北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4171号原告：柯镇雄，男，1968年1月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡琼芳，北京市尚公律师事务所律师。被告：高璟琳，男，1990年2月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告柯镇雄与被告高璟琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯镇雄委托诉讼代理人胡琼芳，被告高璟琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯镇雄向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付2020年5月9日-9月10日的租金212665．37元；2．依法判令被告支付2019年4月6日起至2019年5月8日期间的免租期租金60267．4元；3．依法判令被告支付自2019年5月9日至2020年9月10日期间的租金差额52234元；4．依法判令被告支付2020年5月6日至2020年9月10日的物业费4409．4元；5．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年4月4日签署《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告承租原告位于北京市西城区×××房间作为办公用途，建筑面积约220．47平方米，租期5年，自2019年4月6日至2024年4月5日。免租期33天，从2019年4月6日起至2019年5月8日止，本协议履行过程中，如因被告提前退租或被告违约原告解除合同的，被告不再享受免租期，应向原告支付免租期间的房租。《合同》第三条第1款约定：五年租金总计3332970．64元。其中第一年至第叁年每日租金为7．8元/平方米，每年年租金总额为627678．09元；从第四年开始每年以10%递增即第四年年租金为690445．89元；第五年年租金为759490．48元。如被告提前退租，被告租金应按照上述租金约定5年的租金总和除以5的年租金标准计算被告实际租用房屋的租金，被告已支付租金未达到该标准的，应当向原告支付租金差额。《合同》第三条第4款约定，被告向原告支付三个月租金的履约保证金。《合同》第九条第7款约定，租赁期内，因被告原因，造成无法继续履行合同或由于被告无故单方解除合同的，被告需赔偿原告损失，并支付三个月租金作为违约金（该违约金可以从被告支付的保证金中扣除）。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，现因被告原因提前解除上述租赁合同，并于2020年9月10日签署房屋交接清单。原告多次要求被告支付合同约定的免租期租金和租金差额，但被告拒不支付。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令。高璟琳辩称，不同意原告的诉讼请求，店面因疫情一直在亏损，无法继续经营。2020年4月我就与原告的代理人沟通协商，提出提前退租，违约成本我也承担，但是原告回复不同意，5月6日我已经腾空锁门并告知原告，原告就没有再回复我，6月份我看到涉案商铺贴上了招租信息，我还有三个月的押金同意作为赔偿给原告。9月10日原告通知我把钥匙交回去，在此之前水电费等等已经结算清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，柯镇雄（甲方、出租方）与高璟琳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、乙方自愿租用甲方位于北京市西城区×××房屋作为办公用途使用，建筑面积约220．47平方米。第二条、租用的期限为5年，租期从2019年4月6日至2024年4月5日。实际交付房屋时间与上述约定不一致的，以实际交付房屋时间计算租赁期限。免租期33天，从2019年4月6日至2019年5月8日止（实际交付房屋时间与上述约定不一致的，以实际交付房屋时间计算免租期），本协议履行过程中，因乙方提前退租或乙方违约甲方解除合同的，乙方不享有免租期，应向甲方支付免租期间的房租。本协议的付款方式为：季度付，一次性付清叁个月的租金。本合同签署后3日内，乙方应支付第一期租金。第三条、租金、保证金及租金交付期限：1、五年租金共计3332970．64元，其中，第一年至第叁年每日租金为7．8元/平方米，每年年租金总额为627678．09元；从第四年开始每年以10%递增即第四年年租金为690445．89元；第五年年租金为759490．48元；同等条件下乙方享有优先承租权。因乙方提前退租或乙方违约甲方解除合同的，乙方的租金按照上述租金约定5年的租金总和除以5年的租金标准计算乙方实际租用房屋的租金，乙方已支付甲方的租金未达到该标准的，应当向甲方支付租金差额。……4．保证金：在本合同签订之后3日内，乙方须向甲方交付相当于叁个月租金的现金作为履约保证金，金额共计156919．52元。房租价格上涨的，乙方应在3日内补足保证金，否则视为乙方违约，甲方有权解除协议并要求乙方按照本协议承担相应的违约责任。……第五条、该房屋交付使用后所发生的水电费、供暖费、物业管理费、空调费、有线电视天线使用费及电话、网线申请安装等有关费用，由乙方自行负责缴纳，与甲方无关。……第九条、违约责任：……（二）乙方责任：1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金；到达租金支付日，如乙方未支付租金，拖欠租金达五天的，乙方同意甲方可截断所租房屋的所有电、水、电话、暖气、互联网及/或其它设施的服务及/或供应。由此导致乙方产生的一切损失由乙方自负，且甲方有权单方终止合同和收回房屋，同时乙方应向甲方支付三个月房租金额的违约金（按当年租金标准计算，甲方可从乙方缴纳给甲方的履约保证金中扣除，不足部分继续向乙方追缴），造成其他损失的，乙方应赔偿。……7、在租赁期间内，因乙方原因，造成无法继续履行合同的，或由于乙方无故单方解除合同的，乙方需赔偿甲方损失，并支付叁个月租金作为违约金给甲方（按当年租金标准计算，甲方可从乙方缴纳给甲方的履约保证金中扣除，不足部分继续向乙方追缴），造成其他损失的，乙方应赔偿。……上述合同签订后，柯镇雄向高璟琳交付了租赁房屋。高璟琳在租赁房屋注册成立了北京万民惠鲜商贸有限责任公司，并经营蔬菜水果超市。高璟琳向柯镇雄交纳了履约保证金156919．52元，并交纳房屋租金至2020年5月8日。2020年7月15日，高璟琳将北京万民惠鲜商贸有限责任公司注销。2020年9月10日，柯镇雄与高璟琳签订《房屋交接清单》，内容为：甲乙双方签署了关于乙方租赁甲方位于北京市西城区×××房屋租赁合同，因乙方提前退租解除协议，现进行房屋交接如下。1、截止2020年9月10日，房屋水字数07082019，电字数346229。2、钥匙一把。审理中，高璟琳主张由于“新冠”疫情原因，租赁房屋周边小区封闭，其经营的超市一直亏损，无法继续经营，2020年4月，其与柯镇雄的代理人周晓娴协商要求提前退租并同意承担违约责任，但柯镇雄不同意，其于2020年5月6日将房屋腾空锁门后通过微信和短信告知周晓娴，但周晓娴一直未回复，6月份柯镇雄已在租赁房屋门上贴了招租信息，9月10日柯镇雄通知其把钥匙交回去，未能及时交接是因为柯镇雄本人不在北京，其搬出房屋之后的租金及相关费用不应由其承担。高璟琳提交了微信记录及短信记录予以证明：一、微信记录为截屏，没有原始载体，高璟琳主张由于周晓娴将其拉黑，故无法看到原始载体。该微信记录载明：高璟琳告知周晓娴由于疫情导致无力继续经营，房租交到5月6日，之后就不租了。周晓娴回复不同意退租，要求继续履行合同尽快缴纳房租。5月6日，高璟琳告知周晓娴店面已清空。二、手机短信记录（136XXXXXXXX），载明：2020年5月4日，高璟琳告知由于疫情导致无力继续经营，房租交到5月6日，之后就不租了。柯镇雄主张微信记录没有原件，短信不清楚是否给周晓娴发送，故对真实性均不予认可。周晓娴确实系其委托处理房屋出租事宜的人，高璟琳确实提出过经营困难要求退租，但其并未同意，其也不清楚高璟琳搬出房屋事宜。柯镇雄主张高璟琳提前退租构成违约，高璟琳交纳的履约保证金应用于抵扣违约金。高璟琳同意用履约保证金抵扣违约金，并主张三个月租金的违约金已包含免租期租金和租金差额。高璟琳主张因为疫情原因导致其无法正常经营，其要求免除疫情期间3个月的房屋租金。柯镇雄主张在合同继续履行的情况下，其对于长期稳定的租户存在减免租金的政策，但高璟琳要求提前解除合同，且高璟琳经营的行业也不需要减免租金，经营不下去是高璟琳自身原因导致。本院认为：柯镇雄与高璟琳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。高璟琳承租房屋是用于经营蔬菜水果超市，合同履行过程中发生了“新冠”疫情，政府部门采取了相应的疫情防控措施，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化。根据双方当庭陈述可知，疫情期间高璟琳因经营困难曾向柯镇雄提出提前退租，但柯镇雄未予同意，由此可见，疫情及疫情防控措应当对高璟琳的经营产生了不利影响，但并未达到合同目的无法实现的程度，高璟琳有权要求减免租金但无权要求解除合同。高璟琳主张其在告知柯镇雄提前退租后便锁门离开，但高璟琳并未将房屋交还给柯镇雄，高璟琳提供的证据亦无法证明柯镇雄在房屋交接过程中存在过错，故高璟琳应承担交还房屋前的房屋租金及物业费。双方实际于2020年9月10日办理了房屋交接手续，本院确认双方的租赁合同于2020年9月10日解除。高璟琳应支付房屋租金及物业费至2020年9月10日。柯镇雄要求高璟琳支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。高璟琳已交纳租金至2020年5月8日，还应支付2020年5月9日至2020年9月10日期间的租金212665．37元。考虑到疫情的影响，本院酌情减免高璟琳疫情期间一个月的房屋租金52306．51元，抵扣后，高璟琳还应支付房屋租金160358．86元，对柯镇雄要求高璟琳支付房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。因高璟琳违约导致合同提前解除，高璟琳应承担违约责任，根据合同约定，高璟琳应支付柯镇雄免租期租金、租金差额及相当于三个月租金的违约金，此均系高璟琳违约应承担违约责任的方式，由于高璟琳提前解除合同系受到疫情影响，可以减轻相应的违约责任，本院酌情确定高璟琳应承担支付相当于三个月租金违约金的责任，而不再承担支付免租期租金及租金差额的责任，对柯镇雄要求高璟琳支付免租期租金及租金差额的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，高璟琳支付柯镇雄房屋租金160358．86元、物业费4409．4元；二、驳回柯镇雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3122元，由柯镇雄负担1561元（已交纳），由高璟琳负担1561元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年四月十二日法官助理 杨超书 记 员 林彤