广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初7575号原告：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××675W。负责人：何丽敏。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德(佛山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳芬，广东实德(佛山)律师事务所律师。被告：木沙，男，1974年12月4日出生，回族，住新疆霍城县××××××××××××，公民身份号码654××××××××××××212。被告：发土曼，女，1974年3月5日出生，东乡族，住新疆霍城县××××××××××××，公民身份号码654××××××××××××240。被告：佛山市三水钜隆房产有限公司，住所地广东省佛山市××××科技工***1号地，统一社会信用代码914×××××××××××745H。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：孔舜华，系公司职员。原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行诉被告木沙、发土曼、佛山市三水钜隆房产有限公司（以下简称钜隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘健萍、被告钜隆公司的委托代理人孔舜华到庭参加了诉讼，被告木沙、发土曼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告木沙、发土曼配合原告向不动产登记管理机构为位于佛山市三水区××××××××1××××××××××××办理抵押登记；2.判令被告木沙立即向原告偿还借款本金428870.58元、利息16473.33元、罚息121.65元、复利270.27元（其中利息、罚息、复利暂计算至2021年×月10日，此后至实际清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数按合同实际利率上浮50%计算罚息，以未支付的利息为基数，按合同实际利率上浮50%计算复利）；3.判令原告对被告木沙、发土曼提供抵押的位于佛山市三水区××××××××1××××××××××××的房产在上述第二项债权、迟延履行期间债务利息以及本案诉讼费用等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.判令被告发土曼对被告木沙本案债务承担连带清偿责任；5.判令被告钜隆公司对被告木沙、发土曼本案债务承担连带清偿责任，以上合计共445735.83元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月13日，被告木沙、发土曼与原告签订了编号为：440×××××××××××331的《个人购房担保借款合同》，向原告借款人民币440000元。截至2021年2月10日，被告尚欠本金428870.58元、利息16473.33元、罚息121.65元、复利270.27元，其中借款合同第二十六条（1）约定：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。借款合同1.4.1（3）约定：借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。借款合同11.1约定：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。”现被告已逾期，罚息利率应自基准利率调整之日起相应调整。借款合同11.3约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”。被告木沙、发土曼以位于佛山市三水区×××××××××××××××××××××为上述借款提供抵押担保【不动产登记证明号：粤（2018）佛三不动产证明第0**51×】，原告有权对该房屋在本案债权、迟延履行期间债务利息以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。原告曾多次向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还，被告的行为已构成违约。被告发土曼签订《共同还款责任承诺书》，承诺对被告木沙的本案债务承担共同还款责任，被告发土曼应当对本案债务承担连带清偿责任。被告钜隆公司与原告签订编号为2018JLJS的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（以下简称《合作协议》），应对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告补充陈述，截止至2021年4月14日，本案借款尚欠本金428870.58元、利息20649.91元、罚息291.32元、复利688.87元。被告钜隆公司辩称，确认原告主张的诉讼请求，请求原告先执行被告木沙、发土曼的房产，被告钜隆公司承诺房屋拍卖后对未足额支付部分承担连带清偿责任。被告木沙、发土曼未作答辩亦未提交证据。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，到庭被告对原告提供的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认原告诉状所诉事实。并查明，案涉《合作协议》第五条约定，被告钜隆公司对购房人（借款人）的个人住房（包括商用房）贷款提供连带责任保证担保，担保范围包括购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用；保证期限为原告向购房人发放贷款之日起至购房人取得房地产权证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。被告木沙在申请本案贷款时，向原告提交了其与被告发土曼的结婚证复印件。案涉房产办理的《不动产登记证明》记载的“证明权利或事项”为“预告商品房抵押权预告登记”，至今未办妥房地产权利证书。被告木沙自2020年6月开始逾期偿还借款本息。原告起诉后，本院按当事人约定的收件地址和联系方式，以特快专递的方式向被告木沙、发土曼邮寄送达本案起诉状副本，但邮件于2021年4月1日被退回，本院依当事人的约定视为送达。本院认为，原告与被告木沙之间的金融借款合同关系合法有效，应受法律保护。被告木沙履行借款合同的过程中，连续多期未按约定偿还借款，原告有权依约定宣布借款提前到期，并要求被告木沙提前归还所有借款本金并按约定计付相应利息、罚息和复利。原告现以诉讼方式主张本案贷款提前到期，故本院认定本案贷款于本院向被告木沙送达起诉状副本之日即2021年4月1日提前到期。原告在本案中主张的计至2021年4月14日的贷款本金、利息、罚息和复利金额及利率标准，合法合约，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本案贷款基准利率因此转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。被告发土曼与被告木沙为夫妻关系，其向原告出具《共同还款责任承诺书》承诺对被告木沙向原告所负债务承担还款责任，依此，被告发土曼应对本案债务承担共同还款责任。本案《个人购房担保借款合同》约定的抵押房屋仅办理了抵押权预告登记，而预告登记的效力在于使抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力，主要是为促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在抵押权预告登记未转换为抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记权利人行使涉案房屋优先权的依据不足，原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，因约定抵押房屋未取得房地产权利证书，办理抵押登记的条件尚未成就，故对原告关于办理案涉房屋抵押登记的主张，本院不予支持。原告与被告钜隆公司签订《合作协议》约定被告钜隆公司为被告木沙因购买合作项下的房屋而向原告贷款所负债务提供阶段性连带责任保证，现约定的抵押房产尚未办妥正式抵押登记，故被告钜隆公司对被告木沙应向原告偿还的贷款本息承担连带清偿责任，而非补充清偿责任，被告钜隆公司主张仅对房屋拍卖后未足额支付部分承担连带清偿责任的意见，本院不予采纳。被告木沙、发土曼经本院合法传唤没有到庭，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告木沙应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金428870.58元及暂计至2021年4月14日的利息20649.91元、罚息291.32元、复利688.87元（此后，分别以所欠本金428870.58元、利息20649.91元为基数按全国银行间同业拆借中心于2021年3月20日公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮15%再上浮50%计算罚息和复利至欠款实际清偿日止，期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息、复利标准相应调整）予原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；二、被告发土曼对上述第一项债务承担共同清偿责任；三、被告佛山市三水钜隆房产有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，该司在承担连带保证责任以后有权向被告木沙、发土曼追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3993.02元（本案适用简易程序结案，受理费减半收取）、财产保全费2748.68元，合计6741.7元（原告均已预交），由三被告连带负担，并应于给付上述款项时一并支付给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖英青二〇二一年四月二十三日书记员  邓倩雯