河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初517号原告（反诉被告）：洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心（原洛阳市房产管理局涧西分局），住所地：洛阳市涧西区太原路396号。法定代表人：王晶，职务：主任。委托代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：郑晓玲，该中心职工，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：张晓娜，女，1981年11月28日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：谢文庆，北京中凯（上海）律师事务所律师,代理权限：一般代理。原告（反诉被告）洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心诉被告（反诉原告）张晓娜为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心的委托代理人王根立、郑晓玲，被告（反诉原告）张晓娜及其委托代理人谢文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租赁协议》。2、判令被告立即交还租赁原告位于洛阳市××西区××路××（面积733.29平方米）的房产、四楼北半部（面积366.65平方米）的房产。3、判令被告立即支付拖欠原告租金14万元（计算自2020年6月1日至12月31日止，每月租金19600元，每月保洁费400元），并承担违约金1.4万元（按拖欠租金总额10%计算）。4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月25日，原、被告经协商，签订《租赁协议》，被告租赁原告位于洛阳市××西太原58号三楼733.29平方米、四楼北半部366.65平方米，共计1099.94平方米房产。协议约定：每季度租金58800元，另缴纳每季度保洁费1200元。每季度前一个月25日前交付下季度租金及保洁费60000元，每逾期一天，每日按月租金5%加收违约金。逾期超过十日，协议自行终止，原告有权收回房产，被告在租期未满退出或合同期满退出，应将房屋交换原告，并不得拆除装修的固定部分。如被告拖欠租金达一个月以上，原告有权解除协议，被告在原告通知10日内清空房屋内物品，逾期视为被告放弃室内物品所有权，由原告自行处置。协议签订后，双方各自履行权利义务。2020年1月至5月，被告尚按协议约定交付租金，从2020年6月1日起，被告未能按时交付6-12月租金，经原告催交，被告仍拖欠不交。被告长期拖欠行为，已经侵害了原告的合法权益，并且使双方协议失去继续履行的基础条件，原告依约有权解除协议。被告这种长期拖欠租金的不诚信行为，不但已给原告造成重大经济损失，而且也是我国法律所不允许的。据此，根据我国相关法律规定，提起诉讼。被告（反诉原告）张晓娜书面答辩：1、诉讼请求存在问题：（1）房屋租赁期限未满，不应解除合同、交付房屋。（2）拖欠租金不是14万元（是137200），其中包括的保洁费400元/月不是租金。违约金也计算错误。2、不是承租人不付租金，由于疫情影响及市政道路施工，导致承租人经营困难，无力支付租金。承租人一直与出租人沟通协商缓、减免付租金问题及甲方提出的提前解除合同的补偿问题，但出租人一直不予回复。至今没有明确回复是否缓、减、免付租金及提前解约的如何补偿。3、原告对被告采取停水停电、提前在承租房屋显著位置张贴解除租赁合同的先期违约行为以及在装修房屋时失火引起火灾的不安全行为，给被告也造成了巨大的经济损失，应当予以赔偿或折抵房租。被告（反诉原告）张晓娜向本院提出反诉请求：1、要求判令被反诉人赔偿反诉人的租赁房屋装修损失及营业损失共计18万元；2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2018年4月25日，反诉人、被反诉人签订《租赁协议》，反诉人承租被反诉人位于洛阳市××西太原58号三楼733.29平方米、四楼北半部366.65平方米共计1099.94平方米的房屋作为开办卓越画室使用。2020年8月4日被反诉人突然在租赁房屋楼道入口处张贴提前终止租赁合同，要求反诉人在2010年12月31日腾空房屋、解除合同的通知。至2020年12月15日，由于出租房装修发生火灾等原因，反诉人承租的房屋受到更加严重的影响，同时被反诉人对反诉人承租的房屋采取停水停电致使该房屋至今无法正常使用。反诉人在与被反诉人签订租赁合同后投入大量资金对房屋进行装修，被反诉人的行为严重违反双方的合同约定、影响反诉人的正常教学经营活动，导致反诉人遭受巨大经济损失。现被反诉人起诉反诉人房屋租赁合同纠纷一案，法院已经受理，为维护反诉人的合法权益，依法提起反诉。原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心书面答辩：1、张晓娜的反诉请求不能成立，应予以驳回，具体理由见第二条；2、（1）双方的租赁合同关系未在2020年8月4日解除、也未在2020年12月31日解除，截至今日，双方的租赁关系仍在存在，张晓娜仍在占有、经营使用该房屋，张晓娜并未向涧西区住房服务中心腾退房屋、也未交房，双方也未达成、未签署解除租赁合同的协议；（2）本案涧西区住房服务中心是依据合同“五.3”条的约定，在张晓娜逾期不缴纳房租、达到约定解除条件且严重逾期的情况下，涧西区住房服务中心依法向法院提起的请求判令解除的案件，张晓娜至今仍拖欠自2020年6月1日以来的租金，涧西区住房服务中心在2020年12月中旬起诉时，张晓娜已拖欠达5个半月，即使在张晓娜所述的“2020年8月4日张贴通知”的情况下，张晓娜也已拖欠房租逾期两个多月。（3）涧西区住房服务中心只是管理部门、并没有强制执法权，在部门进行区划调整、涧西区住房服务中心由市房管局划归涧西区政府管辖后，涧西区政府要对涧西区住房服务中心管理的国有房产进行统一管理，涧西区住房服务中心遵照涧西区政府要求，对张晓娜所租的房屋在2020年8月4日张贴了通知，但该通知仅是向张晓娜表达了涧西区住房服务中心的想法，张晓娜并不认同该通知，该通知从形式上类似“要约邀请”，张晓娜并未接受，未与涧西区住房服务中心达成解除租赁合同的“要约”，双方的租赁关系并未协商解除。涧西区住房服务中心没有强制执行权，根本没有强制解除收回房屋的权力、行为。双方的租赁合同关系在2018年4月25日即已成立，涧西区住房服务中心也早已完成了交付租赁房屋的义务，张晓娜也一直正常经营至今，另外涧西区住房服务中心作为行政管理机构根本没有作出过停水停电的行为。涧西区住房服务中心根本没有张晓娜在反诉状中所述的“严重违约、影响张晓娜正常教学经营活动”的行为。（4）本次诉讼系张晓娜违约逾期缴纳房租所引发，系张晓娜存在严重违约和过错，涧西区住房服务中心并无违约和过错，根据协议第一条约定，在张晓娜逾期交付租金、协议终止后，张晓娜应清空房屋内物品，涧西区住房服务中心在无违约导致合同解除的情形下根本无任何的赔偿责任；另外涉案的房屋系商铺并非住宅，张晓娜的装饰装修对以后的新租赁户根本没有任何使用价值，涧西区住房服务中心根据法律规定要求张晓娜对涉案房屋在不破坏主体结构的前提下“进行恢复原状”。综上，本案本诉所依据的违约解除事由与张晓娜反诉所依据的“事由”根本不是一回事，双方的租赁合同关系至今仍在存续，张晓娜也一直经营使用至今，张晓娜的反诉请求不能成立，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求向法庭提交的证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对本案的事实本院认定如下：2019年12月5日，中共洛阳市××西区区委机构编制委员会通知撤销洛阳市房产管理局涧西分局，并于2019年12月16日通知洛阳市房产管理局涧西分局被组建成洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心。2018年4月25日，原洛阳市房产管理局涧西分局（现为洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心）（甲方、出租人）与张晓娜（乙方、承租人）签订《租赁协议》一份，约定：（甲方）将位于涧西区太原58号三楼（建筑面积733.29平方米）、四楼北半部（建筑面积366.35平方米）的营业用房租赁给张晓娜（乙方）进行经营，租赁期限为叁年，租期从2018年7月1日至2021年6月30日止；租金按季度缴纳：乙方每季度向甲方缴纳租金58800元，另乙方承担该楼4、5层南半部分公共部位保洁员工资每季度1200元（每月400元），如保洁员辞退，该工资计入房租，一并交予甲方；租金缴纳时间为协议签订之日起，缴纳三个月租金，以后每季度的前一个月25日前缴纳下一季度租金；租金逾期一天，甲方每日按月租金的5%加收违约金，并停止对乙方的水、电供应；如超过10日未交租金，本协议自行终止，甲方有权收回该房产；甲方通知乙方10日内清空房屋内乙方物品，如乙方不按甲方通知清空房屋中物品视为乙方放弃房屋内物品的权利，甲方有权自行处置房屋中乙方物品；在下列情况下，甲方有权提前解除协议，收回房屋：……乙方拖欠租金达一个月以上……。协议签订后，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心将房屋交付张晓娜使用，张晓娜在租赁的该房产内经营“卓越画室”，张晓娜依约向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付租金至2020年5月，期间，因疫情原因，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心为张晓娜减免2020年2、3月租金。自2020年6月1日起之后的租金，张晓娜未再缴纳。2020年8月4日，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心在租赁房屋楼道入口处张贴《涧西区住房保障和社区物业服务中心关于解除太原58号楼租赁协议的通知》，写明：张晓娜（卓越画室、四楼403、406、409）：按照工作安排，我中心（原洛阳市房产管理局涧西分局）计划于2020年12月31日前解除太原58号楼（红叶宾馆）所有与承租户签订的租赁协议，收回租赁使用权，交由涧西区政府管理；原双方签订太原58号楼三楼（733.29平方米）、四楼北半部（建筑面积366.65平方米）和四楼三间办公用房（403、406、409）租赁协议到期日分别为2021年6月30日和2020年8月30日到期，将提前终止；2020年12月31日前，你单位缴清租金后，将签订解除双方租赁协议的合同，同时提前做好搬离工作。2020年12月15日，因楼内其他住户装修施工导致案涉房屋发生火灾。火灾造成张晓娜的损失，经张晓娜与施工方协商，由施工方向张晓娜赔偿28000元。火灾发生后，张晓娜未再正常使用租赁的房屋。另查明，洛阳市轨道交通有限责任自2020年6月在太原建设“太原隧道”工程，在太原进行围挡施工，根据公示牌显示施工日期为2020年6月至2021年6月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心与被告（反诉原告）张晓娜签订的《租赁协议》系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应当认定合法有效。双方在租赁协议中约定“租金按季度缴纳”“每季度的前一个月25日前缴纳下一季度租金”“在下列情况下，甲方有权提前解除协议，收回房屋：……乙方拖欠租金达一个月以上……”；按照约定，张晓娜最迟应当在2020年5月25日前缴纳下一季度的租金，但张晓娜至今未交2020年6月1日至12月期间的租金，张晓娜拖欠租金超过一个月，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心有权要求解除合同，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心张贴《涧西区住房保障和社区物业服务中心关于解除太原58号楼租赁协议的通知》的行为并无不当，故对于洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持；进而对于洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求张晓娜返还位于洛阳市××西区××路××（面积733.29平方米）、四楼北半部（面积366.65平方米）的房产的诉讼请求，本院亦予以支持。对于洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求张晓娜支付2020年6月1日至12月31日租金和保洁费的主张，鉴于在此期间涉案房产门前太原围挡施工、疫情及案涉房产发生火灾等情况，本院酌定在洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心已减免2个月租金的基础上再减免2个月，租金应按照每月19600元（每季度租金58800元÷3个月）、每月保洁费400元，自2020年6月1日计算至2020年12月15日（发生火灾之日），再减免两个月，故张晓娜应向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付租金和保洁费共计90000元（20000月×4个月+10000元）。关于违约金，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求按拖欠租金总额10%计算违约金，未超出双方合同约定，张晓娜还应当向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付违约金9000元（90000元×10%）。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于张晓娜主张的装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案中，张晓娜租赁房屋发生火灾造成的损失已经由施工方进行赔偿，张晓娜未提供充分的证据证明其租赁房屋中已形成附合的装饰装修物的剩余租赁期内残值损失，且双方对已形成附合的装饰装修物的处理未做约定，故对于该主张本院不予支持。关于张晓娜主张的营业损失，张晓娜未提供充分的证据证明洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心的行为造成经营损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、四五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心与被告（反诉原告）张晓娜签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）张晓娜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心交还位于三楼（面积733.29平方米）、四楼北半部（面积366.65平方米）的房产；三、被告（反诉原告）张晓娜在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心支付租金90000元及违约金9000元；四、驳回原告（反诉被告）洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张晓娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取21615元,反诉费减半收取1950元，由被告（反诉原告）张晓娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵秋香二〇二一年四二十五日书记员  杨静静