云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云26民终198号上诉人（原审被告）：冯光伟，男，1982年8月20日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被上诉人（原审原告）：云南耀辉物业服务有限公司，住所地：文山市卧龙街道高登社区中天嘉园商铺14-01号。法定代表人:刘昌卷，总经理。委托诉讼代理人：何宏，云南壮乡苗岭律师事务所律师。上诉人冯光伟因与被上诉人云南耀辉物业服务有限公司（以下简称耀辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理本案，并于2021年3月17日组织上诉人冯光伟、被上诉人委托诉讼代理人何宏到庭进行法庭调查和法庭调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。冯光伟上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回耀辉物业公司的诉讼请求；2.耀辉物业公司退还第一年所交的物业费和代收洁城公司垃圾清运费多出来部分费用56元（56元=物业代收96元一实际交付洁城公司40元）；3.一、二审诉讼费由耀辉物业公司承担。主要事实及理由：一、一审法院对冯光伟的部分关键证据未核实采纳，导致认定事实错误、适用法律错误。首先，朗月湾小区业主入住未满三年且未成立业主委员会，耀辉物业公司是由开发商选聘实施的物业服务管理的物业企业（即前期物业），耀辉物业公司既与开发商签订前期物业服务管理合同，又与冯光伟签订物业服务合同，并向冯光伟收取物业服务费。根据文政发(2010)73号文件即《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》的相关规定，冯光伟不应支付物业费。其次，冯光伟接房时，在开发商处已经办完相关接房手续，到耀辉物业公司处领钥匙时，耀辉物业公司以“必须签订《物业服务合同书》且缴纳物业费才算办理完相关手续，才能拿到交钥匙正常接房”为由逼迫冯光伟签订此合同书，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，案涉物业服务合同应属无效。冯光伟接车库时，在开发商处已经办完相关接车库手续，到耀辉物业公司处办理车辆登记时，耀辉物业公司又故技重施“必须签订《物业服务合同书》且缴纳物业费才算办理完车库交接手续”为由阻止冯光伟开车进入小区（冯光伟有相关视频证据并报过警，但一审法院并未查阅核实）。耀辉物业公司违背了合同自由原则，并以胁迫手段订立合同属于合同无效的法定情形。再次，冯光伟与耀辉物业公司签订《物业服务合同书》时，由于耀辉物业公司提供的是格式合同，耀辉物业公司并未按冯光伟要求，对该条款予以说明，并在签订合同时未与冯光伟作过任何协商，冯光伟并不知晓该合同的具体内容，从而违背了平等原则、合同自由原则和协商一致原则。二、一审认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判耀辉物业公司退还第一年所交的物业费和代收洁城公司垃圾清运费多出来部分费用。在一审中耀辉物业公司仅提供了无效的《物业服务合同》，并未提供任何其所主张的提供了物业管理服务，提供了哪些物业服务，每项服务收费标准的相关证据，应承担举证不能的法律后果，因此可推定耀辉物业公司并没有履行合同义务。水的二次加压费和公摊电费涉及重复收费，且冯光伟楼层并不属于高层不需要二次加压，根据合同法第六十七条之规定，冯光伟有权拒绝其履行交费的要求。侵占本属于包括冯光伟在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费、消防通道边上的充电桩收益、小区里地下停车位收费用等应归全体业主所有。根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条、第三十一条相关规定，前期物业费是由开发商支付，冯光伟无需支付。请求依法改判支持冯光伟的上诉请求。耀辉物业公司答辩称，冯光伟陈述的上诉请求与事实不符，请求驳回上诉。耀辉物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决冯光伟立支付耀辉物业公司物业费及违约金，总计6,772.86元（2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业费为2,865.76元，违约金为3,907.1元）；2.判决冯光伟承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年1月11日，耀辉物业公司与冯光伟签订了《物业服务合同书》，合同约定：冯光伟委托耀辉物业公司在朗月湾小区内开展管理服务工作；合同有效期限自《物业服务合同书》生效之日起至朗月湾小区的合法业主委员会成立，并就朗月湾小区的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同之日止；耀辉物业公司负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放、公共区域的固定岗及巡逻岗24小时值守、消防管理等；对业主的一般投诉两天内处理并给予反馈，对重大投诉一周内给予答复，一个月内解决有结果；收费标准为高层住宅按建筑面积0.7元／平方米／月（一年一付），生活垃圾清运费为8元／月／户，二次加压费（即二次供水）为10元／月／户，楼道及公共场地照明费为10元／月／户，并约定了其他收费标准、违约责任及其他事项。合同签订后，耀辉物业公司按约定为朗月湾小区业主提供了物业服务，冯光伟系文山市的业主，建筑面积142.01平方米，2018年1月11日接房。因冯光伟从2019年1月15日至今未交纳物业服务费，耀辉物业公司为此诉至本院。冯光伟主张耀辉物业公司存在生活垃圾清运不及时致小区卫生差、不清理占用消防通道的问题致乱停乱放、物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司建设充电桩盈利、物业公司保安执勤不到位、没有对老年活动中心经常打麻将的问题及时进行提醒劝阻、门禁系统不能正常使用、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。另查明，朗月湾小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。一审法院综合双方诉辩主张，归纳本案争议的焦点问题为：1.《物业服务合同书》是否合法有效；2.耀辉物业公司的诉讼请求应否得到支持。一审法院针对本案争议的焦点问题，分别评述如下：关于耀辉物业公司与冯光伟签订的《物业服务合同书》是否合法有效。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。首先，冯光伟系完全民事行为能力人且系大专文化，未提交他人强迫其签订《物业服务合同书》及未看清合同的任何证据，应承担举证不能的不利后果。其认可在《物业服务合同书》上系本人的签名按印，该行为应视为冯光伟完全知晓合同的内容。其次，《物业服务合同书》是耀辉物业公司与冯光伟的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，予以确认，关于耀辉物业公司的诉讼请求应否得到支持。关于耀辉物业公司主张冯光伟立即支付2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费2,865.76元及违约金3,907.1元，总计6,772.86元的诉请问题。本案耀辉物业公司已作为物业管理单位为包括冯光伟在内的朗月湾小区全体业主提供物业管理服务，庭审中冯光伟认可耀辉物业公司提供了扫地、垃圾清运、保安负责值班、公共照明的服务，冯光伟接受了耀辉物业公司的上述物业管理服务至今未提出异议，应当按照耀辉物业公司提供物业管理的收费标准交纳物业管理费，即2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费共计2,865.76元[（高层住宅：142.01平方米×0.7元/月×12个月+二次供水：10元/月×12个月+公共照明：10元/月×12个月）×2年]。因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及物业管理费一年一交的交易习惯，虽2021年1月14日未到，耀辉物业公司要求冯光伟支付至2021年1月14日的物业管理费予支持。本案耀辉物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。耀辉物业公司在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时致小区卫生差、不清理占用消防通道的问题致乱停乱放、门禁系统不能正常使用、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题，故其要求冯光伟支付违约金的该项诉请，不予支持。综上所述，耀辉物业公司主张的诉讼请求，部分合法有据，部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯光伟于本判决书生效之日起十日内支付云南耀辉物业服务有限公司2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费2,865.76元；二、驳回云南耀辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由冯光伟负担。二审中，冯光伟向本院提交一碟光盘（记录含：视频和图片），用以证明耀辉物业公司好多地方服务不到位，最基本服务也没有做到，没有履行应该履行的基本义务。耀辉物业公司质证认为，对该组证据不予认可，不能作为新证据，在一审期间冯光伟未向一审法庭提交，对证明观点视频表述了是冯光伟因停车位置有争议而发生的事情，且冯光伟已经过行政机关、当地居委会进行处理。本院认为，光盘记录内容与一审查明的耀辉物业公司有服务不到位情形相吻合，对该证据本院予以采信。二审中，耀辉物业公司未提交新证据。二审中，双方当事人对一审认定的法律事实无异议，本院予以确认。本院归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1.冯光伟是否应支付耀辉物业公司物业管理费2,865.76元；2.冯光伟请求耀辉物业公司退还第一年所交的物业费和代收洁城公司垃圾清运费多出来部分费用56元是否应予支持。关于冯光伟是否应支付耀辉物业公司物业管理费2,865.76元的问题。冯光伟主张其签订协议时受胁迫，所签合同应为无效，并根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》的规定，冯光伟不应支付该费用。耀辉物业公司主张，根据双方签订的合同，冯光伟应支付该费用。本院认为，冯光伟主张其与耀辉物业公司签订《物业服务合同书》签订协议时受胁迫，但未提交相关证据予以证明，应当承担举证不力的法律后果。同时，冯光伟主张根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条：“本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘的物业企业实施的物业服务管理。开发、建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。”的规定，其不应支付物业管理费2,865.76元。本院认为，双方签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应严格履行。同时，参照《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，冯光伟应按双方签订的《物业服务合同书》履行交纳物业管理费2,865.76元。一审对此判决并无不当。至于耀辉物业公司在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时致小区卫生差、不清理占用消防通道的问题致乱停乱放、门禁系统不能正常使用、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题，一审判决已经作出认定处理即未支持耀辉物业公司要求冯光伟支付违约金的诉讼请求，对耀辉物业公司未完全履行合同约定问题在此不再赘述。关于冯光伟请求耀辉物业公司退还第一年所交的物业费和代收洁城公司垃圾清运费多出来部分费用56元是否应予支持的问题。本院认为，冯光伟提出的该项上诉请求在一审中其未向一审法院提出反诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，二审中，经本院主持调解，双方对此未能达成调解协议，对冯光伟提出的该项主张，由冯光伟另行主张。综上所述，冯光伟的上诉请求不能成立。原判审理程序合法，认定事实基本清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由冯光伟负担。本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  黄敏丽审判员  沈昌效二〇二一年四月十六日书记员  王万英