山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4460号 上诉人(原审原告）：青岛嘉启车辆装备有限公司 法定代表人：尹军喜，总经理。 委托诉讼代理人：吕圣勇，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛丰宝汽车离合器有限公司 法定代表人：刘太亮，经理。 委托诉讼代理人：袁超，山东群誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏宝业，山东群誉律师事务所律师。 上诉人青岛嘉启车辆装备有限公司（以下简称嘉启公司）因与被上诉人青岛丰宝汽车离合器有限公司（以下简称丰宝公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉启公司上诉请求：1.请求二审法院改判丰宝公司支付违约金和律师费合计504万元；2.丰宝公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.1根据双方签订《房地产转让协议》的规定，2020年6月16日之前，是合同规定的交付全部权属证书的时间，被上诉人的实际交付土地房屋的时间为2020年6月30日(详见一审证据六交付明细)，交付时间已经明显违约。1.2租赁合同与交付权属证书属于不同的法律关系，根据双方签订的《房地产转让协议》第三条，被上诉人可以使用房屋土地240天，截止到2020年6月14日，已经到期，但是被上诉人既不腾房，也不缴纳租赁费，又构成违约。一直拖到2020年6月30日，才签订租赁合同，继续使用该房屋，但是开始计算的时间又少算了二天，从2020年6月16日，开始计算缴纳租赁费的时间。2.上诉人没有自愿根据被上诉人的要求支付剩余的242万元，被上诉人是在被上诉人的要挟下预先支付的款项，被上诉人称，只有上诉人给他钱，他才能把本案诉争土地对面的土地手续办下来，才能协助上诉人办理土地过户手续。处于无奈，上诉人才给被上诉人打款，被上诉人的行为是一种赤裸裸的违约行为。3.2020年3月18日8时，上诉人的法定代表人尹军喜给被上诉人的法定代表人刘太亮发微信，说“哥土地要调价了是不是真的，3月18日17时，刘太亮称，同步共赢的结果最重要，让其多和弟妹沟通，说3个月以后才会好起来。尹军喜称，他也是提那么多钱，这交税也交不起啊。哎呀，这怎么弄”。以上微信聊天记录，可以看出，在2020年3月，尹军喜就开始催刘太亮过户了，刘太亮称3个月之后自己才会好起来，拒绝过户，与第二条理由中提前要求上诉人付款，办理土地手续，可以推断出，被上诉人是因为没有资金，又怕土地审批不下来，才拒绝给上诉人过户，构成违约。4.上诉人在起诉后，被上诉人收到上诉状，已经明确告知上诉人的要求办理过户手续，上诉人要求被上诉人签订备案合同，合同标的并没有低于双方签订的《房地产转让协议》，因为本案涉及的标的物为土地使用权及地上房屋、建筑物、附着物，上诉人要求的仅仅是土地使用权和建筑物的评估价格，签订合同。因地上附着物的评估价格还没有出来，所以也无法签订，但被上诉人已经明确拒绝上诉人的要求，就过户前的一些手续不予配合，构成违约。至于被上诉人在法庭提交的《国有土地使用权转让合同》打印件，是当地土地管理部门提供的示范文本，被上诉人并未实际收取，无论双方是否出具过该合同，在双方没有达成新的合同，且上诉人已经按照转让协议履行付款义务的情况下，被上诉人应该按照双方的协议履行义务，被上诉人至今未履行，构成违约。依照双方《房地产转让协议》第六条的规定，违约方按照交易额的30%承担违约责任，故违约金额为1680万×30%=504万，含律师费用。综上所述，被上诉人多次违约，且违约一直在持续的过程中，请二审法院依法依约判决被上诉人承担因违约行为的违约责任。 丰宝公司辩称，一审判决正确，请求二审法院依法予以维持。 嘉启公司向一审法院起诉请求：1.丰宝公司继续履行合同，协助嘉启公司办理即房地权市字第2××8号证书载明的土地登记面积12684平方米的土地使用权过户登记手续；2.丰宝公司向嘉启公司支付违约金及其律师代理费等损失2000000元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由丰宝公司负担。嘉启公司在一审庭审中将第2项诉讼请求增加为：要求丰宝公司支付违约金504万元。 一审法院认定事实如下：2019年10月16日，嘉启公司作为买受方（甲方）与丰宝公司作为转让方（乙方）签订《房地产转让协议》一份，主要约定：一、土地、房屋、及其附属物的基本概况：1、转让地块位于青岛市即墨区××镇工业园，坐落于青岛市即墨区大信镇xx路xx号，东至规划路、北至现在企业、西至空地、南至空地，总用地面积1.35公顷，其中建设用地面积1.27公顷，道路用地面积0.08公顷，建设用地规划号：即规规条字【2013】xxxx号，土地权利证书号即房地权市字第2××8号，土地出让宗地编号×××33，土地登记用途为工业用地，土地登记面积12684平方米，土地登记权利人青岛丰宝汽车离合器有限公司，使用期限至2064年1月2日；2、转让地块上共建有7宗房屋，（1）砖混结构房屋5处，包括一幢3层办公楼大约1000平方米，其余砖混结构房屋大约5000平方米，（2）钢构结构房屋共建有3处，大约2300平方米；3、转让土地有抵押登记，无查封，拟转让房产无查封，上述土地及房产抵押给即墨市卓瑞小额贷款有限公司抵押担保债权1200万元，抵押期限自2018年7月12日起至2019年7月11日。二、转让价款及税费承担：1、上述土地、房屋及其他建筑物、附属物转让总价款为16800000元，其中土地使用权转让款为10450000元，房产、附属物转让款6350000元；2、因该房地产及土地转让产生的税费，乙方依法承担过户前为纳税义务人的税种全部由乙方依法向税务机关申报纳税同时缴清所有税费，甲方依法承担因土地房产过户产生的印花税、所得税等全部税费。三、转让价款支付方式：1、本协议约定的转让款在乙方与即墨市卓瑞小额贷款有限公司签订终止借款合同协议与抵押担保解除协议并交付甲方后支付；2、甲方分两部分向乙方支付转让款：第一部分甲方于本协议生效十日起10日内支付乙方转让款10000000元，乙方在10个工作日把乙方债权债务事宜办理结束，该款项用以偿还乙方贷款，终止抵押贷款合同与抵押担保合同，撤销转让房地产的抵押登记；第二部分甲方于办理完毕房地产权转移登记手续并收到登记部门颁发的产权登记权利证书之日起10日支付剩余转让款6800000元。四、房地产交付：甲方同意乙方于合同签订之日起240日内享有“使用”该房产的权利，在乙方使用期间乙方同意甲方对厂区内的厂房进行改建和扩建工程，在约定的上述期限届满之日将该房地产交付给甲方。五、房地产权利转移登记：乙方应于收到首笔转让款之日起协助甲方办理房地产权利转移变更登记，并按甲方要求提供相关资料，在转移登记材料上盖章或签字。六、违约责任：1、任何一方当事人不履行本协议约定义务的，或者履行义务不符合约定的，构成违约，违约方按本协议交费总额的30支付违约金；2、凡已纳入本协议第一条约定范围内的土地、房产、建筑物及其他附属物、装饰装修被损坏或被拆除的，乙方应按被损坏、或被拆除建筑、设施的评估价向甲方予以赔偿。七、甲乙双方在履行本协议过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，由青岛市即墨区人民法院管辖，因履行本协议过程中发生纠纷产生的律师代理费、诉讼费、保全费、评估费、保全保险费由败诉方承担。 合同签订后，嘉启公司于2019年10月21日通过转账方式向丰宝公司支付转让款10000000元，于2019年11月1日通过转账方式向丰宝公司支付转让款1700000元，于2019年12月5日通过转账方式向丰宝公司支付转让款2000000元，于2020年7月3日通过转账方式向丰宝公司支付转让款2420000元，丰宝公司就收到的上述款项向嘉启公司出具了收条。 2020年6月30日，嘉启公司与丰宝公司签订《土地厂房交付明细》一份，载明共同清点交接物如下：1、土地手续：国有土地使用权证、土地规划证、取得土地买卖合同、购买个人土地使用权合同；2、①全部厂区和厂房：办公楼和办公楼内配电箱以及电路、照明设施、办公楼配套设施；②南车间和车间内配电箱电路、照明设施、车间内配套固定不可拆卸的物品；③北车间（1）（2）（3）（4）号，四处车间和车间内配电箱、电路、照明设施、车间内配套固定不可拆卸的物品；④宿舍和宿舍内配电箱、电路、照明设施、宿舍内配套固定不可拆卸的物品；⑤传达室和传达室内配电箱、电路、照明设施、宿舍内配套固定不可拆卸的物品；⑥箱式变压器共计2台，完成交接手续后开始办理过户手续（南车间外东南角1台）、（南车间外西北角1台）。同日，嘉启公司作为出租房（甲方）与丰宝公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，主要约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在即墨区大信镇xx路xx号，租赁建筑面积为8200平方米，厂房类型为工业厂房，5处混凝土排架和2处钢结构结构。二、厂房租赁自2020年6月16日起至2021年6月16日止，租赁期12个月；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租赁费为960000元，不含任何税费，如乙方需要甲方出具发票产生的所有税费由乙方全部承担；租赁费分两次付清，每6个月付一次；经甲乙双方协商乙方同意甲方从甲方与乙方签订的“房地产转让协议”青岛丰宝汽车离合器有限公司的土地厂房转让款1680万元中扣除6个月租赁费48万元；乙方2020年12月16日后的厂房租赁费甲方同意乙方按照实际使用时间按月交费。同时租赁合同还对其他费用、厂房使用要求和维修责任、转租和归还等进行了约定。 一审法院认为：一、嘉启公司与丰宝公司订立的《房地产转让协议》是双方的真实意思表示，但案涉土地上的厂房等附着物未取得产权证书，无法确认其效力，因此，合同中涉及土地使用权转让部分有效，合同双方均应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定按照合同约定履行各自的权利和义务。根据双方签订的《房地产转让协议》的约定，丰宝公司应在收到首笔转让款之日起协助嘉启公司办理房地产权转移变更登记手续，故丰宝公司应协助嘉启公司办理案涉土地（土地权利证书号：即房地权市字第2××8号）的过户手续。因此，关于嘉启公司要求丰宝公司协助办理涉案土地使用权过户登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于嘉启公司称丰宝公司未按约定交付标的物的主张，虽然双方于2020年6月30日办理交付手续，但是租赁合同约定的期限系从《房地产转让协议》约定的交付时间起付租赁费，应视为双方协商一致变更合同履行方式，不能以此认定丰宝公司违约；关于嘉启公司称丰宝公司要求嘉启公司提前付款的主张，虽然根据合同约定尚未到支付余款的时间的，但是嘉启公司自愿根据丰宝公司的要求支付剩余款项，应视为双方协商一致变更合同约定，不能认定系丰宝公司违约；关于嘉启公司主张其办理产权变更手续时丰宝公司不予配合，根据双方提交的微信聊天记录，以及嘉启公司提交的与丰宝公司法定代表人的通话录音可以看出，在嘉启公司2020年5月21日起诉前并没有证据证明其要求丰宝公司协助办理产权变更手续丰宝公司不予配合，在起诉之后，嘉启公司要求丰宝公司协助办理过户手续，但是同时要求丰宝公司签订备案合同，合同标的低于双方签订的《房地产转让协议》，丰宝公司不予配合签订，导致双方未办理成产权变更登记手续，不能认定丰宝公司违约。因此，关于嘉启公司的该诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛丰宝汽车离合器有限公司于判决生效后十日内协助青岛嘉启车辆装备有限公司办理案涉土地（土地权利证书号：即房地权市字第2××8号）的过户手续；二、驳回青岛嘉启车辆装备有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《租赁协议》1份。拟证明被上诉人将厂房转卖给上诉人时还包含着其中0.5亩地的使用权，这0.5亩地的使用权是被上诉人从许元琪处转租过来的。被上诉人丰宝公司质证称：该证据不属于二审新证据，被上诉人在一审时已向法院提交，上诉人质证无异议。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，二审期间争议的焦点问题为上诉人主张的违约金及律师代理费应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，我国合同法中的违约金主要属性为补偿性，本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失，相当于履行之替代。本案中嘉启公司主张丰宝公司未按约定交付标的物构成违约。根据双方2020年6月30日签订的《土地厂房交付明细》，双方办理交付手续的行为应视为双方协商一致变更《房地产转让协议》中的履行方式。关于上诉人主张是被上诉人要求其提前付款的主张，对于受被上诉人要挟付款的说法，上诉人并无证据证实，一审判决认定上诉人自愿支付剩余款项并无不当。上诉人主张其办理产权变更手续时被上诉人不予配合存在违约行为亦无充分证据证实。综上，本院认为上诉人主张被上诉人存在违约行为并要求支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，青岛嘉启车辆装备有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47080元，由青岛嘉启车辆装备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年四月二十六日 法官助理  钟速成 书 记 员  韩明玉 书 记 员  李春雨