云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终207号上诉人（原审被告、反诉原告）：普洱茶马古城发展有限公司，住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：鲍建斌，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贺勇，云南上上律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黎红，云南上上律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱海燕，女，1978年2月25日出生，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李晓秋，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人普洱茶马古城发展有限公司（以下简称茶马古城公司）因与被上诉人朱海燕房屋租赁合同纠纷一案，茶马古城公司不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月9日组织双方进行了二审的调查、询问。上诉人茶马古城公司的委托诉讼代理人贺勇，被上诉人朱海燕的委托诉讼代理人李晓秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶马古城公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销第三项判决，改判驳回朱海燕的一审相关诉请；2.请求二审法院依法判令由朱海燕承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院判决退还租金违背了免租期的法律性质。免租期在我国现行法律上并无十分明确的规定，基于其在租赁合同上的特殊性，茶马古城公司认为其法律性质应当是附义务的赠与。原《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条第一款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（三）不履行赠与合同约定的义务。”按照上述规定，租赁合同履行过程中，如果承租人违约，不履行赠与合同约定的义务（如租赁期内不得退租），出租人应当享有撤销赠与合同（如撤销免租期，要求承租人按照租金标准支付免租期的租金等）的权利。一审法院判决退还租金，无疑违背了免租期的这一法律性质。二、一审法院判决退还租金违背了合同中体现的双方真实意思。双方签订的《租赁合同》中免租期6个月的约定，属于整个5年期租赁合同的一部分。虽然合同并未约定免租期内解除合同免租期租金的支付问题，属于约定不明，但根据原《合同法》第61条，约定不明不能达成补充协议时，按照合同有关条款或者交易习惯确定。该条的本质就是在约定不明时要通过合同条款及双方交易习惯探寻双方订立合同时的本意。在本案租赁合同中，结合双方约定5年的租赁期限及对合同解除的限制，可以明确探知双方对于免租期的约定是基于完成整个租赁期限而言的。一审法院在合同约定不明的情况下，未从合同其他条款及房屋租赁市场的现状出发，听信朱海燕的单方陈述即判决退还租金，明显违背了租赁合同中体现的双方真实意思表示。三、一审法院判决退还租金明显违背公平原则及诚实信用原则。一审判决已明确确认，本案所涉租赁合同系朱海燕违约单方解除，而茶马古城公司在合同履行过程中并无违约行为。租赁合同最主要的合同目的是承租人获得房屋使用权而出租人获得租金收益，现承租人已实际使用房屋7个月，刨除1个月的装修免租期，如确认茶马古城公司需退还剩余6个月的租金，即会造成在朱海燕存在违约解除的情况下，仍获得了免费使用租赁物长达半年的利益，而茶马古城公司作为守约方，不仅丧失了该房屋7个月的租金收益，同时还影响了茶马古城公司对整个商业区业态的管理及商业氛围的培育，一审法院的如此判决，无疑使违约方获得利益而守约方遭受损失，无疑助长了合同的不诚信行为，明显违背了公平原则及诚实信用原则。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判，维护茶马古城公司的合法权益。朱海燕辩称，一、本案是租赁合同纠纷，不是赠与合同纠纷。茶马古城公司所称的附义务的赠与中所附义务属于赠与合同的一部分，根据《中华人民共和国民法典》，租赁合同是《民法典》合同编的第二分编典型合同的第十四章，而赠与合同是在《民法典》合同编的第二分编典型合同的第十一章。茶马古城公司所主张的原《中华人民共和国合同法》第九十条也就是《中华人民共和国民法典》的第六百六十一条，附义务的赠与是一种单务、无偿合同，租赁合同是双务合同。本案中租赁合同仅仅转让租赁物的使用权，赠与合同是以转移标的物所有权为基本特征，茶马古城公司主张免租期的法律性质是附义务的赠与，但茶马古城公司并未将合同标的物的所有权赠与朱海燕，茶马古城公司的主张在法律适用上出现了明显的错误。既然连赠与合同都不是，更谈不上所谓的撤销赠与。二、一审法院判决退还朱海燕18400元租金符合法律规定，双方签订的《租赁合同》中五年租期和6个月免租期分别在不同条款中约定，茶马古城公司也承认给与朱海燕免租6个月的前提条件是朱海燕必须履行完5年期属于约定不明，茶马古城公司主张按交易习惯确定，也就是习惯解释，《民法典》第142条就是对习惯解释方法的表述。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第7条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。而茶马古城公司并未提供任何证据来证明其所主张。另外，朱海燕并不没有经常使用要租五年才享受免租期6个月的做法，仅此本案一次。在普洱的房屋租赁市场行业也并没有要租房子五年享受6个月免租期的做法，免租期只是茶马古城公司独特的一种招揽租客的营销手段，并不能代表整个房屋租赁市场情况。三、一审法院判决茶马古城公司退还朱海燕租金并未违背公平原则及诚实信用原则。一审庭审时，主审法官释明是否调整违约金，朱海燕已经按法官的释明要求调整违约金，然后赔偿茶马古城公司6156元的损失。双方也同意解除合同，茶马古城公司上诉状里的上诉请求只是不愿意退下半年租金，对于一审法官认定的“乙方的经营时间应遵守《茶马古城商业区经营管理公约》”格式条款属于无效条款是认可的，因此，因违反该条款而约定的“未经甲方同意，乙方在经营期间擅自停业的，乙方应向甲方一次性赔付违约合同年双倍租金作为违约金”的违约责任条款亦属于无效条款。并且朱海燕也仅父亲生病而关了几天门，并不存在违反合同约定擅自停业这一违约行为，故无需支付双倍的租金赔偿。那么朱海燕只需支付解除合同的损失赔偿，朱海燕已经作出了足够的让步，朱海燕起诉解除合同时还在免租期内，朱海燕2020年8月1日开始使用涉案商铺，朱海燕起诉合同解除思茅区人民法院受理时间是2020年11月27日，一审判决作出后朱海燕于2021年1月23日已经及时退还了商铺，退还时依然免租期内，并不是茶马古城公司主张的使用了7个月，茶马古城公司的主张不符合事实，赔偿保证金足以弥补茶马古城公司的损失。根据茶马古城公司的上诉请求，茶马古城公司只是不愿意退还下半年的租金，对于一审的其他的事实和法律适用是认可的，朱海燕认为二审的争议焦点应该是合同解除后，朱海燕赔偿数额的问题。对于赔偿损失由提出主张的一方承担举证责任，朱海燕解除合同和交还涉案房屋后仍在免租期，扣除保险金足以弥补茶马古城公司的损失，根据谁主张谁举证原则，需茶马古城公司证明自身损害为基础，但是茶马古城公司并无证据和计算结果证明其还能扣除18400元租金作为赔偿。朱海燕向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除朱海燕与茶马古城公司签订的《茶马古城商业区租赁合同》；2.判令茶马古城公司返还朱海燕交纳的保证金6156元、租金18468元；3.判令茶马古城公司补偿朱海燕装修费1550元（电路改造、刮防瓷等）；4.判令茶马古城公司承担本案的诉讼费。茶马古城公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令朱海燕向茶马古城公司支付营业期间擅自停业违约金36936元；2.依法判令由朱海燕用其已经缴纳给茶马古城公司的履约保证金6156元，作为朱海燕支付给茶马古城公司解除合同的违约赔偿金；3.依法判令朱海燕在合同解除的次日，将位于普海市思茅区房屋及其设施、设备完好交还茶马古城公司，未按期交还的，朱海燕应当向茶马古城公司支付100元／天的违约金；4.本案的本反诉费用全部由朱海燕承担。一审法院认定事实：2020年6月24日，朱海燕（乙方）、茶马古城公司（甲方）签订一份茶马古城商业区租赁合同，约定：甲方将位于普洱市思茅区房屋租赁给乙方使用，租赁期限5年，自2020年8月1日起至2025年7月31日止，免租期6个月，此免租期不包含专修期；2020年8月1日至2021年7月31日，租金每月3078元，年应交租金为18468元；2021年8月1日至2022年7月31日，租金每月3294元，年应交租金为39528元；2022年8月1日至2023年7月31日，租金每月3524元，年应交租金为42288元；2023年8月1日至2024年7月31日，每月租金3771元，年应交租金为45252元；2024年8月1日至2015年7月31日，每月租金4035元，年应交租金为48420元；甲方给予乙方自2020年7月1日起至2020年7月31日止的专修免租期，装修起始日即为房屋移交日，乙方须于该日自行至甲方办理房屋的接收手续；甲方提供乙方经营管理的专业咨询，该房屋仅限乙方经营馨康苗帮养身类商品，未经甲方书面同意，乙方变更房屋部分或全部区域经营其他商品或业种的，视为违约，甲方有权扣除合同保证金50%作为违约金；乙方须于本合同签署同时，向甲方一次性交纳履约保证金6156元；因甲方原因导致合同提前解除的，甲方只对乙方装修及不可移财产按下列标准予以补偿，因乙方原因合同提前解除或终止的，不可移财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何赔偿、补偿；乙方的营业时间应遵守《茶马古城商业区经营管理公约》的规定，未经甲方同意，乙方未如期开业或乙方在营业期间擅自停业的，乙方应向甲方一次性赔付违约合同年双倍租金作为违约金；凡因乙方原因导致本合同解除终止的，甲方一次性扣除合同保证金作为违约赔偿金，如该违约金不足以弥补甲方所受到的损失的，乙方还应赔偿甲方因此而受到的损失。合同签订后，同日，朱海燕向茶马古城公司支付了保证金6156元、2020年8月1日至2021年7月31日期间的租金18400元。茶马古城公司按约向朱海燕交付了房屋。朱海燕在2020年11月、12月期间的营业时间在周末。另查明，《茶马古城商业区经营管理公约》规定：其他业态营业时间为10：00-21：30。一审法院认为，关于朱海燕要求解除双方于2020年6月24日签订的茶马古城商业区租赁合同的诉讼请求问题。经审理查明，2020年6月24日，朱海燕（乙方）、茶马古城公司（甲方）签订一份茶马古城商业区租赁合同，约定：甲方将位于普洱市思茅区房屋租赁给乙方使用，租赁期限5年。合同签订后，茶马古城公司按约向朱海燕交付了租赁物。上述合同真实、合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故一审法院予以确认为合法、有效的合同。庭审中，茶马古城公司辩称同意解除上述合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百六十二条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”据此，本案朱海燕、茶马古城公司之间的房屋租赁事实一直持续至今，根据上述法律规定，朱海燕的上述请求有事实和法律依据，故一审法院予以支持。关于本案合同的解除原因是归责于朱海燕还是茶马古城公司的问题。庭审中，朱海燕主张其要求解除合同的原因是因为茶马古城公司未给朱海燕提供经营管理的专业咨询，合同限制朱海燕的经营范围仅限于馨康苗帮养身类商品，该限制经营的条款属格式条款，排除了朱海燕经营获益的主要权利，属无效条款，朱海燕因该限制经营条款，只能经营合同约定的商品，致使朱海燕经营困难，一直亏本经营，朱海燕为了及时止损才要求解除合同。一审法院认为，涉案合同中关于租赁房屋经营种类的条款是双方签字认可的，该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，茶马古城公司作为涉案房屋所在的商业区的管理者，其为了商业区的规划发展，在与租赁房屋的经营者签订房屋租赁合同时，将对房屋经营种类进行限制约定的条款不属于格式条款中排除对方主要权利的条款，朱海燕作为经营者，在与茶马古城公司签订房屋租赁合同时，就应该事先考虑到合同中限制的经营种类所带来的市场风险，即经营是否亏损应该是朱海燕自己承担的市场风险，由此，本案茶马古城公司在履行合同的过程中，并未出现违反合同约定的情形，本案朱海燕要求解除合同的原因是朱海燕自己经营亏损才提出的，即本案合同解除的原因应归责于朱海燕，朱海燕提出的上述意见无事实和法律依据，故一审法院不予支持。关于合同解除后，朱海燕交纳的租金、保证金和租赁物如何处理的问题。根据民法典第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”据此，对于朱海燕交纳的2020年8月1日至2021年7月31日的租金18400元，考虑涉案合同约定的免租6个月和朱海燕尚在免租期内的事实，一审法院确认由茶马古城公司返还朱海燕交纳的租金18400元。对于茶马古城公司辩称的给予朱海燕免租6个月的前提条件是朱海燕按照合同约定正常履行完合同约定的5年期，而涉案合同中并未有此约定，茶马古城公司的上述意见无事实和法律依据，故一审法院不予采信。对于朱海燕交纳的保证金，涉案合同约定：凡因乙方原因导致本合同解除终止的，甲方一次性扣除合同保证金作为违约赔偿金。据此，本案是因朱海燕的原因导致涉案合同解除，茶马古城公司要求扣除朱海燕交纳的保证金6156元作为朱海燕解除合同支付茶马古城公司的违约赔偿金的反诉请求有事实和法律依据，故一审法院予以支持。对于租赁物的返还问题，涉案合同约定：因乙方原因合同提前解除或终止的，不可移财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何赔偿、补偿，据此，本案是因朱海燕的原因提前解除涉案合同的，朱海燕因装修涉案房屋形成附合的装饰装修物按照合同约定应属于被告，被告无需给予朱海燕任何赔偿、补偿，朱海燕要求茶马古城公司补偿房屋装修费的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。由此，茶马古城公司要求朱海燕将涉案租赁物返还给茶马古城公司的反诉请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于茶马古城公司主张的未按期交还的，朱海燕应当向茶马古城公司支付100元/天的违约金的问题。一审法院认为，朱海燕、茶马古城公司之间的租赁合同仍在履行期间，双方之间的合同是在本案法律文书生效后才解除，由此，朱海燕是否会逾期返还房屋是一个未知的事，该事实并未实际发生，茶马古城公司的上述反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于茶马古城公司要求朱海燕支付其擅自停业的违约金36936元的诉讼请求问题。涉案租赁合同约定：乙方的营业时间应遵守《茶马古城商业区经营管理公约》的规定，未经甲方同意，乙方未如期开业或乙方在营业期间擅自停业的，乙方应向甲方一次性赔付违约合同年双倍租金作为违约金。《茶马古城商业区经营管理公约》规定：其他业态营业时间为10：00-21：30。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》。庭审中，朱海燕主张涉案租赁合同系茶马古城公司一方提供的可以重复使用的格式条款，排除了朱海燕经营的主要权利，属无效条款。茶马古城公司在庭审中认可涉案租赁合同系茶马古城公司一方提供的条款。一审法院认为，朱海燕作为涉案租赁商铺的经营者，其有权自主安排符合其本身条件的经营时间，该经营时间的安排属于朱海燕的一项自主经营权利，茶马古城公司一方作为涉案租赁合同条款的提供者，在合同中约定朱海燕应按照《茶马古城商业区经营管理公约》规定的时间经营的条款明显排除了对方自主安排经营时间这一主要权利，根据民法典第四百九十七条第三项的规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方排除对方主要权利。”据此，一审法院确认涉案租赁合同中规定的“乙方的营业时间应遵守《茶马古城商业区经营管理公约》”格式条款属无效条款。由此，因违反该条款而约定的“未经甲方同意，乙方在营业期间擅自停业的，乙方应向甲方一次性赔付违约合同年双倍租金作为违约金”的违约责任条款亦属于无效条款。由此，朱海燕并不存在违反合同约定擅自停业这一违约行为，茶马古城公司的上述反诉请求无事实和法律依据，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院确认解除朱海燕、茶马古城公司于2020年6月24日签订的《茶马古城商业区租赁合同》，由朱海燕将位于普洱市思茅区房屋返还给茶马古城公司；朱海燕交纳的保证金6156元予以扣除；由茶马古城公司退还朱海燕租金18400元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除朱海燕与普洱茶马古城发展有限公司于2020年6月24日签订的《茶马古城商业区租赁合同》；二、由朱海燕于本判决书生效后十五日内将位于普洱市思茅区租赁房屋返还给普洱茶马古城发展有限公司；三、由普洱茶马古城发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还朱海燕租金18400元；四、朱海燕交纳的保证金6156元不予退还，作为朱海燕解除合同支付普洱茶马古城发展有限公司的违约赔偿金；五、驳回朱海燕其余的诉讼请求；六、驳回普洱茶马古城发展有限公司其余的反诉请求。本诉案件受理费454元，减半收取227元，由普洱茶马古城发展有限公司负担159元，朱海燕负担68元；反诉案件受理费877元，减半收取438.50元，由朱海燕负担62元，普洱茶马古城发展有限公司负担376.50元。本院二审期间，朱海燕向法庭提交以下证据：朱海燕父亲朱绍清住院材料和茶马古城公司员工吴宝堇朋友圈截图各一份。欲证明：（1）朱海燕并非故意停业，其停业原因系照顾生病的父亲；（2）吴宝堇系茶马古城公司员工，吴宝堇与朱海燕签订合同时约定租赁合同一年一签，前半年免租，未约定租赁期限满5年才免租半年。经质证，茶马古城公司对朱海燕父亲朱绍清住院材料的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可；对茶马古城公司员工吴宝堇朋友圈截图的“三性”及证明目的不予认可，不予认可吴宝堇系茶马古城公司员工。本院认为，朱海燕提交的证据与本案没有直接的关联性，本院不予采信。经审阅卷宗材料、组织质证调查，本院经二审审理查明法律事实如下：朱海燕于2020年6月24日向茶马古城公司实际缴纳2020年8月1日至2021年7月31日租金为18468元。除上述查明案件事实外，其他查明事实与一审法院查明一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：茶马古城公司是否应当退还朱海燕租金18468元的问题。本院认为，本案中双方当事人对租赁期内解除合同并无异议，存有争议的为租赁期内解除合同朱海燕是否享有合同约定的免租期的问题。朱海燕与茶马古城公司签订《茶马古城商业区租赁合同》仅约定朱海燕享有6个月免租期，并未约定必须租赁期限满5年才享有免租期6个月。故茶马古城公司主张租赁期限未足合同约定不享有免租优惠，并无合同依据，而非《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的约定不明情形。且在租赁合同中给予免租期优惠系出租人招揽租客的营销手段，不属于独立的赠与行为，茶马古城公司认为免租期属于附义务的赠与，应予撤销与事实不符，本院不予采纳。根据本案合同约定2020年8月1日至2021年7月31日租金为每月3078元，但2020年8月1日至2021年7月31日应缴租金为18468元，仅为半年租金。朱海燕于2020年6月24日向茶马古城公司实际缴纳2020年8月1日至2021年7月31日租金为18468元，可以认定在第一年租赁期限内免租期6个月的事实。朱海燕于2020年11月27日起诉要求解除租赁合同，尚未超过免租期，茶马古城公司应当退还朱海燕租金18468元。因朱海燕违约解除租赁合同，应当扣减保证金6156元，朱海燕的违约责任由扣减保证金6156元进行赔偿，不应当由租金来进行赔偿。一审认定朱海燕于2020年6月24日向茶马古城公司实际缴纳2020年8月1日至2021年7月31日租金为18400元，实际缴纳租金为18468元，一审认定事实错误，本院予以更正。茶马古城公司驳回朱海燕全部诉讼请求的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，茶马古城公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初3339号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，即：“一、解除朱海燕与普洱茶马古城发展有限公司于2020年6月24日签订的《茶马古城商业区租赁合同》；二、由朱海燕于本判决书生效后十五日内将位于普洱市思茅区租赁房屋返还给普洱茶马古城发展有限公司；四、朱海燕交纳的保证金6156元不予退还，作为朱海燕解除合同支付普洱茶马古城发展有限公司的违约赔偿金；五、驳回朱海燕其余的诉讼请求；六、驳回普洱茶马古城发展有限公司其余的反诉请求。”；二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初3339号民事判决第三项，即：“三、由普洱茶马古城发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还朱海燕租金18400元”；三、由普洱茶马古城发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还朱海燕租金18468元。一审本诉案件受理费454元，减半收取227元，由普洱茶马古城发展有限公司负担159元，朱海燕负担68元；反诉案件受理费877元，减半收取438.50元，由朱海燕负担62元，普洱茶马古城发展有限公司负担376.50元。二审案件受理费1331元，由普洱茶马古城发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇二一年四月二十日法官助理史睿书记员杨小