贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2075号上诉人（原审被告）：唐宏，男，1990年10月29日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审原告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区四方河1号山水黔城半岛公寓55栋3单元11-2号。法定代表人：彭家恒。上诉人唐宏因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司房屋（以下简称恒祥公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐宏上诉请求：一、撤销原判，依法改判上诉人无需向被上诉人支付占有使用费及按中国人民银行同期贷款利息计算逾期支付租金的违约金；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。审理中，上诉人坚持变更其上诉请求为：要求对涉案租金进行减少，让被上诉人出面与上诉人协商租金的事宜。事实和理由：被上诉人提供的场地不能满足上诉人的经营需求，达不到上诉人与被上诉人签订合同的目的。恒祥公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。恒祥公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告向原告支付2018年4月29日至2018年6月30日期间的租金6745.38元，并以6745.38元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍自2018年4月29日起向原告支付至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；二、请求依法判令被告以最后一期租金3371.4元每月的标准向原告支付房屋占有使用费19904.4元（自合同解除次日2018年7月1日起计算至2018年12月31日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月26日，案外人王伟向贵阳宏益房地产开发有限公司购买贵阳市南明区房屋（预售建筑面积73.72平方米），合同约定的交付期限为2015年12月31日。王伟并签订《委托管理协议》一份，约定：甲方（王伟）委托乙方（原告）对该房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括但不限于以甲方名义或自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议、对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等；乙方接受委托的招租管理期限为36个月，从甲方与出卖人签订的商品房买卖合同中约定的该商品房交付期限届满的第二日开始连续计算；乙方确保甲方在管理期限内的租金标准不低于60元／平方米／月，如乙方与承租人谈判后商定的租金标准高于60元／平方米／月，超出部分归甲方所有，不足部分由乙方予以补足。2018年1月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋（建筑面积73.72平方米）出租给乙方作为其他之用；租赁期限自2018年1月29日至2018年12月31日止；租金标准为45元／月／平方米；乙方应于本合同签订之日支付2018年1月29日至2018年4月28日期间的租金9952元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；乙方应在签订本合同时向甲方交纳1个月租金的款项作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保，乙方交纳的保证金计3317元；在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金（不利利息），若乙方未按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金；乙方应当于本合同约定的租期结束之日起3日内交还承租租赁物；租赁期满或者合同解除后，乙方逾期交还租赁物的，应向甲方支付占有使用费［占有使用费＝（最后一期日租金＋日物业管理费）×占有天数］（该条为7.3条）；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用之一的，每逾期一日，应按同期贷款利率的四倍标准向甲方支付逾期应付未付金额的违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。审理中，原告向一审法院提交有被告交纳租金的收据复印件一张，证明被告向原告交纳涉案房屋租金至2018年4月28日止。被告对该收据无异议，但表示租金支付至2018年6月22日止，同时因向被告交有一个月的押金，应以押金抵租金后，租金应交至2018年7月22日；但被告未向一审法院提交其交纳租金的相关证据材料。被告认可在2018年12月31日前仍占有使用涉案房屋，但2018年7月22日至同年12月31日期间的租金既未向原告交纳也未向房东缴纳，2018年12月31日后被告与房东另行签订了租赁合同。审理中，原告提交有自（2018）黔0102民初7900号汪勇骏等15人诉恒祥公司房屋租赁合同纠纷一案中复印的原告向被告发出的《解除合同通知书》及ＥＭＳ邮单复印件，该通知书载明：“自本通知书送达之日起3日内，请您到我公司结清所欠租金及迟延支付租金所产生的违约金；......若您未依照上述期限结清费用，则我公司与您正式解除《房屋租赁合同》，并扣除您支付的保证金3317元。......”；证明恒祥公司已于2018年6月22日通过全球邮政特快专递向原告邮寄了《解除合同通知书》，涉案租赁合同已于2018年6月30日解除；被告对上述两项证据无异议，但表示涉案租赁合同应于2018年6月22日解除。另查明，2018年，租赁贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｍ区第4栋房屋作为经营大型餐饮或大众餐饮的承租人汪勇骏等15人（包括被告在内）向一审法院提起诉讼，认为经营过程中排油烟、排污管道口径及电力容量无法满足正常经营需求，请求判令本案原告对排烟、排污管道进行改造，电力增容等。一审法院经审理后，认为恒祥公司提交的《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》中，市规划局和市国土资源局已加盖公章明确表示同意增加酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态功能；汪勇骏等人向相关部门的咨询中也未对无油烟轻餐饮与大型餐饮（大众餐饮）进行准确定义及区分，可以认定恒祥公司向汪勇骏等人出租的房屋可以经营餐饮，且汪勇骏等人也实际经营餐饮生意，故应认定该栋房屋可以满足无油烟轻餐饮需求；同时，汪勇骏等人与恒祥公司签订的合同中对建筑物的共有设施改造一项并无明确约定，且公共设施的改造也不属于恒祥公司应履行的义务；故驳回了汪勇骏等人的全部诉讼请求。宣判后，汪勇骏等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院审理后，认为恒祥公司已向汪勇骏等人发出了《解除合同通知书》，该通知书依据合同约定送达至汪勇骏等人地址，符合合同约定的有效送达之方式，故汪勇骏等人与恒祥公司之间的《花果园写字楼租赁合同》已解除，合同权利义务终止，再无履行之可能。判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《花果园写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后原告已将房屋交付给被告使用，被告支付了部分租金，因被告拖欠租金，原告于2018年6月22日向被告发出《解除合同通知书》，被告已签收，原、被告签订的涉案租赁合同在2018年6月30日已经解除。审理中，原告主张被告自2018年4月29日起欠付租金，被告虽主张租金支付到2018年6月22日，但被告未对其主张的已向原告支付2018年4月29日至同年6月22日期间的租金举证证实，故一审法院对被告的该辩称不予采信，被告应自2018年4月29日起向原告支付欠付租金至同年6月30日合同解除之日止，该期间租金按合同约定计算为6745.38元，故对原告要求被告支付合同解除前欠付租金6745.38元的诉请一审法院予以支持。合同解除后，被告实际使用房屋到2018年12月31日，对房屋占有使用费双方于合同第7.3条约定为“租赁期满或者合同解除后，乙方逾期交还租赁物的，应向甲方支付占有使用费[占有使用费=（最后一期日租金+日物业管理费）×占有天数]”，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告诉请要求按合同约定的最后一期月租金标准3317.4元计算2018年7月1日起至同年12月31日期间的房屋占有使用费19904.4元，符合合同约定，且于法有据，一审法院予以支持。因双方在合同中约定有被告支付一个月的租金3317元作为保证金，被告违约的情况下扣除该保证金，同时在合同中又约定了贷款利率四倍的违约金计算标准，该两项均为违约责任的约定，但是对原告而言，被告逾期支付租金的损失应为资金的利息损失，故在被告承担逾期支付租金违约金的情况下，保证金应当用于抵扣被告所欠的租金或房屋使用费，故保证金可与欠付的房屋占有使用费抵扣，抵扣后被告应付原告房屋占有使用费为16587.40元。对原告诉请被告以所欠租金6745.38元为基数，自2018年4月29日起按同期人民银行贷款利率的四倍支付自逾期付款违约金，因双方在合同中对此有约定，故被告应自2018年4月29日起以所欠租金6745.38元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付违约金至本判决确定的履行期限届满之日止，但以不超过欠付租金6745.38元的30%即2024元为限。对被告辩称案外人王伟并未授权原告收取占有使用费，原告不具有收取占有使用费的诉讼主体资格问题，一审法院认为，原告接受案涉房屋所有人委托，对案涉房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等；原告与被告签订租赁合同，对案涉房屋进行出租并收取租金，对违约行为以自身名义提起诉讼，符合合同约定及法律规定，且被告在合同解除后至2018年12月31日期间实际占有使用房屋，被告未向房屋所有人支付过该期间的租金或房屋使用费，故对被告的该辩解意见，一审法院不予采纳。对被告辩称原告向被告交付的房屋不符合大众餐饮的用途，要求对违约金及租金等进行调减的主张，一审法院认为原告提交的一审法院及贵阳市中级人民法院对案外人汪勇骏等人起诉恒祥公司案一审、二审的《民事判决书》，汪勇骏等人在该案中提出的诉讼请求已被驳回，故对被告的该辩称不予采信。对被告辩称涉案租赁合同7.3条根据合同法第五十二条的规定因损害案外人王伟收取房屋占有使用费的权利应认定为无效的主张，被告所举证据对此不足以证实，且不符合法律规定，故一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条、第五十五条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告唐宏于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司房屋租金6745.38元。二、被告唐宏于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司占有使用费16587.40元。三、被告唐宏于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司逾期支付租金的违约金，该违约金自2018年4月29日起以6745.38元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍计算至本判决履行期限届满之日止并以不超过2024元为限。四、驳回原告贵州恒祥置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，减半收取233元，由被告唐宏负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据，本院组织当事人进行了质证，被上诉人未到庭发表质证意见，亦未提交书面质证意见。一、贵阳市国土资源局出具的《贵阳市办公室申请增加使用功能申请表》复印件一份，拟证明增加类别关于餐饮的只有无油烟轻餐饮，而上诉人实际经营的是大型餐饮，被上诉人并未告知上诉人该场地不能经营大型餐饮，存在招商隐瞒和欺诈行为，故被上诉人应该对房屋租金减少。二、上诉人向本院提交贵阳市南明区今天吃火锅店《食品经营许可证》复印件一份和贵州省食品经营许可现场核查表复印件一份。拟证明上诉人经营火锅店有油烟，需要安装油烟抽排装置和油烟净化装置。三、上诉人向本院提交涉案房屋所在地的商家群微信聊天记录六页。拟证明由于该栋楼无法排出经营餐饮所产生的油烟导致油烟在楼体内非常严重，影响所有商家正常经营。经质证，因上诉人二审中提交的证据欲证明之事实已在其与汪勇骏等14位案外人作为共同原告向被上诉人于2018年提起的房屋租赁合同纠纷一案中经人民法院两审终审处理，且《贵阳市办公室申请增加使用功能申请表》在该案审理中作为证据质证，上诉人现提交的证据与本案审理无关联性。并且，上诉人主张订立涉案合同受被上诉人欺诈，又未根据法律规定申请人民法院撤销涉案《花果园写字楼租赁合同》。二审审理中，上诉人变更上诉请求，经本院释明后仍坚持变更。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。因上诉人履行涉案《花果园写字楼租赁合同》违约，涉案合同经被上诉人通知已解除，双方权利义务已终止，上诉人请求被上诉人履行合同义务无法律依据。即使依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，认定上诉人的上诉请求以涉案合同约定的结算和清理条款为依据，因涉案《花果园写字楼租赁合同》并未约定在上诉人逾期未付租金违约时，被上诉人必须履行出面与上诉人协商减少涉案租金的义务，上诉人的上诉请求也于法无据。并且，涉案《花果园写字楼租赁合同》解除后，因上诉人占有涉案租赁房屋未返还，被上诉人请求上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费并无不当，而涉案合同约定了逾期支付租金的违约金标准，且该标准并不违反法律规定，一审法院根据合同约定标准支持违约金并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费233元，由上诉人唐宏负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年四月二十九日书记员 罗 艳