广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初4692号原告：杨善龙，男。委托诉讼代理人：刘源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市禅城区紫南商贸城投资有限公司。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东升禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琛，广东升禾律师事务所律师。原告杨善龙与被告佛山市禅城区紫南商贸城投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告对被告所管理的佛山市禅城区××××××××位A区A24号商业铺位享有优先承租权；2.被告向原告赔偿损失60000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2009年11月份起就一直租用被告佛山市禅城区××××××××位A区A24号商业铺位，租赁合同一年一签，被告之前年年都与原告续签合同，最后一次签订《铺位租赁合同》为2018年12月20日，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。该合同约定：在本合同期限届满，原告需要继续租赁铺位时，在同等条件下，享有优先权。在租赁期间原告严格遵守合同约定的义务与被告的管理制度。该铺位在原告的用心经营之下生意红火，原告也想一直在该铺位经营天津蒸包，但是在前述《铺位租赁合同》即将到期时，被告却突然告知不再与原告续签租赁合同，出于经营需要原告当即表示不同意。双方多次磋商甚至到派出所调解，原告明确表示甚至愿意增加费用租赁该铺位，被告则明确表示是因为政府要求所以需要将原告所在铺面收回自用，用于做菜市场检测室。多次磋商无果后，原告无奈之下只能搬离铺面，但是被告却在2020年4月至5月左右将该铺面另行出租给原临铺的面包房使用。原告在该商铺上已投入大量成本经营，生意也蒸蒸日上，原告甚至愿意加价使用该铺面，被告却以需自用为由拒绝原告的续租申请，但是在收回铺面后却将该铺面另行出租给他人且未通知原告。被告的行为违反了合同的约定，严重损害了原告的优先承租权，给原告的合法权益造成了严重损失。原告在涉案商铺已经营十余年。十年前原告花费20000元转让费从甜品店接手涉案商铺，并对商铺进行装修，原告从开张第一天150元营业额做起来的。前几年店面生意一般，后来在原告的用心经营下生意才很火。原告租赁商铺用于生产经营，在固定区域内形成经营品牌，口碑效应实属不易。在前两年间，原告按照被告的要求制作店面招牌及操作间，产生了一些费用，涉案商铺是原告的品牌经营的重要因素，是承租人的盈利保障。合同约定优先承租权，根据民法典第734条第2款增加了优先承租权的条款，表明国家基本法律意在维护承租人继续使用租赁物实现盈利保障的立法价值和导向。故，现依据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》等法规的相关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：第一，原告未根据双方签订的《铺位租赁合同》约定行使优先承租权，已丧失优先承租的权利。《铺位租赁合同》是被告与原告的真实意思表示，故双方均应受该合同的约束。根据该合同第十五条约定：“本合同期限届满，乙方需要继续租赁铺位时，在同等条件下，享有优先权，但必须在本合同期限届满前三个月，向甲方书面提出续租要求”。此外，优先承租权规定于《中华人民共和国民法典》合同编第十四章租赁合同中，其性质属于优先缔约请求权，而非形成权。换言之，优先承租权应由承租人向出租人提出请求，然后双方按照合同约定进行行使。本案中，双方已经在合同上明确约定了优先承租权的行使期限，原告应根据租赁合同的约定在合同届满前三个月（即2019年9月30日前）向被告书面提出是否继续续约，但被告在该日期前从未收到原告的书面续租申请。由此可见原告已放弃行使优先承租权，不能再以此要求行使优先承租权。第二，原告放弃优先承租权后要求被告继续出租涉案商铺没有事实与法律依据。根据上述第一点分析，原告没有在期限内行使优先承租权，故已丧失优先承租的权利。在此情况下，被告于2019年12月11日通知原告“我司将于租期届满后收回该铺位自用，请其做好搬出准备，并按期结清费用、腾退铺位”，也是为了便于合同到期后双方能顺利交接商铺，提前给予了原告准备的时间，该做法合理合法。其次，被告工作人员与原告沟通协调是在原告已经放弃行使优先承租权之后，该情况下已不存在对出租方的权利限制，双方应遵循租赁合同的“平等自愿”原则重新协商租赁事宜，故被告当然有权不将涉案商铺出租给原告使用，被告收回商铺后，无论是自用还是出租给第三方也与原告无关，更没有违反相关的法律法规。被告收回商铺确实是为了用于设置市场配套所用的检测室，但在被告收回商铺后，2020年1月底开始出现新冠疫情，为了应对疫情，导致相关部门搁置了被告在市场里设置检测室的事宜。而且疫情后，被告经营困难，为了减少损失，被告才在重新将商铺予以出租，但此时离双方终止租赁合同已达5个月之久，被告已与原告结清双方的权利义务关系，数月之后再将空置铺位出租他人，系被告基于权利人自行处分、行使权利之行为，并未侵害原告的优先承租权。由此可见，在整个终止租赁关系的过程中，被告严格按照租赁合同约定履行，并没有侵害原告的合法权益，原告放弃优先承租权后要求被告继续出租涉案商铺，没有事实与法律依据。第三，损害赔偿的前提系权益受到侵害，而被告并未侵害过原告的优先承租权，则无需赔偿其损失。对于原告关于损失赔偿的诉求，被告并无侵犯其优先承租权的行为，且系原告自愿放弃行使优先承租权，现原告基于此权利主张损失赔偿，系自相矛盾之行为，于法无据。综上所述，原告关于优先承租权及损失赔偿的主张，均于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告工商登记信息，证明原、被告主体资格。2.《铺位租赁合同》，证明2018年12月20日，原、被告双方签订铺位租赁合同，租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日，双方约定在本合同期限届满，原告需要继续租赁铺位时，在同等条件下，享有优先权。3.录音光盘及摘要，证明被告明确表示因为政府要求所以需要将原告所在铺面收回自用，用于做菜市场检测室，故不与原告续租。原告明确向被告表示续租涉案铺位。4.图片，证明被告在收回商铺后将该商铺另行出租给原临铺的面包房使用。5.微信聊天记录（原告与被告工作人员），证明原告多次与被告协商续租事宜。6.2019年商家年报，证明原告2019年在案涉商铺的营收情况。被告在诉讼中举证：1.《通知》，证明被告因在期限内没有收到原告优先承租的书面申请，于2019年12月11日向原告出具通知，要求其按期结清费用、腾退商铺。上述通知已按照原告指定的通讯地址送达。2.保证金收据及支出证明单，证明《铺位租赁合同》期限届满后，原告腾退商铺，被告退还相应保证金，现被告与原告之间的权利义务已结清，双方已无法律责任纠纷。原告签收保证金未提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3、5，无法核实其真实性，本院不予采信；证据4，与现场情况相符的，本院确认其真实性；证据6，与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据1，无法证明该通知送达给原告，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月20日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《铺位租赁合同》（合同编号：AH2019023A），主要约定：第一条租赁标的物概况。1.甲方出租给乙方的商业铺位，位于佛山市禅城区××××××××位A区A24号商业铺位。2.计租面积暂为34平方米。第二条租赁期限：2019年1月1日至2019年12月31日共一年。第三条租金标准：每月租金1020元。第五条乙方签订本合同时，向甲方交纳保证金1000元，用于保证乙方完全履行本合同约定的义务。在本合同期限内，乙方无违约行为的，本合同期限届满后，甲方向乙方退还保证金。第十五条本合同期限届满，乙方需要继续租赁铺位时，在同等条件下，享有优先权。但必须在本合同期限届满前三个月，向甲方书面提出续租要求。乙方有发生扣减保证金行为的，必须补足保证金，否则视为乙方放弃优先权，甲方有权另行出租，在本合同的有效期内，乙方有违约行为的，不享有优先续租权。2018年12月22日，被告开具收据确认收到原告支付的租赁保证金1000元。2020年1月6日，原告确认收到被告退回的租赁保证金1000元。诉讼中，原告陈述：根据交易习惯，被告通知原告续租，原告去办理续租。2019年12月被告通知原告不续租，原告当即向被告表示要续租。被告陈述：被告将涉案商铺出租予案外人，租赁期限自2020年5月7日至2020年12月31日，与原告的租金标准一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《铺位租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。关于优先承租权的诉请。原告主张在上述合同即将到期时，被告以涉案商铺应政府要求用作菜市场检测室为由告知原告不再续租合同，原告表示不同意，协商无果后原告搬离涉案商铺，但此后被告将该商铺另行出租给案外人使用，被告的行为违反了合同约定，损害了原告的优先承租权。涉案《铺位租赁合同》第十五条约定：“本合同期限届满，乙方需要继续租赁铺位时，在同等条件下，享有优先权。但必须在本合同期限届满前三个月，向甲方书面提出续租要求……”根据查明的事实，原告没有按约在合同期限届满前三个月内提出续租要求。原告自述根据习惯由被告通知原告续租，原告才办理续租事宜，被告于合同即将到期前通知原告不再续租，原告表示要求续租。虽原告在超出合同约定的期限提出续租申请，但双方最终达成的合意系由原告搬离，被告退还保证金，不再续租。双方亦已实际履行了各自的义务，合同已于到期时终止。被告在合同终止后5个月将涉案商铺出租给案外人，属其自行处分的权利，并没有侵犯原告的权利，该行为也与原告无关。现原告主张对涉案商铺享有优先承租权缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于赔偿损失的诉请。原告以被告损害其优先承租权为由主张被告赔偿损失，因前述诉请未获法院支持，故本院对原告的该项主张亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨善龙的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取650元，由原告杨善龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年四月七日书记员  林嘉敏