广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初356号原告肇庆市鼎湖区万渝物业管理有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区×××（与科技大道交汇处）鼎湖春天花园销售中心二楼202室，统一社会信用代码：914×××××××××××558K。法定代表人陈某1。委托代理人陈淑冰，该公司物业主管。被告谭文芳，女，汉族，1970年4月25日出生，住广东省罗定市××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××048。原告肇庆市鼎湖区万渝物业管理有限公司(以下简称“万渝物业公司”)诉被告谭文芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，因被告未到庭参加诉讼也未提交答辩和证据材料，本案转为适用简易程序审理，于同年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈淑冰到庭参加诉讼，被告谭文芳经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万渝物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年11月至2021年1月物业管理费2989.55元，2018年10月至2020年12月水费364.7元，2018年8月至2020年12月公摊电费428.26元，2018年4月至2020年12月公摊水费17.08元，合计3799.59元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费、公摊水电费之日止，截止2021年1月11日应支付违约金为11581.16元。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的鼎湖春天花园2号楼1506房的业主，建筑面积为73.83㎡。被告于2016年9月19日签收开发商肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司出具的《鼎湖春天花园收楼通知书》，约定2016年7月27日办理收楼手续。被告与原告于2018年4月1日签订《前期物业管理服务协议》，委托原告即肇庆市鼎湖区万渝物业管理有限公司对“鼎湖春天花园”住宅小区（占地面积24000㎡、建筑面积101382㎡）进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费、公摊电费、公摊水费，自2018年4月1日至2021年1月11日，被告共欠物管费、水费和公摊水电费共计3799.59元，违约金11581.16元【违约金计算公式：违约金S=KN×0.003×T，即违约金S=月管理费（K）×欠费月数（N）×0.003（系数）×月欠费的平均日长度（T）】，原告多次对其短信、电话、书面及上门催缴，均无效果。原告多次通过电话+短信催收、上门张贴《通知单》，且于2020年12月7日邮寄《律师函》，但至今未果。被告拒不缴纳物业费和公摊水电费的行为已严重违反签署的《鼎湖春天前期物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。原告万渝物业公司向本院提交证据如下：被告身份证复印件，证明被告的主体资格。律师函及快递单截图，证明原告向被告就交纳物业管理费问题发出律师函，并邮寄送达被告。张贴照片、短信聊天截图及微信聊天截图，证明原告通过多种途径向被告催收物业管理费。收楼通知书，证明被告已经收到收楼通知且明确已实际收楼时间。鼎湖春天花园前期物业服务协议，证明原、被告双方的合同关系。鼎湖春天花园前期物业服务合同，证明鼎湖春天开发商肇庆市鼎湖区顺城房地产开发有限公司委托原告对鼎湖春天花园小区进行物业管理的事实。被告谭文芳没有答辩和提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：2018年4月1日，原告万渝物业公司与开发商顺诚房地产公司签订《鼎湖春天前期物业服务合同》，合同约定：顺诚房地产公司委托原告对“鼎湖春天花园”住宅小区（占地面积24000㎡、建筑面积101382㎡）进行物业管理。原告向该小区内业主提供物业管理服务，并按建筑面积1.5元/㎡的标准收取物业管理费，顺诚房地产公司、业主或物业使用人应在每月5日前缴纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。如业主逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。被告谭文芳于2016年9月19日办理收楼手续后，成为该肇庆市鼎湖区新城48区港口路东4号春天花园小区2号楼1506房的产权所有人（房屋建筑面积73.83平方米），并于2018年10月9日，被告谭文芳又与原告万渝物业公司签订《鼎湖春天花园前期物业服务协议》，合同第四条约定，本园区电梯、消防、安防、发电机、公共照明、公共用水等因本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，原告单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。第十六条约定，物业服务费按约定由被告交纳，若被告与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，被告负连带责任。被告或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同还约定了双方的其他权利义务，但对物业管理费收费标准及缴费时间未作明确约定，实际情况是仍按《鼎湖春天前期物业服务合同》约定的以建筑面积1.5元/㎡的标准收取物业管理费。合同签订后，原告向被告所在的肇庆市鼎湖区新城48区港口路东4号春天花园小区进行物业管理服务，被告按月向原告支付物业管理费用至2018年10月。2018年11月1起被告开始未按约向原告交纳物业管理费、公共分摊水电费用，至2021年1月31日止被告共欠物业管理费2989.55元、至2020年12月31日止的水费、公共水电公摊费810.04元，经原告多次催缴未果，遂向本院起诉。本院认为，被告谭文芳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等抗辩的权利。本案是物业服务合同纠纷。原告万渝物业公司与被告谭文芳于2018年10月9日签订《鼎湖春天花园前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限;……”的规定，前期物业服务合同在未约定服务期限且业主委员会与物业服务企业签订正式的物业服务合同前，前期物业服务合同是双方在真实自愿的前提下签订的，其内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。按照上述合同的约定，原告万渝物业公司已经为被告谭文芳所有的鼎湖区新城48区港口路东4号春天花园2号楼1506房所在的肇庆市鼎湖区鼎湖春天花园小区提供了物业管理服务，被告谭文芳作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务，被告没有按时支付物业服务费已构成违约，应承担支付物业服务费及逾期付款的违约责任。原告万渝物业公司起诉要求被告谭文芳交纳物业管理费2989.55元（110.74×27）、水费及公共水电分摊费810.04元（以实际发生的水费及公摊水电费分摊金额计算）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。至于违约金，因原、被告双方签订的《鼎湖春天花园前期物业服务协议》未约定缴费日期，参照顺诚房地产公司与原告签订的《鼎湖春天前期物业服务合同》的约定，被告谭文芳没有按期缴纳物业管理费、水费及公共水电分摊费已构成违约，但原告主张从2018年11月1日起每天3‰收取违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，根据公平原则和诚实信用原则，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%自2018年11月6日起计算至被告上述物业管理费及公共水电分摊费付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告谭文芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区万渝物业管理有限公司支付物业管理费2989.55元、水费及公共分摊水电费810.04元以及2018年11月6日至清偿之日止的违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额110.74元为基数，分别自该月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%分段计算至清偿之日止）。驳回原告肇庆市鼎湖区万渝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92.26元，由被告谭文芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 邱树林二〇二一年四月二十二日法官助理 张鹏莉书 记 员 阮海涛