贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2726民初136号 原告：莫泽友，男，1973年6月3日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县。 原告：周帮群，女，1975年5月15日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 二原告的委托诉讼代理人：韩芬，贵州信仲恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：贵州银象乾坤置业发展有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇人行背后安置地，统一社会信用代码915227260550061272。 法定代表人：罗剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾广鑫，贵州信仲恒律师事务所律师。代理权限为一般授权。 原告莫泽友、周帮群与被告贵州银象乾坤置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫泽友、周帮群的委托诉讼代理人韩芬，被告贵州银象乾坤置业发展有限公司的委托诉讼代理人曾广鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫泽友、周帮群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为XXX4号、XXX5号、XXX6号）；2、判令被告退还原告首付款本金2010000元及自2018年3月23日至此款项还清之日止的利息（以2010000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告退还房贷本金及房贷利息总计3199650元；4、判令被告退还原告办证、开户及网签费用总计5845元及自2018年4月14日至此笔款项还清之日止的利息（以5845元为基数，按银行同期贷款利率计算）；5、被告承担案件受理费。事实及理由：原、被告于2018年4月14日签订三份《商品房买卖合同》，合同约定原告用5000000元购买被告位于独山县中央城XX-22、XX-23、XX-24号商铺。原告于合同签订当日交付办证各项费用5845元，于2018年3月22日、23日以刷卡的方式向被告交付首付款2010000元，于2018年5月4日向银行贷款2490000元交付尾款，剩余500000元双方约定在购买商铺正式通路及消防通过后交付。原、被告签订的三份《商品房买卖合同》第十一条第一款约定出卖人（被告）应当在2019年5月30日前向买受人（原告）交付房屋。但约定期届满，被告并未如期交付商铺，迟延至今仍未有明确交付时间。根据《商品房买卖合同》第十三条第一款第（2）项约定“逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。原告多次与被告协商退房事宜，并于2020年5月向被告及有关部门递交了退房申请书，但被告至今都未拿出解决方案。故原告诉至法院，望支持原告的诉请。 被告贵州银象乾坤置业发展有限公司辩称：1、原告诉请解除《商品房买卖合同》无事实及法律依据；2、假设原告有权解除合同，其主张的利息计算方式无事实及法律依据。综上，案涉《商品房买卖合同》应当继续履行，请求驳回原告的诉请。 本院审理认定事实如下：原告莫泽友、周帮群与被告贵州银象乾坤置业发展有限公司协商购买商铺，于2018年3月22日和23日以刷卡的方式先后向被告贵州银象乾坤置业发展有限公司支付700000元、1310000元后，双方于2018年4月14日签订编号分别为第1384号和编号为1385号的《商品房买卖合同》，第1384号合同主要约定：由原告向被告购买位于独山县中华北路‘南国印象.中央城’第X号楼X层XX号房(XX-XX)的商品房（门面），建筑面积60.92平方米，套内建筑面积46.02平方米；房价款按套内面积计算，每平方米36529.94元，总价款1681108元；付款方式采取贷款方式付款，买受人于合同签订之日交付首期房款841108元，余款840000元以银行按揭支付；商品房交付时间为在2019年5月30日前交付；逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。第1385号合同主要约定：由原告向被告购买位于独山县中华北路‘南国印象.中央城’第X号楼X层XX号房(X-X-XX)的商品房（门面），建筑面积59.35平方米，套内建筑面积44.84平方米；房价款按套内面积计算，每平方米36525.07元，总价款1637784元；付款方式采取贷款方式付款，买受人于合同签订之日交付首期房款827784元，余款810000元以银行按揭支付；商品房交付时间为在2019年5月30日前交付；逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告于同日向被告交纳了电表开户费1560元、网签费145元和办证费用4140元，被告出具了收据。 2018年4月18日，双方再签订编号为第1386号的《商品房买卖合同》，合同主要约定：由原告向被告购买位于独山县中华北路‘南国印象.中央城’第X号楼X层XX号房(X-X-X)的商品房（门面），建筑面积60.92平方米，套内建筑面积46.02平方米；房价款按套内面积计算，每平方米36529.94元，总价款1681108元；付款方式采取贷款方式付款，买受人于合同签订之日交付首期房款841108元，余款840000元以银行按揭支付；商品房交付时间为在2019年5月30日前交付；逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。 2018年5月4日，原告与贵州独山农村商业银行股份有限公司签订了三份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，贵州独山农村商业银行股份有限公司于同日已按原告的受托支付通知将借款840000元、840000元和810000元支付给了被告。 约定的交房时间逾期后，被告未向原告交付房屋。2020年5月18日，原告向独山县住房和城乡建设局提交请求书，提出与被告解除合同并要求该局协调处理，独山县住房和城乡建设局于2020年7月14日组织原、被告双方召开协调会，但协调未果。 另，原告所购买的房屋，被告现在未完成建设。至2021年3月21日止，原告已向贵州独山农村商业银行股份有限公司偿还借款本金1333358.65元，并支付了利息305557.23元。 上述事实，有当事人的陈述及双方均无异议的身份信息、商品房买卖合同、中国银联签购单、个人住房抵押借款合同、受托支付通知书、转账贷方凭证、收据、请求书、会议签到记录、手机短信聊天记录、还款记录等证据加以证明，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、合同应否解除；2、被告应否向原告退款；3、违约责任如何承担。 一、关于合同是否应解除问题。 依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告向被告购买案涉商品房屋，所签订三份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。原告已按合同履行了支付购房价款的义务，被告应按约定全面履行向原告交付房屋的义务。双方在三份合同中均约定“交房时间为2019年5月30日，且约定逾期交房超过60日，买受人有权退房”。但被告在约定的交房时间（2019年5月30日）后未交付房屋，已经违约。原告于2020年5月18日提出解除合同，要求退房，符合双方合同约定，且原告向被告购买案涉房屋是用于经营，现案涉房屋未完成建设，仍未达到交付条件，被告无法交付房屋，致使原告签订合同的目的不能实现，原告要求解除合同，符合法律规定。故原告主张解除双方之间三份《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告应否向原告退款的问题。 合同依法解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原告向被告交纳购房首付款2010000元后双方签订《商品房买卖合同》，合同签订当日向被告交纳办证、开户、网签费用5845元，并在与银行办理房贷向被告支付购房款后，其向银行归还了部分借款本金并支付部分利息。原告因三份《商品房买卖合同》解除,原告的损失为已交纳的购房首付款2010000元、已支付银行的房贷本息1638915.88元和已交纳的办证、开户、网签费用5845元。被告因未履行交付房屋义务而违约，原告签订合同目的不能实现，解除合同后对原告的损失，被告应予赔偿。故原告要求被告退还购房首付款2010000元和办证、开户、网签费用5845元的诉讼请求，与实际相符，本院予以支持；但原告要求退还房贷本金及利息共3199650元，与事实不符，本院支持至今已经实际发生的1638915.88元。对于2021年3月22日之后的归还银行的房贷本息，因尚未发生，原告可在实际发生后另行主张。 三、关于违约责任如何承担问题。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。本案中，原告要求被告承担自2018年3月23日起以购房首付款2010000元为基数，按银行同期贷款利率计算的利息，至购房首付款退清之日止的主张，以及自2018年4月14日起以办证、开户及网签费用5845元为基数，按银行同期贷款利率计算的利息，至办证、开户及网签费用退清之日止的主张，实系其在合同解除后要求被告承担违约责任。而双方在合同中对合同解除后违约责任的约定为“出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，该约定对双方均具有约束力。在被告违约（逾期未交付房屋）后，原告于2020年5月18日向独山县住房和城乡建设局提交请求书要求协调处理，即为其正式向被告提出解除合同和退房要求。2020年7月14日，独山县住房和城乡建设局组织原、被告双方召开协调会，应当视为被告收到退房通知。原、被告在参加协调时，虽双方对合同解除和退房屋的意见不一致，但原告要求解除合同并退房的条件已经成就，被告应根据合同约定于2020年7月21日前向原告退还购房首付款2010000元和办证、开户及网签费用5845元，并支付违约金40316.90元（2015845元×2%）。被告至今未向原告退还购房首付款和办证、开户、网签费用，占用了原告的资金，应自2020年7月22日起向原告承担占用购房首付款和办证、开户、网签费用的利息。但原告主张自2018年3月23日起计算购房首付款利息和自2018年4月14日起计算办证、开户、网签费用利息的要求不当，超过部分的请求，不予支持。由此，本院认定被告向原告承担违约责任为支付违约金40316.90元，并支付自2020年7月22日起至购房首付款和办证、开户、网签费的资金占用利息，利息以购房首付款2010000元和办证、开户、网签费用5845元为基数，按年利率3.85%计算，支付至购房首付款和办证、开户、网签费退清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、解除原告莫泽友、周帮群与被告贵州银象乾坤置业发展有限公司2018年4月14日签订的第XXX4号、XXX5号《商品房买卖合同》及2018年4月18日签订的第XXX6号《商品房买卖合同》。 二、被告贵州银象乾坤置业发展有限公司向原告莫泽友、周帮群退还购房首付款2010000元、已支付银行的房贷本息1638915.88元和办证、开户、网签费用5845元，共计3654760.88元，限于本判决生效后三十日内给付完毕。 三、被告贵州银象乾坤置业发展有限公司向原告莫泽友、周帮群支付违约金40316.90元，并支付自2020年7月22日起的资金占用利息（以购房首付款和办证、开户、网签费用2015845元为基数，按年利率3.85%计算）至购房首付款和办证、开户、网签费用退清之日止。 四、驳回原告莫泽友、周帮群的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费48310元，减半收取计24155元，由被告贵州银象乾坤置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陆荣森 二〇二一年四月八日 书记员  陆苗苗 书记员  唐艺璇