甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5098号上诉人（原审被告）：甘肃安顺医药商贸有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区××路××号。法定代表人：杨春瑛。该公司董事长。委托诉讼代理人：詹强，男，汉族，1965年2月18日出生，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：兰州三毛纺织(集团)有限责任公司,住所地甘肃省兰州市兰州新区嘉陵江街568号。法定代表人：单小东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彦，甘肃雷奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸿婷，甘肃雷奇律师事务所实习律师。原审被告：兰州灵捷物流有限公司,住所地甘肃省皋兰县石洞镇兰泉路512号。法定代表人：詹强。该公司董事长。上诉人甘肃安顺医药商贸有限公司（以下简称安顺公司）、因与被上诉人兰州三毛纺织(集团)有限责任公司（以下简称三毛公司）、原审被告兰州灵捷物流有限公司（以下简称灵捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初8199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安顺公司的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、诉讼及相关费用由三毛公司承担。事实及理由：一、一审审理程序违法，安顺公司与灵捷公司均未被通知参与开庭，就作出缺席判决严重侵害安顺公司与灵捷公司合法权益。二、一审判决事实不清，证据不足，安顺公司依据三毛公司的承诺对所租赁房屋进行装修改造，一审法院缺席判令双方提前解除租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对安顺公司造成巨大财产损失；三、一审判决计算房屋租赁费错误。安顺公司已经向三毛公司交纳房租至2018年10月17日，但一审判决租金计算从2018年4月18日开始与事实不符。三毛公司辩称：一审判决程序正确，不存在程序错误的情形。双方属于不定期租赁关系，安顺公司未按期交纳租金，三毛公司有权解除合同。一审判决解除合同有事实及法律依据，安顺公司的上诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。原审被告灵捷公司的答辩意见与安顺公司的上诉意见一致。三毛公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除三毛公司兴纺生活服务分公司与安顺医药公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、、判令安顺公司将承租的位于兰州市城关区××路××号××楼××建筑面积320平方米的房屋恢复原状并返还上述房屋；三、判令安顺公司向三毛公司支付自2018年4月18日至上述房屋实际返还之日止的租金（租金按照每年63200元计算，截止到2019年8月18日止的租金为84266.67元）；四、判令安顺公司向三毛公司支付采暖费10304元；五、判令安顺公司支付违约金（违约金自2018年4月18日起计算，每日1900元，截止到2019年8月18日止的违约金为925300元）；六、本案诉讼费用由安顺公司、灵捷公司承担。一审法院认定事实如下：2016年10月18日，兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定“第一条甲方（三毛公司）出租给乙方（安顺公司）的房屋坐落于兰州市城关区××路××号，共280间，建筑面积280平方米，房屋用途办公室。第二条租赁期限为壹年，自2016年10月18日至2017年10月17日。第三条租金和支付方式。1、甲方出租给乙方的房屋租金市场价为每月每平方米40元，鉴于甲方有可能提前收回租赁房屋，甲方双方确定租金优惠价为每月每平方米19元，合计每年伍万元；2、房屋租金的支付方式和期限半年付…第十条违约责任。…3、乙方应在租赁合同到期或解除之日起三日内向甲方结清所有费用并向甲方腾退房屋，乙方若逾期退房，甲方有权采取断水断电等措施，乙方还应按每间每日100元的标准向甲方支付逾期退房违约金。…”合同签订后，由于安顺公司一直占有使用涉案房屋，故安顺公司继续占有使用。2016年9月27日，由于安顺公司未按时支付房屋租金和安顺公司擅自违章建筑问题，双方达成《协议书》，约定租金的给付和和违章建筑的恢复原状，双方继续合作。合同租赁期限到期后，双方未续签合同，安顺公司未按时全部缴纳房屋租金和腾交房屋。2019年2月15日，三毛公司向安顺公司发出《解除并限期搬离的通知》，要求安顺公司补交租金、支付违约金、将承租房屋恢复原状并腾交给三毛公司。另查，安顺公司承租期间未缴纳采暖费。2018年3月21日安顺公司缴纳房屋租金10800元(多出的40平方米两间房屋按1100元/月缴纳)；2018年3月16日安顺公司缴纳房屋租金25000元(承租房屋按50000元/年缴纳半年)。又查，兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司系三毛公司的分支机构，三毛公司对涉案房屋享有所有权。三毛公司自2014年一直授权兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司对涉案房屋以其名义对外出租、管理。一审法院院认为：依法成立的合同，系双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力。本案中，兰州三毛纺织(集团)有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订《房屋租赁合同》。安顺公司应按照合同约定支付租金，三毛公司应提供租赁房屋保证承租方正常使用。合同到期后，安顺公司并未按照合同约定按时全面支付房屋租金，三毛公司于2019年2月15日向安顺公司发出《解除并限期搬离的通知》，故兰州三毛纺织(集团)有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除。安顺公司应将承租房屋恢复原状、腾交给三毛公司。关于安顺公司拖欠房租的问题，安顺公司缴纳房租至2018年4月18日，根据《房屋租赁合同》约定的承租房屋租金50000元/年，多出的40平方米（两间房屋）为1100元/月，即13200元/年，故全部租赁房屋年租金为63200元。安顺公司尚欠2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金合计16个月84266.67元（16个月×63200元/年÷12月）。关于三毛公司诉求安顺公司支付采暖费，本院认为虽然安顺公司拖欠采暖费，但安顺公司作为承租房屋使用人，应向采暖公司缴纳。三毛公司作为租赁房屋所有权人和出租方并未代安顺公司垫付，如三毛公司已代为垫付和出具采暖费代付票据，方具有向安顺公司追偿的权利。故三毛公司的此项诉求本院不予支持。关于三毛公司诉求安顺公司承担违约金的问题，本院认为安顺公司拖欠房屋租金，未按合同约定履行义务，安顺公司应承担相应违约责任，但本院认为三毛公司主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量应按照安顺公司违约给三毛公司造成的实际损失（房屋租金损失）为准。安顺公司2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金损失合计16个月84266.67元。2019年8月19日至实际腾交房屋之日的房屋租金按照63200元/年的标准计算。关于三毛公司诉求灵捷物流公司承担责任的问题，本院认为三毛公司与安顺医药公司存在租赁合同关系，与灵捷物流公司并无民事法律关系，灵捷物流公司也非合同当事人，三毛公司的此项诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、兰州三毛纺织（集团）有限责任公司兴纺生活服务分公司与甘肃安顺医药商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、甘肃安顺医药商贸有限公司在判决生效后十日内将位于甘肃省兰州市城关区××路××号××建筑面积320平方米的房屋恢复原状并腾交给兰州三毛纺织（集团）有限责任公司；三、甘肃安顺医药商贸有限公司在判决生效后十日内向兰州三毛纺织（集团）有限责任公司支付2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金损失84266.67元。2019年8月19日至实际腾交房屋之日的房屋租金按照63200元／年的标准计算；四、驳回兰州三毛纺织（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13979元，由兰州三毛纺织（集团）有限责任公司负担3979元，甘肃安顺医药商贸有限公司负担10000元。二审中安顺公司围绕其上诉请求提交了以下九份证据，第一份证据：申请书，是2014年安顺公司向三毛公司申请装修房屋，三毛公司同意其装修的手续。第二、三、四份证据：三份加工合同，证明安顺公司对租赁房屋进行装修的事实。第五份证据：证明，2013年9月25日三毛公司同意6年不涨房租出具的证明。第六份证据：房屋租赁合同。第七、八份证据：红林商贸公司、名丰公司出具的证明，证明三毛公司与2019年11月对涉案房屋停水、停电、停暖的事实。第九份证据：照片两张，证明三毛大厦是危房。经质证，三毛公司对第二、三、四份证据的真实性不予认可，且与本案无关。对第五份证据真实性，证明目的均不予认可。对第六份证据真实性不予认可，因为该租赁合同没有印章，内容前后字体不一致，租赁合同前后页未进行装订。对第七、八份证据真实性不予认可，也不属于证据规定的法律形式。对证据九，证明目的不予认可，三毛大厦不是危房。本院经审核认为，第一、二、三、四、五份证据，证明三毛公司与安顺公司达成由安顺公司就三毛公司所有的10楼写字楼装修的事实，无法证实双方就案涉房屋的租赁期限进行了变更的明确约定。第六份证据，房屋租赁合同。该份合同存在前后页未装订、字体不一致、无签约时间的情形，本院对该份证据的真实性不予采信。第七、八、九份证据，与本案无关联性，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点是一审审理程序是否违法以及安顺公司应否承担腾还租赁房屋、支付租金损失的责任。关于本案一审审理程序是否违法的问题。据在卷证据佐证事实及当事人庭审陈述内容，能够证实一审法院工作人员按照三毛公司提交的安顺公司、灵捷公司的联系方式未能有效送达相关法律文书，遂又调取了安顺公司、灵捷公司住所地地址，按照工商登记的住所地地址，一审法院工作人员又至上述地址送达未果，遂形成追记笔录后于2019年10月20日经公告方式向安顺公司、灵捷公司送达相关法律文书。前述事实足以证实一审法院穷尽了直接送达方式之后才以公告送达方式向安顺公司和灵捷公司依法公告送达，一审法院采取公告送达法律文书、缺席审理符合法律规定。安顺公司以侵害其诉讼权利为由上诉主张一审程序违法，与本案事实不符，对安顺公司的此上诉意见本院不予采信。关于安顺公司应否承担腾还租赁房屋、支付租金损失的责任。本院认为，结合在卷证据佐证的事实，三毛公司分公司和安顺公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》约定兰州市城关区××路××号十楼租赁期限为2016年10月18日至2017年10月17日。合同期满后安顺公司继续使用该租赁物，三毛公司亦未提出异议，双方的租赁关系转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，三毛公司2019年2月15日通知安顺公司解除上述租赁合同并给予安顺公司合理腾退时间，三毛公司解除与安顺公司的租赁合同并要求安顺公司返还案涉租赁物具有事实和法律依据，一审对此予以支持并无不当。因安顺公司在三毛公司致函通知解除租赁合同后仍占有使用案涉房屋，一审法院按照安顺公司缴纳租金至2018年4月18日计算至三毛公司起诉时止，符合本案客观事实，并无不当，对此本院予以确认。但一审法院认定安顺公司全部租赁房屋年租金为63200元错误。根据双方《房屋租赁合同》中记载约定的承租房屋租金50000元／年，一审认定多出的40平方米租金13200元／年无相关证据证明，本院不予认定。安顺公司2018年3月21日缴纳房屋租金10800元应记入已缴纳租金数额中，经核算安顺公司尚欠三毛公司2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金合计55872元（16个月×50000元／年÷12月﹣10800元）。关于违约金，一审判决中认为安顺公司拖欠房屋租金，未按合同约定履行义务，应承担相应违约责任，但三毛公司主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量按照安顺公司违约给三毛公司造成的实际损失（房屋租金损失）为准。但判项中对违约金的处理未予表述。本院认为，安顺公司与三毛公司在案涉合同到期后形成不定期租赁关系，双方对违约金条款并未达成新的约定，不应适用原租赁合同中的违约金条款，且二审中三毛公司对一审判决关于违约金的审理结果未提起上诉，故本院二审对三毛公司主张违约金的诉讼请求不予审理。综上，安顺公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，部分租金计算数额处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初8199号民事判决第一、四项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初8199号民事判决第二、三项；三、甘肃安顺医药商贸有限公司在判决生效后十日内将位于甘肃省兰州市城关区××路××号××建筑面积280平方米的房屋腾交给兰州三毛纺织（集团）有限责任公司；四、甘肃安顺医药商贸有限公司在判决生效后十日内向兰州三毛纺织(集团)有限责任公司支付2018年4月18日至2019年8月18日房屋租金55872元。2019年8月19日至实际腾交房屋之日的房屋租金按照50000元/年的标准计算。二审案件受理费13979元，由兰州三毛纺织(集团)有限责任公司负担3979元，甘肃安顺医药商贸有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  李 娜二〇二一年四月二十七日书记员  达 君