吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0882民初706号 原告（执行案外人）：胡晓瑞，男，1987年2月22日生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：贺强，吉林陈井秋律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邓铁竹，男，1950年5月4日生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县。 委托诉讼代理人：任长春，吉林任长春律师事务所律师。 被告（被执行人）：松原市富达房地产开发有限公司，住所松原市青年大街（开发区工行四楼）。 法定代表人：林英芝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林继武，男，该公司职员。 原告胡晓瑞与被告邓铁竹、松原市富达房地产开发有限公司（以下简称富达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告胡晓瑞及其委托诉讼代理人贺强、被告邓铁竹及其委托诉讼代理人任长春、被告富达公司委托诉讼代理人林继武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡晓瑞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除对大安市锦华街金岛花园小区15号楼6单元601室的查封，中止执行；2.请求法院依法确认大安市锦华街金岛花园小区15号楼6单元601室房屋归我所有，要求富达公司立即协助我办理产权过户手续；3.本案的诉讼费用由富达公司、邓铁竹承担。事实与理由：大安市金岛花园小区是由富达公司开发建设的，其为商品房屋的法定出卖人。2010年5月8日，我与富达公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定富达公司将金岛花园小区15号楼6单元601室房屋以每平方米1500元的价格出售给胡晓瑞，该房屋的建筑面积76.21平方米，胡晓瑞一次性支付了全部购房款114,315元，富达公司出具《收据》一枚，房屋买卖交易依法成就。商品房买卖合同签订后，该房屋实际交付胡晓瑞，并且由胡晓瑞及其家人装璜入住至今。2019年4月11日，镇赉县人民法院根据邓铁竹的执行申请，依法作出了（2019）吉0821执157号执行裁定书，对富达公司名下的住宅及门市进行了查封，我购买的金岛花园小区15号楼6单元601室也在此查封范围，但我对此并不知情。2021年1月7日，我收到富达公司通知，可以办理房屋过户手续，前往大安市不动产登记中心咨询过户事宜时才得知，涉案房屋已被查封扣押，无法办理房屋过户手续。现邓铁竹与富达公司之间的执行案件已移交大安市人民法院执行。我依照法定程序向大安市人民法院提出案外人执行异议申请，大安市人民法院依法作出了（2021）吉0882执异9号执行裁定书，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以我无法提供非自身原因未办理买卖过户登记的证据为由，驳回了我的执行异议申请。我认为，我与富达公司签订的《商品房买卖合同》，是房地产开发企业作为出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，不同于自然人之间的房屋买卖。应当根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定，胡晓瑞在涉案房屋查封之前，就早已与富达公司签订合法有效的商品房买卖合同，已经一次性支付购房的全部价款114,315元，其所购的房屋用于个人居住使用，且胡晓瑞名下无其他可用于居住的房屋。虽然涉案房屋登记在富达公司名下，胡晓瑞买受的房屋仍然处在法律保护状态中，其提出案外人执行异议，人民法院应当依法支持。另外根据民诉法解释第312条，在案外人执行异议之诉中，案外人一并提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判之规定，我同时请求对涉案房屋的所有权归属一并确认。综上所述，我的诉讼请求符合事实和法律依据，请求法院依法作出公平公正的裁决，解除对涉案房屋的查封，依法确认该房屋为我所有，并要求富达公司立即协助我办理房屋过户手续，维护我的合法权益。 邓铁竹辩称，胡晓瑞的诉讼请求无事实根据和法律依据，应裁定驳回其诉讼请求。我与富达公司建设施工合同纠纷一案，经镇赉县人民法院以及白城市中级人民法院的判决，判决富达公司给付我工程款，诉讼过程中我提出了财产保全，镇赉县人民法院在依据法律的规定将案涉的房屋予以扣押，后该案转至大安市人民法院，大安市人民法院也采取了相应措施。胡晓瑞与富达公司形成了买卖合同之后，没有及时的按照法律规定办理房屋产权登记手续，胡晓瑞存在一定的过错。因此其权利无法排除人民法院的执行。大安市人民法院（2021）吉0882执异9号执行裁定书认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。 富达公司辩称，对胡晓瑞的诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，胡晓瑞、邓铁竹为了证实自己的主张，分别向本庭出示了相关证据。除胡晓瑞出示的商品房买卖合同及购房款收据外，各方当事人对其他证据的真实性均无异议。邓铁竹对商品房买卖合同的异议为“商品房买卖合同应该由房产部门统一印发并且备案，该合同没有在房产备案，是开发商手写的”；对购房款收据的异议为“交款收据没有税务公章”。本院经过对邓铁竹存在异议证据的综合分析后认为，商品房买卖合同是否由房产部门统一印制且备案，并非商品房买卖合同合法成立的必然要件；购房款收据上有没有税检章，均不影响富达公司作为出售方收取购房款的效力。且上述商品房买卖合同及购房款收据的双方当事人对此均予以认可。故本庭对上述商品房买卖合同、购房款收据及其他证据的真实性予以确认。通过对上述证据的综合分析，本院确认事实如下：1.2020年12月10日，国家税务总局大安市税务局管理二股下发通知。该通知载明了“松原市富达房地产开发有限公司大安一分公司（金岛花园）各位业主：按照大安市人民政府的工作要求，为了解决无籍房办理产权证问题，我局现在对松原市富达房地产开发有限公司大安一分公司涉税问题进行调查，希望金岛花园各位业主积极配合我局工作，争取让各位业主早日办理楼房产权证，要求大家提供买楼时的购销合同和付款收据复印件，并签字压印。”及买方办理产权如何缴税等内容；2.2018年4月13日，吉林省镇赉县人民法院作出了（2013）镇民二初字第200号民事判决书。判决了富达公司给付邓铁竹工程款及利息等内容；上述判决宣判后，邓铁竹及富达公司均提起上诉。白城市中级人民法院审理后作出了（2018）吉08民终1055号民事判决书。改判富达公司支付邓铁竹工程款2,975,513.9元及利息；2019年4月11日，镇赉县人民法院下发了（2019）吉0821执157号执行裁定书。查封了包括案涉房屋在内的相关房屋；2021年1月28日，胡晓瑞针对上述裁定内容即对案涉房屋的查封提出书面异议。大安市人民法院经审查于2021年3月4日作出了（2021）吉0882执异9号执行裁定书，驳回了案外人胡晓瑞的异议；3.2010年5月8日，富达公司与胡晓瑞签订了商品房买卖合同一份。约定富达公司将案涉房屋出售给胡晓瑞，房屋价款为114,315元。富达公司于同日出具了收款收据一枚，载明收取案涉房屋价款114,315元；上述购房款系胡晓瑞以现金方式交付，在交付上款的当日，胡晓瑞的父亲胡和为胡晓瑞通过转账的方式汇款5万元；同日，富达公司收取了胡晓瑞交纳的天然气入网费、楼道灯费、产权交易登记费、二次提水费、闭路电视费等费用；4.庭审中，胡晓瑞提交了其2014年1月份以来交纳的电费明细表、2010年7月份以来的用水及水费交纳明细、2010年其与大安市大地燃气有限公司签订的民用燃气安全供气合同及预存的燃气收据、2010年其与物业公司签订的金岛花园小区业主公约及2016年度、2017年度、2019年度、2020年度等年度的物业费收据、2010年案涉房屋供热交接单及2020年供热费收据，邓铁竹及富达公司质证后均无异议；5.胡晓瑞与张雪莲系夫妻关系，其二人在各自原居住地无独立居住住房。2021年，大安市不动产中心出具了大安市居民住房登记证明。该证明内容为：经查询大安市不动产登记业务管理系统，申请人胡晓瑞、张雪莲，证件号：22××35,220882199301201747无房屋所有权登记记录；6.案涉房屋现在由胡晓瑞占有使用。 认定上述事实的证据有当事人的陈述、通知、判决书、裁定书、商品房买卖合同、收据、存款明细账、结婚证、介绍信等。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，其赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本条所指向的标的是房地产经营者所开发的商品房，所保护的对象是消费者。具体到本案，富达公司作为房屋开发企业，将其开发的商品房即案涉房屋出售给胡晓瑞，并且于2010年5月8日签订了商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律及法规的禁止性规定，是合法有效的。依据此合同，胡晓瑞交纳了案涉房屋价款，且现在对案涉房屋实际占有使用。同时在庭审中查明，胡晓瑞及其妻子张雪莲名下均无独立居住的房屋，且在大安市无房屋所有权登记记录。案涉房屋系2019年4月11日被依法查封。综合以上事实，胡晓瑞作为案外人所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其就执行标的即案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。邓铁竹依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出的抗辩理由，本院不予采信。 综上所述，胡晓瑞的诉讼请求符合相关法律规定，依法应予以支持。但其请求富达公司协助其办理产权过户手续的问题，因该房屋现在是否符合行政机关办理产权过户的客观要件，胡晓瑞未提供相关证据予以证实，故对其此项诉讼请求本院不予一并审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得对大安市锦华街金岛花园小区15号楼6单元601室房屋进行执行； 二、松原市富达房地产开发有限公司与胡晓瑞于2010年5月8日签订的商品房买卖合同合法有效； 三、驳回胡晓瑞的其他诉讼请求。 案件受理费2,586.3元，由邓铁竹、松原市富达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本院（2021）吉0882执异9号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  朱云升 审 判 员  张明兢 人民陪审员  李春波 二〇二一年四月二十六日 书 记 员  陈思逊