云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1098号原告：宁菊仙，女，1975年11月11日生，汉族，云南省宣威市人，初中文化，无业，现住云南省宣威市。委托诉讼代理人：郑春丽、杨佩玉，云南天溯律师事务所律师。被告：普洱创基房地产开发有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区梅园路。法定代表人：贾焕清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊廷，云南标点律师事务所律师。原告宁菊仙与被告普洱创基房地产开发有限公司（以下简称创基房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁菊仙委托诉讼代理人郑春丽、杨佩玉，被告创基房地产委托诉讼代理人刘俊廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁菊仙向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方之间于2012年8月2日签订的《酒店式公寓委托经营合同（602号）》《酒店式公寓委托经营合同（603号）》，并返还普洱市房屋；2.请求判令被告向原告立即支付2019年6月30日至2020年6月30日的602号公寓固定收益（租金）29966.00元、603号公寓固定收益（租金）29966.00元，合计59932.00元，及支付602号公寓、603号公寓自2020年7月1日起至公寓返还之日止的固定收益（租金），具体数额按合同约定计算；3.请求判令被告支付因解除合同产生的违约金602号公寓29966.00元、603号公寓29966.00元，合计59932.00元；4.请求判令被告支付以迟延支付的固定收益（租金）59932.00元为本金，按照日利率1‰计算至被告付清固定收益（租金）之日止的违约金；5.本案诉讼费、公告费、保全费等均由被告承担。以上2、3项合计：119864.00元。事实及理由：2012年8月2日，原告以自己购买的位于普洱市房屋与被告签订了《酒店式公寓委托经营合同》，合同约定委托经营基本概况、经营收益、权利义务与违约责任等事项，后原告将两个公寓交给被告经营。被告将固定收益支付至2019年6月30日，原告多次向被告催要逾期固定收益，被告均以各种理由推脱。且，被告于2020年4月28日以公告方式向原告提出终止双方签订的《酒店式公寓委托经营合同》。综上所述，被告违反合同约定未向原告支付房屋租金的行为，给原告造成严重经济损失。被告创基房地产辩称：1.同意解除双方签订的602、603号《酒店式公寓委托经营合同》，上述两套房屋早已属于空置状态，被告也没有实际占有，原告也清楚被告没有实际占有，被告实际经营酒店的公司已经于一年多以前就已经倒闭；2.同意支付原告2019年6月30日至2020年6月30日602、603号房的租金分别为29966.00元，虽然被告没有实际使用房屋至6月30日，且被告于2020年4月份已经向所有的公寓业主发出了解除租赁合同的通知，也因为上述被告被迫离开酒店经营管理的身份是系群体性事件，原告也知晓。鉴于其他100多户酒店小业主的调解方案是，被告同意支付租金至2020年6月30日，所以被告按照统一支付标准同意支付原告没有实际使用期间的租金至2020年6月30日。2020年6月30日之后，新的与被告没有任何关联性的酒店主体已经进驻被告原经营的场所，之后的租金被告未实际使用，也事实上不可能再产生双方约定的被告经营酒店为目的的实际使用功能；3.本案中违约金约定过高，请法庭依法调整，被告建议以年利率6%为计算标准与其100多户小业主的赔付标准一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：《企业信用信息公示报告》《房屋所有权证》《酒店式公寓委托经营合同》《告创基尚城酒店式公寓业主书》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月2日，原告（甲方）向被告（乙方）购买创基尚城Ｄ幢6层602号、603号公寓。同日原、被告签订二份《酒店式公寓委托经营合同》，合同约定：甲方委托乙方经营位于普洱市，委托期限10年，自2013年6月30日至2023年6月30日；乙方可自行经营、联营、合作经营，甲方不得干涉乙方的经营活动；乙方一次性支付前三年即2013年6月30日至2016年6月30日止的602号房固定收益69921.00元，603号房固定收益69921.00元，此部分款项已经抵扣房款，不再另行支付；自第四年开始，乙方于每一委托管理年度届满前10日内一次性向甲方支付该年度的固定收益，其中2016年6月30日至2018年6月30日，602号房每年26637.00元，603号房每年26637.00元；2018年6月30日至2020年6月30日，602号每年29966.00元，603号房每年29966.00元；2020年6月30日至2023年6月30日，602号房每年33296.00元，603号房每年33296.00元；甲方同意乙方在委托物业管理期内对物业进行二次装修、改造；本合同终止后，乙方有义务将委托物业维护好后交还给甲方；甲、乙双方在合同履行期内，不得解除合同，一方解除合同的，必须按约定的一年委托经营收益的数额向对方支付违约金；乙方迟延支付甲方经营收益的，每逾期一日，按应付收益的1‰支付违约金，逾期60日以上的，甲方有权解除合同。合同签订后，被告按约取得了租赁房屋，亦按约向原告支付租金至2019年6月30日。被告于2020年4月28日制作一份《告创基尚城酒店式公寓业主书》，内容主要为：受疫情影响，酒店经营收入下滑，公司无力承担银行高额贷款本息及酒店经营成本，不得已终止业主与公司签订的《酒店式公寓委托经营合同》，自2020年7月1日起，将终止《酒店式公寓委托经营合同》，不再履行合同约定；自2019年7月1日至2020年6月30日的租金由被告与各位业主签订欠款协议，并于协议签订后的12个月内完成还款，请各位业主于2020年5月30日与公司签订终止协议，并与各位业主洽谈2020年之后的租赁条件。被告未直接将上述《告创基尚城酒店式公寓业主书》发给各位业主，但在酒店进行了张贴。本案原告在业主微信群里看见该《告创基尚城酒店式公寓业主书》。看见该《告创基尚城酒店式公寓业主书》后，原告与被告就涉案租赁事宜进行了协商，因原告不同意被告的上述终止合同的条件，双方未就解除合同达成一致条件，原告要求被告继续按合同约定履行。涉案租赁房屋自2020年7月1日后一直处于空置状态。本院认为，关于原、被告签订的酒店式公寓委托经营合同的性质问题。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务，受托人应当按照委托人要求，报告委托事务的处理情况的合同。在本案中，原、被告签订的《酒店式公寓委托经营合同》约定：甲方委托乙方经营位于普洱市，乙方可自行经营、联营、合作经营，甲方不得干涉乙方的经营活动；乙方向甲方支付固定收益。因该合同约定的乙方支付甲方的收益为固定金额，与被告经营状况无关，合同约定原告不得干涉被告的经营活动，即被告无需向原告报告委托房屋的经营状况，因此，原、被告签订的《酒店式公寓委托经营合同》名为委托经营合同，实应当为租赁合同。关于原告要求解除《酒店式公寓委托经营合同》，并返还租赁物的诉讼请求问题。原、被告签订的《酒店式公寓委托经营合同》内容真实、合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法、有效，受法律保护。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：民法典施行前的法律事实持续民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原、被告之间的房屋租赁事实一直持续现在，故确认本案适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款第二项：当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。的规定，本案被告因无法正常经营以公告方式通知原告解除合同，原告未作出回应。被告发出通知后，未履行合同约定的60日内向原告支付经营收益。根据原、被告合同约定，原告有权解除双方签订的《酒店式公寓委托经营合同》。庭审中，原、被告对解除合同无争议，本院对原告要求解除原、被告签订的《酒店式公寓委托经营合同》的诉讼请求予以支持。解除时间以本院向被告送达起诉书副本之日2021年4月13日为准。合同解除后被告应当向原告返还涉案租赁房屋。关于原告主张被告支付因其单方解除合同应当支付的一年固定收益59932.00元的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。在本案中，原、被告约定：甲、乙双方在合同履行期内，不得解除合同，一方解除合同的，必须按约定的一年委托经营收益的数额向对方支付违约金。本案被告因无法正常经营以公告方式通知原告解除合同，后因被告违约未按期支付租金，原告行使约定解除权向法院起诉解除涉案合同，导致解除合同的原因一是被告单方首先提出解除；二是被告违约逾期支付租金。故解除涉案合同的责任在被告，被告应当按照约定向原告支付解除合同“一年委托经营收益数额的违约金”，其数额按照2019年6月30日至2020年6月30日的固定收益602号公寓29966.00元、603号公寓29966.00元，合计59932.00元计算。因此，本院支持原告要求被告支付解除合同应当支付的一年固定收益59932.00元的诉讼请求。关于原告要求被告支付2019年6月30日至公寓返还之日的租金（其中：2019年6月30日至2020年6月30日的租金为59932.00元，2020年7月1日至公寓返还之日止的租金按酒店式公寓委托经营合同约定计算），并按迟延支付的年租金为基数，按照日利率1‰计算自2020年7月1日起至款项付清之日止的违约金的诉讼请求问题。庭审中，被告辩称同意支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金59932.00元，本院予以确认。对于2020年7月1日至房屋返还之日的租金问题，本案被告张贴《告创基尚城酒店式公寓业主书》后，原告通过业主微信群也知道了该《告创基尚城酒店式公寓业主书》的内容，并与被告就租赁事宜进行了协商，但双方没有达成统一意见，被告事实上从2020年4月后已经未开展经营业务，公寓空置，加之自2020年1月以来受新冠疫情影响，酒店业务受到冲击。被告因解除合同也赔偿了原告一年期租金，一定程度上弥补了原告损失。根据民事法律公平原则和诚实信用原则，本案合同之所以不能继续履行，责任并不是完全在被告。据此，本院对原告诉请2020年7月1日之后要求被告继续支付租金的请求不予支持。对于逾期付款违约金问题，涉案合同约定：乙方于每一委托管理年度届满前10日内一次性向甲方支付该年度的固定收益。因此，对于2019年7月1日至2020年6月30日的租金59932.00元，被告应于该年度届满前10内即2020年6月21日至2020年6月30日期间向被告履行支付义务，而被告未按约履行付款义务构成违约，原告要求被告承担逾期付款违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。涉案合同约定：乙方迟延支付甲方经营收益的，每逾期一日，按应付收益的1‰支付违约金。被告辩称，涉案合同约定的日利率1‰过高，请求予以调整，建议按照年利率6%计算。根据民法典第五百八十五条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。据此，涉案合同约定日利率1‰已明显过高，被告建议按照年利率6%计算违约金的意见不违反法律规定，且具有合理性，本院确认按照年利率6%，自2020年6月21日至2020年6月30日的付款期间届满后，即2020年7月1日开始计算违约金至租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原、被告于2012年8月2日签订的《酒店式公寓委托经营合同》于2021年4月13日解除；二、由被告普洱创基房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告宁菊仙位于普洱市思茅区房屋；三、由被告普洱创基房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告宁菊仙支付解除合同违约金59932.00元；四、由被告普洱创基房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告宁菊仙2019年7月1日至2020年6月30日的租金59932.00元，并以59932.00元为基数，自2020年7月1日起按照年利率6%计算支付逾期付款违约金至该款清偿之日止；五、驳回原告宁菊仙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2697.00元，减半收取1348.50元，由被告普洱创基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  汤燕萍二〇二一年四月二十七日书记员  傅一峰