江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初550号原告：盐城欣嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91320902575386936B，住所地盐城市亭湖区伯乐嘉园1A幢301室。法定代表人：陆留红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建淦，该公司员工。委托诉讼代理人：葛梅，江苏济洲律师事务所律师。被告：李新彭，男，1971年8月15日出生，住盐城市亭湖新区。被告：郭丽平，女，1974年6月10日出生，住盐城市亭湖新区。原告盐城欣嘉物业管理有限公司（以下简称“欣嘉物业公司”）与被告李新彭、郭丽平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于同年1月29日公开开庭进行了审理。原告欣嘉物业公司的委托诉讼代理人王建淦、葛梅，被告李新彭、郭丽平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欣嘉物业公司提出如下诉讼请求：1、依法判令两被告立即支付物业服务费5960元(房屋面积103.49㎡;欠费时间2017.1.1—2020.12.31，物业费明细为103.49㎡*1.2元/月/㎡*48个月=5960元）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买了加州东郡小区某室房屋，并实际居住至今，但自2017年1月1日起，被告一直拒交物业服务费，原告虽多次催缴，但被告均以种种理由搪塞，不予支付。原告认为：原告提供了物业管理服务费，被告应当依法交纳物业服务费，其拒不交纳物业服务费的行为，违反了有关物业管理方面的法律法规，依法应当承担违约责任。现原告在多次催缴无果的情况下，不得不依据《民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律法规的有关规定向人民法院具状起诉，请求人民法院依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费。被告李新彭辩称：我认为原告公司主体不适格，我跟原告之间没有合同关系，我没有义务向原告交纳物业费。我们在2016年的时候通过伍佑法庭做过一次调解，我家存在的问题一直没有能够解决，例如家里阳台飘窗存在渗水现场；粉刷层脱落导致木地板受损；厨房的玻璃不透气，看不清外面；车库门锁说坏了报修但是一直没修；小区里多处消防通道堵塞，影响业主正常出行；多处绿化被毁甚至有的还被业主改为菜地；部分业主私搭乱建；楼道堆放杂物，造成安全隐患；物管用房、门市、广告位收费不公布，不冲抵物业费；随意动用维修基金，小区内维修工程不招标，私自定价。被告郭丽平辩称：原告公司没有为我们提供服务，原告主张已超过三年诉讼时效，原告主张从2017年开始算物业费，到2021年已经第四年了。本院根据双方当事人的举证及陈述，审核认定本案事实如下：被告李新彭、郭丽平系市区长亭路加州东郡小区某室的业主，其房屋面积为103.49㎡。2011年10月20日，原告欣嘉物业公司（乙方）与盐城市亭湖区金马置业有限公司（甲方，以下简称：金马公司）签订《前期物业服务合同》一份，主要内容有：一、物业基本情况：物业名称，伯乐嘉园；物业类型，多层、高层、商业；座落位置：亭湖经济开发区经二路两侧；建筑面积142500平方米。二、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）。2、物业共用设施设备的维修、养护和管理。（物业共用设施设备明细见附件四）3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务由甲乙双方另行协商。四、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准附件五）。五、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。六、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层用房0.50元/月.平方米;高层用房：1.20元/月.平方米（含电梯运营，管理费用）；商办用房：1.30元/月.平方米。七、物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务。合同期限自2011年10月20日起至业委会选聘新的物管企业止。庭审中，双方均认可两被告2017年1月1日前的物业费已将交纳完毕。庭审中双方当事人对以下事项产生分歧：一、原告公司提供的物业服务是否到位被告李新彭、郭丽平提交1、2016年拍摄照片9张；2、2021年1月份拍的照片10张，证明我答辩中提到的物业不作为的情况；3、给原告公司寄送的维修申请快递，快递被拒收，是2016年寄的，因为口头跟原告公司说没用，就是要求维修门锁和墙面渗水、换玻璃等问题。原告欣嘉物业公司陈述：被告举证的两个快递我没见到过，也没收到过。2016年拍的照片中反映的公共部位返碱问题，2019年的时候已经维修过了，近期拍的照片中反映的违停问题确实存在，但是我们路边都有禁停的标语，包括在业主的车上也贴了禁停标语，人防通道中的“僵尸车”因找不到车主，交警大队也来过现场了，原来是停在人防通道里的，后来我们用铲车挪到了通道的死角，现在不影响停车和通行。关于阳光房的问题也确实存在，在搭建过程中我们也去过现场的，也报给过城管大队，城管也到了现场取过证了，但是没有拆除。关于玻璃起雾的问题，因为房屋玻璃质保期就两年，案涉房屋已经十几年了，不存在我公司要给业主换玻璃的说法。关于车库门锁问题，我记得在2016年调解的时候说过了，2016年的时候也在费用中给他们减免了，门锁不起来是事实，因为门下垂，锁不起来，2016年当时是就2013年~2016年的物业费一并协调的，因为被告家有段时间不住人、车库被盗，当时给予了减免。关于室内涂料脱落的问题，2016年调解时也同意进行维修，2018年联系被告家，但是被告白天家里没人，我们让被告有空通知我们，到了2018年收费的时候被告表示我们没有修好就不要我们修了。2016年照片中还反映的楼道杂物的事已经清理了，至于现在楼道杂物堆放情况我不敢保证完全杜绝，但是基本没有了。关于门市租金和广告费的收取情况，我们都有在小区大门口进行过公示的。关于维修基金的问题，我们公司只负责房屋漏水、监控、消防使用过几次维修基金，这都是经过亭湖住建局和街道、物管中心以及社区参与的，通过网上招标，在政府平台抽签中标施工，都有相关证据证明。被告李新彭、郭丽平陈述：原告说僵尸车的问题有没有找交警大队我们不清楚，但是现在放的位置还在人防通道上，我建议原告公司把僵尸车清理走。门和墙在2016年处理时原告公司是答应给我修的，原告公司应该向开发商反映这个问题。关于室内涂料脱落问题我没有说过不要物业维修，墙体渗水我认为是房屋建设时质量就有问题，这个情况还不是个案，我们小区我听说过的就很多。关于楼道杂物堆放的问题，现在还有，但是比以前的情况好多了。我们家还经常停水停电，我们还报警了。二、关于物业费催要问题被告郭丽平陈述：2017年当时由于原告答应我们维修但是又没有维修，所以就没有跟我们要，也就在2020年原告向我们要过物业费，大概在2020年11月份左右到过我家一次，我当时跟原告公司的工作人员协商的，按照0.8元的标准交，但是前提是要给我家里的问题解决了。原告陈述：2020年疫情期间，我们都没上班，就打电话给被告催缴物业费，到了下半年就上门催缴了，后来到了巡回法庭进行调解，当时巡回法庭工作人员也打电话给被告的，但是被告没去，只是电话回复同意交4000元，但是我们没同意。被告李新彭陈述：我只接过一个座机打电话给我，不存在让我到哪里去。只是让我们跟物业公司协调，我说没问题，但是没有人跟我谈这个事。三、关于门市、广告费的收益问题被告郭丽平陈述：我认为门市、广告费的收益应该分给我们业主或者在物业费里冲抵，物业公司没有权利动用这笔钱。原告欣嘉物业公司陈述：因为这部分收费在小区里面已经使用掉了，小区已经十几年了，很多公共设施需要维修，都是我们公司花钱的。有时候业主家里需要小修的时候，都是我们公司自己掏钱，因为买材料、人工都要钱。本院认为：本案中，金马公司与原告（物业服务企业）就伯乐嘉园小区物业服务签订了前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括被告李新彭、郭丽平在内全体业主具有约束力。现原告在伯乐嘉园小区为业主提供物业服务，被告在该小区实际接受服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。（一）关于原告请求的物业服务费用金马公司与原告签订的伯乐嘉园小区物业管理合同中明确约定高层用房物业费收取标准为1.2元/月/平方米，该约定未超出规定的范围。原告有权据此按照被告房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，双方一致确认，被告从2017年1月1日起未再向原告缴纳过物业费。根据前期物业服务合同关于物业费交纳事宜的约定，即物业费每半年交一次，业主应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，现原告主张被告承担从2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。关于被告提出的各种拒付物业服务费理由：墙壁渗水问题、僵尸车停放问题、小区绿化等问题，原告均作出的对应的说明。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中被告所反映的问题，原告庭审中作出相应回应，对于其中涉及开发商等其他第三人的行为亦不属于物业服务的范围，故不宜认定物业服务存有明显不达标的问题，被告以此拒交物业费的依据不足。但也反应出原告在服务过程中存在一些瑕疵。原告在今后的物业管理服务中还需积极改善和提升物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。故本院对原告主张的物业服务费，依据其提供物业服务的实际情况，酌情作如下调整，即被告应给付原告2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费金额为5364.92元（103.49㎡×1.2元/月.㎡×48个月×90%）。关于诉讼时效问题。物业服务合同属于长期性、继续性合同,物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此,同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权,诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中两被告在庭审中自述,2020年11月份，欣嘉物业公司曾向其催缴过物业费，故本案的诉讼时效应从2020年11月起算，且原告欣嘉物业公司至今仍为该小区提供物业服务，故被告郭丽平辩称，案涉2017年至2020年的物业费诉讼时效已届满的主张不成立，本院不予支持。对于被告郭丽平辩称门市、广告的收益应该分给我们或者在物业费里冲抵，物业公司没有权利动用这笔钱。对此被告并未提起反诉，也未能提供相应证据，故本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李新彭、郭丽平应于本判决生效后十日内支付原告盐城欣嘉物业管理有限公司物业服务费5364.92元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告盐城欣嘉物业管理有限公司负担2元，被告李新彭、郭丽平负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 凡二〇二一年四月二十日法官助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定法释[2020］15号第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。