重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初5211号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：文凤，女，1982年1月25日出生，汉族，重庆市巴南区。被告：邓思，女，1986年2月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市城投公租房建设有限公司(以下简称城投公租房公司)与被告邓思租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公租房公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月370.86元的标准，向原告支付从2020年1月1日起至2020年6月30日的租金2225.16元;2.判令被告向原告支付欠付租金的违约金4.64元（以每月应交租金370.86元为基数，按每日万分之五的标准，从2020年6月1日计算至2018年6月30日）；3.判令被告向原告支付已代缴的水电气费286.83元；4.判令被告向原告支付恢复房屋原状的费用2308元；5.案件受理费、公告费由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年1月9日签订了《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区XXXXXX路XXX号XX幢XX-X号房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2015年1月9日起至2020年1月8日止，月租金为370.86元/月，被告应于每月20日前缴纳当月租金，被告拖欠租金及空置房屋累计6个月以上的，原告有权单方解除合同，被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告应自合同终止、解除之日腾空房屋移交原告若被告拒不腾退房屋的，原告按照租金标准的2倍收取被告占有房屋使用费。合同履行中，被告从2020年1月1日起开始拖欠不支付租金2020年6月22日，原告通过邮寄和上门张贴《解除租赁合同通知书》的方式，解除了与被告的租赁合同关系。现原告要求多次要求被告支付上述费用未果，遂诉至贵院，请求判如所请。被告邓思辩称，其承租了案涉房屋。从2020年农历大年三十日起，被告再未居住于案涉房屋中，但其也未向原告交还房屋。对原告主张的水电气费无异议，但原告主张的违约金过高，不予认可。就原告主张的租金，因疫情应扣除3个月的租金。原告擅自收回了案涉房屋，并拆除了被告的装修，应补偿被告。在原告主张恢复房屋原状的费用中，仅认可信箱锁、毛巾架、插座、角阀、双开开关、客厅灯、入户灯的费用；案涉房屋的其他设施并未损坏，亦不认可恢复这些设施的费用。经审理本院认定事实如下：原、被告于2015年1月9日签订了《重庆市公共租赁住房租赁合同》(合同编号：2015YZSS01767)，约定了以下内容：原告将位于重庆市巴南区XXXXXX路XXX号XX幢XX-X号房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2015年1月9日起至2020年1月8日止，月租金为370.86元/月，租金按月缴纳，被告于每月20日前缴纳当月租金；被告按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1112.7元，合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由被告承担的租金、相关费用以及被告应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还；被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权书面通知被告解除合同，收回房屋；被告应自合同解除之日搬出公租房内自有物品，将该住房附属设施设备和相关物品按照原状返还原告；被告拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金；被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金等。合同履行过程中，被告自2020年1月1日起再未缴纳租金。2020年6月22日，通过邮寄和上门张贴《解除租赁合同通知书》的方式，通知被告解除租赁合同，并要求被告于2020年6月30日前腾退房屋。另查明，原告为案涉房屋交纳了水、电、气费用286.83元。审理中，原告陈述其于2020年7月收回了案涉房屋，又主张被告缴纳的保证金1112.7元可于本案中抵充；并举示了《公租房房屋恢复费用明细表》，其中恢复防盗门把手费用80元、恢复防盗门锁费用80元、恢复信箱锁产生30元、拆除厨房防盗网费用80元、恢复墙布费用800元、恢复厨卫灯费用30元、恢复毛巾架费用50元、恢复厨卫门费用500元、恢复插座费用20元、恢复下水软管费用40元、恢复角阀费用60元（2个）、恢复双开开关28元、恢复客厅灯费用30元、恢复入户灯费用30元、代办水电气销户费用20元、拆除空调（床、热水器、投影仪、洗衣机）费用370元。被告陈述其租赁房屋后，安装了防盗网和部分家电。上述事实，有原告提交的《重庆市公共租赁住房租赁合同》、房屋及设施设备交割清单、催缴租金的照片、解除租赁合同通知书及张贴照片、邮件回执、水电气费发票、《公租房房屋恢复费用明细表》以及双方当事人到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中，原、被告建立租赁合同关系和被告收回案涉房屋的事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，所以按照上述规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》。原、被告于2015年1月9日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。合同履行过程中，被告自2020年1月1日起再未缴纳租金，原告已于2020年7月收回租赁房屋，应视为双方的租赁合同关系已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，现被告拖欠原告6个月租金2225.16元（370.86元/月×6月）未付，原告有权要求被告给付租金、违约金、水电气费等相关费用。被告对原告主张的水电气费286.83元无异议，但认为原告因疫情应扣除3个月的租金，违约金和房屋恢复原状费用过高。本院审查后认为，被告自2020年1月1日起拖欠租金至今,本案诉争房屋系用于居住使用并非经营,疫情的爆发并不导致合同目的不能实现,故疫情因素在本案中不构成不可抗力的免责事由,故本院对被告扣除疫情期间3个月的租金的抗辩理由不予采纳。关于原告主张的违约金，双方于《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，被告每日按拖欠租金总额0.5‰的标准计付逾期付款违约金，该计算标准的年化利率为18%，结合案涉房屋的社会保障属性，此利率标准显然过高，本院酌情将此利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍。结合原告诉请，被告应支付的违约金为1.55元（370.86元/月×1月×3.85%×1.3÷12）。关于原告主张恢复案涉房屋的费用，首先，原告举示7张照片打印件，拟证明收回房屋时案涉房屋的状况；但是原告未举示原始照片和拍摄照片的载体，仅从照片打印件不能获取拍摄照片的时间信息，不能达到原告的证明目的，本院对原告举示的该组照片不予采信。其次，被告于庭审认可原告恢复信箱锁、毛巾架、插座、角阀、开关、客厅灯、入户灯的费用，故本院对上述费用248元（30元+50元+20元+60元+28元+30元+30元）予以确认。再次，被告还于庭审中确认房屋厨卫门损坏以及为房屋安装了防盗网、部分家电的事实，故本院对原告主张的拆除防盗网、拆除部分家电以及恢复厨卫门的费用950元（80元+500元+370元）亦予以确认。被告抗辩称恢复厨卫门的费用不合理，但被告对此未举示证据予以证明，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。原告主张为案涉房屋办理水电气销户手续，产生费用20元，但原告对此未举示证据证明其向水电气的供应部门交纳了该项费用，故本院对原告主张的该项费用亦不予支持。综上所述，被告应支付的恢复房屋设备设施的费用为1198元（248元+950元）。同时，被告按约向原告交纳了履行保证金1112.7元，根据合同中履约保证金的处理方式、被告的违约程度等因素,本院认为应当以保证金抵充原告主张的费用。抵充后，被告还应向原告支付款项2598.84元(2225.16元+1.55元+1198元+286.83元-1112.7元)。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓思于本判决生效之日起十日内向原告重庆市城投公租房建设有限公司支付租金2225.16元；二、被告邓思于本判决生效之日起十日内向原告重庆市城投公租房建设有限公司支付违约金1.55元；三、被告邓思于本判决生效之日起十日内向原告重庆市城投公租房建设有限公司支付案涉房屋的水电气费286.83元；四、被告邓思于本判决生效之日起十日内向原告重庆市城投公租房建设有限公司支付恢复案涉房屋的费用1198元；五、以上判决主文第一、二、三、四项，被告邓思应累计向原告重庆市城投公租房建设有限公司3711.54元，抵充支付的保证金1112.7元后，被告邓思还应于本判决生效之日起十日内向原告重庆市城投公租房建设有限公司支付2598.84元；六、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取计25元，由被告邓思负担（此款已由原告重庆市城投公租房建设有限公司垫付，被告邓思在支付上述款项时迳付原告重庆市城投公租房建设有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  杨锐睿二〇二一年四月三十日书记员  秦 梅