广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初525号原告：陈兵役委托诉讼代理人：李思迪，广东品德律师事务所律师。被告：惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司。原告陈兵役与被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告陈兵役的委托诉讼代理人李思迪、被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司的法定代表人陈某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋代租托管合同（豪宾度假）》；2.判令被告支付欠原告的房租67037元及利息（利息的计算以67037元为本金，按年利息6%自起诉之日起计算至被告给付之日止）；3.判令被告归还原告前期垫付家具、家电款人民币14400元（合同第五条第三项）；4.判令被告承担违约金5000元整（合同第八条）；以上合计诉求金额：86437+（利息）元；5.判令被告归还原告房屋并将房屋装修内饰恢复原状；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年5月22日签订《房屋代租托管合同（豪宾度假）》，约定租期为2016年7月1日起至2021年6月30日止，共5年。租金的约定为每年旺季房租5月-10月，2800元/月；淡季房租11月-4月，1533元/月，合计年租金25998元。至2020年10月31日时，为期4年4个月的房屋租金应为115192元，其中包含购买家具、家电款20000元从房屋中补扣，则该4年4个月的实际应交租金为95192元。而迄今为止，被告仅支付租金28155元，被告共欠房租人民币67037元。经原告多次催要无果，为了维护原告合法权益，特起诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求！被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司辩称，一、答辩人欠付租金事出有因，是受不可抗力因素影响。案涉房产位于万科双月湾旅游景区内，主要收入是旅客的入住，每年的旅游旺季为6-8月份以及法定节假日，2018年2月26日开始，惠东县天气状况异常，降水量比往年同期偏少，用水困难，根据惠东防【2018】5号《关于启动水库紧急调水的通知》“今年2-3月全县平均降水量比往年同期偏少，特别是港口、平海分别少92.2%、79.3%，致使淡水资源长期缺乏的沿海地区发生了区域性人畜饮水困难。目前，平海、港口镇（区）饮水主要水源东坑水库仅存水25.6立方米，寨内水库已经接近死库，无法正常供水至今年4月中旬。”而真正恢复正常供水为2018年6月19日。连续四个多月的停水、停电致使游客大量退房、退租，另一方面还要赔偿游客的损失，答辩人损失惨重。答辩人认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本次异常天气状况属于答辩人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。根据合同第八条第2点的约定：“如发生不可抗力事件，协议各方应当立刻互相协商，寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减轻到最小”基于公平原则，答辩人有权暂缓向被答辩人支付租金，且答辩人有权要求适当减免租金。二、被答辩人主张的未付租金数额与事实不符。由于停水四个多月，答辩人要求被答辩人免其租金，被答辩人一直无回复，导致后续房间一直处于空置状态，截至2019年12月，欠租金39196元，2020年12月31日支付10000元，目前仍欠29196元租金。三、被答辩人要求答辩人支付违约金人民币5000元不符合合同约定，答辩人无法到双月湾进行沟通，无奈疫情等情况导致无法经营，属于不可抗拒因素，故不存在违约，请予以驳回。四、家具由被答辩人承担。家具是被答辩人必须购置才能作为酒店形式公寓出租，前期统一款式，我公司代为支付，后期以口头阐述与被答辩人说不承担家具的购买款项。综上，被答辩人的相关诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：原告陈兵役与被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司于2016年5月22日签订了《房屋代租托管合同》，原告陈兵役系托管方及甲方，被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司系受托管方及乙方，合同约定托管标的物为惠州市惠东县平海镇，经营托管服务期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，共5年；合同第三条约定“1、经双方同意，托管方每年租金分为（旺季：5月份至10月份；淡季：11月份至4月份）旺季租金2800元计、淡季租金1533元计。2、乙方应在托管当月15号前把租金打入甲方银行账户”；合同第五条约定相关费用的负担“1、乙方承担政府收取的房屋租赁税。2、乙方承担经营管理费用及物业管理费。3、关于家私家电配置。……方式二：（1）甲方支付肆万伍仟元人民币给乙方，由乙方代买家私家电，甲方先支付贰万伍仟元给乙方，剩余贰万元在租金抵扣，一年内抵扣完。（2）返家私款扣除家私管理费20%，剩余家私总款每年返10%给甲方，分壹拾年返完。”合同第八条约定违约责任“1、本合同生效后，甲、乙双方任意一方违反本协议的约定或提前解除本合同的即属违约，违约方应向守约方支付5000元的违约金。2、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16日起还应支付违约每天100元，超过30日，甲方有权提出解除合同”双方签订房屋代租托管合同后，原告向被告支付了家私家电款25000元。由于停水及疫情的影响，导致被告无法经营，被告主张停水期间（2018年4、5月）原告已口头答应减免租金，另外2020年疫情期间一整年的租金也应于免除，综上，被告主张扣除停水两个月及疫情期间的租金后，仍拖欠原告租金29196元。庭审过程中，原告申请撤销诉讼请求第5项中“将房屋装饰内饰恢复原状”的请求，本院予以准许；另外，对诉讼请求第5项中“原告请求返还房屋”的请求，原、被告已商定于2021年3月5日自行交接，无需本院处理。庭后，原告提交一份《陈兵役就案件部分情况的说明》,内容如下:“1.2018年4月至5月，因涉案房屋停水，被告曾就房间增设储水设备事宜与原告本人协商，原告同意增设，但双方并未就协商免租事宜，原告也未同意免租。2.2020年期间，被告未与原告协商解除合同事宜，双方仅就被告拖欠租金一事通过微信有过沟通。3.关于被告提交的账目核对明细，原告认可被告核算属实，即2016年7月至2019年12月，包括抵扣的2万元家私款在内，被告共计支付租金58731元，仍拖欠29196元，另需增加2018年4月、5月两个月租金4333元及2020年1月至8月租金17332元，被告共计仍拖欠租金50861元。”该份说明原告自认租金计付截止日期为2020年8月，本院予以确认。经查，原告就本案起诉被告申请网上立案时间为2020年11月26日。本院认为，原告陈兵役与被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司于2016年5月22日签订的《房屋代租托管合同》依法成立并生效，双方均应遵守，本案的焦点系原告主张的各项诉讼请求如何处理。关于第一个诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋代租托管合同》,约定被告超过30日未支付租金的，原告有权解除合同，庭审时被告确认拖欠原告租金超过30日，故原告请求解除合同，本院予以支持。原告主张解除合同，以合同通知到达对方时解除，本案中，原告未通知被告，而是直接以诉讼的方式主张解除合同，则被告收到起诉状副本等材料的时间（2021年1月27日）为双方签订的《房屋代租托管合同》解除的时间。关于第二个诉讼请求，原、被告双方共同确认扣除2018年4、5月及2020年以后的租金，被告仍欠原告租金29196元，本院予以确认。关于2018年4、5月份租金是否减免问题，被告抗辩2018年4、5月遇到停水，导致旅客退房，属不可抗力因素，且原告已口头同意减免。本院认为停水属于商业风险，被告作为经营方，可以预见并提前做好储水的准备，故停水不属于不可抗力，且原告对于免除被告停水期间的租金不予认可，因此被告对该期间的租金应予以支付。关于是否减免2020年疫情期间的租金问题，被告抗辩应减免2020年全年的房屋租金，原告同意减免2020年2-4月房屋的租金。由于我国2020年1月下旬爆发了新冠状病毒疫情，全国各地均采取了严格的防控措施，非必要居民均不外出，而被告经营的酒店是以旅客的入住作为收入的来源，疫情导致没有旅客入住是被告不可预见的，直到2020年5月疫情得到控制，全国逐渐恢复生产经营活动，被告抗辩新冠病毒疫情属于不可抗力，该期间的租金应予以免除，理由成立，本院予以采纳。但被告抗辩应减免2020年全年的房屋租金，没有事实依据，结合案涉房产所在区域为海滨旅游度假地，该房出租用途用于酒店式经营的事实，及该地区的防控形势，本院酌定免除租金的期间为2020年2月至4月。因原告请求房屋租金计算至2020年8月，故被告仍需支付2018年4、5月、2020年1、5、6、7、8月的租金以及拖欠的租金29196元，共计46262元（1533元+2800元+1533元+2800元×4+29196元）。关于利息问题，被告迟延支付租金，导致原告资金被占用，造成原告利息的损失，原告请求被告支付年利率6%的利息，不违反法律的规定，本院予以支持。关于第三个诉讼请求，根据《房屋代租托管合同》第五条第3点“关于家私家电配置方……方式二（1）甲方支付肆万伍仟元人民币给乙方，由乙方代买家私家电，甲方先支付贰万伍仟元给乙方，剩余贰万元在租金抵扣，一年内抵扣完。（2）返家私款扣除家私管理费20%，剩余家私总款每年返10%给甲方，分壹拾年返完。”的约定，被告扣除家私管理费9000元（45000元×20%），剩余家私总款36000元，每年返10%即3600元，原告请求计算至2020年10月31日，至此被告已使用了4年4个月，故原告诉请被告返还14400元的家私家电款，符合合同约定，本院予以支持。关于第四个诉讼请求，根据《房屋代租托管合同》第八条违约责任约定“1.本合同生效后，甲、乙双方任意一方违反本协议的约定或提前解除本合同的即属违约，违约方应向守约方支付5000元的违约金。”被告拖欠租金，违反合同约定，构成违约，原告请求被告支付违约金5000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于第五个诉讼请求，因原告已在庭审时申请撤回该请求、无需法院处理，故本院对该诉讼请求不作处理。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十一条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈兵役与被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司签订的《房屋代租托管合同》于2021年1月27日解除；二、被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈兵役支付房屋租金46262元及利息（以46262元为基数从2020年11月26日起按年利率6%计算至清偿之日止）；三、被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内返还家私家电款14400元给原告陈兵役；四、被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付违约金5000元给原告陈兵役；五、驳回原告陈兵役的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，由原告陈兵役负担472元，被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司负担1490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 彭崇峰二〇二一年四月六日法官助理 李慕晴书 记 员 蔡建华