广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终207号 上诉人（原审原告）：赵如兰，女，1960年11月7日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 上诉人（原审原告）：许元腾，男，1986年9月16日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄党力，广西金益律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：刘建军，男，1972年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 原审第三人：高军，男，1976年4月21日出生，汉族，住湖南省临澧县。 上诉人赵如兰、许元腾、上诉人刘建军因与原审第三人高军房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初818号，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，于2021年3月16日组织当事人询问。上诉人赵如兰、许元腾的共同委托诉讼代理人黄党力，上诉人刘建军到庭参加诉讼。原审第三人高军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵如兰、许元腾上诉请求：1.撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初818号民事判决第二项，并改判为：刘建军将凭祥市南大路7号政府大院机关后勤A栋二单元集资楼301号房及房产证退还赵如兰、许元腾，赵如兰、许元腾向刘建军返还购房款18万元；2.本案诉讼费用由刘建军承担。事实和理由：（一）一审法院在审理本案当中程序违法。1.按照“不告不理”的原则，本案刘建军从始至终都没有主张过其如果退房会给其造成损失和损失多少，并要求赔偿损失。一审判决却有了这方面表述，显然与“不告不理”的法定原则相悖。2.本案是买卖合同纠纷案，而判决的结果却有损害赔偿之数额。这显然是有二个案由的判决结果，不符合一事一审的原则。（二）一审判决第二项为“赵如兰、许元腾向刘建军返还购房款及其他损失共计330363元”，其中除了购房款18万元之外，多出的150363元存在很多问题。问题：1.刘建军没有提出150363元损失，赵如兰、许元腾也没有认可，是一审法院自由认定。2.一审法院依据2015年3月8日广西致远房地产评估有限责任公司给凭祥市清房办所做的本案涉案房屋的当时市场评估价格330363元作为刘建军受损害的数额。显然，没有事实和法律依据。3.刘建军购买本案涉案房屋花费是18万元，而且其占有、使用该房屋长达10年多的时间，按照凭祥市每月的房租价格是2000元至2500元，刘建军不存在损失15万元。一审法院现在仅凭一张时隔5年多的评估，确认刘建军受到了损失，存在错误。4.凭祥市清房办要求赵如兰、许元腾要么退房，要么补交330363元。现在该房只是以18万元卖给了刘建军，而评估价格比交易价格多出了150363元，由赵如兰、许元腾补给刘建军显然是不合理。（三）一审法院认定许宋乐对合同的无效应承担较大的过错责任没有事实依据。该《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，恰恰是出现了双方当事人的“特别约定”即是“因国家法律、法规政策发生重大变化。导致乙方无法继续使用转让房屋的，甲方不负责任”。所以许宋乐按照双方合同的特别约定不应承担该合同无效之过错责任的。一审法院在没有任何证据的情况之下，将所有的过错责任推定由许宋乐承担是很不公平，很不合理。综上，一审法院在审理本案当中，存在程序违法，认定事实错误，裁判错误且存在明显不公平、不合理之处。所以特依法提起上诉，恳请二审人民法院，查明事实，并依法判准如上所请。 刘建军辩称，在一审中其坚持不退房，但是如要退房，要求赵如兰、许元腾退还款项，只是没有明确具体数额。针对赵如兰、许元腾的上诉及事实与理由，其不作答辩意见，请求法庭依法裁决。 刘建军上诉请求：1.撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初818号民事判决第二项，改判赵如兰、许元腾按2020年市场评估价向刘建军返还购房款；2.判令赵如兰、许元腾返还刘建军支付的办理过户手续费、差旅费5000元。2021年3月16日二审询问中请求按2021年市场评估价向刘建军返还购房款，其他上诉请求事项不变。事实和理由：1.一审判决按2015年市场评估价判决赵如兰、许元腾向刘建军支付购房款显失公平。该涉案房产目前价值已远非按照2015年3月16日的基准价所作出的评估价，且评估报告有效期通常为一年，一审法院直接采用该评估价，程序违法。参照同地段房价，现挂牌价为每平方米6500元左右，如果刘建军返还该房屋，导致无房可住，只能另外购买房，需要花费近90万元左右才能买到相同面积的二手房。2.除了转账的18万元和5000元协助办证费外，刘建军还给许宋乐15万元现金，实际花费了33.5万元购买涉案房产。该房屋是市委常委套房，加上杂物房有173.5平方米，18万元怎么可能买到，只是因许宋乐特殊身份依照其意思15万元不写入合同。一审判决返还的购房款及其他损失比刘建军实际支付的购房款还少，根本无法弥补实际的损失。3.一审法院已查明刘建军支付了5000元给许宋乐，作为公证办证的交通费用，但事实上并未成功办得房产证，从许宋乐出具的收据可以看出，许宋乐向刘建军承诺该房屋其是有办法可以办证过户，现未能过户，其应承担完全过错责任。而一审法院对于该5000元未判决返还属漏判。 赵如兰、许元腾辩称，1.刘建军二审当庭变更上诉请求按2021年的市场评估价判令赵如兰、许元腾向刘建军返还购房款，不符合程序规则。2.刘建军认为一审法院漏判手续费5000元，不符合事实。因为一审法院已经查明刘建军另支付许宋乐5000元公证办证的交通费用。3.刘建军以许宋乐出具的收据为由主张许宋乐存在过错，属于其单方的意见，并没有任何证据证明。 赵如兰、许元腾向一审法院起诉请求：1.确认2010年6月8日刘建军与许宋乐签订的《房屋转让协议书》无效；2.赵如兰、许元腾与刘建军相互返还财产（判决书生效后十天内刘建军腾空、返还凭祥市政府大院内机关后勤服务A栋二单元集资楼301号房和杂物房以及该房的房产证，赵如兰、许元腾返还18万元给刘建军）。 一审法院认定事实：许宋乐（2016年4月14日病故）原是凭祥市政府机关公务员，后调至崇左市任职。赵如兰与许宋乐系夫妻关系，许元腾系赵如兰与许宋乐之子。凭祥市旧政府大院A栋301号房屋系许宋乐名下集资房，2006年许宋乐已向凭祥市机关后勤服务中心支付集资款78699.49元。 2010年5月28日，以许宋乐为甲方，刘建军为乙方，双方签订《房屋买卖协议书》，约定由许宋乐将凭祥市旧政府大院A栋301号房屋转让给刘建军，房屋面积142.8平方米，杂物房20平方米，房屋总价款18万元，刘建军于2010年5月28日交17万元，余下1万元待许宋乐交房产证给刘建军时付清，房屋于2010年6月9日前搬迁完毕，刘建军2010年6月9日前接房入住，在此之前的产权和财务纠纷由许宋乐承担全部责任，此后的产权和财务纠纷由刘建军承担全部责任。许宋乐保证自己对出售的房屋拥有处置权，出售房屋时不存在法律上的纠纷，房产不涉及第三方的权利。房屋转让后，许宋乐不再享有房屋的任何权利和义务。房屋产权过户由双方负责，可以过户到刘建军指定名下，所有税费由刘建军承担，许宋乐必须无偿到场签字协助。2010年6月8日，许宋乐与刘建军又重新签订了一份《房屋转让协议书》，房屋建筑面积改为173.51平方米，取消杂物房的面积表述。付款时间变更为刘建军2010年6月9日向许宋乐付清转让款18万元，许宋乐当日将房屋及房产证交付给刘建军，刘建军另行支付5000元作为许宋乐协助刘建军公证办证的交通费用。双方还另行约定，2010年6月9日交房后，因征地、拆迁、旧房改造、马路扩建等政府行为或因国家法律法规政策发生重大变化或因不可抗力导致刘建军无法继续使用房屋的，许宋乐不负责任，如有补偿，所有补偿归刘建军。该协议的其他内容与2010年5月8日的协议书基本一致。协议签订后，刘建军支付了房款，许宋乐亦将房屋及产权证交付给了刘建军。 2015年，崇左市、凭祥市两级政府着手清理干部违规多占住房，许宋乐、赵如兰承诺清退凭祥市南大路7号政府大院机关后勤中心A栋二单元集资楼301号房，经凭祥市清房办委托，广西致远房地产评估有限责任公司按2015年3月6日为基准价，作出该房屋的评估价为330363元，但许宋乐和赵如兰至今未补足房屋差价或退回房屋。 另查明，根据《凭祥市人民政府关于将部分单位已购公有住房定为不宜或暂时不宜上市交易住房的通知》（凭政发[2001]71号）规定，本案涉案房屋属于暂时不宜上市交易住房，不符合上市交易条件，缴清差价款后不能上市交易办理过户手续。 2018年9月25日，刘建军与第三人高军签订房屋转让合同，拟将涉案房屋以39.8万元的价格再次转让给高军，但双方签订合同后，高军未将转让款支付给刘建军，刘建军也未将房产证交付给高军。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.赵如兰、许元腾是否本案适格当事人，他们的起诉是否超过诉讼时效；2.刘建军与许宋乐签订的《房屋转让协议书》效力如何，刘建军应否返还涉案房屋以及该房屋的产权证书并由赵如兰、许元腾返还刘建军18万元。 针对赵如兰、许元腾是否是本案适格当事人的问题，当事人双方在庭审中认为，赵如兰是涉案房产的共有人，许宋乐去世后，其又与许元腾对许宋乐的财产有继承权，故两原告以继承人的身份起诉。根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，赵如兰与许元腾以许宋乐的继承人参加诉讼符合法律规定，是本案适格当事人。赵如兰、许元腾在本案提出了确认合同效力的诉讼请求，该确认之诉不应适用诉讼时效。 关于刘建军与许宋乐签订的《房屋转让协议》的效力问题。刘建军与许宋乐签订《房屋转让协议》之后，许宋乐虽将房屋产权证交给了刘建军，但双方并未办理房产过户手续，即刘建军并未取得相应的物权。凭祥市房改中心已明确答复，涉案房屋不符合上市交易条件，缴清房屋差价款后不能上市交易办理过户手续。可见，许宋乐、刘建军对不能上市交易的房屋签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。许宋乐和刘建军作为涉案房屋买卖的双方，在签订房屋转让协议前，均应当对房屋能否上市交易进行充分了解，而许宋乐作为房屋的所有权人，亦有义务向买受人告知房屋的实际情况包括能否过户等风险，因此，许宋乐对合同的无效应承担较大的过错责任。2015年经广西致远房地产评估有限责任公司对房屋价值的评估为330363元，本案合同被确认为无效后，刘建军应将房屋返还许宋乐的继承人，许宋乐的继承人亦应将房屋的相应价值330363返还给刘建军。赵如兰、许元腾认为，合同约定若因政府行为或国家法律法规政策发生重大变化导致刘建军无法继续使用转让房屋的，许宋乐不负责任。现因政府要求清退住房即属于“政府行为或国家法律法规政策发生重大变化”。政府要求清退住房是基于许宋乐多占了公有住房，在此情况下，许宋乐或其继承人可以选择清退其他多占的住房，本案不属于“政府行为或国家法律法规政策发生重大变化”情形，一审法院对赵如兰、许元腾的前述主张不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决： 一、刘建军与许宋乐于2010年6月8日签订的《房屋转让协议》无效；二、刘建军将凭祥市南大路7号政府大院机关后勤A栋二单元集资楼301号房退还赵如兰、许元腾；赵如兰、许元腾向刘建军返还购房款及其他损失共计330363元。一审案件受理费3900元，由赵如兰、许元腾负担2184元，刘建军负担1716元。如上述给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 本院二审期间，双方当事人没有新证据提交。 对于当事人争议的事实，本院分析如下：1.赵如兰、许元腾对一审法院认定“2018年9月25日，刘建军与第三人高军签订房屋转让合同，拟将涉案房屋以39.8万元的价格再次转让给高军，但双方签订合同后，高军未将转让款支付给刘建军，刘建军也未将房产证交付给高军。”有异议，认为按照高军一审的答辩，刘建军与高军签订的合同是为了办证才签订的假合同，没有实际履行合同也没有交付房屋。刘建军对一审法院认定的该事实亦有异议，认为高军已经给了转让款10万元，刘建军已经将房产证给高军，因为该房屋涉及诉讼，所以高军就把房产证退给刘建军。经查，高军一审中提交《证明》陈述，其购买刘建军位于凭祥市的房屋，因其资金短缺，取消交易，合同没有履行。因此，结合刘建军提交的刘建军与高军签订的《房屋转卖合同》，一审法院认定的事实没有错误，本院对于赵如兰、许元腾及刘建军分别提出的异议不予采纳。2.刘建军对于一审法院认定的“庭审后，赵如兰、许元腾补充提交了许宋乐2012年7月24日病历，证明许宋乐于2012月7月24日之后均在住院治疗。”有异议，认为没有任何证据证明许宋乐从2012年7月24日住院到其去世。经查，许宋乐于2012月7月24日因小脑出血住院后行血肿清除术等，术后患者处于深度昏迷长期住院治疗，一审法院查明的该事实并无不妥。对于刘建军提出异议，本院不予采纳。 综上分析，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于许宋乐与刘建军签订的《房屋转让协议书》效力如何认定的问题。虽然双方当事人对于一审判决确认合同无效均无异议，但审查合同的效力是本案审理的基础和前提，故本院对合同效力予以审查。涉案房屋系许宋乐以其为凭祥市政府公务员身份购买的集资房，其于2006年支付全部的房屋集资款，并于2007年3月9日取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为许宋乐。许宋乐在取得房屋所有权证后于2010年6月与刘建军经协商后签订了《房屋转让协议书》，该合同是双方的真实意思表示。许宋乐已取得房屋所有权证，不动产权属明确，已具备合法交易要件。该买卖行为没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，并未损害国家、集体、第三人或者社会公共利益，故许宋乐与刘建军签订的《房屋转让协议书》是合法有效的合同。许宋乐与刘建军签订合同行为发生时间为2010年，适用《中华人民共和国物权法》。签订协议后，刘建军依约向许宋乐交付了房款，许宋乐亦依约将房屋及房屋所有权证交付刘建军，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽然双方尚未办理房屋产权转移登记手续，但不影响房屋买卖合同的效力。现在施行的《中华人民共和国民法典》第二百一十五条亦有此规定。因此，一审法院以凭祥市住房制度改革管理中心答复为依据认定合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于定性错误，本院予以纠正。民事活动应当遵循诚实信用原则，赵如兰、许元腾关于确认合同无效及返还房屋、房产证和其返还购房款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律和实体处理错误，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初818号民事判决； 二、驳回赵如兰、许元腾的诉讼请求。 一审案件受理费3900元（赵如兰、许元腾已预交），由赵如兰、许元腾负担。二审案件受理费6714元，由赵如兰、许元腾负担3307元（赵如兰、许元腾已预交），刘建军负担3407元（刘建军已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二一年四月二十八日 法官助理 罗永秀 书 记 员 马丽斯 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民法典》 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。