文书内容江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0113民初6号原告：陈美莲，女，1962年8月15日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：杨德敏，男，1985年10月29日出生，汉族，住浙江省苍南县，系原告陈美莲之子。被告：何友兰，女，1967年9月23日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：郭琴，江苏海越律师事务所律师。原告陈美莲与被告何友兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月26日、4月7日公开开庭进行了审理。原告陈美莲（第一次庭审到庭）及其委托诉讼代理人杨德敏，被告何友兰（第二次庭审到庭）及其委托诉讼代理人郭琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美莲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告何友兰返还房屋转让费50000元，退还租金3667元；2.依法判令被告何友兰承担以53667元为基数，自2021年1月4日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；3.依法判令被告何友兰承担本案诉讼费。事实和理由：2020年3月17日，被告将位于南京市栖霞区的一间门面房（以下简称案涉房屋）转租给原告，并收取了70000元的转让费、11000元的房租、1300元的遗留食材折价款。原、被告协商转租事宜时，被告承诺案涉房屋可以使用两年，原告基于此向被告支付转让费。2020年4月27日，案涉房屋被当地拆迁负责人强制封门，导致原告无法正常使用，原告仅正常使用案涉房屋40天。拆迁负责人告知原告，被告无权收取转让费，案涉房屋本身已在拆迁范围系临时交由被告使用，被告亦清楚案涉房屋的实际情况。因被告转租房屋未经房屋所有权人同意，对案涉房屋并无转租权限，更无权收取转让费。现被告应在扣除原告实际使用期间的租金及已退还的20000元以后，将剩余房租3667元、转让费50000元退还原告。被告何友兰辩称，1.被告收取的70000元转让费是转让技术、配方、进货资源和店内设备，并非租金，与租期无关，原告无权要求返还。在转让时，被告将有关食品制作技术一并传授给了原告，其中仅移交的油炸设备就系被告花了将近10000元购买。此外，转让费还包括了冰柜两个、装冰水的柜子两个、制饼餐具、烤饼的炉子、做饼的炉子、做粥的炊具、豆浆机、油炸的一套车子、炉子、做鸡蛋汉堡的车、桌子等等。即使原告无法继续使用案涉房屋，但双方之间技术、物品的转让行为已经完成；2.原告明确知晓案涉房屋处于拆迁范围，且其实际经营时间远超2020年8月6日，被告亦未从租金中获益；3.出租人知晓原、被告之间的转让及转租，对于转租行为亦表示同意；4.原告在聊天记录中承认转租后每天有1000多元的营业额，结合其实际经营时间，原告并无任何损失，即使有损失也不应当由被告承担。综上，原、被告的转让行为已经完成，应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，案涉房屋原系中国人民解放军第二军医大学（以下简称第二军医大学）所有，后由第二军医大学将案涉房屋所在的南京市栖霞区马群街2号地块使用权整体转让给重庆润江置业有限公司（以下简称润江公司），润江公司成立南京复地东郡置业有限公司（以下简称复地公司）负责上述地块的开发工作。2016年，负责马群街2号地块拆迁工作的拆迁公司工作人员刘某甲将案涉房屋交由何友兰经营手抓饼店，并定期收取相应费用。陈美莲在案涉房屋附近经营鞋城。2019年9月、10月期间，陈美莲儿媳蔡某代为与何友兰就案涉房屋转让事宜进行沟通。2019年10月20日，蔡某通过微信向何友兰支付20000元，转账备注为“订金”。2019年11月11日，何友兰支付了案涉房屋2019年11月11日至2020年5月11日的使用费33000元（5500元/月），并将该支付情况通过微信告知了蔡某。2020年3月17日，何友兰正式将案涉房屋及经营餐饮所需设施设备移交给陈美莲。2020年3月18日、19日，蔡某通过微信累计向何友兰转账62300元，转账备注为“62300转让费”。上述付款金额合计82300元（62300元＋20000元），其中70000元为转让费，1300元为店内遗留食材费用，11000元为何友兰已支付未实际使用的房屋租金。2020年3月，何友兰曾帮助陈美莲利用案涉房屋经营手抓饼生意。2020年4月3日，何友兰离开南京返回湖北老家。2020年4月期间，蔡某曾要求何友兰提供饮料公司及煤炭供应人员的联系方式，并在微信中表示每天有1000多元的营业额。2020年4月26日，刘某甲告知蔡某关门不得营业，蔡某表示次日不再开门营业。2020年5月11日，蔡某询问刘某甲15天时间已到，能否开门营业，否则鞋店难以经营。刘某甲回复，不能开门，必须停业。2020年5月21日，蔡某通过微信告知何友兰，案涉房屋再次被要求关门停业。2020年5月26日，蔡某在微信中以案涉商铺仅经营40天就无法使用为由，要求退还50000元，另表示转让时只想能干到半年就行。何友兰在微信中表示仅能退还20000元。此后，两人多次通过微信就转让费退还事宜进行沟通，但均未能达成一致意见。2020年6月30日，何友兰向蔡某返还20000元。在此期间，刘某甲也曾联系何友兰要求返还收取的转让费。2021年3月4日，本院组织双方当事人赴案涉房屋所在地进行勘验。经勘验发现，案涉房屋所在门前已被围挡彻底封堵，陈美莲在接手商铺后对商铺进行了重新装修，并添置了大量的鞋架及展示柜等，室内仍遗留有冰柜、灶具、食品柜、灶台、冰箱、风扇、油烟机等物品。2021年4月1日，本院向刘某甲调查了解有关案件事实并制作了调查笔录，刘某甲表示：复地公司将马群街2号地块的拆迁工作承包给江苏尧塘景观园林工程有限公司（以下简称尧塘公司），其为尧塘公司负责人；2016年，其将案涉房屋交给何友兰经营手抓饼店，定期收取管理费，后期管理费为5500元/月。双方未签署书面合同，也没有约定具体使用期限，只是告知何友兰，一旦需要拆迁必须马上迁出；2020年5月，案涉房屋门前做了半围挡，此时案涉房屋已无法正常使用，仅能零星做点生意。2020年8、9月份，案涉房屋门前进行整体围挡彻底无法使用；方某系其妻子，何友兰已支付管理费至2020年5月11日。陈美莲及何友兰在进行店铺转让时并未告知刘某甲，其也不同意对案涉房屋进行转让或转租，并曾要求何友兰在2020年5月1日前搬离。审理中，何友兰为证明陈美莲直至2020年8月6日仍在经营使用案涉房屋，向本院申请证人王某出庭作证并提交了其与王某的微信聊天记录。王某表示，其与原、被告均系教会的教友。2020年8月6日当天，其发现案涉房屋还处在半营业状态，绕过封挡的围墙可以进入案涉房屋，但不清楚当时的具体经营业态。当日视频显示，案涉房屋门口悬挂有“马群鞋城拆迁，全部清仓，铁皮围挡内”等字样的横幅。对于7万元的转让费具体组成情况，何友兰表示该70000元与案涉房屋本身无关，仅针对食品制作技术、配方、供货渠道和设施设备。陈美莲表示，70000元系针对案涉房屋使用权的转让，不包括设施、设备及食品制作技术的。与此同时，陈美莲认可何友兰曾短暂帮忙经营手抓饼店，并进行食品制作指导，但受让案涉房屋的目的系经营鞋店而非手抓饼店。此外，陈美莲认可何友兰已将答辩状中罗列的物品与案涉房屋一并进行了移交。上述事实有微信聊天记录、收条、物品统计清单、照片、视频、证人证言、勘验笔录、调查笔录，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，何友兰与陈美莲就案涉房屋有关转让事宜达成口头协议，该口头协议内容并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。关于转让费的具体构成问题。陈美莲表示转让费是针对案涉房屋使用权的转让，不包括其他费用。何友兰表示转让费是针对技术培训、设施设备、供货渠道等方面的费用，与案涉房屋本身无关。因双方未签署书面转让协议，且无法就转让费的具体构成达成一致意见，故转让费的具体构成应从交易惯例及协议的实际履行情况进行综合判断。从租赁市场的交易惯例来看，经营性房屋的转让一般包括房屋经营使用权、装饰装修、设施设备、经营项目、其他无形资产等多方面内容。从协议实际履行情况来看，转让协议达成后，何友兰不仅将案涉房屋交由陈美莲使用，还将与食品制作、销售有关的设施设备一并进行了移交，并进行了食品制作方面的技术培训，陈美莲及其家人亦使用案涉房屋从事了一段时间的食品项目经营。由上述情况可见，转让费的范围应当包括案涉房屋使用权本身、设施设备、技术培训、供货渠道等方面内容。关于转让费、租金的返还及利息问题。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因本院已认定70000元转让费包含案涉房屋使用权本身、设施设备、技术培训、供货渠道等内容，故本院综合市场行情，将设施设备、技术培训、供货渠道等对应的费用金额酌定为10000元。因何友兰已将相应设施设备移交给了陈美莲，且实际进行了食品制作技术的培训，亦提供了有关供货渠道，故上述10000元应自转让费中扣除，不再返还。此外，陈美莲原本即在案涉房屋附近经营鞋店，双方均明确知晓因拆迁导致案涉房屋的使用期限存在不确定性，故而两人对于案涉纠纷的发生均存在过错。因案涉房屋在短暂使用后即因拆迁围挡问题难以正常使用，陈美莲受让案涉房屋用以经营使用的合同目的已然无法实现，故本院综合有关案件事实、当事人的过错程度并兼顾公平考虑，在扣除何友兰已返还的20000元以后，酌定由何友兰再向陈美莲返还20000元。对于陈美莲要求何友兰另行承担资金占用期间利息的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。关于租金返还问题。虽然2020年4月26日后发生了关门及围挡等问题，但陈美莲此后也存在零星使用案涉房屋的情形，且陈美莲在受让案涉房屋时也应知晓房屋的经营使用存在不确定性，故而本院综合以上事实，对于陈美莲要求返还租金3667元的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何友兰于本判决生效之日起三日内向原告陈美莲返还转让费20000元；二、驳回原告陈美莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，减半收取571元（原告陈美莲已预交），由原告陈美莲自行负担358元，由被告何友兰负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二一年四月三十日法官助理唐亚萌书记员杨莉