江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0391民初3157号原告：徐州经济技术开发区金龙湖街道东贺社区居民委员会（原名称为徐州经济技术开发区金龙湖街道东贺村村民委员会），住所地徐州经济技术开发区金龙湖街道东贺花园B区北门东侧。法定代表人：佟廷干，该村委会主任。委托诉讼代理人：王玉梅，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：金铭，江苏它石律师事务所律师。被告：宋仁杰，男，1984年4月28日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟军，江苏青创律师事务所律师。原告徐州经济技术开发区金龙湖街道东贺社区居民委员会（以下简称东贺居委会）与被告宋仁杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东贺居委会的委托诉讼代理人王玉梅到庭参加诉讼，被告宋仁杰及其委托诉讼代理人陈召强、孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东贺居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金267460元（实际租赁期限自2012年4月1日至2014年1月31日止，共22个月，前三年每月租金为13元/㎡，应付租金：1110×13元/每平方米/月×22个月=317460元，已付租金50000元；欠付租金为317460元-50000元=267460元）及利息（以267460元为基数，自2014年2月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，并自2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、违约金（违约金按照合同约定履行）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年12月26日签订《房屋租赁合同》。该合同约定由被告租赁原告位于徐州经济技术开发区门面房，用于经营活动。房屋建筑面积为1110平方米，租期为6年，前三年租金为每月每平方米13元。在租赁期间，被告仅支付了部分租金，至今尚欠原告租金267460元未付。后虽经原告多次催要，但被告至今未付。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院查明事实支持原告的各项诉请。被告宋仁杰辩称：首先，案涉房屋租赁合同已于2013年5月13日经原、被告双方自愿协商解除，对于解除前被告拖欠租金的情况，原、被告双方已经经过结算，且通过用房屋内的装修装饰、物品进行了抵偿，原、被告双方的租赁合同已经履行完毕，东西已经交付给原告，原告也已经将租赁物租赁给下一家了，被告用以抵付的押金和房屋装修装饰及厨房的所有物品，原告那有清单，而且有被告方的签字，否则原告不会让被告走的。在被告方当时接收租赁物时是毛坯房，无任何装修。被告并不存在还拖欠原告租金的情形。其次，涉案房屋租赁合同已于2013年5月13日解除，梁海伟系原告时任法定代表人，又是涉案租赁合同的授权代表人，其解除租赁合同行为是一种职务行为，且在解除合同约定也注明是甲方，其解除的内容也是原告的租赁合同，不可能推断出系梁海伟个人行为，依据解除合同第3条双方就所涉的债权债务已经结清。即本案就合同租赁行为已经不存在任何债权债务关系。最后，由于原、被告双方合同已于2013年5月13日解除，自2013年5月13日之后8年原、被告双方就此均未向对方提出异议或主张权利，原告主张被告拖欠租金的诉请是自2014年1月31日，已超过法定的3年诉讼时效，被告不应当承担赔偿责任。综上，请求人民法院依法驳回原告对被告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年12月26日，原告东贺居委会与被告宋仁杰签订《东贺新天地步行街商业门面房租赁合同》一份，该合同约定：“出租方：（甲方）徐州经济技术开发区大庙镇东贺村委会。承租方：（乙方）宋仁杰。根据国家有关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其拥有的商业门面房租给乙方使用的有关事宜，达成协议并签订合同如下：一、出租商业门面房情况：1、门面房位置：徐州经济技术开发区门面房，建筑面积1110m2。2、门面房应配备照明电源，乙方用电应按供电部门有关规定按时交清电费。门面房应提供水源，乙方用水按规定及时交清水费。3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该合同附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同期满交换房屋时的验收依据。二、租赁房屋用途乙方租赁房屋为商业门面使用。三、租赁期限1.门面房租赁自2012年4月1日起，至2018年4月1日止，租赁期陆年。租期以甲方实际交付日期为准，如遇房屋交付日期延期，则租赁期限相应顺延。2.租赁期满，甲方有权收回出租门面房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲、乙双方同意后重新签订合同。四、租金及支付方式1.该门面房前叁年租赁每年租金为13元/平方米，第四年租金为14元/m2，第五年至第六年15元/m2。2.双方签订合同后，租金为每半年支付一次（应注明具体的付款时间），先付款后用房。……十、违约责任1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方已付租金总额10%的违约金。2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照乙方已付租金总额的10%向乙方支付违约金。3、租赁期间，乙方有擅自转租转借房屋、拆改变动房屋结构或损毁房屋、改变租赁用途、拖欠房租的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。4、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。5、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金70%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。6、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的贰倍支付滞纳金。7、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金10倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。十一、其他条款1、甲方可协助乙方办理营业执照等相关手续，其费用由乙方承担。2、租赁合同签订后，如乙方名称变更，可由甲、乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变继续执行到合同期满。3、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法协商解决。若协商不成，向房屋所在地人民法院提起诉讼。十二、本合同一式两份，双方各执一份，合同经盖章签字后生效。”上述租赁合同签订后，被告实际使用了租赁物，并支付了相应租金。2013年5月13日，原告东贺居委会时任法定代表人梁海伟与被告宋仁杰签订解除租赁合同协议书一份，该协议约定：“甲方（出租人）：徐州经济开发区大庙镇东贺村民委员会。乙方（承租人）：宋仁杰。甲、乙双方原于2011年12月26日签订的《东贺新天地步行街商业门面房租赁合同》，现因乙方未按约支付租金而解除合同。经甲乙双方友好协商一致，就解除租赁合同事宜双方达成如下协议：一、双方同意该合同于2013年5月13日予以解除。二、经双方结算，乙方现拖欠甲方租金共计13.5万元。三、乙方自愿以该房内的所有物品折抵以上租金（详见清单）。四、双方保证于签订合同当日与甲方办理房屋及物品交接手续，交接后该房屋内所有物品所有权归甲方所有，由甲方处分。五、乙方在租赁经营期间所产生的所有债权债务均由乙方承担，与甲方无关。六、合同解除后由甲方另行处理该房屋及屋内所有物品。七、双方交接后，不存在其他纠纷。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力”。该协议书签订后，被告向原告交付了所承租的租赁物，后原告将该租赁物另行出租给他人。本院认为，首先，关于《解除租赁合同协议书》的效力问题，虽该解除租赁合同协议书没有加盖公章，但代表原告方签字的系原告方时任法定代表人，其并在当时代表原告与被告签订过租赁合同，同时，涉案租赁物在原告办公场所的斜对面，原告也已经将涉案租赁物另行出租给他人，其应当知晓与被告解除租赁合同的事实，综合以上因素，应认定该协议书对原告具有约束力。其次，对于上述协议书是否已经履行的问题，被告在承租期间对租赁物进行了装修，客观上为经营需要也会存放相应物品，而根据原、被告双方协议书的约定被告是以涉案房屋内的所有物品折抵租金，当日就应当办理交接手续，交接与合同解除后该房屋内的所有物品均归甲方所有、处置，而该租赁物也早已由原告另行出租给他人，且本院也依法传唤被告本人到庭就相关问题作出说明，故综合以上因素可以认定被告有关上述解除租赁合同协议书已经得到履行的抗辩应予支持，而根据原、被告双方签订的上述解除租赁合同协议书的约定，原、被告双方在2013年即对欠付租金的数额、以物品抵付租金的方式等进行了约定，双方之间因租赁合同产生的权利义务已经清结，原告在本案中再要求被告支付租金、利息以及违约金无事实和法律依据，同时，被告在本案中提出了超过诉讼时效的抗辩，原告也未举证证明其如何向被告主张权利，故本案也应认定为超过诉讼时效，综上，原告在本案中所主张的诉讼请求均不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐州经济技术开发区金龙湖街道东贺社区居民委员会对被告宋仁杰的诉讼请求。案件受理费人民币5315元（原告已预付），由原告徐州经济技术开发区金龙湖街道东贺社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  聂新国人民陪审员  刘振书人民陪审员  张爱金二〇二一年四月七日书 记 员  韩 雪