四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1123民初762号 原告：乐山华宸物业服务有限公司，统一社会信用代码：91511123671440381K，住所地：四川省犍为县玉津镇圣泉路**。 法定代表人：李勇军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：田锦怡，女，生于1994年11月28日，汉族，该公司员工，住四川省阆中市。 被告：王英，女，生于1965年3月4日，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：廖叶伟（王英之夫），男，生于1962年10月11日，汉族，居民，住四川省犍为县。 原告乐山华宸物业服务有限公司与被告王英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理，原告乐山华宸物业服务有限公司的委托诉讼代理人田锦怡、被告王英的委托诉讼代理人廖叶伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告乐山华宸物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业管理费2181元，滞纳金654元，共计2835元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依据原告与犍为县玉津镇翡翠城小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》，约定2013年1月1日至2020年12月31日期间，由原告为犍为县玉津镇翡翠城小区提供物业服务，并约定了双方权利义务。被告系犍为县玉津镇滨江路521号翡翠城小区9幢2单元2楼2号业主（住宅面积为108.13平方米），物业收费标准为0.56/平方米/月。被告自2016年1月1日至2018年12月31日，欠物业服务费2181元（0.56×108.13×36=2181元），违约金654元，共计人民币2835元，被告经原告催收拒不缴纳物管费。原告诉来本院，要求判决如诉。 被告王英辩称，原告未与被告签订合同，业委会选举也未进行公示，业主有公摊面积，签订物业服务合同的人，小区未进行公示，且未占人数过半的选举，违反民法典278条之规定，故签订的合同也是违法的，签字的人选举就只有1票，严重违法，被告只签订过前期物业合同，原告破坏的绿化树木，树木砍伐后作为车位，至今没有恢复，违反民法典287条之规定，我不认可物业服务合同。原告对砍伐树木后留出来的空地用作了停车位，以停放非本小区的车辆，有非法盈利性收入。 经审理查明，原告乐山华宸物业服务有限公司与犍为县玉津镇翡翠城小区业主委员会从2012年起至2017年分别签订了四份《物业委托服务合同》，具体如下：1、于2012年11月28日签订《物业委托服务合同》，服务期从2013年1月1日至2014年12月31日；2、于2014年12月19日签订《物业委托服务合同》，服务期从2015年1月1日至2016年12月31日；3、于2016年12月9日签订《物业委托服务合同》服务期从2017年1月1日至2017年12月31日；4、于2017年12月26日签订《物业委托服务合同》服务期从2018年1月1日至2020年12月31日。四份物业服务合同均约定：由原告为犍为县玉津镇翡翠城小区提供物业服务，住宅物业费收费标准为0.56元/平方米/月。被告王英于2007年购得犍为县玉津镇滨江路521号翡翠城小区9幢2单元2楼2号住房（住宅面积为108.13平方米），成为该小区业主。原告缴纳了2013年1月1日至2015年13月31日的物管费2181元后，自2016年1月1日起至2018年12月31日未缴纳物业管理费，共欠3年物业服务费2181元（0.56×108.13×36=2181元），经原告催收,被告以业主委员会成立不合法、小区绿化被破坏、树木被砍伐、增加了停车位有非法收入为由未缴纳2016年1月1日至2018年21月31日共计3年的物管费。双方遂成讼争，原告诉来本院，要求判决如诉。 认定上述事实，有原告营业执照复印件等及法人代表身份证明、物业服务合同、催缴通知、房屋信息摘要、被告身份证复印件、公示、照片及原、被告的当庭陈述为据。 本院认为，本案的争议焦点是1、物业委托服务合同是否有效；被告是否应按合同约定缴纳物管费；2、砍伐树木减少绿植增加停车位是否应减少或免除被告给付物管费。 对焦点1、物业委托服务合同是否有效，被告是否应按合同约定缴纳物管费。依被告所抗辩：2013年至2017年业主委员会的成员是以零票当选且未公示选举结果，2017年6月更换“业委会”，选票结果最高得票人为113票，未获双过半，故“业委会”系违法产生，其对外签订的物业管理合同也是违法和无效的。本院认为，依据查明事实：原告乐山华宸物业服务有限公司与犍为县玉津镇翡翠城小区业主委员会的第一份物业委托服务合同于2012年11月28日签订，其服务期从2013年1月1日至2014年12月31日，该合同签订后，被告按该合同的约定缴纳了两年的物管费，并依据于2014年12月19日签订《物业委托服务合同》，服务期从2015年1月1日至2016年12月31日，缴纳了2015年1年的物管费。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。……”，该条规定虽是对代理行为的规定，本案系业委会行使的是代表行为，但因当时并无关于无权代表行为的相关法律规定，基于代表及代理行为在无权代理（代表）情形下的法律后果及构成要件具有规范意旨上的相似性，依据平等原则，本案的无权代表行为应类推适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定。就本案查明事实，即使被告小区业委会成立不合法，其和原告签订物业委托管理合同的行为对被告构成无权代表，但被告在明知业委会代表其与原告签订物业服务合同的情况下，非但未提出异议，反而按合同缴纳了2013年1月1日至2014年12月31日的物管费，并接受了相应的物业服务内容，故应认为原告与业委会于2012年11月28日签订《物业委托服务合同》，服务期从2013年1月1日至2014年12月31日，因被告的未作否认，且接受对方履行主要合同义务，并按合同约定履行给付物管费的义务（业主的主要合同义务），而应认为该合同对被告发生合同效力。又依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期……”；第九百五十条之规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”（依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条：“民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定,……”），本案即使如被告所抗辩业主委员会系违法设立，但在2012年11月28日签订《物业委托服务合同》，服务期从2013年1月1日至2014年12月31日，到期后，犍为县玉津镇翡翠城小区并未重新选聘的新物业服务人或者决定自行管理，故应当继续按合同约定支付原告物管费。 对焦点2、砍伐树木减少绿植增加停车位是否应减少或免除被告给付物管费。就被告所抗辩的砍伐树木减少绿植增加停车位等问题均涉及对小区公有部分的维护及处置管理，依据《中华人民共和国物权法》第七十六之规定应经过专有业主有部分面积及人数多数决（双过半）或者绝对多数决（双过三分之二）的同意方得进行，因此被告仅以其一户作为拒缴物管费的抗辩理由不能成立。当然如果被告确有证据证明有侵权方就砍伐树木减少绿植增加停车位等问题对小区业主构成侵权或者不当得利的话，可在召开业主大会并经业主大会多数决通过之后，以全体业主的名义要求具体的侵权人或不当得利人承担侵权责任或者不当得利之债。但就被告提供的现有证据而言，其关于要求就砍伐树木减少绿植增加停车位应减少或免除给付物管费的抗辩主张不能成立。另对违约金的问题，鉴于被告并非恶意拒缴物管费，其主要是认为1、合同无效，2、砍伐树木减少绿植增加停车位对其造成了侵害，而并非恶意不缴纳物管费；本院综合考虑违约金的性质系因合同违约及对故意不缴纳物管费的惩罚性债权，故本院对与原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王英于本判决生效之日起10日内支付原告乐山华宸物业服务有限公司物业服务费2181元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告王英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 冯旭宏 二〇二一年四月三十日 法官助理 吴 剑 书 记 员 沈 卫 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条:当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过） 第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《物业管理条例》 第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。