苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初15136号原告：刘国锋,男，1976年6月2日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李冬桥，江苏达因律师事务所律师。被告：周磊，男，1990年5月22日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人：路俊涛，男，1968年8月11日生，汉族，住河南省郏县。原告刘国锋与被告周磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加路俊涛作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，后因双方争议较大，本案不宜适用小额诉讼程序继续审理，本院依法将本案转为简易程序并公开开庭进行了审理。原告刘国锋的委托诉讼代理人李冬桥、第三人路俊涛均到庭参加诉讼，被告周磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告刘国锋与被告周磊签订的《房屋租赁合同》;2.判令第三人路俊涛腾退案涉房屋给原告，并支付占有使用费（自2020年12月9日起按照每月3000元计算至实际腾退之日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求第三人路俊涛支付占有使用费（自2020年12月9日起按照每月2083元计算至实际腾退之日止）。事实和理由：原告刘国锋与被告周磊于2020年8月7日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将位于吴江区松陵镇兴吴路1105号香漫雅园9幢2703室出租给被告周磊，租赁期限12个月，自2020年8月23日至2021年8月22日，每月租金3000元，每月23日付租金3000元。房屋交付后被告周磊仅支付2020年8月23日至2020年10月22日两个月租金，从2020年10月23日起没有再支付租金，根据双方签订的租赁合同第八条第二项第五款约定，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同。后被告周磊失去联系并将案涉房屋转租他人。目前，案涉房屋由第三人路俊涛租住，原告交涉未果，故诉至法院。周磊未作答辩，亦未提交任何证据。路俊涛陈述，对原告的诉讼请求不予认可，我方租赁案涉房屋合法，有相应的租赁合同，并且已经按照租赁合同约定支付了全部租金，现原告要求我方搬离案涉房屋，我方的损失应该由谁来承担，故我方不同意。另外我方是从苏州寓客多信息技术有限公司（以下简称寓客多公司）租来的案涉房屋，寓客多公司并没有赶走我方。本院经审理查明，坐落于苏州市××区松陵镇××室的房屋所有权人为于海燕、刘国锋。2020年8月7日，刘国锋作为甲方（出租方）与周磊作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方名下位于香漫雅园9幢2703室房屋，租赁期限共12个月，自2020年8月23日起至2021年8月22日止；租金为3000元/月，每月23日支付租金，押一付一，押金为一个月房租；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同。合同签订后，刘国锋将其名下苏州市××区松陵镇××室房屋交付给周磊。周磊向刘国锋支付了6000元租金（2020年8月23日至2020年10月22日）及3000元押金，未再支付2020年10月23日起的租金。2020年8月23日，寓客多公司作为甲方（出租方）与路俊涛作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方可依法出租的位于苏州市××区松陵镇××室房屋，租赁期限自2020年8月26日起至2021年8月25日止，每月租金2084元，租约内总租金25008元，押金3000元。《房屋租赁合同》落款甲方经办人签字处有周磊签字。上述合同签订后，路俊涛向寓客多公司支付了25008元租金及3000元押金，并居住在案涉房屋。案涉房屋租赁期限内，因周磊未按《房屋租赁合同》约定向刘国锋支付剩余租金，故引起本案诉争。2021年4月4日，路俊涛与刘国锋办理了交接手续并搬离案涉房屋。另查明，刘国锋向本院提起本案起诉后，本院依法按周磊签字确认的送达地址确认书向周磊送达起诉状副本，起诉状副本于2020年12月9日签收。再查明，寓客多公司系一人有限责任公司，周磊系寓客多公司法定代表人。以上事实有刘国锋提供的《房屋租赁合同》、不动产权利证书、转账记录，有路俊涛提供的《房屋租赁合同》、转账凭证、工商信息，有本院调取的电话询问笔录以及到庭当事人的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告刘国锋与被告周磊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订租赁合同后，原告刘国锋已按协议约定履行了向被告周磊交付案涉房屋的义务。后因被告周磊未能按照合同约定向原告刘国锋支付剩余相应租金，起诉后仍未支付，致使案涉《房屋租赁合同》无法继续履行。合同目的不能实现，责任在被告周磊，其已构成根本违约。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故本院对原告刘国锋要求解除与被告周磊签订的《房屋租赁合同》的请求予以支持。原告刘国锋在本案诉讼前未通知周磊解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款”的规定，刘国锋可以直接通过提起诉讼方式要求解除合同。本案《房屋租赁合同》的解除时间应以被告收到本院送达的起诉状副本等文书的日期为准。经查，本院按照周磊签字确认的送达地址确认书载明的地址向其邮寄起诉状副本等诉讼材料，其于2020年12月9日签收。故本院认定合同解除时间为2020年12月9日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告刘国锋与被告周磊签订的《房屋租赁合同》解除后，被告周磊应当向原告返还承租的案涉房屋。第三人路俊涛系基于被告周磊、案外人寓客多公司享有案涉房屋的使用权进而取得了次承租人的权利。案涉租赁合同解除后，第三人陆俊涛作为次承租人，应当向原告刘国锋返还案涉房屋，经释明现已返还。至于第三人路俊涛与被告周磊、案外人寓客多公司之间的权利义务可在两者所签租赁合同范围内另行解决。现原告要求第三人路俊涛参照寓客多公司与陆俊涛签订的《房屋租赁合同》约定每月租金2084元的标准支付逾期腾房占有使用费，于法不悖，本院予以支持，逾期腾房占有使用费自2020年12月10日起计算至2021年4月4日止即8008元（2084元/月/31天*22天+2084元/月*3月+2084元/月/30天*4天）。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告刘国锋与被告周磊于2020年8月7日签订的《租房协议》于2020年12月19日解除。二、第三人路俊涛应于本判决生效之日起十日内支付原告刘国锋逾期腾房占有使用费8008元。（上述款项，如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由被告周磊负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告刘国锋，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：62×××65）预交上诉案件受理费。审判员  孙星星二〇二一年四月二十日书记员  王晓萍附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。