贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终741号上诉人（原审原告）：支冬娥，女，1976年9月5日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：谢鹏，贵州创汇咏诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周训华，男，1973年1月15日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。上诉人支冬娥因与上诉人周训华房屋租赁合同纠纷一案，均不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初5347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。支冬娥上诉请求：1、撤销原判，发回一审法院重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由周训华负担。事实与理由：涉案库房的三相电被停用后，被上诉人为达到其恶意终止合同的企图，多次驱赶上诉人，被上诉人怠于履行义务，直至2020年7月20日上诉人搬离库房时都未处理好三相电问题。在此期间，上诉人不能正常生产，造成重大损失。被上诉人系违约方，一审法院认定上诉人自行搬离库房错误，上诉人是在无奈之下只能搬离。因被上诉人违约，机坑填坑费用应由被上诉人自行负担，被上诉人主张的5920元明显过高，一审法院判决只退还4080元押金错误。周训华辩称，请二审法院依法判决。周训华上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回支冬娥退还租金和押金的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由支冬娥负担。事实和理由：上诉人的合同义务是保持“水电路”三通，涉案库房的电始终都是开通的，且被上诉人在签订合同前已知道涉案库房通电的客观情况，借用的三相电不是上诉人自己变压器的电，能否长期使用，上诉人不可控制。被上诉人并未告知上诉人需要多大功率的用电需求，上诉人不可能知道其机器用电需要多大功率。故上诉人主观上没有任何过失或过错，开通较大电流的三相电并非上诉人能力所及，也不是合同义务，不应当承担责任，上诉人还损失了空置库房23天的租金，10000元押金应不予退还。支冬娥辩称，搬进涉案库房时确实有三相电，但不知道是借用别家的，四月份停电就没有生产了且前期投入很大。支冬娥向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2010年1月16日签订的《库房租赁协议》；2、判令被告退还原告2020年4月19日至7月19日的租金和押金50800元；3、判令被告向原告支付违约金13600元；4、判令被告赔偿原告装修损失65735元及运营损失80000元，暂计145735元（从2020年4月19日暂计算至2020年6月19日，实际支付金额应计算至库房租赁协议解除之日止）；5、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月，原被告就租赁位于观山湖区涉案房屋达成意向，被告向原告交付库房，原告随后开始购买打包机设备并安装调试，安装机器时在库房内挖掘了一个机坑摆放机器，期间产生机器运输、卸车、安装等费用44000元（以收条结合付款凭证认定）。2020年1月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《库房租赁协议》，载明甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，主要内容有：1、甲方提供水、电、路三通。2、库房租赁给乙方用于仓储及纸壳打包。3、租赁期限为5年，即2020年1月16日至2025年1月15日止，租金前2年为每月每平方米16元，从第3年开始每年按总金额的10%递增，租金以半年付方式支付。4、乙方应提前一个月支付租金（提前收取一个月租金作为押金），如逾期视为违约，甲方可单方终止合同，造成一切损失由乙方承担，并不退还押金。5、如甲方违约，甲方应以本协议签订的有效平方面积所产生的一个月租金作为补偿，并退还乙方押金，乙方在收到补偿款之日起一周内搬离租赁场所，同时协议终止。6、当甲、乙双方确认租赁关系解除，乙方应向甲方结清应付租金及本租赁行为所产生的一切费用；乙方对租赁物以及公共设施无任何损坏，甲方应将乙方押金无息退回；协议期内如乙方提前终止协议，甲方不予退还押金，协议期满乙方是否续租应提前一个月告知甲方。7、乙方因正常生产需要，需要在租赁物内进行固定资产建设，资金由乙方自己承担，同时需取得甲方同意并且不能损坏原有建筑；乙方在租赁期间享有租赁物所有实施（原文如此，应为设施）的专用权，同时应负责相关实施（原文如此，应为设施）的维护，保证在合同期满时归还甲方。《库房租赁协议》签订前后，原告于2019年12月28日向被告支付30000元、于2020年1月21日向被告支付50000元、于2020年1月22日向被告支付11600元，包含半年租金81600元及押金10000元。原告经营的打包机设备须使用三相电，租赁协议签订后，其一直借用与案涉库房相邻的砂厂三相电表连接使用打包机设备。2020年4月19日，砂厂因安全事故被断电，导致原告机器不能使用三相电。2020年4月23日，被告通过微信询问原告是否确定等安装变压器，原告回复“是啊”，被告表示安装时间不能确定，原告表示要尽量早点，并称砂厂朋友称要报停4个月，等不了，被告表示是搭伙别人安装，时间是供电局定，对方还未肯定答复同意合伙，同时称砂厂别报希望，原告回复只能这样，能尽快解决最好。2020年6月3日，被告通过微信通知原告因近期安监局在对辖区仓储、库房商户进行手续检查，排除安全隐患，请原告在次日前提供营业执照复印件报政府登记备案，如未备案将被政府清理出场，原告回复委托他人办理，被告回复“这个你与安监局的说吧”。2020年6月18日，原告以诉称事实与理由向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。2020年7月3日，被告通过微信向原告发送“消防已经叫停工了，你们还进货啊”，并附有案涉库房内物品杂乱堆放的图片。2020年7月20日，原告在未通知被告的情况下自行搬离案涉库房，其安装机器时在库房内挖掘的机坑未处理。被告于2020年7月21与案外人蔺沂生签订《库房租赁协议》，将案涉库房另行出租，合同约定租赁期限为3年，自2020年8月8日至2023年8月8日，租金标准较原被告双方约定标准略高。后被告因填补原告挖掘的机坑产生费用5920元。另查明，被告于2019年1月1日与贵州金翁众翔花卉园艺有限公司（以下简称众翔公司）签订《场地承包合同》，取得该公司大门对面大约4800平方米场地承包经营权，用于建标准仓储房出租。2020年10月20日，众翔公司出具一份《关于众翔公司用电情况说明》，主要内容为：众翔公司于2012年在贵阳市观山湖区xx园艺市场项目，总体用地约55亩，于2016年建成众翔花卉市场，因整个项目用地中遗留约一万平方米的空地处于闲置状态，其中位于花卉市场大门对面的约5000平方米，于2019年1月1日与周训华签订《场地承包合同》将该闲置场地中的4800平方米出租给周训华用于搭建库房。为方便市场各商户的用电需求，众翔公司需申请开通三相电，但申请办理时限较长，根据当时实际情况，经股东会协商，统一在整个项目片区使用叶国军（公司股东）个人在2010年申请办理开通的三相电户头，并由供电部门重新布线，安装安培更大的总电表，该表由公司统一管理使用，三相电一直开通正常使用至今，经营商户根据用电需要向我司申请同意后可自行购买安装电表，从总表走线，产生的电费安装每度电1元的标准由我司统一收取，向供电部门交费，承包人中，周训华库房区使用的三相电也经我司准许，从我司总电表接线，分表为60A三相四线电度表。2020年9月30日，众翔公司曾出具一份收据载明收到花卉库房区周训华交来2019年8月1日至2020年9月1日止的电费1230元。诉讼过程中双方当事人确认，原告承租的库房系被告修建的其中一间库房中约800-850平方米的部分，该库房外墙安装有三相电分表，但该三相电不能带动原告70余千瓦功率的打包机，原告亦认可被告曾告知可安装稳压器（调压器），但原告咨询电工，即便安装稳压器（调压器）其打包机也不能带动，必须安装变压器。此外，被告所修建的案涉库房项目，在修建前曾向贵阳市城乡规划局观山湖分局、贵阳市国土资源局观山湖区分局、贵阳市观山湖区生态文明建设局申报手续并获得批准，同时经翁贡村村民委员会、金华镇人民政府批准。一审法院认为，被告对原告解除案涉租赁协议的诉请无异议，对该项诉请予以支持，原告诉状中将协议签订时间描述为2010年，予以纠正。本案争议的焦点系双方当事人对导致合同解除是否存在违约行为。对此焦点意见如下：原告要求解除合同的关键原因在于隔壁砂厂的三相电不能使用后，案涉库房原安装的三相电不能带动原告使用的机器设备，影响原告的经营。双方签订的租赁协议中并未对原告使用机器的三相电功率作出明确约定，被告最初提供给原告的库房除原有三相电外，另从相邻砂厂接通三相电，具备原告机器的三相电使用条件，事实上原告也正常经营了一段时间。在砂厂的三相电源因故不能使用后，库房内原有的三相电功率不能带动原告的机器设备，原告向被告提出等待安装变压器，变压器的安装双方合同中并无约定，同时安装变压器费用较高、周期较长，从2020年4月23日双方的微信交流来看，被告表示变压器的安装时间不能确定，原告亦未提出异议，仅表示希望尽快解决。据审理查实，在原砂厂三相电不能使用后原告经营设备需要的较大功率三相电条件确实不具备，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告可要求被告在合理期限内安装变压器，若在合理期限内被告怠于安装的可自行安装并要求被告承担安装费用，若自行安装存在障碍的可与被告协商减少租金、延长租期或者解除合同，但从原告提供的证据来看，其对被告变压器安装时间不能确定的事实系明知，并不能得出被告明确拒绝履行义务的结论，其主张被告违约导致合同解除的理由不能成立。原告出于生产经营的需要，在机器设备所需三相电较长期限内不能解决的情况下向被告提出解除合同无可厚非，不宜认定为单方终止合同，但在被告并无明显违约行为的情况下，应当与被告协商解除，而其未经协商即于2020年6月18日直接向本院提起诉讼要求解除合同，并在诉讼过程中未经裁判确认于2020年7月20日即自行搬离案涉库房，同时被告亦在次日即与他人签订合同将案涉库房另行出租，双方当事人的行为对导致案涉租赁协议不能继续履行均有过错。从上述内容可知，原被告双方在合同履行过程中的行为不宜认定为违约，但对导致案涉租赁协议不能继续履行均存在过错，原告要求被告返还2020年4月19日至2020年7月19日租金40800元，考虑到此期间原告事实上占有案涉库房但确因三相电功率问题无法正常经营，同时双方签订的租赁协议中对原告租赁库房的用途描述为“仓储及纸壳打包”，酌情确认被告退还原告20400元。对于原告要求返还的押金10000元，因原告搬离案涉库房时遗留安装其机器设备的机坑需由被告处理，确认被告因此产生的费用5920元从押金内扣除，被告应退还原告4080元。原告主张的违约金因被告并无违约行为，不予支持。原告主张的装修费用系运输、安装其机器设备产生，不属于装修费用，不予支持。原告主张的运营损失一方面无证据证实，另一方面被告并无违约行为，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告支冬娥与被告周训华于2020年1月16日签订的《库房租赁协议》；二、被告周训华于本判决生效之日起五日内返还原告支冬娥租金20400元、押金4080元；三、驳回原告支冬娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2326元，由被告周训华负担306元，原告支冬娥负担2020元。本院二审期间，上诉人支冬娥向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，对支冬娥提交的微信通信记录，因周训华认可真实性，本院予以采信，但该通信记录不能认定周训华无故驱赶支冬娥，更不能证明周训华擅自收回了租赁物，故对支冬娥所持证明目的，本院不予采纳。二审经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。本案中，涉案《库房租赁协议》系双方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。因双方履行合同产生纠纷，支冬娥诉至一审法院，运用法律维护自己权益并无不当，但在双方纠纷已提交人民法院处理，且未作出结论之前，如周训华确系实施了驱离支冬娥、强制收回租赁房屋的行为，支冬娥应将该事实作为支持其诉讼请求的事实及理由提出，且举证证实该事实成立。但支冬娥不仅未能有效举证周训华确系实施了驱离支冬娥、强制收回租赁房屋的行为，且在诉讼期间自行搬离了涉案房屋，而周训华立即收回房屋并与案外人另行建立了房屋租赁合同关系，一审法院依据该事实认定双方当事人对解除合同均无异议并无不当，且双方的行为产生的法律效力与《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的当事人协商一致解除合同的法律效力相同，故一审法院判决解除涉案《库房租赁协议》并无不当。对于支冬娥一审各项诉请，其成立的基础系能够认定周训华履行合同违约，但就导致双方产生纠纷的三相电而言，涉案《库房租赁协议》并未明确约定周训华提供的三相电需带动多大功率的用电设备，且支冬娥明知对其自始使用的三相电系借用相邻砂厂的三相电，故应认定其对涉案房屋自有三相电并不能带动其生产设备也属明知，在此情形下，支冬娥同意借用周训华不能控制的他人所有的三相电，应自行承担由此产生的风险，而不能要求因他人三相电断电造成的不利后果由周训华承担。同时，因支冬娥搬离涉案租赁房屋系双方协商解除合同的行为，亦不能认定系违约，故一审法院认定双方履行合同均不违约并无不当。由此，根据涉案《库房租赁协议》约定的涉案房屋租赁用途，应认定即使不能生产，支冬娥仓储货物的合同目的仍然实现，一审法院根据其在三个月内确实不能生产的事实，判决周训华退还收取的该期间一半租金较为公平，依法应予维持。对于押金，因合同约定双方均不违约前提下，退还押金的条件是支冬娥结清应付租金及因租赁产生的一切费用，且对租赁房屋及公共设施无任何损坏，因支冬娥搬离房屋导致周训华为恢复涉案房屋支出了5920元费用，一审法院判决以收取的押金扣除该费用后在退还支冬娥并无不当。支冬娥上诉称主张的5920元明显过高，但未提交反证证明周训华提交的证据不实，应承担举证不能的不利后果，本院对支冬娥所持该理由不予采纳。综上，双方当事人的上诉请求均不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取5064元，上诉人支冬娥预交的4652元由其自行负担，上诉人周训华预交的412元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年四月十六日书记员 罗 艳