广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12694号原告（反诉被告）：侯泽宇，女，汉族，1993年4月29日出生，住址：广东省深圳市宝安区。被告（反诉原告）：深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新桥街道新和大道8号A栋331，统一社会信用代码：91440300MA5FKELJ66。法定代表人：曹文华，总经理。委托诉讼代理人：胡丽莎，广东鹏浩律师事务所律师。原告（反诉被告）侯泽宇诉被告（反诉原告）深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司（以下简称阿凡达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告侯泽宇、被告的委托诉讼代理人胡丽莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯泽宇向本院提出诉讼请求：1、阿凡达公司解除合同编号20191216阿凡达沙一创意公社物业租赁合同。2、阿凡达公司退还侯泽宇签订合同时所支付的押金人民币16000元。3、阿凡达公司赔偿侯泽宇提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费等。事实与理由：原告侯泽宇和被告阿凡达公司于2020年1月15日签订合同编号：20191216阿凡达沙一创意公社物业租赁合同，合同期限为：2020年1月15日至2022年1月14日。约定侯泽宇向阿凡达公司以人民币5000元/月（不含水电费）租赁阿凡达沙一创意公社410单元作为原告办公室，合同签订时侯泽宇向阿凡达公司支付了1个月的租金人民币5000元和3个月的押金人民币15000元以及水电保证金人民币1000元，共计人民币21000元。不料在签订完合同后不到半个月的时间，2020年1月23日武汉市就正式因疫情原因“封城”，随着时间的推移疫情全球爆发形成不可抗力的自然灾害。侯泽宇主要是做会议服务以及旅游咨询服务工作的，因此次疫情的影响，将无法正常营业与运作，也无法承担与阿凡达公司所约定的租金费用，侯泽宇先后多次向阿凡达公司提出减免和扶持或者根据合同第十三条不可抗力解除合同的请求，都被阿凡达公司无理拒绝。并且侯泽宇在2020年3月24日以快递EMS的方式已向阿凡达公司正式发送了解除房屋租赁合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另外有规定的除外。被告阿凡达公司答辩并反诉称，一、原告侯泽宇的确在2020年3月24日以书面方式要求解除双方所签订的房屋租赁合同，阿凡达公司也以复函的方式同意侯泽宇的解除申请。因此，阿凡达公司也同意侯泽宇第1项诉讼请求解除双方房屋租赁合同。二、侯泽宇的解除理由客观上不成立，更加不构成不可抗力因素。因此，依据双方签订房屋租赁合同第11.2条的约定，侯泽宇提前要求解除房屋租赁合同，阿凡达公司有权不退回履约保证金。三、侯泽宇的户籍所在地及常住地均为深圳市宝安区，因此，2020年1月23日武汉封城与侯泽宇不具有任何的关联性。侯泽宇并没有举证证明其已经注册了相关的公司，更没有举证证明其租赁本合同项下的物业所注册的公司、经营的范围为会议服务及旅游咨询服务等业务。并且，根据国务院相关政策文件，最迟至2020年2月10日企业可以复工复产。因此，侯泽宇在2020年3月24日以新冠疫情构成不可抗力为由，要求解除房屋租赁合同与客观事实不相符合，也缺乏法律依据，应当依约作没收履约保证金处理。综上所述，侯泽宇的第2项诉讼请求缺乏事实依据、合同依据和法律依据，请求法院依法予以全部驳回。四、侯泽宇的第3项诉讼请求客观上没有产生，侯泽宇也没有证据证明损失的具体金额，请求法院依法予以全部驳回。四、××是一个长期防控的事实，至今没有任何法律法规或者政府的政策性文件，将新冠疫情定性为不可抗力的事件。即使是政府部门的相关文件，也仅仅是针对国有性质的房地产企业和物业公司给其租户适当的减免半个月至两个月的租金，而且仅仅是倡导和建议，并非强制性的规定，因此本案原告所主张的新冠疫情不宜定性为不可抗力事件，不能成为原告解除与被告之间房屋租赁合同的合法合理的理由。五、本案的原告至今没有提供任何证据证明，其在所租赁的房屋所在的地址设立的公司，更没有证据证明其所设立的公司的营业范围受到新冠疫情的影响，而无法营业，应当承担举证不能的责任。六、在第一次庭审之后，被告提供了租赁房屋的消防验收合格证，再结合被告在第一次庭审举证期间所提交的证据一，足以证明本案涉案的租赁物确实不属于违章建筑。本案的租赁合同不宜认定为无效。根据广东省高级人民法院关于合同法实施后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第29条，被告请求法庭认定本案的房屋租赁合同是合法有效的。原告没有合法正当的理由于2020年3月24日单方面无故提出解除双方的房屋租赁合同，应当被告有权依据合同的相关规定，对其所缴纳的房屋履约保证金依法不予退还。七、根据原告本人在第一次庭审举证期间所提交的证据，也可以证明，其于2020年2月23日，已经从其湖北老家返回深圳，并且在2020年3月9日解除了医学隔离，因此其于2020年3月24日，以书面形式要求解除与被告之间的房屋租赁合同，缺乏正当的解除理由。八、在双方所签署的租赁合同中，明确约定，即使原告有合法正当的理由需要解除双方的房屋租赁合同，也应当提前一个月以书面方式告知被告，本案的原告在2020年3月24日，直接以书面形式请求解除，未提前30天通知被告，也应当承担未提前一个月通知被告而给被告造成的房屋租金的损失，至少为一个月的租金。被告阿凡达公司向本院提出反诉请求：一、侯泽宇向阿凡达公司支付3月份租金及水电费6687.94元份租金及水电费共计6687.94元（包含2月份公摊水费37.5元、3月份租金和卫生管理费5000元、2月份未付费用2650.44元）；二、本案案件受理费由反诉被告承担。侯泽宇针对反诉答辩如下，我支付的费用一共是21000元，并非反诉状中所称的2万元。阿凡达公司要求我支付的租金也不明确，不清楚是如何计算的，且2、3月份我方也没有在涉案地点办公，在3月24日我方已搬走，因此该费用不应当由我方承担。对于被告提出的我方没有将公司地址转到涉案物业，是因为双方于2021年1月15日签订合同后，我于2021年1月18日回湖北老家过年，这期间没有时间去做地址变更，再返回深圳解除隔离后已经是3月9日了，那时我公司已经无法经营了。我方有经我署名的合同可以证明我公司所经营的范围是承接各类和活动和会议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年12月26日，原告侯泽宇与被告深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司签署《阿凡达·沙一创意公社物业租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市宝安区，用途仅限于办公。租赁期限2年，自2020年1月15日至2022年1月14日。租金管理费为4450元／月，物业管理费为450元／月、卫生费100元／月，合计5000元／月。租金计收时间为2020年1月5日，原告应于每月7号前将当月的水电费及其他费用划入原告指定的银行。原告需于签订合同当天向被告缴纳一个月的租金和管理费、卫生费5000元；以及缴纳三个月的租金及物业管理费、卫生费15000元作为履约保证金，1000元水电保证金。公共照明、公共用水、消防水电及公共区域卫生实际用量及费用按户或面积分摊。原告于2019年12月24日即向被告支付了三个月押金、一个月租金及水电押金共计21000元。被告于2020年1月15日将涉案房屋交付原告使用，后原告于2020年3月25日搬离。被告主张原告缴交房屋租金至2020年2月14日，尚拖欠2020年2月5日至2月29日的房租2301.72元、管理费232.76元、卫生费51.72元、1月份的电费23.25元、公摊电费3.49元、公摊水费37.5元，以上2月未付费用共计2650.44元。另外，3月1日至3月24日欠付房租3560元，是按每月4450元÷30天×24天计算。管理费和卫生费也是以合同约定的金额÷30天×24天计算的，3月份欠费金额合计4000元。另有2月份公摊水费37.5元，以上各项共计6687.94元。原告主张因受××疫情影响，其公司业务经营范围为旅游及会务板块，受疫情影响无法开工，遂于2020年3月11日向被告申请减半支付2020年1月15日至2020年10月31日期间的租金，否则将于2020年3月15日前因不可抗力因素申请解除合同。后原告于2020年3月24日向被告提出解除合同。另查，涉案房屋已申报历史遗留违法建筑，但未作出处理决定，被告提交了一份建设工程竣工验收消防备案情况登记表，但未能提交建设工程规划许可证。又查，2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应，2020年2月24日将疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，涉案物已申报历史遗留违法建筑但尚未作出处理决定，亦未取得建设工程规划许可证，故侯泽宇与阿凡达公司就涉案物业签署的《阿凡达·沙一创意公社物业租赁合同》违反了上述规定，应为无效。根据无效合同的处理原则，当事人因合同取得的财产应当予以返还，现原告已将租赁房屋返还被告，被告应当将其收取的租赁保证金及水电押金16000元返还原告。关于占有使用费的问题。本案所涉的《阿凡达·沙一创意公社物业租赁合同》虽无效，但被告已将涉案房屋交付原告使用，被告于庭审中确认原告已缴交截至2020年2月14日的租金，则原告还应当参照合同约定标准支付2020年2月15日起至2020年3月25日期间的租金及管理费等费用6687.84元。因受新冠疫情影响，确实导致原告承租涉案房屋拟开展的经营活动受限，且因隔离措施导致涉案房产空置，本院根据公平原则，结合疫情防控措施产生的影响，酌情免除原告一半的费用，即原告仍应向被告支付剩余租金及管理费等费用3343.92元。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告侯泽宇与被告深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司于2020年12月26日签署的《阿凡达·沙一创意公社物业租赁合同》无效；二、被告深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯泽宇返还租赁押金及水电保证金人民币16000元；三、原告侯泽宇于本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司支付剩余租金及管理费等费用人民币3343.92元；四、驳回被告深圳市阿凡达沙一园区管理有限公司的其他反诉请求。本案受理费人民币200元，由被告负担。反诉费人民币25元，由原、被告各负担人民币12.5元。原告已预交的案件受理费本院予以退回。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳案件受理费人民币200元，原告应于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳反诉费人民币12.5元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年四月十六日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。