甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初650号原告：甘肃知行合一营销管理有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区沃德小镇3号楼一层7号。法定代表人：张仲德，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟珺，甘肃达航律师事务所律师。委托诉讼代理人：田世林，甘肃达航律师事务所律师。被告：甘肃恒利房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区沃德小镇3号楼5楼。法定代表人：张利军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所律师。原告甘肃知行合一营销管理有限公司（以下简称“知行合一公司”）与被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司（以下简称“恒利房地产公司”）合同纠纷一案,本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告知行合一公司法定代表人张仲德、委托诉讼代理人赵伟珺、田世林；被告恒利房地产公司委托诉讼代理人刘辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。知行合一公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告2020年11月16日发出的《告知函》要求解除合同的行为无效；2.判令原被告继续履行恒利?嘉豪国际商业《委托招商及运营管理合同》及其补充协议；3.判令被告向原告支付违约金50万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月27日，原告与被告签订恒利?嘉豪国际商业《委托招商及运营管理合同》，合同约定被告为恒利?嘉豪国际项目开发商，原告接受开发商授权委托，全权有偿负责该项目商业物业的招商、运营、管理和服务并有权收取该项目的租金、运营管理费等，合同第二条2.2委托期限约定：委托期限共计5年，东区：2019年8月31日起至2024年8月30日，西区：2019年12月1日起至2024年11月30日。第二条1.1合作方式约定：除非满足法律规定及本协议约定的解除条件，被告不可撤销委托原告代理为商业物业提供经营管理服务，被告在本合同执行期间内不得再将上述工作委托任何第三方。第三条第4项约定：不得单方面解除合同。第五条第2项约定：被告违反合同约定，干涉原告行使经营管理权，被告向原告支付50万元作为违约金。合同签订后，原告依合同约定招商、运营、管理，并按合同第一条1.1项约定，投入了商业品牌加盟费用、网络监控设施费用、商业办公管理费用、商业推广物料制作费用、招商营销费用、宣传推广费用等以及各项人力成本，前期投入巨大。在原告的精心策划下，远赴成都、义乌，上海等地招商，使恒利金街顺利运营，商业气氛渐好。正当原告依据招商运营合同收取商户第二年租金时，被告恒利房地产公司竟然违背商业诚信原则，置原被告签订的招商合同效力与不顾，另行与第三人签订委托管理协议及销售协议。2020年11月16日，被告向原告发出《告知函》，要求终止双方2018年10月27日签订的恒利·嘉豪国际商业《委托招商及运营管理合同》，而对原告造成的巨额损失只字不提。当日，原告向被告发出《告知函回复函》，不同意被告单方解除合同。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，不符合法律约定的解除条件，更不能适用通知解除的程序，其解除行为非法无效。故原告特依据《中华人民共和国民法典》565条之规定，向贵院提起诉讼，恒利房地产公司辩称，1.原告在签署《委托招商及运营管理合同》时，对案涉商业物业的诉讼情况、权属情况是了解的，对相关银行可能会对《委托招商及运营管理合同》进行干预、主张物权并产生不利后果是明知的，并积极签署合同及补充条款、补充协议，以希望获取利益，但是最终《委托招商及运营管理合同》也没有得到相关银行的书面授权，原告对其法律后果也是明知的。2.根据《委托招商及运营管理合同》约定，被告并没有获取租金收益，所有租金收益由原告收取，风险亦应由原告承担，体现了合同权利义务的统一性。3.被告没有违约行为，不应承担违约责任。第一，案涉商业房产的所有权人是兰州农村商业银行股份有限公司金城支行和甘肃榆中农村合作银行广场支行，不是被告；第二，合同终止是因为所有权人主张物权的结果，不是恒利房地产公司单方面提出的；第三，在案涉房产所有权人主张物权的情况下，被告对原告发出告知函，告知合同终止，尽到了通知义务，不存在任何过错。4.因案涉房产所有权人主张物权，《委托招商及运营管理合同》及补充条款、补充协议已经没有履行的可能和必要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。知行合一公司提交五组证据：一、恒利·嘉豪国际商业《委托招商及运营管理合同》及补充协议。该证据证明，1.原告接受开发商授权委托，全权有偿负责该项目商业物业的招商、运营、管理和服务并有权收取该项目的租金、运营管理费等；2.委托期限共计5年，东区：2019年8月31日起至2024年8月30日。西区：2019年12月1日起至2024年11月30日；3.除非满足法律规定及本协议约定的解除条件，被告不可撤销委托原告提供经营管理服务，被告在本合同执行期间内不得再将上述工作委托任何第三方，不得单方面解除合同；4.原告有权与商户签订租赁合同；5.被告干涉原告行使经营管理权，应向原告支付违约金50万元。二、告知函、告知函回复函，该证据证明，被告单方解除合同，原告回复不同意解除。三、委托管理协议、恒利·嘉豪国际房产委托销售协议（2份）。该证据证明，被告在合同履行期间，与第三人签订委托管理协议及委托销售协议，侵害了原告的合法权益，应承担违约责任。四、恒利·嘉豪国际商业金街商铺租赁合同（陈星、冯永喜等45户）。该证据证明，1.证明原告在与被告签订的《委托招商及运营管理合同》下，与陈星等45户商户签订商铺租赁合同，原告与商户签订的合同合法有效；2.被告单方解除合同的行为将会导致陈星等45户商户的利益受损，不利于市场稳定。五、《以物抵债协议》、《认购协议书》2份，该证据证明，以物抵债仅仅是个形式，虽然与被告签订了《以物抵债协议》，但以买一撤一的销售方式进行销售，房屋所有权人仍为被告。恒利房地产公司质证认为，对第一组证据：真实性无异议，证明目的有异议。第一、该合同属于为他人房产设定权利义务，必须经过物权所有人的授权。第二、原告对房产的权属和司法限制是明知的，并积极追求获取利益。对第二组证据：真实性无异议，证明目的有异议，被告是告知终止合同，而不是解除合同。对第三组证据：第一、委托管理协议，被告和第三方签订的。根据合同的第一条，委托范围与本案的委托范围并不相关。第二、对于两家银行的销售协议，委托方是两家银行，而不是被告。被告只是作为建设单位的配合。对第四组证据，真实性无异议，但被告认为，房产所有权人主张权利的情况，出租方的主体和地位是变化的，但是对实际承租户没有变化，承租户没有任何损失。对第五组证据，真实性无异议，但是两家银行与被告形成的以物抵债的协议，原告应当另行诉讼，主张银行与被告之间的以物抵债的协议，是否合法有效。恒利房地产公司提交五组证据：一、《委托招商及运营管理合同》、补充条款、补充协议。该证据证明，1.《委托招商及运营管理合同》没有相关银行的授权。2.原告对相关银行可能会对《委托招商及运营管理合同》进行干预、主张物权并产生不利后果是明知的。3.被告没有违约。二、商品房买卖合同36份。该证据证明，案涉商业房产的所有权是兰州农村商业银行股份有限公司金城支行和甘肃榆中农村合作银行广场支行。其中：农商银行24份，包括：4#、8#、10#、12#、13#、15#、16#、17#楼；榆中合行12份，包括：3#、7#、11#、14#楼。三、2020年8月29日兰州农村商业银行股份有限公司金城支行给案涉承租人的告知函。该证据证明，兰州农村商业银行股份有限公司金城支行开始主张其权利，要求承租人不得向任何第三方支付租金。《委托招商及运营管理合同》已经没有履行的可能和必要。四、2020年11月16日被告给原告的告知函。该证据证明，因相关银行主张权利，2020年11月16日被告通知原告《委托招商及运营管理合同》终止。五、2020年11月16日被告给案涉承租人的告知函。该证据证明，被告通知承租人2020年11月16日《委托招商及运营管理合同》终止，要求承租人不得向任何第三方支付租金。知行合一公司质证认为，对证据一、合同真实性无异议，证明目的有异议。1.委托招商和管理合同主体是原被告，与银行无关。涉案房屋的开发商是被告，权利人也是被告。银行和被告签订的以物抵债的协议，并不发生权利的变更，实际这是债权的协议。2.2019年6月17日的补充协议，明确约定，商业的招商过程中如果遇到银行及资产抵押方干涉销售时，由甲乙双方协商处理外部事宜。同时该补充协议第一条，再次明确原告可以收取租赁的客户租金。该补充的协议是最后的补充协议，已经将2018年10月27日的补充协议，要求取得银行的授权已经进行否决。3.该合同合法有效，且合同的效力正在履行中，被告无权终止或者解除该合同。对证据二、1.真实性无法确认。2.银行与被告，签订了以物抵债协议，随后签订了房屋买卖合同，但没有开具发票，没有依法纳税。也没有向房管部门申报房产证，实际上银行虽然做了备案登记，但是又通过买一撤一对被告的房产进行销售。仅原告代理销售300多套，此300套都是抵押备案给房管局的。由此证明以物抵债协议仅仅是债权的一种保护形势，其银行的目的并不是取得房屋的权属。对证据三、真实性无异议，但是证明目的有异议。该份证据，恰恰证明了被告与银行恶意串通，损害了原告的合法权益。银行无权主张物权，银行发该函没有任何法律依据。对证据四、真实性无异议，对证明目的有异议。该份证据，以物抵债协议仅仅是债权协议，并不代表着银行拥有整个涉案楼盘的物权。双方的招商运营合同，仍在合同履行期内，原告没有任何违约行为，被告没有合同的解除权。无权对正在运营的合同做单方的终止。对证据五、真实性无异议。该证据恰好证明了被告存在的违约行为，干涉了原告的租费和经营收益权。给原告造成了实际上的巨大损失。原告有权依据双方的招商合同，违约责任的第二条的规定，要求被告承担50万的违约金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月27日被告恒利房地产公司与原告知行合一公司签订《委托招商及运营管理合同》，恒利房地产公司为委托方，知行合一公司为受托方，双方约定的项目位于甘肃省兰州市永登县，委托服务的商业物业范围包括全部住宅底商、广告位、（物业管理用房除外），总建筑面积约35000㎡，其中东区1号楼、2号楼、3号楼住宅底商暂时不包含在委托范围内。合同2.2条约定委托期限共计5年。东区：2019年8月31日起至2024年8月30日。西区：2019年12月1日起至2024年11月30日。合同第三条4约定甲方不得单方面解除本合同。第六条约定合同解除，存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.本合同有效期限届满；3.经双方同意的其他情况。2018年10月27日原被告签订补充条款，2019年6月17日原被告双方达成补充协议。2020年11月16日恒利房地产公司向知行合一公司发送《告知函》，内容为：“恒利房地产公司开发建设的永登恒利·嘉豪国际项目49856.17㎡的商业用房，为兰州农村商业银行股份有限公司金城支行及甘肃榆中农村合作银行广场支行合法资产，享有完全所有权。我公司与你公司2018年10月27日签订的《委托招商及运营管理合同》已自动终止。请你公司于2020年11月16日联系甘肃蜗居佳园管理有限公司、恒利房地产公司协商交接事宜……”另查明，2017年8月7日恒利房地产公司与兰州农村商业银行股份有限公司金城支行、甘肃金海阳光物业管理有限公司签订《以物抵债（及后期销售）协议书》;2017年9月12日甘肃榆中农村合作银行广场支行、甘肃金海阳光物业管理有限公司签订《以物抵债（及后期销售）协议书》。恒利房地产公司与买受人甘肃榆中农村合作银行广场支行于2017年9月27日签订12份《商品房买卖合同》，与买受人兰州农村商业银行股份有限公司金城支行于2017年9月21日至2018年3月9日签订24份《商品房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。原被告双方签订的《委托招商及运营管理合同》由原被告双方自愿签订，共同协商确定合同文本，属于双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定、公序良俗的等合同无效的情形，合同效力无需确认。知行合一公司代表恒利房地产公司招商、签订租赁合同、收取租金，租金收益由知行合一公司获得，该合同不符合委托合同的成立要件，因此，本案立案案由应为合同纠纷。恒利房地产公司分别与兰州农村商业银行股份有限公司金城支行、甘肃榆中农村合作银行广场支行签订《以物抵债（及后期销售）协议书》及36份《商品房买卖合同》，但并未办理物权登记，仍以恒利房地产公司为出售方对外进行销售，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”因此，兰州农村商业银行股份有限公司金城支行、甘肃榆中农村合作银行广场支行并非恒利?嘉豪国际项目中案涉商铺的所有权人。双方在合同履行过程中未出现合同权利义务终止的法定情形且合同约定期限未到，恒利房地产公司以《告知函》方式告知知行合一公司《委托招商及运营管理合同》已自动终止没有事实依据。本合同中约定“甲方不得单方解除本合同”。恒利房地产公司答辩其发出《告知函》是告知合同终止，不是解除合同,但究其实质内容属于解除合同的性质。该《告知函》没有明确告知对方解除合同的事由，恒利房地产公司解除合同没有约定和法定解除合同的事由，解除合同的行为无效。因此，恒利房地产公司诉请依法确认恒利房地产公司2020年11月16日发出的《告知函》要求解除合同的行为无效的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。原被告双方签订的《委托招商及运营管理合同》合法有效，无法定和约定的解除事由，且未变更所有权人，无阻断合同继续履行的情形，因此该合同及其补充协议应当继续履行。对于知行合一公司请求判令恒利房地产公司支付违约金50万元的诉讼请求。恒利房地产公司并未干涉知行合一公司行使经营管理权，没有出现支付违约金的情形，因此该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司发出《告知函》解除合同的行为无效；二、原告甘肃知行合一营销管理有限公司与被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司继续履行恒利?嘉豪国际商业《委托招商及运营管理合同》及其补充协议；三、驳回原告甘肃知行合一营销管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费4400元，其中2200元由原告甘肃知行合一营销管理有限公司负担，2200元由被告甘肃恒利房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  李淑琴二〇二一年四月二十日书记员  保 娜