苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6294号原告：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路20号1幢103室。负责人：吴小霞，该公司经理。委托诉讼代理人：朱宏振，该公司员工。委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。被告：赵万嵘，男，1986年11月30日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）与被告赵万嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，因本案需以另一案的审理结果为依据，裁定本案中止诉讼，后本案恢复诉讼。原告科桥物业吴中分公司之委托诉讼代理人孙善伟、被告赵万嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科桥物业吴中分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2012年8月1日至2015年12月31日共41个月的房屋使用费49700元、物业管理费10283元、保洁费2562.5元，合计62545.50元，扣除保证金5266.80元后，实际应付57278.7元。事实和理由：原告自2008年7月起接受苏州大学文正学院委托，对该学院位于苏州吴中经济开发区越溪文正学院后勤生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年6月13日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》，约定由被告使用该服务区C2-24号建筑面积为45.6平方米的房屋，用于开设体育用品店；使用期限自2011年8月1日至2012年7月31日；全年房屋使用费14546.40元；保洁费每月75元，全年按10个月收取共750元；全年物业管理费3009.60元。合计全年费用为18306元，折合每月1525.50元。被告为履行该合同向其支付保证金5266.80元。以上合同于2012年7月31日履行期满后，被告继续使用该房屋经营，但自2012年8月1日至2015年12月31日共41个月按每月1525.50元计算的房屋使用等费用拖欠不付，故诉至法院。被告赵万嵘辩称，其自2012年8月1日起未接到过物业公司的催缴电话，也不知道经营情况。原告提起诉讼已超过诉讼时效。其租赁涉案房屋仅使用一学期，即自2012年1月起再未使用该房屋。2012年7月，其就进入西塘河引水工程管理所工作，未再经营实体店铺。另，其在2012年7月28日与案外人沙鹏云签订房屋转让合同，对方承诺向物业缴纳管理费用和签订管理合同。本院经审理认定事实如下：2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。后苏州科桥物业管理有限公司成立苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义开展招租经营。2008年10月，苏州科桥物业管理有限公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中分公司。2011年6月13日，原告科桥物业吴中分公司（甲方）与被告赵万嵘（乙方）签订《服务用房使用合同书》一份，约定乙方同意使用甲方提供的位于C2-24服务用房（以下称经营服务场所）经营服务场所的建筑面积为45.6平方米，服务用房使用期限为1年，自2011年8月1日至2012年7月31日，至2012年7月31日零时本合同终止。服务用房仅限于体育用品用。使用期满，甲方有权收回服务用房，乙方应如期返还。本合同项下的服务用房仅限于百货用。乙方应按照国家规定办理工商营业执照后才能开始营业。乙方向甲方一次性缴纳服务用房使用违约保证金5266.80元。保证金不计利息，且不被视为合同项下任何租金及应付费用的预付费。如逾期不交，每逾期一天，乙方每天需按使用保证金的0.3%支付滞纳金，甲方有权在上述保证金中扣减被告应付的未付的任何费用，或作为乙方发生在合同项下的违约事件时应付的违约金。待合同终止时，乙方如无违约，甲方将使用保证金一次性返还乙方。服务用房使用期内（2011年8月1日至2012年7月31日）甲方收取该房的使用费（包括服务用房及场所折旧费）14546.4元，此款支付时间为合同签订之日。乙方耗用的水电费用，按甲方所核成本价收款。每月结算一次。乙方的一切经营服务费用自理，并按规定交纳保洁费（餐饮：人民币150元/月，非餐饮：人民币75元/月，每年按10个月收取），在每年交纳服务用房使用费时一次性交纳至甲方财务部。同日，原告科桥物业吴中分公司（甲方）与被告（乙方）签订了《服务用房物业管理合同书》，约定乙方同意使用甲方提供上述服务用房，服务用房使用期限为一年，即上述租赁合同约定的期限。甲方向乙方收取物业管理费共计3009.6元，于合同签订之日支付。后，被告赵万嵘向原告支付了上述合同期内的房屋使用费、物业管理费、保洁费，并缴纳了保证金5266.80元。另查明，原告科桥物业吴中分公司与案外人姜闪闪房屋租赁合同纠纷一案[一审案号为（2020）苏0506民初733号、二审案号为（2020）苏05民终9722号]经本院一审、苏州市中级人民法院终审认定，科桥公司提供的起诉状及诉讼费收费明细表能够证明其于2018年3月就本案向法院起诉并提交了诉状，符合法律关于诉讼时效的规定。上述诉讼费收费明细表中列明有本案案件受理费的内容。以上事实，由原告提供的苏州市吴中区发展计划局文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程消防设计审核意见书、苏州大学文正学院出具的证明、服务用房使用合同书原件和物业管理合同书原件，当事人的陈述，本院调取的（2020）苏05民终9722号民事判决书以及庭审笔录予以证实。庭审时，原告陈述，被告使用涉案房屋至2016年1月寒假期间，但原告仅主张到2015年12月的租金及相应费用。为佐证其主张，还提供了如下证据：1、被告使用涉案房屋自2012年至2015年期间的水电费记账凭证复印件4份、现金解款单复印件4份、收据复印件4份，拟证明被告在合同到期后仍继续经营使用涉案房屋，双方形成了不定期租赁关系，从被告缴纳的水电费可以得到相应证明。2、苏州吴中经济开发区越溪天天体育用品店（以下简称天天体育用品店）档案资料原件，拟证明被告租赁涉案房屋开办了天天体育用品店，直到现在仍处于在业状态，至少可以说明，原告主张的2015年12月31日前被告仍处在经营状态，同时也说明被告辩称其2012年7月就进入西塘河引水工程管理所工作没有再使用租房经营，是不符合事实的。3、落款日期为2013年9月25日的民事诉状及相应诉前调解记录、2018年3月19日受理费明细表，拟证明因其在2013年9月起诉的诉讼请求中有关房屋收回的工作已经在2016年1月文正学院放寒假期间进行完毕，故对该起诉请求做了调整，后又于2018年3月19日再次向法院提交诉状。原告的起诉没有超过诉讼时效，且被告的侵权行为一直在持续过程之中，其从未中断对被告的诉讼权利主张。经质证，被告陈述，其只使用到2012年1月，之后就转租给别人经营。对证据1的真实性不予认可，不能证明是其交付的水电费。对证据2的真实性没有异议。对证据3，原告在2013年9月25日对被告提起诉讼的民事诉状以及法院收案登记后交由人民调解委员会进行调解的相关记录，真实性有异议。原告提交的仅是诉状，没有法院受理的材料。2018年3月19日收案登记明细表，真实性有异议，上面没有任何盖章。被告为佐证其主张，提供如下证据：1、房屋转让合同一份，拟证明其于2012年7月28日将涉案房屋转让给沙鹏云，沙鹏云同意替代其向学校履行租赁合同，每月缴纳租金及各项费用。2012年7月28日以后，其与涉案房屋后续经营无关。2、专业技术资格证一份，拟证明其于2012年7月3日已在西塘河引水工程管理所取得助理工程师一职，与后续店铺经营无关。经质证，原告陈述，对证据1房屋转让合同，真实性因原告未申请沙鹏云到庭作证而难以认定，即便属实，与原告对被告的主张没有关联性，因为原、被告之间的房屋使用合同在到期后，被告仍在继续使用，没有办理退租手续，包括交还房屋的钥匙及保证金的退费。对证据2专业技术资格证，真实性没有异议，但与本案没有关联，因为原被告之间是房屋租赁关系，不是劳动或劳务合同关系，承租人租用房屋后是自己经营还是交由他人打理都不影响被告对原告应当承担的租房合同的义务。房屋交付之时是办理交付手续的，即被告到原告处登记。被告没有办理返还房屋的手续，后来2016年1月是学校强制收回的。原告一直通过打电话、上门催讨等方式向被告催缴过。被告也知道水电费不能不交，否则要断电断水影响经营，房屋使用费等他们就不肯交，理由是等拆迁拿补偿，原告的工作人员跟被告等经营户讲，房子收回学校改造不是国家征用拆迁，没有补偿，故租户更加不愿意交房租了。被告陈述，其使用涉案房屋至2012年1月放寒假止，之后其朋友需要经营天天体育用品店，其就把房屋转租给他人使用至2012年7月放暑假，再之后其就将房屋转让给沙鹏云使用。之后房屋的具体使用情况其就不清楚了。房屋承租的时候就没有办理交付手续，故在退租时也不需要办理交付手续，也没有东西可以交付原告。其交了合同期内的水电费，之后的费用不是其交的。其将涉案房屋转租给案外人没有征得原告同意，因为案外人承诺要向原告支付相关费用。原告陈述的拆迁问题没有依据，被告也不清楚有拆迁的问题，其自2011年签订合同至今，手机号码没有变更过，也没有接到过原告电话催讨。其住址在2016年才变更，也没有接到过催讨通知。其在2013年曾接到过一个电话问其愿不愿意付钱，其称已经转让，不愿意付钱。原告有关2013年至2018年的费用主张已经超过诉讼时效，原告没有提供诉讼中断的证据。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同约定房屋使用期限至2012年7月31日届满，被告作为承租人应在期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告辩称其使用涉案房屋至2012年1月，此后未使用，并陈述其后将房屋转让给他人使用，具体情况不清楚，其转租行为亦未得到原告的认可。鉴于本案租赁合同系被告与原告签订，被告系租赁合同的相对方，系涉案房屋的承租人，其应当租赁期限届满后将房屋返还给出租人，而被告不能提供证据证明其在2012年7月31日合同到期后返还房屋或者原告收回房屋之事实，被告也未与原告办理过退还房屋的交接手续，亦未向原告要求退还租房保证金。而原告举证的天天体育用品店工商登记资料显示，该店以本案租赁房屋地址为工商登记经营场所，经营者为被告。原告还提供了收取水电费的相关记账及收款凭据予以佐证。据此，原告主张双方自2012年8月1日至2015年12月31日存在租赁合同关系，本院予以采信。根据双方合同约定的费用计算方式，经核算，原告主张截至2015年12月31日的房屋使用费49700元、物业管理费10282.80元、保洁费2562.50元，扣除被告交纳的保证金5266.80元后，被告应付57278.50元，于法有据，本院予以支持。至于被告与他人有关转租事宜由其自行处理，非本案一并处理范围。原告主张权利的诉讼时效自2016年1月起算，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，依照该法关于诉讼时效的规定，原告提供的起诉状及诉讼费收费明细表能够证明其于2018年3月重新提交诉状向被告主张权利，符合法律关于诉讼时效的规定，原告向被告主张权利未超出诉讼时效。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，原《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，原《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告赵万嵘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币57278.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币616元，由被告赵万嵘负担。被告负担部分已由原告预交，被告赵万嵘于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 何亚平二〇二一年四月一日法官助理 徐红梅书 记 员 徐玉华