贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民再6号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：都匀市西鸿大厦业主委员会。住所地：贵州省都匀市西鸿大厦。 负责人：谢志香，该业委会主任。 委托诉讼代理人：高甬君，黔南州良正法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省都匀经济开发区匀东镇幸福村二组。统一社会信用代码91522701795286742A。 法定代表人：刘国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章海波，贵州一苇律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：李训凤，女，汉族，1956年6月8日生，住贵州省都匀市。 再审申请人都匀市西鸿大厦业主委员会（以下简称西鸿大厦业委会）因与被申请人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）、二审被上诉人李训凤所有权确认纠纷一案，不服本院（2019）黔27民终1110号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申1012号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人西鸿大厦业委会的负责人谢志香及其委托代理人高甬君，被申请人蓝海湾房开公司的委托代理人章海波、二审被上诉人李训凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人西鸿大厦业委会再审请求：1、撤销本院（2019）黔27民终1110号民事判决，改判确认西鸿大厦一层电梯口70平方米物业管理用房属西鸿大厦全体业主所有，并返还给全体业主使用；2、依法判令被告赔偿从2016年12月1日起至返还上述物业管理用房时止，占用物业管理用房造成再审申请人每月门面占用费4000元、物管费140元、垃圾二次清运费10元；3、申诉费用由被申请人承担。事实和理由：一、一、二审法院认定事实不清，证据不足。本院（2019）黔27民终1110号民事判决认定“被告蓝海湾房开公司仅向都匀市星星物业服务有限责任公司（以下简称星星物管公司）交付了位于电梯口处一间约12平方米的物管用房和蓝海湾房开公司在西鸿大厦前两侧塔建的两个值班用房。”严重错误。1、根据都匀市城乡规划局出具的西鸿大厦一层平面图，蓝海湾房开公司向星星物管公司交付的12平方米房屋用途是消防控制室，不是物管用房；2、西鸿大厦前两侧原搭建的两个值班用房均为违章建筑，早在2011年就被撤除，违章建筑不能作为物管用房；3、大厦两侧步梯为酒店自建，与蓝海湾房开公司无关，不能作为本案证据；4、二被告提供的业主刘强、度莉娟、韦龙匀购房合同，有无在都匀市住建局备案，是否伪造；5、二被告提供的《西鸿大厦商住楼房屋分层分户平面图》（一层）与上交到都匀市住建局的备案图纸不符；6、二被告提供的《西鸿大厦前期物业服务合同》（2011年7月12日）与都匀市住建局2013年5月20日盖有备案合同专用章的《西鸿大厦前期物业服务合同》（2011年3月27日）内容不符。因此，二审法院维持一审法院的判决认定事实错误，证据不足。二、蓝海湾房开公司作为建设单位应在修建西鸿大厦时按照国家法律法规、都匀市规划局的总体规划和都匀市住建局备案的图纸资料配置物业管理用房。（2019）黔27民终1110号民事判决认定“原告以《西鸿大厦前期物业服务合同》载明西鸿大厦一层有70平方米物管用房为由，主张确认享有所有权，请求二被告返还并赔偿损失的请求证据不足，理由不充分，不予支持。”严重错误。1、根据《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得撞自处分。”和第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”之规定，蓝海湾房开公司于2008年修建西鸿大厦时，没有配置物业管理用房，且将西鸿大厦准备用作物业管理用房的一层电梯口大厅未经都匀市住建局、都匀市规划局等管理部门的许可擅自改变图纸、擅自将物业管理用房改建商业用房并出租，其行为置广大业主的利益于不顾。2、根据《贵州省物业管理条例》第十三条第一项：“建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：（一）房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平米的部分，按照超过部分建筑面积2%的比例增加配置，超过50万平方米的部分，按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置。”条例上很明确的规定要求是“无偿”（不论是否占用公摊面积）提供物业管理用房，二被告和一审法院以没有占用公摊面积就不提供物业管理用房是不合法的；3、蓝海湾房开公司与星星物管公司签订的《西鸿大厦前期物业服务合同》，第二十三条约定“物业管理用房建筑面积70平方米，位于一层电梯口"，并于2013年5月20日在都匀市住建局备案，盖有备案合同专用章，具有明确的法律效力；因此，蓝海湾房开公司拒不提供物业管理用房的行为，严重侵害了全大楼业主的合法权益，应承担赔偿一切损失的责任。 被申请人蓝海湾房开公司再审辩称：一、再审申请人所诉的标的物不存在，所主张的物业用房在西鸿大厦的规划中不存在该物业用房，目前西鸿大厦一楼除公共设施以外，均已出售并使用，并没有设计该物业用房，原告方所主张的标的不明确，不存在。二、根据《贵州省物业管理条例》，其诉请不符合实际情况，该条例是在2011年才生效的，西鸿大厦的规划、建设等都是在此之前，原告方不能用之后的法律规定来约束之前的行为。一、二审判决是符合法律规定的。 二审被上诉人李训凤再审述称：我在2000年已经不在公司了，这个事情与我没有关系。 一审原告西鸿大厦业委会向一审法院提出诉讼请求：1、确认西鸿大厦一层电梯口70平方米物业管理用房属西鸿大厦全体业主所有，并返还给全体业主使用；2、二被告赔偿从2016年12月1日起至返还以上物业用房时止，占用物业用房造成原告每月门面占用费损失4000元、物管费损失140元、垃圾二次清运费损失10元；3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2008年，被告篮海湾房开公司获批开发西鸿大厦，2010年开始预售该大厦商品房。房屋竣工验收交付使用后，被告蓝海湾房开公司（甲方）于2011年3月27日与星星物管公司（乙方）签订《西鸿大厦前期物业服务合同》，将西鸿大厦前期物管工作委托给星星物管公司服务管理，该合同第二十三条其中载明：“甲方应于交房前10天（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直按投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积70平方米，位于一层电梯口。”合同签后，被告蓝海湾房开公司仅向星星物管公司交付了位于电梯口处一间约12平方米的物管用房和篮海湾房开公司在西鸿大厦前两侧搭建的两个值班用房。星星物管公司在服务管理过程中，将大厦两侧值班用房拆除。2016年12月1日，由于服务管理上的原因，星星物管公司将西鸿大厦物管工作移交给原告。原告遂以被告蓝海湾房开公司与星星物管公司在前期物管合同中约定有70平方米的物管用房为由，向法院起诉，请求判决二被告交付70平方米物管用房并赔偿损失。一审另查明：西鸿大厦一层计入“公摊”面积的有：大厦两侧步梯、通风井、大厦一层中部通道、水井、电井、电梯间、步梯、值班室（12.24平方米），其余的均巳销售给业主。 一审法院认为，本案争议焦点为：原告主张的西鸿大厦一层电梯口70平方米物管用房是否存在。被告蓝海湾房开公司开发的西鸿大厦，根据规划设计图纸施工竣工验收后，将一层除大厦两侧步梯、通风井以及一层中间的通道、水井、电井、电梯间、步梯以外的商业用房预售给业主，并已作产权登记，归业主所有，除上述一层没有售出的大厦一层两侧步梯、通风井等计入“公摊”以外，大厦一层其他房屋均未计入“公摊”。建筑物的物业用房属于全体业主享有，一般应作为公共面积计入销售商品房面积之内。所以，原告以《西鸿大厦前期物业服务合同》载明西鸿大厦一层有70平方物管用房为由，主张确认享有所有权，请求二被告返还并赔偿损失的请求，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，判决：驳回原告都匀市西鸿大厦业主委员会的诉讼请求。案件受理费1038元，由原告负担。 西鸿大厦业委会不服一审判决，提出上诉。请求：1、撤销一审判决，改判确认西鸿大厦一层电梯口70平方米物业管理用房属西鸿大厦全体业主所有，并返还给全体业主使用；2、判令二被上诉人赔偿从2016年12月1日起至返还上述物业管理用房时止，占用物业管理用房造成上诉人每月门面占用费4000元、物管费140元、垃圾二次清运费10元；3、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审另查明：2011年7月12日，蓝海湾房开公司与星星物管公司共同出具“关于物业用房说明”，主要载明：蓝海湾房开公司移交西鸿大厦物业用房分别为：12平方米办公用房，和西鸿大厦门前左右两侧2个大约58平方米值班岗亭，为前期物业用房。 二审认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案中，上诉人主张二被上诉人返还占用的70平方米物业用房等，同时，认为返还行为的责任人系被上诉人李训凤。上诉人应对此提供相关的证据予以证实。从本案查明的事实来看，西鸿大厦一楼除12平方米的值班室外，其余的商业用房均出售给他人，并不存在上诉人主张的另外70平方米的用房，上诉人所称该70平方米用房已由被上诉人李训凤占用并出租给他人，但上诉人未对此提供相关的证据予以证实。本案中，西鸿大厦的前期物业由星星物管公司进行管理，蓝海湾房开公司与星星物管公司签订《前期物业服务合同》时，虽然约定有70平方米的物业管理用房，但双方对于该70平方米的物业用房已经作出了说明，该房其中包括有两个合计58平方米位于西鸿大厦前的值班用房，上诉人以《前期物业服务合同》约定有70平方米物业用房为由，主张享有70平方米物业用房并由二被上诉人返还物业用房，与本案查明的事实不相符。根据《最高人民法院关于适用 再审期间，本院就蓝海湾房开公司开发的西鸿大厦在竣工验收时是否规划有物业管理用房的事项，依职权向都匀市自然资源局调取相关证据，都匀市自然资源局于2021年2月23日作出书面回复：经查阅，都匀市西鸿大厦的工程规划许可证、竣工规划许可证及相关备案材料中无物业管理用房面积。 再审申请人质证认为，该份证据真实性合法性无异议，对关联性有异议。 被申请人蓝海湾房开公司质证认为，对该份证据的三性无异议。 二审被上诉人李训凤质证认为，对该份证据的三性予以认可。 再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，予以确认。 另查明，蓝海湾房开公司开发的西鸿大厦项目取得建设工程规划许可证的时间为2012年11月16日。 再审中，再审申请人西鸿大厦业委会对其一审诉讼请求的第2项明确表示放弃，并变更诉讼请求的第1项为：判决由蓝海湾房开公司为西鸿大厦业委会就近配置不低于70平方米的物业管理用房；或者判决由蓝海湾房开公司按照市场价格，出资为西鸿大厦业委会在西鸿大厦内或者就近购买70平方米房屋作为物业管理用房。 本院再审认为，本案争议的焦点为：蓝海湾房开公司是否应当承担向西鸿大厦业委会提供70平方米的物业管理用房的民事责任。 从本案查明的事实来看，蓝海湾房开公司开发的西鸿大厦项目于2012年11月16日取得了建设工程规划许可，但该项目未规划配建有物业管理用房。根据《物业管理条例》（2007年10月1日）第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”以及《贵州省物业管理条例》（2011年1月1日）第十三条“建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：（一）房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平方米的部分，按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置，超过50万平方米的部分，按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置。（二）应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋，具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应当按照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。”的规定，西鸿大厦业委会依据上述规定以及蓝海湾房开公司与星星物管公司签订的《西鸿大厦前期物业服务合同》，请求蓝海湾房开公司提供物业管理用房的主张，应予支持。虽然，蓝海湾房开公司提出项目竣工验收时并未预留有物业管理用房，该案涉项目现已无其他房屋可以提供作为物业管理用房，但该项抗辩主张不能免除蓝海湾房开公司为西鸿大厦全体业主提供物业管理用房的责任。该项目总建筑面积为23953.9平方米，根据《西鸿大厦前期物业服务合同》第二十三条“甲方（蓝海湾房开公司）应于交房前10天（具体时间）按有关规定向乙方（星星物管公司）提供能够直按投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积70平方米，位于一层电梯口”的约定，西鸿大厦业委会请求蓝海湾房开公司提供70平方米的物业管理用房符合相关法律的规定，蓝海湾房开公司应当向西鸿大厦业委会提供70平方米的物业管理用房。蓝海湾房开公司如在客观上不能向西鸿大厦业委会提供物业管理用房的，应通过出资购置或者折价的形式承担其民事责任。故蓝海湾房开公司的上述抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上，再审申请人的再审请求部分成立，予以支持。一、二审判决驳回西鸿大厦业委会的诉讼请求不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）黔27民终1110号民事判决及都匀市人民法院(2019)黔2701民初80号民事判决； 二、被申请人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为都匀市西鸿大厦业主委员会配置不少于70平方米的物业管理用房;如不能提供物业管理用房，应就近购置面积为70平方米的房屋给都匀市西鸿大厦业主委员会作为物业管理用房； 三、如贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司不按本判决第二项履行，则按就近地段面积为70平方米房屋的市场价值（包含相关税费），折价给都匀市西鸿大厦业主委员会，由都匀市西鸿大厦业主委员会自行购买物业管理用房。 四、驳回都匀市西鸿大厦业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费1038元，二审案件受理费2458元，共计3496元，由贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾令志 审判员  林 玲 审判员  李永进 二〇二一年四月六日 法官助理裴梧先 书记员詹劭