吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0502民初405号 原告：孙明哲，男，1976年1月1日出生，汉族，无职业，住通化市。 被告：保利（通化）房地产开发有限公司，住所地通化市。 法定代表人：刘祥海，总经理。 委托代理人：迟海峰，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告孙明哲与被告保利（通化）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙明哲，被告保利公司委托代理人迟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙明哲向本院提出诉讼请求：1、判决被告保利罗兰香谷2期售楼处，开发商赔偿无法兑现学期房事宜，对本人进行公开道歉，并赔偿相关精神损失、物质损失、误时误工等费用。2、判决被告保利罗兰香谷×期物业公司，停止收取本人物业费等各项费用，停止收取本人滞纳金等行为。3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1.本人于2018年购买保利罗兰香谷×期，当初售楼处置业顾问跟本人承诺此楼盘为××中学区房，如今教育局已经明确表示保利罗兰香谷×期不是××中学区房，据此本人要求利罗兰香谷×期对本人进行公开道歉，并赔偿相关精神损失、物质损失、误时误工等费用。2.2020年当我得知保利罗兰香谷×期不是学区房后，多次找售楼处及开发商协商，保利领导罗经理当着东昌区政法委书记面前承诺，学区不解决，暂时可以不收房，不收取滞纳金，而如今保利物业已经明确通知我，自2020年8月1日起，未收房也要缴纳相关物业费及滞纳金。 保利公司辩称，本案的《商品房买卖合同》不存在约定或法定解除情形，原告各项诉求均没有事实基础及法律依据，应依法驳回其诉讼请求：一、双方签订的《商品房买卖合同》并未对学区内容进行约定，不构成合同内容，原告以学区房作为赔偿理由，无事实基础。且精神损失、误工费，应为损害人格权所产生的相关主张，本案为商品房买卖合同，不适用人身权损害相关赔偿的法律规定。1、本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对特定学区的内容没有任何约定，同时原告购房时，被告公司对购房注意事项作出了明确的书面温馨提示，原告了解认可并签字确认。提示中明确，为了避免销售人员工作中的疏漏及理解上的分歧，一切以现场公示、合同约定及政府最终批复为准；对销售人员超出合同约定做出的口头或书面承诺，出卖人不予认可。甲乙双方人员超出合同书面约定以任何口头或书面及其他形式表达或提供的信息都不作为双方权利义务及甲方承诺的依据，不构成合同内容，双方均不受其约束。合同中的文字述是双方唯一的约定，任何与文字约定不一致或文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承诺，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。以上内容，双方都已明确认可并共同签字确认，在双方理解并不存在分歧的基础上，原告以合同中未约定的学区房内容主张兑现，严重违背客观事实，其诉求的基础事实没有证据支持。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述规定中，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传房屋及相关设施必须在出卖人商品房开发规划范围之内，而本案的学校并不在该小区楼盘的开发规划范围之内，不符合司法解释的构成条件，同时，本案原告主张违约的事由，也并不是基于被告对房屋及相关设施的允诺没兑现引发，根据上述规定，原告诉求的学区主张不构成合同要约内容，被告不存在违约情形，亦无赔偿理由。二、本案合同没有解除或撤销的情况之下，不存在停止收取物业费及滞纳金的问题。双方在《商品房买卖合同》中没有关于学区房的任何承诺，退一步讲，即使双方合同中约定了学区房内容，现原告所在的罗兰香谷×期小区的所有适龄学童，均能到××中学就读，也根本不存在原告所谓的合同目的不能实现的责任后果，原告也并没有主张合同撤销或解除，在合同正常履行的情况下各种的缴纳符合合同约定，原告的第二项诉求，于法无据。综上，本案合同签订过程中，被告并未对原告做出××中本校学区房的合同承诺，同时，现原告所在小区的所有适龄学童均可以就读××中学，原告所谓不能实现合同目的无事实根据，请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年10月7日购房温馨提示明确提示在购房过程中，为避免工作人员的疏漏及理解上的分歧，一切请以现场公示、合同约定以及政府的最终批复为准。对销售人员作出的任何超出上述内容的口头承诺甚至私自书面承诺，我公司不予认可，望您谅解。2018年12月25日保利公司（出卖人）与孙明哲、卢颖（买受人）签订商品房买卖合同（预售），约定：孙明哲、卢颖购买保利公司开发的保利罗兰香谷×期××幢×单元×层×××号。总价款为人民币869，124.00元。买受人应当于2018-12-25前支付首期房价款人民币269，124.00元，余款600,000.00元申请贷款支付。补充协议，约定：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本协议的约定为准，甲方员工、甲方代理人、销售人员或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，任何与文字约定不一致或者文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承认，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。 本院认为，购房温馨提示载明：在购房过程中，为避免工作人员的疏漏及理解上的分歧，一切请以现场公示、合同约定以及政府的最终批复为准。对销售人员作出的任何超出上述内容的口头承诺甚至私自书面承诺，公司不予认可。而商品房买卖合同补充协议载明：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本协议的约定为准，甲方员工、甲方代理人、销售人员或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，任何与文字约定不一致或者文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承认，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。该购房温馨提示、协议表明，经双方协商一致，合同及补充合同中的文字表述是出卖人和买受人唯一的约定，而合同及补充合同中并不存在被告承诺案涉房屋是十三中学区房的内容，故被告不存在违约。赔礼道歉、赔偿精神损失是侵权责任形式，本案纠纷性质为合同纠纷，原告要求赔礼道歉、赔偿精神损失的诉讼请求并非合同责任承担方式，故不予支持。原告主张的物质损失、误时误工等费用，但未提供任何证据证明其损失项目金额，诉讼请求不明确不具体，且缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张物业公司停止收取本人物业费等各项费用，停止收取本人滞纳金等行为，因保利公司与物业公司系两个各自独立主体，其向非本案被告主体物业公司主张权利，缺乏依据，不予支持，可另案告诉。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 驳回原告孙明哲的诉讼请求。 案件受理费150.00元，由原告孙明哲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毛德义 二〇二一年四月十一日 书记员  徐慧丽