江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终761号上诉人（原审被告）:宿迁万鸿置业有限公司，统一社会信用代码91321311060161519P，住所地宿迁市宿豫区金融财富中心****。法定代表人：程如芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱超，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡豹，男，1993年11月6日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：蔡敦荣，男，1966年12月5日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人宿迁万鸿置业有限公司（以下简称万鸿公司）因与被上诉人蔡豹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5243号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡豹一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由蔡豹承担。事实与理由：1.万鸿公司与蔡豹签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房的用途为“车库”，第十九条约定该商品房仅作车库使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。万鸿公司没有作出任何商业用房的虚假宣传，告知对方的情况是真实的，既没有隐瞒事实也没有告知虚假情况，不构成欺诈。2.根据合同约定和产权登记，涉案房屋的用途均是“车库”，而不是商业用房，宿豫区人民法院委托评估公司按照商业用房的市场价值估价，估价对象明显错误，应该按照“车库”的市场价值估价。3.蔡豹作为成年人，明知合同上载明购买的是“车库”、明知购买的价格远远高于一般的车库和商品房、明知车库的使用功能、明知车库所处的位置不能作为门面房使用仍然购买，显而易见，蔡豹未尽到注意义务，即使存在撤销合同的情形，蔡豹也应承担主要责任。蔡豹二审答辩称：1.万鸿公司在销售涉案车库时，组织专业人员在特定销售涉案车库地点挂横幅公开宣传多功能车库限量销售，蔡豹被误导，认为涉案车库名为车库实为商铺，以高于商品房3.2倍价格购买涉案车库，万鸿公司销售涉案多功能车库行为是欺诈销售行为。2.江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估涉案车库价值低于宿迁市商品房上浮价位，与蔡豹的实际损失不一致。3.万鸿公司虚假宣传系欺诈行为，蔡豹无过错，且涉案车库系万鸿公司强行收回，蔡豹不应承担投资风险。蔡豹向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除蔡豹与万鸿公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令万鸿公司立即双倍给付蔡豹购房款552000元；3.判令万鸿公司赔偿蔡豹房屋装修等各项费用25452.5元；4.本案诉讼费由万鸿公司承担。在审理过程中，法庭辩论终结前，蔡豹将第一项诉讼请求变更为判令撤销与万鸿公司签订的《商品房买卖合同》。将第三项诉讼请求变更为：判令万鸿公司赔偿蔡豹房屋装修等各项费用32052.5元。同时，蔡豹明确因撤销合同造成其损失范围包含房屋增值损失（现在案涉房屋价值30000元/平方米）、营业损失（按10000元/月）等。另外，蔡豹增加主张律师费8000元。事实和理由：万鸿公司系宿豫区帝景豪苑小区的开发商。2016年，万鸿公司打出帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售的宣传标语，蔡豹经现场询问万鸿公司的宣传人员，购买此车库能不能作为从事经商门面店铺使用，得到了公司宣传销售现场人员的肯定回答。为此,蔡豹与万鸿公司于2016年6月13日签订了帝景豪苑商品房买卖合同一份。此合同约定了:建筑面积20.9平方米，按建筑面积该商品房单价为人民币每平方米13738.17元，总金额276000元.该房屋己于2016年7月份交付使用,蔡豹己将该房进行了装修，并于2017年9月20日工商登记在姐姐蔡同巧名下从事经营使用。2019年6月26日，蔡豹收到万鸿公司车库整改告知书，万鸿公司提出按照售卖价即合同价1.2倍予以回购蔡豹购买的沿街多功能车库。蔡豹接知后，不同意其1.2倍回购的主张。万鸿公司现将涉案房产做上卷帘门将玻璃喷上漆，强行封门。蔡豹认为，因万鸿公司在出售该宗车库时是按照沿街商业用房的功能与价格售卖，为此，蔡豹方才接受以每平米13738.17元购买了该宗车库（当时的该小区商品房的价格为每平米4289元）。房产交付后，涉案房屋作为商业用房依法办理工商登记，现万鸿公司强行单方面要求回购蔡豹所购的多功能车库（此车库从2017年起已作商铺使用，进行工商登记明确经营范围核准统一制作店牌），不符合法律规定。鉴于万鸿公司现己采取单方面强行封门的违法行为，蔡豹购买涉案房屋的合同目的己不能实现，且万鸿公司在销售涉案房产过程中存在欺诈，根据合同法以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的有关规定，依法提起诉讼。一审法院认定事实：2016年6月13日，蔡豹（又称买受人）与万鸿公司（又称出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定蔡豹购买万鸿公司开发建设的帝景豪苑3-8#楼7幢车库06号房，建筑面积20.09平方米，单价为每平方米13738.17元，总价款为276000元。合同第六条约定，买受人于2016年6月12日前一次性付清车库款276000元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月28日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。蔡豹按约付清房款，万鸿公司亦按约将案涉房屋交付给蔡豹使用。当年，蔡豹取得该房屋的不动产权属证书，证书载明权利性质为配套商品房，蔡豹为办理权证支出契税8280元、住宅专项维修资金1004.5元、印花税138元。另查明，万鸿公司同期出售的同地段住房的单价为每平方米4500元左右、同地段商铺的单价为每平方米22000元左右。案涉房屋出售前，该排房屋门头上悬挂横幅：“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售，抢铺热线……”。蔡豹接收案涉房屋后，对房屋按商业用途进行装潢，并已用于商业经营。2019年6月26日，万鸿公司发布《车库整改告知书》，主要内容为：因沿松花江路车库业主违反政府规划及购买合同约定，擅自改变车库使用功能作为商铺使用，严重影响相关规定、市容市貌和环境秩序，宿豫区相关主管部门己责令改正。为落实相关部门整改要求，切实做好整改工作，现将有关事项告知如下：1.为了确保整改工作按期完成顺利开展，万鸿公司自愿对己售出的车库按照合同价1.2倍予以回购，回购后由万鸿公司作为车库使用，不得改变使用功能。2.对于不愿意被万鸿公司回购的，业主自行恢复车库使用功能前，万鸿公司给予一次性3万元的补偿。3.恢复车库功能整改时间到2019年9月30日结束。4.对于不能在规定时间内完成整改工作的车库业主，万鸿公司将通过法律途径诉讼解决，届时将不再给予任何补偿。5.万鸿公司组织专门工作班子负责车库整改工作，请各位车库业主主动配合做好相关工作。该告知书发布后，对包含案涉房屋在内整排房屋进行了整改，拆除商业标牌，并在房屋前方砌上围墙，禁止从事商业经营活动。现因双方就赔偿问题未达成一致，故而成诉。在审理过程中，蔡豹提出对案涉房屋装修装饰等资产损失的鉴定申请，一审法院依法委托宿迁天园资产评估有限公司（以下简称天园公司）进行资产评估，天园公司于2020年9月15日作出评估结论：截止于评估基准日2020年7月28日，委评装修装饰等资产更新重置成本为22920元，去除2017年8月至2020年8月装潢折旧后的价值为16044元。评估报告的使用有效期一般为本报告评估基准日起一年内。蔡豹支出评估费用3000元。另外，根据蔡豹申请，一审法院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏某公司）对案涉房屋进行市场价值评估，苏某公司于2020年11月6日作出评估报告，确定估价对象在委托鉴定时的房地产市场价值为人民币419000元，单价为20857元/㎡。蔡豹支出评估费用5600元。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、万鸿公司是否构成欺诈销售；二、蔡豹要求撤销与万鸿公司签订的合同能否支持；三、如撤销合同，蔡豹要求万鸿公司双倍给付购房款计552000元及赔偿房屋装修等损失32052.5元的诉求能否支持；如上述诉求不能支持，万鸿公司损失如何确定。关于第一个争议焦点。一审法院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，万鸿公司应构成欺诈销售，理由如下：一、万鸿公司以同期住房3.2倍价格销售车库，远远超出普通地上车库价格，且无法做出合理解释；二、万鸿公司在售楼部宣传横幅载明“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售”，该宣传应视为合同约定一部分，已经变更了书面合同关于车库使用功能限制；三、涉案28户商铺均以高价售卖，且实际作为商铺使用多年。综上，虽然万鸿公司在合同中明确约定不能改变车库用途，但在售楼部宣传时扩大车库使用功能，做“沿街、多功能车库”宣传，万鸿公司在主观上具有虚假宣传，误导当事人作出购买车库做商铺使用的意思表示，且客观上实施高价售卖的行为，构成欺诈销售，应赔偿蔡豹因此造成的损失。关于第二个争议焦点。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，因万鸿公司构成欺诈销售，损害了蔡豹的合法权益，故一审法院对于蔡豹要求撤销与万鸿公司签订的案涉商品房买卖合同的诉求予以支持。对于万鸿公司认为蔡豹行使撤销权已超过一年行使期间的意见，蔡豹不予认可，一审法院认为撤销权应自知道或者应当知道其合法权益被损害之日起一年内行使，本案中，万鸿公司于2019年6月26日发布《车库整改通知书》，限蔡豹在2019年9月30日之前进行整改，至此蔡豹才知道自己的权益可能受到损害，后蔡豹于2019年7月29日向一审法院提起诉讼，虽诉状载明要求与万鸿公司解除合同，但在诉讼过程中，多次表达要求撤销合同的意思表示，且截止法庭辩论终结前明确要求撤销合同，故本案未超出撤销权的行使期间。关于第三个争议焦点。万某公司虽存在欺诈销售的行为，但商品房买卖合同纠纷不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的适用情形并不相符，故对于蔡豹要求一倍惩罚性赔偿的诉求，无法律依据，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故本案中，对于蔡豹已支付的购房款276000元，因合同已撤销，万鸿公司应当返还。同时，蔡豹应将案涉房屋返还给万鸿公司。本案仅返还蔡豹购房款，不足以弥补蔡豹损失，故一审法院对于蔡豹因撤销合同而产生的损失支持如下：1.增值损失。随着市场经济的发展，案涉房屋同地段的房屋均有所增值，蔡豹为证明存在该项损失也提出鉴定申请，根据公司出具的评估报告，案涉房屋的市场价值为419000元，由此给蔡豹造成的增值损失为143000元（419000-276000），故案涉房屋因撤销合同产生的增值损失为143000元。2.装修损失。根据天园公司出具的评估报告，本案认定案涉房屋装潢损失为16044元。关于上述损失的两份鉴定报告，蔡豹、万鸿公司均不服，蔡豹认为增值损失的评估结果与社会上购房的上浮价不成比例，违背客观实际；装潢价值的评估价格过低，且不应该打折。万鸿公司认为评估机构对于评估对象的定性和标准存在错误，其按商业用房的价值进行评估是错误的，应按车库为评估对象进行评估；对于装潢损失，鉴定依据均是蔡豹单方提供，且评估机构仅是对表面的质量进行勘验，对于隐蔽的无法进行质量评价，故不予认可。一审法院认为，根据蔡豹申请，一审法院依法委托天园公司和苏某公司分别对案涉房屋的装潢损失和基准日市场价值进行评估，接受委托的天园公司和苏某公司及鉴定人员具备法定的鉴定资格，鉴定程序符合司法部《司法鉴定程序通则》的规定。且，对于案涉房屋的市场价值，鉴定机构采用比较法，通过搜集在估价对象所在区域满足估价要求的类似交易案例，然后结合交易情况修正系数、市场状况调整系数和房地产状况调整系数，最终得出估价对象的比较价值，能够比较客观地反映出估价对象的客观市场价值。对于案涉房屋的装潢损失，鉴定机构采用重置成本法，通过现场勘验、市场调查、多次询价的方式，最终确定装修装饰等资产更新重置成本，同时去除装潢折价价值，符合估价对象的实际状况。以上两份鉴定报告均依据充分、客观公正，蔡豹、万鸿公司均未提供证据证明鉴定意见书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的情形，故一审法院依法认定上述两份鉴定报告书作为本案的定案证据。3.契税8280元、住宅维修基金1004.5元、印花税138元，合计9422.5元，上述费用系蔡豹购买案涉房屋支出的必要费用，现商品房买卖合同已撤销，该费用应视为蔡豹的直接损失，一审法院予以支持。4.对于蔡豹主张的营业损失（按10000元/月计算）的主张，证据不足，也非直接损失，故一审法院不予支持；5.诉讼代理费8000元，因双方对该项费用未作约定，蔡豹主张无依据，一审法院不予支持。以上合计168466.5元。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，万鸿公司作为案涉房屋的开发公司，扩大宣传案涉房屋的车库功能，诱使蔡豹花费高价购买并无商铺使用功能的车库，违背蔡豹真实意思表示，万鸿公司对于撤销合同负有主要过错；蔡豹作为完全民事行为能力人，明知与万鸿公司签订的合同上载明购买的是车库，且购买的价格虽远高于同地段住房和车库，但确也低于同地段商铺价格，仅凭万鸿公司拉的宣传横幅或者口头承诺，就相信车库具备商铺功能，对此蔡豹未尽到必要的注意义务，应当承担一定的投资风险，故蔡豹对于撤销合同负有次要过错。综上，一审法院酌情认定，就蔡豹上述损失，万鸿公司承担80%的民事责任，即134773.2元（168466.5×80%）。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、撤销蔡豹与宿迁万鸿置业有限公司于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》；二、宿迁万鸿置业有限公司于判决生效后十日内返还蔡豹购房款276000元和赔偿蔡豹增值损失、装潢损失等各项损失计134773.2元，同时，蔡豹于判决生效后十日内将位于宿迁市宿豫区房屋返还给宿迁万鸿置业有限公司；三、驳回蔡豹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9576元、保全费3520元、鉴定费8600元，合计21696元，由蔡豹负担4339元，宿迁万鸿置业有限公司负担17357元。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审判决审理查明所认定的事实，双方当事人均未提出异议，依法予以确认。经当事人确认，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否是蔡豹受欺诈签订的，该合同应否撤销，万鸿公司是否应当承担赔偿责任以及赔偿责任如何确定。本院认为，当事人由于他人的故意错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。本案中，万鸿公司为销售涉案车库，在售楼部挂横幅宣传涉案车库系多功能车库，且明显以超出同地段地上车库市场价格销售。万鸿公司该销售行为存在故意误导，致使蔡豹认为涉案车库虽名为车库确可为商铺使用，蔡豹基于该错误认识与万鸿公司签订涉案商品房买卖合同。由此，可以认定蔡豹与万鸿公司之间签订涉案商品房买卖合同是受欺诈而实施的民事行为。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，蔡豹基于万鸿公司的误导宣传违背其真实意思而签订涉案商品房买卖合同，属于在受到欺诈的情况下实施的行为，蔡豹有权请求人民法院予以撤销。涉案商品房买卖合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万鸿公司扩大宣传涉案车库功能，且以高于商品房价格3.2倍和同地段地上车库市场价格销售，误导蔡豹认为涉案车库具有商铺使用功能，对涉案商品房买卖合同撤销负有主要过错。蔡豹明知涉案商品房买卖合同载明购买的是车库，应注意到涉案车库虽属地上车库，但不一定具有商铺使用功能，对涉案商品房买卖合同撤销负有一定过错，也应承担一定的责任。一审法院综合双方过错情况，酌情认定万鸿公司承担80%的民事责任，并无不当。综上，万鸿公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9576元，由上诉人宿迁万鸿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 权审 判 员  董大千审 判 员  刘爱萍二〇二一年四月二十三日法官助理  侯小青书 记 员  赵媛媛