河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0227民初485号 原告：迁西县方华物业服务有限公司。住所地：迁西县清泉里居委会413号。 法定代表人：张贺荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宗玮，男，该公司经理。 被告：高婷婷，女，1988年1月15日生，汉族，住迁西县。 原告迁西县方华物业服务有限公司（以下简称方华物业公司）与被告高婷婷物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告方华物业公司委托诉讼代理人刘宗玮，被告高婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付自2017年4月30日至2021年4月30日止的物业服务费5616元；2、要求被告支付逾期未缴纳物业服务费的违约金，按每日0.66‰计算为2028元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：依据《唐山市物业管理条例》，迁安市佳佳乐房地产有限责任公司聘请原告为三福豪庭小区提供物业服务，原告与该公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已在市、县住建局登记备案。合同约定小区物业费收费标准为住宅1.5元/平方米/月。交物业费方式：业主从购房或租房开始预交一年物业费，到期续交。业主未按时缴纳物业费的，按超期日加收拖欠款的每日0.66‰违约金。业主拖欠在原告方接管前的迁安市佳佳乐房地产有限责任公司的物业费，该公司将债权转让给原告，双方有债权转让协议，该公司在小区内的公示栏上做了通知告示。原告方负责协调解决该公司管理期间物业服务方面的遗留问题。被告于2016年4月30日购房后足额缴纳了一年物业费，自2017年4月30日起至今未按时交过物业费。原告多次催要，被告以种种理由拒交。 被告高婷婷辩称，1、被告与原告之间没有签订《物业服务合同》，没有合同关系。2、原告诉状中称迁安市佳佳乐房地产有限责任公司在其接手物业管理之前，由该房地产开发公司负责小区物业管理，但该房地产开发公司在其管理小区物业时，没有履行物业管理义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占，小区环境卫生恶劣、排水不畅，污水横流，电梯不进行正常的维修，使电梯带病运行，时常出故障，严重危及业主的生命财产安全，小区业主多次向该房地产开发公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于该房地产开发公司的严重违约，根据合同法的规定，行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法。3、原告起诉状中称迁安市佳佳乐房地产有限责任公司将业主拖欠的物业费的债权转让给原告，但债权转让没有通知被告，该债权转让不具有法律效力。4、被告与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司已就商品房买卖达成解除协议，并办理了房管部门备案撤销手续，现被告已不是该房屋的所有权人，也没有支付物业费的义务。5、原告主张给付物业费的主张已超诉讼时效。 原告方华物业公司为证实其主张，提交了如下证据： 证1、《三福豪庭前期物业服务合同》，物业合同中明确写明了原告公司收取物业费的标准为每平米1.5元，约定了违约金的缴纳方式； 证2、《迁西县物业服务项目备案证明》，证明原告公司入住三福豪庭小区已经在县、市住建局备案，已经写明物业收费的标准； 证3、《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，证明原告公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订了之前欠费及遗留问题的协议，协议中明确写明方华物业承接在此之前的债权，并协调解决之前的遗留问题，所以原告有权收取在2018年10月15日之前的所有的欠费； 证4、小区通知栏照片，证明原告公司已将物业服务合同、遗留问题协议及催收物业费通知在公告栏内张贴，对业主进行了公示； 证5、荣誉证书，证明迁西县栗乡街道办和滨河社区居委会对原告公司物业服务的认可，小区被评为最美小区； 证6、物业费明细表，证明高婷婷拖欠物业费5616元，滞纳金2028元； 证7、高婷婷缴纳水电费明细、借款协议，证明高婷婷是房屋使用人，也应按相关规定缴纳物业费。 被告高婷婷未提交证据。 对原告方华物业公司提交的证据，被告高婷婷的质证意见是：证1是开发商和原告签订的，应该是业主与原告签订合同，根据相关标准服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；证2与被告无关，由法院核实真假；证3约定原告应处理之前遗留问题，但原告没处理过，并且没有进行张贴公示；证4只是贴在墙上，没有在公示墙上，也没有看见过；证5与被告无关；证6拖欠时间对，但标准过高没有依据；证7属实，没异议，房屋也一直由被告在使用，但原告接手之前的物业服务太差，没有达到标准，现在是否达到标准，被告也不知道。 通过当事人的陈述及本院庭审质证，本院认证如下：原告方华物业公司提交的证据，形式、来源符合法律规定，内容真实、客观，与本案事实相关，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。 经审理查明，2018年10月16日，原告方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭前期物业服务合同》，由方华物业公司对三福豪庭小区进行物业服务管理，合同第七条约定，物业服务费用由业主按建筑面积按年度预交下一年的物业费，具体标准为住宅1.5元/平方米/月；第二十五条约定，如未按时足额交纳物业服务费，应按日计算加收应收逾期未交款额0.66‰的违约滞纳金。该合同已在迁西县住房和城乡建设局备案。2019年3月15日，方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，约定迁安市佳佳乐房地产有限责任公司将该小区业主拖欠的2018年10月15日前的物业服务费债权全部转让给方华物业公司，在2018年10月15日前的物业管理方面和业主房屋质量方面等遗留问题同归方华物业公司协调处理。2019年4月1日在小区通知栏内，原告将物业服务合同、遗留问题的协议、催交物业费通知等内容进行了张贴。2019年6月，三福豪庭小区被栗乡街道滨河社区支部委员会和居委会评为“滨河社区最美小区”。被告高婷婷自2016年4月30日至今一直在三福豪庭小区15号楼3单元1203室居住，房屋建筑面积77.99平方米。自2017年4月30日以后被告未交纳物业服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告方华物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，并接收了以前的债权，为三福豪庭小区提供了物业服务，服务质量亦受到了辖区居委会的肯定，所以，被告作为小区业主应按前期物业服务合同的约定交纳服务费用，被告长期不交费已构成违约，原告要求被告支付滞纳金予以支持；原告方华物业公司已将遗留问题的协议在小区通知栏内张贴，小区业主未提出异议，证明债权人转让债权已通知了债务人，转让行为有效；被告高婷婷辩称已与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司就商品房买卖达成解除协议，并办理了房管部门备案撤销手续，现已不是该房屋的所有权人，但被告高婷婷认可一直在小区居住，证明被告一直接受原告的物业服务，故应交纳服务费用；被告自2017年4月起未交纳物业服务费，原告曾于2019年4月在通知栏内张贴催收通知，并于2020年3月起诉，证明原告主张未超过诉讼时效。综上，原告方华物业公司要求被告高婷婷给付2017年4月30日至2021年4月30日期间的物业服务费5616元，并按每日0.66‰计算给付违约金2028元，事实清楚，证据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告高婷婷于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县方华物业服务有限公司2017年4月30日至2021年4月30日期间的物业服务费5616元，并按每日0.66‰计算给付违约金2028元。 如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告高婷婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇二一年四月三十日 书记员  徐 健 附：相关法律法规及司法解释 相关法律法规及司法解释 1、《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条【诉讼时效中断的情形】有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算: (一)权利人向义务人提出履行请求; (二)义务人同意履行义务; (三)权利人提起诉讼或者申请仲裁; (四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外： （一）根据债权性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。 第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。 债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。、 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。