盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1104民初1232号 原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：梁策，公司执行董事。 委托诉讼代理人：李晶晶，女，盘锦源隆物业管理有限公司职工。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 被告：张秀敏，女，1971年10月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告张秀敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼，被告张秀敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付XX-X-XXXX室住宅自2014年11月1日至2021年12月31日的物业服务费8,435.00元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；2.判令被告向原告给付XX-X-XXXX室住宅自2014年11月1日至2021年12月31日的物业服务费8,435.00元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；3.判令被告向原告给付XX-X-XXXX室自2014年12月4日至2021年12月31日的电梯费3,396.00元；4.判令被告向原告给付XX-X-XXXX室自2014年12月4日至2021年12月31日的电梯费3,396.00元；5.本案的诉讼费用由被告承担（以上金额合计26,662.00元）。事实和理由：原告为大洼区清华园小区的物业服务企业，原告负责该小区的物业管理服务。被告系该小区XX-X-XXXX室、XX-X-XXXX室业主，住房面积均为90.72㎡。2013年10月22日，原、被告达成一致，签订了清华园《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），被告于2013年8月31日办理了房屋入住手续。2018年12月25日，清华园小区成立业主委员会，并与原告签订了《清华园小区物业服务合同》（以下简称合同），根据协议4-2的约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，根据合同第四条、第六条的约定，自2019年3月1日起，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.9元，双方还约定电梯运行服务费按40元/月/户计算，被告一直拖欠原告物业费和电梯费，至今已欠付原告物业服务费26,870.00元、电梯费6,792.00元整。另外，按照协议4-6的约定，被告应于每年1月10日前交纳物业管理费用，根据协议9-4的约定，被告逾期交费，原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按应缴额的3‰支付违约金。综上，被告拖欠原告物业费数年，经多次催缴仍拒绝交纳，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 张秀敏未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年12月22日，原告盘锦源隆物业管理有限公司（甲方）与被告张秀敏（乙方）签订两份《清华园前期物业管理服务协议》，约定乙方房屋坐落于清华园小区XX-X-XXXX、XXXX室，建筑面积均为90.68平方米，协议第一条第一款第6项约定“依据本协议向乙方收取物业管理费用”，协议第四条第一款约定“乙方交纳费用时间：物业管理费用自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，并在办理入伙手续时向甲方预缴一年的物业费”、第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.2元”、第三款约定“乙方不能以房屋空置，未入住为由不向甲方交物业费”、第六款约定“每次交纳费用时间：每年度首月10日前交纳”，协议第九条第四款约定“乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金”，该协议有甲方即原告盘锦源隆物业管理有限公司签章和乙方即被告张秀敏签字。2013年8月31日，被告张秀敏办理了XX-X-XXXX、XXXX室的入住手续，并交纳了2013年11月1日至2014年10月31日的物业费合计2612元及电梯费960元。后被告再未交纳过物业费及电梯费，原告多次向被告发出缴费通知，被告仍未交纳。2019年6月18日，大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告盘锦源隆物业管理有限公司（乙方）签订《清华园小区物业服务合同》，约定受托方即原告管理被告房屋所在的大洼区大洼街道清华园小区的物业服务项目，合同期限自2019年3月1日起至2020年6月30日止，约定住宅的收费标准为0.9元/月/平方米，电梯费为480元/户/年，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在入住通知单15日前交纳，逾期未缴纳的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，并有甲方盖章及代表人陈国山签字捺印和乙方盖章及代表人宋远签字捺印。被告自2014年11月1日至2021年12月31日未交纳清华园小区XX-X-XXXX、XX-X-XXXX室物业费，共拖欠物业费16,866.48元[（1.2元/月/平方米×90.68平方米×52个月+0.9元/月/平方米×90.68平方米×34个月）×2],及自2014年12月4日至2021年12月31日电梯费共计6792元。以上拖欠费用经原告书面催收，被告至今未交纳。现原告起诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费、逾期利息及电梯费。 以上事实有原告提交的《清华园前期物业管理服务协议》、《清华园小区物业服务合同》、入住通知单、收款收据、缴费通知单张贴照片及原告陈诉在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务合同》，对全体业主也具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业服务费，虽然原告与大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会签订的《清华园小区物业服务合同》约定物业服务期限至2020年6月30日，但考虑到大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会已经解散，无法与原告续签物业管理合同，亦无法重新通过业主大会选定新的物业服务企业，如原告现在撤出将导致清华园小区无人管理，损害全体业主的利益，且原告盘锦源隆物业管理有限公司承诺为清华园小区提供物业服务至2021年12月31日，故对原告要求被告给付物业服务费16,866.48元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的支付电梯费6792元的诉讼请求，根据《清华园小区物业服务合同》及被告已交纳的2013年11月1日至2014年10月31日电梯费可以确定电梯费的收费标准为480元/户/年，故对原告要求被告支付电梯费6792元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然双方签订的合同中明确约定了违约金条款，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张秀敏于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司拖欠的2014年11月1日至2021年12月31日的物业费16,866.48元。 二、被告张秀敏于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司拖欠的2014年12月4日至2021年12月31日的电梯费6792元。 三、驳回原告盘锦源隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元（原告已预交），减半收取计196元，由被告张秀敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员 宋 扬 二〇二一年四月三十日 书记员 郭雅莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。