江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初11541号原告：南京新一达置业发展有限公司，住所地南京市玄武区胜利村路2号南楼702室。法定代表人：牛家华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏星星，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被告：殷庭保，男，1969年1月12日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小驰，北京大成（南京）律师事务所律师。原告南京新一达置业发展有限公司（简称新一达公司）与被告殷庭保合同纠纷一案，本院于2020年11月9日适用简易程序立案受理,后依法转为普通程序并适用独任制，公开开庭进行了审理。原告新一达公司的委托诉讼代理人苏明、夏星星，被告殷庭保的委托诉讼代理人吕震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新一达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋款856856.20元；2、判令被告向原告支付利息（以856856.20元为基数，自2014年3月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准1.3倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际给付之日止）；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年3月6日，南京金陵自动调温床有限公司（简称调温床公司）与南京新海达实业发展有限公司（简称新海达公司）签订《合作开发协议》，双方合作开发南京市玄武区胜利村路2号项目（简称2号项目）。2009年8月4日，新海达公司、原告、调温床公司签订了“权益与义务转让协议”，约定新海达公司就上述项目中的一切权益、义务及责任转让给原告。2010年4月6日，南京德康物业管理有限公司（简称德康公司）法定代表人黄贤斌与王晓钢（原系新一达公司总经理，当时已离职，合同倒签至在职期间）签订合作协议，将2号项目中的11套房屋以远低于窗口预售价格的每平方米4500元交由黄贤斌售卖，该11套房屋窗口预售价格为每平方米6380-7150元不等。2010年5月至7月间，黄贤斌指使他人利用虚假合作协议逼迫新一达公司低价销售该11套房屋。南京市中级人民法院（简称南京中院）审理（2019）苏01民终4650号案件期间，曾组织对账，确认了强迫交易涉案11套房屋的交易相对人和交易金额，其中北楼××室房屋面积为127.13平方米、以每平方米4500元的价格销售给被告。该房屋当时窗口预售价为每平方米6740元。原告认为，被告以明显低于市场价的价格自黄贤斌处购买案涉房屋，对原告不发生法律效力。被告实际占有并使用房屋，但从未向原告支付联建款，已严重侵犯原告的合法权益。被告殷庭保辩称：1、原、被告于2014年签订联建协议，该协议在房产项目的独家销售代理公司即南京万景润置业顾问有限公司（简称万景润公司）的售楼部现场签订，该协议的签订与黄贤斌无关，被告系善意购房人。2、被告于2009年缴纳涉案项目的联建房定金。2014年3月25日，被告足额缴纳了联建款570000元。3、万景润公司在房产项目现场张贴书面通知，113名联建户根据该书面通知，将数额不等的联建款缴纳至万景润公司与南京德康物业管理有限公司（简称德康公司）的共管账户，包括被告在内。113名联建户缴纳至共管账户的联建款16760000元，原告已通过与万景润公司、德康公司的诉讼处理，双方签订了执行和解协议。联建款或由原告取得，或用于支付房产项目的二次改造费用。原告与万景润公司、德康公司之间的纠纷，与被告无关。4、房款交付后，原告通过物业公司将房产交付被告，被告居住使用至今，但原告至今未办理相应房屋产权证及过户手续。5、原告诉称涉案房屋以低价销售没有事实依据，涉案房产项目有近20套房屋以每平方米4500元价格出售。被告缴纳定金及签订合同期间，南京市场正常商品房销售价格仅为每平方米三、四千元，而原告销售的联建房为科研用地，使用年限为40年，且至今无法办理任何产权证明，无法转售，所以低价销售无从说起。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了（2019）苏01民终4650号民事判决书、（2016）苏01刑终91号刑事判决书、《联建协议书》、收据、物业费收据、（2016）宁钟证民内字第5556号公证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、被告殷庭保购买涉案房屋及付款事实。2008年3月6日，调温床公司与新海达公司签订《合作开发协议》（该协议名称为《胜利村路2号地块项目合作协议书》），约定双方共同合作，开发建设南京市玄武区胜利村路2号二期项目。2008年，新海达公司与万景润公司签订了《胜利村路2号独家全程代理销售协议》，约定由万景润公司代理销售胜利村路2号商业、办公、住宅用房、车位，代理销售佣金收取方式包括固定代理佣金、溢价分成，其中溢价分成中又约定实际成交价格超出销售均底价部分视作溢价，办公用房的销售均底价为6000元/平方米，商业用房的销售均底价为15000元/平方米。2008年9月24日，调温床公司与新海达公司签订《房屋转让协议》，约定调温床公司将南楼第十一、十二、十三层的可分得房屋转让给新海达公司，面积3000平方米。2009年8月4日，新海达公司、新一达公司、调温床公司签订《权益与义务转让协议》，约定新海达公司与调温床公司所签订的项目合作合同及相关文件中所确定的一切权益、义务及责任转让给新一达公司，新一达公司同意接受，调温床公司予以认可。2009年9月16日，案涉工程取得建设工程规划许可证。2009年12月30日，调温床公司与新一达公司签订《联建房屋转让补充协议》，约定北楼整体和南楼第四层、第十一层至第十四层分配给新一达公司，南楼其余各层归调温床公司。2012年5月2日，新一达公司与德康公司签订合作协议书，约定新一达公司将调温床公司二期项目的物业管理权全权委托德康公司负责管理等。2009年4月30日，被告殷庭保交纳联建款30000元。2014年3月25日，案涉房屋交付原告后，原告居住至今。2014年5月16日，被告殷庭保（乙方）与调温床公司第二项目部（甲方）签订《房屋联建协议书》，约定：乙方出资与甲方联合建设案涉房屋，该房屋位于本项目北楼共计××层的××号，建筑面积暂定为127.13平方米，乙方向甲方支付联建款572085元（最终依据房产部门的实测面积按此标准按实结算），2014年5月16日前支付全部联建款；甲方负责联建项目所有房屋、建筑等建设施工，并保证所建项目通过房屋建筑主管部门的验收，并按规定对该房屋进行质量保修；乙方不得以任何理由、任何形式参与、干扰甲方对联建房屋的建设、管理等工作；乙方依据本协议享有案涉房屋的所有权，甲方在房屋竣工后按约定将属于乙方的房屋交付给乙方，并协助乙方办理属于乙方房屋的土地使用权证和房屋产权证，办理上述权证的相关费用由乙方按国家规定承担。双方在协议书中同时对联建项目的概况进行了确定，并约定了违约责任等其他权利义务。2014年7月16日，万景润公司、德康公司共同向殷庭保出具收据一张，收据记载的联建款为376807元。二、生效法律文书所确认的与涉案房屋有关联性的事实。2015年6月24日，南京市玄武区人民检察院指控黄贤斌犯强迫交易罪，向本院提起公诉。该案经一审、二审审理，南京中院于2016年8月4日作出（2016）苏01刑终91号刑事判决书，判决：黄贤斌犯强迫交易罪，判处有期徒刑二年，罚金人民币十万元。该案审理查明：2008年10月29日至2010年4月2日，黄贤斌、殷庭保、宋绍宁等人在胜利村路2号联建项目预定11套房屋并交纳定金，窗口预售价格为每平米6380-7150元不等。2010年4月6日，因新一达公司法定代表人被司法机关采取强制措施，黄贤斌与王晓钢（原系新一达公司总经理，当时已离职）签订合作协议，以每平米4500元的价格将11套房屋交由黄贤斌售卖，并将协议落款时间倒签为王晓钢在职期间，即2009年3月7日。后黄贤斌约谈新一达公司负责人田冰要求以4500元每平米的价格购买房屋，被明确拒绝后，黄贤斌指使宋绍宁等人，通过在新一达公司砸东西、语言威胁等手段逼迫新一达公司出具承诺书，最终以每平米4500元的低价强买11套联建房。案发后，房主吴健民（注：北楼××室）、黄瑞虎（注：北楼××室、××室）、宋绍宁（注：北楼××室、南楼××室）、卜长祥（注：北楼××室）退出房屋差价款共计2526099元。2015年8月13日，本院立案受理了新海达公司与万景润公司、德康公司委托合同纠纷一案，案号为（2015）玄商初字第1222号，后该案被南京中院裁定发回重审，案号为（2018）苏0102民初31号，万景润公司提起反诉。该案经一审、二审审理，南京中院于2019年11月28日作出（2019）苏01民终4650号民事判决书，该案审理查明：11位联建户黄承霞（注:北楼××室）、黄瑞虎（注：北楼××室、××室）、杨效海（注：北楼××室）、吴越、张唯（注：北楼××室）、张楠（注：北楼××室）、殷庭保（注：北楼××室）、张丽娟（注：北楼××室）、赵和银、陈涛（注：北楼××室）、孙小清（注：北楼××室、南楼××室）在2014年3月18日至8月11日期间共向德康公司缴纳6049275元，德康公司的出纳王菁林在收据上签字。德康公司于2014年10月28日制作的统计表格载明，其收取了75套房屋的售房款共计16767262元。新海达公司在该案中要求万景润公司、德康公司返还常小明等56套房屋的售房款9926141.38元，未包含黄贤斌犯强迫交易罪所涉的11套联建房售房款。双方当事人争议焦点及举证、质证意见如下：一、被告殷庭保是否实际缴纳了涉案房款？被告殷庭保提交了收据2张，主张其已全部支付购房款，房款支付情况为：定金30000元于2009年支付，联建款376807元于2014年以本票方式支付，剩余款项以现金方式交付。原告新一达公司对收据的真实性予以认可，认可2009年由调温床公司收取的30000元，但不认可殷庭保实际缴纳了376807元及现金付款事实，并认为款项交付事实应当以相应的付款凭证记载为准。本案审理中，殷庭保未能提交支付购房款的付款凭证。为查明殷庭保主张的购房款付款事实，本院调取了新海达公司与万景润公司、德康公司委托合同纠纷一案的相关材料,核查殷庭保主张的376807元付款情况，确认以下事实：1、上述德康公司收取的75套房屋售房款16767262元，包含了黄承霞等11位联建户的房款以及北楼××室、××室房款。2、德康公司收取75套房屋款的统计表中记载：北楼××室、××室每套房屋面积均为89.716平方米；殷庭保购买的房屋为北楼××室，房屋面积为127.13平方米，尾款抵冲376807元。3、德康公司、万景润公司在案件审理中出具了《联建房房款冲抵说明》一份，内容为：按联建合同，已收取北楼××、××的全部房款1184152元，按新一达公司出具给黄贤斌、“联建款交纳证明”中注明单价4500元/平方米计算，两套房共结余376807元，根据黄贤斌个人意愿将此款作为北楼××室联建款交纳入账。4、该案二审中由当事人确认的《销售提成计算表》记载，除黄贤斌强迫交易的11套房屋外，其余房屋实际销售单价为每平方米4500元-7100元不等，北楼××室、××室房屋单价为6600元，二套房屋购房款共计1184252元。本院对该争议事实认定如下：被告殷庭保虽提交了收据二张，但未提交相关付款凭证，对此被告应当承担举证不能的后果。《联建房房款冲抵说明》中明确记载，殷庭保的购房款376807元，来源于北楼××室、××室按4500元/平方米计算房款而多出的款项，但从关联案件中查明该二套房屋按单价6600元/平方米最终结算了房款，也就是说该二套房屋并无多出的款项，故殷庭保主张付款376807元，却未能举证证明款项已实际支付，应当承担相应不利后果，本院对该付款事实不予认定。同理，被告殷庭保主张现金支付剩余房款亦不予认定。综上，本院认定殷庭保已支付购房款30000元。二、涉案《房屋联建协议书》效力如何认定？原告是否有权向被告主张权利？涉案房屋价款如何确定？原告认为，因为黄贤斌的强迫交易行为，被告以明显低于市场价的价格，购买了案涉房屋，对原告不发生法律效力，被告现实际占有并使用房屋，且未向原告支付联建款，故原告有权要求被告支付联建款。刑事案件中已认定黄贤斌强迫交易的11套房屋，窗口预售价格为每平米6380元-7150元不等，涉案房屋为北楼××室，面积为127.13平方米，当时预售价格为6740元/平方米，涉案房款应为856856.20元。涉案房屋交易过程中，由于存在黄贤斌的强迫交易行为，被告以明显低于市场的价格签订了合同，该合同对原告不发生法律效力，但被告实际占有并使用房屋，故原告要求被告给付联建款856856.20元。被告认为，被告是善意联建户，未涉及任何刑事犯罪，被告作为联建房的实际购房人，已按照合同约定足额缴纳全部联建款，故原告无权再向被告主张支付联建款。本院认为，涉案北楼××室房屋系黄贤斌实施强迫交易犯罪行为所涉及的标的物，被告殷庭保于2014年5月16日与调温床公司第二项目部就该房屋买卖签订了《房屋联建协议书》，以明显低于该房产项目的平均销售价格购买了北楼××室，但无证据证明被告明知他人强迫交易而签订该合同，故涉案房屋买卖合同合法有效。《房屋联建协议书》签订时，由于黄贤斌实施了强迫交易行为，被告因此获得不正当的利益，从而给原告造成损害，被告应当按涉案房屋销售时的合理销售价支付购房款。关于涉案房屋的实际销售价格问题。根据新一达公司与德康公司、万景润公司结算费用时，对账确认的联建房实际销售单价，除黄贤斌强迫交易的11套房屋外，其余房屋每平方米单价为4500元-7100元不等。原告主张涉案北楼××室房屋的销售价格为6740元/平方米，但未能举证证明，应承担相应不利后果，故对原告该项主张，本院不予采信。新海达公司与万景润公司签订《胜利村路2号独家全程代理销售协议》时，双方约定联建房中办公用房的销售均底价为6000元/平方米，故涉案房屋销售价按办公用房的销售均底价确定为宜，涉案房屋销售价格应为762780元（127.13平方米×6000元/平方米）。关于德康公司、万景润公司收取购房人的款项是否是购房款问题。本院认为，新一达公司委托万景润公司代理销售涉案房屋，委托德康公司负责联建房屋项目的物业管理，万景润公司、德康公司已确认的付款应当认定为购房人支付的购房款，原告应当与万景润公司、德康公司进行结算。因此，被告实际支付给德康公司、万景润公司的款项，原告无权要求被告支付。被告殷庭保虽持有德康公司、万景润公司出具的收据，但本案已查明该收据中记载的376807元款项，被告未实际支付。综上，根据本案查明的付款事实，殷庭保尚欠联建房款为732780元（762780元-30000元），故原告要求被告支付房屋款的诉讼请求，本院部分予以支持，被告殷庭保应支付原告联建房款732780元。被告殷庭保在涉案房屋交易过程中并不存在过错，故原告主张利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告殷庭保于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告南京新一达置业发展有限公司联建房款732780元。二、驳回原告南京新一达置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16216元，由原告南京新一达置业发展有限公司负担5088元，由被告殷庭保负担11128元（被告于本判决发生法律效力之日起十日内将受理费缴纳至本院）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  唐奇志二〇二一年四月二十三日书记员  孙 颖