河北省张家口市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀07民终389号 上诉人（原审原告）：张家口市鸿隆物业服务有限公司。住所地：张家口市桥西区西沙河大街137号。 法定代表人：李文刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈后田。 委托诉讼代理人：马洪斌，河北扬正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口源通华盛热力有限公司。住所地：张家口市桥西区西沙河大街18号。 法定代表人：许心敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文涛，河北震河律师事务所律师。 原审被告：张家口市桥西区恒峰热力有限公司。住所地：张家口市桥西区校场坡22号。 法定代表人：谷晓亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李振泉，河北诚成律师事务所律师 上诉人张家口市鸿隆物业服务有限公司因与被上诉人张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张家口市鸿隆物业服务有限公司委托诉讼代理人陈后田、马洪斌，被上诉人张家口源通华盛热力有限公司委托诉讼代理人王文涛、原审被告张家口市桥西区恒峰热力有限公司委托诉讼代理人李振泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张家口市鸿隆物业服务有限公司上诉请求：一、判令被上诉人支付自2015年11月至2020年6月计55个月的物业费930平米*2.5元/月/平米*55个月=127875元；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人能够无偿使用锅炉房改建成的换热站不能成为不交物业费的理由。案外人无偿让被上诉人使用锅炉房和上诉人依规收取物业费是两个概念，不能偷换。业主即使无偿将自己的房屋借与他人使用，使用人的物业费也必须交，既然享受了物业服务就应当承担支付物业费的义务。即便是已经竣工但尚未出售的物业，也应当由建设单位向物业管理企业交物业费。这些在“物业管理条例”第42条中都有明确规定，何况930平锅炉房已被他们使用了长达五年。二、上诉人签约时就已向对方提供了室外管网系统图。集中供热建设协议书第5.1条中乙方须向甲方提供的资料中就有室外管网系统图，我们按照约定也已交付，管网图早就在对方手中。为了加强证据，一审我们还向法庭提供了规划红线图和竣工验收图，我们认为没有必要再重复提供管网的图纸，以此为由驳回我们的诉求根本站不住脚。三、被上诉人实际享受了上诉人现成的上下水、电力、消防、供热管线的营运便利就应当交纳物业费。中惠与恒峰热力签订的“集中供热入网建设协议书”第5.2条规定“乙方须保留和提供原有的锅炉房电源、上水、下水、通讯等设施的接口，为甲方建设和今后运行管理提供便利条件。”协议第九条2款约定“原有庭院供热管网产权属产权单位所有，为居民住宅供热的二次网管道、为非居民住宅供热的二次网道，均由乙方负责日常维护、维修、管理。”所以，上诉人履行着上下水、电力、通讯管网，更重要的是他们赖以盈利的、通往千家万户的供热二次管网的维护、维修、保养，疏通、清理的全套义务，一审不能认为没有证据证明我们提供了物业服务。四、上诉人是依据“物业管理条例”第21条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”收取物业费并无不当。由于小区整体尚未完工，部分地块儿正在拆迁、土建阶段，业主大会及业委会均未成立，更谈不上选聘物管企业。再者，现行的“物业管理条例”并没有要求与每户都必须签有物业服务的书面合同。三者，被上诉人入驻小区的情况特殊，五年内从未向其收取过物业费，一审以没有与被上诉人签订书面物业管理合同为由驳回诉求无据。五、小区的锅炉房改建的换热站自然在自家小区内，别人的土地是不会允许我们建设锅炉房的。再者锅炉房不可能建在小区中心，只能建在小区的边上，这不应当成为被上诉人诟病的理由。他们为图进出方便，不让垒围墙就可直通换热站。小区内的道路、绿化、照明、清洁卫生齐全，我们的物业是全套服务待用，他们不用是他们自己的问题。 张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司辩称，张家口市鸿隆物业服务有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张家口市鸿隆物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付自2015年11月至2020年6月计55个月的物业费930平米*2.5元/月/平米*55个月=127875元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月7日案外人张家口中惠房地产开发有限公司与第二被告张家口市桥西区恒峰热力有限公司签订“集中供热入网建设协议书”，约定张家口中惠房地产开发有限公司对位于桥西区建筑实行集中供热。第四条写明：并入集中供热的原有锅炉房用地及地上建筑交热力公司管理和使用，乙方将锅炉房无偿提供给甲方改建为热交换站。热力站用地及地上建筑由甲方长期无偿使用，甲方不得改变其使用性质。2014年9月20日，原告张家口市鸿隆物业服务有限公司作为乙方与被告张家口中惠房地产开发有限公司作为甲方签订了张家口市前期物业服务合同，约定将坐落于桥西区，东至明德北，南至古宏大街，西至市福利总院，北至太平山委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，乙方要本着对全体业主和使用人负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网，路线布置及设施设备功能，对设计建设方案提出修改建议。2015年9月10日，张家口市桥西区恒峰热力有限公司与北京源通热力有限公司签订了张家口市桥西区集中供热ＰＰＰ项目合同，第三条写明：2015年6月26日，张家口市桥西区财政局公开发布了《张家口市桥西区集中供热（ＰＰＰ）政府采购项目》资格预审公告。2015年8月4日在桥西区财政局召开专家论证会，通过《项目实施方案》、《项目合同》、《项目经营权协议》及《竞争性磋商文件》。2015年8月7日公开发布了竞争性磋商邀请。通过竞争性磋商，选出了对桥西集中供热建设、运营拥有国内认可的经验及专长的北京源通热力有限公司，授予25年的经营权实施该项目。乙方愿意按照本合同的条款和条件投资、建设、运营该项目，并在经营期满时将该项目无偿地移交给甲方或丙方指定机构。 一审法院认为，原、被告双方并未签订相应的物业服务合同，原告当庭所述的供热管线由其提前铺设未向法院出示相应证据，法院无法予以采信。原告当庭所出示的其他证据亦不能充分证实被告张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司享受了原告张家口市鸿隆物业服务有限公司提供的物业服务，原告具有向二被告收取相应物业费的合理性及必要性，故对其诉讼请求法院无法予以支持。判决：驳回原告张家口市鸿隆物业服务有限公司的起诉。 本院二审期间，张家口市鸿隆物业服务有限公司向本院提供一份建筑红线规划图纸，拟证明案涉锅炉房在其管理的小区内。提供一份河北省建设工程竣工验收报告，因拟证明涉案锅炉房的面积是939.4平米，作为被上诉人缴纳物业费的依据。张家口源通华盛热力有限公司的质证意见为：这两份证据在一审已经提交过，如果提交过质证意见同一审意见。该两份证据不属于二审新证据，同时对两份证据的关联性不予认可，一审法院在驳回上诉人的诉讼请求时依据的理由是上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系。另外上诉人在一审时没有证据证明被上诉人享受过上诉人提供的物业服务。因此驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人提交的两份证据没有关联性。张家口市桥西区恒峰热力有限公司的质证意见为：一、规划图在一审见过，不属于新证据。二、工程竣工验收报告，在一审中主审法官明确释明上诉人没有在举证期限内提供，一审庭审中也没有提供，上诉人在一审提出延期举证被驳回。本案一审认定双方不存在物业服务合同关系，因此上诉人提供的该证据，不能证明上诉人的诉讼主张，所以该证据与本案的关联性不存在，上诉人的诉讼请求不合法。张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司未提供新证据。本院二审查明的事实与原审无异。 本院认为，根据物权法的规定，案涉锅炉房在所有权性质上属于建筑区划内即小区内全体业主享有共有权的建筑物附属设施，亦属于本案物业服务企业在小区前期物业服务合同中应当提供物业服务义务的部分。2014年9月20日，张家口市鸿隆物业服务有限公司作为乙方与案外人张家口中惠房地产开发有限公司作为甲方签订的张家口市前期物业服务合同中，约定：……乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本案张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司不是相关法律法规规定的业主，也不是向小区内享有房屋所有权的业主借用、租赁房屋的物业使用人，张家口源通华盛热力有限公司将案涉锅炉房作为加热站，每供热年度使用该锅炉房具有季节性、临时性，其生产、生活不具有持续性，且张家口市鸿隆物业服务有限公司未提供证据证明其向张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司提供了相应的物业服务，即不能证明双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。综上，张家口市鸿隆物业服务有限公司不具有向张家口源通华盛热力有限公司、张家口市桥西区恒峰热力有限公司收取物业费的主体资格，其作为本案物业服务合同的原告系主体不适格，依法应驳回张家口市鸿隆物业服务有限公司的起诉。一审法院以判决的方式驳回张家口市鸿隆物业服务有限公司的起诉不符合法律规定，本院依法予以纠正。 综上所述，张家口市鸿隆物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律部分不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十九条规定，裁定如下： 一、撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初968号民事判决； 二、驳回张家口市鸿隆物业服务有限公司的起诉。 张家口市鸿隆物业服务有限公司交纳的一审案件受理费1428元予以退回；张家口市鸿隆物业服务有限公司预交的二审案件受理费2856元，予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二一年四月二十一日 书记员  施 洋