天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初5676号原告：天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会，住所地天津市东丽区舒畅欣园5号楼704室。负责人：杜孝忠，业主委员会主任。委托诉讼代理人：李琳，天津捷音律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子惠，天津元宪律师事务所律师。被告：天津市华海物业管理有限公司（统一社会信用代码911201057328126025），住所地天津市河北区金正公寓3-11-1108号房间。法定代表人：苏妹，总经理。委托诉讼代理人：徐通林，男。委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。原告天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会（以下简称舒畅欣园业主大会）诉被告天津市华海物业管理有限公司（以下简称华海物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒畅欣园业主大会的委托诉讼代理人李琳、孙子惠，被告华海物业的委托诉讼代理人徐通林、庞博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。舒畅欣园业主大会向本院提出诉讼请求：1．判令天津市东丽区舒畅欣园小区的《天津市住宅前期物业服务合同》物业服务终止；2.判令华海物业将天津市东丽区舒畅欣园小区的物业管理用房腾空并交还舒畅欣园业主大会，且返还业主档案、水电卡、消防、电梯、二次供水泵房、信号站的相关资料及图纸，并配合舒畅欣园业主大会进行水电卡及电梯过户；3.本案诉讼费用由华海物业负担。事实和理由：2019年5月29日，舒畅欣园业主大会依法成立并备案。2019年12月20日舒畅欣园业主委员会召开业主大会，通过投票表决的方式公开招标选聘物业服务企业。2020年5月26日，天津市阳升物业管理有限公司（以下简称阳升物业）中标舒畅欣园小区的物业服务项目，并于2020年6月10日在舒畅欣园小区签订了正式物业服务合同，物业管理服务期限自2020年6月22日起至2023年6月21日终止。依据《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条之规定，《前期物业服务合同》应当终止。由于华海物业占有舒畅欣园小区物业管理用房且迟迟不与业主委员会进行相关材料的交接，故诉至法院。华海物业辩称，不同意舒畅欣园业主大会的全部诉讼请求。第一、舒畅欣园业主大会成立程序存在诸多违法情形，其作为原告主体不适格。舒畅欣园业主大会提交的《舒畅欣园业主选举业主代表的表决表统计表》中存在着“建筑面积”大部分大于“实际建筑面积”影响双二分之一的统计，无法证明双过半；舒畅欣园业委会成员中的部分业主存在着欠缴物业费的情形，不符合成为业委会成员的条件，且物业办公室处的舒畅欣园业主大会成立过程的案卷材料中，《关于建立舒畅欣园小区业主大会的申请》落款处申请人签字与文件材料落款处签字笔迹完全不一致，物业办对成立业主大会的审查极其草率；舒畅欣园业主大会提交的表决票存在着表决票签字业主与房屋实际产权人不一致及他人代签字的情况，不能代表业主的真实意思表示；业主委员会成员选举未采取差额选举的方式，程序违法。第二、选聘阳升物业作为舒畅欣园小区新物业公司程序违法。舒畅欣园业主大会选举的业委会成员程序不符合法律规定，进而导致该业委会选聘的新物业公司不具备合法性。第三、华海物业在舒畅欣园业委会、阳升物业合法合规工作的前提下始终配合工作交接，但因为阳升物业无法提供业委会的委托书，业委会不能对交接工作进行监督而搁置，并且舒畅欣园小区广大业主不同意华海物业撤场。综上，舒畅欣园业主大会从成立至选聘物业公司时存在着诸多严重违反法律程序的情形，但我国法律并无对上述违法过程提出异议或申诉的法律途径，故请求依法驳回舒畅欣园业主大会的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院调取了天津市东丽区万新街道办事处物业办公室备案材料以及相关人员的调查笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月22日，天津市天舒房地产开发有限公司与华海物业签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定华海物业为舒畅欣园项目提供物业服务，前期物业服务合同自2011年8月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，合同并对合同终止移交的内容进行了约定。合同签订后，华海物业开始为舒畅欣园小区提供物业服务。2018年2月，舒畅欣园小区业主代表向主管部门天津市东丽区人民政府万新街道办事处（以下简称万新街办事处）申请建立舒畅欣园小区业主大会。2018年3月16日，万新街办事处批复同意成立“舒畅欣园业主大会筹备组”，并提出在万新街办事处和舒畅社区居委会的指导下，严格按照规定和选举程序开展小区业主大会成立的筹备工作。在万新街办事处和舒畅社区居委会指导、审核下，舒畅欣园业主大会依照相关程序成立，并于2019年5月29日向万新街办事处备案，主管部门向舒畅欣园业主大会出具业主大会备案证明，确认其成立并向天津市东丽区住房和建设委员会物业办进行了报备。2020年5月29日，阳升物业在华海物业参与投标的情况下中标成为舒畅欣园小区新的物业公司。2020年6月10日，舒畅欣园业主大会与阳升物业签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定由阳升物业为舒畅欣园项目提供物业服务，物业管理服务期限为叁年，自2020年6月22日起至2023年6月21日终止，合同自签订之日起生效。2020年6月19日，天津市东丽区住房和建设委员会物业办对上述合同予以备案。同日，居委会、区物业办、街道物业办、舒畅欣园业委会、华海物业、阳升物业就舒畅欣园物业交接问题召开会议，经过讨论协商并形成决议，约定2020年6月30日华海物业完成所有项目交接，6月22日至6月30日期间各分项目交接前由华海物业负责，项目交接后阳升物业负责。到期后，华海物业拒绝撤场进行交接。本院认为，天津市天舒房地产开发有限公司与华海物业签订的《天津市住宅前期物业服务合同》依法成立，对合同当事人以及舒畅欣园小区的全体业主具有法律约束力。《天津市住宅前期物业服务合同》约定，该合同自2011年8月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。舒畅欣园业主大会及其业主委员会是在主管部门以及居委会的指导、审核下依照法定程序成立的，具备民事主体资格。舒畅欣园业主大会成立后依照相关程序通过招投标的方式选聘了新的物业公司，签订了物业服务合同，并已生效，故此时《天津市住宅前期物业服务合同》终止。合同终止后，华海物业应按照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定以及几方达成的决议履行交接撤场义务，其未履行构成违约，应承担继续履行上述义务的责任。舒畅欣园业主大会的诉讼请求，符合《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，且华海物业对交接的内容亦无异议，故本院予以支持。至于华海物业的抗辩意见，因其提供的证据不足以反驳主管部门备案的证据材料，且华海物业与舒畅欣园业主大会、阳升物业已达成撤场交接决议，故本院不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津市东丽区舒畅欣园小区的《天津市住宅前期物业服务合同》终止；二、被告天津市华海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将天津市东丽区舒畅欣园小区的物业管理用房腾空交还原告天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会，并返还业主档案、水电卡、消防、电梯、二次供水泵房、信号站的相关资料及图纸，配合原告天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会进行水电卡及电梯过户。案件受理费80元，由被告天津市华海物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  田培东审 判 员  顾凤和人民陪审员  杜秀敏二〇二一年四月六日书 记 员  李维成本判决所依据的相关法律、法规一、《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。二、《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。三、《物业管理条例》第三十八条：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。