四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0502民初477号 原告：泸州鼎盛物业服务有限公司，住所泸州市江阳区上平远路1幢38号，统一社会信用代码91510502073962809E。 法定代表人：田月青。 委托诉讼代理人：田锦怡，女，汉族，泸州鼎盛物业服务有限公司职员。 被告：张流洪，男，生于1987年8月2日，住四川省叙永县（现住四川省泸州市江阳区）。 原告泸州鼎盛物业服务有限公司与被告张流洪物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泸州鼎盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人田锦怡，被告张流洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州鼎盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告缴纳物业管理费2907元，违约金872元，共计3779元。事实和理由：2014年2月25日，原告与泸州市中亿房地产开发有限公司签订《中亿拉菲小镇前期物业服务合同》，约定：自2014年2月18日至2017年2月17日，由原告为中亿拉菲××小区提供物业服务，该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等都进行了约定。由于该小区至今未成立业主委员会，按照前述合同第二条第二款规定：“本合同期限届满前3个月，业主委员会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同”。现原告在该小区为业主提供物业服务至今，被告物业系位于泸州市江阳区，面积为89.71平方米，属高层住宅，收费标准为每平方米1.2元／月。被告自2018年1月30日至2020年4月30日，共计27个月，累计拖欠原告物业费2906.6元（1.2×89.71㎡×27个月），违约金872元（2906.6元×0.3），共计3779元。经原告多次催收未果。为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。 被告张流洪辩称，原告没有按约履行合同义务在先，其提供的服务、管理均不到位，小区内业主的安全存在隐患，公共设施、设备缺失，保安履职不在岗、不尽责，公共区域的绿化及卫生条件较差，大小便随处可见，交通秩序和车辆停放不规范，收费标准达不到其三级服务资质，且该资质收费应为0.8-1元/每平方米之间，故其收费标准过高。况且，原告违规收取了被告18个月物业费计2000元（2016年8月1日到2018年1月30日），该费用本应退被告61.82元，但原告分文未退。因此，请求依法裁决。 本院经审理认定事实如下：原告泸州鼎盛物业服务有限公司系经行政审批部门审核，成立于2013年7月19日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人田月青。公司经营范围为物业管理服务……。2014年2月25日，原告泸州鼎盛物业服务有限公司作为乙方，泸州市中亿房地产开发有限公司作为甲方，双方签订《中亿拉菲小镇前期物业服务合同》及其附件1一5，约定：……甲方以招投标方式选聘乙方即原告泸州鼎盛物业服务有限公司提供前期物业服务的有关事宜……；本合同期限为叁年，自2014年2月18日起至2017年2月17日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同。合同还对乙方提供的物业服务内容予以约定，即明确：乙方负责建筑物共用部位的维护和管理（本物业共用部位细目见附件三）；负责共用设施设备的日常运行、维护和管理（本物业共用设施设备细目见附件四）；负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、协助安全防范等事项……。同时，合同对物业服务费的标准和收取及调整予以约定，其中，收费标准明确多层住宅1.0元／月·平方米；高层住宅1.2元／月·平方米；商业物业2.0元／月·平方米……；物业服务费构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用……）。此外，合同还对收费起始时间、收费调整、车位使用费及停放物业服务费、专项维修资金、违约责任、争议处理等……事项分别予以约定。其中，违约责任又明确：甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照标准向乙方支付违约金。基于前述合同约定，原告泸州鼎盛物业服务有限公司为被告张流洪居住的拉菲××小区提供物业服务至今。 被告张流洪系位于泸州市江阳区房屋业主，其物业面积为89.71平方米，属高层住宅，自2018年1月30日至2020年4月30日，被告张流洪未支付原告泸州鼎盛物业服务有限公司物业费计2906.6元（共27个月），经原告泸州鼎盛物业服务有限公司催收未果。 庭审中，关于被告张流洪抗辩理由称，原告收费标准达不到其三级服务资质，收费应按0.8元-1元/每平方米标准收取，以及所称原告违规收取了18个月物业费计2000元（2016年8月1日到2018年1月30日），该费用原告应退61.82元，未举证证明。 另查明，原告泸州鼎盛物业服务有限公司在为被告张流洪居住的拉菲××小区提供物业服务期间，其管理质量和提供的服务存有瑕疵。 上述事实有营业执照、当事人身份信息，《中亿拉菲小镇前期物业服务合同》及其附件1一5、蓝田街道黄桷坪社区居民委员会出具的《证明》、《催缴通知书》、《通知》，小区业主名册及收费明细表、蓝田街道黄桷坪社区居民委员会出具的《情况说明》、城管江阳分局出具给原告的《停水、停电通知书》、光盘、手机视频资料以及当事人与本院认定的事实相一致的陈述等证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告泸州鼎盛物业服务有限公司与泸州市中亿房地产开发有限公司签订的《中亿拉菲小镇前期物业服务合同》及其附件1一5，对业主均具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自义务。被告张流洪未缴纳物业费，违反合同约定和法律规定，故原告泸州鼎盛物业服务有限公司诉请被告张流洪支付物业费2906.6元的主张，本院予以支持。由于原告泸州鼎盛物业服务有限公司在物业服务期间提供的管理和服务质量确存有瑕疵，故其要求被告张流洪承担违约责任并支付违约金主张，本院不予支持。关于被告张流洪抗辩理由称原告收费标准达不到其三级服务资质，其收费应按0.8元-1元/每平方米标准收取，同时所称原告违规收取其18个月物业费计2000元（2016年8月1日到2018年1月30日），应退还被告61.82元，未举证证明，且缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张流洪于本判决生效之日起三日内支付原告泸州鼎盛物业服务有限公司物业费2906.6元； 二、驳回原告泸州鼎盛物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件案件受理费10元，由被告张流洪负担。 本判决为终审判决。 审判员  李熔钢 二〇二一年四月二十七日 书记员  杨其鹏