河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1720号原告：柴占安，男，1970年5月20日生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：杨琛、栗凯，河南辰中律师事务所律师。被告：河南怡丰置业发展有限公司，统一社会信用代码：9141010874742694XL，住所地：郑州市惠济区天河路669号院1号楼1-2层。法定代表人：耿红梅，董事长。委托诉讼代理人：范宇航，公司员工。原告柴占安诉被告河南怡丰置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨琛、栗凯、被告的委托诉讼代理人范宇航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告对其出售给原告的怡丰·森林湖一期D区11幢106号房屋地下室漏水问题进行修复并承担相应费用（具体修复方案及费用以鉴定为准）；2、依法判令被告赔偿原告因房屋地下室漏水导致地下室空置的损失暂计64600元（从2014年7月13日暂计至2019年11月30日，2019年12月1日至修复后具备使用条件之日的损失继续计算，具体金额以鉴定为准）；3、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原被告于2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：10595061）；2、依法判令被告退还原告购房款3509313元及利息（其中1047500元从2010年5月8日起算，2440000元从2010年6月21日起算，21813元从2013年5月12日起算，参照中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率加收40%的标准，统一计算至2019年8月19日；并自2019年8月20日起，以3509313元为基数，按一年期贷款市场报价利率加收40%的标准计算至退款之日止）；3、依法判令被告赔偿原告因房屋地下室漏水导致房屋空置损失暂计290700元（从2014年7月13日暂计至2019年11月30日，2019年12月1日至修复后具备使用条件之日的损失继续计算，具体金额以鉴定为准）。4、依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金共计647819.18元；5、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实和理由：2010年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买由被告开发的位于惠济区××路东、××渠西怡丰·森林湖一期D区11幢106号房屋一套（复式住宅，地上3层，地下1层，建筑面积265.14平方米），房屋总价款3487500元；付款方式与期限为：2010年5月8日交纳现金1047500元，2010年6月8日以按揭贷款的方式交纳2440000元;被告应当在2011年12月31日前将经五大责任主体联合签字验收合格、具备装修条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同另约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原告已依约向被告支付所有购房款，但在房屋交付之前原告就发现房屋地下室严重漏水，经与被告多次沟通协商，被告一直未能处理。其后，被告明知房屋地下室严重漏水未达到交付条件却一直催促原告先行接收房屋，并承诺对房屋地下室漏水问题进行修复，迫于无奈，原告于2014年7月12日接收房屋。原告接收房屋后，被告仍未对地下室漏水问题进行妥善解决，为此，原告提起诉讼，起诉后被告再三向原告承诺对地下室漏水问题进行修复，原告再次相信被告后撤诉，且以最大的诚意庭外和解。但撤诉后，被告未对地下室漏水问题进行修复，且一直推脱，导致漏水越来越严重。原告再次提起诉讼，并申请司法鉴定，经鉴定确认地下室严重积水，但由于被告未能依法向鉴定机构提供图纸资料，同时鉴定机构在鉴定时发现“该房屋地基基础长期处于浸泡状态，地基的承载能力可能下降”，如果实施大面积开挖，担心对房屋结构造成安全隐患，因此，无法查明漏水部位和原因。综上所述，原告认为，一是经过鉴定，房屋地下室严重漏水的事实不可质疑，同时该房屋基础也存在严重质量问题，房屋没有修复的可能及价值；二是房屋地下室漏水或修复责任均在被告，但其严重违约，长达近十年不修复，且已放弃或拒不承担对漏水修复的责任，致使原告不能实现合同目的，至今不能入住。为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维护原告合法权益。被告辩称，一、被告已经按照商品房买卖合同的约定，于2011年12月31日向原告交付了符合合同约定的房屋，不存在逾期交房行为。根据原被告签订的商品房买卖合同约定，被告应在2011月12月31日将经过勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位、监理单位五大责任主体联合签字验收合格具备装修条件的房屋交付原告。涉案房屋于2011年12月8日经五大责任主体验收合格，并于2011年12月31日竣工备案，被告遂向原告交房。被告已经如约交付房屋，截止目前交房已达9年，原告主张逾期交房违约金无事实依据，即使按照原告所述在2014年7月12日接收房屋，至起诉时，诉讼时效已过。二、原告无权解除合同，更无权要求返还购房款并主张损害赔偿。1、原告不享有合同约定的解除权；2、原告不享有法定解除权。根据河南永安房屋安全鉴定有限公司出具的司法鉴定报告，涉案房屋地下室漏水、积水主要是由于强降雨期间雨水较大，雨水排放不畅通造成。很明显，非房屋自身的质量问题造成漏水积水，房屋不存在质量问题。而且，在房屋主体结构未经司法鉴定的情况下，被告声称房屋基础存在严重的质量问题纯属无稽之谈；3、地下室是被告赠与原告，被告对赠与物无相应责任。三、房屋交付后，如何使用是原告的权利。在房屋无质量问题的情况下，原告主张空置损失没有事实依据和计算依据。四、漏水非房屋质量问题导致，被告无相应的维保修义务。五、被告基于房屋存在质量问题的错误认识已经补偿了原告自2012年1月1日-2017年6月5日期间的物业费34558元。现如今查明房屋漏水非质量问题，被告保留索赔的权利。六、森林湖项目遭遇强降水时排水不畅，系市政管网导致。七、原告主张的购房款返还及利息数额计算无法律依据，原告占用房屋达9年，该占用是其支付购房款所享有的对应权利，在此基础上原告主张利息无依据。综上，被告已如约交付符合合同约定的房屋，房屋主体结构未经鉴定无法证明存在质量问题，房屋地下室漏水非质量问题导致，原告无权要求解除合同及损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人陈述，结合有效证据，对本案事实确认如下：2010年5月8日，原告柴占安与被告河南怡丰置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：10595061）一份，主要约定：原告购买被告开发的位于惠济区××路东、××渠西怡丰·森林湖一期D区11幢106号复式住宅一套（地上3层，地下1层），建筑面积265.14平方米；房屋总价款3487500元，原告应于2010年5月8日交纳现金1047500元，2010年6月8日以按揭贷款的方式交纳2440000元;被告应当在2011年12月31日前将经五大责任主体联合签字验收合格、具备装修条件并符合合同约定的商品房交付原告使用；第九条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行的，合同继续履行，自逾期之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；第十八条约定，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担；保修起始时间自合同约定的交付之日或被告发出的交房通知单中确定的交房之日起算；合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于当日支付被告首付款1047500元，又于2010年6月21日前通过按揭贷款方式支付被告2440000元，另于2013年5月12日支付被告房屋面积补差款21813元。涉案房屋于2011年12月8日经五大主体验收合格，被告于2011年12月31日取得竣工验收备案表。被告遂通知原告收房，原告以房屋地下室漏水为由未接收房屋，双方产生争议。原告曾于2013年10月28日将被告诉至本院，提出以下请求：1、判令被告向原告支付地下室防潮处理费用124021.8元；2、判令被告向原告支付逾期交付违约金463837.5元（暂计至2013年11月1日）。在该案诉讼过程中，原被告达成庭外和解，被告承诺为原告维修房屋，并垫付物业费，原告申请撤诉。本院于2014年6月9日作出（2013）惠民二初字第790号民事裁定，准许原告撤回起诉。原告自认于2014年7月12日接收房屋，但被告一直未对地下室漏水问题进行修复，双方搁置至今。在诉讼过程中，原告于2020年3月15日申请对涉案房屋地下室漏水原因、修复方案及修复费用进行鉴定。本院委托河南永安房屋安全鉴定有限公司对地下室漏水原因进行鉴定，该公司于2020年8月13日作出的鉴定结论显示：地下室漏水、积水主要是由于强降雨期间雨水较大，雨水排放不畅通造成的。该公司于2020年9月21日出具的对鉴定报告的补充说明显示：雨水排放不畅通是造成该地下室漏水、积水的起因，雨水是通过何种途径进入该地下室室内的因受条件限制现无法查明；虽然对雨水是通过何种途径进入地下室室内的无法准确查明，但已查明该地下室室内存在严重积水现象、回填土内存在严重积水现象、地基基础存在浸泡现象等问题是事实存在的，无论何种原因导致，以上问题均不应该出现。原告为此支付鉴定费21500元。关于漏水修复方案的鉴定，因未有鉴定机构承接，故未能作出；因没有合适的修复方案，修复费用也无法评估。根据案件情况，原告另于2020年11月11日申请对涉案房屋（假定不存在漏水质量问题）的现有市场价值及空置损失（从2014年7月13日暂计算至实际鉴定之日，比照相同地段最类似房屋的市场租赁价）进行鉴定。本院委托河南方正房地产资产评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2020年12月29日作出的评估报告显示：涉案房屋在价值时点（2020年12月9日）的市场价值为4204855元；涉案房屋从2014年7月13日至价值时点（2020年12月9日）毛坯状态市场租金价值为237711元；涉案房屋从2014年7月13日至价值时点（2020年12月9日）简装状态市场租金价值为410984元。原告为此支付鉴定费43126元。在本案审理过程中，本院对涉案房屋现场进行了勘验，确认事实如下：在未下雨的情况下，地下室仍存有大量积水；房屋尚未装修。经本院走访，一期别墅区内102岗主干道以东地势较低，房屋地下室漏水问题严重，入住率较低，涉案原告房屋即在主干道以东区域；该主干道以西地势较高，房屋地下室漏水问题较轻，入住率较高。被告回复本院称涉案小区一期别墅93套，其中装修过的有69户，有漏水现象的48户，漏水中经常居住的有33户。另查明，涉案房屋于2012年10月19日登记在原告名下。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有三，一是房屋买卖合同应否解除；二是原告的损失如何确定；三是被告应否支付逾期交房违约金。关于第一个争议焦点。本院认为，《最高人民法院序审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据本院查明的事实及在案证据，能够证实涉案房屋地下室漏水积水问题严重，原告曾以此为由拒收房屋并提起诉讼，虽经双方庭外达成原告收房、被告修房的和解意见，但被告并未按约定对地下室漏水问题进行修复，经催告后仍未履行，拖延至今，被告存在严重的违约行为；涉案房屋为复式建筑，地下室是房屋不可分割的一部分，原告购买该房屋是为了改善居住，得到更为宽敞舒适的居住体验，地下室漏水积水问题长期得不到解决，已严重影响原告正常居住使用，事实上原告也一直未能居住使用。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；被告的辩解意见，理由不当，本院不予采纳。关于第二个焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案合同解除后，原告应将房屋返还被告，被告应退还原告购房款3509313元。关于原告的损失如何确定，合同中没有明确约定，本院以原告的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、被告的过错程度及房屋的市场价值等因素，酌定被告应自收款之日起按中国人民银行一年期贷款基准利率赔付原告资金占用利息至2019年8月19日，并应自2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率赔付利息至实际退款之日止，原告要求过高部分，证据不足，本院不予支持。对于原告主张的房屋空置损失，因原告主张解除合同，相应损失已通过利息予以补偿，故本院不予支持。关于第三个焦点。涉案房屋于2011年12月8日经五大主体验收合格，被告于2011年12月31日取得竣工验收备案表。被告通知原告收房后，原告因房屋地下室漏水问题拒收房屋。现原告以同样理由主张解除合同及赔偿损失，本院已支持合同解除并支持了相应损失，在合同解除的情况下，原告另主张逾期交房违约金，等于对被告同样的违约事由进行双重惩罚，本院不予支持。综上，确认原被告2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：10595061）于本判决生效之日解除；被告应退还原告购房款3509313元，并应赔付原告资金占用利息（其中1047500元自2010年5月8日起算、2440000元自2010年6月21日起算、21813元自2013年5月12日起算，按中国人民银行一年期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起以3509313元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至实际退款之日止）；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院序审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告柴占安与被告河南怡丰置业发展有限公司2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：10595061）于本判决生效之日解除。被告河南怡丰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告柴占安购房款3509313元，并赔付原告资金占用利息（其中1047500元自2010年5月8日起算、2440000元自2010年6月21日起算、21813元自2013年5月12日起算，按中国人民银行一年期贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起以3509313元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至实际退款之日止）。驳回原告柴占安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62574元（原告已预交），由原告负担12765元，被告负担49809元；鉴定费64626元（原告已预交），由原告负担43126元，被告负担21500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  魏小静人民陪审员  周运保二〇二一年四月二十九日书 记 员  王珊珊