四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1703执异34号 异议人（案外人）：覃文杰，男，生于1976年7月19日，汉族，住四川省宣汉县。 异议人（案外人）：付菊香，女，生于1979年3月19日，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：孟周，达州市通川区通达法律服务所法律工作者。 申请执行人：王典文，男，生于1975年12月6日，汉族，住四川省达州市达川区。 被执行人：张天奎，男，生于1970年3月17日，汉族，住四川省宣汉县。 被执行人：朱光碧，女，生于1973年8月7日，汉族，住四川省达州市通川区。 被执行人：张莉，女，生于1994年5月14日，汉族，住四川省达州市通川区。 本院在执行（2020）川1703民初3165号王典文与张天奎、朱光碧、张莉民间借贷纠纷一案民事判决书过程中，异议人覃文杰、付菊香对本院于2021年2月26日发出的（2021）川1703执366号执行公告，要求其于2021年3月30日前迁出在张莉名下位于达州市通川区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人覃文杰、付菊香称，请求法院立即中止执行属异议人覃文杰、付菊香所有的位于达州市通川区。事实与理由：法院因执行（2020）川1703民初3165号王典文与张天奎、朱光碧、张莉民间借贷纠纷一案民事判决书过程中，误将异议人覃文杰、付菊香所有的位于达州市通川区予以执行。因该房屋在2021年2月26日法院查封前，异议人覃文杰、付菊香在与房产中介一起通过到达州市通川区房管局查询涉案房屋没有查封抵押的情况下才与被执行人张莉于2020年9月23日签订的购买该房屋的书面买卖合同，并于同年10月15日进行了公证。2021年1月28日异议人便合法实际控制、占有该房屋。2020年9月23日异议人通过微信转账方式给付了被执行人张莉20000元定金，同年10月15日通过四川农信手机银行转账114642.22元，同年11月24日又分别通过四川农信手机银行转账385000元，微信转账358元，便全部付清了购房款。之所以未办理过户登记手续，是因为被执行人张莉出售该房屋时所在的雍河湾小区11号楼均未取得房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律的规定，异议人对案涉房屋享有排除强制执行的权益，请求法院中止执行该房屋。 王典文辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本人申请法院诉前财产保全，法院查封案涉房屋的时间是2020年10月12日，而不是异议人称的2021年2月26日。此前，房涉房屋未过户到异议人名下，也没有交纳购房款，法院是可以查封的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也规定，要排除强制执行应在法院查封前合法占有该房屋并且是非买受人自身原因未办理过户登记手续。异议人在申请书中也认可是2021年1月28日才占有该房屋，在时间上也晚于法院查封。未办理过户登记是因法院查封了案涉房屋，应当认定是异议人作为买受人自身的原因导致其未能办理产权过户登记手续。再者，案涉房屋登记在被执行人张莉名下，其父张天奎在申请执行人处借款时还用案涉房屋提供了抵押担保，张莉明知案涉房屋不能进行买卖，且当时在银行还有抵押登记，为逃避执行故意与异议人恶意串通，转移房产，违反了诚信原则，故异议人覃文杰、付菊香对该房屋不享有足以排除强制执行的权益。 异议人覃文杰、付菊香为证明其主张提交的证据有： 1．张莉与四川雍桥置业有限公司及张莉与覃文杰、付菊香和达州市安居乐房地产经纪有限公司签订的三方《房屋买卖合同》复印件各1份，四川省达州市佳诚公证处（2020）川达佳证字第4684号、第4685号公证书各1份，欲证明张莉购买了四川雍桥置业有限公司出售的位于达州市通川区后，于2020年9月23日签订房屋买卖合同将该房屋出售给异议人覃文杰、付菊香，房屋买卖合同签订时间在法院查封该房屋之前的情况； 2．装修工人田中安、房产中介杨成均、邻居付敏的证人证言、成都金房物业集团有限责任公司雍河湾项目出具的居住证明、木香树木制品有限公司的衣柜定单合同复印件各1份，欲证明在人民法院查封之前，异议人覃文杰、付菊香已合法占有、装修该房屋的情况； 3．收条复印件3张，房款转账记录证明、微信支付交易明细证明复印件各1张，微信支付转账电子凭证复印件3张，欲证明异议人覃文杰、付菊香已支付全部购房款的情况； 4．《合同备案信息查询结果》、《商品房买卖合同备案表》复印件各1张，欲证明2020年9月23日张莉出售房涉房屋给异议人时，张莉尚未取得房屋产权证书，导致异议人购买该房后也未能及时办理产权过户手续，至今该所在的雍河湾小区11号楼全部业主均未取得房屋所有权证，证明未办理过户登记的原因非因买受人覃文杰、付菊香自身所致的情况。 本院查明，张天奎与朱光碧原系夫妻关系，双方系再婚，张天奎与张莉系父女关系，王典文与张天奎系朋友关系。2019年3月5日，张天奎以缺周转资金为由向王典文借到190万元，约定还款时间为2020年4月10日前，借条中明确张莉用其所有的位于达州市通川区为该借款提供抵押担保，担保人为朱光碧。因张天奎逾期未履行还款义务，王典文遂以张天奎、朱光碧、张莉为被告将该民间借贷纠纷一案诉至本院，并于2020年9月22日向本院申请财产保全，同年9月29日本院作出（2020）川1703执保295号执行裁定书，该裁定书的第一条为：“一、将被保全人张莉所有的位于通川区（合同备案号2017070500024）房屋一套在价值230万元内予以查封，查封期限三年，查封期间，未经本院准许，不得转让、变卖、赠与和设定他项权；”2020年10月12日，达州市房产管理局协助法院对该房屋进行了查封。2020年11月15日，本院对（2020）川1703民初3165号王典文诉张天奎、朱光碧、张莉民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决：“一、被告张天奎自本判决生效之日起15日内偿还原告王典文借款1900000元及资金利息（资金利息从2019年3月5日起按年利率16.2%计息至付清时止）；二、被告张光碧对上述债务承担连带清偿责任；三、被告张莉所有的通川区（合同号：201706200170，备案号：2017070500024）在清偿完银行借款后的剩余价值对上述债务承担保证责任；四、驳回原告王典文其余诉讼请求。案件受理费10950元，诉讼保全费5000元，由被告张天奎负担。”该判决生效后，因张天奎、朱光碧、张莉未履行判决义务，王典文遂申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2021年2月26日发出（2021）川1703执366号执行公告，责令被执行人张天奎、朱光碧、张莉及占用、使用本院已查封的张莉名下位于达州市通川区的相关人员于2021年3月30日前迁出该房屋，异议人覃文杰、付菊香得知该情况后，遂以在法院查封前已与被执行人张莉签订了合法有效的书面《房屋买卖合同》，并付清了房款，且实际合法占有、装修、使用该房屋，未办理过户手续非异议人的原因所致为由，向本院提出书面异议。请求法院裁定中止执行该房屋。 本院认为，本案争议的焦点为异议人覃文杰、付菊香对购买张莉名下位于达州市通川区是否享有排除强制执行的权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案被执行人张莉虽然与异议人覃文杰、付菊香于2020年9月23日对案涉房屋签订了书面的《房屋买卖合同》，同年10月15日双方还到四川省达州市佳诚公证处对该房屋买卖合同进行了公证。但同年10月12日达州市房产管理局根据本院于2020年9月29日作出的（2020）川1703执保295号执行裁定书，协助将案涉房屋予以了查封。按照异议人覃文杰、付菊香在执行异议申请书中自称的于2021年1月28日才实际占有该房屋，时间在人民法院查封之后，因此，不能同时满足该规定的四个条件。故异议人覃文杰、付菊香对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。对异议人覃文杰、付菊香的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人覃文杰、付菊香的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 刘国专 审判员 万 红 二〇二一年四月二十九日 书记员 严媛媛