黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初681号原告：尚振，男，1974年6月1日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙鸿志，黑龙江红旗律师事务所律师。被告：黑龙江宝森房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区三辅街81号后楼-1-3层101室。法定代表人：陈荣申，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贡锐，该公司职员。原告尚振与被告黑龙江宝森房地产开发有限公司（以下简称宝森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚振及其委托诉讼代理人孙鸿志、被告宝森公司的委托代理人贡锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月10日,原、被告签订了两份《峰尚国际小区认购书》，约定原告认购被告开发的位于哈尔滨市香坊区××与××路交汇处的峰尚国际小区6栋1单元2层1号房屋一处，价款为264259元，另认购6栋1单元2层2号房屋一套，价款255760元，合同签订当日，原告向被告缴纳了全部购房款，被告为案外人出具了收据。2011年5月20日，原、被告又签订一份《峰尚国际小区认购书》，原告认购被告开发的位于哈尔滨市香坊区××与××路交汇处的峰尚国际小区6栋3单元2层2号房屋一处，总价款255760元。当日，原告还向被告支付了峰尚国际小区7栋1单元2层1号房屋部分房款134240元，被告对上述两笔房款为原告出具了收款收据。约定经核实，在签订认购书时，被告并未取得该小区的建设审批手续，也未取得商品房预售许可证，且该小区并未动工建设。现原告诉至法院，要求：1.请求确认原、被告签订的两份《峰尚国际》小区商品房认购书无效；2.判令被告返还原告购房款520019元，并自2011年5月10日起以本金520019元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息至实际给付之日止；3.判令被告返还原告购房款255760元，并自2011年5月20日起以本金255760元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息至实际给付之日止；4.判令被告返还原告购房款134240元，并自2011年5月20日起以本金134240元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息至实际给付之日止；5.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：答辩人在2016年5月18日发生了股权变更，同时变更了法定代表人及其他高管。变更时财务和档案交接中，答辩人将前期订立的房屋，全部作出安置，但没有被答辩人的房屋买卖合同，银行往来账目中没有被答辩人的交款记录。因此答辩人对被答辩人购买房屋的事情无从知晓，被答辩人在答辩人企业变更后，从未找过答辩人主张权利，2016年5月至今已超过诉讼时效。基于上述事实，答辩人认为，被答辩人与之签订的《峰尚国际小区认购书》是无效合同，被答辩人未向答辩人缴纳房款，2016年5月至今已经超过诉讼时效。被答辩人已经丧失请求人民法院保护的权利，为维护答辩人合法权益，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、2011年5月10日6栋1单元2层2号认购书一份、往来结算票据一张，2011年5月10日6栋1单元2层1号认购书一份、往来结算票据一张，证明原告2011年5月10日购买上述两套房产，原告于当日向被告交纳两套购房全款，被告为原告出具了两份收据，确认收款，并加盖被告单位财务专用章。证据二、2011年5月20日6栋3单元2层2号认购书一份、往来结算票据一张，证明原告2011年5月20日购买上述房产，原告于当日向被告交纳了全部购房款，被告为原告出具收据确认已收款，并加盖被告单位财务专用章。证据三、2011年5月20日7栋1单元2层1号收据一张，证明原告2011年5月20日购买上述房产并交纳了部分购房款134240元，被告为原告出具收据确认已经收款，并加盖被告单位财务专用章。经手人任丽安签名确认。证据四、尚振建设银行个人开户与电子银行服务申请表，建行银行流水，证明2011年5月10日,5月20日，原告从该卡中大额取款，用于支付购房款。被告对上述证据发表质证意见，被告对证据一、二、三真实性有异议，认为被告并未收到原告支付的购房款，证据一认购书中未加盖被告单位公章，证据二、三中财务章模糊不清，存在重复加盖的情形。对证据四真实性无异议，但认为取款金额与房款金额有差距，双方应为借贷关系，而非房屋买卖关系。被告未向法庭举示证据。本院认证：原告举示的证据一中两份认购书虽未加盖被告公章，但从备注内容体现，原告系母建华朋友，按较低价格购买房屋，且原告举示的证据四体现，原告在认购书签订当日取出大额现金，结合被告出具的收款收据，可以认定原告购买该两套房产的事实。对原告举示的证据二认购书中加盖了被告单位公章及法定代表人名章，且母建华亦在认购书上签字，能够与证据一中认购书内容相印证，被告为原告出具了收款收据，原告举示的证据四体现原告在该认购书签订当日，亦有大额取款情形，故可以认定原告购买该套房产并向被告支付了购房款的事实。对原告举示的证据三收款收据，该收据体现的内容为房款预交134240元，总房款264259元，有经手人任丽安签字，其为被告单位财务人员，该收据从内容体现与原告陈述仅缴纳部分房款，被告未与其签订认购书情况能够相互印证，结合原告在当日大额取款的事实，故本院对原告交纳部分房款134240元拟购买被告峰尚国际小区7栋1单元201室房屋的事实予以采信。经审理查明：2011年5月10日，原告与被告签订了两份《峰尚国际》小区认购书，原告认购被告开发的位于哈尔滨市香坊区××与××路交汇处《峰尚国际》小区6栋1单元2层2号房屋，编号6#02，房屋面积为65.92平方米，总房款255760元；6栋1单元2层1号房屋，编号6#01，房屋面积为68.11平方米，总房款264259元。同日，原告支付了该两处房屋的购房款，被告为原告出具了收款收据。2011年5月20日，原告与被告签订《峰尚国际》小区认购书，原告认购被告开发的位于哈尔滨市香坊区××与××路交汇处《峰尚国际》小区6栋3单元2层2号房屋，编号6#04，房屋面积为65.92平方米，总房款255760元。同日，原告支付了该房屋的购房款，被告为原告出具了收款收据。2011年5月20日，原告另拟购买该小区7栋1单元201室房屋，房屋面积68.11平方米，因原告仅支付了部分购房款134240元，被告为原告出具了134240元收据，双方暂未签订认购书。另查明，在本案房屋认购书签订时，被告并未取得该小区的建设审批手续，亦未取得商品房预售许可证。直至本案诉讼时，被告亦未能向法庭举证证明该小区取得了预售许可证，现该小区仍一直未动工建设。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,本案涉及的房屋认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收受原告交付的购房款，该认购书的性质应认定为商品房买卖合同。由于在签订合同后，被告至今未能取得商品房预售许可证明，故应认定上述合同无效。因此，对原告要求确认房屋认购合同无效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同确认无效后，被告应向原告返还已取得的财产，有过错的一方应向对方赔偿相应损失，故对原告要求被告返还购房款的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告签订商品房买卖合同时，未具备建设审批手续及未取得商品房预售许可证，存在主要过错，因此，对于原告请求被告支付利息的主张，本院予以支持。本案中，原告诉请要求确认合同无效属于确认之诉，诉讼时效仅适用于请求权，对原告主张的返还购房款及支付利息请求而言，如果合同尚未被确认为无效，合同是否无效在法律上还处于不确定状态，返还财产请求权和赔偿损失请求权也就无从谈起。只有在合同被确认为无效之后，义务人不履行其义务，权利人才谈得上“知道或者应当知道自己的权利受到侵害”，诉讼时效才能开始起算，故本案中原告诉请并未超过诉讼时效，被告提出的时效抗辩，本院不予采信。被告抗辩称双方为借贷关系，但被告未能举示相应证据证明该主张，故对被告此项抗辩主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告尚振与被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于2011年5月10日签订的《峰尚国际小区房屋认购书》（编号6#02）无效；原告尚振与被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于2011年5月10日签订的《峰尚国际小区房屋认购书》（编号6#01）无效；原告尚振与被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于2011年5月20日签订的《峰尚国际小区房屋认购书》（编号6#04）无效；被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告尚振购房款255760元并支付利息（以255760元为基数，自2011年5月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告尚振购房款264259元并支付利息（以264259元为基数，自2011年5月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告尚振购房款255760元并支付利息（以255760元为基数，自2011年5月20日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；被告黑龙江宝森房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告尚振购房款134240元并支付利息（以134240元为基数，自2011年5月20日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日以后按照全国银行将同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取6450元（原告已预交18481元），由被告黑龙江宝森房地产开发有限公司负担，与上款一并给付原告尚振。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 徐 博二〇二一年四月二十六日书记员 赵丽娜