山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0883民初1320号原告：邹城市千泉街道小胡村村民委员会，住所地：邹城市负责人：陈磊，职务：支部书记。委托诉讼代理人：张海莉，山东匡衡律师事务所律师。被告：侯西超，男，1990年3月9日出生，汉族，居民,住邹城市。委托诉讼代理人：丛丙刚，山东胜途律师事务所律师。原告邹城市千泉街道小胡村村民委员会（以下简称小胡村委会）与被告侯西超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告小胡村委会的委托诉讼代理人张海莉，被告侯西超及其委托诉讼代理人丛丙刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告小胡村委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方于2017年10月27日签订的房屋租赁合同；2.判令被告从租赁的房屋中搬走；3.依法判令被告支付原告房屋租赁费138342元；4.判令被告以138342元为基数按2020年11月份的一年期贷款市场报价利率四倍支付原告违约损失；5.诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方于2017年10月27日签订房屋租赁合同，被告租用原告位于小胡的门头房屋一栋共计三层，租金每年69171元，租期到2032年10月26日止，合同签订后被告便使用了该房屋用于经营，但是被告仅缴纳了一年的租金，现已欠付两年的租金，原告多次索要租金被告一拖再拖，至今没有缴纳租金，为维护原告的合法权益特提起诉讼，请依法给予支持。被告侯西超辩称，一、同意解除租赁合同，房屋被告在租赁时及租赁后均未看到房屋的相关产权及准建手续，没有产权证明及准建手续的话该合同就属于无效合同。二、答辩人所欠租赁费应当为56772.5元,答辩人与被答辩人2017年10月27日签订的租赁合同，合同约定第一年（2017年10月27日-2018年10月26日）免交房租，第二年（2018年10月27日-2019年10月26日）房租已交，现只拖欠2020年房租。2020年因疫情影响1-4月答辩人无法经营房租应当减半收取，2020年房租应为：（69171÷12×8）+（69171÷12×4÷2）=57642.5元-870元（上年多交房租）=56772.5元。三、答辩人装修房屋的费用被答辩人应适当补偿；答辩人2017年10月27日租赁房屋后，因房屋是毛坯房，答辩人经营饭店，因此对房屋进行装修，楼上楼下三层，答辩人投入资金七十多万元装修费用。饭店开业后因小胡村原先承诺的南边路没有修通等原因,经营状况一直不好，每月亏损一万多元。现实在无力支付房租，但答辩人2017年对房屋的装修投入巨大，所有装修只有三年多都非常新，客观上也使房屋有所增值，希望法院判令被答辩人对答辩人的装修损失给予适当补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，原告小胡村委会作为出租方（甲方）与被告侯西超作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于邹城市护驾山美食街**号楼⑧-⑨轴一至三层使用权租赁给乙方经营，出租房屋面积共:一层117.03二层121.55三层117.07平方米；租赁期限为15年，自2017年10月27日起至2032年10月26日止，房屋租赁价格为每天、每平方一层0.70二层0.50三层0.40元，每5年一递增（包括免租期壹年），递增为15%，免租期从合同签订之日起为一年；付款时间及方式：合同签订当日，预交第二年租金，一次性付清，以此类推，租金一年一交，交租金时间均为每年的10月26日，第一次交款减15000元楼梯款；乙方逾期未支付租金，乙方须按日租金的3%支付滞纳金，所造成的损失由乙方承担，逾期壹个月不交房租，甲方有权收回该房屋，不再租赁给乙方使用；乙方经营内容性质为餐饮；租赁期间，双方均不得无故解除合同，如当事人一方确应正当理由要求解除合同时，必须提前两个月通知对方，经双方同意后，可解除合同，如甲方单方面无故解除合同，赔偿乙方年租金20%违约金，如乙方单方面无故解除合同，还应支付甲方总租金20%的违约金。被告依约向原告交纳一年租金55000元，原告向被告出具了收据，收据中注明：“多收870元，待第二次（明年）交款少交870元即可”。后被告因为经营问题，未再交付房屋租金，双方由此酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年11月公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，本案争议焦点问题是：一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、原被告之间签订的《房屋租赁合同》应否解除、被告应否搬出；三、原告主张被告支付房屋租赁费138342元应当如何认定；四、原告主张的以138342元为基数按2020年11月份的一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约损失应否支持。关于焦点问题一，原被告签订的房屋租赁合同，被告抗辩因该房屋未取得建设工程规划许可和产权证明，该租赁合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。乡、村庄规划区内的房屋仅为“可以参照”上述解释，具体应结合实际认定合同的效力问题。本案中案涉房屋建设在小胡村集体土地上，并非城镇房屋，另，通过邹城市国土资源局于2010年12月22日出具的说明：“千泉街道小胡村护驾山新型社区建设共占地269.4亩，均符合土地利用总体规划，未占用基本农田”，原告和邹城市人民政府千泉街道办事处于2021年4月13日出具的证明载明：“千泉街道小胡美食城建筑面积4.9万平方米，建设及使用产权归千泉街道小胡村村民委员会所有”，可以证明该土地利用并未违反土地管理法的相关规定。综上，不应仅因房屋未取得建设工程许可证作为认定该合同效力的标准，被告的抗辩理由不成立，双方签订的房屋租赁合同为双方真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立且有效。关于焦点问题二，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同事由，解除合同事由发生时，解除权人可以解除合同。根据双方合同第三条约定，“乙方逾期壹个月不交房租，甲方有权收回房屋，不再租赁给乙方使用”，第五条第二款约定：“租赁期间，双方均不得无故解除合同，如当事人一方确应正当理由要求解除合同时，必须提前两个月通知对方，经双方同意后，可解除合同”，根据该约定，小胡村委会在侯西超逾期一个月未交租金的情况下可以单方行使合同解除权，但未约定侯西超享有单方解除权。被告侯西超辩称其于2019年8月向原告的工作人员口头提出过退租并要求原告给其断电断水，但原告一直拒绝接受房屋和钥匙，并提供录音一份，原告对该录音真实性、合法性和关联性均不认可，本院认为，被告提交的录音不足以证明原告同意解除合同的事实，在当时不产生解除合同的效力。被告侯西超未按约定时间交纳房租，时间远超一个月，约定解除合同条件成就，且被告侯西超在2021年3月12日庭审答辩时亦同意解除合同，故本院依法认定案涉合同于2021年3月12日解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物，现案涉房屋钥匙仍在被告手中，房屋仍由被告管理，原告要求其搬出，于法有据，本院应予支持。关于焦点问题三，原告主张租金138342元，计算方式为“第一层面积为117.03平方，约定每平方0.7元，第二层是124.55平方，每平方0.5元，第三次是117.07平方，每平方0.4元。这是双方约定的每天的租金价格，计算后每年租金为69171元。截止到2020年10月26日共计两年”。被告抗辩有一年免租期，根据合同约定，抗辩理由成立，本院予以采信，对于原告主张的截至2020年10月26日的尚欠租金，应为2019年10月27日至2020年10月26日的一年的租金即69171元。同时，被告抗辩由于2020年受疫情影响1-4月房租应减半收取，鉴于众所周知的因受新冠病毒肺炎疫情和防控的客观影响，被告租赁房屋从事餐饮经营活动不能正常进行，其经营受益情况必然会受到不利影响，本院酌情对被告的抗辩主张予以支持。另，被告在第一次交纳租金时多付870元，亦应予以扣减。综上，被告尚欠原告截至2020年10月26日的租金为56772.5元=（69171元-870元）-（69171元÷12个月×4个月÷2）。关于焦点问题四，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本案中，双方合同第三条第二款明确约定了“乙方逾期未支付租金，乙方须按日租金3%支付滞纳金”，由于约定过高，原告自愿调整为按2020年11月份的一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约损失，并无不当，根据案涉合同约定，2019年10月27日至2020年10月26日期间的租金支付时间应为2019年10月26日，故本院支持以尚欠租金56772.5元基数，自逾期之日即2019年10月27日起至实际给付之日止，按年利率15.4%计算的违约损失。另，关于被告主张的装修损失，因未提起反诉，本院不宜在本案中予以处理，双方可按照合同约定或者法律规定另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六、第五百八十五条第一款、第七百二十一条，判决如下：一、依法解除原告邹城市千泉街道小胡村村民委员会与被告侯西超于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告侯西超于本判决生效之日起十日内从邹城市护驾山美食街53#楼⑧-⑨轴的租赁房屋内搬出；三、被告侯西超于本判决生效之日起十日内给付原告邹城市千泉街道小胡村村民委员会租金56772.5元；四、被告侯西超于本判决生效之日起十日内向原告邹城市千泉街道小胡村村民委员会支付违约损失（以尚欠租金56772.5元为基数，自2019年10月27日起至实际给付之日止，按年利率15.4%计算）；五、驳回原告邹城市千泉街道小胡村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1543元，由原告邹城市千泉街道小胡村村民委员会负担933元，由被告侯西超负担610元（原告已垫付，被告给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李兴兰二〇二一年四月三十日书记员  孙晓一