河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0882民初753号原告：任增光，男，1988年10月29日出生，汉族，住沁阳市。原告：李飞，女，1988年12月23日出生，汉族，住沁阳市。二原告共同委托诉讼代理人：刘小楞，河南合祥律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：程志浩，河南合祥律师事务所律师。被告：霍佳慧，女，2000年8月26日出生，汉族，住沁阳市。被告：高文玲，女，1976年9月12日出生，汉族，住沁阳市。被告：支小勇，男，1977年7月7日出生，汉族，住沁阳市。被告：支晨晨，男，2000年8月19日出生，汉族，住沁阳市。四被告共同委托诉讼代理人：宋清龙，河南永威律师事务所律师。原告任增光、李飞与被告霍佳慧、高文玲、支小勇、支晨晨为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任增光、李飞及二原告的委托诉讼代理人刘小楞、程志浩，被告霍佳慧、高文玲、支小勇、支晨晨及四被告的委托诉讼代理人宋清龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任增光、李飞向本院提出诉讼请求：1、解除二原告与被告霍佳慧、高文玲之间签订的《房屋转让协议书》、《房屋买卖补充协议》；2、被告霍佳慧、高文玲将沁阳市广场名居小区4号楼1单元201号房屋（以下简称201号房）归还给二原告，并将房屋过户到二原告名下（房屋价值约590000元）；3、上述房屋过户的契税等相关费用由四被告负担；4、被告霍佳慧、高文玲支付二原告违约金177000元；5、被告支小勇、支晨晨对上述第3、4项请求承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费、保全费、保险费由四被告负担。事实与理由：2020年10月8日，二原告与被告高文玲签订《房屋转让协议书》，约定被告高文玲以590000元购买二原告的201房屋，当日被告高文玲交付二原告定金50000元。2020年10月15日，被告高文玲又向二原告交定金120000元。因被告高文玲资金不足，故与二原告协商，被告高文玲先交付给原告共计260000元，剩余房款被告高文玲办理银行按揭贷款，银行放贷后将剩余的330000元交付给二原告。后被告高文玲称其不能办理银行贷款，便于2020年12月4日与二原告协商，以被告霍佳慧名义购买房屋，并签订《房屋转让补充协议》。2020年12月22日，二原告与被告霍佳慧又签订《房屋买卖补充协议》，约定2020年12月28日前被告应将剩余的330000元房款支付给二原告，但被告要求二原告先行将房屋过户到被告霍佳慧名下。故2020年12月24日，二原告将201号房先行过户到被告霍佳慧名下。因被告霍佳慧、高文玲迟迟不将剩余330000元房款交付给二原告，按合同约定，被告霍佳慧应将201号房归还给二原告，且四被告应承担相应的违约责任。现四被告未按约定时间将剩余330000元购房款交付给二原告，已构成严重违约，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望支持二原告诉讼请求。被告霍佳慧、高文玲、支小勇、支晨晨辩称，一、原告与被告霍佳慧的房屋转让协议书已履行完毕,双方的债权债务关系终止，不存在解除合同一说。依据《合同法》第九十一条的规定二者都是合同权利义务终止的情形之一,不是条件和结果之间的关系。本案中,原告与被告霍佳慧的房屋转让协议及二份补充协议,在双方履行的过程中,尽管存在许多曲折,但最终以原告向被告霍佳慧办理过户登记和被告霍佳慧向原告交付59万元房款履行了全部义务而于2021年2月1日结束，双方的债权债务终止，合同关系消灭。原告在2021年2月22日起诉被告霍佳慧要求解除合同，亦无法律依据。二、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的规定，涉案房屋已于2020年12月24日登记在被告霍佳慧的名下，该房屋已属被告霍佳慧所有，且被告霍佳慧也给付了二原告对价，亦无返还的法定理由。三、在涉案双方买卖的过程中，正因为二原告隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，且在迟迟不到法院办理解封手续，不能配合中介人和被告霍佳慧办理过户手续，导致被告霍佳慧迟迟无法办理抵押贷款手续，错过了银行放款时间，继而导致被告延迟给付下余房款。因此，本案中是二原告违约在先，被告不存在过错，不应承担违约责任。四、因本案被告霍佳慧不存在过错，不应承担违约责任，被告支小勇、高文玲、支晨晨也不应承担保证责任。五、至于二原告故意隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，依据双方签订的《房屋转让协议》的约定属于严重违约行为，对其因此违约应承担的违约责任或违约金，被告将在另案起诉。当事人围绕诉讼请求，原告任增光、李飞依法提交了：沁阳市广场名居四号楼西单元二楼201户认购书、2020年10月8日房屋转让协议书、2020年10月8日收据、2020年10月15日收据、2020年12月4日房屋转让补充协议、2020年12月21日借条、2020年12月22日房屋买卖补充协议各一份。中国人民财产保险股份有限公司焦作市分公司电子普通发票一张。被告霍佳慧、高文玲、支小勇、支晨晨提供了：1、被告霍佳慧、支小勇、高文玲、支晨晨的身份证。2、涉案房屋的认购书和涉案房屋的《房屋转让协议书》。3、2020年12月4日，原告与被告霍佳慧签订的房屋转让补充协议。4、被告高文玲付款收据2份、被告霍佳慧付款收据1份。5、被告霍佳慧交付的住房专项维修资金票据和交存证明各一份。6、原告向被告霍佳慧出具的收到房款的发票（企业国税局代开）沁阳市税务局出具的完税证明和沁阳市自然资源和规划局颁发的不动产权证书。7、被告申请调取的沁阳市人民法院（2020）豫0882执1611号陈福香申请执行原告任增光的卷宗。8、被告霍佳慧的邮政银行卡流水记录。9、证人司某的出庭证言一份。本院组织当事人对双方提供证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供证据的真实性无异议，对原告提供证据的真实性予以认定。原告对被告提供的证据1-8的真实性无异议，对以上证据的真实性予以认定。被告提供的证据9证人系原、被告买卖房屋的中间人，证人证言可以反映原、被告合同的签订及履行情况，予以认定。依据当事人陈述和上述有效证据，本院认定案件事实如下:2020年10月8日，原告任增光、李飞与被告高文玲通过房屋中介司某签订房屋转让协议书，协议约定：“甲方：任增光、李飞乙方：高文玲甲方自愿将自己所有的位于广场名居4号楼西单元2层201户以590000元的价格转让给被告高文玲。签订合同当日乙方支付甲方定金50000元，冲抵房款。双方一致同意办理银行按揭贷款，于银行同意批款2天内办理过户手续。”中介公司工作人员司某亦在该合同证明人处签字。合同签订当日，高文玲支付原告定金50000元。2020年10月15日，被告高文玲支付原告房款120000元。因被告高文玲丈夫支小勇征信存在问题，未能顺利办理房屋抵押贷款，2020年12月4日，被告高文玲将房屋购买人变更为霍佳慧与原告任增光就房屋买卖签订房屋转让补充协议，约定：“甲方：任增光乙方：霍佳慧经甲乙双方协商，现达成补充协议：1、甲、乙双方一致同意，乙方付清首付款后，甲方协助乙方办理房屋过户登记手续；2、乙方应在办理房屋过户登记手续后，17日内办理邮政银行房产证抵押手续。否者，乙方于2020年12月21日前邮政银行贷款一次性付清甲方房款，还有江南村镇银行贷款90000元于2020年12月14日结清；3、乙方逾期未付清房款的，按每天200元向甲方支付违约金，超过30天未付清房款的，甲方可解除房屋转让协议，定金不退，乙方将此房重新过户给李飞，过户税费乙方支付；4、甲方收到全部房款后，7天内将房屋交给乙方，逾期按每天200元向乙方支付违约金。”同日，被告霍佳慧补交住宅专项维修资金4552元。2020年12月12日，国家税务总局沁阳市税务局为霍佳慧出具了契税完税证明。根据2020年12月4日被告霍佳慧与原告任增光签订的补充协议，2020年12月21日，霍佳慧支付原告任增光房款90000元及违约金1400元（从2020年12月14日至2020年12月21日，共计7天，每天200元），并按照原告任增光要求，为其出具借条，被告支晨晨、高文玲、支小勇作为担保人签字。借条载明：“今借到任增光广场名居4号楼1单元201号购房款现金叁拾叁万元整，于2020年12月28日付清借款人：霍佳慧2020年12月21号担保人：支晨晨高文玲支小勇”。2020年12月22日，被告霍佳慧按照原告任增光要求再次签订房屋买卖补充协议，约定：经双方一致协商同意，签订房屋买卖补充协议如下：2020年12月28日，买方以及担保人未结清所有房款，在此期间所产生的损失及违约金无条件偿还给卖方，已经过户的房屋返还给卖方，过户的费用由买方承担。在此之前签订的补充协议以此协议为准。被告支小勇、高文玲、支晨晨在该协议担保人处签字。然后原告配合被告霍佳慧办理了房屋过户手续。2020年12月24日，涉案房屋登记在被告霍佳慧名下。2021年2月1日，中国邮政储蓄银行股份有限公司信贷放款330000元，并根据霍佳慧的授权将330000元转付给原告。另查明：陈福香申请执行任增光一案，本院于2020年8月17日立案，于2020年8月27日作出（2020）豫0882执1611号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人任增光名下的所有位于沁阳市广场××楼××单元××西户（房产证号：15××78）房产一处，期限为三年。二、由被执行人负责保管被查封的财产。在查封期间不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2020年12月10日，本院依法裁定解除对被执行人任增光名下的所有位于沁阳市广场××楼××单元××西户房产的查封，并于2020年12月15日送达沁阳市不动产登记中心办理了解除查封手续。2021年2月3日，本院依法扣划任增光在中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户存款330000元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第八条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，被告高文玲通过房屋中介购买二原告房产，在签订购房协议当天，依约向原告交纳了定金50000元，并明确约定房款支付方式为支付首付款后，其余房款通过办理银行按揭贷款支付。后因高文玲丈夫支小勇征信问题，未能顺利办理银行按揭贷款，被告高文玲将购房人更改为霍佳慧，由被告霍佳慧以自己名义与二原告签订房屋买卖合同，申请办理银行按揭贷款，并按照约定支付二原告剩余首付房款21万元。结合该房屋买卖的整个交易过程，诸被告为使合同目的达到实现，一直按照协议约定创造条件，履行自己的合同义务。反观二原告在该交易过程中，隐瞒房屋被法院查封的事实于房屋买卖之前，拖延房屋过户于合同签订之后，不正当的行使自己权利，为合同目的的实现设置种种障碍，并以自身在该合同交易过程中取得的优势地位提出不当要求，实属违反民事活动的公平和诚信原则。而银行房屋按揭贷款的发放，需要房屋购买双方、也就是本案原被告双方共同配合完成房屋过户、贷款申请、银行审核等诸多程序后，才依法发放，而被告霍佳慧积极按照要求完成自己应尽工作，并未怠于履行义务，而贷款发放的时间也非被告所能掌控，且二原告在该房屋买卖开始即已明知并同意房款支付方式包括银行房屋按揭贷款，其在交易过程中未积极配合办理房屋过户手续，即使导致银行放款迟延的后果，也应由其自身承担。且根据银行放款记录看，在被告霍佳慧于2021年1月份提起申请，银行完成审核，根据其行业业务开展情况，于2021年2月1日即依约将按揭贷款发放到二原告账户，并未导致银行放款迟延的后果。至此，被告应付房款已经全部支付，原、被告间的房屋买卖合同已履行完毕，原告基于合同享有的合同权益已经实现。原告现要求解除合同并要求被告承担违约责任的请求，实违诚实信用原则，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告任增光、李飞的诉讼请求。案件受理费5835元，由原告任增光、李飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  李好威二〇二一年四月二十七日书记员  徐 聪