云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0323民初694号原告昆明敏通房地产经纪有限公司师宗县分公司，91530323MA6N3X7P41。住所：丹凤街道南通街。负责人吴忠富，经理。委托代理人宋丽芬，员工，特别授权委托代理。委托代理人严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告索戈，女，1989年5月13日生，大专文化，藏族，自由职业，四川省人，住师宗县。委托代理人张聪福，师宗县大同街道法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。原告诉被告中介合同纠纷一案，本院依法于2021年2月5日立案受理后，2021年4月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋丽芬、严书明，被告及其委托代理人张聪福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方提出的诉讼请求：一、依法判决被告依约履行合同，支付中介费10520元（526000元×2％）、违约金26300元（526000元×5％）、代理费2000元，以上合计37020元；二、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告是专业从事房地产经纪服务的公司。被告需要购买房子，到原告处要求为其提供中介服务，经协商原告与被告于2020年10月2日签订了委托买房协议书。其中第一条约定：一、甲方委托乙方所看房源如下，1、锦绣豪庭1幢1单元301号室、2、安瑞新城小区C幢1502室；二、如甲方看中以上房源并达成交易后，必须经过乙方办理房产过户，需要办理按揭贷款的由乙方办理银行按揭贷款，甲方应向乙方支付房屋交易价2%、贷款额的1%作为中介佣金；三、如乙方所提供给甲方的房屋，最终甲方和卖方私下进行交易，也必须在构成交易关系后七天之内按照协议第二条的中介佣金标准给付乙方，如到期不给付，甲方应按照实际交易价的20%作为违约金赔偿给乙方；四、任何一方违约的，守约方为实现债权而支付的律师服务费、诉讼费、财产保全费等费用由违约方承担。协议签订后，原告为其提供了上述所列房屋的居间服务，最终安瑞新城小区C幢1502室房屋居间成功。被告为了规避中介费，私自与房主李冬菊、洪振中签订购房合同，交易价是526000元，私自办理了过户登记。原告要求被告支付约定的中介费但遭到被告拒绝。综上所述：被告不讲信用，违反约定，拒不支付约定的2%中介费。根据《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告违约应当支付2倍中介费10520元。第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告违约应当支付违约金。《民事诉讼法》第一百一十九条之规定起诉，请人民法院依法判如所请。被告方辩称：1.本案应该追加师宗富佳房地产经纪有限公司（以下简称“富佳公司”）作为本案的第三人参加诉讼，因为出卖方同时向原告及富佳公司委托对争议房屋进行中介服务；2.被告没有私自与出卖方李冬菊、洪振中进行房屋买卖，并没有跳开原告，被告与富佳公司签订了居间协议服务书，办理房产登记等手续都是委托富佳公司办理相关手续，手续办好以后，被告才下来签字，并没有越过原告私下交易。原告起诉中2020年10月2日被告与原告签订了委托卖房协议，但是原告并没有将协议交由甲方、乙方分别保管，也没有将该协议告知被告，当时被告只是去看房，并没有委托买房，原告的委托协议违反了房地产经纪管理办法地第20条的规定，该协议属于无效协议。3.原告在诉状上说被告规避中介费，私自与房东签订购房合同不是事实，房屋购房合同都是被告委托富佳公司办理的，办理好以后，被告来签字，被告也向富佳公司支付了中介费。本案另外涉及的是出卖方同时将该争议房屋向多个中介公司挂牌出售，按照相关规定，作为被告，可以通过正当途径获得房源信息，被告可以选择房源好、中介费低的公司进行交易。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。争议焦点：一、被告是否“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同”？二、本案依法应当如何裁判？原告方向本院列举了如下证据材料（未注明的为复印件）：1.原告的营业执照一份，欲证明：原告的诉讼主体适格；2.委托买房协议书原件一份，欲证明：原告与被告于2020年10月2日签订了委托买房协议书。其中第一条约定：一、甲方委托乙方所看房源如下：1.锦绣豪庭1幢1单元301号室2.安瑞新城小区C幢1502室；二、如甲方看中以上房源并达成交易后，必须经过乙方办理房产过户，需要办理按揭贷款的由乙方办理银行按揭贷款，甲方应向乙方支付房屋交易价2%、贷款额的1%作为中介佣金；三、如乙方所提供给甲方的房屋，最终甲方和卖方私下进行交易，也必须在构成交易关系后七天之内按照协议第二条的中介佣金标准给付乙方，如到期不给付，甲方应按照实际交易价的20%作为违约金赔偿给乙方；四、任何一方违约的，守约方为实现债权而支付的律师服务费、诉讼费、财产保全费等费用由违约方承担。3.房屋买卖契约、云南省增值税普通发票、税收完税证明、房房信息查询摘抄表原件各一份，欲证明：原告为被告提供订立合同的媒介服务，致使被告和房主李冬菊、洪振中关于安瑞新城小区C幢1502室的交易得以成功，于2020年11月5日签订了房屋买卖契约，于2021年11月10日交清税收办理了不动产变更登记手续；交易价格为526000元；4.法定代表人身份证明原件、吴忠富的身份证各一份，欲证明：吴忠富是原告的负责人；5.不动产权证书一份，欲证明：原告受原房主李冬菊、洪振中的委托出售安瑞新城小区C幢1502室；6.收款收据原件一份，欲证明：师宗县益民法律服务所收取了原告代理费2000元，按约定应当由被告承担经质证，被告方对证据材料2有异议，认为违反了房地产经纪管理办法第20条的规定，该项协议没有原告经办人的签字，当时这个协议签订以后，只有原告有该份协议，被告没有，该协议属于无效协议；对房屋买卖契约等材料的真实性无异议，对欲证明内容有异议，认为被告与房主夫妇签字是事实，但是房屋买卖都是委托富佳公司办理的，只是办理好以后，被告才签字的，被告并没有跳开中介公司与房主直接签字；对证据材料5的真实性没有异议，对欲证明内容有异议；对收款收据真实性无异议，对关联性有异议，认为代理费不应该由被告承担；对其他证据材料无异议。被告方向本院列举了如下证据材料复印件：1.被告的身份证一份，欲证明：被告诉讼主体适格；2.居间服务协议书一份，欲证明：1.2020年10月4日富佳公司与被告的丈夫王宏斌签订《居间服务协议书》，协议书第一条明确房源供甲方王宏斌选择；2.出卖方将《居间服务协议书》第一条第一项的房屋委托富佳公司作为居间人出售该争议房屋。3.委托买房协议一份，欲证明：1.出卖方李冬菊、洪振中将其所有的房屋委托富佳公司作为居间人对该争议房屋进行出售；2.被告在本案中不应当再支付原告居间服务费，被告不存在违约；3.原、被告签订的《委托买房协议》违反了《房地产经纪管理办法》第二十条的规定，该协议属于无效协议。4.微信记录，欲证明：1.原、被告签订《委托买房协议》后原告未将《委托买房协议》给被告；2.被告对《委托买房协议》的内容并不知情，被告当时只是看房，看房产生的实际费用，被告愿意支付。5.收款收据一份，欲证明：被告的丈夫王宏斌于2020年11月9日向富佳公司缴纳了中介费14000元；6.云南省增值税普通发票一份，欲证明：被告就房屋办理不动产变更登记缴纳了税费；7.富佳公司的业务员与房主的聊天记录三份，欲证明：富佳公司的业务员先与房主联系以后，再与被告联系的。经质证，原告方对证据材料1、6无异议；认为证据材料2与本案无关，他们的签订日期是在原、被告签订协议的后面一天；认为证据材料3恰好证明原、被告之间已经签订了买房协议书，已经形成中介合同关系；证据材料4不能证明被告不应当支付中介费，如果不支付中介费应该要有书面依据，是被告单方面提出的要求，原告未同意；证据材料5、7与本案无关。本院认为：原、被告方所举证据材料1，合法有效，与本案具有法定关联性，予以采信。本案其他证据材料，客观真实，但不能直接有效地证明欲证明内容，只对证据材料的客观真实性予以采信。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：2020年10月2日，甲方：原告，乙方：被告签订《委托买房协议书》，约定：一、甲方委托乙方所看房源如下：1、锦绣豪庭1幢1单元301号室2、安瑞新城小区C幢1502室；二、如甲方看中以上房源并达成交易后，必须经过乙方办理房产过户，需要办理按揭贷款的由乙方办理银行按揭贷款，甲方应向乙方支付房屋交易价2%、贷款额的1%作为中介佣金；三、如乙方所提供给甲方的房屋，最终甲方和卖方私下进行交易，也必须在构成交易关系后七天之内按照协议第二条的中介佣金标准给付乙方，如到期不给付，甲方应按照实际交易价的20%作为违约金赔偿给乙方；四、任何一方违约的，守约方为实现债权而支付的律师服务费、诉讼费、财产保全费等费用由违约方承担。该合同为原告单方预先拟定，只是原告单方持有。原告对争议房屋信息并非独家享有。2020年10月4日8：24，被告问原告有无合适的房。2020年10月4日，甲方：王宏斌，乙方：富佳公司就安瑞新城小区C幢1502室房屋签订《居间服务协议书》。2020年10月7日，原、被告因是否支付约定中介费开始发生争议。2020年11月5日，卖方：李冬菊、洪振中，买方：王宏斌、索戈签订《房屋买卖契约》，约定：安瑞新城小区C幢1502室房屋，交易价是526000元。2021年3月18日，《房屋信息摘抄表》记载：安瑞新城小区C幢1502室房屋所有人：索戈，共有人：王宏斌。本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案争议焦点一是被告是否“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同”，综合原告对房源并非独家享有，其他公众亦可以通过合法途径获得该房源信息，被告在与原告签订中介合同后，又与富佳公司签订中介合同并购买案涉房屋，并不构成违约，被告没有利用原告提供的交易机会或者媒介服务，绕开原告直接订立合同焦点二是本案依法应当如何裁判，综合庭审查明法律事实，根据公平公正、诚实信用原则，被告应当向原告支付6312元（526000元×2％×60%）。双方的其他主张没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百九十六条、第九百五十一条之规定，判决如下：由被告索戈于本判决书生效后十日内一次性支付原告昆明敏通房地产经纪有限公司师宗县分公司6312元。如果未按本法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取为363元，由原告昆明敏通房地产经纪有限公司师宗县分公司负担301元；由被告索戈负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  钱世平二〇二一年四月十六日书记员  徐娜屏