广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16233号原告（反诉被告）：深圳市忆居物业管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区石岩街道龙腾社区光辉路21号华富厂宿舍楼301，统一社会信用代码：91440300MA5F69RC7N。法定代表人：曾国斌，总经理。委托诉讼代理人：杨建强，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪丽，广东商达（福田）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐家瑶，女，汉族，1995年11月24日出生，住址：广东省博罗县。委托诉讼代理人：黄立，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚楠，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）深圳市忆居物业管理有限公司（以下简称忆居公司）与被告（反诉原告）徐家瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨建强，被告的委托诉讼代理人黄立、李亚楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忆居公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房租和水电费人民币74814.44元（租金和水电费自2020年2月计算至实际搬离之日）；2、被告向原告支付违约金人民币64000元（从押金中扣除），并支付免租期内的租金人民币9870元、中介费用人民币38000元；3、诉讼费用由被告承担。原告于庭审中明确第一项诉讼请求中具体费用如下：2月份拖欠房租14000元，3月份拖欠房租、水电费25993元，4月份拖欠房租、水电费34821.44元（计算至4月16日）。事实与理由:原被告于2019年11月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区出租给被告使用，合同期限自2019年11月11日起至2021年11月10日止，厂房押金为64000元，租金为每月34000元，电费1.28元／度，水费8元／吨，水电费均按月计算。按照合同第三条第一款约定，原告有每月向被告收取房租及其他相关费用的权利，被告有按时向原告支付房租及其他相关费用的义务，被告自2020年2月至2020年5月10日拖欠原告房租和水电费共计74814.44元，被告构成违约，根据合同第二条第一款约定，若被告违约，被告在承担其他违约责任的同时还应支付免租期内的全部租金及中介费用给原告；合同第四条第三款约定，合同期间如任何一方违约均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金；故根据合同约定，被告要支付违约赔偿金64000元（从押金中扣除），疫情期间免9天的租金9870元，中介费38000元及所欠租金水电费74814.44元，共计122684.44元。被告拖欠租金，至今仍占用原告房屋，给原告造成较大损失，恳请法院查明事实依法维护原告的合法权益。被告徐家瑶答辩并反诉称，一、原告的诉讼请求一计算方法错误，被告应支付费用为26814.864元，请求法院予以核实。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，由于涉案房屋未取得合法建筑证书，因此，原被告双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同。被告向原告支付的房屋占有使用费应计算至被告撤离之日。第二，关于2020年2月租金事宜，恳请法官依据公平原则，酌情认定2020年2月被告应缴款项，理由如下：首先，由于2020年2月和3月处于新冠疫情爆发期间，租赁场地处于封锁状态，被告无法正常经营。根据原告提交证据第14页聊天记录所示“原告于2020年2月20日向被告通过微信方式发送复工复产的通知和承诺书”，足以说明，2月份因疫情影响无法正常营业。其次，根据被告提交证据第17页聊天记录所示，涉案房屋所在场地截至2020年3月6日仍未敞开大门，致使被告无法正常开展业务经营，无法产生任何盈利。第三，关于2020年4月份租金的事宜，租金应计算至2020年4月9日，即不需要支付4月租金。理由如下：首先，根据原告提交《缴费通知书》第8页所示“租金34000元（4月10日到5月9号），足以说明，租金缴纳时间节点为每月10日”；其次，被告提交聊天记录第11-12页所示，原告于2020年4月9日强行扣押并迁出涉案房屋内的物品致使被告搬离涉案房屋，被告认为，原告将被告物品从涉案房屋迁出的时间即被告的撤离时间。第三，据了解，现在原告已经将涉案房屋出租给案外人。综上，被告认为，被告向原告支付的费用应计算至2020年4月9日，其中，2020年2月被告已缴纳2万元，剩余未缴纳1.4万元恳请法院依据公平原则酌定。2020年4月因被告在9日已搬离且原告知情，被告并未使用2020年4月的房屋，因此，被告无须支付2020年4月租金。二、原告的诉讼请求二无事实与法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：（一）关于违约金：由于《房屋租赁合同》无效，违约金条款当然无效，请求法院予以驳回。（二）关于免租期内的租金：由于《房屋租赁合同》无效，合同第二条第一款规定当然无效，被告无需承担免租期内的租金。且，该免租是涉案房屋权益人于新冠疫情期间针对租赁客户制定的优惠政策，原告与被告均无需承担该部分租金，换言之，该免租期内的租金并非原告的损失，故原告请求被告承担该部分租金无任何依据。（三）关于中介费用：第一，由于《房屋租赁合同》无效，合同第二条第一款当然无效；第二，原告与被告签订《房屋租赁合同》时，原告从未向被告告知存在中介费用，被告也没有见过中介人员。第三，原告并未向法庭提交中介费支付的相关证据证明。第四，无效《房屋租赁合同》第二条第一款“介绍费用为乙方租赁房屋的一个月租金”，而原告提交证据第17页《收据》中显示“中介费人民币38000元”，既非原合同约定每月租金48000元，亦非修改后的合同约定每月租金34000元，完全与事实不符；原告的请求无任何事实与法律依据。三、原告对涉案房屋押金计算错误，押金抵扣基数应为96000元。原、被告双方于2018年7月11日签订原合同。2019年11月1日，经双方协商一致变更原合同租赁面积、押金、租金并重新签署《租赁合同》，涉案房屋押金也随着相应减少，但忆居公司并未向徐家瑶退还减少部分的押金32000元，徐家瑶曾多次向忆居公司催要无果。被告向本院提出反诉请求：一、确认徐家瑶与忆居公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、忆居公司向徐家瑶返还押金96000元；三、忆居公司向徐家瑶返还扣押物品。被告于2021年4月19日撤回第三项反诉请求。原告忆居公司针对反诉辩称，被告的反诉请求不成立，法院应依法驳回。意见如下：一、原、被告签署房屋租赁合同系双方真实意思表示，并没有违反法律行政法规的相关规定，且原告已向被告实际交付了房屋，被告也实际使用了房屋，并没有任何影响被告使用房屋的因素存在。涉案房屋是官田村（深圳市官田股份合作公司）的房屋，建于1989年，1990年竣工，2002年12月16日在深圳市宝安区经过村委会申请进行了深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报登记，登记的编号为T7-0201-B00642，属于政府依法登记的历史遗留房屋，深圳市各级法院对该类房屋是按合法房屋对待的。因此该房屋不属于违法建筑。基于该房屋建立租赁合同，依法应属于有效合同，因此徐家瑶主张该房屋违反法律强制性规定没有事实和法律依据。消防验收合格证书也不属于该房屋强制性的要求，并没有影响该房屋正常使用的任何因素。因此，徐家瑶的反诉请求没有事实及法律依据，应按照原被告之间签订的《房屋租赁合同》来确定双方的权利义务。二、返还物品、押金因属于被告单方面终止合同，根据合同约定押金不予退还，物品根据合同约定，原告有权自行处置，但是原告因被告拒不拉走其物品，原告已将物品另行存放至他处，原告可配合被告随时自行拉走，物品明细以被告实际留在现场的为准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年11月1日，忆居公司与徐家瑶签署《房屋租赁合同》，约定忆居公司将位于深圳市宝安区出租给徐家瑶使用，合同期限自2019年11月11日至2021年11月10日。2019年11月1日起正常缴费。厂房押金为64000元，厂房租金为34000元。徐家瑶交清所有押金和首月费用后，忆居公司需支付中介费用给徐家瑶的介绍方（介绍费用为租赁房屋的一个月租金）。若徐家瑶违约，徐家瑶在承担其他违约责任的同时还应支付免租期内的全部租金及中介费用给忆居公司。忆居公司主张支付了中介费38000元，并提交了一份由案外人王锋于2018年7月16日开具的收据予以证明，收据记载：确认收到永强五金厂二楼家私厂中介费人民币38000元。因徐家瑶未按期支付租金等费用，忆居公司于2020年4月16日向其发出《缴费通知单》，通知缴纳2月房租欠费14000元，3月房租水电欠费25993元（减免9天），4月10日到5月9日的租金34000元，上月电费781.44元，水费40元，合计74814.44元。《缴费通知单》中同时注明，如5月1日前不结清水电房租，视为徐家瑶违约，忆居公司将单方解除合同。忆居公司主张“减免9天”是减免了9天房租共9870元作为对租户的支持，现在本案中要求徐家瑶支付。另查，3月房租水电欠费25993元中包含厂房租金24130元、电费1799元及水费64元。徐家瑶主张因疫情影响，在2020年2月至2020年3月6日期间，由于涉案房屋厂区的大门未开，车辆不能进入，致其无法正常使用涉案房屋；忆居公司主张徐家瑶承租涉案房屋用作仓库，物品都存放在内，可以正常使用，车辆人员也可以正常进出，只是因疫情管控检查比较严格。徐家瑶提交了其与忆居公司工作人员的微信聊天记录以证明其主张，记录中显示徐家瑶于2020年3月6日询问“大门口可以开封了吗？我想开门都没用呢，门封着都不知道哪里进”，忆居公司回复称“正门口是开着的，也有保安驻守那里”，徐家瑶称“没有开，只是有车卸货可以开一下就要关上了”，忆居公司回复称“明天我再看看”。2020年4月25日，徐家瑶向忆居公司发出《解除合同通知书》，主张因受新冠肺炎疫情影响，其经营活动受到较大影响，无法正常经营，其曾于2020年4月19日通知忆居公司不再继续租赁涉案房屋，但忆居公司未作表态。截至本函发出之日，该物业由忆居公司控制，其放置于物业内的物品无法取回。故特致函解除双方签署的《房屋租赁合同》，忆居公司应于收到该通知之日起10日内联系徐家瑶退还其支付的押金并协助其搬离物业内的物品。关于返还房屋时间。徐家瑶主张其于2020年4月9日向忆居公司交还涉案房屋，并提交了双方的微信聊天记录予以证明，主张忆居公司已扣押了徐家瑶的设备，导致无法经营，徐家瑶已搬离该物业，证据中显示徐家瑶于2020年4月9日问“你扣押我的货请问你保管好还是我叫人拉回”，忆居公司回复称“我保管好，大把地方给你放”，并于次日向徐家瑶发送了货物照片。忆居公司对此不予认可，主张其系于2020年4月25日收到徐家瑶的解除合同通知书后，才自行收回房屋，并将房屋内的物品搬到其他的地方。另查，1、忆居公司于庭审中确认涉案房屋已申报历史遗留违法建筑，但尚未作出处理决定，亦未取得建设工程规划许可证。2、原、被告曾于2018年7月签署过租赁合同，承租的物业面积为2100平方米，徐家瑶于2018年7月7日至7月12日向忆居公司支付共计144000元，徐家瑶主张该款项即为当时约定的一个月租金48000元及相当于两个月租金的租赁押金96000元，后双方约定变更租赁物业面积，押金亦相应调整为64000元，忆居公司将金额为96000元的押金收据收回，重新开具了金额为64000元的押金收据，但未退还押金差额32000元，徐家瑶同时提交了租金收据（用户名称为金宝家私或永强金宝）以证明当时的租金标准为48000元/月。忆居公司对此不予认可，主张双方于重新签署涉案合同时已就款项结算清楚才重新开具押金收据，庭审中表示无法计算清楚徐家瑶支付的144000元是什么款项。3、2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。4、徐家瑶于庭后书面回复法庭，确认已于2020年11月5日前往忆居物业处取回扣押物品。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，涉案物已申报历史遗留违法建筑但尚未作出处理决定，亦未取得建设工程规划许可证，故涉案的《房屋租赁合同》违反了上述规定，应为无效。忆居公司诉请徐家瑶支付违约金的主张，因缺乏合同依据，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，当事人因合同取得的财产应当予以返还，现忆居公司已自行收回涉案房屋，被告应当将其收取的租赁押金返还原告。关于租赁押金。本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁押金为64000元，徐家瑶主张其与忆居公司于2018年签署的租赁合同约定的租赁押金96000元，双方重新签署涉案合同时忆居公司未退还押金差额32000元，但被告对此不予认可，主张双方于重新签署涉案合同时已就款项结算清楚才重新开具押金收据。由于徐家瑶现仅持有金额为64000元的押金收据，未能提交金额为96000元的收据以证明其主张，而被告有关结清款项的主张亦与一般交易习惯相符，故本院采纳忆居公司的主张，忆居公司应向徐家瑶退还押金64000元。有关搬离房屋时间的认定。本案中，忆居公司主张其于2020年4月25日自行收回房屋，徐家瑶对此不予认可，主张其设备于2020年4月9日被忆居公司扣押，其已于当日交还物业。经查，忆居公司主张的收回房屋时间实际为其收到徐家瑶发出的解除合同通知书的时间，徐家瑶在通知书中亦表明已于2020年4月19日表示不再继续租赁涉案房屋，并要求取回放置于物业内的用品；结合徐家瑶提交的2020年4月9日的微信聊天记录可以推定，涉案房屋自当天其已非由徐家瑶管理使用。因此，本院采纳徐家瑶的主张，确认忆居公司已于2020年4月9日收回房屋。有关房屋占有使用费的支付。本案中，忆居公司主张徐家瑶尚拖欠2020年2月房租14000元，3月房租水电欠费25993元（减免9天），4月10日到5月9日的租金34000元，上月电费781.44元，水费40元，合计74814.44元。忆居公司在本案中要求徐家瑶一并支付上述减免的9天租金9870元。徐家瑶主张由于疫情影响，且厂区至2020年3月6日仍未敞开大门，其于2020年4月9日即已搬离涉案房屋，其无需支付免租期内的租金及4月的租金，并请求酌情认定2月的应缴款项。对此，本院认为，在疫情影响下出台的疫情防控措施，确实导致车辆及人员进出社区受限，但徐家瑶提交的微信聊天记录不足以证明在2020年3月7日之前其无法进出及使用涉案房屋，即便情况属实，亦未导致涉案的房屋租赁合同无法履行，且广东省政府启动重大公共突发卫生事件响应级别已于2020年2月24日9时起调整为二级。宝安区人民政府于2020年2月17日发布的《深圳市宝安区关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产和保障重大项目建设的若干措施》（深宝府[2020]1号）第二条规定，对承租区政府或区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除2020年2月、3月份租金……鼓励辖区股份合作公司和非国有企业、个人业主参照区政府、区属国企物业的免租措施对承租企业、租户减免租金。参考上述文件规定，综合考虑本案案情，本院酌情判令徐家瑶免予缴纳2020年2月的剩余房屋占有使用费，但其仍应向忆居公司缴纳2020年3月的房屋占有使用费34000元、电费1799元、水费64元，以及4月1日至9日的租金10200元（34000元/月÷30天×9天）、电费781.44元、水费40元。以上3、4月份各项欠费合计46884.44元。有关中介费。忆居公司主张其已支付中介费38000元，依据合同约定，在徐家瑶违约的情况下，该费用应由徐家瑶承担。徐家瑶对此不予认可，且主张中介费金额与双方前后两次租金金额均不一致，即非合同约定的“相当于一个月租金”的中介费数额。对此，本院认为，原、被告双方签署的合同中已明确记载交易过程中会产生中介费，现忆居公司已举证证明其支付了中介费，虽然收据记载的金额与双方约定的月租金金额不一致，但未高于收据开具当时双方的约定租金标准，且收据中记载的租赁物业名称亦为徐家瑶所承租的房屋，因此，本院认可该笔中介费38000元系忆居公司为促成其与徐家瑶之间的房屋租赁合同关系而支付的。但由于涉案合同因涉案房屋不具备建设工程规划许可证或产权证明文件而无效，该笔费用应作为损失由双方按照过错责任负担。忆居物业作为物业的出租方对于合同无效存在主要过错，中介费由忆居物业承担26600元，徐家瑶承担11400元。对于忆居物业的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。关于返还扣押物品的主张。徐家瑶于庭后书面回复法庭确认已于2020年11月5日前往忆居公司处取回扣押物品，并撤回相应的反诉请求，属于其自行处分权利的范畴，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市忆居物业管理有限公司与被告徐家瑶于2019年11月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告深圳市忆居物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告徐家瑶返还租赁押金人民币64000元；三、被告徐家瑶于本判决发生法律效力之日起向原告深圳市忆居物业管理有限公司支付2020年3月及4月的房屋占有使用费及水电费共计人民币46884.44元；四、被告徐家瑶于本判决发生法律效力之日起向原告深圳市忆居物业管理有限公司支付中介费人民币11400元；五、驳回原告深圳市忆居物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告徐家瑶的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2754元，由原、被告各负担人民币1377元；反诉费人民币1100元，由原告负担人民币734元，被告负担人民币366元。原告已预交的案件受理费，由本院予以退还人民币1377元。被告已预交的反诉费，由本院予以退还人民币734元。原告应于本判决生效之日起十日内支付反诉费人民币734元，被告应于本判决生效之日起十日内支付案件受理费人民币1377元，逾期未缴纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年四月二十一日书记员  林 涛书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。