安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初845号 原告：安徽五鑫物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区芜湖万达广场****楼**，统一社会信用代码91340200394254109A（1-1）。 法定代表人：刘鹏杰，董事长。 委托诉讼代理人：俞培培，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵周雷，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：何斌，女，1969年6月2日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽五鑫物业管理有限公司（以下简称五鑫物业公司）诉被告何斌物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五鑫物业公司的委托诉讼代理人俞培培、赵周雷，被告何斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五鑫物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年1月15日至2020年7月15日所欠物业费及电梯公共能耗费共3549元及逾期利息11.39元（暂计算至2020年10月30日），共计3560.39元。事实与理由：原告系融汇锦江小区物业管理公司，被告系该小区业主。2015年1月16日开始，融汇锦江小区业主委员会与原告签订了两份《融汇锦江小区》合同，全面委托原告对其进行物业管理。合同服务期分两个阶段，第一份合同为2015年1月16日起至2018年1月15日止；第二份合同为2018年1月15日起至2023年1月14日止，合同约定物业管理费均为按建筑面积每平方米高层0.91元/0.8元（安置房）、多层0.65元/0.54元（安置房）向业主收取或物业使用人收取；高层住宅能耗费由乙方按照每户每季度80元（一层住户免交、二层按照20%收取、三层按照50%收取、四层及四层以上全额收取）。 依法成立的合同，合法有效，原告按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区业主，接受原告提供的物业服务，即应交纳物业费。被告的房屋建筑面积为130平方米，自2017年1月15日至2020年7月15日，共欠物业费3549元。原告经过多次催讨，被告仍不缴纳。 被告拒不履行合同约定已经违反合同内容，严重侵犯了原告以及其他业主的利益，原告依据相关法律规定，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告何斌辩称：1、被告房屋是多层房屋，不应有电梯公共能耗费；2、原告诉称被告自2017年1月起没有交物业费，是因为原告未向被告提供物业服务。被告家所有窗户开不动、房屋出现质量问题，要求物业公司提供服务，被告付费，物业公司对此置之不理，被告只能自行维修。被告家中阳台上锈，请原告帮忙粉刷，给多少钱都可以，但原告就是不愿意来，物业不提供应有服务，所以没有交纳物业费。3、被告之前向物业公司交过物业费。被告家中房屋出现质量问题，两边相差将近二十公分，物业没办法解决被告的问题，口头承诺不收物业费。后来更换物业公司，被告并不知情，所以一直没交物业费。4、小区停车也存在问题，新的物业来后，车多车位少，晚上九点后就没有车位能停车，无法停在小区里，被告正常交停车费，但物业公司没办法提供正常服务，这也是被告没有交物业费的原因之一。 本院经审理认定事实如下：被告何斌系芜湖市镜湖区融汇锦江房屋所有权人，建筑面积128.77平方米，该房屋为多层住宅房。2015年，融汇锦江小区业主委员会（甲方）与原告五鑫物业公司（乙方）签订融汇锦江A、B区物业服务合同一份，甲方代表芜湖市融汇锦江A、B区小区全体业主，委托乙方实行物业管理，约定：委托管理期限为3年，自2015年1月16日起至2018年1月15日止；物业管理费由乙方按建筑面积每平方米向业主收取（参照原物业公司收费标准）：多层0.65元/平方米；小高层4层以下0.65元/月*平方米，4层及4层以上住户0.91元/月*平方米；高层4层以下0.65元/月*平方米，4层及4层以上住房0.91元/月*平方米；高层住宅的电梯、二次等公共费用据实结算等内容。该物业服务合同同时对共用部位及设施、设备的日常养护及管理；公共绿地、花木、建筑小品及附属配套建筑和设施的维修等养护和管理；公共环境卫生，维持公共秩序等事项进行了约定。2018年1月15日，融汇锦江小区业主委员会（甲方）与原告五鑫物业公司（乙方）再次签订融汇锦江小区物业管理委托合同一份，甲方将芜湖市融汇锦江A、B区委托乙方实行物业管理，约定：委托管理期限为5年，自2018年1月15日起至2023年1月14日止；物业管理综合服务费由乙方按建筑面积每平方米高层0.91元/0.8元（安置房）、多层0.65元/0.54元（安置房）向业主或物业使用人收取；高层住宅能耗费由乙方按照每户每季度80元（一层住户免交，二层按照20%收取，三层按照50%收取，四层及四层以上全额收取）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按应收费用的千分之一交纳滞纳金等内容。该物业管理服务合同同时对共用部位及设施、设备的日常养护及管理；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公共绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，交通与车辆停放秩序，维持公共秩序等事项进行了约定。2015年1月起，原告五鑫物业公司即在芜湖市镜湖区融汇锦江A区提供物业管理服务至今。因被告何斌未缴纳2017年1月15日至2020年7月15日的物业费，原告五鑫物业公司催要无果后，遂成讼。 另查明：原告五鑫物业公司在物业服务中存在瑕疵。 以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、物业服务合同两份、物业费催缴通知单及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、原告五鑫物业公司与融汇锦江小区业主委员会签订的两份物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原告及该小区全体业主具有法律约束力。原告五鑫物业公司依据上述合同约定对被告何斌居住的小区提供了物业管理服务，被告何斌作为该小区业主也实际享受了原告五鑫物业公司提供的物业管理服务，应当按照物业服务合同约定向原告五鑫物业公司交纳物业管理服务费用，被告何斌拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。原告五鑫物业公司主张被告何斌拖欠2017年1月15日至2020年7月15日的物业费，被告何斌未予反驳，本院予以确认。经计算被告何斌欠2017年1月15日至2020年7月15日的物业费为3515.42元（128.77平方米×0.65元/月/平方米×42月）。因原告五鑫物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费予以调整按90%收取，即被告何斌应支付原告五鑫物业公司物业费3163.88元（3515.42元×90%），对原告五鑫物业公司该项诉请过高部分，本院不予支持。二、关于原告五鑫物业公司主张被告何斌支付违约金的诉讼请求，相关物业服务合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告五鑫物业公司主张被告何斌支付逾期违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何斌于本判决生效之日起十日内支付原告安徽五鑫物业管理有限公司物业费3163.88元； 二、驳回原告安徽五鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告何斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二一年四月十九日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。