广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0825民初147号原告：陈贤通，男，1977年7月3日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××313。原告：陈儒仁，男，1995年8月22日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××，公民身份号码440××××××××××××293。上述原告共同委托诉讼代理人：黄茂发，广东金本色律师事务所律师。被告：林德超，男，1952年5月11日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××330。被告：钟爱华，女，1952年3月29日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××323，与被告林德超系夫妻关系。被告：林堪耀，男，1989年7月4日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××334，与被告林德超系父子关系。被告：林文仲，男，1991年12月21日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××314，与被告林德超系父子关系。被告：龙小眉，女，1991年7月14日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××182，与被告林堪耀系夫妻关系。被告：邓小娟，女，1994年4月4日出生，汉族，广东省徐闻县人，住广东省徐闻县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××361，与被告林文仲系夫妻关系。原告陈贤通、陈儒仁诉被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理立案后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告陈儒仁及其与原告陈贤通的共同委托诉讼代理人黄茂发到庭参加诉讼。被告钟爱华经本院依法传唤仍不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈贤通、陈儒仁向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告与被告签订的《宅基地卖断契》无效；二、请求法院依法判令被告向原告退还转让款1379000元及支付资金占用费（以1379000元为基数，自2020年3月31日起至退还完毕之日止按一年期贷款市场报价利率四倍来计付）；三、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告将坐落于徐闻县××××××××块宅基地转让给原告陈贤通、陈儒仁，该宅基地四至为北至陈壮住宅（长25.8米）、南至路（长26米）、西至陈再宅基地（长26.8米）、东至路（长26.6米），转让款为1379000元，双方签订了《宅基地卖断契》，当时被告确认说明所转让的土地为宅基地，被告保证原告能够顺利建房居住。当时被告为了规避政府强制规定，及为了原告陈贤通、陈儒仁能顺利建房，将《宅基地卖断契》落款日期写成公元二○一八年农历二月八日立，实际上转让成交日期为2020年3月30日。原告在2020年3月30日已付清转让款1379000元。现原告查明该土地为基本农田，不能建房。《宅基地卖断契》违反了《合同法》第52条的强制规定，自始无效。以及根据《合同法》第58条的规定，双方签订的《宅基地卖断契》无效，被告应退还转让款，及被告应承担支付资金占用费。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告答辩称：涉案土地转让日期确实是2020年3月30日，被告并没有改，但双方在签订《宅基地卖断契》时没有落款日期，原告现在提交的《宅基地卖断契》复印却有这个日期，这不是我们写的，究竟是怎么回事？当初交易时双方都清楚涉案的土地是宅基地，原告也是在知情的情况下才与被告进行买卖的，该土地是村集体规划给被告的宅基地，是经村集体讨论划分的。原告陈贤通、陈儒仁为其主张的事实在举证期限内向本院提交如下证据：一、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的身份信息；二、宅基地卖断契、照片、确认书、收款收据复印件各一份，证明原、被告签订《宅基地卖断契》，落款时间为公元二○一八年农历二月八日，被告将坐落于徐闻县×××××××宅基地一块转让给原告陈贤通、陈儒仁，该宅基地四至为北至陈壮住宅（长25.8米）、南至路（长26米）、西至陈再宅基地（长26.8米）、东至路（长26.6米）；实际上转让成交日期为2020年3月30日；以及被告已收到原告所付转让款人民币1379000元的事实；三、付款凭证复印件一份，证明原告已付清转让款1379000元的事实。被告方对原告提供的证据质证意见：对第一组的三性无异议；在第二组证据中，卖断契名字是我们签的，但二○一八年农历二月八日在我们签订的时候是没有的，林文仲和邓小娟的字不是他们签的，但手印是否是他们按捺不记得了；对照片的三性无异议；对确认书的三性有异议，那天对方给我们签的时候是没有确认这些的，我们只有电表的申请，他说的是办理电表，没有说什么签订确认书，我们对农历二月八日的这个日期有异议；对收款收据有异议，我们签订的日期应该是2021年的1月5日或6日签订的。对第三组的证据的三性的无异议。被告方在庭审时提交的证据：《证明》复印件一份，证明被告方卖给原告方的土地属于1978年村集体规划给被告方的宅基地，并经村委会盖章确认的事实。原告对被告提供的证据质证意见：对该证据的三性不予认可。对原告方提供的证据，被告钟爱华未作答辩且未到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利。不影响本院根据查明的案件事实所依法作出的裁判。经审理查明，原告陈贤通、陈儒仁欲购买宅基地用于自建房屋，于2020年3月30日与被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟达成协议，将徐闻县××××××陈宅经济合作社规划给其村民林德超的一块宅基地转让给原告陈贤通、陈儒仁，转让款为1379000元，双方签订了《宅基地卖断契》，当天原告陈贤通、陈儒仁就通过银行转账方式、支付宝转账方式及微信转账方式给被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟付清了土地转让款1379000元。2020年期间，原告经向有关部门了解该宅基地是基本农田无法建房的情况后，原告陈贤通、陈儒仁就要求被告方退还土地转让款1379000元，但被告不肯退还，经多次催讨未果，遂诉至本院。另查明，被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟均为徐闻县×××××××××××的集体组织成员，而原告陈贤通、陈儒仁均不是该村的集体组织成员。再查明，在本案诉讼期间，原告陈贤通、陈儒仁申请财产保全，本院依法冻结了被告龙小眉存放在广东徐闻农村商业银行股份有限公司800×××××××××××492账户的存款66000元、被告钟爱华存放在广东徐闻农村商业银行股份有限公司800×××××××××××494-001-01账户的存款100000元及存放在广东徐闻农村商业银行股份有限公司800×××××××××××811账户的存款163000元，上述存款的冻结期限均为一年，自2021年1月25日起至2022年1月25日止。本院认为，本案为买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原告与被告签订的《宅基地卖断契》是否有效；二、原告的诉求是否应予支持。关于原告与被告签订的《宅基地卖断契》是否有效的问题。原告陈贤通、陈儒仁与被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟于2020年3月30日签订了的一份《宅基地卖断契》的协议，同日原告陈贤通、陈儒仁依约向被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟付清了土地转让款1379000元。该约定符合买卖合同性质，原、被告于2020年3月30日签订的《宅基地卖断契》属买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”、第六十条“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准”的规定及《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”的规定。本案中，涉案土地使用权性质为集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十条的规定，集体土地使用权依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告陈贤通、陈儒仁未取得被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟所在的徐闻县×××××××××××的户籍，并非该村集体组织的成员，因此原、被告之间的土地转让目的无法实现。据此，原、被告之间的土地买卖的协议违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，应认定为无效合同。关于原告的诉求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定。虽然原、被告签订的《宅基地卖断契》系双方真实意思的表示，原告依约定向被告付清了土地转让款1379000元，但由于涉案土地使用权性质为集体所有，而原告并非被告所在的村组集体组织成员，原、被告之间签订的《宅基地卖断契》因违反法律的强制性规定从而导致无效。由于合同无效，那么被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟基于该《宅基地卖断契》所得土地转让款和原告陈贤通、陈儒仁基于该《宅基地卖断契》从被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟处所得土地，双方均应相互返还。故原告要求被告返还土地转让款1379000元，理据充分，本院予以支持；从《宅基地卖断契》可以看出，涉案土地未取得产权证明，双方对此知情，但双方仍然进行买卖行为，双方均存在过错，故原告请求被告支付土地转让款的资金占用费，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈贤通、陈儒仁与被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟于2020年3月30日签订的《宅基地卖断契》无效；二、被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告陈贤通、陈儒仁已交付的土地转让款1379000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2165元、诉讼保全费1320元，由被告林德超、钟爱华、林堪耀、林文仲、龙小眉、邓小娟负担（原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  莫光智人民陪审员  王邦军人民陪审员  陈 光二〇二一年四月十二日书 记 员  黄侠涛附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十条农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。