吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终483号上诉人（一审原告）：纪和峰，男，1975年2月26日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林俊誉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：程玉春，男，1973年4月28日出生，汉族，住吉林省珲春市。原审第三人：珲春市英安镇富民村村民委员会，住所地吉林省珲春市英安镇富民村。负责人：付芝敏，该村村主任。委托诉讼代理人：陈殿胜，该村法律顾问。原审第三人：珲春市林业局英安林场，住所地吉林省珲春市英安镇。负责人：吴兴隆，该林场场长。上诉人纪和峰因与被上诉人程玉春，原审第三人珲春市英安镇富民村村民委员会（以下简称富民村委会）、珲春市林业局英安林场（以下简称英安林场）土地租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪和峰上诉请求：1.请求依法撤销（2020）吉2404民初2270号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认为被上诉人无过错，没有违约系认定事实不清；1.《土地转租合同》第三条第（一）款甲方权利义务第三条：“保证乙方自主经营”。本案中，由于该地的土地权属及土地性质上均属于林场管理范畴，权属、土地性质均有瑕疵，被上诉人方根本无法保证甲方自主经营。因此，被上诉人方明确违约。被上诉人方应当承担违约责任。2.无论被上诉人方有无过错，本合同不能履行的风险应当由被上诉人方承担。原审判决扣除上诉人方的一个月的租金无法律依据。首先，被上诉人属于土地的出租方，其应当承担瑕疵担保义务。现土地存在瑕疵，由此造成的法律后果及风险就应当被上诉人承担，原审判决扣留租金无法律依据。其次，原审判决给被上诉人一个月的租金那么该租金的性质怎么评判，上诉人的瑕疵行为如何评判。上诉人认为，在租金的性质认定上，原审法院存在法律适用、定性不准。再次，我方不能正常使用土地，无法达到合同目的，那么该一个月属于土地使用前期准备，我们平整土地使用铲车、勾机、翻斗车等设备、安装高压电线杆、向供电局交安装变压器款等产生了巨额投入，这些投入因为合同无法履行都是损失，在这样的情形下我们还得因为被上诉人方的瑕疵履行行为承担租金，为被上诉人的瑕疵履行行为买单，这明显属于不公平、不合法，属于适用法律不当。二、被上诉人是否能预料到存在林业部门通知撤出土地的情形与上诉人无关。被上诉人从村里承租的土地转租，本身是一种经营行为。那么存在的风险就应当由其承担。我们作为土地的承租方，并没有按照合同约定获得土地的自主经营权，作为土地出租方的被上诉人就得承担违约责任。其就应当承担其履行不能的法律风险、经营风险。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销并改判。程玉春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。富民村委会述称：对一审判决无异议。英安林场未陈述意见。纪和峰向一审法院起诉请求：1．要求解除我与程玉春之间农村土地转租合同；2．要求程玉春立即返还押金10万元，租金10万元，并且赔偿损失暂定10万元，总计30万元。事实和理由：2020年5月22日双方签订农村土地转租合同，合同约定我方使用位于英安镇富民村3万平方米土地，用以开发砂石厂。该地承租经营期限自2020年5月31日至2025年5月31日止，工地刚施工时，林业局林场工作人员上门说明该片土地为国有林地并非村集体土地，该片土地不得进行任何项目的施工。现我方已投入10万元资金，并且已经缴纳押金10万元，租金10万元。现双方的合同目的无法实现，程玉春已形成根本违约，达到解除条件。一审法院认定事实：2020年5月22日，纪和峰与程玉春签订《农村土地转租合同》约定程玉春将3万平方米的土地租赁给纪和峰。租赁期限自2020年5月31日至2025年5月31日止。租金总计为50万元，纪和峰每年支付租金10万元。2020年5月31日，纪和峰向程玉春支付10万元租金及10万元押金，程玉春出具20万元收条。纪和峰从程玉春处接收土地后，未能取得任何审批的情况下，开始对案涉土地进行施工。2020年6月12日，英安林场向纪和峰送达《珲春林业局英安林场责令撤出国有林地通知书》，内容为：“经查，你在英安林场108林班26小班（根据2017林相图）内开垦破坏的土地及水池，没有征（占）用国有林地手续，限你于接到通知之日起，七日内撤出国有林地并恢复破坏的林地原貌”对案涉土地的权属富民村委会，英安林场存在争议。另查明，2014年12月28日，富民村委会与程玉春签订《农村土地租赁合同》，约定富民村委会将包括案涉土地的6公顷土地租赁给程玉春。租赁期限自2015年1月1日至2027年12月31日止。租金共计14.4万元，合同中约定程玉春可以转租土地。（原审审理查明）。一审法院认为，纪和峰要求程玉春解除土地转租合同的主张，因英安林场向纪和峰送达撤出案涉土地的通知，故纪和峰不能按照约定用途使用案涉土地，故纪和峰要求解除《农村土地转租合同》的主张，法院予以支持。同理，程玉春不同意解除合同的抗辩主张，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，通过诉讼方式主张解除合同，于2020年7月2日，向程玉春送达相关法律文书，此时解除通知到达对方，此时合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”纪和峰要求返还租金10万元的主张，根据上述规定，程玉春应返还2020年7月3日到2021年5月31日为止的租金91,109元。纪和峰要求返还押金10万元的主张，因案涉合同无法履行，程玉春应将押金返还给纪和峰。纪和峰要求程玉春赔偿投入损失10万元的主张。程玉春与富民村委会在2014年12月签订《农村土地租赁合同》后使用案涉土地。并且上述合同允许程玉春进行转租。2020年程玉春与纪和峰签订《农村土地转租合同》时，程玉春不能预料到存在林业部门通知纪和峰撤出土地的情形，其在与纪和峰签订合同时并无过错。合同解除场合的损失赔偿请求权是因合同解除之前的违约行为而产生的，损失赔偿的对象是因违约行为而产生的损失。因程玉春在本案解除合同中，并无违约行为，故纪和峰要求承担违约赔偿损失10万元的主张，法院不予支持。同理纪和峰申请损失鉴定的申请，法院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、纪和峰与程玉春在2020年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、程玉春于判决发生效力之日返还给纪和峰租金91,109元，押金100,000元；三、驳回纪和峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取5800元，减半收取2900元，程玉春负担2061元，纪和峰负担839元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，纪和峰与程玉春之间土地租赁合同的解除，一是由于程玉春交付的土地中包含部分国有林地，再者是由于案涉土地系农用地，当事人如果将该土地用于非农业用途，应当取得相关行政主管部门的批准后方可使用，因此，该合同的解除并非程玉春单一原因导致。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”第五百六十七条规定“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”程玉春已经按照约定将土地实际交付给纪和峰占有使用，一审法院根据双方履行合同的实际情况，参照双方约定的价格标准，在程玉春应返还纪和峰租金中扣除纪和峰占有使用土地期间的部分土地租金并无不当。纪和峰主张其因解除合同而不应当承担占有土地期间的租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，纪和峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800.00元，由纪和峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 全智光审判员 宋 丹审判员 林 美二〇二一年四月二十日书记员 韩 宇