广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初8231号原告（反诉被告）：深圳市百利源物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道富康社区民清路48号油松商务大厦2308，统一社会信用代码：91440300MA5DLBYLOB。法定代表人：黄楚锡。委托诉讼代理人：单志军，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艺，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市友和鑫投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道白鸽笼京南工业区5E厂房六楼601-3，统一社会信用代码：91440300582744447J。法定代表人：唐显东，执行董事。委托诉讼代理人：欧湘富，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，广东星辰律师事务所实习律师。原告深圳市百利源物业管理有限公司诉被告深圳市友和鑫投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单志军、何艺，被告委托诉讼代理人欧湘富、刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告返还履约保证金760023元；2.被告承担合同未满租期的租金损失1206138.5元（241277.7*5个月）；3.被告支付原告的装修损失693906元（装修费用4996124/36个月*5个月）；4.被告支付搬迁费419463元，该费用为原告遣散各分租租户所支出的赔偿补偿款；5.退还已支付转租费38万元；6.判令被告支付评估费6万元；7.被告承担本案的一切诉讼费用。被告向本院提出如下反诉请求：1.原告向被告支付拖欠的场地占用费1206390元、物业管理费60320元、逾期付款违约金63024.09元（暂计至2020年7月10日）；2.原告百利源物业管理公司承担本案反诉部分诉讼费用。本案相关事实一、涉案房屋位于深圳市龙华区。建筑面积共8042.59平方米。原被告均未能提供涉案房屋的建设规划许可证。二、合同签订情况被告（乙方）自案外人深圳市恒冠投资发展有限公司（甲方，以下简称恒冠公司）处租赁涉案房屋，双方签订的《房租租赁合同》主要约定：1.用途为办公及工厂生产，不得用于其他用途。2.租赁期3年，自2017年5月20日至2020年5月19日。3.月租金为30元/月/平方米，月租金总额为241277.7元，每月10日前支付。4.履约保证金为第三年租金水平的3倍，即723833元。在结清所有费用，将租赁物业交回并经验收合格，且未出现违约行为情况下，7个工作日全额无息返还。5.物业管理费标准为1.5元/平方米/月，月管理费总额为12064元。6.逾期交纳租金、物业管理费的，每逾期一日按欠款总额的5‰计收违约金。交纳逾期达30天，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任，履约保证金不予返还。7.因不可抗力的事件发生，甲方无需对乙方承担任何责任，但因甲方故意或重大过失引起的除外。8.乙方在租赁物业上添附的，可拆除且拆除后不影响其使用功能及房屋主体结构的添附物归乙方所有，不能拆除或拆除后影响其使用功能及房屋主体结构入墙入土的不能移动的添附物无偿无条件归甲方所有。9.合同终止或合同解除之日起三日内，乙方必须搬离租赁物业，逾期不搬离或不返还租赁物业的，甲方有权强行收回租赁物业，租赁物业内乙方所剩余的所有物品视同乙方放弃所有权，甲方有权进行处置，不得就此追究甲方任何责任，甲方有权就逾期部分按原合同约定收取双倍租金及管理费。10.如因政府征收、拆迁或者进行城市更新改造，甲方应提前六个月告知乙方，本合同自行终止，双方互不追究对方任何责任，也不承担任何赔偿责任。2017年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）一致同意以被告与恒冠公司所签订的《房屋租赁合同》为双方之间履行权利义务的主要依据，共同在该合同复印件上加盖公章进行确认，并就未尽事宜另行签订了《补充协议》，主要约定：1.甲方允许乙方对租赁物业进行分租和转租。2.租赁期间，若因甲方原因解除合同，甲方不但要给乙方退还履约保证金，还须按合同租期未满租期的月份计得租金赔偿乙方和赔偿乙方对租赁物业投入的装修费用，按装修费用的三年分摊×租期未到期的月数计得分摊费用赔偿乙方。3.合同期内，若因政府部门拆迁改造原因，甲方应协助乙方向政府部门申请乙方对租赁物业投入装修的费用补偿。4.本协议与《房屋租赁合同》具有同等效力。三、合同履行情况上述《补充协议》签订当日，被告向原告交付涉案房屋。2017年6月28日，原告向被告支付押金760023元。2019年4月10日，被告向原告发出《通知函》，载明涉案租赁物业已被纳入龙华区社会类投资重大项目，拟于2019年7月1日正式启动“工改商”城市更新改造，被告提前向原告发出通知，以便原告及时做好统筹安排，届时，合同将于2019年6月30日自行终止，双方互不承担任何法律和经济责任。原告收到该函。2019年7月11日，原告向被告发出《告知函》，载明上述《通知函》发出之后，已有部分租户退租，鉴于被告已经向原告的租户发出终止通知，原告函告被告，对于已经退租的部分物业，原告可按照被告要求向被告交还租赁物业，交还物业后原告即停止向被告支付租金，被告需按照要求向原告退还押金。对于未退租的物业，基于原告与客户之间租赁合同的约束，原告单方解除租赁合同将面临违约风险。后续如何有效快速处理还希望被告积极与原告展开沟通，对原告损失予以弥补。2019年10月25日，原告再次向被告发出《告知函》，载明：由于被告及恒冠公司多次现场告知商户租赁物业即将收回进行升级改造，导致原告转租的商户陆续退租离场，目前承租物业空置面积已达2974.1平方米。2019年10月23日，恒冠公司在租赁物业区域张贴《改造公告》，确认改造时间，要求所有租户必须于2019年11月30日前搬离。原告认为与被告的租赁合同已无法继续履行，愿就合同解除的赔偿事宜进行协商，并在附件提出6栋一层商户总投资6448870.01元，前期装修投入7686549.38元，空置亏损面积达2974.1平方米。请被告进行核对或共同委托评估公司进行评估。被告收到该函。2019年12月15日，原告向被告发出《通知函》，载明2019年12月11日，原告已按被告要求将租赁的剩余物业清理完毕，并与业主恒冠公司办理了房屋交接手续。被告收到该函。2020年1月，原告向被告邮寄《通知函》，载明原告已委托评估机构对租赁物业的装修价值损失进行评估，现将评估报告邮寄给被告。原告提交的邮寄查询结果显示保安代收。原告委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对租赁物业的二次装修、搬迁费、停产停业补偿进行估价，评估结果为以2019年11月21日为时点，二次装修补偿金额为4996124元，备注“重置成新价”，搬迁费为321704元，停产停业损失为1930222元。报告中对“重置成新价”解释为是采用价值时点的建筑材料、建筑技术和工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与评估对象具有同等效用并处于同等成新状态下的必要支出及应得利润。原告已支付评估费6万元。原告主张其已向次承租人支付补偿金419463元，并提交了《租户退场补偿明细表》以及与各次承租人的《解除协议》、《补偿协议》、《交接记录表》及转账凭证为证。原被告均未提交涉案房屋的建设规划许可证。原被告均确认除押金之外，原告还支付了合计38万元的转让费，原告已支付租金至2019年6月30日，已支付水电费和物业费至2019年12月11日。四、其他经本院发函调查，龙华区商务局复函如下：2019年8月1日深圳市龙华区人民政府办公室发布《关于成立深圳市龙华区的通知》，2019年8月12日龙华区夜间经济工作领导小组办公室印发《龙华区推进夜间经济发展、提升城市夜间消费活力工作方案》。由各街道负责执行具体项目，该局不掌握大浪商业中心改造施工时间，未对商户搬离提出要求。经本院发函调查，龙华区大浪街道办复函如下：根据《龙华区推进夜间经济发展、提升城市夜间消费活力工作方案》，各相关单位全力推进特色区夜间经济项目建设，以政府主导、企业运作为工作原则，大浪商业中心的改造项目由恒冠公司执行，街道办不执行相关改造项目。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、多份通知函、告知函、项目评估服务委托合同、评估费发票、收据、估价咨询报告等证据以及庭审笔录在卷予以证实。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《房租租赁合同》及补充协议的效力问题。双方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案各方签订的《房租租赁合同》及补充协议违反了法律强制性规定，为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案中被告因涉案租赁合同取得的履约保证金760023元、转让费380000元，应返还原告。对原告该两项诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案承租人应参照《房租租赁合同》及补充协议的标准向出租人支付占用房屋期间的占有使用费。本案中，原告已支付至2019年6月30日的占有使用费，已支付至2019年12月11日的水电费和物业费，被告诉请原告支付拖欠的物业费，无事实依据，本院不予支持。关于占有使用费的标准，原被告约定月租金为30元/月/平方米，月租金总额为241277.7元。关于原告租赁房屋的面积，原被告合同约定为8042.59平方米。被告通知原告搬离后，2019年7月11日原告函告被告，对于已经退租的部分物业，原告可按照被告要求向被告交还租赁物业，交还物业后原告即停止向被告支付租金。2019年10月25日原告函告被告承租物业空置面积已达2974.1平方米。被告在收到原告上述要求交还部分租赁物业的函件后，未予回应及交接物业，被告无权要求原告支付自2019年10月25日起2974.1平方米空置物业的占有使用费。故原告应支付2019年7月1日至2019年10月25日的占有使用费241277.7×115÷30=924897.85元，以及2019年10月26日至2019年12月11日的占有使用费30×（8042.59-2974.1）×45÷30=228082元，合计1152979.9元。被告超出该部分金额的占有使用费请求，以及关于逾期付款违约金的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告对涉案物业装修后被告从未提出异议，视为被告已默认同意原告进行装修。现涉案物业因政府主导的改造项目需要由业主收回，被告也不能利用涉案物业的装修。原被告对于导致合同无效均存在过错，本院酌定原被告双方各分担一半装修损失。原告曾函告被告共同委托评估机构对装修残值进行评估，被告未予回应，原告只能自行委托评估，评估结果为二次装修补偿金额为4996124元。被告未有反证推翻，本院对该评估报告予以采信。原告据此主张693906元（4996124/36个月×5个月）装修损失，本院支持由被告赔偿原告一半装修损失即693906÷2=346953元。原告已支付的评估费6万元，亦应由双方各承担一半，即由被告承担3万元。对原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的租金损失，因合同无效，违约条款亦属无效，本院对此不予支持。原告主张的搬迁费，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市友和鑫投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利源物业管理有限公司返还履约保证金760023元；二、被告深圳市友和鑫投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利源物业管理有限公司返还转让费380000元；三、被告深圳市友和鑫投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利源物业管理有限公司赔偿装修损失346953元；四、被告深圳市友和鑫投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百利源物业管理有限公司支付本案评估费30000元；五、原告深圳市百利源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市友和鑫投资发展有限公司支付2019年7月1日至2019年12月11日的占有使用费1152979.9元；六、驳回原告深圳市百利源物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市友和鑫投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果各方未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币17478元，由原告负担人民币9950元，被告负担人民币7537元；反诉受理费人民币8383.8元，由原告负担7269元，被告负担1114.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱 嘉 蹊二〇二一年四月二十日书记员 黄 梦 蕾书记员 刘越(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。