四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1025民初814号 原告：成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司，营业场所资中县水南镇花圃街246号。 负责人：李周伦，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，四川法邦律师事务所律师。 被告：范超，男，1981年6月6日出生，汉族，住四川省资中县。 原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司（以下简称“金房物业资中分公司”）与被告范超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，分别于2021年3月23日、2021年4月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金房物业资中分公司的委托诉讼代理人王鹏、被告范超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业资中分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告物业服务费6064.61元；2.判令二被告支付违约金20430.72元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告金房物业资中分公司与水南镇人和社区“现代国际”小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由金房物业资中分公司向该小区提供物业服务管理，提供物业服务的受益人为该小区的全体业主及使用人。金房物业资中分公司为小区提供了优质物业服务和管理，投入了大量人力物力，并听取业主的意见和建议，积极改善管理和服务。被告范超系该小区的房屋所有人，房屋面积为102.79平方米，每月应缴纳服务费每平方米1元，共102.79元。范超从2016年2月1日至2020年12月31日期间累积欠物业服务费6064.61元。范超在金房物业资中分公司多次催收后仍不交纳物业服务费的行为构成违约。根据《物业服务合同》第五条的规定，范超应支付违约金20430.72元。为维护原告的合法权益，遂起诉来院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告范超辩称，1.业委会成员里有不是小区的业主担任业委会委员，并且在业委会与物管公司签订的合同上作为代表签字；2.小区大门、单元楼门禁系统长期不使用，所有人员可随意进出已成常态化，小区内经常发生被盗事件，物业公司的管理不到位，存在严重的安全隐患，同时我家曾经被盗且有派出所的受案回执为证；3.小区门卫年龄普遍在55岁以上，按照国家法律规定，夜间安保人员年龄不得超过55岁；4.安装的可视电话从搬入小区至今无法正常使用；5.小区内的幼儿园以及炖香园、三号楼下面的火锅店存在违规搭建；6.地下车库管理不到位，长期存在车辆乱停乱放。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业服务合同，能够证明原告与资中县现代国际小区业主委员会签订合同，对物业服务事项、收费标准等进行约定的事实，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；被告范超提交的照片及视频能够证明特定时间内现代国际小区内的局部情况，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信。 根据原告金房物业资中分公司、被告范超陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，原告金房物业资中分公司与资中县水南镇人和社区现代国际小区业主委员会签订了《现代国际物业服务合同》，合同约定了物业服务内容、物业服务标准、履行期限、物业服务费计费方式及收费标准、双方权利义务、违约责任等内容。其中，合同履行期间自2015年8月31日起至2025年8月31日止；物业服务费收费标准为高层住宅1元/平方米·月；物业服务管理费的收取起始日为开发建设单位通知的交房之日起，交费时间为每半年交纳一次，每个缴费周期起始日起15日内交纳；违约责任为业主未按时、足额交纳物业服务费，经电话催告后仍未交纳，从逾期之日起按每天应缴物业服务费和其他欠费合计的5‰计算违约金。原告金房物业资中分公司按照合同约定提供了物业服务，并通过电话向被告范超催收物业服务费。 另查明，2016年2月1日至2020年12月27日期间，被告范超与案外人顾小娟是现代国际小区3号楼1单元15楼2号房屋的业主，该房屋建筑面积为102.93平方米。被告范超拖欠2016年2月1日起至2020年12月27日止58个月零27天的物业服务费6062.58元。 本院认为，原告金房物业资中分公司与资中县水南镇人和社区现代国际小区业主委员会签订了《现代国际物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案引发争议的法律事实发生在民法典施行前，无法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释调整。 本案的争议焦点是被告是否应当向原告交纳物业服务费。原告金房物业资中分公司按照合同约定对“现代国际小区”实施了物业服务与管理，被告范超作为该小区物业业主，在接受了原告金房物业资中分公司的物业服务与管理后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院对原告金房物业资中分公司主张被告范超支付拖欠的物业服务费的请求予以支持。根据被告范超提交的证据，同时结合现代国际小区其他同类案件的审理情况，原告金房物业资中分公司向被告范超所在小区提供物业服务期间，对小区公共设施设备及公共区域的管理和维护存在严重的服务质量瑕疵，同时对业主反映小区管理存在的问题,亦没有及时回应与积极改善。根据权利义务对等原则，综合考虑原告金房物业资中分公司提供物业服务的情况，本院决定对物业服务费酌情扣减以示督促，按照应交纳物业服务费的90%交纳物业服务费。被告范超所有的案涉房屋产权登记上显示房屋建筑面积为102.93平方米，原告金房物业资中分公司主张按照102.89平方米的房屋面积计收被告范超的物业服务费是对自身权力的处分行为，本院予以确认。故被告范超应向原告金房物业资中分公司交纳2016年2月1日至2020年12月27日期间的物业服务费5454.2元。 关于原告金房物业资中分公司主张的违约金问题。本案中，被告范超不缴纳物业服务费的行为与原告金房物业资中分公司管理和服务上存在瑕疵具有关联性，被告范超并非恶意拖欠物业服务费，故对原告金房物业资中分公司要求被告范超支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告金房物业资中分公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；原告金房物业资中分公司的部分诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告范超于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司支付物业服务费5454.2元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231元，由原告成都金房物业集团有限责任公司资中一分公司负担183元，被告范超负担48元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇二一年四月二十日 书记员 邹云梅