河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终839号上诉人（原审原告）：吴昊，男，汉族，1989年12月13日出生，住尉氏县。委托诉讼代理人：朱广晓，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王硕，河南新动力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尉氏航宇置业有限公司，住所地尉氏县滨河东路北段东侧。法定代表人：张宏，现任董事长。委托诉讼代理人：宋梦杰，河南智卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜伟豹，河南智卓律师事务所实习律师。上诉人吴昊因与被上诉人尉氏航宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴昊上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持吴昊一审提出的第一、四、五、六、七项诉讼请求；尉氏航宇置业有限公司承担本案一二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决以不可抗力原因将尉氏航宇置业有限公司逾期交房违约责任天数扣减127天错误。吴昊在一审提交的第五份证据，即开封市中级人民法院作出的（2019）豫02民终2847号民事判决书可以证明该127天不应扣减，且该份判决书已生效，对于生效法律文书所确认的事实，当事人无须再举证，应直接作为事实的认定。2、对于吴昊一审提出的第四、五、六、七项诉讼请求，一审不予支持的做法不当，应当予以改判。首先，尉氏航宇置业有限公司的广告彩页内容清晰，如“免电费”、“全地下双层停车位”等内容，清晰的说明涉案小区是地下双层停车位，且免电费。正是基于该宣传，吴昊才购买了涉案房屋，符合商品房买卖合同司法解释关于要约认定的条件。其次，关于供暖管道铺设问题，现尉氏县已经实行集中供暖，吴昊的诉求可以实现，并不是履行不能。再者，关于公摊面积公布问题。双方签订的合同附件二中约定了尉氏航宇置业有限公司应向吴昊公布涉案房屋分摊的共有部位名称、面积、所在位置。且房屋面积和公摊的测量也是尉氏航宇置业有限公司委托测绘机构进行的，尉氏航宇置业有限公司有能力履行此义务。综上，吴昊的上诉请求有事实和法律依据，请求支持吴昊的上诉请求。尉氏航宇置业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴昊的上诉请求不能成立。事实与理由：1、一审法院在结合吴昊的实际交房时间以及扣除尉氏航宇置业有限公司因不可抗力原因造成逾期交房的时间后，认定了尉氏航宇置业有限公司对吴昊逾期交房的时间正确。开封市中级人民法院作出的（2019）豫02民终2847号民事判决书与本案并无关联性不具有参考性。尉氏航宇置业有限公司一审提交的（2020）豫02民终237号民事判决书已经对因政府管控大气污染要求停工的事实及天数予以了认定，故尉氏航宇置业有限公司认为吴昊所诉称一审法院判决本案逾期交房的违约天数是错误的是没有任何事实及法律依据的。2、对于吴昊所提出的一审四、五、六、七项诉讼请求，一审法院对其予以驳回并无不当。首先，尉氏航宇置业有限公司认为所发的广告宣传页并非要约，如若是要约，会在双方签订的商品房买卖合同中予以体现，但是双方对此并没有明确约定。在本案中，尉氏航宇置业有限公司仅在宣传页上印制了“免电费”等字样，并未对免电费的具体方式和时间范围进行约定，因此，根据法律规定，尉氏航宇置业有限公司的广告宣传仅是要约邀请，并非是要约，尉氏航宇置业有限公司并不存在违约。另外，在一审中，尉氏航宇置业有限公司自愿从其向吴昊交付房屋之日起5年内，按照合同约定的面积，每月每平方免除1度电费费用。其次，吴昊所说的第六项诉讼请求，在双方的房屋买卖合同中仅约定了公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准，没有明确约定建设地下双层停车位，并且小区的开发建设是按照政府部分的审批依法建设，吴昊要求建设地下双层地下车位不符合规划、建设要求，吴昊在购买车辆时对建设现状也是明知的，况且现在的地下车位足够全部业主使用。再次，关于吴昊一审第五项集中供暖的诉求，现在尉氏县并无市政集中供暖，吴昊的此项诉求不符合客观实际，况且尉氏航宇置业有限公司考虑到此种情况后，在开发建设过程中寻求第三方建设了中央空调，已经满足了小区业主的制冷制暖的需求，已严格履行了房屋买卖合同的义务。最后，关于公摊面积的公布问题，根据吴昊与尉氏航宇置业有限公司签订的房屋买卖合同附件二，已经对公摊的公用部位的名称进行了说明，对于公摊部位的位置，在吴昊买房的时候已经一目了然，答辩人可以不附图说明；对于分摊面积是由相关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算的，而并非是答辩人进行计算的，而且对于公摊面积在吴昊及尉氏航宇置业有限公司签订的买卖合同中第二章第三条第4项中也明确显示了分摊共有建筑面积是多少平方米。尉氏航宇置业有限公司已经履行了合同义务，综上，请依法驳回吴昊的上诉请求，维持原判决。吴昊向一审法院起诉请求：1．请求判令尉氏航宇置业有限公司赔偿逾期交房违约金9670.39元；2．判令尉氏航宇置业有限公司按照总房款万分之一的日标准向吴昊支付逾期办理房屋产权证书的违约金至实际完成房屋所有权登记之日，截止到2019年10月10日的违约金是12439.63元；3．判令尉氏航宇置业有限公司退还天然气初装费2800元、有线电视初装费240元、测绘费340元、房本费190元；4．判令尉氏航宇置业有限公司继续履行合同，建设地下双层停车位；5．判令尉氏航宇置业有限公司继续履行合同，铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接；6．判令尉氏航宇置业有限公司免除吴昊10年电费；7．判令尉氏航宇置业有限公司以书面方式向吴昊公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置；8．判令由尉氏航宇置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年11月14日，吴昊购买尉氏航宇置业有限公司开发的航宇﹒金钻国际项目商品房3﹟1单元3层302号，并签订了商品房买卖合同。该合同约定：“第六条，房屋总价款为439563元；第七条，付款方式为商业贷款；第十一条，房屋出卖人（尉氏航宇置业有限公司）应当在2017年12月31日前向买受人（吴昊）交付该商品房；第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。在该商品房建设过程中，由于政府大气污染管控的原因，数次停工，具体时间为：从2016年12月5日到2016年12月31日，尉氏航宇置业有限公司接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，尉氏航宇置业有限公司接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，以上共计153天。2018年8月8日，尉氏航宇置业有限公司向吴昊交付了房屋钥匙及业主手册等物品。2020年9月7日，尉氏县不动产登记中心出具了关于尉氏航宇置业有限公司办理不动产登记的情况说明，内容为：尉氏县航宇置业有限公司开发的位于尉氏县北环航宇金钻小区共9栋楼（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）已竣工验收。尉氏航宇置业有限公司于2018年11月20日向不动产中心申请办理不动产登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定符合登记条件，我中心已受理其登记业务，一直在正常办理不动产登记。其中预告登记抵押的按揭业主，在未全额还完银行贷款或银行部门未通知集中做期转现业务的情况下，我中心对预告登记抵押的按揭业主不予办理不动产权证书。2016年10月15日，尉氏航宇置业有限公司收取吴昊天然气和有线电视初装费3040元。尉氏航宇置业有限公司交房时天然气和有线电视均已安装入户。2018年7月9日，尉氏航宇置业有限公司将收取的48290元有线电视安装费交给河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司。2018年11月21日，尉氏航宇置业有限公司将收取的50万元天然气材料安装费交给尉氏县万发能源有限公司。另外，尉氏航宇置业有限公司将收取的房本费及测绘费分别交给尉氏县建设房地产交易中心及尉氏县诚信房地产测绘中心。另查明：尉氏航宇置业有限公司在销售商品房过程中，印制了宣传彩页等宣传品，在宣传彩页上印制有“会呼吸的好房子，让免费生活从健康开始”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”、“光伏发电入住免电费”等字样。以上内容均没有在吴昊与尉氏航宇置业有限公司签订的商品房买卖合同中约定。经查，尉氏航宇置业有限公司交付房屋时，免费将水循环式中央空调安装入户，但如需使用，要按照每平方米0.2元缴纳使用费。尉氏航宇置业有限公司承诺5年内，按照每月每平方米1度的标准免除电费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方主要争议存在三个方面。尉氏航宇置业有限公司是否存在合同中约定的违约行为。1．吴昊与尉氏航宇置业有限公司双方签订的商品房买卖合同第十一条和第十二条明确约定了房屋交付时间以及违约责任的承担，尉氏航宇置业有限公司应当予以遵守，并按照约定支付违约金，但是，根据尉氏航宇置业有限公司提供的政府有关部门的文件和通知，尉氏航宇置业有限公司逾期交房的部分原因是遵守政府行政机关命令，为确保大气污染防治效果停止施工造成的，因此，该部分停工时间应当视为不可抗力，从逾期时间中扣除。本案中，尉氏航宇置业有限公司逾期交房总时间应当从2018年1月1日起至2018年8月8日止，共计220天。尉氏航宇置业有限公司提供的证据可以认定从2016年12月5日到2016年12月31日，尉氏航宇置业有限公司接尉氏县住建局通知停止施工26天，从2017年10月16日到2017年10月22日，尉氏航宇置业有限公司接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，并根据吴昊与尉氏航宇置业有限公司签订商品房买卖合同的时间是2016年11月14日，在2016年12月5日停工通知之前，故上述停工时间均应计入合同履行期间不可抗力的范围之中，由此可以认定，尉氏航宇置业有限公司因行政部门命令停止施工的时间应当为153天，因此，尉氏航宇置业有限公司应当承担逾期交房违约责任的天数为67天，违约金应当为67天×43.96元/天（总房价款439563元的万分之一）＝2945.32元。吴昊对逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持。2．关于吴昊请求尉氏航宇置业有限公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金的请求，本案吴昊系按揭业主，从尉氏县不动产登记中心出具的情况说明可以证明，本案逾期办理房屋产权证书的责任主体不是尉氏航宇置业有限公司，故该项诉讼请求，不予支持。3．吴昊要求铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接的请求，现尉氏县城区未实行集中供暖，吴昊诉请属履行不能，该诉请不予支持。4．吴昊请求尉氏航宇置业有限公司以书面方式向吴昊公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置，吴昊与尉氏航宇置业有限公司签订的房屋买卖合同附件二对分摊部分名称有提示，对于商品房分摊的共有部位的名称在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中均有明确规定。至于分摊面积是在预售和办证前有关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算，而不是由尉氏航宇置业有限公司测量决定，尉氏航宇置业有限公司没有义务对其进行公示。综上，对吴昊该诉讼请求，也不予支持。第二，关于尉氏航宇置业有限公司广告宣彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的陈述是否属于要约。1．吴昊据以提出赔偿请求的以上宣传内容，未在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。尉氏航宇置业有限公司仅仅在广告宣传彩页上印制了“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”等字样，并未对“免电费”的具体方式方法以及时间范围进行约定，因此，尉氏航宇置业有限公司该项广告宣传陈述不构成要约，不能认定尉氏航宇置业有限公司有违约行为。由于尉氏航宇置业有限公司在庭审中认可对业主电费免除的方案为5年内按照合同约定房屋平方数每平方米每月免除1度执行，对此，予以确认。2．吴昊与尉氏航宇置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定，公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准，未明确约定建设地下双层停车位，故吴昊要求尉氏航宇置业有限公司建设地下双层停车位的诉讼请求，不予支持。第三，尉氏航宇置业有限公司收取吴昊天然气初装费、有线电视初装费、测绘费、房本费是否违反法律规定或者合同约定。从河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司和尉氏县万发能源有限公司出具的证明及尉氏县建设房地产交易中心和尉氏县诚信房地产测绘中心出具的增值税发票可以认定，尉氏航宇置业有限公司收取业主初装费、测绘费、房本费的行为，系一种代收行为。吴昊与尉氏航宇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十条对燃气约定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，由买受人承担相应配套使用费；对有线电视约定，交付时线路铺设到户。第二十三条对税费的约定，双方应按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。尉氏航宇置业有限公司均已经按照约定，将燃气和有线电视的管道线路铺设入户，将代收的相关费用转交相关部门，并不存在违约行为。因此，对吴昊此项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尉氏航宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付给吴昊违约金2945.32元；二、尉氏县航宇置业有限公司从向吴昊交付房屋之日起五年内，按照合同约定房屋面积，每月每平方米免除1度电费费用；三、驳回吴昊的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，由吴昊承担392元，尉氏航宇置业有限公司承担50元。本院二审审理查明的基本事实与一审一致。另经本院核实，案涉航宇金钻小区附近无城市集中供暖管网配套设施。本院认为，本案当事人双方争议焦点为政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施能否成为逾期交房的免责事由，尉氏航宇置业有限公司逾期交房天数的确定；尉氏航宇置业有限公司在合同履行中的车位提供、供暖铺设连接、免除电费和分摊共有部位公开方面是否存在违约行为以及违约责任的承担。关于逾期交房天数的确定问题。因双方并未在商品房买卖合同中将政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施约定为逾期交房的免责事由，则在尉氏航宇置业有限公司作为出卖人以该事由抗辩免责时，应当结合该事由是否不可预见，是否与逾期交房存在因果关系等方面进行审查。尉氏航宇置业有限公司提交的尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组要求停止施工的通知和尉氏县住建局实施“封土行动”停止施工120天通知和文件，能够证明确有政府部门发布环境治理停工和采取了管控措施，且结合双方签订商品房买卖合同时当地政府部门发布环境治理停工令和大气污染治理管控措施尚未形成常态的实际情况，确实不可预见，故一审对尉氏航宇置业有限公司此抗辩事由予以支持，并免除尉氏航宇置业有限公司相应期间的逾期交房违约责任并无不当。吴昊提交尉氏航宇置业有限公司与河南蒲新建设劳务有限公司建设工程施工合同纠纷一案的生效判决，虽有对施工情况和逾期天数有关事实的认定，但仅是就该案所涉当事人双方劳务分包合同约定的施工范围和工期内相关事实的认定，对于部分楼盘主体和二次结构施工临近完成和完工后发布的停工令，虽不会影响该部分工程工期，但不足以说明对整个小区其他分项工程的施工均不产生影响，且不影响尉氏航宇置业有限公司交房义务。一审对此不予采信，并无不妥。吴昊认为逾期交房天数扣减不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于尉氏航宇置业有限公司在合同履行中的车位提供、供暖铺设连接、免除电费和分摊共有部位公开方面是否存在违约行为以及责任的承担问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，除出卖人对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响外，商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请。本案中，尉氏航宇置业有限公司广告宣传彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的宣传内容并不具体确定，停车位作为房屋配套设施是以能否满足业主所需而影响商品房买卖合同的订立，而车位层数对合同订立并非重大影响因素，上述宣传内容属于要约邀请，未形成合同条款，对出卖人尉氏航宇置业有限公司不具有约束力。吴昊要求尉氏航宇置业有限公司建设双层停车位及免电费的诉讼请求没有合同依据，一审不予支持，并无不当。案涉合同关于“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”的约定内容，通常理解应当包含两层含义：一是应当安装符合配建标准的供热系统，二是在具备城市集中供热管网条件时，可以或者能够接入管网取暖；前者属于合同基本义务，后者属于约定条件具备时能够履行的义务。尉氏航宇置业有限公司已配建小区供暖设备，履行了合同基本义务。因案涉小区附近无城市集中供暖管网配套设施，尉氏航宇置业有限公司履行供热入网义务条件未成就，故对吴昊的该项上诉请求，本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》相关规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。尉氏航宇置业有限公司作为房地产开发企业和出卖人，既负有委托测绘（预测、实测）和报送审核义务，又负有按照诚实信用原则履行通知、协助等义务。关于共用部位和分摊共有建筑面积问题，依据现有实际操作流程，虽然共用建筑面积的组成部分、计算原则和具体测算均非由尉氏航宇置业有限公司直接实施或者确定，但其具有履行配合和协助义务以保障购房人的知情权。通过双方对尉氏航宇置业有限公司提交的案涉小区楼盘设计图、施工图及本院调取的测绘报告质证，已达到公开效果。其中，功能部位如电梯井、楼梯间、排烟机房、送风机房、门厅、前室、过道等在设计图、施工图中有明确显示，测量计算依据和具体分摊面积在测绘报告中有明确说明。综上，吴昊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴昊负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二一年四月二十九日书记员  王 萍