云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0622民初390号原告：陈杰，男，1982年7月8日出生，四川省盐源县人，户籍地四川省盐源县，现住巧家县。被告：邓先高，男，1968年10月20日出生，云南省巧家县人，住巧家县。委托诉讼代理人：殷飞，云南万成律师事务所律师，特别授权。原告陈杰诉被告邓先高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法由审判员周毅适用简易程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告陈杰、被告邓先高及其委托诉讼代理人殷飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰向本院提出诉讼请求：1.要求确定原、被告双方签订的《房屋门面租赁合同》无效；2.请求判决被告退还原告租金5万元；3.请求判决被告赔偿原告装修损失26万元；4.由被告承担本案诉讼费。原告陈杰诉称：2020年5月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告提供了巧家县国土资源局城乡建设用地许可证，称租给原告的房屋具有合法手续。合同约定被告将巧家县对面即××路边去××路口左侧，面积约320平米的房屋出租给原告使用，租期三年，租金按年支付，年租金12万元。后原告承租了该房屋，投资进行装修，成立了巧家县××镇××店，装修等投资共33万元。后政府通知被告将要拆迁该房屋，被告不及时向原告说明，仍接受租金，让原告进行装修，并且亲自在装修现场拾取原告装修过后剩余或用不着的材料，被告故意隐瞒事实的行为导致原告装修完毕后仅经营了三个月即12月1日便面临停业，后原告向政府等部门多方调查发现被告租赁给原告的房屋是超出政府批准建设面积的违法建筑，没有合法手续。原告发现以上事实，火锅店关门后，多次与被告协商退还租金和装修费，对原告的装修予以赔偿，但被告拒不协商，原告才诉至法院。被告邓先高辩称：原、被告之间所签订的合同真实、合法，并不是无效合同，故双方所涉及案件的租赁房屋租赁合同的约定应当受到保护，予以保护诚实信用原则及合同相对性的约束法律效力。针对原告所诉请的要求退还原告租金不符合客观真实性，原、被告之间的剩余租金已经进行了双方协商退还，原告不能违背诚信，反复要求退还。原告所主张的装修损失无任何客观证据能够支持，且所主张的赔偿主体系巧家县××镇××店，并非系原告的实际经营者，原、被告之间签订合同的约定系续租行为，一直被告租赁房屋的经营范围是汽车销售，而不是餐饮销售。擅自改变的经营并未经过被告的同意及被告所擅自转让他人的行为属于违约行为。综上所述，请求法庭能够在公平合理原则下驳回原告的无理诉讼请求。归纳双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人明确表示对以下事实无异议：邓先高与杜某某系夫妻关系，二人生育长女邓某1，次女邓某2。2002年12月7日，邓先高取得新建占地面积148.23㎡建设用地许可；2004年12月9日，邓先高取得住房150.91㎡和院坝155㎡建设用地许可。2015年4月14日，杜某某与陈杰签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限（2015年4月18日至2018年4月17日止）、租金违约责任等进行了约定。2020年5月1日，邓先高与与陈杰签订《房屋门面租赁合同》，合同载明：出租方为邓先高（简称甲方），承租方为陈杰（简称乙方），第一条：房屋坐落地点、面积及水电设施情况（一）出租房屋门面位于：巧家县对面即××路边去××路口左侧。（二）出租房屋门面使用面积约320平方米，水电设施齐备。第二条：租赁期限、租金支付办法（一）租赁期限：自2020年5月1日起至2023年5月1日止。（二）房屋租金：按年计算，年租金共计人民币12万元。（三）租金支付时限：房屋租金按年支付，使用前一次性付清。否则，甲方将无偿收回出租房屋门面。第三条：甲、乙双方职责。（一）甲方职责。1、承租期间，甲方除按约定租金和支付时限，按时收取租金外，不得提前向乙方收取租金。2、承租期满，在同等条件下，如果乙方需要继续承租，乙方有优先承租权。租赁期满，如果乙方不需续租，甲方按时收回房屋门面。3、承租期间，乙方在既没有拖欠租金，又没有违反本合同约定条款情况下，甲方不得以任何形式干扰乙方的合法经营。（二）乙方职责。1、承租期间，乙方应按约定时限，提前一个月支付甲方承租费，逾期未支付租金即承担违约责任。2、承租期间，本租赁房屋仅供乙方自己经营，乙方应遵守相关法律、法规和有关规定，必须依法经营。承租期间，乙方若将承租房屋进行转租、分租，经得甲方同意。3、租赁期间，乙方不得擅自改变甲方的房屋结构，若有损坏房屋必须无偿恢复其原状，因经营需要，确实需要改变房屋主体结构的，需征得甲方同意方可进行。4、租赁期间，应按照相关安全管理规定，认真搞好防火、防盗防抢等安全防范工作，确保人身、财产的安全。承租期间所发生的安全责任由乙方负责，甲方不承担责任，因自然灾害或不可抗的非人为因素造成的除外。第四条：相关约定事项。（一）承租期间，乙方所用水费由乙方自行交付，乙方应负责出租房屋门面、空坝的清洁卫生及水电设施设备的日常维护，必要时甲方可以配合。（二）承租期间，如遇城市建设，若该出租房屋门面被政府部门征用，涉及相关房屋所有权归甲方所有，乙方必须无偿将承租房屋门面退还甲方。政府所有赔偿费用归甲方所有。乙方需带走的物品归乙方所有。（三）承租期间，如果甲方需要重建，乙方必须无偿将该房屋门面退还给甲方，甲方不给予乙方任何经济补偿（包括地板砖和吊顶）。（四）承租期间，乙方负责对房屋维护、维修、甲方不承担任何费用。（五）承租期间，乙方归还甲方房屋门面及其它设施设备应保持完好，若有损坏必须恢复其原状。第五条：违约责任。承租期间，甲、乙双方应共同遵守合同约定条款，如果一方违约，应承担违约责任，违约方支付给守约一方违约金人民币1万元（大写：壹万元整）。第六条：未尽事宜双方协商解决，协商不成通过司法途径解决。第七条：本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲、乙双方居民身份证复印件分别附于合同后甲方邓先高（签字并捺印），乙方陈杰（签字并捺印）。订时间：2020年5月1日。合同签订后，陈杰通过其妻胡兴芬之名分别于2020年4月15日、2020年5月19日向邓先高转款6万元和5.18万元，二次共计11.18万元。2020年9月19日，因所租房屋被政府征用，陈杰将该房屋退还邓先高。2020年11月左右，政府将诉争房屋拆除。2021年1月20日，邓先高将剩余房租费40648.24元退还陈杰（已扣除陈杰使用的水、电费）。综合双方诉辩主张，本案主要焦点争议如下：1.原、被告双方于2020年5月1日签订的房屋门面租赁合同是否有效，该合同是否属于续签合同？2.被告是否应当退还原告租金及赔偿相关损失？3.原、被告双方对该房屋拆迁是否提前知道？4.原告租赁该房屋时是否改变了经营方式及经营范围？原告陈杰为证明其主张，向本院提交以下证据：1.陈杰身份证复印件，证明陈杰为本案适格主体；2.营业执照复印件，证明是巧家县××汽车销售有限公司与被告签订的房屋租赁合同；3.房东的建设用地许可证，证明被告的房屋是合法有效的；4.2020年5月1日陈杰与邓先高签订的房屋门面租赁合同，证明陈杰与邓先高签订的房屋门面租赁合同的事实。5.2020年6月29日，相关机关办理的营业执照复印件，证明被拆迁的房屋被用作开火锅店并营业，要求赔偿火锅店的装修损失。6.申请证人董某出庭作证。经被告邓先高质证，对上述证据均认为：对证据1三性予以认可；对证据2证明了原、被告双方签订的合同的经营范围是汽车销售等业务；对证据3的三性予以认可；对证据4的三性均予认可。对证据5因系复印件，针对其三性不予认可，即便在法庭核实有效的前提下，需要提醒法庭注意的是经营者系陈生窑。对证据6认为，鉴于原告与证人存在利害关系，故针对其证言不予认可。被告邓先高为证明其辩称，向本院提交以下证据：1.身份证复印件、离婚证复印件、户口薄复印件，证明邓先高与杜某某在2016年12月6日前系夫妻关系，2016年12月6日办理离婚手续，邓某1、邓某2系二人女儿；2.巧家县国土资源局城乡建设用地许可证复印件，证明被告邓先高分别在2002年12月7日办理新建占地面积148.23平方宅基地，2004年12月9日新建住房150.91平方、院坝155平方；3.巧家县市政道路建设土地及房屋征收补偿安置协议（被征收人：邓某2586.35平方、邓某1610.35平方），证明邓先高的房屋因国家市政道路建设需求，为了响应国家市政建设，配合城市发展，在2020年11月30日将自己的合法修建房屋分别以被征收人：邓某2586.35平方、邓某1610.35平方签订《巧家县市政道路建设土地及房屋征收补偿安置协议》，涉及面积均在涉及本案的出租范围内；4.房屋租赁合同，证明自2015年4月14日原告和被告之间签订租房合同，租期为2015年4月18日至2018年4月17日，2018年4月18日至2020年5月1日之间一直也是原告进行租赁，2020年5月1日签订租房合同，租期为2020年5月1日至2023年5月1日的事实，合同条款约定，承租期间如遇城市建设，若该出租房屋门面被政府部门征用，涉及相关房屋所有权归甲方所有，原告必须无偿将承租房屋门面退还被告，政府所有补偿费用归被告，原告所需带走的物品归原告。5.银行交易明细、收条，证明陈杰均存在延期支付房租的事实及未实际支付120000.00元的事实，其中2021年1月20日，被告方因结算水电等费用后，将剩余为履行完毕的租金退还给原告陈杰的事实，陈杰出具收条。经原告陈杰质证，对被告邓先高提供的证据认为：除对离婚证有异议以外，对被告提交的其余所有证据均无异议。根据庭审举证、质证和认证，本院对双方当事人明确表示无异议的证据或对证据的真实性或合法性或关联性无异议的，予以采信作为本案证据使用，并收录在卷。对有异议的证据作如下综合分析：对原告提交的证据5，被告认为复印件，对其三性不予认可。本院认为，虽该证据系复印件，但根据双方当事人的陈述，陈生窑确实曾于2020年6月29日在该店经营巧家县××镇××店，加之被告是居住在巧家县的当地人，应该知道其租赁物经营了该火锅店，因此，采信证据5作为本案证据使用。对原告提交的证据6，被告认为证人与原告存在利害关系。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第三款规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的根据，（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言。故此，对证据6不予采信。被告提供的证据1中的离婚证，原告对该证据有异议。本院认为，被告提供的离婚证复印件与原件，该证系国家有权机关作出的相关证件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故此，原告应承担举证不能的法律后果，采信该证据作为本案证据使用。通过举证、质证和认证，本院认定如下法律事实：邓先高与杜某某在2016年12月6日前系夫妻关系，2016年12月6日，邓先高与杜某某办理离婚登记，二人在夫妻关系存续期间生育长女邓某1，次女邓某2。2002年12月7日，邓先高取得新建占地面积148.23㎡建设用地许可；2004年12月9日，邓先高取得住房150.91㎡和院坝155㎡建设用地许可。2015年4月14日，杜某某与陈杰签订《房屋租赁合同》，合同对租赁期限（2015年4月18日至2018年4月17日止）、租金违约责任等进行了约定。2019年9月25日，巧家县市场监督管理局向陈杰颁发《营业执照》，该证照载明：法定代表人陈杰，统一社会信用代码91530622ＭＡ6Ｋ7ＬＰＥ5Ｗ，名称为巧家县××汽车销售有限公司，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为汽车及零配件、轮胎销售、二手车销售等。2020年5月1日，邓先高与与陈杰签订《房屋门面租赁合同》，合同载明：出租方为邓先高（简称甲方），承租方为陈杰（简称乙方），第一条：房屋坐落地点、面积及水电设施情况（一）出租房屋门面位于：巧家县对面即××路边去××路口左侧。（二）出租房屋门面使用面积约320平方米，水电设施齐备。第二条：租赁期限、租金支付办法（一）租赁期限：自2020年5月1日起至2023年5月1日止。（二）房屋租金：按年计算，年租金共计人民币12万元。（三）租金支付时限：房屋租金按年支付，使用前一次性付清。否则，甲方将无偿收回出租房屋门面。第三条：甲、乙双方职责。（一）甲方职责。1、承租期间，甲方除按约定租金和支付时限，按时收取租金外，不得提前向乙方收取租金。2、承租期满，在同等条件下，如果乙方需要继续承租，乙方有优先承租权。租赁期满，如果乙方不需续租，甲方按时收回房屋门面。3、承租期间，乙方在既没有拖欠租金，又没有违反本合同约定条款情况下，甲方不得以任何形式干扰乙方的合法经营。（二）乙方职责。1、承租期间，乙方应按约定时限，提前一个月支付甲方承租费，逾期未支付租金即承担违约责任。2、承租期间，本租赁房屋仅供乙方自己经营，乙方应遵守相关法律、法规和有关规定，必须依法经营。承租期间，乙方若将承租房屋进行转租、分租，经得甲方同意。3、租赁期间，乙方不得擅自改变甲方的房屋结构，若有损坏房屋必须无偿恢复其原状，因经营需要，确实需要改变房屋主体结构的，需征得甲方同意方可进行。4、租赁期间，应按照相关安全管理规定，认真搞好防火、防盗防抢等安全防范工作，确保人身、财产的安全。承租期间所发生的安全责任由乙方负责，甲方不承担责任，因自然灾害或不可抗的非人为因素造成的除外。第四条：相关约定事项。（一）承租期间，乙方所用水费由乙方自行交付，乙方应负责出租房屋门面、空坝的清洁卫生及水电设施设备的日常维护，必要时甲方可以配合。（二）承租期间，如遇城市建设，若该出租房屋门面被政府部门征用，涉及相关房屋所有权归甲方所有，乙方必须无偿将承租房屋门面退还甲方。政府所有赔偿费用归甲方所有。乙方需带走的物品归乙方所有。（三）承租期间，如果甲方需要重建，乙方必须无偿将该房屋门面退还给甲方，甲方不给予乙方任何经济补偿（包括地板砖和吊顶）。（四）承租期间，乙方负责对房屋维护、维修、甲方不承担任何费用。（五）承租期间，乙方归还甲方房屋门面及其它设施设备应保持完好，若有损坏必须回复其原状。第五条：违约责任。承租期间，甲、乙双方应共同遵守合同约定条款，如果一方违约，应承担违约责任，违约方支付给守约一方违约金人民币1万元（大写：壹万元整）。第六条：未尽事宜双方协商解决，协商不成通过司法途径解决。第七条：本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲、乙双方居民身份证复印件分别附于合同后甲方邓先高（签字并捺印），乙方陈杰（签字并捺印）。订时间：2020年5月1日。合同签订后，陈杰通过其妻胡兴芬之名分别于2020年4月15日、2020年5月19日向邓先高转款6万元和5.18万元，二次共计11.18万元。2020年6月29日，陈生窑在诉争租赁物中经营巧家县××镇××店，陈生窑系该店经营者，该店统一社会信用代码92530622ＭＡ6ＰＫＹＡＵＩＧ，名称为巧家县××镇××店，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为正餐、烤肉串等。上述二份合同约定的经营地即为本案同一诉争租赁物。2020年9月19日，因所租房屋被政府征用，陈杰将该房屋退还邓先高。2020年11月左右，政府将诉争房屋拆除。2021年1月20日，邓先高将剩余房租费40648.24元退还陈杰（已扣除陈杰使用的水、电费）。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年4月14日，杜某某与陈杰签订《房屋租赁合同》和2020年5月1日，邓先高与与陈杰签订《房屋门面租赁合同》均是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，故二份合同都成立并生效。邓先高与与陈杰签订的《房屋门面租赁合同》后，陈生窑在该诉争租赁物内经营巧家县××镇××店，根据《中华人民共和国民法典》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，根据上述法律规定，一方面，本案原告主体不适格；另一方面，本案原告举证不能。故原告的所有诉讼请求应依法驳回。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条第一款，第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈杰的全部诉讼请求。案件受理费6000元，减半收取3000元，由原告陈杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员 周 毅二〇二一年四月八日书记员 李国琼