河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0381民初515号原告（反诉被告）:偃师市首阳山供销合作社，住所地:偃师市首阳山镇政府所在地,统一社会信用代码:91410381171391026M。法定代表人:潘云朝,男，系该合作社主任。委托诉讼代理人（特别授权）：常战峰、李武江，河南伊洛律师事务所律师。被告（反诉原告）:锁献民,男,1957年10月12日生,汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：王景昌，男，1987年10月8日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：张爱玲，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原告偃师市首阳山供销合作社诉被告锁献民租赁合同纠纷一案，本院受理后，锁献民提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告偃师市首阳山供销合作社的法定代表人潘云朝及其委托诉讼代理人常战峰、李武江，被告锁献民的委托诉讼代理人王景昌、张爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。偃师市首阳山供销合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付首阳山供销社加油站的现有资产(包括罩棚一处、加油机2台、双层油罐3个、储物平房2间、油气回收设施1套等资产,价值约15万元);如有损坏,折价赔偿；2.判令被告协助原告办理偃师市首阳山供销社加油站营业执照(统一社会信用代码:91410381733876624B)、成品油经营批准证书(证号:41030452)、危险化学品经营许可证(证号:豫洛危化经字〔2019〕000188号)、排污许可证(证号:91410381733876624B001Q)上述证照中负责人或者法定代表人的变更登记手续,变更登记为郭亚格（身份证号：）；3.判决被告按照协议约定承担案涉加油站移交给原告之前的债权债务以及安全生产责任；4.判令被告支付原告从2020年11月16日起至2021年1月16日的占用费用暂计5万元;此后的占用费用以每年30万元的标准,从2021年1月17日起计算至实际移交完毕之日止;5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告锁献民原系原告单位的职工,原告将集体所有的偃师市首阳山供销社加油站租赁给被告经营,并协助被告将该加油站的营业执照、成品油经营批准证书等相关证件及手续变更至被告名下,双方存在多年的租赁合同关系。2017年11月16日,原、被告续签了《偃师市首阳山供销社加油站租赁协议》一份,协议约定:……双方共同对验收合格后加油站内的固定资产、设备、设施进行登记造册;合同执行之日起以上资产、设备、设施归原告所有,被告无权处置;租期3年,从2017年11月16日至2020年11月15日止;租赁期间，被告必须合法自主经营,并承担由此产生的各项债权、债务和各项经济法律责任;原告积极支持被告搞好经营,协助被告办理各种相关手续等……。租赁期限届满后,原告要求收回该加油站资产及变更相关手续,但被告一直以种种理由推诿,拒绝移交,并占用该加油站经营至今。无奈,原告为维护合法权益,特依法诉至法院,望判如所请。锁献民辩称，1.首阳山供销社忽略我优先承租权,单方收回加油站的行为既违约、又违反《民法典》规定。①双方签订的《偃师市首阳山供销社加油站租赁合同》,该合同第十四条约定“合同期满,乙方如愿意续租,甲方可根据市场情况确定租金,同等条件下乙方优先承租。”约定了承租方优先承租权。②《民法典》第七百三十四条第二款:“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”旨在维护既有租赁关系及租赁物使用状态。其理解与适用表述:承租人使用租赁物进行生产经营，在固定区域内形成经营品牌、口碑效益实属不易,经营场所即成为该品牌经营的重要因素,也往往是承租人的盈利保障。而且本案加油站属于特种行业经营,诸多证件的办理,来之不易，仅《排污许可证》的办理,从环保局罚款、发改委立项、建设项目申报、审批、各种硬件软件的投资建设、竣工申报审批等等,从2017年跨到2020年,中间需满足几十个要求,过几十道门檻,历时将近三年,才拿到《排污许可证》。经过我的努力,把加油站从当年的单油品加油点(柴油)增加为双油品(柴油、汽油)加油点,仅此一项就使加油站经营范围扩大、利润空间增加,加油站自身有所升值,办证期间的遭遇的艰辛、门槛之多不亚于《排污许可证》。《危险化学品经营许可证》的申报,必须有取得洛阳市应急管理局《安全生产知识和管理能力考核合格证》的专业技术人员才能支撑而且还需要相关的配套设备。其他每一个证件办理,均非轻而易举。这些证件的办理,除了耗费精力之外,还有巨额资金的源源不断的投入。我经营加油站多年,经过多年的投入、打理,才达到今天的证照齐全、客户稳定的状态,但供销社想要趁此机会大肆收割一把,置我优先承租权于不顾,显然显失公平,既违约、又违反《民法典》规定。2.竞拍招租方式否定了优先承租权。竞拍招租的实质是“价高者得”,供销社以此追求其单方利益最大化。价高者得,会促使有些举牌者不顾正常市场情况而竞技、冒尖,也不排除有些举牌者故意搅局,故意拉高租金价格,显然会偏离正常市场情况,这就否定了我的优先承租权。如果说价高者不得,而让我按最高价格租赁,则又损害了价高者的利益,不免产生纠纷,导致无法正常经营。而且高租金也会导致我入不敷出,失去经营价值。因此,竞拍招租方式是在否定优先承租权,只是维护了供销社单方利益最大化，不利于加油站正常经营。3.租赁事宜未解决之前,证照无法变更。所有证照中,我为法定代表人、单位负责人,其中包含了很多债权债务、安全责任的承担与牵连。如前所述,仅《危险化学品经营许可证》的申报,背后须按照安全法律法规规定,有经过培训的专业技术人员支撑,还有其他严格苛刻条件。证照的过户,其实同很多个人身份属性相牵连,并非供销社想象的那么简单,不会一蹴而就。4.其要求从2020年11月16日之后支付高额租金的诉求,没有事实根据。其无证据证明每月租金应为5万元或者每年租金30万元,充其量暂时按照原合同执行。但因为其坚持竞拍出租,导致我无法正常应对行政部门下达的整改要求,暂无法正常营业,给我造成了直接经营损失,其应当承担赔偿责任。综上,望法院依据合同约定、依据法律规定,驳回原告无理诉求。锁献民向本院提出反诉请求：1.请求保护反诉人的优先承租权,判令被反诉人和反诉人按照市场价格(由第三方机构评估)继续签订《偃师市首阳山供销社加油站租赁合同》；2.判令被反诉人支付反诉人为办理偃师市首阳山供销社加油站各项证照和手续、以及必须增添的相关设施和房屋、代其缴纳税金等各项支出428000元（包括为取得加油站环评手续、排污许可证所支出的费用125000元；为取得加油站安全评估报告所支出的费用8000元；将单油品证增加为成品油双油品证所支出的费用及增值200000元；为办理其他证件投入的17359元；代其缴纳税金20000元；增添防漏仪、液位仪支出的15000元；增添安装报警器、监控设备支出的12641元；建造楼板房屋支出30000元）；3.判令被反诉人赔偿给反诉人造成的损失；4.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年5月18日,我和被反诉人签订偃师市首阳山供销社加油站租赁合同,该合同第十四条约定“合同期满,乙方如愿意续租,甲方可根据市场情况确定租金,同等条件下乙方优先承租。”可是合同到期后,被反诉人违反合同约定,欲通过招投标方式对外出租,其实质是通过“价高者得”的方式追求其单方利益最大化,而剥夺反诉人的优先承租权,将反诉人在二十年中的心血、付出化为乌有。在租赁期间,按照行业主管部门要求,反诉人不辞辛苦、不顾程序繁琐使当年的单油品(柴油)加油点增加为双油品(柴油、汽油)加油点,并补办了环保、安监等证照手续,并悉心培养了大批老客户，才使得加油站在市场有了一席之地。但被反诉人全然不顾反诉人的辛勤付出、所支付的对价,单方决定以竟拍方式对外出租,损害反诉人利益,故提出反诉,望保护反诉人合法权益。偃师市首阳山供销合作社针对反诉辩称，反诉人锁献民的反诉请求无事实及法律依据,请求法院依法驳回锁献民的反诉请求。1.关于优先承租权及继续签订合同的问题,答辩人认为反诉人锁献民不符合优先承租权的条件。首先,答辩人认为,根据《合同法》规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利。被反诉人供销社与反诉人锁献民于2017年5月18日签订的《偃师市首阳山供销社加油站租赁协议》已于2020年11月15日到期,双方之间形成的租赁关系已经终止。合同到期前后,被反诉人供销社多次通知反诉人锁献民,将收回加油站经营权,要求其于2020年11月16日按照租赁协议办理有关资产移交手续,但锁献民并未按照租赁协议约定办理资产移交手续。双方在租赁期满后,并未形成继续租赁的合意。其次,反诉人锁献民不符合优先承租权的条件。我国法律并未规定优先承租权,优先承租权不是法定权利,而是约定权利。优先承租权行使的条件包括:合同中对优先承租权予以约定;出租人有继续出租的意愿和行为;承租人满足“同等条件”;承租人不存在违约、侵权等违法行为等。这些条件全部齐备,承租人方可行使优先承租权。但在本案中,双方虽在租赁合同中对优先承租权作了约定,但是由于其他条件都不具备,所以反诉人锁献民不享有优先承租权。再次,优先承租权并不等同于强制缔约。合同期满后,供销社作为出租人、作为租赁标的物的权利人,有权将租赁物继续出租，有权决定出租的方式,也有权自行使用。本案出租人在租赁合同期满前后,多次、明确表示要求收回租赁物。优先承租权的本质是优先缔约,前提是同等条件及出租人自愿,现反诉人的诉求仅强调保护其优先缔约权,而忽略了同等条件及出租人自愿等条件的限制,强制要求继续签订合同,其诉求不符合《合同法》规定的合同自由及公平原则,故本案没有反诉人享有优先承租权的前提。最后,反诉人锁献民在合同期满后拒不办理移交手续的行为，不仅构成违约,也符合侵权行为的特征。反诉人拒不办理移交手续的行为本质就是侵权,已严重侵害了供销社的权利。任何合同的当事人均应遵循诚实信用原则,但当双方之间的信任关系不存在的时候,合同关系也就失去了存在的基础。反诉人合同期满后未办理移交手续的行为,已突破诚实信用原则,双方已丧失继续合作的基础,优先承租权也失去了赖以存在的条件。2.关于反诉人要求供销社赔偿损失428000元的诉求无合同及法律依据。根据双方在2017年5月18日签订的《偃师市首阳山供销社加油站租赁协议》,协议约定案涉加油站由反诉人改造,并承担相关费用,改造项目包括换双层油罐3个、油气回收设施和路面硬化等;协议第一条约定:改造完成后,双方对验收合格后加油站的固定资产、设备、设施进行登记造册,合同执行之日起以上资产、设备、设施归供销社所有;协议第六条约定：租赁期间,反诉人必须合法自主经营,严格执行各项消防安全法律法规,并承担由此产生的各项债权、债务和各种经济法律责任；故反诉人依法办理环保、安监等部分手续,系其为保证正常经营而履行合同义务的体现,其应当按照双方约定自行承担相应费用，故反诉人要求被反诉人供销社承担各项支出428000元无事实及法律依据,其诉求应予驳回。3.反诉人在反诉状中所陈述的事实与理由,不符合实际情况,与事实严重不符。根据偃师市首阳山供销社加油站工商登记资料显示,1989年案涉加油站的经营范围就包括“柴油、汽油、机油”,并不存在反诉人在反诉状中所称的经营范围扩大的问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查后确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定以下事实：2017年5月18日，原告偃师市首阳山供销合作社（甲方）与被告锁献民（乙方）签订《偃师市首阳山供销社加油站租赁协议》，该协议主要载明：“我社位于南蔡庄村××国道南的偃师市首阳山供销社加油站（以下简称加油站)由乙方改造,并承担相关费用。改造项目：换双层油罐3个、油气回收设施和路面硬化。其中,油气回收设施和双层油罐应购置于有相应资质的单位,出具相关证书和资料,并符合相关检验、检测部门的检验验收要求。验收合格后,相关资料交甲方建档保管。乙方应在相关部门要求的时间内完成改造,改造过程中,乙方应按照安全施工要求施工,期间发生的一切事故责任均由乙方承担,与甲方无关。改造完成,验收合格后,双方协商达成如下事宜：一、双方共同对验收合格后加油站内的固定资产、设备、设施进行登记造册。合同执行之日起以上资产、设备、设施归甲方所有,乙方无权处置。二、租期3年:2017年11月16日至2020年11月15日止。三、租金:前二年每年25000元,第三年35000元(如果本次改造中路面硬化不能完成,合同期内租金每年增加壹万元)。四、支付办法:每年11月10日前以现金方式支付甲方。五、改造期间,原加油站旧罐等设备由甲方处理。六、租赁期间,乙方必须合法自主经营,严格执行各项消防法律法规,并承担由此产生的各项债权、债务和各项经济法律责任。七、乙方租赁期间,有保管维护资产的义务,要保管维护加油站的财产不受任何损失。否则由乙方赔偿甲方新的同样的资产物品。八、甲方积极支持乙方搞好经营,协助乙方办理各种相关手续,乙方必须接受甲方的统一管理。九、合同期内,如遇国家或地方政策性拆迁,由此所产生的所有损益由甲方承担,与乙方无关。甲方将对和乙方共同登记的加油站资产进行收回和处置,乙方不得干涉。双方合同执行终止。十、租赁期内不经甲方同意,乙方不得将加油站转租他人，否则解除合同。十一、合同期内,如需增加项目,增添设施,须由甲方同意,乙方不得私自增设添加,如有发现甲方有权终止合同。十二、甲、乙双方任何一方违约,赔偿对方违约金壹万元。十三、因不可抗力协议无法履行双方互不承担责任。十四、合同期满,乙方如愿意续租,甲方可根据市场情况确定租金,同等条件下乙方优先承租。十五、未尽事宜双方协商解决,协商不成,诉至当地人民法院解决。十六、本协议一式三份,甲乙双方各执一份，一份上报市供销社备案。本协议自原与锁献民签定的加油站租赁合同期满后执行。”签订协议当天，原、被告对该加油站的资产进行了清点。2020年10月14日，原告对该加油站进行盘点，形成了一份《首阳山供销社加油站资产盘点清单》，载明：“一、固定资产1.罩棚一处2.加油机2台（汽油一台、柴油一台）3.双层油罐3个4.储物平房2间5.油气回收设施二、证件及手续1.营业执照代码:91410381733876624B负责人：锁献民营业期限：2005年8月20日至2025年8月20日2.成品油经营批准证书证号:410304523.危险化学品经营许可证证号:〔2019〕0001884.排污许可证证号:91410381733876624B001Q)”，被告在该清单上标注对固定资产的五项认可、对证件及手续不认可。2020年11月11日，原告通过微信向被告发出通知，该通知载明：“锁献民同志：您租赁我社‘首阳山供销社加油站’将于2020年11月15日到期。根据市社指导意见经单位研究，合同到期后，我社将收回经营权。于2020年11月16日到您处办理资产移交相关手续，望提前做好财产清理工作，积极配合资产移交。”后租赁期限届满，双方发生纠纷，原告偃师市首阳山供销合作社遂来院提起诉讼。另查明，偃师市首阳山供销社加油站的营业执照上的负责人为锁献民、营业期限自2005年8月21日至2025年8月20日、统一社会信用代码:91410381733876624B；成品油零售经营批准证书上的法定代表人为锁献民、有效期自2017年9月5日至2022年9月5日、证号:41030452；危险化学品经营许可证上的法定代表人为锁献民、有效期自2019年6月9日至2022年6月8日、证号:豫洛危化经字〔2019〕000188号；排污许可证上的法定代表人为锁献民、有效期自2020年6月12日至2023年6月11日、证号:91410381733876624B001Q。上述事实，有原告偃师市首阳山供销合作社提交的租赁协议、资产清单、盘点清单、照片、资产移交通知、微信聊天记录、工商登记档案、营业执照、危险化学品经营许可证、成品油零售经营批准证书、排污许可证及申报材料、加油站负责人任免通知、郭亚格身份证、邮政快递单及查询单、招投标文件、租赁协议、收据等，被告锁献民提交的租赁协议、营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、排污许可证、开户许可证、办理加油站排污许可证所支出的费用票据及相关材料、办理加油站安全评估报告所支出的费用票据及相关材料、办理安全生产知识和管理能力考核合格证所支出的费用凭证、增加安装防漏仪、液位仪支付费用票据、增加安装报警器、监控设备支出费用票据、网购记录、上交税金部分票据、证人证言、税务登记证、成品油零售许可证等，当事人的陈述及庭审笔录在卷资证。本院认为，原告偃师市首阳山供销合作社与被告锁献民签订的《偃师市首阳山供销社加油站租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，对此事实本院予以认定。现租赁期限已届满，双方又未达成新的租赁协议，锁献民应当返还租赁物，故对偃师市首阳山供销合作社要求锁献民交付偃师市首阳山供销社加油站的资产：罩棚一处、加油机2台、双层油罐3个、储物平房2间、油气回收设施1套的诉讼请求，本院予以支持。锁献民交付上述租赁物前的偃师市首阳山供销社加油站的债权债务以及安全生产责任由锁献民承担。锁献民反诉要求保护其优先承租权,双方按照市场价格(由第三方机构评估)继续签订租赁协议，双方虽在租赁协议中约定了优先承租权，但偃师市首阳山供销合作社在租赁协议期满前已明确表示收回经营权，优先承租权已失去相应的条件，且当事人依法享有自愿订立合同的权利，故对锁献民的该反诉请求，本院不予支持。偃师市首阳山供销合作社要求判令锁献民协助其办理偃师市首阳山供销社加油站营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、排污许可证证照中负责人或者法定代表人的变更登记手续、变更登记为郭亚格，因上述证照涉及行政许可，应由相关行政部门予以解决，故对偃师市首阳山供销合作社的该项请求，本院不予支持。偃师市首阳山供销合作社要求锁献民支付租赁期满后占用偃师市首阳山供销社加油站的费用暂计5万元，此后的占用费用以每年30万元的标准计算,证据不足，其主张的费用可按原租赁协议第三年租金每年35000元的标准，从2020年11月16日起计算至实际交付完毕之日止。锁献民反诉要求偃师市首阳山供销合作社支付其为办理偃师市首阳山供销社加油站各项证照和手续、以及必须增添的相关设施和房屋、代其缴纳税金等各项支出428000元，因其主张的费用是保证其正常经营所花费，其要求偃师市首阳山供销合作社支付，没有依据，故对该反诉请求，本院不予支持。锁献民反诉要求偃师市首阳山供销合作社赔偿给其造成的损失，没有提交相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告锁献民于本判决生效后3日内向原告偃师市首阳山供销合作社交付偃师市首阳山供销社加油站的资产：罩棚一处、加油机2台、双层油罐3个、储物平房2间、油气回收设施1套，被告锁献民交付上述租赁物前的偃师市首阳山供销社加油站的债权债务以及安全生产责任由被告锁献民承担。二、被告锁献民于本判决生效后3日内支付原告偃师市首阳山供销合作社在租赁期满后其占用偃师市首阳山供销社加油站的费用（以每年35000元的标准，从2020年11月16日起计算至实际交付完毕之日止）。三、驳回原告偃师市首阳山供销合作社的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告锁献民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1650元、反诉费3860元，共计5510元，由被告锁献民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  肖新生二〇二一年四月二十五日书记员  田宇飞