广西壮族自治区天等县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂1425民初221号 原告：赵海莲，女，1974年10月30日出生，壮族，住广西天等县。 原告：赵彩秀，女，1945年8月14日出生，壮族，农民，住广西天等县。 两原告共同委托诉讼代理人：韦陈星，广西武韬律师事务所律师。 被告：林惠萍，女，1956年9月21日出生，壮族，退休职工，住广西南宁市。 原告赵海莲、赵彩秀与被告林惠萍合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告赵海莲、赵彩秀及其委托诉讼代理人韦陈星到庭参加诉讼，被告林惠萍经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵海莲、赵彩秀向本院提出诉讼请求：1.确认赵金奎（已故）与被告林惠萍关于天等县的买卖合同有 -2- 效；2.判令被告林惠萍协助原告办理位于天等县的拆迁安置手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:赵金奎以及被告林惠萍均为天等县五金公司（以下筒称“五金公司”）的职工。1987年8月，五金公司建造的位于天等县天等镇天宝南路032号五金公司宿舍楼竣工，被告林惠萍分配得其中的2单元102号房（面积为58.31平方米，属于单位房改房未办理产权证）。1997年，赵金奎与被告林惠萍达成口头房屋买卖协议，购买被告林惠萍的该套房改房（半产权），赵金奎支付被告林惠萍半产权房款6000元，办半产权证和其他手续费300元，共计6300元，如需办理全产权房的，由赵金奎自行缴纳剩余的半产权房款和相关费用。赵金奎当场现金支付该款项，但并未签订任何书面协议。（后来在1998年12月17日，双方补签《收款单》，对购房事实、林惠萍收到购房款事实予以确认）。五金公司对双方的买卖合同也不持异议。被告林惠萍收款后就将该房交付给了赵金奎，赵金奎收房以后，对该房进行重新装修并入住，同时将户口登记在该五金公司地址。1997年10月30日，五金公司向赵金奎出具了《按成本价售房、产权比例确定、补交房款综合表》（因当时未办证，房产在林惠萍名下，故该表显示的名字仍为林惠萍），通知可以补交购房款6140.99元后即可办理全产权证。赵金奎与原告赵海莲就于1997年10月31日到中国农业银行天等县支行营业部用现金存入县住房资金管理中心账户6140.99元。后因公司的原因，包括涉案房产在内的五金公司宿舍楼12套房均迟迟不得办理产权证。再后来，因该宿舍楼被列入棚户区改造项目被政府征用拆迁，故直至起诉时，案涉房产都未能办理产权证。2020年11月2日，原告赵海莲与政府签订同意拆迁协议，由政府按照1：1.3的比例，安置给原告赵海莲户一套面积为83.82平方米的商品房，并经评估后补偿赵海莲户装修补偿款35507.86元。 -3- 2020年12月17日，天等县征地拆迁安置保障工作指挥部办公室张贴公示表对包括原告赵海莲在内的五金公司12户房屋拆迁安置房面积、选房顺序、装修补偿款等事项进行公示，公示期间无任何人提出异议。2020年12月22日原告赵海莲参加天等县棚户区改造选房活动。后来，原告赵海莲在办理拆迁安置手续的过程中，需要提供赵金奎和被告林惠萍签订的房屋转让协议和被告林惠萍的身份证复印件等材料，因被告林惠萍不配合提供，故未能顺利办理拆迁安置手续，双方因此发生纠纷。 原告认为，赵金奎与被告林惠萍基于平等自愿原则，通过口头达成了房屋买卖的合同关系，且双方签字确认的《收款单》内容已经涉及购房款、购房标的，符合合同的要件，赵金奎与被告林惠萍间的房屋买卖合同依法应成立并生效。被告林惠萍应配合办理房屋过户登记手续（拆迁安置手续）而未协助办理，构成根本违约。依照现行法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判允前列诉讼请求。 原告赵海莲、赵彩秀为其主张向法庭提交如下证据： 1.死亡户口注销单； 2.亲属关系证明； 3.放弃遗产继承权及诉讼权利声明书； 4.赵汉辉、赵小艳、赵海珠身份证复印件； 证据1、2、3、4证明两原告具有诉讼主体资格的事实； 5.收款单； 6.中国农业银行现金交款单； -4- 7.协商过程的录音光盘； 证据5、6、7证明赵金奎于1997年购买天等县并已经交付购房款和其他费用共计12440.99元的事实； 8.天等县住房制度改革管理中心出具的证明，证明五金公司于1998年5月19日认可赵金奎与林惠萍的房屋合同并愿意协助办理过户手续的事实； 9.天等县五金公司出具的证明； 10.卢天大等10人的证明； 11.自来水、电费缴费清单； 证据9、10、11证明赵金奎、赵海莲一户入住天等县的事实； 12.评估说明及计算方法； 13.按成本价售房、产权比例确定、补交房款综合表； 证据12、13证明1997年10月30日，五金公司通知赵金奎补交购房款6140.99后即可办理全产权证的事实； 14.天等县五金公司住宅楼住户房屋装修评估公示表； 15.天等县五金公司生活区宿舍楼面积公示表； 16.疾控中心、五金公司各住户选房顺序公示表； -5- 证据14、15、16证明因房产被拆迁，政府拟安置给赵海莲户一套面积为83.82平方米的商品房及支付装修补偿款35507.86元，公示期间无异议的事实。 17.证人凌某出庭证言，证明1997年10月31日由其到乡下老家向亲戚借钱6200元交给岳父赵金奎，并于当晚由赵金奎与五金公司的其他住户到农行缴纳的事实； 18.证人黄某出庭证言，证明1997年10月31日五金公司通知公司房改房住户要在当天交清房子的全产权款差额部分，并将款项自行存入农行的县房改办账户，晚上6点多，赵金奎女婿凌某将钱交给赵金奎存到农行房改办账户，交完后，才与其他户主一起回家；另证明林惠萍于1997年10月31日前将涉案房子转让给赵金奎，后赵海莲便搬到涉案房子居住生活至今。 被告林惠萍没有到庭参加诉讼，但向本院提交的书面答辩意见称，涉案的天等县天等镇天宝南路032号五金公司宿舍楼2单元102房属于五金公司职工福利房，被告系五金公司职工，于1993年10月申请分得后便入住。1993年12月24日，五金公司接县房改办通知预交办产权房款，按每平方100元缴纳，57平方计5700元，包括被告在内的12户职工统一交到五金公司，后又补交251.99元。1997年10月30日县房改办通知可以交另一半的产权房款，被告户需补交6140.99元，便让在同一办公室上班的同事农秀志帮填写存单后存入农行县房改办账户。过后，县房改办发给被告半产权证。1998年10月，五金公司通知已办半产权的住户要在12月底前到向房改办补交全产权款，当时，被告因经济困难，决定转让房子，鉴于公司规定福利房不得对外转让，只能转让给本公司职工，考虑到公司 -6- 职工赵金奎一家子女多，住房条件不好，赵金奎多次恳求被告，被告便同意转让给他。考虑到赵金奎家庭困难，被告便按半产权款连带被告夫妻的福利工龄优惠价转让给赵金奎。1998年12月，被告出具收款单据收取赵金奎6300元，其中房款6000元，外加办产权证的费用300元，同时将半产权证和1997年10月31日存入农行6140.99元的存单一并交给赵金奎。后来，被告见赵金奎迟迟不去办过户手续，便多次催促赵金奎办理过户手续，后来电话联系原告赵海莲办理过户手续，但遭到赵海莲爱人辱骂。2020年12月原告赵海莲通过他人通知被告协助办理手续，被告认为涉案房子权属还没解决清楚，不同意协助办理。原告起诉书陈述的事实均是虚构不属实的。1997年10月30日补交的6140.99元是被告缴纳的而不是赵金奎交的，1998年12月，被告收要赵金奎的6300元购房款，赵金奎不可能无缘无故帮被告去房改办补交全产权款。1997年5月19日五金公司出具的证明亦是虚构的证据。综上，被告与赵金奎1998年口头达成协议转让涉案房子至今没有生效，房屋买卖有效是以房屋产权登记变更为前提，至今，涉案房子没有转移，故涉案房子买卖合同无效。因原告不讲诚信，虚构事实，现被告决定反悔，不再将涉案房子转让给原告，至于，被告收取赵金奎的6300元，应折抵自1998年12月至今，原告居住涉案房子的租金，按每年3000元计，租金为66000元，减去被告收取赵金奎6300元，原告赵海莲还应支付房租费65700元。 被告林惠萍为其答辩向法庭提交如下证据： 1.《按成本价售房、产权比例确定补交房款综合表》，证明被告林惠萍缴纳涉案房款； 2.农秀志出具的证明； -7- 3.农行天等县支行现金交款单（回单）； 证据2、证据3证明6140.99元购房款是被告林惠萍缴纳的事实。 被告林惠萍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。 为查明案件事实，根据原告申请，本院依职权向天等县住房制度改革管理中心调取了1997年5月19日五金公司的证明、林惠萍出具的收款单、1997年10月31日农行现金交款单（回单）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对被告提交的证据1、证据3的“三性”无异议，对被告提交的证据2有异议，认为农秀志出具的证明与原告的出庭证人陈述不一致，且农秀志没有出庭作证，其证明内容存疑，本院认为，农秀志出具的证明无相关证据相佐证，本院不予采信。经质证，原告对本院调取的三份证据均无异议，调取的三份证据与原、被告提交的证据相符，本院予以采信。经审查，原告提交的证据1-证据18能形成完整的证据链条，能证明本案的待证事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵金奎与赵彩秀系夫妻关系，生育有一子三女，分别是儿子赵汉辉、长女赵小艳、次女赵海莲、三女赵海珠，赵金奎父母先于赵金奎逝世。赵金奎生前与被告林惠萍均为天等县五金公司职工。1987年8月，五金公司建设位于天等县。1993年10月，被告林惠萍分得宿舍楼的2单元102号房，1993年12月24日，被告林惠萍按县房改办通知要求缴纳涉案房屋半产权房款6000元。 -8- 1997年上半年，赵金奎与被告林惠萍协商达成口头协议，被告林惠萍将涉案房屋转让给赵金奎，由赵金奎支付之前被告林惠萍已交的半产权房款6000元及其他手续费300元，共计6300元。1997年5月19日，五金公司出具《证明》交由赵金奎到天等县房改办办理转让手续，《证明》载明“天等县房改办，兹有我公司职工林惠萍同志要求把其在本公司宿舍楼一楼一套两室一厅住房转让给本公司职工赵金奎同志户，请给予办理有关房屋所有权变更手续。”不久，赵金奎一家对涉案房子进行装修便搬入居住生活至今。1997年10月31日，五金公司通知涉案宿舍楼住户依照天等县房改办复核的《按成本价售房、产权比例确定、补交房款综合表》确定的数额补交各自的差额部分全产权房款，因涉案房屋还登记在被告林惠萍名下，该表显示的涉案房屋名字还是被告林惠萍。赵金奎经多方筹款于当晚7时许将6140.99元以被告林惠萍的名义存入县房改办在农行天等县支行开设的专门账户。1998年12月17日，被告林惠萍向赵金奎出具《收款单》，载明“今收到赵金奎交给林惠萍在一九九三年五金公司宿舍楼一号房间房改半产权款，其中房间款项陆仟叁佰元正。另外，未换证前，房改办不论补办还是再办的款项全部由赵金奎付。转让人：林惠萍，使用房权人：赵金奎。”后因各种原因，包括涉案房屋在内的五金公司宿舍楼其他住户至今均未办得房屋全产权证。 2014年2月10日赵金奎逝世后，涉案房子一直由原告赵海莲、赵彩秀居住使用至今。2020年，涉案房屋所在的五金公司宿舍楼被列入天等县棚改区改造项目，被县政府拆迁征用。2020年11月2日，原告赵海莲与政府签订同意拆迁协议，由政府按照1:1.3的比例补偿安置给原告赵海莲户一套面积为83.82平方米的商品房，并支付原告赵海莲户涉案房屋装修补偿款35507.86元。2020年12月17日，天等县征地拆迁安置保障工作指挥部办公室对包括原告赵 -9- 海莲户在内的五金公司12户房屋拆迁安置房面积、选房顺序、装修补偿等事项进行公示。公示期间，无人提出异议。后来，原告赵海莲在办理拆迁安置手续中，需要提供赵金奎和被告林惠萍签订的房屋转让协议及被告林惠萍的身份证复印件等材料，被告林惠萍认为其还享有涉案房屋一半的产权及职工福利待遇补助款，故拒绝提供相关材料给原告，导致原告至今无法办理拆迁安置房的过户手续。双方协商解决未果，致原告诉讼在案。 另查明，2021年1月6日，赵汉辉、赵小艳、赵海珠作出《放弃遗产继承权及诉讼权利声明书》，自愿放弃父亲赵金奎位于天等县天等镇五金公司宿舍楼2单元102号的遗产继承权，自愿放弃因该房产与林惠萍产生纠纷所享有的诉讼权利。 结合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：赵金奎与被告林惠萍之间的房屋买卖合同是否有效，被告应否协助原告办理拆迁安置手续？ 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，赵金奎与被告林惠萍就涉案房屋达成口头转让协议，转让协议系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，被告林惠萍出具的《收款单》予以确认。嗣后，赵金奎按照县房改办的通知精神补交涉案房屋的另一半的产权款，由此，赵金奎便依法享有涉案房屋的所有权。涉案房屋至今没有过户到原告名下，并非当事人意志所能左右，而是当时的单位房改房政策不明确等因素所致。赵金奎逝世后，不影响合同的效力，其对涉案房屋的权利义务依法由其第一顺序继承人继承，现赵金奎的第一顺序继承人赵汉辉、赵小艳、赵海珠自愿放弃继承自己应得份额，系其处分自己权利的自由，符合法律规定，本院予以尊重，故涉案房屋买卖合同的权利义务依法由原告赵海莲、赵彩秀承继。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照 -10- 约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告林惠萍拒绝协助原告赵海莲、赵彩秀办理涉案房屋的拆迁安置及过户手续，已违反诚实信用原则，原告赵海莲、赵彩秀的诉请于法有据，本院予以支持。被告林惠萍关于涉案房屋的买卖合同无效，其对涉案房屋还享有产权的抗辩，没能提供充分的证据证明，故对其主张，本院不予采信。被告林惠萍经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为对一审抗辩权的放弃，并承担由此带来的不利法律后果。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认赵金奎（已故）与被告林惠萍关于天等县的买卖合同有效； 二、被告林惠萍应于本判决生效后一个月内协助原告赵海莲、赵彩秀办理位于天等县的拆迁安置手续。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告林惠萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 -11- 审 判 员 农绍成 二〇二一年四月十三日 法官助理 赵维光 书 记 员 梁金兴 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条 民法典 施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定。 -12- 民法典 施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典 施行前的法律事实持续至 民法典 施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 -13- 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 -14-