广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2072民初1076号原告（反诉被告）：中山市守信物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××10号。法定代表人：陈某1，该司总经理。委托诉讼代理人：李世浩，系广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀珍，系广东邦杰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：方冬林，男，1967年12月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区×××××××××××。委托诉讼代理人：官丽群，系广东官丽群律师事务所律师。原告中山市守信物业管理有限公司（以下简称守信公司）诉被告方冬林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，被告方冬林于2021年2月7日提起反诉，本院依法决定合并审理，并于2021年3月4日公开开庭审理，原告守信公司委托诉讼代理人李世浩、被告方冬林委托诉讼代理人官丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。守信公司向本院提出诉讼请求:1.判令方冬林向守信公司支付2016年1月21日至2020年8月31日期间的物业管理费16600元及违约金（违约金计算方式：以每月物业管理费300元为基数，从欠费次月1日起按欠缴金额的万分之五计算）；2.判令方冬林向守信公司支付2015年4月至2020年6月的公摊费用149.81元。事实和理由：2008年8月22日，守信公司与方冬林签订《前期物业管理协议》；2019年10月16日，守信公司与中山市东升镇朝阳花地花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。方冬林是中山市××××××××××××××1101室的权属人。守信公司为方冬林提供物业服务，但方冬林未支付2016年1月21日至2020年8月31日期间的物业管理费共16600元。经守信公司多次催促，方冬林仍不按时交纳上述款项。因此，故为维护守信公司合法权益，现诉至法院。被告方冬林辩称：1.守信公司的诉讼请求超过时效，我方认为在2018年1月1日前的物业费已经超过时效；2.2015年9月30日至2019年10月16日期间的物业管理费，守信公司不具有主体资格的，因为前期物业管理合同第二十七条约定合同的期限是2008年10月1日至2013年9月30日，在合同里约定服务合同顺延两年，即合同有效期应当至2015年9月30日止，小区的业主委员会与守信公司签订的物业服务合同的有效期限为2019年10月16日至2024年10月15日，故从2015年9月30日至2019年10月16日期间，守信公司并不是小区物业的服务方；3.因为物业管理公司清洁人员在楼顶上用消防栓的水冲洗楼面，导致消防水渗漏到被告的主人房里面，造成被告主人房的天花、地面、柜子、门、灯等被水浸，现已经全部发霉，方冬林多次向物业管理处提出索赔，但物业管理处以更换了经理要查询为由拒绝赔偿，并以维修好了顶层拒绝承担责任。但实际上顶层防水根本就没有维修好，因此方冬林认为守信公司侵害了方冬林的利益，造成方冬林的经济损失，守信公司应当赔偿，但守信公司拒绝赔偿，已经违约在先，故方冬林才拒付物业管理费，因此违约金不应当计算。方冬林向本院提出反诉请求：判令守信公司赔偿方冬林经济损失30000元。事实与理由：2018年因为守信公司的清洁人员在楼顶上用消防栓的水冲洗楼面，导致消防水渗漏到被告的主人房里面，造成被告主人房的天花、地面、柜子、门、灯等被水浸，方冬林多次向物业管理处提出索赔，但物业管理处以更换了经理要查询为由，拒绝赔偿。方冬林认为是守信公司的员工用消防栓的水冲洗楼顶，导致水流入到房屋内，是守信公司员工履行职务行为所产生的，故守信公司应当赔偿方冬林。守信公司辩称：1.在我方提供的证据7中体现守信公司在2020年3月16日已经委托律师向方冬林发函催收物业管理费，而且守信公司也会每半年或者一年以电话、上门等形式进行催收，对此方冬林是明确知情的，守信公司主张的物业管理费不超过法定的诉讼时效；2.守信公司是开发商选定的前期物业服务企业，原、被告之间已签订有前期物业服务协议，虽然约定的服务期限为2008年10月1日至2013年9月30日，但该期限届满后，因当时并未成立业主委员会无法签订物业合同，事实上还是守信公司一直向涉案小区提供物业服务。大部分业主承认并接受守信公司提供的物业服务，且方冬林实际上亦同等享受到守信公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，方冬林理应按原合同的约定向守信公司支付物业费。从守信公司与新成立的业委会签订的物业合同也能反映业主对于守信公司的物业服务是认可的，并继续委托守信公司对涉案小区提供物业服务，方冬林无理无权拒绝支付物业服务费用；3.守信公司认为方冬林所述部分与事实不符，首先方冬林是在2016年5月24日反馈其房屋因下雨导致天花渗水，守信公司接到通知后，已经及时到方冬林的房屋核查情况，并于2016年6月初安排人员上门进行修复。经过修复并由方冬林验收后，方冬林已确认房屋没有渗水问题。现在方冬林却反诉称是因守信公司的清洁人员使用消防栓冲洗楼顶导致房屋渗水，无任何事实依据。守信公司从未安排人员对使用消防栓的水冲洗楼顶，而且方冬林在守信公司起诉前，也从未反馈过是因守信公司的原因而导致渗水。同时方冬林的楼顶地面是由灰色水泥板加盖，无需动用消防栓的水进行冲洗，仅需扫帚清洗垃圾即可。其次方冬林在反诉中也承认守信公司已及时对楼顶进行修复，对此可以证明守信公司已经积极提供物业管理服务，只是方冬林无理要求守信公司向其赔偿，并拒绝支付自2016年1月起的物业管理费用，才引起本案纠纷。最后方冬林反诉所称的楼宇物品受损实际是发生在2016年5月，而方冬林在2021年2月7日才提出反诉，已超过法定的诉讼时效，应法定不予支持。庭审后，方冬林向本院申请对其涉案房屋屋顶质量问题进行鉴定。守信公司就该鉴定申请提交书面答辩意见称：1.方冬林反诉主张已超出法定诉讼时效；2.方冬林屋内物品受损并非因守信公司行为导致，即使通过鉴定能够证明房屋渗漏情况及原因，仍无法证明系守信公司行为导致，也无法证明其屋内损害事实与守信公司行为存在因果关系。综上，守信公司认为对涉案房屋进行鉴定没有必要性。守信公司补充提交了证据《方冬林所在的丽阳居2单元电费分摊明细》1页、《丽阳居2单元的电费明细》3页，证明方冬林自2015年4月至2020年6月期间应分摊的电费金额。方冬林在指定期限内未提交书面答辩意见。对案件事实，本院认定如下：方冬林是中山市×××××××××××××1101室的权利人，该房屋建筑面积230.59平方米。2008年8月22日，守信公司（甲方）与方冬林（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定物业交付业主使用的次月1号开始，由业主交纳物业服务费，每月收缴当月物业服务费的时间为1-5日，按住宅建筑面积每月每平方米1.3元的标准收取物业服务费，梯灯、入户大堂灯所产生的电费则每月按户分摊；乙方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止；若在此约定期限内，业主委员会与甲方签订新的物业服务合同，自该服务合同生效之日起，本合同自动终结；若业主委员会尚未成立或未与甲方签订物业服务合同，服务期限顺延两年。此外，合同对物业管理的具体服务事项、权利义务、违约责任等进行了约定。2019年10月16日，守信公司与涉案物业所在小区的业主委员会即中山市东升镇朝阳花地花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由守信公司为朝阳花地花园小区提供物业服务，合同主要内容：1.服务期限：自2019年10月16日起至2024年10月15日止；2.物业费计付标准：多层住宅每月每平方米1.3元收取。3.物业费的支付时间及逾期支付的违约责任：支付时间为每月30日前支付当月的物业费，逾期支付物业费的，按应付金额每日万分之五支付违约金，公用水、电费等分摊费用的缴交、催收、承担责任和逾期责任等按上述方式执行。守信公司签署上述协议、合同后，依约提供物业服务，但方冬林未按约定支付物业费，尚欠守信公司自2016年1月21日至2020年8月31日期间的物业费共计16600元（2016年1月21日至2016年1月31日欠费100元；2016年2月至2020年8月，共55个月，每月欠费300元，共欠费16500元；合计欠费16600元）。2020年3月17日，守信公司按涉案房产地址通过EMS快递邮寄（2020）邦杰律函字第207号《律师函》给方冬林，该《律师函》主要反映了守信公司要求方冬林向其支付2016年1月至2020年3月期间拖欠的物业费、2015年4月至2019年11月的公摊电费及违约金等内容；快递单显示单号为1136×××××7133，并盖有“广东中山悦来南（EMS）1×0-03-17”的印章；网上查询投递记录显示该邮件已签收（他人签收：丽2一楼柜子里），签收日期为2020年3月18日。另查，《方冬林所在的丽阳居2单元电费分摊明细》载明：分摊名称为丽阳居2单元，电表户号为032××××××××××333，安装位置为丽阳居2单元梯间/大堂照明/机房，分摊户数为39，每户费用合计149.83元，其中2017年4月1日至2020年6月30日费用为92.18元；同时载明了行度、电费、2015年3月31至2020年6月30日各时段每户费用等内容。《丽阳居2单元的电费明细》载明：用户编号为032××××××××××333，用户名称为守信公司，用电地址为东升镇朝阳花地丽阳居2单元电表房（梯间、大堂照明），同时载明了电费年月、抄表时间、计费电量、应收电费等内容；每页均盖有广东电网有限责任公司中山东升供电分局用电业务专用单。本院认为，《前期物业服务协议》的服务期限在顺延两年后于2015年9月30日届满，由于业主没有明确表示是否继续选聘守信公司或者另聘其他物业服务人，也没有明确要求守信公司退出或办理相关移交手续，故在守信公司继续提供物业服务的情况下，应当视为《前期物业服务协议》继续有效，方冬林应按约履行交纳物业费及公摊电费的义务，逾期未交纳的，应承担违约责任。关于诉讼时效问题，守信公司向方冬林邮寄《律师函》的快递单有快递单位的盖章，亦可在网上查询到投递记录，故本院对该证据予以采信。据此，自《律师函》签收之日即2020年3月18日起，发生诉讼时效中断的效力，在该日期往前倒推三年，即2017年3月19日前因已超过三年诉讼时效期间，守信公司亦未提供证据证明在此之前存在诉讼时效中止或者中断的事由，故对守信公司要求方冬林支付上述日期之前的物业费及公摊电费的请求，本院不予支持。对守信公司请求支付自2017年3月19日起至2020年8月31日期间物业费及公摊电费，未超过三年诉讼时效，本院予以支持。该期间的物业费共计12420元[2017年3月19日至2017年3月31日欠费120元（以每月30日每日10元计算）；2017年4月至2020年8月，共41个月，每月欠费300元，共欠费12300元；合计欠费12420元]。至于公摊电费，《方冬林所在的丽阳居2单元电费分摊明细》与《丽阳居2单元的电费明细》所反映的电表用号、行度、时间、电费等均能一一对应，且后者有供电部门盖章，本院予以确认。由于上述证据未反映2017年3月19日至2017年3月31日期间的具体电费数额，本院不予计算，故方冬林应向守信公司支付2017年4月1日至2020年6月30日期间的电费为92.18元。关于物业费的违约金，在守信公司未能提供证据证明其存在其他损失的情况下，其主张以每月实际欠款为基数按日万分之五的计算标准属过高，本院酌情调整为自2017年3月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，以每月实际欠费（每月300元）为基数，分别从欠费次月1日计算至清偿之日止。守信公司主张超过部分，本院予以驳回。关于方冬林的反诉请求及对其房屋楼顶的质量申请鉴定的问题，因方冬林提供的证据不足以证明其房屋楼顶渗水是由守信公司工作人员所致，即使房屋楼顶存在防水或者其他质量问题，亦不能得出该质量问题系由守信公司工作人员造成的结论，故本院对其主张不予支持，同时认为方冬林申请质量鉴定没有必要，不予准许。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）方冬林于本判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）中山市守信物业管理有限公司支付2017年3月19日至2017年3月31日期间的物业费120元、2017年4月至2020年8月期间的物业费12300元及违约金（2017年3月19日至2017年3月31日期间以120元为基数，2017年4月至2020年8月期间每月以300元为基数，违约金自欠费次月1日起计至实际清偿之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、被告（反诉原告）方冬林于本判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）中山市守信物业管理有限公司支付2017年4月至2020年6月的公摊电费92.18元；三、驳回原告（反诉被告）中山市守信物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）方冬林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元[已由原告（反诉被告）中山市守信物业管理有限公司预交]，由原告（反诉被告）中山市守信物业管理有限公司负担50元，被告（反诉原告）方冬林负担147元，并直接向原告（反诉被告）中山市守信物业管理有限公司支付；反诉案件受理费275元[已由被告（反诉原告）方冬林预交]，由被告（反诉原告）方冬林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨福鹏二〇二一年四月十二日书记员  刘洁欢