四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初70号 原告:南充海伦堡房地产开发有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路三段70号川东北金融中心。 法定代表人：夏强。 委托诉讼代理人：叶影、黄雪韬,四川华敏律师事务所律师。 被告:马明亮，男，汉族，1986年6月24日出生，住南充市顺庆区。 被告：冯金霞，女，汉族，1984年12月14日出生，住四川省南充市高坪区。 委托代理人：李智鹏，四川恒耀律师事务所律师。 原告南充海伦堡房地产开发有限公司诉被告马明亮、冯金霞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南充海伦堡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄雪韬、被告冯金霞及其代理人李智鹏到庭参加了诉讼，被告马明亮经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南充海伦堡房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告于2019年8月29日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号2019082989076）及《商品房买卖合同补充协议》；2、判决二被告支付原告违约金33242.65元；3、本案诉讼费二被告承担。事实及理由：原、被告于2019年8月29日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号2019082989076）及《商品房买卖合同补充协议》。按照《商品房买卖合同》第九、十条以及《补充协议》第四、五点的约定，二被告应在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时提供办理按揭贷款的全部有效证件资料，资料不齐应当在五天内补充完整并按时前往银行办理按揭贷款手续，否则应当按于15日内一次性付清房价款余额。逾期付款超过180日，原告有权解除合同。合同签订后，二被告未按约履行义务，原告于2020年10月30日委托律师发送律师函催告其履行义务，但是被告至今未办理按揭贷款，也未付清房款，被告行为已经严重违约，特提起诉讼，望判如所请。 被告冯金霞辩称：同意原告诉请的第一项，但解除合同的真实原因是原告不积极履行合同义务所致。被告曾在网络上有贷款记录，但进行按揭审查时，被告的前述贷款已经还清，但按揭银行要求我们增加首付，否则不予贷款。原告虽称他们提供了四家银行可供选择，但原告也同时表示其他可供选择的银行也无法审核通过我们的贷款申请，并要求我们自己另行联系按揭银行。为此，我们自己联系了其他银行办理按揭贷款，但原告却以我们选择的银行不是他们的合作银行为由拒不提供相应资料；原告收取了我们25000元所谓的团购费，但实际根本不存在任何团购，我们系直接在原告售房处看房、订房，并直接通过原告售楼处的POS机将团购费刷卡支付到原告指定的账户上；造成合同不能履行的原因在原告，违约金和诉讼费我们不应承担。 被告马明亮未作答辩。 经审理查明：2019年8月29日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号2019082989076）及《商品房买卖合同补充协议》。《四川省商品房买卖合同》（预售）约定二被告向原告购买半山樾27幢3单元4层3-4-1号商品房，房款总价664853元，付款方式为2019年8月29日前支付首期价款204853元，余款46万元申请贷款支付。买受人逾期付款超过180日，原告有权解除合同，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定买受人应在签订商品房买卖合同和补充协议的同时提供办理按揭贷款的全部有效证件资料，贷款资料不齐且五天内未补充完整的、未按时办理按揭贷款手续等，买受人应当在15日内一次性付清房价款余额。买受人逾期付款超过180日，出卖人解除合同的，买受人按照房价总额的5%向出卖人支付违约金。当日，二被告向原告支付了124853元购房款。嗣后，因按揭贷款办理受阻，二被告未支付剩余房款，原、被告遂起争议。期间，原告委托律师向二被告寄送了律师函，称二被告拖延办理按揭贷款手续，要求二被告于2020年11月8日前办理按揭手续。二被告随即发出复函：内容为原告指定的银行要求被告增加首付款未获被告同意，但原告又拒绝提供相应手续导致被告不能在其他银行办理按揭。原、被告之间并未约定必须在原告指定的银行办理按揭，故被告有权选择其他银行，故被告没有任何违约行为，不应承担违约责任。原告方无权收取被告的团购费，已收取的团购费应当退还被告。《商品房买卖合同补充协议》约定无法办理按揭手续则需在15日内一次性付清房款余额显然加重了被告方责任，违反了公平原则。望原、被告双方友好协商，相互配合，以便顺利办理按揭手续，以使合同顺利履行。此后，原、被告未能就按揭贷款受阻这一合同履行障碍作出有效协商和实质性变通行为，原告遂提起本案诉讼。 以上事实有《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号2019082989076）及《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、律师函、律师函复函、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案所涉《四川省商品房买卖合同》（预售）和《商品房买卖合同补充协议》系双方原、被告的真实意思表示，各当事人均应严格信守和全面履行。本案各当事人在履行合同中因办理按揭贷款受阻未能全面履行合同，时至今日，各方仍未作出有效协商和实质性变通行为。前述合同实际已丧失履行基础，合同目的更难以实现，现原告和被告冯金霞均明确要求解除前述合同，故本院对原告要求解除前述合同的诉请予以支持。《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号2019082989076）及《商品房买卖合同补充协议》解除后，原告应及时为被告办理购房款退款事宜。本案的焦点在于被告是否具有违约行为。对此，原告主张被告违约的理由主要是被告未及时办理按揭贷款，但结合原告方委托律师向被告发送的律师函和被告对律师函的回函及庭审调查进行综合考量，被告未能办理按揭贷款的主要原因是原告提供的服务银行要求被告增加首付未获被告同意，并非被告拖延办理按揭贷款手续，各方亦未能就更换其他可办理相应按揭贷款的银行达成实质性补充协议和付诸实际的履行行为。期间，被告积极与原告协商更换其他银行办理按揭贷款，原告虽称被告选择的银行不属于原告指定和合作的银行，但重新选择按揭贷款银行有利于实现原、被告之间的合同目的，更无损原告的合同利益，故不足以认定未及时办理按揭贷款手续系被告拖延办理。同时，被告冯金霞在庭审中提交了自己与原告方销售人员的微信聊天记录，该证据在质证时虽未获原告方认可，但该聊天记录的内容符合常理、前后连贯、与本案诉争事实和焦点相符，可信度较高，可作为本案诉争焦点的证据予以考量。原告方销售人员在聊天记录中表示原告方需向按揭合作银行缴纳保证金，被告自行联系的其他银行并非原告方的合作银行，原告方不便为被告另行向其他银行缴纳保证金。但根据住房按揭贷款的一般原理，按揭贷款的权利义务人系作为贷款人的购房者和贷款银行。一般情况下，房屋出卖人并非按揭贷款的合同主体，住房按揭贷款银行的合同利益主要以对贷款所涉商品房上设置的抵押权优先受偿予以保证。原告并未就其合作银行之外的其他银行必须要求原告交纳保证金作出合理说明和提供必要的证据。为此，结合原、被告提交的现有证据和庭审调查，尚不足以证实被告有明确的违约行为，故本院对原告要求被告承担违约责任的诉请不予支持。对于被告冯金霞在庭审中称的团购费，因收款方并非本案原告，相关费用涉及案外第三人，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》五百六十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南充海伦堡房地产开发有限公司与被告马明亮、冯金霞于2019年8月29日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号2019082989076）和《商品房买卖合同补充协议》； 二、驳回原告南充海伦堡房地产开发有限公司的其他 诉讼请求。 案件受理费316元，由原告南充海伦堡房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人员名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。 审判员  田晓勇 二〇二一年四月二日 书记员  王 凤