湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0481民初64号 原告：耒阳市五一影业有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处西关居委会××路××号。 法定代表人：曹蛟龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：文瑞成，湖南楚章律师事务所律师。代理权限为一般授权。 被告中国建设银行股份有限公司耒阳支行，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处金盆居委会五一东路137号。 负责人：高辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨斌，男，1973年11月25日出生，汉族，住湖南省耒阳市。系该支行副行长，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：高宇，湖南湘华律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告耒阳市五一影业有限公司（以下简称影业公司）与被告中国建设银行股份有限公司耒阳支行（以下简称建设银行耒阳支行）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告影业公司法定代表人曹蛟龙及其委托诉讼代理人文瑞成、被告建设银行耒阳支行委托诉讼代理人杨斌、高宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告影业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告1996年10月25日签订的《房产买卖契约》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系全民所有制企事业单位，曾用名耒阳市电影发行放映公司。耒阳市××路××号建筑面积3248.71平方米共四层的房产属原告所有，并办理了耒字所字第000173号房屋所有权证。1996年10月25日，原告（出卖方）与被告（购买方）签订《房产买卖契约》，原告将第一层东侧（临街）门面房屋共三间，总共建筑面积142.5平方米以354300元的价格出售给被告，被告凭此《房产买卖契约》到耒阳市房产管理局办理了耒房权证蔡子池字第0××5号房屋所有权证，产权面积竟然变为了144.16平方米。涉案房屋的土地属划拨地，划拨地上的房屋不得私自转让。本次转让房地产时没有报耒阳市人民政府审批；而且本次转让房地产也未经过评估，导致国有资产无端大量流失。涉案房屋的买卖违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条、第四十条之强制性规定。同时根据原、被告签订的《房产买卖契约》第六条之规定：“本契约一经双方法定代表人签字、单位盖章后即具有法律效力”。但经审查，该买卖契约双方法定代表人均未签字。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原、被告签订的《房产买卖契约》应属无效，无效合同自始无效。基于此，特向人民法院起诉，请依法判如所请。 被告建设银行耒阳支行辩称：第一、本案中所涉《房屋买卖契约》（以下简称该合同）系原告与被告在平等、公平的基础上自愿签订的，该合同自签订时即已成立并生效，且原被告双方已按该合同内容全部履行完毕。1、该合同签订时原告具有签订该合同的民事权利能力和民事行为能力，即具备签订该合同的主体资格和行为能力。2、该合同是原被告双方在平等、公平原则的基础上自愿签订的。该合同内容具备合同必要内容，该合同自签订时即已依法依约成立并生效，且该合同业已依约全部履行完毕。3、该合同的签订、履行过程和内容，依法不存在该合同无效的内容和情形。第二、原告起诉本案时已过诉讼时效，其已丧失胜诉权，受理法院应依法驳回原告的诉讼请求。 原告影业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料： 1、《耒字所字第000173号房屋所有权证》，以证明原告曾于1989年5月31日在涉案地块办理过房屋所有权证，建筑面积3248.71平方米、层数四层。 2、《房产买卖契约》，以证明1996年10月25日原、被告在未进行评估，也未经政府批准的情况下，以议定的方式以353,400元的价格将原告耒阳市五一电影院大楼第一层东侧临街门面三间共面积142.5平方米出售给被告的事实。此外，该协议约定本契约经双方法定代表人签字、单位盖章即生效，但该契约双方法定代表人未签字，该协议尚未生效。 3、《房地产买卖申请审批书》、《耒阳市房屋登记信息表》，以证明原被告1996年11月20日在耒阳市房产管理局办理了转移登记，将出售时的142.5平方米办成了144.16平方米的房屋所有权面积。 4、《耒阳市人民政府国有土地使用权出让审批单》，以证明涉案地块系划拨用地，被告基于1996年10月25日签订的《房产买卖契约》于2003年11月19日补办用地手续，出让面积29.99平方米。 5、土地证号（2004）010144号的档案资料，以证明被告取得土地使用权证面积153.84平方米与证据4所审批的29.99平方米完全不一致。 6、《拍卖成交确认书》，以证明2017年1月25日原告与案外人耒阳市亚新房地产开发有限公司通过衡阳市金桥拍卖有限公司拍卖的方式以3098万元的价格竞拍耒阳市原五一电影院位于××路××号土地及房产，土地3947平方米，房产5622平方米。 7、《国有建设用地使用权出让合同》，以证明原告和案外人耒阳市亚新房地产开发有限公司作为受让人与出让人耒阳市国土资源局于2017年6月8日签订该合同，以3098万元的价格受让涉案地块3947平方米的土地。 8、《耒阳市人民政府收回国有土地使用权公告》，以证明耒阳市人民政府收回了涉案地块国有土地使用权，并进行了公告。 被告建设银行耒阳支行对原告提交的上述证据材料质证意见如下：对证据1三性均无异议，但该证已于1996年11月26日在原告与被告办理产权转移登记时注销。对证据2三性均无异议，但对证明目的有异议；根据该合同第5条规定，甲方出售该房屋是自愿，定价是经双方自愿同意签订的；原告方说未经过相关部门审批与被告无关，这是原告方自行处理的问题；该合同所涉房屋产权证书、国土证书均已办至被告名下，该合同业已履行完毕；现今原告主张该合同存在形式上的瑕疵，说该合同未生效不符合法律规定和实际情况。对证据3三性无异议，但对该申请审批表不完整持有异议，对其证明目的有异议；证书是原被告一起去办理的，房产证已登记144.16平方米，房屋登记面积是以政府部门登记簿记载为准。对证据4三性均无异议，但对证明目的有异议，出让地的手续已办理在被告名下，出让金是被告所出。对证据5三性均有异议，该证据是从某一组证据中抽出来一部分，不够完整；原告没有提供原件；与本案无关。对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议；与本案无关。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议；与本案无关，竞拍的地块所涉及土地和房产与被告所有的涉案房产土地无关。对证据8三性均有异议，对其证明目的有异议；该公告收回划拨地，证号0000022，不包括被告所有的房产和土地，但是被告和原告的房产和土地又是在一起的，该公告当中未要求收回被告的房产和土地实际是违法的。 本院对原告提交的证据认定为：证据1、2、3、4、5真实性、合法性、关联性均予以确认。证据6、7，真实性、合法性予以确认，但与本案无关，本院不予采用。证据8，真实性无法确认，本院不予采用。 被告建设银行耒阳支行为支持其辩解意见向本院提交了下列证据材料： 1、《房屋买卖契约》，以证明：原告出卖位于耒阳市××路××号第一层东侧（临街）门面房屋给被告，并于1996年10月25日与被告就该房屋买卖签订该合同，且在不动产相关政府部门备案；该合同所涉内容业已全部履行完毕，且至今近25年。 2、耒房权证蔡子池字第0××5号《房屋产权证书》，以证明：被告已于1996年取得该房屋的房屋产权证书（原产权证编号为××号），并于2005年5月19日在当时不动产主管部门即耒阳市房产管理局换证取得编号为耒房权证蔡子池字第0××5号《房屋产权证书》；被告是经不动产主管部门审批并依法取得该房屋的相关房屋产权证书，该房屋产权证书内容标明被告为该房屋唯一产权人；根据该房屋产权证书内容记载，该权证记载房屋即为该合同所涉房屋。 3、耒国用（2005）字第0××4号《国有土地使用证书》，以证明被告为取得附着该房屋的土地出让使用权，已于2005年5月12日经当时相关主管行政部门审批取得耒国用（2005）字第0××4号《国有土地使用证书》；被告是经相关国土主管部门审批并依法取得该房屋所属土地的相关国土使用权证书；根据该国土使用权证书记载内容，该国土使用权所属土地即为该房屋坐落位置。 4、房地产买卖申请审批书、登记资料，以证明：原被告于该合同签订后，即共同向当时房地产主管部门申请备案和办理产权过户手续，于同年11月20日审批通过后办理产权过户手续；根据审批资料记载，该房屋过户面积为144.16平方米；因原告转移过户该房屋原因，原告持有记载该房屋在内的原房屋所有权证（编号为耒市所字第000173号）同时注销；经原被告共同申请，并经该房屋主管部门审批和办理手续后，该房屋已于1996年由被告所有。 5、土地登记申请表、审批资料，以证明：被告于2004年2月份经当时相关国土行政主管部门审批和办理手续后，即已就该房屋所属土地取得编号为耒国用（2004）字第010056号国有土地使用权证书，该土地为出让性质，用途为商业；因自身原因，被告于2005年5月份向相关主管行政部门申请换证，并取得现今被告持有的编号为耒国用（2005）字第0××4号国有土地使用证书；被告取得该房屋所属土地国有出让使用权是经过相关主管行政部门审批，并由主管行政部门依法办理相关手续后取得的。 原告影业公司对被告建设银行耒阳支行提交的上述证据材料质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议；房屋买卖契约第六条规定，经双方法定代表人签字盖章后生效，该合同没有法定代表人签字；法律规定的诉讼时效不适用于房屋占有。对证据2真实性无异议，但认为办证面积以登记簿为准，双方申请的是142.5平方米，办证面积却是144.16平方米；房产属国有资产，国有资产进行转让应当进行评估，要经过主管部门进行确认。对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议；该证据记载土地使用权面积25.6平方米与原告方提供的证据4所记载29.99平方米面积不一致。对证据4真实性无异议，但认为面积有误差。对证据5真实性由法院庭后核实为准，对合法性、关联性有异议；土地转让不符合法律规定，土地系划拨，应由出让人取得土地使用权证；受让人是耒阳市电影公司，而不是被告；因此，土地使用权人应是原告，而不是被告。 本院对被告建设银行耒阳支行提交的证据材料认定如下：证据1、2、3、4、5符合证据规则，本院均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告影业公司成立于1989年6月10日，曾用名耒阳市影业公司、耒阳市电影发行放映公司。1996年10月25日，以原告影业公司为甲方（卖方），被告建设银行耒阳市支行为乙方（买方），双方签订了《房产买卖契约》，其上载明：“立契约人甲方（卖方）耒阳市电影发行放映公司，乙方（买方）中国建设银行耒阳市支行。乙方根据业务经营发展的需要，拟将购买甲方房屋用作开办综合性金融业务机构，双方同意就下列房产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落于耒阳市××路××号（现耒阳市五一电影院大楼）第一层东侧（临街）门面房屋叁间计东西长15.00米，南北宽9.50米（详见附图），总共建筑面积壹佰肆拾贰点伍平方米，出售给乙方。二、经甲乙双方议定的上述房产以成交价每平方米贰仟肆佰捌拾元整出售，计人民币（大写）叁拾伍万叁仟肆佰元整，¥353400.00元，另外交易手续费、契税、过户工本费由乙方负担，如有其他费用乙方概不负担。三、办理有关购房手续，由双方派专人共同办理。四、付款方法，待办好一切交易手续后二天内，房屋价款由乙方一次性通过银行转账付清。五、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任，本契约一经双方法定代表人签字，单位盖章后，既具有法律文本效力。如出现契约文本签订后，甲方没有按乙方提出的时间清理房屋或者中途悔约，甲方应负担民事责任，并负责赔偿违约金壹万元，如乙方在签订后悔约，不按甲方要求付款给甲方，同样负责赔偿违约金壹万元。七、甲方房屋出售给乙方后，乙方在不得影响房屋结构、整体设计、城市规划的情况下进行装修，装修力求美观大方。八、本契约未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充议定书亦经双方签章后与本契约具有同等效力。九、乙方购买本房屋，如今后乙方要转让或出售，应优先甲方购买。另外，乙方购买本房屋用作开办金融机构，不得从事其他经营活动。但甲方不能干涉乙方内政。十、本契约一式肆份，双方各执贰份，契约文本自签订之日起生效，肆份文本效力相同。”该契约甲方（签章）处加盖了耒阳市电影发行放映公司公章，法定代表人处周满生为打印字；乙方（签章）处，加盖了中国建设银行耒阳市支行公章，法定代表人处梁瑞泽为打印字。原、被告均当庭提交了房地产买卖申请审批资料，其中《湖南省耒阳市人民政府印发（买房）契纸》记载：承（买）人中国建设银行耒阳市支行，出（卖）人耒阳市电影发行放映公司；座落耒阳市五一路；立契日期1996年10月25日，投税日期1996年11月26日，房价353400元，税额10000元。该契纸签发日期为1996年11月26日，其上加盖了耒阳市人民政府契税专用章及耒阳市房地产市场管理所公章。被告建设银行耒阳支行提交了耒房权证蔡子池字第0××5号《房屋产权证书》，其上载明：“房屋所有权人中国建设银行股份有限公司耒阳支行，房屋坐落蔡子池街道办事处××路××号，幢号1，结构砖混结构，房屋总层数5，所在层数2，建筑面积144.16平方米，设计用途商业，附记1996年购买，原证号××”。被告还提交了耒国用（2005）字第0××4号《国有土地使用证》，其上载明：“土地使用者中国建设银行股份有限公司耒阳支行；座落耒阳市××路××号；用途商业；使用权类型出让；终止日期2053年11月；使用权面积贰拾伍点陆零平方米；四至，东与耒阳市电影公司共墙，南临五一路，西与耒阳市电影公司共墙，北与耒阳市电影公司共墙，与该宗地6层楼共有土地权面积155.92平方米，中国建设银行股份有限公司耒阳支行为第2层门面实际分摊占地面积22.99平方米”。 本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖契约》虽未经双方法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且已履行完毕，案涉房产现已转移登记至被告名下，并办理了国有土地使用证书，故该契约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，合同合法有效，依法应予保护。原告提出“该契约因没有双方法定代表人签字，尚不具备合同生效的要件，故该合同未生效”的主张，于法无据，本院不予支持。 关于原告提出“该涉案《房产买卖契约》因违背了法律强制性规定而无效”的主张。本院认为，《国有资产评估管理办法》第三条、第八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条、第四十条的规定均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，故原告的上述主张，依据不足，本院不予支持。 关于被告提出的“原告起诉本案时已过诉讼时效，其已丧失胜诉权”的辩解意见。本院认为，确认合同无效请求权不适用诉讼时效的规定，故被告的上述辩解意见本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告耒阳市五一影业有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取计200元（原告耒阳市五一影业有限公司已预交），由原告耒阳市五一影业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  王文良 二〇二一年四月一日 代理书记员  陈两文 校对责任人：王文良打印责任人：陈两文 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。