太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初772号原告（反诉被告）：聂某，住太原市。委托诉讼代理人：高某、冯某，山西隆诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司，西楼、南楼整体4层，统一社会信用代码911401050655669451。负责人：郭某，经理。委托诉讼代理人：郑某，山西丹清律师事务所律师。原告（反诉被告）聂某与被告（反诉原告）太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司（以下简称银海长风街分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。聂某委托诉讼代理人冯某，银海长风街分公司委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）聂某向本院提出诉讼请求：1.判令解除2012年6月12日原告与郭元签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2020年1月12日至2021年1月11日期间拖欠的租金140万元整及违约金138079.9元，共计1538079.9元；3.判令被告于《房屋租赁合同》解除后十日内腾空并搬离其所租赁的房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月12日，原告（甲方）与郭元（乙方、被告方总公司原股东）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁其位于山西省太原市××路娱乐中心的西楼、南楼的整体四层房屋，东楼的第一、二、四层（可大神剪的除外），以及北楼的第四层用于经营酒店业，租赁期限为十年，自2012年10月12日起至2022年10月11日止，自2012年10月12日至2017年10月1日，每年的租金为275万元，自2017年10月12日至2022年10月11日，每年的租金为325万元，每年的租金在当年的9月12日前一次性交清。如不交付或不按约定交付租金的，须向原告支付日租金的3倍违约金。合同生效后，2013年4月7日被告登记成立，被告成立后，上述合同实际由被告履行，后于2018年5月开始将租金支付方式变更为每月支付，月租金为20万元。因被告多次拖欠租金未付，原告曾于2018年8月23日向法院起诉，要求解除合同并向原告支付欠付租金和违约金，经一审、二审后，法院最终判令被告向原告支付截止2018年11月11日的剩余租金27.5万元（已履行）。其后，又因被告欠付租金，原告又于2019年11月5日向法院起诉，要求其支付自2019年2月12日至2019年9月11日期间拖欠的租金80万元及违约金，经一审、二审后，法院最终判令被告向原告支付租金80万元（抵扣原告须向被告支付的住宿费662190元，剩余租金为137810元）及违约金19725.7元，共计157535.7元（至今未付）。现因被告又欠付自2020年1月12日至2021年1月11日期间的租金140万元，原告提起第三次诉讼。鉴于被告至今未履行第二次法院判决的租金，后又屡次拖欠新产生的租金，其行为已严重影响原告合同目的（按期获得租金）的实现，构成根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百二十二条的规定，原告有权解除案涉房屋租赁合同。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。针对本诉，银海长风街分公司辩称，一、银海公司并非不履行第二次法院判决确定的租金及违约金。该次诉讼后，银海公司一直联系聂某沟通履行第二次法院判决的租金及违约金等事宜，但聂某拒不回信，也不安排人对接，判决未能履行的过错在聂某。二、银海公司不存在“屡次拖欠新产生的租金”的情形：（一）由于新冠疫情，根据国家政策和法律以及社会一般做法，聂某应该给银海公司减免2到3个月的租金（每月租金20万元）。（二）聂某提供的租赁物地下室、自备水井、锅炉等存在严重的质量问题以及租赁物楼顶的户外广告影响银海公司形象及实际效益，应该减少租金。且银海公司已就该地下室部分提出退租请求，并邮寄送达聂某，该部分租赁物对应的租金也应核减。（三）聂某拒不给银海公司出具收费凭证，造成银海公司无法正常下账。（四）银海公司和聂某通过自己的行为变更了租金支付时间和金额，即支付时间由每月支付变更为不定期支付，可以一个月支付两次，也可以两个月支付支付一次；金额则变更为月租金10万元。（五）双方原约定的月租金20万元的标准过高，应该根据公平原则，适当降低租金金额。三、银海公司的行为没有严重影响聂某合同目的（按期获得租金）。聂某本次起诉的目的一个是获取租金，更重要的是通过起诉解除合同获得本应属于银海公司的拆迁补偿利益。四、聂某依据民法典第五百六十三条、第七百二十二条提出解除案涉合同的主张不能成立。五、退一步讲银海公司因存在迟延支付租金应承担违约金，聂某起诉主张违约金138079.9元，也不能成立。被告（反诉原告）银海长风街分公司向本院提出反诉请求：1.判令聂某免除银海公司三个月租金60万元（从2020年1月26日至2020年4月25日止）；2.判令银海公司与聂某之间的租赁合同的月租金20万元从2020年6月12日开始变更为租金10万元（截止到2021年2月11日合计80万元）。事实与理由：由于新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，银海公司自2020年1月25日停止营业以来，在2020年4月15日才正式复工。租赁物地下室严重泡水导致该部分无法使用，银海公司就该部分地下室已经提出退租请求，该部分对应的租金应予以减免。2020年受新冠疫情的影响，银海酒店入住率下跌，酒店2020年底亏损近180万余元，原月租金20万元就2020年度的经营环境而言过高，并且聂某提供的租赁物地下室、自备水井、锅炉等存在问题，影响使用，应该减少租金。针对银海长风街分公司的反诉请求，聂某辩称，1、银海长风街分公司反诉的两项诉请均为对合同的变更，本案未就合同变更进行书面约定。2、聂某未作出书面减免或变更的约定。3、如果银海长风街分公司申请变更合同，应当满足《民法典》关于变更合同的法律规定，本案被告不能充分说明没有营业收入或营业收入明显减少。山西省和太原市有关疫情的政策文件并没有强制执行效力。综上请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月12日，聂某（甲方）与银海长风街分公司总公司股东案外人郭元（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有合法产权的位于山西省太原市××路娱乐中心的西楼、南楼的整体四层房屋、东楼的第一、二、四层（可大神剪的除外），北楼的第四层出租给乙方经营使用，租赁用途为酒店业，租赁期限为十年，即2012年10月12日至2022年10月11日，其中免租期为2012年6月12日至2012年10月11日，共四个月，免租期不计在租赁期限内。租赁期限内，双方都不得解除合同，另有约定的除外。如甲方确需拆迁该租赁物，需提前书面通知乙方，租金结算至乙方搬出之日。如乙方确因需退出，必须提前三个月以书面方式通知甲方，通知期间，租金照付。双方约定的租金：2012年10月12日至2017年10月11日，每年的租金为275万元。2017年10月12日至2022年10月11日，每年的年租金为325万元。该十年的年租金不含税金。如果需要缴纳税金的，由乙方自行承担。乙方每年除支付双方约定的年租金外，每年需再给甲方五万元的酒店消费卡。如乙方不交付或不按约定交付租金的，应向甲方支付日租金的3倍违约金，并赔偿由乙方原因给甲方造成的经济损失。合同还约定了其他内容。银海长风街分公司于2013年4月7日登记成立，成立后，涉案房屋租赁合同实际由其履行。双方因履行合同发生争议，聂某于2018年8月23日将银海长风分公司诉至本院，主张：1判令解除2012年6月12日原告与郭元签订的《房屋租赁合同》；判令被告立即向原告交还租赁房屋。2、判令被告按照每年325万元（每日8904元）的标准支付原告从2017年10月12日至被告实际向原告交还租赁房屋之日止的租金（被告已支付的167.5万元从中扣除）截止2018年7月22日共计844832元。3、判令被告支付2012年10月12日至2017年10月11日期间拖欠原告的租金25万元。4、判令被告支付原告违约金139725元。5、判令被告承担本案的诉讼费用。本院审理后作出（2018）晋0105民初6383号民事判决书，判决：被告太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于判决生效后十日内偿付原告聂某截止2018年11月11的剩余租金27.5万元，驳回原告聂某的其他诉讼请求。聂某不服该判决提起上诉，太原市中级人民法院审理后作出（2019）晋01民终1829号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年11月5日，聂某再次将银海长风分公司诉至本院，主张：1.判令被告支付2019年2月12日至2019年9月11日期间拖欠原告的租金800000元；2.判令被告支付原告违约金138079.7元；3.判令被告承担本案的诉讼费。本院审理后作出（2019）晋0105民初9613号民事判决书，判决：一、太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效之日起十日内支付聂某2019年2月12日至2019年9月11日尚欠的租金80万元。二、太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效之日起十日内支付聂某违约金19725.7元。三、聂某于本判决生效之日起支付太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司住宿费662190元。四、驳回聂某其他本诉请求。五、驳回太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司其他反诉请求。聂某不服该判决提出上诉，太原市中级人民法院审理后作出（2020）晋01民终1612号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述案件审理中已明确双方自2018年5月租金变更为每月20万元。2020年1月12日至2020年5月11日期间的租金，银海长风分公司未支付聂某。2020年7月25日，银海长风分公司支付聂某租金20万元，后又陆续支付聂某租金80万元，合计100万元。银海长风分公司主张其2020年7月25日支付聂某的20万元系支付2020年5月12日至2020年6月11日的租金20万元，其余80万元系支付2020年6月12日至2021年2月11日共计8个月的租金，每月按10万元计算。另查明，本院（2018）晋0105民初6383判决认定案涉租赁物存在因拆迁引起租赁房屋长期渗水的情况。银海长风分公司在其2020年9月28日给聂某的信件中提出退租该区域；并提出其2019年对进行甲醇锅炉改造产生近7万元费用，要求抵顶租金；水务局通知9月30日停用自备井，可能会导致无水可用。现被告庭审中认可自备井尚未停用。双方对案涉房屋楼顶户外广外已被拆除的事实无异议。上述事实有房屋租赁合同、民事判决书、银行电子回单、往来信件、照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，聂某以银海长风分公司未按约支付租金为由主张解除合同、返还租赁房屋，因2020年新冠疫情对双方而言均系不可抗力，银海长风分公司系在双方未就租金减免协商一致的情况下未按约支付租金，且并不影响聂某收取租金的合同目的的实现，聂某不能据此解除租赁合同，对其该部分诉讼请求，本院不予支持。根据公平原则，双方应对疫情造成的损失进行分担，本院酌定双方各承担1个月的租金，即聂某给银海长风分公司减免1个月的租金20万元。银海长风分公司自2020年6月12日起单方将月租金调整为10万元并按此标准履行，未取得聂某同意；虽租赁房屋存在地下室渗水的情况，银海长风分公司也书面向聂某提出退租，但双方并未就此协商一致，也未约定实际退租后租金应当如何调整；银海长风分公司未提供证据证明双方约定其改造锅炉的费用核减租金；自备井尚在使用中，未给银海长风分公司造成实际损失；屋顶广告牌被拆除后虽对租赁物外观造成一定影响，但银海长风分公司未举证证明因此给其所造成的损失数额。综上，双方未就此协商一致，根据现有证据也无法认定租金减免10万元的合理性，故对银海长风分公司反诉主张自2020年6月12日起将租金标准调整为10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，银海长风分公司尚欠聂某2020年1月12日至2021年1月11日的租金120万元（20万元/月×12个月-20万元-100万元=120万元）。关于聂某主张的违约金，合同约定银海长风分公司不交付或不按约交付租金的，应向聂某支付日租金的3倍违约金，并未明确该违约金按日累计计算，银海长风分公司未按约支付租金构成违约，应按照约定支付日租金3倍的违约金即19725.7元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条，第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）聂某2020年1月12日至2021年1月11日欠付的租金120万元。二、被告（反诉原告）太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）聂某违约金19725.7元。三、驳回原告（反诉被告）聂某其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9372（原告已预交），由原告聂某负担1940元，被告太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司负担7432元；反诉案件受理费8700元（反诉原告已预交），由反诉原告太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司负担7457元，反诉被告聂某负担1243元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张少华二〇二一年四月九日书记员 侯梦捷