安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1126民初322号 原告：朱珍，女，1972年6月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王安南，安徽禹风律师事务所实习律师。 被告：安徽凤阳京都物流产业园有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县板桥镇硅工业园区，统一社会信用代码91341126060801563K。 诉讼代表人：安徽知秋律师事务所，系安徽凤阳京都物流产业园有限公司管理人。 负责人：宫鉴，该管理人组长。 委托诉讼代理人：李俊成，安徽知秋（凤阳）律师事务所律师。 原告朱珍与被告安徽凤阳京都物流产业园有限公司（以下简称京都物流公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年9月8日作出（2020）皖1126民初3420号民事判决。朱珍不服提起上诉。2020年12月10日，安徽省滁州市中级人民法院作出（2020）皖11民终3482号民事裁定，撤销本院（2020）皖1126民初3420号民事判决，发回审理。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告朱珍的委托诉讼代理人李宏亮、王安南与被告京都物流公司的委托诉讼代理人李俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱珍向本院提出诉讼请求：确认京都物流公司2020年7月8日向朱珍发出的解除合同通知书无效。事实和理由：2014年10月24日，京都物流公司因资金周转困难向朱珍借款，并与朱珍签订了借款合同，约定借款金额为300万元，借款期限为2014年10月24日到同年11月22日。朱珍当日将借款转入京都物流公司指定的银行帐户。之后因借款到期后京都物流公司无力偿还，经多次催要，双方协商一致，京都物流公司将其所有的位于凤阳县××镇××工业园××路××幢××号商品房抵付给朱珍。2017年6月1日，京都物流公司依约将上述房屋全部交付给朱珍，当日签署了房屋交付确认书，后双方于2017年6月17日签署完成商品房买卖合同，约定将上述房屋出卖给朱珍。2020年4月24日，凤阳县人民法院受理京都物流公司破产清算案，同日指定安徽知秋律师事务所担任京都物流公司管理人。2020年7月8日，管理人向朱珍发出解除合同通知书，要求解除朱珍与京都物流公司之间的商品房买卖合同。朱珍认为，双方签订的商品房买卖合同，系建立在真实、合法的借款关系上，在债务履行期限届满后，因京都物流公司无力偿还借款的情况下，双方将借款关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，从而实现双方的权利义务平衡的以物抵债协议。协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此商品房买卖合同合法有效，且京都物流公司已经实际将全部商品房交付朱珍，合同已经履行完毕。因此，解除合同书应为无效。为维护自己的合法权益，特诉到法院。 京都物流公司辩称，朱珍与京都物流公司签订的《房屋买卖合同》系基于原有债权签订的以物抵债合同，朱珍未按合同约定支付全部房款，房屋亦未办理过户手续，案涉合同属于双方均未履行完毕的合同，破产管理人有权解除合同。案涉房屋于2017年备案给案外人张自昂，客观上已不具备过户给朱珍的条件，合同客观上无法实际履行。案涉房产属于京都物流公司财产，朱珍对京都物流公司享有的是基于《房屋买卖合同》的普通债权，京都物流公司继续履行合同，违反个别清偿的相关规定。请求驳回朱珍的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 京都物流公司通过土地使用权出让方式取得凤阳县1404000010017000地块使用权，土地使用权证号为：凤国用2015年第0069号，土地用途为商服。京都物流公司经批准在该地块投资建造《安徽凤阳京都物流产业园商铺6＃》。安徽凤阳京都物流产业园商铺6＃楼工程于2015年2月3日通过工程竣工验收备案。 京都物流公司因资金困难，于2014年10月24日以原法定代表人连茂桃名义向朱珍借款300万元，蚌埠市中小企业融资担保有限公司为连茂桃借款提供连带责任保证担保，三方签订了借款合同，合同约定：借款期限为2014年10月24日到同年11月22日，借款月利率0.1%，借款方每月按借款金额的4.4%支付居间费。同日朱珍以其子王跃翔的账户6228××××5687将300万元借款转入连茂桃指定的薛斌的银行帐户6228××××0073。借款期满，京都物流公司无力偿还，三方于2014年11月23日补充约定：该借款于2014年10月24日至2014年11月22日到期，执行月利率4.5%，自2014年11月23日借款利率调整为日利率0.1%，居间费月0.19%标准执行，借款期限20天。借款期限再次届满，京都物流公司仍无力偿还，分文未付。京都物流公司与朱珍达成以物抵债协议，双方确认借款利息结算为40万元，京都物流公司将其开发的位于凤阳县××镇××工业园××路××商铺××商品房抵偿朱珍借款本息340万元。2017年6月1日，签署了房屋交付确认书。2017年6月17日，双方签订了一份商品房买卖合同，约定主要内容如下：朱珍购买安徽凤阳京都物流产业园商铺6＃中第11.12.13.14.15.16.17.18.19.20号十套商铺，建筑面积合计1278.60平方米，单价2660元／平方米，总金额340万元；上述购房款买受人已于2014年10月24日支付给凤阳京都公司，出卖人指定的购房款收款人信息为薛斌，帐号为6228××××0073，开启行为徽商银行蚌埠光明支行，买受人委托的付款人为王跃翔，帐户为6228××××5687；出卖人应当在2017年6月7日前，将经综合验收合格，并符合本协议约定的商品房交付买受人使用。双方签订商品房买卖合同后，涉案的10套商品房买卖合同并未在不动产权登记机关备案，也未办理产权变更登记手续。 另查明，2020年4月24日，凤阳县人民法院作出（2020）皖1126破申1号之一民事裁定书，裁定受理了代红伍对京都物流公司的破产清算申请。当日作出（2020）皖1126破1号决定书，指定安徽知伙律师事务所担任京都物流公司管理人。 2020年7月8日京都物流公司管理人向朱珍发出解除合同通知书，通知书称“在京都公司破产清算案受理前，你单位（或你）于2017年6月17日与京都公司签订了商品房买卖合同，约定购买京都公司位于××镇××工业园××路××幢××号商品房，合同约定总金额为340万元。因双方未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，及京都公司的实际情况，管理人决定解除上述合同。如你单位（或你）对解除合同有异议，应在2020年7月20日前向法院提起诉讼，超过诉讼期限不起诉的，视为对解除合同无异议”。朱珍对京都物流公司管理人发出的解除合同通知书有异议，在规定的期限内向本院提起民事诉讼。 另查明，京都物流公司的房产、土地使用权于2021年2月18日经破产拍卖在淘宝网拍卖网络平台成功处置。 同时查明，案外人张自昂与京都物流公司于2015年4月29日签订了三份《凤阳县商品房认购合同》，约定张自昂认购京都物流公司投资建造的安徽凤阳京都物流产业园6＃楼、9＃楼、10＃楼。同年8月11日，张自昂与张志康（张自昂堂哥）、连茂桃（京都物流公司的法定代表人）、京都物流公司共同签订了《权利义务转移协议书》，协议约定：京都物流公司出售给张自昂的6＃楼、9＃楼、10＃楼价款为1597.8万元，连茂桃和京都物流公司欠张志康借款本息1597.8万元与张自昂的购房款相抵，自合同成立时，张自昂欠的房款与连茂桃、京都物流公司欠张志康的借款本息视为同时清除；京都物流公司在符合办理商品房销售备案登记条件时及时为张自昂办理商品房销售备案登记。2015年10月12日，张自昂向本院提起诉讼要求京都物流公司配合张自昂将安徽凤阳京都物流产业园6＃楼、9＃楼、10＃楼全部房屋的商品房预售登记备案。案经审理，本院于2017年4月12日作出（2015）凤民一初字第02330号民事判决，判令京都物流公司为张自昂办理上述房屋的商品房预售登备案。2019年2月11日，凤阳县住房和城乡建设局依据本院（2015）凤民一初字第02330号民事判决，为张自昂办理商品房销售备案登记。 以上事实，有朱珍提供《借款合同》、银行转账电子回单、《商品房买卖合同》、《房屋交付确认书》、《解除合同通知书》与京都物流公司提供（2020）皖1126破申1号之一民事民事裁定书、（2020）皖1126破1号决定书、凤阳县人民法院2015凤民一初字第02330号民事判决书、凤阳县住房和城乡建设局备案信息表一份、《拍卖成交确认书》、《建设用地规划许可证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方当事人的陈述等相关证据在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，京都物流公司于2014年10月24日向朱珍借款300万元，双方于2017年6月17日结算，朱珍放弃约定的高额利息，双方最终确认借款利息总额为40万元，该40万元利息计算并不违反法律保护民间借贷的利率，合法有效。京都物流公司以十套商铺抵偿所欠朱珍的借款本息340万元，签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律规定，合法有效。双方当事人虽然签订房屋买卖合同，但并未办理房屋过户登记手续，合同标的物产权并未发生变更效力。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。京都物流公司在案涉合同成立前即与案外人张志康、张自昂签订以物抵债协议，将包括案涉合同标的物京都物流产业园6幢10套商铺一并出让给张自昂，张自昂在商品房销售备案登记条件成就后，通过诉讼程序办理了商品房销售备案登记。至此，京都物流公司继续履行合同将案涉房屋产权变更过户给朱珍在法律和事实上不能履行，致使不能实现合同目的，京都物流公司依法可以要求解除合同，终止合同权利义务关系。京都公司破产清算案受理后，京都物流公司破产管理人通知朱珍解除案涉合同，并无不当。朱珍要求确认京都物流公司2020年7月8日向朱珍发出的解除合同通知书无效，主旨不同意解除双方的购房合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。朱珍对案涉合同债权，可以破产债权的形式提出。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条与《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告朱珍的诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告朱珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长 苗传君 审 判 员 马 艳 审 判 员 焦停停 二〇二一年四月十九日 法官助理 张 旭 书 记 员 李丹洁 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。