河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终825号上诉人（原审被告）：王付友（有），男，汉族，1962年3月16日生，住固始县。委托代理人:周栋，浙江天卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张其括，男，汉族，1972年7月21日生，住河南省固始县。被上诉人（原审原告）：固始县陈淋子镇人民政府，住所地：固始县陈淋子镇街道史河路与建设北路路口。负责人：童大伟，系固始县陈淋子镇人民政府镇长。以上两被上诉人的共同委托代理人：杨强，河南振蓼律师事务所律师。上诉人王付友（有）因与被上诉人固始县陈淋子镇人民政府、张其括返还原物纠纷一案，河南省固始县人民法院于2020年6月24日作出(2020)豫1525民初2586号民事判决,上诉人王付友（有）不服提出上诉,本院于2020年9月29日作出(2020)豫15民终3173号民事裁定,撤销原判，发回重审。2020年11月10日,河南省固始县人民法院作出（2020）豫1525民初7367号民事判决，上诉人王付友（有）仍不服，向本院提起上诉，本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人王付友（有）的委托代理人周栋，被上诉人张其括、河南省固始县陈淋子镇人民政府的共同委托代理人杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王付有上诉请求：1、请求依法改判或者发回重审固始县人民法院（2020）豫1525民初7367号民事判决；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉销售协议具有销售性质，而非单纯租赁案涉铺面房销售协议鉴于条款约定，“甲乙双方就商贸新街中间铺面房销售事宜签署如下协议”，第三条约定，“乙方在此订购该区段北段一间建筑面积12.95平方米，房屋价格为16000元”，第四条约定，“甲方售给乙方的房屋”等内容，均属于销售性质，没有任何的租赁意思。二、案涉销售协议已明确区分销售和租赁的区别，其在条款内容上明确写明的是销售，而未写明租赁案涉铺面房销售协议第五条约定，“凡在……前交清全部房款者在……交清房款者……”，第六条约定，“凡交几百元租定金者，作为暂时经营，如有购买者，暂租者无条件让给”．案涉铺面房销售协议在此已经明确理解并区分出租和销售的不同，而案涉铺面房销售协议选择适用的是销售合同的名称及表达。上诉人没有与被上诉人签订阴阳合同的可能早在2001年，上诉人以高于市场价的价格倾其所有，购得案涉铺面房一间，不可能仅仅是为了租赁而以购买的价格签订案涉铺面房销售协议，因此，上诉人与被上诉人签订案涉铺面房销售协议，初衷和合同目的均是购买案涉房屋。四、上诉人支付的款项与案涉铺面房的购买价格相符案涉铺面房面积12.95平方米，房屋价格16000元，单价1235.52元／平方米，远高于当年同地段房屋出售价格。因此，上诉人支付的款项系购房款，合情合理，重审判决“本院认为”全文抄袭被撤销一审判决、仍然认为上诉人支付的款项系租金，不符合合同约定，更不符合客观事实。五、案涉铺面房没有合法的房地产权属证明。根据《城乡规划法》第三十八条第二款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。第三十九条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给子赔偿。第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十条第三款规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，被上诉人没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，相关部门没有公布修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，被上诉人也没有相应房产权属证明，案涉铺面房属于无证临时性违法建筑，但有权部门一直未依法查处拆除，造成被上诉人滥用诉权非法牟利的现状。六、案涉铺面房销售协议约定有效使用期有其特殊意义。案涉铺面房销售协议第二条约定“有效使用期为15年，15年内如因国家建设总体规划需要需拆除，谁抓谁负责照价赔偿，15年后一切服从国家建设需要”。因本案案涉铺面房系无证临时性违法建筑，随时面临土地退回、房屋强制拆除的风险，故销售协议约定有效期，重审判决否定了销售协议整体上的销售性质，而直接将该有效期认定为租赁期，不合法更不合理。《销售协议》写明“15年后服从国家建设需要”，而非“国家无偿收回”。此时若判决由被上诉人收回房屋，即是判决国家无偿收回，这样的判决严重违反了合同原始的约定及双方订立合同的初衷，更是在帮助被上诉人通过违法建筑非法牟利。因此，请求贵院对本案依法改判驳回被上诉人的全部诉请或发回重审。被上诉人固始县陈淋子镇人民政府、张其括答辩意见：1、涉案房屋在处置性质上是租赁而非销售这一事实非常清楚。关于这一点在《陈淋子镇商贸新街中间铺面房销售协议》的第二条明确约定：王付有取得的只是中间铺面房15年的有效使用期。此外，张其括的父亲张先进在2000年7月26日与另一被上诉人签订的协议书，也约定了张先进、黄圣才所取得的也只是建设权、使用权、管理权和经营权，并约定所开发建设成的商铺15年后由被上诉人陈淋子镇人民政府无偿收回。可见，从本案的核心证据上讲，上诉人只是购买了案涉商铺15年的使用权。2、案涉商铺虽然没有进行房地产登记。关于此点，固始县人民法院在（2017）豫1525民初357号民事判决中对该事实也作出全面的认定。房屋来源清楚，投资人明确。虽然未经物权登记但并不影响被上诉人行使物权主张，同样受到法律保护。3、关于租赁性质被上诉人阐述非常清楚，有证据证实。上诉人在15年使用期限届满后仍继续占据房屋从事经营活动，上诉人不存在合理合法占据该房屋的任何依据，当然应承担返还原物的义务；4、关于《陈淋子镇商贸新街中间铺面房销售协议》的第二条中的“15年后一切服从国家建设需要”的涵义，在一审中说的非常清楚，无论任何时候都需要服从国家建设需要。原审判决事实清楚，适用法律正确。原告张其括、固始县陈淋子镇人民政府向一审法院起诉请求：1、要求被告停止经营活动，搬出二原告享有共有产权的商铺；2、要求被告赔偿因侵权给原告造成的经济损失20000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：法院认定事实如下：2000年陈淋子镇政府决定对镇属商贸新街进行开发建设，原告张其括父亲和他人与陈淋子镇政府通过协商，于2000年7月26日，签订协议书，根据约定，原告张其括父亲等通过竞拍，取得新街的建设权、使用权、管理权和经营权，并约定商铺的经营权为15年，15年后由陈淋子镇政府无偿收回。原告张其括父亲等随后成立“陈淋镇商贸新街工程项目经理部”，并投入大量资金和人力进行建设，被告王付有于2001年8月8日与项目经理部签订铺面房销售协议，以16000元的价格取得一间商铺的15年有效使用期，双方在协议中约定，15年后一切服从国家建设需要。因到期后被告借口未出现国家建设需要的情况拒不返还，原告为此起诉来院，请求依法处理。一审法院认为，本案是原、被告因商铺销售发生的纠纷，争议的焦点是商铺的权属，交易的性质如何认定的问题。对于权属问题，本案涉及两份合同，一份是原告张其括父亲张先进及合伙人与原告陈淋子镇政府间的建筑工程施工合同，一份是陈淋镇商贸新街工程项目经理部与被告间的铺面房销售协议。前者是两原告合伙开发的合同，陈淋子镇政府负责规划、征地、拆迁、安置、架桥、路基等工作，原告张其括父亲等人负责投资建设，并成立了工程项目经理部作为临时机构负责日常工作，工程竣工后，工程项目经理部完成了使命并解散，工程项目所属资产当然归投资人所有，原告张其括以继承方式取得相应的财产所有权，陈淋子镇政府作为新街建设的参与者和管理者，理应享有相应的财产所有权，两原告是当然的权利主体。被告以合同相对性进行抗辩，认为其只受与开发商之间的合同约束，是断章取义，理由不当，不予采信。对于交易性质问题，双方的协议虽冠有销售字样，但协议内容明确表明交易的是使用权，而非所有权，明显具有租赁性质，并与其支付的价款相对应。被告辩称已取得商铺的权属，在未出现国家建设需要的情况下，拥有合法、完整的使用权，可以永久无偿使用，无法律依据。使用权属于他物权，来源于自物权人行使所有权的结果，他物权人行使权利依据的是法律和合同，不得损害所有权人的权益。被告的合法使用权的存续期间为15年，约定期满后服从国家建设需要，已无实际意义，该约定妨碍了原告对所有权的行使，系无效条款。就合同而言，该合同是附期限的合同，自期限届满失效，即合同终止，标的物自然归于权利人所有。综上，被告超期占用商铺，无法律依据，构成侵权，应予停止并交还，占用期间给原告造成的损失应予赔偿，赔偿标准按租金价值计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十五、第四十六条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第五十六条、第六十五条、第六十六条规定，判决如下：一、被告王付有（友）于判决生效后三十日内将其所占用的固始县陈淋子镇商贸新街涉案铺面房一间腾空并交还给两原告，同时赔偿两原告损失（从合同到期日起按原合同约定的租金计算至交房时止）；二、驳回两原告其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告王付有（友）负担。二审双方均无新证据提供，二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为:依法成立的合同受法律保护。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案涉案房屋的相关当事人之间签订有一份《陈淋子镇商贸新街中间铺面房销售协议》，协议第二条明确约定了使用范围和权利，“中间铺面房有效使用期为15年”。诉争房屋的性质，因没有土地使用权证、建设规划许可证等，不能认定协议中的出售方取得了铺面房屋的所有权，因该房屋确有一定的使用价值，应当认定为出售房屋一定期限有使用权是正确的。因此，受让方认为据此协议取得了铺面房屋所有权的意见不能成立。综合各种因素，应当认定受让方仅仅受让的是一定期限的铺面房屋的使用权，而非所有权。根据合同约定内容，在使用期届满后，出让人要求返还铺面房屋，原审予以支持并无不当。对于期限届满后的使用费，根据占有的相关法律规定，原审予以支持也是有事实和法律依据的。原审程序并无不当之处，上诉人认为原审程序违法的意见，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉意见不能成立，其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王付有负担。本判决为终审判决。审判员  蔡红莉审判员  李 虎审判员  左立新二〇二一年四月一日法官助理彭亚丽书记员杨晨