广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初2053号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：李增。委托诉讼代理人：区钰欣，女，1993年4月25日出生。系原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司员工。被告：严碧君，女，1943年6月28日出生。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司诉被告严碧君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行独任审理。本案分别于2021年2月1日、2021年2月26日公开开庭进行审理。第一次庭审，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司委托诉讼代理人区钰欣及被告严碧君的委托诉讼代理人陆沛林到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司委托诉讼代理人区钰欣到庭参加了诉讼，被告严碧君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2817.12元（从2019年7月1日至2020年6月30日）；2、判令被告向原告支付公摊电费252.36元（从2018年12月1日至2020年3月31日）；3、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系位于佛山市禅城区（下称“该单元”）业主。2016年1月8日，被告签署《业主收楼确认书》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单元起至2019年6月30日，被告按时交纳了物业管理费，自2019年7月1日后被告一直拒付物业管理费。截至2020年6月30日，被告共欠缴物业管理费及公摊电费共3069.48元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作。原告多次催告无果，为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司补充陈述如下：确认被告已交纳2019年7月、8月的物业管理费；被告反映的问题，原告及时协助处理，高空抛物方面，原告已在楼顶安装摄像头监控，乱停车问题，原告定期安排工作人员摆放处理；原告最近一次帮助被告维修下水道堵塞情况是在2020年12月，之后至开庭时，原告未收到被告关于堵塞的反映；广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司是广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的分支机构，《前期物业管理服务协议》由佛山市分公司签订，但时代云图苑小区的管理服务工作由禅城区分公司具体负责。被告严碧君答辩称：1、原告没有履行保持公共排污系统畅通的物业管理义务，给被告生活造成严重影响及财产损害，被告有权减付物业管理费。被告所居住的104房厕所经常出现公共排水管道积水倒灌，保持管道通畅是原告的物业服务管理义务的范围。原告未定期疏通排水管道，导致积水倒灌，房间内部长期异味、潮湿，严重影响了被告的生活起居，被告有权减付物业管理费。2、原告对涉案小区的安全防范工作未履行到位，给被告生活带来安全隐患，被告有权减付物业管理费。被告居住1楼，楼上其他业主时常高空抛物，原告的管理存在瑕疵，未监督、阻止此类现象，又不让被告搭建防护棚，给被告带来安全隐患。3、原告对小区日常管理不尽责，引起业主不满。原告存在不作为情形，包括纵容他人在公共场所停放私人电动车，地面垃圾不及时清理等，引起许多业主不满，被告有权拒绝支付物业管理费。4、被告于2020年11月16日已交纳物业管理费500元，应予以扣除。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，被告严碧君补充陈述如下：被告与吴晓群系母女关系，涉案房产现由被告本人居住使用；下水道堵塞问题经常出现，反复维修，被告向原告反映，原告也有协助处理，维修后情况有改善，但不久又会出现问题；原告半年定期清理化粪池和公共排污管道，但近半年尚未清理，最近计划清理。经审理查明：2016年1月8日，被告严碧君签署《“时代云图苑”收楼确认书》，确认接收位于广东省佛山市禅城区房产。随后，被告严碧君（乙方）与广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（甲方）就上述房产的物业服务事宜，签订了《前期物业管理服务协议》。双方约定：“……第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务。1、对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……6、依据本协议向乙方收取物业服务费用（按建筑面积计算）……二、乙方的权利义务……4、根据本协议向甲方交纳物业管理费用……第三条、物业管理服务质量……四、环境卫生……4）公共排污系统畅通，化粪池使用正常……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交费时间：……物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前交纳本月度物业服务费……；二、收费标准（按建筑面积）：……6）回迁房：2.3元/月.平方米……五、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊……”。诉讼中，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司确认：其系广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的分支机构。2019年12月，被告严碧君及案外人吴晓群通过征拆补偿、部分增购的方式取得位于广东省佛山市禅城区房产产权，其中吴晓群占有份额为7330/10000、严碧君占有份额为2670/10000，该房屋的登记建筑面积102.07平方米。同月17日，上述房产变更登记权利人为案外人吴晓群占有全部产权份额。诉讼中，被告严碧君确认：上述房产至今由其居住使用，吴晓群系其女儿。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司为时代云图苑小区提供物业管理服务期间，小区公共水费、电费均由原告支付、垫付。2020年11月16日，被告严碧君向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司交纳了物业服务费500元。诉讼中，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司与被告严碧君均确认：被告严碧君居住于涉案房产期间，房内卫生间下水道多次出现堵塞、倒灌现象，原告在被告反映后进行了多次的处理、维修，但并未能完全杜绝同样问题出现；小区公共区域存在电瓶车乱停放等现象。上述事实，有原告营业执照，被告身份证复印件，《前期物业管理服务协议》，《时代云图苑收楼确认书》，不动产登记信息查询结果，水电费发票，《前期物业管理合同》及合同补充协议，物业接收书及附件，视频录像及照片，原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司与被告严碧君签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，具有法律约束力，原、被告均应依约履行。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司已为被告严碧君涉案房产所在的小区提供了物业管理服务，被告应依约按时足额支付物业管理费用。本案中，被告严碧君确认涉案房产至今由其居住使用，其与涉案房产现登记权利人吴晓群系母女关系，且本案《前期物业管理服务协议》亦由严碧君签订。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司主张被告严碧君于2019年7月1日至2020年6月30日期间未按时足额支付物业管理费用，被告严碧君对该事实亦无异议，本院予以确认。被告严碧君未依约按时足额支付物业管理费用，其上述行为已构成违约。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司主张被告严碧君支付物业管理费用的诉求，本院予以支持。依据双方于《前期物业管理服务协议》中的约定，涉案房产每月应缴的物业管理费为2.30元/月.平方米×102.07平方米=234.76元。被告严碧君于诉前已支付500元，应用于抵扣2019年7月、8月的全额及2019年9月的部分物业管理费。则被告严碧君2019年9月1日至2020年6月30日应尚未支付的物业管理费为2317.12元（234.76元×12个月-500元）。关于公摊电费。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司主张被告严碧君拖欠2018年12月1日至2020年3月31日的公摊电费252.36元，上述费用已实际由原告垫付，被告亦无异议，原告相应诉求，本院予以支持。关于被告严碧君以原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司未履行保持公共排污系统畅通等合同义务、给原告生活、财产造成损害为由，请求减付物业管理费的意见。经查，被告严碧君涉案房产位于楼房底层，出现排污系统堵塞的机率比高层房产高，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司应依据《前期物业管理服务协议》约定履行保证公共排污系统畅通的合同义务。诉讼中，双方均确认原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司在被告严碧君反映堵塞问题后曾进行了多次的处理、维修，可见原告并未怠于履行维修、处理义务，只是维修处理结果暂未能达到完全解决问题的效果。关于车辆乱停、高空掷物等问题，属小区全体业主共有部分的服务内容、涉及全体业主的共同利益，根据物权保护原则，被告严碧君作为业主之一可基于对共有部分的共有、管理权利向业主大会提出建议，由业主大会对外行使合同抗辩权利，其以上述理由主张减付其自身合同应缴纳的物业管理费，缺乏法律依据。且原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司进行物业管理的服务对象为时代云图苑的全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内所有房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行持续一段时间内的整体考量。物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业服务企业的服务存在瑕疵拒付其份额内的物业管理费，则对已支付管理费的其他业主不公平，甚至因该部分业主未能如期缴纳物业管理费导致维护管理的费用减少，进而影响小区的整体服务，影响按时交纳物业管理费的其他业主的利益。因此，基于业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，单一业主所享有的抗辩权应受到相应的限制。综上，被告严碧君于本案中主张减付物业管理费的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，判决如下：一、被告严碧君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司支付位于广东省佛山市禅城区房产2019年9月1日至2020年6月30日的物业管理费2317.12元；二、被告严碧君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市禅城区分公司支付2018年12月1日至2020年3月31日的公摊电费252.36元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告严碧君负担。本判决为终审判决。审判员  彭颖颖二〇二一年三月二十六日书记员  郑云娜