四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1526民初11号 原告:邓力，女，1972年12月6日出生，汉族，住址四川省珙县。 委托诉讼代理人:聂学俊，四川协州律师事务所律师。 被告:田小辉，女，1959年12月16日出生，汉族，住址四川省珙县。 被告:田小芳，女，1962年8月21日出生，汉族，住址四川省珙县。 被告:田晓云，男，1957年12月5日出生，汉族，住址四川省珙县。 被告:田宇，女，1990年8月30日出生，汉族，住址四川省宜宾市。 原告邓力与被告田小辉、田小芳、田晓云、田宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日作出(2020)川1526民初1271号民事裁定，邓力不服，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院组成合议庭对本案进行了审理，于2020年12月8日作出（2020)川15民终2488号民事裁定，裁定指令本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邓力及其委托诉讼代理人聂学俊，被告田小辉、田小芳、田宇到庭参加了诉讼，被告田晓云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓力向本院提出诉讼请求:1.判令被告田小辉、田小芳、田晓云、田宇返还原告邓力因购买巡场镇雪盛雅居A幢3单元2楼2号房时多收取的购房款、利息、垫付被告应当缴纳的税费等共计111626.4元{1.多支付购房款:30444元【1200元×(170-144.63)】；2.多支付的购房款利息:10959.8元(30444元×1％×36个月)；3.资金占用利息:11650元(以30444元为基数，2010年9月20日至2020年7月18日期间银行同期利息)；4.被告应缴纳个人所得税:40800元（17000元+23800元）；5.拆迁安置房补偿结算差额:14692.6元;6.大修基金:3080元}；6.诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由:2007年9月1日，任晓辉(原告邓力的前夫)与田天培签订“房屋买卖合同”，约定将涉案房产170平方米，以每平方米1200元，总价为204000元，出售给任晓辉;任晓辉首付给田天培120000元，余款84000元;从2007年8月1日起，任晓辉三年内付清购房余款，并按照78000元为基数，每月1％利息标准，按月支付利息780元。任晓辉按照双方的约定，于2010年9月20日，付清了尾款及利息。后因任晓辉与原告邓力感情破裂，于2009年10月19日协议离婚，约定涉案房屋归原告所有。原告在办理房屋过户登记时，与被告田小辉、田小芳、田晓云等人发生争议，法院作出(2017)川1526民初540号民事判决，判决田小辉、田小芳、田晓云等人协助原告邓力办理房屋过户登记手续。邓力依据生效判决办理房屋过户登记手续时，发现涉案面积实际为144.63平方米，与原房屋买卖合同中所述的170平米面积相差巨大，同时，应当由被告承担的个人所得税、房屋大修基金等税费，原告邓力予以垫付。原告就此多次与被告协商处理未果，故诉至法院。 被告田小辉、田小芳、田宇共同辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，无法律依据，是无理要求。一、关于多支付房款的问题。一是涉案房屋系现房买卖，买卖双方到现场进行了查看，并且在买方支付首付款后卖方即将房屋交付买方使用;二是房屋买卖合同中已明确记载“该房产为建房拆迁占地返安房，使用面积170平方米，实际面积以房产证为准”。表明买卖双方均同意涉案房屋按170平方米计算，且双方均知晓房屋面积会与最终取得的房产证面积不ー致，所以写了“实际面积以房产证为准”。且买卖合同中并没有表达和约定买卖双方需要就房屋面积差额进行多退少补或者按实际面积差距结算，故原告的此项诉请不应支持。二、关于多支付房款的利息问题。根据第一条内容，且买卖合同中也未体现房屋面积差价及支付差价利息的内容，故原告的此项诉请不应支持。三、关于税收等事宜。买方于2010年9月20日按约定付清了房款和利息，截止到2016年10月13日被告母亲逝世前，整整6年多的时间买方一直未主动向被告母亲提出办理房屋过户，2020年过户时产生的额外巨额税费完全是因为原告个人拖延过户导致的费用。四、关于征地拆迁结算差额。我方对于该项费用无异议，请买方提供相关凭据。但该笔费用应由卖方支付给买方即任晓辉，任晓辉至今尚欠被告7万元借款和利息未归还，我方要求在任晓辉尚欠的借款里抵扣此笔征地拆迁结算差额。五、关于维修基金事宜。房屋的实际使用者为买方，卖方从未实际使用，一直由买方使用的，且买卖合同中对此项费用也未进行约定。我方认为依据谁使用谁负责，谁受益谁支付的原则，维修基金应由原告支付。六、签署时间为2009年9月1日的3万元的收条不是田天培的笔迹，关于此笔房款及尾款6000元我方另案起诉。 被告田晓云未答辩。 审理查明，2007年9月1日案外人任晓辉（原告邓力的前夫）与田天培正式签订《房屋买卖合同》，内容是:“甲方（卖方）田天培，身份证号码512533291215001;乙方（买方）任晓辉，身份证号码512533197102××××，甲方自愿将现有房产四川省珙县巡场镇雪盛雅居房产公司Ａ组团Ｃ幢2楼2号房屋（系该公司建房拆迁占地返安房偿还房产），共计使用面积170平方米卖给乙方（实际面积以房产证为准，该房与原拆迁安置协议所定位置不合，手续甲方后补）经双方协商，执行合同如下：实际售房价格:按每平方米1200元，1200元×170平方米，总计房价为204000元。乙方首付甲方120000元，乙方即可进房装饰整修使用。尚差房价款84000元，以78000元由乙方付给1％计算利息，每月付利息780元，从2007年8月1日起执行。尚差房价款84000元，按年度计算，每年付给甲方30000元，三年内付清，同时按付款时间减付利息，所余6000元暂不付利息，作为保证金，待取得房产证后，全部付给。……四、该房产甲方暂无权证，如有关部门通知办理后，乙方应把所剩余款付清。……甲方田天培签名，乙方任晓辉签名，担保人田小芳签名，2007年9月1日。”2007年7月31日双方草签房屋买卖合同时，任晓辉首付了购房款120000元，田天培即交付了房屋。上述正式合同签订后，任晓辉分别于2008年8月1日、2009年9月1日、2010年9月20日支付了房款30000元、30000元、20000元，合计支付了购房款200000元。期间，任晓辉按约向田天培支付差欠购房款利息。涉案房于2007年8月已交付任晓辉、邓力使用。 2010年9月20日，任晓辉向张某某借款10万元未偿还，因上述借款发生纠纷，2015年4月张某某等人到涉案房屋处要求收回房屋，双方发生争执产生矛盾。2016年3月31日，邓力向本院起诉张某某、田小辉、田小芳等人，要求张某某等人协助其办理涉案房屋产权过户手续，案件处理过程中张某某去世，田宇书面明确表示放弃涉案房屋的继承权，不参加诉讼，放弃诉讼权利，本院于2017年9月22日作出（2017）川1526民初540号民事判决，判决田小辉、田小芳、田晓云在判决生效之日起六十日内协助邓力办理涉案房屋的产权过户登记手续。判决生效后，田小辉、田小芳、田晓云未按生效判决内容履行义务，邓力于2018年1月11日向本院申请强制执行，邓力持（2018）川1526执19号执行裁定书到珙县不动产中心办理涉案房屋产权登记手续。产权登记前，邓力到国家税务总局珙县税务局交纳涉案房屋过户个人所得税共计40800元。2020年4月22日，邓力向珙县房产管理所缴存涉案房屋维修资金3080元。2020年5月1日，经珙县自然资源和规划局登记涉案房屋的不动产号为川（2020）珙县不动产权第0××0号，登记建筑面积为144.63㎡。 2019年12月30日，珙县自然资源和规划局（甲方）与珙县巡场客运站张某某（原田天培户）（乙方）的《珙县巡场旧城改造雪盛雅居工程开发拆迁安置补偿（结算）补充协议》，一、原签协议基本情况1、甲方安置乙方住房面积148.28平方米。……二、安置住房、底层面积情况住房：因Ｄ组团二单元返安房规划变动，改安Ａ组团Ｃ幢二层右边2号（Ａ-Ｃ-2-2），面积144.63平方米，其中少返安3.65平方米。三、结算情况……（一）甲方应进款项目……（二）乙方应进款项目1、少返安住房面积3.65平方米，单价688元／平方米，计2511.2元。……四、甲乙双方进补品迭品迭后，乙方应付甲方14692.6元。邓力在乙方落款处签字。2020年1月14日，邓力向珙县自然资源和规划局缴款14692.6元。 另查，1998年6月26日原告邓力与案外人任晓辉登记结婚，2009年10月19日在珙县民政局婚姻登记处协议离婚，《离婚协议书》第四条约定:“巡场镇明珠广场有住房一套归男方所有，宜宾南岸碧水山庄住房一套归女方所有，巡场明珠广场门市三间归女方所有，巡场镇雪盛雅居住房一套门市一间归女方所有”2010年9月19日双方在珙县民政局重新登记结婚，2011年8月23日双方在珙县珙泉镇人民政府登记离婚，在该次《离婚协议书》中对财产的分割与2009年10月19日离婚时的财产分割一致。2013年12月25日邓力与余小兵登记结婚。田天培（于2010年10月11日死亡）、张某某（于2016年10月14日死亡）系夫妻关系，其子女有田小辉、田小芳、田晓云、田小兵（于2000年9月10日死亡）。田小兵有一女田宇，生于1990年8月30日。因田天培与张某某在珙县××镇××街“雪盛雅居”小区Ａ号楼2楼有一房产，系拆迁返安房，2012年7月2日珙县公证处作出（2012）珙证字第446号《公证书》，主要内容是：因田晓云、田小辉、田小芳表示放弃对被继承人田天培上述遗产的继承权，田宇表示放弃对被继承人田天培上述遗产的代位继承权，因此，兹证明被继承人田天培的上述遗产由其配偶张某某继承。 再查，张某某与任晓辉、邓力民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月7日作出（2017）川1526民再4号民事判决，判决由任晓辉和邓力共同偿还田小辉、田小芳、田晓云、田宇借款本金10万元及利息。通过执行相关款项已执行到位。 本案审理中，田小辉、田小芳、田宇对邓力出示的田天培收取任晓辉差欠购房款的利息予以认可；田宇表示自己已放弃了对涉案房屋的继承权，没有享受权利，也不愿意负担相应义务。 本院认为，本案的争议焦点：1.田宇是否应负担本案相应义务。2.超过不动产权证所载建筑面积的房款是否应予返还。3.多支付的购房款利息及资金占用利息是否应返还。4.涉案房屋的个人所得税40800元应由谁负担。5.拆迁安置房补偿结算差额款14692.6元应由谁负担。6.大修基金3080元应由谁负担。 关于田宇是否负担本案相应义务。田宇辩称其已放弃了对涉案房屋的继承权，没有享受权利，也不愿意负担相应义务。根据查明事实，田宇虽然放弃了涉案房屋的继承权，但并未放弃田天培、张某某其他财产的继承权，故邓力诉请田宇负担相关清偿义务，于法有据。 关于超过不动产权证所载建筑面积的房款是否应予返还。《房屋买卖合同》记载“甲方自愿将现有房产……共计使用面积170平方米卖给乙方(实际面积以房产证为准，该房与原拆迁安置协议所定位置不合，手续甲方后补)”“实际售房价格:按每平方米1200元，1200元×170平方米，总计房价为204000元。”从上述记载明可看出，买卖涉案房屋时双方是以房屋共计使用面积乘以房屋单价计卖的。任晓辉已按合同约定面积170㎡付清了购房款，但房屋经登记的建筑面积仅为144.63㎡，房屋实际面积小于合同约定面积25.37平方米，田天培多收取的相应房款应返还于任晓辉，由于田天培已去世，任晓辉在与邓力离婚时亦将涉案房屋分割予了邓力，现邓力诉请田天培的继承人返还相应房款30444元，本院予以支持。 关于多支付的购房款利息及资金占用利息是否应予返还。根据查明事实，任晓辉于2010年9月20日付清了购房款，期间任晓辉按合同约定支付了相应的利息，田小辉、田小芳、田宇对此亦予以认可，现邓力诉请田天培的继承人支付多收取的购房款30444元，按月利率1%，从2007年8月1日至2010年9月20日期间36个月的利息10959.8元，于法有据，本院予以支持。对于邓力诉请2010年9月20日至2020年7月18日期间的资金占用利息，从查明事实看，2020年5月14日邓力到珙县不动产登记中心办理涉案房屋过户手续，这时才知道房屋的合同约定面积与实际面积有误差，其向被告方多交了购房款，但此时被告方并不知晓房屋约定面积与房屋实际面积有误差。田天培多收了原告方支付的购房款，资金占用利息应以原告向被告主张为准。从本案现有证据看，无证据证明邓力于起诉前向被告主张过资金占用利息，故以本院原一审时向被告方送达起诉状副本时间即2020年9月25日开始计算为宜。本案中原告诉请的是2010年9月20日至2020年7月18日期间的资金占用利息，故不予支持。 关于涉案房屋的个人所得税40800元应由谁负担。根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条“个人所得税的税率：（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”的规定，房屋出卖方应交纳个人所得税。在房屋买卖双方对于此项税费没有相关约定的前提下，邓力诉请由被告方支付其垫支的费用，于法有据，应予支持。被告关于本项税费是原告个人拖延过户导致应由原告承担的辩称，从查明事实来看，邓力在张某某去世前即向本院起诉请求张某某、田小辉、田小芳等人协助其办理房屋过户手续，邓力并未怠于行使权利，故被告的相关辩解本院不予采信。 关于拆迁安置房补偿结算差额款14692.6元应由谁负担。从《珙县巡场旧城改造雪盛雅居工程开发拆迁安置补偿（结算）补充协议》看，此项费用支付主体应为田天培，邓力垫付相关费用后，诉请田天培的继承人支付其垫付的费用，于法有据。被告田小辉、田小芳、田宇亦认可应支付此笔款项，只是辩称此笔费用应与任晓辉差欠的借款予以抵扣。主张相互抵扣应是原被告双方之间互负能相互抵消的债务，被告辩称与案外人之间的债权债务与本案的债权债务相互抵扣，于法无据，且邓力亦不予认可，故对被告的上述辩解本院不予采纳。 关于邓力支付的大修基金3080元应由谁负担。大修基金的交纳主体系业主，根据查明事实，原、被告双方均认可田天培已支付前期大修基金2000元，田天培取得涉案房屋后并未实际使用，且将涉案房屋于2007年8月交付任晓辉、邓力使用至今，2020年邓力办理房屋不动产权证时已使用房屋多年，邓力作为涉案房屋的业主按照规定补缴剩余的房屋大修基金，符合法律规定，且房屋买卖合同亦未约定此笔款项由出卖方支付，故邓力诉请由田天培的继承人支付该笔款项，于法无据，本院不予支持。被告田晓云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，不影响本案的审理。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国个人所得税法》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告田小辉、田小芳、田晓云、田宇于本判决生效之日起十日内支付原告邓力购房款30444元及利息10959.8元。 二、被告田小辉、田小芳、田晓云、田宇于本判决生效之日起十日内支付原告邓力垫付的个人所得税40800元； 三、被告田小辉、田小芳、田晓云、田宇于本判决生效之日起十日内支付原告邓力垫付的拆迁安置房补偿结算差额款14692.6元； 四、驳回原告邓力的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2533元、保全费1020元，由被告田小辉、田小芳、田晓云、田宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  熊 静 人民陪审员  吕万芬 人民陪审员  岳朝春 二〇二一年四月八日 书 记 员  张 洁