湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初193号原告：株洲泉大物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区文化路777号。法定代表人：胡晓东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王革清，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区富华商业广场2-549号。法定代表人：纪承志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚联芳，湖南芸生律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告株洲泉大物业管理有限公司（泉大物业公司）与被告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司（泉胜晓成公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泉大物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年9月1日至2020年12月31日的781969元物业服务费、水费给原告，支付2020年12月31日至实际支付之日的物业费并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告于2014年7月2日从株洲市融信房地产有限公司购买富华商业广场负一楼商业用房并出租给步步高股份做超市，并占有使用负一楼扩建使用面积900平方米。步步高股份于2017年7月24日终止超市经营并退场，被告给予步步高30天退场期，2017年9月1日开始由被告管理。负一楼及扩建部分面积6920.82平方米，2017年9月1日至今被告拒交物业费，至2020年12月31日欠交物业费764059元、水费17910元共计781969元。原告现提起诉讼，请求判为所请。被告泉胜晓成公司辩称，原告所诉缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回。首先，原告没有向被告催缴物业费，应该驳回起诉，根据相关规定，业主逾期未支付物业费，原告应当向被告发出催缴通知，但是原告没有；其次，原告所述不是事实，原告诉称物业富华商业广场面积负一层存在诸多产权争议，被告只占有面积1400多平方米，其余产权面积不明确；再者开发商融信公司出售给被告的商铺又第二次售卖，造成被告无法实际使用商铺；最后物业服务合同不符合法律规定，原告未对富华商业广场负一层、水电、电梯提供物业服务，不能按照正常标准收取物业服务费。综上，请求法院支持被告答辩理由，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，经对方质证无异议的证据本院予以认定，经对方质证有异议的证据本院综合全案予以综合认定。经审理查明：富华商业广场小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，约定：“……第三条（一）卫生管理：包括室外地坪，楼宇内公共走道、电梯间、停车场的清扫保洁，室外上下管道、化粪井的淤塞清理，公共蓄水池定期清洗消毒。（二）绿化养护：室外花草、树木、园林小品及其附属设施的管理养护，美化管理区内环境。（三）共用设施、设备维护：包括共用设施、设备及配电间、电梯间内设备等日常维护保养，物业管理区内道路、停车场、室外照明、消防、围墙等设施的维修养护，保障正常运行或处于良好的备用状态。……第七条商业物业费2.76元/月/平方米。物业管理公共性服务收费由以下部分构成：（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；（二）公用设施设备日常运行、维护及保养费；（三）绿化养护费；（四）秩序维护费；（五）清洁卫生费；（六）办公费；（七）直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；（八）公共责任险；（九）法定税金；（十）合理利润。……合同有效期自2017年1月1日至2018年12月31日。”2019年没有签订新的物业合同，延用之前的《物业服务委托合同》。2020年富华商业广场小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定：“……第二条：合同自2020年6月15日起至2023年6月14日止。第三条：商铺（含负一楼和一楼以上）及办公用房：2.76元/月/平方米。……第九条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共同部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维持，详见附件三。（二）物业公共区域的绿化养护服务，详见附件四。（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五。（四）物业公共区域的秩序维护服务，详见附件六。（五）物业综合管理服务，详见附件七。（六）物业使用禁止性行为的管理，详见附件八。（七）其他服务承诺及履约保证金，详见附件九。（八）考核方案，详见附件十。（九）考核标准及相关规则，详见附件十至附件十三。2014年7月2日，被告与株洲市融信房地产发展有限公司签订两份《商品房买卖合同》，被告购买被告位于富华商业广场-1层-1100至1131号房，建筑面积1498.71平方米，富华商业广场-1层-1001至1099号房，建筑面积4522.11平方米。2009年1月19日步步高商业连锁股份有限公司与株洲市融信房地产发展有限公司签署了位于富华商业广场负一层和一楼部分商业物业进行商业经营的《租赁合同》，后株洲市融信房地产发展有限公司于2014年7月2日将出租房屋及相关物业转让给泉胜晓成公司，泉胜晓成公司承继了该《租赁合同》中株洲市融信房地产发展有限公司项下的一切权利和义务。2017年7月18日因该商场经营亏损，泉胜晓成公司与步步高商业连锁股份有限公司达成了《租赁合同》终止协议。步步高商业连锁股份有限公司在2017年8月撤出租赁场地后，被告购买的富华商业广场-1层-1100至1131号房，富华商业广场-1层-1001至1099号房一直处于空置状态，原告对房屋空置状态予以认可。从2017年9月1日起被告未缴纳物业费和水费。另查明，经到物业现场进行查看，富华商业广场负一层通道内有垃圾堆放，且三台公用电梯均已损坏无法使用，大厅到负一楼通道用卷闸门锁住，负一楼商场到地下通道出入口由铁门锁住，空置房屋里可通水、通电，但有些房屋里的电灯电线已损坏。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告根据物业合同对富华商业广场小区提供物业服务，被告应当支付相应的物业服务费。被告从2014年购买富华商业广场负一楼等房屋后应当向原告缴纳物业费，根据买卖合同，房屋面积为6020.82平方米，被告辩称株洲市融信房地产发展有限公司扩建的900平方米并未登记在房产证上，被告也未使用，不应当交物业管理费，经查，该扩建面积系步步高商场租赁时使用的，在使用时已交纳物业管理费，步步高商场搬离后，被告并未使用该面积，故被告的答辩理由本院予以采信。被告辩称株洲市融信房地产发展有限公司对富华商业广场-1层-1001至1099号房一房二卖，且没有办理房屋过户手续，所以不交纳该面积的物业管理费，经查，被告没有提供证据证明一房二卖的事实，且房屋是否过户不影响物业管理费的交纳，故被告该答辩理由本院不予采纳。被告2017年9月1日起欠费，按照合同约定的收费标准2.76元月／㎡计算，计算至2020年12月31日共40个月。原告认可被告拖欠的物业服务费期间系房屋空置期，根据湘价服（2010）76号《湖南省物价局湖南省住房和城乡建设厅关于印发的通知》第十九条：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”,株发改发（2019）27号《株洲市发蔚县和改革委员员、株洲市住房和城乡建设局关于印发的通知》第一条（六）项“空置房（因业主个人原因未办理入住或已办理入住手续但连续半年无人居住的业主向物业公司申请并进行核实登记的普通商品房）物业服务收费，多层无电梯住宅按照80%向业主收取，多层有电梯或高层住宅按照70%向业主收取，前期物业其差额部分由其开发商支付，”2017年9月1日至2018年12月31日共16个月的物业费按90%计算，即239291.47元（2.76元月／㎡×16个月×6020.82㎡×90%），2019年1月1日至2020年12月31日共24个月的物业费按70%计算，即279173.38元（2.76元月／㎡×24个月×6020.82㎡×70%），即被告应支付物业服务费518464.85元（239291.47元+279173.38元）。对于原告要求被告支付水费的诉请，原告提供的证据不能证明被告拖欠水费具体金额及原告已代被告缴纳了水费的事实，故本院对该诉请不予支持。经本院调解，双方调解不成。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告株洲泉大物业管理有限公司物业费人民币518464.85元；二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11620元，减半收取5810元，保全费4429.85元，共计10239.85元，由原告株洲泉大物业管理有限公司承担2639.85元，被告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司承担7600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  余岚二〇二一年四月六日法官助理田丽丽书记员吴桦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。