山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2504号上诉人（原审原告）：牟元元，女，1983年9月22日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：于晨辉，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：初福江，男，1974年11月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：宋培兰，女，1949年9月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：辛丽华，女，1976年8月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：辛永庭，男，1978年12月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：吕雅静，山东谷源律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：王秀秀，山东谷源律师事务所律师。上诉人牟元元因与被上诉人初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。牟元元上诉请求：1、撤销（2020）鲁0602民初4595号民事判决，依法改判支持牟元元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭承担。事实和理由：一、一审法院认定初福江为涉案房屋的实际购买人系事实认定错误。1、涉案房屋买卖合同的签订双方主体为牟信福与辛恕顶，而非初福江。2、初福江支付购房款并不能当然的视为初福江为涉案房屋的实际购买人，辛恕顶系初福江的岳父，可以视为系初福江代辛恕顶支付房款，但不能改变涉案房屋买受人为辛恕顶的事实。3、一审法院依据烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会（以下称北上坊居委会）出具的《证明》，认定牟信福与初福江之间存在房屋买卖行为系事实认定错误。（1）该证明不符合证据的形式要件。《民诉法解释》第115条第1款规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”。根据该规定，当事人提供的由单位出具的证明仅加盖了该单位印章，单位负责人及制作证明材料的人员未在证明上签名或者盖章，该证据不符合法律规定的形式，人民法院对该证据不应当不予采信。（2）北上坊居委会并非涉案房屋买卖合同的当事人，其就双方的房屋买卖行为出具的《证明》不具有证明力。（3）根据初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭在庭审中陈述的该证明的形成过程：“系牟信福、辛恕顶、初福江三人均在场时出具的”、“牟信福、辛恕顶及初福江均同意涉案房产由初福江所有”，但初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭对此并未提交相应的证据予以证明，该证明中也并无房屋买卖合同双方当事人牟信福与辛恕顶的签字确认；且涉案房屋买卖合同系经烟台市芝罘区公证处公证的合同，在证据效力上亦高于村委会出具的《证明》，因此该证明无法推翻牟信福与辛恕顶签订的经过公证处公证的房屋买卖合同，亦不能证明牟信福与初福江存在房屋买卖的行为。4、辛恕顶购买涉案房屋后，由辛恕顶在涉案房屋内居住。基于辛恕顶与初福江的亲属关系，初福江加盖院墙与厕所也无可厚非，但一审法院据此认定初福江系实际购买人系认定错误。二、牟信福与辛恕顶于2003年12月10日签订的《房屋买卖合同》依法应当认定无效。1、根据我国现行法律法规规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，主体是特定的农村村民，农村村民转让农村房屋及宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，牟信福与辛恕顶签订的农村宅基地房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2、涉案房屋虽已经实际拆除，但涉案房屋项下的宅基地仍属于集体土地，仍应受非本村集体经济组织成员不能买卖的限制。一审法院以房屋已经实际拆除，不存在侵占农村集体土地、损害集体利益问题系事实认定错误。三、初福江应向牟元元返还所得拆迁利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋买卖合同》依法应当认定无效，初福江依该合同取得的房屋拆迁利益亦缺乏合法的前提基础，应当予以返还。初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房产的实际购买人为初福江，其购买涉案房产的行为合法有效，依法享有对应的拆迁补偿利益。首先，初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭均认可初福江系涉案房屋实际购买人，除初福江之外的其余三人作为辛恕顶的法定继承人，如主张购房人为辛恕顶显然对其更为有利，但现三人均尊重事实，明确表示涉案房屋实际购买人确为初福江，三人对此作出的于己不利的阐述依法应予采信。其次，购房款由初福江实际支付，对此牟信福向初福江出具了收据。涉案房屋交付后系初福江在涉案房屋加盖了院墙和厕所。再次，一审中初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭提交了北上坊居委会出具的《证明》，该证明清楚载明“牟信福将涉案房屋的南屋三间卖给了初福江”。对此牟元元也提交了该证据，用以证明“牟信福将涉案房屋的南屋3间卖给了初福江”，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。故，涉案房屋实际购买人为初福江事实清楚，证据充分，牟元元对此也已自认。现牟元元通过一审法庭调查了解到拆迁面积并未计算错误后，明显反言，试图以实际购买人并非初福江主张合同无效，以达到其诉讼目的。此行为明显违背诉讼中禁止反言原则。且初福江与北上坊居民委员会签订《北上坊A、B地块房屋搬迁补偿安置协议书》早已履行完毕，初福江早已自2019年2月之前即对涉案房产装修完毕并居住至今。综上，牟元元上诉无事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。牟元元向一审法院起诉请求：初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭返还属于牟元元的拆迁利益444640元(面积约55.58平方米×8000元/平方米)。诉讼中，牟元元变更诉讼请求为：1、依法确认2003年12月10日牟信福与辛恕顶签订的《房屋买卖合同》无效；2、初福江向牟元元返还所得拆迁利益的30%即247608元（房屋拆迁所得面积103.17平方米，暂按照8000元/平方米计算）。一审法院认定事实：牟信福与其前妻王连平于2001年7月经一审法院调解离婚，牟元元系牟信福与王连平之女。牟信福于2011年1月11日去世，牟信福父母在其去世前已去世。辛恕顶于2012年11月2日去世。宋培兰为辛恕顶之妻，辛永庭为辛恕顶之子，辛丽华为辛恕顶之女，初福江为辛丽华之夫。初福江系原北上坊村村民。坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋于1991年登记在牟信福名下，房屋产权证书（编号010961）载明包含北屋三间36.52平方米、南屋三间36.60平方米、西厢两间17.37平方米。2003年12月10日，牟信福和辛恕顶在签订的《房屋买卖合同》中约定：牟信福自愿将自己坐落在烟台市芝罘区南街，南屋三间，西厢一间，建筑面积42.68平方米，房证编号010961，卖给辛恕顶所有。双方自愿议价20000元。房屋四至为，东至自己墙地基，西至自己墙地基，南至自己墙地基，北至房屋南墙外基向北10.24米处。协议成立后，买方即应付清款数，卖方即应移交房屋。该合同项下之房屋的权属转移，自芝罘区建委登记之日起生效。12月25日，烟台市芝罘区公证处对《房屋买卖合同》进行了公证。12月30日，牟信福出具了收到初福江房款20000元的收条。牟信福交付房屋后，初福江将西厢房屋拆除，在房屋南墙外基向北10.24米处垒了院墙并在院墙东西各加盖两间厕所，与牟信福家分割开来，牟信福在自己家中另开了一处入户门。2010年4月12日，北上坊居委会出具《证明》，内容为：我居委居民牟信福自愿将坐落于北上坊居委南一巷9号，房屋3间(南屋)其中建筑面积42.68平方米占地面积79.36平方米卖于本居委居民初福江所有。初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭称，该《证明》是村委在牟信福、辛恕顶、初福江均在场时出具的，牟元元否认当时牟信福在场。2018年10月19日，北上坊居委会（甲方）与初福江（乙方）在签订的《北上坊A、B地块房屋搬迁补偿安置协议书》中约定：乙方于2018年9月17日将坐落在北上坊南一街9号私有房屋给甲方拆除，房屋建筑面积42.68平方米，经测量增加房屋建筑面积5.88平方米（仅限发放临时安置费、临时安置补贴），宅基地面积79.36平方米。甲方按79.36平方米进行补偿安置。甲方在富春山居小区为乙方提供住宅一套，乙方选择39号楼3单元3层东305户房屋，建筑面积97.93平方米。乙方应安置面积为103.17平方米，余下应安置面积5.24平方米，换算回乙方房产证/土地证安置面积4.03平方米。甲方为乙方安置完成后，余下应安置面积5.24平方米，由居委按8000元/平方米回购，金额41920元回购款由甲方支付给乙方，甲方应支付乙方补偿补助款18837元、临时安置补贴2137元，以上共计62894元。协议签订后，初福江将房屋交付居委会拆除，并领取了补偿款项62894元，接收了安置房屋。一审法院认为，2003年12月10日牟信福和辛恕顶签订了《房屋买卖合同》，约定牟信福将自己坐落在烟台市芝罘区南街的南屋三间、西厢一间出卖给辛恕顶的事实清楚。诉讼中，初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭均称初福江系房屋实际购买人，牟信福出具的收据明确载明收取了初福江房款20000元，结合2010年4月12日北上坊居委会出具的牟信福将房屋卖于初福江所有的《证明》、初福江在院内加盖了院墙和厕所等情况，可以证实初福江系诉争的南屋三间、西厢一间的实际购买人，牟信福与初福江均系原北上坊村的村民，双方间的房屋买卖行为应为有效。另外，即使如牟元元所述房屋购买人为辛恕顶，牟信福交付房屋、初福江支付房款多年，而在2018年初福江已与北上坊居委会签订了《北上坊A、B地块房屋搬迁补偿安置协议书》，搬迁补偿安置协议书已履行完毕，诉争的房屋因拆迁已被拆除，也不再存在牟元元所称的侵占农村集体土地、损害集体利益的问题，牟元元基于拆迁的利益起诉初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭，主张因涉案房屋原系集体土地上的房屋使得房屋买卖合同无效，亦违背了诚实信用原则。综上，一审法院对牟元元要求确认2003年12月10日牟信福与辛恕顶签订的《房屋买卖合同》无效、初福江向牟元元返还所得拆迁利益247608元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月21日作出判决：驳回原告牟元元的诉讼请求。案件受理费7970元减半收取为3985元，由原告牟元元负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中初福江、宋培兰、辛丽华、辛永庭均主张初福江系房屋实际购买人，牟信福出具的收据亦明确载明收取了初福江房款20000元，初福江在院内加盖了院墙和厕所，且牟元元提交的2010年4月12日北上坊居委会出具的《证明》中明确载明牟信福将房屋卖于初福江所有，上述证据均证实初福江系涉案房屋的实际购买人。牟元元上诉主张辛恕顶是涉案房屋的实际购买人，与事实不符，一审判决认定初福江为涉案房屋的实际购买人正确，本院予以确认。牟信福与初福江均系原北上坊村的村民，双方间的房屋买卖行为应为有效。牟元元上诉主张《房屋买卖合同》无效，并要求初福江向其返还所得拆迁利益247608元，于法无据，本院不予支持。综上所述，牟元元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7970元，由上诉人牟元元负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月十九日书记员  刘晓腾