广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初671号原告：赵丽娟，女，1978年9月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××02X。被告：洪丽娟，女，1946年5月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××52X。委托诉讼代理人：郑皓岚，系被告女儿。第三人：陈月桂，女，1976年8月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城天马新华里石冲5巷24号，公民身份号码：440××××××××××××140。第三人：陈莲香，女，1973年9月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城表东里5座503，公民身份号码：440××××××××××××12X。第三人：袁伟明，男，1968年10月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城表东里5座503，公民身份号码：440××××××××××××616。原告赵丽娟与被告洪丽娟、第三人陈月桂、陈莲香、袁伟明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，于2021年2月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵丽娟、被告洪丽娟及其委托诉讼代理人郑皓岚到庭参加诉讼；本院于2021年3月18日依法追加第三人陈月桂、陈莲香、袁伟明，于2021年4月9日依法适用简易程序公开开庭进行第二次审理，原告赵丽娟、被告洪丽娟及其委托诉讼代理人郑皓岚到庭参加诉讼，第三人陈月桂、陈莲香、袁伟明经本院合法传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还定金30000元及赔偿违约金30000元，合计共60000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年11月18日，原告通过第三方中介介绍购买位于江门市新会区×××××××××××××及江门市新会区××××××××××××#车房并签订房产买卖合同和支付定金给被告，但签订合同后被告却以家庭原因为由通知第三方此房屋不作买卖，而且只同意退还定金不赔偿违约金，原告认为被告因私人理由反悔不继续进行买卖，因此原告要求被告依据合同退还定金及赔偿违约金。被告洪丽娟辩称：被告委托佛友陈莲香的丈夫明哥卖房子，明哥带着中介也就是他妹妹和原告来看房，赵丽娟开价46万，并且说房价越往后越跌，看了房产证后开始写合同，并且明哥交代不要让原告的女儿知道，否则就卖不成。由于被告近两年没有看新闻，不跟外界接触，脑子都是木的，任由几个人摆布。被告签名按指模之前合同很多地方是空白的，但后来给回被告的那份又多了很多内容。后来原告告知女儿郑皓岚卖房子的事，女儿立刻制止被告，告知被告被骗了，因为：1.被告是甲方，但中介却让被告在乙方处签名；2.签订合同前，原告和中介未向七十多岁的被告解释清楚办理过户和办理公证的区别；3.双方约定不明确，即使被告去办理公证没有及时过户也一样是违约，一样要赔偿原告违约金30000元；4.合同约定被告要到原告指定银行开银行卡给原告使用，法规规定银行卡不得出租和转借，只能自己使用，所以这种约定是违法的，是恶意唆使老人去犯罪；综上，原告伙同中介方骗七十多岁的老人签了合同，要么廉价购买房子，要么不到两个小时净赚违约金3万元。原告还有一个智残的儿子需要照顾，俩人不吃不喝把一年的退休金都赔给原告都不够。因此被告同意退还定金，但请求判决被告不承担违约责任。审理查明的事实被告洪丽娟委托其朋友即第三人陈莲香出售其名下的位于江门市新会区××××××××××××××及3座30#车房，第三人陈莲香又将此事交代给其丈夫即第三人袁伟明，第三人袁伟明再通过做中介的妻妹即第三人陈月桂出售该房屋及车房，原告赵丽娟通过第三人陈月桂的介绍决定购买该房屋及车房。原告赵丽娟、被告洪丽娟、第三人陈月桂于2020年11月18日签订了编号为No.1800098的《房产买卖合同书》（以下或简称“合同书”），合同书为填充式打印版格式合同。上述合同书中原告赵丽娟在乙方签名处签名，被告洪丽娟在甲方签名处签名，陈月桂在丙方签名处签名，并代签了“陈连香”“袁伟明”二人的名字。上述合同书约定：甲、乙双方签订本合同后，乙方当即支付定金人民币￥：叁万元正给甲方，该定金在乙方和甲方办理该房产过户手续时扣除；甲、乙双方约定于2020年11月30日前到新会公证处办理该房产的委托公证手续，办理该房产过户手续所需缴纳的买卖双方费用和税费，甲、乙双方按国家规定标准，由乙方负责全部税收负责缴纳；该房产房款支付方式：①如乙方一次性付款，甲、乙双方办理该房产过户手续后，乙方当即支付人民币￥：肆拾陆万元正（含定金）给甲方；违约责任：1、若甲方在收取定金后，不能按时办理该房产过户（含还贷和按揭）手续的，作甲方中途违约处理，甲方应当日退还定金人民币￥：叁万元正给乙方，另赔偿人民币￥：叁万元正给乙方，乙方所得的赔偿金与丙方各占50%[即乙方人民币贰万元零捌佰正，丙方人民币玖仟贰拾元正（小写：9200元）]，本合同即告解除；2、若乙方在约定的日期内，不能按时办理该房产过户或按揭手续的，作乙方中途违约处理，乙方所交定金，甲方不予退回，甲方和丙方都有权处理定金人民币￥：叁万元正，甲方和丙方各占50%(即甲方人民币￥：壹万伍仟元正，丙方人民币￥：壹万伍仟元正)，本合同即告解除；备注：评估费由乙方支付，维修资金由乙方支付，补地价由甲方支付，交楼时间：公证当天交楼。①乙方需办理买卖委托公证，甲方协助乙方到公证处办理手续，并到指定银行开银行卡交给乙方，银行卡使用完毕归还给甲方。②甲方保证名下除此房，再无其他房。否则退回定金给乙方。签订上述合同书当日，原告赵丽娟向被告洪丽娟支付30000元，双方在收据中载明：收款人洪丽娟收到付款人赵丽娟购买江门市新会区×××××××××××及3座30#车房的定金￥：叁万元正。原告赵丽娟、被告洪丽娟、第三人陈月桂三方原约定于2020年11月22日到新会公证处办理手续，但因双方对合同条款的理解不同导致没有交易成功。原告赵丽娟同意双方不再进行交易，但其认为洪丽娟应按照合同约定向其支付违约金30000元，双方协商未果，遂提起诉讼。另查明，被告洪丽娟在认为合同存在欺诈后，主动向第三人和原告退还定金，但原告没有接受。裁判理由和结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于案涉合同是否有效的问题。本院认为，案涉合同为无效合同，理由如下：第一，案涉合同存在与签订合同时的客观事实不符的情形。合同所涉当事人混乱，主体不明确，具体表现为：合同首部的乙方为“陈柏会”“赵丽娟”，但合同尾部的乙方却只有“赵丽娟”一人的签名，合同首部的丙方为“陈月桂”“袁伟明”，但合同的尾部却是“陈月桂”“陈莲香”“袁伟明”三人的签名。经查，赵丽娟称其向案外人陈柏会借款30000元支付定金，虽然在合同上方的卖方处有写“陈柏会”的名字，但该名字为原告赵丽娟所写，陈柏会并不是实际买房人，陈柏会所述与赵丽娟所述一致，二人均表示陈柏会与本案的案涉合同无关。另经查明，第三人陈莲香未参与本案房屋买卖的过程，签合同时并不在场，袁伟明虽有在场，但合同上“陈莲香”“袁伟明”的签名均为陈月桂一人代签，均非陈莲香、袁伟明本人所签。第三人陈月桂、陈莲香、袁伟明均在庭前表示在本案中放弃合同中约定的违约金，均不向被告主张任何权利。故原告将与房产买卖无关的案外人陈柏会、中介陈月桂既没参与房屋买卖过程且对本案情况不了解的陈莲香等人均写在案涉合同上，显然与签订合同时的实际情况不相符。第二，案涉合同存在内容前后矛盾的情形。如案涉合同第六条规定的违约责任，如果甲方中途违约，应赔偿30000给乙方，乙方所得的赔偿金与丙方各占50%，意即乙方、丙方应各分得15000元，但该合同上却在“乙方所得的赔偿金与丙方各占50%”后写的却是乙方分得20800元，丙方分得9200元。虽然丙方陈月桂表示放弃对案涉合同该项约定进行主张的权利，但也足见案涉合同极不严谨。第三，案涉合同存在多处约定不明的情形。例如，合同第三条约定“双方于2020年11月30日前到新会公证处办理该房产的委托公证手续”。但未明确约定办理何种公证、需要办理何种委托手续。原告陈述因其名下有多个房产，不想再将案涉房产登记在自己名下，因此需要再办理由洪丽娟委托赵丽娟卖房的公证手续。被告认为双方是一次性支付房款，只需要到房产登记部门办理手续即可，无需到公证机关办理公证手续，签合同时中介并没有跟自己交代清楚办理什么公证手续，因此拒绝办理公证手续。本院认为，仅凭字面意思，并不能确定该条款约定的就是办理“房产买卖委托公证”。再如，合同第六条规定的违约责任为“若甲方在收取定金后，不能按时办理该房产过户（含还贷和按揭）手续的，作甲方中途违约处理，甲方应当日退还定金30000元给乙方，另赔偿30000元给乙方”。原告认为办理房产过户的时间就是办理公证的时间。被告洪丽娟认为该合同只约定了双方到新会公证处办理委托公证手续的时间为2020年11月30日，但并未对办理房产过户的具体时间进行明确约定。因此，无法确认违约的具体时间。本院认为，办理委托公证需要到公证机关，而办理房产过户需要到房产交易部门，在双方并未明确约定的情况下，不能视为是同一时间。故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，本院对原告的上述意见不予采纳。第四，案涉合同存在违反国家强制性法律规定及各方当事人恶意串通，损害国家利益的情形。案涉合同下方手写内容为“乙方需办理买卖委托公证，甲方协助乙方到公证处办理手续，并到指定银行开银行卡交给乙方，银行卡使用完毕归还给甲方”。其一，该条款的内容违反国家《银行卡业务管理办法》第二十八条第三款“银行卡及其账户只限经发卡银行批准的持卡人本人使用，不得出租和转借。”的规定。其二，原告赵丽娟陈述之所以要办买卖委托公证，是因为其名下有多处房产，因此还没想好房子写谁的名字，等想好了房子写谁的名字时再办理过户手续。被告洪丽娟则表示并不清楚办理何种公证，既然自己把房子卖给了赵丽娟，根本不存在办理买卖委托公证手续的问题。本院认为，洪丽娟作为具有完全民事行为能力人，其在合同上签名确认，视为其已知悉合同内容。故对于洪丽娟的答辩意见，本院不予采纳。原告赵丽娟存在借名买房逃避国家房产、税收政策、法规等违规行为，扰乱市场秩序，应视为原、被告双方存在恶意串通，损害国家利益的情形。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，案涉合同无效。综上所述，案涉合同极不严谨，内容前后矛盾，多处约定不明等原因导致了原、被告双方当事人在具体履行合同的过程中,对条款的适用和理解不同,从而产生了分歧意见,这也是造成本案纠纷产生的根本原因，最终导致了被告拒绝配合原告办理房屋买卖委托公证手续。原、被告均应承担对合同条款审定不严谨的过错责任,双方亦均应对由此造成的不利后果承担法律责任。且双方具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及违反法律、行政法规的强制性规定等情形，故案涉合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告洪丽娟应向原告赵丽娟返还定金30000元。依照，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款以及参照《银行卡业务管理办法》第二十八条第三款的规定，判决如下：一、被告洪丽娟应于本判决生效之日起五日内向原告赵丽娟退还定金30000元；二、驳回原告赵丽娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费650元（已由原告赵丽娟预交），由原告赵丽娟负担350元，被告洪丽娟负担300元。原告赵丽娟多预交的案件受理费300元由本院予以退回，被告洪丽娟应于本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 王潇凝二〇二一年四月十八日法官助理 邓思欣书 记 员 梁根贤