河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0208民初710号 原告：唐山润新物业服务有限公司，住所地唐山市丰润区万隆商贸中心EB60号。 法定代表人：曹诗雨，总经理。 委托诉讼代理人：张洪梅，河北民源律师事务所律师。 被告：陈立军，男，1973年2月6日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：李成志，河北鸿翔律师事务所律师。 原告唐山润新物业服务有限公司与被告陈立军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山润新物业服务有限公司的委托代理人张洪梅、被告陈立军的委托代理人李成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山润新物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，判令被告立即支付物业费398650.42元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月7日张志魁与被告陈立军签订房产买卖合同，合同约定张志魁将万隆中心十六处商业房和一间地下车库转卖给被告陈立军，唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第189号民事判决书认定被告陈立军与张志魁于2016年6月7日签订的房屋买卖合同有效。2013年7月6日，被告陈立军与卢志学签订了房屋租赁合同，约定卢志学租用上述商业房用于经营红木家具，并起字号为唐山市丰润区金百万红木家具城。因被告拖欠物业费原告起诉至唐山市丰润区人民法院，唐山市丰润区人民法院（2016）冀0208民初2331号、唐山市中级人民法院（2018）冀02民终7374号民事判决判令被告与唐山市丰润区金百万红木家具城给付原告物业费至2015年9月5日，判决生效后经强制执行，被告与唐山市丰润区金百万红木家具城履行了上述判决给付义务，物业费给付至2015年9月5日，2015年9月6日起物业费拖欠至今，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请查清事实，判如所请。审理过程中，原告唐山润新物业服务有限公司申请增加诉讼请求，要求被告给付至2021年3月15日的物业费407664.10元。 被告陈立军辩称，一、本案被告主体不适格。根据《物业管理条例》和《唐山市物业服务收费管理实施办法》的规定，非住宅物业的物业费收取方式及标准需要由业主与物业公司在物业合同中约定，但本案原告从未和被告签订过物业服务合同，双方没有合同关系，答辩人没有向原告支付物业费的法律义务。原告早已知道，答辩人已将涉案房产在2013年就对外出租，并且约定的是物业费由承租人承担，答辩人不是原告提供物业服务的对象，也不应该是物业费的支付义务人。二、原告的部分主张已经超过诉讼时效。抛开物业费支付主体的问题，单自原告的主张来看，原告起诉主张的是2015年9月至今的物业费，根据法律规定，诉讼时效为三年，当事人应该自知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算，那么原告主张中的2018年1月15日之前的部分已经超过诉讼时效。三、原告主张的费用标准过高，没有事实和法律依据。抛开其他问题，单纯从物业费的标准来讲，原告起诉依据的物业服务合同中明确约定了商铺物业服务费为每月1元每平方米，根据《唐山市物业服务收费管理实施办法》非住宅物业的物业费收取方式及标准需要由业主与物业公司在物业合同中约定之规定，其应按照合同中约定的标准收取物业费，其主张按照1.5元每平米收取没有任何事实和法律依据。原告为物业服务三级企业，根据上述办法的规定，其综合服务费的标准最高价格为1.2元每平方米，下浮不限，并且案涉房产位置没有公共绿地，也没有公共电梯，所以综合服务费也应该进行核减，电梯运行费不应收取。四、原告没有按照物业服务标准提供物业服务，其物业费应予以减少。根据唐山市的物业服务标准，原告没有按照其服务标准提供服务，多项服务不能达标，具体如下：1、工作人员统一着装、佩戴胸卡、仪表整洁、行为规范；2、每年一次采取入户走访、业主座谈会形成记录；3、每年公示一次物业服务收支情况；4、每年至少两次开展社区文化活动，配合社区居委会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置；5、有专人对房屋共用部分和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到85%以上，共用设施设备完好率达到85%以上，公共照明系统完好率达到85%以上；6、防排烟系统：每月检查一次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护一次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等；7、防火分隔设施：每月抽查测试一次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能，电动防火阀的联动关闭功能，每年在防火卷帘门的电机转动齿轮、链条传动部位补充一次润滑油，电控箱内部除尘一次，每年维护维修养护一次，防火门附件在门的转动部位补充一次润滑油；8、水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月启动一次，每年检查一次润滑情况；9、每月测试一次应急照明、疏散指示标志，测量照度和供电时间；10、每月巡查一次消防栓、灭火器，保证处于完好状态；配电室、监控室、机房、档案室、库房等重点部位按规定配备相应种类的灭火器材；11、房屋外观良好，道路、场地保持基本平整；12、有完整的房屋及设施设备基础档案、台账，运行、检查、维修、养护记录齐全，按照年度存档；13、消防控制室应有专人24小时值班，每班人员两人并持证上岗，及时处理各类报警、故障等信息；消防专用通道畅通，发现封闭、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及时报告公安部门；每年组织或者配合相关部门组织有业主、物业使用人、物业公司员工参与的消防演习；14、值班岗位有详细的值班和交接记录；15、每六小时至少到指定区域巡视一次；16、每季度进行防火检查一次；17、小区秩序维护人员的培训及实操全年不少于20课时，能够正确使用各类消防、物妨、技防器械和设备，每年对员工进行消防安全培训一次；18、有人员巡视小区车辆停放情况，及时提示业主在指定地点有序停放，非机动车停放整齐；19、楼道及栏杆、窗台、纱窗、消防栓、标识牌等共用设施清洁，每月一次，楼道、楼梯保持无垃圾；20、道路、广场、绿地等公共部位清洁，每天不少于一次，宣传栏、信报箱、小品等定期清洁，天台、屋顶清洁、无垃圾。五、原告提供物业服务过程中存在其他侵害业主权益的情形。1、利用其管理电源的便利，恶意切断电源，给租户制造麻烦，影响其正常经营；2、利用控制集中供电的线路，随意加价收取电费。综上所述，原告起诉的主体不适格、诉讼请求超过诉讼时效，并且存在降低服务质量、减少服务内容、代收电费价外加价等行为，所以其诉请不应得到支持，请求驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实： 唐山润新物业服务有限公司诉陈立军、唐山市丰润区金百万红木家具城物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日作出（2016）冀0208民初2331号民事判决，判决：一、唐山市丰润区金百万红木家具城于判决生效后十日内给付唐山润新物业服务有限公司2013年7月6日至2015年4月1日期间D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2、3DX2、3DX2-1产生的物业费126779.40元；2015年4月2日至2015年9月5日期间D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2产生的物业费23205.59元；以上总计149984.99元，陈立军承担连带给付责任。二、陈立军于判决生效后十日内给付唐山润新物业服务有限公司2012年6月7日至2013年7月5日D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2、3DX2、3DX2-1产生的物业费84850.85元；2015年4月2日至2015年9月5日期间3DX2、3DX2-1产生的物业费共计7780.43元；2012年6月7日至2015年9月5日的车库物业费2730元,以上共计95361.28元。三、驳回唐山润新物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述判决作出后，陈立军及唐山市丰润区金百万红木家具城不服该判决，向唐山市中级人民法院提出上诉。唐山市上级人民法院于2018年9月17日作出（2018）冀02民终7374号民事判决，维持（2016）冀0208民初2331号民事判决并于2018年11月6日及2018年11月16日分别送达原被告。 （2016）冀0208民初2331号民事判决查明事实如下：唐山万隆房地产开发有限公司2004年3月12日与唐山万隆商业物业管理有限公司签订《委托物业管理服务合同》约定唐山万隆商业物业管理有限公司对唐山万隆商贸中心及万隆A座B座住宅，万隆瑞景公寓提供前期物业管理服务。唐山万隆商业物业管理有限公司与万隆商贸中心A21、A19、YF24号、A15号、A13号等商铺业主签订《万隆商贸中心商业房前期物业管理合同》约定自万隆商贸中心交付使用之日起至物业大会选聘物业公司之日后15日止，由唐山万隆商业物业管理有限公司对商铺进行物业管理。试营业期间（2004年9月22日-2005年3月21日）每平米暂定1元/月，试营业期满后按物业经营成本收费。原告称因唐山万隆商业物业管理有限公司被吊销营业执照，唐山万隆房地产开发有限公司于2006年5月30日与唐山百联物业管理有限公司签订委托物业管理服务合同，委托唐山百联物业管理有限公司提供前期物业管理服务，包括物业公共部分的维修、养护、管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集清运及雨、污水管理的疏通；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。住宅物业服务费每月0.8元/平方米、商铺物业服务费每月1元/平方米，车位使用人应按50元/月的标准缴纳停车位场地使用费。2009年唐山百联物业管理有限公司名称变更为唐山润新物业服务有限公司。唐山万隆商业物业管理有限公司、唐山百联物业管理有限公司、唐山润新物业服务有限公司均未与二被告签订过物业管理合同。 2012年6月7日陈立军与张志魁就万隆商贸中心东北角一、二层D24-D28商业房；一、二层D29-D33商业房；1D-X2商业房；2D-X-2商业房；一、二层D37商业房；一、二层D34-D36商业房；3D-X-Z商业房；一、二层C24商业房；一、二层C36商业房；2D-X-3商业房；一、二层C37商业房；一层C25商业房；三层3D-X-2-1商业房；一层＃C38商业房；夹层车库一间订立房产买卖合同，双方就此产生争议。陈立军就此向唐山市中级人民法院提起诉讼，诉称合同生效后其已依约定履行了给付价款义务，并实际占有使用房屋，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效。唐山市中级人民法院于2014年5月21日作出（2014）唐民初字第189号判决书，确认上述房屋买卖合同有效。2013年7月6日被告陈立军与被告唐山市丰润区金百万红木家具城经营人卢志学签订《房屋租赁合同》，合同约定陈立军将位于万隆商贸中心东北侧分为上下三层，建筑面积约为肆仟平米（以实际使用为准）租给卢志学，租期十年，自2013年7月6日至2023年7月5日，合同签订当日，陈立军即将房屋交付卢志学，合同签订后的物业费等费用由卢志学负责。二被告主张2015年4月1日卢志学、陈立军就双方2013年7月6日签订的房屋租赁合同签订补充协议，约定陈立军将万隆小区商业房(万隆商贸中心东北侧)第三层房屋收回，不再租予被告卢志学。为证实该主张，二被告提交陈立军与卢志学签订的《补充协议》一份，该协议约定陈立军将第三层自用或出租给第三方使用。原告称不清楚该事实。 原告称因上述物业费用过低，唐山润新物业服务有限公司于2010年12月10日发出通知，自2011年1月1日起将物业费调整至每月每平方米1.5元，车库每月70元。被告称，未收到过此通知。原告为证实其物业服务费每月1.5元/平方米，原告提交了向其他业主收取物业费的《河北省地方税务局通用机打发票》及收据若干，其中雪亮眼镜物业费收据显示：雪亮眼镜（307.03平方米）A21物业费（2013、1、1-2015、12.31）5527元/年×3年总计16581元。河北省地方税务局通用机打发票（发票号：22619139）显示：雪亮眼镜2011年度物业费5527元。此外，本元医药馆等物业费收据显示2011年之后均按每月每平米1.5元计算物业费。因本案所涉租赁房屋尚未下发不动产权证，原告提交万隆商贸中心分层（幢）房屋面积表证明所涉房屋面积为4050.46平方米。其中D24所在层数为01、02，建筑面积113.87平方米；D25所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D26所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D27所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D28所在层数为01、02平方米，建筑面积119.31平方米；D29所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D30所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D31所在层数01、02，建筑面积119.31平方米；D32所在层数01、02，建筑面积119.31平方米；D33所在层数01、02，建筑面积119.31平方米；DX2所在层数为1层，产权面积110.88平方米；2DX2所在层数为02，产权面积447.85平方米；D37所在层数为01、02，建筑面积158.40平方米；D34所在层数为01、02，建筑面积157.86平方米；D35所在层数为01、02，所在层数为106.37平方米；D36所在层数为01、02，建筑面积220.27平方米；3DX2所在层数为3层，产权面积906.87平方米；C24所在层数为1层，产权面积57.14平方米；C36所在层数为01、02，建筑面积151.15平方米；2DX3所在层数为02，产权面积97.51平方米；商业房C37所在层数为01、02，建筑面积172.25平方米；C25所在层数为01、02，建筑面积,118.12平方米；3DX2-1所在层数3层，产权面积110.18平方米；C38所在层数为1层，产权面积47.95平方米，以上建筑面积4050.46平方米，应按此面积计收物业费。被告对此面积表不予认可。经查询，除C38、3DX2-1房屋平面图未在唐山市丰润区房产交易所留档备案外，外其余房屋分层分户平面图均在唐山市丰润区房产交易所留档备案，且备案面积与原告提交的万隆商贸中心分层（幢）房屋面积表记载的房屋面积相一致。原告主张被告应按车库每月70元缴纳物业费，为证实其主张原告提交了其他业主车的《万隆商贸中心地下车库物业管理合同》。 同时，该判决认为“2015年9月6日，因深圳壹鸣天下网络科技有限公司、唐山市丰润区金百万红木家具城对原告提起诉讼，因物业合同系双务合同，该案的审理涉及到原告是否对房屋承租人采取了不当的物业行为，造成承租人及业主的实际损失，故2015年9月6日后产生的物业费，本案不予涉及，原告可待上述争议解决后，对2015年9月6日之后的物业费另行主张权利。” 另查明，唐山市丰润区金百万红木家具城诉曹国良、唐山润新物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院作出（2016）冀0208民初659号民事判决后，唐山润新物业服务有限公司有服提起上诉，唐山市中级人民法院于2018年11月14日作出（2018）冀02民终7832号民事判决书，判决驳回唐山市丰润区金百万红木家具城的诉讼请求。 本案审理过程中，原被告双方均确认，在上述判决发生法律效力后至本案审理，双方诉争所涉及的被告陈立军实际控制的房屋面积仍为4050.46平方米、地下车库一间，权利属性没有发生变化。 上述事实有双方当事人陈述、本院及唐山市中级人民法院民事判决书、生效证明等证据予以证实。 本院认为，关于本案诉讼时效问题。本院作出的已经发生法律效力的（2016）冀0208民初2331号民事判决中认为原被告双方2015年9月6日以后的物业费待相关争议解决后另行提起诉讼，该判决于2018年11月16日发生法律效力，同时2018年11月14日唐山市中级人民法院对唐山市丰润区金百万红木家具城与原告及曹国良之间的物业合同纠纷案作出终审判决，至原告提起本案诉讼，并未超过法定诉讼时效，被告提出的原告部分主张超过诉讼时效没有事实依据，本院不予采信。 关于被告提出的主体问题、物业服务费标准问题及原告不当物业行为问题在本院作出的已经发生法律效力的（2016）冀0208民初2331号民事判决中均已作出认定，在被告方没有提交新证据的情况下，本案不再重复认定，被告陈立军作为涉案争议房屋及地下车库的实际控制人，应当向原告承担给付物业服务费的义务，2015年9月6日至2021年3月15共产生的物业服务费金额为407664.10元（房屋4050.46平方米×1.5元/平方米/月×66个月零10天+车库1间×70元/月×66个月零10天）。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 被告陈立军于本判决生效后十日内给付原告唐山润新物业服务有限公司2015年9月6日至2021年3月15日期间唐山市丰润区万隆商业中心D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2、3DX2、3DX2-1物业费及地下车库物业费合计407664.10元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3707元，由被告陈立军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。 审判员  高力军 二〇二一年四月二十五日 书记员  贺玲玉