北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初17425号原告：刘敬锟，男，1968年9月23日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨以元，北京阮思乔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京阮思乔律师事务所律师。被告：唐山绮健医疗器械有限公司，住所地河北省唐山市路北区景泰翰林402楼3号。法定代表人：刘畅。原告刘敬锟与被告唐山绮健医疗器械有限公司（以下简称唐山绮健公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告刘敬锟之委托诉讼代理人杨以元到庭参加了诉讼。被告唐山绮健公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。刘敬锟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金33605元。2.判令被告支付水费、电费11305.50元、维修费、清洁费7000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月，原、被告签订房屋租赁合同，约定将位于北京市西城区苇坑胡同X号XX幢XXX层房屋租赁给被告使用。2020年1月7日，因被告欠付房屋租金，原、被告签订解除协议，明确约定违约金、水费、电费、家具毁损等相关事项。此后，原告多次要求被告履行解除协议约定的义务，均遭被告拒绝。至今被告仍拖欠原告房屋租金33605元，水费、电费共计11305.50元，维修费、清洁费7000元。为维护自身权益，原告诉至法院。唐山绮健公司未到庭参加本案庭审，但在庭后提交的书面意见中表示其未欠付刘敬锟租金，唐山绮健公司共计向刘敬锟支付租金733334.67元，其中包含押金91667元，租金641777.67元。根据房屋租赁合同，起租日自2019年6月25日起算，至2020年1月25日满七个月。2020年1月6日，刘敬锟强行换锁，单方解除合同。案涉房屋解除协议与基础事实不符，系刘敬锟恶意虚构，且唐山绮健公司未就房屋租赁合同与刘敬锟签署任何解除协议，也未授权任何人签署该协议。2020年1月，案涉房屋被锁后，处理案涉房屋租赁事宜的中间人付饶委托于鹏去取屋内物品，于鹏即派武寅鹏去案涉房屋取走物品。武寅鹏事前既未得到唐山绮健公司的相关授权，事后亦未将相关房屋解除协议告知唐山绮健公司并取得唐山绮健公司的确认及同意，该房屋解除协议与唐山绮健公司无关。刘敬锟的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回刘敬锟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2019年，刘敬锟（出租方、甲方）与唐山绮健公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市西城区苇坑胡同X号XX幢XXX层（以下简称涉案房屋），建筑面积115.66平方米。房屋所有权人委托甲方全权处理本协议中约定房屋租赁事宜，甲方持有房屋所有权人委托书及房屋所有权证。租赁用途为办公。房屋租赁期三年，自2019年6月5日至2022年6月4日。租金标准为：1.前两年（2019年6月5日至2021年6月4日）110万元/年，即91667元/月，3055元/日；2.第三年（2021年6月5日至2022年6月4日）1155000元/年，即96250元/月，3208元/日。支付方式为按季度支付，结算方式为转账。乙方应在每期租金到期前一个月支付下一期租金。第一年各期租金支付日期为：2019年6月4日、2019年8月4日、2019年11月4日、2020年2月4日；第二年和第三年各期租金支付日期以此类推。押金为91667元，与首期租金共同于2019年5月31日之前支付；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外（如有），剩余部分应在租赁期满或合同解除后无息返还给乙方。免租期自2019年6月5日至2019年6月25日。经甲乙双方协商一致，可以解除合同。第七条第（四）项乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按违约条款支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付首期款（包括租金及押金）达5日的。2.不按照约定支付除首期租金外其余租金达15日的。3.欠缴各项费用达一个月房租金额的。……乙方存在第七条第（四）约定情形的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。刘敬锟提交的原告方代表于昊华与被告法定代理人刘畅的短信聊天记录显示，于昊华于2020年1月3日问“刘总，请问房子还继续租吗？租的话麻烦今天打款，如不租，下周一下午两点交接一下”。刘畅回复称“房租下周一给你”“续租”。于昊华后又称“刘总，我与领导协调了好几回，延期两次，领导说今天是最后一天，出现任何风险需要我来承担，麻烦您今天安排付款吧，谢谢”，“按照合同应是三月付款，我们已经做出让步月付，每月催交房租太麻烦，你们这次已经逾期8天，我们作为打工的真的很为难”。刘畅称“当时租房子是由于有付总在才租的，要不是因为有付总在我们也不会租这房子，房租也没差过，咱们不用总是锁门交接的，我觉得没必要，而且我们也有押金在也不会少了你们的”。于昊华称“这是老板的房子，我们只是按照合同办事，至于其他不知，你们可以联系老板，只要他同意延期就行，但是我们董事长完全不同意”。刘畅称“好，下周再不给你们你们就收房”。于昊华称“刘总，下周一上午如不付，下午办下解除合同吧”。2020年1月6日（周一），于昊华给刘畅发信息称“刘总因为付总的关系我们一直未按照合同约定季付房租，本月房租你们也迟交11天，这是老板的个人房屋，我们也是打工的实在是不能再延期了，我已把情况告诉付总，请您今天下午安排好人员与我们交接，解除合同，谢谢”“刘总，今天下午两点请安排人到小院交接，带上合同”。刘畅短信中未回复该信息。刘敬锟提交的签署日期为2020年1月7日的《房屋解除协议》，载有以下内容：甲方（出租方）：刘敬锟，乙方（承租方）：唐山绮健公司。甲乙双方于2019年6月5日签订了房屋租赁合同，乙方承租甲方所有的位于北京市西城区苇坑胡同29号2栋1层的房屋（以下简称租赁房屋），总面积约为：115.66平方米。现因乙方违约，自2019年12月26日起至今未缴纳房屋租金，致使上述合同无法继续履行，甲乙双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、乙方自愿将已付押金玖万壹仟壹佰壹拾柒元全部作为上述合同的违约金和赔偿款，以弥补甲方损失。基于此，就该押金甲方无需再向乙方返还任何款项，且乙方亦不得以任何形式向甲方主张该款项。二、乙方应于本协议签订之日将房屋原样移交给甲方。移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格的乙方如期返还房屋义务方履行完毕。三、乙方返还房屋之前产生的网络费、水、电费等所有第三方费用均由乙方自行承担，本协议的签署并不免除乙方上述缴纳义务或因此产生的违约费任。四、本协议自甲乙双方授权代表签字之日起生效。自本协议生效之日起，上述房屋租赁合同即行解除。甲乙双方按本协议正常履行后，互不追究对方的违约责任。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。落款处甲乙双方有授权代表签字，甲方授权代表为于昊华，乙方授权代表为武寅鹏。武寅鹏附身份证复印件，其上备注“仅用于解除房屋协议”。唐山绮健公司不认可《房屋解除协议》的效力。该协议应属于唐山绮健公司的代理人转委托第三人所签，未取得唐山绮健公司的同意和追认，其目的在于办理房屋交接。本院对其签署时间予以认可，对协议内容不予确认，需结合其他证据予以认定。关于租金交付及欠付情况，刘敬锟认可唐山绮健公司于2019年6月3日已支付首期租金和押金366666.67元，此后唐山绮健公司多次违反租赁合同约定的付款时间和付款方式，最后一笔在2019年11月27日向刘敬锟补交91667元租金后，未再支付租金。本案中，刘敬锟主张的欠付租金系从2019年12月26日起到2020年1月7日止的租金。结合租赁合同约定，租金为按季度支付，第一、二期租金支付时间为2019年6月4日、2019年8月4日，实际仅相距两个月，导致后续租金在按月交付时实际是交付一个月之后的租金，也即在2019年8月4日时点交纳的租金，应系租期内第四个月的租金，在2019年9月4日时点交纳的租金，应系租期内第五个月的租金，在2019年10月4日时点交纳的租金，应系租期内第六个月的租金，在2019年11月4日时点交纳的租金，应系租期内第七个月的租金，依此类推。唐山绮健公司在履行中存在迟延支付租金情形，其实际支付的最后一笔租金2019年11月27日交纳的应系2019年11月4日时点须交的租金，也即第七个月的租金。按照租赁合同约定的期间，第七个月应系2019年12月5日至2020年1月4日。如果计入免租期，则顺延相应天数。唐山绮健公司未在举证期限内提交证据，其超出举证期限提交的房租支付转账凭证及委托付款证明与上述认定情况相符，本院不再审查。刘敬锟提交的电费交费通知单显示涉案房屋应补交电费总计10430.05元，国网北京市电力公司开具的发票显示刘敬锟交纳了10430.05元电费。刘敬锟提交的水费票据显示其为涉案房屋交纳污水处理费214.88元、自来水费575.12元，水费合计790元。刘敬锟另提交家具损毁照片及维修费、保洁费发票，以证明唐山绮健公司损坏租赁房屋内的部分家具，刘敬锟为修缮家具和清洁房屋支出维修费5000元、保洁费2000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。唐山绮健公司与刘敬锟签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。根据租赁合同约定，唐山绮健公司应当按照约定时点支付房租，但唐山绮健公司未按照约定履行，存在将按季支付改为按月支付的情形，且在支付时间上每月均延迟15日以上，例如2019年11月4日应支付的租金延迟至11月27日支付等，对此并无证据证明双方明确约定变更支付方式和支付时间，应认定为唐山绮健公司构成违约。根据租赁合同约定，乙方不按照约定支付除首期租金外其余租金达15日的，甲方有权要求乙方按违约条款支付违约金并单方解除合同，收回房屋。因此，在唐山绮健公司延迟支付租金达15日的情况下，刘敬锟有权单方解除合同，收回房屋。刘敬锟已通知唐山绮健公司解除合同，并于2020年1月7日收回房屋，结合事实情况，本院认定租赁合同于2020年1月7日已解除。关于合同提前解除的情况下，免租期是否应予取消的问题，本院认为，本案租赁合同约定的租赁期限为三年，在实际履行7个月许即提前解除，如果仍然按照三年租赁期间的免租标准予以免租，则对出租人明显不公。且双方并未明确约定设立免租期的具体原因，应视为对承租人的一种优惠。在此情形下，基于公平原则，免租期应根据合同实际履行期间予以调整，结合本案实际情况，本院确定实际履行期间的免租期为4天。故唐山绮健公司交付的租金实际交至2020年1月8日。租金结余3055元。刘敬锟主张取消免租期的意见，部分合理，本院予以支持。刘敬锟主张唐山绮健公司支付欠付的房屋租金33605元的诉讼请求，与事实情况不符，本院不予支持。关于刘敬锟主张唐山绮健公司支付水费、电费11305.50元的诉讼请求，唐山绮健公司未提交反驳证据，结合刘敬锟提交的证据，本院认定唐山绮健公司须支付电费10430.05元、水费790元，合计11220.05元，超出部分，本院不予支持。关于租赁押金问题，刘敬锟主张押金91667元已冲抵违约金。根据租赁合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿责任外应予退还；乙方存在第七条第（四）约定情形的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。唐山绮健公司存在上述违约情形，刘敬锟有权主张按月租金的100%即91667元承担违约责任，并以房屋租赁押金抵扣。刘敬锟主张唐山绮健公司支付维修费、清洁费7000元的诉讼请求，实际属于要求赔偿损失，根据其提交的证据，本院予以支持。该项费用与结余租金3055元冲抵后，尚余3945元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告唐山绮健医疗器械有限公司支付原告刘敬锟电费10430.05元、水费790元；二、本判决生效之日起七日内，被告唐山绮健医疗器械有限公司赔偿原告刘敬锟维修费、清洁费3945元；三、驳回原告刘敬锟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元、公告费260元，由原告刘敬锟负担961元（已交纳），由被告唐山绮健医疗器械有限公司负担397元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年四月二十五日法官助理 肖彦青书 记 员 孙 萍