四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4609号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段1588号珠江国际中心19楼。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，住四川省平武县，系公司员工。 委托诉讼代理人：张思琳，女，1996年5月28日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都雅致美丽商贸有限公司，住所地：成都市武侯区太平园西路312号附2-98号。 法定代表人：赵曼，执行董事。 委托诉讼代理人：李建川，四川格法律师事务所律师。 上诉人成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江创展公司）因与被上诉人成都雅致美丽商贸有限公司（以下简称雅致美丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 珠江创展公司上诉请求：一、请求改判雅致美丽公司支付珠江创展公司违约金105888元及占用费14956.2元；二、请求改判驳回雅致美丽公司要求珠江创展公司退还保证金58824元及利息的诉讼请求；三、请求判令二审诉讼费由雅致美丽公司承担。二审过程中，珠江创展公司撤回第二项诉讼请求，不再要求支付保证金利息。事实和理由：一审判决对合同解约性质及租赁保证金退还条件的事实认定错误，相关事实影响案件认定与裁判，应在二审中查明并改判。雅致美丽公司在租赁合同期限届满之前要求解约的行为属违约，虽珠江创展公司确在解约函中有“同意雅致美丽公司解约申请”的相关表述，但珠江创展公司在解约函同时声明“雅致美丽公司解约申请属违约且要求雅致美丽公司承担违约责任”，即解约函仅确认解约合同关系及解约时间，珠江创展公司并未放弃追究雅致美丽公司的违约责任，一审法院仅截取解约函内部分描述即做认定，属断章取义，针对解约性质的事实认定错误，即双方解约性质应认定为因雅致美丽公司违约导致的合同解除而非协商解约。据此，雅致美丽公司应就其提前解约承担合同约定的违约责任，即雅致美丽公司应根据租赁合同第12.6条向珠江创展公司承担违约金赔偿责任，且珠江创展公司有权使用租赁保证金抵扣上述违约金。另，根据租赁合同第4.1.2条，珠江创展公司应将雅致美丽公司已付租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分无息退还雅致美丽公司，根据前述对雅致美丽公司解约系违约并承担违约责任的事实认定，珠江创展公司有权使用租赁保证金抵扣雅致美丽公司应付占用费及违约金，故，珠江创展公司无须向雅致美丽公司退还租赁保证金，更无须支付利息。 雅致美丽公司辩称，一、合同约定的违约金（占用费）过高，远高于珠江创展公司实际损失（租金），达到280%。一审判决未支持一审雅致美丽公司关于调整逾期退房违约金（房屋占用费）标准的诉讼请求，法律适用错误，违反了原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条第二款之规定；二、案涉合同解除属于双方当事人合意解除的情形，一审法院认定正确。珠江创展公司一方面同意雅致美丽公司解约的意思表示，一方面又认为雅致美丽公司的解约属于违约，并要求雅致美丽公司承担违约责任。珠江创展公司的解约函和一审中提起反诉的行为本质上均是对雅致美丽公司依据不可抗力原因解约的行为提出异议。根据原《中华人民共和国合同法》》第九十六条和原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，此案中雅致美丽公司依据不可抗力原因解约且双方当事人未约定异议期间的情形，珠江创展公司需在收到解除合同通知之日起三个月以内向人民法院起诉。珠江创展公司的解约函不符合提出异议的法定形式要求而提起反诉的时间已超过法定期间，故其诉求依法不应当得到支持。请求二审法院依法改判支持雅致美丽公司一审全部诉讼请求，驳回珠江创展公司的一审反诉请求和二审上诉请求。 雅致美丽公司向一审法院起诉请求：1．珠江创展公司退还租金保证金、公用事业保证金、三方接口保证金合计58824元、租金余额2370.28元（2020年3月28日至2020年3月31日4天的租金），合计61194.28元；2．判决将《租赁合同》第21.7条约定的逾期还房违约金（占用费）由83.09元/日.平方米，调整至合同履行正常期间的正常日租金标准29.62元/日.平方米；3．判令珠江创展公司按照年利率6%向雅致美丽公司支付保证金资金占用费，时间从2020年3月20日合同解除之日起，至珠江创展公司实际退还全部保证金之日止，截至2020年8月1日，暂计4000元，暂合计65194.28元；4．珠江创展公司承担本案的诉讼费用。 珠江创展公司向一审法院反诉请求：1．判令雅致美丽公司支付珠江创展公司违约金52944元；2．判令雅致美丽公司支付占用费14956.2元；3．判令没收雅致美丽公司租赁保证金53424元；4．本案诉讼费、保全费由雅致美丽公司承担。以上金额暂共计121324.2元。 一审法院认定事实：2019年7月30日，珠江创展公司（甲方）与雅致美丽公司（乙方）签订《租赁合同》，约定珠江创展公司出租给雅致美丽公司的房屋位于成都市温江区房屋。该房屋类型为商业，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为20平方米。雅致美丽公司承诺租赁该房屋作为经营“麦吉丽ＭＡＧＥＬＩＮＥ品牌化妆品／护肤品／香水业态”之用途。该房屋的租赁期为自交付之日起1年的时间，即2019年9月17日至2020年9月16日。租赁期内的月保底租金的计算标准为每平方米人民币800元，月保底租金为人民币16000元（即壹万陆仟元整）。乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表实际结算租金），提成租金按月支付。乙方应于交付日前向甲方付清2019年9月17日至2019年12月31日的保底租金，自2020年1月1日起，该房屋的保底租金每3个月支付一次，第一个支付期为2020年1月1日至2020年3月31日，第二个支付期为2020年4月1日至2020年6月30日，其后各支付期的起止日期以此类推，乙方应于2019年12月25日前向甲方付清第一个支付期的保底租金，于第一个支付期及其后各支付期中最后一个月的25日前向甲方付清下一支付期的保底租金；并于每月25日前向甲方付清上个月的提成租金超出保底租金的部分（如有）。乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币53424元（即伍万叁仟肆佰贰拾肆元整）。目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米人民币40元计算，每月的物业管理费为人民币800元（即捌佰元整）。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于交付日前向甲方或管理公司付清2019年9月17日至2019年12月31日的物业管理费。自2020年1月1日起，该房屋的物业管理费每3个月支付一次，第一个支付期为2020年1月1日至2020年3月31日，第二个支付期为2020年4月1日至2020年6月30日，其后各支付期的起止日期以此类推。乙方应于2019年12月25日前向甲方或管理公司付清第一个支付期的物业管理费，于第一个支付期及其后各支付期中最后一个月的25日前向甲方付清下一支付期的物业管理费。4.1.2条：甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。12.6条：除本合同另有约定，乙方单方解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金为合同解除日所在租赁年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）。21.7条：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日按本合同的约定向甲方交还该房屋。乙方逾期未交还该房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币83.09元的标准支付逾期占用期间的占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切费用，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用。21.8条：本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口保证金为人民币5000元／台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金。13.1条：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。 2019年8月23日，雅致美丽公司向珠江创展公司支付了租赁保证金53424元、公用事业保证金400元、三方接口保证金5,000元，共计58824元，随后接收案涉房屋经营使用。2019年12月23日，雅致美丽公司向珠江创展公司支付了2020年1月1日-2020年3月31日的租金50400元（含税，税率5%）和物业管理费2544元（含税，税率6%）、2019年11月1日-2019年11月30日的电费227.43元（含税，税率13%）、企业管理服务费146.66元（含税，税率6%）、供电线损13.63元（含税，税率13%），以上共计53331.72元。 2020年3月18日，雅致美丽公司向珠江创展公司发出《关于解除的函告书》，称：“合同履行期间，自2020年2月3日武汉市、湖北省先后宣布封城，武汉肺炎正式大爆发以来，全国各地各行业均不同程度受到影响。而此次疫情对公司的影响确是毁灭性的打击。究其原因，首先是本公司经营的化妆品‘麦吉丽’品牌工厂和仓库均位于湖北；其次，大多数顾客对湖北生产的产品不信任；再其次，贵公司商场虽然疫情期间没有关门，貌似正常营业，但从2月20多号开始，商场人流已经非常少，本公司专柜进店人数经常为0，线上和线下销量非常差，入不敷出，在如此严峻的疫情下，本公司还不得不承担租金、物管、电费及人工和各项存货损失，本公司现已无力继续经营。武汉肺炎疫情对本公司租赁贵公司商业房屋从事化妆品业务而言，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据目前国内和国际疫情的实际状况，武汉肺炎疫情何时结束，尚属于未知。为避免出现更大损失，本公司不得不关闭位于贵公司商场的业务。由此，本公司与贵公司签订的《租赁合同》在客观上已无法继续履行。若继续履行合同，本公司不仅不能实现合同目的，反而还会造成更大的损失……故此，本公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，特通知贵公司，解除双方签订的《租赁合同》。请贵公司接此函后，安排相关部门、人员协助本公司赵曼女士就合同解除后的房屋退还、押金退还、租金结算等事宜予以接洽，并妥善处理，避免诉讼纠纷。” 2020年4月1日，珠江创展公司向雅致美丽公司发出《解约函》，称：“针对贵方2020年3月18日来函要求提前终止贵我双方关于位于成都市温江区房屋的《租赁合同》事宜，鉴于贵方系在租赁合同约定的租赁期限届满之前要求提前解约，已经构成严重违约，现我司根据租赁合同约定和《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定，正式答复如下：一、同意贵方关于提前解除租赁合同的申请，贵我双方租赁合同及双方现有的租赁关系于2020年3月18日解除。贵方致我司的解除《租赁合同》函告书时间为2020年3月18日，且贵方于2020年3月27日撤柜，即贵司单方面解除合同时间为2020年3月18日。则自2020年3月19日起至贵方撤出之日，我司将根据租赁合同约定，收取相应占用费人民币83.09元／天……” 2020年4月5日，雅致美丽公司向珠江创展公司发出《关于的回复函》，称双方签订的《租赁合同》已于2020年3月19日解除，认为珠江创展公司发出的《解约函》除“同意贵方关于提前解除租赁合同的申请”内容可以视为双方已经协商一致达成了解除合同的合意的意思表示外，其余部分均无任何法律效力，不接受珠江创展公司关于雅致美丽公司解除合同系构成违约等异议，希望珠江创展公司协助就合同解除后的押金（保证金）退还、租金结算等事宜予以妥善处理。 一审庭审中，双方一致认可案涉租赁合同解除日期为2020年3月19日，雅致美丽公司于2020年3月27日搬离案涉租赁房屋，并于2020年3月28日将三方接口设备退还给珠江创展公司。2020年4月7日，雅致美丽公司将其经营的温江区麦吉丽化妆品店办理了注销登记。对于保证金，珠江创展公司认可收到雅致美丽公司支付的保证金58824元，并同意在结清债权债务关系后予以退还。对于雅致美丽公司主张的2020年3月28日至2020年3月31日共4天的租金2353.08元（52944元÷3个月÷30日×4天），珠江创展公司同意退还。 以上事实，有双方当事人身份信息、《租赁合同》、收据、销售货物或者提供应税劳务、服务清单、增值税发票、转账记录、《关于解除的函告书》《解约函》《关于的回复函》、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，经一审庭审调查核实，一审法院院予以认定。 一审法院认为，雅致美丽公司与珠江创展公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。 关于合同解除问题。原《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，虽然双方约定租赁期限至2020年9月16日止，但在租赁期内，雅致美丽公司于2020年3月18日向珠江创展公司发函提出解除双方签订的《租赁合同》，珠江创展公司在2020年4月1日的《解约函》中回复同意雅致美丽公司关于提前解除租赁合同的申请，且双方在一审庭审中一致认可案涉租赁合同解除日期为2020年3月19日，故一审法院认为，双方通过函件进行协商，一致同意提前解除合同，属于当事人协商一致解除合同的情形。一审法院确认双方当事人签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除，雅致美丽公司应于2020年3月19日之前腾空房屋，珠江创展公司则应在雅致美丽公司交还房屋后将租房押金退还给雅致美丽公司。 关于违约责任。本案属于双方协商一致同意解除合同，故对珠江创展公司诉称雅致美丽公司单方解除合同构成违约的主张即要求雅致美丽公司承担单方解除合同违约金105888元的诉请，一审法院不予支持。 关于房屋占有使用费。一审法院认为，合同解除后，雅致美丽公司占有使用案涉房屋亦没有合同依据，其应返还租赁房屋给珠江创展公司，未返还的，应向珠江创展公司支付房屋占有使用费。案涉合同于2020年3月19日解除，雅致美丽公司于2020年3月27日搬离案涉房屋，应按照租赁合同约定向珠江创展公司支付逾期占用期间的占用费，故对珠江创展公司要求雅致美丽公司支付占用费14956.2元（83.09元/日/平方米×20平方米×9天）的诉请，一审法院予以支持。雅致美丽公司主张将《租赁合同》第21.9条约定的逾期还房违约金（占用费）由83.09元/日.平方米调整至合同履行期间的正常日租金标准（29.62元/日.平方米），因《租赁合同》系双方当事人协商一致签订，合同中设置该条款并不违反国家法律、行政法规，故对雅致美丽公司的该项诉请，一审法院不予支持。 关于保证金和剩余租金，珠江创展公司认可收到雅致美丽公司支付的保证金58824元，并同意在结清债权债务关系后予以退还。同时对于雅致美丽公司主张的2020年3月28日至2020年3月31日4天租金2353.08元（52944元÷3个月÷30日×4天），珠江创展公司同意退还。经品迭，珠江创展公司应向雅致美丽公司退还保证金46220.88元（58824元＋2353.08元-14956.2元）。 关于利息，《租赁合同》约定“甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。”。雅致美丽公司于2020年3月27日搬离案涉租赁房屋，于2020年3月28日将三方接口设备退还给珠江创展公司，并于2020年4月7日将其经营的温江区麦吉丽化妆品店办理了注销登记。按照上述合同约定，珠江创展公司应于2020年6月6日前将租赁保证金退还给雅致美丽公司，租赁合同虽未约定珠江创展公司逾期返还租赁保证金的违约责任，但珠江创展公司逾期返还确会造成雅致美丽公司利息损失，故珠江创展公司应以46220.88元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月7日起支付迟延退还租赁保证金的利息至实际清偿之日止。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、珠江创展公司于判决生效之日起十日内向雅致美丽公司退还保证金46220.88元及利息（利息的计算方式：以本金46220.88元为基数，从2020年6月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回雅致美丽公司的其他诉讼请求；三、驳回珠江创展公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取715元，由珠江创展公司负担；本案反诉案件受理费减半收取1363元，由雅致美丽公司负担168元，由珠江创展公司负担1195元。 二审中，双方均未提交新证据。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，雅致美丽公司与珠江创展公司签订的《租赁合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：双方是否属于合意解约，雅致美丽公司是否应承担违约责任。 本院认为，租赁合同系继续性合同，承租人须定期不断支付使用对价，以持续占有、使用租赁物。在承租人明确表示不再继续履行合同的情况下，出租人事实上一般无法要求对方继续履行，只能以要求对方承担违约责任的方式来主张权利。因此在该情形下出租人同意承租人解除合同，并不等同出租人不再追究承租人的违约责任。本案中，虽然疫情在客观上会对雅致美丽公司的经营造成一定影响，但该情形不足以导致合同根本不能履行，故雅致美丽公司不享有合同的解除权。雅致美丽公司单方提出解约后，出租人珠江创展公司在回函中明确表示不认可对方解约事由，并表示将追究对方违约责任，故本案中珠江创展公司的回函不等同于双方合意终止合同履行，不等同于珠江创展公司放弃追究对方违约责任，因此雅致美丽公司应承担相应的违约责任。 根据合同约定，承租人单方解除合同应向对方承担租赁年度最高月租金标准与物业管理费之和的六倍作为违约金，且出租人有权从已付保证金中扣除违约金并无息退还剩余部分。本案中，珠江创展公司收取的53424元租赁保证金大约相当于合同解除时租金及物管费合计标准的3.2倍，考虑到本案中雅致美丽公司经营客观上确实受到疫情的一定影响以及珠江创展公司可能的实际损失，本院综合确定珠江创展公司不再退还其已收取的53424元租赁保证金，雅致美丽公司亦不再另行支付违约金。因雅致美丽公司已承担相应违约责任，且2020年3月19日至27日双方就退租事宜尚在协商阶段，故另行让雅致美丽公司加倍支付后期租赁费用已无必要，故本院对珠江创展公司关于对方应按原租金标准数倍支付占用费的主张不予支持，至雅致美丽公司实际搬离时，其均应按照合同约定的租金标准支付租赁费用。公用事业保证金400元、三方接口保证金5000元及2020年3月28日至31日期间租金2353.08元，珠江创展公司应予退还。 综上所述，成都珠江创展投资有限公司的上诉请求部分成立。一审认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4149号民事判决； 二、成都珠江创展投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还成都雅致美丽商贸有限公司公用事业保证金400元、三方接口保证金5000元及租金2353.08元，合计7753.08元及利息（利息计算方式：以本金7753.08元为基数，从2020年6月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、驳回成都雅致美丽商贸有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费减半收取715元，由成都珠江创展投资有限公司负担572元，由成都雅致美丽商贸有限公司负担143元；一审反诉案件受理费减半收取1363元，由成都珠江创展投资有限公司负担1090元，由成都雅致美丽商贸有限公司负担273元。二审案件受理费1430元，由成都珠江创展投资有限公司负担268元，由成都雅致美丽商贸有限公司负担1162元 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年四月三十日 书记员 袁雅丽