吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初5353号 原告：栾江涛，男，1971年9月2日出生，汉族，沈阳市大东区教育局工程师，辽宁省沈阳市大东区辽沈三街。 委托诉讼代理人：李成浩，吉林敖联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朴敏虎，吉林敖联律师事务所律师。 被告：金哲浩，男，1960年7月28日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市公园街园辉委11组。 委托诉讼代理人：郑世英，吉林阿里郎律师事务所律师。 第三人：梁明奎，男，1965年8月30日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省延吉市建工街。 第三人：李秀华，女，1968年3月8日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省延吉市河南街。 原告栾江涛与被告金哲浩、第三人梁明奎、李秀华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾江涛的委托诉讼代理人李成浩、朴敏虎，被告金哲浩的委托诉讼代理人郑世英到庭参加诉讼。第三人李秀华、梁明奎经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.停止对沈阳市大东区北海街93-1号1-7-3、面积91.10㎡房屋的执行；2.解除对该房屋的保全；3.诉讼费等由对方承担。事实与理由：原告购买了二第三人名下的房屋，一直没有过户。期间被告因与二第三人之间的借款合同纠纷保全，原告申请执行异议，被驳回，因此原告提起执行异议之诉。二第三人系夫妻关系，二人于2001年9月28日登记结婚。2014年5月15日，二第三人将二人名下的位于沈阳市大东区北海街93-1号1-7-3、面积91.10㎡房屋以70万元的价格出售给了原告。截止2014年7月22日，原告已向二第三人支付房款共计60万元。后二第三人将诉争房屋交付给原告，原告使用至今。2014年9月20日，因二第三人未能按时偿还诉争房屋银行贷款，导致二人未能协助原告办理产权更名过户手续，原告与梁明奎签订《补充协议》，约定双方于2014年11月5日前开始办理更过户，把贷款还清。2015年5月15日，二第三人与原告签订《房屋买卖协议书》，约定：总房款70万元，分四次付清，……2014年9月30日，双方共同到房产大厦办理更名过户，原告将房屋余款20万元打到资金监管账户，二第三人也将房产局需要监管的相关款项打入监管账户。2015年10月20日，因二第三人未按《房屋买卖协议》约定还清银行贷款，梁明奎与原告签订《补充条款》，梁明奎承诺于2016年1月31日前还清银行贷款，并与原告办理完过户手续。后因二第三人未按期偿还诉争房屋银行贷款，原告于2018年1月18日向李秀华在中国银行股份有限公司沈阳大东支行的房屋贷款账户内支付186,953.58元，清偿了诉争房屋的所有贷款本息。2018年3月22日，原告诉至法院，要求二第三人协助办理诉争房屋产权更名过户手续，并要求二第三人赔偿扣除房屋余款10万元之外的贷款损失86,953.58元。该案经贵院（2018）吉2401民初1902号判决，支持了原告的全部诉讼请求。2017年3月6日，因被告与二第三人之间的借款合同纠纷，（2019）吉2401执52号之二执行裁定对诉争房屋进行了保全。2020年初，原告才得知该情况，提起执行异议被驳回。故本次对该裁定提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，一、本案中，应将二第三人列为共同被告。根据吉林高院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）的规定，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条及第三百零九条的规定确定被执行人的诉讼地位；如被执行人下落不明或经法院依法传唤未到庭且无书面意见的，人民法院可以将其列为共同被告。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对案涉房产的确权。最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》公开征求意见的公告第10条规定以及江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）中的规定亦可以佐证证明原告与二第三人之间房屋买卖合同纠纷的判决书不能作为排除执行异议的依据。原告所提供的证据无法证实被告冻结案涉房屋之前原告已将房产登记在其名下，或其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有使用，不符合《执行异议、复议规定》的排除执行异议的四种要件，因此其对案涉房产的权利不能排除他人的执行。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，要求排除执行需同时符合四种条件。而《房屋买卖协议书》《补充协议》《补充条款》，均可以证明原告与二第三人签订房屋买卖协议时已了解二第三人的经济状况以及案涉房屋设有抵押权登记。而原告于2014年5月15日签订房屋买卖合同至金哲浩保全案涉房屋之日即2017年3月6日止，长达三年期间未向李秀华、梁明奎主张权利，未尽注意义务，怠于行使权利，存在过错，亦不符合《执行异议、复议规定》的四要件。四、金哲浩诉梁明奎、李秀华民间借贷纠纷案件中，金哲浩提供借款时，梁明奎、李秀华曾承诺若不能还款以案涉房屋抵债，因此金哲浩起诉时申请冻结案涉房屋不存在过错，本案诉讼费用应由二第三人负担。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 二第三人未陈述意见。 本院经审理认定事实如下：二第三人系夫妻关系。2014年5月15日，二第三人将二人名下的位于沈阳市大东区北海街93-1号1-7-3、面积91.10㎡房屋以70万元的价格出售给了原告。截止2014年7月22日，原告已向二第三人支付房款共计60万元。后二第三人将诉争房屋交付给原告，原告占有使用至今。后因二第三人未按期偿还诉争房屋银行贷款，原告于2018年1月18日向李秀华在中国银行股份有限公司沈阳大东支行的房屋贷款账户内支付186,953.58元，清偿了诉争房屋的所有贷款本息。2018年3月22日，原告诉至法院，要求二第三人协助办理诉争房屋产权更名过户手续，并要求二第三人赔偿扣除房屋余款10万元之外的贷款损失86,953.58元。该案经本院（2018）吉2401民初1902号民事判决（该判决于2018年11月10日发生法律效力），支持了原告的诉讼请求。该案中梁明奎对原告的诉讼请求均予以认可，李秀华未应诉。 2017年3月6日，因被告与二第三人之间的借款合同纠纷，本院作出（2017）吉2401财保35号、（2019）吉2401执恢370号之二执行裁定书对上述房屋进行了保全。2020年原告提起执行异议，被本院以（2020）吉2401执异126号裁定书予以驳回。 认定上述事实的证据有：原告提供的（2018）吉2401民初1902号民事判决书、沈阳市第二热力供暖公司采暖费收据二份，沈阳水务集团有限公司收据、国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司收据、沈阳万恒物业管理有限公司发票二张、（2020）吉2401执异126号裁定书及相关送达回证复印件、（2018）吉2401民初1902号卷宗第51、52页；被告提供的（2017）吉2401民初2179号民事判决书复印件、（2017）吉2401财保35号执行裁定书复印件、（2019）吉2401执恢370号之二执行裁定书复印件、司法查封（轮候）回执、（2018）吉2401民初1902号卷宗第33、37、38页；双方当事人的陈述。 本院认为，梁明奎在本院（2018）吉2401民初1902号案件中对原告的诉讼请求均予以认可，且二第三人是夫妻关系，故梁明奎、李秀华应列为本案第三人。本案中《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告在本院查封之前已与二第三人签订合法有效的书面买卖合同、支付了大部分房款并已合法占有房屋多年。因二第三人未能偿还贷款导致不能为原告办理过户登记。在原告代二第三人偿还了诉争房屋的贷款本息后，原告及时诉至法院，要求二第三人协助办理诉争房屋产权更名过户手续。因此并不是原告自身原因未办理诉争过户登记。故原告的异议请求应予支持。被告可另行执行二第三人的其他财产。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行原告栾江涛从第三人梁明奎、李秀华处购买的位于沈阳市大东区北海街93-1号1-7-3、面积91.10㎡房屋。 案件受理费10,800元（原告栾江涛已预交10,900元），公告费600元（原告栾江涛已预交），共计11,400元，由第三人梁明奎、李秀华负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 本院（2020）吉2401执异126号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  邵 平 人民陪审员  杨金海 二〇二一年四月九日 书 记 员  刘 帅