湖南省双牌县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1123执异7号 案外人：崔七荣，女，1964年12月21日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 案外人：崔香荣，女，1972年10月11日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 申请执行人：蔡衡华，女，1984年6月15日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 被执行人：肖芬，男，1990年6月28日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。 被执行人：周秋英，女，1932年8月13日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。 在本院执行申请执行人蔡衡华与被执行人肖芬、周秋英民间借贷纠纷一案中，案外人崔七荣、崔香荣对本院（2020）湘1123执9号之五执行裁定书提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人崔七荣、崔香荣称，2017年1月12日，被执行人肖芬（乙方）与王教林（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将南岭化工厂棚户区第20栋一单元一楼房屋一套（面积约105㎡）转让给乙方，房屋造价由乙方负责，乙方补偿给甲方转让费2万元；甲方有义务协助乙方办理房屋抽签、房产证等相关手续。2019年2月5日，被执行人肖芬、周秋英向异议人崔七荣、崔香荣借款30万元，肖芬、周秋英向崔七荣、崔香荣出具借条，载明“本人以双牌县南岭化工厂房屋一套及车库20栋一单元一号做为抵押，如此款项不能完全付清，用房屋及车库抵押。永不反悔。”同日，肖芬、崔七荣、崔香荣在前述《房屋转让协议》注明“肖芬自愿将房屋以人民币叁拾万元转让给崔七荣、崔香荣，此款还清后再转让回来。”崔香荣、崔七荣欲办理房屋过户手续，被相关单位告知棚改房屋无法办证，后崔香荣、崔七荣分别居住在该房屋至今。2021年2月18日，异议人崔香荣、崔七荣得知肖开贵与蔡衡华、邓爱春签订了《执行和解协议》，肖开贵与蔡衡华、邓爱春约定“在2021年2月5日未按协议履行，将其南岭化工厂的棚户区20栋南一单元一楼房屋一套及车库一间按第二次拍卖价款抵偿给申请执行人蔡衡华及邓爱春后余款由被执行人肖芬、周秋英及保证人肖开贵承担。”异议人崔香荣、崔七荣这才得知法院已于2020年7月9日、2020年8月11日对涉案房屋进行过拍卖。异议人崔香荣、崔七荣认为，双牌县人民法院径直对涉案房屋采取拍卖、折价等执行措施，违反了法律规定，损害了异议人崔香荣、崔七荣的合法权益，理由为：一、肖开贵对涉案房产无权处分。肖开贵在2020年9月10日与蔡衡华、邓爱春签订的《执行和解协议》中约定如在2021年2月5日前未按协议履行则以涉案房产折价，属于无权处分，因肖开贵对涉案房产不享有任何权利，不能进行处分。二、异议人崔香荣、崔七荣对涉案房产的拍卖、折价款享有优先受偿权。肖芬为了担保其向崔香荣、崔七荣的借款债权，在借条中注明以涉案房产作为抵押，并且在《房屋转让协议》中注明将涉案房产转让给异议人崔香荣、崔七荣、待款项还清后再转让回来，这是法律认可的让与担保。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价款偿还债权的，人民法院应当认定合同有效；当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。让与担保与抵押登记的形式不一，但结果和效力是一致的，均是为了担保债权人的优先受偿权。本案中，虽然涉案房产没有办理过户，但这是客观原因所致，湖南省南岭化工集团有限责任公司亦证明该公司棚改房无房产证、土地使用证，该公司不能协助办理房产过户手续，故涉案房产没能过户的责任不在于异议人。且事实上，从让与担保设立后，异议人崔七荣、崔香荣就一直在涉案房产居住，实际占有和使用涉案房产，在涉案房产无法过户之客观情形下，只能以实际居住的形式来认定为财产权利变动之公示方式，即异议人崔七荣、崔香荣对涉案房产的拍卖、折价款享有优先受偿权。三、双牌县人民法院径直对涉案房产进行拍卖、折价缺乏事实和法律依据。如果认定王教林与肖芬间《房屋转让协议》有效，也应当认定肖芬与崔香荣、崔七荣间的让与担保有效，异议人崔香荣、崔七荣对涉案房产应当享有优先受偿权，即双牌县人民法院对涉案房产进行拍卖或折价时，应当将拍卖款或者折价款优先清偿异议人崔七荣、崔香荣的债权。如果认定肖芬与崔香荣、崔七荣间的让与担保无效，涉案房产则不属于肖芬的财产，双牌县人民法院不能对涉案房产进行拍卖等处置。综上所述，异议人认为双牌县人民法院径直对涉案房产进行拍卖或者折价违反法律规定，损害了异议人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条等，异议人特提出执行异议。 本院查明，申请执行人蔡衡华与被执行人肖芬、周秋英民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月7日立案执行，被执行人肖芬、周秋英应当偿还申请执行人蔡衡华借款280000元。在执行过程中，本院查明被执行人肖芬从王教林处购买了南岭化工厂南岭生活区××栋××单元××楼房屋一套以及车库一间，故依法作出（2020）湘1123执9号执行裁定书，对诉讼保全过程中查封的肖芬所有的位于双牌县南岭化工厂棚户区××栋××单元××楼房屋一套及车库一间进行拍卖。本院在对案涉标的物进行评估后，于2020年8月10日以261450元进行一拍，一拍流拍后，于2020年8月27日以235305元进行二拍，二拍仍然流拍。在2020年9月10日组织当事人进行以物抵债过程中，申请执行人蔡衡华与另案申请执行人邓爱春与案外人肖开贵（系被执行人父亲）达成执行和解协议，案外人肖开贵承诺由其代被执行人肖芬、周秋英偿还所有债务，其中协议第六项约定：“在2021年2月5日未按协议履行，将其南岭化工厂的棚户区20栋南一单元一楼房屋一套及车库一间（法院已于2020年7月9日、2020年8月11日经两次拍卖无人报名竞买而流拍）按第二次拍卖价抵偿给申请执行人蔡衡华及邓爱春后余款由被执行人肖芬、周秋英及保证人肖开贵承担；”。因案外人肖开贵未按和解协议履行义务，2021年2月8日，申请执行人蔡衡华、另案申请执行人邓爱春表示同意按照二拍流拍价235305元接受案涉标的物，以抵偿其二人235305元债务。本院于同日作出（2020）湘1123执9号之五执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人肖芬所有的位于南岭化工厂内棚户区××栋××单元××楼××房及车库的查封；二、将被执行人肖芬所有的位于南岭化工厂内棚户区××栋××单元××楼××房及车库以本院第二次拍卖的保留价235305元，交付申请执行人蔡衡华、邓爱春抵偿235305元债务（具体债务分割，由二申请执行人自行协商处理）。上述房产所有权自本裁定送达申请执行人蔡衡华、邓爱春时起转移；三、申请执行人蔡衡华、邓爱春可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。因被执行人肖芬亲属占有案涉房屋暂未腾出，本院暂未向申请执行人蔡衡华、邓爱春交付房屋。（2020）湘1123执9号之五执行裁定书作出后，案外人崔七荣、崔香荣不服，向本院提出执行异议。 另查明，被执行人肖芬、周秋英于2019年2月5日向异议人崔七荣、崔香荣出具借条：“今借到崔七荣、崔香荣人民币叁拾万整小写（300000.00）是实，做生意用本人以双牌县南岭化工厂房屋一套及车库20栋一单元一号，做为抵押，如此款项不能完全付清，用房屋及车库抵押，永不反悔。” 还查明，本院在对涉案房屋进行评估时，房产钥匙系由被执行人肖芬父亲肖开贵保管，并由其协助开门看房，房屋当时处于空置状态。本院一拍、二拍拍卖公告均张贴于涉案房屋房门之上。2021年2月4日，申请执行人蔡衡华依据已经发生法律效力的（2020）湘1123执9号之五执行裁定书自行到涉案房屋换锁，在换锁过程中，与在涉案房屋中居住的肖开贵等人发生争执，后通过报警进行处理。双牌县公安局城关派出所报警登记表登记案情为：“2021年2月4日15时许，肖开贵（188××××6318）报警称：南岭化工厂南边20栋1单元1楼1号，现有人在撬我家大门，请你们处理。后蔡衡华也打电话（联系电话：181××××6919）报警：在南岭化工厂南边20栋1单元1楼1号，有人欠其的钱，住在其家里喊他搬不搬走。经处警，系蔡衡华、邓爱春与肖芬之间存在经济纠纷，后经法院裁定肖芬的房子判给蔡衡华、邓爱春。现蔡衡华、邓爱春在收房的时候与肖芬父亲肖开贵发生争执，经民警调解后，蔡衡华、邓爱春愿意等法院强制执行。”。 再查明，涉案房屋系棚改房，属于湖南省南岭化工集团有限责任公司内部福利房，房屋无产权及土地使用权证，住户只拥有使用权。住户自行转售房屋的，湖南省南岭化工集团有限责任公司无法协助办理房产过户手续。 上述事实，有肖芬、王教林签订的《房屋转让协议》，湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初667号之一民事裁定书、（2020）湘1123执9号执行裁定书、（2020）湘1123执9号之五执行裁定书、《执行和解协议》，湖南明诚房地产评估有限责任公司评估时的照片、视频，双牌县公安局城关派出所（2021）000129号报警案件登记表、处警视频，肖芬、周秋英向崔七荣、崔香荣出具的《借条》，湖南省南岭化工集团有限责任公司出具的《证明》予以证实。 本院认为，本案中申请执行人蔡衡华、另案申请执行人邓爱春接受以物抵债并非是基于与肖开贵的执行和解协议，而是根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十七条第三款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条的规定，在涉案标的物两次拍卖流拍后，申请执行人接受的以物抵债，与肖开贵是否具有处分权无关。故本案的焦点在于：案外人崔七荣、崔香荣对涉案房屋是否享有优先受偿权，该权利能否排除执行。 本案中，涉案房屋因系棚改房，属于湖南省南岭化工集团有限责任公司的福利房，无法办理房屋产权证，故无法通过不动产登记来判断案外人对涉案房屋是否享有抵押权。案外人称，其与被执行人肖芬、周秋英在借条中注明以涉案房产作为抵押，并且在《房屋转让协议》中注明将涉案房产转让给异议人崔香荣、崔七荣，待款项还清后再转让回来，因为涉案房屋无法办理产权变更登记，故其已经通过占有房屋实际居住的形式进行了权利变更，系让与担保的行为。但在本案中，没有证据可以证明异议人占有了涉案房屋并居住其中，相反，在本院组织评估时，由被执行人肖芬父亲肖开贵开门协助；在本院拍卖时，两次将拍卖公告张贴在涉案房屋大门之上，异议人对整个拍卖过程却毫不知情；在公安机关因为涉案房屋腾房事宜处警时，涉案房屋的居住人也系被执行人肖芬的家人。因此，对异议人提出其已经占有并于涉案房屋中居住的意见，本院不予支持，故异议人崔七荣、崔香荣在涉案房屋上的让与担保行为不成立，其对涉案房屋不享有优先受偿权。而且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，即使异议人对涉案房屋享有优先受偿权，也无法排除本院对涉案标的物的执行。综上所述，本院对涉案标的物的处置于法有据。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十七条第三款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人崔七荣、崔香荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓江跃 审判员  邓永生 审判员  何 潘 二〇二一年四月十一日 书记员  胡江英