安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0523民初377号 原告:耿宗惠,女,1971年3月9日出生,汉族,住江苏省南京市下关区。 委托诉讼代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。 被告：明发集团（马鞍山）实业有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县乌江镇，统一社会信用代码91340500083659854B。 法定代表人：冯建民，总经理。 委托诉讼代理人：王寥若，该公司员工。 委托诉讼代理人：秦艳丽，该公司员工。 原告耿宗惠与被告明发集团（马鞍山）实业有限公司（以下简称明发公司）商品房销售合同纠纷纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿宗惠的委托诉讼代理人吴飞、被告明发公司的委托诉讼代理人王寥若、秦艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿宗惠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告合同违约,并赔偿原告各项损失238679.7元(损失按总房款的30%暂估,实际房屋价值损失及违约金等,待鉴定结果作出后一并计算)；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：被告系明发江湾新城楼盘的开发商，从2015年起被告就一直通过集团公司官方网站、微信公众号、宣传单及售楼部海报等，宣传明发江湾新城的配套设施：宁和城际轻轨在房屋项目核心区域设置站点,2017年年底通车,20分钟直达河西,江苏省中医院签约入驻，于2017年对外接诊，南京知名幼儿园、小学、一师树中学、南京艺术学院强势入驻,另有80万方旗舰全能商业、10万方娱乐配套中心等。虽然当时明发江湾新城楼盘的价格要远高于市场价,甚至高于其所属马鞍山市的房价，但基于被告上述对配套措施的宣传,原告最终还是决定购买其开发的明发江湾新城楼房。2017年12月7日,原告与被告签订了《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》,购买被告开发的位于和县××镇××街××幢××单元××层××号房屋,合同约定建筑面积共96.12平方米,商品房单价为（人民币）每平方米8277.14元,总价款为（人民币）795599元,约定交付房屋的时间为2020年6月30日。合同附件十约定小区内东南侧设有幼儿园，小区东侧为在建四号地块住宅，西侧为代建小学。合同签订后,原告已经按照合同约定支付了首付款，并办理了贷款，已经通过银行向被告明发公司交付了剩余房款。现合同约定交房日期已经届满，被告不但无法交付，且在卖房时所宣传的以及合同中所承诺的配套设施根本没有实现，被告无法达到交付条件。被告承诺的配套设施未实现,使得被告所允诺的商品房品质显著下降，而导致原告所购商品房价值的严重贬损。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。被告对房屋及相关设施所作允诺应当视为要约，其无法实现允诺,则应当承担违约责任。综上,为维护自身的合法权益,原告特诉至贵院,望贵院依法支持原告诉请。 被告明发公司辩称：请求法院驳回全部诉讼请求。1、原告并未举证证明原告所指宣传单与原告合同签订的时间不匹配，其不能举证证明该宣传单的形成时间在双方当事人签订合同之前，那么宣传单的内容不对原告购房产生影响，根据商品房买卖合同司法解释第三条：若开发商宣传的内容对合同的定义没有重大影响的，即不视为要约，那么因此即使被告宣传单内容为被告所作出也不视为要约，且该宣传单对不特定的人所发出，并非对原告一人；2、被告宣传内容有政府文件及相应依据，不存在虚假宣传，被告对涉案房屋宣传点为地铁、医院、一师树名校等，被告所称地铁是S3号地铁，该地铁在2017年已经通车，宣传单提到的地铁是符合实际情况的，被告不存在违约行为，且被告对地铁的宣传均是依据政府政策按规划及报建阶段据实宣传。关于南京艺术学院，明发公司与南京艺术学院于2016年签订合作协议书，拟建设南京艺术学院江湾校区，因教育部办公厅发布教发厅【2017】12号文件，要求审慎决策，建设新校区，原则上不支持、不鼓励跨省建设新校区，特别是具有本科教学功能的新校区，被告与南京艺术学院签约的时间早于政府发文时间，政府行为是被告不可预见的，为不可抗力因素，导致协议无法继续履行。在此情形下，被告不存在违约行为，关于一师树名校，宣传单中宣传的一师树名校，并非一所名校，而是由明发集团携手南京第一幼儿园、南师附小、树人中学三大名校校长打造明发教育集团，目前幼儿园已经对外招生，小学和初中正在建设过程中，且江湾城楼盘开发面积近9万方，被告根据入住率逐步配备相关配套，是科学的，且是一直在进行中的；3、被告向原告交付符合合同约定的房屋，不存在违约行为。原被告签订的房屋买卖合同中第九条、第十条明确规定了：对于医疗卫生机构和学校没有允诺。因此被告没有义务向原告交付学校及医疗卫生机构；4、原告并未举证证明宣传单中的内容对房屋价格有重大影响，因此不能将宣传单中的内容视为要约。 原告围绕诉讼请求提供证据： 1、商品房买卖合同（预售）及发票、个人购房担保借款合同及借款凭证，证明原告与被告签订了商品房买卖合同（预售），合同附件十中明确约定了案涉房屋的相关配套设施，原告已经履行了全部付款义务。 2、宣传单、帮女郎节目光盘（5分37秒，明确有明发工作人员现场解读沙盘时告知2023年宁和城际和县通车）、公证书（第7页，明确写到2017年宁和城际正式通车，地铁明发江湾新城站引进家门口），证明被告承诺的配套设施：宁和城际轻轨在房屋项目核心区域设置站点，2017年底通车，20分钟直达河西，江苏省中医院签约入驻，于2017年对外接诊，南京知名幼儿园、小学、一师树中学、南京艺术学院强势入驻等。被告具体确定的允诺对双方的商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有着重大影响，应当视为合同内容。现被告无法实现上述配套设施，属于违约，应当承担违约责任。 3、判决书，证明经生效判决查明被告在官网及宣传单宣传对于上述配套设施，且未能举证证明宣传材料中相关配套设施均已全部到位的事实。 4、土地控制性详细规划，证明根据规划局出具的控制性详细规划，被告的承诺根本无法实现，显然被告存在违约行为，应当承担违约责任。该组证据系原告代理人吴飞于2020年6月30日经书面向和县自然资源和规划局申请调查而得之，由该局工作人员许玉好，通过微信的方式发送给原告代理人。 5、2015年2月17日明发官网发布的信息截图，证明被告在宁和城际轻轨还未正式立项之初就擅自宣传轻轨在其项目核心区域设置站点。 6、2015年11月21日，明发官网发布的信息截图，证明被告已向外宣传宁和城际轻轨、江苏省中医院分院等作为项目的重要配套设施。 7、2017年2月17日，明发公司官网信息截图，证明被告对外宣传一师树中学盛大开建。 证据5、6、7中截图均是对应证据3查明关于明发宣传内容的事实部分。 被告质证意见为： 1、对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同的第九条、第十条已明确约定房屋的交付条件和交付标准，我司已交付了符合约定的房屋，无违约行为。附件的条文效率应小于主合同的效率，对涉案合同约定的配套设施应以合同第10条为准，合同第10条中并没有对学校等设施予以允诺。发票三性无异议。对个人购房担保合同的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。 2、对证据2，宣传单三性不认可，首先宣传单无法证明其来源，也无法证明制作时间及宣传时间，也无法证明宣传单的时间是否早于原告签订合同的时间。宣传单上并未载明相关设施的落成以及最终交付的时间，我司对医院等相关配套设施一直在积极报建，但也要考虑整个楼盘的入住率来逐步完成。在宣传单上已经载明本商业广告内的所有图片文字描述等视为要约邀请，不作为合同依据，最终以政府的最终详细规划和正式签订的商品房买卖合同为准。对医院的宣传我司未在宣传中明确医院的交付时间，我司的宣传是依据2015年9月7日我司与江苏省中医院签订的联合办院框架协议，不存在恶意的虚假宣传。原告未举证证明合同签订时所依据的宣传单的具体内容。帮女郎光盘三性不认可，该节目仅代表媒体单方观点，中共马鞍山市委办公室于2020年4月24日针对地铁、学校、医院作出明确回复，且在该回复中也明确处明发江湾新城已不再宣传该项目，因此原告应举证证明在签订合同时所依据的宣传单和宣传内容。公证书真实性、合法性无异议，关联性有异议，公证书所涉及的宣传内容主要是关于地铁项目，明发公司对地铁的宣传均是按照政府政策进行，原告所说第七页中的宣传事项，载明该事项的公众号文章的发布时间没有体现，我司的宣传是依据政府的公开信息进行。 3、对证据3，真实性合法性无异议，关联性有异议。该份判决书中涉及房屋为别墅，而案涉房屋为高层，两者为不同类型，原告证明目的所引用仅为法院查明中的部分事实，并非法院认定的事实部分。一案一证据，我国并非判定法国家。原告提交的判决不能适用于本案。 4、对证据4，三性均不认可。该规划图无规划局盖章，真实性存疑，该图中仅能看出项目的粗滤规划。江湾城楼盘有900多万方，目前仅开放200多万方，开放的面积不到总面积的三分之一，因此无法达到原告的证明目的。另原告所述的幼儿园已经开园招生，足以说明我司在积极推进各项相关设施的建成与落成。规划配套设施的先后顺序要依据整个楼盘的销售和入住情况整体考虑。 5、对证据5、6、7，补充提交的明发公司官网发布的信息截图三性不认可，发布时间多为2015年左右，原告应举证证明签订合同时所依据的宣传单以及宣传的具体内容。对2017年2月17日明发官网发布的一师树明发教育集团的设施已盛大开建，并且后续在积极推进中。 被告向本院提交了以下证据： 1、2015年8月3日《和县人民政府》信息公开网站截图，证明明发公司对外宣传宁和城际二期工程也是依据政府网站公开的信息，而该项目正在积极的推进中； 2、被告与南京艺术学校的合作协议书、教育部办公厅关于进一步加强高等学校基本建设管理的通知教发厅（2017）12号，证明被告与南京艺术学院签订合作协议的时间为2016年12月17日，而教育部发文时间为2017年12月，该文件要求审慎决策建设新校区，原则上不支持不鼓励跨省跨市建设新校区，因2017年12号文件导致南京艺术学校的项目未能实施，而教育部发文的行政行为属于不可抗力； 3、《明发集团与江苏省中医共建江苏省中医院江湾新城分院框架协议》，《中共马鞍山市委办公室回复》，证明明发公司与江苏中医院于2015年9月7日签订框架协议，因各种原因导致该项目未能实施，但明发集团正积极推动江苏省人民医院和和县人民医院的联合办院。因小区数百位业主上访，因此和县县委领导、物业公司、明发集团在2020年9月以会议的形式共同答复业主，答复后业主再进行上访，明发公司认为该答复，业主是接受的，内容由马鞍山市委办公室整理、再上网发布，发布内容和上访内容一致，共同证明学校、地铁、医院的状况； 4、明发江湾新城项目商业面积汇总，证明80万综合商业体正在建设的过程中，其中温泉酒店已投入使用，购物中心在建中，儿童王国和文体中心筹建中； 5、竣工验收备案，证明被告向原告交付的房屋符合合同约定的交付条件。 原告质证意见： 1、对证据1，真实性无异议，证明目的有异议，该证据中不论是标题、内容各方面信息均体现的是前期工作以及初步的规划，并非该项目的最终规划方案，可以看出该规划近期不具开工条件，结合原告证据看出被告在2015年2月17日在这一份证据的前6个月前就已经公开宣称轻轨项目在其核心区域设置站点； 2、对证据2，三性及证明目的有异议，真实性法庭核实，这份协议的时间是2016年12月17日，同时这份协议的双方当事人并不是今天的被告，而是明发中国有限公司，该份协议书据被告的表述已经被教育部所取消，但是原告在2020年收到的住宅使用说明书中被告仍有对于南京艺术学校分院的配套描述，显然系虚假宣传，教育厅的文件真实性没有异议，看不出文件是什么时间颁布的，即使像被告所说教育部于2017年叫停，原告签约时间是2018年，原告不知也不应当知道关于南艺分校被取消的事实，被告关于南艺的宣传是被告明知不可以而刻意进行的虚假宣传； 3、对证据3真实性法庭核实，该框架协议的主体仍不是被告，被告并没有举证证明双方是何时解除这种联合办院的协议，也没有对外进行任何信息发布或广而告之的方式告诉已经购买房屋或是即将购买房屋的人，所以原告在购买房屋时对于解除联合办院的情况并不知情。所以被告对于江苏省中医院江湾分院的宣传系虚假宣传。即使是江苏省中医院违约单方解除合同，也不能免除原被告之间的合同约定的违约责任。答复的真实性无异议，关于宁和城际的质证意见同证据1，答复时间是2020年4月24日，只能证明是马鞍山市委办公室在此日期前后作出的调查，并非是2018年原告购房时的真实情况，根据内容中所描述的被告已经不再宣传江苏省中医院可以反推出在此日期前被告一直在宣传江苏省中医院，另外被告所描述的积极联合其他医院办院，这个是与被告宣传的三甲医院存在质的区别的，根据该土地要求，中标单位必须要引进一所本科院校和三甲医院，被告在中标后的偷换医院和学校的行为涉嫌违法； 4、对证据4，三性及证明目的均有异议，是被告单方制作。没有被告的公章，且描述的80万综合体商业而言仅仅只有酒店开业了，其他的均未实现； 5、对证据5，真实性请法庭核实，与本案没有关联性，这个证据的第3页明确记载了住宅使用说明书为竣工验收备案文件，且根据合同第九条也规定了被告应该提供住宅使用说明书，足以证明该使用说明书为合同重要的组成部分，其记载的内容对双方具有约束性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2017年12月7日，原告与被告签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同一份，合同编号为×××81，约定被告将其建设的××街××幢××单元××层××号商品房出售给原告，该商品房单价为（人民币）每平方米8277.14元，总价款为795599元。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十载明，出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明6.小区东侧为江湾新城一师树中学。附件十一补充协议载明，买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。 原告提交的被告宣传单（无落款时间）载明有：Ｓ3地铁到河西20分钟，江北西·南艺旁·地铁口·学区房·智能家及对学校、医院、商业、休闲、文化、环境等未来前景描述。2015年9月7日，明发（中国）投资有限公司与江苏省中医院签订框架协议，协议的内容是关于双方“拟在安徽省和县乌江镇江湾新城合作××新城分院”暂名。2016年12月，明发（中国）投资有限公司与南京艺术学校签订了一份“明发（中国）有限公司与南京艺术学校合作协议”，该协议的内容是关于双方合作共建南京艺术学院江湾校区（名称暂定）。2017年教育部办公厅印发了《教育部办公厅关于进一步加强高等学校基本建设管理的通知》，其中第二项优化强化校园规划建设载明，“审慎决策建设新校区，原则上不支持、不鼓励跨城市、跨省建设新校区，特别是具有本科教学功能的新校区。2020年5月22日，在原告公证保全手机信息中的明发江湾新城公众号显示内容：宁和城际预计于2017年正式通车，将地铁“明发江湾新城”站引进家门口。 被告向原告送达的案涉房屋住宅使用说明书载明：该项目附件配套完善，交通便利，公交684路、513路、612路（乌江站）；413路、612路（徐八家西站）可到达本项目。轻轨S3宁和城际至高家冲站，2017年年底已开通，交通更加方便。售楼处对面这里是紧邻124省道的16万方商业综合体，里面包含社区大型超市，亲子母婴会所，品牌服饰，星际影院的生活配套，教育配套有项目配备了八所幼儿园，两所九年制中小学校和一所高中。同时南京艺术学院也已签约入驻项目。 另查明，原告在本案审理过程中，提出对因明发集团公司未实现承诺的配套设施而造成的房地产价值损失进行司法鉴定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。庭审中，原告诉称，被告交付的房屋没有其宣传资料中载明的配套设施，致使其所购买的房屋价格贬损，构成违约，应承担违约责任，赔偿损失。从本案查明的事实来看，被告所宣传的地铁、医疗、教育、商业中心等建设项目目前尚未全部落实建成，由于案涉的地铁、医疗、教育设施等建设项目均跨越安徽、江苏两省，其所涉及到的规划和审批，并非被告自身所能决定和实现，原告对此应有预判，被告规划开发的江湾新城项目占地面积约九万平方米，目前被告已开发的江湾新城项目体量不足三分之一，相关建设项目正在开发建设当中，部分项目已经建成并投入使用，部分项目正在建设中，最终的项目开发建设状况，目前尚无法确定，被告在售房过程中并未对相关配套设施建成或投入使用的时间节点进行过明确的允诺，现原告以交房的时间节点作为确定地铁、医疗、教育、商业中心等全部项目建成落实时间，并以在此时间前未建成落实即认为构成违约，存有不当，本院不予采信。商品房的价格应主要是由市场因素决定，最终由当事人双方达成合意，案涉房屋位置临近南京市，其售价与社会和民众对南京市未来城市发展建设以及南京都市圈的未来发展状况的预判存有一定的关联，商品房价格或高或低并在一定的期限和幅度内出现波动应属于正常的商业风险，另外，案涉项目的整体总工程规模较大，大部分工程项目尚未开发和建设，目前尚没有充分的事实与证据证明和确认被告构成违约，故，对原告申请对因明发集团公司未实现承诺的配套设施而造成的房地产价值损失进行司法鉴定的申请不予准许，同时，原告要求被告因此而承担相应违约责任并主张赔偿其房屋贬值损失，事实与法律依据均不充分，本院不予支持。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告耿宗惠的诉讼请求。 案件受理费4480元，由原告耿宗惠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长 赵晓军人民陪审员赵尚文 人民陪审员 王         军 二〇二一年四月二十三日 书 记 员 彭    龙    梅 附本判决书引用的法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。