西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初16304号 原告西安东晟房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码91610112693831797L。法定代表人闫东，董事长。委托代理人徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。委托代理人姜珂，陕西赛达律师事务所律师。被告郑卫杰，男，1988年5月11出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王建新，陕西菲格律师事务所律师。原告西安东晟房地产开发有限公司与被告郑卫杰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王琦独任，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐娟娟、姜珂，被告郑卫杰与委托代理人王建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月11日，其与被告签订瑞丰新欣城《内部认购协议》，约定被告购买其开发的XX城XX号楼XX单元XX室，建筑面积104.35㎡的房屋一套，房屋总价569838元。协议还约定，被告支付30%的首付款，余款办理按揭。当日，被告支付了首付款179838元。2017年8月24日，其向被告交付了房屋，并多次催促被告交纳剩余70%的购房款。被告不仅以房屋没有暖气、设备不完备、小区没有消防设施、建筑垃圾影响生活为由拒绝支付余款，而且蛊惑业主以上述理由带头闹事，煽动业主不交纳物业费。2020年7月9日，其向被告送达“催收房款通知书”，被告仍拒不付款。诉请：依法确认其与被告签订的《内部认购协议》无效；XX城XX号楼XX单元XX室的房屋；诉讼费由被告承担。被告辩称:其与原告签订《内部认购协议》后，即依约一次性交付了30%购房款，并接收了房屋，从未收到原告催款。且协议约定余款办理银行按揭，因原告的责任未办理按揭，其有权拒付余款。原告开发的小区自一期入住后，就无暖气和消防设施，业主与原告经数次协商，要求解决安全隐患并提高服务质量，系正当维权，其从未煽动业主不交纳物业费。XX城XX城中村改造项目，并非完全意义上的商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。只要原告办理完房产证手续，房屋买卖的合同目的可以实现。但原告滥用诉权恶意诉讼，自业主入住以来，就小区缺乏消防设施和暖气等问题多次维权，政府部门责令原告整改。此外，由于房价上涨，如果《内部认购协议》无效，原告可以获得成倍利益。原告提起诉讼是为逃避应履行的义务，为获取高额利润不讲诚信，对维权业主打击报复。综上，原告滥用诉权，企图以合法形式达到非法目的，其意图一旦得以实现，众多购房者的权益无法得到保障。请求驳回原告的诉讼请求并给予罚款。经审理查明，2017年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《内部认购协议》，约定：乙方向甲方认购XX城XX号楼XX单元XX室房屋一套，建筑面积104.35㎡，房屋总价569838元；乙方于协议签订时支付30%的首付款179838元，余款乙方办理银行按揭手续；在签订本协议时，乙方已获悉并了解所认购物业的基本现状，为保证双方在甲方取得《商品房预（销）售许可证》后签订《商品房买卖合同》，乙方自愿签订本协议；甲方取得《商品房预（销）售许可证》后应通知乙方最终的签约时间，乙方应于接到通知时间内到售楼部签署《商品房买卖合同》；本协议自双方签字盖章之日起生效，自双方签订《商品房买卖合同》或在甲方取得《商品房预（销）售许可证》后，在规定签约日期之后第一日起本协议终止；双方承诺本协议项下房屋《商品房预（销）售许可证》取得后，双方进行《商品房买卖合同》签订，签订完《商品房买卖合同》或付清全部房款后方可交房；本合同的所有内容按《商品房买卖合同》条款条例执行。被告于合同签订之前和合同签订当日，分三次向原告交纳了30%首付款179838元。2017年8月24日，双方在“收房书”上签字盖章，被告向原告交付了房屋。另查明，瑞丰新欣城项目的土地所有权人是陕西三家庄城中村改造有限责任公司，土地用途为城中村改造住宅。2017年9月30日，西安市国土资源局同意陕西三家庄城中村改造有限责任公司委托西安市土地储备交易中心进行公开拍卖出让。原告在尚未取得瑞丰新欣城项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证时，即进行了开发建设，业主自2014年入住，小区没有消防设施，没有暖气。2017年12月，业主向政府反映没有房产证的问题。2018年1月的回复为：相关资料已递交土地交易中心；根据市政相关通告，市级相关部门停止了对项目的审批；目前进展情况为瑞丰新欣城开发商正在重新申报。2019年10月，业主向政府反映一期入住六年未取得房产证等问题。2019年11月的回复为：小区开发商自2015年至今因经营不善导致资金链断裂，目前正在筹措资金解决消防问题；项目企业正在办理土地手续，待各项手续办理完成后方可办理房产证。2020年7月9日，原告将“催收购房款通知书”张贴在被告的住宅门上，通知被告：XX房XX城改房屋，办理按揭贷款的手续复杂，至今仍未达到办理银行按揭的条件，导致剩余购房款均未能收回。而其公司拖欠项目施工方的工程款已经导致诉讼，公司无力支付楼盘的全部建房款，若不能尽快支付，房屋有可能被拍卖；鉴于被告已经入住该房屋，请被告收到该通知后10日内，向公司支付剩余购房款39万元。被告认为应按合同约定，由原告为其办理银行按揭贷款后，同意按揭支付剩余购房款。庭审中，原告称瑞丰新欣城小区的土地尚在陕西三家庄城中村改造有限责任公司，土地问题无法解决，其余手续均无法办理，办理房产证遥遥无期，其尚拖欠建设方的工程款近3亿元无力支付。现房屋均已交付业主，合同约定的是业主仅交纳首付款，剩余购房款办理银行按揭。而其资金链断裂，建房手续均无法办理，无法达到办理银行按揭的条件。由于项目目前仅有城中村改造的批复，再无任何手续，遂明确诉讼请求为：依法确认其与被告签订的《内部认购协议》无效。上述事实，有《内部认购协议》，“收款收据”，“收房书”，“催收购房款通知书”，“领导留言板”，土地的《不动产权证书》及相关文件等证据，以及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效…。”原、被告签订的《内部认购协议》约定：为保证双方在原告取得《商品房预（销）售许可证》后签订《商品房买卖合同》，签订本协议。此约定足以证明双方签订的《内部认购协议》不是《商品房买卖合同》，不受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的约束。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而双方平等自愿签订的《内部认购协议》，系各方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故，《内部认购协议》应为有效。原告要求确认《内部认购协议》无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告西安东晟房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9498元（原告已预交）,由原告自行负担。                                                                        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    王  琦          二○二一年四月十六日 书  记  员    叶  娟                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          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