山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初2151号 原告：凌云，女，1979年12月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：庄会花，山东弘圣律师事务所律师。 被告：山东荣安集团有限公司，住所地日照市北京路228号，统一社会信用代码91371100724277515D。 法定代表人：刘加楼，董事长。 委托诉讼代理人：孙传涛，男，该公司职工。 原告凌云与被告山东荣安集团有限公司（以下至判决主文前简称：荣安集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌云及其委托诉讼代理人庄会花，被告荣安集团的委托诉讼代理人孙传涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凌云向本院提出诉讼请求：1.请求调解或判决被告协助原告办理被告开发的日照荣安广场四期H05幢2单元（02）4301号房产的不动产登记权属证书；2.判令被告支付原告逾期交房的违约赔偿金57890元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2016年7月6日签订商品房买卖合同（预售）一份，约定原告购买被告开发的日照荣安广场四期H05幢2单元（02）4301号房屋一处，预测建筑面积为87.1平方米，总房款为36万元，交房日期为2016年11月30日。签订合同后，原告按约履行付款义务，但被告未按约定时间交付房屋。2017年9月29日、30日，原被告双方签订“H5、H7交房赔偿协议书”和“交房协议”，约定被告自2017年10月1日起按每平方米每月19.2元计算支付逾期交房违约金至质监站验收合格之日，不足一个月按一个月计算。签订协议后，被告按约支付违约赔偿金至2017年12月，自2018年1月起未再向原告支付违约金，直至2020年10月，被告才将符合条件的房屋交付原告。根据合同及协议约定，被告应为原告办理产权证书并支付逾期交付房屋的违约金。 被告荣安集团辩称：一、被告与荣安广场H5、H7号楼部分业主签订的《H5、H7交房协议》中约定的关于逾期交房违约金的条款应为无效条款。涉案荣安广场H区H5、H7号楼工程由中建一局（集团）有限公司（以下简称：中建一局）负责总承包施工，该工程于2017年9月竣工完成，完全达到了政府主管部门规定的实质上的交房条件。但中建一局拒不配合被告办理工程竣工验收手续，以项目亏损为由向被告提出近亿元的天价索赔。部分业主借国庆节即将来临之际，通过聚众上访、联合投诉、蓄意扰乱办公秩序等极端手段逼迫被告在交房后继续赔偿逾期交房违约金。为维护社会稳定，被告被迫于2017年9月30日与荣安广场H5、H7号楼的部分业主签订了《H5、H7交房协议》，约定在业主接房后仍按照19.2元/平方米/月的标准继续支付逾期交房违约金。按照《中华人民共和国民法典》（以下简称：《民法典》）第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此，本案中关于逾期交房违约金的条款无效。二、原告在接房后要求被告继续支付逾期交房违约金没事实及法律依据。1.2017年9月30日，被告虽被迫与荣安广场H5、H7号楼部分业主签订了《H5、H7交房协议》，约定在业主接房后按照19.2元/平方米/月的标准继续支付逾期交房违约赔偿金。但该协议签订后，在政府部门的协调下，被告与原告等业主达成了新的和解方案并签署了《入伙协议书》，由被告向原告等业主按照19.2元/平方米/月的标准支付不超过三个月的逾期交房违约金；双方在签署的《入伙协议书》中明确约定逾期交房违约金已赔付，其他互不追究。被告在与原告等业主签署《入伙协议书》时，部分业主同意不支付任何逾期交房违约金，部分业主同意支付1个月的逾期交房违约金，大部分业主同意支付3个月的逾期交房违约金，均已实际履行完毕。这次起诉的业主中，有一部分是同意被告不支付任何逾期交房违约金并办理接房手续，剩余部分的业主是同意支付1个月的逾期交房违约金并办理了接房手续。故，原告等业主再向被告主张逾期交房违约金没有事实依据。2.从被告与荣安广场H5、H7号楼部分业主签订的《H5、H7交房协议》约定逾期交房违约金条款看，涉案房屋在接房时虽没有办理完毕验收手续，但涉案H5、H7号楼也已经于2020年5月13日验收完成，不动产证也已经开始办理，原告等业主在未取得验收证明的情况下接房入住，事实上并没有给原告等业主造成任何经济上的损失。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，即使是《H5、H7交房协议》约定逾期交房违约金条款有效，该条款约定的违约金也明显过分高于给原告等业主造成的损失，也应该调整为被告和原告等业主达成和解方案，即按照19.2元/平方米/月的标准支付不超过3个月的逾期交房违约金。三、按照民事诉讼法的规定，本案应中止审理。对于涉案《H5、H7交房协议》中约定的关于逾期交房违约金的条款，被告已经向东港区人民法院提起确认无效之诉，东港区人民法院作出（2020）鲁1102民初8359号民事判决书，被告已经上诉，目前二审尚未开庭。故按照民事诉讼法的相关规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，应当中止审理。鉴于本案的审理应当以合同有效性诉讼案件的审理为前提，被告要求法院对本案中止审理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告凌云提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告于2016年7月6日签订商品房买卖合同，被告将日照荣安广场四期H05幢2单元（02）4301号房产出售给原告。证据二、《商品房买卖合同面积及价款补充协议》，证明涉案房屋面积为87.1平方米。证据三、《H5、H7交房协议书》、《关于H5、H7交房赔偿协议书》，证明原告主张赔偿金的依据。 被告荣安集团发表如下质证意见：对证据真实性没有异议；对交房协议有异议，见答辩意见。 被告荣安集团提交如下证据： 证据一、《付款凭证》复印件一份，证明原、被告在办理接房手续时就逾期交房协商共计再赔付一个月的违约金，约定了付款日期，原告在付款凭证中签字。 证据二、《入伙协议书》原件及复印件共1页各一份，证实原被告双方在办理接房手续时就逾期交房赔偿问题已经协商解决，协议书中明确约定逾期交房违约金已赔偿，其他互不追究，也证实原告主张的逾期交房违约金已赔付完毕，双方再无经济纠纷，原告无权再向被告主张涉案违约金。 证据三、被告与施工单位中国建筑一局（集团）有限公司签订的《荣安广场三期、四期B、D、H地块工程结算协议书》原件及复印件共1页各一份、被告员工微信录像（包含中国建设一局（集团）有限公司预算员林金玉微信聊天记录）光盘一张、荣安广场B、D地块争议结算单一份共3页、荣安广场H地块争议结算单一份共3页，证实荣安广场H5/H7楼的总承包施工单位建筑一局（集团）有限公司在工程完工后拒不配合办理H5/H7楼验收反而向被告索赔8800万元，至2019年7月双方才达成工程结算协议，被告被迫支付赔偿金3000万元，造成荣安广场H5/H7楼的验收一直无法办理。 证据四、施工单位中国建筑一局（集团）有限公司的仲裁申请书一份，证实荣安广场H5/H7楼的总承包施工单位中建一局在与被告完成工程结算后仍拒不配合办理H5/H7楼验收，于2020年2月17日向日照仲裁委员会提起仲裁，要求支付工程款并索赔损失，造成荣安广场H5/H7楼的验收继续无法办理。 证据五、被告与施工单位中国建筑一局（集团）有限公司签订的《仲裁调解书》一份，证实被告于2020年5月被迫与施工单位中国建筑一局（集团）有限公司就涉案工程的工程款支付达成协议并由日照市仲裁委出具调解书，赔付施工单位工程款、利息、律师费等。 证据六、荣安广场H5/H7《建设工程竣工验收备案表》原件及复印件共6页各一份，证实荣安广场H5/H7号楼于2020年5月13日验收合格，于2020年8月28日完成备案。 证据七、荣安广场H5/H7业主第一批办证的（姚志强、尉翠琴）不动产权证书原件及复印件共1页各一份，证实荣安广场H5/H7号楼部分业主于2021年1月、2月已办理出不动产证书。 证据八、东港区人民法院作出的（2020）鲁1102民初8395号《民事判决书》一份共6页；上诉费缴费证明一张共1页。证实对于涉案《H5、H7交房协议》中约定的关于逾期交房违约金的条款，被告已向东港区人民法院提起确认无效之诉，东港区法院一审判决后，被告已经提出上诉，该案二审尚未开庭。 证据九、被告于300户左右业主就逾期交房赔偿达成新的协议，由被告自2017年10月1日起再支付3个月的违约金，其他不再追究。 证据十、《房屋测绘技术报告》原件及复印件一份，证明涉案房屋的实测面积。 原告发表如下质证意见：证据一真实性无异议，主张仅是10月份的违约金，后续违约金应继续赔偿，对证据2真实性无异议，但主张与本案无关，主张入伙协议书约定的是逾期交房违约金，而本案原告主张的是没有取得质检合格证的赔偿金，且主体是日照王大海物业服务有限公司而非本案被告；对证据3、4、5主张与本案无关；对证据6的真实性没有异议；对证据7、8的真实性无异议，对证据9主张其与本案并无关联性，原告并未签字，被告应按合同及交房协议的约定支付原告逾期交房违约金。对证据10的真实性无异议。 经审查，本院对原、被告双方均认可的证据予以确认，对原、被告有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月6日，原告凌云与被告荣安集团签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买被告公司开发的“荣安广场四期”项目中的H05幢2单元43层（02）4301号楼房一处（预测建筑面积87.1平方米），总价款为360000元。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照：逾期交房时间在60日之内的，出卖人不承担违约责任；超出60日的，从第61日起逾期的时间按有关房地产评估机构评定同等房屋租金标准由出卖人向买受人支付违约金；第二十条约定，买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日内），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品交付之日起720日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按照买受人已付房款总额的万分之一支付违约金。合同还约定了其他内容。 同日，双方签订《商品房买卖合同（20160607012号）补充协议》一份，其中第二条第一款约定，该商品房的交付条件为质监站验收合格并取得房屋测绘报告，不受该商品房是否已取得竣工综合验收备案证明文件的限制，买受人不要求出卖人在商品房交付时提供竣工综合验收备案证明文件。补充协议还约定了其他内容。 此后，因被告荣安集团结算、欠付建设方中建一局的工程款，双方发生纠纷，涉案楼房所在的H5、H7号楼一直未能取得竣工验收证明，亦未交付原告等业主。因被告未能在合同约定时间内向原告等业主交房，因此引发与众业主之间的矛盾。 因被告逾期交房、楼房未经验收合格等事宜，引发原告等业主群体聚集、投诉、向相关部门要说法等等行为，时值当年国庆节前夕，经多方协调，被告荣安集团于2017年9月30日与原告等业主签订《H5、H7交房协议》，该协议约定：一、因荣安广场H5、H7号楼尚未经质监站验收合格，经双方协商，业主同意按照该商品房现状于2017年9月30日起10日内到我公司陆续办理接房手续，截至2017年9月30日因逾期交房产生的违约金将按照我公司的承诺标准向业主一次性付清，违约金可用于折抵接房费用，多退少补。二、业主办理完接房手续后，2017年10月1日起至H5、H7号楼取得质监站验收合格表之日，我公司将按照19.2元/平方米/月*购房合同约定建筑面积的方法计算并支付从2017年10月1日起至H5、H7取得质监站验收合格表之日止的赔偿金，不足一个月的按照一个月计算。三、如因业主原因在接到通知日起30日内未按时接房，支付违约金时间截至发出通知之日。四……。 原告于2017年11月20日在《入伙协议书》上签字、捺印并领取楼房钥匙。该协议书载明：凌云业主，您认购的荣安广场四期小区H05-2-4301房，现已交付使用，具备入伙条件，请阅读《收楼须知》后，按下列程序办理接房手续。因该房屋存在逾期交房，逾期交房违约金已赔偿，其他互不追究。该协议书下部有被告集团公司财务章、集团经营部章，物业公司财务部章，无物业公司管理处公章，落款：日照王大海物业服务有限公司（无章）。 原、被告于2017年9月20日签订《商品房买卖合同面积及价款补充协议》，确定实测建筑面积（成套住宅）为88.68平方米，总价款为366530元。 因被告欠付涉案H5、H7号楼的建设方中建一局的工程款，该建设方于2020年2月17日向日照仲裁委员会申请仲裁，经该委调解，双方于2020年5月20日达成调解协议。上述案件在调解过程中，由建设方中建一局给予配合，H5、H7号楼于2020年5月13日验收合格，于2020年8月28日完成备案。2020年10月份后，H5、H7号楼的部分业主与被告荣安集团达成协议，协议约定被告给付业主3个月的违约金，并为业主办证；现涉案H5、H7号楼的部分业主已办理出房产证，大部分业主在陆续办理产权证的过程中。 现包括本案原告在内的部分业主主张被告时至今日未给其办理房产登记手续，也未给付赔偿金，依据2017年9月30日双方签订的《H5、H7交房协议》第二条要求被告给付赔偿金，本案原告另要求被告协助办理房产证。 诉讼中，原告确定本案计算标准为：87.1平方米*19.2元/平方米/月*34个月（自2018年1月至2020年10月）。 本案诉讼中，原告主张涉案房屋实际交房时间为2017年10月15日，被告则主张实际交房时间是入伙协议的签订时间2017年11月20日，主张原告不签该协议到物业领不到钥匙。 诉讼中，原告明确其按照《H5、H7交房协议》第二条约定主张权利。 另查明：因荣安集团认为《H5、H7交房协议》为无效协议，荣安集团于2020年10月份向本院提起诉讼，要求确认荣安集团与杨金娟签订《H5、H7交房协议》无效。本院于2020年12月14日作出（2020）鲁1102民初8359号民事判决，认定《H5、H7交房协议》有效，驳回了荣安集团要求确认《H5、H7交房协议》无效的诉讼请求。后荣安集团提起上诉，该案二审尚未审结。 本院认为，2016年7月原告凌云与被告荣安集团签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及之后的补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告按合同的约定向被告缴纳了购房款。涉案房屋现已交付原告实际居住使用，且已超出合同约定的办证时间，现H5、H7号楼的部分业主已办理出房产证，涉案楼房办理产权证书已不存在障碍，被告一直未协助买受人办理房屋所有权登记手续，未履行商品房买卖合同的附随义务，已构成违约，故被告应继续履行合同，按约协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书。对原告的该主张，本院予以支持。 2017年9月30日双方签订的《H5、H7交房协议》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该交房协议在原被告签字或盖章确认后即发生法律效力，并不存在协议无效的情形，故H5、H7交房协议亦合法有效。 上述H5、H7交房协议签订后，原、被告双方随后签订了《入伙协议书》，该入伙协议书明确载明了“凌云业主，您认购的荣安广场四期小区H05-2-4301房，现已交付使用，具备入伙条件，请阅读《收楼须知》后，按下列程序办理接房手续。因该房屋存在逾期交房，逾期交房违约金已赔偿，其他互不追究”，原告在该入伙协议书下部“业主签字”处予以签字、捺印确认，现无证据证明该入伙协议书存在无效或可撤销的情形，应是双方真实意思的表示，亦合法有效。 结合以上两个协议的内容，本院认为，首先，被告虽完成了交房，但所交付房屋并未达到购房合同约定的标准（取得质监站验收合格表），故《H5、H7交房协议》第二条约定违约金的性质，仍属逾期交房违约金的一部分；但《入伙协议书》约定“逾期交房违约金已赔偿，其他互不追究”，该内容已经变更了之前《H5、H7交房协议》第二条约定的内容。其次，原告在本院要求其明确诉讼主张时，其明确是按照H5、H7交房协议第二条的约定主张权利，而该条已被后来的《入伙协议书》的内容变更，故原告的主张失去合同依据。本院认为，被告的违约行为无非包含逾期交房、逾期办证及房屋质量问题，原告未举证证明其实际存在的损失。故原告所诉无事实及法律依据，本院不予支持，其该诉求依法应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第七十五条之规定，判决如下： 一、被告山东荣安集团有限公司于本判决生效之日起十日内向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助原告凌云办理荣安广场四期H05幢2单元43层（02）4301号房屋的不动产权登记； 二、驳回原告凌云本案的其他诉讼请求。 案件受理费1248元，减半收取624元，由原告凌云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李成宜 二〇二一年四月二十八日 书记员  王梦菲