甘肃省山丹县人民法院   民事判决书   （2021）甘0725民初142号   原告：山丹县真诚物业管理有限责任公司，住所地山丹县仁和小区5号楼102室。   法定代表人：高某1，该公司总经理。   统一社会信用代码91620725595535775G。   委托诉讼代理人：李某，山丹县真诚物业管理有限责任公司副经理。   委托诉讼代理人：花某，甘肃瑞雪律师事务所律师。   被告：吴某，男，汉族，山丹马场三场有限责任公司居民（退休职工），住张掖市，公民身份号码×××，联系电话153XXXXXXXX。   委托诉讼代理人：高某2，甘肃正峰（山丹）律师事务所律师。   原告山丹县真诚物业管理有限责任公司与被告吴某合同纠纷一案,本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山丹县真诚物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人李某、花某，被告吴某及其委托诉讼代理人高某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山丹县真诚物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告吴某支付原告取暖费及物业费总计6560元;2.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由:被告吴某系原告所管理的××县业主,房屋面积81.35平方米,取暖费按36元/平米/月,物业费按0.36元/平米/月。山丹县真诚物业管理有限责任公司受山丹县城市建设投资开发有限责任公司委托，对“三供一业”移交项目中供水、供热、物业相关的业务开展工作，并于2018年9月22日实施，原告依法依约对被告居住的小区实施规范的供暖及物业服务管理，但被告自2018年起至2020年拖欠取暖费及物业管理费用共计6560元，经原告催要未予支付，现根据中农发山丹马场有限责任公司三场职工家属区“三供一业”供热分离移交协议及《中华人民共和国合同法》相关规定,提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。   被告吴某辩称，被告认为本案原告主体不适格，被告主体亦不适格，原、被告双方并未签订委托物业服务合同，被告也未享受过原告提供的物业服务；被告至今不知道对该房屋享有所有权，被告未居住、未使用，费用由该房屋所有权人承担。原告起诉的房屋实际面积与被告在2018年前使用时的面积73.25平米不相符，2018年被告向原告申请停止供暖，被告未经原告同意，擅自供暖，产生的费用应当由其自行承担。   原告提交的证据有：   1.中农发山丹马场有限责任公司三场职工家属区“三供一业”物业管理分离协议，证明三场职工家属区住户398户物业移交给山丹县城市建设投资开发有限责任公司，监督方是山丹县国有资产监督管理办公室，面积由双方现场核实面积为准，被告包含在这398户中；   2.中农发山丹马场有限责任公司三场职工家属区“三供一业”供热分离移交协议，证明三场职工家属区楼房供暖服务住户368户，供暖面积是24000.16.平方米进行了移交，接收方是山丹县城市建设投资开发有限责任公司，监督方是山丹县国有资产监督管理办公室；   3.山丹县城市建设投资开发有限责任公司关于授权经营主   体的函，证明山丹县城市建设投资开发有限责任公司是接收方，但实际管理运行方是山丹县真诚物业管理有限公司，原告是实际经营者，主体适格；   4.山丹县城市建设投资开发有限责任公司文件山城投（2018）20号“关于山丹县城市建设投资开发有限责任公司同意承接中农发山丹马场有限责任公司场区职工家属区供水、供暖、物业管理的函”，证明城投公司接受该业务后指定下属公司山丹县真诚物业管理有限责任公司具体承接业务的事实，原告作为诉讼主体是适格的；   5.关于“三供一业”分离移交致广大职工家属的公开信一   份，证明“三供一业”的分离协议为了得到职工的支持，“三供一业”移交内容进行了公开，在场区公开张贴，向职工和职工家属告知“三供一业”的计划、真诚物业公司的情况、“三供一业”对场区的影响、以后物业费与取暖费的收取主体等情况；   6.提交打印照片一张，证明真诚物业接手以后在马场三场场区家属区墙面上设计了一个公示栏，对“三供一业”的情况进行了公示；   7.律师催收函及邮寄单，证明向被告吴某邮寄送达律师催告函，告知吴某欠物业费及暖气费6560元，如果不交纳，承担相应的法律责任；   8.马场三场职工家属区3号、5号、7号住宅楼建筑面积表，证明移交后业主缴纳取暖费、物业费的面积变化情况；   9.山丹县发展和改革局关于山丹马场供暖价格通知，证明取暖费的计算标准及依据；   被告提交的证据：   1.出示“委托书”副本一份，我方作为证据提交，是原告诉讼时向法院提交，我们接受到应诉材料时收到的，证明2018年9月至全部业务移交完成之日止，就是说“三供一业”完成之后，原告与城投公司的授权就结束了，自诉讼时原告就丧失了授权，所以原告不具备原告主体资格；   2.证人马某的证言，证明自己是三场退休职工，2018年之前由场里负责供暖，2018年在交纳暖气费时才知道由原告开始供暖，向原告提出停止供暖，没有明确答复，本人及车月琴等被起诉的住户不再场区居住，同时证明三场住宅楼均是职工集资房；   以上证据均当庭进行了质证，原、被告双方充分发表了质证意见，对证据相应的证明力依法予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   山丹马场三场有限责任公司为国有企业，被告吴某系公司退休职工。2016年3月，国务院印发了《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》，要求从2016年开始，在全国范围内全面推进“三供一业”（供水、供电、供暖、物业）分离移交工作，2016年6月，国务院办公厅转发了国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》，“三供一业”分离移交工作分为三个节点，2016年在全国全面推进，2018年年底前基本完成分离移交，2019年国有企业不再以任何形式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。按照《甘肃省加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》甘政发（2017）16号文件精神，2018年3月，中农发山丹马场有限责任公司与张掖市人民政府签订《山丹马场驻城市职工家属区“三供一业”分离移交框架协议》，协议规定2018年8月底前，完成驻城市社区与接收单位移交工作（张掖馨源社区、山丹丹马小区）。2018年7月，启动马场各场区及王家庄社区“三供一业”分离移交工作，明确场区职工家属区供电向国网山丹供电公司移交，供暖、供水、物业向山丹县真诚物业管理有限责任公司移交。2018年9月12日，中农发山丹马场有限责任公司与山丹县城市建设投资开发有限责任公司签订三场职工家属区“三供一业”物业管理分离协议、供热分离移交协议，后山丹县真诚物业管理有限责任公司实际承接具体业务，按期接管了供水、供暖、物业工作。2018年度至2020年度两个供暖期均由原告为马场三场职工家属区提供供暖服务，同时提供了两年的物业服务，被告吴某为马场三场职工家属区5号楼1单元601室住户，该房屋系国有企业职工集资房，房屋建筑面积为81.35平方米（原告接收后按合同约定测量的建筑面积为84.88平方米，按81.35平方米计算），2018年度之前，由企业以福利性制自行供暖，按室内面积73.25平方米计算，凸出的阳台，阴台，公用楼道等面积均未分摊计算。按照山丹县发展和改革局关于山丹马场供暖价格的通知，山丹马场区域取暖费自2018年起36元/平方米，物业费0.36元/平方米，被告两年度拖欠费用为6560元未付。   本院认为，原告山丹县真诚物业管理有限责任公司是依照三场职工家属区“三供一业”物业管理分离协议、供热分离移交协议约定，由山丹县城市建设投资开发有限责任公司指定、委托向被告所在的小区提供物业及供暖服务，被告是集资房业主，原告依据政府部门有关供暖文件规定，为被告提供了供暖及物业服务，双方已经形成事实供热合同关系，被告作为接受供暖服务的一方，理应按照政府有关规定交纳供暖费、物业费，原、被告双方主体适格。被告抗辩计算面积与原先不符，本人不在小区居住，要求停止供暖，原告强行供暖，不承担取暖费及物业费的意见，因2018年9月之前，由马场三场为本场小区提供服务，按室内面积计算，有福利性制，原告接管后按照建筑面积计算取暖费，符合行业标准及相关法律规定，且“三供一业”移交协议中不包括分户改造，原告居住的小区为统一的供暖系统，且被告并未提交充分证据证明要求原告停止供暖,故被告作为集资房业主承担物业及取暖费符合相关法律规定。被告反映的退休职工不在三场居住，负担不起多头交费，应停止供暖等问题，应另行向有关部门提出，全体业主也可依照法律规定正确主张权利。   鉴此，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第六百五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   被告吴某于本判决生效后十日内支付原告山丹县真诚物业管理有限责任公司2018年度至2020年度供暖费、物业费6560元。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。   审判员 张文鑫      二〇二一年四月九日   书记员 马梦成   附法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第五百七十七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第五百七十九条金钱债务实际履行责任当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。   第六百五十六条供用水、供用气、供用热力合同的参照适用供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   申请执行事项告知：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。