湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终513号上诉人（原审被告）：永州鑫泉大酒店有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路92号。法定代表人：陈博敏，董事长。委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永州市顺达住房投资建设有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区河东湘江东路36号。法定代表人：何维龙，执行董事。委托诉讼代理人：刘汉清，男，汉族，1982年2月4日出生，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：肖耘，湖南金州（永州）律师事务所律师。原审被告：陈博敏，男，汉族，1982年4月12日出生，住湖南省吉首市。原审被告：唐巧美，女，汉族，1970年4月8日出生，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：永州市卫生健康委员会，住所地冷水滩区永州大道市中心医院旁。负责人：刘建能，党组书记。委托诉讼代理人:彭志刚，男，汉族，1982年10月4日生，住湖南省永州市冷水滩区，系该委员会办公室主任。上诉人永州鑫泉大酒店有限公司（以下简称鑫泉公司）与被上诉人永州市顺达住房投资建设有限公司（以下简称顺达公司）、原审被告陈博敏、唐巧美、原审第三人永州市卫生健康委员会租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，书面进行了审理。上诉人鑫泉公司的委托诉讼代理人尹航，被上诉人顺达公司的委托诉讼代理人刘汉清,原审被告唐巧美，原审第三人永州市卫生健康委员会的委托诉讼代理人彭志刚到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人鑫泉公司的上诉请求：一、依法撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5288号民事判决。二、依法改判驳回原审被上诉人的诉请或发回重审。三、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人按照被上诉人与唐巧美之间的租赁合同条款来解除被上诉人与鑫泉公司的租赁合同关系，无法律和事实依据。2、根据被上诉人与鑫泉公司的《补充协议》的约定，被上诉人不能解除双方的租赁合同。3、一审法院审理案件过程中没有按照法律的规定送达给被告陈博敏，存在严重的程序违法。被上诉人顺达公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。2、上诉人鑫泉公司的上诉请求缺乏事实依据，依法应该予以驳回。原审被告陈博敏未予答辩。原审被告唐巧美无答辩意见。原审第三人永州市卫生健康委员会无答辩意见。顺达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除第三人与被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》、解除第三人与被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》；2.判决三被告支付原告租金2,160,000元，并向原告支付逾期付款损失324,105元；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定的事实：2008年2月25日，第三人永州市卫生健康委员会与被告唐巧美签订《金泉大酒店租赁合同》，合同约定：将永州市计划生育干部培训中心（金泉大酒店）北楼二至六层及一楼大厅，东楼一至五层地下室出租给唐巧美用于经营酒店和休息娱乐，租赁期间自2008年3月1日至2016年5月31日，八年租金共计3,400,000元（2008年为150,000元、2009年为350,000元、2010年为400,000元、2011年为550,000元、2012年为550,000元、2013年为550,000元、2014年为450,000元、2015年为400,000元）。合同签订后，第三人将酒店移交唐巧美经营管理。2010年，经出租人同意唐巧美将酒店转租给陈博敏和永州鑫泉大酒店有限公司经营，同时，陈博敏将金泉大酒店更名为永州鑫泉大酒店；2011年3月4日，第三人与永州鑫泉大酒店有限责任公司签订了《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》约定将租赁终止期限从原来的2016年5月31日延长至2021年5月31日，延长租赁期的租金按前八年平均租金每年425,000元计算，五年租金共计2,125,000元（其中现金交纳800,000元，每年160,000元，1,325,000元用于一次性投入改善酒店设施）。2011年9月，被告永州鑫泉大酒店有限公司向第三人提出减免装修期间租金的请求，经第三人党组研究并报市非税收入征收管理局同意后减免其2011年9月至2011年12月的租金184,000元，2012年8月，永州鑫泉大酒店有限公司再次提出减免房租请求，经第三人党组研究并报市非税收入征收管理局同意后减免230,000元；之后，被告永州鑫泉大酒店有限公司仍没有按期足额缴纳房屋租金，为确保房租收入收缴到位，第三人曾多次催促被告缴纳房屋租金，并于2015年9月2日、2017年6月8日、2018年8月20日以书面函的形式告知其不缴纳房租将依法终止合同。2019年3月18日被告陈博敏写出具书面承诺书：承诺于2019年3月25日前将与计生委以前的物业管理合同提供给计生委以及计生委所欠的物业费用一并提交;于2019年4月20日前提供缴纳所欠“计生委租金的详细计划”。截止2020年11月底，被告陈博敏、永州鑫泉大酒店有限公司累计拖欠原告租金：2012年3月1日至2013年2月底190,000元、2013年3月1日至2014年2月底400,000元、2014年3月1日至2015年2月底450,000元、2015年3月1日至2016年5月底400,000元、2016年6月1日至2017年5月底160,000元、2017年6月1日至2018年5月底160,000元、2018年6月1日至2019年4月底146667元、2019年5月1日至2020年11月16日按160,000元/年计算租金为246667元，合计租金为2,153,334元。另查：2019年5月31日，案涉租赁资产过户登记至原告名下，原告与第三人于2020年10月30日签订《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》，双方在该移交协议中明确约定：自签订该协议之日起，案涉资产按现状整体移交给原告，由原告对所涉租赁资产独立行使管理权、经营权、收益权、处分权，因案涉资产租赁合同而产生的债权债务一并移交给原告，由原告负责处理。以述有原、被告及第三人当庭的陈述，《金泉大酒店租赁合同》、《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》、催收函、租金明细、湘（2019）冷水滩区不动产权第XXXXXXX号证书、《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》等，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，第三人与被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》，第三人与永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》，第三人与原告签订的《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》均未违反法律强制的规定，系真实、合法有效的合同。一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，经转租人唐巧美的合法转租，被转租人陈博敏在案涉资产租赁期间迟延履行缴纳租金的义务，经第三人催告后被告唐巧美、陈博敏均未履行支付租金的义务，符合合同解除的法定条件，原告享有对主合同（金泉大酒店租赁合同）及补充合同（鑫泉大酒店租赁合同补充条款）的解除权。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告陈博敏承租永州鑫泉大酒店经营管理并收益，应按期向原告支付租金，逾期未支付租金，应承担违约责任。此外，涉案资产租赁的实际承租人系被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏，不应由转租人唐巧美承担违约责任。三、涉案合同并未对逾期支付租金的损失进行约定性处理，故原告请求支付逾期付款损失324,105元的诉讼请求，没有法律依据，法院依法不予支持。四、根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。法院根据公平原则综合考虑，减免被告因疫情期间暂停营业的租金3个月，按160,000元/年计算，故原告永州市顺达住房投资建设有限公司要求被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏、唐巧美支付2,160,000元租金的请求，法院依法予以部分支持。五、被告辩称2017年11月3日前的租金已过诉讼时效。虽然《租赁合同》约定“租金一年一付，每年租金在下轮租赁年度开始前一个月支付……，”各期租金的支付具有一定的独立性，但是由于该租金债权系在同一合同项下在一定期间内基于同一原因而形成的继续性债权，该分期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定租金债权的整体性。从每一期租金债务的履行期限届满之日计算诉讼时效则无疑割裂了租赁合同的整体性。其次，从当事人信赖利益角度来看，当事人基于租金债权在同一合同项下产生、各分期履行的租金债务具有整体性和关联性的特点，往往不在违反某一期债务之时主张权利而是在等到最后履行期限届满之后一并主张权利，以维护双方的信任关系和交易关系，若对每一期租金债务分别计算诉讼时效，则导致债权人频繁的主张权利，不仅会浪费司法资源，也会动摇双方的信任关系，损害当事人合理的信赖利益，同时也背离了诉讼时效制度所蕴含的建设诚信社会、保护债权人合法权益的价值目标。故尽管本案争议的2017年11月3日前的租金履行期限已到，但原告主张权利时，尚处于租赁合同的履行期间，不宜认定原告此时行使权利超出了法定诉讼时效期间，故被告对2017年11月3日前的租金时效抗辩不成立。六、被告辩称永州鑫泉大酒店有限公司拖欠的电梯使用费、物业管理费、招待开房费，因未向法院提交相关证据，该辩称理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第五条之规定，判决如下：一、解除第三人永州卫生健康委员会于2008年2月25日与被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》；二、解除第三人永州卫生健康委员会于2011年3月4日与被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》。三、被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏在本判决生效后十日内向原告永州市顺达住房投资建设有限公司支付截止2020年11月16日永州市计划生育干部培训中心（金泉大酒店）北楼二至六层及一楼大厅，东楼一至五层地下室的租金共计2,113,334元（已扣减疫情期间减免租金40,000元）；四、驳回原告永州市顺达住房投资建设有限公司的其他诉讼请求；五、驳回原告永州市顺达住房投资建设有限公司对被告唐巧美的诉讼请求。本案受理费26,673元，减半收取13,336.5元，由被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏共同负担。二审期间，第三人向本院提交一份证据。证据一，鑫泉大酒店有限公司及陈博敏2011-2013年租金缴纳明细表及附件，拟证明鑫泉大酒店有限公司及陈博敏在签订补充协议之前已实际控制经营租赁物。上诉人质证：对该份证据三性均有异议，对其真实性不能反映鑫泉酒店就只交了一部分租金，也不能反映每个月租金多少钱这一事。本院认证认为，第三人提供的证据本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。一、原审第三人与原审被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》，原审第三人与上诉人鑫泉酒店、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》，原审第三人与被上诉人签订的《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。根据已经查明的事实可以认定上诉人取得租赁物的使用权是根据原审第三人与原审被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》，故该合同对上诉人有约束力。因上诉人未按照合同约定给付租金，故被上诉人有权解除合同。二、本案一审送达程序合法。根据《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》，人民法院可以以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址，本案一审被告陈博敏系永州市鑫泉大酒店有限公司的法定代表人，一审法院将法律文书依法送达并无不当。综上所述，上诉人鑫泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,707元，由上诉人永州鑫泉大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年四月二十三日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。