四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4602号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李有兵，男，1971年11月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：汪毅来，四川恒盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都迈欧斯通医疗科技有限公司，住所地：成都市金牛区××路××段××号××栋××楼××号。 法定代表人：张钧，执行董事。 委托诉讼代理人：贺洪，男，系该公司员工。 上诉人李有兵因与被上诉人成都迈欧斯通医疗科技有限公司（以下简称迈欧斯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李有兵上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判支持李有兵的第三项反诉请求；2.请求撤销一审判决第二项，改判支持李有兵的第四项反诉请求；3.请求撤销一审判决第五项。事实和理由：一审法院认定李有兵防止损失扩大义务的内容不当。2019年5月23日，李有兵与迈欧斯通公司签订《房屋租赁合同》，李有兵向迈欧斯通公司履行了交付租赁物的义务，迈欧斯通公司向李有兵交付了押金15278元，6个月租金91668元。之后迈欧斯通公司对租赁物进行了装修。2019年6月，迈欧斯通公司向李有兵提出转租的方案，李有兵明确表示同意，但迈欧斯通公司搬离后，没有联系新的承租人，还将租赁物大门上锁，李有兵无法使用。期间李有兵与迈欧斯通公司一致协商解决相关事宜。2020年在物业的见证下，李有兵强行打开大门，收回租赁物。对于迈欧斯通公司要求退租，李有兵表示不同意。但是迈欧斯通公司又折中方案请求转租，李有兵表示同意。而迈欧斯通公司却在提出转租方案后再一次背离约定，径行搬离，给李有兵造成损失；迈欧斯通公司搬离后尚有物品留存于租赁物中，李有兵不能擅自处理。在多次协商无果的情况下，李有兵才无奈在物业公司见证下，打开大门收回租赁物。迈欧斯通公司一直没有将租赁物的钥匙交还给李有兵。也就是说，李有兵承担防止损失扩大义务的时间的起点并不是从迈欧斯通公司搬离之时即产生，因为当时李有兵与迈欧斯通公司一直在沟通过程中，尚不能意识到损失的发生。综上请求法院支持李有兵的全部上诉请求。 迈欧斯通公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 迈欧斯通公司向一审法院起诉请求：1.判令李有兵返还迈欧斯通公司房屋租金及押金合计106946元；2.判令李有兵承担资金占用利息直至清偿之日止（按照106946元为基数以银行同期贷款年利率5%计算，自2019年7月6日起算）。 李有兵向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令迈欧斯通公司将房屋恢复原状返还给李有兵；3.判令迈欧斯通公司支付将房屋返还李有兵之日止的租金（暂计算至2020年6月30日为106949元）；4.判令迈欧斯通公司支付物业费、电费、水费、生活垃圾清运费8127.61元。一审诉讼过程中，李有兵撤回第二项反诉请求。李有兵向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令迈欧斯通公司将房屋恢复原状返还给李有兵；3.判令迈欧斯通公司支付将房屋返还李有兵之日止的租金（暂计算至2020年6月30日为106949元）；4.判令迈欧斯通公司支付物业费、电费、水费、生活垃圾清运费8127.61元。一审诉讼过程中，李有兵撤回第二项反诉请求。 一审法院认定事实：案涉房屋所有权人为李有兵、刁玉容。2019年5月23日，李有兵（甲方）与迈欧斯通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁用途为办公，租赁期自2019年5月23日至2021年5月22日，租金15278元/月，半年一付，押金15278元，租赁期满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同还约定了以下内容：甲方应于2019年5月24日将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期内的水费、电费、物业管理费等相关费用由乙方承担；若甲方延迟交付房屋达5日的，乙方有权单方解除合同；若乙方不按照约定支付租金达5日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同；甲方提前解约，需退还乙方押金并按月租金的200%支付违约金；乙方提前解约，甲方无须退还乙方押金，并乙方须另向甲方支付租金的100%作为违约金。同日，李有兵将房屋钥匙交与迈欧斯通公司，但双方未在合同附件《房屋交割清单》上签字确认。 2019年5月23日，迈欧斯通公司支付押金15278元，2019年5月29日，迈欧斯通公司支付了半年租金91668元。 2019年5月下旬至2019年6月中旬期间，迈欧斯通公司对案涉房屋进行了简单装修。 2019年6月18日，迈欧斯通公司工作人员通过短信告知李有兵，因租赁的房屋无法注册公司，迈欧斯通公司要退租。后双方就转租事宜未达成合意，迈欧斯通公司于2019年7月6日向李有兵邮寄《解除合同通知书》，并于2019年7月8日短信告知李有兵已邮寄《解除合同通知书》，请李有兵在收到通知书三日内将房租及押金退还，为避免合同解除造成其他影响，请李有兵立即对该房屋进行再次出租。 一审法院另查明，李有兵已支付案涉房屋2019年2月1日至2019年5月31日的物业服务费2037.96元、生活垃圾清运费102.8元。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：迈欧斯通公司的腾退时间。迈欧斯通公司举示了《房屋租赁合同》、物业管理服务费发票、企业工商登记信息，拟证明迈欧斯通公司已于2019年7月腾退案涉房屋。经审查，迈欧斯通公司与案外人文润就位于成都市金牛区××路××段××号××栋××楼××号的房屋签订了《房屋租赁合同》，签订时间为2019年7月18日，约定的交房时间为2019年7月18日，迈欧斯通公司交纳了前述房屋2019年7月19日至2019年9月30日期间的物管费，并于2019年8月6日将公司住所地登记至前述地址。因迈欧斯通公司于2019年7月8日就向李有兵表达过解约意愿，同时另行租赁了办公场所，在李有兵没有证据证明迈欧斯通公司一直在使用案涉房屋的情况下，迈欧斯通公司主张其已于2019年7月腾退房屋具有高度可能信，故一审法院认定迈欧斯通公司的腾退时间为2019年7月。 一审法院认为，迈欧斯通公司与李有兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为迈欧斯通公司向李有兵送达的《解除合同通知书》是否具有法律效力。一审庭审中，迈欧斯通公司陈述解除合同的理由为李有兵未按约交付房屋。根据合同约定，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。本案中虽然双方未在《房屋交割清单》上签字确认，但是李有兵已将房屋钥匙交付迈欧斯通公司，且迈欧斯通公司已对房屋进行了装修，故迈欧斯通公司主张李有兵未按约交付房屋与事实不符。同时，合同未约定案涉房屋用于办理公司住所地的工商登记，因此即便案涉房屋不能用于公司登记，亦不属于未按约交付房屋的情形。综上，迈欧斯通公司主张解除合同的理由不成立，其送达的《解除合同通知书》不具有法律效力。 2019年7月迈欧斯通公司单方要求解除合同并搬离案涉房屋的行为已构成根本违约，李有兵有权解除合同，故李有兵主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持，合同解除时间为反诉状副本送达之日，即2020年7月27日。因迈欧斯通公司已于2019年7月腾退，未再占有使用案涉房屋，且已支付了使用期间的租金，故李有兵主张的租金，一审法院不予支持。李有兵称迈欧斯通公司未移交门锁钥匙，因李有兵负有防止损失进一步扩大的义务，其作为案涉房屋的所有权人，在迈欧斯通公司已搬离的情况下，可自行更换门锁、收回房屋，故该意见一审法院不予采纳。 关于退还租金和押金的请求，迈欧斯通公司单方退租导致合同提前解除，行为已构成违约，根据合同约定押金和已付租金作为违约金不予退还。因该违约金的约定标准过高，综合考虑迈欧斯通公司已于2019年7月腾退，李有兵亦负有防止损失扩大的义务，故一审法院酌情将违约金调整为押金及2019年9月22日前的租金，2019年9月23日至2019年11月22日期间的租金30556元（15278元/月×2个月），李有兵应予退还。 关于资金占用利息，符合法律规定，一审法院予以支持，但应以30556元为基数，从2019年9月23日起算。 关于物业服务费、水电费、生活垃圾清运费的反诉请求，迈欧斯通公司占有使用案涉房屋期间产生的物业服务费、水电费、生活垃圾清运费应当由迈欧斯通公司承担，因李有兵未垫付电费、水费以及2019年5月31日之后的物业服务费、生活垃圾清运费，故一审法院仅支持2019年5月23日至31日期间的物业服务费135.86元（2037.96÷4÷30×8）、生活垃圾清运费6.85元（102.8÷4÷30×8），其余费用待李有兵实际支付后另案主张。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款，判决：一、迈欧斯通公司与李有兵2019年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月27日解除；二、李有兵于判决生效之日起五日内向迈欧斯通公司退还租金30556元并支付资金占用利息（以30556元为基数，从2019年9月23日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付清之日止）；三、迈欧斯通公司于判决生效之日起五日内向李有兵支付物业服务费135.86元、生活垃圾清运费6.85元；四、驳回迈欧斯通公司的其他诉讼请求；五、驳回李有兵的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2439元，由迈欧斯通公司承担1742元，李有兵承担697元；反诉费1220元，由李有兵负担。 二审中，迈欧斯通公司未向本院提交新证据。李有兵向本院提交了照片（复印件）、《租赁合同》（复印件），拟证明：当时腾退房屋的情况，李有兵将迈欧斯通公司的办公用品在物业的陪同下搬至李有兵租赁的仓库进行储存，同时证明迈欧斯通公司所谓的腾退不能成立。迈欧斯通公司质证称，迈欧斯通公司无法核实李有兵提交的证据的真实性。 本院将在下文中对李有兵提交的新证据是否采信以及证明力大小予以阐释。 李有兵对一审法院查明李有兵没有证据证明迈欧斯通公司一直使用案涉房屋有异议，认为李有兵在一审提交过相应的证据证明迈欧斯通在使用案涉房屋，对一审查明的其他事实没有异议。迈欧斯通公司对一审查明的事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。对双方存在争议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为迈欧斯通公司应当支付至何时止的租金、物业费、水费、电费、生活垃圾清运费，进而迈欧斯通公司要求李有兵退还租金并支付资金占用利息的主张能否成立。现评判如下： 首先，迈欧斯通公司在2019年7月6日向李有兵发出的《解除合同通知书》中已经告知李有兵立即对案涉房屋再次出租，结合迈欧斯通公司另行租赁了房屋，可以认定迈欧斯通公司在2019年7月已经从案涉房屋中搬离。虽然迈欧斯通公司要求解除案涉租赁合同违约，但李有兵在接到迈欧斯通公司书面告知后，理应知道案涉房屋已经处于空置状态，应当采取有效措施，避免损失进一步扩大。因此，一审法院综合本案实际情况，确定李有兵应退还2019年9月23日至2019年11月22日的租金并无不当，本院依法予以确认。 其次，李有兵仅举出了其代为支付的2019年5月23日至31日期间的物业服务费、生活垃圾清运费，并未举出其代为支付2019年5月31日后的上述费用的证据，故一审法院支持2019年5月23日至31日期间的物业服务费、生活垃圾清运费并无不当，本院依法予以确认。 最后，现迈欧斯通公司未能举证证明双方就何时退还租金达成一致，同时考虑到案涉租赁合同是否应当解除、应当返还多少租金，最终由人民法院通过判决予以认定，故迈欧斯通公司要求支付资金利息的主张，本院依法不予支持。 综上所述，李有兵的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当，导致判决结果应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12149号民事判决第一项、第三项、第五项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12149号民事判决第四项； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12149号民事判决第二项为“被告（反诉原告）李有兵于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）成都迈欧斯通医疗科技有限公司退还租金30556元；”； 四、驳回成都迈欧斯通医疗科技有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费567.5元，由李有兵负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二一年四月二十九日 书记员  曹成香