广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初13607号原告：罗懿，女，汉族，1994年12月2日出生，住广东省清远市清城区××××××××××503，公民身份号码为441××××××××××××022。委托代理人：陈伟、王剑，分别系广东鼎能律师事务所律师、辅助人员。被告：陈秋宇，女，汉族，1990年8月11日出生，住黑龙江省海林市城区××××××××××，公民身份号码为231××××××××××××024。第三人：东莞市天域房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园一期商住区4号P单元6号，统一社会信用代码为914×××××××××××446F。法定代表人：邓某1。委托代理人：陈景昌，系该公司员工。原告罗懿与被告陈秋宇、第三人东莞市天域房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伟、王剑，被告陈秋宇与第三人的委托代理人陈景昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《房地产买卖居间合同》（合同总标的额为2200000元）；2.被告向原告返还已经支付的购房款200000元；3.被告向原告支付违约金660000元；4.被告承担原告所支付的中介费用66000元；5.被告承担本案所有的诉讼费用以及保全费。事实和理由：经第三人促成，原、被告于2019年6月27日签署了《房地产买卖居间合同》（合同编号：2018551），合同约定被告将位于东莞市南城区××××××××××××××××1503、1504号房产出售给原告，成交总价为2200000元，合同还约定如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过15日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之三十的违约金承担违约责任或双倍返还原告支付的定金。合同签订后，原告向被告支付购房款200000元。原告一直积极履行合同，但被告未依约配合原告办理交易等相关手续，后原告获知被告已将上述房产转让给案外人致使合同无法继续履行。综上，为维护自身的合法权益，原告特向贵院起诉。被告辩称，原、被告并不存在房屋买卖合同关系。实际上，本案纠纷是一个变相的借款关系。被告以签订房屋买卖合同的方式向原告借款200000元，原告收取月息8分，约定借款期限从签订房屋买卖合同之日即2019年6月27日起计算3个月。第三人述称，1.本案是真实的房屋买卖合同，在发生案涉房屋买卖交易时，被告是有提交相应的房屋买卖交易需要的材料如发票等。2.被告至今已经无法将案涉房屋交付给原告，被告应承担相应的违约责任。3.原、被告在签订案涉房屋买卖合同时均在现场，当场转账，是正常的房屋买卖交易。本院经审理查明事实如下：原、被告及第三人于2019年6月27日签订了《房地产买卖居间合同》（合同编号为2018551），该合同约定原告向被告购买位于东莞市南城区××××××××××20×2××1503、1504单位，转让总价为2200000元；合同生效当日支付定金200000元，剩余房款2000000元选择商业贷款的方式，原告须于过户当日之前支付除定金之外的剩余首期款460000元，剩余房款1760000元在交易过户及抵押登记手续完成后由原告通过贷款银行将该款项直接划入被告的银行账户。案涉房屋处于抵押状态，被告同意于合同生效之日起90日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，被告应于还清贷款并注销抵押登记后2个工作日内将房产证原件托管于第三人作为办理过户手续之用。如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过15日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之三十的违约金承担违约责任或双倍返还原告支付的定金。基于第三人所提供的居间服务且已促成原、被告签订了合同，被告应向第三人支付佣金66000元。若原、被告任何一方未能依合同约定出售或购入案涉房屋，则毁约一方须即时向第三人赔偿从事居间活动所支出的必要费用66000元。2019年6月28日，原告通过手机银行向被告转账200000元，被告向原告出具收据以确认其收到用以购买案涉房屋的定金200000元。2019年6月27日，第三人向原告出具收款收据以确认收到原告交付的中介费66000元。庭审中，被告主张案涉纠纷实际为借款合同纠纷。在签订案涉合同前，原告并没有到案涉房屋进行查看，原告是第三人的财务人员，她负责将钱款转给被告。被告是通过案外人刘如柏向案外人借款200000元，当天就签订了房屋买卖合同，原告就转款200000元给被告。当时被告支付了按月息8分计算的利息，没有偿还借款本金。被告对上述主张并没有提供任何证据予以佐证。第三人主张案涉合同条款约定的价款总额并非2200000元，是因为在签订合同时，原告考虑到案涉房屋的总价格低于市场价格，可以向银行多贷款，故希望可以通过银行贷款1760000元，被告也表示同意配合原告向银行贷款，所以房屋总价格2200000元是没有变更，首付款660000元（含定金200000元）也是不变的，多出来的部分在放贷后由被告多退少补给原告。原告对第三人的上述主张予以确认，被告对第三人的上述主张不予确认。另查明，案涉房屋已转移不在被告名下。本院认为，由于本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。基于原、被告及第三人对原告提交的《房地产买卖居间合同》、不动产登记信息查询结果、收据、转账凭证均予以确认，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认并附卷佐证。本案争议焦点是案涉房屋买卖合同是否为原、被告的真实意思表示？当事人对各自主张应当提交证据予以证明。原、被告之间有签订书面的房屋买卖合同，该合同对案涉房屋坐落位置、价格、价款支付、违约条款等均进行了明确的约定，被告作为有完全民事行为能力的成年人，应该清楚并知晓在合同上签名的法律后果。而民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实，但是被告对其主张并没有提供任何证据予以证明，故本院对被告关于本案为借款关系纠纷的主张不予采信，并依法认定本案为房屋买卖合同纠纷，案涉房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，但双方约定的涉及“高评高贷”的内容，实际上损害了第三方和国家利益，凡涉及虚假房价、贷款的条款应认定为无效约定，自始不发生法律效力，其他条款对原、被告有约束力。关于合同的解除，被告未按照合同的约定履行合同义务，并将案涉房屋转移至案外人名下，被告的行为构成根本违约，原告有权解除案涉房地产买卖合同。关于购房款200000元。案涉房屋已经转移，合同解除后，被告理应将购房款200000元返还给原告，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于违约金660000元。双方约定的违约金以房价作为基数，由于房价是虚高的，因此本院认为违约金应以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合考量，同时要根据公平、诚信原则来确定，本院酌定被告向原告支付违约金200000元。原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于中介费用66000元。关于中介费损失。基于被告的根本违约，案涉房屋买卖合同无法履行，由此造成原告的损失应由被告承担，故被告应向原告支付中介费损失66000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗懿与被告陈秋宇、第三人东莞市天域房地产中介有限公司签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号为2018551）中有关房价、贷款的条款无效，其他条款解除。二、被告陈秋宇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗懿返还购房款200000元。三、被告陈秋宇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗懿支付违约金200000元。四、被告陈秋宇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗懿支付中介费用66000元。五、驳回原告罗懿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费共计13060元、诉前财产保全保全费3020元（已由原告罗懿预交），由原告承担7988元，被告陈秋宇负担8092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  李艳婷审判员  郭 芹审判员  刘秋霞二〇二一年三月三十一日书记员  聂晓晴