广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初13328号原告：梁容坤，男，1963年12月24日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。委托诉讼代理人：谭健军，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市大地润丰粮油有限公司，住所地广东省中山市××××××××××。法定代表人：聂忠銮，该司总经理。被告：聂忠銮，男，1967年6月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××××××××。二被告委托诉讼代理人：陈甫书，广东中亿律师事务所律师。原告梁容坤与被告中山市大地润丰粮油有限公司（下称大地公司）、聂忠銮合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，被告大地公司、聂忠銮提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理，并依法适用普通程序，于2020年10月13日、2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁容坤及其委托诉讼代理人谭健军，被告大地公司、聂忠銮的委托诉讼代理人陈甫书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁容坤向本院提出诉讼请求：1.解除梁容坤与大地公司签订的房地产转让合同；2.大地公司、聂忠銮退还位于中山市××××××××××的不动产及其附属设施（包括大米加工生产设备、仓库料斗及一切生产附属设施及生活设施）；3.大地公司、聂忠銮向梁容坤支付物业占用费及设备使用费（以50000元/月为标准，从2015年6月×日起计付至撤场之日止）。诉讼过程中，梁容坤变更第1项诉讼请求为：确认（涉案的）资产转让框架协议、资产转让协议、房地产转让合同、广东省房地产买卖合同已于2020年8月18日解除。事实和理由：梁容坤与大地公司于2016年2月18日签订资产转让协议，约定梁容坤向大地公司转让四项资产：1.坐落于中山市××××××××××的不动产【不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0134784号，下称×××号不动产】；2.位于中山市东升镇坦背太平粮食加工一厂（下称太平一厂）对面沿河的旧米机厂用地（实为0.125亩）土地使用权及其上盖物（下称旧米机厂用地及建筑）；3.太平一厂新厂房内的整套大米加工生产设备、仓库料斗及一切生产附属设施及生活设施（下称新厂内设施及设备）；4.梁容坤名下的机动车×辆，号牌分别为粤T×××××、粤T×××××、粤T2284（应为粤T×××××）（下称机动车三辆）。转让总价款为505万。上述四项资产梁容坤已于2015年6月交付大地公司使用，其中×××号不动产至今尚未办理过户登记，机动车三辆已过户给大地公司。资产转让协议第二条第二款约定，大地公司需代梁容坤清偿农商银行坦洲支行到期抵押贷款280万元本金（梁容坤可根据需要提前还款，该贷款的应付利息均由梁容坤承担）；第六条违约责任第一款约定，如大地公司未按期支付转让款，则视为违约，梁容坤因此产生的银行贷款利息由大地公司负担，并赔偿梁容坤的损失。双方签订资产转让协议后，梁容坤要求提前还款，然而直至2016年4月15日贷款到期，大地公司仍未代梁容坤清偿，最终因为不断续贷，给梁容坤造成利息损失591476.34元。后经多次协商，双方于2018年12月7日签订房地产转让合同，为弥补梁容坤的部分损失，双方将资产转让款变更为555万元，同时双方对应收应付款项进行了结算，并约定不迟于2018年12月31日前到房地产交易部门办理不动产过户登记手续，740442元结算余款大地公司需于办理过户递件当天存入银行办理资金监管，并于过户完成并领取新证之日，将款项支付给梁容坤。×××号不动产按照大地公司的要求选择登记在聂忠銮名下，为了办理过户手续由梁容坤与聂忠銮签订了广东省房地产买卖合同。但此后大地公司、聂忠銮又再次拖延办理过户手续，拒绝前往房地产交易部门办理不动产过户登记手续，余款740442元至今没有支付。截至2020年8月11日，大地公司、聂忠銮拖延办理过户手续时间已长达589天，梁容坤认为大地公司、聂忠銮已不具有支付款项的能力，合同目的已无法实现，遂于2020年8月12日发出律师函，要求大地公司、聂忠銮在收到律师函之日起5天内办理过户手续，否则解除合同。但大地公司、聂忠銮仍称资金不到位，无法办理。因此，大地公司、聂忠銮的行为已严重违约，侵害了梁容坤的合法权益，应承担违约责任。为维护自己的合法权益，梁容坤特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。大地公司、聂忠銮辩称，梁容坤与大地公司于2018年12月7日签订的房地产转让合同合法有效，双方均应依约履行，梁容坤请求解除没有法定和约定依据，应继续履行合同，并驳回梁容坤所有的诉讼请求。大地公司、聂忠銮向本院提出反诉请求：1.梁容坤与大地公司继续履行于2018年12月7日签订的房地产转让合同；2.梁容坤协助办理203号不动产的产权过户手续。事实和理由：因梁容坤的太平一厂欠中国建设银行信用贷款225万元预期违约无法按期归还（到期日为2015年6月18日），该笔贷款的联保体（由梁容坤、姜松社、陈杰雄3人及其经营的3家粮食企业组成）为避免出现各方因此被录入征信不良记录，请求聂忠銮提供资金渡过难关。2015年6月3日，梁容坤、聂忠銮与姜松社、陈杰雄达成资产重组方案，并由梁容坤与聂忠銮签订资产转让框架协议，约定梁容坤以505万元转让203号不动产以及太平一厂（含新旧厂）的全部资产，由聂忠銮、梁容坤、姜松社、陈杰雄四人分别按67%、25%、5%、3%的出资比例组建项目公司受让该资产；聂忠銮于2015年6月18日前支付225万元代梁容坤清偿中国建设银行信用贷款本金225万元；聂忠銮代梁容坤清偿农商银行抵押贷款280万元本金（该第二笔转让款280万元以及资产过户税费均由新设立的项目公司承担与支付）；梁容坤应按聂忠銮的指示将转让资产过户给其或新设立的项目公司名下。2015年6月17日，聂忠銮向太平一厂转账支付225万元，代梁容坤（太平一厂）按期偿还中国建设银行信用贷款本金225万元。2015年7月27日，根据资产转让框架协议约定设立的项目公司即大地公司成立，注册资本500万元，登记股东聂忠銮、姜松社、陈杰雄，分别出资460万元、25万元、15万元，分别占出资比例92%、5%、3%。梁容坤因尚有未执行完结的案件，没有按约定登记为股东。梁容坤将有关资产交付给大地公司继续生产经营。2016年2月8日，根据资产转让框架协议，以梁容坤为转让方（甲方），以大地公司为受让方（乙方），双方签订资产转让协议，约定：甲方向乙方转让资产，包括203号不动产、旧米机厂用地及建筑、新厂内设施及设备、机动车三辆；转让总价款为505万元，乙方于2015年6月18日前支付225万元（聂忠銮已付），乙方代甲方清偿农商银行抵押贷款280万元本金；乙方支付第一笔转让款后，甲方即将上述四项资产（包括客户资料等无形资产）交付给乙方，双方办理交接手续，交接日前该厂的债权与债务均由甲方享有与承担；甲方定于2016年12月31日前将203号不动产过户登记至乙方名下；上述四项资产所有权由甲方名下转移登记至乙方名下所产生的税费由乙方承担，其他税费由甲方承担；甲方保证，在农商银行抵押贷款280万元到期之日，若203号不动产因甲方未取得房产证而不具备过户条件，甲方无条件按乙方要求向农商银行续贷或向其他银行以原抵押物办理抵押贷款。后203号不动产在2016年12月31日前未能取得房产证，不具备过户条件。为取得203号不动产的房产证并完成过户手续，聂忠銮出钱出力取得相关建设用地规划许可，协助梁容坤完成对厂房的消防整改、取得消防竣工验收合格证，并代垫支工程款29万元，取得不动产权证。根据资产转让协议约定，在203号不动产过户之前，梁容坤按要求继续向银行续贷280万元，期间产生过桥费、利息等合计约50万元。2018年12月7日，以梁容坤为转让方（甲方），以大地公司为受让方（乙方），双方签订房地产转让合同，约定：甲方将203号不动产及其附属设施转让给乙方，转让价格为555万元；2015年6月18日，乙方已向甲方支付225万元，203号不动产完成过户递件手续并由房地产交易部门出具受理回执之日，乙方向甲方支付转让款280万元，203号不动产过户登记至乙方名下并领取新不动产权证之日，乙方付清剩余转让款50万元；办理203号不动产交易所需缴纳的流转税费，包括并不限于土地补出让费、土地增值税、营业税、律师费等，均由乙方承担，甲方个人所得税由甲方承担；过户登记手续由甲乙双方共同办理，双方约定不迟于2018年12月31日前到房地产交易部门办理过户登记手续；合同签订后3天内，甲方应向农商银行申请提前还贷，并于2018年12月31日前清偿280万元贷款，注销抵押登记；甲方如果无法按期还贷赎证，要求乙方协助提前清偿280万元贷款，乙方可以向甲方借出280万元；双方确认203号不动产及其附属设施已于2015年6月交付乙方使用，乙方已对厂房、办公室进行了重新装修，增添部分生产设备，开展正常经营，双方就此期间的有关款项进行了结算，乙方尚应付甲方240442元，该款连同最后一期转让款50万元共740442元，双方约定于办理过户递件当天存入银行办理资金监管，并于203号不动产过户完成并领取新证之日支付给甲方。合同签订后，梁容坤向农商银行申请提前还贷，聂忠銮于2018年12月17日向太平一厂还贷账户转账支付280万元，帮助梁容坤提前还贷以赎证过户。其后，梁容坤与聂忠銮填写了房地产交易部门的买卖合同格式文本，拟办理过户登记手续。经向税务部门咨询，此次交易预计须缴交税款超过200万元，双方因此暂缓办理过户递件手续。2020年8月13日，聂忠銮收到梁容坤要求递件过户的催告函，回复同意尽快过户，并积极做好过户准备事宜，以完成此次交易。但梁容坤已诉至法院，要求解除合同。大地公司、聂忠銮认为，双方签订的房地产转让合同合法有效，双方均应履行，梁容坤要求解除合同没有依据。为此，大地公司、聂忠銮特提起反诉，请求法院依法判决。梁容坤对大地公司、聂忠銮的反诉辩称，大地公司、聂忠銮提出继续履行的诉讼请求没有任何事实依据，大地公司、聂忠銮已经多次违约，经梁容坤多次催告履行主要义务均未在合理期限内履行。根据合同法第九十四条第三款规定，梁容坤有权解除合同。而且，梁容坤也依法发出律师函通知解除，双方的合同在送达后五天内因大地公司、聂忠銮仍未履行义务已达到解除的效力，梁容坤没有义务再继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月3日，梁容坤（转让方、甲方）与聂忠銮（受让方、乙方）达成资产转让框架协议，约定：梁容坤向聂忠銮转让203号不动产【土地证号为中府国用（2015）第0900023号】、旧米机厂用地（约2亩，无证）及建筑、新厂内设施及设备、机动车三辆以及其他太平粮食加工厂新旧厂全部的设备设施；转让总价款为505万元，聂忠銮于2015年6月18日前支付225万元（代梁容坤清偿中国建设银行信用贷款225万元），聂忠銮代梁容坤清偿农商银行抵押贷款280万元本金（聂忠銮可根据需要提前还款，该贷款清偿前的应付利息均由梁容坤承担）；梁容坤应按聂忠銮指示将转让资产过户给聂忠銮或其指定的第三人名下；双方同意新设立（或升级加工厂）有限公司（由聂忠銮、梁容坤、姜松社、陈杰雄四人分别占67%、25%、5%、3%），用于承接转让资产，继续经营；第二笔转让款280万元以及资产过户有关的税费均由新设立的公司承担与支付。2015年6月17日，聂忠銮依约支付225万元代梁容坤（太平一厂）清偿了中国建设银行信用贷款225万元。梁容坤亦依约将约定转让的资产交付给聂忠銮使用，继续经营，其中机动车三辆已办理过户手续（现已基本报废），但203号不动产尚未办理过户登记手续，旧米机厂用地及建筑的相关租赁合同文件（与村委所签，双方当庭确认该项资产转让的仅是租赁合同中所取得的使用权）亦未交付给聂忠銮。2015年7月27日，大地公司注册成立，登记股东为聂忠銮、姜松社、陈杰雄。2016年2月18日，梁容坤（转让方、甲方）与大地公司（受让方、乙方）签订资产转让协议，约定：根据甲方与聂忠銮于2015年6月3日签订的资产转让框架协议，甲乙双方达成本协议；甲方向乙方转让资产，包括203号不动产【土地证号为中府国用（2015）第0900023号，无房产证】、旧米机厂用地（约2亩）及建筑（均无证）、新厂内设施及设备、机动车三辆；本次转让为整体转让，转让总价款为505万元，乙方于2015年6月18日前支付225万元（聂忠銮已付），乙方代甲方清偿农商银行抵押贷款280万元本金（乙方可根据需要提前还款，该贷款的应付利息均由甲方承担）；乙方支付第一笔转让款后，甲方即将上述四项资产（包括客户资料等无形资产）交付给乙方所有、使用，双方办理交接手续，交接日前有关的债权与债务均由甲方享有与承担；甲方定于2016年12月31日前将203号不动产过户登记至乙方名下，届时双方另行签订土地交易登记机关提供的格式合同文本，双方特别约定，自乙方支付第二期转让款280万元之日起，203号不动产的产权即归乙方所有；若203号不动产无法如期办出甲方名下的房产证，以致未能按期过户至乙方名下，乙方同意给予甲方合理的宽限期；上述四项资产所有权由甲方名下转移登记至乙方名下所产生的税费由乙方承担，其他税费由甲方承担；甲方保证，在农商银行抵押贷款280万元到期之日，若203号不动产因甲方未能取得房产证而不具备过户条件的，甲方无条件同意按乙方要求向农商银行续贷或向其他银行以原抵押物办理抵押贷款，所得贷款归乙方所有与支配；如乙方未按期支付转让款，则视为乙方违约，甲方因此产生的银行贷款利息由乙方负担，并赔偿甲方的损失；本协议自双方签字之日起生效，甲方与聂忠銮于2015年6月3日签订的资产转让框架协议终止。2018年6月26日，203号不动产取得权属登记（内容含土地及房屋），登记的权利人为梁容坤，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0134784号。2018年12月7日，梁容坤（转让方、甲方）与大地公司（受让方、乙方）签订房地产转让合同（双方当庭一致确认该合同是针对资产转让协议约定的203号不动产的过户手续而签订的，合同有关的价款包括资产转让协议约定的所有资产），约定：根据甲乙双方2016年2月18日签订的资产转让协议，甲乙双方签订本合同；甲方将203号不动产及其附属设施转让给乙方，转让价格为555万元；2015年6月18日，乙方已向甲方支付转让款225万元，203号不动产完成过户递件手续并由房地产交易部门出具受理回执之日，乙方向甲方支付转让款280万元，203号不动产过户登记至乙方名下并领取新不动产权证之日，乙方付清剩余转让款50万元；办理203号不动产交易所需缴纳的流转税费，包括并不限于土地补出让费、土地增值税、营业税、律师费等，均由乙方承担，甲方个人所得税由甲方承担；过户登记手续由甲乙双方共同办理，双方约定不迟于2018年12月31日前到房地产交易部门办理过户登记手续；本合同签订后3天内，甲方应向农商银行申请提前还贷，并于2018年12月15日前清偿280万元贷款，注销抵押登记；甲方如果无法按期还贷赎证，要求乙方协助提前清偿280万元贷款，乙方可以向甲方借出280万元，由甲乙双方另行签订借款协议，甲方出具借据，乙方应不迟于2018年12月15日交付该笔借款，该笔借款在203号不动产完成过户递件手续并由房地产交易部门出具受理回执之日自动充抵乙方应付甲方的等额转让款280万元；双方确认203号不动产及其附属设施已于2015年6月交付乙方使用，乙方已对厂房、办公室进行了重新装修，并增添部分生产设备，开展正常经营，与此有关的款项双方结算及确认为“双方应收应付款（含乙方已代甲方垫付消防工程款29万元）互相冲减之后，乙方尚应付甲方240442元”，该款项连同最后一期转让款50万元共740442元，乙方应于办理过户递件当天存入银行办理资金监管，并于203号不动产过户完成并领取新证之日支付给甲方。合同签订同日，梁容坤向聂忠銮出具一份借据，确认向聂忠銮借款280万元，用于赎证。2018年12月17日，聂忠銮向太平一厂还贷账户转账支付280万元，用于提前还贷赎证。但农商银行的抵押贷款280万元清偿完毕后，203号不动产因故未依约于2018年12月31日前办理过户登记手续，但双方签订了广东省房地产买卖合同（为配合办理过户登记手续而签订的格式文本）。此后，双方曾协商以其他方式解决，但未果。2020年8月13日，大地公司、聂忠銮收到梁容坤委托律师发出的律师函（落款日期为2020年8月11日，邮寄时间为2020年8月12日）。律师函以大地公司、聂忠銮持续拖延办理203号不动产过户手续的行为已构成严重违约为由，要求大地公司、聂忠銮在收到律师函五天内办理203号不动产的过户手续以及支付尾款，并称若逾期仍不办理，梁容坤即从逾期之日起解除与大地公司、聂忠銮的合同关系，不再另行通知。聂忠銮于收到律师函当天通过微信向梁容坤要求给予半个月时间解决交税问题，梁容坤于次日表示同意，并发送了一份名为资产转让协议的文件，聂忠銮表示知道，并对利息提出意见。2020年8月27日，聂忠銮要求梁容坤配合到税务部门核定缴税金额（核税后交税、过户）时，梁容坤让聂忠銮联系“廖律师”，并再次发送了一份名为资产转让协议的文件。2020年8月29日，聂忠銮向梁容坤表示，其联系“廖律师”后，“廖律师”没有回复，并再次要求梁容坤配合办理核税，进入过户流程。次日，梁容坤让聂忠銮找“谭律师”谈。2020年9月7日，聂忠銮又要求梁容坤一起到税务部门办理核税，然后再找律师办理交收过户手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于203号不动产未依约于2018年12月31日前办理过户登记手续的原因，大地公司、聂忠銮当庭称当时在银行解除203号不动产的抵押后双方曾前往办理过户手续，所以才签订了广东省房地产买卖合同。梁容坤对此予以确认，并称因当时向税务部门咨询得知需要税费约230万元，故大地公司、聂忠銮要求等其筹够款项后再办理。但大地公司、聂忠銮还称，当时不仅仅是其认为税费太高，梁容坤也认为自己需承担的个人所得税（约100万元）太高，不愿意办理。梁容坤确认自己要承担个人所得税，但不确认当时咨询过个人所得税。对于解除合同的问题，梁容坤当庭称，大地公司、聂忠銮实际于2018年12月17日代为清偿280万元贷款不构成违约，梁容坤发出律师函通知解除合同的理由是大地公司、聂忠銮拖延办理过户手续及仍有740442元未支付；聂忠銮确曾在收到律师函后找梁容坤协商，为此梁容坤于2020年8月14日重新制定了资产转让协议发给聂忠銮进行确认，但聂忠銮以利息过高为由不予认可，双方未就继续履行合同达成合意，双方合同于2020年8月18日已经解除。大地公司、聂忠銮确认尚有合同尾款740442元未支付，并同意在本案中作为交易尾款一并处理；同时明确表示，若法院经审查认为合同应继续履行，其愿意在该尾款范围内代替梁容坤支付个人所得税，以完成过户手续，若有需要可以提供资金证明。诉讼期间，本院依梁容坤申请委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对203号不动产从2015年至2020年的平均市场月租金进行了评估。该司于2021年1月22日出具信评报字第评Z2101601087号资产评估报告书，评估结论认为203号不动产从2015年至2020年的平均市场月租金分别为每平方米12.82元、13.46元、13.46元、14.13元、14.13元、14.84元。经质证，梁容坤对上述评估报告予以确认，并同时明确表示其已撤回原来的设备折旧费评估申请，且其在本案中不主张设备折旧费，只主张物业占用费。大地公司、聂忠銮对上述评估报告的真实性予以确认，但对合法性和关联性不确认，认为：1.评估结论明显高于中山市住房与城乡建设局2020年发布的相同片区月平均租金，不能采信；2.评估结论建立在资产处于可使用状态的基础上，但若非大地公司、聂忠銮代梁容坤偿还银行到期债务，相关资产早已被拍卖；3.大地公司、聂忠銮已经对203号不动产进行重新装修，增添部分生产设备，投入超过200万元，有增值、保值作用，评估结论未考虑这一事实，不客观，不应采信。本院认为，本案中，结合上述认定事实可知，梁容坤与大地公司、聂忠銮所签订的系列协议、合同（以下统称合同）有相互继承、延续的关系，约定转让的标的包括四项资产，并非仅203号不动产中的建设用地使用权，还包括厂房建筑、车辆、设施设备等，故本案应为合同纠纷。在双方合同中，约定转让的四项资产均已实际交付大地公司、聂忠銮使用，203号不动产中的建筑物在交易过程中也已取得不动产权属登记，故在没有事实和证据反映存在其他导致合同无效的情形之场合，应认定双方合同合法有效，双方均应恪守。关于双方争议的梁容坤通知解除合同问题，本院分析如下：首先，结合上述认定事实可知，不论双方在合同履行过程中前期表现如何，但在2018年12月7日双方签订房地产转让合同后，大地公司、聂忠銮已于2018年12月17日支付280万元用于梁容坤偿还农商银行的抵押贷款，梁容坤亦当庭确认此时大地公司、聂忠銮不构成违约，故本案不对双方此前的履行行为作出评价。其次，从律师函的内容及当庭陈述看，梁容坤所主张的通知解除合同的理由是大地公司、聂忠銮持续拖延办理203号不动产过户手续的行为（支付尾款只是在完成过户手续后的合同义务）已构成严重违约，该理由依据不足，因为：办理过户手续是双方共有的合同义务，并非单方的合同义务，应由双方共同配合办理。据上述认定事实反映，在清偿银行贷款后，双方确已前往房地产交易管理部门拟办理过户手续，只是因相关税费太高而未实际办理。而结合房地产转让合同的约定可知，相关税费涉及两部分（个人所得税及其他所有流转税费），分别由双方各负担一部分。大地公司、聂忠銮称当时双方均因相关税费高而不愿意办理，符合情理，有一定的可信度。而梁容坤称当时是大地公司、聂忠銮因相关税费高而要求延后办理，梁容坤自己则没有咨询需要缴纳的个人所得税，明显不符合常理，缺乏可信度。则在双方均没有证据证实当时的实际情况及各自对交易的态度的场合，应由主张大地公司、聂忠銮构成违约的梁容坤承担举证不能的不利后果，不能据此认定大地公司、聂忠銮构成违约。而此后，双方协商其他解决方式未果，却并没有充足有效的证据显示大地公司、聂忠銮在梁容坤提出明确的过户通知、要求的情况下（这种情况应该意味着梁容坤自身已具备如筹措了缴纳个人所得税所需资金等条件），存在明确的拖延、拒绝办理过户手续的意思表示。因此，梁容坤以大地公司、聂忠銮拖延办理过户手续为由主张其构成违约，并作为解除合同的理由，依据不足。再次，从律师函的具体通知内容看，梁容坤并非直接通知解除合同，而是要求对方限期办理过户手续以及支付尾款，同时表示若对方逾期仍不办理，即从逾期之日起解除合同关系，不再另行通知。而在收到该律师函后，聂忠銮已于当天作出回复，要求给予半个月时间解决交税问题，梁容坤亦于次日表示同意，并发送相关协商文件。此后，即使如梁容坤所称，双方未重新达成其他协议，但在聂忠銮于2020年8月27日向其明确提出配合到税务部门核定缴税金额（核税后交税、过户）的要求时，其却让聂忠銮联系“廖律师”，并再次发送相关协商文件。后在聂忠銮于2020年8月29日告知其“廖律师”没有回复，并再次向其提出配合办理核税，进入过户流程的要求时，其又让聂忠銮找“谭律师”谈。从上述交涉过程可见：其一，律师函原来通知的“逾期仍不办理，即从逾期之日起解除合同关系”的意思表示，已因梁容坤于2020年8月14日同意给予半个月时间而发生改变，梁容坤以双方未就继续履行合同达成合意为由主张双方合同于2020年8月18日已经解除理据不足；其二，梁容坤在聂忠銮已于半个月的期限内明确提出配合办理核税、过户手续要求的情况下，不作出明确的配合与否的答复，先后两次让聂忠銮找不同的律师谈，有在要求对方补偿相关利息（如其自身所述为利息）未果的情况下，以行为拒绝聂忠銮明确提出的配合办理核税、过户手续要求的违约嫌疑。综上所述，梁容坤以其已通知解除合同为由，诉讼请求确认双方合同已于2020年8月18日解除不能成立，本院不予支持。由此，其诉讼请求返还相关转让标的，支付物业占用费也于法无据，本院不予支持。而大地公司、聂忠銮反诉请求继续履行房地产转让合同，梁容坤协助办理203号不动产的产权过户手续，有理有据，本院予以支持。另外，虽然双方未就合同继续履行场合下交易尾款的支付问题提出相关诉讼请求，但因双方对该尾款数额无争议，且大地公司、聂忠銮已明确表示同意将该尾款在本案中一并作出处理（可用于代替梁容坤缴纳个人所得税），故本院予以准许。另外，因大地公司、聂忠銮已当庭明确表示若有需要可提供资金证明，应视为其承诺具备完成过户登记手续所需缴纳税费及支付交易尾款的资金能力，若本判决生效后履行过程中因大地公司、聂忠銮的资金问题导致不能得到实际履行，相应的法律风险由大地公司、聂忠銮承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁容坤与被告（反诉原告）中山市大地润丰粮油有限公司继续履行于2018年12月7日签订的房地产转让合同；二、原告（反诉被告）梁容坤于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）中山市大地润丰粮油有限公司办理位于中山市××××××××××的不动产【不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0134784号】过户登记手续；三、被告（反诉原告）中山市大地润丰粮油有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）梁容坤支付转让款尾款740442元【可用于在办理上述不动产过户手续过程中代替原告（反诉被告）梁容坤缴纳个人所得税】；四、驳回原告（反诉被告）梁容坤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31600元，评估费10000元，合计41600元（已由本诉原告梁容坤预交），由本诉原告梁容坤负担；反诉案件受理费25325元，诉讼保全申请费5000元，合计30325元（已由反诉原告中山市大地润丰粮油有限公司、聂忠銮预交），由反诉被告梁容坤负担，并直接向反诉原告中山市大地润丰粮油有限公司、聂忠銮支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张庆争人民陪审员  卢桂珍人民陪审员  冼沛文二〇二一年四月十九日法官 助理  何尧敏书 记 员  邢晶晶