安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终1535号 上诉人（原审原告、执行案外人）：魏秀娥，女，1978年3月20日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：张晓辉，安徽和协律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张瑜，女，1978年3月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：葛绍山，蒙城县城关镇法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：魏守纪，男，1953年5月26日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 上诉人魏秀娥因与被上诉人张瑜、原审第三人魏守纪案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蒙城县人民法院作出的（2021）皖1622民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏秀娥的委托诉讼代理人张晓辉，被上诉人张瑜的委托诉讼代理人葛绍山到庭参加诉讼。原审第三人魏守纪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏秀娥上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。原审依据合同法第五十二条的无效条款规定，判决上诉人诉请适用法律错误。1.上诉人与第三人签订的《房地产转让协议》是买卖双方在自愿、合法的情况下签订的，并未违法法律、法规的强制性规定。法律行政法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织成员外的农村居民出售房屋的规定，且案涉的房屋在交易之前是由房产证的，是属于第三人所有。因此，案涉《房地产转让协议》应为合法、有效。且该协议经过公证，能进一步印证协议本身的合法、有效性。2.转让协议本身是合法有效的，上诉人在已支付全额购房款、长期占有使用房屋的前提下，依据该协议，主张终止执行依法应予支持。原审法院将合同是否有效作为认定买受人是否构成自身原因未办理过户登记的前置关联条件，存在法律适用的逻辑错误。上诉人依据合法有效的房产转让协议，在已经付款和长期实际占有的情况下，是享有法律赋予的物权期待权的。上诉人主观上是希望办理变更登记，并一直积极要求第三人协助配合，因为土地性质的原因，才一直未能办理过户登记。该原因并非上诉人自身原因。二、在上诉人2015年购买案涉房产前一段时间，与案涉房产相同性质的有房产证的农村房产在当时都是可以过户给外村村民的，大量的同类房产都正常办理了过户登记。后因蒙城县房管部门政策调整，才导致上诉人无法办理过户登记。上诉人签订转让协议时对该政策调整不太理解，为了降低交易风险，当时就对协议先行办理了公证，后期才发现因为政策调整，已经无法正常办理过户登记。案涉房产交易非因上诉人自身原因未办理过户登记。 张瑜答辩称：一、原审判决程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，应依法维持。二、上诉人的上诉理由缺乏法律依据和事实依据，不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。1.根据《土地管理法》第六十三条规定，农村集体土地所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《物权法》第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的，农村的土地只是属于集体所有，上诉人强调《房地产转让协议》合法、有效，并未提供相关证据证明该合同为有效合同，公证只是公证该合同系双方的真实意思表示，并不是公证合同的效力，上诉人属于混淆概念。2.虽然上诉人提供与第三人、徐侠于2015年4月23日签订房地产转让协议、公证书、房屋款收条，但是根据法律规定该协议无效，双方之间的买卖关系成立，上诉人对该房屋没有所有权，对该房屋占有不属于合法占有。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。上诉人完全不符合该条四个条件规定，其一魏秀娥与魏守纪徐侠签订的合同属于无效合同；其二魏秀娥不是合法占有；其三虽然魏秀娥提供交付房款的收条，但未提供如何交付房款25万元的依据，涉嫌虚构交付事实；其四该房屋属于法定不能过户，并非非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。4、被答辩人于2019年8月22日已将户口迁移至广东省中山市，被答辩人购买房屋时不是该房坐落的集体组织内的村民，现在户籍迁移，已不再涉案的房屋居住，上诉人长期生活在广东，并没有长期居住在涉案房屋内。5.一审是上诉人称提出现金支付23万元加上2万元当日支付，上诉人数次取钱23万元，显然不符合常理，而且也不能证明该款就是购房款。6.上诉人陈述的客观事实只是道听途说，并没有相关证据印证，毕竟第三人的房屋没有变更所有权，集体土地不能过户，是法律禁止的规定，显然与政府调控无关，上诉人主张不能成立，应当继续执行（2018）皖1622民初5442号民事判决。请求驳回上诉、维持原判。 魏守纪二审未提供书面陈述意见。一审述称，2015年4月23日在城东关公证处公证房屋买卖，其妹魏秀娥钱款付清（当日2万），前几天交给其现金23万元，请查证。 一审法院查明：2015年4月23日魏守纪与原告签订了《房地产转让协议》，魏守纪把坐落于蒙城县双涧镇307线北侧镇政府大门东的房产（房产证号:房地权蒙字第9××0号），以25万元价格卖给了魏秀娥，魏秀娥与魏守纪到蒙城县公证处对《房地产转让协议》进行了公证，蒙城县公证处出具了（2015）皖蒙公证字第1703公证书。因张瑜与魏守纪有经济纠纷，张瑜依据（2018）皖1622民初5442号民事判决书向蒙城县人民法院申请强制执行。2020年4月9日蒙城县人民法院做出（2018）皖1622执2181-10号执行裁定查封了涉案房产。魏秀娥向蒙城县人民法院提出执行异议后，本院做出（2020）皖1622执66号裁定书，裁定驳回案外人魏秀娥的异议请求。 一审法院认为，本案房屋产权证书的房产坐落于村镇集体土地上。魏秀娥不是蒙城县双涧镇双涧村民委员会居民，依法不具有购买本案房屋的资格，魏秀娥知道或应知道，因政策和法律规定，本案房屋无法办理过户登记。因此魏秀娥对本案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定。判决：驳回魏秀娥的诉讼请求。案件受理费5050元，由魏秀娥负担。 二审中，各方没有提交新证据。本院二审查明的事实同一审。另查明，魏守纪与魏秀娥系兄妹关系。魏守纪与徐侠原系夫妻关系。 本院认为：围绕双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人魏秀娥是否享有足以排除执行的权利，能否终止执行。 本案中，上诉人魏秀娥与第三人魏守纪、徐侠于2015年4月23日签订了《房地产转让协议》，魏守纪、徐侠在调解离婚后把其坐落于蒙城县双涧镇307线北侧镇政府大门东的房产（房产证号:房地权蒙字第9××0号），以25万元价格卖给了魏秀娥。魏守纪在一审中对其收取购房款25万元述称：“2015年4月23日在城东关公证处公证房屋买卖，其妹魏秀娥钱款付清（当日2万），前几天交给现金我23万元，请查证。”从魏秀娥提交的银行流水可以看出，魏秀娥所述已支付魏守纪的房款25万元的支付方式中，仅有2015年4月23日的2万元是银行转账至魏守纪的账户，其余的钱款按魏秀娥提交的证据是从2015年1月27日开始至2015年4月11日魏秀娥的工商银行账户取款记录13.8万元、从2015年3月2日开始至2015年4月11日魏秀娥的农业银行账户取款记录9.04万元，上述取款记录几十笔，且金额从500元到10000元不等，时间跨度长达数月，不符合日常生活买房支付款款项常理，上述款项合计金额也不是25万元，与魏守纪的陈述也不一致。且对于该取款的用途是否系支付购房款、魏秀娥如何在签订协议前几天交付现金23万元及是否实际支付25万元购房款，魏秀娥未能提交充分证据予以证明。 依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房产仍登记在魏守纪名下，该房屋坐落于村镇土地上，土地所有权属于集体所有，无法办理过户，在签订案涉房产转让协议时，买卖双方为保证合同合法有效就到蒙城县公证处进行了公证，据此，可以得出对于该房屋产权不能过户魏秀娥是明知的，若双方之间存在真实的房屋买卖关系，其应承担无法办理过户的风险。案外人执行异议之诉案件，案外人应按照“谁主张、谁举证”的举证责任提交证据，且其证明标准比一般民事案件要高，其举证应达到足以排除强制执行的标准时，才可完成举证证明责任。本案中，魏秀娥作为案外人，对其出资情况未能提交充分证据予以证明，且涉案房屋未过户至其名下其自身存在原因，魏秀娥所举证据达不到其享有足以排除强制执行民事权益的证明目的，不能终止执行，故对其诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，魏秀娥的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人魏秀娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘秋菊 审 判 员 彭 亮 审 判 员 张继民 二〇二一年四月二十五日 法官助理 卢丽娜 书 记 员 牛梦军 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。