西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0112民初7069号 原告：陈秀连，女，1962年2月28日出生，汉族，住陕西省勉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨国栋，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠，陕西奉长律师事务所实习律师。被告：西安三彩互联网房屋租赁公司。住所地：西安市委托诉讼代理人：姜社教，男，该公司法务经理，住西安市。原告陈秀连与被告西安三彩互联网房屋租赁有限公司（以下简称三彩公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈秀连委托诉讼代理人杨国栋、赵楠、被告三彩公司委托诉讼代理人姜社教到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀连向本院提出以下诉讼请求：1、依法判决解除2018年6月29日签订的关于西安市未央区XX号楼XX单元XX号房屋的租赁合同。2、要求被告立即腾房交付房屋并结清水电费及物业费。3、要求被告立即支付拖欠的人房租35000元，并按月4500元计算承担月租金至实际交付房屋止。4、要求被告按照房屋装修费双倍即256482元承担责任。5、要求被告承担因违约行为而产生的律师费8000元及本案诉讼费。事实与理由：2018年6月29日，原、被告双方签订关于未央区XX号楼XX单元XX号房屋的租赁合同，合同约定每月租金4500元，水电费、物业费全部由被告承担，租金每月25日支付，租赁期间120个月，免受租金12个月，从2018年7月6日开始计算租期。合同第十四条第三款还约定被告有下列情形的，原告可以单方解除合同。1、不支付或不按合同支付租金达60日。2、二次以上拖欠各项费用达1万元。补充合同第十条被告有合同约定的第十四条第三款规定的情形之一的，甲方要求解除合同乙方应按甲方的装修款双倍支付违约金。另，原告按照合同第七条向被告支付了房屋装修款128241元。现被告在承租二年期间共计拖欠原告房屋租金8个月合计3.6万元。根据双方合同约定已经达到解除合同的条件，因此，原告要求和被告解除房屋租赁合同，并在结清物业费、水电费等的基础上，立即交付房屋。同时按照合同违约条款约定，被告应承担房屋装修款双倍的违约金。被告三彩公司辩称，一、同意解除合同。二、2020年，受突发公共卫生事件新冠疫情的影响，全国经济大幅下滑，企业经营十分困难，时至今日，公司仍处于经营困难期，无奈拖欠原告租金，经内部多方沟通，现同意支付原告欠付的房屋租金，但原告主张金额有误。三、原告主张支付的违约金不符合法律规定。受疫情影响，全国经济下滑，企业经营困难，原告提出支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题意见（二）》第5条第一款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，其不应承担违约金。同时，虽然其与原告签订《房屋租赁合同》，并对违约金作了相关约定，但是根据《民法典》第五百八十五条的规定，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应认定为约定的违约金过分高于造成的损失。在本案中，原告主张的违约金显然过分高于损失的百分之三十。应当驳回原告请求支付违约金的主张。四、原告主张的律师费，因该费用非合同约定或法律规定应由其承担的费用，请求予以驳回。五、2020年1月以来，全国疫情蔓延，整个国家居民均处于半封闭状态，其未能按时支付原告房租属于不可抗力。根据国家相关减免租金的政策，经营餐饮、旅游、家政、教育培训等行业应减免租金3个月，其是服务于全国房屋租赁的家政企业，显然属于被减免的范围，请求法院依法保护其合法权益。经审理查明，2018年6月29日，原告陈秀连（甲方）与被告三彩公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市未央区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋出租给被告，房屋状况为：3室2厅2卫1厨，面积142.49平方米，装修状况为毛坯；租赁期限120个月，甲方收租期108个月，免租期12个月（含2个月装修期，10个月空置期，即每年春节1个月空置）；租金每月4500元，自本合同签订之日起前60日为免租装修期，免租装修期结束后的第一个25号乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月25号支付租金，免租期除外；乙方承担租赁期间与房屋有关的各项费用（水、电、供暖、燃气、物业管理等费用）；装修费用按面积计算为128241元，本合同签订的3日内甲方一次性支付装修总价128241元；甲方应于2018年7月6日前将房屋按约定条件交付乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按甲方的装修款全额支付违约金：1、不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2、二次以上拖欠各项费用达1万元；3、……。同日，双方又签订补充协议一份，对房屋租赁合同的装修等条款进行了相应变更、增加等，其中对违约金变更为：乙方有本合同第十四条第三款的情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按甲方的装修款全额双倍支付违约金；并对争议解决方式变更为：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商不成或调解不成的，向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费、住宿费等，均由违约方承担。合同签订后，双方均按合同约定履行。2019年12月前，被告每月按照合同约定向原告支付房租。从2020年1月开始，被告未按期支付房租，至2020年9月26日，被告一直逾期向原告支付房租，房租支付至2020年8月6日，后再未支付。现原告诉至本院，酿成诉讼。庭审中,双方一致确认，被告支付租金至2020年8月6日，被告此前曾支付2000元应折抵至2020年8月19日，被告欠付租金从2020年8月20日起计算。被告称愿意解除合同并返还房屋、结清物业、水电费，并按约定的4500元/月承担返还房屋前的租金，但不承担违约金及代理费。原告称被告违约，按照合同约定应当支付违约金及代理费。庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有房屋租赁合同及补充协议 、装修费收据、代理费收据、银行账户交易明细，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告均应履行。被告未按合同约定的期限支付租金达到合同约定的解除条件，已构成违约，原告要求解除合同并要求被告返还房屋符合双方合同约定，被告亦同意，本院予以支持。原告主张被告支付欠付租金，但主张的金额有误，庭审中双方确认从2020年8月20日起计算欠付租金至被告返还房屋时，故被告应当从2020年8月20日起按照每月4500元支付租金至返还房屋时止。因双方合同约定被告违约应承担违约金，原告主张违约金符合双方合同约定，应当予以支持，但因约定的违约金过高，综合考虑案件实际情况，本院酌情按照6个月房租计算为2.7万元。被告认为其不应支付违约金的意见，本院不予采纳。原告主张被告支付代理费，仅提供收据，并无发票证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈秀连与被告西安三彩互联网房屋租赁有限公司于2018年6月29日签订的房屋的租赁合同于本判决生效之日解除。二、被告西安三彩互联网房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内将位于西安市未央区XX号楼XX单元XX号房屋返还原告陈秀连，并结清该房屋水电、物业费用。三、被告西安三彩互联网房屋租赁有限公司于返还房屋之日按4500元/月的标准向原告陈秀连支付2020年8月20日起至返还房屋之日止的房屋租金，并支付违约金2.7万元。四、驳回原告陈秀连其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5792元（原告已预交），由被告西安三彩互联网房屋租赁有限公司承担2896元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告，其余2896元由本院退还原告陈秀连。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      王  蔚   二〇二一年四月二十二日 法 官助 理      曹  鑫书  记  员      陈  丹