广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初497号 原告：郭某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：唐某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。系原告郭某某丈夫。 被告：桂林某某健康养老产业投资有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：黄某浪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄某宏，广西起航律师事务所律师。 原告郭某某与被告桂林某某健康养老产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告郭某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因质量问题整改和未取得房屋质量验收合格证而延迟交房一年（2018年7月1日到2019年6月30日）的物业费：92.13×2×12=2211.12元；2、判令被告赔偿原告因为开发商未取得房屋质量验收合格证和房屋存在严重的质量问题而延迟交房一年的违约金：571955.00×360×万分之2.15＝44269.32元。上述两项合计人民币46480.35元；3、本案诉讼费由被告承担。另，原告增加一项诉讼请求，判决被告桂林某某健康养老投资有限公司赔偿原告因众多质量问题致使原告无法居住而延迟一年收房，而产生的一年的租房租金22800元。事实和理由：原告和原告的老公唐某某夫妻二人于2017年3月21日向桂林某某健康养老产业投资有限公司购买了位于桂林市临桂区临桂镇中隐西路某某文化街**栋*单元**号房，建筑面积92.13平方米。购房总价款571955元。合同约定2018年7月1日交房。2018年6月底我们收到开发商发来的收房通知，要求我们7月1日以后收房。我们按规定在7月1号去收房。开发商工作人员要我们交了一年的物业费和维修资金费用等，然后再带我们去验收房屋。但是我们开门后一看，大失所望。当时正逢雨季，房屋中多处积水，漏水，渗水。主卧室外墙往里面渗水，客厅屋顶有一个洞口，往屋里面飘雨。根本无法去进行居住装修。当时我们便拒绝收房，并在收房书上写明了拒绝收房的理由。陪同我们去验收房屋的开发商工作人员也不好意思，答应立即整改。可是这整改一整就是数年。2019年6月份，物业通知业主交材料办房产证，并说明没收房的，不予办理。我们看开发商已进行了部分整修。就于2019年7月1日去收了房。同时在收房时向开发商提出了免修整改期间的物业费和支付延迟交房的赔偿的书面申请。之后也多次要求被告给予答复，然而开发商一直不肯书面回应，也不肯与我们面谈协商。我们在收房后又发现许多整修并没有到位，原来渗水漏水的地方还在漏水，渗水。楼上的厕所有一块模板还没有取出来，露台上搭架子的钢管尚留半截。至今主卧室窗户外墙开裂渗水仍未处理。经查，本栋楼房屋质量验收合格的时间是2019年5月16日，入档时间是2019年6月3日。而开发商却通知业主2018年7月1日收房，并以此时间作为收取物业费的起始时间。这是违反国家住建委的规定。综上所述，桂林某某健康养老产业投资有限公司对房屋质量监督不严，在存在大量质量问题，没有取得有关部门验收合格就违法通知交房，是欺骗业主，逃避延迟交房的责任，提前收取业主物业费的不法行为。根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定(未经验收或者验收不合格的，不得交付使用）以及对整改期间的物业费应该由开发商承担的规定，恳请法院依法支持原告的主张，判被告赔偿原告的损失46480.35元。 被告桂林某某健康养老产业投资有限公司辩称，一、原告提出延迟交房问题，不符合事实，被告认为，不符合实际情况，实际上被告于购房合同约定的房屋交付日期（2018年6月30日）前，在桂林晚报上刊登了《某某·桂林某某产业园中医某某街交房通知》（注：刊登时间为2018年6月24日），尽到了合同约定交房通知义务，因此，被告不存在违约逾期交房的事实；二、原告提出房屋存在严重质量问题，不符合事实，也违反合同约定。原告提出被告交房时房屋质量存在严重质量问题，不符合事实。被告在刊登交房通知前，项目一组团的房屋（包括原告的房屋在内）已通过“五方验收”（即施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位联合验收），建筑质量整体是合格的（注：“五方验收”合格也是购房合同约定的交房条件），否则被告在交房前也不可能通过“五方验收”。特别需要说明的是依据《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程“五方验收”合格，是建设工程交付的法定条件。原告提供第五项证据，恰恰证明了其2018年6月30日已到现场收取了房屋，房屋交付工作实际已完成。只是发现房屋一些需要整改的地方，故将钥匙留给被告工作人员，待整改完毕后，再收取钥匙。根据购房合同之《补充协议》“四、关于《买卖合同》第十一条的补充第7项‘……如该商品房存在需改进或维修的工程质量问题，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由出卖人不需要承担迟延交付商品房的违约责任’”。原告要求被告承担违约责任，违反合同约定。至于第六项证据《房屋质量问题图片》，没有被告的签字、盖章确认，不能证明系**号房存在的质量问题。综上所述，原告提出的事实于理由，与事实不符，所提诉请与购房合同约定不符，应依法驳回原告的诉请。对于原告新增加的诉讼请求，我们认为不成立，这是原告单方自己杜撰，因此不能成立，请求法庭驳回对原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原告郭某某（为买受人）与被告桂林某某健康养老产业投资有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件，该合同约定：原告购买被告开发的位于桂林市临桂区临桂镇中隐西路某某文化街**栋*单元**号房屋，该商品房建筑面积共92.13平方米，套内建筑面积76.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.24平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7438.61元，总价款为571955元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格（是指经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件五商品房买卖合同补充协议第二条关于《买卖合同》第八条的补充1、《买卖合同》第八条第1款“该商品房经建设工程竣工验收合格”指建设工程通过五方验收（即建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收），五单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签署验收合格意见。上述合同签订后，原告向被告缴纳完毕购房款571955元。2018年6月24日，被告在报刊上刊登了交房公告，告知购买某某·桂林某某街（某某阁）的业主于2018年6月30日到接待中心办理房屋交付手续。之后，被告向原告邮寄送达了入伙通知书，告知原告，您所购置的**号商品房按照合同约定已可以交付使用，现请您于2018年6月30日，上午8:30时至下午17:30时带齐资料及款项到营销中心办理有关收房手续。如您因故不能按照上述约定时间前来办理交接手续，亦可于收信后三天内联系我司另行预约收房时间，但最迟应于2018年7月1日前来收房，若此通知书发出后您未按期前来办理收房手续，则自2018年6月30日起视同您已接受物业。物业费及保修期均自2018年7月1日起计算。2018年6月30日，原告到被告处进行房屋交接，发现房屋多处存在质量问题，要求被告整改完毕后，收钥匙。本案庭审中，原告陈述2019年7月1日才拿的钥匙收的房。被告在庭审中陈述在2018年交房的时候已经交房给原告了，原告已经签字收了房，提交的房屋验收表可以证明。 同时查明，本案庭审中，被告提交了一份《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书显示某某·桂林某某街**＃楼的竣工验收时间为2018年6月20日；原告提交的从桂林市临桂区某某局调取的《建设工程质量竣工验收意见书》显示某某·桂林某某街**＃楼的竣工验收时间为2019年5月16日。 本院认为，原告郭某某与被告桂林某某健康养老产业投资有限公司于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同》及附件，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。一、关于原告诉请要求被告支付延期交房违约金的问题。原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家规定，将经建设工程竣工验收合格的商品房交付给买受人。被告在庭审中陈述房屋已于2018年交房的时候已经交房给原告了，原告已经签字收了房，提交的房屋验收表可以证明，但是2018年6月30日的《房屋验收表》上显示房屋初验问题中有阳台积水、墙角需要处理等问题，原告在初验意见处写明整改完毕后收钥匙，因此，《房屋验收表》不能证明涉案房屋已于2018年6月30日交付给了原告，且从原告提交的从桂林市临桂区某某局调取的《建设工程质量竣工验收意见书》显示某某·桂林某某街*＃楼的竣工验收时间为2019年5月16日，因此，被告通知原告2018年6月30日收房时涉案房屋尚未符合合同约定的交房条件，被告的行为已构成逾期交房，应向原告支付逾期交房违约金。本案庭审中，原告陈述其于2019年7月1日才拿的钥匙收的房，被告逾期交房的时间为365天（2018年7月1日至2019年6月30日）因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金44884.17元（571955元×万分之二点一五×365天），原告只诉请要求被告支付逾期交房违约金44269.32元，未超过本院审核的范围，视为原告对自身诉权的处分，本院予以支持，即被告应向原告支付逾期交房违约金44269.32元。至于被告辩称涉案房屋已于2018年6月20日已经综合验收合格，符合交房条件，并提供了一份《建设工程质量竣工验收意见书》用以证明涉案房屋已经于2018年6月20日符合合同约定的交房条件，但是被告提供的该份《建设工程质量竣工验收意见书》与原告从桂林市临桂区某某局调取的《建设工程质量竣工验收意见书》显示的竣工验收时间不同，根据证据规则，本院认为存于桂林市临桂区某某局的《建设工程质量竣工验收意见书》的效力优于被告自己持有的《建设工程质量竣工验收意见书》，因此，对于被告的该项辩称，本院不予采信。二、关于被告应否向原告支付物业费的问题。原告诉称已缴纳了涉案房屋2018年7月1日至2019年6月30日的物业费，但原告并未提交相应的证据予以证实，因此，原告要求被告支付物业费的诉请，因无证据证实，本院不予支持。三、关于原告诉请要求被告支付租金的问题。本案庭审中原告诉请要求被告赔偿原告因众多质量问题致使原告无法居住而延迟一年收房，而产生的一年的租房租金22800元。经查，双方签订的《商品房买卖合同》中已经对被告延期交房的违约责任进行了约定，且原告并未提交相应的证据证实约定的违约金无法弥补原告的租金损失，因此，原告诉请要求被告支付租金，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、被告桂林某某健康养老产业投资有限公司支付原告郭某某逾期交房违约金44269.32元； 二、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。 案件受理费1532元，依法减半收取766元，由原告郭某某负担276元，由被告桂林某某健康养老产业投资有限公司负担490元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1532元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二一年四月八日 书记员 唐景姣