甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终761号上诉人（原审原告）：贾森栋，男，1974年2月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：毛博，甘肃诚域律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王勤花，女，1975年10月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：毛博，甘肃诚域律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阮国虎，男，1969年12月31日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈琳，兰州市城关区酒泉路法律服务所律师。上诉人（原审被告）：赵小兰，女，1966年3月12日出生，汉族，住兰州市城关区。（未到庭）委托诉讼代理人：陈琳，兰州市城关区酒泉路法律服务所律师。上诉人贾森栋、王勤花因与被上诉人阮国虎、赵小兰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾森栋、王勤花共同上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判;二、本案一、二审诉讼费用全部由阮国虎、赵小兰承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，本案承租方一再拖欠租金是过错方，出租方已给予承租方附期限的减免租金8000元，但承租方不仅未按约定支付剩余租金反而拒绝配合交房。2019年末双方协商一致王勤花同意减免8000元房租但余款须在2020年3月20日前付清，阮国虎亦于2020年1月11日承诺剩余租金在2020年3月20日前付清。该法律行为属于附终止期限的法律行为，在承租方未按照约定期限付清余款时减免行为失效。因此出租方无须再减免8000元房租。2020年4月6日王勤花微信告知赵小兰办理相关交房事宜，但阮国虎、赵小兰在未向出租方告知、未向出租方交付钥匙、未缴纳租金、物业费的情况下擅自搬离涉案房屋。因涉案房屋门锁已由阮国虎、赵小兰更换出租方一直无法控制涉案房屋。在此之后王勤花及委托律师一直跟阮国虎、赵小兰沟通交钥匙交房事宜并且告知二人不交房的后果由其承担，但二人始终拒不配合。直至本案一审期间在法院的督促下阮国虎、赵小兰才向王勤花交付了钥匙办理了房屋交接。可见造成涉案房屋空置的原因是阮国虎、赵小兰一直拒绝交房造成而非不予减免导致双方发生争执造成。二、主张违约金8400元是根据合同约定并结合法律规定计算的数额，一审法院适用法律错误酌定支持3000元属于自由裁量权的滥用。根据《房屋租赁契约》第三条约定计算违约金应当为66800元。根据“过分高于造成的损失”的法律规定，上诉人在一审中按照28000元（未付租金）的30%即8400元计算违约金并不属于过分高于造成的损失况且该租金逾期未付已经超过一年，一审法院酌定3000元违约金不仅属于适用法律错误反而客观上支持了违约行为。三、一审法院认定对于房屋空置的损失由出租方承担主要责任严重错误，应由承租方承担全部责任。首先承租方在租期满后并未就拖欠租金要求出租方减免，双方仅在2019年底协商过一次租金减免。其次涉案房屋阳台发生跳楼死人事件是在2019年5月6日，该事件系意外事件与出租方无关更未影响承租方经营。再次全球性的××疫情对所有人均造成了损失。但是以上事件的发生并不是出租方应当积极与承租方协商减免租金的理由更不是协商不成就赋予承租方拒绝交房权利的理由。且在××爆发之时双方已就附期限减免达成一致。出租方一直给予承租方宽容但承租方却一再违约拒绝交房造成房屋空置，承租方是完全的过错方应承担全部责任。阮国虎、赵小兰共同答辩称：向贾森栋、王勤花交房时间是2020年4月2日，房屋空置的损失不应由阮国虎、赵小兰承担。阮国虎、赵小兰共同的上诉请求：一、依法撤销或改判一审判决第一项、第二项，驳回贾森栋、王勤花的诉讼请求，支持阮国虎、赵小兰要求减免28000元房屋租赁费的请求；二、一、二审诉讼费用由双方合理承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。认定交付租赁房屋的时间是2020年9月30日错误，应认定房屋交付时间是2020年4月2日。阮国虎、赵小兰在到期之前的2020年4月2日就以在门上张贴书面通知的形式通知交房了，一审判决认定合同期满后造成房屋的空置是阮国虎、赵小兰的责任是不正确的，判决让其承担30%的房屋空置费是错误的。阮国虎、赵小兰不应承担房屋空置费。理由是双方签订的约定租期为2019年5月1日至2020年4月30日，在2020年1月份发生新冠疫情后，2020年1月26日甘肃省教育厅下发了一切全省校外培训学校关门停止办学的通知，后阮国虎、赵小兰就积极多次与贾森栋、王勤花联系要么减少租金要么退房，贾森栋、王勤花不予理睬故意拖延交房，阮国虎、赵小兰在无可奈何的情况下于2020年4月2日在租赁房屋的门上贴了并拍照后发给贾森栋、王勤花。故租赁房屋交房的时间是2020年4月2日不是2020年9月30日。所以导致房屋空置的责任在贾森栋、王勤花。对扩大损失的责任依法应由贾森栋、王勤花承担。二、一审判决适用法律错误导致判决结果错误。判决阮国虎、赵小兰全部承担2020年1月1日至2020年4月30日的全部租金并承担违约金是适用法律不当。应依据合同法第94条、第117条、第118条、第180条的规定判决依法支持阮国虎、赵小兰要求提前交付房屋并要求减免租金的请求。2020年1月开始爆发的新冠疫情是突发事件属法律上的不可抗力事件，亦属法律上的情势变迁提前交房是无可奈何之举。况且在人类面临共同的大灾大难面前每个公民都应有共担风险共渡难关的责任、义务及品质，故提前交房和要求减免部分房屋租赁费不属违约，理由正当。一审判决适用《合同法》第8条第60条、第107条114条119条、226条没有考虑新冠疫情的突发符合第117条118条和第180条规定的不可抗力事件的事实，判决支持贾森栋、王勤花的全部诉讼请求是适用法律错误。三、2020年4月2日之后至4月30日的租赁费7476元(267元/天x28天)理应退还给阮国虎、赵小兰。贾森栋、王勤花共同答辩称：双方实际交房时间应是2020年9月30日，导致房屋空置产生租金损失的责任应由阮国虎、赵小兰承担。按照合同约定，以未付租金的30%计算违约金合理合法。贾森栋、王勤花向一审法院提出诉讼请求:一、判令阮国虎、赵小兰腾退交还位于兰州市城关区××路××号××室的房屋;二、判令阮国虎、赵小兰支付合同期内剩余租金28000元;三、判令阮国虎、赵小兰支付违约金和利息8400元;四、判令阮国虎、赵小兰支付水、电、物业费等共计6747.40元（暂按每季度1840.20元计算2020年5月1日至2020年10月31日）;五、判令阮国虎、赵小兰支付房屋占用费48000元（暂按日266.60元计算2020年1月1日至2020年10月31日）。一审法院认定事实如下：贾森栋、王勤花系夫妻关系。2019年4月13日,阮国虎、赵小兰因合伙开办校外培训机构与贾森栋、王勤花签订房屋租赁契约，约定贾森栋、王勤花将其位于兰州市城关区××路××号××室××建筑面积200.81㎡的房屋出租给阮国虎、赵小兰，租期1年，自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金8000元，按半年结算，由阮国虎、赵小兰在每半年的前15日内足额向贾森栋、王勤花支付，水、电、物业管理费等其他费用也须及时交清。同时约定逾期缴纳租金的，除补交欠租外，还必须以月租金的5%按日支付利息和违约金。合同签订后，贾森栋、王勤花依约向阮国虎、赵小兰交付了房屋，阮国虎、赵小兰依约支付了半年租金48000元后使用承租房屋。2019年5月20日，涉案房屋所在楼宇的16楼有人跳楼并摔死在涉案房屋的阳台上，事发后，阮国虎、赵小兰遂与贾森栋、王勤花协商退租，但未果。根据租赁契约约定，阮国虎、赵小兰应于2019年11月1日前15日内支付下半年的租金48000元，但阮国虎、赵小兰经催要仅于2020年1月支付20000元。期间，阮国虎、赵小兰交纳了2019年至2020年度的暖气费10000元及半年的物业费4800元。2020年1月，因××疫情爆发，甘肃省教育厅下发通知，要求自2020年1月26日起全省校外培训机构立即停止线下培训活动。2020年4月，合同即将到期时阮国虎、赵小兰无意续租，遂就拖欠的租金与赵小兰协商请求予以减免未果，遂于2020年4月2日在房门张贴通知要求贾森栋、赵小兰尽快收房后自行搬离，导致涉案房屋空置。另查，涉案房屋2020年物业费收费标准为每季度1840.20元。本案在审理过程中，经本院敦促，双方于2020年9月30日办理了房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方约定的租赁期限届满日为2020年4月30日，阮国虎、赵小兰未按约定支付租期内租金28000元及2020年第一季度物业费，其行为已构成违约，故对贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰支付合同期内剩余租金28000元的诉讼请求本院予以支持，对贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰支付2020年第一季度（2020年1月1日至2020年3月31日）物业费1840.20元的诉讼请求本院亦予以支持，但对于贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰支付的违约金和利息8400元的诉讼请求，根据本案实际情况及合同约定，本院酌定支持3000元。对于贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰按每月8000元支付2020年5月1日以后的房屋占用费及按每季度1840.20元支付2020年1月1日以后的物业费的诉讼请求，根据本案实际情况，阮国虎、赵小兰在租期届满后无意续租，要求贾森栋、王勤花就拖欠租金予以减免，鉴于阮国虎、赵小兰在承租期间涉案房屋阳台发生死人事件及合同履行后期爆发全国直至全球性××疫情，导致经营惨淡，贾森栋、王勤花应积极与阮国虎、赵小兰协商或酌情予以适当减免，但因贾森栋、王勤花不予减免导致双方发生争执造成涉案房屋空置，扩大了损失，对此，贾森栋、王勤花应承担主要责任，故对该项诉求，本院酌定支持30%，计13656元［（8000元／月×5个月计40000元＋1840.20元／季度×3个季度计5521元）×30%］。对于贾森栋、王勤花要求腾退房屋的诉讼请求，因双方在本案审理过程中已办理交接手续，本院不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、阮国虎、赵小兰于本判决生效后十日内向贾森栋、王勤花支付拖欠的房屋租金28000元、物业费1840.20元、违约金3000元；二、阮国虎、赵小兰于本判决生效后十日内向贾森栋、王勤花支付房屋空置损失13656元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费386元，保全费931元，由阮国虎、赵小兰承担。二审中，双方未提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：贾森栋、王勤花与阮国虎、赵小兰签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同。本案二审双方争议焦点是一、涉案房屋腾退交接的时间问题。二、涉案房屋空置损失责任的承担问题。关于涉案房屋腾退交接的时间问题。本院认为，房屋承租人具体从出租房屋搬出的时间应以承租人与出租人办理的交接手续为准，双方在办理房屋退租交接手续时应清点物品、核对房屋水、电、物业等费用的缴纳情况。阮国虎、赵小兰主张其于2020年4月2日从涉案房屋中搬出，并在涉案房屋的门上贴了并拍照后发给贾森栋、王勤花，认为涉案房屋腾退交接的时间是2020年4月2日。就该主张阮国虎、赵小兰未提交证据证明。本案在一审审理期间，双方在一审法院敦促下于2020年9月30日办理了房屋交接，出具了移交协议，该移交协议中记载“双方同意将承租房屋进行移交，房屋水表使用刻度，双方签名及交房日期”。故应认定双方就涉案房屋腾退交接的时间是2020年9月30日。因此，阮国虎、赵小兰称已于2020年4月2日搬出涉案房屋的事实，证据不足，不予采信。关于涉案房屋空置损失责任的承担问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方约定的租赁期限届满日为2020年4月30日，阮国虎、赵小兰未按约定支付租期内租金28000元，其行为已构成违约，故对贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰支付合同期内剩余租金28000元的诉讼请求应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰支付的违约金和利息8400元的诉讼请求，本案中因阮国虎、赵小兰违约给贾森栋、王勤花造成的实际损失即是租赁期内房屋租金的损失28000元，结合本案客观情况，阮国虎、赵小兰在租赁期内受疫情的客观影响，导致其无力支付剩余租金，其违约性质较轻，双方约定的以月租金的5%按日付利息和违约金以及贾森栋、王勤花主张的按照未付租金28000元的30%即8400元均明显过高，应当予以酌情减少，一审法院酌定支持3000元并无不当，应予维持。对于贾森栋、王勤花要求阮国虎、赵小兰按每月8000元支付2020年5月1日以后的房屋占用费及按每季度1840.20元支付2020年1月1日以后的物业费的诉讼请求，结合在卷证据：双方微信聊天记录证实双方在租赁期内，贾森栋、王勤花考虑过由于疫情等因素而给予阮国虎、赵小兰减免房租8000元意思表示，体现出租方贾森栋、王勤花给予承租方阮国虎、赵小兰宽容、体谅，以及在纠纷发生时使用守法的方式解决纠纷的态度，但因阮国虎、赵小兰未在限期内支付剩余租金，以及未积极与贾森栋、王勤花配合办理房屋腾交事宜导致双方争执矛盾激化，造成涉案房屋空置损失产生并扩大，对此，阮国虎、赵小兰应当承担主要责任。一审判决将造成涉案房屋空置损失产生的主要责任归责于贾森栋、王勤花明显不当，应予纠正。本院认为，在该起纠纷中双方因迟延支付租金矛盾引起，阮国虎、赵小兰因××疫情对其经营活动造成了较大的影响，导致经营收入受损，根据最高法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本院根据本案实际情况酌定阮国虎、赵小兰承担2020年5月1日至9月30日的房屋占用费及2020年1月1日至9月30日的物业费的50%，计22760.3元［（8000元／月×5个月＝40000元＋1840.20元／季度×3个季度＝5520.6元）×50%］。综上，贾森栋、王勤花的关于不应承担房屋空置损失责任的上诉理由成立；关于主张违约金8400元的上诉请求不能成立。阮国虎、赵小兰关于减免房屋租金28000元及不支付违约金3000元的上诉理由不能成立。一审判决认定基本事实清楚，对双方责任承担部分处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4075号民事判决；二、阮国虎、赵小兰于本判决生效后十日内向贾森栋、王勤花支付拖欠的房屋租金28000元、违约金3000元；三、阮国虎、赵小兰于本判决生效后十日内向贾森栋、王勤花支付房屋空置损失22760.3元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费386元，保全费931元由阮国虎、赵小兰承担。贾森栋、王勤花预交的二审案件受理费731元，由贾森栋、王勤花负担；阮国虎、赵小兰预交的二审案件受理费772元，由阮国虎、赵小兰负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  李 娜二〇二一年四月二十七日书记员  达 君