文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2516号上诉人（原审原告）：张晶，女，1970年3月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：宫海波，黑龙江东禹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区保障街**。法定代表人：张秀春，董事长。委托诉讼代理人：康淼，女，1982年10月10日出生，汉族，该公司行政助理，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：刘先见，黑龙江超赢律师事务所律师。上诉人张晶、黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司（以下简称地恒公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张晶上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持张晶要求地恒公司从2016年4月29日起按日万分之0.8计算至实际给付之日止的违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院关于地恒公司逾期交房违约金的认定明显错误，应当支持张晶的诉讼请求。首先，地，地恒公司与张晶之间签订的《商品房买卖合同》第九条约定属于格式条款别是在计算违约金的约定上，依据双方合同第九条的约定，存在有两种明显不一致的约定，即按照第九条第1款约定，应按日以已付房价款的万分之0.8计算逾期交房违约金，但地恒公司却以其作为出卖方的强势地位，人为设置了第九条第2款，并强制约定为本条不适用第1款，按第2款的规定执行。该执行标准，仅为一次性支付买受人房价总额的万分之0.5的违约金。此一条款约定，明显属于法律规定上的格式条款，该条款均是作为出卖方的地恒公司为了重复使用而单方预先拟定的条款，并在签订合同前制作好的格式条款，作为买受人一方，对条款并不了解也不知情，出卖人一方也未向买受人进行任何解释，完全利用其作为出卖人一方的强势地位，人为设立有利于出卖人一方的合同条款，免除了出卖方责任的条款，侵害了作为买受人一方的合法权益，也排除了买受人一方的主要权利，完全属于无效条款。其次，由于该条款属于格式条款，为无效条款，且按该条款计算违约金，完全无法弥补张晶实际损失。根据公平、等价有偿、诚实信用等基本原则及《民法典》合同编中并于实际损失的计算依据，按照张晶一审中以双方签订合同第九条第1款之约定计算逾期交房违约金，完全符合法律规定。因此，一审法院关于逾期交房违约金的认定明显错误，应当予以纠正。地恒公司针对张晶的上诉请求辩称：地：地恒公司不同意张晶的上诉请求涉房屋涉及百竣公司与我公司之间的工程款纠纷，且百竣公司已就工程款结算事宜向哈尔滨市中级人民法院提起诉讼，现该案件正在审理过程中，尚未作出判决。百竣公司与我公司在庭审过程中达成了工程款抵账确认协议并未最终经过哈尔滨市中级人民法院确认且双方之间就工程款数额存在争议。在哈尔滨市中级人民法院就百竣公司与我公司工程款纠纷作出最终判决前，无法确认该房屋是否应由我公司交付。关于逾期交付违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。地恒公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、案涉房产是否应顶抵给张晶存在不确定性，地，地恒公司与案外人百竣公司之间关于包含案涉房屋的工程价款目前尚未得到清算和确定据目前其二者之间案件情况极有可能会产生工程价款的重新结算，则案涉房屋是否能继续用于顶抵工程价款进而是否需要交付给张晶尚存极大不确定性。二、张晶非善意第三人，在顶抵案涉房产基础债权关系尚不确定之时不应该依据该债权表面形式合法进而要求享有案涉房产的物权。张晶原系百竣公司股东，其与百竣公司实际控制人张国锋系兄妹关系，对百竣公司与地恒公司之间因为工程欠款纠纷的情况十分清楚，张晶并非善意第三人，不应当依据债权关系表面合法就取得要求地恒公司履行债权的合法资格。应等待地恒公司与百竣公司工程欠款案审结后再确定张晶是否依法享有该债权。本案需以我公司与百竣公司工程款纠纷审理结果为依据，本案应裁定中止审理。张晶辩称:首先，张晶系通过合法的抵账方式取得房产，并与地恒公司之间签订了有效的商品房买卖合同。地。地恒公司向个人方出具的相应的商品房买卖方相关的款项票据方之间的买卖关系依法成立，依据最高人民法院的司法解释以及答复意见，可以确认通过顶账方式开发公司与个人建立的商品房买卖关系依法成立，相应的购房款项以抵账的工程款项确认支付，双方的买卖关系依法成立有效，均应当遵照执行。现房产签订合同时具备了交付条件，且至今房产已具备了办理相关证照手续的条件，但地恒公司至今没有按照合同约定立即交付房产并协助办理相应的房产证照手续，完全属于违约方应承担违约责任。其次，地，地恒公司上诉主张与百竣公司之间的另案诉讼与本案具有关联性，地恒公司与百竣公司的诉讼并不是本案审判的前置程序或者是应当以另案结果作为依据一审当中张晶已经提交了地恒公司和百竣公司在另案当中就抵付工程款确认及未确认一览表及百竣公司抵付房明细可以确认，在另案当中地恒公司和百竣公司就本案当中涉及的房产抵付工程款数额以及相关的抵付情况完全确认无异议，在此也不具有与本案当中买卖关系阻碍履行的情况存在，因此地恒公司的上诉请求完全无事实和法律依据，地，地恒公司与张晶之间的商品房买卖关系依法成立有效当由地恒公司立即交付房产并协助办理房产更名过户手续，且应当承担逾期交付房产应当承担的违约责任。张晶向一审法院起诉请求：1.判令地恒公司立即向张晶交付位于哈尔滨市××开发区北海路××西××房产，并协助办理更名过户手续；2.判令地恒公司向张晶支付逾期交付房产违约金（从2016年4月29日起按日万分之O.8计算至实际给付之日止）；3.案件诉讼费均由地恒公司承担。一审法院认定事实：2015年12月23日，地，地恒公司与百竣公司就百竣公司施工的B2223号楼工程结算并签订《商品房抵顶工程款协议》，约定地恒公司用其开发的“托斯卡纳小区”B22栋2号商服抵顶工程款1,094,970元。依照《商品房抵顶工程款协议》第5条约定：“若百竣公司要求将该房产办理至百竣公司指定人员名下，地，地恒公司可以按百竣公司要求将该商品房办理至百竣公司指定人员名下2016年4月28日，张晶与地恒公司就抵顶工程款的房屋（即涉案房屋）签订《商品房买卖合同》（合同编号16HL007100410）。同日，地，地恒公司向张晶出具购房款收据明“交款单位张晶B22-2号商服，人民币壹佰零玖万肆仟玖佰柒拾元整，收款事由抵”。《商品房买卖合同》约定张晶购买哈尔滨市利民开发区北海路北海吉雅小区西街第D-B22栋1层102号房，建筑面积64.41平方米，房屋总价款1,094,970元，2015年10月31日前出卖人将验收合格的商品房交付买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过180天的，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180天，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金。2.双方协商一致不同意，不适用第1条，如出卖人逾期交房的，买受人不退房。出卖人一次性支付买受人房价总额的万分之0.5的违约金。”合同签订时，涉案房屋已具备交付条件，地，地恒公司未向张晶交付房产016年9月7日，百竣公司与地恒公司就欠付工程款产生争议诉至哈尔滨市中级人民法院，百竣公司请求地恒公司支付欠付工程款96,923,273元及利息损失。诉讼中地恒公司与百竣公司就工程款进行确认，经双方核对《百竣抵款房明细》中载明的房产均已抵付了相应工程款。地。地恒公司向哈尔滨市中级人民法院提交《地恒竣公司诉讼对账确认及未确认一览表》，确认《百竣抵款房明细》中载明的房产为已确认抵账房，抵付金额为15,769,711元。一审法院认为，百竣公司与地恒公司自愿签订的《商品房抵顶工程款协议》及张晶与地恒公司自愿签订《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于交付涉案房产的问题。地。地恒公司辩称晶原系百竣公司的股东，其非善意买受人，且百竣公司与地恒公司之间就欠付工程款产生的纠纷正在哈尔滨市中级人民法院审理，双方就工程款支付尚存在争议，涉案房产是否抵顶欠付的工程款存在争议，且其诉讼请求已过诉讼时效，不同意将房产交付张晶。一审法院认为，百竣公司与地恒公司之间虽然对欠付的工程款存在争议，但双方在诉讼中，已经就以房抵顶工程款的事项进行了确认，涉案房产已由地恒公司抵顶欠付百竣公司的工程款1,094,970元，即使张晶原系百竣公司股东，其明晰百竣公司与地恒公司之间就欠付工程款存在争议，亦不影响地恒公司已将涉案房屋抵顶工程欠款的事实存在。即本案中，张晶以百竣公司抵顶工程款的方式向地恒公司交付购房款，履行了合同中的交付购房款的义务。地。地恒公司应按照约定向张晶交付房产一直未向张晶交付房产，存在违约行为，该违约行为一直存在，诉讼时效期间并未经过，故对地恒公司的抗辩意见不予采纳，地，地恒公司应当承担违约责任继续履行合同张晶交付涉案房产。涉案房产已具备办理房屋产权登记条件，地，地恒公司完全履行合同将涉案房产交付给张晶协助其办理涉案房产产权登记手续，将涉案房产登记至张晶名下，故对张晶请求地恒公司交付涉案房产，协助张晶将涉案房产登记至张晶名下的诉讼请求予以支持。关于支付涉案房逾期交房违约金的问题。地。地恒公司与张晶于合同中约定房日期为2015年10月31日前，自合同签订之日起张晶既已知其权利被侵害，至2020年向法院提起诉讼，已超过了三年的诉讼时效。张晶主张按照合同中第九条第1款约定按日以已付房价款的万分之0.8计算逾期交房违约金，但根据双方签订的合同约定，双方已于合同中约定变更了逾期交房违约金的计算方式即“双方协商一致同意：本条不适用第1条，如出卖人逾期交房的，买受人不退房。出卖人一次性支付买受人房价总额的万分之0.5的违约金”。故张晶主张以已付房价款的万分之0.8计算逾期交房违约金，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。判决：一、地、地恒公司于判决生效之日起二十日内将涉案房产尔滨市××开发区北海路××西××房产）交付给张晶，协助张晶办理该房产产权登记手续；二、驳回张晶的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于张晶诉请按照日万分之0.8标准计算逾期交付违约金是否应予支持的问题。张晶与地恒公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”明确约定按照1、2种方式处理，并在该条第二款前勾选加以提示注意，该套第二款明确约定双方协商一致同意本条不适用第一款。因此该条款拟定经过双方协商确定，不符合格式条款的构成要件，故张晶以该条款属于格式条款且无效为由主张应当按照日万分之0.8标准计算逾期交付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张晶二审中表示放弃按照买受人房价总额万分之0.5的标准主张违约金的权利，本院予以准许。关于地恒公司向张晶交付案涉房产并协助办理产权过户手续是否需要以百竣公司与地恒公司另案诉讼处理结果为依据的问题。2015年12月23日，百竣公司与地恒公司签订《商品房抵顶工程款协议》，将案涉房产抵顶工程款1,094,970元。2016年4月28日，地，地恒公司根据百竣公司指定与张晶签订《商品房买卖合同》，地恒公司出具购房款收据方开始办理相关手续，此时案涉房产具备交付及办理过户手续的条件。2016年9月7日，百竣公司与地恒公司方产生争议并诉至法院。换言之，在百竣公司与地恒公司另案诉讼前，地，地恒公司已经就案涉房产与百竣公司达成抵账协议并实际履行与张晶签订联机备案合同。张晶可依据《商品房买卖合同》向地恒公司主张交付案涉房产并协助办理更名过户手续。即便在百竣公司与地恒公司诉讼期间，双方在结算过程中签署《百竣抵款房明细》对以房抵账部分进行了确认，案涉房产明确记载在该明细中。因此地恒公司主张交付案涉房产并协助办理过户手续应以另案诉讼结果为依据理由不能成立，本院不予支持。地。地恒公司主张其超付工程款在其与百竣公司另案诉讼中解决。综上所述，张晶、地、地恒公司的上诉请求均不能成立予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,294元，有张晶负担2640元，由黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司负担14,654元。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  万迎审判员  赵晟（）二〇二一年四月二十七日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤