贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终446号上诉人（原审原告）：龙某某，男，1971年1月27日生，布依族，贵州省平坝区人，初中文化，住贵州省平坝区。上诉人（原审原告）：罗某某，女，1971年4月9日生，布依族，贵州省贵阳市人，小学文化，原住贵州省贵阳市花溪区麦坪乡，现住贵州省平坝区。系龙某某之妻。二上诉人委托诉讼代理人：杜社会，贵州民光律师事务所律师。代理权限为特别代理。被上诉人（原审被告）：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市。法定代表人：佘海钧，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:马刚,男,1973年12月14日生,汉族,住贵州省平坝区。代理权限为特别授权。上诉人龙某某、罗某某因与被上诉人安顺市中渝房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人龙某某、罗某某向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.原审适用法律错误。原审法院适用法律错误。上诉人于2015年5月30日支付了第一期购房款658269元及维修基金8000元、预告登记及水电安装费2650元，随后发现被上诉人爆发严重债务危机并产生大量违约购房纠纷。上诉人与被上诉人销售人员电话联系，销售人员明确告知《商品房买卖合同》约定的交房时间无法按时交房，也不确定2017年12月底能否交房。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）……”规定，上诉人有证据证明被上诉人无法按照《商品房买卖合同》交付房屋，有权行使不安抗辩权中止履行。而一审法院以同时履行抗辩权为由，认为上诉人不享有解除合同的权利，驳回我方诉讼请求适用法律错误。2.原审认定事实错误。原判认为上诉人购买的楼盘已经完工并有业主入住，据此认定原告购买的房屋可以交付使用系认定事实错误。3.双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人按照约定支付了购房款658269元及维修基金8000元、预告登记及水电安装费2650元，被上诉人负有将案涉《商品房买卖合同》向相关住建部门网签备案的义务，被上诉人未将案涉《商品房买卖合同》备案，系被上诉人以自身行为表明不履行《商品房买卖合同》。因被上诉人未向相关部门备案，使得该房屋至今登记在被上诉人名下，从而被安顺市中级人民法院查封，直接导致上诉人购买案涉房屋并办理过户登记的根本目的无法实现。被上诉人安顺市中渝房地产开发有限公司二审中答辩请求维持原判。原审原告龙某某、罗某某向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（商品房2号楼1-23号门面）。2.判令被告退还原告支付的购房款658269元、维修基金8000元、预告登记及水电安装费2650元（三项共计668919元）。3.判令被告向原告支付违约金174989元（以原告全部已付款总额668919元为基数，按日计算万分之二的违约金，自2017年3月31日起计算至款项全部退还完毕之日为止，现暂计算至起诉之日）。4.判令原告主张的1、2、3项的金额在被告破产财产中享有优先受偿权。5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：原告二人系夫妻关系，为购买被告开发的平坝区中山东路南侧贵黄公路西侧房开项目的2号楼1-23号门面房，分别于2015年3月30日、2015年5月9日分三次向被告支付了购房款合计：658269元；原、被告于2015年5月30日签订了书面《商品房买卖合同》。合同约定：总购房款为1315269元，分两期付款，首期于2015年5月30日支付658269元，余款657000元于2015年11月30日支付，约定2017年3月31日交房。合同签订后，原告又于2015年5月30日向被告交纳维修基金8000元、预告登记及水电安装费2650元。此后原告未再向被告支付余款，被告亦未向原告交房，双方的案涉合同也未在相关部门备案。同时查明：案涉房屋至今尚登记在被告名下，已于2020年4月26日被安顺市中级人民法院以（2020）黔04执保21号执行裁定查封，查封期间三年。案涉房屋已经完工，其所在楼盘，已经有业主入住。一审法院认为：本案核心问题在于原告是否具有解除合同的请求权。原告主张解除合同的理由有二，一是被告未交房；二是被告爆发严重债务危机并产生大量违约购房纠纷，经营状况严重恶化且丧失商业信誉。其一，原、被告双方签订的商品房买卖合同，双方自愿依法成立，其效力予以确认。该合同合法有效当受法律保护，双方均应全面履行。在合同签订后，原告未依约于2015年5月30日前付清购房余款，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告作为应当先履行的一方不履行义务，已到履行期的应当后履行的被告享有不履行合同的权利，原告无权以被告未交房为由要求解除合同。其二，原告主张“案涉房屋已被法院查封，被告房开公司爆发严重债务危机并产生大量违约购房纠纷，经营状况严重恶化且丧失商业信誉。使其权利严重受损的问题”，首先，案涉房屋被法院查封的问题，经法院核实，该查封为保全查封，现在并未处置，案涉房屋仍登记在被告名下。原告作为案涉房屋买受人，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向有关查封法院提出执行异议主张权利，以解决案涉房屋被查封问题；其次，案涉房屋已经完工，其所在楼盘，已经有业主入住，说明原告所购买的房屋也可以交付使用，双方合同可以继续履行；故此可知，原告的权益并非必须解除合同才能救济。原告担忧的被告延迟交房及办证等属于合同履行中出现的可能构成违约情形，原告可依法主张权利。综上所述，原告据此主张解除合同的请求无法律依据。不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告龙某某、罗某某的诉讼请求。案件受理费12240元，减半收取6120元，由原告龙某某、罗某某负担。二审中,上诉人龙某某、罗某某向本院提交如下证据：通话录音音频资料两份，拟证明被上诉人员工贺胜玲同意上诉人到交房时再支付购房尾款及贺胜玲提及被上诉人欠其工资。中国执行信息公开网所下载的被上诉人涉讼情况查询结果10页。拟证明被上诉人资金恶化，已经没有履行能力。经组织双方质证，被上诉人质证意见为：对真实性无异议，但达不到证明目的，不予认可。经审查，前述证据不具备证据三性，达不到上诉人证明目的，本院依法不予采信。被上诉人安顺市中渝房地产开发有限公司二审中未提交证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合上诉人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点为：1.案涉合同应否解除。2.上诉人所交纳的购房款及相关费用、违约金是否应归还及在被上诉人破产财产中是否享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释规定。针对争议焦点1，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定，也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应属有效合同。针对合同的解除，《中华人民共和国合同法》规定了约定解除、法定解除两种方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定,本案双方当事人在订立合同时,并未在合同中约定解除的条件，合同履行过程中也未能协商一致解除合同。故本案合同并不符合约定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，合同履行中，只要具备上述法定情形之一，当事人一方即可单方解除合同，即法定解除。本案中，双方在合同中约定的交房时间迟于缴纳房款时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，因上诉人龙某某、罗某某并未按照合同约定时间缴纳第二期购房尾款，被上诉人安顺市中渝房地产开发有限公司有权拒绝购房人交房的要求。上诉人龙某某、罗某某所称被上诉人员工答应其交房后再缴纳购房尾款的请求，因无相关证据证实其与被上诉人就缴纳房款时间达成变更协议而不成立。上诉人龙某某、罗某某称其系履行不安抗辩权，但其所提交2020年房屋涉讼信息，不能证明2015年11月30日前被上诉人就存在上诉人所称的经营状况严重恶化、丧失商业信誉等可以履行不安抗辩权的情形,上诉人以行使不安抗辩权为由并主张解除合同缺乏事实依据，本案亦不具备法定解除的情形。至于上诉人称案涉房屋不符合交房条件问题,因其并未提交证据予以证明，故不予支持该项理由。房屋被查封，并不必然导致房屋无法交付，只要符合消费者购房人排除查封执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利，所以上诉人的该项上诉理由也不能成立。故上诉人龙某某、罗某某解除合同的请求不能成立。针对争议焦点2，因案涉合同并不具备解除的条件，故上诉人退还所交纳的购房款及相关费用、违约金及在被上诉人破产财产中享有优先受偿权的理由均不成立。综上，上诉人龙某某、罗某某的上诉请求及理由均不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12240元，由上诉人龙某某、罗某某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二一年四月二十七日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）