广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初2396号原告：林常春，男，1977年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，委托诉讼代理人：杨清辉，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松炎，广东瀛真律师事务所实习人员。被告：戴星，男，1986年6月23日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县，委托诉讼代理人兼被告：易芝平，女，1965年11月18日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县，系被告戴星母亲。原告林常春与被告戴星、易芝平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林常春及其委托诉讼代理人杨清辉，被告戴星的委托诉讼代理人兼被告易芝平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、两被告向原告支付89229元及利息（利息以89229元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月22日起计算至全部清偿之日起止，暂计至2020年10月25日为2825元）；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2017年2月1日，被告易芝平持被告戴星身份证原件，并以被告戴星的名义与原告签订《租赁合同》，以被告戴星的名义承租位于广州市白云区棠景街东山工业区***栋***楼自编***，合同期为2017年2月1日至2018年10月31日止，月租金7500元，还需承担水电费、管理费、卫生费、电梯费等费用及分摊。2018年7月，原告催收房租时，被告易芝平以资金短缺、希望引人入股为由，要求原告多签一份以易芝平为乙方的合同，原告予以同意。2018年10月31日，租赁合同期满后，被告仍继续使用房屋，租金由7500元/月调整为7875元/月。2019年7月起，被告开始拖欠租金等费用，经原告多次催缴，被告仅支付小部分。直至2020年1月21日，被告因拖欠费用较大才搬离，此时拖欠费用已高达89229元。故提起本案诉讼。被告易芝平、戴星共同辩称：租赁合同所涉租赁厂房系违章建筑，无不动产权证，无建设规划许可证，因此应为无效合同。被告仅拖欠2019年7月之前的部分租金，原告诉请的金额有误。原、被告签订的租赁合同，约定租期为2017年2月1日至2018年10月31日，之后并未续签合同，但双方仍以原合同继续履行，双方形成不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。2019年7月，因原告多次切断租赁厂房的供电，致使被告的工厂无法生产，租赁合同目的无法实现，故向原告提出解除合同及搬离厂房。原告答应解除合同的同时将厂房电闸拉下并上锁，停止租赁厂房的供电，并称在其找到新租客之前禁止被告搬离涉案厂房，同时要求被告在没有生产的情况下仍然每天打开厂房大门，供原告带其他人来参观以便出租，被告也积极配合。2020年1月13日，原告已收取案外人韩文娟租赁定金5000元，后因原告自身原因未签订正式合同。因此，双方的租赁合同早已于2019年7月解除并交付了场地，只是按照原告的要求才没有将涉案场地内的机器设备搬走，2020年1月搬走也是按照原告的要求执行。因此，原告主张被告拖欠2019年8月至2020年1月的租金无事实及法律依据。原告在租赁期间，多次切断供电，造成被告的损失应予赔偿。希望原告同意用押金抵扣所欠租金后由被告分期偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月1日，原告（甲方、出租方）与“戴星”（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区棠景街东山工业区**栋***楼自编****出租给乙方，租期自2017年2月1日至2018年10月31日，租金7500元/月，乙方应在每月5日前向甲方缴交当月的租金，水、电费、管理费、卫生费、电梯费等费用按实际使用加楼层损耗公摊支付；本协议签订后2天内，乙方应向甲方交付押金15000元；等等。被告确认该份合同中戴星的签名是被告易芝平所签，实际承租主体也是被告易芝平。原告另出示一份《租赁合同》，记载由原告（甲方、出租方）与被告易芝平（乙方、承租方）签订，落款时间为2017年2月1日，内容与前述合同内容一致。被告确认该份合同实际签署时间在落款时间半年后。原告出示与名称为“403易芝平”用户之间的微信通信记录，显示原告方于2018年7月24日向被告易芝平催缴租金，被告易芝平于2018年8月6日支付5000元；原告于2020年1月20日询问今天能否搬走，次日对方回复下午六点之前交付；2020年4月14日，原告发送交租情况，显示2019年7月至2020年1月期间还需支付租金89229元，对方回复需要核对一下，五月份慢慢支付；之后原告再次催要租金无果；2020年9月9日，对方称“林老板，押金你要减去，去年8月底就给讲了，要你打印纸转厂，中途介绍人转，你也收了定金，你看怎么算，然后，你看看怎么算，然后，我十月开始付你多少？看情况行吗？”，原告回复“一、只要你正常还款，押金退回或抵扣租金是可以的；二、过年前你介绍说是你女儿同学的那个人想今年3月再接手租那厂房，但后来谈不拢，我收了她一点定金全部还给她了，等于没发生过。”；之后原告询问被告是否确认1月账单上的内容无误并从10月起逐步还款，对方回复“是”。被告对上述微信通信记录真实性无异议，但称2019年7月因原告断水断电，无法生产不再承租，原告要求不准搬离设备，所以才未搬走，直到2020年1月原告允许才搬走。被告为证实其于2019年7月要求搬离遭到原告拒绝申请证人梁某出庭作证。梁某到庭陈述，其是被告易芝平的员工，2019年7月工厂有停过电，导致无法生产，8月原告就不给开门，被告8月就出去打工并将钥匙交给其，工人部分走了，剩下的住在宿舍直到2020年1月21日才走；2019年10月，有朋友做尾部，使用涉案厂房，原告当时也是同意的，也向原告支付了5000元。审理中，原告称除每月租金7875元，另有管理费300元、电梯费100元、卫生费100元，水电费按实结算。被告对上述费用标准无异议，但主张曾向原告现金支付更名费10000元。原告对更名费不予确认，称并未收到。以上事实有租赁合同、微信通信记录、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告作为出租方未能举证证实涉案租赁场地有取得建设工程规划许可证或相关权属登记，根据相关法律规定，原、被告就涉案厂房签订的《租赁合同》应属无效。关于租赁合同主体，原告与被告易芝平均确认署名为“戴星”的租赁合同实际是被告易芝平签署，故应确认租赁合同主体为原告与被告易芝平。关于租金即占有使用费，原告出示微信通信记录显示原告于2020年4月14日向被告易芝平发送交租情况，记载被告易芝平需支付的2020年1月之前的费用，被告易芝平虽有异议，但最终于2020年9月9日确认上述费用，故原告现要求被告易芝平支付欠付费用89229元本院予以支持。被告易芝平主张其欲搬离遭到原告拒绝，仅有其员工作为证人予以证实，而员工证言中亦提到部分员工仍居住在宿舍直至2021年1月21日，也可证实被告易芝平实际并未将涉案场地向原告交付，故原告要求被告易芝平支付上述欠费合法合理，本院予以支持。被告易芝平主张需抵扣押金15000元，因合同无效，押金本应由原告退还被告易芝平，现被告易芝平主张抵扣合理，本院予以准许；被告易芝平主张仍需抵扣更名费10000元，原告不予确认，被告亦未能提供充分证据证实，本院不予采纳。故抵扣后被告易芝平仍需支付74229元（89229元－15000元）。关于利息，因合同无效，原告将无合法报建的建筑物用于出租，对于合同无效存在过错，故利息损失应由原告自行承担。被告戴星并非租赁合同相对方，原告要求被告戴星承担付款责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告易芝平向原告林常春支付74229元；二、驳回原告林常春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1015元，由原告林常春负担171元，由被告易芝平负担844元。被告易芝平负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年四月十三日书记员  孔捷昕