新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）新2301民初272号 原告（反诉被告）：文雅旺，男，1973年10月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：张洪，新疆广翼律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄军生，男，1973年4月2日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：马长栿，新疆立业律师事务所律师。原告（反诉被告）文雅旺与被告（反诉原告）黄军生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文雅旺及其委托诉讼代理人张洪，被告（反诉原告）黄军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文雅旺向本院提出诉讼请求：1．确认双方2017年12月26日签订的房屋租赁合同已解除；2．被告交还承租的位于昌吉市三工镇春光四队鸽棚养殖场地及房屋；3．被告支付自2020年2月28日至实际交还房屋期间的房屋占有使用费190,000元（按合同约定520.54每日元标准计算占有使用费）；4．判令被告支付电费4000元。事实及理由：原告与被告于2017年12月26日签订房屋租赁合同。合同约定原告将位于昌吉市三工镇春光四队养殖中心部分场地和房屋租赁给被告使用，租赁期限五年，自2018年2月28日至2023年2月27日。租金第1年15万元，第2至第3年19万元，第4至第5年25万元。每年提前一个月支付全年租金。合同履行过程中，被告擅自改建200余平方彩板棚，并改变房屋养观赏鸽用途，租给他人使用，并改造房屋内部结构，导致部分房屋被行政执法机关拆除，还拖欠租金、电费。原告多次要求被告整改，被告拒不纠正。不得已，原告只有按照合同约定催告被告解除合同，解除合同催告书到达被告后，被告并未提出异议。因此，双方的租赁合同已解除。黄军生辩称，被告认为1．2019年11月10日租赁的房屋已经被拆除，被告认为2019年11月10日双方的租赁合同关系就解除了。2．房屋拆除不存在交还的问题，鸽棚在拆除的第二天被告就搬走了，被告尚有部分物品还遗留在场地中，可以尽快把物品搬走。3．房子已经拆除，被告不同意承担拆除后的租赁费。4．2019年4月被告给原告通知安装电表，直到2019年9月份才单独安装的电表，被告已经给原告交过4000元电费。对于原告主张的电费不知道是哪一段期间。被告和原告签订租赁合同时，被告提出要建彩钢棚，原告口头同意，建好之后原告口头说把彩钢房和其房子高度一样，被告考虑到危险性大，还是按照计划设计搭建彩钢棚，没有改变房屋内部结构，租赁合同中的18间平房属于违建全部被拆除，连带彩钢棚一并拆除。反诉原告黄军生向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告返还2019年11月9日至2020年2月28日房屋租金61,424元；2．判令反诉被告赔偿损失共计50,000元，包括：5个餐厅包厢装修费用，标准间8间装修费用，还有厨房设备（原餐桌20个，椅子200吧，电视一台，消毒柜10个，冰箱冰柜3台，床垫被褥34套）；3．判令反诉被告给付租赁期间垫付的水泥墩及修变压器费用3400元；4．判令反诉被告退还收取电费4000元。事实与理由：2017年12月26日，反诉原告在不知情出租房屋是违章建筑的情况下与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定反诉被告将位于昌吉市三工镇春光四队养殖中心部分场地和房屋租赁给反诉原告使用，租期5年，2018年2月28日至2019年2月28日的租金是15万／年，第2至第3年年租金为19万／年。但反诉原告仅正常使用了此房屋一年多，到2019年11月10日，政府机关强行拆除了此租赁房及院落时，反诉原告才得知此房是反诉被告私建的违章建房，房屋产权并不明晰，没有保障反诉原告居住的合法权利（详见合同第四项第1条）。可是反诉被告却反咬一口说是反诉原告搭建了彩钢凉棚不符合规定，才使政府拆除了此房屋及院落。实际上反诉原告搭建凉棚一事是经过反诉被告同意后才搭建的，且凉棚与房屋高度齐平，同时也没有改变反诉被告的建筑设施及院内外设施及环境（有照片为证），如果单凭凉棚搭建不合格，那么只需拆了凉棚即可，为什么政府将房屋及院落整体拆除呢。又因强拆一事没有提前通知反诉原告，使反诉原告的电器设备无法及时安置因雨淋造成了极大损失，还丢失了二羽赛鸽，致使反诉原告无法给鸽友交待，影响信鸽协会正常的比赛，造成的损失不可估计。综上，反诉被告即不承认是他私自搭建违建房给反诉原告造成损失，且不愿退还反诉原告已交的房租、强拆后未使用完的房租及反诉人用来完善俱乐部及农庄的装修费及设备设施的费用，因此反诉原告提出反诉。反诉被告文雅旺辩称：1．第一项反诉请求依法不成立，反诉被告租赁给反诉原告是鸽棚养殖基地（900多平方）和配套设施，反诉原告还欠付反诉被告租金，租赁场地仍然在反诉原告的控制之下，仍然存在占用费，不存在返还房租的问题。2．第二项反诉请求，相关设施也在反诉原告控制之下，造成损失与反诉被告无关，反诉原告租赁的是信鸽配套设施，不存在装修的问题，未经反诉被告同意，所以与反诉原告无关；3．水泥墩现在还在院子里，场地在反诉原告的控制之下，变压器在交给反诉原告的时候是正常的，在使用过程中损坏修复的费用有反诉原告承担是应该的，不应当由反诉被告承担；4．电费4000元是反诉原告自己经营期间用电的费用，费用都是反诉被告垫付的，让反诉原告缴纳合情合理，不存在返还。反诉原告的房屋、场地为农业经济的养殖配套设施，不存在违章建筑，是经过相关部门审批后建立的信鸽养殖基地及配套设施，被拆除是由于反诉原告违建，被拆除并不影响信鸽基地的使用，反诉原告的诉讼请求不成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。双方当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。原告提交的：房屋租赁合同、土地承包合同2份、会议纪要、协议书2份、报告2份、微信聊天截图、照片13张、电费票据2张，被告提交的房屋租赁合同、微信聊天截图、照片8张，以上证据双方当事人质证后对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。针对双方当事人有争议的证据，本院认证如下：1．原告提交的催告书一份，证实原告于2020年3月27日通过微信发给被告，要求解除合同。被告表示其微信上并没有。本院认为，结合原告提交的微信聊天记录中有解除通知照片，本院对该证据的真实性予以确认。2．原告提交庭审笔录、传票、诉讼费收据，证实原告对强拆提起行政诉讼，被告表示对该事实不清楚，本院认为，原告提交上述证据与本案争议的问题不具关联。3．被告提交照片3张，证实原告已将涉案房屋出租给第三人，第三人对房屋进行装修。被告对证据的真实性认可，但不认可将房屋出租给第三人。本院认为，该照片显示鸽房安装彩条布，该照片不足证实房屋出租他人。4．被告提交录音一份，视频2段，证实被告与原告雇佣的工人小何的对话录音，说明原告已将房屋转租给他人。原告质证后对录音的三性不认可，对第一段视频认可，对第二段视频不认可。本院对双方无争议的证据予以确认，对于双方有争议的录音及视频综合全案证据综合认定。经审理查明：2011年原告文雅旺承包昌吉市三工镇二工村四组土地13亩，庙工村三组土地4亩，合计17亩用于信鸽驯养。2011年9月8日原告文雅旺向昌吉市三工镇政府提交用地申请报告，昌吉市三工镇政府及昌吉市国土资源局三工镇国土资源所均在该申请上加盖公章，表示同意。2011年10月20日昌吉市畜牧兽医局发出《关于三工镇二工村四组文雅旺信鸽养殖场建设项目的审核意见》，原则上同意该项目组织实施。事后原告文雅旺在该地上修建房屋，及养殖信鸽的鸽棚。2017年12月26日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于昌吉市三工镇春光四队占地20亩信鸽养殖中心的部分，包括院内坐北朝南1900平方米鸽棚，大门左右18间平房，坐南朝北标准间8间；租赁期间为5年，自2018年2月28日至2023年2月27日止，租赁用途为作为观赏鸽俱乐部和农庄休闲一体的私家俱乐部；租金第一年150,000元，第二年至第三年每年190,000元，第四年至第五年每年250,000元，房屋租金每年应提前一个月一次性支付。合同约定承租方欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得出租方书面同意，并办理有关手续，方可施工，未经许可，私自施工、装修的造成的损失由承租方承担。合同签订后，被告付清了2018年度及2019年度租金。被告租赁该房屋后，未取得原告书面同意在该院落内搭建彩钢棚凉棚一座，并在凉棚下安放供人休息12米×4米不锈钢床，在鸽棚安装楼梯，在原鸽棚上加装了一道隔离网。2019年1月原告向被告通过微信发出通知，称私自搭建，改动出租场所，限在3日内自行拆除搭建物，恢复出租屋原状。2019年5月原告再次发微信通知被告私自搭建房屋，恢复鸽棚原状。被告微信回复称是原告同意被告才搭建的。2019年11月10日原告出租给被告的大门左右的18间平房中的12间平房以及坐南朝北8间标准间房屋以及被告搭建的彩钢棚被有关机关拆除。此后被告几次向原告发微信表明因该场地需办理信鸽比赛，要求原告清理垃圾，要求退还租赁费及承担损失。原告微信回复表示房屋拆除是被告的原因造成。原、被告相互发微信要求对方承担责任。2020年3月27日原告通过微信向被告发送一份催告书，载明：通知被告在2020年4月1日前支付拖欠的190,000元租金，电费4000元，如不能支付出租方将解除合同，并且通知在2020年4月1日前对乱搭建部分恢复原状，如不恢复，将解除合同。2019年12月虽然房屋被拆除，被告仍在该场地组织举办信鸽比赛。被告自述此后即搬离该场地，但尚有物品在该院落内。在庭审过程中，被告于2021年3月13日将自己的物品全部搬离该场地，原告当庭确认收回该出租房屋。双方在履行过程中，被告曾向原告交纳电费4000元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，约定原告将其位于昌吉市三工镇春光四队占地20亩信鸽养殖中心的部分，包括院内坐北朝南1900平方米鸽棚，大门左右18间平房，坐南朝北标准间8间出租给被告。被告租赁后加盖了彩钢棚。该合同中部分出租物因被拆除，双方产生争议。现原告主张确认双方的合同已解除。本院认为，本案合同涉及的房屋及鸽棚，虽原告办理了用地审批，但其建设的房屋及鸽棚未办理规划审批手续，故双方的租赁合同属于无效合同，故本院对原告主张确认双方合同解除的诉讼请求不予支持。原告文雅旺要求被告黄军生交还承租的位于昌吉市三工镇春光四队鸽棚养殖场地及房屋，由于双方当庭确认被告于2021年3月13日将物品清理完毕并搬离，被告已履行完毕，故本院对原告的此项请求不予支持。关于原告文雅旺主张被告黄军生按支付2020年2月28日至实际搬出期间房屋使用费190,000元。双方的合同无效，原告要求以租金标准支付房屋使用费请求符合法律规定。由于双方当庭确认被告于2021年3月13日收回房屋。自2020年2月28日至2021年3月13日期间共计381天，双方合同约定的租赁物为1900平方米的鸽棚、18间平房、8间标准间，其中已拆除12间平房及8间标准间，因双方合同约定观赏鸽俱乐部和农庄休闲一体的，现部分房屋被拆除，故此被拆除部分房屋应当予以减免相应的租赁费。原告主张减去30,000元租金，被告表示应当减免60%。本院认为，双方约定的190,000元房租包含场地及全部鸽棚、房屋，无法核算具体每间房屋的租金，拆除房屋后部分目的无法实现，故本院酌情按50%标准予以扣减，故被告应支付租金为99,164元（190000×50%÷365×381）。本院对原告部分诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付2019年以后的电费4000元，并提交其交纳的电费票据二张计5000元，原告提交的票据均于2019年3月之前的票据，不足证实其实际交纳的电费，故原告所举的证据不足证实被告应当交纳电费4000元，本院对原告的此项请求不予支持。关于反诉原告黄军生要求反诉被告文雅旺返还2019年11月9日至2020年2月28日房屋租金61,424元。本院认为，反诉原告已向反诉被告交清2019年2月28日至2020年2月27日期间的房屋租金190,000元，由于2019年11月10日其中12间平房及8间标准间被拆除无法使用，故被告应当返还该部分租金，自2019年11月10日至2020年2月27日共计109天，即28,370元（190000×50%÷365×109）。对于超出此数额的主张，本院不予支持。关于反诉被告黄军生主张反诉被告文雅旺赔偿物品损失，其所提交的证据不足以证实其主张，本院对该反诉请求不予支持。反诉原告要求反诉被告支付垫付的水泥墩及修变压器费用3400元，返还电费4000元，上述费用均系反诉原告在使用租赁房屋过程中支出，其要求反诉被告返还理由不足。本院对该项请求不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告黄军生应于本判决生效后十日内支付原告文雅旺房屋租金（使用费）99,164元；二、反诉被告文雅旺应于本判决生效后十日内返还反诉原告黄军生租金28,370元；三、驳回原告文雅旺其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄军生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4180元，减半收取2090元，由原告文雅旺承担950元，由被告黄军生承担1140元。本案反诉受理费2676元，减半收取1338元，由反诉原告黄军生承担1083元，由反诉被告文雅旺承担255元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   唐文琳二 〇 二 一 年 四 月 十 二 日书  记  员   杜雅楠