云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云09民终142号上诉人（原审被告）：胡浪，男，1981年2月24日生，汉族，浙江省永康市人，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：胡美爱（胡浪胞姐），女，1979年2月1日生，汉族，户籍所在地：浙江省永康市，现住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：何雨洁，1976年12月8日生，汉族，云南省临沧市永德县人，住云南省临沧市临翔区。上诉人胡浪因与被上诉人何雨洁房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡浪上诉请求：1.撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初1518号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决上诉人退还被上诉人房屋押金10,000元认定事实和适用法律错误。被上诉人不具备退还押金的合同约定条件。一、一审法院判决认定事实导致适用法律错误。一审判决上诉人退还被上诉人押金10,000元，实际上是认定了上诉人和被上诉人协商一致，解除了《房屋租赁合同》，事实上，上诉人与被上诉人从来没有协商解除合同，更不存在协商一致的情况。一审认定“2020年3月24日，原告通过微信与被告姐姐联系不再租赁房屋，同年5月13日原告组织人员搬离租赁房屋”，次日，将房屋钥匙交付被告母亲，原告将物业费、水费、垃圾清运费交至2020年5月31日，一审以该事实认定，上诉人与被上诉人协商一致解除《房屋租赁合同》，属认定事实错误，导致一审判决错误适用《合同法》第九十三条第一款规定进行裁判。事实上，上诉人之姐从来没有同意与被上诉人解除合同，上诉人更没有同意与被上诉人解除合同，被上诉人私自搬离房屋，将房屋钥匙交给上诉人的母亲，属被上诉人单方解除合同的行为，上诉人母亲接收房屋钥匙属被迫接收，在合同约定租赁期未到期的情况下，被上诉人单方解除合同属严重违约行为。一审判决将被上诉人严重违约行为认定为与上诉人协商一致解除合同认定事实错误，由此导致适用法律错误。二、被上诉人应当为其违约和故意损坏上诉人房屋承担法律责任，无权要求上诉人返还押金，被上诉人要求返还押金不符合合同约定。《房屋租赁合同》约定租期为五年，约定第四年、五年因租金每年递增5%，重新签订合同，被上诉人没有按租赁合同履行义务。被上诉人有两个违约事实：一是有效的三年合同履行期限未届满，被上诉人就不再租赁上诉人的房屋，其在未与上诉人充分协商达成一致的情况下，就擅自单方解除《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，无权要素返还押金。二是《房屋租赁合同》约定，房屋租金一年一付，后一年的租金提前两个月交清，实行先交费后出租。按租赁合同约定，被上诉人应当在2020年3月15日前交清第三年租金，但被上诉人没有按租赁合同约定交清第三年租金，其行为已违约。《房屋租赁合同》约定退还押金有两个条件，一个条件是期满结清相关费用，被上诉人没有结清相关费用，没有结清水费，一审法院认定“因物业公司原因，被告又缴纳了2020年4月1日至2020年6月30日的水费”，认为物业公司重复收水费，事实并非如此，是被上诉人没有缴纳，物业公司才通知上诉人缴纳，不存在重复收费问题。物业公司后来出具证明称被上诉人已缴纳水费完全是假证。被上诉人是否已缴纳水费，物管登记系统有登记，不能用物业公司出具证明被上诉人已缴纳。另一个条件是房屋无损坏，期满结清相关费用和房屋无损坏两个条件必须同时具备才能退还押金。现租赁合同期限未满费用没有结清，上诉人在搬离房屋时还故意损坏上诉人的房屋，退还押金的条件不具备，且被上诉人有严重违约行为，被上诉人无权要求退还押金。三、上诉人认为了保全证据，请公证处公证和请人拍照等支出2100元费用，被上诉人违约和故意损坏上诉人房屋造成损失等赔偿问题，上诉人另案起诉解决，如被上诉人愿意在二审中一并调解，上诉人同意调解解决。何雨洁答辩称，搬离租赁房屋是经过上诉人同意，没有违约，关于费用，租赁期间内的费用该交的费用已经交清，没有拖欠。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。何雨洁向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还原告押金20,000元；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年4月22日，被告与云南玺友商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于临翔区锦绣江山二期B14幢112、113铺面的房屋出租给云南玺友商贸有限公司使用，具体用途为经营美容行业。租赁期限为5年，从2018年5月15日至2023年5月14日，第一、二、三年租金每年86,400元，第四、五年的租金递增5%，重新签订合同。房屋租金一年一付，后一年的租金提前两个月交清。云南玺友商贸有限公司需交水、电、房屋、物业等管理押金20,000元给被告，期满结清水、电、煤气、卫生、物业等杂费，房屋若无损坏时，被告将押金退还给云南玺友商贸有限公司。双方还对权利、义务违约责任等进行了约定，2018年5月4日，云南玺友商贸有限公司向被告支付了一年的租金86,400元及押金20,000元。同年5月30日，何雨洁以临沧玺友美容服务有限公司名义与被告再次签订一份同样内容的《房屋租赁合同》。之后原告与被告又补签了同样内容的一份《房屋租赁合同》。签订日期为2018年4月22日。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修后于2018年5月14日开始经营美容服务行业。因经营困难，原告经营的临沧玺友美容服务有限公司到工商部门进行了注销登记。2019年11月4日，原告又注册登记临翔区神话美颜皮肤管理中心在租赁商铺继续经营，并由原告继续支付了一年的租金86,400元给被告。2020年3月24日，原告通过微信与被告姐姐胡美爱联系提出不再租赁房屋。同年5月13日，原告组织人员将物品搬离租赁的房屋，在搬离过程中将门及洗手台等进行了拆除，房屋有部分损坏。次日，原告将房屋钥匙交付给被告母亲。原告将物业费、水费、垃圾清运费交至2020年5月31日。因物业公司原因，被告又缴纳了2020年4月1日至2020年6月30日的水费。2020年6月5日，被告委托其姐姐对租赁房屋的现状进行了摄像行为及过程的证据保全，并由云南省临沧市沧江公证处出具了一份（2020）云临沧江证字第438号《公证书》。同年7月20日，云南玺友商贸有限公司出具一份情况说明，申明2018年由公司转账方式向被告交纳的20,000元押金由原告承继，其有权主张返还。后原告向被告主张返还押金未果，向法院提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的解除有约定解除和法定解除两种方式，当事人一方行使约定解除权和法定解除权，应当通知对方。本案中，被告首先将自己所有的房屋出租给云南玺友商贸有限公司使用，后原告再次与被告签订租赁合同并将房屋作为经营美容馆使用，即原、被告双方以实际行为认可了双方之间的租赁合同关系。租赁两年届满后，原告提出解除合同并通知被告代理人后搬离房屋同时将钥匙交还被告，双方约定期满结清水、电、煤气、卫生、物业等杂费，房屋若无损坏时，被告将押金退还。原告搬离房屋时已将租赁期间的水、电、卫生、物业等费用结清，只是在搬离时对房屋有一定损坏，但经法庭释明，被告未对损失提出反诉，亦未对损失的价值提出鉴定。原告自愿以10,000元的对价同意在押金中扣除作为房屋修复损失，属当事人自由处分权利的行为，予以准许。故被告应将剩余的10,000元租金退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡浪应于本判决生效之日起十日内退还何雨洁已收取的房屋押金10,000元；二、驳回何雨洁的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，由何雨洁负担150元，胡浪负担150元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。二审争议焦点，《房屋租赁合同》是否已解除，房屋押金是否应予退还。本院认为，合同解除有协议解除、法定解除二种，协议解除是指合同双方协商解除合同，法定解除是指《中华人民共和国合同法》明确规定的合同解除条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，该《房屋租赁合同》期限虽未届满，但何雨洁提出解除合同并通知胡浪的委托人后搬离房屋同时将钥匙交还胡浪家人，合同已实际解除。双方《房屋租赁合同》约定期满结清水费、电费、煤气费、卫生费、物业等杂费，房屋若无损坏时，胡浪将押金退还。何雨洁搬离房屋时已将租赁期间的水费、电费、卫生费、物业等费用结清，在搬离时对房屋有一定损坏，经一审释明，胡浪未对损失提出反诉，亦未对损失的价值提出鉴定。何雨洁自愿以10,000元的对价同意在押金中扣除作为房屋修复损失，属当事人自由处分权利的行为，予以准许。一审确认胡浪应将剩余的10,000元租金退还何雨洁的评判并无不当。上诉人胡浪上诉主张退还被上诉人押金认定事实错误，适用法律错误的主张与本案查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，胡浪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费300元，由上诉人胡浪负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  龙 伟审判员  杨宇红二〇二一年四月七日书记员  梁 蓉