西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初151号原告：霍葆安，男，汉族，1983年2月10日出生，住陕西省延安市宝塔区。被告：贾振荣，男，汉族，1986年9月26日出生，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：赵灵芝，陕西奉长律师事务所律师。第三人：鲜永建，男，汉族，1968年8月3日出生，住西安市长安区。原告霍葆安诉被告贾振荣及第三人鲜永建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开审理。原告霍葆安与被告贾振荣及其委托诉讼代理人赵灵芝、第三人鲜永建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍葆安诉称:2017年10月30日，原告与原房东即第三人就坐落于西安市雁塔区长安中路99号小寨十字东南角华旗国际广场A座13、14、21三层共计面积2957.24平方米(64间房屋,以下简称涉案房屋)签订了《房屋租赁合同》用来经营西安市雁塔区XX宾馆，租赁期限自2017年11月1日起至2021年12月31日止，月租金109417.88元,并承诺合同期内原告若无违约行为到期可续签五年。2019年4月1日，原告(甲方)经第三人同意后将涉案房屋转租于被告(乙方)用来经营宾馆，转让费1450000元，扣除对外出租房屋租金122775元后，剩余转让费1357000元。合同约定：“租赁期限为2019年4月1日起至2021年12月31日止，月租金113887.24元。房屋租金每半年支付一次，第一次支付时间为2019年4月1日前付清2019年4月1日至2019年6月30日间三个月租金，2019年5月26日前付清2019年7月1日至2019年12月31日的下半年租金，下一个支付期在满整5个月前付清，以后以此类推，甲方不提供发票”。(注：2019年12月20日因被告合同违约自愿向第三人交回8间房屋，共计391.77平方米，剩余租赁面积为2565.47平方米，月租金99702元)。合同签订后，被告于2019年4月1日支付转让费1057000元，于2019年8月26日支付60000元，于2019年9月10日原告代被告收取对外出租房屋租金98234元，于2019年10月22日支付50000元，于2019年11月27日第三人退回租金原告代被告收取55389元，现下欠50000元，至今未付。2020年5月29日，按照合同约定，被告应交纳2020年7月1日至2020年12月31日的房屋租金，但被告未按期交纳。经原告催要，被告向原告及第三人写下承诺书：“于2020年6月15日之前，先期交纳拖欠房租30万元，剩余所欠部分于2020年6月30日前全部交清，如有任意违约，按原租赁合同违约规定执行(交于西安贸吉有限公司处置)，造成一切后果均由被告贾振荣承担，与原房东和原告双方无任何责任，双方概不负责。”但至2020年6月30日，被告并未兑现承诺向原告支付租金，已构成欠租。2020年7月7日，原告再次向被告发出告知书催促交纳租金，并限被告于7月9日中午12时前结清所欠全部房屋租金，如逾期未结清欠款，按照合同约定，第三人将委托西安华旗物业服务有限公司对原告转租于被告的房屋全部停电停水，由此造成的损失均由被告全部承担。但被告收到告知书后未予理会，截止起诉之日，被告已超过十三日未付租金，以其行为表明不履行合同，根据《合同法》第九十四条第(二)、(三)、(四)项，被告构成了根本违约，已经达到解除租赁合同的条件，且租赁合同因被告违约已经无法实际履行，应当予以解除。同时被告拖欠租金的行为，根据合同第五条第三项：“支付房屋租金，应严格履行本条第二款的约定，否则按违约处理，违约不退还保证金，从欠租之日起，停电、停水，合同即行解除。”以及第十一条“甲、乙双方要诚守信誉，自觉遵守合同条款，任何一方违约本合同规定，都必须承担违约的责任，按年合同总金额10%承担违约金，乙方逾期不交房屋租金，按本合同第五条第三款处理，因不可抗力因素(自然灾害如：地震、暴雨等)造成损失的，双方互不承担责任。”的约定，被告应当承担违约责任，除不予退还保证金外，并按合同总金额10%向原告支付违约金。另外，因新冠疫情发生，被告租赁涉案房屋用于经营的酒店受疫情影响关门歇业许久后开始拖欠房租，连锁反应导致原告因拖欠房租被第三人起诉，雁塔区人民法院于2020年11月11日判决原告向第三人支付房租、违约金和诉讼费合计728803.86元。2020年11月26日，经原、被告及第三人协调达成一致，第三人同意原、被告先期交纳300000元，下欠298212元租金等本案判决后一并核算，第三人与被告已另外签署了新的租赁合同(2020年7月1日至2020年12月31日)，但原、被告之间的租赁合同至今未解除。当日，被告将拖欠的300000元租金支付给原告。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2020年10月1日至2020年12月31日的3个月房屋租赁费298212元（每月99702元*3个月-被告之前超付的894元），并支付年合同总金额10%违约金即119642元；2、本案诉讼费由被告承担。被告贾振荣辩称：被告不同意解除房屋租赁合同，也不具有法定解除条件。被告已经按照合同约定支付了房租，之所以未支付2020年10月1日至2020年12月31日的3个月房屋租赁费298212元(每月99702元*3个月-被告之前超付的894元)是因为受到疫情影响，不属于被告的违约行为，属于不可抗力，3个月租金应该予以减免。被告与第三人已经签订了新的房屋租赁合同，合同期限自2021年1月1日至2027年12月31日，目前合同正在履行中。因被告不存在违约行为，故不应支付违约金。第三人鲜永建辩称：第三人与原告签订的《房屋租赁合同》已经于2020年12月31日解除，所以第三人与被告签订了合同期限为2021年1月1日至2027年12月31日的《房屋租赁合同》，目前合同正在履行中。经审理查明：2017年10月30日，原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将坐落于西安市XX路XX号XX大厦XX座XX、XX、XX层共计面积2957.24平方米（64间房屋）转租给原告用于经营酒店，租赁期限自2016年7月1日起至2021年12月31日止，其中包含第三人原承租年限中剩余的4年2个月（自2017年11月1日至2021年12月31日止）。2019年4月1日，原、被告签订《酒店经营权转让合同》，约定原告将其经营的XX宾馆转让给被告经营。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其从第三人处承租的上述64间房出租给被告经营酒店，房屋租赁期限自2019年4月1日至2021年12月31日，月租金113887.24元，房屋租金每半年支付一次，第一次支付时间为2019年4月1日前付清2019年4月1日至2019年6月30日间三个月租金，2019年5月25日前付清2019年7月1日至2019年12月31日的下半年租金，下一个支付期在满整5个月前付清，以后以此类推。合同另约定应严格按照约定支付房屋租金，否则按违约处理，违约不退还保证金，从欠租金之日起，停电、停水，合同即行解除；任何一方违反合同规定，必须承担违约责任，按年合同总金额10%承担违约金。上述合同履行过程中，被告承租面积发生变更，月租金变更为99702元，半年租金为598212元。2020年5月29日，原、被告及第三人签署承诺书，该承诺书载明被告在经营期间因受疫情影响等原因导致经营不善，未按合同约定支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的房租，被告向原告承诺并向第三人保证：于2020年6月15日之前，先期交纳拖欠房租30万元，剩余所欠部分于2020年6月30日前全部交清，如有任意违约，按原租赁合同违约规定执行，造成一切后果均由被告承担，与原告和第三人无任何责任。2020年7月7日，原告向被告发出催要2020年下半年的房屋租金的告知书，并限其于7月9日中午12时前结清所欠房屋租金。2020年11月26日，原、被告共同签署《欠条》，该《欠条》载明被告未支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的房租598212元，双方经协商沟通重新签署合同并支付房租300000元，下欠298212元。同日，被告向原告支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的房租300000元。第三人亦和被告签署了新的《房屋租赁合同》（56间房），合同期限自2021年1月1日至2027年12月31日。审理中，被告认可欠付原告2020年10月1日至2020年12月31日的3个月房屋租赁费298212元，但辩称未支付系受到疫情影响，疫情属于不可抗力，3个月租金应该予以减免，不属于被告的违约行为。以上事实，有《房屋租赁合同》、承诺书、告知书、《欠条》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。审理中，被告认可欠付原告2020年10月1日至2020年12月31日的3个月房屋租赁费298212元，但辩称未支付系受到疫情影响，但上述期间社会已复工复产，且被告也未按2020年5月29日的承诺结清欠付的房租，按其承诺，也应按原租赁合同的违约规定执行。据此，被告未按时支付房屋租赁费已构成违约，原告按照约定要求被告支付2020年10月1日至2020年12月31日期间的房屋租赁费298212元及违约金119642元，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告贾振荣于本判决生效之日起十日内向原告霍葆安支付房屋租赁费298212元及违约金119642元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7568元，由被告承担。因原告已预交，被告应将该款项连同上述应付款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  梁梦艺二〇二一年四月二十九日书记员  蒋雪莹打印：贺倩校对：贺倩2021年月日送达1