云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终258号上诉人（原审被告）：云南联发投资有限公司。住所地：云南省昆明市经济技术开发区第三城财富中心A4栋13楼。法定代表人：周荣城，总经理。上诉人（原审被告）：云南联发投资有限公司峨山分公司。营业场所：云南省玉溪市峨山彝族自治县双江街道练江南路下段27号。负责人：周荣城，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：崇徐，云南多思律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：潘海光，男，1971年12月30日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：罗跃平，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南联发投资有限公司（以下简称联发公司）、云南联发投资有限公司峨山分公司（以下简称联发公司峨山分公司）因与被上诉人潘海光房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。联发公司、联发公司峨山分公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回潘海光的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由潘海光承担。主要事实和理由：1.其公司与潘海光于2016年4月19日、29日签订的《房屋租赁合同》《租房合同》是合法有效的合同。其公司出租房屋是与富良棚乡政府合作开发的，其公司有50年的承包租赁经营收益权，出租房屋经过《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》批准建设的合法房屋。双方签订的合同无《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同无效的情形。一审认定涉案房屋没有取得消防许可证，出租房屋无效是错误的。2.其公司将出租房交给潘海光后于2016年5月26日就书面通知停止装修，潘海光擅自装修所造成的损失，应由潘海光负担。即使认定合同无效，潘海光也应按照租金标准支付房屋占有使用费，不应退还租金。潘海光辩称，请求驳回上诉，维持原判。潘海光向一审法院起诉请求：1.确认其与联发公司峨山分公司于2016年4月19日、2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》《租房合同》无效；2.判令联发公司峨山分公司返还其租金120000元及水电保证金10000元，合计130000元；3.判令联发公司、联发公司峨山分公司共同赔偿其经济损失1418118元；4.诉讼费由联发公司、联发公司峨山分公司共同承担。诉讼中，潘海光主张，如经法院审理认定其与联发公司峨山分公司的《房屋租赁合同》《租房合同》有效，则要求解除合同，由联发公司、联发公司峨山分公司赔偿其经济损失。一审法院认定事实：联发公司系有限责任公司，联发公司峨山分公司系有限责任公司分公司，联发公司的法定代表人与联发公司峨山分公司的负责人系同一人。2014年2月19日，峨山县富良棚乡政府与联发公司签订《富良棚乡彝族风情商业街开发项目承包协议书》，由峨山县富良棚乡政府提供项目土地，联发公司投入资金进行设计、施工；合作经营期间土地的开发、使用、转租及经营收益均属联发公司，峨山县富良棚乡政府只收取承包费用。合同签订后，峨山县富良棚乡政府针对合同约定的地块办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划证可证》，联发公司进行了投资建设。2016年4月19日，潘海光与联发公司峨山分公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，分公司将坐落于峨山县富良棚乡“彝族风情商业街彝人龙都”第5号楼一层5-1-03、5-1-14号商铺、另加两个通道，二层、三层、四层、五层，建筑面积2821.3平方米租给原告，租赁年限自2017年5月1日至2037年4月30日止。房屋租金为120000元一年，第一年至第四年租金不变，之后每三年租金在上一年度基础上递增5%；乙方应于合同签订之日，向甲方交纳水电保证金10000元，装修进场时间为2016年5月1日。2016年4月29日，双方签订《租房合同》，合同约定租房情况不变，房屋租期为21年，从2016年5月1日至2037年4月30日止，每年租金为200000元，以后每3年6%递增。合同签订后，潘海光按约定交纳了租金、押金共130000元并对租赁的房屋投资装修。2016年5月26日，联发公司峨山分公司向潘海光发出了《关于富良棚5号楼二次消防报批的回复》，载明：“潘海光先生：关于贵方提出二次消防报批的事宜，我公司已与相关部门进行了沟通。因受多方面因素的影响，所以暂时未作整体项目的消防验收，经我司多方努力，可就贵方租赁的物业做一次性消防验收，但是需要得到贵方的配合，现回复如下：1.为保障贵方今后的工作能顺利开展，请贵方暂时停止现在的装修工作，指派专人与我司对接完善消防设施的相关事宜工作；2.如贵方不接受我司建议，造成的一切后果由贵方负责。”潘海光于2016年5月27日收到回复，但未停工。因潘海光未按进度支付装修款，装修公司于2016年7月底至8月中旬停工，2016年12月撤离现场。装修公司认可装修价值为210万元左右，但双方未进行结算，潘海光在装修过程中支付装修公司款项为140万元，装修尚有扫尾工程未完工。联发公司在潘海光出租一楼门面一年后，自行将该门面收回另行出租给他人使用。一审另查明，联发公司峨山分公司租赁给潘海光的房屋未通过工程竣工验收，也未通过消防验收。一审中，潘海光对其投资损失不申请鉴定。经现场勘验，联发公司认可潘海光装修工程除扫尾工作外基本完工。一审法院认为，本案争议焦点为：一、潘海光的主张是否超过诉讼时效。二、涉案合同是否有效。三、涉案损失由谁承担民事责任的问题。四、潘海光投入的装修损失如何认定。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，双方签订合同后，按照约定履行了交房和支付租金的义务，双方履行合同权利义务的行为处于持续状态，时效应从潘海光主张权利之日起算，故潘海光的主张并未超过诉讼时效。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接受该建设工程。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”上述法律的规范要求建筑方应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，目的是防止不安全建筑投入使用，从而确保安全事故的不发生或少发生。未通过竣工验收即签订房屋租赁合同的当事人应承担合同无效的法律后果。本案潘海光向联发公司峨山分公司租赁的房屋用途为酒店的经营，依法必须经过公安消防机关验收，而联发公司峨山分公司租赁的房屋首先是未经过竣工验收，其次未经消防验收合格，双方签订的房屋租赁合同违反了上述法律规定，房屋租赁合同无效。关于争议焦点三，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，联发公司峨山分公司不具备法人资格，但在其营业执照登记的业务范围和工商授权范围内，可进行一定的民事活动。故其与潘海光签订的合同所产生的民事责任，应当由联发公司承担。关于争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，联发公司在其开发的房屋未竣工验收合格也未通过消防验收的情况下，将房屋出租，应承担主要的过错责任；潘海光在没有了解清楚租赁房屋是否竣工验收即与联发公司峨山分公司签订房屋租赁合同并投资装修，应承担次要的过错责任。潘海光现投资装修的财产系添附在建筑物上，拆除返还会对财产造成贬损，故应由联发公司折价补偿潘海光。综合案件情况，酌情确定潘海光的装修损失为1400000元，由潘海光承担损失的30%计420000元，联发公司承担70%计980000元。潘海光主张的租金、押金共计130000元，联发公司应当返还。综上所述，遂判决：“一、原告潘海光与被告云南联发投资有限公司峨山分公司于2016年4月19日、2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》《租房合同》无效；二、原告潘海光将租赁的房屋返还被告云南联发投资有限公司；三、被告云南联发投资有限公司补偿原告潘海光装修损失980000元并返还租金、押金130000元；四、驳回原告潘海光的其他诉讼请求。上述二、三判项限判决生效后30日内履行。”二审中，各方均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相一致，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、潘海光与联发公司峨山分公司签订的《房屋租赁合同》《租房合同》效力如何认定？二、各方责任如何承担？关于焦点一，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本案涉讼的《房屋租赁合同》第六条约定：“甲方物业交付标准，均按毛坯标准交付，一次消防由甲方负责通过，二次消防由乙方负责，甲方配合”。可见，潘海光与联发公司峨山分公司签订《房屋租赁合同》《租房合同》时，涉案房屋虽未进行竣工验收，也未进行消防验收，但双方在签订合同时，已对验收的情况作出特别约定，联发公司将房屋交付给潘海光后，还需要进行第一次及第二次消防验收，潘海光并非将未经消防验收的房屋实际投入使用。而且，租赁未经消防验收的房屋这一行为并不违反法律效力性强制规定，不存在法律规定的无效情形，一审对此认定不当，本院予以纠正。对联发公司、联发公司分公司上诉要求确认《房屋租赁合同》《租房合同》有效的请求，本院予以支持。关于焦点二，《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……”第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”本案中，自2016年4月潘海光与联发公司峨山分公司签订《房屋租赁合同》《租房合同》后，因涉案房屋一直未办理消防验收手续，导致潘海光租赁涉案房屋经营酒店的合同目的不能实现，现合同亦不存在继续履行的基础，故对于潘海光要求解除涉案合同的请求，本院予以准许。对于合同解除的时间，以联发公司峨山分公司签收一审起诉状副本的时间即2020年3月6日为准。《房屋租赁合同》《租房合同》解除后，对于潘海光前期装修投入形成附合部分导致的损失，本院结合双方对合同目的不能实现的过错、装修损失扩大的过错、装修实际投入情况、现存装修部分后续使用价值，以及联发公司的租金损失等因素，酌情认定应由联发公司赔偿潘海光损失980000元。对于潘海光已交纳的的租金和押金，由于联发公司的原因，租赁的房屋至今未通过工程竣工验收，也未办理一次消防验收手续，导致涉案房屋自2016年7月装修后便长期闲置，且联发公司自2017年起已将部分涉案房屋的商铺、通道另行租给案外人使用并收取租金；而潘海光自装修后并未实际占有使用涉案房屋，也未通过涉案房屋获利，根据公平原则，联发公司应将已收取的租金及押金130000元退还潘海光。因此，联发公司共应支付潘海光1110000元。综上所述，联发公司、联发公司峨山分公司的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百四十三条、第一百五十三条第一款、第四百六十五条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初103号民事判决；二、潘海光与云南联发投资有限公司峨山分公司签订的《房屋租赁合同》《租房合同》自2020年3月6日起解除；三、潘海光于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还云南联发投资有限公司；四、云南联发投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付潘海光1110000元；五、驳回潘海光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18733元，由潘海光负担5301元，由云南联发投资有限公司负担13432元；二审案件受理费14790元，由云南联发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严光辉审判员  荆 燕审判员  吴晓琳二〇二一年四月八日法官助理李西洋书记员王珺