辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4972号原告：杨磊，男，1981年1月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：常青，女，1959年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告杨磊与被告常青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨磊、被告常青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨磊向本院提出诉讼请求：1．解除双方租赁合同关系；2．判令被告返还2020年6月1日至2021年3月1日租金12,750元（17000÷12×9=12,750元）及押金1,400元；3．判令疫情最严重的2020年3月1日至2020年5月31日期间房租双方各承担一半，即被告返还原告2,125元（17000÷12×3÷2=2,125元）；4．被告承担诉讼费及其他费用。原告在审理过程中撤回主张被告返还押金1,400元的诉讼请求。事实与理由：2011年，杨洪德夫妻在沈阳市太原南街16号（316室）购买了一套房子居住至今。该栋楼是商住公寓，杨洪德以该房屋做办公室，又承租了几套房屋，办理执照名为沈阳市八方客仙聚宾馆经营日租房。儿子杨磊也买了几套，陆续的又承租了此栋楼的几个房间给父亲经营日租房使用。2019年3月1日至2020年3月1日，杨洪德委托儿子杨磊与被告签订了一年租赁合同，租金17,000元，押金1,400元，房屋地址为太原街16号2514。一年期满，双方虽没签合同，但按上一年租金标准，2020年2月27日，杨磊用微信转账给付常青一年的房屋租金17,000元，租赁期间为2020年3月1日至2021年3月21日，双方同意2019年度的租房押金1,400元顶本年度押金。由于疫情的持续发展和影响，中央、省市区各级政府先后发文和通知，禁止外省、市来沈人员居住宾馆、旅店，并实行一系列的隔离审查、报告等措施，同时属地太原街派出所也禁止我们营业。原告租房目的是用作宾馆客房，由于疫情原因目的无法实现，故要求被告解除合同，被告不同意，原告又转而求其次，参照《沈阳日报》4月25日关于《沈阳市直机关单位减免承租中小企业租金超500万元》、《沈阳晚报》关于个体老板王晓龙《为租户减免房租40余万元》的报道要求被告减免三个月的房租，但被告以百般理由予以拒绝。原告在被被告无理拒绝后，于2020年5月16日用手机微信方式给被告发出信息，要求被告于2020年6月1日接收房屋，解除合同返还剩余的租金和押金。被告对微信的通知拒不回应。依据全国人大常委会2021年3-4月发布的公告，把此次疫情定为“不可抗力”。合同法第九十四条（合同的法定解除）有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院2020年4月20日公布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“因疫情或者被疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”依据以上法律规定，并结合辽宁省沈阳市、大连市在全国属于疫情严重的地区，从3月到现在，根本无人居住，租房目的根本不能实现，被告既不减免租金，又不同意解除合同，将疫情不可抗力的房租损失由原告单方承担，明显不公平。现所租被告2514房已于2020年6月1日空置弃用，被告不返房租及押金，原告只有诉至人民法院请求依法公正判决。被告常青辩称，1.2019年3月1日，我与原告杨磊自愿签订房屋租赁合同，将和平区太原南街16号2514室租给杨磊，用途为个人居住（协议第6条）。临近下一年租期到，2020年2月10日杨磊在微信提出减免一个月房租的要求，由于我的房租本来就很低，我就没答应，之后杨磊还要续租此房并于2020年2月27日将下一年租金转给我。2020年5月6日杨磊打电话给我要求减免两个月房租，我们没有达成一致。5月16日，杨磊发微信让我6月1日收房，我回应：“在没有达成新协议之前还应该继续履行原协议”，之后杨磊没有回应。我认为我是将房屋租给杨磊个人居住使用，与疫情影响无关，杨磊单方面提出提前终止租房协议，属于无理要求，更不应返还租金；2．合同法第九十四条规定因不可抗力不能实现合同目的可以解除合同。但本案所签订的房屋租赁协议的目的是作为个人居住用，我保留因原告违法经营而起诉原告的权利；3．最高法《关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款明确指出，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。综上，鉴于此房屋租赁协议与八方客仙聚宾馆毫无关系，而是个人之间的协议，并且目前房屋仍由杨磊继续居住使用；4．原告要求减免三个月租金，杨磊在起诉状中辩称他的租房目的是用作宾馆客房，这一点在我们的租房协议中没有体现，并且如作宾馆客房，所签订的房屋租赁协议应该是带有经营单位加盖公章的协议，而我们签订的是个人对个人的协议；5．原告杨磊列举减免房屋租金的相关报道，其中减免对象全部为中小企业及商家，上述报道不应作为法律依据，且本协议不在其范畴之内，被告也是受疫情影响的受害者，没有任何义务为原告减免租金。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，原告杨磊（租用方、乙方）与被告常青（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定出租地址为沈阳市和平区太原街16号楼1单元25层14号，出租日期自2019年3月1日至2020年3月1日，年租金17,000元，租金年付，甲方必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权……甲方将房屋租给乙方为居住……杨磊于协议签订当日向常青支付全年房租17,000元及押金1,400元。2020年2月27日，杨磊向常青转账17,000元，双方约定杨磊续租该房屋一年，租赁期自2020年3月1日至2021年3月1日，上一年度押金1,400元抵顶本年度押金，双方未重新签订书面租赁协议。2020年5月16日，杨磊通过微信通知常青收房，常青未收回房屋。2021年2月，杨磊通过微信通知常青收房，常青于2021年3月1日收回房屋并将押金退还杨磊。现杨磊以不可抗力不能实现合同目的为由要求解除租赁协议并返还租金，并依据其提供的相关报道要求减免疫情期间租金。本院认为，原告杨磊与被告常青签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，任何一方不得擅自变更或者解除。杨磊虽于2020年5月16日通过微信通知常青收房，但常青未同意，故双方就解除协议未达成合意；又因杨磊与常青签订的租赁协议约定房屋用途为居住，杨磊提供的沈阳市和平区八方客仙聚宾馆营业执照、协议书等证据不足以证明其经常青同意将租赁目的变更为经营宾馆，故其提出的案涉房屋租赁协议因不可抗力致使不能实现合同目的主张不能成立，因此杨磊的通知不发生合同解除的法律效力，双方的房屋租赁协议仍需继续履行。现租赁期届满，常青收回房屋，故双方的租赁协议于2021年3月1日已履行完毕。综上，杨磊主张的解除双方租赁合同关系、要求常青返还从2020年6月1日至2021年3月1日租金12,750元、从2020年3月1日至2020年5月31日期间房租的一半即2,125元，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨磊的诉讼请求。案件受理费103元（已减半收取），由原告杨磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  林淑岩二〇二一年四月二十七日法官助理王莹书记员闫迪附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。