贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终310号上诉人（原审被告）：贵州安顺大地房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县万豪商业广场正一层。统一社会信用代码：91520424337288409X。法定代表人：吴信任。委托诉讼代理人：陈永瀚，贵州爱律律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯岐，贵州爱律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某某，男，1977年10月4日生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：鄢某，女，1982年2月5日生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。二被上诉人委托诉讼代理人：罗力精。上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）因与被上诉人朱某某、鄢某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院作出的(2020)黔0424民初1254号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人大地公司上诉诉请：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，070号《商品房买卖合同》中上诉人与被上诉人仅仅是对房屋初始登记期限作出约定，未对案涉商铺转移登记的期限作出约定。根据《中华人民共和国民法典》的规定，因双方未约定案涉商铺转移登记时间，二被上诉人可以要求上诉人办理案涉商铺的转移登记，只有在进行催告后，上诉人在合理期限内未办理的，才可以根据法律规定，请求解除合同。但二被上诉人未在起诉前向上诉人发出过关于办理涉案商铺转移登记的书面催告，所以一审法院适用合同内容，作为被上诉人取得解除合同权利的时间错误。一审法院认定二被上诉人享有解除权利的起算时间错误，不能将合同中未约定的转移登记期限的条件届满后，才开始计算二被上诉人解除权利的期限。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，因双方未约定办理不动产登记的期限，因房屋交付期限是2016年12月2日，根据合同约定，初始登记应当于2017年3月2日就应当办理完毕，涉案合同解除时间应从2017年3月3日起至2018年3月3日止。被上诉人起诉之日已经过了解除权的除斥期间。三、被上诉人请求解除合同的真实原因是所购商铺未产生较大幅度增值。被上诉人朱某某、鄢某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请予维持。原审原告朱某某、鄢某向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请依法判令被告一次性返还原告购房款307142元，并支付资金占用利息至实际返还购房款之日（资金占用利息以307142元为基数，从2016年10月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际返还完毕时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至起诉时暂计40000元）；3、判令被告一次性偿还原告购房的契税、维修基金、手续费等各项费用共计13536元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月2日，原告朱某某、鄢某作为买受人，被告大地公司作为出卖人，双方签订编号为商品房预字第××号015《商品房买卖合同》）（以下简称：“015号《商品房买卖合同》”），二原告购买被告大地公司开发的位于关岭自治县顶云新区，房屋套内建筑面积为18.88平方米，购房价款按照套内建筑面积计算，每平方米单价为18000元，总价款为307142元。同时合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》签订当日，二原告向被告支付了购房款307142元。2017年10月31日，二原告与被告签订黄果树.高铁商业广场算价单，该算价单上载明：原建筑面积18.88㎡、原单价16268.11元、原总价307142元、原代缴费用总计13536元、原实收金额总计320678元、实测建筑面积17.21㎡、差1.67㎡、最终成交总价262014元；其他相关办理手续费3000元/户、维修基金1205元、代收契税7860元、相关费用总计12065元。相差1.67㎡中：3%（0.566）按16268.11/㎡计算总计9208元，剩余1.104㎡按16268.11×2/㎡来计算为35920元，总计45128元。现实收金额合计274079元，退金额46599元。同日，案外人冯忠仁代原告朱某某向被告大地公司出具《收条》一份，该收条上载明：“今收到贵州安顺大地房地产开发有限公司开发建设黄果树.高铁商业广场铺号1-121，原建筑面积18.88㎡，原购房总价￥307142元，原实收金额总计￥262014元整，实收金额￥274079元整，应退差额￥46599元整。”2017年11月2日，被告大地公司将46599元汇入原告朱某某账户，银行电子回单上附言处载明：“退多平方数房款。”2017年11月1日，二原告与被告大地公司签订编号为070号《商品房买卖合同》（以下简称“070号《商品房买卖合同》”），该合同所指向的标的物与015号《商品房买卖合同》相同，均为案涉商品房。该合同载明：第三条：基本情况：……该商品房建筑面积为17.21平方米，套内建筑面积为16.4平方米……。第七条：计价方式与价款：出卖人与买受人按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15976.46元，总价款（小写）262014元，（大写）贰拾陆万贰仟零壹拾肆元整……。第十一条：交付时间和条件：（一）出卖人应当在2018年3月25日前向买受人交付该商品房……。第十五条：面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第七条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：……（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价由买受人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。第二十二条：房屋登记：……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）买受人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理。1、约定日期起360工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行活期存款同期利率支付利息……。同时合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时查明：1、本案审理中，原告变更第四项诉讼请求“本案诉讼费由被告承担”为“要求被告承担保全费、购买保函产生的费用及诉讼费。”同时，原告明确其第一项诉讼请求为“解除原、被告签订的070号《商品房买卖合同》”。2、2016年12月2日，原告朱某某与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。3、涉案商品房为预售商品房，被告大地公司于2017年5月12日取得预售许可证，许可证号为关岭县商房预字第××号，该商品房已进行网上备案登记。4、贵州瑞华运营管理有限公司在2017年6月至2019年1月期间向原告朱某某支付租金16262元。5、二原告向被告支付维修基金1205元、契税7860元、代办相关手续3000元，共计12065元，被告大地公司于2017年11月1日向原告朱某某出具收到上述费用的收据。6、2020年4月22日，关岭自治县不动产登记中心出具《情况说明》，该说明载明：贵州安顺大地房地产开发有限公司所开发的黄果树.高铁商业广场，该项目在2017年年初已向关岭自治县不动产登记中心申请初始登记，该项目已在2017年5月完成初始登记。7、2020年6月15日，关岭自治县不动产登记中心出具《补充说明》，该说明载明：该中心于2020年4月22日出具贵州安顺大地房地产开发有限公司情况说明中初始登记仅指土地的初始登记。8、2020年12月22日，关岭自治县不动产登记中心出具的《情况说明》，该说明载明：大地公司开发的位于关岭县，该楼盘一直处于在建工程抵押状态，在未释放前无法办理产权转移登记。同日，该中心出具的抵押权登记信息表载明：2018年8月31日，案涉房屋办理了在建工程的抵押权注销登记，释放房屋。另查明：2020年3月27日，原告以要求与被告大地公司解除合同，退还购房款、购房契税、维修基金、手续费并支付相应的资金占用费为由诉至本院，于2020年5月20日申请撤回起诉，本院于2020年5月20日依法作出（2020）黔0424民初252号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。本案审理中，二原告向本院提出保全申请，本院依法作出民事裁定书，裁定查询被申请人贵州安顺大地房地产开发有限公司的银行账户，并347142元的限额内冻结被申请人贵州安顺大地房地产开发有限公司的银行账户存款，冻结期限为一年，即从2020年12月3日至2021年12月2日。二原告预交申请费2256元。一审法院认为：原告明确其要求解除的是070号《商品房买卖合同》，被告亦表示015号《商品房买卖合同》已被070号《商品房买卖合同》替代，法院予以确认原告诉请要求解除的合同为070号《商品房买卖合同》。对于070号合同是否应当解除的问题。根据二原告与被告大地公司的在070号《商品房买卖合同》中的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，逾期360日以上，二原告即可要求退房。原告朱某某与贵州瑞华运营管理有限公司在2016年12月2日就已经签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，说明案涉房屋已经可以交付实际投入使用，则在2016年12月2日时就应当视为房屋已经交付，从之后的登记情况来看，没有被告就案涉房屋办理商品房初始登记的情况记载，该事实无法认定。但是，案涉房屋所属楼盘目前的权利人是被告大地公司，从商品房登记程序来说，办理转移登记之前必然完成了初始登记，所以结合原告委托租赁即交付房屋的时间2016年12月2日来看，被告应当在2017年3月2日前申请该商品房的初始登记。但是被告并没有依约履行申请义务。2018年8月31日，案涉房屋的在建工程抵押注销登记被释放，则自2018年9月1日起，阻碍被告办理初始登记并办理转移登记和交付给买受人的情形消失，被告应当在合理时间内办理完毕。《不动产登记暂行条例》第二十条的规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”因此最迟在2018年10月1日前，不动产初始登记应当完成，被告最迟应于2018年11月1日前完成转移登记并将转移登记的有关文书交付给原告方。此时间的360日后也就是2019年11月1日后二原告依照合同取得解除合同的权利。综上，因被告未完成合同义务的行为触发了合同解除条款，二原告与被告签订的070号《商品房买卖合同》应当予以解除。对于被告大地公司关于合同解除的除斥期间已过的辩称，2019年11月1日至2020年11月1日期间二原告依照合同取得解除合同的权利，二原告于2020年3月27日以案涉诉请向本院提起诉讼，系其对合同解除形成权的行使，在除斥期间内，而二原告撤诉后于2020年11月11日向法院提起本次诉讼，系对前诉中行使形成权所产生的法律后果的确认，故对被告的该辩称不予采纳。对于被告是否应当退还购房款及相应的资金占用利息和契税、维修基金、手续费的问题。合同解除后，二原告所缴纳的购房款和契税、维修基金、手续费等费用应予退还，并支付资金占用费。关于购房款的问题。二原告共缴纳房款为307142元，2017年11月2日，被告大地公司向原告退还房屋面积差价款46599元，该笔金额应当扣除，故被告实际收取的二原告的房款为260543元，故对于原告要求被告退还购房款的主张，予以支持260543元。对于原告关于所退46599元系对其进行的赔偿的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，依照070号《商品房买卖合同》中第十五条的约定:“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。”结合算价单上载明的内容，冯忠仁代原告朱某某向被告大地公司出具《收条》上载明的内容，被告大地公司将46599元汇入原告朱某某账户的银行电子回单上附言，予以认定被告向原告所退的46599元为退房款，对于原告的该主张不予支持。关于契税、维修基金、手续费等费用的问题。二原告向被告支付其他费用为维修基金1205元、契税7860元、代办相关手续费3000元，共计12065元，被告应向原告退还，原告主张契税、维修基金、手续费等费用为13536元，对于高于12065元的部分原告未能提供证据予以证明，不予支持。对于资金占用利息问题。由于二原告并不能提供证据证明其提交的《退房通知书》已经送达给被告，故不能证明二原告已经向被告主张过关于退房的事宜，因此关于资金占用费的起算时间应从二原告第一次提起诉讼之日2020年3月27日起30日后开始计算，即从2020年4月27日开始计算，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于诉讼保全担保保险费的问题，二原告未提供其已向担保保险公司缴纳保险费的依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1、解除原告朱某某、鄢某与被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于2017年11月1日签订的合同编号为070的《商品房买卖合同》。2、限被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告朱某某、鄢某购房款260543元及资金占用利息（以260543元为基数，自2020年3月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。3、限被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告朱某某、鄢某维修基金、契税、相关办理手续费共计12065元。4、驳回原告朱某某、鄢某的其他诉讼请求。案件受理费3355元（已按简易程序减半收取）、保全费2256元，共计5611元，由被告贵州安顺大地房地产开发有限公司承担4241元，原告朱某某、鄢某承担1370元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：被上诉人诉请解除合同是否已过除斥期间。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释规定。因上诉人未完成合同义务的行为触发了合同解除条款，二被上诉人有权要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》【中华人民共和国主席令（第十五号）】第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，二被上诉人应当在2020年11月1日前行使解除权，否则该权利消灭。根据《中华人民共和国合同法》【中华人民共和国主席令（第十五号）】第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，二被上诉人于2020年3月27日向法院提起诉讼要求解除合同，但其第一次起诉解除，大地公司不同意解除合同，双方未就解除合同达成合意，因此需要人民法院作出判决确认解除合同的效力，而在审理过程中其以需要另行收集证据为由撤诉，故并未产生解除合同的法律效果。根据《中华人民共和国民法总则》（中华人民共和国主席令第六十六号）第一百九十九条“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”之规定，二被上诉人行使约定解除权的除斥期间不因任何事由中止、中断、延长，故二被上诉人第二次起诉解除合同，法院仍然要审查除斥期间是否已过，原审法院认为其再次起诉是对前诉中行使形成权所产生的法律后果的确认错误，本院予以纠正。现二被上诉人于2020年11月11日向法院提起诉讼要求解除合同，已过其解除权行使期间，其解除权已经消灭。故对二被上诉人以上诉人逾期办证要求解除合同不予支持。综上，上诉人的上诉理由成立，本院依法予支持。依照《中华人民共和国民法总则》（中华人民共和国主席令第六十六号）第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》【中华人民共和国主席令（第十五号）】第九十三条、第九十五条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院作出的(2020)黔0424民初1254号民事判决；二、驳回被上诉人朱某某、鄢某的诉讼请求。一审案件受理费3355元（已按简易程序减半收取）、保全费2256元，共计5611元，由被上诉人朱某某、鄢某承担；二审案件受理费5390元，由被上诉人朱某某、鄢某承担。本判决为终审判决。审判长 刘    熹审判员 黄  光  美审判员 王    爽二〇二一年四月八日法官助理张婕书记员 卢昌蝶（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。