广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3024号上诉人（原审原告）：陈芳，女，1975年9月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人陈芳因与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈芳于2020年11月25日向一审法院起诉请求：合生公司支付自2020年2月4日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案且取得不动产登记收楼通知书之日止的逾期办证违约金（以总房价1200000元为基数，按年利率6%的标准计算）。一审法院判决：合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈芳支付逾期办证违约金34382元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取492元，由陈芳负担135元，合生公司负担357元并于一审判决生效之日起七日内迳付陈芳。陈芳上诉请求：依法改判合生公司按年利率6%的标准向陈芳计付逾期办证违约金，即在一审判决所支持的逾期办证违约金的金额上增加14735.81元。事实与理由：1.一审判决酌定违约金按年利率4.2%的标准计付逾期办证违约金，无事实及法律依据。合生公司逾期办证时间长达六年多、且多户业主存在房屋面积变小的情形，法院应当结合合生公司的主观恶意以确定违约金计算标准。2.业主提出按年利率6%标准计算逾期办证违约金，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定。即便不按年利率6%的标准计算，也应当按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至少应当是年利率5%以上。合生公司答辩称，陈芳主张调整违约金没有依据，其上诉应予驳回。最高人民法院的相关司法解释是在没有约定违约金和损失难以确定的情况下适用，本案中合生公司已为业主办理房产证、完成了合同项下义务。至于广东省高级人民法院的前述指引也因为相关司法解释已作修改而不能适用。合生公司上诉请求：撤销一审判决，改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：1.业主阻扰合生公司积极推进办证事宜是造成逾期办证的原因之一，故2019年1月4日至规划验收通过为止期间的逾期办证责任应当予以免责。2.新冠肺炎疫情的爆发导致合生公司因不可抗力而无法继续规划验收，疫情期间应予以免责。3.一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。合生公司一直积极推动验收及办证事宜，目前合生公司已经履行了办证义务，业主主张以提高违约金标准督促合生公司尽快取得验收、办证已经没有事实和法律依据，一审法院也不应当支持业主的该请求。即使业主因未及时办证造成损失，合同约定违约金标准已足以覆盖业主损失，不应当调高。陈芳答辩称：一、本案系因合生公司的违法行为导致逾期办证，小区业主的合法维权行为督促其推进办证事宜，应由合生公司为其违约行为承担法律责任。一审依法适用违约成本与违约时间成正比的责任机制，违约期间不存在任何的免责期限。二、物业管理用房得以解决的结果是政府部门受合生公司的委托为达成和解目的而作出的妥协，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。合生公司将中山市自然资源局受其委托努力调解所取得的成果歪曲为“导致逾期的原因是政府部门对法律的错误适用”，其行为有违诚信及公序良俗。三、涉案小区四期的房屋面积全部减少，且被合生公司完美地控制在总面积的0.6%以内，其既无须赔偿，又可以在不超容的情况下多售500多平米，再次获利。四、一审法院基于合生公司逾期数年的事实，作出不设上限的判决合理合法，合同补充协议一第四条的约定因显失公平而无效。五、一审法院应按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，或按现行有效的商品房买卖合同司法解释第十八条标准计算。本案二审期间，陈芳提交涉案房屋的备案表及产权证，拟证明涉案房屋的办证面积被合生公司控制在减少了0.6%以内，其存在恶意。合生公司没有提交新证据，其质证称：上述证据无原件，真实性由法院认定；该证据可印证合生公司已完成合同义务，面积误差也在合同约定范围内，合生公司不构成违约。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于合生公司上诉主张的逾期办证免责事由能否成立的问题，本院认为：首先，陈芳与合生公司签订的商品房买卖合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上是要取消双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。其次，若合生公司认为相关政府职能部门变更增设规划验收的前置程序致逾期办证，即便如此，也是公司所致，不能以此为由免除其应向陈芳等业主承担的相应期间的逾期办证责任。再次，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情导致其无法及时办理规划验收手续的问题。合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据合同法第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。业主因为合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。合生公司逾期办证长达几年时间，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益。在陈芳已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，酌情调整违约金的计算标准，并无不当，本院予以维持。至于陈芳上诉主张应以年利率6%计算逾期办证违约金的理据并不充分,本院亦不予支持，并对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上所述，陈芳、合生公司的上诉理据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费984元（陈芳已预交270元，中山市合生宏景房地产有限公司已预交714元），由陈芳负担270元,由中山市合生宏景房地产有限公司负担714元。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  吴合波审 判 员  章文佳二〇二一年四月二十六日法官助理  孙翠红郭燕婷书记员李玉琴