湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0224民初755号原告：湖南文海物业有限公司（原茶陵县文海物业有限公司），住所地为茶陵县城关镇炎帝社区朝阳新城4栋1单元2楼。法定代表人：彭敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔宇，湖南挚友律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：段青兰，男，汉族，1954年10月19日出生，茶陵县人，系湖南文海物业有限公司总经理助理，代理权限为一般代理。被告：姜红梅，女，汉族，1970年9月26日出生，现住茶陵县。（缺席）被告：段小红，男，汉族，1972年12月3日出生，湖南省茶陵县人，现住茶陵县。原告湖南文海物业有限公司（以下简称“文海物业公司”）与被告姜红梅、段小红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告文海物业公司委托诉讼代理人陈翔宇、段青兰及被告段小红到庭参加诉讼，被告姜红梅经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文海物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2018年4月1日至2020年9月30日的物业管理费共4661元以及未按期支付物业费的滞纳金1104元（按照日0.5‰的标准）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系茶陵县房主，房屋建筑面积141.23㎡。依据《朝阳新城前期物业管理合同》合同的约定：商铺物业管理费按建筑面积每月1.1元／㎡计收物业费，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。然而从2018年4月至今，原告多次要求被告缴纳2018年4月1日至2020年9月30日期间的物业费，但是被告均不予理睬。经计算，被告拖欠原告2018年4月1日至2020年9月30日的物业费合计4661元（141.23㎡＊30个月＊1.1元／㎡／月）。原告多次向被告催讨均无果，为维护自身合法权益，原告特向法院具状起诉。被告段小红口头答辩：我们没交物业费的原因一是邻居私自开门的问题没处理好；二是房屋漏水后续问题没处理好，等原告方处理好相关问题，会交物业费。当事人围绕其各自的诉求依法向本院提交了证据材料，本院依法组织了双方当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告提交的墙体、地板损坏等照片的真实性予以采信。经审理查明：两被告是茶陵县号房主，房屋建筑面积141.23㎡。收房后，由先前的物业公司茶陵县诚信物业提供物业服务。后因该物业公司与业主之间存在诸多矛盾，没有再在该小区提供物业服务。2018年1月1日，茶陵县朝阳房地产开发有限公司与茶陵县文海物业有限公司签订了《朝阳新城前期物业管理合同》，合同约定前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止，多层住宅1.1元／月／㎡；超高层、高层住宅1.2元／月／㎡。业主／物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。合同还对物业服务内容、质量和标准、小区停车费、双方权利义务及违约责任等进行了约定。《朝阳新城前期物业管理合同》签订后，原告依约进入该小区提供物业服务。2017年，被告家的卫生间主排污管破损，导致卫生间及相邻房间渗水，致使墙壁有所脱落，地板接缝处变宽起翘。被告联系物业公司但是直至2019年才处理好，目前导致的损失还没有处理好。加之，被告同层邻居在公共通道的靠近被告家的墙上私自打通开设了一个门，方便去外面的坪上晾晒东西，导致被告心里很不舒服，但物业公司一直没有解决。基于以上原因，被告没有交纳物业费，原告催讨无果，故起诉至本院。以上事实，有营业执照、商品房买卖合同、物业服务合同及双方当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。文海物业公司与茶陵县朝阳房地产开发有限公司签订的《朝阳新城前期物业管理合同》对该小区全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约进入该小区提供物业服务，被告作为该小区业主，应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。关于被告在庭审中提出的漏水的问题，根据庭审中被告所述，被告房屋漏水其推测应该是楼上装修时未注意导致管道破损所致，属于侵权法律关系，具体应当先找侵权人。关于被告反映其邻居私自开门的问题，根据《物业管理条例》第四十五条的规定对物业管理区域内违反有关使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，原告方并未采取相关行为，仅以其他楼栋出现类似现象城关部门封门之后，业主又私自打开，没有效果为由，不予处理，有管理服务不到位的地方。经计算，被告拖欠原告2018年4月1日至2020年9月30日的物业费合计4661元（141.23㎡*30个月*1.1元/㎡/月），本院酌定被告应支付上述款项的90%即4195元（4661元*90%）。前期物业合同中约定了滞纳金，但原告自愿按照每天0.5‰的标准即月1.5%予以计算，分段计算后滞纳金总额为1190元，结合本案实际，本院认为该标准过高，本院酌定滞纳金为595元。本案经调解无果。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告姜红梅、段小红于判决生效之日起十日内向原告湖南文海物业有限公司支付2018年4月1日至2020年9月30日的物业费合计4195元及滞纳金595元；二、驳回原告湖南文海物业有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜红梅、段小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  徐针二〇二一年四月二十五日法官助理谭丽艳书记员谭李珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。