吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2021）吉0202民初585号      原告：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路4-20号。   法定代表人：王少岩，董事长。   委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。   被告：汤伦，男，1972年12月10日出生，汉族，住长春市二道区荣光街道岭东路委412 组。   委托诉讼代理人：尹占丽，吉林率真律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄传佳，吉林率真律师事务所律师。   原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称双瑞公司）与被告汤伦房屋租赁合同纠纷一案，吉林铁路运输法院于2020年10月15日立案，后吉林铁路运输法院于2020年10月22日作出（2020）吉7102民初206号民事裁定，裁定将本案移送本院处理。本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2012年2月20日公开开庭进行了审理。原告双瑞公司的委托诉讼代理人陈浩铭、被告汤伦及其委托诉讼代理人尹占丽、黄传佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   双瑞公司向本院提出诉讼请求：一.判令汤伦支付房屋占用费128,624.70元；二.判令汤伦给付逾期交付房屋造成的损失61,139.10元；三.判令汤伦给付逾期付款违约金（以189,763.80元为基数，自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。庭审中，双瑞公司变更诉讼请求：一.判令汤伦支付房屋占用费64,312.30元；二. 判令汤伦给付逾期交付房屋造成的损失128,624.70元；三. 判令汤伦给付逾期付款违约金（以192,937元为基数，自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2017年3月27日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉车分公司（以下简称铁凇公司吉车分公司）与汤伦签订《场地租赁合同》，约定：铁淞公司吉车分公司将位于吉林站二楼候车厅面积 194平方米场地出租给汤伦作为餐饮（永和豆浆、麻辣鸭脖、重庆小面）使用，租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30 日止，年租金 426,800元，总租金853,600元，第一年租金于签订合同时一次性支付，第二年租金需在前次租金期满前30日缴纳。2018年8月29日，双瑞公司与沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（以下简称铁凇公司）、汤伦签订主体变更三方协议，铁凇公司权利义务由双瑞公司承继，后合同于2019年4月30日到期。房屋租赁合同到期后，未续签合同，但汤伦并未腾退房屋，而是一直继续占有房屋继续经营。双瑞公司多次采用口头、电话、书面多次催告返还房屋，直至2019年6月24日，汤伦才交还房屋。依据《场地租赁合同》第七条第三款约定，租赁期满后，汤伦应如期腾退并归还房屋，逾期归还的，每逾期一日应向双瑞公司支付原日租金2 倍作为占用费，还应承担逾期归还所造成的损失。另，双瑞公司于2018年12月25日与案外人瑞驰恒达商业（北京）有限公司（以下简称瑞驰公司）签订《场地租赁合同》，约定于2019年1月1日交付案涉房屋。但由于汤伦的持续占用，逾期腾退房屋1个月零24日，导致双瑞公司不得不减少收取瑞驰公司1个月零24日的租金。租赁期满后，汤伦并没有按照约定腾退场地并返还给双瑞公司，亦未支付占用费，双瑞公司多次与其协商未果，诉至贵院，请求法院依据法律维护双瑞公司的合法权益。   汤伦辩称，一、针对双瑞公司的第一项诉请，汤伦同意支付房屋占用期间占用费用，但不同意按照55天的标准计算，汤伦于2019年6月23日晚已腾房完毕，于2019年6月24日早将房屋交付双瑞公司，故占用费应按照54天标准计算为63,143元，计算标准为年租金426，800元除以365天乘以54天；二、双瑞公司的第二、三项诉请无事实和法律依据，汤伦不存在违约情形，从而不存在导致双瑞公司遭受损失的情况，故不同意支付违约金及逾期利息；三、双瑞公司为履行合同，缴纳履约保证金65,000元，双瑞公司应当予以返还，并支付占用期间的利息，汤伦同意以该保证金抵扣汤伦应当支付给双瑞公司的房屋占用费用；四、如法院认定汤伦存在违约行为，汤伦认为，（1）双瑞公司依据合同第7条第3款约定主张违约金，该条款约定的内容为滞纳金，滞纳金属于惩罚性的违约金。根据合同法相关规定，双瑞公司主张的2倍违约金已经达到200%，已过分高于双瑞公司所遭受的损失，违约金应当按照汤伦占用房屋期间租金总额的20%计算；（2）根据合同第9条第7款约定，合同终止之次日起双方办理退租手续，并给汤伦留有5日的腾房宽限期，故该5日属于双方约定的宽限期限，如果认定汤伦存在违约行为，该5日不应计入违约金计算的期限内，即违约金计算方式为426,800元每年除以365天乘以（54天减5天）乘以20%等于11,459.30元。   本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，铁淞公司吉车分公司（甲方）与汤伦（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于吉林站二层候车厅南侧东部，面积194平方米的场地出租给乙方；乙方用于经营餐饮；租赁期限共三年，即自2017年5月1日起至2019年4月30日止；年租金为426,800元；租金支付方式:租赁期内每一年度的租金，承租方均采取预付的方式。第一年租赁年度租金的支付时间以签订正式租赁合同为准。第二个租赁年及以后缴纳租金时，需在前次租金期满前30日缴纳，并一次性汇入甲方指定银行账户；签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金65,000元；合同期满或者终止后，乙方已足额缴纳各项费用和未发生赔偿的，甲方将履约保证金65,000元返还乙方；乙方欠缴各项费用或发生赔偿的，甲方将扣除欠缴各项费用和赔偿金后的剩余履约保证金返还乙方；租赁合同需要变更时，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致，方可变更；甲方将场地权属转移给第三方时，本合同条款继续有效，甲方、乙方与第三方签订变更合同主体补充协议；合同期满或者终止后，乙方逾期不搬迁的，每逾期一日，乙方每日向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，对甲方造成损失的由乙方负责赔偿；合同履行过程中，租赁场地遇有地方政府征收或铁路企业或沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司拆除、使用、改造、甲方场地归属权发生变更等，本合同自动解除。乙方必须在收到甲方解除合同通知30日内腾空并退出场地。甲方退还乙方已缴纳的未履行期限租金，并对解除合同免责，对乙方各种直接和间接损失（包括经营损失）不予赔偿；租赁合同期满后，如乙方要求继续租赁此场地，必须在租赁期限届满前45日向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，否则视为乙方不再续租，甲方即可重新招租；该合同还约定其他内容。租赁合同签订后，铁淞公司吉车分公司将场地交给汤伦使用，汤伦亦按照约定支付了租金。2018年8月29日，铁松公司（甲方）与汤伦（乙方）、双瑞公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：甲方和乙方于2017年3月27日签订的吉林站二层候车厅南侧东部乙方用于经营餐饮（永和豆浆、麻辣鸭脖、重庆小面）的《租赁合同》正在履行中；自2018年9月1日起，《租赁合同》中甲方的权利义务全部转由丙方享有和承担，即《租赁合同》的出租方由甲方变更为丙方；《租赁合同》中其他条款内容均不作变更；《租赁合同》到期后，丙方按规划重新履行招商程序，如乙方未中标，则按原合同相关条款约定，乙方无条件退出。乙方拒不退出，由甲方负责处理乙方的清退事宜；自2019年1月1日，乙方将每期的租金交给丙方，丙方向乙方开具发票；本协议作为《租赁合同》的补充协议，具有同等法律效力，如与《租赁合同》相冲突，以本协议为准。未告知事宜由甲方承担责任；该合同还约定其他内容。2019年6月24日，汤伦从吉林站二层候车厅南侧东部撤场。   认定上述事实的证据有：双瑞公司提供的房屋无偿使用证明和双瑞公司、汤伦提供的场地租赁合同、合同主体变更三方协议，因双方对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；双瑞公司提供的2019年2月22日和3月5日停业告知书，因与本案不具有关联性，故本院不予采信；双瑞公司提供的2019年6月11日商铺腾退通告及照片，因双瑞公司提供的上述证据无法证明其已将上述通告交给汤伦，故本院对此证据不予采信；双瑞公司提供的场地租赁合同，因该证据系复印件，且与本案争议焦点无关，故本院对该证据不予采信；证人沈派、石峰证言，因两名证人与汤伦具有利害关系，仅凭其证言无法证明待证事实，故本院对其证言不予采信。   本院认为，铁凇公司、双瑞公司与汤伦签订的《场地租赁合同》及《合同主体变更三方协议》，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《合同主体变更三方协议》中约定了租赁合同期满后将重新规划，并有条件续签合同。但租赁期满后，双瑞公司未提供证据证明其向汤伦要求收回场地，而汤伦亦继续使用租赁房屋，故双瑞公司与汤伦之间签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同。现双瑞公司未能提供充分证据证明在2019年6月24日前向汤伦主张收回场地，汤伦于2019年6月24日腾退房屋不违反合同约定，故双瑞公司要求汤伦承担逾期腾退房屋构成违约，并支付违约金的主张，本院不予支持。汤伦应向双瑞公司给付2019年5月1日至2019年6月24日期间的房屋租金64,312.33元（426，800元/年÷365天×55天），双瑞公司主张房屋占用费64,312.30元系对自身权利的合法处分，本院予以支持，故汤伦应向双瑞公司给付房屋租金64,312.33元。关于双瑞公司主张的逾期付款的违约金，汤伦应自腾迁之日起给付其占用期间的费用。因此，汤伦应给付双瑞公司逾期支付租金的利息损失，以64,312.30元为基数，自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。汤伦主张的履行保证金问题，其可另行告诉。   综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告汤伦于本判决生效之日起十日内向原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司给付房屋租金64,312.30元；   二、被告汤伦于本判决生效之日起十日内向原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司给付逾期支付租金的利息损失，以64,312.30元为基数，自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；   三、驳回原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2060元，由原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担1360元，被告汤伦负担700元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。         审 判 员  林 杰         二〇二一年四月二十五日   本件与原本核对无异   书  记  员  牟雪佳                     提出申请执行期限为二年