江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初851号 原告：江苏格林机械有限公司，住所地如皋市江安镇徐葛村三组。 法定代表人：孙海洋，董事长。 委托诉讼代理人：何银军，该公司董事。 委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川律师事务所律师。 被告：南通市宝迪汽车配件制造有限公司，住所地如皋市江安镇镇南路3号。 法定代表人：李向红，董事长。 委托诉讼代理人：杭平，该公司员工。 委托诉讼代理人：王爱霞，该公司员工。 原告江苏格林机械有限公司（以下简称格林公司）与被告南通市宝迪汽车配件制造有限公司（以下简称宝迪公司）厂房租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告格林公司的委托诉讼代理人何银军、陈银江，被告宝迪公司委托诉讼代理人杭平、王爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告格林公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁出位于如皋市的原告厂区；2、被告向原告支付尚欠2017年10月1日之前的租金51939元及2017年11月7日之后至被告实际迁出位于如皋市的原告厂区之日止按每年198050元计算的逾期腾房占有使用费（暂计算至2019年12月7日为412604元）；3、被告给付原告2017年11月1日至2019年12月2日间的电费27756.88元（不含变压器使用费）；4、被告赔偿原告房屋维修部分损失20万元（暂定，具体金额待鉴定后确定）5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告格林公司将诉讼请求变更为：1、被告给付原告尚欠2017年10月1日之前的租金51939元及2017年11月7日之后至2021年2月9日止按每年179444元计算房屋占有使用费及房屋空置损失；2、被告赔偿原告房屋维修损失121869.82元；3、本案鉴定费55957元由被告承担，诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月12日原、被告签订《租赁协议书》及《住所权属证明》表明，原告自2015年7月12日起就开始租用被告厂房，租金为年租金20万元。2016年3月3日原被告签订的《租赁合同》约定起租时间为2015年10月1日，也即2015年7月12日至2015年10月1日期间按照此前协议约定年租金20万元计算，该段时间租金43889元。2016年3月3日《租赁合同》约定租赁时间2015年10月1日起，厂房年租金17万元。2016年9月28日所签《租赁合同》约定租赁时间2016年10月1日，厂房年租金19万元，租期自2015年7月12日至2017年9月30日总额为403889（43889+170000+190000）。2016年9月28日《租赁合同》约定厂房外使用面积按原告与政府签订的租赁协议的价格计算即年租金8050元，即2016年10月1日至2017年9月30日场地租金为8050元。被告2017年10月1日之前仅支付了租金36万元，因此被告应给付原告租金51939元；2017年11月1日之后，被告在继续使用原告厂房经营，期间产生普通电费27756.88元，该部分费用被告应当给付原告；2017年11月7日被告与原告解除租赁合同后，被告应立即迁出原告厂区，但被告至今未迁出，因此被告应当立即迁出原告厂区并应当按照2016年9月28日所签《租赁合同》约定的年租金198050元计算支付给原告逾期腾房占有使用费。 被告宝迪公司辩称，1、被告公司已经于2020年1月迁出厂房；2、2017年10月1日之前宝迪公司没有租赁格林公司的厂房，不存在欠付租金51939元的事实；3、宝迪公司从2017年8月14日起至2019年9月28日期间，因为原告方单方停电导致承租厂房一直未能经营，宝迪公司不应支付租金；4、关于房屋损坏的事情，格林公司当时交房时没有明确什么地方是破损的，什么地方是不破损的，所以格林公司的主张不成立，请求驳回原告的所有诉讼请求。 原告格林公司为证明自己的主张，向本院提交证据如下： 1、原、被告分别于2015年7月12日、2016年3月3日、2016年9月28日所签订的租赁合同各一份、被告宝迪公司于2015年7月12日提供给相关部门的住所权属证明。证明从2015年7月12日起被告宝迪公司就已经开始租赁使用厂房，根据三份租赁合同的约定2015年7月12日至2015年10月1日期间租金是43889元，2015年10月1日至2016年10月1日厂房租金是17万元，2016年10月1日至2017年10月1日厂房租金是19万元，减去12133号案件判决认定被告于2017年10月1日之前已支付36万元，因此被告欠付原告2017年10月1日之前的厂房租金是43889元，车间外场地费用8050元，根据后来的合同里约定了场地租金。 2、（2017）苏0682民初12133号民事判决书，证明宝迪公司明确陈述到2017年11月7日解除合同。按照原被告签订的最后一份租赁合同标准计算租金，本案中租金计算为448363.03元，同时证明原告格林公司交付宝迪公司的厂房是全新的厂房。 3、照片15页，其中2019年12月27日所拍的照片7页，2020年1月4日所拍的照片8页。从照片可以看出第一张照片中频炉上面有明显的锈蚀。 4、两份视频和录音。证明被告不当使用导致原告房屋严重损坏以及被告对损坏的部分不同意修理的事实。 5、东南建设工程安全鉴定有限公司出具的第SF202007120号鉴定报告、第SF202010179号鉴定报告，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司出具的苏莲鉴字2021第NT002号鉴定造价鉴定意见书及鉴定费发票三份。以证明因被告生产经营活动造成原告厂房损失121869.82元，原告格林公司因此支出鉴定费55957元的事实。 被告宝迪公司为证明自己的主张，向本院提交证据如下： 1、2018年3月22日15时39分格林公司机械拆除厂房期间拍摄的照片2张、2020年7月2日下午5点拍摄的现场照片2张、2020年7月2日下午6点左右拍摄的照片，以证明格林公司拆除厂房西跨，损坏厂房，厂房屋顶天窗遭到人为破坏，漏雨导致地面积水，厂房维护不到位自然锈蚀，与被告宝迪公司生产经营没有关联。 2、宝迪公司检测报告，证明生产排放废气无污染、无伤害。 经庭审质证，被告宝迪公司对原告格林公司提供的证据质证认为，证据1、2015年7月12日签订的合同系原告格林公司法人张元平一手操办，这份合同不成立。其余两份合同真实性无异议，所涉租金已经支付。证据2真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。证据3、4照片拍摄于2019年，宝迪公司已经停业两年，厂房即使有损失也应当由格林公司自己承担。证据5真实性无异议，但与宝迪公司无关。本院认证认为，格林公司提供的2015年7月12日的租赁协议系复印件，复印件上亦未看出有宝迪公司加盖印章，宝迪公司并未否认该证据真实性，但证明力待后分析认定。另两份租赁协议真实性予以确认，证明力待后综合分析认定。证据2-5均具有真实性，证明力待后综合分析认定。格林公司对宝迪公司提供的证据1真实性未持异议，本院确认具有真实性，证明目的待后综合分析认定。证据2真实性由法院予以认定，即便存在真实性，也不认可宝迪公司证明目的。本院认证认为，该检测报告的主要项目为车间粉尘及噪声等职业病危险因素，不能证明宝迪公司经营生产不会对案涉承租厂房造成损失的目的。 经审查查明：2015年7月16日，被告宝迪公司成立，成立时的股东为孙**芳、朱永才、张元平。2016年1月26日，股东变更为孙**芳、王爱霞、张元平。2016年9月20日，公司股东变更为李向红、王爱霞。 原告格林公司于2011年3月7日设立，设立时的股东张元平、何银军、杨彬、龚健、胡琳。目前登记的股东包括孙海洋、何银军、张元平等6人。 2015年7月，原告格林公司拟向被告宝迪公司租赁厂房及辅助用房用于汽车配件、船舶配件、汽车用模具生产。2015年9月，原告格林公司根据相应主管部门的要求委托南通天虹环境科学研究所有限公司作出了建设项目环境影响报告表，该评价单位作出按照本环评要求，建设单位在认真落实各项污染防治措施前提下，从生态和环境保护的角度而言，本项目在此申报地点建设是可行的结论。 2015年7月12日，张元平代表格林公司与宝迪公司签订一份《租赁协议书》，约定格林公司自2015年7月12日起将其公司2000平方米厂房出租给宝迪公司使用，租用期5年，约定租用费20万元。该租赁协议并未有宝迪公司任何经办人签名盖章。 2016年3月3日，格林公司与宝迪公司签订厂房租赁合同一份，由格林公司出租其公司内的钢结构厂房给宝迪公司，并约定电力设施设备的租用条款、租赁厂房生产用途、租赁时限、租金、支付方式、双方的权利义务、违约责任等事项。同日，宝迪公司依约向格林公司支付厂房租赁押金10万元。 2016年9月28日，格林公司作为甲方（出租方）与宝迪公司作为乙方（承租方）再次签订厂房租赁合同一份，约定：第一条租赁厂房的情况1、甲方出租给乙方的厂房坐落在江苏如皋市江苏格林机械有限公司内1号钢结构厂房四段共18跨（间），总长度108米，跨度24米，该厂房建筑面积2592平方米，双方中间均需做房屋隔断，甲方在厂房现状的基础上，提供行车两台、变压器一台给乙方使用，乙方如果使用约定外的其他区域堆放设备，钢结构厂房内按100元每平方米每年计算，厂房外使用面积按甲方与政府签订的租赁协议的价格支付给甲方。……第二条用电设备1、甲方现有一台630KVA变压器处于报停状态，因目前生产经营现状，双方协商合用一台变压器，乙方每周二、四为固定使用日，另每周调一天给乙方使用，双方各自承担一般的固定电价费9450元。……第三条租赁厂房生产用途乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅限于从事机械配件的毛坯铸件的产品生产、存储。第四条费用标准、支付方式和限期1、租赁时限合同租赁期为2016年10月1日至2021年9月30日止。2、支付方式（1）乙方交给甲方的合同保证金10万元，租赁期内乙方无违约行为，甲方应在合同解除后10日内将该保证金全额无息退还乙方。（2）租金不含税每年19万元，第一年租金应在2016年10月1日前缴至甲方账户，一年一缴，乙方应在开始计算租金之日起提前30日内向甲方支付下一年的年度租金，到期未缴，甲方将要求乙方清场离开。……。第五条乙方的权利和义务：1、租赁期内，乙方应当严格遵守国家的法律法规，以及甲方的管理要求，认真履行生产、消防、特种设备安全管理职责，保证该厂房及设施设备处于正常运行状态。9、租赁期满，乙方归还的厂房和有关设备应符合正常使用状态。第六条解除本合同的条款……3、未经甲方书面同意，乙方拆、改房屋；变动房屋结构或损坏房屋（乙方已经甲方公司同意的正常装修、装饰除外）。4、乙方改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋从事违法活动。第七条违约责任本合同在执行期间，甲乙双方任何一方如有违反本合同之约定条款的，违约方应该向守约方按当年年租金的50%进行赔偿。……另注：自本合同签订之日起，甲乙双方前签的租赁合同作废无效。该合同签订后，宝迪公司依约向格林公司支付了第一年度即2016年10月至2017年9月的厂房租金，并实际租赁使用格林公司的厂房进行生产经营。在合同履行过程中，宝迪公司依约每月预缴下个月的电费至格林公司处，由宝迪公司根据用电情况出具相应的用电统计表进行结算，并开具部分增值税专用发票。 2017年9月19日，格林公司通过微信向宝迪公司发送通知一份，认为宝迪公司生产过中产生的有害腐蚀性气体已对租赁的厂房产生了严重的腐蚀和锈蚀，要求宝迪公司在11月15日前务必对租用的厂房及相邻的2号车间腐蚀的厂房钢构重新油漆，修复防锈油漆，逾期不修复将视为违约并终止合同，同时认为宝迪公司生产时产生的大量金属粉尘和灰尘弥漫于租赁车间和相邻车间，要求尽快完善金属粉尘和灰尘处理设施，并立即着手做隔断。 2017年10月8日、10月12日，格林公司先后两次对宝迪公司承租的厂房采取断电措施，阻止宝迪公司进行生产。 2017年10月13日，格林公司向宝迪公司发出终止租房合同通知，认为宝迪公司没有遵守国家法律法规对有害腐蚀性气体、金属粉尘、灰尘、烟尘进行有效处理，是利用租赁的厂房进行违法的经营活动，导致租赁的厂房严重损坏和环境污染，通知解除房屋租赁合同，并终止生产经营供电，房屋租金按实际搬走所有设备并维修好厂房为止。 2017年11月7日，宝迪公司曾诉至本院要求：1、格林公司赔偿宝迪公司因违法终止租房合同所导致宝迪公司的损失4559890.45元；2、格林公司返还租赁押金100000元、电费押金50000元、租金198050元、预交的电费40000元、电费税金38940.17元，多收的费用26650元，合计453640.17元。3、判令格林公司开具税率为17%的金额为268000元的增值税专用发票。该案审理中，宝迪公司向本院明确其该案诉讼中主张的实际损失并申请对损失启动司法鉴定程序予以评估确认。本院委托南通新天资产评估有限公司对被告主张的损失进行了评估。该评估机构经评估作出了新天评报字（2019）第011号资产评估报告（以下简称011号评估报告）。 2018年9月11日，格林公司的委托诉讼代理人陈银江向如皋市环境保护局去信举报，要求该局对宝迪公司的违法行为作出处罚决定。2018年10月15日，如皋市环境保护局对格林公司进行现场检查，该局要求格林公司妥善处理好厂区的生产设备、涂料桶等，妥善处理好暂存厂房西北侧的翻砂固废，依法履行其他环保法律义务。2018年12月9日，如皋市环境保护局向格林公司的委托诉讼代理人陈银江做出信访事项答复意见书，认为格林公司新建汽车配件、船舶配件、汽车用模具制造加工项目于2015年9月29日经如皋市行政审批局审批，未经环保“三同时”竣工验收，要求该公司未经许可不得擅自恢复生产，及时妥善处理好暂存在厂区的翻砂废物。 2019年6月3日，本院做出（2017）苏0682民初12133号民事判决，认为案涉厂房租赁合同系在格林公司没有合同或法律依据的情况下以其单方行为表明不再继续履行该合同后由宝迪公司通过起诉的方式行使法定解除权而解除，遂认定案涉厂房租赁合同自格林公司起诉之日2017年11月7日起解除。合同解除后，格林公司主张的各项损失，经该案最终认定为896068.15元，包括：过付的厂房及场地租金177431.1元；预付的电费4万元等。其中租金部分，该判决认定宝迪公司为履行案涉厂房租赁合同已经预交2017年10月至2018年9月的租金19万元，场地租金8050元，因案涉合同于2017年11月7日解除，此后的租金格林公司应返还，按格林公司已付租金198050元扣除2017年10月1日至2017年11月7日期间的租金20618.9元后为177431.1元。 上述判决做出后，格林公司不服，上诉于南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）苏06民终3582号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 在上述二审判决做出后，宝迪公司即清理现场、拆除并变卖案涉厂房内设备。2020年1月6日，宝迪公司向格林公司发出通知，通知载明：“我司已于2020年1月6日清偿完毕，现通知贵公司于2020年1月7日派员验厂收房，逾期一切后果自负，特此函告！”。 2020年1月13日，格林公司再次诉至本院，要求被告继续赔偿其各项损失。该案审理中，本院现场勘验确认自2020年1月6日起，案涉厂房已经清理完毕，并告知格林公司将案涉厂房收回自用。 2020年1月14日，格林公司诉至本院，要求判如所请。审理中，格林公司申请对宝迪公司铸件生产经营活动是否造成目前厂房损坏，如果造成则参与度是多少？并申请对案涉厂房的修复方案及造价进行司法评估。本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对宝迪公司的生产经营活动与目前厂房的损坏之间因果关系进行司法鉴定，该公司于2020年7月31日向本院出具第SF202007120号鉴定报告，该报告因果分析载明：“根据现场调查、检查及检测，宝迪公司在承租厂房期间进行的生产活动主要为机械铸造。铸造是将液体金属浇铸到与零件形状相适应的铸造空腔中，待其冷却凝固后，以获得零件或毛坯的方法。铸造生产过程会造成高温环境，高温会加剧钢结构锈蚀的产生。结合现场检查来看，在熔炉的正上方的彩钢板锈蚀情况明显较其余区域的钢板锈蚀情况严重，故厂房构件锈蚀与铸造生产存在因果关系。涉案厂房在停止生产后也空置两年多时间，因缺少维护措施等，厂房多处破损渗水，使得厂房内多数钢结构直接淋水，也会加剧构件的锈蚀，故厂房构件的锈蚀与缺少必要的维护存在因果关系。同时根据《钢结构工程施工质量验收规范》14.2.2“当设计对涂层厚度无要求时，涂层干漆膜总厚度：……，现场多数抽检构件的防腐涂层厚度小于该条规范要求，涂层厚度偏小也是厂房钢结构件锈蚀的原因之一。”最终鉴定意见为：“综合上述现场调查、检查、检测及分析结果，对格林公司厂房钢柱、钢梁、彩钢瓦墙面、屋面等构件锈蚀产生原因可以得出以下鉴定意见：涉案厂房钢构件产生锈蚀与厂房铸造加工生产活动、厂房缺乏必要维护及自身建造质量均存在因果关系”。2020年10月22日，该鉴定所再次出具案涉厂房的修复方案，修复方案：1、拆除该范围内所有屋面彩钢瓦和屋面檩条、拉条等，按照原建造标准重新施工该区域范围内的屋面彩钢屋和檩条。2、对该范围内（含12轴和16轴）所有钢梁、隅撑等支撑构件表面进行除锈处理，并重新涂刷防腐涂层。关于前述修复方案的造价，本院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司进行评估，该公司于2021年2月9日向本院出具（2020）苏0682法鉴委字第00938号鉴定意见书，认定该修复工程依据质量问题修复方案鉴定报告、施工图纸鉴定，鉴定造价金额为121869.82元。前述三项鉴定，格林公司共计垫付鉴定费55957元。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 本案中，原、被告之间的租赁合同因格林公司单方违约而解除，格林公司系违约方，解除合同造成其自身损失的应由其自身承担。关于格林公司的各项主张，本院分析如下： 关于格林公司主张的欠付租金的主张，其中主张2017年10月1日之前欠付租金51939元，宝迪公司不予认可。本院认为，格林公司认为宝迪公司承租期应从2015年7月12日起算，提供2015年7月12日的租赁合同为证，而该租赁合同签订时，宝迪公司尚未设立，当时宝迪公司与格林公司存在股东混同的情况，且无宝迪公司从2015年7月12日开始实际占有使用案涉厂房的证据予以佐证，而格林公司在（2017）苏0682民初12133号案件亦未抗辩宝迪公司承租期应从2015年7月12日起算且欠付2017年10月1日之前租金的事实，故对2017年10月1日之前的租金结付情况已经业已生效的（2017）苏0682民初12133号案件予以认定，在无相反证据足以反驳的情况下，本院碍难认定宝迪公司仍然欠付格林公司2017年10月1日之前租金的事实；另外，格林公司主张2017年11月7日至2021年2月9日止，按每年179444元计算房屋占有使用费及房屋空置损失的请求，宝迪公司亦不予认可。本院认为，案涉合同因格林公司单方违约而解除，格林公司于2017年10月13日通知宝迪公司单方解除租赁协议，宝迪公司为维护自己的权益于2017年11月7日即诉至人民法院，后期为了妥善解决双方纠纷、核定宝迪公司损失，宝迪公司的设备仍然存放于格林公司厂房之内，格林公司不积极履行自己的赔偿责任，致双方纠纷持续两年之久，期间宝迪公司未能正常经营，直至2019年12月经中级人民法院二审审结。宝迪公司在二审判决生效后即于2020年1月腾空厂房，腾房用时合理，并未无故占用案涉厂房。格林公司该期间的厂房租金损失系其单方解除合同、不积极履行赔偿责任所致，由此产生的损失应由其自身承担。故，对格林公司主张的上述房屋空置损失，本院不予支持。 关于格林公司主张的房屋维修损失121869.82元及鉴定费55957元，宝迪公司均不予认可，认为双方未确认厂房交付宝迪公司使用时的状态，不认可交付的厂房为新厂房，其实际承租使用仅有9个多月，与厂房目前损坏之间没有因果关系。本院分析认为，宝迪公司承租厂房后系按照合同约定从事机械配件的毛坯铸件的产品生产、存储活动，但从事前述生产活动应当依法经环保“三同时”竣工验收后方能正常经营，现有证据表明宝迪公司承租期间的生产未经“三同时”竣工验收。经过司法评估确认案涉厂房钢构件产生锈蚀有三方面的原因，包括宝迪公司在厂房内的铸造加工生产活动、厂房缺乏必要维护及自身建造质量三方面的原因，故而宝迪公司的不当生产加工活动也应是造成厂房钢构件锈蚀的原因之一。此外，关于厂房缺乏维护而致损的原因，宝迪公司于2020年1月之前均占有案涉厂房，并派人看管，其也应作为厂房的管理人之一，应尽善良管理人义务，格林公司作为厂房的业主，本身具有管理厂房的义务，两家公司对承租厂房纠纷发生的两年多时间内厂房出现破损渗水，厂房内多数钢结构直接淋水的现状均负有一定责任。综上，本院酌情认定宝迪公司对案涉厂房锈蚀的损害承担30%的责任，相应的鉴定费也按照该比例进行分担。由此，本院认定宝迪公司应承担损失36560.95元、鉴定费16787元，合计53348.05元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告南通市宝迪汽车配件制造有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告江苏格林机械有限公司人民币53348.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告江苏格林机械有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10722元，由原告江苏格林机械有限公司负担9896元，由被告南通市宝迪汽车配件制造有限公司负担826元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10722元（原告上诉案件受理费缴纳账户：户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：62×××25，开户行：中国银行南通市濠南路支行；被告上诉案件受理费缴纳账户：户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：62×××33，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  崔小兰 人民陪审员  严建平 人民陪审员  张远燕 二〇二一年四月十三日 书 记 员  沙凤仙