四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1325民初967号 原告：成都智鉴企业管理咨询有限公司，地址：成都市武侯区人民南路四段11号1幢3楼309号，统一社会信用代码：91510107698881996L。 法定代表人：易维青。 委托诉讼代理人：蒲学武,系公司员工。 委托诉讼代理人：毛胜军，系公司员工。 被告：四川鹏泰建设有限责任公司，统一社会信用代码：91511325662750353H，地址：西充县晋城镇晋城大道五段。 法定代表人：李凤翔。 委托诉讼代理人：罗鸿，系公司员工。 被告：叶成川，男，汉族，生于1961年8月18日，住南充市西充县。 原告成都智鉴企业管理咨询有限公司（以下简称：智鉴公司）诉被告四川鹏泰建设有限责任公司（以下简称：鹏泰公司）、被告叶成川商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法由审判员刘晓明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告智鉴公司的委托诉讼代理人蒲学武、毛胜军，被告鹏泰公司的委托诉讼代理人罗鸿，被告叶成川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告智鉴公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《凤凰城1号楼营销合作协议书》、《补充协议》于2020年3月23日解除；2、依法判令被告向原告退还保证金人民币50万元及资金占用期间利息44434元（以50万元为基数，自2019年7月5日起至实际付清之日止分别按中国人民银行同期贷款年利率6%计算及贷款市场报价利率LPR计算）；3、依法判令被告向原告赔偿经济损失10万元（该损失为原告入场销售后的人员工资、售楼场所装修、广告费）；4、依法判令被告违约，向原告支付违约金10万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告三方分别于2018年3月26日签订了《凤凰城1号楼营销合作协议书》、2019年7月4日签订了《补充协议》（以下分别简称“协议一、协议二”），协议一约定了“凤凰城1号楼”由原告进行代理销售，并约定了销售佣金的收取方式。协议二的主要内容为：1、原告独家代理销售凤凰城1号楼未售的27套房源；2、合同生效期间，原告向被告转入50万元包销保证金；3、被告提供销售办公场所，装修费由原告承担，水电费由被告承担；4、合同约定的27套房源实行底价销售，被告收取底价内房款，溢价部分作为原告的销售佣金；5、被告应保证所有未销售房源为其单独所有，没有查封、抵押等情况。协议签订后，原告依约向被告转账50万元包销保证金，装修了售楼场所，组织人员对1号楼进行销售工作。2019年12月01日，原告接待的购房客户在购买过程中发现合同中约定的27套未售房源被甘肃第七建设集团有限公司（凤凰城项目承建方）申请查封而放弃购买。原告到房管局核实，确认前述未售房源已于2019年11月25日被南充市中级人民法院查封﹝执行裁定书编号：（2019）川13执187号之四﹞。被告委托给原告销售的27套商品房被查封而无法对外销售，合同目的不能实现，损害了原告的可期待利益。被告违背补充协议第二条：甲方应保证所有未售房源为其单独全权所有，没有查封、抵押等，否则应由甲方承担由此给乙方造成的损失。补充协议第五条：甲、乙双方履行本协议，不得违约，否则违约方应向守约方支付违约金10万元，并承担违约方给守约方造成的损失，守约方有权单方解除协议。2020年3月12日，原告向被告发出解约函，要求被告接函后3日内将原告方转入的50万元包销保证金返还原告方，并办理售楼处办公室移交及相关事宜。2020年4月13日，被告与原告办理了售楼处的交接手续。被告至今未退还保证金，也未向原告赔偿任何损失。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告鹏泰公司答辩称：凤凰城1号楼的产权属于叶成川，叶成川挂靠鹏泰公司，以鹏泰公司名义修建、销售1号楼。 被告叶成川答辩称：1、凤凰城项目是鹏泰公司发包给甘肃第七建设集团有限公司（以下简称：甘肃七建）承建，其中1号楼是我以鹏泰公司名义修建，实际产权属于我个人；2、我和鹏泰公司与智鉴公司签订销售协议，先约定2%的佣金，后变更为3100元/㎡底价销售；3、因鹏泰公司欠甘肃七建工程款，导致1号楼被法院查封是事实，责任在鹏泰公司；4、智鉴公司对27套房源，半年时间仅售出一套，不能完成包销任务，我方不应支付违约金。售楼部装修、广告费、销售人员工资系合同约定由智鉴公司承担，我方不应承担损失。 本院经审理认定如下事实：2018年3月26日，甲方鹏泰公司凤凰城项目部、乙方叶成川、丙方智鉴公司三方签订《凤凰城1号楼营销合作协议书》。合同约定，凤凰城1号楼部分房源由智鉴公司代理销售，并约定了销售佣金的提取方式。三方依照合同进行了履行。2019年7月4日，甲方叶成川（鹏泰公司凤凰城项目部）、乙方智鉴公司签订《补充协议》。协议主要内容：一、为缓解甲方资金压力，促进销售，乙方同意以50万元的包销保证金，独家销售甲方房源27套。房源底价分别为3100元/㎡、3050元/㎡。甲方收取底价内客户的房款，超过底价部分为乙方计提的佣金和广告销售费用，由乙方向客户单独收取并享有，甲方无条件配合。每销售一套房源，客户交底价款时，乙方将扣除该套房2万元的包销保证金。当剩余保证金为10万元时，中止单套扣除，待完成阶段销售任务后，甲方一次性返还。二、乙方争取在2020年4月30日前完成销售任务，……甲方应保证所有未售房源为其单独全权所有，没有查封、抵押等，否则应由甲方承担由此给乙方造成的损失。三、在本协议履行期间，甲方负责为乙方提供不低于200㎡的营业场所，供乙方使用。四、本协议履行期间，营业场所装修、活动推广、广告费用及销售人员工资由乙方负责。五、甲、乙双方应当严格履行本协议，不得违约。否则违约方应向守约方支付违约金10万元并承担违约损失，守约方有权单方解除协议。协议签订后，2019年7月5日，智鉴公司向叶成川交纳包销保证金50万元。叶成川提供了销售营业用房，智鉴公司装修后投入使用，指派销售人员对凤凰城1号楼27套房源进行销售。截止2019年11月，仅销售27套房源中的一套，叶成川返还智鉴公司包销保证金2万元。 2019年11月15日，因鹏泰公司与甘肃七建债务纠纷，南充市中级人民法院查封了凤凰城1号楼27套房源，导致案涉凤凰城1号楼剩余26套房源无法销售。2020年3月12日，智鉴公司向叶成川发出解约函，并要求退还保证金50万元。2020年4月13日，双方办理售楼部的交接手续。 同时查明：凤凰城1号楼是叶成川以鹏泰公司名义承建、销售，实际产权归属叶成川所有。 本院认为，原告智鉴公司与被告鹏泰公司、叶成川签订的《凤凰城1号楼营销合作协议书》、《补充协议》是当事人真实意思表示，且无规避法律行为，应属有效。《补充协议》中约定的凤凰城1号楼27套拟销售房源，因鹏泰公司债务问题，被法院查封，导致智鉴公司不能销售，无法实现合同目的。鹏泰公司的行为属违约行为，应承担违约责任。《补充协议》约定违约方向守约方承担10万元违约金，其约定过高，考虑本案的实际情况，酌情调整违约金为5万元。原告智鉴公司主张被告赔偿销售人员工资、售楼场所装修费、广告费，《补充协议》中约定由智鉴公司承担，且违约金能够弥补损失。智鉴公司的诉求，本院不予支持。2020年4月13日，智鉴公司与叶成川办理了售楼部的交接手续，表明双方已同意解除合同，本院予以确认。《补充协议》解除后，叶成川收取的销售保证金50万元，扣除已退2万元，余48万元应当退还。叶成川至今未退还，应当承担资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告叶成川于本判决生效后十日内退还原告成都智鉴企业管理咨询有限公司销售保证金48万元，并从2020年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日止； 二、被告四川鹏泰建设有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告成都智鉴企业管理咨询有限公司违约金5万元； 三、驳回原告成都智鉴企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5622元，由原告成都智鉴企业管理咨询有限公司承担1000元，被告叶成川承担3000元，被告四川鹏泰建设有限责任公司承担1622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘晓明 二〇二一年四月三十日 书记员  李 静