兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初215号 原告：张正成。 被告：鲁晓玲。 被告：董昌梅。 原告张正成与被告鲁晓玲、董昌梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张正成、被告董昌梅到庭参加诉讼，被告鲁晓玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 张正成向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与鲁晓玲之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令鲁晓玲支付2020年9月10日至2020年12月31日租金11373元，（实际要求计算至鲁晓玲返还商铺之日）；3.判令董昌梅立即停止兰州新区职教园区商业配套项目3-129号商铺的经营活动，归还其商铺；4.判令鲁晓玲承担诉讼费用。庭审中，张正成变更第二项诉讼请求为判令鲁晓玲支付2020年9月10日至2021年2月25日止的租金18333元，（实际要求计算至鲁晓玲返还商铺之日）。事实和理由，其本人、曹建军和鲁晓玲双方于2019年9月10日签订了《商铺租赁合同》，约定其将位于兰州新区××号××商铺出租给鲁晓玲用于经营餐饮，租期自2019年9月10日至2020年9月9日止，鲁晓玲支付了该商铺一年的租金80000元及5000元保证金的情况下，在2020年4月25日，未征得其同意，私自将该商铺改造装修后转租给第三方董昌梅等开始经营活动。鲁晓玲、董昌梅已损害了其合法权益，其分别和鲁晓玲、董昌梅多次联系、表达诉求未果，故诉至法院。 鲁晓玲未答辩，亦未提交书面答辩意见。 董昌梅答辩称，因其不清楚王小平（董昌梅丈夫）是否与房东沟通过，王小平给其说的是已经和房东沟通过了，所以把一部分给其转租，其希望找到王小平后解决这个事情。张正成的诉请对其来说有点不合情理，其之前装修店面花了好多钱，且现有的东西也没有地方放，希望王小平出面后商量一下继续由其承租该房屋，或者其将房屋转让出去，转让款的20%给房东，剩余的补偿自己的损失。 本院经审理查明，2019年9月10日，出租人张正成、曹建军（甲方）与承租人鲁晓玲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于兰州新区××商铺出租给乙方，第二条租期，出租期共18个月，自2019年9月10日零时起至2022年9月9日24时止（张正成改）；第三条租金、保证金、其他费用，租金为年90000元，第一次先交半年45000元，第二次半年到期后续交一年90000元；乙方缴给甲方租赁保证金5000元，在合同期满后，乙方缴清所有租金、水电费、物业管理费、损坏物品赔偿等费用后，由甲方退还给乙方，合同到期前两个月，乙方通知甲方，双方协商续租与否等事项，在租约期内乙方转让房屋经营权时，需要通知甲方，私自转让甲方将扣除保证金，合同到期前两个月乙方通知甲方是否续租，如果不通知甲方，甲方将视为自动续租。合同签订后，鲁晓玲向张正成支付了租金80000元及保证金5000元。2020年8月底张正成向鲁晓玲收取租金时发现案涉房屋被转租了，鲁晓玲也因此无法联系，同时知晓案涉房屋被分割为两部分分别进行了转租，并于同年的8月30日向幻影租职教园区小王（王小平）发出通知，载明“王老板，我今天已正式通知职教园区我们的商铺现实际租赁使用人，优多水果零食店董昌梅，乌名见客脏脏茶袁正存，原合同解除，我收回职教园区商铺”，幻影租职教园区小王对该内容未予回复。2020年9月7日，张正成在兰州晚报Ａ12版刊登通知，载明“鲁晓玲（身份证号620121＊＊＊＊＊＊＊＊1943），你承租的业主张正成位于兰州新区××街××＃商铺，现因你违反合同约定，请你于本通知见报之日起三日内与业主张正成联系解决合同相关事宜。” 另查明，现案涉房屋被分割为两部分，一部分是转租给董昌梅经营，一部分出租给袁正存经营。转租情况如下：2020年4月25日，出租方王小平（乙方）与承租方董昌梅（丙方）签订《租房合同》，约定由乙方承租于兰州新区职教园区文曲湖商业街3-129号商铺经营中餐厅分割丙方一部分经营休闲零食水果品类，租期自2020年4月25日起至2022年4月25日止，租金每年40000元，押金3000元。合同签订后，董昌梅向兰州瑞岭物业服务有限公司职教园区物业中心缴纳2019年10月至2020年6月份物业费2813.13元，向王小平缴纳一年租金40000元。董昌梅还提供了一份王小平与张正成签订的《租房合同》用于证明王小平欺骗其签订租房合同的事实，该《租房合同》并非张正成与王小平之间签订。出租情况为2020年9月17日，出租方曹建军（甲方）与承租方袁正存（乙方）签订了《商铺出租协议》，约定甲方将位于兰州新区××街××号商铺约55平（按现有的分割面积）出租于乙方经营使用，房屋租金自2020年9月10日起至2023年9月10日终止，第一年租金46000元、第二年租金52000元、第三年租金52000元。 再查明，案涉房屋系曹建军、张正成共同购买，本案中曹建军向张正成出具授权委托书一份，载明：“其委托合伙人张正成全权代表处理职教园区商铺和鲁晓玲、董昌梅租赁纠纷相关事宜，所有的诉讼权利和义务全部归张正成代理”。本院当庭通过电话对该事项向曹建军进行了核实。 以上事实由当事人陈述及提供的商铺租赁合同、转账凭证、通知、微信聊天记录、租房合同、收费票据等证据在卷佐证，并经法庭认证后确认。 本院认为，关于合同解除问题。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。本案中，张正成与鲁晓玲签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，合法有效。鲁晓玲将案涉商铺转租给董昌梅时并未征得出租人张正成的同意，张正成在知道鲁晓玲将案涉商铺进行分割转租后六个月内提出了异议，且鲁晓玲未按照合同约定如期支付租金，故张正成要求解除与鲁晓玲之间签订的商铺租赁合同的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于支付租金的问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。张正成与鲁晓玲签订的商铺租赁合同期限为三年，期间双方并未有解除合同的意思表示，且鲁晓玲将案涉商铺分割后进行转租亦收取租金，现张正成以双方合同约定的年租金扣除向案外人袁正存收取的年租金计算应付租金的请求，有事实依据，鲁晓玲应当按照合同约定支付所欠租金18333元【（90000元-46000元）÷12×5】（自2020年9月10日起至2021年2月25日止）。合同解除后，鲁晓玲仍继续占有使用案涉商铺，应当承担房屋占有使用费，按照案涉房屋的性质，房屋占有使用费按照双方合同约定的租金计算为宜。故对张正成要求鲁晓玲支付欠付租金及实际返还商铺之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。 关于返还商铺的问题。董昌梅提交的现有证据无法证明承租部分案涉商铺时已征得出租人张正成的同意。转租合同系以承租人租赁权存在为基础，现张正成与鲁晓玲之间的租赁合同已解除，承租人鲁晓玲已丧失租赁权，董昌梅与王小平之间的转租关系已无存在的可能，其继续占用部分案涉商铺已无事实基础，张正成以物权请求权要求董昌梅立即停止经营活动，归还商铺的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。鲁晓玲经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担举证不能的不利后果。因本案纠纷系因双方民法典实施前的行为产生，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时法律法规的规定。综上，张正成的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除张正成、曹建军与鲁晓玲于2019年9月10日签订的《商铺租赁合同》； 二、鲁晓玲于本判决生效之日起十五日内支付张正成房屋租金18333元（自2020年9月10日起至2021年2月25日止，租金按照44000元/年计算），并承担实际返还商铺之日止的租金； 三、董昌梅于本判决生效之日起三十日内停止兰州新区职教园区商业配套项目3-129号商铺的经营活动，并向张正成归还商铺。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费242元，由鲁晓玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  刘艳芝 二〇二一年四月七日 书记员  陶 倩