河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0781民初326号原告：徐相勇，男，1968年9月13日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人：冯东方，男，河南恒辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕茹，女，河南恒辉律师事务所律师。被告：卫辉市伟泽新型社区服务有限公司。住所地：卫辉市上乐村镇上乐一村。法定代表人：葛军林，董事长委托诉讼代理人：原路路，女，河南宁鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爽，女，河南宁鸣律师事务所律师。原告徐相勇与被告卫辉市伟泽新型社区服务有限公司（以下简称伟泽公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐相勇及其委托诉讼代理人张燕茹，被告伟泽公司法定代表人及其委托诉讼代理人王爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐相勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告出示《房屋竣工验收备案证明》、提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；2、判令被告赔偿协议约定的交房期自2011年12月1日起至2013年10月原告入住未竣工房屋止，逾期交房期间的租房费用，每月500元，22个月，计11000元，并自起诉之日起支付利息至付清之日止；3、判令被告向原告支付逾期交房639天期间房屋违约赔偿金64405.95元，并自起诉之日起支付利息至付清之日止；4、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告徐相勇在卫辉市上乐村有一幢上下各五间的二层楼房，一层五间门面房用于出租经营，二层用于生活居住。2011年5月30日，原告徐相勇在卫辉市上乐村镇政府拆迁办、村委的参与下与被告卫辉市伟泽新型社区服务有限公司海某签订了《拆迁协议书》，协议约定：“原告徐相勇有被拆迁的砖混结构门面房270平方米按1:1对等置换新建好的第一二层联体门面房，对砖混结构住宅房22.9平方米按1:1对等置换新建好的相对应的第三层住宅房。置换的新房位置在上乐村新修南北大街北头路西第一家，同时约定协议签订后3天内把拆迁房内物品清空，拆迁结束后180天内交工。”原告徐相勇按照协议清空拆迁房内物品，携带家人在别处租房居住，按照协议被告应于2011年11月底交工，直到2013年9月被告仍未完成施工无法交房，原告无奈于2013年10月1日进入未经竣工验收的房屋进行居住。发现房屋的一、二层门面面积相较协议约定置换面积270平方米明显不足，质量存在问题。为此原告多次找被告要求解决，被告均置之不理，至今未收到被告办理房屋竣工验收等房屋资料。根据《拆迁协议书》第5条“如延期超过一个月，应付相关损失”，被告在无任何自然灾害及不可预见的情况下存在逾期交房、门面房面积明显不足等严重违约行为，致使原告长期无门面经营租赁收入，也使得原告需要支付大量租房费用维持居住条件，且门面房面积的减少造成原告经营租赁收入的锐减，使原告经济、生活遭受巨大影响。为维护原告合法权益，故诉至本院。伟泽公司辩称：一、本案原告徐相勇起诉已超过法律规定的二年诉讼时效，暂且不论其主张事实与理由成立与否，不受法律保护，应当驳回其全部诉讼请求。根据新乡市中级人民法院出具的已生效的（2017）豫07民终1438号民事判决书中一审法院查明且经二审法院确认的案件事实认为，案涉项目实际交工入住时间为2012年4月底，按此推算，其诉讼时效截止至2014年4月底。即便是按照原告民事起诉状中陈述的入住日期2013年10月起计算，截止到2015年10月诉讼时效也亦截止。上述期间内原告未向被告催要过，也没有发生诉讼时效中断情形，根据相关法律关于诉讼时效为二年的规定，本案原告起诉已严重超过诉讼时效，应当驳回其全部诉讼请求。二、上乐村社区属于上乐村镇村民在集体土地上自建房屋，不属于商品房范畴，被告也不是房地产开发企业，无须向原告交付《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。2011年，被告经卫辉市上乐村镇人民政府邀请，投资建设卫辉市上乐村镇上乐村新型农村社区，社区房屋性质为农村集体土地小产权房。根据建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第二条：“本规定适用房地产开发企业出售的商品住宅”。商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发企业向政府租用土地使用权，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，商品房又称“大产权房”。因此，上乐村社区属于上乐村镇村民在集体土地上自建房屋，不属于商品房范畴，被告也不是房地产开发企业，无须向原告交付《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。被告在建设上乐村镇上乐村社区期间，尚无任何法律和相关规定明确农村新型社区的建造流程和竣工验收程序。社区的建造工作全部在上乐村镇人民政府的管理和监督下进行，社区竣工后经上乐村镇人民政府同意即可，无须向任何机关办理竣工备案手续，因此，被告也无须向原告出示《房屋竣工验收备案证明》。三、被告未向原告逾期交房，无须向原告支付逾期租房费用。根据2011年5月30日被告与原告签订的《拆迁协议书》第5条约定：“拆迁结束后180天内交工”，并不是合同签订后180天，被告拆迁结束的时间为2011年8月，社区建成竣工及向原告交付房屋时间为2012年4月，在拆迁协议约定的合理期间内，因此，被告无须向原告支付租房费用。四、原告向被告主张逾期交房违约赔偿金没有事实与法律依据。违约金指按照当事人的约定，一方当事人违约时，应当根据违约情况向另一方支付的一定数额的金钱。违约金具有约定性，本案中根据2011年5月30日《拆迁协议书》第5条约定：“如延迟超过一个月，应付相关损失，自然灾害及不可预见情况除外”，即使被告延期交房，只需赔偿原告相关损失，拆迁协议并未约定有违约责任，因此，被告无须支付原告逾期交房违约金。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。原告向本院提交的证据有：一、(2018)豫07民终1438号民事判决书一份，证明涉案房屋因为质量纠纷未经竣工验收，也未正式交付给原告使用，原告于2013年10月自行入住涉案房屋，是生活所迫，并不能证明涉案房屋已经符合交付条件，其后，在长达六年的时间内，原、被告之间因涉案房屋问题不间断的在进行诉讼，其诉讼时效并未超期；二、原告徐相勇身份证复印件一份，证明原告主体资格；三、2011年5月30日签订的《拆迁协议书》复印件一份，证明原告与被告引发诉讼的原因。2011年5月30日，被告代表海某与原告徐相勇在上乐一村村委主任杨某、上乐村镇副镇长（拆迁办负责人）王某的见证下签订了拆迁原告徐相勇门面房270平方米按1:1置换新建好的第一二层联体门面房和拆迁原告徐相勇住宅房22.9平方米按1：1置换第三层住宅房。协议约定原告3天内将拆迁房清空，被告应于拆迁结束180天内交房，如延迟超过一个月，应付相关损失。原告将原房屋、土地使用权以及外院及树木无偿交于被告。而被告应于2012年12月1日向原告交付房屋；四、2011年5月20日徐相勇与杜某签订的租赁协议书一份，证明原告徐相勇为保障拆迁后一家人的居所，于2011年5月20日起以月租金500元租住杜××××村东头五间房屋及院落至直2013年10月居住近29个月后搬至置换房内；五、2020年9月1日王某1证明一份，2020年9月4日徐某证明一份，证明王某1于2006年起以年租金33000元租用徐相勇门面房3间，徐某以年租金22000元租用徐相勇房子，并因徐相勇房屋被拆迁于2011年5月解除租赁关系；六、2020年9月4日徐某2证明一份，证明徐相勇为装修置换后房屋在2014年10月23日向其购买建材的情况；七、2020年11月11日新乡市中级人民法院作出的（2020）豫07民终4370号民事判决书复印件一份；八、2020年8月16日卫辉市人民法院作出的（2020）豫0781民初1081号民事判决书复印件一份，证明：因涉案房屋买卖合同纠纷已经卫辉市人民法院、新乡市中级人民法院二级人民法院作出判决，证明房屋面积和房屋总额（270平方米*1710+22.9平方米*880元=481852元），现原告徐相勇已经全面履行了付款义务，被告卫辉市伟泽新型社区服务有限公司对其违约行为却并未予赔偿，且被告卫辉市伟泽新型社区服务有限公司在两份判决中均自认“截止至2020年徐相勇在涉案房屋内实际居住使用时间为5年”；九、2018年7月20日新乡市中级人民法院作出的（2018）豫07民终1438号民事判决书复印件一份，证明：卫辉市伟泽新型社区服务有限公司作为原告起诉与涉案房屋的施工方李某因案涉房屋质量等发生纠纷，并逾期交付房屋的事实。证明房屋存在水管漏水、防水层脱落等质量问题，且迟问题延交工的事实。被告向本院提交的证据有：一、2011年5月30日《拆迁协议书》一份（共3页），证明：协议第5条约定了“拆迁结束后180天交工，如延迟超过一个月，应付相关损失”，按照协议中其他相关条文和交易习惯可知，此“拆迁结束”应当理解为上乐村四个村全部拆迁结束之日起开始计算，不可狭义理解为“协议签订后180天内”，“延迟超过一个月”意为超过一个月交工的，才应承担相关的损失；二、2018年7月20日，新乡市中级人民法院出具的已生效的（2017）豫07民终1438号民事判决书一份，共8页。证明：判决书第2-3页和第5页显示，一审法院查明且经二审法院确认的事实为：项目实际施工人李某于2011年8月10日进入伟泽公司工地进行施工，2012年4月底竣工。故应当认定2011年8月9日为拆迁结束时间，交工后各家各户便陆续入住，2012年4月底为实际交工入住时间；三、2011年8月3日，拆迁户徐某3签订的《拆迁协议书》一份，共1页。证明：截止到2011年8月3日，拆迁工作还未结束仍在进行，与上述证据一、二相互印证，足以认定拆迁结束时间和交工时间；四、新乡市人民政府2014年7月18日印发的编号为新政土【2014】142号的《关于变更卫辉市上乐村镇上乐村等5个村土地综合整治试点项目规划方案的批复》一份，共4页。证明：因该项目属于“农村土地综合整治试点项目”，因2014年7月18日新乡市人民政府才对方案进行批复，项目建设过程中，上级政府不定时监督检查要求停工，延误了部分工期。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于卫辉市上乐村镇上乐一村，系新型农村社区。该社区由伟泽公司投资建设。先期拆迁时，需要征用原告的房屋，经协商，原、被告于2011年5月30日签订了拆迁协议书，主要约定：被告拆除原告砖混结构住宅22.9平方米，拆除砖混结构门面房270平方米；对拆除的砖混结构门面，1:1置换新建好的第一、二层联体门面房，拆除的砖混结构住宅1:1置换新建好的相应的第三层住宅房；对置换好的门面房原告必须购买相应的第三层住宅；新房建好后原告应一次性交清房款差价，协议签订后3天内把拆迁房内物品清空。拆迁结束后180天内交房，如延迟超过一个月，应负相关损失，自然灾害及不可预见情况除外等等。原告称其于2013年10月1日开始实际占有了涉案房屋。现原告以被告延期交房为由，于2021年1月25日诉至本院，要求被告赔偿相关损失。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案原告称其于2013年10月1日就已经占有了涉案房屋，即原告从2013年10月1日起就已经知道了自己的权利被侵害，2021年才来主张逾期交房的损失超过了诉讼时效。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案被告提出了诉讼时效抗辩，故原告的诉讼请求依法应予驳回。原告称其入住后不间断的主张权利，时效并未超过，未向本院提交相关证据且被告不予认可，故本院不予采信。本院同时认为，涉案房屋系新型农村社区房屋，原告已实际占有使用涉案房屋多年，现提出涉案房屋不具备交付条件，要求被告提供《房屋竣工验收备案证明》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：驳回原告徐相勇的诉讼请求。案件受理费1685元，减半收取为842.5元，由原告负担。如对本判决不服，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  李利岩二〇二一年四月十三日书记员  杨 超