山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初13942号 原告：韩丹丹，女，1986年11月11日生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：谷秀荣，胶州众合法律服务所法律工作者。 被告：高密市煜翔房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市高密市柴沟镇柴沟村。统一社会信用代码：9137078558191837X7。 法定代表人：藏开建，该公司总经理。 被告：陶来秋，男，1965年8月17日生，汉族，住潍坊市高密市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：刘众，山东春杰律师事务所律师。 被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地青岛市胶州市李哥庄镇广场大街5号。统一社会信用代码：91370281MA3F1UKJ6H。 法定代表人：韩鑫，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王至涛，胶州中云法律服务所法律工作者。 被告：李超，男，1982年4月15日生，汉族，住胶州市。 原告韩丹丹与被告高密市煜翔房地产开发有限公司、陶来秋、青岛东夫启源房产营销策划有限公司、李超商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告韩丹丹及委托诉讼代理人谷秀荣、被告高密市煜翔房地产开发有限公司、陶来秋的共同委托诉讼代理人刘众、被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王至涛、被告李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩丹丹向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司于2018年6月8日签订的《定房协议》；2、判令被告向原告双倍返还定金60000元并返还购房款、维修基金等各项费用共计520438.4元。3、判令被告向原告支付资金占用期间的利息(以460438.4元为基数，自2018年6月8日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的利息计算)。4、判令本案全部诉讼费由上述四被告承担。 事实和理由：2018年6月8日被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司以被告高密市煜翔房地产开发有限公司的名义与原告签订定房协议，约定原告预定被告煜翔公司位于高密市××镇××街××小区××号楼××单元××室房屋。协议签订当日，原告按照协议约定支付了定金30000元及购房款、维修基金等各项费用共计460438.4元，东夫启源公司出具了相应的收据。但是，迄今为止，原告没有收到被告要求原告签定正式购房合同的电话或书面通知，根据定房协议的约定，被告的行为已经构成严重违约。 被告高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称煜翔公司）、陶来秋共同辩称：一、定房协议上并没有被告高密煜翔公司的盖章，对煜翔公司不发生法律效力。被告煜翔公司没有与原告签订任何协议。定房协议系原告与青岛东夫启源公司签订，相关责任应由东夫启源公司承担。二、定房协议上明确载明，一切以被告高密煜翔公司的盖章为准，否则对煜翔公司无效。就本案个案而言，这已经排除了其他授权的存在空间。三、原告提交的收款收据上并没有载明定金字样，所以不适用定金罚则。退而言之，从定房协议内容看，协议约定原告交付相应数量定金以保证当事人在相关条件成就时，能就涉案房屋签订正式的买卖合同，且该协议的内容并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议仅仅为立约定金协议，协议中未约定购房首付款支付等内容，原告应东夫启源公司的要求交付首付款的行为表明，原告与东夫启源公司之间以实际行动确立了正式的房屋买卖合同关系，立约定金协议已经履行完毕，原告要求双倍返还定金于法无据。对于该主张胶州市法院有相关判决支持，且已生效。四、涉案款项系由被告东夫启源公司收取，东夫启源公司收到该笔款项后并没有交付给高密煜翔公司，被告煜翔公司亦没有收到相关款项。五、被告高密煜翔公司在涉案时间段也没有指定任何人代收涉案款项，东夫启源公司提交的委托书委托指定账户是2018年9月19日出具的，即使其是真实的、合法的、其效力也只能及于以后，不能溯及既往。六、东夫启源公司提交的转账记录不具有针对性，不能证明转账款项中包含涉案款项，其给马俊飞的转账更是与本案无关。综上，被告高密煜翔公司不应承担任何责任。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称东夫启源公司）辩称：一、不应该由被告东夫启源公司返还定金、购房款、利息损失以及不应承担诉讼费。二、原告起诉东夫启源公司无法律依据，东夫启源与高密市煜翔房地产开发有限公司系代理与被代理关系，高密煜翔公司委托东夫启源代理销售涉案房屋有销售合作协议为证，证明东夫启源对该涉案房屋销售有代理权。三、原告提交的《定房协议》中甲方就是高密市煜翔房地产开发公司，被告东夫启源公司作为高密煜翔公司的代理人与原告签订协议，其行为对被告高密煜翔公司发生效力。东夫启源公司只是个房产中介公司，原告签协议时也知道是东夫启源公司代表高密煜翔公司销售房产，原告已知晓并有理由相信被告东夫启源公司有代表高密煜翔公司收定房金或购房款的权利，故东夫公司的代收定房金、或代收购房款的行为对高密煜翔公司发生法律效力。四、被告东夫启源公司已经按照与高密煜翔公司约定将定房金、购房款等转入其指定收款人账户，已完成代理行为，所以即便退款也应该由高密煜翔公司退款，而不是代理人东夫启源公司退款。五、胶州市人民法院已审理多起同被告、同涉案小区、同案情案件，判决确认2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人。《高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫启源公司签订和出具的。购房款是交付给了高密煜翔公司指定收款人张万春的账户上。胶州法院判决还确认被告东夫公司与高密煜翔公司系代理行为，东夫公司的代理行为对高密煜翔公司发生效力，被告东夫启源公司不承担责任。六、因为东夫启源公司受高密煜翔公司委托后代理销售涉案房屋，涉案所有定房协议以及收取的定房金、购房款等全部在高密煜翔公司涉案小区售楼处办理，所以高密煜翔公司曾经答辩称《定房协议》中没有煜翔公司盖章不发生法律效力，以及未收到代收的房款的说法不成立。高密煜翔公司在苹果园小区为东夫启源公司提供办公室一处作售楼处用来销售房屋、接待客户、办手续等。高密煜翔公司对东夫启源公司的代理销售、代收款以及付款给高密煜翔公司指定收款人行为完全知情并认可，涉案房屋的购房者也是在涉案小区售楼处办理的签受行为，代理销售期间六个月东夫启源公司一直按照双方《销售合作协议》积极销售房屋、代收购房款、向煜翔公司指定收款人转账等，高密煜翔公司从未提出任何异议，我方代理高密煜翔公司的行为符合法律规定及合同约定，对高密煜翔公司发生法律效力，东夫启源公司已经履行完代理行为，因煜翔公司不配合签网签合同、不及时交付房屋，至今涉案房屋未能交房都是高密煜翔公司单方所致，也导致大量的购房者提起诉讼，并给东夫启源公司造成巨大损失和不良影响。综上，望法院依法判决驳回原告对被告东夫启源公司的诉讼请求，判决高密煜翔公司承担责任。 被告李超辩称：同东夫启源公司的意见。 原告在庭审中提交以下证据：证据一，定房协议原件一份，证明原告与被告青岛东夫启源公司签订定房协议，东夫启源公司作为中间商，将被告高密市柴沟镇商贸街苹果园小区9号楼2单元402室、储藏室9号楼22号的房屋销售给原告；证据二，被告青岛东夫启源公司收取原告购房定金3万元的收款收据原件2份，证明被告东夫启源公司收取了原告购买涉案房屋的定金；证据三，东夫启源公司收取房款的收款收据原件2份，证明原告共向东夫启源公司支付房款460438.4元（含维修基金8226.4元）。 被告煜翔公司、陶来秋质证意见为：对证据一，真实性无法确认，协议上并没有煜翔公司的盖章，根据协议第三条的约定，以盖章为准，否则甲方不承担任何责任，根据这个约定，甲方就是煜翔公司，就本案而言，排除了其他授权存在的可能，因该协议上没有煜翔公司的盖章，因此对煜翔公司无效；对证据二，真实性无法确认，且煜翔公司没有收到该款项，根据收款收据上注明，该款项的收款事由是协议金，不是定金，所以原告不能主张双倍返还；对证据三，真实性无法确认，且煜翔公司没有收到该款项，且在2018年10月31日收款时间，涉案楼盘并没有销售许可证，涉案房屋也不具备交房条件，在这种情况下，原告就将房款全部缴纳，且连维修基金也全部缴纳，明显不符合事实与常理。 被告东夫启源公司质证意见为：对证据的真实性没有异议，东夫启源公司的确受到原告主张的购房款及顶房协议金及维修基金等，但是该代收款的行为系旅行东夫启源公司与煜翔公司代理销售协议的相关权利及义务，该代收款行为符合合同约定及法律规定，该款项已经按照双方约定交给了煜翔公司指定付款人。 被告李超质证意见为：均没有异议。 被告东夫启源公司在庭审中提交以下证据：证据一、《高密市××镇××小区代理销售合作协议》，证明被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司受高密煜翔房地产开发有限公司委托代理，代理销售涉案房产，还证明东夫启源公司是独家代理销售，代理高密煜翔公司与客户沟通、谈判、签署意向书或合同、代收购房款、收受定房金、预付款和购房款等权利。证据二、《委托书》，证明东夫启源公司收款后将定房金购房款转入被告高密煜翔公司指定收款人张万春账户符合法律规定和双方约定。证据三、高密煜翔公司营业执照复印件，证明高密煜翔公司与东夫启源公司在履行《高密市××镇××小区代理销售合作协议》期间，高密煜翔公司法人是马令宝，马令宝有权代表高密煜翔公司行使相关权利。证据四、转帐记录一宗，证明东夫启源公司在收取订房协议金或购房款后按照煜翔公司的要求转入指定收款人账户，该转账是批量转账，不是单户转账。证据五、（2019）鲁0281民初10550号民事判决书，证明案件已经审理认定东夫启源公司与高密煜翔公司系代理与被代理关系，并且该批案件判令高密煜翔公司承担责任，东夫启源公司作为代理人不承担责任。 原告质证意见为：对证据的真实性没有异议，但是该宗证据无法确认原告交付的49万元房款是否交付给高密煜翔公司。 被告煜翔公司、陶来秋质证意见为：对证据一，真实性无法确认，且即使该协议是真实的，也是公司行为，与陶来秋个人无关；对证据二，真实性无法确认，该证据出具的时间是2018年9月19日，本案的交易行为发生在2018年6月8日，该委托书的效力不能作用于本案，不具有溯及力，该委托书应对2018年9月19日以后的行为发生法律效力；对证据三，真实性无法确认；对证据四，不具有针对性，不能证明东夫启源公司将本案涉案款项交付给煜翔公司；对证据五，只能针对个案，不具有普遍性。 被告李超质证意见为：均认可。 本院认定证据和事实如下： 2018年4月27日，被告东夫启源公司（乙方）与被告煜翔公司（甲方）签订《高密市××镇××小区项目销售合作协议》，约定：1.合作范围和方式，甲方指定乙方为高密市××镇××小区项目商品房（共240套）的销售合作方，该项目系现房，用途为住宅。2.包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日。3.在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品房享有独家销售权。4.在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的销售义务即告完成……。2018年9月19日，被告煜翔公司向被告东夫启源公司出具委托书，“我公司全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市××镇××小区项目的销售权及代收购房首付款”。 2018年6月8日，被告东夫启源公司以被告煜翔公司名义（甲方为被告煜翔公司）与原告韩丹丹（乙方）签订《定房协议》，约定：1.乙方自愿购买甲方位于高密市××镇××小区××号楼××单元××室，预测建筑面积117.52平方米，现价4217元／平方米，优惠价交3万抵5万后3730元／平方米，合计438349元，储藏室9号楼22号，预测建筑面积6.21平方米，单价2800元／平方米，合计17388元。维修基金8226.4元。2.本协议签订之日起，乙方向甲方交购房定金30000元。3.自预售许可证办妥后，乙方接到甲方通知七日内须到甲方处签订正是购房合同或办理按揭手续，否则视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人，乙方所交定金甲方不再返还。落款甲方处由被告东夫启源公司盖章。同日，原告向被告东夫启源公司交付购房协议金30000元。2018年10月31日，原告共向东夫启源公司支付房款490438.4元（含维修基金8226.4元）。 被告东夫启源公司提交煜翔公司营业执照复印件一份，转账记录一宗，被告认可真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院认为，被告东夫启源公司与被告煜翔公司签订《高密市××镇××小区项目销售合作协议》，双方形成代理关系，即被告煜翔公司为被代理人，被告东夫启源公司为代理人。被告东夫启源公司根据销售合作协议以被告煜翔公司名义与原告韩丹丹签订《定房协议》，其行为对被告煜翔公司发生效力。原告有理由相信被告东夫启源公司有代收购房定金的权利，被告东夫启源公司代收购房定金行为有效，对被告煜翔公司发生效力。 本案中，关于《定房协议》的性质。从协议内容看，协议约定原告交付相应数量定金以保证当事人在相关条件成就时，能就涉案房屋签订正式的买卖合同，且该协议内容并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议仅为立约定金协议。此外，《定房协议》中未约定购房首付款支付等内容，但原告在应被告东夫启源公司的要求，主动交付首付款的实际行动表明，原告实际上已经与被代理方被告煜翔公司之间确立了正式的房屋买卖合同关系。原告要求解除《定房协议》，因该协议已经履行完毕，故不能再行解除。涉案房屋取得房屋预售许可证后至今无法交付，被告煜翔公司已经构成违约。 原告诉请由煜翔公司双倍返还定金60000元，因双方已成立房屋买卖合同关系，原告无证据证明被告煜翔公司拒绝订立合同或假借合同恶意磋商，故不能适用定金罚则，被告煜翔公司不能履行合同交付房屋，应返还原告韩丹丹房款及维修基金490438.4元（含维修基金8226.4元）。 被告煜翔公司若有证据证明被告东夫启源公司未将原告支付的房款支付给被告煜翔公司，可另案向被告东夫启源公司主张权利。 原告主张被告东夫启源公司承担责任，因其并非合同相对方，不应承担还款责任，本院对该主张不予支持。 关于被告陶来秋是否承担连带偿还责任。本院认为，因陶来秋系被告煜翔公司的股东，对于其个人财产是独立于公司财产未提交证据证明，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故被告陶来秋应对被告煜翔公司的欠款承担连带付款责任。 原告主张李超承担责任，于法无据，本院不予支持。 对于原告主张的资金占用期间的利息损失，本院支持以30000元为基数、自2018年6月8日起至2018年10月30日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，以490438.4为基数、自2018年10月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，以490438.4为基数、自2019年8月20日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩丹丹返还定金及购房款共计490438.4元； 二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩丹丹支付利息（以30000元为基数、自2018年6月8日起至2018年10月30日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以490438.4为基数、自2018年10月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以490438.4为基数、自2019年8月20日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告陶来秋对被告高密市煜翔房地产开发有限公司的上述两项付款承担连带偿付责任； 四、驳回原告韩丹丹对被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告韩丹丹对被告李超的诉讼请求； 六、驳回原告韩丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9004元，适用简易程序减半收取4502元，由原告负担260元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担4242元，被告陶来秋承担连带付款责任，于本判决生效之日起十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 王晓晖 二〇二一年四月九日 法官助理 庞振宇 书 记 员 张 焜