云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0622民初713号原告：蒙蓉，女，1968年8月8日出生，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。委托代理人：常斌，云南滇东北（巧家）律师事务所律师。被告：罗加贵，男，1969年4月25日出生，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。委托代理人：吴云坤，云南悟同律师事务所律师。原告蒙蓉诉被告罗加贵确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序于2021年4月14日进行了审理。原告蒙蓉及其委托代理人常斌，被告罗加贵及其委托代理人吴云坤均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2015年2月26日签订《房屋出售合同》，约定将原告现有的老房子及土地以139800元的价格转让给被告。该房屋及土地均位于巧家县，涉案土地系集体土地，且被告系××镇××村村民，属于非集体经济组织成员，无权取得该集体土地。双方签订的《房屋出售合同》未经当地村民委员会批准和同意，也未到县级以上土地管理部门进行土地使用权人变更登记。故该合同属于无效合同。现诉至法院，要求：1.确认原被告双方于2015年2月26日签订的《房屋出售合同》无效；2.由被告将涉案土地及房屋退还原告；3.由被告承担本案的案件受理费。在庭审过程中，原告自愿放弃由被告将涉案土地及房屋退还原告的该项诉讼请求。被告辩称：1.原、被告签订的是房屋出售合同，被告罗加贵是善意的买方，该合同是有效的。2.原告故意隐瞒事实真相，将不属于自己所有的房屋卖给罗加贵，已经涉嫌合同诈骗既遂。3.原告现在看见××镇的房屋涨价，意图通过合法手段掩盖非法目的，将房屋通过诉讼手段拿回继续去高价诈骗下一个受害者。4.××镇人民政府认可罗加贵是房屋的所有权人，才下达了危房拆除通知书，罗加贵之子罗某某的建房申请获得了××镇××社区的批准，且建房的全部投入是直接的经济损失，该损失应当由原告承担。综上，涉案合同有效，请求驳回原告的起诉。原告方对其诉讼主张，提供了下列证据：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告身份信息。2.巧家县××镇××社区居民委员会证明1份、集体土地建设用地使用证书复印件1份，用以证明：（1）原告与村民彭某某系夫妻关系，彭某某于1999年9月26日去世；（2）涉案土地及房屋坐落于××社，为该村集体土地。3.《房屋出售合同》1份，用以证明原、被告于2015年2月26日签订《房屋出售合同》，约定原告将涉案房屋6间及1宗土地以139800元的价格转让给被告。4.照片复印件、视频光盘各1份，用以证明（1）被告将原告出售的房屋推倒后该涉案房屋的现状；（2）原告已经口头及书面告知被告不要继续修建房屋，是否可以修建，待法院解决后再作处理的事实。经质证：被告对原告提交的第1组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，理由是蒙蓉不是××社区的人。对第2组证据中的证明有异议，村民委员会不能证明婚姻关系。对集体土地建设用地使用证书三性均不认可，要有宅基地土地使用权证才会有集体土地建设用地使用证。对第3组证据无异议。对第4组证据中的照片三性无异议，其中的告知书被告没有收到过。被告为证实其辩解主张，向本院提交下列证据：1.被告身份证复印件1份，用以证明原告身份信息。2.××镇自来水厂登记证1份，用以证明××镇供水厂是认罗加贵为涉案房屋的户主。3.××镇危旧房屋告知书1份、回执1份，用以证明××镇人民政府认可涉案房屋的房东是罗加贵，没有认可或者通知蒙蓉。4.××镇居民委员会证明1份，用以证明涉案房屋的供电户主名字是罗加贵，供电所认可的也是罗加贵。5.农村宅基地和建房（规划许可）申请表复印件1份，用以证明罗加贵的儿子罗某某向××镇人民政府申请建房，得到了××镇××社区的批准。经质证：原告对被告提交的第1组证据无异议。对第2组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该份证据只是××镇水厂盖了章，与本案合同无效没有关联。对第3组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，要证明户主应该以户口簿为准。对第4组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，刚好能证明被告罗加贵系××镇××村公房社人。对第5组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，申请信息为罗某某，与本案当事人无关联，不能达到其证明目的。本院对原告提交的证据综合评判如下：对原告提交的第1组证据，能够证明原告的身份信息，予以采信；对原告提交的第2组证据，系××镇××社区出具的证明，证明原告蒙蓉与彭某某生育三个子女及彭某某本人已经在1999年9月26日死亡，予以采信，但对原欲证明涉案土地是集体土地的证明目的，因证明上没有涉及土地，本院不予采纳；对原告提交的第3组证据，被告认可，予以采信；对原告提交的第4组证据，照片能够反映涉案房屋的现状，予以采信，对光盘，系原告制作，被告不认可，不予采信。对被告提交的第1组证据，能够证明原告的身份信息，予以采信；对第2、3、4、5组证据，能够确认相关单位在关联的行为中，认可被告系房主的事实，予以采信。本院查明如下法律事实：原告蒙蓉系巧家县××镇老街村人，被告罗加贵系××镇××村人。原、被告双方在2015年2月26日《签订房屋出售合同》，约定将原告位于巧家县××镇××社区的房屋6间、土地1宗以139800元的价格转让给被告罗加贵。合同签订后，被告罗加贵支付了全部原告蒙蓉相应的款项。本院认为：自然人、法人及其他组织均应遵守诚实信用的原则。一、本案涉案房屋的买卖是否合法的问题。房屋的买卖是否合法，关键是看出卖人对房屋是否享有完整的权利及出卖人与买受人是否是真实的意思表示。本院认为该案涉及的房屋买卖合法，涉及房屋买卖的条款对原被告双方均有约束力。理由是：1.被告作为善意的购买人，且与原告系同乡人，多少知道一些涉案房屋的情况，原告自己也认为其对房屋有处分权，且自2015年交房后，没有其他的人出来主张权利。虽然集体土地建设用地使用证的土地使用者为彭某某，但根据原告提交的证据，可以看出原告与彭某某在1991年共同生活，分别在1992年及1994年生育了两个子女，已经形成事实上的夫妻关系，对涉案房屋的享有人无非是彭某某的父母、子女及配偶，在法庭审理过程中，经查明彭某某的父母已经过世。因此，房屋的处理权就归于原告及其两个子女，原告的两个子女不可能不知道其母将房屋出售，自2015年以来从未主张权利，视为默认。2.原告认为转让的是宅基地，没有经过相应的批准或者登记，但从合同上来看，并不是单一的只转让宅基地，而主要是购买房屋。对房屋的买卖，是否登记是管理性规定，而非效力性规定，且涉案房屋没有产权证，不存在登记的问题。法律并没有规定宅基地上的房屋不可以买卖，只是对宅基地的使用权的单独转让作了限制。本案中，原、被告双方并不是单独转让宅基地。根据“地随房走，房随地走”的原则，被告购买了原告宅基地上的房屋，使用权也应当一并转让。原告不能认为房屋在宅基地上，房屋的买卖是有效的，但宅基地随房转让因被告不是本集体经济组织的成员及未经过相应的批准或登记而无效。3.从维护交易安全的角度出发。根据《中华人民共和国民法典》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用的原则，秉持诚实，恪守承诺。”被告在购买了原告的房屋，并没有违反法律的强制性规定，现在房屋价格及土地使用权转让价明显高于2015年，且是成倍的增长，原告在过了6年以后，才自认为法律意识淡薄，起诉认为合同无效，欲拿回出卖的房屋所占用的地基，若认定合法转让的房屋出售合同无效，将损害市场的交易秩序及安全，且对买受人罗加贵是极为不公平的。4.本案中，原、被告双方均具备完全民事行为能力，房屋买卖是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等行为，我国法律并没有规定农村的房屋或宅基地上的房屋不能买卖，涉及房屋的转让应当认定合法有效。5.从《房屋出售合同》看，可以看出房屋6间，有相应的四至界限，有房屋的占地面积。应当认定为房屋的买卖而不是原告所说的宅基地转让。二、本案涉及的土地转让是否合法的问题。涉案土地系农村集体土地，应当由集体所有，在承包期内的转让，有明确的程序。本院认为，本案涉及的土地1宗的转让违法，理由是：1.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让本集体经济组织的其它农户，由该农户与发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”可以看出，土地经营权的转让必须符合两个条件，一是须经发包方同意，二是受让方为本集体经济组织的其它农户。本案中，原告不是涉案土地的集体经济组织的成员，被告也不是涉案土地所在地的集体经济组织的成员，且转让未经发包方许可。不符合转让的条件及程序。2.从《房屋出售合同》上看，载明涉案土地被告享有永久使用权，这违背了《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条关于承包期限的规定。综上，原、被告所签的《房屋出售合同》，除涉及出售房屋外，还转让了另外1宗土地（载明的面积约140个平方米，且有四至界限）。我国法律对单一的宅基地转让设置了条件及相关的程序，但对宅基地上的房屋转让并没有禁止性规定，根据“房随地走，地随房走”原则，即使是原告的宅基地上的房屋，房屋转让后，其房屋占用的土地使用权也应一并转让，况且，按照交易习惯，被告罗加贵在出钱买房的时候，也不可能就只购买单一的房屋设施，而不涉及房屋所占用的土地的使用权。原、被告所签的《房屋出售合同》所涉及的土地的转让，被告罗加贵不是涉案土地所在地的集体经济组织成员，被告罗加贵不符合流转土地的身份要件，且也未经发包方批准。因此，原、被告所签的《房屋出售合同》中涉及房屋转让的合同内容是合法有效的，涉及1宗土地转让的内容不符合法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百九十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告蒙蓉与被告罗加贵于2015年2月26日所签的《房屋出售合同》中，涉及房屋6间（包括房屋所占用的土地的使用权）转让的内容有效，涉及土地1宗的使用权转让的内容无效。案件受理费100元，减半收取50元，由原告蒙蓉负担25元，被告罗加贵负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张朝现二〇二一年四月二十七日书记员  张舡献