河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民再18号再审申请人（原审原告、二审上诉人）：张金良，男，汉族，1966年10月7日出生。住三门峡市湖滨区。被申请人（原审被告、二审被上诉人）：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地：三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：崔关堂，该公司总经理。张金良与三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院（以下简称湖滨法院）于2018年12月24日作出（2018）豫1202民初4477号民事判决，判决远大公司赔偿张金良逾期办理权属登记的损失（计算方式为：以355451元为基数，按照年利率3%，自2014年2月20日起计算至2017年11月6日止）；驳回张金良的其他诉讼请求。远大公司不服，上诉至本院。本院于2019年3月25日作出（2019）豫12民终943号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。湖滨法院于2019年6月26日作出（2019）豫1202民初1963号民事判决，判决驳回张金良的诉讼请求。张金良不服，上诉至本院。本院于2019年12月20日作出（2019）豫12民终1981号民事裁定，裁定撤销原判，驳回张金良的起诉。张金良不服，向本院申请再审。本院于2020年11月27日作出（2020）豫12民申111号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张金良再审请求：撤销（2019）豫12民终1981号民事裁定第二项，改判支持原审诉讼请求。理由：远大公司逾期办证事实清楚，构成违约，应当支付违约金。电子对讲系统作为小区一个重要的硬件设施，开发商应当安装。原二审以双方未经协商为由驳回起诉，程序错误。远大公司辩称：合同中约定的争议解决方式是协商解决，至今张金良未与其进行协商。张金良的房产登记证书已经在2017年11月6日进行初始登记，张金良没有领到房产证的责任在张金良自己，办理房产证需要业主与开发商配合，还需要对购买房屋的面积进行确认补交差价等手续，从2017年下半年，其已经陆续通知业主前来协助办理房屋权属的各项手续，已经有三分之二的业主陆续办理了协助手续，张金良迟迟不配合，才导致房产证没有办出来，另外由于政府机构调整成立不动产局，中途业务停办很久，这也是导致逾期办证的原因。张金良原审诉讼请求：1.判令远大公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为其办理房产证；2.判令远大公司支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，其自愿降低按年利率3%计算，暂自2014年2月20日计算至2018年5月1日为44722元；3.判令远大公司为其安装可视电子对讲监控系统。湖滨法院（2019）豫1202民初1963号民事判决查明：2010年11月3日，张金良（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号1单元19层04号；房屋总价款355451元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××张金良在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，张金良缴纳购房款355451元。2013年8月23日，远大公司向张金良交付了房屋。另查明：2017年11月6日，远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。庭审中，张金良还提交了2016年10月1日到远大公司销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与远大公司工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找远大公司协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。远大公司质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。湖滨法院（2019）豫1202民初1963号民事判决认为：张金良与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故张金良于2018年10月18日起诉要求远大公司进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于张金良主张远大公司办理房产证的请求，远大公司已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要张金良尽到自己应尽的义务，因此，对张金良的该请求，不予支持。关于张金良要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，张金良于2013年8月23日接收房屋，此时张金良就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，张金良现诉至法院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向远大公司主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据张金良、远大公司双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，张金良没有证据证明远大公司逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，张金良对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求法院不予支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回张金良的诉讼请求。案件受理费1020元，由张金良负担。本院原二审经审理查明的事实与原审相同。本院原二审认为：双方当事人争议的焦点为：1.被上诉人远大公司是否应为上诉人张金良办理涉案房屋的房产证；2.被上诉人远大公司是否应当向上诉人张金良支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。关于被上诉人远大公司是否应为上诉人张金良办理涉案房屋的房产证问题。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由被上诉人代为办理房产证。被上诉人于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非被上诉人单独义务，原判决不予支持上诉人要求被上诉人办理房产证的请求并无不当。关于被上诉人远大公司是否应当向上诉人张金良支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人合同明确约定，因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷。应按照合同约定先行协商解决。一审中上诉人虽然提供证据证明到被上诉人销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方协商，且上诉人的横幅上并没有主张要求被上诉人承担违约金内容。上诉人在没有同被上诉人协商违约金的情况下，直接起诉主张要求被上诉人支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与被上诉人协商后再行主张。综上，上诉人一审起诉不符合受理条件，应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1963号民事判决；二、驳回上诉人（原审原告）张金良一审起诉。一审案件受理费1020元，二审案件受理费1020元，上诉人张金良已预交，均予以退回。本院再审期间，各方均未提交新证据，本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为：关于远大公司是否应为张金良办理涉案房屋的房产证问题。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由远大公司代为办理房产证。远大公司于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非被上诉人单独义务，原审判决不予支持办理房产证的请求并无不当。关于应否支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2013年8月23日，远大公司向张金良交付了房屋。远大公司于2017年11月6日才到相关机关登记备案，超过合同约定的期限，存在违约行为。远大公司应承担违约责任。关于逾期办证违约金的标准问题。双方合同约定“双方协商解决”，自张金良起诉后，历经多次诉讼、调解，双方仍未能协商达成一致意见。结合当地房地产市场交易习惯，该条款应理解为要承担违约责任，只是违约金的数额和计算标准由双方协商解决，并非免除违约责任。由于双方对违约金没有约定，且均未提供证据证明远大公司逾期办证给业主造成的实际损失。综合考虑本案情况以及双方陈述，本案业主存在损失但金额有限，应以业主的实际损失来确定基本标准，但损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据公平原则和诚实信用原则，结合案涉合同关于逾期付款、逾期交房违约金的约定，以张金良已付购房款为基数，按日万分之0.25的标准进行计算至2017年11月6日较为公平。关于诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，本案的诉讼时效应以起诉之日起向前计算三年时间作为起点，即本案的违约金应自2015年10月18日计算至2017年11月6日共750天，以张金良交纳购房款355451元为基数，按照日万分之0.25的标准计算，违约金总额为6665元。关于远大公司称政府职能机构调整的因素导致不能办理房产证。由于国家政策和政府机构职能调整，对房地产开发企业履行登记备案的义务造成影响，属于不可抗力。远大公司抗辩因不可抗力而请求免除违约责任的，应承担举证证明责任。根据三门峡市人民政府的通告，政策过渡期为2016年9月1日至9月30日。而远大公司提供的工程竣工验收备案表，显示竣工验收备案是2017年8月29日，此时政府机构职能调整的过渡期已经结束，且远大公司未能提供证据证明在2016年9月份的过渡期前，案涉房屋已经竣工验收，符合备案登记条件。远大公司以政府机构职能调整抗辩免除其违约责任，理由不能成立，应不予采纳。关于张金良要求安装可视对讲系统的诉求。该诉求自起诉之日，已经超过了诉讼时效，张金良提供的证据亦不能证明其就安装可视电子对讲监控系统主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，原审不支持该诉求，并无不当。综上，本院原二审裁定驳回起诉及原审判决驳回诉讼请求，裁判结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫12民终1981号民事裁定及湖滨法院（2019）豫1202民初1963号民事判决。二、三门峡远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张金良逾期办理权属登记的违约金6665元。三、驳回张金良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1020元，原二审案件受理费1020元，均由三门峡远大房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二一年四月二日法官助理侯杨书记员宋震