太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初2168号原告：陈某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：成某，山西国晋律师事务所律师。被告：太原金世恒房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91140100317185736H。法定代表人：汪某。委托诉讼代理人：张某，住山西省太原市。原告陈某与被告太原金世恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人成某、被告太原金世恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《购房协议》并判令被告返还原告已付购房款1357316元；2、判令被告支付1357316元资金占用期间的利息，按照银行同业拆借中心公布的利率为准，从2020年11月12日计算至履行完毕之日止，现暂计算至2021年4月1日，为20374.83元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月2日认购了被告销售的太原恒大滨河左岸项目2号楼商铺1013号，并与被告签订了《太原恒大左岸商品房购房协议》，购房款共计3550273元，双方约定付款方式为分期支付，各期的购房款在合同约定的期限内支付完毕。合同签订后，原告依约分期向被告支付购房款，但由于受突发的2019年底至2020年初的新冠疫情严重影响，原告未能在约定的当年分期期限内足额支付购房款，但依约支付了违约金，并在随后的分期内继续向被告支付购房款，截止2020年11月12日共计支付购房款1357316元，支付了违约金6517元。2021年3月1日，原告在不知情的情况去被告处办理交款事宜，但却被被告工作人员告知已无法缴纳，合同已被解除的事实，并拒绝返还原告已支付的购房款，原告认为，原告虽在疫情期间未足额支付分期购房款，但却已依约支付了违约金，原告迟延支付系不可抗力导致。被告在未通知原告情况下，擅自终止双方合同，已付购房款也不退还，给原告造成巨大经济损失，原告为维护合法权益诉至本院，请求判如所请。被告太原金世恒房地产开发有限公司辩称，双方签订的《购房协议》及《商品房买卖合同》，被告已经依据《合同》约定行使了单方解除权，该合同已经解除；依据双方签订的《商品房买卖合同》，原告应该于2019年11月2日支付887568元，原告没有按期支付，2020年5月2日原告应该支付887568元，原告没有按照约定支付，依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，如买受人分期付款逾期180天仍然没有按照约定全额支付的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人按照已经付款的百分之二十支付违约金，被告同意扣除原告违约金后返还剩余房款。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，依据双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：一、原告于2018年11月2日认购了被告销售的太原恒大滨河左岸项目2号楼商铺1013号，并与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，《合同》约定原告购买被告开发的太原市××路商铺，该商品房建筑面积162.34平方米，单价每平方米21869.37元，总价为3550273元；付款方式为分期付款，2018年11月4日前支付首期房款177514元；于2019年5月2日前支付房款710055元；于2019年11月2日前支付房款887568元；于2020年5月2日前支付房款887568元；余款887568元于2020年11月2日前付清。《合同》第七条对买受人逾期付款违约责任做出约定：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。《合同》还约定了其他事项。二、《商品房买卖合同》签订后，原告陈某于2018年11月2日缴纳定金50000元；2018年11月4日缴纳房款127514元；2019年5月1日缴纳房款709802元，因为原告提前支付房款，被告给原告优惠了253元；2019年11月2日，原告未能按期缴纳应交房款；2020年1月22日原告缴纳房款本金100000元，违约金810元；2020年3月10缴纳本金150000元，违约金1935元；2020年4月1日缴纳本金200000元，违约金3020元；2020年11月12日缴纳本金20000元，违约金752元。截止起诉时，原告累计向被告缴纳房款1357316元，支付违约金6517元。三、2020年6月18日，被告委托北京中伦文德（太原）律师事务所向原告出具律师函，载明“依据委托人提供的资料显示：您于2018年11月2日认购了太原恒大滨河左岸项目2号楼商铺1013号房源，并与太原金世恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。依据合同约定，您须于2019年11月2日前支付分期款437568元，于2020年5月2日前支付分期款887568元。截止目前，您仍未按期支付上述款项，逾期天数已达229天。依据《商品房买卖合同》之约定，逾期超过180天仍未按照约定支付购房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，您已严重违约，委托人有权解除该《商品房买卖合同》。请您于2020年6月28日前履行完毕合同约定的付款义务，否则，委托人依法解除与您签订的《商品房买卖合同》，您购买的该套房屋将另行销售，并依法追究您的违约责任”。2020年11月4日，被告委托北京中伦文德（太原）律师事务所再次向原告出具律师函，载明：“依据委托人提供的资料显示：您于2018年11月2日认购了太原恒大滨河左岸项目2号楼商铺1013号房源，并与太原金世恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。依据合同约定，您须于2019年11月2日前支付分期款437568元，于2020年5月2日前支付分期款887568元。截止至发函日，您仍未按期支付上述款项，逾期天数已达368天。依据《商品房买卖合同》之约定，逾期超过180天仍未按照约定支付购房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，您已严重违约，委托人有权解除该《商品房买卖合同》。请您于2020年11月15日前履行完毕合同约定的付款义务，并支付相应违约金，否则，委托人将于2020年11月15日解除与您签订的《商品房买卖合同》，您购买的该套房屋将另行销售，并依法追究您的违约责任”。本院认为，1、原告陈某与被告太原金世恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效；原告未能按照合同约定的时间和金额缴纳购房款，造成纠纷，应付全部责任。原告诉称其不能按时缴纳购房款系因突发新冠疫情导致其收入下降，符合不可抗力的情形，但是，原告违约行为的发生时间为2019年11月2日，此时新冠疫情尚未爆发，原告主张的不可抗力没有事实依据，本院不予认定；2、鉴于本案被告均同意解除《商品房买卖合同》，对原告解除《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。因该案纠纷系原告违约引起，原告请求被告承担自2020年11月12日起至付清之日止的资金占用期间的利息，本院不予支持；3、被告在原告逾期付款超过180天后，向原告发出两份书面律师函，将原告的付款期限宽限至2020年11月15日，被告已全面履行了自己的告知义务，在原告依然未依约缴纳购房款的情况下，被告依据合同约定单方行使解除权并无不妥；被告主张按照《合同》约定的已付款的20%扣除原告违约金，本院认为该违约金约定的计算标准明显过高，本院酌情予以核减，确定原告按照已付房款的10%（135731.6元）向被告承担违约责任，扣除原告已缴纳的违约金6517元，原告应当向被告支付违约金129214.6元。4、鉴于本案纠纷系原告违约所致，应当由原告承担本案诉讼费用。综上所述，被告在扣除原告应当支付的违约金后，将剩余房款1228101.4元返还原告。因本案涉及的合同成立及履行合同发生的争议均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条、原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告太原金世恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告太原金世恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈某购房款人民币1228101.4元；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17200元减半收取8600元由原告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至太原市中级人民法院。审判员 李晓巍二〇二一年四月二十八日书记员 龚品馨