山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1502执异14号异议人（案外人）：山东聊城星光房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌府区东昌东路36号星光大厦23-24层法定代表人：张广跃，执行董事兼总经理。委托代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。申请执行人：常文峰，男，1981年10月11日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托代理人：张瑜，女，1981年6月9日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：楚存海，男，1967年8月25日出生，汉族，住聊城市东昌府区。本院在执行申请执行人常文峰与被执行人楚存海民间借贷纠纷一案中，案外人山东聊城星光房地产开发有限公司（星光房产公司）对本院查封位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人星光房产公司称：1、依法中止对位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室的执行；2、依法解除对位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室的预查封。事实及理由：一、异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、被执行人楚存海对涉案房屋不享有物权，异议人是涉案房屋的产权人。2018年4月2日，异议人与被执行人楚存海就位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室、291号车位（简称：涉案房屋）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，因被执行人楚存海未按照合同约定履行偿还按揭贷款的义务，异议人承担保证责任后依法起诉至法院要求解除与被执行人楚存海签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。2019年12月24日，贵院经审理后作出（2019）鲁1502民初3145号民事调解书，解除了异议人与楚存海签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0000178007号）。合同解除时涉案房屋尚未建设完毕，更不存在交付、办理房屋确权的情况。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。产权登记部门未给被执行人楚存海办理涉案房屋确权登记，异议人也未将房屋交付被执行人楚存海，合同签订后虽然办理了合同网签备案手续，而备案系为了保障将来实现物权而向登记机构申请的登记，其本身并不能产生设立物权的法律效力，被执行人楚存海不享有涉案房屋的所有权。异议人是涉案房屋的建设单位，是产权人。2、申请执行人因与被执行人楚存海之间的债权债务纠纷向贵院申请财产保全，贵院预查封了涉案房屋，固定的是房屋合同网签备案状况，而不是房屋产权。贵院预查封了涉案房屋时，涉案房屋正在建设过程中，仅能称之为在建工程，根本不存在交付、办理房屋确权的条件。根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）第十五条规定对于办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院可以预查封。第十六条规定房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为查封登记。涉案房屋仅办理合同登记备案手续，并没有办理产权登记，因此贵院预查封措施并未产生查封涉案房屋所有权的效力。二、在涉案房屋买卖合同被合法解除后，涉案房屋本身不再是预查封的对象，需返还的款项成为查封的对象，异议人有权请求法院对涉案房屋解除预查封。贵院对涉案房屋采取预查封措施系基于异议人与被执行人楚存海签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0000178007号），涉案房屋未办理相应的产权登记手续，且被执行人楚存海存在合同解除的情形，异议人行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定，贵院作出的（2019）鲁1502民初3145号民事调解书解除合同合法有效。贵院在申请执行人申请强制执行被执行人一案（案号（2020）鲁1502执恢177号）中已向异议人提取了应退还给被执行人楚存海的款项303560.02元，异议人替被执行人楚存海偿还了涉案房屋的剩余全部银行贷款。被执行人楚存海对涉案房屋不存在要求异议人办理产权过户登记的条件，被执行人楚存海对于涉案房屋已经再无任何权利，贵院应解除对涉案房屋的预查封。综上所述，根据有关法律之规定，异议人对涉案房屋享有合法物权。贵院针对涉案房屋的预查封及执行，只是针对被执行人楚存海所享有的合同权利，而非物权。在涉案房屋的买卖合同解除后，被执行人楚存海对于涉案房屋的物权期待权已经丧失，异议人也将应退还给被执行人楚存海的合同价款303560.02元交付至贵院，贵院对涉案房屋进行预查封及作为执行标的显然无事实及法律依据。为维护异议人的合法权益，特申请贵院中止对涉案房屋的执行并解除预查封。申请执行人常文峰辩称：异议人所述没有事实与法律依据，人民法院应当依法驳回异议人的异议请求。1、法院依法查封涉案房屋行为合法，异议人不具有对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人与被执行人楚存海的债务纠纷已经聊城市东昌府区人民法院以（2018）鲁1502民初8695号民事调解书确认在案，该法律文书已经发生法律效力。对于被执行人楚存海在异议人处所购买的星光清水湾小区12栋1单元9层192号房屋和储藏室依法进行了查封。该查封行为符合法律规定，不存在违法行为。2、涉案房屋法院查封在先，异议人与被执行人楚存海解除合同在后，申请人不具有对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2018年4月2日，异议人与被执行人楚存海签订商品房买卖合同，并到房管部门办理了网签备案手续，涉案房款被执行人楚存海缴纳了首付款377949元，剩余房款以银行贷款的方式向异议人全部缴纳完毕。2018年11月23日，因被执行人与执行申请人存在借款纠纷，涉案房产被聊城市东昌府区人民法院依法查封。2019年12月24日，异议人与被执行人达成解除房屋买卖合同的调解书，期间与法院查封间隔一年之久，申请执行人的法院查封在先，异议人与被执行人楚存海解除合同在后。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。综上，申请执行人请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。被执行人楚存海未作出答辩。本院查明，本院在审理原告常文峰与被告楚存海民间借贷纠纷一案中，经原告常文峰申请财产保全，本院于2018年11月23日出具（2018）鲁1502执保1060号民事裁定书，裁定查封被告楚存海名下的位于聊城市光岳路东、滦河路南星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室各一套。同日，本院向聊城市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，对上述房产进行了预查封。2019年2月25日，本院出具（2018）鲁1502民初8695号民事调解书，调解协议如下：一、被告楚存海欠原告常文峰借款97万元，于2019年3月6日前付原告10万元，于2019年3月20日前付原告20万元，于2019年4月20日前付原告30万元，于2019年5月20日前付原告37万元。二、如被告楚存海对上述第一项约定的义务未按期履行，则原告有权申请执行下欠全部借款，被告应另行承担违约金194000元，诉讼费6750元、保全费5000元、律师费及其他合理费用46000元。三、案件受理费6750元，由原告承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告常文峰申请执行，本院于2019年5月15日立案执行，案号为（2019）鲁1502执1348号。执行过程中，因诉讼过程中保全的楼房为在建楼房而无法处置。另查明，2018年4月2日，异议人与被执行人楚存海签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0000178007号）一份，合同约定被执行人以按揭贷款方式购买异议人开发建设的位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室各一套（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1257949元，被告应当于2018年4月2日支付首付款377949元，余款880000元办理13年等额本金按揭贷款方式支付。2018年11月，被执行人与中国建设银行股份有限公司聊城分行（简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被执行人向建设银行贷款880000元用于购置上述房产，借款期限为156个月即2018年11月6日至2031年11月6日，并按月偿还贷款，异议人承担连带责任保证等合同条款。2018年11月6日，建设银行发放了贷款，但被执行人于2018年12月份起未按期偿还按揭贷款。建设银行分别于2019年9月23日、26日、10月29日、11月22日向星光房产公司送达了不良贷款扣款通知书各一份，建设银行自动在星光房产公司保证金账户扣款三笔，分别为2019年9月26日扣款103578.67元、2019年10月30日扣款10373.45元、2019年11月22日扣款9879.51元，2019年12月25日，星光房产公司将剩余的按揭贷款本金、利息、罚息共计819149.45元全部还清，以上星光房产公司偿还涉案房产贷款本金、利息、罚息共计942981.08元（其中包括本金880000元，利息及罚息62981.08元）。因被执行人楚存海未按期偿还贷款，故异议人向本院提起诉讼要求解除异议人与被执行人的上述房屋买卖合同等，案号为（2019）鲁1502民初3145号。2019年12月24日，本院出具民事调解书，调解协议内容为：“一、解除原告山东聊城星光房地产开发有限公司与被告楚存海于2018年4月2日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0000178007号）；二、被告楚存海于2019年12月31日之前配合原告山东聊城星光房地产开发有限公司办理“星光清水湾”小区12幢1单元9层192号房的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》网签备案注销手续；三、被告楚存海承担违约金10000元、按揭贷款利息及罚息62981.08元，以上共计72981.08元，从被告楚存海已交首付款377949元中扣除，剩余304967.92元，原告山东聊城星光房地产开发有限公司于网签备案注销手续办理完毕后3日内返还给被告楚存；四、案件受理费2815.8元，减半收取1407.9元，由被告楚存海负担（案件受理费原告已预交，被告应负担的1407.9元在原告返还购房款时一并扣除）”。被执行人未按调解协议履行义务，异议人于2020年1月20日立案执行，案号为（2020）鲁1502执413号。执行过程中，异议人于2020年3月26日将应退还给被执行人的首付房款303560.02元交至本院（用途为法院提取案款）。该案在执行过程中查明涉案房产存在七个案件查封，其中包括常文峰的诉讼保全案（2018）鲁1502执保1060号。2020年6月1日，本院以楚存海名下的房屋存在在先查封的情况，异议人申请执行要求注销网签备案手续，目前不符合法定条件，异议人的执行申请不符合法院受理执行案件的条件等为由，裁定驳回了异议人对本院（2019）鲁1502民初3145号民事调解书第二项的执行申请。异议人不服该裁定并申请复议，聊城市中级人民法院于2020年10月23日作出裁定，驳回异议人的复议申请，维持本院（2020）鲁1502执413号裁定。上述事实，异议人提交了下列证据：《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及《个人住房（商业用房）借款合同》各一份、中国建设银行股份有限公司聊城市北支行出具的《不良贷款扣款通知书》及中国建设银行贷款还款凭证各四份、东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3145号民事调解书一份、中国建设银行网上银行电子回执及中国建设银行聊城市北支行结清证明各一份、东昌府区人民法院（2020）鲁1502执413号执行裁定书及聊城市中级人民法院（2020）鲁15执复111号执行裁定书各一份。本院认为，本案的争议焦点为：一、法院对涉案房屋预查封后，星光房产公司是否享有解除房屋买卖合同的权力；二、星光房产公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，该公司要求对涉案房屋解除查封并中止执行的请求应否支持。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的的查封行为提出撤销查封异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案被执行人楚存海向星光房产公司购买涉案房屋并办理了合同网签备案登记，但本院于2018年11月23日进行查封时，涉案房屋还处于在建过程中，本院对被执行人所购的预售房屋进行预查封并无不当。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，但法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案查封的效力限制的是楚存海处分涉案房屋的行为，并不能当然等同于限制星光房产公司与楚存海关于涉案房屋买卖的合同权利。在合同履行过程中,涉案房屋未办理相应的产权变更登记手续。退一步讲，案涉《商品房买卖合同》中约定了星光房产公司享有合同解除权的条件，这是合同双方当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺星光房产公司的合同解除权。在楚存海存在合同解除的情形下，星光房产公司行使合同解除权,并不违反法律规定。其次，预查封效力为限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人，其执行对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利。当被执行人发生违约情形，异议人以其已与被执行人达成解除合同合意，房屋产权归其所有为由要求解除预查封措施的请求，在排除双方恶意串通、规避执行的前提下法院应予支持。本案已有生效的民事调解书确认了被执行人购房违约事实，解除了异议人与被执行人签订的案涉房屋的认购协议，并撤销了备案预售合同，故本案案涉房屋不再继续查封，应予解除。申请执行人可就该合同解除后出卖人返还的房款等财产权主张其相关权利。根据《山东省高级人民法院执行疑难法律问题解答（三）》第11条:“……（3）被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的，如开发商将应退还被执行人的款项交付法院执行的，法院可不再执行预售商品房；……”。所以星光房产公司要求对涉案房屋解除查封并中止执行的请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：一、中止对位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室的执行；二、解除对位于星光清水湾小区12幢1单元9层192号房屋及12幢-2层储15号储藏室的预查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  于 宙二〇二一年四月十九日书记员  袁 靖