广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初7621号原告：马小玲，女，汉族，1983年8月27日出生，身份证住址：四川省开江县。委托诉讼代理人：蒋国光，广东深博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，广东深博律师事务所律师。被告：蓝丹丹，女，汉族，1991年2月20日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：徐丹，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，广东深万鸿律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：古永志，执行董事。委托诉讼代理人：黄姝琳，公司员工。委托诉讼代理人：陈娅，公司员工。原告马小玲与被告蓝丹丹、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告马小玲及其委托诉讼代理人蒋国光、被告蓝丹丹及其委托诉讼代理人徐丹、孙静、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托诉讼代理人黄姝琳、陈娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告定金30万元；二、被告赔偿原告总房款20%的违约金（1262000元）；三、被告向原告支付占用首期购房款期间的利息4106.67元（利息以1600000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），自2021年1月5日起暂计至2021年1月29日，实际计算至清偿之日止）；四、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第三项诉讼请求。本案相关事实一、原、被告及第三人签订《二手房认购合同》载明，原告向被告购买XXX房，建筑面积为94.64平方米，不动产权证号：深房地字第××号，房产交易价格为631万元，交易总定金：30万元，签署该合同前或当日，原告应向被告支付部分或全部定金30万元，定金可交由第三人监管或直接付给被告。剩余房款，首付＋按揭贷款，被告须在2021年1月5日前在监管银行支付首期款约160万元并同时提交按揭贷款申请，贷款金额以贷款银行批复为准。原被告双方须于买房获得贷款承诺函或一次性付款情况下将剩余房款办理监管且交易房产注销抵押登记后3日内办理递件过户手续。被告应在收齐全部房款后交楼。原、被告双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后7日内签署《买卖居间合同》。若被告违约不签署《买卖居间合同》，原告有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金；若原告违约不签署《买卖居间合同》，被告有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金。2020年11月24日，原、被告及第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定合同签订时，向被告支付定金30万元，该定金建议由银行第三方账户监管，原告将定金在合同约定的期限内存入监管账号，即视为被告收讫。原被告双方协商同意在合同签订时从交易总价款中预留10000元作为交房保证金，交房保证金由第三人托管。同日，原、被告签订了《补充协议》载明，被告应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；被告虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函（原告选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过十天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之20的违约金。并备注：被告保证该房产的学位深圳翠园中学（初中部）于过户前是处于未锁定状态，否则视为被告违约。二、原、被告及第三人签订《定金托管协议》约定，原被告同意向定金30万元交由第三人托管，原被告双方同意在符合下述第5项条件（经丙方查档确认房产无查封，产权清晰）并提交相应证明资料后三个工作日内，第三人按实收金额无息支付给被告；第三人可直接从定金中扣除买卖合同约定的交房保证金，该款项在原被告双方办妥房产交接手续且向第三人提交双方签字的《交楼》确认书原件后三个工作日内，第三人将前述款项无息支付给被告。2020年11月24日，第三人向原告开具涉案房产的《综合收据》载明，原告认购涉案房产，金额为30万元。庭审中，第三人确认收取了原告支付的30万元购房定金，在扣除1万元交房保证金后，支付给被告29万元，被告确认已收到该29万元定金。三、原告提交其与被告的微信聊天记录可见，被告在2021年1月18日表示其老公不同意卖房子，其想与原告面谈，并表示愿意赔偿违约金，原告告知被告银行贷款承诺函于1月13日出来，希望如期完成过户手续。四、原告提交微信聊天记录显示，2021年1月15日，第三人的员工称：“承诺函出了，贷款审批通过这边可以赎楼。”1月16日，被告称：“好的，到时通知你”，第三人员工称：“好的收到。”1月18日，第三人员工称：“您大概什么（时候）过来我们公司”，被告回复：“11点前”。1月21日，第三人员工称：“您这边什么时候赎楼？我们公司要安排过户？”1月18日，第三人员工告知原告：“马姐，业主今天过来我们公司，态度很坚决，不卖了”。原告回复：“现在你们怎么处理。我们只要房。”五、原告提交2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书显示，位于深圳市罗湖区XXX房产竞价成交价为7757179元。被告提交网站截图打印件显示：景贝南住宅区，建筑面积为96平方米，政府参考单价56000／平方米，总价538万元；景贝南住宅区，建筑面积为96.82平方米，政府参考单价56000／平方米，总价542万元。第三人主张被告提供的证据是属于政府指导价，为市场价的7.5折。六、庭审中，被告认为违约损失应该是原告的实际损失，根据合同的约定，应当选择定金罚则相对公平。原告主张，在签订合同之后房价出现了比较大的涨幅，因为出了贷款新政，现在原告根本就没有办法买房，错失了买房的机会，导致家里小孩没办法上学，所以被告违约行为给原告无论是生活、经济利益到造成巨大的损失，原告认为合同已经约定违约责任，违约金应为总房款的20%。裁判理由及结果本院认为，原告与被告签订的《二手房认购合同》《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，被告明确表示拒绝履行合同，其构成根本违约。根据涉案合同约定，任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过十天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之20的违约金，故原告有权解除合同并要求被告支付违约金。根据第三人开具了《综合收据》及当事人陈述，原告已根据合同约定将定金30万元转入指定账户，应视为被告已收取相关定金。因合同解除后，被告收取定金已没有合同依据，其应将其已收取的定金30万元返还给原告。关于违约金数额，在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，原告主张根据合同约定要求被告支付转让成交价20%作为违约金。被告认为违约金过高，但根据原告提交的2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书显示，位于涉案房产同小区的房产拍卖成交价为7757179元，该成交价格可以证明涉案合同解除时的涉案房产市场价值与涉案合同转让价格的大概差额，足以证明原告在合同解除后损失是客观存在的，且损失数额巨大。被告提交的同小区房产网络出售价已载明为政府指导价，并非实际交易价格，无法证明合同约定的总房款20%的违约金过分高于原告损失，故对于被告该主张，本院不予采信。根据本案的实际情况及原告无过错，被告违约又未提供充分证据证明违约金标准过分高于原告损失等综合因素，本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，本院不支持被告关于调低违约金数额的主张，被告应按照合同约定支付原告违约金1262000元（631万元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告蓝丹丹应在本判决生效之日起十日内向原告马小玲返还定金30万元；二、被告蓝丹丹应在本判决生效之日起十日内向原告马小玲支付违约金1262000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9447元、保全费5000元，均由被告负担；诉讼费用原告已缴纳，被告应在本判决生效之日起十日内按负担之数迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 晓 玲二〇二一年四月二十八日书记员 邹文（兼）