吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初126号原告：王某，女，1960年4月2日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：陈鹏，吉林良智律师事务所律师。被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区鑫隆家园17-503室。法定代表人：王星，执行董事。被告：曹某，男，1972年6月10日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：石立成，长春汽车经济技术开发区天平法律服务所基层法律工作者。原告王某与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）、曹某车位纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人陈鹏、被告曹某及其委托诉讼代理人石立成到庭参加诉讼。被告鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鑫隆公司签订的《地下车位使用权协议》；2.判令二被告共同向原告返还购买车位款项180,000元；3.判令二被告共同向原告支付违约利息补偿款项100,000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年7月，被告曹某称手中有被告鑫隆公司抵账给其的房产（长春市南关区鑫隆家园6号楼3单元306室）和车位出售，原告与被告曹某磋商后，以660,000元购买该抵账房，另以180,000元购买一个车位。原告向被告曹某交付款项时间分别为：2017年7月30日支付100,000元，2018年4月18日支付500,000元，2018年7月2日支付240,000元。被告鑫隆公司于2017年9月29日分别向原告出具180,000元车位款的《收据》和690,650元（按对外销售价格5000元/平方米计算）购房款的《收据》。被告曹某向原告分别于2018年4月18日出具600,000元的《收条》，于2018年7月2日出具240,000元的《收条》，并在600,000元的《收条》中明确承诺：如2018年年底前未能交房，则被告曹某按银行贷款利率4倍赔付给原告。2019年9月底原告发现购买的上述房屋被他人占领，原告找到二被告要求予以解决。经协商后，三方于2019年9月30日签订《房屋变更协议书》：被告鑫隆公司将鑫隆家园6号楼2单元205室调给原告，根据调换房屋面积的差价和被告曹某在600,000元《收条》承诺的逾期交房违约责任，补偿原告一个地下车位（价格为100,000元），被告曹某保证原告获得调换后的房产和已购买的180,000元车位一个、补偿车位（100,000元）。三方签订协议后，被告曹某对于其提供保证责任想反悔，在未经原告和被告鑫隆公司同意的情况下，被告曹某在原告持有的协议上将两处“曹某”用横线勾画，原告及时制止，将协议原件收回。《房屋变更协议书》签订当日，被告鑫隆公司与原告补充签订了购买180,000元停车位的《地下车位使用权协议书》，同时被告鑫隆公司根据《房屋变更协议书》约定的内容，在购房款《收据》调整为：调到6号楼2单元205室，792,900元（含车位一个，车位价格为100,000元）。时至今日，原告尚未获得2个车位。经多方打探，获悉被告鑫隆公司大量诉讼缠身，名下已无车位向原告交付，《地下车位使用权协议》事实上已无法履行，应当予以解除，由二被告按照《房屋变更协议书》第4条约定返还购买车位款180,000元。同时，二被告承诺给予价值100,000元的一个车位作为违约利息补偿也已无法履行，二被告应向原告支付逾期交房违约利息补偿款100,000元。综上，为了维护自身合法权益，现原告诉至贵院，望贵院判如所请。长春市鑫隆房地产开发有限责任公司未到庭，未答辩亦未提交证据材料。曹某辩称，认为原告对答辩人的诉讼请求既无事实也无法律依据，请求依法驳回原告对答辩人的诉请。原告与被告鑫隆公司签订的《地下车位使用权协议》中的合同主体为被告鑫隆公司与原告王某，答辩人曹某并非《地下车位使用权协议》的主体，车位使用权的出卖人是鑫隆公司，购房者与开发商签订合同，鑫隆公司作为出卖人，是承担交付车位的义务人，鑫隆公司不能按期交付车位的，应按照原告与被告鑫隆公司签订的《地下车位使用权协议》承担违约责任。根据合同相对性的原则，答辩人非合同主体，被告曹某并不是适格诉讼主体，答辩人没有返还原告诉请中的义务。在原告与被告鑫隆公司签订的《房屋变更协议书》中，新合同关系主体为仍为原告与鑫隆公司，因此履行合同的义务主体应为鑫隆公司，并非答辩人。答辩人在《房屋变更协议书》中也并无承担保证责任的真实意思表示，合同约定的内容是调整房屋和因鑫隆公司的违约而对原告损失的补偿方式而进行的约定，房屋的出卖方是鑫隆公司，房屋也是鑫隆公司所有，答辩人曹某不具备履行调整房屋及交付房屋和车库的能力和资格，也就无权进行担保。曹某对车位的交付不在其控制范围之内，答辩人无法提供任何保证，因该协议书是原告事先制作完成的，故答辩人将与自己意思表示不符之处的名字划掉。在签订协议过程中也经原告与被告鑫隆公司的认可才将答辩人的名字抹掉，并非如原告在起诉状中所述是未经原告和被告鑫隆公司的同意的情况下将名字划掉，如原告对答辩人划掉自己名字的行为不认可，不可能将已经划掉名字的合同保留，而是应该重新制作合同，三方进行签字确认。原告所述明显不符合常理，因该车位的买卖关系系答辩人介绍促成，故答辩人在《房屋变更协议书》中签名，所以答辩人并无返还义务。原告起诉主体错误，不应将答辩人作为被告进行诉讼。原告起诉要求解除《地下车位使用权协议》并返还原告车位款180,000元的诉讼请求，答辩人认为，原告与被告鑫隆公司签订的该协议是其双方的真实意思表示，符合法律规定。本案中，并没有解除协议的约定情形出现，也没有法定的解除协议的情形出现，原告仅以被告鑫隆公司有诉讼为由而推定被告鑫隆公司不能履行合同而提起诉讼属于即无事实依据也无法律依据，并且根据双方签订的该协议第九条的规定，本协议签订生效后，甲方（鑫隆公司）不再接受乙方以任何理由的退车位申请。该条没有违反法律规定，所以原告也无权解除该协议，同时，该协议签订双方为原告和被告鑫隆公司，与答辩人曹某无关，曹某不应承担任何责任，故应当依法驳回原告的该项诉讼请求。关于原告要求支付违约利息补偿款100,000元的诉讼请求也同样无事实依据及法律依据，该100,000元补偿款根据原告与被告鑫隆公司的签订的《房屋变更协议书》的约定，是基于房屋调整和被告鑫隆公司的违约责任综合后约定给原告一个车位作价100,000元予以补偿，也就是说，法律关系已经变更为履行车位交付，而非债务的履行，所以答辩人曹某仍然不是合同主体的相对人，其也同样不具有履行车位交付的资格。同时，该100,000元的车位是原告与被告鑫隆公司在综合协商房屋调整，面积增加及违约赔偿后协商的结果，与合同中调整的房屋属于一个整体，原告不能仅以该l00,000元车位款单独提出诉讼请求而忽略房屋调整后面积增加而产生的差价款利益的因素，这是不符合法律规定的，只享受增加面积的利益，明显显失公平。所以原告该项诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法驳回。综上，原告对答辩人的诉请，属于诉讼主体错误，也无事实和法律依据，故请求人民法院充分考虑答辩人的意见，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，曹某出具《房屋更名确认书》一份，载明：鑫隆家园6号楼3单元306室，建筑面积138.13平方米，此套房屋为长春市鑫隆房地产开发有限责任公司抵账给我的房产，我保证此房屋没有与我相关的经济纠纷或一房多卖。今我确认自愿将此套房屋开至（更名/开至）王某名下，身份证号XXX，此套房屋由长春市鑫隆房地产开发有限责任公司为其开具购房合同及购房收据，房屋款由我收取。更名完成后此套房屋如再发生买卖更名与我无关。2018年4月18日，曹某出具《收条》一枚，载明：收到王军、王某购房款600,000元，如2018年年底前未能交房，则曹某按银行贷款利率四倍赔付给王某。2018年7月2日，曹某出具《收条》一枚，载明：收到王某购房款240,000元。上述收条款项合计840,000元。2019年9月30日，曹某、王某、鑫隆公司三方签订《房屋变更协议书》一份，载明：长春市东岭南街鑫隆家园6号楼3单元306室，建筑面积138.13平方米，此套房屋为鑫隆公司抵账给曹某（身份证号XXX）的房产，曹某在保证此房屋没有相关纠纷或一房多卖的情况下（有更名确认书），转卖给王某的，并保证最终房屋交到王某手中，更名至王某名下（身份证号XXX），此套房屋由鑫隆公司为王某出具购房合同及购房收据，包括购买的一个车位共计840,000元，于2017年7月30日交款100,000元、2018车4月18日交款500,000元和2018年7月2日交款240,000元，房屋及车位款交给曹某收取。现在鑫隆公司由于某种原因将此房转给他人，王某不能取得该房屋产权，为确保王某的房权（有房住），经鑫隆公司法人胡志、曹某（后被划掉）、王某三方共同协商达成如下协议。1.鑫隆公司法人胡志同意将鑫隆家园6号楼2单元205室建筑面积158.58平方米调给王某。2.利用房屋面积差的差价和约定违约利息补偿给王某一个地下车位（因车位号没划，所以车位标的待定）。3.交房时间约定在鑫隆家园6号楼只要有交房的就必保同时给王某交房，如推迟交房则按违约处理。4曹某（后被划掉）与胡志同时保证王某该套房屋的房权和两个车位，不得再次更改，并承诺如违约除返还本金外，还将按现行银行贷款利率的4倍赔偿房屋及车位总价款的利息。曹某在该份房屋变更协议书上签名，鑫隆公司在该份房屋变更协议书上加盖公章。曹某对上述房屋变更协议书的真实性无异议，但表示上述房屋变更协议书为王某起草，其在签订该份房屋变更协议书时就将协议第四条中曹某的名字划掉，其不是担保人。另鑫隆公司曾为王某出具收据两枚，编号分别为800127和800128，两份收据的入账日期均为2017年9月29日，其中：编号为800127的收据载明交款单位为王某，交款金额为690,650元，收款事由为6号楼3单元306室房款，同时该份收据还载明调到6号楼205室，792,900元，含车位款一个，车位价格为100,000元，并再次加盖鑫隆公司公章；编号为800128的收据载明交款单位为王某，交款金额为180,000元，收款事由为6号楼地下停车位一个。2019年9月30日，王某与鑫隆公司签订《地下车位使用权协议》一份，约定王某自愿购买6号楼B区地下车位使用权，总价格180,000元，自本协议签订之日一次性付清。另查，曹某与鑫隆公司曾于2017年9月26日签订《抵账协议》一份，约定鑫隆公司将鑫隆家园小区10套房产（含6号楼3单元306室）抵账给曹某。再查，鑫隆公司于2021年2月25日出具《证明》一份，载明：2017年因我公司拖欠曹某借款，经双方协商我公司同意曹某以每平方米5,000元的价格对外联系购房者，经曹某联系的购房者在我公司签定购房协议和出具收款收据后，购房者可以直接将购房款转给曹某，用于抵扣我公司所欠曹某的借款。本院认为，鑫隆公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，可视为其放弃抗辩的权利，认可王某主张的事实。王某与曹某达成合意购买了鑫隆公司抵账给曹某的鑫隆家园6号楼3单元306室房屋，曹某向鑫隆公司出具《房屋更名确认书》，鑫隆公司也已于2017年9月29日为王某出具鑫隆家园6号楼3单元306室房屋的收款收据，表明鑫隆公司已认可购房人变更为王某，至此曹某已履行了出卖方义务，王某与鑫隆公司形成新的房屋买卖合同关系。后因鑫隆公司原因未能向王某交付鑫隆家园6号楼3单元306室房屋，王某与曹某、鑫隆公司再次签订了《房屋变更协议书》，约定鑫隆公司将鑫隆家园6号楼2单元205室房屋调换给王某，并补偿给王某价值100,000元的地下车位一个，但鑫隆公司并未依约定向王某交付该地下车位，其行为已构成违约，故王某主张鑫隆公司支付补偿款100,000元有事实及法律依据，本院应予支持。关于王某主张曹某共同承担给付补偿款100,000元问题，曹某虽在房屋变更协议书上签名，但由于曹某在签订房屋变更协议书时就已将责任条款部分中“曹某”的名字划掉，其没有承担保证责任的意思表示，故对王某的该部分主张不予支持。关于王某主张解除其与鑫隆公司签订的《地下车位使用权协议》，并返还车位款180,000元问题，鑫隆公司无法将地下车位交付王某使用，王某购买地下车位的合同目的不能实现，该地下车位使用权协议应予解除，鑫隆公司应向王某返还购买车位款。关于王某主张曹某共同返还购买车位款180,000元问题。该购买车位款虽为曹某收取，但综合本案原告王某提供的房屋更名确认书、房屋变更协议书、地下车位使用权协议、车位款收据及抵账协议等证据上来看，应认定王某系从鑫隆公司处购买了该车位，其主张曹某共同返还其购买车位款没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王某、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2019年9月30日签订的《地下车位使用权协议》；二、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给王某购买车位款180,000元；三、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向王某支付违约补偿款100,000元；四、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,750元，由长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国二〇二一年四月二十九日书记员 隋 汉