贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终434号 上诉人（原审被告）：卿柏云，男，1972年1月7日生，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：王庆宝，贵州契正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗甸县明和源物业管理有限公司，住所地贵州省罗甸县龙坪镇拥军巷1-3号（刘松房），统一社会信用代码91522728MA6GNK4AXW。 法定代表人：郭儒明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正律师事务所律师。 原审被告：贵州省剑初贸易有限公司，住所地贵州省罗甸县龙坪镇城东新区玉都大道东城国际A-1-2号门面，统一社会信用代码91522728314290936D。 法定代表人：刘莹，该公司执行董事。 上诉人卿柏云与被上诉人罗甸县明和源物业管理有限公司（以下简称明和源物业公司）及原审被告贵州省剑初贸易有限公司（以下简称剑初公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省罗甸县人民法院于2019年12月24日作出（2019）黔2728民初1332号民事判决后，卿柏云不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日作出（2020）黔27民终1078号民事裁定，将该案发回贵州省罗甸县人民法院重审。该院重审后，于2020年11月30日作出（2020）黔2728民初1651号民事判决，卿柏云不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 卿柏云的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审查明的案件事实与客观事实严重不符，导致判决明显错误。（一）罗甸弘志物业服务有限公司（以下简称弘志物业公司）与上诉人之间根本没有任何债权债务，故不存在债权转让的前提条件。（二）关于上诉人是否应当支付从2018年12月之后的物业管理费的问题，一审的处理方式错误。首先，2018年被上诉人进驻东城国际小区之后。没有与上诉人本人或者上诉人的商业实体进行任何的联系，双方没有签订物业合同，而且被上诉人在与业主委员会签订合同时，已经明确商业部份的合同由被上诉人自行找商业区域的业主签订。其次，一审中，被上诉人提供了许多物业公司平时维护、保养的证据，上诉人认真翻阅后，并没有发现对B栋商业楼的任何物业服务的记录。再次，上诉人的物业均由其自行管理，有相关证据予以证实。二、一审程序不当。本案是发回重审的案件，但在原审过程中，承办另一个案件的罗家荣法官通过到现场走访和实勘，查明弘志物业公司与卿柏云之间的债权不存在，明和源公司未向卿柏云提供过物业服务。发回重审后的案件在审查上不仅没有更进一步适用证据规则明确案件事实，也没有遵守实事求是的精神。一审中合议庭法官在此之前，就已经审理过上诉人卿柏云与被上诉人的其他案件，在发回重审后又参与同类案件的处理是不恰当的。 明和源物业公司二审未答辩。 剑初公司二审未陈述意见。 明和源物业公司向一审法院起诉请求：1.判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费117761.54元及违约金107398.53元（违约金以117761.54元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）；2.判决两被告向原告连带支付其所拖欠的2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费51215.32元及违约金15.36元；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月28日，被告卿柏云与贵州新恒基房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》。贵州新恒基房地产开发有限公司将坐落于罗甸县龙坪镇城东新区玉湖路东城国际小区属于被告贵州省剑初贸易有限公司的罗甸县龙坪镇东城国际B区商业一层B3-2-2、B3-3-1（建筑面积2332.84㎡）出租给被告卿柏云，租期自2015年4月28日至2025年10月24日止。2015年5月27日，被告卿柏云与贵州新恒基房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，贵州新恒基房地产开发有限公司将坐落于罗甸县龙坪镇城东新区玉湖路东城国际小区属于被告贵州省剑初贸易有限公司的罗甸县龙坪镇东城国际B区商业一层B3-1-7（建筑面积304.95㎡）出租给被告卿柏云，租期自2015年5月28日至2025年11月27日止。两份《商铺租赁合同》均约定物业管理费由被告卿柏云向物业管理公司支付。被告卿柏云租赁的商铺分别用于经营酒店、KTV、电影院。被告卿柏云租赁的罗甸县龙坪镇东城国际B区商业一层B3-2-2、B3-3-1、B3-1-7房屋，由贵州新恒基房地产开发有限公司出售给了被告剑初公司，并于2016年取得产权证。2017年4月26日，贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费为多层住宅每月1.1元/㎡、高层住宅每月1.1元/㎡、商业物业每月2.2元/㎡，逾期未缴纳物业费，从逾期之日按应缴纳物业费万分之三加收滞纳金，合同期限至2016年11月28日至业主委员会成立时止。2017年5月11日，弘志物业公司在《贵阳晚报》登载将贵州佳辰物业服务有限责任公司罗甸分公司变更为弘志物业公司的公告。2018年12月1日，原告明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告明和源公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理服务，包括小区公共建筑、公共设施的管理、养护等，住宅每月物业管理费为1元/㎡、商业用房为每月2元/㎡，合同约定委托管理期限为1年，从2018年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，原告明和源公司对东城国际小区依合同约定进行物业管理。2018年12月15日，原告明和源公司与弘志物业公司签订《债权转让协议》，约定将罗甸县龙坪镇东城国际小区业主尚拖欠的物业服务费全部转让给原告明和源公司，原告明和源公司在东城国际小区张贴债权转让《告知函》告知债务人。被告剑初公司、卿柏云均未缴纳2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。另查明，原告于2020年1月8日在《环球日报》上登载债权转让公告。2019年度，罗甸县龙坪镇商铺物业服务费的市场价多数按每月每平方米2元计算收取。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告明和源公司与罗甸县东城国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应受法律保护。原告明和源公司按照《物业管理服务合同》约定履行了物业管理服务的义务，被告应当交纳物业服务费。被告卿柏云辩称不应当支付2018年12月之后的物业管理费，根据原告庭审中提供的工作联系函、派工单、加班申请单、工资发放表、物业费催收单、工作总结表及周报表、验房签收册等证据，已经充分证明原告已经依合同约定提供了物管服务，被告卿柏云的抗辩理由不能成立。被告卿柏云未按照《物业管理服务合同》约定支付2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费，应承担继续履行的义务。该期间的物业服务费为52755.80元［（2332.84㎡＋304.95㎡）×2元×10个月］，原告明和源公司主张被告支付2018年12月1日至2019年9月30日的物业服务费51215.32元，未超过实际物业服务费用，应予支持51215.32元。但是，根据被告卿柏云庭审中提供的证据看，原告明和源公司对商铺公共区域损坏的地砖并未进行及时的更换，物业服务并未完全到位，物业服务质量确实存在瑕疵，故酌情扣减物业服务费总额的10%，即被告卿柏云应当支付原告明和源公司物业服务费46093.79元（51215.32元-51215.32元×10%）。关于原告明和源公司主张的违约金15.36元，因原告明和源公司的物业服务并未完全到位，物业服务质量存在瑕疵，不予支持。对于原告明和源公司提出的“依法判决两被告向原告连带支付拖欠的2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费117761.54元及违约金107398.53元（违约金以117761.54元为基数从2018年12月1日按每日千分之三的标准计算至2019年9月30日，并计算至被告实际付清款项为止）”的主张，本案中，弘志物业公司将债权转让给原告明和源公司，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定。原告明和源公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，已履行告知义务，其债权转让应受法律保护，并且原告明和源公司到人民法院起诉主张债权，人民法院将起诉状副本等诉讼文书送达给被告，也可视为债权转让的通知，故被告卿柏云应当依法缴纳2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费133472.17元［（2332.84㎡＋304.95㎡）×2.2元×23个月]，原告明和源公司主张该期间的物业服务费117761.54元，未超过实际物业服务费用，予以支持117761.54元。至于原告明和源公司主张的107398.53元及计算至实际付清款项为止的违约金，由于原告明和源公司与弘志物业公司签订的《债权转让协议》中未明确违约金的转让，现原告明和源公司主张逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，不予支持。被告卿柏云关于其与弘志物业公司之间没有债权债务，案涉债权不真实的辩称，与本案庭审查明的事实不相符，不予采信。被告剑初公司作为东城国际小区业主，由东城国际小区业主委员会与原告明和源公司签订的《管理服务合同》以及由开发商与弘志物业公司签订的《前期物业服务合同》，对其当然具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持。”被告剑初公司应当对被告卿柏云未缴纳的物业服务费承担连带责任。被告剑初公司经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，产生的相应法律后果由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告卿柏云于判决生效之日起十日内给付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2018年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费人民币肆万陆仟零玖拾叁元柒角玖分（￥46093.79）；二、被告卿柏云于判决生效之日起十日内给付原告罗甸县明和源物业管理有限公司2017年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费人民币壹拾壹万柒仟柒佰陆拾壹元伍角肆分（￥117761.54）；三、被告贵州省剑初贸易有限公司对上述第一项、第二项承担连带给付责任；四、驳回原告罗甸县明和源物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5446元，由被告卿柏云负担人民币3700元，原告罗甸县明和源物业管理有限公司负担1746元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1.弘志物业公司、明和源物业公司等公司之间的债权转让对卿柏云等是否发生法律效力；2.卿柏云应否支付物业管理费。 一、关于弘志物业公司、明和源物业公司等公司之间的债权转让对卿柏云等是否发生法律效力。 卿柏云于2015年和贵州新恒基房地产开发有限公司签订了案涉商铺的租赁合同，商铺租赁合同第六条第6.3项约定物业管理费由承租人定期向物业管理公司支付。案涉商铺归属于原审被告剑初公司，并于2016年取得房产证。 根据2017年4月26日贵州新恒基房地产开发有限公司与弘志物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，商业物业按2.2元每月每平方米收取，合同期限从2016年11月28日至业主委员会成立时止。2017年5月11日，弘志物业公司在贵阳晚报上进行公告，将贵州佳辰物业服务有限责任公司罗甸分公司变更为弘志物业公司。 2018年12月1日，罗甸县东城国际小区业主委员会与明和源物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由明和源物业公司对罗甸县东城国际小区进行物业管理，委托管理期限为2018年12月1日起至2019年11月30日止。2018年12月15日，弘志物业公司与明和源物业公司达成《债权转让协议》，约定将弘志物业公司在东城国际小区提供物业服务期间业主尚拖欠的物业服务费全部转让给明和源物业公司。 上述债权转让，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，明和源物业公司与弘志物业公司签署物业服务费的债权转让协议后，在其提供物业服务的东城国际小区张贴债权转让告知函进行公告，且在2020年1月8日，明和源物业公司在环球日报登报公告告知东城国际小区住宅及商铺的业主及使用人，弘志物业公司已将东城国际小区的物业费债权转让给明和源物业公司，明和源物业公司已履行告知义务。因此弘志物业公司、明和源物业公司等公司之间的债权转让对卿柏云等发生法律效力，一审对此认定正确。 二、关于卿柏云应否支付物业管理费。 卿柏云上诉主张弘志物业公司、明和源物业公司未给其提供物业管理服务，但并未提供证据予以证明。相反，根据明和源物业公司提供的证据，清洁巡逻照片、东城国际总值班巡查日志、班长巡查记录表、监控中心夜间来电登记表、工作总结表及周报表等证据，已能说明明和源物业公司以及弘志物业公司已经依合同约定对东城国际小区提供了公共秩序维护、物业共用部分的环境卫生清洁、养护管理等物业服务，且物业管理公司是对案涉东城国际小区规划范围内的住宅、商铺的整个公共区域进行物业服务管理，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，公共区域的绿化管理、秩序维护、保洁等，并不是需要专门为卿柏云所租赁的范围提供物业服务才算是提供了物业管理服务。 明和源物业公司按照《物业管理服务合同》、弘志物业公司按照《前期物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，既然卿柏云在与业主签订租赁合同时约定了物业管理费由使用人负担，按照权利义务相一致的原则，作为东城国际小区的物业使用人，卿柏云应当按照合同约定履行义务，交纳物业管理服务费。因此，卿柏云的该项上诉主张不能成立，应予驳回。 据此，上诉人卿柏云的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5446元，由上诉人卿柏云负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十二日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁