四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终287号 上诉人（原审被告）：宜宾众诚房地产营销策划有限公司，住四川省宜宾市叙州区叙府路东段225号2层。 法定代表人：段小刚，经理。 委托诉讼代理人：陈和银，系该公司职工。 被上诉人（原审原告）：杨森林，男，1985年1月8日出生，汉族，住云南省曲靖市陆良县。 被上诉人（原审原告）：沈会，女，1987年2月6月出生，汉族，住云南省昭通市水富县。 被上诉人（原审原告）：曹乐洋，男，1975年9月18日出生，汉族，住云南省昭通市水富县。 被上诉人（原审原告）：刘莎，女，1979年9月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：余静，女，1990年11月11日出生，汉族，住云南省昭通市绥江县。 被上诉人（原审原告）：唐培万，男，1985年3月10日，汉族，住云南省昭通市水富市。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：罗宁娜，云南华泰律师事务所律师。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：韩雪野，云南华泰律师事务所实习律师。 上诉人宜宾众诚房地产营销策划有限公司因与被上诉人杨森林、沈会、曹乐洋、刘莎、余静、唐培万（以下简称杨森林等六人）不当得利纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜宾众诚房地产营销策划有限公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3449号民事判决。2.驳回杨森林等六人的全部诉讼请求或发回一审法院重审。3.一审、二审案件受理费由杨森林等六人承担。事实与理由：1.本案案由是委托代理合同纠纷。2.本案是物业经纪代理服务合同关系，一审法院应当依法追加宜宾经典置业有限公司（以下简称经典置业）未本案被告或第三人参加诉讼。3.本案的事实是经典置业与上诉人签订了一份《物业经纪代理服务合同》，约定经典置业将北新国际柏悦府项目的商业、住宅房源委托给上诉人代为销售，销售房源后经典置业不直接支付上诉人费用，而由上诉人直接与购房者协商收取服务费、团购费或代理费。4.得知上诉人宣传代经典置业销售商业用房后杨森林等六人上门来找到上诉人谈论购买商业用房事宜，与上诉人的工作人员咨询、协商，洽谈业务，带杨森林等六人到经典置业签订《商品房买卖合同》，然后再回到上诉人办公室缴纳团购费82784元，上诉人收款后便出具“团购费”收据一张给杨森林等六人。5.本案是依据委托合同之规定和经典置业与上诉人所签订的合同约定，收取杨森林等六人“团购费”82784元是合法的。一审法院适用不当得利的规定，系适用法律错误。 杨森林等六人辩称，1.《物业经纪代理服务合同》系经典置业与张伟签订，根据合同相对性原则，该合同只能对经典置业和张伟产生约束力，该合同第五条第八项约定损害了杨森林等六人的利益，应属无效，该协议不能约束杨森林等六人。上诉人无法律依据向杨森林等六人收取82784元中介服务费，一审适用不当得利案由正确。2.经典置业不属于人民法院必须依职权追加的第三人，没有追加不属于程序错误。3.杨森林等六人买房过程中，上诉人的工作人员一直声称自己是经典置业的销售人员，从未告知经典置业与上诉人的委托销售关系，也未出示过《物业经纪代理服务合同》与《授权委托书》，更未向杨森林等六人明示收取中介服务费用的相关事宜。签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议以及刷卡支付购房款的地点均在经典置业售房部完成。4.上诉人在杨森林等六人购房期间刻意隐瞒82783元中介服务费的事实，多次以补贴费、购房定金等名义欺骗、误导，使杨森林等六人误以为82784元是购房款而予以支付，因约定的购房尾款要在2020年5月20日付清，故杨森林等六人在付款时并不知道82784元支付的是中介服务费。 杨森林、沈会、曹乐洋、刘莎、余静、唐培万向一审法院起诉请求：1.判令宜宾众诚房地产营销策划有限公司返还杨森林等六人不当得利款82784元，并从2019年5月19日起以82784元为基数按人民银行同期贷款利率支付杨森林等六人资金占用损失，直至还清本息止；2.本案诉讼费由宜宾众诚房地产营销策划有限公司承担。 一审法院认定事实：曹乐洋与刘莎系夫妻关系，余静与唐培万系夫妻关系，沈会与杨森林系夫妻关系。2019年4月21日，杨森林等六人与开发商宜宾经典置业有限公司签订《定购协议》，由杨森林等六人合伙购买经典置业开发的位于四川省宜宾市叙州区城北新区经典·柏悦-2层-2-740号（合同载明建筑面积为22.40㎡，以下简称“740号门面”）以及-2层-2-741号（合同载明建筑面积为23.55㎡，以下简称“741号门面”）两间门面，并约定740号门面享受补贴优惠后的总房款为290304元，741号门面享受补贴优惠后的总房款为311567元，两间门面房款共计601871元；付款方式为：2019年5月19日前支付两间门面购房款共计301871元；2020年5月20日前付清两间门面购房尾款共计300000元。两份门面《定购协议》签字盖印的甲方印章为宜宾经典置业有限公司合同专用章，乙方签字为余静、曹乐洋、沈会。当日，杨森林等六人向经典置业支付了两间门面定金共计6万元。2019年5月19日，杨森林等六人与经典置业在北新公馆销售中心签订了两间门面的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为2019006340、2019006340），合同约定杨森林等六人购买经典置业开发的位于四川省宜宾市叙州区××新区××层××号××号商品房，740号商品房合同载明该商品房建筑面积为22.40㎡,单价为每平方米13059.11元，总价款为290304元。付款方式：分期付款：买受人于2019年5月19日前支付该商品房全部价款的50.05%，金额145304元；于2020年5月20日前支付该商品房全部价款的49.95%，金额145000元。741号商品房合同载明该商品房建筑面积为23.55㎡，单价为每平方米13331.92元，总价款为311567元。付款方式：分期付款：买受人于2019年5月19日前支付该商品房全部价款的50.25%，金额156567元；于2020年5月20日前支付该商品房全部价款的49.75%，金额155000元。两份预售合同的甲方为宜宾经典置业有限公司，乙方为杨森林等六人。 在签订购房合同的当日即2019年5月19日，曹乐洋等人在售楼部转款给宜宾经典置业有限公司购房款时，销售人员要求其分多次转款，曹乐洋的其中一笔82784元转给了宜宾众诚房地产营销策划有限公司。2020年5月30日，宜宾经典置业有限公司出具收据二张，收据载明其收到杨森林等六人补楼款共计300000元。2020年6月29日，宜宾经典置业有限公司向杨森林等六人出具增值税发票二张，发票载明面积22.4平方米的不动产价税合计290304元，面积22.4平方米的不动产价税合计311567元，以上合计601871元。杨森林等六人得到购房合同后，发现上面记载的购房款金额与杨森林等六人实际支付的金额不一致，杨森林等六人多付了82784元且由宜宾众诚房地产营销策划有限公司收取了该笔款项，认为宜宾众诚房地产营销策划有限公司构成不当得利，故诉至法院并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，余静、曹乐洋、沈会与宜宾经典置业有限公司签订了两份《定购协议》后，杨森林等六人与宜宾经典置业有限公司签订了两份正式的《四川省商品房买卖合同（预售）》，四份合同上甲方均为宜宾经典置业有限公司，乙方为杨森林等六人。四份协议中均没有宜宾众诚房地产营销策划有限公司印章，也没有在定购协议或预售合同中约定买卖双方达成协议系由宜宾众诚房地产营销策划有限公司居间完成。两份定购协议约定的价格与两份商品房预售合同载明的价格一致，即740号门面价款为290304元，741号门面价款为311567元，两门面价款合计601871元。杨森林等六人已经将601871元全部支付给了开发商宜宾经典置业有限公司，且宜宾经典置业有限公司已经向杨森林等六人出具了税务发票，载明杨森林等六人购房的实际价款601871元已经全额收到。而宜宾众诚房地产营销策划有限公司在2019年5月19日收取的曹乐洋转款的82784元，没有合同约定，杨森林等六人亦否认与宜宾众诚房地产营销策划有限公司达成有居间协议，宜宾众诚房地产营销策划有限公司未举证证明其收取的该82784元有合法依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。宜宾众诚房地产营销策划有限公司对收取的82784元不能证明有合法取得的依据，故该款应当由宜宾众诚房地产营销策划有限公司返还。返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。曹乐洋代表杨森林等六人向宜宾众诚房地产营销策划有限公司的账户中转入了82784元，杨森林等六人因此遭受损失的事实客观存在。宜宾众诚房地产营销策划有限公司取得该笔款项构成不当得利，宜宾众诚房地产营销策划有限公司应当返还不当利益及其所生孳息。杨森林等六人要求宜宾众诚房地产营销策划有限公司返还82784元，并自2019年5月19日起给付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。对利息的计算，在2019年8月20日前的利息，可按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月21日后的利息，应当按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决：宜宾众诚房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还杨森林、沈会、曹乐洋、刘莎、余静、唐培万不当得利款82784元及利息，利息计算方式：以82784元为基数，自2019年5月19日起至2019年8月20日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月21日起，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付本息，上述利息计算至本息付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，由宜宾众诚房地产营销策划有限公司负担。 二审中，上诉人向法院提交了以下证据：第一组证据：1.准予设立、开业、登记通知一份，拟证明：从2019年4月1日起宜宾县工商行政管理局准予上诉人开业、登记。2.营业执照一份，拟证明：上诉人经营范围为房地产中介服务等。第二组证据：1.物业经纪代理服务合同一份，拟证明：张伟与宜宾经典置业有限公司签订委托代理合同，约定销售房的中介费或团购服务等费用，由上诉人自行向客户收取。2.授权委托书，拟证明：上诉人的职工张伟将《物业经纪代理服务合同》转给上诉人经营。第三组证据：甲方委托乙方销售柏悦府商业和住宅房明细一份，拟证明：2019年4月8日确定的销售房价表中甲方确定的售房底价，团购销售单价和团购销售总价。第四组证据：肖某的照片和身份证复印件各一份，拟证明：上诉人职工肖某是具体为杨森林等六人经办服务的该两间商业房的工作人员之一。第五组证据：微信和通话单共31张，拟证明：肖某从2019年4月2日至2019年6月30日都在与杨森林等六人联系业务，沟通买卖商铺一事。第六组证件：上诉人办公地点照片，拟证明：ＰＯＳ机收取82784元的地点，不是在经典置业售房部。2.经典置业售房部照片，拟证明：上诉人的工作人员带杨森林等六人到经典置业交售房款和签订购房合同。3.工作人员工作照片。拟证明：上诉人的工作人员开展业务的工作照片。第七组证据，申请了证人肖某出庭作证，拟证明上诉人事先告诉被上诉人要收取服务费，情况说明是双方根据订购协议为前提自觉签订履行的协议，上诉人收取服务费没有超出经典置业的团购费，而且经典置业是认可的。 被上诉人未提交证据。 对上诉人的证据，杨森林等六人的质证意见为：前三组证据一审已经提交并经过质证，以一审质证意见为准。只有第一组的第一项没有，对该证据三性没有异议。第四组证据的三性没有异议，认可肖某系当时与被上诉人沟通联系的工作人员，但只认可肖某一名工作人员。第五组证据三性无异议，但是不认可证明目的。该证据可以证明双方沟通过程中肖某未明示自己是作为众诚公司的工作人员是代经典置业销售的身份。并且未明确告知被上诉人自己是中介，需要被上诉人缴纳相应数额的中介费。第六组证据，真实性合法性无异议，但是与本案无关，达不到上诉人的证明目的。82784元是在售楼处而不是被上诉人接待处。工作人员的工作照片不是杨森林等六人，与本案没有关联性，不认可上诉人的证明目的。第七组证据，对于肖某陈述被上诉人是明确知晓是支付给众诚公司的中介费的真实性不认可，合法性关联性没有异议，不认可上诉人的证明目的。 经审查，上诉人二审中提交的证据均不属于二审新证据，且达不到证明上诉人有收取杨森林等六人82784元的合法依据的证明目的，因此，上述证据本院不予采纳。 本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人收取被上诉人82784元是否有法律依据；二、是否应该追加经典置业作为本案第三人。 关于焦点一，首先，经典置业与杨森林等六人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中并未约定杨森林等六人应向上诉人支付中介服务费。《物业经纪代理服务合同》、《授权委托书》系经典置业、张伟、上诉人三者之间的民事法律关系，其三者之间的约定对杨森林等六人不具有法律效力。其次，余静、曹乐洋、沈会于2019年4月21日签字出具的《情况说明》中只记载了房屋价格计算的过程以及“剩余定金82784元”，无上诉人及其工作人员的签字盖章，上诉人以该《情况说明》证明杨森林等六人知晓82784元系上诉人应收的中介服务费，达不到证明目的。第三，从肖某的微信聊天记录可知，在洽谈过程中，其从未向杨森林等六人告知82784元系中介服务费的事实，对于其出庭陈述在收取该款之前向杨森林等六人有告知的事实，无其他证据相互印证，本院不予采信。第四，首先，上诉人提供的照片中未显示有上诉人名称的明显标记，其次，该照片中有一个ＰＯＳ机并不能证明曹乐洋系在该处刷卡交纳82784元，第三，上诉人并未提供其工作人员与杨森林等六人在其营业场所协商的照片，因此，上诉人提供的照片不能证明杨森林等六人在上诉人的营业场所交纳82784元以及知晓交纳82784元系中介服务费的事实。据此，上诉人无证据证明其在收取82784元前与杨森林等六人已协商一致达成约定该82784元系杨森林等六人支付给上诉人的中介服务费的事实，其在收取了该82784元后，杨森林等六人才知晓该款系上诉人收取的中介服务费，因此，上诉人收取中介服务费无事实和法律依据，杨森林等六人有权要求上诉人返还该款及相应孳息。 关于焦点二，本案需查明的事实为上诉人收取杨森林等六人82784元中介服务费是否有法律依据，因该费用无法律明确规定，应从双方当事人是否有合法约定评判法律根据，系本案双方当事人真实意思的合意，与经典置业分别和本案当事人之间的法律关系并无联系，因此，经典置业并非本案必要诉讼当事人，一审法院未追加经典置业为本案当事人并无不当。 综上，宜宾众诚房地产营销策划有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1998元，由宜宾众诚房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 王纯强 审判员 林 涛 二〇二一年四月一日 书记员 刘 芳