湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终575号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：于亲友，男，1972年11月18日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，现住永州市冷水滩区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈宏英，女，1978年9月3日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，现住永州市冷水滩区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周四清，祁阳县大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨萍，女，1978年5月15日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：周耀仲，男，1952年6月27日出生，汉族，湖南省祁阳县人，住湖南省祁阳县。上诉人于亲友、陈宏英因与被上诉人杨萍侵权责任纠纷一案，不服湖南省冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于亲友、陈宏英上诉请求：一、依法撤销原判，并依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求；二、被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1、一审查明事实不清，认定事实错误。冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第1632号民事调解书已确认上诉人于亲友于2014年7月28日前共向杨淑英借款本金664,000元，利息至2014年10月20日止为260,000元，其中2013年2月20日前的利息已付清，之后的利息为260,000元；2、2014年12月16日的《房屋买卖合同》无支付购房款的事实，生效判决书中没有抵扣本金和利息的事实，被上诉人没有举证支付了购房款；3、《房屋买卖合同》为让与担保，当债权被生效判决书确认后，让与担保自然解除，房屋应该由让与担保权人归还房屋所有权人；4、2014年12月16日的《2013年于亲友个人借款金额及利息计算如下》被生效调解书所替代，不再产生生效调解书以外的内容。《于亲友2013-2014年个人借款本金＋利息合计金额如下》没有于亲友的签名，不能约束于亲友；5、所有的录音、微信、信息都是杨淑英逼的，不能否认生效调解书的内容；6、上诉人借杨淑英的75,000元都是为砖厂所用。综上，一审判决错误，请求二审依法判决。杨萍辩称，1、依据（2015）永冷民初字第1632号民事调解书的内容，上诉人欠被上诉人664,000元，利息260,000元，合计924,000元，这是不争的事实；2、上诉人是将房屋过户抵消被上诉人200,000元的欠款，不是被上诉人向上诉人购买房屋；3、上诉人将房屋过户视为抵押，缺乏事实依据，且明显混淆买卖和抵押的法律关系；4、对2014年12月16日的结算单无异议；5、上诉人称2014年12月16日的结算单上没有其签字，对其无法律约束力的意见没有法律依据，该结算单与本案其他证据相互印证，且最后一页有其签字；6、上诉人称“所有的录音、微信、信息都是杨淑英逼的”，无事实和法律依据；7、上诉人借杨淑英的75,000元是上诉人在承包砖厂期间需要资金，故砖厂作担保，上诉人向杨淑英的借款。原审原告杨萍向一审法院起诉请求：1、依法判令两被告立即停止侵占原告所有的位于永州市冷水滩区××路××栋××号××及位于永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××层××号车库，并立即搬离该房屋及车库；2、请求二被告赔偿原告不能入住产生的租房费用10000元；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。诉讼过程中原告撤回第二项诉讼请求。原审反诉原告于亲友、陈宏英向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告返还永州市冷水滩区零陵南路A栋504号房屋及零陵南路162号B栋A单元一层8号车库给反诉原告，即将房屋过户到反诉原告名下，车库的《房屋转让合同》予以解除；2、判决反诉被告承担本案反诉费用。一审法院认定事实：被告（反诉原告）于亲友与原告（反诉被告）杨萍母亲杨淑英系干母子关系。2012年11月11日，被告（反诉原告）于亲友向原告（反诉被告）杨萍母亲杨淑英借款20万元，约定月息三分。2013年1月8日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款10万元，约定月息三分。2013年2月16日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款20万元，约定月息二分。2014年7月22日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款8.9万元。2014年7月28日，被告（反诉原告）于亲友向杨淑英借款7.5万元，约定月息二分。2014年10月24日，被告（反诉原告）于亲友向原告（反诉被告）杨萍借款5万元。因被告（反诉原告）于亲友未及时向杨淑英偿还借款本息，于是双方约定用被告（反诉原告）于亲友、陈宏英的房屋车库抵扣借款。2014年12月16日，被告（反诉原告）于亲友与杨淑英进行结算，载明：于亲友个人借款金额及利息计标如下注：30万元月息为三分，付息付至2013年2月20号止。一、借款：300000×3%＋10个月＋10天＝93000元；二、借款200000×2%＋10个月＋25天＝43330元；三、借款180000元未计息；四、2013年利息合计136330元；五、2013年本金合计人民币680000元；六、2013年本息合计人民币816330元，其中：①2013年7月2号合手利息15000元②2013年12月20号咸宁5000元，2014年12月16号办房产过户抵现金200000（合手借据一张188892元），③应减利息数11828元；七、2013年实际本息总计人民币784502元；八、过户手续费为11280元已减去。于亲友、杨淑英在该结算单上签名捺印。同时杨淑英又写于亲友借款汇总，1、2012、11、11号月息3分200000元；2、2013、2、16号月息2分200000元；3、2013、3、8号月息3分100000元；4、2013年利息125050元；5、2014年利息130000元；6、2014年7、8号89000元；7、2014、7、22号75000元；8、2014、10、24号（杨萍管于合手回房产证）50000元，合计人民币969050元，房产过户抵价200000元车库抵价100000元，合计币300000元，借款两张已合手走计币288892元另在利息中减款11828元，此笔款已在汇总数中减去。该于亲友借款汇总于亲友未签名。同日，杨淑英立据，载明为保障本人的安居房，将于亲友、陈宏英同志的房屋暂时过户到杨萍名下，在此期间杨萍不得私下将房屋出售，经得三方同意后方可作房屋处理。原告（反诉被告）杨萍作为乙方与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英作为甲方此前于2014年10月27日签订《房屋转让合同》，约定甲方于亲友、陈宏英将位于永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××层××号车库以价格10万元转让给乙方，乙方用甲方欠其相应债权予以抵付，乙方承诺该房产甲方享有优先回购权。2014年12月16日，原告（反诉被告）杨萍作为乙方与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英作为甲方签订《永州市房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方坐落在永州市冷水滩区××路建筑面积114.74平方米（房屋权证第0××8号）的房产，房款20万元。双方当日办理了产权过户登记，将涉案房屋过户到原告（反诉被告）杨萍名下，原告（反诉被告）杨萍交纳了住房转让手续费、住房登记费、价格调节基金、契税，取得了售房款销售不动产统一发票，被告（反诉原告）于亲友交纳了个人所得税-房屋转让所得。此前涉案房屋登记在被告（反诉原告）于亲友名下时，于2013年5月21日设立抵押登记，2014年10月24日注销抵押登记；于2014年10月27日设立抵押登记，2014年12月16日注销抵押登记。2015年6月24日，杨淑英以于亲友未偿还借款本息为由向法院提起诉讼，法院于2015年8月5日作出民事调解书，调解书载明：原告杨淑英向法院提出诉讼请求，判令被告立即向原告偿还借款本金1110592元，判令被告立即向原告支付借款利息340920元；被告辩称，借款属实，但被告将房屋过户给原告抵了部分借款，现房屋拆迁，被告吃亏了，应当再抵扣部分借款本金。调解书协议内容为：被告于亲友下欠原告杨淑英借款本金664000元、利息260000元，合计924000元等内容，该调解书上于亲友辩称“过户给原告抵了部分借款”的房屋为案件原、被告双方争议的已实际过户给原告（反诉被告）杨萍的房屋。现案涉房屋及车库由被告（反诉原告）于亲友、陈宏英居住使用，原告（反诉被告）杨萍自述答应给被告（反诉原告）案涉房屋五年居住权，但二被告（反诉原告）到期拒不搬离涉案房屋，原告（反诉被告）杨萍遂诉至法院。二被告（反诉原告）于亲友、陈宏英则以双方不存在买卖关系，案涉房屋过户属于暂时抵押，原告（反诉被告）杨萍并未支付相应房款，原告（反诉被告）杨萍母亲杨淑英也并未代杨萍抵扣房款和车库款为由，向法院提起反诉。原告（反诉被告）杨萍提供的杨淑英与被告（反诉原告）于亲友的通话录音光盘显示，于亲友认可房子是合伙给了一个18万多条子加起房屋过户9,000元以及2,000元利息凑起20万，车库收到杨淑英一张10万元的借条。杨淑英与被告（反诉原告）陈宏英的通话录音显示，杨淑英要求被告（反诉原告）于亲友、陈宏英尽快搬离房屋，陈宏英表示只要杨淑英尽快将被司法拘留的于亲友放出来愿意搬离房屋及车库，杨淑英表示被告（反诉原告）搬离房屋愿意配合亦陈述于亲友被司法拘留还有其他债权人。一审法院认为：案件双方争议的焦点主要为涉案房屋、车库是否已通过以物抵债方式转移财产所有权。原告（反诉被告）杨萍认为已通过其母亲杨淑英对被告（反诉原告）于亲友的债权抵了房屋、车库款，并办理过户手续，取得房屋、车库所有权。被告（反诉原告）于亲友、陈宏英则认为房屋过户给杨萍是抵押，只是暂时过户到杨萍名下，杨萍未支付价款未取得房屋、车库所有权。对此，法院认为，涉案房屋已通过以物抵债方式转移所财产所有权。原告（反诉被告）杨萍与被告（反诉原告）于亲友、陈宏英均系完全民事行为能力人，双方于2014年10月27日签订的《房屋转让合同》以及2014年12月16日签订的《永州市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。原告（反诉被告）杨萍已用其母亲杨淑英对于亲友的债权抵付购房款及车库款，对此有杨淑英与于亲友2014年12月16日的于亲友个人借款金额及利息计标如下、开庭笔录、民事调解书、杨淑英与于亲友的通话录音共同佐证，基于此，原告（反诉被告）杨萍、被告（反诉原告）于亲友、陈宏英亦在房产部门办理过户登记手续并交纳相应税费，双方签订的买卖合同权利义务内容已经履行完毕，原告（反诉被告）杨萍已经取得了涉案房屋所有权及车库权属。至于被告于亲友、陈宏英辩称的房屋只是抵押、担保杨淑英的债务，不存在买卖情况，对此不动产抵押须办理抵押登记才产生抵押效力，涉案房屋转让给杨萍之前登记在于亲友名下时的权属登记显示2013年5月21日设立抵押登记，2014年10月24日注销抵押登记，2014年10月27日设立抵押登记，2014年12月16日注销抵押登记，原、被告双方并于2014年12月16日当日办理房屋所有权转移登记手续，上述情况表明被告对房屋抵押及房屋转让的区别是明知的，案件显然不存在被告辩称的将房屋抵押给原告杨萍担保杨淑英债务的情况，同时，双方签订的买卖合同亦未提到任何抵押字眼，被告于亲友在后来与杨淑英的民间借贷之诉中的辩称亦是过户抵了部分价款，并未提出任何抵押情况，而以物抵债与不动产抵押显然是两种不同的概念范畴，被告该辩称意见与法院查明事实不符法院不予采纳。即使双方确实存在被告所认为的抵押情况，但时隔五年之久被告（反诉原告）于亲友、陈宏英均未提出异议，未采取任何行动行使优先回购权或者按照法律规定的程序要求杨萍、杨淑英协助自己办理房屋抵押登记，其亦应为自己当初不谨慎、怠于按照法律规定程序行使自身权利的行为承担相应的风险责任。以上，原告（反诉被告）杨萍已经取得了涉案房屋所有权及车库权属。原告（反诉被告）杨萍此前将涉案房屋给二被告（反诉原告）居住使用是对其权利的处分，现二被告（反诉原告）拒绝返还房屋已妨害原告（反诉被告）杨萍对涉案房屋及车库权利的行使，原告杨萍作为物权人有权要求现时的无权占有人被告于亲友、陈宏英返还房屋、停止对涉案房屋、车库的侵占。关于反诉原告于亲友、陈宏英要求解除与反诉被告杨萍签订的买卖合同及返还房屋、车库的反诉请求，因反诉被告杨萍已用其母亲杨淑英对反诉原告于亲友的债权抵付相应价款，反诉原告于亲友、陈宏英与反诉被告杨萍亦完成涉案房屋过户登记手续，双方签订的买卖合同已经履行完毕，合同的权利义务终止，不存在解除合同的情形，反诉被告杨萍亦已取得涉案房屋所有权及车库权属，故对反诉原告的反诉请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）于亲友、陈宏英在本判决生效后三个月内停止侵占并搬离原告（反诉被告）杨萍名下位于永州市冷水滩区××路××栋××号××及位于永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××层××号车库；二、驳回被告（反诉原告）于亲友、陈宏英的反诉请求。本诉案件受理费350元，由被告于亲友、陈宏英承担；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）于亲友、陈宏英承担。二审期间，上诉人向法院提交两份新证据，证据一、2014年10月19日结算单，拟证明于亲友在2014年12月16日的结算单的内容是不真实的；证据二、承诺书，拟证明房屋作30万元且征收时所得的补偿款可以偿还杨淑英的借款。被上诉人质证认为，证据一不属于新证据，75,000元本身没有包含在这结算单中；证据二无异议。本院认证认为，上诉人提交的证据一是2014年10月19日结算单，时间在前，无法推翻时间在后的2014年12月16日作出的结算单，故对其证明目的不予采信；上诉人提交的证据二具有真实性与合法性，但该承诺书上亦写明于亲友以房子抵账30万元欠款，至于五年内拆迁的拆迁补偿费处置与本案无直接关联性，故本院对此证据的证明目的不予采信。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点系被上诉人杨萍是否已合法取得诉争的房屋的所有权。本案中，被上诉人杨萍与上诉人于亲友、陈宏英均系完全民事行为能力人，双方于2014年10月27日签订了《房屋转让合同》，2014年12月16日签订《永州市房屋买卖合同》，约定于亲友以三十万元的价格将涉案房屋及车库转让给杨萍。双方的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据表明是在胁迫、欺诈等情形下签订，故应当认定双方的合同系真实意思表示，合法有效。被上诉人杨萍已用其母亲杨淑英对于亲友的债权抵付购房款及车库款，对此有杨淑英与于亲友2014年12月16日的借款结算单、开庭笔录、民事调解书、杨淑英与于亲友的通话录音共同佐证，上诉人自行提供的杨淑英签订的承诺书内容，也注明了房屋抵账于亲友30万元欠款的事实。且合同已经实际履行（涉案房屋已过户至杨萍名下，杨萍交纳了住房转让手续费、住房登记费、价格调节基金、契税，取得了售房款销售不动产统一发票），故应当认定被上诉人杨萍已经取得了涉案房屋所有权，杨萍有权要求上诉人停止侵占，搬离房屋。上诉人提供的承诺书上另有“涉案房屋5年内如遇拆迁，所得拆迁补偿款除去30万元本金及利息，其余抵扣于亲友借款”等内容，不属于本案的审理范围之内，上诉人可另行处理。综上，上诉人于亲友、陈宏英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人于亲友、陈宏英负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年四月二十二日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。