河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1203民初96号原告:鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司，住所地河南省三门峡市湖滨区大岭南路与中心大道交叉口西博丰明钻小区。负责人：赵增杰，公司经理。委托诉讼代理人：王泽旭，河南曜民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:卫青苗，女，汉族，生于1968年8月18日，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：韩振江，男，汉族，生于1969年3月24日，住河南省三门峡市陕州区。系被告丈夫，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙建林，男，汉族，生于1971年5月13日，住河南省三门峡市陕州区。代理权限为特别授权。原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司（以下简称鑫苑科技三门峡分公司）与被告卫青苗物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑科技三门峡分公司委托诉讼代理人王泽旭、被告卫青苗及其委托诉讼代理人韩振江、孙建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费2223.30元，违约金667元，共计2890.30元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为涉案小区合法进驻的物业服务公司，于2017年11月13日与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条、第十一条约定原告向被告提供物业服务，并收取每月每平方米1.5元的物业服务费，被告于每半年度首月五日内缴纳该费用，如未按约定缴纳费用，被告应按照每天支付应交未交费用千分之三的标准承担逾期违约金。协议签订后，原告依约进场服务，但被告单方违约，拒不缴纳费用，无奈诉讼法院，望判如所请。被告辩称：一、被答辩人违反《河南省物业管理条例》第54条、《民法典》282条、943条以及双方签订的《前期物业服务协议》的约定等，具体表现为：1、未经业主同意，代收水费时在自来水公司收取的每吨3.28元的基础上每吨加收0.22元，后在2021年自来水公司上调水费后每吨4.1元的基础上加收0.6元；2、地下停车库停车费不按协议约定随意涨价乱收费。按照双方签订的服务协议明确约定地下停车库收费标准为90分钟4元，但被答辩人私自将收费标准更改为120分钟5元，变相提高收费标准；3、2020年3月疫情严重期间违法停止给答辩人家里冲水费，引起上百名业主的愤怒，聚集物业门口，严重破坏当时的防疫工作；4、被答辩人未履行协议中约定的每半年向业主公示公共收益账目。二、被答辩人在园区内还存在其他不作为事实，具体为：1、保洁方面答辩人领导遥控指挥，在群里谎话连篇，欺骗业主获得点赞；2、至少11天车库无人打扫；3、小区保安坐岗、脱岗、值班打游戏；4、电梯维保不合格三天两头坏；5、消防维保不达标，小区业主家中失火消火栓长达20分钟没有水；6、被答辩人违反《物业管理条例》第62条擅自改变物业管理用房的用途；7、被答辩人雇佣廉价保安，按协议约定24小时巡逻，但被答辩人从社会上雇佣未经过专业培训、没有上岗证的社会人员，24小时巡逻更是无从谈起；8、严重剥夺业主知情权，每次业主询问公共收益等情况，被答辩人工作人员称你无权知道；9、被答辩人为维护其霸权服务，严重阻挠和干涉小区业主成立业主委员会；10、目前小区6栋楼12个单元保洁人员，安保人员严重缺编；11、小区公共设施多处损坏，大门口灯柱立柱、下水道井盖等多处损坏，长期无人维修。三、被答辩人违反《河南省物业管理条例》第44、45条及《中华人民共和国建筑法》61条的内容，采用欺骗、隐瞒等不正当手段非法进入小区。自答辩人2018年3月31日接房至今，八方置业集团不能给答辩人提供交房合同中所约定的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》，被答辩人在明知开发商不具备交房条件下，违法接受园区的物业服务，该行为明显违法。综上，被答辩人无权起诉答辩人不交物业费，答辩人依法履行抗辩权拒缴物业费合理合法，请求法院依法驳回被答辩人的诉求，并承担本次诉讼的全部费用。经审理查明：原告鑫苑科技三门峡分公司系于2015年2月28日成立的分公司，其经营范围为隶属总公司业务联系，其总公司的经营范围包含有物业管理。2017年3月,河南八方置业有限公司选聘原告为其开发建设的位于三××市××与轩辕××交叉口西北角××书香××（××、××、××）社区商业和住宅提供前期物业服务，双方并签订《前期物业服务合同》一份，对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项进行了具体的约定。被告卫青苗购买了河南八方置业有限公司开发建设的书香苑小区10号楼2单元1906号房屋一套，面积为98.81平方米。原（甲方）、被告（乙方）于2017年11月13日签订《前期物业管理服务协议》一份，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，其中：第三条、物业管理服务内容：1、物业公共部位的维护、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、物业使用禁止性行为的管理；10、其他特约服务等。第五条、物业服务费：1、物业服务费自该房屋交付之日起计收。该房屋交付之日以乙方按《入伙通知书》载明时间收房或者商品房买卖合同约定的视为房屋交付时间为准。商品房买卖合同对延迟情况未做约定的，则以《入伙通知书》载明交付时间届满之日作为房屋交付日，起算物业服务费；2、乙方交纳费用时间：按照半年度交纳，每半年度首月五日内缴纳半年度物业服务费；3、物业服务费标准：住宅每平方米1.5元；4、乙方未入伙或者未实际入住期间的物业服务费，由乙方全部承担。第六条、其他有偿服务费用：1、车位及其使用费用：（1）室外机动车停车服务费：30元/月·部；（3）业主已购买车位管理服务费为30元/月·部；（4）临时停车管理服务费：临时停车90分钟以内不收取费用，超过90分钟，按照白天：7:00—21:00，每次4元收取服务费；夜间21:00至次日7:00，每次5元收取管理费。第七条、代收代缴服务费用：甲方可为乙方提供水费、电费、燃气费、热费、房租等费用代收代缴服务，代缴手续费收取标准由双方商定，并签订委托合同。第十一条、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方延期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承当相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多交费用，自业主提出书面申请之日至甲方结算当日，按每天支付应退金额千分之三的标准承担违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方限期交纳，并按每天支付应交未交费用千分之三的标准承担逾期违约责任。甲方有权在管理区域内公示物业服务费收缴及欠费情况，中止对欠费业主的物业服务，并通过诉讼等法律途径追索欠费。第十七条、本协议经甲乙双方签署生效，至本小区业主委员会与新聘物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止（包括顺延期间），本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，被告于2017年12月6日向原告交纳了一年的物业服务费1779元。后被告认为原告在提供物业服务中存在物业服务标准不达标、收费高、代收水费加价、未按约定标准收取停车费等问题发生争议，在原告向被告收取之后的物业费时，被告未予交纳。原告于2021年1月8日起诉来院，请求处理。另查明：原告在为被告居住的小区提供物业服务中存在部分小区公共区域地面有垃圾未及时清理、电梯偶发故障时未能及时排除、部分消防设施未能正常维护、个别污水井盖及门口灯柱等设施等损坏未能及时修复等问题。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，对各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、物业服务费、免责条款、违约责任等事项进行了具体约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，但合同第五条第4项约定“乙方未入伙或未实际入住期间的物业服务费，由乙方负担”，该项约定与《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”相悖，该项约定应属无效。该项条款的无效不影响合同的整体效力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案原告依照合同履行了相应的物业服务义务，被告应当按照合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。关于原告要求被告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费2223.30元的请求，原告当庭对拖欠该期间物业费的事实表示认可，后提出其物业费已交至2019年4月，但其所提交的交费票据不能证实其主张，依法应承担举证不能的后果，故对原告主张的被告2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费未交纳的事实予以确认，根据双方合同约定的标准，经计算，被告该期间应交纳的物业费数额为2223.30元，按照合同的约定该费用被告应予交纳，但被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，要求予以减免，结合查明的事实，原告在提供物业服务中存在服务瑕疵，被告要求减少物业费的辩解意见具有事实依据，结合本案案情，对原告主张的物业费予以减少20%，被告应支付原告物业费1778.64元。关于原告要求被告支付违约金667元的请求，按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第4款的约定，如果被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告应当通知被告限期交纳，但原告未能提供通知被告限期交纳的相关证据，故其要求被告承担逾期交纳的违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告提出要求原告退还违规多收取的水费、违反合同约定多收取的停车费的辩解意见，本院审查认为，如果被告有证据证明原告的收费违反合同约定，可提出明确具体的诉讼请求，另行依法处理。关于被告提出的要求原告向业主返还扣除成本后的公益收入、向全体业主公示其与八方集团签订的1.5元/㎡的前期物业服务协议内容，向全体业主公示小区所有的公摊面积、公共用房公共设施设备等详细信息，向全体业主公示所有地下车库的所有权归属，向全体业主就不作为行为向业主公开道歉等辩解意见，与本案不属同一法律关系，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款的规定，判决如下：、一、被告卫青苗于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司物业服务费1778.64元。二、驳回原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告鑫苑科技服务集团有限公司三门峡分公司负担10元，被告卫青苗负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  张洪涛二〇二一年四月六日书记员  张 歌附相关法律规定:《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条第一款物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。