吉林省通化市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)吉05执异10号 异议人（被执行人）：阜阳义耕置业有限责任公司，住所：安徽省阜阳市颍东区。 法定代表人：马天舒，经理。 委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。 申请执行人：吉林通化海科农村商业银行股份有限公司，住所：吉林省通化县快大茂镇。 法定代表人：孙世良，董事长。 委托诉讼代理人：刘影，女，汉族，该公司员工，住吉林省通化县快大茂镇。 被执行人：黑龙江省煊融商贸有限公司，住所：黑龙江省哈尔滨市道里区。 法定代表人：徐洪亮，经理。 被执行人：徐鹏，男，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 第三人：阜阳葛洲坝国祯水环境治理投资建设有限公司。 第三人：中国葛洲坝集团市政工程有限公司阜阳城区水系综合整治项目部。 本院在执行申请执行人吉林通化海科农村商业银行股份有限公司（以下简称海科银行）与被执行人阜阳义耕置业有限责任公司（以下简称义耕公司）、黑龙江省煊融商贸有限公司（以下简称煊融公司）、徐鹏金融借款合同纠纷执行一案中，义耕公司提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 义耕公司向本院提出执行异议称：1.依法撤销（2020）吉05执240号之一执行裁定。2.不得提取阜阳葛洲坝国祯水环境治理投资建设有限公司（以下简称国祯公司）四个月租金356,000元、中国葛洲坝集团市政工程有限公司阜阳城区水系综合整治项目部（以下简称市政公司）四个月租金383,600元。若已提取，应立即予以发还。事实与理由：异议人作为担保人对于煊融公司的借款提供了抵押担保，现上述执行案件由贵院负责执行，贵院已经查封了异议人名下担保物，并启动了评估程序。异议人名下担保物中的丽景佳苑1号综合楼（以下简称“案涉标的房屋”）于2017年9月1日租给了国祯公司和市政公司。合同约定租赁期限暂定为3年（在第3年后第一个季度异议人赠送国祯公司和市政公司三个月的房屋免费使用权，期间不再收取房屋租赁费用，同时国祯公司和市政公司如有继续承租意向，国祯公司和市政公司有优先承租权，异议人一年内不得上涨租金，房屋租金按本合同第三条执行）。如需续租的，国祯公司和市政公司需在租赁期满前一个月内通知异议人。根据合同的约定，双方的租赁合同于2020年12月1日已经履行期限届满，如国祯公司和市政公司要续租应于2020年11月1日之前通知异议人，但国祯公司和市政公司未按约定通知过异议人要续租，租赁合同已经到期终止。异议人已告知国祯公司和市政公司租赁合同已经到期。现国祯公司和市政公司已无权继续使用标的房屋，应立即腾退标的房屋。贵院《执行裁定书》中载明：2020年11月18日，国祯公司和市政公司致函贵院，表示愿意续签租赁合同，希望贵院将租金支付事宜予以明确；异议人已丧失对抵押物对直接占有权和用益权，无权收取抵押物的租金；基于本案尚在评估拍卖程序中、原租赁合同已到期、承租人有续约意向的客观情况，贵院提取原租赁合同的租赁期及免租金期限届满之日起四个月的租金，作为执行款支付给抵押权人，租赁物由原承租人继续使用四个月。异议人认为，贵院的做法错误。异议人与国祯公司和市政公司的租赁合同关系基于异议人对于标的房屋的所有权而建立，基于合同期满而终止。在合同期满后，国祯公司和市政公司不存在续租的问题。如要继续使用，国祯公司和市政公司需要重新与异议人建立租赁合同关系。在评估拍卖阶段，异议人丧失的权利是无权自行收取租金，而不是“不能收取”；异议人丧失的是直接占有权和用益权，而不是所有权。在标的房屋未被拍卖成交之前，异议人才是标的房屋的所有权人，才是租赁关系建立的主体。贵院无权决定国祯公司和市政公司继续使用标的房屋。贵院的做法实际上是让异议人与国祯公司和市政公司建立了不定期租赁合同关系，这是对异议人所有权的侵害，贵院的做法实际赋予了国祯公司和市政公司优先购买权，可能会影响后续的拍卖，这是对异议人、申请执行人和本案其他当事人权利的侵害。 海科银行称：本院作出（2020）吉05执240号之一执行裁定正确，应当驳回义耕公司异议请求。 本院查明：海科银行与义耕公司、煊融公司、徐鹏金融借款合同纠纷一案审理过程中，本院于2019年12月10日作出（2019）吉05民初168号民事裁定，查封义耕公司抵押财产，包括案涉丽景佳苑1号综合楼。2020年4月27日本院作出（2019）吉05民初168号民事判决，内容为：“一、被告黑龙江省煊融商贸有限公司于本判决生效之日起立即偿还原告吉林通化海科农村商业银行股份有限公司借款本金人民币49,995,411.29元及利息（利息计算至2019年11月30日为10,994,540.35元，2019年12月1日后利息按照约定利率计算至全部本息还清之日止）；二、被告黑龙江省煊融商贸有限公司于本判决生效后给付原告吉林通化海科农村商业银行股份有限公司律师费1,800,000元；三、原告吉林通化海科农村商业银行股份有限公司对上述借款本息及律师费，就阜阳义耕置业有限责任公司提供的抵押物（所有权证字号为：房地权阜字第2008805572号、房地权阜字第2008800571号、房地权阜字第2008800516号、房地权阜字第2009801022号、房地权阜字第2009801020号的房屋）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告徐鹏对被告黑龙江省煊融商贸有限公司上述借款本息及律师费承担连带保证责任；五、被告阜阳义耕置业有限责任公司、徐鹏履行了本判决确定的义务后，有权向被告黑龙江省煊融商贸有限公司追偿。”因煊融公司等未履行义务，案件进入执行程序，案号为（2020）吉05执240号。依海科银行申请，本院对包括案涉房屋等抵押物进行评估。2020年11月17日义耕公司向案涉房屋的承租人国祯公司和市政公司发出租金催缴函，内容为，原租赁合同已到期，承租人需支付拖欠租金。2020年11月18日国祯公司和市政公司致函本院，表示愿意续签租赁合同，希望本院将租金支付事宜予以明确。2020年11月30日本院作出（2020）吉05执240号之一执行裁定，内容为：1.提取国祯公司四个月租金35.6万元；2.提取市政公司四个月租金38.36元。 另查明：2018年3月22日义耕公司与国祯公司和市政公司签订房屋租赁合同，合同约定，义耕公司将案涉房屋租给国祯公司和市政公司作为办公和住宿使用。租赁期限为3年（在第3年后第一季度义耕公司赠送国祯公司和市政公司3个月的房屋免费使用权等），自2017年9月1日至2020年9月1日止。如需续租的，国祯公司和市政公司需在租赁期届满前一个月通知义耕公司。 本院认为：本院在阜阳公司与第三人国祯公司和市政公司签订房屋租赁合同，约定租赁期间届满前，已对案涉的房屋采取查封行为。且案涉房屋系借款的抵押物，申请执行人海科银行系抵押权人，对抵押物享有优先受偿权。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十二条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”的规定，本院在执行过程中，虽然阜阳公司与第三人国祯公司和市政公司签订房屋租赁合同租赁期限已届满。但义耕公司向国祯公司和市政公司发出租金催缴函的内容看，义耕公司有收取租赁期届满以后租金的意思表示。国祯公司和市政公司致本院函，也有续租意向。案涉房屋由国祯公司和市政公司继续使用四个月，并无不妥。由于案涉房屋被法院查封，义耕公司已丧失对抵押物的占有权和用益权，无法收取抵押物的租金。本院按照义耕公司与国祯公司和市政公司签订房屋租赁合同约定的租金价格标准，提取4个月租金作为执行款支付给抵押权人海科银行，也无不当。综上，异议人义耕公司异议请求，不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项条之规定，裁定如下： 驳回阜阳义耕置业有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向吉林省高级人民法院申请复议。 审判长  吕希连 审判员  王玉杰 审判员  王 红 二〇二一年四月二十八日 书记员  袁楹凯