四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1253号 上诉人（原审原告）：赖涵旸，男，1996年8月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张清华，女，汉族，1973年11月13日出生，住四川省南充市顺庆区，系赖涵旸母亲。 委托诉讼代理人：任加荣，四川首力（南部）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇北环路中段。 法定代表人：吴贵益。 诉讼代表人：曹爱武，四川海腾房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：鲜柯,男，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 上诉人赖涵旸因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）破产债权确认纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖涵旸上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。审理中，赖涵旸将上诉请求变更为：1、确认赖涵旸与海腾公司签订的三份《海腾云鼎商品房认购书》有效，并判令海腾公司继续履行8号楼3层1-10轴线房屋和4层1-10轴线房屋《海腾云鼎商品房认购书》，向赖涵旸交付该两份认购书项下的房屋，协助赖涵旸办理房屋产权证书；2、依法确认海腾云鼎8号楼3层1-10轴线整层房屋（拆迁还房除外）和4层1-10轴线整层房屋（拆迁还房除外）不属于破产财产，不纳入海腾公司的财产管理方案、财产变价方案或财产分配方案；3、确认赖涵旸享有违约金债权为767934.25元；4、诉讼费由海腾公司负担。事实及理由：一、案涉三份合同，依法可以继续履行，且履行的各项条件均已满足，应当依法向上诉人履行，不属于事实上和法律上不能履行的合同，一审判决对此认定错误。八号楼已经全面竣工并交付部分业主使用，向上诉人交付使用也应当无任何的事实障碍。上诉人是全额支付购房款的无过错买受人，享有优先于金钱债权的物权期待权，而非一般债权人。上诉人所购买房屋系已完全支付对价的特定物，依据《审理破产案件规定》第71条第5项规定及《破产法司法解释二》第2条第4项规定，结合最高院（2017）最高法民申1429号民事裁定书裁判理由，案涉房屋根本不属于破产财产，且案涉房屋也并没有登记在被上诉人名下，故不应纳入被上诉人的财产管理方案、财产变价方案或财产分配方案，依据《企业破产法》第38条，应交付给享有物权期待权的上诉人。上诉人系无过错不动产买受人，其物权期待权理应优先于金钱债权受到保护。二、一审判决所依据的《合同法》第94条系适用法律错误。本案不属于《合同法》第94条第1项因不可抗力致使不能实现合同目的而解除合同的情形；其次，《合同法》第94条第2、3、4、5项，显然指的是一方当事人违约，另一方当事人即守约方可以解除合同，而本案被上诉人系违约方，根本无权解除合同，作为守约方的上诉人请求继续履行合同。故本案没有法定的合同解除或撤销之情形。且法院受理海腾公司破产后，管理人并未解除或撤销案涉合同，应当继续履行合同交付房屋。三、一审判决所依据的《合同法》第110条恰恰支持上诉人的观点。四、一审判决关于“因产生共益债务，交付房屋会加重其他债权人的负担，便不予支持上诉人的请求”错误，缺乏基本法律逻辑。案涉房屋不属于破产财产，管理人续建并交付房屋是代表债务人履行合同、兑现承诺应尽的义务，不因产生共益债务而影响交付房屋的性质，即便产生共益债务，也应当向上诉人交付房屋，而不是打着为全体债权人利益的幌子谋取自身利益。五、案涉房屋不存在优先于上诉人物权期待权的其他权利，应当继续履行合同交付房屋。补充说明，赖涵旸名下无其他居住的房屋，赖涵旸属于“消费者范畴”。 海腾公司答辩称：坚持一审的辩论意见。针对上诉人的补充意见答辩为，8号楼作为综合楼不具有住宅的属性，依照相关法律规定，基于生存权而保护消费者权利，在认定消费者的情形上需严格限定，上诉人购买的房屋非住宅，不属于消费者范畴。 赖涵旸向一审提出诉讼请求：1、确认赖涵旸与海腾公司签订的《海腾云鼎商品房认购书》有效，判令海腾公司继续履行《海腾云鼎商品房认购书》，向赖涵旸交付认购书项下房屋，协助赖涵旸办理房屋产权证书；2、确认海腾云鼎8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋（拆迁还房除外）、4层1-10轴线整层房屋（拆迁还房除外）不属于破产财产，不纳入海腾公司的财产管理方案、财产变价方案或财产分配方案，并确认该财产归赖涵旸所有；3、本案诉讼费由海腾公司承担。庭审中，赖涵旸增加一项诉讼请求为，要求确认赖涵旸对海腾公司享有违约金债权为767934.25元。 一审经审理认定事实如下，2012年4月，海腾公司的法定代表人吴贵益因开发建设“海腾云鼎”商住小区缺乏资金，向赖涵旸的母亲张清华借款共计404万元。2015年12月9日，双方达成合意,吴贵益的借款本金加利息共计计算为510万元,用此款折抵赖涵旸的购房款。当日，赖涵旸与海腾公司签订三份《海腾云鼎商品房认购书》，约定由赖涵旸认购海腾公司开发的位于南部县北环路中段“海腾云鼎”商住小区8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分）、4层1-10轴线整层房屋（除拆迁还房外剩余部分），总房款分别为220万元、145万元、145万元，同时约定海腾公司需在2016年1月30日前进行网签，并在2016年4月30日前将房屋的所有设施完善齐备，交付赖涵旸，如未在规定时间内按期交房，海腾公司赔偿赖涵旸双倍购房款。合同签订当日，海腾公司出具“财务收款专用收据”三张，分别载明收到赖涵旸8号楼1层7-10轴线三间门面房房款220万元、收到赖涵旸8号楼三层1-10轴线整层房屋房款145万元、收到赖涵旸8号楼4层1-10轴线整层房屋房款145万元。2016年8月海腾公司依法申请破产，进入破产程序。2017年3月10日，赖涵旸向海腾公司管理人申报1020万债权，及“海腾云鼎”商住小区8号楼1层7-10轴线门面房3间、3层1-10轴线整层房屋、4层1-10轴线整层房屋的非金钱债权。管理人初步确认赖涵旸对海腾公司享有的债权金额为0元，债权性质为无财产担保债权。赖涵旸对该意见不服提出异议，管理人于2018年5月10日作出债权申报复查意见通知书，决定撤销原初审意见，重新认定赖涵旸对海腾公司享有的债权5867934.25元（其中：本金5100000元，孳息767934.25元），债权性质为购房款及违约赔偿金类无财产担保的普通债权。2020年8月25日，海腾公司召开第二次债权人会议，核查确认赖涵旸享有的债权为5867934.25元，赖涵旸对该审查结果不服，诉至法院。 另查明，2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向一审法院申请破产清算，一审法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。管理人在履职过程中，为了海腾公司全体债权人的利益，对案涉“海腾云鼎”商住小区8号楼进行了续建，现已基本竣工，但该楼号至今仍未取得商品房预售许可。案涉房屋至今未交付给赖涵旸，亦未办理产权登记。 一审认为，本案争议焦点为：一、赖涵旸、海腾公司签订的三份《海腾云鼎商品房认购书》的效力；二、海腾公司是否应当继续履行案涉合同，并向赖涵旸交付房屋；三、赖涵旸对海腾公司享有债权金额及性质。关于争议焦点一，基于海腾公司与案外人张清华的借贷关系，双方达成以房抵债合意并与债权人指定的买受人赖涵旸签订了《海腾云鼎商品房认购书》，该认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。海腾公司辩称签订合同时，出卖人未取得商品房预售许可证，认购书应无效。一审认为，赖涵旸、海腾公司双方签订协议书时出卖人虽未取得商品房预售许可证，但该房屋现已修建完毕，对现房销售无强制要求需取得商品房预售许可证，故赖涵旸、海腾公司签订的三份《海腾云鼎商品房认购书》应合法有效。关于争议焦点二，首先，赖涵旸、海腾公司双方签订认购书时案涉房屋尚在修建中，一审在受理海腾公司破产后，管理人为实现债权人利益最大化而进行了续建，产生了共益债务，向海腾公司交付房屋不仅违反法律、行政法规的强制性规定，且会加重其他债权人的负担。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，赖涵旸不属于该法规定的消费者的范围，若案涉合同继续履行的效果则是使作为一般债权人的赖涵旸事实上取得了所有权，对其他债权人不公，该合同属于法律上或者事实上不能履行的合同。再次，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”及第一百零七条“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产”的规定，案涉房屋至今未交付使用，亦未办理产权变更登记手续，其物权并未发生转移，故其仍属于海腾公司的债务人财产。因此，赖涵旸要求确认案涉房屋不属于破产财产，海腾公司应向赖涵旸交付房屋，协助办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。关于争议焦点三，根据二债会会议确定，赖涵旸对海腾公司享有的债权为5867934.25元（本金5100000元，孳息767934.25元），经向赖涵旸释明后，赖涵旸仍主张交付房屋及享有违约金债权767934.25元。交付房屋的诉讼主张前面已论述，关于违约金债权767934.25元，该请求与海腾公司管理人在债权申报复审意见通知书所确认的一致，无需再次提起诉讼进行确认，故一审对赖涵旸的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，一审判决如下：一、赖涵旸与四川海腾房地产开发有限公司于2015年12月9日签订的三份《海腾云鼎商品房认购书》有效；二、驳回赖涵旸的其他诉讼请求。案件受理费100元，由赖涵旸承担。 二审查明，海腾云鼎8号楼土地使用权类型及用途为商住。 二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人赖涵旸请求确认享有违约金债权金额767934.25元，已由海腾公司管理人在债权申报复审意见通知书中予以确认，不属于双方争议，无需提起诉讼请求确认。 根据物权法关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权未发生转移而仍属于出卖人。《中华人民共和国破产法》第三十条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”，该条没有但书规定，破产法对本案所涉情形也未作出其他规定。另，最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条规定相比较最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，前者除了明确将第二、三、六、九等删除外，其他表述并无不同。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”，因此，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条规定不一致的内容，已经不再适用。房屋所有权仍登记在出卖人名下而未进行转移登记的，该房屋所有权应当属于出卖人的债务人财产。故案涉房屋不属于上诉人的财产，而属于海腾公司的债务人财产。 上诉人与被上诉人签订的《海腾云鼎商品房认购书》，其实质是被上诉人海腾公司将其修建的房屋抵偿欠付上诉人之母张清华的借款，上诉人系张清华指定的房屋买受人，该行为系以房抵债性质。上诉人依据《海腾云鼎商品房认购书》请求被上诉人交付房屋，该请求权是一种债权而非物权，该债权请求权是否与其他普通债权有所区别，应当以上诉人是否属于消费性购房人予以判断。案涉房屋系商住房而非住宅房，故上诉人不属于消费性购房人，其享有的债权为普通债权，如判决继续履行，则会导致作为普通债权人的上诉人取得了房屋所有权，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定，构成个别清偿。本院对上诉人赖涵旸要求被上诉人海腾公司交付海腾云鼎8号楼3层1-10轴线房屋（除拆迁还房外）和4层1-10轴线房屋（除拆迁还房外），协助办理前述房屋产权证书的上诉请求，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费47500元，二审案件受理费30000元，均由上诉人赖涵旸负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年四月二十日 书记员 杨雅文