贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初158号 原告:吕炳琼，女，1987年7月17日出生，汉族，贵州省息烽县人，现住贵州省黔西县。 委托代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师。 被告：付道军，男，1972年11月29日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人（特别授权）：胡廷华，黔西县林泉法律服务所法律工作者。 第三人：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县黔龙新城2号楼1单元1-2室。统一社会信用代码：91520522082762411R。 法定代表人：龚郎平，系该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：黄训刚。 原告吕炳琼与被告付道军、第三人贵州同心义乌市场管理有限公司（下称同心义乌公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告吕炳琼及其委托代理人张超、被告付道军及其委托代理人胡廷华、第三人同心义乌公司的委托代理人黄训刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吕炳琼诉称：2015年5月28日，原告与第三人同心义乌公司签订《家居建材市场商铺租赁合同书》，约定原告租赁第三人位于黔西县用于经营艺术玻璃，租期五年（2015年4月1日至2020年3月31日止）。其中2015年4月1日至2017年3月31日为免租期。合同生效后，原告与被告签订了转租协议，被告已实际占有涉案商铺进行经营活动。此后，被告未按约定及时向第三人支付租金，也未向原告支付租金，导致原告对第三人违约，第三人分两次起诉原告，法院判决原告对第三人承担相应的民事责任。原告认为，被告系涉案租赁商铺的实际使用人，原告已于第三人开始收取租金以前将原告与第三人所签订合同的全部权利义务转给被告，故被告应当向原告支付起诉的所有款项。原告现诉至法院请求判决：一、被告支付原告租金119676.12元及逾期付款违约金（违约金分别以57816元和61863.12元为基数，自2018年4月1日和2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项付清之日止）；二、被告支付原告2019年4月1日至2020年3月31日止的租金66193.54元及违约金（违约金以66193.54元为基数，自2020年4月1日起按2020年8月20日公布的一年期市场报价利率3.85%计算至款项付清之日止）；三、被告支付原告因第三人起诉被判决承担的诉讼费1463元和778元，共计2241元；四、本案受理费由被告负担。 原告吕炳琼于举证期限内向法庭提交下列证据： 一、书证及录音光盘 第一组：原告身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 第二组:原告与第三人于2015年5月28日签订的“同心商贸城”项目家居建材市场商铺《租赁合同书》、《同心商贸城市场物业管理合同》、黔西县人民法院（2019）黔0522民初2060号《民事判决书》、（2020）黔0522民初5627号《民事判决书》及庭审笔录复印件，证明：1、原告与第三人签订房屋租赁合同，承租第三人位于同心商贸城的六间门面共计219平米，租期五年（2015年4月1日至2020年3月31日止），其中2015年4月1日至2017年3月31日为免租期，租金标准22元/平米/月；2、被告从原告手中转租到房屋之后，于2017年11月26日与第三人签订物业管理合同，所涉房屋面积及收费标准与原告和第三人所签租赁合同约定物业位置、租金标准一致；3、两份生效判决明确原告因租赁当事人的房屋，承担了租金、违约金及诉讼费等合同责任，该损失是由于被告未及时履行转租协议所致，故应由被告承担上述损失；4、被告转租房屋后，一直持有涉案商铺钥匙，自行缴纳物业费和水电费。双方并非雇佣或合伙关系，被告系自主独立经营。被告知晓房屋欠租的事实并承诺有钱再缴纳房租。 三、贵州省黔西县海军装饰工程有限公司企业信息及经营场所照片（2020年10月26日拍照）、被告所经营位于同心商贸城六间门面的场所照片（2020年10月26日和2021年3月13日拍摄），证明被告于2016年7月从原告处转租门面后装修了门头，与其注册经营的装饰工程有限公司信息一致。 四、原、被告双方的通话录音光盘，证明被告认可转租事实并愿意承担全部租金，不让原告支付租金，被告积极协助原告联系法律工作者为此前案件的代理人。 二、证人证言 证人毛某出庭证实：原、被告双方转租涉案商铺当日，我们一起吃晚饭，其间听到双方提到转租商铺的事，此后的房租水电等由被告承担，房租交给同心公司。房屋转租给被告后，原告不再承担租金义务了。同心公司当时未有人在场。 被告付道军辩称：2016年7月，原告将涉案商铺转租给被告经营艺术玻璃，口头约定年租金为48000元，物业费由被告自行负担。由于原告隐瞒了其与第三人所签的租赁合同约定涉案商铺不能转租的事实，被告入住后经营至2017年12月15日被断电停业。根据被告所能调取的自2016年8月至2017年4月的多次转账记录，被告不存在未向原告支付租金的事实。导致被告不能经营的责任在于原告，被告已如数向原告交纳了转租期间的租金，而原告未将租金支付给第三人，第三人因原告拖欠租金而断电，致使被告被迫停业，造成经济损失20余万元。此外，根据原告所述，2015年4月1日至2017年3月31日为免租期。事实上被告从2016年7月入住后就已支付免租期内租金，由于原告转租的商铺未取得业主方的认可，被告实际经营至2017年12月15日就解散员工停业，故此后的租金也不应由被告负担。至于第三人起诉原告欠付租金的情况，是原告自身的违约行为所致，与被告无关。综上，原告因故意隐瞒涉案商铺不能转租的事实，未经出租方同意擅自转租商铺，且收取被告租金后未交给第三人，造成违约，其违约行为与被告无关。请求法庭查明事实驳回原告的诉求。 被告付道军于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：付道军身份证复印件，证明其基本身份信息。 第二组：原告于（2020）黔0522民初5627号案件中提交的书面答辩状，证明原告认可第三人于2017年12月15日开始对商铺断电，被告此后未得到商铺使用。 第三人同心义乌公司述称：第三人对原、被告双方签署转租协议的情况不知情，被告声称是受原告委托经营管理涉案商铺，第三人也未收到被告给付的租金，对双方的转租行为未追认。 第三人于举证期限内未向法庭提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的第一组书证无异议；对第二组书证有异议，认为其未签字，达不到其主张的证明目的；对第三组书证及录音光盘的真实性无异议，对证明目的有异议。第三人对原告提交的第一组书证无异议；对第二组书证中租赁合同书的真实性、合法性无异议，但认为与本案无直接关系；对物业管理合同的真实性、合法性无异议，但认为被告签合同时声称是受原告委托照看店面才签署的；对两份判决书的真实性、合法性无异议，但认为（2019）黔0522民初2060号民事判决与本案无关，对（2020）黔0522民初5627号民事判决及庭审笔录，被告声称是帮原告照看店面，双方是否存在转租关系，第三人并不知情；对第三组书证中的企业信息无异议，对照片的“三性”及证明目的有异议；对第四组证据（录音光盘）的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，达不到原告主张的证明目的。对原告申请出庭的证人证言，原告无异议；被告认为证言部分真实，但认为原、被告之间的转租协议未得到第三方认可，故不承担未实际使用房屋期间的租金；第三人有异议。原告及第三人对被告提交的第一组书证无异议；原告对第二组书证的“三性”有异议，认为是被告帮找的律师代理原告与第三人的案件纠纷，对答辩状的内容并不了解，此前案件的律师费是由被告支付的；第三人无异议。 被告付道军于庭后向法庭补充提交贵州黔西农商银行个人账户明细账打印件、中国建设银行个人活期账户交易明细及微信转账记录（总金额59000元），证明其已将租金如数向原告交付，原告收到租金后未及时向第三人支付。经补充质证，原告认为其补充举证已超过举证期限，故对其“三性”不予认可，即便法院认定部分证据，该组证据的金额就是被告支付给原告的转让费及材料费，与本案诉请金额无关。第三人对被告补充提交的证据的真实性、合法性无异议，但对原、被告双方是否产生交易表示不清楚，故对补充书证的证明目的有异议。 经审查，上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的证明目的，应予采信。原告提交的第二组书证来源合法、内容真实，并能相互印证证明其主张的证明目的，应予采信；第三组书证、录音光盘内容与出庭的证人证言能相互印证原、被告双方存在转租关系的事实，应予采信；被告提交的第二组书证与（2020）黔0522民初5627号民事判决能相互印证其主张的证明目的，应予采信。被告补充提交的书证能证明其向原告支付相关款项计59000元的事实，应予采信。 经审理本院认定：2015年5月28日，第三人同心义乌公司（甲方）与原告（乙方）签订“同心商贸城”项目家居建材市场商铺《租赁合同书》，约定第三人将位于黔西县出租给原告经营艺术玻璃，商铺面积219平米，租期五年（2015年4月1日至2020年3月31日止）。其中2015年4月1日至2017年3月31日为免租期。免租期满后的租金标准为22元／平方／月，年租金总额为57816元。商铺的租金在免租期满后开始正式计算，从正式计租之日的第二年起，每年的租金在上一年租金基础上按7%增幅递增。合同另对乙方付款方式、违约责任等事项进行约定。其中第二条租赁商铺经营范围及要求载明：“……商铺的经营人只限于本合同书的乙方，未经甲方书面同意，乙方转租或以联营、承包等其他形式变相转租属违约行为。”；第九条违约责任部分载明：“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同，并收回商铺，且乙方应按本合同租金总额的2倍承担违约责任并赔偿甲方因此而遭受的全部损失：1、乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借商铺或擅自歇业年累计达到15天的”。合同签订后，原告于同年6月8日向第三人申请对涉案商铺进行装修。2016年7月，原、被告双方经协商，原告将涉案商铺转租给被告也用于经营艺术玻璃，租期为原告与第三人所签租赁合同的剩余期限，租金标准为48000元／年，租赁物业的水电、物业费由被告负担。此后，被告入住涉案商铺，并于租赁期间分多次向原告付款计59000元（含原告商铺内的剩余材料及设备的转让费30000元）。自2017年12月20日起，被告经营商铺因断电事由未正常营业。2019年4月1日，第三人以原告未按约定向其支付租金为由诉至本院请求处理。2020年6月10日，本院作出判决：吕炳琼支付同心义乌公司截止2019年3月31日的租金119679.12元，并按中国人民银行同期贷款利率分段计算相应的违约金。2020年9月10日，第三人再次诉至本院，请求判决自2019年4月1日至2020年9月17日的租金99444元及相应的违约金。同年10月14日，本院作出判决:吕炳琼支付同心义乌公司2019年4月1日至2020年3月31日止的租金66193.54元，并支付从2020年4月1日起至实际履行完毕之日止的违约金。该两案判决目前已生效。原告以其转租涉案商铺后，被告系该商铺的实际使用人，且原告已将原租赁合同的权利义务一并转给被告，原告被判决承担的付款义务系被告未及时支付租金所致，被告的违约行为是导致原告承担上述判决义务的直接原因，故依法诉至本院，请求如上所判。 另查明，被告未正常经营后，因第三人主张原告拖欠租金等事由，被告未能运走其经营设备。原告与第三人所签租赁合同的租期届满后，第三人要求被告支付占用涉案商铺期间的租金，经双方协商，被告以涉案商铺内的设备抵扣其占用商铺期间的租金。 本案的争议焦点：一、原、被告双方达成的转租协议效力如何认定；二、如何认定双方约定的租金标准及被告对涉案商铺的实际租赁期限。 本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案系原告将涉案商铺转租给被告产生的合同纠纷，故应定性为租赁合同纠纷。因双方达成转租协议这一法律事实产生民法典施行前，被告欠付租金的情况持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定予以调整。关于焦点一，即涉案转租协议的效力认定问题，本案中，原告与第三人原签订的《租赁合同书》仅约定原告擅自转租应向第三人承担违约责任，第三人可单方终止合同，承租人未经出租人同意或追认将租赁物转租并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告双方达成的转租协议并非当然无效，双方应按协议行使权利并履行义务。关于焦点二，即双方约定的租金标准及被告对涉案商铺的实际租赁期限如何认定的问题，本案中，原、被告双方并未签订书面的转租协议，被告主张双方约定的租金标准是48000元/年，原告于庭审中陈述约定的48000元不属于转租费，是被告支付原告转租商铺内设备和原材料的转让费，同时又陈述涉案商铺内的剩余材料及设备是以30000元作价转给被告，关于剩余材料和设备的转让价款，双方在庭审中的陈述一致，本院予以确认。原告对双方约定的48000元到底属于何种性质的款项不能作出合理解释，且未提交必要的证据予以证明，结合双方仅存在转租关系的法律事实，应当认定双方约定的转租费为48000元/年。关于被告对涉案商铺的实际租赁期限如何认定问题，本案中，双方转租协议约定租赁期限为原告与第三人所签租赁合同的剩余期限，但被告转租涉案商铺后，原告与第三人因断电等事由产生纠纷，导致被告自2017年12月20日起即未能正常营业，也不能及时运走设备，根据合同的相对性原则，原告依法应对被告承担权利瑕疵担保责任，被告可以请求不支付2017年12月20日后的租金，故被告对涉案商铺的实际租赁期限可认定为2016年7月至2017年12月共计18个月，被告应支付租金72000元（48000元/年×1.5年）。被告已支付原告的款项为59000元，扣减剩余材料及设备的转让费30000元，其实际支付的转租费应为29000元，故被告还应向原告支付转租费43000元（72000元-29000元）。原告与第三人签订的租赁合同效力并不及于被告，本院曾就原告与第三人间的租赁合同纠纷判决原告向第三人支付租金并承担相应的违约责任，原告承担该法律责任与本案被告是否及时向其支付租金并不存在法律上的因果关系，同时，本案也不存在原告将其与第三人间租赁合同权利义务概括转移给被告的情形，故原告以其向第三人承担租金等系被告的违约行为所致，进而以其被本院判决承担的法律责任为依据向被告主张权利，因于法无据，本院不予支持。双方达成转租协议时对违约责任并未有明确约定，但被告于2017年12月20日转租关系终止时并未及时向原告支付所欠租金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，对原告主张的违约金可按逾期付款损失酌定按中国人民银行同期贷款利率标准予以计算。计付损失的起始时间为2017年12月21日为宜。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）关于合同纠纷案件的审理意见，因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。参照上述会议意见并结合本案情况，对原告主张的逾期付款损失，应分段予以计算，具体可从2017年12月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，判决如下： 一、被告付道军于本判决生效之日起十日内支付原告吕炳琼租金43000元及逾期付款损失（逾期付款损失以租金43000元为基数，从2017年12月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至全部款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告吕炳琼的其他诉讼请求。 案件受理费2177元（已减半收取），由被告付道军负担438元，原告吕炳琼负担1739元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二一年四月二十九日 书记员  文珍福