甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1590号上诉人(原审被告):兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会，住所地兰州市红古区红古镇新建村。负责人:马良义，该管委会主任。委托诉讼代理人：闫永育，甘肃丁得锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马晓强，男，1991年4月30日出生，回族，住青海省民和回族土族自治县。上诉人兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会（以下简称新建清真寺管委会）因与被上诉人马晓强房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2020）甘0111民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新建清真寺管委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马晓强的诉讼请求。事实与理由:一、本案基本事实。2019年5月28日,马晓强与苏某签订一份《店铺转让合同》,上诉人作为房东在协议上列为丙方,但没有实际权利义务,合同约定苏某将租赁上诉人的店铺转让给马晓强,转让费为99000元,上诉人同意延续合同5年,租金为每年12000元,支付方式为年交。2019年5月29日,马晓强与上诉人签订《租赁合同》,合同约定上诉人将店铺租赁给马晓强使用,租赁期为5年,自2019年9月1日至2024年9月1日,租金每年12000元,付款方式为年付（每年9月1日）。合同签订后马晓强于2019年9月20日按照约定向上诉人支付房租12000元。后经双方协商,马晓强使用上诉人的另外三间房屋及门前场地,马晓强另外交付上诉人房费和场地费8000元,马晓强也于2019年11月1日向上诉人缴纳以上8000元费用,上诉人出具收据确认收取的是2019年11月1日至2020年10月30日期间的费用。2020年9月7日上诉人找到马晓强要求支付下年度房租,马晓强让上诉人出具一个保证书,保证房子的安全,鉴于裂缝在2010年签订《租赁合同》时存在,上诉人说不能写保证书,后马晓强将租赁的铺面锁门,至今未将租赁铺面三间（另外三间商铺钥匙马晓强在2020年9月已交还上诉人）交还上诉人,该商铺仍由马晓强占用,诉讼前马晓强也没有与上诉人协商过解除事宜。二、一审判决认定事实不清、证据不足。一审判决认定:“2019年12月初,马晓强发现租赁店铺出现裂缝、地基下沉的现象,遂于2020年9月3日找到上诉人要求修缮,上诉人未同意修,马晓强停止营业,上诉人于2020年9月4日“告知马晓强此房为危房不再出租”与事实不符,马晓强也没有提供相应证据证明有关事实。首先，租赁铺面确实有裂缝,但裂缝不是2019年才出现的,裂缝位置在铺面后墙正面,马晓强承租铺面时就有,其对此是明知的。其次，2020年9月初马晓强没有找上诉人要求修缮,而是上诉人根据《租赁合同》约定要求交付下一年度租赁费时,马晓强提出让上诉人写保证书,上诉人不同意写保证书,并不是马晓强找到上诉人要求修缮。第三，上诉人没有“告知马晓强此房为危房不再出租”一事,此说法纯粹是杜撰的。马晓强的说法不符合常理。当时马晓强让上诉人写保证书,上诉人没有答应,此时《租赁合同》尚在履行期内,从利益角度出发,上诉人不可能主动提出解除合同的违约要求。第四，一审判决认定租赁房屋为危房没有事实根据。对于危房的认定应当由权威部门予以认定,不宜直接认定。综上,一审认定事实不清,证据不足。三、一审判决适用法律不当。首先，一审判决解除合同没有法律根据。合同法第九十三条规定“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中没有出现《租赁合同》中解除合同的约定理由。其次，本案中没有上诉人赔偿马晓强损失的理由，也没有上诉人表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为，在《租赁合同》中更没有违约金约定。一审判决根据合同法第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定判决上诉人赔偿马晓强损失24750元属适用法律不当。第三，一审判决将马晓强交付给苏某的99000元作为计算损失的基数不当。转让费99000元系马晓强交付给苏某的转让费,该款与上诉人没有任何关系,在马晓强与苏某签订的合同中,上诉人的地位仅仅是作为房东同意转让的作用,上诉人不应承担该《店铺转让合同》中的以上责任。第四，马晓强至今占用上诉人的六间铺面,没有交付给上诉人,一审判决返还租金1333元错误。四、上诉人保留向马晓强主张2020年9月2日至马晓强交还上诉人商铺钥匙时的租金。综上,上诉人没有向马晓强提出过不租,马晓强也没有向上诉人提出过解除合同的要求（诉讼除外）,墙上裂缝马晓强在承租时已存在,一审没有认定以上事实,而是根据马晓强没有证据和违反常情常理的说辞认定事实作出判决的。马晓强辩称，没有6间铺面，饭馆旁边的3间铺面都是放杂物的。2020年11月1日到期，对方是2020年9月3日把门关掉了，一审中提供了通话录音的证据。请求维持原判。马晓强向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的租赁合同；2.判令被告赔偿损失费79200元，退还租金2857.14元，合计82057.14元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月28日，原告马晓强与苏某、被告兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会时任副主任马如仓和委员白建义三方签订了《店铺转让合同》，约定：一、该店铺产权为被告，被告同意苏某将店铺转让给原告马晓强使用，苏某将店铺转让给原告后，原告与被告的合同延续五年，租金为12000元，租金为年交。原告于2019年5月28日一次性向苏某支付转让费共99000元。在合同期限内，被告或苏某无权索回店铺的经营权，且被告拥有店铺的转让权及合同到期之后优先租用权。2019年5月29日，原、被告签订了《租赁合同》约定：被告将位于红古区××村××商铺租赁给原告使用，租金一年12000元整，付款方式为年付，每年9月1日付款。合同期限为五年。原告于2019年9月20日向被告支付了一年的租赁费。后，原、被告因使用空置店铺及场地的事宜达成一致，原告于2019年11月1日向被告另行支付了8000元，用于被告使用空置店铺及场地，被告在收到此笔费用后向原告出示了收据，并在该收据上注明了收款事由：交来房费、场地费，使用时间段为2019年11月1日至2020年10月30日止。2019年12月初，原告发现租赁店铺出现裂缝、地基下沉的现象，原告遂于2020年9月3日找到被告要求修缮，被告未同意修缮，原告停止营业，被告于2020年9月4日告知原告此房为危房不再出租，双方遂酿成此纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的合同期限为五年，但在合同履行期届满前，被告向原告出租的店铺因出现裂缝、地基下沉的现象，原告要求被告修缮，被告拒绝修缮且明确表示其向原告租赁房屋为危房，不再向原告继续租赁房屋，系被告违约，致使合同目的不能实现，给原告造成了一定的损失，被告应当向原告赔偿损失，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求赔偿损失的具体数额过高，依据公平原则，本院将原告要求的损失费用调整为转让费用的20%，即99000×25%=24750元。对于原告要求被告退还租金2857.14元的诉讼请求，因原告向被告仅支付了一年的租金，原告租赁使用本案涉诉铺面的时间，已超过了一年期限，故对原告要求退还该铺面租赁费的诉讼请求本院不予支持，但原告向被告于2019年11月1日另行支付了8000元的空置店铺及场地租赁费，该部分店铺及场地租赁期限为2019年11月1日至2020年10月30日止，而原告停止营业的日期为2020年9月3日，故本院对原告未使用时间段的2个月的租赁费用1333元（8000÷12×2=1333元）予以支持。对于原告提出解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告马晓强与被告兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会签订的《租赁合同》；二、被告兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会于本判决生效之日起十日内向原告马晓强赔偿损失24750元、退还租金1333元，以上合计26083元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，减半收取926元，由被告兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会负担226元，超诉部分700元，由原告马晓强负担。二审中，新建清真寺管委会申请证人苏某出庭作证证明转让餐厅时，餐厅侧面、后墙都有裂缝，马晓强知道。马晓强质证认为，当时只是看到餐厅侧面有裂缝。本院认为，根据三方陈述能够确认在马晓强受让餐厅时墙上确有裂缝存在。一审判决查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：一审判决由上诉人新建清真寺管委会向被上诉人马晓强赔偿损失24750元及退还租金1333元有无事实根据及法律依据。本案中，根据双方陈述可知，在马晓强承租案涉房屋之时，房屋墙面确有裂缝。在承租一年后，马晓强自述因房屋裂缝扩大、地基下沉、危及安全，其要求新建清真寺管委会进行修缮，但新建清真寺管委会拒绝修缮并告知不再出租，故其再未营业，给其造成损失。新建清真寺管委会在一审中陈述房子在原来出租时就是危房，房子不安全，其也不想再租赁给马晓强使用，同意解除合同。综合上述事实，可以认定案涉房屋在马晓强承租使用过程中危险增大，安全已无法保障，双方均认识到继续使用可能会造成危害，故马晓强作为承租人要求出租人新建清真寺管委会对危房进行修缮加固符合常理。但新建清真寺管委会并未对房屋进行加固或修缮，未能消除危险，而是表示不再出租，该情形显然是新建清真寺管委会未能尽到作为房屋出租人应尽的义务，即保证出租房屋能够安全使用的法定义务。因新建清真寺管委会未能履行自身义务致使马晓强无法继续安全的使用房屋，必然给其造成无法达到合同预期目的的损失，即不能按合同约定使用满五年、转让时支付的转让费不能有效收回。因此，马晓强就该部分损失向新建清真寺管委会主张赔偿符合案件实际，一审判决根据合同履行的期限、转让费支付情况及双方履约的态度等，综合确定新建清真寺管委会承担部分损失24750元符合法律规定。关于尚未到期的部分租金判决予以返还1333元，是根据双方约定的租金支付期间和实际停止经营的时间来确定的未使用天数得出，并无不当。新建清真寺管委会的上诉理由不能否定其作为出租人应履行的保障房屋安全的法定义务。综上，新建清真寺管委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人兰州市红古区红古镇新建清真寺管委会负担。本判决为终审判决。审判长  刘桂刚审判员  金文丽审判员  杨亚娟二〇二一年四月十四日法官?助理丁健书记员  徐 倩