江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1659号上诉人（原审被告）：太仓起浩商贸有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡街道富达路。法定代表人：冯健滔，执行董事。委托诉讼代理人：周新华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王龙，男，1978年6月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：周晓妤，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴言翔，江苏君劭律师事务所律师。原审第三人：深圳市花样年地产集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道6021号喜年中心A座2701室。法定代表人：潘军，董事长。委托诉讼代理人：殷松，该公司员工。上诉人太仓起浩商贸有限公司（以下简称起浩公司）因与被上诉人王龙、原审第三人深圳市花样年地产集团有限公司（以下简称花样年公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。起浩公司上诉请求：删除一审判决认定错误表述：1.起浩公司已收到花样年公司代王龙支付房款3127433元；2.认购协议书应当认定为商品房买卖合同。事实和理由：一、一审认定起浩公司已收到花样年公司代王龙支付房款3127433元有误。1.花样年公司、起浩公司是独立法人主体，财务独立核算。花样年公司未向起浩公司支付购房款，也未代王龙向起浩公司支付购房款，起浩公司提供的《情况说明》应不予采信。2.王龙与花样年公司的劳动争议纠纷尚未审结，王龙主张用于抵扣房款的奖金收益尚未定性。本案必须以另案审理结果作为依据，故本案应当中止审理。二、一审认定认购协议书为商品房买卖合同有误。1.认购协议书仅是双方签订正式《商品房买卖合同》的依据。购房款交付仅是合同履行细节，应以正式买卖合同约定为准。2.如认定为商品房买卖合同，则导致起浩公司存在直接经济损失87万余元，且还会引发其他违约责任。综上，请求二审法院支持起浩公司的上诉意见。王龙辩称，1.起浩公司在王龙、花样年公司之间的劳动争议过程中出具了《情况说明》，故王龙在该案中变更了诉请，本案无需中止审理。2.与本案关联的其他四个案件生效民事判决中均认定起浩公司已收到花样年公司支付购房款。3.认购协议书是订立商品房买卖合同的先决条件，性质上属于预约合同，是独立有效的合同，但因起浩公司否认收取全部房款，导致王龙、起浩公司无法签署正式的商品房买卖合同，起浩公司应退还王龙全部购房款。花样年公司辩称，同意起浩公司的上诉请求及事实理由。王龙向一审法院起诉请求：起浩公司退还王龙购房款877920元，并按照每日万分之二支付王龙2019年11月7日至退款之日资金占用期间的利息。一审法院认定事实：花样年公司是上海花样年房地产开发有限公司的唯一股东，上海花样年房地产开发有限公司又是起浩公司的唯一股东。2004年10月18日至2019年7月31日，王龙在花样年公司担任营销管理部总经理，并获得2017年度营销合伙人费用结余奖、花火计划投资收益。2018年9月29日，王龙与起浩公司签订《太仓花样年•太古城认购协议书（编号：0000657）》一份，约定：王龙向起浩公司认购太古城B幢1619室，建筑面积约71.15平方米，定金是50000元，王龙在2018年9月29日前一次性支付起浩公司房款877920元；协议书的所有条款，出卖人和买受人签署即视为理解、同意认购书的所有条款，并对出卖人和买受人产生法律效力；协议书是双方签署正式《商品房买卖合同》的依据，若双方签署的正式《商品房买卖合同》与认购书有相抵触的地方，以双方签署的正式《商品房买卖合同》为准；因协议书产生的争议，任何一方可向太仓市人民法院提起诉讼；协议书经出卖人、买受人双方签字、盖章且买受人支付定金，出卖人开具财务收据后方可生效。该认购书还约定了违约责任。王龙因与花样年公司发生劳动争议，在2019年12月20日向深圳市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称深圳市仲裁委）申请劳动仲裁。仲裁期间，王龙提出：其在花样年公司担任营销管理部总经理期间，获得2017年度营销合伙人费用结余奖2837900元、2017年度花火计划投资收益289533元，合计3127433元；花样年公司系以关联公司即起浩公司开发的太古城B幢503室、703室、1018室、1615室、1619室折抵上述奖金、收益3127433元。王龙向深圳市仲裁委提供《抵房统计表》一份，该《抵房统计表》显示太古城B幢1619室抵扣877919.85元，签约日期是2018年9月30日。仲裁期间，花样年公司对王龙提供的《抵房统计表》没有异议，并表示：王龙已经足额领取2017年度营销费用结余奖，并全部用于冲抵购房款；2017年度结余奖与花火计划收益已经抵房，双方就抵扣金额涉及的房屋已经签订认购协议或者买卖合同；双方并未解除认购协议或者买卖合同，故王龙要求退还抵房款，没有依据。仲裁期间，花样年公司的代理律师向深圳市仲裁委提交一份代理词，并附起浩公司在2020年3月3日盖章的《情况说明》一份。代理词指出：王龙与花样年公司均确认2017年度营销合伙人费用结余奖全部用于抵扣房款，双方已签《商品房买卖合同》，开发商也确认收到了该笔购房款（结余奖）；王龙已实际取得该笔奖金，在双方签订的购房合同解除前，王龙主张支付该奖金没有任何依据。《情况说明》的主要内容是：王龙在2019年9月购买了起浩公司开发的太仓花样年•太古城项目房屋共5套，房号分别为B-503、B-703、B-1018、B-1615、B-1619；起浩公司收到花样年公司代王龙支付的购房款共计3127433元。2020年4月2日，深圳市仲裁委作出仲裁裁决：1.花样年公司依法向王龙出具解除劳动合同的证明；2.驳回王龙的其他仲裁请求。上述事实，由王龙提供的《太仓花样年•太古城认购协议书（编号：0000657）》、《抵房统计表》、深圳市仲裁委的仲裁裁决书、庭审笔录，起浩公司出具的《情况说明》，花样年公司向深圳市仲裁委提交的书面质证意见、代理词以及一审法院的庭审笔录等证据证实。本案的主要争议焦点是，花样年公司是否替王龙支付起浩公司太古城B幢1619室的房款877920元。王龙认为从花样年公司获得2017年度营销合伙人费用结余奖、火花计划投资收益合计3127433元，花样年公司已将3127433元给付起浩公司，用于冲抵房款，包括太古城B幢1619室的房款877920元。起浩公司与花样年公司均表示，《情况说明》不能证明花样年公司代替王龙支付起浩公司购房款3127433元，实际上花样年公司也未支付起浩公司任何购房款。一审法院认为：花样年公司与起浩公司存在股权关系，两公司具有共同的利益追求。花样年公司向深圳市仲裁委陈述的案件事实、发表的质证意见与起浩公司出具的《情况说明》等相互印证，形成完整的证据链条，能够证明花样年公司已替王龙支付太古城B幢1619室的房款877920元。理由是：1.劳动仲裁是处理劳动争议的严肃法定程序，当事人在仲裁程序中自认的事实，特别是于己不利的事实，在诉讼中予以否认的，除非存在合理理由并有确凿证据足以推翻原先陈述，否则不予采信。花样年公司否认在仲裁程序中陈述的与本案有关的事实，但是均未提供相反证据推翻先前陈述，故花样年公司的先前陈述可以作为认定案件事实的依据。2.王龙原系花样年公司的高级管理人员，其获得了2017年度营销合伙人费用结余奖、花火计划投资收益，只是双方就具体金额存在争议。仲裁程序中，花样年公司承认王龙足额领取奖金、收益，并全部用于冲抵房款。王龙制作的《抵房统计表》记载太古城B幢1619室抵扣877919.85元，花样年公司不持异议，另结合认购协议书约定的价款877920元，故可认定王龙以奖金、收益冲抵太古城B幢1619室的房款877920元。3.起浩公司明知王龙与花样年公司发生劳动争议，并在仲裁程序中出具《情况说明》帮助花样年公司维护权利，王龙经质证认可《情况说明》的证明内容。一审诉讼中，起浩公司与花样年公司都矢口否认《情况说明》的证明内容，显然违背民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。因此，《情况说明》可以作为认定案件事实的依据，能够证明起浩公司已收到花样年公司代王龙支付的房款3127433元。一审法院认为：王龙与起浩公司签订的《太仓花样年•太古城认购协议书（编号：0000657）》系双方的真实意思表示。该认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且起浩公司已经按照约定收受购房款877920元，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该认购协议书第9条约定：“本协议书经出卖人、买受人双方签字盖章且买受人支付定金，出卖人开具财务收据后方可生效；……。”事实上，王龙因未按约定支付起浩公司定金50000元，起浩公司不可能向王龙开具定金财务收据。该认购协议书签订之后，王龙已通过花样年公司结清起浩公司太古城B幢1619室的购房款877920元，故可认定王龙承认该认购协议书的法律效力。审理中，起浩公司亦认可该认购协议书的法律效力。因此，一审法院认定该认购协议书已经生效，对于双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。综上所述，王龙以认购协议书不生效为由，请求起浩公司返还购房款877920元，并支付资金占用期间的利息，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决：驳回王龙的诉讼请求。案件受理费13220元，由王龙承担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、起浩公司是否收到花样年公司代王龙向起浩公司支付的购房款3127433元；二、诉争认购协议书性质及效力如何认定。关于二审争议焦点一，起浩公司是否收到花样年公司代王龙向起浩公司支付的购房款3127433元。对此本院认为，起浩公司、花样年公司在股权上存在关联关系。起浩公司知晓王龙与花样年公司发生劳动争议，并在仲裁程序中出具《情况说明》，该《情况说明》载明，王龙在2019年9月购买了起浩公司开发的太仓花样年•太古城项目房屋共5套，房号分别为B-503、B-703、B-1018、B-1615、B-1619，起浩公司收到花样年公司代王龙支付的购房款共计3127433元。一审依据上述《情况说明》认定起浩公司收到花样年公司代王龙支付的购房款3127433元并无不当。现起浩公司对于其出具的《情况说明》不予确认且要求本案中止审理，事实依据不足，且有违诚信原则，本院不予支持。关于二审争议焦点二，诉争认购协议书性质及效力如何认定。首先，关于诉争认购协议书性质，本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案所涉认购协议书尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定内容，故仍应界定为预约合同，一审认定诉争认购协议书性质为商品房买卖合同，依据不足，本院予以纠正。一审将本案案由界定为商品房销售合同纠纷不当，本案应为商品房预约合同纠纷。其次，关于诉争认购协议书的效力，本院认为，虽该认购协议书第9条约定，本协议书经出卖人、买受人双方签字盖章且买受人支付定金，出卖人开具财务收据后方可生效。王龙未按约定支付起浩公司定金，而是由花样年公司代王龙支付诉争认购协议书上约定的购房款，起浩公司出具《情况说明》予以确认收到，故结合双方实际履行认购协议书的事实情况，一审法院认定该认购协议书已经生效且对双方均有法律约束力，并无不当，本院予以维持。王龙于本案中以诉争认购协议书不生效为由要求起浩公司退还购房款的观点不能成立，一审未予支持并无不当。本案一审中，王龙表示，如认购协议书有效，其也要求解除该认购协议书、退还购房款；起浩公司表示，如认购协议书有效，起浩公司不同意解除，且要求王龙签订正式《商品房买卖合同》并支付购房款。对此本院认为，王龙、起浩公司对认购协议书效力及王龙是否已支付诉争房屋购房款存在争议并诉至法院，王龙在认购协议书有效情况下鉴于上述购房款争议尚不具备认购协议书的解除权，故王龙请求解除认购协议书的观点不能成立。起浩公司认为王龙未支付诉争房屋购房款的观点也不能成立，故王龙有权请求起浩公司按认购协议书约定签订正式的《商品房买卖合同》。综上，上诉人起浩公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定部分事实有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13220元，由上诉人太仓起浩商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年四月三十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。