湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终355号上诉人（原审被告）：秦宏能被上诉人（原审原告）：百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司法定代表人：汪群，执行董事长。委托诉讼代理人：向雨婷，湖南云天律师事务所律师。上诉人秦宏能因与被上诉人百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司（以下简称百联公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初11085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦宏能上诉请求：请求裁定撤销（2020）湘0102民初11085号民事判决，发回重审或者查清事实后改判。事实和理由：1.未经秦宏能同意，百联公司让不相干的人员将其店内物品私自拿走，仅剩空壳门面，故向法院申请要求商场返还店内所有设备和物品；2.至2020年8月，在八个月时间里从始至终没有一个人联系过秦宏能,且疫情期间秦宏能多次联系商场管理人员询问什么时间可以营业，才知道对方已把秦宏能微信全部删除；3.在疫情期间，一至四月秦宏能都没有开门，何来水电费；4.商场有明确规定商户不能私自不营业，但是没有任何人联系秦宏能，怀疑属于恶意不联系，责任在于商场。百联公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，且因疫情原因已经减免了秦宏能二分之一以上的租金，百联公司原本都认为租金减免过多，但考虑到秦宏能系个人，故没有提起上诉。秦宏能的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。百联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除百联公司与秦宏能签订的《商铺租赁合同》；2.判令秦宏能向百联公司支付拖欠的截止至合同解除之日的租金、物业管理费、市场推广费、水电费等各项费用，并按照人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清之日止（以上费用暂计算至2020年4月30日，其中租金105725.81元、物业管理费30828.9元、市场推广费4404.13元、水电费3110.64元，共计144069.48元）；3.判令秦宏能向百联公司支付违约金43220元；4.判令秦宏能将租赁物恢复原状；5.判令由秦宏能承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年12月18日，百联公司（甲方）与秦宏能（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：①甲方将其位于湖南省长沙市芙蓉区××路××号××商场××层××号××商铺（以下简称Ｂ1012ｂ号商铺）出租给乙方使用。②租赁期限为1年，自2019年12月16日起至2020年12月15日止。甲方同意给予乙方15天的装修期，自起租日起算，装修免租期为一次性，并不适用任何续约或延长租期。③租金分保底租金和提成租金，乙方以两者中较高者为当月适用租金（其中，2019年12月16日至2020年12月15日的保底租金为26220元／月，提成租金为10%）。除租金外，乙方还应支付物业管理费6826.4元／月，市场推广费975.2元／月，及租赁保证金99139.2元。④乙方逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过三十日或逾期付款次数超过3次（含3次）；乙方未征得甲方同意，擅自不开业、中断营业或未按照商场正常工作时间营业超过24小时或次数超过3次，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费等款项均不予退还。此外，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和物业管理费之和六倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。⑤在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应将商铺恢复至毛坯状态。合同签订后，百联公司依约向秦宏能交付B1012b号商铺，秦宏能于2019年12月23日开始经营，后未经百联公司同意，于2020年1月13日闭店。另查明，截至2020年4月30日，秦宏能累计欠付百联公司水电费3110.64元，且至今未向百联公司支付租金、物业管理费及市场推广费。B1012b号商铺的上一任租户为肖国希，百联公司与肖国希签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年8月31日解除。2020年4月底，肖国希经百联公司同意，将店铺内带有肖国希logo的物品搬走。一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应当严格遵照履行。一、合同签订后，百联公司已履行合同约定的义务，秦宏能却未按期向百联公司支付租金、物业管理费等费用，且自2020年1月13日闭店至今。秦宏能在未征得百联公司书面同意的情况下擅自停止营业，且逾期超过三十日未交租金，其行为已经构成违约，百联公司有权行使合同解除权。关于合同解除的时间，秦宏能辩称其未营业后，与百联公司沟通过交接事宜，但并未提交相关证据，一审法院不予采信。而百联公司同意B1012b号商铺上一任租户肖国希于2020年4月底将带有其logo的物品搬走，双方之间租赁合同的目的已无法实现，其同意肖国希搬走店内物品的行为可视为其同意解除与现任租客即秦宏能之间签订的《商铺租赁协议》。故对百联公司要求法院解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，合同解除时间为2020年4月30日。二、因双方所签《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2019年12月16日至2020年12月15日，且百联公司同意给予秦宏能15日的免租期，现一审法院确认该合同于2020年4月30日解除，故秦宏能应向百联公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金、物业管理费、市场推广费及水电费等费用。由于湖南省2020年2、3、4月××的情况比较严重，而餐饮业又是受影响比较严重的行业，一审法院酌情对2020年2月至4月期间Ｂ1012ｂ号商铺的租金、物业管理费、市场推广费进行调整。其中，2020年2月份的租金、物业管理费、市场推广费，予以免除；2020年3月份、4月份的租金调整为13110元／月，物业管理费调整为3413.2元／月，市场推广费调整为487.6元／月。据此，自2020年1月1日至2020年4月30日，秦宏能共计欠付百联公司租金52440元、物业管理费13652.8元、市场推广费1950.4元。此外，就秦宏能拖欠的水电费，应按抄表数额按实收取，根据百联公司提交的证据，可确认，截至2020年4月30日，秦宏能欠付水电费金额为3110.64元。故对百联公司要求法院判令秦宏能向其支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、水电费等各项费用，并按照人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清之日止的诉讼请求，一审法院支持秦宏能向百联公司支付2020年1月1日至2020年4月30日期间欠付租金52440元、物业管理费13652.8元、市场推广费1950.4元及水电费3110.64元，并自应付未付之日起按照人民银行同期同类贷款利率向百联公司支付资金占用损失至付清之日止。三、合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，因双方在《商铺租赁合同》中约定，在合同期满或因任何原因终止时，秦宏能应将商铺恢复至毛坯状态，故对百联公司要求秦宏能将租赁物恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。四、违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。秦宏能未经书面同意私自闭店，且逾期未支付租金、物业管理费等费用，存在违约行为，根据双方所签订的《商铺租赁合同》，其应按照当月租金及物业管理费之和的六倍向百联公司支付违约金。双方约定的违约金标准明显高于百联公司所受损失。综合考虑秦宏能的违约情节、程度及百联公司所受损失，一审法院酌情确定秦宏能向百联公司支付违约金26620元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除百联公司与秦宏能签订的《商铺租赁合同》，解除时间为2020年4月30日；二、秦宏能于判决生效之日起十日内向百联公司支付租金52440元、物业管理费13652.8元、市场推广费1950.4元、水电费3110.64元及资金占用损失（按照人民银行同期同类贷款利率自应付未付之日起计至付清之日止）；三、秦宏能于判决生效之日起十日内将湖南省长沙市芙蓉区黄兴中路188号乐和城B1012b室恢复至毛坯状态；四、秦宏能于判决生效之日起十日内向百联公司支付违约金26620元；五、驳回百联公司的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，百联公司与秦宏能签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵照履行。秦宏能作为承租人，未经百联公司同意，自2020年1月13日起闭店停止营业，且逾期超过三十日未交租金，构成违约。一审法院认定其构成违约的事实清楚，证据确实充分，且在确定其承担的相应违约责任时充分考虑到××疫情对餐饮行业的不利影响，在合同约定的违约责任基础上对秦宏能的经济赔偿责任酌情予以较大幅度调低，处理得当，应予维持。对于秦宏能提出百联公司应返还其店内被不相干人员私自拿走的设备和物品的意见，因其并未以诉讼请求方式在一审或二审程序中提出，本院不予采纳，秦宏能可就此另行起诉主张。对于秦宏能提出其闭店后，百联公司未主动联系其要求重新开业，属于恶意不联系的意见，因出租人向承租人交付标的门面后，如何使用门面开展经营活动系受控于承租人的合同权利。依案涉合同约定，百联公司已履行门面交付义务，亦不负有主动联系秦宏能并要求其开业经营的义务。故对秦宏能的上述意见，本院不予采纳。综上所述，秦宏能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2245元，由上诉人秦宏能负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月六日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。