四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初3200号 原告：刘昊，男，1987年1月29日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：卢兰，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何知运，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 被告：四川省同汇房地产公司开发有限公司，住所地，泸州市江阳区。 法定代表人：方力斌，执行董事。 委托诉讼代理人：冷雪松，女，公司员工。 委托诉讼代理人：王艳婷，女，公司员工。 原告刘昊与被告四川省同汇房地产公司开发有限公司（以下简称同汇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘昊及其委托诉讼代理人卢兰、何知运，被告同汇房地产公司的委托诉讼代理人冷雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对位于江阳区房屋装修进行整改；2.判令被告赔偿原告租房损失60000元（每月2000元，暂计算至2020年6月30日）；3.判令被告向原告支付物业费4261.50元（暂计算至2020年12月31日）；4.本案诉讼费、证据保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月27日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于泸州市江阳区房屋，总价415827元。合同签订后，原告依约完成了付款义务。依合同约定，被告应于2017年12月31日前将该房交付原告。交房过程中，原告发现房屋存在严重质量问题，数次向被告提出整改意见，但被告一直推诿，原告的房屋质量问题一直得到解决。为维护原告的合法权益，特诉至本院，并提出上列诉讼请求。 被告同汇房地产公司辩称：1.我方已经按照合同约定的时间通知原告接房，但原告一直未按时间接房，被告不存在逾期交房的行为；2.原告主张质量问题均为质量瑕疵而非质量缺陷，不影响房屋交付；3.被告不存在逾期交房的行为，故对原告的租房损失无义务承担；4.缴纳物业费系原告的义务，与被告无关。终上，请求驳回原告的全部诉讼主张。 经审理查明：2016年9月27日，原告刘昊与被告同汇房地产公司开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告购买由被告开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积94.43平方米，单价每平方米4403.55元，总价款415827元，原告采取银行按揭方式付款；房屋交付条件：被告应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%；由于买受人原因，导致该商品房未按本合同约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。该合同附录四《泸州碧桂园•生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》对涉案商品房的交付标准进行了约定。 合同签订后，原告按约支付完毕购房款415827元，被告于2016年12月12日向原告出具了增值税发票。2017年12月，被告通知原告于2018年1月25日下午接房。原告查验房屋时，发现主卧飘窗墙体反碱起壳、脱落、露台门槛积水、地漏排水不畅、插线盒渗水等情况，原告遂未办理交付验收手续。2019年7月22日原告申请四川省泸州市诚达公证处对涉案房屋的现状及存在的问题进行证据保全，次日四川省泸州市诚达公证处人员与原告一道，到涉案房屋内对入户玄关顶部、地砖、踢脚线安装现状、地漏安装、弱电安装现状、防盗门安装现状、过道走廊粱、主卧飘窗、墙壁、主卫、次卫的地砖、次卧的地板现状、踢脚线、开关面板、露台墙体、墙面、地漏、门槛的现状、水龙头的安装现状等进行了查看，并对现场进行了拍摄。为此，原告支付了证据保全费2000元。事后被告对涉案房屋进行了整改，2020年7月7日被告维保中心人员微信告知原告问题已处理完毕，要求原告去查看。原告去查看后，认为房屋仍存在较大问题，遂向本院提起诉讼。 另查明，涉案房屋2017年11月16日经泸州市不动产登记中心测绘，房屋建筑面积为94.97平方米，涉案房屋所涉工程已于2017年12月29日竣工验收备案。该房屋的屋面防水、房间和外墙面防渗漏保修期为5年。 本院在审理过程中，于2020年11月5日组织双方当事人到涉案房屋进行了现场查勘，涉案房屋仍存在以下问题：1.入户花园墙体存在明显色差；2.主卧飘窗墙体反碱起壳、脱落；3.露台地漏排水不畅；4.露台门槛积水；5.客卫墙面部分墙砖空鼓；6.生活阳台水龙头过长不能与墙面贴合。现场查勘后，被告同意继续整改。2021年3月15日被告完成了涉案房屋的整改工作，并将涉案房屋交付原告。 审理中，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告以购房总额为基数，按每日万分之一承担逾期交房的违约金，同时放弃第3项诉讼请求。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、购房发票、期楼收楼通知书、收楼温馨提示、应缴款项明细、泸州市不动产登记中心房屋面积初始登记测绘报告、《竣工验收备案书》、《住宅质量保证书》、《公证书》及视频、微信聊天截图、现场照片、电话录音、现场勘察笔录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，双方均应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付；二、若被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川省泸州市诚达公证处2019年7月23日对涉案房屋进行证据保全的现场视频可以看出，该房屋存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经被告整改后仍存在飘窗墙体反碱起壳、脱落、露台门槛积水等问题，应视为被告未按约交房。现被告已对案涉房屋进行了重新整改，原告已于2021年3月15日接收了房屋，涉案房屋的保修时间应从被告交付合格房屋之日（2021年3月15日）起计算。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准如何确定的问题。双方当事人在合同中虽约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，但原告在庭审中自愿将违约金标准降为每日万分之一，原告降低违约金的诉求系原告自行处分其实体权利的行为，且该行为未损害国家、集体或他人的合法权益，故本院予以确认。本案违约金具体计算时间从2018年1月1日起至2021年3月15日止，逾期交房的违约金为48652元（以购房款415827元为基数，415827元×1170天×0.1‰/天），但由于双方的《补充协议》中约定违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%，即41583元（415827元×10%），故本案被告最终应承担的违约金为41583元。此外，刘昊为证据保全支付的公证费2000元，因无合同约定，故原告要求被告承担该费用的主张不予支持。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产公司开发有限公司对位于江阳区房屋的保修时间从2021年3月15日起计算； 二、被告四川省同汇房地产公司开发有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告刘昊逾期交房违约金41583元； 三、驳回原告刘昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取703元，由被告四川省同汇房地产公司开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  黄茜 二〇二一年四月二十五日 书记员  郑义