四川省绵阳市涪城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0703执异106号 异议人（案外人）：绵阳汇川房地产有限公司，住所地：绵阳科创区园艺街玉泉中路2号，统一社会信用代码91510703756633561R。 法定代表人：杜韵娇，系公司总经理。 委托代理人：张丽莎，四川众城律师事务所律师。 申请执行人：四川金果老年休养服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区青义镇龙中村三社，统一社会信用代码91510703058221156X。 负责人：王重阳。 委托代理人：李过，该公司员工。 委托代理人：张道远，四川春雷律师事务所律师。 被执行人：陈兴虎，男，1966年8月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 本院在执行四川金果老年修养服务有限公司（以下简称金果公司）与陈兴虎民间借贷纠纷一案中，案外人绵阳汇川房地产有限公司（以下简称汇川公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审查，现已审查终结。 异议人汇川公司向本院提出如下请求：停止（2020）川0703执3512号案件对异议人位于绵阳市游仙区××路××栋××单元××楼××号商品房的预查封。事实与理由：2009年4月20日异议人与被执行人签订《商品房买卖合同》，合同备案号253，约定被执行人以按揭方式购买异议人位于绵阳市游仙区××路××栋××单元××楼××号商品房××，面积109.06平方米，价款330814元，被执行人签订合同后，与中国工商银行绵阳市涪城支行签订了《住房借款合同》贷款23万元，后由于被执行人多次逾期缴纳按揭款，工商银行涪城支行扣除异议人保证金共计202442.64元，异议人先后于2018年4月17日与2019年5月21日在游仙区人民法院的调解下达成调解协议，案号（2017）川0704民初2313号、（2019）川0704民初1005号，但被执行人均未按照调解协议履行义务。根据（2019）川0704民初1005号调解书的内容，被执行人未按调解书履行，异议人与被执行人的《商品房买卖合同》（合同签约备案号253）已于2019年6月10日解除，被执行人应于合同解除后十日内将房屋腾空给原告，异议人也在执行过程中，于2020年4月9日按（2019）川0704民初1005号民事调解书的内容将房屋返还款11万元汇入游仙法院指定账户，现案涉房屋已归异议人所有，贵院的查封损害了异议人的权益。 申请执行人金果公司称，不同意异议人的请求，（2019）川0704民初1005号民事调解书系异议人与被执行人陈兴虎为避债而通谋串通损害债权人利益达成的调解书，不具有合法性。 被执行人陈兴虎未提出答辩意见。 经审查查明，2020年3月11日，本院作出（2019）川0703民初8521号民事判决书，对陈兴虎应向金果公司承担的支付责任及支付方式作出判决。因义务人未按期履行支付义务，金果公司申请执行，案号（2020）川0703执3512号，2020年9月15日，本院对陈兴虎名下位于绵阳市游仙区××路××号××号××栋××单元××楼××号（合同备案号253）房屋予以查封，汇川公司遂提出前述异议。 另查明：一、2016年12月7日，本院作出（2016）川0703民初486号民事判决书，判决陈兴虎、熊荣芳向中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行偿还借款本金154812.47元及相应利息，绵阳市汇川房地产开发有限公司对前述债务承担连带清偿责任。该案查明事实为陈兴虎、熊荣芳在游仙区××路××号××幢××单元××楼××号××房，建筑面积97.07平方米，贷款期限15年，汇川公司承担阶段性连带担保责任，陈兴虎对该笔贷款从2015年开始违约。因陈兴虎未按判决确定期限履行支付义务，工行涪城支行申请执行，案号（2018）川0703执3498号，2018年12月20日，工行涪城支行以汇川公司已履行完毕支付义务而申请撤回执行，该执行案件结案。 二、2020年4月10日平武县人民法院（2019）川0727民初901号民事判决书，判决停止对绵阳市游仙区××路××号××幢××单元××楼××号房屋的执行，并解除对该房屋的预查封。该判决书查明：（一）2009年4月20日，汇川公司、陈兴虎签订商品房买卖合同及补充协议约定了“第一条、1.买受人自该商品房按揭合同生效后，尚未办理房屋权属证书之前，出卖人已作为买受人的借款保证人。如买受人累计三个月以上（包括三个月）未归还银行贷款本息，贷款银行因此要求出卖人承担保证责任或履行还款承诺的，买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后10日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按商业银行同期贷款利率计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其向贷款银行还款金额的万分之五向出卖人支付违约金。期限届满仍未支付的，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》等相关协议，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金……”2014年4月17日，汇川房产公司办理了案涉房屋的所有权首次登记。（二）2014年该院办理绵阳市平武县兴亚小额贷款有限公司（现兴亚物业公司）与陈兴虎、熊荣芳民间借贷纠纷一案，于2015年3月19日作出（2015）平民保字第173号裁定对陈兴虎、熊荣芳的财产以50万元为限进行保全，该院2015年3月24日以（2015）平执保字第344号裁定对陈兴虎购买的案涉房屋进行查封，查封期限三年，2018年3月9日在执行该案时进行了续查封。（三）汇川公司起诉陈兴虎一案游仙法院已作出（2019）川0703民初1005号民事调解书，陈兴虎在2019年6月10日前支付汇川公司代偿款及各项损失共计235745元，若陈兴虎未按协议第一项如期足额履行付款义务，则案涉《商品房买卖合同》立即解除，陈兴虎于合同解除之日起十日内腾空房屋退还汇川公司，汇川公司于合同解除之日起十日内向陈兴虎退还11万元购房款等。2020年4月9日，汇川公司将陈兴虎购房款11万元退还（该款现在游仙法院案款专户）。2019年5月14日，工行涪城支行出具《个人贷款结清证明》，载明陈兴虎2009年5月21日办理的个人住房贷款23万元（抵押物绵阳市游仙区46-47号2幢2单元5楼1号）截止2018年12月20日已全部结清。2020年12月14日，绵阳市中级人民法院以（2020）川07民终1396号民事判决书维持平武法院该判决。 本院认为，本案的关键在于汇川公司对案涉商品房买卖合同有无解除权，及其解除权行使后能否排除本案执行。首先，汇川公司早在2009年与被执行人陈兴虎签订《商品房买卖合同》及其补充协议时已约定，如陈兴虎未按期履行归还房屋贷款义务，导致银行扣划担保人汇川公司的保证金，汇川公司有权解除合同，被执行人陈兴虎在取得案涉贷款后，于2015年开始逾期还贷，该事实有本院（2016）川0703民初486号民事判决书印证，被执行人陈兴虎在本院判决后仍未按期履行支付义务，工行涪城支行的案涉房屋逾期贷款系在本院（2018）川0703执3498号案件强制执行后方得实现，且根据工行涪城支行出具的结清证明，该款是由汇川公司支付，此时汇川公司根据与陈兴虎签订的商品房买卖合同及补充协议已具备了对案涉商品房买卖合同及补充协议的解除权，此后汇川公司在游仙法院起诉陈兴虎，双方在游仙区人民法院调解下达成协议，游仙法院作出（2019）川0703民初1005号民事调解书，被执行人应于2019年6月10日前偿还汇川公司代偿款及各项费用合计235745元，否则案涉商品房买卖合同立即解除，但被执行人陈兴虎仍未按调解书载明的期限足额履行支付义务，根据调解书的内容汇川公司与陈兴虎的案涉商品房买卖合同及补充协议即已解除。虽然游仙法院（2019）川0703民初1005号案件审理过程中，案涉房屋处于平武县人民法院查封期间，但该调解书未被撤销之前均应认定其效力，且实质上汇川公司也已经承担了案涉房屋按揭贷款的担保责任，并根据双方协议退还了陈兴虎的购房款，可以认定汇川公司与陈兴虎之间的案涉商品房买卖合同及补充协议已经解除。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，根据本案查明的事实表明，案涉房屋仅办理了初始登记，产权人为汇川公司，陈兴虎与汇川公司签订案涉房屋的买卖合同并办理备案登记后，仅具有对案涉房屋的物权请求期待权，现汇川公司与陈兴虎之间的案涉商品房买卖合同因陈兴虎违约未按期归还房贷而解除，汇川公司取得案涉房产完整的，无限制的物权，且该权利足以排除金果公司与陈兴虎民间借贷的金钱债权给付请求权，异议人主张排除本案执行符合前述规定，其异议请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第十七条之规定，裁定如下： 撤销（2020）川0703执3512号案件对位于绵阳市游仙区××路××栋××单元××楼××号商品房（同备案号253）的查封行为。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  周翠香 人民陪审员  姚 平 人民陪审员  蒋 宏 二〇二一年四月二十日 书 记 员  赵堃亚