贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1151号原告：张某某，女，1981年7月31日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市。原告：林某，男，1980年9月9日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市。委托诉讼代理人：杨金缘，贵州麒翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。法定代表人：艾某某，董事长。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张某某、林某与被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（以下简称贵州多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、林某的委托诉讼代理人杨金缘，被告贵州多彩万象公司的委托诉讼代理人彭佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、林某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、请求依法判令被告立即支付原告2015年9月27日起至2020年8月7日止逾期办理商品房权属转移登记的有关文书的违约金人民币84191.64元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金以原告已支付房价款474052元为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发销售的位于贵州省安顺市，房屋建筑面积为145.99平方米，套内面积为124.35平方米。该商品房总价款为474052元，其中包含购房首付款144052元和贷款330000元。2013年11月30日，原告支付被告各项费用12998元。《商品房买卖合同》约定：被告应当于取得该商品房所有权初始登记的180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。约定日期起180日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，给原告造成了损失和不便。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，属有效合同，双方均应按合同全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付全部购房款，而被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。依据相关法律规定，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告贵州多彩万象公司辩称，本案所涉房屋不具备办证条件，因为小区违法建筑很多，现只有T1-T32具备办证条件。原告诉请的违约金应从其起诉之日起往前推3年，超过3年的不应得到支持。逾期办证违约金的计算标准过高，请求人民法院进行调整。因原告的房屋已实际使用，违约金也仅以补偿为主，故请求调整为按日万分之零点一五进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月15日，原告张某某和林某作为乙方、被告贵州多彩万象公司作为甲方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张某某、林某购买的商品房为预售商品房，该房屋位于开发区，房屋建筑面积为145.99平方米、套内面积为124.35平方米，房屋总价款为474052元；付款方式为贷款方式付款，即自本合同签订之日向贵州多彩万象公司支付首付款144052元，余款330000元则通过银行按揭方式支付；贵州多彩万象公司应当在2014年12月31日前向张某某、林某交付该商品房，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。同时，《商品房买卖合同》还约定：出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。2013年11月30日，原告向被告交纳购房首付款144052元。同时，被告收取原告代收费用12998元。原告现已将购房款330000元支付给被告。同时查明：安顺市开发区多彩万象旅游城T40幢2单元4层2号未取得安顺市商品房备案证明书，暂不符合办证条件。原告曾于2020年8月10日向人民法院主张权利。庭审中，原、被告双方一致认可合同约定的时间2014年12月31日为实际交房时间。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该协议不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按协议约定全面履行义务。被告至今未按合同约定的期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约。根据法律规定，原告未在双方约定的办理不动产登记的期限内取得不动产权属证书的，被告应当承担违约责任，故被告应当承担相应的违约责任。关于双方约定的违约金是否过高，是否需要调整的问题，根据法律关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，因本案中被告未为原告办证的损失难以确定，且违约金的性质为补偿为主、惩罚为辅，案涉房屋已实际交付使用，本院本着兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情将违约金调整为以已付房款474052元为基数按日万分之零点一五计算。关于原告诉请的违约金是否超过诉讼时效的问题，双方均认可被告交付商品房的时间为2014年12月31日，根据双方约定，被告应于2015年4月1日前取得商品房所有权初始登记、应于2015年9月28日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故原告的逾期办证违约金应自2015年9月29日开始计算。但，原告向人民法院主张权利的时间为2020年8月10日，因原、被告双方约定的违约金是以日为单位进行计算，属继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，本院仅支持原告2017年8月10日之后的逾期办证违约金，而2017年8月10日之前的逾期办证违约金则已超过法律规定的诉讼时效期间，依法应不予支持。经计算，原告自2017年8月10日至2021年3月24日期间共计1322天的逾期办证违约金为9400.45元。关于原告要求被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书的请求，现因该房屋尚不具备办理商品房初始登记及转移登记的条件，故对原告的该项诉请，本院暂不予支持。原告可在案涉商品房初始登记、转移登记办理条件成就后，另行主张。因本案为2021年1月1日前的法律事实引起的民事纠纷，且不属于溯及适用民法典的例外情形，故本案应当适用当时的法律和司法解释。综上，被告应当支付原告2017年8月10日至2021年3月24日期间的逾期办证违约金9400.45元，2020年3月25日之后的逾期办证违约金以购房款474052元为基数按日万分之零点一五支付至商品房转移登记的有关文书交付原告之日止；对原告的其他诉讼请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告张某某、林某2017年8月10日起至2021年3月24日止的逾期办证违约金9400.45元，2021年3月25日起至被告将商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的逾期办证违约金以购房款474052元+为基数按日万分之零点一五计算并支付给原告张某某、林某；二、驳回原告张某某、林某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1954元，减半收取977元，由原告张某某、林某负担860元、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  王亚兰二〇二一年四月八日法官助理李秋莹书记员吴利刚