包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0207民初175号 原告：包头市横竖街商业运营管理有限责任公司。 法定代表人：陈润花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马腾，内蒙古金矢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐巍，内蒙古金矢律师事务所律师。 被告：许存女，女，1982年7月7日出生，群众，住包头市。 原告包头市横竖街商业运营管理有限责任公司与被告许存女租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马腾、被告许存女到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的租赁合同，判令被告腾空房屋并恢复原状；2.判令被告支付原告房屋租金135000元，违约金按欠付租金的30%计算，即40500元，租金和违约金暂计算至2020年12月29日，最终计算至实际腾房日（按年租金270000元计算）；3.判令被告据实结清水、电、气、暖等费用；4.判令原告无须退还被告缴纳的履约保证金100000元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月签订租赁合同，租期五年，至2022年12月28日止，原告于当日交付房屋供被告作为餐厅经营场所使用。根据包头市九原区招商引资相关政策，自2019年6月29日起开始计算租金。经我公司多次催要，被告拒不缴纳2020年6月29日之后的租金。根据租赁合同第十二条和第十三条规定，原告诉请解除合同，要求被告缴纳租金及相关水电费等费用，并追究被告的违约责任。 被告辩称，我是包头市九原区政府通过招商引资进来的企业，向原告租用房屋开设饭店，当时答应我的条件没有兑现，我没有违约，应当减免相应租金，不同意支付违约金。原告要求解除合同，我也同意解除并恢复原状。 本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，原告与被告签订了《包头市九原区横竖街》。原告同意将包头市九原区横竖街横街C区、建筑面积为529.51平方米的3、4、5号商铺租赁给被告独立经营，租金在承租期内按照每天每平方米1.46元的标准执行；原告给予被告6个月的装修期免租金，即从2017年12月29日始至2018年6月28日止，同时享受包头市九原区政府横竖街招商引资的相关优惠政策；被告向原告支100000元的合同履约保证金。同时还约定了被告违约时，原告不予退还履约保证金，被告还应当支付相当于全年租金总额的违约金等条款。被告在租用原告提供的商铺后，经过装修，开始经营饭店。在被告实际经营过程中，被告已经将2019年6月29日至2020年6月28日的租金270000元支付原告，但从2020年6月29日之后的租金一直推诿拒付。故原告将被告诉至本院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 上述事实有《包头市九原区横竖街》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，为加快包头市九原区城市建设，促进经济发展，优化本地区营商环境，原、被告双方在平等自愿、公平、公正、诚实信用的基础上，签订了《包头市九原区横竖街》。该合同系原、被告双方真实意思的表示，并不违反有关法律规定，合法有效。合同签订后，对双方均产生约束力，双方应当依约履行。本案中，被告虽遇不可抗力，但该风险降低至能够继续营业后，被告仍未能够按照合同约定履行义务，已经构成根本违约，应当承担违约责任。原告要求解除合同、恢复原状、支付相应租金等诉讼请求，有相应的证据予以证明，本院予以支持。根据2020年2月12日内蒙古自治区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部发布的2020年第1号通告：“全区所有单位、居民小区、嘎查村实行封闭式管理……,非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭……”精神，根据2020年3月16日发布的内蒙古自治区人民政府关于调整旗县(市、区)疫情防控风险等级的公告：“按照《国务院应对新冠肺炎疫情联防联控机制关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的指导意见》，根据各盟市对所辖旗县(市、区)疫情防控风险等级研判和调整情况，自治区人民政府决定将全区103个旗县(市、区)疫情风险等级全部调整为低风险”精神，应当将2020年2月、3月两个月视为不可抗力存续期间；同时根据2020年4月16日最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素”的规定，2020年5月15日最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，应当酌情减免被告两个月的租金45000元（每年270000元÷12个月×2个月）为宜，即被告应当支付原告租金90000元（135000元-45000元）；至于原告主张的30%的违约金比例，应当适当调整为10%为宜，即被告应当给付原告违约金9000元（90000元×10%）。其余的租金及违约金，应当根据实际情况另行计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第（五）项、第（九）项、第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告包头市横竖街商业运营管理有限责任公司与被 告许存女于2017年12月29日签订的《包头市九原区横竖街》； 二、被告许存女腾空位于包头市××区、建筑面积为529.51平方米的3、4、5号商铺并恢复原状，向原告包头市横竖街商业运营管理有限责任公司进行交付； 三、被告许存女支付原告包头市横竖街商业运营管理有限责任公司从2020年6月29日至2020年12月28日的房屋租金90000元，违约金按欠付租金的10%计算为9000元，以上租金和违约金合计99000元；最终的租金（按年租金270000元）和违约金（年租金270000元的10%），从2020年12月29日起计算至实际腾房之日止； 四、被告许存女与有关部门及单位据实结清水、电、气、暖等费用； 五、驳回原告包头市横竖街商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 以上款项及房屋交付于本判决书生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4684元，减半收取计2342元，由原告包头市横竖街商业运营管理有限责任公司负担1021元，由被告许存女负担1321元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审 判 员 冯文刚 二〇二一年四月十三日 法官助理 梁志仙 书 记 员 郭宇莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。