甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终842号上诉人（原审被告）：杨超，男，汉族，1989年4月26日出生，户籍地陕西省富阳县，现住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：冉小刚，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州畅悦汽车服务有限责任公司，住所地甘肃省兰州市安宁区培黎街道洄水湾路57号。法定代表人：张卫军，系该公司经理。委托诉讼代理人：张茜，甘肃王力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳（该公司员工），女，汉族，1989年1月30日出生，户籍地甘肃省临洮县。上诉人杨超因与被上诉人兰州畅悦汽车服务有限责任公司（以下简称畅悦汽车服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105号民初1126民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人杨超的上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判由上诉人支付房屋租金2104元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人没有起诉权。案涉房屋系国有房屋，被上诉人非该房屋所有人，亦非获得许可的有权出租人，双方签订的租房协议效力待定；2.原判认定事实不清。原审未查明房屋的权利人，未查明被上诉人是否有权出租，合同是否有效；原判对于出租方丛成明和承租方张卫军签订的《租赁合同》认定事实不清，张卫军是否代表畅悦汽车服务公司无证据证实，亦未查明丛成明是否是案涉房屋所有人；上诉人自2020年6月22日起即已交房，被上诉人拒收钥匙，对于上诉人故意扩大的损失不应由上诉人承担；原判对于承租国有房屋在疫情期间的房租应当减免的事实未予认定。3.在一审期间上诉人提起反诉，原审法院未予接收，违反法律规定。被上诉人畅悦汽车服务公司辩称：1.答辩人原告主体适格，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2017年10月30日，答辩人的法定代表人张卫军代表答辩人与案外人丛成明就兰州市安宁区××路××号签订了《租赁合同》，合同就租赁期限、租金支付方式等进行了约定，答辩人依约支付了租赁费用，取得了涉案商铺的租赁权。2018年3月15日，答辩人的负责人王文双代表答辩人与被答辩人杨超签订《租房协议》，双方就出租商铺的面积、租赁期限及租赁金额等事项进行了约定。答辩人依约交付了涉诉商铺；2.被答辩人到期拒不腾退承租商铺，亦不支付商铺租赁费、占有使用费，答辩人作为出租方有权提起诉讼；3.双方于2020年6月22日商定解除合同，收回房屋。但在2020年8月9日被答辩人仍进入涉案商铺拿取物品，8月30日一审开庭前仍旧没有腾空房屋，9月5日明确表明不会将涉诉商铺的钥匙交还答辩人；4.对于被答辩人所说疫情期间减免3个月租金的问题。被答辩人提出的依据的文件也是鼓励性的政策，不能要求强制减免。而且答辩人是从案外人丛成明处承租，答辩人也没有被减免3个月租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人畅悦汽车服务公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行腾房义务；2.依法判令被告支付电费2908元（计算至2020年4月20日），房屋占有使用费16000元（暂计算至2020年5月15日）以上合计18908元，以后房屋占有使用费按每天266.6元计算至实际交付房屋止，电费以实际产生的度数按每度1元标准计算至交付房屋止；3.依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，以王文双、小拇指汽车公司为出租方与承租方杨超签订《租房协议》，该协议约定，杨超承租位于兰州市安宁区××路××号，面积约80平方米的商铺用于汽车装潢和美容；租赁期限为2018年3月15日至2020年3月14日，年租金96000元；自合同签订之日承租方一次性向出租方支付半年的房租，以后每半年支付一次，房租到期提前20天续交；承租方需按期向出租方交纳租金，到期不交视为违约，违约金每天壹仟元整；承租方应向出租方或第三物业管理者支付水、电费及其他产生的直接费用；承租方不得擅自拆改房屋结构，不得在租赁房屋内从事违法活动等等。房屋租赁期间，租金缴止2020年3月14日。2019年10月8日，小拇指汽车公司更名为畅悦汽车服务公司。2020年6月22日，杨超向王文双微信告知同意原告收回房屋；同日，王文双向杨超微信回复要求杨超于6月28前腾空房屋，交还钥匙，租金算至2020年6月22日，如28日前未腾空房屋，继续算房租直至腾空房屋交还钥匙。2020年8月9日杨超仍进入涉案租赁房屋拿取存放物品，一审庭审前杨超还未向畅悦汽车服务公司腾退房屋交还房屋钥匙。另查明，2017年10月30日，出租方丛成明与承租方张卫军就兰州市安宁区××路××号签订了《租赁合同》，合同约定租赁房屋面积约240㎡，租赁期限3年。张卫军系畅悦汽车服务公司的法定代表人。2018年3月15日，畅悦汽车服务公司与杨超签订的《租房协议》中的租赁物系丛成明与张卫军签订的《租赁合同》中租赁物的一部分。一审法院认为，畅悦汽车服务公司与杨超签订的《租房协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方签订的《租房协议》约定的租赁期限截止2020年3月14日，合同期满后，双方未续签合同，但杨超仍然在使用租赁房屋，出租方畅悦汽车服务公司对此也不持异议，双方形成不定期租赁合同关系。杨超作为承租人本应向畅悦汽车服务公司支付2020年3月14日之后的租金，但杨超自2020年3月14日后并未向畅悦汽车服务公司支付租金。杨超于2020年6月22日微信通知畅悦汽车服务公司收回房屋，畅悦汽车服务公司当日亦表示同意，并明确答复杨超2020年6月28前腾空房屋，交还钥匙，租金算至2020年6月22日，但至本案开庭审理时杨超还未将涉案房屋腾退畅悦汽车服务公司并交还钥匙。据此，双方当事人对于退租问题于2020年6月22日通过微信已达成合意，双方的不定期租赁合同关系于2020年6月22日解除。综上，杨超应向畅悦汽车服务公司腾退房屋，支付相应的租金及房屋占用使用费。《租房协议》中双方当事人约定的年租金为96000元，即日租金为96000元/年÷365天=263元，2020年3月15至2020年5月15日产生租金为263元/日×61天=16043元，畅悦汽车服务公司诉请杨超支付截止2020年5月15日产生的房屋使用费16000元，实则向杨超主张使用涉案房屋期间产生的费用，畅悦汽车服务公司主张的费用并未超出计算租金范围，因此杨超应向畅悦汽车服务公司支付2020年3月15至2020年5月15日期间租金16000元，并对2020年5月16日至2020年6月22日期间产生的租金按日租金263元计算支付，自2020年6月23日之后产生的房屋占有使用费按263元/日标准计算至实际腾退房屋止。关于畅悦汽车服务公司诉请杨超支付2020年1月9日至2020年4月20日实际产生电费2908元，自2020年4月20日后的电费以实际产生的度数按每度1元标准计算至实际交付房屋止。庭审中，畅悦汽车服务公司向本院提供了杨超电费支付至2020年1月8日的相关票据，杨超对使用涉案租赁房屋期间的电费交纳止2020年1月8日的事实予以认可，但对畅悦汽车服务公司主张2020年1月9日至2020年4月20日产生电费2908元不予认可，且畅悦汽车服务公司向本院提供的证据无法证明2020年1月9日至2020年4月20日杨超租赁使用涉案房屋期间实际产生电费的金额，以及畅悦汽车服务公司也未就该期间案涉房屋产生的电费向第三方供电公司交纳，据此，畅悦汽车服务公司诉请杨超支付2020年1月9日至2020年4月20日产生电费2908元无事实及法律依据，故本院对畅悦汽车服务公司该项诉请不予支持。杨超提交了案外人丛成明与安宁区培黎街道办事处签订的《租赁合同》复印件，用于证明其承租的位于兰州市安宁区××路××号，面积约80平方米的商铺系兰州市安宁区培黎街道办事处所有，并辩称涉案房屋租赁期间突发新冠疫情属不可抗力事件，依据国家发改投资规（2020）734号文件和甘肃省文件，对实际承租国有房屋的最终承租人，依法减免3个月租金，要求对其租金予以减免。庭审中畅悦汽车服务公司对杨超提交的上述《租赁合同》复印件及杨超辩称意见均不予认可，杨超除此之外再无其他证据能够证明其该辩称意见，据此，对杨超的该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨超于本判决生效后十日内向兰州畅悦汽车服务有限责任公司腾退其承租的位于兰州市安宁区××路××号，面积约80平方米的商铺；二、杨超于本判决生效后十日内向兰州畅悦汽车服务有限责任公司支付自2020年3月15日起至2020年5月15日止租金16000元，并对2020年5月16日至2020年6月22日产生的租金按263元／日计算支付，自2020年6月23日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费按263元／日标准计算支付；三、驳回兰州畅悦汽车服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费273元，减半收取137元（兰州畅悦汽车服务有限责任公司预交），由杨超承担，并于本判决生效后十日内支付兰州畅悦汽车服务有限责任公司。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了接处警情况登记表，证明2020年7月26日，被上诉人实际控制房屋，采取汽车堵门的方式扩大损失。被上诉人对该证据的真实性无异议，证明目的不认可，称当时报警的是被上诉人，报警目的是因为当时客户的车停在门店门口，他们把客户的车胎放气了。被上诉人提交微信聊天记录、现场照片、现场视频等证据，证明直到2020年12月8日，上诉人仍未腾退涉诉商铺，交还钥匙，出租方丛成明强行收回商铺。提交通话录音一份，证明上诉人拒不交钥匙。上诉人对该证据的真实性，证明目的均不认可，称聊天记录的双方与本案无关，否认通话方是其本人。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求以及答辩理由，本案的争议焦点是：1.被上诉人畅悦汽车服务公司是否有权向杨超主张房屋租金及占用费；2.杨超应否向畅悦汽车服务公司支付租金、占用费，以及租金占用费的具体数额。一、关于被上诉人畅悦汽车服务公司是否有权向杨超主张房屋租金及占用费的问题根据《中华人民共和国合同法》之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。故作为承租人，法律并无规定其必须具有所有权。本案中，结合双方提交的租赁合同，证明案涉房屋经安宁区培黎街道办事处、丛成明、畅悦汽车服务公司、杨超，层层转租。在杨超租用该房屋期间，前述出租人均未提出异议，故畅悦汽车服务公司与杨超的租赁合同，并不违反法律、法规强制性规定或侵害国家、集体或他人合法权益，应当认定为合法有效。畅悦汽车服务公司作为案涉房屋的合法承租者，当然有权向作为其承租人的杨超主张房屋租赁费和房屋使用费。故上诉人认为畅悦汽车服务公司无诉权的上诉理由，于法无据，本院不予支持。二、上诉人杨超应否向畅悦汽车服务公司支付租金、占用费，以及租金占用费的具体数额根据上诉人提交的安宁区培黎街道办事处与丛成明签订的租赁合同，可以看出案涉房屋于2012年1月1日起即由安宁区培黎街道办事处出租给丛成明，租赁期二十年，并一次性缴清30万元房屋租金。虽然案涉房屋属安宁区培黎街道办事处所有，但承租人已一次性缴纳房屋租金，不存在疫情期间扣除租金的情形。而且，上诉人亦无证据证实丛成明扣除了畅悦汽车服务公司疫情期间房屋租金。畅悦汽车服务公司作为营利性法人，并不必然应当免除承租人三个月租金，故上诉人的该上诉理由，本院不予支持。合同到期后，杨超继续使用该房屋，视为双方变更为无固定期限租赁合同，双方都可随时解除合同。2020年6月22日，双方约定解除合同，杨超应当在双方约定的期限及时腾退房屋。而杨超在约定时间未及时腾交房屋，一审法院判决其承担房屋占用期间的费用，并无不当，本院予以支持。至于杨超辩称对方拒收房屋钥匙，有意扩大损失的上诉理由。本院认为，腾退房屋的主动方在承租人，承租人若积极主动退还房屋、移交钥匙，可以采取多种方式，而杨超无证据证实对方存在拒收房屋的具体情形，故对其该上诉理由，本院不予采信。对于其提出在一审时提出反诉，一审法院未予受理的上诉理由。本院认为，一审法院是否受理反诉，并不影响其另行主张诉请，故对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人杨超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由上诉人杨超负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈杰文审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二一年四月七日法官助理 任 婧书 记 员 张红飞