湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2328号原告（反诉被告）：长沙星润商务咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区××路××号××36栋公寓楼5008房。法定代表人：李健，执行董事。委托诉讼代理人：奉满霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖钰钺，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:丁龙，男，1983年3月19日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区××路××号××商业街Ｄ栋二层215-216；218-223及中庭二层北边区域门面。法定代表人：丁龙。原告（反诉被告）长沙星润商务咨询有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）丁龙（以下简称被告丁龙）、被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司（以下简称被告乐童文化公司）房屋租赁合同一案，本院于2021年1月25日受理后，被告丁龙对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人奉满霞，被告丁龙同时作为被告乐童文化公司的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付原告商铺租金229028.5元；2、判令两被告支付原告违约金20000元；3、判令解除原告与被告丁龙签订的商铺租赁合同；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月27日，原告与被告丁龙签订了《商铺租赁合同》，原告将位于湖南省长沙市雨花区××路××号××栋××层××栋××层××栋××层××（含中庭二层北边区域）门面租赁给被告使用，合同约定商铺每月租金及拖欠租金的违约责任等。被告承租商铺用于经营被告乐童文化公司。原告依约履行了交付商铺的合同义务，但两被告未依约履行支付租金的义务，拖欠2019年9月25日至2020年6月24日、2020年9月25日至2020年11月24日的租金，截至2020年11月24日欠缴租金合计255685.5元。欠缴租金期间，原告多次催要被告仍未按约定支付租金，其行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令两被告支付原告违约金40000元。被告丁龙辩称，一、案涉房屋的租赁合同系被告丁龙代表被告乐童文化公司签订，不是被告丁龙个人承租故应由被告乐童文化公司承担责任；二、原告对被告乐童文化公司停止经营负有不可推卸的责任。被告乐童文化公司的法定代表人到庭，但其明确表示不代表被告乐童文化公司发表答辩意见。被告丁龙向本院提出反诉请求：1、判令被告丁龙代表被告乐童文化公司与原告签订的租赁合同于2020年10月13日终止；2、判令原告赔偿被告丁龙损失165000元；3、判令原告向被告丁龙支付违约金15000元；4、本案本诉及反诉费用由原告承担。事实和理由：一、被告丁龙系被告乐童文化公司的股东，持股比例为27.5%。被告丁龙在被告乐童文化公司成立时作为公司代表与原告签订合同，但原告招租时虚假宣传盲目承诺商业街人流量导致被告丁龙等三名股东投入的用于租赁场地、装修、布置、购置教学设施设备、聘用市场开发团队及教学团队等的近200万元(其中被告丁龙投入550000元)血本无归，同时被告乐童文化公司因受2020年疫情影响更是不堪重负并已经法院生效判决确认解散，被告乐童文化公司的实际控制人蔡中博亦已决定暂时宣布停业，全面清理公司的债权债务。二、原告对被告乐童文化公司的停止经营负有不可推卸的责任，其不能要求被告乐童文化公司支付违约金，同时原告在租赁期内于2020年10月13日擅自锁闭被告乐童文化公司，导致公司员工、学生家长无法正常进入经营场所及被告乐童文化公司暂停经营，由此引发了学校矛盾、劳资矛盾并被迫遭受诉讼与仲裁。原告在被告乐童文化公司需调取家长资料、财务资料、引入投资、进行资产评估时仍罔顾公司和家长利益未同意开门，直接影响了学员剩余课时的安排和处理、现有资产的盘点和整合、租赁场地的灵活使用、公司经营机要文件和客户资料的保管与处置等事宜，也掐断了公司利用固定资产进行整体盘活、引进投资商继续经营教育咨询或通过资产处置以清偿债务等后路，给被告乐童文化公司造成了近百万元的损失，原告对此应承担违约责任包括解除合同、赔偿损失及支付违约金。三、原告无端锁门的行为已构成违约，双方签订的租赁合同应自2020年10月13日起终止，同时原告应对被告乐童文化公司、公司股东包括被告丁龙的损失承担赔偿责任，被告丁龙主张以投入的资金550000元及违约金50000元的30%即180000元予以赔偿。原告针对被告丁龙的反诉辩称，一、被告丁龙的反诉请求无事实和法律依据。原告同意解除案涉租赁合同，但解除时间应为法院判决解除之日；同时被告至今仍占用商铺故在腾空房屋前应承担占有使用费；二、原告未对租赁商铺锁门，同时根据被告提供的情况说明及告知函可知被告乐童文化公司自2020年10月12日开始即作出了停止经营的决定，原告认为锁门可能是被告乐童文化公司的行为；三、假设本案存在他人将租赁商铺锁门的行为，该锁门行为也并非不可救济，被告乐童文化公司仍可以通过合理合法的方式开锁，同时被告主张的损失与锁门不存在因果关系，其主张损失亦无依据；四、本案原告不存在违约行为而被告拖欠原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖南嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华房地产公司）开发了位于湖南省长沙市雨花区××路××号××项目（推广案名为“汇金城芙蓉里”）。嘉华房地产公司委托原告全权处理嘉华城、汇金城、芙蓉里商业街及长沙屿项目所有自持商业物业及产业配套商业经营场所的招商、运营管理、租赁合同签订等事宜。2017年10月27日，原告（甲方、出租人）与被告丁龙（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》两份，其中一份约定：一、乙方承租甲方位于湖南省长沙市雨花区××路××号××（推广案名为“汇金城芙蓉里”）商业街Ｂ栋二层215-218商铺用于经营教育科技咨询，该商铺建筑面积为220.67平方米。二、租赁期限为五年，自2017年11月25日起至2022年11月24日止。三、房屋租金：第一年单价55元／月／平方米，月租金12137元；第二年单价55元／月／平方米，月租金12137元；第三年单价57.75元／月／平方米，月租金12744元；第四年单价60.64元／月／平方米，月租金13381元；第五年单价63.67元／月／平方米，月租金14050元；以上所称是指从起租日起每满十二个月为一个租赁年度，此外甲方给予乙方6个月免租金，此阶段免收乙方租金（2017年11月25日至2018年5月24日）；乙方租金按季度支付，自本合同签订日起，乙方须于每季度最后一个月的28日前支付下季度租金。四、租赁保证金：乙方应于本合同签订之时向甲方交纳24274元租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费或其他费用，仅作为乙方履行本合同约定义务的担保；乙方违反本合同约定的，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方应付的欠付费用、违约金、赔偿金等款项，该租赁保证金不足以抵扣上述款项的，乙方应另行支付给甲方；在本合同终止（不论基于何种原因）且乙方把该商铺交还给甲方，双方就租赁该商铺产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内甲方应向乙方退还该租赁保证金余额（不计利息）。五、在租赁期限内乙方逾期交付租金、水费、电费及其他应付款项之一或全部的，每逾期一日应按逾期交付金额的1%支付滞纳金；在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除或提前终止本合同收回该商铺，其中包含乙方拖欠支付租金或其他应付费用达到30日的，甲方依据合同单方终止合同的应当书面通知乙方，乙方应当在15日内迁离并交回该商铺且乙方应向甲方支付20000元违约金，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同还就其他事项进行了约定。原告（甲方、出租人）与被告丁龙（乙方、承租人）于同日签订的另一份《商铺租赁合同》约定，乙方承租甲方位于湖南省长沙市雨花区××路××号××（推广案名为“汇金城芙蓉里”）商业街Ｄ栋二层215-216218-223及中庭二层北边区域商铺用于经营教育科技咨询，该商铺建筑面积为584.59平方米，房屋租金：第一年单价40元／月／平方米，月租金23384元；第二年单价45元／月／平方米，月租金26307元；第三年单价47.25元／月／平方米，月租金27622元；第四年单价49.61元／月／平方米，月租金29002元；第五年单价52.09元／月／平方米，月租金30451元；租赁保证金：乙方应于本合同签订之时向甲方交纳46768元租赁保证金；在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除或提前终止本合同收回该商铺，其中包含乙方拖欠支付租金或其他应付费用达到30日的，甲方依据合同单方终止合同的应当书面通知乙方，乙方应当在15日内迁离并交回该商铺且乙方应向甲方支付20000元违约金。该《商铺租赁合同》约定的其他内容与租赁嘉华城（推广案名为“汇金城芙蓉里”）商业街Ｂ栋二层215-218商铺签订的《商铺租赁合同》内容一致。上述合同签订后，被告丁龙将案涉商铺及相连的其他商铺作为被告乐童文化公司的办公场所和注册地址。2020年10月13日，案涉商铺被锁门导致被告乐童文化公司无法入场继续经营，但被告乐童文化公司未将案涉商铺腾空交还原告。因被告仅向原告支付了部分租金，剩余租金未付，原告于2020年10月14日向被告发出《租金催缴函》，载明被告欠付2019年9月25日至2020年6月24日期间的租金175714.5元并要求于三个工作日内支付。被告于2020年10月30日签收《租金催缴函》后仍未向原告支付欠付租金，原告于2021年1月25日诉至本院，请求判如所请。另查明，一、2017年5月17日，被告乐童文化公司召开股东会，通过股东会决议：公司名称：长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司；通过公司章程；公司不设董事会，只设执行董事一名，任命丁龙为执行董事兼经理、并任命丁龙为法定代表人；公司实行注册资本认缴登记制，注册资本100000元，蔡中博持股45%，认缴45000元，丁龙、李春发分别持股27.5%，认缴275000元，认缴出资期限为2065年9月1日；全体股东一致同意以丁龙的名义签订的租赁合同中的地址位于（湖南省长沙市雨花区××路××号××街××栋××层××及中庭二层北边区域门面）作为公司办公场所使用。2017年11月9日，被告乐童文化公司注册成立。二、2020年4月13日，丁龙、李春发向本院提起诉讼，请求解散被告乐童文化公司，本院于2020年6月3日作出(2020)湘0111民初3028号《民事判决书》，判决解散被告乐童文化公司。该判决现已生效。本案审理过程中，一、原告提交了《欠交租金明细》，载明被告欠付租金情况如下：1、D栋（294.45平方米），欠租期间：2019年9月25日至2020年6月24日欠付123889.5元，2020年9月25日至2020年11月24日欠付27826元；2、B栋（220.67平方米），欠租期间：2019年9月25日至2020年6月24日欠付113482元，2020年9月25日至2020年11月24日欠付25488元；以上D栋及B栋合计欠款290685.5元，其中2020年1月3日补缴欠款20000元、2020年5月19日补缴欠款10000元及2020年7月31日补缴欠款5000元，合计补缴欠款35000元；由于疫情影响减免2020年2月份租金共计26657元，剩余欠交租金229028.5元。原告陈述D栋及B栋除上述欠付租金外，截至2020年11月24日的其他租金均已付清。二、原告与被告丁龙明确案涉B栋二层215-218商铺已支付租赁保证金24274元；D栋二层215-216，218-223及中庭二层北边区域商铺已支付租赁保证金46768元；原告陈述上述租赁保证金未在已付租金及提交的《欠交租金明细》中扣减。三、原告明确第二项诉讼请求中的违约金系因被告拖欠租金导致合同提前解除构成违约，违约金标准40000元为两份《商铺租赁合同》约定的违约金。四、原告明确被告丁龙作为合同相对方应承担责任，被告乐童文化公司作为商铺实际使用人应承担连带责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租人为原告无争议。承租人究竟是被告丁龙，还是被告乐童文化公司，是本案的焦点。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，被告乐童文化公司设立前，被告丁龙先与原告签订的两份《商铺租赁合同》，根据被告乐童文化公司的股东会决议：任命丁龙为执行董事兼经理、并任命丁龙为法定代表人；全体股东一致同意以丁龙的名义签订的租赁合同中的地址位于（湖南省长沙市雨花区××路××号××街××栋××层××及中庭二层北边区域门面）作为公司办公场所使用的内容以及被告乐童公司实际将租赁商铺作为公司注册地址的事实，可以认定被告丁龙签订商铺租赁合同的行为系作为设立人为设立法人从事的民事活动，故在被告乐童文化公司设立后其应对被告丁龙在设立法人过程中从事的民事活动承担民事责任，故本院认定本案承租人是被告乐童文化公司而不是被告丁龙。原告与被告乐童文化公司签订的两份《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，严格依约履行各自的权利义务。一、关于原告的本诉请求。（一）关于两份《商铺租赁合同》解除的问题。《商铺租赁合同》约定“乙方租金按季度支付，自本合同签订日起，乙方须于每季度最后一个月的28日前支付下季度租金”，同时约定“在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除或提前终止本合同收回该商铺，其中包含乙方拖欠支付租金或其他应付费用达到30日的”，现被告乐童文化公司未按约定向原告支付租金，原告要求解除与被告乐童文化公司于2017年10月27日签订的两份《商铺租赁合同》，符合上述合同约定，本院予以支持。（二）关于被告乐童文化公司欠付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告丁龙及乐童文化公司未提供证据证明已付租金及欠付租金的情况，故原告提交《欠交租金明细》主张被告乐童文化公司截至2020年11月24日欠付D栋（294.45平方米）租金及B栋租金合计290685.5元，并在扣减被告乐童文化公司补缴的欠款35000元及原告因疫情影响减免的2020年2月份租金26657元后，被告乐童文化公司仍欠原告截至2020年11月24日的租金229028.5元，本院予以确认。虽然案涉商铺于2020年10月13日被锁门后导致被告乐童文化公司无法入场继续经营，但被告乐童文化公司未将案涉商铺腾空交还原告，故原告要求被告乐童文化公司支付截至2020年11月24日的欠付租金229028.5元，本院予以支持。（三）关于违约金的问题。两份《商铺租赁合同》约定“乙方拖欠支付租金或其他应付费用达到30日的，甲方有权单方面解除或提前终止本合同收回该商铺”，同时约定“在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除或提前终止本合同收回该商铺，其中包含乙方拖欠支付租金或其他应付费用达到30日的，甲方依据合同单方终止合同的应当书面通知乙方，乙方应当在15日内迁离并交回该商铺且乙方应向甲方支付20000元违约金”，现被告乐童文化公司未按约定向原告支付租金导致原告起诉要求解除双方签订的两份《商铺租赁合同》，故原告以此为由要求被告乐童文化公司按两份《商铺租赁合同》约定支付违约金40000元（20000元×2），符合上述合同约定，本院予以支持。（四）关于被告丁龙应否承担责任的问题。本院已认定本案承租人是被告乐童文化公司而不是被告丁龙，被告丁龙系作为设立人与原告签订《商铺租赁合同》，故原告要求被告丁龙作为合同相对方承担责任并主张被告乐童文化公司承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。鉴于被告乐童文化公司已向原告支付了B栋租赁商铺的租赁保证金24274元及D栋租赁商铺的租赁保证金46768元，同时两份《商铺租赁合同》均约定“租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费或其他费用，仅作为乙方履行本合同约定义务的担保；乙方违反本合同约定的，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方应付的欠付费用、违约金、赔偿金等款项，该租赁保证金不足以抵扣上述款项的，乙方应另行支付给甲方”，故从减轻当事人的诉累出发，亦考虑被告乐童文化公司的经营状况及受疫情的影响，本院认定被告乐童文化公司向原告支付的租赁保证金71042元（24274元+46768元）在本案中抵扣欠付的租金，抵扣后被告乐童文化公司还欠原告截至2020年11月24日的租金157986.5元（229028.5元-71042元）。二、关于被告丁龙的反诉请求。本院已认定本案承租人是被告乐童文化公司而不是被告丁龙，被告丁龙系作为设立人与原告签订《商铺租赁合同》，故被告丁龙不是两份《商铺租赁合同》的合同相对方，现被告丁龙基于两份《商铺租赁合同》及合同的履行向原告提出反诉请求，要求确认两份《商铺租赁合同》已于2020年10月13日终止并要求原告赔偿损失165000元及支付违约金15000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）长沙星润商务咨询有限公司与被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司于2017年10月27日签订的两份《商铺租赁合同》；二、被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）长沙星润商务咨询有限公司截至2020年11月24日止的欠付租金157986.5元；三、被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）长沙星润商务咨询有限公司违约金40000元；四、驳回原告（反诉被告）长沙星润商务咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）丁龙的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取2518元，由被告长沙乐童蒙特梭利文化传播有限公司负担；反诉受理费减半收取1950元，由被告（反诉原告）丁龙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二一年四月二十五日书记员  胡婷附：《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。