河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异30号案外人：付龙飞，男，汉族，1994年9月26日生，住河南省嵩县。申请执行人：王现争，男，汉族，1960年11月8日生，住河南省嵩县。申请执行人：王楠楠，男，汉族，1990年4月16日生，住河南省嵩县。被执行人：马桂玲，女，汉族，1966年8月7日生，住河南省嵩县库区。在本院执行王现争、王楠楠与马桂玲等民间借贷纠纷一案中，案外人付龙飞对本院查封、执行被执行人马桂玲所有的位于嵩县大禹路9号院（嵩州名苑）2号楼1单元302房产一套（预售许可证号：洛嵩房售2013字第××号，面积：166.59㎡）提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人付龙飞称，请求嵩县人民法院中止对案外人位于嵩县××号院（嵩州名苑）2号楼1单元302房产一套的执行。事实与理由：案外人付龙飞与被执行人马桂玲经中间人朱海龙（马桂玲儿子）介绍于2019年12月10日签订《房屋买卖合同》一份，约定被执行人马桂玲将其位于嵩县嵩州名苑2号楼1单元302房产出售给案外人，案外人向其支付房款人民币400000元。当日，案外人已向被执行人马桂玲付清了全部房款，被执行人也已将上述房屋交付给案外人。后由于被执行人马桂玲在嵩县农村商业银行有房屋抵押贷款未结清，导致双方未能办理变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，案外人在嵩县人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有该房屋至今长达两年以上，嵩县人民法院对该房产的执行明显错误。请求中止对该房屋的执行。案外人付龙飞提供的证据有：1、2019年12月10日朱海龙出具的“今收到付龙飞房款叁拾万元整”的《收据》；2、2019年12月10日付龙飞给朱海龙转款叁拾万元的银行转账凭证；3、马桂玲与付龙飞签订的《房屋买卖合同》；4、马桂玲与付龙飞签订《房屋买卖合同》时的视频；5、2021年4月15日洛阳祥泰物业管理有限公司出具的《居住证明》。申请执行人王现争、王楠楠称，一、案外人异议申请书所主张的不是客观事实，请求依法驳回案外人的异议申请。同时因为案外人与被执行人之间存在特殊关系，要求法院按照《河南省高级人民法院关于防范和制裁滥用执行异议权力的若干意见》规定，责令案外人做出保证异议申请事项为事实的责任承诺书，如经人民法院查证异议不属实应承担相应的民事、刑事责任。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的房屋买卖合同是编造的，不符合合法有效四字；案外人也未在法院查封之前合法占有该不动产，根据申请执行人向嵩州名苑小区物业公司及该小区居住人员了解，截止本次听证前一周，被执行人马桂玲一家还在案涉房屋居住；案外人所称房屋价款40万元，但其提供的证据只有30万元，不符合法律规定已支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；案外人明知房屋无法办理房产证，房产存在抵押情况，对房屋未办理过户手续自身存在过错。综上案外人的异议不能成立，应当予以驳回。申请执行人提供的证据有：1、银行流水2页。证明案外人系被执行人所开公司嵩县成龙建筑材料有限公司财务科长，在（2020）豫0325民初3181号案件中，曾应被执行人要求，代替被执行人向申请执行人履行过还款义务，根据豫高法[2019]340号第六条第一款之规定，执行异议审查程序中，异议人与被执行人存在夫妻、朋友等近亲关系或者关联企业等共同利益关系，应当加大证据审查力度。2、照片2张。证明根据嵩州名苑小区物业缴纳生活垃圾处理费、水电费和物业费记录，以及向小区物业公司工作人员及其他居民了解，案外人付龙飞根本未在此小区居住。被执行人马桂玲对案外人的异议予以认可。本院查明，王现争、王楠楠诉朱喜朝、朱海龙、马桂玲民间借贷纠纷一案，河南省嵩县人民法院经审理，于2020年12月22日作出（2020）豫0325民初3181号民事判决书，判决“被告朱喜朝、朱海龙、马桂玲于本判决生效后二十日内偿还原告王现争、王楠楠借款本金170万元。”该判决生效后，相关义务人未履行义务，王现争、王楠楠申请法院执行，执行中，嵩县人民法院作出（2021）豫0325执429号执行裁定书和（2021）豫0325执429号协助执行通知书，于2021年3月9日查封了被执行人马桂玲所有的位于嵩县××号院（嵩州名苑）2号楼1单元302房产一套（预售许可证号：洛嵩房售2013字第××号，面积：166.59㎡）。另据案外人付龙飞提供的证据，马桂玲（甲方）与付龙飞（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容：甲方将嵩州名苑房屋、面积166.59㎡（不显示具体房号信息）出售给乙方；房屋总价为大写人民币壹仟陆佰万元，小写400000元（大、小写数额不一致）；应甲方要求前述款项以转账方式支付到甲方儿子朱海龙的账户上；乙方于签订本协议之日起2日内向共管账户一次性支付购房定金人民币叁拾万元，所交定金在乙方向甲方支付购房尾款时自动转成购房款；甲方同意乙方剩余购房尾款拾万元整以转账方式支付，待甲方还清银行抵押贷款，直接将剩余房款支付给甲方在本协议项下的收款账户；甲方应于房屋过户手续办理完毕之日起六十日内交付该房屋给乙方使用，甲方承诺未按上述约定时间交付房屋给乙方使用则按本协议第九条承担违约责任等。该合同未写明签订日期；合同第一页和最后一页的纸质与其他页面的纸质明显不同,各页之间未加盖骑缝章。朱海龙出具了“今收到付龙飞房款叁拾万元整”的《收据》；该收据上收款人“朱海龙”的签名不清晰，收据时间为“2019年某月10日（不显示月份）”，收据上所购买房屋具体位置信息不显示。2019年12月10日，通过付龙飞银行账户给朱海龙银行账户转款叁拾万元。该房屋未办理过户手续，在嵩县不动产登记中心登记备案的买受权利人为马桂玲，房屋状态显示为“未抵押”。案外人也没有提供有效证据证明其已合法占有该房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的与被执行人马桂玲签订的《房屋买卖合同》不显示签订日期，无法证明是在法院查封之前签订。且该合同上的房屋价款大、小写不一致，大写为人民币壹仟陆佰万元，小写为人民币400000元；该合同第一页和最后一页的纸质与其他页面的纸质明显不同，各页之间未加盖骑缝章。合同的真实性存疑。案外人提供的付购房款收据开具的时间不明确，收据上的房屋信息不明确，收据、转款凭证看不出与案涉房屋有关联性。案外人也没有提供有效证据证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋。综上，案外人的异议不符合上述法律规定的能够排除执行的情形，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人付龙飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  王汉杰人民陪审员  关海波二〇二一年四月二十九日书 记 员  杨 乾