安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0827民初530号 原告：望江县供销社资产管理中心，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙路1号，统一社会信用代码12340827791879532L。 法定代表人：孙冬庆，主任。 委托诉讼代理人：胡安法，安徽大雷律师事务所律师。 被告：李文胜，男，1964年5月8日出生，汉族，住在安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：王江峰，安徽雷城律师事务所律师。 原告望江县供销社资产管理中心（以下简称望江供销社）与被告李文胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望江供销社法定代表人孙冬庆及委托诉讼代理人胡安法、被告李文胜及委托诉讼代理人王江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望江供销社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付尚欠的房屋租金109.75万元（自2012年8月30日至2021年8月29日的租金，合计315万元，扣除被告已支付的189万元、因新冠疫情影响减免的3个月租金8.75万元及维修费7.5万元，尚欠租金109.75万元。）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于望江县××镇××路××号白云酒楼用于商业经营，租赁期为十年，自2012年8月30日起至2022年8月30日止，租金为35万元／年，每年支付一次。2015年6月1日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》。协议第二条约定，考虑市场实际情况，将租金下调至24万元／年，乙方需在每年的5月底前向甲方交付下一年度的房屋租金，未按期交纳，本补充协议自行终止并按原合同执行。后被告没有按照约定按期足额交纳房屋租金。截止2020年8月29日租金合计315万元，扣除被告已付租金189万元、原告同意因新冠疫情减免3个月租金8.75万元及维修费7.5万元，尚欠109.75万元。原告多次催讨，被告仍未支付，为此起诉。 被告李文胜辩称，双方于2012年签订《房屋租赁合同》属实，但根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第三条约定，2015年6月1日前双方已按年租金35万元进行了结算，被告尚欠租金13万元，原告要求自2012年8月30日至2021年8月29日计算租金，没有合理依据；按照《房屋租赁合同补充协议》约定，被告每年应支付租金24万元，6年租金为144万元，加上尚欠的13万元，应付租金为157万元，扣除被告已付的126万元、原告同意减免的3个月租金6万元和维修费7.5万元，尚欠17.5万元；另，因为当地居民反映下水道需要维修，原告承诺减免1万元作为维修费用，故被告实际欠付租金16.5万元。未如期支付租金是受新冠疫情的影响以及原告多次要求次承租户杨静将租金直接交付给原告。 原告望江供销社围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证明书和身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2.《房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告之间存在合法、有效的租赁关系及双方之间的权利和义务；3.《房屋租赁合同补充协议》复印件一份，证明补充约定了双方之间的权利和义务；4.记账凭证复印件十六份、收据复印件十一份、中国银行进账单复印件三份、中国银行安庆分行现金缴款单复印件三份、中国银行客户贷记回单复印件两份、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书复印件一份、中国银行国内支付业务收款回单九份，证明被告已付租金189万元，尚欠126万元；5.维修清单一份，证明租赁期内被告提出的维修项目和金额；6.律师函三份，证明原告多次委托律师事务所向被告催讨租赁费的事实。 被告针对其主张提交了以下证据：1.被告的身份证复印件一份，证明被告的身份情况；2.对账情况明细和收据各一份，证明被告自2016年7月1日至2021年1月共计支付租金126万元的事实；3.录音U盘一份，证明原告向杨静主张直接交付租金导致被告无法支付租金的事实。 本院经审理认定事实如下：2012年6月25日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的白云酒楼用于商业经营，期限十年，自2012年8月30日至2022年8月30日，租金为35万元/年，每年支付一次，双方不得以任何理由提出增减租金；租赁期内房屋修缮责任及费用由承租人承担，因承租人使用不当或其他人为因素造成损坏的，由承租人负责修缮，但不包括大楼漏雨及渗漏；出租人、承租人擅自解除合同或不履行合同责任的，应当承担违约责任，按租金总额的20%支付违约金并赔偿损失；承租人逾期支付租金且经出租人多次催交仍未支付的，应承担违约责任。后，被告未按约定支付房租。2014年2月28日，安徽大雷律师事务所受原告委托向被告发出律师函，载明：2012年3月16日，您与资产管理中心签署了《房屋租赁合同》，承租资产管理中心房产，期限10年，年租金35万元。截止本律师函送达之日起，已拖欠租金45万元（含未结算的应由资产管理中心支付的部分房屋修缮费用）。根据您的口头承诺，该欠款应于2014年元月26日付清，但您未履行承诺，如果发生诉讼，依据合同约定应承担租赁总额20%的违约责任等。次日，被告在该律师函右下方签字。 2015年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：2012年签订的《房屋租赁合同》继续有效；经乙方多次请求，甲方考虑到市场实际情况，本着互惠互利的原则，同意将租金下调至24万元/年，乙方需在每年5月底前向甲方交付下一年度的租金，未按期交纳的，本补充协议自行终止并按原合同执行；经双方核准，乙方尚欠甲方租金13万元，乙方承诺在2015年12月30日前支付完毕，逾期则甲方有权按每天千分之三收取滞纳金、终止本补充协议，按原合同执行；该协议执行时间为2015年6月1日至2019年5月30日，剩余年份租金按照同地段房屋租赁市场价格确定并不低于24万元的低价再行商定等。 补充协议签订后，被告仍未按约定支付租金。2015年9月22日，安徽大雷律师事务所再次向被告发出了律师函，载明：截止本律师函送达之日，您已累计拖欠租金29万元。期间，您口头承诺付清今年及拖欠的全部租金，资产管理中心自2015年6月起拟将每年的租金下调至24万元，双方重新签订房屋租赁补充协议，但您至今未兑现承诺，因此资产管理中心不同意降低年租金，仍按原合同执行等。当天，被告在该律师函右下方签名。此后，至2020年9月7日，被告多次向原告支付租金共计118万元。 另，因新冠肺炎疫情的影响，原告同意减免被告三个月的租金，并同意支付维修费用7.5万元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。关于补充协议签订前尚欠的租金数额问题双方争议较大。原告主张补充协议上核算的13万元有误，其中2012年7月2日的5万元和2015年3月10日的1万元分别是孙黄芹、7+1歌舞厅支付的，但财务误认为是被告支付的。被告辩称根据补充协议能够确定其在2015年6月1日前拖欠的租金数额为13万元，且之前现金交付租金的手续已经遗失。本院认为补充协议明确载明：“经双方核准，乙方尚欠甲方租金13万元”，表明双方对前期的租金已经进行了结算，结算后被告将现金交付凭证遗失也不悖常理，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。补充协议约定，原告同意将房租租金下调至24万元/年，被告需在每年5月底交付下一年度的租金，未按期交纳的，本补充协议自行终止并按原合同执行。该协议签订后，被告未按约定支付房租，构成违约，应承担相应的责任。原告亦于2015年9月22日向被告发出了律师函，表示不同意降低租金，仍按原合同执行。故2015年至2021年的房屋租金仍为35万元/年。被告辩称未按期支付租金系因原告擅自向次承租人杨静主张租金，没有依据，不予支持。被告主张其自补充协议签订后至2020年9月7日共支付租金126万元；原告称其中的8万元是被告在2015年5月22日支付的，但财务直到2016年7月13日才做账即该8万元已经在补充协议签订时结算了，不能再重复计算。本院认为原告提供的记账凭证和银行账单能够反映原告财务做账存在滞后问题，其中2015年5月22日被告支付的8万元，原告财务直到次年7月13日才入账，即该8万元重复计算了，且被告亦未能提供2016年7月13日支付8万元租金的凭证，故对被告的抗辩主张不予采纳，应认定被告自补充协议签订后共支付租金118万元；原告自愿减免3个月的租金即8.75万元（35万元/年÷12个月×3个月）以及维修费7.5万元，不违反法律规定，本院予以确定；故被告尚欠原告租金88.75万元（35万元/年×6年-118万元-8.75万元-7.5万元+13万元）。被告主张原告承诺减免1万元作为下水道需要维修的费用，但没有提供相应的证据予以证明，且原告予以否认，故本院不予支持。 综上所述，对原告要求被告支付房屋租金88.75万元的请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，判决如下： 被告李文胜于本判决生效之日起三十日内支付原告望江县供销社资产管理中心房屋租金88.75万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14138元，减半收取7069元，由原告望江县供销社资产管理中心支付1350元，被告李文胜负担5719元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。逾期交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 常宾长 二〇二一年四月十二日 法官助理 王 红 书 记 员 程 菁 附判决引用的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。