湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终395号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。被上诉人（原审原告）：李礼，女，1982年12月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：戴铁，男，1982年4月3日出生，汉族，系李礼丈夫，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李礼，女，1982年12月3日出生，汉族，系戴铁妻子，住湘潭市雨湖区。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）因与被上诉人李礼、戴铁商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年5月7日作出(2020)湘0304民初1015号民事判决，三鑫公司不服提起上诉，本院于2020年8月27日作出（2020）湘03民终1049号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重新立案后，作出（2020）湘0304民初3361号民事判决，三鑫公司不服提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫公司上诉请求：撤销（2020）湘0304民初3361号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、合同约定的交房时间前，上诉人已经履行了通知收房的义务，因被上诉人原因导致没有实际收房，责任在被上诉人。二、涉案房屋竣工验收备案滞后，是行政行为所致，属于不可抗力，上诉人没有过错，不应承担责任。涉案房屋已于2020年9月14日取得了竣工验收备案证。李礼、戴铁答辩称：一、上诉人在合同约定的时间内没有交房，构成违约，应赔偿答辩人损失。二、上诉人延期交房不是不可抗力所致。上诉人的上诉明显缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。李礼、戴铁一审诉讼请求：1.判令三鑫公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令三鑫公司因逾期交房而向李礼、戴铁支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计13156元（暂计至2020年3月23日，全部违约金需计算至实际交付房屋之日止）；3.判令三鑫公司实际履行完交房义务前，每月1号按时向李礼、戴铁支付上月逾期交房的约定违约金1527元；4.判令本案诉讼费由三鑫公司承担。一审法院认定事实：2017年10月23日，李礼、戴铁与三鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：李礼、戴铁购买三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为104.13平方米，每平方米4731.97元，购房款总额为492740元；李礼、戴铁于2017年10月23日之前将首付款207740元存入指定监管账户，余款285000元于2017年11月23日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付李礼、戴铁使用，如三鑫公司逾期交房超过90日，李礼、戴铁有权解除合同，李礼、戴铁要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫公司按日向李礼、戴铁支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，李礼、戴铁按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，三鑫公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等。因土地使用权性质需由原商业性质调整为商住性质，三鑫公司需补缴相应土地调整的土地价款，但三鑫公司一直未予补缴，土地性质无法进行变更，三鑫公司无法取得《建设工程验收备案表》等商品住宅交付使用批准文件。因此，三鑫公司通知李礼、戴铁于2019年6月30日收房后，李礼、戴铁以房屋未达到交付条件为由拒绝收房,但李礼、戴铁仍主张继续履行合同。因李礼、戴铁与三鑫公司就逾期交房违约金的计算无法达成一致意见，李礼、戴铁于2020年3月23日向法院提出诉称之请求。本案重审立案后，三鑫公司在诉讼过程中补充提交2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局颁发的《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》，该备案表的备案机关处理意见栏无任何批示，拟证实涉案房屋已达到交付条件，但三鑫公司未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件。原审法院认为，李礼、戴铁与三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。李礼、戴铁已依约向三鑫公司支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付李礼、戴铁使用，但三鑫公司至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，李礼、戴铁要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于李礼、戴铁要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，李礼、戴铁要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫公司按日向李礼、戴铁支付已交付房款万分之一的违约金。因此，三鑫公司应自逾期交房之次日（即2019年7月1日）起向李礼、戴铁按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到三鑫公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等验收手续，三鑫公司无法交房主要是土地性质未行变更等情况，同时，新冠肺炎疫情对三鑫公司正常办理交房相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收、交房手续的责任由三鑫公司承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，酌情确定核减6个月的违约金。故李礼、戴铁要求被告支付截止至2020年3月23日的违约金13156元的诉讼请求，是按合同约定标准计算所得，符合合同约定，不违反法律规定，予以支持。李礼、戴铁要求三鑫公司按已付房款万分之一每日的标准支付从2019年3月24日起至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，虽然符合合同约定，但需核减6个月的违约金，故对李礼、戴铁的该项诉讼请求予以部分支持，根据公平原则，实际交付房屋之日止，应以房屋实际达到交付条件为限。三鑫公司提交2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局颁发的《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》，拟证实涉案房屋已达到交付条件，但三鑫公司未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件，故三鑫公司无法证实涉案房屋已达到交付条件，对其主张不予采信。李礼、戴铁要求三鑫公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1527元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，不予支持。三鑫公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，政府行政不作为导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，三鑫公司不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续向李礼、戴铁履行位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房的交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告李礼、戴铁逾期交房违约金13156元（计算至2020年3月23日止），并以总房款492740元为基数，自2020年3月24日起，按万分之一每日的标准支付逾期交房违约金至房屋达到交房条件之日止（应核减6个月的违约金）；三、驳回原告李礼、戴铁的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费180元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，2020年9月14日，三鑫公司取得工程竣工验收备案证，但李礼、戴铁至今未收房。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付李礼、戴铁使用。而三鑫公司提交的证据证实，三鑫公司直至2020年9月14日才取得湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》。故三鑫公司称其在2019年6月30日前即已按照合同约定履行了交房义务的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。上诉人还称，导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后上诉人也通知了被上诉人收房，被上诉人在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任应由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定逾期交房违约金计算至2020年9月14日往后延期一个月即2020年10月14日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况亦不相符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为18773.39元〔492740元×0.0001×（471天-90天）〕。综上所述，三鑫公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3361号民事判决第一、三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3361号民事判决第二项为：上诉人湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李礼、戴铁逾期交房违约金18773.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担150元，被上诉人李礼、戴铁负担30元；二审案件受理费180元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担150元，被上诉人李礼、戴铁负担30元。本判决为终审判决。审判长  贺卫平审判员  颜文军审判员  周 尧二〇二一年四月二十日法官助理周成锋书记员肖元普附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。