贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初944号 原告：王旭，男,彝族，1978年10月28日出生，住贵州省大方县。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号[太慈社区]，统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，该公司总经理。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道南段，统一社会信用代码：91520521795285686R。 负责人：谭存佚。 上述二被告委托诉讼代理人：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。 原告王旭与被告贵州华屹房地产开发有限公司、贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王旭、被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称“华屹公司”）、贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司（以下简称“华屹公司大方分公司”）委托诉讼代理人洪良友均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王旭向本院提出诉讼请求：依法判决被告贵州华屹房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金人民币378789元给原告，由被告贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司承担连带责任。诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年1月11日，以被告贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司（以下称华屹大方分公司）为出卖人，原告为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，华屹大司将位于大方县奢香大道红旗小区第II组团4号房出售给原告，该房屋的房号为II-5-4-4，建筑面积为127.84平方米，套内建筑面积103.84平方米。按照套内建筑面积计算该房屋的价款，单价每平方米3902.67元，房屋总价款405253元。《商品房买卖合同》约定：“第十条交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房...”、“第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金...”、“第二十八条争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决、调解解决；协商、调解不成的，按照下列第2种方式解决...2、依法向房屋所在地人民法院起诉。”等等。被告贵州华屹房地产开发有限公司在出卖人栏内加盖了单位印章，原告在买受人栏内签名并盖了指印。《商品房买卖合同》签订后，原告向华屹大方分公司支付了首期房款125253元，并通过公积金贷款的方式将280000的余款支付给华屹大方分公司。《商品房买卖合同》约定的2014年12月31日房屋交付期限届满后，华屹大方分公司并未如期将房屋交付给原告，直到2015年3月15日，才通知原告入住，将房屋交付给原告，逾期74天。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，华屹大方分公司应向原告支付逾期交付房屋的违约金人民币8996元（405253元×万分之三×74天=8996元）。《商品房买卖合同》约定的第二十二条。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。《商品房买卖合同》约定的出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。华屹大方公司直到如今并未将有关文书交给原告，截止2020年12月31日，已逾期五年共计1825天。根据《商品房买卖合同》的约定，华屹大方分公司应向原告支付逾期交付房屋有关文书的违约金369793元（405253×0.05%×1825=369793元）。华屹大方分公司逾期交付房屋以及商品房转移登记的相关文书，其行为已构成违约，应当向原告支付违约金。华屹大方分公司是被告贵州华屹房地产开发有限公司设立的分公司，不具备法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，其民事行为产生的法律后果应当由被告贵州华屹房地产开发有限公司承担。综上所述，被告贵州华屹房地产开发有限公司应当向原告支付违约金人民币378789元。原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求，望人民法院依法予以支持为谢。 被告华屹公司大方分公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，被告与原告并不存在合同关系，合同上的盖章主体为贵州华屹房地产开发有限公司，并非贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司，故被告贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司并不承担相应责任。 被告华屹公司辩称：请求驳回全部诉讼请求，理由为：1.逾期交房的违约金已经全部过诉讼时效；2.关于逾期办证的问题，华屹公司并不存在违约责任，未能按约定期间办证的原因是政府职能部门的原因，是因国家不动产登记制度改革存在土地落宗问题至今尚不具备办理不动产登记的条件，被告自身也因此造成了较大的损失，并非被告自身原因及过错。按合同约定，华屹公司办证的时间应当相应顺延并不承担违约责任；3.即使认定华屹公司存在违约责任大部分的违约金也已经过诉讼时效并且违约金计算的标准过高应当予以调低。 本院经审理，查明如下事实：2012年12月23日，原告向被告华屹大方分公司交纳了Ⅱ-5-1-404号房的定金20000元。2013年1月11日，作为买受人的原告王旭与作为出卖人的被告华屹公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵州省大方县。《商品房买卖合同》第七条约定房屋总价款为405253.00元；第八条约定首付款为125253.00元，剩余280000.00元以银行按揭方式支付；第十一条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定的逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当1不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十二条第三项转移登记约定为：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告华屹公司支付了全部购房款，被告华屹交付办理商品房转移登记的有关文书。庭审中，被告华屹公司称被告华屹大方分公司只是代收购房款，相应的法律责任应当由总公司自行承担。 另查明，2017年12月5日，大方县国土资源局向大方县不动产登记中心发送《大方县国土资源局关于对相关单位和个人申请办理不登记的通知》，内容为：“根据你中心的要求，国土资源局于2017年12月4日组织召开了相关领导、相关股室负责人及局法律顾问参加的会审会，对宋明发、宋明珍、大方县启蒙实验幼儿园、大方县石老祖公豆制品有限公司、大方县华屹房地产开发公司、奢香古镇、毕节市惠源燃气有限责任公司、大方县交通局汽车运输公司、贵州永丰大房地产开发有限公司申请办理不动产登记的事宜进行集体会审，请你中心根据集体会审意见予以办理不动产登记手续。” 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据一张、中国农业银行个人借款凭证一张，被告华屹公司提交的《大方县国土资源局关于对相关单位和个人申请办理不登记的通知》在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释进行处理。原告王旭与被告华屹公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告依约向被告支付了全部购房款，被告应按约定时间向原告交付案涉房屋及交付办理商品房转移登记的有关文书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告华屹公司应于2014年12月31日前向原告交付案涉商品房，被告华屹公司于2015年3月15日才向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原告于2021年2月2日才向本院提起诉讼要求被告华屹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。对原告要求被告华屹公司支付逾期办理房屋转移登记证书违约金的诉讼请求，被告华屹公司辩称是因国家不动产登记制度改革存在土地落宗问题至今尚不具备办理不动产登记的条件，但其提交的《大方县国土资源局关于对相关单位和个人申请办理不登记的通知》并不能证明其抗辩理由。该通知的作出时间是2017年12月5日，在此之前或在合同约定的时间即2015年12月31日前，被告华屹公司是否按相关职能部门的规定和程序申请办理了商品房转移登记的有关文书，且是因为国家不动产登记制度改革致使不能按合同约定办理商品房转移登记的有关文书，被告华屹公司皆未提供证据证明，故被告华屹公司的这一抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳，其应承担不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2015年12月31日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，从原告起诉之日往前倒推三年即2018年2月2日之前的违约金已超过诉讼时效，原告诉请的交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应从2018年2月2日起计算至2020年12月31日共计1062天。合同约定的违约金为每日按已交房价款的0.05%计算，被告华屹公司辩称过高，根据本案实际，本院酌定按每日万分之0.5计算，共计21518.93元（405253元×0.5÷10000×1062天）。对原告要求被告华屹大方分公司承担连带责任的诉讼请求，一是华屹大方分公司不具备法人资格，其民事责任由其总公司承担，二是被告华屹公司明确表示华屹大方分公司仅是代收款项，其相应责任由总公司自行承担，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告王旭逾期办理房屋转移登记违约金21518.93元； 二、驳回原告王旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3490元，由原告王旭负担3321元，被告贵州华屹房地产开发有限公司负担169元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员  章 英 二〇二一年四月十九日 法官助理  谢 兰 书 记 员  李佳佳