四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初77号 原告：熊素翠，女，1963年3月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：四川千驹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里堤北路2号，统一社会信用代码91510000794924802B。 法定代表人：刘荣富，董事长。 被告：四川千驹房地产开发有限公司简阳分公司，住所地四川省简阳市简城镇红建路（高级职中综合楼），统一社会信用代码91512081667435555Y。 负责人：安启翠，经理。 被告：四川千驹泓媛房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市武侯区置信路57号附42、43号，统一社会信用代码91510000667445390W。 法定代表人：郑媛，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：朱冬梅，四川得力律师事务所律师。 原告熊素翠与被告四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹房产公司）、四川千驹房地产开发有限公司简阳分公司（以下简称千驹简阳分公司）、四川千驹泓媛房地产经纪有限公司（以下简称千驹泓媛公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告熊素翠、三被告的委托诉讼代理人朱冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊素翠向本院提出诉讼请求：1.依法判令千驹房产公司、千驹简阳分公司给付原告无期限延迟交房违约金78,294元（以购房款178,755元为基数，按日万分之二计算自2015年1月1日起至实际交房之日止）；2.依法判令千驹泓媛公司给付原告租金及违约金67,658元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求仅主张租金67,658元。事实和理由：2013年8月14日，原告与被告千驹简阳分公司签订《商品房买卖合同》，购买文教·卫生花园一期的房屋，面积为21.03㎡，总价178,755元。原告于2013年年底全部交清了房款，被告应按照合同约定于2014年12月31日前交付该商品房，但至今未交付。按照该合同第十三条逾期交房责任约定，逾期交房60日后，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时，原告在与被告签订购房合同的同时，在千驹简阳分公司要求下与千驹泓媛公司签订了一份十年期限的《委托经营管理协议书》，千驹泓媛公司承诺按委托协议给原告按年支付租金，期限为2015年1月1日起至2024年12月31日止。按照该协议约定，原告已收取2015年至2016年两年租金。从2017年至今，被告以各种理由拒绝支付租金。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 千驹房产公司辩称，1.千驹简阳分公司不具有法人资格，不能独立对外承担责任，应驳回原告对千驹简阳分公司的各项诉讼请求。千驹简阳分公司是千驹房产公司设立的分公司，不具有法人资格，不能独立承担责任。根据《中华人民共和国公司法》第14条的规定，千驹简阳分公司与原告签订合同所产生的法律后果应由千驹房产公司承担。2.千驹房产公司不能按期交房是简阳政府相关部门的原因所致，希望法庭调减违约金，以不高于一年期市场报价利率计算违约金。简阳政府相关部门未按期将文教·卫生花园所涉地块交付千驹房产公司，致使未能按期开工、竣工，从而导致千驹简阳分公司不能按期交房。千驹简阳分公司虽有违约，但情有可原，请求调减违约金。3.2017年1月，千驹房产公司在简阳相关政府部门的干预下被迫支付了两年租金30,031元，应冲抵该案违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议第17条第2款的约定，开发商在交房时向原告一次性支付1-2年的租金。该款项的支付条件为交房时，但截止现在，租金的付款条件还未成就。综上，请求法院依法驳回原告对千驹简阳分公司的诉讼请求，调减违约金并将千驹房产公司已支付的30,031元冲抵违约金。 千驹简阳分公司辩称，答辩意见与千驹房产公司意见一致。 千驹泓媛公司辩称，1.原告购买的位于简阳千驹文教卫生花园项目商铺的相关情况。2013年8月14日，原告与千驹简阳分公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定原告以178755元的价款向千驹简阳分公司购买位于简阳市东城新区商业房屋。千驹简阳分公司应当于2014年12月31日前交付该商品房。虽至今千驹简阳分公司未交付房屋，但千驹房产公司已在政府的协调下支付了30031元。原告未将委托管理的房屋交付给千驹泓媛公司，已构成违约；2.原、被告签订《委托经营管理协议》的相关情况。2013年8月14日，原、被告签订了《委托经营管理协议》，约定将其在千驹房产公司购买的商铺委托给被告进行统一经营管理，委托期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。前两年收益由千驹简阳分公司在交房时一次性支付；3.原告为了达到自己的不当目的，故意在诉状中作出与事实不符的虚假陈述，原告与千驹泓媛公司签订委托管理协议是事实，并且是原告主动与千驹泓媛公司签订的协议，不存在任何干预和强迫。原、被告之间建立的是委托代理关系，不是房屋租赁关系。原告委托经营管理的商品房没有交付给被告经营管理。由于原告没有履行交房义务，致使被告无法履行经营管理义务，被告没有过错，也不存在违约行为。原告起诉没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：千驹简阳分公司系千驹房产公司依法设立的分公司。2013年8月14日，熊素翠与千驹简阳分公司签订两份《商品房买卖合同》，购买该公司位于简城镇东城新区文教·卫生花园一期商业房屋，建筑面积21.03㎡，总价分别为178755元。合同约定：商品房所在土地用途为商住，建设工程施工合同约定的开工日期为2012年6月1日，竣工日期为2014年5月31日。千驹简阳分公司应当在2014年12月31日前向熊素翠交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：“逾期在60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起305日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”同日，熊素翠与千驹简阳分公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定熊素翠于签订合同当日支付首付款，其余房款熊素翠以向工商银行申请住房按揭贷款方式支付。该补充协议第十七条约定：“1.该商业为整体打造的大型商业综合体，其业态分布和品牌商业招租均由制定的专业商业运营公司统一运作、执行。买受人只有买卖权和收益权，但不得独立主张经营权和招租权。在买受方与开发商签订正式《商品房买卖合同时》，甲方负责安排商业运营公司与买受方同时签订《房屋租赁合同》，租赁期限不低于10年。租赁合同履行时间从开发商交房时起算。履行期满后，双方根据当时的市场情况协商后续租赁事宜。2.在开发商交房时，甲方负责一次性支付1-2年的租金……”合同签订后，熊素翠按约履行了支付房款的义务。同日，熊素翠与千驹泓媛公司签订《委托经营管理协议》，约定熊素翠将其购买的位于文教·卫生花园-1层商业房屋委托给千驹泓媛公司进行统一经营管理，由千驹泓媛公司全权代理熊素翠与第三方签订经营管理相关合同，委托期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。前三年为市场培育期，其委托经营收益每年为实际购买总金额的8.4%（元以后的小数不计），前两年收益由千驹简阳分公司在熊素翠交房时一次性支付。从第四年起，每年按照租金额度8%（元以后的小数不计）逐年递增。后因千驹简阳分公司至今未向熊素翠交付案涉商品房，熊素翠与千驹泓媛公司签订的《委托经营管理协议》未能实际履行。后因千驹简阳分公司未能按期交房，案涉楼盘相关业主多次信访。经简阳市人民政府及相关职能部门协调，千驹房产公司与部分业主达成一致意见，由千驹房产公司于2017年1月20日前向全部商铺购房业主支付2015年1月1日-2016年12月31日共计两年的租金和违约金，给付比例按双方合同的约定支付。愿意与千驹房产公司解除购房合同的商铺业主，在2017年3月31日前由千驹房产公司退还全部购房款。千驹房产公司按照协商意见向熊素翠支付了该商铺两年的租金30031元，但双方未解除购房合同。涉案商铺尚不具备验收交付条件，且至今未交付使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告身份信息，被告工商登记信息，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、领导值班接待处理信访登记表、《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》等证据予以佐证，经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认和采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案涉及的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定处理。 熊素翠与千驹简阳分公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同的约定，千驹简阳分公司应将涉案商品房于2014年12月31日前交付与熊素翠，现其未按约履行交房义务，熊素翠有权主张逾期交房的违约金。 关于违约金的金额如何确定问题。熊素翠与千驹简阳分公司签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约金进行了明确的约定，现原告主张按照约定的计算方式计算违约金，被告辩称应调减违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案所涉商铺自约定的交房时间已逾六年，且现尚不具备交付条件，最终是否能够交房以及交房的时间尚无法确定，虽熊素翠与千驹简阳分公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》中约定了逾期交房的具体计算方式，如若持续无法交房将使得违约金数额过高，超过熊素翠已付购房款的百分之三十，可以认定为违约金已过分高于造成的损失。故本院以熊素翠已付购房款作为基础，根据合同的履行情况，涉案商铺的客观情况等酌情确定违约金50,000元。对于是否扣减被告已支付的两年租金问题，因经过政府相关部门的协调，由千驹房产公司向包括熊素翠在内的购房者参照《委托经营管理协议》的租金标准支付了两年的租金，熊素翠实际收取了2015年1月1日至2016年12月31日期间的租金，现熊素翠不同意在本案中进行扣减。该租金系双方另行达成的协议内容，已履行完毕，其不影响熊素翠主张逾期交房违约金及本院根据上述理由酌定逾期交房违约金，故本院对被告的该主张不予支持。 关于责任承担主体问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”和《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，千驹简阳分公司系千驹房产公司依法设立的分公司，其不具有独立的法人资格，但其应以经营管理的财产对熊素翠承担责任，千驹简阳分公司经营管理的财产不足以承担前述责任的，则由千驹房产公司承担。 关于原告请求的租金问题。熊素翠与千驹泓媛公司签订的《委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据该协议的约定，熊素翠将其房屋委托与千驹泓媛公司进行统一经营管理，由千驹泓媛公司向其定期支付固定的资金回报。该协议订立后，因熊素翠未按期在千驹简阳分公司处接房，致使其未能向千驹泓媛公司交付房屋，现双方签订的《委托经营管理协议》并未实际履行。原告主张千驹泓媛公司依据协议的约定向其支付租金不符合双方约定，无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、四川千驹房地产开发有限公司简阳分公司以其经营管理的财产于本判决生效之日起十日内向原告熊素翠支付违约金50,000元，四川千驹房地产开发有限公司简阳分公司经营管理的财产不足以承担前述责任的，由四川千驹房地产开发有限公司承担； 二、驳回熊素翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,610元，原告熊素翠负担1,000元，四川千驹房地产开发有限公司负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曾文敏 二〇二一年四月二十七日 书记员  王 婷