贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1484号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司，住所地凯里市文化北路2号5栋1单元5号。法定代表人：潘晓晴，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘仁智，该公司员工。一审被告:贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）申请人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、案涉房屋先后签订两份《商品房买卖合同》，原判决未对两份合同的真实性进行审查，应以哪份合同为准，基本事实不清。三、原判决适用法律确有错误。（一）本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（二）被上诉人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形。按照《消费者权益保护法》第二条的规定，被上诉人作为企业法人，不具有消费者身份，且被上诉人购买的案涉房屋用于办公，商业用房不属于《执行异议和复议规定》第二十九条的保护范围，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司庭审辩称，答辩人取得涉案房屋，有合同、有备案、有缴款依据，有交房手续，并取得黔东南商品房预售合同登记备案，已支付全部价款，并实际占有使用7年，购买房是在上诉人抵押之前，抵押是恶意抵押。请求驳回上诉人的请求，维持原判。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：请求准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2014年3月19日原告分别与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（下称南充银行贵阳分行）、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（农行贵阳南明支行）签订了《债权转让协议》，受让两银行各自对贵州省大地建筑工程有限公司（下称大地建工）享有的金融债权。同日，原告与大地建工、贵州大地联创房地产开发有限公司（下称大地联创公司）签订《债务重组协议》，由大地联创公司承继大地建工的上述债务，并由大地联创公司与原告签订《抵押协议》，约定由大地联创公司提供其在建工程作抵押担保,并依法办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，本案诉争的住宅属于“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋。后因大地联创公司未能如期履行，原告诉至贵州省高级人民法院。经该院调解双方达成协议，贵州省高级人民法院作出了（2017）黔民初50号民事调解书，确定了大地联创公司还款责任以及原告的抵押权。后原告申请法院执行。凯里市人民法院立案执行后，以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封了包含诉争房屋在内的所有抵押物。在凯里市人民法院执行过程中，黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司作为案外人提出执行异议，凯里市人民法院于2020年8月7日以（2020）黔2601执异123号执行裁定书裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市的查封”。另查明，2015年5月5日黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司与大地联创房开公司就凯里市永乐路永乐家园5层507号房屋签订了《商品房买卖合同》，5月6日又就505号、506房屋签订了《商品房买卖合同》，并于同日办理了三处房屋的商品房预售合同登记备案手续。黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司交完所购房屋的购房款后，大地联创房开公司于2015年8月27日向其出具了三份《销售不动产统一发票》。黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司对所购买的房屋已进行了装修并使用至今。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司作为涉案房屋的买受人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前占有涉案房屋，并交纳了全部购房款，且一直使用至今。黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告诉请理由不成立，本院对于原告的诉讼请求不予支持。被告大地联创房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。本案受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点：黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司对华融贵州分公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2015年5月5、6日黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司与大地联创房开公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止性规定，属有效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司已于法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且在支付完购房款后，一审被告大地联创公司于2015年8月27日向黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司出具了销售不动产发票，涉案房屋已交付黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司装修入住多年，涉案房屋至今未能办理产权过户登记手续，系因大地联创公司所致，黔东南州鸿豪博睿贸易有限公司作为买受人，对未能办理产权过户登记手续，没有过错责任。被上诉人符合以上第二十八条规定的四项情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故一审判决驳回华融贵州分公司的诉请，于法有据，并无不当。华融贵州分公司上诉要求改判准许对涉案房屋的强制执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  罗安松审判员  陈生燕二〇二一年四月二十日法官助理廖思珍书记员吴静