安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖02民终658号 上诉人（原审原告）：刘金屏，女，1981年5月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：陶善武，安徽籍山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘文文，女，1990年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：方记艮，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原审原告：沈少俊，男，1970年5月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 上诉人刘金屏因与被上诉人潘文文、原审被告沈少俊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院(2020)皖0208民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘金屏上诉请求：一、依法撤销（2020）皖0208民初2146号民事判决书之第二项之判决，依法改判被上诉人将《商铺租赁合同》所涉全部房屋退还给上诉人。二、依法撤销（2020）皖0208民初2146号民事判决书之第三项之判决，依法改判被上诉人从2020年10月25日起，按照2356.16元／日为标准计算向上诉人支付房屋占用费直至租赁房屋腾空交付之日。三、依法撤销（2020）皖0208民初2146号民事判决书之第四项之判决，依法改判被上诉人因违约而向上诉人支付免租期内的租赁费141369.86元。四、由被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审裁判被上诉人将坐落于安徽省芜湖市三山区××广场××栋××室的剩余499.21㎡房屋腾空退还给上诉人的认定是错误的，而是应当判决被上诉人将《商铺租赁合同》所涉全部房屋一次性退还给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》中约定将xxxxx广场x栋xx、xx室878.42㎡整体租赁，而非分割租赁。虽然一审认定双方同意于2020年10月24日解除租赁合同关系，且被上诉人已于2020年11月7日将其中379.21㎡退还给上诉人，但鉴于租赁合同整体性，具有不可分割性，虽然被上诉人退还部分租赁面积，但这种部分返还不具有法律效力，它损害了上诉人对租赁物的整体收益物权，故一审应当判决被上诉一次性退还上诉人《商铺租赁合同》项下全部房屋，而非部分返还。二、一审裁判被上诉人因违约而占用案涉房屋费用标准错误。一审认定被上诉人已经构成违约，上诉人可以行使合同解除权，但对上诉人主张延期缴纳租金或解除合同后占用房屋期间的租金双倍请求不予采纳，而被上诉人仍可以按照正常履行合同时的费用标准支付房屋占用费，该认定与《商铺租赁合同》约定不符。根据合同违约责任之乙方违约10.2.3……延期期间，给甲方造成经济损失，按照合同约定的租金双倍计算，而且租赁押金不予退还，一审已经认定被上诉人延期支付租金构成违约，而且这种违约必然导致上诉人产生经济损失，其损失包含两方面，其一，如合同正常履行，可使上诉人获得合同约定的可得收益而且这种收益是递增的;其二，由于被上诉人违约导致租赁提前终止，上诉人必然在未来需要寻找适合的租赁者，在此期间必然出现租赁空窗期，此期间必然产生租赁费损失。另，根据合同违约责任之10.2.3之约定，被上诉人应当承担延迟交付租金及解约后占用租赁物期间双倍租金责任;基于合同权义之均衡性，合同也约定了上诉人违约责任，若上诉人违约，则须承担合同违约责任之甲方违约之10.1.1关于支付双倍租金返还给被上诉人之约定，该条款与违约责任之10.2.3约定为偶合条款，平衡了合同双方的权利与义务;同时，《商铺租赁合同》关于“违约责任之10.2.3条款实际意义是警示被上诉人在合同履行过程中如果违约，其支付租金调整为原来的两倍，故上诉人请求被上诉人在违约或解约后需支付双倍主张合法有据，即被上诉人须从2020年10月14日起，按照2356.16元／日为标准计算向上诉人支付房屋占用费直至租赁房屋腾空交付之日。三、被上诉人应向上诉人支付免租期内租赁费141369.86元。一审判定被上诉人违约导致合同解除，但认为双方签订的《商铺租赁合同》时，上诉人给予被上诉人120日免租期，在此期间内，被上诉人无需支付租金，现合同解除终止履行，但因合同没有就免租期作出限制性约定，则被上诉人无需承担免租期内的租金，故上诉人主张被上诉人违约应支付免租期内的费用无据，不予支持。对于一审此项裁判，上诉人认为该裁判曲解了《商铺租赁合同》关于免租期的约定及其含义，是非常错误的。对于《商铺租赁合同》关于免租期条款的理解，不仅需要从文意上理解，更应从合同整体性去理解合同相关条款的含义，不能断章取义，否则谬之千里。《商铺租赁合同》共16条，其中:第二条租赁期限约定，租期十年;第三条租金及相关费用约定，给予被上诉人120日免租期，上述条款均为本合同不可或缺部分，上诉人是基于被上诉人长期租赁商铺而给予的免租期120日，这本是理解免租期题中应有之义，但一审判决完全将合同条款割裂开来，断章取义，既违反了合同法关于合同条款理解的基本规则，也违法了生活常识。倘若按照一审判决来理解合同条款，若被上诉人在缴纳了第一年租赁费后，在使用租赁商铺120日后即要求解除合同，由于合同约定了免租期120日，被上诉人无须支付分文租金，则会出现上诉人需要返回被上诉人全部租金的悖论。就本案而言，被上诉人仅租赁一年后就毁约，根据法理与常识，在此情况下，被上诉人享有120日免租期前提与基础丧失。故鉴于被上诉人的毁约行为，上诉人请求被上诉人支付合同约定免租期内租金完全合乎法理与常识。 潘文文辩称，上诉人跟一审原告沈少俊之间婚姻解除时候,把这个房屋(其实是两套房，xx、xx号是楼上楼下两层)，已经分割了。我们在一审开庭判决之前也在协调，我们在这个案件中其实是一个承租人，还有一个次承租人，跟上诉人之间是协调跟次承租人签订租赁协议。其目前我们了解的情况是，我们现在的次承租人现在已经跟上诉人之间达成了一个新的租赁协议，那么房屋已经从二楼搬到一楼，那么也就是在判决另外一套房屋给一审原告沈少俊的房屋当中。针对上诉人的三项诉讼请求，我们认为是没有事实和法律依据的，在一审过程中，事实查明的很清楚，法律适用的也很正确，尽管他的房屋是整体承租的，但是因为上诉人与一审原告之间的婚姻关系问题，包括我们在实际的操作过程当中也将一部分楼房租赁房屋已经返还了，返还的行为是有效的，而且我们也愿意在协调与次承租人之间的租赁关系过程当中，承担次承租人被占用期间的使用费。第二项，关于上诉人讲的案涉房屋使用费标准错误的问题，根据我们双方签订的房屋租赁协议第十条中，延期期间给甲方造成的经济损失，按照合同约定的租金双倍计算，而且租赁押金不予退还。一审法院认为实际损失主要是来源于租金损失，但一审截止到目前，上诉人也没有举证证明他有一个解除合同造成的一个损失。而在一审过程当中，上诉人临时变更诉讼请求，将免租期作为他的租金损失，我们认为他也是根据合同双方约定，按照房屋实际使用的标准支付占用房屋的使用费标准也非常正确。第三项，关于上诉人的关于支付免租期内的租赁费是没有事实和法律依据的。根据双方签订的房屋租赁合同，第二条租赁期限，他租赁期限是十年，自2019年4月21日至2029年的8月20日，实际上是超过十年的，租赁期间当中是包括免租期，根据第四条免租期适用于装修，在双方签订合同之后，履行过程当中，免租期应当进行扣除，所以我们认为一审过程中的事实很清楚，适用法律正确。 刘金屏、沈少俊向一审法院起诉请求：1.判令2019年4月20日沈少俊、刘金屏与潘文文签订的《商铺租赁合同》已于2020年10月24日解除；2.判令潘文文立即将位于安徽省芜湖市三山区××广场××栋××室的房屋腾空交付给沈少俊、刘金屏，并自2020年10月25日起按照2356.16元／天支付房屋占有使用费；3.判令潘文文支付沈少俊、刘金屏违约损失141369元；4.本案诉讼费用由潘文文承担。 一审法院认定事实：沈少俊、刘金屏共同共有坐落安徽省芜湖市三山区××广场××＃楼××室房屋产权，房屋所在层为1-2，建筑面积合计为878.42㎡（434.24㎡＋444.18㎡）。2019年4月20日，潘文文支付给沈少俊、刘金屏涉案房屋租赁押金5万元。次日，沈少俊、刘金屏（甲方）作为出租方与承租方潘文文（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于芜湖市三山区××广场××＃××室××商铺××商铺相关的辅助设施、场地一并租赁给乙方，商铺建筑面积合计为878.42㎡；租赁期限为十年，自2019年4月21日起至2029年8月20日止；甲方于2019年4月21日前将该商铺交付给乙方；甲方给予乙方120日的装修免租期，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，2019年8月21日至2022年8月20日，租金标准为43万元／年。……租金具体支付方式：2019年-2020年租金于2019年4月21日支付5万元，2019年5月21日支付20万元，2019年6月21日支付18万元。2020年-2021年租金于2020年7月20日支付43万元……;若乙方不能按时足额交纳租金及相关费用，延期达三个工作日以上，甲方有权收回该商铺并解除本合同，由此所产生的一切损失及法律责任均由乙方承担。延期之间，给甲方所造成的经济损失，按合同约定的租金双倍计算，且租赁押金不予退还。合同签订后，沈少俊、刘金屏交付涉案房屋，潘文文支付了2019年8月21日至2020年8月20日的租金43万元。2020年7月20日，潘文文支付了2020年8月21日至2021年8月20日的租金23万元，并微信要求剩余20万元租金延期至2020年10月10日前支付，刘金屏予以同意。后潘文文仍未能支付20万元租金，刘金屏微信催告潘文文于2020年10月24日前支付，若不能将解除双方合同并追究违约责任。2020年10月24日到期后，潘文文未支付剩余租金，遂成诉。 另查明，1.潘文文于2020年11月7日将案涉房屋一楼四把电子钥匙和一把手动钥匙交接给刘金屏，经该院于2020年12月4日与双方当事人谈话确认，潘文文当日实际退还面积为379.21㎡。2、因潘文文与沈少俊、刘金屏就租赁房屋水电费未进行清算，潘文文方于2020年12月29日向该院陈述，其交付的押金不要求在本案中一并处理，由双方另行处理。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，沈少俊、刘金屏与潘文文签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。沈少俊、刘金屏作为涉案房屋所有权人，依照合同约定将该房屋租赁给潘文文使用，潘文文未按合同约定足额支付租金，经沈少俊、刘金屏催告后，仍未能及时交付，构成违约，现沈少俊、刘金屏要求于2020年10月24日解除合同，潘文文亦予以同意，该院依法予以确认。租赁合同解除后，潘文文占有涉案房屋已失去基础，潘文文于2020年11月7日退还379.21㎡，剩余499.21㎡（878.42㎡-379.21㎡）应及时腾空并退还给沈少俊、刘金屏。 关于沈少俊、刘金屏主张的房屋占用费。《商铺租赁合同》于2020年10月24日解除后，潘文文应当立即搬离涉案房屋，潘文文逾期不交还房屋，应当向沈少俊、刘金屏支付房屋占用费。鉴于沈少俊、刘金屏与潘文文并未就合同解除后的房屋占用费进行约定，现潘文文同意按双方合同约定的年租金标准支付该房屋占用费，不违反法律规定，该院予以支持，对沈少俊、刘金屏的相关主张不予采纳。关于占用费的具体数额，根据双方约定的租金标准，2020年10月25日至2020年11月6日的房屋占用费为15315元（430000元/年÷365天×13天）。自2020年11月7日起，潘文文按670元/天（430000元/年÷365天÷878.42㎡×499.21㎡）的标准向沈少俊、刘金屏支付房屋占用费至涉案房屋腾空退还之日止。现潘文文主张房屋占用费与其多支付的租金进行抵扣，该院予以准许。潘文文至合同解除时应付租金为75397元（430000元/年÷365天×64天），而潘文文实际支付租金23万元，多支付的租金154603元（230000元-75397元）与潘文文应支付的房屋占用费进行抵扣。 关于沈少俊、刘金屏主张的违约损失141369元。根据双方约定的违约责任条款，若潘文文不能按时足额交纳租金，沈少俊、刘金屏有权解除合同，给沈少俊、刘金屏造成的经济损失，按合同约定的租金双倍计算，且租赁押金不予退还。该院认为，沈少俊、刘金屏作为租赁合同的出租方，其实际损失主要来源于租金损失，沈少俊、刘金屏认为其存在免租期租金损失，辩称给予潘文文120日免租期系基于潘文文全面履行十年合同，潘文文违约导致合同提前终止，故应当支付免租期租金141369元。而根据双方合同约定，免租期内潘文文无需支付租金，双方亦未就免租期作限制性约定，且至租赁合同解除时，潘文文并不存在拖欠租金，故沈少俊、刘金屏仅基于此主张违约损失，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款至规定，判决如下：一、沈少俊、刘金屏与潘文文于2019年4月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月24日解除。二、潘文文于本判决生效后三日内将坐落于安徽省芜湖市三山区××广场××栋××室的剩余499.21㎡房屋腾空退还给沈少俊、刘金屏。三、潘文文于本判决生效后十日内支付沈少俊、刘金屏房屋占用费15315元，并支付自2020年11月7日起至租赁房屋腾空退还之日止，按670元／天的标准计算的房屋占用费（房屋占用费在潘文文多支付的154603元租金范围内予以抵扣） 二审中，潘文文提交两张照片，证明刘金屏在合同解除后与次承租人已达成租赁协议，刘金屏没有任何损失。经质证，刘金屏对与次承租人已达成租赁协议的事实不认可。本院认为，潘文文提交的两张照片并不能反映刘金屏损失情况，本院对该份证据不予以认定。本院查明的事实同一审认定的事实。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人刘金屏提起的上诉,本院分析如下: 关于是否应将案涉《商铺租赁合同》所涉全部房屋一次性退还的问题。案涉《商铺租赁合同》系沈少俊、刘金屏作为出租方与承租方潘文文签订，合同约定沈少俊、刘金屏将位于芜湖市三山区××广场××＃××室××商铺××商铺相关的辅助设施、场地一并租赁给潘文文，商铺建筑面积合计为878.42㎡；同时合同也约定沈少俊、刘金屏同意潘文文有权将部分商铺割让出来分租给第三人。可以表明沈少俊、刘金屏同意将商铺予以分割由潘文文转租，该租赁物也具备分割后独立使用性质，在双方《商铺租赁合同》解除后，潘文文腾空部分面积并退还刘金屏，刘金屏也予以接收，并没有损害刘金屏对租赁物的收益权。刘金屏上诉主张其损害了对租赁物的整体收益也无相应证据予以证明，因此，其主张应当将案涉《商铺租赁合同》所涉全部房屋一次性退还，部分返还不具有法律效力的上诉理由不能成立。一审判决按照剩余未腾空499.21㎡予以退还，并无不当，本院予以维持。 关于占用租赁房屋占用费支付标准问题。双方《商铺租赁合同》于2020年10月24日解除后，潘文文应立即将租赁物交付，不能按期交付，应支付房屋占用费。对房屋占用费支付标准，因案涉《商铺租赁合同》的解除系因潘文文未按照合同约定期限足额支付租金，且经刘金屏催告后，仍未及时支付的违约行为所致。根据双方在《商铺租赁合同》约定，潘文文不能按时足额交纳租金及相关费用，延期达三个工作日以上，刘金屏、沈少俊有权收回该商铺，并解除合同，由此所产生的一切损失及法律责任由潘文文承担，延期之间，给甲方造成经济损失按照合同约定的租金双倍计算。因此，刘金屏上诉主张因潘文文违约导致合同解除后继续占用房屋的占用费按照租金双倍计算，有合同依据。一审以双方对房屋占用费没有约定，认定按照年租金标准计算，因未予考虑潘文文的违约行为，导致对租金占用费标准认定不当，本院予以纠正。房屋占用费的时间计算起点，因案涉《商铺租赁合同》解除日期为2020年10月24日，刘金屏也同意给予租金支付宽限期到2020年10月24日，刘金屏、沈少俊一审的诉讼请求也要求从2020年10月25日起计算，刘金屏上诉主张从2020年10月14日起计算房屋占用费不能成立。考虑潘文文于2020年11月7日腾空并退还部分房屋至刘金屏，一审对房屋占用费分段计算并无不当。因此，2020年10月25日至2020年11月6日，房屋占用费按照租金双倍计算应为30630元。自2020年11月7日，潘文文应按照未腾空房屋面积的双倍租金1339元/天支付房屋占用费至案涉房屋退还腾空之日止。 关于免租期内租赁费支付问题。根据《商铺租赁合同》约定，沈少俊、刘金屏给予潘文文120日的免租期，系装修免租期。免租期内，潘文文无需向沈少俊、刘金屏支付租金，双方合同约定的期限为10年，租赁期自2019年4月21日起至2029年8月20日，包含了120日的免租期在内，租金缴纳起算点也是从2019年8月21日开始计算。在双方合同中并没有约定免租期系基于潘文文全面履行十年合同给予的120天免租期的情况下，一审不予支持免租期违约损失并无不当。 综上所述，刘金屏的部分上诉理由成立,本院对其部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省芜湖市三山区人民法院作出的（2020）皖0208民初2146号民事判决第一项、第二项； 二、变更安徽省芜湖市三山区人民法院作出的（2020）皖0208民初2146号民事判决第三项为：潘文文于本判决生效之日起十日内向沈少俊、刘金屏支付房屋占用费30630元，并支付自2020年11月7日起至租赁房屋腾空退还之日止，按1339元/天的标准计算的房屋占用费（房屋占用费在潘文文多支付的154603元租金范围内予以抵扣）； 三、驳回刘金屏、沈少俊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1564元，由沈少俊、刘金屏共同负担1226元，由潘文文负担338元。二审案件受理费3128元，由刘金屏负担2453元，潘文文负担675元。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年四月二十六日 书记员 王凤婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。