四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3894号 上诉人（原审原告）：成都市龙泉驿区国营水库管理站，住所地：四川省成都市龙泉驿区酱园南街97号。 法定代表人：朱晓玲，站长。 委托诉讼代理人：魏佳，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙泉望湖山庄，注册地址：成都市龙泉镇百工堰右侧。 负责人：聂在和。 上诉人成都市龙泉驿区国营水库管理站（以下简称龙泉水库站）因与被上诉人成都龙泉望湖山庄（以下简称望湖山庄）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙泉水库站上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审案件受理费由望湖山庄承担。事实和理由：一审法院对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的理解和适用错误，致使一审判决错误。本案的争议焦点是自合同实施之日起开始计算超过20年部分的租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”和第二条“合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生纠纷的，适用合同法第四章的有关规定”的规定已经非常明确阐述了本案的处理方式。案涉租赁合同签订时间为合同法实施前的1997年5月，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性规定，当事人均可以对租期进行自由约定，根据法无禁止即为自由的私法自治原则，本案双方虽签订了租期为50年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定。但合同法实施以后，即应认定租期超过20年的部分无效，但该20年租期的起算时间应从合同法生效实施之日起计算，即自1999年10月1日起租赁期限超过20年部分无效。 望湖山庄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。望湖山庄与龙泉水库站当时负责人签订的租赁协议，原本是一份买卖合同，望湖山庄按当时买卖的房价付款，是为了解决龙泉水库站的资金问题，因此特别去公证处公证。1999年10月1日合同法开始实施，第214条规定租赁期限不得超过20年，但双方都知道共同签订的实质是买卖合同，故过去双方都没有提出异议，房产证也是一直由望湖山庄保管。现龙泉水库站提出收回当时实质卖给望湖山庄的房屋，有违诚实信用原则。案涉租赁合同约定50年租赁期限，并未违反当时的法律，按照法不溯及以往的原则，不应以后施行的合同法相关规定否定案涉租赁合同效力。综上，请求驳回上诉。 龙泉水库站向一审法院起诉请求：1.判令确认龙泉水库站与望湖山庄签订的《房屋及土地使用权租赁协议》自2019年10月1日至2046年12月30日的租赁期限无效；2.望湖山庄返还成都市龙泉驿区百工堰水库大坝右侧一幢二楼一底砖混结构房屋（建筑面积515平方米）及该幢楼房周围一亩范围内的土地；3.本案诉讼费由望湖山庄负担。 一审法院认定事实：1997年5月30日，龙泉水库站作为甲方、望湖山庄作为乙方签订《房屋及土地使用权租赁协议》，约定：一、甲方将其座落在成都市龙泉驿区百工堰水库大坝右侧一幢二楼一底，砖混结构房建筑面积为515平方米及该幢楼房周围一亩范围内的土地租赁给乙方。二、价款及支付办法。房屋及土地的租赁费为人民币贰拾伍万元整。乙方已于一九九七年一月支付租金人民币伍万元，余款于九七年六月六日前以转账方式转入甲方所在成都市龙泉驿区龙泉信用社账户。三、租期为伍拾年，即从一九九七年一月一日至二〇四六年十二月三十日止。四、在租赁期内，乙方可以将上述租赁物转租他人。五、违约责任：若甲方不按时将房屋及土地交于乙方，每逾期一日，按总租赁费的0.2‰处以违约金，若甲方中途擅自解除协议，处以总租赁费2倍的违约金，若乙方不按时支付租赁费，每逾期一日，按总租赁费的0.2‰处以违约金，若乙方中途擅自解除协议，处以总租赁费2倍的违约金。六、租期满后，双方另行协商对租赁物的处置问题。七、因租赁行为所发生的税、费由双方另行协商。八、本协议一式五份，甲、乙双方各执二份，龙泉驿区公证处存查一份，均具有同等效力。九、本协议经甲、乙双方签字盖章并经龙泉驿区公证处公证后生效。 四川省成都市龙泉驿区公证处出具的（97）成龙证字第2129号《公证书》载明：兹证明龙泉水库站的法定代表人甘福祥与望湖山庄法定代表人聂在和于一九九七年五月三十日签订了前面的《房屋及土地使用权租赁协议》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的印章及甘福祥、聂在和的签名属实。落款时间为1997年6月26日。 望湖山庄于1997年1月16日、1997年6月6日分两次共计向龙泉水库站支付了250000元。龙泉水库站将案涉租赁房屋交付望湖山庄使用至今。 一审法院另查明，《成都市房屋产权证》（龙房权字第3××3号）显示：房屋产权人户名龙泉水库站，房屋坐落龙泉驿区××镇××村××组境内，面积515平方米，使用土地国有。 龙泉水库站提交的《关于百工埝水库大坝坝尖荒地确权协议书》载明：龙泉水库站作为甲方、龙泉驿区山泉镇联合二社作为乙方，百工埝水库大坝左侧坝尖（上临围墙，前临龙泉镇百工埝村地带，右临水库管理站二楼一底管理房，下临百工埝水库大坝）面积约为一亩的荒山地，由于该地从建水库以来均由甲方在实施管理，但确权属乙方联合村二组所有，根据区政府要求，为尽快落实龙泉驿区人民政府办公室1999（85期）会议纪要和2000（第63期）会议纪要精神，经甲乙双方协商将该地的权属划归甲方使用。由甲方到相关部门办理各项手续和移交工作，由甲方补贴联合村二组荒坡费肆仟元，双方签订协议后一次性补清，特订此协议。该协议尾部分别有双方法人代表签字并加盖公章，落款时间为2000年10月17日。 一审法院认定以上事实有《房屋及土地使用权租赁协议》、公证书及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋及土地使用权租赁协议》的合同性质；2.案涉合同约定的2019年10月1日至2046年12月30日的租赁期限是否无效。 关于案涉《房屋及土地使用权租赁协议》的合同性质的问题。望湖山庄主张该合同系买卖合同，而根据合同载明的内容明确为租赁关系，且公证处出具了公证书，而望湖山庄并未提供证据对其主张的买卖关系予以证实，故一审法院认定案涉合同系租赁关系。 关于案涉合同约定的2019年10月1日至2046年12月30日的租赁期限是否无效。龙泉水库站与望湖山庄自愿于1997年5月30日签订《房屋及土地使用权租赁协议》，合同约定的50年租赁期限，并未违反当时法律的禁止性规定。合同法实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限并未作出效力性强制规定，应当尊重当事人意思自治。龙泉水库站主张本案适用原《中华人民共和国合同法》的规定，因案涉合同签订时间及生效时间均在原《中华人民共和国合同法》正式实施之前，按照法不溯及以往的原则，不应当以现行合同法的相关规定否定该法实施之前已生效的合同效力。并且，在承租人已支付全部租金的情况下，若不继续履行合同，有违诚实信用原则。故对龙泉水库站的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据院《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回龙泉水库站全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2900元，由龙泉水库站负担。 二审中，龙泉水库站未向本院提交新的证据。望湖山庄提交了照片一张，拟证明双方签订的案涉租赁合同实为房屋买卖合同。 龙泉水库站质证认为，对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明双方签订的案涉租赁合同实为买卖合同。 本院认证如下，因望湖山庄未能提供照片原件，即便该照片有原件，但该照片仅反映案涉房屋悬挂了成都振中电器厂招待所字样的招牌，不能由此证明案涉租赁合同实为买卖合同。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，首先，从案涉租赁合同的内容来看，系龙泉水库站将其所有的房屋及土地使用权交由望湖山庄使用50年并收取费用，望湖山庄使用案涉房屋及土地使用权并支付对价，双方基于案涉租赁合同享有的权利义务符合租赁合同赋予出租方和承租方的权利义务，因此案涉租赁合同属于租赁合同范畴；其次，案涉租赁合同签订于原《中华人民共和国合同法》实施前，应当根据签订时的法律判断案涉租赁合同的效力，而案涉租赁合同签订时施行的原《中华人民共和国经济合同法》并未规定租期超过20年的部分无效；最后，从原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”和第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定来看，也是确认合同法对实施前签订的合同一般不具有溯及力，除非依据合同签订时的法律认定合同无效，而依据合同法认定合同有效时，才具有溯及力，而案涉租赁合同并不具有合同法可溯及既往的情形，因此不能依据签订后施行的合同法认定案涉租赁合同无效。 综上所述，龙泉水库站的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由成都市龙泉驿区国营水库管理站负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年四月二十九日 书记员  曹成香