甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11713号原告:唐湃，男，1972年6月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:邓亮亮，甘肃茂弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海明，甘肃茂弘律师事务所律师。被告:甘肃思诚教育咨询有限公司，统一社会信用代码91620102MA71F4BW53，住所地甘肃省兰州市城关区雁南街道雁滩路3585号人防大厦第五层001室-7。法定代表人:李再新，系该公司董事长。原告唐湃诉被告甘肃思诚教育咨询有限公司（以下简称思诚教育咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐湃委托诉讼代理人邓亮亮到庭参加诉讼，被告思诚教育咨询公司经本院合法传唤未到庭。本案现已依法缺席审理终结。原告唐湃向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋租赁押金12660元及逾期利息（逾期利息以12660元为基数，按贷款市场报价利率四倍计算即15.4%，期间自2020年6月25日起至实际清偿日止，暂计至2020年9月23日为480.6元）；2.判令被告向原告返还2020年2月至2020年7月的房屋租金75960元；3.本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:原告和被告于2019年1月23日签订《房屋租赁合同》，双方约被告定将位于兰州市城关区××路××号××大厦××楼房屋租赁给原告，租赁面积149平方米，租赁费每平方米85元／月（包含水、电、空调费、物业费），房租每月12660元，租赁期限2019年2月1日至2021年1月31日（其中2019年2月1日-2月15日共计15天免租金为装修期）。房租支付方式为半年付：原告需提前15天支付下半年的房租，具体付款时间为2019年2月1日前、2019年7月15日前、2020年1月15日前、2020年7月15日前，并约定房屋租赁押金为12660元。2020年5月28日，原告与被告签署《房屋押金退还协议》，约定被告于2020年6月25日前退还押金给原告，但在此之后，经原告多次要求被告返还押金均未果，截止起诉之日，原告仍未按约定退还押金。原告租赁被告房屋主要用于办公教学，但自新冠疫情爆发以来，为配合防疫需要，原告并未进行任何教学活动，租赁的该房屋也未实际使用，亦未产生任何收入，原告因此遭受了严重的经济损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，原告认为，此次疫情爆发属全国突发公共事件，不可预见、不可避免、不能克服，属于不可抗力，原告未使用该承租房屋进行营业却承担疫情防控期间的房租，对原告来说明显不公，因此，被告应退还原告2020年2月至2020年7月的房租75960元。综上所述，为维护原告合法利益，提起诉讼，望判如所请。被告思诚教育咨询公司未作答辩。原告唐湃围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院结合原告的陈述进行审查确认，本院对本案诉争事实认定如下：2019年1月23日原告唐湃与被告思诚教育咨询公司签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于兰州市城关区××路××号××大厦××楼房屋租赁给原告使用，租赁面积149平方米；租赁期限2019年2月1日至2021年1月31日（其中2019年2月1日-2月15日共计15天免租金为装修期）；租赁费每平方米85元／月（包含水、电、空调费、物业费），租金每月12660元，每年151980元；房租支付方式为半年付：原告需提前15天支付下半年的房租，具体付款时间为2019年2月1日前、2019年7月15日前、2020年1月15日前、2020年7月15日前；2019年2月1日前原告需将第一次支付的69630元房租汇至被告指定账户；房屋押金12660元，租赁合同签订当天，原告需将房屋租赁押金汇至被告指定账户；原告若在未满租赁期要求终止协议，需按当月至租赁期满期间房租金的3倍支付违约金；合同到期后，被告在租赁时所提供的各项设施完好无误，经验收合格后，押金于5个工作日内退还给原告。合同还约定了其他事项。合同签订后被告依约向原告交付了涉案房屋，被告亦依约向原告支付了租赁押金及租金，期间，原告向被告预交租金至2020年7月15日。但因原告租赁案涉房屋用于开办线下学生课外兴趣培养教育，2020年1月底，新冠疫情爆发，为相应国家号召及防疫要求，居民大多居家隔离，国内很多行业受到影响，特别是原告开办的线下学生课外兴趣培养教育被政府相关职能管理部门要求暂停教学活动，为此，因原告的合同目的无法实现，2020年5月28日，原告与被告签署《房屋押金退还协议》，实际解除了上述房屋租赁合同，协议约定房屋押金退还原因及退还时间：现因乙方（原告）单方面原因，要求提前搬离甲方（甲方）所出租房屋（租房合同未到期），乙方押金将在甲方检查租赁时所提供的各项设施完好无误，验收合格后，于2020年6月25日前退还押金给乙方（付款方式双方协商）。如所租房屋因乙方使用不当造成损坏的，由乙方负责赔偿，赔偿费用从押金中扣除，另：乙方在甲方退还押金前需提供押金收据或支付凭证。上述协议签订后，原告依约向被告腾退了案涉房屋，但被告未按约定向原告退还押金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。当事人协议依照，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉《房屋租赁合同》和《房屋押金退还协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。现原告已依约搬离并将涉案房屋腾交被告，被告应依约于2020年6月25日前将押金12660元退还原告，但被告在约定的期限届满后至今未向原告退还押金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，现原告要求被告退还押金并支付逾期利息有事实依据，本院予以支持，但对原告主张的利息损失，因双方对违约责任未予约定，原告主张逾期利息以12660元为基数按贷款市场报价利率四倍计算即15.4%计算没有依据，本院认为，被告未依约退还押金，给原告造成的利息损失，应以12660元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，故本院对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求合理部分予以支持。关于原告主张受新型冠状肺炎疫情影响未实际使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，诉请被告退还2020年2月至2020年7月的房租75960元的诉讼请求，本院认为，虽然合同约定原告若在未满租赁期要求终止协议，需按当月至租赁期满期间房租金的3倍支付违约金，但原告因新冠疫情影响导致合同目的无法实现经与被告协商一致于2020年5月28日签订《房屋押金退还协议》，实际解除租赁合同并依约及时腾退了案涉房屋，而原告实际已将房租预交至2020年7月15日，根据本案实际情况，案涉租赁合同解除系由法定意义上的不可抗力造成，原告的行为并不构成违约，被告应将房屋租赁关系解除即房屋实际腾退后原告并未使用房屋但已预交的1个半月租金18990元予以返还，至于原告认为因新冠疫情影响导致其于2020年2月至2020年5月间并未实际有效使用案涉房屋，要求被告返还其已交纳的在此期间房租的诉讼请求，本院认为，原告提前解除合同的行为客观上给被告亦造成了一定的经济损失，根据本案实际情况并依据相关政策规定，双方在签订解除合同协议时对此并无相关约定，应视为双方就此租金不予减免（退还）已达成合意，并如前所述本院认定原告提前解除合同的行为不构成违约,已客观上对原告因履行案涉合同造成的经济损失予以了救济，如再由被告减免（退还）租金，客观上加重了被告的负担，故对原告的该项诉求本院不予支持。被告思诚教育咨询公司经合法传唤不到庭参加诉讼，由其承担举证不能的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃思诚教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告唐湃退还房屋押金12660元，并自2020年7月1日起向原告唐湃支付逾期利息（以12660元为基数，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告甘肃思诚教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告返还房屋租金18990元；三、驳回原告唐湃的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2028元，由原告唐湃负担1028元，由被告甘肃思诚教育咨询有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥人民陪审员  陈维萍人民陪审员  张 霞二〇二一年四月二十一日书 记 员  梁 婕