北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初53185号原告（反诉被告）：北京美立仓智能科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：冯蔷，董事长。委托诉讼代理人：刘英，北京识广律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李小相，执行董事、经理。委托诉讼代理人：孔令志，男，1983年2月20日出生，汉族，北京国投尚科信息技术有限公司副总经理。原告（反诉被告）北京美立仓智能科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘英，被告的委托诉讼代理人孔令志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还保证金350156元、未到期租金334405元。事实与理由：2014年7月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租位于北京市朝阳区x号国投尚科大厦x层297平方米、x层2284平方米（以下简称涉案房屋）。2017年1月10日，双方签订《补充协议》，原告不再承租涉案房屋1层部分，并对该日之前的租金进行了结算。此后，因案外人北京龙源通惠xx公司（以下简称龙源通惠公司）与被告之间的纠纷，2018年9月25日原、被告达成《协议书》，约定自2018年9月1日双方解除租赁关系，被告退还原告租赁保证金350156元、未到期租金334405元，由原告与龙源通惠公司另行签订合同。但至今，被告仍未按照《协议书》履行退款义务，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方之间的签订的《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》均是无效的。双方《租赁合同》约定被告给予原告2014年7月8日至2014年11月7日四个月的免租期，原告应当支付租金。另外，自2018年9月1日起，由于龙源通惠公司向被告主张房屋占有使用费，那么原告也应当继续向被告支付房屋占有使用费。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》无效的；2.原告支付被告2014年7月8日至2014年11月7日免租期间的房屋占有使用费700286.84元；3.原告支付被告2018年9月1日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费386740.12元。事实与理由：涉案房屋系被告自龙源通惠公司承租后，转租给原告。2018年9月，原告以龙源通惠公司与被告租赁合同解除为由，要求被告退还保证金及租金等，双方遂签订了《协议书》，但是此后在被告与龙源通惠公司租赁合同案件中，龙源通惠公司自认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，导致被告与龙源通惠公司之间的《租赁合同》无效，因此导致原、被告之间《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》均为无效。在合同无效后，原告理应支付免租期期间的房屋占有使用费。而且原、被告之间的合同解除后，双方并没有交接，原告继续占有涉案房屋，现龙源通惠公司向被告主张2018年9月1日之后的房屋占有使用费，因此被告亦向原告主张该笔费用。原告对被告的反诉请求答辩称：同意当庭答辩。首先，原告亦认可《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》无效，但是这并不影响结算条款的效力，被告仍应按照结算金额向原告返还相应款项；其次，即便合同无效，当事人也不能因此取得比合同有效更多的利益，原、被告的《租赁合同》之所以约定了4个月的免租期，是因为租期长达8年，而原、被告的《租赁合同》在履行4年后，是被告提出终止合同，让原告直接和龙源通惠公司签订合同，对此被告是过错方；最后，被告不是涉案房屋的产权人，因此其不是收取房屋占有使用费的主体，并且被告没有证据证明其交纳了2014年7月8日至2014年11月7日及2018年9月1日至2018年10月31日的占有使用费，另外龙源通惠公司亦没有收取被告2018年9月1日至2018年10月31日的占有使用费，在原告和龙源通惠公司重新签订了《租赁合同》的情况下，不同意被告第二项及第三项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，北京万福金安xxx公司（以下简称万福金安公司）变更名称为原告。2014年7月4日，被告（出租方、甲方）与万福金安公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将x大厦地下一层（B1）+一层（1F）B01+B03+B07+115单元办公室，即涉案房屋出租给乙方，租赁标的物交付标准为现状交付；乙方承租甲方涉案房屋作为从事仓储服务、办公之用；租赁期限共96个月，自2014年7月8日至2022年7月7日止，其中2014年7月8日至2014年11月7日为免租期；乙方应于每期租金到期前上一个月的25日当日或之前支付下期租金，甲方收到乙方交纳租金后的十日内，向乙方提供房屋租金发票；本合同履约保证金为相当于首年二个月租金，共计350156元，乙方已于合同签订前向甲方支付50000元，乙方应于本合同签订后3个工作日内，向甲方支付剩余履约保证金300156元等。2017年1月10日，被告（出租方）与万福金安公司（承租方）根据现实需要变更合同条款，签订《补充协议》约定双方同意承租方在本补充协议签订后3个工作日内向出租方支付人民币217239.69元，出租方开具相应发票，支付完成后，双方在租赁合同上存在的历史争议已经全部解决；经双方协商一致，出租方同意承租方于2016年11月7日停止承租涉案房屋中一层（1F）B01+B03+B07+115办公室，承租方已于2016年11月7日将一层面积退还给出租方；上述房屋退租后，承租方为租赁涉案房屋地下一层面积支付的押金共计350156元。2018年9月25日，被告（甲方）与万福金安公司（乙方）经协商一致，就租赁合同提前解除事宜，达成签订《协议书》，约定双方确认，《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；乙方自本协议书签订生效之日起5日内，将租赁场地腾空交还甲方或与龙源通惠公司另行签订《房屋租赁合同》；甲方应自乙方将场地腾空交还甲方或与乙方提交与龙源通惠公司另行签订《房屋租赁合同》复印件之日起60个工作日内，一次性无息退还乙方租赁保证金350156元、未到期租金334405元，共计679167元。庭审中，原告表示因被告与龙源通惠公司之间的矛盾，因此原、被告协商一致于2018年9月1日解除《租赁合同》并进行了结算达成上述《协议书》，此后于2018年9月22日与龙源通惠公司重新就涉案房屋地下一层部分签订租赁合同，约定租期自2018年9月2日起到2023年9月1日止，目前该合同正常履行过程中。就上述主张，原告提交其与龙源通惠公司签订的《租赁合同》及龙源通惠公司出具的《情况说明》。对此，被告不予认可，主张涉案房屋无法取得产权登记，系龙源通惠公司过错，因此其就让下游转租的租户找到龙源通惠公司直接签订合同，在其与龙源通惠公司租赁合同纠纷案件中，龙源通惠公司也向其追索了免租期的房屋占有使用费，且原告未提交其向龙源通惠公司的付款证明，故一并在反诉中主张2018年9月1日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。再查，龙源通惠公司与被告之间就涉案房屋所在的龙源通惠大厦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日作出（2019）京0105民初x号民事判决书，龙源通惠公司向被告主张的免租期房屋占有使用费未予支持。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据庭审查明的事实及现有证据，因涉案房屋未取得建设规划许可证，双方针对涉案房屋签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》应属无效，本院对被告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《租赁合同》无效后，被告应将原告交纳的租金、租赁保证金返还原告，原告应将涉案房屋腾空后交付被告。鉴于合同无效后，原告仍应交纳占有使用费，故本院对租赁期内被告返还原告的租金与原告应交纳的占有使用费予以折抵。原告主张退还剩余租金、保证金，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告主张原告应支付免租期间的房屋占有使用费及2018年9月1日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费，对于免租期间的房屋占有使用费，现龙源通惠公司向被告主张的免租期房屋占有使用费亦未予支持，故该部分请求本院无法支持；对于2018年9月1日之后的房屋占有使用费，原告按照其与龙源通惠公司之间《租赁合同》的约定，自2018年9月2日起向龙源通惠公司支付租金，故被告主张该期间房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京美立仓智能科技有限公司与被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于二〇一四年七月四日签订的《租赁合同》、于二〇一七年一月十日签订的《补充协议》、于二〇一八年九月二十五日签订的《协议书》均为无效；二、被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京美立仓智能科技有限公司租赁保证金350156元、租金334405元；三、驳回被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10592元，由被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费7292元，由被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二一年四月十四日书记员 张李营