四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终773号 上诉人（原审原告）：南充市佳居物业管理有限公司，住所地：南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，总经理。 委托诉讼代理人：林娟，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐和亮，男，1964年8月22日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人南充市佳居物业管理有限公司（下称佳居物业公司）因与被上诉人徐和亮物业服务合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 佳居物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付2018年1月至12月物业管理服务费1,491元并按合同约定自逾期交纳之日起以欠付费用为基数按照日千分之二的标准计算滞纳金至款清为止；2．本案一、二审的诉讼相关费用由被上诉人负担。事实及理由：一、原审认定事实错误。原审法院认定了上诉人的物业服务资格，认定了被上诉人为上诉人服务小区的业主的基本事实，对此上诉人不持异议。但是，该判决以“上诉人未在庭审时出示证据原件予以核对”为由驳回上诉人的诉讼请求，是错误的。一审庭审中，上诉人提交的核心证据有上诉人与“中星国际小区”业主委员会签订的《物业服务合同》、被上诉人为中星国际小区业主的不动产登记查询信息，其中不动产登记查询信息为原件提交法院，《物业服务合同》因涉及多个业主且上诉人只有一份不便提交法院，因此上诉人当庭出示原件核对后向原审法院提交了复印件。对此，原审法院在判决书中作出了与事实完全不一致的表述。二、原审适用法律错误。上诉人在一审庭审时举出了涉及本案争议焦点的核心证据。被上诉人未进行抗辩且未提供任何证据，因此，被上诉人应当承担举证不能的诉讼后果。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判。 徐和亮书面辩称：一、我在2014年10月接房，物业公司要求一次性缴纳物业费4,000元；二、我及家人长期在外务工，不知道小区更换了物业公司，我以为我交的物业费还没用完。小区物业的现状是：1．风井及烟井百叶窗破损严重，未进行修复且无临边防护，小区小孩多，存在极大安全隐患。2．墙面污损、外墙漆及墙砖脱落未进行修复。3．小区内改建主体结构外墙漆未修复，水、电、气管铺设凌乱，影响小区美观。4．后大门长期锁闭无保安执勤，不方便业主，也影响消防。三、我与家人除过年在家段时间居住外，房屋其余时间空闲，未使用电梯、未产生垃圾。本着整个小区有个好的环境，我愿意按多层房屋缴纳物业费。 佳居物业公司向一审法院起诉请求：1．判令徐和亮支付佳居物业公司2018年1月至12月物业服务费1,491.00元，并按合同约定自逾期交纳之日起，以欠付费用为基数按日千分之二的标准计算滞纳金至款清为止；2．徐和亮承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：佳居物业公司于2001年6月4日成立，其营业期限为2001年6月4日至2025年4月30日，自成立时起，取得物业管理、家政服务等资格。徐和亮系蓬安县中星国际小区6幢1单元22-6的业主，住房建筑面积为112.95平方米。徐和亮于2018年1月1日前已接收该房屋，佳居物业公司对徐和亮所住房屋按每平方米每月1.1元计算要求支付2018年全年物业服务费用共计1,491.00元。 一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，物业与小区业主委员会签订的物业服务合同对物业公司和业主双方均具有法律约束力。物业公司应当按合同约定和法律、法规及相关行业规范全面履行所确定的维修、养护、管理和维护义务等。本案审理中，佳居物业公司且未提供证据证明物业公司已全面履行了物业服务企业应当履行的上列义务，其所提供的证据除在不动产中心查询的徐和亮产权情况记载是原件外，其余均系复印件，庭审时又未提供原件进行核对，对佳居物业公司所主张的本案的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回佳居物业公司的诉讼请求。案件受理费25.00元（佳居物业公司已预交），由佳居物业公司负担。 二审中，佳居物业公司提供《物业服务合同》原件一份，拟证明双方的主体资格和对相关费用的约定；该公司履行物业服务义务的照片17张，涉及卫生、消防、下水道、监控等各方面的维护，拟证明该公司履行了物业服务义务。 同时，佳居物业公司对徐和亮通过微信发送给本院的小区现状图片发表质证为：没有照片的拍摄时间、地点，对三性均不认可。即使照片是现状，每个小区的消防通道也不是随时开启的，在紧急情况下，才会开放消防通道。对于设备老化，墙体损坏要申请房屋维修基金，不能只通过短暂的情况说明整个状态，维修需要时间。照片可以看出小区的卫生、下水道等设备和整体环境都是比较好的，完全没有达到业主拒交物业费的条件。 本院二审查明：佳居物业公司与蓬安县相如镇中星国际住宅小区业主委员会于2018年1月签订《物业服务合同》，约定物业服务费标准为多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米1.1元，非住宅每月每平方米1.8元。不按时交纳物业服务费及其他费用的，业主应以应交服务费为基数按日千分之二交纳滞纳金。 二审中，佳居物业公司对小区破损的百叶窗进行了修补。 徐和亮缴纳了2014年10月1日-2016年9月30日的物业费。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 佳居物业公司与蓬安县相如镇中星国际住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主以及物业使用人均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定，全面享有各自的权利、履行各自的义务。佳居物业公司从2018年1月起，为该小区提供了物业管理服务，徐和亮作为业主，应当按照约定支付物业服务费。徐和亮未支付2018年1月至2018年12月期间的物业费，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但鉴于佳居物业公司履行合同存在瑕疵，对佳居物业公司主张的违约金，本院不予支持。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，正由于物业服务的这一特性，致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的就是业主的利益。当然，物业服务公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。 综上所述，佳居物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初2386号民事判决； 二、徐和亮于本判决生效后三十日内向南充市佳居物业管理有限公司缴纳2018年1月至2018年12月的物业费人民币1,490.94元； 三、驳回南充市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元、二审案件受理费50元均由南充市佳居物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年四月一日 书记员 王海川