江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终3609号上诉人（原审被告）：吴中区临湖传恩台球室。委托诉讼代理人：郑长柱，江苏苏诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴中区临湖维特机械加工厂。委托诉讼代理人：徐玲，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓芹芹，江苏蓝之天律师事务所律师。原审第三人：苏州市吴中区长隆废金属供销有限公司。上诉人吴中区临湖传恩台球室（以下简称传恩台球室）因与被上诉人吴中区临湖维特机械加工厂（以下简称临湖维特厂）、原审第三人苏州市吴中区长隆废金属供销有限公司（以下简称长隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。传恩台球室的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；临湖维特厂承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定传恩台球室在停水停电后继续占有使用案涉房屋并据此判决传恩台球室支付房屋租金，属于认定事实错误。1.整个厂区因整改处于断水断电状态，长隆公司、临湖维特厂作为所有权人未能尽到义务，在整改厂区恢复供水供电之前，临湖维特厂无权收取租金。2.在整改完成后，临湖维特厂也未向传恩台球室恢复供水供电，案涉房屋丧失使用功能和租赁目的，传恩台球室承租房屋内健身房部分只能由老会员零星使用，与一审认定的使用事实不符。二、案涉厂区被停水停电的因素很多，即使整改意见中涉及传恩台球室建造的彩钢板房，但也应是临湖维特厂拆除，停水停电的责任不应由传恩台球室承担。临湖维特厂二审辩称，1.传恩台球室明知案涉房屋处于政府要求整改并停水停电的情况下，仍与长隆公司签订租赁合同，传恩台球室对此过错明显。2.传恩台球室本身存在违规违建，且不配合政府整改，导致厂区整改进程缓慢，对此传恩台球室存在过错。3.临湖维特厂接手厂房后积极推进厂区整改，直至2019年12月份厂区整改完成，政府验收合格后恢复厂区供电，厂区停水是因承租户欠付水费，临湖维特厂进厂后补缴水费，政府部门恢复供水，之后传恩台球室可正常用水。因传恩台球室在租期内没有缴纳任何租金，违约在先，其与临湖维特厂未能就租赁事宜达成一致，故未能向传恩台球室恢复供电。原审第三人长隆公司未作述称。临湖维特厂向一审法院起诉请求：1、请求判令解除传恩台球室与长隆公司于2018年10月1日签订的《租赁合同》；2、请求判令传恩台球室立即搬离并返还厂房；3、请求判令传恩台球室支付租金及房屋占有使用费55000元（自2019年5月30日起按年租金100000元标准计算至实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费由传恩台球室承担。审理中，临湖维特厂撤回第1项诉请。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区临湖镇××（××层××）、2幢（总层数3层）非居住用房于2010年12月10日登记在长隆公司名下，房屋建筑面积分别为1685.03平方米、5739.2平方米，共有方式为单独所有，上述房屋均办理了抵押登记手续，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（下称工商银行高新区支行），被担保主债权数额分别为153万元、527万元；位于苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号的国有土地使用权于2009年4月7日登记在长隆公司名下，面积5800平方米，土地性质为出让，土地用途为工业用地。上述房屋由长隆公司（甲方）出售给临湖维特厂（乙方，原名称为苏州市××中区木渎维特机械加工厂），双方于2018年8月15日签订一份商品房买卖（居间）合同，合同约定：甲乙双方认可在办出乙方不动产证伍天内，甲方安排所有租客交接并协助乙方签订好新租房合同，乙方承诺继续履行原租房合同条约。交接手续完毕当天，乙方应将房款余款300万元整一次性支付于甲方，甲方在收到余款的次日起该房的租金由乙方收取；等等。后双方就房屋买卖合同履行发生争议，临湖维特厂诉至法院，一审法院于2019年4月26日作出（2018）苏0506民初9844号民事判决书，判决由临湖维特厂于本判决生效之日起十日内代长隆公司向工商银行高新区支行归还苏州市××中区临湖镇中安路50号1幢、苏州市吴中区临湖镇中安路50号2幢、苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号的土地使用权等不动产项下抵押贷款的本金、利息、罚息、复利以及经（2018）苏0505民初1303号民事调解书确定应由长隆公司承担的律师费损失、案件受理费等款项（以不超过人民币810万元为限），工商银行高新区支行在上述贷款清偿之日起十日内向临湖维特厂出具还款证明并协助办理注销上述不动产的抵押登记手续；长隆公司于前项判决内容履行完毕（以工商银行高新区支行注销抵押登记为准）之日起十日内向临湖维特厂交付苏州市××中区临湖镇中安路50号1幢、苏州市吴中区临湖镇中安路50号2幢等房屋并将上述房屋产权过户至临湖维特厂名下等，该判决生效后，因长隆公司未履行该法律文书确定的义务，临湖维特厂向本院申请执行，案号为（2019）苏0506执2953号，执行中，经苏州市××中区国土资源局吴中分局测量后调整土地面积为5875.6平方米，经本院于2019年7月29日向苏州市不动产登记中心吴中分中心发送协助执行通知书要求注销长隆公司名下坐落于苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号1幢、2幢房屋所有权及土地使用权登记并注销该不动产的全部他项权利登记，并将该不动产转移登记至临湖维特厂名下，经本院于2019年11月5日向苏州供电局发送协助执行通知书要求将苏州市××中区临湖镇浦庄中安路50号的供用电关系变更至临湖维特厂，本院于2019年12月24日出具结案通知书，确认一审法院（2018）苏0506民初9844号民事判决全部执行完毕予以结案。上述房屋所有权及土地使用权于2020年3月20日登记至苏州市××中区木渎维特机械加工厂名下，于2020年6月18日登记至临湖维特厂名下，共有情况为单独所有，坐落于苏州市吴中区临湖镇中安路388号，土地使用权面积5875.60平方米，为工业用地，房屋建筑面积7424.23平方米，其中1幢1685.03平方米，2幢5739.2平方米。临湖维特厂、传恩台球室一致确认：由传恩台球室承租的房屋即为上述苏州市吴中区临湖镇中安路388号2幢南面部分二层至四层（面积1100平方米，下称涉案承租房屋）。2018年10月1日，第三人长隆公司（出租方、甲方）与乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于浦庄中安路388号超市上面二××××四楼房屋（出租面积约1100平方米）出租给乙方使用。租赁期自2018年10月1日起至2020年9月30日止，乙方向甲方承诺该房屋仅作为台球俱乐部使用；租赁期满，乙方如要求续租则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，重新签订租赁合同。房屋租金每年100000元整，租赁起始月缴纳第一年租金，租金一年支付一次，以后每年如此，无故逾期缴租一月以上，甲方有权终止合同。租赁期间，甲方负责通水通电到户；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。乙方应按时交纳自行负担的费用；乙方不得在租赁的房屋或场地内进行违法活动，由此产生的后果由乙方自行承担与甲方无关。乙方因使用需要，在不影响房屋结构、不构成房屋安全的前提下，可以对承租房进行装修，但不得人为损坏房屋；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借房屋；租赁期满，不再续签合同的，乙方应如期交还该房屋，房屋装修及场地搭建的所有权归甲方所有，乙方不得拆除或故意损坏。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设，需要改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任。因国家建设，需要拆迁，造成合同终止的，甲乙双方互不承担责任；乙方应无条件配合政府工作，立即搬迁，损失自行承担，不得以任何理由或借口要求赔偿；拆迁时，政府所有补偿款归甲方所有，与乙方无关。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同乙方落款处只有张传恩签字，被告传恩台球室表示张传恩是代表其签约承租房屋。上述《租赁合同》签订前，传恩台球室已实际占有使用房屋，并向第三人长隆公司交付截至2018年9月30日租金，上述《租赁合同》签订后传恩台球室未再向第三人长隆公司支付租金，亦未向临湖维特厂支付租金。临湖维特厂陈述，（2018）苏0506民初9844号民事判决生效后，其先后于2019年8月23日、2019年9月4日两次在厂区内张贴《通知》，告知各承租户自张贴之日起7日内到其处登记租赁情况，否则视为放弃权利；与第三人长隆公司签订房屋买卖合同后，第三人长隆公司曾向其披露上述《租赁合同》，该合同乙方落款处虽未盖传恩台球室公章，但认为张传恩是代表传恩台球室签约，故该合同承租人为传恩台球室。另查明，2018年6月27日，临湖镇相关部门向长隆公司出具《长隆地块整改意见告知书》，明确整改意见如下：一、对沈元成废塑料粉碎作坊、陈文祥废塑料粉碎作坊、游锦丽废塑料粉碎作坊、吴中区临湖利而美服装厂（又名苏州吉尔森服饰有限公司）、钟建昌羊毛衫洗涤剂加工作坊、苏州德顺盛包装材料有限公司6家单位要求：限期7日内自行搬离所有物品、撤离住宿人员。二、对苏州福慧鼎精密机械有限公司、苏州好米机电有限公司2家单位要求：1、立即办理环保审批手续并取得验收意见；2、立即开展安全生产标准化建设工作；3、增设疏散逃生通道、设置室内消火栓；4、清掉一层角落三四十平米的木包装堆场。三、对天鹏制衣有限公司要求：立即停用货梯，开展安全生产标准化建设工作。四、对厂区四楼群租房区域要求：搬离所有物品、撤离住宿人员、拆除违章搭建。五、对长隆公寓要求：整改厂房出租住人问题。六、对别墅北面区域要求：搬离所有物品、撤离住宿人员、拆除违章搭建。七、对厂区南侧门面房（超市）要求：增设逃生通道，安装喷淋、烟感报警器。八、对房东要求：1、雨污分流，取得排水许可证；2、入驻企业要取得环保审批手续并通过验收；3、入驻企业要开展安全生产标准化建设工作；4、在厂区增设室外消火栓。整治行动分为四个步骤：第一步清场（搬离物品、撤离人员），限期7日；第二步拆违（拆违区域另附页），限期3日；第三步企业整改；第四步雨污分流，增设室外消火栓。整改结束并通过验收后恢复水电供应。2018年7月25日，临湖镇相关部门向长隆公司出具《长隆地块整改意见告知书》，经再次对长隆地块现场查看，对未整改到位的再次明确：1、钟建昌羊毛衫洗涤剂加工作坊已搬离，沈元成废塑料粉碎作坊、陈文祥废塑料粉碎作坊、游锦丽废塑料粉碎作坊、苏州德顺盛包装材料有限公司参照钟建昌处于2018年8月1日前搬离剩余物品及杂物。2、违章搭建的彩钢板房由厂区产权所有人于2018年8月1日前自行拆除。3、吴中区临湖利而美服装厂、苏州福慧鼎精密机械有限公司、苏州好米机电有限公司没有取得环保及安全审批手续前不得投入生产。4、对工业建筑改变使用性质用作商业经营部分，传恩台球室1-4层建筑（超市、饭店、台球室、舞厅、KTV、健身房），应当按照法规申报手续和增设消防设置。自告知书下达之日起由厂区产权所有人及各承租户自行整改，对逾期未完成整改及拒不配合整改到位的，实施停水、停电、清理取缔等强制措施，后果由厂区产权所有人及各承租户自行承担。2018年9月13日，临湖镇相关部门出具《告知书》，明确：自2018年7月25日第二次发放整改意见告知书后，你处并未按照整改时限和要求整改到位。到目前为止，依然存在未设置消防安全通道、违章建筑未拆除到位、环保安监手续未办理等一系列问题，限你自收到该告知书3天内完成整改，如仍未整改到位将对你处实施停电停水，造成的后果和责任由你处自行承担。关于涉案房屋停水断电情况，临湖维特厂表示，其约2019年7、8月进场，当时涉案房屋处于停水停电状态，需长隆地块各经营者均完成整改后才能恢复通电，涉案承租房屋用作商业经营（台球室、舞厅、KTV、健身房）应按法规申报手续和增设消防设置，另应拆除二层违章搭建的彩钢棚；受让房屋后长隆公司未与其交接，其进场后向政府部门了解到需将违章搭建拆除后才能恢复供电，后其自行拆除了涉案承租房屋二楼搭建的彩钢棚，还有胡平承租的后院的彩钢棚，由于受到张传恩阻挠，拆除二楼彩钢棚历时三四个月直至2019年12月才拆完，所以直至2019年12月才恢复供电，停水是由于欠缴水费，后由其补交水费后于2019年10月左右恢复供水，作了部分整改后于2019年12月通水通电，此后一直未恢复涉案承租房屋供电。传恩台球室表示，第一次停水断电后约于2018年7月21日恢复供水供电，到2018年9月18日又停水断电；涉案承租房屋二层用于经营台球室、酒吧，三层用于经营KTV和棋牌室，四层用于经营健身房，停水断电后二层三层无法继续使用就空关着，四层健身房因有老会员故仍有使用，KTV、健身房部分是转租给他人的；二层搭建彩钢棚当时是经第三人长隆公司同意，当时因一层超市漏水故其与长隆公司商量在二层搭建彩钢棚用于防水，搭建费用由其承担但不另外支付相应空间的租赁费用，此后认为临湖维特厂无权拆除该彩钢棚才多次报警阻止，约于2019年7、8月份开始拆，不记得何时拆完；相关整改通知涉及增设消防设置已按要求完成，就是增设了消防通道。第三人长隆公司表示传恩台球室在二层搭建彩钢棚前确与其进行商量，当时一层超市漏水其本想在二层做防水，传恩台球室表示可以在二层搭建彩钢棚这样就起到防水作用，其表示不承担搭建费用亦不收取相应空间租金，等租期届满搬离前拆除即可，对于停水断电情况以许长根陈述为准。许长根于2020年10月30日到庭陈述称涉案房屋于2018年6月27日第一次断水断电，约过一个月后恢复供水供电，之后于2018年9月22日再次断电，直至2019年12月27日才恢复供电，之前一直没水是因欠缴水费停水，各承租户在断电后不愿再交水费故才欠缴水费。另，传恩台球室未在约定租期届满前腾退房屋，经一审法院释明后表示同意腾退并向临湖维特厂交还涉案承租房屋，双方均表示可以自行交接，后双方一致确认涉案承租房屋中四层部分于2020年10月30日交接完成，并表示如传恩台球室在2020年11月5日腾退涉案承租房屋中二层、三层部分就视为涉案承租房屋全部于2020年10月30日腾退交付。然双方未能于2020年11月5日前完成涉案承租房屋二层、三层的交接，临湖维特厂表示愿意给予一定时间由传恩台球室继续腾退房屋，表示如传恩台球室能在2020年12月3日前腾退完成那么相应占有使用费仍可只算至2020年10月30日。此后，临湖维特厂明确二层台球室于2020年11月30日腾退交付、二层酒吧于2020年11月5日腾退交付，二层KTV于2020年12月8日才腾退交付，可视为传恩台球室已于2020年12月3日前腾退完成。以上事实，由临湖维特厂提供的房屋买卖合同、民事判决书复印件、不动产权证、租赁合同复印件、长隆地块整改意见告知书复印件、告知书复印件、通知照片打印件，传恩台球室提供的租赁合同及一审法院询问笔录、质证笔录、庭审笔录等予以证实。一审法院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。传恩台球室与长隆公司之间租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方之间租赁合同合法有效，合同双方均应履行合同所确定的义务。在传恩台球室按租赁合同占有涉案承租房屋期间内，临湖维特厂通过向第三人长隆公司购买取得了涉案房屋的产权，根据买卖不破租赁的原则，第三人长隆公司在该租赁合同中的权利和义务由新的房屋所有人即临湖维特厂继受，租赁合同继续对临湖维特厂及传恩台球室具有约束力，双方应从涉案房屋转移占有即由第三人长隆公司向原告交付之日起按合同约定履行相应的义务。鉴于临湖维特厂与第三人长隆公司交易后因履行争议诉至法院，法院判决在相关抵押登记注销之日起十日内由长隆公司向临湖维特厂交付涉案房屋并将上述房屋产权过户至临湖维特厂名下，该判决生效后临湖维特厂向一审法院申请执行，一审法院于2019年7月29日向苏州市不动产登记中心吴中分中心发送协助执行通知书要求注销相关不动产的全部他项权利登记，结合诉讼中临湖维特厂表示实际上长隆公司未向其交付涉案房屋而其于2019年7、8月份进场的陈述，一审法院以该生效判决确定的交付房屋履行期届满之日即2019年8月8日视为交付之日，本案临湖维特厂、传恩台球室应自2019年8月8日起按租赁合同约定履行相应的义务。租赁合同约定租期自2018年10月1日起至2020年9月30日止，传恩台球室作为承租人理应向传恩台球室支付2019年8月8日截至2020年9月30日租金，并在约定租赁期限届满前腾退并交还房屋，否则应承担截至涉案承租房屋实际交还之日止的占有使用费，临湖维特厂确认传恩台球室已于2020年12月3日前腾退并交还房屋，临湖维特厂要求传恩台球室腾退并交还涉案承租房屋，一审法院不再支持。临湖维特厂表示如传恩台球室能在2020年12月3日前腾退完成那么相应占有使用费可只算至2020年10月30日，故而临湖维特厂可要求传恩台球室支付截至2020年10月30日的租金及占有使用费。关于租金及占有使用费支付标准，租赁合同虽约定年租金100000元，但该约定租金是在合同正常履行情况下的标准，然涉案承租房屋自2018年9月起因未按有关部门要求完成整改而断水断电且该状态一直持续，临湖维特厂表示截至2019年12月因未按整改要求拆除违章搭建故而未能恢复供电，而根据相关整改意见告知书可知拆除违章搭建应由房屋产权人完成，故临湖维特厂受让房屋产权后应按相关整改意见进行整改，临湖维特厂同时表示整改完成恢复供电后一直仍未再恢复涉案承租房屋的供电；而涉案承租房屋持续断电势必影响传恩台球室将房屋用于经营之使用目的，且根据相关整改意见涉案承租房屋亦存在需要整改之项目而传恩台球室明确其未完成相应的整改并阻止临湖维特厂拆除二层搭建彩钢棚；同时考虑传恩台球室在涉案承租房屋断水断电后一直占用使用之事实，一审法院酌情确认2019年8月8日至2020年10月30日期间租金及占有使用费按租赁合同约定租金标准的50%计收即61643.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴中区临湖传恩台球室应于判决生效之日起十日内支付吴中区临湖维特机械加工厂自2019年8月8日起至2020年10月30日止的租金及占有使用费人民币61643.84元。二、驳回吴中区临湖维特机械加工厂的其他诉讼请求。案件受理费人民币3400元，由吴中区临湖维特机械加工厂负担人民币2050元，吴中区临湖传恩台球室负担人民币1350元。二审与一审查明事实一致。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，传恩台球室从第三人长隆公司处承租案涉房屋，在租赁期间临湖维特厂购买取得案涉房屋产权，继受了长隆公司在租赁合同中的权利义务，临湖维特厂与传恩台球室应当按照租赁合同的约定履行各自义务。鉴于临湖维特厂在交易后与长隆公司因履行争议诉至法院，最终由法院判决长隆公司将案涉房屋交付给临湖维特厂并将产权过户至临湖维特厂名下，一审以生效判决确认的交付房屋履行届满之日即2019年8月8日作为起算点计算传恩台球室应当向临湖维特厂按照合同约定支付租金，符合法律规定，本院予以确认。传恩台球室上诉主张案涉房屋因停水停电，其无法正常经营，故不应向临湖维特厂支付租金或占有使用费。对此本院认为，案涉厂区因被相关部门整改而整体停水停电，传恩台球室承租房屋后无法正常经营，若按照租赁约定标准支付租金有失公平；但传恩台球室一直占用案涉房屋，在上诉理由中也认可健身房部分存在个别会员零星使用的情况，且根据相关整改意见内容案涉房屋存在需要整改的项目而传恩台球室存在阻止临湖维特厂拆除二层搭建彩钢棚的行为，故一审酌定按照合同约定的50%的标准支付租金及占有使用费，属于在合理范围之内，本院予以维持。综上所述，传恩台球室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由吴中区临湖传恩台球室负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二一年四月二十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉