吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民初97号原告：南哲国，男，1972年4月23日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔云，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。被告：孙丽英，女，1966年5月19日出生，汉族，退休工人，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。第三人：延边金宙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市铁南州财政局西侧金宙小区。法定代表人：金石洙，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛颜贵，该公司职员。原告南哲国与被告孙丽英、延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南哲国及其委托诉讼代理人崔云，被告孙丽英的委托诉讼代理人高延波，及第三人金宙公司的委托诉讼代理人薛颜贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南哲国诉讼请求：1.停止对延吉市延南路800号金宙小区4-1-1203号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认上述房屋所有权归原告所有；3.判决金宙公司依据吉林省延吉市人民法院(2020）2401民初5068号民事判决，给原告办理房屋备案登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月14日，原告南哲国与李某签订《房屋买卖协议书》购买金宙公司开发的位于延吉市延南路800号金宙小区4-1-1203号，面积为35.2平方米房屋，房屋价款为176000元，该房屋系金宙公司安置给回迁户李某的房屋，备案登记在李某名下。2018年4月11日，原告替李某还清上述房屋的剩余贷款，交付给李某全部购房款176000元，2018年4月19日，原告与金宙公司签订《房屋认购协议书》，因金宙公司的原因一直未办理登记备案手续。2019年4月10日，贵院作出(2018)吉24执135号之三执行裁定，查封了金宙公司开发的登记备案在李某名下的位于延吉市延南路800号金宙小区4-1-1203号，面积为35.2平方米房屋。2020年9月25日，原告向贵院提出执行异议，2020年11月20日，原告收到贵院送达的(2020）吉24执异90号执行裁定书，原告认为，贵院驳回原告提出的执行异议，缺乏事实和法律依据。一、被告孙丽英对属于原告所有的房屋申请保全执行是错误的，其行为没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。现涉案房屋备案登记在案外人李某名下，不属于金宙公司财产，是错误保全，应解除保全。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告与金宙公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已交付全部购房款，并经延吉市人民法院于2020年10月29日作出判决，确认原告与金宙公司在2018年4月19日签订的房屋认购协议书有效，并在法院查封之前已交付给原告，由涉案房屋小区即金宙小区业主在延吉市政府棚改办的协调下自筹资金完成了开发公司未完成的基础工程，只是因金宙公司的原因一直未办理过户登记。原告认为，因本案情况特殊，原告支付对价后即取得物权期待权，非因其自身原因导致不能完成物权转化的，从维护诚实信用的市场秩序和当事人利益优化平衡的角度，对该物权期待权应给予排除人民法院强制执行的保护。孙丽英辩称：我方是依据合法的债权依法申请执行，并查封相应财产，应当受到法律保护。金宙公司述称：原告购买的楼房是李某的回迁楼，物权属于李某，不属于金宙公司。原告与李某房屋买卖是善意的交易，法院不应将不属于金宙公司的财产查封，应该解除查封归还给原告。原告之所以与金宙公司签订了购房协议是受李某委托，因为李某没有房照的前提下办不了过户手续，只能通过金宙公司办理房照。南哲国为证明自己的主张向本院提供原告身份证明复印件、（2021）吉2401执异90号执行裁定书、送达回证复印件、房屋买卖协议书及身份证复印件、交通银行个人客户交易清单、还款证明及收据复印件、商品房预告登记注销申请表及预购商品房预告登记注销告知书复印件、房屋认购协议书复印件、房屋交付书复印件一份、物业费、电费及其他费用收据，取暖费收据复印件、延吉市人民法院（2020）吉2401民初5068号民事判决书复印件（判决已经生效）、全体业主同意书、授权书、建筑工程合同复印件。孙丽英、金宙公司对南哲国提供的上述证据均无异议，本院予以采信。孙丽英院提供（2018）吉24执135号裁定书、公证书（2017）京方正内民政字第79161号、（2017）京方正执行证第01092号执行证书。南哲国、金宙公司对孙丽英提供的证据均无异议，本院对孙丽英提供的证据予以采信。本院认定如下事实：已生效的（2020）吉2401民初5068号民事判决查明：2018年4月19日，南哲国与金宙公司签订两份房屋认购协议书，分别约定：南哲国购买金宙公司开发的位于延吉市州财政局西侧暂定名为香山花苑（现名称为金宙小区）4号楼1单元1203室，建筑面积约35.2平方米的房屋，总房价为176000元；南哲国购买金宙公司开发的位于延吉市州财政局西侧暂定名为香山花苑（现名称为金宙小区）4号楼3单元202室，建筑面积约35.2平方米的房屋，总房价为176000元。李某在两份房屋认购协议书落款处均写“同意过户给南哲国”字样。2020年6月29日，金宙公司将涉案房屋钥匙交付给南哲国，南哲国交纳物业费、电梯费、装修上料费、垃圾清运费、装修保证金、燃气初装费、智能水表费、电费等费用。另查，李某系回迁户，涉案房屋为金宙公司回迁安置给李某的房屋。2017年12月14日，南哲国在李某处购买金宙小区4号楼1单元1203室房屋和金宙小区4号楼3单元202室房屋，总房款为316800元，约定南哲国于签订合同当日支付给李某房款10万元和李某已还贷款17326.12元，剩余16800元及李某贷款押金10000元再南哲国办理变更手续后付清，李某的剩余银行贷款1237.58元由南哲国每月按时还款。2018年4月11日，由南哲国还清涉案房屋的剩余贷款后，李某同金宙公司到延吉市房地产交易中心办理注销对金宙小区4号楼1单元1203室房屋和金宙小区4号楼3单元202室房屋的商品房预告登记及合同备案。涉案房屋至今未验收合格，现备案登记在李某名下，并有法院查封。该判决确认南哲国与金宙公司于2018年4月19日签订的两份房屋认购协议书有效。2018年4月19日，金宙公司开发将案涉房屋交付南哲国，由南哲国占有使用。借款人金石洙与贷款人孙丽英之借款合同公证事项，北京市方正公证处于2017年5月23日作出（2017）京方正内民证字第79161号具有强制执行效力的债权文书公证书。2018年4月17日，北京市方正公证处作出（2017）京方正执行证字第01092号执行证书，其具体内容：一、被申请执行人：金石洙。二、申请执行财产的范围：金石洙的全部财产。三、执行标的：1.本金：人民币2910万元；2.利息及逾期利息……；3.实现债权的律师费人民币壹拾万元。孙丽英于2018年6月25日向本院申请执行。本院在执行过程中，于2018年8月22日作出（2018）吉24执异71号执行裁定，追加金宙公司为本案被执行人。2019年4月10日，本院作出（2018）吉24执135号之三执行裁定，查封被执行人金宙公司开发的位于延吉市延南路800号金宙小区4-1-1203号、面积为35.2平方米等40套房屋。南哲国对该裁定不服，提出书面异议，本院于2020年11月4日作出（2020）吉24执异90号执行裁定，以“虽然在法院查封之前案外人南哲国与金宙公司签订《房屋认购协议书》购买诉争房屋，交付全部购房款,但由于开发商金宙公司迟迟不能竣工，直到2020年6月才交房。法院查封在先，金宙公司交付房屋在后。因此，案外人南哲国所主张的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形”为由，裁定驳回案外人南哲国的异议。本案的争议焦点：一、案涉房屋是否属于回迁房？二、原告主张停止执行的诉讼请求应予应否予以支持？本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，根据查明的事实，孙丽英、金宙公司对案涉房屋为回迁安置房的事实无异议，虽李某将案涉房屋转让给南哲国，且已生效的（2020）吉2401民初5068号民事判决确认南哲国与金宙公司于2018年4月19日签订的包括案涉房屋在内两份房屋认购协议书有效，但不能改变案涉房屋系回迁安置房的属性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”上述司法解释的这一规定实质上赋予了被拆迁人的权利具有物权的属性，故南哲国提出排除执行的民事权益的诉讼请求于法有据，应予支持。生效的（2020）吉2401民初5068号民事判决已确认南哲国与金宙公司于2018年4月19日签订的包括案涉房屋在内两份房屋认购协议书有效，现因案涉房屋不具备办理房屋产权证的条件，待条件允许后，可继续履行南哲国与金宙公司之间的协议，或另行告诉办理房屋产权证。综上，南哲国诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：一、停止对延吉市延南路800号金宙小区4-1-1203号房屋的强制执行；二、驳回南哲国其他诉讼请求。案件受理费3820元，由被告孙丽英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 刘晓娟审判员 崔 玉审判员 秦承兰二〇二一年四月十九日书记员 徐 妍