安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初1427号 原告：匡龙，男，1983年11月21日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈磊，安徽大森（六安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：任言飞，安徽大森（六安）律师事务所实习律师。 被告：六安市凯旋物业服务有限公司，住所地安徽省六安市解放北路清水河畔小区一期二单元东侧物业办公楼，统一社会信用代码：91341500MA2MQDR77N。 法定代表人：黄宜琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般代理）：许大成，该公司员工。 被告：六安鼎信物业服务有限公司，住所地安徽省六安市金安区清水河街道办事处内，统一社会信用代码：913415003962051080。 法定代表人：刘甫茂，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈夕如，该公司员工。 被告：六安市金安区安置房建设服务中心，住所地安徽省六安市金安区安丰南路政务服务中心5楼，统一社会信用代码：123414020608256883。 责任人：李扬。 原告匡龙与被告六安市凯旋物业服务有限公司（以下简称凯旋物业）、六安鼎信物业服务有限公司（以下简称鼎信物业）、六安市金安区安置房建设服务中心（以下简称安置房中心）排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告匡龙及其委托诉讼代理人任言飞，被告凯旋物业的委托诉讼代理人徐大成、鼎信物业的委托诉讼代理人陈夕如均到庭参加诉讼，被告安置房中心在本院依法向其送达起诉状副本及开庭传票后，仍未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 匡龙向本院提出诉讼请求：1、三被告承担对空调冷凝水落水管、房屋外墙防水、空调机位护栏百叶的修复责任,直至排除对原告生活的妨碍；2、三被告赔偿房屋受损的财产损失共计11176.43元；3、本案鉴定费5000元、评估费2000元以及诉讼费等费用由三被告共同承担。事实与理由：原告2016年5月12日获得清水河畔一期29号楼1单元404室回迁房，2017年夏季发现该房主卧室外的空调冷凝水落水管反水严重,并长期向主卧渗水,导致新装修的墙布、木地板、飘窗等受损，无法居住，原告夫妻长期与子女蜗居次卧。后经鉴定,主卧室外的空调冷凝水落水管堵塞导致积水。原告及家人多次向三被告主张维修，但被告一直不予解决。望判如所请。 凯旋物业辩称，2018年9月1日接管原告小区物业后，通过诉讼渠道向原告索要物业费，同时也将原告家漏水情况上报街道和安置房中心。街道将原告家情况纳入老旧小区改造范围，上报维修，但改造负责人认为：原告家问题是空调冷水管没有进入下水主干道造成的，不属于老旧小区改造范畴。安置房中心虽答应维修，但一直没有落实，安置房中心应是第一被告。 鼎信物业辩称，认同凯旋物业的意见，另认为已和原告沟通用物业费抵付空调维修费，故鼎信物业不应承担赔偿责任。 安置房中心未作答辩。 原告围绕诉讼请求向本院提交证据一：身份证、营业执照、国家企业信用信息系统查询单、全国组织机构统一社会信用代码公示查询单，证明原被告基本情况。证据二：《房屋拆迁补偿安置协议书》、房屋拆迁搬迁证、房产证，证明原告系涉案房屋所有人。证据三：《物业服务合同》、《补充合同》，证明凯旋物业对小区的公用部位、设备及设施等负有相应的维修、养护、管理义务，应及时排除不安全隐患和险情，向业主提供优良的环境。证据四：《前期物业服务协议》、业主手册、收据。证明鼎信物业作为前物业服务机构，对小区公共部位问题负有维修义务，但未积极处理。证据五：图片。证明安置房中心作为建设单位，对小区墙面防水、防渗漏和给排水管道负有维修义务。证据六：图片（管道反水）、图片（外墙渗漏）、图片（房屋受损部位）、视频（受损部位）。证明原告主卧外空调冷凝水落水管堵塞导致积水，并通过自然蒸发由平台混凝土板表面渗透，导致主卧装饰受损、无法住人。证据七：图片（凯旋物业管理人员）、现场录音及文字资料整理。证明原告多次要求三被告维修，但一直没有解决。证据八：《匡龙住宅外墙渗水检测与原因分析报告》、《价格评估鉴定结论书》，证明涉案房屋因反水无法居住，损失11176.43元。 被告凯旋物业未提交证据，认可原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七的证据三性，认为证据八评估价格过高。认可被告鼎信物业提交的证据。 被告鼎信物业认同凯旋物业对原告证据的质证意见。另提交4张票据，证明已和原告协商用物业费抵付维修费。原告对该证据的证明目的持异议。凯旋物业认可该证据。 被告安置房中心未举证，也未发表质证意见。 本院经审核，确认原被告提交证据的真实性，对关联性、证明目的等，将结合本案事实综合认定。结合当事人陈述，认定本案事实如下： 原告匡龙，系六安市金安区清水河畔1期29栋1单元404室的回迁户，2016年5月12日领取回迁房屋，并与被告鼎信物业签订《前期物业服务协议》约定，甲方：鼎信物业。乙方：匡龙。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止的物业管理。该协议总计十七条，其中第一条第一款“甲方的权利义务”第1项约定甲方“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”第二条第二款“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”约定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……”，第九款“房屋共用部位、共用设施设备小修和急修”第1项（1）约定，公用设施、设备小修48小时处理。第2项（2）约定，房屋共用部位急修24小时内解决。 此后，原告装修案涉房屋，安装空调的工作人员开启空调外机放置平台的护栏百叶窗时，部分百叶脱落至今。原告入住案涉房屋后,从2017年夏季起发现主卧室装修受损，并逐渐加重，遂向鼎信物业反映情况、要求维修，但未得到解决。 2018年8月31日，被告鼎信物业退出案涉小区服务管理工作，被告凯旋物业2018年9月1日接管入驻。2019年9月18日，一年试用期后，案外人清水河畔（一期）业主委员会作为委托方（甲方），与凯旋物业（乙方）签订《物业服务合同》。该合同总计29条，其中第二章第5条约定，甲方委托管理事项为“本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。”第三章第15条约定“委托管理期限自2019年8月31至2022年8月31日止。”第四章第17条第（二）款“乙方的义务”第8项约定“定期对房屋设施设备状况进行检查。及时排除不安全隐患和险情”。第五章“物业管理服务质量及标准”第18条第（二）款第1项约定“小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。” 被告凯旋物业接管案涉小区后，原告多次反映房屋受损情况，要求维修，仍未得到有效解决。2021年初，安徽省建筑工程质量监督检测站收取鉴定费5000元，出具了《六安市清水河畔一期29#楼1单元404室匡龙住宅外墙渗水检测与原因分析报告》，其中“检测结论”主要内容“1现场检查结果：2020年12月3日现场检查表明，室内对应空调机位平台下方墙布表面有较为明显霉点。揭开墙布检查，墙体表面无明显潮湿。2渗水原因分析：依据现场检查及灌水试验结果分析，房屋室内墙体渗漏水的主要原因为:夏季时该空调机位平台表面经常有存量水，一是空调机位护栏百叶有损坏现象，雨量较大时，雨水可能会淋入空调机位；二是空调冷凝水落水管堵塞，当空调持续运行时冷凝水排出积水到空调机位平台上。该空调机位平台板外侧边缘底部安装了百叶门的边框，平台板表面积水均通过自然蒸发排出，导致平台板积水蒸发周期较长，积水由平台混凝土板表面渗透外墙动体进入室内，导致室内墙体受潮，引起内装饰墙布潮湿发霉。冬季时雨水少，空调运行少，空调机平台上无积水，内墙面无渗水潮湿。”六安昌荣价格评估有限公司收取评估费2000元，出具了《价格评估鉴定结论书》【六昌价估字（2020）第62号】，认为截止2020年12月11日，原告案涉房屋因管道渗水的维修费用为11176.43元。 本院认为，经鉴定:案涉放置空调外机的平台，存在季节性积水现象，该积水渗透原告主卧室外墙进入内墙，导致主卧室墙体受潮、装修受损。而平台积水的原因有两个：一是空调冷凝水落水管堵塞反水，二是夏季暴雨可能从损坏的护栏百叶进入平台，且无法快速排出。作为原告所在小区的物业服务企业，被告鼎信物业、凯旋物业对该小区落水管等房屋共用设施设备负有定期检查、维修、养护等义务，但两公司接到原告报修后，均未履行上述义务，这是造成原告财产损失的主要原因。另一方面，原告装修安装空调过程中，放置空调外机平台的护栏百叶部分脱落，这也是造成平台积水的另一个可能性原因，而原告并无证据证明被告在此过程中存在过错，应自负责任后果。其次，作为房屋所有权人，原告虽对案涉落水管没有维修义务，但仍有协助物业公司维护的责任，而原告从2017年夏发现问题至今，仅仅催促物业公司进行维修，原告本人并未采取防止损失扩大的任何措施，故对损失后果承担次要责任。案涉损失后果总计18176.43元=11176.43元+5000元+2000元，本院酌定原告自负30%，被告物业公司承担70%，考量原告向物业公司申报维修起始、持续时间，两个物业公司在案涉小区服务管理年限等因素，酌定被告鼎信物业承担30%责任，赔偿原告5452.93元=18176.43元×30%；被告凯旋公司承担40%责任，赔偿原告7270.57元=18176.43元×40%。物业公司辩称原告财产损失评估金额过高，但未提交证据否定案涉《价格评估鉴定结论书》，也未提交其他证据佐证其意见，不予采信。鼎信物业提交4张票据，证明已与原告合意以物业费抵付维修费，原告自负修理责任。而上述票据，仅能证明原告2016年向物业公司缴费情况，在原告否认以物业费抵付维修费的情况下，鼎信物业并未进一步提交证据证明原告自负修理责任，故对该辩称意见，不予采信。 被告安置房中心系建设单位，非施工单位。《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度，施工单位应向建设单位履行保修义务，其中给排水管道保修期为2年，自竣工验收合格日起计算。房地产开发企业对购房者承担保修责任，其中管道堵塞保修期2个月，自交房之日起计算。案涉落水管堵塞反水需要疏通，即使属于安置房中心的保修义务，也已超过了保修期间。据此，原告诉请安置房中心承担落水管维修责任，赔偿财产损失，并无依据。不予支持。 原告诉请三被告修复案涉空调冷凝水落水管，而落水管是房屋共用设施，被告凯旋物业现为案涉小区物业服务管理者，故应承担落水管疏通修复责任。原告诉请三被告修复空调机位护栏百叶，而该护栏百叶在原告装修安装空调过程中脱落，原告并无证据证明三被告系侵权人或存在过错，该项诉请不予支持。原告诉称案涉房屋墙面防水、防渗漏工程质量不合格，但未提交证据加以证明，且被告不予认可，本院不予采信。据此，原告诉请三被告修复房屋外墙防水，并无依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《物业管理条例》第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告六安市凯旋物业服务有限公司于本判决生效后十日内，疏通修复六安市金安区清水河畔1期29栋1单元404室空调冷凝水落水管； 二、被告六安鼎信物业服务有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告匡龙损失5452.93元； 三、被告六安市凯旋物业服务有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告匡龙损失7270.57元； 四、驳回原告匡龙其他诉讼请求。 案件受理费770元，减半收取计385元，由原告匡龙负担125元，被告六安鼎信物业服务有限公司负担125元，被告六安市凯旋物业服务有限公司负担135元。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  罗继红 二〇二一年四月三十日 书记员  胡晓煜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 二、《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。