贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终512号上诉人（原审被告）：朱瑶，女，1985年10月9日生，汉族，贵州省赫章县人，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：赵正义（曾用名赵祖红），男，汉族，1982年2月7日生，住贵州省平坝区，系朱瑶丈夫。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：郑士明，男，1965年11月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人朱瑶与被上诉人郑仕明租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人朱瑶上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的发生，系由于被上诉人郑士明房屋2017年5月份开始漏水，造成了上诉人朱瑶公司办公家具、装修的损害，后郑士明未及时修缮房屋且未赔偿朱瑶，严重影响朱瑶公司正常经营，导致双方僵持。对于租金损失郑士明有重大过错，郑士明违约在先，而朱瑶主观上没有使用瑕疵房屋的意愿，客观上没有强占房屋不还的行为，因此对于租金损失郑士明应当承担全部责任。关于上述事实，郑士明已经在一审中有自认。从一审庭审笔录中证明，郑士明房屋2017年漏水事实存在，违约在先，而房屋漏水后出租人郑士明不是根据实际造成损失友好协商赔偿事宜，而是一意孤行的只赔偿五千元，因朱瑶公司实际损失与其愿意承担的损失相差太大，在多次协商未果以及室内装修长时间漏水后严重损坏的前提下，2018年底朱瑶无法再继续使用该房屋，也未再缴纳租金。二、一审认定应付租金为2016年11月6日至2020年4月6日的租金93708元的事实存在错误。1、租赁合同第二条约定了免租期为30天，而一审认定的租金未减少该30日的租金，明显错误。2、2017年5月-2018年年底为漏水和修缮期，不应按合同约定正常计算租金。2017年5月朱瑶告知郑士明房屋漏水事宜以后，郑士明一直未履行修缮义务，直至2018年底郑士明才查出了具体的漏水原因对房屋进行修缮，在此一年多时间里该房屋一直漏水，严重影响朱瑶对该房屋的使用，且朱瑶的装修、设备和经营损失不断扩大。该期间，不应正常计算租金。3、2018年年底后，因房屋漏水严重破坏上诉人经营环境，上诉人多次协商赔偿均因被上诉人只愿意赔偿五千元而没有结果，导致上诉人未再次实际使用该租赁房屋，不应当计算租金。郑士明在2018年底解决漏水问题后，并未按实际损失友好协商赔偿朱瑶的损失，而是单方面的只赔偿五千元，导致双方就损失金额协商未果，且由于房屋装修严重受损，室内办公设备、家具、资料文件被雨水严重浸泡、发霉生锈及腐烂，客观上朱瑶也无法继续该房屋进行正常经营，所以自2018年底后朱瑶便不再使用该房屋。因而，在2018年底-2020年4月期间，无承租人实际使用租赁物的事实，不应当计算租金。关于朱瑶在2018年底后未实际使用租赁物的事实，郑士明在一审笔录中也已经自认。4、合同关于租金金额以及每年递增10%的约定，应减免租金或另行协商，合同约定租金金额以及递增10%的前提是在且出租人提供适格租赁物且出租人无违约、市场租金正常上涨的前提下，上诉人租赁房屋是用来经营公司，但被上诉人提供的租赁物是有违建行为、有安全隐患同时还严重漏水的房屋，特别是被上诉人房屋严重违建加盖的行为，被上诉人只顾自己能多拿到国家征收赔偿，完全忽略住房建筑质量以及使用安全，导致房屋外墙砖经常高空坠落，严重危及上诉人及到店客户的人身安全，完全不能保障上诉人的正常经营使用，给上诉人造成严重的经济损失。所以该房屋的原来商定的租金以及约定的递增，应减免或由双方另行协商。协商未果的前提下，被上诉人（先违约方）应承担全部责任以及上诉人（无过错方）因此而造成的装修及经营损失。三、本案有如下减免租金或由双方另行协商的客观事实和理由。1.被上诉人未提供适格的房屋、未及时履行修缮义务、未及时赔偿被上诉人漏水造成的损失，系重大违约，应当减少租金或由双方另行协商。被上诉人作为出租人，应按照合同约定交付与合同约定相符的租房屋并保障租赁物达到上诉人租房正常经营必需的条件，但其交付给上诉人的案房屋存在严重安全隐以及水的质量问题，且在漏水情况发生后较长段时间未履行维修义务致使上诉人装修和设备遭受严重损坏，影响了上诉人对涉案房屋的正常使用，显然已构成严重违约。按照合同法第二百二十一条之规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2.被上诉人对于合同解除存在重大过错，应承担责任本案相合同的解除，系因为郑士明所提供的租赁物违建、漏水严重违约在先且未友好协商赔偿，导致双方僵持。房屋长时间漏水导致装修严重损坏，多次协商未果，在此情况下朱瑶无法使用该租赁房屋亦不可能再向郑士明支付租金，导致合同无法履行。且在2018年7月中旬朱瑶曾欲转租该房屋，但因房屋漏水的现象导致均无人愿意接手。因而对租赁合同的解除郑士明存在重大过错，对于租金损失郑士明应承全部的责任，而不应将责任归于朱瑶一方。四、如若判决上诉人承担租金，无疑是对被上诉人违约事实的枉顾以及对其违约行为的纵容，使得违约方不仅不需要承担责任反而获得利益，是一种错误的判决导向。一审判决已经查明租金未续缴及合同解除的原因是出租人房屋漏水所致，但却忽略郑士明房屋漏水责任应承担的赔偿责任而判决支持其租金支付诉求，无疑是对郑士明一审中自己所述房屋漏水的违约事实的枉顾，同时也是对其违约行为的纵容。如此判决，将会导致出租人认为其在违约后均可以不及时妥善处理，且故意拖延时至能够获取最大的租金利益时，使通过诉讼途径取得利益。这样的判决明显有失法律的公平公正原则，也会对社会形成了错误的判决导向。五、被上诉人应对房屋漏水造成的上诉人损失进行赔偿，为避免诉累，上诉人主张与应付租金相抵销，差额部分由被上诉人赔偿上诉人。由于房屋漏水导致上诉人产生装修损失14000元、办公设备损失38000元、经营损失28万元，共计33.2万元。该损失应由郑仕明赔偿朱瑶，如果本案要判决朱瑶应承担部分粗金，朱瑶主张与该损失抵销，差额部分由士明继续履行赔偿朱瑶的责任。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，上诉人请求贵院依法撤销原判或发回重审，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑仕明辩称，一审西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初1613号民事判决书，认定事实清楚，适用法律得当，该判决公正、公平，合法有据。一、被答辩人所上诉的理由不成立，答辩人在2016年9月1日将该房租赁给被答辩人，次年5月因雨水季，确有漏水一事，在被答辩人告知答辩人后，5月底答辩人在不到一天时间便将其修好，漏水给被答辩人造成的只是其吊顶处有点损坏，同时答辩人也同意赔偿被答辩人5000元，而并非被答人所诉的无法使用且在其办公期间也是正常使用的。二、依据双方签订的合同，租期从2016年9月1日至2024年10月1日止，答辩人也从2019年9月1日交该房交给被答辩人使用，免租金30天，故从2019年10月1日起算，而被答辩人所诉的2016年11月6日才交房与事实不符。纯属编造。三、至于租金每年递增10％的约定，也是双方共同认定的应该履行，而不是答辩人故意强加的，至于其他，确是被答人为了不支付租赁费随意编造的。综上，一审认定事实清楚，被答辩人至今仍然占据着答辩人的房屋，同时所拖欠的租赁款也未付，为保护答辩人的合法权益，请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。一审法院认定事实：2016年9月1日，原告郑士明（出租人、甲方）与被告朱瑶（承租人、乙方）签订《租赁合同》，原告将其坐落于安顺市西秀区的面积约110平方米的自建商铺出租给被告，被告租赁该房屋的用途为商业经营。合同约定：原告于本合同生效之日起将商铺及其相关设施交付被告验收使用，租期共8年，自2016年9月1日起至2024年10月1日止，免租期为30天，自2016年10月1日起计租；前两年租金为26000元／年，第三年起按每年百分之十递增，租赁期间原告不得以任何理由调整租金，租金按年缴纳，每年9月30日前一次性缴纳；双方对于租赁期间商铺的修缮事宜作如下约定：商铺前端供水供电设备设施、卷帘门及商铺前场地硬化平整，由甲方负责在合同签订后五个工作日完成移交被告使用；租赁期间建筑主体及附属设施的维修由甲方负责修缮，在接到乙方通知后2个工作日内及时处理，如甲方未尽维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方负担；其他由乙方维修的，修理费用由乙方自行负担。租赁期满，如未能续租或因其他原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后5日内将该商铺交还甲方；乙方逾期交纳租金，经甲方提出限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权解除合同。另外，合同还对期满续租的相关事宜、违约责任的承担等进行了约定。合同签订后，原告自认其实际于2016年11月6日将商铺交付被告使用，被告于2016年以现金形式向其支付过租金人民币20000元。庭审中，原告陈述被告租赁房屋的第二年因房屋漏水，被告称漏水导致其家具损坏，要求其进行赔偿，后因双方赔偿事宜未能协商达成一致意见，被告此后便未再支付过租金，也未向其交还房屋，房屋内现还有被告的沙发、办公桌椅等物品。原告称因被告后面只是时不时开门经营，故其不能有效催促被告支付租金。一审法院认为，原、被告于2016年9月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告自认于2016年11月6日将案涉房屋交付被告使用，被告接收房屋进行使用，在约定的租期内应按合同约定的租金计算方式向原告计付其承租期间的租金。但被告自接收房屋使用后，至原告起诉时，并未向原告提出解除合同，也未将租赁房屋交还原告，支付给原告的租金却仅有20000元。原告于2016年11月6日实际交付房屋给被告，至原告起诉之日（2020年4月26日）已近三年半，被告应支付的租金远超于其已支付的20000元，其严重逾期支付租金的行为致使合同目的不能实现，属于根本违约，现原告诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请被告支付的至2020年4月6日的租金：应以原告实际向被告交付房屋的日期为租金起算日，按照合同约定的租金计算方式进行计算后，再将被告已支付的20000元进行扣减，即：2016年11月6日至2020年4月6日共计41个月的租金计算为（26000元×2年）+（26000元×110%）+（26000元×110%×110%÷12月×5月）=93708元，减去已付的20000元，被告自承租原告房屋起至2020年4月6日止尚欠原告租金为人民币73708元，原告诉请的金额中超过前述计算所得数额的部分，本院不予支持。关于被告书面提出的其未支付原告租金的真实原因系因原告出租给其使用的房屋漏水，而原告未尽修缮义务，应向其承担违约责任并赔偿其经济损失的辩称意见，若被告认为原告未履行合同义务构成违约，且原告的违约行为对其造成了经济损失，被告可向原告主张相关权利。原告即使未履行合同义务构成违约，也并非免除被告支付租金义务的法定事由，被告不能据此不向原告支付租金，故对被告的辩称意见，本院不予采信。被告朱瑶经本院合法传唤（传票），无正当理由未到庭参加诉讼，自动放弃其权利，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告郑士明与被告朱瑶于2016年9月1日签订的《租赁合同》。二、由被告朱瑶于本判决生效之日起十日内支付原告郑士明自2016年11月6日至2020年4月6日的房屋租金人民币73708元。本案二审期间，上诉人朱瑶提交以下证据：1、赵祖兴和刘飞出具的情况说明各一份，证明因房屋漏水，导致其转租房屋不成而权益受损；2、打印照片九张，证明房屋漏水及外墙脱落导致其无法正常使用，有权要求减免租金。以上证据经郑仕明质证认为：一、因为我的房屋漏水，他们不拿房租给我。我提出赔他们5000元。二、长时间他们住房子不开门，发霉是很正常的，不是我家的房子漏水造成的。对于以上证据，本院认定如下：1、赵祖兴和刘飞出具的情况说明属于证人证言，因证人未到庭作证，对该证据的真实性无法查清，依法不予认定；2、打印照片九张，能够证明房屋漏水的事实，予以确认。二审查明的事实与一审一致，二审补充查明，上诉人自今未搬离案涉房屋。本院认为，二审围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案的争议焦点为:上诉人是否应当向被上交纳租金，如果交纳租金该如何计算。关于上诉人是否向被上诉人交纳租金的问题。上诉人与被上诉人之间于2016年9月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被上诉人将案涉房屋交付上诉人使用，上诉人在约定的租期内应按合同约定的租金计算方式向被上诉人计付其承租期间的租金。上诉人辩称被上诉人提供的租赁物有违建行为、有安全隐患同时还严重漏水并不能作为其拒交租金的理由。关于上诉人交纳租金该如何计算。双方签订的《租赁合同》第二条规定租期共8年，即自2016年9月1日起至2024年10月1日止，免租期为30天，自2016年10月1日起计租。一审庭审中被上诉人自认2016年11月6日将案涉房屋交给上诉人使用，该时间晚于合同约定计租时间，应当以2016年11月6日开始计算租金。对于上诉人辩称交房时间不属实，但其未提供证据加以证明，依法不予采信。根据一审中被上诉人诉请上诉人支付的至2020年4月6日的租金：应以被上诉人实际向上诉人交付房屋的日期为租金起算日，按照合同约定的租金计算方式进行计算后，再将上诉人已支付的20000元进行扣减，即：2016年11月6日至2020年4月6日共计41个月的租金计算为（26000元×2年）+（26000元×110%）+（26000元×110%×110%÷12月×5月）=93708元，减去已付的20000元，上诉人自承租被上诉人房屋起至2020年4月6日止尚欠被上诉人租金为人民币73708元。关于是否减少上诉人相应租金的问题。被上诉人自认房屋出租后2017年5月份开始漏水，但具体修复的时间双方当事人陈述均不一致，且都未提供证据加以证明。上诉人也自认自今未搬出案涉房屋。该案法律事实发生于民法典施行前，适用当时的法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，上诉人主张减少租金的请求有事实和法律上的依据，根据公平原则，结合本案具体情况，本院酌情减少20000元租金，即上诉人应当支付被上诉人2016年11月6日至2020年4月6租金为73708元-20000元=53708元。关于上诉人要求被上诉人应对房屋漏水造成上诉人损失进行赔偿，该请求属于反诉，上诉人可另行主张权利。综上所述,朱瑶的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定,判决如下:一、维持安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1613号民事判决第一项（解除原告郑士明与被告朱瑶于2016年9月1日签订的《租赁合同》。）二、撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1613号民事判决第二项（由被告朱瑶于本判决生效之日起十日内支付原告郑士明自2016年11月6日至2020年4月6日的房屋租金人民币73708元。）三、变更安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1613号民事判决第二项为：由上诉人朱瑶于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郑士明自2016年11月6日至2020年4月6日的房屋租金人民币53708元。一审案件受理费1758元，减半收取879元，由上诉人朱瑶负担600元，被上诉人郑士明负担279元；二审案件受理费1758元，由上诉人朱瑶负担1300元；被上诉人郑士明负担458元。本判决为终审判决。审判长  董伟才审判员  朱俊蓉审判员  谢 伟二〇二一年四月二十一日法官助理周婷书记员杨彤