广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终216号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：廖德清，该公司员工。被上诉人（原审原告）：雷刚，男，汉族，1981年7月7日出生，住址：湖北省松滋市街河市××××××××××，身份证号码：422××××××××××××915。被上诉人（原审原告）：文春年，女，汉族，1984年7月15日出生，住址：湖北省松滋市街河市××××××××××，身份证号码：421××××××××××××90X。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：查修平，广东深正律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司与被上诉人雷刚、文春年商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：l、判令撤销(2020)粤1391民初1028号民事判决,改判或驳回被上诉人诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金,是错误的。事实上,双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式,不存在合同没有约定违约责任的情形。双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:3考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性,如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”,该条款明确约定如被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项“买受人同意由出卖人继续办理”,可见,双方合同对逾期办理产权登记备案的违约责任及承担方式是明确的,即违约责任承担方式为“买受人同意由出卖人继续办理”,并非“由出卖人支付违约金”。且双方在签订商品房买卖合同时,被上诉人对该约定是知悉清楚的,故即使上诉人存在逾期办证的行为,但按照合同约定,被上诉人同意上诉人承担继续办理产权证的违约责任方式,而非支付违约金的承担方式。由此可见,双方《商品房买卖合同》明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式及处理方法,不存在合同没有约定违约责任的情形,故原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》并未就逾期办证明确约定计付违约金,并采取适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定,以及采用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》判令上诉人向被上诉人支付违约金,无合同及法律依据,是违反合同法三性之一的合法性。二、即使上诉人存在逾期办证情形,原审判决逾期时间认定有不妥当的。在被上诉人都认可上诉人同意按照惠州大亚湾区、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发的《关于暂停受理不动产登记业务的通知》和《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》规定的计划暂停受理业务时间,相应扣减被告逾期履行办证义务的逾期时间。从2016年6月起,惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区和惠州市大亚湾经济技术开发区房管局联合发布的关于《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项公告》,规定：自2016年6月30日起,区土地,房屋,林地,海域等不动产登记业务,统一到区不动产登记中心,领取《不动产权证》,《不动产登记证明》,停发原各类不动产权属证书;自2016年6月30日起,中请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、―手房过户等业务的,需先行开展不动产权籍调查(以地块为基础,以房屋等定着物为基本单位,查清房屋等定着物涉及地块信息,包括地块权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况)。2016年11月29日,大亚湾区房产管理局下发《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》,规定自2016年l1月30日起,每个项目每天送件不多于15份,一手房转移登记受理窗口每天限受理10个项目的一手房转移登记申请;2017年2月28日,惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局下发《关于全面推行大亚湾区―手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》,规定该局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记,预告登记、抵押权登记业务;2017年6月19日,惠州大亚湾区房产管理局、惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂停受理不动产登记业务的通知》,确定计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移,在此期间暂停受理所有不动产登记业务;2017年6月28日,惠州大亚湾区房产管理局,惠州大亚湾区不动产登记中心联合下发《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》,载明计划于2017年6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移,在此期间,将暂时关闭网签系统和业务受理系统,同时暂停受理所有不动产登记业务。上诉人于2019年2月份向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局申请关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时问,以及暂停相关业务办理时间,同年4月2日惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局给予回复。而在原审判决中只给了上诉人大小权籍调查合计55天的时间,而关于新旧两个系统的数据进行整理和迁移的时间,以及暂停相关业务办理时间等其它政府职能部门顺延的时间不予相应扣除是不合理的,是明显偏向于被上诉人,从而加重上诉人的经济责任,是有失公正性的。三、即使上诉人存在逾期办证情形,原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定的标准计付逾期违约金,这明显是加重上诉人的经济责任,是不合理的。即使上诉人存在逾期办证须承担支付违约金的情形,但计算违约金的标准也应当依据法律规定或者最高院的司法解释规定的标准计付。本案中,原审判决参照引用《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》第三十八条规定,房屋买卖合同未约定逾期办证,逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。但《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。本案一审以总房价款为基数按年利率6%计付逾期违约金,显然原审法院采纳《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》是加重上诉人的经济责任,故应予纠正。四,即使上诉人存在逾期办证情形,但并未造成被上诉人损失,也未影响被上诉人对房屋的居住使用,且被上诉人主张的违约金过高,故被上诉人要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。退一步讲,即使上诉人存在逾期办证情况,但被上诉人并未举证证明因逾期办证造成其损失,且被上诉人也不存在实质上的损失,故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期办证的损失无事实依据。其次,被上诉人是以银行按揭形式购买房屋的,该房屋至今仍抵押给银行,在被上诉人未注销房屋抵押的情况下,被上诉人是无权处置该房屋,因此无论被上诉人是有房产证,均不影响被上诉人对房屋的居住使用,也即被上诉人也不存在任何损失。最后,被上诉人主张的逾期违约金过高,明显高于逾期交房的违约金,有失公平,再结合上述政策及政府原因导致办证延误、以及逾期办证未造成被上诉人损失等客观事实,即使被上诉人主张逾期办证违约金成立,人民法院对该违约金也应依法予以调低。综上所述,双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期办理产权登记备案的违约责任及处理方式,不存在合同没有约定违约责任的情形,故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定或《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指引》等其他法律规定。又因被上诉人自身存在未按期缴清契税等违约行为,导致上诉人无法按期完成报备义务,故应当由被上诉人承担逾期办证的全部过错责任。同时,逾期办证并未造成被上诉人损失,也未影响被上诉人居住及使用,且原审判决计付逾期办证违约金的标准前后矛盾,故被上诉人主张逾期办证违约金无事实及法律依据。基于以上事实,原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金,是错误的,应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人雷刚、文春年发表答辩意见：一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请二审法院依法维持原审判决,驳回被答辨人的全部上诉请求。根据答辨人与被答辨人双方签订的《商品房预售合同》的约定,被答辨人应当在商品房交付使用后36O个工作日内将办理杈属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，显而易见,被答辨人的办证义务终结时间应当是将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案之日止终结。涉案商品房答辨人于2016年7月2日前往被答辨人处办理收楼手续并开始实际使用涉案商品房,故被答辨人应当在答辨人实际收楼之日起360个工作日后的2017年12月8日前将办理涉案商品房不动产转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。但被答辨人于2018年8月20日才完成该项义务,超出了双方约定的时间255天,显然,这段时间理应属于被答辨人逾期办理涉案商品房不动产权属证书的逾期时间,依照双方的约定和有关法律之规定被答辨人的行为已构成违约,其无疑应当承担与此相适应的逾期办证的违约责任。鉴于双方签订的《商品房预售合同》未明确约定逾期办证违约金的具体计算方法,故根据省高院《指引》第三十八条之规定:“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”。故本案逾期办证违约金应以上述规定和标准来计算。综上所述,答辩人根据以上事实和有关法律、法规之规定,特提出以上答辩意见,恳请二审法院能够依法公正审理和裁决,支持答辩人的主张,依法驳回被答辨人的全部上诉请求,维持一审原判。原审原告雷刚、文春年向一审法院提出起诉请求：1、判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金人民币1181.40元（从2016年5月30日合同约定的交房时间之日起以涉案商品房总价款358000元为基数按每日万分之一标准计算至2016年7月2日涉案商品房实际交付使用之日止，共计33天）；2、判令被告一次性向原告支付逾期办证违约金人民币18019.33元（从2016年7月2日涉案商品房实际交付使用后360个工作日届满之日即从2017年12月2日起,以已付购房款总额358000元为基数,按年利率6%的标准暂计算至2018年9月30日止。暂计302天）；3、本案法院受理费等费用依法全部由被告承担。一审法院查明的事实：2015年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路313号的凯南广场8栋503号商品房，总价款为358000元。关于付款方式，合同第六条约定：原告应当于2015年6月12日前支付购房款108000元，余款250000元通过银行按揭贷款方式支付。关于交房时间和违约责任，合同约定被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。被告逾期交房，原告要求继续履行的，被告自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于办理产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”。上述合同签订后，原告按约付清了购房款，并交纳了涉案房屋的契税和维修基金。2016年5月19日，涉案房屋所在的凯南广场二期经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。2016年5月20日，被告向原告发出《收楼通知书》。2016年7月2日，原告收楼并签署了《收楼确认书》。交付后，被告于2018年2月5日向不动产登记部门递交凯南广场8栋首次登记权籍调查材料，于2018年3月14日通过大权籍调查；2018年7月9日，被告递交凯南广场8栋转移登记权籍调查材料，于2018年7月27日通过小权籍调查。2018年8月20日，被告向不动产登记部门递交涉案房屋办理转移登记所需材料。2018年10月18日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。因逾期交房和逾期办证问题，原告于2020年3月13日诉至本院，提出如上诉讼请求。由于不动产登记政策实施需要启用“不动产登记过渡平台”，我区不动产登记中心从2016年6月28日起至2016年7月31日暂停部分业务受理，于2016年8月1日回收受理增量房（一手房商品房）转移登记业务，2016年8月23日恢复受理商品房首次登记申请。2017年6月30日起由于不动产登记新旧系统数据整理和迁移暂停相关业务管理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，8月28日恢复受理一手房转移登记申请，9月1日恢复受理商品房首次登记申请。一审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于原告主张的逾期交房违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，民法总则于2017年10月1日实施。关于诉讼时效的适用，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；民法总则实施后，未超过民法通则规定的二年的诉讼时效期间的，自动适用三年的诉讼时效期间。本案中，原告收楼的时间为2016年7月2日，合同约定的逾期交房违约金是按日为时间单位累计计算，该债务为持续性债务，在合同履行过程中，因被告持续违约而不断产生，被告每逾期一日则产生一个新的独立债务，每个债务应分别计算诉讼时效期间。原告于2020年3月13日诉至本院，其主张的2016年5月30日至2016年7月2日期间的逾期交房违约金均已届满三年，原告无证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，已过诉讼时效，法律不再保护，本院不予支持。被告提出的诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以采纳。关于被告的办证义务问题。合同约定，被告承担的办证义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，被告应当提交备案的上述资料，应当是办理涉案房屋权属转移登记所需资料。故被告的办证义务应当是：在合同约定的期限内将办理涉案房屋权属转移登记所需资料提交登记部门备案。关于办证义务履行期限的认定问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日前履行将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案的合同义务。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行，对于被告提出的相应的免责抗辩意见，本院不予支持。但是，涉案合同签订于我区不动产登记政策调整之前，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告方过错造成，并且并非被告能够预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，被告办理涉案房屋权籍调查手续所花费的55天时间，应当在合同约定的360个工作日的基础上，相应顺延被告履行办证义务的期限。涉案房屋于2016年7月2日交付，按照合同约定，被告应当在360个工作日后的2017年12月8日前履行将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案的合同义务。被告直至2018年8月20日才完成该项义务，超出约定报备时间255天。考虑上述需要给予被告免责的55天时间，被告实际逾期200天。关于违约责任承担及违约金的计算问题。如前所述，被告逾期200天才将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约，应当按约承担违约责任，向原告支付逾期履行违约金。原、被告签订的商品房买卖合同没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金和违约损失赔偿额度，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6%的标准确定并计算逾期违约金。故对于原告要求被告以总房价款为基数按年利率6%的标准计算支付违约金的主张，本院予以支持。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，本院不予采纳。故，本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：358000元×6%/年÷365天/年×200天=11770元。原告主张的逾期办证违约金数额为18019.33元，本院在核定的数额范围内，予以支持，超出部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告雷刚、文春年支付逾期办证违约金11770元；二、驳回原告雷刚、文春年的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告雷刚、文春年负担55元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担85元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应承担逾期办证违约责任。具体评述如下：上诉人主张双方根据在《商品房买卖合同》第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如维修基金交存、房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”之约定，出卖人无须支付违约金。对此，本院认为，由于该条款为格式条款，并且该格式条款免除了出卖人的逾期办证的违约责任，排除了买受人请求支付违约金的主要权利，因此，该格式条款为无效条款。由此可见，涉案《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以及当时地区审判实践的标准和整体市场环境，一审法院酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计算逾期违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张应当予以扣减大亚湾经济技术开发区房管局、不动产登记中心因系统升级暂停受理业务的时间，但其没有提供充分的证据予以证实，在该期间之前即已提交资料却因系统升级而受阻。故一审法院未予支持上诉人所主张的扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费280元,由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年四月二十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮