广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0203民初246号原告：韶关市鸿旺物业服务有限公司。住所：韶关市浈江区园前路13号鸿兴大厦三楼15号。法定代表人：王聘华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李纯才，男，系该公司职员。被告：方世强，男，1977年10月15日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告：韶关市武江区高思培优培训中心。住所：韶关市武江区教育路优山美地*商住小区C1C2C3幢一层商铺。法定代表人：吴永强。原告韶关市鸿旺物业服务有限公司（以下简称鸿旺物业服务公司）与被告方世强、韶关市武江区高思培优培训中心（以下简称高思培优培训中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告鸿旺物业服务公司的委托诉讼代理人李纯才到庭参加了诉讼。被告方世强、高思培优培训中心经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿旺物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方世强支付拖欠的******小区*1*2*3幢一层1-12号商铺2019年10月至2020年12月的物业服务费、违约金共计75533元，被告韶关市武江区高思培优培训中心承担连带支付责任；2.判令被告方世强支付拖欠的******小区*2幢201房、202房、203房2019年10月至2020年12月的物业服务费、违约金共计9776.23元；3.两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：原告是依法成立的具有三级资质的物业服务有限公司，于2014年7月起对位于武江区教育路鸿业****花园小区进行物业管理服务工作。被告方世强于2017年7月占有了韶关市鸿业房地产开发有限公司开发建设的******小区*1*2*3幢一层1-12号商铺（建筑面积为1321.2平方米），*2幢201、202、203、204房和*3幢201、202、204、205房共8套商品房（建筑面积713.84平方米）。原告于2017年7月1日就上述物业分别签订了《前期物业管理服务协议》和《鸿业****临时管理规约》，约定物业管理服务费为，住宅按建筑面积1.4元/平方米/月计收，商铺按建筑面积2.5元/平方米/月计收，以及违约处理方法和其他相关事项。被告方世强于2017年7月13日将******小区*1*2*3幢一层1-12号商铺出租给被告高思培优培训中心，作为培训中心使用，其余商品房均为被告方世强自用。被告自2019年10月至2020年11月止无正当理由拖欠*1*2*3幢一层1-12号商铺物业管理服务费共46242元、违约金共29291元，合计75533元；拖欠的******小区*2幢201、202、203房自2019年10月至2020年12月的物业服务费、违约金共计9776.23元(其中物业服务费5821.95元、违约金3954.28元)。期间原告极尽物业管理服务义务，且多次派人上门及书面催交，然而两被告都置之不理、拒绝缴纳，其行为严重违反了国家《物业管理条例》第六十七条和《广东省物业管理条例》第四十七条的规定及双方所签协议的约定，严重影响鸿业****花园小区物业管理工作的正常运作，侵犯了鸿业****花园小区其他业主的合法权益，为维护鸿业****花园小区大众业主和原告的合法权益，实现小区物业管理常态化运作，现依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告方世强、高思培优培训中心未做答辩，也未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的公司营业执照、原告的资质证书、原告的法定代表人证明、物业服务收费公示、物业管理区域备案回执、物业服务合同备案回执、《前期物业服务协议》、《鸿业•****业主临时管理规约》、催收物业费快递凭证、催收物业费通知书、拖欠物业费和滞纳金明细表、办学许可证、房屋租赁合同、韶关市武江区高思培优培训中心缴纳物业费票据、（2020）粤0203民初3617号民事判决书、房产分户图拟予证实，两被告未到庭予以质证。本院经审理认定事实如下：原告鸿旺物业服务公司是具有三级资质的物业服务有限公司，于2014年7月3日起为位于韶关市武江区康乐村279号鸿业•****花园小区提供物业管理服务工作至今。2018年11月29日，被告方世强与案外人韶关市鸿业房地产开发有限公司（即****花园小区的建设单位，以下简称鸿业房地产）签订了一份《土建工程结算补充协议》，约定鸿业房地产将****花园小区*1、*2、*3幢首层1-12号商铺（建筑面积1306.91㎡），*2幢201、202、203、204房及*3幢201、202、204、205房（8套商品房建筑面积共计718.34㎡）用于抵偿其欠被告方世强的工程款。之后双方就其中*1、*2、*3幢1层1号、2号商铺及*2幢201、202、203房签订了《商品房买卖合同》及办理了网签备案手续。2019年8月24日，被告方世强与原告鸿旺物业服务公司就****花园小区*1、*2、*3幢1层1号商铺（建筑面积260.68㎡）、2号商铺（建筑面积177.13㎡）及*2幢201房（建筑面积90.68㎡）、202房（建筑面积90.68㎡）、203房（建筑面积95.88㎡）签订了《前期物业服务协议》和《鸿业•****业主临时管理规约》约定由原告鸿旺物业服务公司为被告方世强的上述物业提供前期物业服务；物业服务费用约定为住宅按1.4元/月/㎡、商用物业按2.5元/月/㎡计收；并约定了“物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月的10日前向乙方缴纳本月的物业服务费用”“甲方或物业使用人违反本协议约定的，未能按时足额交纳物业服务费及其他费用的，应按所欠金额每天千分之三的标准向乙方支付违约金”等内容。2018年4月18日，被告高思培优培训中心以****小区*1、*2、*3幢一层商铺为地址办理了民办学校办学许可证。2018年11月29日，被告高思培优培训中心向原告鸿旺物业服务公司交纳了2018年8月、9月的物业费6606元。原告鸿旺物业服务公司于2020年12月24日最后一次向被告方世强、高思培优培训中心发出《鸿业•****花园物业费用催缴通知书》，相应的通知书载有“鸿业•****花园*2幢201房建筑面积90.68㎡欠费时间段2019/10/11-2020/12/24”“鸿业•****花园*2幢202房建筑面积：90.68㎡欠费时间段2019/10/11-2020/12/24”“鸿业•****花园*2幢203房建筑面积95.88㎡欠费时间段2019/10/11-2020/12/24”“鸿业•****花园*1、*2、*3幢首层1-12号商铺建筑面积1321.2㎡欠费时间段2019/11/11-2020/12/24”等内容。被告方世强、高思培优培训中心于2018年12月25日分别签收了相应的通知书。因催收未果，原告遂诉至本院。庭审过程中，原告陈述两被告从2019年10月开始拖欠物业费用，但其仅主张2019年10月至2020年12月的物业费。另查明，广东省测绘技术公司出具的《房产分户图》显示，鸿业•****花园*2幢1层3号商铺建筑面积为70.23㎡、4商铺建筑面积为72.20㎡、5号商铺建筑面积为79.04㎡、6号商铺建筑面积为103.38㎡、7号商铺建筑面积为73.76㎡、*3幢1层8号商铺建筑面积为70.23㎡、9号商铺建筑面积为72.19㎡、10号商铺建筑面积为103.38㎡、11号商铺建筑面积为93.12㎡、12号商铺建筑面积为131.57㎡，共计869.1㎡，即加上1号商铺建筑面积260.68㎡、2号商铺建筑面积177.13㎡，鸿业•****花园*1*2*3幢1层1-12号商铺的建筑面积共1306.91㎡。在本院审理的（2020）粤0203民初3617号民事案件中，方世强认可本案所涉商铺及房屋为其占有、使用。再查明，原告鸿旺物业服务公司提交的被告方世强与被告高思培优培训中心签订的《房屋租赁合同》中载有“甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积租金为人民币贰拾玖元（即￥29.00元）……物业管理费单价为￥1.68元/平方米/月（此物业管理费收取标准是按该房屋所处小区之住宅物业的收费标准收取的；若此后该房屋所处小区经物价管理部门和业委会批准同意后，对物业管理费收费标准进行了调整，则该房屋物业管理费收费标准相应按所处小区之住宅物业的收费标准而变化）……”“乙方应在每月3日前向甲方支付当月租金和物业管理服务费”等内容。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，涉案《前期物业服务协议》及《鸿业•****业主临时管理规约》是民法典施行前成立的合同，依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因本案原告主张被告支付的是2019年10月至2020年12月期间的物业费及违约金，属于因民法典施行前履行合同发生争议的情况，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，本院向两被告送达应诉材料及开庭传票的程序合法，其经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见及证据材料，应视为其放弃法律赋予的诉讼权利，本院应依照本案现有证据对其缺席裁判。根据原告鸿旺物业服务公司提交的资质证书、《前期物业服务协议》、《鸿业•****业主临时管理规约》、办学许可证、韶关市武江区高思培优培训中心缴纳物业费票据、（2020）粤0203民初3617号民事判决书、房产分户图等证据，可以形成证据链证实原告鸿旺物业服务公司为被告方世强所有或使用的商品房、商铺及被告高思培优培训中心使用的商铺提供了前期物业服务，且对于原告鸿旺物业服务公司主张被告方世强拖欠物业费的事实，被告方世强在收到起诉状副本及证据材料后并未提出异议，故本院予以确认，根据《前期物业服务协议》的约定，被告方世强应向原告鸿旺物业服务公司支付拖欠的物业费。至于应付的物业服务费数额。根据《前期物业服务协议》约定，物业服务费用按月交纳，在每月的10日前缴纳本月的物业服务费用，而从原告鸿旺物业服务公司向被告方世强、高思培优培训中心发出《鸿业•****花园物业费用催缴通知书》所载内容可知，鸿业•****花园*2幢201房、202房、203房从2019年10月11日出现逾期，*1、*2、*3幢首层1-12号商铺则从2019年11月11日出现逾期，故本院认定被告方世强拖欠****花园*2幢201房、202房、203房2019年10月起的物业费，拖欠*1、*2、*3幢首层1-12号商铺2019年11起的物业费。再根据被告方世强与原告鸿旺物业服务公司签订的《前期物业服务协议》关于建筑面积的约定和广东省测绘技术公司出具的《房产分户图》所记载的涉案商铺的建筑面积，结合原告鸿旺物业服务公司要求被告方世强支付物业费至2020年12月的诉讼请求，经计算，本院确定被告方世强应向原告鸿旺物业服务公司支付****花园*2幢201房、202房、203房2019年10月至2020年12月共15个月的物业费5822.04元[（90.68㎡+90.68㎡+95.88㎡）×1.4元/月/㎡×15个月]及*1、*2、*3幢首层1-12号商铺2019年11月至2020年12月共14个月的物业费45741.85元[（260.68㎡+177.13㎡+869.1㎡）×2.5元/月/㎡×14个月]。至于违约金。根据《前期物业服务协议》中“甲方或物业使用人违反本协议约定的，未能按时足额交纳物业服务费及其他费用的，应按所欠金额每天千分之三的标准向乙方支付违约金”的约定，现被告方世强拖欠物业费向原告鸿旺物业服务公司支付违约金，故对原告鸿旺物业服务公司主张被告方世强支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。但在原告未举证证实其存在资金占用损失之外的其他损失的情况下，合同约定的违约金按每天千分之三计付明显过高，结合原告的诉求，本院酌情确定被告方世强应向原告鸿旺物业服务公司支付的违约金计算方式为：以实欠拖欠的物业费数额为基数，从逾期之日起按年利率15.4%计算至2020年12月24日止。经计算，被告方世强应向原告鸿旺物业服务公司支付****花园*2幢201房、202房、203房拖欠物业费的违约金560.37元及*1、*2、*3幢首层1-12号商铺拖欠物业费的违约金4109.14元。至于被告高思培优培训中心的责任问题。被告高思培优培训中心是****花园*1、*2、*3幢首层1-12号商铺的实际使用人，根据原告鸿旺物业服务公司提交的被告方世强与被告高思培优培训中心签订的《房屋租赁合同》中“甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积租金为人民币贰拾玖元（即￥29.00元）……物业管理费单价为￥1.68元/平方米/月……”“乙方应在每月3日前向甲方支付当月租金和物业管理服务费”的约定，两被告之间虽未约定由被告高思培优培训中心直接向原告鸿旺物业服务公司支付物业服务费，但根据合同的内容被告高思培优培训中心应承担使用商铺期间的物业服务费，依照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理”的规定，原告鸿旺物业服务公司请求被告高思培优培训中心对******小区*1*2*3幢一层1-12号商铺2019年10月至2020年12月的物业服务费、违约金承担连带偿还责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告方世强、高思培优培训中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告方世强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市鸿旺物业服务有限公司支付拖欠的****花园*2幢201房、202房、203房2019年10月至2020年12月物业费5822.04元及违约金560.37元，合计6382.41元；二、被告方世强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市鸿旺物业服务有限公司支付拖欠的****花园*1、*2、*3幢首层1-12号商铺2019年11月至2020年12月的物业费45741.85元及违约金4109.14元，合计49850.99元；三、被告韶关市武江区高思培优培训中心对第二判项中确定的义务承担连带责任；四、驳回原告韶关市鸿旺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取966.37元（原告韶关市鸿旺物业服务有限公司已预交），由原告韶关市鸿旺物业服务有限公司负担363.45元，由被告方世强负担602.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 梁增有二〇二一年四月九日法官助理 张丹英书 记 员 陈宇静