广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0306民初35480号原告杨飞，男，1972年2月1日出生，身份证住址山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人李春艳，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人谭静，广东广和律师事务所实习律师。被告马忠峰，男，1986年8月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人邓韬，广东磐信律师事务所律师。被告深圳市城家房地产有限公司，住所地深圳市南山区南头街道大汪山社区桃园路8号田厦国际中心A座1301，统一社会信用代码914403000649904295。法定代表人殷志敏。原告杨飞诉被告马忠峰、深圳市城家房地产有限公司（以下简称“城家地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李春艳和谭静、被告马忠峰委托诉讼代理人邓韬、被告城家地产法定代表人殷志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨飞向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告马忠峰签订的《房产转让合同》无效；2.被告马忠峰、城家地产返还原告支付的购房款1700000元、中介费25500元；3.被告马忠峰、城家地产共同赔偿原告损失400000元；4.被告马忠峰、城家地产共同赔偿原告协商处理房屋问题期间产生的交通费、误工损失等必要费用人民币150000元；5.本案的诉讼费、律师费以及因诉讼产生的其他费用全部由二被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为判令撤销被告马忠峰与原告签订的《房产转让合同》；明确第2项诉讼请求为被告马忠峰返还原告支付的购房款1700000元，被告城家地产返还原告支付的中介费25500元；明确第5项诉讼请求具体为诉讼费25004元、律师费13000元。具体事实和理由：原告于2020年7月口头委托被告城家地产业务员姜雯峰寻找非商品房的优质房源，后姜雯峰推荐涉案房屋。原告于2020年7月31日转账给姜雯峰5万元。2020年8月1日，原告与被告城家地产签订定金合同。2020年8月3日，原告在被告城家地产居间下与被告马忠峰签订房产转让合同，约定被告马忠峰将涉案位于宝安区住宅楼第一层102号房转让给原告，建筑面积约为80平方米，转让价格为170万元。原告于签订合同当日向被告马忠峰支付170万元，后被告城家地产将已收取原告定金5万元扣除中介费后退回24500元。合同签订后，原告实地察看认为房屋建筑面积不足80平方米，查询工商登记信息发现被告马忠峰系被告城家地产股东。原告认为涉案合同为两被告恶意串通，欺骗原告，使原告作出错误判断签订，且房屋面积不符合合同约定。请求判如所请。被告马忠峰辩称，一、原告与我方经中介进行的小产权房房屋买卖行为是双方自愿，不存在欺骗的情况，我方收取购房款后已将房屋交付给原告，并办理水电过户，交易已经完成。二、原告交易前详细了解并接受物业现状，不存在欺瞒情形，我方非一手业主，我方从他人处购买时合同即载明房屋面积，与原告交易时并未私自增加。三、我方至收到购房款170万元，中介费25500元不是我方收取，不应由我方承担返还责任。四、原告起诉前从未与我方沟通联系，原告起诉行为主张可能存在恶意。综上，请求驳回原告诉请。被告城家地产辩称，不认可原告诉讼请求及事实和理由，完全是（姜雯峰）个人行为，与公司无关。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2020年7月31日，原告杨飞向案外人姜雯峰转账5万元，附言“上合洪浪北旧改定金深圳”。2020年8月3日，姜雯峰向杨飞转账24500元，附言“已退定金”。2020年8月3日，原告杨飞作为受让方（乙方）、被告马忠峰作为转让方（甲方），双方签订《房产转让合同》，约定：甲方将位于宝安区（现地址宝安区32区三篇31号）住宅楼第一层102号房（共地面起一、二层分四个小套间，其中一楼的后小套间为102号房；建筑面积约为80平方米，实际面积以国土部门测量为准），房屋所有权证号为粤房字第1251424；登记证号为私2-014907号，以170万元的价格转让给乙方；乙方于双方签署合同当日前付清全部购房款，即时受让甲方对涉案房屋现有的全部权利；乙方支付全部购房款后，甲方立即协助乙方办理涉案房屋水电、村委等过户手续；甲方在收到全部购房款当日，将见证书原件及房产钥匙交给乙方，房产移交后乙方拥有使用、收租收益、处分转让、拆迁赔偿、回迁赔偿及继承等权利。庭审中，杨飞确认，在签署合同时即知晓涉案房屋属于“小产权房”，付款当日到现场查看过房屋；杨飞、马忠峰均确认，合同约定交易的房屋包括102号房（两房一厅）及102号房外走廊铁皮（水泥）屋。马忠峰确认，于2020年8月3日收到杨飞转账支付的购房款170万元，并与当日向杨飞出具了《收款收据》。杨飞确认，马忠峰于2020年8月3日将涉案房屋钥匙及相关凭证原件实际交付，并办理了水电过户手续。另查，1.关于涉案房屋所在建筑登记情况。杨飞、马忠峰均确认在交易涉案房屋时，转让凭证中包含宝安县人民政府于1992年11月26日填发的粤房字第1251424号《房屋所有权证》。证载所有权人为陈雪妃，所有权来源为新建（92.2），建筑结构及层数为框架四层，基底面积、建筑面积、使用土地面积均为86平方米。2009年11月26日，案外人欧邦林为涉案房屋办理了历史遗留建筑申报，申报编号为509-2002-03032-A，尚未经行政机关依法处理。2.关于涉案房屋现状。杨飞主张涉案房屋所在建筑大约有5、6层，每一层建筑面积约80平方米；马忠峰主张涉案房屋所在建筑大约有5层，不清楚每一层建筑面积。杨飞、马忠峰均主张，其本人未对涉案房屋或涉案房屋所在建筑进行过改建、加建、重建，不清楚涉案房屋或涉案房屋所在建筑取得粤房字第1251424房屋所有权证后是否进行过改建、加建、重建。3.关于涉案交易房屋面积。杨飞主张，经其自行测量认为涉案房屋包括两房一厅和房外走廊铁皮（水泥）屋总面积约40平方米，其中走廊铁皮（水泥）屋约5-6平方米。马忠峰主张，其从上一手购买涉案房屋时合同记载“建筑面积约为80平方米，实际面积以国土部门测量为准”，故在本次与杨飞交易中延续该条款，其中走廊铁皮（水泥）屋约10平方米。杨飞、马忠峰均确认的房屋转让凭证显示：（1）1996年7月26日，陈雪妃将涉案位于宝安区转让给欧静，双方签订《房屋买卖协议书》，协议书载明房屋建筑面积43平方米。（2）2014年10月14日，欧邦林将涉案位于宝安区转让给刘安远，双方签订《房屋转让协议》，协议书未记载房屋面积。（3）2015年11月30日，刘安远将涉案位于宝安区转让给余保华，双方签订《房屋转让协议书》，协议书未记载房屋面积，附有“102号房外走廊铁皮（水泥）屋归现业主所有”。（4）2018年8月2日，余保华将涉案位于宝安区转让给被告马忠峰，双方签订《房产转让合同》，合同载明房屋“建筑面积约为80平方米，实际面积以国土部门测量为准”。4.关于居间方。杨飞、马忠峰均确认未就涉案房屋交易签署居间服务合同。杨飞确认寻找房源、出具收据均由姜雯峰签名，未加盖城家地产公章，定金亦由姜雯峰个人账户收取，但认为姜雯峰曾通过微信向其发送名片，名片上有城家地产字样，且姜雯峰曾带其至城家地产住所地签订定金合同，故购买涉案房屋的居间方为城家地产。但杨飞未能提交定金合同原件或复印件，未能出示其与姜雯峰微信聊天的原始载体。马忠峰确认本次交易系由姜雯峰居间介绍促成，但姜雯峰未向其收取任何费用。城家地产主张，其对杨飞与马忠峰之间交易涉案房屋不知情，其未收取居间费用，姜雯峰也不是其员工。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。杨飞与马忠峰于2020年8月3日签订的《房产转让合同》时，双方当事人对买卖房屋的事实以及交易房屋的性质、范围、价格、交付等均达成一致，并于当日履行完毕。无效合同不存在撤销事由,杨飞提起撤销之诉,审查案涉合同效力、案涉合同是否具有可撤销内容是审理本案的前提。经查，上述《房产转让合同》所涉位于宝安区住宅楼第一层102号房所在建筑建设现状与宝安县人民政府于1992年11月26日填发的粤房字第1251424号《房屋所有权证》记载不符，2009年11月26日办理了历史遗留建筑申报后尚未经行政机关依法处理，无相关确权情况。由于行政机关的处理结果尚存在不确定性，故当事人应在行政部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告杨飞的起诉。原告预交的案件受理费25004元、保全费5000元，保全费由原告负担。本院予以退还受理费25004元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年四月三十日书记员 涂莹洁（兼）书记员 王  佳  欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。