四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3515号 上诉人（原审被告）：成都西源同祥置业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区新苗西街9号。 法定代表人：渠波，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐清，四川悟德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司。住所地：四川省成都市成华区二仙桥被二路2号1幢1层9号。 法定代表人：周媛媛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王敏，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔺帆，四川亚峰律师事务所律师。 原审被告：成都西源投资有限公司。住所地：四川省成都市郫县郫筒镇安民街36号。 法定代表人：敖宏敏，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐清，四川悟德律师事务所律师。 上诉人成都西源同祥置业有限公司（以下简称西源同祥公司）与被上诉人成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司（以下简称盛禾嘉业公司）、原审原告成都西源投资有限公司（以下简称西源投资公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 西源同祥公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6501号民事判决第二项，改判驳回盛禾嘉业公司支付溢价分成及利息的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为溢价分成机制达到启动条件、西源同祥公司支付溢价分成875501.4元及资金占用利息的事实认定不清，认定“即使出现客户退房，也应视为盛禾嘉业公司已经完成两套房屋的签约，签约金额已纳入计算。出现退房已经不受盛禾嘉业公司所控制，不应再行减除”存在不当。《【长坤-时代锦绣】项目销售及渠道代理合同》（以下简称《代理合同》）签约的目的是为了实现销售，在客户退房的情况下，该客户签订的合同已实际解除，该客户的销售额理应从销售签约总额中减除，不应计入实际签约销售总额。《代理合同》“3.8.2、(7)无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金”的约定，即已明确表示该签约不应计入已经完成的销售签约中。按一审判决的逻辑，如果客户解约仍要视为已完成签约，那么在客户退房的情况下，盛禾嘉业公司就不应退还已收取的销售佣金，这与销售合同的约定相互矛盾。一审判决将“因客户退房，西源同祥公司已经收取了客户的违约金，也是在认可签约完成基础上要求购房者承担了违约责任”作为西源同祥公司认可最终签约的总额理由不当，西源同祥公司认可客户曾经签约与主张客户签约后的解约应减除签约的总额并不矛盾。因此已经签约但退房的321（价款337216元）、320（价款340327元）房屋房款不应计算在销售总额中，盛禾嘉业公司实际完成任务139101457元，未达到溢价分成机制启动条件。 盛禾嘉业公司答辩认为：根据一审法院查明的事实，盛禾嘉业公司在做结算时已经完成了75%的销售任务，达到了双方合同所约定的溢价分成的生效条件，双方合同中没有任何约定后续退房将不执行销售溢价分成机制。而且本案中也查明两套房屋的退房，西源同祥公司的工作人员向盛禾嘉业公司发送信息，证明肖某因资金问题退房，同时收取了肖某的违约金，并且盛禾嘉业公司和西源同祥公司各收取一半。那么也证明西源同祥公司因为盛禾嘉业公司的销售行为而实际获利。并且按照西源同祥公司的主张，两套退房金额为670000元左右，如果退房盛禾嘉业公司不收取溢价分成佣金800000元的，也是有背公平原理则的。无论从事实认定还是从合同约定，还是从法律规定方面，西源同祥公司的请求都没有依据，应当予以驳回。 西源投资公司陈述认为：1.在销售合同中未约定退房金额要计入销售总额。2.客户无论何种原因解约，盛禾嘉业公司均要退还佣金，合同有约定。3.双方对客户解约应退还佣金的约定既已明确表示该签约不计入已完成的销售总额中。 盛禾嘉业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付佣金2658823元；2.判令西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付拖欠佣金的利息（以拖欠金额为基数，按同期银行贷款利率计算，自拖欠之日起至实际支付之日起）；3.判令西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付溢价分成875501.4元及利息（自2018年5月2日起至实际支付之日止，暂计算至2019年5月31日为56703.71元）；4.判令西源同祥公司将时代锦绣1幢115号商铺变更登记于盛禾嘉业公司或其指定人名下，900000元保证金用于抵扣部分房款；5.判令西源投资公司在未履行出资义务本息范围内对西源同祥公司的上述不能清偿部分债务承担补充赔偿责任。 一审法院认定事实： 一、2017年8月，盛禾嘉业公司（乙方）与西源同祥公司（甲方）签订《代理合同》：乙方为甲方开发的时代锦绣项目提供独家销售代理服务，可售房源157套，销售总货值约187466900元。还约定：1.乙方应交纳履约保证金1500000元，其中900000元在合同签订5个工作日内先行支付，剩余600000元在2017年9月30日前付清；2.销售佣金分为乙方直接收取部分及甲方结算部分，其中乙方直接收取部分由乙方自行向客户收取，最高不得超过《商品房买卖合同》签约金额的7%，甲方结算部分按照客户签约金额*佣金计提比例计算，客户签约金额为包含《商品房买卖合同》约定总价款，计提比例为3%（基本佣金）+2%（完成任务跳点佣金）；3.甲方结算部分佣金，每月进行结算，按揭、分期和一次性付款以单套房屋实际到账金额计入当月佣金结算范围，甲方以乙方在约定的销售时间内完成商业总产值签约金额的75%视为完成销售任务，月度未完成签约任务按照3%结算佣金，达成签约任务按照5%结算佣金，在合约期内累计完成可售额75%签约总额，累计签约额按照5%计算，即补足之前未结算至5%的部分，乙方根据双方确定的结算金额向甲方提供发票后，甲方在5个工作日内支付佣金；4.签约任务考核期为2017年8月1日至2018年3月31日；5.乙方在合作期限内完成约定标的额的75%（对应签约金额为140600200元）的基础上，合同中的销售溢价分成机制启动生效，销售溢价分成的计算式为：（对应的销售单位销售成交总价-本合同甲乙双方确定的对应的销售单位销售底总价）*30%；6.因客户自身原因毁约的，所没收的客户定金及违约金，甲乙双方各得50%，无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金；7.乙方对在售房源招商成功的，若租期在3年以上，甲方一次性支付租赁合同期内前3年内（含免租期）平均月租金的2个月租金作为招商租金。合同附件一未售房源总价为187466909元。合同签订后，盛禾嘉业公司向西源同祥公司支付了900000元保证金。 2017年10月18日，双方签订《补充协议（二）》，约定截止本补充协议签订前，乙方已完成签约28套房屋，对该28套房源，乙方直接收取的佣金（简称前佣）不得超过《商品房买卖合同》签约金额的7%，如超过该限额，多收取部分归甲方所有，或甲方可相应扣减甲方应支付给乙方的结算佣金（简称后佣）；除上述以外的房源，乙方收取的前佣限额调整为最高不超过每套房源标准总价的8%（标准总价为甲方在销售过程中书面确定给乙方的单铺底价基础上上浮31%后的价格），如实际收取前佣金额超过该限额，处理方式同上。 2018年4月16日，双方又签订《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》（以下简称《尾盘代理合同》），约定由乙方为时代锦绣项目尾盘提供销售代理服务，可售房源47套，销售总货值约43600000元，双方同意将之前的900000元履约保证金转为本合同的履约保证金。合同还约定：1.项目销售佣金分为乙方直接收取部分及甲方结算部分，甲方结算部分按照客户签约金额*佣金计提比例计算，客户签约金额为包含《商品房买卖合同》约定总价款，计提比例为3%（基本佣金）+2%（完成任务跳点佣金）；2.甲方结算部分佣金，每月进行结算，按揭、分期和一次性付款以单套房屋实际到账金额按3%计入当月佣金结算范围，截止到2018年7月31日签约任务考核期后最后计算完成任务跳点佣金；3.签约任务考核期为2018年4月1日至2018年7月31日；4.乙方在合作期限内完成约定标的额的95%（对应签约金额为41420000元）的基础上，合同中的销售溢价分成机制启动生效，销售溢价分成的计算式为：（对应的销售单位销售成交总价-本合同甲乙双方确定的对应的销售单位销售底总价）*30%；5.因客户自身原因毁约的，所没收的客户定金及违约金，甲乙双方各得50%，无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金，若客户向甲方支付了退房违约金，该违约金由双方按各收取50%分配。合同附件一中尾盘未售房源总底价为43554148元。 二、2018年5月2日，双方就已完成销售房源进行结算，确认已销售金额139779009元，目标总金额××元，75%目标为139294500元，最终结算6688090元。西源同祥公司工作人员刘英智备注：以上数据核实无误，xx-x-xx钟成辉、田学琼溢价金额310812元是否结算，请领导审批。 2018年6月13日，西源同祥公司工作人员廖春燕向盛禾嘉业公司法定代表人周媛媛通过微信再次发送《时代锦绣项目盛禾嘉业结佣明细表》，确认目标总金额××元，75%目标为139294500元，已销售金额139779009元，后佣金额8355576元，多收溢价部分金额1324112元，最终结算7031464元。 2018年6月15日，西源同祥公司向盛禾嘉业公司出具《解约函》，截止2018年6月14日签约金额仅为864600元，新增认购为零，故依约提出解除《尾盘代理合同》。西源同祥公司工作人员廖春燕提出如抵房，则以xx栋xx号商铺冲抵，价格不高于双方合同约定底价。 2018年9月27日，西源同祥公司（甲方）、盛禾嘉业公司（乙方）、成都西源欣城投资有限公司（丙方）、西源投资公司（丁方）共同签订《佣金抵履约保证金协议》，约定因甲方、丙方、丁方分别与乙方签订了三个项目的销售及渠道代理合同，现乙方已经完成案涉的时代锦绣项目合同约定事项，甲乙双方确认2017年9月至2018年6月30日已具备提佣条件佣金，佣金金额4285720元，同意甲方将其中3000000元直接付给丁方，抵作乙方应付丁方项目的履约保证金，乙方不得再另行要求甲方支付该3000000元，同意将甲方应付乙方的剩余1285720元支付付给丙方，抵做乙方应付丙方项目履约保证金。 2018年11月，西源同祥公司工作人员廖春燕与盛禾嘉业公司工作人员通过微信联系，确认2018年3月招商佣金17613元。 盛禾嘉业公司一审庭审中确认已经收到西源同祥公司支付的佣金共计4416183元，分别为根据《佣金抵履约保证金协议》抵扣4285720元，现金支付130463.2元。 2018年10月，西源同祥公司书面告知盛禾嘉业公司，案涉项目x-xx、x-xx号房源购房者肖某、李卒因未做好资金安排，主动要求退房，故要求盛禾嘉业公司退还自行收取的佣金78556元，退还西源同祥公司结算佣金6827元，收取违约金67754元，品迭后应收取60927元，在后续佣金结算中一并支付给盛禾嘉业公司。盛禾嘉业公司一审庭审中同意在之前合计的后佣金额中扣减该两套房屋后佣17016元和16861元，另收取违约金67754元。 三、2018年5月10日，盛禾嘉业公司向西源同祥公司送达《关于【长坤-时代锦绣】项目款项付款告知函》，称双方在2018年1月19日签订备忘录，将合同总任务目标修正为××元，75%占比金额为139294500元，现截止2018年3月31日，已完成签约金额139779000元，溢价分成机制启动，应支付溢价分成（成交金额139766475元-已售房源销售底总价136849667元）＊30%＝2916808元。 庭审中盛禾嘉业公司出示重新统计的《已签约溢价》表格，显示完成签约总金额为139779005元，所售底价总额136860667元，差额为2918338元。 西源同祥公司申请证人肖某出庭，证人陈述因盛禾嘉业公司在销售现场承诺整体招租，其考虑将租金收入支付部分按揭，足以承担房款，但后面并未收到租金故无法承担房款，提出退房。 一审庭审中，双方同意将盛禾嘉业公司支付的900000元保证金用于抵房，但双方就所抵房源和实补差价未予明确。 四、2020年4月，盛禾嘉业公司工作人员向西源同祥公司办公地点送达佣金发票，但西源同祥公司工作人廖春燕拒绝派工作人员接待和接收，盛禾嘉业公司工作人员以短信方式将拟送达发票拍照发送廖春燕。廖春燕表示需双方结算后再行提交发票，故不接收任何发票。 五、西源同祥公司成立于2014年2月26日，成立时注册资本10000000元，实收资本10000000元，股东西源投资公司，持股比例100%。2014年5月，公司申请增加注册资本至34000000元，股东新增四川信托有限公司，股东出资比例变更为：西源投资公司出资额10000000元，四川信托有限公司出资24000000元。2015年10月29日，四川信托有限公司股份转让给西源投资公司，西源投资公司持有公司100%股份。 一审法院认定以上事实有《代理合同》《尾盘代理合同》、转款凭证、微信聊天记录、《时代锦绣项目盛禾嘉业结佣明细表》《商品房认购协议》《收款承诺》及收条、《已签约溢价明细表》《解约函》《告知函》《佣金抵履约保证金协议》《关于【长坤-时代锦绣】项目款项付款告知函》、公证书、照片、视频、工商档案资料等书面证据及证人证言、当事人当庭陈述等收集在案予以佐证。 一审法院认为，盛禾嘉业公司与西源同祥公司签订的《代理合同》《尾盘代理合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。盛禾嘉业公司按约进行房源销售，西源同祥公司应当按照约定计算方式支付佣金。双方争议焦点主要为：一、应付佣金结算金额；二、是否达到溢价机制启动条件。 对于第一个应付佣金结算金额，双方在2018年5月2日的结算表中是关于双方《代理合同》的结算金额，西源同祥公司对个别房源的款项存在争议。至2018年6月13日，西源同祥公司工作人员廖春燕向盛禾嘉业公司法定代表人发送的结算表格，对争议款项予以了明确，确认在抵扣了盛禾嘉业公司多收的前佣金额后，最终结算金额为7031464元，一审法院予以确认。同时根据双方《尾盘代理合同》的约定，因西源同祥公司确认盛禾嘉业公司完成签约金额864600元，根据合同约定的佣金计算方式，应支付后佣金额为864600*3%=25938元。对西源同祥公司已经支付的款项，因盛禾嘉业公司认可已支付的4416183.2元，包含根据《佣金抵履约保证金协议》冲抵的4285720元，和西源同祥公司现金支付的款项，一审法院予以确认。西源同祥公司也未提出其他证据证明其已经支付佣金金额，同时对西源同祥公司提出在总结算中应扣减抵扣的保证金，属于重复抵扣，一审法院不予采纳。对西源同祥公司提出应扣减盛禾嘉业公司超出7%比例多收取的前佣部分，因在廖春燕发送的最终结算表格中已经对该金额予以了扣减，故也不应重复抵扣，一审法院对该抗辩意见也不予采信。综上，西源同祥公司应支付的佣金金额应为7031464元+尾盘合同佣金25938元+招商佣金17613元-已经支付4416183.2元-退房所致应退佣金（17016元+16861元）=2624954.8元，对超出部分，一审法院不予支持。对利息部分，一审法院酌情自起诉之日开始按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 对第二个问题，是否达到溢价机制启动条件。对此西源同祥公司抗辩称，因xx、xx号房屋客户退房，故应当将两套房屋的销售金额从签约金额139779009元中扣除，则扣除后签约金额未达到约定的75%目标139294500元，不应启动溢价机制。一审法院认为，根据双方在前期的结算对账中，对盛禾嘉业公司签约金额予以了确认，也认可其已经达到75%签约比例。对双套房屋的退房，在盛禾嘉业公司完成了促使签约的义务，该两套房屋的签约即应纳入盛禾嘉业公司完成的任务。对出现的退房，因在西源同祥公司出具给盛禾嘉业公司的告知函中，提到退房理由为购房者未做好资金安排，主动提出退房，均系购房者自身原因引起，在双方工作人员的微信聊天中也无法得出系盛禾嘉业公司原因导致退房。对证人提到盛禾嘉业公司承诺整体招租，但未兑现，故无法承担房屋价款的内容，因并无其他证据对盛禾嘉业公司做出过相关承诺予以佐证，也与西源同祥公司之前提交的告知函中陈述的内容存在冲突，故一审法院对该证人证言不予采信。另外，因客户退房，西源同祥公司已经收取了客户的违约金，也是在认可签约完成基础上要求购房者承担了违约责任。一审法院认为，即使出现客户退房，也应视为盛禾嘉业公司已经完成两套房屋的签约，签约金额已纳入计算。出现退房已经不受盛禾嘉业公司所控制，不应再行减除。故签约金额实际应为139779009元，双方约定的75%签约目标金额为139294500元，故合同约定的溢价机制启动条件已经成就。西源同祥公司应当按照约定支付溢价分成，故根据双方结算表格中明确的金额，应支付的溢价分成应为（对应的销售单位销售成交总价139779009元-本合同甲乙双方确定的对应的销售单位销售底总价136860667元）*30%，故一审法院对盛禾嘉业公司主张的溢价款875501.4元予以支持。对利息部分，一审法院酌情自起诉之日开始按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 因320、321号客户退房，按照约定，西源同祥公司应将客户交纳的违约金的50%支付给盛禾嘉业公司，故对盛禾嘉业公司主张返还的违约金67754元，一审法院亦予以支持。对西源同祥公司提出的盛禾嘉业公司未足额开具发票的问题，因双方对佣金金额存在争议，在未明确具体金额情况下，要求盛禾嘉业公司开具足额发票难以做到，故未开具足额发票不应成为其不予支付佣金的理由。在西源同祥公司支付佣金后，盛禾嘉业公司应根据支付金额开具足额发票。 对盛禾嘉业公司提出的保证金900000元用于抵房，并将115号商铺变更登记至盛禾嘉业公司或其指定人士名下的请求，一审法院认为，双方在庭审中就保证金抵房达成一致意见，但就用于抵房的房源，以及就房屋价款与保证金之间的差额部分如何支付未达成一致意见，故一审法院对盛禾嘉业公司的该请求不予处理，双方可自行协商一致后按约履行。 对盛禾嘉业公司诉请西源投资公司作为西源同祥公司的股东，在未缴出资范围内对西源同祥公司的债务承担补充赔偿责任。首先，根据西源同祥公司的工商资料显示，西源投资公司作为其股东，出资额10000000元已经实收到位，不存在未缴出资的情形。同时，公司增资后，四川信托有限公司作为新增加股东，也无证据显示其存在未缴出资的情形。故盛禾嘉业公司要求西源投资公司在未缴出资范围内承担补充赔偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、西源同祥公司在判决生效之日起十日内向盛禾嘉业公司支付佣金2624954.8元及资金占用利息，利息分段计算方式为：以2624954.8元为基数，从2019年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日的利息；以2624954.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息；二、西源同祥公司在判决生效之日起十日内向盛禾嘉业公司支付溢价分成875501.4元及资金占用利息，利息分段计算方式为：以875501.4元为基数，从2019年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日的利息；以875501.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息；三、西源同祥公司在判决生效之日起十日内向盛禾嘉业公司返还违约金67754元；四、驳回盛禾嘉业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43924元，保全费5000元，共计48924元，由盛禾嘉业公司负担12020元，西源同祥公司负担36904元。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审审理过程中，西源同祥公司回复本院提问时，确认320、321号房的退房时间为2018年10月。 本院认为，盛禾嘉业公司与西源同祥公司签订《代理合同》合同有效，对双方具有法律约束力。《代理合同》约定“签约任务考核期为2017年8月1日至2018年3月31日”，且2018年5月2日盛禾嘉业公司、西源同祥公司就已完成销售房源进行结算了确认并确认销售金额139779009元，在此情况下，《代理合同》约定的溢价分成条件已经成就，溢价分成机制已经启动。因此，由于西源同祥公司与xx、xx号房源购房解除合同并退房系发生在2018年10月，已超出西源同祥公司、盛禾嘉业公司《代理合同》约定的任务考核期间，西源同祥公司以此认为xx、xx号房屋的价款不应计入销售总额、否认溢价分成机制启动的理由不成立。 综上所述，西源同祥公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式负担；二审案件受理费13233元，由成都西源同祥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二一年四月十六日 书记员 唐子清