广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初2678号原告：东莞市常联线盘有限公司，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区凤兴二路二号厂房二楼A区，统一社会信用代码为91441900MA4W68QF6G。法定代表人：彭贵彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨婉霞，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项新紫，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市港菱实业有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××862X6。法定代表人：江某1。被告：东莞市虎门镇北栅股份经济联合社，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区，统一社会信用代码为N244×××××××××××538。法定代表人：陈志强，该单位理事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。原告东莞市常联线盘有限公司（下简称常联公司）诉被告东莞市港菱实业有限公司（下简称港菱公司）、东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（下简称北栅股联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，于2021年3月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常联公司的委托诉讼代理人杨婉霞，被告港菱公司的法定代表人江某1，被告北栅股联社的委托诉讼代理人陈展林、吴明恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告港菱公司向原告常联公司退还押金12000元；2.判令被告港菱公司退还原告常联公司自2020年9月至10月期间已付的租金8000元；3.判令被告港菱公司、北栅股联社连带赔偿原告常联公司装修损失48536元；4.本案诉讼费用均由被告港菱公司、北栅股联社承担。事实与理由：常联公司与港菱公司于2019年4月10日签订《厂租租赁合同书》，约定港菱公司将位于北栅社区西坊路87号厂房租赁给常联公司使用，租赁期限78个月，自2019年4月1日起至2025年9月30日止，每月租金4000元。合同签订后，常联公司支付了相当于三个月租金12000元作为押金，承租后常联公司对租赁物进行装饰装修。合同第八条约定，如租赁物进行三旧改造，港菱公司应在收到旧改文件后通知解除合同，常联公司应在收到港菱公司通知之日起三个月内搬离，港菱公司给予常联公司三个月搬迁期，搬迁期间免收租金。北栅股联社在2020年8月3日通知港菱公司旧改拆迁事宜并停止收取港菱公司2020年9月之后（包括2020年9月份）的租金。港菱公司隐瞒上述事实，直至2020年9月7日，常联公司等租客才得知案涉租赁物将进行旧改，并于9月16日收到港菱公司发出的《通知书》，通知常联公司在内等全部租客即日开始搬离清退至2021年2月7日止，并承诺补偿租客搬迁费、安置费等。且港菱公司为清退租客，违反合同及双方约定，对常联公司承租厂房实施停水停电等严重影响常联公司生产经营，强制要求常联公司支付搬离期间租金，常联公司因经营需要不得不继续交租的事实。常联公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告港菱公司答辩称：常联公司现在没有交房租和水电费给港菱公司，常联公司经常拖欠房租和水电费。港菱公司不同意退还押金，因为是常联公司自己搬走的。港菱公司不同意退还2020年9月起的已付租金，这是常联公司本应支付给港菱公司的。对于赔偿装修损失问题，是北栅股联社要求常联公司搬走的，不是港菱公司逼常联公司走的，常联公司应该要求北栅股联社赔偿，不应要求港菱公司赔偿，因为双方的租赁期尚未到期。被告北栅股联社答辩称：一、常联公司是基于与港菱公司的房屋租赁合同提起本案，而北栅股联社不是该合同的当事人，与常联公司之间不存在房屋租赁合同关系，故基于合同相对性原则，常联公司无权要求北栅股联社承担案涉合同的责任。由于案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，故案涉合同无效，而北栅股联社也没有参与案涉合同的签订，对此没有过错，不必承担赔偿责任。二、无论港菱公司与北栅股联社之间的租赁合同，还是常联公司与港菱公司之间的租赁合同，均在合同中明确约定了租赁物一旦发生三旧改造，就属于约定解除情形，证明两份合同的当事人在签订合同时已经预见租赁物将会进行三旧改造，根据诚信原则，在该约定解除条件成就后，港菱公司作为承租人，常联公司作为次承租人，均应按照合同约定将租赁物返还给北栅股联社。因此，北栅股联社在案涉三旧改造项目依法审批通过后就按约通知了港菱公司，港菱公司也按约通知了常联公司，常联公司应依法及时返还租赁物。如果由此产生相应损失，北栅股联社对此无任何过错，常联公司诉请要求北栅股联社承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。另外，由于常联公司的第二项诉请是要求返还搬迁期的租金，故根据合同相应条款的约定，常联公司已经放弃主张装修损失，故常联公司无权再提起装修损失的赔偿请求。三、根据谁主张谁举证的原则，常联公司目前的证据并未能证明其装修损失的具体金额，依法应承担举证不能的后果。本院查明：2019年4月20日，甲方（出租方）港菱公司与乙方（承租人）常联公司签订了《厂房租用合同》一份，约定：甲方将位于东莞市×××××××××××港菱公司工业园内的B栋3楼C3（3楼三份之一东南角）的租赁物出租给常联公司使用；月租金4000元，租赁期自2019年4月1日起至2025年9月30日止共78个月，2019年4月1日计租；在合同签订当天，乙方需向甲方缴纳三个月的厂房租金12000元作为押金，此押金一直延至合同期满；乙方需每月向甲方缴纳卫生费100元，每年支付消防栓保养费200元；水费收费标准为5元/立方米，电费收费标准为1.3元/度，政策性调价不再另行通知；第八条约定，在租赁期间，如村委对该工业园进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之当日书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方合同的通知之日起三个月内搬离工业园，因此造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担损失，且甲乙双方互不承担违约责任，甲方给予乙方三个月搬迁期，搬迁期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定缴纳。港菱公司于2017年2月24日出具《收据》，确认收到了常联公司支付的押金12000元。庭审中，港菱公司称其没有该租赁物的房产证、建设工程规划许可证。常联公司提交了由东莞市虎门镇北栅社区×××民小组向港菱公司出具的落款日期为2020年8月3日的《通知书》，其上载明：本经济联合社召开股东代表大会表决通过了三旧改造，因港菱公司所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造相关约定，特此通知港菱公司配合三旧改造所需进行搬离清退，本通知发布之日即为正式清退起始日期，等等。北栅股联社亦提交了该《通知书》，港菱公司称北栅股联社的工作人员拿该《通知书》到其法定代表人江某1的办公室，但江某1不同意签名，要谈好补偿才同意签名。常联公司提交了由港菱公司向“各租户”出具的落款日期为2020年9月7日的《通知书》，其上载明：接虎门北栅社区西坊居民小组通知，因租户所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造的相关约定，特通知各租户配合三旧改造所需进行搬离清退，搬离将有搬迁费、安置费的补偿等，本通知书发布之日即为清退起始日期，可延续到2021年2月7日止，等等。庭审中，港菱公司称是北栅股联社要求其于2020年9月7日发出该《通知书》。常联公司于2020年9月、10月交付了两个月的租金8000元。庭审中，常联公司称其已于2020年11月份搬离。常联公司提交了《装修费用明细表及现场照片》，主张其装饰装修损失为48536元，并申请法院对房屋装修价值进行鉴定。另查明，北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》显示，出租方（甲方）北栅股联社与承租方（乙方）港菱公司于2017年9月15日签订了《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于北栅社区西坊路87号的租赁物出租给乙方使用，租赁期从2017年9月1日起至2025年9月30日止共8年1个月，租赁物每月租金217000元；第八条第4款用加黑字体约定，租赁期间，如因甲方对该商铺进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之当日书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方合同的通知之日起六个月内搬离商铺，因此而造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担其损失，且甲方双方互不承担违约责任，甲方给予乙方6个月搬迁期，搬迁期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定交纳；第十条第1款约定，双方确认，双方均对本合同租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，确认本合同标的物为按土地使用权和建设的现状租赁，双方均承诺谨遵诚实信用原则，对本项出租及双方租赁合同的效力不持任何异议；等等。北栅股联社还提交了东莞市虎门镇人民政府盖章的落款日期为2019年12月13日的《虎门镇规划委员会工作会议纪要》，其上载明：会议原则同意虎门镇北栅社区的案涉地块纳入虎门镇2019年度第1批次改造单元，按程序上报市相关部门审批，最终按市审批结果办理相关手续。庭审中，北栅股联社称该租赁物没有土地证、房产证、建设工程规划许可证。以上事实，有原告常联公司提交的《厂房租用合同》《收据》《通知书》《装修费用明细表及现场照片》，被告北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》《虎门镇规划委员会工作会议纪要》《通知书》，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。对本案的争议处理如下：首先，北栅股联社确认其出租给港菱公司的租赁物没有建设工程规划许可证，故港菱公司承租后再部分转租给常联公司的租赁物亦无建设工程规划许可证，根据法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，港菱公司与常联公司于2019年4月20日签订的《厂房租用合同》无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，港菱公司应向常联公司退还押金12000元。再次，本案纠纷是因租赁物所在的地块三旧改造而起。根据常联公司与港菱公司所签订的《厂房租用合同》第八条的约定，双方对于三旧改造是有所预见的，并约定如出现该种情形则乙方于三个月内免收租金搬离，且各自承担损失、互不承担违约责任。前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，即使房屋租赁合同无效，部分约定仍可参照适用。本案中，案涉《厂房租用合同》虽然是无效合同，但《厂房租用合同》第八条的约定是双方的真实意思表示，且是双方预见到三旧改造情形而约定的结算及清理条款，其性质与同样皆有结算性质的租金标准相近，根据诚实信用原则，应参照适用。由此，根据该第八条“三个月搬迁期内免收应缴租金”的约定，港菱公司应向常联公司退回2020年9月、10月的房屋占有使用费8000元。此外，参照《厂房租用合同》第八条“各自承担损失、互不承担违约责任”的约定，对常联公司诉请港菱公司赔偿装修损失48536元，本院不予支持。对常联公司申请对房屋装修价值进行鉴定，因无必要，故本院不予准许。最后，根据前述分析，港菱公司既无需承担赔偿装修损失的责任，则北栅股联社亦无需承担连带赔偿责任，且案涉租赁物所在地块进行的是三旧改造，最终案涉租赁物可能被拆除，北栅股联社收回案涉租赁物亦无法利用其附着的装饰装修而取得额外的利益，就此而言，亦无需承担赔偿装修损失的责任。综上所述，港菱公司应向常联公司退还押金及房屋占有使用费，常联公司的其他诉请应予以驳回。对于港菱公司称应由北栅股联社承担责任，因北栅股联社并非案涉《厂房租用合同》的合同当事人，故无需就退还押金及房屋占有使用费承担责任。依据前述援引法律条文之规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市常联线盘有限公司押金12000元；二、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市常联线盘有限公司2020年9月、10月的房屋占有使用费8000元；三、驳回原告东莞市常联线盘有限公司对被告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社的全部诉讼请求；四、驳回原告东莞市常联线盘有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费756.7元，由被告东莞市港菱实业有限公司承担220.7元，由原告东莞市常联线盘有限公司自行承担536元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林雄东二〇二一年四月十九日书记员  陈颖仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。