广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1060号上诉人（原审被告）：惠州万润房地产开发有限公司，住所地惠州市惠阳区××××××巷**。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：方文华，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛媛，广东五维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**彩生活物业管理处法定代表人：昌荣，经理。委托诉讼代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢斯雅，广东直信律师事务所律师。上诉人惠州万润房地产开发有限公司（以下简称“万润公司”）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万润公司上诉请求：1.撤销原审判决的第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担全部涉诉费用。事实和理由：一、在2015年8月前，涉案179套房屋中有173套已陆续出售并交付和变更产权登记给案外人所有，一审仍判决上诉人承担该179套涉案房屋在2015年1月至2018年8月期间的空置住宅管理费、空置公摊费，是对事实认定的严重错误。在被上诉人诉求的179套房屋中，上诉人于2015年出售及交付66套、2016年出售及交付63套、2017年出售及交付38套、2018年出售及交付6套，共计173套涉案房屋给案外人，并办理产权变更登记。在产权变更登记数月之前，上诉人亦己向案外人实际交付使用，在交付使用之时，上诉人则不再与被上诉人就该173套涉案房屋存在前期物业合同关系，上诉人仅就未出售和交付之前的涉案房屋承担物业服务费支付义务，详见附件《2015年1月至2018年8月空置费用计算明细表》。根据《广东省物业管理条例》第四十一条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）第十六条规定，以及《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》第十条、第十五条约定，在物业已经出卖并交付给业主的，从交付之日起由业主承担物业服务费。一审在明确上诉人作为建设单位仅征房屋未出售或未交付给买受人的情况下承担物业服务费的前提下，又认定上诉人须对该179套涉案房屋承担2015年1月至2018年8月期间全部的物业服务费用，显属自相矛盾和错误。二、被上诉人提供物管服务不符合约定、规定的质量标准，严重违约，无权要求支付物业管理费，一审未对该违约事实进行审查认定，属对案件事实的重大遗漏。《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》（以下简称涉案合同）第五、六条约定，被上诉人物业管理服务按本市优秀住宅小区考评标准执行，一经接管即按IS09001：2000国际质量保证体系进行管理。涉案合同附件一管理指标及措施对17项服务项目的内容及措施、承诺达到的质量指标作了具体、量化的约定，包括：清洁保洁率≥99%；道路完好率及使用率100%；化粪池、雨水井、污水井完好率100%；排水管、明暗沟完好率100%；路灯完好率95%；停车场、地下车、地下车库完好率≥98%；消防设施设备完好率100%；违章发生率0.5‰、违章处理率100%；住户有效投诉率≤2‰年、处理率100%。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，因此，上述约定条款和指标应当作为上诉人是否全面、适当履行物业管理义务的判断依据。从上诉人一审提供的证据一至证据七双方就物业服务需要整改的各项问题所往来的函件可证明，被上诉人未适当履行小区卫生、消防、供水、电梯、停车场、安保、排污等管理、清洁、维修、养护的义务，导致小区管理混乱、存在安全隐患，业主投诉不断，直到被上诉人退场之日向上诉人交接时，仍存在生活水泵、发电机、监控摄像头、配电设备、地下排、地下排污泵材等生活小区所需要的重要、基本设施设备丢失或损坏的情况。被上诉人对上述函件的真实性予以确认，充分证明被上诉人未适当履行服务义务的事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及第六条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权拒绝交纳物业缨，甚至有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人一审中始终未能提供任何证明其已完全、适当履行服务义务的证据，继而从反面印证了其严重违约的事实，无权要求支付物业管理费。一审判决未对该违约事实进行审查并作出认定意见，继而判决上诉人向违约的被上诉人支付物业服务费及违约金则侵害了守约方的合法权益。三、涉案房屋水、电费均由上诉人／业主自行缴纳，一审在被上诉人未提供具有证据资格和证明力的证据的情况下认定被上诉人代缴是对事实的审查不清。涉案房屋的水电费，均由上诉人／业主向供水、供电部门自行缴纳，即未委托被上诉人代缴，涉案物业服务合同也未约定被上诉人有代缴义务，并且，被上诉人一审中仅提供其自行制作、书写的明细表，该明细表的内容从未向物业公示或通知，未经业主确认，同时，被上诉人也未能提供业主委托代缴的法律文书，未能提供涉案房屋各户水电抄单表和实际代缴的银行支付凭证等证据。因此，按照谁主张谁举证的证据规则，一审在被上诉人未能提供任何具有证据资格和任何具备证明力的证据的情况下却支持被上诉人的诉求显属对事实认定严重错误。综上所述，恳请贵院撤销一审判决并依法予以改判如诉请，维护司法尊严和上诉人的合法权益。彩生活物业公司提交答辩意见称，一、一审法院认定案涉未交付物业买受人的179套房屋的自2015年1月至2018年8月31日的物业费由被答辩人承担，事实清楚，应当予以维持。1.一审法院对于案涉179套空置房产于2015年3月起陆续转移登记在第三人名下的事实确实予以认定，但并未将“转移登记”认定为“交付给买受人”，因为产权等记时间不等于业主入伙时间，业主办理产权登记也不能证明被答辩人己将案涉房屋交付给业主。商品房销售流程实践中的，房屋交付与产权登记没有必然联系，不能混为一谈，故不存在被答辩人上诉主张的自相矛盾的情形。2.根据《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》第十条的约定，物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收。被答辩人己售出的物业，自入伙之日起（如达到入伙条件并向业主传达了有效的入伙通知），被答辩人不再承担物业管理服务费。且合同第三十五条约定，物业交付使用是指业主收到被答辩人书面入住通知并办理完结相应手续。可知，被答辩人必须提交案涉房屋已达到入伙条件并向业主传达了有效的入伙通知的书面材料，被答辩人才不再承担案涉空置房屋的物业管理服务费。3.依据合同第十三条的约定和《物业管理条例》第四十一条第二款“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，答辩人入场后已按约定为案涉小区提供了服务管理服务，被答辩人作为建设单位，应当对于未交付给买受人的空置住宅的管理费承担支付责任。4.被答辩人作为案涉小区房屋的开发建设单位和初始登记的权利人，小区房屋的销售工作由其掌握控制，其负有告知答辩人己售出房屋情况和业主相关信息的义务，若被答辩人未将相关情况通知答辩人，答辩人是无从得知被答辩人是否己将小区房屋售出的。因此，从这一方面来说，本案被答辩人未举证证明其向答辩人提交案涉179套房屋售出的信息，直至一审开庭后才调取产权登记信息，被答辩人显然存在违约行为，故被答辩人应向答辩人支付案涉179套房屋自2015年1月至20l8年8月的空置物业管理服务费。二、被答辩人上诉所称答辩人提供物业服务不符合约定，构成违约，没有事实与法律依据，应当予以驳回。1.被答辩人在一审中只是提供双方往来函件欲以此证明答辩人提供的服务不符合标准，未提交其他证据证明答辩人提供服务存在质量问题，不能证明答辩人在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，应当承担举证不能的不利后果。2.另外根据合同第二十五条的约定，如因被答辩人未按约定支付空置房屋物业服务费导致答辩人的管理服务无法达到合同约定服务内容和质量标准的，由被答辩人承担违约责任，并向答辩人赔偿损失。退一步而言，即使答辩人向案涉小区提供的服务可能存在某些不符合要求的情形，由此构成违约的主体也是被答辩人而非答辩人。根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降。三、一审法院认定案涉房屋水电费由答辩人代收代缴，认定事实清楚，被答辩人的上诉主张不成立。根据案涉合同第十三条约定，空置房的公共水电费用分摊按实际发生的费用由被答辩人承担，答辩人负责核算以及代收代缴。被答辩人未售出住宅产生的水费和电费均为被答辩人交楼前进行房屋修补或作为员工宿舍使用所产的费用，空置住宅用水、空置住宅用电及营销中心用电由答辩人根据自来水公司和供电所收费标准和每户空置住宅的实际用量代收代缴，公共用水用电按每月抄表实际用水用电数计费后向全体业主分摊收取。答辩人提供的水电费缴费单据和抄表本可以证明答辩人己代被答辩人缴付了上述水电费的事实。本案中，根据答辩人一审提供的证据七公示表可知，每户空置公摊费等于每户面积乘于系数乘于未交费月份，而公摊用水系数核算方式：每月公摊水系数＝（小区总水表－业主用水－物业用水－商铺用水）×单价0.38元÷面积17021.4平方米，公摊用电系数核算方式：每月公摊水系数＝（小区总电表－营销中心－物业用电－商铺用电）×单价O.687元÷面积17021.4平方米，公摊费＝公摊水费+公摊电费，因方便计算，答辩人取了平均值为0.22。因此，答辩人主张案涉空置房屋的公摊费、水费、电费有事实和法律依据，被答辩人的上诉请求不成立，应当予以驳回。四、被答辩人逾期缴纳交纳案涉费用，应向答辩人支付违约金。被答辩人作为万润泰来大厦小区空置住宅的业主，其与答辩人签订的《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被答辩人己经享受了答辩人提供的物业管理服务，其未按时向答辩人支付相应的物业管理费等费用，显然己构成违约。被答辩人应根据《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》第十六条“物业管理服务费应于每月l0日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之一作为违约金”的约定向答辩人支付违约金。五、答辩人对于被答辩人上诉提交的《2015年1月至2018年8月空置费用明细表》的真实性、合法性和关联性均不予认可。该明细表与为被答辩人单方制作，与答辩人上述主张应以179套房屋均作为空置应计算物业费的房屋数量不一致，答辩人对此不予认可，理由详见前述所称。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和理由，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。彩生活物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的自2015年1月至2018年8月的空置住宅管理费370765.99元、空置公摊费77079.68元、水费4882.8元、电费7761.89元、违约金46695.66元（违约金暂计至2019年7月31日，实际计算至物业管理费清偿之日止），以上暂合计507186.02元；2.本案诉讼费用由被告承担。原审庭审中，彩生活物业公司变更诉讼请求中空置公摊费为77256.44元，合计为507362.78元。原审法院认定事实：被告万润公司开发建设的万润泰来大厦位于惠州市惠阳区××××××××××。2012年2月×8日，被告万润公司与原告彩生活物业公司签订《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》。合同约定，被告万润公司选聘原告为其开发的万润泰来大厦住宅项目提供前期物业，总建筑面积为18378.72平方米，其中住宅建筑面积16564.96平方米；商业建筑面积456.44平方米；地下建；地下建筑面积1721方米；合同期限为3年，以被告通知业主正式办理入伙手续通知单载明的入伙时间为准；物业管理服务事项包括物业公用部分的日常维修养护管理、房屋建筑公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；物业规划红线内的公用设施的维修养护和管理；本物业规划红线内附属配套服务设施的维修养护管理；公共环境的清洁卫生及小区垃圾房的垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊等；本物业已经接管即按照IS09001：2000国际质量保证体系进行管理；原告提供的物业管理服务按本市优秀住宅小区考评标准执行；物业服务由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，物业1.2元／月·平方米；商业物业2.6元／月·平方米；以上物业费不包括公共水电费、电梯使用费、维保费等相关费用（由使用人分摊）；被告未售出的空置住宅面积和商业面积的管理费及公共水电费由被告承担，住宅物业费为1.2元／月·平方米；商业物业费为2.6元／月·平方米；住宅物业费每季度结算一次，第一年住宅空置费按50%收取，第二年按70%收取，第三年按92%收取（不包括公摊费用）；商业空置房费用以入伙交楼6个月后开始计算，每季度结算一次，第一年商业空置费按50%收取，第二年按75%收取，第三年全额收取（不包括公摊费用）；被告改造的一楼架空层部分约1000平方米物业费按每平方米建筑面积1.2／月·平方米收取，以本层入伙交楼6个月后开始计算；被告预留的65平方米的商业用房作为被告的办公用场所，该场所使用面积不纳入物业费收费范围，只收取实际发生的水电费和公摊费用；水电分摊按照实际发生的水电费用、建筑面积均摊到户；原告负责核算及代收代付；已交付给业主的物业，被告不再承担物业管理费；物业费应于每月10日前缴纳，每逾期1日，应交纳欠费总额的万分之一违约金；原告管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按本项目区域内一年物业费总额的5%标准向被告交纳违约金且被告有权终止本合同等等。合同签订后，被告万润公司将涉案楼盘交付原告彩生活物业公司开展物业服务，涉案楼盘业主于2013年12月陆续收楼入住。在原告物业服务期间，被告曾几次书面函告原告，指出原告物业服务质量存在的问题如垃圾未及时清走、消防栓长期无水、车辆管理混乱、楼道照明灯损坏未修、小区安保存在隐患、住户装修管理无序、供水池不能定期消毒、卫生打扫不彻底等要求原告提高服务标准。原被告于2018年12月31日终止物业服务合同，原告撤离涉案楼盘。2018年12月25日，原被告对欠交物业费及公摊水电费进行结算，制作《彩生活（游、黎）物业费结算清单》，显示被告（游传国、黎方猛，被告公司三股东之二）应向原告交纳物业费44548.28元，原告公司代表即管理小区主任刘卫军、被告财物李春、新接手的惠州市华利洋物业管理有限公司法定代表人余华林分别签名。原被告均确认原告诉请的179套空置房物业费及公摊费未包含在上述结算清单范围内。至2018年8月31日止，涉案楼盘尚有63套住宅房屋、建筑面积3267.85平方米，10个商铺、建筑面积456.91平方米仍登记在被告万润公司名下。此外，原告诉请的179套空置房产权中，被告万润公司2015年3月转移登记在第三人名下41套，建筑面积2667.77平方米；2015年4月转移登记在第三人名下7套，建筑面积386.55平方米；2015年5月转移登记在第三人名下1套，建筑面积71.97平方米；2015年6月转移登记在第三人名下8套，建筑面积418.87平方米；2015年7月转移登记在第三人名下3套，建筑面积163.49平方米；2015年8月转移登记在第三人名下36套，建筑面积1849.43平方米；2015年9月转移登记在第三人名下2套，建筑面积100.54平方米；2015年l0月转移登记在第三人名下1套，建筑面积50.16平方米；2015年11月转移登记在第三人名下4套，建筑面积228.31平方米；2015年12月转移登记在第三人名下3套，建筑面积163.62平方米；20l6年1月转移登记在第三人名下5套，建筑面积251.66平方米；2016年2月转移登记在第三人名下2套，建筑面积113.22平方米；2016年3月转移登记在第三人名下5套，建筑面积251.41平方米；2016年6月转移登记在第三人名下67套，建筑面积3461.33平方米；2017年10月转移登记在第三人名下14套，建筑面积739平方米；2017年11月转移登记在第三人名下28套，建筑面积1450.04平方米；2017年12月转移登记在第三人名下8套，建筑面积446.11平方米；2018年1月转移登记在第三人名下3套，建筑面积172.2平方米；2018年2月转移登记在第三人名下3套，建筑面积163.38平方米；2018年7月转移登记在第三人名下3套，建筑面积163.4平方米。被告自2015年1月起至2018年8月31日未向原告交纳空置房屋物业费、水费4882.8元、电费7761.89元及公摊水电费77079.68元等费用。2019年10月21日，原告委托的广东直信律师事务所律师向被告发出《律师函》：贵公司拖欠2015年1月1日至2018年8月31日的空置住宅管理费370765.99元、空置公摊费77079.68元、水费4882.8元、电费7761.89元以及违约金46695.66元，合计人民币507186.02元；收到本律师函后3日内立即履行付款义务，否则将向人民法院提起民事诉讼。《律师函》已邮寄送达至被告处，但被告未支付所欠款项。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州万润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司管理费370765.99元、公摊费77256.44元、水费4882.8元、电费7761.89元，合计460667.12元；二、被告惠州万润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司违约金（违约金的计算：以所欠费用460667.12元为基数，按每日万分之一的标准从2018年9月1日起计算至款项付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4435.93元（已减半），由被告惠州万润房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》第十条约定，物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收。甲方已售出的物业，自入伙之日起（如达到入伙条件并向业主传达了有效地入伙通知）甲方不再承担物业管理服务费。第三十五条约定，物业交付使用是指业主收到甲方书面入住通知并办理完结相应手续。被上诉人彩生活物业公司提交的电费统计表，加盖了惠阳供电局淡水供电所印章印文。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、上诉人万润公司是否应对179套变更登记的房产承担缴费义务；二、上诉人万润公司是否有权拒交物业管理服务费；三、水电费问题。上诉人万润公司是否应对179套变更登记的房产承担缴费义务《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》合法有效，双方均应恪守履行。上诉人万润公司作为开发单位，应根据法定及合同约定，对于未交付给业主的房产，承担支付物业服务费的义务。根据合同第十条、第三十五条约定，物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收。甲方已售出的物业，自入伙之日起（如达到入伙条件并向业主传达了有效地入伙通知）甲方不再承担物业管理服务费。物业交付使用是指业主收到甲方书面入住通知并办理完结相应手续。案涉179套房产在行政管理部门办理了变更登记，上诉人万润公司未提交证据证明，该部分房产按照合同约定，实际交付给买受人使用，并通知被上诉人彩生活物业公司，故应承担该部分费用。上诉人万润公司是否有权拒交物业管理服务费上诉人万润公司主张被上诉人彩生活物业公司存在未按照合同约定提供物业服务的违约情形，提交了合同及往来函件，无违约事实的其他基础证据，无法证明被上诉人彩生活物业公司存在严重违约，故此抗辩理由，本院不予采纳。关于水电费问题《万润泰来大厦前期物业管理服务合同》第十三条约定，被上诉人彩生活物业公司负责核算及代收代缴水电费。被上诉人彩生活物业公司提交的电费清单加盖了惠阳供电局淡水供电所印章印文，上诉人万润公司予以否认，未提交证据予以反驳，证明另行支付了该部分费用，一审判决认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人万润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8210元，由上诉人惠州万润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年四月十九日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美