山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁13民终2797号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁滕，男，1991年9月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人袁滕商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初5454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证(从合同义务)违约金计算标准也应当参低于逾期交房(主合同义务)违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 袁滕辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 袁滕向一审法院起诉请求：1.依法判决荣盛公司向原告袁滕支付迟延办证的违约金63528元；2.本案的诉讼费由荣盛公司承担。 一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。袁滕（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS345137，合同约定袁滕购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区43-1-501号房产，房屋代码2002261、2002418。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起x日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的x%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的x%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。补充协议第二条13项约定：“《商品房销售合同》中第九条出卖人逾期交房的违约责任补充如下：（1）本条中约定的本合同规定的期限是指本合同第八条及补充协议中约定的交付期限及特殊原因所产生的合理顺延期限；（2）本条中约定的‘实际交付之日’是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。”2015年5月30日，被告按约交付了涉案房产。2018年11月28日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，袁滕与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算；三、诉讼时效如何计算。 关于焦点一，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2015年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且袁滕没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，袁滕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。因此荣盛公司主张双方未约定违约金的数额不应承担违约责任的抗辩，无法律依据，一审法院不予采信。 关于焦点二，荣盛公司未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报记机关备案，但荣盛公司已于2018年11月28日取得了包括案涉房产在内的大产权不动产登记证书，该时间为荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告虽然主张原告领取房屋钥匙及相关材料的时间为交付时间，但在双方签订的补充协议中，约定了“本条中约定的‘实际交付之日’是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。故一审法院认为本案房屋的交付时间应认定为2015年5月30日。荣盛公司违约时间自2016年5月31日计算至2018年11月28日。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”。本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款707352元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。 关于焦点三，关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。因原告向一审法院提出被告承担责任的主张时间为2020年10月20日，故2017年10月21日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2017年10月21日起至2018年11月28日的违约金一审法院予以支持。一审法院判决：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告违约金46859元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1208元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担485.5元，由袁滕承担722.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院均不予采纳。 综上所述，上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费485.50元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二一年四月二十三日 书记员  李 敏