贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终100号 上诉人（原审原告）：安顺市鸿基源房地产经纪有限公司,住所地：安顺市开发区北航路新世纪小区24栋206号铺。统一社会信用代码：1520490061002405L。 法定代表人：高万彬，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张晓春，男，汉族，1990年8月4日生，现住贵州省安顺市开发区，系，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：陈茜，女，汉族，1976年10月11日生，贵州省镇宁县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。 被上诉人（原审被告）：韦林，男，布依族，1957年10月25日出生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：罗华，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：张军，男，汉族，1983年10月22日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人安顺市鸿基源房地产经纪有限公司（以下简称“鸿基源公司”）及被上诉人陈茜、韦林、张军居间合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿基源公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、通过《看房确认书》可以认定，双方之间形成居间合同关系，陈茜、韦林、张军应当按照合同中确定的内容履行义务，行使权利。陈茜、韦林、张军完成房产交易后，应当支付中介费。《看房协议书》明确约定了陈茜委托鸿基源公司居间介绍房源、支付佣金、不得擅自使用信息及承担违约金等内容，体现了当事人订立居间合同的明确的意思表示，约定内容合法、有效。其中明确约定：同意房屋成交后按房屋成交价格1.5%向鸿基源公司支付中介服务费，约定如果私下成交按成交价共计3%支付中介服务费。双方对于看房居间的关键信息内容约定清楚，微信聊天记录可以对居间费用的问题补充印证，双方应当按照《合同法》以及协议书的内容履行合同。鸿基源公司的诉请有法律和合同依据。二、双方最后达成交易的结果与上诉人的居间服务分不开，双方在基本达成房屋交易意思表示后，故意绕开上诉人，在极短的时间内就完成购房费用支付，房屋交付以及过户手续的完成。从其行为上来判断，是故意躲避支付中介费的目的。1、从上诉人促成的方式以及过程来看，鸿基源公司提供了完整的居间服务。鸿基源公司在共计长达八个月的时间内，组织至少16组客户去看房。关于本案中的陈茜看房后，被上诉人在二审中未答辩。当场表示对房屋很满意要回去与家人商量才能给出一个购买此房屋的初始报价，经鸿基源公司工作人员王子俊居间沟通，陈茜于2020年6月2 1日下午在鸿基源公司市东路公司分店和韦林委托人张军见面，陈茜与张军就房屋价格问题和支付方式问题进行了沟通。张军得知陈茜初始购房报价82万后说回去就与韦林商量此房屋出售事宜，并且当场承诺第二天最迟第三天答复鸿基源公司工作人员张晓春。然而在第二天，张军就以该房屋价格不合适、想自己居住为由取消了售房委托并且把此房屋钥匙拿走了，经多方查证，现在陈茜和此房业主韦林张军已经避开鸿基源公司，私下以90万的价格在不动产登记中心办理完成转移登记。鸿基源公司对买卖双方房屋交易合意的达成发挥了重要的作用，完成了居间服务的关键内容。2、从最后的结果来看，陈茜、韦林在看房后极短的时间内完成了房屋的买卖，并办理过户。如上所述，陈茜和韦林的代理人张军从看房到谈价到基本达成买卖合意，都是鸿基源公司从中服务的结果。张军在达成合意后随便找个理由就解除委托售房，并随后与陈茜私下达成交易，完成了不动产登记。3、关于本案中的证人证言效力极低，不足以推翻已经书面确定的居间服务内容。证人与双方均相识，私下存在利益关系，其单方证言效力极低，不具有真实性，不符合案件的客观事实，一审法院无视客观书面证据，认定证言效力并作为判案依据明显错误。4、关于本案中私下交易的行为，严重违背诚实信用原则，属于跳单的行为，陈茜、韦林、张军应当继续支付居间服务费。陈茜、韦林、张军私下有意避开鸿基源公司私下达成协议、办理过户等手续成交，其行为属典型的“跳单”行为。鸿基源公司认为作为买房人应秉承诚信做人，不应该为了省中介费找其他第三人帮忙与业主联系成交。我国《合同法》第6条规定“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”鸿基源公司与陈茜签订的《看房协议书》符合居间合同的法律特征，双方之间成立居间合同关系，即该协议对当事人具有法律约束力，在鸿基源公司并无过错的前提下，陈茜、韦林、张军避开本鸿基源公司，私下成交，并找出“为了孩子上学”等各种牵强的理由和毫无说服力的证据进行搪塞，其行为有悖诚信准则。三、陈茜与鸿基源公司的协议书中明确：“看房之日起六个月内甲方及其关联方不得以任何形式与乙方介屋业主自行交易，否则甲方应在买卖合同签订之日起向乙方支付中介费3%。（本确认书中的“关联方”是指与甲方关系密切的人员包括但不限于配偶、父母、子女姐妹等）”。即便陈茜通过其他方式完成交易，一审法院对于协议书的效力予以确认。根据协议的约定，陈茜应当继续支付中介费。四、法院判决不利于房屋中介市场的发展，违背市场经济规律。一审法院的判决生效后将对其他所有房屋交易双方打开一个法律认可的漏洞，即所有人都可以在达成基本一致的购房意见后，甩开中介公司，另外找寻第三人完成后续交易。一审法院对上诉人在本案中所做的大量工作，为此而付出的经营成本、体力、精力视而不见。另外，鸿基源公司并非截取房源，修改联系方式，而是业主同意鸿基源公司代为出售房产。一审法院判决适用法律不正确，有偏袒被上诉人一方，判决不公。本案中，陈茜、张军在鸿基源公司的安排下已经基本达成一致意见，张军在第二天就反悔不卖房，提出的理由更是不能让人信服。而实际上，陈茜、张军双方继续交易，并且在极短的时间内完成了所有交易以及过户手续。其行为明显属于“跳单”。为了应付法院审理，找出共同相识的中间人做单一的证人证言，完全没有任何说服力，不足以推翻现有的书面证据。另外，值得注意的是，根据陈茜的不是通过其他中介或者公开的信息了解到该房源，掌握这套房源信息以及售价区间完全是根据鸿基源公司提供的信息。即双方完成交易是基于鸿基源公司的居间服务的基础上。综上，鸿基源公司完成了所有的居间服务，陈茜、韦林、张军合谋跳单，侵害了鸿基源公司的合法权益，一审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院查清事实，依法裁判。三被上诉人二审均未答辩。原审原告鸿基源公司一审起诉请求：1.判决三被告共同向原告支付中介服务费合计人民币27000元；2.判决三被告共同承担本案全部诉讼费用。一审经审理查明：被告韦林原系龙泉小区3栋3单元16跃层1号房屋的所有权人。被告张军系被告韦林的女婿。被告张军将案涉房屋的出售信息放在58同城的网站上进行售卖。原告在2019年10月在58同城上看到该售房信息后进行截取，并把联系电话改成自己公司的工作人员。2019年10月10日原告工作人员刘源（微信名为ｎｉｃｋｙ917）添加了被告张军（微信名为张军）的微信，双方的微信聊天记录显示：被告张军向原告工作人员刘源发送了六张房屋室内照片、经刘源的要求提供房产证的基本信息及户型图照片、对房屋的出售情况进行了询问，以及其他的聊天内容，原告的工作人员刘源在微信里面说有客户看房需要用房屋钥匙、就客户对房屋的价格和被告张军进行询问，以及其他的聊天记录。微信聊天记录显示：3月22日晚上23:02，原告工作人员刘源发送了信息：“最好拍完整，名字打个马赛克就可以了”，张军回复：“百分之百交的，我在外地，一时间回不到安顺，老人不会弄，这房子很多年了，土地出让金也交了很多年，对方确认要买吗？”刘源回复：“对方确认产权面积，公摊，价格没问题就买”，张军回复：“85万，其他的费用他负责吗？比如过户费”，刘源回复：“税费你不用管，只管1.5%中介费就可以了”，张军回复：“我老爹回家拍给我，我先发给你”，刘源回复：“好的”。6月23日晚上18:21，原告工作人员刘源发送了以下几条信息：“张哥，听同事说房子不卖了？是价格问题吗？如果是价格的问题，我再想办法把这个价格改上去嘛，确实我们在这个房子身上花了很多心思，也花了很多精力。二十多个同事们，前前后后带看了，上百组客户，那天谈单子是时候，我在外面学习，不清楚当时的情况，我觉得这个房子，低于5000一平，卖了也没什么意思，要不重新把价格改到90万来，重新找新客户”，张军回复：“老人的意思是不卖了，以后娃娃在旁边读书方便点，太高没人买，便宜了他又舍不得，谢谢了”，刘源发送信息：“张哥，如果我们找到人能出90万，还是将就卖吗？我们专门买的那个楼梯忘记拿走了”，张军回复：“不卖了，下午点你来拿”。另，被告陈茜在58同城上看到涉案房屋出售信息后，拨打联系电话后原告公司人员接到该电话。后原告的工作人员和被告陈茜加微信，被告陈茜就被告张军挂出的出售龙泉小区3栋3单元16跃层1号房屋价格与原告工作人员进行沟通，并约时间看房以及其他聊天记录。另，2020年6月17日，原告的工作人员带被告陈茜前往涉案房屋处看房，同时，被告陈茜作为委托人甲方、原告作为受托人乙方签订《客户看房确认书》，内容为：第一条：带看房源情况，带看时间：2020.6.17带看地址：龙泉小区，户型面积：5室3厅3卫175㎡楼层，16楼，甲方签字：陈茜。第二条：乙方带领甲方对上述房屋及相关环境进行了考察，对此中介行为，甲方予以确认，并承诺在此之前未通过其他中介服务公司或个人带看过上述物业；第四条：自看房之日起六个月内甲方及其关联方，不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易，否则甲方仍应买卖合同签订之日向乙方支付中介费用3%（本确认书中“关联方是指与甲方关系密切的人员包括但不限于配偶、父母、子女姐妹等”）。第五条：代理服务费：（二）中介服务费为房屋买卖双方房屋成交价的3%（如低于4000元以最低标准4000元收取），于甲方与业主签订买卖合同之同时一次付清。第六条：本看房确认书在友好协商及自愿的情况下签署，未尽之处，在双方同意下，可作补充。声明：双方对本确认书已经详细阅读并无任何异议，同意签署，签字生效。甲方签字：陈茜电话：138××××0500乙方加盖安顺市鸿基源房地产经纪有限公司印章。另查明，2020年6月21日原告组织被告陈茜与其配偶李忠欧、被告张军在原告的公司处进行会面洽谈买售房屋的事情。因被告陈茜得知被告张军并非房屋所有权人，双方未再进行洽谈。次日，原告工作人员在接到被告张军告知房屋不卖后，回复被告陈茜房主不卖该房屋了，被告张军并从原告处收回了房屋钥匙。后被告陈茜的配偶李忠欧了解房屋产权人韦林系原镇宁县老县长后，于2020年6月底与案外人汤锡勇联系，告知汤锡勇其想买韦林的房子，但韦林不想卖，因为娃娃读书问题想买该套房子，请案外人汤锡勇与被告张军联系并做工作，案外人汤锡勇接受委托后于张军联系并说被告陈茜和李忠欧需要购买被告韦林的涉案房屋，并向张军介绍二人是诚信的。后，被告陈茜和其配偶李忠欧与被告韦林就涉案房屋达成了交易，并于2020年7月初办理了过户登记。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告张军将被告韦林所有的龙泉小区3栋3单元16跃层1号房屋放在58同城网站上进行售卖，原告在看到该售房信息后进行截取，并把联系电话改成自己公司的工作人员。原告的工作人员刘源在与被告张军加了微信后，原告的工作人员通过微信就出售房屋的价格，基本情况及客户的买房信息等向被告张军反馈，原告向被告张军提供了订立合同的机会，故原告与被告张军的居间合同关系成立并生效。被告陈茜在58同城看到售房信息后与原告的工作人员电话取得联系后，在原告工作人员的带领下去查看过涉案房屋一次，并与原告签订《看房确认书》，原告向被告陈茜提供了订立合同的机会，故原告与被告陈茜的居间合同关系成并生效。被告陈茜辩称看房确认书系应为无效文件，但未提交证据证实，对该辩称一审法院不予采信。在被告张军向原告告知房屋不卖后，原告打电话向被告陈茜告知房屋不卖了，被告张军并从原告处收回了房屋钥匙。此时原告未促成被告陈茜与被告张军订立购房合同，居间服务未完成，并且原告与被告陈茜、张军之间的居间合同关系已终止。被告陈茜后期购买被告韦林所有的龙泉小区3栋3单元16跃层1号房屋系与原告的居间关系终止后，通过案外人汤锡勇联系并做工作后，被告陈茜与韦林之间直接进行洽谈房屋买卖事宜并达成的交易，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故原告诉请三被告共同向原告支付中介服务费合计人民币27000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于居间活动中支出的必要费用的承担，双方之间并未作约定，原告也未提供证据证实实际发生数额，一审法院不予处理。被告陈茜辩称原告未在此次买卖房屋活动中，提供任何实际居间服务，对该辩称意见，一审法院予以采纳。被告张军的辩称意见，与本案查明的事实不符，一审法院不予采纳。被告韦林作为涉案房屋的所有权人，未委托原告提供居间服务，与原告不存在居间合同关系，故对被告韦林的辩称意见，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告安顺市鸿基源房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费476元，减半收取人民币238元，由原告安顺市鸿基源房地产经纪有限公司承担。 上诉人鸿基源公司在二审中提交“电话录音”一份，拟证明被上诉人韦林对被上诉人张军为其卖方的事实系知情的。被上诉人韦林质证称对该份真实性不予认可，该份证据明显不是原始载体，其次该录音表明韦林并不想与鸿基源公司建立任何关系，且在此期间多次打电话骚扰韦林，韦林在此情况下要求张军停止卖房，并下架“58同城”APP上的卖房信息。被上诉人陈茜质证称对该证据真实性认可，但证明目的不认可，认为其是自己找到韦林并商谈后达成房屋买卖，与鸿基源公司无关。被上诉人张军质证称该录音韦林并不清楚来龙去脉，具体对方的身份并不知情，另外该录音对方提供的不是原始载体，具有剪辑可能性，对真实性不予认可，且因张军不是录音任何一方当事人对此不知情，在庭审中已表达因为将案涉房屋挂网至很多中介公司均给韦林打电话，有的说几句就挂断。本院认为，该录音系案外人转发至上诉人鸿基源公司代理人的手机上，并非原始载体，对录音的真实性本院无法查实，即对该证据本院不予采信。被上诉人韦林、陈茜、张军在二审中均未提交新证据。二审查明，在一审上诉人鸿基源公司提交的微信聊天记录中，通过鸿基源公司与被上诉人张军聊天可表明被上诉人张军已将案涉房屋的其中一把钥匙交给鸿基源公司工作人员的事实。另查明，被上诉人张军系被上诉人韦林女婿，案涉房屋系韦林个人名下财产，因需要，韦林请张军代其卖房，且双方对该代理事实不持异议。二审确认一审查明的其他事实。本案争议焦点归纳为：被上诉人陈茜、韦林、张军是否构成违约，若违约，其应承担的中介费数额是多少？本院认为，上诉人鸿基源公司虽然未与被上诉人韦林、张军签订书面合同，但根据双方微信聊天记录及张军将案涉房屋钥匙交付鸿基源公司及鸿基源公司提交的《客户看房确认书》表明鸿基源公司为出售韦林的房屋付出了实际劳动。在此过程中，被上诉人张军表示系韦林女婿，现因韦林需要张军代其出售房屋，由张军与鸿基源公司进行沟通，韦林对该代理行为无异议，可知双方已形成事实上的居间合同关系。另，根据被上诉人陈茜签署的《客户看房确认书》，表明鸿基源公司向其提供了相应的房源信息，陈茜了解后到鸿基源公司签订看房相关协议并实际看房。鸿基源公司与陈茜之间亦存在真实有效的居间合同关系。《客户看房确认书》中虽有“自看房之日起六个月内甲方及其关联方，不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易，否则甲方仍应向乙方支付中介费用3%”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款系作为鸿基源公司制作的格式条款，如买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，该条款明显排除陈茜的主要权利，应属无效。本案中，陈茜基于鸿基源公司提供的房源信息才知晓案涉房屋欲出售的信息，通过案外人与韦林进行协商签订买房协议，鸿基源公司就案涉房屋向陈茜提供了房源信息，向韦林方提供了购房人信息，但并未实际操作陈茜的购房协议、办理过户手续等情形，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，本院酌情支持中介服务费5000元。因案涉房屋所有权人系韦林，张军仅系代理其出售，故张军不应承担相应责任。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。 一审法院认定事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4248号民事判决，改判为：被上诉人陈茜、韦林于本判决生效起十日内共同向上诉人安顺市鸿基源房地产经纪有限公司支付中介服务费5000元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本案一审案件受理费238元，由上诉人安顺市鸿基源房地产经纪有限公司承担194元，被上诉人陈茜、韦林承担44元；本案二审案件受理费476元，由上诉人安顺市鸿基源房地产经纪有限公司承担388元，被上诉人陈茜、韦林承担88元。本判决为终审判决。审判长宋颂审判员朱俊蓉审判员董伟才二〇二一年四月九日法官助理杨韵书记员王杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。 审判长 宋 颂 审判员 朱俊蓉 审判员 董伟才 二〇二一年四月九日 法官助理杨韵 书记员王杰 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民 法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布， 并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软 卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人 住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费； 限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被 执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就 读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理 人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假 报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或 仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代 表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人， 依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十 四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民 共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行 判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公 务罪，追究刑事责任。