广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初12384号原告：周美群，女，1955年5月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区××××××，公民身份号码440××××××××××××022。原告：高世衡，男，1981年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区××××××，公民身份号码442××××××××××××01X。被告：李凤娟，女，1948年6月3日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别××××××××××房，香港永久性居民身份证号码A××××××（6）。原告周美群、高世衡与被告李凤娟物权保护纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原告周美群、高世衡向本院申请撤回对被告钟名芳的起诉，本院依法作出(2020)粤2071民初12384号之一民事裁定书，准许原告周美群、高世衡撤回对被告钟名芳的起诉。原告周美群、高世衡到庭参加诉讼，被告李凤娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美群、高世衡向本院提出诉讼请求：1.依法认定被告签订的租赁合同无效；2.被告向原告返还至合同被法院认定无效为止的房屋占有使用费（截至2020年4月为14300元，自2020年5月起至合同被认定为无效期间的占有使用费按照两被告租赁合同约定的租金标准的50%即1100元/月计算）。事实和理由：中山市××××××××××××××屋建筑米娜街158.82平方米，被告李凤娟占权属份额2/4,原告周美群、高世横各占权属份额1/4。2018年12月，原告发现被告李凤娟与钟名芳私自就涉案房屋签订了房屋租赁合同，钟名芳并将房屋转租给了第三人进行经营，原告遂告知钟名芳，因房屋共有人未就出租事宜达成共识，房屋暂不作出租，但允许已经实际承租的租户经营至房屋转租的租约期满为止。2019年3月16日，原告要求钟名芳根据其与被告李凤娟签订在租赁合同所约定的租金标准即2200元/月和房屋权属份额向原告支付7个月的租金，即7700元，钟名芳称被告李凤娟答应免收其一个月的租金，故只同意向原告支付6个月的租金，即6600元。自2019年3月16日至2019年11月中旬，原告通过电话多次向钟名芳根据租金给付事宜，钟名芳先后以涉案房屋修缮费用需在租金中抵扣和协调双方在房屋买卖所得的利益分配等为由拖延向原告支付租金。2019年11月下旬，原告得知钟名芳再次将涉案房屋转租他人后，遂要求钟名芳将前期未付租金结清，钟名芳以已全额支付给被告李凤娟不能重复支付租金为由，仅向原告支付了2个月的租金2200元。之后，经与两被告多次沟通解决租金问题，但均未果。故原告认为，被告李凤娟在未与原告沟通的情况下，私自与钟名芳签订租赁合同并将房屋出租所得占为己有，钟名芳在原告向其主张权利后仍以与被告李凤娟签订租赁合同为由继续履行租赁合同并共同拖欠原告租金，存在恶意串通损害原告利益，属于我国合同法规定的合同无效的法定情形，房屋占有使用费可参照两被告签订的租赁合同约定的租金标准来确定。诉讼中，原告周美群、高世衡明确要求计算租金收益的时间段为2018年8月1日至2020年8月，金额为18700元。被告李凤娟向本院提交书面答辩状称，当年让物业总价25万，周美群出资5万，李凤娟出资20万元，由2011年7月李凤娟的丈夫高垣过身后，李凤娟继承该物业之业权。高垣乃皱眉群之大伯，高世衡之伯父，自高世衡父亲早年过身后，我方一家人一直照顾原告一家人，原告自1997年买入该商铺至2015年12月一直没有按双方投资比例给予任何租金回报，高垣过身后，本人与周美群发生矛盾，才要求收回过往18年未收取之租金，故从2016年开始，我方要求开始收取往后18年之租金，以作公平原则，该物业自2016年8月才决定出租，好让有租客看管，不用担心。故要求法院判令追收钟名芳所欠之租金并收取百分之三年利息作为补偿，即欠租=55000元（应收取租金）-29020元（已收取租金）-1780元（收付维修费）=24200元；百分之三之年利息=24200*0.03*18（2019年11月至2121年4月）/12=1089元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:位于中山市×××××××××××××的物业由李凤娟、周美群、高世衡按份共有，其中李凤娟占有2/4份额，周美群与高世衡各自占有1/4份额。高世衡为周美群之子，李凤娟与周美群系妯娌关系。周美群与高世衡主张，李凤娟于2018年7月27日在未经过周美群和高世衡的同意下擅自将涉案房屋租赁于钟名芳，并与钟名芳签订房屋租赁合同，根据周美群、高世衡提交的该份房屋租赁合同（复印件）显示，租赁期为2年1月，自2018年8月1日至2020年8月30日，第一年每月2800元，第二年每月3000元，合约签订之日起，钟名芳应交付相当于1个月租金的按金及1个月的上期租金，以后每月租金应在每月5日前交清。周美群和高世衡除要求确认李凤娟与钟名芳签订的房屋租赁合同无效以外，还要求确认李凤娟与周丹丹于2019年11月16日签订的房屋租赁合同无效，但周美群和高世衡无法提交该房屋租赁合同的原件，提交的照片打印件因太过于模糊无法看清内容。周美群和高世衡向本院陈述称，李凤娟于2018年7月27日将涉案房屋出租于钟名芳后，其于2018年12月得知此事，当时钟名芳将房屋转租给了案外人黄东玲，黄东玲的租期届满时间为2019年3月18日，经协商，周美群和高世衡同意让黄东玲承租至合同期满，对于2019年3月19日之后的出租事宜，周美群与高世衡不同意继续出租，但因承租人钟名芳以合同为李凤娟与其签订，需李凤娟对其负责，故将涉案房屋继续出租。2019年3月16日，高世衡向钟名芳收取了三个月的租金6600元，于2019年12月8日向钟名芳的妻子李妙云收取了2200元的租金。周美群、高世衡并于庭审中表示李凤娟将涉案房屋租出去其没有意见，但要协商好租金标准，应将租金返回周美群、高世衡，以后签订合同后需一起去签订。李凤娟向本院提交了中国民生银行电子回单、微信聊天记录、微信转账记录、短信截屏图、中国工商银行电子回单，前述单据反映了如下事实：李凤娟之子高世濠于2018年7月27日向李妙云收取4400元，11月7日高世濠收入2200元，于2019年5月20日向李妙云收取5320元，并附与李妙云的微信聊天记录说明原本2019年3月1日至5月30日期间的租金为6600元，扣水管补漏、天花补漏1280元，业主实收5320元。2019年8月31日，高世濠向李妙云收取3900元（扣除李凤娟儿子代付卷闸门维修费用500元），2019年11月29日高世濠向李妙云收取6600元。本院认为，涉案不动产位于中国境内，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，内地法律与诉争合同有最密切联系，故本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。本案中，周美群、高世衡以李凤娟未经其同意将涉案物业擅自出租，侵犯了其物权利益，应为物权保护纠纷。周美群、高世衡请求确认李凤娟分别与钟名芳、周丹丹签订的房屋租赁合同无效，虽然周美群、高世衡未向法院提交李凤娟与钟名芳签订的房屋租赁合同原件，但从李凤娟提交的证据来看，可以认定李凤娟于2018年8月1日至2020年8月期间将涉案房屋出租给了钟名芳。周美群、高世衡在得知李凤娟将涉案物业出租以后，其于2018年12月表示同意彼时承租人黄东玲承租到合同期满，在黄东玲合同期满后，虽其表示不同意继续出租，但其又于2019年3月16日、2019年12月8日分别向钟名芳收取了8800元的租金，由此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李凤娟在未经周美群、高世衡授权的情况下将周美群、高世衡各自占有1/4份额的房屋出租给钟名芳，李凤娟的行为属于无权处分，而从周美群、高世衡同意承租人租赁房屋和向钟名芳收取租金的行为来看，其实际对李凤娟与钟名芳签订的房屋租赁合同进行了追认，故该房屋租赁合同应为有效合同，现周美群、高世衡要求确认李凤娟与钟名芳签订的房屋租赁合同无效于法无据，本院不予支持。另由于周美群、高世衡无法提交李凤娟与周丹丹的房屋租赁合同原件，在李凤娟未对此事实予以确认、周丹丹非本案当事人的情况下，本院无法核实李凤娟与周丹丹之间是否真实存在房屋租赁合同关系，本院对周美群、高世衡要求确认李凤娟与周丹丹之间的房屋租赁合同无效的主张不予支持。李凤娟与钟名芳签订的房屋租赁合同有效，涉案房屋为李凤娟、周美群、高世衡按份共有，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现李凤娟将三人共有的不动产进行了出租并收益，周美群、高世衡有权以其所占份额要求李凤娟分配其出租涉案物业所得收益。周美群、高世衡要求李凤娟自2018年8月1日起至2020年8月止按照21个月租金收益的50%共同向周美群、高世衡承担责任，扣减掉周美群、高世衡实际已收取的8800元以后，李凤娟还应向周美群、高世衡支付18700元，虽然李凤娟确认收取了钟名芳押金2200元，2018年8月至2019年10月租金20220元，但其在向本院邮寄的书面意见中表达了钟名芳至2020年8月尚欠李凤娟租金24200元（扣除维修费1780元后），该部分租金属于李凤娟作为租赁合同相对方的租金权益，其可以向钟名芳另行主张，故李凤娟应向周美群、高世衡支付2018年8月1日至2020年8月期间的租房收益应为18700元（2200元/月*21个月/2-8800元）。对于李凤娟提出的水管补漏和天花维修费1280元、卷闸门维修500元费用的问题，其目的应为主张从租金收益中扣除，周美群、高世衡以李凤娟与钟名芳在房屋租赁合同中约定了维修费由钟名芳负责，认为该部分费用与其无关，李凤娟提交了证据证明水管补漏和天花维修费1280元、卷闸门维修500元已实际发生并或从租金中扣除，或由李凤娟之子高世濠代付，可以推定李凤娟与钟名芳对相关合同条款进行了变更，并协商确定该部分维修费用由李凤娟承担，而周美群、高世衡作为产权人，也有对涉案房屋进行维修保养的义务，故周美群、高世衡也应当按照50%的责任分担该部分维修费用，抵扣以后，李凤娟应向周美群、高世衡支付的租金收益应为17810元（18700元-1280元/2-500元/2）。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李凤娟于本判决发生法律效力之日起七日内向周美群、高世衡支付自2018年8月至2020年8月期间的租金收益17810元；二、驳回原告周美群、高世衡的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元（原告已预交），由被告李凤娟负担并直接向原告周美群、高世衡支付。如不服本判决，原告周美群、高世衡可在本判决送达之日起十五日内，被告李凤娟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李海艳人民陪审员  章 枢人民陪审员  林炎分二〇二一年四月二十九日书 记 员  梁晓林秦家成