广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1324民初1549号原告：何玲，1978年4月15日出生，汉族。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨晔，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。原告何玲与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何玲，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何玲向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理不动产权证的违约金13339.7元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2018年3月25日计算2019年1月11日为13339.7元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币456839，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2017年3月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2017年3月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2017年3月30日起360日内（即在2018年3月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。庭审中，原告何玲补充事实与理由：不动产的暂行条例实施细则于2015年6月29日已通过审议，并于2016年1月1日进行公布与实施，被告作为一个专业的房地产开发商，企业有足够的时间知悉新的政策，所增加的权属调查，必然会导致办理权属登记时间周期的延长，在与原告签订商品房买卖合同之前，被告已有足够的时间对商品房买卖合同进行新政策的合理修正，双方签订的商品房买卖合同后，再往后的时间里，被告陆续要求与原告补签补充协议，商品房买卖合同补充协议二等，补充协议文件，被告完全可以在这两份补充协议中对商品房买卖的预售合同中的承诺，与原告的办证所需要的时间作出合理的延长修正，而这两份补充协议中合计共28款条款，却没有对办证时间需要延长，做一个合同的补充，由此说明被告有充分知悉新政策的前提下，认定自身条件，完全有能力承受，继续按原来的规定，在本案房屋交付之日起360日内，为原告办理出房产所有权证书，而并非被告主张的无法预见不可抗力等因素，导致被告违约，此为被告自身工作疏忽原因导致违约，属于商业风险。此外被告并无拿出任何实际的证据证明政府部门在办证期间存在工作失误、失职等问题，被告不能以政府办理办证部门或者政策调整等原因为由推脱责任被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人认定事实错误，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，答辩人只因自身原因导致的逾期办证才需要承担违约责任，换言之，如果因原告、政府办证部门、政策调整等原因导致逾期办证的，均不应到苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告的交资料时间或政府出证的时间。答辩人已于2017年6月22日办理了涉案房屋的初始登记，此时房屋具备办理转移登记条件，距离办证截至时间仍有276天，如原告积极配合办证，不会产生逾期。二、被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。首先根据契税暂行条例，买受人应当及时缴纳契税，这是法定义务而非约定义务。其次，原告缴纳契税的时间为2017年12月6日，晚于原告办理初始登记之日167天。再次，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定了“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验，而第（四）款为法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。该部分材料是需要原告配合提供的。另根据“谁主张，谁举证”原则，原告应举证证明原告已经配合面签，并将相关办证的材料递交给被告，且原告举证递交材料的时间是符合办证的时间。因此因原告自身原因导致的逾期办证的责任不应由答辩人买单，理应扣除因原告原因而延长的办证时间。三、涉案商品房在办理权属证书时遇到政策调整，从而导致办证期限延长，应依法扣减。2016年6月28日惠东县人民发政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，确定惠东县从2016年6月30日开始正式施行不动产登记政策，登记手续增加了“权籍调查”等环节，增加了办理产权证的工作内容。2017年初，惠东县的办证登记机构由房产管理部门更改为国土资源管理部门。改革期间，政府部门停止一切办证业务。这些改革的内容均是发生在原被告签订《商品房买卖合同》，即2016年6月22日之后，这客观情况的变化，是被告在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，将继续按照合同约定的办证时间对被告明显不公平，因故向法院申请扣减因政策调整原因而耽误办证的期限。综上，被告认为被告只承担因被告原因导致逾期办证的责任，请法院根据实际情况，扣减相应期限后根据双方约定计算违约金。原告何玲围绕其诉讼请求提交如下证据：1.商品房买卖合同；2.购房发票，3.契税缴纳发票，4.住房维修基金收据；5.房屋备案登记费收据6.政府信息公开申请答复书。被告围绕其辩解提交如下证据：1.首次登记告知书，2.关于启动不动产统一登记工作的通告。本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合原被告的诉辩意见、质证意见、庭审笔录等，本院认定事实如下：原告何玲（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年5月4日签订了的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂，约定交付日期为2017年3月30日前，总楼款为456839元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%。……在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”惠东县地方税务局于2017年12月6日出具案涉房产的契税发票给原告收执。被告提交《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》（惠东府告〔2016〕22号）、《惠东县商品房首次登记告知书》主张涉房产因政策原因导致办证时间变长，对该期限依法扣减。原告对被告提交的政府文件无异议。本院就本案事实及被告申请，向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局于2021年3月3日复函本院，内容为“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、案涉房屋办理权籍调查、产权登记有关时间详见附件。”附件记载涉案房屋初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2017年4月27日，初始登记阶段不动产权籍调查完成时间为2017年6月8日，转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2017年8月9日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2017年11月30日，申请办理初始登记时间为2017年6月8日，办理完毕初始登记时间为2017年6月22日，预收房屋转移登记资料时间为2019年1月11日，办理房屋转移登记时间为2019年4月16日，办理完毕房屋转移登记时间为2019年4月17日，并备注“批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。”庭审中，原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间即2017年3月30日将房屋交付原告，2017年12月6日才交契税是因此前被告没有告知何时需要交纳契税，且在交完契税当天就将契税发票递交被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.本案如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局出具的复函记载案涉房屋的预收件日期为被告提交案涉房屋转移登记资料的日期即为2019年1月11日。被告主张原告迟迟未缴纳契税，自身存在过错。根据补充协议约定，被告先书面通知买受人提供相应的办证资料，对此，被告并未举证证明书面通知被告交纳契税，应承担举证不能的法律后果，故对被告主张原告存在过错，本院不予采纳，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，案涉合同于2016年5月4日签订，该时间在当地政府部门实施启动不动产登记之前，涉案房产于2017年3月30日年交付，履行办证义务的截止时间点为2018年3月25日，该时间是实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在富茂公司逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2017年4月27日至2017年6月8日计43天的初始登记权籍调查时间和2017年8月9日至2017年11月30日计114的转移登记权籍调查时间。关于第三个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的360日之次日即2018年3月26日，终止点为被告递交有效、齐全的办理权属登记材料之日即2019年1月11日，故被告的逾期时间为2018年3月26日至2019年1月11日计292天，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计157天，实际逾期时间为135天，根据合同关于违约金以总楼款456839为基数按每日万分之一计付的约定，经核算，逾期办证违约金为6167.33元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告何玲支付逾期办理不动产权证的违约金6167.33元。二、驳回原告何玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  叶 璐二〇二一年四月二十二日法官助理  何钰营书 记 员  林晓晴