宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终268号上诉人（原审原告、反诉被告）：张志林，男，1963年5月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚东，男，1989年1月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：胡臻颢，宁夏恩知律师事务所律师。特别授权代理。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：高扬（实习律师），宁夏恩知律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢复东，男，1965年5月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。委托诉讼代理人：赵臣斌，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李栩翔（实习律师），北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张志林、李亚东因与上诉人谢复东房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2020）宁0323民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张志林、李亚东的委托诉讼代理人胡臻颢、高扬，上诉人谢复东的委托诉讼代理人赵臣斌、李栩翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志林、李亚东的上诉请求：1.撤销一审判决，改判谢复东支付上诉人房屋租赁费180000元、违约金34200元以及转让费30000元。事实与理由：一、一审法院查明的事实基本清楚，但一审法院认定“双方在协议中没有另行约定租赁费的承担，应视为租赁费包含在该228000元的转让费中”的事实错误。双方在《宾馆转让协议》第二条约定了转让费，第四条约定了转让固定资产，有柜台桌椅、空调、装修、装饰、电视等物品，第五、六条约定了接手前后债权债务承担。根据上述四条约定，可以得出因租赁费产生的债务与转让费是分开约定的，租赁费是不包括在转让费中。租赁费的收费主体是房东，转让费的收费主体是原告。无论根据双方协议书的约定还是交易习惯，228000元应只为转让费，租赁费不在其中。谢复东从转让之日2015年5月17日到合同履行届满2017年7月30日，光租金166000余元，上诉人转让宾馆的所有固定资产、柜台桌椅、空调、电视、装饰等低值易耗品价值60000元，显然是不符合事实的。二、在王耀鹏诉高万贵、郑蕾、李亚东房屋租赁合同纠纷一案中，盐池县人民法院作出（2019）宁0323民初2591号民事判决书，判决由李亚东向王耀鹏支付房屋租赁费以及违约金，退一步讲，高万贵将承租王耀鹏的房屋转租给上诉人李亚东，李亚东不仅与高万贵签订了《旅馆转让协议书》，以360000元的转让费接手宾馆经营，还要按照判决内容另行向王耀鹏支付房屋租赁费。王耀鹏诉李亚东的案子，转让费不包括租赁费，判决李亚东另行支付租赁费。李亚东诉谢复东的案子，却判决租赁费包含在转让费中。三、法院的判决应依据事实作出认定，法官对本案的事实再清楚不过，庭审了两个案子，两个案子的事实与判决均出在同一个法官，但对转让费作出包括租赁费的认定完全是歪曲事实和错误认定，两个案件的判决结果更是相互矛盾的。综上，请求支持上诉人张志林、李亚东的上诉请求。谢复东针对张志林、李亚东的上诉答辩称，一审判决认定事实清楚，法律关系认定略有瑕疵，应当依法予以改判。但张志林、李亚东的上诉理由均不成立，一审认定的228000元包括转让费及租金是正确的，张志林、李亚东的第二、三项上诉理由系逻辑推理，不予认可。谢复东的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持谢复东在一审的反诉请求；2.本案诉讼费用由张志林、李亚东承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，故判决错误。1.一审认定诉讼双方转租协议有效、两年共228000元转让费、该转让费包含租金，那么应当按照合同实际履行期判决实际支付多少转让费，而实际谢复东最多使用了宾馆一年零两个月而非约定的两年，那么应当产生130000元“转让费”，而谢复东为了两年的承租经营期限已支付了190000元和11390.8元（补交承租前欠缴的采暖费），因此应当退给谢复东60000元左右＋11390.8元，合计返还大约71390.8元。谢复东提交的录像证据证明张志林、李亚东一方于2016年9月21日强行摘走营业执照，标志着张志林、李亚东单方解除合同的事实，张志林、李亚东一审庭审中承认于该天取走营业执照，但同时声称于该天之后某天又将营业执照交于谢复东的女婿、让其代为收回。是否发生这一交还的事实，应当由张志林、李亚东承担举证责任，如果不能举证证明，应当结合谢复东女婿在王耀鹏诉李亚东一案中的作证情况（证明上诉人将宾馆钥匙于同月交回），按照证据优势原则认定本案合同确实终止于2016年9月30日之前。2.谢复东反诉的请求和理由符合法律和实践，应当改判支持反诉请求。综上，请求支持谢复东的上诉请求。张志林、李亚东针对谢复东的上诉答辩称，1.（2019）宁0323民初2591号民事判决中，谢复东的女婿李长宁证明：“在2016年10月份左右证人李某某就把宾馆的钥匙交到王耀鹏妻子的手上，当时把房屋交付给王耀鹏，我们已经不使用该房屋，当时第一任租户高万贵、李亚东、我，我们三人说过这个事情，王耀鹏已经知道我们不使用该房屋了。”故在2016年10月谢复东的女婿李长宁已将钥匙交给王耀鹏，是谢复东无能力经营宾馆，和营业执照没有任何关系。2.王耀鹏在质证和陈述中也认可2016年10月已申请停电、停水、停暖，此时谢复东已不可能再经营宾馆。综上，请求驳回谢复东的上诉请求。张志林、李亚东向一审法院的诉讼请求：1.判令被告支付二原告代其向王耀鹏支付的房屋租赁费180000元、违约金34200元及案件受理费3847元，合计218047元；2.判令被告支付二原告转让费30000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。谢复东向一审法院提出的反诉请求：1.确认张志林与谢复东之间《宾馆转让协议书》无效。2.判令张志林、李亚东返还谢复东支付的转让费110000元。3.判令张志林、李亚东赔偿谢复东垫付的2014年至2015年度（协议之前张志林欠缴）的采暖费11390元。以上合计121390元。4.驳回本诉原告对谢复东的全部给付请求。5.本案全部诉讼费用由张志林、李亚东承担。一审法院认定事实：2009年3月20日案外人王耀鹏与案外人高万贵签订《营业房租赁合同》，合同约定王耀鹏将位于盐池县西大街北段一、二、三楼营业房出租给高万贵从事经营宾馆使用，租赁期限自2009年7月30日至2017年7月30日止，租赁期内年租金80000元，每年5月1日前分两次交清当年租金，如不能按时交清租金，每日承担1000元违约金，超过一个月仍不能交清，王耀鹏有权单方解除合同，另约定租赁期间所用的水、暖、电、通话、下水、室外环卫、房屋修缮、水、电、暖改造及其他费税等由高万贵承担。合同签定后，高万贵按约履行了合同约定的义务。2013年8月21日，经王耀鹏同意，高万贵将该宾馆转租给本案原告（反诉被告）李亚东，并在营业房租赁合同后备注：“1、同意转租给李亚东继续承包，至止合同期满。2、高万贵作为本合同的担保人，在李亚东无力完成和履行合同义务时由担保人承担全部的经济责任和法律责任”。原告（反诉被告）李亚东经营宾馆后于2015年3月19日向王耀鹏支付了80000元租金。2015年5月17日，二原告（反诉被告）以张志林名义与被告（反诉原告）谢复东签定了《宾馆转让协议书》，将位于盐池县民族西街嘉丰商务宾馆转让被告（反诉原告）谢复东经营，经营期限为原租赁合同期限，协议约定：“一、张志林将位于盐池县民族西街嘉丰商务宾馆整体转让被告谢复东经营。二、双方约定转让费共计228000元，谢复东分两次付给张志林，经营权即由谢复东所有。双方在协议签定之日，谢复东支付张志林转让费150000元，剩余78000元约定于2015年8月17日前付清，如不能按时交清欠款，张志林有权收回宾馆。三、谢复东如需变更，张志林负责提供协助。张志林负责协助谢复东续签该宾馆房屋使用协议。四、张志林把宾馆现有的固定资产、低值易耗品全部转让谢复东，包括柜台桌椅、空调、装修、饰品等物品。五、双方协议生效后，宾馆转让前的债权债务由张志林承担，谢复东概不负责。六、谢复东接管宾馆后，所产生的债权债务由谢复东负责，张志林不承担任何责任。…”协议签定后，二原告（反诉被告）将宾馆转让给被告（反诉原告）谢复东经营，谢复东于2015年5月17日向张志林支付转让费150000元，2015年8月20日向张志林支付转让费20000元，2015年10月10日向张志林支付转让费20000元，共计支付转让费190000元。2015年10月8日被告（反诉原告）谢复东代二原告（反诉被告）缴纳2014年至2015年的采暖费共计11390.80元。2019年8月23日，案外人王耀鹏向一审法院提起诉讼，要求本案原告（反诉被告）李亚东支付2015年7月30日至2019年3月30日期间的租赁费293333元，支付垫付的采暖费及滞纳金共计57406.44元，支付违约金87999.9元等。2019年11月5日一审法院作出（2019）宁0323民初2591号民事判决书，判决李亚东支付王耀鹏2015年7月30日至2017年10月30日的房屋租赁费共计180000元，支付王耀鹏违约金34200元。现二原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）接管宾馆后，所产生的债务应由被告负责，向一审法院提起诉讼，被告认为双方签订的《宾馆转让协议书》无效，向一审法院提起反诉，双方均请求判如所请。一审法院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。本案二原告（反诉被告）经案外人即出租人王耀鹏同意，从案外人高万贵处承租涉案出租房屋，其承租经营两年后，在未征得出租人同意情况下，又将涉案房屋出租给本案被告（反诉原告），该出租行为虽未征得出租人同意，但该行为并未对出租人的利益造成损失，依合同的自由原则及合同相对性原理，该转租关系仅为二原告与被告之间的关系，双方签订的《宾馆转让协议书》，也系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。对二原告要求被告支付法院判决其向王耀鹏支付的房屋租赁费180000元、违约金34200元及案件受理费3847元，共计218047元的诉请，一审法院认为，原、被告双方签订的《宾馆转让协议书》，约定原告（反诉被告）张志林将位于盐池县民族西街嘉丰商务宾馆整体转让给被告谢复东经营，转让费共计228000元，双方在协议中没有另行约定租赁费的承担，应视为租赁费包含在该228000元的转让费中，二原告以法院判决原告李亚东支付王耀鹏的费用系被告谢复东接管宾馆所产生的债务，应由被告负责的理由不成立，一审法院不予采纳，故二原告的该项诉请一审法院不予支持。对二原告要求被告支付下剩30000元转让费的诉请，被告在协议签订后已支付190000元转让费，并替二原告支付二原告经营该宾馆期间应支付的采暖费11390.80元，该费用应从被告欠付的转让费中扣减，故被告现欠付二原告转让费应为26609.20元（228000元-190000元-11390.80元），对该费用一审法院予以支持。对被告要求确认原告张志林与被告之间签订的《宾馆转让协议书》无效的反诉请求，一审法院已认定该协议书为有效合同，故对被告的该项反诉请求不予支持。对被告要求二原告返还被告支付的110000元转让费的反诉请求，根据被告的自述，被告从二原告处承租宾馆的期限是两年，即2015年至2017年，被告反诉称在2016年8月下旬原告张志林摘走营业执照并提供视频证实，但该视频仅显示原告张志林有摘下营业执照的行为，但是否带走营业执照致使被告无法经营，被告没有提供其他的证据予以证实，故被告仅承担1年80000元的转让费，要求二原告返还已支付的110000元转让费的反诉请求，不予支持。对被告要求二原告支付被告垫付的2014年至2015年度11390.80元采暖费的反诉请求，该费用已在被告未支付的转让费中扣减，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）谢复东于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张志林、李亚东转让费26609.20元；二、驳回原告（反诉被告）张志林、李亚东的其他诉讼请求;三、驳回被告（反诉原告）谢复东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5021元，由原告（反诉被告）张志林、李亚东负担4482元，由被告（反诉原告）谢复东负担539元。反诉案件受理费1364元，由被告（反诉原告）谢复东负担。二审中，张志林、李亚东提交证据：旅馆转让协议书及收据各一份（提交原件核对后退回），欲证明2013年5月15日张志林、李亚东从高万贵手中受让宾馆，向高万贵支付360000元转让费的事实，转让费与租金不是一回事，租金是向房东交的。谢复东提交证据：营销电费明细2页，欲证明2016年9月30日之后用电量几乎为零，以此证实谢复东未再经营涉案宾馆，本案租赁关系结束于2016年9月30日。本院组织当事人进行了质证。本院认为，张志林、李亚东的旅馆转让协议书及收据各一份，协议当事人为高万贵、李亚东，高万贵非本案当事人，对该证据的真实性无法作出认定，退一步讲，即使该证据为真实，也只是对协议当事人具有约束力，对合同之外的当事人不具有约束力，故对张志林、李亚东的证明目的不予认定。谢复东提交的营销电费明细2页，张志林、李亚东质证无异议，对真实性予以认定。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，有各方当事人一、二审庭审陈述，以及各自提交并经质证确认的证据在卷证实，本院亦予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、张志林、李亚东与谢复东签订的《宾馆转让协议书》约定的转让费228000元是否包含租赁费，张志林、李亚东的上诉主张能否成立？二、谢复东主张其与张志林、李亚东的租赁合同关系于2016年9月30日终止，2016年9月30日之后的租金应予退回的主张能否成立？关于争议焦点一。经核实，一、张志林与谢复东签订的《宾馆转让协议书》约定，甲方（张志林）将嘉丰商务宾馆整体转让乙方（谢复东）经营，转让费228000元。该协议中没有关于由甲方另行向乙方或房主再支付房屋租金的约定；二、二审中，虽然张志林、李亚东提交了其与案外人高万贵签订的旅馆转让协议，证实李亚东从高万贵手里受让该房屋时既支付转让费还支付租赁费，但根据合同相对性原则，也只对合同的当事人双方具有法律约束力，对合同外的其他人不具有约束力，且谢复东也不予认可；三、张志林、李亚东称自房屋转让给谢复东后，租金应由谢复东给房主支付，其再无义务也没有向房主支付过租金，其该陈述与李亚东在已经发生法律效力的（2019）宁0323民初2591号民事判决书的答辩陈述“2014年7月30日至2015年7月30日的租金是我现金支付的，2015年7月30日至2016年7月30日的租金是我现金支付的，2015年至2016年的租金我支付了”相互矛盾；四、张志林、李亚东现也未能提供其受让案涉宾馆时接受转让的财物清单及相应价值，以证实《宾馆转让协议书》约定228000元仅是转让费，而不包含租金。综合以上分析，张志林、李亚东认为本案双方当事人签订的《宾馆转让协议书》约定的转让费228000元不包含租金，租金应另行支付的上诉请求，无充分有效证据证实，其上诉理由不能成立。一审对此认定正确，本院予以确认。关于争议焦点二。双方当事人均认可谢复东承租期限为高万贵与李亚东租赁期的下剩两年期限。虽然谢复东在二审提供营销电费明细等证明其自2016年9月30日已将所有物品搬出及不再经营案涉房屋，主张不应再支付房租，但其并未能提供充分有效的证据证实其在2016年9月30日将案涉房屋交回给房主王耀鹏，王耀鹏对此也不予认可，已经发生法律效力的（2019）宁0323民初2591号民事判决书对其主张的该事实及李长宁出庭证言也并未予确认，而是将租赁期认定至2017年7月30日。故此，一审按照本案双方约定的两年租期计算谢复东下欠张志林、李亚东转让费用（含租金）26609.20元，并无不当，本院亦予以确认。综上所述，上诉人张志林、李亚东和上诉人谢复东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张志林、李亚东预交的二审案件受理费4963元，由上诉人张志林、李亚东负担；上诉人谢复东预交的二审案件受理费1814元，由上诉人谢复东负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀霞审判员  王 平审判员  刘 磊二〇二一年四月七日书记员  马 瑾附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。