天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初4623号原告：天津豪斯特物业管理发展有限公司,住所地:天津自贸试验区(空港经济区)中心大道与东七道交口远航商务中心33-2-8-503号，统一社会信用代码91120116660335711D。法定代表人：王京来，总经理。委托诉讼代理人：王庆海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司员工。被告：胡庆福，男，1957年7月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：王振华，女，1957年6月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津豪斯特物业管理发展有限公司与被告胡庆福、王振华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王庆海、张丽，被告胡庆福、王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津豪斯特物业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理服务费2017年3月26日至2021年1月25日32937.38元。事实与理由：原告天津豪斯特物业管理发展有限公司与官港家园小区(开发商)于2011年6月7日签署了《天津市物业管理服务合同》。该合同第三条约定物业服务合同自2011年4月10日开始,该合同第六条约定本物业管理区域内的物业管理服务费标准为:基础物业费多层3.8元/月/m;同时约定业主于每月5日前交纳,被告是官港家园小区108号楼2门(建筑面积为188.43平方米)的产权人,每月应缴纳物业管理服务费716.03元,其应根据合同的约定按时交纳物业管理服务费,但原告多次催缴,被告一直拒绝缴纳,被告自2017年3月26日至2021年1月25日共拖欠物业管理服务费32937.38元。被告的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。原告为证实其主张向本院提交如下证据材料：天津市住宅前期物业服务合同、天津市不动产登记簿查询证明、催缴证明。胡庆福、王振华辩称，二被告没有与原告签订物业合同，只有服务手册，且该手册也没有二被告签字。原告的物业服务不到位，包括环境卫生脏乱差，垃圾未及时清理，地上到处宠物粪便；安全隐患问题，门卫没有人行通道。建筑工地持续六年半没有完工，影响出行；绿地景观水系大面积被破坏；允许外人进小区摆摊，有收益未公开；自家跑水，认为应由物业公司负连带责任；排水井未及时清淤，造成暴雨至被告车库被淹；原告持有108-1房屋钥匙，委托原告进行管理，由于雨季原告没有及时查看108-1房屋排水泵是否正常，造成积水倒灌至我家造成财物损失，存放在地下室的生活用品和家具被浸泡。二被告在三年半期间没有接到过物业催缴电话，原告也没有张贴过通知，原告向法院提交的催缴电话、催交通知均系伪造，原告的主张已经过了三年诉讼时效。二被告提交了小区环境及损失照片，邻居因地下室被浸泡损失原因证明、物业服务手册等。本院经审理认定事实如下：原告天津豪斯特物业管理发展有限公司与官港家园小区开发商天津紫竹林官港置业有限公司于2011年6月7日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同向天津市国土资源和房屋管理局进行了备案。该合同第三条约定物业服务合同自2011年4月10日开始,该合同第六条约定，本物业管理区域内的物业管理服务费标准为:基础物业费多层3.8元/月/㎡，业主应于每月5日前交纳。二被告系官港家园一区108-2号(建筑面积为18843平方米)的产权人,居住类型为合同所规定的“多层住宅”，依合同约定每月应交纳物业管理服务费716.03元。2020年7月8日，原告以催交函形式，书面通知二被告交纳2017年3月25日至2020年6月24日的物业管理服务费。2020年11月3日，原告向本院提起诉讼，要求二被告交纳2017年3月26日至2020年10月25日的物业管理服务费，后撤回起诉。经原告催交,被告一直拒绝交纳，成讼。庭审结束后，原告申请对诉讼请求进行变更，要求被告交纳2017年7月8日至2020年9月30日的物业管理服务费27734元。本院认为，原告与建设单位签订的前期物业服务合同，业经行政主管机关备案，合法、有效，二被告作为该合同约定服务范围内居住的业主，其效力应当及于二被告，对二被告具有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，二被告对原告提供了物业服务不持异议，应按合同约定向原告交纳物业费。二被告提供的小区人员及宠物活动照片以及人员出入管理，属于物业正常管理范畴，小区水系变化系由开发商施工所致，不能归责于物业公司，二被告以此主张原告违约，本院不予支持。二被告主张的雨水倒灌、邻居地下室浸泡致其损失问题，因涉及案外人，且与本案并非同一法律关系，应当另行主张。原告存在公共设施损坏未及时组织修缮、开发商建设影响业主生活，不能及时沟通解决等问题，降低了服务对象的居住体验，结合该区域的缴费比例等情况，二被告拖欠的物业服务费应当酌情予以扣减，本院认为，二被告应当交纳拖欠的物业服务费的92%较为适宜。原告对其诉讼请求了变更，其请求范围并未超出原诉讼请求，本院照准，对原告调整后的诉讼请求按前述比例酌减后为27734×92%=25515.28元，本院予以支持。原告提交了2020年7月8日的催交通知，二被告认可，故原告对于被告物业服务费的主张的诉讼时效应自2020年7月8日发生中断，法律规定诉讼时效为三年，故原告主张2017年7月8日后的物业服务费并未超出诉讼时效，二被告相应主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告胡庆福、王振华于本判决生效之日起十日内，给付原告天津豪斯特物业管理发展有限公司自2017年7月8日至2020年9月30日的物业管理服务费25515.28元；二、驳回原告天津豪斯特物业管理发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，减半收取311.5元，胡庆福、王振华负担241元，由天津豪斯特物业管理发展有限公司负担70.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘东勇二〇二一年四月二十八日书记员  陆 璐评价二维码附：相关法律、法规、司法解释规定1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。