河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终503号 上诉人（原审被告）：姜瑞忠，男，1964年4月1日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王建彪，北京市中闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜蔚，女，1972年10月3日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。系上诉人姜瑞忠之妻。 被上诉人（原审原告）：河北金桥农资有限公司。住所地：衡水市景县景安东大街62号，统一社会信用代码：91131127777715996J。 法定代表人：苏东桥，总经理。 委托诉讼代理人：郭志、唐红云，北京市东卫律师事务所律师。 原审第三人：德州华北肥业有限公司。住所地：山东省德州市陵县经济开发区扶丰街北首西侧，组织机构代码：764842136。 法定代表人：王**，总经理。 原审第三人：王**，1975年7月23日出生，汉族，现住山东省德州市陵县经济开发区扶丰街北首西侧。 原审第三人：苏红，女，1975年6月25日出生，汉族，现住山东省德州市陵县经济开发区扶丰街北首西侧。 上诉人姜瑞忠因与被上诉人河北金桥农资有限公司（以下简称金桥公司）、原审第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红申请人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省景县人民法院（2020）冀1127民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姜瑞忠上诉请求撤销原审判决，改判不予执行青岛市黄岛区屋，并确认该房屋所有权归上诉人所有。事实与理由：一、一审法院适用法律存在三点错误。1、错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题的规定》第二十六条，而没有适用《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的请示的答复》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要（九）》的规定，罔顾首封法院已经裁定支持姜瑞忠的执行异议请求，罔顾景县法院属无效查封的事实，违背了同案不同判、法律适用统一性的基本法律原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题的规定》第二十六条第二款虽然规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，但是该规定适用的前提是指首封法院而非轮候法院。本案应当适用《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的请示的答复》“根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”从该答复来看，如果首封法院已经全部处分了标的物，后续轮候查封的法院自始不存在查封效力。本案首封法院执行异议裁定书的法律后果本质上就是首封法院认可该房屋归姜瑞忠所有，不能予以执行。依据上述的最高人民法院的复函规定，三封法院景县法院以及四封、五封法院的轮候查封应当自始不产生法律效力。此外，《民九会议纪要》第124条也明确规定“作为案外人提起执行异议之诉所依据的裁判将执行标的物确权给案外人的，可以排除执行。”首封法院已经作出执行异议裁定不予执行讼争房屋，二封法院也作出判决认定上诉人与王**的合同有效，依据该规定，上诉人也足以排除景县法院的执行。按照景县法院的思路，可以置首封法院、二封法院的裁判于不顾，那么假设景县法院、衡水中院也判姜瑞忠胜诉且不予执行讼争房屋，那么四封法院（吉林长岭）是否也可以适用该二十六条之规定仍然判决姜瑞忠败诉、继续执行讼争房屋？违背同案不同判、法律适用统一性的基本法律原则。2、错误适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条，从而否定上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”。上述第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”首封法院的执行异议裁定书第5页确认“案外人姜瑞忠与王**于2017年3月1日签订房地产买卖契约，并在签订协议后实际占有使用该房屋至今。”二封法院判决书第3页“经审理查明。。。2017年3月3日，原告与被告签订房屋交接确认书。。。该日，被告将涉案房屋交付给原告。”而被上诉人自始至终提供的都是姜瑞忠已经在首封法院、二封法院提供的证据，被上诉人、景县法院自始至终都是在质疑这些证据，没有提供任何相反的证据、足以推翻该两份法律文书所认可的事实。因此，依据上述法律规定，姜瑞忠自2017年3月3日开始合法占有房屋是不争的事实，在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。3、错误认为“存在抵押权房屋不能买卖”，从而错误认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题的规定》第二十八条之“非因买受人自身原因未办理过户登记”。《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”姜瑞忠与王**2017年3月1日签订的《房地产买卖契约》第三条规定“买方于2017年3月16日以前支付给卖方首付款1765000元，包含之前已付的定金200000元。”姜瑞忠依约全额支付了该首付款，王**也于3月15日提前向银行还款1559060.23元，消灭了抵押权。这期间内姜瑞忠没有任何过错，因为在3月1日签订《代收定金协议》、《房地产买卖契约》当时中介查询讼争房屋上仅有抵押权，无任何查封情形。姜瑞忠于3月16日又积极主动地向中介转账1135000元（含10万元过户费），以办理过户登记完成后支付给王**，办理过户手续时候才知道房屋已经于3月8日被首封法院查封。姜瑞忠的积极行为符合《民九会议纪要》第127条“买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”景县法院在判决书中称姜瑞忠对没有办理过户登记存在过错，属对法律和事实的歪曲。 二、一审法院认定事实严重错误，上诉人已充分举证于2017年3月3日已经合法占有讼争房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”。1、首封法院的执行异议裁定书第5页确认“案外人姜瑞忠与王**于2017年3月1日签订房地产买卖契约，并在签订协议后实际占有使用该房屋至今。”2、二封法院判决书第3页“经审理查明。。。2017年3月3日，原告与被告签订房屋交接确认书。。。该日，被告将涉案房屋交付给原告。”3、2017年3月3日，王**、姜瑞忠、中介三方于当天签署《房屋交接确认书》。这是除了首封法院、二封法院裁判确认交付事实之外的最有力的证据，是否缴纳物业费、水电费、燃气费等均不能否定房屋交付的事实。该房屋交接书也已被首封、二封法院予以认定。4、2017年3月1日姜瑞忠缴纳物业费10888.20元、4月25日缴纳物业费2177.64元。两张单据原件由上诉人持有，当然系由上诉人交纳，且该单据均被首封法院、二封法院予以认定。景县法院称没有上诉人的名字就不能认定系上诉人交费属否定基本生活常识，现实生活中很多物业费单据仅仅有房间号而没有业主姓名，这是一个基本的常识，而且物业公司也提供了证明予以解释原因。5、中介法定代表人王鑫出庭作证，证实了2017年3月1日姜瑞忠交纳物业费的过程，证明了3月3日姜瑞忠与王**与中介三方签订《房屋交接书》的过程以及王**于当日将房屋钥匙以及相关资料交付给姜瑞忠的过程。6、物业公司出具证明、说明各一份，证明了姜瑞忠于3月1日、4月25日交纳物业费的过程。7、景县法院判决书称该房屋系于3月15日交付，原因系抵押权在3月3日尚未消灭因此交付无效。这是对法律的错误适用。即使如景县法院、被上诉人所称该房屋于3月15日交付，请务必注意，首封法院系于3月8日查封，首封法院已作出裁定认可姜瑞忠在他们查封之前已经合法占有房屋，而景县法院系于4月8日三封，景县法院只能去审查姜瑞忠是否在4月8日以后才占有房屋，而无权审查3月8日首封以后才占有房屋。即使是3月15日交付房屋，那么也是在景县法院查封之前交付房屋，姜瑞忠仍然符合“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”。 三、景县法院没有认定3月1日、4月25日交纳物业费的收据，也没有认定3月3日的《房屋交接确认书》，认定理由错误。景县法院认为付了定金就将房屋交付给姜瑞忠，违背双方契约约定，违背市场交易规则，与日常交易习惯相悖。该认定完全无视本案的事实。1、姜瑞忠于3月16日支付给中介1135000元以办理过户，此时才知道房屋被首封法院查封，姜瑞忠此时已经对王**恨之入骨，双方关系极度闹僵，王**根本不可能与姜瑞忠、中介三方串通倒签落款日期3月3日的虚假《房屋交接书》。2、房屋市场价值至少300万，扣除首封法院100多万的款项，姜瑞忠作为二封法院的原告，完全可以诉求解除房屋买卖合同并主张王**退还首付款，如果姜瑞忠心里有鬼，怎么可能向二封法院坚持诉求合同有效、王**配合办理过户手续。3、姜瑞忠与王**、中介3月1日签订《代收定金协议》，已经在3月1日向中介缴纳定金5万元、3月2日缴纳定金15万元，足以让王**相信姜瑞忠的购房诚意。这也是王**收到20万定金就交付房屋的原因之一。4、3月3日房屋交接当时该房屋系毛坯房，王**系德州人、平日工作很忙，来一趟青岛非常不容易，所以王**在收到定金后就将房屋交付给了姜瑞忠，完全符合常理。如果姜瑞忠不支付后续房款，王**完全有权利不配合姜瑞忠办理房屋过户手续，王**作为卖方系处于完全的主导和控制地位，他对收到定金后就交付毛坯房毫无担心。中介法人代表王鑫已经出庭证明了该原因。5、3月3日的房屋交接确认显属双方对3月1日的房地产买卖契约中关于房屋交付的具体补充和细化、实施，二者根本不存在矛盾。6、房地产买卖契约中关于交付的概念，结合上下文理解，交付显然指的是过户登记。约定的是30天内办理网签过户手续，完成房屋交付。7、姜瑞忠代替王**于3月1日垫付了物业费10888.20元，与双方在《房地产买卖契约》、《房屋交接书》中述明的房屋交付以前的物业费、水电费由王**承担并不矛盾，除了这是中介的习惯约定（中介法人代表已经出庭证实），也是符合常理的做法。这些钱将来要从后续房款的最终结算中通过中介予以扣除，中介公司法人代表也出庭证明了该事实。 综上，上诉人是青岛的一个普通老百姓，穷尽毕生积蓄才购买了讼争房屋，却不料被四家法院查封、执行，姜瑞忠承受了巨大痛苦和压力。而金桥公司却以普通债权与上诉人的物权、生存权进行对抗。姜瑞忠已经支付的1765000元首付款不可能执行回来，姜瑞忠支付给首封法院的1035000元也不可能执行回转，因为首封法院已经裁定支持了姜瑞忠的执行异议，首封法院不可能认可河北法院的判决再去执行回转。上诉人恳求贵院务必坚持法律底线，坚持公平和正义，纠正一审法院的错误判决。 金桥公司答辩称：本案不能适用《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的请示的答复》，该答复的法律拘束力仅限于个案本身，不具有普遍的法律效力，故本案不适用该答复。青岛市黄岛区人民法院和黑龙江省双城区人民法院没有对涉案房屋的物权作出处分，故本案不适用该答复。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，景县法院是涉案房屋的三封法院，涉案房屋自首封、二封法院解封后，景县法院的查封自动生效。自查封生效之日起，景县法院对涉案房屋就享有执行权，故被上诉人有权申请强制执行涉案房屋。根据对民九会议纪要第124条的理解和适用，可知上诉人不能依据债权法律文书，即青岛市黄岛区人民法院的生效判决，排除涉案房屋的强制执行。“基于买卖合同等债权请求权作出的法律文书，虽判令交付标的物，但仅有生效法律文书，在债务人未履行给付标的物的义务之前，物权未发生变动，该债权和申请执行人要实现的金钱债权同属债权性质，基于债权平等原则，案外人的该债权不具有优先效力，故该债权法律文书不能排除执行。”青岛市黄岛区人民法院作出的生效裁判仅确认了房屋买卖合同的效力，该买卖关系属于普通的债权债务关系，故该生效裁判属于债权法律文书。在上诉人和第三人王**未办理涉案房屋过户手续之前，涉案房屋物权未发生变动，上诉人要实现的债权同被上诉人要实现的金钱债权同属债权性质，基于债权平等原则，上诉人的债权不具有优先效力，故上诉人不能依据该判决排除涉案房屋的强制执行。根据民九会议纪要对第127条的理解和适用，可知黑龙江双城区人民法院的前置异议审查与本案申请执行人执行异议诉讼不相同，其审查结果不能约束本案的裁判结果。故上诉人不能依据黑龙江双城区人民法院作出的生效裁判（2018）黑0113执异2号排除涉案房屋的强制执行。执行异议和执行异议之诉虽同为执行中对于第三人权利的救济制度，但性质不同。执行异议为执行程序，执行异议之诉为审判程序。执行异议以形式审查为原则，执行异议之诉需要实质审查。前置异议审查程序对执行异议之诉的裁判结果不能产生影响。黑龙江双城区人民法院是根据上诉人和申请执行人孙中伟的申请作出裁决，本案是被上诉人提起的申请执行人执行异议之诉。黑龙江双城区人民法院是对执行异议申请的审查，属于前置异议审查程序，其作出的生效裁判结果不能约束本案。本案一审裁判结果是在事实清楚、证据确凿的基础上进行实质性审查作出的，依法有据，合理合法，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。黑龙江双城区人民法院一案同本案当事人不同，案由不同，案件审理方式、流程和标准不同，不是同一案件，且上诉人没有参与黑龙江双城区案件的诉讼过程，没有受到充分的程序保障，两案的裁判结果理应不同，故不存在同案不同判。综上，上诉人不能依据黑龙江双城区人民法院作出的生效裁判排除涉案房屋的强制执行。 根据对民九会议纪要第124条的理解和适用，可知青岛市黄岛区人民法院的生效判决和黑龙江双城区人民法院的生效裁决均不属于可请求排除执行的另案生效法律文书，上诉人不能依据这两份生效法律文书申请排除涉案房屋的强制执行。通常情况下，可请求排除执行的另案生效法律文书的类型包括：（1）案外人和被执行人之间权属纠纷的法律文书，并确认案外人对执行标的享有物权；（2）案外人和被执行人之间租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的；（3）人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书和以物抵债裁定书。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”青岛市黄岛区人民法院作出的生效判决是上诉人同第三人王**之间买卖合同纠纷的法律文书，没有确认上诉人对涉案房屋享有物权，属于债权性质的法律文书；黑龙江双城区人民法院在执行程序中根据上诉人和该案申请执行人孙中伟的申请作出排除执行的生效裁定，没有确认上诉人对涉案房屋享有物权，没有裁决第三人王**向上诉人交付涉案房屋，该裁定只产生双城区人民法院解除涉案房屋查封的效力，除此之外不产生其他任何法律效力。两份生效判决、裁决均在涉案房屋被人民法院查封后作出的。综上，生效判决、裁决均不属于纪要确定的可以请求排除执行的三类生效法律文书、不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定，故上诉人不能依据上述两份生效法律文书申请排除涉案房屋的强制执行。 根据对民九会议纪要第127条的理解和适用，可知上诉人在法院查封之前没有签署合法有效的书面买卖合同，故其无权排除涉案房屋的强制执行。“不能过于依赖书面买卖合同这一单一书面证据的证明力，应当结合对不动产合法占有的时间点、购房款的来源和支付方式等综合判断是否存在恶意串通逃避执行的情形。由于书面合同的时间点存在被倒签的可能性，因此要严格把关合法占有的时间点，确保其早于人民法院对不动产的查封时间就显得意义重大。”涉案合同《房地产买卖契约》的签署日期是2017年3月1日，上诉人在一审庭审中，当庭承认2017年3月1日第三人王**不在青岛，故王**不可能于2017年3月1日签署房屋买卖合同，该合同一定是倒签的，不能依据该合同认定上诉人对涉案房屋的占有时间。 2017年3月15日，第三人王**出具《房屋定金收条》，确认收到涉案房屋的定金和首付款。若第三人王**于2017年3月3日在没有签署房屋买卖合同、没有收到房屋全款的情况下，直接交付涉案房屋，这严重违背房屋交易惯例和大众生活常理，因此第三人王**不可能于2017年3月3日签署《房屋交接确认书》、交付涉案房屋，故《房屋交接确认书》一定是倒签的，不能依据该合同认定上诉人对涉案房屋的占有时间。因《房地产买卖契约合同》和《房屋交接确认书》是倒签的，故涉案房屋买卖交易双方达成一致的交易合意，履行各自义务的初始日期，即涉案房屋买卖合同的实际签订日期，应当以合同双方最终签字确认的日期为准，即以第三人王**出具《房屋定金收条》的签署日期为准。故涉案房屋买卖合同的实际签署日期应当是2017年3月15日。涉案房屋的首封日期是2017年3月8日，故上诉人在法院查封之前没有签署有效的书面买卖合同，故其无权排除涉案房屋的强制执行。 根据对民九会议纪要第127条的理解和适用，可知上诉人在法院查封之前没有合法占有不动产，其无权排除涉案房屋的强制执行。“就买受人合法占有不动产的时间点的认定，要结合诉状内容、案外人的全部陈述、经济交易习惯、大众生活常理等诸多因素后，如果买受人无法通过高度盖然性的证据来证明其在法院查封前已合法占有不动产，则应当认定其未在法院查封前已合法占有不动产。”根据涉案合同《房屋买卖契约》第4条：“甲方应于收到全款后将房屋交付给乙方。”2017年3月3日，第三人王**在没有完全收到合同约定的20万房屋定金情况下，就直接将涉案房屋交付给上诉人，这严重违背了合同约定和大众的生活常理，不符合买卖合同的交易规则，于法于理有悖。因此，第三人王**没有于2017年3月3日将涉案房屋交付给上诉人。上诉人主张第三人王**于2017年3月3日交付涉案房屋，上诉人应当提供证据证明该交付是符合房屋交易习惯的。本案中上诉人没有提供任何证据来证明涉案房屋或者其周边的其它房屋在没有完全支付定金和没有支付全款的情况下交付房屋属于正常的交易，对此，上诉人应当承担举证不能的责任。故第三人王**没有于2017年3月3日将涉案房屋交付给上诉人。2017年3月15日前，涉案房屋存有银行的抵押。根据《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，上诉人同第三人王**在就涉案房屋买卖达成交易的时候，没有通知抵押权人民生银行，没有取得抵押权人民生银行的同意。在抵押权人民生银行不知情的情况下，第三人王**无权直接将涉案房屋交付给上诉人，即使交付，在抵押权生效期间，上诉人对涉案房屋的占有是非法占有。上诉人有义务提供高度盖然性的证据证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋。在庭审过程中，上诉人的全部陈述和其提交的证据互相矛盾，模棱两可，部分证据甚至是虚假伪造的，如物业缴费收据和《房屋交接确认书》。上诉人提供的证据没有达到高度盖然性来证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋，亦没有提供其他有效证据予以佐证其合法占有涉案房屋。故上诉人没有合法占有涉案房屋。2017年3月15日，第三人王**偿还了涉案房屋的银行借贷，该日期晚于涉案房屋的首封日期（2017年3月8日）。因此，假设第三人王**违背经济交易习惯、枉顾交易风险和侵犯抵押权人的合法权益，在没有签署房屋买卖合同、没有收到全部定金和房屋全款的情况下，于2017年3月3日向上诉人交付涉案房屋。那2017年3月3日-2017年3月15日，因涉案房屋抵押权未消灭，上诉人对涉案房屋的占有为非法占有。综上，上诉人没有在法院查封前已合法占有涉案房屋，其无权排除涉案房屋的强制执行。 根据对民九会议纪要第127条的理解和适用，可知上诉人没有实际占有涉案房屋，其无权排除涉案房屋的强制执行。“可以通过实际控制的原则来判断买受人是否实际占有涉案房屋。买受人应当提交房屋交接单、物业进户单、户名为买受人的水电煤等支付凭证，或者物业、保安、邻居的书面证明。对于物业、保安或邻居提供的书面证明，提供书面证明的物业、保安或邻居等相关人员应当到庭陈述相关事实，以佐证买受人实际占有涉案房屋。”涉案《房屋交接确认书》是倒签的，是虚假无效的。上诉人没有在2017年3月3日实际占有涉案房屋。上诉人在一审中当庭承认，2017年3月1日，第三人王**不在青岛，故涉案《房地产买卖契约》是倒签的。这表明上诉人、涉案房产中介有倒签合同的习惯，上诉人有意识、有计划伪造涉案合同签署日期，目的是制造其占有涉案房屋的虚假时间。《房屋交接确认书》上的钥匙、房卡信息为空白，上诉人也没有出示涉案房屋的钥匙和房卡。另，上诉人申请房屋中介机构负责人王鑫出庭作证，王鑫当庭表明《房屋交接确认书》是中介公司员工操作的，其只负责盖章，且以记不清为由含糊的、笼统的证明当时交了房卡和钥匙，所以王鑫证言不能有效证明涉案房屋是于2017年3月3日交付的。上诉人通过涉案房屋中介公司出售其名下另外一套房屋时在合同里约定过户当日交付房屋，可见，其对房地产交易惯例是明知的。第三人王**于2017年3月15日出具《房屋定金收条》，确认收到涉案房屋定金和首付款。而在2017年3月3日，第三人王**在没有收到全部定金和房屋全款的情况下、在涉案房屋没有任何交房基础的情况下，于该日将涉案房屋交付给上诉人。这违背房地产交易惯例、大众生活常理和上诉人熟谙的房地产交易方式，上诉人有义务、有必要提交其他高度盖然性的证据以佐证第三人王**必须要在2017年3月3日在没有收到全部定金和房屋全款的情况下交付涉案房屋。综上，上诉人没有提供达到高度盖然性的证据证明《房屋交接确认书》是符合交易惯例的，故《房屋交接确认书》是倒签的，是虚假无效的，上诉人于2017年3月3日没有实际占有涉案房屋。上诉人提交涉案房屋物业服务中心出具的说明/证明拟证明其缴纳了物业费。因该物业服务中心不是涉案房屋物业费的收取单位，故其不具有证明主体资格，故其出具的文件不具有证明效力。上诉人应当提交取款记录、转账记录等关联证据予以证明。另，应当由该特定工作人员到庭陈述相关事实，以佐证上诉人两次缴纳了物业费的事实。即使2017年3月1日上诉人缴纳了物业费用，这笔费用应当属于代缴。根据《房地产买卖契约》第3条：“卖方应当于合同签订之日起30日内办理网签过户手续，完成房屋交付”；《房地产买卖契约补充条款》第4条：“卖方在交房当天结清水电费、物业费、否则按照违约处理”可知，上诉人同第三人王**应当办理过户手续后交房，交房当日，由第三人王**结清涉案房屋的水电费、物业费。因此，涉案房屋过户之前的物业费应当由王**缴纳。上诉人在2017年3月1日的缴费行为，属于代缴行为，对涉案房屋的实际占有人、物权不产生影响。综上，上诉人没有提交涉案房屋物业进户单，没有提交法院查封之前产生的物业缴费单（2017年3月1日缴费单与物业底账不符合），没有正常使用涉案房屋水电煤的记录，其没有实际控制涉案房屋，不具有排除涉案房屋强制执行的权利。 根据对民九会议纪要第127条的理解和适用，可知上诉人因其自身原因在人民法院查封之前没有办理涉案房屋过户手续，不能排除涉案房屋的强制执行。“在认定因‘买受人自身原因’没有办理产权过户手续时，可以理解为包括但不限于如下原因：（1）因购房政策限制不能办理过户登记；（2）买受人怠于办理过户登记；（3）在二手房买卖中，出卖人已经将房屋办理抵押登记手续，但抵押权人同意转让的除外。”上诉人怠于办理过户登记，可以认定是因其自身原因没有办理产权过户手续。涉案《房地产买卖契约》补充条款第1条约定：“双方按照合同约定一次性付款及一手房手续，一次性网签合同”；第3条约定：“如不能按照一手房网签，则按照二手房过户”。通过上述两条约定可知，上诉人明知涉案房屋买卖是二手房买卖交易，应当按照二手房过户，其约定按照一手房流程，网签合同，办理过户手续，目的必然是避税。因此，上诉人因避税，在2017年3月3日-2017年3月15日之间尝试办理涉案房屋一手房的过户登记，这应当认定为因“买受人自身原因”没有办理产权过户手续。上诉人没有尽到合理的注意义务，导致涉案房屋查封之前没有办理房屋过户手续。上诉人及其聘请的专业房屋中介机构，在进行合同签订和大额资金履行前，没有进行专业的房屋情况查询，了解合同标的物，即了解涉案房屋是否存在抵押、查封等情况。房屋中介机构没有履行查询和告知义务，上诉人没有尽到监督义务。故上诉人没有尽到合理的注意义务，即因“买受人自身原因”导致涉案房屋查封之前没有办理房屋过户手续。综上，上诉人因其自身原因在人民法院查封之前没有办理涉案房屋过户手续，不能排除涉案房屋的强制执行。根据涉案合同《代收定金补充条款》第1条可知，上诉人企图通过一手房手续办理过户登记。根据房地产交易税费规则可知，通过一手房办理过户手续，上诉人仅需交纳契税，若按照二手房办理过户手续，上诉人不仅需要交纳契税，还需交纳增值税、个人所得税和印花税。因此，上诉人等待机会通过一手房手续办理过户登记，其目的必然是逃税。因逃税导致其没有积极主动的办理合法的二手房过户手续，这属于上诉人自身的原因。上诉人没有尽到合理的注意义务，导致涉案房屋没有办理房屋过户手续。本案中，2017年3月15日，上诉人同第三人王**签署的房屋买卖合同生效，而涉案房屋首封日期是2017年3月8日，本案法院轮候查封时间是2017年4月10日，故涉案房屋买卖合同是在法院首封后签署的。另，在本案法院轮候查封生效后，涉案房屋依然不能过户。因上诉人没有谨慎核查并预估风险，在涉案房屋被查封后仍然签署房屋买卖合同，本案法院轮候查封生效后，上诉人因涉案房屋的权利负担无法办理过户手续。这是上诉人因自身的疏忽大意和懈怠导致涉案房屋无法办理过户，该责任应当由其自行承担。综上，在轮封法院的查封生效后，审查排除涉案房屋强制执行理由时应当以法院首封时间为准。本案中，上诉人在人民法院首封之后签署买卖合同，在本案法院轮候查封生效后无法办理屋过户登记手续，应由上诉人自行承担涉案房屋不能过户的责任，故上诉人无权排除涉案房屋的强制执行。 金桥公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院准予执行被执行人王**名下位于青岛市黄岛区101户的房产（权属证号：青房地权书字201211696）；二、被告承担全部案件诉讼费用。事实和理由：原告河北金桥农资有限公司与第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红买卖合同纠纷一案，景县人民法院于2017年4月10日查封了登记在第三人王**名下的位于青岛市黄岛区101户的房产（权属证号：青房地权书字201211696）。2020年8月5日，被告（姜瑞忠）对执行标的提出书面异议，景县人民法院于2020年8月6日作出（2020）冀1127执异字第50号《执行裁定书》，裁定中止位于青岛市黄岛区产的执行。对此裁定，原告认为，本案中被告姜瑞忠在涉案房屋被法院查封之时不实际占有该房屋，裁定中止不符合相关法律规定，执行法院应对该房屋予以执行，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 姜瑞忠辩称，驳回原告的全部诉讼请求，并确认涉案房屋青岛市黄岛区长江中路187号7幢2单元101户归被告所有。被告认为，被告对诉争房屋所享有的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法律规定。一、被告在贵院查封之前对诉争房屋签订有书面的《房地产买卖契约》；二、被告已于2017年3月3日（贵院查封之前）至今持续、合法占有该房屋。被告与出卖人王**、黄岛区幸福鑫居房产中介服务部于2017年3月3日三方签订《房屋交接确认书》，王**于同日将房屋交付给被告。被告已于2017年3月1日缴纳物业管理费10888.20元，被告已经自2017年3月1日开始至今持续、合法占有该房屋；三、被告已经按照合同约定依约支付了房款。分别是3月1日转账5万元、3月2日转账15万元、3月15日转账100万元和565000元，四次转账总计1765000元。黄岛区幸福鑫居房产中介服务部法定代表人王鑫收到被告的第一期房款后通过其山东省农村信用社账户于2017年3月3日3次、3月4日1次向王**转账四次，每次转账金额5万元，4次共转账金额20万元，王鑫又于3月15日通过其中国工商银行账户向王**转账四次计1565000元整，王鑫通过两家银行总计转账给王**第一期房款1765000元整。出卖人王**也于2017年3月15日向被告出具收条，确认其收到的房款1765000元系被告通过王鑫账户汇入。此外，被告的妻子姜蔚还于2017年3月16日通过其招商银行账户转账给王鑫剩余房款1035000元、过户费10万元，以便办理房屋过户手续时将该尾款转账给王**。四、被告对诉争房屋没有办理过户登记的原因无任何过错。王**收到被告的第一期房款后，于同日即3月15日向诉争房屋的抵押贷款银行中国民生银行一次性归还该房屋的剩余全部贷款本金和利息1559060.23元，中国民生银行予以解押，第2天即3月16日，被告又向中介公司支付剩余房款即第二期房款1035000元、10万元过户费，以便办理房屋过户手续时将该尾款转账给王**。一个基本的常识可以判断，如果被告已经知道该房屋被法院查封，绝不可能在3月15日又付款1565000元配合王**解押该房屋的银行贷款、3月16日又支付1035000元剩余房款和10万元过户费去办理过户登记，被告只会选择就已经交付的定金20万元申请黄岛法院进行第二顺位查封，这样被告不会有任何的损失和风险。由此过程可见，对诉争房屋没有办理过户的原因，被告并无任何过错。五、青岛市黄岛区人民法院生效判决已经确认被告对上述房屋购买、房款支付、房屋交付等事实。青岛市黄岛区人民法院于2017年8月20日作出判决，审理查明确认了被告以上所述4点事实，一审判决作出后被告与王**均未上诉，判决已生效，但是让被告失望的是，由于目前该房屋处于被法院查封状态，该判决仅仅确认了合同效力，但是对过户登记的诉求无法支持。六、被告向首封法院黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院提出执行异议，双城法院支持了被告的异议请求，被告已依据双城法院要求将剩余全部房款1035000元缴付至该院。综上，被告认为被告才是诉争房屋的所有权人，请予支持。 第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红未作答辩。 一审法院认定的事实：河北金桥农资有限公司与第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红买卖合同纠纷案件中，本院在审理过程中，于2017年4月10日依法查封了王**名下的位于青岛市黄岛区的房产（权属证号：青房地权书字201211696），本院系轮候查封，其他法院已于2017年3月8日、2017年4月7日先后对该房产进行了查封。景县人民法院（2017）冀1127民初887号民事调解书生效后，第三人德州华北肥业有限公司、王**、苏红未按调解书确定的履行期限履行义务，在本院执行过程中，案外人姜瑞忠于2020年8月5日以被执行房产系其购买，并与王**签订房屋买卖合同，交付全部房款为由向本院提出书面异议。本院经审查后，于2020年8月6日作出（2020）冀1127执异50号执行裁定书，裁定中止对查封的位于青岛市黄岛区产的执行。申请人河北金桥农资有限公司不服，向本院提出申请人执行异议之诉。 2017年3月3日，第三人王**与被告姜瑞忠签订了房地产买卖契约一份，契约约定：王**将坐落于青岛市黄岛区开发区长江东路187号建国怡海新都7幢2单元101户建筑面积157.8平方米的房屋出售给被告，价款290万元，包含更名手续费10万元。契约签订之日，姜瑞忠向王**支付购房定金20万元。被告于2017年3月16日之前以现金方式或银行转账的方式支付给王**首付款176.5万元（该款项包含之前已经支付的20万元定金），剩余房款113.5万元在王**将房屋变更给姜瑞忠的当天付给王**，王**应于合同签订之日起30日内办理网签过户手续，完成房屋交付。王**应于收到全款将房屋交付。合同补充条款约定，双方按照合同约定一次性付款及一手房手续。一次性网签合同，否则王**有权终止合同，并且定金不退；房款290万元，其中10万元用于王**办理更名手续，由王**负责办理手续；如不能按照一手房网签，则按照二手房流程过户。王**办理房产证后过户给姜瑞忠，税费由王**承担10万元，剩余税费由姜瑞忠承担，更名费10万元无条件退还姜瑞忠；王**保证房屋无抵押、无纠纷、无查封。并在交易当天结清水电费、物业费、否则按照王**违约处理，王**需双倍赔偿姜瑞忠定金，并承担由此给姜瑞忠造成的损失。合同签订后，2017年3月3日前，姜瑞忠通过中介负责人王鑫向王**转款15万元、3月4日向王**转款5万元、3月15日向王**转款1565000元。3月15日，王**向抵押权人中国民生银行青岛江山南路支行偿还了贷款本息1559060.23元。剩余房款姜瑞忠于2018年1月22日交付至双城区人民法院。 2017年4月5日，姜瑞忠向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，请求依法确认姜瑞忠与王**之间的房屋买卖合同合法有效，并要求王**配合办理过户手续。青岛市黄岛区人民法院出具了（2017）鲁0211民初5869号民事判决书（王**未到庭参加诉讼），判决确认姜瑞忠与王**于2017年3月1日签订的房屋买卖合同有效；驳回姜瑞忠的其他诉讼请求。首封法院即黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院于2018年2月8日作出（2018）黑0113执异2号执行裁定书，认定案外人姜瑞忠与王**于2017年3月1日签订《房地产买卖契约》，并在签订协议后实际占有使用该房屋至今，且按照合同履行总价款的百分之五十，剩余房款103.5万元亦按照相关法律规定于2018年1月22日交付至双城区人民法院，遂裁定：中止对双城区人民法院（2017）黑0113财保6号之一民事裁定书中王**名下坐落于青岛市黄岛区房屋的执行，并于2018年2月26日出具裁定书解除了对涉案房屋的查封。 一审法院认为：本案系申请人执行异议之诉，争议焦点是被告姜瑞忠是否系案涉房屋的权利人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件必须同时满足，才能排除执行。 被告姜瑞忠与王**虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。但其余两个条件并没有完全满足。 关于姜瑞忠是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房产问题。姜瑞忠提交了房屋交接确认书及缴纳物业费收据。因该确认书明显与双方签订的房地产买卖契约相矛盾，契约中第三条明确约定，除首付款外，剩余房款在卖方将房屋变更给买方的当天付给卖方，卖方应于合同签订之日起30天内办理网签过户手续，完成房屋交付。契约第四条再次明确王**应于收到全款将房屋交付给被告。而在2017年3月3日，被告通过中介负责人王鑫仅仅向王**支付了15万元，按契约约定的定金都没有完全履行，在此情况下，王**就将价值280万元的涉案房屋交付给被告，严重违背了双方签订的房地产买卖契约，严重违背市场买卖规则，也与日常交易习惯严重相悖，应为不合常理，足以让人产生合理化怀疑。关于被告提交的物业费收据，不能证明系被告交纳，因该收据上并没有显示是被告，假使被告缴纳，但不能确认系2017年3月1日所缴纳，因房地产买卖契约明确约定在交房当天由卖方王**结清水电费、物业费，与被告提交的2017年3月1日交纳物业费相矛盾。假使王**于2017年3月3日将涉案房屋交付给了姜瑞忠，未经抵押权人同意，也未有代为清偿债务消灭抵押权，该交付行为与法相悖。至3月15日，姜瑞忠代为清偿了债务，抵押权得以消灭时，涉案房屋已被法院查封，即便交付也是在查封之后。综上，姜瑞忠在人民法院查封之前并没有合法占有涉案房产。 关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。作为买受人姜瑞忠明知涉案房屋在银行作抵押，房产证原件一直在银行，被告在没有见到房产证原件的情况下，应当尽到审慎的注意义务，但仍与王**签订房地产买卖契约，对所购房屋未能办理过户登记存有过错；退一步而言，假使王**2017年3月3日将涉案房屋交付于姜瑞忠，在已知涉案房屋设立了权利负担，姜瑞忠应当预见办理房屋变更登记存在障碍，存在潜在的高度风险，应当及时将房款付清并消灭抵押权，及时办理过户登记，而不必等到3月16日怠于行使权利。故被告在3月8日首封之前没有办理过户登记存在过错。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。依据此规定，青岛市黄岛区人民法院作出的（2017）鲁0122民初5869号民事判决书形成于法院查封涉案房屋之后，显然不能成为被告排除执行异议的依据。 综上所述，被告的主张，不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不足以阻却一般金钱债权的强制执行。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 准许执行第三人王**名下位于青岛市黄岛区101户的房产（权属证号：青房地权书字201211696）。 案件受理费19920元，由被告姜瑞忠负担。 本院对一审法院查明认定的事实予以确认。另查明，2017年3月3日在黄岛区幸福鑫居房产中介服务部三方签订《房屋交接确认书》，王**将案涉房屋钥匙及房屋资料交给姜瑞忠。山东省青岛市黄岛公证处出具的公证书，证明姜瑞忠之妻姜蔚持钥匙打开青岛市黄岛区门并进入房间的全过程。 本院认为，一审法院认为姜瑞忠不享有足以排除强制执行的民事权益，理由是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能满足第（二）项在人民法院查封之前已合法占有该不动产和第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记这两个条件，所以不能排除执行。对此姜瑞忠不服提出上诉。 对是否合法占有案涉房屋的问题。二审中姜瑞忠申请三位证人出庭作证，证人李某证实，作为幸福鑫居房产中介的业务员其证实2017年3月3日在公司见证双方交接的过程等情形。幸福鑫居中介经理王鑫证实，在公司双方进行了交接等情形，与其一审时的出庭证言基本一致。两位证人的证言能够证实2017年3月3日在公司王**与姜瑞忠进行了交接，与同日有王**、姜瑞忠、幸福鑫居中介三方签订的《房屋交接确认书》中载明的王**将该房产从即日起交付姜瑞忠相印证。证人段立锋作证称，其作为青岛淳真装饰有限公司的员工，到案涉房屋现场去量房间尺寸做装修草图，可以证实姜瑞忠持有房屋钥匙已实际控制案涉房屋。姜瑞忠提交的山东省青岛市黄岛公证处出具的公证书，进一步证实姜蔚持有案涉房屋钥匙开门占有该房屋的事实。庭审中代理人姜蔚向法庭展示了王**交给的房屋钥匙及业主手册等交接资料。上述证人证言、公证书、房屋交接确认书、小区物业公司证明等证据能够相互印证，形成一条完整的证据链，证实姜瑞忠自2017年3月3日起持有房屋钥匙已实际占有了案涉房屋。金桥公司对姜瑞忠提交的证据均提出了异议不予认可，但其质证意见与本院查明的事实不符，且证人出庭均填写了保证书并当庭宣读了承诺，本院予以采纳，对证人证言及公证书等的证明效力予以确认。与青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5869号民事判决书和哈尔滨市双城区人民法院（2018）黑0113执异2号执行裁定书认定的姜瑞忠实际占有案涉房屋的事实相一致。案涉房屋系毛坯房且出卖人王**不是青岛市本地人家住德州市，该房屋的买卖系由中间人房产中介从中联系协调，在签订了买卖合同、收了20万元定金后，出卖人王**将房屋钥匙及业主手册等房屋资料提前交接给买方姜瑞忠并不违背常理，即使姜瑞忠悔约，王**也不会有损失也不会失去对房屋的控制权，也没有证据证明王**与姜瑞忠及房产中介之间有恶意串通逃避执行的情形。提前交房行为是对合同条款的变更也是当事人的权利亦与法不悖。故姜瑞忠所举证据能够证实其在法院查封之前已合法占有该房屋，姜瑞忠的此上诉主张本院予以支持。 关于未办理过户登记是否因姜瑞忠的自身原因造成的。通过一、二审法院查明的事实，在双方签订了《房地产买卖契约》后，姜瑞忠积极交付20万元定金，并于3月15日转账1565000元用于解除房屋抵押，符合合同约定的买方于2017年3月16日以前支付首付款1765000元的约定，王**也于同日收到该款项后即及时提前向贷款银行民生银行偿还贷款1559060.23元，积极消除了案涉房屋的抵押权。此后3月16日姜瑞忠又积极主动地将尾款1135000元（含10万元过户费）转账给房产中介用于办理过户登记，姜瑞忠也就完全完成了房款交付的合同义务。此后房产中介去不动产管理局办理过户手续时才知道房屋已经于3月8日被法院查封。虽然案涉房屋于3月8日被法院在不动产管理局查封，但是出卖人王**并不知道否则他也不会偿还房贷消除抵押，姜瑞忠也不会知道被查封的情况否则其也不会在两天的时间内支付这270万元房款。通过对以上事实的分析，如果有过错的话也应是房产中介，未能及时的查询房屋状况及时反馈给姜瑞忠及时阻止交易，提供的中介服务不到位，该过错不能归责于姜瑞忠，对造成办理不了过户的原因，姜瑞忠不存在过错。姜瑞忠积极履行交纳房款义务并提出尽快办理过户登记的积极行为，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，原审判决认定姜瑞忠对没有办理过户登记存在过错依据不足，对姜瑞忠的此上诉主张本院予以支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求之规定，金桥公司的诉讼请求本院不予支持，依法驳回其诉讼请求。上诉人姜瑞忠所举证据能够证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉主张成立，本院予以支持，因为二审出现新的证据原审判决认定的事实有误本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省景县人民法院（2020）冀1127民初1395号民事判决； 二、驳回被上诉人河北金桥农资有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费19920元，二审案件受理费19920元，均由被上诉人河北金桥农资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高永胜审判员张竞择 审判员 王   江   丰 二〇二一年四月二十三日 书记员 张   金   铎