四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初1622号 原告：成都市创投置业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处双龙路**怡和新城****附**。 法定代表人：何小林，执行董事。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：曾德恩，男，1959年10月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：四川中伟正勋建设工程有限公司，住所地四川省成都市，住所地四川省成都市龙泉驿区怡和新城****桃源街**附**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：李政，职务不详。 原告成都市创投置业有限公司（以下简称“创投置业公司”）与被告曾德恩、四川中伟正勋建设工程有限公司（以下简称“中伟正勋公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创投置业公司的委托诉讼代理人曾理、被告曾德恩、中伟正勋公司的法定代表人李政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创投置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾德恩向创投置业公司支付自2017年2月13日起至实际腾退之日止的物业管理费，暂计至2020年8月20日，为30685.60元，自2019年4月1日起至实际腾退之日止的垃圾清运费，暂计至2020年8月20日，为605元，合计31290.60元。2.判令曾德恩向创投置业公司偿还自2019年3月8日起暂计至2020年8月20日的代付电费，为320元。3.判令曾德恩向创投置业公司支付违约金，暂计至2020年8月20日，合计为18592.58元。（1）欠缴物业管理费的违约金，以每期欠缴物业管理费为计算基础，以1‰／日的标准，分别自逾期之日起计算至付清之日止，暂计至2020年8月20日为18347.47元；（2）欠缴垃圾清运费的违约金，以每期欠缴垃圾清运费为计算基础，以1‰／日的标准，分别自逾期之日起计算至付清之日止，暂计算至2020年8月20日为127.20元；（3）欠付代垫电费的违约金，以每月欠缴代垫电费为计算基础，以1‰／日的标准，分别自逾期之日起计算至付清之日止，暂计算至2020年8月20日为117.91元。4.判令中伟正勋公司就曾德恩上述物业管理费、垃圾清运费、代付电费及违约金的给付义务向创投置业公司承担连带责任。5.判令曾德恩、中伟正勋公司承担本案诉讼费用（案件受理费、保全费、公告费等）。事实和理由：曾德恩于2016年11月28日与出租方签订ＺＬ-2016-1018号《房屋租赁合同》，约定于2016年12月6日起起租出租方自有的坐落在龙泉驿区××街××号××栋××号商铺。2017年11月28日，创投置业公司作为物业管理单位，曾德恩作为承租单位（户），签订《商铺物业管理服务协议书》（Ｎｏ：0000626），约定创投置业公司为曾德恩所承租商铺（成都市龙泉驿区怡和新城Ｆ区桃源街115号27栋附301至303号）的物业管理公司，在曾德恩承租期间由创投置业公司向曾德恩提供物业管理服务，曾德恩按协议约定向创投置业公司交纳物业管理费。物业管理费标准：以建筑面积242平方米计算，第一年年物业管理费为人民币8712元，第一年月物业管理费为人民币726元；电费：1.5元度（2018年8月29日后应《四川省发展和改革委员会关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》的要求，电费调整为1元／度）；水费：按水费收取部门的标准执行；垃圾清运费：36.3元／月。被告必须按时交纳物业管理费和垃圾清运费，物业管理费和垃圾清运费的支付期限与《房屋租赁合同》的租金支付期限一致，物业管理费和垃圾清运费与租金同步支付。水费、电费按被告实际使用度数计算，被告应于每月10日前交纳上月水、电费等费用。如拖欠上述费用，每拖欠一天，创投置业公司按曾德恩应交费用总额的千分之一收取违约金。2017年2月13日，曾德恩向原告提交《装饰装修申请表》，双方于当日签订《怡和新城Ｆ区室内（外）装饰装修管理协议》，自该日起，曾德恩持续长期使用成都市龙泉驿区××街××号××栋××号商铺。2018年6月14日，曾德恩与中伟正勋公司分别向出租方提出申请，曾德恩以个人名义通过招标形式取得了成都市龙泉驿区××街××号××栋××号商铺承租权并开办了公司，属于公司集体行为，不属于个人行为，申请把曾德恩以个人名义租用商铺的承租人变更为中伟正勋公司。参照ＺＬ-2016-1018号《房屋租赁合同》第七条第十七款，中伟正勋公司与曾德恩应就原告物业管理费、垃圾清运费及代付的电费承担连带责任。曾德恩拖欠创投置业公司物业管理费、垃圾清运费及代付的电费，经创投置业公司多次催收，拒不支付。截至2021年3月29日，曾德恩应支付原告物业管理费34267.2元、电费320元、垃圾清运费784.08元及违约金25963.27元，共计61334.55元。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，创投置业公司特向贵院提起诉讼，望判如所请。 曾德恩辩称，1、案涉房屋的承租人已由曾德恩变更为了中伟正勋公司，创投置业公司不应起诉曾德恩；2、物管协议是2017年11月28日签，不能以装修时间2017年2月13日算相关费用。 中伟正勋公司辩称，对物业费的收取时间有异议。物业管理协议书是2017年11月28日签订，但是创投置业公司收取是从2017年2月开始收取。且房屋有质量问题在我们报修后接近半年才开始装修，也未享受物业管理服务的电力、清洁等服务。中卫正勋公司实际使用到2019年7月，后续物业并未实际使用，希望减免违约金和部分物业管理费。 本院审理查明的事实与创投置业公司陈述一致。另查明，案涉房屋的出租人成都经济技术开发区国有资产投资有限公司于2020年向本院提起诉讼，诉请要求解除《房屋租赁合同》，由中伟正勋公司腾退房屋，中伟正勋公司、曾德恩支付欠付租金及违约金。该案经本院审理后，作出了（2020）川0112民初2778号《民事判决书》，认定房屋承租人为中伟正勋公司，并据此判决解除了双方之间的《房屋租赁合同》，判令中伟正勋公司腾退房屋并支付欠付租金和违约金。该判决已发生法律效力，中伟正勋公司于2021年1月18日腾退了承租房屋。 上述事实有《房屋租赁合同》、《商铺物业管理服务协议书》、《装饰装修申请表》、《租赁物交割清单》、催款通知、（2020）川0112民初2778号《民事判决书》及当事人陈述等证据在案证实，本院予以认定。 本院认为，《房屋租赁合同》、《商铺物业管理服务协议书》虽由曾德恩签订，但事后合同主体均变更为了中伟正勋公司。中伟正勋公司作为承租人，负有根据《商铺物业管理服务协议书》约定向创投置业公司支付物业管理费、垃圾清运费、电费等的义务。中伟正勋公司未履行相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。创投置业公司据此诉请要求中伟正勋公司支付欠付物业管理费等费用并承担约定违约金，合法有据，本院予以支持。创投置业公司诉请要求曾德恩承担责任，缺乏事实根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告四川中伟正勋建设工程有限公司于本判决生效后10日内向原告成都市创投置业有限公司支付物业管理费34267.2元、电费320元、垃圾清运费784.08元，共计35371.28元以及违约金（截止2021年3月29日为25963.27元，此后以35371.28为基数，按每日1‰计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告成都市创投置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计527.5元，由被告四川中伟正勋建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  乐曦 二〇二一年四月二十一日 书记员  张鹏