四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1302民初191号 原告（反诉被告）：张力文，女，1990年4月24日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：覃树攀,四川智典律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：南充维登酒店管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区鹤鸣西路116号万美广场小区A座楼11层2号。 法定代表人：代良勇，执行董事。 委托诉讼代理人：陈颖，四川凯航律师事务所律师。 被告：四川云之滨酒店管理有限公司，住所地四川省南部县蜀北街道办事处幸福路161号。 法定代表人：郑义，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨森，四川兴恒平律师事务所律师。 张力文与南充维登酒店管理有限公司（简称维登酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理，审理中维登酒店提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并进行审理，并根据张力文的申请追加了四川云之滨酒店管理有限公司（简称云之滨公司）作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2021年1月22日、3月18日公开开庭进行了审理。张力文的委托诉讼代理人覃树攀、维登酒店的委托诉讼代理人陈颖、云之滨公司的委托诉讼代理人杨森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张力文向本院提出如下诉讼请求：1.判令维登酒店立即支付张力文租金47047元；2.解除张力文与维登酒店签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》；3.判令维登酒店支付张力文违约金130284元；4.本案诉讼费、保全费、律师服务费等费用由被告承担。事实及理由：2019年，张力文与维登酒店签订《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》，约定张力文将自己购买的位于南充市顺庆区××路××小区××号楼××层××号房屋租赁给被告维登酒店用于酒店经营，期限为15年，前5年租金为每月3619元，自2019年6月1日开始计付租金，租金每按月支付。但维登酒店未按合同约定履行支付租金义务，仅仅支付了2019年6、7、8、9月的租金。截止2020年10月31日，维登酒店累计拖欠张力文租金47047元。张力文向维登酒店寄发律师函，限期维登酒店支付拖欠租金，否则将通过法律措施解除合同并要求维登酒店承担违约责任，但维登酒店仍未履行支付租金义务，也未作任何回复。根据合同约定，单方不履行合同即构成违约，守约方有权解除合同，合同约定的违约金为36个月托管收益的总和，即130284元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。审理中，张力文申请追加云之滨公司为本案被告，并请求判令：1.云之滨公司与维登酒店向原告张力文共同承担违约责任和租金支付责任；2.云之滨公司返还张力文装修款110993元或将该装修款直接支付给维登酒店。事实及理由：张力文与维登酒店签订《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》，云之滨公司收取张力文装修款110993元，云之滨公司实际享受和承担了合同的权利和义务，是共同承租人，应与维登酒店共同承担合同约定的义务和责任。 被告（反诉原告）维登酒店辩称：案涉合同非因我公司原因导致无法履行，同意解除合同，但张力文的其他诉请无事实依据，请求予以驳回。理由如下：1.原告张力文起诉所适用案由不当，原、被告并非房屋租赁合同关系，根据案涉合同可知，双方系委托合同关系，委托代理的后果应由为委托人承担，故我公司不应当支付租金和违约金、承担诉讼费等费用。2.合同明确约定若房产开发商交房时间顺延，则合同约定的托管期和托管收益支付时间相应顺延。根据本院已生效（2020）川1302民初6546号判决书可知，案涉房屋的开发商向该小区的业主发送了延期交房的告知书，且于2020年7月14日才电话通知购房者交房，可知交房时间比购房者商品房买卖合同中约定的2019年5月10日迟延了1年2个月又4天，若判决我公司应承担支付托管收益义务，则支付托管收益的时间均应向后顺延1年2个月4天。3.案涉合同不能履行系因项目性质以及消防验收未能通过，系第三方原因造成，被告不具有任何过错，故被告没有违约。4.案涉房屋至今未交付我公司占有，不应向原告张力文支付任何租金或者托管收益。5.合同约定了不计托管收益的装修期，若判决我公司应向原告张力文支付托管收益，则应当扣除相应的装修期。 被告（反诉原告）维登酒店向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告张力文支付反诉原告装饰装修款110993元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原被告于2019年签订《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》约定反诉被告应当向反诉原告一次性支付装饰装修款110993元，但反诉被告张力文一直未支付，已构成违约。为维护反诉原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 原告（反诉被告）张力文辩称，装修款我们是支付给了被告云之滨公司的，该公司与维登酒店系合作关系，应当视为已经支付给维登酒店。如果维登酒店不认可，云之滨公司应当将收取原告（反诉被告）张力文的装修费返还原告（反诉被告）。 被告云之滨公司辩称，我公司收取原告张力文装修款是实，同意转给维登酒店。 经审理查明：张力文与人南充新世纪房地产开发有限公司（简称新世纪公司）于2018年10月29日签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发出售的位于南充市顺庆区××路××小区××号楼××层××号房屋，建筑面积为80.43㎡，并约定出卖人在2019年5月10日前向买受人交付该商品房。2018年9月23日，张力文向被告云之滨公司支付了装修款10000元，2018年10月29日，张力文又向该公司支付装修款100993元，合计支付装修款110993元，该公司给张力文出具了收款收据。上述《商品房买卖合同》签订后，维登酒店（乙方）与张力文（甲方）签订了《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》，就甲方将自己购买的上述房屋委托乙方对外租赁或自营管理，乙方向甲方支付约定收益达成协议，约定：本合同托管期限为15年，自2019年6月1日至2034年5月31日止，若附件一《商品房买卖合同纷》中约定的交房时间2019年5月10日出现延期，则本合同约定的托管期和托管收益时间相应顺延；在合同签订后甲方应向乙方一次性支付装饰装修款110993元，装修时间为6个月，不计托管收益；托管收益按固定回报模式，乙方按以下收益按月向甲方支付托管物业租赁费用，即2019年6月1日至2024年5月31日，托管收益单价为45元／㎡，合计每月托管收益为3619元（税前），2024年6月1日至2029年5月31日托管收益单价为50元／㎡，合计每月托管收益4022元（税前），2029年6月1日至2034年5月31日托管收益单价为55元／㎡，合计每月托管收益4424元（税前）；双方按月结算托管物业租赁收益，合同约定的托管起始日前5日内，乙方预先向甲方以现金或转账方式支付下月收益，往后以次类推；托管经营期间的运营使用费由乙方承担，托管期间由乙方自负盈亏，所产生的收益归乙方所有，所产生的债务由乙方承担；由于不可抗力导致本合同不能履行的，各方不承担违约责任；本合同生效后，单方不履行合同义务的即构成违约，需向守约方支付违约金，且守约方有权解除本合同；本合同项下的违约金为本合同约定中的36个月托管收益总和；未经甲方同意，乙方迟延支付经营收益款超过5日，除应按约定如数补交外，从第6天起还应支付违约金80元／套；本合同经甲乙双方签字盖章后生效等。维登酒店在上述《商品房买卖合同》约定的开发商交房时间届满之前对案涉房屋进行了装饰装修。2019年5月31日，张力文与维登酒店签订《补充协议》，约定：1.因托管物业暂未达到相关智能部门的清水交付标准，故2019年6月1日至2019年8月31日三个月的托管收益乙方分两次向甲方支付：2019年6月1日前支付一个月托管收益，2019年9月1日支付剩余两个月的托管收益，乙方不承担延期支付违约责任；2.本年度的物业委托管理费1200元／套和税费在第二次支付（即2019年9月1日前）托管收益时一并扣除；3.原合同托管期延长三个月，即由2034年5月31日结束延长至2034年8月31日。协议签订后，维登酒店向张力文支付了2019年6、7、8、9月份的托管收益,此后未再支付。2020年10月16日,张力文通过四川智典律师事务所向维登酒店邮寄了催告律师函，函告维登酒店在收到该函件后三日内支付拖欠租金，否则将通过法律措施解除合同并要求其承担违约责任。维登酒店收函后仍未向张力文支付任何费用。张力文遂诉来本院，提出了如前诉讼请求。 另查明：2019年5月13日，新世纪限公司向“世纪西华家园”小区业主发出《告知书》，告知因由于小区水电气分户安装工程尚未到位不能如期交房，交房时间待定。2019年8月22日，新世纪公司在南充晚报公告：世纪西华家园1号楼已经具备房屋所有权转移登记。 再查明，审理中，张力文与维登酒店一致确认双方签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》自本案起诉状副本送达维登酒店之日即2021年1月11日起解除。 本院认为：张力文与维登酒店订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。根据双方合同约定，张力文将物业交由维登酒店托管期间，该公司仅向张力文支付固定的托管收益，而运营费用由该公司自行承担，所产生的收益归该公司所有，所产生的债务由该公司自行承担，可见双方并不属于委托代理关系，而属于租赁合同关系。维登酒店辩称双方系委托合同关系，该主张理由不能成立，本院不予采纳。 张力文与维登酒店一致同意双方签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》自本案起诉状副本送达维登酒店之日即2021年1月11日解除，不违反法律规定，本院予以确认。 双方合同约定，若附件一《商品房买卖合同纷》中约定的交房时间2019年5月10日出现延期，则本合同约定的托管期和托管收益时间相应顺延。该交房时间，是新世纪公司统一通知交房的时间，而不应是某一业主具体接房的时间。只要开发商通知交房了而且该时间较2019年5月10日出现延期，则合同约定的托管期和托管收益时间就相应顺延，至于开发商通知交房时房屋是否符合交房条件、房屋是否已经实际交接等均对此不构成影响。新世纪公司在2019年5月13日向业主发出告知书告知因水电气分户工程未到位不能如期交房，又于同年8月22日在南充晚报公告世纪西华家园1号楼已经具备房屋所有权转移登记，因办理房屋所有权转移登记的时间一般不会早于交房日期，而双方均未举出证据证明新世纪公司统一通知新的交房的时间，且在《商品房买卖合同》约定的开发商交房时间2019年5月10日届满之前维登酒店已经对案涉房屋进行了装饰装修，已实际占有控制了房屋，还支付了2019年6、7、8、9月的托管收益（租金），故该公告办证的时间即2019年8月22日可以作为本案新世纪公司通知交房的时间，即较约定时间延期105天。至于维登酒店提出的根据本院（2020）川1302民初6546号判决书查明的新世纪公司于2020年7月14日才电话通知该案原告吕东升、欧玉清接房的事实，由于该判决书并不是生效法律文书，加之该案件事实系该小区单个业主接房时间，属于个例，不能据此认定新世纪公司在2020年7月14日才通知整个小区交房的事实。因此，维登酒店主张本案物业托管收益支付起点时间应从约定之日顺延1年2个月又4天的理由不能成立，本院不予支持，而应从2019年6月1日顺延105天至2019年9月13日。维登酒店仅仅向张力文支付了三个月的托管收益（租金）后，未再行支付，显然构成违约，应承担支付合同约定的托管收益并支付违约金的违约责任。由于维登酒店已经对案涉房屋进行了装修，故其辩称案涉房屋至今未交付其占有，不应向原告支付任何租金或者托管收益的主张没有事实依据，本院不予采纳。维登酒店提出的因第三方原因导致本案合同未能履行，其不构成违约的主张，由于第三方原因并不是维登酒店的免责事由，故该主张没有法律依据，本院不予采纳。关于托管收益（租金）金额：根据以上所述，计算托管收益支付起点时间为2019年9月13日，根据张力文的诉讼请求，计算托管收益（租金）至2020年10月31日止，托管收益（租金）总额应为49098元，扣除已经支付了的4个月共14476元，维登酒店还应支付张力文托管收益款（租金）34622元。关于违约金：双方合同约定的违约金为本合同约定中的36个月托管收益总和，该约定标准明显过高，结合本案合同的履行情况、双方的过错程度以及各方的预期利益等实际情况，本院酌定按18个月的托管收益总和确定违约金，即65142元。对张力文主张本案保全费、律师服务费由被告承担的诉讼请求，因该请求不明确且无证据证明，本院不予支持。 被告云之滨公司不是张力文与维登酒店签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》的当事人，张力文也无证据证明被告云之滨公司是共同承租人，根据合同相对性原理，被告云之滨公司对维登酒店对原告的违约责任和租金支付责任无共同承担义务，故张力文要求两公司共同向其承担违约责任和租金支付责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 原告（反诉被告）张力文与被告（反诉原告）维登酒店签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》约定张力文应支付维登酒店装修费110993元，但张力文一直未予以支付，应当予以支付。故反诉原告维登酒店要求反诉被告张力文支付装饰装修款110993元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。张力文在该合同签订之前已将装修款110993元支付给了被告云之滨公司，双方并无合同关系，云之滨公司应将该款返还张力文或转给维登酒店。云之滨公司同意将该款转给维登酒店，但维登酒店不同意，故云之滨公司应将该装修款返还张力文。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、确认原告（反诉被告）张力文与被告（反诉原告）南充维登酒店管理有限公司签订的《世纪西华家园物业租赁管理委托合同》自2021年1月11日起解除； 二、被告（反诉原告）南充维登酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张力文支付托管收益款（租金）34622元； 三、被告（反诉原告）南充维登酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张力文支付违约金65142元； 四、原告（反诉被告）张力文于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）南充维登酒店管理有限公司支付装饰装修款110993元； 五、被告四川云之滨酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张力文装饰装修款110993元； 六、驳回原告（反诉被告）张力文的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1923元、反诉受理费1260元，合计3183元，由张力文负担841元，由南充维登酒店管理有限公司负担1082元，由四川云之滨酒店管理有限公司负担1260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨发光 二〇二一年四月二日 书记员  舒 凤