四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1722民初147号 原告：陈志德，女，汉族，1971年2月15日出生，户籍地四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：刘传平，四川永旺律师事务所律师。 被告：刘仕春，男，汉族，1968年4月9日出生，户籍地四川省宣汉县。 被告：曾兰英，女，汉族，1981年3月14日出生，户籍地四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：戴金群，四川远创律师事务所律师。 被告：王小明，男，汉族，1979年10月15日出生，户籍地陕西省宁强县。 原告陈志德与被告刘仕春、曾兰英、王小明确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告陈志德及其委托诉讼代理人刘传平，被告曾兰英及其委托诉讼代理人戴金群、被告刘仕春到庭参加诉讼，被告王小明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈志德向本院提出诉讼请求：1.确认被告刘仕春与被告曾兰英、王小明于2018年8月5日签订的《售房契约》无效；2.判决被告曾兰英、王小明与宣汉县××室（以下简称“宣汉征补办”）签订的《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》无效，相应的征收补偿款和安置权利由原告陈志德、被告刘仕春行使；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年10月，原告陈志德与被告刘仕春以夫妻名义同居生活，同年12月11日，双方在宣汉县民政局办理了结婚登记。2012年12月，原告陈志德与被告刘仕春共同出资在宣汉县××乡××村修建了一楼一底彩钢瓦住房两间。2020年初，该房屋被列为拆迁征收对象，原告陈志德在宣汉县××室咨询后才得知三被告签订了《售房契约》，三被告的行为严重损害了原告的合法权益，应被认定为无效行为。为了维护陈志德的合法权益，原告起诉来院，望判如所请。 被告刘仕春辩称，原告诉称不属实，案涉房屋系被告刘仕春婚前个人财产。 被告曾兰英辩称，被告曾兰英、王小明在购买房屋时并不知晓原告陈志德诉称情况。同时，被告曾兰英、王小明购买的案涉房屋属于被告刘仕春个人财产，被告刘仕春有权处置案涉房屋，原告的诉求无事实和法律依据，其无权提起诉讼。鉴于原告陈志德与被告刘仕春结婚后可能对案涉房屋进行了部分改造和维修的实际情况，被告曾兰英已经向被告刘仕春支付了高于市场价的购房款，故应该由被告刘仕春支付原告相关款项。若人民法院判决《售房契约》无效，被告曾兰英无过错，原告陈志德和被告刘仕春应该赔偿因合同无效给曾兰英造成的损失并按照中国人民银行同期贷款利率支付三年的利息。被告曾兰英不应该承担本案的诉讼费。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈志德提交了下列证据：1.原告陈志德的身份证复印件一份；2.被告刘仕春、曾兰英的人口信息（户籍）证明复印件各一份；3.《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》复印件一份；4.《集体经济组织以外自然人安置房购买协议》复印件各一份；5.《售房契约》复印件一份；6.（2015）宣汉民初字第436号民事判决书原件一份；7.被告刘仕春在宣汉县第三人民医院住院病历复印件一份；8.《集体土地建设用地使用权登记书》复印件一份；9.宣汉县东乡法律服务所出具的《见证书》复印件一份；10.《中华人民共和国建设用地规划许可证》（证号：宣建规地字第[2010]XXX号）复印件和《联建房屋协议书》复印件各一份；11.《中华人民共和国建设项目选址意见书》复印件一份；12.符晓京接待李永光、刘仕春笔录复印件各一份；13.原告陈志德与被告刘仕春的结婚登记审查处理表复印件一份；14.（2012）宣汉民初字第1449号民事调解书复印件一份；15.《集体经济组织以外自然人安置房购买协议》复印件和房屋分户图复印件各一份；16.（2015）宣汉民初字第436号案件部分卷宗材料和庭审笔录复印件；17.（2020）川1722民初1278号民事判决书复印件一份。被告刘仕春对陈志德提交的证据质证认为，原告的提交证据不属实且证据均为复印件；案涉房屋不属于夫妻共同财产。被告曾兰英对陈志德提交的证据质证认为，对证据1、2、5，无异议；对证据3，真实性无异议，但补偿协议中含有宣汉征补办对被告曾兰英添置的附属设施补偿，该部分补偿款应由被告曾兰英享受；对证据4，无异议，但认为安置是基于拆迁被告曾兰英购买的房屋，安置协议与原告陈志德无关；对证据6，无异议，但认为案涉房屋的初始取得权是在原告陈志德与被告刘仕春结婚前；对证据7，真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据8-12，无异议，但认为土地使用权归被告刘仕春个人所有，且并不是完全由原告陈志德与被告刘仕春共同修建；对证据17，无异议，但实际操作过程中存在困难。 被告曾兰英提交了下列证据：1.《收条》原件一份；2.《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》原件一份；3.《售房契约》复印件一份；4.《集体土地建设用地使用权登记书》原件一份；5.手机录像视频三段。原告陈志德对被告曾兰英提交的证据综合发表质证意见：三被告存在串通可能，损害了原告的合法权益，案涉房屋的购房款远远高于拆迁补偿款，不符合交易习惯和正常的价值取向；仅凭收条无法佐证三被告之间的资金交付情况，视频证据中可以听到交易金额为29万元；被告曾兰英、王小明不属于该周桥村集体经济组织成员，其与被告刘仕春之间签订的房屋买卖合同应被认定为无效合同，被告曾兰英、王小明存在重大过错。被告刘仕春对被告曾兰英提交的证据无异议。 被告刘仕春、王小明未向法庭提交证据。 本院依被告曾兰英申请在宣汉征补办调取了《东乡（镇）周桥村四社曾兰英房屋拆迁补偿计算表》复印件一份，原告陈志德、被告曾兰英及刘仕春对该份证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将结合庭审查明，综合全案予以认定。 根据当事人的陈述和庭审核实的证据，本院认定案件事实如下：陈志德与前夫离婚后于2012年9月经人介绍与刘仕春相识恋爱，同年10月以夫妻名义同居生活，同年12月11日补办结婚登记。婚后，陈志德与刘仕春未经审批，于2012年12月在被国土管理部门注销（注销时间：2010年10月29日）刘仕春享有的集体土地使用权宅基地上修建了彩钢瓦简易房屋两间。2014年12月21日，陈志德与刘仕春因家庭矛盾发生打架纠纷致使刘仕春住院治疗。2018年8月5日，刘仕春以生活困难、无经济来源为由将修建的彩钢瓦房屋一间出售给曾兰英、王小明夫妇。买卖协议载明“售房契约售房人：刘仕春，男，汉族，身份证号码：513022196804××××，住四川省宣汉县××乡××村××组××号。购房人：曾兰英，女，汉族，身份证号码：513022198703××××，住四川省宣汉县；王小明，男，汉族，身份证号码：612326197910××××，住陕西省宁强县××镇××村××组××号。甲方现有房屋座南朝北的壹楼壹底的砖混结构住房整套，其界畔为，前以房檐滴水外刘锋的水池边沿为界，后以自己房屋滴水为界，左与楊松住房公共墙中心为界，右与本人主体墙边沿为界。另有自己住房前右前砖混结构厕所壹处，其界为，东以房檐滴水为界，西与刘锋水池边沿为界，南以屋檐滴水路边为界，北与刘仕宇的砖墙坎面为界。情因我无经济来源、生活十分困难，多次考虑决定，将以上此房及厕所自愿出售。经甲、乙双方议价，逹成共识同意，以人民币贰拾玖万元肆仟元整出卖给乙方。甲方协助乙方完善卖方手续后，乙方将用现金方式一次付清，不欠分文。若有违约，违约者应向对方赔付违约金伍拾万整。恐后无凭，特立此据，望甲、乙双方共同遵守。签字盖章生效。附：1.以2018年8月6日购房次日起，此房永远由乙方居住管理使用。2.甲方从2018年8月6日后，不能以任何借口干涉扰乱乙方的住宿等正常生活。甲方：刘仕春乙方：曾兰英、王小明在场人：曾庆烈刘仕春吴文志刘建軍执笔人：符纯江2018年8月5日”。同日，刘仕春向王小明出具收条一张，载明“收条今收到王小明买房款现金294000元收款人刘仕春2018.8.5”。曾兰英、王小明购买案涉房屋后，对所购房屋进行了改扩建和装修。 2020年5月9日，因宣汉县新型城镇化棚户区改造建设需要，宣汉征补办与曾兰英达成《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》【拆字（2020）第××号】约定：1.经双方共同确认，曾兰英房屋位于宣汉县××乡××村××组，房屋产权人属于被征地集体经济组织以外自然人，建筑面积89.27平方米，家庭人口1户2人。2.按照宣汉县东乡镇《西区Ａ04、Ａ05、Ａ07地块房屋拆迁补偿安置方案》规定，宣汉征补办对曾兰英的房屋按照相同结构房屋重置价补偿标准实行货币补偿，计131778.00元，其他附属设施补偿费计86224.00元，共计218002.00元。同日，宣汉征补办与曾兰英签订《集体经济组织以外自然人安置房购买协议》约定：曾兰英按时拆迁，可按照2200.00元／平方米在宣汉征补办修建的安置房内购买建筑面积80平方米基本户型壹套，其中80平方米的购房款175000.00元已留存宣汉征补办，待交房时由宣汉征补办结算。过渡安置期按12个月计算，在过渡期限内，由拆迁人提供周转房安置的，不付给安置过渡费；对自行安排住处的，按每月每平方米8元的标准支付安置过渡费。每逾期一年则在上一次安置过渡费发放标准的基础上，每月每平方米增加4元，但最高不超过每月每平方米20元。宣汉征补办与曾兰英达成的《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》中载明的建筑面积89.27平方米由住房面积53.01平方米和圈舍、厕所等面积36.26平方米组成。宣汉征补办的《房屋拆迁补偿计算表》载明：“房屋补偿：53.01×1884元＝99870.0元36.26×880元＝31908.0元彩钢棚94.88×220元＝20873.0元房屋装修补偿：89.27×450元＝40171.0元房屋设施及附着物补偿：电户头1户×1500.0元＝1500.0元机井1×2500元＝2500.0元太阳能1×4500元＝4500.0元安置过渡费：80×8×12＝7680.0元搬家费：1×3000.0元＝3000.0元搬家奖金：1×3000.0元＝3000.0元搬家损失补助：1×3000.0元＝3000.0元合计：218002.0”。协议签订后，宣汉征补办已将案涉房屋全部拆除。 同时查明，2015年2月2日，刘仕春起诉来院，要求与陈志德离婚。2015年7月8日，本院判决不准予刘仕春与陈志德离婚,双方从此分居生活至今。2020年3月16日，王小明与曾兰英在民政局离婚并达成相关协议，约定案涉房屋归被告曾兰英、儿子王淇、女儿王婷共同所有。 另查明，曾兰英系宣汉县东乡镇新桥街90号居民，王小明系陕西省宁强县××镇××村××组××号居民，陈志德和刘仕春系宣汉县××乡××村××组110号居民。 经（2020）川1722民初1278号生效民事判决确认，案涉房屋属于原告陈志德与被告刘仕春婚后的夫妻共同财产。 庭审中，原告陈志德将第2项诉讼请求变更为，宣汉征补办与被告曾兰英、王小明签订的《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》中的补偿款由原告陈志德个人享有。被告曾兰英表示，若房屋买卖协议被确认无效，则要求被告刘仕春返还购房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金利息，拆迁补偿款依法判决。 本案争议焦点：（一）刘仕春与曾兰英、王小明签订的《售房契约》的效力问题。（二）陈志德主张刘仕春与曾兰英、王小明签订的房屋买卖协议无效的请求是否已过诉讼时效期间。（三）确认刘仕春与曾兰英、王小明签订的房屋买卖协议效力后的法律后果处理。 争议焦点一：关于刘仕春与曾兰英、王小明签订的《售房契约》的效力问题。本院认为，刘仕春未征得妻子陈志德的同意，将夫妻共同共有的房屋出卖给曾兰英、王小明；曾兰英、王小明购买陈志德与刘仕春共同修建的房屋时，曾兰英系宣汉县东乡镇新桥街90号居民，王小明系陕西省宁强县××镇××村××组××号居民，与陈志德、刘仕春不是同一集体经济组织成员，且买卖的房屋也未办理建房和用地审批手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地.......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，本院确认刘仕春与曾兰英、王小明于2018年8月5日签订的《售房契约》无效。 争议焦点二：关于陈志德主张刘仕春与曾兰英、王小明签订的房屋买卖协议无效的请求是否已过诉讼时效期间问题。本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机关和人民法院有权确认合同无效的法定权利。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。因此，曾兰英主张陈志德请求确认刘仕春与曾兰英、王小明签订的房屋买卖协议无效的请求已过诉讼时效期间的反驳主张，本院不予采纳。 争议焦点三：关于确认刘仕春与曾兰英、王小明签订的房屋买卖协议效力后的法律后果处理问题。本院认为，刘仕春与曾兰英、王小明签订的房屋买卖协议已被确认无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，曾兰英、王小明应返还从刘仕春处购买的房屋，刘仕春应返还给曾兰英、王小明购房款294,000.00元。但涉案房屋系陈志德与刘仕春的夫妻共同共有财产，本案不能予以分割，因此，曾兰英、王小明应将从刘仕春处购买的房屋返还给陈志德和刘仕春；陈志德和刘仕春也应返还给曾兰英、王小明购房款294,000.00元。因涉案房屋已经被拆除，曾兰英、王小明无法向陈志德、刘仕春返还房屋，故应予以折价补偿。对于如何折价补偿，结合案件的实际情况，本院认为根据宣汉征补办与曾兰英达成的房屋拆迁补偿计算规则进行折价计算较为适宜，即在扣除曾兰英、王小明自行扩建的彩钢棚外，案涉房屋的折价应为131,778.00元【（53.01×1884元=99870.0元）+（36.26×880元=31908.0元）】。同时，刘仕春明知该案涉房屋属于夫妻共同财产，仍向曾兰英和王小明谎称属于个人财产并进行出售，存在过错；王小明、曾兰英明知其与刘仕春不是同一集体经济组织成员，且买卖的房屋也未办理建房和用地审批手续，仍购买案涉房屋，其也存在过错。同时，王小明、曾兰英具有预见拆迁房屋补偿款可能低于购房款的主观能动性，且其在2020年5月9日以远低于宣汉县城区商品房单价从宣汉征补办修建的安置房内购买了住房一套，其并非完全未从案涉房屋中获取利益。因此，曾兰英要求刘仕春赔偿损失和利息的主张，本院不予支持。 涉案房屋的安置过渡费、搬家费、搬家奖金、搬家损失补助以及曾兰英、王小明扩建的彩钢棚补偿款是宣汉征补办对被拆迁对象予以的奖励和补偿，应归实际被拆迁人曾兰英、王小明享有，陈志德要求归其与刘仕春共同享有的主张，本院不予支持。 同时，因王小明与曾兰英在离婚时约定，案涉房屋归被告曾兰英、儿子王淇、女儿王婷共同所有，且拆迁补偿款项已实际支付给曾兰英，故本案诉争的权利义务行使及责任承担均由曾兰英负责。 被告王小明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法进行缺席判决。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，故本案应当适用民法典施行前的法律、司法解释。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告刘仕春与被告曾兰英、王小明于2018年8月5日签订的房屋买卖协议无效； 二、原告陈志德、被告刘仕春返还购房款294,000.00元给被告曾兰英； 三、宣汉县××室与被告曾兰英签订的《集体经济组织以外自然人房屋拆迁补偿协议》【拆字（2020）第237号】中89.27㎡的房屋补偿款131778.00元，由被告曾兰英支付给原告陈志德和被告刘仕春； 四、驳回原告陈志德的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，在本判决发生法律效力后三十日内履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5710.00元，由刘仕春负担2855.00元，曾兰英负担2855.00元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  冯 超 审 判 员  张垭兰 人民陪审员  金 朝 二〇二一年四月十六日 书 记 员  向建洪