山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初4139号原告：枣庄晨康餐饮服务有限公司，住所地：山东省滕州市荆河街道大同天下桂香园A-14号营业房。统一社会信用代码：91370481MA3NW2Q846。法定代表人：范学义，经理。委托诉讼代理人：邓凯伦、韩鹏，山东科圣律师事务所律师。被告：山东美铭万家国际购物中心有限公司，住所地：滕州市龙泉中路99号美铭万家超市。统一社会信用代码：91370481057922321L。法定代表人：刘健，执行董事。委托诉讼代理人：葛继峰，男，1975年12月21日出生，汉，住滕州市，系山东美铭万家国际购物中心的员工。委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。原告枣庄晨康餐饮服务有限公司（以下简称晨康餐饮公司）与被告山东美铭万家国际购物中心有限公司（以下简称美铭购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晨康餐饮公司的委托诉讼代理人邓凯伦、韩鹏，被告美铭购物中心的委托诉讼代理人葛继峰、袁克永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晨康餐饮公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行《租赁合同书》及《负一层美食城租赁补偿协议》确定的合同义务，停止一楼美食项目的经营并赔偿因违约给原告造成的损失30000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告双方达成租赁合意并签订《租赁合同书》，合同约定：原告租用美铭广场负一层用于美食城经营，建筑面积约为909.31㎡；2019年12月1日，双方因扩租需求又签订《负一层美食城租赁补充合同》，其中第二条被告方承诺美铭广场不再引人规模与原告方类似的美食广场业态。现被告违反合同约定，将美铭广场一楼租赁给他人从事餐饮经营，给原告的经营造成严重影响。原告与被告多次协商未果。被告美铭购物中心辩称，被告没有违约行为，不同意原告的诉讼请求。由于原告拖欠租金，至今没有给付，原告的行为已构成违约，根据合同约定原告应承担相应的责任，要求原告支付拖欠租金、违约金并解除本案的租赁合同，具体的请求、事实理由庭后提交反诉状，请法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，美铭购物中心与晨康餐饮公司签订《租赁合同书》一份，合同约定：甲方（出租方）：美铭购物中心。乙方（承租方）：晨康餐饮公司。第一条、租赁摊位的位置及用途。美铭购物中心将位于滕州市龙泉中路99号的山东美铭投资置业有限公司美铭广场-1楼的建筑面积909.31㎡的场地租赁给晨康餐饮公司经营餐饮业，经营范围：餐饮服务。第二条、租赁期限和租赁费用交纳。1、租赁期自2019年3月11日起至2024年3月10日止。2、租金缴纳方式及要求。（1）第一个年度租金按季度进行缴纳，第二个年度至第四个年度租金按半年度进行缴纳，第五个年度租金按年度进行缴纳；每个交费周期需提前一个月（30天）交纳租金，后期以此顺延年租。（2）甲方充分理解乙方的投资经营及经营所需，经共同协商确认，甲方一次性给予乙方三个月的免租装修期，即2019年3月11日至2019年6月10日止（含乙方自行对外卖场的工程改造、场内装修时间在内等）。（3）具体租金单价标准以及缴纳时间如下：2019年3月11日至2020年3月10日，每月每㎡租金（不含税）40元，提前一个月季付；2020年3月11日至2021年3月10日，每月每㎡租金（不含税）40元，提前一个月半年付；2021年3月11日至2022年3月10日，每月每㎡租金（不含税）44元，提前一个月半年付；2022年3月11日至2023年3月10日，每月每㎡租金（不含税）44元，提前一个月半年付；2023年3月11日至2024年3月10日，每月每㎡租金（不含税）48.4元，提前一个月年付。备注：以上所有租金仅含场地费、物业费及空调使用费，不含增值税等各项税费。第三条、甲方的权利和义务。按本合同之规定向乙方收取相关的费用，对乙方逾期缴纳租金及其他违约行为有追究的权利。--第四条、乙方的权利和义务。乙方特别承诺：乙方未能按时足额支付相应款项导致甲方解除合同时，乙方租赁场所内的全部物品和设备甲方有权留置，按相关法律程序处理。--第五条、场地的交接、交还。在合同签订之日起，甲方于2019年3月11日前将商铺交付给乙方装修和使用，乙方需书面签收，--。第六条、装修约定。--第七条、合同的变更、解除与终止。1、在租赁期内，如乙方需要提前解除合同，必须提前六个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场。2、本合同解除或终止之日前15日内（或按甲方指定的其他期限），将乙方场所内物品全部撤出场所（本合同第四条第3款规定除外）。3、本合同解除或终止后，乙方投资新建的结构以及装修（装饰）物的所有权归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用。--第八条、违约责任。3、租金缴纳违约责任：（1）逾期1-30天内，乙方未能按时、足额支付相应款项，每逾期一日，乙方按应付款（年租金）的2‰向甲方支付滞纳金；（2）逾期30-50天内，乙方未能按时、足额支付相应款项，除每逾期一日，乙方按应付款（年租金）的2‰向甲方支付滞纳金外，甲方有权对乙方经营场所采取停水、停电措施。因此而造成的一切损失，均由乙方承担，且甲方保留追究乙方造成的社会负面影响责任，有权对乙方处以不少于当年年租金20%的违约金。（3）逾期50天（包含50）的，甲方有权解除合同并收回运营场所，甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按当年运营场地年租金总额的50%向甲方支付违约金，乙方的装修及运营损失自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同并收回场地，乙方除应支付当年全部租金外，还应按本合同违约年度的租金总额的50%向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担。（1）未经甲方书面同意转租、转让。--第九条、双方其他约定：--11、2019年6月11日至9月10日期间，若一层餐饮未停业撤场，则本季度内租金按半价进行计取（先全额进行缴纳，再减半折抵下季度租金）；2019年9月10日之后，若一层餐饮仍未撤场，则乙方按照免租进行场地租赁使用，直至一层撤场之日再开始重新计算后续应计租金。合同签订后，美铭购物中心依约将租赁场地交付给晨康餐饮公司公司，晨康餐饮公司对租赁场地进行了装修后开始经营。2019年12月1日，晨康餐饮公司因经营需要，面积增加，与美铭购物中心签订《负一层美食城租赁补充合同》一份，约定：甲方（出租方）：美铭购物中心。乙方（承租方）：晨康餐饮公司。丙方（承租方）：武文睿。一、增加租赁位置及用途。甲方将位于滕州市龙泉中路99号的山东美铭投资置业有限公司美铭广场的-1楼的建筑面积402.57㎡的场地租赁给乙方经营餐饮。丙方使用其中面积130.91㎡经营餐饮。二、租赁期限和租赁费缴纳。1、租赁期自2019年12月1日至2024年3月10日止。2、租金缴纳方式及要求：乙方：（1）第一年优惠后的租金63531.2元，含空调费。同主合同相加合计租金500000元；第二年租期2020年3月11日-2021年3月10日，租金500000元；第三年租期2021年3月11日-2022年3月10日，租金550000元；第四年租期2022年3月11日-2023年3月10日，租金550000元；第五年租期2023年3月11日-2024年3月10日，租金605000元。（2）新增面积租金的第一年租金优惠9个月房租（含装修期），首个免租租金日期按2019年12月1日开始计算，至2020年8月31日。丙方：（1）第一年优惠后的租金50000元，含空调费。第二年租期2020年3月11日-2021年3月10日，租金50000元；第三年租期2021年3月11日-2022年3月10日，租金55000元；第四年租期2022年3月11日-2023年3月10日，租金55000元；第五年租期2023年3月11日-2024年3月10日，租金60500元。(2)第一年租金优惠免6个月房租（含装修期），首个免租租金日期按2019年12月1日开始计算，至2020年5月31日。（3）租金计算方式、缴纳方式和缴费时间按照主合同执行。3、扩增面积装修和原面积重新升级装修时间为35天，乙方必须在双方共同约定的时间内装修完成，如有推迟将给予违约金处罚壹万元/天。4、所有因扩增面积和重新装修产生的全部费用由乙方、丙方承担。--本商场内承诺在乙方租赁期内不再引入规模和乙方类似的美食城广场业态。美铭购物中心依约将上述扩增场地交付给晨康餐饮公司，晨康餐饮公司进行装修后进行经营。庭审中，晨康餐饮公司、美铭购物中心均认可新扩面积签订的补充合同实际系晨康餐饮公司与美铭购物中心之间的租赁合同，武文睿与美铭购物中心没有建立租赁合同关系，武文睿向晨康餐饮公司交纳租金，晨康餐饮公司再交纳给美铭购物中心。合同履行过程中，晨康餐饮公司向美铭购物中心均认可租金交纳至2020年6月30日，其中2020年1月6日交纳48366元、2020年5月4日交纳72745元、2019年5月16日交纳109117.2元、保证金20000元。庭审中，晨康餐饮公司提供美铭购物中心在美铭广场一楼张贴的招商广告照片，证明美铭购物中心2020年3月20日已经开始在美铭广场一楼张贴广告，明确引进美食企业业态；2020年4月16日晨康餐饮公司方与王志强谈话录音，证明美铭购物中心董事长王志强承诺一楼不会引入与晨康餐饮公司相同业态的大排档美食城，只会做品牌餐饮，美铭购物中心已经违约；2020年6月24日负一楼档口老板与项目经理熊哲峰谈话记录，证明美铭购物中心总经理已经认可美铭购物中心的违约行为，并提出相应的补偿方案，但是双方并未达成一致；2020年8月8日美铭广场一楼美食商户营业和装修视频、2020年6月6日和6月8日晨康餐饮公司经理邹杨与美铭购物中心经理熊哲峰和办公室群微信记录三张、美铭集团公证号截图复印件两张，证明（1）美铭购物中心违约，在美铭广场一楼引进大排档式的美食商户；（2）证明一楼美食商户6月6日试营业，7号正式营业；（3）美铭购物中心公司董事长是王志强，总经理是熊哲峰；晨康餐饮公司于2020年7月5日向美铭购物中心邮寄的催告函一份、催告函邮寄照片一张、EMS送达证明，证明美铭购物中心违约在美铭广场一楼引进餐饮企业入驻，晨康餐饮公司送达催告函要求美铭购物中心纠正违约行为。对此，美铭购物中心不予认可，但未提供相反证据加以证明。庭审中，美铭购物中心提供2020年7月6日的催缴单复印件一份，系其向晨康餐饮公司发送的向晨康餐饮公司催缴所欠租金、水费的通知，拟证明晨康餐饮公司欠美铭购物中心155837.9元。对此，晨康餐饮公司不予认可，称催缴单是美铭购物中心单方制作，并不能证明已经向其实际送达，不产生催收的效率。晨康餐饮公司提供美铭购物中心于2020年7月20日向其发出的解除合同通知书，美铭购物中心在本案于2020年8月20日的庭审中提出要求解除合同，晨康餐饮公司表示同意解除合同。晨康餐饮公司并变更诉讼请求为：一、要求美铭购物中心赔偿晨康餐饮公司的装修损失，二、赔偿因美铭购物中心违约给晨康餐饮公司造成经营性损失。合计暂计30万元，具体以鉴定为准。对于装修损失晨康餐饮公司提供了装修合同、装修费用收据，拟证明装修支出费用合计796524元，装修残值损失584117.6元，对此，美铭购物中心不予认可，晨康餐饮公司申请本院进行鉴定，本院委托山东恒达价格评估咨询有限公司对装修损失进行评估鉴定，以2020年8月12日为双方共同确认的基准日，鉴定结论装修残值损失为319839元，晨康餐饮公司支出鉴定费20000元。对此，双方均予以认可。对于经营损失，晨康餐饮公司未在指定期间提交相关证据，委托评估鉴定过程中撤回了评估鉴定申请。晨康餐饮公司增加诉讼请求为主张装修残值损失为319839元、鉴定费20000元。庭审中，美铭购物中心提出反诉，要求解除租赁合同，由晨康餐饮公司支付拖欠租金、违约金，但未在指定期间缴纳反诉费用。涉案租赁房屋场地，系美铭购物中心租赁的山东美铭投资置业有限公司的美铭广场负一楼中的部分场地。本院认为，晨康餐饮公司与美铭购物中心签订的《租赁合同书》、《负一层美食城租赁补充合同》，双方出于自愿，意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并有效。因《负一层美食城租赁补充合同》约定“本商场内承诺在乙方租赁期内不再引入规模和乙方类似的美食城广场业态”，晨康餐饮公司提供的相关证据足以证明美铭购物中心于2020年3月20日已经开始在美铭广场一楼张贴广告，明确在美铭广场一楼引进美食企业业态，引进大排档式的美食商户，之后一楼美食企业开始装修，一楼美食商户于2020年6月6日试营业，2020年6月7日正式营业，结合《租赁合同书》约定“2019年6月11日至9月10日期间，若一层餐饮未停业撤场，则本季度内租金按半价进行计取（先全额进行缴纳，再减半折抵下季度租金）；2019年9月10日之后，若一层餐饮仍未撤场，则乙方按照免租进行场地租赁使用，直至一层撤场之日再开始重新计算后续应计租金”，美铭购物中心在美铭广场一楼引进美食企业业态，引进大排档式的美食商户，晨康餐饮公司提供的相关证据足以证明其在应缴纳下一阶段租金的时间之前已经向美铭购物中心进行了交涉，美铭购物中心没有采取相应措施，系违反了合同约定，其行为构成违约，晨康餐饮公司不按合同计算的时间及美铭购物中心催缴的时间交纳租金，系在美铭购物中心出现上述违约情形并交涉无果的情况下发生，美铭购物中心关于晨康餐饮公司未缴纳租金等费用构成违约的辩解意见，本院不予采纳。美铭购物中心于2020年7月20日向晨康餐饮公司送达《解除合同通知书》，并在本案于2020年8月20日的庭审中提出要求解除合同，晨康餐饮公司表示同意解除合同，至此美铭购物中心晨与康餐饮公司签订的租赁合同全部解除。因合同解除系因美铭购物中心违约导致，美铭购物中心应承担违约责任。晨康餐饮公司主张装修、装饰损失，依法予以支持。晨康餐饮公司主张经营损失，因未提供充分有效证据加以证明，本院不予支持。美铭购物中心提出反诉，要求晨康餐饮公司支付拖欠租金、违约金，因未在指定期间缴纳反诉费用，本案不予合并处理，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条，第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东美铭万家国际购物中心有限公司于本判决生效后十日内支付给原告枣庄晨康餐饮服务有限公司装修残值损失为319839元、鉴定费20000元；二、驳回原告枣庄晨康餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6398元减半收取3199元，由被告山东美铭万家国际购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  彭向森二〇二一年四月九日书记员  殷昭玲