广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初918号原告：东莞市鑫磐实业有限公司，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区××××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA4UHTP7XE。法定代表人：黎炳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨婉霞，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾家怡，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市港菱实业有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××862X6。法定代表人：江某1。被告：东莞市虎门镇北栅股份经济联合社，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区，统一社会信用代码为N244×××××××××××538。法定代表人：陈志强，该单位理事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。原告东莞市鑫磐实业有限公司（下简称鑫磐公司）诉被告东莞市港菱实业有限公司（下简称港菱公司）、东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（下简称北栅股联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理。诉讼过程中，本院依原告鑫磐公司的申请，作出（2021）粤1972民初918号民事裁定书，裁定保全被告港菱公司价值280053.6元的财产，并予以执行。本案于2021年3月4日、2021年3月31日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鑫磐公司的委托诉讼代理人杨婉霞，被告港菱公司的法定代表人江某1，被告北栅股联社的委托诉讼代理人陈展林到庭参加了诉讼。原告鑫磐公司的法定代表人黎炳及委托诉讼代理人曾家怡，被告北栅股联社的委托诉讼代理人吴明恒到庭参加了2021年3月4日的庭审。本案现已审理终结。原告鑫磐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告港菱公司向原告鑫磐公司退还押金38194.2元；2.判令被告港菱公司退还原告鑫磐公司自2020年9月起至2021年1月期间已付的租金63650元；3.判令被告港菱公司退还原告鑫磐公司多收的电费80759.6元、水费2626元；4.判令被告港菱公司、北栅股联社连带赔偿原告鑫磐公司装修损失费72255.6元、搬迁费27510元、经营损失76388.4元及鉴定费损失6400元；5.本案诉讼费用均由被告港菱公司、北栅股联社承担。事实与理由：鑫磐公司与港菱公司于2020年3月10日续签《厂租租赁合同书》，约定港菱公司将位于北栅社区西坊路87号3楼中间部分厂房租赁给鑫磐公司使用，租赁期限5年7个月，自2020年3月1日起至2025年9月30日止，每月租金12731.4元。合同签订后，加上之前已付押金13000元，鑫磐公司共支付了相当于三个月租金38194.2元作为押金，承租后鑫磐公司对租赁物进行装饰装修。租赁期间，港菱公司按1.3元/度、5元/吨的标准向鑫磐公司收取电费和水费。合同第七条第三款约定，如租赁物进行三旧改造，港菱公司应在收到旧改文件后通知解除合同，鑫磐公司应在收到港菱公司通知之日起六个月内搬离，如通知搬离时间少于六个月的，鑫磐公司有权在搬离期间内不交租金。北栅股联社在2020年8月3日通知港菱公司旧改拆迁事宜并停止收取港菱公司2020年9月之后（包括2020年9月份）的租金。港菱公司隐瞒上述事实，直至2020年9月7日，鑫磐公司等租户才得知案涉租赁物将进行旧改，并于2020年9月16日收到港菱公司发出的《通知书》，通知鑫磐公司在内等全部租客即日开始搬离清退至2021年2月7日止，并承诺补偿租客搬迁费、安置费等。且港菱公司为清退租客，违反合同及双方约定，对鑫磐公司承租厂房实施停水停电等严重影响鑫磐公司生产经营，强制要求鑫磐公司支付搬离期间租金，鑫磐公司因经营需要不得不继续交租的事实。综上，鑫磐公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告港菱公司答辩称：一、不清楚鑫磐公司起诉港菱公司是真是假，不清楚为什么鑫磐公司要查封港菱公司的账户，港菱公司没有犯法、没有欠钱、没有签字，法院也还没有判决和调解，这导致港菱公司损失很大，运转很困难，并且名誉受损。查封公司账户后，港菱公司无法支付农民工工资，也无法向银行贷款，后来还是高息借贷才发放了工资。港菱公司的法定代表人曾多次打电话询问，但也搞不清楚什么情况，不清楚为什么无端端查封了港菱公司的账户。二、港菱公司没有赶鑫磐公司走，双方的租期有五年，港菱公司没有与鑫磐公司解除合同，是鑫磐公司自己自愿搬走的。鑫磐公司称是被北栅股联社赶走的，这与港菱公司无关，要赔偿就一起赔偿。三、鑫磐公司拖欠港菱公司的水电费不缴纳，港菱公司就停水停电，鑫磐公司一旦缴纳了就马上开通。供电局对港菱公司罚款，港菱公司还没有向鑫磐公司追缴滞纳金。综上，一定要查清本案的事实。被告北栅股联社答辩称：一、本案是基于房屋租赁合同提起诉讼的，而北栅股联社不是该合同的当事人，与鑫磐公司之间不存在房屋租赁合同关系，基于合同相对性原则，北栅股联社不是本案适格的主体。二、北栅股联社是基于与港菱公司的合同，根据该合同三旧改造的条款行使约定解除权，解除与港菱公司之间的租赁合同关系，鑫磐公司作为次承租人，应当有腾空的义务，北栅股联社也没有发通知要求鑫磐公司搬离案涉租赁物，鑫磐公司搬离案涉租赁物完全是基于其腾空义务所致，与北栅股联社无关。三、鑫磐公司所主张的损失根据合同的相对性原则，与北栅股联社无关，应由港菱公司承担。鑫磐公司提供的评估报告所载明的损失，北栅股联社也不认可。本院查明：甲方（出租方）港菱公司与乙方（承租方）鑫磐公司签订了《厂租租赁合同书》一份，约定：甲方将位于北栅社区西坊路87号B栋3楼中间部分的租赁物出租给鑫磐公司使用；租赁期自2020年3月1日起至2025年9月30日止共5年7个月；厂房月租金为12731.4元；乙方于合同签订之日起需一次性向甲方缴交相当于三个月租金的租赁定金共38194.2元，租赁期满并结清租金和各项费用后，甲方将租赁定金无息退还给乙方；第七条第3款约定，租赁期间，如因社区对该租赁建筑物进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之后，书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方的通知之日起六个月内搬离，因此造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担损失，且甲乙双方不承担违约责任，如因通知搬离时间少于六个月，乙方有权在搬离期内不交租金，但一切非租金的经营费用乙方应按规定交纳。港菱公司于2020年3月10日出具《收据》，确认收到了鑫磐公司支付的房租押金38194.2元。鑫磐公司提交了由东莞市虎门镇北栅社区×××民小组向港菱公司出具的落款日期为2020年8月3日的《通知书》，其上载明：本经济联合社召开股东代表大会表决通过了三旧改造，因港菱公司所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造相关约定，特此通知港菱公司配合三旧改造所需进行搬离清退，本通知发布之日即为正式清退起始日期，等等。北栅股联社亦提交了该《通知书》，该《通知书》有李绍荣的签名。鑫磐公司提交了由港菱公司向“各租户”出具的落款日期为2020年9月7日的《通知书》，其上载明：接虎门北栅社区西坊居民小组通知，因租户所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造的相关约定，特通知各租户配合三旧改造所需进行搬离清退，搬离将有搬迁费、安置费的补偿等，本通知书发布之日即为清退起始日期，可延续到2021年2月7日止，等等。鑫磐公司提交的的微信聊天记录显示，港菱公司于2020年9月7日已知会各租户，并于2020年9月16日向鑫磐公司发送了加盖公章的《通知书》。庭审中，港菱公司称是北栅股联社要求其发出该《通知书》的。鑫磐公司于2020年9月至2021年1月期间交付了租金63650元。鑫磐公司还主张港菱公司按电费1.3元/度和水费5元/吨的标准收取水电费，该标准与供电局0.9元/度和自来水公司2.4元/吨收费标准相差甚远，计至2021年1月11日鑫磐公司实际使用1010吨水及201899度电，产生电费损失80759.6元、水费损失2626元。庭审中，鑫磐公司称其已于2021年1月25日搬离，并提交了《通知函》及快递查询结果、微信聊天记录予以证明。鑫磐公司提交了基础工程装修费用明细表、现场照片及《广东广协鉴定评估有限公司报告书》，拟证明其装饰装修费用损失、搬迁损失、经营损失及鉴定费损失等。另查明，北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》显示，出租方（甲方）北栅股联社与承租方（乙方）港菱公司于2017年9月15日签订了《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于北栅社区西坊路87号的租赁物出租给乙方使用，租赁期从2017年9月1日起至2025年9月30日止共8年1个月，租赁物每月租金217000元；第七条第3款约定，水电费和其他费用必须按有关规定的统一收费标准与次承租人结算，不得随意调高收费价格，不得自立名目向次承租人滥收费用；第八条第4款用加黑字体约定，租赁期间，如因甲方对该商铺进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之当日书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方合同的通知之日起六个月内搬离商铺，因此而造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担其损失，且甲方双方互不承担违约责任，甲方给予乙方6个月搬迁期，搬迁期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定交纳；第十条第1款约定，双方确认，双方均对本合同租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，确认本合同标的物为按土地使用权和建设的现状租赁，双方均承诺谨遵诚实信用原则，对本项出租及双方租赁合同的效力不持任何异议；等等。北栅股联社还提交了东莞市虎门镇人民政府盖章的落款日期为2019年12月13日的《虎门镇规划委员会工作会议纪要》，其上载明：会议原则同意虎门镇北栅社区的案涉地块纳入虎门镇2019年度第1批次改造单元，按程序上报市相关部门审批，最终按市审批结果办理相关手续。以上事实，有原告鑫磐公司提交的《厂租租赁合同书》《收据》、转账记录截图、《通知书》、微信聊天记录截图、《收租通知》《房租、水、电费（专用）收据》《港菱公司对私收款账户》《中国建设银行电子回单》、快递查询结果、基础工程装修费用明细表、现场照片、《广东广协鉴定评估有限公司报告书》，被告北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》《虎门镇规划委员会工作会议纪要》《通知书》，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。对本案的争议处理如下：首先，北栅股联社确认其出租给港菱公司的租赁物没有建设工程规划许可证，故港菱公司承租后再部分转租给鑫磐公司的租赁物亦无建设工程规划许可证，根据法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，港菱公司与鑫磐公司签订的《厂租租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，故港菱公司应向鑫磐公司退还押金38194.2元。其次，本案纠纷是因租赁物所在的地块三旧改造而起。根据鑫磐公司与港菱公司所签订的《厂租租赁合同书》第七条第3款的约定，双方对于三旧改造是有所预见的，并约定如出现该种情形则乙方于六个月内搬离，且各自承担损失、互不承担违约责任。前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，即使房屋租赁合同无效，部分约定仍可参照适用。本案中，案涉《厂租租赁合同书》虽然是无效合同，但《厂租租赁合同书》第七条第3款的约定是双方的真实意思表示，且是双方预见到三旧改造情形而约定的结算及清理条款，其性质与同样具有结算性质的租金标准相近，根据诚实信用原则，应参照适用。关于鑫磐公司的诉请，其一，该第七条第3款约定，如通知搬离时间少于六个月，则鑫磐公司有权在搬离期内不交租金。港菱公司向各租户发出搬离《通知书》是2020年9月7日，但搬离期延续至2021年2月7日仅五个月，鑫磐公司在少于六个月搬离期内可不交租金，故港菱公司应向鑫磐公司退回2020年9月至2021年1月期间的房屋占有使用费63650元。其二，参照《厂租租赁合同书》第七条第3款“各自承担损失、双方互不承担违约责任”的约定，对鑫磐公司诉请港菱公司赔偿装修费、搬迁费、经营损失、鉴定费等损失，本院均不予支持。其三，根据《房租、水、电费（专用）收据》，鑫磐公司一直是以水费5元/吨、电费1.3元/度的标准向港菱公司缴纳水电费，并持续多年，该交费标准是双方的真实意思表示，鑫磐公司亦没有证据显示其在本案纠纷发生前曾提出过异议，鑫磐公司现主张返还多付的水电费，有违诚实信用原则，本院不予支持。最后，根据前述分析，港菱公司既无需承担赔偿装修费、搬迁费等损失的责任，则北栅股联社亦无需承担连带赔偿责任，且案涉租赁物所在地块进行的是三旧改造，最终案涉租赁物可能被拆除，北栅股联社收回案涉租赁物亦无法利用其附着的装饰装修而取得额外的利益，就此而言，亦无需承担赔偿装修损失的责任。此外，关于港菱公司提及的其公司账户被查封的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案中，鑫磐公司申请保全港菱公司价值280053.6元的财产，并为此提供了担保，其申请符合法律规定，故本院予以准许，作出财产保全的裁定并予以实施。针对港菱公司对其公司账户被冻结提出的书面意见，本院已于2021年1月26日书面通知港菱公司上述实施财产保全的依据，并告知其复议权利。综上所述，港菱公司应向鑫磐公司退还押金及房屋占有使用费，鑫磐公司的其他诉请应予以驳回。依据前述援引法律条文之规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市鑫磐实业有限公司押金38194.2元；二、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市鑫磐实业有限公司2020年9月至2021年1月期间的房屋占有使用费63650元；三、驳回原告东莞市鑫磐实业有限公司对被告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社的全部诉讼请求；四、驳回原告东莞市鑫磐实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3408.38元、财产保全费1920.27元，合计5328.65元，由被告东莞市港菱实业有限公司承担1475.57元，由原告东莞市鑫磐实业有限公司自行承担3853.08元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林雄东二〇二一年四月十九日书记员  陈颖仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。