广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤51民终128号上诉人（原审原告）：饶平县国药医药有限公司，住所地：潮州市饶平县××××××××××（西门市场物业大楼南座1幢二楼右01号）。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：吴健生、李丽娜，均系广东建升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁淮洁，女，1981年7月27日出生，汉族，住潮州市湘桥区××××××××委会宫后路西培兰巷32号，公民身份号码：445××××××××××××46X。上诉人（原审被告）：洪明钿，男，1958年6月5日出生，汉族，住潮州市湘桥区××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××910。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：林林，广东锦帆律师事务所律师。上诉人饶平县国药医药有限公司（下简称“饶平国药公司”）因与上诉人丁淮洁、洪明钿房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人饶平国药公司的委托诉讼代理人李丽娜，上诉人丁淮洁、洪明钿的共同委托诉讼代理人林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶平国药公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判如上诉人原审所请。事实和理由：1.一审认定事实有误，饶平国药公司与丁淮洁、洪明钿之间并无于2019年4月20日达成解除房屋租赁合同的合意。首先，根据一审时丁淮洁、洪明钿的陈述：饶平国药公司的工作人员有向杨泳涵和证人林欢表达城新分店要停业关闭的意思，但这仅仅是表示停业关闭的意思，而没有非常明确的表示要解除合同，而且杨泳涵并非是案涉合同的当事人，他不仅无权表示是否同意解除合同的意思表示，其也无向饶平国药公司明确表示过同意解除合同的意思。即使饶平国药公司的工作人员有向杨泳涵及证人林欢表示过要提前解除合同的意思，但饶平国药公司并无作出解除合同的行为。搬离一些物品，暂停营业的行为或者甚至如两被上诉人所说饶平国药公司的工作人员于2019年4月2日有向杨泳涵和证人林欢表达过因城新分店长期经营亏损，停业关闭，4月10日前将全面移交完毕的意思，也并不能当然视为饶平国药公司有解除合同的行为或者说认为饶平国药公司已经提前违约。其次，杨泳涵与丁淮洁、洪明钿之间的关系并不明确，他当时的意思表示不能当然视为丁淮洁、洪明钿的意思表示。另外，证人当庭也陈述，饶平国药公司的工作人员在微信中并无明确表示过饶平国药公司想要提前解除合同的意思，其也未向丁淮洁、洪明钿转达过饶平国药公司有提前解除合同的意思，饶平国药公司与丁淮洁、洪明钿之间是否有达成解除合同的意思他并不清楚。2.一审认定丁淮洁、洪明钿在合同解除后将案涉租赁场地出租他人并不构成违约有误。首先，双方的房屋租赁合同并未合意解除。其次，丁淮洁、洪明钿在与饶平国药公司租赁合同有效并依然在租赁期限内擅自收回案涉房屋并另行租赁给他人的行为，属于恶意解除合同，从而致使双方之间的合同目的无法继续履行。因此，丁淮洁、洪明钿的行为已经严重违反双方所签订的房屋租赁合同书中第14、15条的约定，构成根本违约，其应承担违约责任，即应双倍赔偿饶平国药公司第九年后半年租金。丁淮洁、洪明钿辩称：涉案合同已经被合同双方以自己的实际行为予以解除，合同解除后原合同中关于违约责任的条款依然有效，我方无需返还原所收租金及押金。丁淮洁、洪明钿上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回饶平国药公司诉讼请求，维持原审判决第三项；2.本案一、二审诉讼费用由饶平国药公司承担。事实和理由:1.一审判决认定事实错误，依法应予撤销。一审判决认定本案涉案租赁合同的解除是双方经协商一致合意解除，这是错误的。本案的事实是，在涉案租赁合同租期尚未届满的情况下，饶平国药公司在2019年4月2日，通过微信与丁淮洁、洪明钿及中介联系，明确告知其因无法继续经营，将在2019年4月10日前将涉案房产移交还丁淮洁、洪明钿。饶平国药公司也在2019年4月8日将涉案房产钥匙交给中介，让中介转交丁淮洁、洪明钿。从这两个行为看，饶平国药公司已构成根本违约。此后，丁淮洁、洪明钿通过从中介接收钥匙的实际行为解除了租赁合同。从这个过程看，合同的解除是基于饶平国药公司的违约行为，而不是基于双方的协商一致解除。本案并无任何证据证明双方就合同解除经过协商取得一致的意见，更无任何证据证明经过协商丁淮洁、洪明钿同意免除饶平国药公司的违约责任。原审判决认定涉案合同是合意解除，是明显错误的。二、一审判决适用法律不当，依法应予撤销。一审判决认为，合同解除后，未实际履行部分的租金应该退还给饶平国药公司，这是错误的。《合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方在租赁合同中第十五条“其他约定事项”中明确约定，“如乙方在租赁期间违约，甲方不退还第九年后半年租金及水电押金”，依据该约定，在饶平国药公司违约的情况下，丁淮洁、洪明钿无须退还一审判决第一、二判项所判定的款项。饶平国药公司辩称：双方的租赁合同并未合意解除，丁淮洁、洪明钿与饶平国药公司租赁合同有效，并在租赁期限内，在已收取租金情况下，擅自收回涉案房屋另行租给他人，是丁淮洁、洪明钿恶意解除合同，导致双方之间的合同目的无法继续履行。所以丁淮洁和洪明钿的行为构成了根本违约，应按约定承担违约责任，其上诉请求没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。饶平国药公司向一审法院起诉请求：1.判决丁淮洁、洪明钿双倍偿付饶平国药公司已收的第九个租赁年度后半年租金89922元，即179844元；2.判决丁淮洁、洪明钿返还押金3000元。3.判决丁淮洁、洪明钿返还饶平国药公司已收的2019年4月21日至2019年5月31日的租金18124元。以上合共200968元。一审法院认定事实：位于潮州市城新路南区××××××××的房地产权属人为丁淮洁，房地产权证号为粤房地权证潮房字第2012011434号，共有情况为单独所有，建筑面积为61.79平方米，登记时间为2012年11月26日。另外，丁淮洁与杨泳涵于2006年9月26日登记结婚。位于潮州市××××/27号商店的所有权人为洪明钿，所有权人占有该房产的全部份额，建筑面积为61.79平方米，其中，该房屋四墙归属中东至与3号商店共有。2016年8月2日，丁淮洁、洪明钿共同作为甲方与饶平国药公司作为乙方就上述房产签订《房屋租赁合同书》，该合同书的主要内容如下：“一、甲方自愿将座落在潮州市城新路南区××××××××、4号门市（二间）建筑面积约123.58平方米，结构格局统，附属设施有水表、电表各1套、卷闸门各1个的房产并设施出租给乙方作商铺使用。乙方对该房产作了充分了解，愿意承租该房产。二、双方议定租赁期限为玖年，即以2016年10月1日起至2025年9月30日止。三、租赁金额及付款时间：租赁金额玖年共￥1542753.00元，人民币大写壹佰伍拾肆万贰仟柒佰伍拾叁元整，付款方式：付清第九年后半年租金捌万玖仟玖佰贰拾贰元整，每肆个月付款一次，每次付款提前15天；2016年10月1日至2019年9月30日月租金壹万叁仟伍佰玖拾叁元整，肆个月租金伍万肆仟叁佰柒拾伍元整；2019年10月1月至2022年9月30日月租金壹万肆仟贰佰柒拾叁元整，肆个月租金伍万柒仟零玖拾贰元整；2022年10月至2025年9月30日月租金壹万肆仟玖佰捌拾柒元整，肆个月租金伍万玖仟玖佰肆拾捌元整。四、乙方并付水电、电话费及配套家具、电器押金人民币叁仟元整，期满或终止合同，乙方理清水、电、电话费及配套家具、电器无损缺，同时甲方将押金退回给乙方。五、双方议定于2016年9月1日由甲方将上述房产交付乙方使用，若甲方没有按期将房产交付乙方使用，应赔偿乙方的经济损失。若乙方拖欠租金，甲方除追回所欠款和罚款外，可终止合同，无条件收回出租房产。六、甲方确保该房产权属清楚，如发生产权纠葛，应由甲方妥善处理，与乙方无关。办理出租屋证件手续及费用由甲方负责。七、租赁期间，该房产的正常维修由乙方负责，乙方如需改变原有建筑结构，必须征得甲方同意，租赁期满，固定装修不能拆除，无偿归甲方所有。八、因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。九、乙方经甲方同意方能转租，若需改变用途，须事先征得甲方同意。乙方不得将该房产抵押或作为非法活动场所使用，否则，一切法律和经济责任由乙方负责，与甲方无关。十、租赁期间，乙方应遵守政府的各项政策法令；做好安全用电和防火工作；按期交纳应交的水电费及其他费用。十一、乙方内外债权、债务与甲方、中介无关。十二、乙方承租期间应办理临时暂住证。服从当地管理。十三、租赁期满或合同解除，乙方必须按期无条件搬出自有全部物品，期满三天内，该房产如仍有乙方物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期间，如有损坏甲方物品，应修复或赔偿。期满后在同等条件下，乙方有续租优先权，协议另定。十四、违约责任：甲乙双方应严格履行合同条款，做到重合同守信用，如甲方违约，应赔偿乙方因此造成损失，如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房产。十五、其他约定事项：1.如若乙方租赁期间违约，甲方不退还第九年后半年租金及水电押金；如若甲方租赁期间违约，应双倍赔偿乙方第九年后半年租金。2.每三年递增租金5%。3.装修期为一个月，即2016年9月1日至2016年10月1日。十六、本合同如有未尽事宜，需由双方协解决，补充合同与本合同具有同等法律效力，合同自签订之日起生效，期到自动失效本合同一式肆份，甲、乙、中介方各执一份。甲方：洪明钿丁淮洁电话：137×××××223135×××××120乙方：刘慧动电话135×××××580中介方：煌业中介电话：189×××××006”。饶平国药公司在刘慧动落款处加盖了该公司的公章。饶平国药公司与丁淮洁、洪明钿签订上述《房屋租赁合同书》后，将上述场地用于经营饶平国药公司湘桥城新大药房。本案一审审理期间，饶平国药公司和丁淮洁、洪明钿均确认租金的交付情况如下：饶平国药公司于2016年8月3日已付还丁淮洁、洪明钿第九个租赁年度后半年的租金89922元，且已按照合同约定交付了押金3000元和2016年10月1日至2019年5月31日的租金。丁淮洁、洪明钿主张饶平国药公司于2019年4月2日通过丁淮洁的丈夫杨泳涵及中介林欢的微信告知丁淮洁、洪明钿因药房无法继续经营，将于4月10日前将房产移交还其二人，其二人收到消息后要求林欢向饶平国药公司取回房产钥匙，饶平国药公司于4月8日将该房产钥匙交给林欢，此后在2019年4月8日至4月20日期间，其二人实际接收了饶平国药公司移交的钥匙及租赁场地，但并未在2019年4月10日前到租赁场地现场进行移交。饶平国药公司主张该公司工作人员大概于2019年3月份告知丁淮洁、洪明钿国药城新分店自2019年4月2日即日起停业关闭，4月10日前将全部移交完毕，但丁淮洁、洪明钿不同意提前解除合同，也未在2019年4月10日前到租赁场地现场进行移交，在该公司没有移交钥匙又未经其同意的情况下丁淮洁、洪明钿将租赁场地交由他人装修的行为已构成违约，该公司遂于2019年6月4日诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，林欢在出庭作证时陈述，其原在煌业中介从事房经纪的工作，大概在2015年，饶平国药公司的工作人员刘慧动找其租赁铺面作为饶平国药公司的经营场所，其作为房屋中介介绍刘慧动向丁淮洁、洪明钿租赁案涉铺面，同时，双方签订书面租赁合同；丁淮洁的丈夫杨泳涵有找其问及刘慧动有发信息是什么意思，其跟杨泳涵说其于2019年4月2日也有收到信息，意思就是说饶平国药公司的城新分店，即是潮州市城新路南区1幢首层3号门市、4号门市难以经营下去，刘慧动让其帮忙找人转租接手；大概在2019年4月8日到2019年4月20日前，具体时间其记不清楚，刘慧动就将城新分店的钥匙交给其后，杨泳涵就打电话联系其说有人要来看铺面，其就将钥匙交给了杨泳涵，之后杨泳涵就没有再将钥匙交给其了。另外，饶平国药公司在庭审中陈述该公司使用案涉租赁场地至2019年4月21日前。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，饶平国药公司和丁淮洁、洪明钿签订的《房屋租赁合同书》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。本案的争议焦点为饶平国药公司与丁淮洁、洪明钿之间签订的《房屋租赁合同书》是否解除？按照处理双方租赁事宜的中介工作人员林欢的陈述，代表饶平国药公司处理租赁案涉场地事宜的工作人员刘慧动让其帮忙找人转租接手案涉租赁场地，且大概在2019年4月8日到2019年4月20日期间，刘慧动将案涉租赁场地的钥匙交给其后，丁淮洁的丈夫杨泳涵联系其说有人要看铺面，其就将钥匙交给了杨泳涵，之后杨泳涵就没有再将钥匙交给其了。林欢系处理双方签订案涉租赁合同的中介工作人员，其所作的上述证言可予采信。结合林欢的证言及饶平国药公司及丁淮洁、洪明钿的陈述可知：饶平国药公司的工作人员刘慧动有向丁淮洁、洪明钿告知该公司因经营困难而要求于2019年4月10日将案涉租赁场地移交还丁淮洁、洪明钿，并将租赁场地钥匙交给中介工作人员林欢，刘慧动的上述行为已表明其代表饶平国药公司向丁淮洁、洪明钿提出解除双方签订的上述房屋租赁合同；而丁淮洁、洪明钿知悉上述情况并由丁淮洁的丈夫杨泳涵取回刘慧动交给林欢的租赁场地钥匙，丁淮洁、洪明钿的上述行为也已表明其二人同意解除上述房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方的上述行为已表明双方合意解除合同，双方签订的《房屋租赁合同书》解除。饶平国药公司主张上述房屋租赁合同尚未解除，一审法院不予采纳。对于上述房屋租赁合同的解除时间，丁淮洁、洪明钿承认在2019年4月8日到2019年4月20日期间接收了饶平国药公司工作人员刘慧动交在中介工作人员林欢处的租赁场地钥匙，但未能明确接收钥匙的具体时间，而饶平国药公司也陈述该公司使用案涉租赁场地到2019年4月21日前，故一审法院认定上述房屋租赁合同的解除时间为2019年4月20日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因双方合意于2019年4月20日解除上述房屋租赁合同，饶平国药公司请求丁淮洁、洪明钿返还已收取的押金3000元，可予支持。同时，丁淮洁、洪明钿在合同解除后将案涉租赁场地出租他人并不构成违约，但因2019年4月21日至2019年5月31日以及第九个租赁年度后半年的租期没有实际履行，故丁淮洁、洪明钿已收取饶平国药公司2019年4月21日至2019年5月31日的租金18124元以及第九个租赁年度后半年的租金89922元应返还饶平国药公司。饶平国药公司请求丁淮洁、洪明钿加倍偿付租金89922元，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、丁淮洁、洪明钿应于判决生效之日起10日内返还饶平县国药医药有限公司租金108046元；二、丁淮洁、洪明钿应于判决生效之日起10日内返还饶平县国药医药有限公司押金3000元；三、驳回饶平县国药医药有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4315元，由饶平县国药医药有限公司负担1794元，丁淮洁、洪明钿负担2521元。二审期间，当事人没有向本院提交新证据。经审理，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人的行为是否构成对案涉房屋租赁合同的合意解除？原审判决丁淮洁、洪明钿返还饶平县国药公司租金108046元及押金3000元是否正确？本院对此分析认定如下：首先，饶平国药公司作为承租方，由刘慧动在案涉租赁合同关系中作为代表与出租方和中介人员商洽和办理与房屋租赁有关事项。租赁期内，刘慧动于2019年4月2日向丁淮洁的丈夫杨泳涵和中介工作人员林欢发送微信，表达了其即日起停业关闭和4月10日前将全部移交完毕的意思。虽然微信内容未直接表述要移交的具体内容和移交对象，但刘慧动与杨泳涵之间除了本案租赁合同之外并没有其他往来关系，结合饶平国药公司起诉状中的陈述，可以确认刘慧动当时所表述的“移交”就是将店铺移交给出租方的意思。对于饶平国药公司是否将店铺钥匙交给中介公司的问题，该公司虽否认有将钥匙交给中介人员，但对于目前是否持有店铺钥匙的问题，饶平国药公司一方在二审中向法庭陈述“应该现在是没有钥匙了”，又无法说明其将钥匙交给何人。而据办理案涉租赁合同事务的中介工作人员林欢一审出庭陈述，饶平国药公司于2019年4月8日至4月20日期间将案涉店铺钥匙交给林欢，并要求其帮忙找人接盘。此后，杨泳涵从林欢处取走了店铺钥匙。林欢作为处理案涉租赁合同的中介工作人员，其所作的上述证言可予采信，故饶平国药公司在2019年4月20日之前将钥匙交给了中介人员林欢的事实可予认定。结合双方签订的租赁合同书第九条“乙方经甲方同意方能转租”的约定，在未征得出租方同意的情况下，本案可以排除饶平国药公司将店铺钥匙交给中介是为了转租店铺。因此，从饶平国药公司的上述行为足以认定该公司在合同约定期限届满之前作出了提前解除租赁合同的意思表示。饶平国药公司上诉还提出杨泳涵与丁淮洁、洪明钿的关系并不明确，杨泳涵当时的意思表示并不能当然视为丁淮洁、洪明钿的意思表示，对此，审理认为，刘慧动与杨泳涵之间没有其他往来关系，且饶平国药公司一方在二审就刘慧动为何在2019年4月2日向杨泳涵提及店铺关闭和移交一事的问题回答称“经营不善，想铺面不再经营，找中介公司和房东说提前解除合同”，进一步印证了刘慧动向杨泳涵联系停业关闭和移交一事时已清楚地知道杨泳涵的身份且也是将杨泳涵视为出租方的代表而向其表达该意思的。现饶平国药公司上诉称杨泳涵与丁淮洁、洪明钿的关系并不明确，前后矛盾，无法自圆其说。其次，由于饶平国药公司在本案中并不享有法定解除合同的权利，其要求提前解除合同需与合同相对方协商一致。丁淮洁和洪明钿作为出租方，在收到饶平国药公司提前解除合同的意思表示时有权作出同意或不同意解除合同的选择。而根据丁淮洁、洪明钿一审的答辩意见，杨泳涵在收到刘慧动要求移交房产的消息后要求中介人员向饶平国药公司取回钥匙，其代理人也当庭陈述杨泳涵在微信中回复刘慧动“收到”就是同意移交的意思，且杨泳涵也确于2019年4月20日前到中介人员处取回了钥匙。在二审中，丁淮洁和洪明钿一方还表示其对饶平国药公司解除合同是同意的，唯对退还剩余租金和押金存在争议。两出租人的上述行为已表明其不仅知悉而且同意了饶平国药公司解除合同的要求。至于合同解除后对剩余租金和押金应如何处理，并不影响其同意解除合同的意思表示。现丁淮洁、洪明钿否认合同为双方合意解除，理由不成立。综合以上事实，饶平国药公司在合同履行期限届满前向丁淮洁、洪明钿一方提出解除合同的意思表示，丁淮洁、洪明钿一方也以其行为表明了同意解除合同的意思。因此，一审认定双方合意解除案涉租赁合同，事实清楚，证据充分，本院予以维持。由于本案中并没有证据证明任何一方存在违约，故无论作为承租方的饶平国药公司还是作为出租方的丁淮洁、洪明钿一方，均无权要求对方承担违约责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判令丁淮洁、洪明钿将已收取的押金和2019年4月21日至2019年5月31日以及第九个租赁年度后半年的租金返还给饶平国药公司，依法有据，处理恰当。综上所述，上诉人饶平县国药医药有限公司和上诉人丁淮洁、洪明钿的上诉请求均不成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6836元，由饶平县国药医药有限公司负担4315元，丁淮洁、洪明钿负担2521元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 萍审 判 员  刘创丰审 判 员  李照雄二〇二一年四月十三日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇