宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终315号上诉人（原审被告）：王某，住江苏省徐州市丰县。被上诉人（原审原告）：吴忠市永昌房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：田某。特别授权代理。上诉人王某因与被上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区同心县人民法院（2020）宁0324民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某、被上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.上诉人已经全额支付了涉案房屋的全部租金，上诉人由于在一审开庭时仓促应诉且租赁期已过一年之久，一时无法找到被上诉人在收取租金时给上诉人出具的收据，才导致在一审开庭时上诉人无法出示已付租金的证据。2017年7月10日，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同，约定被上诉人将同心县永昌家居生活广场25A号101、102，面积473.48平米的商铺出租于上诉人，期限2年，自2017年7月10日至2019年10月10日至止，第一年免租，第二年租金68181元，合同签订时，上诉人就向被上诉人支付了上半年34090.5元租金以及第一年5681.76元的物业费；2.在上诉人承租期间，被上诉人因在同心县永昌家居生活广场经营不景气导致无法正常发放员工工资，被上诉人遂决定将员工收取的租金就作为工资支付，因此市场总监魏某多次都在上诉人以及其他租户处收取租金。2018年10月份，上诉人的客户从上诉人处购买板材等装饰材料后，给上诉人支付货款17000元左右，此时被上诉人也至上诉人处收取下半年房租，因此，上诉人就将17000元左右的货款给魏某用于支付房租，并从自己包中又拿出了13000元左右，当场一共给魏某给了30000元现金。因此，冶玉刚、李志过、李洪涛、仝敏红对于该部分事实都在场目睹；3.2018年11月10日，被上诉人的市场总监魏某又至上诉人的店铺收取下剩的房租，上诉人当时就支付了5000元现金给被上诉人，并说明多余的近1000元用于支付物业费，魏某也给上诉人出具了一份收据。吴忠市永昌房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审时被上诉人对缴纳的半年租金及一年物业费、保证金均予以认可，上诉人也未有证据证明其租金已经缴纳，因此上诉人的上诉理由不成立。吴忠市永昌房地产开发有限公司作为原告一审时的诉讼请求：1.判令被告支付下欠租金34090.5元及违约金10227.15元（下欠金额的30%），共计44317.65元；2.请求判令被告支付物业费5681.76元（租期2018年9月10日至2019年9月10日，物业费1元/平米/月），上述共计49999.41元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月10日，原告吴忠市永昌房地产开发有限公司作为甲方与被告王某作为乙方签订了1份《商铺租赁合同》。合同约定原告（甲方）将坐落于同心县永昌家居生活广场25A号101、201，面积473.48平米的商铺出租于被告（乙方），经营范围灯光、卫浴、装饰、宾馆。合同约定租期2年，自2017年7月10日起至2019年9月10日。其中，免租期12个月，自2017年9月10日至2018年9月10日。第二年租金68181元。合同签订之日，一次性支付第二年租金的50%，剩余租金于同年下半年一次性支付。在签署合同时，乙方向甲方交纳1万元的经营保证金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方保证金。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后7日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设备以良好、适租的状态交还甲方。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给乙方。若乙方拖欠租金3天以上，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告交纳保证金1万元、租金34090.5元和第一年的物业费。现原告以被告拖欠其租金34090.5元及第二年的物业费5681.76元未支付为由提起诉讼。一审法院认为，原告吴忠市永昌房地产开发有限公司与被告王某签订的租赁合同合法有效，应予以保护。对原告要求被告支付租金34090.5元的诉讼请求，被告辩称其已向原告付清了租金，但未提交证据证实，其辩解理由不予采纳，原告的该项诉讼请求，予以支持。被告未向原告支付租金，构成合同违约，根据双方的合同约定，对原告要求被告支付违约金10227.15元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告支付第二年物业费5681.76元的诉求，因被告对物业费的收费标准不持异议，只是辩称其付清了物业费，但其未提交证据证实，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。综上，被告应当向原告共计支付各项费用49999.41元，扣除被告已交纳的押金1万元，被告还应当向原告支付各项费用39999.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王某于本判决生效之日起三日内向原告吴忠市永昌房地产开发有限公司支付租金、违约金、物业管理费共计39999.41元；二、驳回原告吴忠市永昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告吴忠市永昌房地产开发有限公司负担210元，由被告王某负担840元。二审期间，上诉人王某围绕其上诉请求依法提交了收条1份、通话录音1份。证明：被上诉人公司的市场总监魏某向上诉人收取2018年10月份-2019年10月的租金，收条载明的是5000元，另外30000元的收条未找见。被上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司二审未提交新的证据。对于上诉人王某的证据，其质证意见如下：对收条的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，被上诉人公司并未委托魏某向上诉人代收租赁费，上诉人在合同签订时已知晓应将租赁费交纳于被上诉人公司财务处，并向公司财务索取了收据；对通话录音的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的均不认可，魏某在通话中亦表明其不是公司员工，也未向上诉人收取租金。经审查，上诉人王某提交的收据系书证原件，对其真实性本院予以确认，但因该收据系魏某出具，而非被上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司出具，对于被上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司不认可魏某系该公司员工的事实，魏某亦在通话录音中不表异议。因此，上诉人王某提交的上述证据不能达到其证明目的，对其证据效力不予确认。一审认定事实有当事人提交并经质证的证据在卷佐证，二审依法予以确认。二审经审查案卷材料、询问当事人，认定事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人王某主张已全额支付了涉案房屋的租赁费及物业费，应当提供相应的证据。经核，对于欠付物业费的事实，上诉人王某虽提出上诉，但其在法庭询问过程中当庭表示认可，并说明欠付的原因是因被上诉人未能给其维修车辆及未处理因房屋漏水造成的灯具损失。对此，本院认为，截止二审审理期间，上诉人王某既未举证证实车辆维修费及灯具损失的具体数额，也未举证证实双方达成以上述费用抵顶物业费的合意，被上诉人亦当庭表示没有答应给上诉人处理灯具损失的事实，且被上诉人未处理车辆维修费及灯具损失并不能成为上诉人王某拒付物业费的合理理由，上诉人王某可在付清物业费后，就其上述损失另行与被上诉人协商处理。对于欠付房屋租赁费的事实，上诉人王某主张分别于2018年10月和2018年11月分两次向被上诉人公司的市场总监魏某以现金方式支付了30000元和5000元租赁费，并提交了魏某出具的5000元收据及魏某的通话录音来证实其主张。对此，本院认为，上诉人王某作为从事灯具经营的商事主体，在对外经济交往过程中，应当比普通人更为严谨和细致，但在向案外人魏某交付30000元现金时，其既未要求魏某出具被上诉人公司授权收取租赁费的相关手续，也未及时与被上诉人核对该租赁费缴纳的具体情况并要求被上诉人出具收据，在本案二审审理期间，亦未能提交魏某向其出具收取30000元租赁费的收据或其他书面证据，明显不符合正常的交易习惯和生活常理。另外，对于上诉人王某在二审期间提交的魏某出具的5000元租赁费收据及通话录音，因被上诉人不予认可，法庭当庭以电话方式向魏某本人进行核实，魏某陈述称“其不是被上诉人吴忠市永昌房地产开发有限公司的员工或者市场总监，而是承包了吴忠市永昌房地产开发有限公司的房屋用于出租或者出售。其曾经向上诉人王某收取过5000元（现金）租赁费并出具了收据，但该款项与本案被上诉人主张的租赁费无关，而是上诉人王某租赁其他房屋的租赁费，除此之外，其既未向上诉人王某收取过30000元现金也未向上诉人王某出具过30000元的收据”。从魏某的上述陈述内容来看，其对于收取该5000元租赁费用的事实表示认可，但同时认为该租赁费与本案无关，在此情形下，因收据的出具主体非被上诉人，魏某也非被上诉人员工或者得到被上诉人授权，上诉人王某亦未能举证证实该笔费用系向被上诉人缴纳。因此，不论是从举证责任、交易习惯还是法庭查明的情况来看，上诉人王某关于已向被上诉人付清租赁费用的主张均不能成立，其应当按照合同约定向被上诉人支付相应的租赁费用。综上，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺二〇二一年四月二十五日书记员 李得夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……