广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初2217号原告：中山市灯都时代广场灯饰有限公司，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：区庚权，执行董事。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：丰章武，男，1979年2月1日出生，汉族，住江西省瑞昌市洪岭管理区××××丰。原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司(以下简称灯都时代公司)与被告丰章武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灯都时代公司的委托诉讼代理人洪池池，被告丰章武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灯都时代公司向本院提出诉讼请求,判令：1.确认灯都时代公司与丰章武于2019年10月24日签订的合同号为SD142的《商铺租赁合同书》于2020年12月14日解除；2.丰章武向灯都时代公司支付尚欠租金52943.07元；3.丰章武向灯都时代公司支付尚欠电费984.75元;4.丰章武向灯都时代公司支付尚欠空调费12.52元；5.灯都时代公司没收丰章武支付的押金25500元；6.丰章武向灯都时代公司支付违约金25500元；7.丰章武向灯都时代公司支付律师费9797元；8.丰章武承担本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费。庭审中，灯都时代公司撤回诉讼保全费、诉讼保全担保费。事实和理由：2019年10月24日，灯都时代公司与丰章武签订合同号为SD142的《商铺租赁合同书》，约定丰章武向灯都时代公司承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第六层06卡商铺，租赁期限为2019年12月1日至2021年11月30日，免租期为2019年12月1日起至2020年2月29日，每月租金为8500元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金25500元，丰章武应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用。丰章武使用租赁物产生的电费、空调费由其自行缴纳。丰章武签订上述租赁合同后，未依约支付租金等费用。经灯都时代公司数次催款后，丰章武仍未缴清拖欠的租金、电费、空调费等费用。根据合同约定，因丰章武违约导致租赁合同提前解除的，灯都时代公司有权取消给予丰章武免租期的优惠，丰章武应向灯都时代公司补缴免租期的租金。因丰章武拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，灯都时代公司已按照合同约定行使单方解约权，于2020年12月9日委托律师事务所向丰章武发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知丰章武自解约函发出之日起第六日即为双方租赁关系解除日，因此双方租赁关系已于2020年12月14日解除。根据租赁合同第12.2条、第12.8条、第22.2条约定，丰章武逾期交租超过15日的构成根本违约，灯都时代公司解除租赁合同后，丰章武除应向灯都时代公司支付拖欠的租金等费用外，灯都时代公司有权没收押金，丰章武还应向灯都时代公司支付相当于三个月租金额的违约金，且丰章武应承担灯都时代公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。丰章武辩称，丰章武同意合同于2020年12月14日解除，确认灯都时代公司主张的电费、空调费及没收押金。关于租金,丰章武确认尚欠2020年10月1日至2020年12月14日的租金20966.67元。2019年12月至2020年2月属于免租期，丰章武无需支付租金。2020年6月的租金，灯都时代公司同意免除，只需丰章武支付该月物业管理费2023.60元。关于违约金，丰章武不同意支付违约金。关于律师费及诉讼费，由法院认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉物业坐落于中山市××××××××××，产权人为灯都时代公司。2019年10月24日，灯都时代公司（甲方）与丰章武（乙方）签订《商铺租赁合同书》（合同号：SD142），约定乙方向甲方承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第六层06卡商铺；租赁期限为2019年12月1日起至2021年11月30日止，免租装修期间2019年12月1日起至2020年2月29日，租金起算时间为2020年3月1日；每月租金为8500元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金25500元，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用；乙方使用租赁物产生的电费、空调费由乙方自行缴纳；乙方在本租赁合同签订之日支付25500元作为押金，乙方未缴付或未足额缴付押金的，甲方保留并有权向乙方追缴或甲方提前解约；乙方逾期未缴纳租金超过15日的，甲方有权单方解除合同并没收押金、追究违约责任；乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向甲方支付滞纳金，逾期交租超过15天构成根本违约，甲方有权单方解除合同，没收押金，乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；合同期内,未经甲方书面同意乙方不得提前解除合同撤场，否则甲方有权没收乙方押金、追索拖欠的租金等费用，同时甲方有权要求乙方按三个月租金额向己方支付提前解约违约金；因乙方原因导致本合同被提前解除的，甲方有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用；因乙方原因导致甲方提起诉讼的，就甲方所产生的律师费、诉讼费等费用，由乙方全部承担；丰章武的通讯地址为广东省中山市古镇冈南工业区×××××××，本合同涉及的有关通知，以书面形式，由专人交付、电话短信、传真、微信或特快专递方式发出，以特快专递方式发出的，应按上述约定地址或工商登记地址发送，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日视为送达。该合同还约定了其他内容。同日，灯都时代公司与丰章武签署《租赁物交接确认书》确认自2019年10月24日起出租方正式将案涉物业交付给丰章武使用。2020年11月5日，灯都时代公司向丰章武合同约定的通讯地址即广东省中山市古镇冈南工业区×××××××以特快专递方式发出《督促缴纳租金等费用的函》，告知丰章武尚欠2020年10月1日至2020年12月31日租金25500元等，要求丰章武于该函发出之日起五个工作日内按规定缴付上述应付的租金等费用或与灯都时代公司协商达成一致处理意见。同年11月7日，该函件由他人代签收。2020年12月9日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所，以特快专递方式发出向丰章武上述地址发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知丰章武因其拖欠租金、电费等费用，灯都时代公司行使单方解除权，自本函发出之后第六日为双方租赁关系解除日。该通知于2020年12月10日由丰章武签收。2021年1月5日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所指派律师担任诉讼代理人处理本案，并支付律师费9797元。庭审中，双方确认丰章武已支付押金25500元。关于租金，灯都时代公司称起诉的租金期间为2019年12月1日至2020年2月29日、2020年6月1日至同年6月30日及2020年10月1日至2020年12月14日，其中丰章武已支付2020年6月租金2023.6元，尚欠6476.4元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。灯都时代公司与丰章武签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因丰章武逾期未支付租金，经催收后仍未履行，导致灯都时代公司的合同目的不能实现，灯都时代公司因此享有解除合同的权利。灯都时代公司已于2020年12月9日向丰章武发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，其解约行为符合涉案租赁合同的约定，且丰章武已签收该通知亦未提出异议，故依据《解约及处置商铺遗留物品的通知》，《商铺租赁合同书》于2020年12月14日解除。对灯都时代公司主张确认《商铺租赁合同书》于2020年12月14日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于丰章武辩称灯都时代公司免除2020年6月租金的意见，因灯都时代公司不予确认，且丰章武没有提供证据予以证明，故本院对其辩解意见不予采信。经核算，2020年6月及2020年10月1日至同年12月14日的租金为27443.07元（8500元-2023.6元+20966.67元），故灯都时代公司诉求丰章武支付租金27443.07元，于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于电费、空调费，丰章武予以确认，故对灯都时代公司诉请丰章武支付电费984.75元及空调费12.52元的诉讼请求，本院予以支持。关于灯都时代公司主张的免租期租金优惠、违约金、没收押金的诉讼请求。本院认为，《商铺租赁合同书》约定因乙方（丰章武）原因导致本合同被提前解除的，甲方（灯都时代公司）有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用，根据该约定可知，灯都时代公司主张的免租期内的租金优惠具有违约金的性质。《商铺租赁合同书》约定未经甲方书面同意乙方提前解除合同撤场的，甲方有权没收乙方押金、同时有权要求乙方按三个月租金额向己方支付提前解约违约金,故押金亦具有违约金的性质。即，针对因丰章武违约（即逾期未支付租金）而导致合同被提前终止的，双方约定了上述免租期租金优惠、没收押金及三个月租金额的违约金三项违约金条款。本案中，丰章武逾期未支付租金导致合同解除，给灯都时代公司造成的主要是再次寻找租户期间的租金损失，灯都时代公司未提交证据证实其损失，上述三项违约金条款的约定明显过分高于因违约产生的实际损失，应当予以调整。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为丰章武支付的押金25500元，由灯都时代公司作为违约金予以没收，对其主张的其他违约金（免租期的租金优惠和另行支付违约金）的诉讼请求，本院均不予支持。关于律师费，虽然灯都时代公司已举证证明本案实际产生了律师费9797元且依照双方约定应由丰章武负担，但双方仅笼统约定违约方承担守约方支出的律师费，未约定具体金额或计算方式,违约方亦未参与律师费确定过程，且灯都时代公司起诉的部分金额本院不予支持，如一律将全额律师费由违约方丰章武负担有违公平原则，故律师费由本院行使自由裁量权酌情确定。本院综合考虑广东本地关于律师费收费的指导价以及本案的争议金额、案件难易程度、律师工作量等因素，酌情确定丰章武负担律师费5000元，超出部分由灯都时代公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司与被告丰章武于2019年10月24日签订的《商铺租赁合同书》（合同号：SD142）于2020年12月14日解除；二、被告丰章武于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付租金27443.07元；三、被告丰章武于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付电费984.75元、空调费12.52元；四、原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司没收被告丰章武支付的押金25500元；五、被告丰章武于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元，减半收取计1297元（原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司已预交），由原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司负担631元，被告丰章武负担666元，于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄好娇二〇二一年四月十六日书记员  叶科伶