广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初3725号原告（反诉被告）：罗海燕，女，1986年3月15日出生，汉族，住广东省河源市源城区××××××××××，公民身份号码441××××××××××××727。委托诉讼代理人：关顺成，广东本务律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山（国际）车城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××690。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：陈伯章、吴育华，广东引力律师事务所律师。原告罗海燕诉被告佛山（国际）车城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序，由审判员侯德独任审判，被告提出反诉，本院予以接纳与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理，双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告所签订的《物业租赁合同》于2020年10月1日解除；2、请求判决被告减免原告2月份租金15830.10元；3、请求判决被告退还原告水电安装费10000元以及支付违约金37992元；4、请求判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年11月1日签订《物业租赁合同》，合同约定甲方（被告）将位于佛山市禅城区××××××××佛山（国际）车城南区五座9-10号租赁物，租用期限从2019年11月1日起至2023年12月31日止，从2019年11月1日起至2021年10月31日的租金单价为65元/平方米/月，租金总额为15830.10元/月；甲方违反合同约定，按合同费用总额5%处罚，赔偿给乙方。受新冠肺炎疫情影响，原告在2020年2月份暂停营业，但租金仍然照常缴纳，明显不公平。请求法院判决减免原告2月份租金。同时被告于2020年10月1日恶意拉拢原告租户佛山市冠驰汽车服务有限公司，并与其签订租赁合同，租赁期限自2020年10月1日至2021年9月30日，租金为8316元/月。被告恶意拉拢原告租户，恶意降低出租价格，违反《中华人民共和国价格法》等法律规定，损害原告的合法权益，构成违约，致使原告无法继续实现合同目的，故原、被告所签订的《物业租赁合同》亦因被告的违约行为而解除。原告亦因受新冠肺炎疫情影响，无力继续缴纳租金。故原告于2020年10月30日向被告寄送终止合同书以及涉案物业钥匙。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：一、原告请求判决所签订的合同于2020年10月1日解除无事实和法律依据。双方租赁合同期限从2019年11月1日起至2023年12月31日止，被告不同意解除合同，原告解除合同不符合合同约定，也不符合法律规定，合同不发生解除的法律效果，且原告亦未返还租赁物业。二、原告请求减免2020年2月的租金没有法律依据。第一，原告是二房东并非实体经营者，原告利用涉案物业进行转租从中获利；第二，疫情期间并没有影响原告对涉案物业的占有、使用和收益，本案不存在不能履行合同情形。三、原告请求退回水电安装费10000元和违约金37992元没有事实和法律依据。第一，根据2009年9月20日原告与业主签订的《物业租赁合同》约定，租赁期限从2009年11月1日起至2019年10月31日止，该合同第七条第1点约定，合同期满或提前终止该费用不予退回，该合同已期满且被告亦实际使用了11年。第二，双方于2019年11月1日签订的《物业租赁合同》的租赁期限从2019年11月1日起至2023年12月31日止，合同期内原告单方解除合同系违约行为，应当承担违约责任，原告主张违约金无事实依据。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，应全部予以驳回。被告提出反诉请求如下：1、原告向被告支付从2020年7月1日起至实际返还场地止期间租金（至2021年2月暂计126640.8元）；2、履约保证金47490.30元归被告所有；3、诉讼费由原告承担。庭审中，被告明确反诉第1项请求为：原告支付2020年5月1日至2020年7月31日剩余的租金15329.15元、卫生费300元以及从2020年8月1日计算至实际返还场地之日止的租金和卫生费（租金按每月15830.10元、卫生费按每月100元的标准计算）。反诉事实与理由：原告提前单方解除双方签订的《场地租赁合同》属违约行为，并因此造成被告损失，应依法承担违约责任，且从2020年7月1日起拖欠租金拒不支付，至今亦未将租赁场地返还，严重损害了被告利益。为维护被告合法权益，特此反诉。原告辩称：一、原告实际拖欠被告租金时间段为2020年8月至2020年9月。2020年2月份受新冠肺炎疫情影响，被告于2020年2月份一直要求各商户暂停营业，配合疫情防控工作。故2020年2月份因客观原因，被告应配合国家疫情防控工作，减免原告2020年2月份的租金。因此原告已缴纳的租金时间段应截至2020年7月31日。二、原告于2020年9月底向被告表示不再租赁涉案物业，并于2020年10月25日向被告出具《终止合同协议》并将涉案物业的钥匙交还给被告。自始原告再也没有使用涉案物业，也没有进入该物业里。被告已于2020年10月31日收到上述《终止合同协议》以及涉案物业钥匙，并没有书面提出任何异议。故原告已于2020年10月31日将涉案物业实际返还给被告，退一万步来讲，原告的租金也只需缴纳至2020年10月31日。根据双方所签订的《物业租赁合同》第八条之规定“乙方违反合同规定，甲方有权终止合同”，截止至2020年10月1日，原告已经因资金周转问题拖欠被告租金3个月，并且于2020年9月底已经向被告提出不再承租意愿，被告有权单方终止合同，合理行使解除权。酌定被告行使解除权的合理期限截止至2020年10月31日，也就是被告收到原告《终止合同协议》以及钥匙之日。现被告未能举证涉案物业自2020年10月31日后存在不能自行收回的障碍，其怠于行使解除权造成的损失扩大部分，应由其自行承担。三、被告违反诚实信用原则，于2020年9月份开始明知原告拖欠其2020年8月份到9月份的租金情况下，恶意拉拢原告租户佛山市冠驰汽车服务有限公司，并与其签订租赁合同，租赁期限自2020年10月1日至2021年9月30日，租金为8316元/月，恶意降低出租价格，违反了相关法律的规定，损害了原告的合法权益。因此被告怠于行使其解除权实际上也存在恶意，目的是想损害原告的合法权益。四、被告无权没收原告的保证金。根据双方所签订的租赁合同第四条“租赁期内，如乙方有违反甲方管理规定的行为而被罚款，或违反本合同的有关规定而承担违约责任的，甲方有权在保证金内扣除，租赁期满后，余额无息退回乙方”之规定，本案的保证金只能是用于扣除拖欠租金数额，而不能另行全额没收。综上所述，被告所提起的反诉请求没有事实依据以及法律依据，请求法院予以驳回。本院查明事实如下：2019年11月1日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，合同主要内容如下：甲方将位于佛山市禅城区××××××××佛山（国际）车城南区五座9-10号租赁物，使用权租用给乙方使用。一、租用面积：甲方出租给乙方使用的租赁物建筑面积为221.40平方米，计租面积为243.54平方米（已包括公用面积的分摊，按占地面积的10%计取）。二、租用期限：从2019年11月1日起至2023年12月31日止。三、租金和费用：本合同计租时间从2019年11月1日起计取，租金单价为65元/平方米/月，从2021年11月1日起，租金、卫生费单价在上年度基础上递增10%，具体如下：1.从2019年11月1日起至2021年10月31日的租金单价为65元/平方米/月，租金总额为15830.10元/月；2、从2021年11月1日起至2023年12月31日的租金单价为71.50元/平方米/月，租金总额为17413.11元/月……4、从2019年11月1日起至2021年10月31日的卫生费为100元/月；从2021年11月1日起至2023年12月31日的卫生费为110元/月……5、水电费按月结算，乙方须在甲方规定的缴费期限内缴交相应水电费……四、签订合同当日，乙方向甲方缴纳保证金47490.30元（按三个月租金计取）；五、使用方式：甲方租给乙方使用的租赁物只限于汽车销售／售后之用……六、付款方式：租金及其它费用按先缴款后使用的方式结算，乙方应缴纳首期三个月租金和卫生费用合计共：47790.30元，并在合同签订当日支付给甲方，以后每三个月缴纳一次，每期租金及其它费用须提前30天缴交，逾期未缴，甲方则按乙方应缴纳金额每日3‰收取滞纳金，自应付之日起算，逾期30天仍未缴纳的，视乙方违约，甲方有权解除合同收回该租赁物，并要求乙方赔偿因此而造成的损失。七、甲乙双方的权利和义务：1、签订合同当日，乙方一次性缴交水电安装费0元给甲方，合同期满或提前终止合同该费用不予退回……7、履行合同期间，甲方不得提前收回租赁物，如因市政府调整城市规划要拆迁、征用，甲方只退回乙方从拆迁之日起至未到期的已支付的租金，已缴交的水电安装费不退回，乙方装修及拆迁等相关费用甲方不作任何补偿；8、乙方在租用期间内的水费、电费、管理费、维修费、税收等乙方经营所需要的一切费用及债权债务由乙方负责……八、违约责任：1、乙方违反合同规定，甲方有权终止合同，甲方提前收回铺位，没收乙方所交的一切费用，乙方并按合同总额的5%赔偿违约金给甲方……备注：乙方已于2009年10月向甲方缴纳10000元水电安装费。2020年4月18日，原告向被告法定代表人转账31860.50元，原告转账附言“3、4月租金”。同年4月30日，被告开具收款收据，确认收到2020年2月1日至2020年4月30日租金31860.50元（部分）。2020年6月30日，被告开具收款收据，确认收到原告2020年2月1日至2020年4月30日租金15629.80元（结清）、2020年5月1日至2020年7月31日租金14370.20元（部分）。2020年8月31日，被告开具收款收据，确认收到2020年5月1日至2020年7月31日租金17790.95元（部分）。2020年10月30日，原告通过邮政快递向被告邮寄《终止合同协议》及涉案铺位钥匙，协议内容载明“因今年一个微乎其微的病毒，却袭击了全球，打乱了全人类发展的步伐，疫情的影响是深远的，导致市场寒冬，百业待兴，我目前资金严重短缺，不能维持日常运营的艰难境地。故此乙方终止双方于2019年11月11日签订的合同，互不追究责任。现将铺位钥匙和终止合同协议快递给贵司，解除我和贵司的物业租赁关系。”同年10月31日，被告收到原告的快递。另查，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整至二级响应。庭审中，双方确认水电安装费10000元已用于安装铺位的水电。被告确认涉案物业在建设时有报建临时建筑许可，涉案合同签订时已过了2年的临时建筑许可。以上事实有《物业租赁合同》、收款收据等证据予以证明。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未提供涉案物业办理报建手续的材料或涉案物业产权登记资料，故原、被告于2019年11月1日签订的《物业租赁合同》应属无效。因无效合同自始无效，故原告诉请解除《物业租赁合同》，无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告减免2月份租金15830.10元的问题。原告主张的减免的租金发生在新冠肺炎疫情期间，2020年2月份是新冠疫情较为严重的时期，本院综合考察新冠肺炎疫情的发生时间、政府相关防控政策和措施采取和调整情况等因素，依据公平原则，本院酌定被告应减免原告2月份的租金15830.10元。关于原告诉请退还水电安装费10000元及支付违约金37992元的问题。涉案《物业租赁合同》约定水电安装费合同期满或提前终止合同该费用不予退回。且庭审查明，该笔10000元已使用于涉案铺位的水电安装，原告再行主张返还没有事实和法律依据，本院不予支持。至于违约金的问题，涉案租赁合同无效，合同的违约金条款亦归于无效，原告主张的违约金本院不予支持。关于被告反诉没收履约保证金47490.30元及租金、卫生费的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告主张没收履约保证金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于租金、卫生费的问题，2020年10月30日，原告通过邮政快递向被告邮寄《终止合同协议》及涉案铺位钥匙，同年10月31日被告收到原告的快递，该日视为原告已返还涉案商铺，租金、卫生费应计算至2020年10月31日止，共计63419.45元（2020年5月1日至2020年7月31日未付租金15329.15元、卫生费300元，2020年8月1日至2020年10月31日的租金47490.30元、卫生费300元）。为避免诉累，原告获减免的租金15830.10元及原告交纳的履约保证金47490.30元可抵扣其应向被告交纳的租金及卫生费，抵扣后，原告还应向被告支付租金、卫生费共计99.05元（63419.45元-15830.10元-47490.30元），对被告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）佛山（国际）车城有限公司减免原告（反诉被告）罗海燕2020年2月份的租金15830.10元；二、原告（反诉被告）罗海燕在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山（国际）车城有限公司支付租金、卫生费99.05元；三、驳回原告（反诉被告）罗海燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山（国际）车城有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取4987元，原告（反诉被告）罗海燕负担4000元，被告（反诉原告）佛山（国际）车城有限公司负担987元。反诉受理费1891元，原告（反诉被告）罗海燕987元，被告（反诉原告）佛山（国际）车城有限公司负担904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二一年四月二十七日书记员 方紫盈