山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1502执异17号异议人（案外人）：潘爱荣，女，1984年3月10日出生，汉族，农民，住莘县。申请执行人：杨桂芝，女，1953年7月4日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。被申请执行人：张力玲，女，1955年6月20日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。在本院执行申请执行人杨桂芝与被执行人张力玲民间借贷纠纷一案中，异议人潘爱荣对本院查封位于莘县朝城镇东街村东盛苑小区9号楼东单元101室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人潘爱荣称：申请法院依法解除对莘县朝城镇东街村东盛苑小区9号楼东单元101室房产的查封。事实与理由：异议人在2020年11月23日中午下班回家时发现在家门上贴有一张（2017）鲁1502执3086号查封公告，即将此事反映给房屋出售方。现提出异议：异议人于2019年2月购买莘县朝城镇东街村东盛苑小区9号楼东单元101室房产，购买时出售方称此房无任何争议，于2019年2月20日向出售方指定的史金风账户汇款14万元，2019年3月21日再次汇款8万元，房款和车库款全部付清，异议人取得收据两张。房屋出售方向异议人交付2016年5月7日《东盛苑中心社区购房合同》、2015年9月15日王月明“0560964”收据各一份。2019年3月3日双方签署“转让协议”和“车库转让协议”各一份。异议人付清全部房款后于2019年5月入住该房屋，至今已达一年多，异议人不认识张力玲。异议人的房屋系唯一居住用房，异议人购房行为无任何过错，请求贵院解除该房屋的查封。申请执行人杨桂芝辩称，一、2014年6月张力玲与聊城永基房地产开发有限公司（简称永基公司）签署了购房合同，约定永基公司将涉案房屋出售给张力玲，张力玲支付了全额房款（见附件一）。所以，张力玲取得了该房屋的所有权，其他人无权处理。异议人所称的2019年“购买”房屋以及“转让协议”均是无效的。由此产生的后果，异议人应去找出售方解决。二、2017年，答辩人因与张力玲债务案件：山东省聊城市中级人民法院（2017）鲁15民终1267号民事判决书的执行，查封了张力玲名下该房产（见附件二）。后在执行法官的调解主持下，张力玲将该房产抵债给答辩人。答辩人给张力玲11500元差额款（见附件三，此协议系执行法官执笔）。该房产是小产权房，张力玲对该房的实际占有时间、签署合同时间、支付房款时间以及答辩人查封时间均早于异议人。三、按异议人的异议申请书所称其无论“购买”时还是入住时，本案房屋均在查封时间内（见附件一）。2019年12月6日，答辩人和执行法官曾到该房小区现场见了物业，且在物业处打电话给异议人，告知该房产已查封等具体情况。异议人既不提异议也不到法院说明情况，泰然处之，那就理应承担法律后果。四、请异议人腾空房屋并支付两年的租金。综上，请人民法院依法驳回异议人申请，维护法律的尊严和答辩人合法权益。被执行人张力玲未作答辩。本院查明，本院在审理原告杨桂芝与被告张力玲民间借贷纠纷一案中，2017年1月10日，本院出具（2015）聊东民初字第2582号民事判决书，判决主文如下：“一、限被告张力玲于本判决生效后十日内偿还原告杨桂芝借款10万元。二、限被告张力玲于本判决生效后十日内支付原告杨桂芝因借款10万元而产生的利息（自2015年7月16日始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定的偿还本金之日止）。三、驳回原告杨桂芝其他诉讼请求。案件受理费2900元，由原告杨桂芝承担669原，由被告张力玲承担2231元”。被告张力玲不服一审判决并提出上诉，聊城市中级人民法院于2017年8月3日出具（2017）鲁15民终1267号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告未履行付款义务。经原告杨桂芝申请执行，本院于2017年9月4日立案执行，案号为：（2017）鲁1502执3086号。执行过程中，申请执行人张桂芝向本院申请查封被执行人张力玲的位于莘县朝城镇东街村东盛苑小区9号楼东单元101室房产一套。本院于2017年11月27日出具（2017）鲁1502执3086号之一执行裁定书，裁定如下：“一、查封张力玲在莘县朝城镇东街村东盛苑9号楼东单元101号的房屋一套。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封期限为三年。本裁定书送达后即发生法律效力。”因上述房屋系小产权房且处于在建过程中，本院于2017年11月29日在涉案房产处张贴了查封公告，于2017年12月5日向张力玲送达了上述执行裁定书。2017年12月8日，杨桂芝与张力玲在本院达成执行和解协议，协议内容为：“一、被执行人张力玲尚欠杨桂芝款10万元及利息，张力玲愿以个人所有的由聊城永基房地产开发有限公司开发的座落在莘县朝城镇东街村东盛苑九号楼东单元101号房屋（面积92㎡）抵偿该欠款及利息。二、申请执行人杨桂芝给付张力玲上述房屋的差价款一万元。三、被执行人张力玲协助杨桂芝办理上述房屋的合同变更名称手续。四、执行费由杨桂芝承担，其他双方互不追究。……”。上述房产查封到期前，本院于2020年10月10日出具（2017）鲁1502执3086号之二执行裁定书，裁定续查封该房屋，查封期限为三年。2020年11月23日，本院在涉案房产处张贴了查封公告。另查明，2014年6月7日，张力玲与永基公司签署了《东盛苑中心社区购房合同》【聊永东销001】，合同约定张力玲购买永基公司的东盛苑9号楼东单元101号房屋，房屋建筑面积为92㎡；该房屋单价为（人民币）每平方米1677元，总金额154284元；张力玲同意付款方式为一次性付清全款等合同条款。合同落款盖有永基公司公章及合同专用章、莘县朝城镇东街村民委员会公章，另有李书敬（永基公司法定代表人）手章、李金洲签名、张力玲签名捺印等。同日，张力玲向永基公司交纳上述房款共计154284元，由永基公司出具收款收据一份，收据中盖有永基公司公章及李书敬手章。2016年5月7日，王月明与永基公司又签订《东盛苑中心社区购房合同》【聊永东销001】（合同右上角有涂改痕迹，内容已看不清楚），合同约定王月明购买永基公司的东盛苑9号楼3单元101号房屋，房屋建筑面积为92㎡；该房屋单价为（人民币）每平方米1500元，总金额138000元；王月明同意付款方式为一次性付清全款等合同条款。合同落款盖有永基公司公章，李金洲签名，王月明签名捺印。异议人提交2015年9月15日永基公司出具工商服务业统一收款收据（客户联）一份，收据中盖有永基公司财务专用章及莘县朝城镇东街村民委员会公章，异议人称上述收据是王月明向永基公司交纳上述房款共计138000元。2019年3月3日，潘爱荣与王月明签订了《转让协议》一份，合同中仅约定了王月明将其朝城东盛苑9号楼房屋转让给潘爱荣，合同中没有写明具体房屋编号、建筑面积及购房价款等。同日，潘爱荣与李瑞峰签订《车库转让协议》一份，协议约定：李瑞峰将其朝城东盛苑小区9号楼20号车库以每平方米2000元的价格转让给潘爱荣，车库面积30.28平方米，转让总款60500元。2019年2月20日，王海洋出具收款条一张，事由为东盛苑9号楼东单元101室及20号车库合计收款14万元，另注明购房人：尹宝法（异议人称尹宝法系其丈夫）。异议人提交中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单一份，汇款金额为140000元，收款人为吏金风，汇款人为尹宝法。2019年3月21日，王海洋出具收款条一张，事由为东盛苑9号楼东单元101室及车库剩余款80560元。异议人提交山东农村商业银行业务凭证一份，汇款金额为80000元，收款人为吏金风，汇款人为潘爱荣。异议人称收款条中的王海洋是李瑞峰的会计，其从李瑞峰处购买的涉案房屋及车库，其另外微信转账560元。后异议人补充材料称涉案房屋系王月明施工涉案房屋以房抵工程款所得。但异议人提交的东盛苑二期工程楼房现状一览表中并未包括涉案房屋房号。上述事实，有以下证据证明：异议人提交的2016年5月7日王月明与永基公司签订的《东盛苑中心社区购买合同》【聊永东销001】、2015年9月15日王月明交款单据、转让协议、车库转让协议各一份，王海洋经手的收到条两份、山东农村商业银行及中国邮政储蓄银行业务凭证打印件各一份等证据；申请执行人提交的2014年6月7日张力玲与永基公司签订的《东盛苑中心社区购房合同》【聊永东销001】、永基公司出具的收据、2017年11月29日本院查封公告、执行和解协议及执行费、房屋差价款的单据各一张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄而判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判决；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的的查封行为提出解除查封异议，可以依照上述法律规定，向本院提出执行异议，本院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。关于异议人对涉案房屋是否是合法的权利人问题：涉案房屋未在房屋产权部门进行登记。根据上述法律规定本案仅能以双方提交的购房合同等证据确定异议人是否享有涉案房屋的权属。根据双方提交的证据可以证明本案被执行人张力玲就涉案房屋于2014年6月7日签订购房合同，并于同日交纳了全部购房款。本院于2017年11月29日对该房屋予以查封至今，2017年12月8日，本案申请执行人与被执行人在本院的主持下达成了以物抵债执行和解协议。案外人王月明购买涉案房屋时间为2016年5月7日，异议人潘爱荣购买王月明的上述房屋时间为2019年3月3日。上述事实表明涉案房产涉嫌一房二卖，张力玲购房合同早于王月明的购房合同，王月明在法院查封房屋后未提出异议。现本院根据现有证据无法确认王月明的购房合同的效力优先于张力玲的合同效力。但在本院查封涉案房屋及已进行了以物抵债的前提下，潘爱荣又向他人购买涉案房屋显然不符合法律规定，在此情形下，本院无法确认潘爱荣是涉案房屋合法的权利人。所以，异议人称其享有房屋所有权来阻却执行的诉求不符合上述法律规定，本院对异议人申请法院解除对涉案房屋查封的主张不予支持。关于上述购房合同的效力问题，相关权利人如有异议可另行主张权利。关于申请执行人要求异议人支付房屋租金的答辩意见，不属本案审查范围，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人潘爱荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王玉霞审判员  于 宙审判员  陈以祥二〇二一年四月二十日书记员  袁 靖