江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0507民初697号原告：顾建明，男，1970年2月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：沈土根，男，1962年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告方委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。被告：苏州市世华家具有限公司，住所地江苏省相城区渭塘镇渭西村。法定代表人：秦家元。委托诉讼代理人：秦林元，身份信息同被告秦林元。被告：秦林元，男，1968年4月12日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告顾建明、沈土根与被告苏州市世华家具有限公司、秦林元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告顾建明以及原告方共同委托代理人阙银元、被告秦林元暨被告苏州市世华家具有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾建明、沈土根向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将坐落于苏州市相城区渭塘镇渭西村原珍珠市场西侧(现仙士小区对面)四幢厂房中自北向南第三号楼的1、2、3层厂房腾空并返还给原告；2、判令二被告支付原告自2014年1月1日起至二被告实际返还房屋之日止，以9600平方米为总面积，按每年每平方米132元计算的占有使用费(暂计算至2020年12月30日，占有使用费为7603200元)；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：2008年6月1日，二原告与被告秦林元签订租房协议一份，约定租赁期限自2008年6月1日起至2009年5月31日止，并约定了租赁面积、租金标准、租金支付方式等事项。原、被告双方逐年签订了一年期租赁协议，直至2014年5月30日止。协议签订后，原告交付被告相应房屋予以使用，但协议到期后，被告未按期归还房屋并长期占有，亦未支付房屋占有使用费。原告为维护自己的合法权益，多次催要，被告至今仍未返还房产且支付占有使用费。故诉至法院。被告苏州市世华家具有限公司、秦林元辩称，案涉房屋确实由被告方占有，但2013年6月6日，案涉厂房发生火灾，被有关机关查封至今，直至现在一直无法使用。房屋租赁面积由2008年6月1日的4920.72平方米到2012年9月1日增加了4679.28平方米，合计9600平方米。两被告愿意共同承担责任。经审理查明，2007年10月12日，渭塘镇渭西村经济合作社（甲方）与苏州世纪星家具公司（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定由甲方将位于仙士小区西侧面积为15.8亩的土地出租给乙方用于发展工业生产的建厂用地，租赁期限为20年，自2007年6月1日起至2027年5月30日止；土地租赁费每亩2045元，年租金32311元。同日，双方签订《入股土地股金收益协议书》，约定由甲方按建筑面积6250平方米每年5万元的计算方法向乙方收取入股土地股金收益。两份协议均由被告秦林元签字确认，并在协议左下方备注：“因有部分土地转让给乙方沈土根，渭西村将来的各项收费按本协议由秦林元代收代付”。2010年12月24日，渭塘镇渭西村社区股份合作社作为出租方（甲方）、苏州市世华家具有限公司（乙方）作为承租方签订《租赁上交合同》，约定由甲方将位于原世华厂北侧厂房出租给乙方，土地面积为22.4亩，租赁期限为20年，自2011年7月1日起至2031年7月2日止，租金为每年每亩2045元。2008年6月1日，二原告（买受方）与被告秦林元（出售方）签订《厂房出售协议书》，由被告将位于渭西村原珍珠市场西侧的厂房二层（建筑面积4920.72平方米），房屋价格为4533177.4元。2013年5月28日双方重新签订《厂房出售协议书》以及《购房合同补充协议》各一份，确认二原告共同购置被告秦林元位于渭塘镇渭西村新建厂房3号楼1到3层厂房，建筑面积4920.72平方米，双方签字确认该协议由2011年7月1日起开始生效。2012年9月1日，被告秦林元（甲方）与原告顾建明（乙方）签订《厂房出售协议书》，约定被告秦林元将其位于渭西村原珍珠市场西侧厂房一至三层，面积4679.28平方米，以价格5615136.14元出售给原告顾建明。为证明二原告与被告之间就位于相城区渭塘镇渭西村厂房存在房屋租赁合同关系，原告方举证其与被告之间签订的八份《租房协议》。2008年6月1日，二原告（出租方）与被告秦林元（承租方）签订《租房协议》，约定租期自2008年6月1日起至2009年5月31日止，面积为4920.72平方米，租金为80元/平方米/年。2009年6月3日，二原告（出租方）与被告秦林元（承租方）签订《租房协议》，约定租期自2009年6月1日起至2010年5月31日止，面积为4920.72平方米，租金为80元/平方米/年。2010年5月30日，二原告（出租方）与被告秦林元（承租方）签订《租房协议》，约定租期自2010年6月1日起至2011年5月31日止，租金为每年541279元。2011年4月16日，二原告、案外人顾杏珍（出租方）与被告秦林元（承租方）签订《租赁协议书》，约定租期自2011年6月1日至2012年5月30日止，面积为4920平方米，租金为132元/平方米/年。合同下方甲方处由原告顾建明签名，乙方处由被告秦林元签名。2012年8月16日，二原告与被告秦林元在双方于2011年4月16日签订的《租赁协议书》上签字备注，确认自2012年6月1日至2013年5月30日的房屋租赁同上年一致。2013年5月28日，二原告（出租方）与被告秦林元（承租方）签订《租赁协议书》，约定租期自2013年6月1日至2014年5月30日止，面积为4920平方米，租金为132元/平方米/年。对于增加的4679.28平方米的租赁面积，原告顾建明（出租方）与被告秦林元（承租方）于2012年9月1日签订《租房协议》，约定租期自2012年9月1日至2013年5月30日止，房屋面积为4679.28平方米，租金为132元/平方米/年。2013年5月28日，原告顾建明（出租方）与被告秦林元（承租方）签订《租赁协议书》，约定租期自2013年6月1日至2014年5月30日止，厂房面积为4679.28平方米，租金为132元/平方米/年。上述事实，由当事人身份信息、土地租赁协议、入股土地股金收益协议书、租赁上交合同、厂房出售协议书、租房协议以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告称，其要求被告苏州市世华家具有限公司承担责任，依据是被告秦林元租赁的厂房实际由被告苏州市世华家具有限公司使用，该公司应与厂房的承租人秦林元一起承担腾空、返还房屋，并支付占有使用费的义务。2014年1月1日之前的租金双方已结清。双方之间最后一份租赁协议于2013年5月28日签订，约定租赁期限是自2013年6月1日起至2014年5月30日止。租赁期限届满后，被告一直未向原告返还房屋，也未向原告支付房屋占有使用费。原告方认可涉案房屋局部遭受过火灾，过火面积为5、600平方米，但认为火灾对于房屋主体结构没有影响。火灾之后确实被有关部门查封过，但后来一直有人在使用，具体如何使用原告方并不清楚。现要求被告将厂房恢复原状后返还给原告。庭审过后，原告举证案外人顾杏珍手写的说明一份，载明：“顾建明、沈土根诉苏州市世华家具有限公司、秦林元租赁合同纠纷一案中，我与沈土根是夫妻关系，因此我同意该案件中我的权利由顾建明、沈土根主张及享有。”被告称，案涉房屋实际由其建造，未办理建设工程规划许可证及房屋产权证，建造完成后再由其出卖给原告，原告购买该厂房后又出租给被告使用。其认可其与二原告之间最后一份协议的到期时间为2014年5月30日，但称2013年6月6日案涉厂房发生了火灾。政府查封了涉案房屋，目前该厂房仍处于查封状态，一直保持火灾发生后的状态，无人使用。对此，并无证据加以证明。被告对原告主张的租赁面积以及租金单价均认可，认可2014年1月1日之前的租金双方已结清，但认为因2013年6月6日火灾发生后，涉案厂房被政府查封不能使用，其租赁房屋的目的无法实现，故不应继续支付租金，现也因客观原因无法将涉案房屋返还给原告。被告秦林元称，其与被告苏州市世华家具有限公司的法定代表人秦家元是兄弟，其是被告苏州市世华家具有限公司的大股东，两被告愿意共同在本案中承担责任。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人应向出租人返还房屋，且出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，涉案厂房由被告秦林元建造，二原告购买涉案厂房后，在未取得建设工程规划许可证的情况下，将其出租给被告秦林元，双方之间签订的厂房租赁合同应认定为无效。原告现要求承租人即被告秦林元以及租赁厂房的实际使用方即被告苏州市世华家具有限公司将坐落于苏州市相城区渭塘镇渭西村原珍珠市场西侧(现仙士小区对面)四幢厂房中自北向南第三号楼的1、2、3层厂房腾空并返还给原告，并要求被告方自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止，以9600平方米为总面积，按双方租赁合同约定的每年每平方米132元的租金标准支付占有使用费，于法有据，应予支持。被告称因涉案厂房于2013年6月6日发生火宅，处于查封状态，无法实现租赁目的，无需支付租金，但并未提供关于火灾及查封的材料加以证明，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判令被告苏州市世华家具有限公司、秦林元于本判决生效之日起十日内将坐落于苏州市相城区渭塘镇渭西村原珍珠市场西侧(现仙士小区对面)四幢厂房中自北向南第三号楼的1、2、3层厂房腾空并返还给原告。二、判令被告苏州市世华家具有限公司、秦林元于本判决生效之日起十日内支付原告顾建明、沈土根自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止，以9600平方米为总面积，按每年每平方米132元计算的占有使用费。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022028424）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取32509元，由被告苏州市世华家具有限公司、秦林元负担。(被告苏州市世华家具有限公司、秦林元应于本判决生效之日起十日内向本院支付32509元。逾期不缴，本院则强制执行。原告顾建明预缴的32509元，本院予以退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 丁亦辛二〇二一年四月二十九日法官助理 柳 溪书 记 员 陆锦枫