四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初398号 原告：唐忠敏，女，1972年2月26日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：潘有为，四川开川律师事务所律师。 被告：四川鸿腾房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇上府街152号一幢一单元901号。统一社会信用代码：915120216653667951。 法定代表人：杨礼平。 委托诉讼代理人：谢向军，四川精略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊丽，该公司员工。 原告唐忠敏与被告四川鸿腾房地产开发有限公司（简称鸿腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐忠敏及其委托诉讼代理人潘有为、被告委托诉讼代理人谢向军、熊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐忠敏向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《鸿腾·环城首座商品房买卖合同补充协议》；2.判决被告立即退还原告全部购房款316,484元并支付利息（从2018年10月19日起至付清止，以216,484元为基数，按银行间同业拆借利率标准计算；从2018年12月29日起至付清止，以100,000元为基数，按照四川乐至农村商业银行股份有限公司的借款月利率4.43333‰计算）；3.被告赔偿原告遭受经济损失29,309元；4.本案诉讼费被告承担。事实与理由：2018年10月19日，原被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《鸿腾·环城首座商品房买卖合同补充协议》，约定：被告将位于四川省乐至县天池镇二环路“鸿腾·环城首座”地块（预售许可证2018012号）第3幢1单元1层1-1-6号的成套住宅以316,484元的价款出售给原告。原告于2018年10月1日向被告支付了购房款10,000元，于2018年10月19日向被告支付了购房款216,484元，剩余100,000元由原告向四川乐至农村商业银行股份有限公司按揭贷款支付，原告履行合同约定的全部支付义务。2020年12月，被告通知原告接房时，原告查看房屋后，方知该房屋不具备成成套商品住宅应具备的居住和使用功能。原告认为，被告出售房屋时故意隐瞒房屋情况，构成违约，严重损害了原告合法权益，致原告合同目的不能实现。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求依法判决。 鸿腾公司辩称，1.本次商品房交易不存在欺诈、隐瞒事实的情况，被告公司通过公示特价房信息的方式进行特价房处理，被告在销售时现场作了公示，双方是在对房屋信息充分了解基础上达成的买卖合同；2.合同履行中没有出现致使合同目的不能实现的根本违约行为，解除合同的请求于法无据，相关的违约损失赔偿无依据；3.该商品房虽然在设计上、功能分区上有一定缺陷，但作为上市销售房源基础是合法的，正是因为功能分区上的缺陷才导致交易设置上作为特价房处理。 当事人围绕自己的主张提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认证如下：1.原告提供的川发改价格（2018）93号文件、委托代理合同、授权委托书及发票与本案无联，本院不予采信；2.被告提供情况说明及广告制作明细，无公示情况证明，不能确定其真实性，不能达到被告证明目的，本院不予采信。 根据原被告陈述，并结合上述确认的证据证明，认定本案事实如下： 2018年10月19日原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“鸿腾·环城首座”商品房。《商品房买卖合同》约定与本案有关的内容：第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证2018012号下第3单元【幢】1单元1层1-1-6号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为【成套住宅】。（三）..（四）…。该商品房的户型平面图，见附件一。（五）该商品房的预测建筑面积共133.04平方米…。第八条计价方式及价款：（二）按照建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米2,378.86元，总价款为316,484元。第九条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已经向出卖人支付款项216,484元。余款100,000元，由买受人向四川乐至农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。第十二条规划、设计变更：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知达到之日起15日内做出是否已解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更。第十三条:出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。 原告于2018年10月1日向被告支付定金10,000元。签订合同的当日，向被告支付购房款206,484元。原告于2018年10月22日缴纳维修基金3,991元。原告向四川乐至农村商业银行股份有限公司按揭贷款，并于2019年1月21日支付了剩余的购房款100,000元给原告。2020年12月被告通知原告接房，原告查看房屋后，认为一层房屋面积少，主要面积在负一层，负一层不能安燃气，采光、通风、排污不好，拒绝接房。原告与被告协商未果，提起诉讼，请求支持诉求。 另查明，原被告签订的《商品房买卖合同》中虽约定了案涉商品房所在楼栋的平面位置示意图的具体说明及该商品房的户型平面图见附件一，但该合同的附件一为空白，无相关内容。被告提供的规划设计图显示，案涉房屋一层仅有卧室、卫生间各一间，负一层为：休闲间、休闲厅、健身房、储藏室。在一层与负一层的接处标注：“钢木楼梯用户自理”。被告收到本案起诉状副本的时间为2021年1月18日。 本院认为，本案焦点由二：一是案涉合同应否解除；二是原告主张的资金利息及损失是否成立。现分述如下： 关于焦点一，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同履行自己的义务。原告购房目的系居住，且原被告签订的《商品房买卖合同》明确约定原告购买房屋是“鸿腾·环城首座”项目3幢1单元一层的成套住宅，但被告拟向原告交付的房屋分布在该单元的一层和负一层，一层仅有卧室和卫生间，负一层规划设计为休闲功能房屋，没有厨房，通风、采光、居住等受限，不能达到原告购房居住目的。被告辩称案涉房屋系特价房，被告进行了公示，并向原告履行了告知义务，被告未提供证据证实，原告不认可，且原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对此也无约定，不能证明被告履行了告知义务，被告依法承担举证不力的法律后果，故被告辩称理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除合同的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请副本送达对方时解除。”本院于2021年1月18日向被告送达了起诉状副本，故案涉买卖合同于2021年1月18日解除。 关于焦点2，原告要求返还购房款及损失主张是否成立的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还购房款并支付利息和维修资金的请求成立，本院予以支持。原告要求被告承担律师费的主张，无合同约定和法律规定，本院不予支持。 关于资金利息。本案争议合同的解除，主要原因是被告交付标的物不符合合同约定，因此对于合同解除给原告造成利息损失，被告应承担主要的责任。案涉房屋的单价远远低于当时的市场价格，按常理推断，原告购买的房屋应有一定的瑕疵，因此原告在购买该房屋时应尽到合理的注意义务，但原告未提供证据证明其尽到合理的注意义务，故应认定原告自身存在一定的过错。根据双方的过错程度，本院认定被告赔偿原告利息损失按全国银行间同业拆借中心2021年1月20日（立案受理时）公布的一年期贷款市场报价利率计算，对于原告主张的超过该利率计算的损失，本院不予支持。原告于2018年10月1日向被告支付定金10,000元，于2018年10月19日向被告支付购房款206,484元，因此针对216,484元的购房款，原告主张从2018年10月19日起至返还完毕之日止计算利息符合法律规定，本院予以支持。剩余的100,000元由原告向四川乐至农村商业银行股份有限公司申请贷款，并于2019年1月21日支付给被告，故剩余的100,000元应从2019年1月21日起至返还完毕之日止计算利息。 综上理由，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告唐忠敏与被告四川鸿腾房地产开发有限公司在2018年10月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2021年1月18日解除； 二、限被告四川鸿腾房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内返还原告唐忠敏购房款316,484元并支付利息损失（从2018年10月19日起至购房款返还完毕之日止，以216,484元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算；从2019年1月21日起至购房款返还完毕之日止，以100,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、限被告四川鸿腾房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内支付原告唐忠敏维修基金损失3,991元； 四、驳回原告唐忠敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,243元，由原告唐忠敏负担220元，被告四川鸿腾房地产开发有限公司负担3,023元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 任 军 二〇二一年四月十五日 书记员 成凤霞