四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1395号 上诉人（原审原告）：张正东，男，汉族，生于1977年7月21日，住四川省南充市顺庆区， 委托诉讼代理人：任海波，四川三合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充万睿文旅发展有限公司，住所地四川省西充县府南东路2号东江大酒店贵宾楼A座，统一社会信用代码91511325MA64JEM46D。 法定代表人：毛治华，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋**，四川蜀佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**，四川蜀佳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，住所地四川省西充县城北新区鹭岛财富天街A区5楼。 法定代表人：李振宇，总经理。 委托诉讼代理人：蒋**，四川蜀佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**，四川蜀佳律师事务所实习律师。 上诉人张正东因与被上诉人南充市万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）、成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张正东上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人退还已经收取的经营管理服务费33082元，并改判物业管理服务费按每月每平方米2元标准收取，被上诉人退还已经收取的物业管理服务费16541元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人与被上诉人并未签订书面的《前期物业服务合同》《商业运营管理协议》，二者之间不成立合同关系。被上诉人不是合同的相对人，未曾向上诉人提供过物业服务和商业运营服务，无权受领上诉人给付的服务费用。上诉人与万睿公司签订的《租赁合同》，也未约定物业管理费和商业运营费向被上诉人缴纳。一审未查清被上诉人不具有商业运营资质的事实，错误认定被上诉人有权收取商业运营费。被上诉人由建设单位选聘产生，提供的是前期物业服务，应当实行政府指导价，一审错误认定实行市场调节价，且即使实行市场调节价，被上诉人也未提供物价或房管部门的登记备案。被上诉人未履行物业管理服务，不应当收取每平方米4元的物业服务费用。一审认定被上诉人物业管理服务存在问题，却认为该问题不足以达到降低费用标准的程度。 万睿公司及圣吉安特公司答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。2、上诉人与被上诉人之间明确约定了物业管理费与商业运营费，上诉人应按合同约定支付，我方举证了对整个商业体进行了管理，上诉人依法享受了物业管理和商业运营，也应当依法承担上述两项费用。3、上诉人提到的价格问题，也是合同明确约定了的，该合同合法有效，应该执行合同约定。请求法院驳回上诉。 张正东向一审提出以下诉讼请求：1、判令万睿公司减免疫情期间三个月的租金18815元；2、判令万睿公司退还向张正东已收取的经营管理服务费33082元；3、判令张正东、万睿公司租赁合同约定物业管理服务费每月每平方米4元变更为2元标准收取，万睿公司退还已收取的物业管理服务费16541元；4、诉讼费由万睿公司承担。 一审认定事实如下：张正东与万睿公司签订《商铺租赁合同》，约定张正东租赁万睿公司位于西充县城北新区××街××号商铺（面积合计229.74㎡），租赁期限为10年，自2016年11月25日起至2026年11月24日止；第一、二年度租金均为53759元，第三、四、五、六年度租金分别为59732、75263、79040、82982元；经营项目为美发店，品牌为顶头尚丝（鹭岛店），张正东向项目物业管理公司、商业管理公司按每月每平方米4元标准分别支付物业管理服务费、经营管理服务费，每年度到期前提前20日缴纳下期租金、物业管理服务费、经营管理服务费，签约日期为2017年11月3日。关于案涉商铺，案外人何军、杜小林2017年10月19日委托张正东经营，案外人王洋、谭雅元2020年5月29日购买该商铺，王洋、张正东2020年8月3日签订租期为2020年11月25日至2023年11月24日的租赁合同，何军、王洋先后均与圣吉安特公司签订前期物业服务协议、商业运营服务协议。张正东2019年12月6日缴纳了2018年11月25日至2020年11月24日止104995.01元租金。张正东主张退还的经营管理服务费与其缴纳的商业运营服务费属同一性质。 2020年初因新型冠状病毒感染疫情爆发，全国各地相应启动突发公共卫生事件1级应急响应，四川省人民政府于2020年1月24日启动1级响应，并制定了严格的防疫措施，西充县域暂停所有歌舞娱乐、游艺、上网服务场所，1月26日暂停茶馆、茶房、洗浴。1月28日，四川省发布第2号公告，暂停各类群体性聚集活动。我县大部分商家（除超市、药房等行业外）陆续停业，1月30日暂停客运班车，2月2日对小区、村庄、单位进行封闭管理，2月10日起除农资农贸市场、药店、超市、有副食品经营的杂货店、物流快递公司和批准营业的8家酒店外，其余经营业态及经营单位一律暂停营业。2月24日，城市商业综合体（商场）、化妆品、服装、理发等行业按程序有序有限复业，对正常经营类、有序复业类以外的行业暂缓营业。3月12日西充县域为低风险地区。3月25日，四川省政府发布关于全面恢复低风险地区正常生产生活秩序的公告。2020年2月15日《四川省政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》第一条（四）“对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1-3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。”2020年2月1日，万睿公司公告对租赁商家2020年1月24日至2020年2月23日期间租金减半（即减免半个月租金）。多名租赁商家对出租的商铺不能正常经营使用应减免租金等问题，与万睿公司协商未果，诉至法院。 另查明，西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，除已出售近一半面积的商铺外，其余尚未出售商铺由万睿公司出租，万睿公司与圣吉安特公司签订前期物业服务合同、商业委托运营服务协议，约定由圣吉安特公司对全部商铺进行前期物业服务、商业运营管理，物业管理服务费、商业运营服务费均按每月每平方米4元支付。 一审法院认为，一、关于张正东起诉调整物业管理服务费、退还商业运营服务费应否在本案中一并处理问题。张正东与万睿公司签订的《商铺房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。张正东虽未与圣吉安特公司签订前期物业服务协议、商业运营服务协议，但物业管理服务费、商业运营服务费的缴纳标准、缴纳对象在租赁合同中约定，商业运营由万睿公司委托圣吉安特公司进行，故张正东在租赁合同关系中一并起诉物业管理服务费、商业运营服务费，可予一并处理。二、关于新冠疫情期间租金减免问题。在合同履行期间，因受新型冠状病毒疫情影响，四川省于2020年1月24日启动1级响应，制定了严格的防疫措施，张正东承租的商铺暂停营业一段时间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，结合本地疫情防控工作的实际影响，疫情期间商铺不能正常使用、张正东收入减少确属不可归责于当事人的原因所致，张正东请求减免租金，应予以支持。张正东经营美发店属2月24日公示的按程序有序有限复业行业，张正东未举证证明其具体的复业时间，视为张正东在2月24日已复业，法院酌定张正东停业时间为一个月；出租人向承租人交付能正常使用的出租房屋即完成其主要义务，承租人的主要义务是按约支付租金，本次疫情属双方签订合同时无法预料情况，承租人承担新冠疫情期间全部租金对其不公平，按照公平原则，法院确定由万睿公司减免停业期间一半租金，张正东自行承担一半。万睿公司承诺减免半个月租金，符合公平原则。法院对张正东请求减免疫情影响3个月租金不予支持。三、关于圣吉安特公司是否已履行商业运营服务问题。从张正东、万睿公司提交的证据看，均能证明圣吉安特公司为了增加商圈商业氛围、营造节日氛围、提升商圈人流量、促进商家销售，在节日到来时的不同时期，举办了不同类型的宣传、促销、文体、娱乐、光彩照明等活动，通过该部分活动的举办，对鹭岛财富天街项目的所有商铺所有权人、经营商家均有不同程度的益处。张正东承继前一承租人租赁商铺，并在与万睿公司重新签订的租赁合同中约定了商业运营服务费标准。圣吉安特公司履行了商业运营服务，张正东应按约支付商业运营服务费；故法院对张正东关于商业运营服务费的诉讼请求不予支持。四、关于物业管理服务费标准是否应当减少以及退还部分物业管理服务费的问题。前期物业中的商业物业管理服务费属市场调节价，服务对象应按约支付物业管理服务费，物业企业应按约履行其应尽职责。张正东虽提交证据证明物业管理中存在维修、垃圾、污渍、漏水、店招底部破烂、地下室积水等个别状况，但该部分证据仅能证明拍照时状况，不能证明物业企业因未尽物业服务而较长期存在的状况。圣吉安特公司在提供物业服务中虽有部分瑕疵，但目前暂未达到降低物业管理服务费标准的程度。故法院对张正东主张圣吉安特公司未尽物业服务义务、应减少物业管理服务费标准的观点不予支持。作为物业服务企业的圣吉安特公司应在最短时间内发现问题并完成整改、维修，增强垃圾收纳设施和及时清运；接受服务人应尽到按期足额缴纳物业管理服务费、商业运营服务费，以确保服务企业能获得正常开展、提升更好服务的运行费用；使得商圈能获得更好的良性发展，确保商铺所有权人、使用权人均能获得利益的最大化。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张正东的诉讼请求。案件受理费520元，张正东已预交，由张正东负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，张正东与万睿公司签订了涉案《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》同样约定张正东应当按照每月每平方米4元标准分别向项目物业管理公司和商业管理公司支付物业管理服务费及商业运营服务费。圣吉安特公司系案涉项目的物业管理公司，也为商圈业主及经营者实际提供了物业服务。张正东主张圣吉安特未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉商圈长期存在维修、垃圾、污渍、漏水等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。即使圣吉安特在物业管理服务过程中存在瑕疵，张正东等业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。张正东认为前期物业服务应实行政府指导价，但《四川省物业服务收费管理细则》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。”，本案为商铺，不属于普通住宅，不适用政府指导价，可适用市场调节价，且西充县房地产管理局对本案《前期物业管理服务合同》进行了备案，并未对价格提出异议， 圣吉安特公司系万睿公司选任的项目商业管理公司，圣吉安特公司提供的商业运营管理服务是针对整个商圈的，而非张正东个人，故张正东作为该商圈的经营者之一和商业运营管理服务的受益者之一，应当按照约定向圣吉安特公司支付商业运营管理服务费。 综上所述，上诉人张正东的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1040元，由上诉人张正东负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 龙 燊 审判员 熊 东 二〇二一年四月二十六日 书记员 杨雅文