河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终864号上诉人(原审原告)：周晓敏，女，汉族，生于1959年11月30日，住河南省禹州市。委托诉讼代理人:李尚（周晓敏之子），住河南省禹州市。委托诉讼代理人:郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：禹州市昊鼎置业有限公司，住所地河南省禹州市颍川办东关街东段路北。法定代表人：李智辉。委托诉讼代理人:付月峰，河南禹曦律师事务所律师。上诉人周晓敏因与被上诉人禹州市昊鼎置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初7124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周晓敏的委托代理人李尚、郭志刚，被上诉人禹州市昊鼎置业有限公司的委托代理人付月峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周晓敏上诉请求：1、请求贵院依法判令撤销（2020）豫1081民初7124号民事判决书第二项关于上诉人付给被上诉人违约金20900元部分，依改判该部分违约金20900元由被上诉人承担或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、关于《钧悦时代广场购房协议书》支付第一期款项违约责任问题，一审法院认定事实不清。被上诉人存在被维权、被上访的事实；被上诉人被执行款大于注册资本；被上诉人以及幕后控制人存在被执行后为逃避股东被追加被执行人而实施的逃避执行的行为；被上诉人拥有的商业房产从司法拍卖流拍来看价值不高；综上，被上诉人存在重大不良经营风险证据充分，上诉人在第一期履约前已向被上诉人行使不安抗辩权，上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人存在违约明显属于认定事实不清。第二、被上诉人违约金计算方式违反《合同法》。根据《合同法》和司法实践中关于违约金计算基数一般是按照待履行款项计算，《钧悦时代广场购房协议书》关于违约金计算方式明显违反法律规定，应为无效条款，或者根据合同法以及司法解释的规定，以实际损失计算违约金。第三、涉案商业房产已经实际装修，合同解除后，上诉人保留追诉装修款的权利。综上，一审法院认定上诉人存在违约系认定事实不清，是被上诉人存在违约行为导致合同无法继续履行，被上诉人应当自行承担因其自身违约造成的经济损失。被上诉人禹州市昊鼎置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉请求。购房协议是双方真实意思，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一审判决已经适用自由裁量权，对违约金进行了调整。禹州市昊鼎置业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2019年9月18日签订的钧悦时代广场购房协议书；2、判令被告将购买原告的位于禹州市钧悦时代广场B座17层05—06号房产恢复原状，返还原告；3、判令被告向原告支付违约金41800元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月，原告昊鼎公司作为甲方与作为乙方的被告周晓敏签订《钧悦时代广场购房协议书》一份，协议的主要内容为：1、经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，乙方向甲方购买甲方开发的禹州市禹王大道【钧悦时代广场】B座17层05-06号房（以下简称该物业），该物业预测建筑面积为80.52平方米；2、计价方式与价款：甲方与乙方约定按建筑面积计算该房屋价款：该房屋单价为每平方米（人民币）5464.48元，总房款为（人民币）肆拾肆万零仟零佰零拾零圆整（￥440000元）。3、分期支付：分期期限3年，按照每6个月为1期，共计6期。签订本协议时，首付总房款的40％，共计人民币壹拾柒万陆仟零佰零拾零圆整（￥176000元），剩余总房款的60％，共计人民币贰拾陆万肆仟零佰零拾零圆整（￥264000元）采用分期方式向甲方支付上述总房款。分期付款明细：期数付款时间付款金额12020年9月18日人民币零拾捌万捌仟零佰零拾零圆整（￥88000元）22021年9月18日人民币零拾捌万捌仟零佰零拾零圆整（￥88000元）32022年9月18日人民币零拾捌万捌仟零佰零拾零圆整（￥88000元）4、权利保留：乙方在未全部支付购房款前，房产所有权属于甲方。乙方全部支付应付款后，取得房屋所有权。5、乙方逾期付款违约责任：逾期在30日之内，乙方不能按时支付应付房款，乙方自愿按合同约定的总房款的日万分之五向甲方支付违约金，甲方有权对该房屋进行停水、断电；逾期超过30日后，甲方有权解除本协议，乙方应当自接到通知之日起5日内将房屋恢复原状并返还甲方，甲方再扣除乙方已付款的20％的违约金后剩余款项退还乙方（所缴纳物业相关费用不予退还），该房源甲方有权另行销售。6、房屋交付时间：乙方交齐首付款及配套费之后就可以办理交房手续。7、客户在款项补齐后，具备换签《商品房买卖合同》的条件，同时享有一次房源免费更名机会。8、本协议在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决。若不能达成一致意见，则可通过房屋当地人民法院调解、裁决。9、本协议壹式贰份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。乙方郑重声明在签订本合同前已充分了解知悉合同内容及所购房屋位置、面积及相关规则设计，甲方已将全部信息予以披露、告知。甲方加盖有“禹州市昊鼎置业有限公司合同专用章”，签章日期为2019年9月29日，乙方由周晓敏签字，签字日期为2019年9月19日。被告周晓敏于2019年9月13日向原告交首付款5000元，于2019年9月18日向原告交首付款171000元，以上共计176000元。被告周晓敏按协议约定将上述176000元案涉房屋首付款交齐后，原告于2019年9月18日将案涉房屋交付给被告周晓敏，现被告周晓敏已并已实际占有、使用该房屋。另查明，被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了5315元，收据上显示收款事由为“代收1单元17层05、06号房维修基金”。被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了60元，收据上显示收款事由为“复印费”。被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了4225元，收据上显示收款事由为“代收1单元17层05、06号产证杂费”。被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了16982元，收据上显示收款事由为“代收1单元17层05、06号房契税16762元、印花税220元”。以上收据上均加盖有“禹州市昊鼎置业有限公司财务专用章”。一审法院认为，根据原、被告诉辩情况及证据情况，归纳本案争执焦点为：1、原告主张的解除案涉钧悦时代广场购房协议书的诉求，应否予以支持；2、原告主张被告将购买原告的位于禹州市钧悦时代广场B座17层05-06号房产恢复原状、返还原告的诉求，应否予以支持；3、原告主张被告支付违约金41800元的诉求，应否予以支持。关于焦点1，原、被告之间签订的购房协议书，是双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。本案中，原、被告之间签订的购房协议书约定，被告周晓敏应于2020年9月18日付款88000元，若逾期超过30日后，原告有权解除协议。被告周晓敏至今仍未履行其应于2020年9月18日向原告支付88000元的付款义务，逾期付款超过30日，双方约定的解除购房协议书条件已经成就，原告请求解除该购房协议，具有事实和法律依据，法院予以支持。被告周晓敏辩称其逾期支付房款是在行使不安抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”法院认为，被告周晓敏提供的证据不足以证明原告昊鼎公司有上述法律规定的经营状况严重恶化等可以中止履行合同的情形，其行使不安抗辩权的理由不能成立，被告周晓敏应当承担违约责任，故对被告周晓敏的该答辩意见，法院不予采纳。关于焦点2，原告主张被告将购买原告的位于禹州市钧悦时代广场B座17层05-06号房产恢复原状、返还原告昊鼎公司。根据上述焦点1的分析认定，原、被告解除案涉购房协议后，被告周晓敏应当将案涉房屋返还原告昊鼎公司，原告昊鼎公司亦应返还已收取被告周晓敏支付的购房款176000元及代收的维修基金5315元、产证杂费4225元、契税16762元、印花税220元。被告周晓敏提供的加盖“许昌楷林物业管理服务有限公司收款专用章”收据上显示的费用，并非本案原告昊鼎公司收取，本案不作处理。关于原告于2019年9月18日收取被告周晓敏的60元复印费，被告未举证证明该费用尚未支出，收据上也未显示代收，故不予返还。关于原告主张的恢复原状的诉求，因原告未举证证明案涉房屋原状情况，故不予支持。被告方在庭审中提出“除非原告方退还被告方全部购房款和杂费以及装修费用，被告方同意解除合同”的意见，以上已对购房款、杂费是否返还作出认定，关于装修费用，被告在本案审理过程中，对房屋进行装修、装修费用具体金额等情况，均未提供证据证明，本案无法一并处理，被告可另行提起诉讼处理。关于焦点3，原告主张被告支付违约金41800元，具体计算方式为“逾期30日内，合同约定总房款44万元的日万分之五，即6600元，逾期超过30日部分，是已付款176000元的20％，即35200元，合计为41800元”，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，案涉购房协议上约定，总房款为44万元，被告逾期付款在30日之内，自愿按合同约定的总房款的日万分之五向原告支付违约金，被告逾期付款超过30日后，原告再扣除被告已付款20％的违约金后剩余款项退还原告，根据该约定计算的违约金金额为41800元［（440000元×30天×0.05％）＋（176000元×20％）］，但是，被告提供的证据3显示2020年8月27日许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002执恢1236号案件被执行人禹州市昊鼎置业有限公司，执行标的30290000元，虽然被告周晓敏提出不安抗辩权的时间发生在逾期之后，但该证据显示被告方陈述的原告昊鼎公司后期不能继续履行涉案合同的潜在风险客观上可能存在，因此，对于违约的发生，原告昊鼎公司也有一定的责任，不能将违约事件的发生全部归责于被告周晓敏，责任比例各半承担为宜，故被告周晓敏应当支付原告昊鼎公司违约金20900元，对原告主张的超出该数额的违约金诉求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告禹州市昊鼎置业有限公司与被告周晓敏签订的《钧悦时代广场购房协议书》（该房屋位于禹州市××王大道××时代广场××座××层××）。被告周晓敏于判决生效后三十日内将位于禹州市钧悦时代广场B座17层05-06号房产返还给原告禹州市昊鼎置业有限公司，同时，原告禹州市昊鼎置业有限公司返还被告周晓敏已付购房款176000元及代收的维修基金5315元、产证杂费4225元、契税16762元、印花税220元，以上共计202522元，与被告周晓敏应付给原告禹州市昊鼎置业有限公司违约金20900元的履行义务抵销后，实际返还金额为181622元。三、驳回原告禹州市昊鼎置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3950元，由被告周晓敏负担3762元，由原告禹州市昊鼎置业有限公司负担188元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审向本院提供的新证据有：1、企查查软件查到的被上诉人信息截屏三张，证明被上诉人在本案一审前存在重大不良经营风险，被上诉人面临高达一亿多元的被执行金额，且被上诉人在原审中称其所拥有的涉案20楼、21楼价值远超被执行金额明显于事实不符。上诉人有权行使不安抗辩权，并不存在违约责任。被上诉人对上述证据的质证意见是：1、对证据的真实性无法核实，被上诉人现仅有招商银行一起借款合同案件，并没有其他的涉诉案件。2、截屏信息与其证明的目无关联。本院对上述证据审核后认为，该证据不足以证明上诉人有权行使不安抗辩权，本院对上述证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人是否有权行使不安抗辩权。不安抗辩权是指有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人难以给付之时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。因此上诉人是否有权行使不安抗辩权，关键要看被上诉人是否丧失或可能丧失履行债务的能力，也就是看被上诉人是否可能构成根本违约，而且上诉人要有确切的证据才能行使不安抗辩权。本案中，双方的合同义务分别是上诉人有按时交付分期购房款的义务；被上诉人有交付房屋，在符合条件时办理不动产权登记的义务。被上诉人已经交付房屋，履行了主要的合同义务。故被上诉人目前并不构成根本违约，也不存在构成根本违约的可能性。因此，上诉人不具备行使不安抗辩权的条件，上诉人向被上诉人通知的行为不发生抗辩的效果，上诉人未及时支付房款构成违约。关于违约金金额，房屋买卖合同对违约金计算方法有明确约定，结合双方的履约情况、双方的过错、被上诉人的损失，一审酌定违约金20900元较为适当。综上，上诉人周晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费323元，由上诉人周晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  吕军尚审判员  郭林山审判员  陈 晖二〇二一年四月二十六日书记员  李永慧执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口