广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2791号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市友康机械制造有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××。统一社会信用代码：91441××××××××4338Q。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：符国强，男，友康公司员工。上诉人（原审被告，反诉原告）：吴某1，女，1979年6月28日，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××027.委托诉讼代理人：符国强，与吴某1系夫妻关系。上诉人（原审被告，反诉原告）：符国强，男，1974年10月5日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××，公民身份号码为440××××××××××××717。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄兆昌，男,1951年1月15日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码为A991902（6），港澳居民来往内地通行证号码为H07084612。委托诉讼代理人：刘裕灵，广东佑德律师事务所律师。上诉人东莞市友康机械制造有限公司（以下简称友康公司）、吴某1、符国强因与被上诉人黄兆昌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。友康公司、吴某1、符国强不服一审判决，共同向本院上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第七项；2.改判黄兆昌向友康公司、吴某1、符国强赔偿装修损失270127元；3.改判黄兆昌向友康公司、吴某1、符国强赔偿场地占用费及管理费316800元；4.黄兆昌向友康公司、吴某1、符国强出具其收取农民粮食基金3720000元的村委会收款收据或收款证明。事实与理由：（一）《厂房租赁合同》是双方在2008年1月5日签订的，案涉厂房是在合同签订后修建，因黄兆昌隐瞒事实违章建设，出租给友康公司、吴某1、符国强使用，导致合同无效，友康公司、吴某1、符国强对黄兆昌的报建情况并不知情，合同无效的责任应由黄兆昌承担。（二）黄兆昌占用友康公司、吴某1、符国强空地提供给第三方承租人使用，2000平方米空地是友康公司、吴某1、符国强承租的部分。黄兆昌辩称，（一）友康公司、吴某1、符国强是在清楚了解租赁物的情况下自愿签订的《厂房租赁合同》，黄兆昌不存在任何欺骗。（二）农民粮食基金是租金总额的一部分，黄兆昌收取有合法依据，一审判决驳回友康公司、吴某1、符国强要求黄兆昌退回已收取的使用费正当。（三）友康公司、吴某1、符国强将案涉厂房分租给他人，黄兆昌知道后扣减相应租金，且空地是公共部分，分租人有权进行使用，黄兆昌没有收取2000平方米空地租金。黄兆昌向一审法院起诉请求：1.友康公司、吴某1、符国强搬离并返还位于东莞市×××××××××××的厂房；2.友康公司、吴某1、符国强支付5月的占有使用费差额13587元及利息损失（自2019年5月16日期，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿之日止）；3.友康公司、吴某1、符国强从2019年6月1日起按每月28130元支付占有使用费至返还厂房之日止；4.一审案件诉讼费用由友康公司、吴某1、符国强负担。后黄兆昌变更第3项诉讼请求为从2019年7月1日起起算占有使用费，并增加以下诉讼请求：1.友康公司、吴某1、符国强恢复租赁物加建的铁皮房原状；2.友康公司、吴某1、符国强承担律师费23000元。后黄兆昌撤回了其增加的第1项诉讼请求。友康公司、吴某1、符国强向一审法院提出反诉请求：1.黄兆昌赔偿经济损失1000000元（包括：办公楼装修费400000元、车间装修费用200000元、宿舍楼安装水电设施费用100000元、门口安装电动伸缩门费用30000元、加建铁皮房费用100000元、门前修路费用30000元、机器设备搬迁费用140000元）；2.黄兆昌补偿房租差价3377160元（5.9元/月/平方米×5300平方米×10年），退还押金100000元及其利息79200元（月利息6‰×11年×12月/年）；3.诉讼费用由黄兆昌负担。后友康公司、吴某1、符国强增加诉讼请求：1.黄兆昌返还收取的农民基金3720000元；2.黄兆昌补偿场地占用费及管理费316800元。一审法院经审理查明，2008年1月5日，黄兆昌作为甲方、友康公司作为乙方于签订《厂房租赁合同》。《厂房租赁合同》约定：友康公司租赁黄兆昌位于东莞市大岭山镇百花洞工业区内的厂房，一栋为铁结构厂房约1700平方米，一栋为混凝土结构一层约1200平方米，宿舍四层约为1600平方米，办公楼三层约600平方米，门卫室一层，发电房一层约50平方米，空地约2000平方米；租赁总额每月53000元（其中农民粮食基金30000元，租金23000元），以上租金及粮食基金每五年递增10%，甲方代村委会收取乙方工人管理费15元/人/月；租赁期20年，自2009年5月1日至2029年5月1日；乙方当月的租金及农民粮食基金必须在本月15日前以现金方式交给甲方，乙方必须按时交租，否则甲方有权每天加收乙方3%滞纳金，如乙方超期一个月不交租金的，甲方有权无条件收回租赁物；租赁期内，如一方违约，违约方必须赔偿守约方的经济损失。《厂房租赁合同》附页载明甲方按乙方要求建筑厂房如下：1.宿舍各洗手间排放水管；2.办公楼为复式建设及间房墙，办公楼大门口铁闸门，由甲方负责；3.厂房办公室间房墙由甲方负责，其余装修由乙方负责；4.整个工厂围墙由甲方负责；5.甲方在铺地下水泥过程中要知会乙方，方便做地下电箱；6.所有建筑外墙瓷片，内墙为粉墙；7.甲方把所有建筑竣工交付给乙方使用之日起免乙方一个月租金作为乙方装修期；8.甲方在2008年8-10月交给乙方使用，如遇政府部门行政干预则顺延。《厂房租赁合同》及附页甲方处有黄兆昌的签字，乙方处有符国强的签字。签订合同后，友康公司支付了押金100000元。2017年3月6日，符国强和案外人揭细平签订租赁合同，由符国强将上述租赁物的部分厂房转租给揭细平，每月租金36000元。2017年6月10日，黄兆昌、符国强、揭细平签订租赁补充协议，约定自2017年6月至2022年3月30日期间的租金由揭细平将租金直接交给黄兆昌，交租时间及相关约束按符国强与揭细平签订的租赁合同执行，黄兆昌与符国强的合同租金差额部分仍由符国强交给黄兆昌。2018年3月5日，黄兆昌与符国强签订还款计划，确认欠租金145000元，2018年3月30日前付80000元，2018年4月10日前付65000元，2月房租3月10日前付清，逾期还款则由房东处理。2019年2月22日，符国强再次签订还款计划，确认尚欠2018年8月以前的租金145000元以及2018年9月至2019年4月的厂房租金含利息184400元，合计欠款329400元，于2019年2月28日支付50000元，2019年3月31日支付139700元，2019年4月30日支付139700元，4月付清租金后，双方同意此后房租在每月25日支付，如不能按时支付或者是在房东允许宽限15天内付清，房东收回出租厂房。2019年4月17日，黄兆昌向友康公司、吴某1、符国强发送律师函，以其没有按还款计划支付租金为由解除《厂房租赁合同》，并要求其在收到律师函后5日内清空、搬离租赁房屋，否则应当承担违约金、利息、诉讼费、律师费等。截至一审法庭辩论结束时，黄兆昌确认友康公司已结清2019年8月以前（含8月）的占有使用费。2019年9月，友康公司、吴某1、符国强将部分宿舍分租给案外人，分租人每月支付10000元。自2019年10月至2020年8月期间，分租人将相应的使用费合计110000元直接支付给黄兆昌，黄兆昌同意用于抵扣友康公司、吴某1、符国强所欠的使用费。针对黄兆昌提出的占有使用费，友康公司、吴某1、符国强认为《厂房租赁合同》约定的租赁总额53000元包含租金23000元和农民粮食基金30000元，其中农民粮食基金收取没有依据，应当予以退还。对此，黄兆昌解释称，黄兆昌从村委会取得土地使用权，需要支付农民粮食基金（相当于土地使用费），上述土地使用费也属于厂房使用费的一部分，而且结合合同约定的使用面积和租赁总额，厂房使用费为10.29元/平方米，非常合理。另查明：结合东莞市自然资源局的调查情况显示，案涉厂房未办理相关报建手续。根据友康公司、吴某1、符国强申请，一审法院委托鉴定机构对租赁物的装饰装修现值进行鉴定。广协价估[2020]0140号鉴定报告书载明：评估基准日为2020年6月29日（现场勘查日）；装修项目的装修时间按照租赁合同开始计租时间2009年5月1日确定成新率；实地勘察时，黄兆昌对于部分装饰装修项目有争议，双方无法明确争议项目，鉴定机构按照友康公司指引装饰装修项目进行鉴定；根据鉴定标的的实物状况，通过市场调查装饰装修项目的重置成本，计算综合成新率，确认装饰项目的现有价值。鉴定结果为：在鉴定基准日东莞市××××××××××××××案涉租赁物的装饰装修现值为141050元。鉴定报告书载明的租赁物装饰装修现值汇总表如下表一：序号项目名称重置成本（元）评估价值（元）1办公楼233579633312宿舍118435248713车间124496375774广告和其他58656152725合计535165141050车间横车评估值金额明细表（该价值没有计入评估结论）如下表二：序号项目名称规格型号单位数量重置成本（元）评估价值（元）1横车（共用行车轨道）3吨人工包料台2150000679352横车10吨人工包料台1135000611423合计285000129077友康公司就上述鉴定报告提出以下异议：1.横车评估价值应当计入评估结论，该设备属于量身定制品，拆除将会变成废品；2.黄兆昌与友康公司出资修建了工厂门口到公共道路之间的水泥路，友康公司出资30000元，黄兆昌负责尾款，该30000元应当计入评估结论；3.价格鉴定基准日应以原告起诉之日为准；4.因为新厂址同等鉴定项目重新装修需要相价支出相关费用，应以重置成本作为赔偿损失的依据。黄兆昌对此反驳称：1.安装横车未经黄兆昌同意，黄兆昌不同意利用，且横车属于机器设备，不属于损失范围，黄兆昌不应承担；2.出资修的路属于村委会集体范围的路，并非租赁物范围内部道路，收益主体不是黄兆昌，是友康公司自愿捐助给村委会修路，黄兆昌不应赔偿损失；3.现场勘查时，友康公司仍占用厂房，故以现场勘查日作为评估基准日公平合理；4.友康公司长期拖欠租金，其自行违约导致搬离厂房，相应的重置成本损失应由其自行承担。黄兆昌主张在现场勘查时对部分项目提出了异议，并针对鉴定报告提出以下异议：1.实际装修时间早于2009年5月1日，使用时间超过133个月，成新率计算有误；2.部分评估项目不是友康公司完成，部分评估项目虽由友康公司完成，但未经得黄兆昌同意，黄兆昌也不同意利用，不应计入损失范围，详见以下表三：项目名称项目名称项目名称评估值（元）异议内容办公楼一层办公室墙体批灰544.32不属于友康公司完成天花批灰423.36一楼厕所防水处理105墙体批灰23.52墙体贴瓷片470.4地面抬高25.2蹲厕105洗手盆42木门378前台边小仓库墙体批灰218.4入门左边会议室地面贴瓷片1587.6墙体批灰372.96二层办公室墙体批灰1219.68二层洗手间地面、墙体贴瓷片987地面抬高16.8蹲厕105洗手间防水105洗手盆42三层办公室墙体批灰1219.68三层外面洗手间地面贴瓷片54.6墙体贴瓷片399地面抬高21.84地面、墙面防水105蹲厕105洗手盆42大门天花批灰67.2宿舍洗手间地面贴瓷片1623.3洗手间墙体贴瓷片7389.9墙体和天花批灰8678.208木门及门套1512未经同意建设砌墙堵门洞319.2车间车间一玻璃门含框架635.04玻璃门套件105友康公司不确认黄兆昌提出的异议，认为上述异议项目均由其完成且经得黄兆昌同意，其中《厂房租赁合同》附页第6条约定的“内墙为粉墙”并不包括精装修部分的批灰，只是在毛坯墙体上简易喷涂石灰水，因办公楼和宿舍部分需要精装修后使用，所以友康公司在黄兆昌完成的粉墙的基础上进行批灰，车间部分则无需另行批灰。双方确认，交付厂房使用时并未列明相应的交付明细。友康公司、符国强、吴某1还就门前修路费用、机器设备搬迁费用以及厂房租金价格标准申请鉴定，因该部分内容并非本案审理之必需，一审法院不予准许。再查明：黄兆昌在出租给友康公司的车间上加盖了一层，并将该层出租给其他人。友康公司认为黄兆昌应当向其支付相应的场地占用费及补偿款。黄兆昌则主张，黄兆昌为加盖建筑物的权属人，有权将加盖建筑物出租并且收取相应的使用费及管理费；友康公司对于加盖建筑物没有付出，且加盖建筑物并不影响友康公司对原有租赁物的使用，友康公司没有理由索取补偿。此外，黄兆昌主张其为本案支出律师费23000元，并要求友康公司、符国强、吴某1承担。友康公司系吴某1一人独资的有限责任公司，友康公司、符国强、吴某1同意共同承担案涉合同权利及义务。一审法院认为，黄兆昌是香港居民，故本案是涉港房屋租赁合同纠纷。本案中没有证据显示双方曾约定处理案涉争议所适用的法律，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用与合同有最密切联系地的法律。本案中，被告住所地及租赁合同履行地均在内地，内地是与案涉合同有最密切联系地，故本案应适用内地的法律。友康公司、符国强、吴某1同意共同承担案涉合同权利及义务，一审法院对此予以确认。围绕双方的诉请，一审法院对双方争议分析如下：一、合同效力问题案涉厂房未取得建设工程规划许可证或产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同应属无效合同。案涉租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，友康公司应当返还相应租赁物。二、占有使用费的确定友康公司实际使用了案涉租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，友康公司应按约定的租金标准向原告支付占有期间的占有使用费。友康公司主张《厂房租赁合同》约定的租金为23000元，使用费应当按照该标准计算，且已支付的农民粮食基金应当退还。黄兆昌则主张租赁总额实际就是总租金，农民粮食基金是总租金的一部分，占有使用费应当按照租赁总额的标准计算。一审法院认为，结合《厂房租赁合同》约定的租赁面积及友康公司、符国强分租时约定的租金可知，黄兆昌主张按照租赁总额计算使用费，符合双方实际交易情况，一审法院予以采信。友康公司、符国强、吴某1诉求黄兆昌退回已收取的使用费，没有依据，一审法院不予支持。根据《厂房租赁合同》的约定，租赁总额每五年递增10%，自2019年5月1日起的租赁总额应为64130元/月，扣除租赁补充协议约定的揭细平分租的租金36000元/月，友康公司每月还需要向黄兆昌支付使用费28130元。双方确认2019年8月以前（含8月）的使用费已经结清，故黄兆昌主张按照28130元/月计算2019年9月1日至返还租赁物之日的占有使用费，一审法院予以支持。黄兆昌已代为收取的宿舍使用费110000元，应在上述使用费中扣减。三、损失的确定及分担问题黄兆昌将未取得建设工程规划许可证的房屋交付使用，友康公司负有在签订合同时对租赁物的合法性进行审查的义务。因此，本案导致合同无效的原因，黄兆昌及友康公司均是应当知悉的。在没有证据证明任何一方对签订无效合同的行为有诱导性或其他承诺的情况下，双方对本案合同无效的责任应当是各自承担50%的责任。至于友康公司主张的各项损失，具体认定如下：装饰装修关于评估基准日的争议，截至现场勘查时，友康公司仍占用厂房，黄兆康主张以现场勘查日作为评估基准日确定装饰装修损失，更为合理，一审法院予以采信。关于损失标准的争议，合同无效，鉴定机构根据鉴定标的的实物状况，通过市场调查装饰装修项目的重置成本，计算综合成新率，确认装饰项目的现有价值，符合合同无效确定损失的要求。友康公司主张以重置成本作为赔偿损失的依据，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。关于成新率的争议，双方当事人均没有提交证据证明装修的具体时间，鉴定机构以双方约定的计租起始时间即2009年5月1日确定成新率，符合租赁合同约定的租赁物的使用情况，一审法院予以采信。关于具体项目的争议，由于双方在装饰装修过程及交付租赁物时并未签订具体的交接清单以明确各自完成的施工项目，故一审法院根据《厂房租赁合同》附页的约定及实地勘察的实物状况加以确定。案涉租赁物是黄兆昌按照友康公司的要求建造后交付给友康公司后，友康公司根据其使用目的再行装修使用，因此对于附页中未明确的装修项目，应当视为友康公司完成的装修。具体为：1.办公楼装饰装修。根据《厂房租赁合同》附页第2、3、6项的约定，办公楼部分，除了墙体建造、铁闸门、外墙瓷片、内墙粉墙部分为黄兆昌施工外，其他部分均由友康公司完成。其中“内墙为粉墙”并未明确包含批灰，友康公司主张其在黄兆昌完成的粉墙的基础上对办公楼和宿舍部分内部的墙体和部分天花进行批灰精装修后使用，与实地勘察的实物状况相符，一审法院予以采信。表三中提及的其他装修项目主要是内部贴瓷片等其他内部装修，在黄兆昌没有提出相反证据的情况下，根据约定应当属于友康公司完成的装修项目。因此，黄兆昌针对办公楼装饰装修评估提出的异议不能成立。2.宿舍装修。同理，根据《厂房租赁合同》附页的约定，黄兆昌负责宿舍外墙及内墙粉墙部分、宿舍各洗手间排放水管的施工，其余应由友康公司完成。因此，友康公司主张宿舍洗手间地面贴瓷片、墙体贴瓷片、墙体和天花批灰由其负责，符合双方约定，一审法院予以采信，黄兆昌对此提出的异议不能成立。至于宿舍部分友康公司自行变更的木门及改建的宿舍内部墙体部分，未经得黄兆昌同意，黄兆昌也不同意利用，故该部分评估价值合计1831.2元不应计入损失范围。3.车间装饰装修。车间玻璃门框架及套件，友康公司未提交证据证明经得黄兆昌同意，黄兆昌也不同意利用，同理该部分评估价值740.04元也不应计入损失的范围。4.电动伸缩门安装。该电动伸缩门不属于形成附和的装饰装修物，友康公司主张计入损失范围，一审法院不予采信。5.铁皮房。该铁皮房未经批准建设，黄兆昌主张未经其同意加建，其也不同意利用，故该部分价值也不应计入损失范围。横车友康公司根据其生产经营在厂房内安装横车，该横车可以拆除，不属于形成附和的装饰装修物。友康公司未提交证据证明上述横车的安装经得黄兆昌同意，且黄兆昌明确表示不同意利用，在此情况下，友康公司主张黄兆昌赔偿相应损失，没有法律依据，一审法院不予支持。（三）门前修路费黄兆昌与友康公司共同出资修建了工厂门口到公共道路之间的水泥路。结合厂房的使用情况，黄兆昌与友康公司都是受益人，相应的成本各自承担。友康公司主张将该修路费计算至合同无效的损失范围，依据不足，一审法院予以驳回。（四）搬迁费及房租差价搬迁费及房租属于生产成本，并非为合同无效产生的必然费用，不应支持。（五）厂房及管理费补偿款黄兆昌将其自己的其他厂房租给其他人使用，有权收取相应的使用费及管理费，友康公司、符国强、吴某1主张该部分厂房及管理费的补偿款，不应支持。综合上述责任比例以及损失的认定，黄兆昌应当向友康公司赔偿的损失为：（141050元-1821.2元-740.04元）×50%=69244.38元。四、押金合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，黄兆昌应将押金100000元退回给友康公司、符国强、吴某1。双方互负债务，且性质相同，黄兆昌主张与友康公司、符国强、吴某1应支付的占有使用费相抵，符合法律的规定，一审法院予以准许。至于押金的利息，因双方互负债务且对于合同无效均存在过错，一审法院不予支持。五、律师费对于本案合同的无效及纠纷的产生，双方均存在过错，应当各自承担相应的诉讼成本。因此，对于黄兆昌主张的律师费，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国劳动合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限友康公司、吴某1、符国强于判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于东莞市大岭山镇百花洞工业区友康公司使用的租赁物给黄兆昌；二、限友康公司、吴某1、符国强按28130元/月的标准支付占有使用费，自2019年9月1日起计算至租赁物返还之日，扣除已收取的110000元后向黄兆昌支付；三、黄兆昌向友康公司、吴某1、符国强赔偿损失69244.38元；四、黄兆昌向友康公司、吴某1、符国强退还押金100000元；五、以上双方互负债务相互抵销后的差额部分，友康公司、吴某1、符国强应于判决生效之日起五日内向黄兆昌支付；六、驳回黄兆昌的其他诉讼请求；七、驳回友康公司、吴某1、符国强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6708元，黄兆昌负担345元，友康公司、吴某1、符国强共同负担6363元。反诉减半收取受理费35976元，黄兆昌负担1842元，友康公司、吴某1、符国强负担34134元。一审产生鉴定费34000元，黄兆昌负担17000元，友康公司、吴某1、符国强共同负担17000元。二审期间友康公司、吴某1、符国强向本院提交证据材料如下：《信访诉求依法履职答复书》《依法履职告知书》，拟证明在案涉租赁合同签订之前，案涉土地上没有厂房，是向黄兆昌定建厂房，黄兆昌在建设厂房时没有报建，没有报建的责任在黄兆昌。黄兆昌发表质证意见如下：对《信访诉求依法履职答复书》真实性确认，关联性不确认，该答复书只是针对符国强的信访问题做出的个别性回复，并没有明确案涉厂房属于违章建筑，而案涉厂房有在大岭山镇相关的建设部门办理建设手续。退一步讲，友康公司、吴某1、符国强使用案涉厂房至今，其是了解案涉厂房的情况才租赁，应支付租金。对《依法履职告知书》真实性确认，证明了黄兆昌需要向村委会支付粮食基金，故友康公司、吴某1、符国强与黄兆昌租赁合同的租金总额约定包括农民粮食基金具有合理性，更能证明黄兆昌依据合同约定收取租金或占有使用费有明确依据。黄兆昌二审期间未向本院提交证据材料。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。友康公司、吴某1、符国强在二审调查中明确上诉主张的装修损失207127元，是根据一审法院委托的鉴定机构出具的鉴定报告书中载明的“租赁物装饰装修现值汇总表（表一）”的评估价值141050元与“车间横车评估价值金额明细表（表二）”的评估价值129077元相加计算得出。友康公司、吴某1、符国强主张友康公司将其承租的部分厂房转租给案外人揭细平，揭细平又将承租的厂房转租给其他案外人。黄兆昌在案外人承租的厂房之上加盖了铁皮房，给案外人使用，黄兆昌应当向友康公司、吴某1、符国强场地占用费和管理费。其中场地占用费以10元/平方米/月，按1200平方米，暂计算两年为288000元。管理费按1元/平方米/月，按1200平方米，暂计算两年为28800元，合计316800元。本院认为，被上诉人黄兆昌系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷。各方对一审法院适用内地法律处理案涉争议未提异议，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对友康公司、吴某1、符国强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:一、友康公司、吴某1、符国强要求黄兆昌赔偿装修损失207127元能否支持；二、友康公司、吴某1、符国强要求黄兆昌出具粮食基金的流向证明能否支持；三、友康公司、吴某1、符国强主张的场地占用费及管理费能否支持。关于焦点一。首先，案涉租赁物因未取得建设工程规划许可证，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，认定案涉租赁合同无效，于法有据，本院依法予以确认。其次，黄兆昌将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给友康公司，存在过错。友康公司在接收案涉租赁物以及进行装修前，应对租赁物是否取得建设工程规划许可证等相关证件进行核查，友康公司疏于审查，亦存在过错。对于案涉租赁合同无效，黄兆昌、友康公司均有过错，一审法院认定黄兆昌、友康公司对本案合同无效各承担50%的责任，并无不当，本院依法予以维持。再次，车间横车系友康公司根据自身的生产经营需要在厂房内安装，并未形成附和，可以拆除，友康公司要求黄兆昌赔偿该部分损失，理据不足。关于租赁物装饰装修现值汇总表（表一）中关于“车间一玻璃门”的装修损失740.04元以及宿舍中的“木门及套件”、“砌墙堵门洞”的装修损失1831.2元，友康公司、吴某1、符国强并未提交证据证明上述项目的装修征得了黄兆昌的同意，一审判决对该项目损失予以扣除于法有据。综上，一审判决关于黄兆昌应赔偿的装饰装修损失的认定，理据充分，本院依法予以维持，对于友康公司、吴某1、符国强的上诉请求依法不予支持。关于焦点二。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉租赁合同无效，黄兆昌有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方在《厂房租赁合同》中约定的租金标准为53000元/月，虽然载明包括粮食基金30000元和租金23000元，但并未约定粮食基金30000元的用途，也未约定黄兆昌需要向友康公司、吴某1、符国强提供该30000元的流向证明。其次，在友康公司承租案涉租赁物期间，符国强和案外人揭细平签订租赁合同将上述租赁物的部分厂房转租给案外人揭细平，租金为36000元/月。符国强也同意揭细平直接向黄兆昌支付分租部分的租金，剩余的款项由符国强直接向黄兆昌支付。上述事实也可以印证案涉租赁物的租金不止23000元/月，《厂房租赁合同》中约定的粮食基金30000元也应为友康公司需要向黄兆昌支付的承租成本之一。故，友康公司、吴某1、符国强要求黄兆昌提供粮食基金的流向证明，理据不足，本院依法不予支持。关于焦点三。案涉分租的房屋，系符国强分租给揭细平，友康公司、吴某1、符国强提交的证据不足以证明黄兆昌对于符国强分租出去的厂房又与案外人签署了新的租赁协议，收取额外的租金。如符国强认为揭细平或分租厂房的实际承租人，不当使用其分租的厂房，给其造成损失，该损失也不应由黄兆昌承担。故本院对友康公司、吴某1、符国强的本项上诉请求依法不予支持。综上所述，东莞市友康机械制造有限公司、吴某1、符国强的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及前述援引之司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9669.27元，由东莞市友康机械制造有限公司、吴某1、符国强负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年四月二十八日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。