四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0781民初922号 原告：赵志刚，男，生于1975年8月4日，汉族，户籍所在地四川省江油市大康镇旧县，现住四川省江油市。 原告：肖燕，女，生于1981年6月29日，汉族，户籍所在地四川省江油市。 委托诉讼代理人：任国兵，四川本明律师事务所律师。 被告：江油摩尔玛商业有限公司（以下简称“摩尔玛”），住所地四川省江油市诗仙路131号，统一社会信用代码91510781667434691G。 法定代表人：周洪，总经理。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 第三人：江油市星艺路艺术培训学校（以下简称“星艺路”），住所地江油市纪念碑川信广场江油摩尔玛商业有限公司2楼，统一社会信用代码52510781073998422F。 法定代表人：冯莉，校长。 委托诉讼代理人：许丁颖，系行政主管。 第三人：江油市特长教育培训学校（以下简称“特长教育”），住所地江油市中坝镇金轮干道14号楼5楼（现为江油市纪念碑川信广场江油摩尔玛商业有限公司2楼），统一社会信用代码52510781686110991C。 法定代表人：唐国栋，董事长。 委托诉讼代理人：雷守璋，四川鼎天（涪城）律师事务所律师。 第三人：吴丽萍，女，生于1965年5月14日，汉族，户籍所在地四川省江油市。 原告赵志刚、肖燕诉被告江油摩尔玛商业有限公司、第三人江油市星艺路艺术培训学校、江油市特长教育培训学校、吴丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年2月19日受理，2021年3月18日，由审判员唐天武依法适用简易程序审理了此案，原、被告、第三人均出庭参加了诉讼，现本案已审理终结。 原告的诉讼请求：一、判令被告摩尔玛公司支付2020年1月至2020年4月20日合同解除前的租金61585.3元，并从2020年1月16日起至付清之日止按每天以每季度租金额50388元的万分之五承担迟延支付租金的违约金（暂计至2021年1月31日为9624元）；二、依法判令被告摩尔玛公司承担因擅自解除双方《租赁合同》的违约金164600.8元；三、判令被告摩尔玛公司、第三人返还租赁原告的房屋、对租赁房屋恢复原状、测明面积，并支付从2020年4月21日起至返还恢复原状房屋时止按租金计算的房屋占用费及其资金占用利息（暂计算至2021年1月21日为152618.9元。以上暂总计金额388429元）；四、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。 原告主张的事实及理由：2008年原告将享有所有权的江油川信广场二楼房屋租赁给第三人吴丽萍，后吴丽萍又将房屋转租给被告。因吴丽萍欠付租金，2018年原告与吴丽萍解除了租赁合同，被告摩尔玛公司又直接与原告签订租赁合同，将原告的江油川信广场二楼988㎡的房产进行租赁经营管理，约定租赁期限自2018年12月1日起至2022年12月31日止；合同同时约定了逾期支付租金的违约金及擅自解除合同的违约责任。其后，被告又将租赁原告的房屋转租给第三人两培训学校，且未经原告同意对原告房屋结构进行装修改变。被告支付了部分租金后，从2020年起就一直未向原告再支付租金。2020年4月20日，被告又擅自决定解除双方的租赁合同。但其又一直未将房屋腾空、恢复原状交付给原告。原告联系第三人两培训学校，两培训学校却告知原告，其所租赁原告房屋因被告装修无法区别相应面积，无法确定支付租金。 原告认为，被告拒不支付房屋租金又擅自解除合同，违反合同约定，依法应承担相应违约责任。而因原告房屋在租赁过程中又由被告、第三人进行了改变结构的装修，导致无法与同层其他业主房屋进行区分，本案涉及处理的房屋恢复原状与交付的裁判结果与第三人有直接利害关系，因此原告特请求人民法院通知第三人参与本案诉讼。为维护自己的合法权益，原告被迫向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告辩称：根据原告诉讼请求作如下答辩：1.因为疫情去年1-3月处于关门停止营业状态，所以被告没有支付1-3月的房屋租赁费，双方合同于2020年4月20日解除，被告可以支付4月1日-20日的房屋租金；2.被告江油摩尔玛公司与原告解除合同，是因为承租物业所在地纠纷较多，一共涉及到34个案件，导致被告无法继续经营，且物业老化，设施设备陈旧，多次屋顶漏水，无人进行修缮，现目前情况，被告向原告发出合同解除函，所以被告解除合同并不是无理由解除，是因为诸多原因形式，所以不应该承担合同解除违约责任；3.被告摩尔玛租赁整栋物业时，房屋结构就是现状结构，对于各个物业人，也多次要求物业人测定面积，确定租金。因为原告无法确认房屋使用面积，所以被告一直没有办法与原告确认租赁租金。原告房产证上面积并不是被告租赁范围内需要支付的面积，所以无法确认应该支付多少。多起纠纷，被法院进行执行，法院也无法测量面积，导致被告无法履行。原告在2018年起诉第三人吴丽萍时也未对房屋产权及面积进行确认，只是解除了与第三人吴丽萍988平方米的合同。解除后，被告为了继续商场经营，保持商场完整性，与原告重新签订了租赁合同，在签订合同时，第三人星艺路和特长教育已经在经营，并不存在原告所说的不知情。对于解除合同后，原告主张的场地占有使用费应向第三人两培训学校收取。 第三人特长教育辩称：1.我们认为原告把特长教育列为第三人是错误的，大家应该注意诉讼请求第三项明确要求法院对第三人确认相关义务，实际上根据诉讼法规定，第三人不应该承担明确义务，若争对第三人提出义务，身份应当是被告；根据本案审理的案件来看，本案争议是原告与被告摩尔玛公司的租赁合同，但是第三人与原告是没有合同关系的，因此在审理合同关系中，原告没有权利对第三人主张任何权利，主体不对；2.我们认为本案中原告有义务向法庭证明其权利的范围及实质界限，因为他是不动产出租产生的纠纷，原告必须明确权利范围，这是原告主张权利的法定义务，但是通过本案诉讼结合原告的实施叙述，原告自己都不清楚其不动产的位置以及实质界限，通过第三人初步核实，原告主张的产权面积是988平方米，但是两培训机构，特长教育学校是750平方米，星艺路是1300平方米，远远超过原告的988平方米。原告主张的不动产面积与第三人主张面积存在巨大误差，原告方有义务来证明第三人每个人究竟使用了原告多少面积，位置在什么地方，这是原告在本案的举证责任；3.第三人没有义务去明确位置，测绘面积。通过租赁合同能够反映本案第三人特长学校2015年就租赁了，本案原告是2018年才出租给被告，也就是说第三人两三年前就在使用争议房产，第三人没有动过现状，原告主张的恢复原状无从谈起；4.第三人是严格按照租赁合同（第三人与被告）合理合法在使用租赁房屋，不存在改变现状恢复原状的问题，租赁合同中，第三人的义务有明确约定，没有要求第三人进行恢复原状的问题。请求驳回原告对于第三人的诉讼请求。 第三人星艺路辩称：与特长教育代理人表达一致。补充一点，我们从2015年2月开始与摩尔玛签订租赁合同，到现在分三个批次签订了三个合同，面积从四百多到现在一千三百多，每年都还是按时缴纳租金，没有拖欠。我们对于疫情过后摩尔玛和我们解除合同后，就有很多家带着房产证复印件带着产权证来找我们缴纳房租，原告提出让我们缴纳房租，我们不能确定产权是明确合法的，我们不能响应他的要求。他们所提出的缴纳房租范围和我们最近签订的合同是有重复的，所以我们更不能签订合同去缴纳这个租金。我们和摩尔玛从2015年到现在这么多年，他们签订的17元/平方米，租给我们21元/平方米，现在甚至更贵，现在房屋设施设备是不合格的，以前还有保安，现在房屋做了改变，租金要求是不合理的。 第三人吴丽萍辩称：1.最早，合同整体是和摩尔玛签订，总面积是九千多平方，实际上是八千平方，我投入大了的装修。合同明确约定，不按房屋实际产权，而是按房屋使用面积算，我认为是被告摩尔玛失误，导致原告赵志刚等人纠纷。2.不应该让三个第三人来恢复原样，因为涉及到摩尔玛无故拖延租金；3.我们签合同是谁使用谁负责，包括消防也是，他们转租给第三人我们无从得知，我们的合同是有约定的，不能说是房屋陈旧。现在因为疫情生意不好，纠纷多，买卖、抵押房屋，买卖不破租赁，这些解除合同是没有道理的。强调几点，赵志刚面积合法的；喊我们第三人恢复原样要求不合理，因为我们以前合同已终止；现在还没有人给我支付消防等费用；对第三人的诉讼请求不成立，其他的我把原因说清楚了，希望人民法院公正判决。 审理查明：从2008年原告赵志刚将其与妻子肖燕共同所有的位于江油市城区××巷××小区××栋××楼××轴的房屋出租给第三人吴丽萍，第三人吴丽萍承租该房屋后对案涉房屋进行了升级改造及装饰装修，后又以四川沃得美百货有限公司的名义将案涉房屋转租给被告摩尔玛公司，由被告摩尔玛公司所属分公司摩尔玛公司川信店实际使用经营。 2015年被告摩尔玛公司将所承租的房屋部分(其中也含原告的房产)，租赁给了第三人星艺路、特长教育使用。 原告与第三人吴丽萍所签订的2008年租赁合同到期后，原告又与第三人吴丽萍就上述房屋重新续签了《租赁合同》一份，约定：租赁期限三年。2018年2月第三人吴丽萍涉嫌刑事犯罪被羁押于成都市看守所，无法按约定向原告支付第二年的房屋租金，原告遂起诉来院。2018年8月21日，江油市人民法院作出了判决，解除了原告与第三人吴丽萍的租赁合同。 2018年12月1日，原告与被告摩尔玛公司签订了2018年12月1日至2022年12月31日4年零1个月的租赁合同，由被告对原告的房产进行租赁经营管理。合同约定：本合同下物业年租金为人民币201552元（每月租金标准为不含税单价17元/平方米）；原告同意被告转租；原告同意被告经营装修现状，若被告在以后使用装修过程中擅自改变房屋主体结构的，应经原告同意，否则甲方可以要求被告恢复原状，拒绝恢复原状的，原告有权解除本合同并要求被告赔偿损失；任何一方违反合同约定，擅自解除合同的，应当按照本合同租金总额的20%向对方承担违约责任并赔偿损失。 合同签订后，被告租金支付至2019年12月31日。 2020年因新冠疫情，被告未支付原告租金，2020年4月20日。被告以承租的物业纠纷多、协助强制执行、加重负担；物业老化、屋顶漏水、严重影响经营为由向原告发出解除合同通知。要求原告在2020年4月25日办理场地交接手续。原告收到通知后，虽前去，但因布局变化也无法具体交接。第三人星艺路、特长教育也一直使用原告场地至今，第三人星艺路、特长教育的租金向被告交至2020年1月30日止。 现原告起诉来院，望判如所请。 同时查明，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部于2020年1月28日发布《四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部公告》（第2号），暂停各类群体性聚集活动。2020年3月25日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发布《四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部公告》（第14号）终止2号公告第一条“暂停各类群体性聚集活动……”的规定。 审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。 本院认为，原告与被告于2018年12月1日所签订的房屋租赁合同，未违反国家法律、法规强制性规定，属有效合同。原、被告均应合同切实履行自己的义务。2020年4月20日，被告以“纠纷多，协助强制执行，负担重；物业老化，屋顶漏水”为由解除合同，但原告的物业无纠纷；依合同，被告对原告的房屋有维修义务，屋顶漏水不应成为被告的解除合同的理由，被告解除原告与被告于2018年12月1日所签订的房屋租赁合同属违法解除，应承担本案违约责任。依合同，擅自解除合同，被告应承担合同租金总额的20%的违约金，被告请求依据违约解除合同给原告造成的损失为基础，对违约金进行调整。本院依据本案实际情况，调整违约金为年租金的20%向原告支付违约金，有关延期付款的违约金不再支持。 原告要求被告支付2020年1月-4月20日的租金，2020年1月28日至2020年3月25日期间属新冠疫情期间，被告经营管理的是封闭空间的经营场所，因新冠疫情这一不可抗力的因素，导致被告停业，原告要求被告支付2020年1-4月20日的租金，除2020年1月28日至2020年3月25日期间不予支持外，其余期间段应予支持。 有关原告第三项诉讼请求，原告与第三人星艺路、特长教育已明确了各自使用原告房屋的面积，双方将进一步协商租赁条款，原告申请撤回了“三：判令被告摩尔玛公司、第三人返还租赁原告的房屋、对租赁房屋恢复原状、测明面积，并支付从2020年4月21日起至返还恢复原状房屋时止按租金计算的房屋占用费及其资金占用利息（暂计算至2021年1月21日为152618.9元。以上暂总计金额388429元）；”这一诉讼请求，对此诉讼请求，本院不再论述。 案经调解，双方未能达成一致协议，现本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2020.1.1）第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……。”《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，判决如下： 一、限被告于本判决书生效之日起五日内向原告支付2020年1月1日至2020年1月27日的房屋租赁费15116.49元[201552÷360×27]； 二、限被告于本判决书生效之日起五日内向原告支付2020年3月26日至2020年4月25日（30日）的房屋租赁费16796.10元[201552÷360×30]； 三、限被告于本判决书生效之日起五日内向原告支付违约金40310.40元； 四、驳回原告请求支付迟延支付租金的违约金、2020年1月28日至2020年3月25日租金的诉讼请求。 当事人应主动履行判决义务，逾期不履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担迟延履行责任。 本案应收案件受理费3563元，诉前财产保全费1520元，由被告承担。此款由原告向人民法院交纳，被告履行本判决书义务时，一并支付给原告。 如不服本判决，原、被告可在收到本判决书生效之日起十五日内具上诉状一式五份上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院将依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐天武 二〇二一年四月六日 书记员  王清宜