河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初738号原告（反诉被告）：张强，男，1982年9月11日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王奎，河南良承律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南隆鑫源企业策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路14号19层1919号，统一社会信用代码91410100753853446J。法定代表人：牛东甫，总经理。委托诉讼代理人：熊心，河南宇法律师事务所律师。被告：敬之波，男，1963年11月18日出生，汉族，住新郑市。原告（反诉被告）张强与被告（反诉原告）河南隆鑫源企业策划有限公司（以下简称隆鑫源公司）、被告敬之波租赁合同纠纷一案，本院以本案不属于本院管辖为由，作出（2020）豫0184民初10375号民事裁定，对张强的起诉，不予受理。张强不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院于2021年1月14日作出（2021）豫01民终173号民事裁定，撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初10375号民事裁定；本案指令河南省新郑市人民法院立案受理。本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张强及其委托诉讼代理人王奎，被告隆鑫源公司的委托诉讼代理人熊心及隆鑫源公司的法定代表人牛东甫，被告敬之波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《租赁合同》，并要求被告返还定金50万元；2、判令被告隆鑫源公司支付利息暂计1000元（以50万元为基数，按照年息6%计算至实际返还全部投资款之日止）；3、判令被告敬之波对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告负担。事实与理由：张强因做生意需要存放钢材及办公产地，经熟人介绍认识隆鑫源公司，隆鑫源公司承诺其所拥有的位于新郑市金穗宏润生态农场办公楼及附属面积可以满足张强需求。为了获取张强的信任，2018年11月9日，被告敬之波向张强出具担保书承诺如有什么意外，其担保租金的任何风险。张强与隆鑫源公司经协商于2018年11月9日签订《租赁合同》，合同约定租赁物用途为办公、钢材存放。张强在签订合同的当天将50万元分7笔转账给被告。合同签订后，张强开始执行合同时发现，被告出租的该块地属于铁路沿线，不允许用做钢材存放的仓储用途，且金穗宏润生态农场的办公楼已经租赁给案外人，且租赁期限未届满。被告在签订合同时明知该合同无法履行，但仍然与被告签订用于存放钢材用途的合同，该合同本身违反相关政策，应当予以解除，且被告应当退还原告交纳的50万元定金。原告多次向被告主张要求退还定金，但被告均不予理会。为此，原告诉至本院，望判如所请。隆鑫源公司针对张强的诉讼请求辩称，一、张强的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回张强的诉讼请求。双方于2018年11月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被答辩人在诉状中陈述的事实与理由纯属子虚乌有。张强在双方签订合同之前，曾多次到隆鑫源公司考察，在其对涉案场区有了充分了解的情况下才正式签订了《租赁合同》。虽然张强称隆鑫源公司的场地属于铁路沿线不允许做为钢材存放的仓储用途且涉案办公楼已经租赁给案外人，但是张强常年从事钢材生意，对于隆鑫源公司的场地能否用于其办公和钢材存放，仓储需要什么手续、文件等方面被答辩人要比答辩人更清楚、更了解，该事实有2018年11月20日双方的微信聊天记录可以予以证明，当答辩人向被答辩人催要保证金时，被答辩人给出的答复是：“我现在在弄市里批文，没批文我什么也做不了，话可不要这么讲，我没有诚意给你会交五十万吗”，既然被答辩人在经过考察后向答辩人交纳了50万元的定金，随后又忙于办理相关批文，这充分说明涉案场地是完全符合被答辩人使用条件的。至于被答辩人称其不知道涉案场区已经出租给案外人，更是无稽之谈，同样在2018年11月24日双方的短信聊天记录中，被答辩人自己主动提出要对双方签订的《租赁合同》进行补充，而补充内容的第二项便是：“乙方开始施工时，甲方清除园内所有人员，（中铁租赁到期后不再续租，甲方协调中铁移让乙方施工需要主路施工位置）”，在铁证面前，被答辩人又何谈不知道？况且，中铁公司所租的场地亦是用于办公和仓储使用，而被答辩人却辩称涉案场地不符合仓储条件，这完全是在为其自身的违约行为找借口。二、本案系被答辩人违约在先，答辩人将依法保留继续追究其违约责任的权利。根据答辩人与被答辩人2018年11月9日签订的《租赁合同》第五的约定，被答辩人应当在合同签订后向答辩人支付100万元的保证金及场地租金，但截至目前，被答辩人都未按照合同的约定向答辩人履行支付义务，被答辩人因为其自身原因不愿意继续履行合同，反而颠倒黑白企图将自身过错强加于答辩人。答辩人亦将根据该合同第九条第二项的约定，保留继续追究被答辩人违约责任的权利。被告敬之波辩称，其当时出具这个担保书的本意是保证张强支付给代风琴的这笔50万元款项的安全，能代表公司收到定金这个事实。其不应该承担连带责任。隆鑫源公司向本院提出反诉请求（变更后）：1、请求解除双方签订的《租赁合同》；2、请求判令其无需返还张强的定金，请求判令张强支付违约金30万元；3、本案的诉讼费、反诉费、保全费由张强承担。事实与理由：隆鑫源公司与张强签订《租赁合同》之前已与郑州元恒机动车检测有限公司（以下简称元恒公司）签订《租赁合同》，合同租期10年，总租金300万元。由于张强的介入，导致隆鑫源公司与元恒公司解除合同。2018年11月9日，隆鑫源公司与张强签订《租赁合同》，隆鑫源公司将其新郑市金穗宏润生态农场办公楼及附属面积出租给张强用于办公和钢材存放，租金为每亩1万元，从第三年开始每三年上浮10%，租期为10年。同时合同签订前张强需交纳50万元定金，合同签订10日内，张强需交纳100万元保证金。合同签订后，隆鑫源公司与张强办理了交接手续。但是，张强不仅未向隆鑫源公司支付保证金，也未按合同约定向隆鑫源公司交纳相关租金。后经隆鑫源公司多次协商，张强以各种借口推托。张强以其行为明确表示不愿再履行合同。鉴于此，张强的行为构成了违约，且导致隆鑫源公司丧失了其他缔约机会，给隆鑫源公司造成了巨大的经济损失，因此，根据《租赁合同》第九条第二项约定，隆鑫源公司提出反诉请求，望判如所请。本院经审理认定事实如下：张强经人介绍认识隆鑫源公司的法定代表人牛东甫。2018年11月9日，出租方隆鑫源公司（作为甲方）与承租方张强（作为乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容：第一条租赁财产的基本情况。甲方同意将位于新郑市人民东路与××路交叉口东南角的新郑市金穗宏润生态办公楼及附属面积租赁给乙方使用，三层框架。乙方已对甲方所要出租的租赁物及其附属设施的状况和使用功能进行充分了解，愿意承租上述财产。第二条租赁物用途。甲方所出租给乙方的上述租赁物的用途为办公、钢材存放。第三条租赁期限租赁期限自2018年11月30日至2029年1月29日止，共10年。第四条租金，上浮标准及计算时间。1、租金标准为每年每亩1万元；2、第三年开始每三年上浮10%；3、租金计算时间为2019年1月30日至2029年1月29日止。第五条租金交纳的方式及税费约定。1、合同签订前应交纳50万元定金。（此款冲抵保证金）；2、合同签订十日内，乙方交纳100万元作为保证金。（合同履行完毕后，经双方确认无误后，5日内甲方向乙方退还保证金）；3、合同签订后月日前交纳第一年全部租金。…。第七条甲方的其他义务。1、甲方保证该租赁物没有产权纠纷；2、甲方应向乙方出示土地证及其他相关证明……。第八条乙方的义务。1、按合同规定按时足额交纳租金。第九条违约责任。1、由甲方原因擅自解除合同。甲方退还全部乙方交款，并补偿乙方第一年租金的10%；2、由乙方原因导致解除合同。甲方不退还乙方交纳的全部款项，所承建的建筑物及附属物归甲方所有。同时乙方补交剩余合同期内应交付的全部租金，并补偿甲方第一年租金的10%；3、由于政府行为或不可抗力等第三方原因导致合同不能正常履行时，双方不构成违约责任。甲方应根据实际租用时间按月收取租金，待乙方搬出租赁物后，保证金全部返还；4、乙方应按照本合同第五条的约定每年1月10日前交清下一年租金，逾期每日支付千分之二的滞纳金；5、交款逾期30日，甲方可单方解除合同，并有权按照第九条第二项向乙方追讨剩余租金及损失。第十二条合同解除条件。1、租赁期限结束且没有续约；2、因国家政策、市政规划或相关行政部门原因致使合同无法继续履行的；3、因不可抗力导致合同无法继续履行。第十四条如因履行本合同发生纠纷，双方应本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，任何一方可向租赁物所在地人民法院起诉。第十五条本合同一式肆份，经甲、乙双方签字（乙方盖章交款），甲方收到第一年租金后生效。双方各执两份，具有同等效力。落款处甲方法定代表人牛东甫签名，乙方张强签名。附：1、甲方开户行为工商银行，账号62×××20，户名代风琴。合同签订当天，张强向甲方的开户行，即代风琴银行账户上转款50万元。同一天，敬之波向张强出具担保书，内容为：2018年11月9号，张强与牛东甫签订一份土地租赁协议，牛东甫委托代风琴为收款人（中国工商银行卡号：62×××20），张强于2018年11月9日汇款土地定金50万元，此事实我都清楚，并为此合同及汇款担保，如有什么意外，我愿担保张强给代风琴租金的任何风险，作为长期担保人，敬之波签名捺印。隆鑫源公司提交2018年12月29日通知，显示限你于2019年1月5日前付清保证金和第一年租金。逾期未付，我方将按照合同第九条第五项规定解除合同并保留追究违约责任的权利。隆鑫源公司提交2019年1月11日向张强邮寄的解除租赁合同通知书（函）及快递专递，显示现依法通知您：一、自本通知函发出之日起，您与我方的租赁关系终止；二、解除2018年11月9日双方签订的租赁合同。三、收回2018年11月13日交接清单中地上建筑物，构筑物，地上设施，设备，树木的处置权和使用权。四、2018年11月9日和10日所交我方的定金不予退还。五、保留按合同第九条第二项、第五项向您追偿损失的权利。证明张强未按合同约定向隆鑫源公司支付保证金和租金，经隆鑫源公司多次催要，张强未予理睬。隆鑫源公司提交项目意向书，显示甲方新郑市和庄镇人民政府，乙方为新郑市金穗宏润生态农场，为加快新郑市和庄镇经济建设，充分利用土地资源，增加当地就业及政府税收，甲方引进钢材市场项目及其他相关事宜与乙方达成共识，并签订如下协议：一、甲方原则上同意新郑钢材仓储物流园落户在新郑市金穗宏润生态农场地块内，土地证号（6－G10）有关项目手续应报新郑市政府有关部门同意后方可实施。二、乙方为甲方提供新郑钢铁仓储配送物流园项目相关资料，甲方积极协助办理相关事宜。三、高速铁路和高速公路之间夹角地甲方种植绿化树木后，树木之间土地使用权归乙方所有，由乙方合理利用，甲方不予干涉。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲方加盖新郑市和庄镇人民政府公章，乙方加盖新郑市金穗宏润生态农场。证明张强违约后，通过微信又表示愿意继续履行合同，被告向新郑市和庄镇人民政府就钢材市场项目进行申请、报备，新郑市和庄镇人民政府已同意，但由于张强未按约定履行义务，导致进一步协商失败。隆鑫源公司提交其公司法定代表人牛东甫与张强的2018年11月20日、11月24日、12月29日，2019年4月19日、4月26日微信、短信聊天记录，证明合同签订后，隆鑫源公司多次联系张强催要合同款项，张强以在找省、市领导办理相关批文为由，迟迟不履行支付义务。在双方短信聊天记录中，张强要求对租赁合同进行补充，说明在此之前，张强明知中铁公司存在的事实。隆鑫源公司提交2018年10月31日租赁合同一份，该合同显示甲方为隆鑫源公司，合同首部乙方为郑州元恒机动车检测有限公司，落款处乙方为耿海红签名。证明因张强介入，隆鑫源公司解除与郑州元恒机动车检测有限公司的合同，张强应赔偿损失。另查，1、新郑市金穗宏润生态农场因与河南鹤苑园林工程有限责任公司借款纠纷，河南鹤苑园林工程有限责任公司于2010年12月7日诉至本院，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、被告新郑市金穗宏润生态农场2005年8月16日借河南鹤苑园林工程有限责任公司款7000000元及利息（按月息1.5%计付利息，从借款之日起至还款之日止），定于2010年12月17日之前一次性付清；二、被告新郑市金穗宏润生态农场如不能在上述期限内归还原告借款7000000元及利息，被告应将其名下所拥有的位于新郑市和庄镇高速公路西侧，新土用（1996）字第108号国有土地使用证上标明的用地面积238243.9平方米的企业用地过户给原告河南鹤苑园林工程有限责任公司，抵偿被告向原告借款7000000元及相应利息，过户所需的有关费用由原告承担。后被告新郑市金穗宏润生态农场未按时还款。2、河南鹤苑园林工程有限责任公司于2014年2月21日将名称变更为河南隆鑫源企业策划有限公司。以上事实，有当事人的陈述，《租赁合同》、担保书、借记卡账户历史明细清单、国有土地使用证、照片、微信聊天记录、短信、通知、项目意向书、回复函、民事调解书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，隆鑫源公司在本案中不再向张强主张赔偿经济损失的诉讼请求（保留诉权），属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，本院予以准许。一、《租赁合同》是否有效，是双方争议焦点。张强称合同成立但不生效，隆鑫源公司称合同有效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，《租赁合同》第十五条约定：本合同经甲、乙双方签字（乙方盖章交款），甲方收到第一年租金后生效。查明，截止庭审，张强没有向隆鑫源公司交纳第一年租金，隆鑫源公司与张强仅对租赁物进行清点，对主要租赁物新郑市金穗宏润生态办公楼及附属面积没有实际交付，隆鑫源公司仍在出租中。故双方签订的《租赁合同》依法成立但未生效。另查，双方合同权利义务在2019年1月11日已终止，隆鑫源公司已收回双方清点的附属租赁物，此后，双方尽管对合同履行进行过协商，但没有达成一致意见，现张强要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，隆鑫源公司反诉要求解除双方签订的《租赁合同》的反诉请求，本院均不予支持。二、隆鑫源公司是否应退还张强定金50万元并支付利息暂计1000元（以50万元为基数，按年利率6%至返还之日止）及张强应否向隆鑫源公司支付违约金30万元是双方争议的焦点。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，《租赁合同》第五条第1款约定：合同签订前应交纳50万元定金。本院认为，该定金性质属于立约定金，其目的或效力在于保证在此之后订立正规合同。本案中，张强在签订合同同时依约向隆鑫源公司交纳定金50万元，有借记卡账户历史明细清单为证，现双方合同未生效，隆鑫源公司应当返还张强定金50万元。隆鑫源公司不同意退还的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于张强要求隆鑫源公司支付利息的问题。本院认为，隆鑫源公司占有张强的资金，势必给张强造成利息损失，但合同不生效主要是由张强个人原因导致，对其造成的利息损失，应由张强本人自行承担。关于隆鑫源公司要求张强支付违约金30万元的问题。隆鑫源公司在反诉状及本诉答辩意见中陈述，因张强违约，应按合同约定向其支付一年租金的10%，即30万元的违约金。本院认为，《中华人民共和国民法典》第567条关于“合同的权利和义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，并不涵盖合同无效情形。本案中合同第九条第2款约定：由乙方原因导致解除合同……甲方不退还乙方交纳的全部款项，所承建的建筑物及附属物归甲方所有。同时乙方补交剩余合同期内应交付的全部租金，并补偿甲方第一年租金的10%。该条款适用前提是乙方原因导致合同解除，而本案合同仅仅成立而不生效，该合同中约定的违约金条款亦因合同不生效而无约束力。故隆鑫源公司要求张强支付违约金30万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。三、敬之波应否对隆鑫源公司退还定金50万元承担连带清偿责任是双方争议焦点。张强以敬之波向其出具担保书为由要求敬之波对退还该50万元定金与隆鑫源公司承担连带清偿责任。敬之波称其向张强出具的担保书的本意是保证张强支付给代风琴的该50万元款项的安全，能代表隆鑫源公司收到定金这个事实，其不应对退还定金承担连带责任。本院认为，保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。本案中，敬之波向张强出具的担保书显示，……并为此合同及汇款担保，如有什么意外，我愿担保张强给代风琴租金的任何风险，作为长期担保人。首先，该定金的性质为立约定金，其目的是为了保证此后订立正规合同。本案双方签订了正规合同。其次，从担保书的字里行间可以看出，敬之波出具担保书的真实意思是张强打给代风琴50万元能保证隆鑫源公司收到，结合双方合同中约定的甲方开户行为工商银行，账号62×××20，户名代风琴亦能够相互印证隆鑫源公司已收到该笔款项。再者，张强也未提供证据证明敬之波对合同成立、未生效或合同解除时，定金退还提供担保的意思表示，进行清算时敬之波仍为此提供担保。故本院对敬之波的抗辩意见，予以采纳。张强的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零二条第一款、第五百六十七条、第六百八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南隆鑫源企业策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张强定金50万元；二、驳回原告（反诉被告）张强的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告河南隆鑫源企业策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，减半收取4405元，由被告河南隆鑫源企业策划有限公司负担；反诉费5900元，由反诉原告河南隆鑫源企业策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  许俊峰二〇二一年四月六日书记员  牛雅冉