吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1481号上诉人（原审原告）:张玉莲，女,1978年9月18日出生，汉族，住吉林省长春汽车经济技术开发区。委托诉讼代理人:白柱杰，吉林正基律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘赫，吉林正基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:长春保利恒鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区前进大街5005号保利林语综合楼四楼。法定代表人:李艾然，总经理。委托诉讼代理人:陈晓慧，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人张玉莲因与被上诉人长春保利恒鑫房地产开发有限公司（以下简称保利恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张玉莲上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6510号民事判决，改判支持张玉莲全部诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定张玉莲明知房屋为办公楼的事实错误。张玉莲作为普通业户，并不了解公寓、办公楼和住宅的缴费比例标准，不等于张玉莲缴纳了5%的契税就明知该房屋的产权性质已属办公并无法改变为住宅。一审法院对于补充协议第二条属于笔误的事实认定不正确，房屋产权性质是合同最重要的条款，不可能发生笔误，更不能多处存在笔误而且与每位业主签订的合同都存在笔误。即使是“笔误”，保利恒鑫公司也应该为其“笔误”承担责任。张玉莲基于保利恒鑫公司的宣传、口头承诺以及书面约定房屋为住宅产权的公寓才决心购买。退一步讲即使是笔误，导致张玉莲发生重大误解而购买房屋，保利恒鑫公司也必须为误写的错误承担解除合同及违约、赔偿的法律的法律责任；2.格式条款发生分歧时应作出对提供者不利的解释。对于开发商笔误的辩解，无疑会使各地开发商纷纷模仿，增加商品房买卖合同书写的随意性。当出现对开发商不利的情形时，开发商都可以以笔误为由，不承担任何法律责任，势必会扰乱和破坏平等交易的市场秩序；3.一审法院适用法律错误。一审法院仅依照合同的生效条款和合同的履行条款作出判决，没有对合同解除条款和违约条款予以适用，判决结果依据的法律有误。一审法院应根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十三条和第五百八十五条的规定，支持张玉莲全部诉讼请求。保利恒鑫公司二审辩称：1.一审判决认定张玉莲明知房屋性质为办公是正确的的。2018年6月2日，张玉莲与保利恒鑫公司签订的《保利·金香槟认购合同》中约定物业用途为公寓，公寓属于办公用房的一种。2018年7月5日，双方签订《商品房买卖合同》第一条明确约定案涉土地规划用途为商服用地，第三条、第十八条明确约定该商品房规划用途为办公，使用年限40年。2018年6月11日《准予备案确认书》中张玉莲亲手书写房屋性质为“商业”，其已清楚知晓上述内容，同意上述做法，愿意按照上述内容执行，张玉莲对房屋性质属于办公是清楚知悉的。另，合同签订后，保利恒鑫公司应按照办公产权缴纳了契税、登记费、供暖费，足以说明一审判决认定张玉莲明知房屋为办公是正确的。2.一审判决认定保利恒鑫公司为“笔误”，事实正确。综观案涉房屋《认购合同》、《商品房买卖合同》及五证等，均能体现张玉莲购买的性质为办公。《补充协议》第二条系对商品房销售依据为“商品房预售许可证”（长房售证【2018】第066号）进行的补充。“商品房预售许可证”是经长春市住房保障和房地产管理局颁布，未经有权部门批准，任何一方无权进行变更，且第二条后半段明确标明以实际登记为准，目前该房屋已竣工验收，性质为公建，即商业、办公，张玉莲理应受到此条款约束，接受保利恒鑫公司交付房屋。《补充协议》中“关于专有（独占）使用权的约定”和“关于特别告知的约定”是针对住宅用户和非住宅用户对专有部分的使用权及特别告知事项，根本不会将《房屋买卖合同》规划用途公办变更为住宅。保利恒鑫公司从未宣传案涉房屋为住宅。《准予备案确认书》是张玉莲亲手书写提供给保利恒鑫公司，张玉莲已清楚知晓房屋性质为办公，不存在“笔误”引起张玉莲发生重大误解；3.本案不存在格式条款问题。房屋不同于普通商品，张玉莲购置房屋需要投入大量资金，骑在购买时必定慎之又慎，对于《商品房买卖合同》中的条款一定是经过仔细审查后才予以签订。《商品房买卖合同》及补充协议约定清楚，根本不存在两种解释，故张玉莲上诉称格式条款发生分歧应作出提供者不利的解释，不应予以支持。张玉莲一审提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款308,035元并支付违约金30,803.5元；3.判令被告赔偿原告为履行合同产生的经济损失30,261.83元；4.本案诉讼费、律师费、保全费由被告承担。一审法院经审理查明：2018年5月21日，保利恒鑫公司（甲方）与张玉莲（乙方）签订《长春保利•金香槟认筹登记协议书》，主要约定乙方向甲方认筹购买“保利•金香槟”项目产品，认筹金10,000元，购买保利•金香槟房源原诚意登记5,188元优惠升级为总房款98折优惠，该优惠仅限在保利•金香槟（甲方指定楼栋、产品）开盘当天选房成功并按时签订《商品房买卖合同》后方有效。2018年6月2日，保利恒鑫公司（甲方）与张玉莲（乙方）签订《保利•金香槟认购合同》，约定乙方认购甲方开发建设的位于长春市南关区人民大街与南四环交会保利金香槟C2#调整1310房号（以下简称本物业），本物业用途公寓，建筑面积38.74平方米，定价含税价为334,384元，付款方式为商业按揭付款，2019年11月30日前交付本物业。此外，认购协议中还对付款期限、装修标准和其他约定等条款进行了约定，其中其他约定关于本物业交纳税费标准约定：住宅契税为不含税价的1%-3%，非住宅契税为不含税价的5%，按揭手续费为住宅500元、商业700元，登记费住宅160元（产权80元、他项80元）、商业1,100元（产权550元、他项550元），印花税商业为总房款的万分之五，公证费150元。2018年6月4日，张玉莲向保利恒鑫公司交纳定金10,000元、新契税14,668.33元、印花税154.02元、维修基金4,842.5元、首期房款148,035元。同月11日，张玉莲向案外人长春腾龙房地产代理有限公司交纳C2-1310号房代理费700元。2018年7月5日，保利恒鑫公司（出卖人）与张玉莲（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001202709，内含附件四：合同补充协议），该合同第一条项目建设依据约定：出卖人以出让方式取得位于南关区东至乙十路、南至丙一百零七路、西至人民大街、北至丙一百零三路、编号为02010011GB00031的地块的土地使用权。该地块土地面积为3996㎡，规划用途为商服，土地使用年限自2015年11月11日至2054年3月17日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名保利人民大街小区（保利•金香槟）一期。合同第二条商品房销售依据约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为长房售证（2018）第066号。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房为项目中第C2#幢0单元1310号房。该商品房规划用途为办公，属钢筋混凝土结构，设计层高为3米，建筑层数地上为20层，地下为0层。该商品房合同约定建筑面积共38.74平方米。合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米7,951.34元，总金额308,035元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人以按揭方式付款，首期款158,035元于本合同签订之日付清，余款150,000元申请以按揭方式通过银行在30日（商业贷款）或者45日（公积金贷款）内支付给出卖人。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年11月30日前将具备合同补充协议第八条条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。此外，双方在合同中对面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任、规划设计变更、产权登记等条款进行了约定。另该合同包含附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议、附件六预约商品房预告登记约定书。其中：附件一房屋平面图载明案涉房屋的户型。附件三装饰、设备标准载明保利•金香槟C2（公寓）栋交房标准：户内部分含入户门（铁质）、户内门（预留门洞）、外窗（8-18层为塑钢窗、19-20层为玻璃幕墙）、卫生间（细石混凝土地面、刮青顶棚）、厨房（细石混凝土地面、刮青顶棚）、户内厅室（砂浆抹面墙面、细石混凝土地面、刮青顶棚）、电气系统（一户一表，集中计量，安装开关、插座）、供暖系统（地热）、给排水系统（预留给排水点）、燃气（无）、电视、电话、宽带（多媒体弱电箱内预留接口）、对讲系统（无）。附件四《合同补充协议》第二条关于商品房销售依据的约定，本合同项下商品房规划用途为住宅，若因法律法规、政策、登记规则发生变化，则以实际登记为准。第三条关于买受人所购商品房的基本情况的约定：在买受人签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，出卖人已明确告知项目所在地，买受人对此已知悉并认可，在合同第三条中约定的房屋层高属于该套房屋的设计标准层高，其他空间局部层高可能低于或高于此值，外墙及屋面外保温材料的最终确定以通过政府相关部门的验收为准。第二十一条关于补充协议的效力：1.本协议是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。2.本协议与合同的内容如有冲突、不一致，以本补充协议为准。关于合同以外资料的法律效力：1.合同签订前有关文件、楼书、广告及其他资料、示范单位中就《商品房买卖合同》项下住宅小区、商品房及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地、景观方案等）所作的表述，不视为合同的要约或组成部分。2.销售宣传资料、沙盘模型、样板房的画面等仅作为要约邀请，没有合同约束力，最终以竣工后的房屋效果为准，绿地率等综合技术经济指标以最终政府批文为准。3.双方的权利义务以合同、本协议及其附件为准，出卖人在上述场合已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。关于合同解除的约定：1.出卖人或买受人按本合同及补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日起具备法律效力，因解除合同发生的各项费用，由违约方承担。2.双方协商一致解除合同的，买受人同意在完成授权公证、银行还款、撤销抵押权预告登记、撤销商品房买卖合同登记、出具司法文书之后办理退款，因此发生的公证费、律师费、诉讼费等均由买受人承担。此外，补充协议对其他条款进行了约定。2018年8月2日，兴业银行股份有限公司长春分行、张玉莲、保利恒鑫公司三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，张玉莲向兴业银行股份有限公司长春分行购房贷款150,000元，保利恒鑫公司承担阶段性担保。2019年8月7日，张玉莲提前向兴业银行股份有限公司长春分行清偿上述购房贷款，兴业银行股份有限公司长春分行为张玉莲出具结清证明。2020年4月9日，长春市住房保障和房屋管理局向长春市市场监督管理局南关分局出具《关于的复函》，复函内容：你局“长南市监协查202099号”收悉。经核查，保利恒鑫公司开发建设的“保利人民大街（保利•金香槟）一期”项目，在2015至2018年期间办理过商品房预售许可证。商品房用途为建设工程规划许可证确定的用途名称，没有“公寓”类用途。另长春市规划和自然资源南关分局曾向长春市市场监督管理局南关分局出具《关于协助调查函的回复》，回复内容：1.2015年5月，长春市规划局依据保利恒鑫公司申请，核发保利人民大街小区（保利•金香槟）一期《建设工程规划许可证》，许可28栋建筑，其中含12栋住宅，12栋公建及4栋地下建筑。C2#幢审批为公建，建筑面积27793.03㎡，含716.66㎡商业。2.关于公寓和办公建筑用房的概念和含义，请查询《办公建筑设计规范》（JG67-2006）。3.2018年1月，长春市规划局依据保利恒鑫公司调整申请，核发保利人民大街小区（保利•金香槟）C2#《建设工程规划许可证》，调整内容为C2#楼层调整为20层，建筑面积调整到27858.02㎡。一层为商业，二层以上为办公。另根据张玉莲提供了长春市住房保障和房屋管理局网页查询信息，显示保利恒鑫公司开发建设的保利人民大街小区（保利•金香槟）一期C2#楼房屋用途为商业、办公。另保利恒鑫公司在庭审中出示了《土地使用证》《商品房预售许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程竣工验收备案证》复印件，用于证明案涉房屋五证齐全，登记土地性质即为其他商服用地，《建设工程竣工验收备案证》明确记载工程类别为公建及商业办公，而非住宅，张玉莲对上述证据的真实性没有异议。保利恒鑫公司还出示了《准予备案确认书》，载明本人购买保利•金香槟项目C2栋0单元1310号性质为商业的商品房一套，本人已详细阅读备案合同及备案合同补充协议相关内容，本人同意在按揭贷款银行及公积金管理中心审批通过后准予保利恒鑫公司签约中心工作人员在本人未到场情况下对本人所购房屋提交备案及打印备案合同，且本人已了解备案后该房屋将无法进行所有相关的变更手续，如因本人原因产生的所有经济及法律纠纷均由本人承担。我已清楚知晓上述内容，同意上述做法，愿意按照上述内容执行。确认人手书张玉莲，时间为2018年6月11日。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中张玉莲主张保利恒鑫公司开发建设的案涉房屋用途与合同约定及宣传不符，认为保利恒鑫公司构成违约，要求解除商品房买卖合同，保利恒鑫公司支付违约金并赔偿其经济损失，经本院审理查明2018年6月2日张玉莲与保利恒鑫公司签订《保利•金香槟认购合同》，双方约定案涉房屋的用途为公寓，2018年7月5日双方签订的《商品房买卖合同》，双方在该商品房买卖合同的第三条明确约定案涉房屋的规划用途为办公，另张玉莲本人曾于2018年6月11日出具的《准予备案确认书》也载明案涉房屋性质为商业，并结合张玉莲签名的商品房买卖合同附件一房屋平面图所载明的房屋户型以及张玉莲按照非住宅交纳案涉房屋的购房契税，可以认定张玉莲对案涉房屋的规划用途为办公而非住宅是明知的，张玉莲与保利恒鑫公司买卖案涉办公房屋是双方真实的意愿。张玉莲与保利恒鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于张玉莲主张《商品房买卖合同》与合同补充协议条款冲突问题。张玉莲、保利恒鑫公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房规划用途为办公”虽与合同补充协议的部分条款约定不一致，但双方签订商品房买卖合同买卖案涉办公用房是双方的真实意愿，另由于双方签订的《商品房买卖合同》使用的是中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局制定的制式合同文本，该合同第三条约定的商品房规划用途系由合同双方根据商品房的实际规划用途另行填写，且商品房买卖合同已经有关部门备案登记，故应优先适用商品房买卖合同第三条的约定，亦可认定合同补充协议的部分条款存在笔误。综上所述，张玉莲主张保利恒鑫公司构成合同违约没有事实依据，进而对张玉莲主张的解除商品房买卖合同，由保利恒鑫公司支付违约金并赔偿其经济损失的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张玉莲的诉讼请求。案件受理费3,408元，由张玉莲负担。本院二审查明事实与一审查明一致。本院认为：1.由张玉莲在签订《商品房买卖合同》（2018年7月5日）前签订的公寓认购合同以及2018年6月11日出具的《准予备案确认书》能够认定张玉莲在签署《商品房买卖合同》及补充协议时对案涉商品房性质为商业用房而非住宅是知晓明确的，不存在重大误解问题，双方签订的《商品房买卖合同》中亦明确该商品房规划用途为办公，后续2018年8月2日办理《个人购房抵押（保证）借款合同》显示房产类型为办公，现保利恒鑫公司向张玉莲交付的房屋性质为商业用房，符合双方签订合同目的，不存在无法履行的事实，一审法院未支持张玉莲解除合同的诉讼请求并无不当。2.关于张玉莲主张补充协议中房屋用途为“住宅”以及补充协议中其他关于“住宅”的表述与《商品房买卖合同》房屋用途不一致，应以补充协议表述为准，保利恒鑫公司未向其交付住宅，合同目的不能实现，而保利恒鑫公司辩解补充协议中“住宅”表述为笔误问题。能否认定“笔误”应从保利恒鑫公司是否存在虚假宣传、双方签订合同目的以及购买房屋所有合同资料综合考量认定。从张玉莲提供的宣传资料上看，保利恒鑫公司对案涉房屋在宣传中并无“住宅”字样，而统一表述为公寓，不存在虚假宣传问题，且案涉争议C2#预售许可证亦写明房屋用途商服。关于房屋备案登记性质，张玉莲在签订补充协议前的2018年6月11日出具的《准予备案确认书》能够证实其对备案登记为商业用房是认可的。从双方签订的所有合同文件看，《商品房买卖合同》及补充协议对案涉房屋地块的规划用途是商服是一致的，该《商品房买卖合同》的附件三装饰、设备标准亦明确为公寓交房标准，后续的抵押借款合同亦明确房产类型为办公。基于上述事实，保利恒鑫公司辩解补充协议中“住宅”表述系笔误具有高度盖然性，一审法院予以认定正确。关于张玉莲主张《商品房买卖合同》及补充协议系格式条款，应作出不利于格式条款一方的解释一节，因补充协议中“住宅”表述属笔误，不存在其他解释问题，故其主张不成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3408元，由上诉人张玉莲负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 王 卓审判员 冯红红二〇二一年四月二十日书记员 王 建