江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1180号上诉人（原审被告）：常州市金坛丝棉厂，住所地常州市金坛区东环二路168号A幢。法定代表人：刘卫华，该厂厂长。委托诉讼代理人：赵英芳，江苏融畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:龚小俊，男，1965年03月10日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：蒋红珍，女，1968年9月14日出生，汉族，住常州市金坛区，系龚小俊妻子。上诉人常州市金坛丝棉厂（以下简称金坛丝绵厂）因与被上诉人龚小俊租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初4959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金坛丝棉厂上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回被上诉一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。其一，一审判决对上诉人与被上诉人之间是委托租赁及租赁关系，而不是简单的租赁合同关系的事实未予认定，是认定事实不清。被上诉人所有的案涉房屋，是金坛区东环二路168号Ａ幢整幢房屋的一部分，因为承租人周旭平要整体租用，所以在被上诉人同意并签订《房屋委托租赁协议书》（以下称委托租赁协议）后，上诉人将房屋整体出租给了周旭平。委托租赁协议约定甲方（即被上诉人）将其所有的位于东环二路A幢101、102、201、202室房屋委托乙方（即上诉人）整体出租。委托租赁协议是双方的真实意思，内容未违反法律规定，因而合法有效，双方均应依协议书履行义务。可见，双方之间是委托租赁加租赁关系，并不是简单的租赁合同关系，且该关系的产生依附于上诉人的房屋所有权。其二，一审判决对案涉房屋已经随Ａ幢整体出租给周旭平，在与周旭平的租赁合同解除前，未经承租人同意不得单独解除委托租赁协议的事实未予查明认定，是认定事实不清。委托租赁协议第五条约定，“有关租赁协议的其他事项，委托乙方与实际承租人商谈。乙方与实际承租人所达成的协议，对甲方有同等的法律约束力。甲方自愿按乙方与实际承租人的约定享有权利和承担义务。”第七条约定，“无论出现怎样的情况，甲方均不得解除租赁合同。”该条规定实际上限制了被上诉人对委托租赁协议的合同解除权，因该限制是事出有因，且系双方自愿达成，应属合法有效，对被上诉人具有法律约束力，故被上诉人不得单方解除委托租赁协议。其三，一审判决对上诉人在将Ａ幢中属于上诉人所有的房屋转让之后，与房屋所有权相对应的权利义务均已随所有权转移的事实未予查明认定，是认定事实不清。与案涉房屋相邻的属于上诉人所有的房屋，已经在2019年5月转让给了殷素萍、朱改芹，根据买卖不破租赁原则，因转让房屋所有权相关的对周旭平的租金收取权利及合同义务，以及对被上诉人的租金支付义务及合同权利，均同时转让给了殷素萍、朱改芹。一审判决解除委托租赁协议，判令上诉人返还201、202室房屋，该判决生效后又该如何执行呢？即使打死上诉人，上诉人也没有办法完成被上诉人所主张的房屋返还义务。其四，一审判决对被上诉人已于2020年10月22日收回案涉房屋中的101、102室并出租给刘遵全，且故其对101、102室的房屋租金只能主张到2020年10月21日的事实未予查明认定，是认定事实不清。事实上，被上诉人已经于2020年10月22日收回了案涉房屋的一楼并在当日将一楼出租给了刘遵全，故其一楼房屋的租金只能主张到2020年10月21日止，一审判决支持到2020年10月31日的租金，显然是错误的。根据委托租赁协议的约定，自2020年2月1日起的年度租金为178500元，平均每月为14875元，自2020年2月1日到2020年10月21日租金应为129076.6元，一审判决认可被上诉人主张到2020年10月31日且支持租金133875元，明显违背了客观事实，因而是极其错误的。其五，一审判决用约定年租金减去一楼现出租租金数额推定二楼租金数额确定案涉201、202室房屋的年租金没有事实根据，是认定事实不清。首先，因受疫情影响，一楼租金已经锐减，被上诉人出租给刘遵全时约定收取的105000元年租金，不能正确反映双方签订委托租赁协议时一楼租金的价格情况，且该105000元年租金与疫情前一楼租金的市场行情相比少了很多；其次，案涉房屋的二楼需要经由一楼上到二楼，一、二楼房屋通常都是整体出租，没有一楼，就不能上到二楼，因而二楼通常无法单独出租;第三，象被上诉人这种结构的房屋，二楼租金通常都是包涵在一楼租金里面的，因而二楼不另行计算租金或者只能酌情少量计算。因此，一审判决确定的二楼租金数额是极其错误的。可见，一审判决认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。其一，一审判决依照《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第九十四条的规定确认被上诉人享有法定合同解除权，其在法律上是极其错误的。合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，被上诉人的合同目的是取得租金收益，在合同相对方未按时支付租金的情况下，被上诉人可以采取诉讼等方式维权，即使合同相对方未按时履行租金支付义务，也不存在其合同目的无法实现的情况，可见，一审判决以被上诉人合同目的无法实现解除《房屋委托租赁协议书》，其在法律适用上，显然是错误的。其二，一审判决以显失公平确认委托租赁协议第七条无效，其在法律适用上是极其错误的。因本案双方是委托租赁加租赁关系，限制被上诉人的合同解除权是为了维护实际承租人的合法权益，且该限制并没有影响被上诉人的利益，委托租赁协议系自愿签订，因而不符合显失公平的认定条件。退一步说，即使存在显失公平情形，根据法律规定，显失公平属于可撤销合同，且当事人应当在法定期间行使撤销权，逾期未行使撤销权的，合同就属有效。可见，一审判决认定该条款无效，系适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。为维护上诉人的合法权益，维护法律的尊严，请求二审法院依法查明案件事实，正确适用法律，撤销一审判决，并判决驳回被上诉人一审诉讼请求或者发回重审。二审中补充上诉意见称，1.双方签订的委托租赁协议书应属于委托协议而非租赁协议；2.一审未追加受让人和承租人殷素萍、朱改芹、周旭平为共同被告导致本案无法执行，我们也没办法拿回房屋返还给被上诉人。被上诉人龚小俊辩称，上诉人认为被上诉人要受上诉人与周旭平租赁合同约束是没有法律依据的，几年来合同的履行也是由上诉人履行，租金的交付都由上诉人履行，诉讼后上诉人提供与周旭平的租赁协议我们才知道这个情况。一楼的出租是上诉人违约后，被上诉人起诉，房屋迟迟收不到租金的情况下法官当庭征询上诉人意见，在上诉人同意的情况下为减少我方的经济损失，才出租给第三方。一审法官很负责地征询上诉人的两点意见，一楼是否同意被上诉人先行出租，二楼短时间内是否可以收回退还给被上诉人，上诉人明确表示同意被上诉人一楼先行出租，二楼在短时间内不能收回。我们是2020年10月9日开庭，开庭后一楼签订租赁协议是11月18日开始，不是10月30日。一审查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。龚小俊向一审法院起诉请求：1.解除我与金坛丝棉厂签订的《房屋委托租赁协议书》;2.金坛丝棉厂对租赁的房屋恢复原状，并承担恢复原状的全部费用;3.金坛丝棉厂支付房屋租金104125元（暂计算到2020年8月31日），以及从2020年9月1日起到房屋实际交付时的租金;4.案件诉讼费用由金坛丝棉厂承担。一审法院认定事实：双方原系相邻不动产所有权人。2013年11月11日，双方签订1份《房屋委托租赁协议书》，约定龚小俊将其所有的位于东环二路A幢101、102、201、202室房屋（以下简称案涉房屋）委托金坛丝棉厂整体出租；租期12年自2014年2月1日至2026年1月31日；租金前五年14.75万元／年，自第六年起租金每年递增10%（第七年为17.85万元）于租赁年度开始前的12月31日前支付；有关租赁协议的其他事项委托金坛丝棉厂与实际承租人商谈，金坛丝棉厂与实际承租人所达成的协议对龚小俊有同等法律约束力，龚小俊自愿按金坛丝棉厂与承租人的约定享有权利承担义务等内容。该协议第七条约定，金坛丝棉厂与实际承租人提前解除合同的，本委托协议同时解除，但在金坛丝棉厂与实际承租人的租赁合同没有解除的情况下，无论出现怎样的情况，龚小俊均不得解除租赁合同，如果龚小俊坚持解除，则其应当赔偿由此给金坛丝棉厂以及实际承租人所造成的全部经济损失。当日，金坛丝棉厂与案外人周旭平签订另一份租赁合同，将其自有房屋及从龚小平处承租的房屋（东环二路168号Ａ幢）整体出租给周旭平经营，租期12年自2014年2月1日至2026年1月31日止，前五年租金为143.8万／年，从第六年起每年递增10%，租金交付方式为每两年支付一次房租（合同签订后5日内交清2014、2015年租金287.6万元；2019年12月31日前付清2020、2021租赁年度租金365.40万元，以此类推）；乙方（即承租人）未按时交清租金的，金坛丝棉厂有权解除合同并追究承租方的违约责任。龚小俊与案外人周旭平之间未签订房屋租赁合同。上述协议签订后，案涉房屋按约定交付使用，金坛丝棉厂向龚小俊支付了至2020年1月31日的租金。2020年2月1日起的租金金坛丝棉厂逾期未付，龚小俊通过手机短信催要未果，于2020年7月向金坛丝棉厂发函催要，金坛丝棉厂仍未支付，遂于2020年9月7日诉至一审法院要求处理。一审法院另查明，金坛丝棉厂已将东环二路168号A幢房屋中的自有房屋转让给案外人朱改芹、殷素萍，并于2019年5月变更登记至受让人名下。一审诉讼中，龚小俊以减少各方损失为由，要求将现已闲置的案涉房屋中的101、102另租他人。金坛丝棉厂对此无异议，并提交1份周旭平向其出具的关于调整租赁范围的函，表明周旭平同意将案涉房屋中的101、102退还龚小俊，租金在协议总租金中扣除，如逾期三日未回复作退房处理。龚小俊收回101、102室房屋，并与案外人另行签订了房屋租赁协议，租期自2020年11月18日起至2023年11月18日，每年租金105000元。据此，龚小俊明确和调整其诉讼请求为：第2项金坛丝棉厂将租赁房屋中的201、202恢复原状并返还；第3项金坛丝棉厂支付房屋租金133875元（计算到2020年10月31日），以及自2020年11月1日起到201、202室房屋实际交付时止的租金（按年租金73500元计算）。一审法院认为，根据双方于2013年11月11日签订的《房屋委托租赁协议书》内容，金坛丝棉厂取得龚小俊所有的案涉房屋使用权并对外转租，龚小俊直接向金坛丝棉厂收取租金，双方的权利义务约定符合租赁合同的特征，可适用租赁合同的相关法律规定处理，且该协议中当事人为双方。金坛丝棉厂辩称，房屋所有权转让后其在该租赁协议中的权利义务一并转让，支付租金的义务应由房屋的受让人承担。对此，一审法院认为，房屋转让依据的合同与双方之间的房屋租赁合同是相互独立的合同，无明确法律规定且未经相关当事人的认可，金坛丝棉厂主张其合同权利义务一并转让于法无据，一审法院不予采纳，上述协议的相关权利义务仍应由金坛丝棉厂享有和承担。一、关于龚小俊要求解除《房屋委托租赁协议书》、金坛丝棉厂返还相关房屋的请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现金坛丝棉厂逾期未支付房屋租金，经龚小俊要仍未履行，亦无履行之意愿，致使龚小俊签订房屋出租合同的主要目的不能实现，可依法解除双方签订《房屋委托租赁协议书》。金坛丝棉厂以双方协议第七条作为抗辩，主张龚小俊在任何情况下均不得解除合同。一审法院认为，金坛丝棉厂既不支付租金又不返还房屋严重损害了龚小俊作为房屋所有权人和出租人的主要权利；而在金坛丝棉厂与次承租人的房屋租赁合同中，明确约定了金坛丝棉厂在次承租人未按时交清租金时有权解除合同，追究对方违约责任。该条约定对龚小俊显失公平，违反法律规定，应属无效。一审法院对龚小俊要求解除双方《房屋委托租赁协议书》及返还相应租赁房屋的诉讼请求予以支持。龚小俊要求将租赁房屋恢复原状，但在双方的《房屋委托租赁协议书》中对合同届满或终止之时的房屋状态要求未作明确约定，一审法院不予支持。二、龚小俊主张的至2020年10月31日期间的房屋租金金额符合双方合同约定，但考虑到本案所涉房屋系经营之用，而今年年初新冠疫情对金坛丝棉厂及次承租人经营及合同履行确有影响，法院对金坛丝棉厂要求减少租金的答辩意见予以采纳，酌情减少20%的租金，为107100元。三、关于龚小俊主张的2020年11月1日起按年租金73500元的标准计算的201、202室房屋租金（或占有使用费）。龚小俊在诉讼中为减少各方损失，在相关各方均无异议的情况下将空置房屋另行出租，应予支持。龚小俊现主张的租金金额已扣除101、102室房屋租金，并且明显低于一楼租金，其主张的租金标准较为合理，一审法院予以支持。金坛丝棉厂对龚小俊另行出租一楼房屋未提出异议，并且可依与次承租人的合同约定主张相应租金，一审法院对其不付201、202室房屋租金的意见不予采纳。至于周旭平与金坛丝棉厂房屋的受让人之间的租赁合同纠纷，不涉及本案租赁标的，与本案无关，不影响本案中双方权利义务的承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、解除龚小俊与常州市金坛丝棉厂签订的《房屋委托租赁协议书》；二、常州市金坛丝棉厂于判决发生法律效力之日起十五日内将租赁的常州市金坛区东环二路168号A幢201、202室返还给龚小俊；三、常州市金坛丝棉厂于判决发生法律效力之日起十五日内支付龚小俊房屋租金107100元（至2020年10月31日）；四、常州市金坛丝棉厂自2020年11月1日至实际返还上述第二项房屋之日按年租金73500元的标准继续支付房屋租金（或占有使用费）；五、驳回龚小俊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1489元（减半收取），由龚小俊负担297元，常州市金坛丝棉厂负担1192元。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人之间属于何种合同关系应当根据双方合同约定的权利义务的性质予以确定。双方当事人签订的《房屋委托租赁协议书》虽然名为委托租赁协议，但从双方约定的权利义务的内容看，应当系是上诉人从被上诉人租赁案涉房屋后用于整体转租，案涉房屋的交付、租金支付均发生在上诉人与被上诉人之间，一审据此认定双方当事人之间形成房屋租赁合同关系并无不当。双方当事人在合同中约定，被上诉人无论出现何种情况，被上诉人均不得解除合同。现上诉人既不支付租金，又拒不解除合同。返还案涉房屋，导致双方当事人的权利义务严重失衡，一审据此认定该条款无效进而支持被上诉人要求解除双方之间的房屋租赁合同关系并无不当。上诉人系将自己所有的房屋出让给案外人，仅与案涉租赁房屋相邻，买卖不破租赁原则仅适用于上诉人所出让的原自有房屋，效力并不及于案涉被上诉人所有的房屋。一审审理中，2020年10月22日，一审法院召集双方当事人就案涉101、102室房屋提前交付进行了调解，双方就此达成一致，但并未于当日办理房屋交接手续，被上诉人于2020年11月18日与案外人重新签订租赁合同，并主张至2020年10月31日的租金并未违反合同约定。至于上诉人所称一、二楼租金差异的问题，一审在确定调整租金数额时已经注意到一、二楼的租金差异较大的情形，上诉人也未举证证明一审确定的租金水平明显高于市场同类房屋的租金水平。综上，上诉人金坛丝棉厂的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2978元，由上诉人金坛丝棉厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年四月二十五日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐