江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0623民初1198号原告：江苏鸿燊物流有限公司，住所地如东县马塘镇。诉讼代表人：徐红兵，系该公司管理人负责人。被告：南通博纳新材料有限公司，住所地如东县马塘镇。法定代表人：赵曼海，总经理。委托诉讼代理人：黄任娟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。原告江苏鸿燊物流有限公司（以下简称鸿燊公司）与被告南通博纳新材料有限公司（以下简称博纳公司）排除妨害纠纷一案。本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告管理人负责人徐红兵，被告法定代表人赵曼海及其委托诉讼代理人黄任娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离占用的原告仓库，并按照34000元/年的标准承担自2021年2月20日起至实际搬离之日止的占用费；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告提出诉状中写的按照34000元的标准是笔误，应修正为17000元的标准。事实与理由：2018年12月23日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告位于工业园区厂房，租赁面积170平方米，租金标准为每年1.7万元，租期自2018年12月23日起至2023年12月22日时止。2020年3月6日，如东县人民法院根据原告的申请作出（2020)苏0623破申2号民事裁定，裁定受理江苏鸿燊物流有限公司破产清算申请。2020年4月8日，如东县人民法院作出（2020)苏0623破3号决定书，指定江苏如一律师事务所管理人。根据《企业破产法》第十八条之规定，上述《厂房租赁合同》于2020年5月6日己法定解除，但被告未自觉搬离。管理人于2021年1月20日书面通知被告30日内搬离房屋，但被告至今拒不搬离。现因原被告协商无果，为维护多数债权人的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决！被告辩称：1.仓库租赁、使用合同合法有效，双方均应遵照履行。原告与答辩人于2018年12月23日签订仓库租赁、使用合同，约定原告将位于原告公司的仓库租赁给答辩人使用，面积170平方米，租金每年1.7万元，租赁期限为五年，即从2018年12月23日起至2023年12月22日止。该合同的签订是原告与答辩人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应当遵循诚信原则履行合同义务，且仍在合同履行期内，双方应当继续履行合同。原告起诉要求解除合同并要求答辩人搬离房屋系违约。为保障交易安全，原告的诉讼请求依法不应当得到支持。2.被告无需腾房和支付占用费。答辩人系依据合同约定租赁使用房屋有法律及合同依据，不是无故恶意侵占，不是侵权纠纷，故不存在排除妨碍，强行搬出之说。答辩人已向原告缴纳租金至2021年12月22日，不应支付占用费。3.案涉合同不具备解除的法定和约定条件。原告申请企业破产，法院受理破产案件均不当然构成企业的房屋出租合同的解除，无论是原《中华人民共和国合同法》还是现行民法典合同编，均无此法律条文规定。故原告诉称的因企业破产，原告与答辩人之间的房屋租赁合同因此法定解除缺乏法律依据。涉案合同第五条约定了仓库租赁合同的解除，未约定因原告方原因可以解除合同，因此亦不适用合同的约定解除。4.破产期间处置、变卖出租房屋适用“买卖不破租赁”的法理原则，涉案合同不当然解除，即使法院受理了原告的破产申请，进行破产清算、处置企业财产，需变卖、拍卖原企业的出租房屋，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同也应继续有效，继续履行，也不存在当然解除。5.就原告在起诉状中引用企业破产法第18条的规定，答辩人发表以下理解适用的意见。该条文规定的主体是管理人而非债务人，原告作为债务人不能依据该条文提起诉讼，请求法院驳回原告的起诉。从条文规定的管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行的内容，可以看出对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同可以解除或是继续履行，而不是所有未履行完毕的合同都一刀切的全部解除，故不存在法定解除之说。关于可以解除的合同，答辩人认为如买卖合同、加工承揽合同、定作合同等需要原企业通过正常的生产经营活动完成的合同，因为在法院受理破产申请后，债务人生产经营活动终止，债务人无法继续履行合同，因而损害对方当事人的合法权益。对于这类合同可以解除，而不需要原企业通过正常的生产经营活动完成的合同，同时又能保障对方当事人合法权益，如房屋租赁合同是能够继续履行的，案涉房屋租赁合同的履行不影响破产清算，处置企业财产，不损害合同相对人的合法权益。因此从立法本意来说，案涉合同不当然解除。依据该条文，虽然管理人有权提出解除合同之诉，但合同是否解除是由法院根据法律规定，合同的效力以及合同的继续履行是否损害合同双方当事人的合法权利而决定。答辩人作为合同的相对方的意见是继续履行案涉合同。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定和合同的约定，请求法院驳回原告的诉讼请求，保护答辩人的合法权益。此外，需要指出的是，原告在2021年2月23日其管理人与答辩人谈话后随即对答辩人租赁的厂房采取断水断电的违约侵权行为，使答辩人存储的混凝土外加剂因断电而无法搅拌，因租赁合同仍在履行期内，原告的侵权行为严重影响答辩人正常生产经营活动，造成答辩人较大的经济损失。答辩人请求法官在庭审中明确制止原告的侵权行为，停止侵害，及时恢复对答辩人的正常供水供电，以免损失的继续扩大，对原告的违约侵权行为给答辩人造成的财产损失，答辩人将保留追究其民事责任的权利，或另案主张赔偿损失。本院经审理认定事实如下：1.2020年3月6日，本院根据原告的申请作出（2020)苏0623破申2号民事裁定，裁定受理江苏鸿燊物流有限公司破产清算申请。2020年4月8日，本院作出（2020)苏0623破3号决定书，指定江苏如一律师事务所管理人。2.2018年12月23日，原告鸿燊公司作为出租方（甲方）与被告博纳公司作为承租方（乙方）签订《仓库租赁、使用合同》，约定：一、甲方将位于江苏鸿燊物流科技有限公司的仓库（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，面积为170平方米，本租赁物的功能为仓储，租给乙方使用。二、租赁期限为伍年，即从2018年12月23日起至2023年12月22日止。……四、租赁费用：1.库房租按每月每平方米人民币壹佰元，库房的电费按每度电按时计算。……2018年10月23日，被告博纳公司向原告支付房租17000元，原告鸿燊公司向被告出具了收条一份，载明：今收到赵曼海（南通博纳）房租壹万柒仟元整（17000.00），收款人黄勇军，落款时间2018.10.23,该收条上并加盖鸿燊公司公章。2020年1月21日，被告博纳公司向原告支付房租34000元，原告鸿燊公司亦向被告出具收条一份，载明：今收到南通博纳新材料有限公司2020年至2021年租金叁万肆仟元整（34000.00），收款人黄勇军，落款时间2020.1.21，该收条上亦加盖鸿燊公司公章。3.2021年1月20日，鸿燊公司管理人向博纳公司送达通知书，为便于江苏鸿燊物流有限公司财产处置，更好地维护广大债权人利益，要求博纳公司在接到本通知之日起30日内搬离房屋，并向管理人完成移交手续。博纳公司赵曼海当日签字收到，但至今未搬。为此，原告诉之本院，要求判如所请。2021年1月27日管理人在原告企业张贴公告，内容为：“各有关单位和个人：根据2021年1月26日如东县人民法院、如东县应急管理局对江苏鸿燊物流有限公司立即消除安全隐患的要求，请凡占有使用江苏鸿燊物流有限公司房屋、场地及设施的单位和个人立即停止生产经营活动，并于2021年1月31日前搬离，逾期不搬的，后果自负。”2021年2月23日，管理人找博纳公司谈话，要求其搬离，博纳公司提出要求赔偿其损失并退还其已付租金，损失和退还租金作为共益债务优先受偿，其公司在受偿后一周内搬离。现博纳公司至今未搬。本院认为，1.《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。虽然合同法第九十三条、第九十四条的规定对合同解除设置了一定的条件和限制，不具有随意性。但企业破产法第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同，这也是企业破产法作为特别法的特殊性。根据特别法优于普通法的原则，本案应适用企业破产法，管理人有权单方解除房屋租赁合同。就本案而言，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，自2018年12月23日起至2023年12月22日止，双方之间的租赁合同尚未履行结束，根据企业破产法第十八条的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2.实施破产制度的目的，一方面是要让生存无望的僵尸企业依法退出市场，另一方面要将破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。就本案而言，如果在破产受理后不解除原租赁合同，允许该合同继续履行完毕，破产程序只有在合同履行完毕后才能继续进行，最终将导致法律规定的个别清偿，不仅违反了民法公平公正的基本原则，而且有悖于破产法的基本制度和分配原则。3.对于解除租赁合同给当事人一方造成的损失可作为债权向管理人申报。4.对管理人主张的按照17000元/年的标准承担自2021年2月20日起至实际搬离之日止的占用费，对此本院认为管理人已经充分考虑到本案的特殊情况，管理人已经在破产企业发出公告，也已向被告博纳公司发出书面通知，要求其搬离，给予了当事人一定的合理搬离时间，但被告博纳公司至今未搬离的事实存在，影响了原告破产程序的推进。故对管理人要求被告博纳公司立即搬离占用的原告仓库，以及管理人主张的按照17000元/年的标准承担自2021年2月20日起至实际搬离之日止的占用费诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、第四百六十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告南通博纳新材料有限公司于判决生效后七日内将租赁原告江苏鸿燊物流有限公司，面积170平方米的仓库腾空搬清并返还交付给原告。二、被告南通博纳新材料有限公司赔偿原告江苏鸿燊物流有限公司占用费（自2021年2月20日起至实际搬离之日止按照17000元/年的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告南通博纳新材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向本院领取上诉费缴纳通知书。审 判 员 王新兵二〇二一年四月二十八日法官助理 孟良燕书 记 员 陈欣妍