广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初8689号原告：廖燕芬，女，1963年6月10日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：向纯杰，广东卓建律师事务所律师，执业证号：14403201410015972。委托诉讼代理人：邢婉平，广东卓建律师事务所律师，执业证号：14403201411064786。被告：广发银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市罗湖区深南东路123号深圳市百货广场西座19-22层，统一社会信用代码：91440300892230855N。负责人：王家铭。委托诉讼代理人：李丹，广东同仁律师事务所律师，执业证号：14403202011193642。委托诉讼代理人：王雨婷，广东同仁律师事务所实习律师，证号190220072118888。被告：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所：深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区4号2栋302，统一社会信用代码：91440300MA5DFGYP48。法定代表人：张宝铸。委托诉讼代理人：孙梓筠，广东华商（龙华）律师事务所律师，执业证号：14403201811037449。第三人：赖映松，男，1962年2月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。原告廖燕芬与被告广发银行股份有限公司深圳分行（以下简称广发深圳分行）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）及第三人赖映松金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖燕芬及其委托诉讼代理人向纯杰、邢婉平、被告广发银行股份有限公司深圳分行委托诉讼代理人李丹、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙梓筠、第三人赖映松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖燕芬变更后的诉讼请求为：1.请求判令解除原告廖燕芬与被告广发深圳分行、中维菁山公司签署的《个人房屋按揭贷款合同》；2.请求判令被告中维菁山公司向被告广发深圳分行支付《个人房屋按揭贷款合同》项下的剩余未偿贷款本金（截至2020年6月20日剩余未偿还贷款本金金额人民币1117128.9元）及依照合同约定计算的利息、罚息、复利；3.请求判令被告中维菁山公司承担并支付解除《个人房屋按揭贷款合同》而产生的利息、补偿金／违约金等银行收取的所有费用（以银行实际收取的金额为准）；4.请求判令两被告向原告支付自2020年6月21日起2020年11月20日期间已还银行贷款本息人民币75587.4元及该款项利息（以每月还款15117.48元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计息55元／月算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月期间的利息为1155元）；5.请求解除第三人赖映松与被告广发深圳分行签订的保证合同；6.请求判令两被告承担律师费6000元及本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告中维菁山公司于2017年9月27日签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定原告向被告中维菁山公司购买位于龙岗区商用房（以下简称案涉房产），购房总价为人民币2816345元，首期款1416345元，剩余价款1400000元由原告向被告广发深圳分行申请按揭贷款，并约定被告中维菁山公司应于2019年3月31日将房地产交付给原告。为此，原告与被告广发深圳分行、被告中维菁山公司签订了《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号：102170005281）（以下简称按揭合同），原告为借款人，以案涉房产作抵押，被告中维菁山公司为连带责任保证人，贷款金额为1400000元，贷款期限为120月，贷款资金的支付方式为全部由广发银行受托支付至被告中维菁山公司指定账户。还款方式为等额本息还款法，每月还款本息为15117.48元。因案涉房产延期交付，原告与被告中维菁山公司于2018年11月25日签署了《无忧退房保障协议书》，约定自2019年12月1日起至2019年12月31日的限定期间享有无理由退房权，解除案涉预售合同及与购买该房屋相关的全部协议及附件。被告中维菁山公司全额退还原告已付的购房款本金及利息，被告中维菁山公司代为办理上述房屋“赎契”手续（包括但不限于按揭合同、抵押合同等），并负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等）。2019年12月4日，原告与被告中维菁山公司签订了《解除协议》，约定双方解除2017年9月27日签订的预售合同。但被告中维菁山公司并未依约履行相关合同义务，也并未代原告解除按揭合同。基于此，原告多次向被告广发深圳分行申请解除按揭合同及停供，但被告广发深圳分行一直不予处理。原告于2020年12月再次通过ＥＭＳ向被告广发深圳分行寄送了《解除按揭贷款协议通知书》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因被告中维菁山公司违约导致原告与其解除了购房合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告请求解除案涉按揭合同，并由被告中维菁山公司承担偿还未偿还的贷款本息及相应的违约责任，由两被告向原告返还向原告支付已还银行贷款本息。被告广发深圳分行辩称，1.关于原告廖燕芬请求解除与被告广发深圳分行签订的按揭合同的诉讼请求。被告广发深圳分行同意解除按揭合同，但该合同的解除并非依据原告廖燕芬与被告中维菁山公司达成的解除协议。根据按揭合同第十二条第三项的约定：若原告廖燕芬因特殊原因确需向被告中维菁山公司申请退房的，应结清贷款后方可办理退房手续。第十三条第十项第五点的约定：贷款结清前未经被告广发深圳分行书面同意，被告中维菁山公司不得私自接受原告廖燕芬退房。若原告廖燕芬因特殊原因确需向被告中维菁山公司申请退房的，被告中维菁山公司在征得被告广发深圳分行同意后，应将所退款项优先转入原告廖燕芬还款账户偿还被告广发深圳分行贷款，但在贷款结清后方可办理退房手续。本案中，原告和被告中维菁山公司在未通知被告广发深圳分行，且未经被告广发深圳分行同意以及未结清本案贷款的情况下，擅自签订解除协议，解除了原告和被告中维菁山公司之间签订的预售合同。该协议违反按揭合同的约定，损害了被告广发深圳分行的合法权益。2.案涉按揭合同系因原告廖燕芬的违约而解除。原告廖燕芬违反按揭合同的约定，在未结清按揭贷款且在被告中维菁山公司未存在违约情形的情况下，与被告中维菁山公司私自解除预售合同已构成违约。依据按揭合同第十五条第五项约定，解除被告广发深圳分行与原告廖燕芬之间的按揭合同，由原告和被告中维菁山公司承担违约责任。3.关于按揭合同解除后，原告廖燕芬仍应承担还款责任的问题。相关法律规定仅规定了被告中维菁山公司违约后的返还义务并没有免除原告廖燕芬作为借款人的法定还款义务。4.关于原告请求解除第三人与被告广发深圳分行签订的保证合同的诉讼请求，被告广发深圳分行认为原告主体不适格，且被告广发深圳分行不同意解除保证合同。5.被告广发深圳分行在本案中不存在任何违约行为，不应承担返还贷款本息及律师费、诉讼费的义务。被告中维菁山公司辩称，1.原告请求被告中维菁山公司支付其自2020年6月21日起至2020年11月20日期间的已还银行贷款本息及该款项利息无事实和法律依据。被告中维菁山公司系案涉贷款合同中的保证人，并非借款人，根据合同相对性原则，被告中维菁山公司无权代原告向被告广发深圳分行主张解除贷款合同。原告与被告中维菁山公司已于2019年12月4日就解除双方的购房合同达成协议，并且双方对涉案房产的争议纠纷已经经过了深圳国际仲裁院仲裁。原告明知涉案购房合同已经解除，仍然向被告广发深圳分行支付该期间的贷款本息，主观上存在过错，理应由原告自行承担。2.原告主张由被告中维菁山公司承担并支付因解除贷款合同产生的利息、补偿金/违约金等银行收取的所有费用，并要求被告中维菁山公司承担律师费无事实和法律依据。涉案购房合同是依据《无忧退房保障协议书》第三条的约定解除，性质上是自愿协议解除，被告中维菁山公司不存在任何过错。3.原告要求被告中维菁山公司结清贷款本息及所有费用未经被告广发深圳分行同意，因此原告对于贷款合同项下的义务没有发生转移，原告应自行偿还贷款合同本息。第三人赖映松未发表答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，被告中维菁山公司（出卖人）与原告廖燕芬（买受人）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》[（深（龙）网预买字（2017）第15978号，以下简称案涉购房合同]。该合同第二条中约定项目名称为XX。第三条中约定本合同标的房地产为XX“XX”。第五条约定每平方米56383.28元，总金额为2816345元。第六条约定首付款为1416345元，“签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款140万元”，买卖双方约定买受人自行办理按揭贷款手续。2017年10月14日，原告作为乙方（借款人、抵押人）、被告广发深圳分行作为甲方（贷款人）、被告中维菁山公司作为丙方（保证人）签订了编号为102170005281的《个人房屋按揭贷款合同》，约定：乙方向甲方借款140万元，用于购买位于深圳市龙岗区，并以该房产为抵押；贷款期限10年，还款方式等额本息，共120期，还款日为每月20日；被告中维菁山公司同意作为原告廖燕芬的保证人，在甲方为乙方提供借款时自愿为乙方对甲方的债务承担连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。同日，原告与第三人赖映松签订《保证合同》（合同编号102170005281-1），主要内容为：被告广发深圳分行为原告廖燕芬提供借款时，自愿为原告廖燕芬对被告广发深圳分行的债务承担连带责任保证担保。上述合同签订后，被告广发深圳分行依约于2017年11月9日向原告廖燕芬发放贷款140万元，原告廖燕芬向被告广发深圳分行出具了借款借据。该借据上列明适用浮动利率，首期贷款利率为年利率5.39%，借款期限自2017年11月9日起至2027年11月9日。2018年1月19日，被告广发深圳分行与原告廖燕芬进行了不动产抵押登记，登记号为粤（2018）深圳市不动产证明第XX号；权利人为广发银行股份有限公司深圳分行，义务人为廖燕芬；抵押方式为一般抵押，担保债权数额140万元。2018年11月25日，原告廖燕芬作为乙方（购房者）与甲方（开发商）被告中维菁山公司签订一份《无忧退房保障协议书》，主要内容为：2017年9月27日双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：在2019年12月1日至2019年12月31日享有无理由退房权，乙方有权行使无理由退房权，解除房地产预售合同及与购买该房屋相关的全部协议和附件；甲方应退还已付购房款以及上述本金自本协议签署之日起至2019年12月31日止期间的银行同期贷款利息、乙方已偿还的银行借款本金及利息；如存在按揭的，甲乙双方共同完成案涉房屋“赎契”手续，共同办理完毕房地产预售合同网签备案解除手续。第十一条约定：向深圳国际仲裁院申请仲裁解决争议，律师费由败诉方承担。2019年12月4日，原告廖燕芬行使退房权，与被告中维菁山公司签署《解除协议》，解除了合同编号为深（龙）网预买字（2017）第15978号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，解除协议约定“凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均应提交深圳国际仲裁院仲裁”。同日，被告中维菁山公司致《承诺书》至深圳市坪山区住房和建设局，申请删除XX房屋的《深圳市房地产买卖合同》（预售）数据，以便该房屋回复正常销售状态，原告廖燕芬在上述《承诺书》上签字确认。2019年12月4日，广东省深圳市罗湖公证处作出了《公证书》[（2019）深罗证字第39261号]，公证原告委托被告中维菁山公司办理还款赎楼的一切相关手续、注销预抵押登记手续、解除商品房买卖合同及预售备案手续。又查，2020年2月，原告廖燕芬根据上述《无忧退房保障协议书》、《解除协议》的仲裁条款，以被告中维菁山公司作为被申请人，因《深圳市房地产买卖合同（预售）》后的款项返还事宜向向深圳国际仲裁院申请仲裁。2020年12月2日，深圳国际仲裁院作出（2020）深国仲裁709号仲裁裁决，认定关于仲裁中所涉的“申请人已还的银行贷款本息”问题，“《无忧协议》第六条明确约定，被申请人应向申请人退还申请人已还的银行贷款及贷款利息，申请人的此项请求有合同依据。申请人提交了《按揭合同》和《个人对账单》，该文件显示，截止2020年6月20日，申请人已还本息合计470947.61元。仲裁庭注意到，申请人的仲裁请求是以2019年12月作为其请求金额的暂计日期，随着申请人继续向银行按月还贷，相关金额遂发生变化。仲裁庭根据实际情况，以2020年6月20日为计算具体金额的日期，与申请人仲裁请求的‘暂计’并不矛盾。仲裁庭认定，被申请人应向申请人支付截止2020年6月20日的已还银行贷款本息470947.61元。申请人要求被申请人支付已偿还银行按揭贷款本息直至全部贷款本息结清之日。但是，已还贷款本息金额的变化并非随着时间的延续自行变化而是因申请人的持续还贷而化，仲裁庭仅能依据本案现有证据判断申请人已还银行贷款本息的情况，无法预估申请人今后偿还贷款本息的情况。在此情况下，仲裁庭仅能依据现有证据支持上述已实际偿还的款项金额。当然，如申请人在上述截止时间之后又另行偿还了银行贷款本息，申请人可以另行主张权利。申请人还主张被申请人支付上述款项的利息，但《无忧协议》并未约定被申请人还有义务支付上述款项的利息，申请人关于利息的主张缺乏必要的依据，仲裁庭对此无法支持。”并裁决：（一）被申请人向申请人退还购房款546227.52元；（二）被申请人向申请人支付购房款的利息。利息以576345元为基数，自2018年11月25日起，计至2019年12月31日止；自2018年11月25日至2019年8月19日，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至2019年12月31日，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；（三）被申请人向申请人支付申请人已还银行贷款本息470947.61元；（四）被申请人补偿申请人律师费6000元；（五）本案仲裁费用52180元，全部由被申请人承担。申请人已预交52180元，抵作仲裁费用不予退还，被申请人直接向申请人支付52180元；（六）驳回申请人的其他仲裁请求。原告提交的《广发银行个人对账单》显示，在2020年6月20日之后至2020年12月17日止，原告还款情况如下：7月还款15117.48元、8月还款15117.48元、9月还款15117.48元、10月还款15117.48元、11月还款15117.48元。2020年12月17日，原告廖燕芬向被告广发深圳分行发出《解除按揭贷款协议通知书》，通知被告广发深圳分行解除《个人房屋按揭贷款合同》。根据被告广发深圳分行提交的广发银行零售贷款欠款明细显示，至2021年4月2日，原告廖燕芬欠被告广发深圳分行贷款本金1055846.09元，利息20663.13元，罚息535.49元，复利245.28元。2020年12月16日，原告因案涉纠纷签订了《委托代理合同》，支付了律师费6000元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。首先，关于原告解除案涉按揭合同的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，原告与被告中维菁山公司通过达成《无忧退房保障协议书》《解除协议》的方式，解除了案涉预售合同,在此情况下，案涉按揭合同的目的已无法实现，可依上述法律规定解除案涉按揭合同。同时，原告与被告广发深圳分行在庭审中确认案涉按揭合同的解除时间为2020年12月17日。因此，对于原告关于解除案涉按揭合同的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于原告请求被告广发深圳分行支付自2020年6月21日起2020年11月20日期间已还银行贷款本息人民币75587.4元及该款项利息（以每月还款15117.48元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计息55元/月算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月期间的利息为1155元）的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告并未清偿被告广发深圳分行的全部贷款本息；且被告广发深圳分行在案涉按揭合同履行过程中并无过错。原告若主张被告广发深圳分行偿还已支付的贷款本息，那么，根据公平原则及上述法律规定，原告亦应当同时履行返还全部贷款本金等义务。因此，在原告未清偿贷款本金远多于其主张的已支付贷款的情况下，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。再次，关于原告请求判令被告中维菁山公司承担并支付解除《个人房屋按揭贷款合同》而产生的利息、补偿金/违约金等银行收取的所有费用（以银行实际收取的金额为准）的诉讼请求，因原告未提交有效证据以佐证上述损失确已发生，故本院对其上述诉讼请求亦不予支持。最后，关于原告请求被告广发深圳分行承担律师费6000元的主张，因被告广发深圳分行在案涉按揭合同履行过程中并无过错，也无合同依据，故关于该项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告中维菁山公司承担律师费6000元的主张，因案涉《无忧退房保障协议书》第十一条约定向深圳国际仲裁院申请仲裁解决争议，律师费由败诉方承担，原告可依据该协议另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告廖燕芬与被告广发银行股份有限公司深圳分行、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司于2017年10月14日签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：102170005281）于2020年12月17日解除；二、驳回原告廖燕芬的其他诉讼请求。本案受理费7799元，因驳回原告部分诉讼请求的起诉已退还原告6865元。剩余受理费934元，由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 胡 爱二〇二一年四月二十九日书记员 张静莲