吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初533号原告：田丽萍，女，1969年12月15日出生，汉族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：应翔宇，吉林公申律师事务所律师。被告：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区嫩江街199号华业大厦D座24层。诉讼代表人：许胜锋，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，男，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：张佳铭，女，该公司管理人工作人员。原告田丽萍与被告吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）一般取回权纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田丽萍向本院提出诉讼请求：1.确认位于华业国际城7号楼3单元29层322号、7号楼2单元32层212号房屋及华业国际城地下一层C区C5158号地下停车位不属于破产财产；2.判令华业公司向田丽萍交付华业国际城7号楼3单元29层322号、7号楼2单元32层212号房屋；3.判令华业公司向田丽萍交付华业国际城地下一层C区C5158号地下停车位。事实和理由：2015年9月16日，田丽萍与华业公司签订华业国际城7号楼3单元29层322号、7号楼2单元32层212号商品房买卖合同及华业国际城地下一层C区C5158号地下停车位买卖协议，两套商品房已经办理商品房买卖合同备案登记。商品房买卖合同约定华业公司应当于2015年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，华业公司按日计算向田丽萍支付全部房价款万分之的违约金。但在合同履行期限届满后，具备交付商品房及地下车位的条件下，华业公司未向田丽萍交付合同约定的商品房及地下停车位。华业公司于2018年向人民法院提起诉讼，请求解除华业公司与田丽萍签订的上述两份商品房买卖合同，人民法院已认定该两份商品房买卖合同合法有效，判决驳回华业公司的诉讼请求。田丽萍于2020年10月26日向华业公司管理人邮寄取回诉争财产的申请书及相关证据，华业公司于2020年10月27日签收，电话回复不同意田丽萍取回诉争财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：（一）……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物……”本案中，田丽萍已在2015年全额支付涉案房屋及地下停车位的款项，涉案财产不属于破产财产。田丽萍有权依据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定取回财产，且诉争两份商品房买卖合同已经人民法院确认合法有效，华业公司应依约定交付涉案房产及地下车位。故提起诉讼，请求支持田丽萍的诉讼请求。华业公司辩称，2016年7月20日，吉林市昌邑区人民法院作出（2015）昌民一初字第2018号民事判决。该判决认定：华业公司将华业国际城9-1-2901号、7-2-3205号、7-3-2711号、7-3-2908号、7-3-2608号共5套房屋，C区C5158号地下停车位、5号楼5号商业网点以签订买卖合同形式抵偿吉林松花江典当有限公司（以下简称松花江公司）的借款。该判决认为，华业公司提供的还款凭证可以证明华业公司还款的金额及时间，华业公司实际偿还的部分已经超出法律规定，故其主张松花江公司返还其8,645,459.8元符合法律规定，予以支持。最终，吉林市昌邑区人民法院判决松花江公司于判决生效之日起三日内偿还华业公司多给付的8,645,459.8元及利息。经管理人调查，在华业公司看来，上述判决已经明确在不包括抵偿房产的情况下，华业公司多付松花江公司8,645,459.8元，抵偿房产自然不应成立。2017年7月23日，华业公司通过邮寄、发送短信以及在《江城日报》公告等形式，向田丽萍送达《解除商品房买卖合同（预售）的通知》。2017年12月1日，华业公司将华业国际城7号楼3单元29层322号房产抵债给吉林东坤律师事务所，吉林东坤律师事务所指定牛月华为买卖合同受让人。目前，该房产由牛月华占有并实际使用。2017年10月9日，华业公司将华业国际城7号楼2单元32层212号房产抵债给吉林冶建公司，吉林冶建公司委托孔俊丹作为该房屋的买受人具体履行房屋抵债手续。后该房屋被李相德买受。目前，该房产由李相德占有并实际使用。一、管理人未将涉案房产纳入债务人财产范围。虽然按照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在华业公司房产尚未办理初始登记的情况下，华业公司开发的华业国际城项目的房产均属华业公司所有。但按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，结合最高人民法院作出的（2019）最高法民申1560号的民事判决，以及管理人在华业公司债权人会议上所作的资产调查报告，对于7号楼3单元29层322号、7号楼2单元32层212号两套房屋，管理人未纳入债务人财产范围。二、涉案车位属于人防车位，不能交付田丽萍。华业国际城的车位属于人防车位，不能办理产权证，华业公司也仅有使用权。另外，按照《企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。因此，华业公司不能将涉案车位交付给田丽萍使用。三、华业公司无法交付案涉房产及车位，田丽萍可申报债权。目前，涉案房屋被牛月华、李相德实际占有并使用，华业公司无法交付房屋给田丽萍。根据最高人民法院关于“在一物二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的……”的裁判观点，以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”，在田丽萍无法取回案涉房产的情况下，其可以向华业公司破产管理人申报债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明：华业公司因欠付松花江公司借款本息，用其开发的华业国际城相关房屋及地下停车位抵顶部分借款本息，其中包括华业国际城7号楼2单元32层212号、7号楼3单元29层322号两套房屋及C区C5158号机动车地下停车位。松花江公司因与田丽萍之间存在借贷关系，其指示华业公司就上述房屋及车位与田丽萍签订买卖合同。2015年9月16日，华业公司与田丽萍签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定田丽萍购买华业公司开发的华业国际城7号楼2单元32层212号房屋，建筑面积105.73平方米，总价款为588,705元，2015年9月16日前一次性付款，2015年12月31日前交付房屋。同日，华业公司与田丽萍又签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定田丽萍购买华业公司开发的华业国际城7号楼3单元29层322号房屋，建筑面积117.21平方米，总价款为666,691元，2015年9月16日前一次性付款，2015年12月31日前交付房屋。同日，华业公司与田丽萍签订《华业国际城地下车位买卖协议》一份，约定田丽萍购买华业公司开发的华业国际城地下一层C区C5158号机动车地下停车位，总价款为114,825元，签订本协议同时一次性支付。当日，华业公司向田丽萍出具车位款收据一枚，金额为114,825元，收据上写有“抵账”字样。2015年9月22日和2015年10月10日，华业公司先后向田丽萍开具上述两套房屋的销售不动产统一发票。华业公司未向田丽萍交付上述两套房屋及机动车地下停车位。2018年，华业公司向吉林市昌邑区人民法院提起诉讼，以田丽萍未缴纳购房款为由，请求解除上述两份《商品房买卖合同（预售）》。吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初443号民事判决，认定上述两份《商品房买卖合同（预售）》有效，判决驳回华业公司的诉讼请求。华业公司不服该判决，提起上诉。本院作出（2018）吉02民终1358号民事判决：驳回上诉，维持原判。华业公司申请再审，吉林省高级人民法院作出（2019）吉民申761号民事裁定：驳回华业公司的再审申请。另查明：2017年10月9日，华业公司与吉林冶建公司签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司用华业国际城7号楼2单元32层212号房屋抵顶欠付吉林冶建公司工程款，吉林冶建公司指定孔俊丹为该房屋买受人具体履行抵账手续。当日，华业公司将该房屋的入住手续办理至李相德名下。2017年12月1日，华业公司与吉林东坤律师事务所签订《以房抵债协议书》，约定华业公司用华业国际城7号楼3单元29层322号房屋抵顶欠付吉林东坤律师事务所的代理费，吉林东坤律师事务所指定牛月华为买卖合同受让人。次日，华业公司为牛月华办理了入住手续。经本院组织双方当事人现场踏查确认：华业国际城7号楼3单元29层322号房屋现物业登记编号为7-3-2904号，现登记业主为徐亮亮，并已实际入住；华业国际城7号楼2单元32层212号房屋现物业登记编号为7-2-3203号，现登记业主李相德，并已实际入住；C区C5158号地下机动车停车位无人使用。再查明：2019年3月15日，本院作出（2019）吉02破申2号之一民事裁定，裁定受理吉林市城市建设控股集团有限公司对华业公司的破产重整申请。2019年3月26日，本院作出（2019）吉02破3号之一决定，指定北京市中伦（深圳）律师事务所担任华业公司管理人。2020年10月27日，田丽萍向管理人申请取回涉案两套房屋及机动车地下停车位，管理人未同意并建议其申报债权。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”根据该条规定，权利人行使取回权的前提应为其已取得相关财产的所有权。本案中，虽然田丽萍与华业公司针对涉案两套房屋及一处机动车地下停车位签订买卖合同，但华业公司既未实际向其交付，亦未办理所有权变更登记，且其中两套房屋现由案外人实际占有，故田丽萍请求对涉案房屋及机动车地下停车位行使取回权，不符合上述法律规定，本院不予支持。田丽萍可依法另行主张权利。至于管理人是否将涉案房屋及机动车地下停车位列为华业公司破产财产，不属于本案审理范围，本院不予评判。综上所述，田丽萍的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回田丽萍的诉讼请求。案件受理费17,132元，由田丽萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  丁照明审判员  潘军宁审判员  李 赞二〇二一年四月十五日书记员  仇 钧（此件共8页，印20份）