天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1328号上诉人（原审被告）：蔡长红，女，1978年10月28日出生，汉族，住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，经理。委托诉讼代理人：赵丹，女，该公司员工。上诉人蔡长红因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司(以下简称恒富公司）物业服务合同纠纷一案,不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡长红上诉请求：1、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2520号民事判决，依法改判自2016年7月15日至2019年12月31日物业费按5折计算12904.34元交纳；2.一、二审诉讼费用由恒富公司承担。事实和理由：恒富公司对于因房屋质量问题的报修，只登记，而不积极联系维修部门及人员，无回访，无跟踪，致使蔡长红收房后因房屋不能及时得到维修而长期不能装修入住，违反了《天津市住宅前期物业服务合同》，给蔡长红带来直接经济损失393497.47元。《富力地产恒富物业富力新城业主手册》基本内容中载明“房屋本体和共用部位的维修、养护和管理”，可见，房屋本体的维修是恒富公司的责任。恒富公司不能提供经蔡长红签字确认的维修确认单、维修反馈单、回访单等证明材料。一审判决认为“因房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。”针对的是房屋质量的根本问题，显然偏离了恒富公司对房屋质量报修及反馈的责任，与开发商不能沟通衔接的问题。恒富公司纵容个别业主长期侵占与蔡长红房屋院落相邻的公共绿地肆意堆放大量木质、铁质等可燃性、盈利性建筑材料，阻塞消防通道，并将小区唯一一个可以监控到蔡长红家门的摄像头，也是同时可以监控到这约120立方米易燃物的摄像头，设置成向小区外监控，使该片区域成为监控管理盲区，造成极大安全隐患。恒富公司作为物业公司，有管理之责，该约120立方米易燃物不是一天形成，至今已有5年之久，恒富公司不但没有调解、没有限时整改，更没有上报到执法部门。蔡长红与恒富公司多次沟通，不予理睬。恒富公司没有尽到管理之责、环境卫生维护之责、绿地绿化养护之责、安全环境保障之责，违反了《天津市住宅前期物业服务合同》的约定。恒富公司不能为蔡长红提供购房时承诺和《业主手册》、《天津市住宅前期物业服务合同》约定的物业服务。恒富公司至今没有将小区门户对讲、室内报警装置与中控室连接，小区安防报警系统不能按要求正常运行。一审法院没有现场核实确认，也没有要求恒富公司提交中控末端连接证明，系举证责任分配错误。蔡长红于2015年7月23日按时足额交纳2015年7月15日至2016年7月14日物业费7463元，非但没有享受到应有的物业服务，多次反映的问题至今没有得到解决，反而使蔡长红的房屋置于重大安全隐患之中，不能正常入住，恒富公司未完全履行《天津市住宅前期物业服务合同》、《业主手册》中的相关约定，服务有重大缺陷，工作不到位，给蔡长红的生活造成严重影响，在恒富公司没有完全整改完毕之前，蔡长红有权拒绝交纳后期物业费，一审判决适用法律错误。本着维护社区和谐，以及对恒富公司工作的鼓励，蔡长红愿意以物业费五折计算。恒富公司辩称，不同意蔡长红的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。恒富公司已经按照《天津市住宅前期物业服务合同》履行了服务义务。蔡长红所称恒富公司未尽到服务义务恒富公司不认可。蔡长红主张的各项问题，多项主体不适格，与恒富公司服务义务无关联。本案涉及主要未交物业费原因是由于公共绿地侵占一事为开端，但恒富公司已经多次告知业主，并联系相关执法机构，联合执法单位进行整改，但该业主及执法单位并未解决此事。恒富公司属于服务单位，无权私自清理业主个人物品，无拆除能力，无执法能力。此问题在一审当中已经提交相关证据，可以证明恒富公司对此事一直与相关执法机构保持联系，并不像蔡长红所称恒富公司不作为不担当。恒富公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡长红支付拖欠恒富公司物业管理服务费25818.88元、滞纳金4780.79元，合计30599.67元；2、诉讼费由蔡长红承担。一审法院认定事实如下：2014年5月26日，恒富公司与天津百合湾建设有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，“由恒富公司对静海区观澜南苑小区进行物业管理服务，物业管理服务期限自2014年5月26日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费多层住宅3.37元/月·平方米。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.45元，业主于每月十日前交纳的当月物业费。”上述合同订立后，恒富公司依照合同约定履行了物业管理服务，蔡长红未向恒富公司交纳2016年7月15日至2019年12月31日期间的物业服务费。庭审中蔡长红对恒富公司主张的拖欠物业服务费的期间及数额无异议，但就恒富公司提供的服务标准不认可。房屋质量存在严重问题，漏水严重、道路积水等，且有其他业主私自占用公共绿地，物业未予及时清理。一审法院认为，恒富公司与天津百合湾建设有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》符合法律规定要件，真实有效，对观澜南苑全体业主均具有约束力。恒富公司作为物业服务公司依约对观澜南苑小区进行了物业管理服务，有权按照法律规定和合同约定要求蔡长红支付物业管理服务费，蔡长红作为观澜南苑小区业主，有义务按照合同约定给付物业管理服务费。庭审中蔡长红虽主张房屋质量存在严重问题，恒富公司对蔡长红房屋漏水等问题未予妥善解决，因房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。庭审中蔡长红主张恒富公司对公共绿地侵占一事未能及时解决，恒富公司辩称已上报相关执法部门。一审法院认为恒富公司作为物业服务公司并非拆除义务主体，亦无拆除能力，应上报综合执法部门予以清理、拆除。关于蔡长红的其余答辩意见，因蔡长红未能提交相关证据，故一审法院不予采信。蔡长红应按照合同约定支付恒富公司自2016年7月15日至2019年12月31日期间的物业管理服务费25808.68元。本案中，虽然合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷，故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对恒富公司请求蔡长红支付违约金的主张，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决：蔡长红自判决生效后五日内给付恒富公司2016年7月15日至2019年12月31日的物业管理服务费25808.68元；驳回恒富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，由蔡长红负担。二审期间，蔡长红提交如下证据：1、《业主手册》；证明恒富公司的基本责任包含房屋本体的维修，而不单一是开发商的责任，以及恒富公司多项职责，未能达标或兑现。2、发票；证明蔡长红已经按照合同约定履行义务，但恒富公司违反合同约定，不能提供相应服务，迫使蔡长红行使同时履行抗辩权，并已经多次告知恒富公司整改后，立即足额缴纳物业费。3、《天津市商品房买卖合同》；证明物业安防系统应该包含：户内设置可视对讲、紧急求助报警、可燃气体探测器，恒富公司至今没有将这些安防设备与中控室连接。4、天猫购物小票；证明至票据日期止相关问题无改善。5、圆通速递快递单据、快递查询；证明至票据日期止相关问题无改善。6、顺丰速运快递单据；证明至票据日期止相关问题无改善。7、法院专递邮寄详情详情单；证明至票据日期止相关问题无改善。8、光盘（有相关照片及视频）。恒富公司二审期间提交如下证据：1、恒富公司与综合执法单位进行沟通的email邮件截屏；证明恒富公司已与综合执法单位就私搭乱建文件进行了沟通，提交了相关证据，尽到了物业服务责任。2、照片一张；证明目的同证据1。3、整改通知；证明目的同证据1。4、照片三张；证明蔡长红主张的可视对讲安全隐患，恒富公司机器显示完好，可正常运行。5、蔡长红房屋报修记录；证明关于房屋质量第一维修责任不在恒富公司，恒富公司已尽到为其报修的义务。经质证，恒富公司对蔡长红证据1、证据2、证据3真实性、合法性认可，证明目的不认可；证据4、证据5、证据6、证据7真实性、合法性、目的性均不认可；证据8真实性认可，合法性、证明目的不认可。蔡长红对于恒富公司二审期间提交证据1、证据2、证据3、证据4的证明目的不予认可；证据5并不能免除恒富公司的维修责任。本院经审查认为，蔡长红二审期间提交证据1的真实性恒富公司予以认可，与本案具有关联性，本院予以认定；证据2与本案无关，本院不予认定；证据3真实性恒富公司予以认可，与本案具有关联性，本院予以认定；证据4、证据5、证据6、证据7与本案无关，本院不予认定；证据8真实性恒富公司予以认可，与本案具有关联性，本院予以认定。恒富公司二审期间提交证据1不能显示与本案具有关联性，本院不予认定；证据2、证据3、证据4、证据5不能证明其证明目的，本院不予认定。本院经审理查明，蔡长红房屋为观澜南苑12号楼4门。恒富公司的业主手册载明物业服务的基本内容包括：房屋本体和共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护；共用部位和共用场地的环境保洁和绿化养护；物业管理区域内公共秩序的维护和消防管理。公共秩序维护包括：服务中心秩序维护人员和监控24小时为您提供秩序维护服务，如发现任何异常情况或可疑人等，请按单元内紧急报警按钮、指点服务中心或就近通知当值秩序维护人员，秩序维护人员将在第一时间到达并处理现场情况。天津百合湾建设有限公司与蔡长红签订的《天津市商品房买卖合同》显示安防系统包括小区内设闭路电视监控系统，户内设置可视对讲、紧急求助报警、可燃气体探测器。2016年初开始，蔡长红房屋前方有木材等建筑装修材料堆放，侵占了公共绿地。另，蔡长红主张房屋质量、对讲、中控、安防等存在问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，蔡长红为观澜南苑12号楼4门业主，恒富公司为前述涉案小区物业服务公司。恒富公司履行了对涉案小区的物业服务，蔡长红作为涉案小区业主，接受了物业服务。蔡长红主张恒富公司在物业服务环节中存在一些问题，本院综合考虑物业服务不到位的具体情况，酌减10%物业费。蔡长红应向恒富公司支付2016年7月15日至2019年12月31日期间的物业管理服务费23227.81元。同时，恒富公司也应不断提高物业服务管理水平，及时解决小区业主反映的问题，切实保障业主的合法权益。综上所述，蔡长红的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：一、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2520号民事判决；二、上诉人蔡长红自本判决生效后十日内给付被上诉人北京恒富物业服务有限公司2016年7月15日至2019年12月31日的物业管理服务费23227.81元；三、驳回上诉人蔡长红的其他上诉请求；四、驳回被上诉人北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费282元，上诉人蔡长红负担28.2元，被上诉人北京恒富物业服务有限公司负担253.8元；二审案件受理费445元，上诉人蔡长红负担44.5元，被上诉人北京恒富物业服务有限公司负担400.5元。本判决为终审判决。审判长  梁辉审判员  王新审判员  刘刚二〇二一年四月二十八日法官助理安香玉书记员刘玉姣