云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终39号上诉人（原审被告）：云南地汇农业有限公司。住所地：玉溪市高新区南祥路22号众创空间B-1048号。法定代表人：杨彪，总经理。委托诉讼代理人：杨磊，云南联宇（昭通）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：玉溪市民族中学。住所地：玉溪市峨山彝族自治县锦屏乡太平村。法定代表人：张延强，党委书记。委托诉讼代理人：杨春河，男。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：鲁遇辉，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南地汇农业有限公司（以下简称地汇公司）因与被上诉人玉溪市民族中学（以下简称市民中）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。地汇公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判，租金从2018年4月30日最多计算到2019年3月1日止，计算租金的土地面积应扣减17.004亩（4.004亩+13亩），违约金不应当由其公司承担。主要事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。1.关于土地面积。双方合同约定租赁的土地面积为80亩，但在合同履行过程中，因村组建设新农村需要上诉人返还了13亩，政府修建玉楚高速公路征收了4.004亩，上诉人实际使用的面积并非合同约定的80亩，故租金应扣减以上两部分共计17.004亩后，按实际使用的面积计算。2.关于期限。2018年12月至2019年3月期间，市民中已知晓土地即将被征用，但未及时告知上诉人，双方未能协商处理相关事宜，故租金只应计算到2019年3月1日。3.关于违约金。修建高速公路征收土地系政府行为，属于不可抗力，所征收的4亩土地是上诉人租赁土地的核心位置，是水电设施、设备的安装点，因土地被征收导致灌溉设施被拆除覆盖、供输电线路被切断、变压器被拆除，租赁土地处于断水断电的状态从而无法实现灌溉及农业生产。根据合同约定，出现不可抗力的政府行为，双方互不承担违约责任，故上诉人不应承担违约责任。市中民答辩同意原判。市民中向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与地汇公司签订的《土地租赁合同》；2.判令地汇公司支付违约金35200元，2018年5月1日至2020年5月30日的土地租金352008元（176000元÷12个月×24个月），合计387208元；3.诉讼费由地汇公司承担。一审法院认定事实：2015年3月5日，市民中为开展“勤工俭学”活动，与峨山县回龙村中组签订《回龙村中组田地租赁合同》，租赁该组田地70亩；与回龙村上组村民签订《回龙村上组田地租赁合同》，租赁该组村民土地13.56亩。2018年4月30日，市民中为便于土地的管理，与地汇公司签订《土地租赁合同》，将上述与回龙村中组、回龙村上组村民租赁的土地中的80亩（含市民中在该土地上的喷灌系统一套、简易房4间）出租给地汇公司，双方在合同中约定：租赁期限7年，自2018年5月1日至2025年4月30日止；租金一年一付，每年每亩租金人民币2200元，年租金总计176000元，第一年（2018年5月1日-2019年4月30日）土地租金由市民中垫付，第一、二年租金2019年4月1日前一次性交清。以后每年租金须在当年4月1日之前交清全年租金；先交租金后使用土地，如地汇公司不能在约定的期限内付清全年租金，市民中有权单方解除合同，收回租赁物；若地汇公司原因导致合同无法履行时，地汇公司须支付市民中违约金35200元，地汇公司在承租土地上的设施、设备等构筑物、添附物所有权无偿归市民中享有；若市民中原因导致合同无法履行时，则视为市民中违约，市民中须支付地汇公司违约金35200元。合同签订后，市民中将租赁物交付地汇公司使用，地汇公司未向市民中支付过租金。2020年5月7日，市民中通过微信向地汇公司的法定代表人杨彪发出《解除〈土地租赁合同〉告知书》，通知地汇公司双方签订的《土地租赁合同》于2020年5月8日解除，地汇公司应于2020年5月14日将租赁物移交市民中。2020年5月30日，市民中收回案涉租赁物，并将租赁物交还回龙村中组、回龙村上组的村民。另查明，2018年底，政府建设玉楚高速公路（峨山段）。2019年3月1日，峨山县双江街道办事处向市民中发出《双江街道办事处关于协调玉楚高速征地拆迁相关事宜的函》，欲临时征用市民中向回龙村中组承租的土地作为弃土场。后因协商未果，未征用。2019年5月22日，因修建玉楚高速公路（峨山段）回龙水库大桥的需要，政府征收回龙村中组、上组的部分土地，向回龙村上组征收的土地中包含了地汇公司向市民中承租的4.004亩土地。地汇公司法定代表人杨彪在《玉楚高速公路（峨山段）建设项目征地、青苗、林木及地上附着物补偿汇总表》“户主签名”栏处签名确认；除该4.004亩土地外，地汇公司向市民中承租的其他土地未被征收和征用。一审法院认为，本案争议焦点为：一、市民中是否有权解除与地汇公司签订的《土地租赁合同》及解除的时间；二、地汇公司是否应当支付市民中租金及租金的数额；三、地汇公司是否应当承担违约责任并支付市民中违约金35200元？关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，市民中与地汇公司签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。市民中已按合同约定将案涉租赁物交付地汇公司使用，地汇公司应当按照约定支付租金。地汇公司未按约支付租金的行为已构成根本违约，市民中根据双方的约定，可单方解除合同，故对市民中要求解除与地汇公司签订的《土地租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除时间以市民中向地汇公司发出的《解除〈土地租赁合同〉告知书》中明确的解除时间为准，即2020年5月8日。关于争议焦点二，地汇公司辩称市民中主张2018年至2019年度的租金已超诉讼时效，其认为租金的诉讼时效期间计算应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款（三）项的规定，即延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因双方签订《土地租赁合同》的时间是2018年4月30日，租金的起算时间在《中华人民共和国民法总则》施行后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，市民中要求地汇公司支付2018年至2019年度的租金未超过三年诉讼时效期间，故对地汇公司的上述答辩意见不予采纳，地汇公司应按约支付市民中相应的租金。市民中通过通知地汇公司的方式于2020年5月8日解除了双方的《土地租赁合同》，租金的计算期间应为2018年5月1日至2020年5月7日；2020年5月8日至2020年5月30日，因合同已被解除，市民中主张该期间的租金无事实及法律依据，不予支持。根据双方合同中有关年租金的约定，地汇公司应向市民中支付租金355422元（176000元/年×2年+176000元/年÷365天×7天），市民中主张352008元，系其自愿行为，不违反法律规定，可予以支持。地汇公司辩称，市民中向其交付的土地未达到合同约定的80亩及回龙村中组在其使用土地过程中收回了13亩，租金只应按其公司实际使用的面积、期限计算，但针对上述意见未提交证据证实，不予采纳。关于争议焦点三，双方约定如任何一方的原因导致合同无法履行，应向对方承担违约责任，支付守约方35200元违约金。地汇公司在向市民中承租土地后，虽其租用的80亩土地因玉楚高速公路的建设被征收，但征收面积仅为4.004亩，并不影响合同目的的实现。地汇公司辩称，因政府的征收行为及玉楚高速公路修建时对其水电设施的损坏，致其租用土地的合同目的无法实现，导致其无法履行支付租金的义务，其行为不能视为违约，但其提交的证据不足以证明上述情况对其履行合同产生了不可预见、不能避免、不能克服的障碍，故对其上述答辩意见不予采纳。地汇公司未按约定支付租金属于违约，应向市民中支付违约金35200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、原告玉溪市民族中学与被告云南地汇农业有限公司签订的《土地租赁合同》于2020年5月8日解除；二、由被告云南地汇农业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告玉溪市民族中学租金352008元及违约金35200元，共计387208元；三、驳回原告玉溪市民族中学的其他诉讼请求。”二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，双方对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。地汇公司提出一审遗漏认定回龙村进行新农村建设占用租赁土地13亩，但未提交证据证实，对该意见不予采纳。本院认为，市民中与地汇公司签订的《土地租赁合同》合法有效，市民中以地汇公司未按约定时间支付租金为由，于2020年5月7日向地汇公司发出《解除〈土地租赁合同〉告知书》，要求解除合同，一审认定该解除行为有效，确认双方的租赁合同于2020年5月8日解除，双方均无异议，应予维持。本案二审争议焦点为：一、地汇公司是否构成违约，应否承担支付违约金的责任？二、租金应如何计算？关于争议焦点一，地汇公司主张因修建高速公路征收的4.004亩土地系租赁土地的核心位置，是水电设施、设备的安装点，因土地征收导致相关设施及供电的变压器被拆除，从而无法实现灌溉及农业生产，属政府行为即不可抗力导致的合同不能履行，不应认定其公司违约。经审查，峨山县双江街道办事处于2019年3月1日向市民中发出《双江街道办事处关于协调玉楚高速征地拆迁相关事宜的函》，欲临时征用部分土地作为弃土场，但之后因协商未果并未征用为弃土场，至同年5月因修建回龙水库大桥需要，征收了地汇公司承租土地中的4.004亩。经现场勘验，被征收的土地上虽含有向其他单位借用的变压器（已拆除），但其他灌溉设施均不在征地范围内，地汇公司可通过其他方式取水灌溉，不会因此导致合同无法履行。另，双方于2018年4月30日签订的《土地租赁合同》约定，租赁期限为7年，租金一年一付，第一年即2018年5月1日至2019年4月30日的租金由市民中垫付，第一、二年的租金于2019年4月1日前一次性交清；如因哪一方原因导致合同无法履行，需支付对方违约金35200元。即便如地汇公司主张，征收行为影响了其农业经营，至2019年4月1日前也应当交纳第一年的租金，但其公司一直未予交纳，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，支付市民中违约金35200元，一审对此认定正确，本院予以维持。关于争议焦点二，地汇公司主张租金只应从2018年4月30日计算到2019年3月1日，且计算租金的土地面积应扣减17.004亩（4.004亩+13亩）。关于支付租金的期限，根据第一个焦点问题的评析，征地对地汇公司的农业经营虽有一定影响，但不会导致合同无法履行，且在此期间地汇公司也未提出解除合同的请求，怠于行使相应的合同权利，故租金应支付至市民中通知其解除合同之日。关于面积，地汇公司主张因村组建设新农村需要占用了13亩土地，但未提供证据证实，不予采信。根据查明的事实，因政府征地确实于2019年5月占用了租赁土地中的4.004亩，故第二年的租金中应当扣除此部分面积，按双方合同约定的每亩2200元计算，为8800元。市民中虽主张租金从2018年5月1日计算至2020年5月30日，但诉讼请求中的金额是按24个月进行计算，故本院认定地汇公司应支付的租金为：176000元/年×2年-8800元=343200元。综上，地汇公司的上诉请求部分成立，对该部分予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但在计算租金时未扣减被征收的土地面积不当，二审进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初609号民事判决第一项；二、撤销云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初609号民事判决第二、三项；三、由云南地汇农业有限公司于判决生效之日起三十日内支付玉溪市民族中学租金343200元、违约金35200元，共计378400元；四、驳回玉溪市民族中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7108元，减半收取3554元，由玉溪市民族中学负担80元，由云南地汇农业有限公司负担3474元；二审案件受理费4468元，由云南地汇农业有限公司负担4288元；由玉溪市民族中学负担180元。本判决为终审判决。本判决生效后，申请执行的期限为二年。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二一年四月六日书记员  王 珺