广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终406号 上诉人（原审被告）：钟山泰丰房地产开发有限公司，住所地：广西钟山县县城钟羊中路129号（至尊国际3-5号）。 法定代表人：陈海连，董事长。 委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐桂仙，女，1982年11月7日出生，瑶族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 上诉人钟山泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）因与被上诉人徐桂仙商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2020）桂1122民初1127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求;2、判令被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。(一）一审判决认定“该复式楼一层为商铺，层高4.2米，建筑面积52.17平方米，二层为住宅，层高3.8米，建筑面积55.32平方米；该复式楼一层每平方米15544.87元（商铺价格)……”事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条关于案涉商品房的描述，关于一层在描述层高时描述为“一层商铺4.2米”，描述建筑面积时多次表述为“非成套住宅建筑面积”。关于“一层商铺4. 2 2米”的描述，表达的是被上诉人购买的房屋可以作为商铺使用，事实上该房屋一层确实也可以作为商铺使用，原告也使用了仅三年之久。而之后关于房屋的建筑面积以及合同第四条计价方式与价款对于商品房描述均统一使用了“一层非成套住宅面积”的字眼而非“商铺”，二层亦同样表述为“非成套住宅”，多次明确告知被上诉人房屋属于住宅。因此，上诉人在签订合同时，已经在合同明确被上诉人购买的是非成套住宅，一审认定上诉人出售给被上诉人房屋一层为商铺的事实认定错误。(二）一审判决认定“原告和案外人黎洪民根据被告向其推销上述合同约定的房屋（以下简称上述房屋）所做的上述房屋一层为商铺，二层为住宅的宣传……”、“并非原告和案外人黎洪民推销上述房屋时所宣传的和被告与原告和案外人黎洪民签订上述合同时所约定的一层为商铺，二层为住宅的房屋”认定事实错误，证据不足。一审判决书所列证据并没有上诉人的宣传材料。而上诉人从未认可做出了一层为商铺、二层为住宅的宣传，一审此项事实认定错误、证据不足。二、上诉人不存在违反合同约定的行为，被上诉人要求解除合同的诉讼请求不能得到支持。(一）被上诉人签订《商品房买卖合同》的根本目的是可以按照商铺用途使用一层房屋，被上诉人此项合同目的已经达到。一审法院将被上诉人签订合同目的认定为“购买一层为商铺，二层为住宅的房屋”，上诉人有不同看法，根据被上诉人在2017年就要求被上诉人提前交付房屋给其用于经营索福门的行为，可以知道被上诉人签订《商铺房买卖合同》的根本目的是使用房屋，系“取得房屋并将一层作为商铺使用，二层作为住宅使用”，所以，认定合同目的是否可以实现是要看是否实现了使用的目的，而不是仅评价做了何种性质的产权登记。办理不动产登记时一层登记为商铺或者登记为住宅，都不影响被上诉人“将一层作为商铺使用”的合同目的，事实上被上诉人在2017年5月开始也一直将案涉房屋一层作为商铺对外经营，目前已经占用和使用房屋长达三年之久,其合同目的早已实现。(二）上诉人不存在欺诈行为，即便认定上诉人构成欺诈，被上诉人一审行使的也应当是撤销合同的权利而不是解除合同的权利。如上述第一点，上诉人在与被上诉人签订合同时，已经明确告知被上诉人买受的房屋为“非 3 成套住宅”，被上诉人当时也明知买受的房屋一楼是可以作为商铺使用的“非成套住宅”的事实。即便如被上诉人一审陈述的“存在虚假宣传及合同欺诈的情形”，被上诉人在知道后，可以行使撤销权，而不是解除合同的权利，而撤销合同权利的除斥期间为一年，被上诉人并未在法定期限内行使撤销权，该合同应当继续履行。(三）上诉人已经向住建部门办理了房屋的性质变更手续。因被上诉人以房屋一层不是商铺为由拒绝付款，2018年5月开始，上诉人委托设计院重新规划并去相关主管部门申请办理了案涉商品房的房屋性质变更手续，目前房屋一层已经变更为商铺性质，被上诉人付清款项后，随时可以办里相关不动产登记手续，合同应当继续履行。三、无论是商铺性质还是住宅性质，以被上诉人的条件，其都不能办理银行按揭贷款。因被上诉人此前已有两套房屋，根据银行的发放贷款的规定，被上诉人不符合发放贷款的条件。另外，即便案涉房屋一层为商业性质，以被上诉人的条件，也不能办理银行按揭贷款。被上诉人自身原因导致不能办理银行按揭贷款，无法按时向上诉人支付剩余房款，才是被上诉人要求解除合同的根本原因。过错在于被上诉人一方，上诉人将保留根据《商品房买卖合同》第六条、第七条约定追究被上诉人逾期付款违约责任的权利。四、一审法院判决上诉人向被上诉人支付资金占用费显失公平。一方面，上诉人在合同履行过程中，不存在违约行为，被上诉人解除合同的原因在于其无力支付剩余合同款项，过错在于被上诉人一方；另一方面，被上诉人在2017年5月已经开始使用房屋，其支付购房款产生的相应收益在此时已经得到了实现，并不存在所谓的资金占用损失问题。综上，请求人民法院依法判决。 被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 被上诉人一审诉讼请求：1、判决解除原告和案外人黎洪民与被告于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》，2、判决被告向原告返还购房款498000元及其资金占用费（以上述购房款498000元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月24日起计算至上述购房款498000元返还完毕之日止，暂计至2020年8 4 月1日止的资金占用费为74700元）。 一审法院查明事实：2018年2月1日，原告和案外人黎洪民与被告签订《商品房买卖合同》（被告提供的格式合同），约定由被告将其开发建设的至尊国际小区第1幢附楼1-7座一至二层复式楼出售给原告和案外人黎洪民；该复式楼一层为商铺，层高4.2米，建筑面积52.17平方米，二层为住宅，层高3.8米，建筑面积55.32平方米；该复式楼一层每平方米15544.87元（商铺价格），二层每平方米3200元（住房价格），总价款为988000元；合同签订时，购房方应支付50%购房款，剩余的50%购房款通过按揭贷款支付；售房方应在2018年5月28日前，交付该复式楼，并在交房后180日内为购房方办好与该复式楼相应的产权登记手续等。签订上述合同之前，原告和案外人黎洪民根据被告向其推销上述合同约定的房屋（以下称上述房屋）时所作的上述房屋一层为商铺，二层为住宅的宣传，于2017年3月1日向被告支付了20万元定金认购了上述房屋。之后，原告和案外人黎洪民陆续付款，于2018年1月24日付清了上述合同约定的首期50%购房款498000元（含上述定金20万元）。付清上述首期50%购房款之前，原告和案外人黎洪民于2017年4月28日向被告提出书面申请，以其当时经销索福门所租的门面租期已满和其经销索福门需重新更换门面进行改造升级为由，要求被告提前交付上述房屋以便其进行门面装修和尽快使用，被告同意了原告和案外人黎洪民的上述申请并于2017年5月7日提前（即在上述合同约定的房屋交付期限前）将上述房屋交付给了原告和案外人黎洪民进行装修并使用。根据被告的建筑设计，上述房屋一层和二层实际均为住宅，并非被告向原告和案外人黎洪民推销上述房屋时所宣传的和被告与原告和案外人黎洪民签订上述合同时所约定的一层为商铺，二层为住宅的房屋。上述合同签订之后，原告和案外人黎洪民依约向被告提交了办理按揭贷款所需的资料，由被告到银行为其办理按揭贷款手续，以支付上述合同约定的剩余的50%购房款。由于原告和案外人黎洪民此前已购有两套住房，而根据被告的建筑设计，上述房屋一层 5 和二层实际均为住宅，银行因此以原告和案外人黎洪民此前已购有两套住房，现购买第三套住房即上述房屋，按有关规定不能再给予按揭贷款为由，拒绝了被告为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续的请求。之后，原告和案外人黎洪民一直要求被告按照上述房屋一层为商铺，二层为住宅的约定为其办理按揭贷款手续和产权登记手续，被告因上述房屋一层和二层实际均为住宅而一直无法按照原告和案外人黎洪民的上述要求为原告和案外人黎洪民办理上述房屋的按揭贷款手续和产权登记手续，从而导致原告和案外人黎洪民一直无法依约支付上述合同约定的剩余的50%购房款，亦一直无法获得上述房屋一层为商铺，二层为住宅的产权证书。 另查明，原告与案外人黎洪民原为夫妻关系。2019年9月，原告和案外人黎洪民通过诉讼方式经人民法院主持调解离婚。根据人民法院制作的原告和案外人黎洪民离婚的调解书（已生效），上述合同约定的属原告和案外人黎洪民一方享有和承担的权利和义务归原告享有和承担。原告和案外人黎洪民离婚后，被告仍因上述原因一直无法依约为原告办理上述房屋的按揭贷款手续和产权登记手续，原告亦因此一直无法依约支付上述合同约定的剩余的50%购房款和获得上述房屋的产权证书。 该院认为，本案合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人应当按照本案合同的约定全面履行自己的义务。根据本案合同的约定，被告出售给原告和案外人黎洪民的房屋一层为商铺，二层为住宅。但被告并未按该约定出售一层为商铺，二层为住宅的房屋给原告和案外人黎洪民，而是将一层和二层实际均为住宅的房屋出售给原告和案外人黎洪民，其行为已构成违约。该违约行为，首先造成了被告一直无法依约为原告和案外人黎洪民办理按揭贷款手续，从而导致了原告和案外人黎洪民一直无法依约支付本案合同所约定的剩余的50%购房款的后果；其次造成了被告一直无法依约为原告和案外人黎洪民办理本案房屋一层为商铺，二层为住宅的产权登记手续，从而直接导致了原告和案外人黎洪民一直无法实现其购买一层为商铺，二层为住宅的房屋的合同目的的后果。根据《中华人民共和 6 国合同法》第九十四条第四项的规定，原告和案外人黎洪民有权解除本案合同。原告与案外人黎洪民原为夫妻关系，双方于2019年9月通过诉讼方式经人民法院主持调解离婚后，其二人在本案合同中所享有和承担的权利和义务归原告享有和承担。故原告提起本案诉讼，请求判决解除本案合同，该院予以支持。原告请求判决被告向其返还已付购房款498000元及其资金占用费（以上述购房款498000元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月24日起计算至上述购房款498000元返还完毕之日止），与事实和法律规定相符，该院予以支持。被告辩解，根据本案合同第三条的约定可知，本案合同并未约定本案房屋一层为商铺，二层为住宅，而是约定本案房屋一层和二层均为非成套住宅。该条款中所述：“层高：一层商铺4.2米，二层住宅3.8米”，只是阐明本案房屋每层的高度，并不是指本案房屋一层为商铺，二层为住宅。“非成套住宅”的性质属住宅，泛指厨房不在房间内的住宅。其实本案合同第三条原文中，既有“一层商铺”，“二层住宅”的说法，又有“一层非成套住宅”，“二层非成套住宅”的说法。该两种说法在字面上是自相矛盾的，致使整条约定在字面上存在歧义。但根据本案合同其他条款的约定，特别是关于本案房屋一层每平方米15544.87元（商铺价格），二层每平方米3200元（住房价格）的价格约定，及原告和案外人黎洪民于2017年4月28日向被告提出书面申请，以其当时经销索福门所租的门面租期已满和其经销索福门需重新更换门面进行改造升级为由，要求被告提前交付上述房屋以便其进行门面装修和尽快使用的事实和原告和案外人黎洪民一直要求被告按照本案房屋一层为商铺，二层为住宅的约定为其办理按揭贷款手续和产权登记手续等其他相关事实，以及被告关于其按照原告和案外人黎洪民的要求通过重新设计和经住建委和规划局同意，已经将本案房屋性质变更为商铺性质，原告应当继续履行合同等相关辩称，可以认定，本案合同约定的本案房屋，本意是一层为商铺，二层为住宅的房屋，而不是一层和二层均为非成套住宅的房屋。再说，本案合同是被告提供的格式合同，在同一条款中出现两种不同的说法，而且该条款与原告和案外人黎洪民有重大利害关系，被告作为提供格式合同一方当 7 事人，对该条款中不利于原告和案外人黎洪民一方的说法应当履行提示或者说明义务，但被告并无证据证明其履行了这一义务，在此情况下，根据有关规定，对该条款中不利于原告和案外人黎洪民一方的说法，原告和案外人黎洪民可视为不存在。退一步而言，即使该不利于原告和案外人黎洪民的说法可视为存在，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于格式合同中有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释的规定，对该条款中不利于原告和案外人黎洪民一方的说法也应当作出不利于被告一方的解释，而不应当作出不利于原告和案外人一方的解释。其实，原告和案外人黎洪民当时要购买的房屋是一层为商铺，二层为住宅的房屋，二被告当时承诺出售给原告和案外人黎洪民的房屋也是一层为商铺，二层为住宅的房屋，问题在于该房屋在被告的建筑设计中一层和二层均为住宅。这一问题最终导致了原告和案外人黎洪民所购买的房屋变成了一层和二层均为住宅的房屋，从而最终导致了原告和案外人黎洪民无法实现其购买一层为商铺，二层为住宅的房屋的合同目的。故对被告上述辩解，该院不予采纳。 一审法院判决如下：一、解除原告徐桂仙和案外人黎洪民与被告钟山泰丰房地产开发有限公司于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告钟山泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐桂仙返还购房款498000元及其资金占用费（以上述购房款498000元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月24日起计算至上述购房款498000元返还完毕之日止）。 上诉人对一审查明事实有异议，主张没有证据证实上诉人向被上诉人推销房屋时称一层为商铺，二层为住宅；被上诉人无法办理贷款的原因是因为他们在购买涉案房屋之前已经拥有了两套住宅；认为一审遗漏查明钟山县自然资源局已经同意涉案房屋一层按商业用途进行登记了。被上诉人对一审查明事实没有异议。 上诉人向本院提交2020年9月23日钟山县自然资源局《关于确认至尊国际项目部分建筑规划用途的答复意见》，证明涉案房屋经相关部门批准，已经可以登记为部分商业用途，部分住宅用途了。被上诉人对证据的真实性没有异议，对关联 8 性有异议，无法核实答复意见是否等同于规划的变更，该证据也证明了在一审辩论终结前，上诉人均没有按照商业用途进行登记。被上诉人没有新证据向本院提交。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据为原件，对真实性本院予以确认，但是该答复意见只能证明相关部门已经同意变更商品房性质，不能证明涉案房屋的权属性质已经变更，上诉人也认可目前涉案房屋性质尚未变更。 对上诉人的异议，本院认定如下：上诉人在一审庭审过程中陈述“我们在销售该套房屋时，对外是以商铺销售，实际上是商铺性质和住房性质销售”，上诉人已自认对外以商铺销售；双方均未提交涉案房屋无法办理银行按揭贷款原因的证据，对无法办理银行按揭贷款的原因，本院不予确认。一审查明的其他事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，上诉人对外销售涉案房屋时宣传一层为商铺性质，与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定是“层高：一层商铺4.2米，二层住宅3.8米”，对一层明确表述为商铺。而且一层房屋的销售价格明显高于一般住宅商品房的销售价格，属于商铺销售价格。因此，上诉人应当销售给被上诉人的房屋性质是商业用途。上诉人主张涉案房屋一层可以作为商铺使用，并不影响合同目的实现。本院认为，既然被上诉人购买房屋的目的是用作商铺使用，那么如果涉案房屋的性质是住宅，则会影响被上诉人将房屋用作经营性用房，也会影响被上诉人对房屋进行转卖、出租等处分行为，因此，上诉人主张涉案房屋一层登记房屋性质为住宅不影响被上诉人“将一层作为商铺使用”的合同目的，本院不予采信。被上诉人在发现一层房屋性质为住宅，办理不了银行按揭贷款时，已经与上诉人进行协商，要求上诉人将涉案房屋性质变更为商铺性质。上诉人交付的房屋一层并非商铺，上诉人存在过错，且上诉人一直未能变更涉案房屋的性质，因此，上诉人主张被上诉人无法办理银行按揭贷款、存在逾期付款过错，本院不予采信。直至被上诉人起诉，涉案房屋的性质仍然是一层为住宅，因此，被上诉人以合同目的无法实现主张解除合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。解除合同后， 9 上诉人应当返还购房款及相应的资金占用费。上诉人无证据证明被上诉人在本案中存在过错，主张无需支付资金占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人钟山泰丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9527元（上诉人已预交），由上诉人钟山泰丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 张依传 审 判 员 周成才 二〇二一年四月三十日 法官助理 侯美妃 书 记 员 莫艳芳