秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0391民初1586号 原告（反诉被告）：赵聪，男，1979年9月24日出生，汉族，个体，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：谢明月，河北谦恩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常开清，女，1949年1月25日出生，汉族，退休工人，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：周扬，女，1979年10月1日出生，汉族，个体，现住秦皇岛市北戴河区，（系被告常开清之女）。 被告：周秦生，男，1949年7月12日出生，汉族，秦皇岛市海港区人民法院退休工作人员，现住秦皇岛市海港区。 第三人：秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街西段560号，统一社会信用代码91130300235990387X。 法定代表人：刘树森，总经理。 委托诉讼代理人：邓晓雷，河北海立律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵聪与被告（反诉原告）常开清、被告周秦生、第三人秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司（以下简称金屋地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵聪、被告（反诉原告）常开清、被告周秦生、第三人秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵聪向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告赵聪与被告周秦生于2007年11月8日签订的《买卖协议》合法有效，坐落于秦皇岛市海港区房屋归原告所有；2.二被告及第三人立即协助原告办理坐落于秦皇岛市海港区房屋的不动产登记过户手续；3.被告承担所有诉讼费用。事实和理由：被告周秦生系秦皇岛市海港区人民法院退休职工,被告常开清与周秦生系夫妻关系。2007年秦皇岛市海港区人民法院为职工集资建房,因被告周秦生无力购买集资房屋,其于2007年11月8日与原告签订《买卖协议》,协议约定被告周秦生将其名下的海港区法院院内家属楼卖给原告,房价按最终价格付清基础上另加伍万元。经计算,房屋最终价款为423547元。根据原被告约定,房款应为473547元,现原告已支付房款456547元。原告多次要求被告办理该房屋的产权过户手续,但被告拒不配合。另,被告周秦生于2017年10月提起诉讼,要求解除与原告签订的《买卖协议》,最终,人民法院驳回了周秦生的诉讼请求。现该房屋具备了办理不动产过户登记的条件。因该房屋系第三人开发,故该房应只有在第三人协助被告办理产权登记手续后,由被告协助原告办理过户手续。原告与被告周秦生协商未果,故原告依法提起诉讼。 被告周秦生辩称，2007年海港法院集资盖房，我共交了6万元的首付，后来因为我与家属的感情不和，我私下和赵聪签署了协议，将该房子转让给赵聪。不是我没有钱支付房款，我私下想背着我的妻子卖掉房子，后期我从赵聪手中拿过钱，但不是房款是个人借款。因为后来我生病住院三年，身体不好，一直在住院治疗，这三年欠的房款是我妻子付的，并不是赵聪支付的。赵聪将门撬开，非法入住。我在2017年起诉了赵聪，我和赵聪在2007年签署的协议中，房屋交付使用后赵聪应给我剩余房款，但其一直没有给我剩余房款。涉案房屋2010年交付使用，房屋钥匙我也没有拿。2019年的时候我去海港法院询问我还欠多少房款没有支付，法院给我算了，前期我交了一次一万元，一次5万元，还欠160136元。后期房屋被原告撬锁我也向派出所报案了。 第三人金屋地产述称，金屋地产公司只是涉案地产的代建单位，与双方争议的标的没有利害关系，第三人服从法院依法裁决。 被告（反诉原告）常开清辩称，答辩人常开清于2020年12月16日收到贵院转来的答辩人与被答辩人因房屋买卖合同纠纷一案的《应诉通知书》,现就答辩人的诉讼请求,提出答辩意见如下:一、常开清的房产周秦生无权变卖。常开清于2003年交纳集资款5万元,2006年房屋动工时又交纳1万元购房款,2019年交纳160136元购房款购买海港法院家属楼,现秦皇岛市东环南里1-2-1102号,上述所有款项均系常开清个人收入支付,常开清系合法的产权所有人。在《合同法》第一百三十二条中明确规定“出卖标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”,法律中明确规定不允许出卖他人之物。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不允许买卖。常开清与周秦生二人已分居十三年之久,期间并无往来,甚至周秦生的下落常开清都不知晓,周秦生私自变卖了常开清的房产,系无权代理行为,所签合同为无权代理合同,严重违反了法律的明文规定。二、被答辩人赵聪买房不支付房款,致使答辩人常开清的合法房屋被强行占有并入住多年,该行为对常开清造成了巨额的经济损失。该房屋首批集资款5万元是常开清于2003年7月7日支付,且收据一直在常开清处保管,2006年2月房屋动工时又支付了1万元,2019年9月房屋产权单位财务下发了该房尚有欠款的催款通知单一份,常开清又按照要求交纳了160136元款项,财务在收取后已开具了合法的票据。常开清在集资房购买中共全额交纳了220136元购房款,系合法的房屋所有人,物权法第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”;第六十六条规定“私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位或是个人侵占、哄抢、破坏";第二百四十三条规定“不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息”。被答辩人赵聪就算是想买房也应支付合理的价款,在仅给付了少部分房款的情况下就强行入住达十几年之久,甚至还想请求法庭帮助其办理产权登记手续,其行为对常开清的合法权益造成了严重的侵害,对常开清造成了巨额的经济损失,其违法行为实在是令人发指。常开清交纳的房款是2003年同期的单位集资房款,和今日房屋市场价格已相差数倍,常开清自已合法购买的房屋有权要求被答辩人赵聪依法返还、或是按照现有商品房价格支付房款及给予赔偿。 原告（反诉被告）赵聪辩称，常开清主张周秦生与我方签订的买卖合同系无权代理合同，为无效合同没有法律依据，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。常开清该请求不应得到支持。常开清要求我方赔偿损失的前提是合同无效，鉴于合同有效，该诉讼请求不应支持，请法院驳回常开清的诉讼请求。 经审理查明，被告周秦生原系秦皇岛市海港区人民法院（以下简称海港法院）职工，该院有干警住宅楼项目。2003年7月7日，周秦生向海港法院交付5万元房屋集资款，之后又交纳1万元集资款。2007年11月8日被告周秦生（甲方）与原告赵聪（乙方）签订买卖协议一份，约定：甲方自愿将秦皇岛市海港区人民法院自己名下坐落在海港区法院院内家属楼，12楼2022号约150㎡的集资房卖给乙方，因房屋没有盖好最终价格没有出来，经双方协商达成如下协议：一、甲方按房价最终价格付清基础上另加人民币伍万元的价格将房屋卖给乙方，乙方于2007年11月8日给付首期房款人民币贰拾万元整，剩余款项乙方应于房屋交付前付给甲方，甲方先期垫付乙方应于年底前给付甲方。二、甲方负责在房屋交付前将房屋产权及按揭贷款手续办理到乙方名下，费用由乙方承担。三、甲乙双方不得违约，如一方违约则承担违约责任，不可抗力和政策性调整除外。四、本协议自签订之日起生效。协议下方有原告周秦生及被告赵聪签字按印。协议签订后赵聪向周秦生、海港法院交付了部分购房款，房屋建成后，赵聪于2014年9月实际入住该房屋。 2017年10月周秦生以赵聪为被告提起诉讼，要求解除双方签订的买卖协议，判令赵聪将坐落于秦皇岛市海港区房屋返还给周秦生。河北省秦皇岛市山海关区人民法院受理后追加常开清为第三人，2019年4月22日河北省秦皇岛市山海关区人民法院作出了（2018）冀0303民初3844号民事判决书，认定“周秦生与赵聪签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方未在合同中约定解除条件，按照双方约定总房价款为473547元，被告赵聪已支付456547元，被告赵聪依约支付大部分房款，且2014年9月份被告赵聪实际入住涉案房屋。赵聪已履行了合同中的主要债务，本案中不存在合同法规定的法定解除情形。故原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。”遂判决驳回原告周秦生的诉讼请求。后周秦生、常开清不服提出上诉，2019年9月26日秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03民终2539号民事判决书，驳回上诉维持原判。 上述事实有当事人陈述、买卖协议、（2018）冀0303民初3844号民事判决书、（2019）冀03民终2539号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，关于原告赵聪与被告周秦生于2007年11月8日签订的《买卖协议》的效力，经原一二审判决认定，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同。常开清以周秦生无权处分案涉房产，签订的合同为无权代理为由主张合同无效，本院不予支持，原告赵聪与被告周秦生双方签订的《买卖协议》合法有效。关于原告赵聪诉请判令坐落于秦皇岛市海港区房屋归原告所有，根据法律规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋现未办理产权登记，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告赵聪要求被告及第三人协助原告办理秦皇岛市海港区房屋的不动产登记过户手续的诉请，案涉房屋为双方夫妻关系存续期间被告周秦生参与购买秦皇岛市海港区人民法院集资楼所购，属于夫妻共同财产，周秦生、常开清夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共有，房屋所有权转移需全体共有人同意，原告与周秦生签订的《买卖协议》中无共有人常开清签字，原告亦未提供证据证明周秦生签订该协议时取得了常开清的同意或授权，庭审中常开清明确表示不同意出卖该房屋，不同意办理该房屋权属变更登记，原告不能依该协议向常开清主张履行过户义务。故对原告赵聪该诉讼请求不予支持。在合同有效不能履行的情况下，原告赵聪可以另案向被告周秦生主张解除合同并要求其承担违约责任。反诉原告常开清要求反诉被告赵聪返还房屋、或是按照现有商品房价格支付房款及给予赔偿的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）赵聪与被告周秦生于2007年11月8日签订的《买卖协议》合法有效； 二、驳回原告（反诉被告）赵聪其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）常开清全部诉讼请求。 案件受理费8404元，原告（反诉被告）赵聪负担4202元，被告周秦生负担4202元；反诉费2300元，由被告（反诉原告）常开清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长 张 一 人民陪审员 邹 晗 人民陪审员 刘 伟 二〇二一年四月二十七日 书 记 员 李思元