甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1574号上诉人（原审被告）：黄晨坤，男，1991年3月23日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王宁，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，北京德恒（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王虎，男，1986年10月13日出生，汉族，住平凉市崆峒区。被上诉人（原审原告）：王鲲，男，1990年8月16日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张宝心，甘肃中天律师事务所律师。原审被告：刘春梅，女，1964年2月16日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王宁，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人黄晨坤、王虎因与被上诉人王鲲、原审被告刘春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王虎上诉请求：1.撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决第二项、第三项、第五项、第七项，改判支付房租到2020年10月27日（暂计至2020年10月27日，实际金额以被上诉人支付费用之日为准）共计112171元，违约金33651元，合计145822元；改判王虎不用向王鲲返还押金2.5万元；改判王虎不用向王鲲返还物业费515.5元。2.判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：原审法院事实认定不清。1、原审法院忽视了双方签订的合同条款10-1-（5）中明确规定的未按合同约定时间期限履行完本合同的，甲方有权终止合同，押金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。王鲲只租了3个月就退租，影响了甲方的租赁计划。按照合同规定，不应该退还押金。2、王鲲缴纳的物业费交给了物业公司，并没有缴纳给我，所以我没有义务向王鲲返还物业费。3、双方签订了《房屋租赁合同》10-4中明确规定，若乙方在合同签订期间，未履行合同的，免租期内所产生的房租由王鲲按每日房租折算全额予以赔付。现王鲲违反合同，2019年10月27日至2019年11月30日的房租应该予以赔付我13710元。原审法院认定的8月23日为双方解除合同的日期，腾房协议第四条中明确规定了王鲲将房屋恢复原状后应当及时通知王虎进行验收，我至今没有收到王鲲交房的通知。所以8月23日为双方解除合同的日期是不合理的。从1月27日至4月22日，原审法院认为在此期间，应免交租金不合理的，由于商铺是按揭贷款，每个月要向银行归还贷款6万余元，王鲲的迟迟不付房租，影响了我正常收入和按揭贷款的归还。所以依据双方签订的《房屋租赁合同》，要对我赔偿违约金33651元。综上所述，请贵院依法公平公正处理此案。黄晨坤上诉请求：1.撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决书第二项、第五项、第七项，依法改判为：由被上诉人向上诉人支付房租112171.5元（房屋租金暂从被上诉人实际占用房屋之日起计算至被上诉人办理完工商登记注销手续之日止。扣减了已支付3个月房租，该金额仅包含被上诉人应当向上诉人支付的部分，不含应当向房屋共有人王虎支付的部分）及违约金33651.45元（违约金以欠付房租的30%计算），共计145822.95元；改判履约保证金不予退还；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定房屋租赁起止日期为2019年12月1日--2020年8月23日，属于事实认定不清。应当自实际占用房屋之日即2019年10月27日至腾房义务之日即2020年9月25日。租赁期限为2019年12月1日--2022年11月30日，租金每月24927元，2019年10月27日--11月30日为装修免租期，但双方亦明确约定若被上诉人在合同有效期未适当履行合同的，免租期（共34天）所产生的房租按日折算全额予以赔付。现被上诉人违约，欠缴房租并要求提前解除合同，应当按照合同约定支付该部分房租。被上人于2019年10月27日起占用案涉房屋，2020年8月23日在一审法院的建议下，与被上诉人达成《腾房协议》，但上诉人签订腾房协议时明确表示，上诉人并不放弃追究被上诉人违约责任的权利，亦非当然同意解除《房屋租赁合同》。被上诉人实际占用房屋11个月，已支付3个月的房租，欠付房租24927元/月×9个月÷2人=112171.5元，违约金以欠付房租的30%计算，为33651.45元，共计145822.95元。二、案涉房屋疫情期间的各类减免房租政策系针对承租国有企业房屋的小微企业及个体工商户所制定，上诉人并非应当减免房租的责任承当主体，一审判决免除了疫情期间租金属于事实认定不清。三、法律适用不当。一审法院以《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第六条第二款规定为由，将违约责任减免为三个月房租的10%。但本条款适用的前提是租赁合同继续履行，按照原合同支付租金对承租人不公平时人民法院可就租金数额、支付时间对合同内容进行变更，而非对违约责任进行变更，属于法律适用不当。《九民会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案当中上诉人所遭受的损失不仅仅是被上诉人所拖欠的房租及相应的利息，还包括房租空置期房租、空置期的物业费用、二次招商运营费用等。现被上诉人恶意解约，所产生的经济损失后续还会扩大，判令被上诉人以实际欠缴房租的10%承担违约责任远不能弥补上诉人所遭受的损失。四、被上诉人所支付的7.5万元为履约保证金，判令上诉人向被上诉人返还押金属于事实认定不清。《房屋租赁合同》第4-2条的约定，被上诉人所支付的7.5万元为履约保证金，用以保证被上诉人严格、充分地履行合同，租赁期满后且被上诉人无违约情况时，上诉人将履约保证金全额无息返还，若不能保证上诉人持续正常租金收入，如未找到不低于原租金原期限的下一商户承租则不予退还。该7.5万元只有在双方约定的条件成就的情况下方可返还，现被上诉人恶意违约、提前要求解除合同，被上诉人无权要求返还。《房屋租赁合同》第10-1虽然约定押金条款，但被上诉人并未实际向上诉人交纳押金。综上所述，一审判决存在事实认定不清、法律适用错误的情形，请二审法院撤销原判、查明事实后依法改判。王鲲辩称：一、一审判决认定事实正确。答辩人提交的与上诉人王虎的通话记录，双方就合同解除已经达成一致意见，双方合同应当在2020年4月9日就解除。2020年8月23日腾房后，答辩人已经通知王虎、黄晨坤，答辩人将门并未上锁。二、一审确认解除合同无误。一审法院对疫情影响的三个月房租予以免除，又判令答辩人四个月的房租，将损失向两方均进行了分摊。2020年4月21日国务院常务会议确定，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对国有企业免除3个月的租金，非国有房屋减免租金的可同等享受上述各项政策优惠。一审法院的认定是正确的。答辩人所支付的75000元无论是履约保证金还是押金，故一审法院判令上诉人仅退还5万元，还承担7478元违约金是公平的。综上所述，一审法院作出了公正的判决，请求驳回上诉，维持原判。王鲲向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告押金75000元；3.依法判令被告返还原告被扣在店内的设备及其他个人物品（三屏三轴实感赛车一台、捍卫者1.03.VR飞行器一台、3DAR魔幻沙池一个、VR双人蛋椅一个、mini跑步机一台、AR砸球一个）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月26日，原告与被告王虎、黄晨坤签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，月租金24927元，租金结算方式为按季度支付。合同签订以后，原告一直按约支付相关费用。于2019年10月27日向被告黄晨坤、王虎支付押金75000元；于2019年11月7日向被告黄晨坤、王虎支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金74782元。至此，2020年2月前租金及相关费用已付清。2020年1月，因新冠肺炎疫情，兰州中心商场发出公告自2020年1月27日起关停，至今原告所经营的第八感VR主题乐园仍无法正常经营。新冠疫情影响深远，尤其对娱乐业来说打击沉重。作为小投资的个体经营者，原告只能与业主积极协商、及时止损，以期减少双方损失。故，疫情发生初期原告就多次与被告方联系商议解决问题的办法，但被告方迟迟不予回应，既没有实质性减免租金延长租期，也不同意解除合同，一直采取消极推诿的态度。无奈，原告于2020年1月向被告发出《提前退租申请书》，要求从2020年3月1日起解除合同不再租用，未果，3月27日发出律师函，再次向被告重申解除合同，尽快接收房屋，避免损失扩大，未果。自2019年年末进店装修以来，原告投入的装修费及为经营所购置的物品共计花费30000余元。突发疫情后，店铺一直没有盈利也无法正常经营，被告消极的态度使得原告雪上加霜、举步维艰。同时，被告单方知会物业不许原告将店内机器设备搬离、清场。现原告无力负担，继续履行合同显失公平。综上，希望法院尽快做出公正的裁判，避免被告肆意扩大经济损失。原告特向贵院提起民事诉讼，请求贵院化解双方矛盾，愿判如所请！黄晨坤、刘春梅、王虎向一审法院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付房租112171.5元及违约金33651.45元（暂计至2020年10月27日，实际金额以反诉被告支付费用之日为准），2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月26日，反诉原告黄晨坤代其母亲刘春梅与房屋共有人王虎同反诉被告签订了《房屋租赁合同》，将其位于兰州中心第045幢1F-124#的房屋出租给反诉被告，合同约定2019年10月27日至2019年11月30日为装修免租期，自2019年12月1日至2022年11月30日，房屋租赁期限为3年，租金采用预付方式，按季度支付，每期租金提前30日支付，逾期未支付需要承担违约金。但反诉被告仅依约支付了三个月的房租，2020年3月以来的租金至今未付。在合同履行过程中，反诉被告以受新冠肺炎疫情影响为由拒付租金，实际情况是兰州中心已经于2020年2月份恢复营业，兰州市各行各业也早已复工复产，疫情并未使《房屋租赁合同》到了不能履行的地步，反诉被告借口拒付房租的行为有失诚信且违背了合同约定。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当遵照执行，反诉被告违反《房屋租赁合同》之约定，拖欠房屋租金及物业费的行为已严重损害了反诉人的利益。一审法院认定事实：2019年10月26日，原告王鲲与被告人王虎、黄晨坤（刘春梅之子）签订房屋租赁合同，约定将王虎与刘春梅共有的位于兰州中心BM层1F-124#商铺出租给原告作为第八感VR主题乐园经营使用。该房屋面积59.35平方米，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，月租金24927元，租金结算方式为按季度支付，租金先付后用，以后每期租金提前30日支付，逾期未支付按该期租金的3%/天支付滞纳金。合同约定王鲲应于合同签订之日同时缴纳合同履约保证金75000元，用以保证王鲲严格充分地履行租赁合同。该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且王鲲无违约，本诉被告将履约保证金全额无息返还给王鲲。王鲲于2019年10月27日向黄晨坤、王虎支付押金75000元；于2019年11月7日向黄晨坤、王虎支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金74782元。2020年1月，受新冠疫情影响，兰州中心发出公告自2020年1月27日起关停，至2020年2月20日，兰州中心恢复营业。但原告的第八感VR主题乐园未恢复营业，2020年4月22日以后政府允许娱乐行业陆续复工。王鲲于2020年1月向黄晨坤、王虎发出《提前退租申请书》，要求从2020年3月1日起解除合同不再租用；并于3月27日发出律师函希望提前终止合同，3月30日黄晨坤、王虎签收该律师函；4月9日与黄晨坤、王虎再次协商退租。在此期间，王虎一直未明确表示同意王鲲退房。2020年1月21日，2020年3月底王鲲先后与被告代表王虎进行多次协商降租与退房事宜，被告代表王虎表示拒绝降租，并且表示拒绝同意退房，要求本诉原告王鲲继续履行合同并缴纳违约金。本诉被告方代表王虎告知兰州中心物业公司阻止王鲲将店内物品搬离。2020年8月20日双方签订腾房协议，8月23日王鲲缴纳租赁房屋物业费至2020年8月31日后离场，另外缴纳2019年4月的物业费2270.83元（含另一出租铺面），并通知王虎。一审法院认为，王鲲与黄晨坤、王虎于2019年10月26日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权力、履行义务。黄晨坤系本案房屋出租人，其母亲刘春梅不是本案适格被告（反诉原告），故对于刘春梅的诉讼请求不予认定。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同于何时解除；二、原告是否应当承担违约责任，如何承担。关于争议焦点一，2020年1月，受新冠疫情影响，兰州中心发出公告自2020年1月27日起关停，至2020年2月20日，兰州中心恢复营业，2020年4月22日以后政府允许娱乐行业陆续复工。该停业事实确实造成了王鲲合同履行困难，但是兰州中心及时恢复营业不至于导致合同根本目的完全不能实现。因此，对于王鲲1月份出具的《提前退租申请书》和3月份发出的律师函，其认为基于新冠疫情原因以通知的方式行使法定解除权，合同解除时间在3月，无事实和法律依据，不予支持。本案中，双方形成合同僵局，王鲲不存在恶意违约的情形，王虎拒绝解除合同并要求继续履行合同，对王鲲显失公平。因此，王鲲起诉请求解除合同，本院予以支持。因此，认定2020年8月23日王鲲缴纳物业费为双方解除房屋租赁合同的日期。关于争议焦点二，原告是否应当承担违约责任，如何承担。新冠疫情防控措施，虽然属于不可抗力，但案涉合同期限至2022年11月30日，在原告起诉时，案涉合同仍可继续履行，合同的目的仍然可以实现。故原告要求提前解除案涉租赁合同的行为应属违约行为。原告关于因不可抗力导致合同解除无须承担违约责任的抗辩，无事实和法律依据，不予采纳。关于原告王鲲要求被告退还押金75000元诉求，因房屋租赁合同约定的租赁期为2019年12月1日至2022年11月30日。原告提前解除合同，被告必然产生损失。被告实际损失应当由利息损失、房屋占有使用费、租金可得利益损失、转租期收益等组成，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并考虑到兰州中心自2020年1月27日至2020年2月20日停业，2020年4月22日以后政府允许娱乐行业陆续复工。疫情客观对于王鲲的经营造成了影响。酌情认定予以支持退50000元押金，由黄晨坤、王虎各退25000元。对于黄晨坤、王虎请求王鲲缴纳房租的诉求，因兰州中心自2020年1月27日起至2020年2月20日关停，2020年4月22日娱乐行业陆续复工，认为此期间应免交租金。王鲲需向黄晨坤、王虎支付4月23日至8月23日共计4个月的房租，因原告已交至2月份，其再支付3个月租金74781元（24927元×3），向黄晨坤、王虎各支付37390.50元。关于黄晨坤、王虎请求王鲲支付违约金的诉求。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，规定承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。疫情确实导致本诉原告王鲲经营出现困难，根据本诉原告王鲲与被告方代表王虎的聊天记录可知，王虎拒绝进行降租并要求王鲲继续履行原合同，其行为有违公平原则。故本院依据以上指导意见和公平原则并结合本案的具体情形，酌定减轻原告逾期支付租金的部分违约责任，原告王鲲应按照实际欠缴房租的10%承担违约金7478元（74781元×10%），向被告黄晨坤、王虎各支付3739元。对于王鲲要求退还物业费诉请，王鲲代缴纳2019年4月的物业费2270.83元，本案铺面面积59.35平方米（共计面积130.74平方米），对应物业费为1031元，此费用应由被告王虎、黄晨坤各退还给王鲲515.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零八条、一百一十三条、一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决解除本诉原告王鲲与本诉被告王虎、黄晨坤签订的兰州中心BM层1F-124#商铺租赁合同；本诉被告黄晨坤、王虎在判决生效后十日内向本诉原告王鲲各返还押金25000元；本诉被告黄晨坤、王虎在判决生效后十日内向本诉原告王鲲各返还物业费515.50元；驳回本诉原告王鲲的其他诉讼请求；反诉被告王鲲在判决生效后十日内向反诉原告黄晨坤、王虎各支付房屋租金37390.50元、违约金3739元；驳回反诉原告刘春梅全部诉讼请求；驳回反诉原告黄晨坤、王虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取888元，由本诉原告王鲲负担386元，由本诉被告黄晨坤、刘春梅负担251元，由本诉被告王虎负担251元。反诉案件受理费依法减半收取1224元，由反诉原告黄晨坤、刘春梅负担879元，反诉被告王鲲承担345元。反诉案件受理费依法减半收取2711元，由反诉原告王虎负担1946元，反诉被告王鲲负担765元。二审经审理查明，2019年10月26日，黄晨坤、王虎与王鲲签订《房屋租赁合同》，租赁费及其支付方式第4-2条约定：乙方应于本合同签订之日同时向甲方缴纳合同履约保证金75000元，用以保证乙方严格、充分地履行本租赁合同。该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方。在保证甲方租金收入不断档、不减少的情况下，乙方退租，需提前90天向甲方书面申请，期间租金正常缴纳，在保证租金收入不减少的情况下，予以全额退还乙方保证金。若不能保证甲方持续正常租金收入，如未找到不低于原租金期限的下家承租，则不予退还乙方保证金。第4-4条约定：房屋租金结算按季度付；逾期未支付按期租金的3%天支付滞纳金给甲方。第10-1条约定：在租赁期内，乙方有未按照合同约定时间按期缴纳租金的或未按合同约定时间期限履行完本合同时间的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，由此而造成的甲方损失的，乙方应予赔偿。一审判决认定的其它事实，有经质证的相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据双方提供的证据及本院查明的事实，诉辩双方争议的焦点是：一审判决双方解除合同的时间是否正确；上诉人向被上诉人返还履约保证金（押金）是否正确；被上诉人向上诉人支付租金及违约金数额是否正确；上诉人是否应当向被上诉人返还物业费。关于一审判决双方解除合同的时间是否正确的问题。经查，2020年8月19日双方签订《腾房协议》约定:王鲲于2020年8月22日缴清物业费、清空房屋、恢复至承租前的状态，黄晨坤、王虎配合办理腾房手续。由此可见，王鲲自愿交房，黄晨坤、王虎愿意接受房屋，双方达成了合意，涉案房屋是租赁合同的标的物，标的物完成了返还，意味着合同的解除，因此，一审确认合同的解除时间是2020年8月23日正确。上诉人的该上诉理由不能成立，请求不能支持。上诉人向被上诉人返还履约保证金（押金）是否正确的问题。经查，合同第4-2条约定75000元属于履约金，第10-1条涉及的是押金条款，但该案被上诉人并没有交付押金。由此第10-1条涉及的押金应当也是指这75000元。履约金条款约定：如未找到不低于原租金期限的下家承租，则不予退还乙方保证金。押金条款约定：乙方未按合同约定时间期限履行完本合同时间的，押金不予退还。由此可见，不论是履约金还是押金条款均约定，乙方违约履约金或者押金均不予退还。被上诉人在起诉时并没有主张减少违约金的请求，也没有提交违约金过高的证据，一审判决返还5万元，没有事实和法律依据。上诉人主张不返还的理由成立，本院予以采信，该上诉请求予以支持。被上诉人向上诉人支付租金及违约金数额是否正确的问题。经查，合同约定交纳租金的时间从2019年12月1日起算，合同解除的时间确定是2020年8月23日，被上诉人已经交纳了3个月，再减去免除2020年1月27日-4月22日的租金，应当再支付3个月，因此一审的判决是正确的。关于上诉人依据合同4-4条约定主张的违约金及合同10-4条约定未履行合同免租期间产生的房租予以赔付的问题。经查，上述两个约定及履约金或者押金实质上均属于违约责任的约定，根据合同法违约金和定金不能并用的精神以及法律关于违约金的相关规定，对于上诉人依据合同4-4条约定违约金的主张，由于没有法律根据和具体损失的事实依据，该请求不能支持。同时由于被上诉人王鲲没有提出上诉，一审法院的该项判决不予调整。关于上诉人是否应当向被上诉人返还物业费的问题。经查，对此问题上诉人黄晨坤并没有上诉，上诉人王虎在庭审时又表示放弃了该项上诉请求。因此，上诉人应当向被上诉人返还物业费。综上所述，黄晨坤、王虎的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决第一、三、四、五、六项判决；二、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决第二、七项判决；三、变更兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决第二项为上诉人黄晨坤、王虎不返还被上诉人王鲲交纳的履约金或押金；四、变更兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1957号民事判决第七项为驳回上诉人黄晨坤、王虎的其它上诉请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取888元，由本诉原告王鲲负担；黄晨坤预交的反诉案件受理费减半收取1224元，由反诉原告黄晨坤、刘春梅负担881元，反诉被告王鲲承担343元；王虎预交的反诉案件受理费减半收取2711元，由反诉原告王虎负担2012元，反诉被告王鲲负担759元。黄晨坤、王虎各预交的上诉费1776元，上诉人黄晨坤、王虎各负担621.6元，被上诉人王鲲共负担2308.8元。本判决为终审判决。审 判 长 冯稼耘审 判 员 张秉德审 判 员 张煜枫二〇二一年四月二十六日法官助理 冯照阳书 记 员 孙 晴