广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初3392号 原告：韦凤音，女，1985年4月26日出生，壮族，农民，住广西平果市。 原告：黄**勇，男，1980年3月2日出生，壮族，农民，住广西平果市。 委托诉讼代理人：韦成含，广西领扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘云于，广西领扬律师事务所实习律师。 被告：广西荣荣实业有限公司，住所地：平果市高速公路进城线西侧。统一社会信用代码：91451023756525261X。 法定代表人：黄开荣，执行董事。 委托诉讼代理人：王文千，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：誉荣荣，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 原告韦凤音、黄**勇与被告广西荣荣实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月17日、2021年3月9日两次公开开庭进行了审理。原告韦凤音、黄**勇及其委托诉讼代理人韦成含、潘云于、被告广西荣荣实业有限公司的委托诉讼代理人王文千、誉荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦凤音、黄**勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告所有的位于荣旺•东方国际第8幢2单元15层1503号商品房进行防水维修，直至不漏水为 2 止，维修所需费用由被告承担；2、判令被告向原告支付违约金47338.8元（房价473388元×10%）；3、要求被告支付自2015年12月1日至维修完成之日止原告租房租金，截至2020年11月30日的租金为150000元，往后的租金按每月2500元计算；4、由被告支付鉴定费16000元给原告；5、由被告支付取样恢复费用2800元给原告；6、被告支付给原告误工费20000元；7、由被告承担从2015年11月2日至该商品房维修完成交付使用之日止这期间的物业费。事实和理由：原告在2014年4月28日向被告购买位于平果市，双方签订了一份《商品房买卖合同》，套内建筑面积125.56㎡，总价款473388元。该商品房于2015年11月2日交付使用，原告取得该套商品房的钥匙后准备着手装修时发现该商品房的每一间房间及客厅均楼面断裂，严重漏水。因此原告曾多次向物业及被告反映情况，直到2017年10月3日物业才派人来维修，但从2017年修补至2020年8月份共修补了4年时间，在楼板上打了不少钉进行加固、灌浆，但均未修补成功，目前仍然漏水，修补工已向原告明确说明，其已尽力了，无法修补。在2020年8月19日原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，经鉴定：1、该商品房存在楼板有蜂窝、开裂、渗水的缺陷。2、渗水原因：由于该天花板是没有配置防水层的区域，不具备防水功能，加上该楼板有开裂，当楼上地面积水时，会透过楼板往下渗漏。原告认为：1、被告对该套商品房应该配置防水层的区域而没有配置，导致该套楼房不具备防水功能。2、被告不按双方签订的合同交付商品房给原告，存在违约行为，应当承担违约责任；3、由于交房后该套商品房存在漏水，无法装修、无法居住。因此原告从2015年12月1日在外面租房居住至今，每月租金2500元，至今已支付租房费150000元。原告为该套房漏水如何处理事宜多年来长期奔波，已整整误工将近五年时间，因此要求被告支付租房费、适当支付误工费以及承担从2015年11月2日至该套房维修完成交付使用之日止的物业费是有事实和法律依据的。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。 3 原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.前期物业管理服务协议；4.工程问题保修表；5.照片（5张）；6.楼板检测鉴定报告；7.收据；8.收据；9.租房合同及收据；10.证明、营业执照、证人证言。 被告广西荣荣实业有限公司辩称，1、被告交付的商品房是合格的不存在商品房交付的违约行为。根据涉案商品房买卖合同第8条约定，商品房是经过五方验收合格就符合交付条件，本案房屋是在2015年5月12日已经验收合格。在交付房屋时也提供了房屋质量保证书，以及房屋使用说明书，所以双方对于涉案商品房的交付是符合约定的。根据原告提供的证据，涉案房屋的主体质量是合格的，只是存在自然因素导致问题不是房屋本身的质量问题，所以原告要求我方承担10%的违约金是缺乏事实和合同依据；2、被告也额外承担了对房屋的维修义务，根据房屋质量保证书的约定涉案房屋的非防水工程部分的保修期限是2年，那么保修期应该从2015年5月12日计算至2017年5月12日。原告起诉陈述的问题并不是防水工程，即使要维修也是按照正常的工程进行维修，原告要求做防水维修缺乏事实依据，所以原告第一项诉讼请求不成立。根据本案证据，原告第一次保修时间是在2017年10月3日，这个时间过了前面所说的保修期，即使这样，我方也针对原告提出的问题也履行了维修的义务，原告现在也没有证据证明我方维修是具有直接关系，我方承担了维修义务的情况下，原告的第三项诉讼请求要求承担房屋租金，我认为缺乏事实和法律依据；3、本案应是合同违约之诉，不属于侵权诉讼，所以原告诉讼请求支付误工费20000元没有法律依据，关于鉴定费、取样恢复费，如果是被告违约的话，这项主张有一定的道理。但是鉴定结果表明房屋本身不存在质量问题，所以鉴定费和恢复费用应由原告自行承担。关于物业费的赔偿问题，我方不存在交房的违约也不存在保修的违约，所以原告要求赔偿物业费缺乏前提，本案中原告也没有提供证据证明原告交了物业费，交了多少，原告的这项诉讼请求不明，不应该得到支持。 4 被告广西荣荣实业有限公司为支持自己的抗辩，向本院提交的证据有：1.《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》；2.《房屋质量保证书》；3.《入伙通知书》；4.《荣旺·东方国际8栋2单元1503房室内天花板渗水维修建议施工方案》。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、5、6没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为该协议是被告与物业公司签订，应以被告实际的交房时间为准；对证据4真实性没有异议，但原告申请维修已过保修期，从报修表可以看出涉案房屋出现的问题不是很严重且被告已派人进行了合理的处理。2018年7月25日至2019年9月份的三次维修，报修的内容不一样且已过保修期，均不是第一次维修的延续，超出了保修的范围，被告仍给予维修履行了额外的义务。对证据7的真实性没有异议，但是认为依据鉴定结果房屋质量是合格的，鉴定费用不应由被告承担；对证据8三性有异议，认为从证据的形式来看存在缺陷；对证据9不认可，认为是原告与出租人之间的交易，被告无法确认真假；收据全是连号的，像是同一天写出来的，其中编号3494021的收据，写的租金和时间不匹配，所以被告对租房租金是否实际支付，不予认可；对证据10三性不予认可，认为该证据属于单位证明材料，应当由单位盖章或者单位负责人或者制作人签名盖章才属于合法证明，该证据是开庭后针对答辩及代理意见编造的证明材料，是单位的主观判断，没有真实性，是否具备装修条件是专门性问题，原告如果需要证明不具备装修条件，可以申请司法鉴定。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为根据建设工程质量管理条例以及房屋竣工验收备案的管理办法规定，工程竣工验收必须以备案为主，工程竣工后应到建设行政部门进行备案，建设行政部门颁发的竣工验收备案表的日期为准，本案竣工验收日期应是2015年10月21日，而不是原告所称的5月12日；对证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为根据房屋质量保证书，屋面防水保修期限是5年，外墙、厨房、卫生间等防渗漏是5年 5 ，针对房屋的防水工程质保期是5年，在这5年期限以内发生的渗水、漏水事实应当由原告进行返修，而且本案中自2017年开始，原告多次向物业公司以及被告反映这个漏水的事情，均没有得到合格的返修，导致至今房屋未能得到装修和使用；对证据3的三性没有异议；对证据4不予认可，被告的维修方案只是查缺补漏，没有查找漏水的真正原因是治标不治本。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、5、6三性没有异议，对证据3、4、7的真实性无异议对证明内容有异议，对证据8、9、10的三性有异议。原告对被告提交的证据3没有异议，对证据1、2的真实性无异议，对证明内容有异议，对证据4的三性有异议。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对各方有异议的证据，本院综合评判如下：关于原告提交的证据3、4、7因被告对其真实性无异议，因该证据与本案的待证事实相关，故本院对该三份证据予以采纳。关于原告提交的证据8系鉴定机构取样后对房屋恢复原状产生的费用，本院对其真实性予以确认；关于证据9系原告单方制作，无其他证据佐证，故本院对该证据不予采纳；关于证据10，综合证明内容及证人证言来看，该证据系原告单方出具，未经双方共同确认，被告对该证据不予认可，故该证据本院不予采纳。关于被告提交的证据1、2，原告对其真实性没有异议，且该证据与本案的待证事实相关联，故本院予以采纳。关于被告提交的证据4系被告对涉案房屋提出的维修方案，原告不予认可，故本院不予采纳。 根据原、被告的举证、质证以及本院的认证情况，本院查明以下事实： 2014年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：RL00914），约定原告向被告购买荣旺·东方国际第8幢2单元1503号房屋，其中：合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日的的应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即“5.经 6 平果县建设工程质量监督站监督，建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘查五方签字验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交房的，应向买受人支付违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《住宅质量保证书》中约定：一、房屋质量保证1、房屋在业主正常使用的情况下，基础工程和主体结构工程保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室、防渗漏为五年；墙面、顶棚、抹灰层脱落、地面空鼓、开裂、大面积起砂保修期二年。涉案房屋于2015年11月2日交房，至今未装修入住。自2017年10月3日至2019年9月21日，涉案房屋因天面滴水、阳台雨水渗水、天面开裂等原因，原告多次报修。物业公司先后于2017年11月7日至2017年12月1日间因发现涉案房屋多处客厅天面滴水、渗水进行维修，又于2018年7月间因涉案房屋天面开裂、渗水进行维修，2019年7月份物业公司对修补的部分上水泥油，2019年9月份再次因涉案房屋客厅天面裂痕、天面有水滴进行维修。因房屋经过多次维修仍出现渗水、开裂等现象，2020年8月19日，原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋楼板开裂、漏水原因及房屋质量进行检测、鉴定，鉴定结论如下：综合现场检查、检测和承载力验算结果分析：平果县板配筋满足承载力要求，楼板有蜂窝、开裂、渗水现象。目前该房屋出现的损坏主要表现为：①楼板有蜂窝、开裂、渗水现象；②天花楼板有进行打胶封闭。根据检查、验算结果，判断该房屋顶板开裂是由于混凝土存在干缩特性，混凝土后期收缩变形所致；渗水原因为由于该天花板 7 是没有配置防水层的区域，不具备防水功能，加上该楼板有开裂，当楼上地面积水时，会透过楼板往下渗漏。综合现场检查、检测：对平果县板的质量情况评定如下：①检测结果表明：现浇板受力钢筋间距，满足《混凝土结构设计规范》（ＧＢ50010-2010）（2015年版）第9.1.3条当板厚ｈ≤150ｍｍ时，不宜大于200ｍｍ的要求；②检测结果表明：现浇板厚度满足《混凝土结构设计规范》（ＧＢ50010-2010）（2015年版）第9.1.2条表9.1.2中“双向板最小厚度为80ｍｍ”的要求；③因有装饰面层，故无法评定保护层厚度。根据检查结果，平果县高速公路进城线西侧荣旺·东方国际第8幢2单元1503房天花楼板有蜂窝、开裂、渗水缺陷，且已经进行过打胶封闭处理。原告认为被告未能依照《商品房买卖合同》约定向其交付质量合格的房屋，给原告造成了经济损失，为维护合法权益因而诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是签约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。涉案房屋于2015年11月2日交付原告使用，自2017年10月至2019年9月21日，因涉案房屋天花板不同位置出现开裂、渗水的问题，小区物业公司对该房屋进行了长达两年的维修，至今仍未将房屋修缮完毕，致使原告至今未能装修入住。且原告在诉讼前委托了鉴定机构对涉案房屋天花板渗水、开裂的原因进行鉴定，鉴定结论为：楼板有蜂窝、开裂、渗水现象。房屋顶板开裂是由于混凝土存在干缩特性，混凝土后期收缩变形所致；渗水原因为由于该天花板是没有配置防水层的区域，不具备防水功能，加上该楼板有开裂，当楼上地面积水时，会透过楼板往下渗漏。被告对该鉴定报告真实性无异议，但认为该鉴定报告恰恰证明涉案房屋质量是合格的，出现渗水、开裂是因为自然现象引起。本院认为， 8 该鉴定报告虽不足以证明案涉房屋存在主体结构不合格的情形，但已证明案涉房屋的其他质量问题造成原告购买至今无法正常使用该房屋，虽然，我国对因房屋质量问题严重影响正常居住使用的标准尚无明确的法律规定，但原告只要能够提供案涉房屋存在质量问题，就有权追究被告一般质量保证责任，并要求对其造成的损失依法赔偿。从案涉房屋的实际情况看，双方约定屋面防水保修期为五年，小区物业公司对涉案房屋进行第一次维修时，尚在保修期内，此后物业公司对涉案房屋的质量问题进行了长达两年不间断的维修，在鉴定机构鉴定时仍检测出涉案房屋存在开裂、渗水的情况，说明涉案房屋仍存在质量问题。据此，本院认定涉案房屋楼板开裂、渗水系因存在房屋质量问题所致。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，案涉房屋存在一般的质量问题毋庸置疑,故被告除应承担对楼板开裂处进行加固处理及防水处理外,对原告造成的因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失亦应依法酌情予以赔偿。 9 1、关于原告主张的租金损失。由于原告不能入住涉案房屋，导致原告另寻房屋居住，由此产生的租房费用应由被告承担。因原告提供的租金收据存在瑕疵，本院不予采纳，结合平果当地房屋租赁价格的一般水平，本院酌定，原告另行租房的费用为1500元/月，被告应承担自2015年12月至修复完毕之日止的租金损失。 2、关于原告主张的鉴定费及取样恢复费用。原告为申请鉴定合计支出鉴定费16000元及取样恢复费用2800元，有鉴定费发票及取样恢复费用收据予以佐证，故原告要求被告承担鉴定费及取样恢复费用的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 3、关于原告主张的误工费。原告未提交其因处理涉案房屋质量问题导致误工的证明以及误工损失的证据，故原告关于误工费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 4、关于原告主张的物业费。因原告未提交证据证实，该项费用已实际缴纳，故对原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告主张的违约金。因双方未明确约定，亦无法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告广西荣荣实业有限公司对原告韦凤音、黄**勇所有的位于平果市方国际第8幢2单元1503号房屋对楼板开裂处进行加固处理及防水处理至符合入住条件为止； 二、由被告广西荣荣实业有限公司向原告韦凤音、黄**勇支付租房损失（按每月1500元自2015年12月起计算至修复完毕之日止）； 10 三、由被告广西荣荣实业有限公司向原告韦凤音、黄**勇支付鉴定费16000元及取样恢复费2800元； 四、驳回原告韦凤音、黄**勇的其他诉讼请求。 本案受理费4842元，由原告韦凤音、黄**勇负担2216元，由被告广西荣荣实业有限公司负担2626元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  马海棠 人民陪审员  梁红忠 人民陪审员  黄晓珍 二〇二一年四月十二日 书 记 员  周钲浩