内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终121号上诉人（原审被告）：傅世文，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：额尔敦巴根，内蒙古屹然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛福，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人傅世文因与被上诉人薛福房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2020）内0724民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人傅世文及其委托诉讼代理人额尔敦巴根，被上诉人薛福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅世文上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回薛福一审诉讼请求；二、一二审诉讼费由薛福承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、遗漏重要案件事实，且适用法律错误。1.涉案房屋没有取得消防验收合格证、房屋产权证。一审认定傅世文取得了营业执照，而判定涉案房屋有消防合格证，是认定事实有遗漏且不清。2.傅世文与薛福存在两份房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同期间办理营业执照不需要产权证或消防手续，租赁合同期满后，签订本案租赁合同，但在本案租赁期间重新办理营业执照需要重新提供产权证及房屋消防验收证明，一审法院故意混淆了两个合同关系。3.案涉楼房违反规划在六楼之上又加盖了一层，属于违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定该合同无效。4.根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，建筑工程必须经过消防部门验收合格并且由消防部门颁发消防验收合格证书。案涉房屋至今没有消防验收合格证书，根据最高院司法解释，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。薛福辩称，一审判决正确，傅世文如果认为消防不合格可以当面提出来，可以协商，在不影响房屋主体情况下可以协商处理，但不能破坏房屋、不交物业费和取暖费，傅世文将房子地面和棚顶全部破坏，导致房屋一年没租出去。傅世文所称消防验收问题只是掩盖其破坏的行为。薛福向一审法院起诉请求：1.判令傅世文给付租赁房屋期间拖欠的物业费11052.7元、取暖费11543.14元；2.判令傅世文支付违约赔偿金60000元（按每月房租10000元标准计算×6个月）；3.判令傅世文将租赁的房屋恢复原状或赔偿恢复原状损失；4.本案诉讼由傅世文承担。一审法院认定，薛福即出租方（甲方）与傅世文即承租方（乙方）于2019年1月22日签订了一份《租房协议》。合同约定，傅世文租赁薛福位于××旗，面积330平方米毛坯房；租赁期限为五年，自2019年3月8日至2024年3月8日止，房屋租金第一年为100000元，第二年为110000元，第三年至第五年为每年120000元，每年租金一次性付清，下一年租金提前三个月付清；承租方负责租赁期间的取暖费、物业费、水费、电费等一切费用，合同签订后承租方交押金5000元，租赁期满房屋无损、一切费用交清退还押金；承租人在使用该房屋期间，应妥善保护好房屋的各项设施，如由承租人引起的火灾、跑水、漏电等情况，由承租人负完全责任并原价全额赔偿；承租人租用期间房屋有任何损坏由承租人负责维修或赔偿；承租人在承租期间如将房屋转租他人必须告诉出租人，如承租人私自转租，出租人有权收回房屋，不退租金，承租人不得影响他人生活，不得私自改造房屋主体结构，不得做违法经营活动，后果自负，与出租人无关，否则出租人有权随时收回房屋，并不退还所有费用；承租人中途不租，出租人概不退还剩余房租，到期要续租或停租，都应提前六个月通知对方；落款甲方处由薛福签字，乙方处傅世文签字确认。签订合同后，傅世文已将第一年，即2019年3月8日至2020年3月8日期间的房屋租赁费100000元交清。租赁期间，傅世文未交纳2019年至2020年度的取暖费。另查明，薛福已于2020年3月2日向呼伦贝尔安泰热电有限责任公司鄂温克热力分公司交纳涉案房屋的2019年至2020年度的取暖费11543.14元。傅世文于2020年3月8日左右搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交还于薛福。一审法院认为，薛福与傅世文于2019年1月22日签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，薛福、傅世文之间系房屋租赁合同关系，予以确认。对于薛福要求傅世文给付租赁房屋期间拖欠的物业费11052.7元、取暖费11543.14元的诉讼请求，因双方在租赁协议中明确约定承租方即傅世文负责租赁期间的取暖费、物业费、水费、电费等一切费用，对于取暖费11543.14元薛福已向供热部门交纳，且有相应的交费凭证，故傅世文应当向薛福支付已垫付的取暖费，薛福的该项诉讼请求成立，予以支持；对于物业费11052.7元，因薛福未实际交纳物业费，且提供的证据系物业公司出具的证明，不是正规票据，该项诉讼请求，应与物业公司结算后，可另行解决。薛福要求傅世文支付违约赔偿金60000元的诉讼请求，因薛福与傅世文双方签订的协议中约定了租赁期限，傅世文在租赁期限未满时退租，也未提交证据证实其提前六个月通知薛福停租，傅世文构成违约，并给薛福造成了损失，傅世文应承担违约责任，双方协议中未约定违约金计算标准，故傅世文应酌情给付薛福违约金30000元。薛福要求傅世文将租赁的房屋恢复原状的诉讼请求，因双方签订的协议中未约定，租赁房屋停租后对于房屋的装修应如何处理，是否恢复原状等，故薛福的该项诉讼请求不成立，不予以支持。对于傅世文所提，房产税应由房主交，但一直由其垫付大概20000多元的抗辩主张，因双方协议中约定承租方即傅世文负责租赁期间的取暖费、物业费、水费、电费等一切费用，故傅世文的该抗辩主张不成立，不予支持；傅世文所提房屋没有消防手续，导致未能办理营业执照，其交付了房租，但未能营业，薛福应赔偿其装修房屋的损失及营业损失，疫情期间国家提倡免房租2个月，薛福未给免租，且屋里暖气存在漏水导致地板、吊顶被泡的抗辩主张，因傅世文对其抗辩主张未提供相应的证据加以证实，故傅世文的该抗辩主张不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告傅世文自本判决生效之日起十日内向原告薛福支付取暖费11543.14元；二、被告傅世文自本判决生效之日起十日内向原告薛福支付违约金30000元；三、驳回原告薛福的其他诉讼请求。案件受理费1866元，由原告薛福负担1027.42元，被告傅世文负担838.58元。二审期间傅世文提交2010年2月底其与薛福爱人之间的聊天记录打印件两张，欲证明傅世文与对方沟通了不继续租赁和无法营业等内容。薛福质证称，不清楚此事，没有跟薛福沟通过。本院认证，因傅世文自述该聊天记录产生的时间为2020年2月底，距离退租日即当年3月8日时间较短，不能证明傅世文提前六个月与对方沟通，故本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。二审审理过程中傅世文提交书面申请，要求调取鄂温克族自治旗巴彦托海镇平安家园住宅小区8号楼207房屋的规划收许可证及消防验收许可证，其后撤回申请，不再要求调取。本院认为，一审判决已经详述本案认定和裁判过程，判决结果较为合理，本院予以确认。傅世文上诉称案涉房屋没有取得消防验收合格证、房屋产权证，导致其无法续办营业执照。因傅世文对其主张未提交有效证据证实，本院不予支持。傅世文上诉称案涉楼房系违法建筑，但未提交证据证明，本院不予维护。傅世文上诉称案涉房屋仅有一个消防出口，不符合消防技术标准和管理规定，可以认定合同无效。对此本院认为，是否符合消防标准应由消防管理部门依职权审查确认，本案中并无职能部门的认定结果或处理决定。另外，如果房屋消防出口或室内消防设施不符合消防要求，可以通过整改解决，并不直接导致合同目的无法实现或者合同无效。傅世文该上诉主张不能成立，本院不予支持。傅世文上诉称建筑工程必须经过消防部门验收合格并且由消防部门颁发消防验收合格证书，案涉房屋至今没有消防验收合格证书，违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。对此本院认为，依照《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程消防监督管理规定》（当时有效）第十三条、第十四条之规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案。本案中傅世文并未提交证据证明案涉租赁房屋属于应当申请消防验收的建设工程，以及案涉房屋未经消防验收或者在其退租时消防验收仍不合格。故其该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予维护。综上所述，傅世文在租赁期内退租，未提交证据证明其按照租房协议的约定提前六个月通知对方，亦不能证明其退租时有合法理由，构成违约并给对方造成预期房租收益等损失，应当承担相应的违约责任。综上，傅世文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1866元（上诉人傅世文已全额预交），由上诉人傅世文负担。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二〇二一年四月九日法官助理 尹龙杰书记员 徐 晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。