江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终3002号上诉人（原审原告）：曹迪，男，1988年12月19日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏立泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李倩，女，1989年2月8日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏立泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区淞兴路888号云河湾花园24幢-337。负责人：吴倩倩，该分公司经理。委托诉讼代理人：秦静，西藏新城悦物业服务股份有限公司工作人员。上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城10栋3层2室。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦静，该公司工作人员。上诉人曹迪、李倩、西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司（以下简称吴江分公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城悦物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹迪、李倩的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、吴江分公司未按苏州市前期物业服务协议约定履行合同义务，造成房屋二次返水，应承担违约责任。二、本案是物业服务合同纠纷，吴江分公司对履行物业服务是否达标应承担举证责任。吴江分公司、新城悦物业公司的上诉请求：撤销一审判决，改判吴江分公司、新城悦物业公司不承担责任。事实和理由：一、本案是侵权之诉，吴江分公司并非造成损害的直接责任人。曹迪、李倩室内反水时吴江分公司已经在第一时间协助疏通下水道，尽到了物业的责任。二、曹迪、李倩的租金损失是间接损失，一年时间不合理。三、本案鉴定费、诉讼费应由曹迪、李倩承担。曹迪、李倩向一审法院起诉请求：1、吴江分公司赔偿房屋重装损失人民币42311元；2、吴江分公司赔偿房屋使用价值损失暂计2万元，自2019年9月23日起计算至判决生效之日；3、新城悦物业公司对吴江分公司的上述赔偿责任承担补充清偿责任；4、吴江分公司、新城悦物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月27日，曹迪、李倩与晟铭公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：曹迪、李倩购买晟铭公司开发的位于苏州市××经济技术开发区鲈××北路××、××以南的香溪源庭（暂定名，后更名为香漫雅园）13幢1单元1702室房屋，建筑面积93.74平方米，单价14513.33元/平方米，总价款1360480元。2019年7月24日，曹迪、李倩取得上述房屋的不动产产权证书，证号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043611号，建筑面积为93.74平方米。2017年4月26日，晟铭公司作为甲方（房地产开发经营企业），吴江分公司作为甲方选聘的物业管理公司，曹迪、李倩作为乙方（购房人），共同签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。属于小区内的公共资源，物业共用设施设备，共用部位，共用场地（含物业用房），业主同意在业主大会成立之前统一委托物业企业开展物业经营管理服务。因乙方或第三者之故意、过失所致的损害，甲方和其委托的物业管理企业均不负赔偿之责。协议附件一物业管理企业提供的物业管理服务事项，包括但不限于道路，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域。附件二物业管理企业提供的物业管理服务质量约定：公共服务接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行；服务时限按《省标》四级执行；排水设施按《省标》六级执行。嗣后，曹迪、李倩交纳了物业服务费、公共设备运行费等各种费用共计2782.7元。2018年11月，晟铭公司将涉案房屋交付曹迪、李倩，随后曹迪、李倩对涉案房屋进行装修（期限自2018年11月4日至2019年2月2日）。曹迪、李倩提交的用户用水情况表显示2018年1月至11月抄表显示实收水量均为0吨；2019年1月、5月、11月抄表显示实收水量分别为3吨、2吨、1吨。物业服务期间，吴江分公司曾委托案外人于2019年3月10日对香漫雅园污水管道进行疏通。2019年9月23日，吴江分公司通知曹迪、李倩其楼下业主天花板出现漏水情况，经曹迪、李倩同意，该公司派员入户对污水进行了清理。2019年9月28日，涉案房屋内再次出现溢水情况，吴江分公司派员对位于卫生间的马桶下的地漏进行疏通，将堵塞物（水龙头、头发、卫生棉等杂物）取出。审理中，经曹迪、李倩申请，法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋因溢水造成的损害（包括损害现状和维修方案）进行鉴定。2020年7月14日，鉴定技术人员对涉案房屋进行了现场检查，曹迪、李倩与吴江分公司当场签字确认鉴定机构出具的关于修复范围（包含榻榻米及上部衣柜）的《笔录》。2020年8月5日，该公司出具第SF202008122号《苏州市吴江区香漫雅园13幢1702室修复方案鉴定报告》。曹迪、李倩就此支付了鉴定费15500元。嗣后，又应曹迪、李倩申请，一审法院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所就受损财产的修复费用以及租金进行了评估，该公司作出了苏明（苏州）房地估字（2020）第0901-01号《损失价值评估报告》，确定涉案房屋在评估基准日2020年9月2日的修复费用为42311元（含有争议部位北次卧衣柜损失2899元）。2020年9月10日，该公司作出苏明（苏州）房地估字（2020）第0901-03号《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2019年10月1日至2020年6月30日租赁期间的月租金单价为29.5元/平方米/月，建筑面积93.74平方米，平均月租金2765.3元，租金总价为24888元。曹迪、李倩就此支付了鉴定费9400元（其中损害评估2100元、租金评估费用7300元）。由于溢水原因无法经由鉴定程序确定，吴江分公司经与该分公司工程部工作人员沟通到庭确认以下事实：2019年9月23日，公司派员测试放水，没有发现积水，即将地面污水清理干净。2019年9月28日，涉案房屋内再次出现溢水情况，公司派员用疏通机对位于卫生间的马桶下的地漏进行疏通，疏通机管子是可以伸缩的，长度1.5米（后又陈述3米，为了保险，又加长了一根）。马桶地漏往下延伸连接主下水管道，直径约40厘米左右。16楼和17楼之间的主管道堵塞是导致溢水原因。截至2019年9月23日，13幢1单元02室房屋中18层、19层、25层出租，20层、21层、24层、30层入住，22层刚开始装修，23层空置，26层至29层、31层至34层已装修完毕。以上事实，有曹迪、李倩提供的《商品房买卖合同》、不动产产权证、《苏州市前期物业管理服务协议》、物业服务费交费凭证及发票、《苏州市住宅装饰工程合同》、用水情况表、照片、视频资料，吴江分公司、新城悦公司提供的项目报价单、照片、视频资料，法院委托的鉴定报告以及到庭当事人的到庭陈述在卷佐证。一审法院认为：本案双方争议焦点在于吴江分公司对曹迪、李倩因排水管堵塞致溢水造成的损失应否承担违约责任。曹迪、李倩认为，涉案房屋溢水系该楼栋主立管道堵塞造成，吴江分公司、新城悦公司对该楼道下水管道、排水管道有管理维护义务，应对曹迪、李倩因管道堵塞、污水倒灌导致的财产损失承担相应的赔偿责任。吴江分公司、新城悦公司认为，吴江分公司、新城悦公司已经对涉案项目下水管道及厨房管道进行了疏通，已经尽到了吴江分公司、新城悦公司应尽的义务，依法不应承担相应的损失赔偿责任。综合当事人提交的证据以及到庭陈述，涉案房屋卫生间马桶地漏与主管道之间距离约为40厘米，2019年9月28日疏通当日视频显示疏通机软管深入地漏的长度目测至少在1米以上，故双方当事人对16层和17层之间的主管道堵塞是导致涉案房屋溢水的原因均无异议，法院予以确认，双方当事人争议关键在于造成主管道堵塞的原因。从现场勘验的结果来看，堵塞物为水龙头、头发、卫生棉等杂物，既有建筑装饰垃圾，也有生活垃圾，据现有证据，在无法明确确定具体责任的情况下，楼上各住户包括曹迪、李倩均存在过错的可能。吴江分公司负有依据《苏州市前期物业管理服务协议》附件二排水设施按《省标》六级执行之约定定期检查和清理之责，但从本案查明的事实来看，在涉案房屋于2019年9月23日已然发生溢水时，吴江分公司仅为测试放水，并未对共用的上下水管道、落水管等共用设施设备及时检查和清理，导致涉案房屋于2019年9月28日再次发生污水倒灌情形，显属违约，考量到吴江分公司过错程度，法院酌定其承担30%的赔偿责任。综上，曹迪、李倩因溢水致财产损失属实，东南建设工程安全鉴定有限公司、江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所及其鉴定人员具备相应的鉴定资质，程序合法，依据充分，其出具的鉴定结论予以采纳。从法院勘验以及损害现状的鉴定报告来看，涉案房屋确实在一定期限不适宜居住，根据本案实际情况，酌情确认租赁期限为1年，即从2019年10月1日至2020年9月30日止。曹迪、李倩为确定损失金额而支出的鉴定费用属于合理支出，法院以认定。故吴江分公司应赔偿曹迪、李倩损失（42311+2765.3×12）×30%=22648.38元，相应的鉴定费用（15500+9400）×30%=7470元，合计30118.38元。曹迪、李倩依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，要求新城悦物业公司承担补充清偿责任，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司应于判决生效之日起十日内赔偿曹迪、李倩损失共计30118.38元。二、西藏新城悦物业服务股份有限公司对西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司的上述付款义务承担补充清偿责任。案件受理费1358元，由曹迪、李倩负担805元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司、西藏新城悦物业服务股份有限公司共同负担553元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2020年5月11日一审庭审中，曹迪、李倩。一将第二项诉讼请求明确为吴江分公司、新城悦公司赔偿房屋使用价值损失，每月2765.30元从2019年9月23日起计算至判决生效日止，暂计2万元。二审中，曹迪、李倩明确依据物业服务合同向吴江分公司主张违约责任，认为依照前期物业管理服务协议附件二第二项、第五条第五款约定，排水设施按照江苏省住宅物业管理服务标准bd32/T538-2002六级执行，即物业公司应当保证楼面落水管、落水、落水口等完好，开裂、破损等及时更换，定期检查。每3年全面更换一次，每两周用洗洁剂擦洗一次排水沟，达到目视干净、无污渍，无明显青苔。据此曹迪、李倩认为吴江分公司应该两个礼拜清理一次管道。吴江分公司、新城悦公司认为前期物业管理协议并未对物业公司定期疏通共用落水管的频率作出规定，根据小区现状一般是一年清理一次，2019年9月之前一次清理漏水管是在2019年3月，曹迪、李倩主张的两周清洗一次仅指落水管外观。吴江分公司、新城悦公司提供了2009年3月常熟双益给排水工程有限公司的报价单，清理照片和发票。曹迪、李倩认为上述证据不能证明疏通的是曹迪、李倩住宅的管道。曹迪、李倩在二审中提供了2020年10月11日与陆海峰签订的房屋租赁合同，租赁房屋为三室两厅一卫，租赁期限自2020年10月1日至2021年5月31日，每月租金3100元。曹迪、李倩陈述司法鉴定结束后从2020年10月1日开始装修，为期一个月，因李倩怀孕，为防止房屋有气味2021年3月底才入住。吴江分公司、新城悦公司认为曹迪、李倩产生的租金损失应当自行承担。本院认为：曹迪、李倩一二审中明确依据前期物业管理协议向吴江分公司主张违约责任，因此本案案由为物业服务合同纠纷。吴江分公司、新城悦公司认为本案是侵权之诉的观点不能成立。根据曹迪、李倩与吴江分公司签订的前期物业管理服务协议，吴江分公司应当对小区共用上下水管道、落水管提供物业服务。2019年9月23日吴江分公司发现曹迪、李倩楼下业主天花板出现漏水，仅派员入户对污水进行了清理，并未对产生漏水的原因包括共用管道进行检查和维修，导致2019年9月28日曹迪、李倩房屋内再次出现溢水，致房屋受损产生损失，系吴江分公司未依约提供物业服务的违约责任造成，吴江分公司应对曹迪、李倩的损失进行赔偿。根据一审现场勘查情况，双方当事人对16层和17层之间的主管道堵塞是导致涉案房屋溢水的原因均无异议。堵塞物既有生活垃圾也有建筑装饰垃圾，一审推定从17层住户曹迪、李倩至34层住户均有过错的可能，但目前并无证据证明曹迪、李倩对共用落水管的堵塞具有过错。且曹迪、李倩房屋受损是由于吴江分公司在第一次发现漏水后未及时检修造成，对此曹迪、李倩并无过错。因此，吴江分公司应当对曹迪、李倩的损失承担全部责任。一审判决吴江分公司承担30%的赔偿责任显属不当，本院予以纠正。关于曹迪、李倩的损失，修复费用42311元经一审法院委托具有评估资质的单位进行评估确定，本院予以认定。曹迪、李倩因房屋受损不能居住，在外租房产生租金损失应予认定；关于租赁期限，2020年8月5日东南建设工程安全鉴定有限公司出具修复方案鉴定报告后，受损房屋已经具备重新装修条件。根据曹迪、李倩二审中陈述，其实际装修期限为一个月，因此一审认定曹迪、李倩租金损失的期限从2019年10月1日至2020年9月30日止并无不当。二审中，曹迪、李倩提出因李倩怀孕，装修完毕后未及时入住，由此产生的租金损失系其自身原因造成，应自行承担。据此，本院认定曹迪、李倩租金损失为33183.6元。总计吴江分公司应赔偿曹迪、李倩损失75494.6元，吴江分公司不能清偿的，由新城悦公司进行清偿。综上所述，曹迪、李倩的上诉请求成立，应予支持。吴江分公司和新城悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决实体处理不当应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初3950号民事判决。二、西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内赔偿曹迪、李倩损失75494.6元。三、西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司不能清偿的，由西藏新城悦物业服务股份有限公司清偿。一审案件受理费1358元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司、西藏新城悦物业服务股份有限公司负担。二审案件受理费2716元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司、西藏新城悦物业服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年四月三十日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。