吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初2360号 原告：高丙芳，男，现住：延吉市林海路。 被告：许香莲，女，现住：延吉市河南街。 被告：崔勇，男，现住：延吉市河南街。 被告：王玉蓉，女，现住：延吉市东园小区。 原告高丙芳诉被告许香莲、崔勇、王玉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高丙芳，被告许香莲到庭参加诉讼，被告崔勇、王玉蓉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高丙芳向本院提出诉讼请求：一、依法判令许香莲、崔勇、王玉蓉继续履行合同。二、判令许香莲、崔勇、王玉蓉给付房款45万，并承担违约金5万元，共计50万元。三、由许香莲、崔勇、王玉蓉承担保全此房屋及起诉所产生的全部费用。 事实与理由：2019年12月16日，高丙芳与许香莲、崔勇经协商，许香莲、崔勇将位于延吉市白兰小区13号楼4单元402号，建筑面积98.57㎡的房屋出售给高丙芳，并签订了房屋买卖合同，房屋总价46万。高丙芳已付定金1万元，因许香莲、崔勇需要办理公积金提取及公积金贷款，需要将房屋先过户到许香莲、崔勇名下才可以办理。2019年12月24日，在许香莲、崔勇没有付清房款的情况，协助许香莲先办理了房屋过户手续，并于2019年12月24日签订了三方房屋买卖补充协议。双方约定于2020年3月30日之前付清全部房款，如违约需要承担违约金5万元，并由许香莲的配偶崔勇承担共同还款责任，王玉蓉承担连带赔偿责任，但约定给付房款日到期后，许香莲、崔勇未按合同约定给付房款，之后多次延期，依然未履行合同约定，后经多方了解，许香莲已将涉案房屋抵押给了他人，并在延吉市房产局办理了抵押登记做了他项权证。 许香莲辩称：一、2019年12月16日签订房屋买卖合同，许香莲是通过介绍人在高丙芳处买房子，购买时已经跟高丙芳说了，许香莲在龙井的房子在2017年时抵押给了沈阳中普财商教育咨询有限公司（以下简称中普公司），当时在中普公司借了钱，后来因中普公司涉及非法吸收公共财产，中普公司同意许香莲把钱还上解除抵押，所以许香莲就跟高丙芳说购买的其涉案房屋需要去贷款还钱，解除龙井房子的抵押，这件事许香莲告知高丙芳了，高丙芳也同意了。双方确实存在房屋买卖的法律事实，但买受人是许香莲个人，房屋亦登记在许香莲个人名下，是许香莲单独所有，不是与崔勇的夫妻共同财产，与崔勇没有任何关系，故请求法院驳回对崔勇的起诉；二、双方应先行对账购房款，房屋税费包含在总房款46万元中，但过户时税费是许香莲出的5000元，许香莲还交了1万元定金，还支付了2019年取暖费3820元，扣除过户手续费5000元及垫付的取暖费等，剩余购房款441180元，许香莲同意支付；三、高丙芳主张的违约金5万元没有依据，双方之间签订的《房屋买卖补充合同》第三条约定，房屋退还给高丙芳时，许香莲向高丙芳支付违约金5万元，但本案未发生退还房屋的违约事实，高丙芳亦主张继续履行合同，故不应承担违约责任。5万元违约金过高，应驳回违约金诉讼请求。综上，许香莲同意支付剩余房款，请法院依法公正判决。 崔勇未提交答辩意见。 王玉蓉述称：一、本案不适用《中华人民共和国民法典》，而适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国担保法》等法律。高丙芳与许香莲签订房屋买卖合同的时间为2019年12月24日，当时《中华人民共和国民法典》尚未出台。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国担保法》等法律、法规。二、根据《中华人民共和国担保法》之规定，本案担保期限已过，故王玉蓉不承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”本案合同约定的付款期限为2020年3月30日之前，高丙芳起诉时间是2020年12月9日，已过6个月期间，王玉蓉不应承担担保责任，请求依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：2019年10月20日，高丙芳自徐健园处购买位于延吉市白兰小区13号楼4单元402号，建筑面积98.57㎡的房屋，双方前签订《房屋买卖合同》。 2019年12月16日，高丙芳与许香莲处购买前述房屋，并签订《房屋买卖合同》，主要约定房款46万元，订金1万元，办理房照过户所需费用由高丙芳负担（基本税费5000元），房屋过户前所产生的水、电、暖等费用由高丙芳负担，如有一方毁约，需给付对方相当于收付定金数额的双倍违约金。 2019年12月24日，甲方高丙芳与乙方许香莲签订《房屋买卖补充协议》，主要约定：双方定于2019年12月24日办理过户手续，乙方负责全部过户费，其中由甲方承担5000元，待房付清全额房款时，从总房款中扣除；因乙方暂时无法付清全部房款，剩余房款45万元定于2020年3月30日之前全部付清，如不能按期结清所欠房款，乙方必须无条件配合甲方将此房屋过户至甲方名下，并承担再次过户产生的税费3万元，违约金5万元。该合同落款处，由甲方高丙芳，乙方许香莲、崔勇签字，另外还有乙方担保人王玉蓉签字。 2020年3月24日，高丙芳与许香莲签订《补充协议》，约定因受疫情影响，原定还款日期2020年3月30日延长至2020年5月30日前还清。当日，许香莲向高丙芳出具拖欠442200元房款的欠条。 另查明，2019年10月21日，徐健园向高丙芳出具委托书，委托其办理涉案房屋的出售（签订房屋买卖合同、产权交易、过户、更名）手续等，并经公证。 再查明，许香莲向高丙芳支付定金1万元；涉案房屋原登记在徐健园名下，2019年12月25日，直接过户至许香莲名下；办理过户当日，高丙芳向许香莲交付房屋，涉案房屋现由许香莲占有、使用。 又查明，许香莲和崔勇是夫妻关系。审理中，高丙芳、许香莲对于2019年取暖费数额达成一致意见，同意按2800元予以扣除。 认定上述事实的证据有：高丙芳提供的房屋买卖合同、收据、产权证、公证书、委托书；许香莲提供的结婚证、完税证明、工本费票据；当事人陈述。许香莲开庭时提交了崔勇的委托书，因崔勇庭前未在本院办理委托手续，庭后亦未能到本院补办委托手续，故其委托关系不成立。崔勇、王玉蓉未到庭，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，上述证据可以相互佐证，本院予以采信。 本院认为，许香莲自高丙芳处购买涉案房屋，双方签订多份书面合同，2019年12月24日签订的《房屋买卖补充协议》中，许香莲丈夫崔勇同时作为买受人签字，王玉蓉作为担保人签字，高丙芳与许香莲、崔勇成立房屋买卖合同法律关系，高丙芳与王玉蓉成立保证合同法律关系。 对于高丙芳请求许香莲、崔勇、王玉蓉给付房款45万，并承担违约金5万元，共计50万元的主张。 ㈠涉案房屋已经过户且交付使用，但至今许香莲、崔勇未按约定支付房款，已构成违约，根据双方合同约定及庭审自认，许香莲、崔勇应向高丙芳支付房款442200元（46万元-定金1万元-税费5000元-取暖费2800元）；对于违约金5万元，按双方合同约定，在不能达成交易时，许香莲、崔勇支付违约金5万元，该5万元并非继续履行合同时的违约金，故高丙芳请求按该数额计算违约金，无法律依据，二人应承担的违约金应与其违约行为造成的损失相适应，本院认为自违约之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，作为违约损失较为合理。 ㈡对于王玉蓉的主张，双方未对保证方式、保证期间进行约定，根据相关法律规定，未明确约定保证方式的，应为连带责任保证，连带保证人的保证期限为主债务履行期届满之日起六个月内，2020年3月24日，高丙芳与许香莲达成协议，将原定还款日期予以延长，因未经保证人书面同意，故王玉蓉的保证期间应按原合同约定的时间计算，即2020年3月30日后的六个月内，高丙芳于2020年12月9日向本院主张权利，已过保证期间，故王玉蓉不再承担保证责任。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告许香莲、崔勇于本判决发生法律效力之日立即向原告高丙芳支付购房款442200元及利息（以442200元为基数，自2020年5月31日起至全部支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告高丙芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元（原告已预交），减半收取4400元，由原告高丙芳负担433.50元，被告许香莲、崔勇负担3966.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  李雪 二〇二一年四月二十一日 书记员  滕杰