江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终760号上诉人（原审被告）：汤晓春，男，1961年2月16日出生，汉族，住扬州市开发区。上诉人（原审被告）：杨高美，女，1963年4月1日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：汤晓春，系杨高美丈夫。被上诉人（原审原告）:陈金彪，男，1966年1月22日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：李庆，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔秀兰，女，1970年7月3日出生，汉族，系陈金彪之妻，住扬州市开发区。被上诉人（原审第三人）:扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司，住所地在扬州市扬子江中路**。法定代表人：李庆龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐红娟，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。上诉人汤晓春、杨高美因与被上诉人陈金彪及原审第三人扬州市经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司（以下简称益民公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院(2020)苏1091民初1334号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤晓春、杨高美上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决主要事实认定错误，且适用法律错误。本案主要事实是汤晓春、杨高美以自己的房屋抵偿所欠李某,4的债务。2015年6月25日，李某,4向汤晓春提出债务清单且汤晓春表示承认。此后，李某,4几乎每日到汤晓春的公司要求汤晓春以房抵债。为了不影响公司经营，汤晓春在被逼无奈的情况下表示同意“以房抵债”，房子作价25万元。李某,4称其对陈金彪负有到期债务，要求汤晓春将房子直接给到陈金彪抵顶李某,4对陈金彪的负债。在汤晓春、杨高美与陈金彪素未谋面的情况下，李某,4逼迫汤晓春、杨高美签署了出售拆迁安置房协议书和收条。在此之前，李某,4和陈金彪有经济往来，李某,4对陈金彪负有债务。陈金彪根本没有向李某,4支付购房款，而是冲减了李某,4对陈金彪的负债金额，只不过按照李某,4的控制将房子“卖”给陈金彪。李某,4和陈金彪串通，企图以合法形式掩盖非法目的，其行为是非法无效的。按照相关规定，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。陈金彪辩称：1、上诉人汤晓春、杨高美在出售安置房协议书上签字，杨高美带被上诉人看案涉房屋，房款收条上载明的是收房款，且被上诉人装修入住已达五年，因此双方之间是房屋买卖关系，一审法院认定事实清楚。2、上诉人所称以房抵债的主张不是客观事实，不能影响双方之间房屋买卖关系的成立。李某,4与上诉人之间是否存有债务被上诉人并不知晓。虽上诉人通过李某,4将房款收条以及过户资料给被上诉人，但房屋买卖是真实的。上诉人用所得的房款来偿还李某,4的债务，并不违反法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。益民公司辩称：案涉房屋现在已经具备产权登记的条件，上诉人只要凭借相关的证件就可以领取产权登记资料。陈金彪向一审法院起诉请求：1、判决汤晓春、杨高美和益民公司协助履行将扬州市开发区施桥镇滨江西苑幸福园21幢905室房屋权属登记于陈金彪名下；2、本案诉讼费用由汤晓春、杨高美承担。事实和理由：2015年11月20日，陈金彪与汤晓春、杨高美签订《出售拆迁安置房协议书》1份，见证人李某,4。协议书约定：汤晓春、杨高美将坐落于扬州市开发区施桥镇滨江西苑幸福苑21幢905室安置房（面积89.11平方米，车库12.04平方米）房屋总价款为25万元。协议还约定了日后涉案房屋可办理房产证时，汤晓春、杨高美应在第一时间无条件协助与陈金彪办理，过户费由陈金彪承担。另，涉案房屋是汤晓春于2009年3月19日与益民公司益民拆迁公司拆迁产权调换所获得的拆迁安置房。协议签订后，陈金彪依约付清了全部房款25万元，后经装潢于2016年初实际入住至今。现涉案房屋已具备过户条件，故望判如所请一审法院认定事实：2009年3月19日，汤晓春作为被拆迁人与第三人益民拆迁公司签订《扬州市房屋拆迁产权调换协议书》1份，汤晓春户因拆迁获得滨江西苑拆迁安置房三套，其中包括21幢905室，面积89.11平方米，含车库和阁楼。2015年，经案外人李某,4介绍，陈金彪与汤晓春、杨高美达成一致的买卖拆迁安置房的意思表示，并于2015年11月20日采取不见面的方式签订了《出售拆迁安置房协议书》1份。汤晓春、杨高美系该协议书卖方（甲方），陈金彪系买方（乙方），书面约定汤晓春将扬州市开发区滨江西苑幸福园21幢905室房屋一套（面积89.11平方米、车库面积12.04平方米）出售给陈金彪，总售价为25万元。同时约定，“让售的安置房可以领房产证时，第一时间甲方必须无条件协助乙方办理，费用由乙方负责。”李某,4作为见证人在该协议上签名。协议签订后，陈金彪将全部房款交付给李某,4。汤晓春、杨高美用该房款归还了其欠李某,4的债务。2015年12月30日，汤晓春出具了收条，内容为：“今收到售房款人民币25万元整，收款人汤晓春。”此后，陈金彪对涉案房屋进行装修并入住使用至今。一审法院认为，汤晓春、杨高美与陈金彪签订的《出售拆迁安置房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。陈金彪已履行给付房款的义务，汤晓春、杨高美应履行交付房屋以及将不动产所有权登记至陈金彪名下的合同义务。现陈金彪诉请汤晓春、杨高美履行物权转移登记义务，即将位于扬州市房屋所有权登记至陈金彪名下，有合同和法律依据，对该项请求予以支持，同时依据双方在《出售拆迁安置房协议书》中的约定确定房屋所有权过户登记产生的费用由陈金彪承担。汤晓春、杨高美辩称《出售拆迁安置房协议书》系以物抵债协议，用涉案房屋抵销李某,4的债务，并要求解除协议，将房款退还陈金彪，因其陈述与事实不符，故对该辩称意见不予采纳。汤晓春、杨高美还辩称签订《出售拆迁安置房协议书》过程中其未与陈金彪见面，协议书的签订过程都是由李某,4“一手操办的”，意图否定该协议的效力，因订立合同当事人是否见面签订合同不是认定合同效力的要素，汤晓春、杨高美在《出售拆迁安置房协议书》签名的行为系订立合同的意思表示，系接受该协议内容约束的民事法律行为，故对该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汤晓春、杨高美于判决生效之日起十日内将位于扬州市开发区房屋的所有权转移登记至陈金彪名下；二、第三人扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司对上述所有权转移登记具有协助义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取40元，由汤晓春、杨高美负担。一审查明的事实本院依法予以确认。在二审期间，上诉人提交了如下证据：欠款本息结算表的复印件一份。上诉人认为该结算表系李某,4出具，用以证明截止2015年6月25日其所欠李某,4的借款本息。因被上诉人对该份证据的真实性及关联性均提出异议，且该份证据系复印件，记载内容与本案也无直接关联，故本院对其证明力不予采信。被上诉人提交了如下证据：开销户登记簿查询单两份，用以证明其提款用于支付案涉房款的事实。上诉人质证认为取款行为发生在合同签订之前，对其真实性难以确认。因该证据系原件，故本院对其真实性予以认定。本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的出售拆迁安置房协议书对双方是否具有约束力。本院认为,房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权予买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同因标的物为不动产，出卖人有义务协助买受人办理所有权转移登记手续。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的出售拆迁安置房协议书具备合同成立的要素，且未违反法律法规强制性规定，应确认为合法成立，对双方均有约束力。故上诉人理应依约办理协助过户手续。对上诉人认为其与李某,4之间存在债务，本案系以物抵债的上诉理由，本院不予支持，理由如下：因案涉房屋买卖协议中案外人李某,4仅为见证人，并非为合同主体，协议内容亦不直接涉及上诉人与案外人之间的债务，故案涉房屋买卖合同与以物抵债无涉。上诉人在2015年12月30日出具了房款收条，现被上诉人为收条持有人，据此也应认定被上诉人已履行了房款支付义务。即便如上诉人所述被上诉人的购房款系用于支付上诉人所欠李某,4的债务，也系经各方协商一致，且并不违反法律法规禁止性规定，故也应按合意履行。此外，被上诉人已实际占有使用案涉房屋数年，如支持上诉人拒绝办理产权转移登记的主张，则有悖于社会关系和秩序的稳定，会变相鼓励毁约行为，无益于营造诚实信用的社会氛围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人汤晓春、杨高美负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二一年四月二十八日书记员 付心童