吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1019号上诉人（原审被告）：延边长城物业有限公司，住所地：吉林省延吉市沿河路8689号。法定代表人：李辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：林琳，该公司职员。委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金锦兰，女，1969年3月16日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：李景林，男，1974年4月15日出生，朝鲜族，延吉延光贸易有限公司法定代表人，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：金正玉，女，1965年12月28日出生，朝鲜族，延边州社会和劳动保障局退休干部，住吉林省延吉市。上诉人延边长城物业有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人金锦兰、李景林、金正玉之间财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日依法受理后，组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.本案漏水部位为砖墙墙体，墙体裂缝系自然原因形成，金正玉曾对露台进行了装修，无法排除漏水原因为装修过程中所致的侵权行为后果。2.金锦兰诉请6600元，但未提供相关凭证，一审法院也未对其主张的损失进行鉴定，即主观酌定1750元，缺乏事实和法律依据。3.商品房买卖合同中没有露台系赠送的记载，但根据案涉房屋结构，只能通过金正玉、李景林住宅到达露台，故本案漏水位置属于受赠专用露台，业主金正玉、李景林具有排他使用权，也一直由二人使用，应由二人承担损害赔偿责任。4.如该露台属于公共部分，应由房屋开发企业予以维修，现已过房屋保修期，应由业主金正玉、李景林申请物业维修基金进行修复，与上诉人无关。金锦兰二审辩称，对一审判决无异议，不同意上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。相关损失一审已经提供证据佐证，物业公司怠于履行职务，应当承担相应法律责任。四家住户各出750元进行维修属实，我曾到物业办咨询漏水如何处理，物业办答复不受理我个人的申请。李景林二审辩称，2011年装修入住案涉房屋，露台是购买房屋时赠送的。直至2018年金锦兰提出后发现，我家与金锦兰家中间地梁下侧砖墙下沉导致出现缝隙，该缝隙漏水致使4楼2栋房屋（金锦兰及其隔壁住户）受损。经协商，李景林、金正玉、金锦兰及案外人四户各出资750元共同维修完毕。现金锦兰主张装修损失，我不应当承担，对一审判决无异议。金正玉未向本院提供答辩意见。金锦兰一审诉讼请求：要求三被告赔偿2019年房屋装修费2885元和2020年维修费3000元及防水维修费775元，共计6660元。事实与理由：金锦兰与金正玉、李景林是楼上楼下关系。2018年夏天起，金正玉、李景林家阳台漏水，给金锦兰生活造成影响。金锦兰找金正玉、李景林协商修理被拒。金锦兰便自行修理了漏水处支付2885元。现在又出现漏水状况，与金正玉、李景林协商后依然拒绝修理。之后，金锦兰找小区物业调解未果。金正玉、李景林上述行为严重影响了金锦兰生活，对房屋造成损害。要求金正玉、李景林停止侵害，排除妨碍，赔偿损失并承担本案诉讼费，鉴定费。一审法院经审理查明：金锦兰、金正玉、李景林的房屋位于延吉市公园路碧水园林15号楼。金锦兰房屋位于3单元301室（系复式房屋，楼层位于3、4楼），金正玉房屋位于3单元501室（5楼），李景林房屋位于2单元501室（5楼）。2018年夏天，因金正玉和李景林两家相邻阳台分界处（分界处系金锦兰卧室墙壁的延伸，形成离阳台地面30厘米左右墩子，墩子上面用铁栏杆隔开）漏雨，楼下的金锦兰房屋卧室天棚和墙壁受损。2019年7月份，金锦兰对自家房屋进行装修时发现渗水，未对漏水点进行修复，贴了壁纸支付2885元。2020年，再次渗雨水，金锦兰在2019年贴的壁纸及墙壁受损。2020年9月初，金锦兰、金正玉、李景林和李景林楼下房主集资对金正玉、李景林阳台地面全面进行防水处理。之后，金锦兰房屋未发现漏雨现象。另查，延边长城物业有限公司对延吉市碧水园林小区提供物业服务。一审法院认为，本案中，金锦兰房屋受损系其房顶墙角，即金正玉与李景林两家外阳台分界处，该分界处也是一到四层房屋的共同屋顶，根据长城公司提供的《碧水园林物业服务协议》6.1.1规定，应由长城公司维修、养护和管理。本案中，该屋顶渗雨水系长城公司未尽到及时维修义务有关，长城公司应承担责任。因屋顶维修责任在于长城公司，金锦兰要求赔偿分担2020年防水费750元的诉讼请求，本院予以支持。金锦兰主张的2019年装修费，因金锦兰明知漏雨水问题尚未解决还进行装修放任损失的扩大，对该部分损失不予支持。根据渗水造成的客观存在的情况，本院对装修损失酌定支持1000元。金锦兰要求金正玉、李景林赔偿其损失的诉讼请求，因渗雨水并非金正玉、李景林的侵权行为造成，对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、延边长城物业有限公司于本判决生效之日赔偿金锦兰1750元；二、驳回金锦兰的其他诉讼请求。如果延边长城物业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（金锦兰预交50元），减半收取计25元，由延边长城物业有限公司负担。二审中，双方当事人未向本院提供证据。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，长城公司与各业主签订的《碧水园林物业服务协议》载明，5.1延边嘉和房地产开发有限公司授权长城公司管理碧水园林楼宇公共部位、超市、地下停车场、物业公共设备设施及物业环境。6.1.1房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面等）的维修、养护和管理。11.1.1长城公司对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。12.1.5业主不得占用、损坏本物业的公共绿地、共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。12.1.8业主应按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。案涉四楼屋顶（五楼露台地面）依中间水泥梁及铁栏杆隔开，现已由金正玉、李景林分别施工改造后，各占一半，单独使用。经金锦兰申请，一审法院准许追加长城公司为本案被告。本院认为，一、本案所涉露台是否属于专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本院查明，案涉露台在《商品房买卖合同》中未有记载，房屋产权证中亦未登记在房屋建筑面积之内，故该露台不符合上述法律规定的专有部分的认定条件，应当认定为建筑物共有部分的组成部分。长城公司及李景林主张该露台系购房时开发企业赠与业主，无事实根据和法律依据，本院不予支持。二、长城公司作为物业服务企业对于建筑物共有部分的管理职责。国务院令第６９８号《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。案涉《碧水园林物业服务协议》约定，长城公司对本案建筑物共有部分的露台具有维修、养护和管理义务。长城公司以露台已赠与业主为由放弃行使维修、养护和管理职责不当，其对于建筑物共有部分漏雨未能及时进行维修，应对漏水事故导致的金锦兰维修费用和财产损失承担赔偿责任。三、金正玉、李景林对于案涉露台漏水损失是否承担赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《碧水园林物业服务协议》约定，业主不得占用、损坏本物业的共用部位。应按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、维修等相邻关系，不得侵害他人的合法权益。本案中，金正玉、李景林以购买房屋时赠送露台为由，私自改造和占用四楼屋顶（五楼露台），作为该共有部分的占有使用人和实际受益人，其对该四楼屋顶（五楼露台）具有维护、管理责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故对于本案漏水事故导致的金锦兰维修费用和财产损失，该四楼屋顶（五楼露台）占有使用人金正玉、李景林应承担相应赔偿责任。综合本案漏水事故原因、损害后果、漏水事故与损害后果之间因果关系及各方当事人过错情况，本院确定长城公司、金正玉、李景林各承担1/3的赔偿责任，即583.33元。综上，长城公司的上诉请求部分成立，本院予支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5372号民事判决；二、延边长城物业有限公司、金正玉、李景林于本判决生效之日各赔偿金锦兰583.33元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回金锦兰的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（金锦兰已预交），减半收取计25元，二审案件受理费50元（延边长城物业有限公司已预交），合计75元，由金锦兰负担30元，延边长城物业有限公司负担15元，金正玉负担15元，李景林负担15元。本判决为终审判决。审判长 葛福祥审判员 张新颜审判员 申成日二〇二一年四月二十九日书记员 董香花