内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终129号上诉人（原审被告）：额尔古纳市海纳商贸有限公司。法定代表人：孙海仁，经理。委托诉讼代理人：陈国新，内蒙古典威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福欣，男，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王振青（与王福欣系关系），住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：高秀珍，内蒙古古纳律师事务所律师。原审被告：呼伦贝尔市晟昱置业有限公司。法定代表人：齐明，经理。委托诉讼代理人：蒋春玲。上诉人额尔古纳市海纳商贸有限公司（以下简称海纳商贸公司）因与被上诉人王福欣、原审被告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司（以下简称晟昱置业公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784民初1226号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海纳商贸公司的委托诉讼代理人陈国新，被上诉人王福欣的委托诉讼代理人王振青、高秀珍，原审被告晟昱置业公司委托诉讼代理人蒋春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海纳商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王福欣的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王福欣承担。事实与理由：晟昱置业公司办理国有土地使用权证的行为并非不正当阻止《房地产联建协议书》第四条第四款成就。《房地产联建协议书》第四条第四款所附的合同生效条件不可能成就，合同已经无效。理由如下：第一，晟昱置业公司办理国有土地使用权证的行为充分说明王福欣的土地使用权为划拨而非出让，王福欣不可能拿到涉案土地的出让手续，除非王福欣自行缴纳涉案土地出让金再进行转让。第二，本案的关键是晟昱置业公司是否需要缴纳土地出让金，海纳商贸公司申请一审法院调取的《国有建设用地出让合同》也证明晟昱置业公司为涉案土地缴纳了土地出让金3274154元，因此《房地产联建协议书》不具备生效条件，已经无效。王福欣辩称，《房地产联建协议》中约定：“甲乙双方签订协议后将土地使用证及相关手续交给甲方”，即在签订协议时海纳商贸公司就将王福欣的“土地使用权证”“房屋产权证”收回了，因此王福欣不可能去办土地出让手续，也从没有说过其曾经办理过出让手续。在海纳商贸公司收回上述证照后其合作人晟昱置业公司自行办理了出让方式的国有土地使用权证，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，所争议的《房地产联建协议》成立并生效。本案所涉的两份合同是海纳商贸公司提供的，对其中商业用地所签的联建协议中第四条，当时问过海纳商贸公司代理人蒋春玲，她答复说这个不用管，只要商业用地的土地使用权证给她并协助办理就行，费用都由海纳商贸公司承担。被海纳商贸公司征用的土地使用地类用途是商业服务业，当时王福欣和女儿在此经营服装店，直到被拆迁注销。因此本案应按《房地产联建协议》进行赔偿。晟昱置业公司答辩意见与海纳商贸公司一致。王福欣向一审法院起诉请求：1.判令海纳商贸公司与晟昱置业公司履行《房地产联建协议书》，给付2个200平方米的沿街门市3600000元（400平方米×9000元/平方米），给付一个25平方米的车库175000（25平方米×7000元/平方米），给付一个20平方米的车库140000（20平方米×7000元/平方米），计3915000元；2.判令海纳商贸公司与晟昱置业公司给付因迟延交付门市的租金640000元（80000元×2个×4年），合计4555000元；3.判令海纳商贸公司与晟昱置业公司承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，王福欣变更诉讼请求为：1.判令海纳商贸公司与晟昱置业公司履行《房地产联建协议书》，给付2个200平方米的沿街门市价值4301600元（400平方米×10754元/平方米），给付一个25平方米的车库价值157825元（25平方米×6313元/平方米），给付一个20平方米的车库价值126260（20平方米×6313元/平方米），计4585685元；2.判令海纳商贸公司与晟昱置业公司给付因迟延交付门市的租金600768元；合计5186453元；3.判令海纳商贸公司与晟昱置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年9月6日，王福欣在额尔古纳市国土资源局办理了额国用（2006）第00650号使用权面积为347.449平方米的商业服务业（用途）划拨（类型）土地使用权证。2014年1月26日，额尔古纳市海纳房屋销售有限责任公司与王福欣签订两份房地产联建协议书，其中一份载明：联建管理人为额尔古纳市海纳房屋销售有限责任公司（甲方），房屋持有人王福欣（乙方），因甲乙双方共同改造建设项目需要置换乙方房屋及附属物，根据国家相关法律法规及额尔古纳市政府相关规定按甲方申报及市规划审批方案进行施工，经双方协商、该项目就乙方房屋置换（联建）等事宜达成如下协议：共建房屋置换情况：1.产权性质私人，2.产权人王福欣，3.建筑面积166.55平方米，其他非住房95平方米。一、房屋产权置换情况：1.甲乙双方达成协议，甲方为乙方提供住宅：2个90-93平方米，三楼，车库2个×25平方米。乙方所有的房屋产权及土地使用权办完手续完全归甲方所有，乙方不再持有房屋的产权及土地使用权，2.甲乙双方签订协议后将房屋产权证及土地使用证及相关手续交给甲方，并协助甲方办理相应手续。二、联建约定：甲方负责建筑施工，履行各项手续及费用，交付乙方所置换的房产（毛坯），乙方负责提供原地块土地房屋及相应证件，协助甲方办理各项手续，甲方管理，统一规划，甲乙双方按建筑面积共同出资办理各项施工手续，在原各自土地建造该小区建设项目。三、搬迁结算期限：乙方接到甲方搬迁通知后，十日内将被搬迁房屋腾空交甲方签字验收，房屋保持原样同时提供房屋所有产权书证材料及其他相关证明材料。四、双方约定其他事项：1.过渡方式和过渡期间：开工至交付楼房为十八个月（如遇人力不可抗拒或政府政策规定的因素时间顺延），2.甲方交付使用时水、暖、电齐备，3.置换安置补偿中，出现超面积或不足面积按市场价格一周内找齐，多退少补，一平方米内不作调整，4.此协议搬迁之前长期有效。五、解决协议纠纷，六、违约责任：1.乙方到期未搬完或其他违约事项每天需赔付甲方工程总造价的3‰损失费。2.甲方不能够按时交付楼房，超过过渡期，负责乙方房租费。七、本协议自双方签字盖章之日起产生法律效力，协议生效之日起任何乙方未经对方同意，不得变更本协议。另一份房地产联建协议书载明：联建管理人为额尔古纳市海纳房屋销售有限责任公司，房屋持有人王福欣，因甲乙双方共同改造建设项目需要置换乙方坐落0010200578号房屋及附属物，根据国家相关法律法规及额尔古纳市政府相关规定按甲方申报及市规划审批方案进行施工，经双方协商、该项目就乙方房屋置换（联建）等事宜达成如下协议：共建房屋置换情况产权性质私人，产权人王福欣，一、房屋产权置换情况：1.甲乙双方达成协议，乙方以出让私有土地347.5平方米，置换沿街甲方门市2×200平方米，车库1个×25平方米，1个×20平方米，乙方提供给甲方土地出让的相关手续，并在开工前协助甲方办理出让土地的转让手续，2.甲乙双方签订协议后将土地使用证及相关手续交给甲方。二、联建约定：甲方负责建筑施工，履行各项手续及费用，交付乙方所置换的房产（毛坯），乙方负责提供原地块土地房屋及相应证件，协助甲方办理各项手续，甲方管理，统一规划，甲乙双方按建筑面积共同出资办理各项施工手续，在原各自土地建造该小区建设项目。三、搬迁结算期限：乙方接到甲方搬迁通知后，十日内将被搬迁房屋腾空交甲方签字验收，房屋保持原样同时提供房屋所有产权书证材料及其他相关证明材料。四、双方约定其他事项：1.过渡方式和过渡期间：开工至交付楼房为十八个月（如遇人力不可抗拒或政府政策规定的因素时间顺延），2.甲方交付使用时水、暖、电齐备，3.置换安置补偿中，出现超面积或不足面积按市场价格一周内找齐，多退少补，一平方米内不作调整，4.如乙方未能拿出相关国家法律法规的正常土地出让手续，本合同为无效。五、解决协议纠纷，六、违约责任：1.乙方到期未搬完或其他违约事项每天需赔付甲方工程总造价的3‰损失费。2.甲方不能够按时交付楼房，超过过渡期，负责乙方房租费。七、本协议自双方签字盖章之日起产生法律效力，协议生效之日起任何乙方未经对方同意，不得变更本协议。当日，海纳商贸公司的工作人员蒋某某出具收条，载明收到王福欣房照（土地使用证）号0010200578：拉镇三居幢号49-63砖木55-80平方米、拉镇三居幢号10-12杆泥110.75平方米手续，由额尔古纳市海纳房屋销售有限责任公司回收。晟昱置业公司与额尔古纳市国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同。2015年5月6日，额国用（2015）0003388号国有土地使用证载明土地使用权人为呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，使用权类型为出让，使用权面积9421.78平方米。王福欣的土地使用面积及两处待拆迁的房产均在上述面积内。2019年5月9日，甲方海纳商贸公司与乙方王福欣签订了书面的交房协议一份，载明，今有额尔古纳市金鹊街南丁香路东侧，额尔古纳市XX中心1号楼回迁房两套，分别为3单元301室和302室，面积为93.36平方米，车库为地下车库26号车库30平方米，27号车库30平方米，车库的面积后期以实际测绘面积为准，不足部分甲方补给乙方，现把此房交给回迁户乙方，乙方在接收此房前的水电暖等一切费用都由甲方负责，接收后有乙方负责，甲方承诺在一个月为乙方办理地下车库和楼房的产权证。2019年10月30日，王福欣与海纳商贸公司房屋拆迁安置合同纠纷诉至额尔古纳市人民法院，根据双方签订的第一份联建协议，额尔古纳市人民法院判决海纳商贸公司给付逾期交房期间的房租费41000元，该判决已经生效。王福欣依据第二份联建协议又提起诉讼，在诉讼过程中，王福欣申请对其应得的车库和门市及迟延交付门市的租金进行价格评估，额尔古纳市人民法院于2020年4月7日委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔分公司评估，评估意见为：2个200平方米沿街门市于2016年1月1日至2019年12月30日的租赁价格为人民币600768元；2个200平方米沿街门市于2015年12月26日的房屋价值为人民币4301600元，25平方米车库于2015年12月26日的价值为人民币157825元、20平方米车库于2015年12月26日价值为人民币126260元，为此，王福欣诉至法院，要求判如所请。另查明，海纳商贸公司的经营范围是服装鞋帽、食品饮料及烟草制品、化妆品、五金交电、建筑材料、家用电器、手机通讯设备、房屋销售代理服务、餐饮服务、美容、美发等，晟昱置业公司经营范围：房地产开发经营。海纳商贸公司与晟昱置业公司合作进行房地产开发。还查明，王福欣被拆迁的两处房产曾经营服装店。一审法院认为，海纳商贸公司与王福欣签订了两份联建协议，其中一份是关于房屋及附属设施的拆迁补偿，另一份是关于土地使用权的拆迁补偿协议。本案争议的焦点是海纳商贸公司与王福欣签订关于土地使用权的拆迁补偿协议是否有效，王福欣的诉求是否于法有据。按照联建协议的第四条载明，如乙方王福欣未能拿出相关国家法律法规的正常土地出让手续，本合同为无效的约定，双方签订的该协议属于附条件生效后的合同，条件成就合同生效，条件不成就，合同不生效。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；王福欣的土地使用权为划拨而非出让，晟昱置业公司却自行办理了出让方式的国有土地使用权证，为不正当的阻止条件成就，故该合同成立并生效，双方应当按照约定履行。王福欣抗辩格式合同中该条格式条款无效，虽然双方之间的两份合同均为打印版，但根据协议内容来看，个别条款也不一致，尽管海纳商贸公司在签订拆迁协议时未特别强调，但合同的效力可以约定，并不违反法律规定，不属于格式条款的加重对方责任和减轻自己责任的情形，对王福欣抗辩格式条款无效的主张不予采信。双方签订的关于土地使用权补偿协议生效，海纳商贸公司与晟昱置业公司合作开发，应当共同承担责任。关于王福欣主张的2个门市、2个车库，有价格评估鉴定佐证价值，且海纳商贸公司与晟昱置业公司对该鉴定报告中门市与车库价值的真实性无异议，故根据王福欣的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于王福欣主张的房租费（2016年1月1日至2019年12月30日），未实际发生，海纳商贸公司与晟昱置业公司也不认可，一审法院不予支持。判决：一、海纳商贸公司、晟昱置业公司共同给付王福欣2个200平方米沿街门市，价值人民币4301600元、25平方米车库，价值人民币157825元、20平方米车库，价值人民币126260元，合计4585685元，此款于一审判决生效后十日内付清；二、驳回王福欣的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，海纳商贸公司和晟昱置业公司合作联合开发房地产项目，因建设项目需要置换王福欣坐落于0010200578号的房屋土地及附属物，为此海纳商贸公司提供合同文本与王福欣就置换事宜同日签订两份联建协议及一份补充协议。其中一份关于房屋及附属设施的补偿协议已履行完毕，综观当事人的诉辩观点，本案争议的焦点是另一份关于土地使用权补偿的《房地产联建协议书》是否有效及应予履行问题。海纳商贸公司与王福欣签订关于土地使用权的拆迁补偿协议第四条第四款约定：“如乙方王福欣未能拿出相关国家法律法规的正常土地出让手续，本合同为无效”。在签订拆迁补偿协议时王福欣按协议约定将土地使用证及相关手续交给了海纳商贸公司，海纳商贸公司对涉案土地为“划拨”性质应属明知。在补偿协议签订同日，双方又签订了《房地产联建补充协议》，明确：“甲方负责出资建设，不用乙方出资，但乙方负责协议办理相关手续”。2015年6月晟昱置业公司办理了包括案涉土地在内的整体开发土地的出让手续。结合海纳商贸公司在庭审中所述：“如果没有所谓的土地使用证上标注的商业服务业，那么根本就不存在第二个合同拟定和签署”，“是土地的性质为商业用地，我们才多给补偿的”，能够证实双方是基于涉案土地的商业性质对王福欣进行的补偿。补充协议中“不用乙方出资，但乙方负责协助办理相关手续”的约定以及海纳商贸公司将王福欣的土地房产手续收归自存，自行办理了土地出让手续的行为，表明其对王福欣所提交土地手续并无异议。一审法院认定关于土地使用权的《房地产联建协议书》成立并有效并无不当，王福欣依据该拆迁补偿协议要求海纳商贸公司履行给付约定的门市和车库的请求，应予支持。综上所述，海纳商贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48105.17元，由额尔古纳市海纳商贸有限公司与呼伦贝尔市晟昱置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 王宝珍审判员 蒋忠顺二〇二一年四月十二日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。