黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1449号上诉人(一审第三人)：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王丽娜，女，1983年7月7日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区电缆街****法定代表人：王树财，董事长。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人王丽娜、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初14661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回王丽娜的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定该公司对案涉房产的抵押权已经消灭缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第177条的规定，该公司的担保物权并未灭失。一、该公司从中国建设银行动力支行收购了对圣基伟业公司的债权并进行重组，债务重组时，圣基伟业公司向该公司提供房产进行抵押，圣基伟业公司在无力清偿所负贷款本息的情况下，经双方协商，该公司同意将用作抵押的房屋回款优先清偿所负贷款本金及利息，该公司出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，将抵押房产的性质变为抵押可售，但圣基伟业公司将房屋出售后至今仍未对该公司的贷款进行清偿；二、一审判决确认了案涉抵押合同和他项权利证书的效力，证实该公司行使抵押权凭证是合法有效的，在未被依法注销、撤销、消灭之前，抵押权是合法有效的，该公司作为抵押权人依法享有抵押物权。该公司出具的《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的对象是哈尔滨市住房保障和房产管理局，而非圣基伟业公司，该函的内容未体现放弃抵押权的意思表示，圣基伟业公司在销售案涉房屋后并未履行对该公司所欠贷款本息的清偿义务，故该公司的相关抵押权并未消灭，一审判决以该公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函及案涉房产已经全部出售为由，认定该公司对案涉房产的抵押权已经消灭是错误的。王丽娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回长城资产公司的上诉，维持原判。圣基伟业公司未到庭提交答辩意见。王丽娜向一审法院起诉请求：1、判令圣基伟业公司履行合同义务，办理权属登记备案，协助办理产权登记；2、确认长城资产公司丧失抵押权，圣基伟业公司、长城资产公司协助办理解除抵押登记手续；3、圣基伟业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，原告从被告处购买了南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口第9栋2单元14层1401号房屋。原告已向被告交付房款1017105元并办理了进户。双方买卖合同第十五条约定，“被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由被告提供资料到产权登记机关备案…”。2013年8月，被告圣基伟业公司与第三人长城资产公司签订《抵押合同》、《监管协议》约定，被告以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套建筑面积在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理的登记备案手续，抵押登记性质为抵押可售。2013年9月29日，第三人向房地产管理局出具书面《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称，“被告以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意被告在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售手续并对此承担法律、法规所规定的相应法律责任和后果”。诉前，被告已将包括案涉房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但被告只偿还第三人部分贷款本息。因诉前被告未按双方的买卖合同约定给原告办理案涉房屋产权证，形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定向被告履行了支付全部购房款的义务，被告理应按合同约定的期限内协助原告办理案涉房屋权属证书。本院对原告要求被告办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于第三人长城资产公司是否享有案涉房屋抵押权问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。原告与圣基伟业公司签订房屋买卖合同，并履行了合同约定义务，现原告请求办理其购买房屋的权属登记符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方内部约定，作为购房人的原告对此不知情，故不能以此约束原告。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时亦未明确，圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记。故圣基伟业公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由原告承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于原告。判决：一、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助原告王丽娜办理位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口第9栋2单元14层1401号房屋权属登记；二、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司本判决生效之日起十日内协助原告王丽娜办理位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口第9栋2单元14层1401号房屋解除抵押手续。案件受理费减半收取50元，由被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点问题是：长城资产公司是否享有案涉房屋的抵押权。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意圣基伟业公司销售抵押房屋，并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，故可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。王丽娜与圣基伟业公司签订房屋买卖合同并履行了合同约定义务，现王丽娜请求办理其购买房屋的权属登记，符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定系属双方内部的约定，购房人王丽娜对此不知情，故该约定不能约束王丽娜。同时，长城资产公司在同意抵押房屋可售时，该公司就知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容，双方在约定抵押房屋可售时亦未明确圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故圣基伟业公司未履行与长城资产公司之间的约定的法律后果不应由王丽娜承担。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于购房人王丽娜。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定确认解除抵押权手续，并协助王丽娜办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  王伟臣审判员  柳 红（）二〇二一年四月六日书记员  张佳蕊