江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终362号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山恒准技术服务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇华淞路10号，统一社会信用代码91320583752005808H。法定代表人：张建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵雪明，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：许叶婷，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山市远东置业配套有限公司，住所地江苏省昆山开发区同丰路672、674号。诉讼代表人：江苏瀛元律师事务所。委托诉讼代理人：方坤，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁健，江苏瀛元律师事务所实习律师。原审第三人：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号，统一社会信用代码913205837395830994。法定代表人：邵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，江苏嘉昆律师事务所律师。上诉人昆山恒准技术服务有限公司（以下简称恒准公司）因与被上诉人昆山市远东置业配套有限公司（以下简称远东公司）、原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初19308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒准公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判驳回远东公司诉讼请求，支持恒准公司反诉请求，一、二审案件受理费由远东公司负担。事实和理由：一、一审法院仅以承租人实际已按房屋租赁合同期限完全履行为依据，推断出未影响承租人的合同租赁目的和利益，拆迁合同约定或拆迁单位支付的停产停业补偿费用亦是对出租人的补偿，而并非对承租人的补偿，该认定与客观事实不符。二、恒准公司应当分得的拆迁补偿款有明确的合同依据，对此恒准公司在一审中已提交了充分的证据，一审法院片面根据企业搬迁协议书第五条第6款来认定恒准公司应当返还370万元是错误的。三、一审法院认定事实不清，导致其使用法律错误。远东公司辩称：服从一审判决。同创公司述称：请法院依法判决。远东公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令恒准公司向远东公司返还拆迁补偿款370万元；2、由恒准公司承担本案的诉讼费。恒准公司向一审法院反诉请求：1、请求判令远东公司向恒准公司支付拆迁补偿款596865元。2、本案反诉费用由远东公司承担。一审法院认定事实：2003年7月16日，远东公司与恒准公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：由恒准公司租赁远东公司的马鞍山中路518号房屋，建筑面积2000平方米，工业用途，租赁期限2003年7月15日至2013年8月14日，月租金480000元，合同同时约定了出租方的解除权、维修、改建、装修、通知义务、续租、出售、退租、逾期缴纳租金的违约责任、不可抗力等条款。2012年8月6日，第三人同创公司与恒准公司签订《企业搬迁协议书》一份，约定：搬迁范围：（昆山高新区马鞍山路段昆山恒准技术服务有限公司)的房屋建筑物（包括地面附着物和相关配套设施）、机器设备、原辅材料、办公设施所有资产。搬迁时间：本协议一经甲乙双方签字盖章后，乙方须做好各项搬迁准备工作，确保于2013年7月1日前搬迁完毕。搬迁补偿：根据昆山嘉诚房地产评估有限公司的评估，经甲、乙双方的充分协商，甲方对乙方实行如下搬迁补偿：总金额：壹仟贰佰肆拾捌万壹仟柒佰捌拾玖元整，其中：1、房屋建筑物拆除3329685元；2、装璜及附着物1568294元；3、设备搬迁损耗2276248元；4、停产停业费684135元；5、企业搬迁费34051元；6、土地补偿费4589376元；付款时间：1、本协议签订后30天内付30%，计370万元；2、乙方开工建设（持有建设工程施工许可证后）付20%，计250万元；3、乙方厂房主体结构基本完工后付30%，计：370万元；4、乙方搬出原地址交出钥匙后付20%；计2581789元。2012年8月6日，同创公司与恒准公司签订《补充协议》一份，约定：一、就乙方动迁的有关事项达成如下补充协议：因乙方是国家级实验室，在新置换土地上建造国家级标准实验室需大大提高建造标准，根据中国合格评定国家认可委员会实验室的有关的标准，造价为5800元/m，扣除基本土建造价2000元/m，实际差价为3800元/m，按乙方原实验室的实际面积为1200m，乙方需要承担差额为1200mX3800元/m=4560000元，经双方充分协商，甲方负责承担总差价的65%，计2964000元，乙方负责承担总差价的35%，计：1596000元。二、根据中国合格评定国家认可委员会规定，实验室异地重建后需重新对所有设备进行溯源，故甲方承担乙方在溯源中产生的费用共计为1500万×5%=75万元。三、乙方的实验室在异地新建后，按照有关规定，需由中国合格评定国家认可委员会针对实验室各科室重新进行评定验收，评定验收收费标准共计费用为22万元，由甲方承担。四、根据昆山城西医疗中心建设的总体规划，所涉及动迁企业在2013年12月31日前拆除完毕，但根据实际建设进度，需要乙方在2013年7月1日前拆除完毕，根据双方协商以及乙方实际情况，甲方补偿给乙方合计417323元，其中：1、中转费：2280.45mx18元m²/月×6月=246289元。2、停业停产损失费：2280.45m×25元m/月×3月=171034元。五、以上四项甲方共计承担费用为肆佰叁拾伍万壹仟叁佰贰拾叁元整，￥4351323元。2012年8月15日，同创公司向恒准公司预付动迁补偿款4351323元。2012年8月20日，同创公司向恒准公司预付动迁补偿款2000000元。2012年9月15日，同创公司向恒准公司预付动迁补偿款1700000元。2014年2月22日，同创公司向恒准公司发出解除合同通知，载明：为贯彻昆山市人民政府重点实事工程总体规划的指示精神，为进一步加快城西医疗中心的建设步伐，推进企业更好的发展，对位于昆山市江浦路西侧的恒准公司进行动迁，经双方充分磋商，于2012年8月6日签订企业搬迁协议书及补充协议，签约双方分别为同创公司及恒准公司，签约金额共计16833112元，目前已支付8051323元。根据目前了解和掌握的公司实际情况，恒准公司实际为租赁企业，所有土地证及房产证均为远东公司。因远东公司三位股东之间因股权方面发生分歧，其他两位股东要求动迁补偿协议与远东公司签订，动迁补偿款要求支付至远东公司账户。故经研究决定，原我公司与恒准公司于6日签订的企业搬迁协议书及补充协议书（金额共计16833112元）声明无效。现正式通知贵公司，解除并作废该协议。已支付至贵公司的8051323元的补偿款，限你公司于2014年5月30日前如数返还至同创公司。否则我公司将通过司法途径予以处理。2014年7月30日，同创公司（甲方）与远东公司（乙方）（承租户：恒准公司）签订《企业搬迁协议书》一份，约定：搬迁范围：昆山高新区马鞍山路远东公司的房屋建筑物（包括地面附属物和相关配套设施）机械设备、原辅材料、办公设施所有资产。土地使用面积为7071.16平方米，土地用途为工业，使用类型为流转，土地权证号为昆集用(2004)字第220041000136号。建筑总面积2724.06平方米，其中钢混结构2280.45平方米，混合结构面积为2221平方米，简易结构为33862平方米，棚82.79平方米。房产证号为昆房权证玉山字第××号。本协议一经甲乙双方签字盖章后，乙方须做好各项搬迁准备工作，确保于2014年12月30日前搬迁完毕。根据昆山嘉诚房地产评估有限公司的评估，经双方的充分协商，甲方对乙方实行如下搬迁补偿：总金额：壹仟贰佰肆拾捌万壹仟柒佰捌拾玖元整，其中：1、房屋建筑物3329685元；2、装潢及附属物1568294元；3、设备搬迁2276248元；4、停产停业费684135元；5、企业搬迁费34051元；6、土地补偿费4589376元。付款时间：1、本协议签订后30天内付370万元（该款甲方分别已于2012年8月20日和2012年9月12日先行支付给了恒准公司）；2、余款在乙方搬出原地址并交出钥匙后一次性付给乙方；3、剩余所有补偿款甲方应根据乙方股东张建国、毛建林、汤震的付款通知书全部支付至至远东公司帐户。乙方收款后应向甲方出具合法有效的收款凭证。本协议签订后，原甲方与恒准公司于2012年8月6日签订的企业搬迁协议书作废。原厂房租赁协议或其他协议一律由乙方负责处理，确保在本合同规定的搬迁时间内搬迁完毕，并应保证房屋结构基本完整。本协议第四条第1款甲方应支付给乙方的370万元，甲方分别已于2012年8月20日和2012年9月12日先行支付给了恒准公司，恒准公司应全额返还给远东公司，张建国应承担连带偿还责任，与甲方无涉。2016年3月30日，一审法院裁定受理远东公司清算案，决定清算组成员：张建国、毛建林、汤震、江苏瀛元律师事务所，组长由江苏瀛元律师事务所担任。2018年12月20日，远东公司清算组向恒准公司发函一份，载明：根据2014年7月30日同创公司与贵司以及远东公司签订的《企业搬迁协议书》（见附件），同创公司于2012年8月20日和2012年9月12日支付给贵司的共计370万元拆迁款应属远东公司所有，贵司应返还给远东公司。2018年12月27日，恒准公司向远东公司清算组回函一份，载明：贵清算组2018年12月20日函收悉，函件所涉370万拆迁款是《企业搬迁协议书》第三条搬迁补偿中第2、3、4、5项所涉装潢及附属物、设备搬迁、停产停业费、企业搬迁费中的一部分，因我公司系昆山市远东置业配套有限公司的唯一承租户，所涉厂房的装修及附属添加均由我公司进行并承担费用，设备搬迁、停产停业、企业搬迁仅由我公司发生，因此，该部分费用均应补偿给我公司，与远东公司无关。上述事实由当事人提供的《房屋租赁合同》、2012年8月6日《企业搬迁协议书》、《补充协议》、2014年7月30日《企业搬迁协议书》、函、回函、动迁补偿汇总等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：恒准公司与远东公司于2003年7月16日签订房屋租赁合同，租赁期限2003年7月15日至2013年8月14日。2012年8月6日，同创公司与恒准公司签订《企业搬迁协议书》、《补充协议》，后发现签约主体错误，故于2014年2月22日发通知解除合同，并于2014年7月30日与远东公司另行签订《企业搬迁协议书》，协议约定于2014年12月30日前搬迁完毕。远东公司与恒准公司之间的房屋租赁合同于2013年8月14日到期，根据相关规定，承租人按房屋租赁合同约定期限履行到期，后向出租人主张相应拆迁补偿利益的，虽拆迁协议签订于房屋租赁合同履行期间，拆迁合同签订或拆迁单位支付拆迁补偿费用包括停产停业费用。因承租人实际已按房屋租赁合同期限完全履行，未影响承租人的合同租赁目的和利益，拆迁合同约定或拆迁单位支付的停产停业补偿费用亦是对出租人的补偿，而并非对承租人的补偿，出租人对涉案房屋对外出租，本身就属经营活动，停产停业补偿费并不当然就针对承租人。同时，2014年7月30日的同创公司与远东公司（承租户：昆山恒准技术服务有限公司）签订的《企业搬迁协议书》中，同创公司、张建国、毛建明、汤震均确认“本协议第四条第1款甲方应支付给乙方的370万元，甲方分别已于2012年8月20日和2012年9月12日先行支付给了昆山恒准技术服务有限公司，昆山恒准技术服务有限公司应全额返还给昆山市远东置业配套有限公司，张建国应承担连带偿还责任，与甲方无涉”。故一审法院对于远东公司主张恒准公司返还在2014年7月30日《企业搬迁协议书》之前已经先行支付的370万元，合法有据，一审法院予以支持。同时，对于恒准公司要求远东公司返还拆迁补偿款差额596865元的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、昆山恒准技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还昆山市远东置业配套有限公司拆迁安置款370万元。二、驳回昆山恒准技术服务有限公司的全部诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入昆山市远东置业配套有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××05）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36400元，由昆山恒准技术服务有限公司负担。昆山市远东置业配套有限公司预交的案件受理费36400元，一审法院予以退还，昆山恒准技术服务有限公司应当负担的36400元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32×××49；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。反诉案件受理费4884元，由昆山恒准技术服务有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，2014年7月30日《企业搬迁协议书》第11条约定，本协议附件与本协议具有同等法律效力。附件为《昆山市远东置业配套有限公司动迁补偿汇总（承租户：昆山恒准技术服务有限公司）》，该表载明：1、房屋重置价3329685元；2、装潢及附着物1568294元；3、设备搬迁损耗2276248元；4、停产停业损失费684135元；5、企业搬迁费34051元；6、土地置换2469376元；7、土地置换2120000元。其中：根据恒准公司实际情况评估报告得出恒准公司名下补偿金额为4296865元。（1）3号房108358元；（2）棚8279元；（3）装修及附属物1185794元；（4）设备搬迁损耗2276248元；（5）停产停业损失费684135元；（6）企业搬迁费34051元。补偿汇总表下方有“汤、张、毛”字样。恒准公司在一审中提供该证据以证明《企业搬迁协议书》附件中汇总了动迁补偿金额，明确了恒准公司名下补偿金额为4296865元。远东公司在二审中对动迁补偿汇总表的真实性予以认可，但认为请求已超时效，且远东公司是具有独立法人资格的主体，其对自身重大权利的处分应当通过董事会决议等法定程序作出，应加盖公章，动迁补偿汇总表中仅有远东股东的签字不能产生合同效力。二审又查明，远东公司的股东为汤震、张建国、毛建林。《企业搬迁协议书》落款处乙方由张建国、毛建林、汤震签字，张建国同时备注本协议签署不代表本人对毛建林、汤震股东身份的确认，汤震、毛建林也同时备注股东身份根据生效法律文书确定。二审中，远东公司清算组出具说明，明确2014年7月30日《企业搬迁协议书》中剩余款项即8781789元已支付给远东公司。同创公司出具情况说明，明确已向远东支付8781789元。以上事实由《企业搬迁协议书》及其附件、当事人二审陈述、同创公司和远东公司出具的说明等予以证实。本院认为，2014年7月30日签订的《企业搬迁协议书》抬头处的乙方为远东公司（承租户：恒准公司），张建国同时是远东公司与恒准公司的法定代表人，虽远东公司的股权在该搬迁协议书签订时存在一定的争议，需由生效法律文书进行确定，但不影响张建国系恒准公司法定代表人的身份。《企业搬迁协议书》在第6条对涉案争议的370万元作出了约定，但同时在附件《动迁补偿汇总表》中又明确了恒准公司名下的补偿金额为4296865元，《动迁补偿汇总表》由汤震、毛建林、张建国在下方签署了姓，结合《企业搬迁协议书》第11条的约定，可以认定《动迁补偿汇总表》对远东公司、恒准公司亦具有约束力。根据前述约定，恒准公司应全额返还已收取的370万元给远东公司，而远东公司与同创公司约定的12481789元拆迁补偿款中有4296865元属于恒准公司名下。现远东公司和同创公司在二审中均明确剩余的拆迁补偿款8781789元已支付给远东公司，故远东公司亦应将4296865元支付给恒准公司。因远东公司一审中并未对恒准公司主张的拆迁补偿款提出时效抗辩，故本院对远东公司二审提出时效抗辩不予支持。经核算，远东公司还需支付596865元拆迁补偿款给恒准公司，故本院对恒准公司的反诉诉请予以支持。综上所述，恒准公司的上诉请求成立，本院对此予以采信。依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初19308号民事判决；二、昆山市远东置业配套有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山恒准技术服务有限公司596865元；三、驳回昆山市远东置业配套有限公司的诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入昆山恒准技术服务有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××05）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。一审案件受理费36400元，由昆山市远东置业配套有限公司负担；反诉案件受理费4884元，由昆山市远东置业配套有限公司负担。二审案件受理费36400元，由昆山市远东置业配套有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年四月八日书记员 山钰婷