广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7237号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心，住所地广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××。投资人：姚映霞。委托诉讼代理人：黄磊，广东万**海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘挺坚，男，1966年3月14日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。原审被告：李海超，男，1977年7月5日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××。原审被告：姚映霞，女，1976年5月9日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。上诉人中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心（以下简称远盈维修中心）因与被上诉人刘挺坚、原审被告李海超、姚映霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。远盈维修中心上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判远盈维修中心无须支付房屋占用费263138.4元；三、远盈维修中心无须按月利率2%承担租金违约金，应按人民银行同期贷款利率计算；四、刘挺坚承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、法院认定事实有误。一审法院查明确认远盈维修中心自2019年9月起不再实际经营，没有继续使用租赁场所，还认为刘挺坚未能举证证明远盈维修中心有中途退场的意思表示，而且若李海超“中途退场”却于租赁场所滞留大量物品也不符合常理，故不能将逾期交租的行为理解为等同于中途退场。事实上，在远盈维修中心没有在8月5日支付租金后，在8月刘挺坚已经中断电源，使远盈维修中心无法打开场所的铁闸，无法使用涉案场所。据视频证据可知，滞留场所内的物品非常多，而且价值非常高，有数十万元，如此高价值的物品，属于车行经营必须的物品，当时远盈维修中心只是欠刘挺坚一个月的几万元租金，只要支付了，远盈维修中心可以拿回价值数十万元的物品，远盈维修中心放弃数十万元的物品而选择拖欠几万元的租金，这是非常不合常理的。事实上，远盈维修中心一直与刘挺坚沟通，包括通过微信、电话，但刘挺坚一直不予回复，导致远盈维修中心无法拿回物品。二、一审判决远盈维修中心承担房屋占有费错误。一审法院从2019年9月1日至2020年4月17日计算远盈维修中心应当支付房屋占用费不符合事实。一审法院认为远盈维修中心“未能提供确实证据证明主张过搬离场内滞留物……仍处于一直占用的事实状态，势必会对刘挺坚后续使用租赁物造成影响”，但事实上，远盈维修中心有充分证据证明在刘挺坚中断电源致远盈维修中心无法打开铁闸后，远盈维修中心多次通过电话、微信、当面协商等联系刘挺坚要求协商搬走物品。另外，一审认定房屋占用的期间错误，因为刘挺坚涉嫌非法开设赌场的罪名，在2019年12月份己经刑事拘留，众所周知的新冠疫情原因，律师无法会见关押人员，也就是刘挺坚无法与家人和律师联系，而刘挺坚是在2020年1月17日一审立案的，本案有无经过刘挺坚的准许提起本案诉讼一审法院未予以查明。刘挺坚在2019年12月拘留后，远盈维修中心当时是不知道的，也无法联系刘挺坚主张搬出滞留物，因此，不是远盈维修中心的原因而没有搬出物品。2020年1月底开始的新冠疫情蔓延几个月的时间，在无法经营和复工的时间里，不存在“对后续使用租赁物造成影响”的状况，退一万步说，就算存在房屋占用费，在2020年1月底至3月期间，政府有明文规定的实际行业复工时间，那段时间不能进行经营，不能计算租金及房屋占用费。综上，请求二审法院支持远盈维修中心的上诉请求。刘挺坚答辩称，1.远盈维修中心称因刘挺坚原因导致其无法搬清物品而产生的占有使用费缺乏事实和法律依据。在2019年10月，远盈维修中心向刘挺坚提出要打开涉案租赁物的电闸，刘挺坚予以配合，但是当时远盈维修中心只拿了部分物品，并没有搬清所有物品，在此之后，远盈维修中心没有向刘挺坚提出需要打开电闸清空物品的需求。因此，占有使用费的产生过错方在远盈维修中心。2.关于刘挺坚被刑事拘留的问题，在刘挺坚被刑事拘留之前，已经委托代理人进行起诉，具体起诉日期是2019年11月3日，当时由第一人民法院进行诉前联调，因此受理通知书显示2020年1月17日并不影响刘挺坚已经在此前委托代理人的事实，远盈维修中心认为刘挺坚无法委托代理人进行诉讼的说法没有事实依据。3.关于远盈维修中心称疫情期间不应当计算租金和占用费没有事实和法律依据。政府出台政策规定的减免租金指的是国有资产类用房，对于不能正常经营的民营企业在疫情期间进行租金减免政策，该减免租金的政策不符合本案情形。综上，请求二审法院驳回远盈维修中心的上诉请求。李海超、姚映霞均未陈述意见。刘挺坚向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年3月1日签订的租赁合同；2.李海超、远盈维修中心、姚映霞向刘挺坚偿还尚欠租金57960元及逾期付款违约金（以57960元为基数，从2019年8月6日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；3.李海超、远盈维修中心、姚映霞向刘挺坚偿还2019年7、8月电费分别3164元、2427元，2019年8月份物管费1470元，合计7061元。诉讼过程中，刘挺坚增加诉讼请求：李海超、远盈维修中心、姚映霞向刘挺坚支付自2019年9月1日起至2020年4月17日止的占用费438564元（占用费按57960元/月标准计算）及李海超、远盈维修中心、姚映霞已缴纳的租赁保证金99000元归刘挺坚所有。一审法院认定事实：座落于中山市火炬开发区×××××××××××××××的商铺所有权人为刘挺坚[房产证号：粤房地权证中府字第021×××7号]。2018年3月1日，刘挺坚（甲方，出租方）与李海超（乙方，承租方）签订租赁合同约定，甲方将位于中山市火炬开发区×××××××××××××××的物业出租给乙方，租赁面积为736平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2023年4月30日止。第一年租金为55200元/月,每年租金比上年递增5%，即第二年租金为每月为57960元/月（2019年5月1日起至2020年4月30日止）。每月5日前支付当月租金，先交租后使用,乙方没有按约定期限内缴纳租金、水费、电费以及其他运营成本费用或者不足额缴纳相关费用的，超过15天的，甲方有权解除合同。乙方在签订租赁合同之日向甲方缴纳租赁保证金99000元，合同未到期或中途退场押金不予退还。租赁期满，在乙方没有违约且办理相关善后手续的前提下无息退还。免租期为2个月，计租时间为2018年5月1日起至2023年4月30日止。若李海超超过约定期限仍不缴纳租金或交租不足额的，每逾期一天按照应交租金额的1%加付逾期付款违约金。若逾期超过5天的，甲方可以采取停水、停电的追收方式和相应的法律措施，产生的后果由乙方承担。租赁期间的水费、电费、物管费由乙方自行承担。乙方应该在租赁期限届满之日将租赁场所连同固定装修物及固定设施、设备按正常使用状态无偿交还甲方。乙方以租赁场地为经营地址申办企业，作为租赁场地经营主体的，待所申办企业的营业执照核发后，由营业执照所载的企业与乙方共同履行本合同，该企业对乙方在本合同中的全部义务均承担连带责任。合同还约定了其他权利义务事项。合同签订后,李海超依约缴纳了租赁保证金99000元。李海超租赁涉案上述物业于2018年8月16日成立了远盈维修中心。2019年4月22日，远盈维修中心的投资人由李海超变更为姚映霞。李海超未按时缴纳2019年8月租金及2019年7月、8月电费、物管费。刘挺坚于2019年8月底收回了涉案租赁物，并于2020年1月17日诉至法院,主张上述实体权利。经查，涉案租赁物2019年7月、8月电费、物管费合计7061元李海超并未缴纳。李海超主张其未标明要中途退场，刘挺坚是严格按照合同约定，在其逾期缴纳8月租金超过15天（应在8月5日前缴纳当月租金）就立即解除合同，并不再让其进场，其尚有办公桌椅、电脑等设备在租赁场所未能搬出。刘挺坚对此不予确认，主张是李海超早已表示不再租赁经营该租赁物，加之其逾期交租，故2019年8月底收回了租赁物。诉讼过程中，一审法院组织双方自2020年4月10日起对于租赁场所内物品进行查看、搬离并交接。双方于2020年4月17日最终交接完毕。经双方提供的交接视频反映，涉案租赁场所尚有维修固定器械、轮胎杠铃、汽车机油等设备物品未搬出。李海超主张其于2019年10月之后曾向刘挺坚主张要搬离租赁场所剩余物品，刘挺坚不予确认，李海超就此未提供相关证据。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。刘挺坚作为涉案物业产权人，其与李海超签订的租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据合同相对性，李海超作为涉案合同的相对人和远盈维修中心发起人，其签订合同目的在于租赁企业办公经营场所，企业成立后亦作为该合同权利义务的承受人,与本案具有直接利害关系,同时其本人对于承担合同义务并无异议。此外，合同明确约定租赁涉案场地的经营主体和李海超对租赁合同承担连带责任，远盈维修中心亦确为租赁受益人及实际承租方，故远盈维修中心应对本案租赁方义务承担责任。远盈维修中心为个人独资企业，该企业于2019年4月22日由原投资人李海超变更为姚映霞，投资人应为个人独资企业的债务承担无限责任，故一审法院认定李海超、远盈维修中心、姚映霞对本案债务承担共同清偿责任。关于合同解除时间问题。刘挺坚2019年8月底收回涉案租赁房屋，而远盈维修中心自2019年9月起亦未再实际经营，故刘挺坚与李海超解除合同的时间应为2019年8月31日。刘挺坚主张李海超、远盈维修中心、姚映霞尚欠其8月份租金57960元的事实，有其提交的上述证据及双方庭审陈述为据，一审法院经审查后对该事实予以确认。依据合同约定“每月5日前支付当月租金，若李海超超过约定期限仍不缴纳租金或交租不足额的，每逾期一天按照应交租金额的1%加付逾期付款违约金”。本案中，李海超、远盈维修中心、姚映霞欠缴租赁费用已然违约，即8月份租金其未按合同约定在当月5日前付清，故刘挺坚主张计算违约金的起算时间为2019年8月6日合理，但违约金计算标准以按交租金额的1％计算畸高不符合法律规定，刘挺坚调整为按月利率2％计算，于法有据，予以支持。至于刘挺坚诉求中承租方尚欠2019年7月份、8月份水电费和物管费合计7061元的主张，租赁合同亦有明确约定由承租方承担，并有刘挺坚提供相应的缴费凭证进行佐证，李海超、远盈维修中心、姚映霞未能提供充分证据予以反驳，故刘挺坚的该项诉求理据充分，予以支持。对于租赁保证金99000是否不予退还问题。合同对于保证金不予退还的约定只有“未到期或者中途退场押金不予退还”的表述，该条约定应按字面意思理解为李海超存在主动中途退场的行为才不予退还押金。本案中刘挺坚未能举证证明李海超有中途退场的意思表示，而且若李海超“中途退场”却于租赁场所滞留大量物品也不符合常理。李海超是未能按期缴纳2019年8月租金故被解除合同及无法使用租赁物，对于逾期交租的违约责任上述已进行认定，故不能将逾期交租的行为理解为等同于中途退场。因此，对于刘挺坚提出的没收99000元押金的诉讼请求不予支持。至于2019年9月1日至2020年4月17日房屋占有使用费问题。李海超、远盈维修中心、姚映霞认为租赁场所铁闸上锁致无法进入和及时腾空,不应由其承担后续占用费,刘挺坚对此不予确认。一审法院认为，一方面承租人李海超、远盈维修中心、姚映霞存在欠租的违约行为，在刘挺坚解除合同后，应负有腾空场地义务。其并未能提供确实证据证明主张过搬离场内滞留物,且从租赁场所滞留的物品类型、数量、价值来看未能彻底清场,仍处于一直占用的事实状态,势必会对刘挺坚后续使用租赁物造成影响。另一方面出租方刘挺坚在对租赁物回收前亦应给予承租人合理撤场时间，协商必要相关事宜。本案中刘挺坚在对方逾期（即2019年8月份租金未在当月5日前且超过15天）后将租赁物回收，事实上未能给予合理撤场的时间，存在着通知上的瑕疵。综上所述，承租人李海超、远盈维修中心、姚映霞逾期缴租在先,在合同解除后未能积极彻底撤场，未能妥善履行后合同义务。而出租人刘挺坚亦未能给予合理退场时间且并未进行催促，怠于行使自身权利，二者均对2019年9月1日至2020年4月17日房屋持有占有状态的产生存在过错，但李海超、远盈维修中心、姚映霞的过错大于刘挺坚，故一审法院酌定李海超、远盈维修中心、姚映霞对于该期间的房屋占用费损失产生承担60％责任，刘挺坚自负40%责任。2019年9月1日至2020年4月17日占用费共计438564元（占用费按57960元/月标准计算，57960元/月×7个月＋57960元/月÷30天×17天），李海超、远盈维修中心、姚映霞应向刘挺坚支付263138.4元（438564元×60%）。综上所述，刘挺坚诉讼请求合理部分，予以支持；理据不足之处，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认刘挺坚与李海超在2018年3月1日签订的租赁合同于2019年8月31日解除；二、李海超、远盈维修中心、姚映霞于判决发生法律效力起七日内向刘挺坚支付2019年8月租金57960元及违约金（以57960元为基数，从2019年8月6日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；三、李海超、远盈维修中心、姚映霞于判决发生法律效力起七日内向刘挺坚支付2019年7、8月电费及物管费合计7061元；四、李海超、远盈维修中心、姚映霞于判决发生法律效力起七日内向刘挺坚支付自2019年9月1日至2020年4月17日的房屋占用费263138.4元；五、驳回刘挺坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8835元（刘挺坚已预交），由刘挺坚负担3000元，李海超、远盈维修中心、姚映霞负担5835元，李海超、远盈维修中心、姚映霞负担部分于判决生效之日起七日内迳付刘挺坚。本院二审期间，刘挺坚、李海超、姚映霞均未提交新证据。远盈维修中心提交以下证据：1.姚艺清（远盈维修中心的负责人）与刘挺坚微信聊天记录光盘一张及微信语音对话转文字内容，证明在刘挺坚强行关闸不让远盈维修中心进行使用场地之后，远盈维修中心通过微信方式要求刘挺坚打开门闸以及提出要与刘挺坚协商，证明当时有向刘挺坚提出主张把涉案租赁物内物品搬走；2.中山市第一人民法院微信公众号查询信息截图，证明刘挺坚由于涉嫌刑事犯罪，被法院审理，故远盈维修中心一直无法联系上刘挺坚。刘挺坚不确认证据1的真实性、合法性及关联性，2019年8月远盈维修中心陈述的拉了闸是因为该闸门是电动卷闸，远盈维修中心当时欠了2019年7.8月电费，因此涉案租赁物停电，所以闸门无法打开，这个过错方不在刘挺坚；证据2真实性由法院认定，不予确认证据2的证明内容，该证据不足以证明刘挺坚没有委托代理人进行诉讼。李海超、姚映霞未对上述证据发表质证意见。本院对上述证据1有电子数据的原始载体予以核对，本院对其真实性予以确认，证据2本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、远盈维修中心应否支付2019年9月1日至2020年4月17日涉案房屋的占有使用费；二、原审判决认定的违约金计付标准是否适当。争议焦点一，关于远盈维修中心应否支付2019年9月1日至2020年4月17日涉案房屋的占有使用费的问题。对于涉案租赁物合同解除后被闲置的损失，应根据双方的过错程度来分担。对于刘挺坚方：第一，刘挺坚在远盈维修中心延迟支付2019年8月的租金二十多天后即对涉案租赁物进行停电，并收回租赁物，并没有给予远盈维修中心合理的通知和撤场时间；第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，刘挺坚确认在2019年8月底已收回涉案租赁物的控制权，其对租赁物内的滞留物有实施联系远盈维修中心搬离、进行提存，或另觅地点存放等避免和减少不必要损失措施的主动权，但其并没有采取适当措施积极进行止损；第三，涉案租赁物的铁闸等电源开关由中心市场管理处控制，刘挺坚确认该中心市场管理处是由其聘请，并负责管理涉案租赁物周边区域刘挺坚所属的物业，在2020年4月一审法院组织双方交接租赁物时，是刘挺坚方与中心市场管理处联系后方能通电打开铁闸，即刘挺坚对涉案租赁房屋的进出有实制的控制权；第四，远盈维修中心在二审阶段提交了其负责人姚艺清与刘挺坚的微信语音对话，该对话显示远盈维修中心在2019年8月27日被刘挺坚停电锁闸后，曾数次联系刘挺坚要求搬走涉案租赁物内的物品并就租约问题进行协商，但直至2019年9月18日，远盈维修中心第四次与其联系后，刘挺坚才给予回复，刘挺坚的消极放任态度进一步扩大了损失。对于远盈维修中心方：第一，远盈维修中心违约拖欠租金在先，导致合同解除后负有返还租赁物并腾空的义务；第二，虽然刘挺坚对租赁物进行了停电锁闸，但从2019年9月1日到2020年4月17日历时7个多月，远盈维修中心也未曾通过报警、提起民事诉讼等更积极的方式寻求解决问题，放任了损失的扩大。综上，双方对2019年9月1日至2020年4月17日涉案房屋闲置的损失均存在过错，但出租方刘挺坚的过错更大，故本院酌定刘挺坚应对该期间的房屋闲置损失承担60%责任，远盈维修中心、李海超、姚映霞承担40%责任。2019年9月1日至2020年4月17日占有使用费共计438564元（占用费按57960元/月标准计算，57960元/月×7个月＋57960元/月÷30天×17天），李海超、远盈维修中心、姚映霞应向刘挺坚支付175425.6元（438564元×40%）。一审法院对于损失过错责任认定有误，本院予以纠正。争论焦点二，关于原审判决认定的违约金计付标准是否适当的问题。认定违约金是否过高，一般应以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不应简单以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素综合确定。考虑到本案远盈维修中心迟延支付2019年8月份的租金57960元所产生的损失主要是利息损失，且对于2019年8月份之前的租金远盈维修中心都是如约支付的，故本院酌定远盈维修中心迟延支付2019年8月份的租金的违约金的计付应以57960元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2977号民事判决第一、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2977号民事判决第五项；三、更变广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2977号民事判决第二项为：中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心、李海超、姚映霞于本判决发生法律效力之日起七日内向刘挺坚支付2019年8月租金57960元及违约金（以57960元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；四、更变广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2977号民事判决第四项为：中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心、李海超、姚映霞于本判决发生法律效力起七日内向刘挺坚支付自2019年9月1日至2020年4月17日的房屋占有使用费175425.6元；五、驳回刘挺坚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8835元（刘挺坚已预交），由刘挺坚负担3835元；中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心、李海超、姚映霞负担5000元，并于判决生效之日起七日内迳付刘挺坚。二审案件受理费5247元（中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心已预交），由中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心负担3498元；由刘挺坚负担1749元，并判决生效之日起七日内迳付中山火炬开发区远盈汽车维修服务中心。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二一年三月三十日书记员  雷 媛