沈阳市浑南区人民法院 民事判决书（原稿） （2020）辽0112民初10770号 原告成都久伴房屋租赁有限公司，住所地四川省成都高新区锦城大道805号（统一社会信用代码：91510100MA63FHUW1N）。 法定代表人张珊珊，系该公司总经理。 委托代理人石冲，系辽宁同方律师事务所律师。 被告牟毅，男，1980年5月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区（未到庭）。 原告成都久伴房屋租赁有限公司（以下简称：久伴公司）与被告牟毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与人民陪审员王思懿、李大伟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告久伴公司委托代理人石冲到庭参加诉讼。被告牟毅经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告久伴公司诉称，该公司与被告牟毅于2019年7月签订《房屋租赁合同》，约定久伴公司将代为管理的位于沈阳市浑南新区（3门）的房屋出租给牟毅经营使用，租金每月38,496.33元。合同签订后，原告久伴公司将案涉房屋交付被告牟毅用于商铺经营，牟毅自2019年12月开始拒绝支付房屋租金，截至2020年7月共计拖欠久伴公司房屋租金298,798.84元，经久伴公司多次催要，牟毅始终未能支付。提请法院判令被告牟毅支付房屋租金298,798.84元、违约金132,694.33元；由被告牟毅承担案件受理费用。 原告久伴公司提供如下证据： 1、原告久伴公司与李卓遠于2019年7月15日签订的《委托管理房屋服务合同》、《补充协议》各1份，案涉房屋的《房屋所有权证书》1份，久伴公司与李卓遠支付房屋租金的付款信息截屏影印件1份，用以证明案涉房屋的所有权人李卓遠授权久伴公司对该房屋运营管理，并且代为出租供他人作为店铺或者办公使用，管理期限3年，久伴公司已经向李卓遠支付第1年房屋租金183,749.00元、第2年房屋租金188,925.00元； 2、原告久伴公司与被告牟毅于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》1份、《补充协议》2份，久伴公司于2020年7月27日向牟毅发送的《解除通知书》1份，用以证明牟毅承租久伴公司代为管理的案涉房屋作为店铺使用，租赁期限3年，第1年每月租金为38,496.33元，第2年、第3年每月租金均为28,229.67元。合同第七条第二款、第三款约定，延迟支付房屋租金的违约责任为应付金额的每日千分之五，同时还应支付1个月的租金作为违约金。租赁合同签订后，被告牟毅仅支付2019年9月、10月、11月的3个月房屋租金，自2019年12月起拒绝支付租金。截至2020年7月，被告牟毅尚欠原告久伴公司房屋租金298,798.84元。2020年7月，原告久伴公司向被告牟毅出具《解除通知书》，并且办理房屋交接； 3、被告牟毅向原告久伴公司支付履约保证金和2019年9月、10月、11月房租租金的付款凭证（转账类交易审核信息、中国建设银行智慧柜员机业务回执、中国农业银行超级柜台客户回执）1份，用以证明牟毅于2019年9月20日支付履约保证金15,000.00元和当月租金39,249.00元，2019年11月9日支付上月（2019年10月）租金39,249.00元，2019年11月20日支付当月租金39,249.00元； 4、被告牟毅签字确认的交接物品明细2页，用以证明原、被告于2020年7月14日办理房屋交接，牟毅将案涉房屋返还原告久伴公司。 被告牟毅没有提出答辩，亦未提供证据。 经审理查明，原告久伴公司与李卓遠于2019年7月15日签订《委托管理房屋服务合同》1份，李卓遠将其本人单独所有的位于沈阳市浑南新区（3门）的187.51平方米商业用房委托久伴公司运营管理，即李卓遠授权久伴公司对标的房屋运营管理并且代为出租供他人作为店铺或者办公使用，期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止，李卓遠每月应得收益15,743.75元。同日，原告久伴公司与被告牟毅签订《房屋租赁合同》（合同编号：SYDD0002）1份，约定由乙方牟毅承租甲方久伴公司代为管理的李卓遠名下187.51平方米房屋，租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止；2019年9月1日至2020年8月31日期间每月租金38,496.33元，2020年9月1日至2022年8月31日期间每月租金28,229.67元，每月房屋租金的支付时间为当月1日；合同第六条第四款约定“存在下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”，其中第（1）项列明“租赁期限内拖欠租金，经甲方催缴仍未支付超5日，或欠缴各项费用总和达到月租金15%的”；合同第七条第二款约定“乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五/日的标准向甲方支付逾期违约金”；合同第七条第三款约定“乙方有本合同第六条第四款约定的情形的，应按照38496.33元的标准向甲方支付违约金，并同时赔偿甲方因乙方违约行为而遭受的相应损失”。2019年7月31日，原、被告签订《补充协议》1份，就合同终止后水电费用结清和注册公司地址迁移事项进行约定。2019年9月19日，原、被告签订《补充协议二》1份，就房屋租金的支付时间、金额进行重新明确，约定租金支付时间为每月20日，分为36次支付，2019年9月20日至2020年8月20日每次支付39,249.00元，2020年9月20日至2022年8月20日每次支付29,466.00元；同时约定牟毅于2019年9月20日支付履约保证金15,000.00元。上述租赁合同、补充协议履行过程中，原告久伴公司按照约定向被告牟毅交付租赁房屋，牟毅接收案涉房屋并且开始经营其本人投资成立的沈阳优铂家新房产经纪有限公司（2019年8月15日成立，牟毅投资占比98%，公司注册地址为案涉房屋地址）。被告牟毅于2019年9月20日支付当月租金39,249.00元、履约保证金15,000.00元，2019年11月9日支付2019年10月租金39,249.00元，2019年11月20日支付当月租金39,249.00元，自2019年12月起没有再向久伴公司支付房屋租金。2020年7月14日，被告牟毅与原告久伴公司办理房屋交接，将案涉房屋返还久伴公司，由牟毅签署交接物品明细1份。2020年7月27日，原告久伴公司向被告牟毅发送《解除通知书》，通知双方签订的《房屋租赁合同》解除，由牟毅自通知书送达之日起7日内交清房屋租金和水电、物业费用，并且按照合同约定承担相应的违约金。被告牟毅未能向原告久伴公司支付2019年12月1日至2020年7月14日期间的房屋租金，久伴公司催要未果，故起诉来院。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告牟毅经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。被告牟毅承租原告久伴公司代为管理的案涉房屋，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告牟毅于2019年9月1日至2020年7月14日期间接收并且实际使用案涉房屋，其自2019年12月开始没有按照合同约定继续向原告久伴公司支付房屋租金，欠付久伴公司7个月零14天的房屋租金292,468.35元[（39,249.00元×7个月）＋（39,249.00元÷31天×14天）]，有《房屋租赁合同》及补充协议、交接物品明细等证据证实，本院予以认定。原、被告在《房屋租赁合同》中约定如果被告牟毅未能如期履行支付租金的义务，应当按照当期应付金额的每日5‰的标准向原告久伴公司支付逾期付款违约金，该项关于逾期付款违约金的约定标准明显过高，双方在《房屋租赁合同》中另行约定如果牟毅于租赁期限内拖欠租金，经久伴公司催缴仍未支付，应当按照38,496.33元（1个月租金）的标准向久伴公司支付违约金，即由牟毅按照1个月租金的标准向久伴公司支付违约金应属合理，原、被告已经在《补充协议二》中调整2019年12月至2020年8月的租金标准为每月39,249.00元，牟毅亦是以每月租金39,249.00元的额度向久伴公司履行前期付款义务，因此牟毅应当向久伴公司支付逾期付款违约金39,249.00元。被告牟毅交付的履约保证金，可以在扣减其承租使用期间的水电、物业等项费用后，由牟毅与原告久伴公司另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下： 一、被告牟毅于本判决生效后10日内给付原告成都久伴房屋租赁有限公司房屋租金292,468.35元； 二、被告牟毅于本判决生效后10日内给付原告成都久伴房屋租赁有限公司逾期付款违约金39,249.00元； 三、驳回原告成都久伴房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。 如果被告牟毅未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,797.00元、公告费560.00元，由被告牟毅承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 勇 人民陪审员  王思懿 人民陪审员  李大伟 二〇二一年四月二十三日 书 记 员  庞艾诗 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。