贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终325号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省安顺市西秀区南华路。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，1987年7月10日生，汉族，陕西省华县人，住陕西省华县。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：周某某，女，1934年5月16日生，汉族，湖南省长沙市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人周某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯、被上诉人周某某委托诉讼代理人杨蕊鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华夏房开上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方所签《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为违约金约定。超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质。计算所依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，一审法院计算方式错误，应在1-5倍区间进行取值。按照每月递增10%，递增至5倍计算，将导致违约金过高，远超涉案房屋周边类似房屋正常对外出租价格。一审判决的超期过渡费将可能超过购房款，远远超过被上诉人的实际损失，请求二审按违约金过高予以调整。被上诉人已于2017年7月4日接收了调换房,主张过渡费的理由不成立。一审计算超期过渡费至2020年8月与事实不符。2.案涉房屋已达到交付条件。2017年上诉人已登报告知业主前来办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致无法办理房屋验收相关手续。一审只考虑涉案房屋未办理行政手续，要求上诉人承担高额违约责任，将导致上诉人公司灭亡。被上诉人周某某二审中答辩称：虽然签了结算单，但一审法院已经查明因上诉人没有取得竣工验收许可证，被上诉人并没有领钥匙。一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。原审原告周某某向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告截止2020年8月份的过渡费共计264904.06元，并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2.判决本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年8月24日与被告签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：1.被告拆迁原告位于安顺市房屋一套。2.被告以安顺市市西路、塔山小区9号楼Ｂ栋22楼Ｋ型1号房与原告进行产权调换，过渡期18个月，若被告未按协议规定的期限安置原告房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发原告过渡费。协议签订后，原告按照合同约定的时间腾空房屋交付给被告，但被告未向原告交付合格的回迁房，也未按约定增发过渡费。原告多次要求被告按照双方签订的协议履行义务均未果，现原告特依照《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望依法判决支持原告诉请。原审被告华夏公司一审中答辩称:1.原告要求保护的部分权利诉讼时效已过法律规定的诉讼时效期间，双方签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》的时间是2011年4月20日，按民法总则的规定原告诉讼时效为三年，原告于2020年8月向法院提起诉讼要求被告支付拖欠原告过渡费，应依法驳回其诉讼请求。2.原告主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。第一、原告要求按3250元/月计算方式有悖临时安置补助费的性质和测算依据。过渡费是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，又称临时安置补助费，临时安置补助费测算标准是依据安顺市被拆除房屋及附属物的同区位、同类型住房的市场租金和物价水平。涉案房屋周边的类似房屋对外出租的租金为1600元-1800元不等，而被答辩人过渡费按照3250元/月进行计算，已远超涉案房屋周边的类似房屋对外出租的正常租金。第二、房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。涉案房屋达到基本使用功能，被告已通过电话、短信、登报、在原告居住小区张贴通知等形式向原告发布2017年9月15日交房通知，截止2017年12月29日共有212户接房手续，绝大部分已入住，涉案房屋超期安置补助费截止日期应为2017年9月15日。第三、原告于2017年7月4日已接收了原房面积为77.67m2的调换房，主张过渡费的理由更不成立。请求驳回原告诉讼请求。一审法院认定：2010年8月24日，原告作为乙方与甲方被告华夏公司签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》协议约定：“一、拆迁范围内涉及乙方市西路210栋201号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积77.67㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年8月31日前搬迁完毕。……三、甲方以市西路、塔山小区9号楼B栋22楼K型座/号（套住宅房屋）建筑面积108.4㎡与乙方产权调换……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助9000元。每个月支付一次，至甲方交付调换房时止。……八、违约责任和纠纷解决办法：1……2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”。在该协议尾部甲方处盖有被告印章，乙方处有原告签字及捺印。同日原告将被拆迁房屋产权证交给被告。2011年5月3日，原、被告签订了《贵航塔山小区补充协议》，协议约定安置补助费按照650元/月标准发放。双方约定的18个月过渡期到期后，该房屋仍在建设中，但被告仍然按照650元/月标准发放过渡安置补助费从2010年8月起被告向原告支付过渡安置费至2017年9月30日，被告华夏公司按每月650元的标准共计向原告支付了过渡费51041.92元。2017年7月4日，原、被告经结算将超期过渡费18000元约定冲抵房款。2018年2月向原告补发了2017年1月至9月每月1000元超期过渡费。2017年7月4日，原、被告结算后原告按结算单向被告支付了20498.06元购房款。但原告并未办理收房手续。同时查明：被告提供的产权置换房至今未取得竣工验收合格证书。原告至今未接收被告提供的产权置换房。本案案涉房屋的被拆迁人为原告周某某及其丈夫黄炳辉，因黄炳辉在案涉房屋拆迁前过世，故本案的拆迁协议及补充协议均由周某某一人签订，结算单为原告周某某之子黄强生代其签字。同时黄炳辉的继承人黄强生及黄宁已明确表示放弃该房屋的产权。一审法院认为：双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》、《贵航塔山小区补充协议》，是双方的真实意思表示，上述协议未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方应该按协议的约定全面履行义务。该协议签订后周某某于2010年8月24日向华夏房开移交拆迁房屋，华夏房开也支付部分过渡费和超期过渡费。2017年华夏房开通知交房时尚未达到交付条件，在2017年7月4日被告华夏房开准备向原告交付调换的房屋时，双方进行了结算，对超期过渡费进行了明确，虽然该结算系原告之子黄强生与被告方所作的结算，但该结算系双方协商后的真实意思表示，原告方也按此结算冲抵后的金额支付了房款，视为对此之前被告支付的过渡安置费用予以认可。但因该房屋未取得竣工验收，原告方并未办理收房手续，故原告可向被告主张2017年7月4日之后的超期过渡费。因原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，截至2017年7月4日，被告应向原告支付的83个月的过渡费，已达到按5倍计付过渡费的情形，故2017年7月4日以后的过渡费，被告应按临时安置补助费每月650元的5倍计付。其中2017年7月4日至2020年8月4日（为便于计算，截止时间本院定为2020年8月4日，共计37个月）止，该期间的超期过渡费为650元×5×37=120250元，扣除原告在结算之后收取的9000元，被告还应支付原告的超期过渡费为111250元。因被告何时能将达到交付条件的房屋交付给原告的时间不明确，故对原告要求从2020年9月起至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止的超期过渡费诉请，本院暂不予支持，原告可另案提起诉讼。被告辩称原告要求保护的部分权利诉讼时效已过法律规定的诉讼时效期间。被告将诉讼时效从签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》开始起算，是对诉讼时效规定的错误理解。因双方协议约定过渡费每6个月支付一次，同时约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，过渡费为同一债务，并非一次性给付，而是分期履行，是连续支付的过程，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，至起诉时原告的主张未过诉讼时效，对被告该辩称本院不予采信。被告辩称原告主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。同时被告主张原告于2017年7月4日已接收了原房面积为77.67m2的调换房，原告不应再主张过渡费的理由更不成立。本院认为，虽然原、被告于2017年7月4日办理过结算，但因涉案房屋被告至今尚未取得竣工验收合格证书，尚不具备交付条件，原告有权拒收房屋，且原告并未实际办理收房手续，故被告应支付结算之后的超期过渡费直至产权调换房达到交付条件止。被告主张2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不符合客观事实。故对被告辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告周某某支付截止至2020年8月4日的过渡费人民币111250元。二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。案件受理费5274元，减半收取2637元，由原告周某某负担1374元，由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司负担1263元。二审期间，被上诉人周某某向本院提交如下证据：邮单、解除协议通知书、邮件妥投记录，拟证明其通过邮寄方式向华夏房开送达了解除协议通知书,补充协议已解除。经组织质证,华夏房开的质证意见为:上诉人的主张恰恰证明《补充协议》有效。上诉人不享有解除权，即使享有解除权，但自签订协议至今5年时间都没有主张，已经失效。对证据三性均不认可，达不到其证明目的。经审查，上诉人所举前述证据不符合证据三性，本院依法不作采信。二审除认定与一审认定相同事实外，重新查明：2017年7月4日，周某某之子黄强生签结算单后，华夏房开另行向黄炳辉户支付39000元的超期过渡费，其中3万元系直接从拆迁户应补缴的房款中抵扣，9000元为以转账方式支付的2017年1月-9月的超期过渡费。本院认为：综合上诉人华夏房开的上诉请求及理由，本案二审争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定。针对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但直至二审期间，华夏房开仍不能举证证明案涉房屋符合交付使用条件，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。至于被上诉人方所签字确认的结算单，只是双方对拆迁相关事宜进行结算及补充约定的依据，并不产生实际接收调换安置房屋的法律后果。针对第二个争议焦点。本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。根据双方合同约定及该办法规定，双方对超期费用的计算标准，并未约定可在该区间范围内酌情确定，故华夏房开上诉主张应在区间取值的理由不能成立。根据法律规定合同约定的违约金过分高于实际损失，确属可以调整的情形，但本案合同并非因普通民商事如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生的损失不能等同于一般合同的实际损失，以实际损失来恒量过渡费计算标准，有悖于一般社会中人的感情认知及本案合同之特殊性。双方所约定作为计算依据的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款对于超期交付安置房屋递增过渡费的计算方式也有明确规定。针对超期过渡费，双方在2017年7月4日所作结算单中对签订协议之日至2016年12月的超期过渡费作了重新约定，应视为对《房屋拆迁安置协议》中相应时段超期过渡费所作的变更约定。但2017年1月之后并没有明确约定，应按原《房屋拆迁安置协议》约定以每月3250元计算至实际交房之日止。但案涉拆迁房屋在2020年8月以后的超期临时安置补助费，被上诉人可另案主张权利，本案不作审查。经计算，本案所涉房屋自2010年9月至2020年8月的过渡费及超期过渡费为：（650元/月×75月+18000+12000）+3250元/月×44月=221750元，扣除已支付的90041.92元[51041.92元+39000元]为131708.08元。一审计算金额低于该数值，但鉴于周某某并未就此提出上诉，视其服判，二审对此不作处理。综上，华夏房开的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费5274元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年四月十四日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。