广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初381号原告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：容耀，男，1989年10月6日出生，汉族，户籍地址：湖北省石首市。委托诉讼代理人：刘逸洲，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏杰，广东岭南律师事务所实习律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）与被告容耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告捷骏公司的委托诉讼代理人柳听克，被告容耀的委托诉讼代理人刘逸洲、魏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷骏公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2018年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》、于2019年8月30日签订《关于〈广州市房屋租赁合同〉之〈补充合同〉的补充协议》、于2020年6月12日签订《房屋租赁合同补充协议》均于2020年6月28日解除；2.判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月30日及2020年6月1日至2020年6月28日的租金人民币44930.95元（其中欠付2020年3月租金为10873.25元，2020年4月租金为17756.60元，2020年6月1日至28日租金为16301.10元）；3.判令被告向原告支付自欠付租金当月6日起至实际偿清拖欠租金之日的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4.判令被告向原告赔偿6个月租金损失人民币106539.60元（按每月租金为人民币17756.60元计算）；5.判令被告向原告赔偿还原工程损失5038.92元；6.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币6000元；7.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区某某路133号二层C3、C4(相连相通）号铺，承租期限为2018年9月24日至2021年9月23日。后双方及物业管理方广东恒宝物业管理有限公司于2019年8月30日签订《关于〈广州市房屋租赁合同〉之〈补充合同〉的补充协议》，约定变更每月租金。双方于2020年6月12日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定自2020年1月24日起至2020年2月15日止期间，承租房屋的租金按原合同约定租金标准减半计算。上述文件签订后，被告因经营不善，自2020年3月1日起拖欠租金，并于2020年6月28日擅自撤场。被告的行为已严重损害原告的合法权益。被告容耀辩称，仅同意原告第一项诉讼请求，不同意余下诉讼请求。理由如下：1.被告因新冠××疫情不可抗力的原因导致在疫情期间完全没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，原告要求被告支付的租金过多，请求法院根据实际情况酌情予以减免。疫情期间广东省发布相关防控，而被告属于湖北荆州人，至2020年3月25日，武汉市以外地区解除离鄂通道管控，被告才能离开荆州到达广州。故被告在2020年3月25日前是完全无法经营，同时被告还要负担聘用人员的工资及其保险，根据最高人民法院依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题指导意见二第六条第二款的规定，人民法院可以引导当事人参照有关案件进行租金的调解。特被告向法院申请，对租金应当按照承租市及区属全资控股和实际控制的国有企业和行政事业单位的租金减免规定，请求免除2020年2月及3月的租金，减半收取4月及5月的租金。被告已缴纳2月、5月的租金合计35513.2元，足以抵扣应缴纳租金额。故被告无需再支付欠付的租金。2.因为被告是由于不可抗力影响的原因导致拖欠租金，不应由被告承担违约责任，原告要求被告支付滞纳金，无法律依据。根据上述指导意见二的第五条第一款规定，不应该由被告承担违约责任。且原告计算滞纳金的年利率标准高达73%，明显高于国家同期银行贷款利率的四倍标准，不符合法律的相关规定。3.除被告欠付原告3、4、6月份租金外，原告无任何其他租金损失，也未提出任何证据证明其存在其他租金损失。原告要求被告赔偿6个月的租金损失，人民币106539.6元无任何法律和事实依据。4.原告所要求还原工程损失费用过高，不能提供其为必要性费用的依据，请求法院依法予以减少。原告与被告在签订租赁合同时，已向原告缴纳装修还原押金2300元，该押金应足以抵扣原告还原装修的费用，被告无需再另行支付费用。5.原告请求被告承担6000元律师费用没有法律依据。被告并未违约，故不需要支付原告所花费的律师费用。本院经审理认定事实如下：捷骏公司是广州市荔湾区某某路133号-147单号场地的产权人。2018年9月17日，捷骏公司（甲方，出租人）与容耀（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》及附件，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区某某路133号二层C3、C4（相连相通）房作商业用途，租赁期限自2018年9月24日至2021年9月23日止，其中2019年9月24日至2020年9月23日期间每月租金为18000元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年10月24日之前开业，自开业日后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用；附件三：新租押金为56700元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方；等等。上述材料签订后，捷骏公司将商铺交付给容耀使用。容耀向捷骏公司交纳了租赁保证金56700元、装修还原押金2300元。2019年8月30日，捷骏公司（甲方，出租人）与容耀（乙方，承租人）签订了《关于之的补充协议》，约定因商铺面积的调整，将原2019年9月24日至2020年9月23日的租金变更为每月17756.6元，将原租赁保证金（押金）调整为55933.2元。容耀如约向捷骏公司支付租金至2020年1月31日。2020年2月发生新冠疫情后，容耀分别支付了2020年2月及5月份租金。容耀于6月28日撤场，未办理退铺手续。庭审中，为证实双方曾就减免租金问题达成过一致意见，捷骏公司提交《房屋租赁合同补充协议》，内容主要为约定2020年1月24日至2月15日期间的租金减半收取；签署页承租方落款处签有“容耀2020.5.26”字样并具指模。容耀对该补充协议三性不予确认，认为从未收到该合同，亦从未在签名处签名。另外，为证明已支出律师费6000元，捷骏公司向本院提交了《民事委托合同》及《发票》。容耀质证认为其并非违约，不同意支付律师费。捷骏公司陈述其自行收回涉案商铺，并就案涉商铺的还原工程提供了《广州恒宝广场商铺改造及商铺还原工程施工合同》及合同支付发票，其中案涉商铺还原工程项目包括岛铺拆除、岛铺天花修复、岛铺地面修复、现场管理费及措施费合计费用7338.92元。捷骏公司主张在该款中扣除被告装修还原押金2300元。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，捷骏公司与容耀签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、《关于之的补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。容耀虽主张《房屋租赁合同补充协议》并非其出具，但未就此进行举证，本院对该抗辩不予采纳。对于合同解除的性质和时间。双方均同意于在2020年6月28日解除合同，本院予以确认。因双方约定的合同期限尚未到期，容耀自行撤出场地不符合合同约定和法律规定，属于违约行为。对于2020年3月、4月、6月1日至28日期间的租金支付问题。如前所述，双方的租赁合同关系于6月28日才解除，故容耀应支付上述期间的租金。对于容耀主张租金减免，但案涉场地并非国有场地不能参照国有场地租金减免标准，故本院对容耀该一抗辩不予接纳。对于容耀主张押金抵扣租金问题，容耀向捷骏公司支付租赁押金56700元，在合同调整后的押金应为55933.2元，但现未有证据显示捷骏公司曾向容耀退减相应押金；由于容耀在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，因此，租赁保证金本应归捷骏公司所有，但考虑到本案纠纷是因疫情引起，根据公平原则，本院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金即27966.6元，剩余的保证金28733.4元可与欠租44930.95元抵扣。抵扣后，容耀仍需支付租金16197.55元。对于装修还原押金问题，根据合同约定，容耀交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态。现容耀擅自离场且对商铺未依约还原理应赔偿原告因还原商铺遭受的损失。原告的还原工程款有合同证实并实际支付，本院予以确认。合同未对商铺装修还原押金的退还条件进行约定，该款应予退还原告。为免讼累，本院将上述费用于被告应赔偿的还原工程款中进行抵扣。抵扣后，容耀仍需支付还原工程费用5038.92元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见容耀未及时支付2020年3月、4月、6月期间的租金并无主观故意，故对捷骏公司的该请求，本院不予支持。对于租金损失的问题，由于容耀欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，容耀应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定容耀应向捷骏公司赔偿两个月的租金损失，即35513.2元。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故捷骏公司主张容耀支付律师费6000元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告容耀在2018年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、在2019年8月30日签订的《关于之的补充协议》、在2020年5月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年6月28日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告容耀向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付2020年3月、4月、2020年6月1日至2020年6月28日期间剩余的租金16197.55元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告容耀向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失35513.2元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告容耀向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付律师费6000元。五、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告容耀向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付还原工程费用5038.92元。六、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1950元，由被告容耀负担1750元，由原告广州捷骏房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二一年四月二日书记员  古秋燕庞海丹