河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0102民初3274号原告：付贤锐，男，1995年11月7日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：魏广秧，河南太昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坤，河南太昊律师事务所实习律师。被告：张秋风，男，1987年8月17日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：秦帅利，河南中寨律师事务所律师。原告付贤锐与被告张秋风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付贤锐及其委托诉讼代理人魏广秧、被告张秋风及其委托诉讼代理人秦帅利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付贤锐向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告中原中路23-4号房屋的租赁关系；2、被告退还原告已付的租金15万元，并自起诉之日起按照LPR支付利息直至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：撤销原、被告之间就中原中路23-4号房屋达成的口头转承租协议。事实与理由：被告承租郑州汇丰财务咨询有限公司位于中原区××山寨街道××中路××号门面房（门头名称“痣斑王”）。装修期间，被告以流动资金不足为由，将该门面房转租给原告。2021年3月4日，原、被告双方达成口头租赁协议，原告通过微信转账与支付宝扫码支付的形式，向被告支付租金15万元。付款后，原告得知该房屋早在2021年2月5日已由中原区违法建设治理中心认定为违法建筑，并向被告签发了违法建设治理督查督办通知单，限其2021年3月31日前拆除，该房根本不能用于经营。被告明知涉案房屋系违法建筑且即将拆除，却故意隐瞒真相，欺骗原告，骗取租金。原告为此诉至法院，望判如所请。被告张秋风辩称，一、原告所述与事实不符，被告并不存在欺诈故意。首先，被告于2021年2月1日在“痣斑王”经营者张宏伟、出租人孙骞三方在场的情况下以10万元的价格接手了涉案商铺。租赁合同显示张宏伟于2018年10月承租该商铺，在承接之前该商铺是否涉及违建被告并不清楚。被告接手之后以包工包料的形式开始装修。装修期间，因被告有其他店面在经营，所以并未在现场监工。2021年2月5日，中原区违法建设治理中心将违建认定通知发放至正在装修的店面，装修工人收到之后告知被告，被告与孙骞联系后，被告知整栋楼的产权人是联通公司，不可能拆除。被告于2020年2月1日接手店面至2020年2月5日认定为违建只有4天，如果没有孙骞的承诺，被告仍然继续投资装修不符合常理。其次，2021年3月初，因被告的其他店面经营出现问题，造成资金短缺，致使新接手的店铺无法继续经营。被告与原告协商转租，转租时同样是出租人、原告、被告三方协商，原租赁合同继续有效，孙骞对于店面是否是违建的问题作出不可能拆除的承诺，被告并无欺诈的故意。二、原告诉请的15万元并非租金，其中包含了转让费、押金及部分租金，不应作为租金退还。原告在接手店面时经原告、被告、孙骞三方协商确定，押金为一个月租金7150元，原告承担合同到期前三个月房租26850元、被告向张宏伟支付的转让费5万、被告装修补偿费6.8万，共计15.2万元，双方最终确定为15万。原告向被告支付的除押金及三个月房租34000元外，其余的116000元为转让费。而押金与租赁费用最终由出租人孙骞收取，不应由被告承担。转让费是在被告有权转租时原告为获得租赁权支付的对价，转让费的多少主要取决于原告对商铺本身获利能力的认知，系双方真实意思表示，应认定为有效。原告承租后房屋被认定为违建系情势变更，并非被告故意隐瞒、欺诈，也是双方在合同成立时无法预见的情形，属于商业风险，被告作为转让费的收取方并无遇见风险的可能性，被告不应承担返还责任。三、原告是完全民事行为能力人，在涉案房屋承租时与出租人孙骞进行过多次协商，按照交易惯例，承租人在承租房屋之前必然要查看权属凭证、建设工程规划许可证、证件，对承租的房屋进行审查，了解承租房屋的情况及相关政策。但原告没有向出租人提出任何审查要求，无视租赁物产权情况，没有进行任何调查即进行签约，其自甘风险，原告在承租过程中本身具有一定过错，应承担相应的责任。综上，请求法院查明事实，依法判决。经审理查明：1、2021年3月4日，原、被告达成口头协议，约定被告将涉案商铺（店铺门头名称为“痣斑王”，位于中原××××号）以15万元转让给原告。同日，原告向被告支付15万元，被告未向原告出具收据。被告于同日将涉案商铺交付给原告。诉讼中，原告称其向被告支付的15万元包含押金7150元、2021年3月4日至2021年5月31日期间的租金以及转让费。被告称该15万元包含押金7150元、2021年2月1日至2021年5月31日期间的租金、被告向张宏伟支付的转让费5万以及向被告支付的装修补偿费。双方对其陈述均未提供相应证据证明。2、2021年3月15日，原告收到郑州市中原区林山寨街道办事处出具的《林山寨街道办事处城市管理责令整改通知书》一份，内容为：“原痣斑王：经查，发现你处存在以下问题：你处所在房屋属于违法建设，需搬离。现责令贵单位于2021年3月19日前整改完成上述问题，并予以回复”。原告当天与被告微信联系，告知被告该商铺被通知“封门拆迁”，询问被告“你看看你这房子里有没有什么你要的”。后原告要求被告退款，双方协商未果。3、诉讼中，原告提交郑州汇丰财务咨询有限公司（出租方）与张宏伟（承租方）于2018年9月28日签订的《房屋出租合同》一份，用以证明：被告就案涉房屋出租权的来源以及孙骞的身份是原房东郑州汇丰财务咨询有限公司的代理人。经质证，被告对该证据无异议。上述《房屋出租合同》主要约定：甲方（即郑州汇丰财务咨询有限公司）的出租房屋坐落于百花路机房楼一层门面房，建筑面积共计65平方米；乙方（即张宏伟）承诺承租房屋的用途仅作为营业；乙方租赁甲方房屋共32个月，租赁期限自2018年10月1日至2021年5月31日止；该房屋租金单价为110元/平米/月，首年租金为85800元。租金逐年递增3%，即第二年租金共计88374元，第三年租金（8个月）共计60683.48元；租金支付方式：乙方同意遵循租赁房屋应先交租金后使用的原则，房屋租金按年度支付，方式提前十五日预交；保证金的约定：本合同签署后，乙方应在支付本合同首次租金的同时向甲方支付相当于一个月房屋租金的保证金，保证金总额为7150元；双方约定，本合同租赁期满后，乙方按本合同规定办妥退房手续，并结清所有费用时，甲方应凭收据全额无息退还给乙方。该合同落款出租方处签有“孙骞”并加盖郑州汇丰财务咨询有限公司公章，承租方处有张宏伟签字。在该合同最后一页写有“本协议乙方由张宏伟（410122197509150733）变更为张秋风（412724198708171133），合同内容其它无任何变更，本协议所有条款持续有效。认可人：孙骞410105197404210510”的内容。诉讼中，被告称张宏伟于2021年2月1日将涉案商铺转让给被告。4、被告认可中原区违法建设治理中心于2021年2月5日将《关于立即处置辖区违法建设督查督办通知》送达至涉案商铺，其装修工人收到后通知被告。该通知内容为：“林山寨街道办事处：根据‘一环十纵十横’道路综合改造工程部署，经上海同济设计院现场初步排查，你办中原路辖区存在5处违法建筑（见附件现场照片）。根据市、区关于严厉查处违法建设治理工作和网格化长效管理机制的相关规定，请你办务必引起高度重视，现责令你办联合相关职能部门进行调查、核实，结合道路改造工程设计要求，限2021年3月31日前全部拆除、依法处置完成，不得影响工程的正常推进”。该通知后附现场照片中包括“1、中原路、百花路西南角“自在茶庄”、“翰宇超市”、“痣斑王”等三处建筑物，面积约1200平方米…”。被告认可其在将涉案商铺转让给原告时未向原告告知涉案商铺被中原区违法建设治理中心要求限期拆除的事情。5、庭审中，被告称2021年3月4日交接房屋时，原告向孙骞询问涉案房屋是否会被拆除，孙骞向原告承诺涉案房屋不会被拆除。原告对此不予认可，称其未向孙骞询问涉案房屋是否会被拆除的问题。上述事实，有当事人举证、陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，原、被告于2021年3月4日达成口头协议，约定被告将涉案商铺（店铺门头名称为“痣斑王”）以15万元转让给原告。根据原、被告陈述，原、被告口头达成的系商铺转让协议。由于被告于2021年2月5日即已收到中原区违法建设治理中心下发的《关于立即处置辖区违法建设督查督办通知》，明知其经营的店铺所在的房屋属于违法建筑被中原区违法建设治理中心要求限期拆除，而其于2021年3月4日与原告达成口头协议，将涉案商铺转让给原告。被告在将涉案商铺转让给原告时，未向原告如实告知涉案商铺所在的房屋将要被限期拆除的事情，导致涉案店铺在转让给原告数天后，原告即被郑州市中原区林山寨街道办事处通知限期搬离，无法继续经营，被告的行为违背了诚信原则，构成欺诈，双方达成的口头商铺转让协议应当予以撤销。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。原告在与被告达成口头转让协议后，于2021年3月4日向被告支付15万元，被告应将该15万元返还给原告。因被告存在过错，应赔偿原告损失，原告主张被告自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付其利息损失符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告付贤锐与被告张秋风之间就郑州市中原区中原中路23-4号房屋（原商铺名称为“痣斑王”）达成的口头转让协议；二、被告张秋风于本判决生效之日起十日内向原告付贤锐返还15万元并支付利息（利息以15万元以基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年4月7日起计算至被告张秋风实际清偿之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由被告张秋风负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二一年四月二十九日书记员  荆亚文