河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初1393号 原告：马茂，男，1988年5月15日出生，汉族，住保定市竞秀区。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告马茂与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马茂、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马茂向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款平米数差额57188元；2、判令被告返还多收取的公共维修基金735.44元、房屋产权费6219.92元、天燃气费3675元、有线电视初装费600元；3、判令被告逾期办理不动产权证书违约金54658.1元；4、判令本案诉讼费由被告承担；合计：123076.46元。事实与理由：原告于2015年12月7日向被告购买其开发的坐落于保定市，并于当日签订购房合同书，约定原告购买房产面积94平方米，单价5800元，购房总金额545200元，付款方式2015年12月7日付购房款109200元，余款436000元作银行按揭。原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，原告依约支付了首付款并办理了交通银行贷款。也依约向被告交纳了公共维修基金10904元、房屋产权费11304.2元、天燃气费3675元、有线电视初装费600元。2018年11月7日原告接到被告财务通知，领取《不动产权证书》复印件（产权证号：冀（2018）保定市不动产权第0058841号），证书面积栏显示房屋建筑面积为87.66平方米，与《购房合同书》中建筑面积94平方米相差了6.34平方米，面积误差比绝对值为6.74%，按《商品房买卖合同》第五条的约定，在产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款16356元直接返还，超出3％部分的房价款20416元要双倍返还，共计57188元。原告多次找被告要求按合同约定返还购房款与公共维修基金、房屋产权费、天燃气费、有线电视初装费、逾期办理不动产权证书违约金，但始终不给予明确答复。所以才产生了本次诉讼，因此本案诉讼费应由被告承担。综上，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法庭，望法院查明事实，支持原告的合法合理诉讼请求。 被告辩称，1、被告认可应面积差为6.34平方米，退房款36772元，对此约定了明确的处理方式，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于交付使用的房屋面积与买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因双方《购房合同书》第十一条明确约定了面积差额的处理方式为“多退少补”，所以不符合适用双倍返还的情形。而原告要求双倍返还与法无据；2、关于维修基金，被告将收到的全额交到了房屋维修基金管理机关，待管理机关出具票据后多退少补；3、对于电视初装费和天燃气费的数额没有异议，但已超过了诉讼时效，请驳回。另外天燃气费根据相关文件是否收，取决于合同开工日期为准，本案所涉项目在双方签署合同时己经开工，也属于应当收费的情形；4、产权费6219.92元认可，应扣除产权证工本费80元、印花税5元后退回给原告；5、对于办证违约金己超诉讼时效，请求驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了购房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价5800元，购房总金额545200元，付款方式：2015年12月7日付购房首付款109200元，余款436000元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；房屋交付时间2015年12月7日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并办理了房屋贷款手续。2016年9月9日，原告与被告就涉案房屋换签了商品房买卖合同，该合同第十三条约定面积差异处理为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则；第二十条第二项约定，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：双方协商解决。2015年12月7日，原告向被告缴纳天燃气入户安装费3675元，2016年3月29日，原告向被告缴纳其购买房屋的公共维修基金10904元、房屋产权费11304.2元、有线电视初装费600元。2016年3月29日，被告向原告交付了涉案房屋，2018年11月7日，保定市国土资源局对原告购买的涉案房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为87.66平方米，较合同约定建筑面积减少了6.34平方米。 本院认为，原、被告签订的购房合同书及商品房买卖合同均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。购房合同书与商品房买卖合同约定不一致的，应以商品房买卖合同约定内容为准。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按购房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.34平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.34平方米，折合房款36772元，被告应予返还。原告诉请被告返还公共维修基金，依据原、被告签订的购房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还，但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为6304.92元，原告向被告支付11304.2元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告6134.92元。原告诉请被告返还有线电视初装费600元，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告代收该费用已无相关根据，原告于2016年3月29日交纳该费用时，上述通知已下发多年，原告现主张返还该费用已超过诉讼时效期间，本院不予以支持。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在购房合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费3675元的诉讼请求不予支持，且原告该项诉讼请求已超过诉讼时效期间。原、被告双方对涉案房屋交付时间2016年3月29日无异议，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2016年3月29日起90日内，即截止至2016年6月29日，涉案房屋于2018年11月7日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。民法典第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，其主张的违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2021年3月17日向本院起诉，被告应自2018年3月17日起至2018年11月7日，按照原告已交纳的房款总额545200元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马茂购房款36772元，房屋契税6134.92元，合计42906.92元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马茂逾期办理房屋权属证书违约金（以545200元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2018年3月17日至2018年11月7日止）； 三、驳回原告马茂的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1381元，由原告负担345元，由被告负担1306元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二一年四月二十六日 书记员  崔彦朝