淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1595号原告：淮安浩源投资发展有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道121号。法定代表人：史先明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。被告：淮安清河新区投资发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号206室。法定代表人：岳波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦含，江苏引航律师事务所律师。原告淮安浩源投资发展有限公司（以下简称“浩源公司”）与被告淮安清河新区投资发展有限公司（以下简称“新区投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告浩源公司委托诉讼代理人刘向明，被告新区投资公司委托诉讼代理人陈敏亚、张梦含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年4月30日至2020年6月30日期间的租金计人民币1179406元，并自诉讼之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告承担违约金直至付清上述款项止；2、判令被告向原告承担律师代理费损失3万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2011年10月11日，被告与原告签订《浩源总部大厦租赁合同》一份，约定被告租赁淮安浩源汽车博览城1、2、3号楼2—9层以及2号楼一层部分房屋，租赁期限为2011年11月1日至2026年10月31日，合同还对租金标准以及双方其他权利义务进行约定。同日，双方签订补充协议一份，对租赁期限内部分租金标准进行调整。此后，原告将上述房屋移交被告使用，被告依约支付租金。2020年初，被告因自身原因要求终止租赁并就相关事宜与原告协商。2020年3月16日，双方就终止上述租赁合同的有关事宜签订《补充协议》一份，预定2020年4月30日起，上述租赁合同终止，双方不再履行，被告2020年4月30日之租金已经结清。被告有义务在2020年4月30日前将上述租赁房屋按原租赁合同约定的标准移交于原告，如逾期应按原告租赁合同约定的2019年租金标准向原告支付租金，还应承担诉讼费、律师费等。但直至2020年7月9日，被告才将上述房屋移交于原告，逾期超过两个月，对此，原告应依约承担相应的法律后果。此后，原告多次与被告沟通要求其依约支付逾期交付租金未果。为此，特具状法院，请求依法判决。被告新区投资公司辩称，一、因疫情影响导致执行部门无法强制执行，故而导致被告延期返还房屋，属于不可抗力，应当免除被告的房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部门或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》（苏高法电[2020]124号）第8条规定：因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。《浩源总部大厦租赁合同》第8.2条规定，本合同的任何乙方在遇到不了抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履行均免责。本案中，被告承租原告的案涉房屋后，又出租给了淮安世界之窗广告产业园有限公司（以下简称世界之窗公司）。因世界之窗公司一直未支付租金，被告于2018年起诉世界之窗公司，要求其支付租金并返还房屋。2019年5月29日，淮安市清江浦区法院作出（2018）苏0812民初11436号民事判决书，支持了被告的诉请，后世界之窗公司未主动履行判决确定的义务，被告于2019年8月28日向法院申请强制执行。2020年1月，全国爆发新型冠状病毒疫情。受疫情影响，承租户基本未营业，且执行部门也无法组织大量执行人员强制执行，基于上述两项原因，法院执行部门无法迅速顺利的清退租户，进而导致被告返还房屋延期。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并且不能克服的情形，属于不可抗力。根据合同法第117条、《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第8条的规定，以及《浩源总部大厦租赁合同》第8.2条的约定，原告应当免除被告自2020年5月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费。因此，原告主张1179406元的租金及相应的违约金不应当得到支持。此外，《浩源总部大厦租赁合同》已于2020年4月30日终止，因此，原告主张违约金也没有法律和合同依据。二、如上所述，被告延期返还房屋系由于新冠疫情的影响，属于不可抗力。因此，被告不应当支付自2020年5月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费。故此原告也无权主张相应的律师费损失。三、对于原告诉请的金额，不清楚如何组成。综上，被告恳请法院依法查明案件事实，驳回原告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2011年9、10月份，出租方原告浩源公司（甲方）与承租方被告新区投资公司（乙方）签订《浩源总部大厦租赁合同》一份，合同1.1约定，甲方同意将浩源总部大厦的1、2、3号楼2至9层租赁给乙方，其中1号楼2—9层建筑面积为5668.44平方米，2、3号楼2—9层的建筑面积分别为5448.59平方米，办公楼合计建筑面积16565.62平方米，另租2号楼一层建筑面积240平方米作展厅，所有面积以房管局测绘为准。合同2.1约定，租赁期限为15年，自2011年11月1日至2026年10月31日。合同3.1.1约定，浩源1、2、3号楼2至9层租金按建筑面积16565.62m2计算，前五年的租金标准为30元/m2（建筑面积）/月，第六至第八年租金标准在上一年度租金标准的基础上，每年递增5%，第9年起租金根据市场情况双方提前另行商定，但租金标准均不得高于甲方租给其他企业或者个人的租金标准。合同3.1.2约定，2号楼一层240平方米展厅，前五年的租金标准为人民币60元/m2（建筑面积）/月，5年以后的租金根据市场情况另行约定。同时，原、被告双方签订《浩源总部大厦租赁补充协议》一份，该补充协议对前三年租金重新约定，并就办公楼改造事宜约定由被告补偿原告10万元作为改造费用。此后，被告新区投资公司基于该《浩源总部大厦租赁合同》，将办公楼转租给案外人淮安市世界之窗广告产业园有限公司。2018年12月19日，本院立案受理被告新区投资公司与案外人淮安市世界之窗广告产业园有限公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年5月29日作出（2018）苏0812民初11436号生效民事判决书，判决内容包括案外人世界之窗公司应于判决生效后十五日内支付新区投资公司欠付租金及租金损失，以及于判决生效后三十日内返还涉案房屋。2019年8月28日，本院立案受理被告新区投资公司的执行申请，并于2020年6月3日作出执行终结的裁定，裁定内容中调查及执行措施第7项：经本院实地调查了解，查看涉案房屋租赁情况，张贴执行公告，与承租户进行谈话，目前出签订续租及购买协议的部分承租户以外，剩余的涉案房屋位于淮安市清河新区浩源汽车博览城1、2、3号楼中2至9层房屋以及2号楼一层240平方米商铺腾空并返还交接给申请执行人淮安清河新区投资发展有限公司。另查，2020年3月16日，原告浩源公司（协议乙方）与被告新区投资公司（协议甲方）签订《补充协议书》一份，协议书载明：乙方于2012年10月11日同意将原合同的租金起算时间调整为2012年5月1日，即合同期调整为2012年5月1日—2027年4月30日；原合同与2020年4月30日终止，甲方不再履行，乙方同意；2020年4月30日以前，甲方按原合同约定应承担的租金已经支付完毕；截至本协议签订之日，甲、乙双方就原合同履行无其他任何争议，双方互不追究违约责任；甲、乙双方约定，甲方应将浩源汽车博览城1号楼、2号楼（含1层240平方）、3号楼（以下简称“涉案房屋”）全部清理完毕且符合要求后交付给乙方，以上清理工作甲方须于2020年4月30日前完成并按原合同约定的标准办理承租房书面交接手续，交接手续须经双方法人或代表人签字盖章确认后生效；如甲方未能按本条款履行义务，则应1号楼、2号楼（含一层的240平方）、3号楼全部按原合同约定的2019年的租金标准向乙方支付租金，直至符合交付条件为止，且乙方有权依据原合同约定追究甲方逾期付款的违约责任（如乙方因主张租金提起诉讼，则诉讼费、律师费等均由甲方承担）；另如应甲方延期移交上述房屋给乙方造成的其他损失（包括但不限于乙方向承租人或买房人延期交房所应承担的违约责任以及因此产生的诉讼费、律师费损失等），甲方亦应予以承担；本协议为原合同补充协议，原合同与本协议不同部分，以本协议约定为准。2020年6月30日，涉案房屋交接完毕，原、被告双方于《浩源总部大厦房屋交接确认手续》上签章确认。2020年8月10日，原告浩源公司委托江苏律轩律师事务所提起本案诉讼，并支付律师代理费3万元。本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告浩源公司与被告新区投资公司之间的《浩源总部大厦租赁合同》、《补充协议书》、《浩源总部大厦房屋交接确认手续》等系双方真实意思表示，内容不违反法律法规和其他强制性规定，均为有效合同。根据2020年3月16日《补充协议书》约定，双方房屋租赁合同于2020年4月30日终止，被告新区投资公司未能于2020年4月30日前完成涉案房屋交接的，应当按原合同约定的2019年的租金标准向浩源公司支付租金，直至符合交付条件为止，且浩源公司有权依据原合同约定追究被告新区投资公司逾期付款的违约责任。被告新区投资公司直至2020年6月30日，被告新区投资公司才将涉案房屋返还，在此期间被告新区投资公司应当按约支付原告浩源公司相应的房屋占有使用费。至于被告主张的发生新冠疫情属合同约定的不可抗力，应当免除占有使用费的问题。2020年1月26日，国家卫生健康委发布《国家卫生健康委办公厅关于加强基层医疗卫生机构新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》，就做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作作出了相关要求。2020年2月21日，国发明电〔2020〕4号文《国务院应对新型冠状病毒感染××疫情联防联控机制关于印发企事业单位复工复产疫情防控措施指南的通知》中，已就推动企事业单位复工复产作出规定。原告浩源公司与被告新区投资公司签订《补充协议书》的时间为2020年3月16日，此时新冠疫情已经发生，并且得到防控，原、被告双方对于新冠疫情事件均有认识。另外，在签订《补充协议书》之前，本院已经立案受理了被告新区投资公司的执行申请。故对于被告新区投资公司将延期交付涉案房屋归责于新冠疫情事件及法院强制执行的主张，本院不予采纳。关于房屋占用费数额，根据双方之间关于租期、租金条款的约定、补充约定，以及被告新区投资公司实际占用房屋的期间，《补充协议书》约定的“2019年的租金标准”即为原租赁合同第八年的租金标准，经计算，此期间内浩源1、2、3号楼2至9层租金标准为34.72875元/平方米/月，2号楼一层240平方米展厅租金标准为60元/平方米/月。因此，被告新区投资公司应支付自2020年5月1日至2020年6月30日的房屋占用费共计1179406.55115元（16565.62平方米×34.72875元/平方米/月×2个月+240平方米×60元/平方米/月×2个月）。现原告浩源公司主张被告新区投资公司支付1179406元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担逾期付款的违约责任，有事实依据，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费用损失3万元。双方明确约定，因被告新区投资公司延期移交涉案房屋给原告浩源公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费损失等），被告新区投资公司亦应予以承担。故因被告新区投资公司未能及时返还涉案房屋，原告浩源公司主张被告新区投资公司承担相应的律师代理费用损失3万元，符合双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安清河新区投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告淮安浩源投资发展有限公司支付租金1179406元，并自2021年2月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告承担违约金直至款项付清之日止。二、被告淮安清河新区投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告淮安浩源投资发展有限公司支付律师代理费3万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15685元，减半收取7843元，由被告淮安清河新区投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年四月二十二日书记员  张 荷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。