长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0112执异11号案外人林会忠，男，汉族，1954年12月6日生，户籍地河北省秦皇岛市海港区。委托代理人李宝刚，吉林瀛庆律师事务所律师。申请执行人刘春雨，男，1968年9月20日生，住长春市二道区。委托代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司，住所地：吉林市龙潭区汉阳南街。法定代表人杨凤翔，总经理。委托代理人姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。本院在执行申请执行人刘春雨与被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷执行一案中，案外人林会忠向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查，案外人林会忠的委托代理人李宝刚、申请执行人刘春雨的委托代理人索若飞、被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司的委托代理人姚春玲到庭参加听证会。现已审查终结。案外人林会忠称，双阳区法院在执行刘春雨与吉林市斗星房地产开发有限公司民间借贷纠纷民间借贷纠纷执行一案中，债权人刘春雨依据长春市双阳区人民法院（2007）双民初字第486号民事调解书为依据，向贵院申请执行。贵院于2019年4月20日作出（2019）吉0112执恢104号执行裁定书。裁定查封、扣押、冻结或划扣被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司不动产或者特定动产、银行存款、到期债权及其他财产，总价值人民币1,100,000.00元。依据该执行裁定书，贵院于2019年5月26日查封了座落在吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点的商业楼，并张贴了查封公告。案外人认为贵院查封的吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点的商业楼为案外人所有，而非被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司的财产，特向贵院提出书面异议，理由如下：1、2001年2月19日，案外人林会忠先生与吉林市朋程房地产开发有限公司（以下简称朋程公司）签署了《购房合同书》，林会忠以2,689,081.2元的价格购买了朋程公司开发的，座落在吉林市龙潭区汉阳街南段龙潭开发区集资商住楼6号，面积为1034.265平方米的商服。朋程公司给林会忠开具了购房发票。2、合同签订后，朋程公司将该房屋交给案外人林会忠，自2001年至今该房屋一直由林会忠占有和使用（自2009年至今，一直出租给吉林市龙潭经济开发区龙腾汽修厂陈凤友使用）。由于该房产开发手续上的瑕疵，当时该房产没有办理房产证。3、2002年10月21日，朋程房地产公司变更名称为“吉林市斗星房地产开发有限责任公司”（即被执行人）。2003年12月4日，被执行人在案外人不知情的情况下，将该已经出售案外人的房产办理了房屋所有权证书，证书编号为“吉林市房权证龙字第YX30000667号”，房屋座落为：龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点，建筑面积为1016.31平方米。虽然被执行人办理的产权证书的房产座落在龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点，与案外人签署的《购房合同》上房产座落不一致，但是同一房产。4、案外人与被申请人签署的《购房合同》是双方真实意思表示，且不违反相应法律规定，合法有效，应该受到法律的保护。而且双方已经实际履行了购房合同，案外人已经缴纳的全部的购房款，被执行人也将该房产交付给案外人占有和使用，因此该房产的所有权已经发生转移，案外人是该房产的真正所有人。5、该房屋至今没有办理过户的原因不在于案外人，案外人多次联系吉林市斗星房地产开发有限责任公司要求过户，斗星公司多次更换办公地点，无法与其取得联系。又因为吉林市斗星房地产开发有限责任公司法定代表人因犯罪服刑无法办理，其单位公章也被吉林市建委收缴，所有一直没有办理。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人认为贵院的执行行为错误。为维护案外人的合法权益，现依《民事诉讼法》第二百二十七条的规定向贵院提出书面异议，请求贵院撤销相关裁定并终止标的物的执行。申请执行人刘春雨称，第一、法院扣押的房产为被执行人名下房产，申请人并不是登记的房屋产权人，扣押行为符合法律规定；第二、申请人主张终止执行的房屋与房屋登记的信息并不一致；第三、申请人主张购买了案涉房产应提供购买房产的相关证据并提供付款信息及交付房产的凭证，申请人主张自2001年就占有房屋，应提供证据；第四、双阳法院查封的房屋在2007年曾经进行过查封，同时还有四平法院也进行查封，如果申请人实际占有该房屋，应当提供在该查封期间提出异议的相关证据材料；第五、申请人主张终止执行的房屋位置、面积、房号均与查封信息不一致，是否为本案涉及房屋应提供相应证据；第六、申请人主张将案涉房屋租赁给陈凤有使用，应提供连续的证据，包括租赁合同、付款凭证以及其他证明其使用的信息；第七、法院查封的房产2003年12月4日就办理了房产证，但申请人在第一次提出执行异议时竟然不知道房屋已经发放房产证，这足以说明申请人主张终止执行的房产不是法院查封的房产，申请人即使举证了真实的交易凭证，也未能在合理期间内办理房产更名过户，综上，申请人提出的执行异议不符合高法执行异议和复议规定28条排除执行的规定。被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司称，斗星房地产确实在2001年的时候将房产卖给案外人，当时价格是268万元，房屋已经实际交付，案外人已经实际占有，房屋产权确实是应先办理到公司名下，然后再变更至案外人名下，后因法定代表人杨凤翔多次涉嫌刑事犯罪被羁押，相关事项无人处理，无人配合案外人办理房产更名手续。我们现在的意见是同意继续履行和案外人的买卖合同。听证会中，案外人林会忠向法庭提供如下证据：第一组证据：2001年2月19日签订的购房合同书、吉林省销售不动产统一发票一张，证明签订购房合同、缴纳房款；第二份证据：房产交接书，证明房子2002年12月6日交付给案外人的，该份证据只有复印件，没有原件；第三组证据，房屋出租合同4份，证明从2009年8月1日至今房屋出租给吉林龙潭经济开发区玉龙腾汽修陈凤有；租赁转账凭证7份，证明钱款已经支付给案外人的妻子；结婚证复印件、高清云身份证复印件；申请执行人刘春雨听证会中向法庭提供了出示尾号0667房屋所有权证一份，证明法院查封的房产为龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点，所有权人是被执行人，房屋面积是1016.31平方米，房屋建成年份是2000年，发证时间2003年12月4日，申请人申请终止执行的房屋与法院查封的房屋不一致，登记的所有权人也不是朋程公司；法院查封的房屋2003年12月4日就已初始登记，并具备房屋更名过户的条件，如果申请人主张的房屋与法院查封的房屋一致，因申请人自身原因没有办理房屋更名过户，也存在过错，且不符合高院规定28条排除执行的条件。被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司出示了法定代表人杨凤翔被追究刑事责任的判决书，（2018）吉0202刑初38号、（2018）吉02刑终158号刑事判决书，认定杨凤翔于2007年被判处有期徒刑，实际羁押时间2005年，所以不能配合办理房屋更名过户是有客观原因的。听证会中本院出示了案件执行依据（2007）民初486号民事调解书，（2007）双执字199号立案通知书、本院（2007）双民初486号保全裁定、协助执行通知书、（2019）执恢104号恢复立案通知书、查封裁定、公告、协助执行通知书。以上证据，本院出示的证据各方当事人均无异议。案外人提供的第一组证据，申请执行人对购房合同的真实性及证明问题有异议，对发票的证明问题有异议，合同和发票出卖的主体与房产证登记的主体以及被执行的主体均不一致，而且房屋标记的是6号楼并不是17号网点，合同面积是1034.262平方米，而法院查封的房产面积为1016.31平方米，上述证据与本案审理查封的事实不符，通过合同还能体现，该房屋并非现房，而虽然有发票，但不能证明申请人向开发商支付了购房价款，合同中所记载水泥款充抵房款说明申请人根本没有交付购房款项，为了排除二者存在窜通行为，申请人有义务举证是否向开发商供货了水泥及数量、单价及欠款情况证据，否则不能证明申请人抵消购房款的事实；申请执行人对案外人提供的第二组证据，认为对该份证据真实性及证明问题均有异议，经过代理人现场查询朋程公司1999年9月10日成立，至今处于吊销未注销状态，斗星公司1999年7月16日成立，根本不是通过工商局的变更由朋程公司变更而来，交接书上虽然标记朋程公司，但甲方处的盖章既不是朋程公司也不是斗星公司，假如交接书复印件可以与原件印证一致，第三条也约定朋程公司2002年12月31日前办理房屋产权手续，而事实上法院查封的房产登记时间是2003年12月4日，也就是假如申请人陈述属实，应当按照约定在开发商办理初始登记后及时办理变更登记，不可能将近18年没有进行房产变更，所以该交接书不能证明申请人主张的交付事实；申请执行人对案外人提供的第三组证据，认为对结婚证复印件应当出具原件及婚姻登记部门近期记载的相关证据材料，即使二人存在婚姻关系也是1980年存在的情况，在签署租赁合同时，双方是否存在婚姻关系，申请人需进一步举证；对于房屋租赁合同的真实性及证明问题有异议，2009-2012年的合同与2012-2015年的合同文本完全相同，只是日期和价款略有变化，无法排除该两方出于本次诉讼目的而签署该合同，而且合同中房屋的坐落、楼号、面积均与法院查封的不一致，我方在诉讼阶段申请双阳法院2007年对本次查封的房产进行过查封，即使租赁合同属实，也只能说明申请人占有房屋的时间是2009年，也就是法院查封之后，因此上述合同并不能证明法院查封的房产交付给申请人的事实；对于银行流水真实性无异议，但上述银行流水不能证明与本案申请人主张的租赁关系存在关联性，清单中也不能显示付款人为陈凤有或汽修厂，而且付款的金额也与合同不符，特别是2016年-2018年申请人指认支付租金的内容中对方账户名为林桂芬，只有2018年6月17日的两万元才涉及陈凤有，所以该组证据既不能证明法院查封的是申请人主张的房屋，也不能证明开发商2009年将房产交付给申请人，由申请人对外租赁的事实。申请执行人对被执行人提供的证据真实性无异议，对证明的问题有异议认为既然申请人主张是与开发公司签订购房合同，且开发公司签订购房的经办人也不是杨凤翔，因此不存在个人犯罪，公司无法办理更名过户的问题，况且即使2005年被追究刑事责任，但申请人也没有在2004年一整年时间进行房产变更，杨凤翔初次犯罪刑满后，到第二次犯罪期间还有相当多的时间可以办理更名过户而没有办理，申请人明显存在过错，也是对自己权利分的放任处分。案外人及被执行人对申请执行人提供的证据真实性没有异议，确实是公司办的产权证，面积经过测绘后的面积，合同面积是估算的，现场确实就一套房产，双方所指向的房屋确实是同一处房产。经审查查明，申请执行人刘春雨与被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷执行一案，执行依据为本院2007年6月20日出具的（2007）双民初字第486号民事调解书。调解书的调解内容为被执行人吉林市斗星房地产开发有限责任公司欠申请执行人刘春雨人民币900000元，利息135000元，合计1035000元，于2007年6月10日前一次付清，并承担案件受理费、保全费、其他费用合计12165.50元。在诉讼阶段经申请执行人申请本院于2007年5月29日作出（2007）双民初字第486号民事裁定书，查封了被执行人所有的坐落在吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点的面积为1016.31平方米的自建商业楼（产权证号：吉林市龙房权证字YX3000667），房屋查封期间由被执行人管护。并向吉林市房产管理部门送达协助执行通知书。调解书生效后，被执行人未能按期履行还款义务，申请执行人刘春雨于2007年7月20日向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2007）双执字第199号。因当时被执行人没有执行能力，本院于2008年1月2日作出（2007）双执字第199号民事裁定书，裁定（2007）双民初字第486号民事调解书中止执行。2019年3月28日，申请执行人向本院提出恢复执行申请，本院于同日立案恢复执行，案号为（2019）吉0112执恢104号。在恢复执行过程中，本院依法于2019年8月22日在吉林江城监狱，询问了被执行人法定代表人杨凤祥，向其交代了法院查封房屋的事实。并对案涉房屋出售给林会忠的事实向其询问，杨凤祥自认不记得林会忠是谁。于2019年5月28日本院作出（2019）吉0112执恢104号执行裁定书，查封了被执行人名下位于吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼17号网点，建筑面积为1016.31平方米商业楼（产权证号为YX30000667）期限为三年，并张贴了查封公告和在吉林市房产管理部门送达协助执行通知书。因案外人提出执行异议，案件终结本次执行程序。本院认为，案外人异议是指在执行过程中，案外人对针对人民法院查封、扣押的执行标的物认为自己享有所有权，要求法院排除执行而提出的书面异议，本案在执行过程中，依法查封了被执行人名下的房产，案外人提出异议符合异议程序应当立案审查。基于案外人异议审查，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中虽然案外人林会忠提供的证据证明与被执行人签订房屋买卖协议的时间系在本案查封之前，但是双方给付房款系通过折抵欠款情形缴纳，对于双方折抵债款的方式申请执行人提出意见，并且案外人没有提供其他证据予以佐证。被执行人提供被执行人法定代表人杨凤祥的刑事判决书，证明案涉房产未能更名过户的原因是由于被执行人法定代表人被限制人身自由导致，非是案外人过错，因被执行人法定代表人虽然因刑事案件被限制人身自由，但是从判决书载明的时间，这期间被执行人法定代表人还是被释放的时间，加之办理更名过户，公司也可以委托他人办理，或者可以通过诉讼渠道进行司法确认，但是案外人并未采取上述积极措施。综上案外人提供的证据与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定还不够完全充分，故对案外人的异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人林会忠异议请求。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审 判 长  杨 刚人民陪审员  韩景华人民陪审员  马建新二〇二一年四月九日书 记 员  刘 畅