广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终1878号上诉人（原审原告）：梁培根，男，1960年7月18日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××。委托诉讼代理人：晁世洋，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市银和商贸有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道金来街12号地下7卡商铺，统一社会信用代码914420000585446250。法定代表人：陈月坚，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴惠玲，广东登都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区彩虹社区彩虹大道54号锦绣花园锦绣一街1号，统一社会信用代码91442000282013669W。法定代表人：梁培坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈燊媚，广东悦盈律师事务所律师。上诉人梁培根与被上诉人中山市银和商贸有限公司（以下简称银和公司）、中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初22962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁培根上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、中锐公司与银和公司系关联企业，银和公司查封案涉房屋是属于恶意查封。首先，中锐公司股东为广州中联幕墙发展有限公司、中山市锦绣花园物业管理有限公司(以下简称锦绣物管公司)三家公司的高管均包含李某；其次，银和公司在2016年3月1日至2020年7月21日的法定代表人为李某，且李某现仍是银和公司股东；李某曾作为中锐公司的代理人参与多起诉讼。银和公司在起诉中锐公司时明知案涉房屋的情况，仍要求查封案涉房屋，可以认为银和公司属恶意查封案涉房屋。二、梁培根对于案涉房屋未过户不存在任何过错。梁培根与中锐公司签订《转让房屋合同》的目的不是为了自住，也不是为了将产权办在自己名下，区别于普通的房屋购买人。案涉房屋系冲抵中锐公司尚欠梁培根工程款的对价，梁培根必须找到购房人才可顺利过户，事实上，梁培根已售出3套房产并由中锐公司协助办理过户，还有两套已经办理递件过户手续。并不存在因梁培根原因导致拖延过户的情况。另，一审法院认定梁培根就案涉房屋享有的是普通债权存在错误。《转让房屋合同》约定：“待日后梁培根找到购房者，中锐公司统一协助办理与购房者的转名过户手续”。该合同系双方真实意思表示，即中锐公司已不再享有案涉房屋的物权，其仅仅存在协助梁培根办理过户手续的义务，此时梁培根享有的是物权请求权。银和公司也并非因案涉房屋的买卖与中锐公司发生纠纷，银和公司享有的仅仅是对中锐公司的普通债权，梁培根未办理过户手续导致物权未公示不能对抗善意的买受人，但可以阻却银和公司的一般债权及查封申请。三、梁培根所购买的10套房屋均在同一天购买，现其中3套已过户，可以认定梁培根享有房屋的物权，其他7套尚未能过户就认定梁培根不享有房屋的物权，这会导致同一行为产生的法律后果不同，因此，法院应当进行统一一致的认定。银和公司辩称，一、本案系执行异议之诉，审查重点是梁培根是否享有以及有证据证明其足以排除强制执行的民事权益。银和公司对中锐公司享有的债权已经法院生效判决确定，银和公司作为中锐公司的合法债权人有权查封其名下财产。二、银和公司对中锐公司的借款事实有据可查，更有法院生效判决作为依据。银和公司在查封案涉房屋时并不知悉房屋情况，并非针对案涉房屋，而是对中锐公司名下的财产均进行了查封，故不存在恶意查封的情况。三、梁培根与中锐公司所签订的《转让房屋合同》约定房产暂不转名过户，待找到购房者再进行过户。梁培根选择此种交易方式即应当承担房产在中锐公司名下被查封的风险，且自梁培根知道案涉房产存在查封情况至起诉已有17年之久，梁培根从未向中锐公司或采取其他措施积极主张权益，应当认定其权益处于放任状态，其应当承担相应后果。梁培根与中锐公司的基础法律关系仍未金钱债务关系，并非商品房买卖合同关系，其自认房屋并非用于自住的事实，亦不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。四、案涉房产并未登记在梁培根名下，根据物权公示的原则，梁培根实质上并未取得案涉房屋的物权，其享有的仅为普通债权，无权取得优先对抗其他债权人的权利，应向中锐公司另行主张债权。五、根据梁培根自述，10套房屋中已出售3套，还有7套由梁培根占有并出租超过20年，估算其已从10套房产中收取了超过148万元的款项，接近梁培根主张的170万工程款的九成。因此，从已实现的债权额角度出发，法院认定可查封案涉房产并不存在对梁培根不公的情形。中锐公司辩称，梁培根对案涉房产未办理过户登记存在过错，其对案涉房产享有的权利不能排除执行。梁培根在签订《转让房屋合同》时，作为受让方已清楚知悉案涉房产必须办理过户登记方可发生物权变动效果，其主张依据《转让房屋合同》约定中锐公司不再享有案涉房产的物权无法律依据。梁培根主动要求延迟过户这一交易模式，应当自行承担由此产生的风险。梁培根对案涉房屋享有的是债权请求权，该权利不能排除人民法院的强制执行，银和公司对案涉房屋申请查封、人民法院进行强制执行合法合规。本案亦不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，梁培根主张适用该规定无事实和法律依据。梁培根向一审法院起诉请求：1.请求撤销执行案件[案号：（2017）粤2071执17013号]中对中山市石岐区××××××××××××的强制措施；2.请求确认梁培根为中山市石岐区××××××××××××的所有人。一审法院认定事实：1.中联服务部于1992年3月4日成立，经济性质为集体所有制，法定代表人为梁培根，组建单位为中山市××××××民委员会（以下简称xx居委会）。1999年12月16日，中联服务部与xx居委会办理了脱离挂靠、转为私营的手续，并于同日注销。2014年7月3日，xx居委会出具一份证明，载明：有关中联服务部的债权债务，均由实际经营者梁培根所有、承担、处理，与板芙居委会无关。中山市中朗房地产业务部（以下简称中朗业务部）成立于1991年3月16日。1994年2月20日，中朗业务部的企业名称变更为中山市中朗房地产发展总公司（以下简称中朗总公司）。1997年1月16日，黄桂文任中朗总公司的总经理。1997年4月18日，中朗总公司的法定代表人变更为黄桂文。1997年7月7日，中朗总公司的法定代表人变更为陈锦坤。2000年12月27日，中朗总公司的企业名称变更为中锐公司。中朗业务部系位于中山市岐江区××××××××××[土地证：中府国用（19xx）字第2xxx39号，房产证号：粤房字第13xxx47号]、5xx×[土地证：中府国用（1999）字第2xxx46号，房产证号：粤房字第13xxx30号]、6xx×[土地证：中府国用（1999）字第23xxx2号，房产证号：粤房字第13xxx29号]、5xx×[土地证：中府国用（1999）字第23xxx9号，房产证号：粤房字第13xxx6号]、6xx×[土地证：中府国用（1999）字第23xxx5号，房产证号：粤房字第13xxx45号]（以下简称涉案房产）的房地产权利人。1999年7月25日，中朗总公司（甲方）与中联服务部（乙方）签订《转让房屋合同》，约定：甲方转让房屋产权给乙方，转让房屋为石岐区×××××4××、5××、6××、2××、3××、5××、6××、3××、5xx、6××号共10套房屋，转让总金额为170万元；乙方付清房款给甲方后，甲方即将该房屋的房屋产权证交给乙方保管使用，房地产权归乙方所有，甲方不得再将其转让房屋抵押、转让、抵债；由于转让房屋的房地产权证名字为甲方，甲方同意乙方暂不转名过户，但产权均为乙方所有，待日后乙方找到购房者，甲方同意协助乙方办理与购房者的转名过户手续，一切费用由乙方承担；甲方确认自身的债权债务均与乙方及已转让的房屋产权无关。同日，中朗总公司向梁培根出具收据，确认收到中联服务部关于中山市石岐岐江区××××××××××、xx1房、xx1房、xx3房、xx3房、xx3房、xx4房、xx3房、xx4房、xx4房购房款170万元，加盖有“中山市中朗房地产业务部财务专用章”。中朗总公司按照合同约定将上述房屋的房屋产权证、土地使用证交付梁培根。庭审中，梁培根称该170万元购房款未实际支付，因在1992年至1999年期间其经营的中联服务部为中朗业务部提供工程施工服务、建材，中朗业务部拖欠其款项170万元，双方遂以中朗业务部名下的10套房产抵折中朗业务部拖欠的中联服务部的款项170万元。梁培根向一审法院提交《关于供应锦绣花园别墅高级卫生洁具材料的协议》1份、《关于供应锦绣花园别墅外墙砖、地砖瓷片及琉璃S瓦材料的协议》1份、《工程合同书》12份、《中山市建筑工程结算表》15张等证据予以佐证，除《中山市建筑工程结算表》外，其余均加盖有“中山市中朗房地产业务部合同专用章”、中联服务部公章，并有“黄某”“陈某”签名的字样。2.梁培根提交的用户用水清单显示：中山市石岐区××××××××××××的开户名及用户户名均为黄某，2001年10月11日至2020年6月15日期间，均由黄某缴纳前述房产的水费。梁培根称黄某系其经营的中山市大丽房地产经营有限公司的员工。3.关于银和公司与中锐公司民间借贷纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初10971号民事判决，判决：“中锐公司于本判决发生法律效力之日起七日内向银和公司支付借款2419633元及利息（以借款2419633元为基数，从2017年5月18日起按月利率2%计算至借款实际清偿之日止）……”该案在诉讼过程中，银和公司向一审法院申请财产保全，一审法院经审查作出（2017）粤2071民初10972号民事裁定书，并于2017年6月30日以该裁定查封涉案房地产。判决书生效后，因中锐公司未按生效判决履行确定的义务，银和公司向一审法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执10173号。执行过程中，转为执行中查封。梁培根于2020年6月15日向一审法院提出上述执行异议，请求解除（2017）粤2071执17013号案对304房的查封。2020年7月27日，一审法院作出（2020）粤2071执异302号执行裁定书，裁定驳回梁培根的异议请求。梁培根遂于2020年8月14日诉至一审法院，主张前述实体权利。4.一审法院于2020年1月16日受理梁培根诉中锐公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2020）粤2071民初2187号]，梁培根请求判令中锐公司继续履行《转让房屋合同》的义务，并配合其在3个工作日内办理涉案房地产的产权转移登记手续。庭审中，梁培根称其系于前述案件提起对涉案房屋进行确权时才知晓涉案房产被查封的事实。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点主要有：一、本案诉讼是否已过诉讼时效；二、梁培根对涉案房产享有的权利能否排除强制执行。关于焦点一。本案中，梁培根认为法院对涉案房产的查封行为妨害了其享有的实体权益，而法院根据银和公司的申请最早于2017年6月30查封涉案房产，即使以前述查封时间为诉讼时效的起算点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案的诉讼时效应为三年。但鉴于梁培根并非涉案房产登记的权利人，故一审法院查封涉案房产时无须知会梁培根，而银和公司、中锐公司也未就梁培根于何时知道涉案房产被查封进行举证，应承担举证不能的不利后果，故一审法院采纳梁培根的主张，并对银和公司、中锐公司关于本案已过诉讼时效的辩解意见不予采纳。关于焦点二。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应与支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中联服务部与中朗总公司于1999年7月25日就涉案房产签订转让房屋合同，早于查封时间即2017年6月30日。另，中锐公司就合同签订的10套房产中的三套房产配合梁培根完成了过户，应视为对合同约定义务的履行。虽然中联服务部并未实际支付购房款170万元，但该转让房屋合同实际是以物抵债协议，中联服务部对中朗总公司享有的170万元债权应视为该10套房产的对价。中朗总公司依照合同约定将案涉房屋的房产证、土地使用证交付梁培根，梁培根也使用案涉房产经营至今。但根据转让房屋合同的约定，中联服务部将房产出售给案外人后再请求中朗总公司协助办理过户，这就意味着中联服务部已自愿承担涉案房产在后续过程中可能存在的风险，而且从梁培根的庭审陈述可知，梁培根在实际操作中也是先出售然后要求中锐公司协助办理过户至买受人名下，从1999年至今，长达20多年的时间，因为梁培根的前述操作行为导致至今尚有7套房产仍然登记在中朗业务部名下，足见涉案房产未过户系因梁培根自身原因。综上，本案并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，梁培根对涉案房产享有的权利为普通债权。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，查封登记在中朗业务部即现中锐公司名下的涉案房产，并无不当。故梁培根主张涉案房产归其所有并排除一审法院的强制执行，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回梁培根的诉讼请求。案件受理费3700元，由梁培根负担。二审期间，梁培根提交如下证据：1.（2017）粤2071破申2号民事裁定书、（2017）粤2071民初10972号民事判决书、中锐公司董事、监事、经理信息、银和公司法定代表人信息,拟证明银和公司股东和法定代表人与中锐公司的诉讼代理人、监事李某实为同一人,中锐公司与银和公司系关联企业，银和公司查封案涉房屋属于恶意查封。2.梁培根制作的房屋统计表，拟证明其购买10套房屋的具体状态。3.案涉房屋照片、用水业务受理表，拟证明梁培根已对案涉房屋进行装修并出租给案外人使用。4.中锐公司、银和公司以及锦绣物管公司的《法定代表人、经理、监事任、免职书》及其董事、监事、经理信息。银和公司在质证时确认证据1的真实性、合法性，不确认其关联性及证明内容；对证据2的真实性、合法性及关联性不予确认，称房屋现状应以国土部门出具的证明资料为准；对证据3的真实性、合法性及关联性不予确认；对证据4的真实性、合法性予以确认，不确认关联性及证明内容。中锐公司质证时确认证据1的法律文书的真实性、合法性，不确认关联性及证明内容；对中锐公司董事、监事、经理信息的真实性、合法性和关联性确认；对银和公司董事、监事、经理信息的真实性、合法性和关联性不予确认；对证据2、3的真实性、合法性及关联性不予确认；对证据4的真实性、合法性予以确认，不确认关联性。本院认为，上述证据对本案事实认定不具关联性，本院不予采纳。银和公司提交如下证据：（2017）粤2071民初10972号民事裁定书、（2017）粤2071执保2734号财产保全告知书、（2017）粤2071民初10972号之一民事裁定书、（2017）粤2071执保5762号财产保全告知书，拟证明银和公司在申请查封时，并非针对案涉房屋，而是对中锐公司名下的财产均进行了查封，不存在恶意查封。梁培根质证时确认裁定书的真实性、合法性；中锐公司确认上述证据的真实性、合法性和关联性。本院认为，上述证据能够反映案涉房屋查封的事实，本院予以采纳。中锐公司提交如下证据：1.企业机读档案变更登记资料，拟证明中朗业务部于1991年4月15日变更企业名称为中朗总公司，于1999年3月18日再次变更企业名称为中锐公司；2.授权委托书、撤销授权委托通知书、授权委托书、听证笔录，拟证明李某实际上并未代理该案件。梁培根质证时确认证据1的真实性、合法性和关联性；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认。银和公司确认上述证据的真实性、合法性和关联性。本院认为，企业机读档案变更登记资料反映中锐公司的企业名称变更登记情况，本院予以采纳。上述证据2与本案并关联性，本院不予采纳。除中朗业务部于1991年4月15日变更企业名称为中朗总公司、于1999年3月18日变更企业名称为中锐公司外，本院对一审法院查明其他的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于上诉人梁培根上诉请求及理由，本院综合评判如下：首先，案涉的房地产是一审法院在审理被上诉人银和公司与被上诉人中锐公司民间借贷纠纷一案中裁定查封，该案判决生效进入执行程序后，一审法院在执行过程中转为执行查封，银和公司申请对案涉房地产的查封是按照民事诉讼法的规定提出的，梁培根主张银和公司是属于恶意查封而没有提供证据加以证明，亦缺乏法律依据，本院不予采信。其次，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应与支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”中联服务部与原中朗总公司于1999年7月25日就涉案房地产签订《转让房屋合同》，合同涉及包括案涉的房屋在内共10套房屋的转让，价款由原中朗总公司以房抵偿所欠中联服务部债务的方式支付，原中朗总公司亦将案涉房屋及其房产证、土地使用证交付给了中联服务部的实际经营者梁培根，梁培根对案涉房产进行了装修并对外出租。虽然中联服务部与原中朗总公司在《转让房屋合同》中约定，原中朗总公司同意暂不转名过户，待中联服务部找到购房者，原中朗总公司协助中联服务部办理与购房者的转名过户手续，但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉的房地产没有办理转让过户登记，梁培根没有取得案涉房地产的物权，梁培根对涉案房产仅享有债权。且直到案涉房地产被查封之前，梁培根有充裕的时间让中锐公司协助其办理案涉房屋的转让过户登记手续，但其怠于办理，梁培根对此存在过错。据此，梁培根主张涉案房产归其所有并排除一审法院的强制执行不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院不予支持其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，梁培根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为3700元（梁培根已预交），由上诉人梁培根负担。本判决为终审判决。审判长  李勇源审判员  黄岳文审判员  杨剑心二〇二一年四月三十日书记员  杨晓峰