广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1304号上诉人（原审被告）：王强，男，1983年3月15日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙琛亮，男，1984年10月14日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李欣琦，广东国煌律师事务所律师。原审第三人：王冬梅，女，1981年12月22日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人王强因与被上诉人孙琛亮及原审第三人王冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王强上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，变更为“确认原告孙琛亮与被告王强签订的《房产租赁合同》于2020年3月29日解除”；二、撤销原审判决的第二、三项；三、本案一、二审诉讼费用由孙琛亮承担。事实和理由：一、双方当事人在一审庭审上均确认《房产租赁合同》的解除时间为“王强移交租赁物之日”，即2020年3月29日，因此，原审判决认定“涉案合同于2019年8月6日”解除错误。二、王强在本案中不存在违约行为，且涉案租赁物由于诉讼原因自2019年8月15日起也无法正常使用，因此相关保证金、占用费、水电费及因诉讼产生的律师费不应由王强承担。（一）王强不存在违约行为，反而是孙琛亮与原审第三人恶意串通，“在孙琛亮收回租赁物后再相对高价转租给原审第三人”，孙琛亮可以取得比原合同（王强与孙琛亮的合同）更高的租金、原审第三人可以支付比原合同（王强与原审第三人）更低的租金。（二）在王强与孙琛亮签订合同时明确约定，王强的租赁目的是“王强对涉案厂房进行管理后分租给第三人再收取相应租金”，孙琛亮对此也表示认可，双方才进行进一步的协议，但由于涉案合同是孙琛亮所提供的“格式合同”，故未体现该内容；在孙琛亮明知王强租赁目的的情况下，涉案合同有关合同解除、违约责任的“格式条款”是“显失公平”的条款，王强有权请求予以撤销，孙琛亮在涉案合同解除后应向王强返还保证金324000元。（三）从双方签订涉案合同之日（2019年6月26日）起至2020年2月1日，已超半年之久，孙琛亮在明知王强已存在将租赁物转给原审第三人租赁的情况下仍旧一直接受王强的租金，并没有对该租赁情况或收取的租金提出过异议，孙琛亮以收取租金的实际行为默认了“王强对第三人转租”的行为。三、在孙琛亮提出解除合同主张后，孙琛亮曾与王强的代理律师通话联系，并表示其解除涉案合同的目的并不在于王强的转租问题，而是孙琛亮想要对租赁物“推倒重建”，因此，孙琛亮解除合同的理由已经变更，解除原因在于孙琛亮，而非王强违约导致的，本案损失不应当由王强承担。四、王强仅将部分租赁物租给第三人，不属转租，属分租，还是王强向孙琛亮负责，故未违反合同约定。被上诉人孙琛亮答辩称：孙琛亮陈述的情况没有事实依据，2019年8月6日，孙琛亮已经向王强发出解除房产租赁合同的通知，王强陈述称孙琛亮要推倒重建的录音是2019年10月24日的，是在孙琛亮向王强发出解除合同通知之后，由王强代理律师与孙琛亮通话沟通的内容。且在一审时，孙琛亮不确认该通话记录。原审第三人王冬梅未发表意见。孙琛亮向一审法院起诉请求：一、确认孙琛亮与王强签订的《房产租赁合同》于2019年8月6日已解除；二、判令王强立即将涉案租赁物腾空并交还孙琛亮；三、判令孙琛亮没收王强缴纳的保证金324000元；四、判令王强立即向孙琛亮支付律师代理费2000元。诉讼时，孙琛亮增加诉讼请求：一、判令王强按月租金108000元向孙琛亮支付占用租赁物的占用费用，自2019年12月起至王强返还租赁物之日止；二、判令王强向孙琛亮支付2019年8月至11月的电费共计46979.95元。一审法院认定事实：2019年6月26日，孙琛亮（出租方）与王强（承租方）签订《房产租赁合同》，约定孙琛亮将位于中山市×××××××洲第四经济合作社物业（土地面积6626.74平方米，用途：工业）出租给王强作工业生产之用。租赁期9年，自2019年7月1日起至2028年6月30日。第一个月为免租装修期，前三年的租金为108000元/月。租赁期间的水费、电费，由王强按供水、供电部门收费期每月按时缴纳。为保证王强全面履行合同，王强于合同签订之日缴纳保证金324000元。合同期满或双方依约提前解除合同，在租赁及公用配套设备检查无损并在王强未拖欠租金及所有费用后，孙琛亮退回保证金。如承租方擅自将租赁物转租或作任何方式处分，出租方有权单方终止合同，无条件收回租赁物并没收保证金。本合同在履行过程中如发生争议，双方协商不成的，任何一方可向法院起诉，违约方应承担为此支出的律师费、诉讼费用等费用。签订合同当日，王强交付保证金，孙琛亮移交租赁物。同年7月8日，王强与王冬梅签订《房屋租赁合同书》，约定王强将位于中山市×××××××洲第四经济合作社厂房出租给王冬梅，租赁期限6年，自2019年7月8日至2025年7月7日止。合同签订后，王冬梅已入场进行厂房装修。2019年8月6日，孙琛亮向王强发出解除《房产租赁合同》通知，认为王强违反《房产租赁合同》关于不得转租租赁物的规定，将厂房擅自转租他人，根据合同约定，通知解除《房产租赁合同》、没收保证金、限期腾空租赁物并办理租赁交接手续等。孙琛亮将该通知张贴在租赁物出入口处。2019年8月8日，孙琛亮与广东国煌律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定广东国煌律师事务所接受孙琛亮的委托，指派律师在其诉王强房屋租赁合同纠纷一案的一审、二审、执行程序的诉讼代理人，孙琛亮应付法律代理费为20000元。同日，孙琛亮支付法律代理费20000元，广东国煌律师事务所出具律师代理费20000元广东增值税普通发票（编号：78159175）。一审法院另查：王冬梅已撤出租赁物，并提起诉讼。2019年8月22日，一审法院受理王冬梅诉王强租赁合同纠纷一案[案号：（2019）粤2072民初12060]。一审诉讼过程中，孙琛亮支付租赁物自2019年8月15日至11月电费共计46969.95元，广东电网有限责任公司中山供电局出具发票4张。王强已付清截至2020年2月1日前的租金（或占有使用费），并于2020年3月29日移交租赁物给孙琛亮。一审法院认为：孙琛亮与王强签订《房产租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反我国现行法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行期间，王强违反《房产租赁合同》有关租赁物不得转租的规定，擅自将厂房租赁给王冬梅，已构成违约，符合双方约定解除合同的条件，为此，孙琛亮依约可解除合同。孙琛亮于2019年8月6日通知王强解除《房产租赁合同》，王强拒绝接受该通知，孙琛亮将该通知张贴在租赁物出入口处，应视为《房产租赁合同》已解除。王强没有移交租赁物，其对解除合同有异议。对王强提出《房产租赁合同》第八条、第十二条关于承租人擅自转租，出租人可解除合同的条款显失公平应予撤销的意见，该合同条款是当事人的真实意思表示，且符合我国合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定，为此，该意见不予采纳。孙琛亮请求确认孙琛亮与王强签订的《房产租赁合同》于2019年8月6日已解除的诉求，理据充分，予以支持。对孙琛亮要求王强将涉案租赁物腾空并交还的诉求，双方在诉讼中已移交租赁物，无须再行判决。王强拖欠自2020年2月1至同年3月29日期间占用费209032.26元（108000元+108000元/月÷31天×29天），应当立即支付给孙琛亮。王强依约承担租赁期间的水电费，现孙琛亮要求王强支付其代垫2019年8月至11月电费46969.95元的诉求，予以支持。因王强的违约行为，导致涉案合同解除，孙琛亮要求没收保证金324000元、律师代理费2万元的诉求，理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：一、确认孙琛亮与王强签订的《房产租赁合同》于2019年8月6日已解除；二、由孙琛亮没收王强缴纳的保证金324000元；三、王强于本判决生效之日起七日内向孙琛亮支付占用费209032.26元、代垫水电费46969.95元、律师代理费20000元，共计276002.21元；四、驳回孙琛亮其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，由王强负担（该款孙琛亮已预付，不另行收退，王强于本判决生效之日起七日内迳付给孙琛亮）。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：一审庭审中，孙琛亮并未确认《房产租赁合同》于2020年3月29日解除。本院认为，本案二审双方的争议焦点是王强是否构成违约。本案孙琛亮与王强签订《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反我国现行法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。《房产租赁合同》中约定：如承租方擅自将租赁物转租或作任何方式处分，出租方有权单方终止合同。该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，王强擅自转租租赁物，违反合同约定，已构成违约，孙琛亮据此有权解除合同。本案中孙琛亮于2019年8月6日通知王强解除《房产租赁合同》，王强拒绝接受该通知，孙琛亮将该通知张贴在租赁物出入口处，《房产租赁合同》于当日解除。就王强所提其将租赁物部分租给原审第三人，属分租而非转租的主张，《房产租赁合同》已约定不得“转租或作任何方式处分”；就王强所提孙琛亮在2020年2月1日前一直收取其租金，应视为对转租无异议的主张，孙琛亮于2019年8月6日已通知王强解除合同；就王强所提双方当事人在一审庭审上均确认《房产租赁合同》的解除时间为2020年3月29日的主张，经查并不属实；就王强所提签订合同时已告知孙琛亮其租赁目的是“王强对涉案厂房进行管理后分租给第三人再收取相应租金”，孙琛亮对此也表示认可的主张，王强未提交证据予以证实；就王强所提孙琛亮提出解除合同后表示其想要对租赁物“推倒重建”，此系孙琛亮解除合同的真正目的的主张，该事实对判断王强是否违约无影响，故本院对王强上述主张均不予采信。基于前述分析，本案《房产租赁合同》于2019年8月6日解除，根据双方《房产租赁合同》的约定，孙琛亮有权收回租赁物、没收保证金，王强应向孙琛亮支付租赁物移交前尚欠的占有使用费并承担孙琛亮为此支出的律师费，故一审判决并无不当，本院依法予以维持。至于王强主张孙琛亮与原审第三人恶意串通、本案诉讼系以合法形式掩盖非法目的；本案合同是孙琛亮所提供的“格式合同”且“显失公平”等主张无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，王强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元（王强已预交），由王强负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月二十八日书记员 勾华吴歌