四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2002民初1952号 原告：四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区城东新区汇兴路与公园南路交汇处”希望玫瑰园“小区5#楼底层，统一社会信用代码91512002MA62K1WM5T。 法定代表人：郭莉，总经理。 委托诉讼代理人：静婧，女，公司员工。 委托诉讼代理人：杨帆，四川则思律师事务所律师。 被告：刘期渔，男，1979年09月08日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司（以下简称德禧物业资阳分公司）与被告刘期渔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德禧物业资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即给付原告2017年7月20日至2020年12月31日物业管理费4825元和利息损失（利息自2018年7月起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告全部承担。 事实及理由：2017年2月4日，原被告签订了《前期物业服务合同》，合同第六条第五点约定：乙方的物业服务费从该合同生效后，开发商公示的交房之日起，每半年交纳一次。乙方于每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费；逾期未缴纳的，甲方以通知书、电话、电子邮件、手机短信等书面形式催告乙方在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，乙方承担违约责任。自合同签订之日起，原告按照合同的约定全部履行了相关义务，对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但在原告提供服务之同时被告自2017年7月至今共拖欠物业管理费4825元。经原告多次催收未果。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘期渔辩称，1.2018年6月11日原告向被告小区承诺在规定时间完成整改，整改完成之前业主有权拒交物业费，请求法庭驳回原告诉讼请求；2.原告提供的物业服务不合格，不仅在2019年政府相关部门的一个抽查中被评定为不合格的，而且按照《前期物业服务合同》的约定，有些义务也没做到：如地下车库的环氧地坪没有打造、六栋地下室入口处卫生未处理、物业将八栋及二栋的部分地下车库私自出租、六栋地下室砌成了房子、三栋外面的火锅店将油烟往小区里面排、物业未按合同约定的做到满意度达到80%等。因此即便要交物业费，原告也应当按照七折收费。3.违约的是原告，因此被告不应当支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于双方当事人无异议的证据：原告的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、房产登记信息查询情况说明表、《前期物业服务合同》、交房程序表、《普通住宅前期物业服务收费备案表》、《资阳市玫瑰园项目品质巡检问题整改汇总》41页、《违规整改通知书》14页、《关于希望玫瑰园违章搭建的汇报》19页、物业服务工作记录照片、物业费催收函及上门张贴照片，被告提交的2019年度物业管理项目“双随机、一公开”专项检测结果公示及汇总表，本院予以采信，并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《资阳市玫瑰园项目品质巡检问题整改汇总》、违章搭建汇报，证明原告已经按照合同约定，履行了相关合同义务。被告对该证据的真实性无异议，仅对证明目的有异议，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 2、对被告所举《希望玫瑰园现有突出问题》（以下简称《突出问题》），证明物业服务期间有问题存在，业主有权拒交物业费。原告对该证据的合法性和证明目的有异议，认为承诺上的章是客服中心的章，不能代表原告的真实意思表示，该证据也不能显示是向谁出示的。本院认为，该证据的出具方系原告的客服中心，而原告对该证据的真实性未提出异议，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 3、被告提供照片，证明突出问题承诺内容里的问题，原告并没有如约按照合同和承诺解决相应问题，目前还存如：卫生未处理，车库私自出租，六栋地下室有房子，没有做到满意度80%调查等问题。原告达不到收费的条件。原告质证认为无时间的照片三性不认可，有时间的照片不能达到证明目的，其他人的违法行为不能代表我们没有履行义务，且照片只能反映当时的情况，不能反映长期情况。本院结合原告提供的证据及质证意见，对被告提供的照片中显示时间为2020年12月31日之后的照片的关联性不予认可，对其他照片的真实性、合法性、关联性予以采信。 参考系列案件，本院查明如下事实：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司是希望玫瑰园小区的开发商。2016年9月9日，资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司与四川德禧物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定的履行期限为2016年9月9日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务和同生效之日止。收费标准为高层住宅1.7元/平方米。物业服务费包括物业服务成本（有人员费用、物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。物业服务费交纳，甲方的物业服务费从本合同生效之日起按半年交纳。业主的物业费从物业交付半年交纳。甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业服务费的，从其约定。甲方、物业所有权人负连带责任。第十一条共有部分经营收益补充物业服务费不足。 被告刘期渔系资阳市雁江区通资北路与公园南路交汇处希望玫瑰园一期xxx栋xxx号业主，其房屋的建筑面积为77.73平方米。2017年2月4日，原被告签订了《前期物业服务合同》，合同履行期限为2019年12月31日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务和同生效之日止。第六条第二款约定收费标准为：高层住宅1.7元/月.平方米，经资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司确认，第一年由其代乙方支付部分前期物业管理费，代付标准为0.2元/月.平方米，第一年乙方实际支付1.5元.平方米。物业服务费的构成与四川德禧物业管理服务有限公司和资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。物业费的交纳：从合同生效后，开发商公示的交房之日起，每半年交纳一次。乙方于每个交费周期起始日起10日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，甲方以通知书、电话、电子邮件、手机短信等书面形式催告乙方在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，乙方承担违约责任。第十八条违约责任第二款约定，乙方未按时、足额交纳物业服务费，经甲方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。乙方有正当理由的除外。第四项约定：甲方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，乙方有权要求甲方在合理期限内整改，逾期未整改，给乙方造成损失的，承担赔偿责任。 被告未缴纳2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业费，2020年10月15日原告按照1.5元/月.平方米的标准向被告催收物业费无果后向法院提起诉讼。 另查明，2018年6月11日原告客服中心以自己名义出具一份《玫瑰园现有突出问题》的资料，载明：德禧物业管理公司未给业主提供一个安全、干净、舒心的基本物业服务，经业主多次反映、沟通协调后并未有改观，物业以置之不理的态度应对。德禧物业公司依合同该提供的服务水准与服务项目并未达到，业主没有享受到应有的服务，以至于矛盾进一步激化。玫瑰园现主要存在问题有十三条，例如：第一条第二款安全方面的问题：整个小区违建圈地矛盾尤为突出，德禧物业没有依合同尽到管理责任，损害了其他所有业主的权益，也影响到公共的安全。整改方案：现有违建政府相关部门已经介入处理，保证后期不再增加；二期楼顶违建问题进行停电，如需装修其室内的部分，必须到执法局进行申请。第二条第一款小区环境及卫生：各楼栋的卫生打扫不及时，早上的垃圾到晚上都没有清理，每层的乱涂乱画必须清理；第三款必须履行开发商及德禧公司承诺的铺设环氧地坪备注：地坪漆目前施工单位和放开公司在就空鼓裂缝的问题进行交涉，暂时不能确定动工时间，在地坪漆施工前，业主车辆进出维持现状。第五款小区泳池必须每年五月到十月开放，并配备更衣室，救生员及相关救生设备。备注：今年没有找到有资质的专业经营游泳池的单位，今年不开放。第十五条：物业承诺在约定的时间内整改完成，如有任何一项未整改完成，业主有权拒绝交纳物业费，直至整改完成。 2019年10月资阳市房地产管理局组织市物业管理协会从规范物业服务合同签订、维护业主公共利益、物业服务合同履行等6个方面入手，随机对资阳市中心城区的20个物业管理项目进行了检抽，并于2019年12月9日公布了《2019年度物业管理项目“双随机一公开”专项检查结果公示》本案所涉小区的物业服务检查结果被评定为不合格（此公示结果仅代表受检项目检查期间的情况，不代表物业企业整体情况）。 本院认为，第一针对被告辩称有权拒绝支付物业费的问题。虽被告举证了一份《突出问题》用于证明原告承诺在整改未到位之前业主有权拒绝支付物业费，但内容看，该资料承诺的部分内容并非由物业服务企业一己之力能够整改完成，如小区存在的违建等问题属于相关行政执法部门的管理范畴，同时也需要业主自觉规范自身行为。从现实操作来看，该《突出问题》中并未约定谁来验收整改成果、验收标准是什么，何时验收，将会导致承诺整改期限永无尽止，那么势必影响物业服务企业的正常运转，也最终导致小区不能获得合格的物业服务质量，而小区环境的和谐、美化是一个持续性、长期性的过程，需要业主与物业服务企业的共同努力。因此根据公平原则、诚实信用原则，本院对被告的抗辩理由不予采信。 第二针对被告辩称原告的物业服务不到位，应当按七折收费的问题。本院认为首先被告并未举证证明按照七折支付物业费的依据，其次创造和谐美好的小区环境不仅靠物业公司的服务也需要全体业主共同遵守管理规约。从物业管理的相关法律规定来看，维护小区公共设施及业主的共同利益均应当体现小区大部分业主的意志，而物业费的支付属于全体业主的共同利益，被告并未举证证明案涉小区对物业费的调整已经达成共识；也无证据证明其因原告未提供约定的服务造成损失的金额。鉴于《前期物业服务合同》中约定的物业服务费是1.7元/㎡，起诉时原告已经将物业费降低至1.5元/㎡进行收取，为敦促原告依约履行物业服务合同，保证其物业服务质量，故本院酌定将原告主张2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业费调减至4489元，对原告超出部分的主张予以驳回。 第三关于原告主张的违约金，因原告在服务过程中存在一定瑕疵，故对于原告主张的违约金依法不予支持。物业公司应积极地听取业主的意见和建议，提高物业服务质量，营造优美和谐的小区环境。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告刘期渔于本判决生效之日起十日内向原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司支付物业服务费4489元； 二、驳回原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘期渔负担。（原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司已向本院缴纳，被告刘期渔自本判决生效之日起十日内向原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 向 杰 二〇二一年四月十八日 书记员 刘佩松