河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1381民初787号原告：王天宇，男，汉族，1996年12月8日出生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王欣欣，女，汉族，1988年1月22日出生，住河南省淅川县，系原告王天宇姐姐。委托诉讼代理人：曹俊峰，男，汉族，1974年11月5日出生。被告：刘爽，男，汉族，1980年2月20日出生，住河南省南阳市宛城区。被告：王帮菊，女，蒙古族，1982年8月22日出生，住址同上。原告王天宇与被告刘爽、王帮菊为确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王天宇委托诉讼代理人王欣欣、曹俊峰，被告刘爽到庭参加了诉讼，被告王帮菊经本院合法传唤，未按时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王天宇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告王天宇与被告刘爽、王帮菊签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告刘爽、王帮菊退还原告王天宇支付的购房款222000元，并自2019年8月23日开始按照银行同期同类贷款利率计算利息至房款全部退清之日止；3、案件受理费由被告刘爽、王帮菊承担。事实与理由：原告王天宇与被告刘爽、王帮菊经中间人丁露介绍达成房屋买卖意向，后双方于2019年8月23日签订了房屋买卖合同，合同约定被告刘爽、王帮菊将位于邓州市桥店社区四网格326号电梯七楼南户转让给原告王天宇，总房款为222000元，原告王天宇一次性付清。另外，合同还约定了双方的其他权利义务。原告购买房屋后发现该房产存在重大安全隐患，无法居住生活。另外，因被告刘爽、王帮菊出售的房屋没有相关准建手续，原告王天宇也不能办理房屋登记手续，原告王天宇与被告刘爽、王帮菊签订的房屋买卖合同违反了相关法律法规的规定，依法应被认定为无效合同。综上，为维护原告王天宇的合法权益，望依法判如所请。原告王天宇为证明其诉请事实，向本院提交如下证据：1、原告王天宇身份证复印件，用以证明原告王天宇的身份情况。2、原告王天宇与被告刘爽、王帮菊签订的房屋买卖合同以及被告刘爽给原告王天宇出具的收款收据，用以证明原告王天宇按约定支付清了房款。3、邓州市城乡规划中心出具的证明，用以证明未查到被告刘爽、王帮菊出售房屋的准建手续。4、邓州市人民政府邓政（2018）36号文件复印件，用以证明城区居民个人住宅建房建筑面积不得超过200平方米，楼层不能超过两层，被告刘爽、王帮菊出售的房屋远远超出个人建房的文件规定。被告刘爽辩称：其不同意原告王天宇的诉讼请求。其向原告出售的房屋不是自己开发的，是南阳市宛城区人民法院通过执行程序执行过来的。其与被告王帮菊出售给原告王天宇的房屋是通过中间人丁露、郑惠介绍的，当时，在双方签订房屋买卖合同之前就已经告知原告该房屋不能办理产权手续。另外，其实际收到原告王天宇支付的房款为217000元，另外5000元是中介费用。综上，原、被告签订的合同是合法有效的，请求依法继续履行合同。被告刘爽为反驳原告王天宇的诉请，向本院提交如下证据：1、中间人郑惠出具的证明，用以证明原、被告在签订房屋买卖协议前已告知原告此房不能办理房权证。2、以房抵款暨执行和解协议书，用以证明被告出售的房屋是丁建开发的，因丁建欠被告钱，丁建以房抵债，被告出售的房屋是通过南阳市宛城区人民法院执行过来的。被告王帮菊未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。经庭审举证、质证，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合证据的客观性、合法性、关联性，并结合本案的案情，综合予以认定。依据上述采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告王天宇与被告刘爽、王帮菊经中间人丁露、郑惠介绍达成房屋买卖意向，原告王天宇向中间人支付了5000元定金。2019年8月23日原告王天宇与被告刘爽、王帮菊签订了房屋买卖合同，合同约定被告刘爽、王帮菊将位于邓州市桥店社区四网格326号电梯七楼南户出售给原告王天宇，总房款为222000元。合同签订后，原告王天宇向被告刘爽支付了购房款217000元，加上合同签订前5000元的定金，原告王天宇共计支付222000元（其中5000元定金作为原、被告交易房屋的中介费）。被告刘爽在收到原告王天宇支付的217000元购房款后，向原告王天宇出具了222000元的收据。该收据载明：“兹收到王天宇购房款邓州市桥店社区四网格326号电梯七楼南户交来222000元整，贰拾贰万贰仟元￥：222000元，收款人刘爽”。被告刘爽、王帮菊通过中介将出售的房屋钥匙交付原告王天宇，房屋交付后，原告王天宇未装修入住。2021年2月3日原告王天宇以被告刘爽、王帮菊出售的房屋存在重大安全隐患，无法入住，不能办理产权手续，双方的房屋买卖合同违反法律法规的强制性规定为由诉至本院，请求确认房屋买卖合同无效，返还购房款。另查明：案涉房屋系案外人丁建等人开发的。2017年10月11日甲方刘绍东（代理人为刘爽）与乙方丁建、丙方韩萍、丁熙三方签署一份以房抵款暨执行和解协议书，约定丁建将案涉房屋以房抵债抵给刘绍东，三方签字后交宛城区法院备案。2021年3月5日邓州市城乡规划中心出具证明，未发现案涉房屋有准建手续。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”依据上述法律规定，被告刘爽、王帮菊出售给原告王天宇的房屋未有合法的建设手续，也未办理相关的权属证书，原告王天宇与被告刘爽、王帮菊签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”依据上述规定，合同被认定无效后，被告刘爽、王帮菊应将收取的217000元购房款退还原告王天宇，原告王天宇应当将被告刘爽、王帮菊交付的房屋返还给被告刘爽、王帮菊。关于原告王天宇请求返还购房款222000元中5000元定金的问题，因5000元定金被抵作原、被告房屋交易的中介费用，该5000元应视为房屋买卖合同被认定无效后的损失，对于该损失，原、被告在交易房屋时知道或者应当知道没有取得合法手续的房屋不允许交易，现该房屋买卖合同被依法认定为无效，原、被告对此均存在过错，故原告王天宇与被告刘爽、王帮菊应各自承担5000元损失的一半。关于原告王天宇请求退还购房款利息的问题，虽然原、被告间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效，但原告王天宇对此存在过错，且违反了诚实信用原则，对此请求本院不予支持。被告王帮菊无正当理由，未参加诉讼，应视为对自己享有答辩权利的放弃，由此产生的不利后果由自本人负担。综上，为维护当人的合法权益，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王天宇与被告刘爽、王帮菊于2019年8月23日所签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘爽、王帮菊自判决生效之日起二十日内退还原告王天宇购房款217000元；原告王天宇返还被告刘爽、王帮菊位于邓州市南桥店社区四网格326号电梯七楼南户房屋；三、被告刘爽、王帮菊自判决生效之日二十日内赔偿原告王天宇购房款损失2500元；四、驳回原告王天宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2315元，原告王天宇负担1157.5元，被告刘爽、王帮菊负担1157.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张柱峰二〇二一年四月二十日书记员  郝 亚