山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁13民终2795号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王凡，男，1972年5月17日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙**，山东铭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车金鹏。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人王凡商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。被上诉人从未与上诉人协商处理产权登记事宜，现要求上诉人支付违约金的诉求不应支持。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。第三，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。 王凡辩称，虽然一审判决以超出时效为由对部分诉讼请求未予以支持，但是考虑到减少诉累，且所占比例较小，为了尽快结案，被上诉人没有选择上诉，但是被上诉人对于一审判决不予支持的部分，并非是认可的，对于上诉人的上诉理由，依据已查清的事实和法律规定，其上诉理由不成立，应当予以驳回。 王凡向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即协助原告办理荣盛·香醍荣府46号楼2单元102室的房屋权属证书；2.依法调解或者判决被告支付逾期办理房屋权属登记资料而给原告所造成的损失255953.8元（自2016年5月27日起至2019年12月31日止共计978天，按照总额1592078元、年利率6%计算），并实际计算至被告将办理权属登记所需的资料报登记机关备案之日止；3.本案的诉讼费、代理费、交通费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月25日，王凡（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××97。合同约定王凡购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区46-2-102号房产。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：123、买受人、出卖人双方协商执行”。在附件三第二条第13款，约定“本条中约定的‘实际交房之日’是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。2015年5月31日前，被告按照约定的房屋交付时间通知原告交房。2019年3月13日，被告荣盛公司取得鲁（2019）临沂市不动产权第0019691号权属证书。该证书载明“坐落：兰山区北城新区荣盛香醍荣府45号楼2-402等288处；不动产单元号371302004009ＧＢ00010Ｆ00100031等288个；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让／市场化商品房”。2019年2月25日临沂市自然资源和规划局对香醍荣府项目下发《违法建设认定函》。 一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、被告是否应承担逾期办证的违约责任；2、原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效；如未超过诉讼时效，被告应如何承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告荣盛公司于2019年3月13日才取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，应承担违约责任。对于荣盛公司主张由于部分业主违法乱建造成无法规划审批的抗辩，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项抗辩，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日，该时间应自2015年5月30日合同约定的时间开始计算365天。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2019年3月13日。因原告向一审法院提出被告承担责任的主张时间为2020年4月15日，故2017年4月16日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2017年4月16日起至2019年3月13日的违约金一审法院予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书。原告主张违约金按购房款1592078元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司协助原告王凡办理荣盛·香醍荣府46号楼2单元102室的房屋权属证书；二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告违约金182151元。案件受理费2570元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司承担1971.5元，由原告王凡承担598.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院均不予采纳。 综上所述，上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1971.50元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二一年四月二十三日 书记员  李 敏