四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0184民初981号 原告：王永琴，女，1972年2月15日出生，汉族，住四川省成都市大邑县。 原告：徐加齐，男，1969年12月1日出生，汉族，住四川省成都市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：杨瑶，四川致高律师事务所律师。 被告：崇州中胜实业有限公司，住所地四川省崇州市崇阳街道永康东路116号。 法定代表人：肖永敏，董事长。 委托诉讼代理人：崔兴柏，四川洪运律师事务所律师。 原告王永琴、徐加齐与被告崇州中胜实业有限公司（以下简称中胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，王永琴及王永琴、徐加齐的共同委托诉讼代理人杨瑶、中胜公司的委托诉讼代理人崔兴柏公开开庭进行了审理。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王永琴、徐加齐向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决中胜公司立即为王永琴、徐加齐办理不动产登记证；2.中胜公司按约向王永琴、徐加齐支付逾期办证违约金53374.616元按合同总价款日万分之三的标准暂计至2020年11月22日；3.本案诉讼费由中胜公司承担。庭审中王永琴、徐加齐向本院申请撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为中胜公司按约向王永琴、徐加齐支付逾期办证违约金（自2019年9月30日按合同总价款日万分之三的标准计算至2021年3月18日止），本院予以准许。事实和理由：王永琴、徐加齐、中胜公司于2016年9月18日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《补充协议》，《商品房买卖合同》中约定王永琴、徐加齐于被告处购买预售许可证804号项下第5幢1单元2层2-3号商品房一套，总价款为423608元。商品房已于2018年3月31日完成交付使用。根据《商品房买卖合同》中关于房屋所有权转移登记的约定，出卖人应在交付之日起360个工作日内为买受人取得房屋所有权证书，并约定因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得商品房所有权证书的，应按房价款日万分之三的标准向买受人支付违约金。案涉商品房已于2018年3月30日完成交付，出卖人按约应于2019年9月30日前办理好房屋所有权证书，截止起诉之日已逾期420天。中胜公司的违法行为已严重损害了王永琴、徐加齐利益，为维护王永琴、徐加齐合法权益，特起诉来院，请求法院依法判如所请。 中胜公司辩称，1.王永琴、徐加齐第一项诉讼请求撤回是在法官的释明之下撤回，其目的是为了适用小额诉讼程序，中胜公司对此有异议；2.王永琴、徐加齐主张逾期的违约事实错误，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，王永琴、徐加齐的不动产权登记主张应当包括房屋所有权证和国有土地使用权证的二证合一，故王永琴、徐加齐以房屋所有权证作为不动产权证的权属内容，不构成中胜公司按照约定为其办理不动产权证义务的约定期限，《补充协议》第10条第2款明确约定，中胜公司完整的为王永琴、徐加齐申请办理案涉房屋不动产权证书的确权义务，期限为3年，自2018年3月31日至2021年3月31日，本案立案时间为2021年3月18日，王永琴、徐加齐第二项诉讼请求要求中胜公司支付违约金截止时间2021年3月18日，中胜公司尚未构成违约事实，王永琴、徐加齐也并未认为此是约定不明，所以王永琴、徐加齐在案涉房屋不动产权证书权属上以偏概全，错误的将新证办理之前的二证之一的房屋所有权证替代不动产权证，其主张不应予以支持；3.王永琴、徐加齐根据《商品房买卖合同》约定而不是《补充协议》约定，适用万分之三的违约金错误，主合同约定的是万分之一，《补充协议》约定的万分之三，《商品房买卖合同》及《补充协议》均为合法有效，因此《补充协议》中的国有土地使用权证办理期限应当视为不动产权证书的办理期限，约定清楚、明确；4.中胜公司至今多次向不动产登记主管部门以及政府其他职能部门报告处理中胜世家小区违建导致规划无法验收、核实，进一步致使登记机构不当的认为不动产权证书不能办理，系属于中胜公司无法掌控的局面，不属于中胜公司单方的能够通过积极努力解决的事情，请求人民法院酌定减少违约金比例，按照万分之一进行确认。同时，恳请人民法院给予司法建议，对于合法房屋先行办理不动产权证书，维护王永琴、徐加齐正当的合法的权益，减少损失进一步扩大和社会效果进一步恶化，切实依法解决问题。 王永琴、徐加齐为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明王永琴、徐加齐、中胜公司于2016年9月18日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同中约定中胜公司于王永琴、徐加齐处购买预售许可证804号下第5幢1单元2层2-3号商品房一套，总价款为423608元、根据《商品房买卖合同》中关于房屋所有权转移登记的约定，出卖人应在交付之日起360个工作日内为买受人取得房屋所有权证书，并约定因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得商品房所有权证书的，应按房价款日万分之三的标准向买受人支付违约金；证据2收据、收款依据、交房通知书，拟证明案涉商品房已于2018年3月30日完成交付，出卖人按约应于2019年9月30日前办理好房屋所有权证书，截止起诉之日已逾期420天；证据3政府信息公开申请告知书（书面申请）2020年第37号、政府信息公开申请办理告知书（网络申请）流水号：20200519142626362253，拟证明没有依法办证的原因在于中胜公司。 中胜公司经质证后发表以下意见，对证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议。《商品房买卖合同》第27条约定由原中胜公司共同申请而非中胜公司单方申请，且本案王永琴、徐加齐主张办证属于房屋财产确权，该确权行为政府行政行为、第28条约定的房屋所有权证仅为不动产权证的权属之一，应包括国有土地使用权证、违约金比例约定为万分之一、对《补充协议》第10条第2款约定国有土地使用权证办理期限至房屋交付后3年内，即不动产权证书办理期限届满日期应为2021年3月31日，故王永琴、徐加齐于2020年11月22日起诉之时，中胜公司并未违约，并应当承担支付违约金的责任；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议。王永琴、徐加齐以房屋所有权证作为不动产权证的权属错误，导致违约行为主张及违约金给付请求错误；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议。规划核实验收未通过属实，但根据法律规定，不动产登记机构应当认定建筑工程合法，王永琴、徐加齐购买房屋合法，应及时办理不动产权证书，规划核实验收程序属于自然资源部的部门规章，不属于法律法规，也不应该作为不动产登记的法定要件，相应的不能作为认定中胜公司不能申请办理不动产权证书的过错及责任，且王永琴、徐加齐的主张属于房屋财产确权，中胜公司不能履行确权义务。 中胜公司为证明其辩论意见，向本院提交以下证据，证据1中胜公司营业执照副本复印件和法定代表人身份，拟证明中胜公司主体资格适格；证据2《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明2016年9月18日，王永琴、徐加齐与中胜公司双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定王永琴、徐加齐以423608元购买中胜公司开发的位于崇州市××镇××路××号××期××幢××单元××层××号商品房建筑面积90.48平方米住宅房屋，2018年3月31日前交付房屋，因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意在不解除合同的情况下，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。《补充协议》约定，出卖人在买受人实际办理完交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款、办理完委托手续后365个工作日内为买受人办理完毕《房屋所有权证》，出卖人应当在买受人实际办理完交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款、办理完委托手续后三年内为买受人办理完毕《国有土地使用权证》。因自2016年1月22日起，四川完成不动产统一登记职责机构整合，将原《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》二证合一为《不动产权证》，原中胜公司双方约定的产权证不再属于单独办理《房屋所有权证》和分开办理《国有土地使用权证》，约定的二证合一的产权证应为《不动产权证》，相应的办证期限应自买受人实际办理完交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款、办理完委托手续后三年内；证据3《收房流程单》及《前期物业服务协议》，拟证明2018年3月30日，王永琴、徐加齐按约接收了所购买房屋并签订《前期物业服务协议》。王永琴、徐加齐并未按约向中胜公司办理委托办证手续，也未按约交纳办证费用。为此，办理《不动产权证书》属于出卖人和买受人的共同责任和义务，而不是出卖人的单方责任和义务，王永琴、徐加齐并未完成自身的委托办证手续及办证费用，不动产权登记部门不能仅依据出卖人单方转移登记申请办理买受人的《不动产权证书》，而是需要买卖双方的配合办理；证据4《责令限期改正通知书》《崇州市建筑工程规划管理函复意见书》《限期自行撤出违法建设预先告知书》《限期自行撤除违法建设决定书》《履行期限撤除违法建设决定催告书》，拟证明自2017年11月18日至今，崇州市综合行政执法局因中胜世家小区二期部分业主违规搭建而不自行撤除，导致停止规划验收并停止中胜世家二期全部不动产权证办理。经中胜公司多次向规划及房地产登记部门反映办证事宜，请求区分不同法律行为的法律后果，对没有违规搭建包括王永琴、徐加齐在内的业主办理《不动产权证》，解决大部分业主面临的困惑及困难，切实维护王永琴、徐加齐的合法权益，对于违规搭建的业主或者中胜公司应当承担的其他开发责任，不宜因部分业主的违规搭建或者中胜公司的其他法律行为，在能够办理产权证的情况下妨碍或者影响大部分包括王永琴、徐加齐在内业主请求办证的正当合法权益。 王永琴、徐加齐经质证后发表以下意见，对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性、合法性予以认可，但达不到中胜公司的证明目的。按《商品房买卖合同》约定应当于房屋交付之日起360个工作日内办理房屋不动产权证书，根据《补充协议》第10条第6款的规定逾期办理房屋不动产登记证是按照房屋总价款每日万分之三的比例向买受人支付违约金，同时根据《补充协议》第27条第4款的规定，《补充协议》与《商品房买卖合同》约定不一致的以《补充协议》为准，违约金的计算应当以《补充协议》的约定为准；对证据3真实性、合法性认可，但不能达到中胜公司的证明目的。中胜公司提交的收房流程单不完整，根据中胜公司向王永琴、徐加齐发出的交房通知，在办理不动产权证的方面是王永琴、徐加齐委托中胜公司办理，并且缴纳了契税以及交付了相关材料给中胜公司；对证据4真实性、合法性认可，但达不到中胜公司的证明目的。该组证据刚好证明不能交付的原因是中胜公司导致。 本院经审理认定事实如下：王永琴、徐加齐与中胜公司2016年9月18日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定中胜公司于王永琴、徐加齐处购买预售许可证804号下第5幢1单元2层2-3号商品房一套，总价款为423608元。案涉商品房已于2018年3月31日完成交付使用。本案当中在《商品房买卖合同》及其《补充协议》中分别约定了房屋使用权证和国有土地使用权证。王永琴、徐加齐与中胜公司签订的《商品房买卖合同》第二十八条中约定“房屋所有权转移登记责任处理，（一）房屋所有权转移登记违约责任。1．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。” 王永琴、徐加齐与中胜公司签订的《补充协议》第十条第1款约定“出卖人应当在买受人实际办理完毕交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款（包括专项维修资金、办证手续费、登记费、税费、违约金、首期物业服务费等）、办理完委托手续后365个工作日内为买受人办理完毕《房屋所有权证》。第十条第2款约定“出卖人应当在买受人实际办理完毕交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款（包括专项维修资金、办证手续费、登记费、税费、违约金、首期物业服务费等）、办理完委托手续后三年内为买受人办理完毕《国有土地使用权证》。第十条第6款约定：如因出卖人的责任，不能按以上约定为买受人办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》，出卖人应自约定的办证期限届满之日起每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，直到办理完毕《房屋所有权证》《国有土地使用权证》为止。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。中胜公司向王永琴、徐加齐交付了房屋。至本案审理终结时，案涉房屋尚未取得产权证书。 另查明，根据中华人民共和国国务院第656号令，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》已二证合一为《不动产权证书》，崇州市不动产登记工作于2016年10月8日开始。案涉房屋所在的中胜世家国际社区小区二期、三期，因未通过规划部门验收，不能办理竣工验收备案，以致于不能办理首次登记。根据《不动产登记暂行条例》，未办理首次登记的房屋，不得办理其他类型登记。 本院认为：王永琴、徐加齐与中胜公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》均系合同双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。本案争议焦点为：1.案涉房屋未能办理产权登记的责任应该归咎于何方;2.如果中胜公司应当承担违约责任，应该自何时按照何种标准承担。 关于第一个争议焦点。据本院已经查明的情况，案涉房屋现不能办理产权登记的根本原因系至今尚未通过规划部门的验收，致不能办理首次登记，而未办理首次登记的房屋，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定不能向买受人办理转移登记。房地产开放商在进行房地产开发活动时，负有将房屋合格修建完毕并按照行政部门要求完成各项验收的义务，验收后若因为买受人的原因不能办理产权登记，则可以归咎于买受人，案涉房屋至今未完成规划验收，根本不具备办理登记的条件，应由中胜公司承担违约责任。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人和第三人的纠纷依照法律规定或者按照约定解决。”，本案中中胜公司未举证证明不能通过规划验收系王永琴、徐加齐造成，本院对中胜公司主张不能通过规划验收系因部分业主及行政机关不作为造成而不承担违约责任的抗辩理由不予支持。 关于第二个争议焦点。首先，对中胜公司应该自何时承担违约责任的问题。中胜公司作为房地产开发企业，具备更加专业的能力，也应承担更为严格的合同义务，更应慎重拟定相关合同文件，案涉《补充协议》并非住建部门的格式合同而是由中胜公司自行拟定，《补充协议》虽约定中胜公司负有为王永琴、徐加齐办理产权登记的义务，但在《不动产登记暂行条例》已经生效并确定两证合一的情况下，却仍然在其拟定的《补充协议》中与买受人约定了分别办理《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》，故应确定原中胜公司对产权登记的办理时限属于约定不明。双方虽然在《补充协议》中对期限的约定不明，但在《商品房买卖合同》第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理，（一）房屋所有权转移登记违约责任。1．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”中对办理房屋所有权证书明确约定了360个工作日的期限，该约定中载明的“房屋所有权证书”并非《补充协议》中对《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》进行了明确指向为分别办理，应当理解为按照行政机关及法律法规规定办理房屋所有权属的登记证书，故本案违约金起算日期应自交房360个工作日后起算，本院对王永琴、徐加齐请求自交房之日后90日起算违约金不予支持。其次，对中胜公司应按何种标准支付违约金的问题，虽原中胜公司在《补充协议》明确约定了按照每日万分之三的标准支付违约金直至产权登记办理完毕，但庭审中中胜公司提出了违约金过高的抗辩，根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”及《最高人民法院关于审理《商品房买卖合同》纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”之规定，中胜公司未提交证据证明违约金过高，王永琴、徐加齐亦未举证证明其实际损失，本院综合案件情况，酌情按每日万分之一支持王永琴、徐加齐的违约金。再次，关于本案违约金计算至何时的问题，王永琴、徐加齐诉请判令违约金支付至不动产权证办理完毕之日，但案涉房屋现客观上不具备办理不动产权证的条件，且案涉房屋不动产权证办理的条件何时成就亦不能明确，故本院仅支持以购房款元为基数自交房后360个工作日起的2019年9月4日算至本案立案之日的2021年3月18日前的违约金为23764元（423608元*561天*0.0001）。 需要说明的是，在本案判决生效后，如合同双方在履行合同中仍有违约行为，作为守约方均可按照合同约定和法律规定再行主张权利。 综上所述，中胜公司未对案涉小区的违法建筑进行整改和没有办理竣工验收备案等情况下将案涉房屋交付王永琴、徐加齐占用使用，并从交付后360个工作日内没有按照合同约定为王永琴、徐加齐完成案涉房屋的产权登记，故中胜公司应当按照合同约定和法律规定承担违约责任，王永琴、徐加齐的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、崇州中胜实业有限公司十五日内向王永琴、徐加齐支付违约金23764元。 二、驳回原告王永琴、徐加齐其他诉讼请求。 如果崇州中胜实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费567元，由崇州中胜实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘耿 二〇二一年四月二十五日 书记员  尤雨