吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终225号上诉人（原审被告）：王凤芝，女，1982年1月27日出生，汉族，农民，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：尤金林，前郭尔罗斯蒙古族自治县中信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈瑞林，男，1963年3月13日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：于永军，吉林良盈律师事务所律师。上诉人王凤芝因与被上诉人陈瑞林房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省前郭县人民法院（2020）吉0721民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王凤芝及其委托诉讼代理人尤金林，被上诉人陈瑞林及其委托诉讼代理人于永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤芝上诉请求：1.依法撤销（2020）吉0721民初3776号民事判决；2.改判驳回陈瑞林的诉讼请求。事实与理由：一、因疫情原因无法营业，王凤芝在2020年7月1日通知陈瑞林不租用了房屋，陈瑞林可以贴房屋出租。2020年7月3日再次通知陈瑞林要求解除合同，并于2020年7月28日将房屋全部腾空，通知陈瑞林取钥匙。二、因政府修路2020年7月至10月期间不能正常营业，所以王凤芝不同意承担房屋租赁费。王凤芝认为三方协议是欺诈行为，王凤芝根本不知情，三方协议无效。陈瑞林辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，王凤芝的上诉理由一是因疫情原因无法营业，二是因政府修路2020年7月至10月期间不能营业，以上情形在一审时陈瑞林已经做出让步，减少了三个月的租金，一审法院对此也予以了确认，给予了最大程度的照顾，并不存在没有考虑的问题。因此，上诉理由均不能成立。二、王凤芝在一审时已经自认2018年10月17日签订完三方协议后，协议约定的时间是两年九个月，实际王凤芝已经履行了一年九个月，其中九个月的租金王凤芝直接交给张珍艳，2019年至2020年的租金8万元，交给了陈瑞林。取暖费、水电费都是王凤芝按照合同约定交纳的。三、一审时王凤芝先是否认与陈瑞林之间存在租赁关系，后来又说提前告知了陈瑞林不租了，其陈述前后矛盾，恶意逃避给付房屋租金的义务，严重地违反了诚实性原则。三方协议签订时三方都在场，王凤芝也认可陈瑞林和张珍艳所签署的合同，由于张珍艳与陈瑞林的合同已经履行一部分，因此，王凤芝直接将其中九个月的租金4.5万元直接交给了张珍艳。陈瑞林向一审法院诉讼请求：1.确认案涉租赁合同及三方协议有效；2.判令王凤芝给付2020年至2021年度的房屋租金8万元、取暖费3,225.44元。一审法院认定事实：2018年7月28日，陈瑞林将自有坐落在前郭县巴特尔社区文化委前郭县商贸城**号，建筑面积84.88平方米的营业房屋出租与张珍艳使用，租期为2018年8月1日开始至2021年7月31日止，租金为每年8万元。2018年10月17日，经陈瑞林同意张珍艳将房屋转租给王凤芝。陈瑞林、张珍艳、王凤芝签订《三方协议》一份，主要内容是：张珍艳将已租用的房屋商贸城一楼**2号出兑给王凤芝，三方自愿协商达成如下协议：1.张珍艳自2018年8月1日至2021年7月31日止将已租用的房屋出兑给王凤芝，王凤芝应无条件履行陈瑞林与张珍艳所签订的租赁协议所规定的各项条款，如果王凤芝在2021年7月31日继续使用，应提前一个月交齐租金；如不继续使用，在2021年7月31日把所租的房屋交给陈瑞林。2.自协议签订之日起，张珍艳和王凤芝的各项费用应全部交接清楚，如王凤芝没有认真交接张珍艳所欠的费用如水电费、供热费等各项费用均由王凤芝自行承担，今后再使用房屋所涉及的各项费用也均由王凤芝承担，如果王凤芝不及时缴费所造成的损失和影响均由王凤芝自行承担。3.房屋租金按合同规定按时交付，交款以交款收据和汇款凭证为证，如果王凤芝不按时交纳租金，陈瑞林有权清除，王凤芝必须无条件把房屋倒出来，王凤芝不继续使用，应提前2个月通知陈瑞林，陈瑞林粘贴出租广告。4.王凤芝对陈瑞林的房屋有维护和保修的责任，如果有损毁应按价赔偿。5.房屋的安全问题应由王凤芝负责，造成损失应负责赔偿。6.此协议一式三份，三方各持一份，三方必须共同遵守。王凤芝已支付2019年至2020年期间的租赁费8万元。2020年7月，陈瑞林向王凤芝索要租金时，王凤芝提出受疫情影响主张解除合同，陈瑞林没有同意，因此诉来本院。另，本案审理中陈瑞林当庭表示，受疫情影响可减少三个月的租金。一审法院认为，陈瑞林将自有房屋出租并同意原承租人张珍艳将房屋转租给王凤芝，三方签订《三方协议》，张珍艳退出租赁关系，继而陈瑞林与王凤芝之间形成新的租赁合同关系，该租赁关系不违反法律规定，合法有效。陈瑞林请求确认其与张珍艳间租赁合同的效力，因本案双方的租金争议与张珍艳无涉，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》规定，生效合同对于合同双方具有法律约束力，合同解除须符合约定或法定条件，不能任意解除。王凤芝在履行租赁合同一年后，自行提出解除合同陈瑞林未同意，故案涉合同没有协议解除。对于王凤芝提出因受疫情影响主张解除合同的问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条：“依法妥善审理合同纠纷案件；……（二）……当事人以履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持；……”的规定，对王凤芝的此点意见不予采纳。故王凤芝辩解案涉租赁合同已经解除的意见，纯系王凤芝单方的意思表示，因王凤芝不享有约定或法定的解除权，其辩解意见不予支持。本案审理中，陈瑞林当庭表示受疫情影响可减少三个月的租金，对陈瑞林的行为表示认同和鼓励。陈瑞林增加请求主张王凤芝应支付取暖费3,225.44元，该费用按合同约定应由王凤芝交纳，但是否欠付及欠付多少不清，对此，陈瑞林可在明确后另行主张。综上所述，王凤芝应按合同约定支付租金，陈瑞林的诉请有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认陈瑞林与王凤芝于2018年10月17日签订的《三方协议》合法有效。二、王凤芝立即给付陈瑞林2020年至2021年度租金6万元（8万元÷12个月×9个月）。三、驳回陈瑞林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元（已收取900元），由王凤芝负担。多收取的250元，退还陈瑞林。本院二审期间，王凤芝提供两组证据，证据一：2020年7月1日王凤芝与陈瑞林之间的微信聊天记录照片9张、房屋照片4张。拟证明王凤芝通知陈瑞林不租房屋，房屋一直是关闭状态。证据二：光盘一份，内容为王凤芝没有实际经营、与陈瑞林通电话录音。拟证明王凤芝告知陈瑞林不租用房屋。证据三：王凤芝提供武爱民和安万丽当庭证言，拟证明王凤芝已经将房屋内物品搬出，王凤芝通知陈瑞林不租用房屋，解除房屋租赁合同。陈瑞林质证意见：王凤芝提供与陈瑞林之间的微信记录是4张，其余5张是与张珍艳之间的通话记录，与本案无关。对于4张微信聊天记录的真实性均有异议。时间上与刚才王凤芝所陈述的时间不相符，4张显示最早的时间是2020年7月3日，最晚的时间是8月3日，通知的内容，无论真假是通知陈瑞林取钥匙，但是陈瑞林至今也没有看到自己房屋的钥匙，也没有接受该房屋，现在房屋陈瑞林没有接管，因为没有到期，不能去收。8月1日与8月3日的照片是伪造的，微信名不是陈瑞林的微信名。对房屋4张照片的真实性、合法性也有异议，照片上没有显示拍照时间，是现在拍的还是之前拍的不确定。房屋位置正确。第一个证人所证实的内容不客观、不真实，证实搬家内容即使客观存在，与本案争议的焦点也没有任何法律关系。所称2020年7月28日搬家，按照常理当事人是不可能给他看和第三者之间的对话，听微信录音，给他看三方协议这么详细，就是说陈述或者固定相关的证据，与客观的生活习惯不符，只能说明证人所作出证言存在很大的主观性，建议法院不予采纳。第二位证人所陈述说2020年7月27日到王凤芝的店里去买衣服，间接地证明王凤芝在2020年7月还在正常营业，与其在上诉状中称2020年7月至10月期间不能营业的事实互相矛盾。本院二审查明事实：1.诉争房屋坐落在前郭县商贸城2112号房屋，2018年7月28日陈瑞林与张珍艳签订一份房屋租赁合同，约定租期自2018年8月1日至2021年7月31日，共计3年，每年租金8万元。2.2018年10月17日张珍艳与王凤芝签订一份房屋转租合同，张珍艳将从陈瑞林处承租的房屋转租给王凤芝，租期自2018年11月1日到2019年7月31日，租赁费用是45,000元。同日，陈瑞林、张珍艳与王凤芝签订一份《三方协议》，约定：一、张珍艳自2008年8月1日至2021年7月31日止，将已租用的房屋出兑给王凤芝，王凤芝应无条件的履行陈瑞林和张珍艳所签订的租赁协议所规定的各项条款。如果王凤芝2021年7月31日止继续使用，应提前一个月交齐房租金，如不继续使用，2021年7月31日把所租的房屋交给陈瑞林。二、自协议签订之日起，张珍艳和王凤芝的各项费用应全部交接清楚，如果王凤芝没有认真交接张珍艳所欠的费用如水电费、供热费等各项费用均由王凤芝自行承担，今后再使用房屋所涉及的各项费用也均由王凤芝承担，如果王凤芝不及时缴费所造成损失和影响均由王凤芝自行承担。三、房屋租金按合同规定按时交付，交款以交款收据和汇款凭证为证，如果王凤芝不按时交纳租金，陈瑞林有权清除，王凤芝必须无条件把房屋倒出来，王凤芝不继续使用，应提前2个月通知陈瑞林，陈瑞林粘贴出租广告。三方协议签订后，王凤芝向张珍艳支付房屋租金4.5万元，向陈瑞林支付2019年至2020年房屋租金8万元。自2020年8月1日至2021年7月31日房租租赁费没有给付，王凤芝认为租赁合同已经解除。本院认为，张珍艳将承租陈瑞林的房屋转租给王凤芝，三方签订协议书，明确约定王凤芝履行张珍艳与陈瑞林之间的租赁合同，期限自2018年8月1日至2021年7月31日止。三方协议是各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效。陈瑞林将房屋交付王凤芝使用，王凤芝应按照约定履行给付房屋租金的义务。王凤芝称三方协议系欺诈，其不知道张珍艳与陈瑞林签订3年房屋租赁合同，没有事实依据，其上诉理由不能成立。本案的争议焦点是陈瑞林主张王凤芝给付2020年至2021年房屋租赁费是否应予支持。本案三方协议约定租期自2018年8月1日至2021年7月31日，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定除外。”王凤芝主张三方协议于2020年7月已经解除，不应再支付房屋租金。合同解除是指合同有效成立后，没有履行或者没有完全履行，当约定的或者法定的解除条件具备时，因享有解除权一方当事人的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外溯及地消灭。合同解除需符合约定或法定条件，不能任意解除。本案三方协议约定：房屋租金按合同规定按时交付，交款以交款收据和汇款凭证为证，如果王凤芝不按时交纳租金，陈瑞林有权清除，王凤芝必须无条件把房屋倒出来，王凤芝不继续使用，应提前2个月通知陈瑞林，陈瑞林粘贴出租广告。依据约定陈瑞林享有解除权，即在王凤芝未按照约定支付服务租金时，陈瑞林可以行使解除权。本案王凤芝未支付2020年至2021年房屋租金，主张租赁合同于2020年7月已经解除，在陈瑞林未违约的情况，王凤芝主张合同解除的事由需符合法定解除的条件方可成立。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王凤芝主张解除的事由即新冠疫情和修路导致不能正常营业并非属于不可抗力，不符合上述规定。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。王凤芝提出解除租赁合同，陈瑞林不同意，双方未达成解除的合意，王凤芝与陈瑞林之间的房屋租赁合同法律关系并未解除，王凤芝应承担给付租金的义务。原审判决已经对新冠疫情影响作了考量，酌情减少房屋租金数额，判决结果并无不当。王凤芝的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由王凤芝负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年四月二十六日书记员  陶学文