江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初5523号原告：石语，女，1974年3月3日生，汉族，居民，住江苏省盐城市建湖县。委托诉讼代理人：程志兴，江苏元齐律师事务所律师。被告：盐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区新区新204国道东、盐渎路北物联大厦301室。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洪、郭蓉，该公司员工。原告石语与被告盐城碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石语及其委托诉讼代理人程志兴，被告碧桂某公司的委托诉讼代理人张洪、郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石语向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担迟延交房违约金121738元（2019年12月1日至2020年10月5日，计305天）；2、请求判令被告承担维修费用20000元；3、请求判令被告承担原告的损失5600元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月21日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“凤城南苑”7幢1404室，建筑面积126.54平方米，房款总金额为1330472元。根据合同的约定，被告应当在2019年11月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件以及合同约定的房屋交付买受人使用。合同中还约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期超过90日后买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了全部房款义务。交房期限届满后，被告一直未能按照合同约定的标准交房。经原告多次交涉（包括盐都区住房和城乡建设局参与协调），至今未能维修到位。综上，被告没有能够在合同约定的时间内向原告交付符合质量标准的房屋，导致原告无法正常居住，被告依法应当承担违约责任并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告碧桂某公司辩称，一、原告在诉状中反映的问题均系保修范围内的质量瑕疵，被告需要承担的为保维修责任，而非逾期交房责任。案涉房屋于2019年11月12日取得竣工验收备案证明，于2019年11月4日取得盐城市盐都区房产测绘中心出具的《盐城市不动产实测测量报告》，案涉房屋于2019年11月30日已经符合合同所约定的交付标准，被告也通过EMS向原告送达了交付通知书，履行了交付的通知义务，因此被告不存在迟延交付案涉房屋的情形。被告交付房屋时，即使存在非实质性影响原告居住使用的瑕疵，原告亦不应以此主张拒绝接受案涉房屋及主张被告承担逾期交付责任。而且，对于原告提出的质量瑕疵，我司已经积极履行了保修义务。二、原告主张的维修费用20000元无事实法律依据，原告未提供相关证据证明其实际损失。原告以保修范围内的质量问题要求被告承担维修费用，被告不应也无需承担。三、原告主张的5600元损失，无事实法律依据。案涉房屋符合合同关于装饰、设备标准的约定交付条件，只是未能达到原告心目中标准，但该标准不应当也不能够作为被告未能按照约定标准交付房屋的依据。且原告所述的房屋质量问题，并未达到严重影响正常使用程度，被告也一直履行保修义务。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理查明：2018年9月21日，碧桂某公司（出卖人）、石语（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定石语购买碧桂某公司开发的位于盐城市盐都区房屋；该商品房（合同约定）建筑面积共126.54平方米；房款合计1330472元；交付期限：出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将举办该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……2、其他：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%；出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日人民币40元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。协议还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，石语按约支付了购房款。2019年11月21日，碧桂某公司向石语邮寄了交房通知单，告知石语其购买的案涉房屋可按《商品房买卖合同》于2019年11月30日交付，可预约收楼手续的办理时间，办理相关收房手续。石语按约收房时，认为案涉房屋存在多处质量问题，双方未能办理案涉房屋接收手续。此后，石语就案涉房屋质量问题多次与碧桂某公司工作人员交涉，要求碧桂某公司进行整改。期间，石语亦就案涉房屋存在厨房台面多处破损、墙砖开裂等精装修存在质量问题向住建部门进行投诉，住建部门要求碧桂某公司限期整改。2020年10月5日，石语办理了收房手续。嗣后，石语因索赔事宜，诉至法院。另查明，案涉房屋所在的凤城南苑7#楼已于2019年11月12日竣工验收合格。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案中，原告石语与被告碧桂某公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，故应为有效合同。原告石语对被告碧桂某公司已在双方合同约定的交房期限届满前，通过邮寄方式告知可办理交房手续并无异议，双方主要争议在于被告碧桂某公司交付的房屋是否符合双方约定以及法律法规规定，原告石语因认为案涉房屋存在质量问题而迟延收房期间能否认定为被告碧桂某公司的逾期交付期间。对此，本院认为，逾期交房违约金的适用有着明确的约定及严格的适用条件，即该违约金针对的是未按照合同承诺的时间达到双方约定的交付条件或未达到法律法规规定的交付条件。案涉商品房买卖合同中第十条中明确约定，被告碧桂某公司应将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告石语，故双方已在合同中明确约定案涉房屋的交付条件为经建设单位、监理单位等四单位验收合格，而事实上案涉房屋已于2019年11月12日竣工验收合格，故被告碧桂某公司交付房屋时已达合同约定的交付条件，亦不存在法律法规规定的禁止交付的情形。至于原告石语提出的案涉房屋存在质量问题，根据规定，只有案涉房屋不符合相关国家规定的工程质量标准、未取得验收竣工或分户质量合格以及装修质量问题严重影响正常居住使用等情形，案涉房屋才能被认定为不符合交付条件，案涉房屋装饰装修存在质量瑕疵属实，但该质量瑕疵尚不足以达到严重影响正常居住使用。对于该质量问题，被告碧桂某公司作为出卖人承担的则应是相应的质量保修责任，在案涉商品房买卖合同第十五条中对此亦有体现，即出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合合同约定，达不到标准的买受人有权要求更换，出卖人应负责更换等，出卖人无需承担逾期交楼责任。因案涉房屋存在质量问题导致原告石语作为买受人延迟居住或造成其他的损失，原告石语应通过该法律关系来主张自身权利。综上，在合同履行过程中应严格区分逾期交付的法律构成要件，不能认为房屋只要存在质量问题即是不符合交付条件，不予交接，继而主张逾期交付的违约责任，此缺乏合同和法律依据，故原告石语主张的案涉房屋存在质量问题而迟延收房期间不能认定为被告碧桂某公司的逾期交付期间，对原告石语主张的逾期交房违约金，本院不予支持。对于原告石语主张的其他两项费用，均非因逾期交房而导致的损失，故在本案中均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告石语的诉讼请求。案件受理费1624元，由原告石语负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  许官林人民陪审员  周 进人民陪审员  唐兰平二〇二一年四月二十九日法官 助理  周 华书 记 员  卢玉清附录法律条文1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。