湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初898号原告王湖贵，男，1994年3月13日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托代理人廖书兵，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。委托代理人黄杨中，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被告陈勇，男，1970年1月19日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人蒋亚玲，湖南金州律师事务所律师。原告王湖贵诉被告陈勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王湖贵及其委托代理人黄杨中，被告陈勇的委托代理人蒋亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王湖贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租金7200元及押金3000元；2、判令被告向原告支付搬迁、停产停业、装饰装修及其他设施补偿费和提前搬迁奖励共计56693元；3、判令被告承担律师代理费5000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付搬迁、停产停业、装饰装修及其他设施补偿费和提前搬迁奖励共计59552元。事实与理由：2019年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于开福区××商铺及住宅（住宅位于商铺二楼），承租期自2019年12月9日至2023年2月9日止，月租金为3100元，押金为3000元。合同签订后，原告按约交纳了租金并按期预付了租金。2020年9月29日，长沙市开福区人民政府发布《关于开福区幸福桥片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，原告承租的商铺及住宅被纳入征收范围。征收公告发布前后，原告多次向被告询问征收的相关事宜，被告均告知暂不会拆迁，原告因此一直在正常进货补货，这直接导致了原告的损失进一步扩大。政府对商铺进行围挡后，被告单方面宣布解除租赁合同，并将原告电话和微信拉黑。原告认为租赁合同在政府征收决定公告发布后，所租赁房屋区域即已发生了重大变化，无法满足原告租赁房屋经营商铺的目的，被告明知政府早已决定拆迁，还诱使原告缴纳房屋租金，被告应当向原告退还2020年9月29日至2020年12月8日期间预交的租金7200元和押金3000元。原告与商铺原租户签订《转让合同》，继受了原商铺所有装饰装修及其他设施，并约定了如遇拆迁相关政府补偿归原告。现五年期合同提前终止，因政府征收导致合同提前终止，征收时因原告的经营行为，征收时补偿给被告的搬迁、停产停业、装饰装修及其他设施补偿等补偿费和提前搬迁奖励实际应当归属原告所有，现被告完全占有前述补贴是违反征收决定的，给原告造成了巨大损失，原告多次向被告要求沟通并退还损失，被告拒不接受，因此聘请律师维护自身合法权益，由此产生的律师费、诉讼费等也应当由被告一并承担。综上，原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈勇辩称，原告要求被告退还的租金7200元无事实及法律依据，原告自2020年9月29日至2020年12月8日期间均实际使用涉案房屋，并在房屋内正常经营，故被告的主张无事实及法律依据。原告主张搬迁、停产停业等奖励亦无事实及法律依据，根据相关法律规定，补偿的对象应是房屋所有权人，不包括房屋的承租人，原告向被告主张的赔偿无相关法律依据。双方签订的房屋租赁合同并未约定房屋征收后出租人对承租人有补偿义务，本案合同无法继续履行属不可抗力，因不可抗力导致无法继续履行，应部分或全部免除责任。双方签订的合同并未载明被告需承担原告的律师费，原告主张无合同依据，且原告未提交相应证据予以佐证。原告所有主张均无事实及法律依据。经审理查明，涉案房屋原由被告于2017年出租给案外人陈辉经营超市，原告王湖贵因受让陈辉经营超市，于2019年9月5日向被告陈勇的妻子张健芝预付了2020年9月9日至2020年12月8日的房租共计9300元。2019年9月28日，被告陈勇（出租方、甲方）与原告王湖贵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市开福区幸福桥156号及2楼202房出租给乙方使用；租赁期限为4年，自2019年12月9日起至2023年12月9日止；每月租金为3100元，按季度结算，每季度初6日内，乙方向甲方支付全季度租金；乙方同意预交3000元作为保证金，合同终止时由甲方退还乙方。合同第三条规定乙方租赁期间，水费、电费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方如果有经营变动要将门面转让须经过甲方同意。合同第六条约定：在承租期间，乙方经营范围必须遵守国家法规，未经甲方同意，不得改变房屋结构及其用途，乙方装修应按照来修去丢的原则，由于乙方人为原因或改造该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。第七条约定：甲方保证该商铺无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。2019年9月29日，陈辉（转让方、甲方）和原告王湖贵（承接方、乙方）签订《转让合同》，约定甲方将长沙市开福区幸福桥162-168号103房转让给乙方；房屋面积共36平；甲方于2019年9月29日交接于乙方经营使用，如延期甲方给乙方带来的损失甲方赔偿给乙方；乙方在2019年9月29日向甲方支付转让费共计7万元。合同第五条约定:转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方，共计7.4万元。合同第九条约定：如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。上述《房屋租赁合同》和《转让合同》签订后，原告向被告交付了房租押金3000元，原告王湖贵接手该超市继续经营，并将租金交纳至2020年12月8日。2020年9月29日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区幸福桥片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》，涉案房屋位于该征收项目征收范围。2020年12月3日，被告陈勇（乙方）与区房屋征收部门（甲方）、新河街道工作组（丙方）就座落于长沙市开福区幸福桥162-168号103的涉案门面签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：协议约定房屋征收补偿金额为1257547元。其中被征收房屋补偿1180649元；被征收房屋装饰装修、附属设施补偿和其他补偿52206元，含搬迁费854元，有线电视、电话、空调等设施移装费1550元，装饰装修补偿23507元（36.73㎡×640元/㎡）；自来水独户新装户表补偿1500元；停产停业补偿24795元（1180649元×7‰×3个月）；各项奖励24692元，其中提前搬迁奖7346元（36.73㎡×200元/㎡），选择货币补偿奖7346元（36.73㎡×200元/㎡），寻找房源奖励10000元。由于涉案租赁房屋一楼门面和二楼房屋系分别进行登记。2020年12月9日，被告陈勇（乙方）与区房屋征收部门（甲方）、新河街道工作组（丙方）就座落于长沙市开福区幸福桥162-168号202房另签订了一份《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定房屋征收补偿金额为788214元。其中被征收房屋补偿596074元；被征收房屋装饰装修、附属设施补偿和其他补偿57394元，含搬迁费1050元，有线电视、电话、空调等设施移装费2150元，装饰装修补偿38575元（36.73㎡×640元/㎡）；一次性成型建筑补偿5119元，自来水独户新装户表补偿1500元，管道煤气、封闭阳台、无烟灶台补偿9000元；各项奖励24692元，其中成新奖励9429元，上浮奖励90825元，提前搬迁奖12246元（61.23㎡×200元/㎡），选择货币补偿奖12246元（61.23㎡×200元/㎡），寻找房源奖励10000元。2020年11月21日，开福区房屋征收部门工作人员上门催告原告尽快搬离涉案房屋，当晚原告询问被告如何解决，被告回复原告不用理会，后涉案房屋被围挡，原告于2020年12月8日搬离涉案房屋。另查明，被告因房屋征收去办理燃气销户时被告知欠交燃气费760元，该欠费由被告补交。根据被告提供的房屋腾空的照片，涉案房屋装修为白色墙壁地面贴地砖，被告称是房屋出租给陈辉前固有的装修，原告认可从陈辉处接手时未重新装修，但陈辉承租时对房屋进行了装修，其转让款中包括装修价值。陈辉在与被告妻子通话时也谈到曾对房屋进行装修的事实。上述事实，有《房屋租赁合同》、《转让合同》、《征收决定公告》、《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》（共两份）、微信聊天截图、视频截图、电话录音、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。涉案房屋被列入征收范围后，原告已于2020年12月8日搬出房屋，应认定双方所签订的《房屋租赁合同》已于此时事实解除，在此之前应认定为合同实际履行期间，该期间原告应按合同约定向被告支付租金。政府征收决定公告发布后，原告仍在使用房屋，原告主张被告退还自政府征收决定公告后租金，与本案事实不符，本院不予支持。涉案房屋自政府征收决定公告后虽被围挡，但原告未举证证明围档时间及围档对其经营的影响情况，应承担举证不能的不利后果。二、本案因政府征收而导致合同提前解除，双方对合同提前解除均没有过错，原告主张被告退还押金3000元，本院予以支持，且因合同提前解除给原告造成的装饰装修残值及其他损失，被告应按公平责任进行分担。本案中，原告从前租户处接手时虽未重新对房屋进行装修，但前租户对房屋进行了装修，且原告受让前租户的转让款中包含了装修价值，结合涉案房屋的已形成附合的装修现状，前租户对房屋相关装饰装修、设施的投入的陈述及租赁合同未实际履行的时间，本院酌情由被告赔偿原告已形成附合的装饰装修残值损失10000元，对原告超出诉讼请求部分不予支持。就政府征收而言，会对被征收人搬离房屋所产生搬迁和其他设施移装费用进行补偿，但房屋出租后房屋实际由承租人使用，相应的搬迁和其他设施移装义务和费用实际由承租人承担，故被告因征收获得的搬迁费1050元＋854元和其他设施移装补偿2150元＋1550元共计5604元应补偿给原告。同理，被告因征收获得的相关搬迁奖励亦应补偿给原告，但政府给予提前搬迁奖需以签约和搬迁为前提，本案签约和搬迁实际由原、被告分别实施，故被告应将其获得的提前搬迁奖12246元＋7346元计19592元的50%，对原告补偿9796元。由于政府征收导致原告不能在涉案房屋继续进行经营，对原告会造成一定的经营损失，故被告获得停产停业补偿应对原告进行相应补偿，考虑政府征收也会对被告造成租金的可得利益损失，本院认定被告获得的停产停业补偿24795元中，扣除3个月租金9300元，剩余15495元由被告对原告进行补偿。根据合同约定，租赁期间的燃气等费用由承租人承担，被告在办理燃气销户时补交了欠交的燃气费760元，应认定为租赁期间产生的费用，被告抗辩应由原告承担，本院予以采信，该费用应从退还的押金中予以抵扣。因双方对合同提前解除均无违约责任，原告主张被告赔偿其律师费损失5000元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告陈勇在本判决生效之日起五日内退还原告王湖贵押金人民币2240元（已抵扣燃气费760元）；二、被告陈勇在本判决生效之日起五日内支付原告王湖贵房屋装饰装修、搬迁及其他设施移装、停产停业、奖励等补偿计人民币40859元；三、驳回原告王湖贵的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费799元，由原告王湖贵承担349元，被告陈勇承担450元。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年四月十二日代理书记员  刘倩妮