四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终961号 上诉人（原审被告、反诉原告）：万小会，女，1974年4月1日出生，汉族，住南充市高坪区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李勤美，男，1971年5月25日出生，汉族，住南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：熊佳，四川辽原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳桂芳，女，1957年12月20日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川绸都律师事务所律师。 上诉人万小会、李勤美因与被上诉人岳桂芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5905号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万小会、李勤美向本院上诉请求：1.依法将(2020)川1302民初5905号民事判决第二项改判为：被上诉人岳桂芳于房屋所有权登记手续办理完毕之日向上诉人万小会、李勤美支付购房款18万元或发回一审法院重审。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决程序违法，应发回重审。一审中，被上诉人并未向上诉人主张违约责任及赔偿损失，而一审法院直接在诉讼中认定房屋面积与合同约定不符，作出了上诉人违约并赔偿损失的处理。同时，岳桂芳在顺庆区法院冒万小会之名领取执行款，系虚假诉讼涉嫌刑事犯罪；从民事权利来讲，与本案并非同一法律关系，双方当事人均未要求在本案一并处理的情况下，一审法院擅自将该款项与本案债权债务进行品迭，明显错误。虽然我国民事诉讼法及司法解释未对“超诉请裁判”作出明确规定，但是“超出诉请”规则是对“不告不理”规则的延伸、贯彻和执行，是我国司法实践中民事诉讼默认必须遵循的原则及规则。故一审法院的上述处理显然程序不当应当发回重审。二、一审法律适用错误。一审法院在判决中援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，认为房屋实际面积与约定面积误差超过3%，应由出卖人返还买受人差额款。该法律适用明显错误。该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，该解释调整的对象是房地产开发企业作为出卖人向社会销售房屋的法律行为，并不包括自然人之间房屋买卖合同法律关系。而本案上诉人与被上诉人均为自然人，其买卖房屋系“二手房”，并非该解释中所称“商品房”；所以本案中双方当事人买卖房屋的法律行为不应受该解释调整。故一审法院的法律适用明显错误。三、事实认定错误。一审法院认为上诉人向被上诉人交付的房屋与合同约定不符，该事实认定错误，上诉人严格按照合同约定全面履行了合同义务，不存在违约情形。1.从双方签订的《房屋买卖协议样本》的背景及原因看：本案上诉人与被上诉人系亲属关系，且被上诉人居住在涉案房屋所在小区，被上诉人在购买房屋之前本身对房屋现状及情况进行了现场查看及充分了解，且涉案房屋正处于出租状态。被上诉人正是基于对涉案房屋的现状大小、经营状况等的充分了解才从上诉人处购买，并在购买后直接从承租处收取了之后的全部租金。2.从《房屋买卖协议样本》就房屋面积约定的形成看：(1)该协议系被上诉人提供，且从“样本”二字可以看出，该协议系被上诉人从网络下载取得的模版协议，因此在面积约定处，仅仅有建筑面积的填写内容，并未对套内面积等的填写内容；(2)结合上诉人所举出的上诉人与南充市金达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》可以看出，双方在协议中约定的建筑面积83.72平方米源于《商品房买卖合同》，上诉人在出售房屋之前并不清楚该房屋将来办证记载的面积大小，且被上诉人在协议签订前就充分知晓了该《商品房买合同》中的内容，并在与上诉人万小会签订了《房屋买卖协议样本》后就一直持有并保管了《商品房买卖合同》及购房款收据等全部原件，上诉人在整个出售房屋过程中并没有任何隐瞒或欺骗。3.从《房屋买卖协议样本》中对房屋价款的约定看，双方约定“上述门面出售价格为1,400,000(大写壹佰肆拾万)元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用”。也就是说双方对于房屋总价的约定并非按通常房屋买卖过程中的按房屋面积乘以房屋单价的方式计算，而是直接按双方实际到现场查看的房屋使用面积大小确定的房屋总价。4.从实际办理的房屋产权情况看：南充市金达房地产开发有限公司在2020年6月4日为被上诉人办理的房屋产权建筑面积为70.26平方米，套内面积为66.30平方米。虽然建筑面积与《商品房买卖合同》约定的83.72平方米有所减少，但套内面积并没有改变，也就是说房屋实际使用面积并没有减少，这恰恰与上诉人在签订《房屋买卖协议样本》前查看的房屋现状是一致的，也与双方按房屋现状交易是相吻合的。5.从被上诉人于2015年11月26日向顺庆区人民法院出具的《收条》可以看出，被上诉人从南充市金达房地产开发有限公司处领取了房屋面积不足退还的房款74,030元，也是按照减少的公摊面积13.46平方米计算得来(1346×5500=74030元)。被上诉人早在2015年11月26日前就已经知晓涉案房屋建筑面积比《商品房买卖合同》及《房屋买卖协议样本》约定的建筑面积少13.46平方米的事实，但被上诉人既未向南充市金达房地产开发有限公司提出异议，更未向上诉人万小会提出异议，而是在未告知上诉人万小会的情况下，自己以房屋所有权人的名义直接从南充市金达房地产开发有限公司处领取了该差价款。很明显被上诉人是认可并接受了涉案房屋建筑面积减少的事实，并代上诉人处分了本可以按法律规定要求房产公司补偿更多房款的权利。6.从2014年的起诉、调解，以及2015年的执行、领取款项等可以看出，被上诉人冒用上诉人万小会名义向顺庆区人民法院提起虚假诉讼，并最终领取了本应属于上诉人的款项，其行为应构成虚假诉讼罪。7.合同中买卖双方并未约定房屋单价。案涉房屋系“二手房”买卖，合同中对房屋价款的约定表述为“双方议定上述门面出售价格为1,400,000元整”。由此可见，案涉房屋买卖是以整体议价即“一口价”的形式交易的，并非以单价结合面积而计算房屋总价款。“议定”二字说明双方当事人均是经过深思熟虑后的决定并不再因其他任何因素而做改变，就如合同法中的“定金”法则一般。至于交易当时，当事人是否考虑了其他因素，在所不论，只要确认案涉房屋买卖的议价规则为“一口价”即可。另一方面，从当时的情况来看，上诉人尚未从开发商处取得产权证，双方也不可能知道房屋的具体面积，更不可能约定房屋单价，故一审法院以房屋总价倒推房屋单价，明显与事实不符，系错误认定应当纠正。8.上诉人向被上诉人交付的房屋符合合同约定。如上所述，案涉房屋系“二手房”交易。就本地区范围内交易习惯而言，“二手房”与“商品房”交易最大的不同在于房屋的现状；“商品房”系房地产开发企业建设向社会不特定群体销售，因大部分房产企业在销售时房屋并未实际建成，而以预售的形式交易，买房人不能实地勘察房屋状况，故而就必须在合同中明确约定房屋的坐落、面积、单价以及总价款、房屋交付时间等内容，避免在合同履行过程中发生争议。“二手房”在交易时，房屋基本已经建成，买房人对房屋的现状有比较直观的、充分的了解，买房人也正是基于对房屋现状(包括房屋的坐落、面积、价款等综合因素)的充分考察与了解，全面评估价值后才作出买或不买的决定。换句话说，本案被上诉人作为“二手房”的买房人，是基于对房屋现状的了解并认可后，对整体房屋价值与价款衡量后，才作出购买案涉房屋的决定。双方当事人在签订合同时，房屋业已建成并投入使用(该门面房当事人已出租并有租金收入)，上诉人即以房屋的现状向被上诉人交付了房屋，被上诉人也按照合同约定的付款方式支付了部分房款。由此可见，上诉人全面的履行了合同义务，并不存在违约情形，请求支持上诉人的上诉请求。 岳桂芳答辩称：1.上诉人认为发回重审的理由不成立。理由在于一审所审理的本诉以及反诉其核心在于案涉房屋是否符合过户条件以及双方购房款的结算。而案涉房屋涉及到与原开发商关于面积差的相应案款。故此在总售房款中进行品迭计算，符合本案实际情况，并未超出双方诉请。2.关于上诉人陈述被上诉人涉嫌虚假诉讼的问题，首先在一审中充分给予了上诉人时间，由其明确对于万小会与金达房产公司的房屋买卖纠纷案，如不服该案的此案文书和执行，均给了充分时间让其考虑是按照审判还是通过其他的途径依法维权。但事实上金达房产公司的房屋卖卖纠纷一案系上诉人与其他20余位业主共同向顺庆法院提出的案件。此案在执行中，双方向顺庆法院提交了关于上诉人已将案涉房屋在出售被上诉人的相关凭证，经法院审查后，才将金达公司的执行案款交于被上诉人。故此，实际情况并不像上诉人所称的虚假诉讼。3.关于房屋面积问题。上诉人虽然向被上诉人出售房屋时并没有取得产权证书，但是其与商品房开放商所签订的商品房买卖合同中所确认的面积作为其对外出售房屋的依据，故此，双方根据合同中所约定的面积以及房屋价款。最后由于金达公司的房屋面积不足未能向上诉人足额交付房屋，最终致使被上诉人实际取得的签订面积与上诉人签订的面积不相符，据实结算是符合法律约定的。而上诉状中称述的案涉房屋将一口价或被上诉人对案涉房屋面积早已知晓均不是事实。在案涉房屋买卖合同中，有面积的约定、有售房价格的约定，并不是一口价的交易模式。并且在事实上该房屋与其他业主的房屋一直出租给案外人在实际使用。在实际中除去上诉人在售房时向被上诉人出示的金达公司的商品房买卖合同中载明的面积外，被上诉人也没有其他的途径能够在产权面积在产权办理完毕前，知晓面积存在重大的误差。故请求驳回上诉，维持原判。 岳桂芳向一审法院诉讼请求：1、请求依法确认岳桂芳为南充市顺庆区××街××号房屋［产权证号：（2020）南充市不动产权第0038644号］所有权人；2、判令万小会、李勤美协助岳桂芳办理南充市顺庆区××街××号房屋过户手续；3、本案全部诉讼费用由万小会、李勤美承担。 万小会、李勤美向一审法院反诉诉讼请求：1.请求岳桂芳在万小会、李勤美协助办理位于南充市顺庆区××街××号房屋过户手续之日立即向万小会、李勤美支付房屋尾款20万元；2.本案案件受理费、反诉费由岳桂芳负担。 一审法院认定事实：1.2009年10月29日，万小会与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定万小会购买位于南充市顺庆区××号楼××幢××单元××层××号商铺，建筑面积83.72平米，其中套内面积66.3平米，公摊面积17.421平米。房屋价格按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）6945.1元，总价款460460元整。面积差异处理约定为按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。同时合同约定其他相关权利义务。 2.2014年4月1日，万小会、李勤美（甲方）与岳桂芳（乙方）签订《房屋买卖协议样本》，约定万小会、李勤美将自己购买的位于南充市顺庆区××街××号××幢××单元××号商铺出售给岳桂芳，房屋建筑面积83.72平米，出售价格为140万元，此款为万小会、李勤美所得净价，甲方不支付交易中的任何费用。定金10万元，余款110万元需双方办理完法院相关手续后在商议时间内支付（5天之内），尾款20万元在办理完善产权双证（房产证、土地证）后支付。同时协议约定其他相关权利义务。2014年4月8日，李勤美、万小会向岳桂芳出具“收条”，载明：今收到岳桂芳购买卡布基诺2幢4单元17号商铺定金100000.00元（大写壹拾万元）。2014年4月21日，李勤美、万小会向岳桂芳出具“收条”，载明：今收到岳桂芳售房款1100000（壹佰壹拾万圆）。 3.2014年4月25日，万小会起诉金达公司要求确认案涉房屋归其所有并协助办理相关权证、支付逾期办证违约金41,860元。庭审中，双方达成调解协议并形成（2014）顺庆民初字第2137号民事调解书：1.案涉房屋归万小会所有，金达公司在2014年11月30日协助办理产权证书，逾期未办理则按该房屋总价款日万分之一支付违约金；2.金达公司向万小会支付逾期办证违约金20,930元，如未按约定期限支付则按该房屋总价款日万分之一自2014年11月1日至实际支付之日止向万小会支付违约金。 4.2015年4月1日，（2014）顺庆民初字第2137号案申请执行，执行案号为（2015）顺庆执字1463号，执行结果为实体结案，领取案款审批表载明：申请时间2015年11月26日，申请执行人万小会，被执行人金达公司，结案金额102,913元。实际领款人岳桂芳，审核栏和备注栏标注：万小会将此房屋卖与岳桂芳，万小会的权利由岳桂芳享有。2015年11月26日，岳桂芳出具“收条”，载明：今收到法院转交金达公司违约赔偿款10,465元，退还契税18,418元，扣减应退房款74,030元。我实际应领取102,913元（大写：壹拾万零贰仟玖佰壹拾叁元）。” 5.2020年6月4日，案涉房屋办理国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权证书，证号：为（2020）南充市不动产权第0038644号，房屋坐落顺庆区××街××号，权利人万小会，共有情况单独所有，建筑面积70.26平方米，其中分摊建筑面积3.96平方米，专有建筑面积66.3平方米。 一审法院认为，《房屋买卖协议样本》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方已履行部分协议义务，应当按照协议约定继续履行。本案争议焦点为：1.本案属合同之债还是物权确认；2.岳桂芳向万小会、李勤美支付房屋尾款金额认定。 一、关于本案属合同之债还是物权确认的问题。 岳桂芳与万小会、李勤美签订的《房屋买卖协议样本》真实、合法、有效，基于该协议，岳桂芳已陆续向万小会、李勤美支付购房款122万元，房屋业已交付给岳桂芳并由其收取房屋租金。案涉房屋产权于2020年6月4日办理至万小会名下，协议约定“尾款20万元，需在办理完善产权双证后支付”，此处的“办理完善产权双证”应理解为万小会、李勤美应当待产权登记至其名下后，协助岳桂芳办理产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动，须依法登记生效，岳桂芳依据协议对万小会、李勤美享有的系合同之债即物权所有权请求权，而非现实的、确定的物权所有权，故对岳桂芳关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。同时，案涉房屋产权已登记于万小会名下，过户至岳桂芳名下的协议约定条件已经成就，万小会、李勤美未对协助办理过户手续提出异议，故对岳桂芳关于万小会、李勤美协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于岳桂芳向万小会、李勤美支付房屋尾款金额认定问题。 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”万小会、李勤美与金达公司签订的《房屋买卖合同》约定的案涉房屋建筑面积83.72平方米，但等级建筑面积实为70.26平方米，面积误差13.46平方米。约定房屋面积误差结算方式为据实结算，据此，金达公司应退还房屋价款6945.1元/平方米*13.46平方米=93481元。岳桂芳领取了本应属于万小会、李勤美的房屋差价款74,030元，应当予以退还，岳桂芳亦同意退还，予以确认。同时对不足93,481元的部分亦应予以补足。 其次，岳桂芳与万小会、李勤美签订的《房屋买卖协议样本》约定案涉房屋建筑面积为83.72平方米，房屋总价140万元，于此，计算出该协议约定房屋单价为16722.4元/平方米。房屋实际建筑面积登记为70.26平方米，相差面积13.46平方米的房屋价款为16722.4元/平方米*13.46平方米=225083.5元。岳桂芳抗辩该部分款项应当从购房总价款140万元中予以扣减，对于该事实抗辩，予以认可。 最后，岳桂芳已支付购房款122万元，还应支付18万元，经与上述两笔款项品迭后，一审法院确认，岳桂芳还应支付48397.5元（1400000元+93481元-1220000元-225083.5元=48397.5元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、万小会、李勤美于本判决生效之日起五日内，协助岳桂芳将位于南充市顺庆区××街××号房屋［产权证号：川（2020）南充市不动产权第0038644号］的房屋所有权办理至岳桂芳名下；二、岳桂芳于房屋、所有权登记手续办理完毕之日起五日内向万小会、李勤美支付48397.5元。三、驳回万小会其他本诉诉讼请求；四、驳回万小会、李勤美其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费8700元，由万小会、李勤美负担；反诉案件受理费2150元，由岳桂芳负担520元，万小会、李勤美负担1630元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕万小会的上诉请求，本院对本案争议的焦点为：1.一审法院是否程序违法，超诉讼请求判决；2.岳桂芳应当支付的房屋尾款如何确定。 关于一审是否程序违法。一审中，岳桂芳诉讼请求确认岳桂芳为案涉房房屋所有权人，请求万小会、李勤美协助办理产权过户手续。万小会、李勤美反诉请求岳桂芳支付案涉房屋尾款20万元。一审法院审理中，查明案涉房屋存在面积差，岳桂芳与原开发商协商后领取了差价款，故认定万小会、李勤美请求岳桂芳支付的尾款应当扣减面积差价款。一审法院并未超诉讼请求判决，万小会认为一审程序违法理由不成立，本院不予支持。 关于岳桂芳应当支付的房屋尾款。经查明。2009年10月29日，万小会以总价460.460元购买了案涉房屋，并于金达公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定房屋建筑面积83.72平方米，单价6945.1元。2014年4月1日，万小会、李勤美又将案涉房屋出售给岳桂芳，双方签订了《房屋买卖协议样本》，约定房屋建筑面积83.72平方米，出售价格140万元，此款为万小会、李勤美所得净价，不负担交易中的任何费用。并约定先支付120万元，尾款20万元在办理完善产权双证后支付。至2014年4月21日，岳桂芳已支付万小会、李勤美房屋款122万元，下欠尾款18万元。对上述事实岳桂芳与万小会、李勤美均不持争议，所签订的合同也是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。对双方争议的房屋面积差价款是否应予扣减的问题。首先，案涉房屋系“二手房”买卖，从万小会、李勤美与岳桂芳所签订的《房屋买卖协议样本》来看，双方并未约定房屋单价，仅约定了总价款140万元，为万小会、李勤美应得的房屋净价，万小会、李勤美还不负担交易中的任何费用。其次，对于房屋存在面积差，万小会在出售案涉房屋时，因尚未从开发商处取得房屋产权证，并不知道房屋的具体面积，更不可能知道存在面积差，仅是以房屋的现状整体转卖与岳桂芳，岳桂芳经过了实际考察购买了案涉房屋，在购买后，一直出租使用，收取租金，从未提出过面积差的问题。其三，岳桂芳在起诉开发商金达房产公司迟延办证的案件中，得知案涉房屋建筑面积存在面积差，但并未向万小会、李勤美主张权利，而是与金达房产公司达成面积差额补偿协议，说明岳桂芳认可并接受了涉案房屋建筑面积减少的事实，故岳桂芳应当按照《房屋买卖协议样本》的约定向万小会、李勤美支付房屋尾款18万元。万小会、李勤美将从开发商处购买的房屋转卖与岳桂芳，是将权利义务全部转让，开发商因面积差退还的差价款应当由岳桂芳享有。至于万小会提出的岳桂芳虚假诉讼，与本案无关，且万小会也明确表示不再本案中主张，故本院不予处理。 综上，一审认定事实清楚，但部分适用法律欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5905号民事判决第一、三、四项，即：“万小会、李勤美于本判决生效之日起五日内，协助岳桂芳将位于南充市顺庆区××街××号房屋［产权证号：川（2020）南充市不动产权第0038644号］的房屋所有权办理至岳桂芳名下”、“驳回万小会其他本诉诉讼请求”、“驳回万小会、李勤美其他反诉诉讼请求”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5905号民事判决第三项，即“岳桂芳于房屋、所有权登记手续办理完毕之日起五日内向万小会、李勤美支付48397.5元”； 三、岳桂芳于房屋所有权登记手续办理完毕之日起五日内向万小会、李勤美支付案涉房屋尾款18万元。 一审案件受理费按一审处理不变，二审案件受理费3900元由万小会、李勤美负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二一年四月二十八日 书记员  黄枝晶