广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终2047号上诉人（原审原告）：范文昌，男，1971年5月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李敏，女，1972年3月26日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人范文昌、李敏与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初29105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范文昌、李敏向一审法院起诉请求：判令合生宏景公司向范文昌、李敏支付逾期交楼违约金615387.6元（自2016年1月1日起以购房总价款1194000元为基数，按照每日万分之三的标准计算至2020年9月13日止）。一审法院判决：合生宏景公司于判决发生法律效力之日起七日内向范文昌、李敏支付逾期交房违约金238800元。案件受理费9954元，减半收取4977元，由范文昌、李敏负担1931元，合生宏景公司负担3046元。范文昌、李敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持范文昌、李敏一审诉讼请求。事实和理由：一、合生宏景公司因自身原因无法履行交房义务，逾期交房长达五年之久，构成重大违约。且涉案合同已经就逾期交房应当承担的违约责任作出了明确约定。二、涉案合同补充协议第四条，将违约责任限制在总购房款的5%以内，免除了合生宏景公司大部分赔偿责任，加重范文昌、李敏的责任，违背公平原则，导致双方权利义务责任失衡，应认定上述格式条款无效。三、涉案合同第七条约定合生宏景公司应承担的逾期交房违约责任远低于涉案合同及补充协议所约定的范文昌、李敏应承担的违约责任。四、合生宏景公司没有就违约金标准过高进行举证证明，应当承担举证不能的不利后果，其关于合同违约金标准过高的主张不能成立。五、一审法院在没有任何证据证明的情况下，依据合生宏景公司单方主张，以违约金计算标准过高，就将双方合同约定的日万分之三的标准改成固定金额总房价款的20%，没有事实合和法律依据。六、范文昌、李敏主张合生宏景公司按涉案合同约定支付逾期交房违约金，一审诉讼请求并没有要求增加违约金，范文昌、李敏不需要承担对应的举证证明责任，一审认定不当。合生宏景公司辩称，一审法院将违约金上限的标准调整为总房价20%过高，范文昌、李敏主张不设定上限实际算下来导致了违约金高达60-70万元，而范文昌、李敏的购房款也就110万元，已经超过了购房款的一半以上，因此，范文昌、李敏的上诉请求没有依据，请求法院依法予以驳回。合生宏景公司上诉请求：撤销一审判决，驳回范文昌、李敏的诉讼请求。事实和理由：一、一审针对逾期交楼事实认定错误及法律适用错误。1.一审错误认定竣工验收备案登记证作为交楼法定条件，现行法律规定并没有强制要求房屋交付必须取得竣工备案证，仅要求验收合格，涉案房屋于2013年12月31日已经取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》且在2015年取得相关建设工程竣工验收报告，已经具备交付条件；2.一审法院并未查清合同约定的交楼条件，双方已经签订补充协议变更合同约定的交楼条件，合生宏景公司依照合同约定交付涉案房屋无需提供建筑工程竣工验收备案登记证。合生宏景公司在2015年12月31日通知范文昌、李敏收楼，其不予收楼，由此产生的后果应当由范文昌、李敏承担。3.双方已经在合同补充协议中变更了约定的交楼条件，合生宏景公司不存在逾期交楼，范文昌、李敏主张逾期交楼没有事实和法律依据，其诉讼请求不应当支持。二、退一步讲，即使认定构成逾期交楼，一审法院不应以违约金无法促进合生宏景公司履行义务为由，突破合同对违约金上限标准的约定。三、范文昌、李敏认为约定的5%违约金上限过低，应举证证明其实际损失，在其没有提供任何证据证明其实际损失超过5%上限的情况下，应由其承担举证不能的不利后果。四、本案并不构成诉讼时效中断，对于范文昌、李敏一审提交的2017年10月11日的律师函及邮寄记录，其无法提供原件，不能证明其向合生宏景公司发送过该律师函，应承担举证不利的后果，范文昌、李敏诉请从2016年1月1日起计算已经超过诉讼时效。范文昌、李敏辩称，一、合生宏景公司向范文昌、李敏交付的房屋应当取得竣备证，其未取得涉案房屋竣备证，未达到交付条件。涉案补充协议第二条属于无效格式条款，该条款字体及行间距明显小于涉案合同，合生宏景公司没有采取任何合理方式提请范文昌、李敏注意，未尽提醒注意的法定义务。合生宏景公司在2020年9月13日前不能向范文昌、李敏出示竣备证，不能向业主交付符合标准的房屋，业主有权拒绝办理收楼手续，合法有据，合生宏景公司应承担逾期交楼的违约责任。二、涉案合同补充协议中的违约金条款及补充协议第十二条应认定为无效格式条款。合生宏景公司没有采取任何合理方式提请唐剑瑛注意免除或限制合生宏景公司责任的条款，其未尽到提醒注意的法定义务。且涉案合同就补充协议中，双方所享受的权利和承担的责任严重失衡，双方各自承担的违约责任显示公平。三、范文昌、李敏分别于2017年10月11日及2020年9月2日向合生宏景公司发出要求履行交楼义务及承担逾期交楼违约责任的律师函件，上述律师函件均成功送达合生宏景公司，上述事实已经由一审法院查明清楚，本案构成诉讼时效中断。四、合生宏景公司存在单方面违约，对于逾期交房存在重大过错，范文昌、李敏并无任何违约的行为，综合双方履行合同的具体情况、过错程度以及预期利益的因素，范文昌、李敏主张按购房款日万分之三计算逾期交房违约金的标准，既能体现对合生宏景公司单方面违约的惩罚，也能弥补范文昌、李敏因此遭受的损失，该标准也没有超过法定保护的上限范畴，具有公平合理性。合生宏景公司称日万分之三计算标准，以及按购房款20%的标准计算违约金过高，但其未在本案中提供证据证明，应当承担举证不能的后果。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案争议的焦点为：一、合生宏景公司是否存在逾期交楼的违约行为；二、范文昌、李敏主张的自2016年1月1日起的违约金是否超过诉讼时效；三、若需支付违约金，违约金的计算方式。关于焦点一，首先，关于交付标准的问题。合生宏景公司上诉辩称涉案商品房应以合生宏景公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件,在合生宏景公司已符合合同约定的交楼条件的情况下，范文昌、李敏拒不收楼，相关不利法律后果应由其自行承担,合生宏景公司无须承担逾期交楼的违约责任。本院认为，双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生宏景公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第7条改变了双方关于交楼标准的约定,将交付标准降低为通过五方验收,但该部分内容对于业主的权益影响甚巨,且该补充协议系合生宏景公司制定的格式合同,相关内容存在限制业主的权利、免除合生宏景公司的责任的情况,合生宏景公司亦未对该部分内容进行特别提示,故该部分内容对业主不发生法律效力,不能作为限制业主向合生宏景公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外,依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定,取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。综上，合生宏景公司关于应以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件,从而认定其不存在逾期交楼情形的主张理据不足,本院不予支持。一审法院认定合生宏景公司逾期交楼正确，本院予以维持。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”之规定，现已查明范文昌、李敏分别于2017年10月11日和2020年9月3日向合生宏景公司以发送律师函的方式主张支付逾期交房违约金，均已构成诉讼时效两次中断，诉讼时效应自2020年9月3日起重新计算，故一审法院认定范文昌、李敏于2020年10月10日提起诉讼请求支付自2016年1月1日起的违约金未超过诉讼时效正确。合生宏景公司的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”首先，虽然双方当事人签订的补充协议一已将合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金限定在总房款的5%的范围内,但该补充协议约定的上述内容属于合生宏景公司制定的格式条款,且条款内容相较于双方签订的商品房买卖合同而言,明显限制了业主的权利、免除了合生宏景公司的义务,合生宏景公司亦未对该条款进行特别提示,故该条款对业主不生法律效力。同时,合生宏景公司逾期交楼的行为已持续超过四年,若将合生宏景公司应负担的逾期交楼违约金限定在房价款的5%,不利于保护业主的合法权益。故本院对合生宏景公司主张逾期交楼违约金以总房款的5%为限的上诉请求不予支持。其次，若按照范文昌、李敏主张的日万分之三的标准持续计算违约金，违约金高达614313元，该金额已超过购房款的50%，在范文昌、李敏没有充分证据证明其因此遭受的实际损失的情况下，应认定范文昌、李敏主张的违约金明显过高，故本院对于范文昌、李敏的上诉请求亦不予支持。鉴于双方当事人在补充协议一中约定“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，还需承担解除合同的所有费用”，一审法院酌情调整合生宏景公司需支付逾期交房违约金为总房价的20%即238800元，虽然与一审法院处理该楼盘与其他业主类似案件就违约金调整的标准计算略有不同，此是一审法院综合本案具体案情且合理的自由裁量权，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。范文昌、李敏、合生宏景公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9954元,范文昌、李敏负担3862元，中山市合生宏景房地产有限公司负担6092元。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年四月七日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇