山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0921民初1203号 原告：韩冬冬，男，1990年9月7日出生，汉族，住山东宁阳县。 原告：任雪松，女，1990年6月11日出生，汉族，住山东宁阳县。 两原告委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被告：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。统一社会信用代码：91370921565248986G。 法定代表人：张瑞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人:马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。 原告韩冬冬、任雪松与被告宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人徐勇、被告宏达公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩冬冬、任雪松向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金2676.70元；2.判令被告支付逾期办证违约金32168.20元；3.由被告承担案件受理费。事实与理由：2017年7月9日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告出售的位于宁阳县××花园小区××幢××单元××室，总价款477982元。合同签订后，原告按照约定支付了房款，被告未在约定期限内交房，也未在约定办证期限内通知并提供办理产权登记手续，被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约。现依法起诉，请求法院判如所请。 宏达公司辩称，一、在商品房开发建设过程中，被告为配合政府开展环保治理蓝天工程等存在不同程度的停工，2020年受疫情影响验收工作延迟，且办理房产证过程中需要多部门配合，手续繁杂，需要较长的时间，导致交房和办证时间逾期；二、原告于2018年6月25日自愿出具《承诺书》，认可宏达公司逾期交房和延期办证的事实，承诺不再追究宏达公司逾期交房和延期办证责任。三、因逾期交房和延期办证，被告已对原告进行了一次性补偿（即免除6个月物业费等措施）。综上，请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年7月9日，原告韩冬冬、任雪松（为买受人）与被告宏达公司（为出卖人）签订合同编号为ＮＹＳ00001153的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要内容：土地使用证号：宁国用2011第0××2号，建设工程规划许可证号：建字第370921201500023号，施工许可证号：××，商品房预售许可证号：宁房预（销）售证第20170013号。买受人购买出卖人金阳•御景花园第27幢1单元6层603室住宅，建筑面积119.81平方米，单价每平方米3776.54元，总价款452467元，附属设施储藏室12.15平方米，单价每平方米2000元，总价款24300元，以上合计477982元；贷款方式付款，商业贷款370000元，买受人应当于2017年7月6日前支付首期房价款107982元，占全部房价款的23%，余款370000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条交付期限：出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第二十条房屋（不动产）登记部分约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款……给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告向原告出具了山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款477982元。2018年6月25日被告交付房屋。其后，被告以减免相应物业费为条件，制作了统一的填充式《承诺书》，内容为：“宁阳县宏达置业有限公司：我是金阳御景花园小区号楼单元室业主,身份证号,由于不可抗拒等原因，贵公司出现了延期交房和延期办理不动产证现象，我自愿不再追究贵公司的违约责任。特此承诺！承诺人（签名按手印）电话号码：”。原告任雪松母亲周桂琴于2018年6月25日在该承诺书的空白处填写了相应内容，在承诺人处填写了本人姓名“周桂琴”并捺了手印，代签了原告“韩冬冬”的姓名，在电话号码处填写原告任雪松的号码“135××××2494”，当场提供了周桂琴本人和韩冬冬的身份证复印件，后被告向两原告减免了6个月物业费。2020年7月27日，被告向原告等业主发出了办理不动产权证的通知。现两原告以被告未按合同约定期限交房，亦未在合同约定期限内通知原告办理不动产权属登记为由，诉至本院，要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金。 诉讼中，原告对该《承诺书》提出异议，认为承诺书系他人在原告本人不知情的情况下代签，非原告本人所签，原告不受该承诺书的约束；即便承诺书系原告方所签，也仅认可不追究被告逾期交房的违约责任，此时办理产权登记逾期的事实尚未发生，原告无法预先作出承诺不予追究；被告若主张承诺书成立，应证明不可抗力原因的存在，但诉讼中被告未举证。 另查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理。 本院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告韩冬冬、任雪松向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定期限交付房屋并在交房后90日内向原告提供办理不动产权证的相应材料、证件，协助原告办理不动产权证。被告于2018年6月25日向原告交付房屋，于2020年7月27日向原告等业主发出办理不动产权证通知，超过了合同约定的交房和协助办证的期限，已构成违约。 本案争议的焦点为：原告任雪松的母亲周桂琴向被告出具的承诺书是否有效。具体分析如下：2018年6月25日，被告以减免六个月物业费为条件向原告送达空白《承诺书》，该行为应视为发出的要约。原告任雪松的母亲周桂琴在《承诺书》上代替原告韩冬冬签名并当场提供本人及原告韩冬冬的身份证复印件，后原告韩冬冬、任雪松并未就周桂琴的行为进行撤销，且实际享受了被告减免六个月物业费的条件，根据日常生活经验，周桂琴的行为应视为两原告的授权或许可，周桂琴的签字行为合法有效，效力及于两原告。原告在承诺书中签字，承诺自愿不再追究被告的违约责任，属原告对自身民事权利的自由处分，双方各自意思表示真实，都是在各自进行价值衡量后作出的民事法律行为，不违反法律法规的强制性规定。在原告未举证证明其在法律规定的有效期内曾申请撤销（即以欺诈、胁迫或以存在重大误解、在作出承诺时显失公平等为由申请撤销）或在事后具备办证条件时进行催告而被告拒不履行或怠于履行合同义务的情况下，应认定是原告的真实意思表示，《承诺书》内容合法、有效。综上，被告实际对原告进行了相应物业费减免，原告方签署《承诺书》承诺不再追究被告的违约责任，现原告再要求被告支付违约金于法无据，亦不符合民事法律行为诚实信用原则。综上，原告请求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第二十五条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告韩冬冬、任雪松的诉讼请求。 案件受理费336元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员 毛传玉 二〇二一年四月二十五日 法官助理 徐 倩 书 记 员 辛 蔚