广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初32335号原告卢杰芳，女，汉族，1975年5月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告委托诉讼代理人王**华，广东优德律师事务所律师。原告委托诉讼代理人袁艳娇，广东优德律师事务所律师。被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司，住所地阳西县县城方正东路绿洲凯德堡销售中心三楼，统一社会信用代码91441721582993726H。法定代表人姚斗赏。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王**华到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告退还回购房屋款340550元；二、令被告支付利息10000元暂计；三、被告支付违约金50000元；四、被告支付律师费6000元；五、被告承担本案诉讼费用。具体事实与理由：原告自愿认购绿洲凯德堡二期房产3幢A单元10C2房；遂与被告协商达成一致意见，于2018年1月25日签订《房屋认购协议书》，双方约定的主要内容有：1、认购房屋建筑面积4000元/㎡，总房价512440元；2、付款方式（一次性付款）于本协议签订之日起3日内一次性付该房认购金512440元；3、乙方签署本认购协议书至正式签订商品房买卖合同期间内，甲方不得擅自将该房屋另售他人，或擅自抬高最终成交价格，否则，甲方应按总房款的80%向乙方支付违约金，对于乙方己交纳的认购金，由甲方在7个工作日内全额无息退回给乙方；4、甲方承诺：在该项目正式开始预售时（即2018年6月30日）前，如乙方愿意按5000元/㎡回购给甲方，甲方无条件按此价格回购，并一次性支付该房款给乙方；5、凡因本协议引起或与本协议有关的争议，首先由双方协商解决，协商不成则通过诉讼解决，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、公证费、评估费、差旅费等，由败诉方承担。由于被告资金不到位，涉案项目仍未启动，无法按时交房，被告已构成根本违约。2018年6月29日，被告与原告协商并达成一致意见，当日签订一份《退款协议》，双方约定的主要内容有：1、原告购房款512440元已付清全款；2、双方按购买合同第三条第八项，在2018年6月30日前，甲方承诺以5000元/㎡向乙方回购，回购总款640550元；3、乙方同意甲方推后两个月（即2018年8月30日前）退还乙方回购款640550元；4、此款两个月利息38433元，也应在2018年8月30日前一并付清；5、如甲方不按协议履行，须支付乙方违约金50000元，且乙方（即原告）有权利在乙方所在地人民法院提起诉讼。上诉协议签订后，被告仅支付原告部分利息，本金分文未付，现原告需资金周转，多次找被告协商支付回购房款及利息、违约金未果。综上，原告与被告签订的《房屋认购协议书》、《退款协议》是其双方真实意思表示，合同合法有效，双方理应按照合同的约定履行各自的义务，现原告付清全部购房款，被告却不履行交房、支付回购房款等义务，显然己构成违约，依法理应承担违约责任。被告未到庭应诉，但庭前书面答辩称，一、被告于2018年11月8日已退还20万元，于2018年12月18日已退还10万元，共计30万元。二、原告诉求的违约金过高，法院应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年1月25日，原告为乙方（买受人），被告为甲方（出卖人），签订一份《房屋认购协议书》，协议相关内容包括：（一）被告确认其开发的绿洲凯德堡二期项目预计于2018年6月30日底前取得预售许可证，乙方认购绿洲凯德堡二期房产3幢A单元10C2房。（二）认购单价4000元/㎡，总房价512440元；乙方应于本协议签订之日起3日内一次性付该房认购金512440元。（三）乙方签署本认购协议书至正式签订商品房买卖合同期间内，甲方不得擅自将该房屋另售他人，或擅自抬高最终成交价格；甲方承诺，在该项目正式开始预售时（即2018年6月30日）前，如乙方愿意按5000元/㎡回购给甲方，甲方无条件按此价格回购，并一次性支付该房款给乙方；（四）、凡因本协议引起或与本协议有关的争议，首先由双方协商解决，协商不成则通过诉讼解决，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、公证费、评估费、差旅费等，由败诉方承担。合同由原、被告签章确认，被告法定代表人加盖私章。合同签订后，原告支付合同价款，被告于2018年1月25日向原告出具收据：收到原告认购上述房款512440元。2018年6月29日，被告与原告签订一份《退款协议》，主要内容包括：（一）确认双方签订合同，且原告已支付全款，但项目未启动，无法按时交房。（二）被告按合同关于回购的约定条款向原告回购，回购总款640550元，原告同意被告推后两个月（即2018年8月30日前）退还回购款640550元；此款两个月利息38433元，应于2018年8月30日前一并付清；（三）如被告不按协议履行，须支付原告违约金，除利息外另加违约罚款5万元/月。《退款协议》签订后，被告分别于2018年11月8日向原告转账支付20万元，于2018年12月18日向原告转账支付10万元。原告主张被告仅支付截至2019年8月份期间的利息，未支付回购价款、违约金及2019年9月1日之后的利息。被告未到庭抗辩，未提交反驳证据，但书面答辩称违约金过高，要求调整。另，为解决涉案纠纷，原告支出律师服务费用6000元。本院认为，原、被告达成的《退款协议》，为双方真实意思表示，具备法律约束力，被告应当依照《退款协议》履行付款义务。原告据《退款协议》诉求被告支付回购价款余额340550元，本院予以支持。被告未依约履行付款义务，已构成违约，应当承担违约责任。但是，协议约定的违约金责任包括超高比例的利息和违约罚款，标准明显过高，被告诉求调整，于法有据，本院酌情调整违约金为利息与违约罚款合并计算，标准按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率四倍计付。至于原告诉求被告承担其律师服务费用支出的6000元。本院认为，原告该诉求系基于《房屋认购协议书》违约条款主张权利，双方已通过签订《退款协议》终止履行《房屋认购协议书》，且被告依据《退款协议》承担的违约责任足以弥补原告的损失，本院对原告该项诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卢杰芳支付款项340550元，并赔付相应的违约金（以340550元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率四倍计至清偿之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10906元，由被告承担。被告应缴之诉讼费用，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年四月二十六日书记员 邱果（兼）书记员 王   琼《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。