江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初8792号原告：李西良，男，1954年7月1日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐腾，江苏王军律师事务所实习律师。被告：侍加春，男，1980年8月30日出生，汉族，住新沂市。被告：吴飞，女，1980年1月20日出生，汉族，住新沂市。被告：鲍建国，男，1963年8月15日出生，汉族，住新沂市。原告李西良与被告侍加春、吴飞、鲍建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用普通程序于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告李西良及其委托诉讼代理人王军、徐腾，被告鲍建国到庭参加诉讼，被告侍加春，吴飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李西良向本院提出诉讼请求：1.确认原告与侍加春、吴飞之间关于位于新沂市新东村惠丰园小区房屋及车库(储藏室)的《房屋买卖合同》有效，并判令涉案房屋归原告所有；2.判令被告侍加春、吴飞协助原告将涉案房屋的产权过户到原告名下；3.依法判令被告侍加春、吴飞、鲍建国支付原告违约金5万元；4.被告侍加春、吴飞、鲍建国承担本案诉讼费等费用。事实和理由：被告侍加春、吴飞系夫妻关系，2010年7月，原、被告签署房屋买卖转让协议一份，该协议中约定，侍加春、吴飞将位于新沂市新东村黄沭路惠丰园小区房屋及车库(储藏室)出卖给原告，总价款为136000元，因被告侍加春资金紧张，双方又另约定，该房屋在江苏新沂农村商业银行股份有限公司(原为江苏新沂农村合作银行新安镇支行)的剩余六万元按揭款由原告继续以被告侍加春的名义代为偿还，最终该代为偿还的按揭款由被告侍加春偿还给原告，同时约定，两被告协助原告办理任何形式的产权变更手续，否则两被告与担保人承担五万元违约责任。该买卖协议签署后，原告依约向两被告支付了购房款，两被告即将房屋交付给了原告，原告一直居住使用至今，并以被告的名义偿付涉案房屋按揭款。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思，合法有效，虽然涉案房屋已经交付给了原告，但两被告一直不配合原告办理过户手续，原告对该房屋的权利难以得到有效保障，为维护自己的合法权益，原告于2019年起诉至法院，案号为(2019)苏0381民初2413号，要求判令两被告协助办理按揭还款及过户手续，但该案审理过程中，因两被告欠他人借款，案外人陈大陆申请法院查封该房，因查封的原因，该案被驳回起诉。后原告提起执行异议，案外人执行异议诉讼，新沂市人民法院作出(2019)苏0381民初4421号民事判决书，徐州市中级人民法院作出(2020)苏03民终3717号民事判决，认定原、被告之间的买卖合同合法有效，原告系涉案房屋及车库的产权人，享有排除执行的民事权益，判决不得执行该房屋及车库。且原告已于2019年4月19日偿清了涉案房屋的所有银行贷款，过户手续已具备。但两被告仍拒不配合原告，构成严重违约，原告不得已再次诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鲍建国辩称，愿意协助配合过户，签订合同时只是保证配合过户，并不牵扯其他问题，不应让我承担违约金。侍加春、吴飞拒不过户，我并无责任，我的责任是催促过户，已经尽到责任了，我愿意积极配合李西良做好房屋产权过户事项。侍加春、吴飞未予答辩。根据原告及被告鲍建国陈述，原告提交的新沂市经济适用房买卖合同、房屋转让协议书、房屋初始登记证明、（2019）苏0381民初2413号民事裁定、（2019）苏0381民初4421号民事判决、（2020）苏03民终3717号判决、（2019）苏0381执242号之二裁定、贷款结清证明等证据，本院认定事实如下：2010年5月10日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与侍加春、吴飞（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份（合同编号：2010582），主要内容为：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋建筑面积为72.81米，价款为105015元，车库建筑面积为7.46平方米，价款为6714元，合计价款111729元。2010年7月8日，侍加春、吴飞（出让方、甲方）与李西良（受让方、乙方）签订《房屋转让买卖协议》一份，约定：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋总价款为13.6万元，乙方于合同签订时首付10万元，余款3.6万元于2010年12月30日付清，过户费由乙方负担；甲方未按乙方要求办理交易房产的相关手续，包括银行按揭贷款，视为甲方违约，甲方应承担一切违约责任；甲方应将与房产相关的一切手续交付给乙方。卖方协助买方办理任何形式的产权变更手续，否则卖方与担保人承担五万元违约责任。此外，该协议一并对双方的其他权利义务等进行了具体约定。上述协议签订后，侍加春即将涉案房屋及相关购房手续一并交付给了李西良;李西良分别于2010年7月8日、8月27日、2011年1月3日向侍加春支付购房款10万元、1.6万元、2万元，合计13.6万元，侍加春分别向李西良出具了购房款收据。之后，李西良即对涉案房屋进行装修并入住至今，涉案房屋水、电、物业费等费用均由李西良及其家人缴纳。2014年5月20日，侍加春与李西良协商约定，自2014年5月20日起涉案房屋银行按揭贷款由李西良代还，款项最终由侍加春偿还给李西良。2019年4月19日，李西良向江苏新沂农村商业银行股份有限公司新华路支行还清了涉案房屋剩余按揭贷款，该银行向李西良出具了贷款结清证明。2019年3月1日，李西良向本院提起诉讼，请求判令侍加春、吴飞、江苏新沂农村商业银行股份有限公司协助办理涉案房屋按揭贷款还款手续及所有权转移登记手续。因涉案房屋处于查封状态，本院于2019年4月28日作出（2019）苏0381民初2413号民事裁定，驳回李西良的起诉。2019年3月22日，本院作出（2019）苏0381执242号执行裁定，查封涉案房产及车库，期限为三年。2019年4月28日，李西良向本院提起执行异议之诉，要求确认位于新沂市新安街道惠丰园房屋及车库（以下称涉案房屋及车库）归李西良所有，停止执行涉案房屋及车库。本院于2019年12月27日作出（2019）苏0381民初4421号民事判决，认定涉案房屋买卖合同有效，李西良已经付清全部价款，并对涉案房屋及车库实际占有使用。由于涉案房屋系经济适用住房，李西良与侍加春、吴飞订立买卖协议后，包括涉案房屋在内的本市经济适用住房因政策原因，长期内均无法办理交易审批手续。同时，涉案房屋因存在抵押住房按揭贷款，在按揭贷款未还清前，办理过户手续的条件亦未成就。故系因涉案房屋性质等客观原因，无法办理房屋所有权转移登记手续，李西良对此没有过错。据此判令不得执行（2019）苏0381执242号执行裁定查封的位于新沂市新安街道惠丰园房屋及车库；驳回李西良其他诉讼请求。陈大陆不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）苏0381民终3717号民事判决，驳回上诉，维持原判。后李西良提起本案诉讼，诉讼过程中，本院已解除对涉案房屋查封。本院认为，本院已生效的（2019）苏0381民初4421号民事判决已对李西良、侍加春、吴飞之间签订的房屋买卖合同效力作出认定，本院予以确认。关于李西良要求确认涉案房屋及车库归其所有的请求，本院（2019）苏0381民初4421号民事判决已予以处理，本案中再次主张有违一事不再理原则，本院不予理涉。李西良主张侍加春、吴飞、鲍建国未按约履行协助办理涉案房屋所有权转移登记的义务，并据此主张三被告支付违约金50000元，对此，本院生效的（2019）苏0381民初4421号民事判决已认定无法办理房屋所有权转移登记手续系因涉案房屋性质等客观原因所致，李西良购买涉案房屋时已清楚该房屋性质、存在抵押等客观情况，且双方协商一致由其代为偿还剩余按揭贷款，涤除抵押权，此前过户条件并不具备，后期该房屋被查封仍无法办理过户手续，确系侍加春自身对外负债所致，但李西良主张违约金50000元明显过高，本院结合其实际损失情况等因素，酌定支持15000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李西良与被告侍加春、吴飞之间关于新沂市新安街道惠丰园房屋及车库的买卖合同有效；二、被告侍加春、吴飞于本判决生效之日起十日内协助原告李西良办理新沂市新安街道惠丰园房屋及车库的所有权转移登记手续；三、被告侍加春、吴飞于本判决生效之日起十日内支付原告李西良违约金15000元，被告鲍建国负连带清偿责任。四、驳回原告李西良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4020元，由被告侍加春、吴飞、鲍建国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陆慧人民陪审员  黄静人民陪审员  袁勇二〇二一年四月三十日书 记 员  章璐