广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9113号原告：莫国开，男，汉族，1964年10月10日出生，住址：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈雪欣，广东新本律师事务所律师。被告：深圳市壹家公寓管理有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道西乡大道288号，统一社会信用代码：91440300MA5DH2006N。法定代表人：李树。委托诉讼代理人：李俊波，广东恒光律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦浩基，广东恒光律师事务所律师。原告莫国开与被告深圳市壹家公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈雪欣，被告的委托诉讼代理人李俊波、麦浩基均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退房屋；3、被告向原告支付2020年2、3月拖欠的租金合计78300元；4、被告向原告支付其余应付租金计算至实际交回房屋当日为止；5、被告向原告支付拖欠租金的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以2020年2月前付租金31320元为基数，自2020年2月16日起计至欠缴租金实际支付完毕之日止；以2020年3月欠付租金46980元为基数，自2020年3月16日起计至欠缴租金实际支付完毕之日止；以其余应付租金为基数，计至欠缴租金实际支付完毕之日止）；6、被告支付欠缴电费55.04元及利息（利息按中国人民银行贷款利率计算，以55.04元为基数，自2020年2月20日起计至欠缴电费实际支付完毕之日止）；7、被告承担律师费损失8000元；8、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月8日，被告与原告就租用深圳市宝安区的房屋事宜签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告在合同约定的期限内（即2018年3月1日至2033年2月28日）将房屋交付被告使用，被告应在每月15日前向原告支付当月租金，如有拖欠租金、水电费达30天或以上，原告有权停水电，换门锁，并收回房屋，被告不得有任何异议，因被告拖欠房租造成的所有经济损失及后果，全部由被告承担及负责。2020年2月12日，被告向原告发出《关于协商疫情控制期租金的商请函》，明确表示拒付当月租金给原告。之后原告多次向被告催要租金，均遭被告无理拒付。2020年3月17日，原告委托律师向被告送达《律师函》，但被告一直未予理会并拒收。截至2020年3月26日，被告仍拖欠原告2020年2月、3月租金共计78300元及电费55.04元。被告拖欠租金及电费的行为已达30天以上，违反了双方签订《房屋租赁合同》的约定，构成了根本违约，严重侵害了原告的利益。原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、原、被告于2018年1月8日签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当遵照履行，合同约定被告租用原告位于深圳市宝安区整栋物业，租期为15年，自2018年3月1日至2033年2月28日，所以双方应当继续按照相关租期履行合同；二、新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，对于不能履行合同的当事人来说属于不能预见、不能避免及克服的，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。1、在新冠肺炎疫情发生之前，被告一直遵守合同约定，足额缴纳租金，没有拖欠过一期租金，2020年1月23日至2020年2月24日，广东省一直处于重大突发公共卫生事件一级响应状态中，期间各级政府为防止疫情扩散采取了严格的人流管控措施和严格的封闭管理措施，导致公寓周边人流量大幅减少，大量返乡过年的租客因疫情管控措施无法回深圳工作和居住，这在客观上对被告的正常经营造成了严重影响，与去年同期营业额相比，2月-4月份的收入大幅下降。另外，被告无法足额收取租客的租金、管理费，却还需承担支付公司员工工资及公寓基本运营等成本开支，疫情发生后至今，被告一直处于严重亏损的状态；2、受疫情影响下，被告出现资金周转困难，已经无法正常足额缴纳租金，但是被告还是积极与原告沟通协商，希望原告能够减免部分租金但遭拒绝，被告在经营十分困难的情况下，仍然履行向原告支付租金的义务，而且被告仅仅是分期缓交，而不是少交或者不交。2020年10月26日，被告向原告支付了分期缓交的最后一笔租金，被告已经结清拖欠原告2020年2月3月的全部租金，且被告在4月份以后已经恢复正常足额缴纳租金，这也足以证明被告并非恶意拖欠租金，充分显示被告继续履行合同强烈意愿；三、被告受疫情影响而缓交2、3月份的租金，原告就要求解除租赁合同，不仅违背民法的公平原则，也违反了相关法律规定。众所周知，公寓出租行业属于重资产行业，前期投入巨大，回报周期较长，被告为租赁物装修投入了巨大的财力和人力成本，若解除合同，被告将遭受巨大的财产损失，公司员工面临失业，在住租客面临居无定所，所以原告要求解除合同的行为违背民法公平原则，损人不利己。另，根据最高院颁布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第一条关于合同案件的审理的第5款“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者敬业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月27日，位于深圳市宝安区自建房经核准登记至原告莫国开名下，建筑面积为1370.52平方米。2018年1月8日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签署《房屋租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将上述涉案房产整栋出租给乙方，租期为15年，从2018年3月1日到2033年2月28日（装修免租期为3个月）。2、租金约定如下：2018年3月1日至2021年2月28日每月租金为46980元；2021年3月1日至2024年2月28日每月租金为51208元；2024年3月1日至2027年2月28日每月租金为55816元；2027年3月1日至2030年2月28日每月租金为60839元；2030年3月1日至2033年2月28日每月租金为66314元。乙方须于每月15日前存入甲方指定的银行账户。3、双方签订合同时，乙方三天内向甲方交纳履约保证金人民币150万元，并同时预付当月前期租金，租赁期届满时，甲方予以退还。4、乙方拖欠租金、水电费达30天或以上，甲方有权停水电、换门锁并收回房屋。2020年2月12日，被告向原告发出《关于协商疫情控制期租金的商请函》，主张因疫情导致严重经营困难，要求在疫情期间暂缓缴纳房屋租金。原告于2020年3月8日表示，被告须承诺三月租金按时交纳，才会同意被告分期交纳租金。被告于2020年3月2日至10月26日期间陆续向原告支付了2020年2月及3月的租金93960元，被告自2020年4月起正常缴纳租金。另查，1、2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。2、被告主张其在涉案房产经营的公寓为7层楼高，共58间房间，2020年2月至4月期间的租金收入同比下降23%至48%不等。3、原告于庭审中明确第6项诉讼请求中的电费55.04元为2020年1月的电费，被告于庭后提交了支付凭证，显示其于2020年11月10日交纳。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面遵照履行。本案中，原告主张因被告迟延缴纳2020年2月及3月的租金及电费，故而诉请解除合同。被告辩称其系因受影响未能足额收取租客的租金、管理费，却还需承担运营成本等开支，处于严重亏损状态，故而缓交2月及3月的租金。对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本次爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于重大突发性公共卫生事件，政府启动了应急响应并采取了相应的疫情防控措施。被告承租涉案房产用于经营公寓，其主张2020年2月至4月期间的租金收入同比下降23%至48%不等，虽未提交进一步证据予以证实，但在抗击疫情以及防控疫情过程中，客观上会对正常经济活动造成一定影响，被告的主张具有合理性。被告在合同履行过程中向原告发出的商请函亦非要求免除租金，而仅要求缓交租金，且截至庭审辩论终结时，被告已分期支付了2020年2月及3月的租金，并依约缴纳了2020年4月起的租金。被告的上述行为表明其延迟缴纳2020年2月、3月并非恶意违约，且在经营活动恢复后即时依约履行，足见其诚信履约的诚意。因此，根据上述规定，本院对原告据此主张解除合同、并要求被告返还房屋及律师费的主张，均不予支持。被告已举证证明其交纳了拖欠的2020年1月的电费，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。被告分期交纳租金虽迟于合同约定期限，考虑到被告在本案中并未减少交纳租金，根据公平原则，对原告主张的租金及电费的利息，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告莫国开的全部诉讼请求。本案受理费人民币1964元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年四月三十日书记员  林 涛书记员  林斯瑜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。