北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初3926号原告：窦磊，男，1995年7月6日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区。委托诉讼代理人：董雪微，北京劭和明地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张航，北京劭和明地律师事务所实习律师。被告：冯忠建，男，1971年6月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告窦磊与被告冯忠建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告窦磊的委托诉讼代理人董雪微，被告冯忠建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告窦磊向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月14日解除；2、被告向原告返还押金16万元。事实和理由：2016年12月16日，被告与案外人张祥兵签订《北京市房屋租赁合同》，将位于北京市东城区东直门内大街X号铺面房（以下简称涉案房屋）租予张祥兵，租赁期限自2016年12月16日至2021年12月15日。前三年租金为每年50万元，支付方式为半年付。自第四年开始租金在上一年度基础上递增10%。2019年1月15日，原告与张祥兵签订《店面转让协议》，约定张祥兵将涉案店面转让给原告。原告承租涉案房屋后用于经营餐饮。2020年1月，受新冠病毒疫情影响，原告无法正常经营。2020年6月25日，原告被迫闭店。随后原告为减少损失，希望进行转租，但被告未配合原告进行转租，严重损害了原告利益。2020年11月14日，原告通过微信向被告发送解除通知，要求解除合同，经与被告协商未果，故成此诉。被告冯忠建辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋系案外人张某某所有，张某某与被告系朋友关系，经张某某同意，被告将涉案房屋出租予张祥兵。租赁合同履行期间，张祥兵将租赁合同的权利义务概括转让给原告，并告知了被告，但原、被告并未重新签订房屋租赁合同，仍然延续原合同。自2019年1月15日起，原告按原合同标准向被告支付租金，支付至2020年7月15日，之后租金未支付。受疫情影响，原告确实自2020年1月起未营业，在此期间，被告免除了原告半个月租金。原告所述的16万元押金是张祥兵交付被告的，但张祥兵曾告知被告原告已将16万元押金给付张祥兵。2020年10月，因街道要进入涉案房屋拆除违建，但原告不在北京，被告配合街道撬门进入涉案房屋，拆除后被告将房屋上锁。被告随时可以向原告交付钥匙，也同意原告进行转租，但目前涉案合同尚在履行中，原告尚欠租金、水电费、物业费未结清，故不同意解除合同并退还原告押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月15日，被告（甲方）与案外人张祥兵（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东直门内大街X号铺面房租予乙方。租赁期限自2016年12月16日至2021年12月15日，第一、二、三年租金标准为年租金50万元，付款方式为半年付，除首期租金和押金外，每年12月15日前、6月15日前付半年租金，第四年在上一年基础上年租金每递增10%直到租期结束。为确保乙方全面履行合同维护甲方权益，乙方向甲方交纳押金16万元。在合同期满或合同解除后，甲乙双方交接完毕后，甲方无条件全额退还乙方押金。合同期内，乙方需缴纳给排水费、电费、燃气费、取暖费、通讯费、物业费、发票税费和装修等必须的费用。在租赁期间，乙方在经营中生意不好无法持续时，可提前向甲方通报，在保证甲方利益的条件下可进行转让和转租，甲方应对此理解并给予全面支持配合。租赁期间，甲乙双方不得擅自终止合同，如有违反赔偿对方10万元违约金。2019年1月15日，张祥兵（甲方）与原告（乙方）签订《店面转让协议》，约定甲方将涉案门店转让给乙方使用。转让后，乙方同意代替甲方向房东履行原有门店租赁合同中所规定的条款。乙方于合同签订之日向甲方支付转让费40万元。甲方收到乙方转让费之次日向乙方腾让门面并交付钥匙。上述费用已包含装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。2019年1月15日，原告向张祥兵支付涉案店面押金16万元，张祥兵向原告出具收据。同日，张某某与原告在原《北京市房屋租赁合同》背面书写合同正常到期后，张某某同意原告享有优先续租权。本院经向张某某询问，其表示涉案房屋一部分系其所有，一部分系其邻居叶林才所有。张某某与被告系合作关系，认可涉案合同的相对方系冯忠建，同意由冯忠建作为出租人处理涉案纠纷。庭审中，原、被告亦均认可，张祥兵将涉案房屋租赁合同相关权利、义务概括转让给原告之后，原、被告之间并未重新签订房屋租赁合同，双方仍延用原合同，原告承租涉案房屋用于经营餐饮。原告自2019年1月15日开始按照涉案合同标准向被告支付租金，租金支付至2020年7月15日，此后租金未交纳。2020年初，原告经营受新冠病毒疫情影响，经营状况不佳。对于实际经营状况，原告表示自2020年1月，客流量减少，至2020年6月，因要求进行核酸检测，原告闭店。被告表示自2020年1月起，原告就一直未营业，在此期间，被告免除了原告半个月房租。关于涉案房屋锁门一节，被告表示2020年10月，街道要进入涉案房屋拆除违建，原告不在京，故其在街道拆除违建之后，将涉案房屋上锁，但表示随时可以将钥匙交付原告。原告认可被告所述拆除违建期间，原告并不在京。诉讼中，经本院现场勘验，涉案房屋为北京市东城区东直门内大街5号临街铺面房，位于街道北侧。被告所述拆除违建的位置位于涉案房屋北侧的通道内。双方均认可，该通道原为封闭状态。现为公共通道。涉案房屋内原告物品已搬离。经询原告表示系其于2021年3月25日自行搬离。现涉案房屋仍处于锁闭状态。另查，原、被告曾对原告转让涉案合同一节进行协商，但最终未达成一致。2020年11月14日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明因新冠肺炎疫情爆发，原告被迫闭店，为减少损失，原告积极寻找第三方进行转租，但被告不予配合，且将商铺换锁，严重损害了原告利益，故通知被告自即日起解除涉案合同，被告配合原告搬出原告物品，并返还原告押金16万元。庭审中，本院询问原告是否同意继续履行合同，原告表示其目前没有履行能力，不同意继续履行合同，且原告已于2020年11月14日向被告送达解约通知，当时被告不配合原告转租，且涉案房屋处于锁闭状态，合同无法继续履行，原告于2020年11月14日享有合同解除权，故坚持要求确认涉案合同于2020年11月14日解除。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告自案外人张祥兵处受让涉案房屋租赁合同的相关权利义务，原、被告均认可双方未签订新的房屋租赁合同，双方延用原合同，故原、被告均应当依照原合同履行自己的权利义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。鉴于原告承租涉案房屋系用于经营餐饮，受新冠肺炎疫情影响，原告经营困难，现原告明确表示其不具备继续履行合同的能力，且已于2021年3月25日自行将涉案房屋内原告物品搬离，涉案租赁合同目的无法实现，故涉案合同应予解除。关于原告要求确认涉案合同于2020年11月14日解除的意见，鉴于根据现有证据无法认定被告拒绝配合原告转租，且被告虽将涉案房屋锁闭，但其表示如果原告继续经营，随时同意向原告交付钥匙。原告未能转租涉案房屋及被告锁闭涉案房屋房门并非导致合同目的无法实现的根本原因，原告以此认为被告构成违约，原告于2020年11月14日享有单方解除权，并要求确认涉案合同于该日解除的诉讼请求，缺乏依据，被告自认其于2021年3月25日将物品搬离，故本院确认涉案合同于2021年3月25日解除。合同解除，被告应当退还原告押金，原告要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告所述原告尚欠租金、水电费、物业费等未结清的意见，双方可以另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条之规定，判决如下：一、确认原告窦磊与被告冯忠建签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年3月25日解除；二、被告冯忠建于本判决生效后七日内退还原告窦磊押金160000元；三、驳回原告窦磊的其他诉讼请求。案件受理费1750元，由被告冯忠建负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年四月十六日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟