贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1524号原告：喻安明，女，1955年11月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住西秀区。委托诉讼代理人：王静，与原告喻安明系母女关系。代理权限：一般授权。原告：王静，女，1982年9月28日生，汉族，贵州省安顺市人，住西秀区。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦9楼，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李松，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告喻安明、王静诉被告贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王静（同时系原告喻安明的委托诉讼代理人）、被告贵州省华大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻安明、王静向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告所购买的位于安顺市西秀区老大十字房屋进行备案登记；二、判令被告向原告交付商品房，并办理房屋登记及过户手续；三、判令被告向原告支付延期交房违约金人民币23813.6元（每日按已交付房价款万分之0.5计违约金，以476267元为基数，自2019年12月31日至实际付款日，暂计至2021年2月18日为24956.6元）；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告喻安明与被告于2014年5月30日签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定原告喻安明向被告购买老大十字房屋，建筑面积16.7平方米，单价按建筑面积计价为36100元，签订《商品房买卖合同》当日原告向被告一次性支付房款476267元。同日，原告喻安明与被告签订《返租合同》，原告将所购的房屋交给安顺市时代商贸有限公司返租，第一个返租期从2014年5月30日起至2019年5月29日止，返租合同总价602870元，租金126603元用以抵扣购买商铺尾款。后因被告未按约定在原告付清房款后两年内办理产权证，且在未告知原告的情况下，将原告所购买的上述房屋进行了拍卖。原告喻安明、被告华大公司和安顺市时代商贸有限公司三方于2019年5月20日签订《购房合同解除及房屋补偿置换协议》，协议约定：1.被告华大公司在原告购买的“荣建大厦”2层37号16.7㎡的商铺价值人民币602870元的基础上，同意一次性补偿原告人民币77130元，上述两项费用总计人民币680000元。2.被告拟将名下下述物业用于置换补偿给原告：（1）“华大时代广场安顺壹号”住房，建筑面积89.13㎡，单价5300元/㎡，总价472389元。（2）“华大时代广场安顺壹号”公寓，建筑面积67.04㎡，单价6300元/㎡，总价422352元。被告拟用于置换给原告的上述两套房屋总价为894742元，与原告原购房款人民币680000元相抵后，原告还需向被告支付价房款差款人民币214741元。置换协议签订之日，被告同时与原告喻安明签署《商品房买卖合同》，并拟于2019年7月1日前就上述房屋为原告办理网签备案等手续。待办理网签备案手续时，原告喻安明向被告华大公司一次性支付上述差额款214741元。2019年5月20日，原告王静与被告贵州省华大房地产开发有限公司签订了二份《商品房买卖合同》，被告贵州省华大房地产开发有限公司将华大时代广场棚户区改造项目“安顺壹号”两套房屋出售给原告。合同约定：被告华大公司应当在2019年12月30日前向原告交付上述商品房。此外，原告发现被告华大公司置换给原告的两套房屋已被贵州省安顺市中级人民法院查封。原告认为，原告与华大公司签订购房合同，且原告按合同要求支付购房款的时间在查封之前，原告在法院查封之前已合法占有该不动产，且未办理过户登记非因原告自身原因导致。截止原告起诉之日，被告华大公司依然未按约为原告办理网签备案等相关手续，现原告为维护自己的合法权益，特提出如前诉讼请求。被告华大公司答辩:1、现在项目还没有竣工验收，只有在竣工验收后向原告办理相关登记手续。2、案涉房屋的购房合同是双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同具有法律效力，被告根据双方签订的合同应当承担违约金，但是签订的合同条款规定支付的违约金与原告诉请不符，应按原告实际交纳的购房款476267元支付违约金。二原告围绕其诉讼请求向本院提交了：商品房买卖合同（“荣建大厦”房屋）复印件，收款收据复印件，返租合同复印件、购房合同解除及房屋补偿置换协议复印件，商品房买卖合同（“安顺壹号”房屋）复印件2份；以及本院依职权调取的：不动产登记资料查询结果证明复印件二份、不动产登记查询结果复印件二份等证据在卷佐证，上述证据双方均无异议，并经庭审举证、质证，足以认定。本院查明的事实与原告诉称的事实一致。同时查明：原告王静（买受人）与被告华大公司（出卖人）签订的二份《商品房买卖合同》约定：出卖人应于2019年12月30日前向买受人交付商品房，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年12月30日的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另查明：“安顺壹号”两套房屋尚未办理首次登记，且根据安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执保65号民事裁定书，已被依法采取了查封措施，查封期限从2019年7月31日起至2022年7月30日止。本院认为，原告喻安明与被告华大公司签订的《购房合同解除及房屋补偿置换协议》、原告王静与被告华大公司签订的二份《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房预售登记备案制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，是一种针对房地产开发企业的强制性制度。被告作为商品房预售人，有义务向相关机关提交与原告签订的《商品房买卖合同》等商品房预售合同备案登记所需的相关资料，将原告购买的房屋进行预售登记。案涉两套房屋因被告与案外人的其他纠纷被查封，查封期限截止到2022年7月30日，案涉房屋现尚处于查封期间。而查封期间，不得实施导致该财产权属变更的行为，亦不得在该财产上设置任何权利，故原告诉请被告为案涉房屋办理备案登记、房屋登记及过户手续，本院暂不予支持。原告诉请被告以已付房款476267元为基数，按日万分之0.5支付至交房之日的逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。从2019年12月31日暂计至2021年2月18日（共计415天）为9882.5元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省华大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻安明、王静支付截至2021年2月18日的逾期交房违约金人民币9882.5元，2021年2月19日起的逾期交房违约金以已付房款人民币476267元为基数，按日万分之0.5计付至实际交房之日止；二、驳回原告喻安明、王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币524元，减半收取262元，由被告贵州省华大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  丁雅洁二〇二一年四月二十八日法官助理刘玉莹书记员何梦丹