广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9950号上诉人（原审被告）：王继峰，男，住址吉林省龙井市。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市樘洲物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道横坑河东村环观中路47号，统一社会信用代码91440300MA5EDPBE2J。法定代表人：王继峰。共同委托代理人：陈德怀，广东德城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：启威包装材料（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道星花社区庙溪工业区桂圆路57号，统一社会信用代码914403000539977720。法定代表人：陈启川。委托诉讼代理人：张英豪，广东茂达律师事务所律师。原审第三人：江汨鸿，男，住址湖南省湘阴县。上诉人王继峰、深圳市樘洲物业管理有限公司（以下简称樘洲公司）因与被上诉人启威包装材料（深圳）有限公司（以下简称启威公司）、原审第三人江汨鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4744号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王继峰、樘洲公司的上诉请求:1.撤销一审民事判决，依法发回重审，或依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.判令被上诉人赔偿上诉人设备安装、装修损失54615元，判令被上诉人赔偿上诉人信赖利益损失360000元；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人启威公司的答辩意见：上诉人王继峰、樘洲公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人江汨鸿经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。被上诉人启威公司的原审诉讼请求：1.上诉人王继峰、樘洲公司共同返还被上诉人启威公司代收租金1148571元、电费25698.4元；2.上诉人王继峰、樘洲公司共同赔偿被上诉人启威公司逾期付款损失25730.6元（以1174269.4为基数，暂以中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算，自2018年7月1日起暂计至起诉之日，以实际清偿之日为准）；3.由上诉人王继峰、樘洲公司承担本案诉诉讼费用。上诉人樘洲公司提起反诉请求：1.双方签订的《厂房租赁合同》无效；2.被上诉人启威公司赔偿上诉人樘洲公司信赖利益损失租金差价损失72万元；3.被上诉人启威公司赔偿上诉人樘洲公司设备安装、装修损失54615元以及电梯款38000元；4.由被上诉人启威公司承担本案全部诉讼费、保全费。原审判决主文：一、2017年10月16日签订的《厂房租赁合同协议书》与2018年1月15日签订的《厂房租赁合同协议书》为无效合同；二、上诉人樘洲公司、上诉人王继峰应当于本判决生效之日起十日内向被上诉人启威公司返还2018年2月17日至6月30日期间收取的租金1148571元、电费25698.4元及利息（本金1174269.4元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付2018年7月1日起计至2019年8月19日期间的逾期利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至款项清偿之日止的逾期利息）；三、驳回被上诉人启威公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人樘洲公司的其他反诉请求。本案一审案件本诉受理费7800元及保全费5000元已由被上诉人启威公司预交，由上诉人王继峰、樘洲公司承担；上诉人樘洲公司反诉受理费5963元已由上诉人樘洲公司预缴，由上诉人樘洲公司承担。本院经二审审理查明，原审判决认定事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。针对上诉人王继峰、樘洲公司的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：本案的争议焦点是2018年1月5日，启威公司作为出租方与樘洲公司作为承租方签订了《厂房租赁合同协议书》后，启威公司与樘洲公司、王继峰之间究竟仍为委托关系，还是转变为房屋租赁关系。首先，本案各方当事人均认可涉案的2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》、2018年1月5日《厂房租赁合同协议书》及补充协议为无效合同，本院对此依法予以认可，理由与一审判决一致，不再赘述。其次，2017年10月16日，启威公司作为委托方，与樘洲公司作为受托方、原审第三人江汨鸿作为承租方签订《房屋出租委托书》，由于该《房屋出租委托书》明确列明王继峰为受委托方且由其签名并由樘洲公司盖章，2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》明确列明王继峰为出租方且由其签名并由樘洲公司盖章。原审法院因此认定启威公司委托樘洲公司、王继峰作为共同受托人，与原审第三人江汨鸿签订2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》。此时，启威公司与樘洲公司、王继峰之间为委托关系，而非房屋租赁合同关系。本院认为，原审判决的上述认定具有2017年10月16日《房屋出租委托书》、2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》作为依据，两上诉人关于其与被上诉人启威公司从2017年10月16日起即名为委托关系，实为房屋租赁关系的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳，并对原审法院的上述认定予以维持。2018年1月5日，启威公司作为出租方与樘洲公司作为承租方签订《厂房租赁合同协议书》，约定启威公司向樘洲公司出租“观澜街道桂圆路57号”建筑面积约11500平方米的一整栋四层楼厂房给樘洲公司使用，用途为工业厂房，租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日。启威公司预计于2017年12月30日前将涉案厂房交付樘洲公司，正式交房后90天内为免租期，每月租金220000元，租金每隔2.5年递增一次、递增幅度为8%（以交房后正式计租之日后推30个月后递增），租赁保证金440000元，变压器更名保证金100000元，同时约定了电费、电梯费、水费等其他事项。该《厂房租赁合同协议书》落款处承租方为樘洲公司盖章及其授权代表人王继峰签名，出租方为启威公司盖章及其法定代表人签名。2018年1月5日，启威公司与王继峰签订《补充协议书》一份，内容为就启威公司与樘洲公司厂房租赁合同补充如下，“租金自2018年4月开始调整为每月24万元，其他按厂房租赁合同内容不变”。本案两上诉人与被上诉人的主要争议焦点是，上诉人与被上诉人在2018年1月5日签署了《厂房租赁合同协议书》后，其委托关系是否变更为房屋租赁关系。本院认为，在启威公司与樘洲公司签署上述《厂房租赁合同协议书》以及《补充协议书》后，没有证据证明启威公司与樘洲公司向原审第三人江汨鸿告知了签订上述合同的情形，因此，原审第三人江汨鸿仍可依据其与启威公司于2017年10月16日签订的《房屋出租委托书》，要求启威公司承担相关合同义务。但启威公司与樘洲公司之间，其民事法律关系的性质，应当按照双方于2018年1月5日签署的《厂房租赁合同协议书》以及《补充协议书》，从委托关系变更为房屋租赁关系。原审判决认定启威公司与樘洲公司在2018年1月5日之后，仍然维持原有的委托关系，缺乏事实依据，本院依法予以纠正。本案各方当事人对于2018年2月17日至2018年6月30日期间樘洲公司、王继峰收取了原审第三人江汨鸿缴纳的涉案房屋租金1148571元、电费25698.4元的相关事实并无异议，本院依法予以确认。根据启威公司与樘洲公司2018年1月5日签署的《厂房租赁合同协议书》以及《补充协议书》的约定，涉案房屋租金标准为每月租金220000元，其后签订的《补充协议书》又约定“（涉案房屋）租金自2018年4月开始调整为每月24万元”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，应当从2018年2月17日至2018年3月31日期间按照22万元/月的标准，从2018年4月1日至2018年6月30日期间按照24万元/月的标准，计算樘洲公司应当向启威公司支付的房屋占有使用费。据此计算，2018年2月17日至2018年6月30日期间的涉案房屋占有使用费应为1043333.33元。【（220000元/月÷30日）×43天＋（240000元/月÷30日）×91天】。另外，从2018年1月5日至2018年2月17日期间的涉案房屋占有使用费应为315333.33元【（220000元/月÷30日）×43天】，该款樘洲公司亦应向启威公司支付。上述涉案房屋占有使用费共计1358666.66元（1043333.33元＋315333.33元），远超一审判决判令樘洲公司、王继峰向启威公司支付的涉案房屋租金1148571元。启威公司没有就此提起上诉，视为其对自己民事权利的处分，本院依法予以照准。原审判决判令樘洲公司、王继峰向启威公司支付涉案房屋占有使用费1148571元及相应利息，没有超过法律规定的上限，本院依法予以维持。樘洲公司、王继峰主张，根据樘洲公司、启威公司2018年1月5日签署的《厂房租赁合同协议书》以及《补充协议书》，约定了90天的免租期，因此，在免租期内樘洲公司无需向启威公司支付房屋占有使用费。本院认为，如前所述，樘洲公司、启威公司2018年1月5日签署的《厂房租赁合同协议书》以及《补充协议书》为无效合同，因此，双方关于90天免租期的约定亦应认定为无效，对双方当事人均不具有法律约束力。樘洲公司应当按照实际使用涉案房屋的期间向启威公司支付占有房屋使用费。关于电费问题，启威樘洲公司收取了江汨鸿25698.4元电费，该款为涉案房屋的实际使用费用，应当全额向启威公司支付。原审判决判令樘洲公司、王继峰向启威公司返还电费25698.4元及相应利息，符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人樘洲公司主张赔偿信赖利益损失及涉案装修损失、电梯费等反诉请求，原审法院认定上述反诉请求证据不足，缺乏事实依据，判令不予支持。樘洲公司在本案二审中，仅就设备安装及装修损失54615元、信赖利益损失360000元的反诉请求提起上诉，未就电梯款38000元的反诉请求提起上诉，属于上诉人对自己诉讼权利的处分行为，本院依法予以照准。本院认为，樘洲公司未能举证证明其实际存在设备安装、装修损失及信赖利益损失，原审法院据此驳回樘洲公司的反诉请求，符合法律规定，本院依法予以维持。综上，上诉人王继峰、深圳市樘洲物业管理有限公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币19100元，由上诉人王继峰、深圳市樘洲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二一年四月九日书记员 陈茜（兼）