湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1348号 原告：湖南天源体育健身发展有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道普瑞大道888号蓝宝石体育馆二楼正西方办公室。 法定代表人：周迎峰，董事长。 委托诉讼代理人：肖雅晴，湖南天润人合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琰，湖南天润人合律师事务所律师。 被告：岳阳县滨浪健身管理有限公司，住所地岳阳县荣家湾镇荣新路岳阳高新技术产业园区99号。 法定代表人：邱斌。 委托诉讼代理人：唐冲，男，1985年4月3日，住安徽省池州市青阳县，系公司股东兼员工。 原告湖南天源体育健身发展有限公司（以下简称“天源体育公司”与被告岳阳县滨浪健身管理有限公司（以下简称“滨浪健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告天源体育公司法定代表人周迎峰及其委托诉讼代理人肖雅晴、刘琰、被告滨浪健身公司法定代表人邱斌及其委托诉讼代理人唐冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天源体育公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除《蓝宝石体育馆游泳池租赁合同》；2、判决被告支付租金132000元；3、判决被告支付物业费、水电费17982元；4、判决被告支付违约金132000元；5、判决被告支付律师费21919元；（以上合计303901元）；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年5月25日签订《蓝宝石体育馆游泳池租赁合同》，由被告向原告承租望城区蓝宝石体育馆一楼的游泳池。由于被告经营不善，严重拖欠原告房租等相关费用，双方于2021年1月6日签订《合同协议书》，约定甲方双方协商在2021年1月13日下午17:00之前乙方支付甲方各项费用。如未支付，双方签订的租赁合同自动解除，甲方无需再向乙方发解除合同通知，违约中产生的责任由乙方承担。现合同履行期限已过，合同自动解除，且被告未支付租金等相关费用，根据租赁合同约定，乙方单方违约解除合同的，乙方的租赁押金不予退还，并向甲方支付相当于两个月租金的违约金，并承担甲方的损失，以及甲方为维护权利而产生的律师费等其他合理费用。原告多次向被告催要相关费用，被告均以各种理由拖延，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告滨浪健身公司辩称，1、被告希望能够继续履行合同，2020年被告公司因疫情等因素的影响，造成了公司经营上的困难，拖欠了租金等费用，但预计今年的经营情况会比较乐观；2、关于欠付租金的数额，经被告公司财务核对，被告欠付租金为115000元，而非原告起诉的132000元；3、原告主张的物业费、水电费17982元，希望原告能够出具正式发票；4、关于违约金132000元，被告并非恶意拖欠租金和押金，希望法院考虑疫情、天气等因素，酌情认定；5、律师费21919元需要有正式发票来证明，否则被告不予认可；6、被告替原告缴纳的燃气费35662元应当在租金中予以抵扣。 经审理查明：2020年5月25日，原告天源体育公司作为甲方与乙方即被告滨浪健身公司签订《蓝宝石体育馆游泳馆租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将位于望城区蓝宝石体育馆一楼的游泳馆出租给乙方经营，游泳馆面积为2450平方米，乙方不得改变游泳馆的用途；2、租赁期限为4年，即自2020年7月1日起至2023年12月31日止；3、租金每月66000元，双方明确在合同期内，租金每年较上年上调5%，2020年7月1日至2020年12月31日承包租金6.6万/月，年度总租金330000元，2021年1月1日至2021年12月31日承包租金6.93万/月，年度总租金554400元，2022年1月1日至2022年12月31日，承包租金7.2765万/月，年度总租金为582120元，2023年1月1日至2023年12月31日承包租金7.6403万/月，年度总租金611224元，2020年按5个月额度交租金金额，2021年-2023年按8个月额度交租金金额；4、租赁保证金：乙方应在本合同签订后三日内按一个月租金额度向甲方交纳租赁保证金66000元，并在2020年12月20日前将租赁保证金补充为150000元，该款用于担保乙方全面履行该协议内容义务，出现拖欠租金、违约金、赔偿金、水电费等违约时，甲方有权直接从保证金扣除，扣除后乙方应在三日内补足保证金；5、水电费：乙方租赁期间所产生的水电费，暂按电价0.8503元/度、水价4.71元/吨，按实际水、电行表用量计费；6、付款方式：乙方应于本合同签订之日起3天内一次性全额支付租赁保证金、第一个月租金，共计132000元，2020年度租金于每月23日向甲方支付下一个月租金，2021年开始，按季度交纳租金，水电燃气费按月度交纳；7、违约责任：乙方单方违约解除合同的，租赁押金不予退还，并向甲方支付相当于两个月租金的违约金，乙方违约还应当赔偿给甲方造成诉讼费、保全费、律师费等其他合理费用。 合同签订以后，被告向原告交纳了租赁保证金、房屋租金、水电费、物业费等各项费用共计281000元，其中租赁保证金66000元，其他费用合计支付215000元，还支付了该租赁场地内燃气表换表工程款35662元。自2020年10月起，被告开始拖欠租金等费用。2021年1月6日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《合同协议书》一份，主要内容为：甲乙双方于2020年5月25日签订《蓝宝石体育馆游泳池租赁合同》，由乙方向甲方承租望城区蓝宝石体育馆一楼的游泳池，现由于乙方经营不善，严重拖欠甲方房租等相关费用，经双方协商一致，达成以下协议：1、双方确认乙方应当在本协议签订之日起五个工作日内向甲方支付租金132000元整，物业费、水费电费，合计17982元整，欠押金余款84000元整，总计费用233982元，甲乙双方协商在2021年1月13日下午17:00之前乙方支付甲方，如未支付，2020年5月25日签订的《蓝宝石体育馆游泳池租赁合同》自动解除，甲方无需再向乙方发解除合同通知，违约中产生的责任由乙方承担。2、锅炉燃气管道及设备维修费用35662元已从乙方的房租中减免，锅炉燃气管道及设备资产归于甲方，任由甲方处置。3、乙方逾期不履行上述第一条约定，甲方有权通过法律途径追索乙方拖欠的上述费用，并根据《蓝宝石体育馆游泳池租赁合同》第七条约定要求乙方向甲方支付相当于两个月的租金作为违约金并承担甲方的损失，以及甲方为维护权利而产生的律师费等合理开支。在该合同协议书约定的时间期限内，被告仍未支付拖欠的各项费用，2021年2月18日，原告向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 另查明，原告天源体育公司为实现债权与湖南天润人合律师事务所签订了《委托代理合同》，并已支付律师费5000元。 以上事实有原告提交的《蓝宝石体育馆游泳馆租赁合同》、合同协议书、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、被告提交的转账记录以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告天源体育公司与被告滨浪健身公司签订的《蓝宝石体育馆游泳馆租赁合同》及《合同协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当依照诚实信用原则全面履行合同。按照合同协议书的约定，被告未在2021年1月13日下午17:00之前向原告支付欠付费用233982元的，则双方的租赁合同自动解除，现被告至今仍拖欠该笔费用，符合协议书约定的合同自动解除的条件，故对于原告主张解除双方所签订的《蓝宝石体育馆游泳馆租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。合同协议书约定的债务履行期为2021年1月13日下午17:00之前，故涉案合同于2021年1月13日解除。此外，该合同协议书是双方对之前所欠租金、物业费、水电费等各项费用所做的总结算，被告应当按照协议书确认的金额履行各项付款义务，故对于原告主张被告支付租金132000元、物业费、水电费17982元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告已付押金66000元的处理问题，虽然合同约定被告单方违约的情况下，租赁押金不予退还，但租赁合同押金的主要功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物及承租期间及时履行租金给付义务，因原告已主张违约责任，结合本案具体情况，确认被告交纳给原告的押金66000元依法在被告欠付租金中予以扣除，即被告还应支付原告租金66000元。关于违约金部分。双方原约定租期为4年，案涉合同因被告的违约行为而解除势必给原告造成一定的寻租期损失，虽然合同约定被告违约应当向原告支付相当于两个月的租金，但被告提出违约金过高，本院根据本案被告的违约程度、合同的解除时间、原告寻租期所处期间恰逢春节等实际情况，酌情确认被告应承担按合同约定的2021年度一个月的房屋租金即69300元作为违约金。关于律师费，租赁合同及合同协议书均约定被告违约应支付原告为维护权利而产生的律师费，原告也提交了委托代理合同、律师费发票等证据，但发票金额为5000元，为前期已经实际支付的律师费，后期律师费尚未实际产生，具体金额也不确定，故对于原告主张律师费21919元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于被告提出实际欠付租金应为115000元的抗辩意见，因双方已经在《合同协议书》中对被告欠付的各项费用进行了确认，故应当以合同协议书记载的金额作为最后的履行金额，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告还提出其支付的燃气费35662元应当在所欠租金中予以抵扣，但《合同协议书》第二项已经确认锅炉燃气管道及设备维修费用35662元已从被告的房租中减免，故被告的该项主张属于重复抵扣，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百零三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告湖南天源体育健身发展有限公司与被告岳阳县滨浪健身管理有限公司于2020年5月25日签订的《蓝宝石体育馆游泳馆租赁合同》于2021年1月13日解除； 二、被告岳阳县滨浪健身管理有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南天源体育健身发展有限公司支付租金66000元； 三、被告岳阳县滨浪健身管理有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南天源体育健身发展有限公司支付物业费、水电费17982元； 四、被告岳阳县滨浪健身管理有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南天源体育健身发展有限公司支付违约金69300元； 五、被告岳阳县滨浪健身管理有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南天源体育健身发展有限公司支付律师费5000元； 六、驳回原告湖南天源体育健身发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取2929元，由原告湖南天源体育健身发展有限公司负担1406元，被告岳阳县滨浪健身管理有限公司1523元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  王高瞻 二〇二一年四月一日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。