广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15327号原告：曹军，男，汉族，1979年10月15日出生，住江苏省扬州市江都区××××××××××××,公民身份号码：321××××××××××××952。委托诉讼代理人：范炜坚，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告：金京浩，男，朝鲜族，1989年11月2日出生，住吉林省龙井市××，公民身份号码：222××××××××××××834。原告曹军诉被告金京浩合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹军及其委托诉讼代理人范炜坚到庭参加了诉讼，被告金京浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，后被告庭后到庭进行调查。本案现已审理终结。原告曹军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、居间方于2020年5月4日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告赔偿违约金306000元；3.被告向原告赔偿损失69881.32元（其中公证费490元、居间方佣金10000元、担保方担保费、评估费、服务费共计23600元、第一期至第六期房屋贷款35791.32元），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准加计百分之五十支付逾期付款违约金，自起诉之日起计至实际清偿之日止；4.被告向原告返还借款本金1110000元，并按照借款本金总额月3%的标准计算违约金，按借款本金总额日万分之一的标准计算滞纳金，自起诉之日起计至实际清偿之日止；5.被告向原告返还购房款共计370000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准加计百分之五十支付逾期付款违约金，从起诉之日起计至实际清偿之日止；6.被告承担原告因维权支付的律师费用60000元；7.被告承担本案诉讼费用22271元及财产保全费用5000元、保全担保费用5656.7元。事实和理由：原告与被告、居间方东莞市永帮置业顾问有限公司于2020年5月4日签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0000061），原告与被告在《房地产买卖合同》中约定，被告将其名下所有的位于广东省东莞市×××××××××××××××××××××××的房产以1530000元出售给原告，根据原、被告双方私下约定，房产的约定成交价格为1530000元，其中1480000元由原告通过自有资金及银行贷款先行支付，待房产交易完成且办理过户登记后，由原告向被告另行支付50000元作为诚意金。《房地产买卖合同》签订后，原告按照约定分别于2020年5月4日向被告支付定金50000元，于2020年5月6日向被告支付定金100000元，于2020年5月28日向被告支付购房首期款450000元，于2020年6月4日向被告支付购房尾款880000元，前后共计支付购房款1480000元，即原告已全部履行《房地产买卖合同》所约定的付款义务。然而，被告在收到原告购房款项后，并未按照约定将购房款用于赎楼及协助原告办理过户，并明确向原告表示其不愿履行合同义务，并且不愿全额退还原告购房款，并要求先占用原告的购房款偿还其在外的赌债。鉴于被告一直迟延履行还款义务，原告为维护自身权益，遂在担保方及居间方的建议下要求被告将房产抵押给原告。为顺利实现抵押事宜，原告与被告于2020年6月22日分别签订了《房地产买卖合同之补充协议》、《借款抵押合同》、《个人抵押借款合同》（合同编号：2020062201）。前述合同约定，原告将购房款中的1110000元转为借款出借给被告，借款期限为2020年6月22日至2020年7月21日，到期一次性付清，违约金按借款本金总额月3%计算，滞纳金按日万分之一计算，抵押物为被告名下的位于东莞市×××××××××××××××××××××××的房产[不动产权证书号:粤（2019）东莞不动产权第0069245号;权利人:金京浩;共有情况:单独所有;不动产单元号:441921007003GB01023F00040036;建筑面积:70.79平方米]。2020年6月22日，双方一并就前述抵押事宜办理了抵押登记[不动产登记证明书编号：粤（2020）东莞不动产证明第××号；权利人（申请人）：曹军；义务人：金京浩；坐落：东莞市×××××××××××××；不动产单元号：44××××36；抵押方式：一般抵押；担保债权数额：111万元；抵押顺位：第二顺位；债务履行期限（债权确定期间）：从2020年6月22日至2020年07月21日止]。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条以及根据《房地产买卖合同》第四条第3款、第十五条，在原告与被告签订《房地产买卖合同》后，原告已完全履行了支付购房款义务，但被告以各种理由和方式拒绝办理赎楼、过户、交房等手续并擅自使用原告的定金、首期购房款及房屋银行贷款用于偿还其在外的其他赌债。被告的前述行为导致原告的合同目的不能实现，构成根本违约。故，原告有权要求解除其与被告、居间方于2020年5月4日签订的《房地产买卖合同》，并要求被告向原告按《房地产买卖合同》第十五条的约定，按照转让成交价百分之二十的标准赔偿违约金306000元。另外被告应一并赔偿原告因履约遭受的损失39565.62元（其中居间方佣金10000元，担保方担保费、评估费、服务费共计23600元,首期房屋贷款5965.62元），前述损失39565.62元应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，加计百分之五十支付逾期付款违约金，自起诉之日起计至实际清偿之日止。根据《房地产买卖合同之补充协议》、《借款抵押合同》、《个人抵押借款合同》（合同编号：2020062201）的相关约定，原告出借给被告的借款本金为1110000元，借款期限为2020年6月22日至2020年7月21日，到期一次性付清，然而截至原告起诉之日，被告仍未偿还前述借款。因此，鉴于还款期限已届满，原告有权要求被告返还借款本金1110000元，并按照借款本金总额月3%的标准计算违约金，按借款本金总额日万分之一的标准计算滞纳金，违约金和滞纳金自起诉之日起计至实际清偿之日止。鉴于原告前后一共向被告支付购房款1480000元，其中1110000元已转为借款，因此，被告仍须向原告返还剩余购房款370000元（1480000-1110000）。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告有权按照合同约定及相关法律法规规定，要求被告除返还购房款共计370,000元外，还有权要求原告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准，加计百分之五十支付逾期付款违约金，自起诉之日起计至实际清偿之日止。根据《借款抵押合同》第五条第3款约定，被告应支付原告因维权所支付的律师费用60000元，并承担本案诉讼费用及财产保全费用、保全担保费用等费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条及根据《房地产买卖合同》第十九条约定，鉴于本案房产位于东莞市塘厦镇，因此本案应由东莞市第三人民法院管辖。被告在法定期限内没有答辩，也没有提交任何证据。被告庭后到庭辩称，对具体数额有疑问。被告同意赔偿违约金，确实是被告违约，但是金额对不上。对于原告的诉讼请求，同意解除合同，但违约金过高；违约损失过高；对借款本金的数额有异议；律师费过高，不应由被告一人支付，应由原告及其担保方共同承担。除了应当予以退换的费用，其余部分应当由原告、担保方及被告共同承担。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2020年5月4日，被告作为卖方、原告作为买方，东莞市永帮置业顾问有限公司作为居间方，签订了一份《房地产买卖合同》（合同编号：0000061），约定：1.被告将位于东莞市××××××××××××的房产（以下简称案涉房产）转让给原告，建筑面积为70.79平方米，不动产权证编号：粤（2019）东莞不动产权第××××号；2.案涉房产成交价为153万元，定金作为第一部分房款：买方在签订本合同时向卖方支付定金5万元，在签订本合同之日起五日（含当日）内再向卖家支付定金10万元；第二部分房款138万元通过银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起十五日内付清首期房款约47万元（不含已付定金），买方应于签订本合同之日起七日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖家提交签署的资料等；3.买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起七日内到房管所签署《房地产买卖合同》，并办理递件过户手续；买方应支付买卖合同公证费、借款（抵押）合同公证费、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、评估费等费用；如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；等。《房地产买卖合同》签订后，原告于2020年5月4日向被告支付定金50000元，于2020年5月6日向被告支付定金100000元，于2020年5月28日向被告支付首期款450000元，于2020年6月4日向被告支付购房尾款880000元，合计1480000元。2020年6月2日，原告及案外人王群签订了《个人二手住房贷款合同》，向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行申请贷款880000元。2020年6月4日，中国银行股份有限公司东莞塘厦支行发放贷款至被告的账户。2020年6月22日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方），签订了一份《房地产买卖合同之补充协议》，该补充协议载明：“现因甲方未按原合同的约定办理交易房产的赎楼手续，导致案涉房产至今无法赎楼、办理房产过户手续”；原、被告确认原告已按照合同约定于2020年6月4日前支付了全额购房款148万元，并一致同意将上述款项变更为借款，待案涉房屋过户后，该借款再变更为购房款；被告应继续筹集资金办理赎楼，赎楼后按原合同约定到房管所办理房产过户递件手续；如被告按原合同及补充协议约定如期将案涉房产过户至原告名下，自原告取得案涉房产的不动产权证之日，本协议下约定的借款视为清偿；等。原告作为甲方（出借人、抵押权人）、被告作为乙方（借款人、抵押人），签订了一份《借款抵押合同》，约定借款金额为111万元，借款期限为2020年6月22日至2020年7月21日，签订合同时被告已经收到全部借款，被告同意以其拥有的案涉房产抵押给原告，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、原告实现借款合同项下债权及抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费、财产保全费、财产保全担保费、抵押物处置费和过户费）和其他所有应付款项；违约金按借款本金总额每月3%的标准计算，直至被告完全付清上述借款本金止；因被告违约致使原告采取诉讼、仲裁等任何方式实现债权的，被告应承担原告为此支付的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、保全费、保全担保费、公证费、评估费、拍卖费及其他实现债权的费用；等。原告主张该《借款抵押合同》系于2020年6月22日签订，但忘了落款。2020年6月22日，双方针对借款111万元签订一份《个人抵押借款合同》，并约定如推迟归还借款，被告应按日支付滞纳金万分之一。2020年6月22日，双方针对案涉房屋办理了抵押登记，不动产登记证明编号为粤（2020）东莞不动产证明第0139218号，被担保的债权数额为111万元，抵押顺位为第二顺位，债务履行期间为2020年6月22日至2020年7月21日止。2020年5月4日，原告签署了一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方）》，承诺原告在合同签订之日向居间方支付佣金18800元，并于2020年5月8日向中介支付了佣金10000元。原、被告并未约定佣金支付。2020年5月8日，原告与案外人王群针对购房事宜办理了一份公证委托书，被告与案外人林晓霞针对出售房屋相关事宜办理了一份公证委托书，原告于2020年5月9日支付了公证费490元。2020年5月28日，原告支付了担保费、评估费、服务费23600元。原告提交银行流水主张其每月偿还房贷本金及利息5965.22元，被告违约应承担该损失。原告提交民商事诉讼委托代理合同、发票主张为本案支付了律师费60000元。原告提交缴费通知书、转账凭证、发票等主张为本案支付了财产保全担保费5656.70元。庭审后，被告到庭陈述，主张未收到诚意金5万元，因其生意周转，错将原告支付的148万元转出99万元用于支付货款，因被告资金周转困难无法填补该99万元，导致无法完成房屋买卖交易，担保公司提议签订借款合同、抵押合同、借款借据，被告为了顺利完成交易同意签订上述合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案发生在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》。原、被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000061）是原、被告的真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。原、被告双方于2020年5月4日签订了《房地产买卖合同》，原告已按合同约定支付了定金、首期款及大部分房款，被告应当按照合同约定履行其过户等手续，但被告截至一审法庭辩论终结时仍未履行其合同义务，且《房地产买卖合同之补充协议》中载明被告“未按原合同的约定办理交易房产的赎楼手续，导致案涉房产至今无法赎楼、办理房产过户手续”，且被告确认其因没有钱而没有办理过户手续，因此，被告违约行为导致《房地产买卖合同》（合同编号：0000061）无法履行，根据《房地产买卖合同》的约定，原告请求解除原、被告于2020年5月4日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000061），本院予以支持。原、被告系房屋买卖合同关系，原告在签订《房地产买卖合同》后履行了其义务，后原、被告虽签订了《房地产买卖合同之补充协议》、《借款抵押合同》、《个人抵押借款合同》、《借款借据》，并对案涉房屋办理了抵押登记，但签订上述合同是因被告的个人行为导致无法履行《房地产买卖合同》，原、被告为了保证完成案涉房屋的过户手续才签订上述合同，原、被告之间仍为房屋买卖合同关系。根据案涉《房地产买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，因案涉《房地产买卖合同》解除，被告应返还原告已支付的购房款148万元。原告要求被告支付违约金亦合法有据，但关于违约金的数额认定，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，案涉合同明确约定了违约责任，可见本案被告对违反案涉合同可能造成的损失是明知的，原告诉请的违约金数额1530000元×20%＝306000元，并未超过被告明知的范围，被告主张违约金过高，没有依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告违约金306000元。原告请求按照借款合同的约定支付已支付的部分购房款的利息，但因双方实际上仍未房屋买卖合同关系，且本院已支持原告的违约金的诉请，该违约金足以涵盖原告的利息损失，因此，对于原告请求支付占用资金的利息，本院不予支持。关于原告偿还的房贷以及相关利息，本院已支持返还已支付购房款及违约金，因此，对于原告该诉请，本院不予支持。原、被告并未约定佣金的支付情况，因此，对于原告请求被告支付佣金10000元，没有依据，本院不予支持。虽然案涉《房地产买卖合同》约定了原告应支付买卖合同公证费、借款（抵押）合同公证费、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、评估费等费用，但原、被告签订的《借款抵押合同》中约定了因被告违约致使原告采取诉讼、仲裁等任何方式实现债权的，被告应承担原告为此支付的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、保全费、保全担保费、公证费、评估费、拍卖费及其他实现债权的费用，实际上也是对费用承担进行了变更约定，因此，对于原告请求被告支付担保费、评估费、服务费23600元及公证费490元，本院予以支持。原告提交民商事诉讼委托代理合同、发票主张为本案支付了律师费60000元，本院予以支持。原告提交缴费通知书、转账凭证、发票等主张为本案支付了财产保全担保费5656.70元，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹军与被告金京浩于2020年5月4日签订的《房地产买卖合同》；二、被告金京浩于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告曹军购房款1480000元；三、被告金京浩于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告曹军违约金306000元；四、被告金京浩于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告曹军公证费490元；五、被告金京浩于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告曹军担保费、评估费、服务费23600元；六、被告金京浩于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告曹军律师费60000元；七、被告金京浩于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告曹军财产保全担保费5656.70元；八、驳回原告曹军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22271元、保全费5000元（原告已预交），由原告曹军负担受理费751元，被告金京浩负担受理费21520元、保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈倩媚人民陪审员  李永强人民陪审员  朱树辉二〇二一年四月二十三日法官 助理  莫晓君书 记 员  赵嘉敏王乾田附：相关法律法规条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。