安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初1677号 原告：孙亚兰，女，1964年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽美林律师事务所律师。 被告：宫兵，男，1972年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：罗寅瑜，安徽安泰达律师事务所律师。 原告孙亚兰与被告宫兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙亚兰的委托诉讼代理人李瑞和宫兵的委托诉讼代理人罗寅瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙亚兰向本院提出诉讼请求：一、判令确认双方签订的《合肥市存量房买卖合同》无效；二、判令宫兵返还定金40000元及利息（利息按照同期银行贷款利率自2020年8月12日计算至给付之日止）；三、案件受理费由宫兵负担。 事实与理由：本人与宫兵通过合肥链家宝业房地产经纪有限公司介绍，于2020年8月11日夜里签订一份《合肥市存量房买卖合同》，合同约定，本人购买宫兵所有的位于合肥市庐阳区××路××号××楼××号楼房××，房屋面积64.41平方米，总价值为195万元，其中包括房屋成交价65万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施130万元。签订合同之日交付定金40000元。付款方式为2020年9月1日前支付第一笔65万元，2020年9月1日前支付第二笔购房款126万元。合同签订后，本人给付了4万元定金，同时于2020年8月24日通过中介公司告知宫兵仅准备65万元第一笔购房款，第二笔购房款126万元在2020年9月下旬能够准备好，并愿意承担宫兵相应的损失，但宫兵要求必须一次性支付全部购房款，否则承担35000元损失，双方未能达成一致。2020年9月25日，本人将第二笔购房款126万元准备好后，宫兵却以房屋涨价为由，要求本人另行给付25万元损失，才能继续履行合同，双方仍未能协商一致。 后本人发现该合同约定存在各种不合常理和违法的事项，全部购房款同一天支付却分为两笔，合同约定价值130万元的家具、家电、装饰装修及配套设施根本不存在。根据我国《合同法》的相关规定，该合同应该属于无效合同，本人要求宫兵返还已付的定金40000元未果。为此，本人根据我国法律规定，提起诉讼，请求人民法院判如所请。 宫兵辩称，一、我系案涉房屋的所有权人，因全家已定居广东，故决定将案涉房屋出售，并委托合肥链家宝业房地产经纪有限公司将房屋挂在网上待售，孙亚兰则通过居间人表达了购买案涉房屋的意愿。由于我日常身处广东工作生活，不便处理案涉房屋出售事宜，故委托母亲方德文于2020年7月底从广东前往合肥处理房屋出售事宜。方德文已陪同孙亚兰一起实地查看案涉房屋，对房屋状况、装饰装修情况有直接、充分的了解，同时方德文按照孙亚兰的要求将方德文户口迁出。2020年8月11日晚，居间人通知我方，称孙亚兰当晚就要购买案涉房屋并签订合同，意愿非常强烈。在此情况下我方连夜通知母亲方德文与居间人和我方见面协商签订合同事宜，并确定了出售价格。由于合同和相关附件均为居间人提供的格式版本，方德文在确认房屋总价为195万和相关税费由孙亚兰承担这两个核心内容后，于深夜与孙亚兰、居间人签订了案涉存量房买卖合同和居间合同，孙亚兰于当晚11点向我方支付了定金4万元。 案涉存量房买卖合同约定房屋成交价为65万元，家具家电装修等配套设施作价130万元，是居间人的合同格式条款，体现了居间人和孙亚兰的合意，方德文作为年过七旬的老人，在商谈到深夜的情况下，身心俱疲，对此条款未能注意，也不能充分理解。 二、孙亚兰未按合同约定付款，且逾期超过十五日，已构成根本违约，我方已发出书面通知，解除了案涉合同。案涉存量房买卖合同约定的房屋成交总价为195万元，折合每平方米约3万元，符合该房屋市中心学区房的定位和市场行情。合同约定，孙亚兰需于2020年9月1日前通过银行资金托管的方式向孙亚兰支付191万元，但孙亚兰未按约定支付191万元，显然已构成违约，且孙亚兰在诉状中所述事实已承认违约。合同还约定，孙亚兰逾期履行合同约定义务超过十五日的，构成根本违约，我方有权解除合同。我方根据此条款，于2020年12月14日向孙亚兰发出书面解除合同通知书，该解除合同通知书已于12月16日由孙亚兰签收。故案涉合同已于2020年12月16日解除。 三、孙亚兰在诉状中所称签订合同后才发现家具家电、装饰装修不存在，不符合客观事实，属于虚假陈述。孙亚兰认为案涉合同属无效合同，没有任何事实和法律依据。孙亚兰作为购房人，在签订案涉合同前与我母亲方德文和中介一起实地看了案涉房屋，对案涉房屋实际情况有直观、充分的了解。案涉合同的家具家电作价条款和附件一《家具家电及附属设施清单》从格式上看系居间人链家公司的格式条款和格式文件，且《家具家电及附属设施清单》没有注明存在任何家具家电，与作价条款存在矛盾，但孙亚兰在看房后签合同时并未对该条款提出异议，显然不符合常理。根据合同约定和交易习惯，房屋买卖交易税费均由买受人承担，故家具家电作价条款对出卖人一方没有任何影响，既不增加出卖人的负担，也不能使出卖人获得额外利益。相反，买受人可从该条款中获得利益，减少相应开支，居间人也可促成交易，收取买受人支付的居间费，从该条款中获得利益。孙亚兰称2020年9月25日后才发现案涉房屋家具家电和装饰装修不存在，属于虚假陈述，显然是为了规避承担违约责任。其提出的合同无效理由，不符合民法典规定的情形。 综上，孙亚兰诉讼请求没有事实和法律依据，应予全部驳回 本院审理查明的事实如下：2020年8月11日，孙亚兰与宫兵（由方德文代理）通过合肥链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍，双方签订了一份《合肥市存量房屋买卖合同》，约定：孙亚兰购买宫兵名下的坐落于合肥市庐阳区××路××号××楼××室的房屋，建筑面积为64.41平方米，证号为皖2016合市不动产权第0034622号，成交总价为195万元，其中房屋成交价为65万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价130万元；定金40000元；付款方式为全款，即孙亚兰于2020年9月1日前将第一笔购房款65万元和第二笔购房款126万元支付至银行资金存管账户；买卖双方于2020年9月1日前共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续；双方还约定了违约责任，如买受人出现以下根本违约情形的，则出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：“…逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…”；双方还约定了其他条款。孙亚兰与宫兵均在合同中约定的“交易方留存信息表”中填写了包括通信地址在内的详细信息。 合同签订后，孙亚兰当日支付了40000元的购房定金，并由方德文代宫兵出具了收据。在双方合同履行中，孙亚兰通过中介公司表示一次性支付房款有困难，请求给予付款延期。至双方约定的付款日2020年9月1日前，孙亚兰未能将191万元购房款支付至银行资金存管账户，2020年12月14日，宫兵通过快递的形式向孙亚兰留存在合同上的地址邮寄了一份《解除合同通知书》，告知孙亚兰因未能履行合同约定的付款义务并且已逾期超过了15天，决定解除双方之间的房屋买卖合同。其后双方因合同解除、退还定金、承担违约责任等问题未能协商一致，孙亚兰遂诉讼来院。 以上事实有孙亚兰提交的身份证复印件、《合肥市存量房屋买卖合同》、《定金收据》、转款凭证和宫兵提交的《解除合同通知书》、邮寄快件送达材料以及当事人庭审陈述等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：本案双方争议焦点为合同效力问题，孙亚兰诉请返还定金40000元的依据是认为双方的《合肥市存量房买卖合同》无效，而无效合同的法律后果即为返还因合同取得的财产。而宫兵则认为合同合法有效，是因为孙亚兰方未能按约履行合同、支付购房款，从而构成违约，其依法行使合同解除权，孙亚兰无权主张返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》规定了“谁主张，谁举证”的原则，即当事人对自己提出的主张有责任及时提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。孙亚兰称其依据的是《合同法》关于合同效力的规定，《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种法定情形，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的等情形的。而根据查明的事实，双方当事人对合同约定的房屋总价款195万元和孙亚兰须于2020年9月1日前分两笔付清房款是确认无疑的，孙亚兰也实地查验了房屋，该约定符合“学区房”的交易习惯，孙亚兰诉状和庭审中也自认其并未能在该付款日前将购房款准备好，故通过中介公司请求能否迟延付款，表达了其仍希望继续履行合同的意愿。因此，案涉合同显系一份正常的、通过中介公司居间介绍的、双方自愿签订的房屋买卖合同，并不存在《合同法》中规定的无效情形。至于合同中出现将195万元购房款分为成交价和装饰装修款等两部分，该约定仅为（中介公司格式合同）约定房款构成，不能据此否认合同的效力。因此，孙亚兰的诉请合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其及于返还定金40000元的请求亦无依据。 综上所述，《中华人民共和国和民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回孙亚兰的诉讼请求。 案件受理费减半收取为440元，由孙亚兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二一年四月八日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国和民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。