新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4318号 原告（反诉被告）：马瑞，男，1992年6月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。原告（反诉被告）：李同龙，男，1986年1月14日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区精汇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马文全，男，1977年1月18日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。被告（反诉原告）：黑玉珍，女，1973年8月4日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米**，系马文全妻子。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：马英才，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）马瑞、李同龙与被告（反诉原告）马文全、黑玉珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，依法转为适用普通程序。于2021年3月24日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）马瑞、李同龙及委托诉讼代理人刘新玲、被告（反诉原告）马文全、黑玉珍及委托诉讼代理人马英才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马瑞、李同龙向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告之间签订的《院落转让合同》合同无效；2、请求依法判令被告返还购院落款1,800,000元；3、请求依法判令被告向支付原告资金占用费594,000元（1,800,000元×6‰×55个月，2015年8月6日至2020年3月），合计2,394,000元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月，被告将位于乌鲁木齐市米东区大破城村800平方米左右的院落转让给原告，成交价为1,800,000元。同年8月6日，双方签订《院落转让合同》。原告向被告支付了转让款。在合同履行期间，被相关部门告知该转让合同因违反法律强制性、禁止性规定无效。原告找被告协商退款未果。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。原告在庭审中要求二被告共同承担付款责任。被告马文全、黑玉珍辩称，不同意原告本诉诉讼请求，1、购房合同时间不属实，实际购买时间是2017年12年28日，而非2015年8月，购买金额也不是1,800,000元，原告实际支付被告1,600,000元。原告的购买目的是炒房产，并非实际使用。2017年11月，原告听到大破城村征迁的消息后，以790,000元购买了本村村民顾桂娥、张进豪夫妇的院落。2017年12月28日，购买本案院落。由于原告是外村人，征购牟利的目的无法实现，原告也将顾桂娥夫妇诉至法院。原告将本案涉案院落已于2018年转卖给了案外人冯桂英。所以原、被告之间的合同已履行完毕。要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告马文全、黑玉珍向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告共同退还反诉原告的位于米东区古牧地镇大破城村800平方米的院落，如不能返还，要求反诉被告折价补偿反诉原告2017年购买此房时的价款1,360,000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告占有房屋三年的房屋使用费140,000元，以上合计1,500,000元；本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月25日，反诉原告与案外人苏琦富签订了购买米东区古牧地镇大破城村800平方米院落的买卖合同。转让价为1,360,000元。同年12月30日，反诉原告又将该院落以1,600,000元的价格转让给了反诉被告。应反诉被告的要求，将合同签订时间及收条日期均写成2015年8月6日。此后，反诉原告将涉案院落交付给反诉被告。本案合同无效的过错主要在反诉被告，反诉被告应当退还反诉原告院落，或退还反诉原告购买院落所支付的价款。并赔偿反诉原告房屋使用费。请依法裁判。反诉被告马瑞、李同龙辩称，不同意反诉原告的反诉请求。涉案房屋和院落未经相关部门来认定，不同意返还1,360,000元。涉案房屋不是反诉被告拆除的。本案涉案房屋和院落交易行为无效，不同意反诉原告的全部诉讼请求，请求驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案院落及房屋位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇大破城村，原告马瑞、李同龙均不是乌鲁木齐市米**古牧地镇大破城村村民。被告马文全、黑玉珍系该村村民。2017年12月28日，双方就涉案院落及房屋签订《院落转让合同》1份。约定马文全将该院落转让给马瑞、李同龙，价格1,800,000元。2017年12月28日和12月30日二原告共计分3笔合计向被告马文全转账付款，总金额1,600,000元。此后，二被告将涉案院落及房屋交付原告。被告提交的录音证据显示，2020年7月1日，原告马瑞与被告马文全通话中提及，马瑞曾将案外人冯桂英的相关资料提交给相关部门，被告马文全不认可曾将涉案房屋出售给冯桂英，原告马瑞也陈述未曾将涉诉讼房屋院落出售给冯桂英。称只是让被告马文全给冯桂英打收条，马文全拒绝了。同日，原告李同龙与被告马文全的通话录音显示，案外人“她”未曾签订最终的拆迁协议等。经本院向米东区大破城村村委会委员丁生了解，案外人冯桂英曾向该村村委会主张涉案房屋及院落的相关权益，但最终又未签订拆迁协议，涉案房屋及院落最终于同年7月拆除。经本院向米东区古牧地镇政府征收办负责人李海玉了解，案外人冯桂英虽曾向该村村委会主张涉案房屋及院落的相关权益，但最终未签订拆迁协议，涉案房屋及院落最终被认定为无主房屋院落，于同年7月被征收和拆除。如有人主张相关征收补偿，可经大破城村村委会认定，继续签订相关协议。本案原、被告均未向征收人主张征收补偿。上述事实，有《院落转让合同》、银行流水单、录音、调查笔录，以及各方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，1、关于合同效力。农村房屋买卖行为，涉及农村宅基地。二原告作为买受人不是米东区古牧地镇大破城村集体经济组织成员，原、被告之间的农村房屋买卖行为，因违反法律强制性规定而无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案为双务合同，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还；2、关于价款返还。二原告主张已经给付被告马文全涉案院落及房屋买卖价款1,800,000元，被告马文全认可收到1,600,000元，根据本案现有证据，原告提供的证据仅能够证明二原告交付被告马文全1,600,000元。对差额200,000元，二原告陈述给付定金（现金）50,000元，又于2017年12月30日，从案外人李瑞红卡中取现150,000元给付原告，被告马文全不予认可。因原告无相关定金收条或其他佐证的证据，且原告提交的案外人李瑞红2017年12月30日银行流水单中无当日取款已足额达到150,000元的记录，原告应承担举证不足的不利后果，本院对此部分款项不予确认。故被告马文全、黑玉珍应当向原告马瑞、李同龙返还宅基地及房屋买卖价款1,600,000元；3、关于反诉原告马文全、黑玉珍所主张的要求反诉被告马瑞、李同龙共同退还涉案房屋及院落，如不能返还，则要求反诉被告折价补偿反诉原告2017年购买此房时的价款1,360,000元的诉讼请求。本院认为原告本应返还涉案院落及房屋，但涉案院落及房屋已经被征收和拆除，客观上无法返还，涉案院落及房屋因被征收和拆除已丧失居住和使用功能，已经转化为征收利益。但反诉原告为大破城村集体经济组织成员，在仍可就涉案房屋及院落主张征收补偿权益的情况下，相应向征收人主张征收补偿的权利应当归属于反诉原告马文全、黑玉珍。故，对反诉原告该项诉请，本院不予支持；4、关于二原告所主张的资金占用费594,000元，以及二反诉原告主张的房屋使用费140,000元。无效双务合同只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。涉案院落及房屋自被告马文全、黑玉珍向原告交付至征收拆除已2年有余，故对二原告要求二被告赔偿资金占用费及反诉原告要求反诉被告支付房屋使用费的诉请，本院均不予支持；5、关于本案反诉费用的负担问题。虽然反诉原告第一项诉讼请求本院不予支持。但由于本案合同无效的原因为双方均有过错，且反诉原告可继续向征收人主张征收补偿的权利，故应由反诉原告与反诉被告平均分担反诉费。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告马瑞、李同龙与被告马文全、黑玉珍于2017年12月28日签订的《院落转让合同》无效；二、被告马文全、黑玉珍向原告马瑞、李同龙返还宅基地及房屋买卖价款1,600,000元，于本判决生效后十日内付清；相应本判决生效后，向征收人主张征收补偿的权利归属于被告马文全、黑玉珍；三、驳回原告马瑞、李同龙要求被告马文全、黑玉珍赔偿资金占用费594,000元的诉讼请求；四、驳回反诉原告马文全、黑玉珍要求反诉被告马瑞、李同龙共同退还涉案房屋及院落，或折价补偿1,360,000元诉讼请求；五、驳回反诉原告马文全、黑玉珍要求反诉被告马瑞、李同龙赔偿房屋使用费140,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费25,952元，原告马瑞、李同龙负担8,608.28元，被告马文全、黑玉珍负担17,343.72元；反诉案件受理费9,150元，由反诉被告马瑞、李同龙负担4,575元，反诉原告马文全、黑玉珍负担4,575元。邮寄送达费60元，原告马瑞、李同龙负担30元，被告马文全、黑玉珍负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张亚丽人民 陪 审员   刘 莹人民 陪 审员   肖 艳二 〇 二 一 年 四 月 二 十 三 日书  记  员   刘 伟