四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川01民终2972号 上诉人（原审原告）：青羊区中华家园首届业主委员会，住所地四川省成都市青羊区花园路（单号侧）9号中华家园西区老物管二楼。 负责人：刘聪，主任委员。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琴，四川准达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都创艺物业有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路10号。 法定代表人：郑鹏，经理。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人青羊区中华家园首届业主委员会（以下简称中华家园首届业委会）因与被上诉人成都创艺物业有限公司（以下简称创艺物业公司）业主共有权纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初12600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中华家园首届业委会上诉请求：1、请求判令撤销（2020）川0105民初12600号民事判决书第2项判决；2、请求改判支持上诉人一审第2项诉请，即判令被上诉人返还2014年1月至2019年6月期间的公共收益4958205.07元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决以上诉人未提交充分证据证明其主张成立为由，驳回上诉人一审诉请的第2至7项诉讼请求，没有法律依据和事实依据。二、《关于中华家园小区共有部分收支情况专项审计报告》（以下简称《审计报告》）里面载明的支出，与事实严重不符。具体表现为：人力成本支出比例不合理，支出内容不真实、不合理、在支出里重复计算实际在收取的物业服务费里的人力成本开支每年高达500000-600000元。三、以2018年的数据为例，根据被上诉人向上诉人提交的《2018年中华家园小区物业服务收支简况》《审计报告》附件2-2018年、附件5-5的各项数据，可以综合得出如下结论：物业费收入大于支出；公区支出不合理；将属于物业费的支出重复计算在公区支出里，数额巨大；公区支出所列的设施维修更新产生的费用622179.83元，属于被上诉人物业收费服务项目里的支出，不应在公区支出里列支。四、案涉小区公共区域的收益，来源于小区业主对共有部分的物权项下的收益权。公共区域的收益应当属于全体业主。对该部分的支出，应当征得业主的同意，被上诉人无权擅自处理。五、第二次庭审中，法官询问上诉人、被上诉人是否同意对公区收益及支出情况进行审计，上诉人明确回答对被上诉人自认的收益金额认可，如被上诉人提供完整的财务凭证也同意进行审计，而被上诉人回答称其已进行过审计、也提交了财务凭证，不同意审计。但事实是，法官在第一次庭审后要求被上诉人在一个月内提供除审计期间的其他年份的财务凭证，被上诉人却以资料遗失而拒绝提供，在此情况下，无法组织审计的责任在于被上诉人。六、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间”之规定，上诉人认为：本案不属于依据法律规定必须要进行审计才能查明待证事实的情形；如果一审法官认为本案必须进行审计，却又没有按照最高院的规定，对上诉人进行释明，明确指出不进行审计应当承担不利的法律后果并指定提出鉴定申请的时间。一审法院程序违法，上诉人不应承担因此而产生的对自己不利的法律后果。 创艺物业公司辩称，1.中华家园首届业委会要求返还2014年1月至2019年6月期间的公共收益4958205.07元无事实和法律依据。中华家园首届业委会在上诉状中提到该4958205.07元金额是通过创艺物业公司提交的《审计报告》和中华家园首届业委会自己将漏记的收益相加而得出，其理由和计算完全错误。2.《审计报告》系第三方有资质的机构做出，系创艺物业公司按照业委会的要求委托第三方做出，并非为本案诉讼所做的审计，具有客观真实性，应予采信。3.中华家园首届业委会二审主张的期间已经经过审计，因此无需审计；中华家园首届业委会经一审法院2次告知均不申请审计，应当由其自行承担不利后果，其称不能审计的责任在创艺物业公司完全颠倒事实。4.创艺物业公司虽然客观上收取了公区停车费，但案涉小区具有特殊性。一是公区停车范围广，数量多，分别有5个独立的停车区域，停放了600余辆车；二是有3处小区外的路面停车，需要24小时保安值守，需要保安人数多；三是从2005年至2020年，停车费一致保持在50元每月，远远低于市场价格，特别是小区外的路边停车，完全不能覆盖成本，因此客观支出的费用高，创艺物业公司并无营利。 中华家园首届业委会向一审法院起诉请求：1.创艺物业公司公布2005年1月至2020年4月20日期间公共收金的明细账目（含停车费、广告费，及财务凭证）；2.创艺物业公司返还2014年1月至2019年6月期间的公共收益（含停车费、广告费）4958205.07元；3.创艺物业公司返还2019年7月至2020年4月20日期间的公共收益（含停车费、广告费）752735.41元；4.创艺物业公司返还2005年1月至2013年12月期间的公区停车费收益，暂计金额为5445932.89元；5.创艺物业公司返还2005年1月至2013年12月期间的公区广告费收益，暂计金额为1531613.89元；6.创艺物业公司自2020年4月21日起支付资金占用利息；7.本案诉讼费由创艺物业公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月27日，中华家园小区选举产生了中华家园首届业委会，并于2019年5月29日在成都市青羊区人民政府光华街道办事处备案。 开来公司接受创艺物业公司的委托，对2014年1月至2019年6月中华家园物业区域共有部分收支情况进行审计理，并于2019年8月29日出具川开来审字（2019）第009号《审计报告》，载明：一、资金来源情况。中华家园物业区域共有部分的收入主要来源于地面停车费、共有区域广告费收入，2014年1月至2019年6月中华家园物业区域共有部分收入合计4667509.57元，其中2014年收入737965.79元，2015年收入871501.5元，2016年收入926885.93元，2017年收入916616.93元，2018年收入812360.76元，2019年1-6月收入402178.66元。二、资金使用情况。经审计，截止2019年6月30日，中华家园物业区域共有部分实际发生费用总额为4729352.07元，其中：2014年1月至2019年6月物业共有部分共发生经营成本4107172.24元（税费127001.51元、经营水费32513.86元、经营电费114502.41元、人力成本3833154.46元）；保修期满后建筑物及附属设施维修更新改造费用622179.83元。三、资金结余情况。2014年1月至2019年6月，中华家园物业区域共有部分经营结余－61842.50元（亏损61842.50元）。收入合计4667509.57元，费用合计4729352.07元，经营结余为收入合计减去费用合计，经营号损61842.50元。四、审计意见。2014年1月至2019年6月30日，中华家园物业区域共有部分收入合计4667509.57元，费用支出合计4729352.07元，其中2014年1月至2019年6月物业共有区域部分共发生保修期满后建筑物及附属设施维修更新改造费用622179.83元；累计经营亏损61842.50元。 2019年11月18日，中华家园业主大会发布《关于青羊区中华家园2019年业主大会临时会议投票表决结果及业主大会决定的公告》，载明：本次业主大会临时会议决定：……5.同意授权业主委员会对涉及业主共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼及办理与诉讼相关的事宜。 2020年4月20日，创艺物业公司从中华家园小区正式退场。 一审另查明，创艺物业公司（甲方）与业主（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用；编制物业管理服务及财务年度报表；每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，对本物业共用区域进行巡逻，对本物业公共区域进行消防安全监管，交通秩序和车辆停放，共用部位、共用设施运行、维护和管理，有固定的汽车停泊位，消防设施完好，可随时启用，房屋共用部位，共用设施设备小修和急修；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位，共用设施设备维修、更换、改造的费用）；车位按照有关规定进行有偿使用，停车费仅为车位使用费用而非车辆保管费用。 创艺物业公司与中华家园首届业委会已经就东、西区业主信息、电话、车辆信息、原物业费标准、电梯原物业费标准应收电子台账，东、西区客户资料纸质档案进行了移交。 一审法院认定上述事实，采信了青羊区业主大会会议事项备案记录、营业执照、《关于青羊区中华家园2019年业主大会临时会议投票表决结果及业主大会决定的公告》《前期物业管理服务协议》《关于中华家园小区共有部分收支情况专项审计报告》、中华家园正式退场和进场确认书及当事人陈述等证据在案为证。 一审庭审中，中华家园首届业委会认为根据《前期物业管理服务协议》，维修费用由维修基金支付，而非业主负担或从公共收益中开支。创艺物业公司认为其在小区服务15年仅使用过2次维修基金，根据协议约定，公共区域的停车场不属于正常物业服务范围，该部分的维修管理费用、经营成本均不包含在物业服务费中。 一审法院认为，关于中华家园首届业委会是否系本案适格原告，是否有权提起本案诉讼。首先，其系中华家园小区业主大会选举并在光华街道办事处备案；其次，中华家园小区2019年11月召开业主大会临时会议，同意授权业委会对涉及业主共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼及办理与诉讼相关的事宜，中华家园首届业委会提起本案诉讼有业主大会授权。因此，中华家园首届业委会系本案适格原告，有权代表该小区全体业主提起本案诉讼。 关于诉讼时效。小区共有部分的收益属于小区全体业主共同所有，创艺物业公司对此亦不持异议。创艺物业公司作为该小区的物业服务企业，代为收取该收益，并在合同期内按约对小区提供物业管理服务，系一个连续不间断的过程，其在2020年4月20日离场后，中华家园小区业主自该时起，有权要求创艺物业公司公布履行物业服务期间公共收益的明细账目并清算该期间的收入支出等，中华家园首届业委会在2020年8月31日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。故对于中华家园首届业委会提出的第一项诉讼请求予以支持，但考虑2005年至今时间久远，财务凭证及明细账目繁多，故给予创艺物业公司一个月的履行期限。 关于收益。根据《中华人民共和国物权法》的规定，小区公共部分的收益属于该小区全体业主所有。因创艺物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》并未对案涉公共区域位停车费的收取、管理、支付进行约定，故该部分收益应当归全体业主所有。中华家园首届业委会主张创艺物业公司返还2005年1月至2020年4月20日期间的的公共收益（含停车费、广告费）12688487.26元，但该金额系其推算而得出，并未提交具体的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当承担举证不能的法律后果。创艺物业公司提交的《审计报告》以及2019年7月至2020年4月20日期间的财务资料，中华家园首届业委会认为该报告载明的收入系创艺物业公司的自认，同时认为收入存在隐瞒的情形，支出存在多算、虚假等情形，但未提交证据予以证明。一审法院认为，该审计报告系双方当事人之外的第三人所作，在中华家园首届业委会未提交相反证据予以推翻的情况下，其应当作为证据予以采信。对于支出部分，因双方在前期物业合同中约定物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更换、改造的费用，因此势必会产生相关费用。中华家园首届业委会认为创艺物业公司提交的支出存在多算、虚假的情形，提出应当按照比例计算支出，但未提交相关依据。一审庭审中，一审法院询问中华家园首届业委会是否申请对其主张的公共收益及支出情况进行审计，其表示对于创艺物业公司自认的收益金额认可，隐藏的收益以及之前的收益，如创艺物业公司提交完整的财务凭据就同意进行审计，而创艺物业公司认为其不存在隐藏收益，其提交的财务凭据完整，故一审法院亦无法组织双方进行审计。综上，中华家园首届业委会未提交充分证据证明其主张成立，故对其要求创艺物业公司返还公共收益12688487.26元（含停车费、广告费），并支付资金占用利息的主张，一审法院均不予支持。 综上，中华家园首届业委会的主张部分成立，一审法院对于成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条、第八十二条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、创艺物业公司向中华家园首届业委会公布2005年1月至2020年4月20日期间中华家园小区公共区域公共收益的明细账目（含停车费、广告费，及财务凭证）；二、驳回中华家园首届业委会的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取48965元，由创艺物业公司负担100元，由中华家园首届业委会负担48865元。 二审经审理查明的事实和证据与一审审理查明的事实和证据一致，本院依法予以确认。 本院审理查明，中华家园小区2019年11月18日召开业主大会，会议表决通过：“5.同意授权业主委员会对涉及业主共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼及办理与诉讼相关的事宜。” 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之规定，本案中华家园首届业委会起诉创艺物业公司返还公共部分收益，系对共有部分收益分配的纠纷，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会才有权提起诉讼。根据中华家园小区2019年11月18日召开业主大会，会议表决通过的决议内容，业主大会并未明确授权中华家园首届业委会作为原告提起请求创艺物业公司返还全体业主公共收益的诉讼，该决议虽有“同意授权业主委员会对涉及业主共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼及办理与诉讼相关的事宜”的内容，但该授权过于宽泛，具体事项并不明确，可能会侵犯业主对于具体事项的知情权和表决权；并且该授权未对诉讼收益的归属和诉讼风险的承担问题予以明确，可能导致中华家园首届业委会对授权的滥用，进而损害业主合法利益。因此，中华家园首届业委会提起本案诉讼未获得业主大会的合法授权，其诉讼主体资格不符合法律规定，故中华家园首届业委会不是本案适格的诉讼主体。中华家园首届业委会可在取得业主大会合法授权后再行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，裁定如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初12600号民事判决； 二、驳回青羊区中华家园首届业主委员会的起诉。 一审预收案件受理费97930元，退还青羊区中华家园首届业主委员会；上诉人青羊区中华家园首届业主委员会预交的二审案件受理费46466元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二一年四月二十三日 书记员  王 强