成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0115民初420号 原告：李慧，女，1978年8月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：黎明允，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川巨鸿房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区金府路502号。 法定代表人：赵生武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严明慧，女，1984年9月18日出生，汉族，住四川省大英县。系该公司工作人员，特别授权代理。 委托诉讼代理人：车玉琴，女，1993年1月20日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。系该公司工作人员，一般授权代理。 被告：陶成龙，男，1998年12月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司温江天府分理处。住所地：成都市温江区德通桥路200、202、204号。 负责人：冯林，主任。 委托诉讼代理人：贾双双，女，1987年8月6日出生，汉族，住成都市青羊区，系该行工作人员，一般授权代理。 委托诉讼代理人：王斌，男，1986年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区，系该行工作人员，一般授权代理。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：陆建超，总经理。 委托诉讼代理人：伍思洋，四川天天律师事务所律师，特别授权代理。 原告李慧与被告四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司），被告陶成龙、第三人成都农村商业银行股份有限公司温江天府分理处（以下简称成都农商行）、成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李慧及其委托诉讼代理人黎明允、第三人成都农商行委托诉讼代理人贾双双、王斌、第三人住房担保公司委托诉讼代理人伍思洋到庭参加诉讼，被告巨鸿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告李慧向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决原告李慧与被告巨鸿公司于2015年11月17日签订的《退房协议》无效；2.判令位于成都市温江区××街××路××号××栋××单元××楼××号商品房（注：合同约定房价270713元）的所有权归原告所有；3.判令被告巨鸿公司立即协助原告办理将该商品房产权过户至原告名下的相关手续；4.判令被告巨鸿公司与陶成龙就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》及《御富枫景补充协议》无效。5.判令被告巨鸿公司、陶成龙立即将案涉房屋移交给原告占有和使用。6.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2011年4月23日原告与被告巨鸿公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告采取个人按揭贷款方式购买位于成都市温江区××街××路××号××栋××单元××楼××号商品房（下称：2113号商品房），总房价为270713元，其中首付款为81713元，按揭贷款为189000元，交房时间为2012年12月31日前。2113号商品房买卖相关协议签订后，原告如约向巨鸿公司付清了全部首付款81713元，在原告与住房担保公司办理了抵押担保合同及相关手续的情况下，原告2011年7月27日又与成都农商行办理了《个人购房担保借款合同》相关手续，并通过成都农商行支付了按揭贷款部分的房款189000元，至此，原告付清了全部房款。2011年4月25日原告所购2113号商品房在成都市温江区房产管理局进行了网签备案登记，2011年11月29日原告在成都市温江区房××商品房抵押预告登记及所有权预告登记。2015年11月17日因巨鸿公司严重违约导致原告与其签订《退房协议》，约定：原告和巨鸿公司共同到成都农商行确认已还贷款，并由巨鸿公司负责结清案涉商品房剩余的按揭贷款，同时在不超过3个月期限内全部退还原告已付房款100811.66元（包括：首付款81713元及协议签订之前原告向按揭贷款银行的还款19098.66元）。原告收到巨鸿公司的全额退房款后，必须及时协助巨鸿公司办理案涉房屋备案解除手续。该《退房协议》并没有告知和征得住房担保公司及成都农商行的同意。《退房协议》签订后，巨鸿公司并没有按《退房协议》约定一次性解决案涉商品房按揭贷款问题，而只是自2015年12月起至2019年11月由财务人员车玉琴每月向原告还款账户转款1377.33元作为巨鸿公司向银行付款。另巨鸿公司也未将《退房协议》中约定的“退房款”向原告结清。该《退房协议》内容还证明了原告退房是有条件的，并不是签了退房协议就视为原告退了房，需巨鸿公司按约定结清原告剩余银行贷款本金、利息及滞纳金，原告拿到银行贷款结清证明时，案涉房屋产权权益才归巨鸿公司或其指定人所有。陶成龙在2015年以远低于2011年的房价购买案涉房屋，说明其应该知道案涉房屋存在问题，其以明显不合理的低价购买表明其愿意接受房屋权利瑕疵问题，其忽视原告及住房担保公司的合法权益与巨鸿公司签订房屋买卖协议这一民事法律行为，应认定陶成龙存在间接故意过错责任。根据原物权法第106条等规定，陶成龙不能构成善意取得案涉房屋所有权和占有权的条件。巨鸿公司与陶成龙就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》损害了原告和第三人的合法权益，也违反了政府就商品房销售网签备案管理防止一房二卖的社会管理制度，违背公序良俗，依照合同法第51条、民法典第132条、143条、第153条第一款和第二款之规定，巨鸿公司与陶成龙就案涉房屋签订的相关合同无效。另，巨鸿公司也未将《退房协议》中约定的“退房款”向原告结清。自2019年12月起，2113号商品房的按揭贷款由原告按约向成都农商行偿还，但没有该商品房作为抵押保障的资产偿还的情况下，原告靠自己的微薄工资收入也无法偿还剩余按揭贷款，若使原告与巨鸿公司签订的《退房协议》有效和继续履行，而巨鸿公司又无力结清案涉商品房的按揭贷款，这样也势必严重损害成都农商行、住房担保公司的债权利益。2020年3月24日，因原告主张案外人执行异议而由温江区人民法院作出执行裁定书而解除了案涉商品房的查封。综上所述，根据《民法总则》第132条、143条等规定以及本案相关事实，原告提出了诉状所列诉讼请求，请人民法院予以支持。 被告巨鸿公司缺席，提交书面答辩状称，原告述说的情况不实并作如下补充：1.因原告与巨鸿公司已于2015年11月17日签订了退房协议，按照退房协议，巨鸿公司应退原告退房款100811.66元（其中首付款81713元及退房协议签订前原告向按揭贷款银行的还款19098.66元），被告从2015年12月份开始归还乙方该套房屋每月在农商银行的按揭贷款。截止目前巨鸿公司已支付原告部分退房款68811.66元，剩余32000余元未退，巨鸿公司代李慧偿还银行按揭部分贷款66457.33元（2015年12月17日至2019年11月25日）。该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告与原告已解除房屋买卖关系，请求法院驳回原告诉讼请求。2.原告退房后，巨鸿公司已将案涉房屋销售给陶成龙，双方于2015年12月4日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。按照合同陶成龙付清了全部房款，并接房装修入住。故被告也无法再与原告达成新的商品房买卖交易，更不能向原告交付案涉房屋并办理不动产权证手续。3.原告的退房款也并非不能实现，巨鸿公司完全有可能在将来的一定时间内履行完毕退房义务。（1）被告巨鸿公司可以通过储存在成都农商银行的担保金予以支付；（2）待巨鸿公司的总公司锦坤集团新楼盘销售有资金注入时方可支付。综上所述，被告与原告已解除商品房买卖关系，双方达成的退房协议合法有效。巨鸿公司愿意履行退房协议，请求法庭公平公正依法裁决。 被告陶成龙辩称，原告与巨鸿公司达成的退房协议有效。巨鸿公司与陶成龙于2015年12月4日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。虽然当时陶成龙只有17岁，但陶成龙有监护人代我履行权益。按照合同陶成龙一方付清了全部房款，接房后装修入住，房屋系陶成龙实际占有使用，并且在购买房屋前并不知晓该房屋登记备案在李慧名下，后来去办理装修水电气的时候才知道是退的房屋。 第三人成都农商行委托代理人述称，2015年11月17日原告与被告巨鸿公司签订的退房协议，农商行是不知晓的，损害了农商行的合法权益，退房协议应属无效。原告与第三人签订的是借款合同，存在借款关系，无论本案案涉房屋所有权归属何方，均不影响农商行与原告之间的借款合同的履行，原告李慧应继续履行还款义务，同时第三人住房担保公司应对农商行债权承担连带保证责任。 第三人住房担保公司委托代理人述称，原告与被告巨鸿公司签订的退房协议，住房担保公司是不知晓的，损害了住房担保公司的合法权益，退房协议应属无效。 经审理查明，本院认定事实如下：2011年4月23日原告李慧与被告巨鸿公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告采取个人按揭贷款方式购买位于成都市温江区××街××路××号××栋××单元××楼××号商品房，总房价为270713元，其中首付款为81713元，按揭贷款为189000元，交房时间为2012年12月31日前。该商品房买卖相关协议签订后，原告如约向巨鸿公司付清了全部首付款81713元，在原告与住房担保公司办理了抵押担保合同及相关手续的情况下，原告于2011年7月27日又与成都农商行办理了《个人购房担保借款合同》相关手续，并通过成都农商行支付了按揭贷款部分的房款189000元。2011年4月25日原告所购2113号商品房在成都市温江区房产管理局进行了网签备案登记，2011年11月29日原告在成都市温江区房××商品房所有权预告登记及抵押预告登记。2015年11月17日原告李慧与巨鸿公司签订《退房协议》，根据乙方（李慧）自愿退房意愿，李慧自愿将所购此商品房作退房处理，并达成如下协议，李慧和巨鸿公司共同到成都农商行确认已还贷款，并由巨鸿公司负责结清案涉商品房剩余的按揭贷款，同时在不超过3个月期限内全部退还李慧已付房款100811.66元（包括：首付款81713元及协议签订之前原告向按揭贷款银行已还的款项）。巨鸿公司从2015年12月份开始归还李慧该套房屋每月在农商行的按揭贷款。李慧收到巨鸿公司的全额退房款后，必须及时配合巨鸿公司办理2113号商品房备案解除等相关退房手续。该《退房协议》签订后，巨鸿公司分别于2015年12月4日、2016年2月4日、2016年3月14日、2016年4月5日、2016年7月7日、2016年7月12日、2017年7月3日七次向李慧支付退房款合计68811.66元；从2015年12月17日起至2019年11月25日止，在这期间，由巨鸿公司通过其员工车玉琴将案涉商品房的每一个月的月供按揭款转账转入李慧个人账号，再由李慧的该个人账号用于归还成都农商行的借款；从2019年12月起至2021年2月止，巨鸿公司未再将案涉商品房的每一个月的月供按揭款转账转入李慧个人账号，案涉商品房的每一个月的月供按揭款由李慧自己向成都农商行归还。2015年12月4日，陶成龙与巨鸿公司就案涉商品房签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定案涉商品房的交易价为210000元，陶成龙按照合同约定付清了全部购房款，于2015年12月4日接房并装修入住至今。 另查明，经本院于2021年3月16日前往成都市温江区不动产登记中心调取的案涉房屋网签合同信息查询记录显示，案涉房屋没有被查封，但办理了抵押登记，抵押权人为成都市住房置业融资担保有限公司。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《“御富枫景”补充协议》、《御富枫景前期物业管理服务协议》、《个人购房担保借款合同公证书》、《四川巨鸿房地产开发有限公司专用收据》、个人住房信息查询记录、退房协议、退房凭证及汇总表、御富枫景还贷清单等证据在案佐证。 本院认为，李慧主张请求确认其与巨鸿公司之间的《退房协议》无效，根据各方当事人的诉辩意见，首先需对案涉的《退房协议》是否无效作出判断。第一、关于本案的法律适用。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”结合本案查明的法律事实，李慧与巨鸿公司于2011年4月23日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，双方又于2015年11月17日签订了《退房协议》，从时间节点上看，案涉商品房引起纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案的法律适用为《中华人民共和国民法典》颁布前的法律、司法解释。第二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，李慧与巨鸿公司之间签订的《退房协议》并不存在上述所列的无效的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条【违反强制性规定与违背公序良俗的民事法律行为的效力】“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”的规定，《退房协议》是具有相应民事行为能力的李慧与巨鸿公司双方基于真实的意思表示达成的退房合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在违背公序良俗的情形，且《退房协议》中载明李慧是自愿将案涉商品房作退房处理，其也表达了自愿退房的真实意思表示，则李慧与巨鸿公司作为签订《退房协议》的双方当事人，应当按照《退房协议》的约定全面履行各自的合同义务，同时也应依法享有合同的权利。第三、从李慧与巨鸿公司在签订《退房协议》后，双方履行该《退房协议》的过程分析，巨鸿公司履行了退还部分购房款以及支付了部分时间段的按揭款义务，且李慧也予以了接收，如果李慧认为巨鸿公司存在履约的违约行为，给其造成了损失，可依法通过其他途径获得救济。故李慧主张请求确认其与巨鸿公司之间签订的《退房协议》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，虽然李慧办理了预购商品房预告登记，但并不发生物权变动的效力，故李慧主张案涉商品房所有权归其所有、主张巨鸿公司协助其办理案涉商品房产权过户到其名下的不动产权证所需过户手续，以及主张巨鸿公司、陶成龙将案涉商品房予以交付，均没有事实和法律依据，本院不予支持。 最后，关于李慧请求判令巨鸿公司与陶成龙签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，结合庭审查明的法律事实，陶成龙与巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并不存在无效的情形，该《商品房买卖合同》及《补充协议》也是在李慧与巨鸿公司签订《退房协议》后才签订的，案涉商品房的房屋交易价格是陶成龙与巨鸿公司根据当时的房屋市场形势自愿协商确定的，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在违背公序良俗的情形。李慧以该合同外第三人身份主张该合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告李慧的全部诉讼请求。 案件受理费用2680元，由李慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨宗武 二〇二一年四月十六日 书记员  尹 恒