四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0181民初334号 原告：成都都江堰和骏置业有限公司。住所地：四川省都江堰市玉堂镇永康村。 法定代表人：余驰，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：蹇明旭，男。 被告：刘伟，男，1975年10月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告成都都江堰和骏置业有限公司（以下简称：和骏公司）与被告刘伟租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序进行了审理。和骏公司的委托诉讼代理人蹇明旭到庭参加诉讼，被告刘伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 和骏公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付欠付租金220066.795元及自2020年8月15日起参照租金标准应付的物业占用费（截止被告实际撤场日止）；二、被告支付截止解约日的欠付水费15738.9元、电费8186.87元及此后实际使用产生的水费、电费（截止被告实际撤场日止）；三、被告支付违约金51509.4元；四、被告立即撤离租赁标的物；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，原、被告签订了《商品房租赁合同》【成堰和（JD）合字（2018）】,租赁标的物位于都江堰玉堂水果侠星球项目（9-1-1、15-1-1、15-1-2、15-1-3、15-1-4、15-1-5、15-1-6、15-1-7、15-1-8、15-2-1、15-2-2、16-1-1、16-1-2、16-1-3、16-1-4、16-1-5、16-1-6）共计17户商业用房，租期5年，自交付日2018年12月4日至2023年12月3日。被告自2019年8月起拖欠租金、水费、电费，经原告多次催收，被告均拒绝支付。2020年8月13日，原告向被告送达《解除合同通知书》并于次日送达。截至该《解除合同通知书》送达日（2020年8月14日），被告累计欠付租金220066.795元、水费15738.9元、电费8186.87元。解约后，被告仍拒绝撤场并持续产生水费、电费。另按照《商品房租赁合同》第13条的约定，被告应当向原告支付违约金51509.4元。故涉讼。 刘伟未到庭应诉，亦未提交答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月4日，和骏公司（甲方）与刘伟（乙方）签订《商品房租赁合同》，约定和骏公司将位于都江堰水果侠星球项目9-1-1、15-1-1、15-1-2、15-1-3、15-1-4、15-1-5、15-1-6、15-1-7、15-1-8、15-2-1、15-2-2、16-1-1、16-1-2、16-1-3、16-1-4、16-1-5、16-1-6号房屋出租给刘伟，建筑面积共计1421.93平方米，刘伟用于经营文化旅游类及相关附属业务，合同签订当日，刘伟应支付租赁保证金50000元；租赁期限为5个租赁年度，第一个租赁年度自完成交付或视为交付之日（即“计租日”）开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延计算，直至租赁期限届满；第一个租赁年度租金为196226.34元，第二个租赁年度租金为206037.60元，乙方在本合同签订后7日内向甲方支付自计租日起3个月的租金49056.59元，后每3个月为一个租金支付季度，首季度的租金自开始起算前15日支付，下季度的最后15日前支付完毕，以此类推；租赁期内水电费、能源费及其他费用以乙方实际耗用为准；“13.2乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付500000元的违约金，且租赁保证金不予退还，若给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追偿”。该合同尾部甲方处加盖和骏公司合同专用章，乙方处刘伟签名捺印。 合同签订后，刘伟向和骏公司交纳租赁保证金50000元；和骏公司按约将案涉租赁物交付刘伟使用，刘伟缴纳自2018年12月起至2019年6月的全部租金及2019年7月的部分租金。此后刘伟未再继续支付租金。2020年8月13日，和骏公司出具《解除合同通知书》并通过邮政快递方式向刘伟邮寄，于次日由他人代收。《解除合同通知书》载明刘伟应于2020年8月3日前缴纳租金214527.99元、水费15738.9元、电费8186.87元，合计238453.76元,截止发函日，刘伟未按约完成，故决定解除双方签订的《商品房租赁合同》。经审查，刘伟尚欠：2019年7月租金11760.97元，2019年8月至11月租金65408.78元（196226.34元/年÷12月/年×4月），2019年12月至2020年7月租金137358.4元（206037.60元÷12月/年×8月），2020年8月租金5538.65元（8月3日-8月13日）。庭审中，和骏公司陈述刘伟在2020年11月自行搬离案涉房屋，现案涉房屋已由和骏公司控制；并自认2020年8月14日至2020年11月4日期间的房屋占有使用费参照房屋租金标准计算。 2020年9月15日，刘伟签字确认2019年应交水费9709.7元、电费5657.76元；2020年截止9月4日应交水费10033.1元、电费3887.52元。 以上事实，有和骏公司的陈述及其提供的：一、双方身份信息；二、《商品房租赁合同》；三、转款凭证；四、财道文化（刘伟）租赁、水、电费用明细；五、解除合同通知书及邮寄收据、物流详情；六、照片等数组证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，第一、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原、被告双方于2018年12月4日签订的《商品房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。 第二，关于案涉租赁合同的履行。根据庭审调查情况，《商品房租赁合同》签订后，和骏公司将案涉房屋交由刘伟使用，刘伟缴纳自2018年12月起至2019年6月的全部租金及2019年7月的部分租金后，未再继续支付租金。因此，刘伟应当向和骏公司支付2019年7月租金11760.97元，2019年8月至11月租金65408.78元，2019年12月至2020年7月租金137358.4元，2020年8月租金5538.65元，以上共计220066.8元。2020年8月13日，和骏公司向刘伟邮寄《解除合同通知书》，刘伟未提出异议，并于2020年11月搬离案涉房屋，因此，双方的《商品房租赁合同》已经实际解除。和骏公司自认2020年8月14日至2020年11月4日期间的房屋占有使用费参照房屋租金标准计算，对此本院予以支持，鉴于和骏公司诉请内容系自2020年8月15日起的物业占用费，故该部分物业占用费应为45416.89元（206037.60元÷12月/年÷31天/月×20天+206037.60元÷12月/年×2月）。 第三，关于和骏公司主张的水电费问题，根据审理查明的事实，经刘伟签字确认应交水费为19742.8元、电费为9545.28元，鉴于和骏公司在本案中主张刘伟应交至解约之日的水费为15738.9元、电费为8186.87元，该金额低于刘伟签字确认的应交金额，因此本院予以支持。对和骏公司主张此后即2020年9月5日后刘伟实际使用产生的水、电费，因其在本案中就该费用未举证证明，因此本院不予支持。 第四，关于和骏公司主张的违约金51509.4元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，双方虽在案涉租赁合同中约定了违约金标准，即如刘伟不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给和骏公司，逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为刘伟根本违约，应向和骏公司支付500000元的违约金，纵观本案，该违约金约定确实过高，因此，本院酌情认定刘伟应当向和骏公司支付违约金的计算方法为：以本金220066.8元为基数，从2020年8月14日起至本判决确定的本金给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。 对和骏公司主张应以《商品房租赁合同》第13.5条“若乙方整体租赁甲方2间（含2间）的租赁物并且每间租赁物单独签约，则乙方租赁的任一间租赁物违约均视为整体违约……违约金支付的标准为平均月租金金额*3个月*解除租赁物数量……”计算违约金，本院认为，该条款适用的前提为承租人“整体租赁甲方2间（含2间）的租赁物并且每间租赁物单独签约”，该条件明显与本案不符，故对和骏公司的该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘伟于本判决书生效之日起七日内支付原告成都都江堰和骏置业有限公司租金220066.8元； 二、被告刘伟于本判决书生效之日起七日内支付原告成都都江堰和骏置业有限公司2020年8月14日至2020年11月4日的物业占用费45416.89元； 三、被告刘伟于本判决书生效之日起七日内支付原告成都都江堰和骏置业有限公司水费15738.9元、电费8186.87元； 四、被告刘伟于本判决书生效之日起七日内支付原告成都都江堰和骏置业有限公司逾期支付租金的违约金，计算方法为：以本金220066.8元为基数，从2020年8月14日起至本判决确定的本金给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 五、驳回成都都江堰和骏置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费已减半收取2866元，由被告刘伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 闽 二〇二一年四月一日 书记员 羊荣萍