山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1003民初1040号原告：邢淑娟，女，1966年11月3日出生，住威海市文登区。原告：代见松，男，1968年2月5日出生，住威海市文登区。二原告之共同委托诉讼代理人：宋佩峰，山东昀明律师事务所律师。被告：威海麦源房地产开发有限公司，住所地威海市南海新区海景路东首。诉讼代表人：威海麦源房地产开发有限公司管理人，山东弘誉律师事务所。负责人：国辉。委托诉讼代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。原告邢淑娟、代见松与被告威海麦源房地产开发有限公司（以下简称“威海麦源公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告邢淑娟、代见松的共同委托诉讼代理人宋佩峰、被告威海麦源公司的委托诉讼代理人国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢淑娟、代见松向本院提出诉讼请求：判决确认邢淑娟、代见松对其购买的位于小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房屋享有业主优先权，并对邢淑娟、代见松已支付的超出137980元部分及应支付原告80000元违约金作为普通债权予以认定。诉讼过程中，邢淑娟、代见松放弃对两人已支付的超出137980元部分的债权进行认定的请求。事实和理由：邢淑娟、代见松为夫妻关系。2013年3月5日邢淑娟与威海麦源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定邢淑娟以按揭方式购买文涛阁居民小区1号1单元432室房屋。后邢淑娟作为主贷人，代见松作为担保人向中国农业银行股份有限公司威海文登支行办理了贷款手续。合同签订次日代见松、邢淑娟发现合同中约定的房屋位置为1单元511室，遂要求威海麦源公司给予更正，威海麦源公司虽口头同意但拒改之，后以银行贷款已发放无法变更为由，承诺银行贷款本息均由其承担，待银行贷款结清后双方解除合同，后因威海麦源公司逾期还贷影响到两人的个人征信，2016年两人再次提出解除合同，威海麦源公司再次承诺2个月内结清所剩贷款本息，并于同年6月27日与代见松签订《协议书》作为约束。自2016年11月起至2017年5月10日期间，因威海麦源公司的违约行为导致两人一直不间断的向银行偿还贷款，双方为此再次协商约定，如4个月内威海麦源公司结清所有贷款则双方解除《商品房买卖合同》，如未能偿还则代见松、邢淑娟同意按《商品房买卖合同》约定的432室继续履行购买义务，考虑到威海麦源公司的行为所带来的各项损失，双方对合同价款变更为2000元/平方米(不低于成本价)，共计137980元，同时约定了违约责任等。2019年3月26日，威海市文登区人民法院作出(2020)鲁1003破申3号民事裁定书，裁定受理许民对威海麦源公司的破产重整申请，并指定山东弘誉律师事务所作为管理人。2020年12月16日管理人以邢淑娟与威海麦源公司签订的《商品房买卖合同》不存在真实买卖关系为由认定为无效合同。代见松、邢淑娟认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》不存在无效情形，且合同效力的认定非法院和仲裁机构外的管理人无权认定。代见松、邢淑娟与威海麦源公司于2017年5月6日签订《协议书》系双方真实意思表示，威海麦源公司有义务向代见松、邢淑娟交付小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房屋，对于《协议书》约定威海麦源公司支付80000元的违约金应作为普通债权予以认定。威海麦源公司辩称，邢淑娟、代见松与威海麦源公司之间并未形成真实的房屋买卖关系，而是以邢淑娟、代见松的名义签订房屋买卖合同的方式向银行套取贷款，所以双方之间的真实关系不是房屋买卖关系，邢淑娟、代见松的诉请不成立。关于两人诉称的对其已支付的超出137980元的部分及8万元违约金作为普通债权予以认定的问题，首先就邢淑娟、代见松申请的业主债权，管理人没有给予确认，但是通知邢淑娟、代见松就其已经偿还的银行贷款部分进行债权申报，而两人没有进行债权申报，所以在没有经过债权审定的情况下，其向法院起诉不符合破产法的程序规定。另外，如按邢淑娟、代见松所讲，两人是以137980元的价格购买的房屋，那么对银行的贷款就属于两人应当予以偿还的部分，而不论房屋价款是多少，所以对其超出的137980元的部分也不属于其对威海麦源公司所享有的债权。邢淑娟、代见松的诉请本身就自相矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月5日，邢淑娟与威海麦源公司签订商品房买卖合同，约定邢淑娟以582828元的价格（每平米单价为8448元）购买威海麦源公司开发的位于小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房屋，付款方式为邢淑娟于2012年11月10日支付房款352828元，剩余房款23万元于2013年3月31日前以银行贷款方式付清。威海麦源公司应在2013年12月31前将单体竣工的房屋交付邢淑娟。同日，邢淑娟作为借款人与作为贷款人中国农业银行股份有限公司文登市支行签订个人购房担保借款合同，约定邢淑娟因购买案涉房产向银行借款23万元，威海麦源公司为该笔贷款提供保证担保、邢淑娟和代见松以所购买房产为该笔贷款提供抵押担保。上述合同签订后，邢淑娟、代见松并未实际支付购房首付款，两人也认可前期的银行按揭贷款也实际由威海麦源公司按月偿还。2016年6月27日，威海麦源公司与邢淑娟、代见松以及威海麦源公司的法定代表人范波签订协议书，协议载明威海麦源公司为解决资金困难于2013年3月5日委托邢淑娟向中国农业银行文登支行以购买位于小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房屋为名办理购房按揭贷款手续，并将所借银行款项交由公司使用，根据当时口头约定，由威海麦源公司负责按月偿还银行借款本息直至款项全部结清，如威海麦源公司未能按期偿还银行借款导致银行宣布贷款提前到期或给邢淑娟造成相关损失等一切后果均由威海麦源公司承担。现因威海麦源公司未能按期偿还银行贷款，经双方协商达成以下约定：1.威海麦源公司于协议签订之日2个月内负责将欠银行贷款本息全部结清，或保证今后按期偿还，威海麦源公司如在约定期限内未能还清或今后累计1个月未能按时偿还银行贷款，则邢淑娟、代见松有权要求威海麦源公司将所欠银行借款本息一次性全部结清，威海麦源公司保证邢淑娟、代见松和银行之间就该笔贷款不存在任何债权债务纠纷，威海麦源公司如逾期未能履行该项义务，邢淑娟、代见松除有权要求威海麦源公司继续本协议外，还有权要求对小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房屋进行拍卖清偿，拍卖价款不足清偿部分仍由威海麦源公司负责偿还；同时还可要求威海麦源公司按贷款金额的20%支付违约金。2.威海麦源公司结清银行贷款后，双方解除商品房买卖合同，邢淑娟、代见松协助威海麦源公司办理商品房买卖合同的备案撤销手续，由此产生的相关费用全部由威海麦源公司承担。3.如今后威海麦源公司拖延还款导致邢淑娟、代见松个人信用受影响被银行列入黑名单，威海麦源公司应向邢淑娟、代见松支付20万元的经济补偿金，如邢淑娟、代见松为避免该后果的发生而代为垫付，则威海麦源公司同意就垫付款项双倍赔偿给邢淑娟、代见松。4.因本次办理按揭贷款给邢淑娟、代见松造成的一切损失（含但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费等）均由威海麦源公司承担。5.范波自愿为威海麦源公司上述义务承担连带保证责任，保证期间自银行约定还款期限届满起两年。协议还对送达地址和生效等内容进行了约定。2017年5月10日，威海麦源公司、邢淑娟、代见松和范波再次签订协议书，协议载明，2013年3月5日邢淑娟与威海麦源公司签订的商品房买卖合同中将房屋号“1单元511室”误写成“1单元432室”，邢淑娟发现后，随即向威海麦源公司提出解除合同，同年3月经双方协商均同意解除商品房买卖合同，待银行贷款全部结清后办理房屋的网签备案解除手续。后因威海麦源公司资金周转困难导致多次逾期偿还银行贷款并影响到邢淑娟的贷款信用，在银行多次催促邢淑娟还款的情形下，四方达成协议约定：1.威海麦源公司同意于协议签订之日起四个月内负责将欠银行贷款本息全部结清，后威海麦源公司与邢淑娟办理商品房买卖合同的解除手续，由此产生的费用全部由威海麦源公司承担；威海麦源公司自愿支付8万元给邢淑娟作为信用受影响以及律师费等相关损失的违约补偿金，于银行贷款结清后，商品房买卖合同解除前一次性支付给邢淑娟。2.威海麦源公司如未按期结清银行贷款，考虑已给邢淑娟的银行贷款信用造成影响的程度以及其他经济损失，威海麦源公司自愿将小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房产按每平米2000元的成本价（总价款为137980元）出售给邢淑娟，由邢淑娟负责偿还银行贷款余下贷款本息，邢淑娟偿还银行贷款本息高于房屋总价款的部分由威海麦源公司于2017年10月8日前一次性支付给邢淑娟，逾期不付，按年利率24%计算违约金，除此之外的相关款项由威海麦源公司负责，不得再向邢淑娟主张，威海麦源公司与邢淑娟签订的商品房买卖合同的其他条款不变，双方按合同继续履行。3.范波自愿为威海麦源公司上述义务承担连带保证责任，保证期间为两年。协议还约定了其他内容。2020年3月26日，本院裁定受理案外人对威海麦源公司的破产重整申请。2020年3月30日，本院决定指定山东弘誉律师事务所担任威海麦源公司管理人。2020年5月26日，邢淑娟基于上述协议约定内容向威海麦源公司管理人申报金额为321346.48元的业主债权。威海麦源公司于2020年12月16日作出债权审查结果通知书，认为威海麦源公司虽然与邢淑娟签订了商品房买卖合同，但邢淑娟并未支付房款，也未偿还银行贷款，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋买卖合同系无效合同，案涉房产属于威海麦源公司破产财产。故对邢淑娟申报的业主债权不予确认。同时，威海麦源公司管理人通知邢淑娟对于因案涉房屋买卖及贷款合同中已经支付的部分款项，可在一定期限内提供证据材料向管理人进行申报，管理人将确认为共益债务，从破产财产中优先清偿。邢淑娟、代见松对由其本人实际偿还银行贷款的情况未提供充分有效的证据予以证实。本院认为，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。本案中，代见松、邢淑娟虽与威海麦源公司签订商品房买卖合同，但实际系威海麦源公司以代见松、邢淑娟的名义套取银行贷款使用，双方之间不是真实的房屋买卖合同关系。代见松、邢淑娟于2017年5月10日再次与威海麦源公司签订协议书，载明威海麦源公司将案涉房产以成本价出售给代见松、邢淑娟，但从该协议中第1条的约定内容来看，威海麦源公司将案涉房产以成本价出售给代见松、邢淑娟仍是双方协议的履约保障或违约条款内容，不能代表双方达成了房屋买卖的真实合意，且代见松、邢淑娟也未提供证据证实其已经按约定付清了协议约定的房款数额。因此，代见松、邢淑娟不属于消费者购房人。威海麦源公司管理人已经告知代见松、邢淑娟可补充申报材料重新申报债权。对于代见松、邢淑娟主张对案涉房产享有业主优先权，于法无据，不予支持。因2017年5月10日协议中，威海麦源公司自愿支付80000元给邢淑娟作为公司违约造成损失的补偿，故邢淑娟申报的该80000元违约金的债权应予以确认，该债权性质应属于普通债权。综上，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第五十八条第三款的规定，判决如下：一、确认邢淑娟对威海麦源房地产开发有限公司享有80000元违约金的普通债权；二、驳回代见松、邢淑娟请求确认对位于小观镇文涛阁居民小区1号1单元432室房屋享有业主优先权的诉讼请求。案件受理费100元，由原告代见松、邢淑娟和被告威海麦源房地产开发有限公司各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  于京军人民陪审员  于远滋二〇二一年四月十九日法官助理时巾雁书记员刘燕菲