河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终1269号 上诉人（原审被告）：王瑞花，女，1979年10月9日出生，汉族，住唐山市迁西县。 被上诉人（原审原告）：王来齐，男，1970年8月21日出生，汉族，住唐山市丰润区。 被上诉人（原审原告）：史宏玉，女，1975年12月29日出生，汉族，住唐山市丰润区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地唐山市迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠。 委托诉讼代理人：张瑞生，该公司员工。 上诉人王瑞花因与被上诉人王来齐、史宏玉、迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成房地产）执行异议之诉一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王瑞花上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审改判解除对坐落于迁西县产的查封，终止对该房产的执行，确认涉案房为上诉人所有。2、本案案件受理费一审及二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，导致法律错误。一、上诉人与被上诉人迁西县吉开成房地产开发有限公司所签订且所购买房系用于上诉人居住且上诉人名下无其他用于居住的房屋，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应支持上诉人的上诉请求。二、原审法院对于上诉人已交纳房屋款项的事实认定缺乏事实和法律依据，属于认定事实错误。因被上诉人开发商要求必须现金交纳房款，因此上诉人于2018年4月9日至2018年5月14日之间交付迁西县吉开成房地产开发有限公司购房款共计203636元，并向上诉人出具了收款收据，加盖了被上诉人：刘继忠的公章，原审法院在未查清上述事实的情况下，仅采用现金的方式不合乎昌黎及交易习惯便认定其承担举证不能的后果属于认定事实错误，因为在买房交易过程中，开发商始终属于强势的一方，上诉人按照开发商的要求办理支付，没有任何过错行为，虽然以现金形式支付，但上诉人完全按照被上诉人的要求支付现金行为的，并且有相应银行取款记录，以及被上诉人刘继忠入账银行明细，足以证实上诉人完全符合了合同的完全付款义务，因此原审法院认定事实错误。三、上诉人并不存在任何过错，未办理产权证的过错为被执行人：刘继忠，迁西县吉开成房地产开发有限公司。（2020）冀0208民初399号民事裁定书查封错误，依法应予解封，并停止所有执行行为。不能同时、同步拿到房本，不是异议人的原因，而是被执行人刘继忠迟迟不予办理房屋产权登记手续，被执行人刘继忠的过错，因此不影响上诉人王瑞华对涉案房产的所有权的权利。被执行人刘继忠拖延不予办理房本，应承担违约责任，所以从始至终过错方为被执行人：刘继忠。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“第三人已经支付房款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。四、涉案房产已经交付使用，在涉案房产查封时上诉人对涉案房产享有包括占有、居住、使用、管理、收益在内的各项用益物权，同时享有对完整物权的期待权。原审法院的判决书没有事实和法律依据，同时侵害了上诉人的合法权益。请二审人民法院查清事实，对原审判决依法改判或发回重审。 王来齐、史宏玉答辩称，一、上诉人的证据不能证明其书面买卖合同签署于法院查封之前。首先，（2018）冀0208民初4262号民事卷宗中吉开成公司对案涉房屋的查封提出复议时提交的证据中没有商品房买卖合同。该复议是由专业律师办理的，不可能不知道在法院查封前形成的合同对维护其权益的重要性，但当时举证时吉开成公司只提交了收据，却并未提交至关重要的书面合同，这不符合常理。其次，合同的第二十四条明确约定，“自本合同签订之日30天内，向迁西县住建局房屋产权监理所申请登记备案”，按此约定，若双方的合同真的形成于2018年5月29日，则最晚在2018年6月28日前该套房屋的状态应显示为“签约”或“备案”。但事实却是，法院在2018年8月13日进行查封时，该套房屋仍处于“未售”状态。第三，按上诉人自己的陈述，2018年4月9日就已经交纳了部分购房款，正常情况下，交纳第一笔款项时就应该签订书面合同，哪怕只是个简单的认购协议，但其双方并未签订，二被告在本案中又均与原告存在利益冲突，所以不能依据两个被告私下签署的、且有重大疑点的合同所载明的时间来认定其实际形成的时间。二、上诉人提交的所谓支付购房款的凭证缺乏关联性，且有诸多疑点，不能证明其支付了购房款，更不能证明其已支付的购房款超过总价款的50%。上诉人主张的所谓付款，没有一笔是对应日期内由上诉人夫妇直接转账给吉开成公司的银行流水，哪怕是直接转账给刘继忠的都没有。其次，以现金方式支取的款项只能证明来源，不能证明去向。第三，用现金交付房款不符合当今的交易习惯。第四，取款时间及金额与吉开成出具收据的时间及金额并不完全吻合。三、上诉人的证据不能证明其夫妻名下无其他用于居住的房屋。总之，上诉人王瑞花合同签订及款项交纳情况等均不符合执行异议复议司法解释第29条的规定，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 吉开成房地产答辩称，1、2018年5月29日答辩人迁西县吉开成公司与被答辩人王瑞花签订的关于迁西县花园里二期4号楼1单元0301号房屋的《商品房买卖合同》是真实有效的。2、贵院在不作出裁定的情况下超限查封了答辩人正在建设的花园里二期工程中27套住宅。查封时按最低市价27套住宅价值1080万元，在迁西县忠魁工贸有限公司与被答辩人王来齐、史宏玉借款中，答辩人吉开成公司仅作为担保人，不应该查封答辩人吉开成公司开发的花园里二期中27户业主，根据最高人民法院关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知第五条，依法保护企业家的自主经营权中明确规定，对资金暂时周转困难、尚有经营发展前景的负债企业，慎用冻结、划拨刘东资金等手段。因此应该解除对答辩人吉开成公司花园里二期中27户住宅。3、要求贵院给答辩人迁西县吉开成公司花园里二期中27户业主解封，冻结答辩人迁西县吉开成公司监管账户，让业主顺利交款办理各房贷手续。4、业主已自筹资金完善答辩人建设的花园里二期工程，并已装修入住。我公司依法行事，不存在倒签的事情。 王来齐、史宏玉向一审法院起诉请求：1.请求准予在（2018）冀02执17804号执行案件中对坐落于迁西县房屋继续强制执行；2.被告负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：王来齐、史宏玉与吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，依据王来齐、史宏玉的保全申请，本院于2018年8月10日作出（2018）冀0208民初4262号民事裁定书，裁定冻结吉开成公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司名下银行存款1050万元或查封、扣押其同等价值财产。2018年8月13日，本院向迁西县住建局送达协助执行通知书，查封了吉开成公司开发的花园里小区二期4号楼1单元101、102…及4号楼2单元101、102…共27套房产。在上述查封的房产中包含本案涉案房产4号楼1单元301号。2018年9月4日，吉开成公司向本院提出复议申请，本院于2018年9月10日作出（2018）冀0208民初4262号之一民事裁定书，裁定驳回吉开成公司的复议请求。2018年9月27日，本院作出（2018）冀0208民初4262号民事判决书。案件进入执行程序后，执行机构于2019年9月2日作出（2018）冀02执17804号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人吉开成公司开发的迁西县花园里小区二期4号楼1单元101、102、201、202、301、402、601、602、701、801、1002、1102室楼房，4号楼2单元101、102、201、202、502、601、602、701、702、801、802、902、1001、1002、1102室楼房。王瑞花于2019年12月16日提出执行异议申请，请求法院中止执行涉案房屋。2019年12月26日，本院作出（2019）冀0208执异51号执行裁定书，裁定中止对本案涉案房屋的执行。王来齐、史宏玉不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 王瑞花主张2018年5月29日与吉开成公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房产，并提交了2018年4月8日、4月9日、4月16日、5月14日吉开成公司出具的收款收据四份、单恩友取款明细、刘庆益取款明细、吉开成公司出具的证明等证据，主张其亲属单恩友于2018年4月9日取现金20000元、4月10日取现金10000元，4月16日取现金93222.82元；刘庆益于2018年4月10日取现金20000元用于其向吉开成公司交纳房款，吉开成公司财务人员王永水将其中的90000元存入法定代表人刘继忠个人银行卡，其余款项用作其他开支；提交迁西县自然资源和规划局出具的不动产登记资料查询结果证明，证明其名下无房产登记；提交2019年11月18日交房协议书及准住通知单，2019年12月2日预交取暖费、燃气初装费、电梯使用费等收据5份、2020年1月及3月电费收据2份，主张吉开成公司已向其交付涉案房屋，其已装修入住。 上述事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、银行交易明细、不动产登记资料查询结果证明、交房协议书等证据予以证实。 一审法院认为，本案的争议焦点在于王瑞花对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…”之规定，坐落于迁西县房产登记在吉开成公司名下，吉开成公司即为该房产的权利人。涉案房产于2018年8月13日被查封，查封时显示“未售”。王瑞花主张在涉案房产查封之前的2018年5月29日与吉开成公司签订了商品房买卖合同购买了涉案房产，但直至本院查封涉案房产之时并未在房产管理部门备案登记，不产生公示对抗效力，且其提交的单恩友、刘庆益的银行取款明细在时间和金额上均不能证明王瑞花交付了争议房屋购房款，如此大额的款项交付采用现金方式亦不符合常理及交易习惯，王瑞花未提交具有公信力的其他证据证明其购买涉案房屋的真实性，应承担举证不能的法律后果，故王瑞花对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决准许对迁西县产的执行。案件受理费6755元，由被告王瑞花、迁西县吉开成房地产开发有限公司共同负担。 本院二审期间，上诉人王瑞花提交如下证据：1、吉开成公司预售房未备案的陈述、情况证明、入账证明及迁西县吉开成房地产公司财务人员王永水的转账记录，证明目的：涉案房产是上诉人在查封前购买，用来居住的。2、户口本登记情况、常住人口登记卡、结婚证，证明目的：上诉人一家六口人在涉案房产居住。3、住房公积金缴存、个人信用报告，证明目的：上诉人当时想用住房公积金购买案涉房产，但是由于开发商原因最终没有用公积金的钱。4、农村信用社定期储蓄存单及取款流水14页、信用联社支款记录3张，证明目的：上诉人取款取出现金支付购房款。5、迁西县罗家屯镇西寨村村民委员会证明，证明目的：上诉人从刘庆益处借款2万元用于支付购房款，上诉人和刘庆益的亲属关系。 被上诉人王来齐、史宏玉对上诉人王瑞花的证据质证认为：上诉人提交的所有证据均不符合民诉法规定的新证据，不应作为本案立案依据；对第一组证据其中吉开成公司2020年3月18日证明和刘继忠存入款项的两张银行明细，上诉人在一审已经提交并质证，我方不再发表质证意见。对于吉开成公司2021年1月18日及3月12日出具的两份书面材料吉开成公司是本案的被上诉人之一，其陈述仅相当于当事人陈述，没有证据效力，且其与我方存在利益冲突，吉开成公司的证明中对我方不利的部分不应予以采信。两份文件吉开成公司均明确承认是因其逃避政府资金监管，才未对房屋买卖合同进行备案，这本身就属于违法行为，其不能以违法行为作为对抗法院合法查封的理由。对第二组证据真实性没有异议，但不能证实所涉人员居住于案涉房屋。第三组证据真实性没有异议，但信用报告时间是2018年8月8日，正常情况下应在信用报告这些辅助性工作做完以后双方才会签订房屋买卖合同并交付房款，而本案情况恰恰相反，这也说明房屋买卖合同形成于法院查封后，第四五组证据同一审质证意见。 被上诉人王来齐、史宏玉提交了（2018）冀0208民初0142号民事裁定书，证明目的：证明被上诉人答辩意见中第一点。 上诉人王瑞花对被上诉人王来齐、史宏玉提交的证据不予认可。 被上诉人吉开成房地产对被上诉人王来齐、史宏玉提交的证据没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月9日，王瑞花的丈夫单红立从其父亲单恩友的五个存单中分别取现10000元，合计50000元，同日，吉开成房地产为王瑞花出具两张案涉房产房款收据，收据显示数额分别为50000元、60000元；2018年4月10日，单恩友从其两个存单中分别取现10000元、20420元，但同日，吉开成房地产并未为王瑞花开具案涉房产房款收据；2018年4月16日，王瑞花在单恩友的银行账户中取现93222.82元，同日，吉开成房地产为王瑞花出具了案涉房产房款收据一张，收据显示数额为90000元。基于上述，王瑞花通过其公公单恩友的银行账户支取现金合计173642.82元，吉开成房地产为王瑞花出具购房收据金额合计203636元。2018年5月29日，王瑞花与吉开成房地产就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定王瑞花以363636元的价格购买了涉案房产。2019年11月18日，吉开成房地产为王瑞花开具准住通知单，通知王瑞花可入住案涉房产。目前，王瑞花及其配偶单红立名下在案涉房产所在辖区内无房产登记信息。 另，关于王瑞花在二审庭审时陈述：2018年4月10日，王瑞花从刘庆益处借款两万元用以支付案涉房产的购房款。根据王瑞花提交的刘庆益的身份证明显示，刘庆益系于2002年1月25日出生即在王瑞花购买案涉房产时，刘庆益尚未成年且未有证据证实王瑞花与刘庆益之间是否建立了借贷关系、借贷关系建立的时间以及对借贷数额、利息、偿还时间的约定等问题，故本院对王瑞花主张2018年4月10日从刘庆益处借款两万元用以支付购房款的陈述，不予认可。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查王瑞花对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证责任”，故对被执行人吉开成公司就案涉房产认可的相关事实，并不能免除王瑞花作为案外人的举证责任，王瑞花应当对案涉房产享有排除强制执行的民事权益履行充分的举证责任。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王瑞花与吉开成房地产虽然在查封之前就案涉房产签订了商品房买卖合同，但是对于案涉房产的占有、使用时间却是在执行法院对案涉房产查封之后。故上诉人王瑞花未能同时符合上述法律规定的四种情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。基于上述法律规定，虽然王瑞花与吉开成房地产在查封之前就案涉房产签订了商品房买卖合同，且王瑞花与其配偶单红立名下在案涉房产所在辖区内无房产登记信息，但根据王瑞花所提交的取现凭证并不足以证实王瑞花其已向吉开成房地产支付案涉房产的50%以上购房款。故王瑞花亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 综上所述，上诉人王瑞花对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6755元，由上诉人王瑞花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  周 欣 二〇二一年四月三十日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏