贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1198号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：杨斌，男，1971年6月22日出生，汉族，住址：贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：杨婷婷，女，1985年8月26日出生，汉族，住址：贵州省贵阳市云岩区。共同委托诉讼代理人：吴建平，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人杨斌、杨婷婷、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人周真恩、被上诉人杨斌、杨婷婷及共同委托诉讼代理人吴建平到庭参加了诉讼，第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤，无不正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未查清基本事实，且认定错误。（一）一审判决未查清被上诉人与大地联创公司之间的基础法律关系。被上诉人自述与大地联创公司之间存在借贷关系，并称约定了到期不能归还借款就转化为购房款不符合商业逻辑；仅有口头陈述的情况下无法认可付款的真实性，且对被上诉人与大地联创公司之间的法律关系未作出任何认定。1．被上诉人陈述大地联创公司借款，但并没有大地联创公司提供的任何合同、借据、收条等债权凭证，并不能以其向案外人毛某转账的1300万认定被上诉人与大地联创公司之间存在借贷关系。2．大地联创公司未支付过利息，被上诉人也未主张过利息，不符合民间借贷的一般规律。一审中，证人乐某陈述项目差钱找杨斌借款但并未明确系个人借款还是公司借款。而毛某陈述只是奉命行事不知1300万元的款项性质。乐某逃避执行，其作出的对被上诉人有利的阐述，不应采信。3．并无证据证明双方约定大地联创公司不能还款时以房抵债。（二）以物抵债不能体现买卖房屋双方的真实意思表示。案涉购房款系借款转化而来，即便被上诉人与大地联创公司之间存在借贷关系，双方的房屋买卖行为，也仅是化解债务的抵债行为，不是真实的交付金钱获得商品房的买卖行为。以物抵债协议不能体现买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，被上诉人对大地联创公司只享有债权请求权不享有物权请求权。以房抵债享有的民事权益不能对抗上诉人享有优先受偿性质的抵押权。二、一审判决超出被上诉人一审诉讼请求范围，程序违法。被上诉人在一审中的第二项诉讼请求为“判令确认原告与贵州大地联创房地产开发有限公司签订的3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃门面房《商品房买卖合同》合法有效”；然而一审判决第二项为“原告杨斌、杨婷婷对位于贵州省凯里市门面享有权利”，被上诉人仅是请求确认合同有效，并未请求享有权利，一审判决超出诉讼请求，违反不告不理的原则。三、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，抵押权优于其他的权利。四、一审判决适用法律错误。（一）上诉人对案涉商铺拥有抵押权，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条审查案外人是否享有排除执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条规定了房屋消费者物权期待权的保护条件，这是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，可以进行选择适用；但若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。《九民会议纪要》第126条规定“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”。只有符合条件的商品房消费者权才能对抗抵押权、排除法院的执行。综上，请求二审法院依法予以改判。杨斌、杨婷婷答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。答辩人为家庭生活需要购买案涉房屋，属于消费者，不是经营者，应当受到消费者权益保护法的保护。二、答辩人与第三人大地联创公司之间存在真实的借贷和买卖合同关系，用借款抵作商品房预付款系答辩人与第三人的真实意思表示。三、案涉1300万元借款与乐某个人之间没有任何法律上的利害关系，该笔款项的借款人实际上是大地联创公司，并且该借款被大地公司用于归还华融公司的到期借款，华融公司在收到购房款的情况下，无权提出任何请求。四、一审判决无遗漏诉讼请求和超越诉讼请求判决的情形，上诉人的该项主张没有法律依据。被上诉人在一审时要求确认合同的效力，一审法院在判决书10页第二段进行了论述。判决书第二项判决被上诉人对案涉房屋享有权利系指案涉房屋享有排除人民法院强制执行的权利。综上，请求二审法院予以维持。大地联创房产公司在二审期间未提交书面答辩意见。杨斌、杨婷婷向一审法院起诉请求：1．判令立即停止对原告购买的位于凯里市门面的强制执行，并解除对上述门面的查封；2．判令确认原告与贵州大地联创房地产开发有限公司签订的3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃门面房《商品房买卖合同》合法有效3．本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月27日原告将款1300万元转入毛某账户上，次日毛某通过中国建设银行黔东南州分行55×××00账户将1300万元转入大地联创公司52×××44账户上，2016年2月1日原告与大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，将其开发的位于凯里市门面转让给原告，2016年12月25日原告分别交纳2号门面商铺款1392270.00元，3号门面款830940.00元，4号门面款1710280.00元，5号门面款1497760.00元，6号门面款2137190.00元，7号门面款1229690.00元，8号门面款1131240.00元，9号门面款1133110.00元，10号门面款510180.00元，共计11572660.00元，并由大地联创公司出具收据认可。并将2至10号门面交予原告占有管理使用，2016年10月4日至2020年5月27日原告将2至10号门面租赁给大地联创公司大地春城项目部等。2017年12月13日被告华融资产公司申请执行大地联创公司的债务案，凯里市法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人大地联创公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产、“永乐家园”项目10509.46㎡的房产、“香山别苑”项目32898.51㎡的房产，二、查封期限三年，三、限被执行人大地联创公司等在十五日内履行法律文书确定的义务，逾期不履行，依法拍卖或变卖被查封的房产。原告不服向凯里市法院提出执行异议，2020年9月1日凯里市法院作出（2020）黔2601执异128号执行裁定书，认定原告与大地联创公司签订2号《商品房买卖合同》，主合同出卖人处无大地联创公司及其法定代表人的签章，应为无效合同，据此，原告未合法取得凯里市门面的所有权，其异议理由不成立，驳回原告的异议请求。原告不服即提出案外人执行异议之诉。另查明：本案涉及的2号至10号门面至今未办理不动产登记手续。2013年12月30日大地联创公司用在建工程位于凯里市设置抵押华融资产公司的债权1.18亿元。一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。原告与大地联创公司经过协商，共同签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方应全面履行合同义务。原告依约全额缴纳了购房款，第三人依约交付了房屋，视为双方履行了合同义务。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨斌、杨婷婷对案涉房屋享有的实体权利符合上述规定的条件，足以排除法院强制执行，被告的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行原告杨斌、杨婷婷位于贵州省凯里市门面。二、原告杨斌、杨婷婷对位于贵州省凯里市门面享有权利。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，杨斌、杨婷婷围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。杨斌、杨婷婷提交证据如下：2-10号房屋租赁合同、情况说明、租金转账记录，拟证明杨斌、杨婷婷在法院查封前就已经合法的占有该不动产。华融贵州分公司质证认为，对证据的真实性无异议，2-10号房屋确实已经出租，但是不能证明杨斌、杨婷婷是合法占有，不能证明其对案涉房屋享有可以排除强制执行的权利。本院经审查认为，该组证据真实、合法，且能如实反映案涉房屋的租赁情况，对该组证据，本院予以采信。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院另补充查明，2014年，华融贵州分公司对大地联创房产公司债权到期，大地联创房产公司遂要求大地春城项目部负责人乐某向外借款用于归还华融贵州分公司。2014年5月27日，乐某与杨斌口头约定大地联创房产公司向其借款1300万元，约定3分利息。当日杨斌于工行贵阳黄金路支行将1300万元汇至大地春城项目部出纳毛某的个人账户，该款项到账后，毛某于当日通过中国建设银行黔东南州分行55×××00账户将1300万元分三笔转入大地联创房产公司52×××44账户上。后大地联创房产公司一直未能还本付息。经杨斌多次催款，大地联创房产公司决定以其在大地春城修建的房屋抵偿欠付的借款。2016年2月1日，大地联创房产公司与杨斌、杨婷婷签订《商品房买卖合同》并加盖有公司的公章，将案涉大地春城5-8栋的9个门面转让给杨斌、杨婷婷，并于当日将9个门面的钥匙交付给杨婷婷。2016年6月起至今，杨斌将案涉9个门面进行出租管理并收取租金，其中7号门面租赁给大地春城项目部。同时查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日华融资产公司申请执行大地联创公司的债务案，凯里市法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封了包括案涉门面在内的大地联创房产公司名下的房产。杨斌、杨婷婷提起执行异议被驳回后，遂提起案外人执行异议之诉。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合本案当事人的诉辩主张，本案二审争议的主要焦点是：一、杨斌、杨婷婷与大地联创房产公司之间是否存在真实的借贷关系，其商品房买卖行为是否合法有效；二、一审判决杨斌、杨婷婷对案涉门面享有权益是否超出原告的诉讼请求；三、一审判决是否遗漏确认合同效力的诉讼请求；四、杨斌、杨婷婷对华融贵州分公司申请执行的标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，从本案查明的事实看，2014年5月27日杨斌将1300万元款项转入毛某账户上后，毛某将1300万元分三笔直接转入大地联创房产公司账户上，结合当事人的陈述、资金的流向、证人毛某、乐某的证词以及2016年2月1日杨斌与大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》用以抵债的事实，足以认定双方之间存在真实的债权关系。双方虽未签订以房抵债的书面协议，但其后签订《商品房买卖合同》并将案涉门面交付给杨斌、杨婷婷的事实也足以证明双方形成了以房抵债的意思表示，也是符合客观实际的。华融贵州分公司虽否认借贷关系的真实性及商品房买卖的真实性，但并未提供有效证明，本院对此不予采信。关于争议焦点二，一审法院判决主文第二项“原告杨斌、杨婷婷对位于贵州省凯里市门面享有权利”，其中“享有权利”系指杨斌、杨婷婷对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，系对判决主文第一项内容的解释，并不存在超出诉讼请求的情形。华融贵州分公司认为该判项超出的当事人的诉讼请求的上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点三，杨斌、杨婷婷在一审中其诉讼请求第二项为“判令确认原告与贵州大地联创房地产开发有限公司签订的3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#门面房《商品房买卖合同》合法有效”，一审法院在判决书第10页倒数第二行对案涉《商品房买卖合同》的效力作了阐述，“原告与第三人大地联创公司经过协商，共同签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方应全面履行合同义务。”，故不存在遗漏诉讼请求的情形。关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十八条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证据责任”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合审理查明的事实可知，大地联创房产公司对案涉的房产办理了在建工程抵押登记，且已被生效裁判确认，就争议房屋享有优先受偿权，因此，案外人就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本案需要讨论的核心问题。本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。因此，普通购房消费者的优先权优先于抵押权，即为《执行异议复议规定》第二十七条规定的例外情形。若案外人对登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，应着重审查该案外人是否属于购房消费者。若其为购房消费者，再审查其是否满足《执行异议复议规定》第二十九条排除执行异议的条件，进而判断案外人诉请能否足以排除人民法院的强制执行。就本案而言，杨斌、杨婷婷在大地联创房产公司处通过债务抵消的方式获得的系门面，非商品房，其身份不属于购房消费者，故不满足《执行异议复议规定》第二十九条规定的排除人民法院强制执行的要件；另一方面，杨斌、杨婷婷与大地联创公司之间的借款行为、以房抵债的意思表示、签订《商品房买卖合同》的时间均在案涉的门面办理抵押登记的时间之后，华融公司对案涉门面依法享有对抗案外人杨斌、杨婷婷的优先受偿权。因此，杨斌、杨婷婷提出的案外人执行异议不符合《执行异议复议规定》的规定，不能排除人民法院对案涉门面的强制执行。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十九条之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13752号民事判决；二、驳回杨斌、杨婷婷的全部诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由杨斌、杨婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月三十日书记员 刘智慧