长春市二道区人民法院民事判决书（2021）吉0105民初193号原告：张庆宇，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：薛亚云、翟敏，吉林雅成律师事务所律师。被告：长春澳澜房地产开发有限公司，住所地：长春莲花山生态旅游度假区雾九路******。法定代表人：汪成志，总经理。委托诉讼代理人：陈瀚文，公司职员。原告张庆宇与被告长春澳澜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆宇及其委托诉讼代理人薛亚云和翟敏、被告澳澜公司的委托诉讼代理人陈瀚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自合同约定交房次日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以1810000元为基础，按照万分之10/日的标准，自2020年1月11日起暂计至2020年7月15日为338470元；以210000元为基础，按照万分之1/日的标准，自2020年1月11日起暂计至2020年7月15日为3927元，以上暂共计342397元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年10月9日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的澳海富春山居项目一期第16幢102号房屋，建筑面积169.08平方米，规划用途住宅，总价1810000元。合同约定被告应于2020年1月10日前交付房屋，逾期超过120日后，如原告要求继续履行合同，应自约定交付期限次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款万分之10/日向原告支付违约金。原、被告于2019年4月30日订立《地下车位使用权转让协议》，约定原告购买澳海富春山居项目DK3库059、060号车位使用权，两个车位总价款210000元。合同约定被告应于2020年1月10日前交付车位，逾期超过60日后，如原告要求继续履行合同，应自逾期之日起至实际交付之日止，被告按已付款万分之1/日向原告支付违约金。合同签订后，原告如约履行上述两份合同付款义务，但被告未按合同约定期限交付房屋及车位，且至今未交付。原告起诉来院。长春澳澜房地产开发有限公司辩称,一、案涉房屋已符合法律规定及合同约定的交付条件，澳澜公司已按照合同约定向张庆宇交付房屋，不存在违约行为。澳澜公司与张庆宇签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2020年1月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”案涉房屋已于2020年1月5日通过竣工验收，已符合“经验收合格”的交付条件，符合合同约定。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，房屋的交付条件为“经验收合格”，故案涉房屋已符合法律规定及合同约定的交付条件。澳澜公司已向原告发送《入住通知书》，并进行多次催告，已完全履行交付房屋的义务，但张庆宇却以要求退房为由一直拒绝接收房屋，澳澜公司对此不存在任何违约行为。二、张庆宇以房屋未交付、质量不合格为由主张支付违约金不符合合同约定及法律规定。张庆宇提出我至今未交付房屋，仅为其主观认为房屋质量不合格而拒绝接收房屋，无证据证明案涉房屋主体结构存在质量问题或存在严重影响居住使用的质量问题。张庆宇以房屋不合格为由不接收房屋，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定。澳澜公司所出售的房屋已经于2020年1月5日经过建设、监理、勘查、施工、设计五方验收合格即符合约定和法定的交付使用条件。另，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。三、因张庆宇无权要求依据《商品房买卖合同》支付违约金，故其主张依据《地下车位使用转让协议》支付违约金亦无事实依据及法律依据。综上，张且宇主张依据《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》支付违约金无事实依据及法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长春市二道区莲花山生态旅游度假区东至开六街南至莲花山大路西至林溪大街北至雾九路澳海·富春山居项目一期第16幢102号，建筑面积169.08平方米房屋。《商品房买卖合同》约定：第四条、记价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米10704.99元，总金额人民币1810000元计算该商品房价款。第六条、付款方式及期限。买受人于2018年10月9日支付房款计人民币叁拾柒万元整，余款计人民币壹佰肆拾肆万整元于2018年10月16日前办理完毕贷款手续。第八条、交付期间。出卖人应当在2020年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支已交付房价款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交给时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条、出卖人关于基础设施之、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2020年1月10日前水通、电通、宅前路通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、不影响该商品房按本合同约定交付时间交付，出卖人应予以整改，期间不构成逾期交付；2、非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营导致小区配套不能使用，不视为违约。2019年4月30日，双方签订《地下车位使用权转让协议》，约定：一、标的物。1、被告方同意将位于澳海·富春山居项目DK3库059、060号车位使用权转让给原告方，供乙方停放普通轿车类小型车辆（车辆限高2.2m），乙方对此无异议。二、车位面积不计入建筑公摊面积。1、固定车位使用权总价格：人民币贰拾壹万零仟零佰零拾零元整。（210000元）。物业管理费、手续费、采暖费等其他费用不包含在内。三、交付。1、在乙方付清全款以及相关税金、费用后，乙方应于2020年1月10日前前往甲方指定地点办理车位交付手续，如乙方未在上述时间内办理车位交付手续的，视为甲方已完成车位交付，该车位交付后的一切法律风险及相关费用均由乙方承担。如遇非甲方原因造成的延误，甲方可据实予以延期交付但甲方无需承担任何违约责任。第四条、乙方违约责任。乙方未按本协议第二条规定付款的，分别按下列两种情形承担违约责任：1、逾期不超过60日的，则自逾期之日起至乙方实际付清款项之日止，乙方应按逾期款项的每日万分之壹向甲方支付违约金。2、逾期超过60日的，甲方有权解除本协议。甲方解除协议的，本协议解除通知自到达乙方处生效，乙方应按总价款的5%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约金的，乙方应赔偿损失。解除协议后，甲方有权另行处置本协议项下地下车位。甲方同意继续履行协议的，自逾期之日起至乙方实际付清款项之日止，乙方应按总价款的每日万分之壹向甲方支付违约金，协议继续履行。五、甲方违约责任。甲方未按本协议第三条规定交付的，分别按下列两种情形承担违约责任：1、逾期不超过60日的，则自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按乙方已付款的每日万分之壹向乙方支付违约金；2、逾期超过60日的，乙方有权解除本协议。乙方解除协议的，甲方应按乙方已付款的5%向乙方支付违约金，协议解除后，甲方有权另行处置本协议项下地下车位；乙方同意继续履行协议的，自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按乙方已付款的每日万分之壹向乙方支付违约金，协议继续履行。七、建筑质量的处理。1、地下车、地下车位的建筑质量随其地上部分的建筑主体一起相关职能部门验收为标准。乙方对车位质量问题存在异议，乙方应当在地下车位接收时书面提出。接受时未提出视为乙方已认可车位无质量问题。上述两份合同和协议订立后，2019年6月14日，被告向原告开具181万购房款发票，原告已履行完毕交付181万购房款义务；2018年8月4日，原告向被告交付车位款定金1万元，2019年3月27日原告向被告交付车位款20万元，两次共计21万元，原告已将21万元车位款交付完毕。2019年12月30日，被告出具《住宅质量保证书》，2020年1月5日，澳海·富春山居心目一期一标段经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程竣工验收报告。案涉房屋取得《住宅使用说明书》，2020年1月，澳海公司向澳海·富春山居业主包括原告发送《入住通知书》。《入住通知书》内容为：我公司严格按照与您签订的《商品房买卖合同》的约定，于2020年1月10日按时交付使用。为方便您及时使用与装修，我公司本着为业主服务原则，将于2020年1月10日-11日开始交付使用！届时，请您携带《入住通知书》，《商品房买卖合同》（原件），车位协议，车库款收据，购房发票或首付收据及本人有效身份证（或户口本），共有人身份证原件及业主一村彩色照片两张，（非业主本人办理收房的，被委托人须持业主签字，经公证处公证的授权委托书原件及被委托人的有效身份证原件），按揭贷款业主且携带契税收据，物业专项维修基金收据，准时办理收房手续。备注：若业主未交付契税以及物业维修基金费用和入住费（现金），或者是手续办理不权者，不予交房。后由于对是否竣工验收双方发生争议，被告起诉来院。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（编号0000000001225046）、《地下车位使用权转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《建设工程质量管理条例》更改了《城市房地产开发经营管理条例》等规定的由建设单位申请、房地产开发主管部门组织验收的建设工程竣工验收模式，现建设单位是建设工程竣工验收的组织者和责任主体，工程竣工后，建设单位组织设计、施工、工程监理等单位共同参与验收，并形成工程竣工验收合格的确认性文件后，便达到了法律规定的商品房交付使用的条件，即可交付使用。另，双方签订的《商品房买卖合同》中亦仅约定“该商品房经验收合格”，并未约定案涉工程需取得竣工验收备案文件才具备交付条件。综上，原告主张案涉工程未取得正式验收要求违约金的理由，无合同及法律依据，本院不予支持。原告所举证据，亦不足以证明《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》存在法定或者约定的承担违约责任的事由，综上，对原告要求被告承担违约责任要求给付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张庆宇的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3218元，由张庆宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 孙立君二〇二一年四月十九日书记员 王 勇