文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初19223号原告：林某，女，1974年2月24日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：黄某某，女，1985年7月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：李某某，男，1985年4月4日出生，汉族，住重庆市渝**。原告林某与被告黄某某、第三人李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林某、被告黄某某、第三人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告拖欠的2020年1月20日至2020年7月19日的房屋租金人民币21000元；2、判令被告支付迟延支付租金的违约金，以拖欠租金为基数，按每日千分之一的标准计算，计算至被告结清全部租金之日止；3、判令被告支付原告单方解除合同违约金人民币10000元；4、判令被告支付原告垫付的水费30.10元、电费171.06元、燃气费119.48元、物管费1272.4元；5、院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定:1、原告将位于重庆市某某区某某路某某号熊猫公馆某某楼某某号的房屋出租给被告黄某某使用。2、该房屋租赁期限为四年，自2018年7月19日起至2022年7月19日止。3、该房屋的月租金为人民币3500元，且该租金递增方式为前两年不递增，今后每两年递增一次，每次递增5%，即第一、二年租金为3500元，第三、四年租金为3675元。另外，该房屋租赁合同约定的付款方式为按季支付，每季度第一个月的10日支付下个季度的租金，被告应于本合同签订后向原告支付首季度租金。4、若被告逾期支付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%。若被告拖欠租金超过15天，原告有权收回该房屋。5、租赁期间，由被告承担房屋租赁期间的电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用。6、此外，若原被告中的一方违约，另一方有权终止合同，违约方除应向守约方赔偿因其违约的损失外，还应支付人民币10000元的违约金。7、合同履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商，如协商不成时，可以向该房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告于2019年10月13日最后一次支付租金后拒绝再按期足额支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，经原告多次催要后，被告至今仍未支付上述各类费用。后被告单方告知原告解除上述房屋租赁合同，且拒绝支付应付租金、违约金及相应的费用，原告认为被告之行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。因此原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的上列诉讼请求。被告黄某某辩称，2018年7月8日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》属实。被告租赁涉案房屋用于经营酒店，之后在2019年2月21日就把经营的酒店转让给了第三人，之后都是由第三人在和原告沟通租赁事宜。第三人在2020年1月3日就告知了原告不再租赁房屋了，原被告之间的合同在1月3日就已经解除了，被告支付单方解除违约金不应再支付此后产生的租金及其他费用。因此，被告同意向原告支付10000元提前解约违约金，不同意支付原告诉请的其他费用。第三人李某某述称，被告在2019年2月21日将其经营的酒店的经营权转让给第三人，其中包括涉案房屋。之后是第三人向原告缴纳涉案房屋的租金及费用，并沟通租赁事宜。第三人在2020年1月3日通过微信告知了原告租金太高，如果不降租就不再租赁房屋了，原告没有同意降租，之后就多次通过微信告知原告办理房屋交接，收回钥匙，原告没有理睬，也没有来办理。第三人于2019年10月13日缴纳了最后一次房屋租金，是2019年10月19日至2020年1月19日期间的租金，第三人在告知原告不再租赁房屋时并不欠付租金。本院经审理认定事实如下：2018年7月8日，林某（出租方、甲方）与黄某某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市某某区某某路某某号熊猫公馆某某楼某某号的房屋出租给乙方使用。租赁期限为四年，自2018年7月19日起至2022年7月19日止。第一、二年月租金为3500元，第三、四年月租金为3675元，租金按季支付，每季度10日前支付下个季度的租金。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%。若乙方拖欠租金超过15天，甲方有权收回该房屋。乙方承担该房屋租赁期内的电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用。甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，违约方除应向守约方赔偿因其违约的损失外，还应支付10000元的违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。2019年2月21日，黄某某将包括上述房屋在内的酒店的经营权转让给李某某。此后，李某某以黄某某的合作方的名义向林某缴纳该房屋的租金，并沟通租赁事宜，李某某已将租金缴纳至2020年1月19日。审理中，林某举示了其与李某某完整的微信聊天记录，显示：2020年1月3日，林某：“今天物管打电话来说搬床垫啊？”李某某：“我没有在那边，不清楚。上次和你说过，生意不好做。你看是降租还是来把房间收回去。”林某：“你们想怎么样，上次也说了呀，按照合同来呀。”2020年1月15日，林某：“该付租金了哦。”李某某：“上次已经给你说了，不降租就来把房间收回去。谢谢！”林某：“收回去？按照合同赔钱哦。上次我也已经给你说了，按照合同执行。谢谢！”2020年1月20日，林某：“请回电话13983******，把事情说清楚。”李某某：“你直接来拿钥匙就是。”林某：“然后呢？”李某某：“你什么时候来，我好等你。”林某：“你的意思是违约？”2020年2月4日，林某：“接电力公司电话，2019年11月5日到2020年1月5日的电费未交，请尽快缴纳，谢谢！”李某某：“什么时候过来收房子再说，早关门了。”2020年3月13日，林某：“你还继续租不？”李某某：“姐姐给你说了很多次了，你那个房间早就没有做了。就等你过来收钥匙。”2020年3月24日，林某：“请及时与我联系，协商解决问题。”李某某：“1月3日已经通知你了，当时要么降租要么来把你的房子收回去。你什么时候来我就给你钥匙送过去。我们早就解除合同了。”审理中，林某还举示了水电气费及物业费收费凭证，林某缴纳了案涉房屋水费30.1元（抄表日期2020年1月5日）、电费171.06元（2020年1月115.96元、2020年3月32.75元、2020年5月22.35元）、气费103.24元（2019年12月39.4元、2020年2月7.84元、2019年12月-2020年6月垃圾费56元）。林某还缴纳了2019年11月至2020年9月的物业费1628元、2019年9月至2020年7月的公共能耗费117.39元。审理中，林某认为黄某某及李某某均无权解除合同，双方合同应于林某起诉时解除。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，林某与黄某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。黄某某在租赁期间将案涉房屋经营权转让给李某某，但未告知林某，此后李某某以黄某某合伙人的名义与林某接洽租赁事宜，根据合同相对性原则，承租方就该《房屋租赁合同》履行产生的责任应由黄某某本人承担。李某某在2020年1月3日单方搬离租赁房屋并在2020年1月-3月期间多次通知林某收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。出租人林某有权据此解除合同，现林某亦表示解除合同的意思，本院对此予以确认。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，但出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。考虑到李某某已实际搬离案涉房屋，明确表示不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，林某亦应及时收回房屋，对于扩大的损失应当由林某自行承担。李某某于2020年1月-3月期间多次与林某沟通，要求林某前来收取钥匙，林某未予理会。此外，双方纠纷期间我国爆发了新冠肺炎疫情，房屋亦实际上不能投入使用。因此，本院酌情支持林某两个月的租金损失7000元，其余损失属于扩大的损失由林某自行承担。至于逾期支付租金的违约金，双方合同进行了约定，但是林某主张金额过高，综合考虑根据租赁合同履行情况、当事人的过错程度，本院酌情支持以7000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算自2020年1月10日至实际付清时至的违约金。至于解约违约金10000元，双方合同对此进行明确约定，黄某某对此亦无异议，本院予以支持。至于水电气费及物业管理费，如前文所述，2020年3月之前的相关费用应由承租方负担，经核算，水费为30.1元，电费为148.71元，气费为79.24元，物业费740元，公共能耗费74.7元，合计1072.75元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等规定，判决如下：一、被告黄某某于本判决生效之日起十日内支付原告林某租金7000元，并支付以7000元为基数，自2020年1月10日起至付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算的逾期支付租金违约金；二、被告黄某某于本判决生效之日起十日内支付原告林某解约违约金10000元；三、被告黄某某于本判决生效之日起十日内支付原告林某水电气费及物业管理费1072.75元；四、驳回原告林某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计363元，由原告林某负担237元，由被告黄某某负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二一年四月二十八日书记员  杨婷