四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8800号 原告：成都俊发兴业房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区海棠路636号1层。 法定代表人：王**，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师。 被告：刘金艾，女，汉族，1975年11月4日出生，住四川省苍溪县。 原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司（以下简称俊发兴业公司）与被告刘金艾商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告俊发兴业公司的委托诉讼代理人李秋林到庭参加诉讼。被告刘金艾经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 俊发兴业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除俊发兴业公司与刘金艾于2017年9月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议（庭审中明确为，确认双方的合同及附件、补充协议于2020年7月28日解除）；2．判令刘金艾在前述第1项房屋买卖文件解除之日起7日内，协助俊发兴业公司办理撤销案涉房屋（锦江区牡丹路39号11幢1单元4层403室）商品房买卖合同网签、备案登记手续（备案号：3027471）、办理注销案涉房屋预告登记手续［预告登记证号：川（2018）成都市不动产证明第0××7号］；若刘金艾逾期配合办理注销手续，应按照每日3497.79元（购房款总额1%）的标准向俊发兴业公司支付违约金，该部分款项在刘金艾购房款中直接抵销，不足部分由刘金艾另行支付；3．判令刘金艾向俊发兴业公司支付代偿款166630.9元及资金占用损失（按日万分之二标准计算，以1917.61元为基数自2018年12月29日暂计算至2020年6月28日，以164713.29元为基数自2019年2月27日暂计算至2020年6月28日；暂计16252.86元），该部分款项从刘金艾购房款中直接抵销，不足部分由刘金艾另行支付；4．判令刘金艾承担律师费4500元，该部分款项从刘金艾的购房款中直接抵销，不足部分由刘金艾另行支付；5．判令刘金艾在本案判决生效之日起7日内恢复案涉房屋至俊发兴业公司交付的状态并交还给俊发兴业公司；6．判令刘金艾告承担本案诉讼费、保全费、公告费等所有诉讼相关费用。事实和理由：俊发兴业公司、刘金艾于2017年9月20日签订《四川省商品房买卖合同》及附件、补充协议，约定刘金艾购买俊发兴业公司开发的位于锦江区××街××号××幢××单元××层××号房屋，总价款349779元，其中170000元通过按揭贷款方式支付。补充协议第五条第4款第3项约定，刘金艾获准了贷款后，因刘金艾原因而导致俊发兴业公司作为刘金艾的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给俊发兴业公司造成的所有损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由刘金艾承担，刘金艾应及时支付俊发兴业公司代偿的款项及相关损失、费用。同时，承担担保责任后，俊发兴业公司有权单方面解除主合同及补充协议；补充协议第十九条第1款约定，合同解除的，刘金艾有义务在解除合同之日起7日内与俊发兴业公司共同至成都市房产管理局办理登记备案注销手续，刘金艾逾期办理注销手续的，每逾期一日，应按照购房款总额1%向俊发兴业公司支付违约金，直至解除备案手续办理完毕，由此发生的相关税费由刘金艾承担。俊发兴业公司扣除刘金艾应承担的所有违约金和相关税费后向刘金艾退还已付款，如刘金艾已付款不够抵扣的，俊发兴业公司有权向刘金艾追偿。补充协议第十九条第4款约定，解除合同时刘金艾已经入住案涉房屋，则刘金艾必须及时将案涉房屋恢复至俊发兴业公司交付时的状态并交还俊发兴业公司，在此前发生的水、电、通讯、物业费等均由刘金艾承担；如刘金艾未按约恢复至交付状态，俊发兴业公司有权予以处理而不必对此负责，并且俊发兴业公司将案涉房屋恢复到交付状态所需的费用应由刘金艾承担，俊发兴业公司有权从应向刘金艾退还的房款中先行扣除。现因刘金艾未按约向华夏银行股份有限公司成都分行归还按揭贷款，银行要求俊发兴业公司履行担保责任。俊发兴业公司分别于2018年12月29日、2019年2月27日向银行履行了代偿义务，共计金额166630.9元。根据合同约定，俊发兴业公司向银行承担了相关担保责任的，有权要求解除买卖合同及附件、补充协议，并要求刘金艾支付代偿款项及俊发兴业公司产生的相关损失、费用，同时，刘金艾有配合俊发兴业公司办理案涉房屋网签备案、预告登记等信息的注销手续、返还案涉房屋的义务。截至目前，刘金艾既未向俊发兴业公司归还案涉房屋，亦未向俊发兴业公司支付所有代偿款项及其他损失、费用。综上，为维护自己合法权益，俊发兴业公司诉至法院。 刘金艾未答辩，亦未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，俊发兴业公司（出卖人）与刘金艾（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定：刘金艾向俊发兴业公司购买其开发的成都市锦江区××幢××单元××号房屋，建筑面积40.09平方米，总价款349779元。付款方式为贷款方式：2017年9月20日前支付首期房价款179779元，余款170000元向华夏银行股份有限公司成都分公司（以下简称华夏银行成都分公司）申请贷款支付。刘金艾的通讯地址为成都市锦江区××路××号天悦龙庭，联系电话186××××2960。 《补充协议》第五条约定：在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由买受人承担，并由买受人在出卖人通知之日后7日内支付。买受人逾期支付的，买受人每日按逾期支付金额的万分之二支付资金占用损失。同时，承担担保责任后，出卖人有权单方面解除主合同及本补充协议。第十九条约定：1．本合同登记备案后，合同一方依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，买受人有义务与出卖人在解除合同之日起7日内共同至成都市房产管理局办理本合同登记备案注销手续。买受人逾期办理注销本合同登记备案的手续的，每逾期一日，买受人应按购房款总额1%向出卖人支付违约金，直至《商品房买卖合同》解除备案手续办理完毕。由此发生的交易相关税费由买受人承担。在《商品房买卖合同》解除备案手续办理完毕，且在买受人将原房款收据原件退还出卖人后，出卖人扣除买受人应承担的上述所有违约金和相关税费后向买受人退还剩余已付款，如买受人已付款不够抵扣的，出卖人有权向买受人追偿。买受人逾期配合办理相关手续或未退还已开具的相关票据的，出卖人有权顺延退款时间。4．如依法定或约定事由解除合同时买受人已经入住该商品房，则买受人必须及时将该商品房恢复至出卖人交付的状态并将该商品房交还出卖人，在此前发生的水、电、通讯、物业管理等费用，均由买受人承担。若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人对该些装修和物品放弃一切权利。出卖人有权予以处理而不必对此负责，并且出卖人将该房屋恢复到交付状态所需的费用应由买受人承担，出卖人有权从应向买受人退还的房款中先行扣除该费用。7．出卖人依据主合同及本补充协议的约定解除主合同及本补充协议的，合同关系自出卖人《解除合同通知书》送达买受人之日起解除（按主合同载明地址寄出5日视为送达）；出卖人依据主合同及本补充协议的约定单方解除合同的，买受人的异议期为《解除合同通知书》送达之日起3日内。第二十二条：买受人保证主合同中所登记的联系方式真实、有效，如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切后果由买受人承担。如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人或因其他不可归责于出卖人的原因而无法签收的，则视为已送达。 2018年1月5日，上述合同备案登记，签约备案号为3027471，贷款银行为华夏银行成都分公司。 2018年6月24日，刘金艾交纳了案涉房屋2018年5月30日至2018年12月31日期间的物业服务费。 2018年10月8日，俊发兴业公司取得案涉房屋（锦江区牡丹街39号11栋1单元4层403号）初始登记，预告登记权利人为刘金艾。不动产权证明号为川（2018）成都市不动产证明第0××7号，登记时间2018年9月12日。 2018年11月9日，华夏银行成都分公司向债务人刘金艾、保证人俊发兴业公司发出《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》。该通知书载明：根据2017年12月21日签署的《个人房屋抵押借款合同》，刘金艾向我行所负债务为170000元，期限10年，还款方式为等额本息。截至本通知书签发之日，刘金艾已拖欠我行贷款本息20天，已欠我行贷款本金、利息及罚息1894.03元。本金余额165900元。请接到本通知后立即无条件履行所承担的还款/担保责任，清偿所欠本金、利息及罚息。 2018年12月29日，俊发兴业公司以其保证金质押账户代刘金艾向华夏银行偿还贷款本金1049.49元、利息868.12元，共计1917.61元。 2019年1月29日，华夏银行成都分公司向主债务人刘金艾、保证人俊发兴业公司发出《提前到期通知书》。该通知书载明：根据2017年12月21日签署的《个人房屋抵押借款合同》，由于主债务人未按本合同约定还本付息，我行决定提前收回上述合同项下的本金162768.93元及利息（截至本通知发出之日利息为864.03元），请于2019年2月15日前到我行办理本息清偿手续。 2019年2月27日，俊发兴业公司以其保证金质押账户代刘金艾向华夏银行偿还贷款本金162768.93元、利息1944.36元，共计164713.29元。 2020年6月11日，俊发兴业公司向刘金艾的前述合同地址及案涉房屋地址邮寄《关于偿还代偿款的通知函》，该邮件于2020年6月14日妥投。该函载明：我司分别于2018年12月29日、2019年2月27日向华夏银行代偿你欠付的贷款本息共计163818.42元。根据买卖合同约定，因你的原因导致我司向银行承担了相关担保责任的，由此给我司造成的损失及产生的所有费用由你承担，你应在我司通知后7日内支付，逾期支付的，每日需按逾期金额的万分之二支付违约金。现函告你在我司通知之日起7日内偿还我司代偿款及资金占用利息。 2020年7月16日，俊发兴业公司向刘金艾的前述合同地址及案涉房屋地址邮寄《解除合同通知书》。寄至前述合同地址的邮件于2020年7月28日妥投；寄至案涉房屋的邮件显示为退回。该通知书载明：截至2020年7月16日，你仍未偿还我司代偿款及资金占用利息。鉴于此，根据双方合同及《中华人民共和国合同法》之规定，郑重通知：1．你与我司的《买卖合同》正式解除；2．我司保留诉诸法律的权利。 2020年11月3日，本院在人民法院报向刘金艾公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。 庭审中，俊发兴业公司陈述，刘金艾按约足额支付了购房款。双方是在集中交付房屋之后签订案涉合同，交付房屋时双方没有办理相关的交付手续，仅能以刘金艾首次交付物业费的时间确定交付时间。刘金艾交纳了2018年5月30日之后的物业费，应认定为2018年5月30日交付房屋。房屋交付时为清水房状态。 以上事实，有俊发兴业公司提交的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》、商品房买卖合同摘要、成都市不动产登记信息摘要、物业费收据、《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》、《提前到期通知书》、还款凭证、《关于偿还代偿款的通知函》、《解除合同通知书》、邮寄单、邮件跟踪查询信息等证据，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》是俊发兴业公司与刘金艾的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。 关于案涉合同及补充协议是否已解除。根据《补充协议》约定，俊发兴业公司代刘金艾向银行承担担保责任后，有权单方解除案涉合同及补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案约定的合同解除条件已成就，俊发兴业公司有权单方解除合同。俊发兴业公司按照合同约定送达地址向刘金艾邮寄了《解除合同通知书》，该通知于2020年7月28日到达刘金艾。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，刘金艾收到通知后未在合理期限内依法提出异议，故《解除合同通知书》已经产生了解除案涉合同及补充协议的法律效力，因此本院确认案涉合同及补充协议于2020年7月28日解除。 关于案涉合同相关登记手续的注销及逾期注销的违约金。《补充协议》约定：“本合同登记备案后，合同一方依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，买受人有义务与出卖人在解除合同之日起7日内共同至成都市房产管理局办理本合同登记备案注销手续。”现案涉合同及补充协议已解除，双方基于商品房买卖而进行的网签备案和预告登记的前提已不存在，故网签备案和预告登记手续理应予以注销。俊发兴业公司请求刘金艾协助注销合同网签备案登记手续、预告登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。关于“若刘金艾逾期配合办理前述手续的违约金”。因俊发兴业公司向人民法院起诉主张确认解除合同并协助办理注销备案及预告登记，人民法院尚未作出裁判且裁判文书尚未生效前，不能预知刘金艾对生效裁判文书的履行行为，故对于俊发兴业公司主张的可能产生的违约金，本院不予支持。 关于代偿款及相应资金占用损失。俊发兴业公司根据合同约定共计代刘金艾偿还银行贷款本息166630.9元。根据《补充协议》“因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由买受人承担，并由买受人在出卖人通知之日后7日内支付。买受人逾期支付的，买受人每日按逾期支付金额的万分之二支付资金占用损失”之约定以及《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，俊发兴业公司关于代偿款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于资金占用损失。《关于偿还代偿款的通知函》于2020年6月14日到达刘金艾，刘金艾至迟应当在该函送达后7日内即2020年6月21日前向俊发兴业公司足额支付代偿款，否则构成逾期，应按约自2020年6月22日起按日万分之二的标准支付资金占用损失。 关于俊发兴业公司主张的前述代偿款及资金占用损失在刘金艾购房款中直接抵销。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉合同解除后，俊发兴业公司应向刘金艾返还购房款349779元，刘金艾应向俊发兴业公司返还案涉房屋并承担相应违约责任。本案中，刘金艾未到庭参加诉讼，亦未主张返还购房款，但俊发兴业公司在本案中主张将其应退之购房款与刘金艾应付之代偿款抵销，应视为俊发兴业公司对应返还购房款这一债务的自认，故本案对俊发兴业公司主张的抵销予以处理。俊发兴业公司应于案涉合同解除之日即2020年7月28日返还购房款，刘金艾应于2020年6月21日前向俊发兴业公司足额支付代偿款，可见，俊发兴业公司、刘金艾互负债务均系支付货币且均已到期，债务种类品质相同，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”之规定，俊发兴业公司有权主张抵销。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效……”之规定，俊发兴业公司在起诉状中主张抵销，故案涉起诉状副本送达刘金艾之日视为抵销通知到达之日，亦即抵销生效之日。本院于2020年11月3日向刘金艾公告送达起诉状副本，自公告之日起经过60日即视为送达，故应认定刘金艾于2021年1月2日收到起诉状副本，俊发兴业公司主张的债务抵销于2021年1月2日生效。因此，代偿款的资金占用损失应以代偿款166630.9元为基数按日万分之二的标准，自2020年6月22日计算至债务抵销之日即2021年1月2日，共计6498.61元。前述代偿款166630.9元及资金占用损失6498.61元共计173129.51元，与应退购房款349779元抵销后，应退购房款尚有余额，故刘金艾不需要再另行向俊发兴业公司支付款项。鉴于此，对俊发兴业公司关于代偿款及资金占用损失的诉讼请求，本院在判决主文中不再体现。对于应退之购房款，因刘金艾未在本案中主张，故本院对该部分款项的返还不做处理，刘金艾可依法另行主张。 关于返还房屋。《补充协议》约定：“如依法定或约定事由解除合同时买受人已经入住该商品房，则买受人必须及时将该商品房恢复至出卖人交付的状态并将该商品房交还出卖人”。俊发兴业公司陈述交付房屋时系清水房状态，刘金艾未到庭进行抗辩，故刘金艾应将案涉房屋以清水房状态返还给俊发兴业公司。 关于律师费，俊发兴业公司未提交其已经实际支付了律师代理费的相关凭证，故对该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司与被告刘金艾2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》于2020年7月28日解除； 二、被告刘金艾应于本判决生效之日起十日内协助原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司办理注销《商品房买卖合同》网签备案登记手续（签约备案号3027471）及成都市锦江区牡丹街39号11栋1单元4层403号房屋的预告登记手续［不动产权证明号为川（2018）成都市不动产证明第0××7号］； 三、被告刘金艾应于本判决生效之日起十五日内将成都市锦江区牡丹街39号11栋1单元4层403号房屋以清水房状态返还给原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司； 四、驳回原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费6546元、保全费1441元，以及公告送达本案法律文书的费用，由被告刘金艾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 成 敏 二〇二一年四月十四日 书记员 徐嘉源