苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初5306号原告（反诉被告）：石阳，男，1991年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告（反诉被告）：徐树山，男，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省凤台县。原告（反诉被告）：王化剑，男，1986年4月3日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：周先兵（代理上述三原告），江苏元融律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室。法定代表人：柳恒斌,执行董事。被告：柳恒斌，男，1989年10月7日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：周中云（代理上述两被告），江苏宁瑞律师事务所律师。原告石阳、徐树山、王化剑与被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（以下简称苏创公司）、柳恒斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序。2020年9月，被告苏创公司提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告徐树山及原告石阳、徐树山、王化剑的共同委托诉讼代理人周先兵、被告苏创公司、柳恒斌的共同委托诉讼代理人周中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石阳、徐树山、王化剑向本院提出诉讼请求：1、判令苏创公司返还三原告的房屋租赁保证金410828.29元；2、判令苏创公司向原告支付违约金720604.06元；3、判令苏创公司赔偿原告装修损失暂计20万元（最终以评估或鉴定为准）；4、判令苏创公司承担本案的律师费2万元；5、判令被告柳恒斌对被告苏创公司上述1、2、3、4项债务承担连带责任；6、诉讼费用由被告承担。诉讼中，三原告将诉讼请求2中的违约金金额变更为1184886元，并撤回诉讼请求3。事实和理由：2019年1月9日，三原告与被告(次承租人)签订房屋租赁协议，约定三原告承租被告位于的房屋，租赁面积为1151平方米，租赁用途为经营超市，租赁期限为2018年3月21日起至2026年1月20日止，合同还对双方的其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，三原告依约向被告支付了租金，并对房屋进行了装修，用于开设苏州优万家超市。后因被告未及时向案外人(承租人)支付租金，2019年8月6日，案外人向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼(案号：2019苏0508民初7547号)，要求解除案外人与被告的租赁合同。该案先后经苏州市姑苏区人民法院、苏州市中级人民法院二审终审后发生法律效力。根据该案判决内容，被告应于判决生效后10日内向案外人返还涉案的租赁房屋，并判决原告于判决生效后10日内返还占有使用的涉案房屋。被告的违约行为，导致三原告无法继续使用涉案租赁房屋，开设的苏州优万家超市无法继续经营，给三原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望依法判如所请。被告苏创公司、柳恒斌共同辩称：1、原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告完全可以与苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）继续签订租赁合同，不存在损失，而原告结束合同离场是因为自己经营不善，并非是被告的原因导致损失，故其所谓的损失应由其自己负责。2、文康公司因原告已经离场，是否还继续承租态度不明确，为了不继续让场地空置造成浪费，故而在执行过程中要求三原告返还场地，实际上在原告离场后文康公司就已经接手案涉房屋。3、因原告欠付其租金，其多次送达催收通知，为了维护其合法利益，其已就本案提起反诉。4、柳恒斌作为公司法人，不应承担原告所谓的损失及其他各项诉讼请求。反诉原告苏创公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付租金1686132元、物业费229359.54元；2、判令反诉被告支付违约金72万元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼中，反诉原告苏创公司撤回诉讼请求2。事实和理由：2019年1月9日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议，约定反诉被告承租位于的房屋用于经营超市；租赁期为2018年3月21日至2026年1月20日，合同约定免租期6个月，但是租赁期不满8年的不享受免租期的租金优惠；合同约定保证金担保的范围为：租金、物业费、逾期支付租金的滞纳金、违约金及其他一切应由反诉被告承担的费用；合同约定如反诉被告逾期支付租金愿意按照日租金标准的双倍计算支付逾期期间的违约金；如反诉被告逾期缴纳各种租金或物业管理费等其他费用超过15日并经催告7日后仍不缴纳的，反诉原告有权利解除合同，不予退还保证金，不对装修补偿，收回房屋并可以要求反诉被告支付当年租金的二倍作为违约金。合同履行过程中，反诉被告逾期支付租金并在催告后仍不支付；文康公司在与反诉原告的租赁合同诉讼中，明确表示愿意继续与有经营意愿的继续履行之前与反诉原告之间的合同；在文康公司与反诉原告之间的二审诉讼结果没有出来之前，反诉被告就自行离场。反诉被告因自己经营不善，自行离场，并非是因为反诉原告与文康公司之间诉讼影响到其正常经营；因欠付反诉原告租金造成违约，应向反诉原告承担违约金。为了维护反诉原告的合法利益，故向法院提起反诉，望判如所请。反诉被告石阳、徐树山、王化剑共同辩称，1、其离场时间是在二审判决生效之后，文康公司要求其支付房租，因双方没有谈拢，文康公司擅自对其采取停电的措施，导致其无法继续经营，其才撤场。2、其不存在违约行为，本案的引起是因为反诉原告与文康公司的合同纠纷发生的，其不存在过错，不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：苏州市不动产权利人登记为苏州市友联实业公司，本案所涉房屋为2号楼一楼。2018年1月3日，苏州市友联实业公司出具关于桐泾商务广场部分商业面积出租给文康公司的情况说明，载明：我司同意文康公司将其所承租的我司合法所有的位于苏州市商业部分12797平方米（含公用分摊面积，包括负一楼整体3680平方米，一楼闲置4560平方米，二楼闲置4557平方米）进行对外招商，但承租方需向我司申报具体使用用途，保持合同约定的业态规划，承诺租赁该房屋按非居住的用途使用，不得用于日常生活居住，并遵守国家、苏州市有关房屋使用和房屋管理的规定。2018年1月22日，文康公司（出租方，甲方）与苏创公司（承租方，乙方）签订桐泾商务广场租赁合同，约定甲方将其合法承租并享有转租权的位于商业部分10942平方米（含公摊面积）出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日，合同并对其他事项作了约定。后文康公司与苏创公司签订房屋招商转租书面同意书，约定文康公司同意苏创公司在租赁期限内可以将租赁房屋转租给第三方。2018年3月16日，苏创公司（出租方、甲方）与石磊（承租方、乙方）签订租赁定金协议，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于的房屋，租赁建筑面积1843.55平方米，期限自2018年3月16日起至2026年1月5日止，租赁价格93.5元/平方/月，租赁押金为三个月租金，免租期六个月，经营范围为超市，物业费用为6元/平方/月，双方约定本项目在2018年3月20日前完成签约。乙方在本协议签订之日即向甲方支付定金35万元。在正式合同签订后，此协议自动失效，上述定金转为乙方向甲方缴纳的正式合同的押金，并由甲方向乙方重新开具押金收据。合同还对其他事项作了约定。2018年，姑苏区优万家超市（甲方）与苏州三度空间建筑装饰工程有限公司（乙方）签订装饰工程合同书，约定工程名称为苏州桐泾路优万家超市，工程地点，建筑面积1500平方米，工程总造价为50万元。乙方进场施工后，各项完成的工程量，双方以书面形式签字确认。合同落款处，甲方为石阳签字，加盖姑苏区优万家超市公章，乙方加盖苏州三度空间建筑装饰工程有限公司公章。2018年4月9日，优万家超市（买方、甲方）与苏州旺亚冷暖设备有限公司（乙方）签订美的中央空调系统采购安装合同，约定工程名称为美的吸顶机、挂机，工程地点，工程内容为空调设备采购及安装。设备总价值94980元，安装材料总价5P吸顶机按90元每米，1.5挂机按80元每米，按实际结算，不含税报价。2018年，姑苏区优万家超市（甲方）与无锡念典商贸有限公司（乙方）签订购销合同，约定工程地点为（优万家超市），预计开工日期2018年4月15日，预计竣工日期2018年5月20日，乙方负责安装调试，甲方负责电源扯到指定位置以及土建工程（冷库地面、开孔、外机栅栏）。签订合同后3天内，甲方当即付乙方货款88000元；安装调试验收后20天内，甲方当即付乙方货款127000元，2019年5月20日前，甲方支付乙方货款5000元。乙方主要负责提供日配风幕柜、水果风幕柜、鲜肉区、组合岛柜等设备，工程合计230984元，工程优惠价22万元。后双方签订增补合同，增加了部分设备，甲方再支付乙方货款11750元。2019年1月9日，苏创公司（出租方、甲方）与石阳、徐树山、王化剑（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方与乙方的石阳曾于2018年3月签订房屋租赁协议一份，根据经营需要，希望引入另外两名合作股东与其共同承租房屋，且租赁房屋位置、面积与原来发生变化，经双方协商一致，上述协议已提前终止，现由甲方与石阳、徐树山、王化剑共同签署新的房屋租赁协议，三位承租人对本协议项下的债务共同承担连带责任。甲方出租给乙方的房屋，坐落在的房屋，租赁建筑面积为1151平方米。甲方向乙方承诺租赁该房屋用作超市，租赁期限自2018年3月21日起至2026年3月16日止，共计94个月，甲方应于2018年3月16日将该房屋交付给乙方。关于免租期，双方约定乙方免租期共计6个月(分别为：自2018年3月16日起至2018年7月20日止和自2019年7月21日起至2019年9月20日止，共计6个月)。乙方按合同约定享有免租期租金，租期起始日时乙方应按规定支付租金；租赁期不满8年的，不享受免租期的租金优惠；若因乙方原因在租赁期届满前提前终止本合同的，乙方应支付甲方免租期内的全部租金，免租期租金按本合同约定的全部租金，即从本合同签订之日起开始计算租金，免租期租金按本合同约定的租金标准计算。关于租金，自2018年3月16日起至2019年1月5日止，月租金为175831.43元，年租金为1758310.43元；自2019年1月6日起至2020年1月5日止，月租金为102248.5元，年租金为1226982元；自2022年1月6日起至2022年1月5日止，月租金为109405.89元，年租金为1312870.74元；2022年1月6日起至2024年1月5日止，月租金为117064.3元，年租金为1404771.69元；2024年1月6日起至2026年1月20日止，月租金为125258.8元，年租金为1503105.7元。因考虑到乙方所开的超市经营困难，自2019年1月6日起至2020年1月5日止的租金按照每月9万元的标准支付，如2019年12月31日前，经审计证明乙方超市存在盈利，乙方应当补缴未交部分的租金，如经审计乙方超市存在亏损，则甲方免除第一年未交部分的租金。合同期限内，其余时间的租金按照本协议约定进行支付。租金采用先付后用的方式支付，每六个月(租赁周期)结算一次，每个租赁周期结束前30日之前支付下一周期租金。乙方的首期租金在本合同签订后一天内支付给甲方，甲方收到乙方支付的首笔租金及相关费用后，此协议正式生效。免租期内，乙方无需缴纳租金，但应该缴纳物业管理费及相应的政府税费及其他费用(包括但不限于水、电、煤等费用)。租赁保证金为410828.29元，乙方应在本合同签订后壹天内支付给甲方。除本合同另有规定外，租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并交接房屋后的十个工作日内无息返还乙方。保证金的担保范围为：1、乙方应支付的租金、物业费及其他费用；2、乙方逾期支付租金及其他费用的滞纳金、违约金；3、甲方代为乙方支付的一切费用；4、甲方因乙方行为遭受第三方索赔的先行赔付；5、乙方应按照本合同约定向甲方支付的赔偿金额；6、其他应由乙方支付的费用。凡由甲方代收代付之费用，甲方可以垫付，乙方应于甲方发出付款通知且向乙方出具代收代付收据及相关税费凭证之日起三日内交付给甲方。甲方应按约定向承租人提供租赁房屋，保证交付时的租赁房屋符合合同确定的要求。在合同履行过程中，在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方违反合同约定单方提前解除合同，须承担违约责任，向乙方支付合同总金额10%的违约金，并退回乙方未到期部分的租金及履约保证金，另外赔偿乙方前期的装修装潢等其它经济损失。合同还对其他事项作了约定。2019年3月4日，石阳（甲方）、李昊（乙方）与苏创公司（丙方）签订补充协议，约定甲、乙双方于2018年5月签订房屋租赁合同，约定甲方将其承租的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月7日止，现甲、乙、丙三方协商，一致同意将房屋租赁协议中的出租方由甲方变更为乙方。自2019年1月5日起，甲方与乙方签订的房屋租赁协议中的出租方主体由甲方变更为丙方，从变更之日起，房屋租赁协议中的出租人的全部权利义务均转移至丙方。在2019年1月5日及后续的房屋租金，由乙方向丙方支付（在本合同签订之日，甲方已经将收取的1月5日至6月8日的房屋租金共计21111元向丙方进行转交）。2019年3月4日，石阳（甲方）、赵贺玲（乙方）与苏创公司（丙方）签订补充协议，约定甲、乙双方于2018年5月签订房屋租赁合同，约定甲方将其承租的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月7日止，现甲、乙、丙三方协商，一致同意将房屋租赁协议中的出租方由甲方变更为乙方。自2019年1月5日起，甲方与乙方签订的房屋租赁协议中的出租方主体由甲方变更为丙方，从变更之日起，房屋租赁协议中的出租人的全部权利义务均转移至丙方。在2019年1月5日及后续的房屋租金，由乙方向丙方支付（在本合同签订之日，甲方已经将收取的1月5日至1月15日的房屋租金共计555.5元向丙方进行转交）。2019年4月4日，姑苏区优万家超市（甲方）、赵秀清（乙方）与苏创公司（丙方）签订补充协议，约定甲、乙双方于2018年5月签订房屋租赁合同，约定甲方将其承租的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月7日止，现甲、乙、丙三方协商，一致同意将房屋租赁协议中的出租方由甲方变更为乙方。自2019年1月5日起，甲方与乙方签订的房屋租赁协议中的出租方主体由甲方变更为丙方，从变更之日起，房屋租赁协议中的出租人的全部权利义务均转移至丙方。在2019年1月5日及后续的房屋租金，由乙方向丙方支付（在本合同签订之日，甲方已经将收取的1月5日至3月7日的房屋租金共计22388.88元向丙方进行转交）。2019年4月4日，姑苏区优万家超市（甲方）、方卫民（乙方）与苏创公司（丙方）签订补充协议，约定甲、乙双方于2018年5月签订房屋租赁合同，约定甲方将其承租的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月7日止，现甲、乙、丙三方协商，一致同意将房屋租赁协议中的出租方由甲方变更为乙方。自2019年1月5日起，甲方与乙方签订的房屋租赁协议中的出租方主体由甲方变更为丙方，从变更之日起，房屋租赁协议中的出租人的全部权利义务均转移至丙方。在2019年1月5日及后续的房屋租金，由乙方向丙方支付（在本合同签订之日，甲方已经将收取的1月5日至2月28日的房屋租金共计16500元向丙方进行转交）。2019年，石阳（甲方）、马福元（乙方）与苏创公司（丙方）签订补充协议，约定甲、乙双方于2018年5月签订房屋租赁合同，约定甲方将其承租的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年5月7日起至2020年6月7日止，现甲、乙、丙三方协商，一致同意将房屋租赁协议中的出租方由甲方变更为乙方。自2019年1月5日起，甲方与乙方签订的房屋租赁协议中的出租方主体由甲方变更为丙方，从变更之日起，房屋租赁协议中的出租人的全部权利义务均转移至丙方。在2019年1月5日及后续的房屋租金，由乙方向丙方支付（在本合同签订之日，甲方已经将收取的1月5日至6月30日的房屋租金共计43750元向丙方进行转交）。2018年3月16日，石磊向苏创公司银行转账15万元；2018年3月20日，石磊向苏创公司银行转账70万；2018年3月21日，石磊向苏创公司银行转账38万。2018年11月27日至12月29日期间，石阳、徐树山、王化剑向苏创公司银行转账20万元；2019年1月22日至2019年7月25期间，石阳、徐树山、王化剑向苏创公司银行转账725441.8元。2019年8月8日，文康公司出具告小租户书，称因苏创公司未按约定支付租金，其自2019年8月5日与苏创公司租赁合同正式解除，并要求各租户将有关费用直接向其缴纳。本院于2019年9月4日立案受理了原告文康公司与被告苏创公司、第三人石阳、徐树山、王化剑等房屋租赁合同纠纷，在该案中，石阳、徐树山、王化剑同意从承租的涉案房屋内迁出，但提出苏创公司应就其损失承担赔偿责任。经审理，本院确认文康公司与苏创公司之间签订的房屋租赁合同于2019年8月6日解除，并于2019年12月30日作出一审判决：苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司返还承租的商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）；第三人石阳、徐树山、王化剑等于判决生效之日起十日内向文康公司返还各自占有使用的涉案房屋部分；苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元；苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。一审判决后，苏创公司不服，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2020年6月9日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月、2020年1月，苏创公司向优万家超市催要租金，石阳、徐树山、王化剑对苏创公司提交的租金催要函不予认可或者称未收到。2020年1月8日，苏创公司委托上海市新华律师事务所向石阳、徐树山、王化剑发送律师函，告知解除2019年1月9日签订的房屋租赁协议，并要求支付租金及违约金等违约责任，石阳、徐树山、王化剑称未收到该律师函。2020年6月21日，文康公司出具告小租户通知书，称根据二审判决结果，各小租户有义务向其返还占有使用的房屋部分，请小租户于三日内立即清退并向其返还房屋或者与其签订房屋租赁合同，如未按上述方案择一妥善处理的，其将向法院申请强制执行。2020年7月24日，石阳、徐树山、王化剑与江苏元融律师事务所签订律师代理合同，江苏元融律师事务所指派周先兵处理本案纠纷，石阳、徐树山、王化剑向江苏元融律师事务所支付代理费2万元。审理中，证人牛某出庭作证，其在文康公司担任总经理，文康公司在起诉苏创公司时要求小租户返还房屋，但文康公司作为二房东，肯定还是希望他们租下去的，优万家超市的生意还是很大的，那边上班的人很多，但优万家超市也没有真实的与其谈过租金问题。2019年6月14日，优万家超市突然将超市物品搬走，只剩凌乱的小货架、冰柜还有收银系统，冰柜大概是7月初由优万家超市自己搬走的，空调是卖给收二手货的人，房屋大概是2020年6月底7月初返还的，具体时间，其记不清了，优万家超市直接走了，也未与其办理交接手续。优万家超市未支付其租金或物业费，苏创公司从进场后就没有交过物业费，所有的小租户也没有交过物业费。牛某对石磊与其的录音真实性没有异议，根据该录音，牛某提到“冷库，当时你说要搬走，到现在你都没搬走，今天都6月30日了”，石磊回复“冷库我不要了，剩下的东西我都不要了”。牛丽蓉问“那冰箱呢？”石磊回复“就四个冰箱，我今天晚上拉走”。石阳、徐树山、王化剑认为牛某与苏创公司具有利害关系，其证言不应采信。苏创公司认为牛某的证言可以与其他证据印证，证明石阳、徐树山、王化剑离场时，文康公司不知情。审理中，石阳、徐树山、王化剑与苏创公司一致确认双方最初签订的房屋租赁合同的租赁保证金为527494.29元，石阳将部分房屋转租给其他小商户，其他小商户向石杨支付保证金，后石阳、苏创公司与各小商户签订补充协议，由苏创公司直接将房屋租赁给小商户，小商户的保证金从石阳支付给苏创公司的保证金中抵扣，抵扣后石阳支付的保证金为410828.29元，保证金差额部分与本案无关；另，石阳向苏创公司支付的租金中包含了各小商户的租金123747.14元。审理中，石阳、徐树山、王化剑陈述，2018年3月28日，石阳的哥哥石磊向苏创公司转账123万元，包含2018年7月21日起至2018年11月20日期间的租金703325.7元和保证金527494.29元，之后每月按时交纳租金，其支付的金额不包含物业费、电费等费用。因为物业公司于2020年6月14日断电，其于次日开始将超市内的货品让供应商自行撤离。其于2020年6月30日将涉案房屋内的物品搬离，房屋没有钥匙，其搬走后就没有管。因苏创公司违约导致其不能使用涉案房屋，超市无法经营，给其造成了装修损失和营业损失，十几台空调最后只给了2万元的补偿，货柜、冰柜、肉柜卖了5万元。审理中，苏创公司陈述，如果石阳、徐树山、王化剑享受免租期，其主张的租金起算点就应该从2019年9月6日起算，如果石阳、徐树山、王化剑不享受免租期，其主张的租金起算点就应该从2019年7月6日起算，因为石阳、徐树山、王化剑是主动要求搬离涉案房屋的，故根据合同约定，其是不给免租期的。另查明，姑苏区优万家超市成立于2018年3月27日，经营类型为个体工商户，经营者为石阳，经营场所。苏创公司成立于2018年1月29日，经营类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为柳恒斌，为一人股东公司，股东为柳恒斌，经营场所。以上事实，有石阳、徐树山、王化剑提供的不动产权属登记证明、房屋租赁合同、房屋招商转租书面同意书、本院（2019）苏0508民初7547号民事判决书、江苏省苏州市中级人民法院（2020）苏05民终2554号民事判决书、三度空间装饰工程合同书、美的空调采购及安装合同及报价单、购销合同及报价单、增补合同、中国银行交易流水明细清单、招商银行户口历史交易明细表、银行交易电子回单、告小租户书、告小租户通知书、微信聊天记录、通话录音、律师代理合同，苏创公司提交的租赁定金协议、房屋租赁合同、租金催要函、补充协议、微信聊天记录，证人牛某的证言笔录及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告石阳、徐树山、王化剑与被告苏创公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约履行义务。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述，本院对双方争议的焦点问题作如下认定：关于双方租赁合同解除的原因及责任承担问题。首先，苏创公司是通过其与文康公司签订的租赁合同而取得本涉案房屋的使用、收益权。根据苏创公司与石阳、徐树山、王化剑关于租金的约定，石阳、徐树山、王化剑已支付租金1504200.37元以及苏创公司自认石阳、徐树山、王化剑支付租金至2019年7月5日，本院认定石阳、徐树山、王化剑支付租金至2019年7月5日。双方的合同免租期自2021年7月21日起至2021年9月20日止，期间，苏创公司亦未向石杨、徐树山、王化剑催要租金。其次，根据法院生效判决可以认定，由于苏创公司未在其与文康公司租赁合同约定的2019年5月31日前足额支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，已构成违约，后经文康公司两次催要，苏创公司仍未在合理期间内支付相应期间拖欠的租金，导致文康公司依据双方合同的约定及法律规定，于2019年8月6日解除了其与苏创公司之间的租赁合同。其直接后果就是苏创公司与石阳、徐树山、王化剑之间的房屋租赁协议因无法实际继续履行而随之解除。鉴于苏创公司的行为是导致本案所涉租赁合同解除的直接原因已构成根本违约，苏创公司与石阳、徐树山、王化剑之间的房屋租赁协议已于2019年8月6日解除。对于2019年8月6日之前的租金，虽石阳、徐树山、王化剑支付租金至2019年7月5日，但已付租金及保证金总额已超出其应付租金总额，苏创公司再向石阳、徐树山、王化剑主张租金，无法律和事实依据，本院不予支持。因石阳、徐树山、王化剑直至2020年6月底7月初才将其租赁房屋返还文康公司，2020年6月中下旬，其在本案所涉房屋内的添附的设施设备拆除或搬离，故自2019年8月6日涉案合同解除至2020年6月底7月初期间的房屋占有使用费应由石阳、徐树山、王化剑负担。鉴于苏创公司与文康公司之间的房屋租赁合同已因苏创公司违约行为而于2019年8月6日解除，故2019年8月6日后，苏创公司不再享有涉案房屋的收益、使用权。根据法院生效判决，在文康公司与苏创公司的房屋租赁合同解除后，该案中包括本案所涉房屋在内的自2019年8月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费均由苏创公司承担，因此如果苏创公司已经按照法院判决向文康公司支付了本案所涉房屋在2019年8月6日至2020年6月底7月初期间的房屋占有使用费，则苏创公司可以按照其实际支付的金额要求石阳、徐树山、王化剑予以偿付。鉴于目前没有证据显示苏创公司已履行了上述付款义务，故苏创公司在本案中要求石阳、徐树山、王化剑按照原租金标准支付房屋占有使用费的请求，无相应事实与法律依据，本院对此不予支持。石阳、徐树山、王化剑与苏创公司签订的房屋租赁合同并未明确约定物业费的计算方式，仅在合同约定免租期内物业费和其他费用应当支付。即使石阳、徐树山、王化剑应当按照一定标准支付物业费，但苏创公司并非涉案房屋的物业服务公司，其向石阳、徐树山、王化剑收取物业费及水电费应属代收代付行为。根据苏创公司与石阳、徐树山、王化剑签订的房屋租赁协议的约定，“凡由甲方（苏创公司）代收代付之费用，甲方可以垫付，乙方（石阳、徐树山、王化剑）应于甲方发出付款通知且向乙方出具代收代付收据及相关税费凭证之日起三日内交付给甲方。”鉴于苏创公司在诉讼中明确其未支付相应物业费，故苏创公司在本案中要求石阳、徐树山、王化剑向其缴纳物业费的诉讼请求，与双方合同约定的付款条件不符，本院对此不予支持。根据石阳、徐树山、王化剑与苏创公司签订的房屋租赁合同的约定，“租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并交接房屋后的十个工作日内无息返还乙方。”鉴于石阳、徐树山、王化剑自2019年7月6日起至其实际搬离之日止的租金、房屋占有使用费尚未结算，故石阳、徐树山、王化剑要求苏创公司返还房屋租赁保证金的诉讼请求，与双方合同约定的返还条件不符，本院对此不予支持。鉴于苏创公司的行为是导致本案所涉租赁合同解除的直接原因已构成根本违约，石阳、徐树山、王化剑可依据合同约定向苏创公司主张违约金，石阳、徐树山、王化剑陈述其损失主要为装修损失和营业损失，其中营业损失未能提供证据予以证明，但石阳、徐树山、王化剑依据合同总额的10%主张违约金过高，本院根据石阳、徐树山、王化剑的装修损损失、预期可期待利益以及违约金的惩罚性质，将违约金调整为70万元。石阳、徐树山、王化剑主张超出部分，本院不予支持。鉴于本院已支付的违约金金额足以弥补石阳、徐树山、王化剑的损失，石阳、徐树山、王化剑再主张律师费2万元的诉讼请求，无相应实施和法律依据，本院不予支持。鉴于苏创公司为一人股东有限责任公司，因柳恒斌不能证明苏创公司财产独立于其自己的财产，故柳恒斌应对苏创公司的上述债务承担连带责任，石阳、徐树山、王化剑主张柳恒斌对苏创公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付石阳、徐树山、王化剑违约金70万元；二、被告柳恒斌对苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回石阳、徐树山、王化剑的其他诉讼请求；四、驳回苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19340元，减半收取9670元，由本诉原告石阳、徐树山、王化剑负担5484元，本诉被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担4186元，本诉被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告石阳、徐树山、王化剑。反诉案件受理费7658元，由反诉原告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙丽丽二〇二一年四月二十九日书记员  陶 敏