黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终429号上诉人（原审被告）：刘玉泉，男，1974年11月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人:李加力，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永远，男，1954年7月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人:张伟，黑龙江四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，黑龙江四维律师事务所实习律师。原审第三人：黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村。法定代表人：崔可新，该村村主任。委托诉讼代理人：胡毅彬，黑龙江民强律师事务所律师。原审原告李永远因与原审被告刘玉泉、原审第三人黑龙江省大庆市龙凤区龙凤镇向阳村民委员会（以下简称为向阳村委会）租赁合同纠纷一案，原由黑龙江省大庆市龙凤区人民法院于2019年9月25日作出（2019）黑0603民初1694号民事判决，李永远不服，向本院提出上诉，本院于2019年12月13日作出（2019）黑06民终3423号民事裁定，发回重审。黑龙江省大庆市龙凤区人民法院于2020年11月24日作出（2020）黑0603民初766号民事判决，刘玉泉不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘玉泉及其委托诉讼代理人李加力、被上诉人李永远及其委托诉讼代理人张伟与张泽群、原审第三人向阳村委会委托诉讼代理人胡毅彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉泉上诉请求：1.请求二审法院撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初766号民事判决，依法改判刘玉泉不应向李永远给付租金及利息合计1,031,615元，且不应自2020年7月31日期按每日767元支付场地费；2.一、二审诉讼费用由李永远负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、主要依据不足。李永远提供的《企业生产经营场地使用证明》与双方签订《出租场地合同》中可以体现，庆达水泥制品厂（以下简称庆达水泥厂）的经营面积为25,000平方米，李永远租给刘玉泉的场地面积应以庆达水泥厂的整体经营面积为准，但李永远实际交给李永远的场地使用面积仅为11,092.7平方米。2015年1月18日，刘玉泉还不知道李永远所交付的使用面积不是水泥厂的全部面积，也不会与李永远按水泥厂整体面积约定租金。所以，一审法院关于上述事实认定不清。李永远提供的证据不能证明其已缴纳案涉土地使用费用，李永远仅提供《大庆市龙凤区工业公司证明》、《向阳村介绍信》、《情况说明》，没有提供已缴纳完毕的向阳村委会出具的收到使用费的收据和账册。那么在法定最长租赁期限到期后，李永远与向阳村委会无续签新的经营场地使用权合同的情况下，一审法院以证明、介绍信、情况说明认定李永远有租赁权是错误的，真实性无法认定。二、一审法院适用法律错误。根据合同法司法解释第二条、第二百一十四条规定，向阳村委会在1996年将案涉土地租赁给案外人庆达水泥厂，约定租期40年，租赁期限在合同法生效后，超过20年部分应认定无效，李永远受让庆达水泥厂，其取得案涉土地的使用权的权利和义务也应受向阳村委会与庆达水泥厂租赁合同的规制，即超过20年部分也应当无效，李永远超过租赁期限部分违反了法律的强制性规定，一审适用法律错误。三、李永远与刘玉泉签订租赁合同时存在恶意磋商和违约行为。李永远在明知道超过20年合同无效的情况下，将该土地转租给刘玉泉，只是刘玉泉投入巨额资金建设驾校，却随时面临不能够依法使用该场地的可能性，从而进一步导致合同目的不能完全实现的风险，对此刘玉泉享有不安抗辩权，可依法停止履行合同。合同履行过程中，因李永远并未按照合同约定第四条第一款尽到协调义务，造成刘玉泉2013年无法使用该场地，使刘玉泉蒙受损失，李永远应该对此应承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，使用法律不当，应支持刘玉泉的上诉请求。李永远辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。1.李永远与刘玉泉签订的《出租场地合同》中并没有约定出租地面积，合同中约定的将庆达水泥厂的场地租给刘玉泉的表述，是对出租场地坐落位置的确定，并非是对出租场地面积和边界的约定。在李永远出租案涉场地时，有建筑物，刘玉泉使用场地周边已经有其他租户正在使用，且在刘玉泉租用期间并无增加。李永远向刘玉泉出租的场地边界至今无变化，刘玉泉主张的勘测承租面积等均不应成为影响合同履行的理由，且在承租期间内，刘玉泉已经对承租场地进行了硬化改造，修建了练车场，在改造前不可能不对场地面积进行测量，不可能不知道占用面积。在明知的情况下，刘玉泉仍投资进行改造，足以证明其当时对场地的面积是认可的，现刘玉泉将庆达水泥厂的整体面积混淆为租赁面积，是要拒付租金。2.刘玉泉承租期间，并未受李永远与向阳村委会之间的租赁合同的影响，刘玉泉与李永远之间的合同可以正常履行，按照合同相对性原则，即使李永远与向阳村委会之间有争议，也是李永远与向阳村委会需要处理的事项，不影响本案的审理，更何况向阳村委会并未对租金、租期等情况单独提出异议。3.李永远与向阳村委会的土地租赁关系形成于1996年，当时合同法并未实施，所有关于租期的约定均不适用合同法的规定。李永远与向阳村委会就合同的租期亦未发生纠纷，向阳村委会也没有向李永远提出解除合同的请求，双方之间的合同仍然继续履行，李永远对案涉场地仍享有正常的租赁权。现刘玉泉越过与李永远之间的合同，直接否定李永远与向阳村委会之间的合同，是为了拒付合同租金，缺乏事实及法律上的依据。4.李永远不存在恶意磋商和违约行为。李永远与刘玉泉租赁合同约定租期是20年，自2012年起至2022年，距离合同届满只剩一年，这期间刘玉泉始终正常占有、使用租赁场地，场地状况从未改变，李永远始终正常履行合同，反而是刘玉泉拒付租金存在违约。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。向阳村委会述称，向阳村委会与李永远之间的合同，系由历史原因所造成。1996年由龙凤区政府指令向阳村委会将案涉土地租赁给庆达水泥厂，一直使用到现在，此案涉土地的使用权一直由李永远所有。至开庭之前，我村也未接到龙凤区政府的任何指令，解除与李永远之间的合同关系，李永远与刘玉泉之间的合同纠纷与向阳村委会无关。李永远向一审法院起诉请求：1.依法解除与刘玉泉签订的场地租赁合同，并要求刘玉泉返还租赁的位于龙凤区龙凤镇××现××驾驶员培训学校场地；2.要求刘玉泉给付截至2020年7月30日已产生的拖欠租金1,160,000元，给付截至2020年7月30日已产生的逾期付款利息148,675元，合计1,308,675元；3.要求刘玉泉继续给付自2020年7月31日起至实际返还场地日止，按日767元标准计算产生的占用费用；4.诉讼费由刘玉泉承担。一审法院认定事实：1996年1月30日，向阳村委会向龙凤区工商行政管理局出具《企业生产经营场地使用证明》，证明向阳村委会的生产经营面积25,000平方米现划归水泥制品厂使用，租赁期限为1996年1月30日至2035年12月30日。龙凤区庆达水泥步道板厂始建于1989年5月，1998年被李永远购买。1999年6月29日，大庆市工商行政管理局龙凤分局向李永远颁发“龙凤区庆达水泥步道板厂”的个体营业执照，地址为龙凤区向阳村土场空地，经营期限为1999年6月29日至2003年6月29日。2007年5月17日，向阳村委会向龙凤区城管局开具介绍信（证明），内容为“李永远的庆达水泥制品厂的土地使用费已交完。”2012年7月2日，李永远与刘玉泉签订《出租场地合同》，约定刘玉泉租用李永远享有使用权的位于大庆市××龙凤镇向阳村的原庆达水泥厂场地，租期10年。自2012年7月30日起至2022年7月30日止，第一年租金为20万元，自第二年起在第一年基础上每年递增1万元，以此类推。在合同签订时支付第一年度租金，以后租金在租赁年度开始前支付。合同签订后，刘玉泉向李永远交付了第一年租金20万元，李永远即将租赁场地交付给刘玉泉使用。自2013年起刘玉泉出现延期支付租金情况，并于2015年1月18日向李永远出具承诺书，承诺于2015年12月30日前还清2016年7月30日前的租金。后刘玉泉一直正常使用案涉场地至今。截至李永远起诉时，刘玉泉共向李永远支付租金95万元，计算至2020年7月30日，刘玉泉尚欠李永远租金93万元。2016年4月，经刘玉泉委托勘测机构对租赁的场地进行勘测，实际面积为11,092.7平方米。一审法院认为，根据李永远所提交的证据能够证实，李永远于1998年购买庆达水泥厂，向阳村委会未主张解除其与庆达水泥厂签订的土地租赁合同，且于2007年收取了土地使用费，应视为其同意与李永远继续履行土地租赁合同，故李永远享有案涉土地的租赁权。李永远与刘玉泉于2012年7月2日签订《出租场地合同》，合同租赁期限自2012年7月30日起至2022年7月30日止，属于转租合同，第三人未主张该转租无效，应视为其同意转租。李永远与刘玉泉签订的《出租场地合同》，双方意思表示真实，合法有效，且该合同已实际履行，双方应遵循诚实信用原则按约定全面履行自己的义务。法律规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，刘玉泉未按合同约定交付租金，经李永远催告后仍未支付，李永远要求法院解除合同的诉讼请求于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故李永远请求要求刘玉泉支付截至2020年7月30日欠缴租金及逾期利息，并支付2020年7月31日至实际返还日止的实际占用费用的诉请符合法律规定，予以支持。关于刘玉泉主张李永远所交付的土地与其所签订的租赁合同面积不符的问题，一审法院认为，李永远与刘玉泉双方签订的租赁合同中并未对场地面积作出明确约定，亦未附相关条件，且已经实际交付并履行，刘玉泉在拖欠租金时亦承诺期限给付租金，并未提出场地面积不符的抗辩事由，结合证人证言等证据能够认定双方对所租赁场地面积的共同认可，故刘玉泉关于李永远构成重大违约的主张不能成立，不予采纳。依据双方签订的租赁合同，刘玉泉应支付的租金为188万，刘玉泉已支付租金95万元，根据合同约定的租金给付方式可以认定租赁期间刘玉泉所欠租金为2016年7月31日至2017年7月30日租金15万元，2017年7月31日至2018年7月30日租金25万元，2018年7月31日2019年7月30日租金26万元，2019年7月31日至2020年7月30日租金27万元，合计租金为93万元。李永远主张因刘玉泉逾期支付租金给李永远造成损失，要求刘玉泉按同期银行贷款利率4.75%计算2016年7月31日至2019年8月19日期间逾期利息符合法律规定，予以支持。自2019年8月20日起，因中国人民银行贷款基准利率已经取消，一审法院酌定依据2019年9月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%计算2019年8月20日至2020年7月30日逾期利息。2016年7月31日至2017年7月30日租金15万元的利息为28,500元[15万元×4.75%×4年（自2016年7月31日起至2020年7月30日止）]，2017年7月31日至2018年7月30日租金25万元利息为35,625元[25万元×4.75%×3年（自2017年7月31日起至2020年7月30日止）]，2018年7月31日至2019年7月30日租金26万元利息为24,700元[26万元×4.75%×2年（自2018年7月31日起至2020年7月30日止）]，2019年7月31日至2020年7月30日租金27万元利息为12,790元[27万元×4.75%÷365×19天（2019年7月31日至2019年8月19日）+27万元×4.75%÷365×345天（2019年8月20日至2020年7月30日）]，以上逾期利息共计101,615元。故刘玉泉应支付李永远租金93万元及逾期利息101,615元，共计1,031,615元，并支付2020年7月31日起至刘玉泉实际返回场地日止的实际使用费，应以2020年7月31日至2021年7月30日年租金28万元为基数核定日租金为767元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、自2020年7月31日起，解除李永远与刘玉泉签订的《出租场地合同》；二、刘玉泉给付李永远租金930,000元及逾期利息101,615元，共计1,031,615元；三、刘玉泉给付李永远自2020年7月31日起至实际返还场地日止的场地使用费，按日767元标准计算。以上各项于判决生效之日起十日内履行。案件受理费16,578元，由李永远负担2493元，刘玉泉负担14,085元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷，发生于《中华人民共和国民法典》实施之前。根据各方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1.李永远与刘玉泉之间签订的《场地租赁合同》是否有效；2.李永远签订案涉合同时是否存在恶意及刘玉泉使用的案涉场地面积是否与合同约定不符。关于李永远与刘玉泉之间签订的《场地租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国农村土地承包法》自2003年３月１日施行，在该法修订前的第三十三条与2018年修正后的第三十八条均规定：“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”。本案中，庆达水泥厂与向阳村委会就案涉土地达成租赁合意，租赁期限为1996年1月30日至2035年12月30日。李永远因1998年购买庆达水泥厂用于经营，从庆达水泥厂处取得了案涉场地所在土地的使用权，且根据向阳村委会向龙凤区城管局开具介绍信（证明）等行为，能够认定向阳村委会对李永远使用案涉场地所在土地并未有异议，并通过为李永远出具证明等行为配合李永远经营案涉土地上的水泥厂。同时，刘玉泉亦未向法院提供证据证明，向阳村委会与原庆达水泥厂之间的土地租赁行为违反行政法规、法律的强制性规定。因此，李永远依法享有对案涉场地所在土地的使用权。李永远在案涉土地的流转期限内，将案涉土地的中的场地租赁给刘玉泉，与刘玉泉签订的案涉《出租场地合同》应为合法有效合同，双方均应按照合同约定享有相应权利、承担相应义务，李永远应当按照合同约定将案涉场地交付刘玉泉使用，刘玉泉亦应按照合同约定履行交纳租金的合同义务，故本院对刘玉泉二审中提出的相应无效主张，不予支持。关于李永远签订案涉合同时是否存在恶意及刘玉泉使用的案涉场地面积是否与合同约定不符等问题。本案中，案涉场地的租赁期限为自2012年7月30日起至2022年7月30日止，根据本院对案涉《场地租赁合同》效力的相关认定，在此期间内李永远对案涉场地享有使用的权利。从李永远与刘玉泉签订合同并交付案涉场地后至本次二审，该期间已过大半，刘玉泉对案涉场地一直在占有使用，且刘玉泉并未提供证据证明李永远在签订案涉合同时存在除出租案涉场地之外的其他恶意。同时，李永远与刘玉泉签订《出租场地合同》中并未对场地的具体面积进行明确约定，且案涉土地的面积为25,000平方米，刘玉泉举证主张其使用面积是11,092.7平方米，但自2012年7月30日截至李永远起诉时，刘玉泉已支付租金95万元，在此期间刘玉泉对案涉场地建设改造过程中，亦未就案涉场地面积向李永远提出过异议，应视为对其使用面积符合案涉合同约定的认可。综上，本院对刘玉泉提出的李永远签订合同时存在恶意，案涉场地面积与合同约定不符等主张，均不予支持。根据以上理由，刘玉泉未履行合同义务，长期拖欠租金，一审法院判定解除案涉合同，并由刘玉泉给付相应租金、利息及案涉场地使用费并无不当。但，因中国人民银行贷款基准利率已经取消，一审法院虽酌定依据2019年9月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%计算自2019年8月20日起至2020年7月30日止的逾期利息，但在判决中并未予以调整，该段利息应纠正为11,387元[27万元×4.75%÷365×19天（2019年7月31日至2019年8月19日）+27万元×4.2%÷365×345天（2019年8月20日至2020年7月30日）]，刘玉泉合计应向李永远支付的利息为100,212元。综上所述，上诉人刘玉泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实清楚，适用法律正确，但利息计算错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初766号民事判决第一项、第三项；二、变更黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初766号民事判决第二项为刘玉泉给付李永远租金930,000元及逾期利息100,212元，共计1,030,212元；三、驳回李永远其他诉讼请求。以上各项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,578元，由李永远负担2493元，刘玉泉负担14,085元；二审案件受理费14,085元，由刘玉泉负担。本判决为终审判决。审判长 赵 博审判员 杨社娟审判员 范继超二〇二一年四月二十七日法官助理褚晨威书记员王晓萍