甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初13625号原告:兰州居然之家万佳家居建材有限公司，住所地兰州市城关区高新雁北路1683号1-5层。法定代表人:解涛，该公司西北分公司总经理。委托诉讼代理人：郝匡，该公司招商经理。委托诉讼代理人：李昕，甘肃正鼎律师事务所律师。被告:朱坤伦，男，1987年8月23日出生，汉族，住兰州市西固区。原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司（以下简称：居然之家公司）与被告朱坤伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝匡、李昕到庭参加诉讼，被告朱坤伦经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告居然之家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《居然之家合同书》；2、判令被告向原告支付自2020年5月1日起至2020年9月30日欠缴的租金389782.98元、物业管理费210858.48元、市场管理费29532元，2020年10月1日之后的租金、物业管理费、市场管理费按照《居然之家合同书》的约定计算至腾房之日止；3、判令被告向原告支付自2020年5月21日起以未付租金、物业费、市场管理费为基数、按每日0.3%计算至实际付清之日止的滞纳金(暂计算至2020年9月30日的滞纳金为251439.21元)；4、判令被告向原告退还合同期内给予的租金、物业管理费、市场管理费的减免优惠634151.08元；5、判令被告承担上下水改造损失费用77000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2019年12月17日，原、被告签订了《居然之家合同书》，约定:原告将位于兰州雁北路店第三层第19号商铺、面积为1968.8平方米的场地出租给被告用于经营“餐饮、儿童娱乐”，合同期限为2019年8月16日至2021年5月31日，租金为每日1.3元/㎡，每三个月支付一次租金，物业管理费为每日0.7元/㎡，市场管理费按照每平方米每月3元收取。同时，合同约定：被告有下列行为之一的，原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，并按照本合同第18.3条的约定要求被告承担违约责任…18.4.5拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或一年内累计超过30日(无论原告是否正式追索)；被告逾期支付租金、和/或展览服务费、和/或合同保证金和/物业管理费和/或装修期费用及保证金、和/或其他费用的,应自逾期之日起每逾期一日按逾期交付金额的0.3%支付违约金；因被告有本合同第18.4条约定的违约行为的,原告有权单方解除本合同,并收回该商铺,对被告已支付的合同保证金所有租金或其他费用(无论该租金或其他费用对应的租赁期间是否届满)均不予退还,并向被告索取被告在本合同约定的装修期内所给予的所有租金、展览服务费等优惠款项。此外,原告有权保留向被告追索权利。合同履行期间，被告一直存在未按时足额支付各项应缴费用的情况，为此原告于2020年6月1日起多次以电话、短信方式与被告沟通清缴欠费等相关事宜,并于2020年8月4日出具正式《通知函》催收欠款，但被告一直未按照约定足额履行付款义务，其行为已构成违约。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告朱坤伦未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：2019年12月17日的《居然之家合同书》、2020年8月4日的通知函、2020年3月27日的保证书、微信聊天记录截屏、美食城费用明细、兰州居然之家万佳家居建材有限公司市场收据、2020年7月2日的《美食城上下水和隔油池工程施工合同》、兰州银行网上银行电子回单、甘肃增值税专用发票。根据原告提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2019年12月17日，原告居然之家公司与被告朱坤伦签订了《居然之家合同书》，约定：原告将位于兰州市城关区兰州雁北路店第三层第19号、经营面积为1712.39平方米、承租面积为1968.8平方米的商铺出租给被告用于经营餐饮、儿童娱乐；租赁期限为自2019年8月16日起至2021年5月31日止，自计租日开始计算；租金为每平方米每日1.3元，自2019年8月16日至2021年5月31日，共计655天，租金共计1676433.20元；每平方米每日物业管理费为0.7元，每平方米每月市场管理费为3元；租金、物业管理费、展览服务费、收银系统使用费支付方式为每3个月为一期；被告应向原告交纳保证金120000元；被告须于本合同签订后的3日内与合同保证金一起向原告支付第一个租赁年度首期固定租金及一个月的市场管理费、收银系统使用费，共计441101.2元，此后被告应在每期最后一个月的20日前向原告支付下个月固定租金及市场管理费、收银系统使用费；原告预定于2019年8月16日将商铺交付被告；该商铺装修期为100日，自交付日起计算，在装修期内，被告无需交付租金，但被告仍需承担装修期装修管理费、物业管理费及其他费用；若被告拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或一年内累计超过30日,原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，并按照本合同第18.3条的约定要求被告承担违约责任；被告逾期支付租金、和/或展览服务费、和/或合同保证金、和/或物业管理费和/或装修期费用及保证金、和/或其他费用的,应自逾期之日起，每逾期一日按逾期交付金额的0.3%支付违约金；因被告有本合同第18.4条约定的违约行为的,原告有权单方解除本合同,并收回该商铺,对被告已支付的合同保证金、所有租金或其他费用(无论该租金或其他费用对应的租赁期间是否届满)均不予退还,并向被告索取被告在本合同约定的装修期内所给予的所有租金、展览服务费等优惠款项。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金120000元，并陆续向原告支付了场地租金、物业管理费、市场管理费，原告认可被告已将场地租金、物业管理费、市场管理费支付至2020年5月1日。但被告并未按约支付后续费用。为此，原告于2020年8月4日作出《通知函》并送达给了被告，原告在该函中通知被告:其已欠缴2020年4月-2020年7月费用372261.86元，须在2020年8月20日18点前补齐欠费；对于未能按照上述通知交清费用而造成单方违约的店面，商场将有权停止对店面的物业相关工作（包括但不仅限于停止进出货、供电），所有责任均由商户自行承担；同时，在其接到停止物业服务3日内（2020年8月23日18点前）仍然未补齐相关费用，原告将有权将店内物品封存于商场库房内，并有权自行处置签述物品，且有权将出售的价款抵偿欠费，并就未能抵偿完毕的部分以法律程序继续向贵方追讨。但被告仍然未向原告支付上述拖欠费用，双方发生纠纷，原告遂诉至法院。另查，在合同履行期间，原告给予了被告3个月免租期的优惠，受疫情影响还给被告减免了3个月的场地租金与物业管理费以及2020年2月份的市场管理费。另外，原告同意被告已缴纳的12万元保证金用于折抵被告在本案中拖欠的租金。本院认为，原告居然之家公司与被告朱坤伦于2019年12月17日签订的《居然之家合同书》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均须依约履行。在合同履行过程中，被告未按合同约定的支付期限及时支付场地租金及其他应缴费用，居然之家公司在2020年8月4日向被告发函，限其在2020年8月20日18点前结清应缴费用，但被告仍未能在规定的期间缴纳，其已构成违约，居然之家公司作为守约方因此享有单方面解除合同的权利，故原告要求解除双方签订的《居然之家合同书》的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在起诉前未通知对方解除合同，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，故双方之间的《居然之家合同书》自起诉状副本送达被告时即2020年12月2日解除。关于原告主张的自2020年5月1日起至2020年9月30日欠缴的租金389782.98元、物业管理费210858.48元、市场管理费29532元，2020年10月1日之后的租金、物业管理费、市场管理费按照《居然之家招商合同》的约定计算至腾房之日止的问题，根据原告的陈述可知，案涉场地长期处于无人管理、敞开状态，原告对被告没有正常使用房屋的非正常情况是明知的。而原告作为出租方及管理者，虽然多次催促被告缴纳欠付费用，但其却并没有积极行使合同权利，及时收回案涉房屋，其对损失的扩大存在一定的过错。考虑到上述实际情况，本院对原告主张的上述费用只支持到其向被告发出通知函所记载的限期履行时间，即2020年8月23日。因被告仅支付租金、物业管理费、市场管理费至2020年5月1日，故被告应向原告缴纳2020年5月1日至2020年8月23日期间的租金294335.6元(1968.8平方米×1.3元/日×115天)、物业管理费158488.4元(1968.8平方米×0.7元/日×115天)、市场管理费22267.1元(1968.8平方米×3元×3.77个月)。因原告同意用被告已缴纳的12万元保证金折抵被告在本案中拖欠的租金，故被告仅需向原告支付2020年5月1日至2020年8月23日期间的租金174335.6元（294335.6元-120000元）。对原告该诉请中超出部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，根据合同内容可知，此为双方对违约责任的一种约定，被告未按约支付应缴费用的行为构成违约本应依约向原告支付滞纳金，但被告的违约责任以补偿性为原则,以惩罚性为补充，现原告对其主张要求被告支付如此高额的滞纳金的合理性没有提交证据证明，也没有提供证明被告的违约行为给其造成的实际损失达几十万元的相应证据，因此，原告主张的滞纳金明显高于其损失，故本院依据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的违约金予以调整。结合合同履行情况、被告迟延付款期限等综合因素，以原告利息损失为基础，本院酌定被告向原告支付违约金15000元为宜。关于原告主张被告应退还合同期内给予的租金、物业管理费、市场管理费的减免优惠634151.08的问题，根据查明的事实，在合同履行期间，原告给予了被告3个月免租期的优惠，受疫情影响还给被告减免了3个月的场地租金与物业管理费以及2020年2月份的市场管理费。对于3个月免租期间的租金，根据居然之家公司与被告签订的招商合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，被告应退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠。现因被告违约导致合同提前解除，故被告应退还居然之家公司在其装修期间免除的三个月租金230349.6元(1968.8平方米×1.3元/日×90天)。对于受疫情影响减免的3个月的场地租金与物业管理费以及2020年2月份的市场管理费，被告承租案涉场地系用于经营，而在2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，这一不可抗力及疫情防控措施导致被告无法正常经营，无法产生收益，原告给被告减免疫情防控期间的上述费用符合公平原则及相关法律规定，故被告不应向原告退还因疫情减免的上述费用。综上，对原告要求被告退还装修期间免除的三个月租金230349.6元的请求，本院予以支持。对原告该诉请中超出部分，本院不予支持。关于原告主张的上下水改造损失费用77000元，因原告并未提供证据证明双方达成了被告同意承担该费用的一致意思表示，故对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不予抗辩的诉讼风险，故本院依据现有证据依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司与被告朱坤伦于2019年12月17日签订的《居然之家合同书》自2020年12月2日解除；二、被告朱坤伦于本判决生效后十日内向原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司支付2020年5月1日至2020年8月23日期间欠缴的2020年5月1日至2020年8月23日期间的租金174335.6元、物业管理费158488.4元、市场管理费22267.1元；三、被告朱坤伦于本判决生效后十日内向原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司支付滞纳金15000元；四、被告朱坤伦于本判决生效后十日内向原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司退还装修期间免除的三个月租金230349.6元；五、驳回原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费9168元，原告兰州居然之家万佳家居建材有限公司承担4168元，被告朱坤伦承担5000元（于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二一年四月六日书记员  王淑娟