河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异20号案外人：杨琳琳，女，汉族，1991年7月18日生，住河南省洛阳市西工区。委托代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师，特别授权。申请执行人：河南嵩县农村商业银行股份有限公司。住所地：河南省嵩县白云大道中段。法定代表人：夏俊飞，董事长。委托代理人：许爱军、赵小磊，河南陆达律师事务所律师，一般代理。被执行人：庄云霄，男，汉族，1986年2月8日生，户籍地：河南省洛阳市洛龙区，现住洛阳市老城区。在本院执行河南嵩县农村商业银行股份有限公司申请执行嵩县庄源旅游开发有限公司、庄云霄等金融借款合同、保证合同纠纷一案中，案外人杨琳琳对本院查封、执行被执行人庄云霄位于洛阳市老城区国花路东侧、道北四路北侧皇朝丽苑13幢1-201房产一套提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨琳琳称，请求嵩县人民法院依法部分终止执行（2020）豫0325执538号裁定书，并解除对被执行人庄云霄名下位于洛阳市××城区国花路东侧、××北侧皇朝××房产的查封。事实与理由：案外人通过保证人李占伟介绍，于2019年12月10日和被执行人庄云霄签订房屋买卖合同，合同约定被执行人以355160元的价格，将位于洛阳市××城区国花路东侧、××北侧皇朝××房产出卖给案外人，在合同签订当天案外人应支付房款255160元，剩余100000元，待房产过户前一次性付清。合同签订后，案外人一次性将房款255160元转账支付到庄云霄指定银行账户，庄云霄给案外人出具收到条一张。随后在准备办理过户手续时，发现房产被嵩县人民法院查封。由于案涉房产在嵩县人民法院查封前都已经出卖给案外人了，实际所有人是案外人。而且，申请执行人与被执行人之间为金钱债权执行。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特向嵩县人民法院提出异议，请求法院依法中止对该房产的执行。案外人提供的证据有：第一组，1、2015年5月8日洛阳市万丰房地产开发有限公司与庄云霄签订的《商品房预售合同》；2、2015年9月30日庄云霄与中国建设银行洛阳分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、2015年8月10日、2016年3月18日洛阳市万丰房地产开发有限公司为庄云霄开具的购房发票两张（总计202708元）。第二组，1、2019年12月10日庄云霄与杨琳琳签订的《房屋买卖合同》；2、2019年12月9日庄云霄出具的委托吴瑕、倪朝峰收卖房款的委托书；3、2019年12月10日庄云霄出具的“今收到杨琳琳购皇朝丽苑13幢1单元1-201房房款255160元”的《收据》；4、2019年12月10日李占伟出具的为庄云霄与杨琳琳签订的《房屋买卖合同》担保的《担保书》；5、2019年12月10日、12月14日杨琳琳分三次将购房款255000元转入吴瑕、倪朝峰银行账户的交易明细。申请执行人河南嵩县农村商业银行股份有限公司称，案外人的异议请求不能成立，案外人要求排除执行的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所列明的情形。首先，案外人提供的与被执行人庄云霄签订的《房屋买卖合同》是无效的。案涉房屋为经济适用房，经济适用房按照规定应满五年才能上市交易，2015年5月8日，洛阳市万丰房地产开发有限公司与庄云霄签订的《商品房预售合同》中，明确记载了案涉房屋为经济适用房，合同中第十六条“已购经济适用房上市的规定”明确规定了须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能上市出售。案涉房屋并未满五年，如果购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。其次，案外人并未将剩余价款交付至人民法院执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”案外人与被执行人签订的《房屋买卖合同》约定，转让房价款为355160元，合同签订当天支付房款255160元，根据现有证据查明，至今案外人也未将剩余100000元房款交到法院执行。第三，案外人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，此处“占有”指的是不动产转移占有，使买受人实现对不动产管控和支配。案外人并未提供相关证据证明案外人在案涉房屋被查封之前已对房屋进行了管控和支配。第四，案外人明知案涉房屋是经济适用房，还与被执行人签订了房屋买卖合同，自身存在一定的过错，对此应承担相应的不利的法律后果。最后，执行程序中查封登记在被执行人名下房屋的，审查的是买受人的实体权利，即买受人享有的案涉房屋的物权期待权，案外人提交证据并不能证明或者说还没有达到能够足够证明侵害案外人的实体权利的程度。综上，案外人的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，并不能排除对案涉房屋的执行。被执行人庄云霄经本院通知没有到庭，也没有提出答辩意见。本院查明，嵩县人民法院在执行河南嵩县农村商业银行股份有限公司申请执行嵩县庄源旅游开发有限公司、庄云霄等金融借款合同、保证合同纠纷一案中，作出（2020）豫0325执538号执行裁定书，于2020年4月9日轮候查封了被执行人庄云霄位洛阳市××城区国花路东侧、××北侧皇朝××房产××套套。在此之前，云南省昆明市中级人民法院已于2017年12月15日对该房产进行了首封，查封终止日期为2020年12月14日，到期后云南省昆明市中级人民法院未再续封，嵩县人民法院现变为首封。另查明，上述案涉房屋是被执行人庄云霄于2015年5月8日与洛阳市万丰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》从该开发商处购买，付款方式为按揭贷款，目前贷款未还清，房产处于抵押状态；该房产为经济适用房，双方签订的《商品房预售合同》第十六条第一项规定“经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。根据政府有关规定，买受人购买的经济适用房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价上市出售。”；该房屋未取得《房屋所有权证》，在不动产登记管理部门办理预告登记，权利人为庄云霄。2019年12月10日，庄云霄（甲方）与杨琳琳（乙方）签订《房屋买卖合同》，将上述案涉房屋卖给杨琳琳，总价款355160元，乙方于2019年12月9日向甲方交付定金人民币255160元，剩余100000元房款于过户前结清；2019年12月10日、12月14日杨琳琳分三次将购房款255000元转入吴瑕、倪朝峰（庄云霄委托代收人）银行账户，2019年12月10日庄云霄出具了“今收到杨琳琳购皇朝丽苑13幢1单元1-201房房款255160元”的《收据》。案涉房屋未取得《房屋所有权证》，按揭贷款未付清，现无法办理过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋属于经济适用房，根据建设部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因确实需要转让的，由政府在考虑折旧和物价水平等因素的情况下，以原价格回购。”被执行人庄云霄在其购买的经济适用房未满5年的情况下，又将该房出售给案外人杨琳琳，违反了上述经济适用房管理规定；且庄云霄与杨琳琳签订《房屋买卖合同》时，该案涉房屋还在云南省昆明市中级人民法院查封期间，其转让行为不能对抗法院的查封。案外人称在法院查封之前已合法占有该案涉房屋并无提供充分证据予以证明。案外人在明知该案涉房屋属经济适用房、还未取得《房屋所有权证》以及按揭贷款未付清的情况下仍予以购买，对该房未办理过户手续自身存在过错。综上，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人杨琳琳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  陈妙芳人民陪审员  关海波二〇二一年四月六日书 记 员  党盼枫