湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初743号 原告：刘叶晖，女，1978年3月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：文斌，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司。 法定代表人：李雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓松良，男，1969年12月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司员工。 原告刘叶晖与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称“苏仙城建公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘叶晖的委托诉讼代理人文斌、被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人邓松良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为郴州市苏仙区××镇××栋××层××号房办理不动产首次登记；2、判令被告在办理完不动产首次登记后继续履行合同义务，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告，协助原告办理产权登记手续；3、判令被告向原告支付逾期办理不动产首次登记违约金42294.64元（暂计自2018年1月1日至2020年12月31日，计1195天），后续违约金按已交房款为基数按每日万分之一计算至不动产首次登记完成之日止；4、本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2013年3月11日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的郴州市××镇××栋××层××号房，房屋建筑面积148.71平方米，房价总金额353930元，原告将房款以一次性付款方式给付了被告。原告房屋的维修基金已全部向房产管理部门缴纳完毕。2015年7月1日，被告将不符合合同约定交付条件的房屋交给了原告（约定交房日为2013年10月1日）。按照合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内（注：即2013年12月30日前），完成该幢商品房的初始登记。在出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记（现为不动产权登记）需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的每日万分之一的违约金。现已经逾期2557天，被告未履行上述义务，亦未向原告支付违约金。鉴于被告严重违约，被告应当继续履行合同并承担违约责任，现诉请法院维护原告的合法权益。 被告苏仙城建公司辩称：办理原告房屋的不动产首次登记不是开发商的责任，开发商只负责办理一幢房屋的首次登记，不负责每一户房屋的首次登记；逾期办证违约金应按照房屋交付使用后的日期作为计算违约金起始时间，不能仅凭业主向物业公司交了物业费的时间认定房屋交付使用的时间，房屋交付但没有使用不算是商品房买卖合同上约定的交付使用；原告的房屋在2015年就收了房屋，那时就知道自己的权利受到侵害，但直到2021年1月份才提起诉讼，已经超过了诉讼时效。 被告苏仙城建公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年3月11日，原告刘叶晖（买受人）与被告苏仙城建公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号为：201300141702，主要内容有：一、原告购买被告开发位于郴州市苏仙区××镇××栋××层××号房，建筑面积148.71平方米。二、商品房单价每平方米2380元，总价款为353930元。三、付款方式为一次性付款。四、交付期限及条件。出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。五、关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一的违约金。合同签订后，原告刘叶晖依约向被告交付了全部购房款353930元，被告于2015年7月1日将涉案房屋交付原告支配使用。截至法庭辩论终结止，涉案房屋尚未办理不动产初始登记。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案原告与被告苏仙城建公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行各自义务。该合同约定“出卖人即被告应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记”，其中的初始登记是依据原《城市房屋权属登记管理办法》中的规定而来，约定的是对房屋所有权的第一次登记。《不动产登记暂行条例》第三条规定了八种登记类型，第一种是首次登记，即不动产权利第一次登记，该条例将之前不统一的总登记、初始登记、约定登记等统一规定为首次登记。本院认为，不动产首次登记即初始登记，合同约定的产权登记义务不因法律规定的变更而废除。被告已于2015年7月1日将涉案房屋交付原告，至今仍未完成房屋初始登记的义务，已构成违约，被告应依约承担违约责任；关于被告主张的原告起诉已经超过诉讼时效，本院认为，当事人在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是三年，但在买受人于办证期限届满超过三年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推三年的违约金，应予以保护，据此，被告的抗辩主张不能成立；《商品房买卖合同》中还约定了出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。故原告诉请被告为涉案房产办理不动产首次登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告的主张符合合同及法律规定，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一、二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘叶晖办理郴州市苏仙区××镇××栋××层××号房办理不动产首次登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告； 二、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘叶晖逾期办理不动产首次登记违约金38755.34元（该违约金以已交房款353930元为基数，按每日万分之一暂计自2018年1月21日至2021年1月20日，后续违约金按此标准计算至不动产首次登记完成之日止）； 三、驳回原告刘叶晖的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费857.37元，减半收取428.69元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  龙新佳 二〇二一年四月十日 书记员  罗 园