山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3424号 上诉人（一审原告）：青岛南轮体育发展有限公司，住所地:青岛市市北区。 法定代表人：田丹阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王运福，江苏六典律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：青岛东方城商业物业管理有限公司，住所地：青岛市城阳区。 法定代表人：方爱萍，总经理。 委托诉讼代理人：李永华，1980年9月9日生，汉族，住山东省青岛市市北区，该公司员工。 上诉人青岛南轮体育发展有限公司（以下简称南轮公司）因与被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司（以下简称东方城公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南轮公司的委托诉讼代理人王运福，被上诉人东方城公司的委托诉讼代理人李永华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南轮公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或改判双方租赁合同关系于2020年5月12日解除；二、判决上诉人支付被上诉人2020年4月1日至5月11日租金13025.21元（264.74平方×41天×1.2元／日／㎡）；物业管理费13748.83元（264.74平方×（41÷30）个月×38元／月）；不支付5月12日至9月15日的租金；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对于租赁合同的解除时间认定错误。1、一审被上诉人提供的《催收函》《二次催收函》《租金催缴通知函》《解约函》《物品处理函》充分证明了租赁合同解除的过程及客观事实，其中《解约函》被上诉人明确表示“我司通知贵司原合同于2020年5月12日解除”，随后的《物品处理函》第3条明确陈述“我司于2020年5月12日向贵司发出《解约函》，函告贵司应在2020年5月15日前将店内物品清空并将店铺交还我司，但贵司未予理睬，应视为贵司已放弃店内全部物品的所有权”。故双方的租赁合同关系在2020年5月12日就已经解除。2、另根据《商场进驻合同书》第14页十四条第2款约定“如在不可抗力事件发生后90日内乙方（上诉人）既无法经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任，租金及本合同约定的其他费用按时结算，甲方（被上诉人）应返还未发生的租金、费用及保证金（如有）”。2020年2月初突然爆发的××病毒导致上诉人开设的儿童轮滑培训机构因配合政府防控要求从2020年2月1日至2020年5月初一直停止营业。三个多月的时间导致学员大范围退款，上诉人因此遭受了严重的经营损失。为防止损失继续扩大，上诉人于2020年5月9日向被上诉人函告解除租赁合同，退还履约保证金及已缴关停营业期间的租金及物业费。被上诉人表示合同可以解除，但已缴费用不退。故根据合同不可抗力的约定合同应于2020年5月9日不可抗力发生90天后上诉人向被上诉人函告解除合同时终止。3、不论根据被上诉人2020年5月12日的解约函解除合同，还是根据上诉人2020年5月9日的解除租赁合同函告，双方的租赁合同关系都不应在2020年9月16日被上诉人将涉案店铺出租给案外人陈成浩的时间终止。因为被上诉人在《物品处理函》中明确告知在2020年6月8日将上诉人存放在店内的全部物品移出，并告知仓储费用100元／天。这等于被上诉人已经实际收回并完全控制了涉案店铺。至于何时又对外出租，跟双方合同关系的解除没有关系。一审以此来确定合同解除的时间对上诉人显示公平，将被上诉人涉案店铺对外出租不能的风险完全转嫁给了上诉人。二、一审判决适用法律错误，逻辑混乱。1、一审认定租赁合同关系于2020年9月16日被上诉人将涉案店铺出租给案外人陈成浩时终止，按此认定，上诉人承担2020年4月1日至2020年9月15日该租赁期间的租金及物业管理费没有问题。但上诉人的店内物品一直由被上诉人暂扣在其仓库，直到2020年12月12日双方协商上诉人才将部分物品取回，那么该段期间的仓储费用一审却没有判决，并没有彻底解决双方的纠纷。2、本案纠纷发生的根本原因是在疫情发生后，双方都已同意租赁合同关系解除，但被上诉人不同意退还疫情期间（2020年2、3月份）的租金及物业管理费，甚至连履约保证金也不退还。从上诉人提起诉讼到案件一审判决结束又过了一个季度。继而导致被上诉人起诉上诉人主张2020年4月1日到6月30日第二季度的租金。综上，为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，望二审法院发回重审或在查明事实的前提下依法判决。 东方城公司辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，应当维持。一、一审法院对租赁合同解除认定的时间正确。南轮公司没有诚实陈述事实，东方城公司没有向一审法院提交《解约函》和《物品处理函》。根据一审判决书的体现，南轮公司也没有提交《解约函》。南轮公司将一个没有提交的证据表述成东方城公司提供的证据，没有诚实的陈述事实。如果存在合同的解除，合同解除的期限应当是明确的，不用南轮公司去推测。东方城公司向南轮公司多次发函，南轮公司都没有回复，不置可否，产生的后果应由南轮公司自己承担。南轮公司应当提交《解约函》，即便存在《解约函》，东方城公司向其发《解约函》时，南轮公司应当回复，是否同意解除租赁合同，而南轮公司是沉默。现在产生了租金，根源在于南轮公司，费用理应由南轮公司承担。南轮公司未提交2020年5月9日南轮公司向东方城公司发的函，即便该函存在，南轮公司清楚解除合同应当双方合意。2020年6月10日，南轮公司向东方城公司发《关于东方城公司物品处理函的回复》中表示南轮公司对仓储费不同意，希望进一步沟通协商，因此至2020年6月10日，南轮公司还向东方城公司发函希望沟通，哪里来的2020年5月份解除合同。双方没有在租赁合同解除的时间达成一致，东方城公司不知道南轮公司是否想解除或续租，南轮公司也没有明确表示解除或续租，因此一审法院确认2020年9月16日解除合同是正确的。在租赁合同存续期间，南轮公司应当向东方城公司支付租金和物业费。二、一审法院适用法律正确，是南轮公司本身逻辑混乱。南轮公司在上诉状称“双方都同意租赁合同关系解除”，合同解除不是靠南轮公司的意念，既然同意为什么没有就解除合同达成合意，责任在于南轮公司的拖延。东方城公司不存在扣押物品问题，多次要求南轮公司解决租金问题，南轮公司一直不予协商，过错在南轮公司。综上，一审法院认定事实清楚适用法律正确，应当维持。 东方城公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除东方城公司与南轮公司签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》；二、南轮公司支付租赁费57183.84元和物业管理费60360.72元；三、诉讼费由南轮公司承担。 一审法院认定事实：一、东方城公司（甲方）与李加坤（乙方）于2017年9月17日签订《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》。《商场进驻合同书》约定李加坤承租东方城公司位于青岛市城阳区xx路xx号青岛东方××购物中心××层××号商铺,建筑面积为264.74平方米,双方同意该面积为计算租金、物业管理费等的依据。租赁期限自商铺交接之日即2017年9月17日起至2020年10月16日终止。甲方给予乙方30天免租装修期，自2017年10月17日起开始计算租金。租金的计算标准为：1.2元／日／平方米，租金以季度形式向甲方支付，以自然季度为一个缴租期，首期租金在合同签约日当天支付，其后每个缴租期最后一个月的25日前支付下个缴租期的租金。甲方或甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，向乙方收取物业管理费，该费用除包括物业服务的费用外，还包含乙方应当分摊的公共水费、电费、空调费等。物业管理费的收费标准为38元／月／平方米，乙方应按季度支付物业管理费。合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金49507元，在本合同履行期间，如乙方未按约定期限支付其应支付给甲方或甲方代缴的费用，甲方均有权从履约保证金中直接扣划。《东方城物业管理服务协议》约定合同期限自2017年10月17日至2020年10月16日，暂定每平方米每月38元，于每个缴租期最后一个月的25日前缴纳下个缴租期的物业服务费。双方约定，该商铺因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如不可抗力的时间发生后90日内，乙方既无法经营，双方也无法达成一致意见的，任何一方有权终止本合同，双方互不承担违约责任。租金及本合同约定的其他费用核实结算，甲方返还未发生的租金、费用及保证金。 二、2018年4月17日，东方城公司与李加坤签订《东方城补充协议》，变更李加坤与东方城公司签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》中签约人，将李加坤变更为南轮公司。同日，李加坤与南轮公司签订《债权债务、法律责任转移申请》，约定自2018年4月1日起，李加坤承租的上述涉案商铺所有债权债务、法律责任转移给南轮公司。后南轮公司取得上述商铺的使用权，并于2018年5月27日支付东方城公司保证金49507元，于2019年12月17日支付东方城公司租金28909.61元、物业费30180.36元。庭审中双方认可南轮公司支付东方城公司租金及物业费至2020年3月31日。 三、庭审中，东方城公司自认自2020年2月9日至2月28日停业，自2020年3月1日开始营业。南轮公司自疫情开始再未对商铺进行经营。 四、东方城公司于2020年4月4日和4月21日向南轮公司发出催收函，要求南轮公司支付拖欠的费用47344.61元，但南轮公司未对催收函作出回复。2020年6月5日，东方城公司向南轮公司发出《物品处理函》，注明东方城公司曾两次向南轮公司发出催款函，并于2020年5月12日发出解约函，要求南轮公司将店内全部物品清空并将店铺交还东方城公司，但南轮公司未予理睬。故东方城公司拟于2020年6月8日对南轮公司的全部物品移出至东方城公司仓库，否则南轮公司自行承担损失责任。南轮公司收到《物品处理函》后，未对该函作出回复。 一审法院认为，东方城公司、南轮公司签订的《商场进驻合同书》《东方城物业管理服务协议》系双方真实意思表示，均应按照约定履行自己的义务。南轮公司租赁东方城公司的商铺使用，应按照约定向东方城公司支付租赁费及物业管理费，合同约定南轮公司应缴纳下一个缴租期的租金及物业费的时间应为2020年3月25日前，南轮公司在收到东方城公司发出两次催款函后，仍未缴纳，未对东方城公司的催款函作出回复，也未提出解除合同，一审法院在审理过程中，东方城公司认可自2020年9月16日将涉案场地出租给他人使用，且南轮公司也未提供终止合同的证据，应视为双方签订的合同自该时间解除。故东方城公司要求南轮公司支付租赁费，理由正当，予以支持。应按双方约定的使用面积及使用时间计算，南轮公司自2020年4月1日至2020年9月15日，使用商铺的时间为168天，计算为53371.58元（264.74平方x168天x1.2元/日/㎡）。东方城公司主张的物业管理费55330.66元（264.74平方x5.5个月x38元/月/㎡）理由正当，符合法律规定和双方的约定，予以支持。东方城公司主张过高的租金及物业费，不予支持。南轮公司未按照合同约定支付租赁费及物业管理费，东方城公司有权按照双方约定与南轮公司解除合同，东方城公司在庭审中确认了自2020年9月16日将涉案商铺租赁给他人使用，故应认定为该时间为双方解除合同为宜。南轮公司提供的网站的内容为关于学生复课的时间，南轮公司未提供证据证明与东方城公司经营的品牌有关联性，且庭审中明确了未通知东方城公司解除合同，故对南轮公司主张解除合同时间为2020年4月20日的该抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认青岛东方城商业物业管理有限公司与青岛南轮体育发展有限公司签订的《商场进驻合同书》《东方城物业管理服务协议》于2020年9月16日解除；二、青岛南轮体育发展有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛东方城商业物业管理有限公司租金53371.58元；三、青岛南轮体育发展有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛东方城商业物业管理有限公司物业管理费55330.66元；四、驳回青岛东方城商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2651元，减半收取1325.5元，由青岛南轮体育发展有限公司负担。 二审审理期间，东方城公司提交证据：2020年6月10日南轮公司发给东方城公司的函回复。拟证明：2020年6月10日南轮公司发函东方城公司解决租赁合同的问题，因此双方租赁合同一直存续到9月15日，其物品也放在店铺内。南轮公司对真实性认可，关联性不予认可，该回复函标题明确为物品处理函的回复，不能证明租赁合同关系未解除。基于南轮公司对东方城公司提交证据的真实性认可，本院对东方城公司提交的该证据的真实性予以确认。 南轮公司提交证据：2020年4月4日催收函、2020年4月21日二次催收函、2020年5月12日的解约函、2020年5月26日租金催缴通知函、2020年6月5日物品处理函、2020年6月16日《关于东方城物品处理函的回复》的回复函。拟证明：双方的租赁合同关系已于2020年5月15日解除，出示2020年6月16日原件，其他均出示并提交复印件。东方城公司对证据中的复印件不予认可，应当出具原件；对关联合同的解除时间，一审法院认定的9月16日解约是对的。虽东方城公司对部分复印件的真实性不予认可，但基于南轮公司提交了2020年6月16日《关于东方城物品处理函的回复》的回复函的原件，该回复函中提及《物品处理函》，《物品处理函》中有提及东方城公司于2020年5月12日发出《解约函》，而东方城并未提交其认可的《物品处理函》《解约函》等，南轮公司提交的证据能形成完整的证据链，本院对南轮公司提交的该组证据的真实性予以确认，并确认东方城公司于2020年5月12日向南轮公司发出《解约函》。 二审经审理查明：南轮公司认可其于2020年5月15日收到《解约函》，其主张其对解除合同无异议，故未回复东方城公司。 关于物品交接，东方城公司主张系2020年10月左右交接，南轮公司自认其于2020年12月13日去东方城公司拉回了物品。 二审庭审后，上诉人东方城公司的委托代理人向本院提交了代理词，主张：南轮公司取走物品的时间为2020年12月12日。假设法院认定2020年5月12日东方城公司向南轮公司发出《解约函》即解除租赁合同，2020年5月13日至2020年9月16期间的占用费应当由南轮公司承担、2020年9月17日至2020年12月12日的仓储费也应由南轮公司承担。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，南轮公司在二审中提交了新证据，证实东方城公司于2020年5月12日向南轮公司发出《解约函》，南轮公司于2020年5月15日收到《解约函》，南轮公司主张其对解除合同无异议。合同解除权系形成权，通知到达对方即可产生解除合同的法律效力，故本案合同解除的时间应为南轮公司收到《解约函》的2020年5月15日。 关于南轮公司应支付的租金、物业费，新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况,属于不可抗力,如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间的租金、物业费对承租人明显不公平。另，东方城公司在一审审理期间确认其于2020年9月16日将涉案商铺租赁给他人使用、南轮公司在二审审理期间自认其于2020年12月13日去东方城公司拉回了物品，则南轮公司在将物品全部拉回前客观上占用了东方城公司的场地。综合上述客观情况，结合上诉人在二审代理词中主张2020年5月13日至2020年9月16日期间的占用费以及2020年9月17日至2020年12月12日的仓储费均应由南轮公司承担，为减少当事人诉累、兼顾公平原则，本院认为，南轮公司向东方城公司支付租赁费、物业管理费、诉争合同解除后南轮公司实际占用东方城公司场地费等合计30000元为宜。 综上所述，上诉人青岛南轮体育发展有限公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；原审判决有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15177号民事判决； 二、确认被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司与上诉人青岛南轮体育发展有限公司签订的《商场进驻合同书》《东方城物业管理服务协议》于2020年5月15日解除； 三、上诉人青岛南轮体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司租赁费及物业管理费30000元； 四、驳回上诉人青岛南轮体育发展有限公司的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1325.5元，二审案件受理费469元，合计1794.5元，由被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司负担1334.5元，由上诉人青岛南轮体育发展有限公司负担460元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 琳 审 判 员  朱见晓 审 判 员  卞冬冬 二〇二一年四月十六日 法官助理  赵佩宇 书 记 员  汤怀珠