湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初436号原告：杨中贤，男，1980年1月20日出生，汉族，住湖南省邵东市。原告：唐小艳，女，1979年6月8日出生，汉族，住湖南省邵东市。被告：邵东市海宇置业有限公司，住所：邵东市大禾塘街道互生北路旁创业新村二期大厦（19栋）11楼。法定代表人：李祥钦。委托诉讼代理人（特别授权）：肖俊峰，湖南白泉律师事务所律师。原告杨中贤、唐小艳与被告邵东市海宇置业有限公司（以下至判决主文前简称“海宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法由审判员曾文适用简易程序于2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告杨中贤、唐小艳，被告海宇公司的委托诉讼代理人肖俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨中贤、唐小艳诉称：两原告于2015年1月15日与被告签订了8份《商品房买卖合同》，两原告购买了被告开发的邵东市创业新村第16栋141号、142号、143号、144号、241号、242号、243号、244号商品房，该商品房的建设及预售已经相关部门批准，合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，并于合同签订当日支付了办理产权证的税费给被告。但自2015年4月28日交房后至今，被告迟迟未履行办证义务，期间原告多次催办，被告仍拒绝履行义务，其行为已构成严重违约。依据合同第十四条约定，出卖人应当自商品房交付后30日内将相关资料交房产管理局登记备案，并将相关资料提交房产管理局办理初始登记，初始登记后365个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。逾期办证违约金应自2016年11月15日（初始登记后365个工作日后）起至实际办理登记之日止，每日按已付房款1222300元的万分之一计算，暂计算至2020年9月15日，金额为171122元。综上，原告请求法院判令：1、被告按照合同约定支付逾期办证违约金人民币171122元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告海宇公司辩称，被告没有违约情形，关于办理原告产权证书，合同第十四条第一款约定，办理权属登记的义务主体是原告本人，被告仅起协助义务，因原告没有及时申请办理产权证书而延迟办理产权证，与被告无关。原、被告签订合同后至办理初始登记时间达两年多，但这是因政府的原因，当时的大禾塘街道和黄陂桥乡合并，而导致用地性质变更，被告因此还另行缴纳了土地出让金，因上述原因导致政府给被告办理初始登记时间延后。被告及时向原告交付了房屋，是否办理权属登记，并不影响原告对房屋的占有收益，权属登记只是一个公示作用。双方关于办证的违约责任，只约束了被告的协助办证义务，并没有约束原告，是不公平的约定。综上，被告履行了相应的办证义务，不存在违约情形，请求驳回原告的诉讼请求。如法院认定被告构成违约，则双方约定自被告初始登记之日起365个工作日内办理权证，被告初始登记是2018年1月18日，自此顺延365个工作日，至2020年9月被告为原告办好权证，违约的期间只有一年零两个月，原告对违约金的计算方法和具体金额错误，另原告方主张的违约金标准过高，请求法院依法予以调整至按每日万分之零点一计算。经审理查明，2015年1月15日，原告杨中贤、唐小艳与被告海宇公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的邵东市创业新村第16栋141号、142号、143号、144号、241号、242号、243号、244号商品房，建筑面积共计473.76平方米，总价款人民币1222300元。合同约定，出卖人应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。出卖人应当自商品房交付后30日内将相关资料交房产管理局登记备案，并将相关资料提交房产管理局办理初始登记，初始登记后365个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告于2015年3月份向被告支付了购房款1222300元。2015年4月28日，被告依约向原告交付了房屋，原告已装修好该房屋并入住。此后因创业新村项目用地性质变更的原因，被告海宇公司未能在房产管理部门办理初始登记。2018年1月18日，被告至产权登记机关办理了初始登记。2020年10月19日，被告为原告办理了案涉房产的房屋所有权证和土地使用权证并交付给了原告。以上事实有原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收据、邵东县人民政府常务会议纪要、不动产权证书、税收完税凭证等及双方当事人的当庭陈述予以证实，可以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原、被告均应依合同约定，全面履行自己的义务。原告已依约付清购房款及税费，被告应依约如期协助原告办理好房屋产权证书。原告诉称被告逾期办理房屋产权证书，要求支付逾期办理产权证书的违约金171122元。直至2018年1月18日，被告才至产权登记机关办理了初始登记，此后被告亦未在双方约定的初始登记后的365个工作日内协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证，应认定被告在协助原告办理房屋产权证书时存在违约，违约金的起算日期应自2015年5月29日起顺延365个工作日后。双方在合同中约定逾期办证的违约金按已付房款每日万分之一计算，被告辩称逾期办证违约金约定过高请求下调。被告在办理产权证时违约，违约金数额应结合合同约定以及违约造成的实际损失确定。原告未提交证据证明被告违约给其造成实际损失，考虑被告已如期交付房屋，原告已装修并实际使用，被告逾期协助原告办理产权证书对原告未造成切实损害和损失，违约金本院酌情考虑8000元为宜。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：限被告邵东市海宇置业有限公司于本判决书生效之日起15日内支付给原告杨中贤、唐小艳逾期办理房屋产权证书的违约金人民币8000元。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1861元（已减半收取），由被告邵东市海宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 员  曾 文二〇二一年四月八日法官助理禹阳春代理书记员  杨巧红附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。