四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终917号 上诉人（原审原告）：宁红霞，女，1979年11月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李朝盼，四川临龙律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张洧铭，男，1977年9月10日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李朝盼，四川临龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都柳江房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园科创中心7楼。 法定代表人：黄建，执行董事。 委托诉讼代理人：高原羚，四川明炬律师事务所律师。 原审被告：成都鑫天禹物业管理有限公司。住所地：四川省成都高新区新义路3号。 法定代表人：王辉，总经理。 上诉人宁红霞、张洧铭因与被上诉人成都柳江房地产开发有限责任公司（以下简称柳江房产公司），原审被告成都鑫天禹物业管理有限公司（以下简称鑫天禹物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）川01民终字17976号民事裁定，发回成都市温江区人民法院重审。成都市温江区人民法院重审后作出（2020）川0115民初1241号民事判决。宁红霞、张洧铭对成都市温江区人民法院重审后作出（2020）川0115民初1241号民事判决仍不服向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宁红霞、张洧铭上诉请求：1.请求撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1241号民事判决，依法改判支持宁红霞、张洧铭的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由柳江房产公司承担。事实及理由：一、本案系发回重审的案件，成都中院作出的（2019）川01民终17976号民事裁定中认为“从一审判决看，对房屋是否存在漏水、交房时间及经过等争议的基本事实均未审查”，一审法院未围绕该争议事实重点审查，属于事实认定不清。同时，（2020）川0115民初1241号民事判决书与原一审判决（2019）川0115民初2363号民事判决从判决内容、文字表述、认定事实、裁判理由均存在一致性，高度相似。二、一审法院认定房屋在交付时已具备合同约定的交付条件，属于事实认定错误。1.2016年11月1日，宁红霞、张洧铭查验房屋时，屋内存在飘窗顶板大面积渗水屋顶漏水、楼板渗水、生活阳台渗水等及屋外存在公共阳台搭建、燃气入户、消防通道封堵的质量问题。之后在2016年11月7日、12月1日、12月2日、12月9日、12月20日、12月21日、2017年1月3日、2017年1月5日、2017年3月14日，办理验房手续，房屋依然存在渗水问题；屋外公共阳台搭建、燃气入户、消防通道封堵的质量问题。2.直到本案发回重审，柳江房产公司才在2020年5月18日对案涉房屋渗漏进行修复，宁红霞、张洧铭于6月24日对房屋进行查验时发现在案涉房屋生活阳台上有人的粪便，这是明显的人为行为，是对宁红霞、张洧铭严重的不尊重和侮辱。后双方在2020年7月29日再次验房，才确认房屋漏水问题解决，但是公共阳台搭建、燃气入户、消防通道封堵的质量问题至今没有解决。3.根据案涉补充协议第6条第7款第三项约定可知，宁红霞、张洧铭可要求柳江房产公司继续进行修复。案涉房屋处于顶楼，如果漏水、搭建、消防通道封堵等问题不予以解决，将严重影响宁红霞、张洧铭的居住使用、人身财产安全。三、一审认定2016年11月1日为双方协商一致的交付时间，属于事实认定错误。在双方签订合同后，公积金贷款放款到柳江房产公司之前，柳江房产公司从未主动向宁红霞、张洧铭告知交房事宜，经宁红霞、张洧铭多次询问后，在2016年11月1日主动前往，才首次看了房屋的现场。同时，商品房买卖合同中约定的交房时间是2016年6月30日前，合同签订时间是2016年9月24日，故双方在合同中约定的交付时间属于无效约定。四、一审法院认为2016年11月1日，双方办理了房屋的交付手续，符合合同的交付程序和手续，属于事实认定错误。1.宁红霞、张洧铭自行查看房屋，并在物管处登记房屋存在严重渗漏问题，不存在房屋交付。2.2016年11月1日柳江房产公司没有向宁红霞、张洧铭出示建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书等证明文件，直到2019年7月，柳江房产公司才在原一审中作为证据提交。根据案涉合同第18条第（三）款约定，宁红霞、张洧铭有权拒绝接受房屋，并要求柳江房产公司按照案涉合同第19条约定承担逾期交房责任。3.2020年5月18日柳江房产公司对房屋渗漏进行了修复，2020年6月15日其向宁红霞、张洧铭发放交房通知，此时房屋才满足全部交付条件。4.双方约定于2020年9月23日对房屋进行交付，宁红霞、张洧铭带齐全部资料准时到场，柳江房产公司的对接人员却无法提供身份证、授权书、工作证等任何证明其身份的材料，并且此人不是其工作人员。本案中双方仅完成“查验房屋状况环节”，而“确认房屋建筑面积及相关费用结算、办理房屋占有、使用的交接手续”并没有完成，违反案涉合同第18条关于房屋交付的约定。五、一审法院认为房屋的修复过程不属于逾期交付，柳江房产公司不承担逾期交付的违约责任，属于事实认定错误。案涉补充协议第6条第7款约定了房屋的修复过程不属于逾期交付，但同时约定修复期间为90天（即2016年11月2日至2017年1月30日）。柳江房产公司至2020年5月18日对该房屋进行了修复，故该90天之外的修复过程应当承担逾期交房的责任。另，如前所述，在交房过程中，宁红霞、张洧铭多次联系柳江房产公司，是由于柳江房产公司的原因导致不能交房，其应当承担逾期交房责任。六、一审遗漏宁红霞、张洧铭第三、四项诉讼请求。1.柳江房产公司的逾期交房行为导致宁红霞、张洧铭无房居住，案涉房屋作为其二人的唯一住房，在至今长达4年多的时间里，遭受了巨大的损失。2.宁红霞、张洧铭为装修房屋已经实际支付房租装修定金35800元，柳江房产公司也应承担赔偿责任。3.违约金的数额应当按照合同法第114条规定根据实际违约情况进行确定，应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失。七、一审认定柳江房产公司不存在合同违约行为，属于事实认定错误。案涉房屋通风井被钢筋打孔，水泥浇灌成封闭空间，并因此从33层顶楼至2楼所有安全通道对外窗口使用不锈钢或者钢筋焊接封死，导致安全通道内空气无法对外流通。同时由于违法建设浇灌水泥封闭通风井搭建户外平台，并对外封闭该平台，导致燃气主管道直接入户，出现天然气泄露中毒、天然气发生爆炸等重大安全隐患。而柳江房产公司将搭建作为销售亮点，存在违反合同行为。且柳江房产公司在明确了解该违法建筑的情况下，未向宁红霞、张洧铭提醒，存在故意隐瞒相关隐患的行为。 柳江房产公司辩称，案涉房屋具备交付条件，不存在质量问题。宁红霞、张洧铭主张的漏水问题，并非合同约定的阻碍房屋交付的质量问题，并且在2017年1月11日，双方以及质量监督站以及施工单位，监理公司，物业公司等人员一并前往现场查看，查明相关渗水问题已经进行修复，对方在一审中提交了质监局的笔录可以证明。交房通知书虽然柳江房产公司没有留存，但宁红霞、张洧铭在质监局投诉的时候也向质监局出具了书面交房通知书，因此柳江房产公司是行使了通知义务的，2016年11月1日以及之后宁红霞、张洧铭也多次到现场查看房屋，并签收房屋验收登记表，也能证明柳江房产公司履行了交房义务，但对方一直拒绝收房，并明确要求在其不在场的情况下不能对房屋进行整改，又不提出整改方案，才导致房屋空置5年时间。宁红霞、张洧铭在2017年3月最后一次看房后，直至2019年才提起诉讼，要求支付逾期交房违约金，存在恶意扩大损失的情况。关于修复过程不属于逾期交房在合同中有明确约定，故柳江房产公司交付的房屋符合合同约定，无质量问题，柳江房产公司已经履行交付和通知义务，房屋至今未接收系对方的原因造成，其诉求不应得到支持。 鑫天禹物业公司未到庭也未提交书面答辩意见。 宁红霞、张洧铭向一审法院起诉请求：1.判令柳江房产公司交付符合合同约定及无任何违法建筑的房屋和楼栋；2.判令柳江房产公司赔偿逾期交房违约金202297元（以购房款440736元为基数，从2016年10月24日起计算至实际交房之日止，暂计至2019年4月30日）；3.判令柳江房产公司赔偿因案涉房屋不具备交房条件宁红霞、张洧铭产生的装修损失35800元；4.判令柳江房产公司赔偿因案涉房屋不具备交房条件宁红霞、张洧铭产生的租房损失75000元；5.判令柳江房产公司赔偿因宁红霞、张洧铭实名举报遭受跟随堵门、电话恐吓、语言威胁精神损失30000元。以上暂计343097元。 一审法院认定事实：2016年9月24日，宁红霞、张洧铭作为买受人与柳江房产公司签订了xx号房屋的《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同第八条、第九条约定房屋总价款为440376元，贷款方式为公积金贷款，买受人于2016年9月29日前支付首期房价款132736元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，余款308000元向中国建设银行温江支行公积金申请贷款支付。第十二条约定：出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条约定：出卖人未按十二条约定书面通知买受人的，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，除国家或政府原因导致规划变更，出卖人免除赔偿责任外，双方签订补充协议另行约定。第十五条约定：商品房交房条件为（一）该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条约定：商品房基础设备和相关公共设施的交付使用条件为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应等。第十七条约定：基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任为商品房交付给买受人时未达到燃气约定交付条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按10元的标准向买受人支付违约金。买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任。第十八条约定：出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十九条处理。买受人查验该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十九条约定：除不可抗力外，出卖人未在2016年6月30日前向买受人交付房屋的，逾期在60日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之四的违约金。逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。由于买受人原因，导致未按期交付的，按已交付房屋处理，相关费用由买受人承担。第二十条约定：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按照合同第十八条及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，双方另行协商处理方案并签署补充协议进行约定。《补充协议》约定《合同》与本补充协议有相抵触之处，以本《补充协议》为准。《补充协议》第一页以加黑字体做了特别提示，内容为在签署本合同及补充协议前，买受人已经认真阅读了本合同、附件及补充协议且对于可能限制影响买受人杈利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已经提请买受人注意并充分说明。经与买受人充分协商，买受人明确理解本合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务并在协商一致、平等自愿基础上订立本补充协议。《补充协议》对《合同》具体条款的补充约定均进行了字体加黑处理。《补充协议》第四条对《合同》第十二条、第十三条规划、设计变更的补充约定：1.因下列原因造成变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：不影响所购商品房质量或者使用功能的；其他非出卖人原因造成的变更等。2.合同第十二条第（二）款约定的“该商品房”是指买受人所购的建筑物专有部分，不包括买受人与其他业主共享的建筑物共有部分；“结构形式”仅指房屋主体结构，不包括附属结构（如阳台、空调机位、门窗等）。3.如出卖人对房屋进行主合同第十二条所列项目之外的内容进行规划、设计变更，或规划、设计变更未涉及买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房整体质量及使用功能（如小区园林设计、车位位置等），则出卖人无须另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房。《补充协议》第六条对《合同》第十八条交付时间和手续的补充约定：买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日）。买受人应当在合同约定修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，且修复期间的物业费由买受人承担。买受人不与出卖人办理房屋交付手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或者房屋存在质量问题为由拒绝收房，但若买受人有合理理由可要求出卖人继续进行修复。《补充协议》第七条对《合同》第二十条商品房质量及合同第二十一条保修责任的补充约定：1.《合同》第二十条第（二）款约定的“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”中“严重影响正常使用”是指经有相应资质的鉴定机构鉴定结论为房屋存在严重质量问题，不能居住。非因出卖人原因引起或导致的改造、装修、人为损坏、自然磨损造成的房屋及附属设施的损害及超过保修期的房屋及附属设施的损害，出卖人不承担保修责任。因买受人使用不当、擅自改动结构或者设备位置、违章搭建、改造装修及房屋正常使用损耗折旧或其他不可归责于出卖人的事由而发生的质量问题与损坏，出卖人不承担任何责任。《补充协议》第九条对合同共有权益补充约定：买受人有权与本项目其他业主共同使用楼宇公共部分，但不得擅自改变楼宇结构、公共设施、外墙外貌等，否则出卖人和物业服务公司及该楼其他业主均有杈釆取措施予以制止并责令其恢复原状，且有权视情节情况建议有关部门予以处罚等。《补充协议》第十二条对小区整体环境的要求补充为：买受人不得对原建筑外立面、屋顶、露台等部位进行任何改动，不得增加任何未经物业服务批准的构筑物及设施等。 宁红霞、张洧铭陈述2016年11月1日，其主动到鑫天禹物业公司处办理验收手续，因房屋存在屋顶、主卧飘窗、过道、次卧阳台漏水，生活阳台裂缝及楼顶违法搭建、安全通道被堵的问题至今没有办理交房。2017年1月6日，张洧铭以所购房屋顶楼出现五处渗漏等问题至今已有三个月时间，业主已七次验房未通过为由投诉柳江房产公司。2017年3月以中铁•丽景书香25栋出现违章搭建导致出现质量问题、燃气安全问题、采光问题向有关部门进行了投诉。鑫天禹物业公司房屋验收登记表显示从2016年11月1日至2017年3月14日，项目验收意见为飘窗顶板处大面积渗水、屋顶地漏楼板渗水、生活阳台顶板主管周围漏水等问题，期间柳江房地产公司进行了多次整改，直至2017年3月14日，验收意见为主卧飘窗左上角空鼓，室内通道墙面有起泡现象，双方关于整改也未形成最终统一意见。现就该房屋出现的问题是否整改完毕，各方存在争议。柳江房产公司认为其已于2016年12月24日进行了最后修复，因无法进入房屋，目前情况不清楚。鑫天禹物业公司认为柳江房产公司已在2017年完成了整改。张洧铭认为其2019年3月去过房屋一次，有修复过的痕迹，但漏水开裂等问题肉眼无法确认。柳江房产公司于2020年7月29日对房屋存在屋顶、主卧飘窗、过道、次卧阳台漏水，生活阳台裂缝及楼顶违法搭建、安全通道被堵的问题进行了全面维修和整改，宁红霞、张洧铭、鑫天禹物业公司对其认可。 张洧铭提供其与刘兴盛于2016年10月12日签订的《房屋装修合同》及同日刘兴盛出具的收到装修定金35800元的《收条》拟证明其损失。 一审另查明，案涉房屋已于2015年11月12日取得《竣工验收报告》，验收合格，2016年1月30日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，2016年3月30日取得《竣工验收备案书》。 2020年6月15日，柳江房产公司再次向宁红霞、张洧铭发出了交房通知书，其仍未接受房屋。 一审诉讼中，宁红霞、张洧铭将其诉讼请求变更为：1.判令柳江房产公司立即履行《商品房买卖合同》的义务，向宁红霞、张洧铭交付房屋及办理房屋权属证书；2.判令柳江房产公司赔偿逾期交房违约金202297元（以购房款440736元为基数，按照每天万分之五的标准，从2016年10月24日起计算至实际交房之日起，暂计至2019年4月30日，实际金额按照交付房屋时间另行计算)；3.判令柳江房产公司赔偿因案涉房屋不具备交房条件宁红霞、张洧铭产生的装修损失35800元；4.判令柳江房产公司赔偿因案涉房屋不具备交房条件宁红霞、张洧铭产生的租房损失75000元（从2016年10月24日起计算至实际交房之日起，暂计至2019年4月30日，实际金额按照交付房屋时间另行计算），并自愿放弃柳江房产公司赔偿精神损失费30000元的诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋是否具备合同约定的交付条件以及柳江房产公司是否逾期交房。 一、宁红霞、张洧铭与柳江房产公司签订的《合同》中约定的交房时间早于其双方签订《合同》的时间，该时间的约定无效。根据宁红霞、张洧铭自述支付完毕购房款为2016年10月24日及双方共同确认的第一次查验房屋时间为2016年11月1日，一审法院认为该查验时间应理解为双方协商一致的交付时间。本案中案涉房屋已于该期限前取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，故案涉房屋在交付时已具备合同约定的交付条件。 二、关于宁红霞、张洧铭验房时提出的质量问题。因该问题依据《补充协议》约定属于柳江房产公司应予进行修复的问题。现依据一审庭审查明的事实，柳江房产公司已多次对宁红霞、张洧铭反映的房屋问题进行修复，最后一次查验显示时间为2020年7月29日，内容为主卧飘窗左上角空鼓，室内通道墙面有起泡现象。一审开庭前房屋状况宁红霞、张洧铭也并不完全清楚。故一审法院认为宁红霞、张洧铭未举证证明柳江房产公司在对房屋进行修复后房屋仍存在质量问题严重影响正常居住使用或该房地基基础和主体结构质量经检验不合格，宁红霞、张洧铭不得以修复不合格或者房屋存在质量问题为由拒绝收房，对未解决的房屋问题，其可以要求柳江房产公司继续进行修复。同时依据《补充协议》内容，柳江房产公司对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，其并不承担逾期交付的违约责任。关于宁红霞、张洧铭认为《补充协议》相应条款系格式条款应无效的意见，因该《补充协议》已在第一页以加深字体单独作出了特别提示，并在协议内容中对《合同》进行补充约定的条款单列进行了字体加深，且从协议内容中也并未免除柳江房产公司的责任，故一审法院不予采信。 三、关于宁红霞、张洧铭提出的房屋存在违法搭建影响安全等问题。因其并未举证证明该违法搭建系柳江房产公司所为，故柳江房产公司并未就此存在合同违约行为，不应承担相应法律责任。 综上所述，宁红霞、张洧铭未举证证明柳江房产公司所交付的房屋违反合同约定，其主张逾期交房违约金及损失没有事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，一审法院依法不予支持。柳江房产公司的抗辩主张成立，一审法院依法予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、柳江房产公司于判决生效之日起三十日内协助宁红霞、张洧铭办理位于xx号房屋的不动产权证。二、驳回宁红霞、张洧铭的其他诉讼请求。一审案件受理费6446元，由宁红霞、张洧铭负担。 二审中，宁红霞、张洧铭提交照片(15张)；拟证明：1.在宁红霞、张洧铭多次联系后，柳江房产公司在2020年6月15日向宁红霞、张洧铭发放交房通知，其行为认可双方并没有办理交房，存在延期交房的行为；2.2020年6月24日房屋进行查验时发现竟然在涉案房屋生活阳台上发现人的粪便(物管方有登记材料)，漏水问题没有解决，房屋不合格合同约定的交房条件。 柳江房产公司质证认为，对照片中房屋验收表的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该意见只是宁红霞、张洧铭单方提出，并未经过柳江房产公司确认，物业的签字无法确认真实性。宁红霞、张洧铭的验收意见不能证明房屋不具备交付条件，且宁红霞、张洧铭所说颜色不一致，不属于质量问题。对6月24日的照片的三性全部不予认可，全都是房屋的局部图片，不能确认是否为案涉房屋，且照片的内容不能反映属于不能交房的质量问题。 对于宁红霞、张洧铭提交的证据本院将综合全案予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。宁红霞、张洧铭与柳江房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思，不违反法律禁止性规定，应属有效。宁红霞、张洧铭主张柳江房产公司逾期交房应当承担违约金，对该请求人民法院应当审查两个问题，一是柳江房产公司是否存在逾期交房，二是如存在逾期交房违约金如何计算。 一、关于柳江房产公司是否存在逾期交房。 本院认为，宁红霞、张洧铭与柳江房产公司于2016年9月24日签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议，双方在合同中约定案涉商品房的交付时间为2016年6月30日前，即双方约定的交房时间早于其双方订立《合同》的时间，故应当视为双方对于房屋交付时间并无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，结合案涉房屋系现房，并已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，已具备合同约定的交付条件，而宁红霞、张洧铭于2016年10月24日支付完毕购房款，故一审法院认定将双方共同确认的第一次查验房屋时间即2016年11月1日为双方协商一致的交付时间，并无不当，本院予以确认。 根据查明的事实，宁红霞、张洧铭在2016年11月1日第一次查验房屋时即存在飘窗顶板处大面积渗水、屋顶地漏楼板渗水、生活阳台顶板主管周围漏水等问题，期间柳江房地产公司虽进行了多次整改，但双方对整改并未形成最终意见，且根据现有证据，也无法认定柳江房地产公司完成了相应的整改内容。对此本院认为，案涉房屋在交付时及存在在飘窗顶板处大面积渗水、屋顶地漏楼板渗水、生活阳台顶板主管周围漏水等问题，该问题足以影响购房者居住使用，根据《补充协议》第六条的约定，即“买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日）。买受人应当在合同约定修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，且修复期间的物业费由买受人承担。买受人不与出卖人办理房屋交付手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或者房屋存在质量问题为由拒绝收房，但若买受人有合理理由可要求出卖人继续进行修复”，柳江房地产公司应当于发现上述问题之日起即2016年11月1日起的90日内完成相关问题的修复整改。而根据审理查明的事实，柳江房产公司于2020年7月29日最后一次对房屋存在的屋顶、主卧飘窗、过道、次卧阳台漏水，生活阳台裂缝及楼顶违法搭建、安全通道被堵的问题进行了全面维修和整改，且宁红霞、张洧铭、鑫天禹物业公司对其认可，故2020年7月29日，应当视为案涉房屋达到符合的交付条件。据此，本院认定柳江房地产公司构成逾期交房1367天，应当承担逾期交房的违约责任。 二、关于逾期交房违约金。 宁红霞、张洧铭与柳江房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同》第十九条约定：除不可抗力外，出卖人未在2016年6月30日前向买受人交付房屋的，逾期在60日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之四的违约金。逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。由于买受人原因，导致未按期交付的，按已交付房屋处理，相关费用由买受人承担。宁红霞、张洧铭主张违约金应按全部房款日万分之五予以计算，本院综合合同履行情况，过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案违约金的计算标准按按全部房款日万分之二予以计算，即440376元×0.0002×1367天=120399元。 关于宁红霞、张洧铭主张的房屋装修损失以及房屋租赁损失，本院认为，上述损失均已包含在逾期交房违约金中，故对于宁红霞、张洧铭该部分上诉请求，不予支持。 综上，宁红霞、张洧铭的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1241号民事判决第一项即“成都柳江房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助宁红霞、张洧铭办理位于xx号房屋的不动产权证”； 二、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1241号民事判决第二项即“二、驳回宁红霞、张洧铭的其他诉讼请求”； 三、由成都柳江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付宁红霞、张洧铭逾期交房违约金120399元； 四、驳回宁红霞、张洧铭的其他诉讼请求。 一审案件受理费6446元，由由成都柳江房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费6446，由成都柳江房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二一年四月十五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅