安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初2591号 原告：焦锋，男，1982年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所律师。 被告：康本照，男，1977年10月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 原告焦锋与被告康本照房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦锋的委托诉讼代理人郑贤红，被告康本照均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 焦锋向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2019年1月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付原告租金204750元（自2020年1月25日起按年租金273000元暂计算至2020年10月25日，之后顺延计算至实际交房之日止）及违约金68250元，共计273000元；3.诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2019年1月5日签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于合肥市××路××号××号门面，租期为自2019年1月25日至2021年1月24日，双方还约定了租金支付方式记双方的违约责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告自2020年1月25日至今一直未支付租金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 康本照辩称：2019年—2020年的房租已经交清，其中有押金3万元；2020年—2021年的合同是补签的，租金已交至2020年1月24日。因疫情原因，2020年3月16日恢复营业，3月21日，原告将门上锁，被告与原告协商有无疫情减免政策，原告说没有。3月23日，原告通知被告将房屋腾空。3月24日，被告要求原告把门打开拿东西。3月25日下午，原告通知被告将东西拉走、房屋腾空，当天下午被告又交了3万元房租。从3月25日到4月27日，期间双方沟通过转租或者转让事宜，被告承诺5月1日前交清剩余房租，不管是转租还是转让，房屋就交还给原告了。8月23日，原告发信息说房屋被转租要被告腾空房屋。次日，被告将房屋腾空。但原告以威胁、阻止营业的方式催要租金，双方经派出所调解未得到解决。被告自认1月25日—4月25日实际占用房屋，租金计算至4月底，被告已付押金3万元，3月25日支付3万元，总共6万元。被告不存在违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年1月5日，焦锋与康本照签订《房屋租赁合同》，约定：焦锋将位于合肥市××路××号××号门面出租给康本照，租期自2019年1月25日至2021年1月24日；年租金为260000元，第二年起租金按照每年5%递增；付款方式为半年一付，提前一个月支付；康本照支付3万元作为押金；租赁期间任何一方违约，须向对方支付三个月租金作为违约金。 合同签订后，康本照接收房屋进行经营，向焦锋支付了押金30000元，并支付租金至2020年1月24日。1月25日前，康本照应支付1月25日至4月24日的租金68250元，因经营困难并未支付。3月22日，因拖欠租金，焦锋向康本照发出通知，要求康本照于3月25日将房屋腾空并交还。3月25日，康本照支付了租金30000元。8月23日，康本照将房屋内物品搬离。在此期间，焦锋对案涉房屋上过两次锁，双方对合同解除事宜进行沟通无果。 另查明，案涉房屋系焦锋自合肥和信商业发展有限公司处承租而来，属于国有资产，有减免疫情期间三个月租金共计40000元的政策。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》，被告提交的转账记录、微信及短信聊天记录以及本院制作的谈话笔录等证据予以证实。被告提交的照片三性均有异议，且不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院认为，焦锋与康本照签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，属合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。 关于合同解除。康本照支付租金属于违约，焦锋于2020年3月22日发出解除合同的通知，但合同中并未对合同解除的条件进行过约定，且康本照在催告后就支付了部分租金，双方均视为同意合同继续履行。康本照主张合同已于2020年5月1日解除，但并未提供相关的证据予以证明；焦锋主张合同于2020年10月13日解除，房屋于当日交还，亦未提供相关证据证明。结合双方庭审陈述，焦锋对房屋上锁后，康本照于2020年8月23日最后一次将屋内物品搬离，之后与焦锋协商房屋交房事宜，此时房屋不再处于康本照的控制之下，其也未占有使用该房屋，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年8月23日解除，房屋已于8月23日交还。 关于欠付的租金。双方均认可康本照支付租金至2020年1月24日，故其应支付2020年1月25日至2020年8月23日期间的租金，合计159250元（260000元/年×1.05÷12个月×7个月）。康本照于2020年3月25日支付了租金30000元，且有30000元押金未退还，故剩余租金99250元（159250元-30000元-30000元）未付。焦锋可自合肥和信商业发展有限公司处获得3个月疫情免租期，减免租金为40000元，该减免政策应落实到实际承租人，故康本照的欠付租金为59250元（99250元-40000元）。 关于违约金。双方签订的合同中明确约定：租赁期间任何一方违约，须向对方支付三个月租金作为违约金。本案中，康本照逾期支付租金，属于违约，应当承担相应的违约责任。但违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿。康本照虽有违约行为在先，但在其一再明确表示不再租赁并交还案涉房屋的前提下，焦锋未采取措施及时止损，致使损失扩大，应承担相应的责任，且焦锋在合同解除前对房屋两次进行上锁，对康本照正常使用房屋造成阻碍，也存在一定的违约行为。结合本案的实际情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌定康本照支付半个月租金11375元作为违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、确认原告焦锋与被告康本照签订的《房屋租赁合同》于2020年8月23日解除； 二、被告康本照于本判决生效之日起十日内一次性支付原告焦锋欠付的租金59250元及违约金11375元； 三、驳回原告焦锋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2738元，由原告焦锋负担2000元，由被告康本照负担738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 郑明民 二〇二一年四月十三日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。