宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民初641号 原告（案外人）：宁港城市建设发展有限公司。 法定代表人：袁某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：宁夏融资担保集团有限公司（原宁夏担保集团有限公司）。 法定代表人：胡某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某、王某，宁夏方和圆律师事务所律师。 第三人（被执行人）：宁夏北方彩新建工集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华西街**。 法定代表人：司某，该公司董事长。 第三人（被执行人）：宁夏北方精工钢结构实业有限公司，住，住所地宁夏回族自治区永宁县望远工业园/div> 法定代表人:陈某,该公司总经理。 第三人（被执行人）:宁夏道农物资商贸有限公司，住，住所地宁夏回族自治区水宁县望远现代金属物流园**/div> 法定代表人:雷某,该公司董事长。 第三人（被执行人）:韩建军,男,1978年2月9日出生,回族,系宁夏北方彩新建工集团股份有限公司股东,住宁夏回族自治区银川市××区。 第三人（被执行人）:司某,男,1973年6月28日出生,汉族,系宁夏北方彩新建工集团股份有限公司总经理,住宁夏回族自治区银川市××区。 第三人（被执行人）:邵海潮,男,1973年4月10日出生,汉族,系宁夏北方彩新建工集团股份有限公司股东,住宁夏回族自治区银川市××街。 第三人（被执行人）:杨利东,男,1977年3月17日出生,回族,系宁夏北方彩新建工集团股份有限公司股东,住宁夏回族自治区灵武市××区。 第三人（被执行人）:郭峰,男,1970年5月2日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市××区。 原告宁港城市建设发展有限公司（以下简称宁港公司）诉被告宁夏融资担保集团有限公司（以下简称担保集团）、第三人宁夏北方彩新建工集团股份有限公司（以下简称北方彩新公司）、宁夏北方精工钢结构实业有限公司（以下简称北方精工公司）、宁夏道农物资商贸有限公司（以下简称道农物资公司）、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁港公司的委托诉讼代理人马某，被告担保集团的委托诉讼代理人李某、王某到庭参加诉讼，第三人北方彩新公司、北方精工公司、道农物资公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宁港公司向本院提起诉讼请求：1.不得执行宁港财富中心（地块二）（地块二15层1501-1520室（20套）、2号公寓16层1601-1620室（20套）、2号公寓17层1701-1720室（20套）、2号公寓18层1801-1820室（20套）、2号公寓19层1901-1920室（20套）、2号公寓20层2001-2020室（20套）、2号公寓21层2104-2120室（17套）、2号公寓26层2604-2620室（17套）、2号公寓27层2701-2720室（20套）共计174套房屋并解除对上述房屋的查封；2.请求确认宁港财富中心（地块二）（地块二15层1501-1520室（20套）、2号公寓16层1601-1620室（20套）、2号公寓17层1701-1720室（20套）、2号公寓18层1801-1820室（20套）、2号公寓19层1901-1920室（20套）、2号公寓20层2001-2020室（20套）、2号公寓21层2104-2120室（17套）、2号公寓26层2604-2620室（17套）、2号公寓27层2701-2720室（20套）共计174套房屋属于原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、银川市中级人民法院查封的174套房屋属于原告所有。银川中院查封的174套房屋由原告开发建设，原告与第三人北方彩新公司虽然签订了商品房买卖合同，但北方彩新公司并没有支付购房款，房屋产权不属于第三人北方彩新公司所有，涉案房屋的产权属于原告所有。商品房预售合同网签、登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式,并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记,原告与第三人北方彩新公司签订《商品房买卖合同》后办理的网签不产生物权效力，第三人北方彩新公司对上述房屋不享有所有权。二、原告与第三人北方彩新公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同已经解除，原告与其建设工程施工合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁民初17号民事调解书已生效，该调解书第四项载明“宁夏北方彩新建工集团股份有限公司、宁港城市建设发展有限公司一致确认：宁港城市建设发展有限公司抵顶给宁夏北方彩新建工集团股份有限公司已签约未备案的位于银川市丽景北街东侧的宁港财富中心（地块二）（地块二15层1501-1520室（20套）、2号公寓16层1601-1620室（20套）、2号公寓17层1701-1720室（20套）、2号公寓18层1801-1820室（20套）、2号公寓19层1901-1920室（20套）、2号公寓20层2001-2020室（20套）、2号公寓21层2101-2120室（20套）、2号公寓26层2601-2620室（20套）、2号公寓27层2701-2720室（20套），5号办公楼22层2201-2203室（3套）,共计183套（其中签约在宁夏北方彩新建工集团股份有限公司名下180套，签约在宁夏北方彩新建工集团股份有限公司指定的陆孝义名下3套），本协议签订后，该183套房屋合同自动解除，其中签约在宁夏北方彩新建工集团股份有限公司指定的陆孝义名下房屋3套由宁夏北方彩新建工集团股份有限公司负责协调解除，否则产生损失由宁夏北方彩新建工集团股份有限公司承担”。依据该民事调解书不但可以确认包括涉案房屋在内的183套房屋属于原告宁港公司所有的财产，而且也确认该183套房屋的商品房买卖合同已经解除。综上，被告申请法院对该174套房屋的查封属于预查封，上述房屋不是第三人北方彩新公司名下之房产，房屋的所有权属于原告，北方彩新公司对涉案房屋不享有所有权。在预查封行为据以设立的预售合同被生效民事调解书解除后，银川中院继续对原告名下房屋进行查封已无法律依据，请求法院依法支持原告诉请。 被告担保集团辩称，原告诉称涉案174套房屋归其所有并不属实。第一、银川中院根据原告申请查封的房屋仅为174套；第二、原告与第三人北方彩新公司之间债权债务关系真实，双方形成以物抵债的合意合法有效，可以将“抵债”视为一种“付款”行为，原告将涉案房屋抵顶给北方彩新公司并办理《商品房预售合同》网签备案以及部分房屋的合同备案手续，此时，工程款给付之债已经归于消灭，双方之间的法律关系转化为《商品房预售合同》关系，《商品房预售合同》项下购房款支付义务已实际履行。原告诉称北方彩新公司未支付购房款、房屋产权属原告所有并不成立；第三、涉案房屋虽未正式登记在北方彩新公司名下，但已抵顶并网签备案给北方彩新公司，可以作为本案预查封的标的。对于不动产的执行，被执行人是否取得民法典第二百零九条规定的物权登记，并不是确定该不动产应否纳入执行标的的唯一依据，如果被执行人对该不动产享有财产权，即便该不动产尚未完成过户登记，亦可以作为执行标的。于本案而言，涉案房屋抵顶给了北方彩新公司，原告为涉案《商品房预售合同》办理网签备案的行为即表示认可北方彩新公司就涉案房屋所享有的物权期待权，并通过一定的形式予以公示加强。原告对涉案房产只有向北方彩新公司按期交付且配合办理过户手续的合同义务，而无法再享有对涉案房屋继续占有、使用、收益、处分的物权权利。相反，根据《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》第三条的规定，经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据，故北方彩新公司对涉案房屋享有实质性的财产权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定，涉案房屋的买受人北方彩新公司为诸多案件的被执行人，其与原告签订的《商品房预售合同》已办理了网签备案手续，人民法院完全可以预查封和轮候预查封。二、案涉房屋被预查封后，原告与北方彩新公司协商解除涉案《商品房预售合同》，不能享有足以排除强制执行的民事权益。第一、协商解除有恶意串通之嫌。北方彩新公司通过抵顶工程款方式已支付全部购房款，在履行买卖合同的过程中没有违约情形；原告也已将涉案房产签约备案在北方彩新公司名下，涉案房产所有权毫无疑问将必须、必然移转登记至北方彩新公司名下，具体到本案（2018）宁民初17号案件中，北方彩新公司起诉原告要求支付工程款，最终在双方确认原告欠付七千多万工程款的情况下，却解除了以房抵顶工程款的房屋买卖合同（抵顶金额8000多万），不符合交易逻辑和常理，难以排除双方恶意串通意图转移预查封财产或为法院处置该财产设置障碍、恶意损害被告利益、逃避执行的合理怀疑。第二、协商解除被严格限制。在涉案房屋被预查封的情况下，开发商一方行使约定解除权及双方协议解除合同的权利被严格限制，合同双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同；债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为，因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。根据贺小荣主编《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》12.合同解除对预查封执行效力的影响，针对业主与开发商通过协商或者以另案民事调解书的方式解除双方之间商品房买卖合同的情况，文章认为原则上不应支持案外人开发商的诉讼请求。理由是基于任何人不得从不诚信行为中获得利益，人民法院的预查封限制了业主的处分权，业主与开发商进行协商（包括调解）解除房屋买卖合同，应解释为业主放弃了上述转化而来的请求权（履行合同可能获得的利益），能够认定业主损害了其他债权人的利益。但如果开发商与业主通过协商（包括调解）解除合同时兼顾考虑了其他债权人利益的，则可以支持执行案外人（开发商）的诉请。（2018）宁民初17号民事调解书显然未兼顾考虑其他债权人利益，原告诉请不应得到支持。第三、协商解除有悖查封目的。涉案房产被预查封后，原告与北方彩新公司合意解除涉案《商品房预售合同》，北方彩新公司无故放弃对涉案房屋的请求权，造成对本案被执行人北方彩新公司合同利益的不当减损，有悖预查封目的，不应被准许。第四、协商解除效力不应认定。原告与北方彩新公司解除涉案房产买卖合同的调解协议实为对抗人民法院实施的预查封措施而为，其效力不应得到确认。（2018）宁民初17号民事调解书的直接后果，是致使北方彩新公司丧失了原本享有的已经被预查封了的房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由调解形式确认其达成的解除协议而处分被预查封的财产（权利），客观上导致了人民法院采取的预查封措施因“失去”查封对象而落空，变相处分了预查封的财产，造成了申请执行人利益减损。第五、协商解除在预查封之后。原告提起本案所依据的（2018）宁民初17号民事调解书系在本案预查封之后做出，不能对抗本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款明确规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”该条款的实质是赋予执行法院对于执行程序中案外人对执行标的物的实体异议事项的专属管辖权，即在法院查封执行标的物后，案外人主张能够排除执行的实体权利，应当通过案外人执行异议之诉实现，而不是另行诉讼。本案中，预查封涉案房屋的时间是2018年7月23日，宁夏高院作出（2018）宁民初17号民事调解书于2018年11月5日才生效，存在以下问题：原告作为本案的案外人对被执行人另行提起诉讼后，被告难以参与其中，容易出现前二者恶意串通、伪造证据等现象，即使该案生效法律文书结果对被告不利，被告也缺乏救济渠道；受理另诉的法院与执行法院不是同一法院，容易出现认识分歧。而案外人提起执行异议之诉，各方当事人均可参加诉讼，有利于人民法院在全面查清案件事实的基础上公正合理地解决纠纷，故该调解书当然不能作为排除执行的依据，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。三、退一步讲，调解书并未就解除《商品房预售合同》后的价款返还进行处理，原告解除合同后也未返还价款，调解书不能排除执行。第一、涉案房产买卖合同系抵顶工程款，则合同解除后，原告应向北方彩新公司支付相应工程价款，但根据目前的情况，双方在调解书做出两年多时间里，都未能对涉案工程复工或解除合同撤场事宜达成一致并做出协议安排，经被告现场查勘，涉案房屋处于烂尾状态，原告与北方彩新公司怠于履行调解书的行为十分明显。第二、九民纪要作出了开发商返还买受人已付购房款情况下可排除第三人普通债权的执行这一较为明确的裁判指引。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知【法〔2019〕254号】第124条规定，作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行，本案的合同解除同样适用。在（2018）宁民初17号案件中，原告与北方彩新公司并未就《商品房预售合同》解除后对购房款的返还事宜进行调解，原告亦未实际向北方彩新公司支付抵顶房屋所等价的工程价款，故在原告未返还购房款或将购房款交付贵院执行的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，兼具考量预查封制度的创设目的、债权法律关系的平等性，宁港公司与北方彩新公司以意思自治行使约定解除权或协商一致协议解除涉案合同应受到严格限制，（2018）宁民初17号民事调解书中对北方彩新公司与宁港公司解除宁港公司与北方彩新公司已签约未备案的房屋买卖合同调解协议内容的确认不具有合法性，在原告未支付抵顶房产等价工程款的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，预查封措施应予维持，《商品房预售合同》应继续履行。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 第三人北方彩新公司、北方精工公司、道农物资公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据： 证据一：《商品房预售许可证》一份（质证原件，提交复印件），证明：银川市住房保障局于2015年1月27日向原告发放商品房预售许可证，项目名称为宁港财富中心2-2号公寓楼，房屋坐落地点为兴庆区丽锦北街东侧、物流港规划六号路北侧，预售总建筑面积36078.39平方米，共523套（包括涉案174套房屋在内），原告系上述房屋的开发商。 证据二：宁夏回族自治区高级人民法院（2018）宁民初17号民事调解书一份(质证原件，提交复印件)，证明：宁夏高院（2018）宁民初17号民事调解书经确认具有法律效力，原告抵顶给北方彩新公司已签约未备案的183套房屋合同自动解除，涉案查封的174套房屋系原告所有。 证据三：《关于宁夏担保集团公司申请法院查封宁港公司房产问题的函》（宁港城市建设发展有限公司）、《关于宁港城市建设发展有限公司来函的回复》（北方彩新答【2020】05-1号）一份（质证原件，提交复印件），证明：涉案174套房屋双方早在2015年期间即明确系原告所有，且北方彩新公司再次在回函中明确表示涉案“宁港财富中心2-2号楼公寓15层-27层”180套房屋产权不属于其所有，其无权进行任何形式的处置。 证据四：1.《宁港被查封房源明细表（网签未备案）》、2.《涉案房源查询详细清单》(复印件)，证明：法院查封的174套房屋具体楼号信息，明细表中显示双方仅就上述法院查封的174套房屋进行了网签但未备案，该174套房屋所有权并未发生转移，仍系原告所有。 证据五：建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证＜银国用（2014）第14916号＞，证明：原告系涉案房屋的开发商并享有所有权。 证据六：自治区高级人民法院庭前质证笔录，对原告当庭提交的证据二进行补强，证明：涉案房屋经（2018）宁民初17号民事调解书确认：原告与北方彩新公司签订的183套房屋（已签约未备案）商品房买卖合同已解除，该183套房屋包括原告诉讼请求中的174套。 经被告当庭质证，对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二的真实性予以认可，对关联性、合法性及证明目的不认可，对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可，因为从原告提交的调解书来看，第三人北方彩新公司放弃权利部分为80000784元，数额巨大，不符和常理。从证据三的复函来看网签未备案的174套房屋并未在该调解书的范围内，也就是说调解书并不能影响本案，原告与北方彩新公司在高院的另案审理过程中明知涉案房屋被查封，但均未向法庭陈述，该行为构成虚假陈述。退一步讲，该调解书出具于2018年1月15日，银川中院（2017）宁01民初202号民事裁定书出具于2017年5月2日，（2018）宁01执字第237号执行裁定出具于2018年7月23日，也就是调解书迟于上述两份文书，原告与北方彩新公司在此期间均未提出异议，其主张违反法律规定，依法不应支持。对证据四的真实性予以认可，对关联性及合法性、证明目的均不予认可，根据原告提交的房源明细表，结合我方的证据可以看出原告与北方彩新公司在签署商品房买卖合同后就房屋价款已经达成合意，该网签总价即抵顶金额，说明双方就顶账金额以及商品房买卖价款的抵消已经达成合意，并非原告所述未支付对价。抵顶的房屋已经网签备案给北方彩新公司，可以作为本案的预查封标的。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，涉案房屋被网签出售给北方彩新公司以后，北方彩新公司已通过抵顶工程款的方式支付了全额房款，同时网签在行政管理上具有公示的效力，在此情况下，原告负有向北方彩新公司交付房屋的义务，其所有权受到限制。对证据六，涉案174套房屋不在（2018）宁民初17号民事调解书确认范围内，即使包括在内，根据原告提交的庭前质证笔录，原告在另案中（2018）宁民初17号的证据六及其证明目的能够证实原告认可与北方彩新公司对已签约未备案的房屋达成抵顶协议，抵顶工程款金额为80000784元，与我方庭审提供的证据一中的情况说明所记载的内容一致，原告认可北方彩新公司已全额支付房款。 被告提交以下证据： 证据一：情况说明、顶账房源明细表5张（打印件），证明：原告于2018年3月15日出具情况说明称，原告就包括涉案174套房屋在内的共183套房屋已经以80000784元对价抵顶给北方彩新公司，且北方彩新公司已通过该抵顶行为完成房屋价款支付义务的事实。 证据二：（2017）宁01民初202号民事裁定书、（2017）宁01民初202号民事判决书（复印件加盖法院调查取证材料专用章）、（2018）宁01执237号协助执行通知书、送达回证（复印件），证明：2017年5月2日，银川中院根据被告申请作出（2017）宁01民初202号民事裁定书，冻结被申请人北方彩新公司名下坐落于××街房屋所有权等，冻结期限3年；2017年12月8日，银川中院作出（2017）宁01民初202号民事判决书，判决北方彩新公司向被告清偿代偿款51294353.3元及利息，北方建工集团支付违约金5129435.33元，宁夏北方精工钢结构实业有限公司、宁夏道农物资贸易有限公司、韩建军等人承担连带清偿责任。不动产权管理部门依据以北方彩新公司为被执行人的执行裁定书、协助执行通知书完成了涉案房屋的预查封工作，上述房屋抵顶已经通过网签备案发生了公示效力，亦证实网签备案至北方彩新公司名下的房屋可以作为预查封标的的事实。 证据三：宁港财富中心2-2号楼房屋网签及交易限制情况清单、商品房备案信息查询单，证明：涉案房屋均已签约、已限制，网签日期为2015年10月27日，查封日期为2017年5月23日。其中，1509室已备案登记予北方彩新公司，总价316512元。涉案房屋的被告宁夏担保集团有限公司为申请人，查封文号为（2017）宁01民初202号、（2018）宁01执237号。 证据四：宁港被查封房源房源明细表4张（打印件），证明：1.原告被查封房源明细表系原告在（2020）宁01执异24号案件中出示的证据，即原告、北方彩新公司在均知晓涉案房屋被预查封的情况下，仍无正当理由通过合意解除涉案房屋买卖合同，实属恶意，有逃避本案执行之嫌。2.原告被查封房源明细表内所列的包括涉案174套房产在内的共183套房产总价为80000784元，北方彩新公司为买受人。 经原告当庭质证，对证据一的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的均不认可，情况说明仅能证明原告对北方彩新公司就工程发票金额、付款金额进行的说明，说明中明确写明未签约、未备案房屋已走顶账房款审批流程，但原告与北方彩新公司已于2018年11月在宁夏高院达成调解协议，双方约定包括涉案房屋共计174套在内的183套房屋自动解除，并不存在被告所提的北方彩新公司已通过上述抵顶行为完成房屋价款支付义务的事实。对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，该组证据只能证明被告与北方彩新公司之间的债权、债务关系。对证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，该组证据恰恰能够反映涉案房屋仅进行了签约，但未备案，被告所提的1509室已备案登记至北方彩新公司，不能证明该房屋所有权属于北方彩新公司。对证据四真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，涉案房屋被查封不能成为解除合同的障碍，原告与北方彩新公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同已经解除，北方彩新公司不再享有相应的物权期待权。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据，被告对证据一、二、四、五的真实性均无异议，以上证据来源合法，与本案相关，能够证实案件相关事实，本院予以采信；原告提交的证据三、证据六与宁夏回族自治区高级人民法院已生效的（2018）宁民初17号民事调解书能够相互印证，本院予以采信。被告提交的证据来源合法，且原告对真实性均无异议，能够证实案件事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 担保集团与北方彩新公司、北方精工公司、道农物资公司、司某、韩建军、邵海潮、杨利东、郭峰追偿权纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017)宁01民初字202号民事判决书，判决：一、被告宁夏北方彩新建工集团股份有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告宁夏担保集团有限公司代偿款51294353.3元，并支付自2017年3月3日起至判决确定的履行之日止的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告宁夏北方彩新建工集团股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏担保集团有限公司违约金5129435.33元；三、被告宁夏北方精工钢结构实业有限公司、宁夏道农物资商贸有限公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告宁夏北方彩新建工集团股份有限公司追偿。案件受理费323919元，保全费5000元，由被告宁夏北方彩新建工集团股份有限公司、宁夏北方精工钢结构实业有限公司、宁夏道农物资商贸有限公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰负担。判决生效后，因被告未履行还款义务，担保集团向本院申请强制执行。 在诉讼过程中，本院于2017年5月23日保全查封了北方彩新公司名下位于银川市××区房屋产权，查封期限自2017年5月23日至2020年5月22日。在执行过程中，本院于2018年4月24日作出（2018）宁01执237号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏北方彩新建工集团股份有限公司、宁夏北方精工钢结构实业有限公司、宁夏道农物资商贸有限公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰的银行存款56877640.6元及利息、迟延履行期间的债务利息（暂未计算）；二、若被执行人宁夏北方彩新建工集团股份有限公司、宁夏北方精工钢结构实业有限公司、宁夏道农物资商贸有限公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年7月23日，本院向银川市房屋产权交易管理中心送达（2018）宁01执237号执行裁定及协助执行通知书，再次对上述保全房屋（174套）进行了查封。为此，宁港公司向本院提出执行异议。经审查，本院于2020年4月30日作出（2020）宁01执异24号执行裁定，裁定：驳回宁港公司的异议请求。宁港公司不服，遂提起本案异议之诉。 另查明，北方彩新公司与宁港公司建设工程施工合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院于2018年11月5日作出（2018）宁民初17号民事调解书，确认：一、北方彩新公司、宁港公司同意参照双方于2014年2月15日订立的《宁港财富中心（地块二）（地块二包合同》进行工程结算；二、北方彩新公司、宁港公司确认：截止到2015年11月之前，北方彩新公司已完工程进度总计339431479.04元，参照合同约定支付总进度款的80%，即271545183.23元；三、北方彩新公司、宁港公司确认：宁港公司已支付北方彩新公司工程进度款197117536元（其中现金支付105377780元，房屋抵顶支付（不含已签约未备案部分）91739756元，下剩工程进度款74427647.23元，宁港公司于2019年12月31日前分三期支付；在支付第一期款项前，双方须就涉案工程复工或解除合同撤场事宜达成一致，作出协议安排；四、北方彩新公司、北方彩新公司、宁港公司一致确认：宁港公司抵顶给北方彩新公司已签约未备案房屋共计183套（其中签约在北方彩新公司名下180套，签约在北方彩新公司指定的陆孝义名下3套），本协议签订后，该183套房屋合同自动解除，其中签约在北方彩新公司指定的陆孝义名下房屋3套由北方彩新公司负责协调解除，否则产生损失由北方彩新公司承担；五、其他费用北方彩新公司、宁港公司后续依据法律规定协商处理；六、本协议签订三日内，北方彩新公司、宁港公司持本协议共同申请法院确认；七、本协议一式叁份，北方彩新公司、宁港公司各执壹份，递交宁夏回族自治区高级人民法院壹份，具有同等法律效力；八、本协议自双方盖章之日起生效。 再查明，原告诉请对案涉174套房屋解除查封，其中宁港财富中心（地块二）（地块二15层1509室为已签约已备案，其余173套房屋为已签约未备案。 本院认为，本案系因诉争房屋被查封后，原告宁港公司以生效调解书确认解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面：（一）被告担保集团对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制宁港公司行使合同解除权；（三）宁港公司对案涉房屋能否享有足以排除执行的民事权益。 （一）被告担保集团对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，宁港公司以案涉房屋向第三人北方彩新公司抵顶工程款，并办理了房屋买卖合同网签登记，人民法院对办理了网签登记的房屋进行查封，查封的是北方彩新公司要求宁港公司履行以房抵债的请求权，属于债权请求权。而被告对于预查封房屋的执行效果取决于原告和北方彩新公司之间以房抵债的履行方式能否进行。只有当宁港公司选择以诉争房屋抵顶工程款，并且双方完成物权变更登记，担保集团才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 （二）人民法院的查封能否限制宁港公司行使合同解除权。首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，原告与北方彩新公司之间签订房屋买卖合同的基础法律事实为原告欠付北方彩新公司工程款，宁港公司以房抵债，并与北方彩新公司办理房屋买卖合同网签登记，2017年5月，人民法院对网签登记在北方彩新公司名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是北方彩新公司处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制原告、北方彩新公司关于工程款支付方式的权利及诉争房屋买卖合同的权利。进一步而言，原告虽欠付北方彩新公司工程款，但原告依然享有选择债务履行的方式，在没有证据证明北方彩新公司怠于履行债权请求权或者存在其他法定事由的情况下，不能强制原告以诉争房屋抵顶工程款，更不能剥夺北方彩新公司选择其他更优于以房抵债的方式行使债权。 其次，宁夏回族自治区高级人民法院已生效的（2018）宁民初17号民事调解书确认宁港公司抵顶给北方彩新公司已签约未备案房屋共计183套（包含诉争房屋）房屋的买卖合同自动解除，在该调解书未被撤销的前提下，该调解书的法律效力应当予以采信。本案中，案涉调解书已经确认原告与北方彩新公司解除了诉争房屋买卖合同，即北方彩新公司享有的诉争房屋物权变动请求权因以房抵债的法律事实消灭和合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的网签登记亦归于失效。 （三）宁港公司对案涉房屋能否享有足以排除执行的民事权益。宁港公司依据诉争房屋被查封后作出的民事调解书排除担保集团执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条是为了防止人民法院作出查封等执行措施后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上述司法解释第二十五条第一款第一项规定。而宁港公司提交的民事调解书并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。故案涉调解书确认宁港公司与北方彩新公司解除房屋买卖合同的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。 其次，宁港公司提交了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、商品房预售许可证，可以证明宁港公司为诉争房屋的开发企业。在宁港公司与北方彩新公司解除案涉房屋买卖合同后，针对诉争房屋的网签登记失效，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，宁港公司系诉争房屋所有权人。在案涉调解书确认宁港公司与北方彩新公司之间的房屋买卖合同解除后，作为诉争房屋所有权人的宁港公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。需要指出的是，案涉调解书确认房屋买卖合同解除的183套房屋为已签约未备案，且调解书确认宁港公司已支付北方彩新公司工程进度款197117536元（其中现金支付105377780元，房屋抵顶支付（不含已签约未备案部分）91739756元。根据原告与被告担保集团提交的证据，本案中宁港财富中心（地块二）（地块二15层1509室属于已签约已备案情形，对于该套房屋的买卖合同现无证据证明已解除，故在本案中，对原告要求解除对宁港财富中心（地块二）（地块二15层1509室房屋查封的诉讼请求，不予支持。宁港公司请求人民法院确认诉争房屋为其所有，因宁港公司提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证，可以证明其为诉争房屋开发商并享有所有权，无需人民法院重复确认。故对宁港公司该诉讼请求不予支持。 综上，人民法院对房屋预查封的执行效果取决于房屋能否符合本登记的条件。案涉房屋买卖合同解除后，北方彩新公司不再享有相应的物权期待权，而宁港公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。第三人北方彩新公司、北方精工公司、道农物资公司、韩建军、司某、邵海潮、杨利东、郭峰经本院公告送达，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、举证质证等诉讼权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，在法律、司法解释另有规定外，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照当时生效的《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下: 一、不得执行银川市兴庆区丽景北街东侧宁港财富中心2-2号楼公寓15层1501-1508室（8套）、1510-1520室（11套）、16层1601-1620室（20套）、17层1701-1720室（20套）、18层1801-1820室（20套）、19层1901-1920室（20套）、20层2001-2020室（20套）、21层2104-2120室（17套）、26层2604-2620室（17套）、27层2701-2720室（20套），共计173套房屋； 二、驳回原告宁港城市建设发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费441804元，由被告宁夏融资担保集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长 高凤梅 审 判 员 张旭霞 审 判 员 岳 磊 二〇二一年四月二十八日 法官助理 耿宇华 书 记 员 胡斯其 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。