四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终902号 上诉人（原审原告）：李志荣，男，1977年10月1日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被上诉人（原审被告）：成都中港置业有限公司。住所地：成都市锦江区橡树林路163号瑞升国际中心大厦29楼。 法定代表人：朱立新，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人李志荣因与被上诉人成都中港置业有限公司（以下简称中港置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志荣上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4562号民事判决；二、发回重审或改判：1.中港置业公司赔偿因欺诈销售非法获得的装修款一倍金额即635065元；2.中港置业公司因欺诈销售应返还李志荣房款635065元及占用该款项的利息，按照房款利息5.88%计算至实际付清全部款项付清为止；3.中港置业公司向李志荣支付因延期备案造成的贷款利率上浮引起需要多支付的利息损失为298418元；4.中港置业公司承担李志荣因本案提起诉讼产生的包含但不限于诉讼费、差旅费、误工费等在内的全部费用。事实与理由：一、一审法院判决依据事实不清楚或者认定事实、证据错误。1.一审法院未调取中港置业公司为申请案涉房屋备案而存留于住建局的《商品房买卖合同》（预售）(以下简称“预售合同”)，并比较该《预售合同》和其提交给一审法院的证据《预售合同》内容是否一致。2.一审法院并未就中港置业公司提交的证据《预售方案》中案涉房屋申报的预售价格与《商品房买卖合同摘要》（第3023441号）里备案的成交价格存在630000余元的差异做调查；3.一审认定“中港置业有限公司提交给中信银行的成都分行的《预售合同》载明：案涉房屋装修水平系全装，装修标准为5482.91元/平方米”，该《预售合同》的内容与李志荣、中港置业公司提交给一审法院的证据《预售合同》存在区别，但一审法院未就两个存在差别的合同进行认定。4.一审法院对中港置业公司是否存在欺诈销售并未查清。中港置业公司未按其申报预售许可时提交的《预售方案》中的预售价格销售案涉房屋，而是在此基础上，加价630000余元卖给李志荣。此时中港置业公司告知李志荣是清水交房，其公示牌也显示案涉房屋为清水价2310000余元，故该房屋最终按优惠2%以清水价2260000余元签约，李志荣的住房抵押贷款申请也是按上述价格做的清水房贷款申请。5.中港置业公司要求李志荣与其签订违反法律强制性规定的《协议书》（含《补充协议2》）等格式合同的合法形式，用于掩盖其欺诈销售的本质，防止李志荣对其欺诈销售行为追责。中港置业公司通过伪造或变造《预售合同》提交成都市住建局用于获得第3023441号《商品房买卖合同摘要》，李志荣住房贷款发放至少半年后，拿到了中港置业公司打印时间为2018年9月7号的备案合同摘要时发现李志荣存留的《预售合同》清水价格装修状态和备案合同摘要不一致，中港置业公司的预售行为严重违反国家法律法规的强制性要求。中港置业公司通过给银行提交备案合同摘要以及伪造或变造《预售合同》使李志荣的住房贷款被审批通过。最终贷款银行给案涉房屋在备案合同摘要里本不存在的630000余元的装修价值抵押发放了贷款440000元，李志荣则多付了首付款210000余元，中港置业公司违法实现了在国家法律法规允许的清水房售价基础上加价63万余元，并成功套现。6.李志荣在一审起诉中港置业公司的实际销售行为是否存在欺诈销售的主观故意，以及是否实际实施了欺诈销售行为这两个构成欺诈销售的要件，一审法院应当审理但实际并未审理，且一审法院判决中港置业公司不存在欺诈销售行为所依据的事实，也属于应当调查清楚但实际并未调查清楚的。一手房预售房屋和二手现房交易，是否存在区别，国家是否有专门的法律法规来规范和监管新房的预售行为，一审法院不知道国家有一系列的强制性法律法规来规范房地产开发者的预售行为，特别是预售价格，房地产开发商是否受预售许可、预售方案的约束，是否可以随意加价销售，一审法院均未做调查就认为中港置业公司的欺诈销售行为不成立。7.根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第七条，《商品房销售明码标价规定》（发改价格【2011】548号）第九条，一审判决认定事实错误。8.根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第（八）条、《商品房销售明码标价规定》（发改价格【2011】548号）第九条、《成都市城乡房产管理局关于印发的通知》(成房发【2016】45号）第八条第2款规定，一审法院尾未查清中港置业公司是否篡改《预售合同》法定预售价格后再和李志荣签署现在的《预售合同》。9.根据《四川省合同监督条例》第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、《四川省合同监督条例》第二十八条、《预售合同》第二十四条第2款约定及上述法律规定，一审法院未查清中港置业公司是否篡改李志荣、中港置业公司签字的《预售合同》用于提交政府申请《商品房买卖合同摘要》，或者申报该《商品房买卖合同摘要》时是否给政府提交了虚假资料。10.根据《四川省合同监督条例》第三十六条规定及《预售合同》第二十四条第2款约定，一审法院未查清中港置业公司作为担保方，是否篡改了李志荣、中港置业公司签字的《预售合同》用于案涉房屋的银行贷款审批及中港置业公司是否给申请贷款的中信银行提供虚假担保。11.中港置业公司按《预售许可》11519号规定，案涉房屋可以对外销售的最高清水房的具体销售价格，是中港置业公司提交的《预售方案》载明的2316600元，还是12345平台经系统查询的1667952元，或者是其他任意价格，或者一审判决认定的中港置业公司有自主定价权，可以不受任何约束自主定价。同一套房屋的预售价格不能存在两个相差630000余元的不同价格，这两个价格是在由中港置业公司提交的《预售方案》和成都市住建局提供的《预售方案》分别展示的，不可能同时都是允许的合法预售价格。12.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、《四川省合同监督条例》第二十八条规定，一审法院未查清中港置业公司是否对政府监管部门如实申报了预售房屋实际成交价格；13.依据《四川省合同监督条例》第三十六条规定及《预售合同》第二十四条第2款约定，一审法院未查清中港置业公司存留以及提供给李志荣存留、银行贷款审批用、政府备案用的这四份《预售合同》是否一致；14.依据《四川省合同监督条例》第二十一条规定，一审法院未查清中港置业公司与李志荣签字的格式合同《协议书》、《补充协议2》的空白合同样本，李志荣、中港置业公司是否在与李志荣签字前30日取得政府备案。综上所述，在没有查清上述事实是否存在前，一审判决中港置业公司在销售房屋的过程中不存在欺诈销售行为，既不是以现有的客观事实为基础，以客观证据为佐证，更不是以法律法规为准绳，而是单方面采信中港置业公司提交的有问题的或者是违法的证据，因此，对中港置业公司是存在否欺诈销售行为，一审法院判决结果所依赖的事实根本没有查清楚。二、对《预售合同》存在的不同版本，未查清各版本的真伪，事实未查清。1.关于房屋存在实际装修水平、装修标准不同的两个《预售合同》版本，一审法院并未查清，同时认可了两个版本《预售合同》约定的装修标准。在一审判决经法院审理认定的事实中，有两个地方提及上述问题。第一次是“2017年3月19日，买受人李志荣、陶跃珍与出卖人中港置业有限公司签订《预售合同》及《补充协议》约定：……房屋建筑面积为115.83平方米，房屋装修水平为清水，装修水平是0元/平方米……”；第二次是“中港置业公司提供给中信银行成都分行的《预售合同》载明：案涉房屋装修水平为全装，装修标准是5482.91元/平方米。”根据《中华人民共和国合同法》第六款、《四川省合同监督条例》第36条规定及《预售合同》第二十四条第2款约定，无论是法律要求还是合同本身要求，都需要所有合同文本保持一致。但是当针对交易同一标的物出现两个不同版本的《预售合同》时，必然至少有一个版本是违反合同法和《预售合同》本身约定的，法院应当区分而未加以区分，所以对于不同版本的《预售合同》真伪，一审法院没有履行查清楚事实的职责，也未判决哪个版本才是李志荣、中港置业公司签约的《预售合同》。2.一审法院认定案涉房屋的清水挂牌价和装修状态存在矛盾，事实认定不清。一审法院同时认可了案涉房屋的两个清水房价预售格，分别是李志荣、中港置业公司《预售合同》载明的2268162元和成都市12345平台查询的1667952元。一审法院未查清哪个价格才是预售许可允许中港置业公司预售房屋的价格。故一审法院认定的关于案涉房屋的清水挂牌价以及其装修状态存在矛盾：同为中港置业公司提交的《预售方案》，其提交给一审法院的案涉房屋挂牌价是2316600元，但是之后经成都市住建局经查询到的挂牌清水价是1667952元，说明中港置业公司提交给政府用于备案的清水价格是1667952元，装修成交价635065元。这个价格和装修状态与中港置业公司提交的证据《预售方案》并不相符。3.一审法院认定《协议书》等证据合法，证据合法性认定错误。实际上，《协议书》及相关两份补充协议存在于房屋预售过程中的作用就是以合法的格式合同形式掩盖非法目的，其主要内容符合合同法第五十二条第3款、第5款打击的内容，也是符合第五十四条第2款规定应依法撤销的合同（协议），它以合法形式，掩盖了它违反现有房产预售、备案要求、价格监管等法律法规的真实目的。4.《预售方案》的真实性认定错误。李志荣提交的《预售方案》中申报的案涉房屋的清水价格与商品房买卖合同摘要中备案的案涉房屋的清水价格不一致，且中港置业公司并未说明该《预售方案》的来源即被一审法院采信。李志荣在一审开庭前，发现中港置业公司提交给法院的《预售方案》和住建局提供的《备案合同摘要》显示的房屋价格信息与装修状态完全不一致，并申请调取中港置业公司申请预售许可11519时提交给住建局的《预售方案》，但是被一审法院拒绝。对于存疑的证据，法院有责任调查清楚证据真实性。在证据采信上，一审法院在发现中港置业公司提交给法院的《预售方案》和住建局提供的备案合同摘要显示的房屋价格信息与装修状态应当相同而实际不一致时，并未按《最高人民法院关于适用的解释》第十七条的规定，优先采信出自国家机关成都市住建局提供的清水房预售申报价格证据，而是直接采用了不具备证据优先性的中港置业公司提供的证据，李志荣为防止一审法院不调取证据就结案，特意在开庭前两次向一审法院书面申请调取中港置业公司提交其申报预售许可11519时的原始《预售方案》，而一审判决中以中港置业公司己经提交《预售方案》为由或以本案无关为由，拒绝调取李志荣要求调取的证据。一审法院用存在矛盾的两份证据之一作为本案证据，无论最终采信哪份证据，只要没有否认另一份证据的合法有效关联性，这样就必然存在违规违法采信证据的问题。所以现在中港置业公司提交的《预售方案》存疑的情况下，其合法有效性认定错误。5.一审法院对李志荣付清首付款的时间节点认定错误。一审认为“本案中，李志荣直至2018年3月19日才付清首期房款688162元，故中港置业公司延期办理商品房合同备案登记不构成违约”，此判决依据的李志荣首付款付清时间节点认定错误。李志荣、中港置业公司提交的《预售合同》，均是法院采信的合法证据。现在该《预售合同》第九条第（2）款第3项载明：买受人于2017年3月19日前支付了首期款688162元。《预售合同》签订于2017年3月19日，这是《预售合同》记载的事实，法院也是认可的。根据《预售合同》第九条第（2）款第3项记载，李志荣付清首付款的最晚日期是2017年3月19日而非2018年3月19日。故法院对于李志荣付清首付款的时间节点认定存在错误。6.一审法院认定李志荣付款时间节点为2018年3月19日的证据与本案无关。一审判决中载明：“2017年7月19日，2017年11月19日，2018年3月19日，李志荣分别向中港置业公司支付购房款80000元，110000元，70000元”。李志荣己向一审法院提交《借款协议》来证明这三笔款项不是购房款，而是按李志荣与“成都中港物业服务有限公司”签订的《借款协议》支付给“成都中港物业服务有限公司”的三笔还款金额，但是一审法院拒绝李志荣用《借款协议》证明以上三笔款项非购房首付款。这三笔还款金额是李志荣与“成都中港物业服务有限公司”的合理借贷资金往来记录，并非李志荣支付给中港置业公司的首付款，与李志荣、中港置业公司间的法律诉讼没有任何关联，所以一审法院认定三笔款项属于购房款，否认客观事实与相关证据，认定李志荣付清首付款的日期是2018年3月19日，缺乏事实依据，属于认定事实错误；一审法院认为只要向中港置业公司单位名称支付了款项，且李志荣出示的付款收据还没有李志荣手写签名，就属于购房首期款，缺乏法律依据支持，采用和本案无关的证据用作本案证据，证据关联性认定错误。一审法院把这三笔本来和本案无关的付款记录用来作为证据参与本案判决，但是却以和本案无关为由拒绝了李志荣提交的证明这三笔付款记录和本案无关的证据《借款协议》。一审法院在证据采信上存在错误。故一审法院在认定李志荣付款的时间节点证据时，存在证据认定错误。三、一审法院判决适用法律错误。1.一审法院认定《协议书》等证据有效，系法律适用错误。一审判决中对于驳回李志荣第一、二项诉讼请求时，陈述理由：“另，双方于2017年3月19日签订《协议书》时，不存在重大误解及欺诈、胁迫”。判决认定协议书有效的依据是合同法第八条、第六十条。但是该法律条款是保护合法合同的条款。而本案中，因为该《协议书》约定的行为和事实，违反了现行法律法规条款，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第3、5款的规定，应认定《协议书》及相关两份补充协议是违法的，应判决《协议书》及相关两份补充协议因采用合法形式掩盖非法目的，且存在违反国家强制性要求的法律条款应判无效，这两份协议均不受法律保护。2.一审法院判决中港置业公司享有房屋销售自主定价权，没有法律依据。一审判决中对于驳回李志荣第一、二项诉讼请求时，陈述理由：“本案中中港置业公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权……”。该裁判理由缺乏法律依据支持。预售商品房作为一种特殊的商品，预售价格不仅受政府价格干预，且价格变更、成交价格申报等跟价格相关的任何价格行为，都是受到政府监管的，并不存在一审法院判决认定的房地产开发企业有自主定价权，国家实际是通过预售许可对房屋预售价格进行全程管控。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《城市商品房预售管理办法》第七条、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第（八）条、《商品房销售明码标价规定》（发改价格（2011）548号）第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、《四川省合同监督条例》第二十八条、《中华人民共和国价格法》第十二条规定，政府监管房地产开发商有关预售价格、价格变更和成交价格申报等各种价格行为。一审法院对以上7条用于规范、监督房地产开发企业制定预售价格、禁止房地产开发企业随意变更预售价格等行为加以约束的法律法规完全视而不见，且目前未见有任何法律条款赋予预售商品房的经营者有自主定价权且能获得预售许可的，但是一审法院坚持判决“本案中中港置业公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权……”，明显违反国家出台这些法律法规的初衷。3.一审法院判决中港置业公司延期备案不构成违约，适用法律错误。一审判决对于驳回李志荣第三项诉讼请求，陈述理由：“本案中，李志荣直至2018年3月19日才付清首付款688162元，故中港置业公司延期办理商品房合同登记备案不构成违约”。该裁判理由依据的法律条款是合同法第六十条。该条的约定是指李志荣、中港置业公司签订的《预售合同》，义务是指中港置业公司在签订合同后30日内备案。其法律依据是：根据《城市商品房预售管理办法》第十条或者《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第二十七条规定，且根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。而《城市商品房预售管理办法》就是关于满足什么条件就必须备案必须遵守的专门法律法规，该条法律法规只规定了买卖双方一旦签约就必须要在签约后30内完成备案，并未有付清首付等其他附加条件。故判决中港置业公司延期备案是否违约，适用法律应是《城市商品房预售管理办法》第十条或者《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第二十七条。故一审法院判决中港置业公司延期备案是否构成违约适用法律错误。四、一审法院审理违反法定程序，影响案件的正确判决。1.法院拒绝李志荣调取证据申请程序错误。对于法院拒绝李志荣的证据调查申请，但是未给李志荣送达书面通知书，属于程序违法。根据民事诉讼证据规定第十九条规定，一审法院程序违法，既剥夺了李志荣收集证据的权利，也剥夺了李志荣申请行政复议要求收集证据的权利，让李志荣首先承担了举证不能的法律后果，白白浪费了诉讼费；其次导致李志荣在签收一审判决前因为没有收到法院拒绝调取证据的书面回复，以为法院依法调取了证据再做出的判决。要是事先知道一审法院没有调取证据就判决了，李志荣不会在签收日当天签收本案裁判文书，会要求法院调取证据后判决。2.一审法院审理程序错误。一审判决中对于驳回李志荣的全部诉讼请求，认为李志荣应承担举证不能的责任和后果。但实际上，李志荣在开庭前向法院提交调取在证据申请书，要求调取：中港置业公司为申请预售许可11519提交给成都市住建局的《预售方案》、中港置业公司为使案涉房屋通过备案系统备案而提交给成都市住建局的《预售合同》原件或者副本、中港置业公司提交给中信银行东湖支行的《预售合同》。李志荣向法院申请取证的这三份关键证据，均能直接或者间接证明中港置业公司篡改了李志荣签字的《预售合同》，中港置业公司构成欺诈销售；李志荣能证明中港置业公司欺诈销售的直接证据因存放于国家机关李志荣无法自行调取，这是能证明中港置业公司提交的合同存在不一致的有力证据，但一审法院认定该证据和本案无关或无必要调取拒绝李志荣调取证据申请，一审法院非法剥夺李志荣获得证据的权利，再以李志荣举证不能为由做出判决，且判决所依据的证据《预售方案》存疑，判决结果就必然毫无公平可言。法院拒绝调取李志荣申请调取的证据，违反民事证据规定第三条、第十七条的规定，属于程序错误。3.一审法院认定证据《预售方案》、《预售合同》的合法有效性，存在程序错误。对中港置业公司提交的《预售方案》中案涉房屋的价格，和依据中港置业公司提交《预售方案》后获得的案涉房屋商品房买卖合同摘要不一致且存在很大差异，且把中港置业公司提交的《预售方案》中显示的“挂牌价”当成“挂牌清水价”处理，存在认定证据程序错误的问题，中港置业公司提交给法院的《预售合同》和银行的《预售合同》存在巨大差异的时候，一审法院未区分这些《预售合同》的真伪，在没有证明这些不同版本的《预售合同》真伪前就进行采信，并以此作为判决依据，存在证据认定程序错误问题。4.一审法院拒绝李志荣追加第三人申请，存在程序错误。因为案件的审理结果与“成都市住建局”、“中信银行股份有限公司成都东湖支行”有法律上的利害关系，故李志荣向法院依法提交追加第三人的书面申请。这两个第三人与本案存在利害关系的原因为：(1)成都市住建局可能违法给中港置业公司备案，也有可能中港置业公司给成都市住建局提供了虚假资料用于案涉房屋备案，不管是哪种情况，成都市住建局有责任监管备案和协助查清备案资料的真伪的责任和义务，本案与其有法律上的利害关系；(2)中信银行股份有限公司成都东湖支行在李志荣向其申请贷款的过程中，因中港置业公司违反《四川省合同监督条例》第三十六条规定，使其接受了中港置业公司的虚假担保，导致中信银行股份有限公司成都东湖支行多发放贷款440000元，本案也与其有利害关系。但一审法院以上述两个第三人和本案没有利害关系为由，拒绝了李志荣追加第三人申请，存在程序错误。 中港置业公司辩称，一、一审法院查明的事实清楚。1.中港置业公司在与李志荣签订合同或履行合同过程中，均不存在欺诈的行为。根据李志荣一审庭审笔录第9页13行中对其诉讼请求基础的澄清，李志荣一审提出的诉讼请求是基于其认为存在欺诈，故中港置业公司就其诉讼请求的基础，分成以下两个要点答辩：（1）李志荣与中港置业公司之间的欺诈只可能指的是民事关系，而不是行政关系；即中港置业公司作为行政相对人的任何行政管理行为，都不构成对李志荣的欺诈。在行政层面上，无论中港置业公司向行政机关提交预售方案以取得预售许可证，或应行政机关要求将案涉房屋总价拆分为清水房价+装修总价，均是基于行政管理的需要，属于行政关系，而非中港置业公司与李志荣之间的民事合同关系。而在行政管理上，既然行政管理机关以其发放预售许可证、生成房屋信息摘要等具体行为认可了中港置业公司不存在违规行为，那么李志荣无权、人民法院也不当在民事角度对行政角度进行判断。在民事层面上，如果李志荣在签订买卖合同的时候，已经明知交易标的是清水房，在事实层面上是知道的，就不能再主张交易标的欺诈。而李志荣一审提交的证据1，即是双方签订的约定房屋总价为2260000余元，标的系清水房屋的《商品房预售合同》；且双方在签订买卖合同当日，亦签订了《协议书》以及《补充协议二》，已经明确不以行政机关的管理行为作为双方民事合意的内容，也明确双方交易的标的为清水房屋，李志荣不以备案中所列装修价作为要求中港置业公司履约的标准。即，有如下表现体现李志荣知情，不存在欺诈：双方在签订买卖合同时（合同第八条约定房屋总价款2268162元；第九条约定首付款为688162元，贷款1580000元）还是在李志荣分期支付首付款时，都是明知了双方交易的标的价格；双方在签订买卖合同时第四条第（六）款约定的装修水平为清水，装修标准为0；附件六明确的装饰装修及设备标准约定为清水标准；双方合同落款处李志荣手写明知装修水平和标准；双方在签订《协议书》和《补充协议二》时，都是明知标的房屋为清水房屋；故双方对交易标的、交易价格都是清楚知悉的。李志荣在签订买卖合同时，已经明确知晓交易对价所对应的交易标的为清水房屋，并不存在李志荣所称的欺诈。人民法院应当回归双方共同签署的交易文件，综合认定购房者是否对装修状态是知情和同意过的。如果是，则不应由法院来介入干预推翻交易定价，判定退还或实质减少交易价款。（2）欺诈只可能指交易主体之间；即如果有其他主体，比如是李志荣与同小区其他业主如何，都不构成对李志荣的欺诈。合同具有相对性，每个买卖合同都是独立的合同，中港置业公司与同小区其他业主的买卖合同均与本案无关，也不构成对李志荣的欺诈。2.中港置业公司为李志荣所购房屋办理备案的时间延期并不违约，一审法院认定的李志荣付清首付款的时间节点正确。（1）双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条第（二）款第3点约定的是：“买受人于2017年3月19日前支付首期房价款人民币（币种）688162元”，系买受人应当在2017年3月19日前支付首期房价款，而非李志荣理解的双方在该条中确认了李志荣已经支付了首期房价款。如果用语文时态理解，这是对将来履行义务的约定，而不是完成时态。同样例如该条也载明了“余款1580000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款支付”，这并不因此代表余款已经在该合同签订时由中信银行完成支付或者完成了申请行为。（2）双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第（三）款约定买受人未款清等原因导致不能按合同要求备案的，备案时间顺延，自房款付清或按揭资料齐全之日起算备案期限。中港置业公司在一审提交第二组证据首付款收据，且李志荣在一审笔录第37页第5行确认，李志荣是按中港置业公司提交的证据那样在2017年3月19日以后分三次支付了共26万元的款项。即：李志荣直至2018年3月19日才全部付清案涉房屋首付款，比合同约定的付款期限迟延了一年，中港置业公司有权比合同约定的备案时间延缓一年备案，中港置业公司为李志荣办理合同备案的期限应当自李志荣付清全部首付款时起算；而中港置业公司在此前已经为李志荣办理了合同备案，故不存在违约，因此产生的责任也不应当中港置业公司承担。二、一审法院适用的法律正确：双方签订的买卖合同及其补充协议及《协议书》、《补充协议二》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。（1）李志荣未在一审中提出对《协议书》、《补充协议二》效力的诉讼请求，且作为李志荣证据向人民法院提交，并在一审笔录第38页第19行中确认前述文书系有双方签字盖章成立的，故前述文书反映了其真实意思表示。（2）前述文书并不违反法律法规强制性规定，李志荣对法律法规的范围理解不正确，对法律法规内容的理解也存在错误；比如：A．前述文书并非《四川省合同监督条例》第21条规定的需要备案的房屋买卖合同的格式文本，需要备案的是双方网签备案的商品房预售合同，该合同本身就是房管局提供的制式版本，前述文书是对备案合同的进一步解释和明确；且前述文书中，也不存在加重李志荣责任的条款，是双方对交易标的的补充说明的确认。B．《商品房销售明码标价规定》等不属于法律法规，其效力为部门规范性文件；且中港置业公司系向行政主管部门提交了预售方案，并取得了预售许可证后进行的房屋预售，案涉房屋总价也未超过预售方案中的总价款，并未违反该规范性文件的规定。三、一审法院审理程序合法。1.人民法院有权决定是否准许李志荣提出的调查申请，对与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的证据，人民法院可以不予准许。故一审法院有权不予准许李志荣提出的调查申请，并不存在程序违法的情况。2.人民法院有权决定是否追加第三人参加诉讼，对于人民法院认为与本案不存在利害关系的主体，人民法院可以不予追加。四、针对李志荣的《补充民事上诉状》。李志荣要求更改一审诉讼请求的请求，违背程序法。二审上诉只能在一审诉讼请求的范围内，二审程序中没有变更诉讼请求的程序规定存在。从数额上看，《补充民事上诉状》增加了利息的数额，即由一审起诉的“至今”变为了“结清日”，对此应进行调解，调解不成应另案起诉处理。李志荣补充上诉请求的第2项，不构成法律上的诉讼请求，其实这是法院的单方职权。本案也没有刑事案件的任何文书存在。人民法院不可能因为李志荣自认为的构成犯罪行为，就中止审理。综上，本案中，恳请人民法院注意李志荣的法律思辨的混淆：李志荣反复、随时混淆行政管理关系与民事关系，将自身对于行政管理关系的理解，归咎于民事关系的欺诈。就此混淆混乱的起诉/上诉，我们应该回归两个注意：一是注意回归事实局面的认定。交易时，李志荣明明知情同意交易清水房，却如今主张中港置业公司欺诈要求返还装修价款并赔偿装修款的行为实际是对合法有效的双方合意的反悔，不应得到支持；二是注意回归民事关系的处理。本案中不存在任何证据体现行政处罚、行政许可被撤销等行政机关处理的证据，甚至小区内都有业主办到了房产证，整个履行是完整闭合没有问题的，人民法院不应直接干预判断行政管理关系下的是否违法违规，以及其法律后果。李志荣花大力气论述的行政违规，既无证据，又不属于本案审理范畴，不具有关联性。四川省高院在处理有关民事案件中涉及到行政管理关系时，也是持本态度，即根本就不需要去审查开发商对行政管理关系下是否违背、多大程度上违背、违背的法律后果。 李志荣向一审法院起诉请求：1、中港置业公司赔偿因欺诈销售非法获得的装修款一倍金额即635065元；2、中港置业公司因欺诈销售应返还李志荣房款（装修款）635065元及占用该款项的利息（按房贷利率5.88%计算，截止2020年4月21日的利息为90841元）；3、中港置业公司向李志荣支付因延期备案造成贷款利率上浮引起需要多付的利息损失298418元；4、中港置业公司承担李志荣因本案提起诉讼产生的包含但不限于诉讼费、差旅费、误工费等在内的全部合理费用。 一审法院认定事实：2016年9月21日，中港置业公司取得成都市锦江区琉璃东路258号中港央湖名邸1号楼《商品房预售许可证》，中港置业公司提交的《商品房预（现）售方案》载明xx号房屋的挂牌价为2316600元。2017年3月19日，买受人李志荣、陶跃珍与出卖人中港置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的位于锦江区外东五桂桥（B宗地）“中港央湖名邸”一标段1、3#楼xx号房屋，房屋建筑面积为115.83平方米，房屋装修水平为清水，装修标准为＿元/平方米，房屋总价为2268162元；买受人于2017年3月19日前支付首期房价款688162元，余款1580000元向中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）申请贷款支付；出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十五条“商品房交付条件”：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。合同第二十四条“预售合同登记备案”，（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息；（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致；（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：买受人因房款未付清、按揭资料不齐、银行政策原因、或故意拖欠房款导致的不能按照合同要求备案的，备案时间顺延，自房款付清或按揭资料齐全之日起重新起算……【第（三）款内容进行了加黑标注】。合同落款处李志荣手写注明“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，外墙为涂料、部分石材；起居室内墙腻子面层、顶棚腻子面层、室内地面为水泥抹面；厨房地面为水泥抹面、墙面为水泥砂浆、顶棚为钢筋混凝土楼板；卫生间地面为水泥抹面、墙面为水泥砂浆、顶棚为钢筋混凝土楼板；阳台为不封闭；供热采暖系统及节能设施、空调、通风、照明系统及节能设施均未作约定。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：如买受人未及时提供资料并交纳相关费用而导致该合同无法备案、预告无法登记或商品房无法在约定的期限内办理产权证书，出卖人不承担责任。同日，双方又签订一份《协议书》，约定：双方确认，成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心《商品房买卖合同摘要》及备案系统中所列“房价”与“装修价”、所填列数据仅作为商品房买卖合同备案所用，并非买卖双方的真实意思表示，对买卖双方不具有约束力，双方实际履行仍按2017年3月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的价款为准，买受人承诺对前述情况已知悉并无异议，不得向出卖人提出任何诉求；买受人承诺所购买的房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以上述合同附件六的约定为准；双方确认均是在清楚理解本协议的内容及其法律后果的前提下签署本文件，不存在重大误解及欺诈、胁迫。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同补充协议二（价格拆分）》，约定：双方同意将买卖合同第四条（六）款修改为“装修水平清水，装修标准是0元/平方米，该商品房共用部位、共用设施设备构成，见附件二”。 上述合同签订后，房地产管理部门于2017年12月29日进行备案登记，备案登记信息载明：房屋地址为锦江区xx号，建筑面积115.83平方米，清水成交价1633077元，装修成交价635085元。 2017年3月17日，李志荣向中港置业公司支付购房定金20000元。2017年3月19日、2017年7月19日、2017年11月19日、2018年3月19日，李志荣分别向中港置业公司支付购房款408162元、80000元、110000元、70000元。李志荣为购买上述房屋共计向中港置业公司支付688162元。 2019年1月3日，上述房屋建筑工程取得竣工验收备案。2019年12月26日，成都盛山测绘有限公司出具案涉楼盘的《房屋测绘成果报告书》。中港置业公司向李志荣交付了上述房屋。2020年6月4日，李志荣与物业公司、装修公司签署的《房屋本体装修前确认表》载明：房间客厅、餐厅、卧室、厨卫间、安防、阳台、其他方面等验收结果正常。 一审另查明，2019年11月15日，成都市住房和城乡建设局针对李志荣的咨询通过“12345”平台回复：经系统查询，案涉房屋清水挂牌价为1667952元。 李志荣与中信银行成都分行签订的《借款合同》载明：李志荣向中信银行成都分行申请贷款1580000元，贷款期限为348个月，贷款利率5.88%，抵押物为案涉房屋，抵押物总价或评估价为2268162元，抵押率70%。中港置业公司提供给中信银行成都分行的《商品房买卖合同（预售）》载明：案涉房屋装修水平系全装，装修标准是5482.91/平方米。 一审法院认为，李志荣与中港置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议以及《协议书》、补充协议二是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，双方当事人应当严格依法履约。 关于李志荣主张的返还装修款635065元及支付利息，并赔偿一倍装修款635065元的认定。李志荣与中港置业公司在签订上述合同时，已明确约定了房屋的购买总价和装修情况，案涉房屋系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，也明确了是清水房交付。案涉房屋经竣工验收备案，符合交付条件，李志荣在收房时，也未对房屋是清水房状态提出异议。另，双方于2017年3月19日签订《协议书》时，也明确约定“装修价”、“房价”仅作为合同备案所用，并明确约定仍按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的价款实际履行，李志荣承诺对前述情况已知悉并无异议，其所购买的房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以上述合同附件六的约定为准，也确认其是在清楚理解本协议的内容及其法律后果的前提下签署本文件，不存在重大误解及欺诈、胁迫。本案中中港置业公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，李志荣作为买受人享有自主选择权，不论《商品房买卖合同（预售）》中是否对装修标准的具体金额有约定，也不论合同备案信息中是否分别载明清水价与装修成交价，买受人李志荣以房屋实际预售清水成交价与备案清水价之间存在差价为由，主张中港置业公司存在销售欺诈行为，要求中港置业公司返还装修款635065元及支付利息，并赔偿一倍装修款635065元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于李志荣主张的因中港置业公司延期备案造成贷款利率上浮引起需要多付的利息损失。根据前述认定，中港置业公司在销售房屋过程中不存在欺诈行为，即不存在违法违规行为，故李志荣认为中港置业公司因违法违规行为导致延期备案的理由不能成立，一审法院不予采信。另，根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，李志荣应于2017年3月19日前支付首期房价款688162元，中港置业公司自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，如因买受人房款未付清等原因导致不能按照合同要求备案的，备案时间顺延，自房款付清或按揭资料齐全之日起重新起算。本案中，李志荣直至2018年3月19日才付清首期房价款688162元，故中港置业公司延期办理商品房合同备案登记不构成违约。综上，李志荣要求中港置业公司赔偿其贷款利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于李志荣主张的差旅费、误工费，根据前述认定，本案中中港置业公司不存在销售欺诈及违约行为，故李志荣的该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李志荣的诉讼请求。一审案件受理费19734元，减半收取9867元，由李志荣承担。 二审中，李志荣向本院提交如下新的证据： 1.成都市住建局通过政府信息公开回复的政府信息公开申请告知书，拟证明涉案房屋真实预售方案里申报的清水挂牌价是1667952元，不是中港置业公司提交的《预售方案》展示的2316600元。中港置业公司伪造了证据《预售方案》提交给一审法院；一审法院采信中港置业公司的证据《预售方案》存在程序错误，以伪造的证据《预售方案》作为判案依据导致一审错判。 2.成都市住建局通过成都市12345平台回复的《成都市住建局关于“开发商预售住宅是否有自住定价权”的回复》，拟证明（1）任何开发商预售新房必须遵循预售许可制度；住建局会对申报预售许可严格予以价格指导，对于不接受价格指导的商品住房项目，住建局不予受理其预售许可、现售备案；商品住房申报价格一经确定不得上调，实际成交价不得高于申报价格的原则：即开发商预售新房实际没有自主定价权；（2）中港置业公司实际预售清水房价格比其申报的清水房价格高出635085元，违反住建局监管要求；（3）一审法院以中港置业公司“享有自主定价权”为前提形成的判决，和国家政策、法律法规相违背，二审应予以撤销或纠正。 3.成都市住建局通过成都市12345平台回复的《成都市住建局关于“‘申报价格’是否是预售方案里申报预售价格”的回复》，拟证明（1）证明证据2里“申报价格”就是指开发企业申报预售许可时预售方案中的商品住房申报价格；（2）《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发〔2016〕45号）是现行有效文件。 4.成都市住建局通过成都市12345平台回复的《成都市住建局关于“开发商是否可以不让买方交清首付款就可以签约商品房买卖预售合同”的回复》，拟证明（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》是现行有效的法律、法规；（2）根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，证明商品房买卖合同法定要求备案的时间只与签订合同的时间有关，而与是否付清首付，什么时候付清首付无关；（3）一审判决中港置业公司在签约八个多月后才备案未违反合同约定，是违法的判决。 5.成都市发改委通过成都市12345平台回复的《成都市发改委关于“《商品房销售明码标价规定》是有效文件”的回复》，拟证明（1）《国家发展改革委关于发布的通知》（发改价格〔2011〕548号）是现行有效文件；（2）一审《判决书》判决“本案中中港置业公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权……”违反《商品房销售明码标价规定》第2条，第9条规定，是违法判决，二审应予以撤销原判决或纠正。（3）一审庭审现场中港置业公司虚假陈述“《商品房销售明码标价规定》系部门规章，不在任何意思上影响合同的效力……（见一审庭审记录第10页第8行起）”，很显然，中港置业公司代理律师作为执业律师欺骗一审法院，做了虚假陈述。 6.成都房管局网签系统，成都市房管局关于“通过商品房买卖合同网上签约系统拟定”的短信回执，拟证明《预售合同》是通过网签系统拟定后再打印的。为了通过网签系统审核，中港置业公司在拟定涉案房屋清水成交价时，一定会让清水成交价不超过申报的清水挂牌价1667952元。 7.成都市住建局通过政府信息公开回复的政府信息公开申请告知书，拟证明（1）在中港置业公司在完成网上签约系统报与行政主管部门的涉案房屋交易信息应是备案系统里显示的“清水成交价163077元，装修成交价635085元”；（2）实际签订的《预售合同》清水成交价是2268162元，与中港置业公司申报成交价不一样，证明中港置业公司篡改过通过网签系统拟定、打印的真实《预售合同》与李志荣签约，开始欺诈销售第一步：诱骗李志荣签订超出预售方案635085元的清水房合同；（3）中港置业公司在可合法销售涉案房屋清水价163077元的基础上，存在加价635055元销售房屋的事实，违反《商品房销售明码标价规定》第9条规定。 8.成都市住建局通过成都市12345平台回复的《成都市住建局关于“（建房[2010]53号）文件是否废止”的回复》，拟证明（1）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房[2010]53号文件是现行有效的文件；（2）中港置业公司未按预售方案预售涉案房屋，违反该文件第（八）条规定，属于欺诈销售。 9.成都市住建局通过成都市12345平台回复的《成都市住建局关于“〈中华人民共和国城市房地产管理法〉是否现行有效”的回复》，拟证明（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》是现行有效的文件；（2）中港置业公司并未如实向主管部门申报成交价，违反该法第35条规定，违法；（3）中港置业公司未将双方签约的真实《预售合同》报与住建局依法备案，违反该法第45条规定，违法。 10.成都市住建局通过成都市12345平台回复的《成都市住建局关于“查询备案号为3023441的房子开发商向住建局申报的成交价”的回复》，拟证明（1）《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发〔2016〕45号）是现行有效的文件；（2）中港置业公司比其申报预售许可时提交的预售方案提高635055元预售清水房违反成办发〔2016〕45号文件第三项下第（四）款规定，违法。 11.成都市住建局通过政府信息公开回复的政府信息公开申请告知书，拟证明（1）中港置业公司在预售新房时应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规；（2）中港置业公司在超过签约30天未备案，违反《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定，是违约和违法的行为，应承担违法违约责任；（3）一审法院认为中港置业公司“有根据市场需求自主定价权”的判决，违反《城市商品房预售管理办法》第6条关于新房实行预售许可的制度的规定；（4）一审法院认为中港置业公司“有根据市场需求自主定价权”的判决，违反《城市商品房预售管理办法》第6条关于新房实行预售许可的制度的规定，应依法撤销。 12.成都市住建局通过政府信息公开回复的政府信息公开申请告知书及申请流水号为20210106174800690494的政府信息公开申请书详细内容的截图，拟证明（1）中港置业公司在2017年1月16日即向成都市房管局（现成都市住建局）申请调价并向市房管局承诺涉案房屋是精装修房，1月20日通过房管局审核。但是涉案房屋中港置业公司实际是按精装房销售、按清水房交付，这种行为违反成都市政府于2016年11月17日发布的《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》第三条下第2款、第4款的规定中港置业公司恶意骗取上诉人635085元房款，欺诈销售的主观故意明显；（2）中港置业公司在2017年1月20日即有申报价格为“清水挂牌价1667952元，装修挂牌价为648648元”的《预售方案》，但是在一审中呈交给一审法院的《预售方案》其预售“清水挂牌价为2316600元”，恶意伪造《预售方案》误导一审法院判案，最终依据该伪造的《预售方案》判决李志荣败诉，此判决结果应依法撤销或改判，中港置业公司恶意伪造证据的行为也应该得到严惩；（3）在一审庭审现场，中港置业公司解释为什么住建局回复的预售方案清水价和中港置业公司展示的不一致时向一审法庭陈述：“李志荣系在2019年11月15日查询的（住建局预售方案），该时间点涉案房屋已经备案并应行政主管部门要求正在备案表中将房屋总价拆分为清水价+装修价列示；而公司取得预售许可是在2016年9月21日”，该段文字意思是两点：第一，李志荣通过住建局查到的预售方案是涉案房屋备案时间节点（2017年12月29日）以后才修改的；第二，该《预售方案》是应住建局要求更改的。如果这里两点都是属实的，那么中港置业公司确实没有违法，但是实际情况是：第一，其展示的住建局查到的预售方案，形成于2017年1月20日，在涉案房屋开始预售之前就已经存在了；第二，没有任何部门要求中港置业公司拆分房价在预售方案里列示，是中港置业公司自己申请的。这个证据再次证明，中港置业公司为了逃避承担违法加价销售的法律责任，再次对一审法院做虚假事实陈述，而一审法院采信了该虚假陈述，导致中港置业公司完美逃避了一审败诉的惩罚，二审应当纠正；（4）成都市住建局并未给中港置业公司可以不遵守现行国家关于新房预售的法律法规的特权。（5）成都市住建局并未授权中港置业公司享有《商品房买卖合同摘要》和《商品房买卖合同》价格不一致的特权。 13.成都市住建局通过政府信息公开回复的《预售许可11519下中港央湖名邸〈商品房预(现)售方案〉》，该证据是证据1的附件。拟证明（1）中港置业公司在预售方案的销售承诺中，表示要严格执行“一房一价”、销售现场公示信息准确无误等在《商品房销售明码标价规定》要执行的规定；（2）实际并未执行《商品房销售明码标价规定》的规定，而是开启了欺诈销售的进程。 14.与中信银行股份有限公司成都东湖支行个贷经理韩昊的微信聊天记录（节选），拟证明（1）李志荣申请的房贷在2017年4月28日就已经审核通过了，且获得的房贷利率是基准利率的95折（折合4.655%）；（2）因为在4月28日前，中港置业公司未按合同约定完成备案，银行无法放款，导致后面利率大幅上涨。 15.与对接签约置业顾问罗思苒的微信聊天记录（部分），拟证明：（1）聊天记录第1页显示，首付款减掉26万没有支付的原因，就是因为签了《借款协议》，由《借款协议》的出资方代付26万，然后我付首付款再付428162元，构成了全部首付款688162元支付给中港置业公司，然后签约，合同约定“买受人于2017年3月3月19日前支付首期房款人民币688162元……（见《预售合同》第9条第2款）”，证明上诉人在签约当日已经付清了全部首付款，不存在差26万首付款没有支付问题。（2）聊天记录第6页，第7页显示，未来出现的80000元、110000元、70000元的还款记录，将是依照《借款协议》产生的还款记录。（3）2017年5月9日，罗思苒也向上诉人确认贷款审核通过了（见聊天记录第11页），与证据15中银行韩昊在4月28日已通过贷款审核相互印证；（4）在聊天记录第10页的2017年5月9日、第12页的2017年7月13日多次向罗思苒催问备案的事，罗思苒均没有说是上诉人首付款未付清的原因；（5）在聊天记录第14页的2017年7月16日（按借款约定的还款日期7月19日前3天），罗思苒提示上诉人还“首付分期”款，并不是催交首付款。因此中港置业公司举证的80000元、110000元、70000元付款记录，确实不是《预售合同》首付款的付款记录，而是《借款协议》的付款记录。所以一审认定付清首付款的时间节点错误，应依法纠正。 16.与中信银行股份有限公司成都东湖支行个贷经理韩昊的微信聊天记录，拟证明：（1）聊天记录第17页显示，上诉人申请的房贷，在2017年12月29日备案通过后，房贷利率已经上浮20%，达到了5.88%（即现在执行的利率）；（2）聊天记录第18页显示，上诉人的贷款利率上升不是由于自身原因引起的，而是由于延期备案期间成都市房贷利率整体上升引起的。可结合一审证据12-证据17交叉验证；（3）中港置业公司应当对延期备案造成的损失按《预售合同》约定承担责任。 17.中国银保监会网站上关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知的截图，拟证明：假如上诉人未在签约当日付清首付，那么银行放款后上诉人还在支付首付，必定违反首付比例不低于30%的银监会规定。实际银行并未违反这个规定，否则银行不可能放款。因此反证上诉人在签约当日已经付清首付是没有疑问的。 18.成都市住建局通过成都市12345平台“对之前关于房屋未备案或者违法备案的回复相当不满”的回复，拟证明（1）《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》是现行有效的新房预售管理文件。 19.成都市住建局通过政府信息公开回复的《政府信息公开申请告知书》，拟证明中港置业公司未如实向监管机构成都市住建局申报实际成交价，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第4款的规定，属于违法预售新房。本案中，构成欺诈销售实施完成必要的一个环节。 20.政府信息公开申请告知书，来源：成都市住建局通过政府信息公开回复，证明被上诉人未如实向监管机构成都市住建局申报实际成交价，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第4款的规定，属于违法预售新房。本案中，构成欺诈销售实施完成必要的一个环节。 21.成都市住建局通过12345平台成都市住建局关于“开发商销售住宅是否有自主定价权”的回复，证明：（1）开发商销售住宅要遵守预售许可指导；（2）对于申请办理商品住房预售许可、现售备案的，住建局会严格予以价格指导，对于不接受价格指导的商品住房项目，住建局不予受理其预售许可、现售备案。坚持商品住房申报价格一经确定不得上调，实际成交价不得高于申报价格的原则：所以中港置业公司超过申报价格635085元预售新房，不仅本身违法，对上诉人而言，中港置业公司就是欺诈销售了；（3）任何开发商没有根据市场因素享有自主定价权的权利，所以一审法院判决中港置业公司有自主定价权，是违法的，应依法撤销。 中港置业公司质证认为，对于证据1真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。该告知书中体现出预售方案都是真实存在的，不存在伪造、虚假证据的概念，所以李志荣基于“伪造”“虚假证据”而提出的上诉理由及举证观点，不成立。本案不涉及伪造、虚假证据的问题。 对于证据2真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。李志荣自己在提问时设定了一个二元对立的问题，“是”或“否”形式的提问。行政机关没有简单的从是或否的角度予以回答。即，不能说行政机关从行政管理角度给与了否定答案。行政机关恰恰是在价格指导的幅度内，给与了肯定的答案，因为只需“实际成交价不得高于申报价格”即可。至于是低一点、低多少，相等，都是可以的。中港置业公司在对案涉项目预售前，已经向行政主管部门提交预售方案申请预售许可，并于2016年9月21日取得了预售许可证；住建局是对价格进行指导，并非由住建局对案涉房屋进行定价，也正是住建局认可了中港置业公司就案涉项目的房屋的自主定价，才对案涉项目作出了预售许可。4、双方实际成交的价格为2268162元，低于中港置业公司提交的预售方案中的房屋挂牌价2316600元，也低于清水申报价1667952元与装修申报价648648元之和，实际成交价格未高于任意一个预售方案的房屋总价。更为重要的法律原理是：本案是民事诉讼，并不该直接判断行政机关对开发商的管理是否违法、开发商是否应受到行政处罚。故被告的质证虽然做出了对应解说，但更提示人民法院应注意该法律原理，不需要也不应该去在本案中判断行政管理问题。 对于证据3真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。该回复仅明确预售方案中的申报价格，一经确定不得上调，不能以该回复达到李志荣的证明目的。案涉项目是在2016年9月21日取得的预售许可，《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》是2016年11月17日出台，案涉项目在该政策出台前已经取得预售许可，根据行政文件不溯及既往的原则，该文件本身也不直接对该项目产生约束力，李志荣也无权从该文件中直接得出否定结论。在该政策出台后，也未上调房屋的申报价格。更为重要的法律原理是：本案是民事诉讼，并不该直接判断行政机关对开发商的管理是否违法、开发商是否应受到行政处罚。更提示人民法院应注意该法律原理，不需要也不应该去在本案中判断行政管理问题。 对于证据4真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。其询问标题是在问是否可以签约，其内容又是说备案。对于其标题问题，政府部门没有回答。但是民事上的答案很清楚，肯定是可以签约的。因为签署合同和履行合同是不同的概念。付钱，是履行环节。1、对于内容问题，政府回复的是管理性规定的时间。而本案双方另有约定，中港置业公司延期为李志荣办理合同备案，是由于李志荣在签订买卖合同后，未按合同约定按时足额支付首付款导致；根据合同第二十四条第（三）款约定“买受人未款清等原因导致不能按合同要求备案的，备案时间顺延，自房款付清或按揭资料齐全之日起算备案期限”，在双方间的商品房买卖合同关系项下，中港置业公司在李志荣未款清的情况下，顺延备案时间并不违约，延期备案的责任在李志荣。2、《城市商品房预售管理办法》属于部门规章，其第三条规定该办法适用于城市商品房预售的管理，即该办法是行政机关的行政管理的办法，即使中港置业公司违反该管理办法，接受的也是行政部门的行政管理，并不对双方间的民事关系产生影响。 对于证据5真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。政府机关回答文件有效，并不等于回答中港置业公司违背该文件，这是两回事。并不能因为《商品房销售明码标价规定》是有效文件，就得出一审判决开发商具有自主定价权违反上述文件规定的结论，该文件也没有类似的表述，是李志荣对文件的理解有误。更为重要的法律原理是：本案是民事诉讼，并不该直接判断行政机关对开发商的管理是否违法、开发商是否应受到行政处罚。 对于证据6真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。该份证据恰好体现了房屋买卖实现了网签，李志荣也无权判断是否违反其所提供的证据6（行政管理违法与否的判断权不在其）。尤为关键的是，本案不是审理网签是否违法、备案是否违法，本案是审理是否构成欺诈。而欺诈是应落脚于李志荣在购买房屋时，是否知道是购买的清水房。 对于证据7真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。行政机关讲解了信息公开的知识，这对本案的欺诈判断无关。行政机关还附上备案表，这与其一审中举证第7项证据一致，我方质证意见与一审时一致。 对于证据8真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。一审法院没有认定开发商预售新房无法律以及政策法规约束，李志荣何来否定？李志荣自己预设了一个错误的目标来做自我反驳。政策是否处于有效期，与开发商是否违背该政策，是两个概念。尤为关键的是，本案不是审理网签是否违法、备案是否违法，本案是审理是否构成欺诈。而欺诈是应落脚于：李志荣在购买房屋时，是否知道是购买的清水房。 对于证据9真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。某个法律是否处于有效期与开发商是否违背该法律是两个概念。尤为关键的是，本案不是审理网签是否违法、备案是否违法，本案是审理是否构成欺诈。而欺诈是应落脚于：李志荣在购买房屋时，是否知道是购买的清水房。该法律当时版本第35条要求的申报，已经做过如实申报，双方成交价是在李志荣自身所举的证据8的2316600元以内。该法律当时版本第45条是对发放预售许可证的条件，本案不是在处理是否该发预售许可证，故李志荣的该举证与本案无关。 对于证据10的质证意见同证据3。 对于证据11真实性合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的。首先，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十八条“需要行政机关对现有政府信息进行加工、分析的，行政机关可以不予提供”，政府无义务回复。其次，在法律逻辑上，人民法院根据民事案件独立审判，决定法律适用。不可能是人民法院依据政府信息回复来适用法律。所以这种证据与本案不具备关联性。再次，对于法条内容中的备案等问题，见本质证意见书第四条。李志荣自身编排证据混乱，本处不再重复。 对于对证据12的申请的真实性认可，合法性不认可，关联性不认可，对证据13回复的真实性认可，合法性认可，关联性不认可。证据12系李志荣自述，按照其自身的理解提出的问题描述，本身不具有正确性。证据13政府的回复，否定了李志荣的圈套问题，且展示了政府最终认可的总价为2316600元，双方实际交易价在此之内，合法。至于中港置业公司与行政机关的管理关系，不属于本案民事审判庭去直接识别和判定的范畴。至今没有任何行政处罚撤销该预售许可、撤销备案、撤销房产证，人民法院不应也无权直接基于行政管理关系，认为本案的民事交易关系存在欺诈。 对于证据14真实性有异议，不能证明通讯对象是上诉人所陈述的韩昊。其次对于关联性不能体现李志荣所陈述因果关系即银行审批的贷款利率应该为95折。一审中被告已经指出过银行贷款利率的审批是多因一果，银行有权根据不同的情况给出不同的借贷条件，没有任何单一因果关系来决定上诉人所陈述的结果。 对于证据15真实性有异议，不能证明其通讯对象就是罗思苒，内容上的关联性我方认为不能证明开发商对李志荣存在清水房屋的销售欺诈。且付款行为是由付款证据本身所决定的，付款证据在一审中已经显示上诉人的付款时间，本次证据中所展示的内容甚至还体现出“催李志荣付款，否则会有违约金”，可见上诉人没有在签约当时付清首付款属实，否则就不会存在还要“催他”。 对于证据16质证意见与证据14意见一致 对于证据17真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。因为上诉人陈述的政策不能证明本人应该适用该项政策，且具体到个案贷款利率多少仍然是由银行判断，是多因一果。该政策是2010年的，双方交易时间是2017年，适用该政策没有问题，但上诉人倒推银行不可能放款，不能证明其因果主张。 对于证据18真实性、合法性无异议，但不认可证明目的，因为根据证据1政府已经告知存在预售方案三次调整，故不存在伪造的概念，都是真实的。李志荣混淆了民事关系和行政关系，本案处理的是民事关系下对李志荣是否存在欺诈，而不是行政管理机关如何行政、行政是否违法、行政后果是什么等领域的问题，故该类证据与本案无关。 对于证据19真实性、合法性无异议，不认可关联性、证明目的。上诉人的不满，并不能成为证明开发商存在欺诈和存在违法的证据。成都市房管局（2016）45号文的有效存在也并不等于中港置业公司就违背了该行政政策。上诉人混淆了民事关系和行政关系，本案处理的是民事关系下对上诉人是否存在欺诈，而不是行政管理机关如何行政、行政是否违法、行政后果是什么等领域的问题，故该类证据与本案无关。 对于证据20、21是属于重复举证，质证意见与证据2、9质证意见一致。 本院经审查认为，对于前述证据认定将结合本案其他在案证据及查明事实综合予以认定。 二审中，李志荣提交了其配偶陶跃珍签字捺印的情况说明，载明陶跃珍同意李志荣行使全部诉讼请求权利并支持其全部意见。李志荣当庭亦表示配偶陶跃珍支持其全部诉讼请求。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认 二审另查明，双方当事人签订的案涉《协议书》约定：“一、双方确认：成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心《商品房买卖合同摘要》及成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心备案系统中所列“房价”与“装修价”、所填列数据仅作商品房买卖合同备案之用并非买卖双方的真实意思表示，对买卖双方不具有约束力，双方实际履行仍然按照2017年3月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定的价款为准。买受人承诺，对前述情况已知悉且无任何异议，不得向出卖人提出任何诉求。二、买受人承诺：买受人所购买房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以所签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》为准。买受人不得以备案中所列“装修价”要求出卖人履行除双方所签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》以外的装修义务。三、买受人知晓并确认在缴纳房屋契税及维修资金时，仍须按照双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的总价款为基数进行缴纳。四、双方确认：双方均是在清楚理解本协议书的内容及其法律后果的前提下签署本文件，不存在重大误解及欺诈、胁迫”。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，案涉合同及补充协议应作为确定双方权利义务的依据。 根据双方的诉辩意见，本院对本案二审的主要争议焦点评述如下： 关于李志荣要求中港置业公司返还装修差价支付利息，并赔偿一倍装修款的主张能否成立的问题。 本院认为，首先，民法中欺诈的构成要件中，一方不仅要有告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况的客观行为，也要有主观故意；另一方则需因欺诈行为而作出错误意思表示。民事责任与行政责任在功能、目的、归责原则、责任的承担方式等方面不同。行为人就同一行为是否应承担民事责任和行政责任的法律依据及构成要件也不同。本案中，李志荣和中港置业公司的民事地位平等，根据《商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，案涉房屋按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，也明确了是清水房交付。案涉协议书进一步说明李志荣对相关情况的知悉，并也确认其是在清楚理解协议的内容及其法律后果的前提下签署不存在重大误解及欺诈、胁迫。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的房屋价款应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，中港置业公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，李志荣作为买受人享有自主选择权，李志荣基于自愿购买案涉房屋，且结合当时商品房购买的状况，其亦不能举证证明购买案涉房屋使其利益受到损害。故本案中，李志荣举示的证据均不能证明中港置业公司存在民法上的欺诈行为。故一审法院对李志荣要求中港置业公司返还装修款635065元及支付利息，并赔偿一倍装修款635065元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于李志荣主张的因中港置业公司延期备案造成贷款利率上浮引起需要多付的利息损失。如前所述，中港置业公司在销售房屋过程中不存在民事欺诈行为，一审法院根据合同约定及中港置业公司未存在欺诈行为认定李志荣要求中港置业公司赔偿其贷款利息损失的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。关于李志荣于本案中主张的差旅费、误工费等合理费用，如前所述，由于中港置业公司并未存在违约行为，一审法院对其该诉讼请求不予支持，并无不当，本院一审依法予以维持。 关于李志荣向本案申请调查取证的问题。本院经审查认为，民事诉讼法举证基本规则是“谁主张谁举证”，当事人申请调取的证据必须符合法律规定的范围和条件，申请的证据应与案件中的待证事实应当具有客观联系及必要性。首先，李志荣向本院提交了多份调取证据申请书，但其申请调取的部分证据系其已经举示证据，其当庭明确了要求申请本院调取证据内容。本院经审查认为，其当庭要求申请调取的证据与本案中关键待证事实并无客观必要性，本院依法不予准许。庭后，李志荣又向本院提交了多份调取证据申请书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条之规定，当事人申请调取证据应当在举证期限届满前提交申请，且也不符合法律规定应当调取证据范围，故本院对其庭后提交的申请不予准许。其次，关于李志荣主张一审法院未调取证据不当的问题，本院认为，对于申请复议的事项应当系民事诉讼法专门规定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，人民法院依照职权审查是否准许调取证据，没有关于法院必须做出书面通知及当事人对此可以申请复议的规定，故本院对李志荣该主张不予采纳。 综上所述，李志荣的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费19734元，由李志荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二一年四月二十日 书记员 何佳林