湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初868号 原告：周普，男，1984年4月21日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。 被告：周炬，男，1984年10月23日，汉族，住长沙市望城区。 原告周普与被告周炬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周普的委托诉讼代理人张淑元到庭参加诉讼，被告周炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周普向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年11月24日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付自2020年9月26日至2021年1月18日的租金27622元；3.判令被告立即腾退案涉承租房屋；4.判令被告参照双方签订的《门面租赁合同》约定的标准向原告支付自2021年1月19日起至被告案涉房屋腾退之日止的房屋使用费；5.判令被告赔偿原告因被告违约造成的损失45800元；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月24日，原被告双方签订《门面租赁合同》，约定被告承担原告的位于郭亮中路388号继电器厂门面，约定租期自2018年1月25日起至2028年1月24日止，租金前三年为每年88000元，第四年为91600元，半年一付。但是被告仅支付租金至2020年9月25日即不再依约支付租金，经原告多次催缴未果，故未维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告周炬辩称：租房一直是跟原告的母亲（刘国庆）联系，这几年的房租都是交给刘国庆的。房租已经交到2020年9月30日，并且房租从2020年5月份起是降租了的，降至7000元每月。房子是2020年10月份交还的，在10月1日的时候里面的物品已经全部搬空了。合同解除是口头约定的，并没有欠缴房屋不应承担违约金。 经审理查明认定的事实如下： 1.原、被告于2017年11月24日签到《门面租赁合同》，租期暂定为10年，租赁期自2018年1月25日至2028年1月24日。约定“门面租金为：第1-3年租金为88000元/年；第4年为91600元/年；第5年租金为92600元/年；第6-10年租金随市场行情调整；租金半年调整一次。”“乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同”。双方还就房屋的转让与转租、违约处理等内容进行了约定。 2.2020年9月24日、2020年9月26日、2020年9月27日被告妻子卞景佳按照协商调整后7000元/月的租金标准向原告母亲刘国庆支付了2020年7月1日-2020年9月30日房屋租金，合计2.1万元。 3.2020年9月底被告以经营艰难再提出变更合同、再降低房租，但双方未达成一致意见。被告通知解除租赁合同，在搬离房屋物品后未进行锁门。 4.2020年11月28日，原告周普的妻子在微信询问被告周炬，微信载明：“老板，你那门面关门了吗？这里要交一百六十元水费。”被告周炬未进行回复。 5.2021年3月18日，原告周普妻子告知被告周炬还欠缴160元水费，被告周炬随即转账160元给原告妻子。另外，当日原告妻子与被告周炬的微信记录中，原告妻子说：“你们搬走我早就看到了，我没告诉我婆婆，我崽每周都会去那楼上上课。” 6.2017年11月22日，原告周普的母亲刘国庆收取门面转让费10000元。 7.另查明，被告为经营在门面加装了液晶电子显示屏、摄像头和感应门。庭审中，原告认可被告可拆除上述加装设备。 上述事实有《门面租赁合同》、微信转账记录、微信聊天记录、收条及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：本案《门面租赁合同》，系双方在自愿、协商一致基础上签订的，是其真实意思表示，该合同依法成立、合法有效，原、被告应当按照约定履行。 本案中，被告提出从2020年10月1日租赁合同已解除的主张，因被告未提供充分的证据证明已经向原告明示解除合同，本院对该主张不予采纳。 关于原告提出被告支付租金至2021年1月28日的主张。经查，根据原告妻子的微信信息确认2020年11月28日原告已经知悉被告搬离的事实，本院认定该日作为双方解除租赁合同的时间，被告应支付2020年10月和11月的租金，租金金额按已经变更的价格7000元/月计算；同时，被告已付的门面转让费10000元可以折抵租金。故，原告请求解除《门面租赁合同》诉讼请求，本院予以支持；原告请求被告支付租金27622元的诉讼请求，本院予以部分支持（即4000元）。 关于原告主张45800元违约损失的诉讼请求。涉案租赁合同履行过程中，被告在未与原告协商一致的情形下擅自提前解除租赁合同，致使原告未能及时将案涉门面另行出租，导致原告在客观上遭受了租金损失。双方合同虽未约定此种情形的违约金，参照合同明确续租须在租赁期满前3个月内通知的约定，酌情确定原告违约损失为2个月租金即14000元。 关于原告主张被告立即腾退承租房屋和支付腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求。被告已经在2020年10月搬离了承租房屋。原告在之后清楚被告已经搬离的情况下，应当积极收房招租防止扩大损失，故该两项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五第二款、第五百零九条第一款、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告周普与被告周炬签订的《门面租赁合同》； 二、限被告周炬于本判决生效后十五日内向原告周普支付租金4000元（2020年10月和11月租金14000元-门面转让费10000元）； 三、限被告周炬于本判决生效后十五日内向原告周普支付违约损失14000元； 四、驳回原告周普的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，因适用简易程序减半收取818元，由原告周普负担618元，由被告周炬负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  江 革 二〇二一年四月十四日 法官助理 崔 咏 代理书记员  黄雅琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利与义务。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。