四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终179号 上诉人（原审被告）：四川宏都房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉东路4号1幢2楼1号，统一社会信用代码91510000709162496J。 法定代表人：王玲，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：四川宏都房地产开发有限公司德阳分公司，住所地四川省德阳市河东区西湖路136号1幢154、156、158号门面，统一社会信用代码91510600682377488H。 负责人：冯礼恭，该公司经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏朝斌，男，1956年6月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被上诉人（原审原告）：赖有富，男，1949年12月16日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐慧民，四川环峰律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：文莉，四川环峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁和明，男，1965年1月23日出生，土家族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）、四川宏都房地产开发有限公司德阳分公司（以下简称宏都德阳分公司）因与被上诉人苏朝斌、赖有富、袁和明确认合同无效纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人宏都公司、宏都德阳分公司上诉请求：一、请求判令撤销德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初1143号民事判决书第一项和第四项；二、请求判令撤销备案登记在被上诉人苏朝斌、赖有富或其指定的名下的备案合同，具体为：1、姓名：苏朝斌，房号：1-14-2，备案号：201701220000235；2、姓名：苏朝斌，房号：1-13-6，备案号：201701170000795；3、姓名：苏朝斌，房号：1-14-1，备案号：201701170000827；4、姓名：易兴建，房号：1-25-1，备案号：201602160000520；5、姓名：苏文君，房号：1-22-4，备案号：201701250000406；6、姓名：苏文君，房号：1-15-6，备案号：20170517000057X；7、姓名：苏文君，房号：1-11-6，备案号：201609220002876；8、姓名：汪霞，房号：1-16-1，备案号：201705220001732；9、姓名：汪霞，房号：1-4-6，备案号：201601290001409；10、姓名：宿琳，房号：1-3，备案号：201705250001603；11、姓名：四川南泰环保设备有限公司，房号：1-4，备案号：201706020000788的备案合同。三、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判决部分事实认定不清，适用法律错误。1、苏朝斌、赖有富依据《“西湖印象”房地产项目转让合同》《权益转让协议》登记在自己或其指定人名下的房屋买卖备案合同有11份。2、原判决不仅认定争议合同无效，且判决合同无效后的返还，其判决合同无效的理由是违背了房地产开发和建设中的效力性规定，据此，本案的案由应为建设工程施工合同纠纷，而非确认合同无效纠纷。3、被上诉人苏朝斌、赖有富不是合同签订人，原判决以该合同所涉开发项目关乎苏朝斌、赖有富的权利义务的实现，进而认定苏朝斌、赖有富有权主张合同无效，违背了《物权法》第十五条之规定，违背合同相对性原则，适用法律错误。4、原判决存在漏判事实。备案登记在苏朝斌、赖有富或其指定人名下的备案合同，购买人并没有支付对价，备案的依据《“西湖印象”房地产项目转让合同》《权益转让协议》。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要〈理解与适用〉》第36条的规定，原判决判决该合同无效，则登记备案在苏朝斌、赖有富或其指定人名下的备案合同就应当被撤销，而不是仅仅判令苏朝斌、赖有富依据上述合同所支付的对价返还；苏朝斌、赖有富依据上述合同获得的利益却不判令返还，明显是错误的。补充上诉请求：判令被上诉人苏朝斌、赖有富返还已收款5473840.69元。 被上诉人苏朝斌、赖有富辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请依法驳回上诉。2、上诉人的请求及事实理由无任何事实和法律依据。上诉人第二项请求，系上诉人二审中提出的新请求，二审法院不应当予以审理，且该项请求与第一项请求相互矛盾，既然上诉人要求撤销一审法院认定的无效，那么就不存在撤销备案的请求。关于本案的案由，上诉人的陈述也是相互矛盾，《全国法院民商事审判工作会议纪要〈理解与适用〉》第36条就是关于无效的规定，无效后的返还就应当一次性解决。3、一审判决撤销上诉人与袁和明签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》无效，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《城市房地产管理法》第三十条规定，只有具备相应资质的企业才能从事房地产开发，同时，国土、建设等行政管理部门是基于上诉人的申请，颁发对该项目进行开发的相应证照，上诉人将案涉项目转让给自然人袁和明，袁和明转让给答辩人，实际是名为转让，实为挂靠，为了实现个人开发房地产项目的非法目的，而房地产项目关系到社会公共利益和不特定业主的个人利益，故两份合同均因违反了效力性强制性的法律规定而无效。虽然答辩人不是《“西湖印象”房地产项目转让合同》任何一方主体，但答辩人系该份转让合同的利害关系人，正是因为上诉人的违法转让，后袁和明又转让给答辩人，答辩人有权要求确认该合同无效。事实上苏朝斌、赖有富不存在从项目处获得双重收益的情况，整个项目在宏都公司的掌控之中。 被上诉人袁和明辩称，1、不认可上诉人的诉讼请求。2、一审认定事实及判决错误，我与宏都公司签订的是项目收益转让合同，支付了相应的价款。事实上是项目将其收益权及经营权转让给我，我转让给苏朝斌、赖有富，苏朝斌转让给张勇，转让的是项目的收益经营权，合同是有效的。3、我转让的项目标的物已经不存在了，且收益已经由张勇享有，我已支付了赖有富及宏都公司相应的款项，请求二审法院公正判决。 苏朝斌、赖有富向一审法院提出诉讼请求：1.确认宏都公司与袁和明于2012年3月26日签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》及苏朝斌、赖有富与袁和明、宏都公司、宏都德阳分公司于2014年5月5日签订的《权益转让协议》无效；2.判决宏都公司、宏都德阳分公司、袁和明连带返还苏朝斌、赖有富支付的项目转让款12326159.31元。 一审法院经审理查明,认定事实如下： 2012年3月26日，宏都公司与袁和明签订《“西湖印象”房地产项目转让合同》，约定：宏都公司将德阳市西湖路136号的土地使用权（国有土地使用权证号：德府国用【2008】第001332号）及其上的在建项目收益权转让给袁和明，由袁和明以宏都德阳分公司的名义进行开发，项目地基及基坑护壁已实施完毕，该项目以现状转让收益权，转让价格为1940万元，宏都公司根据本合同在项目实际交付前与其他关系人签订相关项目协议或合同已发生的相关费用均在此包干价内。本项目开发所带来的风险责任和收益及其他权利义务均由袁和明享有和承担。袁和明、赖有富、苏朝斌一致认可，袁和明分别于2012年6月6日向赖有富借款480万，表示用于收购“西湖印象”项目，于2014年1月29日向赖有富借款100万元，于2014年4月9日向赖有富、苏朝斌出具借条一份，借款200万元，三次借款合计780万元。 2014年5月5日，袁和明、宏都公司与赖有富、苏朝斌签订《权益转让协议》，约定：1.宏都房产和袁和明共同承诺，袁和明在“西湖印象”因支付1940万元而取得项目开发产生的全部收益权利，其权属清晰，未转让或抵押他人并有无法律障碍的充分处置权；2.赖有富、苏朝斌向袁和明支付1000万元人民币从而取得袁和明转让该项目的全部权益。宏都房产同意并协助赖有富、苏朝斌取得该项转让权益和办理相关手续；3.协议签订后，赖有富、苏朝斌向袁和明指定的账户转入全部转让款1000万元人民币，转款完成后即视为袁和明在该项目的全部收益权交付赖有富、苏朝斌；4.该项目转让款1000万元袁和明用于偿还张勇、杨伦购买此项目的款项（实是袁和明在张勇、杨伦处的借款），在完成此合同签订前，须由宏都房产、袁和明、张勇、杨伦与赖有富、苏朝斌签订终结袁和明、宏都公司、张勇、杨伦签订的《项目转让协议》、《补充协议》，上述行为也是本合同的生效要件。同日，袁和明、宏都房产、张勇、杨伦、赖有富、苏朝斌签订《协议》，约定：袁和明于2014年4月16日在张勇、杨伦处借款1000万元，赖有富、苏朝斌受袁和明委托向张勇、杨伦支付1000万元，张勇、杨伦在收到1000万元后，其签订的《项目转让协议》、《补充协议》均即告结清，张勇、杨伦在“西湖印象”项目中不再存在任何权益。2014年5月15日苏朝斌向张勇账户转款1000万元。张勇、杨伦在该协议右下角注明“借款壹仟万元（1000万元）已于2014年5月15日由苏朝斌转入张勇工行账户，原袁和明与杨伦、张勇签署的转让协议作废，袁和明向杨伦出具的借条作废”。 庭审中袁和明自认收到苏朝斌、赖有富的1780万元“西湖印象”项目转让款，其中包含前述780万元借款。 2015年1月3日，苏朝斌与张勇、吴勇及担保方四川上东置业有限公司签订《权益转让协议》，载明:张勇、吴勇称在“西湖印象”的投资人处有应收款，苏朝斌、赖有富以1780万元的转让款取得了“西湖印象”项目的相应权益，苏朝斌、赖有富同意将“西湖印象”项目权益以1410万元的价格转让给张勇、吴勇，并协助二人与宏都公司签订“西湖印象”项目的《项目合作协议》。2015年1月5日，宏都德阳分公司与张勇签订《项目合作协议》，约定:双方就德阳市区西湖路136号“西湖印象”现状进行合作，宏都德阳分公司负责协助张勇办理该项目建设过程中的相关手续，并对张勇在建过程进行监督和管理。张勇承诺根据项目现状解决好该项目前期所有相关的遗留问题，同时张勇与袁和明、苏朝斌、赖有富的经济往来责任，宏都德阳分公司有权监督张勇按其相关协议（或合同）按期支付，不得给宏都德阳分公司造成经济或其他连带责任及影响。项目收入须进入双方共管账户，出入账须双方同意，张勇在项目开发建设、销售过程中不得给宏都德阳分公司造成损失。2015年11月15日，苏朝斌与宏都德阳分公司、张勇签订《补充协议》，约定:“西湖印象”项目在达到销售条件时，销售款优先用于支付承建方、苏朝斌、宏都德阳分公司的欠款、管理费，销售收入账户由苏朝斌、宏都德阳分公司、张勇三方共同管理。苏朝斌指派一名财务人员参与宏都德阳分公司、张勇的房屋销售收款。 另，2017年8月25日至2019年7月26日，宏都德阳分公司共计通过银行转款等方式向苏朝斌支付5473840.69元。 以上事实，有当事人陈述、《“西湖印象”房地产项目转让合同》、《权益转让协议》、收条、《项目合作协议》、《补充协议》等证据予以证实。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、关于苏朝斌、赖有富作为主张《“西湖印象”房地产项目转让合同》无效的主体是否适格的问题；二是关于宏都公司与袁和明于2012年3月26日签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》及苏朝斌、赖有富与宏都公司、宏都德阳分公司、袁和明于2014年5月5日签订的《权益转让协议》的效力问题；三是项目转让款是否应当返还、还款责任主体及金额问题。为此，一审法院评判如下： 一、关于苏朝斌、赖有富作为主张《“西湖印象”房地产项目转让合同》无效的主体是否适格的问题。 苏朝斌、赖有富虽不是《“西湖印象”房地产项目转让合同》的直接相对人，但系该合同标的“西湖印象”项目的后续受让方，苏朝斌、赖有富是基于此合同而与袁和明签订《权益转让协议》，承接原本属于宏都公司的房地产开发项目，《“西湖印象”房地产项目转让合同》是否有效关乎苏朝斌、赖有富权利义务的实现与履行，苏朝斌、赖有富属《“西湖印象”房地产项目转让合同》涉及的特定第三人，可以就《“西湖印象”房地产项目转让合同》的效力提起诉讼。 二、关于《“西湖印象”房地产项目转让合同》、《权益转让协议》的效力问题。 宏都公司作为具备房地产开发资质的企业与袁和明签订《“西湖印象”房地产项目转让合同》，将在建房地产项目“西湖印象”以现状转让收益权给自然人，名为收益权的转让，实则是在借用公司资质前提下将房地产后续开发和经营收益进行整体转让，由不具有开发资质的袁和明作为实际经营主体负责项目的后期开发建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条明确了房地产开发的市场主体应当具备相应资质。房地产开发事关人民群众尤其是入住业主的基本居住权利和生命安全，需具备一定的生产条件、技术水平、资金实力以确保开发项目的质量安全可靠，且其销售对象是不特定社会成员，故房地产开发是事关社会公共利益和安全的行业。《“西湖印象”房地产项目转让合同》的设立违反法律的强制性规定，应当认定合同无效。同理，2014年5月5日签订的《权益转让协议》中项目出让方袁和明，项目受让方苏朝斌、赖有富，双方均为自然人，不具备房地产开发、经营资质，双方签订的《权益转让协议》亦因违反法律的强制性规定而无效。 三、关于项目转让款是否应当返还、还款责任主体及金额问题。 基于合同无效的判断，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。袁和明自认收到苏朝斌、赖有富的1780万元“西湖印象”项目转让款，因合同无效导致的返还责任，应当由袁和明承担，苏朝斌、赖有富主张宏都公司、宏都德阳分公司、袁和明连带返还的请求，无合同约定，亦无法律依据，不予支持。苏朝斌、赖有富现主张要求返还12326159.31元，属对自身权益的处分，应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，判决：一、被告四川宏都房地产开发有限公司与被告袁和明签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》无效；二、原告苏朝斌、赖有富与被告四川宏都房地产开发有限公司、被告四川宏都房地产开发有限公司德阳分公司、被告袁和明签订的《权益转让协议》无效；三、被告袁和明于本判决生效后十日内向原告苏朝斌、赖有富返还项目转让款12326159.31元；四、驳回原告苏朝斌、赖有富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费95757元，由原告苏朝斌、赖有富负担47878元，被告袁和明负担47879元。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审审理查明的基本事实及证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，人民法院审理民事二审案件，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。针对宏都公司、宏都德阳分公司的上诉请求，本案二审争议的主要焦点是：一、宏都公司与袁和明签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》，苏朝斌、赖有富与宏都公司、宏都德阳分公司、袁和明签订的《权益转让协议》是否有效？二、若无效，法律责任如何承担？ 针对争议焦点一，关于宏都公司与袁和明签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》，苏朝斌、赖有富与宏都公司、宏都德阳分公司、袁和明签订的《权益转让协议》的效力问题。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员等，该条明确了房地产开发的市场主体应当具备相应资质，需具备一定的生产条件、技术水平、资金实力以确保开发项目的质量安全可靠。本案中，2012年3月26日，宏都公司与袁和明签订《“西湖印象”房地产项目转让合同》，宏都公司作为具备房地产开发资质的企业，将在建房地产项目“西湖印象”以现状转让收益权给自然人，名为收益权的转让，实则是在借用公司资质前提下将房地产后续开发和经营收益进行整体转让，由不具有开发资质的袁和明作为实际经营主体负责项目的后期开发建设，故《“西湖印象”房地产项目转让合同》的设立违反法律的强制性规定，应当认定合同无效。2014年5月5日，袁和明、宏都公司、宏都德阳分公司与赖有富、苏朝斌签订《权益转让协议》，该协议项目出让方袁和明，项目受让方苏朝斌、赖有富，双方均为自然人，不具备房地产开发、经营资质，双方签订的《权益转让协议》亦因违反法律的强制性规定而无效。 针对争议焦点二，合同无效，法律责任如何承担问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，袁和明自认收到苏朝斌、赖有富的1780万元“西湖印象”项目转让款，因合同无效导致的返还责任，应当由袁和明承担。 针对上诉人上诉请求第二项，补充上诉请求的内容，因一审中，苏朝斌、赖有富提出诉讼请求：1.确认宏都公司与袁和明于2012年3月26日签订的《“西湖印象”房地产项目转让合同》及苏朝斌、赖有富与袁和明、宏都公司、宏都德阳分公司于2014年5月5日签订的《权益转让协议》无效；2.判决宏都公司、宏都德阳分公司、袁和明连带返还苏朝斌、赖有富支付的项目转让款，苏朝斌、赖有富的诉讼请求是明确的，一审法院围绕苏朝斌、赖有富的诉讼请求进行审理并无不当，且本案并不存在需要释明的情形。由于上诉人在一审中并未主张权利，二审当庭告知上诉人，该请求不属于人民法院二审审理的范畴。 综上，宏都公司、宏都德阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费95757元，由上诉人宏都公司、宏都德阳分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈叶兰 审判员  杨 轩 审判员  江 黔 二〇二一年四月八日 书记员  卿 芸