江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初4078号原告：徐蓓蓓，女，1995年4月15日生，汉族，江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：孙家奎，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。被告：江苏睢宁农村商业银行股份有限公司成侯支行，统一社会信用代码9132032406767400XC，住所地江苏省睢宁县新市路南侧成侯花园B区。负责人：袁丁，该行行长。委托诉讼代理人：黄艳萍，该行员工。第三人：徐州嘉南房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324668383865Q，住所地江苏省睢宁县天虹大道中段东侧（红樱桃大酒店407、408室）。法定代表人：朱红军。第三人：朱红军，男，1981年4月14日生，居民身份证号码320324198104140912，汉族，住江苏省睢宁县睢城镇天虹北路5号3幢1单元302室。第三人：朱金堂，男，1950年9月29日生，居民身份证号码320324195009290919，汉族，住江苏省睢宁县梁集镇光华村八一组70号。第三人：马玲玲，女，1974年10月8日生，汉族，住江苏省睢宁县。第三人：赵明，男，1960年11月12日生，居民身份证号码321121196011120711，汉族，住江苏省镇江市丹徒区世业镇二十四圩53号。原告徐蓓蓓与被告江苏睢宁农村商业银行股份有限公司成侯支行（以下简称农商行成侯支行）、第三人徐州嘉南房地产开发有限公司（以下简称嘉南公司）、朱红军、朱金堂、马玲玲、赵明案外人执行异议之诉一案，本院2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐蓓蓓的委托诉讼代理人孙家奎，被告农商行成侯支行的委托诉讼代理人黄艳萍到庭参加诉讼。第三人朱红军现羁押于南京市龙潭监狱，未出庭应诉。第三人嘉南公司、朱金堂、马玲玲、赵明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2015年3月27日，睢宁县星河花园小区31号楼2-504的房产被办理了以农商行成侯支行为抵押权人、嘉南公司为抵押人的在建工程抵押登记。2016年4月21日，江苏省睢宁县公证处于作出了（2016）徐睢证执字第145号执行证书：农商行成侯支行于2015年3月27日分别与嘉南公司、及抵押人嘉南公司的法定代表人朱红军和保证人朱红军、朱金堂、马玲玲、赵明、嘉南公司签订了《银行承兑汇票承兑合同》、《抵押担保合同》、《保证合同》。该合同经本处公证并赋予强制执行效力【公证书编号：（2015）徐睢证经内字第5515号、5516号、5517号】。2016年6月20日，根据申请执行人农商行成侯支行的申请，本院立案执行，案号为（2016）苏0324执1556号，并于2017年6月28日作出（2016）苏0324执1556号之二执行裁定，查封被执行人嘉南公司所有的坐落在睢宁县的房产20处，查封期限为三年，到期后，农商行成侯支行继续申请查封上述房产。案外人徐蓓蓓提出异议后，本院于2020年6月23日作出（2020）苏0324执异100号执行裁定书，驳回了徐蓓蓓的异议申请。原告徐蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对睢宁县星河花园小区31号楼二单元504室的强制执行；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告徐蓓蓓于2015年4月17日与被告嘉南公司签订商品房买卖合同，被告嘉南公司自愿将其开发的位于睢宁县以505740元的价格出售给原告徐蓓蓓。上述合同签订后，原告分别于2015年4月17日和2015年4月22日向被告嘉南公司支付了定金50000元及购房款446766元，原告已履行相关手续。现房屋被被告农商行成侯支行查封，原告提出执行异议被驳回后，提起本案诉讼。被告农商行成侯支行辩称，原告无权要求停止对涉案房屋的执行，原告对涉案标的物不符合善意取得的要件，且原告所称交付涉案房屋款项实际属于民间借贷且未签订购房合同，农商行成侯支行作为抵押权人依法对涉案房屋办理了抵押登记，农商行成侯支行申请查封于法有据。第三人嘉南公司、朱金堂、马玲玲、赵明未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。第三人朱红军（嘉南公司法定代表人）经本院询问，意见为：1、徐蓓蓓购房之初知道房子有抵押，嘉南公司仅收到5万元订金，其他大部分款项都是抵非法集资的借款了，未签订网上备案合同，未开具正式发票；2、房子应属嘉南公司所有，由嘉南公司再行对外出售。本院查明，第三人嘉南公司于2014年12月5日取得睢宁县睢城镇天虹南路19号星河花园小区31号楼的商品房预售许可证。2015年4月17日，嘉南公司作为出卖人与原告徐蓓蓓签订一份《星河花园商品房认购书》，约定：买受人自愿认购出卖人开发的位于睢宁县住房，房屋建筑面积115.73平方米，认购单价4370元/平方米，总房款505740元；付款方式为一次性付款，2015年4月17日交款5万元整，电话通知三日之内签订合同并付清全款；买受人为取得认购房屋的优先购买权，在填写本商品认购书时自愿交付订金5万元。合同签订当日，徐蓓蓓向嘉南公司支付5万元，嘉南公司出具收款收据，载明收款事由：31#-504室预订金。2015年4月22日，嘉南公司向徐蓓蓓出具收款收据1份，载明收款事由：31#-504室购房款，收款方式：据（抵钦翠侠、仝德喜8万、房梅5.6万借款）。原告徐蓓蓓庭审中陈述，目前已实际现金支付给钦翠侠246766元、仝德喜85000元、房梅56000元。钦翠侠的丈夫孙胜利作为证人出庭，认可徐蓓蓓的父亲徐北平支付了给了钦翠侠现金246766元，但具体何时支付的表示已记不清楚。另查明，嘉南公司、朱红军、朱金堂等人涉非法吸收公众存款罪，本院已作出生效文书（2018）苏0324刑初810号刑事判决书。该案查明，2007年至2016年间，被告人朱红军、朱金堂为开发建设嘉南公司所属睢宁县星河花园小区，经共谋后，以嘉南公司和鼎力公司的名义，以月息2分至5分的利率，直接或者间接向社会公众600余人吸收或变相吸收存款累计794547092元，后用于开发建设睢宁县星河花园小区，其中以嘉南公司名义向社会非法吸收资金累计553588742元,以鼎力公司名义向社会非法吸收资金累计240958350元。在诉讼前已经偿还部分集资参与人本息1058586222元，现目前尚欠集资参与人本金共计40002823元（详见附表）。附表显示：房梅、张婷、徐峰实际出借本金150万元，嘉南公司实际支付利息1801000元；孙胜利、钦翠侠实际出借92万元，嘉南公司实际已还本金1480000元，实际支付利息882500元。另，孙胜利在公安机关询问笔录中陈述：“最后（账目）是抵房子抵清了，抵房子一共抵了94万多。”“包括最后抵房子的钱，我一共拿到手有230多万，其中利息钱有80多万。”“（出借给嘉南公司的钱中）我从徐北平手中拿了15万元，我跟徐北平借钱说了是借给朱红军他们公司的，朱红军他们公司给我多少利息，我都一分不少的给他们了，除了我自己的钱的利息我留下了。”徐北平在公安机关询问笔录中陈述：“我借钱给他们公司（指嘉南公司）用过，但是我的钱是通过孙胜利借的，不是我直接去借，钱最后是通过抵房子抵清的，孙胜利抵了一套房子，我也抵了一套房子。”“具体（借钱）数目我记不清了，我只知道最后结账抵房子的时候，孙胜利跟我说抵房款里面有20多万元是我的，这20万元是本金和利息钱。”“因为朱红军还欠仝德喜和房梅的钱，我和仝德喜、房梅平时关系也都很好，他们知道我要在星河湾买房子之后，仝德喜和房梅都主动找到我，想用朱红军欠他们的钱给我抵一部分房款，我也同意了，当时我的购房款里面除了抵孙胜利的钱，还给仝德喜抵了8万元，给房梅抵了5.6万元，他们三个人一共抵了446766元，相当于从孙胜利的账上抵了310766元。”上述事实，有原被告的陈述、商品房认购书、收据、商品房销售许可公示、在建工程抵押登记证明、询问笔录、（2018）苏0324刑初810号刑事判决书、（2020）苏0324执异100号执行裁定书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被告农商行成侯支行作为申请执行人，对执行标的享有担保物权。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”徐蓓蓓与嘉南公司虽未签订网上备案的商品房买卖合同，但《星河花园商品房认购书》已确认具体房号、价格、支付时间，具备了买卖合同的主要条款，且嘉南公司已收取徐蓓蓓订金5万元，因此，应视为徐蓓蓓与嘉南公司签订了合法有效的商品房书面买卖合同。至于原告徐蓓蓓是否属于一般购房者，是否已向嘉南公司支付超过合同总价款的百分之五十的购房款，本院认为，案外人钦翠侠、房梅向嘉南公司出借的款项已被生效法律文书确定为非法吸收存款的一部分，涉案集资参与人在收回实际出借本金之外所获取的利息回报不受法律保护，从钦翠侠丈夫孙胜利和徐蓓蓓父亲徐北平在公安机关的陈述来看，徐北平系隐在钦翠侠、孙胜利名下的出借人，本案执行标的房产系因最后清账所抵偿，因此，原告徐蓓蓓身份并不同于普通购房者，抵偿行为也不能视为徐蓓蓓已向嘉南公司交付了涉案房屋的购房款，目前，徐蓓蓓仅缴纳5万元房款，并未达到合同约定总价款的百分之五十。综上，原告的权利情形不符合第二十九条第二、三项的规定，本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐蓓蓓的诉讼请求。案件受理费8857元、公告费600元，合计9457元，由原告徐蓓蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张志瑶审 判 员  张园园人民陪审员  王云飞二〇二一年四月九日法官 助理  吴皓月书 记 员  李雪子附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。