黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0602民初386号原告：大庆铭达物业有限公司，住所地大庆市萨尔图区新村纬九路。法定代表人：王云海，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝芩谷，黑龙江于仁海律师事务所律师。被告：徐靖，女，1973年7月21日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。被告：刘剑峰，男，1972年1月28日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李枫楠，北京岳成（大庆）律师事务所律师。原告大庆铭达物业有限公司与被告徐靖、刘剑峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，公开开庭进行了审理。原告大庆铭达物业有限公司的委托诉讼代理人郝芩谷与被告徐靖、刘剑峰的委托诉讼代理人李枫楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆铭达物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告给付原告自2014年8月4日至2017年12月31日的物业费9562元及利息（按照年利率6%的标准从2015年1月1日起至实际给付之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系负责大庆市萨尔图区书香名邸物业管理的物业公司，被告徐靖、刘剑峰为该小区17号楼3单元1002室业主，2014年8月4日至2017年12月31日期间被告共拖欠物业管理费9562元，原告大庆铭达物业有限公司多次催收，被告至今未缴纳，现原告以被告欠付物业费及滞纳金为由诉至法院。被告刘剑峰辩称，1.由于涉案的房屋曾经发生过火灾，外墙被火烧的很严重，物业在发生火灾时不及时通知被告，且火灾发生后物业公司对被告家的外墙没有进行相关维护及修复，被告多次找到物业公司要求其修复及维护，但物业公司总是以各种理由推迟修复及维护，外墙至今都没有保温板，因此物业服务不到位，没有尽到物业公司应该承担的管理责任，应当减免物业费。2.物业费计算错误，被告已经缴纳了18、19年的物业费，其他年费的物业费是物业公司明确告知被告不需要缴纳，因为被告家中发生的火灾物业公司一直没有处理好，所以物业公司才表示不收取物业费的，因此被告不拖欠物业费。被告徐靖辩称，当时问过保安队长，消防栓是否能放出水，当时说是放不出水的，没有消防合格证，物业没有履行相应责任，环境卫生也处理的不好，地面施工也没有恢复原状，整个小区绿化不到位，消防管理不到位。在举证期限内和庭审过程中，原告大庆铭达物业有限公司举证如下：证据一、《书香明邸前期物业管理合同》复印件5份（2011年、2014年、2016年、2017年、2018年，与原件核对无异），证明：自2011年末至2018年末，原告为被告提供物业服务，与二被告是物业服务合同关系，二被告应依据合同约定交纳物业服务费。二被告对合同真实性无异议，按照合同约定原告没有达到合同中所要求的物业服务标准。本院对该证据予以确认。证据二、档案查档证明一页，证明：二被告在房地产公司购买了涉案房产，该房产由二被告所有，二被告应依据合同约定给付物业服务费。二被告对证据真实性无异议，房屋归二被告所有，但是物业服务不合格。本院对该证据予以确认。证据三、大庆市住宅物业服务内容备案表复印件三份（2016年-2018年，与原件核对无异），证明：原告已经为二被告提供了符合标准的物业服务。二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据只是原告向大庆市城市管理委员会提供相关物业服务标准，但是并不能证明原告按照其标准进行执行。本院对该证据予以确认。在举证期间及庭审过程中，被告徐靖、刘剑峰举证如下：证据一、普通发票复印件一张（与原件核对无异），证明：被告在已经缴纳的2018、2019年物业费。原告对真实性无异议，被告没有出示缴费汇款记录，不能证明已经实际缴纳。本院该证据予以确认。证据二、照片打印件五张、照片五张，证明：原告消防管理不到位，有一张照片拍摄于2021年3月4日，其中显示消防栓检测的日期为2021年1月3日；第二张照片拍摄于2021年3月22日，其中显示消防的日期为2021年1月3日、2月3日、3月3日，因此足以说明原告在进行消防栓检测时自己书写数据并没有按照物业服务合同约定履行，其应该完成的义务，照片打印件中关于被告所有的房屋在火灾发生过后原告一直没有履行相关的维修及维护义务，剩余的照片打印件及照片均显示原告卫生及小区改造后没有及时恢复小区原本的样貌，因此通过以上证据足以看出，原告没有尽到物业管理服务合同中约定的义务。原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，原告方主张的是2014年8月4日至2018年末的物业费，二被告提供的证据是2021年拍摄的与本案无关，二被告拍摄的照片只能证明一瞬间的状态，部分照片也不能确定是在涉案小区内拍摄的，故不能证明二被告的主张。本院对该证据的真实性予以确认。依据上述证据及庭审中当事人的陈述，可确认本案法律事实如下：原告是依法成立的合法企业，具有承揽物业服务的资质，可以合法收取物业管理费用。二被告系书香名邸小区17号楼3单元1002室业主。原告分别于2011年、2014年、2016年、2017年与大庆市宏拓房地产开发有限公司签订了《书香名邸前期物业管理服务合同》，于2018年与大庆市萨尔图区北辰社区工作站书香居民委员会签订了《书香名邸前期物业管理服务合同》，与二被告所在小区形成物业服务关系。2016年、2017年、2018年原告经大庆市城市管理委员会要求将物业服务内容进行备案，且经过大庆市城市管理委员会审查通过。大庆市城市管理委员会及大庆市萨尔图区城市管理局盖章予以确认。原告依据物业服务合同履行了相关义务。2014年8月4日至2017年12月31日，被告欠原告物业服务费，原告已多次向被告催缴。现原告以被告欠付物业费为由诉至法院，诉讼请求如下：1.请求法院依法判令二被告给付原告自2014年8月4日至2017年12月31日的物业费9562元及利息（按照年利率6%的标准从2015年1月1日起至实际给付之日止）；2.诉讼费由被告承担。另查，原告原诉讼请求为“1.请求法院依法判令二被告给付原告自2014年8月4日至2018年12月31日的物业费12351元及利息（按照年利率6%的标准从2014年1月1日起至实际给付之日止）；2.诉讼费、公告费由被告承担。”庭审中，将诉讼请求第一项变更为“请求法院依法判令二被告给付原告自2014年8月4日至2017年12月31日的物业费9562元及利息（按照年利率6%的标准从2015年1月1日起至实际给付之日止）”，诉讼请求第二项变更为“诉讼费由被告承担”。庭后原告向法庭提交了2014年至2018年的物业服务费催缴单五张及催缴照片打印件六张，欲证明其向二被告催缴物业费的经过，庭审中二被告明确表示不需要就该证据另行组织质证，二被告认为因为此证据也是原告单方制作，不能证明已经明确送达到被告或者被告已经知晓。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告大庆铭达物业有限公司与大庆市宏拓房地产开发有限公司已经签订了《前期物业服务合同》，且事实上原告已经向被告提供了物业服务，被告也享受到了物业服务，双方的权利义务应按照相关法律、法规及物业服务企业主管部门规定的服务标准确定。被告拖欠物业费的事实存在并在庭审中予以自认，但被告在庭审中辩称原告主张的2014年至2017年的物业费已经过了诉讼时效。虽然被告在庭后提交的物业服务费催缴单系原告单方制作，但原告提交的催缴照片显示其2016年1月5日原告向被告催缴了2015年欠缴的物业费，2017年1月3日原告向被告催缴了2016年欠缴的物业费，2017年3月1日原告向被告催缴了2014年至2016年欠缴的物业费，2018年1月10日原告向被告催缴了2017年欠缴的物业费，2018年3月1日原告向被告催缴了2014至2017年欠缴的物业费，2019年1月8日原告向被告催缴了2018年欠缴的物业费，二被告系大庆市萨尔图区书香名邸小区17号楼3门1002室业主并在此居住，原告将催缴通知单张贴单元门及入户门处，二被告出入时应知晓。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典实施前，关于诉讼时效的规定应适用2018年最高人民法院公布的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。二被告拖欠原告的2014年物业费的诉讼时效起算时间是2015年1月1日，当时的诉讼时效是两年，即到2017年1月1日，原告提交的证据显示其2017年3月1日才向二被告主张2014年的物业费，故2014年二被告拖欠原告的物业费已经过了诉讼时效，2015年至2017年的物业费并未过诉讼时效。庭审中二被告辩称原告已经将2014年至2017年的物业费予以免除，但举证期间及庭审过程中二被告均未提交相关证据证实其辩解，庭审中原告对此亦不予认可。故二被告应给付原告2015年至2017年的物业费8411元[2015、2016年物业费为5622元（24.672元/平方米×113.95平方米×2）、2017年的物业费为2789元（24.48元/平方米×113.95平方米）]，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。关于逾期利息。因被告逾期未缴纳物业费属于违约，应承担相应的违约责任，原告主张利息于法有据，但原告要求二被告按照以年利率6%为标准从2015年1月1日起至实际给付之日止给付利息，本院认为原告计算利息的起始时间有误，应自2016年1月1日起开始计算，且应该分年度分别计算利息，故应从每年拖欠物业费的次年1月1日起按照年利率6%的标准计算利息至实际给付之日止。庭审中关于二被告辩称二被告房屋外墙起火，原告未进行维修，二被告在举证期间及庭审过程中均未提交相关证据证实该维修系原告过错导致外墙起火且维修系原告物业服务范围，原告庭审中提交的物业服务合同及备案表中并未有该项物业服务，故本院对二被告的该项辩解不予采信。关于二被告辩称原告服务不到位，消防不合格、绿化不到位、环境卫生处理的不好、地面施工没有恢复原状等，因二被告庭审中提交的相关证据系2021年原告物业服务情况，与本案无关，故本院对二被告的该项辩解不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告徐靖于本判决生效之日起立即给付原告大庆铭达物业有限公司2015年度至2017年度的物业服务管理费8411元及从每年拖欠物业费的次年1月1日起按照年利率6%的标准计算利息至实际给付之日止；二、驳回原告大庆铭达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告徐靖、刘剑峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  陈庆强二〇二一年四月六日法官助理黄硕书记员刘莹