四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初2059号 原告：国家税务总局宜宾市翠屏区税务局，住所地：四川省宜宾市翠屏区合江街**，社会信用统一代码：11511201MB1549898E。 负责人：魏再平，职务：局长。 委托诉讼代理人：罗洪。 委托诉讼代理人：彭朝兵，四川戎州律师事务所律师，执业证号：××。 被告：蒲久波，男，1989年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾县。 原告国家税务总局宜宾市翠屏区税务局与被告蒲久波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国家税务总局宜宾市翠屏区税务局（以下简称翠屏区国税局）的委托诉讼代理人罗洪、彭朝兵，被告蒲久波,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翠屏区国税局向本院提出诉讼请求（经变更后）：1、请求人民法院依法判令被告蒲久波向原告翠屏区国税局支付截止2020年8月31日的租金300500元;2、请求人民法院依法判令被告蒲久波向原告翠屏区国税局支付从2020年9月1日起至2021年2月28日返还房屋之日止的房屋占用费31500元（按5250元／月计算）;3、本案全部诉讼费用由被告蒲久波承担。事实与理由：2012年4月6日,原告翠屏区国税局（原宜宾市翠屏区国家税务局）与被告蒲久波签订《房屋租赁合同》,双方约定:（1）被告蒲久波向原告翠屏区国税局承租位于宜宾市翠屏区××路××号××号房屋（现门牌号为2××6号）,租期自2012年4月6日起至2013年12月31日止;（2）月租金为人民币5250元,租金按月支付,每月10日前支付当月租金;（3）被告蒲久波向原告翠屏区国税局支付保证金人民币10000元,该保证金在租期届满且被告蒲久波返还房屋及原告翠屏区国税局验收后无息退还给被告蒲久波。合同签订后,原、被告双方均按约履行合同。租期届满后，原、被告未予再行签订租约,被告蒲久波仍继续租赁诉争房屋。期间,被告蒲久波不定期向原告翠屏区国税局缴纳租金,截至2020年8月31日止,尚欠316250元租金,并且未支付2020年9月1日起至2021年2月28日房屋占用费。因国家政策调整,原告翠屏区国税局多次口头或书面明确告知被告蒲久波要收回租赁房屋,解除双方的不定期房屋租赁合同,要求被告蒲久波结清租金等并予搬离。被告蒲久波2021年2月28日只向原告翠屏区国税局腾空交房,未能按照原告翠屏区国税局要求履行支付租金及占有使用费等义务。原告翠屏区国税局经多次催收房屋租金和占有使用费无果,遂起诉至贵院,望判如所请。 被告蒲久波辩称，第一、对原告的第一项诉求300500元无异议，对原告诉请的第二项31500元无异议，但是该金额国税是口头承诺减免的。第二，我现在经济困难，希望能够给我充足的时间来还款。第三，转让费和装修费原告方应考虑补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了统一社会信用代码证书、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、被告身份证复印件、（2020）宜宾市不动产权第0××3号不动产权证书复印件、门牌号变更的证明、房屋租赁合同、租金收据、解除租赁合同通知书、签收单、出租房屋收回及租金追缴的函及张贴现场图片、通话清单、欠缴房屋租金及占用费统计表、移交物品清单、原告单位名称变更相关材料等证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 对原、被告双方无争议的合同签订情况、合同约定情况、合同到期后的实际履行情况等事实，本院依法予以确认。 另查明，1、原告翠屏区国税局与被告蒲久波于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》载明的出租方是翠屏区国家税务局，加盖的公章是四川省宜宾市翠屏区国家税务局。《国家税务总局宜宾市税务局关于各县（区）局机构改革有关事项的公告》[2018年第5号]载明国家税务总局宜宾市翠屏区税务局于2018年7月20日正式挂牌，并启用新的行政、业务印章，以国家税务总局宜宾市翠屏区税务局名称开展工作。于2018年10月30日颁发的统一社会信用代码证书上载明的名称是国家税务总局宜宾市翠屏区税务局。 2、（2020）宜宾市不动产权第0××3号不动产权证书载明坐落于翠屏区××路××号××幢××层××层的房屋的登记权利人是国家税务总局宜宾市翠屏区税务局，此处房屋由于门牌号变更，现在变更为翠屏区民主路18号、22号、24号、26号、28号、30号、32号、34号、36号、38号、40号、42号、44号、46号、48号，以上所指地址为同一处房屋。原民主路22号因门牌号发生变动，现实际地址为民主路26号。 3、原告翠屏区国税局与被告蒲久波于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》约定：“房屋每月租金为350元/平方米，共计5250元/月。租金支付方式为按月支付，乙方于每月10日前支付本月租金。不足整月，按整月计算。租期届满之日是2013年12月31日。” 4、租赁期限届满之后，原、被告未再续签订房屋租赁合同，被告蒲久波继续使用诉争租赁房屋，原告翠屏区国税局没有提出异议。2020年7月13日，原告翠屏区国税局向被告蒲久波书面送达了《解除租赁合同通知书》，被告蒲久波于2021年2月28日向原告翠屏区国税局腾退诉争房屋。原告翠屏区国税局多次向被告蒲久波催收房屋租金和占有使用费无果后起诉至法院。 本院认为，原告翠屏区国税局与被告蒲久波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被告蒲久波对原告翠屏区国税局诉请的截止2020年8月31日的租金300500元无异议，故对原告翠屏区国税局诉请的截止2020年8月31日的租金300500元，本院予以支持。 关于本案的法律适用问题分析如下： 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案中，原告翠屏区国税局主张被告蒲久波支付截止2021年2月28日的租金及房屋占用费，除2021年1月1日至2021年2月28日的房屋占用费，依规定应适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定外，2020年12月31日之前的租金及房屋占用费，依规定应适用当时的法律、司法解释的规定。 关于本案合同解除事宜分析如下: 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案中原告翠屏区国税局与被告蒲久波于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》租期届满之日是2013年12月31日。租赁期限届满之后，原、被告未再续签订房屋租赁合同，被告蒲久波继续使用案涉的租赁房屋，原告翠屏区国税局没有提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。原告翠屏区国税局作为合同当事人一方，于2020年7月13日向被告蒲久波书面送达了《解除租赁合同通知书》，要求解除案涉租赁合同，符合上述法律规定。 关于合同解除的具体时间认定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款规定“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”，本案中，原、被告解除合同的合理期限并未协商一致，被告蒲久波实际腾退房屋的时间是2021年2月28日，故本院酌定本案案涉的房屋租赁合同解除应当提前通知对方的合理期限截止到被告蒲久波实际腾退房屋之日，即2021年2月28日。故本院认定本案案涉的房屋租赁合同解除时间为2021年2月28日。 关于原告翠屏区国税局主张的第二项诉请，要求被告蒲久波支付截止2021年2月28日返还房屋之日的房屋占用费31500元(按5250元/月计算)。原告翠屏区国税局错误地认为本案案涉的房屋租赁合同解除应当提前通知对方的合理期限截止到2020年8月31日，原、被告双方的房屋租赁合同于2020年8月31日解除，所以房屋占用费从2020年9月1日起算。被告蒲久波对从2020年9月1日起至2021年2月28日止期间的费用性质是租金还是房屋占用费，未进行抗辩，仅辩称应当减免这期间的费用。本院认定本案案涉的房屋租赁合同解除时间为2021年2月28日，所以从2020年9月1日起至2021年2月28日止期间的费用性质属于租金，但为了避免诉累，本院对原告翠屏区国税局主张的第二项诉请也在本案中一并予以处理。 关于原告翠屏区国税局主张的第二项诉请的争议焦点为：1、是否应当减免2020年9月1日起至2021年2月28日止期间的租金；2、是否应当抵偿装修费用。针对以上二个争议焦点，具体分析如下： 1、是否应当减免2020年9月1日起至2021年2月28日止期间的租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告蒲久波辩称，在退房时原告翠屏区国税局明确跟其口头承诺2020年9月之后的房租会予以减免，但并未向本院提供相应的书面证据。被告蒲久波未提供证据证明原告翠屏区国税局同意减免其2020年9月之后的房租，应承担举证不能的法律后果。故对被告蒲久波辩称应减免其2020年9月之后的房租的意见，本院不予采纳。 2、是否应当抵偿装修费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，本案中，原、被告于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》租期届满之日是2013年12月31日。租赁期限届满之后，原、被告未再续签订房屋租赁合同，被告蒲久波继续使用案涉的租赁房屋，原告翠屏区国税局没有提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。因2013年12月31日之后，是不定期合同履行期间，原告翠屏区国税局可以随时解除合同，被告蒲久波应当意识到装修风险，应自担装修风险并自行承担装修费用，且被告蒲久波也未提供证据证明是征得原告翠屏区国税局同意之后才进行的装修,应承担举证不能的法律后果。故对被告蒲久波辩称应抵偿装修费用的意见，本院不予采纳。 据此，因案涉房屋租赁合同约定的租金标准为5250元/月（不足整月，按整月计算），故原告翠屏区国税局诉请的从2020年9月1日起至2021年2月28日返还房屋之日止的费用31500元，本院予以支持。 综上，对原告翠屏区国税局诉请的第一项截止2020年8月31日的租金300500元及诉请的第二项从2020年9月1日起至2021年2月28日返还房屋之日止的费用31500元，本院均予以支持。上述两项共计332000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第二款、第第七百二十一条、七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第一条第三款、第二十条之规定，判决如下： 被告蒲久波于本判决生效之日起十日内向原告国家税务总局宜宾市翠屏区税务局支付房屋租金332000元。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6516元，由被告蒲久波负担。该费用原告国家税务总局宜宾市翠屏区税务局已预交，由被告蒲久波直付原告国家税务总局宜宾市翠屏区税务局6516元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  纪跃 审 判 员  陈伟 人民陪审员  袁英 二〇二一年四月二十七日 法官 助理  陈洁 书 记 员  张敏