贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终183号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李华，男，1968年8月1日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：陈立，贵州谋度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟中书，贵州谋度律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵华九，男，1974年12月22日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰，贵州福万律师事务所律师。 原审被告（反诉第三人）：谢奇，男，1973年6月20日出生，汉族，住贵阳市云岩区。 上诉人李华与上诉人赵华九及原审被告（反诉第三人）谢奇租赁合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李华的委托诉讼代理人陈立、苟中书，上诉人赵华九的委托诉讼代理人程智渊、郭杰到庭参加诉讼。原审被告（反诉第三人）谢奇经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 李华上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案件事实错误，案涉租赁合同并未解除，上诉人请求权的基础法律关系依然存在。该合同是在上诉人与被上诉人双方自愿、协商一致的情况下签订，系双方真实意愿；且被上诉人已经按照约定给付了保证金，因此该合同合法有效，对上诉人与被上诉人双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利并履行相应义务。后由于被上诉人严重违约，上诉人与被上诉人谢奇协商，于2013年12月26日将租赁关系变成了买卖关系，虽然买卖合同中约定有租赁合同失效一条款，但该买卖合同赵华九并不知情，侵犯了其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同应属无效，该条款自然也无效。因此，案涉租赁合同仍然有效，并未失去效力，上诉人请求权的基础法律关系仍在合法有效存在。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定本案不适用“买卖不破租赁”原则错误，本案应当适用“买卖不破租赁”原则。被上诉人在严重违约的情况下对涉案房屋的继续使用实际上是依据“买卖不破租赁”原则。本案中，被上诉人谢奇在深知自己严重违约的情况下才与上诉人协商，将租赁关系变更为买卖关系，以此来达到继续装修、使用涉案房屋的目的，因此应当适用《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。（二）对于上诉人主张的损失赔偿，应当按照租赁合同中约定的条款及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条、第十三条之规定来计算。根据《房屋酒店租赁合同》第五条第五款、合同第五条第六款之约定，被上诉人未经过上诉人的书面同意，擅自对涉案房屋进行装修、扩建，损坏了涉案房屋的主体结构，应当承担赔偿责任。对于装饰装修物的赔偿及计算，应当根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条、第十三条之规定。 赵华九上诉请求：1、撤销原判决第二项，改判支持上诉人全部反诉请求。2、一、二审诉讼费、鉴定费等诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定装修发生在买卖合同签订之后属认定事实错误，适用法律错误。首先，生效的贵州省思南县人民法院（2015）思民初字第237号民事判决书、贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终644号民事判决书均查明上诉人与第三人签订《酒店房屋租赁合同》、《投资、经营酒店合伙协议》后，上诉人便开始对酒店进行装修。装修过程中，因被上诉人拖欠工程款，导致上诉人停止装修，装修未实际完工。且实际系被上诉人要求收回房屋而导致被上诉人无法继续装修，故装修发生在租赁合同当中，而非买卖合同签订之后。其次，根据生效的贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终644号认为装修赔偿与租赁关系相关联，应在租赁关系中处理。而原审判决认为装修赔偿与买卖合同关系相关联，不应在租赁关系中处理。原审判决与生效判决相互矛盾，明显适用法律错误。二、关于返还保证金，根据《中华人民共和国民法通则》第87条之规定，上诉人主张符合法律规定。三、上诉人通过向原审法院申请司法鉴定，已足以证明上诉人的装修装饰损失，且被上诉人也认可相关装修、装饰由上诉人实施，故原审认为上诉人提交的证据不足以证明自己的主张，适用法律错误。 李华辩称，一、上诉人赵华九、第三人谢奇与被上诉人李华签订《酒店房屋租赁合同》后，便开始投入装修，即使在谢奇与李华签订买卖合同后，仍在继续装修使用，且赵华九、谢奇针对涉案房屋无论是租赁还是买卖均为合伙关系，买卖涉案房屋并未侵害其作为承租人的任何权益。（一）上诉人赵华九与第三人谢奇二人之间系合伙关系，在与被上诉人李华签订租赁合同后，赵华九便开始投入资金进行装修，后其资金不足，但又想继续使用涉案房屋，谢奇才与李华又就涉案房屋签订了买卖合同，将租赁关系变成了买卖关系，因此涉案房屋的装修发生在租赁合同之后一直持续到买卖合同签订后。（二）本案一审中，上诉人赵华九主张涉案房屋的装修发生在租赁合同中，但其并未提交任何书面证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。”及相关规定，其应当承担举证不能的责任。二、对于上诉人要求归还其20万元保证金，被上诉人认为没有事实法律依据。本案中涉及的20万元是上诉人积极履行租赁合同的体现，根据《酒店房屋租赁合同》第三条第二款“租赁房屋采取先交费后使用原则，（1）双方达成共识后签字生效，承租人在3日内付20万元保证金给出租人（此款可抵作第一期租金），否则协议无效”之约定，被上诉人为了履行合同，按时交付了20万元的保证金，但由于没有按照约定及时交付租金，被上诉人已经按照合同约定将20万元作为第一期租金抵扣（被上诉人李华起诉时已经扣除20万元的租金）。三、上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失并无法律依据，被上诉人并无任何理由赔偿。上诉人在装修涉案房屋中遭受的损失与被上诉人没有因果关系，属于其应当承当的经营风险之一，被上诉人没有理由赔偿。上诉人租赁涉案房屋的用途为餐饮、住宿、娱乐等，正是由于这样特殊的性质用途，在装修中才需要花费更多的财力物力。上诉人自签订合同并投入资金装修开始，就应当承担一定的风险。上诉人称在装修涉案房屋过程中由于被上诉人欠付工人款项而被这部分工人阻挠导致装修未能如期完工并不属实。上诉人在装修涉案房屋过程中，因为资金问题无法再继续装修，这是由于其自身原因导致装修无法继续；退一步说，就算是由于被上诉人的原因而导致上诉人无法如期完成装修，那么被上诉人赔偿损失也只应当赔偿停工时段所造成的损失，而不是所有的损失，因此，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失无事实依据，也无法律依据。上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的依据是贵州正业工程技术投资有限公司司鉴[2020]工程造价鉴字第26号（下称鉴定意见）鉴定意见，但该鉴定意见为造价鉴定，并非损失数额鉴定。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应子支持。”之规定，上诉人未经被上诉人同意擅自装修涉案房屋，应当自行承担因此产生的费用；退一万步说，即使上诉人经得被上诉人同意装修涉案房屋，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，因上诉人违约导致合同解除，对未形成附合的装饰装修物可由上诉人自行拆除，对其要求赔偿已形成附合的装饰装修物的残值损失的诉请也不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求既无事实依据，也无法律依据，请求贵院不予支持。 谢奇未作述称。 李华向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年7月12日签订的《酒店房屋租赁合同》；2、判决被告立即支付原告租金人民币580万元，已扣除定金20万元；3、判决被告立即支付原告损失补偿人民币30万元；4、判决被告赔偿原告因装修涉案房屋造成原告房屋损坏损失人民币10万元；5、诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。 赵华九向法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告李华赔偿反诉原告赵华九装饰装修损失1,651,495.45元、返还定金20万元；2、诉讼费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告均系同乡关系。李华在思南县关中坝街道沙洲社区民族风情街（原思南县思唐镇河东村民族风情街）修建了九层砖混结构毛坯房一幢。2013年7月12日，谢奇与赵华九合伙与李华签订《酒店房屋租赁合同》，约定由谢奇、赵华九租赁李华的房屋经营餐饮、住宿项目。李华向谢奇、赵华九交付了房屋，谢奇支付了保证金20万元。2013年12月26日，谢奇与李华签订《房屋买卖合同》，约定由谢奇以总价款1,798万元购买李华的上述房屋，谢奇向李华支付了600万元价款。《房屋买卖合同》第十二条附加条款第5项约定“双方之前签订的房租协议失效”。买卖合同签订后，赵华九在装修过程中，因李华的其他债权人阻工发生纠纷，装修停止，至今未完成。 另查明，2015年2月5日，谢奇向法院提起诉讼，请求解除买卖合同并退房退款。2018年6月21日，铜仁市中级人民法院作出（2018）06民终644号终审判决，解除买卖合同、退房退款并驳回本诉、反诉的其他诉讼请求。买卖合同纠纷诉讼过程中，李华将案涉房屋的一至三层出租给他人使用。房屋现系李华占有，生效判决退还购房款600万元尚在执行过程中。 又查明，李华在庭审中称案涉装修施工发生在买卖合同签订之后，赵华九的诉讼代理人称装修开始于租赁合同签订之后。经法院以短信方式催促，双方的诉讼代理人均未提交《装修合同》及装修施工人信息；赵华九未予短信答复，电话回复称“找不到装修合同”。 一审法院认为，案涉租赁合同、买卖合同均合法有效，本案的争议焦点是租赁合同是否已经解除、是否适用买卖不破租赁原则、赔偿依据。赵华九与谢奇签订了合伙协议，租赁合同系谢奇、赵华九共同与李华签订，买卖合同签订后，谢奇支付了部分价款，赵华九进行了部分装修，进一步说明赵华九与谢奇系合伙关系。装修尚未完成，所谓酒店经营并未发生。在租赁合同并未全面履行的情况下，双方签订了买卖合同，并明确约定租赁合同失效，失效的本意应当理解为解除租赁合同，即租赁合同不再履行，而买卖合同解除后不存在恢复租赁关系的情形。因此，租赁的法律关系已经消灭，本诉原告李华以租赁合同请求支付租金缺乏事实根据，请求权的基础法律关系已经不存在，对其主张不予采纳。关于赵华九反诉称不知买卖合同的问题。因合同当事人及合同标的物都是一致的，即使赵华九未在买卖合同上签名捺印，结合其合伙关系、装修主体身份等事实，买卖合同的效力及于赵华九，基于赵华九与谢奇系合伙关系，在生效裁判相关诉讼中已经就其损失提出了权利主张，不予采信，本案不适用“买卖不破租赁原则”。关于损害赔偿。虽然买卖合同也没有全面履行，但买受人受让房屋后进行装修、怎样装修、做什么用途，买受人有权自由处分，出卖人无权干涉。至于买卖合同经生效裁判解除后，具体怎样退房退款以及完善相关事宜，不在本案审理范畴。问题是双方均未提交装修合同及相关信息，结合双方在庭审中的陈述，确认装修发生在买卖合同签订之后，而本案本诉、反诉适用的法律关系都是租赁合同纠纷，因此，本诉原告李华以及反诉原告赵华九以租赁关系为基础提出的赔偿主张都不成立，均不予采纳。关于反诉原告赵华九的诉讼代理人当庭增加诉讼请求，主张返还保证金的问题，一是双方的签订买卖合同已经明确租赁合同失效，二是谢奇并未提起反诉，故对其主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第五条第一款、第五十三条、第八十五条、第九十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十条、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、驳回本诉原告李华的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告赵华九的全部反诉请求。本诉案件受理费55200元、本诉部分鉴定费5万元，由本诉原告李华负担；反诉案件受理费15400元、反诉部分鉴定费38000元，由反诉原告赵华九负担。 二审举证期限内当事人均未提交新证据。 二审查明事实：2013年7月12日,赵华九、谢奇共同与李华签订《酒店房屋租赁合同》，合同约定：李华将其位于思南县民族风情街）楼房一栋租赁给谢奇和赵华九作为餐饮、住宿、娱乐等项目经营；租赁期限为十五年,自2013年8月12日至2027年10月12日止（李华负责在2013年8月12日之前将电梯和水电安装到位并送谢奇赵华九装修期间为二个月不计助租期）；本合同约定为固定价格,第一年至第五年每年租金为1200000元;第六年至第十年每年租金为1500000元:第十一年至十五年租金为每年1800000元。2013年7月15日,谢奇按照《酒店房屋租赁合同》约定通过转账向李华交纳20万元保证金,2013年7月20日,谢奇与赵华九签订《投资、经营酒店合伙协议》,合伙协议分别对合伙经营范围、合伙期限、投资总额及出资方式、合伙财产、合伙事务执行、前期装修约定、利润分配及债务承担、入伙、退伙、合伙对终止、违约责任、争议解决方式、协议效力等事项进行了约定。2013年12月26日,谢奇（乙方）与李华（甲方）签订《房屋买卖合同》,约定:一、甲方自愿将坐落在思南民族风情一条街房地产一栋楼整体出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹仟柒佰玖拾捌万元（小写1798万元）。三、乙方在签订本合同时,支付预付款三百万整（小写￥3000000元）。四、乙方支付预付款之日起15天内,甲方将办理房产证的手续交给乙方,由乙方自行办理,甲方予以积极配合。五、乙方拿到房地产证后,乙方再支付甲方房屋款300万元,余款1198万元在3个月内付清（预付款从中扣除）。六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已7交纳土地出让金、办理了建筑工程规划证、工程施工许可证等）。七、甲方约5800平方米的房产交易给乙方之前所产生的费用由甲方承担,其余配套设施用房约1000多平方米办证费用由乙方负责。八、乙方支付预付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房证手续。九、甲方交付给乙方的房产应无任何担保、抵押、房屋瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如水电费、物业管理费等。十、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方支付壹佰万元的违约金,如乙方未按期支付余款,甲方有权收回房产,其中产生的产权变更至甲方名下的房产过户及交易税收等费用由乙方负责承担。十一、本协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效。十二、附加条款:1、转让以后,甲方不得以任何借口干涉乙方对房屋的修改。2、甲方应在签房产买卖合同2个月内将配套用房交付乙方（4层约800多平方米,房子内外磋砂）。3、乙方以谢奇或袁嫣名义从银行汇款至李华个人账户。4、甲方将思南华龙乌江大酒店证照整体移交乙方,同时配合乙方到工商局进行章程变更。5、双方之前签订的房租协议失效。 2013年12月26日,谢奇通过转账向李华缴纳购房款300万元。2014年3月9日,李华与谢奇签订《房屋买卖合同补充协议书》。2014年7月2日,李华与谢奇签订《酒店用房屋买卖合同补充协议》。2014年7月18日,谢奇第二次通过转账向李华缴纳购房款300万元。因谢奇未能按约定给付尚欠的购房款，导致买卖合同未能及时办理合法产权手续，2015年2月5日，谢奇诉至法院，请求解除买卖合同并退还房款。2018年6月21日贵州省铜仁市中级人民法院作出（2018）黔06民终644号民事判决，解除谢奇与被告李华2013年12月26日签订的《房屋买卖合同》、2014年3月9日签订的《房屋买卖合同补充协议书》、2014年7月2日签订《酒店用房屋买卖合同补充协议》，由李华退还谢奇购房款600万元。 2020年6也20日，贵州正建兴业工程质量检测有限公司作出贵正司鉴【2020】建字第4号《司法鉴定意见书》，结论意见：1.对钻取孔洞的框架梁进行加固处理；2.对钻取孔洞的楼面板进行修复处理；3.对钻取孔洞的填充墙体进行修复处理；4.加固及修复方案详见附件2《李华房屋修复方案》。2020年8月7日，贵州正业工程技术投资有限公司作出正业工程技术投资有限公司司鉴【2020】工程造价鉴字第26号《工程造价司法鉴定意见书》，结论：李华与赵华九、谢奇房屋租赁合同纠纷中酒店装饰装修金额为1651495.45元。2020年8月7日，贵州正业工程技术投资有限公司作出正业工程技术投资有限公司司鉴【2020】工程造价鉴字第27号《工程造价司法鉴定意见书》，结论：李华与赵华九、谢奇房屋租赁合同纠纷中房屋结构损坏修复金额为84761.16元。 另查明，买卖合同纠纷诉讼过程中，李华将案涉房屋的一至三层出租给他人使用。房屋现系李华占有，生效判决退还购房款600万元尚在执行过程中。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、《酒店房屋租赁合同》的效力问题；二、双方能否依据租赁合同主张相应权利。2013年7月12日，李华与赵华九、谢奇签订《酒店房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，应属有效合同。合同签订后，李华与谢奇针对租赁合同中的房屋又协商一致签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》、《酒店用房屋买卖合同补充协议》，赵华九与谢奇虽然在涉案买卖合同签订时存在合伙关系，但其并未在涉案买卖合同上签字，故案涉买卖合同中约定的相关权利义务对赵华九不具有约束力，李华与谢奇在《房屋买卖合同》中约定“双方之前签订的房屋租赁协议失效”内容仅对李华和谢奇产生约束力，对赵华九不产生法律效力。一审法院认为在涉案买卖合同签订时赵华九与谢奇系合伙关系，买卖合同效力及于赵华九不当，本院对此予以纠正。李华与谢奇签订的涉案房屋买卖合同已被生效判决予以解除，即李华与谢奇现对涉案房屋既不存在房屋买卖关系，亦不存在房屋租赁关系。故李华与赵华九在《酒店房屋租赁合同》约定的权力义务实际上不能履行，应予以解除。 租赁合同签订后，赵华九进场对酒店进行装修属实，经法院解除买卖合同关系后，涉案房屋一直由李华实际占有。房屋租赁合同不能履行，赵华九不存在过错，故对赵华九投入的装修费用应由房屋所有人李华予以补偿。赵华九在装修房屋过程中存在改变房屋结构行为，其对恢复房屋原结构所产生的费用应予赔付。 根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条“原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。申请费由申请人在提出申请时或者在人民法院指定的期限内预交。当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。”及《最高人民法院关于适用的通知》第2条规定“当事人逾期不按照《办法》第二十条规定交纳案件受理费或者申请费并且没有提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳案件受理费或者申请费的，由人民法院依法按照当事人自动撤诉或者撤回申请处理。”之规定，上诉人李华在上诉后未按法律规定预交上诉费，经二审法院催缴后仍未在规定时间交纳上诉费，本案按其撤回上诉处理。 综上所述，上诉人赵华九所持的上诉请求及上诉理由部分成立成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1922号民事判决； 二、解除李华与赵华九2013年7月12日签订的《酒店房屋租赁合同》； 三、由赵华九赔偿李华房屋损坏损失84761.16元； 四、由李华赔偿赵华九房屋装饰装修费用1651495.45元 五、驳回李华的其他诉讼请求； 六、驳回赵华九的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费55200元、本诉部分鉴定费50000元，共计105200元，由李华负担53300元，赵华九负担51900元；一审反诉案件受理费15400元、反诉部分鉴定费38000元，共计53400元，由赵华九负担4300元，李华负担49100。二审案件受理费15400元，由李华负担11100元，由赵华九负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长 芦  化  莉 审判员 张全审判员熊健 二〇二一年四月十三日 法官助理翁寿炳 书记员李徐