辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2347号原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区市府大路258-1号，统一社会信用代码912101001176693306。负责人：张仕才，系该银行分行行长。委托代理人：张弛，系该行员工。委托代理人：齐俊博，系该行员工。被告：宋化雨，男，1992年4月9日出生，汉族，住沈阳市。被告：辽宁天易晶城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村，统一社会信用代码91210114594132675Q。法定代表人：王晶，系该公司总经理。委托代理人：李森，系辽宁丰源律师事务所律师。委托代理人：姜美妮，系辽宁丰源律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告宋化雨、辽宁天易晶城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行委托代理人张弛，被告宋化雨，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司委托代理人李森、姜美妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称交通银行辽宁省分行）向本院起诉被告宋化雨、辽宁天易晶城房地产开发有限公司，提出诉讼请求：1、请求法院判决被告宋化雨立即偿还原告全部贷款本金人民币555351.85元以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项。（截至2020年4月13曰欠原告贷款应收未收利息15316.79元、罚息152.20元、复利310.83元。）；2、请求法院判决原告对被告宋化雨抵押房产享有优先受偿权；3、请求法院判决被告宋化雨对被告宋化雨的上述债务承担连带还款责任；4、请求法院判决二被告承担本案的诉讼费用。被告宋化雨辩称：对金额没有异议，但是希望银行能够给我一段时间进行还款。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司辩称：一、在原告已办理涉案房屋的抵押预告登记，且答辩人已办理首次登记的情形下，原告可直接行使抵押权，答辩人的保证责任应免除。2017年5月15日，原告与二被告签订贷款合同，约定将用上诉借款购买的房产抵押给原告，并办理了抵押预告登记。后答辩人已按照正常程序办理了房屋首次登记，沈阳市自然资源局也于2020年10月26日出具了《商品房屋首次登记证明》，并且答辩人已经电话通知被告宋化雨可以办理正式房证。现涉案房产已具备办理抵押登记的条件，依据《最高人民法院关于使用（中华人民共和国民法典）有关担保制度的解释》的规定，在抵押预告登记和首次登记都满族的情形下，应该认定抵押权自预告登记之日起设立。故原告现可直接依据0162977号《不动产登记证明》中抵押权预告登记行使抵押权，根据《借款合同》5.5条约定，答辩人保证责任解除且不承担本案诉讼费用。二、答辩人替被告宋化雨代偿金额请求将诉请中代偿金额扣除，并判令答辩人可以向被告宋化雨追偿该笔款项。原告诉讼的第一项诉请为截至2020年2月11日被告宋化雨应偿还贷款本息合计570067.91元。实际上，原告起诉后，又要求答辩人代偿，并在答辩人的保证金账户中划款。答辩人已于2020年3月30日、2020年6月30日、2020年9月30日分别替被告宋化雨代偿本息5792.75元、7332.08元、8854.36元，合计代偿本息21979.19元。故请求将此部分金额从诉请中扣除，并判令答辩人可以向被告宋化雨追偿此部分代偿金额21979.19元。三、原告起诉前，因被告宋化雨逾期还贷，原告已从答辩人中的保证金账户划款代偿，2019年3月29日代偿本息2904.11元、2019年6月28日代偿本息8212.31元，合计代偿本息11116.42元，请求判令答辩人可以向被告宋化雨追偿此笔款项。综上，在原告可以直接行使抵押权的情形下，答辩人的阶段性保证责任应免除，关于答辩人代偿部分请求在诉请中扣除且判令可以向被告宋化雨直接行使追偿，减免诉讼。原告围绕其诉讼请求提供了被告身份证复印件、个人房产抵押贷款合同、借款凭证、欠款明细表、预售商品房抵押权预告登记证明、关于宣布贷款全部提前到期的通知及邮寄凭证，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司提供了商品房屋首次登记证明、不动产电子登记查询证明、代偿证明书等证据，本院组织了庭审调查质证、认证，综合原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2017年5月15日与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：201701211110999001200000517），向原告借款人民币59万元整，借款期限为360个月（2017年5月15日起至2047年5月15日），年利率3.511667％，还款方式为等额本息还款。逾期贷款的罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率上浮50％执行，对不能按期支付的利息按罚息利率计收复利。双方约定，当被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告立即偿还全部贷款本息。同时合同约定，宋化雨以其名下位于沈阳市于洪区建筑面积87.03平方米房屋做抵押为上述借款提供担保，并已办理了预售商品房抵押权预告登记，证书编号为辽（2017）沈阳市不动产证明第0162977号。该预告登记证明附记：该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权，抵押权首次登记后该证明转为抵押权《不动产登记证明》。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司在借款合同中签署连带保证担保责任，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。借款人取得抵押房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任免除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。被告按约定取得了贷款，但却未如期如额偿还借款。因被告宋化雨逾期还贷，原告在本案起诉前已从被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司的保证金账户划款代偿，2019年3月29日代偿本息2904.11元，2019年6月28日代偿本息8212.31元。本案诉讼期间又于2020年3月30日代偿本息5797.75元，2020年6月30日代偿本息7332.08元，2020年9月30日代偿本息8854.36元。以上合计代偿本息33095.61元。经核算后，扣减二被告已偿还金额，截至2020年4月13日，被告宋化雨还拖欠原告贷款本金555351.85元，应收未收利息15316.79元、罚息152.20元、复利310.83元。另查明，沈阳市自然资源局已于2020年10月20日为包括案涉抵押房屋在内的48套房屋出具《商品房首次登记证明》，至今被告宋化雨未办理房屋不动产所有权登记。原告同意在本案诉讼确认原告就本案债权依据预售房屋抵押权预告登记对案涉抵押担保房屋的优先受偿权时，解除被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对案涉未偿还借款的两代保证偿还责任。本院认为，合同当事人应依据合同约定全面履行合同义务。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告宋化雨签订的《个人房产抵押贷款合同》依法成立有效。原告已履行发放贷款的义务，被告宋化雨却未按时偿还借款已经构成违约。扣减二被告已偿还金额后，原告要求被告宋化雨即刻偿还其余借款本金、利息、罚息及复利请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。涉案抵押担保房屋优先受偿问题。沈阳市自然资源局已于2020年10月20日为包括案涉抵押房屋在内的48套房屋出具《商品房首次登记证明》，该房屋已具备办理产权登记条件，因被告宋化雨怠于办理案涉房屋的产权证，导致原告至今不能取得抵押权不动产登记证明，鉴于此，本案原告基于案涉房屋抵押权预告登记证明对案涉房屋享有优先受偿权请求，本院依法予以支持。根据《个人房产抵押贷款合同》对保证担保责任的约定及庭审期间原告意见，本院确认免除被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对被告宋化雨自2020年4月13日起案涉欠款连带保证偿还责任。本案处理的系原告对二被告主张的债权，且涉及诉讼前代偿行为，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司应就其代履行义务形成的债权依法另案主张追偿权利。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项、第三百九十四条、第五百六十三条第一款第（四）、第五百七十七条，第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋化雨于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款本金人民币555351.85元及截至2020年4月13日发生的应收未收利息15316.79元、罚息152.20元、复利310.83元，自2020年4月14日起至欠款付清之日止按案涉借款合同约定支付借款利息、罚息及复利；二、原告交通银行股份有限公司辽宁省分行就本案债权基于预售房屋抵押权预告登记对被告宋化雨位于沈阳市于洪区建筑面积87.03平方米房屋享有优先受偿权；三、关于原告交通银行股份有限公司辽宁省分行同意免除被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对被告宋化雨自2020年4月13日起案涉欠款连带保证偿还责任予以确认。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9501.00元，财产保全费人民币3370.00元，由被告宋化雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  刘晓玲人民陪审员  吴凤云二〇二一年四月十九日书 记 员  吕婷婷