江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)苏10民终1226号上诉人（原审被告）：马小华，男，1971年2月19日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：季琴，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国网江苏省电力有限公司扬州市江都区供电分公司，住所地在扬州市江都区工农东路38号。负责人：居峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：张长奎，江苏诚盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明明，江苏诚盟律师事务所律师。上诉人马小华因与被上诉人国网江苏省电力有限公司扬州市江都区供电分公司（以下简称供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2020)苏1012民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。马小华上诉请求：撤销一审判决并依法改判：1、马小华无需支付房屋占有使用费；2、确认案涉租赁合同无效；3、供电公司向马小华赔偿装修损失12万元；4、诉讼费由供电公司负担。事实与理由：1、案涉房屋无规划许可证、无所有权证，故案涉租赁合同应为无效，合同无效自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还；2、马小华于2002年承租案涉房屋，当时不具备正常使用条件，供电公司亦未履行维修义务，马小华对房屋自行装修，供电公司应向马小华赔偿装修损失。供电公司辩称，1、案涉租赁合同明确约定了租赁期限以及期限届满后承租人腾让、返还房屋的义务，故马小华有义务返还房屋并支付期限届满后占用房屋的相关费用。2、马小华主张装修赔偿，既无证据，也未提起反诉，不应支持。请求依法驳回上诉、维持原判。供电公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令马小华立即搬离案涉房屋，并将案涉房屋及其附属设施返还给供电公司;2.判令马小华按照每日41.1元的标准支付自2020年1月1日至返还案涉房屋之日的占有使用费；3.判令诉讼费由马小华承担。一审法院认定事实：供电公司1998年5月15日开业核准企业名称为江都市供电局，2001年2月22日更名为江苏省电力公司江都市供电公司，2016年2月2日更名为现名称。案涉房屋是座落于扬州市江都区东小区龙川路中心农贸市场北侧两间门市房，为供电公司所有，2018年始委托永茂物业公司管理并对外出租。2018年1月10日，永茂物业公司与马小华签订《房屋租赁合同》一份，约定：马小华承租案涉房屋，租期2年，从2018年1月1日至2019年12月31日。租金每年15000元，两年合计30000元，先付一年租金后使用，次年元月30日前付清余款。租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出全部物件。搬迁后三日内房屋里如有余物，视为承租方放弃所有权，由出租方处理。现因租赁期间届满后马小华未搬离案涉房屋发生纠纷，引起诉讼。又查明，2002年10月31日，名称为江都市供电公司的供电公司的配电工区就案涉房屋与马小华签订《房地产租赁契约》一份，约定租赁期间自2002年12月10日至2007年12月18日，并对双方其他权利义务进行了约定。审理中，供电公司提供的江都县房地产开发公司颁发的房屋产权证，载明案涉房屋是拆迁返还房。供电公司陈述，该房屋未取得建设工程规划许可证，无附属设施。一审法院认为，法人的合法权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案涉房屋为供电公司所有，后委托永茂物业公司管理并对外出租，对此情况，马小华予以认可，故永茂物业公司以其名义与马小华签订的《房屋租赁合同》，直接约束供电公司与马小华，供电公司是该份合同的相对人。供电公司曾经的名称为江都市供电公司，2002年10月31日江都市供电公司的配电工区既以其名义与马小华签订《房地产租赁契约》，故马小华关于供电公司主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，供电公司提供的江都县房地产开发公司颁发的房屋产权证，并非是有权的房屋管理部门颁发的所有权证，该房屋也未取得建设工程规划许可证，因此供电公司与马小华就房屋订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述规定，供电公司主张马小华返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。因房屋无附属设施，故供电公司主张返还附属设施的请求，一审法院不予支持。马小华逾期返还房屋，应当向供电公司支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。本案中，马小华已给付租赁期间内的费用，但目前仍占有房屋，故应自2020年1月1日起，参照合同约定的租金标准即每日41元向供电公司支付房屋占有使用费，直至返还房屋之日止。至于马小华要求供电公司返还维修等费用的主张，因未提起反诉，故不予理涉，其可另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、马小华于判决生效之日起二十日内将位于扬州市江都区东小区龙川路中心农贸市场北侧两间门市房腾空并交付国网江苏省电力有限公司扬州市江都区供电分公司；二、马小华向国网江苏省电力有限公司扬州市江都区供电分公司支付房屋占有使用费（自2020年1月1日起，按每日41元的标准，支付至马小华将房屋交付供电公司之日止）；三、驳回国网江苏省电力有限公司扬州市江都区供电分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由马小华负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、马小华是否应当向供电公司支付房屋占有使用费；2、马小华主张供电公司赔偿损失有无事实和法律依据。本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，供电公司委托永茂物业公司与马小华签订的房屋租赁合同于2019年12月31日届满，合同届满后，供电公司有权主张马小华腾退、返还租赁物并支付占有使用费。即便案涉租赁合同因房屋未取得建设工程规划许可证而无效，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持”之规定，供电公司亦有权主张马小华参照合同约定支付占有使用费。关于争议焦点二，民事诉讼适用“不告不理”之基本原则。本案系供电公司主张马小华腾让、返还房屋并支付占有使用费，马小华在一审中未提起反诉，其在二审中主张确认合同无效并要求供电公司赔偿损失，不属于本案审查范围，本院依法不予理涉。综上所述，马小华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马小华负担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 陈   少   君二〇二一年四月十四日书记员 孙   皎   皎