广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10159号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市锦峰城房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区大中华交易广场34楼，统一社会信用代码：914403007938984705。法定代表人：李晋扬，董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余清风，男，汉族，1943年9月23日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨兰芬，女，汉族，1946年6月4日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭当朝，广东云商律师事务所律师。上诉人深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称锦峰城公司）因与被上诉人余清风、杨兰芬合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。锦峰城公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回余清风、杨兰芬全部诉讼请求。3.判令余清风、杨兰芬承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审事实认定不清，判决错误。余清风、杨兰芬仅在2019年11月9日向锦峰城公司提交《请求书》，请求购房，但该《请求书》未明确拟购买房产的具体房号，在之后也均未向锦峰城公司主张具体的房号。锦峰城公司在一审庭审过程中明确表示不同意向余清风、杨兰芬出售涉案保全的XX项目X栋X座XX号房产，故双方未达成合意。一审法院判令锦峰城公司向余清风、杨兰芬出售案涉房产，判决错误。二、锦峰城公司对《承诺函》的撤销未超过除斥期。锦峰城公司虽然于2017年11月9日收到余清风、杨兰芬提交的《请求书》及其附件《承诺函》，但锦峰城公司因股权收购，公司人员和架构完全变更，公司人员及管理层并不知道该《承诺函》的存在，直至2018年8月20日，广东南天司法鉴定所做出鉴定结论后，该《承诺函》的真实性才得以确认。撤销权的行使需基于被撤销的对象是真实的，否则撤销权无行使的前提。本案中，《承诺函》的真实性在2018年8月20日才得以确认，换言之，锦峰城公司从2018年8月20日才能得以行使撤销权。锦峰城公司在2019年3月28日向一审法院提起反诉，要求撤销该《承诺函》，并未超过一年的除斥期。三、《承诺函》出具时锦峰城公司系锦峰集团的全资子公司，涉案项目拆迁补偿包括《承诺书》出具均由锦峰集团主导，锦峰城公司在一审中申请将锦峰集团追加为第三人以便于查清《承诺函》签订时的具体情形，但一审法院未同意追加，导致《承诺函》在出具时是否存在可撤销的情形无法查明，致使本案的事实未查清，导致判决错误。余清风、杨兰芬答辩称，一、锦峰城公司出具给余清风、杨兰芬的《承诺书》是对余清风、杨兰芬优惠措施的落实，构成合同过程“要约”和“承诺”的部分内容。二、锦峰城公司收到《请求书》后不愿意按照承诺书办理，是拒绝履行的违约行为。三、余清风、杨兰芬在诉讼中选定涉案合同标的的行为合法有效。余清风、杨兰芬向一审法院起诉请求：1.锦峰城公司履行《承诺书》，向余清风、杨兰芬交付X栋X座XX房产，对于120平方米（加3%）以内的面积余清风、杨兰芬按照每平方米6000元的价格支付房款，超出的面积，余清风、杨兰芬按照市场价支付；2.本案诉讼费、保全费由锦峰城公司负担。锦峰城公司向一审法院反诉请求：1.撤销余清风、杨兰芬与锦峰城公司之间订立的《承诺书》；2.余清风、杨兰芬承担全部反诉费用。一审法院认定事实：2010年11月24日，余清风、杨兰芬（乙方）同锦峰城公司（甲方）签订《拆迁安置补偿协议》，由甲方对乙方房地产证号为深房地字第××号房屋进行拆迁安置，安置方式为货币补偿，补偿款合计490万元，2011年3月30日前乙方将被拆迁房屋腾空交予甲方。该协议签订后，锦峰城公司向余清风、杨兰芬支付了拆迁补偿款，余清风、杨兰芬亦将房产交付给锦峰城公司。在《拆迁安置补偿协议》签订的同日，锦峰城公司还向余清风、杨兰芬出具《承诺书》一份，内容为：“权利人：余清风（身份证号码：4425301943××××××××）［50%］和杨兰芬（身份证号码：×××358Ｘ）［50%］位于XX东段（房地产证编号：深房地字第600011XXXX）的房屋，在XX区东段旧改项目改造范围内。权利人同意以货币补偿方式由深圳市锦峰城房地产有限公司进行旧城改造开发（详见锦峰城城拆字第XX号［2010］），我司同意在上述改造项目取得房屋预售许可证后，进行公开发售后30日内，上述权利人余清风或杨兰芬以优惠价格6000元／㎡，购买由我司安排的选房按排号顺序选房，选择建筑面积120平方米（±3%）以内的住宅一套。在此期限内，余清风或杨兰芬未购买的视为放弃该项权利。”2017年11月9日，余清风、杨兰芬向锦峰城公司发出《请求书》，内容为：“本人余清风（身份证号码：4425301943××××××××）、杨兰芬（身份证号码：×××358Ｘ）于2010年11月24日与贵公司达成协议，自贵公司楼盘公开发售起30日内，本人有权向贵公司购买商品住房120平方米（±3%）价格为6000元／㎡（详看当年承诺书，附后）。综上，因本人多次到贵公司销售中心协商未果，现向贵公司提出上诉书面请求，请贵公司兑现承诺速派员与我接洽，办理为盼！”2017年11月23日，锦峰城公司复函余清风、杨兰芬。回函主要内容为：锦峰城公司系中粮地产集团深圳房地产开发公司（以下简称中粮地产深圳）于2013年11月向深圳锦峰城集团有限公司（以下简称锦峰集团）收购的项目公司，贵方《请求书》之附件《承诺书》，此前锦峰集团并未向中粮地产深圳移交。因此，中粮地产深圳及锦峰城公司需要与锦峰集团核实贵方提交的《承诺书》的真实性及其出具背景，请贵方给予中粮地产深圳及锦峰城公司时间与锦峰集团办理此事宜。在锦峰集团就贵方《请求书》提及事宜给与锦峰城公司书面回复后，锦峰城公司将及时向贵方反映。2018年8月2日，余清风、杨兰芬同意由锦峰城公司委托广东南天司法鉴定所就《承诺书》上所盖公章进行鉴定。2018年8月20日，该鉴定所出具鉴定结论，检材公章印文与样本公章印文是同一枚印章盖印。另查，涉案房地产项目名称为XX广场，开发商为本案锦峰城公司，开发企业资质证书号为深房开字（2017）XXX号，该项目于2017年10月13日取得《深圳市房地产预售许可证》。锦峰城公司称上述项目没有120平方米的住宅，120平方米以下的住宅仅有90平方米左右，但均已售罄。120平方米以上的仅有X栋X座601（建筑面积131.4平方米，拟售价43466.72元/㎡），701（建筑面积131.4平方米，拟售价43466.72元/㎡），C座702尚未出售。余清风、杨兰芬申请向一审法院保全涉案X栋XX号房产（建筑面积131.4平方米，拟售价格44486.72元/㎡），一审法院依法裁定准许并查封该房产。锦峰城公司以该房产已经同案外人刘某某签订认购书为由提出异议，一审法院依法予以驳回。余清风、杨兰芬为证明锦峰城公司虚假陈述房产销售情况，以余清风、杨兰芬和陈某某的名义向锦峰城公司订购X栋X座XX层XX01号房屋，并同锦峰城公司签订了《深圳市房地产认购书》。锦峰城公司辩称X栋X座X层XX01号房屋原已同案外人陈某某签订认购书，因陈某某未如约支付购房款，锦峰城公司解除该认购书后向余清风、杨兰芬出售了该房产。一审法院对陈某某的身份进行了核对，其为锦峰城公司控股公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司员工。一审法院要求锦峰城公司提供涉案房地产项目出售合同等相关材料，进一步审查，锦峰城公司逾期没有提供。再查，余清风、杨兰芬具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购房两套。一审法院认为，锦峰城公司向余清风、杨兰芬出具的《承诺书》真实性在诉前已由双方通过鉴定予以确认，争议焦点在于是否合法有效。锦峰城公司主张该承诺的6000元/㎡房价远低于成本价，显失公平，应予以撤销。就此一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。锦峰城公司出具《承诺书》的时间为2010年11月24日，至锦峰城公司提起反诉之日即2019年3月28日，已经远超一年的除斥期间；锦峰城公司存在股权变动的情况非为其未在法定期间主张权利的法定事由，即便因股权变动等原因，可能导致接收方不知悉相关情况，但余清风、杨兰芬在2017年11月9日，已经向锦峰城公司发出《请求书》，锦峰城公司亦应在此后的一年的时间里请求撤销，但锦峰城公司仍没有在法定期间主张。其次，锦峰城公司在一审庭审时称“由于余清风、杨兰芬较为配合拆迁工作，所以进一步承诺以稍微优惠于市场价格的单价向余清风、杨兰芬出售一套120平方米左右的房产，在《承诺书》出具的当时，6000元约为市场价格的8到9折”。该价格一方面是对余清风、杨兰芬配合锦峰城公司拆迁的额外优惠，同时亦与当时的市场价格相差不远，故在当时并不存在显失公平的情形。涉案项目在2017年10月13日取得预售许可证，房产价格发生巨大变化的原因，系锦峰城公司兴建时间过长以及房地产市场变化的原因，余清风、杨兰芬没有过错。综上，锦峰城公司没有在法定期限内申请撤销该承诺，该承诺本身亦不存在显失公平的情形，对其效力一审法院依法予以确认，对锦峰城公司反诉请求予以驳回。根据该承诺，锦峰城公司应于取得房屋预售许可证后，进行公开发售后30日内，安排余清风、杨兰芬按排号顺序选房。因取得预售许可证的时间和公开发售的时间系锦峰城公司方能知悉和确定，余清风、杨兰芬无从知悉，故锦峰城公司负有通知余清风、杨兰芬选房的义务，而锦峰城公司非但没有通知余清风、杨兰芬选房，在余清风、杨兰芬向其主张权利以及《承诺书》真实性确认后，仍拒不履行义务且继续销售涉案房产，锦峰城公司明显具有过错，应承担继续履行的违约责任。关于继续履行的方式，因涉案项目没有开发建筑面积为120/㎡左右的住宅，且低于120/㎡的住宅已经售罄，锦峰城公司应向余清风、杨兰芬出售建筑面积为130/㎡左右的住宅，其中120平方米（±3%，即123.6平方米）以6000元每平方米计，超出部分以备案的拟售价格计算；关于是否应确定具体的房产，因涉案项目已为尾盘可供余清风、杨兰芬选择不多，余清风、杨兰芬主张的房产锦峰城公司虽陈述已经出售，但按照锦峰城公司所主张的X栋X座XX层XX01号房屋清理标准，X栋X座XX房亦应同认购人解除认购书；一审法院为进一步核实锦峰城公司所述涉案楼盘的销售情况，要求锦峰城公司提供销售合同等材料，锦峰城公司亦未提交，综合上述情况，锦峰城公司陈述先后矛盾，一审法院在尊重诚信守约方意见的基础上，确定X栋X座XX房为履约房产，即锦峰城公司应向余清风、杨兰芬出售XX广场项目X栋X座XX号房产，余清风、杨兰芬支付相应的购房款1088596.42元（123.6/㎡×6000元＋7.8/㎡×44486.72）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、锦峰城公司于判决生效后三日内同余清风、杨兰芬签订《商品房预售合同》将XX广场项目X栋X座XX号房产出售给余清风、杨兰芬，并在余清风、杨兰芬付清房款后履行交房以及权利转移登记义务；二、余清风、杨兰芬于判决生效后五日内向锦峰城公司支付购房款1088596.42元；三、驳回锦峰城公司的反诉请求。本案一审案件受理费49600元、保全费5000元，合计54600元（余清风、杨兰芬已预交）；反诉案件受理费5500元（锦峰城公司已预交），共计60100元，由锦峰城公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷，二审争议的焦点在于：锦峰城公司是否有权撤销《承诺书》，是否有权拒绝本案指定房产的交易。关于《承诺书》是否可撤销。锦峰城公司以显失公平为由主张撤销本案《承诺书》，但首先，《承诺书》出具于2010年11月24日，锦峰城公司在本案主张撤销权已超过法定的权利行使期间。锦峰城公司系为独立的法人主体，其行为独立于其股东行为，锦峰城公司以股东更迭为由，主张不知《承诺书》的签订，于法无据，本院不予采纳。其次，根据锦峰城公司的陈述，《承诺书》约定的每平方6000元的房屋单价是当时市场价格的8到9折，故在合同订立之时，该约定价格并不存在显失公平之处，锦峰城公司以合同订立7年之后的市场情况为参照主张合同显失公平，缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予采纳。《承诺书》既合法有效，双方当事人均应依约履行。余清风、杨兰芬依据合同约定有选房及享受120平方米优惠价格购房的权利，在余清风、杨兰芬依据涉案小区的规划及销售情况选定了最为符合《承诺书》标准的房产，且其选定的房产不存在损害其他在先权利的情况下，锦峰城公司拒绝转让余清风、杨兰芬所选房产，缺乏合同和事实依据，本院予以驳回。综上所述，锦峰城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55100元，由深圳市锦峰城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年四月十二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。