广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0304民初57130、57144号 57130号案件原告：严戈，女，1993年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 57144号案件原告：庄少群，女，1972年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：梁仲泰，广东四为律师事务所律师。 被告：东莞市奥玛居置业房地产有限公司，住所地东莞市厚街镇珊美社区新厚沙路宝龙大厦B座13楼1302号，统一社会信用代码91441900MA5172U1X7。 法定代表人：刘思纯，执行董事。 委托诉讼代理人：魏剑宏，北京市地平线（深圳）律师事务律师。 委托诉讼代理人：吴彬，北京市地平线（深圳）律师事务律师。 被告：李国邦，男，1994年5月28日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。 委托诉讼代理人：刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务律师。 委托诉讼代理人：林之阳，广东普罗米修（前海）律师事务实习律师。 被告：深圳市中建南方建设集团有限公司，住所地深圳市南山区侨香路香年广场[北区]附楼（D座）2A，统一社会信用代码914403007230054466。 法定代表人：刘慧永。 委托诉讼代理人：魏剑宏，北京市地平线（深圳）律师事务律师。 委托诉讼代理人：吴彬，北京市地平线（深圳）律师事务律师。 被告：刘慧永，男，1963年10月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：魏剑宏，北京市地平线（深圳）律师事务律师。 委托诉讼代理人：吴彬，北京市地平线（深圳）律师事务律师。 被告：李亚汉，男，1967年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。 委托诉讼代理人：刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务律师。 委托诉讼代理人：林之阳，广东普罗米修（前海）律师事务实习律师。 57130号案件原告严戈、57144号案件原告庄少群与被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司（以下简称奥玛居公司）、李国邦、深圳市中建南方建设集团有限公司（以下简称中建南方公司）、刘慧永、李亚汉合同纠纷两案，本院于2020年10月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年3月18日公开开庭进行了合并审理。各原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 原告共同向本院提出诉讼请求：1.确认《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》无效，被告奥玛居公司返还原告集资建房款（原告严戈请求返还原告严戈集资建房款363348元，原告庄少群请求返还原告庄少群集资建房款364716元），及占用集资资金期间利息（按照日利率万分之五计算，暂计算截止时间皆为2020年8月12日，并继续计算至清偿完毕之日止，原告严戈请求利息计算起始时间为2018年2月2日暂计利息167503.43元、原告庄少群请求利息计算起始时间为2018年2月1日暂计利息168067.22元）；2.原告聘请律师费用1500元，由被告奥玛居公司承担；3.其余被告对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由五被告共同承担。后，两原告撤回诉讼请求第1项中“确认《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》无效”的请求。 两案共同事实与理由：原告与被告奥玛居公司签订了《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》，约定集资分得“奥玛居商住小区”住宅楼，原告已按照合同约定向被告奥玛居公司及其指定的被告李国邦（被告李国邦系被告奥玛居公司股东）的银行账户支付集资建房款，但被告奥玛居公司却因各种原因迟迟不能按照合同约定交付房屋。原告与被告奥玛居公司、被告中建南方公司、被告刘慧永、被告李亚汉就合作建房事宜协商一致签订了《承诺书》。根据《承诺书》第三条约定：“选择退款的业主，退款金额及相关利息由被告奥玛居公司支付，支付时间不晚于2020年3月15日。如被告奥玛居公司不能按时退还业主的集资款及利息，业主因此提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费等相关费用，由被告奥玛居公司承担”，第四条约定：“被告刘慧永、被告中建南方公司对承诺书约定的第三项款项（集资款、利息、律师费及诉讼费）承担无限连带清偿责任”，第五条约定：“……被告李亚汉仅保证在2020年2月28日前完成报建手续，如未能在上述时间内完成报建，则需按本承诺书第三项约定的内容承担无限连带清偿责任”。但截至2020年8月12日，被告奥玛居公司仍没有按时履行《承诺书》的约定。因此，被告奥玛居公司、被告李国邦、被告中建南方公司、被告刘慧永、被告李亚汉应对上述款项承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》的相关规定，各原告与被告奥玛居公司签订的《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，理应认定为无效合同。综上所述，鉴于原告与被告奥玛居公司签订的《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》为无效合同，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，恳请法院依法判准原告的诉讼请求。 被告奥玛居公司、刘慧永共同答辩辩称：一、本案所涉房屋买卖合同以及承诺书都是基于集体土地上盖工业物业的买卖，是违反土地管理法相关规定，属于无效合同。二、因为涉案合同无效，其法律后果是返还相应资金及按照人民银行同期贷款利率支付资金占有费，其他相关费用请求无法律依据。 被告李国邦口头答辩称：第一、原告与被告奥玛居公司签署合作建房合同并产生相关的权利义务关系。被告李国邦收取涉案款项系因当时被告奥玛居公司银行账户开户手续未办妥的情况下，其当时作为法定代表人代为收款。涉案项目发起方为被告中建南方公司。被告李国邦受委托代为接收合作建房款项。且涉案项目的出资方几乎都是中建南方公司员工，因此其代收款项是履行职务，依法属于公司行为相关的权利义务，与其个人无关。以上事实均有书面证据予以证实。第二、本案原告是依据承诺书内容主张权利提起的合同纠纷。被告李国邦既不是合作建房合同的当事人，也未在承诺书中签字确认承担连带责任。因此，原告在本案主张被告李国邦承担连带责任缺乏法律及事实依据。 被告中建南方公司口头答辩称，被告中建南方公司同意被告奥玛居公司、刘慧永的答辩意见，同时补充以下答辩意见：第一、被告中建南方公司从未授权被告刘慧永对外提供担保，被告刘慧永在本案中的相关签字属于个人行为，与被告中建南方公司无关；第二、被告中建南方公司从未参与本案所涉项目相关合同签订、建设、收取款项等任何环节，因此被告刘慧永的行为不应构成表见代理。 被告李亚汉口头答辩称：第一、被告李亚汉实际是涉案项目的承建方。被告李亚汉参与涉案项目中与业主的沟通协调事宜是因其有丰富的项目施工建设方面的经验，被告奥玛居公司授权其处理与集资建房人员相关事宜并明确其在与合作建房者因涉案项目沟通、协商、签订协议所产生的法律责任均由被告奥玛居公司承担。当时案涉项目因报建受阻，被迫停工，导致无法按期交付。原告等人要求退回建房款。被告李亚汉是受托代表被告奥玛居公司与集资建房人员交涉。被告李亚汉作为承建方，也想极力促使双方继续完成涉案项目建设。同时也是基于对被告刘慧永及其所代表的中建南方公司的信任，因此才会在承诺书上签字。第二、从承诺书的内容看，该份承诺书并未明确约定债权金额。而被告李亚汉既非合作建房合同的当事人，也非主债务人，对于各原告的购房款金额及支付情况均不清楚，实际上根本就无法确定担保金额。根据我国担保法的规定，保证合同应当明确债权金额。因此，承诺书涉及的条款不符合形式要件，不应作为其对涉案债务的担保。 经审理查明，2011年10月18日，朱晓梅（甲方）、深圳市大邦实业有限公司（法定代表人李国邦、乙方）、东莞市厚街镇环冈社区居民委员会（丙方）签订《土地使用权转让协议》，约定丙方确认丙方将位于环冈社区（土名）公树的一幅使用期70年、面积共40亩的工业用地以有期有偿方式提供给甲方建工业厂房之用；自本协议签订之日起，甲方将其中20亩（即13332平方米）土地的权利义务概括转让给乙方，该20亩土地的使用权归乙方所有。 2017年12月20日，深圳市中建南方建设集团有限公司工会委员会（以下简称中建南方工委会）出具《关于合作建设员工福利房的通知》，通知如下：为解决大部分员工住房难的问题，公司拟委托奥玛居公司在东莞市住房，全体员工均有权利并以自愿参加为基本原则，与受托单位共同合作建设福利住房。拟建设的福利住房所在地：广东省东莞市厚街镇环岗汀山；员工作为福利住房合作建设的出资方，需按双方签订的合同价出资；员工自愿参加，并清楚合作建设福利房与购买商品房有本质区别，员工签订合作建房协议视为清楚并愿意承担责任风险；福利房交付后，员工享有使用、出租等相关权利；合作建设福利住房等主要信息，以正式签订的协议书为准。 被告李国邦提供的一份被告奥玛居公司于2018年1月11日向中建南方工委会出具的《委托收取合作建房款的说明》载明合作建设福利房的事宜已经启动，我司将与合作员工签订《奥玛居商住小区内部集资合租建房合同书》，但我司目前正在办理银行开户事宜，尚未取得银行账户，贵司提出由我司法定代表人代收合作建房款，为此，我司拟授权法定代表人李国邦代收合作建房款。 被告李国邦提供的一份中建南方工委会于2018年1月15日向奥玛居公司出具的《关于由李国邦先生代收合作建设福利房房款的意见书》载明中建南方工委会同意由李国邦代收合作建房款项，并合法合规使用。 2018年4月12日，中国人民银行东莞市中心支行出具《开户许可证》，载明：经审核，奥玛居公司符合开户条件，准予开立基本存款账户，法定代表人李国邦开户银行中国农业银行有限公司东莞厚街康乐南支行、账号44×××83。 被告李亚汉提供的一份被告奥玛居公司于2019年3月1日出具的《授权委托书》载明：我司在合作建设中，会涉及多项事宜，包括各项手续的申请、报备；与合作建房的小业主沟通协商包括签订有关协议等，为提高工作效率，我司决定授权李亚汉代表我司办理上述事宜，我司确认因本委托所产生的法律责任由我司承担，与李亚汉无关。 2018年2月2日，两案原告（集资方、乙方）分别与被告奥玛居公司（集资建设方、甲方）签订《奥玛居商住小区内部集资合租建房合同书》，约定甲方应乙方要求，乙方在甲方的奥玛居商住小区项目土地上与甲方进行内部集资合作建设福利房，房产位于广东省东莞市米，项目名“奥玛居商住小区”，土地使用年限70年，实际以政府部门规定为准；乙方分得相应房产（原告严戈分得住宅楼第七栋十三层Ｄ号房、原告庄少群分得住宅楼第柒栋13Ａ层Ａ号房）；乙方应于2018年1月31日前向甲方支付合作建房款（原告严戈应付合作建房款363348元、原告庄少群应付合作建房款364176元）；甲方应于2018年12月31日前将房屋交付乙方，除另有约定，此交付时间为约定期，在约定期之日起30日内（含30日）为合理宽限期，甲方在宽限期内交付房屋给乙方，甲方不承担违约责任。超过合理宽限期，乙方有权在解除合同后向甲方追索房屋缴费款总额的每日万分之五作为违约金；甲乙双方订立合同前，甲方已将合作建房的法律性质及国家对此合作建房的相关法律规定向乙方作出了必要解释和说明，乙方充分了解、认识到合作建房的法律性质与商品房具有重大区别，愿意自行承担因合作建房所带来的一切风险及法律责任，并放弃今后有关合作建房产权等问题对甲方要求任何形式的主张，乙方对此放弃一切抗辩权；本房屋系合作建房项目，不具备办理《房地产证》或《不动产权证》的条件，因而乙方仅拥有目前状态下房屋的使用权，甲方没有为乙方办理《房地产证》或《不动产权证》的义务。若日后因政策原因，该房屋具备办证条件，甲方应协助乙方办理，但办证所需的全部费用（包括补交地价，办证应缴纳的各项税费等费用）由乙方自行承担。该合同约定的纠纷处理方式为向深圳仲裁委员会申请仲裁，合同后附广东协德律师事务所执业律师杨永强于当日出具的见证书，证明上述合同中落款处甲乙方的盖章、签名（捺印）属实。 原告严戈于2018年1月24日向被告李国邦转账支付50000元，并于2018年2月1日再次向被告李国邦转账支付263848元，案外人陈晓于2018年1月20日向被告李国邦转账支付50000元，被告奥玛居公司分别于2018年1月22日出具收款收据称收到陈晓交来东莞厚街奥玛居小区订金50000元、于2018年1月24日及2018年2月1日向原告出具收款收据称收到原告交来东莞厚街奥玛居订金50000元、余款263348元及律师见证费500元。陈晓通过出具《情况说明》及视频方式确认其支付的50000元是代原告严戈支付的，其不再就该款项主张权利。 原告庄少群于2018年1月31日向被告李国邦转账支付264676元，案外人聂建于2018年1月19日向被告李国邦转账支付200000元，被告奥玛居公司分别于2018年1月19日出具收款收据称收到聂建交来东莞厚街奥玛居小区订金200000元、于2018年1月31日向原告出具收款收据称收到原告交来东莞厚街奥玛居余款264176元及律师见证费500元。聂建通过出具《情况说明》及视频方式确认其支付的20万元中的10万元是代原告庄少群支付的订金，另10万元是其本人购买东莞订金。 在上述合作建房合同履行过程中，各方产生争议。 2019年10月20日，被告奥玛居公司、刘慧永、李亚汉签署《承诺书》，承诺书载明被告中建南方公司、奥玛居公司、刘慧永、李亚汉与中建南方公司员工福利房购房业主（即奥玛居商住小区业主）进行的关于延期交房和返还集资款等问题的协商会议达成如下一致意见：奥玛居商住小区最迟于2020年2月28日完成项目报批报建手续并动工，并向全体业主公示；若未能在2020年2月28日完成项目报批报建手续并动工，业主有权选择继续履行原合同或选择返还集资款；选择退款的业主，退款金额全额及相关利息将由被告奥玛居公司支付，支付时间不晚于2020年3月15日。如被告奥玛居公司不能按时退还业主的集资款及利息，业主因此提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费等相关费用由被告奥玛居公司承担；被告刘慧永、中建南方公司对承诺书约定的第三项款项（集资款、利息、律师费及诉讼费）承担无限连带清偿责任；陈建文、洪肇春、被告李亚汉仅保证在2020年2月28日前完成报建手续，如未能在上述时间内完成报建，则需按本承诺书第三项约定的内容承担无限连带清偿责任；本承诺书仅对在附件页签字的集资方发生法律效力，凡在本承诺书上签字的集资方亦自愿接受上述期限的约束，不能在上述期间内以任何方式影响集资合作建房报建手续的审批；本承诺书影印件对附页签字的集资方具有与原件相同的法律效力。 两案原告未持有该承诺书的原件，称当时各被告组织集资方签字时人数众多，且为分批签署，各方不清楚各自签署的哪份，原件对方收走了，此后通过微信拍照给发给员工代表，因此没有原件。两案原告持有的《承诺书》落款处除有被告刘慧永、李亚汉的签字及加盖了被告奥玛居公司的公章外，被告中建南方公司签字盖章处刘慧永有签字确认，但陈建文、洪肇春签字盖章处为空白，附件集资方签字页有包含原告签名在内的众多签名。 被告李亚汉提供了一份《承诺书》，该承诺书内容与各原告提供的《承诺书》内容一致，但被告李亚汉持有该份《承诺书》落款处除有被告刘慧永、李亚汉的签字及加盖了被告奥玛居公司的公章外，还有陈建文、洪肇春的签字及捺指印。该份承诺书有原件核对。 原告主张被告未在承诺书约定的期限内履行相应义务，遂提起本案诉讼。 另查，为提起本案诉讼，两案原告与广东四为律师事务所签订《法律服务委托代理合同》，委托该所代理提起诉讼。两案原告并依据该合同的约定各向该所支付律师费1500元，该所出具相应发票。 庭审时，各方确认五被告之间的关系为：被告李国邦是被告奥玛居公司前任法定代表人，此后变更为被告刘慧永的女儿刘思纯。然后被告中建南方公司跟被告奥玛居公司是合作建设涉案项目。被告李亚汉是建设方，被告李国邦与被告李亚汉为父子关系。各原告大部分是作为被告中建南方公司的员工去参与集资房建设。各方确认涉案房产所在小区在2020年的2月28日之前没有完成项目报建手续，各原告与被告奥玛居公司签订《奥玛居商住小区内部集资合租建房合同书》约定的纠纷处理方式是仲裁，但就该合作建房合同各方没有向仲裁委员会申请仲裁。 以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录为证。 本院认为，两案原告与被告奥玛居公司签署的《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》是各方真实意思。两案原告为证实其向被告奥玛居公司支付合作建房款，向本院提交了被告奥玛居公司开具的收据及各原告或他人代付款的银行流水、情况说明，本院确认两案原告足额支付了合同约定的合作建房款。 两案原告提供的《承诺书》虽为复印件，但涉案项目的集资人数众多，各集资方不可能单独与各被告签署《承诺书》，两案原告提交的承诺书的内容及各被告的签字笔迹与被告李亚汉提供的《承诺书》内容一致，且《承诺书》上亦载明本承诺书影印件对附页签字的集资方具有与原件相同的法律效力，故本院确认两案原告提交的《承诺书》的真实性，该承诺书系各方当事人真实意思表示，合法有效。截止庭审时，涉案项目仍未完成项目报批报建手续，两案原告有权依据该承诺书要求被告奥玛居公司返还集资款及支付利息。 关于逾期返还集资款的利息问题。根据承诺书的承诺，被告奥玛居公司支付的时间不晚于2020年3月15日。两案原告有权要求被告奥玛居公司支付自2020年3月16日起开始计算的逾期返还合作建房款利息，其主张利息按照日利率万分之五的标准计算明显超过被告奥玛居公司逾期返还合作建房款给各原告造成的损失，本院予以调整利息为日万分之二。两案原告主张利息计算标准及起算时间超出本院认定的部分，本院不予支持。 关于律师费，两案原告为追讨欠款提起本案诉讼所实际支付的律师费，两案原告要求被告奥玛居公司承担该费用，符合承诺书的约定，本院予以支持。 关于被告刘慧永及李亚汉是否应承担连带责任的问题。被告刘慧永及李亚汉在承诺书中承诺对上述债务承担连带保证责任，两案原告据此亦有权要求被告刘慧永、被告李亚汉就被告奥玛居公司的上述债务承担连带清偿责任。 关于被告李国邦、中建南方公司是否应承担连带责任的问题。被告李国邦为涉案集资建房款的指定代收款方，未在承诺书中签字确认承担连带责任。两案原告要求被告李国邦承担承诺书连带之债，依据不足，本院不予支持。至于被告李国邦是否存在与被告奥玛居公司经营混同或其他公司法中应承担的股东责任问题，与本案不属同一法律关系，两案原告可另寻途径解决。 被告中建南方公司虽然未在承诺书中盖章确定承担连带保证责任且抗辩称不同意承担连带保证责任，但被告刘慧永在被告中建南方公司签字处签字，被告刘慧永作为被告中建南方的法定代表人，其在被告中建南方公司处签字应视为被告中建南方公司的承诺，且结合中建南方工委会发布的《关于合作建设员工福利房的通知》也包含出资合作建房等内容，两案原告在内的集资人员有理由相信被告刘慧永的签字承诺系履行被告中建南方公司的职务行为，故被告中建南方公司应对被告奥玛居公司的债务承担连带责任。 依据《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定： 一、被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告严戈返还建房款363348元、向原告庄少群返还建房款364176元并支付逾期返还建房款的利息（利息分别以应返还建房款为计算基数，按照日万分之二的标准自2020年3月16日起支付至实际返还款项之日止）； 二、被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告严戈支付律师费1500元、向原告庄少群支付律师费1500元； 三、被告李亚汉、被告中建南方公司、被告刘慧永就上述判项一、二确定的被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。 57130号案件受理费9123.52元（原告严戈已预交），由原告严戈承担2685.13元，被告奥玛居公司、李亚汉、中建南方公司、刘慧永承担6438.39元；57144号案件受理费9137.44元（原告庄少群已预交），由原告庄少群承担2691.45元，被告奥玛居公司、李亚汉、中建南方公司、刘慧永承担6445.99元。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审判员 肖   英 二〇二一年四月三十日 书记员 胡洁（代）