西安市未央区人民法院民  事 判 决 书                              （2020）陕0112民初454号                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        原告：梁慧歆，女，1988年9月24日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王珂，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敏，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告：西安曲江大明宫置业有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区（办公楼西区二层）。统一社会信用代码 91610133673294525R。法定代表人：张帅，任总经理。委托诉讼代理人：张晓东，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁然，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安经发物业股份有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码 91610132726260274U。法定代表人：吴锁正，任董事长。委托诉讼代理人：张继刚，男，公司员工，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。被告：藏西惠，女，1972年12月13日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：解毅，（夫妻关系），男，住西安市新城区。被告：解大道，男，1942年12月31日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：解文，（父女关系），女，汉族，住西安市新城区。原告梁慧歆与被告西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称大明宫置业公司）、西安经发物业股份有限公司（以下简称经发物业公司）、藏西惠、解大道排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁慧歆与其委托诉讼代理人王珂，被告大明宫置业公司之委托诉讼代理人张晓东、丁然，被告经发物业公司委托诉讼代理人亓中鲁、张继刚，被告藏西惠之委托诉讼代理人解毅，被告解大道之委托诉讼代理人解文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁慧歆向本院提出诉讼请求，要求依法判令被告：1、赔偿维修吊顶费用1200元、维修全屋壁柜、天花板、吊顶、全屋墙面（含壁纸墙面、瓷砖墙面及涂料墙面）、配电箱、天然气管道、卫生间顶灯、浴霸、电路费用54287.06元及维修期间的住宿费6000元，共计61487.06元；2、对漏水屋顶、墙面进行修复；3、承担本案诉讼费用。审理中，原告申请撤回其第一项诉讼请求中要求被告支付维修全屋壁柜、天花板、吊顶、全屋墙面（含壁纸墙面、瓷砖墙面及涂料墙面）、配电箱、天然气管道、卫生间顶灯、浴霸、电路费用54287.06元、维修期间的住宿费6000元之诉讼请求。事实与理由：其系西安市未央区XX城XX路XX小区XX号楼XX室业主，该房屋系其2015年8月从被告大明宫置业公司购买，被告经发物业公司为该小区物业管理公司。其入住后，于2017年10月发现走廊屋顶有漏水痕迹，2018年2月卫生间、走廊、客厅大面积漏水渗水，导致走廊吊顶大面积坍塌。为解决漏水问题，其多次与被告大明宫置业公司及经发物业公司协商处理，并先后数十次拨打12345市民热线及在人民网上通过投诉留言等反应漏水问题并督促二被告进行维修，但其均未维修，导致其家中渗漏一直没有间断，并不断扩大。且漏水面持续增大，多处发霉、配电箱漏水、家中断电等，严重危害其及家人生命财产安全及正常生活。故其诉至本院。被告大明宫置业公司辩称，其向原告交付的涉案房屋及所在5号楼已竣工验收合格，且上层2811号房屋也已验收合格，其房屋质量不存在问题。尊重第二次鉴定意见。被告经发物业公司辩称，原告为文景小区5号楼2804室业主，其屋内漏水系5号楼露天平台向下渗水导致，该露天平台为5号楼的共用部位。依照其与被告大明宫置业公司所签订《文景小区前期物业服务合同》之规定，应由被告大明宫置业公司承担责任。且因该楼住户未交纳专项维修基金，故不应由其承担维修责任。且被告解大道长期占用上述露天平台搭建违法建筑、修筑花池，其已多次下发整改通知单，要求拆除。且在漏水事件发生后，多次协调被告解大道对漏水情况进行维修，已尽相关协调义务。原告诉请其承担维修及赔偿责任无事实及法律依据，应予驳回原告之诉讼请求。被告藏西惠、解大道辩称，其为楼上2806、2807、2809、2811室业主，其房屋于2014年装修后入住，2015年初其两家共同装了花池。2017年原告家漏水后，其与物业在楼上做了闭水实验，其室内无漏水现象。漏水应是从外面楼某某漏下去的。且其对楼某某已重新铺设防水层。其已计划拆除花池，但不同意承担维修及赔偿损失之责任。审理中，当事人均围绕其诉讼请求及答辩提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据2014年3月25日、2015年8月19日《商品房买卖合同》，2015年9月29日《文景西区前期物业管理服务合同》，照片，2019年6月12日《室内工程维修施工合同》、2019年6月20日《收款收据》，（2020）陕01鉴587号建设工程质量司法鉴定意见书，陕建筑检（2020）委鉴字第008号西安市未央区XX小区XX号楼XX房XX层失效原因司法鉴定意见书；被告大明宫置业公司提供的证据《单位工程质量验收评估报告》、《建设工程竣工验收报告》、《文景小区交房验收表》（12804号）、《文景小区住宅房屋钥匙及两书领取表》、《维修通知单》、《房屋维修验收单》及现场维修照片；被告经发物业公司提供的证据陕建筑检（2020）委鉴字第008号西安市未央区XX小区XX号楼XX房XX层失效原因司法鉴定意见书、2018年5月18日协议书、照片、工作联系单、《文景小区前期物业服务合同》真实性予以认定。结合上述认证结果及庭审调查，本院确认本案事实为：2015年8月19日，原告与被告大明宫置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买该公司建设的西安市XX区XX城XX路XX小区XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋等。2015年9月29日，原告签写交房验收表后收房。同日，原告与被告经发物业公司签订《文景西区前期物业管理服务合同》，约定原告委托被告经发物业公司实行物业管理。2017年10月，原告发现走廊屋顶有漏水痕迹。2017年10月17日，被告大明宫置业公司委托第三方公司对涉案房屋进行维修，维修内容为“先加透气管及弯头处理”。2017年10月28日，再次维修，维修内容为“飘窗维修，屋面排气管维修。”。 2018年2月卫生间、走廊、客厅大面积渗水漏水，导致走廊吊顶大面积坍塌。2018年5月18日，经被告经发物业公司协调，被告解大道之女解文出具书面材料，载明“1、由2807业主对5#2804进行维修，于2018年5月21日开始维修；2、10天以内修复完成，如果有异常，双方相互沟通后进行下一步维修工作，工期以商定为准。双方确认漏水修复完成后，户内天花干透后由2804通知2807业主在10日之前修复天花板等。”。2018年7月14日，被告经发物业公司向被告大明宫置业公司发出《工作联系单》，称其根据原告之要求，将漏水情况及相应诉求呈报，并请求对问题进行处理等。2019年6月12日，原告与西安五福临门装饰工程有限公司签订《室内工程维修施工合同》，约定由该公司对涉案房屋吊顶维修（吊顶、乳胶漆），开工日期为2019年6月15日，竣工日期为2019年6月18日，工程总价为1200元等。2019年6月20日，该公司向原告出具《收款收据》，载明收到西安市XX小区XX楼XX室维修吊顶费用1200元等。另查明，XX大道XX楼XX号、XX号业主，被告藏西惠为原告楼上12807号、12811号业主。审理中，二被告自述其于2015年初共同在楼上女儿墙边铺设花池。审理中，原告申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定。2020年5月22日，陕西华信项目管理有限公司作出（2020）陕01鉴587号案建设工程质量司法鉴定意见书，认定“申请人梁慧歆位于文景小区西区5号楼2804室卫生间顶板排水管周边、厨房天然气管道周边、餐厅顶板、室内配电箱预埋管等部位漏水渗水的原因系屋面防水层失效导致屋面渗漏，水由29层地面装修层下渗漏至2804室上述渗漏部位；2804室主卧及书房飘窗周边的渗漏、泛碱、壁纸鼓包系屋面渗漏和飘窗顶板与外墙结合处产生的裂缝渗水共同作用所致；2804室主卧卫生间东墙柜体上部霉变系屋面渗漏导致；2804室次卧外墙壁纸鼓包、霉变系外墙施工螺栓孔处理不合格形成渗漏所致。”。后被告大明宫置业公司再次提出鉴定申请，请求明确防水层失效原因。2020年12月28日，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司作出陕建筑检（2020）委鉴字第008号西安市未央区XX小区XX号楼XX房XX层失效原因司法鉴定意见书，认定原告“2804室房屋卫生间顶板、餐厅顶板、室内配电箱预埋管、厨房天然气管道周边渗漏，书房墙面、主卧墙面、次卧墙面渗漏、泛碱以及储藏间柜体背板霉变等情况是由以下因素共同作用导致（鉴定意见按原因力从大到小排序）：1）屋面原防水卷材存在破损、搭接部位接缝粘接不牢固的情况，局部出现褶皱、霉变、脆硬等老化现象，导致屋面防水层失效。2）女儿墙泛水处防水层收头未按设计图纸和图集要求密封处理，砂浆保护层失效，导致屋面女儿墙处防水层失效。3）屋面避雷带支架与女儿墙顶面交叉处存在不密实孔洞，局部保温层外漏风化；檐口、门窗洞口等外墙突出线脚未按设计图纸要求施工，均未做滴水；外墙孔洞未充填密实，窗框与窗洞口间缝隙不密实，飘窗顶板及墙面裂缝，导致雨水透过外墙渗入室内，引起墙面泛碱，壁纸鼓包、霉变。4）屋面覆土花池导致屋面渗漏时间加长。”。另查明，2011年7月29日，陕西华茂建设监理咨询有限公司就涉案小区（西A区）5#楼出具《单位工程质量验收评估报告》，结论为“本单位工程所包含的分部、分项工程质量验收合格、质量控制资料齐全、观感质量良好、施工过程中严格按照相关规范图纸要求组织施工，未发生重大质量、安全事故，经综合评定文景小区5#楼工程质量为合格。”等。另被告大明宫置业公司所出具《建设工程竣工验收报告》中关于单位工程质量竣工验收记录中分部工程验收意见均为合格，且建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位均签字盖章。被告大明宫置业公司曾与被告经发物业公司签订《文景小区前期物业服务合同》，约定由被告物业公司对涉案小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2013年11月17日起至首届业主大会成立并签订新的物业服务合同生效之日止等。并约定其双方确认查验过的物业共同部位、共同设施设备存在施工质量问题、前期遗留问题，由被告大明宫置业公司承担解决以上问题的责任，解决办法为协调开发商或原物业公司解决等。本院认为,关于涉案房屋之修复责任，依照陕西省建筑工程质量检测中心有限公司所出具的涉案房屋面防水层失效原因司法鉴定意见书，导致涉案房屋卫生间顶板、餐厅顶板等多处渗漏、泛碱以及霉变之原因为屋面、屋面女儿墙防水层失效及施工缺陷。而导致防水层失效之原因为防水卷材破损、铺设缺陷等问题。原告已按涉案买卖合同约定向被告大明宫置业公司交付购房款，被告大明宫置业公司亦应向原告交付满足居住要求之房屋。现被告大明宫置业公司所交付房屋存在质量问题，其作为涉案房屋之开发商及出售方，且涉案房屋尚处于保修期内，应承担其对涉案漏水屋面及墙面进行修复之违约责任。故原告请求被告大明宫置业公司对涉案房屋屋顶及墙面进行修复合理合法，本院予以支持。 关于原告之损失，原告所提供证据能够证明其于2019年6月因修复漏水房顶花费1200元费用，即其当时因漏水屋面造成损失1200元。故被告大明宫置业公司作为违约方，应按照其责任承担对原告所造成的损失。又因被告解大道、藏西惠作为涉案房屋之相邻业主，其在涉案屋面修建覆土花池，造成屋面渗漏时间加长，是造成原告损失的又一原因。被告经发物业公司作为涉案房屋物业管理方，其对于被告解大道、藏西惠在屋顶修建覆土花池之行为未进行阻止和管理，未尽到其物业管理职能，故其亦应对原告之损失承担一定责任。依照法律规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。综上，酌情判定被告大明宫置业公司对原告之损失承担90%之赔偿责任，即承担1080元（1200元×90%）；被告解大道、藏西惠共同对原告之损失承担7%赔偿责任，即承担84元（1200元×7%）；被告经发物业公司对原告之损失承担3%赔偿责任，即承担36元（1200元×3%）。被告大明宫置业公司关于涉案房屋验收合格之辩称与本案客观事实及鉴定意见不符，本院不予采信。被告经发物业公司关于涉案5号楼业主未缴纳专项维修基金之辩称，并不能免除其未尽物业管理之责任，故其该项辩称本院不予采纳。综上，原告之诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第一千一百六十五条第一款、第一千一百七十二条之规定，判决如下：一、被告西安大明宫置业有限公司自本判决生效之日起三十日内，将位于西安市XX区XX城XX路XX小区XX区XX幢XX单元XX层XX号房漏水屋面和墙面修复至完好状态。二、被告西安大明宫置业有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告梁慧歆赔偿吊顶维修费1080元。三、被告解大道、藏西惠自本判决生效之日起十日内，向原告梁慧歆赔偿吊顶维修费84元。四、被告西安经发物业股份有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告梁慧歆赔偿吊顶维修费36元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告梁慧歆已预付），鉴定费5万元（原告梁慧歆已预付）、8万元（被告西安大明宫置业有限公司已预付），共计 130050元。由被告西安大明宫置业有限公司负担117045元，由被告解大道、藏西惠负担9103.5元，由被告西安经发物业股份有限公司负担3901.5元。并于上述付款期限由被告大明宫置业有限公司向原告梁慧歆支付37045元，被告解大道、藏西惠向原告梁慧歆支付9103.5元，被告西安经发物业股份有限公司向原告梁慧歆支付3901.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      （此页无正文）   审  判  长      许晓娟审  判  员      武晓伟审  判  员      王冬青  二〇二一年四月七日                           法官助理      苏  晨  书  记  员      栾婧鑫    打印人：周惠荣   校对人：栾婧鑫  送达时间：  年  月  日 1