江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0211民初3095号 原告：潘守彬，男，1977年12月14日生，汉族，住长春市宽城区。 原告：王金兰，女，1976年2月28日生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：叶盛，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶逸，上海汉盛（宁波）律师事务所律师。 被告：无锡富安金邸房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭镇工业园芙蓉北路188，统一社会信用代码9132021107278326X4。 法定代表人：杨迎曙。该公司总经理。 委托诉讼代理人：王妮，该公司员工。 委托诉讼代理人：张燕，江苏润远律师事务所律师。 原告潘守彬、王金兰诉被告无锡富安金邸房地产有限公司（以下简称富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘守彬、王金兰的委托诉讼代理人叶盛，被告的委托诉讼代理人张燕、王妮到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告潘守彬、王金兰向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿2019年12月31日至2020年5月31日期间违约金47332.8元，自2020年6月1日起以1038000元为基数按照日利率万分之三计算违约金至被告修复房屋质量完毕之日止共计104007.60元（共计334天）。事实与理由：2018年8月11日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买坐落于××镇××（备案名：福安雅园）小区22幢190单元101室。房屋带装修出售，总价1038000元，原告已付清。合同第十一条约定被告在2019年12月31日前交付，被告在2020年4月17日才通知交付。合同第十一条第（二）款约定被告应当在交付15天前通知。被告故意缩短通知期让部分业主无法安排时间验房。业主验房后发现普遍存在墙面漏水，窗台漏水，地下室积水渗水、外墙脱落等严重影响正常居住和存在安全隐患的问题。同时大量装修瑕疵急需维修。原告认为因被告原因导致逾期交付90天以上，原告在维修后才能居住，被告应当按照日万分之三赔偿逾期交付违约金。 被告富安公司辩称：被告已经在2020年4月17日发函通知原告办理交房手续，根据买卖合同第九条该商品房交付时应该符合第1、2项所列的条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案的证明材料、2.该商品房应取得房屋测绘报告，被告关于整个新力帝泊湾（除18号楼外）项目在2020年4月18日前已经取得了峻备材料及测绘报告，在具备上述两项条件后向全体业主进行交房，关于本案被告已于2020年4月17日发函通知原告前往项目现场办理交房手续，但受新冠疫情的影响，为防止现场人员聚集被告对全体业主实施预约分批看房，时间基本在2020年4月18日往后的一个星期内，包括4月18日当天。二、补充协议第11条明确约定如因下列特殊原因除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括的有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……发生以上情形之一的导致买卖合同项下商品房延期交付公共配套设施延迟达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件，逾期办证的违约责任条款。原被告双方签订合同之日2018年4月28日起至合同约定的最终交付日2019年12月31日期间出现了合同中约定的可据实予以延期交房的情形，具体如下：24小时降水量达到30毫米的极端天气为15天，六级以上大风极端天气为53天，共计68天；无锡市住建局2019年9月29日发文《关于切实做好我市国庆期间建筑工地消防安全隐患的通知》可知自9月30日至10月7日，全市在建的建筑施工工地（含市政、道桥、轨道交通工程）一律全面停工，全面开展自查自纠工作……计算可知，可延期天数为8天；3、无锡市住建局2019年12月21日发文《关于进一步强化建筑公司扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知》自即日起，全市在建的建筑施工工地（含市政、道桥、轨道交通工程）一律全面停工，全面开展自查自纠工作……到2019年12月31日，江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警后，各单位才能复工。计算可知，可延期时间为10天；三、退一步讲，即使不扣除延期情形，认定被告逾期交房天数为109天，那么被告按照每日万分之二的标准向原告支付逾期交付违约金也完全合乎法律规定，如不扣除延期情形，那么被告逾期交房的天数就为109天，由于逾期交房的违约行为发生在新冠疫情前，被告应当承担相应的违约责任，但这次疫情持续周期长、影响大，受疫情影响导致被告无法组织施工人员进场施工这一点是毋庸置疑的，无锡市政府作出一级响应的时间在2020年1月26日，住建局2020年1月29日发文复工时间不得早于2020年2月20日，那么从2020年1月26日至2月20日这一期间内是绝对不允许施工的，计算可知为26天，特别是现场施工人员多为外地人员，返锡之后至少要经过15天的隔离时间，综合以上因素被告受疫情影响被迫停工时间远超过40天以上，这也导致了被告向原告交房时间逾期突破90天，达到了109天，同时触发了买卖合同第12.1.2条致使被告违约责任加重，从每日万分之二的赔付标准上升到万分之三，如不发生本次新冠疫情，被告完全有余力将逾期交房的天数控制在90天以内，显然这次新冠疫情和被告违约责任加重之间存在因果关系，结合合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本次新冠疫情属于不可抗力，被告根据合同法就不可抗10力的相关规定就被告逾期交付的责任加重这一块进行相应的免责，请求法院对被告应当承担的违约责任进行依法认定。 一、举证质证情况 （一）原告潘守彬、王金兰 原告潘守彬、王金兰为证明其诉请，提供了1、商品房买卖合同、房款付款凭证，证明原告购买坐落于××镇××房屋。合同第十一条约定被告在2019年12月31日前交付； 2、交付通知书，证明被告在2020年4月17日寄出通知交付； 3、验房记录、拒收不合格房屋通知书，证明房屋存在严重影响正常居住的质量问题，存在大量装修瑕疵； 4、90位业主违约金清单，证明主张违约金业主人数众多事实； 5、光盘，证明房屋瑕疵； 6、富安雅园二期18号楼S1号楼使用竣工验收的通知，日期是2020年10月20日， 富安公司质证认为1、买卖合同真实性无异议，注意补充合同第六款约定，我方关于不可抗力、政府行为等情形，可以延期交付，我方也是基于上述条款扣除了相应的天数； 2、交付通知书，真实性无异议，我方也是从2020年4月18日就可以正式办理交房手续，只是鉴于疫情期间所以才对业主进行分批交付； 3、验房记录、拒收不合格房屋通知书，真实性不予认可，上面所备注的问题都属于瑕疵，并不属于严重的房屋质量问题，并不会影响原告的居住； 4、90位业主违约金清单，违约金清单是原告在起诉时制作的，据我方了解绝大多数业主已经办理了交付手续，而且与本案无关。 5、光盘，据我们了解，房屋的瑕疵问题已经修复完毕。 6、和住建局了解到，只要有竣工验收证明和测绘报告即可以办理收房手续，而且这一栋楼在前案诉讼中已经明确。 （二）被告富安公司 被告富安公司为了证明其辩解，提供了1、竣工验收通知、测绘报告，证明案涉房屋符合交付条件； 2、交房通知书及邮寄凭证，证明被告通知原告交房的事实； 3、气象资料证明、锡建质安（2019）38号文件以及锡建质安（2019）50号文件及网页截图，证明被告具有合同约定中据实延期交付的情形； 4、锡建质安（2020）4号文件，证明被告受疫情影响，无法复工导致工期相应延误； 5、工人花名册以及各地政府关于恢复交通的通知截屏，证明施工人员多为外地人员，受各地交通管控的影响，返锡时间延误； 6、复工申请表以及人员到位情况，证明施工单位于2020年3月5日复工，施工人员未能按照计划全部到场 原告潘守彬、王金兰质证认为：1、竣工验收通知、测绘报告，按照规定结合合同第九条，竣工验收时间应该在4月17日，被告发出的收房通知也是4月17日，这个是文件的当天时间，按照合同约定，被告通知业主的时间应该提前15天，按照合同第九条，符合了上面两个条件，但是不符合最后出卖人还需要提供住宅质量保证书、住宅说明书的要求，而且也不符合交房的条件，按照合同约定，实际上整个小区的公共设施，准许交房证明的时间是2020年10月20日。 2、交房通知书及邮寄凭证，竣工验收时间应该在4月17日，被告发出的收房通知也是4月17日，不符合规定，而且也没有提前15天，按照约定计算只能在5月3日，所以不能按4月18日确定交房时间； 3、气象资料证明、锡建质安（2019）38号文件以及锡建质安（2019）50号文件及网页截图，气象证明与本案没有关联性，作为一个开发商，有义务合理规划建造日期，不予认可该证据，对38号文件，真实性无异议，对关联性有异议，首先与本案无关，所提出的是在国庆期间，是政府针对行业所提出的安全整顿，如果说没有政府文件，在国庆时间段也不算开工时间，对50号文件，涉及到春节期间，这一期间工人都回家了，房屋的外部设施应该都已建设好，而且第二条第三项规定，是针对安全隐患的整改和民工工资的支付到位，如果企业没有这三方面的问题，可以立即申请办理复工手续，也不存在误工期间，所以不属于不可抗力，是企业行为，即使存在，按照民法典规定，必须具备两个条件，第一在知道不能交付之前要履行通知义务，第二在必要时间证明存在不可抗力情形； 4、锡建质安（2020）4号文件，同证据三质证意见； 5、工人花名册以及各地政府关于恢复交通的通知截屏，没有意见，但是被告是在疫情之前违约的，后面的事情不存在酌情给予被告一定期限的情形； 6、复工申请表以及人员到位情况，和本案没有关联性。 二、经审理查明事实 （一）本案合同签订情况： 甲方富安公司和乙方潘守彬、王金兰签订房屋买卖合同，以1038000元由乙方买受甲方的富安雅园22-190-101号房屋，合同约定：2019年12月31日前交付房屋，第十二条第1约定，甲方逾期交付房屋未超过90日的，自第十一条约定交付期限届满之日起次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部放假款万分之2的违约金；甲方逾期交付房屋超过90日的…乙方有权要求继续履行合同，同时有权要求被告按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金。双方又签订补充协议，补充协议第11条明确约定如因下列特殊原因除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括的有人力不可抗拒的自然灾害或者意外事件，包括但不限于六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水等；政府行为……发生以上情形之一的导致买卖合同项下商品房延期交付公共配套设施延迟达到使用条件的、延期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同关于出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件，逾期办证的违约责任条款。双方当事人关于房款已经结清。 （二）合同履行情况： 无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求全市的在建建筑施工工地从9月30号到10月7号一律全面停工。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求发文称从即日起全市在建的建筑工地一律暂停施工，直到2019年12月31日江苏省生态环境厅发文解除重污染天气橙色预警之后被告才能复工。2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不得早于2020年2月20日恢复施工。2020年4月17日，涉案小区的获得竣工验收报告。2020年4月17日，富安公司发布交房通知，载明：交房开始时间为2020年4月18日，目前疫情管控仍在继续，鉴于交付时人员密集，为了健康考虑，避免长时间排队，建议在2020年4月24日办理交付手续。潘守彬、王金兰参观房屋后于2020年约4、5月份自行委托公司做了质量检测报告。庭审中，潘守彬、王金兰称其于2020年11月29日才收取钥匙办理相关手续。 三、本院认为部分 本案争议焦点为 （一）富安公司对于逾期交房应承担房屋买卖合同第十二条万分之三每日或万分之二每日的违约责任。 双方签订的买卖合同系真实意思表示，富安公司应按照合同约定履行按期交房义务，买卖合同中约定于2019年12月31日前交房，关于富安公司辩称的不可抗力的三个具体原因，分别是1.大风大雨天气原因；2.政府行政命令停工原因；3.疫情原因。本院对此三种原因分述裁判如下： 1.大风大雨天气原因 补充协议第11条明确约定六级以上大风、24小时内超过30毫米的降水原因可作为逾期交房顺延的事项。富安公司也提供了天气预报证据，证明本起合同履行期间大风大雨天气为35天。但富安公司作为专业的房地产开发企业，在确定交付日期或者在考虑施工期限问题上，应当考虑到项目所在地历年的水文气象天气情况，在考虑上述期限时做好准备。六级以上大风和30毫米以上降水并不足以构成延期交房的抗辩理由。 2.政府行政命令停工原因 无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安（2019）38号文件要求十一期间停工8天。2019年12月21日，锡建质安（2019）50号文件发布，要求自空气污染橙色预警解除之日前停工，该日期为10天。以上均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令，其意图也是为了无锡市民的福祉。富安公司也应服从政法机关行政命令。故本院认为该两项行政文件所涉18天应属合理理由，且富安公司无法预见，可作为延期交付的顺延事由。 3.疫情原因 2020年1月24日24时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年1月29日无锡市住建局发布锡建质安（2020）4号文件，要求建筑单位不早于2020年2月20日恢复施工。富安公司也提供了系列证据证明其建筑工人来自江苏盐城、安徽宿州、贵州毕节等地及该地的疫情防控措施。在新冠疫情背景下以下事实都是众所周知的事实，即外地工人返锡需要进行至少14天的隔离；疫情原因使建筑材料等物资运输较平时相应延迟。从2020年1月25日到2020年2月20日已经达到26天，扣除疫情发生前国务院公布的春节假期期间，考虑工人返锡隔离天数和准备材料的天数，本院酌定因新冠疫情不可抗力原因富安公司可顺延26天。 （二）关于交房的具体日期 原告认为应按照办理交房事宜日期作为交房日期。富安公司认为应按照其公布的次日即2020年4月18日作为交房日期。经查，当时还在新冠疫情一级响应期间，富安公司本可要求众多购房者4月18日一起收房，但为了避免新冠疫情传播，保护包括原告在内购房者的生命健康权，所以要求分批收房，系合理正常的交房方式。故本院认定交房日期为2020年4月18日。关于潘守彬、王金兰辩称的质量问题，该情况不属于逾期交房违约金适用的情形。 综上，富安公司逾期交房构成违约，但违约责任基于政府命令和疫情原因等不可抗力，本院并不免除富安公司的违约责任，但对富安公司的违约责任大小进行相应调整。从2019年12月31日至2020年4月18日共计109天，扣除以上两个原因后，逾期天数应为65天（109-26-18）。进一步说，逾期交房天数少于90天，应适用买卖合同第十二条万分之二每日的违约金，所以潘守彬、王金兰的逾期交房违约金应为13494元。法院既已做出同类型生效判决，双方当事人应当按照同类型案件计算方式妥善了结纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、无锡富安金邸房地产有限公司于本判决生效之日立即向潘守彬、王金兰支付逾期交房违约金13494元； 二、驳回原告潘守彬、王金兰的其他诉讼请求。 案件受理费983元，由无锡富安金邸房地产有限公司负担183元，由潘守彬、王金兰共同负担800元。 当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  彭云翔 人民陪审员  崔晓平 人民陪审员  丁霞静 二〇二一年四月七日 书 记 员  陈 冉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。