江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8628号上诉人(原审原告)：王章育。委托诉讼代理人：程翔龙，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林榆煊，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨丙海。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：昆山丙德餐饮管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇和丰路108号4、5、8、9、10、14、16、1718、19室，统一社会信用代码91320583MA1NXE016C。法定代表人：程红刚，该公司执行董事兼总经理。上诉人王章育因与被上诉人杨丙海、昆山丙德餐饮管理有限公司(以下简称丙德公司)租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王章育上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：原审判决中对王章育提供的证据未加以认定，仅根据案外人杜蒙蒙的谈话认定王章育经济损失9000元不当。王章育已经充分提供多组证据予以证明涉案事实，而被上诉人未提供证据予以反驳，应承担不利后果。一审判决根据案外人杜蒙蒙实际占用案涉房屋时间为2018年11月1日至2019年5月31日认定该房屋被占用的时间，但根据王章育提供的2018年7月1日至2018年12月31日物业费缴费凭证，一审判决就已认定杨丙海此前已经存在占用案涉房屋的事实，故仅认定案外人杜蒙蒙实际占用时间为案涉房屋占用时间显然存在矛盾，且根据王章育提供的业委会证明也可反映出杨丙海实际占用案涉房屋时间并非只有6个月。原判根据案外人杜蒙蒙向被上诉人支付的租金认定上诉人的损失金额存在错误。根据《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中王章育与杨丙海虽未签订房屋租赁合同，但可参照该条。案外人杜蒙蒙于2019年6月1日与王章育签订的租赁合同约定租金为7300元每月，可见其认可该租赁金额，结合业委会的证明和杨丙海与案外人昆山太平洋商业广场业委会签订的租赁合同，可以反映商业广场出租价约为2-2.2元每/平/天的价格符合事实，故原判仅以案外人杜蒙蒙占用案涉房屋期间向杨丙海支付租金认定王章育的实际损失，与事实和法律不符。另外，原判中因案外人杜蒙蒙实际租用面积一间半，占用案涉房屋半间故认定其租金的1/3为占用费也存在错误。本案中实际占用案涉房屋的为杨丙海，案外人杜蒙蒙仅为次承租人，其实际租用面积并不影响杨丙海实际占用房屋，且该案涉房屋即使被占用半间依然会造成另外半间无法使用。另，根据王章育提供的物业费缴费凭证，杨丙海于2018年12月31日缴纳了案涉房屋2018年7月1日至2018年12月31日的物业费，且根据原判决认定，案外人杜蒙蒙占用案涉房屋期间物业费均是由杨丙海交纳，故原判未支持物业费的诉求显然存在矛盾。杨丙海租用上述商铺和非法占用王章育的商铺，其目的为创建丙德公司并进行相应经营活动，在此期间的转租行为也连带案涉商铺在内，且案外人杜蒙蒙在不知情的前提下，一直也在使用上诉人的商铺，故杨丙海、丙德公司形成共同侵权。杨丙海辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。王章育诉称无事实和法律依据，上诉人未能提供新的证据，且上诉状中均未能指出一审事实哪些是错误的。丙德公司未作答辩。王章育向一审法院起诉请求：1、判令杨丙海、丙德公司共同支付王章育房屋占有使用费162067元(自2017年5月1日至2019年2月28日)、物业费25309元并赔偿相应利息损失，利息损失计算方式为(以187376元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自本案立案日2020年1月3日起计算至实际履行之日止)；2、诉讼费用由杨丙海、丙德公司承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于江苏省昆山市花桥镇和丰路108号3室。房屋所有权人为王章育。房屋建筑面积110.28平方米.2017年4月12日，杨丙海(承租方、乙方)与案外人昆山太平洋商业广场业委会(出租方、甲方)签订《太平洋商业广场房屋租赁合同》一份，该合同中注明承租方为杨丙海个人，双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在昆山市花桥镇和丰路108号一楼4-5，12-14，16-18商铺。租赁期限为2017年5月1日起至2022年4月30日止。其中2017年5月1日起至2017年10月31日为免租期。免租期内物业费由乙方承担.2018年11月，案外人杜蒙蒙与昆山丙德餐饮管理有限公司签订协议一份，约定昆山丙德餐饮管理有限公司将太平洋美食城(原金刚山烧烤)及大排档租给杜蒙蒙(372926198710117751)，具体如下:1、租期为2018年11月1日至2020年10月31日(两年)；2、租金为冬季期4000元每月，夏季5000元每月；3、押金为4000元，电费押金1000元，食品保证金2500元。4、其他条款不变。王章育主张杜蒙蒙使用的房屋因案涉物业系虚拟分割，部分由杨丙海无权租赁给杜蒙蒙使用，杨丙海不认可占用事实，一审法院当庭致电杜蒙蒙，核对杜蒙蒙身份对其进行询问，杜蒙蒙对租赁情况进行了陈述。杜蒙蒙明确案涉房屋位于江苏省昆山市花桥镇和丰路108号室，由其在2018年11月至2019年11月期间使用,2018年11月1日至2019年5月31日系其向杨丙海承租,2019年6月1日之后系由其向王章育承租，现已搬离案涉房屋。杜蒙蒙介绍了使用案涉房屋的背景为：杜蒙蒙系烧烤摊经营者，由于城管部门不允许外设摊贩故需要承租店铺进行经营。杨丙海是在太平洋广场经营美食城的其劝杜蒙蒙将案涉房屋租赁使用，用于开设烧烤摊。2018年11月杜蒙蒙与杨丙海签订租赁合同，租赁款项均支付给了杨丙海，杜蒙蒙用了一半的108号3室的面积，因为其开设商铺需要扩大经营，杜蒙蒙希望租赁108号3室全部房屋，后杨丙海将王章育的联系方式给杜蒙蒙，杜蒙蒙与王章育重新签订了2019年6月1日之后的租赁合同。杜蒙蒙陈述，“我付了两个房子的租金给杨丙海，当时是两个房子在一起的，其中王章育的3室是使用了一半，两个房子一起是4000元每月，当时也没说分开，我们只知道是一个美食城的，不知道分开怎么算。”关于杨丙海占用王章育的房屋一事此前杜蒙蒙不知情，知道权利人为王章育后，与王章育签订了租赁协议并由王章育收取了杜蒙蒙与杨丙海之间的租赁合同。杜蒙蒙与王章育签订的合同约定租金为7300元每月，且2019年12月杜蒙蒙与王章育已协议解除租赁合同一审另查明,2018年12月31日杨丙海缴纳案涉房屋自2018年7月1日至2018年12月31日的物业费5624元。一审再查明,2019年7月17日，太平洋商业广场第一届业主委员会以及江苏嘉尔伯物业管理有限公司(太平洋商业广场物业管理处)出具书面证明一份，该证明中载明“杨丙海：()与昆山市花桥经济开发区太平洋商业广场第一届业主委员会签订的太平洋商业广场西区一楼商铺(美食城)合同是从2017.5.1-2022.4.30止。杨丙海中途转让给飞牛超市。飞牛超市与太平洋商业广场第一届业主委员会签订的合同是从2019.3.1-2029.2.28止。因3号商铺未给业委会出租授权委托书故以上二份合同内均不含3号商铺王章育的铺面。杨丙海实际占用3号王章育商铺的时间为2017.5.1-2019.2.28止。期间杨丙海曾交付过3号铺6个月的物业费。3号王章育的商铺面积为110.28平方根据现在本广场出租价约为2.00-2.20一平/天。”以上事实有房产登记信息、租赁合同、协议书、收据、证明现场照片、转账凭证、询问笔录等证据以及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实一审法院认为：王章育作为所有权人，对登记在其名下的江苏省昆山市花桥镇和丰路108号3室房屋享有占有、使用、收益的权利。杜蒙蒙系实际使用人，其陈述与王章育举证的现场照片相吻合，一审法院对其陈述予以采纳。案涉物业系虚拟分割，该面积中的一半由杨丙海租赁案外人杜蒙蒙使用，并由杨丙海收取2018年11月1日至2019年5月31日的“租金”，杨丙海因无权使用该物业故应将收取的“租金”即占用费返还给王章育。2018年12月31日杨丙海缴纳案涉房屋自2018年7月1日至2018年12月31日的物业费5624元，故杨丙海对其占用案涉房屋的事实系明知，故一审法院对其辩称未占用房屋的意见不予采纳。关于占用期间以及金额，虽太平洋商业广场第一届业主委员会以及江苏嘉尔伯物业管理有限公司出具了证明明确杨丙海实际占用3号王章育商铺的时间为2017.5.1-2019.2.28止,3号王章育的商铺面积为110.28平方。根据现在本广场出租价约为2.00-2.20一平/天。但一审法院以实际使用人杜蒙蒙实际使用的时间作为占用时间认定，即2018年11月1日至2019年5月31日，占用费因杜蒙蒙与丙德餐饮签订的每月4000元(冬季)、夏季5000元，杜蒙蒙陈述4000元每月系实际支付的其使用面积为一间半的使用费，杨丙海占用王章育半间位置，故一审法院以冬季夏季的折中价4500元的1/3认定占用费，为1500元每月，占用时间为6个月，即9000元。结合王章育举证的租赁协议中杨丙海明确以个人名义承租昆山市花桥镇和丰路108号楼4-5,12-14,16-18商铺，且案涉3号商铺的实际使用人杜蒙蒙明确系杨丙海将房屋进行租赁，租金也系支付给杨丙海，案涉房屋的租金收取方为杨丙海，案涉物业的物业费交纳人为杨丙海个人，故一审法院认为杨丙海个人对房屋占用期间的占用费负有支付义务。王章育并未明确约定由杨丙海支付物业费，王章育作为业主要求杨丙海支付物业费无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于逾期利息，王章育以诉讼形式催款杨丙海并未支付故一审法院支持以9000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自本案立案日2020年1月3日起计算至实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、杨丙海于判决生效后十日内支付王章育山房屋占有使用费9000元并支付逾期利息(逾期利息计算方式：以9000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自本案立案日2020年1月3日起计算至实际履行之日止)二、驳回王章育的其他诉讼请求。案件受理费3840元，由王章育负担1920元，杨丙海负担1920元二审中，王章育申请证人李某,4出庭作证，主要证言内容为李某,4系江苏喜尔伯物业管理有限公司太平洋商业广场物业管理处负责人。案涉的108号3室房屋是业主王章育自行出租的，具体出租的事宜物业公司没有参与。李某,4知道杨丙海在做美食城时，合同不包括案涉3号房在内。关于物业费缴纳情况是，2016年4月1日至2018年6月30日缴纳物业费25309元，由王章育支付2018年7月1日至2018年12月31日由杨丙海支付，2019年1月1日至2019年12月31日由业委会停车费抵扣。由于王章育有车位分成，产生了分成收益，业委会与物业公司就物业费进行结算。其他关于租房子，物业不参与。关于3号商铺占有使用情况，看到过杨丙海将房屋给小杜使用。物业公司和业委会一起盖章出具过书面证明，就杨丙海具体使用时间问题按照书面证明为准，时间和业委会沟通确认过。关于杨丙海缴纳的2018年7月1日至12月31日的物业费，是杨丙海微信转到业委会。物业公司是酬金制，很多账目都在业委会手里，具体的情况物业公司不清楚。案涉3号房屋里有一根柱子，在王章育收回房屋之前，有一个隔断是隔在柱子内侧，但这样计算王章育的房屋面积是不足的，后来将隔断移到了柱子的外侧，这样面积就足，原来被多占的一部分是杨丙海在用。杨丙海对于证人证言意见为：关于案涉房屋的物业费，杨丙海是应物业公司的要求缴纳的。杨丙海是经王章育要求，就案涉3号房屋找承租人承租。关于租金王章育向杨丙海表示只要合适可以，因为之前房屋属于空置状态。最后是租给了杜蒙蒙，1500半间每月计算。杨丙海收取租金的标准电话里和王章育协商过。王章育对于证人证言意见为：王章育从未委托过杨丙海就案涉3号房屋对外出租，杨丙海也未电话联系过王章育，王章育看到房屋被杜蒙蒙使用才发现被占在提出交涉。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为：首先，一审审理中杨丙海表示从未占用过案涉房屋，一审判决认定杨丙海存在将案涉房屋一半的面积出租人杜蒙蒙，并向杜蒙蒙收取了租金，故判决杨丙海需向王章育支付占用使用费。在王章育提出上诉后，杨丙海表示一审认定事实清楚，说明杨丙海对于占用的事实又表示认可。杨丙海在一审时就案件事实未做如实陈述。杨丙海二审时又提出新的意见，即杨丙海是受王章育委托将房屋对外出租，但王章育不认可，对于出租租金标准、租赁时间等问题杨丙海也未能自圆其说，也未提供证据加以证明。本院再结合杨丙海对案涉房屋进行隔断的情况分析杨丙海系未经王章育同意而擅自将案涉房屋进行隔断后对外出租，隔断、出租均未经王章育同意。其次，关于占用的时间，结合杨丙海存在擅自占用，且一、二审诉讼过程中又陈述不一致，故对于占用时间问题应当作出对杨丙海不利的认定。杨丙海与业委会签订租赁合同期限为2017年5月1日起至2022年4月30日止。业委会、物业公司出具的证明反映自2017年5月1日起杨丙海占用案涉房屋。2018年11月，杜蒙蒙与丙德公司约定的租赁范围为“太平洋美食城(原金刚烧烤)及大排档”，杜蒙蒙称“王章育的3号是使用了一半，两个房子一起是4000每月，当时没说分开，我们只知道是一个美食城的”，证人李某,4证言提及“案3号房屋里有一根柱子，在王章育收回房屋之前，有一个隔断是隔在柱子内侧……原来被多占的一部分是杨丙海在用。”以上可以认定杨丙海与业委会签订租赁合同后，装修时将案涉房屋内进行隔断，并占用了案涉房屋部分面积，故杨丙海占用案涉房屋的时间应自2017年5月1日起算，杨丙海收取杜蒙蒙租金的截止时间2019年5月31日，2019年6月1日起杜蒙蒙与王章育建立了租赁合同关系。因此，本院认定杨丙海应向王章育支付占用费的时间段为:2017年5月1日至2019年5月31日。再次，关于占用费标准及物业费问题。杨丙海收取杜蒙蒙一间半的使用费在4000元至5000元之间，杜蒙蒙与王章育2019年6月1日以后按照7300元每月计算租金。杨丙海与业委会签订的合同中还有6个月免租期。本院认为，杨丙海应向王章育支付的占有使用费标准不应当以杨丙海从案外人处收取的租金标准作为唯一依据或者单纯依据7300元每月的标准计收，而应结合案涉房屋出租的市场价、免租期等因素综合考量。结合本案实际情况及案涉房屋被占用的面积，本院酌情认定杨丙海应承担占用费标准为2000元每月。杨丙海应支付王章育占用使用费金额为2000元×25个月-5624元(杨丙海缴纳的物业费)=44376元。关于物业费，杜蒙蒙作为承租人使用期间未缴纳过物业费，物业费由杨丙海、王章育所交，在本院认定的占用费2000元每月的标准外，就王章育主张的物业费部分不再支持。关于逾期利息，本院依法支持自2020年1月3日(一审立案之日)起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，关于占用费支付主体问题。与业委会订立合同的主体为杨丙海个人，杜蒙蒙也明确系杨丙海将案涉房屋出租给其，杜蒙蒙租金也是支付给杨丙海，杨丙海还以个人名义向物业公司缴纳过物业费，故一审法院认为承担支付义务的主体为杨丙海个人并无不当综上，因二审中新证据原因对于杨丙海占用案涉房屋的时间及占用使用费标准重新作出认定，故对于一审判决加以改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初141号民事判决。二、杨丙海于本判决生效后十日内支付王章育房屋占有使用费44376元元并支付逾期利息(以44376元为基数，自2020年1月3日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回王章育的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元，由王章育负担2931元，杨丙海负担909元；二审案件受理费3840元，由王章育负担2931元，杨丙海负担909元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年四月二十八日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。