四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1621民初1697号 原告：向灵琼，女，1971年10月5日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：谢程娟，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜德俊，重庆索通律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维术，男，1965年9月9日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：黄凯，男，汉族，生于1991年4月3日，住四川省岳池县。系公司员工，系特别授权。 原告向灵琼与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向灵琼及其委托诉讼代理人谢程娟，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄维术、黄凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向灵琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金1,957.81元,逾期交房违约金14,498.88,合计16,456.69元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年6月24日，原告与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖彼岸6幢1-14-3房屋一套，该合同还对其它内容进行了约定，其中第二十条第二项（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90内办理房屋所有权证的，双方同意按照下列第(1)种方式处理，即买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照国家银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90内由出卖人支付。 合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告于2019年2月25日才将原告购买的房屋交付原告使用，并因被告自身原因导致原告在2019年7月19日才取得房屋所有权证书。被告的行为严重违反了合同约定。原告遂向本院起诉。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称如下： 一、被答辩人请求答辩人承担逾期交房违约责任的诉讼请求不能成立 （一）就本案事实来看，答辩人已于2019年向购房人交付了房屋，答辩人不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。案涉房屋的如期交付，不仅需要答辩人按照约定履行交房义务，同时也要被答辩人履行接房的义务，被答辩人不按时接房的法律后果不应由答辩人承担。具体表理由如下： 一是2015年6月24日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，约定答辩人应当在2016年6月30日前向被答辩人交付东湖彼岸6幢1-14-3号商品房（以下简称案涉房屋）。答辩人按照约定于2016年10月1日在东湖彼岸小区的各个大门处张贴了接房通知书，通知所有购房人前往答辩人处办理交房。答辩人通知购房人办理接房手续是履行交房行为的具体表现，不存在逾期交房的违约行为。答辩人已经于2016年开始向购房人交付了房屋。 二是从答辩人提供的向同小区其他购房人交付房屋的接房手续来看，答辩人张贴接房通知后，从2016年陆续为同小区的购房人办理交房手续，同小区的部分购房人已经与答辩人完成房屋的交付，答辩人不存在逾期交房行为。 三是从物业公司收取物业费、装修管理费等相关凭据来看，2016年，同小区的其他购房人已经接房并开始缴纳物业费、装修管理费等费用，进一步印证答辩人2016年已向购人交付房屋的事实，不存在逾期交房行为。 （二）从法律规定来看，被答辩人请求答辩人承担逾期交房违约责任已超过《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的诉讼时效期间。 首先，从答辩人与被答辩人约定的交房时间以及被答辩人诉讼请求来看：本案中，答辩人与被答辩人约定的交房时间为2016年6月30日，被答辩人主张从2016年6月30日计算逾期交房违约金，应认定被答辩人知晓权利受到侵害的时间为2016年6月30日，而被答辩人至本次起诉前，从未要求答辩人承担逾期交房违约责任，其于2021年3月4日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效。被答辩人要求答辩人承担逾期交房违约责任不应得到支持。 其次，从被答辩人实际接房的时间来看，被答辩人于2019年2月25日接受房屋，从接受房屋之日起至被答辩人于2021年3月11日起诉之日也已超过诉讼时效期间，其要求答辩人承担逾期交房违约责任不应得到支持。 二、请求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼请求不能成立 （一）办理房屋所有权证书系购房人自身义务，答辩人没有为购房人办理房屋所有权证书的法定义务。 按照《城市房地产经营管理条例》第32条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件”的规定，答辩人（开发商）没有为被答辩人（购房人）办理房屋产权证书的法定义务。 （二）本案逾期办证的原因系被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致，并非出卖人（答辩人）的责任。 一是根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如购房人委托答辩人代为办证，则需支付5万元的委托费用。但被答辩人并未支付约定的伍万元委托费用。二是被答辩人未及时向答辩人提供办证所需材料，应自行承担逾期办证的泫律后果。被答辩人直到2019年2月25日才向答辩人支付办证所需的产权证工本费、土地证费用、测绘费以及契税、印花税等费用。答辩人在收到被答辩人上述费用后，方能代为缴纳相关税费和申请办证，其办证时间自然会延后。故因被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用，致使办证时间延后的责任系被答辩人的原因所致，而非答辩人的责任。办证延误的后果应当由被答辩人自己承担。 （三）从法律上看，答辩人代为办证行为系基于被答辩人的授权，根据法律规定，受托人（答辩人）从事委托事务所产生的法律后果应由委托人（被答辩人）承担。 （四）办理房屋所有权证书的时间对被答辩人的权利不会造成影响。 被答辩人是按揭购房，案涉房屋的所有权证书将直接用于向银行抵押贷款，未办理所有权证书不影响房屋的使用，不影响房屋的交易、处分，对被答辩人不会造成任何损失，答辩人不应承担责任。 （五）从法律上来看，被答辩人请求答辩人承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间。 按照《民法典》第一百八十八条第一项“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。本案中， 答辩人与被答辩人约定的办证时间为2016年9月28日，被答辩人主张从2016年9月28日起计算逾期办证违约金，应认定被答辩人知晓权利受到侵害的时间为2016月9月28日，而被答辩人至本次起诉前，从未要求答辩人承担逾期办证违约责任，其于2021年3月4日向岳池县人民法院起诉时已经超过诉讼时效，被答辩人要求答辩人承担逾期办证违约责任不应得到支持。 三、即便认定答辩人应当承担违约责任，被答辩人的诉请的违约金也计算错误 （一）关于逾期交房违约金的计算错误。按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，答辩人未按期间交房的，被答辩人继续履行合同，违约金自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日，按日计算被答辩人全部已付款万分之0.5的违约金。本案中，双方约定的违约金是以被答辩人已付款作为计算基数，本案被答辩人系按揭的方式购房，实际支付的购房款为251,387元，而被答辩人在起诉时按照案涉房屋的总价款368,387元作为计算违约金的依据明显错误。 （二）关于逾期办理房产证违约金的计算错误。 一是违约金计算的基数错误。按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，因答辩人的责任，未能在约定期限取得房屋所有权证书的，答辩人按日支付已付款万分之1的违约金。本案被答辩人系按揭的方式购房，实际支付的购房款为251,387元，而被答辩人在起诉时按照案涉房屋的总价款368,387元作为计算违约金的依据明显错误。 二是违约金计算的时间节点错误。本案中，双方约定完成初始登记办理时间为2017年12月30日，被答辩人缴纳办理所有权证书费用的时间为2019年2月25日，上述两项事项任何一项未完成都不能办理所有权权属证书。即便认定答辩人应当承担逾期办证的违约责任，其计算的期间也不应该从被答辩入主张的2016年9月28日起算。 四、逾期交房和办证是多种原因造成，并不是答辩人的过错，被答辩人主张的违约金应当大幅调减 基于当前房地产开发的实际，即便认定存在逾期交房和逾期办证的情况，但逾期的责任并不是答辩人单方造成的，这其中既有第三方的原因，比如政府的审核审批需要时间、环保检查、办证的流程等因素，也有被答辩人自身的原因，比如未能按约定完成接房、未及时提供必要的资料如：买方住房查询证明为2018年12月11日等等，这些都是导致逾期的因素，答辩人作为开发商是希望工程按进度实施并一直在协调各方积极推动各项工作的进行。故请法院在综合考虑各项因素的前提下，大幅调减违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于岳池县××镇××道××路××段××商品房；房屋总面积83.77平方米，总价款368387元；付款方式为贷款方式付款；房屋交付时间为2016年6月30日前；合同还约定：逾期交房，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金……若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。 交付房屋前原告已付房款368,387元，2019年7月19日取得该房屋的不动产权证。被告主张迟延办证均系原告自身的原因所造成，无充分的证据证实。 原告于2021年3月4日向本院递交起诉状主张权利。 上述事实有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《税收完税证明》、《接房通知书》、《不动产权证》、《收据》、《东湖彼岸交房找补应收款清单》、《东湖彼岸商品房价款结算明细表》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告已按合同约定贷款支付完房屋价款，履行了交款义务。被告应当按照合同约定在2016年6月30日前向原告交付房屋，并应于2016年10月1日前办理产权登记交付与原告。而原告实际交房时间为2019年2月25日，实际取得不动产权证的时间为2019年7月19日。办理不动产权证是合同约定的被告应当履行的合同义务。被告未按合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担一定的违约责任。 被告未提供证据证明逾期交房、逾期办证系原告的原因所致，被告提出的未预期交房、办理房屋所有权证书系购房人自身义务、办证时间出现矛盾应当视为双方对办理所有权证书的时间没有约定、逾期办证的原因系被答辩人未及时提供办证资料和及时缴纳办证所需费用的原因所致、办理房屋所有权证书的时间对被答辩人的权利不会造成影响等抗辩理由不能成立。 关于诉讼时效的问题。 从合同约定的办证期届满之日起，按顺时间计算至原告主张权利时虽已超过3年诉讼时效。但原被告在合同中约定，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属继续性债权即其内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移被不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故从原告向本院主张权利之日2021年3月4日起倒推3年至2018年3月4日，2018年3月4日以前的违约金超过诉讼时效，从2018年3月4日至2019年7月19日期间的延迟办证违约金、从2018年3月4日至2019年2月25日期间的延迟交房违约金，未超过诉讼时效，应当受到保护。违约金应当以实际损失为基础，原告未举证证明因被告延期办证给其造成的损失数额。被告请求减少违约金。原告请求1,957.81元的违约金未超过在诉讼时效期间内迟延办证的违约金金额，本院予以支持，本院对在诉讼时效期间内迟延交房的违约金酌定为7,350元。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干意见》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向灵琼支付迟延办证的违约1,957.81元,迟延交房的违约7,350元。合计9,307.81元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费106元，原告向灵琼承担50元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司承担56元。被告岳池县圣欣房地产开发有限公司承担的56元原告已预交，履行时由被告直接支付给原告。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  许安平 二〇二一年四月二十二日 书记员  李 静