云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0422民初217号原告：云南龙杰旅游开发有限公司。住所地：云南省澄江市右所镇环湖北路9号寒武纪乐园。统一社会信用代码：91530422697994083F。法定代表人：高明。委托诉讼代理人：符利果，云南澄海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：尹新，云南澄海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：刘钊成，男，1991年10月9日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：张爱君，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南龙杰旅游开发有限公司与被告刘钊成商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告云南龙杰旅游开发有限公司的委托诉讼代理人符利果、尹新，被告刘钊成到庭参加诉讼。庭审结束后，被告刘钊成委托了诉讼代理人张爱君，并向本院提交授权委托书和代理词。本案现已审理终结。原告云南龙杰旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告于2019年6月12日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ＦＣＷＧＹ20190604152Ｃ）；2．依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金162575.60元（812878元×20%＝162575.60元），（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）及原告代被告偿还的利息19502.45元，以下两项共计：182078.05元（该费用可从被告已支付的首付款162878元中扣减，不足部分19200.05元由被告向原告支付）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系从事房地产开发经营的企业，原告与被告于2019年6月12日签订《商品房购售合同》（合同编号：ＦＣＷＧＹ20190604152Ｃ），约定被告购买原告开发建设的位于澄江市，合同明确：商品房总价款为812878元，被告支付首付款162878元，剩余650000元向银行贷款支付。合同签订后，被告向澄江县农村信用合作联社（现更名为：云南澄江农村商业银行股份有限公司）申请贷款，并于2019年6月24日与澄江县农村信用合作联社签订《个人购房借款合同》，约定：借款金额650000元，借款期限360个月，还款日为每月24日，自2019年6月24日起至2049年6月24日止，年利率为4.9%，保证人为原告。2019年6月25日，原告向被告发出《交房通知书》，告知被告办理交房手续；2020年6月1日，原告向被告发出《通知》，告知被告办理小产权证相关事宜，并明确了办理小产权证所需的资料及相关费用，但截至今日，被告仍未办理交接房手续，亦未按要求办理交接房手续，亦未按要求办理产权证书。2020年9月29日，云南澄江农村商业银行股份有限公司向原告发出《督促履行担保责任通知书》（编号：14090106191601347356853708325091），要求原告履行担保责任，原告随即于2020年10月15日向被告发出《催告函》，督促被告向银行全面履行还款义务；2021年1月6日，云南澄江农村商业银行股份有限公司再次向原告发出《督促履行担保责任告知函》，明确要求原告履行担保责任代替被告偿还尚欠本金640338.67元及利息，利息以实际还款日柜面计算为准，原告再次于2021年1月10日向被告发出《催告函》，明确告知其3日内履行还款义务。上述函件原告均以挂号信形式邮寄至被告，根据挂号信函收据显示，所有函件均已妥投，且收件人均为被告刘钊成。原告多次催告，但被告均未按要求办理房屋交接及产权证的办理，更未按期偿还银行逾期借款。出于无奈，原告于2021年2月2日向云南澄江农村商业银行股份有限公司履行担保责任，代被告偿还截至2021年2月2日的借款本息共计659833.12元（其中本金：640330.67元，利息：19502.45元）。被告自2020年6月24日起便因其个人原因未能向贷款银行履行足额还款义务，原告收到银行函告后多次催告被告均未果，无奈向银行履行了担保责任。根据《商品房购销合同》中双方补充约定的《合同补充协议》第二十五条之约定，若因被告原因导致原告向贷款银行承担担保责任的，原告有权单方解除合同，并要求被告支付合同总金额20%的违约金。根据相关法律的规定，本案依法可由不动产所在地人民法院管辖。综上，为维护原告合法权益，现特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。被告刘钊成辩称，原告所诉称的催告函，被告刘钊成没有收到过；邮寄单上的签收人签名亦不是被告刘钊成所签，被告刘钊成并没有收到过邮件，并且原告亦没有打过电话给被告刘钊成。由于原告没有尽到提醒和告知义务，从而导致被告刘钊成逾期还款。原告要求被告刘钊成支付违约金的诉讼请求，明显不合理，不应得到支持。本院经审理认定本案事实如下：2019年6月4日，甲方原告（出卖人）与乙方被告（买受人）签订《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，该合同与本案相关的约定有：买受人购买由原告开发的位于云南省澄江市钢混结构房屋，房屋总价款为812878元，房屋的参考套内建筑面积为37.38平方米。买受人采取贷款方式付款，买受人于2019年6月4日支付162878元，其余价款650000元，向银行贷款支付。甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，若由于乙方原因（包括但不限于乙方不及时签署《房屋交接结算单》《房屋交接书》，未按本合同要求办理委托手续、提供相关材料、支付相关税费，不及时办理小产证和抵押登记等），致使甲方的保证责任未能在取得大产证之日起90天内解除的，每逾期一日，乙方应按已付房价款的万分之0.3向甲方支付违约金。因上述原因导致甲方向贷款银行承担担保责任的，或承担其他风险的，则乙方须向甲方支付相当于本合同的20%的违约金作为由于上述延期导致甲方损失或风险的赔偿，若不足以补偿甲方损失的乙方应另行赔偿，甲方有权单方面解除本合同。甲方或乙方行使本合同条款约定的单方面解除合同权利的，应当自解除条件成就之日起90日内行使。本合同其他条款及补充协议中单独约定解除权行使期限的从其约定……因乙方未改履行前述款项给甲方造成进一步损失的，甲方有权在乙方已经支付的房款中直接按总房价款的2%扣除以弥补损失。2019年6月24日，原告（保证人）、被告（借款人）与案外人澄江县农村信用合作联社（贷款人）签订了《个人购房借款合同》，合同约定贷款人同意向借款人发放借款650000元，并就借款利率和罚息，违约及违约责任进行约定。借款用于购买抚仙湖国际养生园一期“翡翠湾”的房屋。借款期限360个月，自2019年6月24日到2049年6月24日止。保证人为借款人的债务承担附条件连带保证责任。被告向原告支付首付款162878元。2019年6月9日，涉案房屋在澄江房产管理所备案登记。现该房屋尚未取得不动产权利证书。由于被告自2019年6月24日起开始出现不能足额归还款项的情况。被告的贷款已经逾期，案外人贷款银行分别于2020年9月29日、2021年1月6日向原告发出《督促履行担保责任通知书》《督促履行担保责任告知函》，要求保证人尽快筹措资金履行担保责任，或者督促借款人偿还贷款本息。原告分别于2020年10月25日、2021年1月11日分别以挂号信的方式向被告邮寄了《催告函》，但被告仍未按约偿还贷款本息。原告于2021年2月2日代被告偿还了借款本息，同日，贷款银行向原告出具《贷款结清证明》，主要载明：该笔贷款于2021年2月2日本息全部结清（其中：担保人代位清偿，本金640330.67元，利息19502.45元，合计659833.12元。本案诉讼过程中，被告申请对“贷款逾期催告函及交房通知单”上的签名进行笔迹进行鉴定。经审查，该两份书面材料是通过挂号信的方式进行邮寄的，被告所提的签名是在挂号信存根上，系原告的工作人员备注向对方邮寄所签。故对于被告的该鉴定申请，本院不予准许。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》均系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。原告认为被告未依约支付银行的按揭贷款致使其代被告偿还了贷款本息，认为被告已构成违约，要求解除合同；《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”原告代被告偿还案涉房屋银行贷款本金及利息，且案涉的房屋被告尚未取得不动产权利证书，故原告有权解除案涉合同，综上分析，原告请求解除案涉商品房购销合同理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”案涉商品房购销合同解除后，原告应当将购房款返还给被告。合同解除后，被告需承担相应的违约责任，双方对于违约金有过约定即“相当于本合同的20%”，但约定不明确，案涉房屋总价款为812878元，具体由首付款162878元和按揭贷款650000元组成，结合本案的实际情况，本院以被告所实际支付首付款162878元的20%予以支持，即32576元。原告代被告向贷款银行偿还了贷款本息，利息为19502.45元，原告有权向被告进行追偿，被告亦要求原告返还购房款，故本院一并进行处理，两项相抵扣后，应由原告返还被告143375.55元（162878元－19502.45元＝143375.55元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告云南龙杰旅游开发有限公司与被告刘钊成于2019年6月4日签订的《商品房购销合同》；二、由被告刘钊成于本判决生效之日起十五日内向原告云南龙杰旅游开发有限公司支付违约金32576元；三、由原告云南龙杰旅游开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告刘钊成返还购房款143375.55元（已扣减19502.45元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3942元，适用简易程序减半收取1971元（原告云南龙杰旅游开发有限公司已预交），由被告刘钊成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  鲁航成二〇二一年四月三十日书记员  朱芳荣