西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初6286号原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉芳，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：杨俊静，女，汉族，1987年6月4日出生，住西安市高新区。本院受理原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告杨俊静物业服务合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼，被告杨俊静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业诉称，被告购买“万科·城市之光”住宅一套，房号10-2-404，原告为“万科·城市之光”提供物业服务，截止目前被告已经拖欠2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业费、公摊电费、垃圾处理费、电梯费以及违约金等共计11163.56元。期间经西安市万科物业服务有限公司多次催要，被告至今未予支付。综上所述，被告不仅违反了《物业管理条例》之规定未按时缴纳物业管理费，同时违反了《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的有关约定，构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告拖欠的物业服务费5953.45元、公摊电费534.72元、垃圾费处理费192元、电梯费1012.48元及违约金3470.91元，以上共计11163.56元；2、本案诉讼费由被告承担。被告杨俊静辩称，我不同意，因为我的万科公司物业费APP上显示拖欠的物业服务费、电费、垃圾费等共计10824.37元，我认可APP上的金额。当时我母亲摔伤的时候，是物业公司主动提出用物业费来处理这个事，我母亲当时摔伤时我怀孕待产，我母亲是过来照顾我的，可我母亲摔伤后，只能请人照顾我，还有给我母亲看病，花了不少钱，到现在我母亲受伤的手都握不住。当时物业公司意见就是两年物业的空置费用，我当时没有同意，现在我想尽快处理这个事，我的意见就是现在实际拖欠的物业费减去两年空置费用。经审理查明，案外人陕西隆基帝和置业有限公司（甲方，以下简称隆基公司）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为“万科城市之光”提供前期物业服务，合同期限自2017年6月30日至2020年6月30日。合同第十六条约定：物业服务费标准为高层住宅1.95元／月／平方米,；涵盖楼栋为1、2、5、6、9、10、11、12、14、15、16、17号楼；多层（住宅）2.2元／月／平方米，涵盖楼栋为3、4、7、8、13号楼；电梯费标准为12层及以上每月0.45元/平方米，居民生活垃圾处理费每月6元／户/月；合同第十八条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费等。物业服务费、生活垃圾费、电梯费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2016年3月10日，隆基公司与被告杨俊静就案涉小区10号楼2单元4层20404室房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积126.58平方米，该商品房建筑层地上33层。商品房买卖合同附件十：关于前期物业管理的约定——说明：本附件为《万科城市之光前期物业服务合同》中相关业主权益重点部分的内容摘要，请房屋买受人详细阅读在销售现场公示的《万科城市之光前期物业服务合同》全文，房屋买受人一旦签订商品房买卖合同，即视为房屋买受人已经详细阅读并确认《万科城市之光前期物业服务合同》全部内容。本附件未能详尽之处以《万科城市之光前期物业服务合同》为履约依据。附件十第三条物业服务费用：物业管理费用由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为：高层住宅物业费：1.95元/月/平方米；涵盖楼栋为1、2、5、6、9、10、11、12、14、15、16、17号楼；物业服务费以外的其他相关收费项目，收费标准约定如下：（1）居民生活垃圾处理费：6元/户/月……（3）电梯费标准：高层电梯费标准：2-6层：每月0.25元/平方米。2017年8月17日，被告杨俊静向原告出具承诺书载明：本人为万科城市之光10-2-404业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读万科物业服务有限公司制定的“城市之光临时管理规约”（以下成“本临时管理规约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本物业规约的行为承担连带责任。同日，被告杨俊静签署了城市之光房屋交付表。被告承诺书出具后，原告按协议履行了物业管理服务义务。被告自2017年11月1日起开始未向原告缴纳过物业管理费，截止2020年6月30日，被告欠付原告物业服务费5953.45元、电梯费1012.48元、垃圾处理费192元、公摊电费534.72元。被告在庭审中表示，截止庭审之日其万科公司物业费缴费APP上显示拖欠的物业服务费、电费、垃圾费等共计10824.37元，其认可该APP上的金额，并主张原告曾就被告母亲在案涉小区摔伤的赔偿款和物业费向被告提出过抵扣的建议，但双方未达成一致。被告现要求以赔偿款抵扣部分物业费，原告主张本案与被告母亲摔伤系两个法律关系，故不予抵扣。上述事实，有《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》、《承诺书》《城市之光房屋交付表》、物业费缴纳APP截图等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与建设单位隆基公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。被告系该小区业主，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同对被告具有法律约束力，原、被告之间已形成物业服务合同关系。现原告依约向被告提供了物业服务，被告理应按时向原告支付相关费用，被告逾期缴纳相关费用构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告主张被告支付案涉房屋2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5953.45元、电梯费1012.48元、垃圾处理费192元、公摊电费534.72元的诉请，于法有据,本院依法予以支持。关于原告主张违约金，经审查《前期物业服务合同》只针对物业服务费约定了违约金，未就电梯费、垃圾处理费、公摊电费逾期支付约定违约责任，故本院仅支持物业服务费产生的违约金，原告计算违约金有误，经核算为1556.3元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨俊静于本判决生效后十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付自2017年11月1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费5953.45元、电梯费1012.48元、垃圾处理费192元、公摊电费534.72元及违约金1556.3元，合计9248.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费79元，由原告承担12元，由被告杨俊静承担67元。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二一年四月二十八日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：祁鑫2021年月日送达日期基数（元）天数违约金（元）2017.10.1-2020.6.30257.651003129.212018.1.1-2020.6.30569.58911259.442018.4.1-2020.6.30569.58821233.812018.7.1-2020.6.30569.58730207.92018.10.1-2020.6.30569.58638181.72019.1.1-2020.6.30569.58546155.52019.4.1-2020.6.30569.58456129.862019.7.1-2020.6.30569.58365103.952019.10.1-2020.6.30569.5827377.752020.1.1-2020.6.30569.5818151.552020.4.1-2020.6.30569.589025.63总计1556.31