广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15243号上诉人（原审被告）：付平，男，汉族，1964年4月4日出生，住所地：黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：吴启纯，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童益涛，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：伍智，男，汉族，1982年6月25日出生，住所地：湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：朱垚鑫，广东广和律师事务所律师。原审第三人：深圳市全洲房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区保税区帝港海湾豪园A座A4-3号商铺，统一社会信用代码：91440300687594078X。法定代表人：黄镇先。委托诉讼代理人：周付加，男。上诉人付平因与被上诉人伍智、原审第三人深圳市全洲房地产经纪有限公司（以下简称全洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。付平的上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法驳回伍智的全部诉讼请求；2.判令伍智承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、2018年5月12日付平与钟某燕签署的《房地产买卖合同》应认定为无效，付平、伍智实际履行的是2018年8月27日签署的《深圳市二手房买卖合同》，一审认定事实错误。1.案外人钟某燕、全洲公司恶意串通损害付平利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，2018年5月12日付平与钟某燕签署的《房地产买卖合同》应认定为无效。2.付平、伍智双方实际履行的是2018年8月27日签署的《深圳市二手房买卖合同》，涉案房屋的实际交易价格应为169万元，而非150万元。3.付平、伍智双方先后签订了两份房屋买卖合同，如两个意思表示均为真实的，应当认定形成在后的意思表示是对先前的意思表示的变更，按后签订的合同确定双方的权利义务关系。4.根据《补充协议》，超过150万元部分退回给钟某燕，但是超过150万元的购房款不论是退回案外人钟某燕，还是作为房款支付给付平，伍智都将付出169万元购房款，刚好印证了付平、伍智双方履行的是《深圳市二手房买卖合同》。5.付平实际收到涉案房屋的购房款为160万元，而非161万元，一审判决认定事实错误。2万元定金是由全洲公司收取的，全洲公司在收到定金后只给了付平1万元。二、即使认定付平、伍智履行的是《房屋买卖合同》，10万元的性质也应定性为居间费用，而不是超出150万元的购房款，伍智无权索要该费用。《补充协议》明确记载要求将超出150万元的房款退回到钟某燕账户，伍智无权索要此款项，一审却判决11万元退还给伍智，没有事实依据。还有，2019年钟某燕以房屋买卖合同纠纷起诉付平索要此费用，被深圳市中级人民法院（2019)粵03民终18135号民事裁定书驳回。因此，即使认定付平、伍智履行的是《房屋买卖合同》，伍智亦不是适格的起诉主体，无权索要此居间费用。三、伍智主张付平支付逾期交房违约金29250元无事实依据，一审法院认定事实错误。2018年12月21日伍智出具了《收条》，《收条》显示伍智已经收到了涉案房屋2018年11月12日至2018年11月30日、2018年12月的租赁费用4573元，且实际上付平已经将4573元转给伍智。一审仅根据《房屋交接清单》的日期认定付平逾期交房与事实不符。并非是付平逾期交房，而是伍智一直拖延不接收房屋。综上，付平为维护自身权益，依法向二审法院提起上诉，望二审法院在查清案件事实后，依法支持付平的上诉请求。伍智辩称，1.各方当事人签署的2018年5月12日的房地产买卖合同、以及买方主体变更确认书、二手楼交易资金监管协议这几份文件均是当事人的真实意思表示，实际上也是按照协议上约定的内容和细节进行交易的。在这些文件中，还有付平出具的书面承诺当中，均是反复确认交易价格就是150万元，超出的部分要退回指定的钟某燕的账户。因此付平主张5月12日的买卖合同无效没有事实和法律依据。2.5月12日的买卖合同第9条明确约定了交房时间是收到全部楼款后5日内，付平是2018年11月6日收到银行支付的最后一笔购房款，但是拒绝交房，并且拒绝归还多收取的11万元，后来在伍智以及中介方不断的催促，而且还告知再不交房就要起诉的情况下，付平在2018年12月21日被迫将房屋交付给了伍智。但这时付平的违约29日的事实已经发生，无法改变。付平应当对此违约行为承担支付违约金的责任。综上所述，付平的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回付平的上诉请求，维持一审判决。全洲公司陈述称，全洲公司没有意见。伍智向一审法院起诉请求：1.付平返还伍智购房款11万元；2.付平支付逾期交房违约金29250元；3.付平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2018年5月12日，案外人钟某燕（买方）与付平（卖方）签订一份《房地产买卖合同》载明：交易房产为福田XX花园A1-418，价款150万元；卖方应于收到全部楼款5日内将物业交付买方，未按合同期限履行义务，买方有权以成交价为基数按日万分之五支付违约金。同日，伍智、付平及钟某燕签订《买方主体变更确认书》，将买方变更为伍智。2018年5月19日，付平出具收据载明收到定金2万元，2018年6月19日，付平出具一份《补充协议》载明：出售福田XX花园A1-418房，买卖双方成交价格150万元，同意多出房款退回到钟某燕账户。2018年9月4日，付平收到房款48万元，2018年11月6日，付平收到房款111万元，2018年12月21日，伍智、付平办理房产交接手续。二、付平提供一份《深圳市二手房买卖合同》复印件载明购房价为169万元，付平主张双方履行的系该份合同，且仅收到伍智定金1万元，伍智尚欠付平房款9万元；伍智对此不予认可，其称169万元系为办理房产过户手续使用，不是真实价格。一审庭审时，全洲公司称其系涉案房产交易居间方，房产成交价格为150万元，另房产已转移登记至伍智名下。一审法院认为，伍智、付平房屋买卖合同关系成立，一审法院予以确认。关于房产价格。《房地产买卖合同》载明价格为150万元，付平出具的《补充协议》再次确认该价格，全洲公司亦陈述价格为150万元，付平提供的《深圳市二手房买卖合同》系复印件，无法确认真实性，按付平陈述，如伍智尚拖欠房款未支付，双方却办理了房产转移登记及交接手续不符合常理，且无证据显示付平在交易完成后向伍智追要过拖欠房款，据此付平陈述事实依据不足，一审法院不予采纳，一审法院采纳伍智主张确认房产价格为150万元。付平出具收据载明定金为2万元，其称仅收到1万元，一审法院不予采信，伍智主张已支付房款为161万元，一审法院予以采纳，据此伍智主张付平退还房款11万元，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金。付平在2018年11月6日收到全部房款，在2018年12月21日交房构成违约，伍智请求2018年11月12日至2018年12月20日按日万分之五计算违约金为29250元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、付平应于判决生效之日起十日内退还伍智11万元；二、付平应于判决生效之日起十日内支付伍智逾期交房违约金29250元。案件受理费3085元（伍智已预交），由付平负担。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，一、涉案《深圳市二手房买卖合同》中第十一条载明“卖方应当于收到全部房款三日内将该房地产交付买方”；二、在二审阶段，付平、伍智、全洲公司共同确认付平支付的定金2万元中的其中1万元支付至全洲公司，全洲公司明确表示应当将该1万元由其退还付平；三、在二审阶段，付平、伍智共同确认2018年12月21日伍智收到付平通过转账方式支付的涉案房屋2018年11月12日至2018年11月30日、2018年12月的租赁费用4573元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据付平的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、付平是否应退还伍智11万元；二、付平是否应支付伍智逾期交房违约金29250元。关于第一个争议焦点，付平主张付平、伍智实际履行的是2018年8月27日签署的《深圳市二手房买卖合同》，169万元系真实价格。对此，本院认为，首先，双方签署的《房地产买卖合同》载明价格为150万元，付平出具的《补充协议》再次确认该价格，全洲公司亦陈述价格为150万元；其次，付平提供的《深圳市二手房买卖合同》中第十一条载明“卖方应当于收到全部房款三日内将该房地产交付买方”，如伍智尚拖欠房款8万元未支付，付平、伍智却办理了房产转移登记及交接手续，不符合常理；再次，付平未举证证明在交易完成后向伍智追要过拖欠房款，亦不符合常理。综上，本院认定付平、伍智实际履行的是《房地产买卖合同》，确认房产真实价格为150万元。由于伍智已支付房款161万元，包含定金2万元，而付平、伍智、全洲公司共同确认定金2万元中的其中1万元支付至全洲公司，全洲公司亦明确表示应当将该1万元由其退还付平，故付平应向伍智退还房款10万元，全洲公司应向伍智退还房款1万元。关于第二个争议焦点，首先，付平在2018年11月6日收到全部房款，在2018年12月21日交房，按照合同的相关约定，付平已构成违约，伍智请求2018年11月12日至2018年12月20日按日万分之五计算违约金，应当予以支持。其次，付平、伍智共同确认2018年12月21日伍智收到付平通过转账方式支付的涉案房屋2018年11月12日至2018年11月30日、2018年12月的租赁费用4573元。此款项应当从上述违约金中进行抵扣。综上，付平应当支付伍智的违约金为24677元（29250元-4573元）。综上所述，付平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定清楚，但由于付平在二审期间提交了新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初2280号民事判决第一项为：付平应于本判决生效之日起十日内退还伍智10万元；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初2280号民事判决第二项为：付平应于本判决生效之日起十日内支付伍智逾期交房违约金24677元；三、深圳市全洲房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还伍智1万元；四、驳回伍智的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3085元，二审案件受理费3085元，共6170元，由付平负担5900元、伍智负担270元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年四月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。