河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0227民初482号 原告：迁西县方华物业服务有限公司。住所地：迁西县清泉里居委会413号。 法定代表人：张贺荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宗玮，男，该公司经理。 被告：尹天祥，男，1979年2月21日生，汉族，住迁西县。 原告迁西县方华物业服务有限公司（以下简称方华物业公司）与被告尹天祥物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告方华物业公司委托诉讼代理人刘宗玮，被告尹天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付自2015年7月8日至2021年7月8日止的物业服务费12378元；2、要求被告支付逾期未缴纳物业服务费的违约金，按每日0.66‰计算为4630元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：依据《唐山市物业管理条例》，迁安市佳佳乐房地产有限责任公司聘请原告为三福豪庭小区提供物业服务，原告与该公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已在市、县住建局登记备案。合同约定小区物业费收费标准为住宅1.5元/平方米/月。交物业费方式：业主从购房或租房开始预交一年物业费，到期续交。业主未按时缴纳物业费的，按超期日加收拖欠款的每日0.66‰违约金。业主拖欠在原告方接管前的迁安市佳佳乐房地产有限责任公司的物业费，该公司将债权转让给原告，双方有债权转让协议，该公司在小区内的公示栏上做了通知告示。原告方负责协调解决该公司管理期间物业服务方面的遗留问题。被告于2014年7月8日购房后足额缴纳了一年物业费，自2015年7月8日起至今未按时交过物业费。原告多次催要，被告以种种理由拒交。 被告尹天祥辩称，被告承认购买三福豪庭住宅小区楼房时与当时本小区建筑商佳佳乐房地产开发有限公司同时签订缴纳物业费用的规定。购买本小区住宅楼初期，建筑商和物业公司同时属于佳佳乐房地产开发商，致使2015年-2020年物业费一直未缴纳的原因有以下几点：一、所购买房屋出现墙体裂缝导致相关装修材料造成的财产损失一直没有得到解决。二、佳佳乐房地产商未能按照购买合同约定交房，未能交房的原因，是因为其建筑设施未达到验收标准；第一年取暖费用在正常缴纳以后没有按照政府相关规定在应供暖的时间给予供暖，导致不能供暖的原因是小区机电房供暖的设施不完善。以上问题在相关业主和佳佳乐房地产商进行协商时，开发商同意在物业费中进行补偿，但至今为止直到开发建筑商将物业管理权转让也没有解决相关问题。三、目前三个住室、厨房卫生间发生不同程度的墙体裂缝(发生此类现象的均为三幅豪庭一期16号楼居多，可做调查)，此裂缝清晰可见，壁纸墙砖都发生不同程度的损坏，墙砖抻裂，墙砖暴起脱略(卧室、厨房和卫生间)，发生此情况时第一时间找到了佳佳乐开发商相关负责人进行协商，当时已做登记，后来无果。对以上问题一共进行过面谈三次调解：第1次原佳佳乐物业负责人郭经理调解减免4800元物业费。第2次方华物业经理带人协商减免物业费2年。第3次方华物业通知直接扣除物业费3000元。以上3次都没有达到双方满意程度。针对以上处理结果，被告有以下几点异议：1.原开发商和物业公司是一家，已同意用物业费用作为建筑补助，只是没有达到双方和解，所以作为滞纳金部分不予承担。2.现方华物业公司对该小区2020年之前的物业并未进行管理，却索要2020年之年的物业管理费用，不认同。3.起诉书上既然提出佳佳乐房地产开发商已经把物业管理费收费权转让给方华物业，说有转让协议，只提及物业费用部分，并未提及纠纷原因，债权和债务是分不开的。所以不接受滞纳金部分。致使物业费用至今尚未交清，提出以下解决建议：解决方法一：对房屋因建筑质量问题所导致的财产损失给予合理赔偿、具体赔偿金额如下：人工费用2000元、墙砖成本3060元(170块*18)、壁纸8000元、误工精神损失3000元，合计：16060元。对以上方法不认同，也可以选择对其损伤部分进行修复，按照原装修标准进行维修，维修好以后，会如实缴纳期间未缴纳的物业管理费用12383.28元。对于滞纳金部分不予承担。解决方法二：自方华物业于2020年接手本小区物业以来确实物业管理相关事宜有了很大的改善，同意缴纳自方华管理以来的物业管理费用，并承诺会按时缴纳今后的物业管理费用。针对因建筑质量问题导致的财产损失，被告也会用法律手段维护自己的权益。 原告方华物业公司为证实其主张，提交了如下证据： 证1、《三福豪庭前期物业服务合同》，物业合同中明确写明了原告公司收取物业费的标准为每平米1.5元，约定了违约金的缴纳方式； 证2、《迁西县物业服务项目备案证明》，证明原告公司入住三福豪庭小区已经在县、市住建局备案，已经写明物业收费的标准； 证3、《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，证明原告公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订了之前欠费及遗留问题的协议，协议中明确写明方华物业承接在此之前的债权，并协调解决之前的遗留问题，所以原告有权收取在2018年10月15日之前的所有的欠费； 证4、物业费明细表，证明尹天祥拖欠物业费、滞纳金； 证5、催缴通知书，证明原告公司对所欠物业费的业主进行催缴没有超时； 证6、荣誉证书，证明迁西县栗乡街道办和滨河社区居委会对原告公司物业服务的认可，小区被评为最美小区。 被告尹天祥未提交证据。 对原告方华物业公司提交的证据，被告尹天祥的质证意见是：原告提交的《三福豪庭小区拖欠物业费遗留问题协议》约定了原告对之前问题予以解决，但原告未履行义务；对荣誉证书有异议，被评为最美小区不属实，虽小区服务较之前有所改善，但是晚上车辆停放、垃圾乱推，楼上楼下设施不健全，达不到收费标准。对其他证据无异议。 通过当事人的陈述及本院庭审质证，本院认证如下：原告方华物业公司提交的证据，形式、来源符合法律规定，内容真实、客观，与本案事实相关，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。 经审理查明，2018年10月16日，原告方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭前期物业服务合同》，由方华物业公司对三福豪庭小区进行物业服务管理，合同第七条约定，物业服务费用由业主按建筑面积按年度预交下一年的物业费，具体标准为住宅1.5元/平方米/月；第二十五条约定，如未按时足额交纳物业服务费，应按日计算加收应收逾期未交款额0.66‰的违约滞纳金。该合同已在迁西县住房和城乡建设局备案。2019年3月15日，方华物业公司与迁安市佳佳乐房地产有限责任公司签订《三福豪庭小区业主拖欠物业费与遗留问题的协议》，约定迁安市佳佳乐房地产有限责任公司将该小区业主拖欠的2018年10月15日前的物业服务费债权全部转让给方华物业公司，在2018年10月15日前的物业管理方面和业主房屋质量方面等遗留问题同归方华物业公司协调处理。2019年4月1日在小区通知栏内，原告将物业服务合同、遗留问题的协议、催交物业费通知等内容进行了张贴。2019年6月，三福豪庭小区被栗乡街道滨河社区支部委员会和居委会评为“滨河社区最美小区”。被告尹天祥为该小区业主，房屋建筑面积为114.59平方米。被告尹天祥自2015年7月8日以后一直未交纳物业服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告方华物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，并接收了以前的债权，为三福豪庭小区提供了物业服务，服务质量亦受到了辖区居委会的肯定，所以，被告作为小区业主应按前期物业服务合同的约定交纳服务费用，被告长期不交费已构成违约，原告要求被告支付滞纳金予以支持；被告尹天祥辩称的房屋质量等问题，应与开发商解决，以此为由拒交物业费不予支持。综上，原告方华物业公司要求被告尹天祥给付自2015年7月8日至2021年7月8日期间的物业服务费12378元，并按每日0.66‰计算给付违约金4630元，事实清楚，证据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告尹天祥于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县方华物业服务有限公司2015年7月8日至2021年7月8日期间的物业服务费12378元，并按每日0.66‰计算给付违约金4630元。 如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元，减半收取112.5元，由被告尹天祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇二一年四月三十日 书记员  陈 月 附：相关法律法规及司法解释 相关法律法规及司法解释 1、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外： （一）根据债权性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。 第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。 债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。、 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。