贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终929号上诉人（一审原告）：谭澄蕊，女，2010年3月4日出生，汉族，住贵阳市云岩区。上诉人（一审原告）：谭澄希，女，2014年7月29日出生，汉族，住贵阳市云岩区。二上诉人法定代理人：陈敏，女，1990年3月1日出生，汉族，住贵阳市云岩区。二上诉人法定代理人：谭刚，男，1976年7月10日出生，汉族，住贵阳市云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴明枢，贵州贵信律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张小玉，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司。法定代理人：韩中志。委托代理人：卢宁，贵州泽行律师事务所律师。上诉人谭澄蕊、谭澄希因与被上诉人贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司）居间合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭澄蕊、谭澄希上诉请求：撤销一审判决，改判支持谭澄蕊、谭澄希的一审诉讼请求。事实及理由：本案系贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称瑞腾公司）委托伟庭茂公司销售位于凯里经济开发区房产。该事实可从二上诉人在一审提交的收款收据等证据依据确认。伟庭茂公司所设立的“可通过购买“置业服务包”方式享受交3万抵8万元购房款的优惠活动”系瑞腾公司许可伟庭茂公司以此方式获得相应的代理销售房屋费用。从这一事实来看，伟庭茂公司对所出售房屋处理抵押状态是明知，且确定的。再则，伟庭茂公司作为销售的居间人，其合同义务并非仅仅促成交易合同的签订，而应当对出卖人瑞腾公司所出售的房产是否有瑕疵进行审查，以保障购买人的合法权益。因而本案中的《“置业服务包”购买协议》履行中，伟庭茂公司未对所出售房源作审查义务，其存在过错。二上诉人认为：伟庭茂公司作为瑞腾公司委托销售的经纪公司，应当知晓所销售房屋已被抵押的事实，也应当对所出售房源尽审查义务。然伟庭茂公司在履行合同过程中，未进行房屋核查，未尽审查义务，未告知二上诉人房屋实际情况，二上诉人当然有权要求退还所交纳的购买费90000元。伟庭茂公司辩称：一审事实认定清楚，法律适用正确。关于事实部分伟庭茂公司作为中介人依法依约定仅需要履行报告义务，而不对涉案房屋瑕疵承担担保义务。且依照法律相关规定，中介人只有在故意隐瞒事实的情况下才承担过错责任，但二上诉人并未提交相关证据证明伟庭茂公司存在故意隐瞒事实的情形。伟庭茂公司在本案中的身份是中介人，而不是销售代理人，房屋的销售由瑞腾公司自行完成，而依照法律规定中介人仅对签订合同的事项具有报告义务，而没有规定对销售的房屋具有审查义务，同时依据双方合同，并未约定伟庭茂公司作为中介人的审查义务，合同第四条明确约定伟庭茂公司的合同义务以及合同义务履行完毕的条件，故依法依约，伟庭茂公司均不存在过错。上诉人并未举证证明伟庭茂公司与瑞腾公司串通骗取以及隐瞒事实，合同在没有被法院认定无效的情况下，对双方依然具有约束力。伟庭茂公司作为中介人与购买人（本案上诉人）签订的协议与中介人与房开公司之间是两个完全不同的合同关系。伟庭茂公司作为中介人促成购房人与卖方人之间签订房屋买卖合同并从中获利合情合理，不能因此将伟庭茂公司作为中介人与房开公司作为卖房人强行关联在一起。谭澄蕊、谭澄希向一审法院起诉请求：1、判令解除谭澄蕊、谭澄希与伟庭茂公司于2018年8月27日签订的《“置业服务包”购买协议）》；2、判令伟庭茂公司返还谭澄蕊、谭澄希所支付的“置业服务包”购买费90000元；3、判令伟庭茂公司以购买费90000元为基数，按年利率6%赔偿谭澄蕊、谭澄希2018年8月27日至款项退还之日止的经济损失；4、本案诉讼费用由伟庭茂公司承担。一审法院认定事实：谭澄蕊、谭澄希为陈敏与谭刚所生未成年子女。2018年8月27日，陈敏以谭澄蕊、谭澄希二人之名与被告签订《“置业服务包”购买协议》，约定由被告提供购房优惠服务，购买房屋为Ａ栋Ｆ3-171＃、173＃、174＃房，服务费90000元，购房优惠为每套房分别享受3万元服务费抵8万元购房款。若没有成功购房或取消了购房计划放弃购房，可以申请退还支付的服务费。若成功购房，即与开发商签订购买合同后，置业服务全部结束，所支付的服务费不退还。合同签订后，陈敏便于同日在被告的居间服务下，以谭澄蕊、谭澄希二人之名与瑞腾公司签订了《商品房买卖合同》，约定谭澄蕊、谭澄希购买瑞腾公司名下位于凯里市房产。合同签订后，陈敏在享受了24万元优惠价后，为谭澄蕊、谭澄希支付了全部购房款41.8万元。事后，因瑞腾公司在《商品房买卖合同》签订时，涉案房产已于2015年9月9日办理了抵押权的登记备案，现仍处于查封状态。在合同约定的交房期限届满后，瑞腾公司未能清偿巨额债务，解除抵押、查封，而无法向谭澄蕊、谭澄希履行房屋交付义务，而引发本案的诉讼。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。基于一审原、被告签订的《“置业服务包”购买协议》的内容及服务性质，双方形成的是居间合同关系。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，庭审查明在涉案协议签订后，伟庭茂公司已依约按照约定的优惠价，促成了谭澄蕊、谭澄希与瑞腾公司签订了《商品房买卖合同》，居间服务内容已经履行完毕，伟庭茂公司所获取的居间服务费，于约有据。至于瑞腾公司未能履行房产交付义务，违约责任在瑞腾公司，而非伟庭茂公司。伟庭茂公司在居间服务内容履行完毕后，双方签订的居间合同关系即已终止。而谭澄蕊、谭澄希基于瑞腾公司的违约行为，要求解除与伟庭茂公司的居间合同，于法无据，本院不予支持。其主张伟庭茂公司存在欺诈行为的意见，因未能提供直接证据予以证明，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回谭澄蕊、谭澄希的诉讼请求。如果义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取1176元，由谭澄蕊、谭澄希负担。二审期间，谭澄蕊、谭澄希向本院提交了如下证据材料：（2020）黔2601民初15220号、（2020）黔2601民初15222号、（2020）黔2601民初15223号民事判决，用以证明谭澄蕊、谭澄希与瑞腾公司三份买卖合同均已解除，且解除理由就是瑞腾公司在购房前将所销售的房屋办理抵押，目前也丧失了经营和还款能力，无法向谭澄蕊、谭澄希交付房屋。伟庭茂公司的质证意见为：真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议；伟庭茂公司认可被抵押的事实，但伟庭茂公司作为中介人没有审查房屋抵押情况的义务，只有就签订购房合同事项有报告义务。经举证、质证、核证，本院对上述证据的认证意见如下：三份判决能够证明谭澄蕊、谭澄希与瑞腾公司签订的案涉三套商铺的买卖合同均已判决解除，瑞腾公司在2015年9月9日就已将案涉三套商铺设置抵押，并办理抵押登记。本院另查明以下事实：2015年9月9日，瑞腾公司对案涉三套商铺办理了抵押权的登记备案。在2018年8月27日谭澄蕊、谭澄希与伟庭茂公司签订案涉《“置业服务包”购买协议》前，伟庭茂公司未主动核查案涉三套商铺是否抵押。2020年11月19日，贵州省凯里市人民法院作出（2020）黔2601民初15220号、（2020）黔2601民初15222号、（2020）黔2601民初15223号民事判决，判决解除谭澄蕊、谭澄希与瑞腾公司关于案涉三套商铺的《商品房买卖合同》，瑞腾公司应返还谭澄蕊、谭澄希购房款及违约金。该三案判决已于2020年12月生效。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕谭澄蕊、谭澄希的上诉请求进行审理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”、第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，伟庭茂公司已按照《“置业服务包”购买协议》约定的优惠价，促成谭澄蕊、谭澄希与瑞腾公司签订案涉三套商铺的《商品房买卖合同》，谭澄蕊、谭澄希在签订合同过程中实际享受了24万元优惠价，故伟庭茂公司收取居间服务费90000元符合合同相关约定。谭澄蕊、谭澄希上诉认为伟庭茂公司应当知晓房屋被抵押事实而未尽到审查义务。本院认为，第一，从查明的事实来看，并未能体现伟庭茂公司在与谭澄蕊、谭澄希签订居间合同前已知晓案涉商铺已被抵押的事实，故伟庭茂公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。第二，伟庭茂公司虽未尽到审查商铺是否抵押的义务，但在贵州省凯里市人民法院作出（2020）黔2601民初15220号、15222号、15223号民事判决中，已判决解除案涉商铺的买卖合同，并判决瑞腾公司应返还谭澄蕊、谭澄希全部购房款及违约金。故在该种情况下，谭澄蕊、谭澄希现向伟庭茂公司主张退还居间服务费及经济损失的赔偿，理由不充分，本院不予支持。综上，谭澄蕊、谭澄希的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2352元，由上诉人谭澄蕊、谭澄希承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月十四日法官助理张承乾书记员杨绍鑫