广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初4906号原告：黄金泉，男，1962年1月26日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：陈炎辉，广东秉鑫德律师事务所律师。被告：中山乾岩城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××卡。法定代表人：禹建强，该公司执行董事。被告：禹建强，男，1964年9月25日出生，汉族，住北京市通州区×××××××××××。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。原告黄金泉与被告中山乾岩城房地产开发有限公司（以下简称乾岩城公司）、禹建强商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黄金泉的委托诉讼代理人陈炎辉，被告乾岩城公司、禹建强的共同委托诉讼代理人朱文萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金泉向本院提出诉讼请求：判令被告乾岩城公司、禹建强连带向原告黄金泉支付逾期办理及交付房地产权属证书的违约金2539.88元（以437912元为基数，按日万分之一从2018年11月6日起计算至2019年1月2日止）。事实和理由：2015年12月1日，黄金泉与乾岩城公司签订《中山市商品房买卖合同》，由黄金泉购买乾岩城公司坐落于中山市××××××××××星恒园20幢3卡商铺。双方约定该商铺的购买价格为437912元，商铺交付日期为2016年2月1日前，交付使用后的720个工作日内买受人应取得房地产权属证书。该合同的第14条第4点对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的有约定“出卖人自迟延之日起，每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。该合同是格式合同，所订立的该条款在签订合同时乾岩城公司并没履行告知义务，减轻了乾岩城公司的责任，限制了黄金泉的权利，应当无效。而且，该合同的第7条和第14条约定买受人的违约责任为按总房款的每日万分之四计算违约金，而出卖人的违约责任为按已付房款每日万分之一计算违约金。该约定显失公平，出卖人承担的违约金过低，不足以赔偿黄金泉的损失，应当参照该合同约定的买受人违约时承担的违约金予以调高出卖人违约承担的违约金。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。黄金泉作为买受人，系涉案房产的所有权人，本应对其所购买的房产享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限。虽然无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响是客观存在的，属于损失数额难以确定的情形。上述合同约定的出卖人违约承担的违约金过低，不足以赔偿黄金泉的损失，显失公平，请求予以调高违约金（根据《中华人民共和国民法典》第585条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条）。另根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”所以，禹建强作为乾岩城公司的股东应承担连带清偿责任。黄金泉已经按约定支付了全部购房款，但乾岩城公司直至2019年1月2日才办理完成房地产权证。乾岩城公司因逾期办证已经构成违约。乾岩城公司、禹建强辩称：一、乾岩城公司并未逾期办证，黄金泉要求支付逾期办证违约金没有依据。根据买卖合同第十四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该“商品房交付使用”按照通常理解指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。中山市中级人民法院2020年、2021年出具的生效裁判文书均认定商品房买卖合同中约定的“商品房交付使用”为“实际交付使用”，而非合同约定的交付时间。涉案商铺的实际交付日期为2016年6月14日，从2016年6月15日开始计算720个工作日，合同约定乾岩城公司最迟递交权属登记资料到产权登记机关备案之日为2019年4月30日。现乾岩城公司已在2018年12月28日将资料递交到产权登记机关备案，乾岩城公司并未逾期办证。二、禹建强虽然是乾岩城公司的股东，但其个人财产独立于公司财产，禹建强对乾岩城公司的债务不承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，黄金泉与乾岩城公司签订《中山市商品房买卖合同》约定黄金泉向乾岩城公司购买位于中山市××××××××××星恒园20幢3卡(权属证书登记地址为中山市××××××××××星恒园54卡)商铺，总价款为437912元。黄金泉按银行按揭方式付款，于2015年12月1日以现金方式支付首期款227912元，于2016年1月1日以商业贷款方式支付210000元。黄金泉如未按上述时间付款，则自逾期之日起，乾岩城公司有权要求黄金泉每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天的，乾岩城公司随时有权在无需催告黄金泉的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归乾岩城公司所有），同时黄金泉还应再按总房价的30%向乾岩城公司支付违约金。乾岩城公司应当在2016年2月1日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付黄金泉使用。乾岩城公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由乾岩城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因乾岩城公司的责任，黄金泉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄金泉不退房，合同继续履行，乾岩城公司按以下方式承担违约责任，乾岩城公司自迟延之日起每日按黄金泉已付房款的万分之一向黄金泉支付违约金，但上述违约金的累计总额最高不超过黄金泉已付房款的1%。庭审中，原被告双方共同确认以下事实：1、2016年2月16日，乾岩城公司收到黄金泉支付的涉案房产按揭款170000元，涉案房产购房款支付完毕。2、2016年6月14日，乾岩城公司将涉案房产交付给黄金泉使用。3、2018年12月28日，乾岩城公司持相关资料到产权登记机关为黄金泉办理涉案房产的不动产登记备案手续。另查，乾岩城公司为一人有限责任公司，法定代表人及股东均为禹建强。本院认为，黄金泉与乾岩城公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。黄金泉主张合同约定的房产交付日期为2016年2月1日，交付使用后的720个工作日内买受人取得房地产权属证书，即从2016年2月2日起算720个工作日至2018年11月5日，黄金泉应取得房地产权属证书。乾岩城公司逾期办证违约金应从2018年11月6日起算。乾岩城公司主张涉案房产的实际交付日期为2016年6月14日，从2016年6月15日开始计算720个工作日至2019年4月30日为乾岩城公司最迟递交权属登记资料到产权登记机关备案之日。乾岩城公司已于2018年12月28日持相关资料到产权登记机关为黄金泉办理涉案房产的不动产登记备案手续。乾岩城公司并未逾期办证，不应支付逾期办证违约金。本案的争议焦点为：乾岩城公司是否逾期办证。本院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定乾岩城公司应当在涉案房产交付使用后720个工作日内到产权登记机关办理该房产的不动产备案登记手续。乾岩城公司实际于2016年6月14日将涉案房产交付给黄金泉使用，则乾岩城公司办理不动产登记备案的时间应自2016年6月15日起算720个工作日至2019年4月30日。乾岩城公司已于2018年12月28日持相关资料到产权登记机关为黄金泉办理涉案房产的不动产登记备案手续。乾岩城公司实际办理不动产登记备案的时间（2018年12月28日）在乾岩城公司最迟办理不动产登记备案时间（2019年4月30日）之前，即乾岩城公司并未逾期办证。黄金泉不能为追究乾岩城公司逾期办证的违约责任而将合同中约定的“房产交付使用”仅仅理解为合同约定的“纸面交付”时间，而应按照房产交易习惯及一般人对合同履行过程中的“房产交付使用”的一般理解，即房产交付使用应理解为实际交付使用。故黄金泉诉请乾岩城公司支付逾期办证违约金，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2019]19号第八十五条的规定，判决如下：驳回原告黄金泉的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元(该款原告黄金泉已预交），由原告黄金泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  康秋实二〇二一年四月十二日书记员  陈嘉欣