河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0791民初252号 原告：张家口凯博风物业服务有限公司，住所地河北省张家口经济开发区西苑南路21号岭秀城小区1号楼8号底商。 法定代表人：金立民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任玉婷，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温成宝，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被告：孙彦明，男，1990年5月10日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原告张家口凯博风物业服务有限公司（以下简称凯博风物业公司）与被告孙彦明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯博风物业公司的委托诉讼代理人任玉婷、温成宝律师、被告孙彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯博风物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1516元、二次加压费125元，合计1641元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金（2019年12月31日至开庭之日2021年3月17日，前30天的违约金为49.23元，之后的违约金为1348.902元），计算标准为逾期缴纳30日内按照每日1‰计算，30日后按照每日2‰计算。原告并明确其主张物业费的计算方式为从2018年10月1日至2019年12月31日，按建筑面积84.27平米、单价1.2元/平米/月计算物业管理费为1516元。二次加压费的计算期间为从2018年10月1日计算至2019年12月31日为125元。事实与理由：2017年9月11日，被告与原告签订《岭秀城前期物业服务合同》，由原告为被告所居住的岭秀城小区提供物业服务，被告应于每年度首月5日前向原告支付物业管理费用，并按年度缴纳实际计量发生的其他代收代缴费用。现原告已提供物业管理服务，但被告仍拖欠原告物业费1516元，二次加压费125元，合计1641元。就上述费用经原告多次催缴被告仍未缴纳，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告孙彦明辩称，我确实是涉案的领秀城小区19号楼1单元402室房屋的业主，原告主张的2018年10月1日至2019年12月31日物业费我确实没有交过，因为我刚进去房子裂了，前阳台之前裂了两道缝，到现在裂了四五道缝，之前我去找过物业，物业当时带的施工方去看了说给修，但是最后至今没有消息，到现在没有去给修。原告如果把房给我修好，我肯定交物业费，之前的物业费我都交了。只是因为不给我修房我才拖欠物业费的，所以我也不同意缴纳违约金。对于原告陈述的涉案房屋的面积，没有意见。 经审理查明：2017年9月11日，原告凯博风物业公司（甲方）与被告孙彦明（乙方）签订岭秀城前期物业服务合同，该合同的相关内容载明“第三条本物业服务合同对物业服务公司、业主和物业使用人均有约束力。第七条本物业区域内的业主依法享有以下权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务机构提供的服务……第八条本物业区域内的业主应当履行以下义务：1、按照物业服务合同的约定，向物业服务机构缴纳物业服务费用……第二十三条物业管理服务企业在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十四条完善的物业管理服务是住宅小区房屋保值、增值的重要保障，物业管理服务费是物业管理服务正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业管理服务费用的义务。若业主对物业服务质量不满意，可以采取正当的形式或渠道（如业主大会）聘请其他物业服务公司，在新聘请的物业服务企业接管之前，业主或物业使用人不得以任何理由拒交物业管理服务费。1、物业管理服务费的确定和调整及收取办法按国家法律法规的有关规定执行。本物业的物业管理服务费用收费标准为：（1）高层、小高层、多层（带电梯）一层以上（不含一层）物业费：建筑面积×1.5元/平方米/月×12个月（含电梯运行费）。多层（不带电梯1-6层）建筑面积×1.2元/平方米/月×12个月。（2）高层、小高层、多层（带电梯）一层物业费：建筑面积×1.2元/平方米/月×12个月（含电梯运行费）。（3）小高层、多层（带电梯）一层跃地下建筑面积×0.5元/平方米/月×12个月，顶层阁楼为建筑面积×0.5元/平方米/月×12个月。（4）小区内商业建筑物业费：建筑面积×1.2元/平方米/月×12个月、小区外围商业物业费：建筑面积×1.0元/平方米/月×12个月。（5）小区自来水需二次加压，二次加压设备运行费住宅：100元/户/年。（6）地下车位服务费：每个车位按每月50元。（7）装修垃圾清运费：100平方米以下每户800元、100平方米以上每户1000元。2、首期物业管理服务费业主应于办理入住手续时向本物业管理服务企业缴纳一年（12个月）的物业管理服务费，首期物业管理服务费起计日期自开发建设单位发出收楼通知或登报通知日期起开始计算。业主未能按通知的时间前来办理物业管理服务费交付手续或业主推迟入住时间等，并不影响物业管理服务费正常计算，在补办入住手续后，亦须补交未入住期间的物业管理服务费。首期之后的物业管理服务费，每年度收取一次，业主应于每年度首月5日前向物业管理服务企业预缴当年度物业管理服务费，并按年度交纳实际计量发生的其他代收代缴费用。第二十五条物业管理服务企业按照上述标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由物业管理服务企业享有或承担。第二十九条业主或使用人欠交物业管理服务费或其他费用达到十五日的，物业管理服务企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日1‰自应付之日起至三十日止（业主并应赔偿物业管理服务企业为此催讨行为付出的额外各项费用），三十日后按每日2‰计算该业主迟交或欠交款项的滞纳金至实际支付日止计算，物业管理服务企业可根据情况对该违约业主提起民事诉讼”。该合同另载明了物业基本情况、物业的使用、业主共同授权、物业的维修养护及违约责任等其他内容。该合同后并附有承诺书、装修管理规定、环境卫生管理规定及物业服务标准等附件。 原告提供费用明细一份，显示被告所在的岭秀城小区19号楼1单元402室房屋实测面积为84.27平米，物业费单价为1.2元/平米，2018年10月1日至2019年12月31日共产生物业管理服务费1516元，二次加压费为125元。被告对其中的二次加压费的收取持有异议。原告提供缴费催收单照片一份，欲证明其催要物业费的情况。对此，被告表示其不经常在这住，没有看到。 在其他类型案件中，原告提供了由张家口市凯博风房地产开发有限公司（甲方）与张家口市供水总公司（乙方）于2017年4月13日签订的二次供水设施委托维护管理协议一份，欲证明原告有权就二次供水设施维护期间所支出的必要费用向被告收取。该协议载明甲方将小区二次供水设施委托乙方有偿维护管理，维护管理内容包括设施维修维护、水质日常检测、设施清洗消毒。委托维护期为30年，设备设施的更新费用及运行电费不在本协议范围。 诉讼中，被告提供照片及视频光盘，欲证明其房屋阳台的裂缝情况。原告表示该事项属于房屋质量问题，不属于物业管理范围。 对于原告主张的二次加压费，在其他类型案件中，经本院询问，原告陈述“自来水公司只把水供到滨河公馆，岭秀城小区所在地势较高，整个小区都需要二次加压泵才能把水供到小区，所以整个小区都需要收取二次加压费。在开发单位与张家口市供水总公司签订的二次供水设施委托维护管理协议后，供水公司才将供水二次加压服务提供至岭秀城小区，供水公司与小区开发单位约定二次供水费用为每户每年20元，必须在合同签订时支付30年的二次供水费用，其中供水公司只负责日常供水，但对于二次加压供水系统设备维护以及人员的支出均由原告承担，原告结合实际支付成本核算出每户每年二次加压费为100元”。 经本院实地查勘，案涉的岭秀城小区所在地势从东向西逐渐上升，确实比其东部的相邻小区地势较高。二次加压设备需消耗电力才能正常运行。 上述事实有原告提供的前期物业服务合同、入住相关费用明细、催缴费用照片、被告提供的照片、光盘等证据及本案庭审笔录、勘查照片在卷予以佐证。 本院认为，原被告双方于2017年9月11日签订的岭秀城前期物业服务合同应系双方真实意思表示，双方应依约、诚信履行各自义务，现原告以被告未交纳2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业费为由起诉要求被告交纳物业费并承担违约金。被告对未交纳该期间物业费的事实不持异议，但认为其房屋阳台存在裂缝，物业未进行维修，故未交纳该期间的物业费。因被告所主张的阳台位于其房屋内部，属被告专有部分，并非业主共用部位或公共设施，并不属于物业公司的管理服务范围，被告如认为房屋阳台存在质量问题，可另行向相关主体主张权利，而不能成为其拒交物业费的正当理由，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于原告要求被告交纳2018年10月1日至2019年12月31日期间物业费1516元之诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的逾期交纳物业费的违约金，因双方物业服务合同约定“首期之后的物业管理服务费，每年度收取一次，业主应于每年度首月5日前向物业管理服务企业预缴当年度物业管理服务费……业主或使用人欠交物业管理服务费或其他费用达到十五日的，物业管理服务企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日1‰自应付之日起至三十日止（业主并应赔偿物业管理服务企业为此催讨行为付出的额外各项费用），三十日后按每日2‰计算该业主迟交或欠交款项的滞纳金至实际支付日止计算”，本案中，对于首期之后的物业费，被告应于每年度首月5日前交纳，现原告未交纳2018年10月1日至2019年12月31日期间物业费1516元的行为属违约，应承担相应的违约责任，但因上述物业服务合同所约定的违约金的计付标准显属过高，本院结合被告的违约情形、违约程度，确定以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%作为计付标准较为合理，即按此标准计算原告主张的2019年12月31日至2021年3月17日违约金为70.85元。对于原告主张的二次加压费，因双方物业服务合同约定“小区自来水需二次加压，二次加压设备运行费住宅：100元/户/年”，经本院实地查勘，该小区所在地势从东向西逐渐上升，确实比其东部的相邻小区地势较高，且小区二次加压设备确实在运行使用，虽然该小区建设单位张家口市凯博风房地产开发有限公司与张家口市供水总公司签订过二次供水设施委托维护管理协议，该协议显示张家口市供水总公司只对该小区二次供水设施提供有偿的维护管理服务，该设施的更新费用及运行电费并不由张家口市供水总公司负责，即张家口市供水总公司并未全面接管该小区的二次供水设施，该小区的二次供水设施的正常运行需支付电力等费用成本，现原告与被告在物业服务合同中对此设备的运行费用进行了约定即100元/户/年，亦属双方的意思表示，本院应予以支持。故按此标准计算原告主张的2018年10月1日至2019年12月31日的二次加压费为100元/年÷365天×456天=125元，被告应予以给付原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙彦明于本判决生效之日起十日内给付所欠原告张家口凯博风物业服务有限公司2018年10月1日至2019年12月31日期间物业费1516元及2019年12月31日至2021年3月17日的违约金70.85元，合计人民币1586.85元； 二、被告孙彦明于本判决生效之日起十日内给付所欠原告张家口凯博风物业服务有限公司2018年10月1日至2019年12月31日二次加压设备运行费人民币125元； 三、驳回原告张家口凯博风物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙彦明承担14元，原告张家口凯博风物业服务有限公司承担11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审 判 员  吴 夺 二〇二一年四月二十一日 法官助理  侯佳慧 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。