甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终375号 上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，安徽省亳州市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审被告）：张掖市三维豆制品有限责任公司。地址：甘州区东北郊工业园中小企业创业园2期万盛路。统一社会信用代码：916207025562632015。 法定代表人：李某，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑某，甘肃金都律师事务所律师。 上诉人张某因与被上诉人张掖市三维豆制品有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初9305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某，被上诉人的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某上诉请求：1、撤销甘州区人民法院（2020）甘0702民初9305号民事判决书，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，并判令被上诉人退还上诉人房款17万元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定涉案房屋被上诉人是在工业用地上建设的职工用房，此种房屋更无法上市交易。实际上被上诉人售卖房屋是为了解决资金困难而进行的融资行为。2、既然被上诉人将房屋出卖给上诉人，作为不动产就应当向上诉人办理不动产权登记，以保证上诉人取得物权。但被上诉人又将房屋所占用的土地抵押给银行，致使上诉人购买房屋并取得物权的合同目的无法实现。依据《合同法》第九十四条（四）项之规定，上诉人主张解除与被上诉人之间的房屋买卖合同，于法有据。3、依据《物权法》第九条，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。被上诉人未向上诉人办理产权登记，一审法院认定被上诉人已经履行了合同的主要义务错误。 张掖市三维豆制品有限责任公司辩称：1、被上诉人在修建该处住宅时，经规划部门批准。上诉人在庭审中也认可2013年其为被上诉人公司职工，购买房屋时其对土地性质及房屋状况是了解的。2、法律并不禁止工业用地上修建的房屋不能买卖。双方达成买卖合同后，被上诉人已按约向上诉人交付了房屋，上诉人也装修使用至今，不存在合同目的不能实现的问题。上诉人要求解除合同没有法定理由，且上诉人拖欠水电暖费用4年之久，上诉人作为违约方，更没有合同解除权。3、《民法典》第五百六十四条规定，解除权在期限内不行使则消灭。上诉人行使合同解除权的期限早已经过。 张某向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同，并判令被告退还原告购房款170000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2013年10月，原、被告口头协商约定：原告以170000元的价格购买被告修建的位于该公司院内的住宅楼3单元401室的房屋一套，房屋建筑面积为85平方米。同年11月4日，原告向被告交纳房款170000元，并由被告向原告出具收据，随后被告向原告交付了上述房屋。现原告以双方无法办理房屋不动产权证书致使合同目的无法实现为由，请求解除与被告之间形成的房屋买卖合同。 一审法院另查明：本案中位于被告公司院内的住宅楼3单元401室的房屋占用的土地性质为工业工地，该房屋现由被告抵押给银行，且被告目前尚不具备土地性质变更和为原告办理房屋不动产权证书的条件。 一审法院认为：关于原告张某与被告之间的合同关系，结合被告出具的收据中注明款项为“房款”，并将收据移交给原告张某，随后被告向原告实际交付房屋，原告进行装修后入住至今的事实，对被告主张的房屋租赁合同关系不予采信，认定原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。 关于原告请求依法解除原、被告之间房屋买卖合同的诉请。首先，本案中，涉案房屋系被告在其公司工业用地上建设的职工用房，其建设主要是为解决职工住房问题，原告张某原系被告公司职工，购房时享受相应优惠，该房屋具有一定的福利性质。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”之规定，本案中，原、被告虽未签订书面合同，但原告向被告交纳购房款，被告公司向原告实际交付房屋，双方之间均已履行合同的主要义务，双方之间的房屋买卖合同成立并有效，双方应各自履行合同义务，不得随意变更和解除。最后，因原、被告已履行合同主义务，并无法定解除合同的事由，且原告已装修后入住涉案房屋七年之久，加之合同解除权的行使需在法定期限内，逾期不行使的，该解除权消灭。因此，对于原告请求依法解除原、被告之间房屋买卖合同的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：驳回原告张某的全部诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告张某负担。一审法院退还原告案件受理费1850元。 二审中，被上诉人提交以下证据：1、甘（2018）张掖市不动产权第XXXX号不动产权登记证书复印件一份。拟证明涉案房屋被上诉人享有所有权的事实。2、被上诉人会计账目收据复印件12份。拟证明被上诉人未出售的房屋每年收取房租14150元。上诉人经质证认为：对被上诉人提交的不动产权登记证书没有异议，但被上诉人对外出租房屋的情况其不清楚。经审查，被上诉人提交的不动产权登记证书能够证明被上诉人对其出售的房屋享有所有权，对该证据予以采信。其出租房屋的情况与本案没有关联性，故本院对被上诉人提交的12份收据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案所涉房屋是被上诉人以修建职工宿舍为名而修建的职工家属楼，使用的土地用途为工业用地，建设单位并不具有房地产开发企业资质，修建的房屋并非是向社会公开销售的商品房。上诉人因与被上诉人有业务合作关系而购买了涉案房屋，结合上诉人支付的价款，证明其在购买前对房屋所属的土地用途是了解的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”即法律并不禁止工业工地上修建的房屋不能买卖，故双方形成的房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方未签订书面《房屋买卖合同》，在未协商一致情况下，合同的解除必须具备法定的解除条件，且应在法律规定的期限内行使。根据本案查明的事实，上诉人购买涉案房屋的主要目的是用于家庭居住，被上诉人已经实际交付房屋，至提起本案诉讼时，上诉人已居住使用房屋七年之久，并不存在合同目的不能实现的事实，房屋暂不能办理产权登记并不是法定解除的条件。且上诉人并未在至迟一年的法定期限内行使解除权。据此，上诉人要求解除合同并返还房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二一年四月十六日 书记员 许 静 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。