四川省珙县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1526执异2号 异议人：牟万均，男，汉族，1969年9月5日出生，住四川省珙县。 异议人：冯天娥，女，汉族，1968年10月2日出生，住四川省珙县，与牟万军系夫妻。 申请执行人：郑德富，男，汉族，1953年11月28日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 在本院执行郑德富与牟万军、冯天娥借款合同纠纷一案中，异议人牟万军、冯天娥对本院在评估、拍卖其位于珙县上罗镇庄稼村一社的整栋楼房的过程中的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年2月2日作出（2021）川1526执异1号执行裁定书，牟万均、冯天娥不服向宜宾市中级人民法院申请复议。2021年3月5日宜宾市中级人民法院作出（2021）川15执复19号执行裁定书，撤销本院（2021）川1526执异1号执行裁定，发回本院重新审查。 本院依法另行组成合议庭并案进行审查，现已审查终结。 异议人牟万军、冯天娥称：1.珙县法院在拍卖案涉房屋前，未通知申报财产状况，未经审理，约谈告知处理方案，未将评估价格与拍卖价格、拍卖时间等情况告知牟万均、冯天娥，悄无声息的完成了司法拍卖，导致其丧失了优先购买权、超标的拍卖、标的被贱价出售；2.珙县法院违反合理执行的原则，违法拍卖牟万均、冯天娥远超标的额的多套可分割房屋，严重侵害了牟万均、冯天娥的合法权益，应当对该错误拍卖部分予以补偿；3.房屋拍卖价格与评估价格相差一半，违反法律规定，侵犯了牟万均、冯天娥的合法财产权益，显失公平；4.零价格处置部分房产，房屋实际面积明显多于拍卖成交显示的面积，多出的面积应当补偿给牟万均、冯天娥。 本院查明，申请执行人郑德富依据四川省珙县人民法院（2015）宜珙民初第1734号民事判决书，对异议人牟万军、冯天娥因未按该法律文书履行义务，向本院申请强制执行。本院在执行过程中，依法启动评估、拍卖程序，于2020年6月10日对被执行人牟万均、冯天娥共同所有的位于珙县房产进行了评估，2020年7月9日，珙县法院执行局工作人员以及当事人双方选定的评估公司人员到珙县牟万均、冯天娥住房所在地对牟万均、冯天娥名下的房产进行现场勘验和价值评估，并将评估、拍卖裁定送达被执行人牟万均、冯天娥，并对相关的评估拍卖的相关规定对牟万均、冯天娥进行释法，评估公司对牟万均、冯天娥名下的房产出具评估报告以后，于2020年8月7日将评估报告送达被执行人牟万均、冯天娥，2020年8月10日，牟万均、冯天娥书面向本院对评估报告中门市部分的评估价值提出异议，本院及时依法将异议申请送达评估公司，评估公司对牟万均、冯天娥提出的异议进行回复，2020年8月18日本院将评估公司的复函送达被执行人牟万均、冯天娥，2020年8月22日被执行人牟万均、冯天娥再次对评估公司的回复提起异议，本院依法将该评估报告委托四川省房地产业协会进行专业技术评审，四川省房地产业协会于2020年9月3日依据《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》对该评估报告进行复函，本院于2020年9月14日将该复函送达被执行人牟万均、冯天娥。2020年9月14日向被执行人送达四川省房地产业协会专业评审复函后，告知被执行人牟万均将对牟万均、冯天娥名下位于珙县的房产进行网络拍卖，并询问其对本院的下一步拍卖程序是否有其他建议或意见？被执行人牟万均明确表示没有其他意见。2020年9月16日本院依申请人郑德富申请在人民法院诉讼资产网对被执行人牟万均、冯天娥共同所有的位于珙县进行第一次网络拍卖，因无人报名参与竞拍而流拍，2020年10月19日在人民法院诉讼资产网对被执行人牟万均、冯天娥共同所有的位于珙县房产进行第二次网络拍卖，2020年11月5日买受人孙小龙以2261616.00元的最高价竞拍成交。2020年11月19日买受人孙小龙将拍卖尾款足额缴纳进珙县人民法院诉讼费及案款专户，2020年11月25日买受人孙小龙到本院签署拍卖成交确认书，2020年11月26日本院出具（2020）川1526执恢115-3号执行裁定书对拍卖的房产进行过户。2021年1月12日、2021年1月15日先后两次对被执行人发出限期搬迁通知书，被执行人以各种理由拒签，并于2021年1月18日向本院提起了执行异议，2021年2月2日本院驳回了被执行人的执行异议请求，2021年2月22日被执行人牟万均、冯天娥向宜宾市中院提起复议，宜宾市中级人民法院于2021年3月5日撤销本院执异1号裁定，发回重新审查。 本案属于执行恢复案件，是申请人（房产首查封人）郑德富依法申请恢复执行，对被执行人牟万均、冯天娥名下的房产进行评估、拍卖用于偿还所欠下的债务。在执行过程中，执行法官先后约谈申请人与被执行人，并出具（2020）川1526执恢115号执行裁定书，送达并告知申请人与被执行人将评估、拍卖被执行人牟万均、冯天娥名下位于珙县的房产。 1.对异议人牟万均、冯天娥提出的关于珙县法院在拍卖案涉房屋前，未通知申报财产状况，未经审理，约谈告知处理方案，未将评估价格与拍卖价格、拍卖时间等情况告知牟万均、冯天娥，悄无声息的完成了司法拍卖，导致其丧失了优先购买权、超标的拍卖、标的被贱价出售的异议，本院于2020年7月9日上门口头告知被执行人评估、拍卖情况。牟万均、冯天娥夫妻作为共同债务人，法院拍卖其名下房产，夫妻双方共同作为被执行人，并不具有优先购买权，虽然被执行人所欠申请人的债务远小于被执行人名下房产的评估价值，但是被执行人名下的房产在中国邮政储蓄银行存在抵押贷款（贷款金额高达160余万元），被执行人牟万均、冯天娥在本院还有其它的执行案件，法院处置房产优先偿还抵押权以后，所剩金额远远不够偿还本案申请人及其他申请人的债务；根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》网络拍卖第一次不得低于评估价值的70%，第二次拍卖不得低于第一次流拍价的80%，也就是第一次拍卖降价30%，第二次拍卖在第一次流拍的基础上降价20%，在2020年7月9日上门告知和送达评估、拍卖裁定书时就已经口头告知被执行人牟万均、冯天娥。 本案在标的物整体拍卖以前虽口头告知被执行人拍卖的相关事宜，但未作出书面告知文书，也未张贴拍卖公告。 综上所述，被执行人所提的“未将拍卖价格、拍卖时间等情况告知牟万均、冯天娥”的异议成立； 2.对异议人牟万均、冯天娥提出的珙县法院违反合理执行的原则，违法拍卖牟万均、冯天娥远超标的额的多套可分割房屋，严重侵害了牟万均、冯天娥的合法权益，应当对该错误拍卖部分予以补偿的异议，被执行人牟万均、冯天娥名下该处房产在中国邮政储蓄银行存在抵押贷款（贷款金额及利息高达160余万元），被执行人牟万均、冯天娥在本院还有其它的执行案件，法院处置房产优先偿还抵押权以后，所剩金额远远不够偿还本案申请人及其他申请人的债务。法院拍卖该处房产的执行行为不存在违反合理执行的原则，更不存在错误拍卖部分。 综上所述，被执行人所提的异议不成立； 3.对异议人牟万均、冯天娥提出的房屋拍卖价格与评估价格相差一半，违反法律规定，侵犯了牟万均、冯天娥的合法财产权益，显失公平的异议。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》网络拍卖第一次不得低于评估价值的70%，第二次拍卖不得低于第一次流拍价的80%，也就是第一次拍卖降价30%，第二次拍卖在第一次流拍的基础上降价20%。本院在处置过程中，严格按照最高人民法院的相关规定进行办理，并不存在违反法律规定的情况。 综上所述，被执行人所提的异议不成立； 4.对异议人牟万均、冯天娥提出的零价格处置部分房产，房屋实际面积明显多于拍卖成交显示的面积，多出的面积应当补偿给牟万均、冯天娥的异议。被执行人牟万均、冯天娥名下的房产在评估过程中，评估公司依据房产现状进行勘验和价值评估，本院依据现状进行评估、拍卖，程序合法。 综上所述，被执行人所提的异议不成立。 本院认为，异议人牟万军、冯天娥对于珙县法院在评估、拍卖案涉房屋的执行行为持异议，并于2021年1月18日书面向本院提出执行异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定裁定如下： 撤销珙县人民法院（2020）川1526执恢115号、（2020）川1526执恢115-2号、（2020）川1526执恢115-3号执行裁定书。 如不服本裁定书，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宜宾市中级人民法院申请复议。 审判长 熊 静 审判员 秦孟驰 审判员 虞欣星 二〇二一年四月七日 书记员 张 洁