吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初140号 原告：叶守民，男，1960年11年17日出生，汉族，住吉林省延吉市公园街。 被告：刘磊，男，1987年8月26日出生，汉族，住吉林省延吉市天宇生态家园。 被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市公园路58号。 法定代表人：罗今子，董事长 委托诉讼代理人：任敬国，吉林华耀律师事务所律师。 原告叶守民诉被告刘磊、延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日受理后，公开开庭进行了审理。本院于2021年2月26日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶守民，被告刘磊，被告罗京公司的委托诉讼代理人任敬国到庭参加诉讼。本院于2021年3月24日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶守民，被告罗京公司的委托诉讼代理人任敬国到庭参加诉讼，被告刘磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶守民向本院提出诉讼请求：1.立即停止对叶守民购买的位于延吉市公园路66号罗京帝景XX号门市房及七个地下车位的强制执行，并解除对上述涉案房屋及车位的查封；2.确认叶守民与罗京公司签订的协议书、地下车位使用权合同有效，并确认涉案房屋和车位（总价值3314360元）归叶守民所有；3.罗京公司立即协助叶守民办理涉案房屋的产权过户登记；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月13日，叶守民与罗京公司签订罗京帝景地下车位使用权合同书，约定罗京公司用罗京帝景小区的XX号车位以200000元价格冲抵个人借款。2014年12月26日，罗京公司用罗京帝景5号车位顶账给叶守民。2015年2月10日，叶守民与罗京帝景签订两份罗京帝景地下车位使用合同，罗京公司将罗京帝景小区地下XX号XX号车位顶账给叶守民。2017年，叶守民与罗京公司签订协议书，约定罗京公司用罗京帝景7003号门市房及地下三个车位兑换叶守民罗京帝景8006号门市。罗京公司已按照约定将涉案房屋及车位交付给叶守民，叶守民合法占有使用多年。刘磊因与罗京公司发生纠纷，起诉至法院并对罗京公司财产申请执行。2018年5月3日，延吉市法院作出（2018）吉2401执816号之一裁定。叶守民对此提出书面执行异议，并提供相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年11月29日，延吉市法院作出（2020）吉2401执异260号执行裁定，驳回叶守民的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及其他相关法律规定，在执行程序中，非因第三人错误原因未对房屋进行过户的，人民法院不得查封、冻结、扣押。同时，叶守民对涉案车位占有使用多年，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，为保护当事人权益，特此提起诉讼。 刘磊辩称：1.叶守民的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，其不享有足以排除执行的权利。叶守民与罗京公司在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。叶守民与罗京公司之间的法律关系为民间借贷法律关系，二者之间不存在真实的商品房买卖，其签订的合同实为以物抵债协议，不是正常的买卖关系。以物抵债协议不享有阻却刘磊基于生效法律文书申请强制执行的合法权利。以物抵债协议在完成变更登记之前，该抵债协议并未实际履行，刘磊与罗京公司之间仍为原基础法律关系即民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系。2.叶守民在法院查封之前未合法占有涉案房屋及车位。法院查封涉案房屋的时间为2018年5月3日，在执行过程中执行法官与评估人员去现场勘查时确认涉案停车位未施工完毕，不具备交付使用条件。且根据罗京帝景小区业主委员会提供的证据证明，涉案地下车位的交付使用时间为2019年12月末。叶守民在起诉状中陈述的其已合法占有使用涉案车位与事实不符，其在法院查封之前未合法占有涉案车位。3.叶守民从未向罗京公司支付购房款，其签署的协议系以物抵债协议，以房屋作价抵顶欠款，且叶守民向法庭提交的支付叶守民明细表，恰恰证明了叶守民与罗京公司用以抵债的房屋价值所对应的原债务数额中存在高额利息（月利率为3%-5%），故根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》第十九条第三款的规定，以物抵债受让人提供的用以抵债的不动产价值与对应的原债务数额中存在高额利息的，视为其未支付全部价款。4.涉案不动产至今未办理过户登记，系因叶守民自身原因导致的。叶守民与罗京公司签订协议后，从未积极要求罗京公司办理过户登记手续，亦未通过诉讼手段行使自身权利，其对于涉案不动产至今未办理过户登记存在明显过错。综上，叶守民不享有阻却本案涉案标的继续执行的权利，且不符合司法解释第二十八条规定的情形，请求法院驳回叶守民的诉讼请求，准许对涉案房屋继续执行。 罗京公司辩称：1.罗京公司与叶守民的抵账协议是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定；2.根据（2018）吉2401执816号之一裁定书、（2020）吉2401执异260号裁定书，本案涉案房屋罗京帝景门市806号已在物权上予以登记，不符合再次确权的法律规定；3.针对（2017）吉24民终1311号民事判决对部分事实认定不清，以及根据刘磊及其关联人与罗京公司的涉及案件四起，现罗京公司已向吉林省高级人民法院对四起案件申请再审（该四起案件名为买卖，实为借贷的法律关系）；4.罗京公司欠叶守民360万元，经协商同意用4个车位及8006号门市房以物抵债的方式抵偿360万元欠款。由于罗京公司欠延吉市供热公司取暖费，罗京公司与叶守民协商用3个车位及7003门市房兑换8006门市房（已备案）都已交付。 经审理查明：2014年9月13日，罗京公司与叶守民签订罗京帝景地下车位使用权合同，约定：叶守民购买位于罗京帝景小区地下第16号车位，车位使用总价为200000元，冲抵个人借款。当日，罗京公司向叶守民出具了收据，付款方式处标注“抵顶个人借款”。 2014年12月26日，支付叶守民明细表，显示：摘要栏目罗京帝景，支付1688133元，备注20F-4（48.71平方米）、20F-5（103.5平方米）、20F-6（45.68平方米）；支付200000元，备注车库5号。 2014年12月29日，罗京公司与叶守民签订结算协议书，对账结算：第一笔，借款日期2007年1月30日，借款本金1000000元，月利率3%，至2014年12月利息按94个月计算，利息为2820000元；第二笔，借款日期2007年7月21日，借款本金400000元，月利率3%，至2014年12月利息按88个月计算，利息为1056000元；第三笔，借款日期2007年12月22日，借款本金200000元，月利率5%，至2014年12月利息按84个月计算，利息为840000元；第四笔，借款日期2008年2月4日，借款本金320000元，月利率5%，至2014年12月利息按82个月计算，利息1312000元；第五笔，欠款日期2007年7月20日，欠款金额378000元。上述五笔合计2298000元，利息合计6028000元。罗京公司分期支付现金、房屋、车位合计金额4712195元。2014年12月29日双方结算为3613805元（2298000元+6028000元-4712195元=3613805元）。双方确认借款余额为3600000元整，此款不再计算利息。定于2015年7月15日前偿还现金，如罗京公司要给房屋，价格按售楼处的销售价再降100元每平方米。如此协议不能按期履行，罗京公司愿从结算之日起支付2%的违约金。 2015年2月10日，罗京公司与叶守民签订罗京帝景地下车位使用权合同，约定：叶守民购买位于罗京帝景小区地下第02号车位，车位使用总价为200000元。当日，罗京公司向叶守民出具了收据。 2015年2月10日，罗京公司与叶守民签订罗京帝景地下车位使用权合同，约定：叶守民购买位于罗京帝景小区地下第07号车位，车位使用总价为200000元。当日，罗京公司向叶守民出具了收据。 罗京公司与叶守民、冯欣签订商品房买卖合同，约定：叶守民、冯欣购买罗京帝景XX幢XX号商品房，面积为116.07平方米，总价款为2514360元，房款抵顶借款2514360元。叶守民与冯欣系夫妻关系。该合同没有落款日期。 2017年10月18日，罗京公司与叶守民签订协议书，约定：罗京公司用罗京帝景小区XX号门市房及地下7个车位偿还3600000元。原备案在叶守民名下的XX号门室房还给罗京公司。罗京公司保证以上房屋及车位没有任何经济纠纷，罗京公司负责办理产权证登记及房产局备案。当日，罗京公司向叶守民出具3600000元收据，内容为：收款方式顶账，收款事由顶罗京帝景房款、车位等款。 2017年10月20日，罗京公司与叶守民签订协议书，约定：罗京公司用罗京帝景门市房XX号及地下车位三个，兑换叶守民罗京帝景门市房806号。罗京公司保证门市房及车位产权明确无任何经济纠纷，出现任何问题由罗京公司处理。 2017年11月5日，罗京公司出具收据，内容为：罗京帝景地下停车位管理费2017年11月至12月，7个车位，每月为60元，2个月合计840元。 2021年1月12日，罗京公司出具收据，内容为：罗京帝景地下车位物业管理费（2018年-2021年）7个车位，每年为600元，4年合计16800元，收款方式为抵账。交款人（顶账人）处由叶守民签字。 另查，因被执行人罗京公司拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2018年5月3日作出（2018）吉2401执816号之一执行裁定，查封罗京公司名下的位于延吉市公园路XX号罗京帝景，序号-XX号，建筑面积1575.73平方米，房号产籍号为XX-XX-XX；位于延吉市公园路66号罗京帝景，序号-XX号，建筑面积408.57平方米，房号产籍号为XX-XX-XX；以及位于延吉市公园路66号罗京帝景，房号XX，建筑面积303.07平方米，房屋产籍号为XX-XX-XX的房屋产籍手续。叶守民对本案诉争房屋和车位的执行提出书面异议，本院于2020年11月29日作出（2020）吉2401执异260号执行裁定，驳回叶守民的异议。 涉案房屋至今未验收合格，现登记在罗京公司名下。 认定上述事实的证据有：地下车位使用权合同、结算协议书、商品房买卖合同、支付叶守民明细表、协议书、收据、（2018）吉2401执816号之一执行裁定书、（2020）吉2401执异260号执行裁定书，以及当事人的陈述。 对叶守民提供的罗京帝景各项费用收据、罗京帝景27-2-2装修保证金收据、罗京帝景27-2-2房款收据、罗京帝景27-2-2（2018-2021年）物业费电梯费卫生费收据、历月电费明细、收费记录，与本案无关联，本院未予采信。 对叶守民提供的2018年3月6日的2份收据（罗京帝景车库门二套、罗京帝景卷帘门二套），因不能证明其内容，本院未予采信。对刘磊提供的延吉市罗京帝景小区业主委员会出具证明，因没有出具证明人的签字，故本院未予采信。 本院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于：案外人叶守民就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，叶守民与罗京公司系基于双方之间存在民间借贷而签订商品房买卖合同，其性质实质上属以物抵债协议，目的在于消灭双方之间的金钱债务，体现的是债务人偿还债务的一种变通履行方式。在完成不动产法定登记之前，该抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，仅能产生债法上的效力，不必然产生物权变动的效力，受让人只享有债权的请求权，而非物权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故不能认定依据以房抵债协议阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。审理中，叶守民主张于2017年领取涉案房屋钥匙，但罗京公司表示罗京帝景尚未正式验收交付，叶守民也未能举证证明其已经合法占有涉案房屋。且涉案的房屋和车位至今登记在罗京公司名下，故叶守民要求立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋尚未验收合格，房屋尚未办理不动产权证，不具备确认所有权的条件，故叶守民要求确认房屋和停车位归叶守民所有并办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。叶守民与罗京公司签订的协议书及地下车位使用权合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款第（二）项之规定，判决如下： 一、确认原告叶守民与被告延边罗京实业集团有限公司于2014年9月13日签订的地下车位使用权合同、于2015年2月10日签订的02号地下车位使用权合同、于2015年2月10日签订的07号地下车位使用权合同、于2017年10月18日签订的协议书、于2017年10月20日签订的协议书均有效； 二、驳回原告叶守民的其他诉讼请求。 案件受理费33315元（原告已预交），由原告叶守民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  崔海兰 人民陪审员  尹勤茂 人民陪审员  左芳芳 二〇二一年四月八日 书 记 员  尹 雪