山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1868号上诉人（原审被告，反诉原告）：曹丽荣，女，1971年4月10日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：慕鑫禄，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：曲明乐，男，1980年7月19日出生，汉族，住山东省龙口市。上诉人曹丽荣因与被上诉人曲明乐合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初5593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹丽荣上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人诉讼请求（不服金额：原诉金额2000，反诉金额6500，共计：8500元）；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实双方均无争议，被上诉人对污损上诉人墙体，掐断上诉人房屋内电线导致上诉人找不到断电点，只能重新铺设明线。庭审过程中，上诉人提交了重新铺设电线，光远电器出具的费用1500元单据，一审法院以上诉人未提交断水、断电损失证据为由未支持上诉人诉讼请求。明显错误。二、上诉人出租房屋之前用于包子铺使用，本案中上诉人与被上诉人对租赁房屋用途没有争议，但一审法院忽略了一个重要事实，被上诉人在使用房屋时不合理，之前包子铺营业时蒸锅放在室外，在室内使用时放在厨房里。本案是因被上诉人将蒸锅放在大厅里蒸包子且未使用抽油烟机导致蒸汽及油烟污损房屋。故本案事实并不适用合同法第二百一十八条规定。三、上诉人与被上诉人约定如果续租应当提前两个月支付房租，未支付视为被上诉人不续租。被上诉人未支付下一年房租应当配合上诉人招租，因被上诉人未配合上诉人招租导致上诉人损失两个多月房租，故要求被上诉人支付房租损失2000元合情、合理、合法。综上、被上诉人使用租赁物不当导致上诉人水电无法使用，墙体污损严重。被上诉人在租赁期满后未对涉案房屋恢复原状，上诉人自行恢复原状费用应当由被上诉人承担。被上诉人辩称，请求驳回上诉，维持原判。原告曲明乐向一审法院起诉请求：1、依法判令曹丽荣立即返还给曲明乐租赁合同押金2000元；2、本案诉讼费用由曹丽荣承担。事实和理由：原被告双方于2019年8月4日签订一份租赁合同，按合同约定，2019年8月4日至2020年8月5日止，期限为一年，租金人民币壹万元，合同押金2000元，合同期满后，曲明乐将所租房屋及钥匙交给曹丽荣收执，曲明乐向曹丽荣要求返还2000元押金，曹丽荣拒绝给付。依法诉请法院，查明事实，判准原告诉讼请求。被告曹丽荣辩称，我们有合同，我承认这个事，但是原告是租我的房子一楼（共二层），原告又将房子转租给别人（外地两口子）卖包子。因为卖包子有蒸气，把我的房子楼梯道屋顶将大白都泡掉了，我想让原告将房子收拾一下，给原告打电话，原告一直说在外地，一直没有给我修理。房屋内水被原告掐断了，我后期接手后又找人将水管接上。电也掐断了，查找电从哪掐断的，至今没找到掐断的位置，所以我又找电工拉的二相明线。我所出租的房子原来有两相电，因为原告需要用三相电，所以他告诉我后，我帮助他找到电工重新拉的三相电，三相电线是原告买的，当初花了500元，原告给我要了100元，他自己拿了400元，我租房是不管三相电的，房租到期后原告将三相电线全部拿走，两相电也没有了。被告曹丽荣向一审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋维修费用3000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失13000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中将诉讼请求变更为：1、判令反诉被告赔偿房屋损失3000元（维修一楼到二楼的楼道顶棚及一楼门窗及墙面）；2、全年房租由14000元改为向原告主张2个月房租2000元；3、判令反诉被告支付断水、断电费1500元。事实及理由：2019年8月4日，原被告签订了租赁合同，反诉被告承租反诉原告位于龙口市大洋食品公司对面的房屋一间,租期一年，年租金13000元，押金2000元。由于反诉被告在房屋内蒸包子，导致墙皮大面积脱落、发霉，门窗附着大量油污。租赁期满，反诉被告未予以修复。由于房屋现状无法租赁，必须先进行维修、清理，因此反诉原告的租金损失应该由反诉被告承担。反诉请求2000元租金损失是因为合同上约定提前两个月告知是否继续承租，原告没有告诉租不租，被告提前两个月打电话给原告，询问其是否继续租赁，原告说在外地，不让被告领人进房内查看，耽误被告租房了，因为2020年6月份有烧烤要承租，因原告不同意，过了那段时间房子不好出租了，所以原告要包赔租金损失。2020年8月3日原告将所承租房屋的钥匙返还给被告，当时被告赶集在集上，没有共同到房屋内去验收。当天被告去店里去查看，发现房内水电都没有，门窗上的油也没擦。原告给钥匙一个周后，打电话要押金，被告要求原告将门窗擦出来，棚顶简单处理一下，原告说他不管，说当初租房就这样。当初租房时，原告就告诉被告要卖包子。还告诉开店后要转租给第三方，当时被告也同意。针对被告曹丽荣的反诉请求，原告曲明乐辩称，我当初租被告的房屋时就跟被告协商好，我租赁的房子要用来经营包子，开店后我会转租给第三方，由第三方继续经营。我租被告的店铺是一楼，用于经营包子。房租到期后，被告称二楼的墙皮脱落，要求我进行维修，原告主张的维修费3000元应该是维修二楼的费用。我租赁期间将楼道通往厨房的水管接口处我接了个三通，我又连接一个水管接到外间，用于放水蒸包子，水管是我余外接的，房租到期后我将外加的水管拿走了，将外接头堵死，应该可以正常流水。电是租房时房东承诺有三相电，但交了房租后，只有三相表，没有三相电线，我自己花了400元，房东花了100元，我们口头约定房租到期后我把线撤走，所以房租到期后，我将我后拉的三相电线全部撤走，从断路器下面的线都是我后接的，我就全部撤走，两相电线我没有动，灯泡也是我后安的，我也拿走了。2019年10月份我将房子转租给第三方（宋波），宋波经营到2019年腊月二十六，因为新冠××的影响，再未继续经营直至房租到期。2020年6月份被告曾询问我是否继续租赁，我当时答复被告不确定，被告告诉我要往外出租，并且将“吉房出租”的字张贴在我所出租的一楼的门玻璃上，我当时答复被告可以往外租，但是不能进到里面，因为里面有贵重物品，可以从窗外往里看。房租到期后我雇了家政花了200元将所承租的房屋一楼进行了彻底的清理。2020年8月3号12点零7分我把钥匙交给了房东，得到房东验收完毕。一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据如租赁合同、山东农村商业银行业务凭证、证人证言等证据,法院予以在卷佐证。一审法院查明：原告与被告口头达成租赁协议，约定租金10,000元，押金2000元，后双方于2019年8月4日签订租赁合同一份，上面约定：租赁期间是2019年8月4日至2020年8月5日止，期限为一年，租金人民币13,000元，押金2000元。2019年8月2日，原告通过微信向被告转账交付房租10,000元，2019年8月16号，原告通过微信向被告转账交付押金2000元。原告在使用期间，曾对屋内的水电进行过改造，增加了一段外接水管，并加了三相电线，原告曾出资100元。合同期满前，曲明乐雇佣家政将承租的涉案房屋进行清理，并申请证人出庭作证，证人于某称：“当时家政将该擦的地方都擦了收拾完后的房屋比交房之前的房屋干净”，被告对该证人证言无异议。合同期满后，原告将其外接的水管和三相电线均撤掉。2020年8月3日，原告将所租房屋及钥匙交还给曹丽荣，之后要求被告返还2000元押金，被告拒绝给付，故原告诉至法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。原、被告口头约定原告租赁房屋，后双方签订租赁合同，原告依据双方约定向被告支付了2000元租房押金及10,000元租金，该约定对原被告均具有约束力，双方均应依约履行。合同到期后，原告已对承租的房屋进行清理并将所租房屋及钥匙交还给被告，被告应按照约定将租房押金2000元退还给原告。被告反诉要求原告余外支付2个月房租2000元，理由是租赁合同上约定需提前两个月告知是否继续承租，原告没有提前两个月告知，也不让被告带其他人进房内查看，耽误其对外租房，对此法院认为，原告作为承租人在租赁合同未到期的情况下有权合理使用案涉房屋，并有权拒绝被告带他人进房内查看，故被告反诉请求原告支付耽误租房的租金损失2000元于法无据，法院不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿其维修房屋花费3000元，被告认可租赁合同到期后原告曾对案涉房屋进行清理，但主张墙面、门窗上的油没有清理干净，部分棚顶墙皮有脱落，要求原告修复。法院认为，在租赁之初，原告即已告知被告其承租房屋是用来做包子卖，被告亦同意，且原告亦是按照约定使用的案涉房屋，因此，即使案涉房屋在返还时出现部分地方有受到损耗的情况，原告亦不应承担损害赔偿责任，因此，被告的该项反诉请求，法院不予支持。被告反诉请求原告赔偿断水、断电损失1500元，未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，关于被告的该项反诉请求法院不予支持。审理中，原被告均认可租房后在原告安装三相电线时，被告花了100元，房租到期后，原告已将后拉的三相电线全部撤走，故原告应将被告花费的100元返还给原告。综上，扣除原告应返还给被告所支付的100元电线款，被告应返还原告租房押金1900元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月25日判决：一、被告曹丽荣于判决生效之日起十日内向原告曲明乐返还押金1900元；二、驳回原告曲明乐的其他诉讼请求；三、驳回被告曹丽荣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曹丽荣负担。反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告曹丽荣负担。本院审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人间的口头、书面租赁协议，足以证明双方间租赁合同关系合法有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。被上诉人使用涉案承租房屋期间，经上诉人同意对屋内水电进行了相应改造，合同到期后，被上诉人已对承租的房屋进行了清理并将所租房屋及钥匙交还给上诉人，上诉人在接受被上诉人退还的涉案承租房屋后，就应按约定将租房押金2000元退还给被上诉人。一审法院判决上诉人向被上诉人返还租房押金正确、合法。因被上诉人在承租涉案房屋时即已告知上诉人承租房屋用来经营包子，且被上诉人亦按照约定使用承租房屋，现有证据和事实不足以认定被上诉人使用不当给上诉人房屋造成损坏，故一审法院对上诉人要求赔偿房屋损失的请求不予支持合理、合法，也符合本案实际情况。上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。被上诉人作为承租人在承租合同期内有权合理使用涉案承租房屋，并有权拒绝上诉人带他人进房内查看，上诉人主张被上诉人未配合上诉人招租导致损失两个多月房租，证据不足，理由不当，也无合同依据，本院不予支持。综上所述，曹丽荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹丽荣负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年四月二十九日书记员  王 琪