山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1502执异23号异议人(案外人)：汪以强，男，1970年11月12日出生，汉族，临清市市政工程服务中心职工，住临清市。委托代理人：李忠建，北京市京师（济南）律师事务所律师。申请执行人：柳怀旺，男，1962年10月21日出生，汉族，山东金柱集团有限公司职工，住聊城市。委托代理人：樊春倩，山东联森律师事务所律师。委托代理人：王苗苗，山东联森律师事务所实习律师。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。第三人：临清市市政工程服务中心，住所地：临清市先锋路中段北门里街1128号。法定代表人：刘增伟，主任。委托代理人：张志勇，男，1980年3月25日出生，汉族，该公司职工，住临清市。本院在执行申请执行人柳怀旺与被执行人临清市嘉和置业有限公司（简称临清嘉和公司）民间借贷纠纷一案中，案外人汪以强对查封位于临清市运河半岛小区27号楼2单元201室的房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人汪以强称：中止对临清市运河半岛小区27号楼2单元201室房产的执行并解封对该处房产的查封。事实与理由：该处房产是因被执行人临清嘉和公司欠第三人临清市市政工程服务中心（简称临清市政中心）工程款，而将该楼出卖给了第三人。2014年8月11日，异议人在第三人处购买了运河半岛小区27号楼2单元201室房产。2020年12月31日，异议人才得知该房产被贵院执行。异议人于2014年8月在第三人处购得涉案房产并入住至今，非因异议人的自身原因未办理过户登记手续，异议人对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权之行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院提应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付不分价位款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条之规定，恳请贵院依法中止对临清市运河半岛小区27号楼2单元201室房产的执行，并解除对房产的查封。申请执行人柳怀旺称：异议人汪以强就涉案房屋提起执行异议无任何事实及法律依据，请求贵院依法驳回异议人的异议请求，理由如下：一、2013年3月份，被执行人临清嘉和公司向申请执行人柳怀旺借款，并于2014年6月13日将其开发的包括案涉房屋在内的部分房屋在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为申请执行人柳怀旺提供抵押担保（于当日将案涉房屋钥匙交付给柳怀旺，现柳怀旺已将案涉房屋钥匙交给东昌府区法院）。该种担保方式系非典型担保中的让与担保，《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件若干法律问题的解释》第23条、2017年9月27日最高人民法院民二庭第四次法官会议纪要及2019年11月全国法院民商事审判工作会议纪要第71条，均对该种担保方式进行详细阐述并明确予以认可，该担保方式合法有效。2017年，因被执行人临清嘉和公司经多次催要拒不偿还全部借款，申请执行人柳怀旺依法诉至贵院，要求被执行人临清嘉和公司偿还借款本金及利息，并优先受偿拍卖、变卖包括涉案房屋在内的所有抵押担保房屋所得价款，同时申请贵院查封了包括案涉房屋在内的所有抵押担保房屋，贵院工作人员在包括案涉房屋在内的所有抵押担保房屋门上张贴了民事裁定书及协助执行通知书等一切相关查封资料，并将上述查封材料送达该小区物业工作人员。现该判决已生效，被执行人临清嘉和公司拒不履行还款义务，故申请执行人柳怀旺依法申请贵院拍卖、变卖包括案涉房屋在内的抵押担保房屋，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿合法有据，应予支持。二、异议人汪以强系从第三人购得案涉房屋，并非从被执行人处购得，在异议人汪以强于2014年8月在第三人处购得案涉房屋时，案涉房屋已由被执行人在临清市房地产管理处为柳怀旺办理完毕合同备案登记手续。临清市房地产管理处作为行政管理机关，其所作备案登记行为对外具有公示、公信效力，该备案登记行为能够充分起到排除任意第三人购买的效力。异议人汪以强作为完全民事行为能力人未尽合理注意义务、未经调查落实、完全忽略案涉房屋的他人权利即径行从第三人处购买涉案房屋，主观存在明显过错。正因为异议人主观存在明显过错，在案涉房屋存在他人抵押权的情况下，即使案涉房屋所在小区能够办理房屋权属登记证书，根据现有的房屋权属登记管理办法，异议人也无法办理案涉房屋的权属登记。三、根据贵院在案涉房屋拍卖之前重新核实的案涉房屋相关情况，向案涉房屋所在小区物业调查落实：异议人及第三人至今未到该小区物业处办理任何领房手续，就案涉房屋该小区物业处也无任何水、电的开户记录，无任何水、电费消费记录。自2017年5月在案涉房屋门上张贴查封材料至2020年12月在案涉房屋门上张贴封条，东昌府区法院持续不断张贴案涉房屋查封、拍卖相关法律文书，以催促案涉房屋可能存在的潜在权利人及时对此提起异议，以充分保护自身的合法权益。但在上述接近四年的时间内，无任何人对案涉房屋向东昌府区法院或柳怀旺提出过异议。案涉房屋竞得人在拍案涉房屋前也到该小区物业处落实了案涉房屋：该小区物业处无任何领房记录，无任何水、电的开户记录及消费记录（该事实陈述记录在第三人所提执行异议案笔录中）。故异议人汪以强主张于2014年8月从第三人处购得案涉房屋并入住至今明显系虚假陈述，无任何事实依据。四、异议人汪以强名下还有其他用于居住的房屋，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。五、根据异议人汪以强陈述，其系从第三人处购得案涉房屋，而非从被执行人处购得。现第三人就案涉房屋提起的执行异议已被聊城市东昌府区法院裁定驳回，异议人汪以强主张案涉房屋的所有权的权利基础已不存在，故其提起执行异议无任何事实及法律依据。综上，申请执行人柳怀旺有权申请贵院依法拍卖、变卖涉案房屋，并有权就拍卖、变卖所得价款优先受偿。异议人对案涉房屋提起执行异议，要求排除执行无任何事实及法律依据。并且，异议人要求解除对涉案房屋查封，不属于案外人执行异议的审查范围，依法不应予以处理。请求贵院依法裁定驳回异议人的异议请求。第三人临清市政中心述称：对异议人的异议申请书内容没有意见。本院查明，本院在审理原告柳怀旺与被告临清嘉和公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2851号之一民事裁定书，裁定查封被告临清嘉和公司位于临清市运河半岛小区包括涉案27号楼2单元201室在内的房屋62套。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号协助执行通知书，向临清市房地产管理处送达了上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了上述房屋，并在涉案房屋门上张贴了查封清单及裁定书等。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛27号楼2单元201室等六十二套房屋；三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。案件受理费113604元，减半收取56802元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向柳怀旺借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。后双方发生纠纷，柳怀旺将临清嘉和公司诉至聊城市中级人民法院，审理过程中，双方于2014年6月13日就运河半岛小区的包括涉案房屋在内的四十四套商品房签订了《商品房买卖合同》，并对运河半岛小区的上述四十四套商品房在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经申请执行人柳怀旺申请执行，本院于2020年4月22日立案恢复执行。2020年9月9日，本院出具（2020）鲁1502执恢218号之九执行裁定书，裁定如下：……七、拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司所有的备案在柳怀旺名下的位于临清市运河半岛小区27号楼2单元201室房产及储藏室，合同编号：20140024，起拍价：58.39万元。……。2021年1月12日，本院出具（2020）鲁1502执恢218号之十七执行裁定书，裁定如下：一、被执行人临清市嘉和置业有限公司所有的备案在柳怀旺名下的位于临清市运河半岛小区27号楼2单元201室住宅及储藏室（房产合同编号：20140024）的所有权及相应的其他权利归买受人崔洪莲（身份证号：）所有。二、买受人崔洪莲（身份证号：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。另查明，异议人系第三人临清市政中心的职工。2014年6月3日，临清嘉和公司与第三人签订工程结算合同一份，约定临清嘉和公司欠第三人工程款1797994元，临清嘉和公司以包括涉案房产在内的三套房产折价等共计2152986元抵付，差额房款在签订购房合同时补清等内容，但异议人及第三人未提交临清嘉和公司与第三人签订的购房合同及补交房屋差价的证据。2016年10月29日，临清嘉和公司与第三人又签订工程结算合同一份，约定临清嘉和公司欠第三人工程款1797994元，临清嘉和公司以包括涉案房产在内的二套房产折价等共计1744778元抵付，同时声明“本合同为最终结算合同，前2014年6月3日签订的结算合同废止”。双方未提交证据证明在其签订上述合同后就抵顶房屋签订购房合同及备案登记。审查过程中，异议人认可其与第三人于2014年8月11日系口头商定的购房事宜，没有签订书面购房合同。2016年12月28日，第三人为其出具《关于临清运河半岛小区27#-2-201楼房转让事实的说明》。异议人购买该房产是基于2014年6月3日、2016年10月29日临清嘉和公司与第三人签订的两份工程结算合同。异议人汪以强提供了下列证据：一、2014年6月3日、2016年10月29日工程款结算合同各一份（2014年6月3日结算合同无原件），证明2014年6月3日及2016年10月29日，第三人（原名临清市市政工程管理处）与临清嘉和公司就工程款进行了结算，临清嘉和公司将涉案的房产抵给第三人，用于结算工程款；二、2014年8月11日、2014年9月6日、2016年9月13日第三人出具的收据三张，用途为（楼）房款，款额分别为5万元、20万元、10万元，但2014年8月11日收据名称为汪文强，收据均未注明具体房屋编号；2014年8月13日、2014年9月9日银行业务凭证二张，2014年8月13日凭证为现金存入凭证，交易金额为5万元，但未注明存入人名称及用途，2014年9月9日凭证为汇款凭证，金额为20万元，汇款人为汪以强，收款人为临清市市政工程处，未注明汇款用途；2016年12月28日，临清市市政工程处出具的《关于临清运河半岛小区27#-2-201楼房转让事实的说明》一份，证明：临清市市政工程处将运河半岛小区27号楼2单元201室楼房及辅房cc27#-2-07转归汪以强所有，汪以强尚欠房款78000元待本宗房产抵押贷款解冻后再办理有关手续；三、临清市新华路街道办事处柴市街居民委员会出具证明、临清市宏安物业管理有限公司出具居住证明各一份，证明汪以强自2016年10月在涉案房屋居住至今，该两份证明均无经手人签名；临清市宏安物业管理有限公司出具物业费、电费收款收据各一份，证明汪以强于2021年4月15日就涉案房屋以现金方式交纳物业费1285元、电费100元，临清市自来水有限公司出具供水专用收据8张，证明汪以强就涉案房屋以现金方式交纳2018年3月17日至2019年1月25日的水费；四、销货清单、送（销）货单据四张，证明2017年3月至4月，汪以强对涉案的房屋进行了装修；五、房屋内照片打印件18张、视频录像一份，证明涉案的房屋现状及该房屋现由汪以强及家人居住；六、临清市不动产登记信息查询记录原件及济南市房屋登记信息信息查询结果复印件各一份，证明汪以强及其家庭成员在该两单位房产登记系统内未有房产登记记录信息，涉案房产系汪以强的唯一住房，但查询结果中未注明汪以强的家庭成员的具体姓名等信息；七、聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502执异9号执行裁定书复印件一份，证明东昌府区法院就涉案房产于2017年5月27日进行了查封，第三人提出了执行异议，被驳回异议请求；八、证人程某、丛某证言各一份，前者证明异议人在2017年4-5月份在涉案房屋居住情况，后者证明异议人在2017年上半年在涉案房屋居住情况。柳怀旺提供了下列证据：一、2014年6月13日，柳怀旺与临清嘉和公司签订的已经备案登记的《商品房买卖合同》及（2017）鲁1502民初2851号民事判决书各一份，证明：临清嘉和公司以签订《商品房买卖合同》并在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为向柳怀旺的借款行为提供抵押担保，已经贵院生效判决确认。异议人汪以强于2014年8月从第三人处购得案涉房屋（非从被执行人处购得）时，案涉房屋已为柳怀旺办理完毕合同备案登记手续。异议人汪以强忽略涉案房屋项上的他人权利即径行购买涉案房屋，导致其无法办理房屋所有权转移登记，该种情况归责于汪以强自身原因所致。二、2017年5月，东昌府区法院工作人员前往案涉房屋所在小区包括案涉房屋在内的房屋张贴查封清单及裁定书，向物业送达查封清单及裁定书的照片5张，2020年12月案涉房屋进入拍卖程序，东昌府区法院工作人员前往查看案涉房屋门上张贴封条并拍照留存照片2张，证明：东昌府区法院自2017年5月起即持续不断张贴案涉房屋查封、拍卖相关法律文书，以催促案涉房屋可能存在的潜在权利人及时对此提起异议，以充分保护自身的合法权益。但在上述长达近四年的时间内，无任何人对案涉房屋向东昌府区法院或柳怀旺提出过异议；三、聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502执异9号执行裁定书复印件一份，证明：涉案房屋由第三人于2021年1月12日提出执行异议，已被东昌府区法院裁定驳回异议请求。异议人汪以强从第三人处购得案涉房屋再次提起执行异议，其提起执行异议申请的权利基础已不存在，故其提起执行异议申请无任何事实及法律依据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。……”对于已转化为执行中的强制措施的保全裁定，案外人对其执行标的提出异议的，可以适用案外人异议程序处理。案外人汪以强提出的执行异议，本院应予受理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人认可其不是直接从开发商即被执行人处购得涉案房屋且未向开发商支付房款，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行处理。本案中，异议人认可其在第三人处口头商定购买的涉案房屋且双方未签订书面购房合同，其提交的《关于临清运河半岛小区27#-2-201楼房转让事实的说明》中已注明“汪以强尚欠房款78000元待本宗房产抵押贷款解冻后再办理有关手续”，说明汪以强知晓涉案房屋已存在“抵押贷款”状态，第三人出具该说明时涉案房屋已登记在柳怀旺名下。在此情况下，第三人是否有权转让涉案房屋无证据证明。第三人出具上述说明时间无其他证据佐证，是否存在“倒签”情况无法核实；异议人提交的交房款的收据未注明具体的房屋编号，且与银行业务凭证时间不一致，银行业务凭证亦未注明款项用途，异议人系第三人的职工，不排除二者之间有其他款项往来。根据异议人提交的证据其于2014年交纳部分房款，第三人于2016年为其出具转让房屋说明，也不符合常理。综上，本院无法确认异议人在本院查封涉案房产之前签订了合法有效的书面买卖合同以及是否支付涉案房屋房款情况。关于异议人在涉案房屋居住情况，其提交的临清市新华路街道办事处柴市街居民委员会出具证明及临清市宏安物业管理有限公司出具居住证明各一份，证明汪以强自2016年10月在涉案房屋居住至今，而异议人提供的证人程某、丛某证言证明异议人在2017年4-5月份或上半年在涉案房屋居住情况，其提交的销货清单是在2017年3-4月份，上面证据证明异议人的居住时间存在矛盾，异议人提交的水费、电费、物业费单据均在本院查封之后，故本院无法确认异议人在本院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产。另外，异议人就涉案房屋未办理过户登记的主要原因是异议人在购买房屋时对于他人权利障碍的忽略，申请执行人柳怀旺与临清嘉和公司签订房屋买卖合同，已于2014年6月份在临清市房地产管理处进行备案登记，而异议人作为买受人没有履行合理的注意义务，导致无法办理过户登记，对此异议人存在明显的过错。综上，异议人汪以强对本院执行诉争房屋提出异议，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人汪以强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王玉霞审判员  赵晓晨审判员  于 宙二〇二一年四月二十七日书记员  袁 靖