广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16636号上诉人（原审被告）：陈道年，男，汉族，1958年9月2日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：陈映玲，女，汉族，1987年10月9日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人陈道年、陈映玲共同委托诉讼代理人：秦红梅，广东融关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：容秋凤，女，汉族，1971年6月8日出生，住所地：广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：廖辉，广东禾正律师事务所律师。上诉人陈道年、陈映玲因与被上诉人容秋凤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈道年、陈映玲的上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回容秋凤诉讼请求。事实与理由：一、陈映玲非本案适格主体，不应承担还款责任。1.本案合同所涉标的物产权及物权均非陈道年、陈映玲所有，容秋凤也未提供任何证据证明涉案房屋产权人为陈道年、陈映玲，故双方买卖合同基础不存在。2.《房屋转让协议书》《声明》上“陈映玲”的签名真实性待定，需经笔迹鉴定确认。3.陈映玲并未收到、使用容秋凤的所谓购房款，依法不应承担还款责任。二、本案还款责任人应为案外人林某云，而非陈道年、陈映玲。1.案外人林某云向容秋凤借款，但假借陈道年名义，陈道年的收款账户银行卡在林某云手中，所收款项全由林某云使用，应由其负责还款。2.根据双方提供的证据材料，林某云确已向容秋凤还款292700元。3.陈道年、陈映玲在一审申请追加林某云为第三人，也提交证人罗某出庭作证的书面申请，但一审法院未依法批准，为查明本案事实，公证判决，切望二审法院能予以修正。三、涉案房产既非陈道年、陈映玲所有，双方事实上不存在房屋买卖合同关系，容秋凤的诉求依法应被驳回。1.涉案房产产权人非陈道年、陈映玲，合同标的物不存在；2.陈道年、陈映玲在签署合同时，并不清楚合同具体内容，所有合同相关材料均为容秋凤与案外人林某云协商准备，陈道年、陈映玲对此并不知情。3.本案名为房屋买卖，实为借款，程序上需再查实。四、本案与另案有密切关联，但容秋凤却未提交相关的材料，一审法院也未依职权予以查明，以致本案裁判所依据的事实不清。恳请二审法院调查核实，查清案件事实，然后依法改判。五、陈道年与容秋凤有资金往来，其中有一笔是陈映玲于2017年3月26日转账30万元至容秋凤账户，还有两笔是陈道年于2016年9月19日转账52500元至容玉某账户，2016年9月19日转账24万元至容玉某账户，容玉某的账户是容秋凤指定收款账户，上述三笔费用应当从本案的款项中扣除。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院查明案情，撤销一审判决并改判驳回容秋凤的诉讼请求。容秋凤辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。容秋凤向一审法院起诉请求：1.确认容秋凤、陈道年、陈映玲于2016年9月19日签订的《房屋转让协议书》无效；2.陈道年、陈映玲返还购房款104万元及利息（以购房款104万元为基数，从付款之日起计至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由陈道年、陈映玲承担。一审法院认定事实：陈道年、陈映玲为父女关系。2016年9月19日容秋凤（乙方、受让方）与陈道年、陈映玲（甲方、转让方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：1.根据2009年12月17日深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执（ＮＯ：14XX，违法建筑编号：605XX），甲方陈道年、陈映玲两人共同拥有位于深圳市龙岗区建筑面积720平方米的房屋（含占地使用权）的全部权益，甲方自愿将上述房屋的所有权益按现状全部转让给乙方拥有，乙方已现场验收无异议。2.甲方对该房屋权属的完整性、真实性和转让给乙方的唯一性承担完全责任。甲方承诺如果因自己的家人或第三方对本转让房屋的权属主张权益引起纠纷的，由自己本人和自己家人承担一切赔偿责任。3.转让价款为104万元，收款以甲方出具的收据或银行转账凭证为凭。4.乙方付清转让款给甲方后即永久拥有该房屋的占有、使用、收益、转让、处分等全部产权权益。甲方收清该款项后，甲方及其家人不得以任何理由反悔或向乙方要求享有该房屋的任何权益。5.该房屋如遇国家征用、拆迁等情况，该房屋按照当时国家规定的征用、拆迁等补偿标准的补偿款项全部归乙方所有，与甲方无关。同时甲方承诺无条件协助乙方办理拆迁补偿等手续。6.甲方应将房屋完全移交给乙方。移交当日，甲方应将房屋所有相关资料移交给乙方。房屋移交给乙方前的一切债权债务和所有费用均由甲方负责。从房屋移交给乙方之日始，乙方在行使该房屋产权期间所发生的一切债权债务和所有费用及安全责任事故（包括不可抗力的自然灾害等）均由乙方自行负责，与甲方无关。7.甲方可以于2017年3月20日前以104万元回购前述房屋，逾期视为甲方自愿放弃，房屋永久归乙方所有。8.协议从签订之日起生效。下列文件：2009年12月17日深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执（ＮＯ：14XX），违法建筑编号605XX是协议不可分割的组成部件。上述文本原件由甲方陈道年移交给乙方保管。同日，陈道年、陈映玲就涉案房屋转让事宜出具《声明》如下：陈道年、陈映玲于2009年自建房屋一栋，建设地点位于深圳市龙岗区，占地100平方米、建筑面积约720平方米（含占地使用权），于2009年12月17日进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报（收件回执ＮＯ：14XX、违法建筑编号605XX）。由于本人缺少资金，经慎重考虑并经家人商量同意，本人自愿将该房屋（含占地使用权）全部转让给容秋凤，容秋凤也对本人作出合理的转让款，现本人声明：1.自声明人签署声明之日起放弃涉案房屋（含占地使用权）；2.涉案房屋自声明人签署声明之日起，该房屋的所有债权债务由容秋凤享有权利并承担义务；3.今后如有国家征用、拆迁或新的规划征用，所有权利由曹文华行使，并实际享受；4.如今后国家政策允许本栋住房的房地产权证手续时，本人愿意配合办理相关手续，但相关费用由受让人负责承担；5.不论房屋价值升贬，本人不借任何理由反悔，亦表示放弃与此相关的诉讼权利。2016年9月20日容秋凤（乙方）与陈道年、陈映玲（甲方）签署《房屋移交确认书》，陈道年、陈映玲确认已收到容秋凤的房屋转让款104万元，现将深圳市龙岗区、占地100平方米、建筑面积720平方米的房屋完全移交给容秋凤占有使用。2016年9月19日至9月21日期间，容秋凤分22笔向陈道年转账支付共计104万元。虽然容秋凤支付了购房款项且双方签订了《房屋移交确认书》，但陈道年、陈映玲一直未将涉案房屋实际交付给容秋凤。陈道年、陈映玲对《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》中陈道年的签名的真实性予以确认，对陈映玲的签名表示无法肯定或否定。陈映玲曾提出笔迹鉴定申请，后表示因记不清当时签约情况，但鉴于容秋凤已提交视频证据，故撤回了笔迹鉴定申请。容秋凤陈述：涉案104万元属于购房款而非借款。容秋凤与陈道年认识，此前双方也存在借款关系，有生效判决所确认。在购买涉案房屋前，容秋凤曾经向村里了解过，得知陈道年、陈映玲在龙城街道××栋房屋，但对于4栋房屋的具体位置，容秋凤没有去仔细核查，陈道年、陈映玲向容秋凤出示了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执，容秋凤就相信了，也未去核查该收件回执的真实性。容秋凤按照合同约定支付购房款后，陈道年、陈映玲未将涉案房屋交付给容秋凤。容秋凤曾不断催促交房，陈道年、陈映玲以各种理由推托，并提出租赁该房屋向容秋凤支付租金，容秋凤就没有追究了，直到陈道年、陈映玲失联。容秋凤与案外人林某云、罗某均不认识，案外人林某云向容秋凤的银行转款，是陈道年、陈映玲向容秋凤支付的租金。根据一审法院要求，容秋凤提供了其银行流水记录，记录显示2016年11月21日至2017年10月18日期间林某云向容秋凤银行转款共计292700元。容秋凤主张该款项为陈道年、陈映玲支付的租金及延期交房补偿金。陈道年、陈映玲陈述：涉案《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》及深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执中涉及的房屋（深圳市龙岗区、占地100平方米、建筑面积720平方米的房屋）并非陈道年、陈映玲所有的房屋，而是案外人林某云向他人承租的房屋，收件回执是虚假的，系林某云伪造由陈道年签名。本案实质是借款合同关系，系林某云通过陈道年向容秋凤借款，当时林某云与陈道年是情人关系，陈道年的银行卡一直由林某云持有控制，款项实际也是由林某云使用，林某云向容秋凤的银行转款，实际上是归还的部分借款，本案应当追加林某云为当事人。陈道年不认识容秋凤，陈映玲对于收取涉案款项一事也毫不知情。一审法院认为，根据容秋凤提供的涉案《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》及深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据，可以证明容秋凤、陈道年、陈映玲之间存在房屋买卖合同关系。陈道年、陈映玲辩称本案实际上是借款合同关系，但未提供证据证明容秋凤、陈道年、陈映玲之间或容秋凤与案外人林某云之间存在借款合意，故一审法院不予采信陈道年、陈映玲的该辩解意见。对于陈道年、陈映玲申请追加林某云为本案当事人，一审法院亦不予支持。涉案房屋未取得合法的权属证书或建设证书，且陈道年、陈映玲自述该房屋不属于其所有，其无权处分，故容秋凤、陈道年、陈映玲签订的《房屋转让协议书》及相关文件均属无效。因容秋凤已按协议约定向陈道年、陈映玲支付了购房款项，但陈道年、陈映玲实际未向容秋凤交付涉案房屋，容秋凤亦未实际控制或占有使用涉案房屋，故对容秋凤要求返还购房款项的诉请，一审法院应予以处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋未交付给容秋凤，容秋凤诉请陈道年、陈映玲返还购房款项及其利息，理由充分。陈道年、陈映玲自述其银行卡由林某云控制，故案外人林某云向容秋凤支付的292700元，应认定为陈道年、陈映玲通过林某云向容秋凤返还的部分款项。容秋凤称该款项为陈道年、陈映玲支付的房屋租金或延期交房补偿金，理由不成立，一审法院不予支持。扣除该款项后，陈道年、陈映玲尚应支付容秋凤747300元。容秋凤提供的银行流水显示林某云最后一次向容秋凤转款是2017年10月18日，故利息应从2017年10月19日开始计算，容秋凤主张从付款之日开始计算利息，理由不成立，一审法院不予支持。陈道年、陈映玲主张陈映玲未使用该款项，不应承担本案责任，一审法院认为，涉案《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》中均有陈映玲的签名，陈映玲对该签名的真实性既不肯定亦不否定，并在此前撤回了笔迹鉴定申请，在无证据推翻该签名真实性的情况下，一审法院推定该签名为陈映玲本人所签。陈映玲与陈道年为《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》中的共同转让方，应当与陈道年共同对涉案款项承担返还责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认容秋凤与陈道年、陈映玲于2016年9月19日签订的《房屋转让协议书》无效；二、陈道年、陈映玲于判决生效后十日内向容秋凤返还购房款项747300元及其利息（利息以747300元为基数，计算的起止日期为2017年10月19日起至款项付清之日止；2017年10月19日至2019年8月19日的利息按银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回容秋凤的其他诉讼请求。案件受理费14160元（容秋凤已预缴），由容秋凤负担2832元，陈道年、陈映玲共同负担11328元。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据陈道年、陈映玲的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、双方是否存在房屋买卖合同；二、还款责任人是否应为案外人林某云；三、陈道年、陈映玲是否应向容秋凤返还购房款及其利息。关于第一个争议焦点，陈道年、陈映玲主张本案合同所涉标的物产权及物权非陈道年、陈映玲所有，故双方买卖合同基础不存在，双方并不存在房屋买卖合同关系。对此，本院认为，涉案《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》及深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据，可以证明双方当事人之间存在房屋买卖合同关系。虽然由于涉案房屋未取得合法的权属证书或建设证书，涉案《房屋转让协议书》及相关文件均属无效，亦不影响双方当事人之间存在房屋买卖合同关系。关于第二个争议焦点，陈道年、陈映玲主张实际情况是案外人林某云向容秋凤借款，但假借陈道年名义，陈道年的收款账户银行卡在林某云手中，所收款项全由林某云使用，还款责任人应为案外人林某云。对此，本院认为，陈道年、陈映玲未提供证据证明容秋凤与案外人林某云之间存在借款合意，亦未提供证据证明陈道年的收款账户银行卡在林某云手中，所收款项全由林某云使用，本院对其上述主张不予采信。对于陈道年、陈映玲申请追加林某云为本案当事人，本院亦不予支持。关于第三个争议焦点，由于涉案《房屋转让协议书》及相关文件均属无效，而容秋凤已按协议约定向陈道年、陈映玲支付了购房款项，陈道年、陈映玲实际未向容秋凤交付涉案房屋，故陈道年、陈映玲依法应当返还购房款项。原审判决陈道年、陈映玲返还购房款差额747300元及从2017年10月19日开始计算利息，容秋凤未对此提起上诉，本院予以确认。陈道年、陈映玲主张陈映玲未使用该款项，不应承担本案责任。对此，本院认为，涉案《房屋转让协议书》《声明》《房屋移交确认书》中均有陈映玲的签名，陈映玲对该签名的真实性既不肯定亦不否定，并在一审阶段撤回了笔迹鉴定申请，在无证据推翻该签名真实性的情况下，本院推定该签名为陈映玲本人所签，故陈映玲应承担退还购房款的责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11273元，由陈道年、陈映玲负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年四月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。