吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0402执异41号异议人（利害关系人）长春市九汇小额贷款有限公司。法定代表人吴长河，董事长。申请执行人毕强，男，汉族，1970年7月9日生，住辽源市龙山区。被执行人东丰县合利建筑机械有限责任公司。法定代表人崔井春，经理。申请执行人毕强与被执行人东丰县合利建筑机械有限责任公司借款合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，异议人（利害关系人）长春市九汇小额贷款有限公司向本院提出书面异议。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人（利害关系人）长春市九汇小额贷款有限公司向本院提出异议请求:撤销对东丰县合利建筑机械有限责任公司建筑面积5,162.99平方米房产的拍卖。事实与理由:在长春市九汇小额贷款有限公司（以下简称九汇公司）与崔井春、田丽媛、东丰县合利建筑机械有限责任公司（以下简称合利公司）民间借贷纠纷一案中，吉林省东丰县人民法院于2017年4月11日作出（2017）吉0421财保17号民事裁定书，查封了合利公司所有的坐落于东丰县工业集中区一号路五套房屋（产权证号分别为：东丰镇字第SY008956号、SY008957号、SY008958号、SY008959号、SY008960号）及该五套房屋所坐落的东国用（2010）042122312号土地使用权。吉林省长春市人民法院于2017年12月1日作出（2017）吉01民初410号民事判决书，判决合利公司于判决生效后立即向九汇公司偿还借款本金1200万元及利息，崔井春、田丽媛承担连带责任。该判决生效后，九汇公司向长春市中级人民法院申请强制执行，现该案正在执行中。虽然，九汇公司申请查封属于轮候查封，贵院所执行案件查封在前，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第五条第一项关于“当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的，可以作为利害关系人提出执行行为异议”的规定，九汇公司作为轮候查封的债权人，因贵院的拍卖行为严重侵害了九汇公司的合法权益，故提出异议。具体理由如下：一、贵院将合利公司单宗土地使用权上的五处房屋中的一处单独拍卖,严重违反房地一体的原则。根据合利公司的不动产档案登记情况,合利公司土地使用权性质为工业用地,使用权面积17,711.30平方米,在该宗土地上,共有五处房屋,分别为厂房、仓库、锅炉房、办公和其他,该五套房屋为配套使用,且不动产登记部门也没有对上述房屋分别占用的土地予以登记。所以,上述每处房屋所占用的土地均为17,711.30平方米。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述规定,在执行被执行人所有的不动产时,应当遵循“房随地走、地随房走”的原则,土地使用权与房屋所有权应当一并处置。在本次拍卖中,单独拍卖合利公司五处房产中的一处,但贵院并未对本次拍卖是否包括土地使用权17,711.30平方米予以明确。此种做法,势必造成买受人只购买一处房屋而能使用17,711.30平方米土地的结果,有帮助买受人获取不当利益之嫌。二、贵院分割拍卖的行为严重减损合利公司财产的整体价值,造成九汇公司无法受偿的后果。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定:“拍卖的多项财产在使用上不可分,或者分别拍卖可能严重减损其价值的,应当合并拍卖。”如前所述,合利公司具有使用权的该宗土地上共五处房屋,该五处房屋为配套使用,且涉及统一的通行、供电、供水、排水、供暖、通信等问题,分别拍卖,不但影响各房屋的使用,更严重减损了合利公司财产的整体价值。所以,贵院的拍卖行为严重违法,致使九汇公司和其他债权人无法受偿。三、贵院的单独拍卖行为系以司法权代替行政权,未经土地管理部门和房产管理部门批准,严重违法。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂条例》第二十五条第二款规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。”根据上述规定,贵院如单独拍卖合利公司的房屋和部分土地使用权,应事先取得主管部门的批准,否则,不能分割拍卖。仅凭贵院的司法拍卖行为,对土地使用权进行分割,系以司法权之名行行政权之实,且严重侵害了九汇公司和合利公司其他债权人的利益。四、贵院的拍卖行为亦存在诸多违法之处,异议人提出如下质疑。第一,贵院委托评估时,已向评估机构提供了房屋所有权证和土地使用权证,为何在拍卖公告中列示房屋所有权证和土地使用权证为“无”;第二,贵院所拍卖的房屋和土地使用权均未设定抵押,为何在拍卖公告中列示“有抵押”;第三,合利公司该宗土地的使用权面积为17,711.30平方米,而在评估报告中为何却显示为12,655.7平方米;第三,在拍卖公告中只显示拍卖标的为房屋,为何在评估报告中却显示包含果树、电动大门等?上述财产为整宗土地上房屋共同体,如此拍卖,将严重影响合利公司其他财产价值,损害其他债权人利益。且上述拍卖公告中所列示错误信息,将严重影响潜在竞买人的出价竞买。综上所述,贵院的拍卖行为严重违法,损害了九汇公司和其他债权人合法权益,造成轮候查封申请人债权难以受偿,请贵院及时撤销拍卖行为,以维护九汇公司合法权益。毕强仅提供证据，未提供书面抗辩意见。经审查查明：本院在审理原告毕强与被告东丰县合利建筑机械有限责任公司民间借贷合同纠纷一案过程中，于2017年4月6日诉讼保全首次查封了东丰县合利建筑机械有限责任公司位于东丰县工业集中区的房权证东丰镇字第SY008957号（建筑面积：1,097.56平方米）、第SY008960号（建筑面积：5,162.99平方米）房屋两处，东国用（2010）第042122312号（面积：17,711.30平方米）土地使用权一宗。后本院于2017年5月15日作出（2017）吉0402民初814号民事判决，判令被告东丰县合利建筑机械有限责任公司民间待本判决生效后五日内向原告毕强偿还借款人民币360万元，同时支付利息。上述判决发生法律效力后，因被告未主动履行还款义务，原告向本院申请强制执行。在执行中，本院于2020年3月24日作出（2017）吉0402执753号执行裁定书，续行查封被执行人东丰县合利建筑机械有限责任公司上述两处房屋及一宗土地使用权。2020年9月17日，经本院委托吉林省巅峰地理信息有限公司，对被执行人东丰县合利建筑机械有限责任公司房权证东丰镇字第SY008960号（建筑面积：5,162.99平方米）房屋所占土地面积进行分割测绘，该公司作出DF2020917号《不动产测绘报告》，房权证东丰镇字第SY008960号（建筑面积：5,162.99平方米）房屋的宗地面积为12,655.70平方米。2020年9月28日本院委托评估机构对被执行人东丰县合利建筑机械有限责任公司房权证东丰镇字第SY008960号（建筑面积：5,162.99平方米）房屋、宗地面积为12,655.70平方米的土地使用权以及土地范围内的构筑物及其他辅助设施予以价值评估。2020年11月5日吉林省广添源土地资产评估有限公司作出《资产评估报告》，本院委评资产价值9,264,742.56元。后本院以评估价值为参考，委托淘宝网司法拍卖平台对上述资产进行拍卖，2020年12月31日以5,188,255.83元成交。现买受人依据本院拍卖成交确认裁定书已完成了土地使用权分割及房屋所有权过户登记手续。另查明，在申请执行人长春市九汇小额贷款有限公司与被执行人崔井春、田丽媛、东丰县合利建筑机械有限责任公司民间借贷纠纷一案中，吉林省东丰县人民法院于2017年4月11日作出（2017）吉0421财保17号民事裁定书，轮候查封了本院首次查封的东丰县合利建筑机械有限责任公司位于东丰县工业集中区的房权证东丰镇字第SY008957号（建筑面积：1,097.56平方米）、第SY008960号（建筑面积：5,162.99平方米）房屋两处，东国用（2010）第042122312号（面积：17,711.30平方米）土地使用权一宗，本院未查封的合利公司其他房屋，该院也进行了查封。本院认为：本院作为被执行人东丰县合利建筑机械有限责任公司位于东丰县工业集中区的房屋及土地使用权查封的首封法院，在被执行人未履行法律义务的情况下，有权对被执行人的查封资产采取强制拍卖措施。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，本院在实际执行中，根据执行需要，在委托勘察测绘后，将被执行人所有的一宗土地分割出一部分，符合现行政策、法律、法规，后又将分割出的土地使用权12,655.70平方米及该土地范围内的建筑物5,162.99平方米、构筑物及其他辅助设施一并予以评估、拍卖，拍卖程序合法有效，执行行为并无不当，未对当事人、利害关系人的合法权益产生侵害。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）长春市九汇小额贷款有限公司的异议请求。当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审判长  任振龙审判员  王方东审判员  陈 敏二〇二一年四月二十七日书记员  武雅丹