文书内容江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1001号原告：连云港中大普惠香溢物业服务有限公司，住所地连云港市海州区建设东路2号香溢江南小区7号楼2层。法定代表人：应红，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦薪宇、赵珺，该公司职员。被告：刘阳，男，汉族，住连云港市海州区。原告连云港中大普惠香溢物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告刘阳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人焦薪宇及赵珺、被告刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告缴纳拖欠物业费8619元，公摊水电费3053元、电梯维修1798元，储藏间电费80元，和滞纳金2833元，合计16383元；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭将第一项诉讼请求变更为请求依法判令被告缴纳拖欠物业费9282元，公摊水电费3186元、电梯维修2029元，储藏间电费80元，和滞纳金3282元，合计17859元。事实与理由：被告系连云港市海州区建设东路2号香溢江南3-2-202业主，原告系该小区物业管理公司。被告办理交房入住手续后，自2012年7月1日至2020年6月30,未向原告缴纳物业费，原告多次通知被告缴纳物业费，但被告至今无正当理由拒不缴纳。截止起诉之日，被告拖欠物业费8619元，公摊3053元，电梯维保费1798元储藏间电费80元，和滞纳金2833元，合计16383元；为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告刘阳辩称，1、原告要拿出收费依据（必须有合同和物价部门的审批依据当年）。当年我和原告没有合同关系，具体签的一份合同就是交房时签的，当时这个合同物业收费是政府指导价，合同因违反合同强制性规定合同无效，我和原告没有合同依据原告不是合法的物业公司，我和原告的合同违反了行政法规违反了政府指导价导致合同无效了，物业收费标准是物业合同中的主要条款，这个条款违反强制性法规规定，合同无效后我没有和原告签订过合同也没有业主委员会签订过合同，我和原告没有关系，对我造成的损失我再陈述，物业费我是从未交过，是我妈妈交过的，我以这个事情以不当得利起诉过原告，我在群里也发了，他们的杭州的法律顾问也劝我撤诉我也撤诉，当庭我要反诉他们将误交的物业费返还。2、我对其起诉状的金额认定进行反驳，这个开庭时临时变更的数额不予认可。3、公摊水电费写的是3053为什么不是3054什么的，这个3053的依据是什么？按照江苏省物业管理条例第51条原告方均没有公示第52条。我和原告就没有物业符合合同约定。电梯维保费什么的都应当拿出来。我们交的物业费里面已经包括了物业管理费当中。每一分都得收的有道理，都得有依据，几年前开庭拿了过期的材料给我看，这个是不合法的。4、滞纳金收取没有法律依据，上次开庭已经被驳回了。5、很大一部分超过了诉讼时效，我和原告没有合同关系，不存在合同到期这个事情，当年交钥匙的时候收了我100%的物业费，没有入住的房屋只收70%的入住费，30%的部分要返还。我拒绝交物业费的原因是：我和物业公司没有合同关系，我们家的管道破裂维修了2万元多，我损失没有赔付给我，他们平凡变更物业公司，我还有一辆3000多元的摩托车被偷了，我老婆的名贵化妆品被保安拿走了还不承认。希望一审法院作到事实清楚证据充足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年9月4日，连云港香溢物业服务有限公司中标连云港香溢置业有限公司开发的香溢江南小区的物业管理，并向该小区提供物业服务。2009年9月2日，被告刘阳与连云港香溢置业有限公司、连云港香溢物业服务有限公司签订《香溢江南业主临时规约》，确认连云港香溢物业服务有限公司为香溢江南的物业管理机构，高层物业管理费为1.3元/平方米•月（含电梯运行、维修费），物业管理费由管理者采用每6个月定期预收的收费方式，以后在每半年首开始前7日之内按物业公司要求交至指定地点，业主如逾期缴纳，物业公司将向业主按每日万分之五的标准收取滞纳金。2011年1月6日，连云港市物价局同意备案连云港香溢物业服务有限公司关于香溢江南小区物业公共服务费多层0.7/月•平方米，小高层、高层0.8/月•平方米（高层、小高层服务费中未含电梯运行电费，另收）。2015年9月25日，连云港香溢置业有限公司（甲方）与连云港香溢物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对香溢江南提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅为0.7元/月•平方米，高层住宅为0.8元/月•平方米。合同第七条约定业主应于交付之日起交付物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度10日之前履行交纳义务。合同第三十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.05‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2015年10月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年2月27日，连云港市物价局对香溢江南物业公共服务费进行备案，有电梯物业公共服务收费标准0.8元/月•平方米，无电梯物业公共服务收费标准为0.7元/月•平方米。2017年7月4日，连云港香溢物业服务有限公司名称变更为连云港中大普惠香溢物业服务有限公司。被告刘阳未按时向原告缴纳物业费，2012年7月1日至2020年12月31日（剔除2015年1月1日-2016年6月30日），被告刘阳共欠缴物业费9313.25元（138.59平方米*0.8元/平方米/月*84月），经催收，被告刘阳至今未交。本院认为，原告物业公司与连云港香溢置业有限公司签订的《香溢江南前期物业服务合同》以及与被告刘阳签订的《香溢江南业主临时规约》，合法有效，对物业公司、刘阳具有约束力。被告刘阳作为香溢江南小区3-2-202室房屋的业主，应当及时向原告物业公司缴纳物业费用以保障小区物业管理正常运行。原告物业公司向被告刘阳催收后，被告刘阳至今仍未交纳。现原告物业公司要求被告刘阳支付2012年7月1日至2020年12月31日期间（剔除2015年1月1日-2016年6月30日）的物业费9282元，事实清楚，证据确实，且未超过刘阳应当缴纳的物业费9313.25元，本院予以支持。对于原告主张的公摊水电费3186元、电梯维修费2029元、储藏间电费80元，因原告物业公司未提供充足的证据予以证实，故对此费用，本院不予支持,但待原告有充分证据后可另行起诉。关于原告向被告主张的滞纳金3282元，《香溢江南业主临时规约》约定物业管理费由管理者采用每6个月定期预收的收费方式，以后在每半年首开始前7日之内按物业公司要求交至指定地点，业主如逾期缴纳，物业公司将向业主按每日万分之五的标准收取滞纳金。现原告主张按日万分之三主张滞纳金共计3282元，不违反法律规定，本院予以支持。被告刘阳抗辩称其与原告之间没有合同关系，但依据法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告物业公司与连云港香溢置业有限公司签订的《香溢江南前期物业服务合同》对被告刘阳具有约束力，且被告刘阳在《香溢江南业主临时规约》上签字确认，其应当遵守双方的约定，按时缴纳物业费。被告刘阳抗辩称诉讼时效已经经过,本院认为，被告刘阳拖欠的2012年7月1日至2020年12月31日期间（剔除2015年1月1日-2016年6月30日）的物业服务费属于同一物业服务合同项下分期支付的物业服务费，具有整体性，该期间的物业服务费自最后一期物业服务费应付期限届满之日起开始计算诉讼时效期间，故本案诉讼时效期间并未超过，对于被告的抗辩，本院不予采信。在诉讼过程中，被告刘阳还抗辩称，其管道破裂维修了2万元多，我损失没有赔付给我，还有一辆3000多元的摩托车被偷了。本院认为，被告刘阳并未提供其管道破裂是原告物业公司不作为造成的，其要原告物业公司赔付，无事实依据和法律依据。摩托车是被告刘阳的私人物品，被告刘阳对此物品具有保管责任，原告物业公司对被告刘阳被偷的摩托车没有保管义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、公布日期2017.03.15时效性失效《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定法规标题最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2008.08.21时效性已被修改》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘阳于本判决生效之日起十日内给付原告连云港中大普惠香溢物业服务有限公司物业服务费9282元及滞纳金3282元；二、驳回原告连云港中大普惠香溢物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由连云港中大普惠香溢物业服务有限公司负担96元，由刘阳负担114元（连云港中大普惠香溢物业服务有限公司已预交，刘阳在支付上述款项时一并给付连云港中大普惠香溢物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 孟善业二〇二一年四月二十四日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文及案款缴款附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定法规标题最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2008.08.21时效性已被修改》第五条最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。释义引用统计法信超链：地方法规1篇案例7篇裁判8089篇×当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。二、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-63426