河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初1051号原告:张超阳，男，1981年6月2日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛宁县人，无业，户籍所在地河南省洛阳市涧西区，住洛阳市洛龙区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李理博、朱小丽，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告张超阳诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超阳、被告洛阳尚锦置业有限公司的委托诉讼代理人朱小丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张超阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同支付违约金40095.031元；2、由被告承担诉讼费。事实与理由:2013年4月原告从被告购买房产合同，2016年1月前办理房产证，被告2020年12月才可以办证，原告转被告支付违约金。被告洛阳尚锦置业有限公司的答辩意见为：第一，原告起诉基本事实不清，理由不充分，要求驳回其诉讼请求。原告起诉的基本事实不清，原告在诉状中并没有写清楚原被告双方签订《商品房预售合同》及补充协议的具体内容，其主张逾期办证违约金的具体起算时间、计算方式、合同依据以及逾期办证违约金的金额均不具体明确，诉状陈述的基本事实不清，无充分的法律依据或者合同依据，诉请的理由不充分，要求驳回其诉讼请求。第二，原告拒不收房的行为已违反合同约定，办房屋产权证是以收房为前提，其主张逾期办证违约金不符合合同约定。2020年4月18日，张超阳与尚锦公司签订的《商品房预售合同》及补充协议（编号YS0191843），张超阳购买尚锦公司开发的位于洛阳市××路××区××号房屋。合同第十一条约定：“由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到岀卖人指定的地点办理房屋交接手续,逾期办理的,每延期一日,买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前,买受人应付清所有应付款项(包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项),否则,出卖人有权拒绝交房。买受人逾期接楼或拒不接楼,则以出卖人书面通知的交付日期为准,视为出卖人已经依约交付,该房屋的一切风险责任由买受人承担。”据此合同约定，2014年12月31日，尚锦公司在符合《商品房预售》约定的交付条件下，通知升龙城B区9号楼业主收房，但截至2021年3月，张超阳仍未按照合同约定履行收房义务，其行为已经严重违反合同约定，原告在未收房的前提下主张逾期办证违约金不符合合同约定。第三，原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效，要求驳回其诉讼请求。依照原告与尚锦公司签订的《商品房预售合同》补充协议第12条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。”合同第11条：“买受人逾期接楼或拒不接楼,则以出卖人书面通知的交付日期为准,视为出卖人已经依约交付,该房屋的一切风险责任由买受人承担。”本合同中约定的交房时间为2014年12月31日，该合同约定时间推定为张超阳的收房时间，其逾期办证违约金的时间从2015年12月31日起算，自2015年12月31日至2021年2月22日，原告并未主张该债权，原告诉请的逾期办证违约金已过三年诉讼时效，尚锦公司要求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年4月18日，原告张超阳与被告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买涧西区珠江路369号升龙城B区9幢319号房屋，金额为549247元，合同第八条交付期限为：2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备以下5种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理单位竣工验收合格。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同附件四《补充协议》六条的约定：本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到岀卖人指定的地点办理房屋交接手续……买受人逾期接楼或拒不接楼,则以出卖人书面通知的交付日期为准,视为出卖人已经依约交付,该房屋的一切风险责任由买受人承担。第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中第十二条约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。庭审中，原告称被告按合同约定的时间向其发过交房通知书，但其认为涉案房屋消防验收没有通过、房间里没有烟道、没有窗户，涉案房屋不符合交房条件，故原告拒绝收房。原告还明确诉讼请求其主张违约金的计算依据为：从2015年1月份截至到2020年12月31日，根据合同第15条，按合同金额549247元的日万分之0.5计算。被告洛阳尚锦置业有限公司称已于2020年7月8日具备办理分户产权证，但原告至今既未收房，也未办理分户产权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。本案中，原告诉求主张的违约金系涉案房屋逾期办理产权登记的违约金，办理产权登记的前提是买受人办理交付手续，由出卖人和买受人进行验收交接。根据查明的事实，在被告通知原告收房后，原告尚未接收房屋，也未实际占有使用该房屋，故并不符合上述合同第十五条约定，故原告张超阳要求被告支付逾期办理产权登记的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告张超阳称涉案房产不符合交房条件的说法，与本案并不属于同一法律关系，原告可另行主张。综上。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张超阳的诉讼请求。本案受理费减半收取401元，由原告张超阳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵秋香二〇二一年四月二十九日书记员  杨 静