湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初4755号原告：赵帆，男，1990年5月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被告：湖南旅呈酒店管理集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场1栋1918房。法定代表人：韩文浩，执行董事兼总经理。原告赵帆(以下简称原告)与被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年9月2日签订的《委托经营管理协议》；2.判令被告将涉案房屋返还给原告；3.判令被告立即退还原告装修款63652元；4.判令被告立即支付原告房屋租金31501.28元（租金按3937.66元/月的标准计算至被告实际向原告返还房屋之日止，暂计至2020年9月3日）；5.判令被告赔偿原告3个月房屋免租期的租金损失11812.98元；6.判令被告向原告支付被告承租房屋期间的物业管理费等费用1014.9元（自2020年9月19日起，按202.98元/月计算至被告返还房屋止）；7.判令被告向原告支付装修差价50000元；8.判令被告向原告支付违约金23625.96元；以上合计181607.12元；9.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费等诉讼费用。事实和理由：2019年9月2日，原告与被告前身湖南省轻宿酒店管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定由被告装修原告位于长沙市裕天国际的房屋（建筑面积67.6㎡），房屋装修完成后，由被告承租用于酒店经营、民宿经营或其他旅业配套经营；租期为10年，自2019年9月10日至2029年9月10日，其中装修免租期三个月（自协议签订之日起计算）；被告承租期间，应于协议签订后的第四个月（即2019年12月3日）起每3个月支付一次租金，第一年保底租金为56元/平方米/月(即月租金3937.66元)，并按照经营利润的10%向原告利润分成。2019年9月3日，原告依约将房屋交付给被告，并依约向被告支付了第一笔装修费用18259元，于2019年10月、11月合计支付了第二笔装修费用45393元。被告接收原告房屋并收取了原告支付的第一笔装修款后，随即安排装修人员开始对房屋进行装修，并于2019年12月5日依约向原告支付了第一笔租金及押金15751.3元。此后，在原告房屋仅铺设了房屋的部分地板，绝大部分装修仍未完成的情况下，被告突然停止了对房屋的装修，并无故停止了向物业管理公司缴付物业服务费用及向原告支付租金，鉴于被告的严重违约行为，原告多次联系被告要求其加紧完成房屋装修及支付租金，但被告均置之不理，原告迫于无奈委托湖南湘达律师事务所向被告发送《律师函》，要求解除原告与被告之间的《委托经营管理协议》，并要求被告返还房屋及支付欠付的租金，但至今被告未继续履行协议，亦未向原告返还房屋及支付租金。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾用名称为湖南省轻宿酒店管理有限公司。2019年9月2日，原告（甲方、托管方）与湖南省轻宿酒店管理有限公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理协议》，约定：原告托管其名下位于湖南省长沙市××栋××层××号房屋，建筑面积为67.6平方米，由被告用于酒店经营、民宿经营或其他旅业配套经营；被告具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式，不受原告干扰控制；委托期限为10年（含装修免租期），自2019年9月10日起至2029年9月10日止，原告保证于2019年9月3日前向被告交付该物业；原告须向被告支付酒店运营补贴费用，标准为1343元／㎡，共计90786元，该费用不含税费用，供被告进行装修主材下单、酒店设计及施工团队组建，被告并指定了补贴费收款账户。在本协议签订时，原告需向被告支付全额酒店运营补贴费用的20%，金额为18157.2元，装修材料进场完毕后支付全额酒店运营补贴费用的50%，金额为45393元，硬装完工后支付剩余的酒店运营补贴费用30%，金额为27235.8元；托管经营期限内，被告需承担装修、物业统一收取的房屋装修保证金，装修期内的物业费、水电费用等；合同第11.4条约定，被告无故迟延支付租金，且被告财务部在收到原告书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每延迟一日，按每日50元向原告支付违约金。迟延超过30日的，原告有权解除合同且无责，并由被告支付原告6个月租金为违约金，且补偿原告50000元装修差价；被告应在签订合同后的第四个月初支付第一次租金，以押一付三的方式，第一次支付一个月的押金及三个月的租金，以后以三个月为一个周期，每个周期月初支付三个月租金；协议还对其他事项进行了约定。附件一《甲乙双方约定》内载明：装修期和免租期共计免租3个月，具体免租期为2019年9月10日起至2019年12月10日止，酒店方进行保底租金加利润分成的模式对客户进行返租，客户收益按间房净利润分成进行计算，同时委托经营起始保底租金56元／平／月，保底租金每2年递增5%。双方另在《ＭＯＭＡ民宿装饰装修配置单（全装）》内签名（章）确认，该配置单就硬装及软装位置、品类、品牌进行了详细约定，并备注“以上装饰装修配置在乙方交房给甲方时提供”。上述合同签订后，原告向被告交付了托管场地，并于2019年9月2日至2019年11月12日共计向被告指定账户支付了运营补贴费共计63550元，但被告未在约定装修免租期内装修完毕。经原告催促，被告于2019年12月25日向原告支付了合同押金及三个月租金共计15751.3元，于2020年5月15日另向原告支付了1个月租金3937.66元（实际支付租金高于协议约定保底租金标准）。因向被告催讨后续租金未果，2020年8月10日，原告委托湖南湘达律师事务所向被告邮寄发送《律师函》，函告双方签订的《委托经营管理协议》自该函送达之日起解除，并要求被告向物业管理公司结清欠缴的物业服务费及其他费用，交还房屋、退还装修款、支付房屋租金及赔偿损失等。被告法定代表人于2020年8月11日拒收了上述函件，且仍未向原告支付租金，原告遂于2021年3月12日向本院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告就涉案房屋装修状况陈述如下：仅预埋了部分管道，地面只贴了卫生间和一个小房间，拆除了一面墙，小房间做了一点吊顶，装修价值只占协议约定运营补贴费用的5%-10%；原告另陈述于2020年10月自物业处拿了涉案房屋钥匙并更换了门锁，被告在房屋里面放置了几包沙子水泥、纸盒子，原告主张都没有什么价值，且水泥已过期。另查明，裕天商业中心一期物业服务中心向原告出具的《缴费通知书》载明：根据面积67.66㎡及单价3元计算，涉案房屋欠付2020年5月1日至2020年9月30日（五个月）物业服务费共计1014.9元。本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。一、《委托经营管理协议》的解除及违约责任。协议约定被告无故迟延支付租金，且被告财务部在收到原告书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每延迟一日，按每日50元向原告支付违约金。迟延超过30日的，原告有权解除合同且无责，并由被告支付原告6个月租金为违约金，且补偿原告50000元装修差价。现被告迟延支付租金的行为已符合约定的解除情形，故对原告要求解除《委托经营管理协议》并由被告承担相应违约责任的诉请，本院予以支持，确认该协议于涉案《律师函》被拒收之日予以解除。协议约定合同解除违约金为六个月租金标准、且补偿原告50000元装修差价，该约定明显过高，且原告未举证证明其损失的实际情况，故综合考虑合同履行情况及违约情形，本院酌情调整合同解除违约金为两个月租金即7875.32元（3937.66元/月×2月）。原告另主张被告赔偿免租期租金损失，亦为违约责任主张，因被告已承担违约金，双方对赔偿免租期租金并未约定，且原告未举证证明违约金低于具体损失，故本院不予支持。此外，原告更换门锁系自行收回涉案房屋的行为，其另行主张被告返还房屋，没有事实依据，本院不予支持。二、装修款的退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行。涉案协议约定的运营补贴费用实际为装修款。根据原告庭审认可，就被告已完成的部分硬装装修，原告不得要求被告返还相应装修款，但剩余部分被告应予返还，具体计算为57286.80元（63652元×90%），原告主张超出部分，本院不予支持。三、租金（及占有使用费）的承担。原告虽陈述其在2020年10月才收回房屋，但在被告拒收《律师函》且未交纳租金情形下，原告应采取适当措施防止损失的扩大，故本院酌情认定被告仅承担协议解除后一个月的占用使用费，即应支付免租期外2019年12月11日至2020年9月10日期间的租金（及占有使用费），就后续扩大部分租金损失，原告应自行承担。根据被告已付租金及押金冲抵后，被告仍应支付原告租金（及占有使用费）15750.64元（3937.66元/月×4月），原告主张超出部分，本院不予支持。四、物业管理费的支付。根据双方合同约定，被告应承担托管经营期间的物业管理费，原告现虽未实际交纳，但原告作为涉案房屋业主承担向物业管理公司交纳义务，该费用后续必然发生，故根据原告主张及被告占用时间，被告应支付2020年5月1日至2020年9月10日期间的物业管理费878.90元（67.66㎡×3元/㎡/月×4.33月），原告主张超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵帆与被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于2019年9月2日签订的《委托经营管理协议》，解除时间为2020年8月11日；二、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后15日内支付原告赵帆截至2020年9月10日期间租金（及占有使用费）15750.64元（押金已抵扣租金）；三、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后15日内支付原告赵帆违约金7875.32元；四、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后15日内退还原告赵帆装修款57286.80元；五、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后15日内支付原告赵帆物业管理费878.90元；六、驳回原告赵帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1966元，由被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年四月二十六日书记员  肖倩