四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初926号 原告：乐至县祥和物业管理有限公司，住所地乐至县天池镇鑫鹏国际9栋3单元7楼3号。统一社会信用代码91512022327086272H。 法定代表人：刘浪，总经理。 委托诉讼代理人：陆澜，四川中部律师事务所律师。 被告：尹显华，女，1960年11月14日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）诉被告尹显华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司的委托代理人陆澜、被告尹显华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即支付拖欠原告物业管理费共计人民币1500元；2.判决被告以所拖欠物管费1500元为基数从欠费之日起至给付完毕之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据国务院《物业管理条例》的相关规定，原告对怡佳花园小区进行物业管理服务，同时约定物管费收费标准为多层住宅房屋按每月0.45元/㎡收取。被告是该小区多层6栋1单元5楼1号业主（使用人），房屋建筑面积为65.2㎡，被告从2017年1月至2020年9月无正当理由拒交物管费共45月计1500元（含公共水电费4元/月）。原告经电话、书面等方式催交无果，被告的行为影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，为维护原告的合法权益，特诉请你院请求依法判决。 尹显华辩称，乐至县怡佳园6栋1单元5楼1号房屋业主为尹显华，建筑面积65.2㎡，从2017年1月以来没有交纳物业管理费属实。被告拒交物管费主要有下列原因：1.原物业管理公司收取的电费周转资金100元，尹显华要求抵扣物管费，原告不认可。2.原、被告没有签订物业服务合同，原告随便涨价，物业服务费从之前0.3元/平方米，涨到现在的0.45元/平方米。3.下雨天尹显华的房屋外墙渗水，雨下得越大就渗得越凶，多次找物管公司不理；4.原告把消防通道、绿化地改成停车位。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织双方进行了质证，对当事人双方无争议的事实本院予以确认。祥和物业公司为证明其主张，向本院提交了《产权情况记载》《前期物业服务合同》《出让物业管理公司合同书》《物业管理转让协议书》、向房管局提交变更物业管理公司《申请》、收费《公告》《告示》《催费通知》，以及疏通化粪池、下水道照片、保安交接班记录等资料。上述证据材料符合有效证据形式要件要求，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，并对其证明力予以确认。尹显华提交了外墙渗水、绿化地改停车位的照片4张，电费周转金收据1张，原《物业服务协议》，证明原物业服务费是0.30元/平方米。原告质证时认可绿化地改停车位，以及尹显华房屋渗水的事实，本院予以确认。关于电费周转金，原告认为系原物业公司收取，应由原物业公司退还。物业服务费涨价是因为物价上涨的原因，而且向主管部门报备的。对原告上述理由是否采信，将在判理中予以说明。 本院经审理认定本案事实如下：乐至县天池镇金泰街二段怡佳园小区物业管理服务工作，原由建设单位选聘的乐至县绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司）承担，双方签订了《前期物业服务合同》。2016年3月28日，因绿城物业公司资质证到期不能续办，祥和物业公司向乐至县房管局提交申请书，申请由祥和物业公司对怡佳园小区物业进行管理服务，管理团队不变。同年4月10日，绿城物业公司与祥和物业公司签订《物业管理转让协议书》，约定绿城物业公司以无偿方式将怡佳园小区物业管理权转让给祥和物业公司，转让时间从2016年4月1日起。祥和物业公司实际于2016年1月进驻怡佳园小区，并对该小区开展物业管理服务工作。2017年2月1日，祥和物业公司以公告方式通知业主，对怡佳园小区物业服务费，由原来的0.35元／平方米上调为0.45元／平方米。尹显华系怡佳园小区6栋1单元5楼1号（登记为6栋附9号，产权证号××）房屋业主，建筑面积65.2平方米。自2017年1月至今，尹显华未向原告交纳物业服务费。尹显华的房屋外墙在雨天有渗水现象。 另查明，怡佳园小区至今未成立业主委员会。原绿城物业公司于2009年3月6日收取尹显华电费周转金100元，至今未退还。 本院认为，怡佳园小区并未成立业主委员会，建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。原告祥和物业公司经请示主管部门，与原物业服务企业即绿城物业公司签订《物业管理转让协议书》后，进入该小区提供物业服务，故该更换前期物业服务企业的行为不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。大多数业主对祥和物业公司的物业服务未提出异议，并主动交纳了物业服务费，说明大多数业主对祥和物业公司的服务是认可的。祥和物业公司为小区提供了物业管理服务，尹显华作为小区业主，双方形成了事实上的物业服务合同关系。尹显华享受了祥和物业公司提供的物业服务，理应履行向该公司支付物业服务费的义务。尹显华从2017年1月至今，未履行交纳物业服务费的义务，对祥和物业公司管理服务工作造成不利影响，且损害小区其他业主的合法权益。截止2020年9月，尹显华拖欠祥和物业公司物业管理服务费共计1320元（不含公共水电费）的事实成立，对祥和物业公司要求尹显华给付该款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付公共水电费的诉讼请求，因原告未提供相应的收费依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付所欠物业服务费资金利息的诉讼请求，因利息的起算时间不明确，且缺乏计算依据，本院不予支持。关于物业服务收费标准问题，因原告已经作过公示，大多数业主未提出异议，且已实际履行，如果予以调整，将损害大多数已交纳物业服务费业主的利益。关于消防道、绿化地改停车位问题，不属于本案解决范畴，如果业主认为侵害其合法权益，可另行主张权利。关于电费周转金抵扣物业服务费问题，因绿城物业公司与原告间物业管理转让属于无偿性质，故原告有责任退还原物业服务公司收取的电费周转金，对尹显华该项辩称理由予以支持。房屋外墙属于小区公共部分，非业主专有部分，在房屋质保期内外墙渗水，开发商有责任予以维护；在房屋质保期届满后，物业服务公司有责任进行维护，其资金从收取的物业服务费或者专项维修资金中列支。怡佳园小区房屋质保期已届满，原告对外墙渗水问题负有维护责任，原告怠于履行该项物业服务义务，业主有权扣减物业服务费。综合本案实际情况，本院酌定按20%扣减，则尹显华还应向原告交纳物业服务费956元（65.2㎡×0.45元/㎡×45月×80%-100元电费周转金）。需要指出的是，社会主义核心价值观是精神支柱，是行动指南。“诚信”原则覆盖社会生活的各个领域，是公民必须恪守的基本准则。物业管理是小区环境绿化、清洁卫生、安全保护、基层治理的综合管理单元体，也是业主向往美好生活的基础，作为小区管理服务的物业公司和小区所有业主，都应当依法依规享有自己的权利和履行自己的义务。物业服务企业应当加强与业主的沟通，努力提高自身物业服务水平，规范自身物业管理活动。同时业主也应当认识到及时交纳物业服务费是保障物业正常运行的前提，拒交物业服务费并非自身维权的正确方式。良好的物业服务需要业主和物业服务企业的长期良性互动，惟有如此，才能构建和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告尹显华在本判决书生效后十日内向原告乐至县祥和物业管理有限公司支付自2017年1月起至2020年9月止的物业管理服务费956元； 二、驳回原告乐至县祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元，由被告尹显华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨汉军 二〇二一年四月八日 书记员  李 珍