贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初3469号 原告：中国银行股份有限公司遵义分行。住所地遵义市红花岗区民主路1号，统一社会信用代码：91520302214782124X。 负责人：牟红军，遵义分行行长。 委托诉讼代理人：许彬彬，贵州诚稳律师事务所律师。 被告：李勇，男，1971年9月6日出生，汉族，户籍所在地贵州省习水县。 被告：潘兰兰，女，1970年7月23日出生，汉族，户籍所在地贵州省习水县，现住遵义市汇川区。 被告：遵义市元盛房地产开发有限公司。住所地遵义市汇川区南京路保利一号楼二楼三单元一号，统一社会信用代码：91520301722144700H。 法定代表人：卢正芬，董事长。 原告中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行遵义分行）诉被告李勇、潘兰兰、遵义元盛房地产开发有限公司（以下简称元盛房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行遵义分行的委托诉讼代理人许彬彬，被告李勇、潘兰兰到庭参加了诉讼。被告元盛房开经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行遵义分行提起诉状请求：一、依法判令解除原告与被告李勇、潘兰兰、遵义元盛房地产开发有限公司签订的“2010年遵中银个字0165号”《个人一手住房贷款合同》;二、依法判令被告李勇、潘兰兰立即归还原告截至2020年3月20日的贷款本息合计306937.54元;三、依法判令被告李勇、潘兰兰按照合同约定向原告支付自2020年3月21日起至实际还清贷款本息之日止的利息;四、依法判令被告遵义元盛房地产开发有限公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任;五、如被告李勇、潘兰兰不能清偿上述二、三项欠款，原告有权就抵押物（位于遵义市汇川区房屋，面积104.72㎡）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿;六、依法判令二被告承担全案诉讼费用及原告为实现债权而承担的保全费、诉讼律师费。 事实及理由：2010年5月，被告李勇、潘兰兰因购买被告元盛房开销售房屋之需，向原告中国银行遵义分行申请贷款。原告于2010年5月24日与三被告签订编号为“2010年遵中银个字0165号”的《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）。贷款合同约定被告李勇、潘兰兰向原告贷款47万元，用于购买遵义市汇川区房屋，贷款期限为240个月，还款方式：等额本息还款。贷款合同由被告元盛公司承担连带保证责任，由被告李勇、潘兰兰提供本合同所购房屋作抵押担保。贷款合同签订后，原告于2010年7月15日向被告李勇发放贷款47万元。贷款发放后，被告李勇、潘兰兰并未按合同约定履行还本付息义务，期间，原告多次敦促被告李勇、潘兰兰履行义务未果。综上，原告认为，原告按合同约定发放了贷款，被告李勇、潘兰兰没有按合同履行还本付息义务，构成违约，给原告造成了损失，故为维护原告合法权益，特提出前述请求。 被告李勇辩称，2010年我确实购买了鹭园涉案房屋。但购房后不久，我即将房屋转卖给了案外人付小坤，后续的房屋贷款也是由案外人付小坤在支付，但其具体支付了多少我不清楚。付小坤和其他人还有纠纷，我记得他将该案房屋抵押给了他人，我希望能够追加付小坤作为本案被告参加诉讼以便查明案件事实。此前我和付小坤都找过房开公司，希望能够及时办理产权移转手续，但因房开等方面的原因导致涉案房屋产权一直未能办理，因此，在本案中我没有过错。房屋确实早已转卖给付小坤，且其已经搬进房屋居住，因此，我希望付小坤能够及时的将此事处理清楚。房开公司也有过错，也应承担责任。综上，请求驳回原告中国银行遵义分行的诉讼请求。 被告潘兰兰辩称，我们购买房屋后就转手将房屋卖给了付小坤。后来李勇被抓，纪监委的就打招呼说不要交钱了，因为李勇被抓了，需要待事情查清。李勇的案子一办就是一年多，银行一直未通知我们交钱，后来通知我爸爸，我爸爸又通知付小坤交钱，付小坤去交钱，对方仍然说暂时不能交，案子还未处理完。 被告元盛房开经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见。 原告中国银行遵义分行围绕其起诉请提交了如下证据：第一组：原告营业执照、被告李勇、潘兰兰身份证复印件、结婚证复印件；第二组：《个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、预告登记证明；第三组：被告李勇、潘兰兰贷款账户明细表。被告李勇、潘兰兰对原告提交的第一、二组证据的真实性、合法性及关联性均不持异议。对第三组证据，因为一直是付小坤在还贷，他具体还款多少以及还到何时，我都是不清楚，请法院核实。被告潘兰兰称对所有证据她都不清楚，都是李勇和其爸爸在操作，房开公司和银行也有责任。被告元盛房开经本院合法传唤未到庭视为其放弃相应举证、质证的诉讼权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。被告李勇、潘兰兰向本院提交了其与案外人付小坤的《房屋转让协议》、收条复印件。原告称，二被告提交证据系复印件，对其真实性、合法性有法庭核实，对其关联性和证明目的不予认可。房屋转让未通知原告，也未经法定程序办理登记，故对第三人不产生效力。根据原、被告的陈述及其提交在卷佐证的证据，本院经审理认定事实如下： 被告李勇、潘兰兰系夫妻。2010年5月24日，李勇（借款人、抵押人）、元盛房开（保证人）与原告（贷款人）三方签订了编号为“2010年遵中银个字0165号”《个人一手住房贷款合同》。贷款合同约定，李勇为购买元盛房开位于遵义市汇川区房屋向贷款人借款本金470000元，贷款期限为240个月，从贷款人实际放款之日起算。贷款利率为月利率4.2075‰，按浮动利率方式执行，浮动周期为半年。按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为一个浮动周期的适用利率。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人选择等额本息的方式归还贷款本息。元盛房开为本合同借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为：自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。李勇作为抵押人用本合同购买的位于遵义市汇川区房屋为原告发放贷款提供抵押担保。《个人一手住房贷款合同通用条款》附件第三条借款人违约事件及处理约定，借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（二）未按期归还贷款本息；第2项约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别获同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（10）有权保证人承担保证责任。 2010年6月24日，李勇与中国银行遵义分行办理了前述房屋的抵押预告登记（登记证号：遵房预监字第××号）。 2010年7月15日，中国银行遵义分行向李勇的账户发放了贷款470000元。借款借据载明，借款期限为2010年7月15日至2030年7月15日，月利率为4.2075‰。 2011年5月24日，李勇、潘兰兰与付小坤签订了《房屋转让协议》，约定，李勇将按揭贷款购买的遵义市人民路鹭园五号楼××单元××号毛坯房转让给付小坤。协议载明：一、由付小坤向被告李勇支付前期购房首付款、维修金、停车位、房屋预告登记证明以及从2010年8月其至2011年5月期间的按揭款等各种款项共计433819.43元；二、从2011年6月由付小坤续交按揭；三、转让人李勇取得房产证后将所有过户给付小坤。2011年6月6日，李勇、潘兰兰向付小坤出具了《收条》一份，载明收到付小坤支付转让鹭园的房屋款433819.43元。 原告中国银行遵义分行提交了李勇还款账户的明细清单，清单显示，李勇的账户按期还款至2019年12月15日，2020年1月15日还款329.09元后即未再清偿任何款项。截至2020年3月20日，借款人李勇尚欠中国银行遵义分行贷款本金304070.5元、利息2867.04元，本息合计306937.54元。原告于2020年4月22日向本院提起诉讼。 另，庭审中，被告潘兰兰提出在被告李勇在涉嫌刑事犯罪后系纪监委告知中国银行遵义分行不能再收取本案的银行按揭贷款。原告中国银行遵义分行当庭称，银行从未收到过相关部门通知不收取本案按揭贷款，银行也不存在不收取涉案房屋按揭贷款。 本院认为，原告中国银行遵义分行与被告李勇、元盛房开签订了《个人一手住房贷款合同》，贷款合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应严格按照贷款合同约定履行义务。本案的事实发生于2021年1月1日民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律法规及司法解释。 原告按照贷款合同约定向被告发放了贷款470000元，被告李勇未按照合同约定按期还本付息，从2020年1月开始逾期至今未偿还任何款项，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，结合原、被告各方当事人在贷款合同中约定的解除合同的条件和情形，对原告主张解除与被告签订的《个人一手住房贷款合同》的请求，于法有据，依法予以支持。关于被告李勇、潘兰兰抗辩称案涉房屋其已经出售与案外人付小坤，应追加付小坤作为本案被告参加诉讼的意见。因本案是金融借款合同关系，系原告与二被告及元盛房开公司之间的借贷和保证关系。付小坤与李勇、潘兰兰之间的房屋转让又系二手房买卖合同关系，分属两个不同的法律关系，且被告李勇、潘兰兰转让房屋给付小坤时并未告知和经过中国银行遵义分的同意，中国银行遵义分行作为金融借款合同的相对方其只有依据签订的《个人一手住房贷款合同》向合同的相对方李勇、元盛房开主张权利，无权向付小坤主张还贷的权利和依据，只有李勇、潘兰兰才有权根据其与案外人付小坤签订的《房屋转让协议》向付小坤主张合同权利，故对被告李勇、潘兰兰要求追加付小坤作为本案被告参加诉讼的意见，依法不予采信。 原告主张被告归还截至2020年3月20日的贷款本息合计306937.54元及按照贷款合同约定从2020年3月21日起至实际还清贷款本息之日止的利息，被告李勇、潘兰兰抗辩其已经将房屋转让给案外人付小坤，应由案外人付小坤还款。本院前述已经阐明，由于原告中国银行遵义分行与付小坤之间没有合同关系，无权向付小坤主张权利，且李勇、潘兰兰向案外人转让房屋也没有告知和经过中国银行遵义分行同意，且涉案房屋至今未办理产权登记，故对二被告的抗辩意见依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，结合贷款合同约定被告违约后，原告有权宣布贷款提前到期的事实，对原告主张被告归还截至2020年3月20日的贷款本息合计306937.54元及按照合同约定从2020年3月21日起至实际还清贷款本息之日的止的利息的请求，于法有据，依法予以支持。被告潘兰兰与被告李勇系夫妻，且李勇购房于二人夫妻关系存续期间，涉案房产与债务属于李勇、潘兰兰二人共同财产和共同债务，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”的规定，被告潘兰兰应当对前述借款承担共同偿还责任。关于被告李勇、潘兰兰主张系原告中国银行遵义分行不收取按揭贷款，过错和责任在原告而不在被告李勇、潘兰兰，原告中国银行遵义分行当庭称银行不存在不收取按揭款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，被告李勇、潘兰兰有责任举证证明其主张，但其并未提交证据证明付小坤或者他们向中国银行遵义分行归还按揭贷款，中国银行遵义分行拒绝收取款项或者其不能还进款项，故对被告李勇、潘兰兰的抗辩意见依法不予采信。 原告主张对被告李勇购买的位于遵义市汇川区房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案的抵押物至今尚未办理产权登记，也未办理正式抵押登记，抵押权尚未成立，故对原告关于对位于遵义市汇川区房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 原告主张被告元盛房开对被告李勇、潘兰兰差欠款项承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，结合三方在《个人一手住房贷款合同》中对保证期间的约定，对原告要求被告元盛房开承担连带保证责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。 被告元盛房开经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七的条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司遵义分行与被告李勇、遵义市元盛房地产开发有限公司签订的编号为“2010年遵中银个字0165号”的《个人一手住房贷款合同》； 二、被告李勇、潘兰兰于本判决生效后十五日内归还原告中国银行股份有限公司遵义分行截至2020年3月20日的贷款本息共计306937.54元及按照合同约定从2020年3月21日起至实际还清贷款本息之日止的利息； 三、被告遵义市元盛房地产开发有限公司对前述第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2950元（已减半收取），由被告李勇、潘兰兰、遵义市元盛房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 向小梅 二〇二一年四月三十日 法官助理 李碧婷 书 记 员 王雪蕾