吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7973号 原告：廖东冉，男，1980年10月14日出生，汉族，个体，住延吉市依兰镇。 委托诉讼代理人：赵明，吉林诚途律师事务所律师。 被告：任国成，男，1971年12月21日出生，朝鲜族，住韩国。 委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。 第三人：王贵书，男，1963年7月14日出生，汉族，无职业，住延吉市。 第三人：延边金宙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人：金石洙，董事长。 委托诉讼代理人：薛颜贵，男，1954年3月5日出生，汉族，延边金宙房地产开发有限公司职员，住吉林省延吉市新兴街。 原告廖东冉诉被告任国成，第三人王贵书、延边金宙房地产开发有限公司（以下简称“金宙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖东冉及其委托诉讼代理人赵明，被告任国成的委托诉讼代理人黄昌林，第三人王贵书，第三人金宙公司的委托诉讼代理人薛颜贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖东冉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除（2020）吉2401执3143号执行裁定书对延吉市延龙路800号金宙小区1号楼2单元802号房屋的查封并停止执行该房屋；2.请求判令任国成承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年2月18日，王贵书与金宙公司法定代表人金石洙达成居间合同，由王贵书帮助金石洙联系购买延吉市铁南州气象局对面空地使用权，该土地联系购买成功后，金石洙同意一次性向王贵书支付税后居间报酬150万元。后王贵书完成居间合同促成土地使用权转让合同的签订，金宙公司以包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶居间介绍费用。2014年12月30日，金宙公司与王贵书签订《房屋认购协议书》，约定金宙公司将州气象局对面暂定名香山花苑x号楼x单元xxx室房屋以693970元的价格出售给王贵书，并给王贵书出具了收款收据。2019年11月18日，王贵书与廖东冉达成房屋买卖协议，王贵书将案涉房屋以50万元的价格出售给廖东冉，双方共同到金宙公司办理了购房合同更名手续，金宙公司与廖东冉签订了《房屋认购协议书》，金宙公司向廖东冉出具了购房款收据。2020年8月10日延吉市人民法院作出（2020）吉2401执3143号执行裁定书，以金宙公司的债权人任国成申请执行为由，查封了案涉房屋。2020年8月11日，廖东冉向延吉市人民法院提起诉讼，法院于2020年8月31日作出（2020）吉2401民初4726号民事判决书，判决确认；“2019年11月18日，金宙公司与廖东冉签订《房屋认购协议书》，主要约定；廖东冉购买位于延吉市州财政局西侧，暂定为香山花苑小区，房号xxxx，建筑面积119.65平方米，单价5800元/平方米，总价款693970元。当日，金宙公司给廖东冉开具房款693970元的收据。另查明，案涉房屋实际系案外人王贵书于2014年在金宙公司购买，王贵书又将该房屋以50万元出卖给廖东冉，嗣后双方到金宙公司办理更名手续，金宙公司与廖东冉签订房屋认购协议书。在阐明，涉案房屋已取得商品房预售许可证，主体工程虽已完成，但水、电、暖气均未完工，未经竣工验收，至今不具备交付条件。”。因延吉市人民法院对案涉房屋查封，廖东冉提出执行异议，延吉市人民法院于2020年11月19日作出（2020）吉2401执异239号执行裁定书，驳回了廖东冉的执行异议，故提起执行异议之诉。廖东冉认为，延吉市人民法院的生效判决中已认定案涉房屋系王贵书在金宙公司购买后出售给廖东冉，并已与金宙公司签订了房屋认购协议，王贵书已将其对金宙公司的权利义务概括转移给廖东冉，廖东冉与金宙公司签订的房屋认购协议合法有效。因廖东冉名下并无其他可用于居住的房屋，案涉房屋是廖东冉在法院查封前合法购买的用于居住，且全部房款已支付完毕，根据《执行异议和复议规定》第29条规定，应立即停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 任国成辩称：案涉房屋已办理产权预登记备案，备案时间早于廖东冉与金宙公司签订的房屋买卖合同时间，因此廖东冉与金宙公司签订的房屋买卖合同效力待定，廖东冉没有对该案涉房屋主张权利的主体资格。金宙公司明知将案涉房屋备案至任国成名下，又将该房屋转让给廖东冉，其行为违反了诚实信用原则，金宙公司应当对廖东冉承担相应的责任。依照法律规定，国有土地使用权是通过招投标方式取得使用权的，但按照廖东冉所述，王贵书是完成国有土地使用权转让的居间合同后，从金宙公司取得案涉房屋，故其合法性存在异议。要求驳回廖东冉的诉讼请求。 王贵书述称，在金宙公司上班时，通过王贵书联系后，金宙公司成功购买土地，案涉房屋是金宙公司给王贵书的报酬。 金宙公司述称：王贵书是金宙公司职工，参与了金宙小区项目的运作和前期工作，包括联系土地，为项目作出了贡献，为此金宙公司给予王贵书报酬，其中有案涉房屋，并于2014年签订了购房协议书。因金宙公司资金紧张，对职工的劳动报酬都是以房抵账的形式结算的。案涉房屋的购房协议先于法院查封时间。王贵书于2019年将案涉房屋转让给廖东冉，通过金宙公司办理了更名手续。金宙公司与任国成属于借贷关系，已通过法院达成调解协议，金宙公司表示积极偿还借款。 经审理查明：2013年2月18日，王贵书与金宙公司签订“工程居家合同”，合同约定，金宙公司委托王贵书负责联系购买延吉市州气象局对面的空地，联系购买空地成功后，金宙公司同意向王贵书支付税后居间报酬人民币150万元。2014年12月30日，王贵书与金宙公司签订房屋认购协议书，约定王贵书购买位于延吉市州财政局对面暂定名为香山花苑1号楼2单元802号房，建筑面积为119.65平方米，房屋总价款为693970元。同日，金宙公司向王贵书出具693970元的房款收据。后王贵书以50万元出卖给廖东冉，双方于2019年11月18日到金宙公司办理更名手续，由廖东冉与金宙公司签订房屋认购协议书，约定：廖东冉购买位于延吉市州财政局西侧暂定名为香山花苑（现名称为金宙小区）1号楼2单元802号房，建筑面积为119.65平方米，房屋总价款为693970元。同日，金宙公司向廖东冉出具693970元的房款收据，并向廖东冉交付案涉房屋钥匙，但至今无人居住。案涉房屋于2016年7月1日办理商品房预售许可证，但至今未验收合格，现登记备案在任国成的妻子李红花名下。 另查，2017年4月20日，金宙公司、金石洙抵押包括涉案房屋在内的5套房屋向任国成借款100万元，金宙公司与任国成就抵押的房屋签订商品房买卖合同，并办理了备案登记手续。任国成于2019年9月2日向本院起诉金宙公司、金石洙，要求金宙公司、金石洙偿还借款，本院于2019年11月1日作出（2019）吉2401民初5800号民事调解。经任国成申请执行，本院于2020年8月10日作出(2020)吉2401执3143号之一执行裁定：查封金宙公司开发备案在李红花名下位于延吉市延龙路800号金宙小区1号楼2单元802室（所有权证号YS00067123、产籍号15-05-0412、建筑面积124.3平方米）的产籍手续，冻结期限为三年。廖东冉向本院提起案外人执行异议，本院于2020年11月19日作出（2020）吉2401执异239号执行裁定，驳回了廖东冉的异议。2020年11月26日，廖东冉收到该执行裁定书，后于2020年12月11日，向本院提起案外人执行异议之诉。 再查，截止2020年9月9日廖东冉在延吉市房屋产权管理中心无房屋权属信息。 认定上述事实的证据有：（2020）吉2401执异239号执行裁定书、工程居间合同、房屋认购协议书及收据、（2019）吉2401民初5800号民事调解书、延吉市房屋信息查询结果证明、（2020）吉2401执3143号之一执行裁定书，（2020）吉2401民初4726号民事判决书以及当事人的陈述。 对证人于福成的证言，因其与廖东冉有利害关系，且无其他证据予以佐证，故本院不予采信。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于：案外人廖东冉就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，廖东冉在法院查封之前未占有案涉房屋，且也未提供证据证明已支付全部房款，其权利不能排除执行。本院作出的（2020）吉2401执异239号执行裁定并无不当，本院不予支持廖东冉要求停止执行的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告廖东冉的全部诉讼请求。 案件受理费8800元（原告已预交），由原告廖东冉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 金英玉人民陪审员叶春乐人民陪审员赵敏 二〇二一年四月六日 书记员 李                萍