宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初729号   原告：刘莉，女，1970年10月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区平罗县。   委托诉讼代理人：马鹏波，宁夏丰安律师事务所律师。   被告：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒大御景小区20号楼一层。   法定代表人：张飞，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：李亮，男，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：罗静，女，该公司工作人员。   原告刘莉与被告宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告刘莉的委托诉讼代理人马鹏波、被告昊天房地产公司的委托诉讼代理人罗静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘莉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年3月3日签订的《银川恒大御景商品房认购书》；2.被告向原告返还购房款116376元；3.被告向原告支付资金占用利息5062元（按年利率4.35%，自2019年9月4日至2020年9月3日，并主张至款项付清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月3日，原、被告签订一份《银川恒大御景商品房认购书》，约定原告认购被告开发的位于银川市兴庆区某号房屋（以下简称案涉房屋），价款为775838元，付款方式为分期付款，三年内付清。协议签订后，原告共向被告支付购房款116376元。因被告未按照约定与原告签订商品房买卖合同，故原告拒绝向被告缴纳第三期购房款。后原告要求被告签订商品房买卖合同，但被告称案涉房屋已出卖给他人，无法与原告签订合同且已付购房款不予退还，故原告诉至法院。   昊天房地产公司辩称，原告未按照约定向被告支付购房款，已构成违约。根据《银川恒大御景商品房认购书》的约定，在双方签订商品房买卖合同之前，原告应缴纳专项维修资金5596.50元，而原告未缴纳该项资金，故请求法院驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《银川恒大御景商品房认购书》一份、收据一份、银行客户回单二份，证明原、被告签订商品房认购书，原告按约支付定金50000元，首付款1元，被告给原告出具了收据，后被告又给原告支付购房款66375元，但被告未与原告签订商品房买卖合同。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，其认为原告未缴纳物业维修储备金，不具备签订商品房买卖合同的条件。2.原告提交《商品房备案信息查询单》一份，证明被告将案涉房屋出售给他人并进行备案登记，致使案涉房屋的合同目的无法实现，且被告应承担合同解除的违约责任。被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，其认为被告已向原告发出解除认购书的通知，故被告将房屋出售给他人不属于违约。3.被告提交《银川恒大御景商品房认购书》一份，证明原告在签署商品房买卖合同之前应当缴纳专项维修基金，原告未缴纳该款，视为放弃购买案涉房屋，所交款项不予退还。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告已交纳首付款，被告应与原告签订商品房买卖合同。4.被告提交快递单、《解除认购书通知书》各一份，证明被告按照原告的预留地址，给原告邮寄了《解除认购书通知书》。原告对快递单的真实性无异议，对《解除认购书通知书》不予认可，其认为原告未收到被告邮寄的任何材料。   本院对上述证据进行审查，证据1、3可以证明原、被告签订商品房预约合同，且原告给被告支付相应款项的事实，本院予以采信。证据2可以证明案涉房屋已出售给他人的事实，本院予以采信。证据4中的快递单经本院查询，该邮件处于未发送状态，被告未向本院提供该邮件已交快递机构发送的证据，故本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2019年3月3日，原、被告签订一份由被告提供的《银川恒大御景商品房认购书》(格式合同)，约定原告认购被告开发建设的案涉房屋，价款为775838元；原告在签署认购书时支付50000元定金，在签订商品房买卖合同时转为购房款；原告于2019年3月7日前支付首付款1元，并签订商品房买卖合同，于2019年9月3日前支付购房款66375元，于2020年3月3日前支付116376元，于2020年9月3日前支付116374元，于2021年3月3日前支付116376元，2021年9月3日前支付155168元，2022年3月3日支付155168元；原告在签署商品房买卖合同之前需缴纳专项维修资金5596.50元，并将缴款凭证在签署商品房买卖合同时交予被告；原告未按照约定的付款方式和期限支付首付款及签署商品房买卖合同，视为原告放弃购买房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售所购房屋。上述协议签订后，原告于当日向被告支付定金50000元和首付款1元，被告给原告出具了收据。2019年10月8日，原告给被告银行转账支付购房款66375元。后被告将案涉房屋出售给他人，并于2020年5月7日在房地产管理部门办理了备案登记。   本院认为，商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。原、被告签订的《银川恒大御景商品房认购书》约定了案涉房屋基本状况、房屋价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，双方当事人依法建立商品房预约合同关系，本院予以确认。该《银川恒大御景商品房认购书》系被告提供的格式合同，其中约定原告在签署商品房买卖合同之前需缴纳专项维修资金，并将缴款凭证在签署商品房买卖合同时交予被告。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，而被告却要求原告在签订商品房买卖合同之前即交存专项维修资金，将商品房买卖和缴纳专项维修资金捆绑式销售，此种方式往往容易造成专项维修资金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障，因此，被告要求原告在签订商品房买卖合同之前需缴纳专项维修资金的条款加重原告的责任，该格式条款无效。原告已向被告交纳了定金和首付款，被告应当与原告签订商品房买卖合同，被告未按约与原告签订商品房买卖合同，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然原告于2019年10月8日给被告支付购房款66375元且未支付后期购房款，但因被告未与原告签订商品房买卖合同，原告有权拒绝交纳剩余购房款。由于被告已将案涉房屋出售给他人，致使合同目的无法实现，故原告有权要求与被告解除《银川恒大御景商品房认购书》，原告的该项诉请本院予以支持。对原告主张的返还购房款116376元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的资金占用利息，本院根据原告的交款情况，参照全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价一年期利率以及原告主张的利息计算期间，确定被告向原告支付购房款50001元自2019年9月4日至2020年9月3日期间的利息2125元（50001元×4.25%），支付购房款66375元自2019年10月8日至2020年9月3日期间的利息2536元（66375元×4.20%÷365天×332天），以上利息合计4661元，并按照年利率3.85%支付购房款116376元自2020年9月4日至实际给付之日止的利息。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第四百九十七条第二项、第五百六十三条第一款第四项、第五百七十七条规定，判决如下：   一、解除原告刘莉与被告宁夏昊天房地产开发有限公司签订的《银川恒大御景商品房认购书》；   二、被告宁夏昊天房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘莉退还购房款116376元、支付利息4661元，合计121037元，并按照年利率3.85%支付自2020年9月4日至实际给付之日止的利息（以购房款116376元为基数）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2728元，减半收取计1364元，由被告宁夏昊天房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 何小军   二〇二一年四月一日   法官助理 陆钰莹   书记员 周佐葡   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民法典》   第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。   当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。   第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：   ……   （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；   ……   第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；   ……   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   ……   第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。