广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0302民初448号 原告:桂林荣和投资有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300557220713P。 法定代表人：李斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 被告：诸葛章元，男，1991年7月31日出生，汉族，住广西临桂县。 原告桂林荣和投资有限责任公司与被告诸葛章元商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行审理。原告桂林荣和投资有限责任公司的委托诉讼代理人秦子琪到庭参加诉讼，被告诸葛章元经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年10月15日签订的《商品买卖合同》（合同编号:ＧＬ20××78）及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告向原告支付违约金308137.8元；3.被告在判决生效十日内协助原告注销桂林市秀峰区房的商品房预告登记和商品房买卖合同备案;4.被告向原告支付律师费5000元。事实和理由：2018年10月15日，原告与被告签订编号为ＧＬ20××78的《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定被告以1540689元的价格以按揭贷款的方式向原告购买桂林市秀峰区房屋，该房屋建筑面积143.82平方米，套内建筑面积122.43平方米。补充协议第一条“付款方式”第（三）款“银行按揭”第7条约定:买受人选择公积金贷款方式办银行按揭的，自签订《合同》取得合同备案证明之日起5日内，自行与公积金管理中心和公积金贷款银行联系取得批准贷款手续。在前述期限内，买受人未完成公积金贷款审批并通过审批的，买受人应在公积金管理中心或者出卖人通知之日起5日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同；如在5日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭款来付清购房款的，出卖人有权解除合同，买受人支付合同总价款20％向出卖人支付违约金。《合同》签订后，原告于2018年11月8日办理了预（销）售商品房买卖合同备案，并于2019年1月3日办理了案涉房屋的预告登记。被告仅于2018年9月支付了首期购房款310689元，至今没有按照约定办理按揭贷款手续付清全部房款，也未在约定期限内与原告就付款方式的变更达成一致。虽原告多次通过电话、邮寄等方式催告及时办理贷款手续支付剩余房款，但被告至今仍置之不理。被告的行为已经严重违反了《合同》和《补充协议》的约定，原告有权解除《合同》，并要求被告按照《合同》涉及的总房款的20％支付违约金。 被告未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2018年10月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＬ20××78），约定（节录）：出卖人：桂林荣和投资有限责任公司，注册地址：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，买受人：诸葛章元，地址：桂林市象山区，买受人购买的商品房房屋坐落:桂林市秀峰区房；该商品房建筑面积共143.82平方米，其中，套内建筑面积122.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.39平方米；出卖人与买受人约定按下述方式计算商品房价款:按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12584.24元，总金额（人民币）1540689元；买受人按下列方式按期付款:买受人应于本合同签订同时向出卖人支付20％的合同价款，计人民币310689元（含定金），其余80％的合同价款，计人民币1230000元由买受人向银行办理按揭贷款（或住房公积金贷款）手续。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：ＮＯ房），约定（节录）：“买受人自愿选择银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）约定的付款方式，原签约定金转为合同价款。买受人在签订本补充协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款和住房公积金贷款应具备的条件及手续；买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20％作为首期付款，计人民币310689元，已付定金抵作首期付款）；其余80％的房款，计人民币1230000元由买受人向银行办理按揭贷款手续;出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。买受人应在签订《合同》及本补充协议并交纳首期款之次日起3日内到出卖人联系的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用;经银行审批符合要求并同意发放贷款的，买受人在接到出卖人或银行通知后3日内须到银行指定的地点签订个人购房借款合同及办理抵押登记备案手续。逾期不办理相关手续的或不签订合同的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20％的违约金。买受人选择公积金贷款方式办理银行按揭的，自签订《合同》取得合同备案证明之日起5日内（如该房产为现售房的，则自签订《合同》之日起5日内），买受人自行向公积金管理中心、公积金贷款银行提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料并向出卖人提供公积金管理中心受理单和受理号码。买受人签订《合同》得合同备案证明之日起25个工作日内（如该房产为现售房的，则自签订《合同》之日起25个工作日内），自行与公积金管理中心和公积金贷款银行联系取得批准贷款手续（包括但不限于办妥抵押登记手续、放款手续等）。在前述期限内，买受人未完成公积金贷款审批并通过审批的，买受人应在公积金管理中心或出卖人通知之日起5日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同；如在5日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭贷款来付清购房款的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款20％向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续；出卖人有权通过诉讼途径解决前述合同解除和手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用；出卖人的通讯地址为:桂林市。买受人通讯地址以《合同》中所留地址为准。任何一方变更通讯地址的，应在变更之第二日起10日内以书面形式通知对方，因通讯联络方式失效造成的损失和责任由变更方承担。如买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任一种方式的通知，即视为向该房产全体买受人发出通知；一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为己送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据。”2018年11月8日，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》取得《预购商品房备案证明》（编号：桂林市房交备字2018第××号）。2019年1月3日，双方办理了《不动产登记证明》［编号：桂（2019）桂林市不动产证明第××号］，证明权利或事项：预告登记，权利人（申请人）：诸葛章元，义务人：桂林荣和投资有限责任公司，预告登记的种类：预售商品房买卖预告登记。 2020年6月8日，原告按被告在《合同》中所留地址向被告邮寄《告知函》,载明：“根据您于2018年10月15日与我司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买我司开发的桂林市秀峰区房。补充协议第一条第三款第7项约定：‘买受人选择公积金贷款方式办理银行按揭的，买受人签订《合同》取得合同备案证明之日起5个工作日内（如该房产为现售房的，则自签订《合同》之日起5个工作日内），自行与公积金管理中心和公积金贷款银行联系取得批准贷款手续，在上述期限内买受人未完成公积金审批手续的，买受人应在公积金管理处或出卖人通知之日起5日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同；如在5日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭贷款来付清购房款的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20％的违约金’。截止至本函发出之日，您仍未履行前述约定义务，已构成违约。现我司郑重函告您，务必于收到本函之日起三日内向公积金管理处或公积金贷款银行交齐申请贷款所需的相关资料，并签署相关文件和交纳相关费用，否则我司将根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定追究您违约责任。” 2020年6月24日，原告委托广西万益律师事务所按被告在《合同》中所留地址向被告邮寄《律师函》,载明：“桂林荣和投资有限责任公司（以下简称‘荣和公司’）委托本律师，就你履行与荣和公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（下简称‘合同及补充协议’）相关事宜郑重致函:一、关于你的义务2018年10月15日，你与荣和公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了荣和公司开发的桂林市秀峰区房。补充协议第一条第三款第7项约定:‘买受人选择公积金贷款方式办理银行按揭的，买受人签订《合同》取得合同备案证明之日起5个工作日内（如该房产为现售房的，则自签订《合同》之日起5个工作日内），自行与公积金管理中心和公积金贷款银行联系取得批准贷款手续，在上述期限内买受人未完成公积金贷款审批手续的，买受人应在公积金管理处或出卖人通知之日起5日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同;如在5日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭贷款来付清购房款的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20％的违约金’。然而直至本函发出之日止，你仍未向公积金管理处、公积金贷款银行提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料并交纳相关费用，完成公积金贷款审批手续，依据补充协议前述约定，你应与荣和公司另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同。二、本律师意见为依法保证荣和公司的合法权益，请你在收到本函后10日内与荣和公司另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同。否则，荣和公司将授权本律师代其通过法律途径追究你的违约责任。” 2020年8月5日，被告向原告发出《更名申请》，载明：“尊敬的荣和集团领导:本人诸葛章元，身份证:4503221991××××××××。于2018年10月15日购买荣和林溪府房，付款方式为公积金组合贷款，合同金额为1540689元（首付310689元，贷款金额123万元），建筑面积为143.82平方米，贵公司于2020年6月10日通知本人办理公积金及银行贷款，但由于本人征信问题，2018年年底至2019年期间存在多次信用卡逾期，银行拒绝本人的贷款，但又无力全款支付剩余房款，本人父母已去世，已无直系亲属，故向贵公司申请将合同更名至亲戚秦某，身份证:4503051992××××××××，以便配合贵公司正常办理剩余贷款手续，本人愿意承担相关更名费用，并且积极配合办理各项手续。请贵公司领导根据本人实际情况同意本人的更名申请，由更名所产生的任何后果由本人自行承担，与贵公司无关。” 2020年10月1日，原告按被告在《合同》中所留地址向被告邮寄《解除合同通知》,载明：“你于2018年10月15日与我司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（下简称‘合同及补充协议’），购买了我司开发的桂林市秀峰区。补充协议第一条第（三）款第4项约定:‘出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。买受人应在签订《合同》及本补充协议并交纳首期款之次日起3日内到出卖人联系的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用;经银行审批符合要求并同意发放贷款的，买受人在接到出卖人或银行通知后3日内须到银行指定的地点签订个人购房借款合同及办理抵押登记备案手续。逾期不办理相关手续的或不签订合同的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20％的违约金’。然而签约至今，你并未履行补充协议前述约定义务。我司已于2020年6月24日向你发出《律师函》，要求你在收函后三日内按约提交符合银行要求的全部资料，缴纳相关费用，办理银行按揭手续；但直至本通知发出之日止，你仍未履行前述义务。你的前述行为已构成根本违约，根据补充协议的前述约定，我司有权解除合同，并要求你承担违约责任。为此，我司现特通知你:解除我司与你于2018年10月15日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，你应按合同总价款的20％向我司支付违约金310689元，请你在收到本通知后3日内到我司办理结算手续，你所购买的前述商品房我司将另行处置。”2021年1月25日，原告为实现讼争债权聘请广西嘉合律师事务所律师提供法律服务，该律师事务所向原告开具了5000元的律师代理费增值税普通发票。2021年2月4日，原告诉至本院。被告于2021年2月22日签收起诉状副本等应诉材料。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，被告未按合同约定完成公积金贷款审批，也未在接到原告通知之日5日内与原告就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭贷款来付清房款，根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第7项的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。原告以提起诉讼的方式依法主张解除合同，被告于2021年2月22日签收起诉状副本，故双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2021年2月22日解除。因涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除，原告主张被告配合注销该合同登记备案及涉案房屋预告登记于法有据，本院予以支持。 关于被告是否应向原告支付违约金的问题，根据涉案《商品房买卖合同补充协议》的约定，买受人未完成公积金贷款审批并通过审批的，买受人应在公积金管理中心或出卖人通知之日起5日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同；如在5日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭贷款来付清购房款的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款20％向出卖人支付违约金。现本院已支持原告解除合同的诉讼请求，原告请求被告向其支付违约金308,137.8元（1,540,689元×20%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于被告是否应向原告支付律师费的问题，双方合同约定出卖人有权通过诉讼途径解决前述合同解除和手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，现原告为实现债权而聘请广西嘉合律师事务所律师提起诉讼支出律师费5,000元，该费用符合双方的合同约定，亦未超过广西壮族自治区律师服务收费标准规定的收费额度上限，故被告应当赔偿原告因诉讼而支出的律师费5,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告桂林荣和投资有限责任公司与被告诸葛章元于2018年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GL20××78）、《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：××房）于2021年2月22日解除； 二、被告诸葛章元向原告桂林荣和投资有限责任公司支付违约金308,137.8元； 三、被告诸葛章元协助原告桂林荣和投资有限责任公司办理桂林市秀峰区房的《预购商品房备案证明》（编号：桂林市房交备字2018第××号）及《不动产登记证明》［编号：桂（2019）桂林市不动产证明第00××42号］的注销手续； 四、被告诸葛章元赔偿原告桂林荣和投资有限责任公司律师费损失5,000元。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费21,484元，因本案适用简易程序审理减半收取10,742元，保全费2,086元，合计12,828元（原告已预交），由被告诸葛章元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费21484元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘恒志 二〇二一年四月二十九日 书记员  罗 焱