广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初2594号原告：东莞市九国春包装制品有限公司，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区西坊路87号工业区××××，统一社会信用代码为914××××××××××××913。法定代表人：李绍荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨婉霞，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项新紫，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市港菱实业有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××862X6。法定代表人：江某1。被告：东莞市虎门镇北栅股份经济联合社，住所地广东省东莞市虎门镇北栅社区，统一社会信用代码为N244×××××××××××538。法定代表人：陈志强，该单位理事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。原告东莞市九国春包装制品有限公司（下简称九国春公司）诉被告东莞市港菱实业有限公司（下简称港菱公司）、东莞市虎门镇北栅股份经济联合社（下简称北栅股联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，于2021年3月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告九国春公司的委托诉讼代理人杨婉霞，被告港菱公司的法定代表人江某1，被告北栅股联社的委托诉讼代理人陈展林、吴明恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九国春公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告港菱公司向原告九国春公司退还押金75300元；2.判令被告港菱公司退还原告九国春公司自2020年9月起至搬离之日止期间已付的租金（暂计至2020年11月16日止为75300元）；3.判令被告港菱公司退还原告九国春公司多收的电费134432元、水费4854.2元；4.判令被告港菱公司、北栅股联社连带赔偿原告九国春公司装修补偿费损失200000元（具体以鉴定评估价值为准）；5.本案诉讼费用均由被告港菱公司、北栅股联社承担。事实与理由：九国春公司与港菱公司于2020年1月1日续签《厂租租赁合同书》，约定港菱公司将位于北栅社区西坊路87号B栋2楼右边厂房租赁给九国春公司使用，租赁期限5年9个月，自2020年1月1日起至2025年9月30日止，每月租金23800元。合同签订后，加上之前已付押金25272元，九国春公司共支付了75300元作为押金，承租后九国春公司对租赁物进行装饰装修。租赁期间，港菱公司按1.3元/度、5元/吨的标准向九国春公司收取电费和水费。合同第七条第三款约定，如租赁物进行三旧改造，港菱公司应在收到旧改文件后通知解除合同，九国春公司应在收到港菱公司通知之日起六个月内搬离，如通知搬离时间少于六个月的，九国春公司有权在搬离期间内不交租金。北栅股联社在2020年8月3日通知港菱公司旧改拆迁事宜并停止收取港菱公司2020年9月之后（包括2020年9月份）的租金。港菱公司隐瞒上述事实，直至2020年9月7日，九国春公司等租客才得知案涉租赁物将进行旧改，并于9月16日收到港菱公司发出的《通知书》，通知九国春公司在内等全部租客即日开始搬离清退至2021年2月7日止，并承诺补偿租客搬迁费、安置费等。且港菱公司为清退租客，违反合同及双方约定，对九国春公司承租厂房实施停水停电等严重影响九国春公司生产经营，强制要求九国春公司支付搬离期间租金，九国春公司因经营需要不得不继续交租的事实。综上，九国春公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告港菱公司答辩称：九国春公司现在没有交房租和水电费给港菱公司，九国春公司经常拖欠房租和水电费。港菱公司不同意退还押金，因为是九国春公司自己搬走的。港菱公司不同意退还2020年9月起的已付租金，这是九国春公司本应支付给港菱公司的。港菱公司不同意退还水电费，水电费是按照电表和水表收取的费用。对于赔偿装修损失问题，是北栅股联社要求九国春公司搬走的，不是港菱公司逼九国春公司走的，九国春公司应该要求北栅股联社赔偿，不应要求港菱公司赔偿，因为双方的租赁期尚未到期。被告北栅股联社答辩称：一、九国春公司是基于与港菱公司的房屋租赁合同提起本案，而北栅股联社不是该合同的当事人，与九国春公司之间不存在房屋租赁合同关系，故基于合同相对性原则，九国春公司无权要求北栅股联社承担案涉合同的责任。由于案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，故案涉合同无效，而北栅股联社也没有参与案涉合同的签订，对此没有过错，不必承担赔偿责任。二、无论港菱公司与北栅股联社之间的租赁合同，还是九国春公司与港菱公司之间的租赁合同，均在合同中明确约定了租赁物一旦发生三旧改造，就属于约定解除情形，证明两份合同的当事人在签订合同时已经预见租赁物将会进行三旧改造，根据诚信原则，在该约定解除条件成就后，港菱公司作为承租人，九国春公司作为次承租人，均应按照合同约定将租赁物返还给北栅股联社。因此，北栅股联社在案涉三旧改造项目依法审批通过后就按约通知了港菱公司，港菱公司也按约通知了九国春公司，九国春公司应依法及时返还租赁物。如果由此产生相应损失，北栅股联社对此无任何过错，九国春公司诉请要求北栅股联社承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。另外，由于九国春公司的第二项诉请是要求返还搬迁期的租金，故根据合同相应条款的约定，九国春公司已经放弃主张装修损失，故九国春公司无权再提起装修损失的赔偿请求。三、根据谁主张谁举证的原则，九国春公司目前的证据并未能证明其装修损失的具体金额，依法应承担举证不能的后果。本院查明：2020年1月1日，甲方（出租方）港菱公司与乙方（承租方）九国春公司签订了《厂租租赁合同书》一份，约定：甲方将位于北栅社区西坊路87号B栋2楼右边的租赁物出租给九国春公司使用；厂房月租金为23800元，宿舍月租金为1300元，租赁期自2020年1月1日起至2025年9月30日止共5年9个月；乙方于合同签订之日起需一次性向甲方缴交相当于三个月租金的租赁定金共75300元，租赁期满并结清租金和各项费用后，甲方将租赁定金无息退还给乙方；第七条第3款约定，租赁期间，如社区对该租赁建筑物进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之后，书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方的通知之日起六个月内搬离，因此造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担损失，且甲乙双方不承担违约责任，如因通知搬离时间少于六个月，乙方有权在搬离期内不交租金，但一切非租金的经营费用乙方应按规定交纳。港菱公司于2020年6月9日出具《收据》，确认收到了九国春公司支付的“厂房+宿舍押金”75300元。庭审中，港菱公司称其没有该租赁物的房产证、建设工程规划许可证。九国春公司提交了由东莞市虎门镇北栅社区×××民小组向港菱公司出具的落款日期为2020年8月3日的《通知书》，其上载明：本经济联合社召开股东代表大会表决通过了三旧改造，因港菱公司所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造相关约定，特此通知港菱公司配合三旧改造所需进行搬离清退，本通知发布之日即为正式清退起始日期，等等。北栅股联社亦提交了该《通知书》，该《通知书》有九国春公司法定代表人李绍荣的签名，港菱公司称北栅股联社的工作人员拿该《通知书》到其法定代表人江某1的办公室，但江某1不同意签名，要谈好补偿才同意签名。九国春公司提交了由港菱公司向“各租户”出具的落款日期为2020年9月7日的《通知书》，其上载明：接虎门北栅社区西坊居民小组通知，因租户所租赁的厂房位于三旧改造范围内，按租赁合同中三旧改造的相关约定，特通知各租户配合三旧改造所需进行搬离清退，搬离将有搬迁费、安置费的补偿等，本通知书发布之日即为清退起始日期，可延续到2021年2月7日止，等等。庭审中，港菱公司称是北栅股联社要求其于2020年9月7日发出该《通知书》。九国春公司于2020年9月至2021年1月期间交付了租金122900元。九国春公司还主张港菱公司按电费1.3元/度和水费5元/吨的标准收取水电费，该标准与供电局0.9元/度和自来水公司2.4元/吨收费标准相差甚远，暂计至2020年11月11日九国春公司实际使用1867吨水及336680度电，产生电费损失134432元、水费损失4854.2元。庭审中，九国春公司称其已于2021年1月份搬离。九国春公司提交了《装修费用明细表及现场照片》，主张其装饰装修损失为200000元，并申请法院对房屋装修价值进行鉴定。另查明，北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》显示，出租方（甲方）北栅股联社与承租方（乙方）港菱公司于2017年9月15日签订了《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于北栅社区西坊路87号的租赁物出租给乙方使用，租赁期从2017年9月1日起至2025年9月30日止共8年1个月，租赁物每月租金217000元；第七条第3款约定，水电费和其他费用必须按有关规定的统一收费标准与次承租人结算，不得随意调高收费价格，不得自立名目向次承租人滥收费用；第八条第4款用加黑字体约定，租赁期间，如因甲方对该商铺进行三旧改造的，甲方应在收到相关三旧改造文件之当日书面通知乙方解除合同，乙方应自收到甲方合同的通知之日起六个月内搬离商铺，因此而造成租赁物、设备或其他财物损失的，双方各自承担其损失，且甲方双方互不承担违约责任，甲方给予乙方6个月搬迁期，搬迁期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定交纳；第十条第1款约定，双方确认，双方均对本合同租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，确认本合同标的物为按土地使用权和建设的现状租赁，双方均承诺谨遵诚实信用原则，对本项出租及双方租赁合同的效力不持任何异议；等等。北栅股联社还提交了东莞市虎门镇人民政府盖章的落款日期为2019年12月13日的《虎门镇规划委员会工作会议纪要》，其上载明：会议原则同意虎门镇北栅社区的案涉地块纳入虎门镇2019年度第1批次改造单元，按程序上报市相关部门审批，最终按市审批结果办理相关手续。庭审中，北栅股联社称该租赁物没有土地证、房产证、建设工程规划许可证。以上事实，有原告九国春公司提交的《厂租租赁合同书》《押金收据》《通知书》《装修费用明细表及现场照片》、《房租、水、电费（专用）收据》及转账记录，被告北栅股联社提交的《厂房租赁合同书》《虎门镇规划委员会工作会议纪要》《通知书》，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。对本案的争议处理如下：首先，北栅股联社确认其出租给港菱公司的租赁物没有建设工程规划许可证，故港菱公司承租后再部分转租给九国春公司的租赁物亦无建设工程规划许可证，根据法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，港菱公司与九国春公司于2020年1月1日签订的《厂租租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，港菱公司应向九国春公司退还押金75300元。其次，本案纠纷是因租赁物所在的地块三旧改造而起。根据九国春公司与港菱公司所签订的《厂租租赁合同书》第七条第3款的约定，双方对于三旧改造是有所预见的，并约定如出现该种情形则乙方于六个月内搬离，且各自承担损失、双方不承担违约责任。前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，即使房屋租赁合同无效，部分约定仍可参照适用。本案中，案涉《厂租租赁合同书》虽然是无效合同，但《厂租租赁合同书》第七条第3款的约定是双方的真实意思表示，且是双方预见到三旧改造情形而约定的结算及清理条款，其性质与同样皆有结算性质的租金标准相近，根据诚实信用原则，应参照适用。关于九国春公司的诉请，其一，该第七条第3款约定，如通知搬离时间少于六个月，则九国春公司有权在搬离期内不交租金。即使港菱公司向各租户发出搬离《通知书》确实是2020年9月7日，但搬离期延续至2021年2月7日仅五个月，九国春公司在少于六个月搬离期内可不交租金，故港菱公司应向九国春公司退回2020年9月至2021年1月期间的房屋占有使用费122900元。其二，参照《厂租租赁合同书》第七条第3款“各自承担损失、双方不承担违约责任”的约定，对九国春公司诉请港菱公司赔偿装修损失200000元，本院不予支持。九国春公司申请对房屋装修价值进行鉴定，因无必要，故本院不予准许。其三，根据《房租、水、电费（专用）收据》，九国春公司一直是以水费5元/吨、电费1.3元/度的标准向港菱公司缴纳水电费，并持续多年，该交费标准是双方的真实意思表示，九国春公司亦没有证据显示其在本案纠纷发生前曾提出过异议，九国春公司现主张返还多付的水电费，有违诚实信用原则，本院不予支持。最后，根据前述分析，港菱公司既无需承担赔偿装修损失的责任，则北栅股联社亦无需承担连带赔偿责任，且案涉租赁物所在地块进行的是三旧改造，最终案涉租赁物可能被拆除，北栅股联社收回案涉租赁物亦无法利用其附着的装饰装修而取得额外的利益，就此而言，亦无需承担赔偿装修损失的责任。综上所述，港菱公司应向九国春公司退还押金及房屋占有使用费，九国春公司的其他诉请应予以驳回。对于港菱公司称应由北栅股联社承担责任，因北栅股联社并非案涉《厂租租赁合同书》的合同当事人，故无需就退还押金及房屋占有使用费承担责任。依据前述援引法律条文之规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市九国春包装制品有限公司押金75300元；二、限被告东莞市港菱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市九国春包装制品有限公司2020年9月至2021年1月期间的房屋占有使用费122900元；三、驳回原告东莞市九国春包装制品有限公司对被告东莞市虎门镇北栅股份经济联合社的全部诉讼请求；四、驳回原告东莞市九国春包装制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4324元，由被告东莞市港菱实业有限公司承担1749元，由原告东莞市九国春包装制品有限公司自行承担2575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林雄东二〇二一年四月十九日书记员  陈颖仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。