贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初689号 原告:李发忠，男，穿青人，1984年11月22日出生，贵州省织金县人，住贵州省黔西县。 原告：殷丽萍，女，蒙古族，1986年11月8日出生，贵州省大方县人，住贵州省黔西县。系第一原告之妻。 被告：贵州同心商贸城置业有限公司，住所地为贵州省毕节市黔西县莲城街道办事处同心大道同心商贸城展示中心。 法定代表人：陈海彬，系公司董事长。 委托代理人：黄训刚，男，1990年11月15日生，系公司员工，委托权限为特别授权。 委托代理人：刘洋，男，1994年10月3日生，系公司员工。 原告李发忠、殷丽萍诉被告贵州同心商贸城置业有限公司（下称“同心置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马渊适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李发忠、殷丽萍，被告同心置业公司委托代理人黄训刚、刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李发忠、殷丽萍诉称：2014年8月，原告交了234164.00元的认购金给被告认购同心商贸城B区B7幢1单元1-2层11号商铺，2016年9月15日原告向被告付清尾款110000.00元及代收费用21208.2元，并与被告签定商品房买卖合同及返租协议。合同约定房屋建筑面积为73.16平方米，套内建筑面积为72平方米。根据合同第10页第四章第十一条之规定，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商铺，根据合同第20页第三条第一项之规定：被告承诺于交付使用后540日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告应在2018年9月30日前向原告交付商品房转移登记有关文书。但签订合同至今，被告一直未向原告交付商品房转移登记有关文书，致使原告价值344164.00元的物权一直未被确认。所以被告严重违约合同，根据合同规定，从约定之日起超过30日以后仍不能交付商品房转移登记有关文书的，被告按日支付总房款的万分之零点五的违约金，至实际交付之日止。所以被告从2018年9月30日起向原告支付违约金，暂计至2020年9月16日为违约716天，应支付违约金为12321.07元（344164x0.00005×716），实际应计至交付商品房转移登记有关文书给原告之日为止。2016年9月15日被告收取了原告的代收费共计21208.2元，期间原告多次到被告处询问各项代收费是否上交，房产证何时办下来，原告担心不按时上交会产生滞纳金，又多次打电话请求被告为原告上交各项费用，被告均以各种理由搪塞，至今未知被告不按时上交各项代收费原告是否被收取滞纳金。2019年12月2日接到被告电话通知领房产证，原告12月9日到被告处领证时提及需支付违约金一事，发证员立即拒绝向原告发证也不退还剩余的代收费。根据契税.维修基金等费用代办代缴委托书上载明均按照正式的发票多退少补的方式进行结算。所以被告应向原告交付房产证，并按正规收费发票与原告结算代办代缴费。综上所述，由于被告的违约行为一直持续至今，致使原告的利益受损，为维护原告的合法权益，特将被告诉至贵院，请求：一、判决被告同心置业公司从2018年9月30日起以房款344164元为基数，按每日0.05‰支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（暂计至2020年9月16日为12321.07元）至有关文书交付原告之日止；二、请求判决被告交付房产证，并与原告结算代办、代缴费；三、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、原告身份证一份，证明原告诉讼主体适格； 2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间成立合法有效的房产买卖合同，被告未按规定时间交付转移登记有关文书及被告违约交付应向原告承担支付违约金责任； 3、房款收据一份，证明原告按合同约定向被告全额支付了房屋价款，同时也证明原告履行了合同规定付款义务； 4、办证费收据，契税、维修基金等费用代办、代缴委托书和收据各一份，证明原告委托被告代缴契税、维修基金、办证费等，但至今被告未按委托书约定于原告结算； 5、委托经营管理协议，证明原告按被告的市场管理要求，把商铺交由被告统一管理。 对原告提交的上述证据，经被告质证后，对1号证据三性无异议；对2号证据真实性无异议，对证明目的有异议，合同约定房屋交付时间为2017年3月31日，约定办理初始登记时间是交付后540日前即2018年9月22日前；对3号证据真实性、合法性无异议，但达不到原告证明目的；对4号证据真实性、合法性无异议，但达不到原告证明目的；对5号证明真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。 被告同心置业公司辩称：一、被告不存在违约行为，导致逾期办证原因不在被告方。二、原告诉称被告在2018年9月30日前办理转移登记不实，原告已于2017年3月31日交付房屋，按合同约定，办证时间为交房后540日前，即2018年9月22日前。三、原告诉称违约金计算截止时间不实，被告已于2019年10月24日办理初始登记，11月20日办理转移登记，被告办理转移登记需要合理期限，被告不存在主观过程。四、办理转移登记后，被告已及时通知原告领取产权证，已尽告知义务，原告至今未领取，非被告原因。对违约金，因被告无主观过错，不应支付，即使认定被告应支付违约金，被告于2019年10月24日办理初始登记，11月20日办理了转移登记，原告合同目的已实现，时间应从2018年9月23日起计算至2019年10月24日止为宜。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1、营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明诉讼主体适格； 2、不动产权证书（初始登记），证明被告于2019年10月24日办理了初始登记。 3、不动产权证书（转移登记），证明被告于2019年11月20日办理了案涉房屋转移登记。 4、情况说明2份，证明逾期办理的原因不在被告方，被告不应承担逾期办证违约金。 对被告提交的上述证据，经原告质证后，对1号证据三性无异议；对2号真实性无异议，但达不到被告证明目的；对3号证据真实性无异议，但达不到被告证明目的；对4号证据真实性无异议，但与本案无关联性。 经审理查明：2014年8月，原告在被告处认购其开发的同心商贸城Ｂ区Ｂ7幢1单元1-2层11号商铺，并因此向被告交纳了234164.00元的认购金。2016年9月15日，双方就认购商铺签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于黔西县南部新区房屋出售给原告，房屋总价款为344164.00元。合同第十一条约定，被告应当在2017年3月31日前向原告交付案涉房屋。合同第二十二条第三款就“转移登记”事项约定，被告承诺于交付使用后540日前取得商品房取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告；被告逾期交付商品房转移登记有关文书的，在30日内，按已付房款的千分之二承担违约责任，30日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。双方于同日签订《补充协议》，协议第三条约定，被告代收原告购买案涉房屋产生的相应税费，包括但不限于房屋大修基金、房屋契税、抵押登记费、印花税，结算时实行多退少补。合同签订后，原告于当日补足了全部房款，被告向原告开具全额房款344164.00元的收据。另外，原告还因购房另行支付了契税、维修基金、办证费等费用合计21208.20元。2016年11月11日，双方就案涉房屋到黔西县房产管理局办理了商品房预售合同备案登记（登记号为20162825）。后被告依约在2017年3月31日交付了案涉房屋，2019年10月24日，黔西县自然资源局就案涉黔西县南部新区同心商贸城Ｂ7幢房屋颁发了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书。2019年11月20日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书。2019年12月2日，被告电话通知原告领取案涉房屋不动产权证书，因原告提出违约金一事双方协商未果，故原告未领取案涉房屋不动产权证书。现原告以被告逾期交付为由诉来法院，请求判决如上所请。 另查明，原、被告庭前自行对原告交纳的契税、大修基金、办证费等费用进行核对，扣除已实际交纳的费用，剩余3635.00元，且被告同意退还该笔费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告退还办证费用，按合同约定支付2018年9月23日至2021年3月16日的逾期交付违约金，并向原告交付不动产权证书。 本案的争议焦点为：被告是否应当支付原告逾期办证违约金，如支付，如何计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定全面履行义务。涉案合同签订后，原告依约向被告同心置业公司付清了购房款，被告也按约交付了房屋，但被告未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现案涉房屋逾期办证超过30日，在原告不退房的情形下，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款就“转移登记”事项的约定：被告应在房屋交付后540日前（即2018年9月23日前）取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告逾期交付商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。被告应从2018年9月23日起向原告支付逾期办证违约金。对于计算违约金的终止时间，因被告于2019年11月20日就案涉房屋办理了权利人为原告的不动产权证书，并于2019年12月2日通知原告领取后，被告不再存在违约行为，不能因原告未予领取而让被告继续承担违约责任，故依双方合同约定违约金应计算至2019年12月2日，共计453天。就违约金的金额，按双方合同约定的已付房款344164元每日0.05‰标准计算为7795.31元（344164元×0.05‰/天×453天）。对原告交纳的契税、大修基金、办证费等费用，原、被告自行核对后确认由被告退还剩余的3635.00元，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州同心商贸城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，将案涉房屋不动产权证书（黔（2019）黔西县不动产权第××号）交付原告李发忠、殷丽萍，并支付原告李发忠、殷丽萍违约金7795.31元； 二、由被告贵州同心商贸城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李发忠、殷丽萍交纳的契税、维修基金、办证费等费用剩余款项3635.00元； 三、驳回原告李发忠、殷丽萍的其他诉讼请求。 案件受理费108.00元，减半收取54.00元（原告已预交），由被告贵州同心商贸城置业有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇二一年四月十六日 书记员  刘雄