重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0109民初1888号原告（反诉被告）：重庆美龙置业有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道凤栖路**（自贸区），统一社会信用代码91500109MA5YN21L6H。法定代表人：杨学清，该公司经理。委托诉讼代理人：唐熠杰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐康银，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马荣，女，汉族，1985年9月25日出生，住福建省厦门集美区。委托诉讼代理人：古承天，重庆君知奇律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆美龙置业有限公司（以下简称美龙公司）诉被告（反诉原告）马荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美龙公司的委托诉讼代理人唐熠杰、被告（反诉原告）马荣的委托诉讼代理人古承天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美龙公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即向原告支付剩余购房款171000元及逾期付款违约金（以171000元为基数，自2020年9月23日起，按每日万分之五之标准，直至付清为止；3、判令被告支付律师费8853.65元；4、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求，并放弃部分违约金，将逾期付款违约金变为以171000元为基数，自2021年2月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清之日止。事实和理由：2019年7月21日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以343902元的价格购买原告开发的房屋一套。合同约定的付款方式为：合同签订时支付首付款172902元，剩余款项171000元由被告向银行申请按揭贷款的形式支付。原告支付首付款后，未按时支付剩余购房款。根据双方签订的补充协议第二条约定，被告应该向原告支付逾期付款违约金。为维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如所请。被告马荣辩称，1、原告前期销售商品房时候，宣传介绍北环红星美凯龙全体商家要搬迁至蔡家红星大都汇，配套现有房屋建筑，旁边会修建其自持80%以上的商业物业，并与被告所购房屋同时竣工投入使用。该内容虽未写入双方签订的买卖合同，但原告明确、具体地说明了二期商业设施即红星美凯龙商圈的竣工时间和具体地点，已构成要约。现原告根本没有取得二期红星美凯龙商圈的建设工程许可证，无履行合同义务的意思表示，构成根本违约，致使原告订立合同的根本目的无法实现。故被告有权解除合同并要求原告赔偿损失，且有权停止支付剩余购房款；2、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是原告提供的格式条款，且补充协议中只约定了被告的违约责任，对原告的责任只字不提，被告认为该条款无效，被告无须支付违约金。如果法院认定被告应承担违约金，则该标准过高，请求法院予以调低。综上，被告马荣请求法院驳回原告美龙公司的诉讼请求。反诉原告马荣向本院提出如下反诉请求：1、解除反诉原、被告于2019年7月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、美龙公司返还马荣购房首付款172902元及咨询服务费20000元；3、美龙公司向马荣支付违约金（以已付首付款172902元和咨询服务费20000元为本金，自购房首付款支付次日即2019年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；4、美龙公司配合马荣办理商品房返还过户手续；5、反诉费由美龙公司承担。事实和理由同其答辩意见基本一致。反诉被告美龙公司辩称，1、美龙公司对案外项目概念性、宏观性且并无具体参数的介绍与案涉商品房本身并无关联。案外项目与案涉商品房系各自独立的项目，是两个不同的规划，其根本不可能系案涉商品房项目规划范围内的房屋，更不可能是案涉商品房项目的附属设施，所以美龙公司对案外项目的说明或介绍，不符合要约的构成要件；2、案外项目未修建的原因系多方面的，涉及政府部门的“两规”调控、社情民意、疫情和环评等综合因素。这些因素系美龙公司不可预见、不可避免和不可克服且不可归责于美龙公司的。马荣购买案涉商品房系基于对案涉项目本身的前景信任，其交易价格也是在备案价格之内并完全符合市场行情的合理价格，与案外项目并无关联。且案涉房屋于2020年4月27日取得竣工验收备案许可并达到交付条件，因马荣尚欠美龙公司房款等原因未办理接房手续。但马荣已取得对案涉商品房的排他性权利，其合同目的已实现。美龙公司不同意解除合同，也不存在违约，不应支付违约金；3、假设马荣以案外项目未修建为由可以行使单方解除权，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条第二款和《民法典》第五百六十四条第二款之规定，马荣的解除权因超过除斥期间而消灭；4、20000元咨询服务费，是马荣支付给中介机构的，并非美龙公司收取，因此美龙公司不应当承担该20000元的返还责任。综上，反诉被告美龙公司请求法院驳回反诉原告马荣的全部反诉请求。本院经审理后认定事实如下：2019年7月21日，美龙公司（甲方、卖方）与马荣（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，约定马荣以343902元的价格购买美龙公司开发的位于重庆市北碚区××路×号×-×房屋一套。该合同第五条约定的付款方式为：乙方于2018年12月31日缴纳首付款172902元，剩余房款171000元向银行申请按揭贷款。该合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理，即按附件五《买卖合同补充协议》第七条约定执行。合同附件五《买卖合同补充协议》第二条、关于付款方式及期限约定：乙方以贷款方式支付部分房款的，同意遵守以下约定：……2、若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未能按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭手续贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达甲方银行账户的，视为乙方逾期付款，按照本合同第十条的约定执行。甲方可以视情况书面通知乙方，如乙方于收到甲方通知后起之7日内一次性付清全部房款，甲方可以同意乙方在此限期（7日）内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，双方按本合同第十条的约定执行。双方同意，不管甲方在乙方逾期付款时是否书面通知乙方付款，乙方均有义务按照合同约定期限付款并承担违约责任（如有）。若银行贷款批准额度小于申请金额的，乙方应在本合同签订之日起90日内将因贷款额度减少产生的差额部分房价款支付给甲方。乙方未能按规定期限办妥贷款或支付价款的，视为乙方逾期付款，双方按合同第十条约定执行。3、因乙方原因，银行贷款审批未通过的，乙方应于合同约定的贷款到账时间内以其他方式向甲方支付房款，否则视为乙方逾期付款，乙方应向甲方承担逾期付款违约责任。……《买卖合同补充协议》第七条、合同第十条的补充约定：买卖合同第十条第2项的约定为：2、自本合同约定乙方的付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款当日内且于甲方交房前向甲方支付违约金，合同继续履行。……马荣于2018年12月31日向美龙公司支付了房款69902元，合同签订当日，马荣向美龙公司支付了购房首付款103000元。2020年9月16日，美龙公司以邮寄方式向马荣发出《催款函》，载明：“……合同约定付款方式为：按揭付款，阁下于2019年12月31日支付首付款172902元，余款通过向银行申请贷款支付。合同签订后，阁下已经对我公司支付房款192902元，剩余房款171000元至今未获得银行贷款支付，也未通过其他方式补足支付。截止本函发送之日，阁下尚欠我公司171000元未支付。鉴于上述情况，我公司特向阁下郑重致函如下：请阁下在2020年9月29日前向我公司支付完毕以上商品房未付房款合计171000元。2、如阁下未于以上的时限内足额支付未付房款的，我公司将根据合同约定及相关法律法规的规定，依法解除贵、我双方关于上述商品房买卖合同关系，追究阁下的违约责任，并将以上商品房另行出售。”马荣于2020年9月21日收到该函件。2020年11月30日，美龙公司以邮寄方式向马荣发出《律师函》，载明：“……（一）你与委托人签署之买卖合同及其补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，各方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。（二）你未在合同约定时间内付清剩余商品房价款171000元，且已产生违约金42408元。（三）委托人此前数次通知你付清剩余款项，但你仍置之不理。请你于收到本函之日起7日内，最晚应于2020年12月10日前将剩余商品房价款171000元及违约金42408元，共计213408元全部支付至委托人账户。……”被告于2020年12月1日收到该函件。庭审中，马荣举示其于2020年12月5日做出的对美龙公司的回函一份，载明：“贵司函件已收到，现有以下几点回复：一、首先贵司违约在先。贵司在我方购买房屋前宣传、介绍、承诺公寓旁边修建红星美凯龙商业，且贵司自持80%以上商业以配套现有公寓，同时段与现有公寓竣工投入使用，原因是北环处红星美凯龙要搬迁到蔡家红星大都汇来。而现在贵司的商业不见综影，反而是垃圾堆。该商业对业主购买的商品房房价有很大影响，若当时没有承诺百分之八十的自持商业同时竣工开业，本人是不会以双方签订的合同价来购买该商品房，没有配套商业，将会严重影响该商品房售价。二、现在你们交出来的房屋质量问题多，已经有多批次的业主索权，找政府相关部门、红星相关部门协调处理，同时要求贵司动工修建规划设计报批的红星都会配套商业，贵司仍一拖再拖不给答复，业主不会在贵司违约在先的情况下继续履行合同义务，请贵司先处理好各种违约事宜。而不是业主履行完所有合同义务后，看到的是孤立在垃圾堆旁边的烂尾楼。三、关于合同支付尾款时间，双方并没有书面约定也没有达成一致意见。贵司单方面定的尾款时间不具有法律效力。四、贵公司违约在先，业主将保留主张贵公司违约责任的法律权利。贵公司想解除双方的房屋买卖合同，没有法律依据。若贵公司在没有解除房屋买卖合同的情况下擅自将房屋另行出售，将构成一房二卖，贵公司将承担更大的违约责任。请贵公司先妥善处理自己违约的行为，解除房屋买卖合同事宜请和业主达成调解，若调解不成请通过法律程序解除合同。……”美龙公司称不清楚是否收到该函件，且该函件内容也只是马荣单方的意见。庭审中，马荣还举示了以下证据：证据1、商品房销售宣传视频、宣传页、宣传效果图（原件），拟证明：美龙公司销售时就二期红星美凯龙商圈的位置、范围作出了具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。宣传资料中涉及的项目二期商业配套设施应当属于双方合同约定的内容；证据2、蔡家红星美凯龙停工现场照片、蔡家红星美凯龙（二期）项目工程概况照片共2张，拟证明：1、美龙公司承诺的红星美凯龙（二期）工程应于2020年7月1日竣工，而今现场杂草丛生、荒无人烟，未见开工迹象；2、上述事实表明美龙公司目前为止没有继续履行合同内容的行为表示，致使马荣签订合同的目的不能实现，美龙公司构成根本违约，马荣有权解除商品房买卖合同并要求美龙公司承担违约责任；证据3、录音、视频，拟证明：1、业主代表与美龙公司就二期红星美凯龙商圈的修建进行多次沟通，美龙公司以疫情为由推脱施工许可证办不下来，避重就轻、含糊其辞，没有明确答复；2、美龙公司在2020年7月在管委会的主持下与业主代表就二期红星美凯龙商圈的修建进行过沟通，直到今日都没有给出一个明确的答复；证据4、蔡家管委会问政答复、重庆建设工程信息网查询记录，拟证明：1、美龙公司于2017年已取得蔡家组团F分区F08-I/02地块，并已经进行了规划，但并未取得相应的施工许可证；2、美龙公司从承诺的竣工时间到现在2021年3月疫情已经过了接近9个月，其没有取得红星美凯龙（二期）工程的施工许可证的原因不是美龙公司所说的疫情导致，而是美龙公司申请变更规划，不愿履行合同义务即尽快修建二期工程；3、美龙公司调整了二期家具MALL（即红星美凯龙商圈）的规划方案，主观上根本没有履行合同义务的意思表示，违反了《商品房买卖合同》的约定，构成根本违约，应当承担违约责任；证据5、红星地产虚假宣传视频、腾讯重庆房产《2021年重庆楼市3.15红黑榜》，拟证明：美龙公司前期宣传以红星美凯龙商圈为卖点，商圈位置明确具体，根据《民法典》第四百七十二条、第四百七十三条的规定，构成要约，即使没有明确写进合同里也应当作为合同内容履行。而美龙公司在合同约定期限届满未动工修建承诺的红星美凯龙二期工程，甚至变更规划，违反合同内容，构成根本违约，致使马荣签订合同的目的不能实现，马荣有权解除合同并要求美龙公司告承担违约责任；证据6、咨询服务协议及咨询服务费收据，拟证明：马荣误以为该咨询费是定金，但并未享受咨询服务。美龙公司违法收费，以《咨询服务协议》合法形式掩盖其非法目的，该协议无效，该款项应当返还给马荣。美龙公司质证意见如下：对证据1、商品房销售宣传视频、宣传页、宣传效果图，三性不予认可，无法证明其来源的合法性，仅仅是私下的录音录像，根本不能称之为宣传视频。四段视频均没有体现讲话的主体、受众主体，也没有提供原始载体，且该视频片段为不知道是谁通过什么设备、什么时间制作，不符合证据要求。其他证据也达不到马荣的证明目的。美龙公司对与独立于案涉项目的案外项目作大致范围和位置的说明，属于对周边项目介绍的一般性和最基础性的说明，仅凭这一点不能认定美龙公司对某具体事项或内容作出确定的说明。美龙公司也没有关于任何事项的允诺；对证据2、停工现场照片、项目工程概况照片，三性不认可，系打印件，无法与原件核对一致，且照片内容是与案涉项目相互独立的案外项目施工情况，与本案没有关联性。对证据3、录音文件和视频，三性不认可，该证据系其他人在美龙公司不知情的情况下录制的，不具有证据效力。且该证据仅能反映出案外项目工作人员为回应政府和社会关切，在政府部门主持下，对案外项目的开发建设所遇到的困难、原因等所作的概括性论述，没有关于任何具体事项的自认、承诺等内容；对证据4、问政答复和信息网查询记录，真实性、合法性认可，但不认可证明目的。该证据证明美龙公司一直在积极、主动紧锣密鼓地推进案外项目，但因规划调整、与政府沟通和疫情等原因迟延施工，但这并不能归责于美龙公司；对证据5、所谓虚假宣传视频、楼市黑红榜，三性不认可，且互联网虚假信息来源不明，对此种毫无事实根据、推断性、具有抹黑故意的主观恶性评价，不应作为认定案件事实的依据。对证据6、咨询服务协议、咨询服务费收据，真实性无异议，关联性有异议，协议和收据都不是美龙公司开具，20000元咨询服务费也不是美龙公司收取，因此美龙公司不应当承担20000元的返还责任。关于涉案房屋的按揭贷款是否办理。庭审中，双方均确认马荣未前去银行办理。本院认为，美龙公司、马荣签订的《重庆市商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人均应按合同约定承担各自义务。根据附件五《买卖合同补充协议》第二条、第七条的约定，马荣未能在本合同签订后90日内将按揭贷款171000元全部支付至甲方银行账户的，应视为马荣逾期付款。本案中，双方于2019年7月21日签订合同，马荣理应在此之后90日内即最迟2019年10月19日之前支付剩余款项，但至今尚未支付。故对美龙公司要求马荣支付剩余购房款171000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于美龙公司主张的违约金。如前所述，马荣存在逾期付款，且在美龙公司于2020年9月21日、2020年12月1日两次催告后，仍未支付，故马荣应按照《买卖合同补充协议》第二条、第七条的约定向美龙公司承担逾期付款的违约金。关于违约金起算时间，美龙公司自愿从立案之日即2021年2月3日起算，系自行处分权利，本院依法予以确认。关于计算标准，美龙公司自愿将合同约定的每日万分之五调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。对此，本院认为，双方当事人均未提交关于美龙公司损失的证据，考虑到我国合同法规定当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此，参考款项接受方的利息损失，对于马荣应支付美龙公司的违约金，本院酌情调整至以未付房款171000元为基数，自2021年2月3日起按年利率6%计算至付清之日止。关于马荣的反诉请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。”本案中，马荣举示的证据仅能证明美龙公司在对涉案项目红星·大都汇的宣传页中提及了红星美凯龙，不能反映美龙公司对此作出了具体明确的说明和允诺，加之二期红星美凯龙项目与涉案项目彼此独立，并非涉案项目的设施，故本院认为，修建二期红星美凯龙项目并非合同约定的美龙公司应承担的义务。马荣以二期红星美凯龙项目未修建为由要求解除合同，并要求美龙公司返还购房款、支付违约金等请求，缺乏事实及法律依据，故本院依法不予支持。关于马荣主张返还的咨询服务费20000元。根据马荣提交的协议及收据，系马荣与第三方公司之间发生，并无证据显示与美龙公司有关，故对马荣该项反诉请求，本院依法亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马荣于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）重庆美龙置业有限公司支付剩余购房款171000元及逾期付款违约金（以171000元为基数，自2021年2月3日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）重庆美龙置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马荣的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4068.08元，减半收取2034.04元及反诉案件受理费3229.27元，均由被告（反诉原告）马荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇二一年四月二十六日书记员  阙 锐