四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1330号 上诉人（原审原告）：岳中孝，男，1957年11月5日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：夏启杰，四川金领律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：严芳，女，1963年5月26日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：夏启杰，四川金领律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都兴澍房地产营销有限公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路亚热带商城写字间408、409室。 法定代表人：万庆章，执行董事。 委托诉讼代理人：罗意，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾安兴，男，1966年3月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗意，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人岳中孝、严芳因与被上诉人成都兴澍房地产营销有限公司（以下简称兴澍公司）、曾安兴房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 岳中孝、严芳上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4010号民事判决书第三项，改判兴澍公司、曾安兴立即协助岳中孝、严芳办理位于龙泉驿区××镇××街××号××期××栋××单元××层××号住宅的不动产权证；2.二审诉讼费用由兴澍公司、曾安兴承担。事实与理由：一审认定事实部分错误，岳中孝、严芳已于2011年10月26日取得案涉房屋的房屋所有权证，证明兴澍公司、曾安兴具有土地使用权的合法性；一审法院除向不动产登记中心查询外，还应当向国土地籍部门查询，以便查清案涉土地使用权的法律状态；一审法院应责令兴澍公司、曾安兴提供有关案涉土地使用权手续。 兴澍公司辩称，案涉房屋因客观原因无法办证，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回岳中孝、严芳的上诉请求。 曾安兴答辩意见与兴澍公司一致。 岳中孝、严芳向一审法院起诉请求：1.兴澍公司、曾安兴立即协助岳中孝、严芳办理位于龙泉驿区××镇××街××号××期××栋××单元××层××号住宅的不动产权证；2.兴澍公司、曾安兴立即退还岳中孝、严芳房款6264元（65.5-60.01＝5.4平方米×1160元每平方米）；3.兴澍公司、曾安兴向岳中孝、严芳支付违约金（以75980元为基数，从2011年10月26日起至取得不动产权证之日止，按月万分之三计算）；4.本案的诉讼费用由兴澍公司、曾安兴承担。 一审法院认定事实：2006年1月9日，曾安兴作为甲方，严芳作为乙方，双方签订《合伙建房合同》，约定：合伙建房位于洛带镇玉带街161＃，该房用途为住宅。甲方以位于洛带镇玉带街161＃的土地使用权、劳务等出资，并负责修建房屋。乙方以75980元出资。乙方在签订合同之日起当日内一次性付清全部出资。乙方分得合伙建房位于成都市龙泉驿区××镇××街××＃××期××栋××单元××楼××号住房的房屋所有权，折合1160元／平方米，该房建筑面积共65.5平方米。甲方应在2006年7月1日之前，按照双方约定的条件向乙方交付其应分配的合伙建房。出现面积误差按多退少补的原则，由甲乙双方据实结算。合伙建房产权由甲方负责为乙方办理，涉及的费用由乙方承担，产权办理时间为交完房后3年之内。如甲方逾期不能办理产权证，乙方可选择在期限届满之后按以下自由选择执行：1.终止合同……；2.继续履行合同，甲方每天按已交出资款的万分之零点一作为违约金给乙方，直至产权办妥为止。 合同签订后，严芳支付购房款75980元。另，严芳支付了五通费用、维修基金，该两份收据上加盖了兴澍公司财务专用章。 一审另查明，岳中孝、严芳已取得位于龙泉驿区××镇××街××号××期××栋××单元××层××号房屋的《房屋所有权证》（权0xx3），建筑面积为60.01平方米。 一审法院向龙泉驿区不动产登记中心去函查询，龙泉驿区不动产登记中心回函载明：案涉房屋未办理原分户《国有土地使用证》。 一审法院认为：一、关于是否办理不动产权证。本案双方签订的合同中约定的办理产权的时限虽已届满，但根据龙泉驿区不动产登记中心回函称案涉房屋尚未办理原分户《国有土地使用证》，即现在案涉房屋尚不符合办理不动产权证的条件，故对岳中孝、严芳此项诉请，一审法院不予支持。二、《合伙建房合同》中严芳在乙方处签名捺手印（一审庭审中，兴澍公司、曾安兴认可岳中孝亦是合同相对方），曾安兴在甲方处签名捺手印，同时兴澍公司在一审庭审中也陈述愿意办理相关权属证书及承担相应违约金责任。一审法院认为，当事人之间因签订合同及承诺等方式形成之债，对当事人具有法律约束力，兴澍公司与曾安兴对相关债务应依法承担责任。三、关于退还多余购房款。合同约定多退少补，兴澍公司、曾安兴一审庭审中陈述以房屋产权证载明的房号为准，房屋产权证载明建筑面积为60.01平方米，合同约定的建筑面积为65.5平方米，现岳中孝、严芳诉请曾安兴、兴澍公司退还多缴纳的购房款6264元（按5.4平方米的面积差计算，1160元/平方米），一审法院予以支持。四、关于逾期办证违约金。兴澍公司、曾安兴未按合同约定为岳中孝、严芳所购房屋办理相关证件，应承担逾期办理的违约金，岳中孝、严芳依据合同约定主张自2011年10月26日起按月万分之三计算违约金，一审法院予以支持。兴澍公司、曾安兴提出应按退还购房款后的实际房款计算，岳中孝、严芳予以认可，一审法院亦予以认可，即如果兴澍公司、曾安兴在判决后履行判决确定的购房款退还义务，违约金计算基数应作相应予以扣减。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、曾安兴、兴澍公司于判决生效之日起五日内退还岳中孝、严芳购房款6264元；二、曾安兴、兴澍公司于判决生效之日起五日内向岳中孝、严芳支付逾期办证的违约金，违约金计算方式为：以岳中孝、严芳实际交付购房款为计算基数（如曾安兴、兴澍公司履行判决第一项确定的给付义务，其计算基数作相应扣减）从2011年10月26日起按每月万分之三的标准计算至判决生效之日止；三、驳回岳中孝、严芳的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由曾安兴、兴澍公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 二审中，本院于2021年3月26日向成都市龙泉驿区不动产登记中心发函核实案涉房屋所在康馨苑一期（即龙泉驿区洛带镇玉带街159、161号）土地性质、用途及案涉房屋是否具备办理不动产权证的条件等情况，龙泉驿区不动产登记中心于2021年4月8日向本院回函如下：“一、土地使用权情况。康馨苑一期系开发商占用原土地使用权人曾安兴（龙国用（1997）字第0××6号）、四川金牛川西实业有限公司（龙国用（2005）第5××8号），储备土地合宗建设的房地产项目。该项目存在用地手续不完善的历史遗留问题，至今未解决。二、房屋所有权情况。原龙泉驿区房管局办理了分户权属证书，具体房产登记情况如下：……（二）xx号房屋。原龙泉驿区房管局颁发了分户《房屋所有权证》（权0xx3），坐落于龙泉驿区××镇××街××号××期××栋××单元××楼××号，权利人为严芳、岳中孝；房屋用途为住宅，建筑面积为80.01平方米。目前，该套房屋未办理原分户《国有土地使用证》。三、根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第四章第三节第三十八条的规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料”。其中，依生效法律文书转移登记的应当提交不动产权属证书、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、相关税费缴纳凭证、其他必要材料。据此，申请人可凭人民法院生效的法律文书单方申请，我登记中心将依法协助办理不动产转移登记手续。同时，申请人需要提供身份证明材料、税费缴纳凭证、维修资金缴存证明等要件资料。四、若因房屋所在项目宗地权利类型为划拨，申请人在申请办理不动产转移登记时，还需补缴土地出让金；若不动产被查封的不予办理转移登记；若不动产涉外转让，应提交国家安全事项审查意见书。五、根据国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接意见》（国土资发［2015］90号），涉及房屋买卖合同网签备案、楼盘表的建立、房源核验等工作职责属于住建部门。据此，建议贵院函询龙泉驿区住建局进一步核实房源和房屋备案情况。” 本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：岳中孝、严芳要求兴澍公司、曾安兴立即协助其办理案涉房屋的不动产权证的诉讼请求能否得到支持。本院认为，根据《合伙建房合同》的约定，兴澍公司、曾安兴应当为岳中孝、严芳办理案涉房屋的产权证书，但办理不动产权证书属于行政机关的职责范围。根据二审中成都市龙泉驿区不动产登记的复函，案涉房屋所在康馨苑一期存在用地手续不完善的历史遗留问题尚未解决，但未向本院明确案涉土地的性质、用途及未办理原国土证的原因。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，案涉房屋因行政机关明确存在历史遗留问题未解决及土地性质、用途不明，现尚不具备办理不动产权证书的条件，故对岳中孝、严芳要求兴澍公司、曾安兴立即协助其办理案涉房屋的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，岳中孝、严芳的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由岳中孝、严芳负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年四月十五日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣