四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1923民初1206号 原告：饶海平，男，1973年10月17日出生，汉族，住平昌县。 原告：李贵蓉，女，1971年11月26日出生，汉族，住平昌县，系原告饶海平之妻。 原告饶海平、李贵蓉的共同委托诉讼代理人：杨海，四川适逸律师事务所律师。 被告：李炯，男，1975年8月1日出生，汉族，住平昌县。 被告：邱霞，女，1977年10月10日出生，汉族，住平昌县，系被告李炯之妻。 被告李炯、邱霞的共同委托诉讼代理人：邱新洪，男，1953年3月2日出生，住平昌县，系被告邱霞之父。 原告饶海平、李贵蓉诉被告李炯、邱霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告饶海平、李贵蓉及共同委托诉讼代理人杨海,被告李炯、邱霞的共同委托诉讼代理人邱新洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告饶海平、李贵蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞于2016年12月30日签订的《房屋买卖协议》和2017年1月20日签订的《购房补充协议》；2、判决被告李炯、邱霞立即返还原告饶海平、李贵蓉支付的购房款121万元及支付资金占用利息（以121万元为基数按年利率12%的标准从付款之日起支付到付清之日止）；3、判决被告李炯、邱霞向原告饶海平、李贵蓉支付违约金24.2万元；4、判令被告李炯、邱霞承担本案诉讼费、保全费5000元和保险费3000元。事实及理由：2016年12月30日，原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞签订房屋买卖协议，约定被告李炯、邱霞将位于平昌县××镇××道××花园××号门市（建筑面积114.43平方米）出售给原告饶海平、李贵蓉，总价款151万元。2017年1月20日，原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞签订购房补充协议，约定原协议购房12号门市现以测绘报告变更为9号门市，被告李炯、邱霞承诺在2017年3月30日前为原告饶海平、李贵蓉办理该门市的房屋产权手续。原告饶海平、李贵蓉按约定向被告李炯、邱霞支付了购房款121万元。因该门市在银行抵押贷款未还且被人民法院依法查封，原告饶海平、李贵蓉多次要求被告李炯、邱霞偿还贷款并办理房屋产权手续，被告李炯、邱霞以各种理由拖延至今。被告李炯、邱霞的行为严重损害了原告饶海平、李贵蓉的合法权益。 被告李炯、邱霞辩称：1、未交付房屋和办理过户手续是因贷款未还被法院查封。2、原告主张支付价款121万元不实，实际支付111万元。3、买卖合同未约定利息，不应支付，但可以协商按银行利率计付。4、是原告要求解除合同，故不应支付违约金。5、因被告未要求解除合同，故不应承担诉讼费，但可由法院判决。6、邱新洪是房屋的所有权人，补充协议上有邱新洪担保，应追加邱新洪为本案被告。 经审理查明：李炯、邱霞向平昌县农村信用合作联社借款85.8万元时用购买的平昌县同州街道办事处(原江口镇)信义大道信义花园12号门面房(门牌号信义大道14-附12)作抵押并于2012年1月16日在平昌县房产管理局办理了抵押登记，抵押期限2012年1月16日至2022年1月15日。李炯、邱霞借款后未完全履行结息还本的义务，平昌县农村信用合作联社于2020年向平昌县人民法院起诉，要求李炯、邱霞偿还借款本金及利息等。2020年6月10日，平昌县人民法院作出（2020）川1923民初1436号民事判决，判决李炯、邱霞于判决生效后立即偿还平昌县农村信用合作联社借款本金688963.08元及利息，逾期则以所设定预抵押的商铺拍卖、变卖后的价款优先受偿。 2016年12月30日，李炯、邱霞（甲方）与饶海平、李贵蓉（乙方）签订房屋买卖协议。房屋买卖协议约定的主要内容：甲方自愿将位于平昌县××道××花园××号门面房屋（建筑面积114.43平方米）出售给乙方；房屋转让价款151万元，乙方于2016年12月30日前、2017年1月10日向甲方支付51万元、80万元，下余20万元待甲方将房屋产权手续过户给乙方后一次性付清；甲方于2017年4月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲方在出售房屋前如将此房已出售、抵押、抵偿给他人和任何单位，一切责任由甲方负责，与购房方无关。饶海平在签订房屋买卖协议当天和2021年1月10日经农业银行向邱霞转款51万元、60万元。2017年1月20日，邱霞（甲方）与饶海平、李贵蓉（乙方）签订购房补充协议。购房协议约定的主要内容：原购房协议合同12＃现以测绘报告变更为9＃；办理房产证于2017年3月30日完毕交付乙方，如甲方逾期10日内没有交接房屋和房产证，乙方有权单方解除协议，且甲方赔偿给乙方房屋总价款20%的违约金；原合同房屋价款支付方式变更为乙方支付甲方房屋总价款的80%，计121万，余下30万元于2017年3月30日交付给甲方。邱新洪在购房补充协议尾部以“担人”身份签名。同日，饶海平经农业银行向邱霞转款10万元。2018年1月11日，平昌县江州房产开发有限公司负责人康军在购房补充协议右上方签署“请喻燕将该合同业主资料暂收在公司处，待解抵押后办理产权”。购房补充协议签订后，饶海平、李贵蓉多次要求李炯、邱霞交付房屋和办理物权登记无果。自2018年7月21日至2021年2月5日，邱新洪代邱霞2次向饶海平支付计1.5万元、邱新洪2次向饶海平支付计1.5万元、张建波代邱新洪向李贵蓉转款2万元。 2021年3月9日，平昌县人民法院根据饶海平、李贵蓉的诉前财产保全申请作出平昌县人民法院（2021）川1923财保80号民事裁定书、平昌县人民法院（2021）川1923财保80号之一民事裁定书，分别裁定“查封被申请人李炯、邱霞所有位于平昌县同州街道办事处商业服务用房一套（建筑面积80.61平方米，权证号：监证0019510号）”、“准予对被申请人李炯、邱霞的银行存款300000元（含微信、支付宝）予以冻结”。饶海平、李贵蓉为申请诉前财产保全支付担保保险费3000元、诉前财产保全申请费5000元。 以上事实有原告饶海平、李贵蓉提供的房屋买卖协议、购房补充协议、农业银行转账业务客户回执2份、农业银行回单、平昌县人民法院（2020）川1923民初1436号民事判决书、平昌县房产管理局平房预江口镇字第2××7号预告登记、平昌县人民法院（2021）川1923财保80号民事裁定书、平昌县人民法院（2021）川1923财保80号之一民事裁定书、人民法院诉讼费专用票据（结算、退费）2份、诉讼财产保全责任保险保险单、诉讼财产保全责任保险保单保函、四川增值税电子普通发票;有被告李炯、邱霞提供的房屋买卖协议、购房补充协议、饶海平收条4份、农业银行电子回单;有庭审记录在卷予以证明。 本院认为：原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞就信义大道信义花园12号门面房签订的房屋买卖协议及购房补充协议有效，理由是：1、被告李炯、邱霞在与原告饶海平、李贵蓉签订房屋买卖协议、购房补充协议时虽未持有信义大道信义花园12号门面房的房屋所有权证，但平昌县房产管理局的抵押权预告登记和本院已生效的（2020）川1923民初1436号民事判决书能证明信义大道信义花园12号门面房是被告李炯、邱霞从平昌县江州房地产开发有限公司购买的；2、如被告李炯、邱霞要出卖在抵押期间的案涉房屋，应依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”、“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，须经抵押权人平昌县农村信用合作联社同意，被告李炯、邱霞未提供证据证明出卖案涉房屋前经平昌县农村信用合作联社同意，但买卖合同成立于《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”、和《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响”之规定，被告李炯、邱霞将案涉房屋出卖给原告饶海平、李贵蓉无须经抵押权人平昌县农村信用合作联社同意；3、购房补充协议是对房屋买卖协议内容的补充、完善，是房屋买卖协议的组成部分。 购房补充协议右上方虽有平昌县江州房地产开发有限公司负责人签署“请喻燕将该合同业主资料暂收在公司处，待解抵押后办理产权”，但并未变更案涉交付时间，被告李炯、邱霞应在2017年3月30日向原告饶海平、李贵蓉交付房屋，被告李炯、邱霞未在购房补充协议约定的时间向原告饶海平、李贵蓉交付房屋，属违约，根据购房补充协议“如甲方逾期10日内没有按时交付房屋和房产证，乙方有权单方解除协议”的约定，原告饶海平、李贵蓉有权解除房屋买卖协议和购房补充协议。根据被告李炯、邱霞提供的4份收据可证明原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞已在2018年协商解除了房屋买卖协议和购房补充协议，被告李炯、邱霞也向原告饶海平、李贵蓉返还购房款5万元，故原告饶海平、李贵蓉无需再以诉讼方式解除房屋买卖协议和购房补充协议。因原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞已协商解除房屋买卖协议和购房补充协议，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，故原告饶海平、李贵蓉要求被告李炯、邱霞返还购房款的主张，本院予以支持，但原告饶海平、李贵蓉主张的返还金额，本院不予支持，因被告李炯、邱霞已返还5万元，现应返还116万元。原告饶海平、李贵蓉要求被告李炯、邱霞支付违约金24.2万元的主张，本院予以支持，理由是：原告饶海平、李贵蓉与被告李炯、邱霞在诉讼前虽协商解除房屋买卖协议和购房补充协议，但解除合同是因被告李炯、邱霞不能向原告饶海平、李贵蓉交付房屋和办理物权登记，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”之规定，被告李炯、邱霞应按购房补充协议的约定的违约金计付标准向原告饶海平、李贵蓉支付违约金。原告饶海平、李贵蓉要求被告李炯、邱霞支付利息的主张，本院不予支持，理由是被告李炯、邱霞支付的违约金完全弥补了其所受到的损失。原告饶海平、李贵蓉要求被告李炯、邱霞承担保全费和保险费的主张，本院予以支持，理由是:被告李炯、邱霞在合同解除后应当及时向原告饶海平、李贵蓉返还购房款，被告李炯、邱霞虽返还了5万元，但未全额返还，原告饶海平、李贵蓉为了保障案件审结后能顺利执行，有权申请财产保全。 购房补充协议尾部虽有邱新洪以“担人”身份签名，但“担人”并不等于担保人。即使邱新洪是担保人，作为债权人的原告饶海平、李贵蓉可向债务人主张权利，也可向债务人、担保人主张权利，至于向谁主张权利，由债权人选择决定。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告李炯、邱霞在判决生效后十日内返还原告饶海平、李贵蓉支付的购房款116万元； 二、限被告李炯、邱霞在判决生效后十日内向原告饶海平、李贵蓉支付违约金24.2万元； 三、限被告李炯、邱霞在判决生效后十日内向原告饶海平、李贵蓉支付财产保全申请费5000元、财产保全担保保险费3000元； 四、驳回原告饶海平、李贵蓉要求解除房屋买卖协议和购房补充协议的诉讼请求； 五、驳回原告饶海平、李贵蓉要求支付利息的诉讼请求。 若未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17940元，由被告李炯、邱霞负担17320元，原告饶海平、李贵蓉负担620元。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  冉 毅 人民陪审员  冯述华 人民陪审员  阳 莉 二〇二一年四月二十五日 书 记 员  陈 婧