湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终219号上诉人（原审原告）：深圳市禄岛贸易有限公司长沙悦方分公司负责人：凌果，总经理。委托诉讼代理人：张润鹏，湖南星楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘存鹏，湖南星楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南盈富置业有限公司法定代表人：蔡育杰。委托诉讼代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。原审原告：深圳市禄岛贸易有限公司法定代表人：耿锋。委托诉讼代理人：张润鹏，湖南星楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘存鹏，湖南星楚律师事务所律师。上诉人深圳市禄岛贸易有限公司长沙悦方分公司（以下简称禄岛悦方分公司）因与被上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）、原审原告深圳市禄岛贸易有限公司（以下简称禄岛公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禄岛悦方分公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4081号民事判决，发回重审或依法改判支持禄岛悦方分公司一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由盈富公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，禄岛悦方分公司在2020年1月13日至2020年3月3日期间正常营业，并未违反《商铺租赁合同》，盈富公司违约给禄岛悦方分公司经营商铺增设围挡，导致无法使用房屋，禄岛悦方分公司有权单方解除合同，并要求盈富公司退还相应租金；二、一审法院适用法律错误，禄岛悦方分公司依据《商铺租赁合同》将2月份营业额的12%向盈富公司缴纳租金，已全面履行合同义务，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的情形。盈富公司辩称，一、禄岛悦方分公司作为承租方，未履行合同约定的相应义务。其从2020年1月13日开始擅自闭店，损害出租方的整体形象和商誉，未按时报送销售数据，根本性违反《商铺租赁合同》约定，且从2月份起未按照合同约定支付租金及相关费用；二、盈富公司作为出租方，在承租方严重违约的情形下行使抗辩权，临时加设围挡，但并未封锁店铺，未影响店铺的实际使用；三、禄岛悦方分公司系以诉讼形式逃避自身应尽义务，其要求盈富公司承担由于疫情所造成的全部责任没有事实与法律依据。禄岛悦方分公司违约解除合同，应当承担相应违约责任，即便疫情对经营有一定影响，但并未影响整体合同的履行，不属于法定及约定的合同解除情形，禄岛悦方分公司擅自中途退租，应承担月租金加物管费之和的6倍作为违约金。禄岛公司未向本院陈述意见。禄岛悦方分公司、禄岛公司共同向一审法院提出诉讼请求：1.解除禄岛公司与盈富公司之间的《商铺租赁合同》，并判令盈富公司返还禄岛公司已缴保证金261058.68元；2.判令解除禄岛悦方分公司与盈富公司之间签署的《补充协议》；3.判令盈富公司承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋507房的所有权人。2018年4月20日，盈富公司（即出租方）与禄岛公司（即承租方）订立《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》包含九个附件。双方在该《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》附件一约定，盈富公司将其所有的悦方IDMALL购物中心L510号商铺（以下简称L510号商铺）租赁给禄岛公司；该商铺的租赁面积为154.29平方米；禄岛公司将该商铺用于经营猫迹料理品牌的餐饮；租赁期限自2018年5月21日起至2021年5月20日止，共计3年；扣除装修期，禄岛公司应从2018年7月10日之前完成装修并开业；关于租金的约定，自起租日起，双方同意按下述方式计算租金：保底租金或提成租金（取金额较高者为当月适用租金）：第一个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为460元，月保底租金为70973元，或月提成租金为承租方于该月营业额的12%；第二个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为483元，月保底租金为74522.07元，或月提成租金为承租方于该月营业额的12%；第三个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为507元，月保底租金为78225.03元，或月提成租金为承租方于该月营业额的13%；该商铺的每月物业管理费为57元/平方米，合计8794.53元/月。双方在《商铺租赁合同》的第9.1条约定，承租方应按月向出租方支付租金、物业管理费，逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之一向出租方支付滞纳金。双方还约定了其他事项。后禄岛公司向盈富公司出具《租户联系表》，禄岛公司在该《租户联系表》中确定凌果为联系人。订立以上合同后，盈富公司即将合同约定的L510号商铺交付给禄岛公司，禄岛公司将该商铺装修后进行营业。2018年9月21日，盈富公司（即甲方）与禄岛公司（即乙方）、禄岛悦方分公司（即乙方分公司）订立《补充协议》。双方在该《补充协议》中约定，1、自2018年6月1日起，双方同意禄岛悦方分公司与禄岛公司一同作为本租赁合同的共同承租方，就租赁合同项下承租方责任与义务承担连带责任。2、自2018年6月1日起，租赁合同项下由承租方承担的租金、管理费等全部款项由乙方分公司向甲方支付，甲方将租金的增值税专用发票开具至付款方。如乙方分公司未按约定履行付款义务，甲方有权要求承租方中任意一方支付相应款项并承担违约责任。双方还约定了其他事项。2020年1月13日，禄岛悦方分公司向盈富公司出具《闭店申请函》。禄岛悦方分公司在该《闭店申请函》中载明，“为预防××的传播，Ｌ510猫迹料理即（2020.1.13-2020.1.15）闭店3天，2020.1.16恢复正常营业。”2020年1月15日，禄岛悦方分公司向盈富公司出具《闭店申请函》。禄岛悦方分公司在该《闭店申请函》中载明，“为预防××的传播，Ｌ510猫迹料理即（2020.1.16-2020.1.19）闭店3天，2020.1.20恢复正常营业。”2020年1月20日，禄岛悦方分公司向盈富公司出具《闭店申请函》。禄岛悦方分公司在该《闭店申请函》中载明，“为预防××的传播，Ｌ510猫迹料理2020.1.20闭店，开店时间待定。”2020年1月20日，禄岛悦方分公司将L510猫迹料理闭店、停止经营。2020年2月29日，盈富公司向禄岛悦方分公司送达《告知函》。盈富公司在该《告知函》中要求禄岛悦方分公司在2020年3月10日前交清所欠租金、物管费等费用83819.43元（不含滞纳金）。2020年3月2日，禄岛悦方分公司向盈富公司出具《关于撤场的申请》。禄岛悦方分公司在该申请中载明，“自春节前2020年××爆发以来，我司猫迹店铺积极配合防控疫情政策，1月27日至2月9日闭店期间处于无营收状态，尽管2月10日店铺恢复营业外卖，但由于疫情严重，商场一直没有客流，至今店铺仍无法正常营运，生意十分惨淡，远远不足以承担商场的租金管理费用，以及员工的工资、店铺日常营运支出等，导致我司亏损严重。关注疫情，仍需一段较长的时间与疫情作斗争，预估接下来很长一段时间生意也将受很大影响，我司目前情况已无法再承担亏损，故不得已申请2020年3月4日撤场。希望商场充分考虑与体谅我司的实际经营情况与难处，批准我司的撤场申请，并退还我司抵扣店铺2月应付租金、管理费（即41909.72元）后的租赁保证金（原支付的保证金金额：261058.68元），我司急需该笔费用支付员工1-2月工资。”2020年3月3日，盈富公司向禄岛悦方分公司送达《关于撤场申请的回复函》。盈富公司在该《回复函》中不同意禄岛悦方分公司的撤场申请。2020年3月4日，盈富公司向禄岛悦方分公司送达《关于要求立即恢复正常营业的函》。盈富公司在该《函》中载明，“经核实，贵方自2020年1月20日，来函通知我方，称因疫情影响要求闭店，截止至今日，贵方店铺仍未恢复营业。此外，自2020年2月1日起，贵方未按合同约定支付租金，物管费等费用，截止至3月5日，贵方欠缴租金、物管费等费用共计167136.36元（不含滞纳金）。就贵方暂停营业及欠缴租赁费用事宜，我方曾多次联系贵方，要求贵方按照合同约定履行合同约定的义务，但至今贵方仍未履行前述义务，已构成违约。由于贵方长时间未营业，且贵方店铺位于商场电梯口醒目的位置，贵方擅自停业的行为已对贵方品牌形象及商场整体形象均造成一定影响，因此我方委托专业广告制作公司在贵方店铺外安装临时围挡，以维护双方品牌形象。”盈富公司在该《函》中要求禄岛悦方分公司立即恢复营业。2020年3月11日，禄岛悦方分公司向盈富公司送达《复函》。禄岛悦方分公司在该《复函》中载明，疫情给禄岛悦方分公司、盈富公司造成巨大损失。疫情系不可抗力。禄岛悦方分公司要求减免租金、物管费。2020年3月12日，盈富公司又向禄岛悦方分公司送达《关于要求立即恢复正常营业的函》。盈富公司在该《函》中要求禄岛悦方分公司立即恢复营业。2020年3月14日，禄岛悦方分公司向盈富公司送达《复函》。禄岛悦方分公司在该《复函》中载明，禄岛悦方分公司要求盈富公司因疫情减免租金、物管费；禄岛悦方分公司要求盈富公司赔偿因增设围挡造成禄岛悦方分公司的损失。2020年3月18日，盈富公司向禄岛悦方分公司送达《回复函》。盈富公司在该《回复函》中告知禄岛悦方分公司存在欠租等严重违约行为，并要求其及时纠正违约行为。2020年4月24日，盈富公司向禄岛悦方分公司送达《告知函》。盈富公司在该《告知函》中告知禄岛悦方分公司，“自2020年2月1日起，贵方未按照合同约定履行支付租赁费用的义务，截止至2020年4月14日，贵方在长沙悦方IDMALL所经营的L510猫迹料理店欠缴租金物管费用共计RMB250864.86元（以上费用不含滞纳金）。就贵方欠缴费用事宜，我方曾多次联系贵方要求贵方按照合同约定履行支付租赁费用义务，但贵方至今为止仍未履行支付租赁费用的义务，贵方的行为违反了贵我双方租赁合同相关约定，已构成违约。现我方特此函告贵方，基于以上事实及合同约定，请贵方立即向我方交清全部欠款。”2020年1月27日至2020年2月19日，盈富公司的工作人员与禄岛悦方分公司的店长进行微信联系，沟通禄岛悦方分公司闭店和恢复营业的事宜。禄岛悦方分公司的猫迹料理2020年1月27日至2020年3月15日期间的营业额如下：2020年1月27日至2020年1月31日，营业额为0元；2020年2月1日至2020年2月29日，营业额为1068.46元；2020年3月1日至2020年3月15日，营业额为1221元。另查明，2020年1月31日之前的租金，禄岛悦方分公司已支付盈富公司。后禄岛悦方分公司支付盈富公司2020年2月份租金256元。因禄岛悦方分公司未对猫迹料理商铺开店经营，2020年3月3日晚，盈富公司将该商铺的一个面安装围挡，予以遮挡。2020年3月12日上午约11时，盈富公司将该围挡拆除。2020年3月13日至2020年6月5日，禄岛悦方分公司对猫迹料理商铺开店经营。2020年7月6日，经与盈富公司协商后，禄岛悦方分公司搬离其租赁的盈富公司悦方IDMALL购物中心L510号商铺。依《商铺租赁合同》的约定，自2020年2月1日至2020年5月31日，禄岛公司、禄岛悦方分公司应支付盈富公司租金301930.10元（2020年2月1日至2020年5月20日，为第二个租赁年，每月保底租金标准为74522.07元，该时间段的租金为273247.59元；2020年5月20日至2020年5月31日，为第三个租赁年，每月保底租金标准为78225.03元，该时间段的租金为28682.51元，以上合计301930.10元）。依《商铺租赁合同》的约定，自2020年2月1日至2020年5月31日，禄岛公司、禄岛悦方分公司应支付盈富公司物业管理费35178.12元（按《商铺租赁合同》约定的8794.53元/月的标准计算）。自2020年2月1日至2020年5月31日，禄岛公司、禄岛悦方分公司共计拖欠盈富公司租金、物业管理费共计337108.22元。除去禄岛悦方分公司已支付盈富公司2020年2月份的租金256元，禄岛公司、禄岛悦方分公司共计拖欠盈富公司租金、物业管理费共计336852.22元。一审法院认为：禄岛公司与盈富公司订立的《商铺租赁合同》、禄岛公司、禄岛悦方分公司与盈富公司订立的《补充协议》均系双方真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。以上合同是确定双方当事人权利、义务的依据。双方当事人应按照以上合同约定，全面履行自己的义务。盈富公司已将合同约定的L510号商铺交给禄岛公司、禄岛悦方分公司，已履行合同义务。禄岛公司、禄岛悦方分公司作为L510号商铺的共同承租方，拖欠盈富公司自2020年2月1日至2020年5月31日的租金、物业管理费共计336852.22元，存在违约行为。关于盈富公司于2020年3月3日晚至2020年3月12日上午约11时期间对禄岛公司、禄岛悦方分公司承租的L510号猫迹料理商铺一个面安装临时围挡的事宜。由于禄岛公司、禄岛悦方分公司自2020年1月20日起将猫迹料理闭店，经盈富公司多次催促，禄岛公司、禄岛悦方分公司仍未开店经营，并且禄岛悦方分公司于2020年3月2日向盈富公司送达《关于撤场的申请》，要求于2020年3月4日撤场。因猫迹料理位于商场电梯口，其撤场对商场整体形象造成一定影响，故盈富公司于2020年3月3日晚在猫迹料理店铺外的一个面安装临时围挡的行为系维护自己合法利益的行为，并非违约行为，并且盈富公司于2020年3月12日上午约11时已拆除临时围挡。盈富公司以上安装临时围挡的行为系维护自己合法利益的行为，并非违约行为，盈富公司的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。故对禄岛公司、禄岛悦方分公司的请求判令解除与盈富公司订立的《商铺租赁合同》、《补充协议》、判令盈富公司返还禄岛公司已缴保证金261058.68元的诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项之规定，判决：驳回禄岛公司、禄岛悦方分公司的全部诉讼请求。二审中，禄岛悦方分公司提交了四组证据：第一组证据为大众点评app网站“猫迹日式料理”店铺评论截图；第二组证据为上诉人店铺负责人的银行流水；第三组证据为上诉人从龙盈海产批发部、长沙市芙蓉区宇创视频商品行、刘记生鲜果蔬配送中心进货的凭证，以上证据拟证明上诉人在2020年1月13日至2020年1月27日、2月10日至3月3日期间正常营业，在2020年2月10日后一直正常营业至盈富公司设置围挡前；第四组证据为湖南省长沙市中级人民法院（2021）湘01民终199号民事判决书，拟证明上诉人不存在违约行为，盈富公司应退还上诉人保证金。本院认为，上诉人提交的第一、第二组证据与本案待证事实无关，本院不予采纳；第三组证据未提交原件，无法核实真伪，本院不予采纳；第四组证据真实、合法，与本案有关，本院予以采纳，证明力结合全案事实予以综合评定。另查明，湖南省长沙市天心区人民法院于2020年8月10日作出（2020）湘0103民初4845号民事判决，认定禄岛公司、禄岛悦方分公司作为L510号商铺的共同承租方，拖欠盈富公司自2020年2月1日至2020年5月31日的租金、物业管理费共计336852.22元，构成违约。考虑新冠肺炎疫情影响，判令禄岛公司、禄岛悦方分公司共同给付盈富公司租金、物业管理费253535.62元和违约金15000元。禄岛悦方分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院经审查认为新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。本案中，禄岛悦方分公司欠付盈富公司租金系新冠肺炎疫情造成其重大经济损失导致的，并非恶意拖欠，且禄岛悦方分公司在新冠肺炎疫情之前并未欠付过盈富公司租金。因此，本院对盈富公司的违约金诉请不予支持。本院于2021年2月3日作出（2021）湘01民终199号民事判决，维持（2020）湘0103民初4845号民事判决关于禄岛公司、禄岛悦方分公司共同给付盈富公司租金、物业管理费253535.62元的判项，撤销（2020）湘0103民初4845号民事判决关于禄岛公司、禄岛悦方分公司共同给付盈富公司违约金15000元的判项。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、关于盈富公司安装临时围挡的问题。由于新冠肺炎疫情影响，直到2020年2月10日禄岛悦方分公司才恢复外卖服务，但一直未开店经营。禄岛悦方分公司于2020年3月2日向盈富公司送达《关于撤场的申请》，要求于2020年3月4日撤场。因涉案店铺位于商场电梯口，其撤场对商场整体形象有一定影响，故盈富公司于2020年3月3日在涉案店铺外的一个面安装临时围挡。且在禄岛悦方分公司恢复涉案店铺经营后，盈富公司立即拆除了临时围挡，故盈富公司安装临时围挡的行为系维护自己合法利益的行为，并未违反合同约定。二、关于禄岛公司、禄岛悦方分公司提出解除合同的诉请。根据已查明的事实，经与盈富公司协商后，禄岛悦方分公司于2020年7月6日搬离了案涉商铺，即双方已实际终止对《商铺租赁合同》及《补充协议》的履行。因此，应确认双方的租赁合同关系从禄岛悦方分公司搬离之日解除。一审对此认定有误，本院予以纠正。在本院作出的（2021）湘01民终199号民事判决中，已要求禄岛公司、禄岛悦方分公司向盈富公司支付其自2020年2月1日至2020年5月31日的租金、物业管理费共计253535.62元，对于2020年6月1日至2020年7月6日期间的租金及物业管理费，盈富公司有权另行主张。三、关于保证金是否应予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。禄岛悦方分公司欠付盈富公司租金系新冠肺炎疫情造成其重大经济损失导致，并非恶意拖欠，且禄岛悦方分公司在新冠肺炎疫情之前正常履约并未欠付过盈富公司租金。鉴于此，本院作出的（2021）湘01民终199号民事判决驳回了盈富公司的全部违约金诉请。本案中，基于相同理由，在双方租赁关系已告解除的情况下，盈富公司无权扣留禄岛公司和禄岛悦方分公司交付的保证金，应向其全额退还。一审判决对该问题处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，禄岛悦方分公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4081号民事判决；二、确认湖南盈富置业有限公司和深圳市禄岛贸易有限公司、深圳市禄岛贸易有限公司长沙悦方分公司签订的《商铺租赁合同》《补充协议》于2020年7月6日解除；三、限湖南盈富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还深圳市禄岛贸易有限公司保证金261058.68元。一审案件受理费2608元、二审案件受理费5216元，均由被上诉人湖南盈富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月六日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。