江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1925号上诉人（原审被告）：姜运东，男，1992年12月6日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人（原审被告）：胡亚萍，女，1993年4月8日出生，汉族，住河南省固始县。被上诉人（原审原告）：沈晓晴，女，1992年2月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人邱书霞，江苏瀛元律师事务所律师。上诉人姜运东、胡亚萍因与被上诉人沈晓晴房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理，本案现已审理终结。姜运东、胡亚萍上诉请求：1、撤销苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初5201号民事判决，改判合同无效、上诉人不承担民事责任；2、本案一、二审诉讼费用均由沈晓晴承担。事实和理由：姜运东以自己名义向秦某,4出借高利贷，因无力偿还利滚利所形成的高额利息，秦某,4才提出姜运东将房屋出售给秦某,4，用来抵偿高利贷。沈晓晴并非是真正的购房人，仅是受秦某,4的委托，以购房合同的合法形式掩盖高利贷利滚利的非法收益，该购房合同显然无效。虽然原审法院向秦某,4了解购房合同签署情况，但对于高利贷情况并未相加审查。而高利贷情况，才是决定本案是否驳回起诉或中止审理、移交公安的关键。沈晓晴系秦某,4的弟媳，而购房款35万元系沈晓晴的母亲高四妹汇入上诉人姜运东账户，而姜运东在收到该笔款项后，立即向秦某,4汇出，故35万元购房款来源于秦某,4，后经高四妹、姜运东的账户后，25万元又回到秦某,4账户，姜运东实际仅取得10万元。在未实际取得35万元购房款的情况下，姜运东却被判决要求退还全部购房款，显然原审法院在案件事实的判定上存在错误。沈晓晴在诉讼中答辩称：上诉人称合同无效没有法律依据，本案中上诉人与沈晓晴自愿签订房屋买卖合同，双方主体合格，意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的效力，效力性强制规定合法有效姜运东虽称本案涉及案外人即套路贷，但已经报案，并未认定存在任何套路贷的情形，且本案二手房购房款价格合理，姜运东也并未举证沈晓晴与案外人存在恶意串通，损害其合法利益的情形。二、胡亚萍系完全行为能力人，对其签字对应的法律后果应有清晰的认知，胡亚萍应当承担相应的法律后果。三、合同具有相对性，姜运东与案外人的债务纠纷应另案解决。本案中姜运东及胡亚萍应对沈晓晴履行合同义务承担违约责任。原审判决审查事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请法院驳回上诉，维持原判。沈晓晴向一审法院起诉请求：1、解除双方的房屋买卖合同；2、姜运东、胡亚萍双倍返还定金70万元；3、姜运东、胡亚萍承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月5日，姜运东、胡亚萍作为买受人与苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）作为出卖人签订编号为Y2017007097的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定姜运东、胡亚萍向绿杰公司购买其开发的位于苏州市××经济技术开发区××河西、××璀璨××花园××单元××号房屋；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共93.92平方米，单价为每平米14576元，购房总价款为1368978元；买受人采用按揭方式支付房款，于2017年4月28日前付清剩余房款958000元；出卖人应当在2019年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年，姜运东为向秦某,4归还高利贷款，决定出卖位于璀璨四季花园1幢1单元1604号的房屋。经秦某,4居间介绍，并经秦某,4指定房屋居间机构，姜运东作为售房人（甲方）于2018年11月27日与沈晓晴作为购房人（乙方）、苏州裕和鑫房产经纪有限公司（以下简称裕和鑫公司）作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份。该合同主要内容如下：甲方将其位于璀璨四季花园1幢1单元1604号的房屋转让给乙方，建筑面积93.92平方米，精装交付标准已见商品房买卖合同内；转让价款为1368978元；过户时的个税、增值税、契税、物业维修基金均由乙方承担；乙方须向丙方缴纳中介服务费12000元；乙方于2018年11月27日向甲方交付购房定金35万元；原交房时间为2019年8月30日前，如开发商拖延，则与甲方无关，如因甲方拖延，以本合同第五条约定支付违约金；资金托管前，由甲方将35万元交由乙方存入资金托管账户。在姜运东签署上述《房屋买卖（居间）合同》前，胡亚萍于2018年10月在该合同中作为售房人（甲方）签字并捺印。2018年10月14日，秦某,4催促姜运东签署该合同，并称“你老婆过来签个字有什么用，要把合同签完，从11月开始，每个月贷款要我们还款”。2018年11月27日，沈晓晴以其母亲高四妹账户向姜运东转账支付35万元，姜运东于当日出具收款收据一份，载明收款项目为定金。同日，姜运东向秦某,4汇款15万元，经姜运东与秦某,4商定，该笔15万元款项中的10万元用于归还姜运东结欠秦某,4的借款本息，其余5万元由秦某,4受姜运东委托向贷款人（中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行）归还购房贷款。秦某,4收取用于归还购房贷款的上述5万元后，仅将部分资金用于向贷款人归还购房贷款，其余资金均被秦某,4占有并用于抵偿姜运东结欠的借款本息，并停止归还购房贷款。贷款人以姜运东未按约归还购房贷款为由，要求绿杰公司作为涉案房屋购房贷款的保证人承担保证责任。绿杰公司于2019年2月13日向贷款人代偿借款本金935545.85元、利息13608.29元、罚息136.88元，合计949291.02元。绿杰公司承担保证责任后，于2019年5月向一审法院提起诉讼（即2019苏0509民初6556号案件），要求解除绿杰公司与姜运东、胡亚萍签署的商品房买卖合同，并要求姜运东、胡亚萍协助绿杰公司办理商品房买卖合同的备案注销手续、赔偿绿杰公司代偿损失949291.02元、支付违约金并赔偿律师损失。该案审理期间，双方当事人于2019年6月24日达成调解协议，协议内容如下：一、绿杰公司与姜运东、胡亚萍于2017年4月5日签订的吴江市商品房买卖合同继续履行；二、姜运东、胡亚萍应于2019年7月30日前向绿杰公司偿还代偿款949291.02元及逾期付款违约金(以949291.02元为基数，自2019年3月18日起按日万分之一计算至实际付清之日)并支付律师费2万元；三、若姜运东、胡亚萍未能按期足额支付，则双方确认案涉合同于2019年4月30日解除，同时姜运东、胡亚萍应当向绿杰公司支付代偿损失949291.02元、解除合同违约金136897.79元及逾期办理备案登记注销手续违约金(以房款1368977.92元为基数，自2019年5月31日起按日万分之五计算至实际注销手续办理完成之日)、律师费20000元。2019年7月10日，秦某,4就该案诉讼向姜运东出具书面说明一份，载明“姜运东的房子，三天内要与不要给一个准确答复，以微信或短信为准”。2019年9月，绿杰公司申请强制执行，要求姜运东、胡亚萍协助办理商品房买卖合同的备案注销手续。以上事实，由沈晓晴提交的商品房买卖合同、房屋买卖（居间）合同、收据、邮储银行账户对账单、户口本各一份，证人秦某,4证言；姜运东、胡亚萍提交的2019苏0509民初6556号民事调解书一份、网银截屏一份、秦某,4出具的书面说明两份、支付宝客户电子回单四张、姜运东与秦某,4的微信聊天截屏一张；一审法院调取的诉状和执行申请书、邮储银行账户明细及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：沈晓晴、姜运东、胡亚萍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。沈晓晴实际已向姜运东、胡亚萍支付款项35万元，已履行其合同义务。姜运东、胡亚萍向绿杰公司购买涉案商品房后又转让给沈晓晴，因案外人秦某,4未按约代偿购房贷款，致使绿杰公司与姜运东、胡亚萍之间签署的商品房买卖合同解除，并最终导致姜运东、胡亚萍无法履行其与沈晓晴签署的房屋买卖合同，姜运东、胡亚萍仍应按照合同相对性向沈晓晴承担违约责任并承担相应给付义务。双方在2020年9月15日的庭审中均同意解除该合同，故该合同已于该日解除。双方约定的交易总价款为1368978元，约定的定金数额不得超过总价款的20%，故沈晓晴交付的35万元款项中，仅有273795.60元可认定为定金，其余76204.40元款项系购房款。根据合同履行情况和姜运东、胡亚萍违约程度，姜运东、胡亚萍应依法向沈晓晴双倍返还定金即返还定金总计547591.20元，并返还其余价款76204.40元。综上，姜运东、胡亚萍应向沈晓晴合计给付623795.60元。遂判决：一、原告沈晓晴与被告姜运东、胡亚萍签署的房屋买卖合同于2020年9月15日解除。二、被告姜运东、胡亚萍应于本判决生效之日起十日内向原告沈晓晴给付623795.60元。案件受理费减半收取8560元，由被告姜运东、胡亚萍共同负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，虽然姜运东、胡亚萍是因为需归还他人欠款而转让本案所涉房产，但从沈晓晴与姜运东、胡亚萍签订的房屋买卖合同的内容显示，包括交易总价在内的约定事项并不存在显失公平或违反法律法规损害他人利益的情形，故该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示合法有效，双方均应按约履行。姜运东、胡亚萍与案外人秦某,4之间的债务纠纷，并不影响本案所涉房屋买卖合同效力的认定。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在合同签订之后，姜运东、胡亚萍以定金的名义收取了沈晓晴支付的35万元，按照约定的定金数额不得超过总价款20%的法律规定，其中273795.60元可认定为定金。涉案房屋系尚未正式交付的期房，现因姜运东、胡亚萍的原因导致涉案房屋开发商与姜运东、胡亚萍解除了商品房买卖合同，致使本案所涉房屋买卖合同已实际无法履行。鉴于本案所涉房屋买卖合同因姜运东、胡亚萍的根本违约而解除，故沈晓晴现要求姜运东、胡亚萍双倍返还定金及已付购房款的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。综上，姜运东、胡亚萍的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1712元，由上诉人姜运东、胡亚萍负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年四月二十五日书记员 杨颖颖