安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初768号 原告：中国工商银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省来安县永阳西路1号，统一社会信用代码91341122704964481J。 负责人：丁岩，该行行长。 委托诉讼代理人：程瑶，该行员工。 委托诉讼代理人：张园园，安徽苏滁律师事务所律师。 被告：杜永平，男，1962年7月18日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 被告：姜年兄，女，1962年12月29日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 被告：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会二楼，统一社会信用代码913411220772179028。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：诸文彬，该公司员工。 委托诉讼代理人：席才懿，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司来安支行（以下简称工商银行来安支行）与被告杜永平、姜年兄、来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行来安支行的委托诉讼代理人程瑶、张园园，被告雅居乐房产公司的委托诉讼代理人诸文彬、席才懿到庭参加诉讼，被告杜永平、姜年兄经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工商银行来安支行向本院提出诉讼请求：1.判令杜永平、姜年兄归还贷款本金451173.32元及利息（截至2020年11月2日的利息为8545.14元，2020年11月3日以后的利息按合同约定计算至贷款还清之日止）；2.判令雅居乐房产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.若三被告未按判决日期履行还款，判令其有权申请拍卖、变卖杜永平、姜年兄所有位于来安县汊河新城南京××花园××幢××室的不动产，并对拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.被告承担本案诉讼费用。审理中，工商银行来安支行将第一项诉讼请变更为：判令杜永平、姜年兄偿还贷款本金442076.69元及利息（截至2021年3月21日的利息为4123.73元，2021年3月22日以后的利息按年利率5.635%计算至贷款还清之日止）。事实和理由:2018年6月13日,原告与三被告签订《个人购房借款／担保合同》,合同约定:杜永平、姜年兄从原告处贷款48万元用于购房;贷款期限共228个月;贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%确定,贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始调整:杜永平、姜年兄按每月等额本息还款法归还贷款本息;杜永平、姜年兄未按合同约定日期偿还的贷款,原告有权按约定利息加收30%罚息,对不能支付的利息,按罚息利率计收复利;杜永平、姜年兄如连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的,原告有权宣布本合同立即到期,要求杜永平、姜年兄立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用;杜永平、姜年兄以安徽省来安县汊河新城南京××花园××幢××室的不动产作为抵押物以担保该笔债权,并办理了预抵押权登记。同时合同约定,雅居乐房产公司对杜永平、姜年兄的借款提供阶段性连带责任保证（既在办理正式房屋抵押之前）;主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的,不论相关物的担保是由借款人还是由第三人提供,贷款人有权自行选择实现担保的顺序。2018年7月2日,原告按约定将贷款发放给杜永平、姜年兄。截止到2020年11月2日,杜永平、姜年兄已累计超过6期未按时归还贷款,现原告宣布合同到期,要求三被告立即清偿剩余的全部贷款本息。为维护其合法利益，故起诉至法院。 杜永平、姜年兄未到庭，未进行答辩。 雅居乐房产公司辩称，原告自G13幢1906室办理抵押预告登记之日起已取得抵押权，并有权就案涉房屋主张优先受偿，其司无须再承担连带保证责任。根据《民法典担保制度解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，案涉房屋已办理抵押预告登记，且于2019年5月9日办理首次登记，其司已于2019年7月7日向杜永平、姜年兄寄送办证通知，杜永平、姜年兄因个人原因未办理产权证及他项权证，案涉房屋抵押预告登记不存在法律规定的预告登记失效的情形，故应认定原告对涉案房屋的抵押权自办理预告登记之日起已经取得，并有权就涉案房屋优先受偿。其司与原告签订合同约定对案涉房屋的购房贷款承担阶段性连带保证，双方的真实意思表示是为原告获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，原告对案涉房屋享有优先受偿权，其司的阶段性保证责任即解除，而原告是否实际拿到纸质的他项权利证书并不影响其抵押权设定成功后优先受偿的权利。原告对案涉房屋已享有抵押权，并有权主张优先受偿，其司无须再承担连带保证责任。即便法院判决其司承担连带清偿责任，请求判决对杜永平、姜年兄享有直接追偿权。 经审理查明：2018年6月13日，工商银行来安支行（贷款人）与杜永平、姜年兄（借款人、抵押人）、雅居乐房产公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：杜永平、姜年兄从工商银行来安支行贷款48万元用于购买位于来安县汊河新城南京××花园××幢××室房屋；贷款期限为228个月，自2018年6月13日至2037年5月13日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款法归还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率是在约定利率基础上加收30％确定；借款人如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；杜永平、姜年兄以位于来安县汊河新城南京××花园××幢××室××商品房抵押担保；雅居乐房产公司作为保证人为杜永平的上述贷款提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，对到期的借款人的债务免除保证责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；贷款到期（包括被宣布提起到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。合同还对其他事项进行了约定。杜永平、姜年兄、雅居乐房产公司与工商银行来安支行在合同上签字、盖章确认。 合同签订后，工商银行来安支行于2018年7月2日按约向杜永平发放购房贷款48万元，借款凭证载明：贷款发放日为2018年7月2日，贷款到期日为2037年7月2日，还款方式为等额，按月归还本息，基准利率（年）为5.635%，利率变动周期按次年1月1日变动，逾期利率（年）为7.3255%。2018年7月26日，双方在来安县不动产登记局办理预购商品房预告及抵押预告登记，被担保债权数额48万元，不动产价值876397元，领取《不动产登记证明》—皖（2018）来安县不动产证明第0××3号。 工商银行来安支行提交的明细表显示，截至2021年3月21日，杜永平、姜年兄已累计超过6次未按时归还贷款，尚欠贷款本金442076.69元及利息4123.73元。 另查明，涉案楼幢于2019年5月9日取得初始产权登记证书，杜永平、姜年兄所购的房屋至今尚未领取房屋产权证。 上述事实，有工商银行来安支行、雅居乐房产公司的当庭陈述及工商银行来安支行提交的《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《不动产登记证明》、还款明细表等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。工商银行来安支行与杜永平、姜年兄、雅居乐房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。因杜永平、姜年兄在合同履行过程中未按照约定期限偿还借款本金及利息，违反合同的相关条款，工商银行来安支行有权宣布合同立即到期，同时杜永平、姜年兄亦应承担相应的违约责任，故对工商银行来安支行要求杜永平、姜年兄偿还本金及利息的请求，本院予以支持。对利息部分，因自2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，后杜永平、姜年兄未与工商银行来安支行就存量浮动利率贷款协商贷款定价基准转换条款，故对工商银行来安支行要求杜永平、姜年兄按照原合同最近的执行利率水平年利率5.635%支付利息的主张本院予以支持。 根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”，本案房屋已于2018年7月26日办理抵押预告登记，且已办理建筑物所有权首次登记，亦不存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致及预告登记失效的情形，故工商银行来安支行对该房屋享有的抵押权自预告登记之日即2018年7月26日起设立，工商银行来安支行主张其对该房屋享有优先受偿，符合上述司法解释的规定，故本院予以支持。本案雅居乐房产公司为涉案借款提供阶段性连带责任保证系为了保证工商银行来安支行抵押权的实行，现本院已支持工商银行来安支行对涉案抵押房产享有抵押权，故对其要求雅居乐房产公司承担连带保证责任的主张不予支持。杜永平、姜年兄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了诉讼中的相关权利，由此造成不利后果由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告杜永平、姜年兄于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司来安支行借款本金442076.69元及利息(其中2021年3月21日前的利息为4123.73元，自2021年3月22日之后的利息以本金442076.69元为基数按利率5.635%计算至实际付清之日止）； 二、若被告杜永平、姜年兄未能在上述期限内履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司来安支行有权对位于来安县汊河新城南京××花园××幢××室房产经折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司来安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8196元，减半收取计4098元，由原告中国工商银行股份有限公司来安支行负担120元，被告杜永平、姜年兄负担3978元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  陈 平 二〇二一年四月二十五日 法官助理  郭正卿 书 记 员  胡永欣 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条第一款当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。