河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终685号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南雅顺置业有限公司，住所地：漯河市郾城区107国道嘉和苑1号楼。法定代表人：冯东亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳俊昌，男，汉族，1951年10月7日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：马惠民，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国甫，河南强人律师事务所律师。原审被告：李敏霞，女，汉族，1970年6月30日出生，住河南省临颍县。上诉人河南雅顺置业有限公司（以下简称雅顺置业公司）因与被上诉人岳俊昌，原审被告李敏霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。雅顺置业公司上诉请求：一、撤销一审法院(2020)豫1103民初1725号判决,改判雅顺置业公司不承担赔偿责任(不服金额28万元);二、涉诉费用由岳俊昌承担。事实及理由:1、岳俊昌未支付尾款的行为,是导致合同目的不能实现的原因,责任在岳俊昌。雅顺置业公司与岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同中，明确载明岳俊昌应当在2017年9月底之前交付完。岳俊昌的起诉状中明确载明:“2018年9月份，被告的房子快盖好了,原告去交尾款。”,表示岳俊昌在2018年9月份才有支付尾款的真实意思表示,此时距离合同约定应当支付尾款的期间已经过去一年的时间,其在合同约定应当支付尾款的期间内,岳俊昌没有支付尾款的行为,甚至连支付尾款的意愿都没有。在岳俊昌没有任何支付尾款的真实意思表示的前提下,要求雅顺置业公司承担一倍已支付房款的赔偿责任明显过高。2、岳俊昌未按合同约定期间支付尾款并不是履行不安抗辩权,岳俊昌未按约定支付尾款,应当承担违约责任。岳俊昌在起诉时自认在2018年9月份才有向雅顺置业公司支付尾款的真实意思表示,已经超过应当支付尾款日期一年的时间,在此之前,岳俊昌没有任何支付尾款的真实意思表示,因此,反诉中,岳俊昌称其未支付尾款是因为雅顺置业公司未给岳俊昌办理登记备案手续是履行不安抗辩权的抗辩,明显背离事实真相。3、该《商品房买卖合同》无关于双方履行合同义务的顺序,不应以截止时间先到而推定雅顺置业公司违约。合同中第七条约定的买受人逾期付款解除合同并承担违约责任的时间为60日,第二十四条约定出卖人申请登记备案期限为合同生效之日起三十日内,一方面,这两个条款是双方应当承担的义务的约定,并无明确的表示双方履行合同顺序的约定,只是备案期限先到期而已。另一方面，约定岳俊昌逾期付款60天之后才承担违约责任,而雅顺置业公司在30日未办理登记本案手续即为违约更提现了雅顺置业公司对买受人的宽容，对自己的严苛。加上岳俊昌自认其在逾期支付尾款一年后才有支付尾款的真实意思表示,不能以登记备案时间先到而推定为雅顺置业公司违约,继而让雅顺置业公司承担高额的赔偿责任。4、原审法院判决雅顺置业公司向岳俊昌支付利息,同时又判决一倍赔偿，缺少法律依据。综上,雅顺置业公司不应当承担已购房款一倍金额的赔偿责任。原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持雅顺置业公司的上诉请求。岳俊昌辩称，一、原审判决认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应当依法驳回上诉,维持原判。二、雅顺置业公司的上诉理由没有证据予以支持,不能成立,应当依法予以驳回。1、雅顺置业公司未按合同约定办理商品房登记备案手续,违约在先,未履行先履行义务,岳俊昌有权拒绝履行,雅顺置业公司将房屋卖给第三人,并办理了房屋登记备案手续,合同目的不能实现的原因系雅顺置业公司的违约和“一房两卖”造成的,责任在雅顺置业公司。2、雅顺置业公司以截止时间先到推定违约说法没有法律依据。案涉商品房买卖合同于2017年4月20日签订并生效,约定在合同生效后的30天即2017年5月20日之前雅顺置业公司办理登记备案手续,而岳俊昌在2017年9月底交付完剩余购房款。在2017年5月21日至2017年9月30日内岳俊昌交付购房款就不存在违约行为。无论按照合同法第六十六条还是六十七条,岳俊昌都有权利拒绝雅顺置业公司相应的履行要求,一审时,岳俊昌提供了漯河市自然资源确权登记交易中心电脑查询证据证明,因雅顺置业公司经营问题及未办理登记备案手续,案涉商品房的同一栋楼的其他房屋都处于查封状态,限制转让,雅顺置业公司违约未办理房屋登记备案手续,岳俊昌拒绝交纳剩余房款,符合情理和法律规定。综上所述,岳俊昌认为,雅顺置业公司的上诉理由完全不能成立,其属于无理上诉,应当依法驳回,维持一审判决。岳俊昌向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的购房合同。被告退还原告购房款28万元和利息（以28万元为基数，2017年4月20日至2019年8月19日利率按同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算）。被告承担一倍的赔偿28万元；2、被告赔偿原告自2017年10月1日起至合同解除之日止的租金损失（按每月1000元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。雅顺置业公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、反诉被告支付反诉原告违约金1950元；3、反诉被告承担本案的诉讼费、保全费、反诉费等所有诉讼费用。一审法院认定事实：出卖人河南雅顺置业有限公司与买受人李敏霞2013年2月18日签订的商品房买卖合同显示：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于郾城××国道、编号××010-003-011-21的地块的土地使用权。土地使用权出让合同编号为漯国用（2007）第002167。该块地土地面积为30395.1㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年09月03日至2076年12月31日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】水畔城邦。建设工程规划许可证号为2009规管（许）字管第（19）号，施工许可证号为41112300908281201。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为漯河市房管局，商品房预售许可证号为（2010）漯房管售字第907号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为第1【幢】【座】1【单元】9【层】901号房。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）3100元，总金额（人民币）叁拾贰万叁仟玖佰伍拾零元整。该商品房买卖合同已备案。2014年5月28日开具了该商品房的销售不动产统一发票。出卖人河南雅顺置业有限公司与买受人岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同上显示：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于郾城××国道、编号××010-003-011-21.1的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为漯国用（2007）第002167。该地款土地面积为30395.1㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年09月03日至2076年12月31日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】水畔城邦。建设工程规划许可证号为2009规管（许）字管第（19-A）号，施工许可证号为411123200908281201。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为漯河市房管局。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为第1【幢】【座】1【单元】9【层】901号房。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）3732元，总金额（人民币）叁拾玖万零仟零佰零拾零元整。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式买受人已付房款贰拾捌万元整，下余房款壹拾壹万元整于九月底交付完。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向漯河市房管局申请登记备案。原告岳俊昌提供了一张2017年4月加盖有河南雅顺置业有限公司财务专用章的收据，收据上的内容已模糊不清，原告称开具的时间比较早，因为纸张的原因，上面的内容退了，但是合同上写的很清楚，金额是28万元整，23万是原来公司借我的钱，签合同时又给了5万元现金，因此是28万元。被告河南雅顺置业有限公司称原告的房款收据是和购房合同日期一起开的，其中23万元是由百信资产公司抵账的，5万元交的现金。李敏霞、岳俊昌、河南雅顺置业有限公司签订的具结书显示：现有河南雅顺置业有限公司房屋一套，位于107国道西侧水畔城邦一号楼一单元901号，原属于李敏霞所有，现因债务关系，房产所有权转让给岳俊昌，经协商三方共同认可。河南雅顺置业有限公司称就涉案房屋李敏霞没有向河南雅顺置业有限公司支付过房款，李敏霞系公司董事长李小萍亲妹妹。后河南雅顺置业有限公司将涉案房屋出卖给了李庆端，并办理了备案。一审法院认为，对于岳俊昌已支付的28万元，岳俊昌称23万是原来公司借其的钱，签合同时又给了5万元现金，河南雅顺置业有限公司称23万元是由百信资产公司抵账的，5万元交的现金，由于双方2017年4月20日签订的商品房买卖合同上显示：买受人已付房款贰拾捌万元整，并且河南雅顺置业有限公司2017年4月出具了收据，故法院确认河南雅顺置业有限公司已收取了岳俊昌28万元购房款。虽然河南雅顺置业有限公司与岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同约定，买受人已付房款贰拾捌万元整，下余房款壹拾壹万元整于九月底交付完。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。由于该商品房买卖合同又约定，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向漯河市房管局申请登记备案。从以上约定可知，河南雅顺置业有限公司应在2017年5月20日前为岳俊昌向漯河市房管局申请登记备案，而其并未在2017年5月20日前为岳俊昌向漯河市房管局申请登记备案，故岳俊昌有理由在河南雅顺置业有限公司未为其向漯河市房管局申请登记备案前拒付剩余房款。综上，违约方系河南雅顺置业有限公司，故对河南雅顺置业有限公司要求岳俊昌支付违约金，法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由于河南雅顺置业有限公司与岳俊昌订立商品房买卖合同后，又将商品房出卖给第三人，并收取了房款办理了备案，导致商品房买卖合同目的不能实现，故岳俊昌要求解除河南雅顺置业有限公司与岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同，退还购房款28万元和利息（以28万元为基数，2017年4月20日至2019年8月19日利率按同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算），并承担一倍的赔偿28万元，法院予以支持。对于原告要求赔偿租金损失的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持。对于原告要求被告李敏霞承担责任的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告岳俊昌与被告河南雅顺置业有限公司2017年4月20日签订的商品房买卖合同。二、被告河南雅顺置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告岳俊昌购房款28万元和利息（以28万元为基数，2017年4月20日至2019年8月19日的利息，利率按同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日止的利息，利率按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算）。三、被告河南雅顺置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告岳俊昌28万元。四、驳回原告岳俊昌的其它诉讼请求。五、驳回反诉原告河南雅顺置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。受理费9760元，原告岳俊昌负担360元，被告河南雅顺置业有限公司负担9400元。保全费3520元，由被告河南雅顺置业有限公司负担。反诉费50元，由反诉原告河南雅顺置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据，二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实予以确认。本院认为：2017年4月20日，岳俊昌与雅顺置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定,合法有效。双方当事人均应依据合同约定享受权利，履行义务。本案中，双方对房屋买卖及岳俊昌支付28万元购房款的事实无异议，存在争议的焦点是，一、双方当事人是否存在违约；二、雅顺置业公司是否应向岳俊昌支付已付购房款的利息及28万元的赔偿责任。关于焦点一，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，“买受人已付房款贰拾捌万元整，下余房款壹拾壹万元整于九月底交付完。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。”但该商品房买卖合同同时又约定，“本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向漯河市房管局申请登记备案。”从以上约定可知，雅顺置业公司应在2017年5月20日前为岳俊昌向漯河市房管局申请登记备案，而其并未在2017年5月20日前为岳俊昌向漯河市房管局申请登记备案，岳俊昌有理由在雅顺置业公司未为其向漯河市房管局申请登记备案前拒付剩余房款，故违约方系雅顺置业公司。雅顺置业公司称岳俊昌系违约方应承担违约责任，其本身不存在违约的主张不能成立。关于焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，由于雅顺置业公司与岳俊昌订立商品房买卖合同后，又将商品房出卖给第三人，并收取了房款办理了备案，导致雅顺置业公司与岳俊昌签订的商品房买卖合同目的不能实现，故雅顺置业公司应依据上述法律规定向岳俊昌退还购房款28万元及利息，并承担不超过已付购房款一倍，即28万元的赔偿责任。一审判决有事实和法律依据。综上，上诉人河南雅顺置业有限公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人河南雅顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年四月八日法官助理张珂书记员李晶晶