广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民再40号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邓耀辉，男，1978年11月16日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××。委托诉讼代理人：李钢，广东莞企律师事务所律师。委托诉讼代理人：简凤娇，广东莞企律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：左玉晓，男，1983年5月9日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××帝雍园帝兴阁**。委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周承志，广东百勤律师事务所律师。原审第三人：东莞市联大房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇樟罗社区××××××××。法定代表人：吴某1。再审申请人邓耀辉与被申请人左玉晓、原审第三人东莞市联大房地产经纪有限公司（以下简称联大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）粤19民终2158号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2018）粤民申12258号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邓耀辉的委托诉讼代理人李钢律师，再审被申请人左玉晓的委托诉讼代理人苏崎律师、周承志律师，联大公司的法定代表人吴某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓耀辉申请再审称，（一）邓耀辉不存在违约行为，一、二审举证责任分配错误适用法律错误，1.左玉晓未对邓耀辉违约进行举证，法院反而以邓耀辉未举证证明左玉晓无法取得银行同贷书为由判定邓耀辉违约，明显错误；2.邓耀辉并不知道办理银行同贷书还需要邓耀辉到银行配合，实际上联大公司也没有通知邓耀辉去银行办理贷款手续；（二）涉案合同在邓耀辉将涉案房产另行出售前已经解除，邓耀辉不构成违约；（三）原审判决邓耀辉赔偿房屋差价损失586915元明显不公平，是邓耀辉签订合同时无法预见的，实际上邓耀辉再次出售仅盈利125000元。综上请求撤销广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终2158号判决，驳回左玉晓的全部诉讼请求。左玉晓辩称，（一）原审一审、二审认定事实清楚，适用法律正确。邓耀辉一房二卖已构成根本违约，应当承担违约责任。（二）左玉晓自2015年11月提起诉讼要求继续履行案涉合同，并未要求解除合同，邓耀辉在案涉合同未解除的情况下一房二卖，导致左玉晓的合同目的无法实现才于2016年9月被迫变更诉讼请求，因此也不存在再审裁定中所称要求邓耀辉双倍返还定金的问题。（三）案涉交易流程环环相扣，不存在约定不明，申请人在签署案涉合同后应当办理案涉房屋的产权证，随后提供该产权证配合办理贷款手续，最后双方到房管部门办理过户手续，而左玉晓应当按照合同的约定在相应的交易环节支付定金及楼款，该合同约定不是附时间的约定，而是附条件的约定，是符合东莞市二手房交易的习惯。（四）由于邓耀辉在案涉合同没有解除，且邓耀辉没有合法解除权的情况下单方将案涉房屋另行出售，应当就所出售后的所得利益对左玉晓进行赔偿，由于邓耀辉至今未提供完整的证据链证明其再次出售的金额，原审通过评估方式确认邓耀辉再次转让房屋的交易时间为评估时间节点并无法律和事实上的错误，请求再审维持原判。联大公司述称，按照交易流程，买卖双方要到银行签署文件和拍照，还要提供房产证复印件给银行，联大公司当时打电话通知邓耀辉过来办理相关手续，但邓耀辉没来，也没有把房产证交给联大公司。左玉晓向一审法院起诉请求：一、邓耀辉依法履行双方签订的房屋买卖合同，如有其它原因不便按合同完成房屋过户，则应按双倍返还订金（100000元）；二、本案诉讼费用由邓耀辉承担。原审庭审中，左玉晓变更诉讼请求为：一、邓耀辉赔偿因违约导致同类房屋涨价给左玉晓造成的损失（具体的损失金额以法院委托的评估机构评估的价格减去涉案《临时买卖合约》的约定的成交价为准），现暂估价为800000元；二、邓耀辉承担左玉晓因申请法院委托评估机构支付的鉴定费；三、邓耀辉承担左玉晓因本案支出的律师费5000元；四、本案的诉讼费由邓耀辉承担。一审法院认定事实：2015年6月3日，左玉晓、邓耀辉及联大公司三方共同签订了一份《临时买卖合同》。该合同约定：左玉晓（买方）向邓耀辉（卖方）购买位于东莞市松山湖×××××××××楼×××××××××房，房产总价格为725000元，定金为50000元；合同第三条约定：邓耀辉同意并协助左玉晓做银行按揭，到房管局过户当天，左玉晓须一次性支付三成首期楼款（具体以银行审批同贷书为准）给邓耀辉，若非左玉晓个人原因导致银行按揭审批不过，邓耀辉无条件退还定金给左玉晓。合同第七条、第八条分别约定：如果左玉晓未能履行本合同之条款完成买卖，邓耀辉有权没收左玉晓所支付的定金；如果邓耀辉签署合同后，不依本合同之条款完成买卖，则邓耀辉需立即退还左玉晓所付之定金全数外，并须以同等数目之金额赔偿给左玉晓。前述合同签订后，左玉晓于2015年6月3日向邓耀辉支付了定金50000元，邓耀辉并向左玉晓出具了收据。邓耀辉于2015年9月28日办理了涉案房产的产权证。一审诉讼过程中，邓耀辉于2016年4月14日办理案涉房屋产权转移登记，将案涉房屋转让给案外人。左玉晓申请对案涉房屋市场价值进行评估，一审法院依法委托广东恒之信土地房地产评估有限公司进行评估。评估公司出具《房地产估价报告》（编号：恒之信估报2017第HX×××××××××0号），评估结论为2016年4月14日涉案房屋价值为1311915元。涉案房产的评估事宜共计产生评估费5780元。左玉晓委托广东百勤律师事务所律师代理本案诉讼事宜，双方签订《民事委托代理合同》，约定律师费5000元。左玉晓提供发票，主张前述律师费已通过现金支付。一审法院认为，左玉晓、邓耀辉、联大公司签订的《临时买卖合同》合同合法有效。因合同约定买卖的房屋已被邓耀辉另行卖出，合同客观上已无法履行，依法认定涉案《临时买卖合同》已实际解除。邓耀辉主张其于2015年11月口头通知第三人解除涉案合同，但邓耀辉未提交证据证明其主张，且左玉晓与第三人均不予确认，故对邓耀辉的主张不予采信。邓耀辉在本案诉讼过程中，将涉案房产另行出售给案外人，导致合同无法履行，已构成违约，应承担违约责任。左玉晓诉请邓耀辉赔偿其损失包括涉案房屋的现有价值与合同金额的差价损失、评估费及左玉晓聘请律师的费用5000元，是按照实际发生的损失主张违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定。对左玉晓主张的前述损失，分析如下：1.案涉房屋的现有价值与合同金额的差价损失。该损失属于预期利益损失，且邓耀辉在诉讼过程中将诉争的房屋另行卖出，恶意明显，应当予以赔偿。至于涉案房屋价值的评估时点问题：由于涉案房屋是在2016年4月14日进行转移登记，导致涉案合同无法履行。而左玉晓申请变更诉讼请求的时间具有不确定性，使用左玉晓变更诉请的时间为价值评估时点缺乏事实依据。故一审法院认定采纳以涉案房产转移登记日为房屋价值评估的时点。经评估，2016年4月14日案涉房屋价值为1311915元，差价损失为1311915元-725000元=586915元。2.评估费损失5780元，一审法院予以支持。3.律师费损失5000元。律师费属于诉讼成本，在合同对律师费的承担没有明确约定的情况下，不予支持。一审法院判决：一、邓耀辉应于判决发生法律效力之日起三日内向左玉晓赔偿房屋差价损失586915元；二、邓耀辉应于判决发生法律效力之日起三日内向左玉晓赔偿评估费5780元；三、驳回左玉晓的其他诉讼请求。本案一审受理费11850元，由左玉晓负担73.60元，由邓耀辉负担11776.40元。邓耀辉不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回左玉晓的全部诉讼请求。二审法院对一审查明事实予以确认。二审中，邓耀辉提交了《补充协议》及对私活期账户明细，拟证明案涉房产由邓耀辉出售给案外人杨广良，售价为850000元。其中补充协议内容显示案涉房屋交易价格约定为850000元，活期账户明细显示杨广良曾于2016年3月28日向邓耀辉汇款三笔，一笔500000元，一笔350000元，一笔43322元。左玉晓、联大公司对上述证据均不予认可。二审法院认为，首先，案涉《临时买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，三方均应依据该合同行使权利，履行义务。该合同明确约定了案涉物业交易的条件，付款的安排，税费的负担，违约责任等，是完整的买卖合同，并非仅仅是概括性的临时意向。其次，关于左玉晓是否存在根本违约的问题。邓耀辉主张左玉晓无法取得银行同贷文件，构成违约。但其未提供相应的证据证明，案涉《临时买卖合同》对于取得银行同贷文件的时间并无明确约定，从合同条款表述来看，应系双方到房管部门过户前取得，但因邓耀辉将案涉房产出售给他人，双方并无到房管部门过户之环节。综上，邓耀辉主张左玉晓存在根本违约不能成立，故邓耀辉主张案涉《临时买卖合同》已经解除亦不能成立。第三，关于差价损失赔偿问题。邓耀辉一房二卖造成左玉晓损失，应承担赔偿责任，邓耀辉主张案涉房屋出售给案外人的价格为850000元，但其并未在一审举证期限内提供证据证明，其二审提交的证据，协议与银行流水不能相互印证，不予采信。同时，由于邓耀辉前后两次出售房产都正值房价大幅上涨周期，其主张无法预见违反合同造成的损失，不予采信。二审法院判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11850元，由邓耀辉负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审期间，邓耀辉解释称杨广良向邓耀辉转账的其中一笔43322元是家电补偿款，表面上消除了协议与转账记录不符的质疑，但本院对邓耀辉主张案涉房屋以85万元的价格转让给杨广良之事实仍不予认定，理由如下：（一）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人对自己的主张应当“及时”提供证据，逾期提供证据的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据。本案中，邓耀辉在二审时才提交一审已产生且由自己所控制的证据，违反证据规定，二审法院可以不予采纳。（二）邓耀辉是否以85万元的价格转让案涉房产对本案的判决结果不产生实质的影响（具体理由下文予以分析），即，该证据不是本案的关键证据，对违反证据规则提交的非关键证据不予认定，有利于维护民事诉讼程序的严肃性，本院再审对该证据亦不予采纳。经审理，本院对一审、二审查明的事实，予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点在于：一、关于合同效力及双方是否存在违约行为的认定问题；二、关于违约责任如何承担问题。一、关于合同效力及双方是否存在违约行为的约定。本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《临时买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同行使权利，履行义务。该合同文本虽称为“临时”买卖合同，但该合同明确约定了案涉物业交易的条件，付款的安排，税费的负担，违约责任等，已具备房屋买卖合同的主要要素，是相对完整的买卖合同。左玉晓一审主张邓耀辉的违约行为表现为：1.邓耀辉没有及时办理涉案房屋的产权证；2.邓耀辉并未将房产证交付联大公司用以办理左玉晓的贷款申请手续，邓耀辉本人也没有配合左玉晓前往银行办理贷款手续；3.邓耀辉在涉案合同未解除的情况下，一房二卖，构成根本违约。对邓耀辉的行为是否构成违约，分析如下：首先，须确定邓耀辉的合同义务。合同约定“银行同贷书出来七个工作日内到房地产交易中心办理房产过户”虽缺乏可操作性，但合同同时也约定了“甲方（邓耀辉）同意并协助乙方（左玉晓）做银行按揭”，据此可以认定，邓耀辉具有协助左玉晓办理同贷书的义务，由此衍生的具体义务包括，邓耀辉应及时办理房产证并协助左玉晓申请贷款；其次，合同虽没有明确约定取得同贷书的具体时间，根据交易习惯及诚信履行原则，邓耀辉应在合理的期限内办理案涉房屋的房产证，并在取得房产证后及时履行协助办理同贷书的义务；第三，对是否通知邓耀辉前往银行办理同贷书一事双方各执一词，考虑到交易期间正值房产涨价周期，左玉晓及联大公司均有较强的完成交易的愿望，本院采纳该次交易中介机构即联大公司的“证言”，认定联大公司已通知邓耀辉履行协助义务；第四，案涉房屋在签订案涉合同后的三个余月后的2015年9月28日办理房产证，该办证时间在合理期限内，但邓耀辉在取得房产证后直至2015年11月10日左玉晓提起本案诉讼，尚未协助左玉晓申请同贷书，已超过了协助履行的合理期间，构成违约；第五，在左玉晓一审诉讼请求包括“继续履行合同”的情况下，邓耀辉在一审第一次开庭期间（2015年12月22日），明确表示要解除合同，从合同约定及履行情况分析，邓耀辉在此时并不具有约定或法定的解除权，该解除合同的意思表示不产生解除合同的法律效果。2016年4月14日，案涉房屋的产权转移至案外人名下，致使合同已无法履行，构成了根本性违约。综上所述，邓耀辉在合同尚未解除前将案涉房屋转让，致使合同无法履行，构成违约，应承担相应的违约赔偿责任。二、关于违约责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。邓耀辉再审称一二审判决的金额无法预见，是以可预计规则进行抗辩。本院认为，在合同签订和履行中，合同当事人可预见某种因素即视为可预见，并不要求证明可预见的程度。在本案中，只要违约方能够预见房价上涨这个因素，就应认定违约方在签订合同时已经预见了风险。至于违约赔偿的具体计算，本院再审仍采纳以评估价计算差价作为赔偿金额，理由如下：（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，该条所规定的“损失”是指守约方的损失而非违约方的损失，“合同履行后可以获得的利益”应指市场价与合同价之间的差额。其中，市场价应以公允价格进行认定。邓耀辉在诉讼中将案涉房屋出售给案外人，即使是真实的，因该交易与其有切实的利益关联，价格缺乏公允性，不能作为认定市场价格的依据。评估价是有资质的独立第三方根据相同地区相关数据作出的专业判断，在没有证据证明评估违反相关规定的情况下，其结论应视为公允价格；（二）在类似案件中采纳评估价而不是当事人主张的转让价计算损失，有利于客观认定损失，防止违约方故意以低价转让房产以规避违约风险，弘扬诚信履约的精神；（三）在邓耀辉将案涉房屋以85万元转让是真实的情况下，以评估价作为损失计算标准貌似对邓耀辉不公平，但此后果是邓耀辉在诉讼中转让案涉房产的违约行为所造成的，应自行承担该后果，该表面的不公平恰恰体现了诚信履约的实质公平。综上，一审、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终2158号民事判决。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年四月九日书记员  黄志维李天娇