内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）内04民终991号上诉人（原审第三人）：王军，男，1970年8月6日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区锡林浩特市。上诉人（原审第三人）：韩成，男，1944年2月18日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区。上诉人（原审第三人）：杜兴荣，女，1946年10月5日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区。上诉人（原审第三人）：王雪怡，女，1997年9月27日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区。四上诉人共同的委托诉讼代理人：韩景明，北京安朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马晓辉，男，1969年9月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：马海瑞，内蒙古丹兴律师事务所律师。原审被告：翁牛特旗房屋征收管理办公室，住所地：内蒙古自治区翁牛特旗乌丹镇清泉路地质大厦二号楼3楼东侧。法定代表人：王蒙，该办公室主任。委托诉讼代理人：于雅勤，内蒙古恒伟律师事务所律师。原审第三人：李红杰，女，1973年1月10日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区。上诉人王军、韩成、杜兴荣、王雪怡因与被上诉人马晓辉及原审被告翁牛特旗房屋征收管理办公室、原审第三人李红杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2019）内0426民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王军、韩成、杜兴荣、王雪怡上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，直接改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。原审被告翁牛特旗房屋征收管理办公室出具的《翁牛特旗乌丹镇房屋征收补偿评估明细表》所列的有证房的认证1、2、3补偿款应为上诉人所有，依据征收政策对现在房屋面积不足的补偿，该部分是王军原宅基地的基础上有证房屋的补偿，该部分也应当由上诉人享有；补偿评估明细表中第4部分“无证房屋及棚厦”上诉认为应该是未建宅基地部分，使用权由上诉人享有，补偿款应当归上诉人享有；第5部分附属物及设施部分，铁门是上诉人原有，杨树由上诉人种植，砖墙由上诉人所建，厕所为上诉人原有，这些附属设施共10888元应当由上诉人享有。以上合计669238元，为上诉人原有建筑或者原来所建，一审应当在这个数额基础上进行裁判。二、一审适用法律错误。韩成、杜兴荣、王雪怡为王军妻子第一顺序继承人，王军妻子死后，三人与王军形成法定按份共有关系，虽然房屋登记在王军名下，但王军没有处分韩成、杜兴荣、王雪怡三人房屋份额的权利，在由继承法规定的法定共有的情况下，无论王军弟弟出售此房屋或其他处分，都应当由按份共有人共同协商，在未征得共有人同意之前，其他共有人的任何处分该三人的份额都是无权处分，对该三人均不产生法律效力。如果说王军或者其弟弟出售负有过错，王军只能对其份额内承担过错，而不能对其他人的份额承担过错，三人各享有该房屋八分之一的权利，共享有八之三的权利，这部分权利不应当划分任何过错。一审认定王军应当承担70％的过错责任是适用法律的错误，而一审认定在王军等四人的房屋份额内占有70％没有依据，本案合同被确认无效后，王军的房屋款按过错分配，而马晓辉的房屋款项就全额返还，这是不公平的。马晓辉辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人王军、李红杰签订的《卖房契约》和之后第三人李红杰与马晓辉签订的《卖房契约》均是双方当事人的真实意思表示，该民事法律行为是成立的。二、被上诉人已占有使用涉案房屋多年，在占有使用期间对原有房屋进行了修缮，并进行了改扩建。上诉人也将涉案房屋的集体土地建设用地使用证和其他证件交付给被上诉人，双方已相安无事十多年，在被上诉人和知情人看来，王军将房屋及院落出售已是“绝卖”，如不出现拆迁补偿，上诉人王军是不会主张房屋买卖无效的，上诉人王军在利益面前违反诚实信用原则，应承担合同无效的主要责任，无疑是正确的。三、在涉案房屋已发生买卖，该房屋买卖行为被确认无效，双方对合同无效，上诉人王军应承担主要责任，且涉案房屋已被征占，已不具备返还原有房屋的前提下，上诉人的应当在669238元的数额基础上进行裁判的主张是不成立的。四、韩成、杜兴荣、王雪怡非原房屋所有权人，对房屋拆迁补偿款不直接享有取得权，他们与王军存在继承法律关系和本案是不同的法律关系，在上诉人王军与被上诉人诉讼完毕后，他们之间可就继承问题另行主张权利。翁牛特旗房屋征收管理办公室述称，原审判决认定原审被告承担诉讼费不公平，拆迁补偿评估阶段和测量阶段没有进入签订合同阶段，所以不存在违约。因为争议，所以拆迁补偿无法发放，原审被告不应承担诉讼费用。要求原审被告在判决十日内给付拆迁补偿，因为案涉拆迁补偿要经过测量评估确认数额由拆迁方和被拆迁方签订合同才能发放，但是双方没有签合同。李红杰未作陈述。马晓辉向一审法院起诉请求：判决翁牛特旗房屋征收管理办公室支付房产征收补偿费70万元，以实际应得补偿为准。一审法院认定事实：2007年6月6日，王军将坐落在乌丹镇双窝铺村房屋三间（房屋面积为68.08平方米）及院落一处、以25500.00元价格出卖给李红杰，李红杰于2007年7月23日又以34800.00元的价格转卖给马晓辉。2007年7月27日，翁牛特旗乌丹镇双窝铺村民委员会为马晓辉出具了证明，因王军搬往锡林郭勒盟西乌旗居住未回，涉案土地证未能变更。马晓辉自2007年7月23日开始占用、使用房屋至今。2015年，马晓辉在该院落上盖了5间大房、小房偏房。2019年5月涉案房屋进行拆迁，补偿款为760068.00元，其中原有土木结构房屋价款为285936.00元。现马晓辉要求领取补偿款。2020年5月14日，本院下发（2020）内0426民初237号民事判决书，认定第三人王军与李红杰于2007年6月6日签订的《卖房契约》无效；李红杰与马晓辉2007年7月23日签订的《卖房契约》无效；驳回王军要求判令马晓辉立即拆除其在案涉院内的建筑、将院落恢复原状后返还王军的诉讼请求。后王军上诉，在审理过程中第三人王军撤诉，并于2020年7月31日下发（2020）内04民终2939号民事裁定书，准许王军撤诉。另查明，王军与韩玉翠于1996年4月16日登记结婚，生有一女儿王雪怡。韩成、杜兴荣系韩玉翠的父母，韩玉翠于2004年5月3日死亡。2020年10月9日，马晓辉撤回要求第三人协助办理房地产征收补偿费发放的相关手续的诉讼请求。一审法院认为，第三人王军与李红杰签订的《卖房契约》是双方当事人的真实意思表示，后第三人李红杰与马晓辉在协商一致的基础上签订的《卖房契约》亦是当事人的真实意思表示。上述协议虽是当事人的真实意思表示，但因违反了国家有关法律、行政法规的强制性规定，已被该院（2020）内0426民初237号民事判决均认定为无效契约。但在该院（2020）内0426民初237号民事判决中同时认定王军对外转让房屋及宅基地存在过错，马晓辉购买房屋及宅基地亦存在过错，双方均应承担相应的民事责任。基于该院已生效判决的认定，结合该案查明的事实，可以确定王军与李红杰房屋交易时原有房屋面积为68.08平方米。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该案中，案涉房屋已被征收，已不具备返还原有房屋的条件，仅涉及购房款的返还及损失赔偿问题。对于合同无效，双方均存在过错。第三人王军明知第三人李红杰为城镇居民而仍向其出卖农村房屋，第三人李红杰又将房屋出售给马晓辉，且在出卖后多年第三人王军又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违交易过程中应当遵守的诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。马晓辉购买房屋时尽管是从李红杰手购买，但房屋的性质并未改变，作为城镇居民到农村购买房屋，自身亦存在一定过错，应承担合同无效的次要责任。房屋买卖合同所涉房屋面积为68.08平方米，征迁利益为285936.00元，分割应以此为基础核定。因马晓辉对案涉房屋进行了改扩建并实际占有使用，根据公平原则确定房屋买卖合同外马晓辉出资改扩建部分的征迁利益由马晓辉享有，与第三人王军无关，不应作为分割基础。具体分割比例综合考虑双方的过错程度、房屋交易时间及交易之时的情况、房屋的历史及改扩建情况、房屋的征收补偿情况，以前述核定金额285936.00元为基础扣除第三人王军应返还收取的购房款25500.00元后，按马晓辉享有70%，第三人王军享有30%的比例酌情予以分配。即285936.00元扣除25500.00元后的30%房款78130.80元归第三人王军所有，其余的拆迁款681937.20元归马晓辉所有。马晓辉撤回要求第三人协助办理房地产征收补偿费发放的相关手续的诉求，是当事人对自己民事权利的处分，该院予以尊重。第三人韩成、杜兴荣、王雪怡非原房屋的所有权人，对房屋拆迁补偿款不直接享有取得权，在第三人王军与马晓辉诉讼完毕后可基于韩玉翠的继承关系在王军应得的拆迁款中予以继承，具体继承多少不是本案调整的范围，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、翁牛特旗房屋征收管理办公室于判决生效后十日内给付马晓辉房屋征收补偿款681937.20元；二、翁牛特旗房屋征收管理办公室于判决生效后十日内给付第三人王军房屋征收补偿款78130.80元；三、翁牛特旗房屋征收管理办公室对第三人韩成、杜兴荣、王雪怡不承担民事责任；四、第三人李红杰不承担民事责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人张某出庭作证，证实王军院子有三间房子、猪圈和厕所，一九九几年是其干的活，是邻居帮工盖的猪舍、院墙和厕所。上诉人质证认为，证人说的都是客观事实。被上诉人质证认为，关联性有异议，证明内容与本案没有关联。原审被告质证认为，不清楚具体情况，不发表质证意见。原审第三人未发表质证意见。本院综合认证认为，上诉人申请出庭的证人与上诉人系同村邻居，其证言在无其他证据佐证下，不能实现其证明目的，本院不予采信。本院认为，因案涉原房屋所涉及的两份《卖房契约》已被生效的翁牛特旗人民法院（2020）内0426民初237号民事判决认定为无效契约，且在该民事判决中同时认定上诉人王军对外转让房屋及宅基地存在过错，被上诉人马晓辉购买房屋及宅基地亦存在过错，双方均应承担相应的民事责任。关于双方过错责任的承担比例。王军在明知原审第三人李红杰为城镇居民仍向其出卖农村房屋，致使案涉房屋涉及的两份《卖房契约》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，即农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效，其应当承担合同无效的主要责任，马晓辉应承担合同无效的次要责任。具体到征收补偿款的分割，应综合双方的过错程度、房屋交易时间及房屋的改扩建情况等，并结合双方均无异议的《翁牛特旗乌丹镇房屋征收补偿评估明细表》所载补偿项目，依据王军的集体土地建设用地使用证中用地面积为681.40平方米，而评估明细表中认证部分20%为136.28平方米，补偿价格为572376.00元，未建部分545.12平方米，补偿价格163536.00元，分割应以此为基础核定。对于上述评估明细表中附属物及设施、装修部分的补偿，因《卖房契约》中未对原有附属物及设施部分进行约定，上诉人在一、二审中提举的证据亦不足以证实附属物及设施在《卖方契约》之前存在，且马晓辉对案涉房屋及院落进行改扩建并实际占有使用多年，虽马晓辉扩建房屋在评估明细表中被列为违建房屋不予计算补偿价格，但根据公平原则以认证房屋和未建部分补偿价格572376.00元+163536.00元为基础，扣除王军应返还收取的购房款25500.00元后，按王军享有30%、马晓辉享有70%的比例酌情予以分配。即（572376.00元+163635.00元）扣除25500.00元后的30%的补偿款213153.30元归上诉人王军所有，其余补偿款546914.70元归马晓辉所有。关于上诉人韩成、杜兴荣、王雪怡的上诉主张，因其主张依据为基于韩玉翠的继承关系，与本案属两种不同的法律关系，其可待本案诉讼完毕后另案主张权利。综上所述，王军、韩成、杜兴荣、王雪怡的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，对补偿款的具体计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2019）内0426民初2675号民事判决书第一项为翁牛特旗房屋征收管理办公室于判决生效后十日内给付马晓辉房屋征收补偿款546914.70元；变更第二项为翁牛特旗房屋征收管理办公室于判决生效后十日内给付上诉人王军房屋征收补偿款213153.30元；二、维持内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2019）内0426民初2675号民事判决书第三、四项。二审案件受理费10800.00元，由王军、韩成、杜兴荣、王雪怡负担7360.00元，马晓辉负担3440.00元。本判决为终审判决。审  判  长   史建辉审  判  员   雷 蕾审  判  员   张淑丽二〇二一年四月二十六日书  记  员   于艳春