德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川0603执异25号 异议人（案外人）：周涛，男，汉族，1969年10月5日出生，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：谢继江，四川鼎仁律师事务所律师。 申请执行人：程毅，男，汉族，1979年11月3日出生，住四川省德阳市旌阳区。 被执行人：郭辉，男，汉族，1966年4月4日出生，住四川省西昌市。 本院在执行程毅与郭辉股权转让纠纷一案中，案外人周涛对本院查封登记于被执行人郭辉之妻李海燕名下位于西昌市××路××小区××栋××楼房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人周涛称，2013年5月9日，被执行人郭辉因经营周转困难向凉山州信德典当有限公司（以下简称信德典当公司）借款300万元，期限1月，期满未还。2015年，经信德典当公司、郭辉、李海燕及异议人协商，由异议人为郭辉结清其在信德典当公司的借款及利息，郭辉、李海燕将其位于西昌市××路××小区××栋房屋卖给异议人，该房屋所欠借款本金和利息由异议人归还。2015年7月，双方签订了买卖合同，约定异议人在归还银行借款后合同生效。截止2015年10月底，异议人向李海燕支付贷款本金253.555341万元（2015年10月29日），利息25万余元。异议人已按房屋买卖合同为郭辉、李海燕支付和归还款项总计618万元。2015年10月，房屋承租人马庆林了解到房屋情况后有意购买该栋房屋，异议人表示同意。马庆林的姐姐马庆芬于2015年10月20日向异议人转款340万元，马庆林于2015年10月28日向异议人转款200万元。后异议人协调由李海燕将其中2套房屋直接分别过户给马永芬、马庆先之子严云枫。4套房总价款不含税692万元，因马庆林、马庆先未付清款项，剩余2套办理了备案合同，暂未过户。2019年，异议人与马庆林（马永芬、严云枫）就剩余款项达成一致处理意见准备过户时发现，该房产已被法院查封。为维护异议人合法权益，请求依法解除对李海燕名下位于西昌市××路××小区××栋××楼房屋的查封。 异议人周涛向本院提交了借款合同、转账凭证、公司登记信息、房屋买卖合同、异议人的银行明细及交易凭证、公证书、完税凭证、马庆先、马庆林等人身份信息、银行流水、房屋水费缴费记录、网上银行电子回单等证据。 申请执行人程毅辩称，1.本案所涉买卖合同的相对人并非异议人周涛，周涛不具有对涉案房屋的执行提出异议的主体身份。2.从异议人提供的转款凭证来看，涉及多方账务来往关系，无法证明双方的来往是民间借贷关系还是真实的房屋买卖款。3.异议人称其已于2015年10月29日已支付完全部包括银行贷款的房屋买卖款，如此数额巨大的房屋买卖至今不办理房屋产权过户，不符合常理。4.涉案房屋已进入执行程序多年，从未有他人实际占有和居住的状况，也没有其他人提过执行异议。涉案房屋的抵押权人西昌工商银行代理人也证实多年来从未有人与郭辉一起提出涉案房屋已经发生买卖关系，要求银行办理解除抵押权手续，并且涉案房屋与银行的抵押贷款关系至今尚未解除。综上所述，异议人与被执行人郭辉签订的房屋买卖协议不属于意思表示真实的合法行为，其本质系民间借贷关系中发生的非典型担保行为。异议人的异议请求没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回。 申请执行人程毅未向本院提交证据。 被执行人郭辉辩称，对和异议人于2015年7月10日签订的房屋买卖合同的履行情况无异议。房屋买卖合同中转让款618万元，包括异议人代为偿还的欠信德典当公司的借款本金288万元、利息40万元、异议人偿还的银行贷款本金253万元及利息，异议人还向我支付的现金37万元。房屋买卖合同签订后，我与妻子李海燕委托吴开全办理房屋过户相关事宜。 被执行人郭辉向本院提交了情况说明等证据。 本院查明，2013年5月9日，信德典当公司与郭辉签订借款合同，约定向郭辉出借人民币300万元，借款期限自2013年5月9日至2013年6月8日。当天，信德典当公司通过公司联络员许堂会农业银行账户向郭辉转款288万元。2015年7月10日，周涛与郭辉、李海燕签订房屋买卖合同，约定李海燕将西昌市胜利路胜利小区12幢面积约1055平米的营业房（分别为12幢1层8号102.18平方米、1层125.63平方米、2-4层485.6平方米、2-4层8号341.75平方米）转让给周涛，转让金额618万元；由买方将原银行贷款结清，在支付房款时一并扣除。2015年，周涛代郭辉向信德典当公司结清借款本金及利息328万元。2015年8月26日至2015年10月29日期间，周涛向李海燕工商银行尾号1861账户转账合计10.982237万元、偿还银行贷款253.955341万元，徐绍模代周涛向李海燕工商银行尾号1861账户转账合计14.288607万元，上述金额合计279.926185万元。 另查明，马庆先与严云枫系母子关系，马庆林与马永芬系父女关系。2015年10月20日，马庆先向徐绍模转款140万元。2015年10月28日，马庆先向周涛汇款200万元，马庆先向周涛汇款200万元。2015年11月27日，李海燕将其名下西昌市胜利路胜利小区12幢2-4层房屋（面积485.6平方米）过户给马永芬，合同价245.978252万元；同日，李海燕将其名下西昌市胜利路胜利小区12幢2-4层8号房屋（面积341.75平方米）过户给严云枫，合同价173.111754万元，上述两套房屋合同价总计419.090006万元。2015年11月2日，李海燕与马永芬签订存量房买卖合同，将李海燕位于西昌市××路××小区××幢××层××.63平方米）的房屋（即案涉房屋）出售给马永芬，合同价150万元，并在西昌市房管局办理合同备案（备案号2015110200041）。后李海燕与严云枫签订存量房买卖合同，将李海燕位于西昌市××路××小区××幢××层××号××.18平方米）的房屋出售给严云枫，并在西昌市房管局办理合同备案登记，该登记于2015年12月16日申请注销。 再查明，申请执行人程毅与郭辉股权转让纠纷，程毅于2016年9月26日向本院提起诉讼，本院于2016年11月29日根据程毅的申请作出（2016）川0603民初5407号民事裁定，查封了郭辉之妻名下位于西昌市××路××小区××幢××层的房屋（面积125.63平方米）。该案进入执行程序后，本院作出（2017）川0603执2055号之一执行裁定，于2017年11月8月对上述房屋进行了轮候查封。2021年4月7日，异议人将涉案房屋尾款10.773815万元交付本院用于（2017）川0603执2055号案件执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人周涛与郭辉、李海燕于2015年7月10日签订房屋买卖合同，本院于2016年11月29日对涉案房屋采取查封措施。合同签订后，异议人代郭辉偿还信德典当公司借款本金及利息328万元，向李海燕转账279.926185万元，并向本院交款10.773815万元，房屋买卖合同约定的价款618万元已实际履行完毕。该事实有借记卡账户历史明细清单、银行回单、被执行人的情况说明、信德典当公司的证明、询问笔录等证据予以证实。异议人将涉案房屋交由案外人马庆林占有使用，并协调李海燕与马庆林之女马永芬签订存量房买卖合同、办理存量房买卖合同备案，证实异议人具有事实上的管理和支配权，属于在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的情形。非因买受人自身原因未办理过户登记是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。异议人与案外人马庆林签订存量房买卖合同并约定待案外人付完房款后办理过户登记，涉案房屋在案外人付款期间被我院查封致使该房屋未能办理过户登记仍登记在被执行人之妻李海燕名下，异议人对此不存在过错，应认定非因异议人自身原因未能办理过户登记。综上，异议人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当享有排除执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院对位于西昌市××路××小区××栋××楼房屋（权证号0××6）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 唐宁 审 判 员 张军 审 判 员 张英 二〇二一年四月十五日 法官助理 王琴 书记员代 正琼