贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终515号 上诉人（原审原告）：卢某国，男，1975年11月16日生，汉族，贵州，住瓮安县雍阳办事处半月山路绿城中央公园Ａ区。 上诉人（原审原告）：杨某，女，1981年9月4日生，汉族，贵州，住瓮安县雍阳办事处半月山路绿城中央公园Ａ区。 被上诉人（原审被告）：贵州金龙置业有限公司，住所地瓮安县雍阳办事处河滨社区金龙豪城6栋2单元附一层，统一社会信用代码91522725709692673Y。 法定代表人：朱隆夫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈开来，贵州契正律师事务所律师。 上诉人卢某国、杨某因与被上诉人贵州金龙置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福泉市人民法院（2020）黔2702民初2241号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢某国、杨某上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或者将本案发回重审，对被上诉人伪造关键证据的行为进行处罚；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。首先，被上诉人提交的“12号楼办理产权证移交统计表”载明移交时间为2016年12月22日，加盖的印章为“瓮安县自然资源局不动产登记专用章”，没有单位负责人和经办人的签名，而瓮安县自然资源局是2019年2月后经机构整改才成立的单位，因此该证据是被上诉人近期伪造的，不能据此认定被上诉人于2016年12月22日已经将办证资料交付办证机关。其次，被上诉人提交的“贵州金龙置业有限公司关于卢某国、杨某办理商品房转移登记有关文书的情况说明”没有单位负责人和经办人签名，不符合单位证据的规定，不得作为证据采信。再次，即使被上诉人2016年12月22日已经将办证资料交付办证机关瓮安县不动产登记中心是事实，该中心2017年9月才开始抽调人员下乡，在长达8个月的时间内不能将上诉人的不动产权证办理完毕显然违背常理，上述事实足以证明被上诉人因自己的原因怠于履行义务。上述证据是被上诉人伪造的关键证据，妨碍人民法院审理案件，建议人民法院追究被上诉人的责任，处以罚款100万元，对主要负责人或者直接责任人罚款10万元，拘留15天。2、一审法院适用法律错误。2015年7月7日，被上诉人接受了上诉人提供的办理产权转移登记相关材料并向上诉人代收了办理权属证书的有关税费，表明被上诉人实际接受了上诉人的委托办理权属证书，应当履行及时为上诉人办理产权转移登记证书并交付给上诉人的义务。故本案合同约定的办理商品房转移登记的有关文书就是房屋权属证书，根据合同约定，被上诉人应于2016年12月31日前向上诉人交付不动产权属证书，其至今未履行交付不动产权属证书的义务，亦不能证明系因不可抗力，故其行为构成违约。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案违约金应以已付购房款404339元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.525%计算至实际交付不动产权属证书之日起。 贵州金龙置业有限公司二审未答辩。 卢某国、杨某向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向二原告交付办理商品房转移登记有关文书；2、判令被告支付二原告因未按时交付办理商品房转移登记有关文书的违约金96736元（自2017年1月1日起计算至2020年8月31日止共逾期3年8个月，以购房款404339元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.525％的标准计算），并从2020年9月1日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.525％的标准计算违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；3、赔偿二原告商品房入户门改造费用5000元；4、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2014年12月14日，二原告购买了由被告开发的金龙豪城小区内商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：一、商品房位于12幢1单元6-1号，套内建筑面积为93.81平方米，购房款合计404339元，首付款244339元，按揭贷款160000元；二、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起×日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的×承担违约责任；2、约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，二原告按照合同约定，支付了首付款244339元，办理了贷款160000元，履行完毕购房款的给付义务，被告于2015年6月28日将商品房交付原告，并告知原告提交办理商品房转移登记所需的资料，原告对商品房进行查验，对商品房的质量等未提出任何异议。2015年7月7日，原告向被告提供办理产权转移登记的相关材料，经被告核对，认为原告提供的资料已经齐全，故在2015年7月7日《入住交接表》中注明“如客户不差资料中途不通知客户”字样，由被告将办理产权转移登记的全部材料交登记机关进行办理。被告在2016年6月8日取得初始登记后，于2016年12月22日将包括原告在内的164户办证资料一起交付办证机关瓮安县自然资源局办证，二原告的产权转移登记己于2019年12月3日办理完毕。原告以被告至今未向二原告交付办理商品房转移登记有关文书。同时，被告向二原告交付的房屋入户门与相邻住户入户门交叉，且均为外开方式，若两家同时开门时，极易发生安全事故，二原告需要对入户门进行改装，因此产生的费用理应由被告承担。于2020年9月10日诉至瓮安县人民法院，经本院指定，福泉市人民法院于2020年10月12日立案受理。一审另查明，贵州金龙置业有限公司原名贵州省瓮安县金龙房地产投资开发有限责任公司，成立于2000年5月18日，于2016年3月30日将公司名称由贵州省瓮安县金龙房地产投资开发有限责任公司变更为贵州金龙地产有限公司，于2016年4月26日又将公司名称由贵州金龙地产有限公司变更为现名称贵州金龙置业有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2014年12月14日签订了《商品房买卖合同》，并约定于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告在2016年6月8日取得初始登记后，于2016年12月22日将包括原告在内的164户办证资料一起交付办证机关瓮安县自然资源局办证，二原告的产权转移登记己于2019年12月3日办理完毕。虽被告未直接将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但原告受领有关文书的目的仍是为了办证，其交付给办证机关的行为符合双方约定的目的，且在约定的时限内，故不构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方在合同中只约定了办理产权所需的资料（有关文书），没有约定办理房屋产权转移，即办理房产证的时间，而办理产权登记是国家有关部门的职责。故原告的房屋产权证在2019年12月3日才办理完毕，不是被告的原因，即被告没有过错。对原告的该项诉请，一审法院不予支持。原告诉请赔偿二原告商品房入户门改造费用5000元，原告没有出示相关法定部门证实入户门存在安全风险，且必须进行改装的意见，故其请求，一审法院亦不予支持。 综上，原告起诉要求被告支付逾期办证的违约金及入户门的改装费用，因被告已在约定的期限内将有关文书交由相关部门进行了办证，被告不存在违约行为。原告也没有法定的证据证实入户门存在安全风险，故对原告的请求，一审法院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告卢某国、杨某的诉讼请求。案件受理费2334元，减半收取1167元，由原告卢某国、杨某负担。 二审中，上诉人向本院提交如下证据：1、中共瓮安县委文件（2019）2号、中共瓮安县委办公室通知2019-10，证明目的：2016年12月22日，瓮安县自然资源局尚未组建。被上诉人质证认为：没有原件予以核对，真实性、关联性均不予认可。自然资源局是否组建不影响相关部门具备办证的职能职责。2、《关于办理商品房登记的说明》，证明目的：瓮安县不动产登记事务中心从2017年9月开始才被陆续抽调工作人员下乡开展精准扶贫工作。被上诉人质证认为：与本案没有联系，在具备办证的条件下，登记机关办理迟延或者客观上未及时办理与被上诉人无关。3、《证明》，证明目的：瓮安县不动产登记事务中心2017年-2018年期间正常开展工作。被上诉人质证认为：与本案没有联，在具备办证的条件下，登记机关办理迟延或者客观上未及时办理与被上诉人无关。 被上诉人向本院提交如下证据：《贵州金龙置业公司商品房转移登记的情况说明》（2012.12.24），证明目的：被上诉人按照合同约定办理了上诉人的房产证，不存在违约情形，提供的办证材料不存在伪造情形。上诉人质证认为：不予认可，不能证明被上诉人于2016年12月22日将办理产权证的相关资料进行了移交，被上诉人想要达到其证明目的，至少要提交移交统计表真正的形成时间，即书写时间的鉴定结论，仅凭朱江龙的回忆不足以认定。 本院到瓮安县自然资源局不动产登记事务中心对该中心工作人员朱江龙进行调查询问，该中心向本院出具《瓮安县不动产登记事务中心关于贵州金龙置业有限公司办理转移登记的情况说明》，情况说明载明该中心于2016年接收了被上诉人移交的办理转移登记的资料（包括案涉房屋），接收时未加盖公章，公章是2020年10月23日，应被上诉人的要求，由该中心工作人员朱江龙在移交统计表上加盖的瓮安县自然资源局不动产登记专用章。本院对朱江龙的调查内容与瓮安县不动产登记事务中心出具的情况说明内容基本一致。上诉人对本院对朱江龙的调查笔录及瓮安县不动产登记事务中心向本院出具的《瓮安县不动产登记事务中心关于贵州金龙置业有限公司办理转移登记的情况说明》均不予认可。被上诉人均认可，认为与其二审提交的证据内容一致。 经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2019年瓮安县机构改革后，原瓮安县国土资源局不动产登记事务中心名称变更为瓮安县自然资源局不动产登记事务中心，继续作为瓮安县不动产登记办理的职能机构。该中心于2016年12月22日收到被上诉人移交的包括上诉人在内的164户的办理产权证所需资料。 本院认为，关于“12号楼办理产权证移交统计表”能否作为本案认定事实的依据问题。上诉人主张该证据是被上诉人所伪造，不能作为认定本案事实的依据。经二审调查，在“12号楼办理产权证移交统计表”上作为接收人签字的“朱江龙”是瓮安县不动产登记事务中心的工作人员，其陈述被上诉人向其移交12号楼办理产权证相关资料的时间为2016年12月22日，但当时未加盖公章，公章是2020年补盖。瓮安县不动产登记事务中心同时向本院出具《瓮安县不动产登记事务中心关于贵州金龙置业有限公司办理转移登记的情况说明》，情况说明的内容与朱江龙的陈述一致，有该中心主任陈松签字，并加盖公章。本院认为，本院依职权调查的上述证据能够印证“12号楼办理产权证移交统计表”的真实性，均可以作为本案认定事实的依据。 关于上诉人主张的被上诉人立即向其交付办理商品房转移登记有关文书及支付未按时交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。如前所述，“12号楼办理产权证移交统计表”及本院依职权调取的证据均证实了被上诉人已于2016年12月22日将包括上诉人在内的164户的办理转移登记的资料交付瓮安县自然资源局不动产登记中心办证。因此，在被上诉人已将办理商品房转移登记的资料交付行政机关办证的情况下，上诉人再要求被上诉人向其交付办理商品房转移登记资料已无必要，且上诉人的商品房产权转移登记已于2019年12月3日办理完毕。故，对上诉人关于被上诉人立即向其交付办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人于2015年7月接收其提供的资料后，交付办理商品房转移登记有关文书就是交付房屋权属证书，也应在2016年12月31日前交付，否则构成违约。本院对此认为，双方在合同中并未约定交付房屋产权证书的时间，被上诉人接收上诉人提供的资料后，亦未承诺于2016年12月31日前办理好房屋产权证并交付上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，出卖人承担违约责任的前提条件是由于出卖人的原因。本案中，被上诉人作为出卖人，已经将办理产权所需的资料移交给产权登记相关部门，而办理产权登记是相关职能部门的职责，故本院认为上诉人的房屋产权证于2019年12月3日办理完毕，不是被上诉人的原因导致。故，上诉人要求被上诉人支付未按时交付办理商品房转移登记有关文书的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 此外，根据二审查明的事实，已经足以认定被上诉人移交办证资料的具体时间，故对上诉人提出对“12号楼办理产权证移交统计表”中移交时间和档案号书写形成时间进行鉴定的申请，本院不予准许。 综上所述，卢某国、杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2334元，由上诉人卢某国、杨某负担。 本判决为终审判决。 审判长  王军 审判员  彭浩 审判员  王锦 二〇二一年四月二十三日 法官助理陆良艳 书记员蒙沁