湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终597号上诉人（原审第三人）：蔡干英，女，1972年8月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民（现羁押于永州市看守所）。委托诉讼代理人：柏云菊，湖南富航律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：何顺喜，男，1957年1月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷小林，男，1968年12月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。上诉人蔡干英因与被上诉人何顺喜、被上诉人雷小林建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人蔡干英的委托诉讼代理人柏云菊，被上诉人何顺喜及其委托诉讼代理人龚智到庭参与询问。被上诉人雷小林经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。蔡干英上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人何顺喜的诉讼请求，确认二被上诉人签订的《土地转让协议》无效，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“2004年12月4日，被告雷小林以雷小玲为出让人将所购土地的使用权以34,600元的市价转让给原告何顺喜，双方签订了《土地转让协议》，……，原告何顺喜支付被告雷小林购地款34,600元”错误，2004年宁远县城34600元购买国有土地185.28平方米是否是市价没有证据证明，且折算成186元一个平方的土地受让单价过低；且何顺喜是否支付土地转让款34600元给被上诉人雷小林亦未查清，何顺喜没有提供转账记录等证据予以证实。2.二被上诉人签订的《土地转让协议》无效。本案建设用地使用权属于不动产物权，应优先适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。依据该法第九条规定，被上诉人何顺喜主张的建设用地使用权的转让，没有依法办理登记，一审也未列明本案属于法律另有规定的情形，不发生效力，涉案土地仍属于雷小林与蔡干英的共同财产。依据该法第十四条、十七条规定，何顺喜一审时未提交该建设用地使用权的不动产登记簿信息，权属证书仍属于雷小林所有，亦无证据证明不动产权属证书与不动产登记簿不一致，该土地是雷小林与蔡干英婚姻期间所购，应属两人共同共有。本案雷小林无权处分夫妻共有财产，事后亦未得到蔡干英追认，该处分行为无效。被上诉人何顺喜不是善意第三人、涉案土地也未登记在其名下，其不构成善意取得。3.二被上诉人有串通的可能性。何顺喜与雷小林于2004年12月4日签订《土地转让协议》，同年12月8日办理国土证时仍是雷小林名字，不符合常理；且至今已经十六年，何顺喜这期间从未向雷小林提出过户，去国土部门办理变更登记；若是正常交易，何顺喜应让蔡干英在该协议上签字；雷小林在答辩时称欠了很多赌债，才签订了该协议，本案存在以赌债抵房价款的可能性。何顺喜答辩称，1.一审认定事实清楚，认定答辩人与雷小林签订的《土地转让协议》合法有效正确。雷小林转让给答辩人的土地，其国有土地使用权证上登记的使用权人是雷小玲（实为雷小林），并未登记被答辩人蔡干英系涉案土地的共同使用权人，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条规定，该宗土地应认定为被上诉人雷小林所有。答辩人与雷小林在签订《土地转让协议》时并不知道涉案土地属于雷小林与蔡干英夫妻共同财产，雷小林未向答辩人披露该土地的用益物权属于夫妻共同财产，本案中，答辩人完全有理由相信雷小林是该土地的使用权人并有权转让。转让价格符合当时的市场价，被答辩人亦未提交证据证实转让价明显低于市场价，也未提供两人签订该协议时存在恶意串通损害其合法权益的民事行为。蔡干英与雷小林在协商离婚时，达成的离婚协议中约定：婚姻期间各自财产归各自所有，各自债务……，双方对财产分割，债务处理无异议。涉案土地登记在雷小林名下，用益物权应归雷小林所有。涉案《土地转让协议》签订时间的2004年12月4日，蔡干英与雷小林登记离婚时间是2006年3月28日，被答辩人时隔14年再向法院提起诉讼，又以雷小林爱赌博怀疑答辩人未付土地款，即使被答辩人不知道雷小林已经转让涉案土地，也不能再对该土地主张权利。2.双方签订的《土地转让协议》未明确约定雷小林协助办理土地使用转移登记的期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二款、第一百零七条规定，答辩人可以随时要求雷小林协助办理转移登记手续，一审判决由雷小林协助何顺喜办理涉案土地使用权登记义务于法有据。何顺喜向一审法院起诉请求：1.请求判决被告限期协助原告将转让的土地办理过户手续，并登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告雷小林与第三人蔡干英原系夫妻关系，双方于2006年3月28日登记离婚。2001年被告雷小林在婚姻关系存续期间从原舜陵镇房地产开发公司处购得一宗位于桐山街道停车场南的国有出让土地，2004年12月8日，宁远县人民政府为被告雷小林颁发了所购土地的国有土地使用证，证号：湘宁国用（2004）第00400996号。证书登记：使用权人为雷小玲，土地坐落桐山街道停车场南，土地性质为国有出让，使用权面积185.28平方米，四至：东5米路；南5米路；西周宣佰房；北徐国文房。2004年12月4日，被告雷小林以雷小玲为出让人将所购土地的使用权以34,600元的市价转让给原告何顺喜，双方签订了《土地转让协议》，并在《土地转让协议》上签名，约定，转让土地面积约180平方米，四至界限以周边建房户和马路为界。协议签订后，原告何顺喜支付被告雷小林购地款34,600元，被告雷小林将出让地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证交付原告何顺喜。因被告雷小林至今未协助原告何顺喜办理转让土地的转移登记手续，原告何顺喜遂于2020年6月11日向本院提起建设用地使用权转让合同纠纷之诉。诉讼期间，第三人蔡干英申请参加诉讼，请求确认原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》无效。一审法院另查明，被告雷小林与第三人蔡干英于2006年3月28日登记离婚时达成的离婚协议约定：“婚姻期间各自财产归各自所有，各自债务……，双方对财产分割、债务处理无争议。”一审法院认为，本案原、被告及第三人争执的焦点是原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》是否合法有效和原告何顺喜限期要求被告雷小林协助办理土地转移登记的诉请是否予以支持。现评析如下：一、原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》合法有效，理由是：《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，首先，涉案土地的国有土地使用权证上登记的使用权人是雷小玲（实为雷小林），并未登记第三人蔡干英系该宗土地的共同使用权人，且原告何顺喜在与被告雷小林签订《土地转让协议》时并不知道该宗土地系被告雷小林与第三人蔡干英在婚姻关系存续期间从他人处购得，该地的用益物权属夫妻共同财产，被告雷小林也未向原告何顺喜披露该地的用益物权属夫妻共同财产，因此，原告何顺喜有理由相信被告雷小林系涉案土地的使用权人，被告雷小林有权转让该地的使用权；其次，被告雷小林转让该宗土地的使用权的价格符合当时的市场行情，第三人蔡干英未向本院提交相关证据证明原告何顺喜与被告雷小林签订《土地转让协议》时存在恶意串通损害其合法权益的民事行为；再次，被告雷小林与第三人蔡干英登记离婚时，双方达成的离婚协议中约定：“婚姻期间各自财产归各自所有，各自债务……，双方对财产分割、债务处理无争议。”而涉案土地登记在被告雷小林的名下，从协议内容可见双方已约定涉案土地的用益物权归被告雷小林所有，否则，夫妻在离婚时对如此重大的财产权不作出处置或者约定其归属不符合常理，且不排除第三人蔡干英已知被告雷小林在离婚前已转让该宗土地的使用权。综上，原告何顺喜与被告雷小林签订的《土地转让协议》合法有效；二、被告雷小林应当履行协助原告何顺喜办理涉案土地使用权转移登记的义务。理由如下：《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人就有关合同的履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告何顺喜与被告雷小林并未明确约定被告雷小林协助原告何顺喜办理涉案土地使用权转移登记的期限，因此，原告何顺喜随时可以要求被告雷小林履行协助其办理涉案土地使用权转移登记的义务。鉴于被告雷小林至今未协助原告何顺喜办理涉案土地使用权的转移登记，现原告何顺喜要求被告雷小林履行协助办理涉案土地使用权转移登记的义务，该诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，该院对原告何顺喜要求被告雷小林履行协助办理涉案土地使用权转移登记的义务的诉请予以支持；对第三人蔡干英请求确认原、被告于2004年12月4日签订的《土地转让协议》无效的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告雷小林于本判决发生法律效力后六十日内协助原告何顺喜将湘宁国用（2004）第00400996号国有出让土地的使用权转移登记至原告何顺喜的名下；二、驳回第三人蔡干英的诉讼请求。案件受理费665元，减半收取332.5元，由被告雷小林负担。二审期间，上诉人未向本院提交新的证据，被上诉人提交一份《收据》，拟证实雷小林卖给何顺喜的地价与当时地价相符。上诉人质证意见，该证据不属于民诉法规定的新证据；该收据不能证明收据上的地块跟涉案土地的地理位置一样、不能证明该地块跟诉争地块的地价是合理的，不能达到其证明目的。本院认证认为，该证据能够补强涉案地块与当时地价相符，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人蔡干英诉请确认何顺喜与雷小林签订的《土地转让协议》无效的理由能否成立。首先，本案中，被上诉人雷小林（雷小玲）与被上诉人何顺喜于2004年12月4日签订涉案《土地转让协议》，有在场人赖国旺签字，该协议签订后，何顺喜按照协议约定给付雷小林价款，雷小林亦将《建设工程规划许可证》（编号200401029）、《建设用地规划许可证》（编号200401029）交给何顺喜，双方平等、自愿订立该协议并实际履行，意思表示真实，应属有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，雷小林虽至今未协助何顺喜办理转让土地的转移登记手续，但依据上述法律规定，未办理物权登记的，不影响协议生效。其次，2006年3月28日在雷小林与蔡干英离婚时，双方达成的离婚协议中约定“婚姻期间各自财产归各自所有，各自债务……，双方对财产分割、债务处理无争议”，涉案土地国有土地使用权证上登记的使用权人亦仅为雷小林（雷小玲）个人，上诉人蔡干英直至2020年何顺喜向一审法院提起建设用地使用权转让合同纠纷之诉时才提出涉案土地使用权系夫妻共同财产、雷小林无权处分的理由不符合日常生活常理，本院不予采信。综上所述，蔡干英诉请诉请确认何顺喜与雷小林签订的《土地转让协议》无效的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人还提出“二被上诉人有串通的可能性”的上诉理由，但未提供相关证据予以证实，应由蔡干英自身承担不利法律后果。综上所述，上诉人蔡干英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由上诉人蔡干英负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  彭样平二〇二一年四月三十日书记员  杨 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。