成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15606号 原告：张光傲，男，汉族，1985年5月24日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李先涛，四川百坚律师事务所律师，特别授权。 被告：张旭，男，汉族，1985年7月31日出生，住成都市成华区。 第三人：毛崇颖，女，汉族，1992年2月11日出生，住成都市成华区。 原告张光傲与被告张旭、第三人毛崇颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月18日和2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告张光傲的委托诉讼代理人李先涛到庭参加了诉讼，被告张旭、第三人毛崇颖经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张光傲向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方签署的《成都市房屋租赁合同》已于2020年2月3日正式解除；2．请求判令被告向原告立即返还全部租金66300元及逾期履行退还义务期间资金占用利息（按照每日5‰计算，从2020年2月3日开始计算，实际计算至全部租金返还完毕之日止）；3．请求判令被告按照合同约定租金余额的1.5倍向原告支付可得利益损失；诉讼过程中，原告张光傲变更第二项诉讼请求为请求判令被告向原告立即返还全部租金66300元及逾期履行退还义务期间资金占用利息（利息按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率报价的标准从应当退还租金之日起至租金返还完毕之日止），同时撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年4月3日，原、被告双方就坐落于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋租赁事宜达成合意，并于当日共同签署了《成都市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。双方约定租赁期限为180个月，自2019年4月3日至2034年4月2日止，租赁期内租金总额为人民币70200元（每月租金390元），租金支付方式为合同签订之日1个工作日内支付。原告于2019年4月3日通过网上银行转账的方式向被告分两次支付租金共计70200元，至此，原告已履行完毕合同义务。但在租赁合同期限内，被告无故将房屋出卖转让给第三人，导致原告不能继续使用承租的案涉房屋，其原告订立合同的目的不能实现。原告遂诉至法院。 被告张旭未到庭、未答辩、未举证质证。 第三人毛崇颖未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见称，1．答辩人合法取得成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋所有权，并处于居住状态。答辩人作为善意第三人，对张光傲与张旭之间就成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房存在房屋租赁关系并不知情。2018年底，答辩人通过房产中介公司（成都富房-蓝光东方天地店）在成都市成华区××房××楼盘，购买后用于居住。2019年5月左右，中介公司带答辩人在上霖东方小区看了3套二手房，经过比较，答辩人考虑购买被告张旭挂在中介公司出售的房屋，即成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房。在中介安排下，答辩人与被告张旭及中介三方在成都富房-蓝光东方天地店就房屋具体情况、有无抵押或租赁、售价等方面进行了交流。通过在房管局及相关网站查询了解到房屋存在二次抵押，不存在租赁情况。且中介公司表示可以由贝壳网提供金融服务，待张旭二次抵押解除后再办理过户手续，能够保障购买该房屋不存在产权纠纷的情况下，答辩人同意签订房屋购买合同。2019年5月23日，在成都富房-蓝光东方新天地店与被告张旭签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定合同价款1190000元，房屋抵押情况：一抵为中国建设银行股份有限公司成都岷江支行、二抵为中航信托股份有限公司，不存在租赁情况，约定被告张旭在2019年7月31日前办理完成解除抵押登记手续，同时待答辩人贷款申请审批通过且符合过户条件后3日内至房管局办理过户手续。此后关于房屋购买相关手续均由中介工作代为办理，按照合同约定，答辩人2019年7月1日至房管局办理过户手续，将首付款存入房管局监管账户，直到2019年7月5日办理过户手续后监管账户将首付款划给张旭，并于当日取得房产证，整个交易过程没有进行过私人交易。2．自有房屋所有权转移前由被告占有及使用，转移至答辩人后，答辩人作为所有权人实际占有使用该房屋，原告从未对答辩人有承租的意思表示。原告未实际占有使用租赁房屋，不符合民法典关于买卖不破租赁的情形。2019年7月5日办理物权转移手续后，考虑到张旭妻子怀孕的情况，故在合同中约定，过户后给张旭一个月时间搬家，2019年7月31日，答辩人进行验房，搬进去居住至今。房屋物权转移至今，答辩人并不认识原告，原告也从未向答辩人表示过该房屋存在租赁及承租意愿，亦没有与原告有经济往来。综上，答辩人作为善意第三人，实际占有使用该房屋，对原被告之间租赁合同不知情。 经审理查明，2019年4月3日，张光傲（承租人、乙方）与张旭（出租人、甲方）签订《成都市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房出租给张光傲，面积为76.66㎡；租期180个月，自2019年4月3日至2034年4月2日至；月租390元，在合同期内租金不再调整；乙方附款方式为全部，在合同签订之日起1个工作日内支付，全部租金金额为70200元；第八条第（二）款约定：“……如因甲方房屋产权的转让行为给乙方造成了损失的，乙方有权单方解除本协议，甲方应在本协议解除后3日内向乙方退还已经收取的租金余额、并按照房屋装修成本赔偿乙方的实际损失，同时按照租余额的1.5倍向乙方支付可得利益损失。” 2019年4月3日，张光傲向张旭通过银行转账的方式支付全部租金70,200元。2019年5月3日，张旭与毛崇颖签订房屋买卖合同将案涉房屋买卖合同备案，毛崇颖于2019年7月5日取得该房屋产权证书。2019年4月3日，案涉房屋在成都市成华区房产管理局按规定办理租赁合同登记备案，备案有效期为2019年4月3日至2024年4月2日。2020年2月3日，张光傲以快递的方式向张旭发出《解除合同通知函》。 庭审中，原告张光傲举出2020年2月3日的《解除合同通知函》，拟证明双方合同已于2020年2月3日解除，同时表示向张旭出示了该函件。并陈述在案涉合同签署后，一直催促张旭腾空搬家，但其多次家中无人，拒不配合，房屋一直未交付，致使张光傲在签订合同后未能该案涉房屋。退还的租金计算方式是总租金扣除了从2019年4月3日合同成立起至2020年2月3日向被告发出合同解除函之日止的10个月租金。 以上事实，有原告张光傲提交的原告、被告、第三人身份信息；《成都市房屋租赁合同》；华夏银行网上银行转账汇款电子回单、房屋信息查询记录、房租租赁登记备案凭证、《解除合同通知函》等予以证明。 本院认为，《成都市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”张光傲陈述张旭未曾交付过房屋，在房屋出卖给毛崇颖之前已经构成了违约，表明张旭已经以自己的行为表明其不履行合同主要义务，故张光傲要求解除合同于法有据，本院予以支持。又，张光傲虽举出了《解除合同通知函》，但未提交证据证明其已将该份函件送达给张旭，故本院以起诉状副本送达时间即2021年1月25日作为双方合同解除时间点。 关于退还租金及利息。基于前述认定，张旭未曾交付过房屋，已经违反合同约定，张光傲在合同解除后有权要求张旭返还租金并赔偿损失。现张光傲起诉仅要求张旭退还2020年2月3日之后的房租并承担资金占用利息损失系对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院予以支持。经计算，张旭应返还租金金额为66,300元（70,200元-390元/月×10月=66,300元）。因张旭违约，客观上给张光傲造成了资金利息损失，本院酌定资金利息损失以应退还的租金66,300元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率报价为标准，从2020年2月3日起至租金返还完毕之日止。被告张旭、第三人毛崇颖经本院合法传票传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、确认原告张光傲与被告张旭签订的《成都市房屋租赁合同》已于2021年1月25日解除； 二、被告张旭于本判决生效之日起十日内向原告张光傲返还租金66,300元及逾期履行退还义务期间资金占用利息（利息计算方式：以66,300元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率报价的标准，从2020年2月3日起至实际付清之日止）； 三、驳回原告张光傲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,458元，减半收取729元，公告费600元，合计1,329元，由被告张旭承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二一年四月十二日 书记员  罗楠