河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终855号 上诉人（原审被告）：毕任香，女，1959年2月25日生，汉族，现住唐山市丰南区。 上诉人（原审被告）：么振臣，男，1957年3月12日生，汉族，现住唐山市丰南区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张连生，河北张连生律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张雪晴，河北张连生律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李贺珍，男，1965年2月15日生，汉族，现住唐山市丰南区。 被上诉人（原审原告）：史云霞，女，1964年2月16日生，汉族，现住唐山市丰南区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王志伟，唐山丰南区阳光法律服务所法律工作者。 上诉人毕任香、么振臣因与被上诉人李贺珍、史云霞所有权确认纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人毕任香、么振臣的委托诉讼代理人张连生、张雪晴，被上诉人李贺珍、史云霞的委托诉讼代理人王志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕任香、么振臣上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、一审法院未追加徐璐为本案第三人参加诉讼，明显错误。二上诉人出资购买案涉房产是通过徐璐办理，二被上诉人也认可是徐璐帮助卖房，徐璐在法院的询问笔录中提出案涉房产购房款支付的形式是用被上诉人现住锦绣花园楼房的购房款抵顶的，同时说明案涉房产的购房款是二上诉人出的，徐璐了解有关案涉房产的一切事实，本案的处理结果同徐璐有法律上的利害关系，追加徐璐作为第三人出庭参加诉讼，是查清事实、作出正确判决的基础。虽然一审法院对徐璐做了询问笔录，但是笔录做的非常简单，对购房款抵顶的具体细节及相关证据线索没有让徐璐详细说明。因此，上诉人申请追加徐璐为本案第三人参加诉讼理据充分，应予准许。一审法院拒绝追加并作出错误判决，侵害了上诉人合法权益，明显错误。二、上诉人通过买卖房屋合法占有使用案涉房产，一审判决上诉人无权居住使用案涉房屋，没有事实依据和证据支持。（一）上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同真实有效。对于案涉房产交易情况，一审庭审中上诉人明确提出，因个人习惯和年龄原因，上诉人不习惯使用银行转款，故给付徐璐的房款通过现金形式给付，但徐璐通过什么形式给付的被上诉人，徐璐没有告知上诉人，上诉人也不了解。一审法院对徐璐做了询问笔录，笔录中徐璐提到被上诉人现住其女儿名下锦绣花苑的房产是徐璐出资购买，案涉房产的房款是用该锦绣花苑房产的购房款抵顶，并且说明案涉房产的钱是上诉人出的，这充分说明是上诉人出资购买案涉房屋，上诉人所述和徐璐的笔录中的陈述不存在直接矛盾。况且，二被上诉人明确认可案涉房产是该二人让徐璐帮助出售，房屋买卖合同的签名是其二人亲笔所写，《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、房屋钥匙买卖及办理过户的身份证复印件是其二人交与徐璐，从而充分说明双方签订的房屋买卖合同真实有效。（二）一审证据及调查的事实充分说明双方已实际履行了房屋买卖合同。根据一审调查，上诉人出资购房后于2015年就搬入案涉房产，当时二被上诉人已经搬离此房产并另租房居住。自2015年至2020年12月份，上诉人已经实际占有使用案涉房产多年。在此期间，被上诉人从没有向上诉人主张过任何权利。上述事实充分说明上诉人与被上诉人在房屋买卖合同签订后已经实际履行了房屋买卖合同。（三）一审判决认定二上诉人无权居住使用案涉房屋事实错误，证据不足。1.一审判决认为，上诉人购买案涉房产价款60万元不符合正常的市场价值，被上诉人以60万元的价格出售明显不符合情理。该认定明显没有证据支持，不符合客观事实。上诉人在购买案涉房产以前就居住在案涉房产小区内，非常了解该小区房产情况。在上诉人买房时案涉房产所在小区内很多房屋曾出现质量问题，开发商还曾因质量问题向每户退房款，该小区内房屋质量社会风评很差，被上诉人在庭审中也提到徐璐说案涉房屋质量不好。且案涉房产属于二手房，本身市场价格就低。以上情况相结合，被上诉人出售房产价格低于房产购买时的价格是正常的，60万元的房价按照当时的市场价格并不低。对此，一审判决没有客观调查当时市场情况，忽略房产质量及市场风险因素等客观情况，主观推定被上诉人以60万元的价格出售明显不符合情理，缺少证据支持。2.一审判决没有客观分配举证责任，推定二上诉人无权使用案涉房屋证据不足。本案是被上诉人提起诉讼要求上诉人搬离案涉房产，并提出购房款应为150万元、房屋买卖合同不真实，但被上诉人却没有证据否定其亲笔签订的房屋买卖合同的真实性，更不能提供购房款为150万元的充分证据。且一审中的陈述前后矛盾，不能合理解释让上诉人多年使用居住房屋却不依法主张权利的行为。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人负有举证不能的责任，一审法院应依法驳回其诉讼请求。但是，一审法院却回避被上诉人举证不能的责任，对综合全案证据能够说明是上诉人付款的事实不予理睬，以上诉人未提供支付对价房款的证据及所述交款方式与徐璐叙述矛盾为由推定上诉人举证不足，明显错误分配举证责任，所作认定与一审调查的客观事实不符，缺少证据支持。 补充上诉意见：一、关于涉案楼房的价格问题。一审判决认定“二原告以60万元的价格出售明显不符合情理，不能证明系双方当事人的真实意思表示。”上述认定是错误的，理由如下：首先，一审判决认定60万元的价格明显不符合情理明显违背了契约自由原则。契约自由原则主要体现在缔约合同自由、选择缔约人自由、决定合同内容自由、选择合同形式自由以及确定合同效力自由。其中《民法典》第四百七十条对决定合同内容自由做了明确的规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬等”很显然，合同价款是双方当事人的合意，只要不违反法律强制性规定，双方当事人认可就生效，与市场价格没有任何关系。其次，60万元的价格在双方签订的《房屋买卖合同》中有明确的记载。而签订合同的双方当事人又均是完全民事行为能力人。二被上诉人在《房屋买卖合同》上签字、按手印的行为本身就足以证明60万元的价格就是二被上诉人的真实意思表示，根本无须再提供其他证据证明。第三，上诉人有三份证据足以证明《房屋买卖合同》中约定的60万元的价格就是当时的市价。第一份证据是2015年9月29日唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）与康晓辉、胡永亮签订的《商品房买卖合同》及购房发票。该份证据证明与本案诉争楼房同在一个单元的1502号楼房在2015年9月份开发商是以每平方米3400元的价格出售的。第二份证据是2015年11月25日荣盛公司与毕满意、邓秀芳签订的《商品房买卖合同》。该份证据证明与本案诉争楼房同在一个小区的5009座1单元0901号楼房在2015年11月份开发商是以每平方米4111元的价格出售的。第三份证据是2015年11月26日荣盛公司与毕涛签订的《商品房买卖合同》。该份证据证明与本案诉争楼房同在一个小区的5010座2单元1301号楼房在2015年11月份开发商是以每平方米4552元的价格出售的。而根据一审法院认定的情节可知，本案诉争的楼房在2012年8月份的成交价格是每平方米5448元。而根据我方提交的三份证据可以证明在2015年荷风苑小区的楼房交易价格是每平方米3400元到4500元之间。很显然，在2015年荷风苑小区的楼房交易价格确实是走低的状态。而二上诉人购买涉案楼房的时间就是2015年下半年，成交价格是4798元，该价格高于当时市场价格。综上，合同中约定的60万元的成交价格既合情又合理，完全是双方当事人的意思表示。二、关于涉案楼房价款的支付问题。一审判决认定“二被告未提供证据证明其向原告交付了对价的房款”上述认定是错误的，理由如下：首先，简要介绍一下本案诉争房产的交易过程。简单说就是二被上诉人想换房，即想把涉案楼房出售之后购买锦绣花园的楼房。而二上诉人想购买二被上诉人的楼房。本次交易的中间人是徐璐。而荷风苑和锦绣花园的开发商是同一家，即荣盛公司。因为施工合同关系，荣盛公司拖欠徐璐的工程款，因荣盛公司无力支付，所以打算以锦绣花园的一套楼房抵顶了工程款。二上诉人把60万元购房款交给了徐璐，二被上诉人在与二上诉人签订合同之后就搬离了诉争的楼房，将涉案楼房交付给了二上诉人。而此时，锦绣花园的楼房尚未竣工，于是二被上诉人在祥云家园租房居住直至锦绣花园楼房竣工交付二被上诉人才入住锦绣花园。而锦绣花园的楼房是以二被上诉人女儿李梓怡的名义与荣盛公司以及徐璐的挂靠公司北京蓝天建筑有限公司签订的三方《抵房协议》。在这个过程中，二上诉人支付了购房款，入住了本案诉争的楼房；二被上诉人取得了锦绣花园的楼房，并且已经入住；而荣盛公司也付清了拖欠徐璐的工程款，这就是整个交易过程。针对上述情节，二上诉人有《抵房协议》《委托书》《工程款抵房款意向申请》以及一审法院对徐璐的询问笔录可以证实。正因为二上诉人有证据证明已经履行了付款义务，所以一审法院的上述认定是错误的，是不能成立的。三、关于涉案楼房已经出售给二上诉人的其他证据问题。首先，在双方签订的《房屋买卖合同》之后附有二被上诉人的身份证复印件，在二被上诉人的身份证复印件上二被上诉人亲笔书写“此复印件与原件相符，用于荷风苑112-2-1501过户使用”并有二被上诉人的亲笔签名以及手印。如果二上诉人没有支付购房款，二被上诉人没有取得锦绣花园的楼房，二被上诉人是不会在身份证复印件上书写上述内容并签字确认的。其次，二上诉人于2015年入住诉争楼房，此时锦绣花园的楼房尚未交付使用，所以二被上诉人在外租房居住，长达数月之久。如果二被上诉人没有将涉案楼房出售给二上诉人，二被上诉人是不会这样做的。关于二被上诉人在唐山市丰南区租房居住的事实我方有录音证据可以证实。四、关于先刑后民的问题。现徐璐因为诈骗罪被羁押于唐山市第一看守所，其起因就是因为徐璐经手出售了多套楼房，而本案诉争的楼房也在其中。所以徐璐涉嫌诈骗一案的审理结果会直接影响到本案的审理结果。根据《民诉法》“先刑后民”的原则本案应当中止审理，待刑事案件审理终止后再恢复审理。五、关于同类案件的判决结果问题。经徐璐出售的荷风苑的楼房并非本案诉争的一套房产，而是多套房产。其它经徐璐出售的楼房买受人因为过户问题起诉到了唐山市丰南区人民法院，法院也支持了买受人的主张，保护了买受人的权益。而本案不但没有保护买受人的权利，却保护了恶意诉讼人的权利。这样的判决是完全错误的。 李贺珍、史云霞辩称，第一，一审法院没有准许追加徐璐为第三人并不违法，一审法院在审理过程中就本案的案件事实依法向徐璐进行了询问，徐璐也证明了未向被上诉人支付房款，也没有将房屋出售给二上诉人，将案件事实讲清后不符合追加为本案第三人条件，所以一审法院审理程序合法。第二，涉案房屋是二被上诉人委托徐璐向外出售，当时签订的是空白合同，徐璐承诺为二被上诉以150万元的价格出售案涉房屋，但徐璐并没有将二被上诉人房款出售，上诉人基于与徐璐的特殊关系取得了二被上诉人签订的空白合同，并伪造了合同内容，但被上诉人并没有收到过上诉人的任何购房款，上诉人也没有向徐璐交付过购房款，涉案房产政府部门也下发了不动产登记证书，房屋的所有权人仍是二被上诉人，至此，双方并没有履行房屋买卖合同。第三，一审法院认定涉案房产合同约定60万元不符合市场价格是正确的，涉案房产市场价值应在100万元以上150万元以下，而且二被上诉人也不可能以低于市场价格标准对外出售房屋，所以一审法院的认定是正确合理的。第四，二被上诉人签订空白协议之后没有收到房款，但也没有向任何人交付房产，二被上诉人始终认为房产是空闲的，一直到二被上诉人起诉之前发现涉案房产被对方霸占，所以才向法院提起了诉讼，并且得到了一审法院支持。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 李贺珍、史云霞向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于丰南区房产归李贺珍、史云霞所有；2.依法判决毕任香、么振臣搬离上述房产，归还李贺珍、史云霞上述房产及房屋钥匙；3.依法判决毕任香、么振臣给付占有使用上述房产期间给李贺珍、史云霞造成的损失4万元；4.本案诉讼费由毕任香、么振臣承担。 一审法院认定事实：李贺珍、史云霞为夫妻关系，2012年8月21日，李贺珍、史云霞作为买受人与荣盛公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“李贺珍、史云霞向毕任香、么振臣购买其开发建设的湖畔郦舍荷风苑第5012座02单元1501号房屋一套，建筑面积125.04平方米，商品房单价为5448元，总金额681218元；该商品房附属用房成交价格为每平米1100元，金额6435元；出卖人根据规定代收取公共设施维修基金13753元；付款方式及期限：2012年8月21日前，一次性付清房款687653元；出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同商品房交付买受人使用；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积据实结算，房价款多退少补”。合同签订后，通过实测房屋实际面积为124.89㎡、地下室实测面积为5.91㎡，荣盛公司于2012年8月22日向李贺珍、史云霞交付了上述房屋，李贺珍、史云霞交付各项入住费用32676.78元。房屋交付后，李贺珍、史云霞对该房屋进行了装修。2012年8月24日，荣盛公司为李贺珍、史云霞出具《销售不动产统一发票》一张，载明：“付款方：李贺珍、史云霞；收款方：荣盛公司；湖畔郦舍荷风苑12-2-1501，建筑面积125.04㎡，金额681218元，湖畔郦舍荷风苑12-Ｄ-135，建筑面积5.85㎡，金额6435元，合计684653元。2015年李贺珍、史云霞意欲通过徐璐将该房屋出售，遂搬离了该房屋。徐璐与么明建于2005年7月11日登记结婚，于2017年1月13日登记离婚，毕任香、么振臣系么明建父母。毕任香、么振臣提交李贺珍、史云霞为卖方（甲方），毕任香、么振臣为买方（乙方）的《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方自愿将坐落在唐山市丰南区荷风苑112楼2门1501室的房地产出售给乙方；甲、乙双方协商后的实际成效价格为60万元，付款方式为一次性；房本没有下发，产权证书发放之日起10日内甲方无条件配合过户”。该合同未载明签订日期，毕任香、么振臣于2015年入住该房屋。案涉房屋于2019年4月24日下发不动产权证，载明：唐山市丰南区号房屋权利人为李贺珍、史云霞，且该产权证在李贺珍、史云霞手中。 一审法院认为，关于李贺珍、史云霞请求确认坐落于唐山市丰南区房产归李贺珍、史云霞所有的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋登记在李贺珍、史云霞名下，故该房屋的所有权已经登记确认给李贺珍、史云霞，无需一审法院再予确认。关于李贺珍、史云霞请求毕任香、么振臣搬离案涉房产，归还李贺珍、史云霞上述房产及房屋钥匙的主张，涉案房屋登记在李贺珍、史云霞名下，毕任香、么振臣现居住在案涉房屋中，毕任香、么振臣应提供相应的证据证明其对案涉房屋有居住使用的权利。毕任香、么振臣提交其与李贺珍、史云霞的《房屋买卖合同》欲证明毕任香、么振臣从李贺珍、史云霞处购买了案涉房屋，但李贺珍、史云霞不予认可，称其签订合同时系空白合同，且当日徐璐承诺其房屋出售价格为150万元，且并未收到房款。从毕任香、么振臣提交的《房屋买卖合同》的形式上看，约定房屋买卖的价款为60万元，不符合正常的市场价值，李贺珍、史云霞于2012年购买案涉房屋时即支付房款687653元，并支付房屋相关费用46429.78元，且李贺珍、史云霞对该房屋进行了装修，李贺珍、史云霞以60万元的价格出售明显不符合情理，不能证明系双方当事人的真实意思表示。同时即使双方达成了房屋买卖的意思，毕任香、么振臣亦应提供证据证明其向李贺珍、史云霞按约定交付了房款，履行了合同的义务，但毕任香、么振臣未提供相应证据证明其向李贺珍、史云霞交付了对价的房款，同时毕任香、么振臣所述的交款方式为分二次以现金的方式交付，与房屋买卖的中间人徐璐叙述互相矛盾，故一审法院认为，毕任香、么振臣提交的证据不足以证明其从李贺珍、史云霞处购买了案涉房屋，毕任香、么振臣无权居住使用案涉房屋。故李贺珍、史云霞该诉请，理据充足，一审法院予以支持。关于李贺珍、史云霞请求毕任香、么振臣给付占有使用上述房产期间给李贺珍、史云霞造成的损失4万元的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、么振臣、毕任香于本判决生效后十日内搬离李贺珍、史云霞所有的唐山市丰南区房产，将该房产归还李贺珍、史云霞；二、驳回李贺珍、史云霞的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由么振臣、毕任香负担。 本院二审期间，上诉人么振臣、毕任香提交如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》和购房发票三份。证明目的：证明2015年荷风苑小区的楼房单价是每平方米4000元左右。第二组证据：抵房协议、委托书、工程款抵房款意向申请。证明目的：证明荣盛公司因拖欠徐璐的工程款，同意以锦绣花园的楼房抵顶给徐璐，而徐璐在收取了二上诉人60万元购房款之后，已经让二被上诉人搬离了诉争房产，并且将诉争房产交付给了二上诉人，二被上诉人本意就想把诉争房产出售后在锦绣花园购置楼房，所以在这种情况下，以二被上诉人女儿李梓怡的名义与荣盛公司以及徐璐的挂靠公司北京蓝天建筑有限公司签订了三方抵房协议。上述证据充分证明徐璐在收到二上诉人60万元购房款之后，将荣盛公司抵给自己的锦绣花园楼房交付给了二被上诉人，二被上诉人早已入住锦绣花园楼房。简言之，二上诉人支付了购房款，入住了本案诉争的楼房；二被上诉人取得了锦绣花园的楼房产权，并且已经入住；而荣盛公司也付清了拖欠徐璐的工程款；徐璐得到了荣盛公司拖欠的工程款，这就是整个交易过程。这个交易过程充分证明二上诉人已经支付了60万元的工程款。第三组证据：居住证明。证明目的：二上诉人在诉争楼房内居住。第四组证据：么振臣名下林权证若干。证明目的：证明上诉人名下有4万余棵树，按照每棵树100元计算，4万棵树价值400余万元，进一步佐证二上诉人有能力支付60万元购房款。第五组证据：录音证据。证明目的：证明二被上诉人将诉争楼房出售给上诉人之后曾经在外租房居住，进一步证明二被上诉人已经把诉争房产出售给了上诉人，否则二被上诉人是不会在外租房居住的。 李贺珍、史云霞质证意见：这些证据均不属于新证据，二审提交不符合法。第一、二组证据均是复印件，真实性、合法性、关联性均有异议。第二组证据均没有被上诉人及上诉人主张的徐璐的签字确认，与本案及徐璐没有任何关系。对第三组证据真实性无异议，但不能证明上诉人的居住时间，只能证明现在上诉人在涉案房产中居住。第四组证据与本案无关联性。第五组证据与本案没有关联性，二被上诉人是否在租房居住不影响本案的案件事实认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，涉案房屋登记在李贺珍、史云霞名下，李贺珍、史云霞即为案涉房屋的所有权人，依法享有该房屋的物权，其他人不得妨害。虽然毕任香、么振臣现居住在案涉房屋中，并主张其向李贺珍、史云霞购买了案涉房屋，并提交其与李贺珍、史云霞的《房屋买卖合同》，但并未提交充分证据证明其向被上诉人李贺珍、史云霞支付对价，或存在履行该《房屋买卖合同》相关义务的其他情形。上诉人虽然主张其向原审第三人徐璐支付了购房款60万元，并由徐璐向被上诉人女儿李梓怡交付一套锦绣花园的楼房作为换取案涉房屋的对价。但其并未提交上诉人、被上诉人以及徐璐之间存在换房合意的相关证据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院认为毕任香、么振臣未能提供相应的证据证明其对案涉房屋有居住使用的权利，判令么振臣、毕任香搬离案涉房屋，将该房屋归还李贺珍、史云霞并无不当。关于上诉人主张的原审第三人徐璐交付给被上诉人女儿李梓怡房屋的相关问题，可另行解决。 综上所述，毕任香、么振臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人毕任香、么振臣负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐志辉 审判员  刘 岩 审判员  甄洪文 二〇二一年四月二十一日 书记员  刘莎娜