湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终16号上诉人（原审被告）：赵益强，男，1983年5月6日出生，汉族，住广东省五华县。被上诉人（原审原告）：长沙美好愿京物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇天华路山水芙蓉国际新城第一期会所。法定代表人：黄恂如，总经理。委托诉讼代理人：邓程，湖南华瑜律师事务所律师。上诉人赵益强与被上诉人长沙美好愿京物业管理有限公司（以下简称美好愿京公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人赵益强不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初7908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵益强向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审中按涨价后标准进行缴费的判决，改判按涨价前的标准进行缴费，且退回于2016年1月至2018年5月自行非法涨价违规收取费用的差价，共计1853元（133.81×0.98×23-133.81×（1.28-0.98）×29）；2.依法判决美好愿京公司在物业管理服务中承担失职的责任，将物业费中安保与公共设施维护的部分从上诉人应缴纳的物业费中进行扣除。赵益强在二审谈话时确认将诉讼请求变更为撤销一审判决并发回重审。事实和理由：1.一审判决混淆了告示和公示的概念，物业公司没有将物业费涨价意见征询的统计结果公示，只是进行了告示，不将436户业主的信息展示出来，就是拒绝业主的监督与核查。2.一审时，物业公司未在开庭前向法庭提交原始的投票记录，而是当庭提交，法庭要求上诉人当庭质证，上诉人没有能力识别其他业主的签名，使上诉人丧失了质证的权利。3.上诉人发现有造假的新证据，一审法院没有再次开庭而进行判决，有失公正。4.上诉人在拿到原始投票记录后，发现有9个房号是重复投票，根据与2016年业主名册的核对，139份投票记录不是业主签名。美好愿京公司辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序正当应当予以维持。案涉小区调价已经经过总面积过半数以及总业主过半数的同意，应当按照调价后的物业费标准收取，上诉人应当按照调价后的物业费标准缴纳，上诉人主张被上诉人未经相应程序进行调价并无证据证明，应当对其上诉请求予以驳回。美好愿京公司向一审法院起诉请求：1、判令赵益强向美好愿京公司支付自2018年6月1日至2020年4月30日止的物业管理费3748元，违约金1124元，共计4872元；2、本案的全部诉讼费用由赵益强承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、赵益强系山水芙蓉小区三期2栋3单元501号房业主，房屋建筑面积为131.81平方米，系属洋房。该房屋系赵益强2015年从案外人周莉处购得，并于2015年9月26日办理入住。2、2002年5月16日，美好愿京公司与案外人周莉签订《山水芙蓉·国际新城前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），协议约定，由美好愿京公司为案涉山水芙蓉小区提供物业管理服务，洋房按建筑面积每月每平方米0.98元交纳物业管理服务费，交纳时间为每季度前5日，若未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，美好愿京公司有权要求赵益强补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。赵益强自2017年1月1日开始欠缴物业费，2020年5月14日，美好愿京公司通过上门粘贴《律师函》的方式向赵益强催缴2017年1月至2020年4月的物业费6748元。书面催缴后，赵益强交纳了部分物业费，尚欠美好愿京公司2018年6月1日至2020年4月30日共23个月的物业费。二、双方当事人有争议的事实1、赵益强向美好愿京公司交纳物业费的标准问题。美好愿京公司认为，应按1.28元/月/平方米的标准收取。案涉小区物业费调价已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且经过公示，符合相关法律规定，赵益强应当按调价后的物业费标准按时交纳物业费。赵益强认为，美好愿京公司没有提供合法的调价依据，不认可调价后的收费标准。一审法院认为，美好愿京公司自2001年为案涉小区服务至今，一直按前期服务协议约定的物业费标准（洋房0.98元/月/平方米）收取物业费。2016年5月，美好愿京公司启动物业费调价事宜，通过入户方式向业主发放《山水芙蓉小区物业费调整征询意见表》，征询业主意见。2016年8月12日，美好愿京公司将物业费上调意见征询统计结果及调价结果在公示栏进行公示，其中征询结果显示：案涉小区总户数789户，总面积157397.96平方米，上门签字同意调价的有436户（同意方案1的424户，同意方案2的12户），不同意调价的16户；电话征询同意调价的93户，不同意的33户，总同意529户，面积达106020.27平方米，调查户数通过率达67%，调查面积通过率达66%。另物业费调价公示载明：“小区物业管理费从2001年的别墅1.38元/平方米、洋房0.98元/平方米至今十五年未变，物业公司收入已入不敷出。根据2016年5月至7月物业公司针对物业费上调调查结果，已经征得小区全体业主面积及人数过半的同意，物业费别墅由原来的1.38元/平方米调至1.68元/平方米、洋房由原来0.98元/平方米调至1.28元/平方米，自2016年9月1日起实行调价。”赵益强认为美好愿京公司没有提供调价的合法依据，且对征询意见的真实性提出异议，但未能就其主张提供证据予以证实。在没有证据推翻美好愿京公司提交的调价征询调查结果的情况下，一审法院认为美好愿京公司上调物业费事宜已经征得小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合相关法律、法规规定，故赵益强应按调价后的标准，即1.28元/月/平方米向美好愿京公司交纳物业费。一审法院认为：美好愿京公司与案涉房屋原业主周莉签订了《前期物业管理服务协议》，赵益强从周莉处购买案涉房屋，虽未与美好愿京公司重新签订《前期物业管理服务协议》，但其作为房屋新的业主，实际接受了美好愿京公司提供的物业管理服务，也实际交纳了入住至2018年6月期间的物业费，双方形成了事实上的物业服务合同关系，美好愿京公司提供了物业管理服务，赵益强应按时交纳物业管理费。至于物业费调价的问题，赵益强虽然提出了质疑，但并未提供任何证据证明其主张或反驳美好愿京公司的主张。美好愿京公司根据2014年4月1日起执行的《长沙市物价局、长沙市住房和城乡建设委员会》（长价房〔2014〕80号）文件第三条“未成立业主委员会的住宅小区，如需调整现行物业服务收费标准，可根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，在物业小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导和监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协商调整物业服务收费标准”的规定，启动小区物业费调价事宜，征得了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，美好愿京公司将物业管理服务费调整至1.28元/月/平方米的收费标准，符合相关法律、法规规定。同时，考虑到美好愿京公司自2001年为涉案小区提供物业管理服务至2016年启动调价已有15年时间，一直按洋房0.98元每月每平方米的标准收取物业费与不断上涨的物价、维护成本、人力成本不符，适当调整物业费标准也能较好平衡双方的利益，也有利于激励美好愿京公司提升管理服务质量，现有物业费标准不存在过高的情况，属于合理调价，赵益强应按调整后的物业费标准向美好愿京公司交纳。关于赵益强主张自家电表电线两次被剪断的问题，因未提供证据证明电表电线确系人为剪断以及是否为美好愿京公司所为或者因美好愿京公司失职造成等问题，对其抗辩理由一审法院不予采信。赵益强拖欠2018年6月1日至2020年4月30日的物业费应为3880.49元（131.81×1.28×23），但美好愿京公司就该段期间内的物业费仅主张3748元，系对其权利的自由处分，故对美好愿京公司请求赵益强交纳2018年6月1日至2020年4月30日的物业费3748元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于美好愿京公司主张的违约金问题，因美好愿京公司与赵益强并未就违约金进行约定，故对美好愿京公司要求赵益强支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、限赵益强在本判决书生效之日起十日内支付长沙美好愿京物业管理有限公司2018年6月1日至2020年4月30日欠缴的物业管理费3748元；二、驳回长沙美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.山水芙蓉国际新城2016年业主名册，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信；2.（2020）湘长县证民字第2792号公证书，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信；3.《山水芙蓉会议纪要》，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信；4.《山水芙蓉物业费上调意见征询统计表》，此表格为被上诉人自行制作，真实性存疑，本院不予采信；5.《关于2016年山水芙蓉小区启动物业费提价的报告》，真实、合法，能证明案涉小区提价向社区居委会报告的事实，本院予以采信；6.纸质版PPT报告，此证据为被上诉人自行制作，内容真实性存疑，本院不予采信。本院二审经审理查明：2016年8月10日，美好愿京公司就山水芙蓉小区物业费调价召开会议，邀请了长沙县星沙街道灰埠社区居民委员会参与会议，并将《关于2016年山水芙蓉小区启动物业费提价的报告》提交给灰埠社区居委会。2020年11月26日，湖南省长沙县公证处作出（2020）湘长县证民字第2792号公证书。公证书载明，申请人张琼玲于2020年11月18日来到该处申请对其作为证人在《证词》上现场签名的行为进行证据保全公证。在公证员余某及公证人员罗丽的面前，在其提供的《证词》一份上签字。经核实，被上诉人一审提交的《山水芙蓉小区物业费调整征询意见表》存在房号重复、签名者非登记业主本人和业主不认可表格签名系其本人签字的情况。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本案的争议焦点在于，第一，山水芙蓉小区物业费调价是否符合法律规定；第二，美好愿京公司提供物业服务是否存在瑕疵。关于物业费调价问题。上诉人认为，美好愿京公司没有公示同意调价的具体业主信息，上诉人核实美好愿京提供的意见表后发现存在重复投票、非业主本人签字等情形，故物业费应按调价前的价格收取。经查，山水芙蓉国际新城小区共有业主789户，根据《长沙市物价局、长沙市住房和城乡建设委员会》（长价房（2014）80）文件规定，调整物业服务费需经小区建筑物总面积和总人数过半数的业主同意，即395户同意方可进行调整。美好愿京公司提交了445份征询意见表，其中9户业主的表格存在重复，故有效票数为436户，虽然表格中存在139户并非登记业主签名的情况，但物业公司征求业主同住家属意见并无不妥之处，故上诉人认为有效票数应扣除非登记业主本人签名的139户没有依据；另外，对于上诉人称张琼玲、刘平春、蒋阳芳、刘艳芳、周兴武的意见表签名是否伪造的问题，张琼玲、周兴武、蒋阳芳的意见表签名人非业主本人，刘艳芳、刘平春不是业主，故不存在伪造业主本人签名的情形，上诉人称上述5户的表格系伪造签名证据不足，综合上述事实，美好愿京公司提交的征询意见表中已有面积和人数过半数的业主同意调整价格。关于物业费调整公示的问题。虽然美好愿京公司没有公布同意调价的业主身份信息，但其对统计结果进行了公示，结合小区绝大部分业主已按调整后价格缴纳物业费的事实，一审法院认定上诉人应按调整后的物业费标准向被上诉人交纳物业费并无不当。关于美好愿京公司提供物业服务是否存在瑕疵的问题。上诉人认为其电表电线两次被剪，该情形系被上诉人所为或被上诉人失职造成。经二审谈话查明，上诉人的房屋曾两次因电表线路断开而停电，且线路断开位置位于电表箱内，电表箱因安全考虑一般处于封锁状态，电表系具有重大安全隐患的基础设施，物业公司对小区设施设备负有安全保障义务，故除非物业公司有证据证明业主自行破坏或没有封锁，否则物业公司都应对合同期内的设施设备的安全承担合同责任。被上诉人对电表线路断开的事实予以认可，虽然上诉人未提交证据证明线路断开系被上诉人所为，但案涉小区的电费交纳系被上诉人代收代缴，对于此种收费形式，物业公司对于电表的管理应尽更多注意义务，而上诉人的电表线路存在两次被剪断的情形，美好愿京公司对电表的管理存在不足，应当对其提供物业服务存在的瑕疵承担责任。本院对上诉人应支付的物业费，在一审法院认定的基础上酌情调整为2998元。综上所述，赵益强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初7908号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初7908号民事判决第一项为限赵益强在本判决书生效之日起十日内支付长沙美好愿京物业管理有限公司2018年6月1日至2020年4月30日欠缴的物业管理费2998元；三、驳回长沙美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人赵益强负担30元，被上诉人长沙美好愿京物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年四月二十六日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。