内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终248号上诉人（原审被告）：陈洪涛，男，住内蒙古自治区牙克石市。被上诉人（原审原告）：吴娟，女，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：李振华，内蒙古东威律师事务所律师。上诉人陈洪涛因与被上诉人吴娟房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈洪涛，被上诉人吴娟的委托诉讼代理人李振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪涛上诉请求：一、撤销一审判决，改判陈洪涛不支付吴娟违约金。事实和理由：1.一审认定陈洪涛无正当理由拒不到庭参加诉讼不是事实。传票是由陈洪涛年迈的父亲签收，并未开封也没有告知陈洪涛，所以陈洪涛并不知道2020年12月12日开庭。2.吴娟和陈洪涛在2020年8月22日已经电话协商不再续租，租赁合同关系已解除，不应再支付违约金。3.同意自2020年10月20日起至搬离房屋之日止按月租金5000元支付租金，同意搬离房屋前结算使用房屋期间的水费、电费、取暖费。吴娟辩称，一、一审法院送达程序符合法律规定。一审法院送达的传票由与陈洪涛同住的父亲签收，符合法律规定，无需再另行通知陈洪涛。二、吴娟从未同意提前解除与陈洪涛的《房屋租赁合同》。陈洪涛既未在合同约定期限内支付下一年租金，也未在欠付租金后向吴娟交付房屋，违反合同约定，构成违约，应按合同向吴娟支付违约金。三、双方在租赁合同中约定，陈洪涛租赁期间发生的水、电、取暖等费用均由陈洪涛自行承担，陈洪涛至今未向吴娟交付房屋，吴娟要求其按约定结清上述费用并无不当，符合合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。吴娟向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同关系，陈洪涛搬离房屋；2.交付拖欠租金及利息，结清水费、电费、取暖费；3.按合同约定赔偿吴娟违约金12000元；4.诉讼费用由陈洪涛负担。诉讼过程中，吴娟放弃要求陈洪涛给付利息的诉讼请求。一审法院认定，吴娟与陈洪涛于2016年10月13日签订房屋租赁合同，将位于牙克石市××街门市出租给陈洪涛用于经营，建筑面积282.3平方米。双方约定租期5年，自2016年10月20日起至2021年10月19日止；年租金6万元，提前两个月支付，每年支付一次，具体日期为8月20日；未按约定期限交付租金，超过30天以上，需向吴娟支付年租金的20%为违约金并无条件解除合同。并约定在租赁期内，因租赁发生的水、电、取暖、物业管理费、社会公共收费等均由陈洪涛自行承担。吴娟收取保证金1万元，防止陈洪涛拖欠水、电、物业费、取暖费等及主要设施损坏，租赁期满，经验收房屋及附件无损坏，且陈洪涛结清水、电、物业、取暖等费用后，吴娟不计息全额退还保证金。陈洪涛未在2020年8月20日交付下一年租金6万元。一审法院认为，吴娟将其房屋交付陈洪涛使用，由陈洪涛向吴娟支付相应租金，并于2016年10月13日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，违约方应按合同约定或者法律规定向守约方承担违约责任。双方在合同中约定，陈洪涛超过30日未按约定时间向吴娟交付租金，吴娟有权无条件解除合同，因陈洪涛未按约定在2020年8月20日向吴娟支付下一年租金，至今已经超过合同约定的30日期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现吴娟要求解除与陈洪涛签订的房屋租赁合同、陈洪涛搬离房屋符合上述规定，予以支持。关于解除合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”吴娟未举证证实其通知陈洪涛解除合同的具体时间，可以起诉状送达陈洪涛的时间即2020年10月28日作为解除通知到达陈洪涛的时间，双方的房屋租赁合同自该日解除。陈洪涛自2020年10月20日开始欠付吴娟房屋租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”陈洪涛应按合同约定的每年6万元的租金标准向吴娟支付尚欠租金，在合同解除后可比照合同约定的租金标准支付陈洪涛继续占有使用吴娟房屋期间的使用费用。所以吴娟要求陈洪涛自2020年10月20日起按每月5000元标准交付租金至陈洪涛搬离房屋之日符合上述规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在租赁合同中约定陈洪涛超过约定期限30日未交付租金，需向吴娟赔偿年租金20%的违约金，不违反上述规定，陈洪涛应按约定向吴娟承担违约责任。现吴娟要求陈洪涛按上述约定标准赔偿违约金12000元符合合同约定和法律规定，予以支持。双方在租赁合同中约定，陈洪涛租赁期间发生的水、电、取暖等费用均由陈洪涛自行承担，现吴娟要求陈洪涛按约定结清其租赁房屋后至搬离房屋前发生的上述费用符合合同约定，予以支持。陈洪涛应在搬离房屋时向有关部门结清上述费用，如陈洪涛未及时结清又未证实存在减免情形，吴娟在结清上述费用后，可向陈洪涛主张权利要求给付。陈洪涛经传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告吴娟与被告陈洪涛签订的房屋租赁合同于2020年10月28日解除；二、被告陈洪涛于本判决生效之日起三十日内自其承租的位于牙克石市××街市搬出，将该房屋交付原告吴娟；三、被告陈洪涛给付原告吴娟房屋租金，自2020年10月20日起，按月租金5000元，计算至搬离承租房屋之日止；四、被告陈洪涛于本判决生效之日起七日内赔偿原告吴娟违约金12000元；五、被告陈洪涛在搬离承租房屋时，需结清自承租房屋之日起至搬离房屋之日止的水、电、取暖费等费用。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陈洪涛负担。二审期间双方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，本案一审判决论述较为详尽，裁判结果正确，本院予以确认。陈洪涛上诉称，一审其并未拒不到庭参加诉讼。其年迈的父亲签收法院邮寄的传票，并未开封也没有告知陈洪涛，导致陈洪涛对开庭安排不知情。对此本院认为，本案吴娟起诉后，一审法院依法现场向陈洪涛送达起诉状副本，并由陈洪涛本人填写《送达地址确认书》，开庭前一审法院按照确认书的地址（即本案所涉租赁房屋）邮寄开庭传票，陈洪涛父亲陈国瑞签收并登记身份证号码。综合以上事实情况，应当认定一审法院的送达程序符合法律及司法解释的相关规定，缺席审理并无不当。陈洪涛该项上诉主张不能成立，本院不予支持。陈洪涛上诉称其与吴娟已于2020年8月经电话协商不再续租，租赁合同关系已解除，不应再支付违约金。对此本院认为，双方自愿签订房屋租赁合同，均应按照合同约定履行义务。陈洪涛要求提前解除合同或者进行协商，并不直接影响合同内容的效力。陈洪涛未举证证明其与吴娟已经一致同意变更租赁合同中关于违约责任的约定并实际解除合同。事实上在吴娟起诉前，陈洪涛始终占有、使用案涉租赁房屋，至二审庭审时仍未腾房返还。故陈洪涛关于双方租赁合同已经解除的主张缺乏证据支持且与案件事实不符，本院无据维护。综上，陈洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元（上诉人陈洪涛已全额预交），由上诉人陈洪涛负担。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二〇二一年四月九日法官助理 尹龙杰书记员 徐 晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；