吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0211民初1232号原告：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区吉林大街120号。法定代表人：王红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。被告：于化龙，男，1986年5月15日生，汉族，住吉林市丰满区。原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业公司）与被告于化龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司委托诉讼代理人王明杰、被告于化龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建龙物业公司向本院提出的诉讼请求：一、判令于化龙给付建龙物业公司物业服务费5336元及滞纳金5842.92元，合计11178.92元；二、由于化龙承担本案诉讼费。事实与理由：建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司于2014年11月22日签订《前期物业服务合同》。合同约定：由建龙物业公司为于化龙所居住小区提供物业服务，小区业主向建龙物业公司交纳物业服务费。于化龙住宅建筑面积113.99平方米及车库建筑面积16.83平方米，合同约定物业服务费为每月每平方米1.7元。自2018年1月1日至2019年12月31日，于化龙未向建龙物业公司交纳物业服务费，经多次催要，于化龙至今仍未履行交费义务。故诉至法院，请求支持其诉讼请求。于化龙辩称：一、建龙物业公司违反《物业服务合同》《物业管理条例》，不能按照物业合同约定提供物业服务，由于物业公司违约在先，违背诚实守信原则，应先行对答辩人进行赔偿，不应足额收取物业费用。首先，因由建龙物业公司管理及维护的公共管道间多次漏水给答辩人造成巨大的经济损失，物业公司是应承担维修义务的主体，由于物业公司管理不当，管道间漏水没有在第一时间发现，而是漏水透过楼层流淌到答辩人车库中，造成答辩人新车多处被腐蚀，存放在车库中的两辆高档自行车受损，车库内搭设的二层钢架结构严重锈蚀，车库电动升降卷闸门异响，存放的米面卫生纸等多数物品更是被水浸泡。答辩人多次与物业公司协商维修及赔偿相关事宜，物业公司一拖再拖，并对答辩人诉求置之不理，并称自己没有责任，在这种情况下，答辩人一直没有得到应得到的赔偿，且物业亦未对答辩人的车库进行修缮及其他补救措施。物业公司完全没有尽到应尽的物业服务义务。其次，物业公司没有按照法律法规规定和协议规定定期公布物业服务资金情况，业主无法监督其工作。物业公司收支没有透明公开。在物业公司管理的小区里、电梯间等多处地方悬挂各种各样的广告，广告费的收入应属全体业主所有，物业公司并未向广大业主公布过，做为业主也未得到一分收益。二、物业公司收取滞纳金缺少法律依据，且明显违背公平原则。滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，而违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。因此，物业公司与答辩人之间是平等的民事主体，不能约定滞纳金，物业不是行政部门，因此物业费的收取不能适用滞纳金。如果是违约金，那么违约金也明显过高。如果有损失，那么损失也不会超出本金在银行存款的利息，按现在的法律规定只是按同期全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。且答辩人认为，物业公司未履行其应尽及应履行的义务，致答辩人所属的车库内大面积漏水，并造成巨大的经济损失，物业公司身为责任方，未及时进行修缮、维护，造成二、三次漏水情况，未对车库漏水进行修缮及因此所造成的损失进行赔偿，属于违约在先，按照权利义务相对性原则，物业公司未尽其应尽义务，何谈要求答辩人支付违约金。答辩人多次找物业公司解决车库漏水及漏水产生损失赔偿一事，对于物业费交纳一事从未提及拒付或少付，只寻求物业公司给出解决办法，达成一致后，答辩人愿意支付应交纳的物业费，但物业公司一直推卸责任，根据以往交纳物业费情况，答辩人没有恶意拖欠物业费的故意，故物业公司无要求答辩人支付违约金之权利。三、答辩人主张先履行抗辩权，在物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因物业公司不能适当履行物业服务义务，答辩人对车库漏水问题始终产生焦虑和不安，致使一旦出现大雨或者冰雪融化时，答辩人不敢将车辆停放于车库内，给答辩人的生活带来诸多不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在物业公司正确履行物业服务义务及解决对答辩人造成损失之前，答辩人有权行使不安抗辩权，拒绝支付物业服务费用。综上，请求驳回物业公司的诉讼请求。经审理查明：2014年11月22日建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定：建龙物业公司为XXX小区提供物业服务，收费标准为住宅每月每平方米1.7元，车库为每月每平方米1.7元。于化龙于2014年12月购买了XXX小区X号楼X单元XX室（XXXX）及XX号车库（建筑面积为XXX平米）。2014年12月16日，于化龙与建龙物业公司签订了住宅及车库部分的《前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定，住宅及车库的物业费均按建筑面积每月每平米1.7元收取，并约定业主每年以办理入伙时间为准，缴纳下一个年度的物业费。于化龙因其车库漏水导致车辆、物品损坏等原因，未给付建龙物业公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的住宅及车库物业服务费合计5336元。上述事实有以下证据予以证明：前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、物业服务费通知单、物业费欠缴明细表、智能化系统维护保养合同、吉林市丰安家园小区设施消防合同、建筑垃圾清运协议、建筑消防设施维修保养合同、清洁服务承包合同，美信公司清洁、绿化服务承包合同、电梯保养合约书。根据建龙物业公司、于化龙的诉辩意见，本案争议焦点为：建龙物业公司诉请的物业费及滞纳金是否有事实及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与于化龙签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效。建龙物业公司已按合同履行了义务，于化龙应按合同约定履行给付物业费义务。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，于化龙提供的证据不足以证明建龙物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，所以于化龙作为业主应履行给付物业费的义务。关于于化龙提出因物业管理不当，造成其车库漏水致其车辆及物品损坏，应先予赔偿的主张，本院认为，从于化龙提交的证据看，无法直接确定系因物业公司管理不当造成其车库漏水，而于化龙要求物业公司赔偿因漏水造成的车辆及物品的损失，应属于侵权责任纠纷，与本案不是同一法律关系，于化龙可向相关义务主体另行主张权利，不能以此作为抗辩理由拒绝给付物业费。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案中双方签订的物业服务管理协议是双务合同，物业公司应履行提供物业服务义务，于化龙应履行提前给付物业公司下一年度物业费义务，所以于化龙主张先履行抗辩权或不安抗辩权均不符合法律规定。关于于化龙提出的物业公司收支不公开、广告收入归全体业主所有的主张，应通过其他途径解决，不能成为拒绝给付物业费的抗辩理由。综上，于化龙应给付建龙物业公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的住宅及车库物业服务费合计5336元（其中住宅物业费计算方法：113.99平米×1.7元/每月/每平米×24个月；车库物业费计算方法16.83平米×1.7元/每月/每平米×24个月）。关于建龙物业公司要求于化龙承担给付滞纳金的主张，本院认为，于化龙不属恶意拖欠物业费，所以对其主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于化龙于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林建龙物业服务有限责任公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的住宅及车库物业费共计5336元（其中住宅物业费4650元；车库物业费686元）；二、驳回吉林建龙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（已减半收取），由于化龙负担20元，吉林建龙物业服务有限责任公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二一年四月二十七日书记员  徐士博