广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初4866号原告：黄加励，男，1988年3月24日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××。原告：廖丽芬，女，1988年10月14日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××上列两原告的共同委托诉讼代理人：陈炎辉，广东秉鑫德律师事务所律师。被告：中山乾岩城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××卡。法定代表人：禹建强，该公司执行董事。被告：禹建强，男，1964年9月25日出生，汉族，住北京市通州区×××××××××××。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。原告黄加励、廖丽芬与被告中山乾岩城房地产开发有限公司（以下简称乾岩城公司）、禹建强商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黄加励、廖丽芬的共同委托诉讼代理人陈炎辉，被告乾岩城公司、禹建强的共同委托诉讼代理人朱文萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄加励、廖丽芬向本院提出诉讼请求：判令被告乾岩城公司、禹建强连带向原告黄加励、廖丽芬支付逾期办理及交付房地产权属证书的违约金13804元（以580092元为基数，按日万分之一从2018年4月4日起计算至2018年11月27日止）。事实和理由：2013年10月1日，黄加励、廖丽芬与乾岩城公司签订《中山市商品房买卖合同》，由黄加励、廖丽芬购买乾岩城公司坐落于中山市××××××××××××××××××××的商品房。双方约定该商品房的购买价格为580092元，商品房交付日期为2015年6月30日前，交付使用后的720个工作日内买受人应取得房地产权属证书。该合同的第14条第4点对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的有约定“出卖人自迟延之日起，每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。该合同是格式合同，所订立的该条款在签订合同时乾岩城公司并没履行告知义务，减轻了乾岩城公司的责任，限制了黄加励、廖丽芬的权利，应当无效。而且，该合同的第7条和第14条约定买受人的违约责任为按总房款的每日万分之四计算违约金，而出卖人的违约责任为按已付房款每日万分之一计算违约金。该约定显失公平，出卖人承担的违约金过低，不足以赔偿黄加励、廖丽芬的损失，应当参照该合同约定的买受人违约时承担的违约金予以调高出卖人违约承担的违约金。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。黄加励、廖丽芬作为买受人，系涉案房产的所有权人，本应对其所购买的房产享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限。虽然无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响是客观存在的，属于损失数额难以确定的情形。上述合同约定的出卖人违约承担的违约金过低，不足以赔偿黄加励、廖丽芬的损失，显失公平，请求予以调高违约金（根据《中华人民共和国民法典》第585条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条）。另根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”所以，禹建强作为乾岩城公司的股东应承担连带清偿责任。黄加励、廖丽芬已经按约定支付了全部购房款，但乾岩城公司直至2018年11月27日才办理完成房地产权证。乾岩城公司因逾期办证已经构成违约。乾岩城公司、禹建强辩称：一、黄加励、廖丽芬请求支付逾期办证违约金的起止时间有误。根据买卖合同第十四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。涉案房屋的实际交付日期为2015年6月28日，从2015年6月29日开始计算720个工作日，合同约定乾岩城公司最迟办理权属登记备案之日为2018年5月16日。因此，逾期办证违约金的计算起始日应为2018年5月17日，而非黄加励、廖丽芬主张的2018年4月4日。乾岩城公司已在2018年11月26日将资料递交到产权登记机关备案，违约金截止日期应为2018年11月26日，黄加励、廖丽芬主张计算至2018年11月27日没有依据。二、禹建强虽然是乾岩城公司的股东，但其个人财产独立于公司财产，禹建强对乾岩城公司的债务不承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，黄加励、廖丽芬与乾岩城公司签订《中山市商品房买卖合同》约定黄加励、廖丽芬向乾岩城公司购买位于中山市××××××××××××××××××××的预售商品房，总价款为580092元。黄加励、廖丽芬按银行按揭方式付款，于2013年10月1日以现金方式支付首期款174092元，于2014年1月1日以商业贷款方式支付406000元。黄加励、廖丽芬如未按上述时间付款，则自逾期之日起，乾岩城公司有权要求黄加励、廖丽芬每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天的，乾岩城公司随时有权在无需催告黄加励、廖丽芬的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归乾岩城公司所有），同时黄加励、廖丽芬还应再按总房价的30%向乾岩城公司支付违约金。乾岩城公司应当在2015年6月30日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付黄加励、廖丽芬使用。乾岩城公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由乾岩城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因乾岩城公司的责任，黄加励、廖丽芬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄加励、廖丽芬不退房，合同继续履行，乾岩城公司按以下方式承担违约责任，乾岩城公司自迟延之日起每日按黄加励、廖丽芬已付房款的万分之一向黄加励、廖丽芬支付违约金，但上述违约金的累计总额最高不超过黄加励、廖丽芬已付房款的1%。2015年6月28日，乾岩城公司将上述商品房交付给黄加励、廖丽芬使用。2018年11月26日，乾岩城公司持相关资料到产权登记机关为黄加励、廖丽芬办理星恒园19幢601房的不动产登记备案手续。另查，乾岩城公司为一人有限责任公司，法定代表人及股东均为禹建强。本院认为，黄加励、廖丽芬与乾岩城公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、乾岩城公司应付的逾期办证违约金是否最高不超过黄加励、廖丽芬已付房款的1%；二、计算乾岩城公司逾期办证违约金的起止时间点。针对焦点一，《中山市商品房买卖合同》载明乾岩城公司逾期办证的，支付的逾期办证违约金最高不超过黄加励、廖丽芬已付房款的1%。该条款是乾岩城公司提供的格式条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。乾岩城公司作为出卖人，系以转移涉案商品房的所有权为对价，取得黄加励、廖丽芬支付的购房款。上述《中山市商品房买卖合同》对于黄加励、廖丽芬逾期付款应付的违约金并未规定上限，而对于乾岩城公司逾期办证应付的违约金则规定最高不超过黄加励、廖丽芬已付房款的1%，该条款不符合公平原则。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，乾岩城公司逾期办理房地产权证书，使黄加励、廖丽芬不能完全行使对涉案商品房的所有权，尤其是影响黄加励、廖丽芬转让、抵押涉案商品房等处分权益，给黄加励、廖丽芬造成一定的损失，该损失客观存在且一直持续至乾岩城公司为黄加励、廖丽芬办理该房产的不动产登记手续之日止。所以，乾岩城公司应付的逾期办证违约金应计至其为黄加励、廖丽芬办理该房产的不动产登记手续之日止，不应以黄加励、廖丽芬已付房款的1%为限。针对焦点二，双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，乾岩城公司应当在涉案房产交付使用后720个工作日内到产权登记机关办理该房产的不动产备案登记手续。乾岩城公司实际于2015年6月28日将上述商品房交付给黄加励、廖丽芬使用，则乾岩城公司应于2015年6月29日起计算720个工作日（即2018年5月16日前）为黄加励、廖丽芬办理该房产的不动产登记备案手续。乾岩城公司逾期办证违约金的起算点应该为2018年5月17日。乾岩城公司实际于2018年11月26日持相关资料到产权登记机关为黄加励、廖丽芬办理涉案房产的登记备案手续。故计算乾岩城公司逾期办证违约金的截止日期应为2018年11月26日。乾岩城公司为一人有限责任公司，禹建强作为其唯一股东，未举证证明其财产独立于乾岩城公司的财产，依法应当对乾岩城公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告中山乾岩城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄加励、廖丽芬支付逾期办证的违约金（以580092元为基数，从2018年5月17日起，按每日万分之一计至2018年11月26日）；二、被告禹建强对被告中山乾岩城房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黄加励、廖丽芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取73元(该款原告黄加励、廖丽芬已预交），由原告黄加励、廖丽芬负担13元，被告中山乾岩城房地产开发有限公司、禹建强负担60元，两被告负担部分直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  康秋实二〇二一年四月八日书记员  陈嘉欣