重庆市奉节县人民法院执 行 裁 定 书(2021)渝0236执异31号异议人（案外人）：朱运旺，男，1973年4月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人：杨鸣，重庆夔府律师事务所律师。申请执行人：重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司，住所地重庆市奉节县永安镇县政路80号，统一社会信用代码787490962。法定代表人：张大鹏，总经理。委托代理人：田淼，系该公司员工。委托代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。被执行人：胡道春，男，1963年2月23日出生，汉族，住重庆市奉节县。被执行人：奉节县亚源生态农业观光有限公司，住所地重庆市奉节县白帝镇庙垭村11组，统一社会信用代码915002360912202275。法定代表人：胡晓芳，总经理。被执行人：金林，女，1968年11月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：胡晓芳，女，1977年12月27日出生，汉族，住重庆市奉节县。以上三被执行人委托代理人胡道春，男，1963年2月23日出生，住重庆市奉节县。被执行人：重庆春源房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路396号4楼，统一社会信用代码91500236065692722K。法定代表人：胡道春，总经理。被执行人：重庆市夔州融资担保有限公司，住所地重庆市奉节县鱼复街道诗城西路129号1幢4-6，统一社会信用代码91500236075699434E。法定代表人：蒲毅，总经理。本院在执行重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司与被执行人奉节县亚源生态农业观光有限公司、重庆市夔州融资担保有限公司、重庆春源房地产开发有限公司、胡晓芳、胡道春、金林追偿权纠纷一案中，作出(2018)渝0236执342号之七执行裁定书，裁定查封被执行人重庆春源房地产开发有限公司所有的位于重庆市奉节县的共计19处房产。异议人对本院查封重庆市奉节县X地、XX地的两处房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人朱运旺称，请求法院终止（2018）渝0236执342号之七执行裁定书中对位于重庆市奉节县的X地、XX地的房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2018年6月30日，异议人朱运旺与被执行人重庆春源房地产开发有限公司签订协议，约定由异议人购买被执行人开发建设的重庆市奉节县X地X号、XX号商业用房（实际备案地址为：重庆市奉节县X地、XX地），房屋总价款1119370元，另约定预留3万元保证金（实际预留19370元），待办理过户登记后支付。协议签订后，异议人按照约定分别于2018年6月30日、2018年7月2日、2019年4月15日合计支付购房款110万元，被执行人重庆春源房地产开发有限公司于2018年10月将房屋交付异议人使用至今。剩余房款19370元，也可按要求提交到法院。综上，贵院的查封损害了异议人的合法权益，特请求终止对以上房屋的执行并解除查封。异议人朱运旺向本院提交如下证据：1.异议人身份证复印件一份；2.（2018）渝0236执342号之七执行裁定书；3.房屋认购书复印件1份、银行付款凭证复印件3份和收据2份；4.重庆春源房地产开发有限公司证明1份、博罗县龙腾物业管理服务有限公司奉节分公司证明1份、收据10份、协议1份；5.奉节县人民法院公告。异议人申请了证人晏辉出庭作证，证明异议人案涉房屋占有使用的情况。申请执行人重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司称，法院的查封行为是合法的，针对异议人的请求，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，该条四个要件缺一不可的情况下异议人的请求才能成立，异议人提供的房屋认购书不是商品房买卖合同，不符合商品房买卖合同的要件。被执行人胡道春、奉节县亚源生态农业观光有限公司、金林、胡晓芳、重庆春源房地产开发有限公司共同辨称，异议人朱运旺与被执行人重庆春源房地产开发有限公司签订的房屋认购书系真实的，并且异议人已支付价款，法院查封房屋在异议人缴纳尾款之后，我对于异议人提交的材料没有任何异议，异议人的异议应成立。重庆市夔州融资担保有限公司未参加听证。本院查明，原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司与被告奉节县亚源生态农业观光有限公司、重庆市夔州融资担保有限公司、重庆春源房地产开发有限公司、胡晓芳、胡道春、金林追偿权纠纷一案，在审理过程中，各方当事人达成调解协议，本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告奉节县亚源生态农业观光有限公司偿还原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司代偿资金本金450万元及其资金占用费，资金占用费自2015年12月21日起按代偿资金本金450万元以年利率5.9%计付至代偿资金偿清之日止，此款定于2017年8月30日前一次性付清，逾期未支付完毕则资金占用费自2015年12月21日起按代偿资金本金450万元以月利率2%计付至代偿资金偿清之日止；二、被告奉节县亚源生态农业观光有限公司承担原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司为行使追偿权支付的律师服务费45000.00元，此款定于2017年8月30日前支付；三、被告重庆市夔州融资担保有限公司、重庆春源房地产开发有限公司、胡晓芳、胡道春、金林对被告奉节县亚源生态农业观光有限公司应向原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司偿还的债务和支付的律师服务费承担连带清偿责任；四、原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司对被告奉节县亚源生态农业观光有限公司提供的50万元质押金享有优先受偿权（已经实际作为代偿资金本金予以扣除）；五、被告奉节县亚源生态农业观光有限公司、重庆市夔州融资担保有限公司、重庆春源房地产开发有限公司、胡晓芳、胡道春、金林未在2017年8月30日前清偿原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司代偿资金本金及其资金占用费用、律师费用、诉讼费，原告重庆市奉节县兴农融资担保有限责任公司在2017年12月31日前不向法院申请强制执行；六、案件受理费50616元，减半收取25308元，由被告奉节县亚源生态农业观光有限公司负担。该调解书生效后，被告未按照协议履行，原告向本院申请执行。本院在执行该案过程中，于2019年4月16日作出(2018)渝0236执342号之七执行裁定书，裁定查封被执行人重庆春源房地产开发有限公司所有的包括位于重庆市奉节县的X地、XX地的在内共计19处房产。另查明，朱运旺与重庆春源房地产开发有限公司于2018年6月30日签订《房屋认购书》，朱运旺认购重庆春源房地产开发有限公司开发建设的重庆市奉节县X地X号、XX号商业用房，房款金额1119370元。朱运旺向重庆春源房地产开发有限公司分别于2018年6月30日付款300000元、2018年7月2日付款300000元、2019年4月15日付款500000元，三次合计支付购房款110万元。重庆春源房地产开发有限公司分别于2018年7月2日和2019年4月15日出具收据载明收到朱运旺门市款共计1100000元，剩余房款19370元尚未支付，该款现已提交到法院。还查明，朱运旺与案外人晏辉于2019年4月15日签订《协议》，约定朱运旺所有的位于重庆市奉节县X地门市与晏辉租用的位于重庆市奉节县XXX地门市，双方交换使用，房屋交换期限自2019年5月1日起至2027年4月30日止。上述事实有(2018)渝0236执342号之七执行裁定书、《房屋认购书》、重庆农村商业银行客户付款回单、重庆春源房地产开发有限公司收据、《协议》、龙腾物业管理有限公司收款收据、证人证言等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋在本院查封之前已由异议人占有使用，并已按合同约定支付房款，异议人对未办理房屋的过户登记也没有过错。本案的争议焦点是案涉房屋在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与重庆春源房地产开发有限公司于2018年6月30日签订了《房屋认购书》，该《房屋认购书》有明确的出让人与买受人，载明了认购房屋的位置、面积、价格、付款期限、作为商品房开发建设取得的相关手续等，具有买卖合同的主要内容，应视为上述规定中合法有效的书面买卖合同。综上所述，异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条规定，裁定如下：解除（2018）渝0236执342号之七执行裁定书对位于重庆市奉节县的X地、XX地的房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 唐华强审 判 员 李兰兰审 判 员 费明军二〇二一年四月十三日法官助理 饶 菁书 记 员 孙 洋