河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1702民初2172号原告：李留栓，男，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：崔文玲。原告：崔文玲，女，汉族，住址同上。被告：驻马店福华御苑房地产开发有限公司，住所地：驻马店市天中山大道南段（福华御苑院内）。统一社会信用代码：914117026646514477。法定代表人：韩家亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。原告李留栓、崔文玲诉被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司（以下简称福华御苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔文玲（又系原告李留栓的委托诉讼代理人）、被告福华御苑公司的委托诉讼代理人程松涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李留栓、崔文玲诉称，2015年5月19日，二原告购买被告开发的福华御苑C区5号楼1单元1704号房屋。合同第八条约定交房的日期是2016年11月30日，但是被告直至2018年4月19日才交付房屋。同时合同第十五条规定：出卖人在商品房交付使用420日内由出卖人办理权属登记，如××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延。顺延结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金。被告至今未给付二原告办理房屋产权证书。请求：判令被告赔偿原告延期交房违约金22469元；判令被告向原告支付延期未办理房产证违约金24074元。被告福华御苑公司辩称，1、本案已超出诉讼时效；2、根据合同约定，因政府行为和天气原因导致的停工期限应当予以扣除，答辩人请求扣除不低于100天；3、答辩人经营困难，原告诉请的违约金过高，请求予以核减。特别是逾期办证违约金，请求按照已生效的判决，按已付房款的千分之一计算。经审理查明，2015年4月28日，原告李留栓、崔文玲（××）与被告福华御苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买出卖人开发的位于驿城区××大道与××大道交叉口东北角××住宅小区××楼××单元××号房××套；2.商品房预售许可证为驻房预字第20150062号；3、预测建筑面积为114.57平方米，单价为3891.36元，总价款为445833元；付款方式为：××于2014年11月14日交纳首付款135833元，余款31万元整，办理银行按揭，同时备齐按揭资料，并在7日内与按揭银行签订借款抵押合同，否则，出卖人有权解除合同；合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知××的;2.见附件；合同第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之壹的违约金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金等条款。合同附件第十二条：……2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；……4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……。合同签订后，原告依约交纳房款。被告于2018年4月18日将房屋交付原告。故原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。庭审中，被告向本院提交以下证据：驻马店市委办公室（2016）3号文件、河南省住房和城乡建设厅关于开展房屋建筑和市政基础设施工程施工扬尘污染防治达标突击检查的紧急通知（2016）58号文、驻马店市建设工程质量监督站2017年11月20日建筑工程实施冬季“封土行动”的紧急通知、2016年12月5日通知。被告用以证明施工期间，因政府原因停工100多天。原告对此提出异议。经本院释明，被告未提交相应施工日志和监理日志。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据及双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，原、被告于2015年4月28日签订《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的履行期限即2016年11月30日前履行交房义务，直至2018年4月18日才将房屋交付原告，被告的行为构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称因执行政府封土行为、环境保护等因素造成的停工日期应予扣除。本院认为，虽被告提交了政府文件等证据，但被告未提交的施工日志和监理日志，不能和政府文件相互印证，来证明被告因上述因素实际停工，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之壹的违约金。依据合同约定，违约金应从2016年12月1日起计至交房之日2018年4月18日止，共计504天、按已付购房款445833元的日万分之一计算，计款22469.98元（445833元×0.0001/日×504日）。原告主张22469元系自愿处分其权利，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金。”但该合同约定的逾期办证违约金支付标准明显过高，且被告福华御苑公司诉讼中要求核减违约金，故本院以实际损失为基础，综合考量合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告福华御苑公司按照已付房款的千分之一的标准向原告支付逾期办证违约金，计款445.83元（445833元×0.001），原告请求被告按照已付房款的日万分之一的标准支付逾期办证违约金至被告实际履行协助办证义务，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李留栓、崔文玲支付逾期交房违约金22469元。二、限被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李留栓、崔文玲支付逾期办证违约金445.83元。三、驳回原告李留栓、崔文玲的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取482元，由原、被告各负担241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  梁中和二〇二一年四月二十二日书记员  张意坤