西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       （2021）陕0113民初5889号原告（反诉被告）：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼住所地：西安市雁塔区电子正街26号精典四季花园12号楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区，该公司员工陆丽萍，女，汉族，1970年12月23日出生，住西安市新城区大华东坊三村楼12楼4层6。该公司员工。委托诉讼代理人：郭志斌，陕西明萌律师事务所律师。被告（反诉原告）：张军，男，1969年2月9日出生，汉族，住西安市新城区张军，男，1969年2月9日出生，汉族，住西安市新城区万寿中路十七街坊22号楼1门2层6号。委托诉讼代理人：陈锐，女，1963年8月2日出生，汉族，住西安市雁塔区陈锐，女，1963年8月2日出生，汉族，住西安市雁塔区西影路五十九号2-212号。原告陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、郭志斌，被告张军委托诉讼代理人陈锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业某某业委会换届，新一届业某某业委会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.被告支付原告2019年7月1日至2019年12月15日期间物业管理费756.85元、电梯费211.91元、生活垃圾费33元、水费估算14.72元及上述费用自2019年12月16日至欠费清偿完毕之日止的滞纳金232.77元（暂计算至2020年8月1日），2、判令被告向原告支付2018年暖气费1706.36元及自2019年1月1日至实际付清之日的滞纳金986.28元（暂计算至2020年8月1日），以上合计3941.89元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告张军辩称，原告在为被告提供物业服务过程中，对于小区的电改消极抵制，并且对被告等业主预存的电费拒绝退还，对保障小区基本生活的缴费恶意拖欠，造成小区先后4次停电，1次停水，电梯停用、广电断网、门禁失灵等，严重影响了原告的生活。小区多次发生盗窃事故。同时对于公共区域的电梯、消防、水泵等各设施失于维护。物业服务合同中约定原告应每12个月向小区全体业主和物业使用人公布一次维修养护计划，但原告从未履公布过任何维修计划。原告在服务期间未能按照合同约定提供物业服务，欠付物业费系原告所致，不应再承担滞纳金。按照双方签订的供暖合同和三方制定的《假日新嘉园房管局好日子业某某业委会协商会议纪要》内容，被告不仅按期向原告支付了2018年至2019年供暖季前两个月的暖气费，并将后两个月的暖气费支付给业某某业委会，履行了会议纪要的内容，并不存在任何违约。关于原告诉状中所陈述其多次向被告催要物业费并不属实。自2019年小区电改开始，被告就积极缴纳物业费，而原告拒收。此后在小区众多业主收到原告的律师函后，被告多次积极与原告沟通，但是原告拒绝对清账目，恶意拖延时间。反诉原告张军向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告预交电费217.4元、2019年11月15日至25日水费8.15元、公共区域电费50.92元、广告费10.05元、电梯年检费11.56元共计298.08元；2、判令反诉被告向反诉原告退还2009年至2018年多缴纳的暖气费11366.59元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2019年3月初小区电改后反诉原告预存的电费，反诉被告应当退还。小区水费为代收代缴，但是反诉被告实际代缴的水费仅到2019年11月14日，故反诉原告多缴纳的水费，反诉被告应当退还。2019年9月后，反诉被告已经停缴了小区的公共电费，而该费用是包含在物业费、电梯费内的，因此对于多余缴纳的亦应当退还。2019年12月16日至2020年3月31日的广告收益并不属于反诉被告，按照每平方米0.073元的标准，反诉被告应当退还。2019年电梯年检费用3960元电梯年检费用，按照每平米0.084元向反诉原告退还。关于暖气费退还的问题。小区的暖气费用是按照每平米6.2元的标准收取。该供暖价格未经公示，也没有测算依据。按照政府文件的相关规定，自备锅炉供热价格应按按照合理补偿成本、保本微利、公平负担、充分协商、公开透明的原则进行核算。原业某某业委会与被反诉人的供热协议中供热面积为44575.89平方米，而小区的实际供热面积是55693.88平方米。反诉被告多收取了20%的取暖费用。且反诉被告自2009年至2017年9月的供暖季均未达到最低标准要求的424554.45立方米供暖天然气使用量。按照相关数据的核算，反诉被告应当退还原告暖气费合计11366.59元。反诉被告好日子物业公司辩称，原告主张退还的预收电费，反诉被告核算实际退还217.16元。反诉被告水费虽然缴纳到2019年11月14日，但是截至12月15日之前的水费自来水公司还是会向反诉被告催要，反诉被告仍然是代缴代付的主体。根据陕西省物业管理条例，公摊电费是由业主向物业公司支付。但是业主并没有向反诉被告缴纳过公摊电费，现在业主自行缴纳了公共区域电费也是符合谁使用谁支付的原则，反诉原告要求反诉被告退还没有依据。电梯年检费用已经缴纳过。广告费不认可。关于原告主张要求退还的暖气费用，首先该主张已经超过了诉讼时效，其次，反诉被告按照服务合同向小区的业主提供了暖气服务，反诉原告应当支付暖气费用。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某业委会会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某业委会通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务，2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费元1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。被告张军系案涉小区1幢C单元402室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积137.61㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务，被告未向原告缴纳案涉房屋2019年7月1日至2019年12月15日期间物业管理费756.85元、电梯费211.91元、生活垃圾费33元、2019年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费1706.36元。原告于2019年12月9日为案涉小区向西安市自来水有限公司支付水费11418元，该水费实际核算的截止日期为2020年11月14日。原告据此及被告以往每月缴纳水费金额估算被告尚欠其2019年11月25日至2019年12月15日期间水费14.72元。另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要第2条约定“物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某业委会监督，业某某业委会组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某业委会同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示”，第3条约定“物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某业委会，由业某某业委会安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费”。原告向案涉小区业某某业委会书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某业委会以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某业委会通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX19923700051309100071992）。案涉小区部分业主向上述业某某业委会监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某业委会未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某业委会起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。审理中，被告称其向小区业某某业委会设立的监管账户缴纳了2019年1月15日至2019年3月15日期间暖气费 。反诉原告就其主张的公共区域电费问题，经向原被告双方询问，公共区XX小区域电费原告并未向小区各业主收取，而是由小区业主直接缴纳给电力企业。关于反诉原告主张的电梯检修费的问题，其称由于原告退出物业时没有缴纳小区三部电梯的检修费用，导致电梯无法年检，最后由业主代缴了。但是原告提供的小区业主群中关于电梯年检费用的讨论，对于这部分费用由小区业主的公共收益支付，但是该方案仍然需要全体业主表决通过。上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某业委会通知》（XX委XX号业委字2019-39号）、《协调会会议纪要》、《2019年暖气收入、支出的情况说明》、《假日新嘉园业某某业委会告业主书》（业某某业委会2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、微信支付截图、水卡抄表记录、微信聊天截图等证据及庭审笔录在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标椎向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2019年7月1日至2019年12月15日期间物业管理费756.85元、电梯费211.91元、生活垃圾费33元，共计1001.76元，于法有据,本院依法予以支持。关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽在曲江房地局协调下，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业某某业委会组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，原告并未授权业某某业委会收取业主暖气费，且业某某业委会收取业主暖气费后亦未及时向原告支付，被告向业某某业委会缴纳暖气费的行为不能对抗原告的主张，被告可另行向业某某业委会主张其已缴纳的暖气费。故原告要求被告支付2019年1月16日至2019年3月15日暖气费1706.36元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，原告与业某某业委会及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某业委会的共管账户也能反映被告的物业服务质量问题。因此原告将暖气费交给业主委员会的共管账户并非不履行合同义务。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张预收电费的问题，反诉被告同意退还217.16元，反诉原告亦表示认可。本院对此予以确认。反诉原告主张水费问题，按照物业服务合同，水费由原告代收代缴，对于原告离开小区之前的费用仍然由原告代缴，反诉原告主张退还无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张公共区域电费，公共区域电费按照谁使用谁负担的原则，公共区XX小区区域设施设备属全体小区业主共同使用，最终也是由全体业主自行支付这部分费用。反诉原告现要求反诉被告承担无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张广告费用一节，公共区域广告费用虽然由反诉被告与广告公司签订合同，但实际占用的是小区业主的共有区域，收益在扣除必要的费用后应当向业主公示。超出的收益应当属于全体业主所有。而本案涉案小区成立了业主委员会，原告现以个体利益主张该债权，主体不适格，本案不予处理。关于反诉原告主张电梯年检费用，根据反诉原告提供的该笔费用缴纳情况的微信聊天记录来看，该笔费用的支出暂定业主公共收益，但是具体是否支出，如何支出的，反诉原告并未提供证据证明。且如果是业主公共收益支出，原告以个体利益受损为由来主张诉讼主体亦不适格。故对该主张本院不予支持。关于反诉原告主张退还暖气费的问题，首先，反诉原告核算的数据仅是理论数据，而实际的锅炉使用有设备、管道老化的耗损及能源不充分燃烧的耗损等，这些耗损并不能精确计算。而原告的核算数据来源是否真实无法确认。因此原告的数据并不具有可信度。其次，原告在该小区已经服务了十年，在这期间反诉原告也按期缴纳暖气费用，并没有因此而提出任何异议。也即表明其对于原告提供的供暖服务是认可的。故对反诉原告该主张本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张军应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费756.85元、垃圾处理费33元、电梯费211.91元、暖气费1706.36元，合计2708.12元；二、原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张军退还预收电费217.16元。三、驳回原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张军其余的诉讼请求。五、上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）张军应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司2490.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告张军承担。反诉案件受理费46元，由被告（反诉原告）张军承担21元，由原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司承担25元。相互折抵后，被告无需另行向原告支付诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                 审  判  员    秦       冰 二〇二一年 四 月二十八 日   书  记  员    王   心  羽  打印：相丽华       校对：吕  颖      2021年  月  日送达 1