贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终950号上诉人（原审被告反诉原告）：王先平，男，1976年11月27日出生，汉族，湖南省澧县人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：林广宇，女，1970年4月17日出生，汉族，现住贵州省凯里市军分区。上诉人王先平因与被上诉人林广宇租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14780号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王先平上诉请求：一、判决撤销凯里市人民法院（2020)黔2601民初14780号民事判决书第1项、第4项判决，改判被上诉人返还10000元押金；二、本案受理费由被上诉人承担；事实与理由：1、根据合同法对房屋租赁合同的规定及相关司法解释，出租人对承租人负有法定的适租义务。即确保租赁物能达到承租人的使用目的。本案中，由于疫情凯里市政府实施强制性防控措施，导致租期内近60天的时间上诉人无法正常使用租赁物。因此，被上诉人对上诉人负有法定的减租或免租义务。同时，在微信聊天记录中，被上诉人也明确表示免除上诉人一个月租金。因此，原审第一项判决上诉人支付2020年6月租金9100元不当；2、原审认定涉案押金的事实正确、对本案中押金的法律性质认定正确。但是，因被上诉人在双方纠纷之时拒绝受领租赁物、拒绝验收门面。因此，被上诉人拒绝返还押金的这一不利后果不应当由上诉人承担。林广宇向一审法院起诉请求：1、王先平履行《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》；2、王先平支付2020年6月暂计至10月所欠租金45500元；3、该案诉讼费及代理费5000元由被告承担。王先平向一审法院提出反诉请求：1、判决确认双方于2018年7月14日签订的《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2、林广宇向王先平退回保证金10000元。3、本诉、反诉受理费由林广宇负担。一审判决认定案件事实：2014年11月18日，林广宇与凯里中大置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于凯里市大十字片区，建筑面积49.37平方米。2018年7月14日，林广宇与王先平签订《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》，主要约定：1、将凯里市大十字地下商业街南路204号商铺租赁给王先平，租期3年，第一年租金8600元/月，第二年租金9100元/月，第三年租金9700元/月。每半年交纳一次租金，第一次租金在进场装修时交清，以后每周期的半年租金需提前一个月交清。保证金10000元。2、本合同解除或终止后，王先平应在5日内将房屋全部退还给林广宇。3、若因逾期支付租金或逾期腾房导致诉讼的，王先平应承担林广宇实际发生的诉讼费、财产保全费、评估费、律师费等因此支付的全部费用。合同签订后，林广宇如约将案涉商铺交付王先平使用，王先平交付保证金10000元后，按照合同约定使用案涉商铺。因新冠疫情，王先平经营惨淡，仅向林广宇支付至2020年5月的租金。2020年6月，王先平向林广宇提出解除案涉租赁合同，林广宇在案涉租赁门面张贴招租广告。2020年7月1日，林广宇把招租广告撕下来。2020年7月6日，王先平短信告知林广宇，其已于2020年7月5日搬离案涉门面，要求林广宇办理交接。林广宇回复一切按合同办。2020年8月6日，林广宇短信告知王先平，要求其交付欠付的租金并把钥匙退还，林广宇想办法把门面租出去后再办理交接手续。一审法院认为：我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案林广宇与王先平签订的《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、有效性、合法性，一审法院予以确认。关于案涉合同是否解除问题。首先，王先平提出其与林广宇协商解除合同，双方经协商后，林广宇在案涉门面的门头贴出对外招租的广告。招租广告贴出后没有人前来承租，林广宇贴出招租广告的行为，并不代表其同意解除合同，且王先平亦未能够提供证据证明案涉租赁合同经双方协商解除。其次，王先平未经林广宇同意，于2020年7月5日擅自搬离案涉商铺，并向林广宇发送信息，向其表示已经搬离案涉门面。王先平擅自搬离门面的行为使双方合同履行陷入僵局。因疫情致王先平不能正常经营造成亏损，疫情原因也致使市场行情下滑严重的因素，如果继续履行合同，高额的租金对其来说显失公平；同时也将直接导致王先平不能如约支付林广宇租金，对林广宇来说也有损失，因此继续履行合同对双方均不利，且王先平擅自搬离的行为，使案涉租赁合同继续履行的目的已经不能实现。故一审法院综合全案考虑，认定案涉租赁合同因王先平的违约行为而终止。王先平于7月5日搬离案涉门面，按照合同约定，本合同解除或终止后，承租方应在5日内将房屋全部退还给出租方。王先平于2020年7月5日搬离，一审法院确认案涉租赁合同于2020年6月30日解除。王先平反诉称双方于2020年6月10日协商解除案涉租赁合同，至本案审理终结前其未能提交证据加以佐证，应承担举证不利的法律责任。关于租金的问题。王先平实际租赁门面至2020年6月30日，但其仅支付租金至2020年5月，故其仍应支付租金2020年6月的租金9100元。林广宇诉请其支付2020年7月至10月的租金，一审法院不予支持。关于律师代理费的问题。虽案涉租赁合同对律师费由谁承担进行了明确约定，但林广宇仅向一审法院提交了支付律师法律服务费发票5000元，未能提交代理委托代理合同等加以佐证，未能证实律师费发票上的金额系因本案产生，且无相应的流水予以佐证，故对其诉请的律师费，一审法院不予支持。关于退还押金的问题。案涉租赁合同第4条约定，合同期满后，王先平完全履行了合同约定的义务且房屋没有损坏、设施完好地退还的情况下押金如数返还。虽然案涉合同解除，但双方对于案涉门面和设施并未进行验收，故王先平诉请退还押金10000元条件尚未成就，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第十四条之规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）王先平于本判决生效之日起十日内一次性向本诉原告（反诉被告）林广宇支付2020年6月租金9100元。二、确认本诉原告（反诉被告）林广宇与本诉被告（反诉原告）王先平于2018年7月14日签订的《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。三、驳回本诉原告（反诉被告）林广宇的其余诉讼请求。四、驳回本诉被告（反诉原告）王先平的其余诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取469元，由本诉原告林广宇负担444元，本诉被告王先平负担25元；反诉案件受理费25元，由反诉原告王先平负担。二审中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。为支持自己的上诉请求，上诉人提交如下证据：第一组证据：经营保证金（两个门面的）5000元收据一张、物业费收据一张、能耗费收据一张、电费收据一张，拟证明我方没有欠能耗费和物业费、电费等。被上诉人林广宇发表质证意见称：我没有收到经营保证金，能耗费等收据是交给物业的，与我无关。第二组证据：涉案门面现状照片三张；拟证明现在涉案门面正常使用中，我方没有对门面造成损害，没有造成违约。被上诉人林广宇发表质证意见称：我认为虽然对门面没有造成损害，但是在时间上对门面出租造成影响，对我的财产造成巨大损失。为支持自己的答辩理由，被上诉人向本院提交了如下证据：代律师理费收据一张、法律服务委托协议一份、微信转账截图一张、能耗费收据一张、物业费收据一张。上诉人王先平诉讼代理人发表质证意见称：对于该组证据，对方不能证明代理合同与收据上的金额的关联性，与上诉争议没有关联性。对于能耗费和物业费我们的意见是，上诉人所欠的是5月份和6月份的能耗费，该两个月能耗费是可以从经营保证金中扣除的。但是现在因为我们有争议，物业不肯退换我们。二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合上诉人王先平的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、王先平是否应当缴纳2020年6月份租金？二、押金是否应当退还？关于王先平是否应当缴纳2020年6月份租金的问题，“适租义务”是指出租人应保障在租赁期间符合约定用途，而本案涉案的租赁物属于商铺符合双方约定的用途，故上诉人提出的抗辩理由不能成立。因疫情而引发的经济萧条，导致商铺无法实现承租人的使用目的，属于不可抗力，不能归责于任何一方。根据立法的公平原则，双方均存在损失，故也不能以一方的损失为理由而扩大另一方的损失。虽然林广宇在微信聊天记录中同意免除一个月租金，但是同一则聊天记录中也明确表明实现该事由的先决条件是履行双方签订的三年合同，如提前退租需如数补缴。现王先平未达成先决条件，一审法院判决王先平支付2020年6月租金9100元并无不妥，本院予以确认。关于是否应当退回押金的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据双方签订的《凯里大十字地下商业街房屋租赁合同》第四条的约定：“乙方在本合同签订当天向甲方缴纳履约保证金壹万元整，在合同期满，乙方完全履行了合同约定的义务且房屋没有损坏、设施完好地退还的情况下，上述保证金如数返还（不计利息）”合同明确了押金为“履约保证金”现王先平于2020年7月5日擅自搬离的行为，导致合同无法继续实施，现有证据不足以证明双方就解除合同达成一致意见。对于押金返还的主张本院不予支持，一审以未达到返还条件不予支持，并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人王先平的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938元，由上诉人王先平承担。本判决为终审判决。审判长 王大梅审判员刘志红审判员 欧   阳   樟二〇二一年四月二十三日法官助理孙瑜书记员田仁晖