江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初1615号 原告：太仓市金仓湖物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇东林村九组。统一社会信用代码913205856816234481。 法定代表人：毛伟新，总经理。 委托诉讼代理人：张俊，江苏新中远律师事务所律师。 被告：胡林翰，男，汉族，户籍地江苏省常州市钟楼区，现住江苏省太仓市。 原告太仓市金仓湖物业管理有限公司与被告胡林翰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告太仓市金仓湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼，被告胡林翰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告太仓市金仓湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年度和2020年度的物业费212464.20元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原告与太仓市新天地广场业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定即日起由原告为新天地广场业主提供物业服务，为期三年。坐落于太仓市城厢镇人民南路148号-101室房屋系被告所有，该房屋建筑面积为3541.07平方米，系新天地广场范围的地下商场。被告自2019年起一直未缴纳物业费，为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告胡林翰书面答辩称：1.被告在出租时与承租人签订了租赁协议，明确由承租人与物业公司签订合同，承担物业费，之前与苏州鸿德物业管理有限公司的诉讼，应诉和履行都是承租人完成的，原告应继续与承租人协商；2.因疫情因素，根据相关政策及对企业的支持，加之疫情期间停业等原因，应减免半年到一年的物业费；3.自2017年起，案涉物业实际使用面积在2000平方米左右，其余部分空置，按物业管理办法及惯例，应按不超过7折的收费标准收取物业费；4.根据承租人反映，原告一直不肯就物业管理问题及收费问题进行协商，有违服务合同的原则。 经审理查明：2015年8月1日，太仓市城市建设投资集团有限公司与苏州鸿德物业管理有限公司签订《太仓市物业管理服务合同》一份，约定太仓市城市建设投资集团有限公司委托苏州鸿德物业管理有限公司提供太仓市新天地广场的物业服务，地下商场按照2.50元/月/平方米（含代收代缴）标准，按建筑面积向业主收取物业服务费。后苏州鸿德物业管理有限公司诉至本院，要求被告胡林翰支付2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业管理费185906.70元和逾期付款利息损失，本院于2018年4月19日作出(2017)苏0585民初6201号民事判决，查明“坐落于太仓市城厢镇人民南路148号-101室房屋系被告胡林翰所有，该房屋建筑面积为3541.07平方米，系新天地广场范围的地下商场”，并判决支持了苏州鸿德物业管理有限公司的诉请，该判决现已生效。 2019年1月1日，委托方太仓市新天地广场业主委员会与受委托方即原告太仓市金仓湖物业管理有限公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：委托方将新天地广场委托原告实行物业服务，委托服务期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；物业服务费标准为住宅1.5元/月/平方米、办公楼1元/月/平方米、商业3元/月/平方米，业主应在每年3月、6月、9月、11月的20日前向原告交纳包括本月在内的3个月的物业服务费。原告在庭审中确认：虽然合同约定的物业费标准是3元/月/平方米，但考虑到一些疫情的因素，原告仍按之前苏州鸿德物业管理有限公司的收费标准，按照2.5元/月/平方米主张案涉房屋物业费。 另查明：1太仓市城厢镇人民南路148号-101室房屋截止2021年4月7日仍登记在被告胡林翰名下，为单独所有，登记的房屋建筑面积为4153.77平方米。2.本院于2017年1月11日作出(2016)苏0585民初7509号民事判决，确认位于太仓市城厢镇人民南路148号的新天地广场101室房屋中的612.70平方米面积（范围系测绘面积汇总中的102号房屋、空调机房、排风机房1、排风机房2、配电房）归太仓市城市建设投资集团有限公司所有。该判决现已生效，故被告胡林翰所有的案涉房屋的实际建筑面积为3541.07平方米（4153.77-612.70）。2.2015年4月30日，被告胡林翰与案外人王怀平就案涉房屋签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2015年7月1日起至2031年6月30日止，合同约定“物业管理费由承租方与物业管理公司自行商量，并由承租方自行承担”。 上述事实，由原告太仓市金仓湖物业管理有限公司提供的物业服务合同、(2017)苏0585民初6201号民事判决书，被告胡林翰提供的《商铺租赁合同》，本院调取的不动产登记簿查询记录、（2018）苏05民终7001号民事裁定书、(2016)苏0585民初7509号民事判决书以及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为：根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。原告太仓市金仓湖物业管理有限公司接受太仓市新天地广场业主委员会的委托，对新天地广场进行物业管理，双方间的物业服务合同关系依法成立并生效，该物业区域内的业主理应受到合同约束，依法依约交纳相应的物业费。关于被告抗辩应由承租人承担物业费的意见，根据合同相对性原则，被告与承租人之间就物业费承担的相关约定不能直接约束第三人，由于并无证据证明原告认可物业费承担主体变更为承租人，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳，原告向业主即被告主张物业费符合法律规定。 合同就案涉房屋此类商业物业约定的物业费标准为3元/月/平方米，现原告主动降低按照2.5元/月/平方米主张，系其对自身权利的处分，于法无悖，本院予以确认。关于被告抗辩因疫情原因应减免半年到一年的物业费的意见，鉴于原告主张的物业费标准已经低于合同约定标准，被告就其因疫情造成的实际损失又未予任何举证，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。 因根据生效判决确认的法律事实，案涉房屋实际归属被告胡林翰所有的房屋建筑面积为3541.07平方米，原告按照这一面积主张计算物业费具有事实和法律依据，本院予以确认。关于被告抗辩案涉物业实际使用面积在2000平方米左右，空置部分应按不超过7折的收费标准收取物业费的意见，无任何证据佐证，本院不予采纳。 根据合同约定，2019、2020年度的物业费缴纳期限早已届满，被告至今未予支付，已构成违约。故对原告要求被告支付2019年度和2020年度的物业费212464.20元（2.5元/月/平方米×3541.07平方米×24月）的诉讼请求，本院依法予以支持。 被告胡林翰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，理应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告胡林翰于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市金仓湖物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费212464.20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4487元，减半收取计2243元，由被告胡林翰负担，该款原告太仓市金仓湖物业管理有限公司已预交，本院不再退还，由被告胡林翰于本判决生效之日起7日内直接支付给原告太仓市金仓湖物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  陈莹 二〇二一年四月二十一日 书记员  张珺