四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2281号 原告（反诉被告）：成都永垹置业有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）南二路309号1栋5层502号。 法定代表人：黄帮民，总经理。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：四川绿英健康管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区驿都中路466号壹中心商业B区4层233号、269-288号。 法定代表人：江莉。 被告（反诉原告）：英睿健康科技有限公司（曾用名：山东英睿健康管理有限公司），住所地山东省济南市历城区华龙路1825号嘉恒大厦A座一层、二层。 法定代表人：赵保磊，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：熊珊珊，四川策耀律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都永垹置业有限公司（以下简称永垹公司）与被告（反诉第三人）四川绿英健康管理有限公司（以下简称绿英公司）、被告（反诉原告）英睿健康科技有限公司（以下简称英睿公司）房屋租赁合同纠纷本反诉案，本院于2020年3月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。永垹公司的委托诉讼代理人何军，英睿公司的委托诉讼代理人熊珊珊，到庭参加诉讼。绿英公司经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 永垹公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认永垹公司与绿英公司、英睿公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；2.判令绿英公司、英睿公司共同支付尚欠付的租金399981.06元（自2018年3月1日起，至2019年7月31日止，按《房屋租赁合同》约定的标准计算）；3.判令绿英公司、英睿公司共同支付其尚欠付的管理费365543.2元、水电费用37618.4元，空调费262560元（自2018年3月1日起至2019年7月31日止，按《房屋租赁合同》约定的标准计算）；4.判令绿英公司、英睿公司共同支付场地占用费176143.94元（自2019年7月31日起暂计算至2019年10月31日，实际按合同约定的租金、物管费标准计算至实际撤场之日）；5.判令绿英公司、英睿公司共同支付违约金167443.33元（以欠付的费用为基数，以24%／年的标准计算至实际付清之日，暂计算至2019年10月31日）。事实和理由：2017年12月4日，永垹公司与英睿公司签订《房屋租赁合同》，为英睿公司代新设公司签署，新公司成立后英睿公司仍承担连带责任，约定永垹公司将其所有的位于成都市龙泉驿区××路××号××层××号××号商铺租赁给英睿公司，租期十年。2018年2月1日，永垹公司与绿英公司签订《房屋租赁合同》，约定内容与原合同一致。新租赁合同签订后，永垹公司将房屋交付绿英公司、英睿公司使用，后由于绿英公司、英睿公司无法按约定支付租金，双方于2018年9月1日签订《补充协议》，约定2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金及管理费减半，若届时绿英公司仍无法按时足额支付租金，则应补足减免的费用，英睿公司对绿英公司的付款义务承担无限连带责任。后，绿英公司仍未按约支付租金，英睿公司也拒不承担担保责任，永垹公司于2019年7月24日发出《租赁合同解除通知书》，告知双方的租赁合同于2019年7月31日解除，限期搬离场地。但至今未搬离，也未支付费用。为维护合法权益，特提起诉讼。 英睿公司辩称：1.签订合同属实，永垹公司和英睿公司先签订了租赁合同，后面换成了绿英公司与永垹公司签订合同，内容基本一致；2.认可合同已解除，绿英公司在2019年7月27日回函中已同意解约，但解约是永垹公司的原因造成，永垹公司交付的案涉商铺一直未通过消防验收，导致绿英公司的装修公司无法进场装修，甚至影响绿英公司的后续经营，经多次催告，永垹公司均未给予回应，因绿英公司无法再经营下去，只能同意解约；3.水电费、空调费的计量标准没有依据，不予认可；4.场地占用费没有依据，绿英公司已于2019年7月27日通知永垹公司将于2019年8月10日搬离商铺，但永垹公司锁铺后禁止绿英公司搬离商铺内的物资和财产，此行为系永垹公司自行扩大空铺损失，占用费不应计算；5.关于管理费，双方解约后，绿英公司未再享有物业服务，也不应再收取物业管理费；6.违约金的计算标准过高且没有依据，在双方均存在过错的前提下，双方的违约责任应相互抵消，永垹公司在2019年7月31日租赁合同解除后，就已经开始实际占有并控制商铺，完全可以再另行出租，其实际损失远低于诉请的违约金，请求法庭依法驳回；7.认可诉请一、诉请二及诉请三中的管理费；8.英睿公司承担担保责任的保证期间已过。 英睿公司向本院提出反诉诉讼请求：1.永垹公司立即赔偿损失80000元；2.本案反诉费用由永垹公司承担。事实及理由：英睿公司承租案涉商铺用于经营体育健身，《租赁合同》约定“甲方需向乙方提供商业的一消通过的证明文件”。商铺承租后，英睿公司安排四川建豪安装工程有限公司进场装修，但永垹公司的商场未通过消防验收，无法出具消防验收证明文件，装修公司因此无法进场装修，最终导致装修公司解约并没收了英睿公司向装修公司支付的合同首期款20.8万元。由于永垹公司违约，导致英睿公司直接经济损失20.8万元，现自愿调减至80000元，望法院支持反诉诉请。 永垹公司辩称：1英睿公司不是本案租赁合同纠纷的适格反诉原告，本案是针对永垹公司与绿英公司之间的租赁合同纠纷提起的诉讼，英睿公司仅是在租赁合同中承担连带责任，本身不是租赁合同的一方当事人，无权就租赁合同履行过程中的违约责任、交付条件等提出抗辩，没有抗辩和反诉的权利，从诉讼主体来看，英睿公司不具备提起反诉的诉讼资格；2.根据反诉理由，首先，消防已在2017年4月24日通过验收，有相应验收书；其次，2018年1月2日，英睿公司出具了房屋交付确认书，第一条明确载明了租赁物达到了合同约定的交付条件，双方对交付条件已经进行了相应的确认。综上，反诉原告的理由不予成立，请求全部驳回。 绿英公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。 本院经审理认定事实如下：2017年12月4日，永垹公司（甲方，出租方）与英睿公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于成都市龙泉驿区××路××号××层××号××号商铺，建筑面积3282平方米，租赁期10年，甲方交房日期暂定为2018年3月1日，租金按季度支付，下一季度租金应在上一季度末前60日缴纳，首次租金在2018年2月28日前缴纳，第一年租金（2018年3月1日-2019年2月28日）、第二年租金、第三年租金均为30.67元／平米／月，第4-6年为48.3元／平米／月【备注：以上租金包含物管费（管理费），其中物管费（管理费）由甲方或甲方指定的第三方收取并开具合法票据，物管费（管理费）暂按15元／平米／月】。乙方在合同期内违反合同约定的，保证金不予退还。甲方需向乙方提供商业的一消通过的证明文件。空调／新风系统使用费单独计量计价。乙方按独立的水、电计量装置反映的实际使用量，暂按电费1.2元／度（含损耗）、水费（自来水）5元／吨，气费由乙方自行向当地燃气公司缴纳。水、电费用按照项目所在地的商业用水电缴费标准，乙方直接向甲方或甲方委托的经营管理公司或物业公司缴纳。乙方享有的免租期及装修期共计12个月。乙方应于租赁期满日或本合同提前终止时向甲方交还该房屋，同时付清应交的租赁、水、电等费用。逾期退还房屋违约金＝比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第二日起至乙方实际退还租赁房屋期间的天数。乙方逾期支付租金及相关费用，甲方有权以电话等方式中止履行合同，且乙方应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向甲方支付逾期付款的违约金。乙方逾期时间超过30日的或累计逾期支付3次租金的，乙方同意甲方有单方解除本合同的权利，并且乙方同意应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金。合同第2.9.1条约定：本合同为乙方代新设公司签署，新公司成立后乙方仍然承担连带责任，且新设公司应为本合同签署公司的控股公司。 2018年1月2日，永垹公司与英睿公司签署《房屋交付确认书》，载明租赁物已达到合同约定交付条件。 2018年2月1日，永垹公司（甲方，出租方）与绿英公司就上述商铺签订《房屋租赁合同》，约定事宜与上述《房屋租赁合同》一致。 之后，永垹公司（甲方）、绿英公司（乙方）签订《补充协议》，约定：2018年9月1日至2019年8月31日内租金（含物管费）标准按原合同50%计收，水电费标准按原合同执行。乙方应按时支付上述费用，逾期支付违约金按照原合同2倍执行。协议约定的减租期届满后，恢复原合同约定的租金价格。乙方仍无法按时足额支付的，乙方应在合同解除之日起15日内补足甲方减免租金（含物管费）及场地撤除费30万元，甲方有权没收全部租赁保证金。中央空调费按年平均单价为5元/平米/月（含税，建筑面积）按月收取，本价格3年内有效。本补充协议英睿公司承担无限连带担保责任。合同尾部永垹公司、绿英公司、英睿公司（在担保方处）盖章。 2019年7月24日，永垹公司向绿英公司发出《租赁合同解除通知书》，载明：因绿英公司在2018年4月后未支付租金及管理费，现函告双方的租赁合同于2019年7月31日解除，请绿英公司于2019年8月10日前将相关费用支付，并自行撤场。 2019年7月27日，绿英公司向永垹公司发出《工作业务回函》，载明同意解除双方的租赁合同，但不认可解除理由，绿英公司将于2019年8月10日前自行搬离场地内所属物品，请永垹公司予以配合。 另查明，成都市龙泉驿区龙泉街道北京路138号壹中心项目B区工程消防验收合格。壹中心物业服务中心于2019年7月31日发出《通知》，载明因绿英公司长期拖欠租金，接开发商通知，现对案涉商铺进行封闭，封闭期间严禁人员、物资进出。 以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋交付确认书》、《补充协议》、《租赁合同解除通知书》、《工作业务回函》、《建设工程消防验收意见书》及当事人相关陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为：一、关于合同相对方的认定。永垹公司与英睿公司先行签订的房屋租赁合同约定系为新设公司签订，后绿英公司作为新设公司，与英睿公司就同一租赁物重新签订房屋租赁合同。租赁合同履行过程中，永垹公司与绿英公司签订补充协议，英睿公司作为担保方在合同上盖章。可以看出，实际履行合同及各方确认的租赁方为绿英公司。则案涉租赁合同相对方为永垹公司、绿英公司，绿英公司系承租方，英睿公司作为担保方。英睿公司仅作为履行合同的担保方，直接基于永垹公司与绿英公司之间的房屋租赁合同主张装修损失，于法无据；即使其主体适格，其主张案涉项目未通过消防验收，与事实不符；英睿公司主张的装修首付款损失20.8万元亦没有相应依据。故对其要求赔偿损失8万元的诉请本院不予支持。 二、关于合同解除。永垹公司于2019年7月24日函告绿英公司双方的租赁合同于2019年7月31日解除，绿英公司回函同意解除，双方对解除合同达成合意，对永垹公司诉请确认案涉租赁合同于2019年7月31日解除，本院予以支持。 三、关于各项费用。第一，永垹公司主张2018年3月1日至2019年7月31日的租金399981.06元，管理费365543.5元，符合合同约定及法律规定，英睿公司亦予以认可，本院予以支持。第二，永垹公司主张水电费用37618.4元、空调费用262560元（2018年3月1日至2019年7月31日）。1.关于水电费。根据永垹公司提供的水电表止数照片，显示水表止数292m³，电表止数分别为452度、53.2度。核实后，英睿公司对用水292m³、用电505.2度无异议，但对永垹公司主张的金额有异议。本院认为，租赁合同约定电费1.2元/度、水费5元/吨，应按租赁合同约定计算水电费用，故水费为1460元、电费为606.24元，水费、电费共计2066.24元。2.关于从2018年3月1日至2019年7月31日空调费。补充协议约定空调费按5元/平米/月、按建筑面积（3282㎡）计算，永垹公司主张262560元，符合法律规定，本院予以支持。第三，永垹公司主张按租赁合同约定的租金及物管费标准计算自2019年7月31日至实际撤场之日止的场地占用费。英睿公司辩称本定于2019年8月10日搬离商铺，但永垹公司锁铺后禁止绿英公司搬离商铺内的物资和财产，此行为系永垹公司自行扩大空铺损失，占用费不应计算。本院认为，通过永垹公司与绿英公司的往来函件，双方确认于2019年8月10日腾退商铺，且永垹公司陈述在2019年8月10日当时已实际控制商铺，再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本案中，双方合同解除后，永垹公司已实际控制了商铺，其应采取行动防止损失扩大，故本院认为房屋占用费计算至2019年8月10日为宜，共计33552.98元（30.67元/㎡/月×3282㎡÷30天×10天）。第四，关于违约金。绿英公司存在逾期支付租赁费、水电费等违约行为，永垹公司诉请按照年利率24%计算违约金，英睿公司抗辩过高，本院考虑到违约金兼具填补损失与惩罚功能，综合绿英公司的违约情形及过错程度，根据公平及诚实信用原则，将本案违约金确定为50000元。以上费用，共计1113703.78元。 四、关于英睿公司的责任。英睿公司作为担保方，应承担担保责任。关于保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，英睿公司承担连带保证责任的保证期间为六个月。租赁合同于2019年7月31日解除，永垹公司于2019年11月29日向本院提交诉讼材料，诉请绿英公司与英睿公司给付相应费用。故英睿公司的担保责任并未超过法定担保期间，英睿公司承担担保责任后，有权向绿英公司追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认成都永垹置业有限公司与四川绿英健康管理有限公司、英睿健康科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除； 二、四川绿英健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都永垹置业有限公司支付截止2019年7月31日止的租金、管理费、水费、电费、空调费共计1030150.8元； 三、四川绿英健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都永垹置业有限公司支付2019年8月1日至2019年8月10日的房屋占用使用费33552.98元； 四、四川绿英健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都永垹置业有限公司支付违约金50000元； 五、英睿健康科技有限公司对本判决主文载明的四川绿英健康管理有限公司的给付义务承担连带保证责任，履行义务后，有权向四川绿英健康管理有限公司追偿； 六、驳回成都永垹置业有限公司的其余本诉诉讼请求； 七、驳回英睿健康科技有限公司的全部反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17484元、公告费600元，由成都永垹置业有限公司负担5734元，由四川绿英健康管理有限公司负担12350元。反诉案件受理费900元、公告费300元，由英睿健康科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  兰莉萍 二〇二一年四月二十六日 书记员  陈 霞