河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1081民初575号 原告：北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，住所地：北京通州区砖厂北里142号楼1层4108，统一社会信用代码：911101112327140419N。 法定代表人：郭永前，该公司总经理。 委托诉讼代理人：习永仲，北京尚孚律师事务所律师。 原告：袁霞，女，1984年2月7日出生，汉族，河南省尉氏县人，现住北京市东城区。 被告：廊坊市奥诚房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市霸州市辛章办事处北柳村，统一社会信用代码：91131001765189722X。 法定代表人：李秋建，该公司经理。 委托诉讼代理人：荣双庆，河北天禹律师事务所律师。 被告：高靖，女，1973年9月17日出生，汉族，内蒙古巴彦淖尔市临河区人，现住内蒙古临河区。 原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司（以下简称金凤凰公司）、袁霞与被告廊坊市奥诚房地产开发有限公司（以下简称奥诚公司）、高靖为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人习永仲、原告袁霞、被告廊坊市奥诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人荣双庆、被告高靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金凤凰公司、袁霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告高靖退还原告购房款233044元；2、判令被告支付2019年12月25日起按银行同期存款利息至归还为止的利息；3、判令被告奥诚公司与被告高靖对原告承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告奥诚公司口头达成中介销售协议，销售被告开发的奥诚柳林湾项目楼房。口头约定为：客户交款给原告后，原告将款打给原房主，再由原房主将购房款打给开发商，之后开发商和原房主将房屋过户给原告客户。若不能成交，原房主和开发商应将款项退给原告。被告同意，原告开始宣传销售。第三人郭满斌、马千里是原告客户，看中奥诚柳林湾项目高靖名下的5号楼2单元202室和6号楼2单元202室。于是向原告支付购房款50多万元人民币。原告收到房款后代郭满斌和马千里向被告二高靖打去50余万元人民币，原告赚了约10余万中介费。郭满斌、马千里与高靖要办过户手续时发现被告开发商还没动工修建也未取得商品房预售许可证，未能正常成交。于是，郭满斌、马千里要求原告退款。原告与被告交涉，被告不退款。郭满斌、马千里起诉原告胜诉后申请执行导致原告陷入困境。原告曾在霸州法院起诉被告奥诚公司和被告高靖，案号为（2019）冀1081民初7258号、（2019）冀1081民初7608号，原、被告达成和解协议书后原告撤诉。达成和解协议后，高靖在原告和郭满斌等配合下，从被告奥诚公司得到大部分退款，但却找理由至今不履行和解协议。故原告提起诉讼。 被告奥诚公司辩称，一、奥诚公司对原告袁霞身份存在异议，通过上次起诉及今天庭审可以证实原告袁霞仅为原告金凤凰公司的诉讼代理人，在本案中以原告主体身份出现不符合法律规定，并且刚刚金凤凰公司陈述本案现存纠纷是袁霞与高靖之间因达成某种协议未履行而产生，与奥诚公司毫无关联。二、二原告起诉奥诚公司既无事实基础，又无法律依据。所提到的相关诉讼请求，奥诚公司均不予认可。三、本案涉案的两套房产系奥诚公司与被告高靖之间在平等的基础上形成的房屋买卖关系，上次庭审后，奥诚公司也与高靖之间就涉案房屋两套房产的退房退款事宜达成一致意见，并履行完毕，依据合同相对性原理，二原告在本案中起诉奥诚公司无任何依据。综上建议驳回二原告对奥诚公司的全部诉讼请求。 被告高靖辩称，一、二原告的诉讼主体不适格，与其有业务往来的是北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，但协议书上签署的是北京金凤凰华夏经纪有限公司。二、其不认识袁霞，对于袁霞作为原告有异议，其和袁霞签协议的原因是因为金凤凰公司拿着其购买奥诚公司房产的手续。三、奥诚公司现在退给其23万左右，还差2万多。四、其不给原告钱的原因是因为原告还差其两套房款和电商款总计一百六七十万，包括一套房产价值115万，另一套价值50万，该50万中含有12万元电商，另有电商款4万。所以不同意退给原告款项。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 一、二原告与高靖于2019年12月25日共同签署调解协议书一份，证明二原告与高靖达成调解协议，对双方的权利义务做了终极的安排，原告才在上次两件案件中撤诉。证明被告高靖违约。 二、2020年1月15日柳林湾退房审批表复印件一份，退款额为233044元，证明被告高靖按照调解协议书在原告配合下已获得退款，但是没有再继续对调解协议执行下去，将所得款项退给原告。 三、招商银行历史交易明细表一份，证明2017年4月10日郭峰将241625元打给高靖，诉争房屋奥诚柳林湾5-2-202，证明原告金凤凰公司与高靖存在基础交易，是高靖退款的前提。 四、招商银行历史交易明细表一份，证明2017年4月11日郭峰将256522元打给高靖，诉争房屋奥诚柳林湾6-2-202，原告金凤凰公司与高靖存在基础交易，是高靖退款的前提。 被告奥诚公司对原告提交证据的质证意见为：1、对证据一，因奥诚公司不是协议相对方，所涉及的所有内容与奥诚公司无关，该份证据也能够证实本案中二原告起诉我公司没有事实和法律依据。2、对证据二的真实性无异议，通过该证据也能够证实涉案两套房屋系奥诚公司与被告高靖之间存在的相应法律关系，与原告毫无关联，也能够说明原告起诉奥诚公司无法无据。3、对证据三、四的关联性不认可，与奥诚公司无关。 被告高靖对原告提交证据的质证意见为：1、协议是高靖在没办法的情况下签署的。袁霞和高靖签署协议书的时候，其不知道袁霞的身份，只知道袁霞会给高靖拿来手续。对协议书退款金额和原告没有任何关系，这是高靖跟奥诚公司的退房手续。2、对柳林湾退房审批表真实性认可，与原告没有关系。3、对招商银行历史交易明细表真实性认可，对证明目的不予认可，打款记录真实存在，但是打的钱是什么钱只能和郭峰（原金凤凰法定代表人）说清楚，和二原告说不清楚。 被告奥诚公司为支持其主张向本院提交如下证据： 一、营业执照复印件，法定代表人身份证，法定代表人身份证明书各一份，证明被告主体身份。 二、奥诚公司开发的柳林湾项目及包含本案诉争房屋在内的商品房预售许可证（2019年10月28日颁发）、建设用地规划许可证（2018年9月26日颁发）、建设工程施工许可证（2019年9月27日颁发）、建设工程规划许可证（2019年5月17日颁发）、不动产权证复印件各一份，证明涉案房屋已经五证齐全，具备销售条件。原告诉状中所陈述的与事实不符。 三、2020年1月15日奥诚公司与高靖签订的退房审批表两份，网上银行转账电子回单四份，高靖出具的收款凭条两份，证明涉案房屋系奥诚公司与高靖之间买卖关系，并且奥诚公司与高靖之间就退房事宜达成一致协议。奥诚公司按照双方约定将高靖交纳的房款全部退还给高靖，现尚欠高靖26522元未支付，至此双方就涉案房屋不存在任何的法律关系。 四、民事裁定书一份，证明袁霞作为金凤凰公司的委托诉讼代理人。 二原告对被告奥诚公司提交证据的质证意见为：对于奥诚公司提供证据的真实性、关联性予以认可，但对证明目的不认可，奥诚公司应该承担连带责任。 被告高靖对被告奥诚公司提交证据均无异议。 被告高靖为支持其主张向本院提交如下证据： 一、2016年10月9日北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司向高靖出具的收据复印件一份，金额1119507元，证明北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司收取高靖卓达镜湖首付款和电商款共1119507元。 二、2016年9月29日北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司向高靖出具的收条复印件一份，证明高靖向北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司转账电商款及押金50000元。 三、2016年8月31日天津全峰房地产经纪有限公司向刘禹挺出具的收据复印件一份，证明高靖交给北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司电商款120000元。 四、2016年10月23日北京中亚信地产经纪有限公司向高靖出具的收据复印件一份，证明高靖交给北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司买房款40000元。 五、2016年9月9日刘禹挺与置业顾问徐铮（金凤凰）签订的商品房认购书复印件一份，证明北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司收取高靖12万元卓达镜湖电商款，与证据三相互印证。 六、2016年9月9日卓达房地产集团有限公司向刘禹挺出具的收据复印件一张，证明高靖把382883元打给北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司。 二原告对被告高靖提交证据的质证意见为：1、因是复印件，不符合证据法定要件，不予质证不予认可。2、证据中反复强调卓达公司，与本案不是同一法律关系，本案涉及的是奥诚柳林湾房产，高靖可以另行主张权利，与本案不存在关联性。 被告奥诚公司对被告高靖提交证据的质证意见为：真实性无异议，关联性不认可，与奥诚公司无关。 本院经审理认定事实如下：原告金凤凰公司是依法成立从事房地产经纪业务的公司，经原告中间联系将被告高靖购买的柳林湾第6座2单元202号房屋出卖给马千里，2017年4月11日原告金凤凰公司原法定代表人郭峰通过其招商银行账户将房款256522元转给高靖（交易备注马千里购高靖柳林湾6-2-202房款）。经原告中间联系将被告高靖购买的柳林湾第5座2单元202号房屋出卖给郭满斌，2017年4月10日原告金凤凰公司原法定代表人郭峰通过其招商银行账户将房款241625元转给高靖（交易备注郭满斌购高靖柳林湾5-2-202房款）。后因未将涉案房屋变更到原告指定的客户名下，原告金凤凰公司以及该公司原法定代表人郭峰曾在本院起诉奥诚公司、高靖、第三人郭满斌为房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）冀1081民初7258号，原告袁霞在该案中作为金凤凰公司委托诉讼代理人参加诉讼。原告金凤凰公司还曾在本院起诉高靖房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）冀1081民初7608号。后因金凤凰公司与高靖达成和解协议，该两件案件原告均于2019年12月25日撤诉。 2019年12月25日高靖与北京金凤凰华夏经纪有限公司签订调解协议书一份，内容为“调解协议书甲方：高靖乙方：北京金凤凰华夏经纪有限公司2019年12月25日，甲乙双方因奥诚柳林湾5-2-202／6-2-202两套房屋产生纠纷【案号（2019）冀1081民初7258号、7608号案件】，为解决双方争议，双方经协商一致达成如下协议：1、由甲方跟开发商廊坊市奥诚房地产开发有限公司（奥诚公司）达成和解，并负责于2020年3月1日前奥诚公司退房，并在收到退房款后3日内支付给乙方，如甲方不及时向乙方支付该款项；乙方有权起诉；2、退款金额，以奥诚公司所开具收据为准。3、甲方应按照时间约定向奥诚公司申请退房，申请后奥诚公司的退款期限应不长于60个工作日，如奥诚公司不予配合退房，甲乙双方共同起诉奥诚公司，将款项直接支付给乙方，诉讼费用由乙方承担；4、乙方应配合甲方前往并提供相关手续；5、本案第三人（郭满斌）承诺提供乙方向奥诚公司申请退房所需手续（商品房认购书、协议书、承诺书、收据）；6、双方联系方式（司法文书送达）：甲方：内蒙古市巴彦淖尔市临河区永安街永强巷4栋4号，电话：186××××8669,乙方：北京市通州区专场北里142号1层4108,电话：131××××7073。本协议履行完毕后，甲乙双方不存任何权利义务关系。甲方：高靖乙方：袁霞日期2019年12月25日”。袁霞代表北京金凤凰华夏经纪有限公司在此协议乙方处签字。 后被告高靖向被告奥诚公司申请办理退房退款手续，奥诚公司于2020年3月10日向被告转账6-2-202房款40000元，于2020年10月13日向被告高靖转账5-2-202房款116522元，于2020年11月11日向被告高靖转账6-2-202房款50000元。被告高靖于2020年10月13日为奥诚公司出具了内容为“今收到廊坊市奥诚房地产开发有限公司退购房款壹拾壹万陆仟伍佰贰拾贰元，（人民币金额大写：116522）。”的收款条一份；于2020年11月11日奥诚公司出具了内容为“今收到廊坊市奥诚房地产开发有限公司，房号6-2-202，面积86.19㎡，退购房款116522元，（人民币金额大写：壹拾壹万陆仟伍佰贰拾贰元）。至此购房款已经全部退清，再无纠葛”的收款条一份。庭审中奥诚公司称6-2-202房屋尚有26522元未退还给高靖，因考虑高靖路途遥远，所以高靖先行出具了收款条，高靖亦予以认可。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中高靖与代表金凤凰公司的袁霞签署的和解协议书系双方真实意思表示，且该协议内容中明确载明了关于涉诉房产的退款事宜，双方均应按照协议内容履行自己的义务。高靖辩称协议书中乙方名称为“北京金凤凰华夏经纪有限公司”与本案原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司名称不一致，根据双方协议内容和签订协议的时间以及原告针对该两套房屋曾起诉、撤诉的时间来看，可以认定调解对方即本案原告金凤凰公司，故对高靖该辩称意见，本院不予采信。袁霞在原诉讼过程中仅为委托诉讼代理人，双方签订协议时亦为代理人，其未提供证据证实可作为原告参加诉讼的主体资格，故本院对高靖该辩解意见予以采信。金凤凰公司与高靖约定，高靖收到退房款后3日内支付款项。奥诚公司于2020年3月10日退房款40000元，于2020年10月13日退房款116522元，于2020年11月11日退房款50000元，共退款206522元，尚未退款26522元。高靖收到的退款未及时退还金凤凰公司，应支付资金占用期间的利息，本院酌定按年利率3.85%计算，以40000元为基数，自2020年3月14日起计算，以116522元为计算，自2020年10月17日计算，以50000元为基数，自2020年11月15日起计算，均计算至退清之日止。关于原告要求被告奥诚公司承担连带责任的主张，因原告未提交其与奥诚公司之间销售协议等证据，依据合同相对性原理，对原告的该项主张，本院不予支持。但奥诚公司尚有26522元未退还高靖，根据查明事实，该款亦应退还原告金凤凰公司，故奥诚公司应将该款直接退还金凤凰公司。被告高靖抗辩称其仍与金凤凰公司原法定代表人郭峰存在经济纠纷，故不予返还房款，因与本案非同一法律关系，且其提供的证据不能足以证实可抵消本案债务，故本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、被告高靖于本判决生效后十日内退还原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司房款206522元并支付资金占用期间的利息，按年利率3.85%计算，以40000元为基数，自2020年3月14日起计算，以116522元为计算，自2020年10月17日计算，以50000元为基数，自2020年11月15日起计算，均计算至退清之日止。 二、被告廊坊市奥诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司26522元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4796元减半收取2398元，由被告高靖承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  宋广楷 二〇二一年四月一日 书记员  徐福宝