广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终129号 上诉人（一审被告）：凌源，男，1973年3月4日出生，壮族，个体户，住田东县平马镇朝阳路9号。 委托诉讼代理人：谢冬梅，广西阳泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚民，广西阳泰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司，住所地田东县平马镇朝阳路12号朝阳新城四层02号。 负责人：冯照荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦家智，广西东晖律师事务所律师。 一审第三人：雷正盛，男，1976年6月6日出生，汉族，住南宁市江南区沙井镇同乐村下雷坡9队29号。 上诉人凌源因与被上诉人平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司、一审第三人雷正盛房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2020）桂1022民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2021年4月2日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人凌源的委托诉讼代理人谢冬梅，被上诉人平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司的委托诉讼代理人韦家智到庭。一审第三人雷正盛经传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 凌源上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人在租用商铺期间，已完全支付合同约定的租金，不存在拖欠的事实。提前终止合同是市场经济变化不可抗因素、无法实现合同目的造成的，不能把违约责任归于上诉人。第三人退租后，上诉人占用空闲部分进行经营，双方对此未签订合同，一审法院将上诉人的占用行为与被上诉人诉请的租赁合同纠纷这两种不同的法律关系一并处理属于认定事实不清，适用法律不当。 平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司辩称，上诉人并未支付所有租金，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持一审判决。 雷正盛未作出陈述意见。 平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金401395元；2、判令被告支付逾期付款违约金108187.70元。 一审法院认定事实：2017年6月1原、被告签订《租赁合同》，原告将位于田东县平马镇朝阳路12号朝阳新城第一层12号、第二层9-17轴商铺出租给被告作商业用途，租赁面积共605.97㎡，租期8年，租金每平方米35元，第二年42元。第三年开始每年递增5%。预付三个月租金63624元，预交100000元履约保证金。如被告不按时交纳租金，每延付一天，应向原告支付应付租金1%的违约金，如被告提前解除合同，需向原告支付三个月租金。2019年3月30日被告向原告作出交付租金承诺书，承诺2019年4月底付清2018年所余租金80000元，5月底付清2019年第一季度租金111031元。7月底前付清2019年第二季度租金。2019年10月15日被告向原告提出提前退租申请，决定2019年11月1日起不再租用二楼商铺。另查，2015年11月3日第三人与原告签订《租赁合同》，第三人承租原告位于田东县平马镇朝阳路12号朝阳新城第一层，第二层1-8轴的商铺，租赁面积430㎡，租期10年，每月每平方米租金35元。2017年5月31日第三人退出该房屋租赁，第三人与原告没有签订书面解除合同，第三人尚欠原告租金8000元。第三人退租后，被告对第二层整层进行装修，经营“四季花”餐厅。2019年3月30日被告作出“四季花”餐厅交付租金承诺书后，于2019年9月2日、3日各付40000元，共付80000元，付清2018年第四季度剩余租金。2019年开始被告没有支付租金，为此原告要求被告支付2019年度租金320765元，逾期付款违约金80932.47元。其中：1、欠2019年第一季度租金至起诉次日440天，违约金61350×440天×1‰=26994元；2、欠2019年第二季度租金至起诉次日349天，违约金61350元×349天×1‰=21411.15元；3、欠2019年第三季度租金至起诉次日259天，违约金73896元×259×1‰=19139.1元；4、欠2019年第四季度租金至起诉次日167天，违约金80169元×167天×1‰=13388.22元。支付解除合同违约金80169元，支付占用雷正盛铺面租金189630元。扣除履约保证金100000元、2020年3月31日被告支付租金50000元。被告还应支付各种费用521496.47元。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同是有效合同，双方应该按合同规定履行义务。2017年5月31日第三人退出其租用的430㎡铺面后，被告整体装修二楼铺面经营，被告应向原告支付430㎡铺面的占用费，占用费应参照第三人与原告所签的租赁合同租金价格，每月每平方米36.75元计算。2019年3月30日被告的承诺书中，承诺的内容包括支付合同的租金及占用430㎡铺面的占用费。被告在补交2018年剩余的租金80000元后，2019年度租金没有交纳。2019年10月15日被告申请提前退租后，2019年11月1日起再没有租用该铺面，租金及占用应计算至2019年10月份。按合同规定，2019年1月至7月租金为：605.97×42×7=178155元，2019年8月至10月租金为：605.97×44.10×3=80169元。占用为430×36.75×10=158025元。关于违约金，合同约定的逾期每日1%过高，按一年期贷款市场报价利率，确定为每日万分之一。即为：2019年第一季度逾期支付违约金61350元×440天×1?=2699.4元、第二季度违约金6135元×349天×1?=2141.11元、第三季度违约金73896元×259天×1?=1913.91元、第四季度计算至10月份违约金为26723元×167天×1?=446.27元。逾期支付违约金共为7200.69元。被告申请提前退租，是由于市场消费环境的影响，约定支付三个月的租金作为违约金过高，应调整为5000元。以上各项共为428549.69元，扣除履约保证金100000元，2020年3月31日交纳租金50000元，被告应向原告支付的租金、违约金278549.69元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告凌源向原告平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司支付租金、违约金278549.69元；二、驳回原告平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司其他诉讼请求。本案受理费10662元，由原告平果吉昌房地产开发有限公司田东分公司负担3500元，由被告凌源负担7162元。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，因第三人退出原租赁的商铺，上诉人即占用该部分商铺面积，连同其原已租用的商铺进行整层装修用以经营餐厅。虽然上诉人与被上诉人未就上诉人占用该部分商铺另行签订租赁合同，但在上诉人占有使用后，被上诉人未提出异议，应当视为双方均默认在合同约定租赁商铺面积的基础上增加租赁该部分商铺面积，因双方未对租金作出约定，应当参照被上诉人与第三人签订的租赁合同租金价格计算。上诉人主张商铺占用费不应与本案纠纷一并处理理由不成立，本院不予支持。一审对此认定及租金计算符合合同约定，因双方约定的逾期付款违约金和提前退租违约金过高，一审依法作出调整适当，本院予以确认。上诉人主张已支付完毕租金，但未举证证实已完全支付租金，亦与一审查明的事实不符，本院不予采信。 综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5478元，由上诉人凌源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  张力夫 审 判 员  玉 江 二〇二一年四月十二日 法官助理  胡芯瑜 书 记 员  陈 杨