广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终446号 上诉人（原审被告）：灵川县电影发行放映公司，住所广西壮族自治区桂林市灵川县灵川镇灵北路7号。统一社会信用代码：914503232000206987。 法定代表人：秦磊，总经理。 委托诉讼代理人：刘爱军，桂林市七星区诚泰法律事务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：桂林厚丰房地产开发有限责任公司，住所广西壮族自治区桂林市灵川县灵川镇灵北路6号B幢B单元2楼10-11号门面。统一社会信用代码：91450323796824186M。 法定代表人：周志军，董事长。 委托诉讼代理人：秦菁。 上诉人灵川县电影发行放映公司(以下简称电影公司）与被上诉人桂林厚丰房地产开发有限责任公司（以下简称厚丰公司）因合同纠纷一案，不服灵川县人民法院（2020）桂0323民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人电影公司上诉请求：依法维持灵川县人民法院（2020）桂0323民初2927号民事判决。事实和理由：一、一审法院遗漏查明事实。1.涉案“门卫及物管用房”所占用的土地位于上诉人持有的灵川县人民政府颁发的土地使用权证上使用面积为988.495平方米的范围内，政府对该块土地未予征收的事实【土地证由07国用（2002）第0714243-2号变更为灵07国用（2013）第07140443-A】。2.一审法院另查明“电影公司综合楼拆迁后的土地目前仍登记在被告电影公司名下，该土地属于国有划拨土地。该土地上除门卫及物业管理用房的红线图外，其余土地均不在灵北步行街二、三期红线图内。”上诉人对此有异议。根据灵建规字【2007】103文件批复所附定点文规划图载明：规划范围为点划线方框内所示。涉案“门卫及物管用房”不在点划线方框内，即不在灵北步行街二、三期红线图内。二、一审法院认定事实有误，导致判决错误。一审法院认为“电影公司综合楼拆迁后的土地除由灵北步行街二、三期门卫及物业管理用房的红线图外，其余土地均不在灵北步行街二、三期红线图内”，上诉人对此有异议。1.灵建规字【2007】103文件批复所附定点文规划红线图中二、三期“物业管理用房”不是本案涉案“门卫及物管用房”，这两座房屋位置不同。“物业管理用房”位于被上诉人取得步行街二、三期土地使用权范围内，依法获得审批取得规划许可证【建设工程规划许可证：灵城规管建建工字第20070087号和建筑工程施工许可证：编号为2007062号】，而涉案“门卫及物管用房”位于上诉人持有的灵川县人民政府颁发的土地使用权证上使用面积为988.495平方米的范围内，不在被上诉人二、三期开发的范围之内，且没有建设工程规划许可证和建筑施工许可证。2.根据灵建规字【2007】103文件批复所附定点文规划图载明，规划范围为：点划线连接方框所示。涉案“门卫及物管用房”不在点划线方框内，即不在灵北步行街二、三期规划图内。涉案“门卫及物管用房”占用的土地系上诉人获得政府划拨使用的土地。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国建筑法》第八十条第一款之规定，“门卫及物管用房”不可能规划给被上诉人。3.被上诉人将开发二、三期范围内的“物业管理用房”所获得的规划许可证和建筑施工许可证当作“门卫及物管用房”的规划许可证和建筑施工许可证提交法庭，造成一审法院错误认为“门卫及管理用房”建房手续已获得审批。综上，一审法院虽然判决结果正确，但遗漏事实查明，证据认定有误，提请二审法院予以纠正。 被上诉人厚丰公司辩称：被上诉人按照政府和规划的需要拆除了上诉人的综合楼。拆除综合楼后，被上诉人按照规划和政府批复在拆除综合楼的南侧建了一栋二层128.3㎡的门卫及物管用房。同时，被上诉人依据产权调换协议安置了十几间门面给上诉人，门面已交付，上诉人已经将门面出租并收益了。因此，按照协议约定上诉人应当将综合楼的房屋所有权证（灵川字第20054548号）和土地使用权证（007国用2002第071443-2号）交由被上诉人拿到不动产局登记注销。如果上诉人不按照约定上交两个证件，就无法办理后续的手续，亦无法进行正常的补偿合作、产权调换，所以上诉人应当协助被上诉人先办理注销手续，以便办理后续手续。诉讼费用由被上诉人承担。 厚丰公司向一审法院起诉请求：一、判令被告按照双方签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》中约定，将灵07国用（2013）第0714043-2A号土地证交付于原告以便办理后续相关手续；二、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院查明，被告电影公司系1989年9月5日成立的全民所有制企业，隶属于灵川县宣传部。2002年10月14日，灵川县人民政府将位于灵北路6号的面积为988.495㎡的国有土地划拨给电影公司使用。被告电影公司领取了《国有土地使用权证》，该证载明：土地座落于灵北路××、土地使用权证号为07国用（2002）第0714043-2号、土地使用权类型为划拨、使用权面积为988.495㎡。灵川县电影发行放映公司在该土地上建造了电影公司综合楼。因原告厚丰公司开发建设灵川县灵北步行街二、三期工程项目需要，经原告厚丰公司与被告电影公司协商，双方于2007年6月6日签订了《拆迁补偿安置房屋协议书》（产权调换），协议的主要内容有（节录）：“第一条被拆房屋基本情况乙方（电影公司）房屋座落在县城电影公司综合楼，房屋为四层砖混结构，建筑面积1057.94㎡。第二条安置房屋的基本情况甲方（厚丰公司）拆除乙方房屋后，在灵北步行街二三期开发项目内（紧接一期西端）安置北面楼一楼门面四间、二楼门面八间，每间宽不少于3.5米（中对中），共计12间门面进行产权交换。甲方补偿乙方办公场所过渡费每月4500元，从2007年7月1日起计付，每月5日前由协调小组前一次性付清。第三条过渡期限为24个月，过渡费截止甲方交房之日。第四条违约责任1、甲方延长过渡期的，按《桂林市房屋拆迁管理办法》第五十五条执行。2、甲方应在安置房交付使用后一年以内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，甲方负责办证所需税费。如甲方的责任，乙方不能再规定期限内取得房屋所有权证书的，办理证件所需费用全部由甲方承担，乙方不负任何办证费用。3、有关房屋质量及保修问题按国家有关规定办理。”2007年7月26日，灵川县建设规划局针对包含“开发商（原告厚丰公司）要求在临灵北路原电影公司综合楼拆迁后的南侧回建一栋二层120平方米的物业管理用房，原规划中此处全部作为广场用地，是否可行”在内等问题制作了《灵川县建设规划局文件》（灵建报字［2007］67号），向灵川县人民政府请示《关于灵北步行街二、三期规划方案有关问题》。2007年8月29日，灵川县建设规划局针对《灵川县建设规划局文件》（灵建规字［2007］103号）作出《关于桂林工程申请规划定点报告的批复》，同意厚丰公司在灵川县建设。2007年8月27日，厚丰公司从灵川县建设规划局获得“关于灵北商业步行街××、××期工程用地”的《建设用地规划许可证审批单》，同意厚丰公司在用地红线范围内建设。其中，门卫及物业管理用房红线定在临灵北路原电影公司综合楼拆迁后的南侧。2007年10月15日，厚丰公司从灵川县建设规划局获得“关于灵北商业步行街××、××＃楼、××＃楼、物业管理房”的《建设工程规划许可证审批单》，其中物业管理房规划为二层，128.3㎡。2007年10月16日，厚丰公司从灵川县建设规划局获得“关于灵北商业步行街××、××＃楼、××＃楼、物业管理房”的《建筑工程施工许可证》。原告厚丰公司完成灵北商业步行街××、××期1＃楼、7＃楼以及物业管理用房的建造后，依约将灵北步行街二三期开发项目内（紧接一期西端）安置北面楼一楼门面四间及二楼门面八间共计十二间门面交付给了被告电影公司。门卫及物业管理用房由原告厚丰公司管理使用至今。2013年1月5日，灵川县人民政府为被告电影公司换发了《土地使用权证》，将土地使用权证号：07国用（2002）第0714043-2号变更为：灵07国用（2013）第0714043-2Ａ号、土地座落于灵川县使用权类型为划拨、使用权面积为988.495㎡，土地使用权人为被告电影公司。现因原告厚丰公司认为原、被告已按《协议书》的约定相互交付了调换物，被告电影公司亦应将土地使用权证交与原告厚丰公司并由原告厚丰公司至不动产登记局办理注销手续，而被告电影公司拒不配合，遂原告向该院提起诉讼。 另查明，一、电影公司综合楼的四至为：东邻人行道；南邻广播广电公司房屋；西邻灵北步行街一期；北邻文化馆房屋。目前，电影公司综合楼拆迁后的土地使用情况为：南侧修建一栋二层砖混结构的门卫及物业管理用房；东面临人行道修建15米长的灵北步行街门楼；其余空地修建灵北步行街广场（也是灵北步行街的出入通道）。二、电影公司综合楼拆迁后的土地目前仍登记在被告电影公司名下，该土地性质属于国有划拔土地。该土地上除门卫和物业管理用房的红线图外，其余土地均不在灵北步行街二、三期红线图内。 一审法院认为，原、被告于2007年6月6日签订的《拆迁补偿安置房屋协议书（产权调换）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害国家、集体和个人的合法权益，该协议合法有效。当事人双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，一、原告与被告在协议中约定“甲方（厚丰公司）拆除乙方房屋后，在灵北步行街二三期开发项目内（紧接一期西端）安置北面楼一楼门面四间、二楼门面八间，每间宽不少于3.5米（中对中），共计12间门面进行产权交换”，但对电影公司综合楼拆迁后的土地使用权问题并未明确约定。二、电影公司综合楼拆迁后的土地上除有灵北步行街二、三期门卫和物业管理用房的红线图外，其余土地均不在灵北步行街二、三期红线图范围内。三、灵07国用（2013）第0714043-2A号所登记的土地性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，即以划拔方式取得土地使用权的人，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案原告未提供有批准权的人民政府同意转让的审批文件。因此，原告请求判决被告将灵07国用（2013）第0714043-2A号国有土地使用权证交付给原告之主张，证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告桂林厚丰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告厚丰公司负担。 本院二审期间，上诉人对其主张提交了如下新证据：1.证据一2007年3月19日灵川县人民政府的文件（灵政办【2007】22号及灵川县灵北商业步行街详细规划总平面图），拟证明：第一，被上诉人是通过公开拍卖的形式获得的灵北步行街二期、三期开发项目用地，面积是15437.84㎡；第二，证明是灵川步行街一期，不在被上诉人开发的二期、三期范围内。2.证据二2007年4月28日灵川县灵北步行街二、三期开发项目协调小组《关于拍卖灵北步行街开发项目用地有关问题的函》以及灵川县步行街勘测定界图，拟证明：第一，被上诉人获得灵北步行街二、三期开发项目用地面积15437.84㎡的四至定界范围；第二，灵北步行街一期、涉案土地（电影院土地）不在上诉人开发的二、三期范围。3.证据三2021年1月28日灵川县住房和城乡建设局情况汇报和灵川县自然资源局的意见，拟证明：被上诉人获批的是在其开发的步行街二、三期用地范围内物业管理用房，而非涉案的“门卫及物管用房”。4.证据四《建设工程规划许可证审批单存根》及附图，拟证明：“门卫及物管用房”未取得建设工程规划许可。5.证据五灵川县人民政府办公室对“关于请求县人民政府帮助解决厚丰房地产公司侵占灵川县电影公司土地违规建筑有关问题的请示”的回复，拟证明：第一，灵川县电影发行放映公司是涉案土地的实际使用权人；第二，厚丰房地产公司修建的“门卫及物管用房”无任何报建手续。被上诉人对上诉人提交的新证据质证意见为：对证据一、证据二的真实性无异议，关联性有异议。附图右下角的电影院已经被拆除了，诉争的物业用房在被拆除的另一院南侧。对证据三的真实性无异议，证明内容有异议，按照这个日期来看，争议的物业用房是经过批准的。被上诉人对证据四、五真实性无异议，对证明目的不予认可，认为其获批的就是“门卫及物管用房”。 被上诉人对其主张提交了如下新证据：证据一测绘报告，拟证明产权调换了12间门面，共建筑面积为461.01㎡，现在市面总价值约为400万元。一楼7、8、9、10四个门面，二楼3-10共8个门面，都已经交付给上诉人，并且由他们收益。证据二、2007年8月16日关于申请更改公共厕所与车库位置的请示，证明原来在2007年9月30日红线图上的物业管理用房，位置邻近广播电视局西侧，不许在那里建公厕，所以就把原规划的公厕部位改为一层车库，二层物业管理员住房。证据三、灵建报字(2007)67号文及政府的请示意见处理单，证明综合楼拆除以后，申请在南侧回建一栋二层120㎡的物业管理用房并政府同意。证据四、建设工程规划许可证申请表，证明门卫及物业管理用房也是经过政府批复的相关文件和规划红线图及地点文来申请的。证据四、放线呈批表，证明我们是用申请表来办理规划许可证的。电影公司质证意见为：证据一、已经明确是二三期工程，与本案门卫及物管用房是没有关联性的。请示上面有内容明确是在6号楼的南面一层设置公厕，与本案的涉案地点没有关联性。证据二、是厚丰公司向建设局提出要求在涉案的土地上建1栋两层120㎡的物业管理用房，建设局又向县政府请示，请示包括容积率问题和要在涉案的地点建设物业管理用房的问题，分管领导同意该方案超容积率面积按规定收取土地出让金，并未同意在涉案土地上建物业管理用房的问题，厚丰公司提交的20070087规划许可证是在二三期的物业管理用房，而不是本案的涉案的门卫及物管用房这块土地。证据三、灵川县人民政府在2007年的7月26日也就是67号文件当中后面附的审批是没有批的，导致2007年的10月15日又再次申请还是没有批。证据四、呈批表上面标注的是灵川商业步行街二三期1#楼、7#楼以及物业楼，也不是本案涉案地点的物业用房。 因为双方对对方证据的真实性没有异议，本院对真实性予以采信。对双方对证明内容有异议的证据，本院将在本院认为部分予以论述。 双方当事人对一审判决查明的事实无异议的部分，本院予以确认。 本院另查明，2007年7月24日，厚丰公司就其开发的灵北步行街二、三期规划方案修改问题打报告，其中包括要求在临灵北路原电影公司综合楼拆迁后的南侧回建一栋二层120㎡的物业管理用房。规划部门报县政府后，相关领导签署了意见。同年8月16日，厚丰公司向灵北步行街二、三期工程指挥部打报告，拟将6号楼东侧原规划建公厕部位改建二层物业管理员工住房，相关领导亦在请示上签署了意见。厚丰公司于2007年10月15日从灵川县建设规划局获得的“关于灵北商业步行街××、××＃楼、××＃楼、物业管理房”《建设工程规划许可证审批单》，其中载明“物业管理房”规划为二层，总面积128.3㎡。电影公司提供的该审批单存根附图绘有两处物业管理用房，一是拆除原电影公司综合楼处的“门卫及物管用房”，标注为二层，总面积120㎡；另一㎡处为6号楼东侧“物业管理用房”，标注亦为二层，总面积130㎡左右。 2021年1月28日，灵川县住建局出具《关于灵川县”的手续的情况汇报》，载明：一、《关于桂林工程申请规划定点报告的批复》（灵建规字【2007】103号），批复内容为项目二期、三期规划定点，其附图规划的“门卫及物管用房”不在项目二期、三期用地范围内。二、经查阅档案资料，无名为“门卫及物管用房”相关建筑设计图及材料，“门卫及物管用房”未办理《建设工程规划许可证》等手续。三、《关于桂林工程申请规划定点报告的批复》（灵建规字【2007】103号）系对项目规划建筑红线范围等规划内容的批复，最终实际建设内容应以核发的《建设工程规划许可证》规定的建设内容为准。四、我局核发的《建设工程规划许可证》（灵城规管建建工字第20070087号），载明的“物业管理用房”，是灵北商业步行街项目二期、三期用地范围内规划的“物业管理房”。 同一日，灵川县自然资源局向县政府出具《关于桂林厚丰房地产开发有限责任公司侵占灵川县电影发行放映公司土地违规建设有关问题的意见》，载明：“一、根据《广西壮族自治区灵川县人民法院民事判决书》(2020)桂0323民初1505号的判决，灵川县人民法院驳回了桂林厚丰房地产开发有限责任公司请求判令被告协助把灵07图用(2002)第0714043-2号国有土地使用权证中的988.495平方米的国有划拨土地使用权过户到原告名下的诉求。灵川县电影发行放映公司仍是该988.495平方米的国有划拨土地实际的使用权人，其国有土地使用权证真实有效，其权益受法律保护......” 2021年3月17日，灵川县人民政府办公室就电影公司关于帮助解决厚丰公司占地违规建筑的请示作出批复：“一、灵07国用（2002）第0714043摹2号国有土地使用权证中的988.495平方米的国有划拨土地权属明确，灵川县电影发行放映公司是该地块实际的使用权人。二、关于厚丰房地产公司在灵川县拆迁后在地块的最南角土地上（约75平方米）修建的“门卫及物管用房”建筑无任何报建手续，由相关部门依法依规查处。” 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一审判决认定的相关事实是否正确。 本院认为，从电影公司与厚丰公司的拆迁安置补充协议来看，双方并未就拆除电影公司综合楼后的土地使用权归属作有约定，即厚丰公司并不是以安置补偿电影公司相应门面而取得被拆迁电影综合楼后的土地使用权，故厚丰公司主张其对该土地享有使用权缺乏事实根据，本院不予采信。灵川县人民政府为电影公司换发了国有土地使用权证，登记面积包括电影综合楼被拆除后的空地。灵川县自然资源局亦具函认可电影公司对综合楼拆除后的土地仍享有使用权，故本院予以采信。 对于争议的“门卫及物管用房”是否位于灵北步行街二、三期范围内的问题，《建设工程规划许可证审批单存根》附图显示该房是位于第一期范围内，灵川县住建局对此亦作了明确说明，一审判决认定该房位于二、三期范围内错误，本院予以纠正。 此外，厚丰公司获取的《建设工程规划许可证审批单》载明的是“物业管理房”，结合该局出具的情况汇报，可以认定厚丰公司获批的是位于6号楼旁的“物业管理用房”而非双方争议的临街的“门卫及物管用房”。 综上所述，电影公司的上诉理由成立，一审判决认定事实错误之处，本院予以纠正。因一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》三百三十四条的规定，判决如下： 维持原判。 一审案件受理费50元（桂林厚丰房地产开发有限责任公司已预交）、二审案件受理费100元（上诉人灵川县电影发行放映公司已预交），由桂林厚丰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁春弟 审 判 员 李文练 审 判 员 张 鹏 二〇二一年四月十三日 法官助理 王紫鑫 书 记 员 王 珍