江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1202民初456号 原告：孙崔敏，女，1984年10月21日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：张文中，江苏讼之道律师事务所律师。 被告：泰州茂业置业有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区南通路399号。 法定代表人：张静。 委托诉讼代理人：黄亮，男，1981年6月23日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：王小平，男，1966年9月22日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 第三人：北京人人筑巢网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区广顺南大街16号院2号楼7层722号。 法定代表人：叶宇飞。 原告孙崔敏与被告泰州茂业置业有限公司（以下简称茂业置业公司）、第三人北京人人筑巢网络科技有限公司（以下简称人人筑巢公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙崔敏及其委托诉讼代理人张文中，被告茂业置业公司之委托诉讼代理人黄亮、王小平到庭参加诉讼；第三人人人筑巢公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告孙崔敏向本院提起诉讼请求：1、要求与被告解除XX四号地块A座1119和1120房屋的认购书；2、判令被告退还购房款352533元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在被告售楼人员安排下，于2018年7月20日分别交付40000元公寓认筹金和40000元购房款订金。次日到被告公司在泰州XX广场售楼处签订购买该广场四号地块内A座1119、1120室二套公寓的认购书。在双方达成买卖意愿后，又在被告公司售楼人员的安排下，分别于2018年8月4日、2018年9月23日、2019年5月26日原告累计支付272533元购房款，此间被告的认购书予以确认该二套公寓总价合计为972533元。之后由于被告不认可原告所支付100000元为购房款，使得原告实际购房价款远远超出约定的房价。为此，原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》且要求被告退还已经支付的购房款。此后，虽经与被告多次协商，但被告除仍拒不退还原告实际支付的购房款外,还于2020年12月15日发函催促原告如不按其要求支付余款，视为原告违约。原告有自愿订立合同的权利，现《商品房买卖合同》尚未签订，被告应当退还原告实际支付的购房款。故原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判准原告诉请。 被告茂业置业公司辩称，原、被告签订的关于XX四号地块A座1119和1120房屋的认购书，是双方真实意思表示，合法有效。认购书签订后原告向被告及通过其他人代缴的方式共计支付252533元，被告向原告开具了102533元的发票及150000元的收据，原告也签收了上述发票和收据。在长达两年多的时间，原告并未向被告提出相关异议，而是单方违反认购书的约定拒绝与被告订立商品房买卖合同。但原告又于2018年9月23日和2019年5月26日两次共计向被告支付过150000元的购房款，足以显示原告有意向向被告购买商品房，原告拒绝订立商品房买卖合同及不付清房款的相关行为仅系原告向案外人作出的承诺及支付的款项存在争议，与被告及双方签订的认购书所涉及的法律关系无关。原告要求的诉请没有法律依据，请求驳回。 第三人人人筑巢公司未作陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年7月20日，原告通过案外人汤XX向被告支付人民币40000元。同日，原告通过其配偶徐X向案外人刘XX以手机银行转账人民币40000元，并注明“购房订金”。 2018年7月21日，原告孙崔敏与被告茂业置业公司签订XX广场A座认购书两份，约定：孙崔敏认购茂业置业公司开发的XX四号地块A座1119室、1120室物业，建筑面积分别为51.80平方米、47.53平方米，认购金分别为546657元、425876元，认购方须于签署认购书时付定金20000元，认购方须于签署认购书后10天内（即2018年7月31日前）缴清首付款分别为人民币56657元、45876元，并签署正式商品房买卖合同，自行办理完所有贷款手续，并在3个月内付清全款。认购书同时载明：认购方须于签署认购书并支付定金后10天内携同认购书及身份证原件，至泰州市海陵区XX售楼处合同部签署正式商品房买卖合同及有关文件，如认购方不能在约定时间内签订正式商品房买卖合同，缴纳上述各期认购价或违反此认购书之条款时，双方认同出售方除可将认购方所交全部款项作为违约金，不予退还，并有权将该物业另行出售。该两份认购书上茂业置业公司的置业顾问为姚XX。 2018年8月4日，原告通过徐X向姚XX以手机银行转账人民币122533元，并注明“XX广场公寓首付”。同日，姚XX以POS机刷卡方式分别向被告支付人民币36657元、25876元。同日，被告开具了金额为56657元、45876元的增值税普通发票2张，合计人民币102533元。同日，原告签订《XXA座商品房买卖合同签署流程表》两份，载明1119座实际支付房款56657元、1120座实际支付房款45876元。 2018年9月23日，原告通过徐X以POS机消费形式向被告支付人民币100000元。2018年9月23日，被告向原告开具金额均为50000元的收据2张。2019年5月26日，原告通过徐X以手机银行转账方式向被告支付人民币50000元。2019年5月27日，被告向原告开具金额为人民币50000元的收据1张。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告支付给案外人刘XX的人民币40000元及原告支付给姚XX的122533元中被告未认可的60000元能否认定为被告收取；2、原告要求解除认购书并要求被告返还已付款有无事实及法律依据。 关于争议焦点1，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，被告认可姚XX系被告委托的销售代理公司工作人员，该置业顾问也系以被告名义进行房屋销售的，该置业顾问指示原告付款的行为属于有权代理行为，依法对被告发生效力，而事实上，该122533元中的62533元亦确实由姚XX支付给了被告，故原告向被告置业顾问姚XX支付的人民币122533元应当认定为被告茂业置业公司。至于其中的人民币60000元被告是否实际收到，系被告与其销售代理公司及置业顾问之间的关系，不影响对原告已付款项的认定。关于原告主张的向案外人刘XX支付的40000元，原告陈述系受置业顾问姚XX的指示进行的付款，并没有证据证明，故对于该款项，本院不予认定为系向被告的付款。被告抗辩原告向第三人作出承诺，同意就订立商品房买卖合同的中介服务向第三人支付每房50000元的服务费，但由于第三人并未到庭，并不能确定原告与第三人之间是否存在真实的中介服务关系、第三人是否提供了中介服务及原告是否向第三人支付了服务费用，故对于被告的该抗辩本院不予采信。 关于争议焦点2，认购书系双方当事人真实意思的表示，对当事人具有法律约束力。但认购书只是一个预约合同，对于相关的具体约定，诸如具体的付款方式、过户程序等仍需在正式的商品房买卖合同中予以明确，因此，双方在签订正式的商品房买卖合同时就具体条款不能达成一致意见，致使未能签订商品房买卖合同的，可以请求解除商品房认购书。本案中，原告向被告支付了购房款，其中对于原告支付的100000元款项是否能认定为购房款双方存在争议，致使商品房买卖合同最终未能签订，现原告申请解除认购书，符合法律规定，本院予以支持。导致认购书解除的原因并不在原告，现原告要求被告返还原告所缴纳的购房款，符合法律规定，本院予以支持，通过本案争议焦点1的分析论证，原告向被告所付款项的金额应当认定为人民币312533元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙崔敏与被告泰州茂业置业有限公司签订的关于泰州市海陵区XX四号地块A座1119室、1120室的认购书。 二、被告泰州茂业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙崔敏购房款人民币312533元。 三、驳回原告孙崔敏的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费依法减半收取3294元，由原告孙崔敏负担300元、被告泰州茂业置业有限公司负担2994元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  沙林霞 二〇二一年四月十九日 书记员  王 莉