湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3941号上诉人（原审原告）：曾剑锋，男，1989年1月12日出生，汉族，住宁乡市××镇××联组。上诉人（原审原告）：邓阔文，女，1989年2月22日出生，汉族，住宁乡市××镇鹤塘村××号。两上诉人共同委托诉讼代理人：贺宁陵，湖南严明律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：易波，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市润泽房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇（旺和家园）L栋。法定代表人:刘自然，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。上诉人曾剑锋、邓阔文因与被上诉人长沙市润泽房地产开发有限公司（以下简称润泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人曾剑锋、邓阔文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人逾期交房违约金13003元；2、一审和二审诉讼费用由润泽公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人逾期交房的违约事实发生于新冠肺炎疫情之前。新冠肺炎疫情爆发时间为2020年1月下旬，2019年12月宁乡地区并未受到该疫情影响，各工地均正常开工建设，一审法院认定被上诉人在2019年12月由于疫情不能开工完全不符合客观事实。二、被上诉人在迟延履行后发生新冠肺炎疫情，依据旧的《中华人民共和国合同法》和新的《中华人民共和国民法典》均不应减轻或免除被上诉人逾期交房的违约责任。被上诉人润泽公司答辩称：1、涉案房屋因政府规划变更问题导致房屋未能达成验收交付条件，从而导致逾期交房；2、逾期交房是由于客观原因及不可抗力导致，并非被上诉人的主观过错造成；3、被上诉人愿意承担部分违约责任。曾剑锋、邓阔文向一审法院起诉请求：1、判令润泽公司向曾剑锋、邓阔文支付逾期交房违约金13003元（2019年12月28日至2020年6月30日的违约金以同地段同类房屋租金1800元/月的标准计算，2020年7月1日至2020年7月17日的违约金以购房款559817元为基数按每日万分之二的标准计算）；2、诉讼费用由润泽公司承担。一审法院认定的事实：曾剑锋、邓阔文与润泽公司于2018年1月3日签订《宁乡市商品房买卖合同》，合同约定曾剑锋、邓阔文向润泽公司购买坐落于××乡××路××路交汇处（江山美景-4）4-13Ａ06号房屋，总房价为559817元，润泽公司应当在2019年12月28日前向曾剑锋、邓阔文交房，合同签订后，曾剑锋、邓阔文向润泽公司支付购房款559817元，但润泽公司未如期向曾剑锋、邓阔文交房，润泽公司的违约行为在客观上给曾剑锋、邓阔文造成了损失。润泽公司于2019年12月28日就延期交房事宜向曾剑锋、邓阔文承诺：房屋最迟于2020年6月30日交付使用，2019年12月28日至2020年6月30日期间因逾期交房产生的违约金依法依规办理，2020年6月30日之后逾期交房，逾期30日之内的按总房价万分之二计算违约金，但直至2020年6月23日，润泽公司才向曾剑锋、邓阔文通知交房时间段为2020年7月17日至2020年7月20日。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》规定第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》及《施工委托协议》，系双方真实意思的表示,不违背国家强制性法律规定,合同合法有效,双方应当自觉履行合同约定的义务。润泽公司未按期交房，应当承担逾期交房的责任，支付曾剑锋、邓阔文违约金。润泽公司辩称合同约定因政府部门政策变化或为执行政府法令造成延期的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。从该案来看，双方签订《宁乡市商品房买卖合同》的日期为2018年1月3日；2018年7月16日，宁乡市城乡规划服务办公室向润泽公司下达了《工作联系函》，2019年10月14日，宁乡市城乡规划服务办公室向润泽公司下达了《关于江山美景规划方案调整的批复》，因江山美景规划方案调整的商品房不属于涉案房屋，不构成合同约定的润泽公司因执行政府法令造成延期无须承担违约责任的情况，润泽公司辩称合同约定因政府部门政策变化或为执行政府法令造成延期无须承担违约责任的答辩意见，该院不予采纳。二、润泽公司已经向业主下发《交房通知书》，确认房屋可以在6月30日交房，因疫情的原因，润泽公司为了业主的身体健康，根据相关部门的要求，润泽公司分批交房，是必要的防控措施，曾剑锋、邓阔文要求润泽公司支付2020年7月1日至2020年7月17日的违约金的诉讼请求，该院不予支持。三、由于润泽公司与曾剑锋、邓阔文签订的《宁乡市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金的条款并未约定，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此润泽公司无需向曾剑锋、邓阔文支付违约金。2019年12月至2020年4月由于新冠肺炎疫情，不能按时开工，导致项目延期交房。且房屋已于2020年6月30日实际交付，根据实际情况，依法减轻润泽公司因疫情而导致逾期交房的违约责任，该院酌情确认润泽公司按日向曾剑锋、邓阔文支付已交付房价款万分之一的违约金（2020年4月28日至2020年6月30日，扣除疫情期间及政府规划方案的调整所造成的影响4个月）计3470元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、长沙市润泽房地产开发有限公司于该判决生效之日起三日内支付曾剑锋、邓阔文逾期交房违约金3470元。二、驳回曾剑锋、邓阔文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元（已减半收取），由长沙市润泽房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人润泽公司向本院提交两份证据：证据1案涉工程建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，拟证明小区是经审批全部建筑统一开发建设；证据2案涉小区2017年规划审批的设计图及2019年规划调整设计图，拟证明规划调整使9-1、9-2栋商业楼被政府建设沿江大道影响整个小区的建设进度。上诉人曾剑锋、邓阔文对被上诉人提交的两份证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，本案是审查被上诉人的违约行为，该证据只能证明其有资质开发楼盘，不能达到其证明目的；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能达到其证明目的，且该证据证明了被上诉人作为开发商在2017年已知晓规划调整，但是在之后与业主签订的合同中并没有改变交房时间。根据双方当事人的举证、质证，本院审查认为：被上诉人提交的两份证据因不能达到其所证明的目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，依据上诉人与被上诉人签订的《宁乡市商品房买卖合同》，被上诉人应当于2019年12月28日向上诉人交付房屋，被上诉人直到2020年7月17日才向上诉人交付房屋，存在逾期交房行为。根据实际情况，新冠肺炎疫情于2019年12月底在湖北武汉发现，于2020年1月才开始逐渐严重。故在合同约定的房屋交付时间前，涉案房屋所在地区并未受到新冠肺炎疫情影响，一审法院认定被上诉人于2019年12月至2020年4月因受新冠疫情影响不能按时开工，导致项目延期交房，明显不当，本院予以纠正。上诉人与被上诉人在合同中对逾期交房违约金约定不明，视为没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。具体到本案中，合同约定的交付时间在疫情之前，故一审法院部分免除被上诉人责任不当，本院对此予以纠正。综上，本院结合被上诉人出具的承诺书及双方签订的合同约定，认为上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金有事实和合同依据，应予支持，且违约金的计算具体可分为两个阶段：1、2020年1月至2020年6月，共6个月，上诉人向一审法院提交了同地段同类房屋租金标准1800元/月，本院认为具有一定参考性，但该标准略高，故本院酌情予以调整至1200元/月，第一阶段违约金为7200元（1200元/月×6个月）；2、2020年7月1日至2020年7月17日，共17天，依据被上诉人向上诉人出具的《承诺书》，第二阶段的违约金计算标准为总房价的万分之二每日，故第二阶段的违约金为1903元（总房价559817元×17天×0.0002）；两阶段合计9103元。被上诉人答辩称涉案房屋因政府规划变更问题导致房屋未能达成验收交付条件，从而导致逾期交房。经查，被上诉人在一审提交了由宁乡市城乡规划服务办公室向其出具的《工作联系函》和由宁乡市住房与城乡建设局在网上答复的打印件，二审中亦提交了建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证及2017年、2019年的规划审批设计图，但这些证据均不能直接证明涉案房屋因政府行为导致逾期交房，且被上诉人于合同约定的当日向上诉人出具的《承诺书》时也未告知包括上诉人在内的业主因政府行为导致涉案房屋不能按期交房的事实，故本院对被上诉人的该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初7075民事判决第一项、第二项；二、长沙市润泽房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向曾剑锋和邓阔文支付逾期交房违约金9103元；三、驳回曾剑锋和邓阔文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63元，由长沙市润泽房地产开发有限公司负担50元，由曾剑锋、邓阔文负担13元；二审案件受理费126元，由长沙市润泽房地产开发有限公司负担50元，由曾剑锋、邓阔文负担76元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  李维潇二〇二一年四月二十五日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。