四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初3413号 原告：余毅平，男，1975年1月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告：刘文静，女，1977年5月5日出生，汉族，住重庆市巴南区。 共同委托诉讼代理人：陈遵阳，重庆渝宏律师事务所律师。 被告：成都市武侯区博源学府教育培训学校有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区科华北路65号世外桃源广场A座11层2、3、9、10、11、12、13号。 法定代表人：付蓉，董事长。 委托诉讼代理人：廖文文，女，1991年4月9日出生，汉族，住西安市灞桥区，系公司员工。 委托诉讼代理人：费燕梅，女，1978年12月18日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区，系公司员工。 原告余毅平、刘文静与被告成都市武侯区博源学府教育培训学校有限责任公司（以下简称武侯博源培训公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告余毅平、刘文静，被告武侯博源培训公司的委托诉讼代理人廖文文、费燕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文静、余毅平向本院提出如下诉讼请求：1.武侯博源培训公司支付余毅平、刘文静7-9月房屋租金7047元；2.武侯博源培训公司支付余毅平、刘文静违约金7047元；3. 武侯博源培训公司支付余毅平、刘文静代缴的物业费956元；4.武侯博源培训公司支付余毅平、刘文静免租期租金6823元；5.武侯博源培训公司支付余毅平、刘文静起诉维权所产生的交通费1000元，误工费1000元、律师费6000元；6.武侯博源培训公司支付迟延交付租金违约金500元；7.武侯博源培训公司将涉案房屋擅自修建部分恢复原状。事实与理由：2018年4月28日，余毅平、刘文静与武侯博源培训公司签订《租赁合同》，合同约定余毅平、刘文静将成都市高新西区合作路***号写字间出租给武侯博源培训公司，租赁期限为2018年5月1日至2026年4月30日止，租金每年递增，租金按季度支付，并提前30日支付，合同对每月租金进行详细约定，双方还约定，按合同租满96个月，余毅平、刘文静给武侯博源培训公司每年免一个月租金。2019年11月1日，武侯博源培训公司主体发生变更，与余毅平、刘文静重新签订一份《租赁合同》和《情况说明》，表明只是更改合同的起始时间，原合同其他条款均按原合同执行。2020年6月开始，武侯博源培训公司拒绝支付7-9月的房屋租金7047元，物业费956元也未缴纳，余毅平、刘文静多次催要，武侯博源培训公司均不予理会。根据《租赁合同》第六条违约责任约定，武侯博源培训公司应向余毅平、刘文静支付违约金，并且武侯博源培训公司缴纳的履约保证金不予退还，武侯博源培训公司的装饰、装修无偿归余毅平、刘文静所有。武侯博源培训公司在租赁期内提前撤场，视为武侯博源培训公司自愿放弃本合同约定的所有优惠条件（包括装修期、优惠期等），所缴纳的租金不得退还。且武侯博源培训公司未经余毅平、刘文静书面同意，擅自更改房屋结构，修建夹层，产生了严重的安全隐患，武侯博源培训公司应当将擅自修建部分恢复原状。2019年12月24日，武侯博源培训公司出具《承诺书》，承诺租金于2020年2月中下旬付清，并赔偿500元迟延交付租金的违约金。武侯博源培训公司拒绝支付房租的行为已经构成违约，根据《租赁合同》约定应承担相应的违约责任，恳请法院判决解除合同，并要求武侯博源培训公司支付相应的费用和损失赔偿。 武侯博源培训公司答辩称，1.双方已经变更过合同，根据2019年11月的合同，违约金没有计算依据，也不存在退还免租期租金的条款，对恢复原状也没有确切的约定，是否恢复以及恢复的费用需要协商；2.双方合同应于2020年5月31日解除，我们与业主进行过沟通，也是在此时搬离的；3.对方诉请的维权各项费用，没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年5月4日，余毅平、刘文静（出租方）与案外人成都博源学之府教育科技有限责任公司（承租方，以下简称：博源学之府公司）签订《租赁合同》，与本案争议有关的合同内容： 1.房屋坐落于成都市高新西区××路××号××街××栋××层××号写字楼，建筑面积74.58平方米，套内面积56.77平方米； 2.租赁期限自2018年5月1日至2026年4月30日，共计96个月； 3.租金：2018年5月1日至2019年4月30日止，月租金为2237.4元，年租金为22374元，其中5月1日至6月30日为免租期；2019年5月1日至2020年4月30日止，月租金为2237.4元，年租金为24611.4元，其中5月1日至5月31日为免租期；2020年5月1日至2021年4月30日止，月租金为2349.27元，年租金为25841.97元，5月1日至5月31日为免租期；支付方式：季付，提前三十天支付； 4.租赁保证金4400元； 5.物管费由博源学之府公司直接向物业公司缴纳； 6.合同终止后，博源学之府公司需在15日内将写字楼归还给余毅平、刘文静，余毅平、刘文静对装修不做任何赔偿，写字楼的附随设施博源学之府公司不得拆除，因博源学之府公司原因导致租赁门市损坏的，修复费用由博源学之府公司承担； 7.租赁期间，博源学之府公司擅自提前终止本合同，或者因博源学之府公司原因余毅平、刘文静单方终止本合同的，博源学之府公司应向余毅平、刘文静按当年年租金计算支付3个月的租金作为违约金，博源学之府公司缴纳的履约保证金不予退还。 合同签订后，余毅平、刘文静向博源学之府公司交付了房屋，博源学之府公司向余毅平、刘文静支付了保证金及首期租金并依约支付后期租金。 2019年11月12日，博源学之府公司与武侯博源培训公司共同发出《关于租房合同变更的情况说明》载明：“我司（成都博源学之府教育科技有限责任公司）租用各们位于成都市高新西区××路××号××街××栋××层××室，因我公司业务发展需要，现需将租房合同主体的承租方成都博源学之府教育科技有限责任公司变更为成都市武侯区博源学府教育培训学校有限责任公司，变更日期从2019年11月1日起至原合同结束日期止。原合同内其他条款均按原合同条款执行。由此引起的一切责任由成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司承担。”。 2019年11月26日，余毅平与武侯博源培训公司签订了《租赁合同》，租赁标的、租金标准、支付方式未发生变化，租赁期间变更为从2019年11月1日起至2026年4月30日，共计78个月，解约违约金约定为：武侯博源培训公司单方面解除本协议或由于武侯博源培训公司违约导致余毅平通知解除协议的，余毅平不予退还已交租金和保证金，并有权要求武侯博源培训公司承担给余毅平造成的经济损失。 2019年12月24日，武侯博源培训公司出具《承诺书》载明，因公司年底内部财务审计及资产重组等原因，在合同规定之日即2019年12月1日无法如期支付2020年1月至3月租金，作出如下承诺：1.将于2020年2月中下旬向各位业主支付2020年1月-6月两季度租金；2.将给予每户业主500元的酬金以示谢意。 2020年6月2日，余毅平、刘文静接到武侯博源培训公司通知到成都协商退租事宜。关于协商过程，本院在庭审时进行了询问： “审：关于6月2日双方的协商，法庭再向原告进行明确，在2020年6月2日双方进行协商的时候，被告方提出了终止合同，即退租，你们是同意退租，但是要承担你们提出的相应的违约责任？还是满足你们提出的诉求包括违约责任以后再考虑确定合同解除？ 原告2：因为当时发生的时间是2020年6月2日，如果要解除，当时的问题就是一方面500元赔偿金没有给到我们；免租期的确认；违约金的诉求；我们提出这三个问题之后，工作人员说向公司上报之后向我们回复，然后就没有向我们回复。 审：原告，你的意思就是同意解除，只要满足你提出的三个条件？ 原告2：是的。后面发展到10月份我们提起诉讼，就按照合同上执行。” 2020年6月23日，武侯博源培训公司向余毅平银行转账支付了2237.4元租金，附言为2020.5月房租。 另查明以下事实： 1.案涉房屋为余毅平、刘文静共同共有，登记时间为2015年10月27日，规划用途为办公。 2.案涉房屋为LOFT办公户型，武侯博源培训公司承认在案涉房屋之内使用钢结构进行了隔层，将案涉房屋隔为了上下两层。 3.武侯博源培训公司陈述其于2020年5月31日之前已经搬离案涉房屋，并将钥匙放在楼层前台柜子里，并通知了各业主；余毅平、刘文静对此不予认可，称其于6月下旬接到物管缴纳物业费的凭证以后才知道武侯博源培训公司已搬离，且至今未接到收房通知，亦不知钥匙在何处。 4.余毅平、刘文静向成都龙湖物业服务有限公司支付了2020年7月至2021年2月物管费，其中2020年7月至9月物管费为298.32元*3=894.96元。 5.余毅平、刘文静自认收取的保证金尚未退还，并认为不应退还。 以上事实有《租赁合同》《关于租房合同变更的情况说明》《承诺书》、转账记录、物业费收据与发票、当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，余毅平、刘文静与武侯博源培训公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。故本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.两份《租赁合同》之间的关系；3.双方合同是否解除，何时、因何解除；4.武侯博源培训公司是否存在违约行为；5.余毅平、刘文静的各项诉请能否得到支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、两份《租赁合同》之间的关系 本院认为，2019年11月12日武侯博源培训公司与博源学之府公司共同发出的《关于租房合同变更的情况说明》中明确载明：“租房合同主体的承租方成都博源学之府教育科技有限责任公司变更为成都市武侯区博源学府教育培训学校有限责任公司，变更日期从2019年11月1日起至原合同结束日期止。原合同内其他条款均按原合同条款执行。由此引起的一切责任由成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司承担。”，应视为武侯博源培训公司对于2018年《租赁合同》中博源学之府公司的权利义务的概括承受，在余毅平、刘文静予以认可后，2018年《租赁合同》的合同相对方已经变更为余毅平、刘文静与武侯博源培训公司，至于2019年11月签订的《租赁合同》应视为双方为完善手续而补签的合同，亦应该视为双方合意的真实表示，两份合同之间非替代关系，而应该是补充关系，皆为有效合同，相对方都为余毅平、刘文静与武侯博源培训公司。因此，对于武侯博源培训公司提出的2018年《租赁合同》已经终止的抗辩不予支持。 三、双方合同是否解除，何时、因何解除 余毅平、刘文静主张合同应该继续履行，而武侯博源培训公司抗辩合同已经于2020年5月31日解除。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，双方当事人可以协商一致解除合同，武侯博源培训公司无证据证明双方于2020年5月31日协商解除，而双方认可2020年6月2日进行退租协商，余毅平、刘文静的陈述显示当日武侯博源培训公司提出退租，即解除合同，余毅平、刘文静同意其退租，但是提出其应该承担违约责任，武侯博源培训公司未对违约责任的承担进行回复。对此，本院认定，双方于2020年6月2日就合同解除达成一致意思表示，但是未就违约责任的承担形成一致。 四、武侯博源培训公司是否存在违约行为 合同履行过程中，单方解除合同应该满足合同约定的条件或者具有法律规定的解约情形，但是武侯博源培训公司在2020年6月2日提出解除合同的行为，无合同约定与法律规定作为依据，属于是擅自提前终止合同的违约行为，应该承担违约责任。 五、余毅平、刘文静的各项诉请能否得到支持 关于2020年7月-9月的房屋租金，因其诉请的基础是认为合同尚未解除，仍在继续履行。但是通过前文分析，双方合同已经于2020年6月2日解除。武侯博源培训公司已经无义务再继续支付租金，因此，本院对其此项诉请不予支持。至于武侯博源培训公司无证据证明何时向余毅平、刘文静交还房屋或何时通知余毅平、刘文静交接房屋，则属于是合同解除后，武侯博源培训公司是否应该承担房屋占有使用费的问题，因余毅平、刘文静未在本案之中提出此项诉请，本院无法一并进行处理。同时，余毅平、刘文静亦应该考虑解约违约金与房屋占有使用费是否存在重合的问题。 关于违约金7047元，根据合同约定，武侯博源培训公司擅自提前终止合同，应支付以当年租金标准计算的3个月租金金额作为违约金。武侯博源培训公司的行为符合该约定的适用条件，擅自终止合同发生于2020年6月2日，月租金为2349.27元，违约金金额为2349.27元*3=7047.81元，因此，对于余毅平、刘文静提出的7047元违约金的诉请予以支持。 关于代缴物业费，因双方合同于2020年6月2日解除，余毅平、刘文静自诉其于当月底已经知悉武侯博源培训公司搬离，虽武侯博源培训公司无证据证明其何时向余毅平、刘文静交还房屋，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，余毅平、刘文静作为守约方亦有减损的义务，应该及时收回房屋，避免房屋空置而产生损失扩大。本院综合考虑武侯博源培训公司的违约程度、余毅平、刘文静损失情况以及违约金的支持情况，酌定这一期间为两个月，即2020年7月、8月，因此对于此期间的物业费298.32元*2=596.64元予以支持。 关于免租期租金，合同约定的免租期为四个月，对应租金为9061.47元，余毅平、刘文静主张武侯博源培训公司应该退还3个月免租期的租金，分别为2018年、2019年、2020年5月的租金总计6824.07元。虽双方合同没有约定合同未满免租期租金的退还问题，但是余毅平、刘文静基于双方为期8年的租赁合同而给予武侯博源培训公司4个月的免租期,系余毅平、刘文静给武侯博源培训公司的租金优惠,意在出让部分可得利益，减少武侯博源培训公司成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。根据合同约定，双方租赁期限为96个月，但武侯博源培训公司只履行到25个月，但却享受了全部4个月的免租期利益，致使余毅平、刘文静既出让免租期租金利益又无法继续获得租赁期间的租金收益，故武侯博源培训公司应按比例返还其不应该享有的利益，具体计算方式为：9061.47元*（1-25/96）=6701.71元，即对于余毅平、刘文静提出的免租期租金在6701.71元范围内予以支持。 关于交通费、误工费，合同无约定，余毅平、刘文静的主张无依据，关于律师费，合同无约定，且不属于必需发生的费用，本院皆不予支持。 关于迟延交付2020年1-3月租金的违约金500元，武侯博源培训公司当庭予以认可，本院予以支持。 关于隔层恢复原状，双方合同明确约定了，合同终止后，余毅平、刘文静对装修不做任何赔偿，写字楼的附随设施武侯博源培训公司不得拆除。双方已经对添附装修等作出了约定，应该从约定，余毅平、刘文静恢复原状的诉请无合同依据，本院不予支持。至于隔层是否合法合规问题，则应该遵从相应部门的认定。 关于保证金，余毅平、刘文静陈述保证金尚未退还，根据合同约定，武侯博源培训公司擅自提前终止合同，应支付当年租金计算3个月的租金为违约金且武侯博源培训公司缴纳的保证金不予退还，合同中的此两项约定均系对于提前解除合同违约责任的承担方式的约定，余毅平、刘文静基于武侯博源培训公司的一项违约行为只能择一主张一种违约责任，如果余毅平、刘文静主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张武侯博源培训公司就同一违约行为承担双重违约责任。合同约定的解除合同违约金为3个月的租金，此违约金已经足以弥补提前解除合同所带给余毅平、刘文静的损失，故余毅平、刘文静收取的保证金应予以退还，与上文判定武侯博源培训公司应向余毅平、刘文静支付的违约金进行抵扣后，武侯博源培训公司还应向余毅平、刘文静支付解约违约金2647元。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告余毅平、刘文静支付违约金2647元； 二、被告成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告余毅平、刘文静支付物业费596.64元； 三、被告成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告余毅平、刘文静支付免租期租金6701.71元； 四、被告成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告余毅平、刘文静支付迟延交付租金违约金500元； 五、驳回原告余毅平、刘文静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取280元，由被告成都市武侯区博源教育培训学校有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年四月二十五日 书记员  曾娜