河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1702民初750号原告（反诉被告）：驻马店市红星实业有限公司。住所地：驻马店市白桥路一巷。法定代表人：周江军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英男，河南胜蓝律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘飞宇，男，1986年6月5日出生，汉族，住河南省汝南县。原告（反诉被告）驻马店市红星实业有限公司（以下简称红星实业公司）与被告（反诉原告）潘飞宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星实业公司的委托诉讼代理人王英男，被告潘飞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告暖气初装费6489元及利息（自2015年11月1日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至支付之日止按银行同业拆借利率计算）;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年6月26日签订《商品房买卖合同》一份,被告购买原告开发的位于驿城区××路北段路××都小区商品房××套,该合同附件四《合同补充协议》第二条约定:“本商品房买卖合同约定的售价不包括房价款以外的一切费用。买受人除合同约定的房价款外还应及时缴纳下列费用,否则出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用并不承担相应逾期交房责任:1、天然气初装费2、暖气初装费3、有线电视初装费4、维修基金5、国家规定的有关税费及其它应由买受人承担的费用。”后原、被告双方又于2015年12月20日签订《关于恒基名都配套工程费用的补充协议》,该补充协议约定:“供暖设施按照辅助开挖、填埋、配合实施用机械、水电等费用:60元/m*/户(该项已经包含市政管线设施基础建设配套费),本项目采用国际先进设备提供水暖”。现原告已于2015年11月1日按约向被告交付了房屋,且供暖设施已经建成并开通,但被告迟迟拒不依约向原告交纳暖气初装费,构成违约，还应向原告支付逾期付款利息。另根据驻马店市人民政府于2015年8月20日下发的《关于印发驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则的通知》(驻政办(2015)94号)第十八条之规定：“本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目,以及驻政(2014)84号文件实施前的建设项目,未缴纳燃气和热力配套费用,现需要集中供气、供热的,建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决，本办法自发布之日起开始执行”。原告开发的小区建设工程规划许可证系于2012年5月25日取得,在该文件发布之前,原告有权向被告收取暖气初装费。被告潘飞宇辩称，1、暖气初装费已依法计入房屋销售价格中，红星实业公司不得再向其另行加收费用。驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》（以下简称《实施细则》）的通知第十七条规定，建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。故该《实施细则》已明确规定，暖气初装费等城市配套费应计入商品房销售价格中，开发商不得在房屋销售价格之外向购房者收取费用的，红星实业公司要求其缴纳暖气初装费违反了我市相关政府文件，不应予缴纳。2014年驻马店市发改委印发《关于废止部分价格（收费）审批事项的通知》（驻发改办[2014]164号），废止供热管网设施配套费收费标准，双方签订的《关于恒基名都配套工程费用的补充协议》晚于政府文件的发布时间，且直至收到诉状前，其并未收到红星实业公司缴纳暖气初装费的通知，至起诉时已过三年的诉讼时效，不再具有征收效力。2、双方签订的附件四《合同补充协议》的第二条系格式条款，红星实业公司未尽提示说明义务且擅自加重购房人责任，依法应认定为无效。3、红星实业公司至今未办理房产证书，已超出合同约定的办理不动产登记的期限，故其不支付暖气初装费具有法定抗辩事由。综上，应驳回红星实业公司的诉讼请求。反诉原告潘飞宇向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告红星实业公司为其办理房屋产权证书；2、反诉被告向其支付逾期办理房产证的赔偿10000元。事实与理由：双方于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人需在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记的资料交付登记机关备案，因出卖人致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人按已付房款1‰支付赔偿。后红星实业公司于2015年11月将涉案房屋交付买受人使用，但至今长达五年多时间，红星实业公司仍未按照合同约定为其办理房产证书。故红星实业公司的行为已构成违约，应依法为其办理房产证书，并赔偿损失。合同中约定的赔偿数额过低，请求依法酌情增加。反诉被告红星实业公司辩称，1、该公司未为涉案房屋办理产权登记属实，但已将相关办证材料交给登记机关备案，不久将会办成；2、反诉原告要求逾期办证违约金过高，且已超诉讼时效。《商品房买卖合同》第十五条对办证改造期限和违约金计算标准都有明确的约定，反诉原告请求逾期办证违约金的诉讼时效应从履行期限届满之日起计算，因此原告请求逾期办证违约金已超诉讼时效，应驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告潘飞宇购买原告公司开发的恒基名都小区第21幢东1单元1801号房，建筑面积为108.15平方米，总购房款为437138元。合同约定的交房期限为2015年12月31日。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，同意给予90个工作日顺延，在顺延期结束时出卖人不能完成产权登记，出卖人按已付房款1‰向买受人支付违约金）。合同附件四《合同补充协议》第二条约定：本商品房买卖合同约定的售价不包括房价款以外的一切费用。买受人除合同约定的房价款外还应及时缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用并不承担相应逾期交房责任：1、天然气初装费2、暖气初装费3、有线电视初装费4、维修基金5、国家规定的有关税费及其它应由买受人承担的费用。2015年11月，红星实业公司已向潘飞宇交付涉案房屋。2015年12月20日，原、被告双方签订《关于“恒基·名都”配套供暖工程费用收取的补充协议》一份，内容为：鉴于出卖方为小区集中提供的延伸服务，已经预先支付了部分配套及施工费用，双方本着互惠互助、友好平等的原则，就小区辅助工程相关收取标准达成如下协议：出卖方为了表示对买受方积极配合工作的谢意，买受方自愿在交房时一并缴纳该项费用的，集中供暖费按60元/㎡收取。业主如因不便在收房时一并交纳该项费用的，买卖双方经过协商一致认为应当在下述情况缴纳该项费用：1、出卖方与供热单位签订具体供热协议时业主缴纳应向供热单位给付的费用（单价见具体合同为准）；2、市政热力管线与小区内部供暖管道接通时业主缴纳应当向出卖方给付的费用（该项以实际发生费用为准）；业主承诺在接到出卖方的通知后及时缴纳该项费用，否则，出卖方有权采取相应措施维护自身权益。原告称2016年冬季小区内供暖设施已建成并已提供供暖服务。红星实业公司在诉讼中提交该公司在小区内张贴的催缴暖气费通知照片、小区其他业主缴纳暖气初装费的收据、小区其他业主出具的证明，主张该公司每年都会催缴暖气费，并不超诉讼时效。潘飞宇称其长期不在驻马店，只在春节回来住几天，未使用暖气，没看到催缴通知。另红星实业公司在另案起诉涉案小区业主刘艳敏一案中，申请小区业主路玉宝、陈向伟出庭作证，称红星实业公司在小区催缴过暖气初装费，也在小区看见过催缴公告，作为业主也缴纳了暖气初装费用。诉讼中，红星实业公司提供驻马店市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证一份，许可证号为驻规建字第411701201200033号，颁证时间为2012年5月25日。该规划许可证载明的建设项目名称为恒基名都，建设位置为白桥路东侧、天顺路北侧，建设规模为39000.28㎡。2001年4月16日原国家计委、财政部联合下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）一份，该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并由相关部门重新核定收费标准。2015年8月20日驻马店市人民政府下发的《关于印发的通知》（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）一份，该《实施细则》显示，为规范城市基础设施配套费的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则。该《实施细则》第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。本案涉案房屋至今未不具备办证条件。潘飞宇称其未向红星实业公司主张过逾期办证违约金。上述事实，有当事人陈述及相关证据，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告红星实业公司与被告潘飞宇签订《商品房买卖合同》一份，将其尚未建成的恒基名都小区第21幢东1单元1801号房出售给被告潘飞宇，原、被告双方系商品房预售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，被告潘飞宇向原告支付了购房款，原告也将诉争房屋交付给被告潘飞宇。关于暖气初装费，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定，《商品房买卖合同》约定的售价并未包括房价款以外的房屋维修基金、天然气初装费、暖气初装费等；原、被告双方于2015年12月20日签订的《关于“恒基·名都”配套供暖工程费用收取的补充协议》又明确约定了暖气初装费收费标准，该补充协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，驻马店市人民政府于2015年8月20日下发的《关于印发的通知》（驻政办〔2015〕94号）规定“本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行”，即该文件执行后，开发企业不得违反上述规定在房价款外另行加收暖气、燃气开口费，而诉争房屋所在小区的建设工程规划许可证系于2012年5月25日取得，在上述文件发布之前。故本案纠纷不适用于驻政办〔2015〕94号文件第十七条的规定，而应当适用该文件第十八条的规定。现原告红星实业公司要求被告潘飞宇支付暖气初装费6489元（60元/㎡×108.15㎡），系依据双方合同以及相关补充协议的约定，有事实和法律依据，本院应予支持。被告潘飞宇辩称，因本案涉案房屋未按合同约定的期限达到办证条件，故其不应缴纳暖气初装费，但合同并没有明确约定交纳暖气初装费和具备办证条件履行的先后顺序，故该抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。关于原告红星实业公司请求的利息，因双方签订的《关于“恒基·名都”配套供暖工程费用收取的补充协议》并未明确约定履行期限，原告也没有提供证据证明向被告催收的具体时间，故对该项请求不予支持。关于潘飞宇称，其未收到过红星实业公司缴纳暖气初装费的通知，至起诉时已过三年的诉讼时效的问题，《关于“恒基·名都”配套供暖工程费用收取的补充协议》并未对通知缴纳暖气初装费约定具体的通知方式，红星实业公司提交的催缴通知的照片、小区其他业主缴纳暖气初装费的收据、小区其他业主出具的证明及另案中小区业主出庭作证等，以上证据能够形成证据链条，证明原告在诉讼有效期内主张过权利，构成诉讼时效中断，故对潘飞宇主张红星实业公司超过三年诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。关于潘飞宇反诉请求红星实业公司为其房屋办理产权登记，虽然合同约定红星实业公司应将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因涉案房屋是否已具备办证条件，是相关行政部门依职权进行审核的内容，故对该诉讼请求本案不予处理，但红星实业公司还是应尽快依照合同的约定履行自己的配合办证义务。关于逾期办证违约金问题，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，同意给予90个工作日顺延，在顺延期结束时出卖人不能完成产权登记，出卖人按已付房款1‰向买受人支付违约金。本案涉案房屋由于红星公司的原因导致至今未具备办证条件，已超出合同约定的具备办证条件的期限，故红星公司应依约向潘飞宇支付已付房款1‰的逾期办证违约金，即437.14元（437138元×1‰）。潘飞宇称逾期办证违约金数额过低，要求酌情增加，但并未举证证明其因逾期办证造成的损失高于上述约定的金额，故对潘飞宇主张的超出上述数额部分的逾期办证违约金不予支持。红星实业公司辩称，潘飞宇请求逾期办证违约金已过诉讼时效，虽然潘飞宇在本次诉讼前未向该公司主张过逾期办证违约金，但涉案房屋至今不具备办证条件，违约行为仍处于持续状态，故潘飞宇请求逾期办证违约金并不超法定诉讼时效，对该抗辩意见不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告潘飞宇于本判决生效后十日内向原告驻马店市红星实业有限公司交纳暖气初装费6489元；二、驳回原告驻马店市红星实业有限公司的其它诉讼请求；三、限反诉被告驻马店市红星实业有限公司于判决生效后十日内向被告潘飞宇支付逾期办证违约金437.14元；四、驳回反诉原告潘飞宇的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告潘飞宇负担。反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉被告驻马店市红星实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 宋 方二〇二一年四月十二日书记员 李璐璐