四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1078号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道南昌路1号。 法定代表人：曾戈，职务不详。 委托诉讼代理人：徐芳，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段爽，四川泰仁律师事务所律师。 被告：高明贵，男，1960年2月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张旭，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 原告成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称“众恒物业公司”）与被告高明贵物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。第一次开庭时，众恒物业公司的委托诉讼代理人段爽、被告高明贵的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼，第二次开庭时，众恒物业公司的委托诉讼代理人徐芳、被告高明贵的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令高明贵向众恒物业公司支付物业服务费11761.6元；2.请求判令高明贵支付综合管理费、生活垃圾处理费1980元；3.请求判令高明贵支付违约金26988元；4.本案诉讼费用由高明贵承担。庭审中，众恒物业公司明确第二项诉讼请求中综合管理费为电费差每月42元/户，生活垃圾处理费每月18元/户。事实和理由：高明贵于2016年7月28日与锦江区泰华大厦第四届业主委员会签订《物业服务合同》，合同第七条约定按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，商场每月15元/平方米；第十一条约定商场业主提前6个月缴纳物业服务费，若超过催缴期限5日后，仍不缴纳的，按所欠费用的千分之二每日计纳；第十七条约定物业代收代缴水、电、气、信息、环卫等相关物业费用。高明贵的房屋建筑面积为23.93平方米，按照协议约定，高明贵应向众恒物业公司缴纳物业费358.95元/月，及相关代缴费用60元/月，但高明贵从2017年7月8日至2020年3月31日均未按协议缴纳物业服务费，共计欠费13741.6元，按合同约定应向众恒物业公司支付欠费期间千分之二每日计纳违约金，共计26988元，合计应支付欠费40729元。为了维护众恒物业公司的合法权益，特诉至法院。 被告高明贵辩称，1.众恒物业公司仅凭案涉《物业服务合同》不足以证明其实施了物业服务行为，既未提供任何实施物业服务的证据，也未提供代为交费的任何凭证，同时，众恒物业公司未证明高明贵系泰华大厦案涉商铺的业主或使用人，且根据案涉《物业服务合同》，合同期限为2016年7月28日至2018年7月27日，众恒物业公司主张2018年7月27日之后的物业服务费没有合同依据，众恒物业公司亦未举证证明其在物业服务期届满后，继续提供物业服务；2.商场部分物业费用明显高于市场水平，案涉物业服务合同属于恶意串通，损害他人合法权益而无效；3.即便合同有效，众恒物业公司未履行承诺义务和合同约定，提供的物业服务严重不符合合同约定的项目和质量，应向业主承担违约和赔偿责任，业主不交纳物业费存在正当理由，是行使先履行抗辩权的表现，即使交纳物业费亦应该少付；4.按照案涉《物业服务合同》第十一条的约定，物业费按月结算，商场业主提前6个月交纳物管费，众恒物业公司未证明存在诉讼时效中断或中止的情形，其主张部分物管费已经超过诉讼时效；5.如果确实认定高明贵尊在拖欠物业服务费的行为，根据案涉《物业服务合同》第十一条的约定，也应在催缴后计算违约金，本案中，众恒物业公司未举证进行过催告，如果将起诉视为催告，也应该从高明贵收到起诉状后5日开始计算，同时，违约金标准过高，每日千分之二为每年72%，远高出实际损失，应按照实际LPR计算。 本院经审理查明认定如下事实：高明贵系位于成都市锦江区青石桥北街门牌51号2楼层3号房屋业主（即案涉房屋），该房屋建筑面积为23.93平方米。2015年6月16日，众恒物业公司与锦江区泰华大厦第四届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由众恒物业公司为该大厦提供物业服务，服务期限为2年，自2016年7月28日起至2018年7月27日止。物业服务管理费住宅（租用）：1.3元/月·平方米，住宅（商用）：2元/月·平方米，商场：15元/月·平方米；商场业主提前6月交纳物管费，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：若超过催缴期五日后，仍未进行缴纳的，按所欠费用的2‰每日计纳。该合同落款处有锦江区泰华大厦第四届业委会及众恒物业公司签章确认。 2018年9月5日，泰华大厦第五届业主委员会授权众恒物业公司对泰华大厦（塔楼、泰华服装城1-5楼）等整个泰华大厦的独家管理。 2020年4月2日，锦江区泰华大厦第五届业主委员会（甲方）与众恒物业公司（乙方）签订《关于泰华大厦项目退出协议》，同意众恒物业公司自2020年4月2日起退出泰华大厦物业服务项目，双方权利义务自退出当天起自然终止，所涉及的权利义务产生的费用核算至当日。 合同履行期间，高明贵未交纳2017年7月8日至2020年3月31日期间的物业服务费。众恒物业公司缴纳2017年1月至6月城市生活垃圾处理28680元；2017年7月至12月的城市生活垃圾处理费15000元；2018年6月的城市生活垃圾处理费25800元；2018年7月至12月城市生活垃圾处理费13200元；2019年5月城市生活垃圾处理费13000元。众恒物业公司缴纳2018年2月至5月、2018年7月至2019年3月、2019年5月至7月、2019年9月至2020年2月的电费。 众恒物业公司提交的《关于众恒物业泰华大厦物业服务的工作汇报》《协议》《泰华大厦外墙广告牌工程验收报告》《白天夜间巡逻表》《成都安佳利科技有限公司维护保养单》以及施工照片等证据，拟证明众恒物业公司提供物业服务。 高明贵提交的第一组证据：《“泰华大厦”物业服务参选文件》《对参与泰华大厦物业选聘的承诺》《物业服务合同》拟证明众恒物业公司免除部分业主费用，商场部分物业费用明显高出市场水平，案涉物业服务合同因恶意串通，损害他人合法权益而无效，即便有限，众恒物业公司未履行承诺义务和合同约定，应向业主承担违约和赔偿责任，业主不交物业费用存在正当理由；第二组证据《招商授权》《关于要求公布泰华大厦财务账目的函》《致众恒物业蒋总的函》《要求更换电梯维保单位函》《致众恒物业有限公司的整改函》拟证明众恒物业公司提供的物业服务严重不符合合同约定，应向业主承担违约和赔偿责任，业主不交纳物业费存在正当理由。 以上事实，当事人身份信息、交易房屋信息核实记录、物业服务合同、中国工商银行电子银行回单、票据、关于众恒物业泰华大厦物业服务的工作汇报、协议、泰华大厦外墙广告牌工程验收报告、白天夜间巡逻表、成都安佳利科技有限公司维护保养单、“泰华大厦”物业服务参选文件、对参与泰华大厦物业选聘的承诺、招商授权、关于要求公布泰华大厦财务账目的函、致众恒物业蒋总的函、要求更换电梯维保单位函、致众恒物业有限公司的整改函以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，锦江区泰华大厦第四届业委会与众恒物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，应为合法有效。高明贵抗辩众恒物业公司未举证证明《物业服务合同》届满后继续提供物业服务，综合众恒物业公司提供白天夜间巡逻表、众恒物业泰华物业中心服务报告等证据，能够证明《物业服务合同》届满后众恒物业公司就案涉大厦提供了物业服务。故本院对于该抗辩意见不予支持。 关于高明贵抗辩称众恒物业公司服务不到位，应当向业主承担违约和赔偿责任，业主不交纳物业费存在正当理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，高明贵如认为众恒物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业管理服务费没有合同或法律依据，故对高明贵的抗辩理由，本院不予采纳。 对于物业服务费，众恒物业公司主张高明贵拖欠自2017年7月8日至2020年3月31日期间的物业服务费11761.6元(23.93平方米×15元/平方米·月×32个月+23.93平方米×15元/平方米·月÷30×23天），高明贵辩称部分物业管理费已过诉讼时效，本院认为，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续状态，时效应从最后一期物业服务费的履行期间届满之日起计算，众恒物业公司于2020年4月停止对该小区的服务，应从此时起算，故本案众恒物业公司主张的请求未超过诉讼时效，该主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持；对于生活垃圾费，众恒物业公司仅能证明代为缴纳2017年1月至6月、2017年7月至12月、2018年6月、2018年7月至12月、2019年5月城市生活垃圾处理费，泰华大厦生活垃圾处理费为商户18元/月，高明贵应向众恒物业公司支付生活垃圾处理费360元（18元/月×20个月）；关于电费差，因众恒公司并未提交收取电费差的依据，且未提交证据证明分摊依据，本院对该请求不予支持；关于违约金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，同时《物业服务合同》约定“若超过催缴期五日后，仍未进行缴纳的，按所欠费用的2‰每日计纳”，而众恒公司未提交证据证明催缴期为何期间，且高明贵要求对违约金标准进行调整，故本院依法予以适当调整。鉴于众恒物业公司未向法院提交证据证明其实际损失，本院调整逾期未缴物业管理服务费的违约金按照每日万分之三的标准自众恒公司起诉之日起进行计算，生活垃圾处理费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告高明贵于本判决生效之日起十日内向原告成都众恒物业服务有限责任公司支付自2017年7月8日至2020年3月31日的物业服务费11761.6元及违约金（违约金的计算方式为：以11761.6元为基数，按照每日万分之三的标准自2021年1月15日起计算至物业服务费实际付清之日止）； 二、被告高明贵于本判决生效之日起十日内向原告成都众恒物业服务有限责任公司支付生活垃圾处理费360元及违约金（违约金的计算方式为：以360元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2021年1月15日起计算至生活垃圾处理费实际付清之日止）； 三、驳回原告成都众恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理818元，减半收取计409元，由原告成都众恒物业服务有限责任公司承担288元，由被告高明贵承担121元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邓安宁 二〇二一年四月十三日 书记员  熊 宇