湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘民终69号上诉人（原审被告）：临武县舜发城乡发展投资有限公司，住所地湖南省临武县舜发镇财政路28号县财政局办公楼五楼。法定代表人：钟英建，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈崇义，该公司职工。委托诉讼代理人：唐云昭，湖南林邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临武县忠宝房地产开发有限公司，住所地湖南省临武县武水镇平阳路新计生委旁。法定代表人：胡铁娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠，湖南民安律师事务所律师。上诉人临武县舜发城乡发展投资有限公司（以下简称舜发公司）因与被上诉人临武县忠宝房地产开发有限公司（以下简称忠宝公司）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。舜发公司的委托诉讼代理人陈崇义、唐云昭，忠宝公司的法定代表人胡铁娟及委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舜发公司上诉请求：撤销原审判决第一项，并判令驳回忠宝公司全部诉讼请求，由其承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决部分事实不清，证据不足，适用法律错误。1、部分交易面积违规违法，应当扣除；2、办理不动产变更不能否定违法违规行为；3、舜发公司有抗辩权，可拒绝支付剩余款项；4、舜发公司已经依约履行了义务，部分款项应当扣除；5、舜发公司已经下达解除《资产交易合同的函》；6、一审判决认定“舜发公司支付剩余全部交易价款的条件均已成就”证据不足。二、忠宝公司存在严重违约，不具备法定和约定的条件，舜发公司有权拒绝付款，一审判决错误，应当以驳回其起诉请求。1、忠宝公司的商业门面未取得合格检验文件，转让资产至今未进行竣工验收，不具备法定的质量安全使用条件；2、部分门面租赁户因与忠宝公司的合同纠纷未调处，拒绝配合资产交易，导致舜发公司无法接管资产；3、部分资产物权不完整，无法达到验收合格要求；4、忠宝公司未按合同及时退还20%购房款；5、忠宝公司蓄意隐瞒资产抵押贷款事实。严重违反《资产交易合同》第九条的《承诺书》；6、忠宝公司已完成不动产权证登记，但存在违法违规行为，需撤回并依法纠正；7、舜发公司于2018年12月3日向忠宝公司出具《关于限期整改忠良花园门面有关问题的函》，催告其对转让资产进行整改，履行双方承诺，否则不再支付剩余款项，但舜发公司未予理睬，构成违约；8、忠宝公司至今未按合同约定和法律规定将案涉房产交付给舜发公司，交易资产存在严重瑕疵，舜发公司无法实际接受资产，合同目的没有实现。忠宝公司未向本院提交书面答辩状。忠宝公司向一审法院起诉请求:1.判决舜发公司给付忠宝公司53079080.72元的交易价款，并承担相应的违约责任（由舜发公司承担未付款的利息，计算方式为从2018年的8月8日至2020年3月8日，共31个月，按月息一分应该给付清1643万）；2.由舜发公司承担本案的诉讼费用。一审庭审结束后，2020年5月18日，忠宝公司向一审法院申请增加诉讼请求，认为不动产证的实测面积为18116.98㎡，比《资产交易合同》约定的面积多369.22㎡，按照《资产交易合同》的约定，面积以房产、国土部门的最终确认的面积为准，超过0.1%的成交价款作相应的调整，舜发公司尚欠交易款应增加3276543元。一审法院认定事实：龙憩大酒店建设项目为五星级酒店，是临武县旅游产业确定的招商引资项目，但该项目投资大，运营成本高，很难出效益。为支持龙憩大酒店建设，缓解建设方忠宝公司的资金压力，2017年11月27日，中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议决定，同意帮助项目业主通过出售忠良花园门面盘活资金，综合三家评估公司评估价确定忠良花园门面底价，并由县审计局进行审核，再对忠良花园门面进行挂牌拍卖，如遇无个人或公司摘牌的情况，则同意由舜发公司摘牌。2018年1月，临武县审计局对忠良花园门面底价的三家评估公司的评估报告进行了审核。2018年1月30日，忠宝公司将自己开发的忠良花园建筑面积为17747.76㎡的商业用房，向湖南省联合产权交易所郴州有限公司（以下简称郴交所）递交《资产转让信息发布申请书》。因未征集到其他任何受让方，舜发公司根据中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议纪要精神及董事会决议报名竞购忠宝公司的忠良花园门面资产（实际未交纳交易保证金）。2018年2月6日忠宝公司收到郴交所发出的《意向受让方资格确认结果通知书》和《组织签约通知书》，只有舜发公司一个意向受让方。2018年2月9日，在郴州市博物馆路市××楼，忠宝公司作为转让方与舜发公司作为受让方在郴交所签订了《资产交易合同》，合同主要内容是：忠宝公司作为转让方（甲方）将其开发的位于临武县××镇××路忠良花园的17747.76㎡的商业门面转让给舜发公司（乙方），本次转让的资产以实物现状转让，转让资产不存在抵押情况，乙方已完全了解转让资产已存在或可能存在的瑕疵，乙方愿意承担资产瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失。第一条交易标的为忠良花园建筑面积17747.76㎡的商业用房；第二条交易价格为人民币壹亿伍仟柒佰肆拾玖万柒仟柒佰元（157497700元）；第三条交易标的通过郴交所挂牌转让，采取场内协议转让方式，确定受让方和交易价格，签订交易合同，实施资产交易；第四条转让标的涉及的债权债务处理……；第五条交易价款的支付方式、期限和付款条件。交易价格按照相关规定通过郴交所结算专户统一结算，采取分期付款方式，首期付款不低于总成交价的80%，即在合同生效之日起五个工作日内，乙方一次性支付人民币壹亿贰仟伍佰玖拾玖万捌仟壹佰陆拾元（125998160元），余款付款期限不得超过6个月；第六条资产交割事项，甲方在收到郴交所出具的产权交易凭证后5个工作日内将所转让资产涉及的明细交给乙方，乙方确认签收后完成交接；面积以房产、国土部门最终确认的面积为准，超过0.1%的成交价款作相应的调整；第七条权证的变更，乙方付清全部交易价款且取得郴交所出具的产权交易凭证后，甲方协助乙方办理产权证变更手续；第八条交易税收和费用……；第九条双方的承诺，甲方承诺转让的资产权属真实、完整，没有被查封、担保等影响产权完整的事实……；第十条违约责任，任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，若甲方违约，则双倍返还交易保证金，乙方违约则无权返还保证金等。此外《资产交易合同》还就其他有关事项作了约定。2018年2月9日，忠宝公司向舜发公司出具一份《承诺书》，就公告信息中不合理的地方进行更正，并作出以下承诺：一、关于资产价格和付款方式。公告中体现的“标的成交后，面积以房产、国土房管部门最终确认的面积为准，若有变化，成交价及交易服务费不作调整”更正为“最终成交价按房产、国土房管部门最终确认的面积乘以双方认可的评估单价”。公告中体现的“首期付款不低于总成交价款的80％，在合同生效之日起5个工作日内支付，余款付款期限不得超过6个月。”更改为：首期付款为总成交价款的60％、资产不动产证件办理完成后支付总成交价款的20％、龙憩国际酒店主体工程达到70％后支付总成交价款的20％。二、关于交易税费。公告中体现的“资产涉及的过户所需各种税费均由受让方承担”，在交易时更改为“所需各种税费根据相关法律法规规定，由双方各自承担”。三、关于证件办理和门面租赁。签订资产交易合同后，舜发公司即拥有该资产的完全租赁权和收益权，忠宝公司确保所有门面无租赁纠纷，原已租赁或承诺租赁的门面所产生的经济损失由忠宝公司承担，做好相关善后工作，并在6个月内负责将该资产的不动产证件办理到舜发公司名下。舜发公司竞拍成功后，可以不按公告内约束的付款方式和交易税费等内容进行交易，而是按忠宝公司以上承诺的事项进行交易，交易资产受让委托合同签订后三天内按此承诺书相关条款签订补充协议，如忠宝公司不兑现承诺，舜发公司可以不进行交易，视为忠宝公司违约，忠宝公司愿意承担全部的法律后果和经济损失，包括交易费、税费、资金财务成本等。2018年2月12日，舜发公司按《资产交易合同》约定通过银行向郴交所支付购买忠良花园门面款125998160元。2018年2月13日，郴交所转付125918160元（已扣除8万元交易费用）给忠宝公司。2018年3月6日，忠宝公司按《承诺书》返还舜发公司21499540元。根据忠宝公司和舜发公司的财务往来明细（舜发公司曾于2017年12月分两笔，一笔20160714.28元，一笔10000000元，共汇款30160714.28给忠宝公司，忠宝公司于2018年2月14日还款30160715元），舜发公司总共支付购买忠良花园门面款104418619.28元，尚欠53079080.72元未付。2019年5月24日，《资产交易合同》约定的忠良花园门面资产已经过户登记在舜发公司名下，办理的不动产权证记载的面积总共为18116.98㎡。龙憩大酒店现已竣工并对外营业。另查明，忠宝公司在2015年到2017年间将《资产交易合同》中的部分门面出租给了个体商户，租期七年，三年免租。忠宝公司以《资产交易合同》中的部分门面作了抵押登记，向临武农村商业银行股份有限公司进行了贷款，2019年4月2日抵押登记已解除。忠良花园建设工程因未按图施工、未经竣工验收擅自交付使用、超审批面积未办理建筑工程施工证、未按建设工程规划许可证的规定建设等问题，被临武县住房和城乡规划建设局进行了行政处罚。本案《资产交易合同》的履行过程中，忠宝公司和舜发公司在交易资产交接上产生分歧。舜发公司认为忠宝公司交易资产存在严重瑕疵，不具备法定和约定的交易条件，忠宝公司未在约定的5个工作日内移交资产明细等资料，也未办理不动产登记手续和进行资产竣工验收等，还多次转让资产进行抵押，忠宝公司应完成自己的建设义务后与商业门面一并移交给舜发公司，及时告知并处理租赁、抵押担保、行政机关处罚决定和整改要求等事项，但忠宝公司未完全履行上述义务，构成违约，舜发公司有权拒绝付款。忠宝公司则认为舜发公司违约不支付交易价款，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、舜发公司与忠宝公司双方在履行合同中是否存在违约行为；2、舜发公司是否应当向忠宝公司支付尚欠的交易价款及承担相应的违约责任。忠宝公司和舜发公司签订的《资产交易合同》及忠宝公司出具的《承诺书》是其真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、社会利益及他人的权益，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，双方均应按照约定全面履行各自义务。忠宝公司已经将《资产交易合同》约定的交易资产忠良花园门面全部为舜发公司办理了不动产权证，虽然舜发公司和忠宝公司对部分交易资产的交接产生矛盾，但不动产权属已经登记在舜发公司名下，忠宝公司已经履行了合同的主要义务。舜发公司认为忠宝公司交易资产存在严重瑕疵，不具备法定和约定的交易条件，忠宝公司未完全履行及时告知并处理租赁、抵押担保、行政机关处罚决定和整改要求等事项的义务构成违约，并以此拒付尚欠的交易价款。一审法院认为，交易资产上的抵押登记已经解除，行政机关的处罚和整改要求也已解决，否则不可能办理不动产证，而根据买卖不破租赁的原则，租赁事实的存在并不影响交易资产的转让，因此上述问题不能成为舜发公司拒付尚欠交易价款的正当理由。更何况双方签订的《资产交易合同》约定“本次转让的资产以实物现状转让，转让资产不存在抵押情况，乙方（舜发公司）已完全了解转让资产已存在或可能存在的瑕疵，乙方愿意承担资产瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失。”，而本案资产交易是实物现状转让，舜发公司签订《资产交易合同》时应当了解忠良花园门面的现状，故根据该约定舜发公司应自行承担相应的后果。同时，要注意到本案《资产交易合同》的由来，是中共临武县委为发展当地的旅游产业，支持龙憩大酒店建设，同意以帮助项目业主通过出售忠良花园门面盘活资金的方式，缓解建设方原告忠宝公司的资金压力，经审计局审核忠良花园门面资产的评估价格后，要求舜发公司摘牌购买。舜发公司作为临武县最大的投融资平台公司，自然必须贯彻落实中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议纪要精神，因此舜发公司履行《资产交易合同》的主要任务就是缓解忠宝公司建设龙憩大酒店的资金压力。综上，虽然交易资产忠良花园门面在过户给舜发公司之前有出租、抵押、被行政机关处罚等情况，但并未影响最后交易资产的转让，忠宝公司履行合同没有违约行为，但舜发公司在愿意承担交易资产瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失的情况下，以转让资产存在瑕疵为由拒绝支付剩余交易价款，存在违约行为，依法应当支付尚欠的交易价款及承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据双方签订的《资产交易合同》第十条违约责任的约定，承担违约责任的主要方式是交易保证金的返还与否，但由于本案实际并未交纳交易保证金，故不适用此条款。2019年5月24日双方办理好不动产权属证书后，舜发公司支付剩余全部交易价款的条件均已成就，故从2019年5月25日起舜发公司应当按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿忠宝公司相应的利息损失（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告忠宝公司要求从2018年8月8日起按月息一分计算利息损失，缺乏相应的事实依据和法律依据，一审法院不予支持。另外本案一审庭审结束后，忠宝公司以不动产证的实测面积为18116.98㎡，比《资产交易合同》约定的面积多369.22㎡为由，向一审法院申请增加尚欠交易款3276543元的诉讼请求，因该增加的诉讼请求并未在法庭辩论结束前提出，一审法院对此不予审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由临武县舜发城乡发展投资有限公司于判决生效之日起十日内向临武县忠宝房地产开发有限公司支付资产交易价款53079080.72元，并支付自2019年5月25日起至全部款项付清之日止的利息损失（以53079080.72元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）二、驳回临武县忠宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427575元，由临武县舜发城乡发展投资有限公司承担342060元，由临武县忠宝房地产开发有限公司承担85515元。经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点主要在于：舜发公司是否应向忠宝公司支付尚欠的交易价款及承担相应的违约责任等。一、关于合同效力问题。舜发公司上诉主张,忠宝公司将杂屋、车位和架空层等作为商业用房出售，损害社会公共利益，该部分合同无效。忠宝公司则主张案涉合同合法有效。本院认为：忠宝公司和舜发公司签订的《资产交易合同》及忠宝公司出具的《承诺书》经双方当事人签字盖章，是其真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家、社会利益及他人合法权益，合法有效。舜发公司虽主张忠宝公司将杂屋、车位和架空层等作为商业用房出售损害其合法权益而导致该部分合同无效，但根据查明的事实，案涉房屋产权证上登记之房屋性质均为商业用途，现已全部过户登记在舜发公司名下，且《资产交易合同》明确约定本案资产交易以实物现状转让，故舜发公司关于案涉合同部分无效，相应购房款应予扣减的上诉理由不能成立。二、关于舜发公司是否应向忠宝公司支付尚欠的交易价款及承担相应的违约责任等。舜发公司上诉主张，忠宝公司存在迟延交付房屋、未解决租赁纠纷，隐瞒抵押事实等违约行为，舜发公司有权拒付剩余的交易价款。本院认为：根据查明的事实，忠宝公司在签订及履行《资产交易合同》及《承诺书》过程中，确存在未按合同约定的期限将资产明细交予舜发公司确认，未在承诺书约定的期限内将案涉资产的不动产权证办至舜发公司名下，隐瞒资产抵押情况及未解决租赁纠纷等违约行为，但忠宝公司已于2019年5月24日将案涉资产全部过户登记在舜发公司名下，故忠宝公司已经履行合同主要义务，舜发公司既已接受案涉资产，就应按《资产交易合同》及《承诺书》的约定向舜发公司支付剩余交易价款，其以忠宝公司违约为由主张拒付剩余交易价款之上诉理由不能成立。舜发公司如认为忠宝公司的行为构成违约，应承担违约责任，可另行主张权利。三、关于舜发公司是否应当承担迟延付款责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，根据《承诺书》约定：“首期付款为总成交价款的60％、资产不动产证件办理完成后支付总成交价款的20％、龙憩国际酒店主体工程达到70％后支付总成交价款的20％”。经查，龙憩国际酒店主体工程已完工，2019年5月24日双方办理好不动产权属证书后，舜发公司支付剩余全部交易价款的条件均已成就，舜发公司未依约向忠宝公司支付剩余价款，应承担迟延支付责任，原审法院判令舜发公司从2019年5月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿忠宝公司相应的利息损失（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并无不妥。舜发公司关于其有权拒付剩余价款，不应承担迟延付款责任的上诉理由不能成立。综上所述，舜发公司的上诉理由不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，予以维持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一行第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342060元由临武县舜发城乡发展投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  李金霞审判员  张赛红二〇二一年四月三十日法官助理龙菲书记员谭丹