江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1618号上诉人（原审被告）：倪思琴，女，1979年12月4日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈根香（系倪思琴丈夫），男，1978年3月29日出生，汉族，居民，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏勇，男，1985年10月8日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。被上诉人（原审原告）：徐冬梅（系夏勇之妻），女，1986年12月19日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈韦伟，江苏益丰律师事务所律师。上诉人倪思琴、陈根香因与被上诉人夏勇、徐冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。倪思琴、陈根香上诉请求：1.撤销盐城经济技术开发区人民法院（2020)苏0991民初1261号民事判决，依法改判驳回夏勇、徐冬梅的诉讼请求或将本案裁定发回重审；2.本案一审诉讼费和保全费、二审上诉费均由夏勇、徐冬梅承担。事实和理由：1.案涉房屋属于重大夫妻共同财产,不适用一般家事代理，陈根香因个人债务问题，隐瞒了洽谈出售房屋事宜，夏勇、徐冬梅利用信息不对称，骗取案涉房屋谋利，并非善意第三人，本案所谓的口头买卖合同对倪思琴无约束力，倪思琴有权追回案涉房屋。2.一审法院将双方洽谈房屋买卖的时间2016年认定为2006年，相差10年之久。案涉房屋在2017年才办理房产证，定居在南京的倪思琴在陈根香刻意隐瞒的情况下，对案涉房屋的买卖并不知情，其既未收到买房款也未实际交付房屋。夏勇、徐冬梅对案涉房屋的占有使用也才两三年，并无公示意义。3.所谓的“房屋买卖口头合同”并未成立，双方对购房的具体事宜未作出任何明确约定，另案涉车库的洽谈情况，夏勇、徐冬梅未进行任何举证，合同相对方夏勇也未到庭陈述。房屋系居民重大财产，“口头合同”不符合一般交易习惯。4.夏勇、徐冬梅支付的30万元仅为意向金或定金，其在三年间既未要求补签书面合同，也未要求协助过户，可证明房屋总价一直未能真正确认。相关证人均为夏勇、徐冬梅的熟人，陈根香、倪思琴定居南京，根本不认识证人，不能以证人证言作为定案依据。5.根据第三方网站安居客查询的数据显示，2016年12月份案涉房屋当地的市场均价高达50多万元。夏勇利用信息不对称、故意不签订书面合同、先占有使用房屋，偷录电话录音、虚假证人证言等，企图掩盖事实真相，以低价骗取案涉房屋。6.一审程序不合法，补正裁定修改了定案依据的事实，不属于一般书写笔误，且一审立案到判决已经超过3个月，应当适用普通程序审理。夏勇、徐冬梅辩称，1.一审法院认定倪思琴知晓并认可陈根香出售案涉房屋的情况符合客观事实。一审庭审中陈根香也陈述倪思琴2020年回盐过年的事实，事实上两夫妻每年都回盐过年。一审中夏勇、徐冬梅提供的电话录音也能证明倪思琴知情。夏勇、徐冬梅入住案涉房屋四年多，且30万元也于2016年转账给陈根香。陈根香、倪思琴系夫妻，一直共同居住，倪思琴如不知情，完全不符合常理。2.一审法院认定房屋时间问题系笔误，夏勇、徐冬梅已收到补正裁定书，符合法律规定。3.案涉房屋虽未签订书面合同，但一审中夏勇、徐冬梅提供的相关证据足以证实双方对价款及合同主要内容达成了一致。案涉房屋系政府安置，均包含车库。同地段柏润花园等小区均有相关判例，案涉房屋与车库是一个整体。4.涉案房屋总价30万元，完全符合当时的市场价。夏勇、徐冬梅在一审中提交了同小区、同户型的房屋交易价款为30万元。证人蔡某系同村村民，双方的房屋买卖即为蔡某介绍，其也与陈根香通过几次电话，不存在陈根香、倪思琴不认识的情况。陈根香、倪思琴不认可案涉房屋买卖合同，完全系因房屋涨价心理不平衡所致。陈根香、倪思琴声称30万元为房屋定金，房屋买卖实践中不可能出现买受人只付定金，出卖人即交付房屋、车库钥匙给买受人装潢入住四年，且四年间也不向买受人主张剩余价款。陈根香、倪思琴称网上查询2016年案涉房屋市场价为50余万元，仅系网上挂牌信息，不符合当时的实际价格，且当时50多万元完全可在城南购买一套商品房，夏勇、徐冬梅不可能购买未办证的安置房。一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。夏勇、徐冬梅向一审法院起诉请求：1.判令倪思琴、陈根香履行约定的过户义务，协助夏勇、徐冬梅办理位于盐城市盐南高新区房屋及车库的过户登记手续；2.判令倪思琴、陈根香承担本案的保全保险费、保全费、诉讼费用。一审法院认定事实：夏勇与徐冬梅系夫妻。陈根香与倪思琴系夫妻。夏勇与陈根香系熟人。夏勇、陈根香原皆系盐城市新都街道伍冈社区居民。2016年12月，夏勇致电陈根香，向陈根香购买位于盐城市盐南高新区的房产。2016年12月26日，夏勇通过中国建设银行账户向陈根香账户转账30万元。2016年年底，陈根香将房屋钥匙交付夏勇、徐冬梅。夏勇、徐冬梅装潢后入住至今。2017年8月25日，陈根香、倪思琴办理了苏（2017）盐城市不动产权第0067738号证书，载明：权利人陈根香、倪思琴，共同共有，房屋坐落市区都新都街道办事处伍冈居委会楠沁花园9幢1504室。同日，陈根香、倪思琴办理了苏（2017）盐城市不动产权第0067739号证书，载明：权利人陈根香、倪思琴，共同共有，房屋坐落市区都新都街道办事处伍冈居委会楠沁花园9幢0099室。后因夏勇、徐冬梅要求陈根香、倪思琴协助办理房屋产权过户登记遭拒，夏勇、徐冬梅遂于2020年6月诉至一审法院。一审庭审中，徐冬梅陈述：“房子带一个几平方米的自行车库，已经交付我们使用了，日常用来放生活用品和杂物。”陈根香陈述：“我收到夏勇的30万元是部分房价款，不是房屋总价款，双方也没有谈过车库的价钱，30万一直在我这里，我妻子倪思琴不知道。2017年8月份办下房产证，我才知道夏勇、徐冬梅装潢入住了。”倪思琴的委托诉讼代理人苏醒陈述：“对陈根香收取夏勇30万元、房屋买卖的情况，倪思琴均不知情。直到2020年5月份，夏勇打电话给陈根香要求房屋过户，倪思琴才了解情况。”另，一审审理中，夏勇、徐冬梅提交一份夏勇与陈根香发生于2020年5月25日的通话录音光盘及文字整理资料，并陈述：“我与陈根香就房屋过户事宜商谈，陈根香因为房屋涨价再要30万，违反诚实信用原则。”夏勇、徐冬梅又提交一份案外人的《安置房转让协议》，并陈述：“案外人买卖的房屋与陈根香、倪思琴房屋位于同一小区，二者面积类似、户型类似、买卖时间相近，买卖价格也是30万元，陈根香称30万元是定金或意向价明显不符事实。”夏勇、徐冬梅又提供两位证人蔡某、陈某。蔡某陈述：“我是夏勇的邻居，是陈根香母亲的叔伯姊妹。根香的母亲跟我在娱乐场，根香母亲讲有一个90平方的房子要卖，拜托我。根香的号码我给了夏勇，他们联系过了，价格是根香说的30万元。夏勇让我做做工作看29万5能不能行，我就打电话给根香，根香说29万5不能卖，必须30万。两家以30万成交了。后来根香的母亲也说过，根香的房子30万卖了。”陈某陈述：“我跟夏勇、徐冬梅是上下楼邻居，他们是2016年年底装修的房子，完工后夏勇还请吃饭的，大概在2017年3、4月份左右入住的。”一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。关于争议焦点一，夏勇、徐冬梅主张与陈根香、倪思琴达成口头房屋买卖协议，并提交其于2016年12月26日向陈根香转账30万元的凭证，庭审中陈根香亦认可收到该30万元，但其辩称该30万元系部分房价款，仅作为购房的定金或意向金，其与夏勇并未议定房屋总价款。但在该30万元交付之后，陈根香即将房屋钥匙交付夏勇、徐冬梅，夏勇、徐冬梅至今占有已达十四年之久，陈根香未有证据证明其后向夏勇、徐冬梅催要过其声称的剩余购房款，再结合其时的地区房地产市场行情及庭审中的证人证言，可以认定该30万元应为案涉房屋总价款。案涉车库已经交付夏勇、徐冬梅占有使用，陈根香辩称其与夏勇、徐冬梅买卖的仅为案涉房屋并不包括车库，并未提供证据加以证明，一审法院对此不予采纳。倪思琴辩称其对陈根香与夏勇、徐冬梅之间议定买卖案涉房屋、陈根香收取夏勇、徐冬梅30万元均并不知情，案涉房屋属于其与陈根香的夫妻共同财产，陈根香在其不知情的情况下擅自处分房屋的行为无效。但夏勇、徐冬梅实际占有使用案涉房屋长达四余年，本身具有一定公示意义，如倪思琴对卖房不知情，其应及时向夏勇、徐冬梅主张权利，而非待夏勇、徐冬梅要求过户之时，才提出异议。因此，可以认定倪思琴对陈根香在2016年出卖楠沁花园9幢1504室房屋及9幢0099室车库给夏勇、徐冬梅的行为是明知且认可的。综上，一审法院依法确认夏勇、徐冬梅与陈根香、倪思琴之间成立关于楠沁花园9幢1504室及9幢0099室的房屋买卖口头合同。该合同已经具备了房屋座落、价款、交付时间等必备条款，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。应属有效合同。关于争议焦点二，即夏勇、徐冬梅要求陈根香、倪思琴协助办理过户登记的诉求应否支持的问题。夏勇、徐冬梅与陈根香、倪思琴之间口头订立的关于楠沁花园9幢1504室及9幢0099室的房屋买卖合同为有效合同，对双方当事人均具法律拘束力，双方均应按约履行各自义务。夏勇、徐冬梅作为买受人已经实现了对房屋的长期占有，陈根香、倪思琴将房屋交付夏勇、徐冬梅并接受夏勇、徐冬梅的购房款，陈根香、倪思琴有义务将房屋转移过户登记给夏勇、徐冬梅。现陈根香、倪思琴未履行此项义务，故应承担相应的法律后果。夏勇、徐冬梅主张陈根香、倪思琴协助办理楠沁花园9幢1504室房屋及9幢0099室车库过户登记手续的诉求合理合法，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，一审判决：陈根香、倪思琴应于判决生效之日起十日内协助夏勇、徐冬梅办理关于市区都新都街道办事处伍冈居委会楠沁花园9幢1504室及9幢0099室的不动产过户登记手续。一审案件受理费5814元，依法减半收取2907元，财产保全申请费2020元，合计人民币4927元，由陈根香、倪思琴负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，一审法院对本案（2020）苏0991民初1261号一审判决书中“2006年”“十四年”笔误作出“2016年”“四年”更正裁定。本院认为，本案争议的问题为：一、陈根香、倪思琴与夏勇、徐冬梅之间房屋买卖合同是否成立；二、车库是否与住宅一体转让；三、倪思琴是否知晓案涉房屋转让的事实。本院审查认为：一、根据2016年12月26日夏勇向陈根香支付30万元、陈根香交付房屋钥匙、夏勇装潢居住使用多年等客观事实，结合证人证言等证据，可以认定陈根香、倪思琴与夏勇、徐冬梅之间存在案涉房屋买卖合同关系，并已经实际履行了相关权利义务，应当认定合同已成立。陈根香称双方对买卖事宜还未达成一致，合同尚未成立，陈根香、倪思琴作为房屋的权利人，在房屋转让价款等尚未确定的情况下，交付房屋、由夏勇、徐冬梅装潢使用，且在2016年底之后多年，未联系夏勇、徐冬梅商谈价格或主张差欠房款，明显不符合常理。二、车库为住宅的附属用房，且与住宅同时交与夏勇、徐冬梅使用，应当认定车库同时转让，30万元价款中包含车库转让价款。陈根香、倪思琴称车库未转让，但对夏勇、徐冬梅多年占有使用车库的行为未予制止亦不符合常理。三、案涉房屋系陈根香、倪思琴夫妻重大财产权利，夫妻应当共同商定对外转让事宜。且房屋转让多年，期间倪思琴也曾回盐，对案涉房屋使用情况应当知晓，但其从未对此提出异议。夏勇、徐冬梅购买自行居住，并支付对价，陈根香、倪思琴称夏勇、徐冬梅购房目的是为了骗取案涉房屋牟利，并非善意购买，但未能提供证据证明。综上所述，上诉人倪思琴、陈根香的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5814元，由上诉人倪思琴、陈根香负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊审 判 员 李 砚审 判 员 郑娟娟二〇二一年四月三十日法官助理 郭翎洁书 记 员 许其娟