甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11772号原告：李昊轩，男，1982年5月27日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王岩，男，1964年9月20日出生，汉族，住兰州市城关区，由兰州市城关区团结新村街道红星巷社区居委会推荐。被告：甘肃艾黎房地产开发有限责任公司，住所地:兰州市城关区红山根西路108号。法定代表人：康宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪永海，甘肃玉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿晓慧，甘肃玉泽律师事务所律师。原告李昊轩与被告甘肃艾黎房地产开发有限责任公司（以下简称：艾黎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昊轩及其委托诉讼代理人王岩、被告艾黎公司的委托诉讼代理人汪永海、耿晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昊轩向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同办理房屋产权证书；2、判令被告支付产权登记备案违约金6123.6774元；3、判令被告赔偿损失55060元；4、判令被告退还多收差额面积的房款11692.48元；5、判令被告退还多收的物业费211.792元；6、判令被告退还多收契税1745.3772元；7、判令被告提供艾黎大厦竣工验收报告及相关房产资料；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月29日，艾黎公司与原告（乙方）签订了《经济适用房买卖合同》(以下简称“合同”)。根据该合同第六条的约定，乙方于2014年9月30日已将购房款全部足额交纳。自2015年6月艾黎大厦交付使用后至2020年7月，长达五年多之久，艾黎公司未按照合同第十四条的约定向不动产登记中心提交相应的办理产权证的资料，进行产权登记申请，未履行合同约定的义务，该行为已构成违约，被告应当支付相应的违约金。2016年12年30日，兰州市房地产测绘中心公布了测绘面积成果报告书，测绘工作业已全部完成。房屋面积应当以测绘后的产权面积进行确认，依据该“合同”第五条第二项的规定，“产权登记面积小于合同约定的面积时差额面积部分的房价款由甲方退还乙方”，被告按合同的约定应当退还多收原告缴纳差额面积部分的价款。根据兰州市房地产测绘中心测绘面积成果报告书，自2015年5月至2020年7月止共计62个月，被告多收取物业费211.792元应当退还给原告。自2015年5月交付房屋时，被告多收取了契税1844.61元，违反了国家相应的税收规定，属于违法行为，被告应当退还给原告。原告要求被告提供艾黎大厦的竣工验收报告书及相关建筑资料。自2014年7月16日，原告给艾黎公司缴纳首付认筹金150000元，2014年7月28日缴纳剩余房款65000元,2014年9月30日缴纳认筹金142052元，2015年6月30日交房日缴纳房款10015.28元，合计367067.28元，已厦行完成合同约定的付款义务，而被告怠于履行办理和提交产权备案登记手续，致使原告不能按合同的约定及时拿到产权证书。因为上述房款大部分是原告从亲戒、朋友多处借来的并带有利息。由于被告不积极提交办理房产登记手续，使原告不能去贷款偿还他人的借款，给原告造成了很大的损失。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告艾黎公司辩称，1、被告依法不是办理房屋产权证书的主体，不具备向原告办理产权证书的资格。依据《城市房地产管理法》第六十一条第二款：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”的规定，被告不是房屋所有权证书的核发办理单位，无资格也无能力为原告办理房屋产权证书。2、被告依《经济适用住房买卖合同》的约定，向房屋产权登记机关提交了办理案涉房屋权属登记所需的资料，其合同义务已经履行完毕，不应承担违约责任。按照被告与原告签订的《经济适用住房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：被告应当在经济适用住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2015年6月30日向原告交付了案涉房屋，并于2015年5月向兰州市房地产交易中心报送了办理权属登记需提供的资料，且至今仍在积极办理中，其已经全面履行了合同约定的义务，对此被告不承担任何违约责任。3、案涉房屋产权登记面积至今还未确定，结算面积差额房款的条件尚未成就。依据《经济适用住房买卖合同》第五条面积确认及面积差异的处理的约定：经济适用住房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积最终以房管部门核定的为准。目前，案涉房屋的产权登记证书房产管理部门尚未核发，其登记面积房管部门尚未最终核定。因此，原告向被告主张退还多收差额面积房款的诉请，因面积差额尚不能准确计算，被告不具备向其结算面积差额并退还差额房款的条件。同理，在面积差额无法计算的情形下，被告也不具备向其结算面积差额部分契税并退还的条件。4、被告不是案涉房屋的物业服务单位，对于原告退还物业费的诉请，其应向相关单位主张，被告不是适格主体。双方签订的是《经济适用住房买卖合同》，仅对案涉房屋的位置、价款、面积、付款、交付等明确了双方权利义务，对于物业管理的内容合同第十五条明确作出约定，并约定了服务单位，因此，原告关于退还物业费的诉讼请求，应当向该物业服务单位主张，而非被告。5、被告无义务向原告提供竣工验收报告。被告在向原告交付房屋时，已经按照《商品房销售管理办法》第三十二条的规定及《经济适用住房买卖合同》第十一条的约定，向其提供了该房屋经验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告诉请的竣工验收报告不属于法律规定和合同约定应当由被告向其提供的资料。因此，被告无义务向原告提供艾黎大厦竣工验收报告。综上所述，被告已经全面履行了《经济适用住房买卖合同》约定的义务，其不是办理房屋产权证书及退还物业费的主体。案涉房屋产权登记面积尚未最终核定，无法准确计算差额面积及差额房款，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求的成立提交了以下证据:2014年7月29日的《经济适用住房买卖合同》、2014年7月12日的借条、2014年9月20日的借条、2014年7月16日的房款收据、2014年7月28日的房款收据、2014年9月30日的房款收据、2015年6月30日的房款收据、兰州房地产测绘中心房屋面积测绘成果报告书、物业费收款收据六份、2015年6月30日的契税收据、2015年6月30日的办证费收据、财政部税务总局关于契税的通知、利率表通知、2015年6月30日的有线电视初装费、天然气初装费、维修基金收据三份。被告为证明其答辩意见的成立提交了以下证据:2014年7月29日的《经济适用住房买卖合同》、2015年6月30日的验收清单、2014年7月16日的艾黎园丁大厦经济适用住房购房计算表、2014年1月6日的房屋面积预测绘委托书、2014年3月24日的兰州房地产交易中心发票、艾黎公司2015年5月5日的公函、房屋面积测绘委托合同、《房屋面积测绘成果报告书》兰房中界（2016）125号、兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2014年7月16日，原告在被告提供的艾黎园丁大厦经济适用住房购房计算表上签字，并向被告支付了房屋认筹金150000元，拟购买被告开发的位于兰州市城关区××路××号××号××房××幢××单元××层××号××住房一套。2014年7月29日，原告李昊轩与被告艾黎公司签订了《经济适用住房买卖合同》，该合同载明：被告以划拨方式取得位于兰州市城关区××路××号××号地块的土地使用权，该地块规划用途为经济适用房用地；原告购买的经济适用住房为预售经济适用住房，具体为本项目中的第1幢3单元34层04号住宅房，建筑面积为74.51平方米，单价为每平方米4792元，房款合计为357052元；根据双方约定的计价方式，本合同规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；经济适用住房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；经济适用住房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，差异值在±0.5%以内（含本数的），双方互相不退、不补房款，差异值大于0.5%的，以房管部分核定的为准，据实结算房价款；被告须于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的经济适用住房交付原告使用；经济适用住房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示该房屋经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接；被告应当在经济适用住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告按同期银行活期存款利率向原告计付利息，作为向原告支付的违约金；在小区业主委员会未选定物业管理机构之前，被告指定甘肃艾黎物业管理有限公司负责物业管理。双方还约定了其他事宜。2015年7月28日，原告向被告支付了房屋认筹金65000元，2014年9月30日，原告向被告支付了房屋认筹金142052元,2015年6月30日，原告向被告支付房款10015.28元，还缴纳了契税5506.01元、办证费286.5元、有线电视初装费360元、天然气初装费3567元、维修基金5362元。同日，双方办理了房屋交接手续，原告签订了验收清单，被告向原告交付了案涉房屋。原告向被告共计缴纳房款367067.28元，但原告至今未取得案涉房屋的不动产权属证书，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，2014年1月6日，被告向兰州房地产测绘中心作出房屋面积预测绘委托书，委托兰州房地产测绘中心对被告建设的位于兰州市城关区××号××幢房屋进行预测绘,并缴纳了测绘费。2015年5月5日，被告向兰州房地产交易中心出具公函，委托其员工贾翔办理“艾黎大厦”预测绘转实测绘有关事宜。之后，其员工贾翔代表被告与兰州房地产交易中心签订了《房屋面积测绘委托合同》，被告委托兰州房地产交易中心对被告建设的位于兰州市城关区××路××号××幢房屋（项目名称为“艾黎大厦”）进行房屋面积测绘。之后，兰州房地产测绘中心作出了兰房中界字（2016）125号兰州房地产测绘中心房屋面积测绘成果报告书，该报告书载明被告提交的建设资料为建筑设计平面图、建设工程规划竣工验收合格书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、红线图、甘肃省建设工程施工图设计文件审查合格书、国有土地使用证、房屋建筑面积测绘委托合同、房屋面积预测绘成果报告书，测绘日期为2016年12月30日，案涉房屋的建筑面积为74.16平方米。但案涉房屋的产权证办理未果。2020年7月16日，兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室受理了被告开发的案涉经济适用住房项目的首次登记，并向被告出具了受理凭证。本院认为，原、被告签订的案涉《经济适用住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据上述合同的约定，原告作为买受人，主要负有支付房款和办理产权证所需有关费用的义务，被告作为出卖人主要负有按照合同约定交付房屋并将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。虽然上述合同约定:“被告应当在经济适用住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。”但根据本案查明的事实，被告于2015年5月即委托兰州房地产交易中心进行房屋面积测绘,并向测绘部门提交了相关的测绘资料，该事实说明被告在2015年5月就已开始履行合同约定的办理权属登记的义务，同时结合原告于2015年6月30日入住涉案房屋的事实，可知被告在合同约定的期间内已将办证所需资料提交到相关职能部门。而房屋测绘是办理产权证的前置条件，被告在测绘时将相关材料提交至兰州市房产交易中心测绘中心起就已进入办理产权证的办证期。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”因此,原告是申办房产证的法定义务人，被告负有协助的义务，况且被告已提交了相应的办证资料，未怠于履行合同义务。根据被告提交的兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）可知，目前被告正在协助原告办理房屋产权证过程中，故本案被告并未违反合同约定。因此，对原告要求被告立即为其办理涉案房屋所有权证书并支付迟延办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。另,被告应当继续履行办理房屋权属证书的其他协助义务。关于原告要求被告赔偿损失55060元的请求，原告陈述其主张的该损失是指案涉房屋的房款主要是由其借款筹集到的，被告至今未办证应承担其借款的利息损失。本院认为，如上所述，被告并未违约，故原告要求被告承担该损失无事实与法律依据，对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还所收的物业费211.792元的请求，根据原告提供的物业费发票可知，收取物业费的主体并非被告，故原告要求被告退还物业费无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被退还多收差额面积的房款11692.48元的请求，本院认为，虽然案涉房屋的产权证尚未办理完毕，但案涉经济适用住房项目已经兰州房地产测绘中心测绘，案涉房屋的建筑面积为74.16平方米，故应依据合同约定以该建筑面积据实结算房价款。根据查明的事实，虽然合同约定总房款为357052元，但原告实际向被告支付房款367067.28元。结合测绘报告可知，案涉房屋的最终房款应为355374.72元（74.16平方米×4792元），故被告应将多收的房款11692.56元退还给原告，但原告主张的退还房款数额为11692.48元，故以原告主张的数额为准，本院对于该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告退还多收契税1745.3772元的请求，本院认为，虽然案涉经济适用住房项目已经兰州房地产测绘中心测绘，案涉房屋的建筑面积为74.16平方米，但案涉房屋的产权证正在办理中，对于契税收取标准及数额尚不明确，最终应以契税发票为准，故对原告的该项请求，本院暂不予支持，原告可待取得契税发票后，再行主张权利。关于原告要求被告提供艾黎大厦竣工验收报告及相关房产资料的请求，原告陈述其该请求主要指要求被告提供大楼相关的建筑资料及平面图等。本院认为，合同约定:“双方进行验收交接时，出卖人应当出示该房屋经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。”根据该约定，被告仅仅负有在交接时出示案涉房屋经验收合格的证明文件的义务，而且若被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。但原告已于2015年6月30日办理了案涉房屋交接手续，故原告现要求被告向其提供案涉房屋所在经济适用住房项目建筑资料及平面图的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告甘肃艾黎房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李昊轩退还多收的房款11692.48元；二、驳回原告李昊轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元（已减半），原告李昊轩承担789元，被告甘肃艾黎房地产开发有限责任公司承担46元（于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二一年四月二十七日书记员  郭桂荣