山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终735号上诉人（原审原告）：日照高新技术产业开发区香河片区东安家庄子村民委员会，住所地日照市东港区富阳路与潍坊路交叉口南200米，社会统一信用代码54371102ME05158062。法定代表人：安军峰，村委主任（已辞职）。委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范丰刚，男，1980年6月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人日照高新技术开发区香河片区东安家庄子村民委员会（以下简称东安家庄子村委）因与被上诉人范丰刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初7669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东安家庄子村委上诉请求：撤销一审判决，改判支持东安家庄子村委的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由范丰刚承担。事实和理由：范丰刚未就案涉房屋（富阳小区7#楼1单元102室）向东安家庄子村委支付购房款，日照市润华建筑工程有限公司（以下简称润华公司）无权将案涉房屋出卖给范丰刚，东安家庄子村委从未对润华公司与范丰刚之间签订的合同予以追认。范丰刚从东安家庄子村委处领取了案涉房屋钥匙，但是一审中东安家庄子村委也已经说明无法确认具体是如何领取的，即无法确定系范丰刚直接从东安家庄子村委领取的钥匙，还是因建设需要东安家庄子村委将钥匙交给润华公司后从润华公司手里领取的，故范丰刚领取到案涉房屋钥匙的行为，不能视为东安家庄子村委对润华公司将案涉房屋出卖给范丰刚之房屋买卖行为的追认。在范丰刚领取钥匙前，东安家庄子村委发出催要购房款的律师函即2020年7月前，都不知晓。不能因签订合同在前、领取钥匙在后，就认定构成追认。润华公司亦未到庭，对是否存在将案涉房屋出卖给范丰刚、是否收到购房款、东安家庄子村委是否知晓等情形未作出说明，仅仅依据范丰刚提供书面材料，不足以证实其主张。案涉事实已经过去多年，现村委任职人员无法确定具体时间。2009年案涉房屋基本建成，存在较多认购者先行领取房屋钥匙，之后补齐购房款的情形。润华公司将案涉房屋出卖给范丰刚的单价，亦不符合当时的市场价格。范丰刚辩称，当时购房款已交给润华公司，已居住十多年，现在村委认为没交钱主张解除合同没有道理。东安家庄子村委向一审法院起诉请求：1.依法解除双方之间房屋买卖关系，判令范丰刚将日照市富阳小区7号楼1单元102室返还并交付给村委；2.诉讼费、律师费均由范丰刚负担。一审法院认定事实：2005年，东安家庄子村委经批准在日照市富阳路以东、学苑路以南建设“富阳小区”住宅楼，施工单位为润华公司。2006年4月1日，范丰刚之父范文华（乙方）与润华公司（甲方）签订《卖房协议》，双方约定甲方将高科园富阳小区2#楼西单元西户四楼作价1260元/㎡，地下室400元/㎡卖给乙方，并约定房款按产权证面积计算，签合同当日交首付款10万元，房款以外费用由乙方自行承担，甲方保证房屋产权清楚，无其他权力设定或纠纷，若影响乙方权益由甲方负责处理并赔偿损失。润华公司在甲方处加盖公章，范文华在乙方处签字。后范丰刚所购房屋变更为富阳小区7#楼。2010年8月7日，润华公司向东安家庄子村委出具材料一份，该材料载明“东安村委：请见字付给范丰刚7#楼房壹套，房款由我公司负责结算，其余费用与车库另由范丰刚自行交纳”。2010年8月18日，润华公司收取范丰刚2.6万元，并为其出具证明载明“范丰刚购日照街道东安富阳小区7#楼一单元102户房其房款由日照市润华公司全部偿付，其它代收费用与车库由其自行交纳”。范丰刚与润华公司法定代表人孙连强一同到东安家庄子村委处领取涉案房屋钥匙，并在此房屋居住至今。现东安家庄子村委以范丰刚未交房款为由，诉至法院，要求解除双方之间房屋买卖关系，并将房屋返还村委。庭审中，双方均表示现无法联系到润华公司，对当初润华公司向范丰刚出售房屋的原因本案现无法查明。一审法院认为，范丰刚购买了东安家庄子村委建设的富阳小区7#楼一单元102房屋，并于2010年8月7日接房并居住至今，双方之间形成房屋买卖合同关系，双方对此均予以认可。东安家庄子村委主张范丰刚至今未交纳房款，范丰刚辩称已将房款全额交至案外人润华公司，东安家庄子村委对此知情并认可。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。案外人润华公司与范丰刚签订了《卖房协议》，双方对房屋位置、价款等事宜进行了明确约定，后范丰刚向润华公司交纳了房款。现东安家庄子村委虽然主张对范丰刚与润华公司的房屋买卖行为不认可，但东安家庄子村委接润华公司通知交付房屋给范丰刚，应视为对润华公司出售房屋给范丰刚的行为予以追认，且东安家庄子村委于2010年8月向范丰刚交房后，在长达十年时间里并未就房屋买卖问题提出异议。虽然对润华公司对外出售东安家庄子村委建设楼房的原因本案无法查明，但从范丰刚提供的材料及涉案房屋实际交付的事实推断，东安家庄子村委对润华公司向范丰刚出售房屋并已收款的事实应知情并认可，双方之间形成房屋买卖合同关系，且房款已交清。因此，对东安家庄子村委主张解除房屋买卖关系、判令范丰刚返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。东安家庄子村委若认为案外人润华公司出售涉案房屋的行为给其造成损失，可另行向该公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决：驳回东安家庄子村委的诉讼请求。案件受理费减半收取3650元，由东安家庄子村委负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东安家庄子村委的上诉请求不能成立，理由如下：第一，涉案房产系东安家庄子村委委托润华公司进行建设，润华公司与东安家庄子村委存在建设施工合同关系，东安家庄子村委与润华公司之间就涉案房产如何约定，已无法查明，但润华公司向范丰刚出售房产并收款项并非没有原因。第二，范丰刚的父亲范文华与润华公司签订房屋买卖合同，约定润华公司将涉案房屋卖给范文华。润华公司为范文华出具收款凭证，可以证明范丰刚方付清了合同约定的款项，履行了合同约定的义务。第三，2010年8月7日，润华公司向东安家庄子村委时任领导出具材料显示，由润华公司就涉案房产与村委结算，要求村委将涉房产交付给范丰刚一方，结合之后范丰刚方与润华公司法定代表人共同在东安家庄子村委领取钥匙的事实，可以认定东安家庄子村委同意润华公司与之结算房款表示，一审法院认为应当视为东安家庄子村委对润华公司处分涉案房产的认可，并无不当。东安家庄子村委与润华公司共同完成了向范丰刚方交付合同约定房产的义务，涉案房屋买卖合同已履行完毕。第四，东安家庄子村委、范丰刚均认可联系不上润华公司，东安家庄子村委作为当事人又不能说明为什么同意润华公司出售涉案房产。范丰刚作为善意购房人，与润华公司法定代表人共同领取了钥匙，并在涉案房产中居住达十多年，东安家庄子村委从未向其主张过权利，也从侧面说明对润华公司出售涉案房产给范丰刚的认可。综上所述，东安家庄子村委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人日照高新技术产业开发区香河片区东安家庄子村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 杨荣国审判员 张卫华二〇二一年四月二十九日书记员 王彩璇