河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终447号 上诉人（原审被告、案外人）：王佳静，女，1986年2月2日出生，汉族，现住唐山市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：刘艳华，河北尚唐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：齐旋，女，1990年3月14日出生，汉族，现住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：张雪，河北唐正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王彬，男，1975年6月28日出生，汉族，现住唐山市路北区。 原审第三人：李**，女，1977年9月12日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 上诉人王佳静因与被上诉人齐旋、王彬、第三人李**申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王佳静上诉请求：1、请求依法撤销唐山市路北区人民法院作出的（2020）冀0203民初1445号民事判决；2、请求依法改判，中止涉案房屋的查封；3、请求判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清且存在明显错误，上诉人购房后债权债务发生转移，由上诉人按期偿还贷款且还款人姓名已经变更为上诉人本人，未还贷款是上诉人的债务，应当认定上诉人已经支付了涉案房屋的全部购房款。一审判决书第五页：“再查明，被告王佳静自2019年6月19日起以王彬名义偿还河北银行唐山分行贷款”事实认定错误。上诉人与王彬签订房屋买卖合同的时间是2017年5月23日，办理房屋及物业交接手续实际占有涉案房屋的时间为2017年5月24日。且上诉人是自2017年5月24日房屋交接后至2019年4月9日一直按月向王彬账户打款以王彬名义偿还涉案房屋贷款。一审判决认定的上诉人还贷时间比实际晚了2年余。上诉人通过中介按照市场价格购买涉案发房屋，已经向原房主王彬支付了王彬在购房时所实际支付的购房款，当时房屋没有被查封，因开发商原因不能办理产权过户登记手续。涉案房屋每月应当偿还贷款金额为3106.93元，至2020年8月上诉人已经支付购房款合计363536.21元，因上诉人向王彬账户实际打款金额大于应偿还贷款金额，实际上诉人支付的金额大于363536.21元。上述事实，均有一审庭审中上诉人提交的相关证据证实。上诉人在此过程中没有任何过错。房屋交接后，债权债务已经全面转移，剩余未还贷款是上诉人的债务，应当视为上诉人已经支付了涉案房屋的全部购房款。对于被上诉人齐旋与王彬之间的借款行为虽有生效法律文书确认，但被上诉人王彬对该生效法律文书没有提起上诉，也拒不参加本案诉讼，上诉人认为该借款行为是否真实发生、借款实际来源，是否存在虚假诉讼等情况均需要重新查证。且被上诉人齐旋与王彬之间的借款纠纷发生在上诉人购房之后，上诉人权利在先，且上诉人的权利基础是物权，是保障公民生存生活的基本权利，应当优于被上诉人基于债权基础产生的权利。二、原审判决理解适用法律错误，无视《物权法》确定的保护善意第三人、保护交易安全的立法理念，对法律体系理解不全面，机械适用、片面适用相关法律。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又规定在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人齐旋申请诉讼保全查封房屋的时间为2018年12月17日，而上诉人王佳静与王彬签订《房屋买卖合同》时间为2017年5月23日，2017年5月24日办理房屋及物业交接手续实际占有了该房屋，非自身原因未办理过户登记。上诉人购房后债权债务发生转移，未还贷款还款人姓名已经变更为上诉人本人，未还贷款是上诉人的债务，上诉人已经支付了涉案房屋的全部购房款。原审判决无视《物权法》确定的保护善意第三人、保护交易安全的立法理念，对法律体系理解不全面，机械适用、片面适用相关法律。基于同样的事实，同样的法条，完全可以作出有利于上诉人的理解和判决。综上，上诉人认为基于基础理论和案件事实，一审判决均存在认定事实错误、理解适用法律错误，作出的判决即不合情合理也不合法。上诉人已经举证证明对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，恳请二审法院公正裁决，依法驳回被上诉人齐旋的诉讼请求，中止执行（2019）冀0203财保203号民事裁定书和协助执行通知书对涉案房产的查封，依法保护上诉人的合法权益。 齐旋答辩称，一、上诉人未支付全部购房款是既成事实。1、根据一审庭审过程以及上诉人提交的证据可以看出被执行人购买案涉房产的金额为63万元，但截止本案二审开庭之日，上诉人尚有30余万元购房款未支付，且上诉人对该笔金额是自认的。因此，上诉人未能支付全部购房款是既成事实，上诉人主张支付了被执行人王彬所实际支付的购房款，显然是混淆了王彬与开发商之间的房屋买卖合同关系、王彬与银行之间的借款担保法律关系。2、上诉人主张贷款还款人姓名已经变更为上诉人，没有事实依据。根据上诉人一审提供的证据，上诉人仅是在河北银行增加一个还款账户，并未改变《担保借款合同》的主体，借款人仍为王彬、李**。因此，被执行人王彬与河北银行唐山分行的借款及担保法律关系未发生改变。3、上诉人主张债权债务的转移不发生法律效力。首先，上诉人主张的内容不属于债权债务的概括转移，被执行人王彬相对于银行为债务人，其对银行不享有债权。其次，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。而本案上诉人与被执行人王彬签订的购房合同的行为并未得到债权人河北银行唐山分行的同意和认可，借款担保合同及还款人仍为王彬，其行为侵害了债权人的利益，其实质是上诉人与被执行人王彬形成了新的债权债务关系。最后，根据上诉人提供的证据，上诉人仅向被执行人王彬支付了部分房款，其剩余房款依据上诉人与王彬签订的《房屋买卖合同》的约定，按期向被执行人王彬支付，被执行人王彬对上诉人具有一般金钱债权请求权，上诉人具有一般金钱给付义务，该《房屋买卖合同》尚未履行完毕，双方成立合同之债。因此上诉人不具有法律规定的能够排除强制执行的权利，不符合物权期待权的构成形式，因此不能对抗申请执行人由生效法律文书确定的债权。二、本案不适用于善意取得制度。首先，根据《物权法》及《民法典》的规定，善意取得制度的适用前提为无权处分人处分了财产，而本案中被执行人王彬出卖案涉房产属于有权处分。其次，本案案涉房产备案登记在被执行人名下，不符合完成不动产物权转移登记的条件；再次，上诉人在明知案涉房产存在抵押的权利限制障碍的情况下仍然购买，不符合善意的主观条件。最后，上诉人与被执行人约定的购房款仅远低于案涉房产在交易时的市场价格。三、上诉人与被执行人王彬之间仍存在其他债权债务关系。根据上诉人提交的证据可以看出，上诉人主张支付的首付款金额与王彬出具的借条上的金额不一致，且支付的周期长达13个月之久，且被执行人在未收到全部首付款时即出具收条，完全违背了合同法律关系中的平等自愿原则。结合两张《借条》可知，上诉人与王彬之间仍可能存在其他债权债务关系。案涉房产的交易价格明显低于市场价格。被执行人购买案涉房产的金额为650340元，承担房产交易的各项费用9000余元，装修费用若干，而上诉人与被执行人约定的合同价款为63万元，该价格远低于房产的成本价格和房屋价格持续上涨的价格。四、上诉人在案涉房产查封前未实际占有使用。本案案涉房产的查封时间为2018年12月17日，而上诉人提交的证据并不能证实其在查封之前已经实际占有使用案涉房产，即使上诉人提供了部分2019年4月之后的收据，也仅是在查封之后，且水电使用量明显能够证明案涉房产无人居住使用。五、上诉人对案涉房产不能过户系明知且存在恶意避税行为。第一、上诉人对案涉房产存在不能进行权利变更的障碍是明知的且自由选择的，因此产生的交易风险是能够预料的。第二，被告系为了恶意规避税收、降低购房成本而放弃了变更抵押登记、支付全部购房的机会。六、本案应当优先保护被上诉人生效法律文书所确定的债权。被上诉人通过法律程序，确定了被上诉人的债权及利息。在诉讼过程中，被上诉人选择了案涉房产作为未来实现债权的途径，在诉讼过程中已经承担了被执行人转移其他财产的风险，被上诉人作为申请执行人，对案涉房产已经产生了信赖利益，因此本案应当优先保护被上诉人由生效法律文书确定的债权。综上所述，上诉人提出的上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王彬、李**未答辩。 齐旋向一审法院起诉请求：一、请求法院继续执行王彬名下位于唐山市路北区产；二、请求法院撤销河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203执异90号执行裁定书；三、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告齐旋与被告王彬借款纠纷一案，经齐旋申请，本院于2018年12月17日作出（2019）冀0203财保203号民事裁定书，查封了王彬名下坐落于唐山市路北区。2019年1月16日本院正式立案后，经审理于2019年6月26日作出（2019）冀0203民初426号民事判决书，判决被告王彬于本判决生效后十日内偿还原告齐旋借款本金450000元及利息（2018年7月8日之前的利息216000元，之后的利息自2018年7月9日起，按照年利率24%的标准，以借款本金450000元为基数，计算至实际给付之日止）。王佳静于2019年4月10日向本院提出案外人执行异议申请，本院于2019年4月12日作出（2019）冀0203执异58号执行裁定书，裁定驳回王佳静异议申请。其不服，上诉至唐山市中级人民法院，市中院于2019年5月15日作出（2019）冀02执复25号执行裁定书，裁定撤销本院（2019）冀0203执异58号执行裁定书，并指令本院对王佳静异议进行审查。本院经审查后，于2019年7月12日作出（2019）冀0203执异90号执行裁定书，裁定中止执行（2019）冀0203财保203号民事裁定书对坐落于唐山市路北区产的查封。齐旋不服（2019）冀0203执异90号执行裁定，提起申请人执行异议之诉。2019年12月25日，本院作出（2019）冀0203民初4301号民事裁定书，驳回原告齐旋起诉。齐旋未上诉，2020年5月20日齐旋以王佳静、王彬为被告，李**为第三人诉至本院。 另查明，王彬、李**于2013年9月11日与唐山东润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王彬、李**以650340元的价格购买案涉房产，二人实际支付了购房首付款200340元，剩余450000元系向河北银行唐山分行贷款，并以案涉房产办理了抵押登记。2016年9月22日，王彬与李**在唐山市古冶区民政局协议离婚，协议载明：“子女安排：婚生子由女方抚育，男方每月给抚育费壹仟元整；财产处理：财智名邸1楼2门404号归男方所有。”2017年5月23日，被告王佳静通过唐山千家房地产经纪有限公司购买案涉房产，同日被告王佳静与王彬办理案涉房屋交接手续，向王佳静交付案涉房屋。王佳静于2017年5月23日通过手机银行支付购房定金20000元（对方户名：刘荣俊）、2017年5月24日通过银行转账方式向王彬支付购房款174400元、2018年8月12日通过手机银行向王彬支付购房款15000元、2018年8月15日通过微信分两次向王彬支付5000元。 再查明，被告王佳静自2019年6月19日起以王彬名义偿还河北银行唐山分行贷款。后因被告王彬挪用王佳静偿还的钱款，2019年4月9日，河北银行唐山分行将王佳静增加为贷款还款人。另，2019年4月10日，唐山东润房地产开发有限公司出具书面证明称“唐山市路北区，于2013年9月11日交房办理入住，截止2019年4月10日，产权证正在办理中，暂时无法办理过户手续。” 一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，本案中判断是否准许继续执行案涉房产的关键在于被告王佳静有无足以排除强制执行案涉房产的民事权益。另本案涉及的执行案件系金钱债权执行，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出的异议，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以审查，根据庭审原被告陈述及综合原被告证据，被告王佳静取得案涉房产系经唐山千家房地产经纪有限公司从被告王彬手中购买，虽然在查封前签订了书面买卖合同，但在购房时只向被告王彬支付首付房款，并未支付全部房款。故被告王佳静所提供的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告主张许可执行王彬名下位于唐山市路北区产，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决准予执行被告王彬名下位于唐山市路北区。案件受理费80元，由被告王彬负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王佳静提交两组证据，第一组是本案一审终结后新发生的涉案房屋的水电暖气缴费凭证九张，证明上诉人持续对涉案房屋占有使用。第二组是河北银行个人客户账户明细清单，客户姓名是王佳静，证明上诉人王佳静在本案一审结束后持续以自己名义每月偿还涉案房屋贷款3100余元，自2020年9月-2021年1月期间王佳静账户还款15524.83元，截止2021年1月王佳静已支付购房款合计379061.04元，所欠贷款还款责任已转至王佳静明下，涉案房屋还款人早已变更为王佳静，王佳静既不欠原房主王彬的钱，也不欠开发商的钱，涉案房屋的剩余还款已在上诉人王佳静与原房主王彬通过千家房地产中介签订房屋买卖合同时即2017年5月23日转至上诉人王佳静名下，应当视为王佳静支付了全部购房款。 齐旋质证认为：对第一组证据不予认可，其不能证明是上诉人本人缴纳的费用，且缴费凭证只能证明上诉人缴纳了相关费用，不能证明水电的使用情况，水电等费用当事人均可主动缴纳，不以使用为前提，缴纳的费用不能证明已实际占有，从上诉人缴纳的各项费用的数额看，并没有每个月维持基本稳定的数额，可见缴纳的费用与实际情况并不一致。因此不能直接证明上诉人在签订房屋买卖合同后合法占有了涉案房屋，并且证据均形成于案涉房屋查封后，即便真实，也不能证明房屋在查封之前上诉人已合法占有。对于证据二证明目的不认可，该还款明细只能证明上诉人仍然按照其与王彬的房屋买卖合同定期还款，并未取得物权。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案外人对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人王彬基于其与开发商签订的《商品房买卖合同》向开发商支付了案涉房屋的首付款。对于剩余购房款，被上诉人王彬选择与银行签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》，由银行代被上诉人王彬向开发商支付剩余购房款。银行将剩余购房款支付给开发商的行为，意味着被上诉人王彬已向开发商支付了全部购房款。与此同时，基于《个人住房（商业用房）担保借款合同》，被上诉人王彬与银行之间形成了一种借贷关系，被上诉人王彬需按照《个人住房（商业用房）担保借款合同》内容向银行每月履行偿还贷款的义务。 根据上诉人王佳静提交证据及庭审中的陈述，上诉人王佳静基于与被上诉人王彬之间签订的《房屋买卖合同》，与被上诉人王彬形成了房屋买卖合同关系。按照买卖合同约定的内容，王佳静自2017年5月23日至2018年8月15日共向王彬支付购房款214400元。2017年6月19日起使用上诉人母亲、上诉人本人的银行卡，每月以王彬的名义偿还案涉房屋的贷款，至今贷款仍未还清。很显然，根据王佳静的履行情况来看，其并未实际支付案涉房产的全部购房款，其与王彬所签订的《房屋买卖合同》处于正在履行的状态，并未履行完毕。上诉人王佳静在支付部分购房款后，每月向银行偿还贷款的行为，实际上是上诉人王佳静对《房屋买卖合同》内容的持续履行即上诉人王佳静负有按照合同约定向王彬以及银行支付购房款、偿还房屋贷款的义务，直至债务清偿完毕。据此，对于案涉房产上诉人王佳静并未支付全部购房款且对于剩余购房款王佳静也并未交付执行，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，上诉人王佳静对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。 另，由于王彬的原因，导致上诉人王佳静无法实现《房屋买卖合同》中的所约定的权益，王佳静可基于合同关系向王彬主张相应的权益。 综上，上诉人王佳静上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王佳静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  周 欣 二〇二一年四月七日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏