广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6147号原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地广东省佛山市南海区***************************，统一社会信用代码914××××××××××××982。负责人：李杰青。委托诉讼代理人：陈水蓉，广东淼鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美玲，广东淼鑫律师事务所律师。被告：詹伟，男，1993年9月18日出生，汉族，住湖南省常宁市××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××732。原告中国农业银行股份有限公司南海狮山支行与被告詹伟金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈水蓉、被告詹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告偿还借款本金334444.48元、利息407.65元、罚息0元、复利0元（其中利息、罚息、复利暂计算至2021年2月9日，此后至实际清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数按中国人民银行五年以上同期贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算罚息；以未支付的利息为基数，按上述罚息利率计算复利。如遇贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整）。2.判令原告对被告提供抵押的位于广东省佛山市南海区××××××××××××*【粤（2018）佛南不动产证明第*号】在上述第1项确定的债权范围及迟延履行债务利息享有优先受偿权。3.判令本案诉讼费用（案件受理费、财产保全费）由被告承担。事实与理由：（一）签约情况1.《中国农业银行个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》《不动产登记证明》2018年4月24日，被告向原告申请贷款43万元用于购买房产。2018年5月9日，原告与被告签订了合同编号为440×××××××××××738的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告向原告申请借款43万元，借款期限为144个月。合同第二十六条约定，借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自次年1月1日起调整。第11.1条约定，被告未按合同约定期限归还借款本金的，原告在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。第11.3条约定，对应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息，按罚息利率计算复利。第11.4（4）条以及第11.4（7）条约定，被告违反本合同项下所作的任何保证或承诺；存在法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布本合同项下的借款立即到期。第11.8条约定，原告为实现债权而支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用由被告承担。为保证原告债权的顺利实现，被告以其名下位于广东省佛山市南海区××××××××××××*为本案借款提供抵押担保，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。被告逾期还款构成违约，原告有权依法就处分该抵押物的价款享有优先受偿权。2.《法律文书送达地址确认函》2018年5月9日，被告向原告出具《法律文书送达地址确认函》，确认以地址广东省广州市荔湾区××××××××××，联系电话131×××××674，作为接收相关法律文书的送达地址及联系方式。（二）贷款发放情况2018年6月1日，原告依约向被告发放了43万元的贷款，贷款期限自2018年6月1日起至2030年5月31日止，还款日为每月1日，还款方式为等额本金递减还款法。（三）被告违约情况佛山市南海区人民法院（2020）粤0605执21112号案于2021年1月19日裁定拍卖处置被告名下案涉抵押房产，并在京东网司法拍卖平台进行公开拍卖。根据《个人购房担保借款合同》第9.2.3（2）、第9.2.7.1（5）、第11.4（4）和第11.4（7）条的约定：抵押物被查封处置的，贷款人有权行使抵押权，就拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿并有权提前收回已发放的借款。据此，原告现宣告本案贷款提前到期，要求被告立即向原告归还借款本金334444.48元及至实际清偿之日止的利息、罚息、复利。综上所述，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特具状法院，望判如所请。庭审中，原告补充陈述，截止至2021年4月6日，被告尚欠借款本金328472.26元、利息250.23元、罚息0元、复利0元。被告辩称，确认原告主张的借款事实。因被告没有交齐案涉房产的装修款，直至目前该房产尚未办理房屋产权登记。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审查，原告提供的证据材料，来源合法、内容真实，与本案相关联，被告亦无异议，本院予以确认，并据此认定原告所诉事实属实。另查明：一、2018年5月18日，原告与被告就合同约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。二、关于本院执行的（2020）粤0605执21112号申请执行人佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司与被执行人詹伟（即本案被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日作出执行裁定书，裁定拍卖（变卖）詹伟名下位于佛山市南海区××××××××××××*（合同号201××××××××102）。三、原告起诉后，本院于2021年3月13日向被告送达本案起诉状副本。本院认为，本案《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。原告已依约向被告发放借款，现因合同履行过程中，约定的抵押房产处于法院强制执行拍卖程序，影响原告债权实现，属合同约定的有权提前收回已发放借款的情形。原告现以诉讼方式主张本案借款提前到期，故本院认定本案借款于起诉状副本送达被告之日即2021年3月13日提前到期。原告要求被告提前归还全部借款本息，并依约计收罚息、复利，符合双方合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案贷款利率转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。原告与被告签订借款合同约定借款人以其贷款购买的房产作为本案贷款的抵押物，但仅办理了抵押权预告登记。而预告登记是对将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人的处分，并非享有现实抵押权。被告在庭审中确认案涉房产至今未办理房屋所有权登记，且已被另案拍卖处置。故在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前，原告作为抵押权预告登记权利人行使案涉房屋优先权的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告詹伟应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号440×××××××××××738《个人购房担保借款合同》项下的借款本金328472.26元、利息250.23元，并分别以尚欠本金和应付未付利息（不包括罚息）为基数，自2021年4月7日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮15%再上浮50%计付罚息、复利（期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息和复利计算标准相应调整）予原告中国农业银行股份有限公司南海狮山支行；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海狮山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3161.39元、财产保全费2194.26元，合共5355.65元（原告已预交），由被告负担，并应于给付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 林熙宇二〇二一年四月九日法官助理 张鹏伟书 记 员 陈艾玲