江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4416号原告：张驰，男，1986年12月24日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。被告：陈玉，女，1986年9月13日生，汉族，住徐州市铜山新区。第三人：李柏彤，男，1982年2月7日生，汉族，个体工商户，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：蔺亚，江苏红杉树律师事务所律师。原告张驰与被告陈玉、第三人李柏彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，于2020年3月18日作出（2018）苏0303民初6997号民事判决，因原告张驰不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，该院经审理后作出（2020）苏03民终2481号民事裁定，将该案发回重审。本院于2020年8月19日立案，依法适用普通程序，于2021年1月5日、2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告张驰的委托诉讼代理人刘苏漩、第三人李柏彤及委托诉讼代理人蔺亚到庭参加诉讼。被告陈玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张驰向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告双方之间的房屋买卖协议。事实和理由：原、被告在2018年9月4日签订了存量房买卖协议，被告将原告所有的橡树湾小区1404号商品房卖给被告，约定房屋价格为150万元。由于该房屋的不动产权证未满两年，无法办理过户手续，故双方约定在签订合同时被告先付10万元定金，被告在2018年9月30日前再支付给原告90万元购房款，原告将房屋抵押给被告；2018年10月30日，被告应再支付给原告第二笔购房款20万元。同时该协议约定如被告不能按约定期限支付购房款，逾期超过15天视同违约，违约方向对方支付违约金20万元，该合同终止。原、被告双方办理房产抵押手续时，被告要求原告将房产抵押给第三人，由第三人向原告支付90万元房款。原告现在收到的100万元房款中，只有10万元是被告实际支付，另90万元等于是被告用原告房产抵押借来的90万元支付给原告的。且被告也未按照合同约定期限支付第二笔购房款20万元，原告一再催促，但被告至今未支付。由于被告存在违约行为，原告在2018年11月22日通过微信、短信以及到涉案房屋处张贴的形式，通知被告解除双方之间签订的房地产买卖协议。由于该房屋现被被告占有，不愿返还，故原告诉与法院，要求解除合同，并要求按照定金罚则不再返还被告定金10万元。请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告陈玉未作答辩。第三人李柏彤述称，被告陈玉不具备案件诉讼主体资格，案涉合同相对人应当为张驰和李柏彤，相关案件的审理经云龙区人民法院（2018）苏0303民初6812号审结后，又由中级人民法院裁定发回重审，虽然裁定书没有明确发回重审的事由，但根据二审审理的情况及6812号庭审过程中李柏彤与陈玉和张驰的代理人、房屋中介的证言能够认定6812号案件没有能够就李柏彤的房屋买受人身份给予正确的认定，陈玉与李柏彤以及张驰就涉案房屋的买卖是否构成隐名代理以及张驰选择合同相对方为李柏彤相关事实进行分析认定，故本院认为本案应待李柏彤诉张驰房屋买卖合同纠纷一案对双方身份的认定后再行处理，或者由人民法院依法决定两案是否合并审理，如果本案继续开庭审理，李柏彤认为其应当作为有独立请求权的第三人参与诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年9月4日，原告张驰作为出卖方（甲方）、被告陈玉作为买受方（乙方）、徐州美房第壹房屋转换经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定：甲方把坐落于橡树湾小区1404房屋（建筑面积111.62平方米）出售给乙方，房屋总价为1477000元，房屋为毛坯，内有水电设施。甲、乙双方同意乙方于2018年9月20日前支付首付款447000元，于2018年9月30日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单。贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。除有其他约定，乙方自愿承担房屋产权过户所产生的各项税、费。若交易房屋税、费采取差额征收，甲方应依照相关规定提交与房屋相关的原始票据。乙方承担佣金14700元，在签订本协议时一次性支付给丙方。签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金10万元，甲乙双方同意由甲方代保管，该定金作为购房款。甲乙双方同意在2018年9月20日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。甲乙双方同意：甲方取得上述房产全部房款（交房保证金除外）当日将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房产权属清晰，若发生与甲方有关该房产的产权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则按日支付0.05%的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金20万元，本协议终止。上述房地产甲方若有贷款，剩余贷款金额约为80万元，过户前由甲方偿还。因此房暂不具备过户条件，乙方承诺自己找关系办理过户手续，若9月20日之后不能办理过户手续，甲、乙双方同意以抵押方式将此房抵押给乙方，在办理抵押的同时9月30日乙方支付给甲方100万元，另乙方于2018年10月30日支付甲方20万元。剩余房款277000元过户时付清。过户时国家规定需要资金监管，全额房款需要打入甲方账户，过户手续办理完毕后甲方将多余房款返还给乙方。合同另对其他事项作出约定。原告称协议签订当日被告向原告交付购房定金10万元。李柏彤在（2018）苏0303民初6812号案件中提交徐州市家庭居室装饰装修工程施工合同一份，证明其为委托徐州市华府装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，合同约定工期为2018年9月19日至2018年12月19日。在该案庭审中，李柏彤申请证人周某,4出庭作证，该名证人称系徐州市第壹房屋经纪有限公司部门经理。其陈述2018年9月份，房主张驰卖房子，购买房屋的是陈玉，后来双方在一个茶社签订的合同，陈玉当时说买房子是代其哥哥买，并由其哥哥居住（签订合同时并无书面授权）。张驰表示不管谁住与其无关，合同上对价款及交易方式约定很清楚，但我们并没有见过其哥哥，由于房屋无法过户，就先缴纳的定金，后期缴纳首期房款，这都是张驰、陈玉商谈好的。合同从签订、缴纳定金、首付款都很顺利，陈玉与张驰协商同意交付房屋的时候首付款为1000000元，但是因为房屋无法过户，所以陈玉要求张驰到产权处将房屋抵押，双方均同意以借款形式办理房屋抵押。陈玉将首付款1000000元缴纳后，还有200000元的房款，约定如果在2018年10月30日之前还不能办理过户，陈玉再支付200000元房款。2018年11月2日左右，张驰要求我公司约陈玉问何时支付房款，在此之前，张驰在涉案房屋遇到了原告李柏彤，后向原告询问购房价格，发现陈玉存在低买高卖的情况，才出现后续纠纷。李柏彤提交其同张驰之间的微信聊天记录一组，该聊天记录显示，2018年11月2日，被告张驰向原告发送地址“城置国际花园城”，约原告到该地址见面，原告回复：“收到，我到了。”张驰回复：“嗯，在店里二楼，第一房屋。”2018年11月3日，原告向被告发送信息在开招商会，张驰回复：“嗯嗯，加油，哥。”后张驰在当日向李柏彤发送其与陈玉之间的聊天记录两页，并发送：“陈玉说话太憋人了，李哥，你抓紧找陈玉吧，今晚。”2018年11月4日，李柏彤向张驰发送如下微信内容：“虽说我们接触不多我还是觉得你是可以处的兄弟，现在我说句实话不是没有处理的方法，而是你们不愿意去和解，在我看来是小事情，原本就是你想卖她要买的事情，任何问题都上纲上线过于激进了，其实寻求司法解决未必得到双方想要的结果，反而不如简单的完成交易，尽早结束更容易。”张驰于2018年11月5日凌晨0:42向李柏彤回复称：“现在是我和陈玉没法沟通，她这种方式我不会跟她再说什么，李哥，你这边想怎么聊，咱们到时候谈吧。”2018年11月6日李柏彤回复：“今天没见面，约小玉看怎么把尾款弄弄。”张驰则回复称：“你跟她约吧，我没什么好说的了。”张驰将涉案房屋的装修钥匙、门禁卡、房屋住宅质量保证书、水电合同、房屋使用说明书、装修手册、可视电话等配套设施交付给李柏彤，张驰称其是按照陈玉的指示，将上述物品交给李柏彤，但交付时并不认识李柏彤，也不知道是李柏彤从陈玉手中购买了房屋。陈玉称其支付完定金后，是由李柏彤和张驰双方进行实际交付的，其不负责。此外，庭审中，原告提交授权委托书一份，该份委托书签订时间为2018年9月1日，载明：“本人李柏彤授权陈玉代理我本人购买橡树湾小区房屋一套，代理权限包括代签房屋买卖合同、代付房款、代办房屋贷款、代办房证。陈玉保证最后房屋登记在委托人名下。”该授权委托书李柏彤在委托人处签字，陈玉在受托人处签字。李柏彤于2018年9月1日至2018年9月18日期间，通过银行转账向收款方为杨军的622xxx9472账户转账340000元，另外通过微信向“遥观沧海”的账号转账260000元，以上款项共计600000元。李柏彤陈述包括上述款项在内，共计向陈玉支付购房款1050000元。原告称被告未于2018年9月20日前向原告支付首付款447000元，因涉案房屋不符合过户条件双方未在2018年9月20日前办理存量房网上备案及签订资金监管协议手续，涉案房屋在2018年9月20日之后也未办理过户手续，房屋钥匙已交给被告。涉案房屋登记权利人为孙怿、张驰，不动产权证书号：苏（2017）徐州市不动产权第10XXX25号，2017年11月10日通过抵押登记抵押给袁鑫，金额80万元，期限从2017年11月9日至2018年11月8日。2018年9月19日孙怿、张驰作为借款人与陈光芝作为出借人签订借款合同、借款抵押合同，孙怿、张驰用涉案房屋抵押担保向陈光芝借款90万元。陈玉作为无限连带责任担保人在孙怿、张驰向陈光芝出具的90万元的借据上签名。2018年9月19日陈玉、张驰、孙怿签署协议一份，载明：房主孙怿、张驰用云龙区橡树湾小区1404向陈光芝借款本金90万元，若逾期不能还款，买方陈玉无条件配合陈光芝执行该套房产，无异议。2018年9月19日涉案房屋通过抵押登记抵押给陈光芝，金额90万元，期限从2018年9月19日至2019年9月18日。原告称：按照被告的要求以原告向陈光芝借款90万元的形式把涉案房屋抵押给陈光芝，原告收到该笔90万元，由被告按月向陈光芝支付借款利息，上述80万元在涉案房屋抵押给陈光芝前已清偿，被告未于2018年10月30日向原告支付房款20万元，被告不付款的理由是“说等等，没有钱，后来说房子有抵押，她付钱有危险”。本案被告陈玉在原告李柏彤诉被告张驰、第三人陈玉房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2018）苏0303民初6812号]中称，“我是在9月19日给的被告90万元房款，利息由我支付，过户之后剩余的钱我们一次性支付，但是这个房屋要抵押在别人的名下，这个当时在双方都在场也是说明确了，被告当时也是同意的。剩余的尾款20万元是说在10月底给被告一个20万元，我当时说要等我的一个理财100万元到期之后借给他20万元，10月份的时候我老家有事我回老家了，10月底的时候被告要我给他1万元，被告说要还高利贷，当时我是通过我丈夫给被告的账户打款1万元。在打款后第二天我给被告打电话说20万元筹好了，将剩余的19万元打给被告，被告不接我电话，也不回信息。当时在签订合同的时候被告的朋友宋磊给我打电话，说被告欠他的钱，他要将被告的房子给封了。还说被告欠了很多高利贷，大约有好几百万，说这个房子你买不了了。我就比较着急，一直在联系被告。到晚上的时候被告给我打电话，说不要紧高利贷他可以搞定，但是推迟一天给我钱，要付给我违约金20万元。我就咨询了相关的人员，人家都说这个房子存在风险，对我的后续资金造成危险，我不知道这个人在外面到底欠了多少钱，我就不敢给他了。所以我希望房屋在过户的时候可以走资金监管，正常过户，我们签订多少钱，我们可以正常给。”2018年11月22日，原告向被告通过手机短信发送解除合同通知书，载明：陈玉：你与张驰双方在2018年9月4日签订了存量房买卖协议（编号：XS1703398），约定购买张驰所有的橡树湾小区1404号住宅房。按照协议约定，第二笔购房款贰拾万元你方应在2018年10月30日支付给张驰。在约定的付款日期到期后，张驰和徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司工作人员多次催促你方付款，但你方至今未支付该笔款项。按照协议约定，你方已经构成根本违约。张驰在2018年11月22日正式通知你方：解除双方在2018年9月4日签订的陈玉购买张驰橡树湾小区1404号住宅房的存量房买卖协议（编号：XS1703398）。你方应在接到本通知后，即刻停止对该房的装修。否则，所造成的损失，由你方自行承担。张驰已经就截止到2018年11月22日装修程度做了证据保留。同时，张驰停留追究你方违约责任的权利。特此通知！原告提交2019年3月20日原告与陈光芝的通话录音显示：（张）“当时你找谁，通过谁把钱借给陈玉的”，（陈）“通过俺一个熟人，是做中介的。现在她（陈玉）摊给我利息，3月19日该付下个月的了，没给我，以上都给，付到昨天为止。陈玉说的，你不愿意把房子卖给她了，是这样的不”，（张）“现在俺俩房子之间正在打官司呢。我起诉的她，她不给我付房子钱。她现在等于说只付了我10万块钱，然后迟迟没再给我付房款”，（陈）“我那个90万，等于是她，等于你也可以认为是我付给你的，也可以认为是陈玉付给你的，是这样的不”，（张）“不是，不是，这个90万是她找你借的，这个利息，本金由她来还”，（陈）“前提你得把房子卖给她，由她来还不是吗？现在你不想卖给她了是不”，（张）“不是我不想卖给她。是她不给我房子款，她违约，现在我要求解除这个买卖合同”。另查明，陈光芝作为原告于2019年9月19日将张驰、孙怿诉至本院，要求其偿还借款本金90万元及利息，本院经审理后作出（2019）苏0303民初5914号民事判决一、被告张驰、孙怿于本判决生效之日起十日内偿还原告陈光芝借款本金90万元及利息（利息以90万元为基数，自2019年9月19日起，按照年利率24%计算至实际清偿之日止）。二、被告张驰、孙怿于本判决生效之日起十日内向原告陈光芝支付自2019年8月19日起至2019年9月18日期间的利息9750元。三、被告张驰、孙怿于本判决生效之日起十日内支付原告陈光芝律师费损失5万元。四、原告陈光芝就被告张驰、孙怿的上述债务有权以被告张驰和孙怿名下位于徐州市云龙区产（含装修与附属设施）行使抵押权，就该房屋的折价或者拍卖、变卖所得款优先受偿。五、被告陈玉对被告张驰和孙怿上述债务承担连带清偿责任。被告陈玉承担连带保证责任后，有权向被告张驰、孙怿追偿。诉讼中，李柏彤表示合同继续履行下去客观上是不可能了，同意解除合同，并称在2018年11月张驰给陈玉发解除通知后，李柏彤在委托律师的办公室要求陈玉把给张驰付款的凭证拿出来，陈玉当时说陈光芝是她姑姑，因为李柏彤在出差，所以把房子抵押在了陈光芝的名下，陈玉回避了给李柏彤看张驰付款凭证的问题。这个案件在云龙法院第三次还是第四次开庭的时候，张驰拿出了陈光芝的录音，并且陈玉陈述陈光芝会出庭作证的情况确实没有出现，李柏彤才知道陈光芝付的100万元可能真的和李柏彤付给陈玉及陈玉声称的配偶杨军的钱不是一笔钱。云龙法院的案件庭审结束后，李柏彤虽然经常和陈玉联系，但是没有联系上陈玉或者是联系上以后没有进展。本院认为，本案虽然合同买受方为陈玉签字，但陈玉并未有购买案涉房屋的真实意思表示，原告虽坚持认为合同相对方为陈玉，但依据本院查明的事实情况，第三人李柏彤系存在购买案涉房屋的真实意图，其应当是案涉房屋买卖协议的相对方。依据中介方陈述陈玉在签订合同时曾向张驰说明是代其哥哥购房，张驰表示谁购房与其无关，合同上条款写的很清楚，可以认定张驰在签订合同时并不知道案涉房屋实际购房人为李柏彤，虽然张驰称受陈玉指示将案涉房屋的钥匙等交付给第三人，在后续亦与李柏彤进行过沟通案涉房屋事宜，但只能说明在签订合同后沟通事宜的过程中李柏彤参与到其中来。依据合同约定，因案涉房屋不具备过户条件，乙方承诺自己找关系办理过户手续，若9月20日之后不能办理过户手续，双方同意以抵押方式将此房抵押给乙方。在后续办理抵押的过程中，案涉房屋办理至案外人陈光芝名下，受托人陈玉在具体履行受委托过程中超越权限，造成李柏彤在具体履行合同过程中存在逾期支付购房款的违约行为，张驰有权要求解除案涉合同，对其诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张驰已在2018年11月22日向陈玉短信发送了解除合同通知书，应视为在当日合同已经解除。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告张驰与被告陈玉在2018年9月4日签订的《房屋买卖协议》于2018年11月22日解除。案件受理费18300元，由原告张驰负担2000元，由被告陈玉负担16300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吕 婷人民陪审员  孙建华人民陪审员  张庆喜二〇二一年四月十五日书 记 员  魏 冉