吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终708号上诉人（原审被告）：张月季，女，1968年6月5日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：付玉明（系原告丈夫），男，1969年1月18日出生，汉族，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：延吉银球物业管理有限公司，住所地吉林省延吉市公园街公园路128号。法定代表人：陈志远，该公司经理。委托诉讼代理人：卢有铭，该公司职员。上诉人张月季因与被上诉人延吉银球物业管理有限公司（以下简称银球物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张月季的委托诉讼代理人付玉明，被上诉人银球物业公司的委托诉讼代理人卢有铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张月季上诉请求：因物业公司没有在保修期内履行合同，造成居住房屋多处漏水发霉，导致房屋无法居住，请求有关人员上我家取证，并给我们一定的补偿或者维修彻底。事实与理由：因为物业公司服务不到位，物业公司多次登记却不维修，一直拖延时间，也给居民造成了重大损失，在五年的保修期内没有履行合同协调与开发建设，给我家房屋维修，这是物业合同，第二章委托管理事项，第四条规定。1.2004年买入住到现在，房屋一直多处漏雨漏水、墙角长毛，而且带有潮湿无法入住，天天拿盆子接水。2.房屋维修回执单，物业人员带签字。3.同案不同判，就因律师代理17家物业，还和法院某院长有亲戚，导致他所代理的17家物业公司纠纷全赢。居民却一直输，缺少公平性。银球物业公司辩称：本案是拖欠物业费，上诉人所述都是房屋质量问题，与物业服务没有关系，所以一审认定事实清楚，适用法律得当，请二审法院驳回上诉，维持原判。银球物业公司向一审法院提出诉讼请求：依法追回被告所欠物业费、城镇垃圾处理费、违约金，共计3428.40元，并承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：银球物业公司于2005年9月26日依法成立，公司经营范围为物业管理。2014年1月1日，延吉市梨花苑小区业主委员会（甲方）与银球物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定银球物业公司为延吉市梨花苑小区提供物业服务，物业类型为三级资质，服务期限自2014年1月1日至2017年1月1日，并约定了委托管理事项、物业服务费用、受聘服务期限、物业服务质量及违约责任等内容。其中，物业服务费用标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之2.1缴纳违约金。乙方违反本合同，未到达服务质量约定目标时，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失时，乙方应承担相应的法律责任，甲方违反本合同，造成乙方未能完成合同内容时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失时，甲方应承担相应的法律责任。2017年1月1日，延吉市梨花苑小区业主委员会与银球物业公司续签物业服务合同，将物业服务期限变更为2017年1月1日至2021年1月1日，其他内容未变更。张月季所有的房屋位于延吉市梨花苑小区4号楼5单元602室，面积为108.13平方米。银球物业公司为延吉市梨花苑小区提供物业服务，但张月季没有交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2595.12元（108.13平方米×0.5元/月/平方米×12个月×4年）。另查，延吉市环境卫生作业有限公司委托银球物业公司收取2016年度至2019年度的城市垃圾处理费，收费标准为2016年度为每年每户60元，2017--2019年度为每年每户84元，张月季未交纳上述费用，共计312元。一审法院认为：银球物业公司依法成立，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。银球物业公司与延吉市梨花苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。银球物业公司为延吉市梨花苑小区提供了相关的物业服务，张月季直接或间接地受益，故张月季应向银球物业公司支付物业费。银球物业公司依据合同约定的收费标准要求张月季支付自2016年1月1日至2020年12月31日，按照0.5元/月/平方米计算的物业费2595.12元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对银球物业公司要求张月季支付违约金497.28元的诉讼请求，因物业服务合同约定了逾期支付物业费应当支付违约金的标准，银球物业公司要求张月季支付的违约金未超过合同约定的标准，该院予以支持。延吉市环境卫生作业有限公司委托银球物业公司代收城镇垃圾处理费，其行为合法有效，故张月季应当交纳2016至2019年度的城镇垃圾处理费共计312元。张月季辩称因房屋在保修期内漏雨，而物业公司没有协调开发商为其维修，且物业服务不到位不同意交物业费。一审法院认为，张月季作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的相关义务，其可以按合同约定主张物业服务企业承担限期改正、继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。银球物业公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公示公开，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条之规定，判决：张月季于该判决生效后立即支付延吉银球物业管理有限公司物业费2595.12元、违约金497.28元及城镇垃圾处理费312元。如张月季未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（延吉银球物业管理有限公司已预交），减半收取25元，由张月季负担。二审中，张月季向本院提供近期用手机拍摄的影印件十张，证明房子漏雨严重。银球物业公司质证认为：这是专有部分质量问题，与物业服务没有关系。本院认为，张月季提供的证据系其近期拍摄，该证据不能证明其主张房屋保质期内漏雨的事实，故对该证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，2015年10月26日，张月季向吉林省延吉市人民法院提起诉讼，请求判令银球物业公司赔偿其房屋维修费9000元。该院以“张月季未举证证明房屋漏雨，且支出房屋维修费以及银球物业公司的物业服务所造成其损失的事实”为由，作出（2015）延民初字第5867号民事判决：驳回张月季的诉讼请求。张月季不服该判决上诉于本院，本院以“张月季主张银球公司未按物业合同约定协调开发建设单位对涉案房屋进行维修导致其损失9000元，对此银球公司予以否认，且张月季所举证据无法证明其主张，故应承担举证不能的不利后果”为由，作出（2016）吉24民终134号民事判决：驳回上诉，维持原判。张月季自称其入住案涉房屋的时间为2005年。本院认为：关于张月季提出因房屋漏雨漏水，银球物业公司未尽协调义务，导致案涉房屋无法入住，因此拒交物业费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张月季于2005年入住于案涉房屋，其主张自入住开始案涉房屋就有漏水漏雨的现象，就此问题张月季于2015年提起诉讼，经一、二审法院的审理时，张月季均未提供证据予以证明，因此一、二审法院均未支持其诉讼请求。现张月季未提供证据证明银球物业公司自2016年至2019年期间未尽服务义务的事实，仍以案涉房屋在保修期内银球物业公司未尽维修协调义务为由拒交物业费于法无据，其上诉理由不成立，本院予以驳回。银球物业公司已向张月季提供物业服务，张月季接受了银球物业公司提供的物业服务，其应向银球物业公司交纳物业费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张月季负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 池东波审判员 秦承兰二〇二一年四月十三日书记员 王雅琦