江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终894号上诉人（原审被告）：管平，男，1969年7月13日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：卢善礼，扬州市江都区永信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏江都吉银村镇银行股份有限公司，住所地扬州市江都区龙川南路299号。法定代表人：王显臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，江苏凝心律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静娴，江苏凝心律师事务所律师。上诉人管平因与被上诉人江苏江都吉银村镇银行股份有限公司（以下简称吉银村镇银行）占有排除妨害纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2019）苏1012民初7898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管平上诉请求：撤销一审判决，或依法改判；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：邵伯闽江钢材城系由江苏闽江钢材商贸有限公司、扬州闽江投资管理有限公司投资建设。2011年11月16日上诉人与江苏闽江钢材商贸有限公司、扬州闽江投资管理有限公司签订了邵伯闽江钢材城八区39、40、41、55、56号“房屋租赁合同”，租期为2011年11月16日至2040年11月15日。上诉人按房屋租赁合同约定支付了租赁期的全部租金，并一直占有该租赁房屋至今。依据《合同法》第44条：依法成立的合同，自成立时生效。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”因上诉人租赁该房在先，而被上诉人该房抵押在后。因此，被上诉人虽对该房屋进行了抵押，但买卖不破租赁，租赁合同依然有效。该项目是政府招商引资项目，建房手续欠缺是政府行为，不应让房屋承租人承担不利之后果。吉银村镇银行答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。第一，对于上诉人与闽江公司的债务是否属实，存在很大的疑问。即使存在以租抵债的情形，根据法律的规定，以租抵债不适用“买卖不破租赁”原则。上诉人也认可涉案房屋在出租时未取得建设工程规划许可证。因此，上诉人签订的租赁合同依法属于无效合同，也不适用买卖不破租赁的原则。吉银村镇银行向一审法院起诉请求：1.判令被告管平将非法占用的位于扬州市江都区邵伯镇诚意路2号原闽江钢材城A区39#、40#、41#、55#、56#（共5间）房屋腾空交给原告吉银村镇银行，并承担从2017年11月起按照每年5000元/间计算的房屋占用费;2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：诉争房屋位于扬州市江都区，没有权属证书，未取得建设工程规划许可证，原由闽江商贸公司建设所有。2011年6月3日，扬州广溢物资有限公司向原告借款，扬州闽江担保有限公司、闽江商贸公司、郑宇峰、阙剑锋、苏克斌提供连带责任保证。因扬州广溢物资有限公司未还款，成讼，一审法院于2014年9月16日作出（2014）扬江商初字第00201号民事判决。该判决内容未得到履行，原告申请执行。一审法院在执行过程中，依法拍卖闽江商贸公司所有的坐落于扬州市江都区的无证房产，原告于2017年10月28日以最高价竞得。在拍卖公告中，一审法院注明除2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行外，其余商铺有租赁。2017年11月15日，一审法院作出（2017）苏1012执恢56号执行裁定，将闽江商贸公司所有的坐落于扬州市江都区邵伯镇高蓬村柏庄组11幢的无证房产（其中2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行，其余商铺有租赁）所有权及相应的其他权利归原告所有。后一审法院作出补正裁定，将（2017）苏1012执恢56号执行裁定书中“11幢的无证房产”补正为“11幢中的1-5幢无证房产”。诉争房屋包含在上述执行裁定书中涉及的11幢中1-5幢的无证房产内。2011年11月16日，被告和闽江商贸公司订立《房屋租赁合同》，约定：乙方（管平）因经营需要，租赁甲方（闽江商贸公司）原闽江钢材城内A区39、40、41、55、56号房屋使用权；租期29年，自2011年11月16日至2040年11月15日止；租金每间每年2454元,29年租金合计355900元；租赁采取先交租金后交付使用形式，租金29年一次性付清。闽江商贸公司、闽江投资公司均加盖了公章。上述租赁实际以租抵债，以租赁的形式抵偿闽江商贸公司所欠被告借款。又查明，房屋所在地的土地原为闽江投资公司所有，2014年12月15日，扬州市中级人民法院因另案执行作出（2013）扬执字第0254号执行裁定，将该土地及1-3幢有房产证的工业房地产交付原告，用以抵偿相关债务。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，诉争房屋没有所有权证，未取得建设工程规划许可证，其作为标的物处分涉及法院强制拍卖和合同当事人之间的租赁。本案的关键是要考量两种处分行为的法律效力和法律后果。首先，关于诉争房屋被强制拍卖的法律效力和后果。根据拍卖的分类，如果以拍卖的主体及拍卖的程序为标准，可分为任意拍卖和强制拍卖。任意拍卖，是指公民、法人或者其他组织委托拍卖企业实施拍卖的行为，也就是拍卖法中所称的拍卖。强制拍卖是指法院在被执行人逾期不履行义务时，依法对被执行人的财产实施拍卖，并以所得价金清偿执行债务的行为。后者是一种强制执行行为，执行机关依照强制执行法律规定的程序和方式进行，而不论拍卖标的物的所有人是否处于自愿，其被赋予了国家强制力。2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也完全明确了执行中的拍卖性质是公法性质。因此，强制拍卖在性质上属于产生私法上权利变动后果的公法行为。通过强制拍卖取得拍卖物是原始取得。案涉房屋虽没有所有权证，未取得建设工程规划许可证，但根据相关法律法规，在被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，其仍具有一定的使用价值。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条明确：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”一审法院在（2017）苏1012执恢56号执行裁定书中明确了诉争房屋是无证房产，因此，针对该房屋的强制拍卖是对房屋事实状态进行了变更，原告通过强制拍卖原始取得房屋，并依法享有占有、使用、收益等权利，进而可以对实际占有人、使用人等主张相关权利。其次，被告是否能行使“买卖不破租赁”的抗辩权。房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案被告与闽江商贸公司所订立的房屋租赁合同，实际系以租抵债，以租抵债是为偿还债务，约定债务人以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。以租抵债的性质实际为债权债务关系而非房屋租赁关系。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，因此，被告和闽江商贸公司订立的房屋租赁合同应为无效。综上，被告并不享有依据“买卖不破租赁”原则可以对抗原告主张的租赁权。综上所述，原告要求被告迁出诉争房屋，一审法院依法予以支持。关于原告要求被告承担房屋占有使用费的问题。因被告与闽江商贸公司所订立的房屋租赁合同，实际系以租抵债，性质上为债权债务关系而非房屋租赁关系,则原告取得房屋后，被告应向原告支付房屋占有费，故参照被告与闽江商贸公司订立的租赁合同约定的租金标准，被告自一审法院裁定房屋为原告所有之日即2017年11月15日起，按每年每间2454元即12270元每年的标准，向原告支付占有使用费，直至其将房屋交付原告之日。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告管平于本判决生效之日起三十日内将位于扬州市江都区的房屋腾空并交付原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司；二、被告管平向原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司支付房屋占有使用费（自2017年11月15日起，按12270元每年的标准，支付至被告将房屋交付原告之日）；三、驳回原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费计80元，由被告管平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件基本事实与一审法院的相同，本院予以确认。因各方对调解方案持不同意见，遂导致本案调解未果。本案二审争议焦点为：本案上诉人管平是否可以适用“买卖不破租赁”的原则予以有效抗辩？本院认为，被上诉人吉银村镇银行诉请上诉人管平迁让诉争房屋，并支付相关使用费的诉求应当予以支持。一、物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。诉争房屋位于扬州市江都区，没有权属证书，未取得建设工程规划许可证，原由闽江商贸公司建设所有。现有证据能证实被上诉人吉银村镇银行已经通过合法的强制拍卖行为原始取得案涉房屋且该房产评估拍卖时亦未考虑已出租房屋对其价值的影响，吉银村镇银行理应依法享有占有、使用、收益等权利，进而可以对实际占有人、使用人等主张相关权利；二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；三、本案上诉人管平与闽江商贸公司所订立的房屋租赁合同，实际系以租抵债，以租抵债是为偿还债务，约定债务人以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。以租抵债的性质实际为债权债务关系而非房屋租赁关系，故本案中上诉人管平主张适用“买卖不破租赁”的原则的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人管平上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人管平负担（已交）本判决为终审判决。审判长 王   小   川审判员 祁若冰审判员汤军琪二〇二一年四月二十九日书记员 叶   梦   妮