陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0303民初287号 原告（反诉被告）：田芳娟，女，汉族，生于1988年10月8日，宝鸡长岭电气有限公司职工，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：周志国，陕西博仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨莹，女，汉族，生于1988年12月3日，陕西光辉电子科技有限公司员工，住宝鸡市渭滨区。 反诉被告：宝鸡市永恒基业房地产经纪有限公司，住所地宝鸡市金台区宏文路251号（凤林超市隔壁），统一社会信用代码：91610303MA6XEX8U05。 法定代表人：张龙，任公司经理。 原告田芳娟与被告杨莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，在答辩期间内，杨莹提起反诉，反诉被告田芳娟申请追加宝鸡市永恒基业房地产经纪有限公司（以下简称永恒基业公司）为反诉被告，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）田芳娟及其委托诉讼代理人周志国、被告（反诉原告）杨莹、反诉被告永恒基业公司法定代表人张龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田芳娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方房屋买卖合同并变更房屋所有权，且由被告承担变更过程中的相关费用；2.判决被告支付违约金2.2万元；3.判决被告支付占用期间的使用费3400元（截止起诉日）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年9月8日，原告与被告杨莹通过永恒基业公司介绍，商定由被告购买原告位于宝鸡市金台区XX路XX号XX号楼XX单元XX号房屋，交易价格为11万元，双方签订买卖合同，并收取定金1万元，双方约定于2020年9月16日在宝鸡市不动产登记管理中心办理房产转移手续，但至今被告杨莹未支付剩余购房款，故请求法院判决解除合同并变更登记由被告承担相关费用，并按照合同第十页第五条的约定赔偿原告房屋成交价20%的违约金即2.2万元，占用费按照600元一月计算至占用结束。 为支持其诉讼请求，原告田芳娟向本院提交了下列证据： 1.《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《宝鸡市存量房买卖合同》，证明双方签订由中介公司提供的合同，现被告违约导致银行未将款项发放给原告，宝鸡市不动产登记中心提供的合同也没有约定土地使用权限； 2.原告出让房屋前的房屋产权登记证书复印件，证明原房屋产权证上仅登记房屋所有权类型，不存在土地使用权问题； 3.交易后的房屋产权证书复印件，转移登记后为不动产权证书，上载明土地使用年限为2004--2054年，其出售的是房屋使用权，与土地没有关系。 被告杨莹辩称，签署房屋买卖合同属实，但是其不同意解除合同。其已经根据合同约定办理了贷款手续，银行也已经同意，部分资金现在在监管机构进行监管，未能办理抵押贷款的原因是因为在房屋过户后的房本上显示的土地使用年限与合同不符，相差了21年。因此其并未违约。 为支持其辩论意见，被告杨莹向本院提交了下列证据： 1.《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），证明合同里没有约定付款时间，只是由贷款机构划转给银行进行存管，也未约定剩余的7万元具体付款时间，首付的3万元在9月11日办理面签贷款的时候就已经划转到银行账户了； 2.3万元支付至银行存管的截图，证明其已经履行了付款义务，所有程序均按照合同进行，不存在违约。 反诉原告杨莹向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行《存量房买卖合同》；2.判决反诉被告承担合同违约金2.2万元；3.判决反诉被告承担因单方违约对反诉原告造成的经济损失4.2万元；4.判令反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2020年9月8日，经过中介机构永恒基业公司，在看房和沟通后，最终以11万元的总价和反诉被告田芳娟签订《存量房屋买卖合同》，购买田芳娟位于金台区XX村XX号XX号楼XX单元XX号，面积为33.69平方米的房屋，合同编号为100006950104。合同第二条约定该房屋土地使用年限为2005年1月1日至2075年1月1日。在双方的相互配合下，从9月9日到9月21日，逐步完成了签约-材料审核-面签-批贷-网签-缴税-过户-领房本的手续。但是在其领到房产证后，才发现房产证上的土地使用期限为：国有建设用地使用权2004年3月29日至2054年3月28日止，这与双方签订的《存量房屋买卖合同》中注明的不符，差距21年。根据合同第六章第十一条的规定，反诉被告显属违约。反诉原告本来购买的房屋剩余产权为55年，但实际房屋剩余产权为34年，按照交易价格11万元，相差21年的产权为4.2万元。反诉被告以欺骗的手段拿50年产权的房屋当70年产权出售，其行为严重损害了反诉原告的合法权益。因此诉请被告继续履行合同，并赔偿产权损失及违约金。同时，向本院提交了下列证据：《存量房屋买卖合同》、新产权证书、资金监管账户信息、交易进度、过户群的聊天记录。 反诉被告田芳娟辩称反诉原告杨莹违反合同约定，导致贷款无法支付，严重违约，其出售的房屋本就是房屋使用权而非其所谓的土地使用权，且该合同现已没有履行的基础，支付违约金及4.2万元损失亦没有法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告永恒基业公司辩称，其作为中介公司在交易过程中未和房主确定土地使用年限，只是问了房主是否为商品房，得到确认后按照一般交易习惯写了2075年，原来的房本上也没有这一项内容，只有建筑年代为2005年。对于房屋买卖，交易是不涉及土地使用年限的，因此不应当承担责任。反诉被告永恒基业公司向本院提交了《存量房屋买卖合同》。 经当庭举证、质证，双方当事人对对方提交的证据真实性均无异议，证明目的均不认可，故本院对双方提交的证据的真实性予以确认。 根据双方当事人的陈述及上述证据的认定，本院查明以下事实： 2020年9月8日，出售方（甲方）田芳娟、购买方（乙方）杨莹签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定甲方出售坐落于宝鸡市金台区XX村XX号XX号楼XX单元XX号房屋一套，建筑面积33.69平方米，其中套内建筑面积30.24平方米，房屋建成年份为2005年，该房屋不动产权号为0031831，土地使用年限为从2005年1月1日至2075年1月1日。房屋成交价款为11万元，乙方向甲方支付定金1万元（签约当日），乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分。乙方于办理银行面签当日将第一笔购房款3万元以银行资金存管的方式支付甲方，乙方拟贷款金额为7万元，甲乙双方应于2020年9月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至银行资金存管……就上述以监管账户划转的资金，甲乙双方协商一致，于合同签约后15日内共同向资金监管机构申请开通资金监管账户。如资金监管机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照其要求到场办理。甲乙双方应于银行审批通过后5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，甲方应在办理权属转移登记当日将房屋交付给乙方……该合同还约定了违约事项等内容。 在该《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）后附有出卖方（甲方）田芳娟、买受方（乙方）杨莹、居间方（丙方）宝鸡市永恒基业房地产经纪有限公司于同日签订的《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于宝鸡市金台区XX村XX号XX号楼XX单元XX号房屋，签订了《存量房屋买卖合同》。该居间合同约定了第一条居间服务内容及标准：丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情……（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容……第四条权利义务：……2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况……第五条违约责任：在居间服务中，丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任…… 出卖方田芳娟与买受方杨莹还签订了盖有宝鸡市不动产登记中心存量房交易合同网签专用章的《宝鸡市存量房买卖合同》，该合同约定房屋坐落、面积与《存量房屋买卖合同》一致，但对土地使用年限一栏未做备注说明，房屋价款为10万元，并约定了甲方应在2020年10月20日前将房产正式交付乙方。 合同签订后，双方按照约定的交易步骤进行交易，杨莹于2020年9月11日向银行监管账户转入首付款3万元（划出条件为：本协议对应交易房产完成过户且我行收到监管资金划转指令或申请，备注信息为：请您在2021年3月10日前达成划转条件）。后双方在不动产登记中心办理了权属转移登记手续，2020年9月17日宝鸡市不动产登记中心办理的权利人为杨莹的不动产权证书在使用期限一栏中记载：国有建设用地使用权2004年3月29日起至2054年3月28日止。 又查，案涉房屋权利人为田芳娟的不动产权证书在使用期限一栏中未记载任何事项。 被告（反诉原告）杨莹在收到新办理的不动产权证书后，因对使用期限一栏记载的时间与《存量房屋买卖合同》不相符存有异议，未以新的不动产权证书到银行办理抵押手续，双方遂产生争议。 本院认为，原告（反诉被告）田芳娟与被告（反诉原告）杨莹自愿签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同内容不违反法律法规的强制性规定，本院依法确认有效。合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。双方当事人在不动产交易中心签订的《宝鸡市存量房买卖合同》是为了办理不动产权转移手续而依照不动产交易中心规定订立的合同，故确定案涉合同当事人的权利义务应当以《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）为准。 原告田芳娟、反诉原告杨莹均主张对方违约，要求承担违约金并赔偿相应损失，故本案争议的焦点是被告杨莹及反诉被告田芳娟、反诉被告永恒基业公司是否存在违约行为，双方签订的《存量房屋买卖合同》是应当解除还是应当继续履行。针对上述争议焦点本院作如下论述： 基于房屋买卖合同产生的主要合同义务为出卖方让渡房屋所有权并交付房屋，买受方支付价款并接受房屋。在合同权利义务履行的过程中，双方应当遵循已经约定好的时间节点办理相应手续，即只要按照合同约定履行了相关义务，就不会产生违约行为。本案中，双方对支付定金、银行面签、办理转移登记及申请银行资金存管账户的履行均无异议，双方争议的是除定金外的付款义务是否如期履行。根据案涉合同约定，乙方于办理银行面签当日需将第一笔购房款3万元以银行资金存管方式支付，剩余7万元为拟银行贷款，应由双方于2020年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至银行资金存管。因此，根据被告杨莹提交的证据显现，其按照约定将第一笔购房款3万元于2020年9月11日已交至银行存管账户，该笔金额的存管期限为2021年3月10日前，因此对该笔款项的支付，被告杨莹不存在违约。根据双方交易进度显示，被告杨莹已于2020年9月15日完成了“批贷”程序，即双方约定的“2020年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，甲乙双方于2020年9月16日过户登记，亦符合约定的“于银行审批通过后5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续”的约定。至此，双方均不存在违约行为。根据双方交易进度，在办理完转移登记后，应当办理的是“抵押”手续，根据双方合同，未约定转移登记后的抵押手续办理期限，但根据交易流程及合同的主要权利义务关系，原告田芳娟先协助办理了转移登记，被告杨莹应当及时办理抵押，即此时杨莹作为后履行方应当承担积极履性合同义务的责任。但结合本案，被告（反诉原告）杨莹在履行“抵押”时，发现原告（反诉被告）田芳娟转移登记后的不动产权证书中载明的国有建设用地使用权期限与《存量房屋买卖合同》约定的不相符，故由此拒绝履行“抵押”，要求原告（反诉被告）解决问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定，被告（反诉原告）杨莹无违约行为，原告田芳娟要求被告杨莹承担违约行为无事实和法律依据。 原告（反诉被告）田芳娟如约办理产权转移登记，并将房屋钥匙交付被告（反诉原告）杨莹，上述行为均符合双方合同约定，不存在违约行为。反诉原告杨莹以转移登记后的不动产权证书国有建设用地使用权期限与《存量房屋买卖合同》约定不相符为由主张反诉被告田芳娟违约，本院认为，根据庭审查明事实，双方签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）是由反诉被告永恒基业公司提供的，该合同上约定的国有建设用地使用期限为该公司工作人员以职业习惯断定后直接填写，未尽到协助查看房屋权属证明文件、尽职提供居间服务的居间合同义务所导致，虽然反诉被告田芳娟作为出卖人应当在签订合同时审核自己提供的相关信息，但是根据其提交的原有的不动产权证书，显然相对于具有资质的中介公司来说，反诉被告田芳娟更难对该信息进行全面把握，而中介公司提供居间服务，赚取居间费用，有资质有能力有义务进行审核而未审核，直接以习惯来断定，造成居间方签订的《存量房屋买卖合同》出现瑕疵，该合同瑕疵并非反诉被告田芳娟造成，反诉原告杨莹认为影响合同目的实现的主要理由是担心国有建设用地使用权期限影响其将来房屋所有权的期限，而根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”之规定，根据现有法律，该房屋买卖合同的轻微瑕疵并不影响合同的实际履行或合同目的的实现，且反诉被告田芳娟已经为反诉原告办理了转移登记，反诉原告亦主张继续履行合同，其认为的国有建设用地使用权到期后会产生的损失并未实际发生，无事实依据，故案涉合同的主要权利已经实现。因此根据案涉《存量房屋买卖合同》，反诉原告要求反诉被告田芳娟承担违约责任无事实和法律依据。反诉被告田芳娟辩称其出售的仅是房屋所有权而非建设用地使用权的辩解意见，因违反《中华人民共和国民法典》第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，本院不予支持。反诉被告田芳娟追加反诉被告永恒基业公司并认为该公司作为居间方未按约定履行居间义务，故要求永恒基业公司承担反诉原告诉请的各项损失，本院认为该请求是基于居间合同法律关系产生的，而非本案房屋买卖合同法律关系，反诉被告永恒基业公司也非该买卖合同的相对方，因此，因居间合同履行过程中产生的争议，当事人可以另案起诉。 因《存量房屋买卖合同》的双方当事人均不存在合同约定的违约行为，那么原告田芳娟主张解除合同的法定事由就无法实现，而双方签订的合同中并未约定解除合同的情形或解除权的行使，本案亦不存在约定解除的情形。因此原告主张解除合同无事实和法律依据。现案涉房屋已经过户至反诉原告杨莹名下并由杨莹实际占有，反诉原告亦要求继续履行合同，即其愿意履行后续合同义务，因此案涉《存量房屋买卖合同》应当继续履行，并由反诉被告杨莹支付剩余购房款10万元。依据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条、第三百五十九条、第四百六十五条、第五百二十六条、第五百六十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、驳回原告田芳娟的诉讼请求； 二、反诉原告杨莹与反诉被告田芳娟签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）继续履行，由反诉原告杨莹于本判决生效之日起十日内支付反诉被告田芳娟购房款10万元； 三、驳回反诉原告杨莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，被告应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告田芳娟承担，反诉案件受理费700元（已减半），由反诉原告杨莹承担350元，反诉被告田芳娟承担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 员  朱 兵 二〇二一年四月十三日 法官助理  董璐瑶 书 记 员  王 杰 1