黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终397号上诉人(原审被告、反诉原告)：哈尔滨好声音娱乐投资管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区解放大街与会宁路交叉口东南角（会宁路312-1号）哈尔滨达仁印象城商业管理有限公司5楼502室。法定代表人：李海洋，总经理。委托诉讼代理人：陈培生，黑龙江凯熠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:方正县亨通摊位租赁服务中心，住所地黑龙江省方正县方正镇亨通组团一期溪林玛奇朵商业负一层。实际经营者：李国辉，男，1982年6月26日出生，汉族，住黑龙江省方正县方正镇亨通广场。委托诉讼代理人：陈雷，黑龙江北斗律师事务所律师。上诉人哈尔滨好声音娱乐投资管理有限公司（以下简称好声音娱乐公司）因与被上诉人方正县亨通摊位租赁服务中心（以下简称亨通摊位租赁中心）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2020）黑0124民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。好声音娱乐公司上诉请求：一、撤销黑龙江省方正县人民法院（2020）黑0124民初1227号民事判决，依法改判驳回亨通摊位租赁中心的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由亨通摊位租赁中心负担。事实和理由：1.亨通摊位租赁中心一审时举示的证据3、证据4、证据5仅能证明案外人哈尔滨、佳木斯、七台河等地的KTV行业已于2020年6月17日后正常营业，此些证据与本案不具有关联性，且该部分证据内容均为2020年7月以后情况，不会对该公司2020年7月25日已经行使解除权产生影响，而且房屋租赁合同明确约定的是亨通摊位租赁中心经营不善，而非原审法院认定的懈怠经营，该公司行使解除权时，租赁房屋的四楼处于空置状态。综上，原审法院对证据认定错误；2.原审法院认定事实错误。双方签订租赁合同时，在合同中明确房屋用途是经营KTV店铺，2020年因疫情停业半年，致使该公司无法用租赁房屋经营，且该公司在行使解除权时仍未接到哈尔滨市政府允许开业的通知，已符合合同约定即法律规定的不可抗力致使合同目的不能实现的情形，原审法院对该公司反诉理由未予审查。房屋租赁合同中约定的减免租金政策是出租人为出租房屋采取的优惠政策，与疫情期间省市等各级政府为缓解承租人租金压力而减免租金政策不能混同，租赁合同约定的减免租金不能认定亨通摊位租赁中心对该公司因疫情期间租金进行了减免；3原审法院适用法律错误。该公司系因不可抗力理由依据合同法第94条规定，行使法定解除合同权利，不属于违约方，并非原审法院认定的无任何理由解除合同，且合同中并未约定违约金比例及计算方式，原审法院判令该公司支付高额违约金无法律依据，有违公平原则，致使亨通摊位租赁中心额外获利。在双方已达成一致意见解除合同的情况下，不应产生违约责任及违约损失赔偿后果。本案是因该公司行使法定解除权向亨通摊位租赁中心送达解除合同通知函而引发，亨通摊位租赁中心提起诉讼，请求确认合同有效，继续履行合同。在诉讼过程中，又放弃诉讼请求，同意解除合同，据此，该公司于2020年7月25日送达的解除通知函已发生法律效力，租赁合同已于2020年7月25日解除，原审法院在通知函已经生效的情况下判令该公司按照判决时间给付租金于法无据。亨通摊位租赁中心辩称，1.该公司提交证据在内容上和性质上与本案具有关联性；2.合同没有约定疫情属于不可抗力，只有房屋毁坏无法履行合同承租方才有解除合同权利。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条、47条的规定，新冠疫情不是好声音娱乐公司解除合同的法定和约定解除合同的条件，其无权解除合同。好声音娱乐公司没有因疫情产生损失，疫情过后完全可以延长几个月租期，不会导致不能履行合同，或者不能实现合同目的。案涉租赁合同长达10年，即疫情无法导致长达5年的合同无法履行。好声音娱乐公司疫情期间享受免租金的利益同时，还以疫情为理由要求该公司承担疫情期间责任，明显不公，没有事实依据，有违公平诚信原则。3.该公司需承担合同履行期间案涉房屋的物业费、供暖费合计约80万元，该费用系该公司必须承担的实际支出，如好声音娱乐公司不缴纳房租，该公司还要承担经营成本，明显不公。本案租赁合同期限10年，合同标的额应为424.6万元，该公司主张的违约金不到合同的标的额的10%。一审法院判决，无论从违约行为，新冠疫情与合同履行的因果关系，合同标的额的比例，合同逾期利益，该公司的实际支出和损失，公平诚信履行合同的原则等角度，一审判决适用法律适当，二审法院应予维持。亨通摊位租赁中心向一审法院起诉请求：1.确认亨通摊位租赁中心与好声音娱乐公司双方于2017年7月22日签订的《房屋租赁合同》有效，继续履行；2.判令好声音娱乐公司立即支付2018年12月1日至2020年11月30日的房屋租赁费23万元；3.由好声音娱乐公司负担本案的诉讼费用。庭审中，变更诉讼请求为：解除合同，要求好声音娱乐公司支付合同解除前应交纳的租金8万元（扣除预交15万元装修保证金）及赔偿因解除合同造成的租金损失3046000元的10%约为30万元，共计38万元。好声音娱乐公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除2017年7月22日双方签订的房屋租赁合同；2.本案诉讼费用由亨通摊位租赁中心负担。一审法院认定事实：2017年7月22日，亨通摊位租赁中心（甲方）与好声音娱乐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：1.1亨通摊位租赁中心将位于方正县方正镇建设街溪林玛奇朵15号楼五层场地，面积2589.51平方米租赁给好声音娱乐公司用于经营好声音量贩式KTV。1.2租赁期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止，从开业之日2017年12月1日起计算租金。2.1合同规定承租期内的物业管理费、电梯使用费、垃圾处理费、供热费、房租产权租赁税等其他相关费用均包含在租金里，不在另行收费。租金收缴计算方式：2017年-2019年每年减免六个月租金（在每年的12月-5月间执行），从开业之日起每三年为一个周期，上涨房租按百分之五递增。（1）2017年12月1日-2018年11月30日缴纳房租20万元；（2）2018年12月1日-2019年11月30日缴纳房租20万元；（3）2019年12月1日-2020年11月30日缴纳房租20万元；（4）2020年12月1日-2021年11月30日缴纳房租42万元；（5）2021年12月1日-2022年11月30日缴纳房租42万元；（6）2022年12月1日-2023年11月30日缴纳房租42万元；（7）2023年12月1日-2024年11月30日缴纳房租44．1万元；（8）2024年12月1日-2025年11月30日缴纳房租44．1万元；（9）2025年12月1日-2026年11月30日缴纳房租44．1万元；（10）2026年12月1日-2027年11月30日缴纳房租46.305万元。租赁费用按季支付，乙方在前一期租赁费用期满前十天内向甲方支付下期租赁费用，租赁费用为期满前当月20号至30号。乙方于2017年12月1日前支付首期租赁费用（已按合同约定减免），首期租赁费用的计算周期为2017年12月1日到2018年2月28日止，乙方缴纳租金到甲方指定账户。2.2乙方必须于签订本合同之时向甲方支付人民币15万元整，作为合同履约装修期间保证金，待乙方装修结束后，如甲方不返还可充抵甲方代收代缴的相关水、电等其他费用。6.1.1如果乙方：A.未按期支付租金或其他应付的费用。B.未遵守和履行本合同中的条款或条件。甲方拥有下述权利而乙方应承担相应责任；督促乙方15天内补交租金及费用，15天后乙方拒交费用甲方可以起诉法律权益相关费用乙方承担。6.1.3甲方行使上述权利不妨碍行使由于乙方违约而进行任何法律诉讼的权利，以及不妨碍根据本合同的规定从乙方交纳的保证金中扣减由于违约而引起的损失的权利。6.1.5甲乙双方应共同信守本合同约定，任何一方不得违约，如有违约，违约方承担给守约方造成的全部经济损失，损失包括但不限于违约金、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费、交通费等。7.1因不可抗力或其他不可归责于双方的原因而造成的毁坏或致使所租房屋不适于使用时，已同意支付的租金或相应新遭破坏的那一部分应支付的租金将停止支付，直至所租房屋得到修复或恢复原状；导致合同无法履行，甲乙双方的任何一方有权以书面形式通知对方解除本合同并免除责任。7.5如甲方经营不善，导致甲方一半店面无人租赁，乙方有权解除合同。同时，甲方应返还保证金、剩余租金及承担给乙方造成的经济损失。8.1本合同未事宜，经双方协商可另行制订补充协议，与本合同具有同等法律效力。合同期内双方制定的《合同补充规定》等，同本合同具有同等法律效力。合同签订后，好声音娱乐公司转账至亨通摊位租赁中心指定账号15万元装修保证金。同日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，合同约定：甲方确认接受KTV行业正常营业期间所产生的噪音在60分贝左右这一行业特性，其不得突破环保规定标准对附近居民生活产生干扰。1.1甲方提供场地并负责楼面屋顶放置空调机所需要的钻孔、防水等分项屋面工程。1.2亨通摊位租赁中心24小时提供2台直梯解决客流通道、货物运输需求。1.3甲方提供排风系统主机及外楼体通风口处理，店内进、排风管道系统需乙方自行施工解决。1.4甲方自做的地热取暖工程其负责在乙方承租期内的管线免费维护保养，因乙方使用不当造成部件损坏由乙方自行维修。1.5乙方运营需要的上、下水分项工程施工由甲方负责施工、并提供合格产品的管线及并管网工程。1.6甲方为KTV项目保障用电380V／150KW，并匹配进户线到乙方两处配电室线径为铝芯4×240＋1×150或铜芯4×185＋1×120。1.7甲方负责砌筑KTV项目包屏的墙体和整个五楼需要窗户的封堵项目，（该条款双方已达成共识）该项目施工及原材料费用由甲方出资，工程造价定位每平方米90元，由乙方提供原材料及施工墙体和封堵窗户，并由乙方垫资支付所产生的全部费用，在2018年6月1日前在所需缴纳的房费中扣除。1.8甲方按照双方确认的KTV平面图完成建筑平面设计，并施工完成消防水、消防电、广播、强排烟按好声音提供工程图调整位置及功能配备齐全消防工程所需物品，并完成KTV建设工程消防设计审核意见书审批及协助乙方办理建筑工程消防竣工验收。2.1KTV项目属方正县享通广场授权好声音量贩KTV独家营项目，具有排它性、练歌机器、等其他新兴娱乐产品只容许我方租赁甲方其他楼层摆放经营。2.2环评手续是乙方办理文化经营许可证的必要手续，由甲方负责办理。2.3甲方需提供给乙方施工期间的临时办公场所使用。2.4如果现有空调设施无法满足乙方实际使用，需由乙方自行添加安装甲方提供场地。2.5甲方提供检验合格的水、电表，乙方交纳水费、电费，按当地物价局标准收取。水费收费标准3.80元／吨，二次提水费12元／吨，综合变损线损后电费收费标准0.946元／度，如电业部门收费标准调整，甲方每度电加收2分钱的变损线损费用。2.6甲方给予乙方提供商厦主体正面屋顶广告位置一块及项目进口处正面店招一处（甲方负责楼体外立面的广告审批）。2020年7月25日，好声音娱乐公司以亨通摊位租赁中心经营不善导致一半店铺无人租赁及因疫情不可抗力公司停业6月之久为由，向亨通摊位租赁中心送达合同解除通知函。另，亨通摊位租赁中心与好声音娱乐公司一致确认，好声音娱乐公司垫付消防工程款、报审费及装修费共计37万元。一审法院认为，亨通摊位租赁中心与好声音娱乐公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，该租赁合同合法、有效，受法律保护，亨通摊位租赁中心在合同成立后，已履行了交付租赁物的义务，好声音娱乐公司理应按照合同约定支付租金。现好声音娱乐公司反诉要求解除合同，亨通摊位租赁中心同意解除合同，符合法律规定，予以支持。关于亨通摊位租赁中心提出要求好声音娱乐公司支付合同解除之前，即自2017年12月1日至2020年11月30日止的租金8万元的诉讼请求，以及好声音娱乐公司不同意支付租金的抗辩意见。好声音娱乐公司以《房屋租赁合同》7．5：“如甲方经营不善，导致甲方一半店面无人租赁，乙方有权解除合同。同时，甲方应返还保证金、剩余租金及承担给乙方造成的经济损失”的约定为由不同意支付租金的意见，其未提供充分的证据证实存在该条约定的情形出现。因此，该抗辩理由无证据及法律依据，不予采纳，故按照双方的约定，自2017年12月1日至2020年11月30日，租金合计60万元，扣除好声音娱乐公司预先支付的15万装修保证金及垫付消防工程款、报审费及装修费共计37万元，应支付租金数额为8万元。关于亨通摊位租赁中心提出要求好声音娱乐公司赔偿因解除合同造成的租金损失304.6万元的10％约为30万元违约金的请求，以及好声音娱乐公司以合同没有约定违约金为由不同意支付的意见。根据《房屋租赁合同》6.1.5：“甲乙双方应共同信守本合同约定，任何一方不得违约，如有违约，违约方承担给守约方造成的全部经济损失，损失包括但不限于违约金、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费、交通费等。”的约定，好声音娱乐公司没有按照合同约定按时支付租金，并无任何理由提出解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，好声音娱乐公司应承担赔偿租金损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，按照双方签订的《房屋租赁合同》1.2和2.1条款可以看出，案涉房屋的租赁年限为10年，租金收缴计算方式：2017年至2019年每年减免六个月租金（在每年的12月至5月间执行），从开业之日起每三年为一个周期，上涨房租按百分之五递增。自该合同签订之日起至2020年11月30日期间的租赁费用为60万元，2020年12月1日起至2027年11月30日期间的租赁费用合计为304．6万元，此款为双方履行合同过程中，亨通摊位租赁中心可得利益损失。故亨通摊位租赁中心提出要求好声音娱乐公司赔偿因解除合同造成的租金损失304.6万元的10％的违约金，符合法律规定，予以支持。判决：一、解除亨通摊位租赁中心与好声音娱乐公司于2017年7月22日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、好声音娱乐公司于判决生效后十日内支付亨通摊位租赁中心租金8万元及违约金30万元，合计38万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由亨通摊位租赁中心负担50元，由好声音娱乐公司负担7100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亨通摊位租赁中心提交的第一组证据：热费欠费明细及欠费材料，共10页(复印件)，欲证明该中心自2017年至今四个供热年度，案涉房屋每个供热年度的取暖费约10万元，该费用属于好声音娱乐公司必然支出的成本，如果支持好声音娱乐公司的请求，亨通摊位租赁中心不但没有收到房租，并且还要支出各项费用产生损失，明显不公平，是一审判决的事实基础之一；第二组证据：业主备案表及拆迁协议，欲证明双方争议的房屋位于的楼体内并不是所有房屋的权属都归亨通摊位租赁中心所有，该中心能够经营和出租的仅是部分房屋，另外有部分商服是回迁户所有，好声音娱乐公司主张的经营及合同面积不应当把案外人的面积计算在内。好声音娱乐公司对上述两组证据的质证意见：对两组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，因该两组证据均系复印件，没有原件进行核对，不符合法律规定的提交证据应当提交原件的规定，故不具有合法性，且上述证据中表格部分均系自行制作，真实性无法确认。本院的认证意见：根据法律的有关规定，当事人向人民法院提交证据应当提交原件，因亨通摊位租赁中心提交的上述证据均系复印件，且好声音娱乐公司对该两组证据的真实性均有异议，上述两组证据在真实性无法确认的情形下，不能作为认定案件事实的依据，故本院均不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否符合双方当事人约定的解除合同的情形抑或是否符合合同解除的法定情形；二、好声音娱乐公司是否应承担违约责任；三、原审判决认定的好声音娱乐公司拖欠亨通摊位租赁中心的租金数额是否准确。关于合同解除问题。好声音娱乐公司提出，因新冠疫情属于不可抗力，且导致双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，本案符合合同解除的法定情形。2020年初，新冠疫情的爆发给案涉租赁合同的履行带来影响的事实是双方不争的事实，但疫情并未造成租赁标的物房屋毁坏，仅是根据疫情防控需要停业封闭管控。随着疫情得到有效控制及复工复产后，案涉租赁房屋仍然符合好声音娱乐公司正常经营使用的条件，即具备双方租赁合同的条件。新冠疫情仅仅是给好声音娱乐公司的收益造成了一定的影响，属于好声音娱乐公司经营风险的范围，并不必然导致案涉租赁合同的合同目的不能实现，故好声音娱乐公司提出的主张因无事实依据，依法不能成立。好声音娱乐公司还提出，因亨通摊位租赁中心经营不善，案涉房屋租赁合同约定的解除合同的条件成就，该公司依据双方当事人的约定，享有解除案涉租赁合同的权利。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，好声音娱乐公司对该公司提出的亨通摊位租赁中心存在经营不善的事实应承担举证责任，一审时，该公司虽提交了照片及视频，欲证实该公司提出的上述主张，但因照片及视频不能直接证明亨通摊位租赁中心存在经营不善导致的事实，故该公司应承担举证不能的法律后果。因本案不存在案涉租赁合同约定的亨通摊位租赁中心经营不善情况，双方当事人约定的解除合同的事由并未出现，故好声音娱乐公司不享有案涉租赁合同约定的单方解除合同的权利，好声音娱乐公司向亨通摊位租赁中心送达的解除通知函不发生解除合同的效果。关于违约责任问题。好声音娱乐公司与亨通摊位租赁中心签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方意思自治的体现，且不违反法律的效力性强制性规定，应认定合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。依据双方签订的房屋租赁合同的约定，从2017年12月1日起计算租金，租赁费用按季支付，好声音娱乐公司应在前一期租赁费用期满前十天内支付下期租赁费用，租赁费用为期满前当月20号至30号，缴纳租金支付到亨通摊位租赁中心指定的账户。结合已查明的事实可见，截至好声音娱乐公司向亨通摊位租赁中心发出解除通知函的2020年7月25日时止，好声音娱乐公司并未按合同约定时间履行缴纳租金的义务，即便按照补充协议的约定，在扣除该公司为亨通摊位租赁中心垫付的工程等款项37万元及15万元保证金后，仍存在拖欠8万租金未付的事实，故好声音娱乐公司在履行案涉租赁合同的过程中存在违约的事实是客观存在的。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案双方当事人虽就解除合同达成一致意见，但如上所述，因好声音娱乐公司在履行案涉租赁合同的过程中存在违约行为，应依法承担违约责任，故依据上述法律规定，一审法院基于双方当事人就违约责任及损失问题并未进行协商的事实，根据亨通摊位租赁中心提出的诉讼主张，结合好声音娱乐公司的违约情形及合同履行后亨通摊位租赁中心所应获得的利益等因素，综合考量酌情判令好声音娱乐公司赔偿亨通摊位租赁中心30万元损失，适用法律并无不当。关于拖欠租金数额问题。原审庭审中，双方当事人就案涉租赁合同达成解除的一致意见，原审法院于2020年11月29日作出一审判决，解除双方当事人签订的案涉房屋租赁合同及补充合同，该日期应为案涉租赁合同的解除时间。根据案涉租赁合同的约定，第三年的租期系从2019年12月1日至2020年11月30日，原审法院作出一审判决的时间与上述第三年租期的届满日期基本重合，故在原审法院作出一审判决时案涉租赁合同实际已履行了3年，3年租金共计60万元，在扣除好声音娱乐公司代亨通娱乐公司垫付的工程款37万元，已付的保证金15万元后，原审法院判令好声音娱乐公司给付亨通摊位租赁中心尚欠的8万元租金，适用法律并无不当。综上所述，上诉人哈尔滨好声音娱乐投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人哈尔滨好声音娱乐投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  王伟臣二〇二一年四月三十日书记员  侯 越