贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终845号上诉人（一审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，系公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王清奎，男，1983年6月25日出生，仫佬族，住凯里市，现住凯里经济开发区。被上诉人（一审原告）：冯英，女，1988年5月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，现住贵州省凯里经济开发区。共同委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称为“凯威公司”）与被上诉人冯英、王清奎商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯威公司上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初9365号民事判决；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审没有对倒签合同的行为予以认定，从而导致法律判断错误。上诉人与被上诉人在商品房预售合同中对交房日期与取得初始登记交付转移登记文书日期均约定在签订合同前，意思表示不真实，是无效的合同条款。二、上述约定无效不等于没有约定，约定行为的作出是客观存在的，只是约定的内容不具有法律约束力。三、被上诉人要求房屋租金补偿没有合同依据，一审据以下判的是关于延期交房的谅解协议，并认定是上诉人与被上诉人签订，然而事实上谅解协议不是上诉人与被上诉人签订。业主代表并没有全体业主的授权委托书，全体业主也没有对谅解协议追认，所以对全体业主不发生效力，对被上诉人不发生效力。尤其本案，谅解协议在前（2017年9月27日），买卖合同在后（2017年10月6日），本案被上诉人不可能在买房前授权上述业主代表。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。冯英、王清奎辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。冯英、王清奎向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金25196.25元，并支付租房补偿24000元。2、判令被告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金33123.94元（截止2020年5月23日），并以344682元为基础，按每日万分之一的标准支付自2020年5月24日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止期间的违约金。3、判令被告支付城市基础设施未达到交付赔偿金344.68元及公共服务设施未达到交付条件的违约金344.68元。4、案件受理费由被告承担。一审法院审理查明的事实：2017年10月6日，原告冯英、王清奎作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元3层1-3-4号房屋，房屋建筑面积为132.57㎡，房款总价为344682元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款344682元。2017年9月27日，被告凯威公司（甲方）与凯威住宅二期业主代表（乙方）签订了《关于延期交房的谅解协议》，主要内容为：一、双方确认出席本次签约的乙方人员为二期住宅全体业主的授权代表，代表二期业主集体向甲方表述意见，主张权利，乙方的意见为二期全体业主的共同意见。……三、甲乙双方确认双方所签订《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东欧项目延迟交房的补充协议》有效，……。四、……双方同意交房日期延至2017年12月31日。五、在原有补偿基础上，自2017年10月1日至实际交房期间由甲方对全体按照合同应该在2017年6月30日前交房的业主进行延迟交房赔偿租房费，赔偿金额以每月1000元计算（不足月的按日计算），直至交房为止。2019年10月6日，被告向原告交付涉案房屋。截止开庭前，被告未向原告交付转移登记有关文书。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，该院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于合同时间倒签问题。原告诉请从签订《房屋买卖合同》之日起计算违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”即原告计算有误，现予以纠正。二、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。原告被告约定交房时间顺延至2017年12月31日，被告实际交房时间为2019年10月6日。该院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施应当按照《商品房买卖合同》约定的交付时间竣工，上述设施亦同样具备交付条件。因被告逾期交房视为交付条件尚未成就，原告主张的违约金系双方当事的合同约定。即城市基础设施交付违约金为344.68元（344682元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为344.68元（344682元×0.1%）。三、关于逾期交房违约金及转移登记违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。双方约定交房时间由2015年12月31日顺延至2017年12月31日，被告提出诉讼时效抗辩，根据诉讼时效之规定，原告诉请时效未超过三年，故逾期交房违约金应当从2018年1月1日计算至2019年10月5日止，共计642天，即违约金为22128.58元（344682元×642天×1?），双方约定2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，被告提出诉讼时效抗辩，因该违约金按日持续不断产生，根据诉讼时效之规定，逾期交房违约金应当从起诉之日起倒推三年，同时原、被告于2017年10月6日签订《商品房买卖合同》逾期转移登记违约金从逾期转移登记违约金从2018年1月4日计算至2020年5月23日共计870天，即逾期办理转移登记违约金29987.33元（344682元×870天×1?）。四、关于房租补偿金的问题。凯威房产公司实际交房时间为2019年10月6日，凯威房产公司应当按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金，如上所述，2017年10月6日起开始计算租金到2019年10月1日止共计725天，即房租补偿金为23835.62元（1000元×12个月÷365天×725天），超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎城市基础设施交付违约金344.68元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金344.68元，共计689.36元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期交房违约金22128.58元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期转移登记违约金29987.33元，2020年5月24日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的房屋租金补偿23835.62元；五、驳回原告冯英、王清奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为938元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担858元，由原告冯英、王清奎负担80元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。二审另查明，凯威公司与二期住宅业主代表签订《关于延期交房的谅解协议》时，冯英、王清奎不是二期住宅业主且案涉房屋至今尚未竣工验收。其余事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，综合双方在二审期间的诉辩理由，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定的逾期交房和交付转移登记文书的时间是否正确；二、凯威公司是否需要支付冯英、王清奎房屋租金补偿。一、关于交付房屋和转移登记文书日期如何确定的问题。冯英、王清奎支付购房全款以及与凯威公司签订《房屋买卖合同》的时间均为2017年10月6日，而凯威公司与二期业主代表签订的《关于延期交房的谅解协议》时间为2017年9月27日，说明签订《谅解协议》时冯英、王清奎尚未成为二期业主，则该《谅解协议》中将交房时间延迟至2017年12月31日的约定便不能适用于冯英、王清奎，认定凯威公司逾期交房时间仍应以凯威公司与冯英夫妻签订的《商品房买卖合同》中确定的交房时间为准，而该《商品房买卖合同》载明的交房时间为2015年12月31日,转移登记有关文书时间为2016年6月30日，但合同签订时间为2017年10月6日,其交房时间在合同签订时间之前,客观上无法履行，故应视为对交房和交付转移登记文书的期限约定不明。按照“一手交钱、一手交货”的交易习惯，冯英、王清奎2017年10月6日支付完毕购房全款之次日应为凯威公司的交房之日，但凯威公司直至2019年10月6日才向冯英、王清奎二人交付房屋，已然构成违约，则凯威公司逾期交房违约金应从2017年10月7日起计算至2019年10月5日止，共计728天，即违约金为25092.85元（344682元×728天×1?），超出部分，本院不予支持。由于《商品房买卖合同》对于交付转移登记文书的期限约定不明，而案涉房屋至今尚未竣工验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，计算逾期交付办理转移登记文书违约金的起算点应为凯威公司交房（2019年10月6日）90日起，即从2020年1月4日起至2020年5月23日凯威公司应支付的逾期交付办理转移登记文书违约金为4825.55元（344682元×140天×1?），超过部分，本院不予支持，2020年5月24日之后的逾期交付办理转移登记有关文书违约金,按购房总额的日万分之一计算至交付办理转移登记文书之日止。凯威公司未按照合同约定交付城市基础设施以及公共服务设施，故一审认定凯威公司应依约支付冯英二人违约赔偿金有事实和法律依据。二、关于凯威公司是否需要支付冯英、王清奎租房补偿金问题，如前所述，由于《谅解协议》签订时冯英、王清奎尚不是凯威二期住宅业主，所以协议中关于租房补偿金的约定不适用于冯英、王清奎。综上所述，黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2020）黔2601民初9365号民事判决第一项，即维持“被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎城市基础设施交付违约金344.68元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金344.68元，共计689.36元”的内容。二、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初9365号民事判决第二项，即撤销“被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期交房违约金22128.58元”的内容。三、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初9365号民事判决第三项，即撤销“被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期转移登记违约金29987.33元，2020年5月24日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。”的内容。四、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初9365号民事判决第四项，即撤销“被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的房屋租金补偿23835.62元”的内容。五、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期交房违约金25092.85元。六、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冯英、王清奎的逾期交付办理转移登记有关文书违约金4825.55元，2020年5月24日之后的逾期交付办理转移登记有关文书违约金,按购房总额的日万分之一计算至交付办理转移登记有关文书之日止。七、驳回冯英、王清奎的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为938元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担800元，由冯英、王清奎负担138元。二审案件受理费1876元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担1200元，冯英、王清奎负担676元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月八日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫