甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终140号上诉人（原审原告）：天水市麦积区御景泽源业主委员会，住所地天水市麦积区桥南天河南路。负责人：王某1，该委员会主任。委托诉讼代理人：王某2，男，系该业主委员会工作人员，住天水市。委托诉讼代理人：贾某，男，系该业主委员会法律顾问，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：天水金地鸿业房地产开发有限公司，住所地天水市麦积区桥南团庄经济开发区。法定代表人：周某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，男，系该公司员工，住天水市。委托诉讼代理人：夏某，甘肃润浩律师事务所律师。上诉人天水市麦积区御景泽源业主委员会（以下简称御景泽源业委会）因与被上诉人天水金地鸿业房地产开发有限公司（以下简称金地鸿业房产公司）返还原物纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人御景泽源业委会的负责人王某1及其委托诉讼代理人王某2、贾某，被上诉人金地鸿业房产公司委托诉讼代理人李某、夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御景泽源业委会上诉请求：一、判决被上诉人拆除1、2、4号住宅楼-1层吊顶，拆除1、2号楼-1层洗浴中心，拆除4号楼-1层职工宿舍，停止侵权，排除妨碍，恢复原状；二、判决被上诉人打通地下车库隔断（开启防火墙），打通地上消防通道，方便地下车库车辆出行，方便地上消防车辆畅通无阻；三、判决地下车库全部管理权归上诉人管理；四、承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、地上车位30个，被上诉人交予政府，上诉人不再主张权利。不管地下设计是196个车库或者198个车库，在开发商将房屋出售后，地下车库出售一部分后，在物业管理权已经交于上诉人后，被上诉人丧失物业管理权。2016年1月1日，上诉人正式接收小区物业管理工作，不管是小区地上物业管理，还是地下车库管理权全部归上诉人。因为被上诉人已经将商品房出售，部分地库已经出售，物业管理权已经移交，被上诉人法律地位发生变化，与一般业主具有同等法律地位，地下车库的管理权应该交予上诉人，才符合法律规定。二、关于停止侵权，排除妨碍，恢复原状问题。被上诉人未经有关规划部门批准，违反设计，擅自在小区1、2号楼-1层建洗浴中心，在××宿舍，在1、2、4号楼-1层吊顶，是违规行为。上诉人要求被上诉人立即拆除1、2号楼-1层洗浴中心，拆除4号楼-1层职工宿舍，拆除1、2、4号楼-1层吊顶。主要理由为：第一，1、2、4号楼《商品房买卖合同》附件二，《公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第四条：“未计入公摊的物管用房、水泵房、开闭所、控制中心、门房、地下室等，产权或使用权在转让前归出卖人所有”。说明1、2、4号楼-1层，在商品房出卖后，其产权或使用权转移到全体业主，上诉人代表全体业主，具有绝对的管理权，违规建筑应该予以拆除。第二，上诉人在天水市房地产权交易管理服务中心调不出1、2、4号楼地下室产权证。经过询问档案管理人员，管理人员解释，如果开发商有产权，开发商肯定办理了产权证，如果没有备案，说明开发商没有产权，其产权应属于全体业主。因此，上诉人要求停止侵权，排除妨碍，恢复原状，是合法合理的。三、关于地下车库隔断（防火墙）和地上消防通道问题，1、2、4号楼《商品房买卖合同》第十七条第五款约定“小区的各种通道、道路归全体业主共有，任何人不得私自侵占、堵塞”。被上诉人经常关闭地下车库防火墙、堵塞地下车库东北出入口、堵塞小区东北出入口。侵占了小区全体业主东北口地上通行权，地下车库通行权。地上消防通道处于堵塞状态，消防通道不畅通，当发生火灾，消防车不能顺利进出。地下车库防火墙作用是防火功能，在发生火灾情况下或者区域维修时候，才可以关闭，在平常是禁止关闭。被上诉人始终关闭地下车库防火墙，阻断了地下车库车辆出入，不利于车辆通行，阻止了车辆从东北口出入，侵害了全体业主车辆通行权，被上诉人必须拆除或者开启，被上诉人必须保障地上消防通道畅通无阻。四、关于小区3号楼地下人防工程用房问题，小区3号楼地下人防工程用房，上诉人已经反映到天水市人防部门，人防部门已经受理并进行了调查。在上诉人接管物业后，被上诉人管理权丧失的情况下，被上诉人办理人防工程用房使用证，系违规行为。上诉人已经通过行政手段维权，对3号楼地下人防工程用房不再提出主张。五、关于社区管理、服务等用房问题，2011年11月21日，天水金地鸿业房地产开发有限公司《建设项目批后规划管理承诺书》第七条“确保配套建设社区管理、服务等用房417.6平方米”。社区管理、服务等用房目前面积仅272平方米，需要被上诉人指出并交予上诉人。金地鸿业房产公司辩称，一、被答辩人的第二和第三项上诉请求属于新增加的独立请求，不属于二审的范围，应当依法驳回。被答辩人在一审法院对车库物权争议判决驳回后，放弃了上诉主张，上诉中又以物业管理提出了“地下车库全部管理权归上诉人”的请求，该请求显然属于独立的新的请求。对一审请求的“堵塞东北地下车库出入口与小区东北门消防通道”的判决后，被答辩人上诉中又提出了“判决被上诉人打通地下车库隔断（开启防火墙）”的上诉请求，该项请求也属于独立的新的请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第三百二十八条的规定，请二审法院依法告知被答辩人另行起诉。另外，上诉人在一审的时候没有明确提出的也属于新的独立的请求。二、被答辩人请求拆除1、2、4号楼地下室的装修、洗浴中心、职工宿舍的请求既无事实根据，又无法律依据。1、2、4号楼地下室面积并没有分摊在出售的商品房面积中，该地下室的所有权归答辩人所有，在不影响业主行使物业权利的情况下，如何使用答辩人具有决定权，不受被答辩人的干预。一审法院根据物权相邻关系做出的判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回被答辩人的上诉请求。御景泽源业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认87个地下车库和地上30个车位归全体业主所有；2.返还85个车库三年租赁费612000元；3.二号楼其他各种配套公用房屋数1户归原告使用；4.停止侵权，排除妨碍，恢复原状。（主要包括：租赁3号楼战时人防类用房户数1户；堵塞东北口地下车库出入口与小区东北面消防通道；改建1、2号楼-1层；改建4号楼-1层）;5.一、二、三、四号楼-1层所有附属设施管理钥匙；6.由被告承担本案诉讼费。因原告第四项诉讼请求不具体明确，经释明，原告的第四项诉讼请求明确为：要求被告将3号楼战时人防类用房户数1户拆除砌的墙壁，恢复原状；要求被告拆除东北口地下车库出入口收费杆，拆除小区东北门消防通道的隔离墙及活动板房；拆除消防通道违章建设的××楼，并拆除环形通道的隔离栏杆；拆除1、2号楼-1层吊顶与砖墙；拆除4号楼-1层吊顶与砖墙。第五项诉讼请求具体为由被告移交进入1、2号楼地下室通道的钥匙。审理中，原告增加判令被告向原告移交:1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名称；4.建筑规划总面积平面图；5.交付使用共有设施设备的证明；6.物业服务用房配套证明；7.其他有关的文件资料。一审法院认定事实：御景泽源小区系被告金地鸿业房产公司开发建设的商品房住宅小区，该小区建有住宅楼4栋是被告开发的一期工程项目。其中1、2号楼临街建有人行道，3、4号楼分别位于1、2号楼北边。后被告又在与小区相邻即小区东边地段开发建设的金地鸿业大酒店（丝路万利酒店）系二期工程项目。两期工程独立设计、分期建设。建成后的御景泽源小区与丝路万利酒店东西相邻。御景泽源小区东北地上入口与地下车库共用入口通道，该处也是小区消防入口通道。二期工程施工时，被告在小区院内东北处砌墙将小区与外面隔开，在小区东北角盖有活动板房1处并安装了铁门。被告在小区与酒店分界处的南北及东西方向均设置了隔离栏杆（底部为实体墙，上部为铁栏杆）。被告开发的一期工程规划建设地上停车位30个，地下停车位103个，地上车位30个位于小区外1、2号楼的人行道上，地下车位位于小区院子的地下。被告在地下车库安装了防火墙，将地下车库朝东西分割为两部分，东边车库与酒店地下车库相通，进出车辆从东北出口通行，东北入口临街位置处被告安装了电子栏杆，用于进入地下车库车辆管理。西边车库从小区西南入口通行，由原告管理，地下车库停车费等由被告收取。同时，1、2号楼地下室由被告出租他人装饰装修后开办了洗浴中心，1、2号楼业主各种管网被封闭在装修后的地下室吊顶内，由地上进入1、2号楼地下室需从该洗浴中心通行，其余进入1、2楼地下室通道被被告安装了卷闸门，钥匙由被告管理。4号楼地下室被告改造成房间作为酒店职工宿舍等，4号楼业主各种管网也被封闭在吊顶内。3号楼设计规划为人防用房，被告砌墙将3号楼地下部分分割为两部分，一部分由小区业主放置自行车、电动车等，其余部分被告占用。2015年之前小区物业由天水金地鸿业物业服务公司管理，2015年10月御景泽源业委会成立，2016年1月1日起小区物业管理由原告即御景泽源业委会接管。另查明，2015年5月19日，天水金鉴房地产测绘队对被告开发的御景泽源住宅小区1、3号楼、会所作出房产测绘成果报告书，其中，1号楼-1层平面图显示111为库房，112为配电室。3号楼-1层为战时人防类用房1户。2015年7月21日，天水金鉴房地产测绘队对被告开发的御景泽源住宅小区2、4号楼及地下车库作出房产测绘成果报告书，其中地下车库1户面积为5768.81㎡，2号楼其他各种配套公用房屋1户，库房类用房1户，2号楼-1层平面图显示111为库房，112为配电室。2018年8月9日，天水市人民防空办公室颁发了人民防空工程平时使用证，使用单位为天水金地鸿业物业服务有限公司，使用期限3年。同时查明，位于小区外人行道上的30个停车位建成后由麦积区广场管理处统一管理。2016年4月11日，被告取得麦积区中心大道以北金地鸿业开发公司御景泽源小区地下车库1幢车库-1层-101室的房屋所有权证，建筑面积5768.81㎡。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二条规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称的物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案原、被告作为御景泽源小区建筑物的物权的共有权人，在行使各自物权的过程中，应当遵守法律，不得损害公共利益和他人合法权益。关于原告要求依法确认87个地下车库和地上30个车位归全体业主所有的诉讼请求。《物权法》第七十三条第一款规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。对于建在中心大道人行道上的地上30个车位，且已由当地政府职能管理部门统一管理，被告并未占有并收益。原告主张的规划建设103个地下车位，实际建成190个，故多建的87个车位应当归原告所有。本院认为，地下车库为被告投资建设的商品房，房屋所有权属被告所有，建设车位的数量不影响车库的所有权的归属，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告要求返还85个车库三年租赁费612000元的诉讼请求，原告主张被告多建的87个车位，扣除被告已经交还的2个车位其余85个车位由被告收取费用，根据原告收取的每个车位的年租金2400元的标准要求被告返还2018-2020年期间的地下车位租赁费。本院认为，御景泽源小区地下车库的所有权人是被告金地鸿业公司，其对车库依法享有占有、使用、处分、收益的民事权利，故原告的该项诉讼请求亦不能成立，不予支持。关于原告要求御景泽源小区二号楼其他各种配套公用房屋数1户归原告使用的诉讼请求。房产测绘成果报告书显示2号楼有其他各种配套公用房屋即配电室1户，庭审中，原告陈述该配电室钥匙原告持有，原告已在使用该配电室，故原告该项诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告要求被告拆除东北口地下车库出入口收费杆的请求，该电子栏杆系被告为管理出入地下车库车辆设置的，地下车库的所有权由被告享有，其设置车库通行管理设施并无不当。对于原告要求拆除消防通道违章建设的二层楼房的请求，首先，对该二层楼房是否属于违章建筑需由相关行政职能部门确定，其次，拆除违章建筑不属于人民法院民事诉讼范畴。综上，原告的上述请求均不能成立，不予支持。对于原告要求拆除小区东北入口消防通道上的隔离墙、活动板房的请求。小区东北入口的道路（小区内、外的道路）应属小区全体业主共有，且规划有消防环道，被告建筑隔离墙及活动板房，侵犯了原告的物权，应当予以拆除。对于原告要求打通小区院内环形消防通道，并拆除环形通道的隔离栏杆的请求。经本院现场勘查，被告在酒店与小区分界处建筑的栏杆起到了将酒店和小区隔离的用途，且根据被告提交的2014年9月的总平面布置图，小区与酒店的用地界线清晰，栏杆并未建在小区公共区域内及消防环道上，故原告要求拆除栏杆的诉讼请求不予支持。关于原告要求拆除1、2、4号楼-1层吊顶与砖墙的请求，1、2、4号楼-1层的所有权系由被告享有，但楼上住户共用的所有管网的检查口均安装在-1层顶部，管网的检查维修均需通过检查口进行，对于共有的-1层顶部，双方在行使物权时应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，故被告在使用与原告共用的-1层楼顶时应当充分考虑全体业主对各种管网的正常使用和检查维修的合法权益，应当在1、2、4号住宅楼-1层每个单元楼顶预留各种管网及设施的检查出入口，保障业主管网等发生故障原告维修时无障碍。原告要求拆除全部-1层楼吊顶及砖墙也妨碍了被告对其物权的行使，不予支持。对于原告要求被告将3号楼战时人防类用房户数1户拆除砌的墙壁，恢复原状的请求，该房屋使用权属于天水金地鸿业物业服务有限公司，且尚在使用期限内，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告移交进入1、2号楼地下室通道的钥匙的请求，如前所述，1、2、4号住宅楼业主的各种管网等均在-1层，原告作为小区物业服务管理的组织，在业主室外管网等发生故障时有检查维修的义务，作为物权共有人被告应当提供必要的便利，由被告向原告提供出入1、2号楼-1层通道门的钥匙，故对原告的该项请求予以支持。关于原告请求判令被告向原告移交：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名称；4.建筑规划总面积平面图；5.交付使用共有设施设备的证明；6.物业服务用房配套证明；7.其他有关的文件资料的诉讼请求，不属于本案的处理范畴，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七十三条、第七十四条的规定，判决：一、由天水金地鸿业房地产开发有限公司拆除御景泽源小区东北出入通道上的隔墙及活动板房；二、由天水金地鸿业房地产开发有限公司向天水市麦积区御景泽源业主委员会提供进入御景泽源小区1、2号楼-1层通道门的钥匙；三、由天水金地鸿业房地产开发有限公司在御景泽源小区1、2、4号住宅楼-1层每个单元吊顶预留各种管网及设施的检查维修出入口；四、驳回天水市麦积区御景泽源业主委员会的其他诉讼请求。以上判决一、二、三项，于本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费9990元，由天水市麦积区御景泽源业主委员会负担6660元，由天水金地鸿业房地产开发有限公司负担3330元。本院二审期间，上诉人提交了商品房买卖合同3份（1、2、4号楼各一份合同），欲证明：1.《商品房买卖合同》第十七条第五款约定“小区的各种通道、道路归全体业主共有，任何人不得私自侵占、堵塞”，被上诉人在地下车库关闭消防墙、堵塞地下车库东北出入口、堵塞小区东北出入口，侵占了小区全体业主东北口地上通行权，地下车库通行权；2.《商品房买卖合同》附件二，《公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第四条：“未计入公摊的物管用房、水泵房、开闭所、控制中心、门房、地下室等，产权或使用权在转让前归出卖人所有”，说明1、2、4号楼地下室，商品房出卖后，其产权或使用权转移到全体业主，上诉人有管理权；3.上诉人在天水市房地产权交易管理服务中心调不出1、2、4号楼地下室产权证，经过询问档案管理人员，管理人员解释，如果开发商有产权，开发商肯定办理产权证，如果没有备案，说明开发商没有产权，属于全体业主；4.被上诉人建设洗浴中心，建设职工宿舍，吊顶属于违法行为，被上诉人应拆除1、2号楼地下洗浴中心，拆除4号楼地下室职工宿舍，拆除1、2、4号楼地下室吊顶。被上诉人质证认为真实性认可，但该合同并不能证明上诉人的证明目的，这份合同与地下室无关，没有查出来房产证就说是业主所有，这个猜测不能成立，地下室没有出售，没有作为公摊面积分摊在商品房里面，产权还是归开发商所有，开发商具有使用权，合同附件2第四条明确说明房屋未出售前产权归出卖人所有。本院经审核认为，对上诉人二审提交证据的真实性予以认可，但仅凭合同的内容并不能证明被上诉人侵占小区全体业主东北口地上通行权、地下车库通行权的事实，也不能证明商品房出卖后1、2、4号楼地下室的产权或使用权转移到全体业主的事实，故对上诉人所举证据的证明目的本院不予认可。二审中，本院对双方争议内容进行了现场勘验，勘验结果和一审勘验一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人上诉提出的第二项、第三项上诉请求，经二审当庭核实，上诉人认可其在一审中并未提出相关诉讼请求，属于二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”本院当庭询问了被上诉人，被上诉人对上诉人新增加的诉讼请求既不同意在本案中一并处理，也不同意通过调解解决，故对上诉人的第二项、第三项上诉请求，本院依法不予支持，上诉人可另行解决。为此，本案二审的争议焦点为：上诉人的第一项上诉请求即：请求判决被上诉人拆除1、2、4号住宅楼-1层吊顶及洗浴中心和职工宿舍，停止侵权，排除妨碍，恢复原状，有无事实和法律依据，应否支持？根据本案双方提交的证据及查明的事实，案涉1、2、4号楼-1层系被上诉人所建，且有建设规划面积和相应的公摊，并未占用所出售给业主商品房的公摊面积，上诉人亦未提交1、2、4号楼-1层属业主商品房公摊面积的证据，故该部分房产在转让前产权仍归属被上诉人，被上诉人对案涉1、2、4号楼-1层享有占有、使用、收益、处分的权利，上诉人提出在商品房出卖后，案涉1、2、4号楼-1层的产权或使用权即转移到全体业主的上诉理由无证据支持且无法律依据，亦与基本的谁投资、谁受益的常理不符。另外，一审已考虑到楼上住户共用的所有管网检查口均安装在-1层顶部，管网的检查维修均需通过检查口进行的实际需求，为了不影响业主行使物业权利，并按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，判决由被上诉人在1、2、4号楼-1层每个单元吊顶预留检查维修出入口，并判决被上诉人提供给上诉人1、2号楼-1层通道门的钥匙。故对上诉人要求被上诉人拆除1、2、4号住宅楼-1层吊顶，拆除1、2号楼-1层洗浴中心，拆除4号楼-1层职工宿舍的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人天水市麦积区御景泽源业主委员会的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9990元，由上诉人天水市麦积区御景泽源业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李虓晖审判员 包新萍审判员 王梅芳二〇二一年四月六日法官助理 徐 艳书记员 孟 夏