湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初3346号原告：攸县湘化机幼儿园，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区蔡家坳。法定代表人：雷清，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：王国平（系攸县湘化机幼儿园主办者刘桂英的丈夫），男，1963年1月25日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：丁凌，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：湖南湘东化工机械有限公司，住所地攸县江桥街道西阁社区化机路198号。法定代表人：余栋梁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建龙，湖南天隆律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：株洲湘宏房地产开发有限公司，住所地攸县江桥街道西阁社区化机路172号。法定代表人：易宏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王大辉，株洲市天元区胜天法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告攸县湘化机幼儿园（以下简称湘化机幼儿园）与被告湖南湘东化工机械有限公司（以下简称湘化机公司）、第三人株洲市湘宏房地产开发有限公司（以下简称湘宏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法组织当事人于2020年12月14进行了庭前证据交换，并依法适用普通程序于2021年3月15日、4月30日公开开庭进行了审理。原告攸县湘化机幼儿园的委托诉讼代理人王国平、丁凌，被告湘化机公司的委托诉讼代理人陈建军、第三人湘宏公司的法定代表人易宏军及其委托诉讼代理人王大辉均到庭参加了证据交换及第一次庭审，原告湘化机幼儿园的委托诉讼代理人王国平、丁凌到庭参加了第二次庭审，被告湘化机公司、湘宏公司经本院合法传唤拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告湘化机幼儿园向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失40万元（具体以评估为准），第三人承担连带赔偿责任；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告根据价格评估意见变更第一项诉讼请求为：判令被告退还给原告押金8600元，赔偿给原告所造成的损失140万元、鉴定费54000元，合计146.26万元，第三人承担连带责任。事实与理由：2014年9月15日，原告湘化机幼儿园与被告湘化机公司签订了《房屋门面租赁合同》。后经双方协商一致，在2014年9月17日重新签订了《房屋门面租赁合同》，在该合同中双方约定，租赁期限为十年，从2014年8月1日起至2024年7月31日止。合同签订后，因被告湘化机公司将原告湘化机幼儿园所租赁的房屋出售给了第三方，导致双方所签订的合同无法履行。2019年11月1日，第三人湘宏公司向攸县人民法院提起诉讼，要求湘化机幼儿园向其移交房屋。2020年4月份，株洲市中级人民法院作出了终审判决，认定湘化机幼儿园与湘化机公司所签订的《房屋门面租赁合同》的租赁期限为10年，同时认定湘化机幼儿园与湘化机公司在2017年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》可以解除，原告的损失可以向合同相对方即本案被告湘化机公司主张赔偿。另查明，被告湘化机公司及第三人湘宏公司的股东均为株洲特种电焊条有限公司，被告及第三人均系该公司设立的子公司。原告认为，被告提前解除合同的行为系违约行为，且该行为严重损害了原告的合法权益。被告及第三人均系株洲特种电焊条有限公司所设立的子公司，该公司是通过关联交易达到提前解除合同的目的，因此第三人在本案中应承担连带责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告湘化机幼儿园为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、事业单位法人证书、食品经营许可证、法定代表人证明书各1份，拟证明原告的基本情况；原告系依法设立的具有幼儿园教育的民办学校，其主办者为刘桂英；2、《房屋门面租赁合同》1份，拟证明2014年9月17日原告与湘化机公司综合部签订了《房屋门面租赁合同》，双方合同约定租赁期为十年，从2014年8月1日起至2024年7月31日止；该合同签订后双方在2014年9月15日所签订的合同作废，不再具有法律效力；3、攸县教育局所下达的全县幼儿园分类定级督导评估结果通报2份，拟证明原告的幼儿园是一级幼儿园，原告可按一级幼儿园的标准收费和获得政府的补助；4、录音资料1份，拟证明原告已按合同约定履行了交纳租金的义务，但湘化机公司拒收租金；5、判决书2份，拟证明本案中应依据双方在2014年9月17日所签订的《房屋门面租赁合同》来确定租赁期限和双方的权利和义务；原告就解除合同给其所造成的损失有权要求被告予以赔偿；6、企业信息1份，拟证明两被告的基本情况；两被告均系株洲特种电焊条有限公司所设立的子公司；7、中华人民共和国民办学校办学许可证1份，拟证明原告依法设立的幼儿园；8、光盘、照片各1份，拟证明幼儿园的现状及原告在与被告签订合同后已投入了资金，进行了装修、购置了资产；9、财产登记簿1份，拟证明原告在与被告签订合同后投资购买的设施、设备等资产及这些资产购置的价格；10、攸县发改局的文件及株洲市发改局、财政局、教育局文件各1份，拟证明原告的幼儿园在2018年、2019年的收费标准；11、2017年1月1日至2019年的12月30日的财务账本及结算单1份，拟证明幼儿园2017年1月1日至2019年12月30日的经营状况；12、攸县教育局就攸县所有的幼儿园在攸县2017年上学期至2019年下学期幼儿园基本情况统计表1份，拟证明原告在2017年上学期至2019年下学期幼儿园就学的人数、幼儿园的收费标准及幼儿园的收入情况；13、湖南省财政厅、教育厅的文件，拟证明因被告解除合同，导致原告的幼儿园无法继续经营，原告在2020年无法享受每个学生500元的补助；14、2017年-2019年普惠性民办幼儿园服务账号及发放金额1份，拟证明幼儿园在2017年-2019年已得到的财政补助，因被告解除合同，原告的该补助无法取得，该补助为原告的直接损失；15、会议纪要、行驶证、2017年-2019年校车补助发放表各1份，拟证明原告所购买的校车依据县政府的文件每年均享有校车补助，因被告解除合同，原告的幼儿园无法继续办理，原告所投资的校车无法取得该补助，该补助为原告的直接损失；16、攸县教育局2020年春季开学前后疫情防控工作方案和湖南省幼儿园防××工作指南1份，拟证明在二审判决前，原告的幼儿园就已正常工作，教师已上班，因被告解除合同要补偿教师三个月的工资；17、付款凭证（均为2020年的）3张，拟证明因被告解除合同在2020年给原告所造成的直接损失；18、收据2份，拟证明案涉房屋在2011年由株洲健坤外国语学校租赁，该学校向被告交纳了押金8600元，后该学校将幼儿园承包给刘桂英，刘桂英便向株洲健坤外国语学校交纳了押金8600元。在刘桂英租赁被告的房屋时，被告未将株洲健坤外国语学校所交纳的押金退还给学校，而是将其作为刘桂英所交纳的押金；19、价格评估意见书1份，拟证明因被告提前解除合同给原告造成的各项损失为2188498元；20、发票1份，拟证明原告在本案中花费了鉴定费54000元。被告湘化机公司辩称，答辩人与原告方的租赁合同期限实际是5年，原告方提供的10年租赁合同系其单位员工田以粮个人私下签订的，未经答辩人单位审核认定，依据相关法律法规，该10年期的合同对答辩人不具约束力；基于攸县人民政府行政征收行为，答辩人不得已需要和原告终止租赁合同，这属于合同约定的不可抗拒因素需要收回房屋，同时答辩人也依法向原告方发出了终止合同的书面文件，因此答辩人终止案涉合同不属于违约行为；对因合同终止产生的损失问题，答辩人只能承担原告租赁期间添置设施设备的折旧损失，对原告主张的其他损失，答辩人不予认可，也不予承担；原告不应当主张预期利润损失，因为租赁合同的终止，仅仅是幼儿园场地的损失，幼儿园的办学许可、师资力量不受影响，原告完全可以在其他地方租赁场地重新经营，不存在对其预期利润造成损失；原告搬离幼儿园是在攸县人民法院进行强制执行的情况下实行的，应当按照合同约定计算场地占用使用费，该费用应当在答辩人给予原告的赔偿中予以核减。被告湘化机公司就其答辩意见，向本院提交了江桥派出所对田以粮的询问笔录1份，拟证明原告提交的10年期租赁合同是田以粮个人行为。第三人湘宏公司辩称，1、湘宏公司是从攸县国土资源局通过竞买方式受让原湘化机幼儿园变性地块使用权并取得地上房屋所有权，而并非湘化机公司处受让地块使用权、地上房屋所有权。同时，湘宏公司亦对2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》并不知情，湘化机公司原负责租赁事务的职员田以粮证实，其代表湘化机公司与湘化机幼儿园于2014年9月17日签订十年期的租赁合同后并未向湘化机公司的领导汇报过此事，湘化机公司的领导对于租赁期限的变更情况并不知情，这一事实已由湖南省高级人民法院予以确认。湘宏公司通过竞买方式受让原湘化机幼儿园变性地块使用权并取得地上房屋所有权是合法行为；2、本案中湘宏公司是从攸县国土资源局通过竞买的方式获得原湘化机幼儿园变性地块的使用权，继而一并取得地上房屋的所有权，株洲市中级人民法院、湖南省高级人民法院均认定产权变更是在政府主导下进行，是合同当事人无法预见的情况，湘化机公司解除与湘化机幼儿园的租赁合同并无不当，也就是说不违反法律规定；3、本案中湘宏公司和湘化机公司是两个独立的民事主体，湘宏公司竞拍该宗地土地的使用权及地面上建筑物的所有权并未违反法律禁止性规定，第三人不是租赁合同的相对人，不应承担合同相关责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院在庭审中组织各方当事人对证据进行质证，当事人的质证意见如下：（一）被告湘化机公司对原告对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，湘化机幼儿园的法定代表人是雷清，不是湘化机幼儿园的业主刘桂英，与湘化机公司签订租赁合同的是刘桂英，不是雷清；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，湘化机公司实际跟原告方签订租赁合同的租期为5年，湘化机公司没有一份租期为10年的租赁合同，签订该租赁合同是原告方与湘化机公司当时的经办人田以粮的个人行为，在租期为5年的合同并没有作废的情况下，田以粮未经公司授权与原告签订租期为10年的租赁合同对湘化机公司没有约束力；对证据3的真实性无异议，但是该证据并没有确定一级幼儿园的评级有效期限是多久；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，其均不认可，无法确定该证据中被录音的主体人员为湘化机公司的财务人员，且录音的时间、地点均不明确；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，该两份判决书并不能确定原告对湘化机公司有必然的获得赔偿的权利；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，虽湘化机公司与湘宏公司均为株洲特种电焊条有限公司所设立的子公司，但两公司均系独立的企业法人，均有相应的民事权利能力和民事行为能力，并不能因此来确定两被告之间的行为有关联性；对证据7的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据并不能作为原告向被告请求赔偿的证据材料；对证据8的真实性有异议，这些证据系原告自己单方制作，视频及照片制作的时间地点不明确，应当以公证机关在幼儿园搬离时所录制的视频和照片为准；对证据9的真实性不予认可，该证据系原告自己单方制作，该登记簿里记载的设施、设备是否实际添置，应当以原告提供的实物资产及购买该资产的原始合同、凭证及购买发票来确认，原告制作的该财产登记簿未经湘化机公司任何人员予以确认，因此，被告方不予认可，对该证据的合法性、关联性也有异议，该证据里面列明的很多财产均为动产，在幼儿园租赁合同终止后，动产是完全可以搬离的，不存在影响其物品的价值，也不应当列为原告要求赔偿的范围；对财产登记簿里相关的施工内容，原告应当提供原始的施工合同、工程款支付凭证、施工材料购买凭证，没有这些证据，无法确认其真实性，因此该证据不能作为原告主张赔偿的合法有效证据；对证据10的真实性无异议，但被告方认为该证据与本案没有关联性，幼儿园的收费标准不会因租赁合同的终止而影响原告幼儿园的开办，在该幼儿园土地使用权被政府征收以后，被告方已经以通知的形式告知了原告，并给予了合理的期限搬离，原告完全可以在接到通知以后，另行租赁场地开办幼儿园，不影响其幼儿园的正常经营活动和收益；对证据11的真实性不予认可，该证据所谓的财务账本，并不具备财务记账的基本要素，也是原告单方制作，未经任何第三方审核，真正的财务账本应当有收支凭证或财务出纳人员制作的相关会计凭证，该账单里面没有任何正规的收支发票，因此该证据不具有合法性，对其关联性也不予认可，经被告方查阅部分，原告提供的会计账本中大多数记账凭证均是非法的白条，而非正规的税务发票，因此该会计账本不具有合法性和真实性，无法反映原告幼儿园真实的经营状况，且这些非法的会计凭证不能作为会计审计的合法依据；对证据12的真实性予以认可，但被告方认为该证据与本案不存在关联性，该统计结果仅为2017年至2019年攸县幼儿园幼师及幼儿园基本情况的统计，其统计的目的仅仅是教育部门对幼儿园管理所用，与原、被告之间的租赁合同履行无任何关联关系；对证据13的真实性无异议，对其证明目的及关联性有异议，如前所述，租赁合同的终止或解除并不能必然导致原告不能另择他地经营幼儿园，事实上根据原告提供的证据，原告已经另行在其他地方开设幼儿园，其相关的负责人由刘桂英变为了雷清，因此不必然导致原告不能获得政府的相关补助金；对证据14的真实性无异议，对其关联性有异议，该补助金是政府给付的，是否符合给付条件，是基于政府根据相关政策的核定，与被告方租赁合同履行没有因果关系，原告方今后能否领到该补助金，也无法确认，相关部门并没有出具因原告与被告方租赁合同终止而拒绝支付补助金的相关依据和证明材料；对证据15的真实性没有异议，对其关联性、合法性有异议，如前所述，租赁合同的终止或解除并不能必然导致原告不能另择他地经营幼儿园，也不必然导致其校车不能在其他地方使用，租赁合同终止后，原告的校车仍然可以正常使用，且具备校车的功能，并不必然导致其领不到校车补助，该校车补助最终是否领取或原告已经领取，被告方不清楚，在没有相关部门出具因被告方与原告租赁合同终止拒绝支付校车补助的证明材料的情况下，原告不能向被告单位主张该项损失，根据文件精神，校车的补助对象并非幼儿园，而是校车服务公司，而原告在幼儿园经营过程中都是租赁了校车服务公司的校车，与校车服务公司形成的是服务与被服务的关系，依法不应当获得校车补助；对证据16的真实性无异议，但被告方认为该证据与本案无关联；对证据17的真实性、合法性、关联性均有异议，该付款凭证没有正规合法的税务票据，且购买的这些物品，是谁购买，用于何处，均不清楚，由于原告提供的财产登记簿是原告近期制作的，没有相关反映添置设备的合同、发票、支付凭证，该单方编制的财产登记簿不能作为鉴定的依据，鉴定机构应当以实物进行评估，没有实物的，应当参照公证机关在原告搬离时现场制作的视频及照片进行评估；对证据18予以认可；对证据19的真实性予以认可，对其关联性、合法性不予认可，理由如下：①关于对房屋装修及增加建设投入的估价：湘化机幼儿园提供的众多用于评估的房屋装修及增加投入的材料均为自己单方制作，且是为了评估而自行制作的，并无相应的合同、正式发票，也无实物可鉴，对作为评估的基础资料，在法院组织双方质证时，湘化机公司对房屋装修项目、投入数量存疑，没有认可。评估机构应当根据实物及租赁期限折旧来确定价值，湘化机幼儿园单方、事后为了评估而制作的资料不能作为评估的依据，而评估机构主观上采纳了湘化机幼儿园制作的资料；房屋装修及设施设备建设投入明细表中绝大部分都是2010、2011年的投入，属于2014年9月17日之前的投入，该合同段已经履行完毕，与本案没有关联，湘化机公司只认可对2014年9月17日以后合同段的投入损失进行评估，且要求合同、发票、付款单据、实物相符。因此该评估意见书对房屋及增加建设投入的估价虚高，请求法院不予采信或予以核减；②关于资产折旧损失：可以移动的资产均不因租赁合同的终止或解除影响其资产本身的价值，也不影响使用的功能，不存在资产折旧，不属于评估的范围。③关于预期可得利润，其不予认可。可得利润确定年利润的依据明显不足，其财务凭证均系湘化机幼儿园单方制作，没有相关主管机构的报表予以证明，湘化机公司不认可其真实性，故不能作为计算和预估利润的有效凭证和依据。租赁合同的解除仅仅是经营场地的丧失，原告完全可以在一定期限内另行租赁场地用于幼儿园的经营，且幼儿园的场地并不具有特殊要求，很多房屋进行简单改造就可以用于开办幼儿园，原告的经营资质、师资、人员、设备、生源仍然存在，租赁合同的终止或解除不会造成原告那么长时间的利润损失。利润不仅仅来源于租赁场地，还来源于管理、经营资质、师资、人员、设备、生源，相关利润来源因素应当在利润估值中扣除；株洲市人民政府2019年1月1日施行的《株洲市城区国有土地上房屋征收装修装饰、临时安置费、搬迁费、停产停业损失补偿办法》株政发（2018）17号文件，确定停产停业损失、停产停业期限最长为六个月，本案原告在收到解除和终止租赁合同通知或人民法院执行通知后，用一个学期的时间（也就是六个月）足以另行租赁场地开展经营。即便计算利润损失也最多计算一个学期的利润损失。因此，其对该评估意见书确认利润损失额不予认可，该结论既不合法也不合理；对证据20的真实性无异议。（二）第三人湘宏公司对原告的证据的质证意见如下：同意被告湘化机公司的质证意见，补充几点质证意见如下：对证据6，被告湘化机公司和第三人湘宏公司均系独立的企业法人，第三人是经营房地产的公司，被告湘化机公司是经营化工机械的公司，均具有独立的民事行为能力，能够对外承担民事责任，第三人与攸县政府签订土地出让合同是通过招拍挂等合法形式取得，且支付了土地价款（含房屋），第三人而不应因受让的土地和房产而成为租赁合同的责任方；对证据16，据第三人了解，原告的幼儿园在2020年疫情以后并没有开学，因此其要求支付教师3人的工资，不应得到支持；对证据19，第三人在征求意见阶段就该价格评估意见书提出了异议，而评估机构没有对其异议予以回复，其认为这违背了证据规则，程序不合法。（三）原告湘化机幼儿园对被告湘化机公司的证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据恰恰可以证实双方签订的10年期的租赁合同是最终合同，双方对租赁合同的条款进行过修改，所以双方签订的租赁合同应以最后签订的为准，湘化机公司的内部决定不能对抗合同的效力，也不能对抗合同的签订人。本院对本案的证据认定如下：对原告湘化机幼儿园提供的证据1、3、6、7的真实性、合法性、关联性均予以认定，该证据可以证实原告湘化机幼儿园及被告湘化机公司、第三人湘宏公司的基本情况；证据2的真实性、合法性、关联性均予以认定，结合被告湘化机公司提供调查笔录，可以看出田以粮系被告湘化机公司主管房屋租赁事务的工作人员，其在代理事项范围内以被告名义签订的房屋租赁合同，对被告湘化机公司发生效力，而被告湘化机公司内部关于租赁合同审核的相关规定,仅对公司内部具有约束力,不能对抗合同相对方,且该《房屋门面租赁合同》已被生效的（2020）湘02民终311号民事判决书确认为合法、有效的合同，被告的质证意见，本院不予采纳；对证据4，结合庭审中原、被告的陈述，可以认定原告湘化机幼儿园已交纳租金至2019年7月31日；对证据5的真实性、合法性、关联性均予以认定，该判决书认定原、被告双方在2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》合法、有效，原告可就解除合同给其所造成的损失要求被告予以赔偿，对于损失应如何确定及分担，本院将在说理部分予以论述；对证据8、9，该两份证据的真实性及证明目的应结合2020年9月28日攸县公证处公证登记可移动资产情况及评估机构现场踏勘的情况综合认定；证据10、12、13、14、15、16、17的真实性本院均予以认定，对其证明目的将结合全案事实予以综合认定；证据11，该财务账本虽系原告单方制作，但结合原告提交的攸县发展和改革局《关于核准皇图岭佳艺幼儿园等130所普惠民办幼儿园2018年秋季收费标准的函》中《2018年普惠民办幼儿园收费标准备案表（一级）》及攸县2017年至2019年的幼儿园基本情况统计表，可以认定原告提供的2017年至2019年的收费收据账本相关收入符合文件标准，故对其真实性本院予以认定，对其证明目的即原告的经营状况、收支情况应结合评估机构的评估意见书予以综合认定；对证据11的结算单本院将结合其他证据予以综合认定；对证据17，该付款凭证不具备证据的有效形式要件，被告对其真实性予以否认，本院不予采用；证据18、20，被告不持异议，且与本案具备关联性，本院予以认定；对证据19，该价格评估意见书系本院依法委托的有资质的机构作出，程序合法，对其真实性、合法性、关联性本院均予以认定，对该评估意见书的评估范围内的项目、数量、价格的增减，本院将在说理部分予以分析、论证。对被告湘化机公司提供调查笔录的真实性、合法性、关联性本院予以认定，但如前所述，田以粮作为被告湘化机公司主管房屋租赁事务的工作人员，其在代理事项范围内以被告名义签订的房屋租赁合同，对被告湘化机公司发生效力，被告湘化机公司内部关于租赁合同审核的相关规定,仅对公司内部具有约束力,不能对抗合同相对方，故对其证明目的本院不予认定。经审理查明，原告湘化机幼儿园系普惠性民办幼儿园。2014年9月15日，原告湘化机幼儿园与被告湘化机公司签订了一份租赁期限为5年的《房屋门面租赁合同》，后因原告认为5年租赁时间较短,请求重新签订租赁合同,双方遂于2014年9月17日重新签订了一份《房屋门面租赁合同》，约定：“出租人：湘东化工机械有限公司综合部（以下简称甲方）承租人：刘桂英就乙方租赁甲方房产一事，经双方协商一致同意签订如下合同：一、甲方同意将其所有的位于原厂幼儿院（园）处房产出租给乙方用于办攸县湘化机幼儿园，租赁期为拾年，即从2014年8月1日起至2024年7月31日止。二、租赁费为52800元伍万贰仟捌佰元/年其他费用元/年，合计元/年，签订合同时一次性交清当年租金，以后租金按年交付给甲方；今后根据物价上涨和其他因素逐年调整。三、初次签订合同时，乙方需按租金及门面分类交纳租赁抵押金8600元捌仟陆佰元整。租赁期满，经甲方清查确认所租房等无损毁后，退回抵押金（不计息）；如有损毁，乙方照市价赔偿；……七、租赁期内，如遇不可抗拒因素甲方需要收回该房屋时，甲方应提前一个月通知乙方无条件腾出该房，同时甲方退还乙方多交的租赁费（算至乙方腾出房屋为止），合同终止。考虑到幼儿院（园）房屋维修费用支出较大问题、投资较大问题，出现此条情况时，本公司将与乙方协商解决适当的经济损失问题。……”。湘化机公司、湘化机幼儿园均在合同上盖公章,田以粮代表湘化机公司签名,刘桂英(主办者)代表湘化机幼儿园签名。2017年7月18日,第三人湘宏公司与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》,受让原湘化机幼儿园变性地块使用权及地上房屋所有权。2019年1月4日,湘化机公司向湘化机幼儿园出具函告一份,要求终止双方于2014年9月15日签订的《房屋门面租赁合同》,不再续签,且要求湘化机幼儿园在2019年7月31日后十五日内做好搬离工作。2019年7月31日后,湘化机幼儿园并未搬离租赁房屋。湘宏公司遂于2019年11月1日以湘化机幼儿园为被告、以湘化机公司为第三人向本院提起诉讼，要求湘化机幼儿园将案涉房屋移交给湘宏公司，并按52800元/年的标准支付自2019年7月31日至房屋移交至湘宏公司之日止的房屋占用费。湘化机幼儿园反诉请求：判令湘宏公司继续履行2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》。本院经审理后于2019年12月30日作出了（2019）湘0223民初18776号民事判决书，判决：1、由湘宏公司继续履行湘化机公司与湘化机幼儿园在2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》；2、驳回湘宏公司的诉讼请求。湘宏公司不服该判决，上诉至株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院经审理后于2020年4月15日作出（2020）湘02民终311号民事判决书，认定：湘宏公司实际取得案涉地块使用权、房屋所有权，实际上导致了原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的合同目的无法实现，涉案产权变更是在政府主导下进行，是合同双方当事人无法预见的情况，根据公平原则，原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》可以解除，判决：1、维持攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决第二项；2、变更攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决第一项为：解除湘化机幼儿园与湘化机公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》，由湘化机幼儿园将原湘化机幼儿园房屋移交给湘宏公司。该判决生效后，湘宏公司向本院申请了强制执行，经本院执行，湘化机幼儿园于2020年9月29日搬离案涉房屋。后原告湘化机幼儿园认为，被告湘化机公司提前解除《房屋门面租赁合同》侵害了其合法权益，应赔偿其损失，第三人湘宏公司与被告湘化机公司均系株洲特种电焊条有限公司的子公司，二者通过关联交易达到提前解除合同的目的，故湘宏公司应对原告的损失承担连带责任，原告遂诉至本院。另查明，田以粮原系被告湘化机公司的职工，负责房屋门面租赁和租金收取事宜。原告湘化机幼儿园通过代被告湘化机公司向案涉房屋的上一承租人株洲建坤外国语学校退押金8600元的方式，向被告湘化机公司交纳了租赁押金8600元。湘化机幼儿园实际停止办学的时间为2020年4月30日。湘化机幼儿园已向被告湘化机公司支付了2019年7月31日前的租金。在审理过程中，原告湘化机幼儿园向本院申请对提前终止合同给原告湘化机幼儿园造成的房屋装修损失、资产损失、建设投入损失、搬迁损失及预期利润损失等进行评估。本院依法委托了湖南诚信房地产土地资产价格评估事务所（原湖南诚信价格评估事务所）进行了评估，该所于2021年2月8日作出了诚信所评［2021］第12号价格评估意见书，其价格评估意见为：评估标的在评估基准日（2020年4月15日）的理论评估价格共计218849898元，具体如下：1、湘化机幼儿园房屋装修及增加建设投入价格评估为：278684元，其中2014年9月之前为115362元，2014年10月至2018年11月为163322元。2、湘化机幼儿园资产折旧后的评估价格为87776元，其中经湖南省攸县公证处公证的可移动资产部分评估价格为26091元，湘ＢＳ××××号中型专用校车评估价格为61685元。3、终止合同造成的未经营的预期可得利润评估价格为1822038元{经分析测算，湘化机幼儿园平均每年利润为543891元，平均每学期利润为271946元。合同解除日（2020年4月15日）至合同租赁期截止日（2024年7月31日），余有的经营办学期限为4年3个月（涉及9个学期）。考虑其特殊情况，价格评估人员建议采用按学期平均利润分段测算利润损失。（1）因2020年1月底受××疫情严重影响湖南地区5月份幼儿园陆续复学情况，结合行业调查了解到幼儿园一般采取提前预定学位且2020年上学期虽延迟开学但未放暑假，即5-9月份一般幼儿园按2020年上学期正常开展保教工作，应当考虑受疫情生源下降30%，经评估测算2020年上学期可得利润理论评估价值为：Ｐ1＝271946×（1-30%）＝190362元；（2）2020年下学期至2024年上学期，为8个学期。根据平均收益计算法，在不考虑办学经营方式改变、行业发展趋势发生重大影响的前提下，考虑新型特色幼儿园及周边幼儿园数量的不断涌现，再加上物价上涨及管理成本上升等经济环境因素，综合经营风险、经营周期、成本收入比及盈利能力等分析预测委托所在地该幼儿园剩余的未来经营办学期内整体利润下降指数25%，经评估测算其余经营办学期限8个学期的逾期可得利润理论评估价值为：Ｐ2＝271946×（1-25%）×8＝1631676元；（3）综上Ｐ1、Ｐ2两项，该幼儿园从合同解除日至合同租赁期截止日，余有的办学经营期限4年3个月（9个学期）的预期可得利润损失理论评估价值为1822038元。}。原告湘化机幼儿园为前述评估支付了评估费54000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的效力问题；2、被告应否向原告赔偿因解除合同所造成的损失及原告损失的核定。现分析如下：（一）关于原、被告双方于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的效力问题：被告湘化机幼儿园与被告湘化机公司于2014年9月15日、9月17日分别签订的两份《房屋门面租赁合同》,均加盖签订双方公章,且有双方经办人签字确认,可认定为均系双方真实意思表示,且内容不违反法律、法规的强制性规定,均为有效合同。两份合同约定的租赁期限不同,签订时间不同,应以后签订的合同约定的内容为准,亦可视为后合同对前合同的条款进行了变更,即租赁期限为10年。被告湘化机公司辩称,原告提供的10年租赁合同系其单位员工田以粮个人私下签订的，未经被告公司审核认定，该10年期的合同对被告不具约束力。对此，本院认为，田以粮作为被告湘化机公司主管房屋租赁事务的代理人，其在代理事项范围内以被告名义签订的房屋租赁合同，对被告湘化机公司发生效力，而被告湘化机公司内部关于租赁合同审核的相关规定,仅对公司内部具有约束力,不能对抗合同相对方,且原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》已被生效的（2020）湘02民终311号民事判决书确认为合法、有效的合同，故被告辩解意见,该院不予采信。（二）关于被告应否向原告赔偿因解除合同所造成的损失的问题：原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》明确约定“租赁期内，如遇不可抗拒因素甲方需要收回该房屋时，甲方应提前一个月通知乙方无条件腾出该房，同时甲方退还乙方多交的租赁费（算至乙方腾出房屋为止），合同终止。考虑到幼儿院（园）房屋维修费用支出较大问题、投资较大问题，出现此条情况时，本公司将与乙方协商解决适当的经济损失问题。……”。现原、被告之间的《房屋门面租赁合同》已由株洲市中级人民法院（2020）湘02民终311号民事判决书解除，依据前述合同约定，被告湘化机公司应赔偿原告相应的损失。结合价格评估意见书及原、被告双方的诉辩意见，本院对原告因解除合同而遭受的损失核定为：（1）房屋装修及增加建设投入损失：依据价格评估意见书，湘化机幼儿园房屋装修及增加建设投入价格评估为：278684元，其中2014年9月之前为115362元，2014年10月至2018年11月为163322元。因案涉合同的签订的日期为2014年9月17日，该合同签订之前（即2014年9月之前）的装修及增加建设的投入不应当计为本案损失，故本案的房屋装修及增加建设投入的损失可认定为163322元。被告及第三人辩称，应当根据实物及租赁期限折旧来确定房屋装修及增加建设的价值，请求法院对评估机构确定的价值予以核减，因评估机构在对房屋装修及增加建设的价值进行评估时已经对装修及设施设备整体实际使用情况予以综合折旧，以2019年9月为时间间隔分析估算其至评估基准日时点的整体综合剩余价值使用率分别为30%、52%，故被告该辩解本院不予采纳；（2）预期可得利润损失：湘宏公司实际取得案涉地块使用权、房屋所有权，实际上导致了原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的合同目的无法实现，涉案产权变更是在政府主导下进行，是合同双方当事人无法预见的情况，该合同的解除并非被告湘化机公司的违约行为所致，但原告湘化机幼儿园确有受损，考虑到原告湘化机幼儿园实际停止办学的时间为2020年4月30日、搬离原湘化机幼儿园房屋的时间为2020年9月29日的事实及2020年上学期攸县地区各幼儿园延迟至5月份开学的实际情况，结合被告同意向原告补偿不超过6个月的停业损失的答辩意见，本院根据公平原则酌定由被告湘化机公司赔偿两个学期（即2020年上学期及2020年下学期，约9个月）的预期可得利润损失。依据价格评估意见，2020年上学期的可得利润理论评估值为190362元；2020年下学期的可得利润理论评估值为203960元，合计394322元；（3）原告主张被告应赔偿其可移动资产损失、搬迁损失，因可移动资产均不因租赁合同的解除而影响其资产本身的价值，也不影响其使用功能，现实中原告也已经通过转让的方式处理了部分可移动资产（校车），故原告要求被告赔偿可移动资产损失的主张，本院不予支持；关于搬迁损失，因原、被告均未提供相关证据，对该损失本院无法核定，故原告要求被告赔偿搬迁损失的主张，本院亦不予支持。综上，原告因解除合同而遭受的损失为557644元。被告湘化机公司主张，应当按照合同约定的租金标准计算场地占用使用费至原告湘化机幼儿园实际搬离之日止，该费用应当在答辩人给予原告的赔偿中予以核减。该答辩意见符合合同约定及占用实际情况，本院予以支持。原告湘化机幼儿园已支付租金至2019年7月31日，其实际搬离原湘化机幼儿园房屋的时间为2020年9月29日，未付租金的时间约14个月，故原告应支付的场地占用使用费为52800元/年÷12个月×14个月=61600元。被告湘化机幼儿园实际应向原告湘化机幼儿园赔偿损失496044元。原告湘化机幼儿园主张，第三人湘宏公司与被告湘化机公司通过关联交易，达到解除案涉租赁合同的目的，要求第三人湘宏公司对前述损失承担连带责任。对此，原告并未提供充足、有效的证据予以证实，原告该诉请本院不予支持。原告湘化机幼儿园要求被告湘化机公司返还租赁押金8600元，符合合同约定，且被告湘化机公司不持异议，本院予以支持。综上，被告湘化机公司应赔偿原告湘化机幼儿园因解除合同而遭受的损失496044元，应退还原告湘化机幼儿园租赁押金8600元。原告湘化机幼儿园其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告湘化机公司、湘宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南湘东化工机械有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告攸县湘化机幼儿园房屋装修损失及增加建设投入损失、预期可得利润损失合计496044元；二、由被告湖南湘东化工机械有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告攸县湘化机幼儿园租赁押金8600元；三、驳回原告攸县湘化机幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17963元，由被告湖南湘东化工机械有限公司承担8873元，由原告攸县湘化机幼儿园承担9090元；评估费54000元，由被告湘东化工机械有限公司承担18731元，由原告攸县湘化机幼儿园承担35269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  刘文全人民陪审员  刘爱斌二〇二一年四月三十日法官助理肖约晨书记员符志飞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。