四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3566号 上诉人（原审原告）：陈见东，男，1954年6月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张剑宇，四川天则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾荣，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜碧文，男，1965年10月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：路成梁，四川杰中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何英南，男，1963年1月15日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：路成梁，四川杰中律师事务所律师。 原审第三人:李道根，男，1954年10月5日出生，汉族，住四川省双流县。 原审第三人:王彦美，女，1960年1月23日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人陈见东因与被上诉人杜碧文、何英南、原审第三人李道根、王彦美房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈见东上诉请求：一、撤销武侯区人民法院(2020)川0107民初1519号民事判决，改判解除陈见东与杜碧文、何英南租赁合同关系，杜碧文、何英南向陈见东支付房租182000元，并以182000元为基数从2019年5月28日起按年息6%支付利息，杜碧文、何英南搬离房屋。二、本案一二审诉讼费用、保全费由杜碧文、何英南承担。二审中，陈见东主张，如人民法院认定案涉合同无效，则变更租金及利息支付诉求为要求杜碧文、何英南向其支付房屋占有使用费及利息。事实与理由：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。首先，陈见东与杜碧文、何英南在磋商、签订房屋租赁协议过程中，杜碧文、何英南并不知道李道根、王彦美的存在，李道根、王彦美也不知道陈见东与杜碧文、何英南签订房屋租赁和合同，因此该合同的当事人为陈见东与杜碧文、何英南，合同具有相对性，杜碧文、何英南应当按房屋租赁协议的内容履行义务，向陈见东缴纳房租。一审判决认为杜碧文、何英南向共有人缴纳租金并不违约，明显错误。违约是以约定存在为前提的，陈见东与杜碧文、何英南签订房屋租赁协议中没有约定杜碧文、何英南向李道根、王彦美支付租金就是履行了向陈见东付款义务，因此，一审法院认定的不违约是没有证据依据的，明显违反了合同相对性的基本原则。其次，一审判决认为“陈见东请求杜碧文、何英南交付租金，其后果的实质就是一个标的厂房需要承租人同时向不同是共有人缴纳两份租金，该房屋租金交付义务叠加的结果就是对承租人的不公平”认定不当。陈见东并未要求杜碧文、何英南缴纳两份房租，陈见东是依据租赁合同要求杜碧文、何英南缴纳房租，造成杜碧文、何英南可能缴纳两份房租的情况是杜碧文、何英南不履行房屋租赁合同造成的，事后杜碧文、何英南可向李道根、王彦美主张不当得利，要求返还租金，所以对违约的杜碧文、何英南不存在不公平的问题。另外根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，杜碧文、何英南向合同以外的人支付租金，不能作为其免责的理由。再次，前一租户的租金大部分由李道根、王彦美收取，为此陈见东与李道根、王彦美之间产生了复杂的经济纠纷，案涉房屋土地青苗费从2015年开始就是由陈见东一人缴纳，李道根、王彦美均未缴纳，涉案的厂房一直都是由陈见东管理，并且陈见东未向李道根、王彦美收取劳务费，陈见东与李道根、王彦美之间原来是合伙关系，但其将房屋出租给杜碧文、何英南是合伙行为还是个人行为还有待甄别，本案法律关系是租赁合同纠纷，即便一审法院超出了案由的范围却对合伙关系进行了审理但对出租房屋是合伙行为还是个人行为未查清，就并作出裁判，一审法院没有对合伙纠纷审理清楚。最后，在无法律规定的情况下一审法院判决突破了合同的相对性，导致租赁合同成了一纸空文。 杜碧文、何英南辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。李道根、王彦美已经就合伙纠纷向成都市武侯区人民法院的提起诉讼，本案没有审理基础。 李道根述称，一审判决正确。厂房是归属于陈见东、李道根、王彦美三个人的。 王彦美述称，厂房是归属于陈见东、李道根、王彦美三个人的，之前有厂房租金直接由陈见东收取的情况，其收取的租金足以支付青苗费。维修费等费用都是平摊的，一审认定正确。 一审法院认定事实：2004年8月31日，陈见东（乙方）与成都市武侯区簇桥乡马家河村六组（甲方）签订1份《协议书》，约定甲方向乙方提供本村六组生产场地5.85亩给乙方生产经营使用，乙方在租用期间，场地青苗费按每年每亩黄谷900斤，小麦600斤，支付时间为每年6月30日和10月30日；乙方在租用期间按时向甲方上缴综合服务费，第一年2000元/亩，从第二年开始每年按15%比例递增；租用时间30年，从2003年7月1日起至2033年7月1日止。 2005年5月20日，陈见东与李道根、王彦美签订《协议书》，约定三人在前述5.85亩土地上共同投资617773元修建厂房，三人共同平均承担投资、共同享有与上述村上签订协议中所规定的权利和义务，共担风险、利益共享。此后厂房一直以租赁方式牟利，三人平分租金收益。 2016年4月，陈见东以李道根作为被告，王彦美作为第三人向成都市双流县人民法院起诉，要求判令李道根对外转让个人合伙出资行为无效，李道根在转让时，陈见东在同等条件下享有优先权。法院查明事实后判决李道根以69万元将其享有的全部股份转让给案外人郑太昌，未经陈见东同意，其转让行为无效。 2018年年底，陈见东（甲方）与杜碧文、何英南（乙方）签订1份《厂房租用合同》，约定甲方向乙方提供地址为成都市武侯区××村××组占地面积5.85亩，其中包括厂房、办公用房和水电通的生产场地，乙方在使用期间，若需在厂房内装修，装修费用由乙方负责，但不得影响主体结构，在退房时乙方不能将房屋内装修拆走和损坏；租用期为5年，从2018年12月29日至2023年12月28日，年租金为182000元，租金半年付一次，第四年开始租金每年递增6%，每次付款应提前30天，甲方必须出具付款收据为证（注：便条）；乙方实行独立核算，自负盈亏，企业所使用的水、电及村上对企业征收的各项管理费用和税收由乙方负责，青苗费由甲方支付。 合同签订后，杜碧文、何英南向陈见东支付了首期半年租金。此后李道根、王彦美向杜碧文、何英南要求收取厂房租金，并采用堵门等方式，各方发生纠纷未能达成一致意见，致使杜碧文、何英南有2个月不能正常使用案涉厂房，后杜碧文、何英南分别于2019年12月25日、2020年5月16日分两次将房租161000元转款支付给李道根、王彦美指定的代收人。同时杜碧文、何英南与李道根、王彦美协商，免除2.1万元“陈见东几次到厂里闹事造成的损失”。 2020年3月5日，陈见东在案涉厂房门口张贴解除合同、搬离通知，以杜碧文、何英南未缴纳房租为由，告知解除合同，15日内搬离厂房。 一审另查明，庭审中，陈见东称近几年的青苗费都是由其个人缴纳。李道根、王彦美则称，因前一租户的租金由陈见东个人收取，未分给李道根、王彦美，因此李道根、王彦美才未缴纳青苗费。 上述事实，有《协议书》、民事判决书、《厂房租用合同》、收据、授权委托书、转款凭证、通知、专用票据、照片、各方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 一审法院认为，陈见东与杜碧文、何英南签订《厂房租用合同》，将案涉厂房租赁给杜碧文、何英南，但该厂房实际由陈见东与李道根、王彦美合伙修建。后三人发生纠纷，均要求杜碧文、何英南支付租金，甚至采用堵门方式，致使杜碧文、何英南未能正常使用厂房达2个月，杜碧文、何英南将一年半租金分别支付给陈见东及李道根、王彦美，亦是无奈选择。陈见东与李道根、王彦美之间的租金收益分配争议，双方应另案讼争。因此陈见东未能收取租金不能归责于杜碧文、何英南。就承租人杜碧文、何英南而言，其在修建厂房合伙人对房屋出租管理发生争议的前提下，选择分别向共有人缴纳租金，其行为本身并不存在违约。陈见东于本案中请求杜碧文、何英南支付租金，其后果的实质就是一个标的厂房需要承租人同时向不同的共有人缴纳两份租金，该房屋租金支付义务叠加的结果就是对承租人的不公平对待。故，在杜碧文、何英南已经实际向房屋共有人李道根、王彦美支付租金的情况下，陈见东于本案中再行要求杜碧文、何英南支付一年租金及资金占用利息的理由不能成立。综上，杜碧文、何英南并无违约行为，陈见东不能简单地以《厂房租用合同》是其与杜碧文、何英南签订，就要求杜碧文、何英南向其支付租金。故对陈见东要求解除租赁合同并支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回陈见东的诉讼请求。一审案件受理费3940元，财产保全费1430元，共计5370元，由陈见东负担。 本院二审期间，陈见东围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈见东提交以下证据：一、情况说明、郑太昌与买买阿不拉艾买尼扎洪签订《厂房租赁协议书》、刘小兰向买买阿不拉艾买尼扎洪出具租金《收条》。拟证明：李道根、王彦美的代理人收取了案外人的房租。《厂房租赁协议书》、收条可以证明情况说明的真实性。二、青苗费收据。拟证明：青苗费管理费都是陈见东一人支付的。 杜碧文、何英南发表质证意见称，对情况说明真实性、合法性、关联性不予认可，是陈见东单方陈述，对租赁合同真实性、合法性、关联性不予认可。对于青苗费收据真实性认可，但与本案无关，陈见东收取的租金足以支付青苗费。 李道根发表质证意见称，对情况说明、租赁合同不认可，有租赁事实，但没有见过合同，李道根、王彦美没有签字，不予认可。对青苗费收据真实性认可，但应用陈见东多收的租金抵扣。 王彦美发表质证意见称，对陈见东提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 对陈见东提交新证据，本院认定如下：一、对情况说明，系陈见东单方陈述，本院对与一审查明事实一致的内容予以认可。二、对郑太昌与买买阿不拉艾买尼扎洪签订《厂房租赁协议书》、刘小兰向买买阿不拉艾买尼扎洪出具租金《收条》，因均系复印件，本院对该证据不予采信。三、对青苗费收据的真实性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。二审另查明，陈见东称案涉房屋所在土地为耕地，案涉厂房未取得建设工程规划许可证。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《厂房租用合同》效力的认定，如果有效是否符合解除要件；二、杜碧文、何英南是否应当腾退案涉厂房；三、杜碧文、何英南是否应当向陈见东支付2019年5月29日至2020年5月28日的房租及利息。 关于案涉《厂房租用合同》效力的认定问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案二审中，陈见东陈述案涉厂房并未办理建设工程规划许可，且案涉厂房所在土地性质为耕地，故陈见东与杜碧文、何英南签订的《厂房租赁合同》效力应为无效。 关于杜碧文、何英南是否应当腾退案涉厂房的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因案涉合同无效，陈见东要求杜碧文、何英南腾退案涉厂房有相应依据，本院予以支持。 关于杜碧文、何英南是否应当向陈见东支付2019年5月29日至2020年5月28日的房租及利息的问题。虽合同无效，然杜碧文、何英南占有使用案涉厂房，应就其占有支付相应对价，陈见东亦可按照租金标准要求其支付房屋占有使用费。然根据查明事实，杜碧文、何英南已经向李道根、王彦美支付占有使用费，故对杜碧文、何英南在此情况下是否需再向陈见东支付占有使用费，本院认为，根据成都市双流区人民法院作出的（2015）双流民初字第9816号生效民事判决，案涉厂房系陈见东、李道根、王彦美三人共同投资建设，三人签订《协议书》约定均摊投资总额，同时共担风险、利益共享，该判决亦就三人之间构成合伙关系进行认定。故虽陈见东以个人名义与杜碧文、何英南签订租赁合同，但其出租行为包含了对其他合伙人财产的处分。虽无证据证明陈见东的处分行为征得李道根、王彦美的同意，然李道根、王彦美向杜碧文、何英南催收租金的行为，亦可视为其对陈见东出租三人共有财产的认可。基于此，陈见东、李道根、王彦美均有权就案涉租赁物的出租收取占有使用费。然因陈见东、李道根、王彦美就案涉厂房出租事项发生纠纷，李道根、王彦美以堵门等阻碍经营的方式向杜碧文、何英南催收租金，杜碧文、何英南在此情况下向李道根、王彦美进行支付，完成了支付义务。加之陈见东主张李道根、王彦美收取案外人租金未分配、未付青苗费等费用均系其合伙人内部纠纷，陈见东以其与李道根、王彦美内部纠纷主张杜碧文、何英南再次支付租金及利息显属不公，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人陈见东的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定案涉租赁合同效力存在不当，导致杜碧文、何英南是否应当腾退案涉厂房存在认定不当，应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销变更成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1519号民事判决； 二、杜碧文、何英南在判决生效之日起三十日内腾退案涉厂房返还给陈见东、李道根、王彦美； 三、驳回陈见东其他诉讼请求。 二审案件受理费3940元，由陈见东负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  杜玉兰 审 判 员  王 果 二〇二一年四月二十八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽