北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初7号原告：东力（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：杨安锋，经理。委托诉讼代理人：董保平，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦向东，男，该公司员工。被告：北京丰台长城医院，住所地北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路10号院B座北侧。法定代表人：汪亮奇，院长。委托诉讼代理人：倪珍珍，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓宁，北京祥荣达律师事务所实习律师。原告东力（北京）物业管理有限公司（以下简称东力公司）与被告北京丰台长城医院（以下简称长城医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东力公司委托诉讼代理人董保平、秦向东，被告长城医院委托诉讼代理人倪珍珍、霍晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金75000元；3.判令被告自2020年11月1日起按租赁合同约定的租金标准向原告支付租金至房屋腾空之日止；4.判令被告向原告支付违约金，违约金按双倍租金计算；5.判令被告腾空所有租赁房屋、楼顶平台及前后院、固定停车位，并将租赁房屋恢复原状；6.判令被告将注册在租赁房屋上的工商登记信息迁出或注销；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月23日签订《租赁房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区杜家坎南路10号院B座楼房部分房屋出租给被告使用。根据合同约定的租金计算方式，每年租金330万元，每月租金27.5万元，2018年11月1日至2020年10月31日期间，扣除免除租金的三个月，被告应支付租金577.5万元，至今仅支付了570万元，尚欠7.5万元。2020年11月1日后，被告未依约向原告支付租金。根据合同违约责任约定，如果乙方拖欠甲方租金超过15日，则甲方有权解除合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由乙方自行承担。被告违约后，原告书面通知被告补交租金，被告置之不理，同时，被告存在拖欠水电费的行为。被告未按约定支付租金、水电费的行为已构成严重违约，故原告要求与被告解除合同。长城医院辩称，不同意原告的诉讼请求。1.同意东力公司关于租金的计算方式，认可尚欠2020年10月31日前的租金75000元，认可未支付2020年11月1日之后的租金。2.东力公司尚拖欠大房东北京银鹏投资管理有限公司（以下简称银鹏公司）的租金，银鹏公司已经将东力公司起诉。银鹏公司自2019年年底起多次通知我公司，说东力公司已经拖欠房租，要解除合同，让我公司谨慎交纳租金。我公司在未确定是向东力公司支付租金还是向银鹏公司支付租金前行使不安抗辩权。3.我公司迟延交纳水电费的原因也是行使不安抗辩权。2020年3月4日，被告向我公司发通知后，我公司已经补交水电费，当时合同并没有解除，从后续往来的函件中可以看出来。4.2021年3月，银鹏公司通知我公司因其与东力公司的争议，其已将水电费户名进行了变更，要求我公司直接向业主交纳水电费，不让我公司向东力公司交纳水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：北京市丰台区杜家坎南路10号院由银鹏公司建设、使用。2018年4月20日，银鹏公司与北京高科同心环保科技发展有限公司（以下简称高科公司）签订《北京市丰台区杜家坎南路10号院租赁合同》（以下简称《10号院租赁合同》），约定银鹏公司将该院内的全部办公楼、宿舍楼、地下室及配套锅炉房、停车场等附属设施出租给高科公司使用，租赁期限2018年11月1日起至2028年10月31日止，共计10年。2018年4月23日，东力公司（出租方、甲方）与长城医院（承租方、乙方）签订《租赁房屋租赁合同》。合同第二部分承租区域与承租期及租金和押金约定：1.甲方将位于北京市丰台区杜家坎南路十号院（B座北侧）部分房屋租给乙方使用，地上一至五层，建筑面积3265平米左右，附带所租赁房屋所辖的楼顶平台及前后院，甲方在房屋所辖后院给乙方提供十个固定停车位供乙方使用。2.合同期限2018年11月1日起至2028年9月30日止。3.租金金额为每年330万元整。首次支付租金570万元、押金30万元。租金和押金首次付款600万元整，第二次及以后的付款方式均为半年付。4.合同生效日为2018年8月1日。6.甲方给乙方装修期为三个月（2018年8月1日至2018年10月31日），装修期不收取乙方租金。合同第五部分甲方权利和义务约定：1.甲方保证对出租房屋拥有安全的、合法的出租权且房屋有合法相关手续。4.在合同规定的租赁期限内，甲方保障乙方对其所租用的房屋享有完整、独立的合法使用权。合同第八部分违约责任约定：1.乙方未按合同约定的时间和数额向甲方支付租金的，乙方需按照拖欠金额的每日双倍租金向甲方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果乙方拖欠甲方租金超过15日，则甲方有权解除合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由乙方自行承担。3.若乙方拖欠水费、电费、燃气费、供暖费等其他任何费用超过半个月，甲方有权解除合同。《租赁房屋租赁合同》签订后，长城医院依约向东力公司支付房屋租金570万元及押金30万元。2019年7月16日，东力公司与长城医院签订《补充协议》，约定基于办理消防验收垫付费用、秦向东个人借款等事宜，东力公司同意给长城医院折算3个月的租金。庭审中，双方均认可目前长城医院已将租金付至2020年10月22日，尚欠2020年10月31日前租金75000元及2020年11月1日之后的租金。2019年下半年至2020年6月间，银鹏公司多次召集包含长城医院在内的租户，向租户告知承租单位已拖欠银鹏公司房屋租金，银鹏公司将解除合同，提示租户谨慎交纳租金。2020年10月12日，银鹏公司发出《告知函》，载明：北京银鹏投资管理有限公司与北京高科同心环保科技发展有限公司关于杜家坎南路10号院的租赁合同纠纷，目前仍在丰台法院审理中，暂没有审理结果。高科同心公司拖欠应向银鹏支付的杜家坎南路10号院租金已一年有余，现已临近年底，院内各租户若需延续合同或者续交房租等事宜，请酌情考虑，谨慎对待。2021年1月7日，银鹏公司再次发布《声明》，载明：我公司（北京银鹏投资管理有限公司）是北京市丰台区杜家坎南路10号院的业主，我公司已将北京市丰台区杜家坎南路10号院内A、B座及宿舍楼出租给北京高科同心科技发展有限公司使用。由于高科同心拖欠我公司租金已一年有余，故我公司已将高科同心诉至北京市丰台区人民法院，要求解除合同，该案目前正在审理中，案号为（2020）京0106民初18872号。基于上述情况，长城医院迟延向东力公司交纳2019年12月份及2020年1月份水电费，未向向东力公司交纳2020年10月31日前欠付的租金75000元及2020年11月1日之后的租金、2021年2月份的水电费。2020年1月、2月，东力公司分别向长城医院开具了2019年12月份、2020年1月份的水电费发票。长城医院在收到发票后未及时交纳水电费。2020年2月23日，东力公司向长城医院发出《催交所欠水电费通知》，通知长城医院三日内到物业交付所欠水电费。如逾期不交，将按合同约定行使合同解除权。2020年3月3日，东力公司向长城医院发出《解除合同限期腾退通知书》，通知长城医院双方合同已于2020年2月27日解除，要求长城医院收到通知五日内协商腾退事宜。2020年3月4日，长城医院补交水电费，东力公司收款，双方继续履行合同。2020年10月30日，东力公司向长城医院发出《关于〈北京市丰台区杜家坎南路10号院租赁合同〉的催款通知函》，通知长城医院自通知函发出之日起，补交拖欠租金、违约金及滞纳金，否则解除双方签订的《租赁房屋租赁合同》。2020年11月5日，长城医院向东力公司发出《关于〈北京市丰台区杜家坎南路10号院租赁合同催款通知函〉的复函》，告知东力公司其于2020年10月12日接到银鹏公司的告知函，银鹏公司通知因东力公司拖欠租金已将东力公司诉至法院，明确要求停止向东力公司支付租金。同时，长城医院在复函中询问：贵司与业主租赁协议是否在2018年4月23日前签署并生效？该租赁协议目前是否仍在履行，贵司是否有权向我司转租上述物业？请贵司明确，贵司是否存在拖欠业主租金的行为？长城医院告知东力公司其不同意解除合同，其不存在任何违约行为。2020年11月8日，东力公司向长城医院发出《关于2020年11月5日北京丰台长城医院的复函回复》，告知长城医院：长城医院拖欠租金行为已经构成违约，东力公司有权解除合同。根据合同相对性原则，东力公司与银鹏公司的纠纷系二公司之间的责任与义务，长城医院直接向银鹏公司支付租金的行为不符合合同的约定。收到回复后，长城医院未交纳租金。2021年3月18日，东力公司向长城医院开具2021年2月份水电费发票。银鹏公司告知长城医院其已将水电费用户户名变更，要求其直接向业主交纳水电费。长城医院收到发票后未向东力公司交纳水电费，自行进行了缴费。关于东力公司的对外出租权利，东力公司与长城医院均认为东力公司对涉案房屋有对外出租的权利。东力公司向本院提交其与高科公司2018年4月25日签订的《二方协议》，该协议载明：2018年4月20日，东力公司借用高科公司名义与银鹏公司签订租赁合同。东力公司租赁位于丰台区杜家坎南路10号院房屋用于经营。协议落款处并无银鹏公司及东力公司的盖章。为此，本院依法向银鹏公司调查了解情况，银鹏公司表示《10号院租赁合同》系其与高科公司签订，签订合同时并不知晓高科公司与东力公司的关系，因高科公司拖欠租金其已于2020年6月提起诉讼，认可东力公司实际使用房屋，要求高科公司与东力公司连带承担支付租金等法律责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，东力公司与长城医院签订的《租赁房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现东力公司以长城医院迟延支付水电费、未交纳2020年10月31日前欠付的租金75000元及2020年11月1日之后的租金、2021年2月份的水电费为由要求解除合同，故本案争议焦点为长城医院的上述行为是否构成违约。其一，关于长城医院迟延交纳2019年12月、2020年1月水电费的情形，长城医院于东力公司通知后已及时进行补交，且双方均认可，当时合同并未解除，双方继续履行了合同，故东力公司以此要求解除合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。其二，关于长城医院未向东力公司交纳2020年10月31日前欠付的租金75000元及2020年11月1日之后的租金、2021年2月份的水电费的情形。根据相关法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者丧失履行债务能力的其他情形。本案中，东力公司与长城医院之间的《租赁房屋租赁合同》中明确约定东力公司“保证对出租房屋拥有安全的、合法的出租权且房屋有合法相关手续”“在合同规定的租赁期限内，甲方保障乙方对其所租用的房屋享有完整、独立的合法使用权”。根据已查明的事实，东力公司系基于银鹏公司与高科公司之间的《10号院租赁合同》而实际使用房屋并对外出租。高科公司、东力公司与银鹏公司就2019年10月之后的租金存在争议。自2019年年底起，银鹏公司已多次向长城医院在内的租户告知因高科公司、东力公司拖欠租金，其将与高科公司解除合同。银鹏公司与高科公司之间租赁合同的解除对于东力公司是否能够继续对外出租具有重要影响，进而直接影响到长城医院对承租房屋的实际使用，故长城医院主张不安抗辩权具有合理依据。同时，东力公司与长城医院就水电费的交纳方式并无明确约定，虽基于双方交易习惯，长城医院一直以来均是向东力公司交纳，东力公司代收后再统一交纳，但基于不安抗辩及银鹏公司已变更水电费缴费户名的实际情况，长城医院选择直接向业主交纳水电费以保证其正常经营对东力公司并无损害。因此，长城医院未向东力公司交纳租金、水电费的行为不构成违约，东力公司无权以此要求解除合同，更无权要求长城医院承担相应的违约责任。综上，东力（北京）物业管理有限公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回东力（北京）物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费838元，由原告东力（北京）物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王艳华二〇二一年四月六日法官助理 吴艳萍书 记 员 刘 帆