辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初522号原告：交通银行股份有限公司鞍山分行，住所地鞍山市铁东区二一九路38号。负责人：常晓丹，系该分行行长。委托诉讼代理人：王珑翰，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所执业律师。被告：王立平，女，汉族，1975年7月7日出生，住河北省石家庄市裕华区。被告:鞍山泓宇房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁西区北二道街6号。法定代表人：胡怀富，该公司经理。委托诉讼代理人：沈忱，该单位工作人员。原告交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称交行鞍山分行）与被告王立平、鞍山泓宇房地产开发有限公司（以下简称泓宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告泓宇公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，被告王立平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行鞍山分行诉讼请求：1、依法判决被告王立平偿还借款本金230，633.00元及利息、罚息、复利（从2020年10月1日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止）；2、依法判决被告王立平承担抵押担保责任，原告对被告抵押给我行的房产享有优先受偿权；3、依法判决被告鞍山泓宇房地产开发有限公司承担连带保证责任，判决原告对被告鞍山泓宇房地产开发有限公司存进的保证金享有优先受偿权；4、依法判决全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月24日原告与被告王立平签订了《个人房屋抵押贷款合同》（编号：201701213411999001200000052。合同第二十三条约定被告从原告处借款28万元整，用于购买房屋，借款期限为180个月。合同第二十四条约定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为2094.35元，还款日每月1日。合同第十三条中13.1条约定了“提前到期事件”，根据13.1条第（7）项约定，借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13.2条约定了提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13.2第（5）项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下己发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于鞍山市铁西区，建筑面积79.43平方米。第六条还约定了抵押担保范围，及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了抵押权登记。抵押登记号辽（2017）鞍山市不动产证明第0010266号。原告与被告鞍山泓宇房地产开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告鞍山泓宇房地产开发有限公司为原告向富雅豪庭小区业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商鞍山泓宇房地产开发公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若千问题的解释》第八十五条规定:”债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”原告对该保证金账户内资金享有优先受偿权。现还款期限己届满，被告的贷款己经逾期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款，现原告特向贵院提起诉讼并提出如下诉讼请求:1、依法判决被告王立平偿还借款本金230，633.00元及利息（2020年10月1日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止）。；2、依法判决被告王立平承担抵押担保责任，对被告抵押给我行的房产享有优先受偿权；3、依法判决被告鞍山泓宇房地产开发有限公司承担连带保证责任，对被告鞍山泓宇房地产开发有限公司存进的保证金享有优先受偿权；4、依法判决全部诉讼费用由被告承担。请求贵院依法裁判以实现原告诉讼请求。王立平未到庭未答辩。泓宇公司辩称：一、原告的请求，超出双方约定的保证范围。原告同时主张抵押物和我公司的保证金的优先受偿权，又要求我公司承担连带责任，没有法律依据。原告在没有放弃抵押物优先受偿权的情况下，根据相关法律规定及合同约定，我公司仅应对担保房屋实现抵押权以外的承担保证责任；二、2020年6月至2029年9月原告已违法扣除我公司在原告处存储的保证金8410.45元，请求法院判决对扣除的保证金予以返还或者抵房屋价款回购时一并充抵；三、我公司可以为借款人办理房屋产权证，原告与被告可以就该抵押房屋办理抵押权登记，由于被告怠于办理房产登记，同时又恶意拖欠借款，加重我公司的保证责任，根据原告出具的《个人房产抵押贷款合同》，借款人的违约行为已满足抵押权实现的情形，请法院判决原告应优先处置抵押房屋，免除我公司的担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因王立平未到庭，未对原告提供的证据予以质证。对于原告提供的证据：个人房产抵押贷款合同一份、借款凭证一份、贷款余额信息表一份、欠款明细一份、不动产登记证一份、合作协议一份、担保函一份，证明第一被告购房贷款，未按期偿还贷款，尚欠本金230，633.00元及利息、罚息、复利，泓宇公司对逾期偿还贷款承担连带责任的事实，真实、合法，与本案有关联，经本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日王立平购买泓宇公司开发的坐落于鞍山市铁西区商品房，2017年3月24日王立平与原告签订了《个人房屋抵押贷款合同》，从原告处借款280000元，用于购买房屋，借款期限为180个月。还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为2094.35元，还款日为每月1日。原、被告在签订合同后，对所购的坐落于鞍山市铁西区房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。房屋开发商泓宇公司为王立平的上述贷款向交行鞍山分行出具担保函，为贷款提供连带责任保证。还查，交行鞍山分行与泓宇公司签订了一份《个人住房抵押贷款合业务作协议》，约定泓宇公司在交行鞍山分行设立保证金账户并存入保证金，当出现个人逾期还款时，交行鞍山分行有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。合同签订后，交行鞍山分行按合同约定为王立平发放了贷款280000元，但王立平未按约定还款，至今尚欠贷款本金230，633.00元。本院认为，交行鞍山分行与王立平、泓宇公司签订的抵押贷款合同、保证合同系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，交行鞍山分行依约履行了放贷义务，王立平未如约还款，泓宇公司未如约履行保证责任，已构成违约，故交行鞍山分行提出要求王立平偿还借款本息，要求泓宇公司承担连带保证责任，并要求就保证金优先受偿的诉讼请求合法成立，本院予以支持。关于原告要求对被告位于鞍山市铁西区房屋享有优先受偿权一节，虽然该房屋为本案债务设定抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记，上述房屋的抵押权登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于泓宇公司提出交行鞍山分行对泓宇公司保证金账户享有优先受偿权缺乏法律依据、仅应对实现抵押权以外部分承担连带保证责任一节，根据交行鞍山分行与泓宇公司签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》约定的内容，交行鞍山分行在购房人王立平贷款逾期的情况下，有权直接扣划泓宇公司存入的保证金。对于扣除保证金账户和对王立平抵押的房产优先受偿并未约定先后顺序，泓宇公司承担连带担保责任，并不等同于交行鞍山分行对泓宇公司保证金账户扣划，是在对保证金账户优先受偿后，由泓宇公司对剩余部分承担连带保证责任，故对泓宇公司此项主张，本院不予支持。综上。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王立平于本判决生效之日起十日内给付交通银行股份有限公司鞍山分行贷款本金230，633.00元，并承担此款自2020年10月1日起至实际给付之日止所产生的利息、罚息、复息（按照双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定计算，但应扣除被告在此期间已经偿还的利息）；二、鞍山泓宇房地产开发有限公司对王立平上述债务承担连带保证责任，交通银行股份有限公司鞍山分行对鞍山泓宇房地产开发有限公司保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权；三、驳回交通银行股份有限公司鞍山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，减半收取2380元，由王立平承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  宋扬二〇二一年四月二十一日书记员  丁吟