甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终304号 上诉人（原审被告）：徐会年，男，1968年12月29日出生，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：陈兴国，甘肃昭武律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：甘肃伟业建筑工程有限责任公司（原甘肃武威第二建业有限责任公司），住所地甘肃省武威市凉州区西大街301号。 法定代表人：王吉银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张主生，男，该公司项目经理。 原审第三人：凉州区永昌镇校西村民委员会，住所地甘肃省武威市凉州区永昌镇校西村六组。 法定代表人：徐智明，该村民委员会主任。 上诉人徐会年因与被上诉人甘肃伟业建筑工程有限责任公司（以下简称伟业公司）、原审第三人凉州区永昌镇校西村民委员会（以下简称校西村委会）建设工程施工合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐会年及其委托诉讼代理人陈兴国，被上诉人伟业公司的委托诉讼代理人张主生到庭参加诉讼，原审第三人校西村委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐会年上诉请求：撤销凉州区人民法院（2020）甘0602民初10244号民事判决，依法改判徐会年支付被上诉人购房款2262元或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案中,上诉人购买的××苑房屋，房屋总面积为116平方米,根据村上的《分房协议》,二楼楼房总价款为143933元,车库面积17.73平方米,每平方米单价为921元,总价款为16329元,购房款加车库款,上诉人合计应付价款为160262元,上诉人已付158000元,剩余未付资金为2262元,一审法院依据村委会单方面出具的《关于××苑1号楼住户欠房款分解花名册》认定上诉人未付房款为35273.5元,无事实及法律依据。二、一审法院混淆法律关系,审理思路混乱。1、混淆法律关系。本案存在两个法律关系,一是被上诉人与原审第三人校西村委会之间的建设工程施工合同关系,在该法律关系中,校西村委会是发包单位,被上诉人是承包单位,双方权利义务明确,确定的单位造价为1158元每平方米,这也与原审第三人校西村委会出具的《中标公示》所公示的单位造价相同,该合同只约束被上诉人与村委会,与上诉人无关;二是上诉人与校西村委会之间的房屋买卖合同关系,根据2012年12月17日校西村委会的《××分配协议》,二层143933元(每平米1240.8元),三层158933元,四层158933元(三、四层较二层上浮15000元),五层143933元(与二层同价),六层113933元(较二层下浮30000元)。车库价格每平方米921元。根据该协议，上诉人是房屋的买受人,校西村委会是房屋的出卖人,基准价为1240.8元。上述两个法律关系是完全不同的法律关系,主体、内容、权利义务均不一样,一审法院将两个法律关系混为一谈,导致本案审理结果出现错误。另外,《建设工程施工合同》约定的单价为1158/㎡,《××分配协议》约定的单价为1240.08/㎡,平米价差为82.8元,建筑总面积16238.72㎡,总计价差为1344566.016元。2、本案中,债的转让不符合法律规定。村委会与上诉人之间的买卖合同是双务有偿合同,村委会对债的转让必须取得上诉人的同意,上诉人未同意,不发生债的转移的法律效力。一审法院以节省司法资源为由,将两个不同法律关系混淆,并错误地认定债的转移,明显错误。如果村委会将自己买卖房屋的的权利义务概括转移给被上诉人,必须征得上诉人的同意,未经上诉人同意,不发生债权债务转移的效力。即使发生债权债务转移,被上诉人也应当以《××分配协议》中约定的1240.8元为基准价向上诉人主张房款,而不能以《审核报告》确定的价格主张房款。三、一审法院对证据的采纳不符合法规定。1、在一审庭审过程中,被上诉人提交的《缴纳房款通知》、《××1-4号楼住户所欠房款分解花名册》、《证明》、《清收建房欠款意见书》及照片均为复印件,上述文件不具有证据效力，不能作为定案依据。2、《××分配协议》符合合同的构成要件,属于有效合同。上述分配协议对房屋每层总价款均有明确约定,对上诉人和校西村委会均具有约束力,如果校西村委会将该权利转让给被上诉人,被上诉人也只能依照《协议》向上诉人主张权利。在该《协议》中明确标明房屋的“总价款”,总价款当然包含楼房价款和附属施费用,一审法院对此份证据不予认定,于法无据,而校西村委会的《分配协议》擅自提高房屋价款,未经过法律程序,不产生合同变更的效力。3、证人闫某与徐某3的作证形式合法、内容真实,与其他书证相互印证,应该作为定案依据。两个证人从不同侧面印证了楼房基准价由1158元变为1240.8元的事实,证明《××分配协议》约定的房价中是包含楼房价款配套费用,与上述书证可以相互印证,一审未予认定不符合法律规定。4、《审核报告》不能作为被上诉人主张房款的依据,《审核报告》是被上诉人单方做出的,该工程的总价款在被上诉人与校西村委会签订合同时已经确定,无论总价款最终确定为多少,只能作为被上诉人与原审被告村委会进行结算时的依据,不能对上诉人发生直接的效力,更不能作为被上诉人向上诉人主张房款的依据。5、校西村委会出具的《证明》不能作为定案依据,校西村委会任意调整价款,是单方法律行为,对上诉人不发生任何法律效力。6、《××分解花名册》是第三人单方制作的,未经上诉人同意,对上诉人不具有法律约束力,该份证据不应作为定案依据。综上,一审法院采纳证据错误,认定事实错误,导致判决结果错误,请求上级法院依法改判或发回重审。 伟业公司辩称，一、一审认定事实清楚，判决正确。一审认定被答辩人未付房款35273.5元的依据是原审第三人出具的《证明》和《××分解花名册》，其认定有合法依据。二、一审判决法律关系和审理思路清楚。1、一审以建设工程施工合同纠纷法律关系判定上诉人支付被上诉人剩余工程款（剩余购房款）不存两个法律关系或混淆法律关系。2、本案中原审第三人作出通知并公示告知将上诉人所欠房款交由被上诉人收取以抵顶所欠工程款，上诉人作为债权人未提出异议，并据此缴纳了部分房款。同时为减少诉累，一审认定原审第三人将上诉人所欠房款交由被上诉人收取以抵顶所欠工程款的行为不违反法律规定，其认定正确合法。同时，2012年上诉人与第三人签订的《××分配协议》中约定的价款仅仅是住宅房屋和车库的建设造价，并不包括住宅楼附属工程（配套设施包括供排水暖设施）的造价。2017年11月13日，原审第三人校西村委会委托甘肃荣诚工程造价咨询有限公司对新聚苑社区1#、2#、3#、4#住宅楼及附属工程进行了审计。因该住宅工程为村民自筹资金建设的，故审计报告中的附属工程造价理应由实际筹建并住房的村民分摊承担。不存在原审第三人擅自提高房屋价款的事实。三、一审认定和采纳证据符合法律规定。1、一审诉讼中被上诉人所提交的证据皆有原件证实并质证。因原件其他诉讼案件需要，故向法庭提交了复印件。2、上诉状中所言的证人闫某、徐某3就《××分配协议》约定的房价包含楼房价款配套费用的证言与在案的《审核报告》不符，更与当地建筑市场楼房建筑造价事实明显不符。一审判决未予采纳符合法律及证据规定。3、原审第三人村委会是村民选举产生的自治组织，其行为代表全体村民的意志。原审第三人村委会委托审计是校西村全体村民的集体行为，故原审第三人村委会委托审计并作出的《审核报告》及出具的《证明》、《××分解花名册》对校西村全体村民都有约束效力，原审第三人村委会委托审计并作出的《审核报告》及出具的《证明》、《关于新聚苑社区1号楼住户欠房款分解花名册》作为一审判决定案依据，符合法律规定。综上，本案一审程序、事实认定、法律适用正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人校西村委会未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 伟业公司向一审法院起诉请求：判令徐会年支付拖欠的××区的建筑工程款38273.50元及利息13800元，校西村委会承担连带给付责任。 一审法院认定事实：2011年9月25日，甘肃伟业建筑工程有限责任公司与凉州区永昌镇校西村民委员会就凉州区××苑社区1#楼施工建设签订了《建设工程施工合同》，合同约定：工程的资金来源，农户自筹；工程开竣工日期为2011年10月1日至2012年10月1日；工程款按进度支付，验收合格交付使用后除5%的保修金外付清剩余工程款，保修期满后付清5%的保修金。合同签订后，甘肃伟业建筑工程有限责任公司指派项目经理张主生具体负责施工修建。工程于2012年11月15日完工，验收合格后并交付第三人凉州区永昌镇校西村民委员会、被告徐会年于2014年年底入住使用。2017年11月13日，第三人凉州区永昌镇校西村民委员会委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司对××苑社区1#、2#、3#、4#住宅楼及附属工程竣工结算进行了审计。甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司于2017年11月13日做出甘荣基字×号审核报告，凉州区永昌镇校西村××1﹟、2﹟住宅楼审计决算金额为9738780元，附属工程审计决算金额为1316414.26元；3﹟、4﹟住宅楼审计决算金额为9765701.90元。附属工程审计决算金额为1709823.59元。该工程于2012年11月15日经建设单位、监理单位验收合格，并于2014年交付使用。其中被告徐会年所购房屋××区及车库一间，房屋面积116㎡，车库面积17.73㎡。根据上述协议折算签订协议时的房屋单价为1240元/㎡。现依据《××分解花名册》被告所购房屋总房款为193273.50元，已付158000元，尚欠35273.50元。经第三人校西村委会多次收交未果。因第三人校西村委会无力通过起诉方式清缴购房款，2018年7月6日，校西村委会向伟业公司出具了清收建房欠款意见书，同意将社区购房住户所欠房款交由伟业公司收取，以抵顶所欠工程款。原告对此无异议，并据此收交了部分购房住户的房款。被告徐会年未缴纳的建房款余额未35273.50元，经伟业公司催收，徐会年以与原告没有合同关系、存在质量问题、无售房合同及购房时价格与收取价格不一致（不同意承担配套设施费）为由拒付。现原告诉至人民法院并主张上述诉讼请求。一审法院认为，伟业公司与校西村委会之间签订建设工程施工合同，是当事人双方的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律强制性规定，系有效合同。据此形成的债权债务应该予以清偿。被告关于诉讼主体不适格之辩解主张，因本案被告与第三人之间属于小产权房屋买卖合同关系；原告与第三人之间属于建设工程施工合同关系。在被告购买房屋后长期居住，但至今以诉讼主体不适格、拒绝承担配套设施费及房屋产权证未办理为由拒交剩余购房款。基于被告与第三人之间的房屋买卖合同关系，其可自由选择向原告或第三人交清房款。经法庭询问后，被告仍以此拒交剩余房款。根据第三人于2018年7月6日给原告的清收建房欠款意见书的内容证实，第三人同意将社区购房住户所欠房款交由原告伟业公司收取，以抵顶所欠工程款。原告对此无异议，并据此收交了部分购房住户的房款。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，第三人将被告所欠购房款转让给原告抵顶工程款，原告作为债权人未提出异议，且不违反法律规定，第三人校西村委会关于授权原告伟业公司直接向被告收取房款以抵顶工程款之约定，不违反法律规定，且减少诉累，该行为合法有效。被告关于诉讼主体不适格及债权债务转让不合法的辩解主张，于法无据，不予采纳。被告关于不应分摊配套设施费及产权证未办理并据此拒绝交纳剩余房款之辩解主张，因第三人校西村委会修建的社区属于集体土地上自筹自建的楼房（小产权房），配套设施是社区楼房供暖等所需开支，且经审计部门认定，工程造价中包括了该项费用，被告作为其中的住户之一，不属于该社区以外的特别用户，理应承担该项费用。由于小产权房的土地性质，导致武威市凉州区同类社区不能如期办理产权证，上述事实被告在购买房屋时是知情的，其辩解主张，与事实不符，不予采纳。原告按合同约定完成了施工经验收合格并交付使用，被告及第三人应当履行还款义务。原告请求被告及第三人支付拖欠工程款之请求，于法有据，予以支持。根据校西村委会出具的《××分解花名册》及证明及被告交纳房款凭证证实，徐会年尚欠第三人购房款35273.50元，故在上述限额内予以认定。故被告应当付清剩余购房款35273.50元作为第三人的应付工程款。原告关于被告支付欠款占用期间利息之请求，因被告长期拒付欠款，理应承担欠款占用期间利息。根据《最高人民法院》第二十四条规定,“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案原告与第三人约定转移债权债务后，已经向被告发了通知，但被告未按约定支付欠款，故从校西村委会向伟业公司出具了清收建房欠款意见书的次日起的2018年7月7日起计算利息至占用欠款本金付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第二百六十九条之规定，判决如下：一、徐会年于本判决书生效之日起10日内支付甘肃伟业建筑工程有限责任公司修建的××区剩余工程款（剩余购房款）35273.50元及利息，利息从2018年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至欠款本金付清之日止。二、凉州区永昌镇校西村民委员会对上述给付义务付连带清偿责任。三、驳回甘肃伟业建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由徐会年负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，伟业公司与校西村委会就××苑社区1#楼施工建设签订《建设工程施工合同》明确约定工程的资金来源为农户自筹，校西村委会并非开发商，所建社区住宅楼亦不属商品房，校西村委会不存在向村民出售房屋从中获利的情形，仅是行使管理职能代表本村村民与伟业公司签订建设工程施工合同，组织修建集体社区住房，以改变村民的居住环境，因建设发生的工程款应由住房村民支付。虽校西村委会与村民之间的分房协议对房屋单价曾有约定，但工程竣工后经竣工决算、最终通过审计确定的工程造价金额，应当作为最终的结算依据，包括房屋分配协议未涉及的附属工程及配套设施费，均应由住房村民承担。上诉人徐会年主张按照楼房分配协议记载的价格支付工程款的理由，与基本事实不符，不予支持。一审判决对全案证据结合基本事实综合进行判断，采信证据合法、认定事实清楚，判处结果公正合法，有效维护了公序良俗原则；对校西村委会为改善村民居住环境，建设美丽乡村的作为应予肯定，上诉人徐会年作为居住房屋的村民，已经享受了政府的住房改造补贴，对自己应承担的付款责任应持积极态度。 综上所述，徐会年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费682元，由上诉人徐会年负担。 本判决为终审判决。 审判长  周小鹰 审判员  杨文龙 审判员  陈 静 二〇二一年四月二十二日 书记员  施丽虹