长春新区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)吉0193民初301号 原告（案外人）：赵健秋，男，1980年7月19日生，汉族，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：李**，吉林张成彦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王天翼，男，1984年6月9日生，汉族，住长春市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：王文滨，吉林中玖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘越，吉林中玖律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：吉林省富民集团有限公司，住所地吉林省长春市二道区。 法定代表人：陈金富，董事长。 委托诉讼代理人：陈国山，公司员工。 第三人（案外人）：管素文，女，1961年7月9日生，汉族，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：郭桐，系管素文之子。 委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。 原告赵健秋诉被告王天翼、第三人吉林省富民集团有限公司（以下简称富民公司）、管素文执行异议之诉一案，本院于2020年5月27日作出（2020）吉0193民初38号民事判决，赵健秋不服上诉于长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）吉01民终4853号民事裁定，裁定撤销（2020）吉0193民初38号民事判决，发回本院重新审理。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。赵健秋及其委托诉讼代理人李**、王天翼委托诉讼代理人王文滨与刘越、富民公司委托诉讼代理人陈国山、管素文委托诉讼代理人郭桐与王朱绂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵健秋向本院提出诉讼请求：1.不得执行赵健秋位于长春市二道区富民花园小区1×号楼4单元4××室房屋；2.依法确认富民花园小区1×号楼4单元4××室房屋归赵健秋所有。3.诉讼费等一切费用由王天翼承担。重审审理过程中，赵健秋撤回第二项诉讼请求，本院口头裁定准许。事实与理由：2017年5月21日，长春新区人民法院作出（2017）吉0193民初302号民事判决：“一、被告吉林省富民集团有限公司于本判决生效后十日内立即给付王天翼借款本金2,800,000.00元及利息（以2,800,000.00元为基数，自2016年11月19日起至付清之日止，按月利率2%计算）。二、驳回王天翼的其他诉讼请求。”法律文书生效后，根据王天翼申请，法院于2017年7月21日立案执行，执行案号（2017）吉0193执866号。贵院于2017年8月30日查封了登记在富民公司名下的，坐落于二道区广德街以东、乾安路以南富民花园1×幢4单元4××号房，丘地号为6-4/1××-5(4××)，建筑面积为95.37平方米的房屋，查封期限三年。 2019年11月25日，赵健秋对法院执行查封富民花园小区1×号楼4单元4××室提出书面异议。2019年12月2日，法院作出（2019）吉0193执异180号执行裁定书，驳回赵健秋的异议请求。赵健秋认为，贵院驳回赵健秋的异议请求错误，理由如下：2015年，富民公司急需资金，向管素文借款人民币100余万元。2015年7月21日，富民公司将富民花园小区1×号楼4单元4××室房屋抵顶给管素文。管素文办理入住手续并交纳了相关费用。2017年12月15日，管素文将房屋以56万元的价格转售给赵健秋，富民公司（甲方）与赵健秋（乙方）补签了富民花园1×号楼购房协议书，赵健秋对房屋进行了装修，一直居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，富民公司在法院查封涉案房屋前（即2017年8月30日前）已经取得了商品房销售资质，富民公司与管素文房屋买卖合法有效，管素文办理了入住相关手续，已合法占有了涉案房屋，支付了全部购房款。因富民公司手续不齐备，未能办理涉案房屋的更名过户登记，管素文不存在过错，管素文的物权期待权可以排除法院的强制执行。管素文将房屋转卖给赵健秋，富民公司与赵健秋补签了购房协议应视为对管素文出让房屋行为的追认，赵健秋承继了管素文所有的权益，获得了购买房屋的物权期待权，可以排除法院的强制执行。因此，赵健秋提出的异议请求于法有据，应予支持。综上所述，长春新区人民法院将赵健秋的财产予以查封执行明显错误，特依民事诉讼法的相关规定，诉至法院。 王天翼辩称，赵健秋与富民集团签订涉案房屋买卖合同时间是2017年12月15日，在此之前2017年8月30日法院已经依法查封了涉案房屋，按照最高院的司法解释，排除执行必须在法院查封之前签订合法有效的合同，赵健秋与第三人是在法院查封之后签订的房屋买卖合同及实际占有房屋，不符合最高院司法解释的规定，对赵健秋的诉讼请求应予以驳回。 第三人富民公司陈述称，请求法院解除查封富民花园1×号楼4××房屋，赵健秋是该4××号房屋的所有人。 第三人管素文陈述称，赵健秋的诉讼请求符合事实和法律规定，应当予以支持，案涉房屋并非是由富民公司直接出售给赵健秋，不能简单以赵健秋与富民公司签订的买卖协议时间晚于查封为由，否定赵健秋的合法权益，2015年7月21日，富民公司通过以房抵账的方式将案涉房屋抵偿给管素文并交付了房屋，管素文与富民公司形成房屋买卖关系以及合法占有房屋的时间均在查封之前，并以借款抵账的方式支付了绝大部分购房款，并补缴了差额，案涉房屋在当时未能将产权办理至管素文名下也并非管素文过错所致，依据最高院执行异议与复议规定第28条以及吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）第19条的规定，管素文享有足以排除其他金钱债权申请执行人的执行，案涉房屋的权利在当时应归属于管素文，管素文享有对该房屋处分的权利，不能因管素文将该房屋二次出卖，而导致案涉房屋实体权利的丧失，赵健秋与富民公司签订的买卖协议也仅是因富民公司需要满足一定形式上的要求，但实质上是管素文将自己排除其他申请执行人申请的房屋出卖给赵健秋，赵健秋的权利同样足以排除他人执行，应当受到法律的保护。 经审理查明：2015年7月21日，富民公司以其开发建设的，包括位于长春市二道区广德街以东、乾安路以南富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋在内的两套房屋抵偿陈金明欠付管素文的借款896,210元，管素文另补交了61,740元的差额购房款。2015年8月，富民公司将该房屋交付于管素文。管素文提交的由吉林某热力集团股份有限公司出具的发票载明管素文于2015年10月21日缴纳了供热费。 2017年12月15日，管素文以56万元的价格将富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋出售给了赵健秋，并配合赵健秋协调富民公司与赵健秋签订了《富民花园1×号楼购房协议书》，富民公司为赵健秋重新出具了购房收据。 另查明，2017年7月21日，王天翼以（2017）吉0193民初302号民事判决书为执行依据向本院申请强制执行，案号为（2017）吉0193执866号，被执行人为富民公司。2017年8月30日，本院查封了富民公司开发建设的，坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋。 2019年11月25日，赵健秋向本院提出执行异议申请，以其具有物权期待权为由申请排除执行，解除对长春市二道区广德街以东、乾安路以南富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋的查封。2019年12月2日，本院作出（2019）吉0193执异180号执行裁定，驳回了赵健秋的异议请求，赵健秋不服，提起执行异议之诉。 又查明，富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋尚不具备办理产权条件。富民公司述称管素文取得房屋后未能及时办理产权系富民公司未上交物业维修基金、房屋未验收所致。 再查明，2021年4月28日，王天翼向本院提交了《情况说明》一份，内容如下：“经过我本人进一步了解，可以确认原告赵健秋向第三人管素文购买案涉房屋一事事实有效，认可案涉房屋权属应归赵健秋所有，不应作为第三人吉林省富民集团有限公司的财产予以强制执行。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，管素文虽未在法院查封前与富民公司签订买卖合同，但是双方对房屋价格及以管素文享有的债权和补缴购房款差额的方式支付房屋对价达成了合意，并已实际履行，富民公司亦将案涉房屋交付于管素文，双方之间基于真实意思表示形成的债权债务关系不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，管素文与富民公司已于查封前订立了合法有效的合同。结合管素文已全额支付了房屋价款，合法占有案涉房屋，且非因其自身原因未办理产权登记的事实，足以认定管素文对案涉房屋享有物权期待权。赵健秋以56万元的价格自管素文处购买了案涉房屋，作为房屋买受人，赵健秋通过权利转让方式继受了管素文对案涉房屋的物权期待权，就富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋享有排除强制执行的民事权益，对此，王天翼在庭审后提交的《情况说明》中亦予以认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 不得执行长春市二道区广德街以东、乾安路以南富民花园1×#楼1×#幢4单元4××号房屋。 案件受理费9,400元，由被告王天翼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王小磊 人民陪审员  佟庆喜 人民陪审员  王秀波 二〇二一年四月二十九日 书 记 员  张令行