贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1066号上诉人（一审被告）：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。法定代表人：曹小良，系该公司总经理。委托代理人：李奎，贵州胜腾律师事务所律师。上诉人（一审被告）：凯里超鼎物业服务有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道619号A1栋红星美凯龙生活馆6楼。法定代表人：曾月春，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：黎承芳，女，仫佬族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）:余冬雪，女，汉族，贵州省余庆县人，住贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市博南新区。委托代理人：陆璐，贵州兄弟律师事务所律师。委托代理人：王瑛琪，贵州兄弟律师事务所实习律师。上诉人凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称鸿云房开公司）、凯里超鼎物业服务有限公司（以下简称超鼎物业公司）与被上诉人余冬雪返还原物纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15378号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。鸿云房开公司、超鼎物业公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15378号民事判决，改判驳回余冬雪的全部诉讼请求。事实和理由：1.余冬雪所述的以物抵债的“借款”并未真实发生，因经鸿云房开公司核查，在此期间公司并未收到余冬雪的借款。2.余冬雪与周红云曾系夫妻关系，且2016年9月10日签订协议书时二人系鸿云房开公司的股东，公司完全在其二人控制之下。此时二人与鸿云房开公司存在利害关系，人民法院在审查借款的真实性应更加谨慎、严格的审查。3.一审法院没有对借款是否真实进行实质审查，对以物抵债是否符合等价交换的原则也不审查，直接认定以物抵债协议的效力，严重损害了鸿云房开公司、超鼎物业公司及债权人的合法权益。综上，一审认定事实错误，判决结果错误；请二审法院予以纠正，支持鸿云房开公司、超鼎物业公司的上诉请求。余冬雪辩称：余冬雪与鸿云房开公司之间存在真实的债权债务关系，双方已达成了以物抵债的合意，且以出售房屋的方式代替了偿还债务的给付方式，双方已履行完毕了以物抵债的行为，上述事实已经凯里市人民法院（2020）黔2601民初8737号民事判决书确认。余冬雪与鸿云房开公司之间的借贷关系与超鼎物业公司无关，超鼎物业公司主张余冬雪与鸿云房开公司之间的借贷关系不成立，属故意混淆事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余冬雪向一审法院起诉请求：1、判令鸿云房开公司、超鼎物业公司立即向余冬雪返还位于凯里经济开发区共计13套房屋并停止侵害、排除妨碍、恢复原状，并向余冬雪支付占用房屋使用费26869.5元（占用房屋使用费从2020年6月20日起按15元／㎡计算至房屋返还余冬雪之日止，截止2020年9月20日，暂记26869.5元）。一审法院认定事实：2011年11月30日至2012年12月13日期间，鸿云房开公司先后四次向余冬雪借款共840.6万元。2016年9月10日，以鸿云房开公司为甲方、余冬雪为乙方签订协议，确认截止2016年6月10日，甲方共欠乙方借款本金840.6万元、利息613.8097万元，本息合计1454.4097万元。甲方同意用其开发的凯里市凯开大道新峰国际家居建材城（又称新峰家居商业广场、浙商建材城）第一期洽栋213号、214号、215号商铺、第二期23号楼负一层1-7号、10-16号共14个门面、一层2-7号、10-16号共13个门面抵偿给乙方，冲抵甲方向乙方的借款本金及利息。并约定自协议签订之日起该27个门面由乙方自行招商管理或自行经营，甲方不得有任何异议。该协议经余冬雪及鸿云房开公司原法定代表人周红云（余冬雪前夫）签名并加盖了鸿云房开公司的印章。订立协议后，余冬雪与鸿云房开公司就以物抵债的商铺、门面签订了《商品房买卖合同》，鸿云房开公司对以物抵债的商铺、门面向余冬雪出具了收款收据。现洽栋213号、214号、215号商铺产权已办理至余冬雪名下，23栋负一层1-7号、10-16号、一层2-7号、10-16号共27个门面仅办理网签，未办理备案登记。2017年5月5日，贵阳浙江海宁皮革城有限公司、周红云、罗某某签订股权收购协议，由贵阳浙江海宁皮革城有限公司收购周红云持有鸿云房开公司100%股份及瑞腾公司98.97%股份、罗某某持有瑞腾公司1.03%股份。三方所列未售房产、对外债务清单中，余冬雪与鸿云房开公司的债权债务及抵债协议约定的商铺、门面均不在清单之列。股权收购协议签订后，鸿云房开公司于2018年12月18日办理了工商变更登记（股东变更）。2020年5月1日，鸿云房开公司与超鼎物业公司签订《房屋委托管理协议》，约定鸿云房开公司委托超鼎物业公司管理位于凯里市个门面，建筑面积累计6611.13㎡。收益分成鸿云房开公司占9成，超鼎物业公司占1成。委托管理期限15年。委托管理门面清单中，鸿云房开公司以物抵债抵偿给余冬雪的23栋一层2-7号、10-16号13个门面在委托管理之列，并且在门面清单中还备注该13个门面属于“余冬雪”。门面清单记载该13个门面建筑面积累计597.1㎡。2020年6月1日，超鼎物业公司与凯里一中实验军校签订《凯里浙商建材城商铺租赁协议》，约定超鼎物业公司将受委托管理的凯里市凯开大道619号浙商建材城19栋至23栋1至4层门面整体出租给凯里一中实验军校，租期15年，月租金15.3万元，每半年交纳一次。第一次交纳租金时间在2020年6月2日，之后在每年的3月10日、9月10日交纳。租金每五年递增10%。因属于余冬雪的13个门面在出租之列，余冬雪认为鸿云房开公司、超鼎物业公司侵害其财产权利。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案余冬雪与鸿云房开公司协议用以物抵债的方式消灭双方之间的债权债务关系，不违反法律法规的禁止性规定，不损害他人的利益，协议有效。以物抵债协议成立后，虽然以物抵债的27个门面至今没有办理不动产权利登记，但并不影响余冬雪对以物抵债的标的物行使占有、使用、收益、处分的权利。鸿云房开公司明知涉案的23栋一层2-7号、10-16号13个门面已经抵债给余冬雪，属于余冬雪的合法财产，在未取得余冬雪授权的情况下就将该13个门面委托超鼎物业公司对外招租，并从中获取利益。超鼎物业公司明知鸿云房开公司委托招租的浙商建材城19栋至23栋1至4层门面清单中，序号18-30号13个门面已标注归“余冬雪”，属于余冬雪的财产，没有征求余冬雪意见、取得余冬雪同意就将该13个门面与其他门面一起整体出租给他人，并从中获利。鸿云房开公司和超鼎物业公司的行为已侵害了余冬雪的财产权利，应当将已经出租给他人的该13各门面收回，返还给余冬雪，并将出租该13个门面获取的经济利益退还给余冬雪。余冬雪要求鸿云房开公司和超鼎物业公司返还该13个门面，并支付该13个门面的使用费，理由正当，予以支持。经审查，超鼎物业公司整体出租给凯里一中实验军校的118个门面，建筑面积累计6611.13㎡，月租金15.3万元，折合23.14元/㎡，余冬雪主张按15元/㎡支付门面占用费，没有超过超鼎物业公司出租该13各门面实际获取的经济利益，予以支持，不足部分视为余冬雪放弃。余冬雪的13个门面建筑面积累计597.1㎡，按每平米15元计算，鸿云房开公司和超鼎物业公司每月应支付原告门面使用费8，956.5元。对于余冬雪主张的停止侵害、排除妨碍、恢复原状之诉求，经审查，余冬雪主张返还门面的诉求已经包含了停止侵害的内容。排除妨碍、恢复原状是相邻不动产各方对不动产行使权利造成妨碍或损失的相邻关系范畴，属于另外的民事法律关系，不应在本案中并案审理。返还原物后，如果余冬雪有证据证明鸿云房开公司和超鼎物业公司为设置障碍，妨碍其生产、生活，或者该13个门面因鸿云房开公司和超鼎物业公司的出租行为造成损坏，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第十五条第一款（四）项、（六）项的规定判决：一、鸿云房开公司、超鼎物业公司自本判决生效之日起十日内将凯里市凯开大道619号浙商建材城23栋一层2-7号、10-16号13个门面返还给余冬雪，并从2020年6月20日起，按每月8，956.5元向余冬雪支付门面使用费至返还义务履行完毕之日止。二、驳回余冬雪其余诉讼请求。本院二审期间，鸿云房开公司向本院提交的新证据“《贵阳天虹会计事务所报告书》”拟证明2011年11月至2012年12月间，除了2012年9月18日周红云转账33万元到鸿云房开公司外，余冬雪与鸿云房开公司没有资金往来，所以余冬雪陈述的四笔借款没有真实的法律关系。超鼎物业公司质证对该证据三性予以认可。余冬雪质证认为，对该份证据的三性均不认可，审计报告系鸿云公司单方委托，其审计资料仅以鸿云房开公司提供的为限，该份报告所附的银行流水存在数笔系时任法定代表人周红云转账给鸿云房开公司大额款项，之前余冬雪与鸿云房开之间的借贷有几笔款项是转入周红云的账户，对此生效判决也予以认定，因此，鸿云房开公司提交该证据与本案没有关联。经审查，本院认为该份证据系鸿云房开公司单方委托审计的报告，不符合民事诉讼证据相关规定，决定不予采信。本院依职权调取了余冬雪持有的结婚证和离婚证，证明余冬雪与周红云于1998年11月4日结婚，2012年7月9日离婚的事实。本院二审期间余冬雪、超鼎物业公司未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致外，另查明，余冬雪与周红云于1998年11月4日至2012年7月9日期间系夫妻关系。本院认为：本案二审的争议焦点是鸿云房开公司、超鼎物业公司是否应将案涉门面返还给余冬雪。根据已经发生法律效力的判决，余冬雪与鸿云房开公司之间的借贷关系通过以物抵债协议实际履行，在未经法定程序推翻上述事实前，鸿云房开公司负有依协议转移标的物的义务。鸿云房开公司未经余冬雪同意，擅自处分涉案标的物，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”之规定，一审判决支持余冬雪的诉求并无不妥。鸿云房开公司以余冬雪与其发生的借贷关系不存在为由提起上诉，因鸿云房开公司属当事人而非善意第三人，根据公司法人的属性，其作出的意思表示即具有相应的效力，非经法定程序不能轻易予以否定，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23，016元，由凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年四月二十六日法官助理刘于麟书记员韩林爽