北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20680号原告（反诉被告）：鲁能集团有限公司，住所地山东省济南市市中区经三路14号。法定代表人：刘宇，董事长。委托诉讼代理人：闫烈，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫瑞霞，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京觅食森林商业经营管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街111号四层402B。法定代表人：刘彩霞，执行董事。委托诉讼代理人：王志勇，男，1977年2月25日出生，汉族，北京觅食森林商业经营管理有限公司员工，住北京市房山区。原告（反诉被告）鲁能集团有限公司（以下简称：鲁能公司）与被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司（以下简称：觅食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁能公司的委托诉讼代理人宫瑞霞、闫烈，被告（反诉原告）觅食公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.确认鲁能公司与觅食公司签订的房屋租赁合同于2019年11月3日解除；2.判令觅食公司按合同约定腾退承租房屋，并将房屋交还鲁能公司；3.判令觅食公司向鲁能公司支付自2019年9月1日至2019年11月3日的租金470973.55元；4.判令觅食公司向鲁能公司支付2019年11月4日至房屋实际返还之日的房屋占用费（其中2019年11月4日至2020年6月30日，按照每月224433.94元计算，2020年7月1日至实际腾房之日，按照每月233871.56计算；5.判令觅食公司向鲁能公司支付违约金403981.09元；6.判令觅食公司将涉案房屋恢复原状。7.本案案件受理费、财产保全费、诉讼保全担保保险费由被告承担。事实与理由：2018年6月7日，鲁能公司与觅食公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市西城区XX大厦地下一层至地上一层（剩余南半部分，建筑面积1601.86平方米）出租给觅食公司，合同4.2条约定租赁期自2018年7月1日至2032年6月30日，共计14年。合同18条约定租金标准，合同5.2.2约定租金支付方式。合同11.3条约定甲方单方解除权。合同12.3条约定解除合同的违约金。合同12.4条约定逾期腾房的房屋使用费。合同签订后，觅食公司屡次违反合同约定。自2019年9月连续数月拖欠房屋租金。2019年11月1日，鲁能公司向觅食公司发出解除租赁合同的通知书（律师函），通知觅食公司立即解除租赁合同关系，要求觅食公司支付欠付租金，并按合同约定腾退租赁物。至今，觅食公司未腾退房屋亦未支付各项拖欠费用。为了维护鲁能公司的合法权益，特提起本诉，望判如所请。被告觅食公司辩称，不同意解除涉案租赁合同，现在还有很多商家在涉案房屋处经营，如果解除合同对社会的稳定不利。认可觅食公司拖欠房租的事实，但觅食公司会尽力补齐房租。因为疫情原因，希望鲁能公司能对租金进行减免。且鲁能公司主张的违约金过高。鲁能公司陈述的合同签订过程及租金标准我方认可。认可于2019年11月2日收到鲁能公司所述的律师函。因此，请求法院驳回鲁能公司的诉讼请求。被告（反诉原告）觅食公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判鲁能公司给付觅食公司装修补偿款156.27万元。事实与理由：2018年6月8日，鲁能公司与觅食公司就北京市西城区XX大厦地下一层、一层（建筑面积1601.86平方米）签订《房屋租赁合同》，房屋租期14年，自2018年7月1日至2032年6月30日。觅食公司自2017年6月承租XX大厦Fl-5层即开始装修施工，至2019年3月开业，装修用时2年。在漫长的装修期间，觅食公司没有营业收入，在巨大资金压力下，觅食公司还坚持向鲁能公司继续支付高额的租金。导致《房屋租赁合同》处于目前的状态，并非觅食公司的意愿，觅食公司并非恶意违约而未向鲁能公司支付租金。2019年11月2日，觅食公司收到鲁能公司发送《律师函》，声称由于拖欠租金，于2019年11月1日解除双方签订的房屋租赁合同。觅食公司认为鲁能公司并不具备解除合同的权利。若法院认定鲁能公司发送的《律师函》具有解除《房屋租赁合同》的效力，那么由于觅食公司投入了大量的装修，《房租租赁合同》被解除后，相应的装修应予以处理，鲁能公司应作出补偿。故此，觅食公司特向贵院提起反诉，望法院依法裁判，维护觅食公司的合法利益。原告（反诉被告）鲁能公司辩称：不同觅食公司的反诉请求。涉案房屋租赁合同8.9条第2款明确约定，乙方违约导致合同解除，房屋添附物归甲方所有，甲方无需向乙方支付任何赔偿。甲方有权要求乙方恢复原状，或向乙方收取恢复原状费用，除甲方书面通知乙方拆除外，乙方不得随意拆除房屋添附物。本案系觅食公司违约在先，鲁能公司有单方合同解除权。根据以上合同的约定，鲁能公司无权要求觅食公司给与其装修费用的经济补偿。因此请求法院驳回觅食公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于鲁能公司与觅食公司之间的协议签订情况：2018年6月7日鲁能公司（出租方甲方）和觅食公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》(SGTYHT/17-HQ-211)。合同约定鲁能公司将坐落于北京市西城区XX大厦地下一层至地上一层（剩余南半部分，建筑面积1601.86平方米）出租给觅食公司，房屋规划用途为商业。合同4.2约定房屋租赁期自2018年7月1日至2032年6月30日。合同18条约定：合同生效后两个合同租赁年度内该房屋租金标准为4.6元／平米／天，第三个合同租赁年度起，房屋租金标准调整为：2020年7月1日至2023年6月30日租金为4.8元／平米／天，2023年7月1日至2026年6月30日租金为5元／平米／天，2026年7月1日至2029年6月30日租金为5.3元／平米／天，2029年7月1日至2032年6月30日租金为5.6元／平米／天”。合同5.2.2条约定：房屋租金每季支付一次，为上付制，乙方至迟应在每季的10日前向甲方支付下季的房屋租金。合同11.3条约定：乙方拖欠租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，甲方有权在发出解除合同书面通知后的3日内，提前收回该房屋并没收房屋租赁押金；合同12.3条约定：若发生本合同11.3款任一情形的，或乙方违反本合同和（或）由于甲方其他责任致使本合同解除的，乙方无权要求退还房屋租赁押金，并应向甲方支付当年年租金的百分之十五违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失；合同12.4条约定：如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。二、涉案房屋租赁合同的履行情况。合同签订后，鲁能公司依约将涉案房屋交付觅食公司。因觅食公司欠付租金，2019年7月15日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金3948098.31元。2019年8月16日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年8月1日至2019年9月30日的房屋租金2632065.54元。2019年9月19日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的房屋租金1316032.77元。2019年10月21日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的房屋租金2632065.54元。2019年12月23日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金5264131.07元。2020年1月20日，鲁能公司向觅食公司发出租金催缴函，要求觅食公司支付2019年9月1日至2020年3月31日的房屋租金9212229.37元。2019年11月1日，鲁能公司向觅食公司发出《律师函》，通知觅食公司解除租赁合同关系，要求觅食公司支付欠付租金并按合同约定腾退租赁房屋。审理中，觅食公司认可于2019年11月2日收到《律师函》，认可自2019年9月1日起未再向鲁能公司支付房屋租金。双方均认可觅食公司未向鲁能公司交纳押金。2019年11月29日，觅食公司向鲁能公司发出《支付租金计划书》，该计划书主要内容为觅食公司因实际经营状况，申请缓交部分租金，并承诺于2020年11月25日前支付完成所有应付未付租金，同时承诺若觅食公司未按租金计划书支付租金，鲁能公司可依据合同约定解除《房屋租赁合同》。审理中，经双方确认，至本案最后一次庭审，涉案房屋中已无商户进行经营。三、觅食公司对涉案商铺的装修情况。审理中，觅食公司为证明其装修损失，申请对涉案房屋的装修市场价值进行鉴定。本院委托杜鸣联合资产评估（北京）有限公司（以下简称：杜鸣公司）对涉案房屋的装修实物资产市场价值进行评估，觅食公司支付鉴定费38000元。2021年3月29日，杜鸣公司出具《资产评估报告》，认定涉案房屋内装修实物资产市场价值为156.27万元。该评估报告显示觅食公司对涉案房屋的监控、排风、空调、排油烟、综合布线、强电、照明、给排水等部分进行了装修改造，装修设备的购置日期均为2018年，设备的启用日期为2019年1月。觅食公司认可该资产评估报告，并要求鲁能公司依评估结果向觅食公司支付装修损失。鲁能公司不认可该资产评估报告，认为觅食公司在评估时仅提交了部分装修合同，未提交全部的付款凭证，不能证明装修部分的产权归觅食公司所有。但鲁能公司认可觅食公司承租涉案房屋后进行了部分装修。审理中，经本院询问，鲁能公司明确表示不同意利用觅食公司的装修部分。另查，2017年6月28日鲁能公司与觐海加商业经营管理（上海）有限公司（以下简称：觐海加公司）签订《房屋租赁合同》(合同编号：SGTYHT/1-HQ-202)，约定鲁能公司将坐落于北京市西城区XX大厦地下一层至五层（Bl-F5层，建筑面积7794.66平方米）出租给觐海加公司。合同4.2.l条约定：租赁期自2017年7月1日至2032年6月30日，共计15年。其后，鲁能公司与觅食公司、觐海加公司签订《三方协议》，其主要内容为：觅食公司为觐海加公司在京注册的子公司，自2018年5月1日起，原租赁合同中觐海加公司的权利义务全部转移至觅食公司，由觅食公司承担承租人的全部责任、权利、义务。觅食公司依据原租赁合同约定内容正常履约，按期、足额及时缴纳租金及物业费，觐海加公司同意为觅食公司承担连带责任。觐海加公司自愿与觅食公司共同承担连带责任，若觅食公司未能按原租赁合同约定的租金、物业费标准完成支付，超过30天的，鲁能公司有权解除与觅食公司、觐海加公司签订的三方协议，并有权依据本协议与原租赁合同约定追究觅食公司的违约责任，鲁能公司同时保留追究觐海加公司连带责任的权利。又查，2020年6月5日，鲁能公司向本院申请诉前财产保全，请求查封、扣押、冻结觅食公司名下价值相当于10056254.62元的财产。2020年6月8日，本院作出（2020）京0102财保272号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结觅食公司名下价值相当于210056254.62元的财产。鲁能公司支付保全费5000元。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，觅食公司逾期支付房屋租金及鲁能公司发出合同解除通知的时间均发生在民法典实施前，因此本案适用《合同法》的相关规定。涉案房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应按照房屋租赁合同及三方协议的约定履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据解除权约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现双方当事人均认可自2019年9月1日起，觅食公司未再向鲁能公司支付房屋租金。觅食公司延迟支付房屋租金超过30日后，鲁能公司取得涉案房屋租赁合同的单方解除权。后鲁能公司向觅食公司发出解除合同的通知。现鲁能公司要求确认涉案房屋租赁合同于2019年11月3日解除，于法有据，本院予以支持。觅食公司主张鲁能公司不享有涉案房屋租赁合同解除权的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。审理中，原、被告均认可涉案房屋由觅食公司实际使用，且至本案最后一次庭审时涉案房屋内已无商户进行经营。涉案房屋租赁合同解除后，觅食公司应将涉案房屋腾空返还原告。现鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋返还鲁能公司，有事实及法律依据，本院予以支持。因觅食公司欠付鲁能公司房屋租金，现鲁能公司要求觅食公司支付2019年9月1日至2019年11月3日之间的房屋租金，于法有据，本院予以支持。觅食公司虽辩称因新冠疫情原因，申请减免部分租金，但觅食公司的违约行为发生在新冠疫情发生之前，因此对于其申请减免房屋租金的辩称意见，本院不予采信。因觅食公司一直未腾退涉案房屋，鲁能公司要求觅食公司按房屋租金标准支付自合同解除后至觅食公司实际腾房之日止的房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。因觅食公司违约导致涉案房屋租赁合同解除，现鲁能公司要求觅食公司依据房屋租赁合同约定支付违约金，于法有据，本院予以支持。涉案房屋面积较大，为商业用房，不易迅速找到合适的承租人，因此自觅食公司腾退涉案房屋至鲁能公司顺利将房屋再次出租，期间必定会造成鲁能公司房屋空置损失。现鲁能公司要求的违约金数额并未过分高于因觅食公司违约所造成的损失。因此觅食公司主张鲁能公司要求的违约金过高的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因鲁能公司未能提供证据证明涉案房屋原状，本院无法确认涉案房屋原状情况，因此对于鲁能公司要求觅食公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对于觅食公司要求鲁能公司赔偿装修损失的反诉请求，根据本院查明的事实，涉案房屋租赁合同解除系因觅食公司违约所致，觅食公司虽辩称其并非恶意违约，而是经营困难所致，但觅食公司长期不交纳房屋租金的行为确实违反合同相关约定。因此觅食公司要求鲁能公司赔偿装修损失的反诉请求，无合同及法院依据。但考虑到觅食公司对于涉案房屋的装修工程完工时间不长，并且装修内容包括弱电、给排水等隐蔽工程，从节约资源，保护环境的角度出发，鲁能公司再次出租涉案房屋时对于觅食公司的部分装修内容可以加以利用，因此本院酌定鲁能公司给付觅食公司装修补偿款20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）鲁能集团有限公司与被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除。二、自本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司将北京市西城区XX大厦地下一层至地上一层剩余南半部分，建筑面积1601.86平方米的房屋腾空，交还原告（反诉被告）鲁能集团有限公司。三、自本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司向原告（反诉被告）鲁能集团有限公司支付自2019年9月1日至2019年11月3日的租金470973.55元。四、自本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司向原告（反诉被告）鲁能集团有限公司支付2019年11月4日至房屋实际返还之日的房屋占用费（2019年11月4日至2020年6月30日按照每月224433.94元计算，2020年7月1日至实际腾房之日止按照233871.56元计算）。五、自本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司向原告（反诉被告）鲁能集团有限公司支付违约金403981.09元。六、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）鲁能集团有限公司给付被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司装修补偿款20万元。七、驳回原告（反诉被告）鲁能集团有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限的其他反诉请求。本诉案件受理费22500元、反诉案件受理费9430元、财产保全费5000、鉴定费38000元，由被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司负担，自本判决生效后七日内交纳。如果原告（反诉被告）鲁能集团有限公司、被告（反诉原告）北京觅食森林商业经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年四月二十三日法官助理 王 潇书 记 员 高 雅