河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初1334号原告：郑州绿泰置业有限公司，住所地郑州市管城区青翠南路39号12号楼绿都澜湾·桂园物业服务中心206室。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人:杨显，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：史新新，女，1987年3月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告郑州绿泰置业有限公司与被告史新新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州绿泰置业有限公司的委托诉讼代理人杨显到庭参加诉讼，被告史新新经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。郑州绿泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年2月26日签订的编号为190××××8385的《商品房买卖合同》（房屋价款为279171元）；2.判令被告配合原告办理注销编号为190××××8385的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3.判令被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）10303.63元；4.判令被告向原告支付补偿金（暂计）676.05元（以5533.78元为基数自2020年5月26日、以4769.85元为基数自2020年8月28日，按日万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年11月4日，详见补偿金计算明细表）；5.判令被告向原告支付违约金27917.1元；6.判令被告向原告支付律师费损失4000元；以上款项共（暂计）322067.78元。7.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告于2019年2月26日签订的编号为190××××8385的《商品房买卖合同》（房屋价款为279171元）；2.判令被告配合原告办理注销编号为190××××8385的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3.判令被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）15062.04元；4.判令被告向原告支付补偿金（暂计）1415.38元（以5533.78元为基数自2020年5月26日、以4769.85元为基数自2020年8月28日，以4758.41元为基数自2020年12月25日，按日万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2021年3月8日，详见补偿金计算明细表）；5.判令被告向原告支付违约金27917.1元；6.判令被告向原告支付律师费损失4000元；以上款项共（暂计）327565.52元。7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年2月26日，原、被告签订编号为190××××8385的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××马××、××号房屋，建筑面积24.51平方米，总房款279171元。首付140171元，余款139000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第四条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第3款约定：若出卖人（原告）为××（被告）提供阶段性贷款担保，约定如下：（1）××未按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；（2）××未按本款第（1）项约定履行义务延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带担保责任，构成严重违约，出卖人有权立即解除本合同，××应承担房屋总价款10%的违约金。第九条“关于合同解除等事宜的补充约定”的第1款约定，在出卖人和××任何一方根据本合同及本补充协议的规定行使解除权时，本合同及本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。第2款第（1）项约定，××应当在出卖人发出书面通知之日起30日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续。如××未在前述规定时间内完成注销手续，××除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日应支付总房款万分之五的违约金。2019年3月6日，被告史新新（借款人、抵押人）与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，实际向银行贷款139000元用于支付购房款。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致浦发银行郑州分行从原告保证金银行账户中共计扣划15062.04元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。史新新缺席，无答辩意见。本院经审理认定以下案件事实：2019年2月26日，原告郑州绿泰置业有限公司（出卖人）与被告史新新（××）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：1.××购买出卖人开发的位于管城××区××马屯路××西××、建筑面积24.51平方米房屋一套用于办公，该商品房单价11390.09元，总价279171元，2019年2月26日××以现金方式支付房款50.21%的首付款140171元，下余49.79%房款139000元于2019年4月26日以商业贷款方式支付；2.出卖人应当在2021年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程竣工验收合格、取得建设行政主管部门竣工备案表条件并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.首付款之外的剩余房款139000元贷款支付，贷款金额存入预售监管账户。若出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付上述全部款项万分之五的违约金。××没有按照前项约定履行义务延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带担保责任，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，××应当承担房屋总价款10%的违约金；4.无论何种原因导致本合同和本补充协议解除的，××应当在出卖人发出书面通知之日起30日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续。2019年3月6日，被告史新新（借款人）、原告郑州绿泰置业有限公司（保证人）与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：1.贷款人向借款人发放借款139000元用于购置管城回族区站马屯路南霞飞西路东3幢16层1606号房产，借款期限为10年，从2019年3月6日至2029年3月6日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮30%，贷款利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；2.贷款人将款项划入郑州绿泰置业有限公司账户，采取等额本息还款方式，将该房产设定抵押，抵押物评估价值279171元；3.保证人对借款人的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，担保范围为借款人全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用；4.借款人未依照合同履行债务的，贷款人可以要求保证人承担保证责任，对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付。同时，保证人授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。上述合同签订后，原告依约办理了《商品房买卖合同》备案、所有权预告登记、抵押权预告登记、公共维修基金等手续。但被告史新新未按期向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还按揭贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行分别于2020年5月26日、2020年8月28日、2020年12月28日从原告保证金账户中扣划5533.78元、4769.85元、4758.41元，以上共计15062.04元。原告于2020年8月11日通过中国邮政向被告史新新邮寄《逾期偿还保证金解除合同通知函》，但被告未签收。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议和原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，受法律保护，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按期偿还银行按揭贷款，致使贷款银行扣划原告保证金，该代偿款项经原告通知催要，被告至今未支付原告，原、被告约定的解除合同条件已经成就。但由于案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，贷款银行贷出购房款项原、被告尚未清偿完毕，综合考虑本案合同履行的实际情况，为及时切实保护当事人合法权益，待案涉房屋抵押预告登记注销后，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。故原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、公共维修基金变更并支付解除合同违约金27917.10元的诉请，理由正当，本院予以支持；同时，原告亦应将被告已经支付的购房款返还被告（具体数额由原、被告据实结算）。原告要求被告支付代偿款及补偿金，鉴于本案借款合同是基于本案《商品房买卖合同》签订，贷款人已将被告按揭贷款汇入原告账户，在本案《商品房买卖合同》处于附条件解除状态且被告贷款本息及相关费用尚未清偿完毕处于持续状态的情况下，目前无法确定合同解除后原、被告双方据实结算时的确切状况，故本院对原告的该项请求暂不予处理。原、被告在合同中关于律师费无明确规定，且该费用并非诉讼的必然支出，原告要求被告支付律师费4000元，证据不足，本院不予支持。被告缺席，应视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、待位于管城回族区站马屯路南霞飞西路东3幢16层1606号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州绿泰置业有限公司和被告史新新于2019年2月26日签订的合同编号为19004828385的《商品房买卖合同》及补充协议；二、编号为19004828385的《商品房买卖合同》及补充协议解除后三十日内，被告史新新协助原告郑州绿泰置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、公共维修基金变更手续；三、编号为19004828385的《商品房买卖合同》及补充协议解除后十日内，被告史新新向原告郑州绿泰置业有限公司支付违约金27917.10元；四、编号为19004828385的《商品房买卖合同》及补充协议解除后十日内，原告郑州绿泰置业有限公司退还被告史新新已经支付的购房款，具体退还数额由原、被告双方据实结算；五、驳回原告郑州绿泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6231元,减半收取计3116元，由被告史新新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇二一年四月二十六日书记员  魏子依