安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初742号 原告：芜湖天盛物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖街道中沟小商品市场2号楼B-13号，统一社会信用代码913402086957245144(1-1) 法定代表人：陈烁宇，总经理。 委托诉讼代理人：卜枝英，该公司员工。 被告：叶超群，男，1987年5月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：魏晓丽（系被告叶超群妻子），住址同××××超群。 原告芜湖天盛物业服务有限公司（以下简称“天盛物业公司”）诉被告叶超群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托诉讼代理人卜枝英，被告叶超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告2018年11月1日至2020年9月30日合计23个月的物业服务费共叁仟壹佰肆拾捌元整(¥3148元)；2、判决被告支付因拖欠原告2018年11月1日至2019年10月31日共12个月的物业服务费,所产生的违约金54元(计算至2020年9月30日)；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:根据2018年11月5日芜湖市巨龙城市花园业主委员会与原告签订的《芜湖市巨龙城市花园2018-2023年度物业管理服务合同》,委托原告自2018年11月1日起,对芜湖市巨龙城市花园小区提供物业服务和管理;本小区的业主和物业使用人应当按照该合同约定按时向原告交纳物业服务费。被告系芜湖市巨龙城市花园小区XX室业主,产权面积为136.89平方米。按合同第二十二条之相关约定该户交纳物业管理服务费的标准为:1元/平方米。被告应向原告交纳下列费用:一、2018年11月1日至2020年9月30日共23个月的物业服务费合计叁仟壹佰肆拾捌元整（¥3148元）【计算公式如下:1元/平方米×136.89平方米×23个月=3148元】。二、拖欠原告2018年11月1日至2019年10月31日共12个月的物业服务费,所产生的违约金72元【计算公式如下:1元/平方米×136.89×12个月×0.003×11个月=54元】。原告芜湖天盛物业服务有限公司具备合法资质,与芜湖市巨龙城市花园业主委员会签订《芜湖市巨龙城市花园2018-2023年度物业管理服务合同》后,对合同范围内的物业提供服务与管理,且收费标准符合相关法律、法规及政策规定,合同约定明确;被告作为原告提供物业服务的受益人,应当履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间,原告多次以上门、电话、函告等方式向被告催交,但被告一直没有交费。综上所述,原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益,原告为维护自身的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。 被告叶超群辩称：被告仅与海鸿物业签订协议，且物业费交至2019年5月，未与原告签订物业服务协议，原告与前物业之间的交接问题与业主无关；2、原告在没有履行小区业委会催缴前提下起诉被告，缺乏法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年10月，原告芜湖天盛物业服务有限公司（甲方）与芜湖市巨龙城市花园小区业主委员会（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：由原告为芜湖市镜湖区巨龙城市花园小区提供物业服务，合同委托管理期限为五年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止。物业费按房屋建筑面积向业主（使用人）收取，高层住宅0.5元／平方米／月，电梯运行维护0.5元／平方米／月（一层、二层不收，三层及以上收取）。多层住宅0.4元／平方米／月。物业费按年收取一次，在下次收取时，乙方可提前1个月向业主预收，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。被告叶超群系安徽省芜湖市镜湖区房屋业主，房屋面积136.89平方米。 本院认为，原告天盛物业公司与芜湖市巨龙城市花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定和法律规定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。天盛物业公司向小区提供了物业管理服务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请予以支持。原告主张被告差欠2018年11月1日至2020年9月30日期间物业费，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张本院予以支持。但考虑到原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，该期间物业费为2833元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，且原告未能证明上述材料在签订时已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告叶超群于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖天盛物业服务有限公司物业费2833元； 二、驳回原告芜湖天盛物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告叶超群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖玮 二〇二一年四月十四日 书记员  徐晨 附相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。