山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3110号上诉人（原审原告）：张骏良，男，1983年3月4日出生，汉族，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：张运平(系张骏良之父)，住蓬莱区。被上诉人（原审被告）：蓬莱碧桂园房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区海市路32号7-101。法定代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，男，系公司员工。委托诉讼代理人：韩玉婧，女，系公司员工。上诉人张骏良因与被上诉人蓬莱碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张骏良上诉请求：依法撤销一审判决，改判：1、碧桂园公司返还及双倍赔偿张骏良短缺花园土地共计16.376×（1+2）=49.128㎡（花园需向东拓展净距1.995m）；2、碧桂园公司返还及双倍赔偿张骏良3个(花园就近)地上车位或等值价款30万元；3、碧桂园公司4#楼厅张贴A3告示，就“欺诈销售”向张骏良道歉，为期30天；4、碧桂园公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决有违社会公知、事实认定错误。其一，张骏良购房为对价交易，契约为“《商品房买卖合同》（蓬预字第170712130029号）+花园《协议书》”，前者为主合同，后者为从属（对价补偿）合同，对价为7150元/㎡。其二，凡带有花园的商品房（一楼）、多因土地所有权不得买卖以对价方式捆绑销售，此乃当下商品房交易的公知，花园《协议书》就是“该商品房买卖合同对花园的约束”，其中违法条款可以依法纠正；“该商品房买卖合同内未对花园。进行约束”的判词，表明法官对于对价交易尚属陌生；其三，“暂测”即标的不确定；碧桂园公司本可交割（包括开庭前）丈量、明确合同约束，但碧桂园公司却拒不丈量，拒绝庭前会议，执意为土地“缩水”设置绝不退费、补偿企图，碧桂园公司违反《合同法》第六条诚实信用原则，应认定为欺诈。在公知对价交易与等价交易存在巨量差价（接近30%）前提下“碧桂园公司的上述行为并不构成欺诈”的判词有违社会公知、事实认定错误。2、一审判决适用法律错误。其一，“庭审中，张骏良对花园协议中张骏良的签字不予认可”有原因：一是该协议非张骏良签署；二是没有张骏良的“红色指痕印”、与契约的签署规则迥异；三是一式两份的花园《协议书》竟然出现三份相同签名、且报送政府的文本，证据确凿--花园《协议书》为假；其二，既然一审认定“涉案房屋碧桂园公司已交付张骏良占有使用”，张骏良就有权依据“对价事实”向碧桂园公司进行追诉，不认可花园《协议书》上的签字，并不影响其“从属合同”的法律地位。将花园交付张骏良占有使用是碧桂园公司履行对价义务，并非判决书所说“该花园是应买受人要求而提供给买受人使用”；其三，判决书明确认定“张骏良对花园协议中的第三项、第六项不予认可”，却又援引第六项条款、认为“碧桂园公司的上述行为并不构成欺诈”……一审判决逻辑混乱、难以笃定；其四，既然张骏良与碧桂园公司对花园《协议书》条款的解释不同，一审法院就应当遵照合同法第四十一条第二款“对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”进行判决，而不应该绕开它、错误适用民事诉讼法第六十四条第一款；其五，碧桂园公司“之前根据规划，花园内是含车位的”陈述，佐证其合同违约成立，对于张骏良的损失，碧桂园公司必须依法返还并给予双倍赔偿；无论是何种规划、都不能逆转旧有契约，在碧桂园公司已经佐证车位合同违约前提下，公然出现“车位安排应以最后的规划为准”的判词令人哑然；综上所述，一审判决适用法律错误。本案的焦点、在于对格式条款的理解不同，请法院依据《合同法》、《消费者权益保护法》，依法量裁。碧桂园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当。一、花园协议第一条，明确载明该花园的面积以鉴定后的实际面积为准，买受人对此无异议。第六条明确载明，买受人使用花园的唯一目的是在购买该商品房之后，作为增加买受人根据买卖合同所拥有的该商品房的景观效果，买受人对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故买受人承诺不以该花园移交时的状态，面积大小等任何问题拒绝收楼，或向出卖人提出任何要求。且该花园我司未收取任何对价，张骏良无权要求我司予以赔偿。张骏良也未向我司支付过任何车位使用价款，张骏良一方面主张该花园协议书为我司伪造，一方面将该花园协议书作为证据提交，向我司要求赔偿，其诉讼请求自相矛盾。综上，张骏良的上诉请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。张骏良向一审法院起诉请求：1、请求判令碧桂园公司双倍赔偿张骏良短缺花园土地32.752㎡（花园需向东净距拓展1.33m）；2、请求判令碧桂园公司双倍赔偿张骏良2个（花园就近）地上车位或等值价款200000元；3、请求判令碧桂园公司双倍赔偿张骏良（按照张骏良要求延长管道）、恢复浇灌供水；4、请求判令碧桂园公司在4#楼厅张贴A3告示，就“欺诈销售、服务欺诈”向张骏良道歉；5、判令碧桂园公司承担全部诉讼费用。诉讼过程中，张骏良变更第一、二项诉讼请求为：1、请求判令碧桂园公司返还及双倍赔偿张骏良短缺花园土地共计49.128㎡（花园需向东净距拓展1.995m）；2、请求判令碧桂园公司返还及双倍赔偿张骏良3个（花园就近）地上车位或等值价款300000元。一审法院认定事实：2017年7月13日张骏良与碧桂园公司签订商品房买卖合同，张骏良购买碧桂园公司开发的蓬莱海滨东路99号碧桂园4号楼1单元101号房产，建筑面积为119.44平方米，单价7150.49元/㎡，总房款854055元，涉案房屋碧桂园公司已交付张骏良占有使用。该商品房买卖合同内未对花园及浇灌管道进行约定。张骏良主张其未曾与碧桂园公司签订过书面花园协议，碧桂园公司后期伪造了张骏良签名的花园协议，购房时碧桂园公司口头说过花园239㎡，没有说过花园有没有车位及花园后期管理问题。张骏良提供花园协议书作为证据，证明买房子带花园既成事实。内容如下：“现买卖双方经友好协商一致，就买受人使用与该商品房周边相邻的绿地（下称“该花园”）达成如下协议，以兹共同遵守：一、该花园的暂测面积为239平方米（该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体四至由出卖人在与该商品房周边连接的地块中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，买受人对此无异议），经买受人要求，出卖人同意提供给买受人使用。二、根据规划，出卖人提供给买受人使用的花园中已包含车位。除车位外，该花园的其他位置仅限绿化……三、买受人同意出卖人在该花园地下或地面铺设或设置因建设“蓬莱碧桂园”需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维修。四、买受人使用该花园的期限同该商品房住宅用地的使用期限。五、出卖人于交付该商品房的同时将该花园交给买受人使用。六、买卖双方一致同意：因该花园是应买受人要求而提供给买受人使用，买受人使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加买受人根据买卖合同所拥有的该商品房的景观效果买受人对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故买受人不以该花园移交的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该商品房。七、因不可抗力给该花园造成损失的，出卖人不负任何赔偿责任。八、买受人充分了解出卖人同意买受人使用该花园是基于其向出卖人购买了该商品房，若买卖合同终止，本协议于买卖合同终止同时即自行终止，买受人应当在本协议终止后30天内将该花园完好地归还给出卖人，双方不因本协议终止而向对方主张任何权利或追究任何责任”。张骏良对上述花园协议中，张骏良的签字不予认可，但不要求进行笔迹鉴定，且张骏良对花园协议中的第三项、第六项不予认可，称“暂测面积”就应理解为实际面积，其他内容认可。张骏良又提供自测花园面积图，称根据张骏良自行测量，碧桂园公司交付张骏良的花园缺16.376平方米，并且按照规划，花园内应该有车位，但实际上花园内没有车位，碧桂园公司的上述行为存在欺诈，应返还及双倍赔偿张骏良短缺花园土地49.128平方米、返还及双倍赔偿张骏良3个花园附近地上车位或等价值300000元，并要求碧桂园公司在涉案楼前张贴告示，向张骏良道歉。经质证，碧桂园公司对商品房买卖合同及花园协议真实性无异议，称由于张骏良对花园协议不认可且不申请鉴定，既然如此，碧桂园公司认为双方不存在花园协议；对张骏良自测花园面积图真实性不予认可，且花园协议明确约定花园面积为暂测面积，具体以实际交付面积为准；对于车位，之前根据规划，花园内是含有车位的，后期规划变更，导致没有在花园内再规划车位，同时，该花园主要是为了增加该商品房的景观效果，而不是为了车位属性效果，该协议书第六条明确约定了花园是为了增加买受人所拥有的该商品房的景观效果，买受人对花园使用不作为买卖该商品房的买受条件。张骏良主张涉案花园内有浇灌设施，但浇水不方便，所以要求延长管道，张骏良因管道漏水，让物业换开关，却被物业将管道堵住，碧桂园公司应当恢复浇灌供水。为证明自己的主张，张骏良提交花园内管道阻塞的照片一张、与蓬莱碧桂园小区物业经理孙强的微信聊天截图及张骏良浇花视频刻录的光盘一张。经质证，碧桂园公司对上述证据真实性不予认可，即使内容是真实的，花园内的浇灌设施为公共设施，且一直由物业公司管理，张骏良由于浇灌设施与小区物业发生纠纷与碧桂园公司无关。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张骏良要求碧桂园公司赔偿短缺的花园土地及地上车位并向张骏良道歉的依据是花园协议的约定及自测的花园面积。庭审中，张骏良对花园协议中张骏良的签字不予认可，否认其曾与碧桂园公司签订了关于花园的协议，且其对花园协议中对己不利的条款不予认可，但张骏良仍将花园协议作为证据提交，张骏良的行为前后矛盾，除上述证据外，张骏良就此未提交其他证据证明自己的主张。张骏良庭审中亦称购房时碧桂园公司并没有说过花园有没有车位及花园后期管理问题。花园协议中涉及车位问题，也仅出现在第二条中“根据规划，出卖人提供给买受人使用的花园中已包含车位”。不存在花园之外另安排车位的约定，且车位安排应以最后的规划为准。花园协议明确约定该花园的暂测面积为239平方米，实际面积以交付时为准；因该花园是应买受人要求而提供给买受人使用，买受人使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加买受人根据买卖合同所拥有的该商品房的景观效果，买受人不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求。碧桂园公司的上述行为并不构成欺诈，张骏良的证据也不足以证明自己的主张。对于张骏良浇灌管道及供水的相关诉讼请求，因浇灌管道使用问题并非商品房买卖合同中内容，浇灌设施等公共设施的维修管理由物业公司负责，并非开发商，故张骏良的上述主张，一审法院不予支持。综上所述，张骏良的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月12日作出判决：驳回原告张骏良的诉讼请求。案件受理费减半收取计3000元，由原告张骏良负担。本院二审期间，张骏良提交以下证据：1、规划图局部彩色复印件，该证据是碧桂园公司提供给张骏良的。从该图可以看出涉案房屋和东边别墅之间是有一个很大的空地，证明张骏良的第一项诉讼请求要求向东扩展是有地方扩展的。碧桂园公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但对关联性及证明事项不予认可。根据张骏良与我司签订的协议书第一条之约定，该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体四至由出卖人在与该商品房周边连接的地块中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，即使小区内存在空地，亦不属于张骏良花园的范围，张骏良花园的范围应当以根据规划图围闭的花园面积为准。2、4#、11#楼花园平面图彩色复印件。3、4#楼花园平面图（系证据2的放大图）彩色复印件，上述平面图是张骏良买房子时碧桂园公司给的，证明碧桂园公司告知张骏良花园是239平方米。碧桂园公司质证称，对证据2和3的真实性予以认可，关联性及证明事项不予认可。花园平面图备注中已经载明，后期施工过程中，由于各种因素难免会出现数据偏差，仅供参考，最终数据，以营销部为准。协议书中也已经载明，花园暂测面积为239平米，实际该花园的面积以界定或者实际面积为准。买受人对此无异议。4、冒名签署的花园“协议书”，证明碧桂园公司冒名签署。碧桂园公司质证称，对该证据的真实性予以认可，关联性及证明事项不予认可，张骏良主张该协议书为伪造，又将该协议书作为证据，向我司主张赔偿，其主张自相矛盾。本案庭审中，张骏良称，花园协议和补充协议都是存在的，我方也认可这个协议，只是不认可协议当中的对我方不利的条款。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，张骏良未提交证据证实花园协议书是碧桂园公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。亦未提交证据证明碧桂园公司存在免除其责任、加重张骏良责任、排除张骏良主要权利的情形。故张骏良主张花园协议书中对其不利的条款为格式条款，于法无据，本院不予支持。房地产施工过程中，由于各种因素难免会出现数据偏差，故双方在花园协议书第一条中约定花园的面积以界定后的实际面积为准，符合客观事实，张骏良主张碧桂园公司应返还及双倍赔偿张骏良短缺花园土地，于约不合、于法无据，本院不予支持。花园协议书第二条约定，出卖人提供给买受人使用的花园中已包含车位。但经一审法院查明，后期规划变更，导致没有在花园内再规划车位，且张骏良与碧桂园公司之间未就车位买卖形成书面合同，张骏良亦未向碧桂园公司交纳车位款，故双方未形成车位买卖合同关系。张骏良主张碧桂园公司应返还及双倍赔偿张骏良3个地上车位或等值价款300000元，于约不合、于法无据，本院不予支持。根据查明的事实，碧桂园公司亦不存在欺诈行为，故张骏良主张碧桂园公司应就欺诈销售向张骏良道歉，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，张骏良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人张骏良负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十六日书记员  孙嘉慧