广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)粤13民终1385号上诉人（原审被告):高院安，男，汉族，1970年02月01日出生，住址：惠州市。被上诉人（原审原告)：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路12号第13层。法定代表人：黄静。委托诉讼代理人：郑秀琴、邓辉宇，系广东权晔律师事务所律师、实习律师。上诉人高院安因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初13050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭,书面进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高院安请求:1、依法撤销一审判决第一项；2、一二审诉讼费由被上诉人承担；事实与理由：一、被上诉人要求上诉人支付2017年3月至2019年9月期间物业管理费、分摊水电费的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不应予以支持。被上诉人于2020年7月向惠城区人民法院提起诉讼，请求上诉人支付物业管理费及分摊水电费。根据《民法通则》第一百三十五条，以及一百三十七条规定，普通诉讼时效期间为二年，按照双方签订的《御景花园前期物业服务协议》约定，上诉人每月缴纳当月的物业管理费、分摊水电费给被上诉人，上诉人没按时缴纳物业管理费、分摊水电费，被上诉人即知道权利受到损害，诉讼时效起算。自上诉人未交纳物业管理费之日至被上诉人起诉之日止，上诉人从未收到被上诉人的任何催缴通知。2020年7月被上诉人向法院起诉主张权利，应适用《民法通则》关于时效的规定，即两年。被上诉人主张的2017年9月前的债权已超过诉讼时效，不应支持。由于双方约定物业管理费、分摊水电费是每月缴纳的，故17年3月至17年9月期间的物业管理费、分摊水电费已超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的物业费及分摊水电费，一审法院不应予以支持。二、双方签订的前期物业服务协议已于17年9月30日终止，上诉人与被上诉人间不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付17年10月至18年1月的物业管理费。16年10月8日，御景花园业主大会表决通过了以公开招投标方式选聘新物业的决议，并于17年6月16日委托惠州嘉实招标代理有限公司发出招标公告进行公开招标，经过评选，于2017年9月30日与银湾物业签订了新的物业服务合同。根据博罗法院作出的（2017）粤1322民初4271号生效民事判决，御景花园业主大会通过合法程序进行招标，与银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，新的合同于17年9月30日发生效力，《前期物业服务合同》于新业服务合同生效之日终止。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》依法于17年9月30日终止，双方已不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付合同关系终止之后的物业费。2017年10月1日，御景花园业委会通知被上诉人与新物业进行交接并撤出小区，但被上诉人一直未推出小区，并对新老物业交接及合同终止后的物业费收取等问题，双方产生了较大争议。2017年10月18日，惠城区江南街道办以《致御景花园小区业主的一封信》的公开信方式，向御景花园业主提出过渡期间产生的物业服务费仍由被上诉人收取的意见。这封信仅是街道办作为以协调御景花园小区新老物业交接的指导性意见，并不是业主与被上诉人共同协商达成的协议，也不是相关职能部门作出的行政决定，没有对上诉人及被上诉人产生新的物业服务关系，也不具有有法律约束力。但是，在2018年1月20日有御景花园业委会代表、被上诉人及江南街道办各方共同签订的《会议纪要》中，则明确了“2017年10、11、12月份御景花园的物业服务管理费，待诉讼案件最终结果确认后，由权利依据法律、合同规定收取”，该会议纪要经各方签名确认，对上诉人及被上诉人均有约束力。根据该会议纪要及法院生效判决，17年9月30日新物业服务合同发生法律效力，有权收取求物业费的权利方为银湾物业公司，并非被上诉人，因此被上诉人无权要求上诉人支付17年10月至18年1月期间的物业费。三、被上诉人无权以存在事实上的物业服务关系为由，请求上诉人支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》于17年9月30终止，根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款的规定，被上诉人作为涉讼小区的前期物业管理，应于物业服务合同终止之日起15日内（即17年10与15日前）退出小区。但是被上诉人在收到交接通知后一直不退出小区，并在江南街道办于17年10月18日提出“惠州市中鹏物业管理有限公司在本周内将移交清单提交给联合工作组”的意见，以及惠州市房产管理局向被上诉人《责令限期退出物业管理区域通知书》责令被上诉人限期退出御景花园的情况下，仍拒不退出，并以提起诉讼、等待诉讼结果为由强险管理。根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，被上诉人与小区业主之间的物业服务合同权利义务已于17年9月30日终止，被上诉人拒不退出小区，无权以存在事实物业服务为由要求上诉人支付17年10月至18年1月期间的物业管理费。四、17年3月，惠州市顺泽物业管理服务有限公司入驻御景花园期间，上诉人已向顺泽物业缴纳了17年3、4、5、6月共4个月的物业费，上诉人不应重复缴纳。被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司辩称，服从一审判决。原审原告惠州市中鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付2017年3月1日至2018年1月20日的物业服务费1408.32元，水费521.64元，公摊电费285.39元，共计2215.35元；2、请求判令被告支付违约金697.84元（以2215.35为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计2913.19元；3、请求判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告高院安是惠州市惠城区××××××××××××××××××××的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为97.76平方米。被告于2012年3月7日与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业管理服务费用按月在每月的10日前缴纳，未按时缴纳管理费的，从逾期之日起按每天千分之三加收业主的滞纳金。小区公共用水、用电可另行向业主如实分摊。原告提交的欠费表显示：被告拖欠2017年2月至2017年12月原告代缴的水费750.26元、公摊电费344.09元，2017年3月至2018年1月20日物业服务费1405.55元。2017年原告将惠州市××××××业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市×××××××的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区××××××××办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区××××××××办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市××××××业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。以上事实有原被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、不动产登记结果、《致御景花园小区业主的一封信》、发票、《会议纪要》、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、《物业管理服务合同》、物业服务合同、物业整改事项一览表、《惠州市公安消防支队惠城区大队责令限期改正通知书》、《行政处罚意见告知书》、《责令限期退出物业管理区域通知书》、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2017年3月至2018年1月20日的物业服务费、2017年2月至2017年12月水电费及被告是否应当承担违约责任。一、家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2017年2月至2017年12月原告代缴的水费750.26元、公摊电费344.09元，现原告要求被告支付上述费用，于法有据，予以支持。二、关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，被告应向原告支付2017年3月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1405.55元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，本院酌定被告无需向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高院安应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年2月至2017年12月的水费750.26元、公摊电费344.09元及2017年3月至2018年1月20日的物业服务费1405.55元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告高院安负担。二审中，上诉人高院安提交以下新证据：2017年3-4月、5-6月物业费收据。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院处理如下：一、依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效缺乏依据，本院不予采纳该意见。二、关于上诉人是否应支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费及公摊水电费的问题。综合本案现有证据可知，新旧物业实际交接时间为2018年1月22日，被上诉人在2017年10月到2018年1月20日期间有为上诉人提供代缴电费、水费等物业服务，故原审法院认定并无不当。被上诉人中鹏公司提供了物业服务，上诉人作为业主，履行合同约定，按时支付物业服务费用，关系到整个小区的正常运作。上诉人主张被上诉人中鹏公司履行物业服务存在各种问题，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定另行主张权利，无权以此为由拒交物业服务费、水电费。三、上诉人主张应抵扣2017年3-4月份，2017年5-6月的物业费，鉴于当时业主面临新旧物业公司交替，物业管理混乱，业主无法确定应向哪一个物业公司支付物业服务费，综合本案案情，本院予以支持。综上所述，上诉人高院安的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初13050号民事判决第二项。二、变更惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初13050号民事判决第一项为：上诉人高院安应在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年2月至2017年12月的水费750.26元、公摊电费344.09元及2017年3月至2018年1月20日的物业服务费877.55元。一审受理费按一审判决处理。二审受理费25元，由上诉人高院安负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  沈 巍审 判 员  张佳誉二〇二一年四月十六日法官助理  韦翠玲书 记 员  肖静雅