河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0211民初285号原告：申瑞红，女，汉族，1968年5月15日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张浩，河南潘胜超律师事务所律师，特别授权代理。被告：开封市新区中联创房地产开发有限公司。住所地：开封市郑开大道一大街17号。统一社会信用代码：91410200099531257Q。法定代表人：吴娟，总经理。委托诉讼代理人：刘文社，该公司员工,特别授权代理。原告申瑞红诉被告开封市新区中联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐跃于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告的委托诉讼代理人刘文社均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还原告购房款：38145.4元（面积差2.99㎡*单价12757.66元＝38145.4元（暂定））；2、请求法院依法判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋产权登记手续；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月8日原、被告双方签订一份商品房买卖合同，原告购买了由被告开发的位于开封市金明区郑开橄榄城五期A区13号楼2单元2层201号房。建筑面积162.07㎡,房屋单价12757.66元，合同签订后原告于2017年付清了全部房款2067634元，被告之前房屋销售时对业主宣称：购买该小区2楼的业主，单独赠送一个连接客厅的庭院及连接该庭院的外设楼梯面积（该楼梯为1、2楼业主共用，楼梯下方为储藏室，由1楼业主所有），为此，购买该小区2楼的业主支付了高额房价。同时双方商品房买卖合同第5章第13条关于面积差异处理的约定：“以产权登记面积为准，据实结算房价款，按合同单价多退少补”。且根据购房合同附件一房屋平面图及交房时《商品住宅质量保证书使用说明书》及分户图显示，原告购买的房屋面积既不包含外设楼梯6.63㎡面积同时也不包含楼梯的价款。2019年6月30日该小区房屋如期交付，2020年6月，被告陆续通知业主们办理房地产权证，但有意将二楼的业主放在最后办证。时隔近1个月后，被告声称由于房屋合同面积为162.07㎡,实际测量面积166.48㎡,要求原告需补交4.41㎡的差价（即56261.28元）后才可办理房产证。由于小区内其余业主均不存在补交房款的事实，原告及二楼的业主对此心存疑惑，通过分析发现如下问题：房屋实测面积＝套内面积＋公摊面积，属于房屋的建筑面积，这一点属于建设部颁布标准，双方对此均无异议，但就本案来讲：1、被告计算的13号楼公摊面积27.799㎡中包含了原告外设楼梯面积6.63㎡明显有误，因为6.63㎡面积本身属于被告最初承诺赠送给原告的室外楼梯和花园，6.63㎡外设楼梯面积应予扣除，13号楼公摊面积也不对，应予以更正。2、13号楼27.799㎡公摊面积本身的计算就存在问题，除了小区内公共设施和13号楼公共楼梯外，被告方又私自将原告室外楼梯6.63㎡再次计算在内，更是不合理，原告对此不认可，有异议，要求进一步确认查明。3、即便是被告单方将原告外设楼梯6.63㎡面积算到公摊面积中，但是由于双方合同没有约定6.63㎡面积的价款由原告承担，涉及这一部分的价款原告不应承担，6.63㎡面积的价款也应从总的房款中予以扣除。综上可以看出：原被告双方合同约定的房屋面积为：162.19㎡没有争议，但原告对实测面积166.48㎡存在争议，且被告方存在有明显解释不合理性之处，特别是原告外设楼梯6.63㎡面积不应计算在公摊面积之内！以及13号楼公摊面积27.799㎡本身就存在计算的错误！等等，因此：现原告要求被告退还多收原告购房款38145.4元，即：合同面积162.07㎡减去实测面积159.08㎡=2.99㎡(差额面积），将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告理应受到法律支持，由于被告的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法的民事权益免受进一步的侵害，现原告依据合同约定和有关法律规定，特向法院依法提起诉讼，请公正判决。被告辩称：一、原告明知房屋有外设楼梯且应计入建筑面积，被告从未向原告承诺过“赠送楼梯”，原告应以产权登记面积为准交纳房款，其要求返还购房款的主张无事实和法律依据。商品房买卖对于购房人而言是大宗商品交易，根据常识和一般交易习惯，购房人在购买前都会对房屋情况进行充分了解。本案中，原告在对案涉房屋的户型结构、是否具有外部楼梯以及外部楼梯的使用情况充分了解后，选中了案涉房屋并与被告先后签署了《《商品房认购书》》及《商品房买卖合同》。原告与被告签订备案合同之前已经明确知晓并认可房屋存在外设楼梯的情况。案涉房屋建成后，开封市祥和房地产测绘大队对房屋面积进行了实际测量并出具《不动产测量报告》，报告显示案涉房屋面积为166.48㎡，此实测面积经开封市不动产登记中心核实确认。开封市不动产登记中心按照此实测面积进行产权登记并发放了不动产登记证书。房屋测绘公司及不动产登记部门依据相关规范对房屋面积进行实测及核实，得出的数据是真实、有效且科学的。不动产登记部门按照面积实测报告将此外设楼梯建筑面积计入案涉房屋建筑面积并办理不动产权证登记，并无不当。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款，按合同单价多退少补。而案涉房屋的预测面积为162.07㎡、产权登记面积为166.48㎡，因此，根据合同约定，原告应向被告补交4.41㎡面积差房款。另外，原告主张外设楼梯系赠送部分无事实或合同、法律依据，不应得到支持。双方签订的合同中明确约定除书面载于本合同及补充协议中之外的任何书面、口头的承诺和保证，均不构成被告的合同义务。双方的一切权利和义务均应以合同约定为准。原告应根据合同约定向被告补交房款。二、原告未按合同约定交纳全部房款，无权要求被告交付不动产权证或协助办理房屋产权登记手续。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十四条第2款约定，在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照最终测量结果办理面积差异款结算手续，在买受人未结算完成面积差异款之前，出卖人有权拒绝买受人协助要求或者代理产权登记的委托。根据前述合同约定，在原告未按照合同约定支付面积差价款之前，其要求被告交付已办好的房地产权证并协助办理房屋产权登记手续的诉请不应得到支持。经审理查明：2017年9月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买了由被告开发的位于开封市金明区郑开橄榄城五期A区13号楼2单元2层201号房屋，建筑面积162.07㎡,房屋单价12757.66元；第十三条约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款，按合同单价多退少补。合同签订后，原告于2017年付清了全部房款2067634元。豫（2020）开封市不动产权第0022235号证书载明本案涉房屋的建筑面积为166.48㎡，现双方因建筑面积问题发生纠纷，原告起诉来院，请求解决。本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利法律后果。本案原、被告双方于2017年9月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方在该合同上签字盖章，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告应当按照合同约定履行缴纳房款的义务，被告应当按照合同约定交付房屋并办理权属登记及相关的信息备案。本案中原告请求被告退还原告购房款、将已办好的房地产权证（分割证）交付给原告所有，并协助办理房屋产权登记手续的请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告申瑞红的诉讼请求。本案受理费减半收取为377元，由原告申瑞红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  徐跃二〇二一年四月十六日书记员  曹源