湖南省桂阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1021执异73号 案外人：胡赛定，女，1987年8月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省安化县，现住湖南省桂阳县。 案外人：杜齐校，男，1984年3月3日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系胡赛定丈夫。 两案外人胡赛定、杜齐校共同委托诉讼代理人：曹进，湖南中楚律师事务所律师。 申请执行人：廖某1，男，2010年7月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 法定代理人：廖某2，男，1967年12月9日生，汉族，住湖南省桂阳县，系廖某1父亲。 被执行人：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路1幢。 法定代表人：张智生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，1971年11月15日生，汉族，住上海市长宁区，系该公司总经理，特别授权。 在本院执行申请执行人廖某1与被执行人湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）确认合同有效纠纷一案【案号：（2021）湘1021执345号】中，案外人胡赛定、杜齐校于2021年4月14日对本院依据（2020）湘1021民初3475号民事调解书将位于湖南省桂阳县龙潭街道（原城关镇）龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋进行执行向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胡赛定、杜齐校称，两人系夫妻关系，是龙鼎公司开发的湖南省桂阳县龙潭街道（原城关镇）龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋的合法所有人。案外人胡赛定、杜齐校于2017年10月24日与龙鼎公司“龙鼎新城”Ｅ栋项目部（项目推广名“蓉湖紫郡”）签订了一份的《蓉湖紫郡Ｅ栋住宅定购合同》，合同约定购房款总价379872元，已付购房款362623元，余5%尾款约定在办好房产手续7日内付清（但至今未办理好房产手续）。案外人胡赛定、杜齐校于2018年12月18日收房，办理了房屋交接手续，对该房进行了安装门窗、更换门锁等简单装修，并与该小区的物业公司桂阳县政恒物业服务有限公司签订《前期物业合同》，开通了燃气，支付了物业费、水费、电费等费用，至今已经实际占有、使用该套住房。因龙鼎新城未按规定办理相关证照手续，导致案外人购买的该套住房未能办理产权登记手续。现得知申请执行人廖某1与被执行人龙鼎公司将案外人购买的湖南省桂阳县龙潭街道（原城关镇）龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋通过诉讼调解的方式进行了处置，并进入执行程序【案号：（2021）湘1021执345号】，特请求法院中止该案标的物湖南省桂阳县龙潭街道（原城关镇）龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋的交付执行，并确认该房归案外人胡赛定、杜齐校所有。 申请执行人廖某1称，申请执行人廖某1与被执行人龙鼎公司关于湖南省桂阳县龙潭街道（原城关镇）龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋的买卖是合法的，并且已经得到法院调解确认并进入执行程序，请求驳回案外人胡赛定、杜齐校的异议请求。 被执行人龙鼎公司称，案外人胡赛定、杜齐校系与曾丰业个人签订房屋买卖合同，并且购房款亦是交付给曾丰业个人账户或曾丰业指定的账户，并非与龙鼎公司签订合同，龙鼎公司从未收过案外人胡赛定、杜齐校的购房款。曾丰业与龙鼎公司系合作开发的关系，对龙鼎新城小区住宅均系以龙鼎公司的名义对外销售，曾丰业个人在法律上没有销售权。在案外人胡赛定、杜齐校提交的《蓉湖紫郡Ｅ栋住宅定购合同》、《蓉湖紫郡住宅定购合同确认单》、《蓉湖紫郡房屋交接确认书》及购房款收据上所盖的“湖南龙鼎房地产开发有限公司Ｅ栋项目部”印章均系曾丰业个人私刻的公章，不是龙鼎公司备案的公章，故案外人胡赛定、杜齐校的上述房屋买卖行为均不是龙鼎公司的真实意思表示。龙鼎公司曾在2019年1月在龙鼎新城小区发布公告，张贴在每栋房子上，请所有业主在一定期限内拿购房合同及收据到公司备案登记，公司予以审核后认可。但案外人胡赛定、杜齐校在公告限定期间内并未与龙鼎公司取得任何联系，而申请执行人廖某1在公告指定期限内将购房合同向龙鼎公司登记备案，故龙鼎公司一直认定涉案房产除卖给廖某1外没有再销售给其他人，因此在申请执行人廖某1诉被执行人龙鼎公司确认合同效力一案中，龙鼎公司认可了廖某1的购房合同的效力，并通过法院调解确认的方式将涉案房产交付给廖某1，并进入执行程序。本案已经确认了廖某1为购房人，案外人胡赛定、杜齐校提出该房所有权归案外人胡赛定、杜齐校不合法。案外人胡赛定、杜齐校到目前为止都认为房屋销售者是曾丰业，而不是龙鼎公司，所以案外人胡赛定、杜齐校无权对本案提起异议，请求驳回案外人胡赛定、杜齐校的异议请求。 本院查明，本院于2020年9月27日作出的已发生法律效力的（2020）湘1021民初2293号民事判决书认定了如下事实：龙鼎公司系从事房地产开发的有限责任公司，法定代表人为张智生。龙鼎公司在桂国用（2013）第1××4号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持公司项目正常开支，其法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，龙鼎公司与曾丰业于2013年9月6日签订了《土地转让协议书》，双方约定，由龙鼎公司将土地权证号为桂国用（2013）第1××4号中规划建设的龙鼎新城项目Ｅ栋靠茶红路方向22ｍ×44ｍ的国有建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业等出资进行房屋建设，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续。土地转让协议签订当天，曾丰业支付了土地转让款422万元，但之后龙鼎公司未按协议履行土地交付义务。为此，曾丰业于2015年4月14日向法院提起诉讼。2015年4月20日，经法院主持调解，龙鼎公司与曾丰业达成如下协议：一、确认湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业于2013年9月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划Ｅ栋靠茶红路方向22ｍ×44ｍ的国有建设用地使用权；三、其他双方无异议。该案调解书已生效，具有法律效力。曾丰业于2015年5月8日又支付土地转让款68万元。此后，该宗土地的开发建设实际由曾丰业挂靠龙鼎公司开发完成。从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在实际履行。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，开始曾丰业、何同生、张智生于2015年8月30日签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，但该意向协议未实际履行。2015年9月11日，曾丰业作为甲方、何同生作为乙方、龙鼎公司作为丙方，三方又签订了《合作开发房地产协议》，其中约定：Ｅ栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（曾丰业）享有Ｅ栋土地使用权面积的三分之二开发建设权，乙方（何同生）享有Ｅ栋土地使用权面积的三分之一开发建设权；Ｅ栋房地产以丙方（龙鼎公司）名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担Ｅ栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方应无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜；本协议签订之前，丙方、乙方已销售的23套住房（福康大药房的团购房），由丙方、乙方和购房户协商沟通后，在征得甲方同意的情况下，可以更换购房合同，但是原合同和销售收入必须一并移交给甲乙两方管理和占有。 案外人胡赛定、杜齐校系夫妻关系。2017年10月24日，曾丰业以龙鼎公司的名义与案外人胡赛定签订了一份的《蓉湖紫郡E栋住宅定购合同》，将E栋一单元1204号房屋售卖给胡赛定、杜齐校夫妻。合同约定该套住房购房款总价379，872元，胡赛定当天通过银行转账的方式向曾丰业指定银行账户缴纳首付款227，923元，2019年12月21日向曾丰业个人账户转账134,700元，共计已付购房款362，623元，尾款约定在办好房产手续时7日内付清。2018年12月18日，曾丰业的工作人员将E栋一单元1204号房屋钥匙交与案外人杜齐校，双方办理了房屋交接手续。2019年12月21日，案外人胡赛定、杜齐校与该小区的物业公司桂阳县政恒物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，支付了物业管理费、门禁费，更换了防盗门。之后，又陆续缴纳了燃气费、水费等费用，实际占有使用该套住房。 另查明，在本院审理的（2020）湘1021民初3475号一案中的证据显示：2013年7月6日，廖某1之父廖某2以廖某1的名义与龙鼎公司（张智生代表公司签名并盖公章）签订了一份《合作开发龙鼎新城项目协议》，廖某1以团购方式向龙鼎新城购买龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋。2018年12月18日，廖某1之父廖某2代廖某1向龙鼎公司支付龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号房屋购房款353492元，双方以《龙鼎新城房屋交接确认书》的方式将龙鼎新城Ｅ栋一单元1204号住房交付给廖某1，但未实际交付。2020年9月5日，廖某1之父廖某2代廖某1与龙鼎公司（由龙鼎公司总经理许斌龙代表公司）签订一份《调解协议》，约定共同申请法院确认该《调解协议》有效。2020年11月3日，本院立案受理廖某1诉龙鼎公司确认合同有效纠纷一案。2020年11月5日，本院作出（2020）湘1021民初3475号民事调解书，确认廖某1与龙鼎公司自愿继续履行双方签订的《合作开发龙鼎新城项目的协议》；龙鼎公司自愿于调解书生效后十日内向廖某1交付位于桂阳县××栋××单元××号房屋。2021年3月2日，廖某1向本院申请执行（2020）湘1021民初3475号民事调解书确定的桂阳县××栋××单元××号房屋交付事项。在执行过程中，案外人胡赛定、杜齐校认为其才是涉案房产的实际权利人，遂于2021年4月14日向本院提出执行异议。 本院认为，本案系案外人胡赛定、杜齐校对本院执行的不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款规定：“非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。”本案案外人胡赛定、杜齐校依据本院已发生法律效力的（2020）湘1021民初2293号民事判决书及其他证据提出排除执行异议，而（2020）湘1021民初2293号民事判决书确认的事实与本院已发生法律效力的（2020）湘1021民初3475号民事调解书认定的事实存在不同认定，且调解书确认的诉争房屋产权人非案外人，而是申请执行人廖某1，申请执行人廖某1依据已发生法律效力的（2020）湘1021民初3475号民事调解书申请本院执行并无不当。根据相关司法解释的规定，案外人胡赛定、杜齐校欲确定其诉争房屋产权应通过依法申请再审程序处理，故案外人胡赛定、杜齐校的异议请求，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二款、第二十六条第三款之规定，裁定如下： 驳回案外人胡赛定、杜齐校的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘桂林 审判员  何志生 审判员  唐玲芳 二〇二一年四月二十八日 法官助理谢宇 书记员刘政兴 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。 案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。 因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。