安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终347号 上诉人（原审原告）:黄山市自然资源和规划局，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路203号。 法定代表人：徐东海，该局局长。 委托诉讼代理人：吕泽民，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方歆，安徽道同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥浩顺物业管理有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路12号黄山尚公馆3-4A308。 法定代表人：刘兴平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：黄山港荣酒店投资管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路12号。 法定代表人：郭育林，该公司执行董事兼总经理。 上诉人黄山市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）因与被上诉人合肥浩顺物业管理有限公司黄山分公司（以下简称浩顺公司）及原审第三人黄山港荣酒店投资管理有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人资源规划局的委托诉讼代理人吕泽民、方歆，被上诉人浩顺公司的委托诉讼代理人黄正巍到庭参加诉讼，第三人港荣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资源规划局上诉请求：1.依法撤销安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初115号民事判决书；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉利港尚公馆7幢126号房屋并非物业用房，一审法院认定事实不清。根据建字341000201200030号建设工程规划许可证及其附件，利港尚公馆2-7#楼的物业用房位于利港尚公馆3-4幢，面积为281.55㎡。被上诉人称利港尚公馆7幢126号房屋系物业用房，与事实不符。故黄山市中级人民法院（2020）皖10民初115号民事判决书认定事实不清，应予撤销。安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10执异18号执行裁定书亦认定事实不清，利港尚公馆7幢126号房屋不属于物业用房。被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条判决驳回上诉人诉讼请求，适用法律错误。案涉利港尚公馆7幢126号房产登记在港荣公司名下，不属于物业用房，依法不能适用《物业管理条例》第三十七条和《中华人民共和国物权法》第八十二条之规定，即上述案涉房产所有权不属于利港尚公馆全体业主共有，被上诉人也无权对上述案涉房产进行管理。故被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。 浩顺公司辩称，1.被上诉人从黄山市城建档案馆调取的《黄山尚公馆2#5#6#7#首层平面图》载明，案涉7幢126室在规划设计时，系按照整个小区的消防控制中心的用途进行规划，也是按照消防控制中心现状进行使用，并非临时为了逃避债务履行而擅自进行的用途变更。建设单位在进行备案登记时，也是以消防控制中心进行报备。登记为商业性质，是房管部门的登记错误，但是改变不了物业用房的根本属性，不能因为权属登记失误的原因，而损害小区全体业主的合法利益。2.物业管理用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、业主委员会活动用房等，也包括消防控制室，上诉人认为规划许可证记载的物业用房面积仅为281.55平米，且设置在3-4号楼，忽略了物业用房还有其他类型和用途的分别。根据该小区规划许可证总建筑面积计算为16.5万平米，按照《安徽省物业管理条例》千分之三的比例配置物业用房为495平米，包含7幢126室的面积，也远未达到配置要求。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。上诉人仅依据涉案房屋仍登记在一审第三人名下，即认为有权进行执行，忽略了案涉房屋系整个小区公用设施的本质属性。3.根据被上诉人举证的《前期物业服务合同》，被上诉人系开发商选聘的前期物业公司，具有对整个小区及7幢126室的物业管理权。《前期物业服务合同》第2条也记载了浩顺公司有权对物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理。根据《安徽省物业管理条例》，前期物业服务合同作为买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。案涉7幢126室属于物业配套的共用设施设备的消防控制室，系全体业主共有所有权。被上诉人作为共用设施设备的管理人，当全体业主的所有权受侵犯时，在小区业主大会及业主委员会没有成立的情况下，有权依法代表全体业主进行维权。上诉人要求查封、拍卖物业用房，侵犯了被上诉人的物业管理权，被上诉人有权参与诉讼，依法维护自己的权利，因此上诉人辩称被上诉人不享有排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。 港荣公司未进行答辩。 资源规划局向一审法院提出诉讼请求：一、撤销黄山市中级人民法院（2020）皖10执异18号执行裁定；二、按黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号执行裁定书的裁决内容，对黄山市屯溪区××路××号××幢××号的房产继续查封；三、按黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号之一执行裁定书的裁决内容，对黄山市屯溪区××路××号××幢××号的房产继续执行评估、拍卖；四、本案诉讼费由浩顺公司承担。 一审法院经审理查明：资源规划局与港荣公司国有土地使用权出让合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的黄山仲裁委员会2019年11月12日作出的（2018）黄仲裁字第115号裁决书，于2020年1月2日以（2020）皖10执2号立案执行，于2020年4月28日以（2020）皖10执2号之一执行裁定书查封了被执行人港荣公司名下位于黄山市屯溪区滨江东路12号利港尚公馆26套不动产。一审法院在执行过程中，案外人浩顺公司于2020年7月20日对查封港荣公司的位于黄山市屯溪区××路××号××幢××室房产提出书面异议。经审查，一审法院认为浩顺公司的异议成立并于2020年8月14日作出（2020）皖10执异18号执行裁定书，中止对黄山市屯溪区××路××号××幢××室房产的执行。资源规划局不服上述裁定，遂提起本案诉讼。 屯溪区滨江东路12号利港尚公馆目前未成立业主大会及业主委员会。浩顺公司根据其与港荣公司的前期物业服务合同对利港尚公馆项目提供前期物业管理服务事宜。利港尚公馆7幢126室房产已将所有电缆线路和配电柜铺设完毕，且设置了消防和监控安检设备，为涉案小区的消防监控中心，承担整个小区的安全监控和消防职能。 一审法院认为，物业管理用房是开发建设单位根据规划许可有关规定，配置并无偿转让给业主，用作物业管理办公、业主委员会议事、服务经营等活动的用房。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。根据上述法律法规规定，物业用房的所有权应归全体业主共同所有。因此涉案房屋虽现登记在港荣公司名下，但其所有权归利港尚公馆全体业主所有，资源规划局以案涉房产属港荣公司所有并要求执行该房产的诉讼请求不能成立。另外，《中华人民共和国物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”因此，浩顺公司作为利港尚公馆的物业服务企业，在该公馆尚未成立业主大会及业主委员会的前提下，为维护全体业主的共同利益，在该案中以案外人的身份提出执行异议，并无不当。 综上，资源规划局诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《物业管理条例》第三十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回资源规划局的诉讼请求。案件受理费80元，由资源规划局负担。 二审中，浩顺公司新提交以下两组证据： 证据一、前期物业服务合同，证明被上诉人作为案涉小区的物业管理人，根据《物业服务合同》第二条和《民法典》第284、285、937条的规定，有权对侵害业主共有财产的行为提起诉讼。 证据二、黄山尚公馆2#5#6#7#首层平面图，证明案涉的7幢126室在规划时即作为案涉整个小区消防控制中心报备，其性质属于业主共有财产。 资源规划局质证：对证据一，真实性无法判断，要求核对原件，对合法性和关联性未发表意见，无法达到其证明目的。对证据二，盖有印章的规划设计图无法达到其证明目的，真实性无法判断。 庭审之后，资源规划局对上述两份证据又进行了核对并质证：证据一合同上既没有落款时间，也并未就物业服务期限做出约定，对该组证据真实性、合法性和证明目的均不予认可。对证据二真实性和证明目的不予认可。 本院认证：关于证据一，浩顺公司的证明目的是其有权提起诉讼，但在资源规划局的上诉状中对浩顺公司提起诉讼并未提起上诉，故该证据与本案争议焦点无关，在本案中不予采信。对证据二，庭审中浩顺公司提供了原件供各方查看，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将结合其他事实予以认证。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：浩顺公司对案涉房产的民事权益能否阻却人民法院强制执行。 经查，案涉利港尚公馆7幢126室房产已作为案涉小区的消防监控中心，铺设了电缆线路和配电柜等设施，设置了消防和监控安检设备，从浩顺公司提交的证据也能够予以印证。资源规划局上诉提出根据建字341000201200030号建设工程规划许可证及其附件，案涉利港尚公馆7幢126号房产不属于物业用房。对此，浩顺公司进行了合理解释，且案涉房屋的用途已经查明，资源规划局认为案涉房屋不属于物业用房，与客观事实不符，本院不予采信。案涉小区目前未成立业主大会及业主委员会，浩顺公司作为案涉小区的物业管理公司，为利港尚公馆项目提供前期物业管理服务。物业用房的所有权应归全体业主共同所有，案涉房屋虽现登记在港荣酒店名下，但其所有权归利港尚公馆全体业主所有。资源规划局以该房产属港荣公司所有并要求执行该房产的诉讼请求不能成立。 综上，资源规划局的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由黄山市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛富文 审 判 员 王依胜 审 判 员 陈小艳 二〇二一年四月六日 法官助理 赵方超 书 记 员 张丽娟