中华人民共和国 四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初3501号 原告：ＣＬＡＩＲＥＪＩＮＴＡＮＧ（中文名：唐瑾），女，1982年6月7日出生，美国人。 委托诉讼代理人：黄滟滟，北京大成(成都)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡进全，北京大成(成都)律师事务所律师。 被告：彭晓玲，女，1990年2月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨玉庭，四川君合律师事务所律师。 第三人：上海高地房地产经纪有限公司成都分公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段722号2栋24层2401号。 负责人：王会学，职务不详。 原告CLAIREJINTANG（中文名：唐瑾）与被告彭晓玲、第三人上海高地房地产经纪有限公司成都分公司（以下简称上海高地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年4月15日公开开庭进行了审理，原告CLAIREJINTANG（中文名：唐瑾）的委托诉讼代理人黄滟滟、被告彭晓玲及其委托诉讼代理人杨玉庭到庭参加诉讼，第三人上海高地公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ＣＬＡＩＲＥＪＩＮＴＡＮＧ（中文名：唐瑾）向本院提出诉讼请求：1.彭晓玲向唐瑾支付房屋价款2420000元；2.彭晓玲向唐瑾支付迟延支付违约金，自2020年4月28日起按日万分之五计付至实际清偿之日止；3.彭晓玲承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等与诉讼相关的一切费用。事实与理由：唐瑾与彭晓玲、上海高地公司于2017年9月10日签署了《存量房认购协议》，约定由唐瑾向彭晓玲出售其所持有的位于成都高新区××路××号××小区××栋××单元××层××号的房屋，总价款为2520000元。后彭晓玲通过民事诉讼程序将案涉房屋强制执行过户至彭晓玲名下。但在案涉房屋过户后，彭晓玲并没有向唐瑾支付案涉房屋除了定金之外的余下款项，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。 彭晓玲答辩称，1.本案是唐瑾违约在先，未按合同的约定办理过户手续，彭晓玲是通过法院判决并申请强制执行的方式在2020年5月11日才办理过户手续，这期间导致彭晓玲遭受了很大的经济损失；2.没有支付房款并非彭晓玲的过错。首先，唐瑾从不露面，连开庭判决、执行、公告，法院多次发通知，唐瑾都没有进行处理。其次，原判决书中法庭已经认定唐瑾未提供收款账号和其他收款方式，也未主动联系彭晓玲，彭晓玲无法支付相应的款项；3.彭晓玲愿意按照合同的约定支付房款，但是双方应办理按揭手续，唐瑾应提供按揭相应的资料来办理银行贷款手续，从而完成房款的支付。 上海高地公司经本院合法传唤未到庭陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年9月10日，案外人白亚菲受唐瑾的委托，代唐瑾出售其名下位于成都高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋【业务号：****，房屋产权证字号：川（2017）成都市不动产权第***号】，唐瑾对白亚菲代理其签署上述房屋的交易合同及有关文件均承认，并愿意按照上述房屋交易合同及有关文件的约定履行义务，当日，彭晓玲（作为甲方）、唐瑾（作为乙方）及上海高地公司（作为居间方，丙方）三方签订《存量房认购协议》，该协议约定，唐瑾将位于成都高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋出售给彭晓玲，成交总价款为2520000元，唐瑾委托上海高地公司代为收取定金100000元，2017年10月18日，唐瑾应将案涉房屋过户给彭晓玲，过户当天彭晓玲支付首期款750000元，余款由彭晓玲申请银行贷款支付。另约定，流程办理过程中，唐瑾和彭晓玲需积极配合上海高地公司办理手续，不得故意拖延时间。 2017年9月11日，彭晓玲通过案外人彭红梅（系彭晓玲的姐姐）的账户（账号：×××78；开户行：中国建设银行股份有限公司成都双楠支行）依约向上海高地公司账户（账号：1198××××2457；开户行：中国银行成都复城广场支行）支付了100000元的购房定金。 2017年10月31日，上海高地公司通过其账户（账号：1198××××2457；开户行：中国银行成都复城广场支行）将其代唐瑾收取的100000元定金支付给了唐瑾账户（账号：6214××××0395；开户行：招商银行上海分行淮海支行）。 其后，双方就合同履行产生争议，彭晓玲将唐瑾诉至本院，诉请为：1.判令唐瑾继续履行《存量房认购协议》（协议编号：×××07）；2.唐瑾协助彭晓玲办理位于成都高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋的过户手续；3.唐瑾承担诉讼费用。经审理后，本院于2019年8月19日，作出（2018）川0191民初4736号民事判决：“被告ＣＬＡＩＲＥＪＩＮＴＡＮＧ（中文名：唐瑾）在本判决生效后十日内协助原告彭晓玲将位于成都高新区××路××号××小区××栋××单元××层××号房屋【业务号：****，房屋产权证字号：川（2017）成都市不动产权第***号】过户至原告彭晓玲名下。”该判决在本院认为中载明：“案涉《存量房认购协议》第五条约定‘甲方（即彭晓玲）于2017年10月18日前或于过户当天将首期款（不含定金）750000元交付于乙方（即唐瑾）’，该750000元因唐瑾未协助过户，彭晓玲也并未支付，本案因唐瑾未到庭应诉也未提出要求彭晓玲支付的主张，也未留下收款账号和其他收款方式，唐瑾可在案涉房屋过户后依据合同约定向彭晓玲主张支付。”上述案件中唐瑾经本院合法传唤后未到庭，进行缺席审理。 上述判决生效后，唐瑾未依判决履行义务，彭晓玲向本院申请强制执行。2020年5月11日，案涉房屋过户登记至彭晓玲名下。过户后，彭晓玲未向唐瑾支付剩余房款。 2020年6月29日，彭晓玲将案涉房屋抵押贷款。 另查明以下事实： 1.2018年1月8日，唐瑾有效美国护照号码由****变更为×××4326。 2.彭晓玲自称于2020年12月收房。 3.唐瑾于2020年12月11日向本院提出本次诉讼，经本院先调立案，案号为(2020)川0191民诉前调11129号，在先行调解阶段，本院于2021年2月3日组织双方进行调解，未能调解成功。 4.彭晓玲于2017年10月取得成都高新区户籍。 5.根据2017年3月23日成办发〔2017〕10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》以及《2017年商品住房限购政策知识问答（一）》，其时在成都高新区南部园区购买住房应当具备以下条件：（1）拥有高新区南部园区户籍（或者在限购区域内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）；（2）在高新区南部园区无自有产权住房。 6.根据2018年05月15日成办发〔2018〕17号《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》以及《2018年成都市住房调控政策知识问答（一）》，从2018年5月15日起，在成都高新区南部园区购买住房应当具备以下条件：（1）购房人具有高新区南部园区户籍（户籍迁入拟购房所在区已满24个月或虽未满24个月但已在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上）或在高新区南部园区稳定就业且连续缴纳社保24个月以上；（2）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，本市户籍成年单身居民家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 7.唐瑾在本案之中书面确认收款信息为：户名：ＣＬＡＩＲＥＪＩＮＴＡＮＧ，账号：6214××××0395，开户行：招商银行上海淡水路支行。 8.唐瑾为本次诉讼申请对彭晓玲的财产进行了保全，并支付保全保函费2455元。 以上事实有双方当事人身份信息、《存量房认购协议》、（2018）川0191民初4736号民事判决书、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》《2017年商品住房限购政策知识问答（一）》《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》《2018年成都市住房调控政策知识问答（一）》、不动产登记信息查询结果以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.剩余房款是否应该支付；3.彭晓玲是否存在迟延支付房款的行为，是否应该支付逾期付款违约金。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、剩余房款是否应该支付 彭晓玲认可未付剩余房款，但是认为应该按照合同约定支付，即首付款750000元一次性支付，余款1670000元按照合同应该由唐瑾配合办理按揭支付。对此，本院认为，合同约定，首付款的时间为过户当天支付，即在2020年5月11日就应该支付，而按揭贷款，由于彭晓玲取得不动产权证后，以案涉房屋进行了抵押贷款，并自认现在已经不存在按揭贷款的条件，其主张的余款1670000元按照合同应该由唐瑾配合办理按揭支付的方式已经无法实现。根据合同约定，无论何种情形导致银行未放贷或未完全放贷的，剩余款项由彭晓玲自行补足，且需要在办理完产权过户和抵押登记手续后支付。因此，彭晓玲应该向唐瑾一次性支付剩余房款。 三、彭晓玲是否存在迟延支付房款的行为，是否应该支付逾期付款违约金 唐瑾在本案中主张了逾期付款违约金，认为即便其在前期合同中存在违约行为，但是在彭晓玲取得房屋不动产权证后也应该支付房款，而其至今未支付房款，存在违约行为，因此，主张从2020年4月28日，即本院《执行完毕通知书》之上载明的执行完毕时间起，按照合同约定以应付款2420000元为基数，以日万分之五为标准计算。对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 第一，双方在合同履行过程之中已经产生争议，并且唐瑾对于彭晓玲向法院起诉的信息是知悉的，但却拒不到庭进行应诉答辩。 第二，彭晓玲需要付款金额的巨大； 第三，从谨慎交易的角度出发，虽唐瑾在交易履行正常的情况下，向上海高地公司提供了定金收款账号，但是双方已然对合同履行产生了争议，并涉诉，且唐瑾未再向彭晓玲或上海高地公司确认可以该账号收款的情况下，要求彭晓玲直接向该账号支付剩余房款，交易风险过大，亦因此原因，（2018）川0191民初4736号民事判决最终认定“本案因唐瑾未到庭应诉也未提出要求彭晓玲支付的主张，也未留下收款账号和其他收款方式”； 第四，唐瑾亦自认在本案起诉之前未向彭晓玲主张房款，其理由为直到2020年11月接到物管公司通知后才知悉彭晓玲已将案涉房屋过户。对此理由，本院认为不合常理，彭晓玲与唐瑾两人合同履行在2017年年底就产生纠纷，随后彭晓玲起诉，至2020年下半年，将近三年时间，纠纷如何处理、有何结果、房屋情况如何，唐瑾可以不闻不问？因此，对于唐瑾对案涉房屋纠纷不知情的抗辩本院不予认可； 第五，按照合同约定，彭晓玲应该在过户之日起支付剩余房款，但是因唐瑾自身原因未向彭晓玲提供收款方式，因此，不应该视为彭晓玲从过户之日起即存在逾期支付房款的违约行为。但是，彭晓玲应该知晓天下没有免费的午餐，况且是200余万元的房产，其在收房并取得房屋产权后，即应该着手准备支付对价，在唐瑾通过起诉向彭晓玲主张剩余房款之时，彭晓玲就应该即时支付。本案经先调立案，在先行调解阶段，于2021年2月3日组织双方调解，其时唐瑾要求支付房款的意思表示达到彭晓玲，彭晓玲付款履行时间应该从此次日进行起算。逾期未付款应视为违约，应该向唐瑾支付逾期付款利息； 第六，关于利息标准，唐瑾主张为合同约定的日万分之五，彭晓玲当庭请求调减违约金计算标准，对此，本院认为按照合同约定的标准即年息18.25%，明显过高，逾期付款对于唐瑾的损失为资金利息的损失，本院综合考虑纠纷产生的原因，双方在履行合同中的违约情形与过错程度，酌情调整违约金计算标准为日万分之二。 综上，对于唐瑾提出的迟延支付违约金诉请，予以部分支持。即以2420000元为基数，从2021年2月4日起，以日万分之二的标准进行计算至上述款项实际付清之日止。 关于财产保全担保费，合同并无约定，且并非必需发生的费用，故本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告彭晓玲于本判决生效之日起一个月内向原告CLAIREJINTANG（中文名：唐瑾）支付剩余房款2420000元； 二、被告彭晓玲于本判决生效之日起一个月内向CLAIREJINTANG（中文名：唐瑾）支付迟延付款违约金，计算方式为以2420000元为基数，从2021年2月4日起，以日万分之二的标准计算至上述款项实际付清之日止； 三、驳回原告CLAIREJINTANG（中文名：唐瑾）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取14312元，保全费5000元，合计19312元，由被告彭晓玲负担。 如不服本判决，CLAIREJINTANG（中文名：唐瑾）可在判决书送达之日起三十日内、彭晓玲可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年四月二十六日 书记员  曾娜