山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1322民初560号 原告：王加生，男，1950年5月30日生，汉族，郯城县村民，住该村。 被告：郯城县郯城街道小埠社区村民委员会中小埠村村民小组。 负责人：田法一，该村党支部书记。 委托诉讼代理人：胡俊莹，山东师郯律师事务所律师。 原告王加生与被告郯城县郯城街道小埠社区村民委员会中小埠村村民小组（以下至判决主文前简称“中小埠村村民小组”）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王加生及被告中小埠村村民小组委托诉讼代理人胡俊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王加生向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告2003年1月3日签订的卖房协议书合法有效；2、判令被告协助原告办理房屋产权登记、集体土地使用登记；3、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2003年1月3日，原告与被告主要负责人协商同意，被告自愿将村所有的、位于本村的老式办公室三间，作价后卖给原告(详见卖房协议书)。自双方自愿达成《卖房协议书》后，该房产至今由原告管理使用。原告在管理使用购买的房产期间，多次在办理房产登记不动产变更时，被告不予配合，致使原告购买的房屋至今没有得到房产登记。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告中小埠村村民小组辩称，1、卖房协议违反了法律法规的禁止性规定，不具有合法性，属于无效协议。《村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。山东省实施《村民委员会组织法》第二十条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（九）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。原被告签订涉案协议没有再开村民会议或村民代表会议。村集体财产属于全体村民共同所有，村集体财产的最终处分只有村民会议才有权作出，这是村集体财产所有权的基本内涵与必然要求。村集体资产的处分不能够由少数人说了算，而应该由大多数村民说了算。只有这样，才能够保障村民的集体财产所有权，防止村集体财产的流失。村集体资产的处分方式有很多种，包括借贷、租赁以及其他方式，无论使用哪种处分方式，都应当由村民会议作出决策。另外，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于健全和完善村务公开和民主管理的意见》第三部分“进一步规范民主决策机制，保障农民群众的决策权”第（四）项规定：“建立决策责任追究制度。未经村民会议或者村民代表会议讨论决定，任何组织或者个人擅自以集体名义借贷，变更与处置村集体的土地、企业、设备、设施等，均为无效，村民有权拒绝，造成的损失由责任人承担，构成违纪的给予党纪政纪处分，涉嫌犯罪的移交司法机关依法处理。”2、原、被告卖房协议是建立在借款合同基础上的，借款合同中约定该笔借款以案涉协议约定的办公室作为抵押，如果被告不按期偿还借款，办公室所有权归原告所有，该约定违反原《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，该项约定是违法的，当然不具有法律效力。3、根据法律规定，合同无效则自始无效，无论经过多长时间都不会产生法律效力，而协议无效的法律后果为相互返还财产，因此原告应将涉案房屋交还给答辩人，答辩人也可以将借款3800元及相应的利息返还给原告。 本院经审理认定事实如下：原告王加生系被告中小埠村村民小组的成员。2002年10月3日，郯城县原郯城镇中小埠村村委会（以下简称原中小埠村村委会）与原告王加生签订《借款合同书》，约定原中小埠村村委会向原告借款4000元，用于上交镇、办事处农田水利建设款，借款期限自2002年10月3日至2003年1月3日，以村委会三间办公室作为抵押，办公室四至为：东路、西田保国、南田学明、北路，三间办公室南北长17米，东西长11米。如甲方不按借款期限归还此借款，三间办公室所有产权归王加生个人所有。原告在合同书上签字捺印，原中小埠村村委会在合同书上盖章。当日，原中小埠村村委会向原告出具盖有原中小埠村村委会公章的收到条一张，载明收到人民币3800元，利率按1.8%，预扣到期利息216元，时任村支部书记田进先作为经手人在收到条上签字。 因原中小埠村村委会无力偿还借款，遂于2003年1月3日与原告王加生签订了《卖房协议书》，约定“卖方中小埠村委会欠买方王加生个人欠款4000元，因无力偿还欠款，按照借款合同书之规定，中小埠村委会现将村委办公室三间作价4000元卖给王加生个人，被卖房屋的房产证，集体土地使用权证一同转交给买方，……自买卖双方签字盖章之时成立生效。被卖房屋基本情况：中小埠村委办公室南北长17米，东西长11.5米，四至为：东，路；西，田保国；南，田学明；北，路；房产证号：1××8集体土地使用证号：132172（附图）”。原告在协议书买方处签字捺印，原中小埠村村委会在卖方处盖章，田进先作为卖方的法定代表人签字捺印，郯城县司法局郯城法律服务所在见证单位处盖章。 另查明，原告王加生从1998年左右就一直占有使用涉案三间房屋。 又查明，郯城县原郯城镇于2010年撤销，设立郯城街道；原中小埠村村委会后与其他村委会合并成立小埠社区村委会。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守。本案中，原告王加生与原中小埠村委会签订的卖房协议书系双方真实意思的表示，内容合法，具备协议成立的形式要件，符合双方约定的生效条件，根据当事人庭审中的质证辩论意见，双方争议的焦点在于涉案卖房协议书是否因违反《村民委员会组织法》、《中华人民共和国担保法》等规定而无效。 被告主张原中小埠村村委会与原告王加生签订卖房协议书前未召开村民会议或村民代表会议讨论决定，因此该协议因违反了法律的禁止性规定而无效。本院认为，村委会作为基层群众性自治组织，依照《村民委员会组织法》的相关规定，管理本村属于农村集体所有的土地和其他财产，应向村民会议负责并报告工作，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，村委会以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，应经村民会议讨论决定。本案涉案村委会办公室无疑属于村集体财产，村委会在处分该财产前确应当履行召开村民会议讨论决定的义务，但召开村民会议讨论决定应是原中小埠村村委会应当履行的内部程序性义务，现承继原中小埠村村委会权利义务的被告以村委会未履行该义务为由主张协议无效，显然是将因自己未尽到缔约义务而可能造成的不利后果让对方当事人承担，属于恶意抗辩、有违诚实信用原则。同时村委会对外签订合同等应以加盖公章或法定代表人等签字的形式作为标志，不可能由全体村民签字，涉案卖房协议书盖有原中小埠村村委会公章，亦有时任村支部书记田进先的签字捺印，符合协议成立的形式要件，因此被告的上述抗辩意见本院不予支持，相关人员未履行召开村民会议等程序擅自处分村集体财产，应由相应责任人员承担责任。 被告还主张涉案卖房协议书是建立在双方借款合同无效的抵押条款基础上的，因而也是无效的。本院认为，虽然双方借款合同中抵押的约定属于“流质抵押”条款，根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，该约定无效，但涉案卖房协议是借款到期双方另行签订的协议，原告并非直接根据借款合同的约定占有涉案房屋。根据该卖房协议的规定，应当认定为该卖房协议系以物抵债协议，债务到期后，原中小埠村村委会无力偿还借款，签订卖房协议书将房屋卖予原告以抵扣债务，而且根据当地当时的经济及购买力水平，原告购买三间房屋支付的对价也属合理范围内，因此被告的该辩解主张不能成立，本院不予支持。 综合以上分析，被告对涉案卖房协议无效的辩解理由均不能成立，卖房协议书成立并有效，原告要求确认该卖房协议书合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 原告还要求被告协助办理房屋产权登记、集体土地使用登记等手续，根据协议约定及庭审中被告的自认，涉案房屋已进行过权属登记，现房屋出卖后，虽然双方未在协议书中就产权转移登记作出过约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，基于诚实信用原则，根据双方合同的性质、目的，协助转移房屋所有权是合同的附随义务，被告应予协助。同时，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门进行土地所有权、使用权变更登记。涉案房屋所有权转移给原告王加生后，根据法律规定，涉案房屋所在的土地使用权也应当一并办理变更登记，因此被告亦应协助办理土地变更登记手续。 综上，原告王加生要求判令其与被告中小埠村村民小组于2003年1月3日签订的卖房协议书合法有效并要求被告协助办理房屋产权登记、集体土地使用登记的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下： 一、确认原告王加生与被告郯城县郯城街道小埠社区村民委员会中小埠村村民小组于2003年1月3日签订的卖房协议书合法有效； 二、被告郯城县郯城街道小埠社区村民委员会中小埠村村民小组于本判决生效后十日内协助原告王加生将上述卖房协议书中被卖房屋的所有权转移登记至原告王加生名下； 三、被告郯城县郯城街道小埠社区村民委员会中小埠村村民小组于本判决生效后十日内协助原告王加生将上述卖房协议书中被卖房屋所在土地的使用权变更登记至原告王加生名下。 案件受理费250元，由被告郯城县郯城街道小埠社区村民委员会中小埠村村民小组负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审 判 长  冯少辉 人民陪审员  季荣昌 人民陪审员  孙鲁伟 二〇二一年四月十三日 法官 助理  李 艳 书 记 员  强 薇