湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异22号案外人：株洲市永发营销策划有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区幸福村路39号幸福仁家云溪谷2栋10号。法定代表人：吴桥军，总经理。申请人：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路925号501-502号。法定代表人：徐祥，总经理。委托诉讼代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，签收各种法律文书等。被申请人：株洲市拓邦房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路1555号惠天然山水国际14栋32/1304号。法定代表人：龙凯，总经理。在本院执行申请人株洲芦淞棚户区改造开发有限公司（以下简称棚改公司）与被申请人株洲市拓邦房地产开发有限责任公司（以下简称拓邦公司）诉前财产保全一案中，案外人株洲市永发营销策划有限公司（以下简称永发公司）对查封位于株洲市芦淞区幸福村路39号幸福仁家云溪谷1、2、3栋-104号、-105号、-106号、-107号、-108号、-109号、-110号、-112号、-113号、-114号、-115号、-116号、-117号十三套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人永发公司称，2020年9月18日，被申请人拓邦公司将位于株洲市芦淞区幸福村路39号幸福仁家云溪谷1、2、3栋-104号、-105号、-106号、-107号、-108号、-109号、-110号、-112号、-113号、-114号、-115号、-116号、-117号共十三套房屋卖给了案外人永发公司，双方签订了不动产网签备案合同。案外人永发公司已经为此支付了被申请人拓邦公司购房款，房屋也已交付使用。2020年9月27日，本院依据申请人棚改公司的申请，作出了（2020）湘0203财保15号民事裁定书，查封了上述房屋。案外人永发公司已经支付了全部购房款，且正在办理相关转移登记手续，是上述房屋的合法所有权人，本院的保全行为明显错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院解除位于株洲市芦淞区幸福村路39号幸福仁家云溪谷1、2、3栋-104号、-105号、-106号、-107号、-108号、-109号、-110号、-112号、-113号、-114号、-115号、-116号、-117号房屋的查封。申请人棚改公司称，一、根据《中华人民共和国物权法》及相关法规的规定，房屋买卖的所有权以不动产权证转移为依据。本案中，合同网签行为仅具有合同债权发生的法律后果，并不产生相关网签房屋的物权转移法律后果。因此，该网签房屋的物权仍属于被申请人拓邦公司。二、关于房屋买卖合同的履行，案外人永发公司仅提供合同和票据，未按合同约定提供银行转账流水，不能佐证其已履行付款义务。三、若查证双方确已履行合同，但涉案房屋为商铺，参考同地段商铺销售价格，被申请人拓邦公司在处置时，也存在明显低于市场价格进行处置的行为。结合处置时间等因素，申请人棚改公司保留撤销之诉的权利。四、即使案外人永发公司按合同履行了付款义务，但结合资产处置时间等状况，为防止国有资产流失，申请人棚改公司将通过法律途径，追查被申请人拓邦公司收到该资金后的资金去向，进而排除是否存在恶意串通转移资产及虚假诉讼的嫌疑。被申请人拓邦公司称，被申请人拓邦公司的涉案房屋卖给案外人永发公司所有的手续、流程都已履行完毕，包括签订网签合同及开具发票。在买卖期间，被申请人拓邦公司没有与任何公司有债权债务纠纷，不存在转移资产，造成国有资产流失一说。涉案房屋已交付给案外人永发公司使用，与被申请人拓邦公司没有任何关系。申请人棚改公司要求提供的银行流水是被申请人拓邦公司买卖双方的交易行为，与本案无关。经审查查明，申请人棚改公司与被申请人拓邦公司诉前财产保全一案，申请人棚改公司于2020年9月25日向本院申请对被申请人拓邦公司名下价值2560万元的财产予以查封、冻结、扣押，并提供了中国大地财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单作为担保。同日，本院作出（2020）湘0203财保15号民事裁定：“查封、冻结、扣押被申请人株洲市拓邦房地产开发有限责任公司名下价值2560万元的财产”。2020年9月27日，本院冻结被申请人拓邦公司名下湖南省农村信用合作社联合社存款972023.48元（其中保证金账户为957200元）、中国银行存款15448.52元，冻结期限一年至2021年9月26日；2020年9月28日，本院对被申请人拓邦公司名下车辆所有权予以查封，期限二年至2022年9月27日止；2020年9月27日，本院对被申请人拓邦公司名下所有的位于株洲市芦淞区幸福村路39号不动产所有权予以查封，期限三年至2023年9月26日；2020年11月11日，本院查封、冻结被申请人拓邦公司名下位于株洲市芦淞区幸福村路39号幸福仁家云溪谷1、2、3栋-104号、-105号、-106号、-107号、-108号、-109号、-110号、-112号、-113号、-114号、-115号、-116号、-117号，以上十三套不动产权证号为湘（2019）株洲市不动产权第0035170号，且均已办理销售备案。2020年10月19日，原告棚改公司诉被告拓邦公司合同纠纷一案，本院依法受理。另查明，2020年9月18日，案外人永发公司与被申请人拓邦公司签订十三份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定：1.案外人永发公司向被申请人拓邦公司购买位于株洲市芦淞区幸福村路39号幸福仁家云溪谷1、2、3栋-104号、-105号、-106号、-107号、-108号、-109号、-110号、-112号、-113号、-114号、-115号、-116号、-117号，共计十三套房屋，规划用途为商业服务，房屋预（实）测建筑面积分别为110.91平方米、110.91平方米、110.91平方米、94.4平方米、82.33平方米、73.54平方米、66.47平方米、110.93平方米、110.9平方米、110.91平方米、133.71平方米、76.8平方米、102.94平方米；2.房屋按建筑面积计算单价为5000元/平方米，十三套房屋总价款为6478300元，案外人选择在签订本合同时，一次性付清房款；3.房屋交付时间为2020年9月30日；4.在被申请人拓邦公司取得房屋所有权总证后，于双方签署《房屋交接书》之日起650天内，由双方依法申请办理所有权转移登记。2020年10月29日，被申请人拓邦公司向案外人永发公司开具了十三套房屋的增值税发票。又查明，在本案审理中，案外人永发公司陈述涉案购房款一部分用营销代理费抵偿，一部分为现金支付，但具体金额及支付情况表述不清，且未向本院提交证据证明其已向被申请人拓邦公司支付全部购房款。本院认为，本案争议的焦点为是否应当解除涉案十三套房屋的查封。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定的所有条件必须全部满足、缺一不可，异议方能成立。本案中，虽然案外人永发公司与被申请人拓邦公司签订涉案十三套房屋《株洲市商品房（预）销售合同》的时间早于本院查封房屋时间，案外人永发公司和被申请人拓邦公司均认可房屋已经交付且未能办理过户登记系因房屋被查封而无法办理的事实，但是从本案证据和当事人陈述来看，案外人永发公司不能充分证明其已向被申请人拓邦公司支付全部房屋价款。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。现涉案十三套房屋仍登记在被申请人拓邦公司名下，被申请人拓邦公司即为该房屋的权利人。因案外人永发公司与被申请人拓邦公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，被申请人拓邦公司将涉案十三套房屋出售给案外人永发公司,并向房地产管理部门备案登记买卖合同，但商品房买卖合同备案登记制度是一种行政管理制度，经过登记备案的商品房买卖合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物买卖合同。在房屋转移登记前商品房买卖合同仍然没有物权效力，这就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。综上，案外人永发公司对登记在被申请人拓邦公司名下的涉案十三套房屋提出异议的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人株洲市永发营销策划有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  粟 欢人民陪审员  胡菊香人民陪审员  董 敏二〇二一年四月二十五日书 记 员  张 晶附：本裁定书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。