安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初2861号 原告:许宝玉,男,1978年3月15日出生,汉族,住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建，安徽奥成律师事务所律师。 被告:殷建,男,1971年8月24日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 原告许宝玉与被告殷建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许宝玉的委托诉讼代理人吴峰，被告殷建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许宝玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年7月18日就合肥滨湖新天地8栋116号商铺三楼签订的《商铺租赁合同》;2、判令被告向原告返还位于合肥市××栋××号商铺××楼;3、判令被告向原告支付商铺租金163770元（自2019年8月1日至2020年10月31日,以后的商铺租赁费按合同约定标准计至租赁物返还时止）以及违约金30883元（暂计至2020年10月31日,以后按月2%标准计至款清之日止）,暂合计194653元；4、判令被告向原告支付物业费25819.41元（暂计算至2020年10月31日,之后按3.98元／平方米／月,按240.27平方米计至租赁物返还时止），合计220472.41元;5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2018年7月18日,原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》(以下简称“合同”),合同约定原告将位于合肥市滨湖新天地8栋116号铺三楼出租给被告使用,租赁期限为5年,自2018年8月1日起至2023年7月31日止。合同约定该商铺自2019年2月1日计租,并约定自计租日起,每三个月为一个交租期,被告应在2018年8月1日前支付第一个交租期租金,之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。另合同第6条约定,如被告逾期交纳租金、物业服务费等费用,每逾期一日,应向原告支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金;第9.5.2条约定,被告迟延支付租金超过15日的,视为被告严重违约,原告有权解除合同;同时,合同第9.3条约定,因被告违约导致合同解除的,原告有权要求被告支付相当于届时三个月租金的违约金。上述合同签订后,原告依约履行相应合同义务。但被告仅支付了部分租金,至今未缴纳2019年8月1日后的租金。以上租金经原告多次催要,被告均未支付。 被告殷建辩称：答辩人自2020年上半年开始经营过程中处于半关闭状态，后来答辩人与被答辩人协商，房租计算到2020年8月底就不在经营，当时与被答辩人达成了口头协议，后期被答辩人将房屋上锁。 本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，许宝玉（甲方、出租方）与殷建（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市滨湖新天地8栋116号铺三楼出租给乙方，租赁用途为经营摄影，建筑面积为240.27平方米，租期自2018年8月1日至2023年7月31日；甲方于2018年8月1日前向乙方交付商铺，自乙方进场至2019年1月31日为免租装修期，自2019年2月1日至2020年7月31日，每季度租金为32430元，自2020年8月1日至2021年7月31日，每季度租金为34050元；每三个月为一个交租期，乙方应在2018年7月31日前支付第一个交租期租金，之后在每个交租期届满十五日前支付下一个交租期租金；乙方承担并直接向甲方交纳该商铺物业服务费；乙方在签订合同时向甲方一次性交纳相当于一个月租金的租金保证金即人民币10812元，如乙方未如期交租，甲方有权从中扣除欠租，不足部分仍有权向乙方追索；如乙方逾期缴纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额的0.3%的延迟履行违约金。合同签订后，乙方依约支付了租金保证金10812元，并按约支付租金至2019年7月31日，此后租金未支付。 2021年3月1日，深圳市万象美物业管理有限公司合肥万达城分公司向案涉滨湖新天地8栋116号铺业主发送《物业费催缴通知函》，载明该户物业费为3.98元/㎡/月，庭审中，许宝玉称殷建未缴纳自2018年8月1日起的物业管理费，殷建称物业费缴纳情况其不清楚。 另查明，2020年8月，许宝玉与殷建协商希解除案涉《商铺租赁合同》，因双方未能对房屋恢复原状事宜达成一致，许宝玉不同意解除合同，后殷建于2020年8月底将商铺钥匙交给商管；许宝玉自认案涉房屋现已处于自己控制之下，称2021年2月17日，案涉商铺由案外人钱一民加了一把锁，自己认可案外人的该行为。2021年1月20日，许宝玉向本院提起本案诉讼，殷建于2021年2月10日收到本院送达的诉状副本。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及许宝玉提交的《商铺租赁合同》、《物业费催费通知单》、现场照片等证据在卷佐证。 本院认为，原告许宝玉与被告殷建签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。殷建租赁房屋后，仅支付租金至2019年7月31日，此后租金未支付，已构成根本违约，许宝玉主张解除合同有事实基础和法律依据，本院予以支持。许宝玉自认已恢复对案涉房屋的控制，故其主张殷建返还房屋无事实基础，本院不予支持。 殷建称其于2020年8月底已交还房屋，但未提供证据证明，许宝玉称2021年2月17日，案外人钱一民对案涉房屋加锁并认可该行为，故本院认定房屋于2021年2月17日交还，殷建应支付欠付的2019年8月1日至2021年2月16日期间的租金及物业管理费，但据本案查明的事实，双方于2020年8月曾就解除合同事宜进行协商，因未能对房屋恢复原状事宜达成一致，许宝玉不同意解除合同，后殷建于2020年8月底自行将房屋钥匙交给商管，对此，本院认为，本案中虽殷建违约拖欠房屋租金在先，但在其明确表示无力继续经营，要求解除合同之后，许宝玉作为出租人，负有法定的减损义务，故自2020年9月至2021年2月16日期间的租金及物业管理费，属因双方未能协商一致所造成的扩大损失，该损失应由双方分担。此外，殷建承租房屋系用于经营，其经营状况受疫情影响较大，本院酌情再对其减免2个月房屋租金。经计算，殷建应支付租金151072元，应支付物业费15301元。 《商铺租赁合同》约定如殷建逾期交纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方（原告）支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金，综合本案实际情况，该违约金标准过高，本院酌情将殷建已缴纳的保证金10812元直接抵付违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告许宝玉与被告殷建于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告殷建于本判决生效之日起十日内向原告许宝玉支付租金151072元及物业费15301元，合计166373元； 三、驳回原告许宝玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2304元，原告许宝玉负担490元，被告殷建负担1814元,保全费1622元，由被告殷建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 周文生 二〇二一年四月十九日 法官助理 张 彤 书 记 员 龚丽娟 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。