河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0791民初258号 原告：张家口凯博风物业服务有限公司，住所地河北省张家口经济开发区西苑南路21号岭秀城小区1号楼8号底商。 法定代表人：金立民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付泰林，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温成宝，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被告：李亮，男，1983年9月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：左莎丽，系被告李亮妻子。 被告：左莎丽，女，1984年4月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 原告张家口凯博风物业服务有限公司（以下简称凯博风物业公司）与被告李亮、左莎丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯博风物业公司的委托诉讼代理人温成宝律师、被告李亮的委托诉讼代理人及被告左莎丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯博风物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2021元、二次加压费117元，合计2138元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金（2019年12月31日至开庭之日2021年3月17日，前30天的违约金为64.14元，之后的违约金为1757.44元），计算标准为逾期缴纳30日内按照每日1‰计算，30日后按照每日2‰计算。原告并明确其主张物业费的计算方式为从2018年11月1日至2019年12月31日，按建筑面积120.31平米、单价1.2元/平米/月计算物业管理费为2021元。二次加压费的计算期间为从2018年11月1日计算至2019年12月31日为117元。事实与理由：2018年4月28日，被告与原告签订《岭秀城物业服务合同（二号院）》，由原告为被告所居住的岭秀城小区二号院提供物业服务，被告应于每年度首月5日前向原告支付物业管理费用，并按年度缴纳实际计量发生的其他代收代缴费用。现原告已提供物业管理服务，但被告仍拖欠原告物业费2021元，二次加压费117元，合计2138元。就上述费用经原告多次催缴被告仍未缴纳，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告李亮、左莎丽辩称，涉案房屋的业主是左莎丽和李亮，我们和房开公司、物业公司于2018年4月28日签订了物业合同，进行了缴费，交费后我们才拿到钥匙，当时交了2832元，包括2018年4月28日-2019年4月28日物业费1732元、二次加压费100元、垃圾清运费1000元。当时物业公司只给了我们一个盖章的收据，没有给正式的发票。2018年4月28日接收的房子。二次加压费100元属于无理收费。我们从拿到钥匙以后一直也没有居住。还交了不合理的二次加压费和垃圾清运费。交了这些费用才给了钥匙，到现在我们一直没有入住过，开发商承诺的契税票至今没有办理。物业公司没有给我们提供任何的物业服务，我们没有享受过物业服务。之前多次和物业公司沟通解决，他们也没有给我们一个正确的缴费计算期间，也没有给我们反馈相应的结果。房屋在没有交付给业主期间物业服务费应由建设单位缴纳，而不是由业主缴纳。物业公司不能向业主收取装修保证金、垃圾清运费、二次加压费，这些都是国家明令禁止的，我方要求对方把不合理的费用退给我方，按照正确的计算期间计算，提供正式的发票。物业公司也没有公布过物业费的使用明细，应该每年征求业主的意见，但是也从来没有过，这都是物业公司应该提供的服务。我们和物业沟通也不顺畅，经常发生争执。河北省物业收费标准一级是1元一平米，但是岭秀城还是1.2元，对方应提供物业收费的资质或标准，或者是物价局的批文。我们一直未入住，希望给我们物业费的优惠或者减免。对于原告所述我们的房屋面积120.31平米准确。 经审理查明：2018年4月28日，原告凯博风物业公司（甲方）与被告李亮、左莎丽（乙方）签订岭秀城二号院前期物业服务合同，该合同的相关内容载明“第三条本物业服务合同对物业服务公司、业主和物业使用人均有约束力。第七条本物业区域内的业主依法享有以下权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务机构提供的服务……第八条本物业区域内的业主应当履行以下义务：1、按照物业服务合同的约定，向物业服务机构缴纳物业服务费用……第二十三条物业管理服务企业在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十四条完善的物业管理服务是住宅小区房屋保值、增值的重要保障，物业管理服务费是物业管理服务正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业管理服务费用的义务。若业主对物业服务质量不满意，可以采取正当的形式或渠道（如业主大会）聘请其他物业服务公司，在新聘请的物业服务企业接管之前，业主或物业使用人不得以任何理由拒交物业管理服务费。1、物业管理服务费的确定和调整及收取办法按国家法律法规的有关规定执行。本物业的物业管理服务费用收费标准为：（1）高层、小高层、多层（带电梯）一层以上（不含一层）物业费：建筑面积×1.5元/平方米/月×12个月（含电梯运行费）。多层（不带电梯1-6层）建筑面积×1.2元/平方米/月×12个月。（2）高层、小高层、多层（带电梯）一层物业费：建筑面积×1.2元/平方米/月×12个月（含电梯运行费）。（3）小高层、多层（带电梯）一层跃地下建筑面积×0.5元/平方米/月×12个月，顶层阁楼为建筑面积×0.5元/平方米/月×12个月。（4）小区内商业建筑物业费：建筑面积×1.2元/平方米/月×12个月、小区外围商业物业费：建筑面积×1.0元/平方米/月×12个月。（5）小区自来水需二次加压，二次加压设备运行费住宅：100元/户/年。（6）地下车位服务费：每个车位按每月50元。（7）装修垃圾清运费：100平方米以下每户800元、100平方米以上每户1000元。2、首期物业管理服务费业主应于办理入住手续时向本物业管理服务企业缴纳一年（12个月）的物业管理服务费，首期物业管理服务费起计日期自开发建设单位发出收楼通知或登报通知日期起开始计算。业主未能按通知的时间前来办理物业管理服务费交付手续或业主推迟入住时间等，并不影响物业管理服务费正常计算，在补办入住手续后，亦须补交未入住期间的物业管理服务费。首期之后的物业管理服务费，每年度收取一次，业主应于每年度首月5日前向物业管理服务企业预缴当年度物业管理服务费，并按年度交纳实际计量发生的其他代收代缴费用。第二十五条物业管理服务企业按照上述标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由物业管理服务企业享有或承担。第二十九条业主或使用人欠交物业管理服务费或其他费用达到十五日的，物业管理服务企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日1‰自应付之日起至三十日止（业主并应赔偿物业管理服务企业为此催讨行为付出的额外各项费用），三十日后按每日2‰计算该业主迟交或欠交款项的滞纳金至实际支付日止计算，物业管理服务企业可根据情况对该违约业主提起民事诉讼”。该合同另载明了物业基本情况、物业的使用、业主共同授权、物业的维修养护及违约责任等其他内容。该合同后并附有承诺书、装修管理规定、环境卫生管理规定及物业服务标准等附件。 原告提供费用明细一份，显示被告所在的岭秀城小区11号楼3单元501室房屋实测面积为120.31平米，物业费单价为1.2元/平米，2018年11月1日至2019年12月31日共产生物业管理服务费2021元，二次加压费为117元。对此，被告认为其于2018年4月28日收房，物业费亦应从此时计算，其并于同日交纳了2018年4月28日至2019年4月28日期间一年的物业费1732元、二次加压费100元、垃圾清运费1000元，共计2832元，被告并提供收据一张予以佐证。原告则表示应从通知收房之日计算物业费，被告于2018年4月28日交纳的上述物业费系2017年10月31日至2018年10月30日期间的物业费，原告亦提供收据一张予以佐证。双方所提供的收据中对于物业费计费期间记载不一致，其他内容均一致。 原告提供缴费催收单照片一份，欲证明其催要物业费的情况。对此，被告表示其常年在北京，没有看到。 原告提供由张家口市凯博风房地产开发有限公司（甲方）与张家口市供水总公司（乙方）于2017年4月13日签订的二次供水设施委托维护管理协议一份，欲证明原告有权就二次供水设施维护期间所支出的必要费用向被告收取。该协议载明甲方将小区二次供水设施委托乙方有偿维护管理，维护管理内容包括设施维修维护、水质日常检测、设施清洗消毒。委托维护期为30年，设备设施的更新费用及运行电费不在本协议范围。被告对此表示存有异议。 诉讼中，被告提供入住相关费用明细一份，其中记载垃圾清运费1000元、二次加压费100元、太阳能费2500元。被告认为该几项费用收取并不合理，应予以退还。 对于原告主张的二次加压费，经本院询问，原告陈述“自来水公司只把水供到滨河公馆，岭秀城小区所在地势较高，整个小区都需要二次加压泵才能把水供到小区，所以整个小区都需要收取二次加压费。在开发单位与张家口市供水总公司签订的二次供水设施委托维护管理协议后，供水公司才将供水二次加压服务提供至岭秀城小区，供水公司与小区开发单位约定二次供水费用为每户每年20元，必须在合同签订时支付30年的二次供水费用，其中供水公司只负责日常供水，但对于二次加压供水系统设备维护以及人员的支出均由原告承担，原告结合实际支付成本核算出每户每年二次加压费为100元”。 经本院实地查勘，案涉的岭秀城小区所在地势从东向西逐渐上升，确实比其东部的相邻小区地势较高。二次加压设备需消耗电力才能正常运行。 上述事实有原告提供的前期物业服务合同、入住相关费用明细、催缴费用照片、二次供水设施委托维护管理协议、收据、被告提供的前期物业服务合同签字页、收据、入住相关费用明细等证据及本案庭审笔录、勘查照片在卷予以佐证。 本院认为，原被告双方于2018年4月28日签订的岭秀城（二号院）前期物业服务合同应系双方真实意思表示，双方应依约、诚信履行各自义务，现原告以被告未交纳2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业费为由起诉要求被告交纳物业费并承担违约金。被告辩称其于2018年4月28日收房时签订物业服务合同并交纳了2018年4月28日至2019年4月28日一年的物业费1732元，物业费应从收房之日计算。原告则表示物业费应从通知收房之日计算，该物业费系2017年10月31日至2018年10月30日期间的物业费。虽然双方物业服务合同约定“首期物业管理服务费业主应于办理入住手续时向本物业管理服务企业缴纳一年（12个月）的物业管理服务费，首期物业管理服务费起计日期自开发建设单位发出收楼通知或登报通知日期起开始计算。业主未能按通知的时间前来办理物业管理服务费交付手续或业主推迟入住时间等，并不影响物业管理服务费正常计算，在补办入住手续后，亦须补交未入住期间的物业管理服务费”，但本案中，原告并未提供充分有效证据予以证明案涉房屋通知被告进行交付的具体时间，现被告主张从其接收房屋的时间即2018年4月28日起算物业管理服务费亦属合理，本院予以采纳。即按此时间并结合双方约定的物业服务费的计付标准，从被告收房之日计算至原告主张的2019年12月31日的物业费应为120.31㎡×1.2元/㎡/月×12个月÷365天×612天=2905元，扣除被告已交纳的1732元，被告还应交纳物业管理服务费为2905元-1732元=1173元。对于原告主张的逾期交纳物业费的违约金，因双方物业服务合同约定“首期之后的物业管理服务费，每年度收取一次，业主应于每年度首月5日前向物业管理服务企业预缴当年度物业管理服务费……业主或使用人欠交物业管理服务费或其他费用达到十五日的，物业管理服务企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日1‰自应付之日起至三十日止（业主并应赔偿物业管理服务企业为此催讨行为付出的额外各项费用），三十日后按每日2‰计算该业主迟交或欠交款项的滞纳金至实际支付日止计算”，本案中，对于首期之后的物业费，被告应于每年度首月5日前交纳，即2019年4月28日至2020年4月27日期间的物业费，被告应于2019年5月2日前交纳，本案中，截至2019年12月31日，被告尚欠物业费1173元，被告拖欠物业费的行为属违约，应承担相应的违约责任，但因上述物业服务合同所约定的违约金的计付标准显属过高，本院结合被告的违约情形、违约程度，确定以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%作为计付标准较为合理，即按此标准计算原告主张的2019年12月31日至2021年3月17日违约金为54.82元。对于被告辩称其至今未入住使用房屋，未享受物业服务，应减免物业费的意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，本案中，被告在其接收房屋后未入住使用，系其对自有权利的一种选择和处分，并不减轻或免除其交纳物业费的义务，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于原告主张的二次加压费，因双方物业服务合同约定“小区自来水需二次加压，二次加压设备运行费住宅：100元/户/年”，经本院实地查勘，该小区所在地势从东向西逐渐上升，确实比其东部的相邻小区地势较高，且小区二次加压设备确实在运行使用，虽然该小区建设单位张家口市凯博风房地产开发有限公司与张家口市供水总公司签订过二次供水设施委托维护管理协议，该协议显示张家口市供水总公司只对该小区二次供水设施提供有偿的维护管理服务，该设施的更新费用及运行电费并不由张家口市供水总公司负责，即张家口市供水总公司并未全面接管该小区的二次供水设施，该小区的二次供水设施的正常运行需支付电力等费用成本，现原告与被告在物业服务合同中对此设备的运行费用进行了约定即100元/户/年，亦属双方的意思表示，本院应予以支持。故按此标准从被告收房日计算至原告主张的2019年12月31日的二次加压费为100元/年÷365天×612天=168元，扣除被告已交纳的100元，被告还应支付二次加压费为168元-100元=68元。对于被告辩称垃圾清运费收取不合理，应予以退还的问题，河北省物业服务收费管理实施办法规定物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，本案中双方亦在物业服务合同中对此进行了约定，如被告对此收费标准存有异议，可另行主张权利。对于被告提出的装修保证金、太阳能费、发票等问题，被告亦可另行主张其权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告李亮、左莎丽于本判决生效之日起十日内给付所欠原告张家口凯博风物业服务有限公司截至2019年12月31日的物业费1173元及2019年12月31日至2021年3月17日的违约金54.82元，合计人民币1227.82元； 二、被告李亮、左莎丽于本判决生效之日起十日内给付所欠原告张家口凯博风物业服务有限公司截至2019年12月31日的二次加压设备运行费人民币68元； 三、驳回原告张家口凯博风物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李亮、左莎丽承担8元，原告张家口凯博风物业服务有限公司承担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审 判 员  吴 夺 二〇二一年四月二十一日 法官助理  侯佳慧 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。