河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1239号原告：河南广源物业管理有限公司，住所地郑州市二七区南屏路69号金牛水岸国际花园13号楼2单元110室，统一社会信用代码：9141010366340820XF。法定代表人：张敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艺伟，河南亚太人律师事务所律师。被告：朱瑜，女，1979年1月5日出生，汉族，住郑州市。原告河南广源物业管理有限公司（以下简称“广源物业”）与被告朱瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日作出（2020）豫0103民初11695号民事判决，朱瑜不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2020年12月29日作出（2020）豫01民终17498号民事裁定，将本案发回重审。发回后，本院于2021年1月22日立案，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。原告广源物业委托诉讼代理人张艺伟、被告朱瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广源物业向本院提起诉讼请求：一、请求判令被告支付原告所拖欠的物业管理费8452.8元、水费2481元，电费5443.8元，违约金4913.28（所拖欠费用的30%）元，共计21290.88元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系郑州市二七区碧云路与南屏路交叉口“金牛水岸国际花园”小区的物业服务公司，被告系该小区11号楼1单元706号房屋的业主。2011年12月31日被告与河南瑞祥物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定了物业费按照每平米1.15元/月和水电费用，同时约定了未按期缴纳相关费用的违约金标准为日千分之三。2012年9月27日，原告接替瑞祥公司成为金牛小区的物业服务单位，并与业主约定仍然按照前期物业管理服务协议的标准收取服务费和水电费。然而，被告却自2015年1月1日起开始拖延物业服务费，自2014年12月26日起拖欠水费，2014年12月26日起拖欠电费。原告多次讨要未果遂起诉。望贵院查明事实，判如所请，维护原告合法权益。朱瑜答辩称，一、关于物业费:《前期物业管理服务合同》的主体为河南瑞祥物业管理有限公司，原被告之间并未签署任何物业服务合同,原告非案涉物业服务合同的相对人，主张物业服务费诉讼主体不适格，应驳回起诉。即使原告诉讼主体适格，超过诉讼时效的物业费不应得到全部支持。原告要求被告交纳2015年1月至2020年8月的物业费，时间长达5年8个月,法律规定的诉讼时效期间为三年，（2020）豫0103民初11709号终审判决对已过诉讼时效期间的物业费用不予支持。本案超出诉讼时期间的2015年1月-2017年8月共计32个月的物业费（32x1.15x102.06㎡=3755.80元）不应缴纳。业委会选聘新的物业服务公司要求进驻后，原告拒不退出移交，此后的物业费不应交纳。小区业委会与河南正美物业服务有限公司签订新的物业服务合同并于2020年1月1日入驻，但原告拒不撤场强行服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第十二条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。根据以上事实和法律规定，原告主张2020年1月1日之后的物业服务费没有依据，即2020年1月-2020年8月共计8个月的物业费（8x1.15x102.06㎡=938.95元），不应支持。原告在物业服务期间存在严重瑕疵，相应物业服务费应予以酌情减免。在为业主提供物业管理服务时，因自身服务意识欠缺、员工能力不足，造成履约严重不足的客观事实，也导致很多业主以暂缓交费进行抗争。原告虽然多次发起恶意诉讼，但均被法院认定其提供的服务存在质量缺陷，判决物业费打折收取，已经生效的（2020）豫0103民初11696号、（2020）豫0103民初11724号终审判决已认定原告提供的物业服务存在严重瑕疵，物业费酌定减少10%；被告也提供了原告物业服务存在严重瑕疵的证据。鉴于以上情况，即使被告应当缴纳部分物业服务费，也应当进行减免，恳请对案件进行同案同判，对被告2017年8月-2019年12月期间应缴纳部分的物业费酌情减免10%，金额计算为（28x102.06㎡x1.15元=3286.33-3286.33元x10%=2957.70元）。二、原告主张违约金没有事实和法律依据，依法不应得到支持。原被告双方无合同约定，原审判定违约金无事实和法律依据。已经生效的（2020）豫0103民初11709号终审判决已对上述事实进行了认定，故原告的该项诉请不应得到支持。原告服务存在严重瑕疵，违约在先。物业管理混乱，未完全按物业合同履行约定，导致出现卫生脏乱差、公共设施部位损坏严重、安全隐患突出、恶意隐瞒广告收入、未按期公布物业管理费用收支账目等问题，在原告服务存在瑕疵在先的情况，其请求违约金没有事实和法律依据。以上事实在（2020）豫0103民初11696号、（2020）豫0103民初11724号终审判决结果中已经予以认定，均表述为：“对被答辩人关于违约金的主张，因被答辩人在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵，故对该项请求不予支持”。三、被告并未拖欠电费，原告的主张没有依据。被告于2015年12月25日起接入了正式电，电费一直由供电局收取，从未拖欠。原告主张的2014年12月26日至2015年12月25日的电费，被告没有拖欠，即使被告拖欠，其主张也已经超过法律规定的三年诉讼时效期间，不应支持。原告主张2014年12月26日至2015年12月25日共计5413.80元电费，存在恶意诉讼、虚假诉讼的行为。根据被告接入正式电入住之后显示实际年用电的费用大致为900元左右，而在接入正式电之前不怎么居住的情况下，原告却主张收取被告高达5413.80元的电费，既没有电表读数数据，也没有供电局相应收费票据，原告该项明显畸高、不切实际的诉请显然系恶意、虚假请求。四、原告主张水费不应得到支持。原告要求被告交纳从2015年1月至2020年8月的水费，时间长达5年8个月。法律规定的诉讼时效期间为三年，按照法律规定，本案2015年1月至2017年8月共计32个月的水费已经超出诉讼时效期间，不应缴纳。原告未取得相关单位的正式委托授权，私自将临时施工用水在小区进行转售，也从未公示收费标准，提供的水表未经权威机构校表、封签，产生的计费数量及金额缺乏有效法律依据，对原告主张的水费金额不予认可。被告入住小区至今，自来水皆为临时用水，虽目前小区周边市政配套齐全，但所用自来水仍不是市政供水。饮水安全问题难以保证，危害到业主身体和生命健康。原告从未提供卫生防疫部门水质验收报告和市政自来水公司的授权收费文件凭证以及应收取被告的一户一表正式水费发票，违规至今。原告的经营范围并不包括水电转售，这种私自生产水和销售水，私自倒卖国家资源的违法行为，不应支持。五、按照房屋产权面积计算物业费。被告的房屋产权面积为102.06平方米，一审开庭未核实房屋产权证，按照102.6平方米判决，请求按照房屋产权面积计算物业费。经审理查明：朱瑜所购房屋位于郑州市二七区××楼××单元××号，建筑面积102.06平方米。2011年12月31日，朱瑜与河南瑞祥物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定了物业管理服务费用标准：高层住宅按建筑面积1.15元/平方米/月，双方权利义务、物业管理服务内容、违约责任，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金等事项。2012年9月27日，郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处出具一份郑州市前期物业管理中标备案通知书，原告河南广源物业管理有限公司中标金牛水岸花园前期物业管理，同意备案。2012年10月1日，涉案小区开发商河南金牛置业有限公司（甲方）与河南广源物业管理有限公司（乙方）签订一份前期物业服务合同，约定甲方将被告房屋所在的金牛水岸国际花园（位于郑州市二七区环××、××、××、××西，总建筑面积299994.94㎡）委托原告河南广源物业管理有限公司实行物业管理，物业服务价格为1.15元/平方米/月，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业服务期限为自2012年10月1日起至业主大会成立。合同还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。另查明，广源物业称其主张的物业费8452.8元的计算期间为2015年1月1日至2020年12月31日，水费的计算期间为2014年12月26日至2020年年底，电费的计算期间为2014年12月26日至2015年9月底，上述水电费均由原告代被告支付。被告朱瑜认可其物业费、水费、电费均向瑞祥物业交纳至2014年12月31日，物业费及水费至今未再交纳，电费自2015年9月25日开始自行向电业局交纳。本院认为，广源物业与河南金牛置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案前期物业服务合同签订后，原告广源物业实际为该小区提供了物业服务，根据民事活动公平原则，被告应当向原告支付相应的物业费用。关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告提交证据证明其于2017年1月15日、2018年1月10日、2019年1月15日向被告催要了涉案的物业费、水费、电费,故2015年1月1日至2015年1月14日的物业费、2014年12月26日至2015年1月14日的水费及电费已过诉讼时效，对上述费用，本院不予支持。本院支持的物业费的计算期间为2015年1月15日至2020年12月31日，经核算该期间的物业费为8391.88元（102.06㎡×1.15元/平方米/月×71.5月=8391.88元），因原告河南广源物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，参照该小区同类案件生效判决，结合本案情况酌定减少10%，被告朱瑜应支付物业费7552.69元（8391.88元×90%=7552.69元）。关于原告主张的水费及电费，原告称其已代被告支付2014年12月26日至2020年年底的水费及2014年12月26日至2015年9月底的电费,因原告提供证据不能证明上述期间被告的水电费使用情况及其已为被告朱瑜垫付水费及电费，故原告要求被告支付水费及电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵，故对该项请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱瑜于本判决生效之日起十日内支付原告河南广源物业管理有限公司支付物业管理服务费7552.69元。二、驳回原告河南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由被告朱瑜负担50元，由原告河南广源物业管理有限公司负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将案件受理费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 力审 判 员  孙园园人民陪审员  曾 华二〇二一年四月十五日书 记 员  苏 璇