湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初860号原告湖南长铁装备制造有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区曙光北路1号3楼。法定代表人常公平，经理。委托代理人黎冕芝，湖南如金律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告陶立军，男，1953年6月27日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告陶小毛，男，1962年8月18日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。两被告共同委托代理人郭海柱，株洲市芦淞区诚信法律服务所法律工作者，代理权限：一般授权。被告陶曼军，男，1957年10月8日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被告陶丽，女，1955年6月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被告陶红，女，1964年9月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告李品姿，女，1952年11月22日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告湖南长铁装备制造有限公司（以下简称长铁装制公司）诉被告陶立军、陶小毛、陶曼军、陶丽、陶红、李品姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日、2021年4月23日两次公开开庭进行了审理。原告长铁装制公司的委托代理人黎冕芝，被告陶立军、陶小毛及两人的共同委托代理人郭海柱、被告李品姿（第一次到庭）到庭参加诉讼。被告陶曼军、陶丽、陶红，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告长铁装制公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与六被告签订的租赁合同于2020年4月14日终止；2.判令六被告支付原告2018年4月15日至2020年4月14日期间租金30000元；3.判令六被告腾空位于株洲市××路××号××期××大厦××号房屋并交还给原告；4.判令六被告按110549元∕年标准向原告支付自2020年4月15日至被告腾退房屋实际交还原告之日止的房屋占有使用费；5.判令六被告向原告支付因迟延支付租金的违约金（其中15000元从2018年4月10日起按日百分之二标准计至实际支付之日止；其中15000元从2019年4月10日起按日百分之二标准计至实际支付之日止）；6.判令原告无需向六被告返还保证金10000元；7.六被告承担本案诉讼费。因被告于2021年4月1日腾空了租赁房屋，并交还给原告，所以原告撤回第三项诉讼请求，并确认第四项诉讼请求中的房屋占有使用费计算至2021年3月31日。事实和理由：2010年4月9日，六被告与湖南长铁旅行服务有限公司（以下简称长铁旅服公司）签订《房屋租赁合同》，双方约定六被告从长铁旅服公司处租赁了位于株洲市××路××号××期××大厦××号房屋（以下简称“星期8”102号门面），租赁期限5年，租金为15000元／年，履约保证金10000元，按年结算租金，双方在合同中对其他事项亦进行详细的约定。后长铁旅服公司按约向六被告交付了房屋，六被告也开展了相应的经营。另六被告与长铁旅服公司另签订一份《协议》，双方约定六被告以放弃杜康酒家拆除补偿为条件获得从长铁旅服公司优先租用涉案门面的权利，长铁旅服公司保证在六被告履行合同良好的前提下，同意六被告续签五年租赁合同。双方并于2010年4月14日就签署的《协议》和《房屋租赁合同》在湖南省株洲市国信公证处进行了公证。六被告在第一个租赁合同履行期间，履约状况良好，长铁旅服公司同意六被告续租门面五年，但是六被告在履行第二个租赁合同周期中存在拖欠租金的情形，其最后仅于2018年5月16日支付了2017年4月15日至2018年4月14日年度的租金，至今仍欠两年度的租金30000元。另涉案房屋属于国有资产，原由广州铁路（集团）公司（现中国铁路广州局集团有限公司）委托下属全资子公司长铁旅服公司（已注销）经营管理。2017年2月28日，广州铁路（集团）公司将湖南地区的物业转为委托下属全资子公司长沙铁路实业发展有限公司经营管理，长沙铁路实业发展有限公司又转而将包括涉案物业在内的177处物业转为委托其下属全资子公司长铁装制公司经营管理。基于以上委托关系，原告取得了对六被告的租赁法律关系的相关权利，六被告也向原告支付了2017年4月15日至2018年4月14日年度的租金，认可出租主体变更事实。原告认为，六被告租用涉案门面至今欠缴两年租金，其行为已经构成根本违约，而且现合同已经到期。经原告多次与被告沟通，被告拒绝支付租金也拒绝归还门面，原告为维护自己的合法权益，防止国有资产流失，特诉至法院，望判如所请。被告陶立军、陶小毛共同辩称：（一）原告诉讼主体资格不适格。2010年4月9日与被告签订合同的系长铁旅服公司，且长铁旅服公司还是一个独立的法人（有注册资料为证），被告与原告没有合同关系。（二）广铁集团株洲火车站强拆原告自建的房屋、门面至今没有给予经济补偿。被告的祖父陶越是1925年的共产党员，在新中国成立前是浙赣铁路线的地下党支部书记，是刘**领导的工人运动中的骨干分子，解放后是株洲火车站的第一任站长，在文化大革命中因刘**路线问题被错误批斗，致使其子孙多失学无业，改革开放后其祖父平反，陶家为解决生活困难及子女就业，1979年在株洲火车站北头申报市城建局自建一栋46.1平方米的房屋经营饭店，手续都经市政府有关部门批准，饭店名为杜康酒家。1993年株洲火车站要建综合大楼（现为星期8大厦），需要占用“杜康酒家”房屋土地，未经协商就将陶家所建的“杜康酒家”房屋强行拆除，后经陶家人不断上访，火车站领导同意在综合大楼建好后，给陶家一个相应大小的门面继续经营“杜康酒家”。在2000年时，火车站领导及株洲市中级人民法院都盖章签字出具了证明，但后来一直没有兑现。陶家人一直上访寻求解决拆迁补偿门面问题，广铁集团火车站及政府有关部门一直互相推诿拖延，造成陶家损失得不到补偿。2010年4月9日，长铁旅服公司引诱原告签订门面租赁协议，在协议中第二条要求被告方缴还26万经济损失补偿款，在协议中第五条要求被告放弃“杜康酒家”房屋被拆除的补偿要求，这显然是不公平的，也是不合理不合法的。综上所述，被告与原告没有相对的合同关系，且与原告上级广铁集团下属的株洲火车站存在拆迁补偿纠纷，请人民法院调查真实情况，驳回原告的诉讼请求。被告陶曼军、陶丽、陶红未进行答辩，亦未向本院提交证据。被告李品姿辩称：答辩人80年代就离开了陶家，并不知道这个事情，本案与答辩人无关。经审理查明，2010年4月9日，长铁旅服公司作为出租方（甲方），被告陶立军、陶曼军、陶小毛、陶丽、陶红、李品姿作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将“星期8”102号门面（建筑面积102.36㎡）出租给乙方作为商业经营用途使用，租赁期限5年，从2010年4月15日起至2015年4月15日止。房屋年租金为15000元，租金按年结算，在本合同签订当日一次性交清第一年租金，以后在每个年末的5日前，交清下一年度租金。乙方向甲方交纳10000元作为租赁保证金，本合同终止，乙方搬迁后十五日内，如乙方无违约、无赔偿、无罚款情况，甲方将租赁保证金无息退还乙方。乙方拖欠租金及其他应由甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠金额的2%向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同，收回租赁房屋，所收租赁保证金不予退还。乙方共同委托陶立军为代表签订本合同，乙方全体成员以各自的个人和家庭财产对本合同承担无限连带责任。双方自“星期8”102号门面租赁合同签订之日起，甲方与陶小毛就解决原有杜康酒家被拆除一事于2006年签订的《和解协议》和《协议》同时终止，乙方必须在房屋租赁合同签订之日起一年内退还甲方根据原《和解协议》和《协议》已向陶小毛给付的补偿款26万元，不得就原有杜康酒家被拆除一事再向甲方或第三方提出任何补偿要求。当天，双方签订《协议》，协议主要内容为：就杜康酒家被拆除引发的遗留问题，经双方协商，（一）甲方（长铁旅服公司）同意将株洲“星期8”102号门面租赁给乙方（陶立军、陶曼军、陶小毛、陶丽、陶红、李品姿），原有甲乙双方于2006年签订的《和解协议》和《协议》及一切与杜康酒家处理有关的协议均同时终止，以本协议为准。（二）乙方必须在株洲“星期8”102号门面租赁合同签订之日起一年内无条件退还甲方根据原《和解协议》和《协议》已向陶小毛给付的补偿款26万元，否则甲方有权终止与乙方签订的租赁合同，收回株洲“星期8”102号门面。（三）甲乙双方签订的“星期8”102号门面租赁合同五年期满后，在乙方无违约，租赁合同履行情况良好前提下，甲方同意与乙方在原协议同等条件下再续签五年租赁合同。根据陶曼军、陶小毛、陶丽、陶红、李品姿的授权委托，由被告陶立军作为乙方代表与长铁旅服公司签署的《房屋租赁合同》和《协议》。2010年4月14日，双方将《房屋租赁合同》、《协议》在湖南省株洲市国信公证处进行了公证。上述合同签订后，长铁旅服公司将“星期8”102号门面交付给被告使用，被告向长铁旅服公司支付了第一年租金15000元和保证金10000元，之后亦按约支付租金。五年租赁期满后，长铁旅服公司同意按原协议将门面续租五年给六被告。被告按约支付了2016年、2017年租金，并于2018年5月16日支付了2018年租金。之后被告未按支付租金，至今仍未支付，为此酿成本案纠纷。另查，“星期8”102号门面属于国有资产，原由广州铁路（集团）公司委托下属全资子公司长铁旅服公司（已注销）经营管理。2017年2月28日，广州铁路（集团）公司发文将该处物业调整为长沙实业公司经营管理。长沙实业公司后将该处物业授权委托给原告长铁装制公司进行租赁经营，并管理。再查，被告陶立军、陶小毛、陶曼军、陶丽、陶红系兄妹关系，被告李品姿系陶立军、陶小毛、陶曼军、陶丽、陶红五人大哥陶建军的妻子。被告陶小毛、陶曼军、陶丽、陶红、李品姿分别出具《委托书》，授权被告陶立军处理原杜康酒家遗留问题，并对陶立军在处理杜康酒家遗留问题中签署的有关文件均予以承认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原告的主体资格是否适格，2.双方的租赁合同终止时间，3.房屋租金及占用费、违约金、租赁保证金。现评析如下：一、关于原告的主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。被告辩称其与原告没有合同关系，原告的诉讼主体资格不适格。虽然《房屋租赁合同》及《协议》系被告与长铁旅服公司签订的，但因合同中的“星期8”102号门面属于国有资产，合同签订时由长铁旅服公司经营管理，后长铁旅服公司登记注销。该门面转由原告长铁装制公司经营管理，承接合同权利义务，成为合同的相对方，与本案有直接利害关系，是本案的适格主体。对被告的该辩称意见，本院不予采信。二、关于双方的合同终止时间。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2010年4月9日签订的《房屋租赁合同》及《协议》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定租赁期限五年，从2010年4月15日起至2015年4月15日止，五年期满后，在被告无违约、租赁合同履行情况良好前提下，甲方同意与乙方在原协议同等条件下再续签五年租赁合同。后长铁旅服公司在五年合同期满后，同意续租五年。双方的租赁合同于2020年4月14日到期。期满后被告继续使用租赁物，原告没有提出解除合同或要求收回商铺，视为其对被告继续使用商铺无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告向本院提起诉讼主张合同终止，合同依法自起诉状副本送达被告时解除，本院认定原、被告之间的租赁合同于2021年3月9日解除。因此，对原告要求确认双方之间的租赁合同于2020年4月14日终止的请求，本院不予支持。三、关于租金、房屋占用费及违约金、租赁保证金问题。（一）租金及房屋占有使用费。房屋租赁合同签订后，原、被告应按照合同约定履行各自义务。根据《房屋租赁合同》约定，房屋年租金15000元，按年支付，被告已支付了至2018年4月14日的租金，之后未再支付租金，构成违约，被告理应承担相应违约责任。经核，自2018年4月15日至合同解除日2021年3月9日（1059天）的租金为43520.55元（15000元∕年÷365天×1059天）。合同解除后，理应给予被告相应时间腾空并交还房屋，被告于2021年4月1日腾空了房屋并交还给原告，该期间属于合理期限，故对原告主张被告支付该期间房屋占有使用费的请求，本院不予支持。（二）违约金及保证金。根据《房屋租赁合同》约定，“乙方必须在本合同签订之日一次性交清第一年租金，以后的在每个年末的5日前，交清下一年度租金”及“乙方（承租方）拖欠租金，每逾期一日，按所欠金额的2%向甲方（出租方）支付违约金，且甲方有权解除合同，收回租赁房屋，所收租赁保证金不予退还。”因原、被告在《房屋租赁合同》中约定的逾期支付租金的违约金过高，本院根据公平原则及目前社会经济形势进行调整，即按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算。据此，本案被告应分别于2018年4月9日、2019年4月9日前支付下一年度租金15000元，被告未按约支付，故原告主张迟延支付违约金（其中15000元从2018年4月10日起年利率15.4%计算违约金至付清之日止，其中15000元从2019年4月10日起按年利率15.4%计算违约金至付清之日止）。至于租赁押金10000元，虽然双方在合同中约定承租方逾期交纳租金，租赁押金不予退还，但因除此之外双方还约定了逾期违约金，且原告主张了违约金，为平衡合同双方当事人间的权利义务关系，本院根据公平原则，认为被告交纳的押金理应抵扣租金，扣除押金10000元后，被告还需支付原告租金33520.55元。故对原告主张的租赁押金不予退还的请求，本院不予支持。被告李品姿辩称其与本案合同无关，虽然其没有在《房屋租赁合同》和《协议》上签名，但其向被告陶立军出具授权委托书，委托陶立军代其签署合同，成为合同当事人，故对被告李品姿的该辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶立军、陶小毛、陶曼军、陶丽、陶红、李品姿于本判决生效之日起十日内向原告湖南长铁装备制造有限公司支付2018年4月15日至2021年3月9日期间的租金33520.55元及迟延履行违约金（其中15000元从2018年4月10日起按年利率15.4%计算违约金至付清之日止，其中15000元从2019年4月10日起按年利率15.4%计算违约金至付清之日止）；二、驳回原告湖南长铁装备制造有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1176元，减半收取588元，由原告湖南长铁装备制造有限公司承担230元，被告陶立军、陶小毛、陶曼军、陶丽、陶红、李品姿承担358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二一年四月二十三日法官助理王秋艳书记员易文峰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。