天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2559号原告：天津国商人集团有限公司，住所地天津市南开区白堤路博士后公寓A-303。法定代表人：林谷春，董事长。委托诉讼代理人：莫日根，天津凡佑律师事务所律师。被告：李志强，男，1968年2月22日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津国商人集团有限公司与被告李志强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津国商人集团有限公司的委托代理人莫日根、被告李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津国商人集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳欠缴的物业管理服务费共计11196.3元；2.判令被告按欠费额的每月千分之三支付申请人违约金1000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告接受立达公寓业主会委托于2017年1月1日签订了《天津市住宅物业服务合同》,对小区实施物业管理服务,且该合同已在南开区××室备案,案号是南开物备（2017）第65号。被告房屋的建筑面积274.42平方米,物业费每平方米每月1元,机电设备维护费每平方米每月1.55元。被告在享受物业服务后,自2017年1月1日至2018年4月16个月期间一直欠交物业服务费共计11196.3元。被告依合同约定自欠费之月起按欠费额的每月3‰计算应支付违约金约计1000元,合计12196元。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难,严重损害原告及其他业主的利益。原告曾多次向被告催缴物业服务费但至今无效。根据国家及地方物业服务条例和双方的相关规定,被告应补交物业服务费并承担违约责任。原告为保护其合法权益,故成讼。被告李志强辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告诉请欠费时间我方已经交过费；2、原告诉请部分超过诉讼时效；3、原告物业服务存在瑕疵。本院经审理查明以下事实：原告作为具有物业服务资质的企业，与立达公寓业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为立达公寓提供物业服务，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日终止。E、F、H座高层住宅按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳物业管理服务费，E、F、H座高层住宅配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.55元由业主交纳。业主于每月7日前交纳。业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。后原告于2018年4月撤出立达公寓，不再提供物业服务。被告系南开区立达公寓E5073号房屋业主，建筑面积274.42平方米，自2017年1月1日至2018年4月未交纳物业服务费。本院认为，原告与立达公寓业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同对原告及包括被告在内的小区全体业主均有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告于2017年1月1日至2018年4月已向小区提供了物业服务，被告作为业主，在享受到原告的服务后，应履行交纳物业服务费的义务。故原告主张被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已交费的意见，本案案由为物业服务合同纠纷，被告作为业主，其履行合同的义务为按时交纳物业费，现被告称已交纳物业费，应由其举证证明，现被告未提交证据证明已交纳物业费，故对此项意见本院不予采纳。被告辩称原告部分诉请超过诉讼时效，经查原告曾向我院提起诉前调解，本院调解中心于2020年10月28日以挂号信的形式向被告房屋所在地立达公寓E5073号寄出调解通知书，邮政部门改退批条上显示拒收，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条:“本法自2017年10月1日起施行”规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定,《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,故本院于2020年10月28日向被告寄发调解通知书认定时效中断。在此之前的时间段原告未交相关证据证明发生时效中断。合同中约定业主交纳物业费的时间为每月7日前，原告主张的2017年1月1日至2017年10月物业服务费已超过三年的诉讼时效，对此部分诉讼请求，本院不予支持；原告主张的2017年11月至2018年4月的物业费未超过诉讼时效，此部分诉讼请求本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告自2017年11月至2018年4月期间物业服务费共4000元。对于原告主张的违约金，《天津市物业管理服务合同》明确约定千分之三的违约金计算方式，被告拖欠物业费的违约行为属实，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着公平的原则出发，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李志强给付原告天津国商人集团有限公司自2017年11月至2018年4月期间物业服务费共4000元；二、驳回原告天津国商人集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，减半收取为52.5元，由原告天津国商人集团有限公司负担27.5元，由被告李志强负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 衡二〇二一年四月十九日书记员 赵爽言附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。