广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初1550号 原告：广西富基置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉州区双拥路39号（东盛华府商住小区）东盛大厦19-8号，统一社会信用代码：914509005768153769。 法定代表人：赖恭宁，职务：总经理。 委托诉讼代理人：董育红，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟珍，女，1985年7月8日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：罗科武，男，1982年12月26日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：苏英容，女，1987年7月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告广西富基置业投资有限公司（以下简称富基置业公司）与被告罗科武、苏英容商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董育红、刘伟珍，被告罗科武到庭参加诉讼，被告苏英容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售)》（合同编号：20178213)，并将涉案房屋（房）归还给原告：2、判令被告协助原告向相关行政机关撤销涉案房屋（房）的商品房买卖合同预售登记备案；3、判令被告返还担保代偿款20722.35元给原告，判令被告向原告支付合同总价款（758129元）10%的违约金，即75812.9元。两项合计96535.25元；4、判令被告承担支付原告因主张解除合同所支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、执行费等)。事实和理由：被告预购买原告所建房产，2017年11月7日，被告支付152129元(含定金20000元）作为首期房价款给原告（发票日期：2017年11月9日），购买原告玉林市号房，并签订《商品房买卖合同（预售)》（合同编号20178213）,选择第七条第（二）款第3项“商业贷款”方式，贷款剩余购房款606000元，2017年12月31日被告与中国建设银行股份有限公司玉林分行签订《个人购房借款/担保合同》，原告作为保证人，依照此合同第十一条、第二十七条、第三十五条、第三十七条、第三十六条约定，约定了抵押和最高额保证、保证期间。2017年11月14日，进行了商品房预售合同登记备案。2020年6月、7月，原告因被告未能按时偿还银行贷款，导致中国建设银行股份有限公司玉林分行直接扣划原告银行保证金20722.35元。依据第51页，附件十一第二条之8约定，“出卖人承担阶段性担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的……出卖人有权单方解除商品房买卖合同……”、“出卖人解除本合同的，买受人应将所购房屋（完好状态）退还给出卖人。买受人同意按总房款的10%向出卖人支付违约金，并应支付出卖人因解约支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、执行费等）……”。依据上述约定，原告为了维护合法权益，提出上述诉讼请求，请求法院判如所请。 庭审中，原告补充如下：起诉之日至今有半年的时间，新扣划的数额按照31107.02元。本案律师费4634元，该费用原告已经实际支，要求被告返还给原告。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2021年2月2日）向本院提交的证据有：1、《营业执照》复印件一份，欲证明原告诉讼主体资格；2、《居民身份证》复印件二份、《结婚证》复印件一份，欲证明被告的身份信息；3、《销售不动产统一发票》复印件一份，欲证明被告支付首期房价款152129元（含定金20000元）；4、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，欲证明原、被告之间存在商品房买卖的事实；5、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，欲证明原告作为保证人，依照合同的约定，约定了连带责任保证；6、《玉林市玉东新区商品房预售合同登记备案证明》复印件一份，欲证明涉案房屋已经登记备案在被告名下，合同解除后，被告应返还原告房屋，并负有配合原告撤销备案登记的附随义务；7、《扣划保证金明细表》复印件一份，欲证明因被告未能按时偿还银行贷款，导致建行玉林分行直接扣划原告银行保证金20722.35元。 原告庭前向本院提交的证据有：1、《民事判决书》复印件一份，欲证明应该同案同判，应该支持原告的诉讼请求；2、《广西增值税普通发票》复印件一份，欲证明原告已经实际支出律师费，应该由被告承担；3、《扣划保证金明细表》复印件一份，欲证明截止到2021年1月29日，新增加的扣款数额为31107.02元；4、《个人贷款还款凭证》复印件四份，欲证明建行玉林分行直接扣划原告银行保证金。 原告当庭向本院提交的证据有：《委托代理合同》复印件一份。 被告罗科武辩称：被告不同意解除合同，因为疫情期间，在2020年2月份被告收到银行第一个月发来要交房贷的短信，那时候因为没有钱，被告没有交到房贷，到了第二、三个月银行就没有给被告发短信，被告以为国家有什么政策可以缓交房贷，具体是什么情况被告也不知道。到了9月份，被告手上有钱后，就开始去交房贷，被告去银行查，也没有看到有逾期的信息，被告不知道是从原告方那边代扣的钱。被告希望能够调解，不同意解除合同，继续供房，关于原告公司的代偿款，被告希望可以和公司协商。 被告罗科武在举证期限内没有向本院提交任何证据。 被告苏英容无答辩。 被告苏英容在举证期限内没有向本院提交任何证据。 经开庭审理，被告苏英容经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论的民事诉讼权利。 综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：被告罗科武与苏英容系夫妻关系。2017年11月7日，原告作为出卖人与两被告作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20178213），合同约定被告购买原告开发建设的玉林市号房，房屋总价款为758129元。其中合同附件十一第二条之8约定，“买受人因未依约向银行偿还贷款利息本息而导致出卖人承担担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的代偿行为发生之日起十日内向出卖人偿还代偿款项（包括本金、利息、违约金及其他相关费用）……出卖人承担阶段性担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的……出卖人有权单方解除商品房买卖合同……”、“出卖人解除本合同的，买受人应将所购房屋（完好状态）退还给出卖人。买受人同意按总房款的10%向出卖人支付违约金，并应支付出卖人因解约支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、执行费等）……”。2017年11月，被告支付160129元（含定金20000元）作为首期房价款给原告。2017年12月31日，被告与中国建设银行股份有限公司玉林分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：1164483，贷款金额：598000元）一份。2017年11月14日，原告为涉案房屋到玉林市预售合同登记备案。2020年6月始，被告开始拖欠银行贷款。因被告未能按时偿还银行贷款，截止2021年1月29日，中国建设银行股份有限公司玉林分行按照借款合同的约定直接扣划原告银行保证金合计31107.02元。事后，原告向被告主张权利，为实现本案债权而支付律师费4634元。 另查明，原告广西富基置业投资有限公司于2011年6月16日经玉林市工商行政管理局（现更名为玉林市市场监督管理局）核准登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发经营（凭有效资质证经营）；对房地产项目的投资。 原、被告对涉案房屋玉林市号房尚未交接。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是成立有效的合同，本院予以确认；原、被告依法应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”；被告逾期未支付房屋贷款导致原告被中国建设银行股份有限公司玉林分行扣划保证金连续超过两期以上，原告依照上述法律的规定及《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条之8约定，原告作为解除权人提出诉讼请求：解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、及要求被告返还代偿款31107.02元、支付违约金75812.9元，上述原告的主张，均有合同的约定，证据充分，本院予以支持。原告要求被告承担原告因主张解除合同所支出的律师费4634元，符合双方合同的约定，证据充分，没有违反法律的规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，原告收取被告房屋首付款160129元是事实，因原、被告双方均没有主张该首付款160129元的处理，为此，被告可以另案处理，本案不予处理。 原、被告对涉案房屋玉林市房尚未交接。因此，原告要求被告归还涉案房屋的主张，没有事实依据，于理不符，本院不予支持。 撤销登记备案属于行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的处理范围，为此，原告要求被告协助原告向相关行政机关撤销涉案房屋的商品房买卖合同预售登记备案之主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西富基置业投资有限公司与被告罗科武、苏英容于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20178213)； 二、被告罗科武、苏英容偿还原告广西富基置业投资有限公司因承担连带保证责任被中国建设银行股份有限公司玉林分行划扣的代偿款31107.02元（此款截止至2021年1月29日）； 三、被告罗科武、苏英容支付违约金75812.9元给原告广西富基置业投资有限公司； 四、被告罗科武、苏英容支付律师费4634元给原告广西富基置业投资有限公司； 五、驳回原告广西富基置业投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费12347元，由被告罗科武、苏英容负担（原告已预交费用，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  包智慧 人民陪审员  杨志雄 人民陪审员  罗 兴 二〇二一年四月一日 书 记 员  吕玉凤