山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2675号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱殿荣，女，1952年1月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李**，男，1978年2月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二上诉人共同委托诉讼代理人:孟凡政,山东康桥（烟台）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:陈**毅,山东康桥（烟台）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：滕惠燕，女，1960年9月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝杰，山东鼎然律师事务所律师。原审被告：烟台烟房房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区新安街17号1001室。法定代表人：黄欣，经理。委托诉讼代理人：宫明路，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：初惠，山东君孚律师事务所律师。上诉人邱殿荣、李**、上诉人滕惠燕因与原审被告烟台烟房房地产有限公司（以下简称烟房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邱殿荣、李**共同上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，并改判滕惠燕支付双倍定金40000元；2、本案一、二审诉讼费用由滕惠燕承担。事实和理由：邱殿荣、李**在与滕惠燕房屋买卖合同的履行中，充分地尽到了自身履行合同的义务，因滕惠燕未签订银行的相关文书，监管账户未能建立，责任在于滕惠燕。因滕惠燕原因导致涉案房屋不能履行，事实清楚，证据充分。邱殿荣、李**依据合同支付了40000元定金，根据合同及法律规定，滕惠燕应当双倍返还定金。一审法院判决滕惠燕不承担损失没有事实和法律依据。一、邱殿荣、李**提交的证据以及录音，足以证明滕惠燕明知办理房屋过户需要办理监管账户的过程，但其拒不办理，是导致合同不能履行的直接原因。1、邱殿荣、李**一审中提交的房屋买卖合同及补充协议，明确约定了付款时间、办理光大银行监管账户及双倍返还定金等事项。结合作为居间方的烟房公司有相关陈述，以及邱殿荣弟弟邱殿武与滕惠燕的通话录音中滕惠燕亲口陈述“你家大姐去银行贷款就行了，我为什么还得配合签，又是承诺书，又是二手房买卖合同的记录表”“您外甥说的我不在银行签那两个单就得法律解决，叫他走法律吧。”2、2018年12月18日，邱殿荣、李**向滕惠燕邮寄了通知办理过户手续，催促其办理房屋买卖手续，但滕惠燕拒收，表示其以实际行动拒绝继续交易涉案合同房屋。3、据此，一审中邱殿荣、李**的证据均表明滕惠燕已经明知办理房屋过户需要其在光大银行签字配合，但滕惠燕无论出于什么原因，均没有不办理监管账户的权利，其违约导致涉案合同不能履行事实清楚，证据充分，应当承担违约责任。二、一审法院前往光大银行调取的二手房交易办理监管账户流程，也能够证明需要邱殿荣、李**与滕惠燕配合才能办理，邱殿荣、李**已经前往银行办理完成了贷款及监管账户中需要邱殿荣、李**办理的手续，滕惠燕违约拒绝办理是导致合同终止的原因。1、一审法院已经到涉事银行查明了，涉案合同履行需要办理监管账户，且该账户的办理需要邱殿荣、李**与滕惠燕双方配合共同办理才能完成。邱殿荣、李**提交的证据及作为居间方中介的烟房公司陈述，均显示滕惠燕已经明知办理该监管账户需要到光大银行履行签字等手续，但滕惠燕拒绝办理，导致合同不能履行。2、邱殿荣、李**在一审过程中，已经向一审法院提交了其自己办理的所有相关手续，但唯独没有滕惠燕在银行签署的相应资料，由此也可以推定，正是由于滕惠燕未到银行办理监管账户的相应手续，导致监管账户未能建立，从而使买卖合同无法进行下去。三、一审法院未能正确判断是非，本案结果谁是谁非并未搞清。1、假如一审是邱殿荣、李**败诉，那么按照本案合同要求，邱殿荣、李**应当支付对方合同金额的百分之二十作为赔偿对方损失，一审判决未认定邱殿荣、李**违约；2、假如一审是滕惠燕败诉，那么按照法律规定，其应当返还双倍定金，即返还邱殿荣、李**80000元，作为赔偿邱殿荣、李**的损失，一审判决未认定滕惠燕违约；3、既然如此，一审判决从逻辑上说了些什么吗？判决返还40000元，但没有说明到底是谁违约了，这很像是一个和解或者是调解协议，没有进行说理，而后居中裁判。一审法院应当查清事实，而后独立裁判，而本案一审用判决的方式，作出了一个和解协议，因此应当予以撤销。综上所述，一审判决认定事实不清，判决没有法律依据。滕惠燕辩称，邱殿荣、李**一审中提交的中国光大银行《个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》及《买方面谈记录表》等材料，也即邱殿荣、李**提交的录音证据中指向的材料，已经一审法院查明，该记录表为申请贷款所需材料，与是否开设资金监管账户无关，并且该材料加重了滕惠燕的义务，排除了基于房屋买卖合同享有的权利。具体而言滕惠燕无法按照房屋买卖合同约定于涉案房屋过户后取得首付款，该记录表实质为滕惠燕设置了担保义务，在银行不能取得涉案房屋抵押权之前，滕惠燕无权处分该笔首付款，并且存在因邱殿荣、李**无法办理抵押权，而银行划出该笔首付款，最终导致滕惠燕无法取得该笔首付款的情形。邱殿荣、李**贷款是邱殿荣、李**与银行之间的合同法律关系，滕惠燕没有义务为此承担责任，并且房屋买卖合同也未约定滕惠燕具有协助邱殿荣、李**办理首付款贷款的义务，滕惠燕也就没有义务为邱殿荣、李**签订贷款而签订该份记录表。相反，邱殿荣、李**自始至终从未联系滕惠燕开设资金监管账户，反而为涉案房屋买卖合同履行层层设阻。邱殿荣、李**先是因为资金不足延后涉案房屋首付款支付时间，后又背着滕惠燕在涉案房屋所在小区另行购买其他房屋，邱殿荣、李**于一审庭审答辩时，自认其已单方终止了涉案房屋买卖合同的履行，即邱殿荣、李**当时已拒绝购买涉案房屋，主张滕惠燕存在违约行为并不能成立。烟房公司辩称，对邱殿荣、李**的上诉请求和上诉理由没有异议。但补充一点，烟房公司认为一审的邱殿荣、李**与滕惠燕双方以及审理法官的审理方向错误，本案的争议焦点不应是光大银行以及开立资金账户的相关事实，本案的关键问题是合同是如何履行的，是否在光大银行开立账户还是选择其他银行贷款或者全款支付等，均是当事人双方的自由选择。烟房公司作为中介公司的义务是撮合双方签订买卖合同，没有义务为双方选择贷款银行。而且本案的事实是双方最初到光大银行办理相关贷款业务，银行工作人员详细向邱殿荣、李**和滕惠燕陈述了光大银行的资金将监管账户的流程，在滕惠燕没有认可的情况下，双方又协商到中国银行等其他多个银行去咨询。后双方仍不能就贷款事宜达成一致意见。通过一审邱殿荣、李**提交的录音证据可以看出，双方又达成了口头全款购买涉案房屋的事实，在滕惠燕要求全款支付应加价200000元的要求下，双方的房屋买卖合同无法履行，所以导致本案的发生。滕惠燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判40000元定金归滕惠燕所有。事实和理由：滕惠燕仅同意以邱殿荣、李**丧失40000元定金为代价解除涉案《房屋买卖合同》，否则邱殿荣、李**要求解除合同于法无据，于约无凭，无权要求滕惠燕返还定金。涉案《房屋买卖合同》系滕惠燕与邱殿荣、李**真实的意思表示，且未违反国家法律法规强制性规定，合法有效。合同成立后，邱殿荣、李**支付40000元定金存于烟房公司处。定金的作用在于约束合同双方当事人行为，保障合同的顺利履行。若合同一方无故要求解除合同，则应以丧失已支付定金或双倍返还已收取定金为代价。本案中，涉案《房屋买卖合同》对于定金的性质的表述为“该定金支付后，如甲方违约应依法按约向乙方双倍返还定金，如乙方违约，定金依法按约不予退还”，证明该定金为违约定金。一审已经查明滕惠燕在合同的履行过程中不存在违约行为，双方合同亦合法有效，邱殿荣、李**应依约继续履行房屋买卖合同，现邱殿荣、李**无故提出解除诉请，是对于既成合同约定义务的根本性违反，导致该《房屋买卖合同》订立的目的无法实现，已经构成违约。因此依据合同约定“定金不予退还”，邱殿荣、李**应以丧失40000元定金为代价而取得合同解除权，该40000元定金应判归滕惠燕所有。邱殿荣、李**共同辩称，一审中邱殿荣提交的房屋买卖合同明确约定了需在光大银行办理监管账户，双方必须履行该约定。邱殿荣提交的录音中明确了滕惠燕已经知晓其应当在银行履行的义务却并未履行，应当承担双倍返还定金的责任。根据涉案房屋买卖合同，双方已经约定了将首付款打至光大银行的监管账户，也就是说，在双方已经约定监管账户为光大银行的情况下，如果有一方拒绝签订光大银行的监管账户，该种行为应当视为合同上的违约行为。根据滕惠燕在上诉状中以及刚才的陈述，其在明知光大银行监管账户的情况下而拒绝在光大银行设立监管账户，逃避其买卖合同当中约定的签约光大银行的义务。在李**作为买家已经完整地签订了光大银行监管账户所有的手续情况下，滕惠燕拒绝签订光大银行监管账户，而导致交易终止，违约责任完全在于滕惠燕。烟房公司辩称，对滕惠燕的上诉请求和事实理由不予认可，原因是在一审中双方已经提交了2018年4月18日的补充协议，协议中明确约定了办理光大银行资金监管账户的事宜。因滕惠燕个人不理解资金监管账户的意思，其单方面认为是用涉案房产为李**的贷款作抵押担保，所以未签署光大银行的办理资金监管账户的相关手续。鉴于此，烟房公司为促成双方的合同能够达成，也带领滕惠燕到其他多家银行咨询过相关的二手房贷款事宜，但最终仍没有就贷款事项达成一致，后邱殿荣、李**将自有房屋出售，与滕惠燕协商全款购房，但滕惠燕要求加价200000元，能够看出本案合同的不能履行是因滕惠燕导致。邱殿荣、李**向一审法院起诉请求：1、解除邱殿荣、李**与滕惠燕、烟房公司在2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》；2、滕惠燕向邱殿荣、李**双倍返还定金80000元；3、滕惠燕赔偿邱殿荣、李**律师费10000元；4、诉讼费、财产保全费和保全责任保险费500元由滕惠燕、烟房公司承担。一审法院认定事实：2018年3月24日，邱殿荣、李**作为买方、滕惠燕作为卖方、烟房公司作为居间方，三方在签订的《房屋买卖合同》中约定：邱殿荣、李**以1300000元的价格购买滕惠燕所有的、建筑面积为72.48平方米的涉案房屋，洽谈签订本合同过程中，烟房公司代滕惠燕收取邱殿荣、李**支付的定金40000元，烟房公司应向邱殿荣、李**出具收据；该定金支付后，如滕惠燕违约应向邱殿荣、李**双倍返还定金；如邱殿荣、李**违约，定金依法不予退还；邱殿荣、李**于2018年4月30日前将第一笔首付款460000元到位光大资金监管账号，过户后当日由监管账号转给滕惠燕；邱殿荣、李**于2018年4月30日前将第二笔首付款60000元到位烟房公司，过户后待房屋及附属设施交接清楚、户口迁出后付给滕惠燕，余款780000元邱殿荣、李**贷款付清滕惠燕；如邱殿荣、李**的获批贷款额不足以支付完毕剩余房款，则邱殿荣、李**应在过户前将不足部分现金支付给滕惠燕；邱殿荣、李**及滕惠燕应于2018年5月30日前共同向房屋权属登记部门办理涉案房屋的权属转移登记手续，滕惠燕应在银行放款当日将涉案房屋及附属设施交付给邱殿荣、李**；滕惠燕拒绝向邱殿荣、李**出售涉案房屋的，应自违约行为发生之日起15日内向邱殿荣、李**支付房屋总价款20%的违约金；邱殿荣、李**逾期支付购房款超过十五日的，应按照房屋总价款的20%向滕惠燕支付违约金；合同亦约定了其他权利义务。《房屋买卖合同》签订后的当日，邱殿荣、李**向烟房公司支付了购房定金40000元。2018年4月18日，邱殿荣、李**与滕惠燕在签订的《补充协议》中约定：涉案房屋总房款1300000元是滕惠燕净拿价格，双方所有的税费、中介费（总房款的2%）均由邱殿荣、李**承担；付款方式及时间变更为：邱殿荣、李**于2018年6月6日前将第一笔首付款480000元到位光大资金监管账户，过户后当日由监管账户转给滕惠燕；邱殿荣、李**于2018年6月6日前将第二笔首付款40000元到位烟房公司；过户银行放款且房屋及附属设施交接清楚、户口迁出后转给滕惠燕；余款邱殿荣、李**贷款付清滕惠燕；过户时间变更为：邱殿荣、李**与滕惠燕应当于2018年7月10日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述《补充协议》签订后的当日，邱殿荣与滕惠燕又在签订的《协议书》中约定：滕惠燕于银行放款当日起、三个月内腾空涉案房屋给邱殿荣。2018年12月18日，邱殿荣向滕惠燕邮寄了《通知函》，要求滕惠燕于收函后两日内继续履行《房屋买卖合同》，逾期视为单方终止合同。其中寄件封面详情单的备注载明“通知办理过户手续”。12月20日，滕惠燕拒收上述函件。2020年6月23日，邱殿荣、李**为实现本案债权，委托山东康桥（烟台）律师事务所指派律师参加诉讼，邱殿荣、李**为此支付了律师费10000元。为证明《房屋买卖合同》至今未能继续履行、邱殿荣、李**无法支付涉案房屋首付款的原因，是滕惠燕违约拒绝至光大银行开设资金监管账户，邱殿荣、李**另向一审法院提交了如下证据：1、2019年6月21日、2020年6月13日邱殿荣的弟弟邱殿武分别与烟房公司工作人员董晓、张妍的通话录音及文字整理材料各一份；2018年5月18日至2020年6月6日邱殿荣与烟房公司张妍经理的微信聊天记录一页。烟房公司质证称，对上述证据的真实性没有异议，但烟房公司的合同义务已经履行完毕，后续办理贷款及银行监管账户的具体过程均需邱殿荣、李**与滕惠燕相互配合，对此烟房公司无法控制。2、2020年6月13日，邱殿荣的弟弟邱殿武与滕惠燕的通话录音及文字整理材料各一份。3、空白的《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》、显示借款人为李**的中国光大银行《贷款申请暨面谈记录表》各一份，以及2020年6月17日打印的、邱殿荣的中国建设银行个人流水一张，显示2018年5月31日邱殿荣名下的银行存款余款超过600000元。滕惠燕质证称，对证据2通话录音的真实性无异议，但上述录音具有诱导性，内容仅为光大银行贷款记录表的签署问题，并未涉及开设资金监管账户事宜；且录音能够证明滕惠燕一直积极协助邱殿荣、李**办理房屋买卖事宜，不存在恶意毁约的行为。证据3的记录表不能证明邱殿荣、李**联系滕惠燕开设资金监管账户且滕惠燕拒绝的主张，且邱殿荣银行账户内有存款，并不代表邱殿荣、李**履行了合同义务。为证明邱殿荣、李**无法支付首付款、存在恶意毁约的事实，滕惠燕提交了2020年10月20日的烟台市不动产登记信息查询结果一份，内容显示：登记在李**名下的一套房屋位于烟台市芝罘区房屋。滕惠燕据此证明邱殿荣、李**在涉案《房屋买卖合同》履行期间另行购买了其他房屋。邱殿荣、李**质证称，对证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可；在滕惠燕拒收《通知函》且拒绝履行合同的情况下，李**才另行购买了其他房屋。烟房公司质证称，对上述证据的真实性无异议，但与烟房公司无关。诉讼中，针对个人二手房交易开设资金监管账户的正常流程，一审法院至中国光大银行股份有限公司烟台分行进行调查。该分行向一审法院回复：个人二手房交易资金监管账户的开设流程分为线下和线上两种方式。（一）线下资金监管账户需填写确认的书面资料为：《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》和《个人二手房屋交易托管资金划转委托申请书》各一份；具体开设流程为：买卖双方须亲自携带各自的身份证原件、房产证原件至光大银行业务部门进行办理，包括买卖双方签字填写中国光大银行《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》，确认开设资金监管的具体账户信息、托管资金数额等信息；业务部门当场审核通过后，即可直接到光大银行柜面办理资金监管账户的开设手续，即开办实体银行卡；至此，资金监管账户的开设手续即办理完毕；资金监管账户开设完毕后，买方将双方商定的房款转入已开设的、上述资金监管账户内，系统即将房款冻结，待交易房屋办理过户至买方名下后，双方再次亲自携带各自的身份证原件和新办理的不动产权证原件，至光大银行业务部门填写《个人二手房屋交易托管资金划转委托申请书》后，再次到银行柜面办理解除资金监管的冻结手续；至此，资金监管程序终结，资金监管账户内的款项遂可自由流转。（二）至于线上资金监管账户的开设。目前，光大银行只对与其存在合作关系的链家、烟房等部分房产中介公司开放，即由房产中介公司通知买卖双方携带、填写与线下监管账户开设内容一致的资料和文件，房产中介公司核实后，以线上方式将上述信息上传提交光大银行进行审核，光大银行审核通过后，通知房产中介公司资金监管账户的具体信息（包括户名和账号等）；至此，线上资金监管账户开设完成，但不发放实体银行卡，买卖双方也无须到银行柜台当面办理；此后监管款项的汇入管理，均与线下监管账户相同。邱殿荣、李**质证称，对真实性无异议，设立资金监管账户应由邱殿荣、李**协助滕惠燕办理，李**已完成了贷款申请及面谈记录表的签订，且准备了涉案房屋首付款。结合原告提交的邱殿武与滕惠燕的通话录音，可以认定滕惠燕拒绝办理资金监管账户。滕惠燕质证称，对真实性无异议，能够证明办理资金监管账户不需要签署邱殿荣、李**提交的承诺书和记录表；滕惠燕一直配合邱殿荣、李**办理资金监管账户，但邱殿荣、李**迟迟不予办理及支付首付款，已经构成违约。烟房公司质证称，对真实性无异议，依据《房屋买卖合同》的约定，邱殿荣、李**购买涉案房屋需部分贷款，邱殿荣、李**与滕惠燕均有义务配合至银行办理相关手续；对邱殿荣、李**陈述的办理贷款手续无异议。针对《房屋买卖合同》所约定的资金监管账户开设情况，烟房公司表示，《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户是线下开设方式，对此烟房公司已向邱殿荣、李**与滕惠燕双方口头释明，且在2018年5月份（具体日期记不清楚了）已带领邱殿荣、李**和滕惠燕至光大银行办理资金监管账户，因滕惠燕拒绝配合签署相关资料，导致资金监管账户未能开设；但针对上述内容没有证据提交。邱殿荣、李**称，2018年5月15日，烟房公司以电话方式通知邱殿荣、李**去银行办理资金监管账户，我方已经办理完毕，因滕惠燕拒不开设银行卡导致监管账户无法办理。滕惠燕辩称，烟房公司只是通知滕惠燕提交所有的材料，并未通知滕惠燕到银行办理资金监管账户。至今，《房屋买卖合同》约定的资金监管账户未能开设。本案诉讼前，依据邱殿荣、李**的申请，一审法院依法裁定查封滕惠燕价值90000元的财产。邱殿荣、李**为此支付了保全担保费500元。一审法院认为，（一）邱殿荣、李**与滕惠燕、烟房公司在2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。上述合同签订后的当日，邱殿荣、李**向滕惠燕支付了购房定金40000元，并由烟房公司代为收取和持有。此后至今，《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户未能开设，合同也未继续履行的事实清楚。现邱殿荣、李**请求解除上述《房屋买卖合同》的主张，于法有据，予以支持。（二）本案争议的焦点是，导致《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户未能开设的具体原因。一审法院认为，烟房公司作为专业的房屋中介公司，涉案《房屋买卖合同》也是烟房公司提供的合同文本，但合同中并未明确约定光大银行资金监管账户的开设方式、时间等。鉴于无论线下方式还是线上方式，资金监管账户的开设均需烟房公司联系买卖双方共同确认签署文件资料，但烟房公司未能举证证明其已通知滕惠燕至光大银行办理资金监管账户，滕惠燕亦明确予以否认。邱殿荣、李**以提交的录音及《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》、《贷款申请暨面谈记录表》为据，主张滕惠燕违约拒绝办理资金监管账户开设手续，理由不当，不予支持。现邱殿荣、李**以滕惠燕违约为由要求滕惠燕双倍返还定金80000元、赔偿律师费10000元、保全责任保险费500元的主张，依法只支持滕惠燕向邱殿荣、李**退还定金40000元；邱殿荣、李**诉请超出的部分，没有法律依据，不予支持。（三）《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户至今未能开设，导致邱殿荣、李**客观上无法按约支付首付款的事实清楚，现滕惠燕以邱殿荣、李**逾期支付首付款为由反诉请求邱殿荣、李**支付违约金260000元（总房款的20%）的主张，没有事实依据，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年1月19日作出判决：一、解除邱殿荣、李**与滕惠燕、烟房公司在2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》；二、限滕惠燕于判决生效之日起十日内向邱殿荣、李**返还定金40000元，并由烟房公司于判决生效之日起十日内直接转付给邱殿荣、李**；三、驳回邱殿荣、李**的其他诉讼请求；四、驳回滕惠燕的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2150元，减半收取为1075元及财产保全费920元，由邱殿荣、李**共同负担1175元，由滕惠燕负担820元；一审反诉案件受理费2600元，由滕惠燕负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，邱殿荣、李**与滕惠燕、烟房公司于2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》、2018年4月18日签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》所约定的光大银行资金监管账户至今未能开设的事实清楚。邱殿荣、李**主张在其作为买家已经完整地签订了光大银行资金监管账户所有手续的情况下，滕惠燕拒绝填写相关贷款资料，导致监管账户无法开设。但根据一审法院到光大银行调查的办理监管账户的流程来看，邱殿荣、李**一审时提交的《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》、《贷款申请暨面谈记录表》均不属于银行开设监管账户需要填写的资料。《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》卖方人承诺函第2条中载明：“采用交易资金托管或冻结方式情况下：本人在此授权贷款银行为本人在贵行开立账户，贵行在办理该房产产权转移手续后向买方发放贷款，并依据买方指令将贷款及购房首付款划入我本人在贵行开立的账户内。在上述款项进入我本人账户之日起至贷款银行与买方办妥抵押登记手续之日止的期间内，本人授权贵行对该账户予以冻结，无任何异议，并保证不支取和划转账户内的款项”。而2018年4月18日邱殿荣、李**与滕惠燕在签订的《补充协议》第2条约定：邱殿荣、李**于2018年6月6日前将第一笔首付款480000元到位光大资金监管账户，过户后当日由监管账户转给滕惠燕；……余款邱殿荣、李**贷款付清滕惠燕。该补充协议中并未约定开设光大银行资金监管账户的同时要办理贷款，也未约定贷款应支付至光大银行资金监管账户内。邱殿荣、李**关于在开设光大银行资金监管账户的同时，滕惠燕应配合填写相关贷款资料的主张，与补充协议的约定不符，对此滕惠燕不予认可，邱殿荣、李**亦未提交证据证明其或烟房公司已将上述情况告知滕惠燕且滕惠燕同意，故未开设光大银行资金监管账户的责任，不应归责于滕惠燕。邱殿荣、李**主张滕惠燕违约，于约不合、于法无据，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》所约定的光大银行资金监管账户至今未能开设，导致邱殿荣、李**客观上无法按约支付首付款。因邱殿荣、李**已按照协议的约定履行了开设光大银行资金监管账户的相关手续，故未开设光大银行资金监管账户的责任，不应归责于邱殿荣、李**。滕惠燕主张邱殿荣、李**未按约支付首付款构成违约，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条系针对当事人违约规定的定金罚则，但本案双方均无证据证明对方存在违约行为，故本案不适用上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》已无法继续履行，一审判决合同解除后滕惠燕向邱殿荣、李**返还定金40000元系根据合同履行情况和合同性质恢复合同履行前的原状，并无不当，本院予以确认。综上所述，邱殿荣、李**与滕惠燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邱殿荣、李**负担。二审案件受理费800元，由上诉人滕惠燕负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十六日书记员  孙嘉慧