陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终176号上诉人（原审被告）：陈锐，男，生于1982年1月15日，汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：达荣国，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈治艳，女，系该公司工作人员。上诉人陈锐因与被上诉人汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司（以下简称饮马池公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初5155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈锐上诉请求：撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初5155号民事判决书。事实和理由：根据《民法典》第五十九条规定，法人的民事权利能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。饮马池公司以被注销的营业执照的法定代表人系陈锐为由提起诉讼，要求陈锐支付自2020年1月9日起至2020年10月30日期间房屋租金，与陈锐无关。陈锐自2018年6月1日注销营业执照后，在他处另谋职业，不再经营XX城烧烤店。根据《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应道知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，且陈锐有新的证据证明该店与其无关。综上，陈锐不是本案被告。饮马池公司辩称，陈锐经营案涉小吃店至今，实际经营人系陈锐本人，陈锐并未到我单位办理转租、转让等任何手续。2020年1月9日至今未缴纳租金，在这期间我公司多次催促陈锐缴纳租金，但陈锐一直不予理睬。陈锐虽称营业执照已经注销，该店系其父亲在经营，但实际情况是营业执照一直使用至今。饮马池公司向一审法院起诉请求：1.判令解除饮马池公司和陈锐之间的《营业房租赁合同》，陈锐立即向饮马池公司支付拖欠租金19109元、水费325元、卫生费693元；2.判令陈锐立即向饮马池公司腾退租赁的汉台区XX城XX层XX号商铺面前占道物品；3.判令陈锐向饮马池公司赔偿损失约33586元；4.本案诉讼费用由饮马池公司负担。一审法院认定事实：2013年1月6日,汉中市城市管理综合行政执法局通过招标程序将汉台区XX城整体出租给汉中市四川商会，并签订《XX城租赁合同书》，2013年8月12日，汉中市四川商会组建成立饮马池公司，并将汉台区XX城整体出租经营权授权给该公司。2013年2月2日，陈锐在工商部门注册登记“汉台区XX城XX城XX层XX房从事烧烤小吃经营。2015年11月9日,陈锐之父陈忠华以陈锐的名义与XX城签订《汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司营业房租赁合同》。合同约定：陈锐承租饮马池公司XX城南区第一层19间营业房，总建筑面积32.94平米，租赁期限为一年，自2015年11月9日至2016年11月8日，年租金为29646元，卫生费、安保费、管理费等费用由甲方统一收取，一楼6元每平米每月。饮马池公司、陈锐如约履行了合同，合同期满后，双方未签订书面合同，但陈锐继续使用该房屋从事烧烤小吃经营，并按原合同的收费标准缴纳房屋租赁费等。2020年1月9日始，陈锐未缴纳房屋租赁费等，截止2020年10月31日，陈锐欠饮马池公司房屋租赁费24050元、水费325元、卫生费693元。因2020年疫情影响，减免2个月房屋租赁费，陈锐实欠饮马池公司房屋租赁费19109元、水费325元、卫生费693元，共计20127元。另认定，陈锐的“汉台区XX城二娃烧烤”于2018年6月1日被工商机关注销后，该店仍悬挂其注销的营业执照继续经营至今。汉中市城市管理综合行政执法局于2020年11月1日始收回XX城的代管权。自2020年11月1日之后，饮马池公司将无权管理XX城商户的出租等事宜。一审法院认为，2015年11月9日,陈锐之父陈忠华以陈锐的名义与饮马池公司签订《汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司营业房租赁合同》后，陈锐依据其注册的营业执照在该房屋从事烧烤小吃经营，故陈锐之父陈忠华以陈锐的名义签订合同构成表见代理，该《汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司营业房租赁合同》合法有效，故陈锐应享有该合同的权利，履行该合同的义务。陈锐辩称其营业执照注销后，该店已由其父经营，与己无关，但无证据证明，且该营业执照注销后，该店仍悬挂已注销的营业执照违规继续经营，陈锐仍在该店从事烧烤操作，有理由相信陈锐仍系该房屋的实际使用人。陈锐在从事烧烤小吃经营过程中，其父陈忠华以家庭成员名义协助陈锐从事经营，该小吃城的管理者和周围商铺的经营者普遍知晓，其父陈忠华有时以自己的名义缴纳费用也符合民间在从事民事活动的普遍做法，其并不影响陈锐应履行的合同义务。汉中市城市管理综合行政执法局于2020年11月1日始收回XX城的代管权，自2020年11月1日之后，饮马池公司将无权管理XX城商户的出租等事宜，因此，饮马池公司与陈锐的租赁关系应于2020年10月31日终止，扣除因疫情减免2个月的租赁费，陈锐应偿付饮马池公司房屋租赁费19109元、水费325元、卫生费693元，共计20127元。饮马池公司认为陈锐长期占用南区1号楼梯间，违法强行霸占相邻20号商铺门口，导致20号商铺经营户无法经营，给其造成损失，请求判令陈锐排除妨碍赔偿损失系侵权之诉，与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围，饮马池公司可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司与陈锐的房屋租赁关系于2020年10月31日终止；二、限陈锐在判决生效后15日内偿付汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司房屋租赁费19109元、水费325元、卫生费693元，共计20127元；三、驳回汉中市饮马池餐饮文化管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费864元，减半收取432元，由饮马池公司负担200元，由陈锐负担232元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈锐提交三组证据：一、XX大街XX道XX户XX房租赁协议书、XX城XX房租赁协议书、XX城租赁合同书、授权书、XX城代管协议、汉中市城市管理局通知、饮马池公司营业房租赁合同、汉中市召开机构改革动员大会截图。预证明：案涉房屋承租权管理混乱。承租权属变更后没有及时公示告知实际租赁人，没有与实际租赁人重新签订租赁合同，应为现在的纠纷负主要责任。饮马池公司不能提供欠租期间自己作为承租人的合法法律文书，故不能作为案涉房屋利益的诉讼主体；二、陈忠华缴纳案涉房屋租金收据、陈忠华证言、陈忠华经营“二娃烧烤”收支截图、证人胡某某、杨某某、李某某、王某某的证言、XX城管理办公室通知书、陈锐户籍信息、协议书、陈忠华支付的小女儿学费、图片。证明：陈忠华是案涉房屋的租赁权人，陈忠华享有案涉房屋经营活动的收益，应当承担相应义务。陈忠华与陈锐之前有亲属关系，但各自有家庭，除非有法律认可的书面授权，否则两人之间不产生任何代理关系。陈忠华与饮马池公司的租赁关系确实存在。三、工作证明、工商管理局信息网截图。证明：陈锐与案涉房屋无关。饮马池公司对上述证据质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。对第二组证据的证人证言，没有证人签名，租赁手续一审时已经提交，故对第二组证据不予认可。对第三组证据不予认可。针对陈锐提交的上述证据，本院认为上述证据中证据一均为复印件，陈锐未提交原件核对，对其真实性饮马池公司不予认可，本院无法核实上述证据的真实性，故对第一组证据不予认定；第二组证据中票据为拍照复印，证人证言的取证程序不合法，其他证据亦为复印件且与本案争议无关，本院不予采信；第三组证据中的证明及工商登记信息，均未提交原件核实，且该证明无出具人和证明单位负责人签字，本院对其真实性不予采信。本院查明的事实和一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，2013年8月12日饮马池公司接管XX城之前，陈锐已承租案涉房屋并在工商部门注册登记“汉台区XX城二娃烧烤”从事烧烤小吃经营。2015年11月9日，陈锐之父陈忠华以陈锐名义与饮马池公司就案涉房屋签订租赁合同，在营业执照被注销后，该店仍悬挂已注销的营业执照，且陈锐本人仍在该店从事烧烤操作，基于上述事实，相对人饮马池公司有理由相信陈锐仍系案涉房屋的实际承租人。一审法院据此认定陈忠华以陈锐名义与饮马池公司签订租赁合同的行为系表见代理，符合法律规定，该代理行为的后果应由被代理人陈锐承担。陈锐主张租赁协议上的签字非其父陈忠华所签，但未提交证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果。陈锐以《民法典》第五十九条规定为依据，认为法人的民事权利能力自法人终止时消灭，案涉的烧烤店营业执照已被注销，故房屋租金与其无关的上诉理由，系其对法律规定的理解错误。陈锐经营的汉台区XX城二娃烧烤登记为个体工商户，该店并非法人，故不适用法人的有关规定。关于陈锐主张的XX道XX道XX店铺转租给其父陈忠华经营，视为饮马池公司同意转租，陈锐不是本案适格被告，但其未提交确实证据证明转租事实的存在，故本院对其该上诉理由亦不予采纳。综上，陈锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303元，由上诉人陈锐负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  张 杪审 判 员  岳 媛二〇二一年四月二十二日法官助理  张菊红书 记 员  李 洋1