四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8925号 上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段5号。 法定代表人：刘明静，总经理。 委托诉讼代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶太山，男，1986年2月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：王盼，女，1990年9月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）因与被上诉人陶太山、王盼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红塔房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决的第一项判决；2、请求依法改判上诉人不应承担违约责任，驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案的诉讼费（含一审、二审）等全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。 上诉人未能在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称”《合同》）中约定的时间内办理案涉房屋的产权证书，并非上诉人的原因所导致，上诉人不存在违约行为，理由如下： 1、上诉人与被上诉人签订的《合同》第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起1095日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴的税费。”、《合同》第二十八条约定：“因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得商品房的房屋所有权证书，如买受人不退房，出卖人向买受人承担200元／户违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第六条约定：“买受人须在约定的时间内交纳办理房屋产权证的相关税费及提交相关资料，由出卖人代办。如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。” 2、上诉人按照《合同》约定的交房时间于2015年12月30日，将案涉房屋交付给被上诉人，按照《合同》约定，上诉人与被上诉人应于2018年12月30日前共同向房屋登记机构申办案涉房屋的产权证书，但因案涉房屋所占用的地块中有部分土地 (2006—3、2009-20地块之间）未办理土地出让手续，2016年7月1日，简阳市政府议事纪要（第32次）明确记载：“原则同意该规划设计调整方案，并按以下意见进行修改完善：该项目用地中约17802㎡(实际面积以最终取得使用权面积为准）未取得土地手续，由市国土资源局督促建设单位尽快完善土地手续，以保证项目合法顺利推进”，故因整宗地不属于全部出让地块，无法办理相关权属证书。 3、2019年1月21日，简阳市不动产登记领导小组会议纪要(2019年第1期）中载明：“（一）同意将‘东方威尼斯二期A1、A2号楼’商品房项目，纳入不动产登记遗留问题处理。（二）由市国土资源局负责在报审‘东方威尼斯’项目土地置换和并宗方案时，将项目二期Al、A2号楼纳入不动产登记遗留问题处理事项及对该宗地采取分期用地核查事项提交市政府常务会审议。”。基于此，上诉人分别于2019年3月27日、2019年4月19日与简阳市规划和自然资源局签订《国有土地使用权置换协议书》、《国有土地使用权置换补充协议书》，上诉人用2006-3、2009-20地块局部置换2006—3、2009-20地块之间的土地（面积19172㎡)，并支付了置换土地的土地价款。另，一审判决第5页中载明一审法院查明：从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年11月21日起，开始实行不动产统一登记，即执行两证合一制度。上诉人在实行不动产统一登记制度之前，已将办理土地登记、房屋产权登记的相关资料递交到相关部门，但因登记制度的变化，导致案涉房屋的产权登记办理事宜搁置了3个月左右，后又因土地未进行置换而暂时无法办理案涉房屋的相关产权证书，导致案涉房屋产权办理时间延迟。 因此，土地登记遗漏、土地置换、产权办理登记制度的变化，导致案涉房屋办理产权证书的时间延迟，均是上双方签订合同时，无法预见的、不可归责于双方的原因。 4、产权登记制度发生变化后，上诉人作为出卖方，不可代为缴纳契税，须房屋的买受人即被上诉人自行缴纳契税后，方可办理不动产权证书。上诉人多次通知被上诉人前往上诉人处办理契税退费手续后，由被上诉人自行向税务机关缴纳契税，但被上诉人迟迟未与上诉人办理契税退费手续，直到2020年4月，被上诉人陶太山才与上诉入办理契税退费手续后，于2020年5月15日自行缴纳契税，从而耽误了案涉房屋不动产权证书的办理时间。上诉人于2020年8月为被上诉人办理完房屋产权登记手续，被上诉人于2020年8月20日取得案涉房屋的不动产权证书。 因此，本案的案件事实和证据，能够充分证实案涉房屋的办证时间延迟，系双方签订合同时无法预见的原因以及被上诉人自身原因共同导致，并非上诉人的原因所造成。上诉人认为，计算案涉房屋的产权办理时间，不应将非上诉人原因造成不能办理产权登记的期间计算在内，即2019年4月19日土地置换完毕之前的时间、被上诉人未及时与上诉人办理契税退费手续的耽搁的时间均应扣除。从具备办证条件的最早时间2019年4月20日起，计算至被上诉人取得不动产权证书的时间（2020年8月20日）止，上诉人为被上诉人办证的时间并未超过合同约定的时间，上诉人并未违反《合同》第二十八条的约定，且《补充协议》约定了因被上诉人的原因导致房屋产权登记手续未在按时办理的，由被上诉人自行承担责任，故上诉人不存在违约行为，不应向被上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金。 上诉人认为，被上诉人在一审中主张调高违约金标准，本案的争议焦点就还应包括被上诉人是否因延迟办证而遭受损失，一审中，并未就被上诉人是否因延迟办证而遭受损失进行审查和事实认定，被上诉人也并未举证证明其主张。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被上诉人在一审中，并未提供充分、充足的证据证明其因延迟取得案涉房屋的不动产权证书而遭受损失。事实上，被上诉人购买的案涉房屋用途为住宅，且被上诉人用于自己居住，上诉人已按照合同约定的交房时间向被上诉人交付了案涉房屋，并未因案涉房屋的不动产权证书的延迟办理而影响被上诉人对房屋的居住、使用，被上诉人并未因此遭受任何损失。 综上所述，一审法院自行调高违约金计算标准并判决上诉人按照日万分之零点五的标准，向被上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金，一审判决系认定事实既无事实根据，又无充分、充足的证据予以佐证，故一审判决系认定事实不清，证据不足。 二、一审判决适用法律错误。 一审法院适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，调高违约金标准，系适用法律错误，双方在一审中，并未提出过“合同约定的违约金过高，要求按照法律的规定将违约金调低”的意见。一审中，被上诉人作为原告，认为《合同》第二十八条约定的违约金过低，主张按照日万分之一的标准计算违约金，是要求将低违约金调为高违约金，而根据原《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，当事人请求法院增加违约金的前提条件是约定的违约金低于造成的损失，而在被上诉人并未提供充分、充足的证据证明其因延迟取得案涉房屋的不动产权证书而遭受损失，一审法院也并未就是否因案涉房屋的办证时间延迟而造成被上诉人损失的事实进行审查。事实上，被上诉人自己居住、使用案涉房屋，并未因延迟办证而遭受任何损失。 一审判决中调高违约金的裁判结果与裁判依据自相矛盾。一审判决书第6页载明：“本院认为，依法成立的合同受法律保护。陶太山、王盼与红塔房地产公司签订《商品房合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务”，同时，一审法院又依据原《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”和原《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，……”作出判决，一审法院既然认定双方签订的《合同》真实、合法、有效，那么违约金也理所当然应依照《合同》的约定履行，但一审法院在无证据证明被上诉人受有损失、《合同》约定无效的情况下，否定了《合同》中的违约金条款，依照法律规定之外的裁判依据（逾期天数）作出一审判决，无法律依据支撑，一审判决书中的阐述也自相矛盾。 一审法院适用原《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，与本案事实不符，上诉人既不存在不履行合同义务的情形，也不存在履行合同义务不符合约定的情形，不应当承担违约责任。再者，即使存在该法条规定的违约情形，所应承担的违约责任也是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而本案中，被上诉人已经取得了案涉房屋的产权证书，也没有因延迟办证而遭受损失，故上诉人不应支付违约金，更不应按照一审法院判决的、调高之后的违约金进行支付，一审判决系适用法律错误。 因此，一审法院在不存在延迟办证造成被上诉人损失的事实基础上，适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以上诉人逾期办证天数达569天，双方逾期办证违约金仅200元明显过低为由，将违约金标准调整为日万分之零点五，既未尊重本案事实，也不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定的违约金由低调高的条件。故上诉人认为，一审法院适用前述第二十九条的规定，将逾期天数的长短作为判断双方约定的违约金过低的裁判依据，系适用法律错误。 综上所述，上诉人认为，一审判决既存在认定事实不清，又存在证据不足、适用法律错误，减轻了被上诉人的举证责任等诸多问题。基于此，上诉人请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，依法判令撤销一审判决中的第一项判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 陶太山、王盼答辩称，一、本案上诉人违约事实清楚，证据充分，且已为一审法院所查明。双方签订合同中已明确约定办理房屋不动产权证的时间。上诉人应于2019年6月29日前（以胡仕明案为例）为被上诉人办理完毕不动产权证，但至今被上诉人仍未取得房屋不动产权证；案涉小区楼盘无法办理初始登记以及被上诉人购买的商品房无法办理转移登记系上诉人自身原因导致，一审中查明案涉楼盘因修建二层咖啡厅、项目未全部完工、部分用地未取得土地手续因素，不符合竣工验收的初始登记条件。 二、根据法律、政府部门的规章制度对不动产权证的办理程序规定，红塔房地产公司对办理案涉房屋的不动产权证处于主导地位，上诉人在上诉请求中认为不动产权证由买受人亲自办理的理由不成立。本案一审查明，直到2020年9月27日，红塔房地产公司才取得案涉楼栋的初始登记，取得初始登记之后，才具备为被上诉人办理转移登记的条件。 三、一审法院以购房款为基数，按照每日万分之零点五的标准判决上诉人承担违约责任有事实依据和法律依据，亦符合公平原则。 四、上诉人逾期办证的行为侵害了被上诉人等小区业主的物权权益，事实上也给被上诉人造成逾期利益损失。本案所有被上诉人的案涉房产为不动产，根据《物权法》第二条规定，被上诉人本应依法享有完全的物权，但在本案中，因上诉人逾期办证，导致被上诉人无法行使对案涉房产的处分权和设立担保物权，侵害了被上诉人的物权权益，给被上诉人造成了经济利益损失。 五、被上诉人主张提高的违约金部分包含了未取得不动产权证导致的预期利益损失。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。就本案而言，合同履行后获得的利益包括被上诉人取得房屋产权证后可以获得处分权和抵押权等物权权益。因此，我方主张的提高违约金部分也包括未取得房权证导致交易机会丧失及税收成本增加等产生的预期利益的损失。 综上，被上诉人认为，本案上诉人逾期办理产权证系自身原因导致，被上诉人对逾期办证无任何过错责任，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 陶太山、王盼向一审法院起诉请求：1．判令红塔房地产公司办理位于简阳市简城镇滨江南路3号“东方××小区××幢××号房屋的产权证；2．判令红塔房地产公司支付逾期办理上述房屋产权证的违约金暂计29986元（从2018年12月29日至取得产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计算）。诉讼中，陶太山、王盼将诉讼请求变更为：判令红塔房地产公司支付逾期办理上述不动产登记证的违约金（计算方法：从2018年12月29日起至2020年8月20日止，每日按房屋总价款的万分之一的标准计算）。 一审法院认定事实：红塔房地产公司开发“东方威尼斯”小区。2015年9月7日，陶太山、王盼与红塔房地产公司签订《商品房合同》，合同约定：陶太山、王盼购买“东方威尼斯”小区xx号商品房；房屋建筑面积140.82平方米；房款总价554268元；出卖人于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房自按约定交付使用之日起1095日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得商品房的房屋所有权证书，如买受人不退房，出卖人向买受人承担200元／户违约金，合同继续履行；合同还对其他事项进行了约定。后双方签订《补充协议》，协议约定：双方约定该商品房交付后，买受人全权委托出卖人至产权监理机关办理房产转移登记，买受人需在约定的时间内交纳办理房屋产权证的相关税费及提交相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任；出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后三年内，为买受人办理房屋所有权证。2015年12月30日，红塔房地产公司将案涉房屋交付买受人陶太山、王盼，经实测房屋后，房屋的建筑面积为139.24平方米，购房款金额为548048.64元；并于当天交房给陶太山和王盼。2017年10月31日，陶太山、王盼交纳了专项维修资金5632元；向红塔房地产公司交纳了办证费500元、契税（代收）8221元。2020年3月，红塔房地产公司通知陶太山、王盼到红塔房地产公司办理退还代缴契税手续，以及向税务机关缴纳相应的契税。陶太山、王盼办理完退还契税手续后，于2020年5月15日向税务机关缴纳案涉房产的税金。2020年8月20日，陶太山、王盼取得不动产权证，证号为川（2020）简阳市不动产权第0××8、0××9号。 另查明，2016年7月1日政府议事纪要中载明“原则同意该规划设计调整方案，并按以下意见进行修改完善。1．该项目用地中约17802m2（实际面积以最终取得使用权面积为准）未取得土地手续……”的内容。“东方威尼斯”项目A1、A2号楼之间增建二层建筑用于咖啡馆经营；“东方威尼斯”项目修建，不符合分期土地竣工审查的条件，该项目需要整体完工后整体进行土地核查，至今该项目未全部完工。简阳市不动产登记领导小组2019年1月 21日的会议纪要中将“东方威尼斯”项目A1、A2号楼的办证问题纳入不动产登记遗留问题处理事项。2020年1月7日，案涉楼栋取得初始登记。 再查明，2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明从2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理不动产权证书，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。陶太山、王盼与红塔房地产公司签订《商品房合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定红塔房地产公司在交房后三年内即 2018年12月30日前为购房者办理房屋所有权证书。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，红塔房地产公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书，但仍然负有向购房人陶太山、王盼办理不动产登记证的合同义务。而不动产权证系对原房屋所有权证书、国有土地使用权证书的合并，不动产权证的办证时间应当以国有土地使用权的办证时间为准。虽然本案中双方并未约定国有土地证的办证时间，但红塔房地产公司应当在合理的时间内为购房者办理不动产权证书。鉴于合同中约定办理房屋所有权证的时间长达3年，超过简阳施行“两证合一”制度的时间也逾2年，红塔房地产公司理应在房屋交付后3年内为购房者办理不动产权证书，即红塔房地产公司应当在2018年12月30日前办理不动产权证书。 关于红塔房地产公司是否存在逾期办理不动产权证违约行为的问题。红塔房地产公司应当在2018年12月30日前为购房者办理不动产权证书，红塔房地产公司提出因政府的原因、购房者拖延办理相关手续以及两证合一政策实施的因素导致延迟办理不动产登记证书，红塔房地产公司不存在逾期办证违约行为的抗辩意见。经查，因案涉楼盘尚未整体竣工，不符合分期竣工核查条件，外加A1、A2号楼之间增建二层建筑的原因，致使红塔房地产公司在2020年1月7日才取得案涉楼栋的初始登记。红塔房地产公司存在逾期办理不动产权证的违约行为，应当承担相应的违约责任。红塔房地产公司于2020年3月通知陶太山、王盼办理退还契税手续，但陶太山、王盼到2020年5月才向相关部门交纳契税，扣除陶太山、王盼交纳契税的合理期间，酌情扣除延迟交纳契税期间30天。从2018年12月30日至2020年8月20日合计599天-30天=569天。 关于逾期办证违约金的确认。合同约定逾期办理房屋所有权证书的，红塔房地产公司承担每户200元的违约金。虽然合同中仅约定逾期办理房屋所有权证的违约责任，但鉴于“两证合一”后，不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证的合并，购房者援引上述违约金条款主张逾期办理不动产权证违约金，一审法院予以支持。对于违约金标准是否调整，购房者以违约金约定过低为由要求调整为日万分之一的标准。红塔房地产公司认为购房者未能举证证明其损失，提出违约金不予调整的抗辩意见。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，红塔房地产公司逾期办证天数达569天，然而双方约定的逾期办证违约金仅200元，明显过低，一审法院将违约金标准调整为日万分之零点五。故对红塔房地产公司提出的抗辩意见，一审法院不予采纳，对陶太山、王盼提出调高违约金标准的主张，一审法院部分予以支持。综上，一审法院确定红塔房地产公司应当支付逾期办理不动产权证违约金为：569天×0.05‰×548048.64元=15592元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、红塔房地产公司在判决生效后十五日内支付陶太山、王盼逾期办理不动产权证的违约金15592元；二、驳回陶太山、王盼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计275元，由陶太山、王盼负担132元，由红塔房地产公司负担143元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，红塔房地产公司与陶太山、王盼签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据红塔房地产公司的上诉请求与陶太山、王盼的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、红塔房地产公司是否存在逾期办证的违约行为；二、一审法院对违约金金额的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。陶太山、王盼与红塔房地产公司签订的合同在二证合一制度实施之前，虽双方未约定国有土地使用权证的办理时间，但红塔房地产公司在二证合一后，也应该在合理期间内为陶太山、王盼办理不动产权证书。根据一审法院查明的事实，约定的办理房屋所有权证的时间为房屋交付后3年，该时间也远在二证合一制度实施2年之后，故一审法院认定红塔房地产公司应在房屋交付后3年内办理不动产证书正确，本院予以确认。红塔房地产公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋的不动产权证书，一审法院判决红塔房地产公司承担违约责任正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。本院审查后认为，案涉合同约定红塔房地产公司应承担的违约金显著过低。无论红塔房地产公司逾期多长的时间，按照该条款，红塔房地产公司承担违约金的金额固定，且不根据违约行为的持续而增加，明显减轻红塔房地产公司的责任。一审法院根据原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情上调违约金的金额正确，本院予以确认。红塔房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费190元，由四川省简阳市红塔房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月二十三日 书记员 方丽雯