沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4960号原告：王玉珏，女，1986年3月13日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托代理人：王忠胜，男，1985年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：沈阳威利先建房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区，统一社会信用代码9121010676956442XF。法定代表人：傅家兴，系该公司执行董事。委托代理人：黄莉行，女，1985年8月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。委托代理人：冯德宾，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告王玉珏与被告沈阳威利先建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉珏及委托代理人王忠胜、被告沈阳威利先建房地产开发有限公司委托代理人黄莉行、冯德宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2020年5月16日通过中介拟购买位于沈阳市和平区商品房，签订了房地产买卖合同，为了居住生活方便，2020年7月28日，原告与被告签订商品房预订认购单，原告拟购买地下停车位，同时交付了25000元，2020年9月30日前办理相关手续。此期间以每个月480元的租金租用车位，租期为8、9两个月，交付租金960元，并支付一年的车位管理费1440元（从2020年7月28日至2021年7月28日），共计支付27400元。后因沈阳市于2020年9月6日出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，受政策影响，原告于2020年9月10日与卖方解除了2020年5月16日签订的房地产买卖合同，因原告已不再购买沈阳市和平区商品房，所以原告已无理由再购买被告车位，同时原告也已经不具备购买和使用人车位的资格，故原告分别于2020年9月15日，2020年9月25日及2020年9月28日先后三次到被告处沟通解除合同返还已付款事宜，在与被告沟通期间，原告又了解到被告并未取得合法手续售卖人防车位。但被告拒绝为原告办理解除手续，退还款项。原告无奈，根据《中华人民共和国合同法》之规定，请求依法解除原告与被告之间2020年7月28日签订的《商品房预订认购单》，并判令被告返还原告已付款。诉讼请求∶1、请求判令解除原、被告于2020年7月28日签订的商品房预定认购单；2、请求判令被告返还原告已付款25000元及10个月车位管理费1200元，共计26200元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告违反双方签订的认购单约定条款的第4条，原告违约在先，应适用定金罚则，合同解除定金不予返还。沈阳威利富海物业管理有限公司是我方委托的物业公司，虽然车位管理费款项是该公司收取，为减少原告诉累，我方愿意返还合同解除后剩余期限的管理费用。2、房屋买卖合同和车位合同是不同主体之间的独立的法律关系即独立的合同，不存在主从关系，原告房屋买卖合同的解除，不能导致车位买卖合同的解除。同时原告主张的沈阳的相关政策，已出台了补充规定，9月6日之前的交易行为应按之前的政策执行。原告买卖合同的解除，是因为原告自身原因造成的，不存在不可抗力，也不存在情势变更。3、被告开发的小区人防工程位于B9、B10、B11楼地下一层，原告所购买的A区地下不是人防工程，车位也不是人防车位，原告的主张没有事实依据。综上，请求法院依法驳回原告除解除合同外的诉讼请求。经审理查明，2020年7月28日，原、被告签订《商品房预定认购单》，约定“商品房：，销售面积109.76平方米，车位A317，销售单价110000元，定金25000元，按揭付款：签署本认购书即2020年9月30日前，买受方与出卖方签订《商品房买卖合同》并交付25000元（含定金）作为首期房款，银行贷款85000元，按揭方式：商贷，贷款放款前每个月租金按600元计算（含管理费），租期为2个月……4.买受人应按出卖方约定通知签定《商品房买卖合同》，办理相关贷款手续及交付应交款项，若逾期则视为买受人自动放弃认购权；出卖方有权将买受人已交定金款没收，且无需征得买受人同意，并有权将买受人所定物业转卖他人……今收车位定金25000元”。同日，原告向被告交纳车位定金25000元，向沈阳威利富海物业管理有限公司交纳两个月车位租金960元及从2020年7月28日至2021年7月28日车位管理费1440元。另查明，2020年5月16日，原告与案外人签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，约定购买位于沈阳市和平区，建筑面积109.76平方米房屋。原告交付购房定金后，因出台新政策产生税费问题，买卖双方于2020年9月10日经协商一致签订《合同解除协议书》。现原告来院主张解除与被告就车位签订的《商品房预定认购单》并要求返还车位定金。庭审中，原、被告对于“原告实际使用涉案车位至2020年9月28日”的事实均予以认可。上述事实，有当事人提供的商品房预定认购单、收款收据、沈阳市存量房屋买卖合同、合同解除协议书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告就A317车位签订的《商品房预定认购单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以确认。关于原告主张的返还车位定金25000元，首先，虽因政策原因导致原告与案外人房屋买卖合同协议解除，并不能作为原、被告车位合同不能履行的抗辩理由；其次，原告在与案外人签订房屋买卖合同，仅履行至交付定金阶段即与被告签订车位合同，应当预知相应的风险及后果，现因原告单方面原因未如约履行车位合同，客观上构成违约，应按定金罚则的法律规定及合同的约定承担相应的违约责任。法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故超过部分3000元（25000元-110000元*20%）不产生定金的效力，故被告应当返还车位款项3000元。关于原告要求被告返还10个月车位管理费的诉求，庭审中，被告同意返还由其委托的物业公司收取的车位管理费，为减少当事人诉累，结合原告实际使用车位至2020年9月28日的客观事实，对于原告主张的该项诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2020年7月28日原、被告就车位签订的《商品房预定认购单》；二、被告沈阳威利先建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王玉珏车位款项3000元；三、被告沈阳威利先建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王玉珏车位管理费1200元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。四、驳回原告王玉珏其他的诉讼请求。案件受理费228元（原告已预交，减半收取），由原告王玉珏承担191元，由被告沈阳威利先建房地产开发有限公司承担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二一年四月二十三日书记员 王俊恫本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。