贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1184号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：刘雅笛，女，2000年5月13日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人刘雅笛、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未实际支付房款。二、被上诉人与被执行人、案外人并无真实购买房屋的意思，存在串通损害上诉人抵押权的行为。一是被上诉人购房不真实，签约时不具有行为能力。被上诉人出生于2000年5月，签订房屋买卖合同的时间为2016年6月，尚未成年，也不可能有固定收入，该合同虚假。二是被执行人与案外人的以房抵债协议不具备商品房买卖合同的属性。抵债的双方为大地联创公司与贵州恒亿建筑工程有限公司开立经济开发区分公司（以下简称恒亿建筑公司），不能将案涉房屋约定给被上诉人，且被上诉人与恒亿建筑公司也没有买卖涉案房屋的协议。而且即便存在以房抵债，抵债的双方也不应是被上诉人。三是被上诉人与被执行人、第三人可能串通损害上诉人抵押权。三、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。四、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。（二）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。五、以物抵债，不产生物权期待权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上，请求二审法院依法予以改判。刘雅笛答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。刘雅笛向一审法院起诉请求：1.依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月21日，乔群高与胡志刚作为贵州恒亿建筑工程有限公司凯里经济开发区分公司（以下简称：恒亿开发区分公司）的委托代理人，以该公司为承包人、大地联创房产公司为发包人签订了一份《大地春城消防暖通安装工程工程施工协议书》，内容为：“依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。一、工程概况工程名称：大地春城消防、暖通安装工程工程地点：凯里市迎宾大道城南客车站对面工程内容：根据北京蓝图工程设计有限公司设计的施工图内容。资金来源：自筹……。”2012年6月16日，恒忆开发区分公司出具一份《证明》，内容为：“我公司承接贵州大地联创房地产开发有限公司大地春城（1-12楼）消防工程，抵扣大地春城的购房款由贵州恒亿建筑工程有限责任公司凯里经济开发区分公司法人乔群高全权处理。”2016年5月14日，大地联创房产公司作为甲方与恒忆开发区分公司作为乙方签订了一份《抵房协议书》，内容为：“由贵州恒亿建筑工程有限责任公司凯里经济开发区分公司（1-12楼）消防工程，工程合同总价壹仟捌佰伍拾肆万贰仟伍佰肆拾叁元伍角整（￥1854254.35元），现抵扣大地春城一套住房，详见附件一，经双方协商同意该抵扣房款从大地春城消防工程款中扣除。”《抵工程款明细》内容为：“幢号5，房号1403，建筑面积151.98，单价3500，总价531930，购房人刘雅笛”。2016年5月18日，刘雅笛作为买受人与大地联创房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定将大地公司所有的位于凯里市房屋出售给刘雅笛，合同中约定房屋总价款为531930元及付款方式约定为在2016年5月18日前一次性付款。2016年5月18日，原告办理接房手续。2016年7月5日，大地联创房产公司向刘雅笛出具了涉案房屋的《收据》。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋进行装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括5栋14层1403号住房在内）。刘雅笛得知自己所购的“大地春城”小区5栋14层1403号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月11日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异214号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人刘雅笛的异议申请。”事后，刘雅笛不服裁定结果并于2020年9月23日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于刘雅笛对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘雅笛与大地公司签订的《商品房买卖合同》系由案外人胡志刚与大地联创房产公司签订的《抵房协议书》、《抵工程款明细》明确由刘雅笛购买涉案房屋，应当认定为以物抵债，刘雅笛在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》及以物抵债的相关证据，足以证明刘雅笛与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生在涉案房屋查封之前，且刘雅笛已对涉案房屋进行装修入住，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，原告享有排除强制执行的民事权益。而原告享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封第三人在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡房产的一部分。故原告只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。庭审中，华融贵州分公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但刘雅笛购买了涉案房屋是客观事实，则刘雅笛为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。第三人大地联创房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行刘雅笛所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告刘雅笛的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，刘雅笛向本院提交《大地春城1-12号楼消防安装工程工程结算表》、进账单、缴款书、发票，拟证明胡志刚为大地联创公司做工程系真实存在的，双方已对该消防工程进行结算。本院依法组织各方当事人进行了质证。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：刘雅笛对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘雅笛与大地公司签订的《商品房买卖合同》系由案外人恒亿开发区分公司与大地联创房产公司签订的《抵房协议书》中明确约定案涉房屋抵扣大地联创房产公司应付的工程款，应当认定为以物抵债，刘雅笛在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》及以房抵债的相关证据，足以证明刘雅笛与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于一审庭审查明的工程的施工时间、抵房协议书的签订日、案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日、付款时间等均发生在查封之前，且由刘雅笛居住至今的事实，案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。因此，刘雅笛对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧