沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初354号原告：沈阳元亨久泰实业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区南京南街1216号（47门）484号工位，统一社会信用代码91210100MA0YNNJU2C。法定代表人：吴迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海波，系辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼东炬，系辽宁华轩律师事务所律师。被告：辽宁弘鑫田置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号（109-1号）2层247-13201室，统一社会信用代码91210100MA0URF942E。法定代表人：田红梅，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪广复，系辽宁永迪律师事务所律师。被告：田红梅，女，1966年9月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：洪广复，系辽宁永迪律师事务所律师。第三人：沈阳中冶溪湖置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区青城山路8-11号（5-4-2），统一社会信用代码91210105555302395L。原告沈阳元亨久泰实业有限公司诉被告辽宁弘鑫田置业有限公司、田红梅、第三人沈阳中冶溪湖置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员年芳芳独任审理，并公开开庭进行了审理。原告沈阳元亨久泰实业有限公司委托诉讼代理人呼东炬，被告辽宁弘鑫田置业有限公司法定代表人即被告田红梅及委托诉讼代理人洪广复均到庭参加了诉讼，第三人沈阳中冶溪湖置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳元亨久泰实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告辽宁弘鑫田置业有限公司支付已售房屋的代理费91627元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息（自原告起诉之日起至实际支付之日止）；2、请求法院依法判令被告辽宁弘鑫田置业有限公司承担因违约造成的原告前期投入损失310111元及违约金1016466元，共计1326577元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息（自原告起诉之日起至实际支付之日止）；3、请求法院判令被告田红梅对上述费用承担连带赔偿责任；4、请求法院判令第三人在其销售场所不得使用原告的营销方案、装修设计、推广方案；5、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年10月11日签订《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》。合同约定因被告一已经取得位于沈阳市皇姑区中冶溪湖芳庭项目住宅和商业网点的独家销售代理权。经第三人认可，被告一将该项目的独家销售代理服务委托给原告，由原告负责住宅和商业网点的销售工作。合同期限为2019年10月1日至2020年7月31日。第三人和被告一按照销售均价7500元/㎡乘以住宅或网点的建筑面积再乘以2.5%给原告结算代理费。而在签订该协议之前，原告已经为中冶溪湖芳庭项目的销售代理工作做出了大量的工作和前期投入，包括销售调研、制定销售策划和销售渠道整合、绘制销售户型图、对售楼处进行装饰设计、雇佣相关人员等等。签约后，原告按约进行销售代理工作，刚开始就取得销售6套房产，销售总金额3665074元的优秀业绩。但是被告于2019年10月21日向原告发出解除合同通知书，要求原告限期离开售楼处。原告认为，双方签署的协议系双方真实意思表示，在该协议中，并未约定销售任务，原告代理工作已经开始并取得较好的业绩。被告的单方解约明显属于违约行为，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。直至起诉之日，在第三人的售楼处内，仍在使用原告之前制定的销售方案和销售策略，原告既然已经被违法解约，第三人理应停止使用原告的精神劳动成果。鉴于被告一的违约行为已经严重损害原告的合法权益，根据合同第十一条保证条款的约定，被告二对原告主张的代理费、各项费用及违约金承担连带担保责任，故原告诉至贵院，恳请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告辽宁弘鑫田置业有限公司辩称，一、答辩人用《通知》的方式解除与被答辩人的“委托合同”符合法律的规定。1、2019年9月30日，答辩人与本案的第三人即沈阳中冶溪湖置业有限公司签订《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》（以下简称代理合同）。该合同签订后，答辩人与被答辩人就再委托销售的主要条款达成合议，但没有完善业绩考核重要条款，加之合同内容印制缺失等原因，故事实上合同并没有签订完成，但答辩人承认，被答辩人事实上从事了一定的销售代理工作。被答辩人在“代理合同”签订前就进场销售，从10月1日起至10月21日止，实际销售房屋一套（10月2日，A1#1-8-5,孙凤云）销售额458568.00元。意向购买3套，总回款67.6万元。这与答辩人和本案的第三人即沈阳中冶溪湖置业有限公司签订《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》第4.1条约定2019年10月31日前完成5350000元的回款额相比较，差距巨大，答辩人有足够的理由怀疑被答辩人的代理能力。被答辩人的销售业绩，严重地影响到答辩人“委托合同”目的的实现，将直接导致答辩人损失。答辩人经查询得知被答辩人2019年5月22日才设立，既没有销售商品房资质也没有房屋销售经历和经验，使答辩人深感不安，故而才依据合同法第96条的规定行使合同解除权。答辩人于2019年10月21日向被答辩人发出通知后，被答辩人在法定的期限内，既不提出异议也不行使法定权利，根据合同法解释第24条的规定，“委托合同”于通知送到后，已经解除。二、对被答辩人第1项诉讼请求不予认可。即使按没有达成的“委托合同”第4.2.1条款执行，被答辩人取得代理费的前提是：“商品房买卖合同备案并交齐首付款”。2020年10月21日时，被答辩人仅完成一套全款销售，其他三个意向购买人只是缴纳定金，尚没有签订商品房买卖合同及交首付款，不符合兑付条件。被答辩人的第2项诉讼请求没有事实根据和法律依据。1、被答辩人有过错在先。被答辩人没有资质、能力和经验承接销售代理业务，必然不能实现其“空手套”目的；从“委托”目的来说，被答辩人明知答辩人与第三人合同的考核内容，不能完成这个任务，形成内在违约、根本违约。没有权利向答辩人主张权利，被答辩人对通知不提出异议和起诉，足以证明。2、答辩人与被答辩人是代理法律关系，其法律关系的性质和“委托合同”的约定决定了被答辩人不需要物质方面的投入，只是派人接待客户，谈判、签署商品房买卖合同。3、在事实方面，被答辩人所谓的营销方案和推广方案，还有渠道整合等噱头，是任何一个销售团队从事正常销售工作的内容，否则凭什么嫌取佣金？且所谓的营销方案和推广方案，随政策和市场变化每周甚至每天都在调整，不存在一个固定的模式。4、被答辩人所谓的销售户型图和售楼处装饰设计更不是事实。其中户型图是根据第三人的施工图纸由印刷公司设计完成；售楼处装饰只是展厅摆设及简单的硬覆盖，且被答辩人只是在研究时提出了一点建议。5、在法律方面。假设答辩人违约，被答辩人的违约金和“损失”的诉求也不应得到支持。最高法院（2020）民申2309号民事裁定，采取填补原则，以实际损失补偿为根据。本案代理关系的法律特性决定了被答辩人不可能发生实际损失。即使按合同7.2条约定，也只是“前期为该项目的全部投入及利息”，而事实上，被答辩人在“委托合同”签订前期并没有任何物资方面的投入。综上所述，答辩人认为，除45万元项下的佣金外，被答辩人的诉讼请求均没有事实和法律根据。被告田红梅辩称：答辩意见同上。另外我方没有以担保人的身份在委托合同上签字，在委托合同上盖的名章是在公司法定代表人处加盖的，并不是在担保人处签字。第三人沈阳中冶溪湖置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕其主张依法提交了《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》、《中冶溪湖芳庭项目销售委托代理合同》、《住宅汇总表》、《溪湖芳庭房屋认购协议书》、收款收据、购房业主身份证复印件、代理佣金结算明细、前期费用明细、员工通讯录、员工身份证复印件、销售方案、宣传画册、售楼处装修设计、《解除合同通知书》、《解除代理合同终止代理权通知书》、中冶溪湖芳庭项目售楼处照片、报警情况登记表以及原、被告双方当事人陈述等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定事实如下：2019年9月30日，第三人沈阳中冶溪湖置业有限公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）即被告辽宁弘鑫田置业有限公司签订《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》，合同约定：第一条项目概况1.1项目名称：中冶溪湖芳庭1.2项目位置：沈阳市皇姑区、224号1.3项目类型：住宅产品1.4可售范围：本项目A1#、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、B1、B2、B7、B9、B10、B15、B16全部293套可售房产（具体以双方签字、盖章的《房源明细表-附表1》为准）。第二条合作期限及合作方式2.1合作期限：乙方销售代理期为2019年10月1日起至2020年7月31日。2.2合作方式：甲方委托乙方作为项目的独家销售代理商，对本项目全案可售房产进行销售代理，合作期内，未经乙方书面同意甲方不得委托任何第三方对本项目进行销售。第三条基本销售价格本项目销售价格：每平米包干为6400元，总价为：人民币（大写）壹亿陆仟壹佰玖拾肆万玖仟柒佰陆拾元（￥161，949,760元）第四条销售任务4.1考核期：本项目考核期从乙方开始代理销售之日起至2019年10月31日前，完成：人民币（大写）伍佰叁拾伍万元（￥5,350,000元）的回款额；2019年12月31日完成：人民币（大写）柒仟伍佰万元（￥75，000,000元）回款额；2020年7月31日前完成全部销售回款任务，剩余未销售房屋由乙方一次性购买。4.2乙方需在合同签署后于2019年10月15日前一次性向甲方指定的账户支付保证金人民币（大写）壹仟肆佰陆拾伍万元（￥14,650,000元）（每户伍万元）。同时，该销售代理合同对代理费的计算、支付方式、违约责任等内容进行了约定。被告辽宁弘鑫田置业有限公司与第三人沈阳中冶溪湖置业有限公司在该销售代理合同上加盖公章。2019年10月11日，被告辽宁弘鑫田置业有限公司作为委托方（甲方）与作为受托方的原告沈阳元亨久泰实业有限公司（乙方）签订《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》，合同约定：鉴于甲方与沈阳中冶溪湖置业有限公司签订《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》，甲方已经取得中冶溪湖芳庭项目（以下简称“项目”）的独家销售代理权。依据《中华人民共和国合同法》及相关法律，甲、乙双方本着自愿、平等及互惠互利的原则，经友好协商，甲方委托乙方为项目提供独家销售代理服务，以推进项目成交事宜，特签订本合同，共同遵守。第一条项目概况1.1项目名称：中冶溪湖芳庭1.2项目位置：沈阳市皇姑区1.3项目物业类型：住宅产品及商业网点1.4可售范围：本项目A1#、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、B1、B2、B7、B9、B10、B15、B16全部293套可售物业（具体以双方签字、盖章的《房源明细表》为准）。第二条合作期限及合作方式2.1合作期限：乙方销售代理期为2019年10月1日起至2020年7月31日。2.2合作方式：甲方委托乙方作为项目的独家销售代理商，对本项目全案可售房产进行销售代理，合作期内，甲方保证乙方系经沈阳中冶溪湖置业有限公司认可的唯一销售代理公司，未经乙方书面同意甲方及沈阳中冶溪湖置业有限公司均不得委托任何第三方对本项目进行销售。第三条基本销售价格本项目销售均价为7500/㎡，甲乙双方共同制定《销售底价表》，乙方不得低于《销售底价表》的价格销售。第四条代理费及其他费用4.1代理费：（1）第一个销售阶段（2019年10月1日-12月31日）累计完成8000万以下，代理费率为2.5%；累计完成8000万以上1.2亿以下，代理费率为3%；累计完成1.2亿以上，代理费率为3.5%；（2）第二个销售阶段（2020年1月1日-2020年3月30日）累计完成3200万以下，代理费率为2.5%；累计完成3200万以上5000万以下，代理费率为3%；累计完成5000万以上，代理费率为3.5%,（3）第三个销售阶段（2020年4月1日-2020年7月31日）累计完成3200万以下，代理费率为2.5%；累计完成3200万以上5000万以下，代理费率为3%；累计完成5000万以上，代理费率为3.5%；4.2代理费的结算标准及支付方式4.2.1结算标准：买受人与甲方签订备案的《商品房买卖合同》并交齐首付款即视为该套房源达到结算标准，甲方按该套房源实际到款额结算。4.2.2支付方式：甲乙双方每月结算一次，乙方于每月2日前将上月结算资料（代理费及奖励）交由甲方审核，甲方于收到资料后次月15日前完成审核并将代理费支付至乙方指定账户。4.3本合同代理期限内，客户退房的按照如下方式处理：4.3.1如客户自身原因导致退房的，甲方未支付该套房源代理费的，不再支付；甲方已经支付代理费的，可从下月应当支付的代理费中予以扣除。4.3.2如因乙方原因导致客户退房的，甲方未支付该套房源代理费的，不再支付；甲方已经支付代理费的，可从下月应当支付代理费中予以扣除。4.3.3如因甲方原因导致客户退房的，甲方应正常支付乙方代理费，并承担因此给乙方带来的经济损失及法律责任。4.4乙方整合渠道中介，最终由乙方与渠道共同签署协议。乙方收取电商费，使用范围包括中介渠道佣金结算、中介渠道整合、中介渠道阶段性奖励等。4.5若甲方超过3个月未向乙方结算代理费，乙方有权书面通知甲方终止合作。第五条甲方的权利和义务5.1甲方应按本合同约定向乙方支付代理费。5.2甲方有义务提供项目销售所需文件（包括但不限于项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等），保证项目销售的合法性。5.3甲方负责在项目销售过程中与有关政府部门进行协调工作，保证乙方能够正常履行合同。5.4甲方保证项目的工程质量等甲方对外承诺事项的真实性。5.5如因甲方房源信息有误导致客户一房二卖或无法购房等问题，由甲方自行处理。若客户购买的实际情况与其宣传不符合或产权不清或房屋质量存在问题等基于房屋买卖合同而与客户产生的纠纷，所发生的法律风险、赔偿和其他责任由甲方承担。5.8甲方有权对乙方派出的项目小组提出策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。5.9甲方负责无偿向乙方提供现场售楼部以配合销售。甲方负责售楼部（客户接待点）和各项设施的装饰、布置以及维护费用。5.10甲方提供售楼部办公用品、设备。5.11甲方负责提供项目宣传、推广所需资料及物品（包括项目图纸、面积数据、建材设备、装修标准说明等），并承担所有宣传、推广费用（包括制作各种销售工具，如沙盘、展具、印刷品等。媒体广告投放、户外广告设置、参加展销会及公关活动、DM单页的制作等费用）。第六条乙方的权利和义务6.1乙方保证具备进行渠道服务的合法资质，并负责整合全城营销渠道。6.2乙方负责为甲方项目配备专项销售团队并对其进行培训和管理，根据项目销量和客户到访量的变化，对销售人员可适当进行调整。乙方承担营销团队的工资、奖金及佣金。6.3乙方负责组建专属策划团队制定并实施本项目的推广销售计划、促销活动计划等营销方案。自项目开始认购之日起，每周与甲方核对《认购协议书》及《商品房买卖合同》的签订情况，按时向甲方提供销售周报、月报表。6.4乙方负责宣传所需的所有宣传道具的设计建议（包括项目VI系统、名片、楼书、海报、折页、户型单页、DM单页、户外媒体等）。6.7乙方应通过合法方式与渠道组织项目团购、向客户推广项目产品。6.8乙方有权在宣传物料、推广现场等适当位置以“销售代理服务商”名义署名。第七条违约责任7.1合同签订后，双方应共同履行、共同遵守，任何违反本合同约定的行为均属违约行为，守约方有权追究对方违约责任并要求其承担相应赔偿责任。7.2如甲方无故单方终止合同，需赔偿乙方前期为该项目的全部投入及利息。第十条其他约定10.3本合同终止或解除的，甲方仍需按照合同约定的结算方式向乙方支付乙方销售业绩对应的代理费。第十一条保证条款甲方的法定代表人对本合同项目应支付给乙方的代理费、各项费用及违约金承担连带担保责任。原告沈阳元亨久泰实业有限公司、被告辽宁弘鑫田置业有限公司在该《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》落款处加盖公章及法定代表人名章。被告辽宁弘鑫田置业有限公司自述原告沈阳元亨久泰实业有限公司于2019年10月1日派人进驻沈阳中冶溪湖芳庭项目售楼处。2019年10月13日至2019年11月2日期间，原告销售房屋6套，购房人分别为孙凤云、高健瑜/高庆臻、陈宝力/张莹、李树新、刘燊、安静伟，已收购房款3665074元，上述6位购房人的商品房买卖合同均已备案。根据房屋备案信息记载：高健瑜/高庆臻合同总价为667894元、陈宝力/张莹合同总价为421971元、孙凤云为一次性付款，合同总价为458568元、李树新合同总价为626993.92元、安静伟为一次性付款，合同总价为711888元、刘燊合同总价为777761元。被告辽宁弘鑫田置业有限公司庭审中自述孙凤云交纳了全款458550元，佣金为13852.13元；高健瑜于2019年10月31日交纳了首付款137894元，高健瑜的佣金应该是3447.35元；陈宝力于2019年10月28日交纳了首付款13197元，佣金是3449.78元；李树新于2019年10月21日交纳了首付款226993.92元，佣金是5674.82元；刘燊于2019年10月24日交纳了首付款157761元，佣金10502.74元。安静伟在合同履行期内只交付了定金，不符合支付佣金的条件。如果调解结案，同意按照前述付款数额支付佣金。2019年10月21日，被告辽宁弘鑫田置业有限公司以邮寄方式向原告沈阳元亨久泰实业有限公司送达《解除合同通知书》并将该通知书张贴于售楼处，通知书的内容为：沈阳元亨久泰实业有限公司：贵我双方于2019年10月8日签订《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》一份。贵司依该合同的约定进场开始了房屋销售的代理，但截止于本通知发出之时，贵方仅实现销售房屋一套，销售额实际完成45万余元，另收定金3套，我司实际到账款项67.6万余元，与合同期望和预期相去甚远，使我司有理由怀疑贵司的销售资质和能力。为减少我司的经济损失，避免我司与项目方代理销售合同的违约损失，我司根据《中华人民共和国合同法》的规定，行使合同解除权，现正式通知贵方，从本通知送达之日起2日内立即解除贵我双方签订的前述合同，并保留向贵司索赔的权利。请贵司在本通知的期限内撤离售楼处。届时，我司将拒绝和阻止贵司工作人员进入工作区域。特此通知。2019年11月2日，被告辽宁弘鑫田置业有限公司再次以邮寄的方式向原告沈阳元亨久泰实业有限公司送达《解除代理合同终止代理权通知书》并将该通知书张贴于售楼处，通知书的内容为：沈阳元亨久泰实业有限公司：贵我双方于2019年10月8日签订了《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》一份，贵公司依该合同约定进场开始了房屋销售的代理，但截止至2019年10月21日解除合同通知发出时，贵方仅实现销售房屋一套，销售额实际完成45万余元，另收定金3套，我司实际到账款项67.6万余元，与合同期望和预期相去甚远，使我司有理由怀疑贵司的销售资质和能力。为减少我司的经济损失，避免我司与项目方代理销售合同的违约损失，我司根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，行使合同解除权，已于2019年10月21日正式通知贵方，自通知日起2日内立即解除贵我双方签订的前述合同，并保留向贵司索赔的权利。现已超过原约定解除合同的期限，故我司与贵司已解除贵我双方签订的前述合同，但自解除合同通知发出至今，贵公司并未在通知的期限内撤离售楼处。现我司再次发出正式解除合同终止代理的通知书，请贵司于本通知发出当日撤离售楼处。届时，我司将拒绝和阻止贵司工作人员进入工作区域。庭审中，原告自述被告辽宁弘鑫田置业有限公司于2019年11月4日使用暴力手段将原告从售楼处赶出。原告主张因从事涉案委托项目雇佣新员工，因此发生人力成本294500元。同时，原告自认在其撤离涉案项目售楼处后上述人员的劳动合同均已解除。原告另主张因户型图设计、DM单设计，围挡设计、胸牌设计等支出设计费共计15611元。因认为被告辽宁弘鑫田置业有限公司违法解除合同，损害原告合法利益，故原告于2020年1月6日诉至我院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。庭审中，被告辽宁弘鑫田置业有限公司对于原告提供的《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》真实性表示无异议，但提出因代理合同中没有完善业绩考核重要条款以及合同印制缺失，故认为该代理合同并没有签订完成。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告提供的《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》由原告沈阳元亨久泰实业有限公司与被告辽宁弘鑫田置业有限公司加盖公章，该委托代理合同约定了委托销售项目的名称、位置、销售房屋范围、合作期限、销售价格、代理费的计算方式及结算标准、方式、原、被告双方的权利义务以及违约责任等事项，合同内容清晰、明确，是否约定业绩考核标准系属原、被告双方意思自治，在被告辽宁弘鑫田置业有限公司未提供证据证明其与原告存在关于业绩考核标准的情况下，被告辽宁弘鑫田置业有限公司主张该委托代理合同内容缺失无事实依据。同时，从该委托代理合同的印制上看亦并不存在内容、条款的缺失，故对于被告辽宁弘鑫田置业有限公司提出该合同不成立的主张，本院不予采信。《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并生效，原、被告双方均应按照《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》的约定履行各自的义务。关于原告与被告辽宁弘鑫田置业有限公司签订的《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》是否解除一事。被告辽宁弘鑫田置业有限公司主张其于2019年10月21日向原告发出解除合同通知书，通知原告于2日内解除《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》，该解除通知书已送达原告，后原告自述于2019年11月4日从售楼处撤场，虽然原告主张其撤场系因被告使用暴力手段所致，但原告并未提供相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。同时，原告在起诉状中亦自述被告辽宁弘鑫田置业有限公司的解约行为属于违约，并要求被告承担违约责任，即原告亦自认《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》已解除，故《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》于2019年11月4日解除。关于被告辽宁弘鑫田置业有限公司解除《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》是否构成违约的问题。被告辽宁弘鑫田置业有限公司提出因原告没有销售商品房资质、没有房屋销售经历和经验以及原告的销售业绩使被告怀疑原告的销售能力，影响被告委托合同目的的实现，故根据合同法第96条的规定行使合同解除权。首先，原告沈阳元亨久泰实业有限公司的经营范围中包括商务代理服务，商务代理是指代理人受企业的委托，在一定的区域和处所内，在一定的代理权限下，以企业的名义代替企业行使经济行为（包括销售商品及其他行为），其法律后果直接归属于企业。根据原告的经营范围以及原、被告双方签订的《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》内容，原告的销售代理行为符合法律规定，被告辽宁弘鑫田置业有限公司无权以此要求解除《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告是否具有房屋销售经历和经验非属于合同法规定的法定解除合同情形，被告辽宁弘鑫田置业有限公司以此主张解除《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》无事实和法律依据。再次，被告主张因原告的销售业绩使其怀疑原告的销售能力，故依据合同法第96条的规定行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。根据上述规定，因《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》约定合同期限为自2019年10月1日至2020年7月31日，且被告辽宁弘鑫田置业有限公司未提供证据证明其与原告约定了合同的解除条件以及原告存在合同法规定的法定解除合同情形，故被告辽宁弘鑫田置业有限公司无权依据合同法第九十六条的规定解除《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》。最后，关于被告辽宁弘鑫田置业有限公司提出原告对于其解除涉案合同未提出异议的主张。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案被告辽宁弘鑫田置业有限公司于2019年10月21日向原告送达解除合同通知书，原告于2020年1月6日起诉，未超过三个月的异议期，故对于被告该项主张，本院不予采信。综上所述，被告辽宁弘鑫田置业有限公司解除《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》无事实和法律依据，构成违约，应向原告承担违约责任。关于被告辽宁弘鑫田置业有限公司应支付的代理费数额问题。《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》第5.2.1款约定：买受人与甲方签订备案的《商品房买卖合同》并交齐首付款即视为该套房源达到结算标准，甲方按该套房源实际到款额结算。第10.3款约定本合同终止或解除的，甲方仍需按照合同约定的结算方式向乙方支付销售业绩对应的代理费。根据上述约定，原告累计销售6套房屋，且该6套房屋的商品房销售合同均已在房产局备案，由此可知无论购房人是通过一次性付款亦或是贷款方式购房，购房人均已向被告辽宁弘鑫田置业有限公司支付了全部的购房款，虽然《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》于2019年11月4日解除，但原、被告双方的结算应以被告辽宁弘鑫田置业有限公司实际收到的购房款数额为计算依据，故被告辽宁弘鑫田置业有限公司应向原告支付代理费91627元（3665075.92元*2.5%）。关于原告主张的利息问题。利息是法定孳息，是债务人逾期履行金钱给付义务时应承担的法律责任。根据《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》第4.2.2款约定：甲乙双方每月结算一次，乙方于每月2日前将上月结算资料（代理费及奖励）交由甲方审核，甲方于收到资料后次月15日前完成审核并将代理费支付至乙方指定账户。因《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》已于2019年11月4日解除，按照双方约定被告辽宁弘鑫田置业有限公司最迟应于2019年12月15日前向原告支付代理费，被告辽宁弘鑫田置业有限公司至今未向原告支付代理费已经构成逾期，故被告辽宁弘鑫田置业有限公司应向原告支付自起诉之日即2020年1月6日起至实际给付代理费之日止利息。关于利息的计算标准，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告辽宁弘鑫田置业有限公司支付前期投入损失、违约金及利息一事。首先，原告主张的前期投入损失包含两个部分，一是人工成本，二是设计费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告主张其在合同履行过程中支出设计费用15611元，但原告并未提供证据证明设计费确已实际发生及发生的数额，原告应承担举证不能的不利后果，故对于原告主张的设计费用损失，本院不予支持。其次，关于原告主张的人工成本问题。《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》约定被告辽宁弘鑫田置业有限公司委托原告为中冶溪湖芳庭项目提供独家销售代理服务。根据合同约定，原告义务为对中冶溪湖芳庭项目可售房屋进行销售，而派驻员工对涉案项目进行宣传、销售系属原告履行委托代理合同义务行为，原告要求被告支付原告因履行合同义务支出的费用无法律依据，故对于原告该项主张，本院亦不予支持。再次，关于原告依据可期待利益要求被告支付违约金一事。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本条规定了赔偿损失，赔偿损失的属性是补偿、弥补非违约人所遭受的损失。关于赔偿损失的范围，应按完全赔偿原则赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失是指财产的直接减少，间接损失是指失去的可预期取得利益，该种利益应为纯利润，而非营业额。可得利益的求偿应坚持客观性、确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还应该是确定的，而本案中原告主张的预期利益并非是确定的，且非纯利润。同时，原告主张的预期利益损失明显超过被告辽宁弘鑫田置业有限公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同约定可能造成的损失，故对于原告该项主张，本院不予支持。最后，关于原告要求被告支付利息的主张，据前所述，因对于原告要求被告支付前期投入损失、违约金的请求，本院未予支持，故被告辽宁弘鑫田置业有限公司无需向原告支付相应利息。关于被告田红梅是否应承担连带保证责任的问题。原、被告双方签订的《中冶溪湖芳庭销售委托代理合同》第十一条保证条款约定：甲方的法定代表人对本合同项目应支付给乙方的代理费、各项费用及违约金承担连带担保责任。但该委托代理合同的双方当事人为原告沈阳元亨久泰实业有限公司与被告辽宁弘鑫田置业有限公司，即被告田红梅并非该合同的主体。且根据《中华人民共和国担保法》第十三条“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”的规定，被告田红梅并未以保证人的身份在该委托代理合同上签名，虽然委托代理合同中约定了甲方法定代表人即被告田红梅的保证责任，但因未取得保证人的书面同意，该约定对被告田红梅不发生法律效力，故对于原告该项主张，本院不予支持。关于原告请求法院判令第三人在其销售场所不得使用原告的营销方案、装修设计、推广方案。根据第三人沈阳中冶溪湖置业有限公司与被告辽宁弘鑫田置业有限公司签订的《中冶溪湖芳庭项目销售代理合同》约定，第三人已将涉案项目的销售事项委托被告辽宁弘鑫田置业有限公司代理，而被告辽宁弘鑫田置业有限公司作为代理销售中冶溪湖芳庭项目的公司，其在销售场所使用何种营销方案、装修设计、推广方案等均是由其自行决定，而非第三人决定或使用，故原告要求第三人在其销售场所不得使用原告的营销方案、装修设计、推广方案无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告辽宁弘鑫田置业有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳元亨久泰实业有限公司房屋销售代理费91627元；二、被告辽宁弘鑫田置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈阳元亨久泰实业有限公司支付利息（以91627元为基数，自2020年1月6日起至实际给付代理费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16739元（原告已预交），适用简易程序审理，减半收取8369.5元，由被告辽宁弘鑫田置业有限公司承担1104元；由原告沈阳元亨久泰实业有限公司自行承担7265.5元。退回原告沈阳元亨久泰实业有限公司8369.5元。保全费5000元，由被告辽宁弘鑫田置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  年芳芳二〇二一年四月二十八日法官助理王奕书记员刘理