订的合同中已对付款方式、付款期限以及逾期付款责任进行了约定，现保利公司依据合同约定要求解除合同，冯晓佳亦称自己经济困难，无法继续支付购房款，故本院对保利公司要求解除保利公司与冯晓佳签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《保利广场项目（办公）商品房买卖合同附件及补充协议》的诉请予以支持，因保利公司当庭变更诉请为解除合同，故前述合同及补充协议的解除之日为2021年4月7日。 关于违约金的计算。本院认为，冯晓佳未按期足额支付购房款，应当按照合同约定向保利公司支付违约金。本案中，保利公司与冯晓佳在合同中约定，冯晓佳在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同，保利公司同意解除合同的，有权要求冯晓佳按照房屋总价款的20%向保利公司支付违约金，并有权在冯晓佳已付房款中予以扣除，不足部分有权向冯晓佳追索。本院认为，违约金兼具惩罚违约方和补偿守约方的作用，本案中，合同约定冯晓佳应于2020年6月29日支付第二期购房款，但冯晓佳无力支付案涉房屋购房款，故从2020年5月26日起，冯晓佳便一直积极与保利公司销售人员沟通退房问题，希望保利公司能尽早将案涉房屋再卖，以减少双方损失，其次，保利公司的损失主要为房款的利息损失，最后，案涉房屋地处高新区，房价亦有上涨，保利公司将案涉房屋再次出售，其溢价部分亦能弥补部分损失。综上，本院酌情调低违约金为房款的10%，即126565元=1265652元×10%，扣除冯晓佳已付房款126565元，冯晓佳无需另行支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、保利（成都）房地产开发有限公司与冯晓佳于2019年12月29日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《保利广场项目（办公）商品房买卖合同附件及补充协议》于2021年4月7日解除； 二、冯晓佳于本判决生效之日起十日内协助保利（成都）房地产开发有限公司到房管局办理第一项中的合同网签注销手续； 三、驳回保利（成都）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为9234元，由冯晓佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二一年四月二十七日 书记员  李双