吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0802民初482号原告（反诉被告）：贾雪锋，男，1973年4月26日出生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。委托诉讼代理人：冯国昌，白城市法案法律服务中心职员。被告（反诉原告）：丛宝兴，男，1964年4月15日出生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。被告：李丽君，女，1977年6月17日出生，汉族，现住白城市洮北区。二被告委托诉讼代理人：刘长青，吉林金辉律师事务所律师。原告贾雪锋与被告丛宝兴、李丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。贾雪锋及其委托诉讼代理人冯国昌，丛宝兴、李丽君及其二人的委托诉讼代理人刘长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾雪锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告购房款722,000.00元及利息（利息从欠款之日起至还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率给付）；2.本案所发生的一切费用全部由被告承担。本案审理过程中贾雪锋追加诉讼请求：请求解除原被告的房屋买卖合同，并赔偿原告的损失722,000.00元。事实和理由：2019年4月20日，原告购买了被告名下财产位于白城市紫檀山22号楼1单元402室西侧房屋及车库，面积约为170平方米，共计房款722,000.00元，有欠条及收条为凭，被告收到房款后不与原告签署房屋买卖合同，在收到房款后，被告又用该房屋办理了贷款手续，现原告要求被告返还原告购房款，被告拒不给付，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。丛宝兴辩称，一、丛宝兴没有违约，理由为丛宝兴卖给贾雪锋的紫檀山房子和车位总价款是107.6万元，贾雪锋只给付了722,000.00元，还有354,000元没有给付；此处房宅2018年4月动工，2020年11月份正式交工，丛宝兴接到房子钥匙后，立即通知贾雪锋接收房屋。二、丛宝兴不同意解除合同，且有能力解决房贷及房屋冻结问题，只要贾雪锋将购房尾款422,000.00元结清，丛宝兴立即办理房屋过户手续，这422,000.00元的构成为354,000元购房尾款及贾雪锋欠丛宝兴68,000元砖款。三、丛宝兴对贾雪锋在2019年5月26日现金给付200,000.00元及2019年7月18日现金给付122,000.00元的资金来源有异议，要求法庭调查清楚，查明来源。四、丛宝兴与贾雪锋在2021年1月，最后一次商谈，贾雪锋提出再拿出330,000.00元，丛宝兴没有同意，原因是于总价款1,144,000.00元差距太多，房价936,000.00元，车库140,000.00元及贾雪锋欠丛宝兴砖款68,000.00元。五、丛宝兴与贾雪锋房屋买卖具体交易细节。2018年12月22日至23日贾雪锋给丛宝兴汇款二笔，一笔是175,000.00元，一笔是25,000.00元，共计200,000.00元。在2019年2月因贾雪锋急于用钱，在周连旗家我退还给贾雪锋30,000.00元。第一笔是丛宝兴只向贾雪锋借款了170,000.00元。2019年2月丛宝兴因还贾雪锋170,000.00元有困难，与贾雪锋协商达成房屋买卖口头协议，当时约定贾雪锋替其在政府工作的朋友买房子，后因反腐工作势头强，在7月时贾雪锋朋友放弃对案涉房屋的购买，所以后来贾雪锋出现了反复。2019年4月20日，在白城宾馆后建行海明办事处门前，此地离贾雪锋家比较近，丛宝兴收到了贾雪锋200,000.00元的购房款，并出具了收条，写明了楼的位置、楼号、单元。2019年4月30日，在贾雪锋家丛宝兴收到了第二个200,000.00元为购房款，并出具了收据。2019年3月15日在贾雪锋家，丛宝兴收到了贾雪锋给付的70,000.00元现金，此时没有向贾雪锋出具收据，2019年7月3日，贾雪锋通过微信转款向我交付40,000.00元。没有出具收据。2019年7月19日，贾雪锋通过微信向我转款45,000.00元，2019年7月25日，丛宝兴向贾雪锋退还3,000.00元，实际收到的是42,000.00元，此款项也没有向贾雪锋出具收据。2019年9月中旬，因贾雪锋将丛宝兴向市纪委举报，导致双方矛盾升级，为了不留后患，双方进行了协商，对往来账目进行核对，经双方确认后，有322,000元丛宝兴没有给贾雪锋出具收条，没有出具收据的组成为，第一笔2018年12月22日至23日的170,000.00元；第二笔是2019年3月15日的70,000.00元现金；第三笔是2019年7月3日的微信转账40,000.00元；第四笔是2019年7月19日的微信转账42,000.00元，后丛宝兴为贾雪锋补写的两个收据一个是2019年5月26日及2019年7月18日的购房收据，这两张没有按照实际发生的时间标注日期。至此，丛宝兴从开始收取贾雪锋购房款到结束总共六笔往来，合计722,000.00元。丛宝兴收取贾雪锋购房款每次的行为均为实事求是。综上，丛宝兴没有违约，开发商交房即告知了贾雪锋收房，贾雪锋至今仍未给付购房余款，是违约在先，贾雪锋在法庭隐瞒事实是虚假诉讼，据此恳请法院驳回贾雪锋的诉讼请求，赔偿因恶意诉讼给丛宝兴造成的损失并继续履行合同。李丽君辩称，一、原告与丛宝兴婚前形成的口头买卖合同关系，而且购房款其中一部分，系丛宝兴婚前个人借款，转化为购房款。二、在夫妻关系存续期间，丛宝兴收到的购房款，未用于夫妻共同生活支出，被告李丽君不知情也未受益。三、根据民法典301条之规定，买卖不动产，应当经共有人2/3以上的份额，或者全体共有人同意，李丽君事前没有授权，事后也没有追认，所以说该合同是违反法律强制性规定，依法应当认定无效。考虑到原告以将借款转购房款，并实地支付了相应购房款，所以被告李丽君也可以配合办理房屋转移手续。但不能因此认定被告李丽君对原告的诉讼请求承担法律责任。原告请求解除合同缺乏事实和法律依据，被告与开发商签订的期房销售合同，丛宝兴在房屋交付后，既通知原告看房丛宝兴没有任何违约行为。原告诉请解除合同并要求赔偿，其损失金额为722,000元及相应的利息，该请求适用的依据是商品房买卖合同的司法解释，但该解释适用的主体是房地产开发企业与购房者之间的商品房买卖纠纷，而本案是房屋买卖纠纷，故原告要求的赔偿损失系法律适用错误。假使法院认定被告存在违约，原告主张的违约金过高，缺乏法律依据依法，应予驳回。因原告贾雪锋起诉李丽君，原告的起诉给被告李丽君造成了企业生产经营不能正常进行，原告冻结李丽君的银行卡也严重影响了企业的正常经营行为。原告将之前的借款转购房款的事实不予认可，在法庭上作虚假陈述，显属恶意诉讼。应当依法追究其法律责任。丛宝兴向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告贾雪锋在10日内向反诉人交付位于白城市新城区90-100平方米楼房一处或等额房款35万元；2.判令反诉被告承担该房屋未按期交付给反诉人，给反诉人造成的银行贷款利息损失，利息损失自2018年12月6日开始计算，至反诉被告交付该房屋时止，利率按银行间期贷款利率计算。3.判令反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1.反诉人出场给反诉被告的位于紫檀山房屋双方买卖并无异议，反诉人已经收到了反诉被告购房款人民币722,000.00元，但反诉被告反诉原告购房款214,000.00元未付，只要反诉被告全额付清购房款后，反诉原告愿将该房屋的钥匙交付给原告。现该户房屋的钥匙已在反诉原告手中，反诉原告已将此房交付的照片发给反诉被告，美其名曰还将反诉被告领到交房现场看过要交付的房屋。反诉被告声称反诉原告拒不交房纯属无稽之谈；2.反诉原告要出卖给反诉被告的位于紫檀山的该户房屋系反诉原告按揭贷款购买，并不是反诉被告所说的，反诉原告将房屋出卖后又将此房贷款。只要反诉被告交齐购房款，反诉原告会及时将此按揭贷款结清，并将此房及时完整交付给反诉被告；3.反诉被告在购买反诉原告位于紫檀山的房屋前，曾于2018年12月6日出卖给反诉原告一户位于白城市新城区90-100平方米的楼房一户，反诉被告已收到反诉原告购买此房的全部房款。但反诉被告收取反诉原告此户房屋全部购房款后，时至今日拒不交付房屋。反诉被告此举给反诉原告造成了严重的经济损失，据此反诉原告在此依法提起反诉，请人民法院依法保护反诉人的合法权益不受非法侵犯。贾雪锋针对丛宝兴的反诉辩称，我是卖给过丛宝兴房子，60,000元砖钱，从722,000.00元里去掉这60,000.00元钱。我们打电话协商过，丛宝兴同意从722,000.00元扣60,000.00元，我也同意我的房子不卖给丛宝兴，同意返还购房款，但是是60,000.00元，时间也对，是2018年12月6日的事，我们之间达成房屋买卖协议。本院经审理认定事实如下：2019年2月丛宝兴与贾雪锋达成口头的房屋买卖协议，约定贾雪锋购买丛宝兴的位于佳祥·紫檀山A区22号楼1单元4层西户的房屋及车库一个，双方协商时房屋为期房，双方之间对于房屋的单价约定不明，车库的价格为140,000.00元。2019年5月20日，吉林佳翔房地产开发有限公司与李丽君、丛宝兴签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将佳祥·紫檀山A区22号楼1单元4层西户的房屋出卖给李丽君、丛宝兴，建筑面积为170.14元，单价为5,480.00元，付款方式为公积金贷款，首付款为282,367.2元，余款650,000.00元向银行申请贷款支付。丛宝兴与李丽君于2019年6月25日申请办理住房公积金贷款，贷款金额为650,000.00元，2020年10月8日，丛宝兴、李丽君接收了紫檀山A区22号楼1单元4层西户的房屋。另查明，贾雪锋于2019年4月20日至2019年7月19日之间向丛宝兴交付了购房款总计722,000.00元。丛宝兴与李丽君于2019年4月26日登记结婚，于2020年7月20日离婚。本院认为，2021年2月26日，丛宝兴向本院申请撤回其对贾雪锋的反诉，本院认为丛宝兴撤回反诉不违反法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，本院准许丛宝兴撤回反诉。本案为房屋买卖合同纠纷。因本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款的规定，本案应当适用法律事实发生当时的法律、司法解释的规定。（一）关于丛宝兴与贾雪锋之间的房屋买卖合同是否应当解除的问题。贾雪锋与丛宝兴之间没有签订书面房屋和车库的买卖合同，虽然其二人对于买卖车库的事实及价款为140,000.00元没有异议，但其二人对于车库的位置没有进行约定，双方虽对于房屋的位置进行了明确的约定为紫檀山A区22号楼1单元4层西户，但对于房屋单价约定不明，双方当事人对房屋单价的主张也不一致，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第二项的规定，双方当事人关于车库的位置没有明确的约定，视为双方对买卖车库合同的标的物约定不明，故双方关于买卖车库的合同不成立，贾雪锋与丛宝兴之间关于买卖车库的合同不成立，故双方之间关于车库的买卖合同不涉及解除的问题。关于贾雪锋与丛宝兴之间就紫檀山A区22号楼1单元4层西户房屋的买卖合同，双方协商一致，意思表示真实，合同依法成立并生效。李丽君答辩主张丛宝兴将其二人共有的房屋进行处分，未经其同意，贾雪锋与丛宝兴之间关于案涉房屋的买卖合同无效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”李丽君的抗辩主张不成立，本院不予支持。贾雪锋诉讼请求解除与丛宝兴之间的房屋买卖合同，其理由为该房屋在2020年7月被丛宝兴进行抵押贷款，目前该房屋上设立了借贷银行的抵押权。贾雪锋认为，丛宝兴利用该房屋进行贷款的行为导致了双方之间的合同目的不能实现，且目前该房屋不具备办理产权过户的条件。丛宝兴不同意解除双方之间的合同，并且认为目前该房屋具备交付的条件，且其从2020年10月接收房屋后一直向贾雪锋要求接收房屋，其不存在违约的行为。关于丛宝兴是否存在违约行为的问题，本院认为丛宝兴与贾雪锋的房屋买卖合同成立在先，丛宝兴利用房屋进行抵押贷款的行为在后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，丛宝兴利用案涉房屋进行银行抵押贷款的行为，违背了诚实信用的原则，导致了房屋买卖合同的目的不能实现，贾雪锋请求解除其与丛宝兴之间的房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。贾雪锋于2021年1月22日向本院提起本案诉讼，本案的第一次庭审时间为2021年2月4日，丛宝兴参加庭审进行答辩，故贾雪锋与丛宝兴之间的房屋买卖合同应当于2021年2月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉房屋没有交付给贾雪锋故本案不涉及房屋返还的问题，贾雪锋已经向丛宝兴支付了购房款722,000.00元，丛宝兴对已经交付的数额没有异议，故双方之间的买卖合同解除后，丛宝兴应当向贾雪锋返还购房款722,000.00元。（二）关于贾雪锋请求的利息和损失问题。丛宝兴与贾雪锋没有对房屋买卖合同的违约金进行约定，本院以贾雪锋实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为，贾雪锋关于利息的请求符合法律规定，故本院对其请求的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，以人民币722,000.00元为基数，从2021年2月4日本案第一次庭审时间起至722,000.00元付清之日止计付。关于贾雪锋要求的722,000.00元的损失问题，其没有提供证据予以证明，其主张该项损失的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条第一项规定，本院认为本案为个人之间的房屋买卖合同，不适用该司法解释的规定，故本院对贾雪锋关于损失722,000.00元的主张不予支持。（三）关于李丽君是否承担责任的问题。李丽君与丛宝兴于2019年4月26日登记结婚，于2020年7月20日登记离婚，双方于该日签订离婚协议，约定夫妻无共同财产，关于债务双方约定男方投资丽达砖厂产生的债务全部由男方承担，与女方无任何关系，女方所欠债务均由男方偿还。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”根据该条规定，丛宝兴与李丽君签订的离婚协议仅对夫妻双方具有约束力，不产生对外的效力。李丽君主张对其丛宝兴的债务不承担责任没有法律依据。案涉房屋的购买系丛宝兴、李丽君共同购买，并共同与开发商签订了房屋买卖合同，案涉房屋系双方婚姻关系存续期间共同购买的房屋，是夫妻的共同财产。贾雪锋交付的房款中有一笔在丛宝兴与李丽君结婚登记之前，即2020年4月20日交付的20万元，其余款项均交付于2020年4月26日丛宝兴与李丽君婚姻关系存续期间，丛宝兴庭审中自认其收到购房款后将款项用于经营活动当中，其对于贾雪锋提交的2019年5月26日的收据及2019年7月18日的欠条存在异议，其认为是双方对于之前交付的款项进行对账，发现有322,000.00元的账目没有书面的收据，故双方对该款项进行确认重新出据了收据，故形成该收据和欠条，本院认为丛宝兴对于贾雪锋向其交付了722,000.00元购房款的事实没有异议，故对于丛宝兴对2019年5月26日的收据及2019年7月18日的欠条的异议不予讨论。李丽君主张丛宝兴在收到贾雪锋交付的购房款后没有将该款项用于夫妻的共同生活当中，但其没有提交证据予以证明，故李丽君应当就本案丛宝兴负担的债务承担共同偿还责任。综上所述，贾雪锋的诉讼部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款规定，判决如下：一、丛宝兴与贾雪锋之间的房屋买卖合同于2021年2月4日解除；二、丛宝兴、李丽君于本判决生效之日起十日内向贾雪锋返还人民币722,000.00元及利息（利息以人民币720,000.00元为基数，从2021年2月4日至该款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。）三、准许丛宝兴撤回反诉。四、驳回贾雪锋的其他诉讼请求。案件受理费5,510.00元，保全费4,130.00元，由丛宝兴、李丽君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员  其木格二〇二一年四月十七日书记员  刘力玮