安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初471号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：李德鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。 被告：刘新桥，女，1968年9月7日出生，汉族，住江苏省句荣市开发区。 被告：肖某，男，1999年8月31日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘新桥，身份信息同被告刘新桥，系肖某母亲。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告刘新桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案。原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司申请追加肖某作为被告，本院经审查予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司委托诉讼代理人张学琴、被告刘新桥亦即被告肖某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘新桥立即支付房屋欠款6万元；2、判令刘新桥支付到期违约金8760元（自2017年1月1日起至2020年12月31日按日万分之一计算）；3、判令刘新桥承担本案诉讼费。本案审理过程中，瑞祥公司变更诉讼请求为：1、判令刘新桥、肖某立即支付下剩购房款6万元；2、判令刘新桥、肖某支付到期违约金8760元（自计租时间2017年1月1日起至2020年12月31日，计息天数1460天，按日万分之一计算）；2、判令刘新桥、肖某承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2013年9月27日，瑞祥公司与刘新桥、肖某签订《全椒县商品房预售合同》，约定刘新桥、肖某购买全椒县××镇××路××街××期××号商铺，房价每平方6479.75元，总建筑面积19.11平方米，总价123828元，首付人民币63828元，余款6万元未付。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，瑞祥公司已经按照合同约定履行交付房屋的义务，刘新桥至今未支付下剩房款。 刘新桥、肖某辩称：1、其于10年前即购买涉案商铺，瑞祥公司时隔这么久才起诉。2、涉案商铺不合格，是烂尾楼，不具备交付条件，瑞祥公司没有资格向其追要尾款。3、因为瑞祥公司的原因致使中国建设银行没有发放贷款，瑞祥公司在法院有很多起因为拖欠房租的起诉案件。4、其受瑞祥公司宣传的影响来投资商铺，但是瑞祥公司没有为其投资做任何事情，其每年至少进行2-3次维权。5、其起诉房租的案件与瑞祥公司达成调解，瑞祥公司承诺支付4%的房租是杜撰的，根本没有按合同标准来承担责任。 本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，刘新桥以其与其子肖某（出生于1999年8月31日）的名义（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已更名为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》（网签），双方约定：乙方购买甲方所有的位于全椒县××镇××路××街××期××号商铺，房屋建筑面积19.11平方米，房价每平方米6479.75元，总价123828元；付款方式为分期付款，乙方首付63828元，余款6万元办理商业贷款；房屋的交付必须验收合格；甲方定于2014年1月1日前将该房屋交付给乙方；乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算；补充条款第六条载明买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。 《全椒县商品房预售合同》签订同日，刘新桥与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称渝嫣全椒分公司）签订《百货商铺委托经营管理合同》，约定：刘新桥将其购得的全椒县××镇××路××街××期××号商铺委托交由渝嫣全椒分公司经营管理；委托经营期限为二十年；前三年为市场培育期，刘新桥同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第十年，每年支付一次租金，按13034.63元支付。2013年12月31日，瑞祥公司将上述商铺移交给渝嫣全椒分公司。 合同签订后，刘新桥支付给瑞祥公司首付房款63828元，剩余房款6万元因瑞祥公司账户被查封等原因，刘新桥无法办理贷款，一直未支付，瑞祥公司也一直未向刘新桥催要。 另查明：2013年9月28日，勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了瑞祥商业步行街工程竣工验收意见，意见为验收程序和主体均符合相关规定。2013年12月31日，瑞祥公司将瑞祥商业步行街5期A1-208号商铺移交给渝嫣全椒公司。2014年12月15日，涉案商铺综合验收合格。 再查明：2019年7月4日，刘新桥向本院提起诉讼，诉请：上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司、上海渝嫣企业管理有限公司支付2017年-2018年的商铺租金，瑞祥公司承担连带担保责任。案经调解，本院作出（2019）皖1124民初2688号民事调解书，内容为：渝嫣全椒公司、渝嫣公司给付刘新桥2017年-2018年的商铺租金26069.26元及违约金；瑞祥公司对本协议约定的租金及违约金承担50%的共同支付责任，于2019年8月1日前付清。该案现已进入强制执行程序。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述及其举证的《全椒县商品房预售合同》、《百货商铺委托经营管理合同》、商铺交接记录单、（2019）皖1124民初2688号民事调解书等证据证实，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘新桥与瑞祥置业公司签订《全椒县商品房预售合同》时，肖某不满18周岁，刘新桥作为其法定监护人，依法享有代理肖某实施民事法律行为的权利。因此《全椒县商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对瑞祥置业公司、刘新桥、肖某均具有法律约束力。瑞祥公司系由瑞祥置业公司更名而来，故瑞祥公司具有诉讼主体资格。刘新桥、肖某在购买涉案商铺时其本意并不是自己经营，而是同其他购买者一样，在签订商品房预售合同的同时与渝嫣全椒分公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式。根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒分公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。瑞祥公司在约定期限内将涉案商铺直接向渝嫣全椒分公司交付并无不当，刘新桥、肖某亦表示认可，视为已交付给刘新桥、肖某。2014年12月15日，涉案商铺经综合验收合格，且刘新桥于2019年7月4日向本院提起诉讼，向渝嫣全椒公司、渝嫣公司及瑞祥公司主张2017年-2018年的商铺租金收益，本院已作出（2019）皖1124民初2688号民事调解书。刘新桥、肖某的购房合同目的已实现。综上，瑞祥公司已经履行交付房屋的义务，刘新桥、肖某也应当依约履行支付房款的义务。 合同签订后，刘新桥、肖某仅支付首付款63828元，下剩6万元一直未付。在无法办理按揭贷款长达7年的时间内，刘新桥、肖某既未向瑞祥公司提出解除合同，亦未积极想办法支付剩余房款，怠于履行合同义务，有违诚信原则。肖某系房屋买受人之一，现已成年，亦应承担付款义务。故刘新桥、肖某应支付下剩6万元房款。瑞祥公司诉请刘新桥、肖某支付逾期付款违约金，但刘新桥、肖某无法办理按揭贷款系瑞祥公司账户被查封等原因导致，双方签订的《全椒县商品房预售合同》及附件中并未约定此情形下刘新桥、肖某的付款时间，故本案不符合《全椒县商品房预售合同》第七条及补充条款第六条约定的应支付违约金的情形，且瑞祥公司长期以来一直未向刘新桥、肖某催要房款，怠于行使权利，造成自身损失扩大，故本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘新桥、肖某于本判决生效后十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司下剩购房款6万元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费759.5元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担59.5元，被告刘新桥、肖某负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 孙庆芳 二〇二一年四月十五日 法官助理 王霖瑞 书 记 员 张领岭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。