河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初3591号 原告：王健，男，1979年8月30日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：程丽丽，河北港城律师事务所律师。 被告：董海刚，男，1971年7月10日出生，汉族，现住河北省蒿城市。 委托诉讼代理人：张立铁，河北法润律师事务所律师。 第三人：秦皇岛中铁置业房地产开发有限责任公司，住所地河北省秦皇岛市海港区，统一社会信用代码：911。 法定代表人：杜思明，董事长。 委托诉讼代理人：吴薇，女，1981年8月31日出生，汉族，系该单位员工，现住河北省秦皇岛市海港区。 第三人：中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行，住所地河北省秦皇岛市开发，统一社会信用代码：911。 负责人：高鹏，支行长。 委托诉讼代理人：刘博，男，1982年5月26日出生，汉族，系该单位员工，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告王健与被告董海刚、第三人秦皇岛中铁置业房地产开发有限责任公司（以下简称中铁置业公司）、中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行（以下简称农行开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王健的委托诉讼代理人程丽丽、被告董海刚的委托诉讼代理人张立铁、被告农行开发区支行的委托诉讼代理人刘博到庭，被告中铁置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王健向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同办理房屋过户手续；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月25日，原被告双方在秦皇岛房在线房地产经纪有限公司居间服务下签订了房屋买卖合同，被告将秦皇岛市海港区秦皇半岛三区27-1-3104号房屋卖给原告，房屋面积约117平米，总价款1210000元。原告向被告支付首付款340000元，加上定金20000元共支付给被告360000元，被告也为原告出具了收条。原告依约支付了中介服务费12000元，被告依约向原告交付了上述买卖房屋，原告接收房屋后进行了装修。依据合同第二条第3款约定“过户的最后期限为自不动产办理完毕之日起2个月内办理完过户手续。逾期不办，视为违约”。现该房屋项目已经进入办理产权登记阶段，原告及中介公司多次联系被告办理产权相关手续，被告均不予配合。原告为维护合法权益，提起诉讼，请法院依法判决。 被告董海刚辩称，一、王健与董海刚订立的房屋买卖合同属于未生效合同。双方合同中约定，可将房屋过户到王健指定人名下，本案中购买价值近121万元的房屋，购买人应为确定的人员，如王健为亲友购买房屋可向王健出具委托书，委托其代为购房，购买的主体应为确定的主体。现双方所签订合同的购买人主体不能确定，合同应为未生效的合同。未生效合同的法律后果应是王健返还购房合同等物品，原告返还给被告定金和首付款。二、王健与房在线中介的行为属于“倒房”“炒房”的违法行为。本案从合同的签订到履行都反应出王健的目的并非购房自用，而是与中介串通，先假意购买骗取董海刚订立买卖合同，在寻机高价出售第三人，赚取差价。从合同订立看，王健所谓指定的第三人是不确定的，而且也非其亲友，第三人是谁主要取决于届时高价购买该房屋的任何购房人。从合同履行上看也是如此，通过马立景（董海刚之妻）与王健、朱楠楠的录音体现出，王健直到自己已经起诉后（王健起诉是6月8日，录音是6月17日，王健起诉要求过户到自己名下），还声称要求董海刚将房屋过户到其媳妇的妹妹名下，并非本人。而朱楠楠在6月30日更声称过户给王健父母名下或者侄子名下，根本不确定过户到谁名下，可见所谓的第三人就是任何高价购买该房屋的人，其目的明显是赚取差价，明显属于“倒房”“炒房”。至于马立景与单静的通话更能说明问题，王健与中介不仅订立合同本意是倒房，而且在实际履行过程中也已经构成倒房行为。王健不仅将房屋以148万的高价卖给了单静，双方也订立了房屋买卖合同，王健也收取了单静首付款，且单静已经实际入住，并全屋定制家具。后期，王健与中介要求董海刚过户给第三人名下遭到拒绝后，无法将房屋过户给单静。因此单静在不能办理过户手续的情况下，想法设法与董海刚取得联系，还提出可私下交易未果。而王健与中介见到无法过户给单静，便解除与单静的交易，退还首付款，并要求单静搬出腾房，此点有马立景与物业的录音佐证。如上所述，王健与房在线中介的行为属于“倒房”“炒房”的违法行为，与国家目前提出的“房子是用来住的，而不是炒”的政策相悖，也不利于房地产市场的良性发展，造成房地产不合理的上涨，老百姓买不起房的后果。对于类似炒房的房屋买卖合同，应禁止交易，解除合同不再履行。三、“倒房”“炒房”行为属于法律、规章等明令禁止行为。2001年6月1日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而2006年建设部颁布的，自2007年1月1日开始施行的《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款规定：“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价；不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。”明令禁止房地产中介“吃差价”。2011年4月1日开始施行2016年修改的《房地产经纪管理办法》第二十五条（二）明确规定中介或经纪人不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。四、王健与房在线中介的行为还涉嫌逃避契税和规避限购政策。退一步讲，即使王健真如他所说，无购房资格，要求过户他人，王健在房屋买卖合同做此约定也是为了规避限购政策，而法院的判决不能违背限购政策，纵容违反国家政策的行为。另外董海刚与王健买卖行为属于一次房产交易，再过户给第三人又是一次交易，应缴纳两次契税。但王健在合同中做此约定目的在于减少一次交易契税，逃避税费，损害了国家利益。五、王健与房在线中介的行为违反了合同法规定的诚实信用原则，不应受到法律保护。王健与董海刚签订的合同目的并非真实购房，而是联合中介名义购房实际是倒房，损害了卖房者和潜在购房者的合法利益，实际上王健将房屋倒卖给单静的行为已经实施，造成了实际侵害。这种以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害第三人利益的行为违反了合同法第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。这种第三人利益违背诚信原则所订立的合同应属无效，不应受到法律保护。综上所述，请求驳回王健的起诉。王健与中介在未取得房屋所有权情况下以及董海刚与王健购房合同没有履行完毕情况下，王健擅自将董海刚的房屋出售给单静，与单静订立房屋买卖合同，并且收取了单静的购房款，单静实际入住，从上述行为反映王健不是实际购房者，将房屋未取得所有权情况下出售给第三人同时多次要求董海刚直接将房屋过户给单静，结合双方订立买卖合同时第9条第1款的规定，从合同的订立原告就没有明确将房屋过户给自己，而是过户给指定第三人，在原被告实际履行合同过程中原告的行为印证了这一点，事实即王健的行为属于倒房炒房，是法律法规不准许的行为，该合同应予以解除。 第三人中铁置业公司述称，对原告诉状内容无异议 第三人农行开发区支行述称，被告董海刚继续按合同约定偿还我方贷款，我方对住房享有优先受偿权，不负担任何费用。 原告王健为证明其主张提交如下证据： 证据一、房屋买卖（居间）合同，证明2019年5月25日原被告签订秦皇半岛三区27-1-3104号31楼合同，价款1210000元，面积约117平米。双方约定过户的最后期限为不动产证办理完毕之日起2个月内办理完过户手续。 证据二、收条，证明2019年5月25日董海刚出具的收到王健上述房款36万元（含2万元定金在内）。 证据三、中铁秦皇半岛27-1-3104房屋交接清单表，证明2019年5月25日双方交接上述房屋钥匙及门禁卡并结算当日物业水电费用。 证据四、收款收据，证明2019年5月25日王健支付中介服务费1.2万元。 证据五、收款收据，证明2019年5月23日王健支付上述房屋定金2万元，后已折抵证据二房屋价款之中。 证据六、不动产登记资料查询结果证明、离婚证，证明王健单身、名下现有房产一套，符合购房资格，具备本合同继续履行的条件。 被告董海刚对原告提交证据的质证意见为： 对证据一的真实性无异议，但不具备合法性，该合同第9条第一款补充约定中规定，根据该条约定可以证明王健并非真实购房者，购买将近121万元房屋，购买人应为确定人员，如王健为亲友购房，可向王健出具委托书，委托购买。购买的主体应为确定主体，现购买人主体不能确定，合同应为未生效合同，而且王健本人并无真实购买意图，签订买卖合同目的是为了倒房炒房，损害了卖房者和潜在购房者利益，以合法形式掩盖非法目的，违背了合同法中的诚实信用原则，该合同不应受到法律保护。 对证据二的真实性无异议，但基于购房合同的效力问题，该付款行为应基于主合同被告可将该购房款返还原告。 对证据三的真实性无异议，鉴于主合同不能继续履行，王健应返还钥匙和门禁卡。 对证据四的真实性无异议，但王健系与房在线中介串通损害被告利益，进行倒房，其行为违反了房地产经纪管理办法25条第2款规定，也违反了商品房销售管理办法28条规定，因此中介收取中介费行为违法。 对证据五的真实性无异议，质证意见同证据二。 对证据六，对查询证明真实性无异议，对离婚证因系复印件真实性有异议，该两份证据不能证明王健的证明目的，离婚证的时间是2020年9月18日，而双方订立合同时间是2019年9月25日，不能证明王健在订立涉案合同之前其夫妻名下是否有其他房产，同时鉴于2人离婚时间也是在本案双方当事人均已经起诉的情况下办理了离婚手续，该手续目的是否为规避法律，将王健妻子名下房产分离出去，使王健本人具有唯一一套房屋，涉嫌为本次诉讼规避法律风险。 第三人中铁置业公司对原告提交证据的质证意见为：对证据无异议。双方没有持法院出具的案件结果之前我方不能协助双方办理手续。 第三人农行开发区支行对原告提交证据的质证意见为：对证据无异议。 被告董海刚为证明其主张提交如下证据： 证据一、房屋买卖合同，证明该合同第9条第一款补充约定中规定，根据该条约定可以证明王健并非真实购房者，购买将近121万元房屋，购买人应为确定人员，如王健为亲友购房，可向王健出具委托书，委托购买。购买的主体应为确定主体，现购买人主体不能确定，合同应为未生效合同，而且王健本人并无真实购买意图，签订买卖合同目的是为了倒房炒房，损害了卖房者和潜在购房者利益，以合法形式掩盖非法目的，违背了合同法中的诚实信用原则，该合同不应受到法律保护。 证据二、交接清单（同原告证据三），证明鉴于主合同不能继续履行，王健应返还钥匙和门禁卡。 证据三、房在线中介出具的收条，收到董海刚发票、契税、购房合同三物品原件。董海刚要求返还。 证据四、董海刚妻子马立景短信截图4张，主要内容为在2020年6月11日左右，案外人单静主动给董海刚发短信，目的是单静从王健处购买了本案案涉房屋并支付了首付款，也实际入住，且进行了整体家居定制，单静与王健的买卖合同也是本案房在线中介居间介绍，单静在要求王健办理过户手续时由于王健并非真正房主，也鉴于董海刚与王健之间已经发生矛盾，董海刚没有按照王健的要求将该房屋过户给单静，在单静订立合同后，无法办理过户手续，无奈下通过各种手段找到董海刚的联系方式，要求与其直接交易。 证据五、通话录音5份，第一份通话录音为董海刚妻子马立景与单静2020年6月12日，通话录音的起因是证据四中单静给董海刚发短信，马立景随后给单静打电话并做了录音，主要内容是单静在网上看到房在线的信息，将案涉房屋网上销售，随即单静在通过中介与王健之间订立了案涉房屋的买卖合同，此时王健与董海刚的买卖合同尚未履行完毕，王健在没有取得房屋所有权情况下找到下家出售并要求董海刚直接过户给单静，属于倒房行为。单静在得不到真实房主董海刚配合下无法过户，才联系董海刚，双方商谈整个事件过程。第二份通话录音为2020年6月17日董海刚妻子马立景与王健,6月17日时王健已经起诉了董海刚，但在起诉后王健仍要求董海刚将房屋过户到他人名下，又说不清具体过户给谁，直说过户到其亲戚名下。第三份通话录音为2020年6月30日董海刚妻子马立景与单静，该份录音发生的时间是单静因与王健无法继续履行双方的房屋买卖合同，单静被王健逼走，在当日搬家时因需要案涉房屋的房主给物业打电话，单静才可以将家中东西搬走，该份录音说明单静已经实际入住该房屋，但因王健无法为其办理过户手续，逼迫单静离开并强行解约。第四份通话录音为2020年6月30日董海刚妻子马立景与物业，佐证通话录音三，物业与马立景核实有人在他家拉东西询问是否准许，马立景同意。第五份通话录音为2020年6月30日董海刚妻子马立景与房在线工作人员朱楠楠也就是本案的中介人，朱楠楠主动打电话要求马立景配合王健过户到指定人名下，而此事件距王健起诉董海刚的时间6月8日过去1个月，并且朱楠楠声称王健名下房子太多了，肯定过不到他名下，过到他侄子父母名下，朱楠楠理由与原告举证仅有一套房屋相矛盾，说明王健买房并非自用，说不清过户给谁，显然属于倒房行为，从中获利。 证据六、结婚证，证明马立景与董海刚系夫妻关系。 原告王健对被告提交证据的质证意见： 对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，合同经双方签字，是双方真实意思表示，合同真实合法已成立并且已生效，只是当时不具备办理产权证的条件。所以双方不存在合同未生效的情况。 对证据二的真实性无异议，双方就涉案房屋已于2019年5月25日交付，对对方的证明目的不认可。 对证据三的真实性无异议，双方履行了合同。 对证据四的三性不予认可，不能证明对方的证明目的。 对证据五，1、录音证据不能单独作为证据使用，再无其他证据佐证情况下不能作为认定案件事实的证据；2、从对方整理文字的表述和对方要证明的内容完全不符，不能证明原告存在倒房卖方行为，不能证明我方存在违背诚实信用的情况，不能以此认定合同无效；3、从第一份录音中第9页中间马立景称合同不合适，包括之前被告代理人庭审辩称合同不生效、无效，表明被告方有违约的意图。从录音中可以体现是5月12日办理房本。在第五份录音中马立景承认原告两口子买房屋的目的是在那住，并且进行了装修，但是后来发现房子不合适所以出卖给了第三方，因为对方从5月份地产能办房本后不来办手续导致原告就该套房屋没有出卖成。从这些内容上不能证明存在倒房违法行为，也不存在无效的情况。双方在买卖的时候，原告知道有限购政策，但知道的不详细，现在不存在为亲友购房，原告诉请按照合同约定履行买卖合同。 对证据六的真实性无异议，但与本案无关联。 第三人中铁置业公司对被告提交证据的质证意见为：无异议。 第三人农行开发区支行对被告提交证据的质证意见为：无异议。 第三人中铁置业公司提交如下证据： 证据一、秦皇岛市商品房买卖合同； 证据二、中铁秦皇半岛房屋认购协议； 证据三、单据粘贴单4份。被告从我地产购买的房屋真实有效，目前尚未办理产权手续，待法庭出具结果后我方配合办理手续，不承担诉讼费用。 其他当事人对第三人中铁置业公司提交的证据均无异议。 第三人农行开发区支行提交如下证据： 证据一、个人信贷业务申请表； 证据二、同意房产抵押承诺书； 证据三、借款余额打印件。 其他当事人对第三人农行开发区支行提交的证据均无异议。 经审理本院查明，2016年7月，被告董海刚与第三人中铁置业公司签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，董海刚购买中铁置业公司开发建设的海港区房屋，总房价款698989元。合同签订后，董海刚向中铁置业公司分别支付了20000元、30000元、198989元三笔购房款，共计248989元，剩余450000元由董海刚以该房屋为抵押向第三人农行秦皇岛支行贷款。 2019年5月25日，原告王健（乙方）与被告董海刚（甲方）通过秦皇岛房在线房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在秦皇岛市海港区31楼，面积约117㎡的房屋全部产权出售给乙方为永久产业。成交总价格为人民币（大写）壹佰贰拾壹万元整。甲方承担该房屋原名产权的确权费用，乙方承担该房屋过户时所产生的的费用。过户的最后期限为：自不动产证办理完毕之日起2个月内办理完过户手续。补充约定：如乙方为亲友购房，中途有变化，乙方可以自负盈亏将该房屋出售，甲方无条件将本房过户到乙方指定的购房者名下。甲方交付给乙方使用房屋的同时，乙方支付给甲方首付款叁拾肆万元。甲方同意乙方装修使用该房屋，如乙方违约，装修归甲方所有；如甲方违约，甲方按照乙方的装修费用及违约金一并赔偿给乙方。同日，董海刚出具了收到王健房款36万元的收条（34万元+2万元定金），并于原告进行房屋交接，合同三方当事人在交接清单上签字确认。 另，现秦皇岛市海港区房屋登记在第三人中铁置业公司名下。被告董海刚称，截止开庭前，其按期偿还银行贷款。 以上事实有当事人的陈述及相关证据予以证实。 本院认为，原告王健与被告董海刚签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方的真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行义务。本案中，原告王健支付了购房首付款360000元，并交接占有了该房屋，现海港区房屋已经具备办理产权登记条件，且原告表明可以一次性付清剩余房款，故原告诉请继续履行《房屋买卖（居间）合同》，本院予以支持。原告王健代被告董海刚还清其名下的坐落于秦皇岛海港区（附属下房一间）不动产在第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行的抵押贷款及利息（具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行明细为准），原告王健给付被告董海刚购房余款（未付购房款850000元扣减原告王健代被告董海刚向第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行偿还的剩余贷款本息）；第三人秦皇岛中铁置业房地产开发有限责任公司协助被告董海刚办理秦皇岛海港区（附属下房一间）不动产的登记手续；被告董海刚协助原告王健办理秦皇岛海港区（附属下房一间）不动产的登记过户手续。关于被告提出原告购房涉嫌“倒房”、“炒房”等违法行为，合同应当无效的抗辩，无事实和法律依据，且被告提供的证据又不足以支持其抗辩理由，故对被告的抗辩本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、原告王健于本判决生效后七日内代被告董海刚偿还其用秦皇岛市海港区（附属下房一间）不动产在第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行的抵押贷款剩余本息（具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行明细为准）； 二、原告王健在代偿银行贷款后三日内给付被告董海刚购房余款（未付购房款850000元扣减原告王健代被告董海刚向第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行偿还的剩余贷款本息）； 三、上述一、二项履行完毕后五日内，第三人秦皇岛中铁置业房地产开发有限责任公司协助被告董海刚办理秦皇岛市海港区（附属下房一间）不动产的登记手续； 四、被告董海刚于上述不动产登记手续办理完毕后五日内内协助原告王健办理秦皇岛市海港区（附属下房一间）不动产的登记过户手续。 案件受理费7300元，诉讼保全费5000元，由被告董海刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长 郭 安 人民陪审员 金 燕 人民陪审员 黄忠利 二〇二一年四月七日 书 记 员 徐 楠