四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0781民初1183号 原告：尹思懿（曾用名尹加乐），女，汉族，生于1988年3月23日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：尹智萍（原告母亲），大专文化，教师。 委托诉讼代理人：任国兵，四川本明律师事务所律师。 被告：江油合谊房地产开发有限公司，住所地江油市三合镇江东路**，统一社会信用代码91510781MA694AU06A。 法定代表人：刘力辉，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘世枢，公司员工。 原告尹思懿与被告江油合谊房地产开发有限公司（以下简称“合谊房地产公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹思懿委托诉讼代理人尹智萍、任国兵，被告委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹思懿向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告因受到欺诈与被告签订的《合谊·江城公馆认购协议书-住宅》认购合同（金额691843元以及首付分期付款协议金额211843元）；2.判令被告退还原告已付定金2万元及首付房款8万元，并赔偿原告损失2万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年11月1日原告受被告陈列的不真实的房屋沙盘模型欺骗，与被告签订了《合谊·江城公馆认购协议书-住宅》。当时因原告无法一次性支付完首付款，原、被告间又签订了首付分期付款协议（因被告说分期付款协议要盖章，其后就一直未交给原告）。合同签订后，原告支付了定金2万元及首付分期款8万元。其后，原告了解到自己所认购的房屋实际结构与被告展示的的沙盘模型图存在较大差异，自己受到欺骗而购买。原告多次联系被告要求退房退款，被告也承认存在原告所提问题，但双方就退款事宜一直无法达成一致。原告认为，自己受到被告的欺骗、误导，与被告签订的认购合同所购房屋非自己真实意愿，依法原告有权撤销合同并要求被告承担赔偿责任，维护社会诚信风气。 被告合谊房地产公司辩称，原、被告双方未签订商品房买卖合同，预先签订了合谊·江城公馆商品房认购协议书，在签订认购协议书时如实告知了商品房买卖条款以及户型示意图，如实告知了所有情况。被告向原告出具的户型示意图为规划前预先制作，当时报规的面积为124.82㎡，在取得商品房预售资格证后，经被告预测，与原告签订的认购书面积为123.71㎡，因此不存在有所谓的较大差异。原告不同意依据认购协议书签订商品房买卖合同，应该承担违约责任，依据协议所支付的定金不予退还，扣除定金后返还剩余房款。双方未签订商品房买卖合同的过错不在于被告，在尚未签订商品房买卖合同时原告就签订了所谓的装修合同，其应自行承担相应的风险和损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议以及争议证据，予以审查并在卷佐证。相关证据经审查后，认定事实如下： 2020年11月1日，原告尹思懿（乙方）与被告合谊房地产公司（甲方）签订了“合谊·江城公馆认购协议书”一式叁份，协议约定：原告认购被告开发的江油合谊·江城公馆项目4号楼1单元4层2号房屋一处，计价建筑面积123.71平方米，计价建筑面积总价691843元；协议书签订当日，原告须缴纳购房定金（人民币）20000元整；认购协议书在签署且乙方付清定金后生效；签订认购协议后，原告作为买受人须在7日内携带符合签署《四川省商品房买卖合同》和办理按揭需要的相关资料文件到合谊·江城公馆销售中心签署《商品房买卖合同》及附件并支付购房款；签订《四川省商品房买卖合同》后，此《认购协议书》自行终止等。该协议同时用加粗字体标注条款“13.乙方知晓并认可甲方在销售现场展示的《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等相关配套文件全部内容，如乙方以上述合同及相关配套已明示内容不能与甲方达成一致为由拒绝签约，则乙方无权要求返还本协议约定之定金。”签订认购协议后，原告于当日向被告转账交付定金20000元。 当日，原告同时签订“合谊·江城公馆首付分期协议书”一式贰份，约定认购房总价691843.00元，首付款211843.00元，分三期付清，第一期在2020年11月1日前付64000元、第二期在2021年2月1日前付85000元、第三期在2021年5月1日付62843元，该协议还分别约定“三、乙方承诺并认可，在乙方付清上述约定的全部首付款前，双方不予签订正式《商品房买卖合同》及其附件。且甲方不承担未签订正式《商品房买卖合同》及其附件的违约责任。”，“六.其他：5.本协议自甲乙双方签字并盖章（乙方为自然人的，需签字并摁指印）之日起生效，在双方签订正式《商品房买卖合同》后自动终止”。原告签订该分期协议书后，协议书由被告持有，其后也未签章确认。当日，原告转账支付被告购房首付分期款80000元。 签订认购协议并支付部份款项后，原告母亲尹智萍于2021年1月10日、1月12日、1月14日分别在江城公馆售楼大厅找到售楼人员任某、金某、主管王某以及经理李某等人，以原告签订认购协议书支付定金等系任某在推销售卖原告所认购的楼盘时，任某讲解现房户型与沙盘模型示意图一模一样才予确定购买的，沙盘模型中厨房部分是方方正正的，而实际上是长方型等为由，认为被告销售行为构成欺诈，所签协议应当撤销，并要求退还定金和预交的购房款。交涉过程中，尹智萍进行了现场录音、录像以及通话录音，录音中被告售楼人员任某认可了尹智萍所述的当初介绍是“这个模型是跟那个户型是一模一样的，就是按那个做出来的”，同时录音中尹智萍也认可金某所称“当初肯定给你们看了的图纸的”，称“看了图纸，她说跟着这个一样的。那个图纸，你说那平面图哪有这个这么直观嘛？”因双方多次协商退款无果，原告遂诉至本院。 另查明，1.原告所认购的房屋，根据被告举证宣传户型图“装修改造意境图”（2020年6月印制）中标明争议房屋建筑面积约124.82㎡（认购协议确认为123.71㎡），户型厨房部分面积为长方形示意，和生活阳台共同约为正方形示意，厨房标注尺寸约（1800×3300）。该宣传资料下并用小字注明“本宣传资料所涉宣传内容具有不具体性不明确性，仅作为项目宣传推广使用，不在任何意义上构成开发企业的要约和承诺，具体以政府审定的规划设计文件及《商品房买卖合同》的约定为准。” 2.在售楼处所展示的户型沙盘模型中，模型未标注尺寸，厨房展现为方型的示意，与相临阳台构成总面积型状，明显大于宣传户型图标注的样式。同时，该沙盘户型右下角有铭牌一块，用小字标明“注：本模型仅为户型装修示意图，不作为交付标准。相同户型单位因楼栋、楼层、单位不同，局部结构、面积等可能有所不同。最终以《商品房买卖合同》约定及房屋现状作为交房标准。” 3.2021年1月17日，原告向合谊房地产公司发出律师函，以被告“此前展示的与房屋实际结构存在明显不一致的沙盘模型，对消费者构成了重大欺骗、误导”为由，要求解除或撤销合同，退还已支付的定金2万元和首付分期款8万元。诉讼过程中，原告再次向本院明确不再与被告签订《商品房买卖合同》，购买已认购的商品房。 4.2020年12月13日，尹智萍与案外人成都馨居尚装饰设计工程有限公司签订了《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，约定对本案所认购的房屋进行装修，约定装修款为150000元。 5.上述协议均系原告母亲尹智萍代原告尹思懿签字确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.是否应撤销尹思懿与合谊房地产公司签订的《合谊·江城公馆认购协议书》；2.合谊房地产公司是否应向尹思懿返还定金20000元，并赔偿原告损失。本院根据所查明的事实，综合评判如下： 一、关于尹思懿与合谊房地产公司签订的认购书是否应撤销的问题。本院认为，尹思懿与合谊房地产公司签订的认购书系预约合同，是买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，该认购书对买卖双方基本情况、房屋的基本情况、房屋价款、定金及签署正式买卖合同的期限进行了约定，该认购书签订后能否撤销应当考察当事人行为是否在存在重大误解、显失公平、被欺诈或被胁迫的否定情形，即是否违背了当事人签订预约合同时的真实意思表示，且符合法律规定的行为撤销要件。根据本案情况，原告在认购房屋时，因被告展示的房屋结构沙盘模型以及售楼人员的推销介绍虽然存在可能被误导的情形，违背原告签订认购房屋协议的初衷，但作为大宗高额商品的购买人，原告应当具备基本的审慎注意义务，现被告举证反驳其展示模型与图纸均提示不作为房屋交付标准，故以被告实际交付的房屋与沙盘模型部分不同就认定被告行为构成欺诈，证据不足，也与查明事实不符，本院不予支持。 参照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的实施意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中原告所希望购买的房屋厨房结构部分确实与被告展示的沙盘模型在面积、形状方面存在一定差异，原告虽应更为慎重对待自己的购房行为，但该差异在所认购房屋尚未部分建成并不能对外展示实物时对买卖双方均会造成一定影响，该影响因被告售楼人员介绍虽不必然但也不排除造成原告对标的物规格等发生错误认识，使原告行为后果与自己的意思相悖，在不签订《商品房买卖合同》时也将会对原告造成较大损失，故可以认定原告在签订认购协议书时系因自身对所购商品了解不够，轻率行为而致重大误解所为，因此，其所主张撤销该认购协议，本院予以支持。另外，关于原告另行主张撤销的首付分期协议，因被告未最终签章确认，且原告明确不再购买认购房，故该分期协议不具有法律效力，原告已付的80000元首付分期款，被告应予退还。 二、关于尹思懿要求合谊房地产公司向其返还定金20000元并赔偿损失20000元的诉请是否成立的问题。本院认为，预约合同签订目的在于降低交易成本，促成交易实现，其中的定金罚则条款也仅是确保当事人对本约合同的签订和善意履行，如因当事人的重大误解而使本约合同未予签订或履行不能时，不仅不能促成交易目的实现，也使得预约合同的履行显失公平，故为了确保本约合同签订而达成的认购协议书，在当事人因重大误解不能或不愿签订履行本约合同时，再适用预约合同中的定金条款，显然对当事人双方均产生不利影响，不利于促成具有新时代中国特色社会主义公平正义、诚信社会的建立。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，在本院撤销认购协议书后，不支持适用其中的定金条款，支持由被告返还原告预先支付的定金20000元，不支持原告以双倍取得返还定金的方式所主张的损失赔偿20000元。 综上所述，案经调解无果。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、撤销原告尹思懿与被告江油合谊房地产开发有限公司于2020年11月1日签订的《合谊·江城公馆认购协议书》； 二、被告江油合谊房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告尹思懿定金20000.00元以及首付分期款80000.00元； 三、驳回原告尹思懿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10718元，减半收取5359元（原告已预交），由原告尹思懿负担2679.5元，被告江油合谊房地产开发有限公司负担2679.5元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  储明 二〇二一年四月九日 书记员  韩玲