江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初4678号原告：鹏欣丽都业主委员会，住所地江苏省泰州市海陵区东进东路8号。委托诉讼代理人：贾宝平，江苏弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王周敏，江苏弘泰律师事务所律师。被告：泰州市凤城物业管理有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区泰东商业广场南楼501室。法定代表人：王成，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆莉静，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：刘俊生，男，系该公司职员。原告鹏欣丽都业主委员会（以下简称丽都业主委）与被告泰州市凤城物业管理有限公司（以下简称凤城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转成合议庭，适用普通程序公开进行了审理。原告丽都业主委员会的委托诉讼代理人贾宝平、王周敏、被告凤城物业公司的委托诉讼代理人刘俊生、骆莉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽都业委员会的诉讼请求为：1、判令被告返还鹏欣丽都小区的广告收益共256988元及利息（以256988元为基数，自2019年7月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：自2010年7月6日至2019年7月5日，被告为原告小区提供物业服务。自2015年起，被告陆续与多家公司签订合同，通过场地租赁的方式或通过允许合同相对方安装系统、设备的方式，由合同相对方在原告小区投放广告、安装快递柜，由被告收取费用，至2019年7月5日原被告之间的《物业管理服务委托合同》到期为止，被告共计收取广告费用256988元。原告认为，除建筑物的专有部分以下的属业主共有部分，依法应当由全体业主共同管理，基于公共区域设立广告所取得的收益依法应属全体业主所有。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告凤城物业公司辩称，1、原告小区业主委员会在成立程序上存在较多异议，大部分委员没有模范履行业主义务，不符合委员任职基本条件要求。业主委员会非法人组织，没有独立的财产，不能独立对外承担民事责任。原告以诉讼形式主张经营收益及利息，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由该小区业主共同决定。但原告没有提供证据证明提起诉讼符合业主大会议事规则和法律规定，以及获得业主大会的有效授权或同意，也没有提供证据证明业主大会就本案包括但不限于律师费、诉讼费等费用如何承担作出决议。因此，原告诉讼主体资格不适格；2、江苏省《物业服务收费管理办法》第十条第一款第二项规定，应当由住宅专项维修资金支出的物业共同部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。为切实做好小区共用设施设备管理工作，在案涉物业服务合同中引入了“共同设施设备一般性维修养护”的概念，其本意是当出现有关设施设备维修、更新和改造项目未获得市公维资金管理部门的终审情况时，其产生的项目费用在公共收益中列支，大宗的材料费等也在公共收益中列支，物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用和一些零星的维修费计入物业服务成本。物业服务合同中对一般性维修养护进行了明确规定，因此，小区共用设施设备维修、更新和改造费用应当由住宅专项维修资金支出，但共用设施设备一般性维修养护费用是否计入物业服务成本应当依据物业服务合同有关约定。被告自2016年4月3日至2019年8月9日用于小区共用设施设备一般性维修养护费用合计304793元，其中不含被告的人工成本费用。而被告实际的公共性收益合计153258.05元，故原告主张被告返还经营收益没有依据。请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月19日，经泰州市海陵区物业管理办公室同意，鹏欣丽都第四届业主委员会成立，期限自2019年2月19日至2022年2月18日。2013年7月5日，鹏欣丽都业委会与被告签订《物业管理服务委托合同》一份。2016年7月4日，双方新签订《物业服务合同》，合同第十八条约定，物业服务费的支出采取包干制，乙方（被告）按《泰州市物业服务收费管理实施细则》中有关规定执行。由物业服务费支出的项目如下：……（二）物业共用部分、共用设施设备日常维护保养和一般性维修费。（三）物业管理区域内清洁卫生费。……。第十九条约定，住宅专项维修资金的使用，双方按《泰州市市区住宅专项维修资金管理办法》规定执行，住宅共用部分的维修费由相关业主提出申请，报市数字化物业管理平台终审后由被告组织维修，共用设施设备维修费由原告提出或被告提出经双方协商后，报市数字化物业管理平台终审后由被告组织实施，住宅共用部分和共用设施设备的更新和改造项目，由原告提出或被告提出经双方协商后，报市数字化物业管理平台终审后由被告组织实施，其中包括对讲门系统、门厅雨棚及楼顶护栏、小区大门门禁系统和安全监控设施设备、绿化草坪更新复壮、大面积补植更新改造。第二十一条约定，在物业管理区域内，被告在不扰民和不阻碍交通的情况下利用共用场地进行广告宣传、产品展示活动等商业经营，其收益用于共用设施设备的一般性维修养护和原告办公经费等，物业用房出租收益用于补贴物业服务费。关于出租场地经营情况：1、被告凤城物业公司与泰州市广瀚文化传媒有限公司（以下简称广翰公司）签订《公共安全信息物联网小区电梯LED电子屏合作协议》，约定广瀚公司在被告所属小区电梯外部（鹏欣尚城55台、鹏欣丽都46台、天和家园5台）安装19寸LED高清显示屏，单个电梯一年场租费为450元，上述小区每年总费用为47700元，合同期限自2015年8月1日至2018年7月31日。广瀚公司支付被告凤城物业公司鹏欣丽都场租费62100元。2、被告凤城物业公司与江苏云柜网络技术有限公司（以下简称云柜公司）签订《云柜系统合作协议》，约定云柜公司在鹏欣丽都东区副柜），鹏欣丽都东、西区各为1700元/年，鹏欣丽园为3000元/年，双方商定每年综合管理费总计13000元。被告凤城物业公司已收取云柜公司鹏欣丽都项目款4700元。3、2017年3月28日，被告凤城物业公司与分众传媒有限公司（以下简称分众公司）签订《信息化联播网合作合同书》，约定被告允许公众公司在鹏欣丽都小区安置“LCD液晶类、数码海报类信息比联播系统”，安装位置在1-21幢甲、乙、丙各单元轿箱内共47台LCD，合同期限自2017年5月1日至2020年6月30日，两个月免租期，自2017年7月1日起开始计费，每台400元/年，总计三年56400元。被告凤城物业公司共收取分众公司31594元（已扣除退还的款项1306元）。4、2017年10月31日，被告凤城物业公司与沈雨芹签订场地租赁合同一份，被告同意在东大门安装天天一泉售水机，合同期限自2017年8月1日至2020年7月31日，场地租赁费为3000元/年。被告凤城物业公司共收取5795元（已扣除退款205元）。5、2018年3月10日，被告凤城物业公司与常州商视传媒有限公司（以下简称商视公司）签订《常州商视传媒有限公司轿厢视屏合作协议》，约定被告允许商视传媒公司在鹏欣丽都一期、二期47台、鹏欣尚城一期、二期55台电梯轿厢内安装LED有声视频设备，每个轿厢500元/年（包含管理费、保安保洁、电费等一切费用），共102个轿厢，合计51000元/年，合同期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止。被告凤城物业公司收取商视公司支付的鹏欣丽都项目款29375元。6、2018年4月27日，被告凤城物业公司与深圳市丰巢科技有限公司（以下简称丰巢公司）签订丰巢智能柜合作协议，约定丰巢公司在鹏欣丽都东边、西边两处、鹏欣尚城、鹏欣丽园、天和家园安装智能柜共5套，合同期限自2018年5月1日至2021年4月30日，每套含税价3700元/年，每半年支付。被告凤城物业公司收取丰巢公司支付鹏欣丽都项目款7400元。7、2019年1月29日，被告凤城物业公司与泰州市风驰广告传媒有限公司（以下简称凤驰公司）签订《广告租赁合同》一份，约定：1、被告将鹏欣尚城、鹏欣丽都、鹏欣丽园、天和家园四个小区共计10处场地租赁给凤驰公司作为安装广告站牌使用，其中：鹏欣尚城2个，1500元/个，年总价为3000元；鹏欣丽都4个，其中1500元/个，计3个，1200元/个，计1个，年总价为5700元；鹏欣丽园3个，1500元/个，年总价为4500元;天和家园1个，1500元/个，年总价为1500元；2、被告在鹏欣尚城、鹏欣丽都、天和家园三个小区共计107部（每部电梯四个面）电梯轿厢租赁给凤驰公司安装电梯框架广告使用，401.87元/部/年，年总价为43000.09元，租赁期一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。被告凤城物业公司收取凤驰公司支付鹏欣丽都项目款24588元，被告凤城物业公司中途撤离小区后退还凤驰公司12293.95元，实际收取12294.05元。8、被告凤城物业公司与泰州佳视广告传媒有限公司（以下简称佳视公司）签订《小区电子屏、灯箱广告牌场地租赁协议》，约定鹏欣丽都（灯箱2个）、鹏欣丽园（灯箱1个、屏1个）、鹏欣尚城（灯箱1个）每个位置管理费1000元，合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。另查明，被告凤城物业公司提供2016年至2019年期间的材料备查清单、收据、发票费用报销审批单等予以证实的费用如下：均分器200元(用于安置房)、监控室空调1530元、电缆500元及潜水泵360元（维修21号楼污水泵所用）、均分器200元（用于安置房C1）、消防配件272元及均分器180元（用于安置房）、东门不锈钢岗亭7500元、电动车3350元（已报废）、消防柜玻璃500元、楼道灯大车库照明改造2539元、均分器180元（用于安置房）、工业电风扇300元（用于配电房）、均分器160元(用于安置房C3)、17号电梯水泵维修2000元、水泥井盖160元（用于2号楼B单元）、干粉灭火器换药3000元、消防水表5600元、消防水带24350元、灭火器30500元、井盖2426元、垃圾车3000元(在被告处)、监控安装46800元、垃圾车电瓶更换费2400元、18#、19#楼楼道粉刷3000元（合同约定工程期限2019年6月5日至2019年6月15日）。又查明，被告与泰州市银泰物业管理有限公司交接消防设施发现消防水带缺损113条、灭火器缺失145只等。本院认为，小区公共收益应当属于全体业主共有,物业服务公司在扣除合理成本后,应当向全体业主返还剩余部分公共收益。本案的争议焦点为：1、原告主体资格是否适格？2、被告主张公共收益已用于共用设施、设备维修养护，其是否应当返还原告公共收益？关于争议焦点1，国务院《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能。业主委员会是由业主大会选举若干委员组成，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案后合法成立，其亦具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以纳入我国法律规定的其他组织中，具有民事诉讼能力。本案鹏欣丽都业主委员会经过房产管理部门登记备案成立，应当具备民事诉讼主体资格。关于争议焦点2，关于公共收益数额的认定，原告主张公共收益按合同约定确定，但被告在2019年7月5日物业服务合同到期后已撤离案涉小区，其与一些商家签订的合同尚未到期，被告已举证证明向商家部分退款，同时亦有商家未实际付款情况，故以合同约定认定公共收益明显与实际情况不符，因此本院依据合同实际履行情况认定公共收益为153258.05元。如日后被告有从商家处获取合同款应归小区业主所有，原告可依法再行主张。被告抗辩收取的公共收益已用于小区共用设施设备的维修养护，主张予以抵扣。但2016年至2019年期间的公共支出项目，包括电梯维保、设备维修、照明改造、消防配件、均分器、井盖、消防玻璃、室外消火栓、电缆、潜水泵、灭火器更换药产生的费用，属于《物业服务合同》第十八条约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、一般性维修费用，因合同约定物业服务费采用包干制，故上述费用已包括在被告收取的物业服务费用中，被告主张从公共收益中扣除没有依据。关于监控室空调，被告已提供证据证明购买空调支出1530元，原告确认该空调被告已移交，故被告主张扣减此空调费用予以支持。关于配电房工业电扇，被告虽提供证据证明发生该费用，但并未提供证据证明已进行移交，故被告主张扣减不予支持。关于小区东大门不锈钢岗亭建造费，因建造该岗亭未经过业主大会或业主委员会同意，被告亦未举证证明建造岗亭的必要性，原告对此费用不予认可，故其主张扣除该费用，本院不予支持。关于电动车、垃圾车及电瓶更换费，为小区提供保洁服务是被告的合同义务，上述物品系被告提供物业服务的基础设施设备，应从被告的物业服务成本中列支，被告主张扣减该费用，本院不予支持。关于垃圾清运费，被告主张该费用系因小区无法设置生活垃圾集中点，环卫未清运小区生活垃圾，其为保障小区环境优美，雇佣人员清理垃圾至垃圾中转站而产生的人工工资，对此被告仅提供了工资表，并未提供其他证据予以证实，故对被告的扣减主张不予采纳。关于灭火器、软管30500元、消防水带更换24300元、监控安装46800元、楼道粉刷3000元、消防水表更换5600元，合计110200元，上述费用属于公共设备更换、加装费用，并不属于一般性维修费用，被告亦未从公维资金列支，因上述费用系为业主公共利益支出，被告主张从公共收益中扣减，符合公平原则。但因被告撤离小区移交时消防水带缺损113条，灭火器缺失145只，故按购买时的合同价确定缺损的消防水带9153元（81元每只*113）、灭火器4422.5元（30.5元每只*145），合计13575.5元，该费用应由被告赔偿给原告。综上，故本院认定被告应返还原告55103.55元。关于利息，被告应当在撤场时及时向原告返还公共收益，逾期应当支付资金占用损失，故利息以55103.55元为基数，自2019年7月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告泰州市凤城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告鹏欣丽都业主委员会公共收益55103.55元及利息（以55103.55元为基数，自2019年7月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告鹏欣丽都业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5155元，由原告负担3977元，被告负担1178元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告1178元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  龚习琴人民陪审员  顾瑜文人民陪审员  陆琴桂二〇二一年四月三十日书 记 员  王 凡