云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终302号上诉人（原审被告）：王**飞，男，汉族，1974年7月10日出生，云南省曲靖市富源县人，个体工商户，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：黄秋，云南王河律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李柯，男，回族，1984年1月8日出生，云南省曲靖市麒麟区人，公务员，住云南省曲靖市麒麟区。上诉王**飞因与被上诉人李柯房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，于2021年2月18日对本案当事人进行了询问，本院决定不再开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王**飞上诉请求：1、请求贵院依法撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院于2020年12月20日作出的（2020）云0302民初920号民事判决第一项，并依法改判；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不遵守诚实信用原则，隐瞒签订《房屋买卖协议》的重大事实，且未按《房屋转让协议》履行义务，上诉人有权行使抗辩权，拒绝履行自己的义务。上诉人与被上诉人在2013年6月10日签订《房屋转让协议》，但被上诉人于2010年12月用上述房屋抵押向曲靖公积金中心贷款未告知上诉人，也未告知土地使用权证登记的面积，导致上诉人对房屋陷入错误认识。被上诉人未按协议的约定交付3亩土地。被上诉人一直在行使解除合同的权利，说明被上诉人无诚实信用。根据合同法66条的规定，双务合同没有先后履行顺序的，一方在未履行对等义务的情况下，有权拒绝履行自己的债务，上诉人有权行使抗辩权，拒绝履行自己的义务。2、一审法院判决上诉人向被上诉人支付购房款295万元显失公平。生效判决确定被上诉人所有的案涉房屋土地使用权证登记的使用面积是118.4平方米，一审认定被上诉人享有土地使用权的面积为118.4平方米，但双方所签协议约定的总占地579.6平方米、实际占地使用面积大约3亩，系被上诉人对土地使用权证登记面积118.4平方米以外的土地进行处置，违反了相关法律规定，故协议中对超出土地使用权证登记面积以外的土地使用面积的约定内容无效。上诉人以被上诉人交付的房屋附属使用面积不足故不支付房款的理由不能成立。对于超出118.4平方米以外的土地并没有在上诉人的合理使用范围内，不能按照约定的使用面积3亩的价款支付下欠的款项。按2013年的房地产价格，合同约定的376万元房价明显高于市场价格。如要求上诉人支付295万元的购房款，那么前提是被上诉人向上诉人交付约定3亩的土地。本案应按上诉人实际占有面积支付购房款，根据2013年的市场价格进行调整。被上诉人李柯辩称：我们没有隐瞒什么重大事实，房屋也已经交付在使用，当时卖房时候签的就是44号，我们住的45号，签订协议前也到实际地看过，我们实地看的时候并没有进行实际测量，只是目测的，上诉人以前也在区法院起诉要求返还三亩土地也是被驳回诉请的。房屋协议签订后我们跟他说了房屋先不要动，有两棵树要挪一下，后来我们因为家事没有交付钥匙，当时他自己也已经换了大门动了院子，且现在上诉人已经付不出房款，我们收了订金以后只给过一次现金，当时我没有收现金，后续上诉人一直没有支付房款。李柯向一审法院起诉请求：1、被告支付购房款3000000元；2、由被告向原告支付违约金600000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年6月10日，原、被告签订《房屋转让协议》，载明：1、今有甲方李柯将坐落于曲靖市，建筑房产证面积为309.18平方米，总占地面积579.6平方米。建筑面积360平方米，（注：实际占地使用面积大约3亩）。现由房主李柯和其母亲梁竣云将房屋作价人民币376万元整，转让给王**飞，付款方式为分期付款，于2013年6月30前付给房主李柯人民币50万元整，2013年12月30日前付给房主李柯26万元整，2014年12月30日前付给房主李柯150万元整，2014年12月30日前再付给房主李柯150万元整，至此清账。2、如房屋周边地界发生争议，由甲方全权负责所有协商、协调。3、此房屋转让协议一式两份，均有同等法律效应，自双方签字日起效。（注:甲乙双方如有违约者，应付另外一方房屋总价的50%违约金）。4、注：此房屋所有款项由王**飞在2014年12月30日前全部付清给房主李柯。协议签订后，被告于2013年6月16日支付原告房屋价款5万元；同年6月30日支付50万元；2013年12月29日，因原告拒绝接收房款，被告向曲靖市珠江源公证处申请提存26万元，被告三次共计支付原告房款81万元。2013年7月被告王**飞装修后入住该房屋，对房屋进行实际管理和使用。原告于2010年6月11日取得曲靖市幸福小区福禄园45号第1-3层住房的房屋所有权证（房屋所有权证号：曲房权证曲靖市字第**；房屋所有权人：李柯；总层数：3层；建筑面积：309.19平方米），于2010年12月24日取得土地使用权证（证号：曲市国用（2010）第8574号；地类：住宅；使用权面积：118.4平方米），并于2010年12月用该套房屋抵押向曲靖市住房公积金管理中心贷款，后于2017年9月19日将该笔公积金贷款还清，现该套房屋的抵押权已撤销。另查明，原告自2013年8月28日数次向本院起诉要求被告停止侵害、赔偿损失和解除合同，均被本院判决驳回诉讼请求和裁定驳回起诉。2018年被告王**飞起诉原告要求解除双方签订的《房屋转让协议》、返还其购房款81万并赔偿装修损失，本院判决驳回诉请后王**飞上诉，曲靖市中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）云03民终874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案原、被告签订了《房屋转让协议》，原告将取得所有权的房屋卖给被告，被告已按照约定支付了部分购房款，原告已履行了实际交付房屋的主要义务，原、被告间的房屋买卖合同关系成立。现原告诉请要求被告支付下余购房款，被告以原告交付的房屋附属使用面积不足且房屋被抵押为由，拒绝给付尾款。根据曲靖市中级人民法院（2020）云03民终874号民事判决书确认的事实：原告所有的案涉房屋土地使用权证登记的使用权面积是118.4平方米。原告合法享有土地使用权的面积为118.4平方米，但《房屋转让协议》中约定买卖房屋的“总占地面积579.6平方米、实际占地使用面积大约3亩”，系原告对土地使用权证登记面积118.4平方米以外的土地进行处置，违反了相关法律规定，故该《房屋转让协议》中对超出土地使用权证登记面积以外的土地使用面积的相关约定内容无效，被告以原告交付的房屋附属使用面积不足故不支付房款的理由不成立。被告已于2013年7月对房屋装修后入住并对涉案房屋管理、使用至今，现原告已偿还了抵押贷款，撤销了案涉房屋的抵押权，履行给付价款的障碍已排除，故原告要求被告给付购房款的诉求，理由正当，予以支持。庭审中原、被告双方确认被告未支付原告的购房款为295万元，予以确认。另外，原告在签订协议前已将房屋设定抵押，被告取得所有权权能受限。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”，被告未按期支付房款不应构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十六条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十二条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：1、由被告王**飞自本判决生效之日起六十日内一次性支付原告李柯购房款人民币295万元；2、驳回原告李柯的其他诉讼请求；3、案件受理费35600元，由原告李柯承担17800元，被告王**飞承担17800元。（原告已预交，执行时由被告支付给原告）本院二审期间，上诉人与被上诉人无新的证据提交。经二审审理查明的事实与原一审审理查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，本案上诉人王**飞与被上诉人李柯签订的《房屋转让协议》系双方自愿达成，不违法律的规定，合法有效，双方应当按照协议的约定履行义务。本案中被上诉人已将案涉的房产交付上诉人，上诉人应当支付相应的房款。现上诉人以被上诉人交付的房屋附属使用面积不足且房屋被抵押为由，拒绝给付尾款。关于合同记载的房产面积与实际面积不符的问题，在本案双方签订《房屋转让协议》时，上诉人与被上诉人到现场进行过实际勘验，被上诉人向上诉人交付的房产与实际勘验的房产四至界线是一致的，上诉人也认可实际交付的房产面积，交付后上诉人在使用过程中也未向被上诉人提出实际面积与合同中记载的面积不符，并且还积极的向被上诉人支付房款，说明上诉人是认可实际交付的房产面积的，本院亦认定本案中的房产交易面积以实际双方勘验交付的面积为准，即被上诉人已履行完毕了交付房产的义务，上诉人应当支付下欠的房款。对于双方签订的《房屋转让协议》上所记载的“大约3亩”，是在双方都未实际测量的情况下所写的大概数目，不能以此认定被上诉人被上诉人即应当向上诉人交付3亩的使用面积，上诉人以此抗辩不应支付下欠房款的主张不能成立，本院不予支持。关于被上诉人对本案所涉的房产进行抵押的问题，因被上诉人已偿还了抵押贷款，撤销了案涉房屋的抵押权，履行给付价款的障碍已排除，上诉人以此为由不支付房款的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王**飞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35600元，由上诉人王**飞负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二一年四月十二日书记员  阮靖涵