广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初864号 原告：柳州市润泽物业服务有限公司，住所：广西柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋23号1楼，统一社会信用代码：9145020007060044X0。 法定代表人﹕陈明福，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓日凤，该公司员工。 被告:刘青莲，女，1965年3月11日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区，公民身份号码﹕452223196503110526。 委托诉讼代理人：白克锋，男，1964年11月7日出生，回族，住广西柳州市鱼峰区，公民身份号码﹕452223196411070555，系被告刘青莲丈夫。 原告柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称润泽公司）与被告刘青莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告润泽公司的法定代表人陈明福及委托诉讼代理人卓日凤，被告刘青莲的委托诉讼代理人白克锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2010年1月1日至2019年5月20日期间的物业服务费4835元、公摊水电费1126元，合计5961元;2.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年5月10日原告受柳州市晟汇房地产开发有限责任公司（以下简称晟汇房开）的委托对其开发的项目柳州市雒容江滨商贸城提供前期物业服务，并与其签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》。从签订合同起原告严格按合同约定履行职责为江滨商贸城提供物业服务。被告作为江滨商贸城的业主自2007年购买雒容江滨商贸城X号房，从2010年1月1日至2019年5月20日无故拖欠原告的物业服务费4835元、公摊水电费1126元。计算方式：按合同约定住宅物业费0.35元/㎡/月、公摊水电费10元/月/户。从2010年1月1日至2013年5月31日欠柳州市铭泰物业服务有限公司（以下简称铭泰公司）物业费服务=0.35元×122.6㎡×41个月=1759元，公摊水电费=10元×41个月=410元；从2013年6月1日至2019年5月20日止欠原告物业服务费=0.35元×122.6㎡×（71个月+20天）=3076元、公摊水电费=10元×（71个月+20天）=716元。经原告多次催缴、告知、协商，被告置之不理拒不履行义务。2019年5月17日，江滨商贸城已成立业主委员会，业主委员会于2019年5月20日与原告解除《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》，被告至今仍然拒不履行义务。为了维护公平、正义及原告合法权利，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。 被告刘青莲辩称，不同意原告的诉请。1.原告在没有取得物业服务企业资质证书的情况下与开发商晟汇房开签订的前期物业服务合同，违反行政法规的强制性规定，应属无效合同；2.虽然原告受晟汇房开的委托签订前期物业管理服务合同，但管理服务不到位，如小区内安防监控设备大部分损坏无人维修、乱摆摊、乱停车现象严重、交通秩序混乱、消防通道被堵塞、环境卫生恶劣、污水横流、生活垃圾清扫不及时导致垃圾常常堆积如山等等；3.小区路灯70%已被损坏无法使用，公共绿化设施大部分被取消，根本无人浇水，原告按每个月10元收取公摊水电费不合理；4.2019年1月1日开始，原告已经停止打扫卫生，不再履行合同义务，原告无权主张此后的物业费；5.原告从未向业主报告及公开物业服务合同履行情况及物业服务费用收支情况，严重侵犯业主的合法权益。6.本案已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市雒容镇雒柳路江滨商贸城由晟汇房开开发建设。铭泰公司于2009年8月1日与晟汇房开签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》，为江滨商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止；合同还约定住宅物业费按0.35元/月/㎡收取，商业物业费按1.0元/月/㎡收取；2、小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费按10元/月/户。 原告系2013年5月6日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2013年5月10日与晟汇房开签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》为江滨商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为5年，自2013年5月10日起至2018年4月30日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。该合同主要还载明：1、物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业费按0.35-0.45元/月/㎡收取，商业物业费按1.0-1.2元/月/㎡收取；2、小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费按10元/月/户。3、业主应于每月8日前将上个月物业服务费缴纳给原告；等等。2013年5月16日，铭泰公司与原告签署《移交公告》、《移交证明》将江滨商贸城、江滨现代城全部物业管理资料及债权债务移交给原告。2013年5月31日，原告将上述《移交证明》、《移交公告》张贴于小区（江滨市场）公告栏。原告与晟汇房开签订的合同到期后，原告继续为江滨商贸城提供物业服务，但未与晟汇房开续签前期物业服务合同。被告系江滨商贸城X号房的业主，该房屋使用性质为住宅，建筑面积为122.60㎡。被告尚欠原告2010年1月1日至2019年5月20日期间的物业服务费及公摊水电费未交清。原告曾于2013年、2015年、2017年、2019年多次在小区（江滨市场）公告栏张贴催缴物业费及公摊水电费的公告，2020年5月7日，原告再次在案涉房屋大门张贴《催费通知单》，主要内容为，截止2019年5月20日被告已拖欠原告物业服务费4834元，水电公摊费1116元，请于2020年5月15日前缴纳。 2019年5月17日，江滨商贸城业主委员会成立，2019年5月20日，江滨商贸城业主委员会解除原告与晟汇房开签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，铭泰公司与原告系建设单位先后选聘的前期物业服务企业，二公司与晟汇房开签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》对小区全体业主具有拘束力。铭泰公司在2013年5月16日与原告签订的《移交证明》《移交公告》系一份关于债权转让的合同，该转让事宜已在小区公告栏进行公示，原告有权依约取得对江滨商贸城未缴费业主关于2013年5月16日前的物业费及其他约定欠缴费用的债权请求权。原告自2013年5月10日起一直为江滨商贸城提供物业服务至2019年5月20日江滨商贸城业主委员会解除原告与晟汇房开签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》，原、被告之间成立物业服务合同关系，原告有权向包括被告在内的江滨商贸城业主收取物业服务费等费用。关于原告的资质问题，物业服务企业是否取得物业管理资质，系行政管理范畴，并不影响原告与晟汇房开所订立的前期物业服务合同的效力。被告主张本案前期物业服务合同为无效合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于物业服务费。江滨商贸城综合楼6单元3-1号房房屋使用性质为住宅，被告为该房屋的业主，原告主张2010年1月1日至2019年5月20日期间的物业费按0.35元/月/㎡收取符合合同约定与法律规定，本院予以准许，经计算该期间的物业费为4834元（122.60㎡×0.35元/月/㎡×112个月+122.60㎡×0.35元/月/㎡÷31天×20天）。被告认为原告提供的物业服务不到位，管理混乱，并以此为由拒缴纳物业费，并提供了系列照片、新闻报道等证据。本院经查后认为，被告提供的证据反映出该小区在绿化、卫生、管理等方面确实存在一定问题，但该小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，另原告提供的证据亦能证实原告确实为小区提供了物业服务，小区管理上存在问题不能完全否认原告提供物业服务的事实，因此被告拒缴物业费，依据不足，理由不完全充分，但鉴于原告在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对被告支付物业费的义务适当减免，本院酌情确定被告应向原告支付70%的物业费即3383.80元（4834元×70%）。 关于公摊水电费，原告明确其主张的公摊水电费实为《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》约定的公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费，被告应向原告缴纳，按照《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》第八条的约定，前述费用为10元/月/户,故原告主张2010年1月1日至2019年5月20日期间的公摊水电费1126元符合合同约定，本院予以准许。 关于本案是否已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。另依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。物业服务活动是连续性、持续性的活动，根据本院查明的事实，2013年5月16日，在铭泰公司将其对被告享有的债权转让给原告后，原告已于2013年、2015年、2017年、2019年、2020年多次以在小区公告栏、案涉房屋大门张贴催费公告、通知的形式向被告提出履行义务的请求，因此，本案诉讼时效多次中断，原告于2021年2月1日向本院起诉主张权利并未超过诉讼时效，本院对被告所称本案已过诉讼时效的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘青莲应于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付2010年1月1日至2019年5月20日期间的物业服务费3383.80元； 二、被告刘青莲应于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付2010年1月1日至2019年5月20日期间的公摊水电费1126元； 三、驳回原告柳州市润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已向本院预交），由被告刘青莲负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢祥兵 二〇二一年四月二十八日 书记员  李剑玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。