四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0184民初1280号 原告：陆光丽，女，1965年2月1日出生，汉族，住贵州市凯里市。 委托诉讼代理人：雷愚，四川天罗律师事务所律师。 被告：成都市中顺城投投资有限公司，住所地:四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，员工。 原告陆光丽与被告成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陆光丽的委托诉讼代理人雷愚，中顺城投公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 陆光丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陆光丽与中顺城投公司签订的《（成都恒大银海胡）商品房认购书》和《商品房买卖合同(预售)》；2.判令中顺城投公司向陆光丽返还购房款635,786元；3.本案诉讼费用由中顺城投公司承担。 事实和理由：2019年6月4日，陆光丽和中顺城投公司签订了编号为0002334号《（成都恒大银海胡）商品房认购书》，约定陆光丽认购案涉楼盘二期10栋1-401号住宅，房屋总价款为1,155,975元,采用分期付款的方式：签订认购书时支付20,000元定金，2019年6月6日前支付95,598元并签订《商品房买卖合同(预售)》，2019年9月4日前付清173,396元，2019年12月4日前付清173,396元，2020年3月1日前付清173,396元，2020年6月4日前付清520,189元。购房合同签订后，陆光丽于2019年6月4日支付20,000元定金，2019年6月5日支付房款95,598元,2019年9月1日支付100,000元，2019年9月29日支付房款73,396元，2019年12月31日支付房款10万元，2020年6月30日支付房款73,396元,2020年11月5日支付173,396元，陆光丽还为此支付了违约金183元。在合同履行过程中，陆光丽因资金不足，无力支付剩余房款，多次向中顺城投公司申请顺延支付时间，2020年12月中顺城投公司通知陆光丽将案涉房源“挞定”，并拟按照总房款的10%收取违约金。陆光丽认为，自诚心购买案涉房屋，只是由于疫情等特殊原因导致资金周转不及时未能按约付款。况且，在中顺城投公司通知陆光丽“挞定”后，陆光丽的丈夫又于2021年1月25日认购了案涉楼盘另一套房屋。因此，陆光丽虽有逾期付款的行为，但并未导致中顺城投公司实际遭受损失，陆光丽请求将已支付的购房款品迭到陆光丽丈夫购买的房屋名下，中顺城投公司仍然不同意。故为维护自己的合法权益，提起诉讼请求法院支持原告的诉讼请求。 中顺城投公司辩称：1.双方签订的认购书和商品房买卖合同因陆光丽存在多次逾期付款的行为，中顺城投公司已经于2020年12月1日行使合同解除权向陆光丽发出解除商品房买卖合同的通知，该通知于2020年12月3日被签收，双方签订的商品房买卖合同已于2020年12月3日解除。2.陆光丽无权要求中顺城投公司返还购房款。陆光丽向中顺城投公司出具的承诺书约定，若其中任一期购房款逾期支付超过30天仍未付清尾款，中顺城投公司有权解除合同，且没收所有已付房款作为违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年6月4日，陆光丽和中顺城投公司签订了编号为0002334号《（成都恒大银海胡）商品房认购书》，约定陆光丽认购案涉楼盘二期10栋1-401号住宅，房屋总价款为1155975元,采用分期付款的方式：签订认购书时支付20000元定金，2019年6月6日前支付95598元并签订《商品房买卖合同（预售）》，2019年9月4日前付清173396元，2019年12月4日前付清173396元，2020年3月1日前付清173396元，2020年6月4日前付清520189元。2020年6月10日，陆光丽和中顺城投公司签订了《商品房买卖合同（预售）》,合同约定：（1）陆光丽向中顺城投公司购买位于羊马镇泗安村，预售许可证为××号的恒大银海湖10栋1单元401号商品房；（2）房屋建筑面积共126.71平方米，套内建筑面104.37平方米，总价为1155975元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取贷款方式付款。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第三十九条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了双方的其他权利义务。中顺城投公司在合同尾部出卖人处加盖公章，陆光丽在买受人处签名按印。 2020年8月12日，陆光丽与中顺城投公司签订《补充协议》，其中第二条双方同意本合同第九条补充如下：买受人采用分期付款方式：买受人于2019年6月6日前支付95,598元，2019年9月4日前付清173,396元，2019年12月4日前付清173,396元，2020年3月1日前付清173,396元，2020年6月4日前付清520,189元。第三条双方同意本合同第十条补充如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2.如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方需按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。 2020年8月12日，陆光丽签署一份客户签约承诺函，载明“本人承诺按照《认购书》约定的付款方式和期限到恒大银海胡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。若逾期未办理的，视为本人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，贵公司无须通知本人，可另行销售该房屋。” 陆光丽于2019年6月4日支付20,000元定金，2019年6月5日支付房款95,598元,2019年9月1日支付100,000元，2019年9月29日支付房款73,396元，2019年12月31日支付房款100,000元，2020年6月30日支付房款73,396元,2020年11月5日支付173,396元，合计635,786元。同时因陆光丽逾期付款支付了违约金183元。中顺城投公司于2020年12月1日行使合同解除权向陆光丽发出解除商品房买卖合同的通知，该通知于2020年12月3日被签收。 上述事实，有陆光丽提供的当事人身份信息、《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购协议》、收据、还款提示函、退房审批表、微信聊天记录；中顺城投公司提供的承诺函、购房承诺书、还款提示函、快递单、解除商品房买卖合同通知、快递单以及当事人的当庭陈述在案证实，足以确认。 本院认为，陆光丽与中顺城投公司签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。就本案争议的问题，本院评判如下： 本案争议焦点之一是双方签订的购房合同何时解除。本院认为，首先，陆光丽逾期付款，构成违约，作为违约方，其不享有合同解除权。其次，因陆光丽没有按照购房合同的约定支付购房款，其行为构成违约,中顺城投公司有权行使合同解除权，且中顺城投公司也行使了合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，陆光丽与中顺城投公司签订的购房合同于解除合同通知书送达陆光丽之日即2020年12月3日解除。 本案争议焦点之二是合同解除后，中顺城投公司是否应退还陆光丽所支付的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，由于案涉合同是房屋买卖合同，案涉房屋并未交付，合同解除后，中顺城投公司可将案涉房屋另行出售，其已收购房款应予退还。加之，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定了买受人逾期付款致使合同解除的，应向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。故，对陆光丽提出要求中锦投资公司返还购房款635,786元的诉讼请求，本院依法予以支持。对陆光丽主张的退还违约金827元的诉求，本院依法予以支持。 本案争议焦点之三是关于违约金的问题。中顺城投公司主张按照认购书和承诺书的约定，所支付的购房款635,786元作为违约金不予退还。本院认为，认购书是预约合同，其目的是督促双方签订正式的商品房买卖合同，且认购书中并没有关于逾期付款所交购房款不予退还的条款。承诺书载明“本人承诺按照《认购书》约定的付款方式和期限到恒大银海胡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。若逾期未办理的，视为本人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，贵公司无须通知本人，可另行销售该房屋。”，从文意上看，“所付款项不予退还”对应的前提是未按期支付首付款及签署《商品房买卖合同》，并不是本案所涉最后一期购房款逾期支付的问题。本院对中顺城投公司主张按照认购书和承诺书的约定，所支付的购房款635,786元作为违约金不予退还的抗辩理由不予采纳。 陆光丽与中顺城投公司已于2020年6月10日签订正式的《商品房买卖合同》，买卖合同第三十九条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议中约定逾期付款按已付房款50%作为违约金，明显加重了买受人的责任，故双方的权利义务关系应以商品房买卖合同约定为准。为当事人减少诉累，陆光丽作为违约方应承担的违约责任本院一并予以处理。庭审中，中顺城投公司未提供证据证明因陆光丽违约导致合同解除产生实际损失的金额。本院参照双方《商品房买卖合同》第十条中约定买受人逾期付款致使合同解除的违约金计算方式确认损失金额。本案中，陆光丽应向中顺城投公司支付而实际未支付的购房款为520,189元，其逾期付款天数超过180日且导致合同解除。故陆光丽应向中顺城投公司支付的违约金为5,201.89元（520,189元×1%）。两项费用品迭后中顺城投公司退还陆光丽购房款630,584.11元（635,786元-5,201.89元）。 关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生在2021年1月1日前，因此应适用当时的法律。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、陆光丽与成都市中顺城投投资有限公司签订的《（成都恒大银海胡）商品房认购书》《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年12月3日解除。 二、成都市中顺城投投资有限公司在本判决生效之日起三十日内退还陆光丽购房款630,584.11元。 三、驳回陆光丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,079元，由陆光丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张海忠 二〇二一年四月二十九日 书记员  李梦婷