内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终939号上诉人(原审被告)：王乃霞，1975年9月26日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：樊少华（系上诉人王乃霞的配偶，内蒙古供销电子商务有限公司董事长，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审原告）：保利（包头）物业服务有限公司。法定代表人：彭景，系公司董事长。委托诉讼代理人：武彦，女。委托诉讼代理人：王利云。上诉人王乃霞因与被上诉人保利（包头）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王乃霞上诉请求：1、请求二审法院判令撤销一审判决第一项，判令被上诉人减免物业费用21975.67，以弥补上诉人财务损失。2、请求法院纠正一审法院关于对2012年至2017年物业费诉讼请求时效判决，判令驳回被上诉人超过诉讼时效部分请求。一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人物业服务准入无正规的招标备案手续，且上诉人与被上诉人并没有签订《物业服务合同》。在履行《物业服务合同》中被上诉人的服务内容存在严重的缺失，从消防设施及消防通道管理到日常公共服务均存在着严重的缺失，给上诉人造成了直接的财务损失，及生命安全的威胁。另外，一审中上诉人针对被上诉人2012年至2017年的物业费诉讼时效超出法定诉讼时效进行了答辩，一审法院没有支持，请求二审法院支持。上诉人于2018年8月开始装修，并被扣缴了当年的物业管理费用。此前与被上诉人无任何联系及接触。也没收到任何催费文件性通知。请求贵院就被上诉人2012年至2017年的物业费诉讼超出法定诉讼时效问题予以认可。综上，被上诉人的物业准入手续存在严重的缺陷，且没有与上诉人签订正规的物业服务合同，日常物业服务内容也存在着严重的缺失，造成了上诉人财务损失及生命安全的威胁。一审法院认定事实不清，避重就轻，证据不足，裁决错误，故上诉人依据《中国人民共和国民事诉讼法》、《合同法》相关规定，特向贵院提起上诉。请求贵院查明事实，对被上诉人物业服务合同的效力是否有效予以认定，对被上诉人物业服务中的严重服务内容缺失及失职行为、中间部分诉讼请求超出法定诉讼时效予以认定，判令被上诉人减免物业费用、驳回被上诉人超出诉讼时效部分诉讼请求。以承担上诉人造成的财务损失及物业服务内容严重缺失的违约责任，维护当事人合法权益。保利（包头）物业服务有限公司辩称，对于业主提出服务缺陷的问题，物业公司不认可，违约行为不认可，物业公司会维护自己的权益。保利（包头）物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．被告支付原告2012年1月1日到2017年12月31日及2019年2月24日至2019年12月31日物业服务费22128元；2．被告支付原告截止2020年5月31日的违约金85089.60元；3．被告支付原告自2020年6月1日至实际履行完毕拖欠物业服务费之日止的违约金；4．案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2011年4月3日，被告王乃霞向保利（包头）房地产开发有限公司购买坐落于本市××区建筑面积为223.33平方米普通住宅通过原告保利（包头）物业服务有限公司实际交付被告。被告购买的以上普通住宅由原告提供物业服务。原、被告均认可被告装修时，双方发生争议。被告认为2012年1月1日至2017年12月31日，原、被告之间无任何约定，被告未实际入住，双方也不存在服务关系。被告拒绝支付原告2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。原、被告均认可物业服务费标准为每月每平方米1.20元，按照此标准，被告用缴纳的装修押金折抵2018年1月1日至2019年2月28日的物业服务费。2012年1月1日到2017年12月31日、2019年2月24日至2019年12月31日被告欠原告物业服务费21975.67元。一审法院认为，根据庭审调查及原、被告当庭陈述，本案的焦点为：1．原、被告之间未签订书面的物业服务合同，房屋空置，未实际使用，被告能否以此为由拒缴物业服务费；2．被告主张的要求法院依法审查诉讼时效问题；3．物业服务合同中，物业服务方面的轻微瑕疵能否作为业主少交或不交物业服务费的理由；4．原告的入住程序是否符合规定，原告对公共支出的公示是否真实，小区内车位、道路是否满足规划要求，被告房屋漏雨导致家中橱柜被浸泡造成损失，被告能否以此为由拒缴物业服务费。针对第一个焦点，法院认为，原告提交有被告签名字样的《前期物业管理服务协议》，被告否认该合同的真实性，并要求对《前期物业管理服务协议》中被告的签名进行笔迹鉴定。《前期物业管理服务协议》上被告签名的真实与否不影响本案的实体结果，法院不要求对《前期物业管理服务协议》上被告签名进行鉴定。现原、被告对房屋的交付时间2011年4月3日均无异议。被告购房时，原告即在小区提供物业服务。原告作为物业服务企业，主要服务内容是物业小区共用部分或共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、树木、花木、建筑小区的养护和管理，公共环境卫生管理，包括公共场地的清扫、保洁及垃圾的收集清运，小区公共秩序的维护等等，房屋实际交付后，原、被告之间即形成物业服务合同关系，无论被告是否装修，是否居住使用，均不影响原告向其主张物业服务费。现原告以原、被告之间未签订书面的物业服务合同，房屋空置，未实际使用为由拒缴物业服务费，依据不足，法院不予采信。针对第二个焦点，法院认为，诉讼时效是当事人的抗辩权，只要当事人不主张，法院不主动审查。现被告要求法院审查诉讼时效，依据不足，法院不予支持。针对第三个焦点，法院认为，从原、被告的陈述及各自的举证情况，原告对消防器材按时进行检查，但是对损坏的消防器材更换不及时；对业主私占消防通道的情况，也给予了劝阻。劝阻不成后，原告有义务向相关有权部门反映并跟踪进展情况，更有义务向全体业主汇报相关部门对私占消防通道的处理进度情况。原告虽然对私占消防通道的行为进行了一定的干预，但后续参与力度明显不够，故认定原告提供的消防设施及消防通道的管理存在轻微瑕疵，原告在今后的服务中应加强管理，予以改进。原告在物业管理中轻微瑕疵不能作为被告少交或免交物业服务费的抗辩理由，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，法院不予支持。针对第四个焦点，法院认为，原、被告之间是物业服务合同关系，原告向被告所在的小区提供物业服务，被告向原告缴纳物业服务费。原告的入住程序是否符合规定，原告对公共支出的公示是否真实，小区内车位、道路是否满足规划要求均不能成为被告拒缴物业服务费的理由；被告房屋漏雨导致家中橱柜被浸泡造成损失，如果被告认为其损失与原告提供的物业服务有关联，被告可就损失问题另案起诉。故被告拒缴物业服务费的以上抗辩理由，均不能成立。综上，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告自房屋交付即有义务向原告缴纳物业服务费。被告拒缴物业服务费的抗辩理由均不能成立，法院不予采信。现原告要求被告支付原告2012年1月1日到2017年12月31日及2019年2月24日至2019年12月31日物业服务费22128元，原、被告均认可被告用缴纳的装修押金折抵2018年1月1日至2019年2月28日的物业服务费，现原告再主张2019年2月24日至2019年2月28日的物业服务费，依据不足，被告实际拖欠原告2012年1月1日到2017年12月31日及2019年3月1日至2019年12月31日的物业服务费21975.67元，现原告要求给付22128元，法院支持21975.67元，其余部分，依据不足，法院不予支持。原告提供的物业服务中存在轻微瑕疵，这也是双方产生矛盾的部分原因，原告作为物业服务企业，接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复；不属于物业服务合同约定的事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理，原告与被告在物业服务事项等方面的沟通存在欠缺，导致被告拖欠物业服务费，故原告请求违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告王乃霞支付原告保利（包头）物业服务有限公司2012年1月1日到2017年12月31日及2019年3月1日至2019年12月31日的物业服务费21975.67元，于判决书生效之日起十日内付清；二、驳回原告保利（包头）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2444元，原告保利（包头）物业服务有限公司已预交，由原告保利（包头）物业服务有限公司负担1940元，由被告王乃霞负担504元。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王乃霞与被上诉人保利（包头）物业服务有限公司形成物业服务合同关系，上诉人王乃霞有交纳物业服务费的义务，被上诉人保利（包头）物业服务有限公司有提供物业服务的义务。现被上诉人保利（包头）物业服务有限公司在物业服务中存在轻微瑕疵，在今后的服务中应当加强管理、予以改进。上诉人王乃霞以此作为少交或免交物业服务费的上诉理由，依据不足，本院不予支持。上诉人主张部分物业费超过诉讼时效的理由，因被上诉人一直在主张权利，故上诉人该项上诉请求不能成立。综上，上诉人王乃霞的上诉请求不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人王乃霞负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬二〇二一年四月九日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。