吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终191号上诉人（原审原告）：崔龙文，男，1989年10月29日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市小营镇仁坪村新丰屯九组。委托诉讼代理人：方永浩，吉林阿里郎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张强，男，1984年10月4日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市北山街丹山委十七组。被上诉人（原审被告）：隋希令，男，1989年10月6日出生，汉族，住吉林省延吉市公园街园艺委四组。上诉人崔龙文因与被上诉人张强、隋希令案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日受理后，依法组成合议庭进行审理了本案。本案现已审理终结。崔龙文上诉请求：1.撤销延吉市人民法院(2020)吉2401民初1571号民事判决，发回重审；2.全部诉讼费由被告承担。事实与理由：1.一审没有依法中止诉讼，严重违反法定程序。2019年4月19日，张强向延吉市人民法院提起债权人撤销权之诉，以隋希令为躲避法院确定的给付义务，抢在法院冻结他的房屋产籍之前，将该房屋卖给崔龙文，并已办理了产权过户手续为由，请求法院判令撤销隋希令和崔龙文之间的房屋买卖合同。2020年05月31日法院作出（2019）吉2401民初2327号民事判决，驳回张强的诉讼请求。因该案件尚未生效，崔龙文提出《诉讼中止申请书》，一审法院对崔龙文中止诉讼的申请置之不理，于2020年8月18日即开庭一天之后做出判决，判决驳回崔龙文的诉讼请求。本案焦点不是房屋买卖合同是否有效，房屋买卖合同是否有效应由张强或其他异议人另案诉讼来解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项规定，本案审理必须以的债权人撤销权一案的审理结果为依据，在张强表示尚未收到该判决书的情况下，应当依法中止诉讼。2.执行部门不能以执代审，自行认定隋希令与崔龙文之间房屋买卖不真实，超出执行所依据的判决内容，在诉争房产登记在崔龙文名下、发生物权效力的情况下，不能直接执行案外人崔龙文名下的房屋。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条中规定，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。最高人民法院、国土资源部、建设部关于《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题》的通知第七条规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。作为房屋所有权人，崔龙文明确否认诉争房屋属于隋希令，而且另案已经判决驳回张强的诉求。因此，人民法院不可以查封、扣押、冻结案外人崔龙文名下不动产。案外人崔龙文对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》解释第321条第一项规定，应当判决不得执行该标的。综上，原审判决严重违反法定程序，认定基本事实不清。张强辩称：我认为房屋买卖合同不是真实的，价格低于市场价，隋希令家人还在房屋居住，没有房屋买卖的付款方式能证明他们是买卖了房屋，并且他们也没有债务关系。隋希令辩称：我的房子在2017年抵押给他们了，借款的时候我是和崔珠容谈的，办手续的时候是和崔华荣、南林胡一起去的，我和崔珠容说好，如果我没有偿还能力偿还，就把诉争房屋变更到崔珠容名下。后来我有事，与他们断了联系，借钱期限5个月到了，我没跟他们联系，他有委托公证书，所以自行变更了。我跟张强的借款不希望涉及到这个房子。我同意这个房子变更登记给崔龙文。现房屋仍由我奶奶居住，我让崔珠容跟崔龙文说，如果崔龙文不着急卖房，我就以租的方式让奶奶在那里住，崔珠容说崔龙文同意。崔龙文向一审法院起诉请求：1.不得执行崔龙文名下位于延吉市公园路2207号西郡名苑19号楼2单元103，丘地号10-24，幢号021，房号2单元103，吉（2018）延吉市不动产权第0021343号，建筑面积为64.17平方米房屋。2．撤销（2019）吉2401执920号之一执行裁定书，立即解除对崔龙文名下房屋产籍手续的查封。3．全部诉讼费由被告方承担。一审法院审理查明：2017年7月25日，隋希令与南林胡签订一份抵押借款合同，借款金额为25万元，借款期限为2017年7月25日起至2017年12月25日。隋希令以其名下位于延吉市公园路2207号西郡名苑19号楼2单元103号的房屋抵押，在不动产登记中心办理了抵押登记手续，被担保债权数额为25万元，债务履行期限为5个月。2017年7月31日，隋希令与崔华龙在延吉市至诚公证处办理公证委托，委托事项为：隋希令名下已抵押房产，位于吉林省延吉市公园路2207号西郡名苑19号楼2单元103号，建筑面积为64.17平方米，延房权证字第668633号，现权限内全权委托崔华龙代为办理上述房屋出售的以下相关事宜：一、代为办理还款手续，到房产局办理解除抵押登记手续，解除他项权证，领取房屋产权证和土地使用权证；二、代为签订房屋买卖合同，办理房屋产权出售、更名、过户登记手续；三、代为收取售房款；四、如买房需要申请银行（公积金）贷款，则有权协助买方办理房产的按揭贷款手续，开立银行账户、加密手续；五、代为查询、调取房屋档案相关信息，支付相关税费，办理房屋交易过程中的其他相关事宜；委托期限2017年7月31日至2019年7月31日。2018年8月1日，崔华龙作为隋希令的代理人与崔龙文签订《延吉市存量房买卖合同》，合同第一条确认房屋基本情况，即甲方出售坐落于延吉市公园路2207号西郡名苑19号楼2单元103号；合同第二条为房屋权属情况，该条款除了填写房屋所有权证号之外，其他抵押情况、抵押权人、他项权利证号均为空白；合同第三条为成交价格、付款方式及资金交割方式，该房屋成交价格为13万元，付款房屋方式及交割方式均为空白；合同第四条为房屋产权及具体状况的承诺，约定内容为：卖方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，买房对卖方出售的房屋具体状况充分了解，自愿购买该房屋。此外，关于房屋交付及权属转移登记均没有明确具体时间，填写时间处均为空白。当日，案涉房屋转移登记至崔龙文名下。办理房屋所有权转移登记时，隋希令已下落不明，全程由崔华龙按照崔珠容及南林胡的要求，依据在至诚公证处公证的委托书与崔龙文办理手续。法院在执行（2018）吉2401民初3663号张强与被告隋希令之间借款合同纠纷执行一案中，于2019年10月25日作出（2019）吉2401执920号之一执行裁定，查封了上述房屋的产籍手续。崔龙文提出执行异议，法院于2020年03月25日作出（2020）吉2401执异7号执行裁定，驳回了崔龙文的异议。2020年5月31日，在张强与隋希令、崔龙文债权人撤销权一案中，法院以（2019）吉2401民初2327号民事判决驳回了张强的诉讼请求。一审法院认为：崔龙文取得诉争房屋是依据隋希令与南林胡签订的抵押借款合同和隋希令对崔华龙的委托。隋希令与南林胡签订抵押借款合同的时间是2017年7月25日，借款期限为2017年7月25日起至2017年12月25日。隋希令与崔华龙签订委托合同的时间是2017年7月31日，该委托合同的实质是在隋希令偿还借款之前崔华龙已可以全权处置诉争房屋以抵偿借款。后崔华龙按照崔珠容及南林胡的要求，将房屋直接过户至崔龙文名下，抵偿隋希令的借款25万元，而不是在借款到期后与隋希令另行达成以房抵债的协议后进行。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”崔龙文取得房屋的实质违反了上述法律规定，应属无效，故法院可以执行诉争房屋，对崔龙文的诉讼请求不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告崔龙文的诉讼请求。案件受理费100元（原告崔龙文已预交），由原告崔龙文负担。二审中，崔龙文提供（2019）吉2401民初2327号民事案件的生效证明，证明该判决书于2020年11月16日生效，本院对真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：隋希令与案外人南林胡签订抵押借款合同，隋希令将其名下的诉争房屋抵押给南林胡，并办理了抵押登记。借款期限到期后，根据隋希令事先签署的委托书，受托人将诉争房屋以房屋买卖的方式更名过户到崔龙文名下，崔龙文并未向南林胡支付房屋价款，崔龙文称与南林胡、崔珠容等一起做生意，一起替隋希令偿还了相关借款。根据上述情况和崔龙文、隋希令的自述，隋希令在签订抵押借款合同时已将出售该抵押房屋的权限委托给了相关人员，合同到期后，南林胡、崔龙文等相关人员为实现债权将抵押房屋变更登记到崔龙文名下，但该行为违反了禁止流押的法律规定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第七条、《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”南林胡、崔龙文等相关人员只能依据自己的债权就抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款主张优先受偿，而不能享有对抵押财产的所有权，故崔龙文以产权变更登记为由对诉争房屋主张所有权，要求法院停止执行，本院不能予以支持。但相关人员如果对执行标的的诉争房屋享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。综上，崔龙文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第七条，《中华人民共和国民法典》第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔龙文负担。本判决为终审判决。审   判   长 林美审判员全智光审   判   员 宋      丹二〇二一年四月九日书   记   员 李   佳   英