安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1622民初546号 原告：葛天明,男,1982年8月10日生,汉族,住安徽省。 原告:赵影,女,1987年3月6日生,汉族,住安徽省。 两原告共同委托诉讼代理人：王子飞，安徽东屹漆园律师事务所律师。 被告:白双,男,1989年7月1日生,汉族,住安徽省蒙城县。 被告：蒙城县倾城房地产经纪有限公司,住所地安徽省亳州市蒙城县金色家园小区33#楼129铺229铺,统一社会信用代码91341622MA2N170X6J。 法定代表人:白双。 两被告共同委托诉讼代理人：杨九强，安徽万舟律师事务所律师。 原告葛天明、赵影诉被告白双、蒙城县倾城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛天明及两原告的委托诉讼代理人王子飞、两被告的委托诉讼代理人杨九强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告之间于2018年3月14日签订的房屋买卖合同；2、请求依法判决被告白双与蒙城县倾城房地产经纪有限公司连带返还原告55万元购房款；3、请求依法判决被告白双向两原告双倍返还30万元定金,被告蒙城县倾城房地产经纪有限公司对此承担连带责任；4、请求依法判令原被告双方解除合同之后，被告白双、蒙城县倾城房地产经纪有限公司向两原告连带赔偿其收取原告一方购房款及定金55万元之后至起诉之日占有期间的利息损失124520元并截止至全部返还购房款之日的利息损失，具体标准按同期银行贷款利息予以计算；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：两原告系夫妻关系。2018年3月14日原告赵影与蒙城县倾城房地产经纪有限公司的法定代表人白双签订一份房屋买卖合同。双方约定:被告将鸿业城市森林7号楼105室卖于原告,面积118平方米,房屋单价6400元每平方米,优惠5200元,优惠之后房屋总价为75万元,该笔购房款分两次付清:第一次付款55万元定金,第二次待签署正式的商品房买卖合同时付清尾款20万元。免费赠送地下车位一个。合同签订后,原告赵影之夫葛天明应被告蒙城县倾城房地产经纪有限公司的法定代表人白双要求,向白双的个人账户支付了双方合同约定的55万元定金。而时至今日,被告因不能取得买卖双方约定的买卖标的物的所有权,被告迟迟不能与原告签订正式的商品房买卖合同。因被告的根本违约行为致使原告购买房屋的合同目的无法实现,且原告多次向被告提出履行合同义务并承担违约责任,未果。原告为维护自身合法权益,现具状起诉,请依法判决。 两被告辩称：1.被告主体不适格，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系。本案的实际情况是，案涉房屋的开发商蒙城县鸿业立蒙房地产开发有限公司因土地被抵押，无法办理预售证，而向孙军借款。借款到期后，鸿业立蒙公司无力偿还，便提出将其开发的部分商品房委托给孙军、潘东出售，所得售房款项直接偿还孙军的借款。孙军、潘东又找到被告及其他房产经纪和中介公司并委托将鸿业立蒙公司所开发的鸿业城市森林的部分商品房对外出售，而且给予经纪公司一定报酬。被告作为房产经纪公司仅是接受孙军、潘东以及开发商蒙城县鸿业立蒙房地产开发有限公司的委托，对外出售案涉房屋。并且被告在处理委托事项时，已经向原告披露了委托人。 2.被告是房产经纪公司，即俗称的房产中介公司，只有一个20平米的门店，除了法定表人之外，没有其他员工，更不具备房地产开发的资质和能力。这对于包括原告在内的普通人而言，根据常识都能够判断出来。所以，在整个交易过程中，原告是明知案涉房屋的实际出售人是开发商鸿业立蒙公司，而非被告。之所以原告与被告签订了购房合同，是因为当时房屋紧俏抢手，原告急于付款，但签订正式合同需要时间，故而要求被告以其自己的名义先签订购房合同，待原告交付全款时再与鸿业立蒙签订正式合同。而且被告所收购房款于签订合同当天立即转给了委托人孙军和潘东，并且开发商鸿业立蒙公司的控股母公司安徽蒙城鸿业地产有限公司于当天向原告出具了购房款收据。故根据《民法典》第九百二十五条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。即虽然被告以受托人自己的名义与原告签订购房合同，但其相应法律后果应当由委托人孙军、潘东以及开发商蒙城县鸿业立蒙房地产开发有限公司承担。 3.退一步讲，即使原告签订购房合同时不知道委托人是孙军、潘东、开发商鸿业立蒙公司，但后续因无法交付房屋时，被告也再次告知原告委托人和房屋实际出售人是鸿业立蒙公司。因此，根据《民法典》第九百二十六条第一款、第二款的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。即原告已经向开发商鸿业立蒙公司管理人申报了债权，选定了主张权利的相对人，则不能够再选择被告作为相对人而主张权利。 4、原告葛天明的主体不适格，其并没有在合同上签字，不符合合同当事方，没有原告资格，与本案的处理没有利害关系；针对其增加的诉请利息损失，没有事实和法律依据，也没有写明计算方式。 综上所述，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蒙城县鸿业玖隆房地产开发有限公司（以下简称玖隆公司）于2014年3月21日成立，法定代表人魏黎芳（2018年6月25日前是魏黎海），股东为魏黎芳一人（2018年6月25日前是鸿业公司）。立蒙公司于2016年6月17日成立，法定代表人魏黎芳（2018年6月23日前是魏黎海），2016年7月20日前股东是鸿业公司，期间股东有变更，2018年6月23日变更为魏黎芳持股90%，姜书军持股10%。城市森林小区是由立蒙公司开发建设，又一城小区由玖隆公司开发建设。 两原告系夫妻。白双在2016年注册了蒙城县倾城房地产经纪有限公司，该公司为一人独资公司，法定代表人为白双。因购买房屋，2018年3月14日赵影（乙方）与蒙城县倾城房地产经纪有限公司（甲方）签订一份房屋买卖协议。协议约定:被告将鸿业城市森林7号楼105室卖于原告,面积118平方米,房屋单价6400元每平方米,优惠5200元,优惠之后房屋总价为75万元,该笔购房款分两次付清:第一次付款55万元,第二次待签署正式的商品房买卖合同时付清尾款20万元，免费赠送地下车位一个，协议下方甲方签名处由白双签名、身份证号并加盖蒙城县倾城房地产经纪有限公司印章，乙方由赵影签名、身份证号。合同签订当日,葛天明从其农商银行账户每次5万元、共分10次转入白双的个人银行账户50万元，又通过其建设银行账户转入白双的个人银行账户5万元，共计转款给白双55万元。当日，白双交给原告一张“交款单位为赵影，金额50万元，注明城市森林7号楼105室，单位印章为安徽蒙城鸿业地产有限公司财务专用章”的收据。同日，白双又给原告出具欠条一张，欠条载明：今欠赵影（身份证号码）5万元，赵影把余下20万元尾款交齐，签正式商品房合同后，该欠条作废。后因又一城项目、城市森林项目出现停工，白双未将原告交付的15万元转给立蒙公司或鸿业公司，立蒙公司或鸿业公司未与原告签订商品房销售合同。原告未交购房尾款20万元。 被告庭审中陈述因鸿业公司以及魏黎海与孙军之间有债权债务关系，魏黎海与孙军之间有协议，以又一城或城市森林的部分商品房抵付欠孙军的债权，白双收取原告的55万元后，其中50万元转给孙军及后勤人员潘东。 本院于2020年5月19日分别受理了立蒙公司、玖隆公司破产重整案件，案件正在审理中。原告向管理人申报债权，未被管理人确认。 本院认为，两原告夫妻，购买涉案房屋是夫妻共同意思表示，虽然在购房协议上签名为赵影，事实上赵影的签名也是由葛天明现场代签，且55万元购房款也是由葛天明通过其银行账户打入白双账户，故葛天明具备本案主体资格。白双在2016年注册了蒙城县倾城房地产经纪公司，该公司为其一人独资公司，根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。白双没有将55万元转给立蒙公司，其给原告的收据，加盖的是鸿业公司的印章，而非开发城市森林项目的立蒙公司，白双的行为不能认定是立蒙公司的行为。白双收取原告的购房款后，没有能够让原告与立蒙公司签订买卖商品房的合同，原告不能实现合同目的，其请求白双与蒙城县倾城房地产经纪公司连带返还55万元的请求，予以支持。原告没有尽到审慎义务，对造成的损失有一定过错，其请求被告承担利息的损失，不予支持。对被告称其主体不适格、仅是受托人、应追加潘东、孙军及蒙城县鸿业立蒙房地产开发公司作为第三人参加诉讼的辩称，没有事实和法律依据，本院不予采信。因本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时的法律、司法解释。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除赵影与白双、蒙城县倾城房地产经纪有限公司签订的房屋买卖协议； 二、白双、蒙城县倾城房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还葛天明、赵影55万元； 三、驳回葛天明、赵影的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13545元，减半收取6773元，由葛天明、赵影负担623元，白双、蒙城县倾城房地产经纪有限公司负担6150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 员 孙鹏程 二〇二一年四月二十七日 法官助理 张小毛 书 记 员 程 帆 附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。