江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终2287号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴汉。委托诉讼代理人：潘帅，江苏宏谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：江澜，江苏宏谐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董浩。委托诉讼代理人：孙永旺，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鸿哲，北京大成（苏州）律师事务所律师。原审第三人：江苏银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地苏州市吴中经济开发区塔韵路188号负责人：孙茂，行长。委托诉讼代理人：刘伯亚，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕娇，江苏苏明律师事务所律师。上诉人吴汉因与被上诉人董浩、原审第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2020)苏0505民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴汉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定本人支付违约金15万元，系认定事实不清，适用法律错误。虽然约定了付款进度，但双方系亲戚关系，付款方式一直是双方协商一致付款。在起诉前，董浩从未提出过异议。截止起诉前，仅有50013.62元未付，用于支付董浩应承担的过户费用。本人并不存在违约行为。退一步，假设本人构成违约。本人仅有5万余元未付，一审法院酌定15万元违约金过高。充其量以未付5万余元为基数，在法律规定的范围内计算违约金。董浩二审辩称，虽然对一审判决不是完全认同，但是基于双方亲戚关系也没有上诉。吴汉借上诉权利拖延时间，不履行相应的义务，实际上导致本人权利进一步受损。请求驳回上诉请求。江苏银行股份有限公司苏州吴中支行二审称，一审法院认定事实清楚，认可一审判决。吴汉向一审法院提出诉讼请求：一、判令董浩继续履行协议，协助吴汉将坐落于苏州市高新区理想城家园44幢1102室房屋登记至吴汉名下，并承担房屋过户所需一切费用；二、本案诉讼费由董浩承担。董浩向一审法院提出反诉请求：一、判令解除房屋买卖中介服务协议；二、判令吴汉承担40万元违约金，如法院判决继续履行合同，吴汉未按约付款，应承担违约金40万元；3、本案诉讼费由吴汉承担。一审法院认定事实如下：2016年11月15日，董浩（售房人、甲方）与吴汉（购房人、乙方）签订《房屋买卖中介服务协议》一份，合同约定：甲方同意将坐落于苏州市高新区理想城家园44幢1102室房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币200万元，该房屋配套设施过户的相关费用由甲方承担。乙方于2016年11月15日前给付甲方定金1万元。合同第十一条其他事项：1、甲乙双方商定等乙方（吴汉）满足苏州外来户口购房条件时再过户，或等乙方社保满一年后再过户；2、甲乙双方商定该房屋成交价格为人民币200万元，签订合同当天乙方交付甲方购房定金1万元，甲乙双方任何一方违反本合同约定，则赔付另一方违约金40万元（即购房价的20%违约金）。同日，吴汉（乙方）与董浩（甲方）签订《补充协议》一份，该协议约定：一、甲乙双方商定从2016年11月15日起，苏州市高新区理想城家园44幢1102室的商业贷款由乙方来偿还，直至该房过户交易结束。2、至2016年11月15日，甲方共计收到乙方现金49万元，另乙方定于2017年1月20日前支付甲方房款50万元，余款2017年6月1日之前付清给甲方。上述合同签订后吴汉分别于2016年11月15日向董浩付款50万元；于2017年9月13日向董浩付款10万元；于2017年12月1日向董浩付款8万元；于2018年2月5日向董浩付款5万元；于2017年5月向董浩付20万元，上述合计93万元。涉案房屋由吴汉使用至今。后吴汉多次要求董浩配合办理房屋过户手续，因董浩至今未配合吴汉办理产权过户手续，吴汉故诉至一审法院。另查明，吴汉是案外人董凤美的儿子；案外人董凤美、董凤芳系亲姐妹关系；案外人董凤刚是董凤美、董凤芳的堂兄弟，董飞是董凤刚、董凤美、董凤芳的亲戚；董浩是董凤刚的儿子。2020年8月10日案外人董凤美分别向案外人董凤芳、董飞支付运输款214430元及25000元。又查明，2011年7月25日第三人江苏银行吴中支行与董浩签订一份《个人借款合同》，由董浩向第三人江苏银行吴中支行借款833000元用于购买房屋。合同签订后，第三人江苏银行吴中支行按约支付了房贷款，并于2011年11月3日办理了苏州市高新区理想城家园44幢1102室房屋的抵押登记手续，董浩按约还款，至2016年10月案涉房屋的公开余额为780556.38元。自2016年11月起吴汉每月将贷款还款金额4506.03元支付至董浩还款的江苏银行的账户至2020年9月，第三人江苏银行吴中支行认可已收到董浩的房贷还款至2020年9月。再查明，吴汉于2018年12月起缴纳苏州市社会保险满2年，具备相应的苏州市购房资格。诉讼中，吴汉将购房款50013.62元交付至一审法院。以上事实，有《房屋买卖中介服务协议》、收据、补充协议、汇款记录、银行客户回单、个人社保情况、参保证明、情况说明、个人贷款合同、抵押担保合同、不动产登记簿查询记录等证据以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，吴汉与董浩于2016年11月15日签订的《房屋买卖中介服务协议》及《补充协议》是对于系争房屋的买卖事宜达成的合意合法有效，关于董浩要求解除与吴汉《房屋买卖中介服务协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。现吴汉已支付董浩购房款1219443.62元，其中，董浩虽然对于用购房款抵扣运输款239430元的事实不予认可，但一审法院结合相关证据认为，吴汉母亲董凤美与董浩父亲在签订《房屋买卖中介服务协议》之前就已经对运输款抵扣购房款的事宜达成一致意见，吴汉已实际支付了该运输费用，现吴汉已实际占有房屋，故双方当事人应按照《房屋买卖中介服务协议》约定履行各自义务，现吴汉已实际支付钱款完毕（除房贷款）。关于董浩要求吴汉支付违约金400000元的反诉请求，因吴汉未按《补充协议》约定的时间支付购房款，故应当向董浩支付违约金，关于董浩主张的要求吴汉承担房屋成交价格的20%的违约金，一审法院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，一审法院按照合同及补充协议中违约责任的约定，酌情由董浩承担15万元的违约责任。本案第三人述称“在董浩未清偿完借款的前提下，吴汉无权要求进行房屋产权的变更”的意见，一审法院予以认可，为减少当事人诉累，由吴汉代董浩直接向第三人支付案涉房屋的贷款为妥，在吴汉支付该款项后，吴汉与董浩才能办理相关的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条之规定，一审法院判决如下：一、吴汉于本判决生效之日起十日内向第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行结清董浩位于苏州市高新区理想城家园44幢1102室房屋上的所有未还贷款（具体以第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行的银行账单为准），第三人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行在收到上述贷款后五日内涤除苏州市高新区理想城家园44幢1102室房屋上的抵押登记。二、吴汉于本判决生效之日起十日内支付董浩购房款50013.62元（已支付至法院）。三、董浩在吴汉结清上述贷款后于十五日内协助吴汉办理位于苏州市高新区理想城家园44幢1102室房屋的不动产权变更登记手续，将上述房地产变更登记至吴汉名下，过户相关税、费由董浩负担。四、吴汉于本判决生效之日起十日内支付董浩违约金15万元。五、驳回董浩的其他诉讼请求。案件受理费22800元，反诉案件受理费22800元，减半收取11400元，合计34200元，由董浩负担22800元，吴汉负担11400元；反诉案件受理费余款11400元退回董浩。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋成交价格为200万元。根据吴汉与董浩签订的补充协议约定，至2016年11月15日，董浩收到吴汉49万元，吴汉应于2017年1月20日前支付董浩房款50万元，余款于2017年6月1日前付清。而吴汉于2016年11月15日向董浩支付50万元，于2017年9月13日付款10万元，于2017年12月1日向董浩付款8万元；于2018年2月5日向董浩付款5万元；于2017年5月向董浩付款20万元。另吴汉母亲董凤美与董浩父亲在签订案涉《房屋买卖中介服务协议》前就运输款抵扣购房款239430元达成一致意见。吴汉已支付购房款1219443.62元。吴汉认为按照双方约定付款无事实依据，本院不予采信。2017年1月20日起，吴汉即长期未按照约定支付大额房款应承担违约责任。双方当事人约定违约方承担40万元违约金。一审法院根据合同履行情况等酌情调整吴汉承担15万元违约金合理。综上所述，吴汉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3072元，由吴汉负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  黄学辉审判员  郑 雄二〇二一年四月二十六日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。