贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终251号上诉人（原审被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91520000214412019C，住所地：贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：林农，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁业芳，女，系贵州行泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：郭某某，男，汉族，1966年4月16日出生，户籍地：贵州省紫云苗族布依族自治县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：钱红，女，布依族，1968年11月26日出生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。系原告郭某某之妻。代理权限为特别授权代理。上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“杰和公司”）因与被上诉人郭某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2020）黔0425民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。杰和公司向本院上诉请求：1、请求撤销原审判决。2、依法改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案已过3年的诉讼时效，被上诉人的胜诉权不应再受法律的保护。双方合同约定上诉人于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记。逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为系持续违约，但是违约金请求权是债权请求权，应受三年诉讼时效限制，被上诉人应当于2020年4月1日前提起诉讼，现已过三年诉讼时效，已丧失胜诉权，即使未过诉讼时效，被上诉人于2020年10月15日提起诉讼，因此2017年10月15日前的违约金已超过诉讼时效，不应支持。二、被上诉人未经规划批准，擅自改变房屋结构，将阳台予以封闭，也是导致其未能办理房屋产权证的原因之一，但一审判决对该事实未予认定，严重违法，导致本案基本事实认定错误，请求二审法院依法予以纠正。同时，根据有关规定，被上诉人应当将封闭的阳台恢复原状，恢复购买时的房屋结构。三、上诉人逾期未能办理房屋产权证是因拆迁过程中有较多的钉子户，导致拆迁不能而拖延了建设工期，并且政府给予的某些承诺不能如期兑现，致使整个小区尚有在建项目而不能办理房产证，该事实对于上诉人来说，已构成不可抗力，根据前述法律规定，上诉人不应承担违约责任。四、即使判令由他人承担违约责任，也应严格按照上诉人与紫阳新城业主代表签订的《承诺书》以合同约定计标赔付金额的10%予以赔付。虽然被上诉人没有在《承诺书》上签字，但该承诺书是在住建局的主持下达成的，应当作为法院调整违约金计算标准的参考。考虑本案被上诉人在购房是已经获得了35000元优惠，同时考虑事实上诉人故意拖延办证，拆迁问题影响办证的因素客观存在，人民法院在对违约金计算标准进行调整时，应当将违约金直接调整为前述《承诺书》约定的“以合同约定赔付金额的10%”，此标准系住建局协调达成的，且其他与被上诉人同小区的业主正在执行，为确保同一小区统一标准，避免发生群体性的不稳定事件，请求二审法院对违约金的计算标准再进行调整。五、一审判决适用法律错误逾期办理房屋产权证不是因上诉人的原因造成的，上诉人不应当承担违约责任。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第108条系法律适用错误，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》117条及《民法总则》第一百八十条，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人郭某某二审辩称：2021年1月起，答辩人因疫情不能出门才未及时上诉，本案未过诉讼时效，被答辩人应继续履行合同、承担违约责任；被答辩人称上诉人改变房屋结构是无中生有；被答辩人的紫云分公司给予答辩人的优惠是促销手段，未说明或签订其他附属条件，被答辩人称优惠是要求答辩人放弃追究延期办证等违约责任是捏造事实；被答辩人逾期理由不构成不可抗力；被答辩人所称的《承诺书》答辩人不知情，其所称“业主代表”也未经业主大会产生，不具备法律效力。原审原告郭某某向一审法院起诉请求：一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限被告无条件交付原告之房屋转移登记，若无法交付，请求判令被告按原房价354640元+装修费（300000元或请第三方评估）退房；二、请求贵院判令被告即日支付原告违约金98167.12元，违约金70.93元/天，（按日支付总房款354640元的0.02%），违约期3年9个月零15天，共1384天（由2017年1月1日至2020年9月30日）。逾期未履行产权登记的日期另计算至办理产权登记为止；三、请求贵院判令本案包括诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审认定事实如下：2013年5月17日，原告郭某某与被告杰和公司订立Ｃ045号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵州省紫云自治县，上述合同约定该商品房价款共计354640元，实际房开公司优惠35000元，该套房子实际房价为319640元，原告首付款实际支付71640元，剩余248000元以银行按揭方式支付。合同第八章第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第八章第二十二条第三款第二项约定了出卖人不能按照约定期限交付办理商品房转移登记的相关文书超过90日的责任，即“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.02%的违约金。至2020年10月21日起，被告已向Ｃ栋住户通告，可以办理相关产权手续。一审认为：本案一审争议焦点为：1、本案是否已过诉讼时效；2、如诉讼时效未过，被告是否应承担办理产权的义务及违约责任；3、违约金数额如何确定。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同成立并生效，各方应当依约定全面履行合同义务。办理产权系合同的组成部分，被告尚未办理产权系合同未履行完毕，对被告辩称诉讼时效已过的主张，一审不予认可。被告未按合同约定于2016年12月31日前将办理该商品房相关手续交付给原告，存在违约行为。本案中，原告要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，故对原告该项诉请，一审予以支持。但庭审过程中，双方认可，于2020年10月21日可以办理相关产权证，故原告到相关部门办理产权证即可。关于违约金，根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第三款第二项约定的：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.02%的违约金。”的规定，被告未按约定将办理该商品房相关手续交付给原告的行为已构成违约。庭审中，被告辩称该违约金过高、且未给原告造成任何损失，原告亦不能举证证明其所受到的损失，要求法院在判决时采纳住建局的建议调整，即按房屋总款×0.02%×违约天数×10%计算，且计算出来的违约金也不应由被告承担，因为被告不能办理产权证的原因是政府行为及拆迁方面的不可抗力事由造成的，被告不应该承担违约责任。一审认为，政府行为及拆迁问题导致不能办证，该行为不是人为不可为的行为，不属于不可抗力，对被告不可抗力的主张，一审不予采纳。对违约金过高的意见，一审认为，双方在合同中约定的违约金为按日支付已付总房款的0.02%计算。本案中，被告违约的行为即使不是不可抗力造成的，但其不能办证的行为并不是被告故意拖延，拆迁问题客观存在，且庭审中原告并未举证证明其实际受到的损失，故违约金调整为0.01%。根据合同约定，即被告承诺履行交付转移登记有关文书给原告的日期之2016年12月31日之次日，2017年1月1日起，截止2020年10月21日，根据法律规定，整月取30天，整年取365天，共计为1390天，按日以已交付房款319640元的0.01%计算为：319640×0.01%×1390天=44429元，原告诉请超出部分，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、被告杰和公司在判决生效之日起三十日内支付截止到2020年10月21日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金44429元给原告郭某某。二、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1127元，由被告杰和公司承担。二审中，上诉人杰和公司提交黔（2020）紫云县不动产权第××号不动产权证书，拟证明：被上诉人所购买的房产已于2020年11月6日办理初始登记至上诉人名下，也印证2020年10月21日时案涉房产已经具备不动产权证办理条件，只是被上诉人没有配合办理。被上诉人郭某某对该证据无异议。本院认为该证据符合证据三性，本院予以采信。二审经审理，确认一审查明的基本事实。另查明：被上诉人向上诉人购买的贵州省紫云自治县已于2020年11月6日初始登记至上诉人名下。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，若承担，违约金应如何计算;本案是否已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释规定。第一，对于应否承担违约责任的问题，双方于《商品房买卖合同》中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，上诉人未按合同约定如期履行，已构成违约。上诉人主张未能办理不动产权证的责任不在于自身，但对于业主因装修及居住需要封闭阳台，仅是业主对其所有的房屋进行装修的行为，不需要经过批准，也不影响办理不动产权证。上诉人所主张的钉子户及政府不能兑现承诺等原因均不属于不可抗力，故对上诉人的该上诉理由不予支持。同时，办理不动产权证应当双方配合进行，上诉人已于2020年10月21日在楼道张贴通告，告知业主提交资料办理不动产权证，但被上诉人未按时提交，因此，自上诉人通知之日起，不应再承担违约责任。另外，上诉人主张一审认定的35000元系贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司紫云分公司给予被上诉人的优惠，与上诉人无关，其系附条件认可，并以此要求被上诉人放弃追究延期办证等违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款:“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司紫云分公司系上诉人的分公司，其不具有法人资格，其民事责任应当由上诉人承担。现上诉人的分公司在售房过程中对业主的承诺及优惠方案，依法应视为上诉人的承诺及优惠方案，由上诉人承担民事责任。其主张要求被上诉人放弃追究延期办证等违约责任，但双方未对以优惠方案放弃主张延期办证等违约责任进行约定，故对该上诉理由依法不予支持。第二，对于本案是否已过诉讼时效的问题，双方于《商品房买卖合同》中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款0.02%的违约金。”则在2016年12月31日前，上诉人应当将商品房转移登记的文书即不动产权证交给被上诉人，而上诉人未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2017年1月1日。但是，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的计算逾期办证违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，在上诉人一审对诉讼时效提出抗辩的情况下，对于继续性债权倒推保护三年，即从被上诉人一审起诉时计算倒推三年，起算时间实际应为2017年10月16日。被上诉人主张因疫情原因无法立案，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第六条“依法中止诉讼时效。在诉讼时效期间的最后六个月内,因疫情或者疫情防控措施不能行使请求权,权利人依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项规定主张诉讼时效中止的,人民法院应予支持。”的规定,最高人民法院对新冠肺炎疫情在个案中认定为不可抗力并适用诉讼时效中止制度的条件进行了明确,即疫情对诉讼时效的影响必须发生在诉讼时效届满前六个月且疫情原因使权利人主观上有主张权利的意思，客观上却无法主张权利。本案中,虽然新冠肺炎疫情发生在部分逾期办证违约金的诉讼时效期间的最后六个月内,但安顺市全市各级法院在疫情期间并未停止工作，其可以通过网络、邮寄、电话等方式进行立案等诉讼活动,被上诉人未提供证据证明其是完全被隔离人员,无法行使诉讼权利，此次疫情类的不可抗力并不能构成其行使请求权的障碍，故上诉人主张本案已过诉讼时效的理由部分成立，对成立部分予以支持。第三，对于违约金的计算问题，上诉人主张违约金计算标准过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中杰和公司逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主、惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在杰和公司一审申请调减违约金的前提下，结合杰和公司违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发；同时，虽被上诉人未在承诺书内签字，但该承诺书系在住建部门、上诉人以及业主代表三方协商的基础上进行签订，对逾期办证所造成业主的损失具有一定客观性、合理性。因此，依据法律，结合现实情况，参考《承诺书》的内容，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点二。因此，案涉房屋的逾期办证违约金应以319640元为基础，自2017年10月16日起至2020年10月21日止，按日万分之0.2计算。即319640元×1101天×0.00002=7038.5元。另外，被上诉人在一审诉请上诉人为其办理房产转移登记，若无法办理则退房。根据双方合同约定，上诉人应交付办理商品房转移登记的相关文书，而不动产权证书是商品房买卖双方办理商品房转移登记的最终行政确认文书，应理解上诉人负有将商品房转移登记至被上诉人名下的合同义务。一审中，双方都认可案涉房产已于2020年10月21日具备办证条件，且根据二审查明的事实，案涉房产已经办理初始登记，确已具备办理产权转移登记的条件，故上诉人的该项诉请有事实和法律依据，一审仅说明上诉人可自行办理而未予支持被上诉人的该诉请错误。被上诉人对此未提起上诉，视为其对一审判决服判，但上诉人仍应当在被上诉人提交办理转移登记所需的相应资料后，在双方相互配合下，及时为被上诉人办理产权转移登记。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院作出的（2020）黔0425民初1693号民事判决第二项；二、撤销维持贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院作出的（2020）黔0425民初1693号民事判决一项，改判：由上诉人贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付被上诉人郭某某自2017年10月16日起至2020年10月21日止的逾期办证违约金7038.5元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费1127元，由上诉人杰和公司负担82元，被上诉人郭某某负担1045元；二审案件受理费900元，由上诉人杰和公司负担65元，被上诉人郭某某负担835元。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黄光美审判员 王 爽二〇二一年四月八日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。