山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2021）晋0107民初1141号   原告：柳某，现住太原市。   委托诉讼代理人：袁某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师   被告：太原花园城房地产开发有限公司。   法定代表人：宗某，董事长。   委托诉讼代理人：李某。   委托诉讼代理人：武某，山西神明律师事务所律师。   原告柳某与被告太原花园城房地产开发有限公司（以下简称花园城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳某的委托诉讼代理人袁某，被告花园城房地产公司的委托诉讼代理人李某、武某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   柳某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告出示《竣工验收备案表》；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金40255元（自2020年8月30日始暂计至2020年11月30日，每日按已付房款的万分之三计算）及到被告取得《竣工验收备案表》具备交房条件之日止的违约金（每日按商品房总金额的万分之三计算）；在诉讼中又变更该项请求，违约金的计算日期为即被告取得竣工验收备案表以及具备交房条件之日起至实际交房之日止。3、本案律师费及诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2018年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东峰路北段61号8幢2单元22层2201号房，房屋总价款为1442842元。合同签订后，原告按约向被告支付首付款并办理完成银行按揭贷款。合同第八条约定被告应当在2020年8月30日前交付房屋；合同第九条约定若被告逾期交房，应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。2020年8月15日，被告向原告下发《延期交楼通知函》，称因疫情影响导致不能按期交房，在未征得原告同意的情况下，单方将交房时间延期至2020年10月30日前。2020年10月25日，被告又向原告下发《期楼收楼通知书》，称商品房已经达到交付条件，可于2020年11月15日交付房屋。2020年11月20日，被告又通知将交房时间推迟至2020年11月30日，但时至今日仍没有向原告交付房屋。原告认为，被告一拖再拖、迟迟不交房的行为已经构成违约，严重影响到原告正常生活，被告应当按照合同约定向原告出示《竣工验收备案表》并向原告支付逾期交房违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请!   花园城房地产公司辩称，一、受2020年初新冠疫情影响，案涉房屋停工达58天。2020年初，全国范围内爆发新冠疫情。2020年1月25日，山西省省启动重大突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的疫情防控措施，案涉房屋因此停止施工。2020年1月31日，太原市住建局发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工，同时要求所有开、复工的项目要制定完善的疫情防控方案，并向相应的建设行政主管部门报备审批，未经审批的项目严禁擅自开复工，且建筑工地从业人员返并后均须经过14天隔离。在具备复工条件后，被告积极协调推荐总包单位中天建设集团有限公司向太原市杏花岭区住建局进行复工的报备审批，2020年3月23日，碧桂园城市花园项目正式复工。期间，受新冠疫情影响，案涉房屋停工达58天。   二、政府部门多次因重污染天气、大气污染综合治理等因素向全市下发公告、通知，要求所有建筑工程工地在一定日期内全部停工，导致案涉房屋停工达154天，客观上对被告履行合同义务造成了重大影响。2018年3月至2020年11月案涉房屋施工期间，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于发布太原市重污染天气红色/橙色/黄色预警的通告》，其中的强制性应急减排措施均要求所有施工工地的土石方作业全部停止、市区停止房屋建筑的土石方作业，被告因此停工达154天以上。而此种因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误，客观上确实对被告履行合同义务造成了重大影响，属于非因被告原因导致的延期。   三、依据合同约定，出现上述情况出卖人可以据实予以延期，无需承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同第八条第二款的约定，出卖人如遇不可抗力或者其他非出卖人的原因导致无法按约定期限交房的，出卖人可以据实予以延期。在国家将新冠疫情宣布为不可抗力后，被告于2020年2月22日向向原告邮寄了不可抗力告知书，履行了法定的告知义务。同时，因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误，也符合合同约定“其他非因出卖人原因导致延期”的情形，被告依约可以据实予以延期交房。因此，被告虽然客观上迟延交房，但依法、依约均不应承担逾期交房的违约责任。   四、原告请求被告支付律师费的诉请没有合同和法律依据。   综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2018年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东峰路北段61号8幢2单元22层2201号房，房屋总价款为1442842元。合同签订后，原告按约向被告支付首付款并办理完成银行按揭贷款。合同第八条约定被告应当在2020年8月30日前交付房屋；合同第九条约定若被告逾期交房，应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。   2020年8月15日，被告向原告下发《延期交楼通知函》，称因疫情影响导致不能按期交房，将交房时间延期至2020年10月30日前。2020年10月25日，被告又向原告下发《期楼收楼通知书》，称商品房已经达到交付条件，可于2020年11月15日交付房屋。2020年11月20日，被告再次下发《期楼收楼通知书》，称可于2020年11月30日交付房屋，但时至今日原告未收房屋。   案涉房屋因防控新冠疫情于2020年1月25日停工，经太原市杏花岭区住建局审批，2020年3月23日碧桂园城市花园项目正式复工。期间，受新冠疫情影响，案涉房屋停工达58天。   2020年11月26日案涉房屋所在楼座经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，达到了合同约定的交付条件。   2020年12月29日太原市行政审批服务管理局完成了建设工程竣工验收备案。   上述事实，有《商品房屋买卖合同》、《延期交楼通知函》、《期楼收楼通知书》、《建设工程竣工验收备案表》、山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知、太原市住建局关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知、复工复产备案表及当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范，不改变原、被告双方所签合同中关于房屋交付条件的约定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第一项约定“该商品房经验收合格”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”2020年11月26日，被告取得经五方验收合格的《竣工验收证明书》，案涉房屋已具备交付条件。   关于原告要求被告出示《竣工验收备案表》，被告已出示，该诉求已实现，本院不再处理。   在合同约定的交房期限尚未届满前，新冠肺炎疫情爆发，因新冠肺炎疫情导致涉案房屋停工。另在建设工程施工过程中，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于延长重污染天气橙色预警的通告》《关于延长重污染天气黄色预警的通告》《关于延长重污染天气红色预警的通告》，要求全市范围内所有的建筑工地在一定期限内停止施工，政府公告、通告造成的工期延误非被告可控制、预见、避免的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另行约定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，结合本案的实际情况以及合同的约定，造成本案工程延期的原因系不可抗力，应当免除被告迟延交房的违约责任，被告据此主张无需支付违约金的抗辩，符合法律规定，本院予以支持。故原告主张被告承担逾期交房违约金以及律师费的诉求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：   驳回原告柳某的诉讼请求。   案件受理费806元，减半收取计403元，由原告柳某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 宁 廷      二〇二一年四月二十六日   法官助理 赵天春   代书记员 赵子瑞      附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力   若干规定   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。