广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初359号原告：深圳市百仕莱科技有限公司（简称“百仕莱公司”），住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路2105号中建大厦1707室，统一社会信用代码91440300085725368K。法定代表人：郑礼灿，总经理。委托诉讼代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403201410053683。被告：深圳信和（集团）有限公司（简称“信和集团公司”），住所地深圳市罗湖区深南东路118号中建大厦15楼，统一社会信用代码91440300618883837L。法定代表人：黄嘉威，总裁。委托诉讼代理人：曾庆佳，男，1981年7月20日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区，系公司员工。委托诉讼代理人：张莹莹，女，1996年10月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，系公司员工。被告：深圳市信和商业股份有限公司（简称“信和商业公司”），住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路中建大厦15楼1501室，统一社会信用代码914403005627649858。法定代表人：黄嘉建，董事长。委托诉讼代理人：詹静君，女，1993年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系公司员工。原告百仕莱公司与被告信和集团公司、信和商业公司返还原物纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张坤朋，被告信和集团公司委托诉讼代理人曾庆佳、张莹莹和被告信和商业公司委托诉讼代理人詹静君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即搬离位于深圳市罗湖区的房屋并将房屋交还给原告；2.判令两被告向原告支付2018年1月26日起至实际腾退搬离之日占有使用费及利息（占有使用费按照每月102130元的标准，暂计至2020年12月25日为3574550元；占有使用费的利息以102130元为基数，从每月应付占有使用费之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付，暂计至2020年12月25日为220902.24元）；3.判令两被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2018年1月3日，原告在深圳市福田区人民法院淘宝网司法拍卖平台参加拍卖，通过公开竞价以最高价竞得位于深圳市罗湖区（下称“中建大厦X层”或“涉案房屋”）。2018年1月26日，深圳市福田区人民法院作出的（2016）粤0304执12319号《执行裁定书》，裁定中建大厦X层归原告所有，原告自此取得中建大厦x层的不动产所有权。2019年3月26日，原告办理取得粤（2018）深圳市不动产权第××号《不动产权证书》，完成中建大厦×层的不动产权登记手续。原告完成中建大厦×层的不动产登记手续后，对中建大厦×层的房屋使用情况进行调查，发现中建大厦×层全部均由被告信和集团公司在使用，物业费、水电费一直由被告信和集团公司缴纳。原告随即向被告信和集团公司告知了原告取得×楼物权的情况，并要求被告信和集团公司与原告签订中建大厦×楼的租赁协议或腾退房屋，但被告信和集团公司拒绝与原告协商，也拒不向原告提供其合法使用中建大厦×楼房屋的合法手续。原告多次派员、发函与被告信和集团公司协商，均未果。另外，经调查，被告信和商业公司是被告信和集团公司的关联企业，亦将工商登记地址登记在中建大厦×楼，存在占用房屋的事实。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利；第二百三十五条、二百三十六条、第二百三十八条又规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。两被告拒绝协商签订租赁协议或腾退房屋，长期无理占用的行为已经严重侵害原告享有的物权权利，且给原告造成了巨大的损失，依法应承担损害赔偿责任。中建大厦为写字楼，同地段写字楼每月租金市场价约为100元／平方米，两被告长期占用，应按照市场租金标准向原告支付占有使用费。现原告为维护合法权益，特诉至法院，望法院予以支持。被告信和集团公司答辩称，一、涉案房屋系90年代央企集资建房，产权与使用权分离，原告仅取得产权而不享有使用权。1990年，中国建设工程总公司联合多家央企向深圳市政府拿地集资建房，而所建楼房正是涉案房屋所在的中建大厦，中建大厦的每一层均由不同的央企出资建设，以中国建设工程总公司的名义进行登记。1990年9月4日，中国建设工程总公司深圳办事处与中国五金矿产进出口总公司（以下简称为“五金总公司”）根据当时的政府政策和法律规定签订了《中建大厦集资认购合同》（详见证据1），约定集资建设中建大厦，五金总公司出资2530724元人民币，其中第九层产权归五金总公司所有。由于历史原因，中建大厦建设进度较缓慢，后来由深圳中建实业股份有限公司（以下简称“中建公司”）复建，其中涉案房屋（即中建大厦第×层）正是由中建公司与深圳企荣五矿发展有限公司（以下简称“五矿公司”）集资建成，中建公司与五矿公司于1992年8月1日签订了《补充合同》（详见证据2），约定五矿公司出资397.6万元建设，第×层的产权人为中建公司，使用权归五矿公司。也即，该《补充合同》约定涉案房屋名义上登记为深圳中建实业股份有限公司，但实际出资建设人为五矿公司，只是央企之间基于信誉度、政府政策、产权登记、社情等因素在当时并未进行产权变更登记。这可是90年代的数百万元人民币，购买力相当于如今的上亿元，属于国有资产的一部分，基本上涉案房屋可以说完全是由五矿公司出资建设而成，如果实际权利人不是认定为五矿公司，很难想象中建公司与五矿公司之间为何对涉案房屋作此协议，明显有悖于社会一般人认知。同时，产权资料电脑查询结果表下的《分户产权登记》（详见证据3）亦佐证了这一点，其中明确载明，涉案房屋转移方式为“调拨”，房屋性质为“协议自建”，使用年限为“1993-01-08至2043-01-07”，而所谓协议自建指的正是中建大厦由中建公司与多家央企联合集资建房，各个楼层均由不同的央企出资建设，建成后产权登记在中建公司，每层的使用权各自归各大央企所享有50年至房屋使用年限终止，所以称为“协议自建”。另外，需注意的是，被告信和集团公司的关联公司深圳信和物业管理有限公司（以下简称“信和物业公司”）在中建大厦×楼×室办公（涉案房屋同一座大厦），该×楼层系中建公司与唐山发电总厂集资建成，使用权同样归唐山发电总厂。后由唐山发电总厂子公司河北大唐国际唐山热电有限责任公司（以下简称“唐山热电公司”）出具了委托书和《关于深圳中建大厦第十二层长期租赁使用权归属唐山发电总厂的情况说明》（详见证据4），委托深圳市朋年投资有限公司对×楼整层房屋进行出租管理相关事宜，信和物业公司也因此与深圳市朋年投资有限公司签订了中建大厦×楼×室的房屋租赁合同承租该房屋商业办公使用至今。被告信和集团公司认为，中建公司和五矿公司、唐山发电总厂等多家央企集资建设中建大厦的法律行为应属合法有效，其中涉案房屋建成后归出资建设人五矿公司分得使用权，产权人登记为中建公司。《中建大厦集资认购合同》系1990年签订，《补充合同》系1992年8月1日签订，均早于《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》立法时间，适用1987年的《中华人民共和国土地管理法》，新法不应也不能溯及既往，以后来成立的法律否定之前的法律行为。二、被告信和集团公司系涉案房屋的合法承租人，远早于原告取得产权转移之日，不存在非法占用，原告的主张没有事实和法律依据。被告信和集团公司系于1995年3月7进行工商登记依法成立的公司，于1996年9月13日以信和（深圳）实业发展有限公司名义与案外人深圳中建物业管理公司签订《房屋租赁合同》（详见证据5），承租涉案房屋后迁入，用于日常经营商业办公使用至今，期间一直续约承租。被告信和集团公司1996年租赁涉案房屋时，深圳中建物业管理公司受委托与被告信和集团公司签订《房屋租赁合同》，五矿公司向被告信和集团公司出具了《中建大厦集资认购合同》和《补充合同》的复印件，被告信和集团公司正是基于善意第三人的信赖，后续一直以来每年与五矿资产管理有限公司（曾用名五矿（北京）资产管理有限公司，以下简称“五矿公司”，）签订租约，并向其支付租金。五矿公司系出租人，被告信和集团公司系承租人。被告信和集团公司先后与深圳中建物业管理公司、五矿公司签订房屋租赁合同，承租涉案房屋至今已有二十四年有余。被告信和集团公司提交的证据中包括24年期间所签订部分深圳市房屋租赁合同书和2017-2020年近四年向五矿公司支付租金的银行转账回单凭证（证据6—证据11）。租赁合同签订日期远早于原告所主张的2018年1月26日深圳市福田区人民法院作出的（2016）粤0304执12319号《执行裁定书》的产权转移日，应当适用“买卖不破租赁”原则。在社会商业活动中，长期存在企业购买资产包后以各种形式牟利的情形。中建公司因债权债务关系致使涉案房屋被司法拍卖，于2012年由深圳市铜雀台装饰设计工程有限公司（也即涉案房屋的前一手产权人）以司法拍卖形式取得中建大厦第×层、第×层、第×层的房产（详见证据12），成交价16796803元。而该前一手产权人在2013年-2017年以来一直未曾以司法或其他途径向被告信和集团公司或五矿公司主张权利的原因，正是因为其调查了解到涉案房屋在当初1990年集资建房时产权登记为中建公司，使用权为五矿公司这一情况，深知不可能行使使用权方遂作罢，而是另辟蹊径，对其所取得的资产另行做高评估价，对资产进行担保或其他方式进行融资取得融资款，再以恶意逃避债务或无力清偿的方式，在期间取得高额收益，后事则再另行被处置相应资产，由后来者“接盘”取得。这一过程本质上是行业内的一种“击鼓传花”式的资本游戏。前一手产权人深圳市铜雀台装饰设计工程有限公司的涉案房屋被罗湖区人民法院作出（2016）粤0303执1192号之二的《执行裁定书》（详见证据13）作为执行标的物拍卖。在司法实务过程中，法拍房屋或多或少存在诸多权利瑕疵，竞拍人具有调查了解的义务，并承担相应瑕疵法律风险的责任。具体到本案，根据阿里拍卖官网所载和原告所主张，涉案房屋司法拍卖于2018年1月3日10:37:24以15000128元由原告竞得，该场次司法拍卖前阿里拍卖官网对涉案房屋情况公示的《拍卖标的物调查情况表》（详见证据14）第2条载明，拍卖物瑕疵第Ｅ项和第Ｆ项明确载明了涉案房屋存在租赁合同关系和其他瑕疵，附件的图片亦显示了涉案房屋×层的前台有被告信和集团公司的标识和工作人员在办公；《竞买公告》（详见证据15）第五条载明，“特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担标的物的瑕疵保证”。其中所标注的所谓权利瑕疵之一，正是本案中建大厦由中建公司与五矿公司对涉案房屋集资建房，使用权归五矿公司。原告作为后手的“接盘者”，从前一手产权人深圳市铜雀台装饰设计工程有限公司手中，以司法竞拍取得涉案房屋的价格近乎3倍，亦揭示了其所参与的资本游戏之性质。而如今，原告缘何又起诉被告信和集团公司至法院呢？正是因为其早巳知晓涉案房屋的权利情况，罔顾法律事实，忽略90年代中建公司与五矿公司集资建房的特殊案情，刻意隐瞒其所知的涉案房屋情形，试图通过迂回方式让具有合法租赁权的被告信和集团公司搬离涉案房屋，再谋取其不可告人的巨额利益。被告信和集团公司作为司法拍卖的竞得人，应承担涉案房屋权利瑕疵的风险，如涉案房屋权属因集资建房法律适用有争议的，也不应当由承租的被告信和集团公司承担。三、原告所主张的占有使用费于法无据，应依法予以驳回。占有使用费所针对的客体和保护的法益系针对无权占有人，被告信和集团公司与五矿公司签订房屋租赁合同，并分别按2018年54670元／月、2019和2020年按60137元／月标准向五矿公司实际交付租金，系因租赁法律关系产生的有权占有人。在社会商业活动中，存在部分企业以司法拍卖低价竞得不良资产包或不动产后再行经营牟利的情形，涉案房屋在司法拍卖中评估价21243040元，面积1021.3平方米，由原告以15000128元竞得，也即每平方米售价14687.29元，在深圳同地段同类商业办公楼价格十数倍于此。换句话讲，每平方米14687.29元的价格连深圳的农村自建小产权房都买不到，更遑论作为商业办公楼的中建大厦呢？原告取得涉案房屋的价格之所以如此之低，原因不外乎有二，其一核心原因在于中建大厦系1990年中建总公司联合诸多央企筹集资金建设而成，涉案房屋的使用权早已归五矿公司所有，司法拍卖所取得的产权仅是集资建房合同的中建公司之法律地位；其二在于司法拍卖的评估价格，系法拍评估公司根据涉案房屋市值、现状、权利等因素据实考证评估而成，故价格偏低。原告以1500万元价格购买涉案房屋贪婪地谋求承担每月102130元（也即每平方米100元／月）的占有使用费，租售比远远高于深圳周边市场行情。中建大厦的建成时间至今已近30年，与同地段的建设时间较后的新商业大厦不可同日而语。90年代，罗湖尚处于发展期,当时的中建大厦可谓地区标志性建筑物的高楼，被告信和集团公司1996年签订的涉案房屋租赁合同租金88元／平方米／月，2020年的租金反而仅为60元／平方米／月，这其中既有中建大厦建成时间久远的原因，更重要的原因在于，出租人五矿公司系中国五矿集团有限公司的全资子公司，作为国有央企，其资产对外签订租赁合同出租时，租金标准会进行评估后，不得低于市场价，逐级上报至国务院国有资产监督管理委员会进审计，这也正是五矿公司与被告信和集团公司之间租赁合同租金标准的由来。如五矿公司若不如此，恐疑有国有资产流失之虞。原告所主张的100元／平方米／月的占有使用费标准过高，根据被告信和集团公司的在知名房地产信息网站“房天下网”检索，按深圳市罗湖区中建大厦周边市场商业办公楼的市场行情论，京基金融中心的租金标准为130元／平方米／月（详见证据16），系2011年建成的深圳地标性建筑，租金标准方才有130元／平米／月的价格，而中建大厦地处深圳市罗湖区老城地段，建成至今已有近30年，价格明显必然远远低于京基金融中心的租金标准。而地处罗湖区国贸的写字楼桂都大厦，系1998年建成，楼高30层，与中建大厦的结构与情况近似，租金标准为65元／平方米／月，而同类地段地处罗湖区月。再者，根据中国裁判文书网公示的裁判案例（2018）粤03民终23117号《民事判决书》第4页第22行，中建大厦16层的租金标准被认定为每月每平方米55元（详见证据17），而原告作为该案的第三人参与了该案，在明知中建大厦的租金标准的情况下，以100元／平方米／月的标准向法院起诉被告信和集团公司诉请占有使用费，明显其主观上恶意谋取巨额商业利益之目的，妄图在“击鼓传花”的资本游戏中“以小博大”。退一步讲，即便如法院厘清涉案房屋权属法律关系，认定产权人和使用权人五矿公司之间的关系，并自2018年1月26日后原告享有租赁权收益的，也应由原告另诉五矿公司追索被告信和集团公司根据租赁合同已支付的租金，而非要求被告信和集团公司支付占有使用费。至于司法裁判活动期间和终止后产生法律效力的，应宜由法院认定由被告信和集团公司继续向原告或五矿公司继续支付后续租赁期间的租金。望法院依法裁判，保障被告信和集团公司的合法权益。被告信和商业公司答辩称，l、被告信和商业公司为被告信和集团公司“深圳信和（集团）有限公司”设立的子公司，通过被告信和集团公司向政府有关部门（工商局）申请变更地址，以深圳市罗湖区南湖街道深南东路中建大厦×楼×室为新的住所地，自2014年起取得营业执照，合法使用该场地，守法经营至今。2、据被告信和商业公司了解，1990年时中建总公司办事处与各大国企根据当时的政府政策和法律规定签订《中建大厦集资认购合同》进行集资建房，本案涉案房屋中建大厦15层正是由中建公司与深圳企荣五矿发展有限公司（以下简称“五矿公司”）集资建成，并约定五矿公司拥有50年的使用权。被告信和集团公司自1996年起承租至今，一直按时交租并合法使用该场地，即深圳市罗湖区南湖街道深南东路中建大厦×楼。3、2018年1月26日，原告取得该涉案房屋产权，从2018年1月1日至2020年12月31日，长达三年之久均未向被告信和商业公司及被告信和集团公司主张任何权利。同时，被告信和集团公司在这三年以来与五矿公司续签三次合同，且足额缴纳了三年的租金，共计人民币2099328元。这也进一步说明，原告从始至终均知悉该涉案房产早已设定了长期使用权人的事实。原告直到2021年年初方才提起诉讼，明显存在恶意诉讼的嫌疑，中建大厦×层的权属纠纷，应由原告自行向五矿公司主张权利，与被告信和商业公司及被告信和集团公司无关。经审理查明，涉案房产位于深圳市罗湖区，权利人为原告，权利性质为市场商品房，用途商业、办公，建筑面积1021.3平方米，系原告于2018年1月26日通过法院裁定取得。原告提供的深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，被告信和集团公司的工商注册地址为涉案房产，被告信和商业公司的工商注册地址为涉案房产×室。庭审中，被告信和集团公司称其公司成立于1995年3月7日，注册地址即为涉案房产，也一直在涉案房产办公；被告信和商业公司称其2010年9月17日注册地址即为涉案房产1501室。原告曾于2020年12月28日通过邮政快递向被告信和集团公司寄送限期搬离函，但被告信和集团公司拒收。另查，根据原告提供的深圳市罗湖区2017年房屋租赁指导租金表，涉案房产同区域同类型的房产指导租金为每平方米70元。本院认为，根据物权法的有关规定，原告系涉案房产的产权人，其对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的所有权权能，两被告占有涉案房产的行为已对原告行使相应物权造成妨害，原告要求被告搬离涉案房产，并向原告交还涉案房产的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称其系向案外人五矿资产管理有限公司承租涉案房产并已经缴纳租金等，应由被告与案外人另循法律途径解决，本案中不作处理，对于被告要求追加案外人五矿资产管理有限公司为第三人的申请，本院不予准许。另外，被告还提出原告取得涉案房产存在产权与使用权分离，没有相应的事实和法律依据，本院不予采纳。被告的其他抗辩事由也不能成为两被告占有、使用原告房产的理由，因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。因两被告占用原告房产的行为造成原告损失，原告有权要求被告支付相应的房屋占有使用费，故原告要求两被告支付房屋占有使用费的请求，本院予以支持，但原告提出的按照每月102130元的标准支付占有使用费，没有相应的法律依据，本院参照深圳罗湖区同地段同类型房屋租赁指导租金的标准，酌情按照每月71491元（70元/平方米×1021.3平方米＝71491元）的标准从原告取得涉案房产的产权之日即2018年1月26日起计算房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳信和（集团）有限公司、被告深圳市信和商业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市罗湖区的房产并向原告深圳市百仕莱科技有限公司交还该房产；二、被告深圳信和（集团）有限公司、被告深圳市信和商业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市百仕莱科技有限公司支付房屋占有使用费，以每月71491元为标准，从2018年1月26日起支付至腾退搬离涉案房产之日止；三、驳回原告深圳市百仕莱科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18582元，由原告负担6582元，两被告共同负担12000元。前述费用原告已预付，由本院退回原告12000元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费12000元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨丽茵二〇二一年四月十二日书记员  蔡冰冰