吉林省长春市宽城区人民法院   民事判决书   （2021）吉0103民初1529号   原告：长春市吉均房地产开发有限责任公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：刘某1，吉林大华铭仁律师事务所律师。   被告：温某，户籍地吉林省永吉县。   被告：刘某2，户籍地哈尔滨市双城区。   被告：杨某，户籍地辽宁省大洼县。   原告长春市吉均房地产开发有限责任公司（以下简称吉均公司）与被告温某、刘某2、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉均公司的委托诉讼代理人刘某1到庭参加诉讼，被告被告温某、刘某2、杨某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   吉均公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一签订的编号为000000000145226号的《商品房买卖合同》;2、《商品房买卖合同》解除后七日内，判令被告一按照原告通知的时间及时协助原告到长春市房地产交易中心办理撤销编号为0000000001452266号的《商品房买卖合同》（兰家镇棚户区改造东1号地块（银河城北区四期）B地块18栋2单元1604号房）的备案手续;3、《商品房买卖合同》备案撤销七日内，被告一将兰家镇棚户区改造东1号地块（银河城北区四期)B地块18栋2单元1604号房屋完好无损的交还给原告，如交还时装修未拆除则装修无偿归原告所有;4、判令三被告向原告支付违约金70390元;5、判令三被告向原告支付自2021年1月1日至2021年3月5日止的利息87.36元，以及2021年3月5日时起至实际支付全部款项时止的利息（利率:全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率);6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由2020年9月9日被告一与原告签订了《商品房买卖合同》（编号为0000000001452266号)，购买原告开发建设的三系镇棚户区改造东1号地块（银河城北区四期）B地块18桥╱单元1604号房屋，该房屋建筑面积84平方米，成交总价690900元。2020年7月1日三被告与原告签订了《协议书》，三被告分期向原告交纳首付款。依据该《协议书》第一条、第二条、第三条的约定:三被告以商业贷款的方式购买上述房屋，其中首付款全额为140900元，贷款金额为550000元，被告一以现金方式分期向原告交付首付款。三被告应在2021年1月1日交纳第一笔首付款分期13000元。依据《协议书》第七条约定:三被告逾期支付首付款的，应按应付款额10%支付违约金及利息。逾期超过30天的，原告有权解除《商品房买卖合同》。《协议书》签订后，经原告多次催要，三被告至今拖欠2021年1月1日到期的首付款13000元。因逾期支付首付款已超过30日，基于该违约事实原告请求与被告一解除《商品房买卖合同》，被告一交还房屋;三被告按照《协议书》的要求办理解除合同备案手续并向原告支付利息、违约金、律师费、本案的诉讼费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告温某、刘某2、杨某未出庭未作答辩，亦未在本院规定的举证期限内提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定事实如下：2020年9月9日，原告与被告温某签订《商品房买卖合同》，编号为0000000001452266号，约定被告温某购买原告吉均公司开发建设的位于宽城区兰家镇，东至乙二路、西至A地块用地、南至丙三十二路、北至丙二十九路兰家镇棚户区改造东1号地块（银河城北区四期）B地块第18幢2单元1604号房，建筑面积为84平方米，房屋总价为690900元。付款方式为按揭贷款。合同第七条第一款第（2）项约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2020年7月1日，原告与被告温某、刘某2、杨某签订《协议书》，约定被告张洪梅以按揭贷款的方式购买案涉房屋，其中首付款共计140900元，贷款550000元。被告温某在签订该协议书七日内，交付第一笔首付款10900元，剩余130000元被告温某在5年内分10期交付完毕，每期付款13000元，被告温某交付第一笔首付款后，分期付款的第1期即没有偿还。《协议书》第七条第1款约定：“逾期30日以内的，乙方（被告温某）按应付款额的10%及利息给付甲方（原告）违约金，本协议继续履行，甲方可自乙方逾期之日起，要求乙方支付剩余全部首付款并按首付款全额承担利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算）”，第七条第2款约定：“逾期超过30日的，乙方除按应付款额的10%给付甲方违约金外，甲方有权选择要求乙方继续还款，或者甲方有权选择单方解除《商品房买卖合同》，乙方将该房屋交回甲方……”第九条约定：“丙方（被告刘某2、杨某）自愿为乙方（温某）履行本协议提供连带保证担保，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年内，保证担保的范围包括主债权及利息，违约金、损害赔偿金和实现债权（包括但不限于诉讼或仲裁相关的所有费用、差旅费、律师代理费等）的费用。”该协议书签订后，被告温某并未按照约定及时偿还2021年1月1日应给付的首付款，且已经超过30日。故起诉至法院，要求1、解除原告与被告一签订的编号为000000000145226号的《商品房买卖合同》;2、《商品房买卖合同》解除后七日内，判令被告一按照原告通知的时间及时协助原告到长春市房地产交易中心办理撤销编号为0000000001452266号的《商品房买卖合同》（兰家镇棚户区改造东1号地块（银河城北区四期）B地块18栋2单元1604号房）的备案手续;3、《商品房买卖合同》备案撤销七日内，被告一将兰家镇棚户区改造东1号地块（银河城北区四期)B地块18栋2单元1604号房屋完好无损的交还给原告，如交还时装修未拆除则装修无偿归原告所有;4、判令三被告向原告支付违约金70390元;5、判令三被告向原告支付自2021年1月1日至2021年3月5日止的利息87.36元，以及2021年3月5日时起至实际支付全部款项时止的利息（利率:全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)。因案涉房屋并没有实际交付，庭审中原告吉均公司将第3项诉讼请求撤回。   本院认为，一、关于原告与被告温某签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原告与被告温某签订的编号为0000000001452266号的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告与被告签订的《协议书》中约定，若被告温某未按照约定及时支付首付款，超过30日的原告有权要求解除合同。现被告温某未按约定给付首付款已经构成违约，符合双方约定的解除条件，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并撤销备案登记的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。   二、关于被告温某是否应当支付原告违约金及具体数额的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告与被告在《协议书》中约定，被告应在5年内分10期向原告支付首付款，但被告未按照协议书的约定按时足额支付首付款，已经构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体数额问题。因原被告双方签订的《协议书》在前，《商品房买卖合同》签订的时间在后，约定的违约责任不一致。应视为《商品房买卖合同》对《协议书》的变更。因此，对原告要求被告按照《协议书》约定的违约条款承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告应按照《商品房买卖合同》约定的按累计应付款的1%支付违约金，数额为1300元（130000×1%）。   三、关于被告是否应当支付利息的问题。原告与被告温某利息的约定是为继续履行合同而设立，并不适用本案解除合同的约定，且原告主张的违约金足以弥补其经济损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。   四、关于被告刘某2、杨某是否应当承担连带担保责任的问题。原告与被告签订的《协议书》第九条约定，被告刘某2、杨某自愿为被告温某履行本协议承担连带保证责任，保证的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权（包括但不限于诉讼费或者仲裁费、差旅费、律师代理费等），且在保证期间内，故对于原告要求被告刘某2、杨某对被告温某的债务承担连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。   被告温某、刘某2、杨某经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应由其承担对其不利的法律后果。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告长春市吉均房地产开发有限责任公司与被告温某于2020年9月9日签订的编号为0000000001452266号《商品房买卖合同》；   二、被告温某于本判决生效后七日内协助原告长春市吉均房地产开发有限责任公司办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；   三、被告温某于本判决生效后七日内向原告长春市吉均房地产开发有限责任公司支付违约金1300元；   四、被告刘某2、杨某对本判决的第三项中的给付内容承担连带给付责任；   五、驳回原告长春市吉均房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5705元，由被告温某、刘某2、杨某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判员 李红岩   二〇二一年四月二十九日   书记员 李 莹