辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终450号 上诉人（原审被告）：于影，女，1978年2月20日出生，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：倪青明，男，系上诉人于影丈夫。 被上诉人（原审原告）：盘锦欣橦物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区第一完全中学住宅楼。 法定代表人：吕平，该公司经理。 上诉人于影因与被上诉人盘锦欣橦物业管理有限公司纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人于影的委托诉讼代理人倪青明、被上诉人盘锦欣橦物业管理有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 于影上诉请求：1、撤销辽宁省盘锦市大洼区人民法院（2021)辽民初135号民事判决，发回重审或依法改判2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原告欣撞物业于富田花园小区服务期间并未按照物业合同条款履行服务，在服务期间各项管理严重不达标，并未做到物业合同应有的服务。据此请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，对物业费进行应有减免。 盘锦欣橦物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。被上诉人与富田家园小区业主委员会签订的《富田家园小区物业委托合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对富田家园小区全体业主具有约束力。合同中对于收费标准及收费项目的约定也是双方真实意思表示，且有物业部门收费许可，并在政府指导价格合理范围内。被上诉人一致按照合同约定履行各方面职责，为富田花园小区全体业主提供物业服务。上诉人也应当履行缴纳物业费的合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，上诉人的抗辩理由不能成立。上诉人提出的其他诉讼请求与上诉理由，与本案并非同一法律关系，甚至与本案无关。 盘锦欣橦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告支付拖欠的物业费4024元（2013年1月-2020年12月），按《物业服务合同》约定，违约金是千分之一或银行同期利息的4倍；2、要求被告承担诉讼费及违约金，及本案产生的相关费用。事实和理由：原告于2010年7月和2015年7月与富田花园小区业主委员会签订了物业管理合同，接管了小区的物业管理。根据大洼物价局大价发[2010]15号及[2013]4号文件规定田家富田花园小区的物业标准为0.6元/平方米。2010-2012年实际住宅按每平方米0.5元收取，2013—2020年实际住宅按每平方米0.6元收取。原告接管小区物业后，按合同履行物业管理的各方面职责。被告系田家富田花园小区A15-2-201业主，房屋面积为67.09平方米。明细如下：住宅：2013年-2020年（含楼道灯费）共4024元。原告与业主委员会签订物业服务委托合同，现原告依合同向小区业主收取物业费，被告却没缘由的拒绝交纳物业费。原告多次催要，被告却一直拒付，被告拖欠的物业费总额为4024元，为维护原告的合法权益，提起诉讼。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告支付拖欠的物业费并承担违约金及本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，原告盘锦欣橦物业管理有限公司是大洼区田家街道富田花园小区的物业管理企业，被告于影系大洼区田家街道富田花园小区A15-2-201室业主，房屋建筑面积为67.09平方米。原告自2010年7月份进入富田花园小区提供物业服务，并于2010年7月1日与田家镇富田花园小区业主委员会签订《富田花园小区物业服务委托合同》,约定原告负责物业共用部分、公共设施、设备的管理、维修养护；道路、路灯等公用设施的使用管理维护；公用绿地、花木等的养护和管理……委托管理期限为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。物业费住宅房屋按建筑面积0.5元/平方米/月，车库0.6元/平方米/月。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。原告于2015年7月15日与富田花园第三届业主委员会继续签订《富田花园小区物业服务委托合同》，对原告的服务事项等内容重新作出约定，委托管理期限自2015年7月1日至2020年12月31日止。住宅房屋、车库均按建筑面积0.6元/平方米/月收取；公用电费住宅每户每年收取20元。每年1月1日至6月30日收取当年物业费。逾期交纳的，从逾期之日起按银行同期利率4倍收取滞纳金。被告自2013年1月至2020年12月拖欠物业费3,663.12元（2013年1月1日-2015年6月30日拖欠住宅物业费1,006.35元；2015年7月1日至2020年12月31日拖欠住宅物业费2,656.77元）、拖欠公用电费160元，以上费用共计3,823.12元。现原告起诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业费3,823.12元，并按物业费的千分之一或银行同期利息的4倍支付违约金。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故本院根据原告提供的证据及陈述对本案事实予以认定。本案中，原告与田家镇富田花园小区业主委员会及富田花园第三届业主委员会签订的两份《富田花园小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体小区业主均具有约束力。现原告依据合同对富田花园小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，应按照合同的约定履行交纳物业费的义务，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的物业费的收费标准，根据两份合同约定，2010年1月1日-2015年6月30日期间，住宅房屋按0.5元/平方米/月计算；车库按0.6元/平方米/月计算；2015年7月1日至2016年12月31日期间，住宅房屋及车库均按0.6元/平方米/月计算。关于原告主张的楼道灯费，虽然该费用仅在第二份合同中作出约定，但该费用为被告已经实际发生的费用，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但原告两份合同中主张的违约金计算标准过高，应予以适当调整，本院调整为按照人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。因第一份合同中未约定物业费的交纳时间，故对2015年7月1日之前每年拖欠物业费产生的违约金从次年1月1日或者当期缴费期满的下月首日开始计算；第二份合同中约定交费时间为每年1月1日至6月30日，故2016年起拖欠的物业费产生的违约金应自当年7月1日起计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决被告于影于本判决生效后十日内给付原告盘锦欣橦物业管理有限公司拖欠的物业费及楼道灯费3,823.12元及违约金（2013年1月1日至2013年12月31日物业费及灯费的违约金以422.54元为基数，从2014年1月1日起；2014年1月1日至2014年12月31日物业费及灯费的违约金以422.54元为基数，从2015年1月1日起；2015年1月1日至2015年6月30日的物业费及灯费违约金以211.27元为基数，从2015年7月1日起；2015年7月1日至2015年12月31日的物业费及灯费违约金以251.52元为基数，从2016年1月1日起；2016年1月1日至2016年12月31日物业费及灯费违约金以503.05元为基数，从2016年7月1日起；2017年1月1日至2017年12月31日物业费及灯费的违约金以503.05元为基数，从2017年7月1日起；2018年1月1日至2018年12月31日物业费及灯费的违约金以503.05元为基数，从2018年7月1日起；2019年1月1日至2019年12月31日物业费及灯费违约金以503.05元为基数，从2019年7月1日起；2020年1月1日至2020年12月31日物业费及灯费违约金以503.05元为基数，从2020年7月1日起；均计算至本判决确定给付之日止，2019年8月19日及之前的违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告于影负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下： 收据两张，证明在欣橦物业服务期间丢失了一台摩托车、一台电动车。录像光盘一份，证明小区公共路面破损、健身器材、单元门损坏，物业服务不到位。被上诉人质证，对收据的真实性有异议，没有在物业合同中承诺过保洁人员、保安人数，是按收取的六毛钱的收费标准在盘锦市级物业服务的标准进行服务，这些物业服务合同里很清楚，对这些设施进行日常维护，并且实际上有提供超标准的服务项目。本院认证，上述证据不能证明欣橦物业服务未达到标准，故对证据不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，欣橦物业与富田花园小区业主委员会签订的物业服务协议，对该小区的全体业主具有约束力。该小区的基础设施较差，服务过程中收费标准虽然有所调整，但在案涉地区仍然是相对低廉的物业收费标准。按该收费标准，结合小区现有的基础设施状况、欣橦物业与业主委员会协议约定的服务范围，应当认定欣橦物业已经基本尽到了物业服务义务。于影作为小区业主接受了物业服务，应当按约定标准缴纳物业服务费。于影关于欣橦物业未按照物业合同条款履行服务，在服务期间各项管理严重不达标、不完善等主张，因未能提交有效证据，本院不予采信。于影关于电动车、摩托车丢失的损失的主张，因与本案不是同一法律关系，本院不予审理。 综上所述，上诉人于影的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人于影负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 郭安福 审判员 裴艳伟 二〇二一年四月二十七日 法官助理邓晓桐 书记员王璐