广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初759号原告：雷求恩，男，1987年8月2日出生，汉族，住址：广东省台山市××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××918。原告：黄小红，女，1992年4月22日出生，汉族，住址：广东省台山市××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××326。两原告共同委托诉讼代理人：满学琴，广东广能律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市******。法定代表人：邝某1。原告雷求恩、黄小红与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，并于同年3月16日公开开庭审理了本案。原告雷求恩、黄小红的委托诉讼代理人满学琴到庭参加诉讼，被告开平恒威房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷求恩、黄小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交房违约金173610元（自2018年4月1日至2020年9月20日止，以原告已付购房款642991元为基数，按每日万分之三的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告恒威房地产公司是位于开平市××××××××××绿苑山庄项目的开发商。2016年8月11日原、被告双方就位于开平市××××××××××绿苑山庄7区10幢1801房买卖签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。根据双方签订的买卖合同约定，由原告以人民币642991元购买被告开发的上述房屋。根据该买卖合同第四章“商品房交付条件与交付手续”第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。以及，根据买卖合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当自2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。以及，根据买卖合同第十二条“逾期交付责任”的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。双方签订买卖合同之后，原告已按买卖合同约定支付购房款。现被告未能按买卖合同约定的时间将涉诉房屋交付给原告使用，被告的行为已构成违约。遂成诉讼。被告恒威房产公司答辩称，一、延迟交房的原因，除被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成相应的顺延；二、违约金过高，答辩人请求调整为每天万分之零点五。被告恒威房产公司在答辩期没有向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的如下证据：1、商品房买卖合同原件一份，2、发票原件一张，因证据之间能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市×××××××××（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2016年在该土地上开发建设商品房，并取得开发项目名称为“水口***住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016072号）。原告与被告恒威房产公司于2016年8月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201608110013），合同约定购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市××××××××××绿苑山庄7区10幢1801房，原告建筑面积为108.78平方米，总房款642991元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告向被告恒威房产公司支付192991元首付款，并在银行贷款支付450000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2018年3月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用，后原告于2020年9月20日收到被告交付的房屋。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，雷求恩、黄小红与恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对雷求恩、黄小红已全额交付购房款、恒威房产公司在2018年3月31日前未将验收合格的商品房交付给雷求恩、黄小红使用的事实没有异议，本院予以认可。恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案的法律事实发生在在民法典施行前，故适用《中华人民共和国合同法》的规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，雷求恩、黄小红在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减一定天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。故恒威房产公司应支付逾期交房违约金113553.8元（从2018年4月21日起至2020年9月19日止，以房款642991元为基数，按每日万分之二计付）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金113553.8元（从2018年4月1日起至2020年9月19日止，以房款642991元为基数，按每日万分之二计付）给原告雷求恩、黄小红；二、驳回原告雷求恩、黄小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3772.2元，适用简易程序减半收取计1886.1元（已由原告雷求恩、黄小红预交），由原告雷求恩、黄小红负担653.07元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担1233.03元。原告雷求恩、黄小红多预交的案件受理费1233.03元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费1233.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李章平二〇二一年四月九日法官助理 潘振华书 记 员 黄超嫦