贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1186号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：罗跃进，男，1985年5月19日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨伟，贵州中黔致合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：覃保卫，贵州中黔致合律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人罗跃进、原审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、罗跃进与一审被告不存在真实的买卖合同关系。首先，被上诉人主张权利的依据是2019年6月11日与大地联创公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是在法院查封之后签订。其次，被上诉人称其2012年5月4日就已签订书面的买卖合同但合同签订后大地公司拿去备案与保管不符合常理也无证据证明。再次其提供的付款凭证没有原件是伪造。罗跃进与曾维柏关系紧密曾担任曾维柏的秘书。被上诉人不是凯里本地人也不在凯里工作没有需要保护的住房消费者权利。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。三、一审判决适用法律错误。被上诉人仅仅是一般买受人，应适用29条的规定判断其是否享有足以排除强制执行的民事权益。而被上诉人未证明其享有商品房消费者权。综上，请求二审法院依法予以改判。罗跃进答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》。答辩人已经支付了全部购房款。案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。一审适用法律正确。罗跃进向一审法院起诉请求：1.不得执行原告向被告大地联创房产公司购买的位于贵州省凯里市房屋；2.本案诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：原告罗跃进系凯里市永乐路28号“永乐家园”小区1幢23层2309号、2310号房业主。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括第1幢23层2309号、2310号住房在内）。罗跃进得知自己所购的“永乐家园”小区第1幢23层2309号、2310号住房被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月5日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异162号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人罗跃进的异议请求。”宣判后，罗跃进不服裁定结果并于2020年9月24日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另查明：原告罗跃进于2012年5月4日向被告大地联创房产公司支付购买凯里市两套房屋的购房首付款各89939元，2013年4月27日，原告又支付给被告大地联创房产公司2310号房屋的尾款190000元。2014年原告罗跃进对位于凯里市房屋进行装修使用。2019年6月11日，以大地联创房产公司为出卖人，罗跃进为买受人双方就涉案房屋买卖事宜补签订了编号为2012-Ｚ-160、2012-Ｚ-161的两份《商品房买卖合同》。其中编号为：2012-Ｚ-160的合同约定：1、罗跃进购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积为84.80ｍ2，总价款为279840元；2、买受人在合同签订当日支付首付款89939元，余款190000元以银行按揭支付；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。编号为：2012-Ｚ-161的合同约定：1、罗跃进购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积均84.80ｍ2，总价款为279840元；2、买受人应当在2012年5月4日前支付全部房价款贰拾柒万玖仟捌佰肆拾元整；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。再查明：原告罗跃进已对涉案房屋（第1幢23层2309号、2310号）进行装修使用多年。又查明：2020年11月17日，原告罗跃进已将“永乐家园”第1幢23层2309号房剩余购房款190000元打入一审法院指定账户。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据罗跃进对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，罗跃进在法院查封涉案房屋前虽然未与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，但从原告提供的支付凭证、收款收据等证据，可以认定原告实际向被告购买了涉案两套房屋，且装修管理使用多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但罗跃进作为买受人没有过错责任，故原告罗跃进对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。综上所述，原告罗跃进的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，理由不能成立，依法不予采纳。被告大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行被告贵州大地联创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中不得执行原告罗跃进购买位于凯里市的房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：罗跃进对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，在法院查封之前，罗跃进虽无提交书面的商品房买卖合同，但从其提供的支付凭证、收款收据等证据，可以证明罗跃进在法院查封之前向大地联创公司购买了案涉房屋，且装修使用多年，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付法院，至今未能办理产权过户登记手续是事实，但罗跃进作为买受人没有过错责任，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。因此，罗跃进对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧