云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初5370号原告：严洪华，男，汉，1959年5月10日出生，身份证住址：贵州省贵阳市南明区。被告：西双版纳菩提岛度假酒店有限公司，住所地云南省景洪市勐罕镇大渔塘（龙得湖）北岸，统一社会信用代码：91532800799869072Y。法定代表人：刘海青，职务总经理。委托诉讼代理人：罗正宇，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南拓普房地产开发集团有限公司西双版分公司，住所：云南省昆明市高新技术产业开发区M1-12-1地块A4幢七楼统一社会信用代码：91532800767065061N。法定代表人：陶建，职务总经理。委托诉讼代理人：冯璐，云南嫣红律师事务所律师，特别授权代理。原告严洪华与被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告严洪华（以下简称原告）；被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司（以下简称菩提公司）委托诉讼代理人罗正宇；被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版分公司（以下简称拓普公司）委托诉讼代理人冯璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告租赁金153600元，计算方式为，自2015年6月29日至2019年6月29日共4年时间，每年租金为38400×4年＝153600元。2.违约金每年以38400元为基数，每日按0.05%计算，其第一年未付的违约金为38400×0.05%×365＝7008元；2015年6月29日至2016年6月29日租金38400元，未付的违约金是7008；2016年6月29日至2017年6月29日租金38400×2=76800元，未付的违约金是7008×2=14006元；2015年6月29日至2018年6月29日租金为38400×3=115200元，未付的违约金7008×3＝41021元；2015年6月29日至2019年6页29日租金为38400×4=153600元，未付的违约金为7008×4=28032元。四年租金未支付的违约金为7008+14006+21024+28032=70080元。3.判令被告支付原告2019年6月29日至2020年6月29日的租金38400元，未付的违约金是7008×5=35040元，5年的租金为192000元，5年的违约金是105126元，合计297120元。4.判令被告支付原告2020年6月29日以后的租金及违约金直至履行了支付义务时止。5.判令被告在归还房产的同时，一并归还房产证书或产权证书，以及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》并承担违约责任。6.判令被告承担案件受理费。事实和理由：2009年6月29日，原告与二被告签订了《商品房购销合同》、《补充协议》、《菩提岛傣式民居委托经营合同》将原告所有的菩提岛傣式民居项目1号楼1423号房屋委托二被告经营，双方就经营收益，期限违约责任等事项做了全面的约定。合同签订后，原告严格按约定履行了本方的义务。但二被告自2015年6月29日至2019年6月29日四年的租金至今未支付给原告，其行为已构成违约，并应按约定承担违约责任。同时根据菩提岛傣式民居委托经营合同第2条的委托经营期限为2009年6月29日至2019年6月29日共10年。由于二被告在2019年6月29日截止日期到达时，还有四年的租金和相应的违约金未支付，而且该房产的管理权还在二被告手上，并未与原告办理退还交接手续，故二被告2019年6月29日以后的租金应连续计算并交给原告，直到办理了正式的交接手续时止。另外，根据《商品房购销合同》和补充协议第十条的约定：在归还给原告的房产时，应归还正式办理的房产证或产权证，《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。现在约定的租期己过，二被告应向原告归还上述必备的资料，如果二被告没有这些资料，说明被告没有完成该房产对法定主管机构的交工验收义务，就办不成质量监督站签发认可的经主办方参与单位签字的竣工验收表，就不能履行对产权登记部门核发的房产证或产权证，提交合法办证资料的义务。房子已使用了十几年，却没有办到产权证，二被告即已构成了严重的实际违约，需承担此项违约的违约金责任。现原告为维护合法权益提起诉讼。被告菩提公司答辩称，一、原告主张的2015年6月29日至2017年6月29日的租金要求已经超过诉讼时效。根据相关的法律规定，保护民事权利的诉讼时效为三年，该部分不应该得到支持。二、菩提公司自2018年6月30日期再没有使用过原告提供的房屋，且多次要求被告解除租赁合同，原告不置可否，且合同到期后，双方都没有继续续签的意向，2019年6月29日起，《菩提岛泰式民居委托经营合同》也因为到期后没有续签而解除了。合同已经解除，被告没有使用房屋，房屋已经属于返还状态，菩提公司不应该继续支付2019年6月29日以后的房屋租金。三、菩提公司只是一个酒店经营公司，不是房地产开发公司，本案中涉及的房屋也不是由菩提公司出售给原告的，双方没有购房买卖合同关系，菩提公司没有办理相关产权的义务。四、违约金计算方式不明确，且每日0.05%的利息已经到达18.25%超过了现规定的银行同期贷款利率的四倍（本月3.35%),违约金过高不应该得到支持。综上，菩提公司请求法院驳回严洪华的诉讼请求。被告拓普公司答辩称，一、原告起诉状法律关系混乱，相互之间没有包容关系，不应该合并审理，更不应该合并起诉，法院应予以驳回起诉。拓普公司与菩提公司是相对独立的法人，现在分别是菩提岛公司与原告有租赁关系，拓普公司与原告有房屋购买合同关系，每一种法律关系都是独立存在的，原告不应该混同法律关系起诉，法院也不应该放任原告混同法律关系，这样不利于案件事实的查清。二、拓普公司与严洪华之间仅有购房合同关系，拓普公司与严洪华之间不存在租赁关系、不存在委托经营关系，没有支付相租金和违约金的义务。本案中，拓普公司只作为居间人，不享受合同的权利义务。拓普公司与严洪华之间仅有购房事宜，房屋确已交付给严洪华，严洪华委托西双版纳菩提岛度假酒店有限公司经营一事是双方自愿协商的，拓普公司不曾参与其中，合同中也没有约定由拓普公司担保或支付任何费用，不属于本案适格被告。三、其他赞同菩提公司的意见。综上，拓普公司请求法院驳回严洪华的诉讼请求。本院依法组织当事人对证据进行了举证质证，根据庭审查明的事实以及本院对证据的认定情况，本案的事实认定如下：2009年6月29日，原告作为甲方、菩提公司作为乙方、拓普公司作为丙方签订《菩提岛傣式民居委托经营合同》，三方的主要约定为：甲方将菩提岛傣式民居项目1号楼1423号房委托给菩提公司经营，经营期限为2009年6月29日至2019年6月29日。菩提公司应给付原告年经营收益为房屋总价款的8%。银行按揭贷款的，乙方按照总价款8%的年经营收益一次性预先支付2年，即2009年6月29日至2011年6月29日共16%的经营收益给甲方等。三方当事人除此外，还对经营收益的支付时间约定为乙方按甲方购买该商品房银行放款时间打到甲方固定银行账户，每逾期一天支付，甲方对乙方收取年经营收益额0.05%的滞纳金，丙方则用菩提岛一期五星级度假酒店物业的经营收益和菩提岛一期五星级酒店物业为此协议中甲方的10年经营收益有效履行提供担保。各方除此外，还作了其他相关的约定。在签订前述合同的同日，原告还与拓普公司签订了一份相对于双方所签《商品房购销合同书》的补充协议，该补充协议对银行按揭的办理、合同的解除、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的交付等事项作出了约定。合同开始履行后，拓普公司于2011年3月21日，以备案为由，将原告的《商品房购销合同》收回，并同时向原告出具了收条。菩提公司则从2015年6月29日起至2019年6月29日共计四年153600元的租金未依约定支付给原告。本院认为，原告与两被告签订的《菩提岛傣式民居委托经营合同》内容不违反法律的效力性强制规定应为有效合同。对于两被告主张的诉讼时效抗辩，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条关于“本法自2017年10月1日起施行”，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020年修正）》第九条“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”的规定，原告主张的四年经营收益金的诉讼请求并未超过诉讼时效。但原告主张2019年6月29日之后仍由被告支付租金的请求，被告方已明确表示不愿再续签合同，故该请求于法无据本院不予支持。对原告主张的违约金，被告方已提出过高的请求，故本院酌情判令菩提公司应支付违约金为2万元。依三方所签的合同，拓普公司系《菩提岛傣式民居委托经营合同》连带责任保证人，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案原告在主债务届满之日起六个月内未要求保证人拓普公司承担责任，故原告要求拓普公司共同承担责任的诉讼请求本院不予支持。原告还诉请判令被告在归还房产的同时，一并归还房产证书或产权证书，以及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》并承担违约责任，本院认为，原、被告各方合同已事实上解除了合同，原告并未提供证据证明其现在处分房产受到被告的阻止，故该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张的《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，本院认为原告提交的证据尚不足以表明是被告拓普公司怠于履行义务导致原告不能实现此项权利，且该主张属于另外的法律关系，而本所审理的是房屋租赁合同纠纷，故原告在本案中的此项诉讼请求本院不予支持。另，原、被告各方的其他主张，因无事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020年修正）》第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告严洪华支付《菩提岛傣式民居委托经营合同》中约定应支付的153600元租金和违约金2万元（合计应支付173600元）二、驳回原告严洪华的其他诉讼请求。案件受理费5757元，由原告严洪华负担1000元，被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司负担4757元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  龙亚莲人民陪审员  刀建新二〇二一年四月九日书 记 员  徐文杰