河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终610号 上诉人（原审原告、申请执行人）：张功秀，女，1977年7月22日出生，汉族，住河北省唐山市开平区。 委托诉讼代理人：张志伟，河北陈玉哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：郑景文，男，1992年9月22日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：王士才，河北三汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐东亮，男，1986年9月27日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：孙秀荣，女，1960年5月18日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 上诉人张功秀因与被上诉人郑景文、徐东亮、孙秀荣执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张功秀上诉请求：1、依法撤销唐山市路北区人民法院作出的（2020）冀0203民初1760号民事判决，改判继续查封徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产;2、一、二审诉讼费由被告负担。事实和理由:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,买受人排除执行需符合四个条件。上述四个条件缺一不可,否则不能排除执行。而本案中,被告郑景文的购房行为起码不符合上述四个条件中的三个条件,即不符合第二十八条规定。一、被告郑景文与被告徐东亮签订的房屋买卖合同属于无效合同。根据修订后的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的（四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定,未依法登记领取权属证书的或未取得抵押权人同意的的房产不得转让,该规定属于法律规定的禁止性强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五款的规定,被告郑景文与被告徐东亮签订的房屋买卖合同违法了法律的强制性规定,属于无效合同。二、被告郑景文未支付全部购房款,亦未将剩余价款交付人民法院。被告郑景文于2019年6月29日支付10000元;2019年7月14日支付390000元;2019年7月29日支付294714.59元:2019年8月26日支付100000元;2019年8月15日支付3360元;2019年9月8日支付3360元;2019年10月17日3400元:2019年11月16日支付3340元;2019年12月19日支付3340元;2020年1月20日支付3340元;2020年2月5日支付3340元;2020年3月2日支付3360元;2020年4月3日支付3360元;2020年4月13日支付30元。以上合计824944.59元。根据被告徐东亮与被告郑景文的约定,总购房款为1300000元,被告郑景文尚未支付的房款为475055.41元,被告郑景文并未交付人民法院。故被告郑景文的行为不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第三款的规定。三、本案所涉房产未办理过户登记是被告郑景文自身原因导致的。本案中,被告郑景文与徐东亮签订房屋买卖合同购买案涉房屋时,徐东亮尚未取得案涉房屋的房产证。故被告郑景文在签订房屋买卖合同时就应当预见到被告徐东亮向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由徐东亮按揭贷款购得,并在交通银行设有抵押权。在涤除抵押权之前,当事人仍无法办理过户登记,故郑景文在签订房屋买卖合同时就应当预见未涤除抵押权办理过户登记存在的障碍。被告郑景文明知徐东亮未取得产权证书及房产设有抵押权等事实,仍然购买,其对房屋未能过户登记其名下存在明显过错,房屋未能过户登记至其名下是其自身原因导致的。故被告郑景文的行为不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第四款的规定。综上,被告郑景文购买涉案房产的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定,不能排除执行（保全）。 郑景文答辩称，本案中,郑景文房屋买卖行为符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件,足以排除原告对该处房屋的查封,理由如下: 一、郑景文与徐东亮、杜宏侠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据我方提供的证据显示,双方是在2019年6月30日签订的《房屋买卖合同》,原告亦是认可合同的签订时间。关于合同效力,虽《中华人民共和国城市房地产管理法(2019年修正)》第38条规定了七种不得转让的情形,但未规定如发生转让行为导致双方签订合同无效的后果,应属于管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。因此,郑景文与徐东亮、杜宏侠双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、郑景文在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据我方提供证据显示,原告张功秀查封该房屋的时间是在2019年11月08日。而徐东亮已经按合同约定在2019年08月31日前将房屋交付,在房屋交付后我方于2019年9月6日起开始入场装修。根据物业提供的居住证明显示,我方于2019年9月24日在物业办理入住,并交纳当年的物业费,现郑景文及其家人一直居住于该房屋,并且该房产为郑景文的唯一住房。因此,郑景文在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、郑景文已按照合同约定支付部分价款且愿意配合法院将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据我方提供证据显示,郑景文按照合同约定已经向徐东亮支付了大部分房款,剩余贷款亦未间断偿还,并且郑景文愿意配合法院,将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非因买受人(郑景文)自身原因未办理过户登记。根据我方提供证据显示,郑景文在购买房屋时,该房地产开发商未组织办理房屋产权登记,无法办理过户登记。开发商在2019年8月份开始分批次办理房本时,我方积极同徐东亮联系,要求其配合办理过户登记,并于2019年9月3日支付了购房契税,这足以说明我方并未怠于行使权利。当该房屋迟迟未下发房本,郑景文在询问开发商原因后方知该处房屋被查封无法办理房屋过户登记。因此,由于房地产开放商和张功秀的原因,导致涉案房屋无法办理房屋的产权登记,郑景文对此并无过错。五、被告徐东亮另有财产可供查封、执行。郑景文在购房时已经向徐东亮交付80余万元购房款,并且徐东亮名下有公司股份,该公司一直处于运营状态。在张功秀与徐东亮、孙秀荣的借贷纠纷中,徐东亮仅承担15万元的偿还责任。因此,继续查封明显不当。根据我方提供证据显示,郑景文按照合同约定已经向徐东亮支付了大部分房款,剩余贷款亦未间断偿还,且郑景文愿意配合法院将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 张功秀向一审法院起诉请求：：1、依法判令继续查封徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产;2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告张功秀与被告徐东亮、孙秀荣因借款纠纷，原告张功秀起诉被告徐东亮、孙秀荣，此案诉讼过程中，原告申请财产保全，2019年11月4日本院作出（2019）冀0203民初5722号之一民事裁定书及协助执行通知书，查封了被告徐东亮名下坐落于唐山市路北区产，查封期限三年，自2019年11月8日起至2022年11月7日止。被告郑景文以被查封房产归其所有为由并提供了房屋买卖合同、定金收条、购房款收条、中国建设银行个人账户支出交易明细等证据向本院提出书面异议申请，请求解除对被查封房产的保全措施。本院审查后认为被查封房产虽登记在被告徐东亮名下，但被告郑景文与徐东亮在查封之前通过唐山千家房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，购买了被查封房产，并支付了购房款、实际占有该房款，故裁定中止（2019）冀0203民初5722号之一民事裁定书及协助执行通知书中对被告徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产的查封。 另查明，2019年6月29日，被告郑景文与被告徐东亮、案外人杜宏侠通过唐山千家房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，被告郑景文购买唐山市路北区房产，房屋总价款130万元，签订合同当日被告郑景文交纳定金1万元。被告徐东亮与杜宏侠系夫妻关系。2019年7月14日被告郑景文交纳购房款40万元（含定金1万元）。2019年7月29日被告郑景文以银行转账方式，汇入杜宏侠账户，支付购房款294714.59元。2019年8月26日，被告郑景文以银行转账方式，汇入杜宏侠账户，支付购房款10万元。2019年9月3日被告郑景文与被告徐东亮及案外人杜宏侠在唐山千家房地产经纪有限公司员工的陪同下查询涉案房产信息，经查询涉案房产有抵押、无查封。被告郑景文与被告徐东亮及案外人杜宏侠签订了《房屋查询确认单》，并由被告郑景文缴纳了房屋契税11758.64元。涉案房屋交付被告郑景文后于2019年9月6日开始进行装修。2019年9月24日，被告郑景文去常泰西里美域物业（北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司）缴纳电费、补交2019年度物业费并办理业主登记。2019年9月28日，被告郑景文与北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司签订《物业服务合同》。2020年4月16日，物业公司催要2020年底物业费，被告郑景文缴纳了2020年度物业费2656.56元，物业公司为被告郑景文出具了增值税发票。 再查明，被告郑景文自2019年7月17日至今，被告郑景文按月向户主徐东亮银行账户打款，偿还每月贷款。 一审法院认为，被告郑景文与徐东亮、案外人杜宏侠通过房产中介公司签订了《房屋买卖合同》，并将涉案房产交付被告郑景文，被告郑景文亦支付了房款80万元左右，且按月偿还贷款。被告郑景文接收房屋后对其房屋进行了装修、缴纳物业费用并实际居住、使用。虽然上述房产被告郑景文与徐东亮间未办理房产过户手续，但不能否认被告郑景文取得涉案房产，故原告请求继续查封徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。判决：驳回原告张功秀的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案外人对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张东亮、杜宏侠在购买案涉房产时除首付款外的其余购房款系采用按揭方式支付，在向银行办理住房贷款后按月支付房贷，至今仍未还清贷款。根据上诉人郑景文提交的，张东亮、杜宏侠作为甲方、郑景文作为乙方签订的房屋买卖合同中第三条付款约定第3项顶名还贷的约定，郑景文自2019年7月17日至今每月向张东亮、杜宏侠支付房贷，张东亮、杜宏侠收到后以自己的名义偿还案涉房屋的贷款，至今贷款仍未还清。 根据郑景文支付购房款的实际情况，其并未实际支付案涉房产的全部购房款，其与张东亮、杜宏侠所签订的房屋买卖协合同处于正在履行的状态，并且尚未履行完毕。上诉人郑景文在支付部分购房款后，每月向张东亮、杜宏侠偿支付房贷的行为，实际上是被上诉人郑景文对房屋买卖合同内容的持续履行，即被上诉人郑景文负有按照合同约定向张东亮、杜宏侠支付购房款、偿还房屋贷款的义务，直至债务清偿完毕。据此，对于案涉房产被上诉人郑景文并未支付全部购房款，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形。 另外，案涉房屋系徐东亮、杜宏侠按揭贷款购得，房屋设有抵押登记。被上诉人郑景文与徐东亮、杜宏侠于2019年6月29日签订房屋买卖合同时，通过唐山千家房地产经纪有限公司居间介绍，双方已经前往房地产交易中心针对案涉房产进行了权属状况查询，查询结果已经明确显示案涉房产存在抵押。故郑景文在签订房屋买卖合同时就应当预见到徐东亮、杜宏侠向其办理房屋过户登记时会因存在抵押权而不能变更登记的情形，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形。 综上，被上诉人郑景文对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。上诉人张功秀的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市路北区人民法院作出的（2020）冀0203民初1760号民事判决书； 二、准许继续执行徐东亮名下的坐落于唐山市路北区产。 二审案件受理费80.00元均由被上诉人郑景文、徐东亮、孙秀荣共同承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李振岭 审 判 员 樊绫钰 审 判 员 周 欣 二〇二一年四月十四日 法官助理 闫大力 书 记 员 任颖超