四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2366号 上诉人（原审原告）：张志，男，1984年4月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：梅丹绮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新津恒大新城置业有限公司。住所地：四川省成都市新津区普兴镇新中路33号。 法定代表人：杨康，经理。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，1988年3月29日出生，汉族，住江苏省如东县。该公司员工。 上诉人张志因与被上诉人新津恒大新城置业有限公司（以下简称恒大新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1350号民事判决，于2021年1月21日向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。 张志上诉请求：1.撤销成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1350号民事判决并改判支持张志一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由恒大新城公司承担。事实及理由：一、一审法院认定张志与恒大新城公司将签订《商品房买卖合同》的时间约定于交清所有房款后，因不满足“无理由退房”政策的履行期间是错误的。1.根据一审庭审笔录，当一审法院询问双方是否在付清房款后才签订《商品房买卖合同》时，张志表示“当时恒大新城公司售楼部人员告知交清房款再签订合同”，证人表示“是恒大新城公司约定”，前述陈述并不表示张志同意将签订《商品房买卖合同》的时间约定于交清所有房款后，只表明恒大新城公司单方决定签订合同的时间，并未给张志协商的机会。2.按照一审法院查明的恒大新城公司“无理由退房”政策，恒大新城公司应在客户签署《成都恒大岷江新城商品房认购书》（以下简称《认购书》）时出具《无理由退房承诺书》，既然一审法院认可恒大新城公司“无理由退房”政策，并以张志不满足“无理由退房”政策的适用期间作为裁判依据，就应全面考虑恒大新城公司违背自己制定的政策，未向张志出具《无理由退房承诺书》的事实。3.按照双方签订的《认购书》约定，张志在交清首付房款后签署《商品房买卖合同》，在按约交完首期房款后，张志因恒大新城公司不遵守承诺一直要求恒大新城公司退房款，至今未得到恒大新城公司回应，也一直未接到要求张志签订《商品房买卖合同》的通知。4.在双方没有签订《商品房买卖合同》的基础上，张志与恒大新城公司协商退房款无果，恒大新城公司向张志邮寄《关于解除的通知》，既没有签订合同，也就不存在解除合同，是恒大新城公司滥用格式条款、随意修改交易条件。5.恒大新城公司向公众推销房屋，推出“无理由退房”政策及明确退房款首付比例，当张志要求退房时却被告知要交完全部房款才能退房退款，要么只退还50%房款，与宣传不一致。二、一审判决未正确适用法律，双方签订的《认购书》已经满足商品房买卖合同构成要件，应视《认购书》为商品房买卖合同，在恒大新城公司不履行“无理由退房”政策时，张志可以不支付剩余购房款。三、相同案件相同事实，一审法院作出不同结果的判决有违公平。 恒大新城公司辩称，双方未约定付清全款才签订《商品房买卖合同》，恒大新城公司也从未宣传过“无理由退房”，并且在项目上明确案涉项目不享有“无理由退房”政策并进行了公证。张志未按《认购书》约定前往恒大新城公司签订《商品房买卖合同》构成违约，恒大新城公司有权解除合同。恒大新城公司向张志邮寄解除合同通知虽然在内容上存在偏差，但不影响解除合同的意思表示，请求驳回张志的全部上诉请求。 张志向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《认购书》；2．判令恒大新城公司退还张志购房款96428元，并从起诉之日起以96428元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款本金退还之日止；3．本案诉讼费由恒大新城公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月25日，张志与恒大新城公司签订《认购书》，载明：张志向恒大新城公司认购恒大岷江新城楼盘九号地块x栋x-xx号住宅。第一条约定：张志同意签署本认购书时，向恒大新城公司支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三款约定：分期付款：张志须于2019年8月27日前支付首期房款76428元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年11月25日前付清144642元；于2020年2月25日前付清144642元；……。第五条约定：张志必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大岷江新城支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为张志放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大新城公司无须通知张志，可另行销售该房屋。第八条约定：双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如恒大新城公司按上述电话、通讯地址等联络不到张志，则视为恒大新城公司已履行通知送达义务，张志应承担由此引起的全部责任。恒大新城公司地址：成都市新津县××镇××路××号，电话：028-8259××××；张志通讯地址：成都市成华区，联系电话：156××××0888。当日，张志向恒大新城公司支付了20000元定金；此后，张志向恒大新城公司支付了76428元首期款；2019年8月27日，恒大新城公司向张志出具《收据》，载明：收到张志恒大岷江新城九号地块x栋x-xx共计96428元。此后，张志与恒大新城公司未签订《商品房买卖合同》，张志未支付剩余房款。 2020年5月26日，恒大新城公司通过韵达快递向张志在《认购书》中确认的地址“成都市锦江区xx号”寄送了一份《关于解除的通知》，该通知载明：双方于2019年8月25日签订的《认购书》约定以分期付款方式购买恒大岷江新城九号地块x栋x-xx号商品房。双方于2019年8月27日签订的《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》第1条分期付款部分约定：张志应于2019年11月25日前支付到期房款144642元，若逾期180天仍未按约定全额支付的，恒大新城公司有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，张志所交的全部购房款不予退还，该房屋归恒大新城公司所有，张志应无条件配合恒大新城公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。截止2020年5月26日，张志已分别逾期支付分期购房款183日，且恒大新城公司于2019年12月4日和2020年3月5日多次寄发还款提示函催促张志及时付清该期购房款，迄今为止，张志未按承诺支付。为保护恒大新城公司正当利益，根据双方上述约定及《合同法》相关规定，特致函告知：自本通知到达张志后，双方于2019年8月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大新城公司有权向他人销售恒大岷江新城九号地块x栋x-xx号商品房。张志在收到通知后5日内到恒大新城公司办理合同解除的善后事宜。该通知于2020年6月2日被签收。 一审法院另查明，恒大地产集团有限公司曾于2015年4月15日向其集团相关中心、部（室）、各地区分公司下发了《关于全面实施无理由退房的重大决定》的文件，其内容为：经集团公司研究决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房。一、执行时间：从2015年4月16日起；二、楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅；三、实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退；四、操作流程：（一）客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；（二）客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。 一审庭审中，证人向某陈述，案涉合同因系分期付款，双方约定付完款后双方才签订《商品房买卖合同》。张志委托诉讼代理人陈述，经过核实，张志在认购房屋时售楼人员告知其交清房款后再签订《商品房买卖合同》。 一审法院认为，张志与恒大新城公司签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照《认购书》的约定履行自己的义务。 关于恒大新城公司发出的《关于解除的通知》的效力问题。恒大新城公司在诉讼中提交了1份2020年6月2日经张志签收的《关于解除的通知》，拟证明恒大新城公司作为守约方已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使了解除权，双方签订的《认购书》已于2020年6月2日解除。恒大新城公司在《关于解除的通知》中载明，其依据《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》第1条分期付款部分约定，因张志未在2019年11月25日前支付到期房款144642元，逾期超过180天，据此单方行使约定解除权，解除《商品房买卖合同》及补充协议，张志所交的全部购房款不予退还，房屋归恒大新城公司所有。根据一审庭审查明的事实，双方截至目前仍未签订《商品房买卖合同》及补充协议，恒大新城公司不享有《商品房买卖合同》及补充协议中的约定解除权，故恒大新城公司依据《商品房买卖合同》及补充协议向张志发出的《关于解除的通知》对张志不发生解除合同的效力，恒大新城公司与张志签订的《认购书》仍在履行中。 关于张志以“无理由退房”要求解除《认购书》并退还房款的理由是否成立的问题。双方签订的《认购书》中约定，张志须于2019年8月27日前支付首期房款76428元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，张志按约支付了76428元房款，但双方未按《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》，一审庭审中证人向某陈述，双方将签订《商品房买卖合同》的时间约定为付完款后，张志也陈述售楼人员告知其交清房款后再签订《商品房买卖合同》。恒大地产集团有限公司的“无理由退房”政策适用期间是自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前，本案不符合恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”的适用期间。同时，本案中，双方虽未按照《认购书》的约定，在张志交纳首期房款时签订《商品房买卖合同》，但证人向某与张志均陈述将签订《商品房买卖合同》的时间约定为交清房款后，故张志仍应按《认购书》的约定交纳第二期及后续剩余房款，张志未按《认购书》的约定交纳第二期及后续剩余房款，构成违约。恒大地产集团有限公司的“无理由退房”政策适用原则是购房人已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，本案不符合恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”的适用原则。综上，张志无权依据恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”政策请求解除其与恒大新城公司签订的《认购书》。一审法院对张志要求解除与恒大新城公司签订的《认购书》的诉讼请求不予支持。因双方签订的《认购书》并未解除，尚在履行过程中，张志无权要求恒大新城公司退还其购房款96428元及利息，一审法院对张志要求恒大新城公司退还购房款96428元并支付利息的诉讼请求不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张志的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1105元，由张志负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2019年8月25日，张志与恒大新城公司签订的《认购书》约定了张志所认购房屋的面积、单价、总价、购房款支付时间和逾期付款违约责任，但未约定商品房的基本状况、销售依据、交付使用条件及日期、装饰装修标准和供水、供电、燃气等配套基本设施、公共设施的交付承诺及权益，亦未约定公共配套建筑产权归属、商品房的面积差异处理办法、办理产权登记事宜及时间、逾期交房违约责任等。 本院认为，张志与恒大新城公司签订的《认购书》，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。根据二审中诉辩双方的意见，本案争议的焦点有：1.张志主张恒大新城公司应当履行“无理由退房”义务的理由是否成立；2.恒大新城公司发出的《关于解除的通知》的效力；3.张志主张恒大新城公司退还购房款96428元及利息的理由是否成立。 关于张志主张恒大新城公司应当履行“无理由退房”义务的理由是否成立的争议。本院认为，《认购书》的合同相对方是张志与恒大新城公司，张志未提交证据证明恒大新城公司系恒大地产集团有限公司的分公司，亦无证据证明恒大新城公司同意接受恒大地产集团有限公司作出的《关于全面实施无理由退房的重大决定》约束，且张志与恒大新城公司并未协商签订《无理由退房协议书》，恒大新城公司也未向张志出具《无理由退房承诺书》，因此，张志主张恒大新城公司应受恒大地产集团有限公司作出的《关于全面实施无理由退房的重大决定》中“无理由退房”政策约束、恒大新城公司应当履行“无理由退房”义务的理由不成立。 关于恒大新城公司发出的《关于解除的通知》的效力争议。本院认为，张志与恒大新城公司签订的《认购书》中约定“张志须于2019年8月27日前支付首期房款76428元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；……”，该约定表明，双方约定签订《商品房买卖合同》本约的时间为2019年8月27日前，张志向恒大新城公司支付首付款76428元、恒大新城公司于2019年8月27日向张志出具收据的事实表明，双方在《认购书》的基础上确定成立商品房买卖合同本约关系的事实达成合意。因双方在《认购书》约定期间形成了商品房买卖合同本约关系的合意，《认购书》因双方另行形成的合意而权利义务终止，在《认购书》权利义务已终止的情况下无需再另行解除。虽然张志与恒大新城公司之间达成了成立商品房买卖合同本约关系的合意，但该合意只能认定双方对房屋的房号、面积、单价、总价、购房款支付时间和逾期付款违约责任进行了约定，但双方对商品房交付使用条件及日期、装饰装修标准和供水、供电、燃气等配套基本设施、商品房面积差异处理办法、办理产权登记事宜及时间、逾期交房违约责任等主要条款未作约定，且未约定的事项也不能依照原《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定，因双方达成了商品房买卖关系的合意不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”的规定条件，且不符合《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”的规定，双方之间的商品房买卖合同未成立。因商品房买卖合同本约未成立，恒大新城公司发出的《关于解除的通知》亦不产生法律效力。 关于张志主张恒大新城公司退还购房款96428元及利息的理由是否成立的争议。本院认为，由于张志主张恒大新城公司履行“无理由退房”的理由不成立，同时恒大新城公司发出的《关于解除的通知》也不产生法律效力，恒大新城公司提交的证据也无法证明恒大新城公司曾通知张志继续签订《商品房买卖合同》及补充协议，张志与恒大新城公司对未能签订商品房买卖合同均有过错。因此，在双方均确认不再签订商品房买卖合同的情况下，恒大新城公司应当返还张志定金及已付的购房款及利息。 综上，张志的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1350号民事判决； 二、由新津恒大新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还张志购房款96428元，并从2020年7月20日起以96428元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本院确定的退还之日止； 三、驳回张志的其他诉讼请求。 一审案件受理费1105元，由张志负担552.5元，由新津恒大新城置业有限公司负担552.5元；二审案件受理费2210元，由张志负担1105元，由新津恒大新城置业有限公司负担1105元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年四月二十七日 书记员  夏玉荣