四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2021）川0131民初151号原告：成都中节能绿建投资有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山镇飞龙路49号1栋1单元4层5号。法定代表人：刘立三，董事长。委托诉讼代理人：张燕，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。被告：张勇，男，1979年6月20日出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：陈立，北京百瑞（成都）律师事务所律师。原告成都中节能绿建投资有限公司（以下简称成都中节能绿建投资公司）与被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都中节能绿建投资公司的委托诉讼代理人张燕、陈芳，被告张勇的委托诉讼代理人陈立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都中节能绿建投资公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间于2019年5月22日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付已减免租金、第四季度租金、滞纳金、恢复原状费用、空铺损失（扣减租赁保证金34069元）共计305628.42元；3、本案的诉讼费用、律师费和实现债权的费用由被告承担。事实与理由：被告于2019年5月22日与成都绿城节能投资有限公司（以下简称成都绿城节能投资公司）签订了《租赁合同》，双方约定了坐落于成都市蒲江县健民路198号中节能世纪天汇4.1期一层023A商业用房的租赁事宜。后原告、被告、成都绿城节能投资公司共同签订了《三方协议》，约定成都绿城节能投资公司将上述租赁合同中，该公司作为出租人的权利、义务全部转让给原告，后原告与被告在履行上述合同的过程中，又签订了相关的补充协议。原合同约定了租赁期限为三年，被告享受了免租期，疫情期间原告给予被告全免租金的支持，之后，又提供了相关的租金减半支持，但到2020年9月30日，被告以亏损为由，向原告提交了退场申请，原告予以拒绝，双方未达成一致意见，被告于2020年10月19日自行退场，其违约行为给原告造成了损失，原告据此诉至法院，望判如所请。被告张勇辩称，1、双方租赁合同已于2020年10月19日终止，原告诉请解除合同的事实已不存在；2、被告已经支付完毕租金，也未给原告造成损失，不应承担赔偿责任；3、新冠疫情发生后实体经济举步维艰，合同履行中，免租期减免租金系双方协商确定，现原告要求被告补足减免期租金无双方约定，也没有法律依据；4、原告不存在拆除费用和空铺损失。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2019年5月22日，成都绿城节能投资公司作为甲方与张勇作为乙方签订《租赁合同》及附件，约定乙方承租甲方位于四川省成都市蒲江县鹤山镇健民路198号中节能世纪中心项目四期1号楼（以下简称该项目）一层23号商铺（建筑面积211.55平方米，实用面积109.9平方米）用于经营华为手机数码销售，主要内容如下：“......3.1该商铺的租赁期限：自该商铺交付日起算满三年止；3.2装修期：甲方同意给予乙方90天的装修期；3.3免租期：甲方同意给予乙方30天免租期。甲方同意自该商铺交付之日起至本项目统一开业日前，乙方无需缴纳租金，该期限内适用免租期条款。3.4起租日：自装修期及免租期结束次日为起租日。3.4.1乙方应于起租日向甲方缴纳租金。3.4.2装修期内，乙方无需交付租金和物业管理费……。免租期内，乙方无需交付租金……3.6乙方应于装修期届满后完成装修并与统一开业，本项目开业时间为2019年10月1日。……4.1租金支付标准（以套内面积计算）及支付期限（纯租金+年递增）：第一年每平方米月租金155元；递增率约定如下：自第2年起每年递增5%。第一期租金（2019年11月1日至2020年1月31日）51103.5元于合同签订后5个工作日内支付。以后租金支付方式以3个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前足额支付下个交租期租金。……4.2乙方应向甲方交纳相当于2个月租金数额的保证金34069元，……乙方擅自解除合同或要求提前终止合同的，或因乙方违约导致本合同被终止的，乙方同意租赁保证金作为乙方的违约金支付甲方，合同另有约定的其他违约责任条款仍应执行。4.3乙方应交纳的物业管理费按照该商铺的套内面积计算，每月每平方米35元。……自商铺交付之日起（包括装修期、免租期及营业期），乙方均应交纳物业管理费及其他相关费用……5.1甲方须于2019年7月1日前交付该商铺于乙方使用……6.1乙方需在该商铺交付日支付装修押金6594元。……9.2乙方将该商铺内的所有乙方动产搬离，该商铺交还时的状况应当与乙方最后一段正常营业时的状况一致……如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之交还状况符合前款规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担。……14.1租赁期内，乙方逾期交付租金、物业费、推广费的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之0.5支付滞纳金。……14.3租赁期内，乙方非因法律、法规及合同约定，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；由此造成甲方损失的，乙方负责赔偿。……14.7甲方因乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）……均由乙方承担。……”合同附件约定，该商铺物业公司为莱蒙商业物业管理有限公司。2019年9月19日，成都绿城节能投资公司向张勇发出开业时间调整通知书，商场开业时间调整为2019年10月20日。2020年3月16日，莱蒙商业管理有限公司向张勇发出催告函，要求张勇支付2020年2月1日至2020年5月31日租金。黄万微在该催告函上签字。2020年3月23日，成都绿城节能投资公司与成都中节能绿建投资公司签订《租赁合同变更协议书》，主要约定张勇承租的商铺出租方由成都绿城节能投资公司变更为成都中节能绿建投资公司，《租赁合同》约定的权利义务不变。张勇认可该协议书内容。2020年3月24日，张勇以成都龙翔通讯有限责任公司的名义向莱蒙商业物业管理公司申请减免租金，因新冠疫情影响商铺运营，张勇申请减免6个月（2020年3月21日-2020年9月20日）租金及物业费。2020年4月11日，莱蒙商业管理有限公司向张勇发出工作联系函，针对张勇于2020年3月24日提出的减免租金、物业费的申请，为应对疫情，出租方已给予承租方90天装修免租期和开业30天的经营免租期优惠，故不再同意减免租金和物业费，并要求张勇及时支付2020年3月20日至2020年6月30日租金、物业费。2020年4月15日，成都中节能绿建投资公司与张勇签订《租赁合同》补充协议，依据实际情况，针对2019年5月22日签署的《租赁合同》中的免租期予以详细约定，主要内容如下：一、原合同3.3条约定的“甲方统一给予乙方30天免租期”变更为“甲方同意给予乙方免租期，免租期从2019年10月20日至2019年11月19日和2020年2月20日至2020年5月31日。免租期内不免物业管理费。”三、原合同4.1.1条“第一租金期间为自2019年11月1日至2020年1月31日”变更为“第一期租金期间自2019年11月20日至2020年1月19日”；增加条款“对第二期租金予以减少，第二期租金期间为2020年6月1日至2020年9月30日，合计34069元，第二期后季度租金恢复为51103.5元，按合同要求，年度递增。乙方应在每个交租期最后一个月的25日前，足额一次性支付下个交租期租金。”。其中原告免予收取被告2020年2月20日至2020年5月31日租金56781.5元和减半收取2020年6月1日至2020年9月30日租金34069元。2020年9月9日，张勇以成都龙翔通讯有限责任公司的名义向莱蒙商业物业管理有限公司提出减免租金申请，因华为公司面临芯片缺口，影响店铺运营，华为门店开业以来一直处于严重亏损状态，经营困难，故申请减半收取2020年10月1日至2020年12月31日的租金、物业费。2020年9月21日，出租方工作人员向承租方工作人员发送微信信息：针对张勇2020年9月9日的减免申请，出租方不同意减免。2020年9月23日，张勇向成都中节能绿建投资公司发出撤场告知书，由于店铺亏损过大，张勇决定于2020年9月30日撤场。2020年9月29日，成都中节能绿建投资公司向张勇发出《关于对华为商户张勇申请撤场的回复函》，由于张勇拟单方面终止租赁合同，要求张勇补齐已减免租金107885.17元、物业费等，方可退场。2020年10月13日，莱蒙商业管理有限公司向张勇发出催告函，要求张勇交纳欠缴的物业费、电费等，邱新签收该催告函。2020年11月18日，成都中节能绿建投资公司向张勇发出关于解除《租赁合同》的通知，由于张勇违反租赁合同14.4条约定，出租方有权解除合同，鉴于张勇在10月强行逃铺，搬离商铺内全部商品并将大门上锁，事实上已不再经营该商铺，租赁合同自该通知书送达之日即告解除，并要求张勇腾退商铺并支付拖欠租金、滞纳金等费用，保证金、押金不予退还。合同履行过程中，成都中节能绿建投资公司向张勇交付了商铺；张勇于2019年6月3日支付了2019年11月20日至2020年1月19日（第一期租金）的租金31103.5元、租赁保证金34069元；2020年7月15日，成都龙飞翔舞通讯器材经营部代张勇支付了2020年6月1日至2020年9月30日租金34069元（第二期租金）；张勇于2020年10月27日，向成都中节能绿建投资公司账户转账8331.58元，张勇认为该款结清了包括租金、物业费在内的所有欠付费用，成都中节能绿建投资公司认可收到了该款项，但不认可该款项能够结清所有欠付费用。庭审中，张勇提供视频显示，出租方、承租方、物业工作人员就张勇方要求提前终止租赁合同、提前退场等事宜在案涉商铺内发生了分歧。另查明，案涉商铺已返还给成都中节能绿建投资公司。上述案件事实有租赁合同、租赁合同变更协议书、催告函、减免租金申请函、工作联系函、租赁合同补充协议、微信聊天记录、撤场告知书、对华为商户张勇申请撤场的回复函、解除《租赁合同》的通知、开业时间调整通知书、成都银行交易凭证及收据、工商银行电子转账回单、视频、当事人当庭陈述、当事人身份信息在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉租赁合同成立于《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。成都绿城节能投资公司与张勇签订的《租赁合同》及附件、成都绿城节能投资公司与成都中节能绿建投资公司签订的《租赁合同变更协议书》是双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定的权利义务。合同履行过程中，张勇因运营亏损，于2020年9月23日提出解除合同，原告于2020年9月29日回复不同意解除合同并要求被告支付租金等费用，张勇在原告明确表示不同意解除合同的情形下，于2020年10月19日自行退场，以实际行为表明不愿意继续履行合同。在原告不同意解除合同的情形下，张勇未就要求解除合同提起诉讼或仲裁。因运营亏损张勇无约定解除权，张勇作为违约方，该理由亦不符合法定解除条件。原告于2020年11月18日向被告发出解除合同的通知，以被告欠缴租金等费用为由，要求解除合同，原告作为守约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，依据《租赁合同》第14.4条的约定，原告享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，合同解除时间以解除通知到达对方时生效，即2020年11月18日。张勇支付的第二期租金到期期限为2020年9月30日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，张勇应向原告支付2020年10月1日至合同解除时（2020年11月18日）共计1个月+17天的租金26687.1元（以每季度租金51103.5元计算），张勇于2020年10月27日，向原告银行账户转账8331.58元，原、被告对该笔款项性质有分歧，考虑合同相对性，本院对被告主张该笔款项中包含了租金、物业费的辩称意见不予采纳，该笔款项亦全部认定为租金为宜，扣减该笔款项后，被告还需向原告支付租金18355.52元。原告要求被告支付合同解除后至2020年12月31日的租金，没有法律依据，本院不予支持。成都绿城节能投资公司与被告签订的《租赁合同》中，明确约定给予被告商场开业后30天免租期，免租期内不收取租金。被告张勇享受了开业后30天免租的优惠，该免租优惠是为了保障案涉房屋的顺利出租和租赁合同的顺利缔约、以及考虑新型商场开业后客流量的过渡期，张勇享受该免租优惠后履行了承租商铺、装修、开业、运营的义务，故原告要求被告返还开业后30天免租期租金的诉请没有事实依据，不予支持；新冠肺炎疫情发生后且疫情防控措施进入常态化防控后，原告免予收取被告2020年2月20日至2020年5月31日租金56781.5元和减半收取2020年6月1日至2020年9月30日租金34069元，出租方减免租金的本意旨在扶持、帮助被告经营运转，维护《租赁合同》稳定，保障《租赁合同》继续履行至合同期限届满，但被告在享受了因疫情原因减免的租金优惠后，在继续向原告申请减免租金被拒后，即以生意亏损为由，要求解除合同，违背了诚实信用原则，也与原告减免该部分租金的本意背道而驰。在享受因疫情原因减免租金后，被告应继续履行合同至合同期限届满，但被告实际只履行了2020年2月20日至2020年11月18日（8个月+29天）的合同，未履行2020年11月19日至2022年10月19日（23个月+1天）的合同，对未履行合同期限的部分，被告应将享受的减免租金退还给原告，本院支持被告应向原告返还减免租金65298.79元（56781.5元+34069元）×（23个月÷32个月）退还给原告。被告向原告支付了租赁保证金34069元，《租赁合同》第4.2条约定，若因被告违约导致合同终止，租赁保证金作为违约金向原告支付，庭审中，被告未提出要求原告退还保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，该保证金应作为违约金由被告向原告支付。依据原告诉请，原告主张的赔偿费用中已扣减租赁保证金，且被告向原告返还已减免租金亦系承担违约责任，故被告向原告返还的已减免租金中应扣减租赁保证金，被告应向原告返还已减免租金31229.79元（65298.79元-34069元）。原告主张被告支付未付租金的滞纳金，本院认为，该滞纳金亦系对被告违约的惩罚，被告支付的保证金能够弥补因被告违约带给原告的损失，为平衡双方利益，对原告要求计算未付租金滞纳金的主张不予支持。原告要求被告支付商铺因恢复原状需拆除费用109900元、空铺损失68138元和律师费、为实现债权产生的费用，由于原告未提供证据证明原告实际产生了拆除费用、律师费和为实现债权产生的费用，且也未提供证据证明原告存在空铺损失和该空铺损失需由原告承担，根据证据规则，应由原告自行承担举证不能的不理后果，本院对原告该四项主张均不予支持。综上所述，原告的诉请部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、成都绿城节能投资有限公司与张勇于2019年5月22日签订、成都绿城节能投资有限公司于2020年3月23日将出租方权利义务转让给成都中节能绿建投资有限公司的《租赁合同》于2020年11月18日解除；二、张勇于本判决生效之日起十五日内向成都中节能绿建投资有限公司支付未付租金18355.52元、返还已减免租金31229.79元；三、驳回成都中节能绿建投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2942元，由被告张勇负担477元，由原告成都中节能绿建投资有限公司负担2465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  唐诗怡二〇二一年四月二十九日书记员  张琳涛附：中国裁判文书网生效类案裁判文书一则，供参考：案号：成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）川0191民初4828号民事判决书。案件索引：董晓光与成都蓉和家园房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷。