江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初6125号原告：苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道聚金路。法定代表人：俞伟风，总经理。委托诉讼代理人：卢魁，江苏竹辉律师事务所律师。被告：苏州雷朗影视传媒有限公司，住所地江苏省苏州高新区塔园路379号（盛运大厦一号楼10楼西南）。法定代表人：关雷，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：钟翔、计慧萍，江苏九典律师事务所律师。原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司与被告苏州雷朗影视传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法由审判员王建根适用简易程序审理，于2021年3月10日公开开庭进行了审理，原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司的委托诉讼代理人卢魁、被告苏州雷朗影视传媒有限公司法定代表人关雷及其委托诉讼代理人钟翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司诉称，原、被告于2013年12月26日签订《苏州阳澄湖数字文化创意产业园企业入园协议》，为扶持企业发展，原告将位于苏州市相城区太平街道金澄路86-1号3号楼315-316室共计499平方米的办公场地提供给被告，但至今被告2019年已拖欠房屋租金人民币181240元。为催收上述房屋租金，原告于2020年9月委托律师向被告发送《律师函》，限期3日内支付上述租金，但被告却仍然迟迟不予交纳。原告认为，双方签订《企业入园协议》内容不违反法律规定，依法应认定为合法有效，被告拖欠租金的行为已经构成违约。为维护原告合法权益和保障国资安全，原告诉至贵院。请求法院依法判令：1、被告向原告支付房屋租金人民币181240元（包括涉案房屋2019年度的租金499平方米×30元每月每平方×12个月=179640元。2019年最后两个月宿舍租金800元每月×2个月。两项相加得出181240元）。2、被告承担本案诉讼费。被告苏州雷朗影视传媒有限公司辩称，首先，原被告间未能达成任何有效的租赁合同；其次，被告已履行完毕所有房屋使用期间的不动产使用费用，虽经多次协商原告未能同意被告继续使用的情况下对涉诉不动产采取锁门、停水、停电等措施，被告在无法使用的情况下早已迁出涉诉不动产，不存在后续不动产使用行为，故不应为此负担义务。最后，如法院认定被告仍有使用行为，应参照协议使用期间全数使用费用的年度平均值确定为后续不动产占有期间的年均占有使用费标准。另要求其返还使用不动产时缴纳的30000元押金。对30000元押金作为抗辩理由主张，不作为反诉申请。原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、企业入园协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系。2、物业管理服务协议复印件一份，证明被告存在使用租赁房屋的事实及被告与物业公司签订物业管理服务协议，对水电、房屋面积等进行了相关约定。3、被告交纳电费记录打印件一份，证明被告于2019年2月22日交纳电费。4、电力设备使用记录打印件一份，证明被告2019年全年及2020年1月使用电力设备记录。5、微信聊天记录截图打印件五页（保存在招商局丁钰的手机中），聊天双方是原告工作人员丁钰和被告法定代表人，证明原告在2019年10月13日催交房屋租金及物业费。6、律师函复印件一份，证明原告委托律师向被告发送律师函。被告苏州雷朗影视传媒有限公司质证称：对证据1，真实性认可，签订时间是2013年12月26日，证明目的和关联性不认可。对证据2，真实性认可，关联性不认可，被告早已搬出涉诉不动产，仅因原告退租手续过于形式，缺失原告自身并未开具的押金收据的情况下未能办理完毕退租手续。现被告并未占有使用并享有不动产权益。对证据3，真实性认可，该缴纳时间是被告退租结算的时间，原告因被告未能提供原始押金票据致使本次退租未能完成。对证据4，被告租赁315-316室，而该记录并无对应显示，故被告无法认定真实性和关联性，且如该记录属实，确为使用证明，根据记录显示，仅2019年1至2月有电力使用，之后在被告房屋被锁的情况下未使用，之后零星使用应为物业保养设备使用，与被告无关。对证据5，无法核对留存记录原件且不能确定记录的完整性，故不认可真实性，但从该证据中亦能体现涉诉房屋被锁，停电后被告未使用的事实，根据2019年11月27日告知可恢复供电的情况，被告不可能使用电力设备表记录的电费。对证据6，形式的真实性认可，但是函告内容不属实，不认可。被告苏州雷朗影视传媒有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、涉诉不动产现场图片打印件三页，证明涉诉不动产早被原告采取锁门、停水、停电等限制措施，被告现未实际使用。2、盛运大厦租赁合同复印件五页，证明被告被采取限制使用措施后，已自涉诉不动产迁出，并就迁出后新址租赁事宜与出租方达成一致，所以被告并未使用并享有涉诉不动产权益，不应为此而向原告支付任何费用。3、通话详情一份、关雷与丁钰电话通话录音一份、关雷与胡经理电话通话记录一份、文字整理材料二份，证明前两份证据所陈述涉诉不动产被原告采取锁门等限制措施，被告根本无法使用，早已迁出涉诉不动产，放弃留存物品的事实，以及原告方所收取30000元押金至今尚未返还。4、不动产经营租赁增值税发票复印件五页，证明被告已全额缴纳5年使用期间涉诉不动产所有使用费用，金额合计为139221元，使用期间年均使用费标准为27844.20元。5、企业管理增值税发票复印件5页，证明被告缴纳了服务费130239元。6、工商银行转账凭证复印件一份，证明原被告签订协议次日（2013年12月27日），已支付押金30000元，该押金原告至今未予返还。原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司质证称：对证据1，与原告无关。原告不知道停水停电的事情。对证据2，被告应该进一步提供证据证明双方真实租赁关系，如被告所述该份证据从工商部门调取，原告有理由相应该份证据仅是工商登记使用。希望被告提供相应的缴费记录，否则真实性不认可。对证据3、与丁钰的通话记录真实性认可，丁钰本身是太平街道招商部门的，对外出租不是丁钰的管辖，该份证据并不能否认被告在2019年度也在正常使用涉案房屋，关雷在1分12秒讲“是的，其实2018年底的时候…，2019年的说实话我就没有…”，这是关雷的个人主张，丁钰的回复是跟国资上协商不了的，国资上只认合同。关雷在2分36秒说“当时物业也把我们门锁了，经常在停电锁门。”丁钰的回复“我知道的，你汇报的也没用”，证明即使存在锁门停电的现象也只是物业管理上被告没有足额缴纳物业费或水电费等进行的零时的催交动作。关雷也认可上述的催交动作是物业方主导的，原告只是催交租金，并没有任何动作，丁钰在2分58秒回复我知道的也是对租金能不能减半进行回复，事后代理人与丁钰沟通，对停水、停电及锁门的事情不知晓。被告在该份通话中多次提起到企业效益不好，可见这个理由才是被告不缴纳房屋租金、物业水电费用的真实理由。与胡经理的聊天记录真实性无法确认，形成于2021年1月17日，即使该份证据真实，也不能证明被告在2019年的时候是否拖欠租金。胡经理在聊天的最后也明确了没有办理退租，所有费用一直记在上面。开头物业经理又说了一句“你那个房子已经是租掉了”，2019年被告没有及时缴纳房屋，被告也没有继续在案涉房屋进行办公，但是应为被告没有及时办理退租手续，也没有将营运物品进行搬离，为防止案涉房屋内归属被告的营运物品被盗窃或有其他损害，原告在2020年一直没有将案涉房屋对外进行出租，也给原告造成了一定的租金收益的损失，原告无奈在2020年底将案涉房屋与其他承租人谈成了初步的租赁意向，这也是原告及时止损的无奈之举。两份通话记录结合原告提供的丁钰与关雷的微信聊天记录可以看出原告在2019年7月的时候对相关的费用进行了催缴。对证据4、证据5，真实性无异议，可以看出被告是从2016年1月1日开始缴纳房屋租金，上面表明的是1#315、316两间房间，说明2016年1月1日至2018年12月31日一直在正常缴纳房屋租金，也能证明2019年被告并未缴纳房屋租金。对证据6、真实性无法确认，款项有无收到及性质需要进一步确认。经审理查明，2013年12月26日，苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司（甲方）与苏州雷朗影视传媒有限公司（乙方）签订《企业入园协议》一份，协议约定：甲方将产业园位于苏州市相城区太平街道金澄路86-1号3楼315-316室499平方米（建筑面积）提供给乙方作为办公场地；使用期限自2014年1月1日至2018年12月31日止。甲方向乙方提供办公场所，提供两免三减半的租金优惠政策（其中前两年免租金，后三年租金减半），优惠期结束后将按实际市场行情定价确定。甲方为乙方提供职工宿舍（根据乙方人数满足其需求），价格为600元/间。本协议有效期为甲方提供给乙方办公场所使用期限，双方拟提前终止本协议，应提前15日告知对方。本协议有效期满前，双方有意续约的，应在本协议有效期满前30日协商确定。协议对甲方权利和义务、乙方权利和义务、违约责任、合同期限等其他事项作了具体约定。嗣后，被告苏州雷朗影视传媒有限公司即入园从事经营活动。2015年1月30日，苏州雷朗影视传媒有限公司与苏州市金澄苑物业管理有限公司签订物业管理服务协议一份，协议对物业管理服务费的收取标准、代收服务项目收费标准及权利义务等事项均作了具体约定。2020年9月14日，原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司发出律师函一份，律师函明确要求被告苏州雷朗影视传媒有限公司在收函之日起3日内支付181240元房屋租金。被告苏州雷朗影视传媒有限公司收函后未予明确回复。原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司于2020年10月26日诉讼来院。另查，原、被告双方未签订房屋租赁合同，2018年底前的房屋租赁费用双方已结清。以上事实，由原、被告举证的企业入园协议、物业管理服务协议、被告交纳电费记录、电力设备使用记录、微信聊天记录截图、律师函、涉诉不动产现场图片、通话详情、不动产经营租赁增值税发票、企业管理增值税发票及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司与被告苏州雷朗影视传媒有限公司签订的《企业入园协议》，系双方真实意思表示，合法有效。原、被告虽未签订书面的房屋租赁合同，但《企业入园协议》也约定了原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司将位于苏州市相城区太平街道金澄路86-1号3楼315-316室499平方米（建筑面积）提供给被告苏州雷朗影视传媒有限公司作为办公场地并对使用期限及租金的优惠政策进行了约定，原、被告双方存在事实上的房屋租赁关系。在《企业入园协议》约定的使用期限内，原告按约收取了相关租金，被告苏州雷朗影视传媒有限公司对租金收取标准等并未提出异议，亦支付2018年12月底前的全部费用。使用期限届满后，双方未办理续租手续。而《企业入园协议》明确约定：本协议有效期满前，双方有意续约的，应在本协议有效期满前30日协商确定。被告苏州雷朗影视传媒有限公司继续使用房屋，原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司并未提出异议，原租赁关系继续有效，但租赁期限为不定期。从原、被告双方提供的证据显示，被告入园时未办理书面的房屋交接手续，亦没有财产清单。被告苏州雷朗影视传媒有限公司退租时未办理书面退租手续亦符合双方间的习惯操作。从原告提供的电费交纳情况显示，2019年1-2月，尚有正常的电器设备使用及电费支出，同年3月之后，偶有电器设备开机情况，电费支出亦较小。结合被告苏州雷朗影视传媒有限公司自述房屋继续使用至2019年2月10日左右。综合上述事实及微信聊天记录、通话记录等综合情况，本院酌情确定被告苏州雷朗影视传媒有限公司对房屋继续使用至2019年2月。因使用期限届满后，优惠期已结束，房屋继续使用的租金应按实际市场行情定价确定（参照原结算标准），即按每月30元/平方米标准计算，计人民币29940元。对宿舍一间的费用，因原告未提供按800元结算的依据，仍按协议约定的600元/月的标准计算二个月，计人民币1200元。合计人民币31140元。对被告苏州雷朗影视传媒有限公司主张的2013年12月27日转账支付的人民币30000元，因原告对此款项是否收到及款项性质未予以确认，被告称为押金亦未提供证据证明，故双方可另行结算，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州雷朗影视传媒有限公司于本判决生效之日起十日内应给付原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司租赁费用人民币31140元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022028366）二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1962.50元，由原告苏州阳澄湖数字文化创意园投资有限公司负担1635元，由被告苏州雷朗影视传媒有限公司负担327.50元（原告预交的诉讼费用327.50元，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331058273）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二一年四月二十七日书记员  林晓华