广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8486号原告：蓝家杰，男，1995年3月29日出生，汉族，住广东省罗定市,原告：李观泽，男，1993年10月3日出生，汉族，住广东省化州市,两原告共同委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李新昌，广东品明律师事务所律师。被告：罗金华，男，1969年3月29日出生，汉族，住广州市花都区,被告：罗凤娇，女，1970年2月6日出生，汉族，住广州市花都区,被告：罗锦添，男，1989年3月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区,三被告共同委托诉讼代理人：黎嘉祺，广东百科律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：曹燕芝，广东百科律师事务所实习人员。原告蓝家杰、李观泽与被告罗金华、罗凤娇、罗锦添房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理，被告罗金华在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议认为本案应当提交广州市仲裁委员会裁决，本院作出（2020）粤0114民初8486号之一民事裁定，裁定如下：驳回被告罗金华对本案管辖权提出的异议。罗金华不服上述裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民辖终1784号民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理，原告蓝家杰、李观泽及其共同委托诉讼代理人陈永梅、被告罗金华、罗凤娇、罗锦添的共同委托诉讼代理人黎嘉祺、曹燕芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝家杰、李观泽向本院提出诉讼请求:1.判令解除蓝家杰、李观泽与罗金华、罗凤娇、罗锦添签订的NO:0000105号《房地产买卖合同》；2.判令罗金华、罗凤娇、罗锦添向蓝家杰、李观泽返还定金100万元，并支付资金占用期间的利息30208元（该利息从2019年9月2日暂计至2020年5月8日，自2020年5月9日之日起至实际归还之日止以100万元为本金按年利率4.35%计算）；3.判令罗金华、罗凤娇、罗锦添向蓝家杰、李观泽支付违约金100万元；4.判令罗金华、罗凤娇、罗锦添向蓝家杰、李观泽赔偿律师费损失6万元；5.判令罗金华、罗凤娇、罗锦添承担本案的诉讼费、财产保全费等。事实和理由：2019年6月14日，蓝家杰、李观泽（买方）与罗金华、罗凤娇、罗锦添（卖方）就买卖广州市花都区狮岭镇xx号房地产签订了编号为NO:0000105号《房地产买卖合同》。买卖合同约定：(1)房地产的总价款为530万元。(2)付款方式为：签订合同，买方支付部分定金40万元，在2019年7月1日前支付剩余定金60万元；部分楼款300万元在办理该房屋过户手续当天支付，剩余楼款130万元在该房屋过户后一年内付清（半年内需支付50万元）。(3)违约责任：若卖方违约需赔偿买方已支付楼款额三倍作为违约金给买方。守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。上述买卖合同签订后，蓝家杰、李观泽依约向罗金华、罗凤娇、罗锦添支付了定金100万元，但罗金华、罗凤娇、罗锦添的房地产因拖欠原抵押银行的贷款而被查封、拍卖，最终导致案涉房屋无法办理过户手续。蓝家杰、李观泽在本次交易中作为守约方遭受了巨大的经济损失。蓝家杰、李观泽认为，因罗金华、罗凤娇、罗锦添的房地产被查封、拍卖导致无法履行办理过户的合同义务，罗金华、罗凤娇、罗锦添的行为已经构成严重违约。为维护蓝家杰、李观泽自身的合法权益，特依据《房地产买卖合同》的约定及《合同法》第94条的规定，向法院提起诉讼，请求依法支持前述所请。罗金华、罗凤娇、罗锦添辩称，一、罗锦添不是合同的卖方，仅为罗金华、罗凤娇的代理人。罗锦添并非案涉房屋的所有权人，案涉所有购房款也并非由罗锦添收取。本案双方签订的房屋买卖合同第十条第1款已明确约定：“买方知悉该物业业权人罗金华，现业权人委托罗锦添作为代理人代为出售该物业，签订本合同。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。”该条款已表明各方已充分知悉罗锦添仅为代理人的身份，且罗锦添作为罗金华、罗凤娇的儿子，根据父母的授意，代理父母与买方及介绍人协商亦符合常理。根据《民法典》第162条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，蓝家杰、李观泽将罗锦添作为卖方进行起诉要求承担合同责任，没有事实法律依据，不应予以支持。罗金华、罗凤娇在签订合同前后，已多次将案涉房屋的查封情况如实告知蓝家杰、李观泽与证人蓝某、张某等人，蓝家杰、李观泽已充分知悉房屋情况，罗金华、罗凤娇并未有任何隐瞒。根据罗金华、罗凤娇、罗锦添提交的补充证据显示，张某为了赚取房屋转让的差价，先占着购买房屋的资格，于2019年5月3日曾以买方与罗金华、罗凤娇签订了房屋买卖合同，合同中载明双方知悉房屋被银行查封的状态。另张某也介绍蓝家杰、李观泽、蓝某多次前往案涉房屋查看，卖方也多次当面告知存在查封；并在签订合同时，卖方也提供了房产权证载明了房屋被银行抵押的情况。而张某在当庭作证表示其作为中介方，已将该房屋交易的所有信息如实告知蓝家杰、李观泽了。另罗金华、罗凤娇、罗锦添代理人已亲自实践，任何人均可仅凭身份证，通过广州市规划和自然资源局查询到案涉房屋存在查封的状态；另也可通过国家裁判文书网、无讼网等法律网站，查询到案涉房屋已与2016年即由银行申请被法院查封的事实。而且，卖方原目的即是希望通过筹款申请解封完成过户的，没有必要也不可能向买方和中介方隐瞒该事实。本案卖方已充分履行了告知义务，且案涉房屋状态亦可查询得知。蓝家杰、李观泽、中介方对案涉交易亦应尽到合理审查义务。蓝家杰、李观泽作为买方、张某作为中介方等，对于该重大交易事项，辩称自己完全不知悉房屋的查封情况与事实、常理不符，属于虚假陈述。蓝家杰、李观泽迟延支付定金，违反合同约定，导致案涉房屋被拍卖，对合同履行不能需承担相应的违约责任。蓝家杰、李观泽要求罗金华、罗凤娇、罗锦添退还款项及承担违约责任没有法律依据，违约责任明显过高。1、首先，双方签订的案涉合同中约定应在合同签订2019年6月14日支付第一笔40万元定金，但对方于2019年6月19日才支付了30万元，迟延了5天；第二笔定金，案涉合同约定应在7月1日前支付60万元定金，罗金华、罗凤娇、罗锦添在微信中多次催促蓝家杰、李观泽支付相应的定金款项，但对方于2019年7月1日蓝某转了39万元、2019年8月31日蓝某转了20万元、2019年9月1日转了1万元，迟延了2个月之久才支付完毕。该结果给罗金华、罗凤娇、罗锦添及时筹集款项后偿还债务并申请法院解封，以完成过户的目的造成了严重阻碍，蓝家杰、李观泽对此负有严重的责任。而根据案涉合同中第六条第二款：“（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”因蓝家杰、李观泽逾期支付定金的违约行为，系导致本案发生的根本原因，合同约定罗金华、罗凤娇有权没收蓝家杰、李观泽所支付的定金，罗金华和罗凤娇不应当承担违约责任。其次，退一步来说，即使罗金华、罗凤娇存在违约需要承担违约责任，也不应当仅由罗金华、罗凤娇承担违约责任，如上所述蓝家杰、李观泽对合同的履行亦存在严重的迟延履行违约行为。而且根据《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失……但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”而本案中，蓝家杰、李观泽承认目前仅存在定金及利息、律师费的损失，而律师费亦未提供具体的支付记录，真实性存疑且非必要费用。合同约定的违约金明显过高，另蓝家杰、李观泽主张以4.35%计算利息至罗金华、罗凤娇、罗锦添偿还本金，也没有事实法律依据。3、最后，张某在当庭作证表示其作为中介方，已将该房屋交易的所有信息如实告知蓝家杰、李观泽，蓝家杰、李观泽对此也予以肯定。因此，蓝家杰、李观泽在明知房屋存在查封的情况，合同所得款项是罗金华、罗凤娇、罗锦添用于偿还所欠银行的债务，避免房屋被执行拍卖等前提下，蓝家杰、李观泽仍不及时支付定金，导致无法及时偿还农商银行的贷款，使案涉房屋不仅被法院低于合同约定价格进行拍卖，更远低于市场价格，使罗金华、罗凤娇、罗锦添预期可得利益落空，且自身财产利益也遭受严重损害。因此，罗金华、罗凤娇、罗锦添对于蓝家杰、李观泽已支付的款项不应予退还，应以此弥补罗金华、罗凤娇、罗锦添所遭受的损失。综上所述，蓝家杰、李观泽在本案中存在违约的行为，本案发生是因为蓝家杰、李观泽的违约行为导致的合同履行不能，罗金华、罗凤娇、罗锦添有权要求蓝家杰、李观泽对本案产生的律师费承担相应的责任。罗金华、罗凤娇、罗锦添请求法院依法驳回蓝家杰、李观泽的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月14日，罗金华、罗凤娇作为卖方与李观泽、蓝家杰作为买方签订《房地产买卖合同》，约定，买卖双方就位于广州市花都区狮岭镇五街xx号的买卖签订协议如下，物业总楼价为530万元，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款，逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同各项义务，则：逾期超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约支付违约金，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。买方知悉该物业产权人罗金华，现业权人委托罗锦添作为代理人代为出售该物业，签订本合同。合同任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。备注处用手写体注明：1、签订该合同，买方支付部分定金40万元，在2019年7月1日前支付剩余定金60万元，部分楼款300万元在办理该房屋过户手续当天支付，剩余楼款130万元在该房屋过户后一年内付清，半年内须支付50万元，如买方逾期支付剩余楼款，按逾期楼款每日千分之二向卖方支付违约金。如卖方违约需赔偿买方已支付楼款的三倍作为违约金给买方。买方支付楼款100万元后，卖方须负责将该房屋的二至六楼交付给买方进行改造装修使用。罗锦添在卖方代理人处签名。合同签订后，2019年6月15日李观泽两次向罗凤娇转账10万元，共20万元，2019年6月19日李观泽向罗凤娇转账10万元，2019年7月17日蓝某向罗凤娇转账39万元，2019年8月31日蓝某分四笔向罗凤娇转账共20万元，2019年9月1日蓝某向罗凤娇转账1万元。蓝家杰、李观泽认为还通过张某支付了房价款10万元。罗金华、罗凤娇确认已收上述房价款100万元。蓝家杰、李观泽提交司法拍卖信息，显示涉案房屋于2019年10月21日被本院司法拍卖，拍卖成交价为2658499元，罗金华、罗凤娇、罗锦添对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性方面认为是因蓝家杰、李观泽未及时支付房款导致未能按时解封。庭审中，罗金华、罗凤娇、罗锦添确认涉案房屋已于2019年年底被司法拍卖，拍卖已经成交，尚未办理权属转移登记。蓝家杰、李观泽认为其因房屋无法成交导致的损失是定金的本金和资金占用期间的利息以及本案的律师费用及房屋溢价损失，对溢价损失并未提交证据。双方关于合同主体、交易前罗金华、罗凤娇、罗锦添是否告知蓝家杰、李观泽涉案房屋的查封情况各执一词。关于合同主体，蓝家杰、李观泽认为是蓝家杰、李观泽与罗金华、罗凤娇、罗锦添。罗金华、罗凤娇、罗锦添认为合同主体是蓝家杰、李观泽与罗金华、罗凤娇，罗锦添仅是代理人身份。关于罗金华、罗凤娇、罗锦添有无告知蓝家杰、李观泽涉案房屋的查封情况，蓝家杰、李观泽陈述，签订合同前罗金华、罗凤娇、罗锦添没有告知蓝家杰、李观泽涉案房屋的查封情况，仅提供了房产证，其并非权属人无法向房管局查询查封情况，其是通过张某介绍购买了房屋。罗金华、罗凤娇、罗锦添认为，其在签订合同签将查册表出示给蓝家杰、李观泽，也口头告知蓝家杰、李观泽和蓝某涉案房屋被查封。庭审中，本院询问罗金华、罗凤娇、罗锦添有无证据证明其上述陈述，罗金华、罗凤娇、罗锦添称没有证据。庭后，罗金华、罗凤娇、罗锦添向本院提交罗金华、罗凤娇作为卖方与张某作为买方签订的《房屋买卖合同》拟证明张某作为房产中介，曾有意购买涉案房屋后转手出售赚取差价，而与罗凤娇签订合同。罗凤娇、罗金华在与张某签订房屋买卖合同时，已告知了张某房屋被银行查封的情况也同时在合同中进行了备注，张某已知悉涉案房屋被查封的情况，涉案房屋的卖方由始至终都是罗凤娇。该合同备注处用手写体载明，“买卖双方知悉该物业在查封状态，卖方承诺只有农商行一家银行查封，卖方在2019年10月1日前负责解封该物业进行交易，买方签约当天付10万元定金……因购房指标问题，买方有权将该物业落名到第三方名下，卖方同意并知悉”。诉讼中，张某于2021年1月18日向本院陈述，其是本地人，平时兼职做房产交易，其与罗锦添的岳父认识，得知罗锦添的房屋欠银行钱，想要出售，就打电话问罗锦添，罗锦添陈述确实是要出售,其作为涉案房屋买卖交易的中间人促成了交易。给定金前罗金华、罗凤娇、罗锦添没有告知其房屋被查封的情况，其也没有了解过房屋查封的情况，其相信罗凤娇一方能处理好，也相信蓝家杰、李观泽能了解。关于房屋交易的所有信息都如实告知了蓝家杰、李观泽。促成本次交易，卖方没有向其承诺支付费用，其也没有要求卖方支付，买方承诺事成后会支付费用，没有说给多少钱，也没有给钱。其代付了10万元房款，其中5万元是通过其银行账户转账给罗凤娇，另外5万元是2019年5月3日下午在中介公司当着罗凤娇、罗锦添的面给的现金，罗凤娇、罗锦添在现场向其出具收据，后来收据没有给蓝家杰、李观泽，签订合同后，收据被罗金华、罗凤娇、罗锦添收回。张某于2021年3月10日向本院陈述，对罗金华、罗凤娇、罗锦添提交的《房屋买卖合同》（买方是张某）的真实性无异议，其告知蓝家杰、李观泽方欠银行钱，没有告知蓝家杰、李观泽涉案房屋被查封的事宜。因罗金华、罗凤娇、罗锦添承诺10月份可以将涉案房屋解封，其相信罗金华、罗凤娇、罗锦添可以解决问题，后买卖双方通过另外一个中介去办理交易，其想着另外的中介会告知蓝家杰、李观泽查封事宜，且罗凤娇一方承诺解封，故其没有告知蓝家杰、李观泽涉案房屋被查封的事宜。张某其后又陈述，我是与蓝家杰的爸爸说过涉案房屋被查封的事宜，我也应该是将我和罗凤娇一方的合同给了蓝家杰的爸爸，但具体是在蓝家杰、李观泽与罗凤娇一方签订买卖合同之前还是之后给的，记不清楚了，但我确实没有告诉蓝家杰房屋被查封的事情。蓝家杰、李观泽提交其作为甲方与广东品明律师事务所作为乙方签订的《民事委托代理合同》以及发票，拟证明其为本案诉讼聘请律师花费6万元。《民事委托代理合同》显示，甲方因与罗凤娇、罗金华、罗锦添房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，指派林新昌、陈永梅律师担任甲方的代理人，经双方协商一致，于本案开庭前一日，甲方向乙方支付律师费6万元。发票显示，李观泽、蓝家杰支付了律师费6万元。另查，本院于2020年8月4日将本案的起诉状副本送达给罗金华、罗凤娇。诉讼中，依照蓝家杰、李观泽的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初8486号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人罗金华、罗凤娇、罗锦添的银行存款2090208元或查封等值的其他财产。后本院对罗凤娇、罗金华、罗锦添的财产采取了保全措施。本院认为，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于涉案《房地产买卖合同》的主体，合同文本中已经明确记载了罗锦添是代理人的身份，且罗锦添亦在卖方代理人处签名，故蓝家杰、李观泽认为罗锦添亦是涉案合同主体的意见，本院不予采纳。蓝家杰、李观泽与罗金华、罗凤娇签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。因此，依照合同的相对性，蓝家杰、李观泽请求解除与罗锦添签订的合同、要求罗锦添返还款项100万元及支付利息、支付违约金100万元、赔偿律师费60000元，缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋已被司法拍卖，交易无法继续履行，合同目的无法实现，故蓝家杰、李观泽请求解除合同，本院予以支持。合同应于罗金华、罗凤娇收到本案起诉状副本之日解除，故本院确认《房地产买卖合同》于2020年8月4日解除。合同解除后，罗金华、罗凤娇应当将收取的房价款返还给蓝家杰、李观泽。蓝家杰、李观泽请求罗金华、罗凤娇返还房价款100万元，合理有据，本院予以支持。罗金华、罗凤娇未返还房价款造成蓝家杰、李观泽资金占用的损失，故蓝家杰、李观泽请求罗金华、罗凤娇支付利息，合理有据，本院予以支持。利息计算方式：以100万元为基数，从2019年9月2日计至付清款项之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案房屋买卖的交易因另案查封导致房屋被拍卖无法继续进行，罗金华、罗凤娇对交易不能继续进行存在明显的过错，关于蓝家杰、李观泽签订合同之前对房屋被查封的事宜是否知情，蓝家杰、李观泽认为其并不知情涉案房屋的查封事宜，虽罗金华、罗凤娇告知了张某涉案房屋被查封的事宜，但张某关于其是否在交易之前告知蓝家杰、李观泽涉案房屋被查封的说明含糊其辞，罗金华、罗凤娇、罗锦添认为其已将查册表出示给蓝家杰、李观泽，蓝家杰、李观泽对此不予确认，罗金华、罗凤娇、罗锦添亦未提交证据证明其上述陈述，房屋被查封的事宜属于对交易有重大影响且对交易造成重大障碍的信息，卖方应当将该信息告知买方，从罗金华、罗凤娇提交的其与张某之间的《房屋买卖合同》上卖方明确告知了涉案房屋的查封事宜可知，罗金华、罗凤娇、罗锦添若明确告知蓝家杰、李观泽房屋被查封的事宜，同样可通过在房屋买卖合同以书面注明的方式显示其已经履行了告知义务。蓝家杰、李观泽与被告之间的合同签订于2019年6月14日，涉案房屋于2019年10月22日即被拍卖成交，若蓝家杰、李观泽明知已存在查封仍于签订合同之后至2019年9月1日之间支付100万元房款，亦与常理不符，故本院对蓝家杰、李观泽认为其在签订合同之前对查封事宜不知情的陈述予以采纳。关于罗金华、罗凤娇认为涉案房屋因蓝家杰、李观泽逾期付款导致未能解封而无法交易的意见，如上所述，蓝家杰、李观泽对查封事宜不知情，双方亦未约定由蓝家杰、李观泽来负责支付解封需要的费用，虽蓝家杰、李观泽部分房价款未于合同约定的2019年7月1日之前付清，但罗金华、罗凤娇在逾期之后亦接受了蓝家杰、李观泽的付款，且该行为并不构成合同不能继续履行的原因，故本院对上述抗辩意见不予采纳。涉案房屋买卖的交易不能继续进行的原因是因罗金华、罗凤娇的违约行为所致，故罗金华、罗凤娇应当承担违约责任。虽双方约定了卖方违约需赔偿买方已支付楼款的三倍作为违约金，但违约金是在当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付，是双方对违约损失的预估，违约金要与违约程度及因此造成的损失相匹配，结合蓝家杰、李观泽认为其因交易不能继续进行的损失，双方约定的违约金明显超过了蓝家杰、李观泽的损失，故结合合同的履行程度、守约方遭受损失的情况、房屋的实际价值、违约方的主观状态等将蓝家杰、李观泽请求的违约金调整为50万元。双方签订的合同约定了违约方需赔偿守约方的律师费损失，故蓝家杰、李观泽请求罗金华、罗凤娇赔偿律师费60000元，本院予以支持。蓝家杰、李观泽依照合同的约定提起本案诉讼，罗金华、罗凤娇对于本案诉讼的产生有过错，故本案的诉讼费用、保全费用均应由罗金华、罗凤娇负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告蓝家杰、李观泽与被告罗金华、罗凤娇签订的《房地产买卖合同》于2020年8月4日解除；二、被告罗金华、罗凤娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝家杰、李观泽返还房价款100万元；三、被告罗金华、罗凤娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝家杰、李观泽支付房价款100万元的利息，利息计算方式：以100万元为基数，从2019年9月2日计至付清款项之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告罗金华、罗凤娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝家杰、李观泽支付违约金50万元；五、被告罗金华、罗凤娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝家杰、李观泽赔偿律师费6万元；六、驳回原告蓝家杰、李观泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56531元，财产保全费5000元，均由被告罗金华、罗凤娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年四月九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵