吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初165号 原告：吉林银行股份有限公司吉林滨江支行，住所地吉林省吉林市船营区德胜街松江路****。 负责人：陈玉涛，行长。 委托诉讼代理人：张乃悦，女，该银行职工。 委托诉讼代理人：赵勇，吉林恒正达律师事务所律师。 被告：吴美珍，女，1968年1月28日出生，汉族，上海宛丽实业发展有限公司总经理，住上海市静安区。 被告：李民，男，1967年6月27日出生，汉族，吉林市骏弘房地产开发有限公司总经理，住北京市海淀区。 被告：吉林市骏弘房地产开发有限公司，住所，住所地吉林省吉林市船营区珲春街紫光花园**网点**div> 法定代表人：李民，总经理。 被告：上海宛丽实业发展有限公司，住所地上，住所地上海市松江区华阳桥镇松金公路**桥中央大道**v> 法定代表人：吴美珍，总经理。 原告吉林银行股份有限公司吉林滨江支行（以下简称吉林银行滨江支行）与被告吴美珍、李民、吉林市骏弘房地产开发有限公司（以下简称骏弘公司）、上海宛丽实业发展有限公司（以下简称宛丽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行滨江支行的委托诉讼代理人张乃悦、赵勇到庭参加诉讼。被告吴美珍、李民、骏弘公司、宛丽公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉林银行滨江支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴美珍、李民共同清偿借款本息204,092.15元（其中借款本金191,927.24元，利息12,164.91元，利息暂计至2020年1月21日，本息暂合计204,092.15元；此后利息按《个人房屋按揭借款合同》约定标准计算至借款本息付清之日止）；2.判令被告骏弘公司对被告吴美珍、李民欠付的全部借款本息承担连带保证责任；3.判令被告宛丽公司对被告吴美珍、李民欠付的全部借款本息承担还款义务；4.判令原告吉林银行滨江支行对被告吴美珍、李民提供的位于吉林市船营区珲春街65号A号地下商业街01幢00-1443室，建筑面积21.69平方米的抵押房产及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.判令各被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费。事实与理由：2014年6月16日，原告吉林银行滨江支行与被告吴美珍、骏弘公司签订《个人房屋按揭借款合同》（下称借款合同），被告李民以配偶身份在借款合同中签字确认。借款合同约定，被告吴美珍借款金额为310,000.00元，借款期限自2014年6月16日起至2024年6月16日止，还款方式为等额本息，结息方式为按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日；借款用途为购买房产；借款年利率7.86%；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%（11.79%），对借款人不能按期支付的利息，借款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。违约责任为借款人违反借款合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息的，应立即提前偿还全部借款、利息和罚息。借款合同另约定，借款人以借款合同项下借款资金所购位于吉林市船营区珲春街65号A号地下商业街01幢00-1443室，建筑面积21.69平方米的房屋作为抵押，取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有应付款项，由被告骏弘公司提供连带责任保证。借款合同签订后，原告吉林银行滨江支行依约将上述借款发放至被告吴美珍账户后转至被告骏弘公司银行账户，履行借款合同约定的借款义务。借款合同履行期间，被告未如约清偿借款本息，原告吉林银行滨江支行多次催收未果。2014年4月14日，宛丽公司出具股东会决议，同意以公司营业收入作为案涉贷款的还款来源，故宛丽公司应当对案涉贷款承担偿还义务。鉴此，原告吉林银行滨江支行为维护银行合法权益，诉至贵院，请求支持原告吉林银行滨江支行的诉讼请求。 被告吴美珍、李民、骏弘公司、宛丽公司未作答辩，亦未向本院提供证据。 吉林银行滨江支行围绕诉讼请求依法提交了证据，吴美珍、李民、骏弘公司、宛丽公司未到庭质证，视为放弃自己的诉讼权利。经本院审核，吉林银行滨江支行提供的证据具备真实性、合法性及关联性，故本院予以采信。 根据吉林银行滨江支行陈述和经本院审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2014年6月16日，吉林银行滨江支行（贷款人、乙方）与吴美珍（借款人、甲方）、骏弘公司（保证人，丙方）签订《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保），约定，乙方根据甲方的申请向甲方发放借款金额310,000.00元；借款期限自2014年6月16日起至2024年6月16日止，实际放款日以借据为准；借款年利率7.86%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；如遇中国人民银行调整基准利率，则本合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；甲方已足额支付首付款316,407.00元；甲方授权乙方在经审查同意发放借款后，将借款划入吴美珍账户，同时甲方授权乙方按照双方签订的支付委托书中的约定，将款项划转至交易对家的账户即骏弘公司在吉林银行开户的账户；还款方式为等额本息还款；扣款方式为委托扣款，委托账户户名为吴美珍；借款担保为抵押加保证；抵押加保证是指甲方同意将以本合同项下借款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下借款本息的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供连带责任保证；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的房屋，坐落于吉林市船营区珲春街****地下商业街**地下****（**）网点，建筑面积21.69平方米；保证方式：丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止。违约情形包括甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息及甲方未按本合同约定及时偿还借款本息等；发生违约情形时，乙方有权采取按照本合同的规定计收罚息和复利；要求甲方立即提前偿还部分或全部借款、利息和罚息，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款、利息和罚息，或要求丙方履行保证责任；要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失，合同还约定了其他权利义务。李民在合同签署页财产共有人／或配偶处签字并按手印。 2014年6月18日，抵押房屋（坐落于吉林市船营区（坐落于吉林市船营区珲春街****地下商业街****平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。此后，骏弘公司取得该房屋的所有权证，所有权证号为P000002647号。 另查，2014年4月14日，宛丽公司就本案在内的11笔借款，出具股东会决议，同意以公司的经营收入作为贷款的还款来源。 2014年6月12日，吉林银行滨江支行按合同约定发放贷款310,000.00元。在借款合同的履行过程中，吴美珍仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息。截至2020年1月21日，吴美珍尚欠借款本金191,927.24元，利息12,164.91元。吉林银行滨江支行催收贷款未果，向本院提起诉讼。 本院认为，一、关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案借款合同成立于民法典施行前，依照当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生争议，应当适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。另外，由于《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条对于抵押预告登记问题进行了规定，属于新增规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人的合法权益、增加当事人的法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，本案涉及抵押预告登记抵押权是否设立问题，当时的法律及司法解释没有规定而民法典有规定，且不存在上述三种除外情形，应当适用民法典及上述司法解释。二、吉林银行滨江支行与吴美珍、骏弘公司签订的《个人房屋按揭借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行滨江支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。吴美珍未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担偿还全部借款本息的违约责任。李民以吴美珍配偶的身份在借款合同上签字确认，应当承担共同偿还借款本息责任；宛丽公司出具股东会决议，表示愿意对该笔借款承担还款责任，应属债务加入，应与吴美珍连带承担偿还借款本息责任。三、吴美珍以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋抵押权预告登记，虽抵押房屋现未办理完毕抵押登记，但经审查，已经办理建筑物所有权首次登记，现未办理抵押登记系因吴美珍作为房屋实际权利人及抵押人怠于办理房屋所有权转移登记及抵押登记，吉林银行滨江支行作为预告登记权利人无过错，故不存在预告登记失效情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立，故对于吉林银行滨江支行请求以约定抵押的房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。四、因本院认定涉案房屋抵押权自预告登记之日起设立，根据双方关于骏弘公司提供阶段性保证的约定本意，骏弘公司自抵押权设立后即不再承担连带保证责任，故骏弘公司在本案中不承担连带保证责任。 综上，吉林银行滨江支行合理的诉讼请求，应予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第三百九十四条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴美珍、李民于本判决生效之日起七日内偿还原告吉林银行股份有限公司吉林滨江支行借款本金191,927.24元，利息12,164.91元，利息暂计算至2020年1月21日，自2020年1月22日起借款本金191,927.24元的利息按《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、上海宛丽实业发展有限公司对上述债务承担连带还款责任； 三、被告吴美珍、李民逾期未履行上述第一项确定的义务，原告吉林银行股份有限公司吉林滨江支行有权以被告吴美珍抵押的登记在吉林市骏弘房地产开发有限公司名下的坐落于吉林市船营区珲春街65号A号地下商业街01幢00-1443室房屋（所有权证号：**、房屋预告登记证明号：房预船字第**，建筑面积21.69平方米）及其占用范围内的土地折价或者以拍卖、变卖该不动产所得价款优先受偿； 四、驳回原告吉林银行股份有限公司吉林滨江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5,903.00元（案件受理费4,362.00元、保全费1,541.00元）由被告吴美珍、李民、上海宛丽实业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李 杰 人民陪审员  刘丽军 人民陪审员  孙 静 二〇二一年四月三十日 书 记 员  张笑男