四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3740号 上诉人（原审原告）：汤春明，女，1951年2月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陈博，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴伯军，男，1974年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：汤愚泰，四川西同律师事务所律师。 上诉人汤春明因与被上诉人吴伯军房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汤春明上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴伯军向汤春明支付占用费27461元及违约金50000元；2.一审、二审案件受理费由吴伯军承担。事实和理由：一、吴伯军因疫情要求汤春明减免一个月租金，汤春明明确表示拒绝，但汤春明表示如果吴伯军续租可以减免吴伯军10天租金，吴伯军并未同意，因此双方就租金减免天数并未达成合意。因此一审法院减免吴伯军10天租金缺乏事实与法律依据。二、吴伯军应当支付汤春明违约金50000元。根据租赁合同第二条的约定，第一年租金为248000元，第二年的租金随行就市，由双方协商确定。第一年租期届满前双方就第二年租金进行了协商。因疫情原因吴伯军请求汤春明下调租金。汤春明考虑到实际情况，将下一年度租金下调至220000元，但是要求按照合同约定一次性付清，此方案吴伯军不接受，反而要求汤春明将租金下调至200000元，并且半年一付，另外再优惠一个月租金。因此双方没有就第二年的租金达成一致意见，均同意第一年租期到期后，吴伯军不再续租，双方的合同不再履行。因此合同的解除时间应当为2020年8月18日。既然双方对合同解除已经达成一致意见，那么吴伯军应当在2020年8月18日返还汤春明的铺面，汤春明就铺面返还事宜以短信通知和邮寄解除合同通知书的方式提前通知了吴伯军，汤春明已经提前尽到了告知义务。合同解除后，吴伯军拒不返还并强占铺面继续使用，吴伯军占用铺面的行为缺乏合法依据，系恶意侵占，因此吴伯军行为已经构成违约。汤春明要求吴伯军支付的铺面占用费是基于吴伯军非法占有使用铺面产生的费用，是吴伯军本来就应该支付的费用，一审法院认为吴伯军支付了该费用就可以弥补汤春明的损失缺乏依据。铺面占用费是吴伯军只要使用了就应当支付的费用，如吴伯军只支付了此项费用就认为弥补了汤春明损失，那么吴伯军的违约行为就没受到任何惩罚，违背了公平公正的基本原则。1.因双方已经就合同在2020年8月18日解除达成了一致意见，因此汤春明提前将铺面再次招租，并招租到新的承租人，但是因吴伯军没有将铺面在2020年8月18日返还汤春明，导致汤春明无法与新的承租人签订租约。2020年8月18日至2020年9月I7日吴伯军继续霸占铺面，直至2020年9月27日才将铺面返还。2020年10月16日汤春明才与新的承租人签订租赁合同，租期从2020年11月1日起算。2020年9月27日至2020年10月31日期间33天的铺面空置期为汤春明的损失。2.因吴伯军迟延交还铺面导致汤春明错过了铺面出租的黄金时间，致使汤春明租金降低，租金收入减少75000元。因此吴伯军的违约给汤春明造成了巨大损失。汤春明要求吴伯军支付违约金50000元有事实和法律依据。汤春明要求支付违约金50000元是参照合同违约责任金额提出的。三、吴伯军的上述违约行为并非合同中约定的违约行为，汤春明是按照合同约定的违约金金额进行的主张，以吴伯军未在2020年8月18日将房屋返还汤春明构成违约为由，主张吴伯军应当参照合同约定的违约金金额向汤春明支付违约金。 吴伯军辩称，一、一审法院支持的扣减10天租金，是汤春明于2020年3月1日明确告知吴伯军的，基于疫情原因而减免的租金时间，并非是基于续租而减免10天。二、对于汤春明提出的其之前已经与他人达成租赁协议并给付租金的主张，没有证据证明，是汤春明的单方陈述。三、吴伯军在一审法院审理之后当庭同意腾退房屋，不存在汤春明所提及的存在故意拖延时间的情况。四、汤春明所主张的50000元违约金，不符合合同约定中约定的任何违约事实。汤春明要求吴伯军承担50000元违约金的主张没有任何事实与法律依据，不能成立。五、关于损害赔偿，吴伯军也在一审法庭当庭明确表示对于超期占用的房屋使用给付租金，双方仅是对于给付租金的金额存在差异。目前一审判决已经完全补偿了汤春明的全部损失。六、对于汤春明主张的2020年9月27日至2020年10月31日的铺面空置费用，此时吴伯军已经腾退了房屋，上述损失应由汤春明自行承担。且该空置费是市场原因导致的，与吴伯军的行为并无法律上的因果关系，因此也不应当由吴伯军承担。 汤春明向一审法院起诉请求：1.汤春明与吴伯军于2019年4月10日签订的《铺面租赁合同》于2020年8月18日零时被解除；2.吴伯军立即腾退清空铺面，将铺面返还汤春明；3.吴伯军支付汤春明从2020年8月18日起至实际腾退铺面之日止的占用费（参照每年248000元租金标准计算）并承担实际腾退之日前的水、电费；4.吴伯军支付汤春明违约金50000元。 一审法院认定事实：2019年4月10日，汤春明（甲方）与吴伯军（乙方）签订了一份《铺面租赁合同》，合同约定“一、甲方将邛崃市xx号、xx号两间铺面出租给乙方作服装经营使用，乙方不得用于餐饮及其他经营，也不得用作违法经营。二、租赁期限：从2019年8月18至2022年8月17日止，租期3年。三、租金及交付期限：第一年的租金人民币贰拾肆万捌仟元整，第二年、第三年租金按照随行就市原则由甲乙双方协商确定。每年7月16日前，乙方应一次性向甲方全额支付下一年的租金，如乙方未按约定付清租金，乙方须向甲方支付滞纳金每天人民币伍佰元整。延迟全额支付超过15个自然日，甲方有权无条件解除合同，乙方须无条件向甲方赔偿人民币伍万元整。八、甲乙双方在中途均不得中断合同，否则视为违约。若甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金人民币伍万元整；如若乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金人民币伍万元整。九、合同期内，乙方不得将铺面转租。合同期满前乙方决定终止合同时，应提前两个月通知甲方并向甲方支付违约金人民币伍万元整，甲方有权在铺面内张贴出租告示，按实际租期向乙方退还多余租金；合同期满前乙方未提前两个月通知而终止合同的，须在赔偿甲方违约金人民币伍万元整的基础上再支付两个月租金作为补偿”。 在租期未满一年时，汤春明及吴伯军因次年租金未达成一致意见，双方约定一年租期届满后，双方不再履行《铺面租赁合同》，吴伯军不再续租。2020年3月1日，汤春明向吴伯军表示，因疫情原因，减免吴伯军10天租金。2020年9月27日，吴伯军向汤春明返还了xx号铺面，并结清了水、电费。 一审法院认定以上事实有当事人陈述、《铺面租赁合同》、微信聊天记录在案证实。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《铺面租赁合同》被解除的时间是否为2020年8月18日零时；二、吴伯军是否应该立即腾退铺面并支付占有、使用铺面期间的水、电费；三、吴伯军是否应该支付汤春明2020年8月18日起至实际腾退铺面之日止的占用费，若应支付，应支付多少；四、吴伯军是否应该支付汤春明违约金50000元。一审法院就上述争议焦点进行一一评述。 关于《铺面租赁合同》被解除的时间是否为2020年8月18日零时的问题。汤春明与吴伯军签订的《铺面租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租期3年，自2019年8月18日起至2022年8月17日止，第一年租金为248000元，第二年、第三年租金按照随行就市原则由双方协商确定。双方没有就第二年租金达成一致意见，均同意第一年租期届满后，吴伯军不再续租铺面，双方不再履行《铺面租赁合同》。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，一审法院认为双方协商一致解除了《铺面租赁合同》，合同被解除的时间为2020年8月18日。 关于吴伯军是否应该立即腾退铺面并支付占有使用铺面期间的水、电费的问题。在本案一审诉讼过程中，吴伯军向汤春明返还了案涉铺面，并结清了占用期间的水、电费。汤春明的该项诉讼请求已经实现，在本案中应该被驳回。 关于吴伯军是否应该支付汤春明2020年8月18日起至实际腾退铺面之日止的占用费用，若应支付，应支付多少的问题。汤春明与吴伯军签订的《铺面租赁合同》于2020年8月18日被解除，双方的权利义务终止，吴伯军继续占有、使用案涉铺面不再有依据。但是，在合同被解除前，汤春明考虑到疫情对吴伯军经营的影响，明确表示减免吴伯军10天的租金。一审法院认为，汤春明减免吴伯军10天租金的意思表示真实有效，减免的10天租金可以抵充吴伯军10天的占用费。吴伯军应该自2020年8月28日起，向汤春明支付案涉铺面的占用费，该费用应计算至吴伯军实际返还案涉铺面当天，即2020年9月27日。占用费应该按照双方在《铺面租赁合同》中约定的第一年租金标准，即每年248000元计算。综上，吴伯军应支付汤春明2020年8月28日至2020年9月27日的铺面占用费20666.67元。 关于吴伯军是否应该支付汤春明违约金50000元的问题。双方约定的50000元违约金体现在《铺面租赁合同》第三、八、九条。汤春明主张违约金的理由为吴伯军拒不支付次年租金，也不腾退房屋。一审法院认为，吴伯军和汤春明在《铺面租赁合同》一年期未届满前已经形成合意，解除了《铺面租赁合同》，双方的权利义务终止，吴伯军不支付次年租金，并不构成违约，并不适用租赁合同第三条吴伯军应支付50000元违约金的约定。双方协商一致解除租赁合同，也不属于租赁合同第八、九条，吴伯军单方中断合同和解除合同的情形。双方并未就租赁合同被解除后，吴伯军逾期腾退铺面约定违约金，故汤春明主张吴伯军因逾期未腾退房屋，须支付50000元违约金，缺乏事实依据。而且吴伯军应支付汤春明的20666.67元铺面占用费，系对租赁合同被解除后吴伯军继续占有、使用铺面给汤春明造成的损失的赔偿，汤春明因吴伯军逾期腾退房屋造成的损失可以得到弥补。故汤春明主张的50000元违约金，不应该得到支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、汤春明与吴伯军于2019年4月10日签订的《铺面租赁合同》于2020年8月18日被解除；二、吴伯军于判决生效之日起五日内支付汤春明铺面占用费20666.67元；三、驳回汤春明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由汤春明负担366.67元，由吴伯军负担158.33元。 二审中，吴伯军未提交新证据。汤春明提交新证据：证据1：《铺向租赁合》，拟证明：2020年8月汤春明与案外人万某已经就案涉商铺的租赁达成了意向性协议。证据2：汤春明与案外人万某于2020年10月16日签订的《铺面租赁合同》，拟证明：合同签订时间是2020年10月16日，但是租金起算时间是2020年11月1日，即从吴伯军2020年9月27日交还房屋到2020年10月16日房屋处于空置状态。且《铺向租赁合》和《铺面租赁合同》两份合同的租金是有差额的，差额75000元。证据3：照片，拟证明：吴伯军现在仍以原来的店铺名称在西街35号营业，案涉商铺是在西街49号。汤春明还申请证人万某出庭作证，拟证明：《铺向租赁合》和《铺面租赁合同》两份合同的租金是有差额的，差额75000元。证人万某和汤春明为案涉房屋承租人和出租人的关系。万某陈述其是2020年8月初打算租汤春明的铺面，并初次于2020年8月18日和汤春明约定好租金为第一年210000元、第二年225000元、第三年到第五年为年租金230000元。但是因上家租客没有腾退，所以未和汤春明签约，到2020年9月底，汤春明再次联系万某，双方于2020年10月16日签订租赁合同，租金约定为210000元每年，且不逐年递增。 吴伯军质证认为，证据1是空白的，既没有汤春明的签字，也没有案外人的签字，其真实性存疑，不能作为本案的证据。对于证据2，显示合同签订时间是2020年10月16日，对其三性均有异议，且与案涉法律关系及事实没有关联关系，不应当作为本案的证据采信。对照片的三性不予认可，完全不能辨认是在什么位置拍摄的，与本案不具有关联性。对于万某证人证言的三性均有异议，从关联性而言，万某本身与汤春明有租赁合同关系，其与本案没有关系。关于真实性，万某说的给了定金并有收条，那么汤春明应当提供，但其未提供。且根据一般习惯，合同已草拟并给予定金那么一般就会签订合同，但是本案汤春明提交的是一份空白合同，因此，难以证明其之前是否发生过相应的法律关系，故吴伯军对证人证言的三性均不予认可。 汤春明对万某的证人证言质证认为，证人万某的陈述是真实的，从证人万某陈述的情况来看吴伯军迟延交付铺面确实给汤春明造成了很大的损失，只是这个损失在证人万某第二次签约之前无法通过数字体现，所以汤春明起诉是要求支付违约金50000元，从现在来看，汤春明的损失是远远超过违约金的。 本院经审查认为，对于证据1《铺向租赁合》为空白合同，上面既没有日期，也没有签署方，无法核实真实性，本院不予采信。证据2真实性认可，且和证人万某的证言一致，能够证明汤春明与案外人万某签订的《铺面租赁合同》时间是2020年10月16日，租金起算时间是2020年11月1日。证据3照片与本案不具有关联性，本院不予采纳。对于证人万某的证人证言， 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一款第三项：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：……（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言……”之规定，因证人万某为汤春明案涉房屋的承租人，其与汤春明具有利害关系，其陈述的关于在2020年8月与汤春明达成承租案涉房屋的意向协议，缺乏其他证据佐证，本院不予采信。其陈述的其与汤春明签订的《铺面租赁合同》时间是2020年10月16日，租金起算时间是2020年11月1日，与汤春明提交的《铺面租赁合同》一致，本院予以采信。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。对于双方当事人均没有异议的事实，本院直接予以确认。 二审另查明，从一审庭审中吴伯军提交的其与汤春明之间2020年2月25日到2020年3月1日的微信聊天记录显示，吴伯军以疫情影响为由要求汤春明免除一个月的房租，但是汤春明表示愿意最多免除10天的房租。 本院认为，根据汤春明的上诉意见与吴伯军的答辩意见，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下。 一、吴伯军应向汤春明支付房屋占有使用费的金额 吴伯军主张汤春明基于疫情的原因减免吴伯军10天的租金。汤春明则主张吴伯军要求减免租金一个月，但是汤春明仅愿意减免10天，且吴伯军要续租，但是吴伯军没有同意，所以双方关于减免租金的事宜并未达成合意。本院认为，从吴伯军与汤春明之间2020年2月25日到2020年3月1日的微信聊天记录显示，汤春明明确表示了减免吴伯军10天的房租，从微信聊天记录并不能看出汤春明减免房租的前提是吴伯军续租。另外，吴伯军承租案涉商铺是用来做服装经营，新冠疫情确会对其经营活动造成影响，对其造成了损失，而新冠肺炎疫情为重大突发公共卫生事件，全体人民应当风雨同舟、同甘共苦，由汤春明减免10天的租金，符合公平原则和社会主义核心价值观。 因汤春明和吴伯军没有对次年租金标准达成一致意见，故双方同意一年租期届满后，吴伯军不再继续租用，双方不再履行案涉租赁合同。从以上事实可以反映出，双方实际上是协商一致解除了案涉合同。一审法院认定案涉《铺面租赁合同》于2020年8月18日解除并无不当。因吴伯军于2020年9月27日才将案涉房屋返还汤春明，故吴伯军应当向汤春明支付2020年8月18日至2020年9月27日的房屋占有使用费，但是应当扣除汤春明减免的10天房租。关于房屋占有使用费的标准，因双方未能对次年的房屋租金达成一致，且未举出当时当地类似的房屋的租金标准，故一审法院按照案涉合同约定的第一年的租金标准作为房屋占有使用费的标准并无不当，本院予以采纳。综上，一审认定的房屋占有使用费金额并无不当，吴伯军应当向汤春明支付房屋占有使用费20666.67元。 二、关于违约金的问题 汤春明以吴伯军未在2020年8月18日将房屋返还汤春明构成违约为由，主张吴伯军应当参照合同约定的违约金金额向汤春明支付违约金。对此本院认为，案涉合同中并未对迟延返还房屋的行为约定违约金条款，故汤春明主张吴伯军支付因逾期腾退房屋的违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。汤春明主张的铺面空置期损失和租金减少损失为二审中才提出，一审中并未主张，故上述损失不属于二审的审理范围，本院不予处理，汤春明如认为吴伯军应向其支付以上损失，可以另行处理。 综上所述，汤春明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由汤春明负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年四月二十九日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香