四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1488号 上诉人（原审原告）：四川格致房地产顾问有限公司。住所地：四川自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号8栋1单元18楼1819号。 法定代表人：何道伍，总经理。 委托诉讼代理人：胡跃，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡钦顺，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川耀坤实业发展有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区同安镇同德街1-1栋附1号。 法定代表人：王安全，董事长。 委托诉讼代理人：雷勋，四川言鼎律师事务所律师。 上诉人四川格致房地产顾问有限公司（以下简称格致公司）因与被上诉人四川耀坤实业发展有限公司（以下简称耀坤公司）委托合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 格致公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5194号民事判决第二、三项；2.依法改判支持格致公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由耀坤公司承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.双方签订的《龙泉·成龙1号独家代理销售合同》（以下简称《代理销售合同》）第4.3条、4.5条、7.2.2条以及《成龙1号独家代理销售合同补充协议（一）》（以下简称《补充协议》）第3.1条约定了耀坤公司应当履行的合同义务，但是耀坤公司均未履行，一审亦认定其严重违约导致合同无法继续履行。2.本案系委托合同纠纷，根据合同法第四百零五条规定耀坤公司应当支付格致公司相应报酬，双方签订的《代理销售合同》第10.4条对违约的承担方式以及违约金也进行了明确的约定，事后双方未对该条款进行变更。一审法院在判令解除合同时错误地适用了《补充协议》及《2020年度阶段性营销方案》（以下简称《营销方案》）中代理费用支付条款，该条款仅为双方在合同正常履行情形下耀坤公司按照销售回款金额向格致公司同步支付代理费用的履行支付义务条款，并非因耀坤公司违约并解除合同情形下承担违约损失的约定。3.格致公司签订合同后积极履行合同义务，投入巨额资金均是以实现全部合同目的而履行，其绝大部份的资金投入均在合同履行初期。在耀坤公司单方违约并导致合同不能继续履行、合同目的无法实现的情形下，一审法院仅以实际支出判决营销费用缺乏法律及事实依据。格致公司与案外人已就相关协议履行完毕并且已支付了相关劳动成果，但基于耀坤公司违约未向格致公司支付销售代理费用，导致格致公司无法向案外人足额支付相应的合同价款，尚欠的合同余款虽未实际支付，但欠款事实已然形成，并且根据合同相对性必然会由格致公司支付。4.一审法院违约金计算方式不当。双方对违约金有明确的约定，并且格致公司的实际损失远远大于双方约定的违约金，应当结合合同法第一百一十三条、以及九民纪要第五十条关于违约金过高标准及举证责任的规定进行裁判。 耀坤公司辩称：1.一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确。2.关于一审判决按实际回款6%计算佣金，耀坤公司认为与双方约定、案件客观事实一致，一审法院该认定与适用是正确的。3.格致公司谈到的合同法四百零五条的前提是“完成委托事务”，本案是委托代理销售合同，格致公司的代理销售行为只进行了一部分，双方合同就无法再继续履行，原因主要是因为龙泉驿区不动产中心无法办理别墅的备案登记，格致公司与耀坤公司均做了大量努力与工作，由于行政机关无法办理别墅备案登记才导致双方签署的合同不能履行，该原因不能归属于双方，所以本案不适用合同法四百零五条的规定。4.一审法院将格致公司实际投入项目的营销推广费用判决耀坤公司承担适用法律错误。依据双方2019年1月23日的销售合同第4.2、5.2、5.5条以及2019年3月1日签订的合同4.1、5.4、7.3.2条等均明确了格致公司投入的实际营销费用应当由格致公司自行承担，一审法院判决该投入由耀坤公司承担不符合双方的约定。5.上诉状中提到是因为耀坤公司单方违约并导致合同不能履行、合同目的无法实现与案件客观事实不符，耀坤公司不存在单方违约行为，双方签订的合同无法履行是因为行政机关不能办理别墅的备案登记行为所致，不存在耀坤公司单方违约致使合同目的无法实现。格致公司的合同目的也与其销售行为和市场环境紧密相关，其受托销售的48套别墅是否能够全部销售，是格致公司的销售行为与市场行为所致。 格致公司向一审法院起诉请求：1.判令解除格致公司与耀坤公司签订的《代理销售合同》及《补充协议》；2.判令耀坤公司赔偿格致公司损失14525086.45元；3.判令耀坤公司支付违约金1000000元；4.判令由耀坤公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：格致公司（乙方）与耀坤公司（甲方）于2019年1月23日签订《代理销售合同》，约定甲方将其开发的位于成都市龙泉驿区××道××路××号××别墅××住宅委托乙方独家代理销售。委托范围：成龙1号项目未售房源，以双方共同确认的《成龙1号委托销售房源清单》为准。委托代理方式为独家代理销售，委托期限自合同签订之日至2021年1月31日止。后双方于2019年3月1日另行签订《代理销售合同》（编号：ＹＫ-ＸＳ-001号），约定由乙方独家代理销售成龙1号未售别墅48套、具体为Ｂ户型9套（2栋、5栋、6栋2号、7栋、8栋），Ｃ户型22套（21-26栋、27栋2号、28-31栋、34栋1号），Ｄ户型17套（9栋、13栋1号、14-20栋），建筑总面积18430.69平方。委托期限，自2019年3月1日至2021年12月31日止。甲方委托乙方的代理方式为独家代理销售方式。其中合同4.3条约定：甲方负责项目在2019年11月30日前，实现工程主体、道路、环境、总平竣工。4.5条约定：甲方负责在2019年12月30日前取得剩余房源的预售许可证，否则，由此导致的乙方考核目标不达标由甲方承担责任。5.7条约定：乙方确保在2020年6月30日前完成销售回款累计不低于95000000（元），季度回款目标分别为2019年12月底回款不低于27000000（元），2020年3月底累计回款不低于50000000（元）。7.1条约定：合同期内，全部48套委托销售别墅，根据乙方实际已完成销售的房屋均价，按累计计提方式向乙方支付已销售房屋的代理费。具体为：均价（每平方）12800元以内，代理费为累计销售总房款额＊5.6%；均价（每平方）12800-13300元，代理费为累计销售总房款额＊6.0%；均价（每平方）13300-13600元，代理费为累计销售总房款额＊6.5%；均价（每平方）13600-13800元，代理费为累计销售总房款额＊7.0%；均价（每平方）13800-14300元，代理费为累计销售总房款额＊8.0%；均价（每平方）14300元以上，代理费为累计销售总房款额＊9.0%。7.2.1条约定：2020年6月30日前，以签订《商品房购销合同》，甲方实际收款70%或以上总房款为结算条件；2020年7月1日起，按签订《商品房购销合同》甲方实际收款不低于50%总房款为结算条件。7.2.2条约定，2020年6月30日前，乙方已销售房屋无论销售均价达到多少，甲方统一按实际回款额的6.0%支付乙方代理费。7.2.3条约定：自2020年7月起，根据乙方实际销售回款额，结合7.1条对应的代理费比例结算，具体方式如下：累计应结算代理费＝累计回款×当期代理费对应比例；当月实际结算代理费＝累计应结算代理费-累计已支付代理费；当期销售均价＝已销售房屋累计总房款÷已销售房屋累计总面积。7.2.4条约定：代理费每月结算一次，乙方须在当月5日前向甲方提供上月的结算报告，甲方应在当月10日前核实并支付乙方，2020年7月前的代理费可延期至当月15日支付上月代理费。9.3条约定：委托房屋未解除查封、抵押前，乙方的应结算代理费，甲方负责协调四川发展管理有限公司（以下简称川发展公司）按7.2.3条约定，以委托代付方式支付乙方。第10条关于违约责任的约定：乙方私下收款、乙方中途撤场或无故终止合同、乙方在2020年6月30日前销售回款未能达到95000000元的，视为乙方违约。乙方违约，甲方有权单方面终止合同，乙方自身投入营销费用的一切成果均不得损坏或撤走，甲方按本合同约定的代理费标准，扣除乙方违约赔偿金1000000元后结清乙方，乙方退场。乙方在2020年6月30日前销售回款未能达到95000000元，甲方不终止合同的，乙方负责一次性赔偿甲方500000元，该赔偿金甲方从乙方的应结代理费中一次性扣除，本合同继续履行。甲方未按合同第七条约定支付乙方代理费或甲方提前终止本合同自行销售及委托第三方销售的，视为甲方违约。甲方违约，乙方有权单方面解除合同，甲方应于收到乙方书面通知7日内按乙方已销售房屋（签订房屋买卖合同及认购合同）的累计合同总房款9%的代理费（含已签订认购书房屋，按最高代理费标准），同时赔偿乙方违约金1000000元整。同时，乙方投入本项目的所有营销推广费用，甲方据实赔偿乙方。 2019年10月21日，因川发展公司与耀坤公司强制执行一案【案号为（2018）川01执字第2495号】执行过程中，川发展公司与耀坤公司达成《执行和解协议》。鉴于格致公司作为案涉抵押物的销售代理方，为明确各方权利义务，耀坤公司（甲方）与格致公司（乙方）达成《补充协议》。约定：一、别墅销售进度安排。1.成龙1号项目别墅销售由甲方独立委托乙方完成。乙方向甲方承诺按照《执行和解协议》附件1（成龙1号回款计划）进行别墅的销售。2.乙方承诺所有购房款（包括但不限于定金、首付款、分期付款、尾款等）须直接转入甲方指定的川发展公司账户。3.销售备案条件如下。3.1解除查封条件：购房者支付购房定金（不低于100000元）并签订认购协议，甲方配合解除对应资产查封。3.2解除抵押条件：购房者支付总房款50%解除对应资产抵押。3.3网签备案的条件：支付总购房款70%。3.4所购房屋达到竣工验收状态并交房后，购房者支付剩余购房尾款。二、销售价格及佣金支付。销售代理佣金：2020年7月前，统一按实际回款金额的6%由甲方委托川发展公司代为支付，2020年7月起，按主合同约定执行。三、违约责任。1.乙方若不能按销售进度进行销售的，甲方有权单方终止补充协议的履行并更换销售代理公司。乙方不能按照约定回款的，甲方有权单方终止补充协议的履行并要求乙方按照未回款金额的5%向乙方承担违约金。补充协议与主合同有冲突的，以补充协议为准。 2020年3月9日，格致公司与耀坤公司达成《营销方案》。第四项关于前期考核、佣金结算适当调整部分约定：1.调整考核条件。2019年11月21日在川发展公司签订的《补充协议》约定的阶段性回款考核暂停执行，在本项目全面解除查封、实现销售网签备案顺利后再行恢复考核。2.增加可销售房源。在新销售办法执行过程中及时办理北区28套别墅的预售许可证，确保销售方可销售房屋不低于10套。3.调整销售方销售佣金。本项目销售公司原预期在2019年10月前实现佣金回款，目前已预期近半年，累计营销投入已超2000000元，再行增加投入在多方考量下实在困难，特提出：针对已签约房屋即认购房屋，遵循《补充协议》约定，按实际回款的6%及时结算佣金，每月结付一次，以便销售方开展新一轮的营销推广。耀坤公司法定代表人王安全在该阶段性营销方案上签署“同意阶段性方案其他按主合同执行”。 合同签订后，格致公司按约对案涉龙泉·成龙1号项目别墅进行销售，截至2020年4月，共计销售10套别墅，分别为郑玉英，5栋1楼2号房屋，面积366.41平方米，签约单价10862元/㎡，签约总价3980000元；戴安荣，7栋1单元2号，面积366.41平方米，签约单价10862元/㎡，签约总价3980000元；游相杰，8栋1楼2号房屋，面积366.41平方米，签约单10862元/㎡，签约总价3980000元；邹龙昭，27栋1楼2号房屋，面积396.53平方米，签约单12408元/㎡，签约总价4920000元；程思颖，30栋1楼1号房屋，面积396.53平方米，签约单13568元/㎡，签约总价5380000元；谢雨，31栋1楼2号房屋，面积396.53平方米，签约单12802元/㎡，签约总价5076400元；林昌蓉，34栋1楼1号房屋，面积396.53平方米，签约单12256元/㎡，签约总价4860000元；邹向芳，31栋1楼1号房屋，面积396.53平方米，签约单12408元/㎡，签约总价4920000元；黎洪武，29栋1楼2号房屋，面积396.53平方米，签约单12408元/㎡，签约总价4920000元；游剑霏，29栋1楼1号房屋，面积396.53平方米，签约单11802元/㎡，签约总价4680000元。累计销售总房款为46696400元，回款总金额9360000元。 2020年7月3日，川发展公司向耀坤公司发出禁止销售查封房屋告知书，告知《执行和解协议》不能履行，现已进入恢复执行阶段。在此期间，不得对查封房屋、车库进行销售，不得对在建工程进行毁损。 另，经格致公司销售的10套别墅，耀坤公司至今未为购房人办理网签及备案登记。案涉项目未售别墅中尚有28套别墅的至今仍未办理预售许可证。 一审法院另查明，为销售案涉别墅，格致公司装修销售中心，于2019年2月26日与刘畅签订《成龙一号销售中心装修合同》，装修方式为包工包料，包干价311000元，工程期限自2019年3月1日至2019年4月20日。经装修验收投入使用，格致公司共计向刘畅转账支付290000元。 同时，格致公司为销售推广，与第三方签订推广协议、发布广告等，共计支出427498元，合同金额共计915600元，格致公司主张金额合计926102元。具体如下： 1.2019年3月6日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都殳十广告有限公司（乙方）签订《广告整合推广合作协议》，由乙方为甲方提供项目推广、平面设计，合同约定服务费100000元。双方按约履行后，格致公司共向成都殳十广告有限公司支付20000元。格致公司主张金额100000元。 2.2019年4月，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都野风景观设计工程有限公司（乙方）签订《园林绿化工程合同书》，由乙方为甲方提供成龙1号园林景观施工，约定合同价32800元。双方按约履行后，格致公司共向成都野风景观设计工程有限公司支付35300元。格致公司主张金额32800元。 3.2019年4月2日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都丰景三维空间设计有限责任公司（乙方）签订《户型图制作合同》，约定由乙方为甲方制作东山格墅户型彩图，合同价4800元。双方按约履行后，格致公司向成都丰景三维空间设计有限责任公司支付4800元。格致公司主张金额4800元。 4.2019年4月8日、6月15日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都郫都区新时光广告制作部（乙方）分别签订2份《成龙1号广告制作合同》，由乙方分别为甲方制作成龙1号广告制作一批。两次合同价款分别为120000元、50000元。双方按约履行后，格致公司共向郫都区新时光广告制作部支付70000元。格致公司主张金额170000元。 5.2019年5月9日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都市兴雅致印务有限责任公司（乙方）签订《四川格致房地产顾问有限公司项目户型折页印刷制作合同》，由乙方为甲方制作户型折页7000份，印刷费用为14800元。双方按约履行后，格致公司分别于2020年5月9日，5月15日向成都市兴雅致印务有限责任公司支付3000元，11800元，共计支付14800元。后格致公司于2019年11月15日再次支付广告费2680元。格致公司主张金额14800元。 6.2019年7月1日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都如来大乘广告有限责任公司（乙方）签订《户外广告服务合同》，由乙方在成渝高速9.2㎞处制作规格21×7×2面，单立柱形式的广告牌，合同总价100000元，广告服务期限自2019年7月5日至2020年7月4日。双方按约履行后，格致公司共向成都如来大乘广告有限责任公司支付43820元。格致公司主张金额100000元。 7.2019年7月5日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与四川奥瑞克广告营销策划有限公司（乙方）签订《户外广告发布合同》，由乙方在驿都大道绕城外侧约500米处，出成都方向左边，制作广告，合同总价120000元/年，合同期限自2019年7月10日至2020年7月9日。合同按约履行后，格致公司共向四川奥瑞克广告营销策划有限公司支付72900元。格致公司主张金额120000元。 8.2019年7月10日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与龙泉驿区龙泉街办蜀印广告设计部（乙方）签订《广告位租赁合同》，由甲方租赁乙方位于龙泉驿区大面镇聚福缘农家乐丁字路口旁的广告位，租赁期限一年，自2019年7月16日至2020年7月15日，广告发布费总金额120000元。合同按约履行后，格致公司共向龙泉驿区龙泉街办蜀印广告设计部支付57800元。格致公司主张金额120000元。 9.2019年7月10日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都嘉智城广告有限公司（乙方）签订《户外广告发布合同》，由乙方为甲方在龙泉驿区同安镇阳光大道中粮御岭湾大门侧发布双面单立柱广告，合同价40000元。合同按约履行后，格致公司共向成都嘉智城广告有限公司支付24320元。格致公司主张金额40000元。 10.2019年7月10日、10月26日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都市美腾文化传播有限公司（乙方）分别签订2份《成龙大道铁路桥广告发布协议》，由乙方分别为甲方在成都市成龙大道铁路下穿天桥广告位租赁及发布广告。两次合同价分别为90000元、40000元。双方按约履行后，格致公司共向成都市美腾文化传播有限公司支付22160元。格致公司主张金额130000元。 11.2019年10月19日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都嘉雅股份有限公司（乙方）签订《服装订制合同书》，由乙方为甲方订做6套工装，合同价9600元。合同按约履行后，格致公司向成都嘉雅股份有限公司支付9600元。另格致公司于2019年7月2日在成都时代奥特莱斯商业有限公司购买男装1件，支付8142元。在成都衣念商贸有限公司天府大道第二分公司购买工作服一件，支付2360元。对工装，格致公司主张金额20102元。 12.2019年10月30日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与成都市奔马营销策划广告有限公司（乙方）签订《绕城跨线桥广告发布协议》，由乙方为甲方在成都市成龙大道绕城跨线桥下穿广告位发布广告，合同价50000元。合同按约履行后，格致公司共向成都市奔马营销策划广告有限公司支付15000元。格致公司主张金额50000元。 13.2019年11月5日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与绵阳市中兴伟业企业营销策划有限公司（乙方）签订《广告发布业务合同》，由乙方为甲方在成都绕城高速公路狮子桥主桥发布广告，合同价20000元。合同按约履行后，格致公司共向绵阳市中兴伟业企业营销策划有限公司支付20000元。格致公司主张金额20000元。 14.2019年11月28日，格致公司（甲方）为销售案涉别墅与龙泉驿区龙泉街办鑫视野美工制作部（乙方）签订《东山格墅广告宣传业务合同》，由甲方租赁乙方经营的社区门禁用于广告宣传。合同总价（不含税）3600元，如开普通增值税发票需加百分之六的税金。合同按约履行后，格致公司向龙泉驿区龙泉街办鑫视野美工制作部支付3816元。格致公司主张金额3600元。 一审法院再查明，格致公司为销售案涉项目别墅，维持售楼部的正常运转，产生如下费用：安装桁架1500元，销售中心购买窗帘6700元，购买流动车广告服务24710元，购买地毯，圣诞节装饰材料，装饰物料，日用品共计5996元，购买液晶广告机，日常办公用品5963.76元，购买仿真植物1280元，购买柜式空调6149元，购买围墙喷绘服务7791元，购买打印机、办公椅5700元，产生电信费共计1684.69元，产生电费9886元，前述费用共计77360.45元。 一审法院认为，本案系委托合同纠纷，格致公司与耀坤公司签订的《代理销售合同》《补充协议》《营销方案》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定行使权利并履行各自的义务。本案中，作为受托人的格致公司已完成部分委托事务，委托人应当向其支付相应报酬。一审庭审中，格致公司与耀坤公司对格致公司已销售10套别墅、销售金额46696400元、回款金额9360000元均无异议，一审法院予以确认。耀坤公司亦应按照合同约定，向该公司支付对应的销售佣金。对销售佣金的计算，耀坤公司认为不应按全部48套别墅计算。格致公司主张销售佣金按委托销售48套别墅的总面积18430.69平方米×销售最低单价12800元/㎡×代理费最低比例5.6%=13211118.60元计算。一审法院认为，对该10套别墅，根据双方《补充协议》中“2020年7月前，统一按实际回款金额的6%由耀坤公司委托川发展公司代为支付，2020年7月起，按主合同约定执行。补充协议与主合同有冲突的，以补充协议为准”和《营销方案》中“2019年11月21日在川发展公司签订的《销售补充协议》约定的阶段性回款考核暂停执行，在本项目全面解除查封、实现销售网签备案顺利后再行恢复考核。针对已签约房屋即认购房屋，遵循《销售补充协议》约定，按实际回款的6%及时结算佣金，每月结付一次，以便销售方开展新一轮的营销推广”的约定，应按实际回款的6%计算佣金。根据一审法院查明的事实，格致公司销售的10套别墅，共计回款9360000元，故销售佣金为936×6%=561600元。格致公司主张的计算方式，不符合双方约定，一审法院不予支持。 关于格致公司主张的为代理销售实际投入的办公设备、项目营销策划及销售组织实施、销售推广的费用。耀坤公司抗辩其并不存在违约，相关费用应由格致公司自行承担。一审法院认为，根据补充协议中“购房者支付购房定金（不低于100000元）并签订认购协议，耀坤公司配合解除对应资产查封”的约定，案涉购房人已经支付的金额均不低于100000元，但耀坤公司未能解除对房屋的查封，且耀坤公司至今未向格致公司支付代理费，已构成违约，故根据《代理销售合同》第10条约定，格致公司投入的所有营销推广费用，应由耀坤公司据实赔偿。 根据一审法院查明的事实，格致公司在营销推广期间，对售楼部进行装修，产生装修费290000元，格致公司主张311000元，超出实际支付金额，对该项请求，一审法院支持按实际产生的290000元计算。 关于格致公司与第三方签订的营销、推广、广告发布等协议共产生营销推广费用。格致公司主张金额合计926102元，超出合同金额合计金额915600元。对格致公司实际支付款项低于合同金额的，一审法院支持按实际支付款计算，该部分款项共计326000元，即【72900元（合同金额120000元）+43820元（合同金额100000元）+57800元（合同金额120000元）+70000元（合同金额170000元）+22160元（合同金额130000元）+24320元（合同金额40000元）+20000元（合同金额100000元）+15000元（合同金额50000元）】；对格致公司主张的金额与实际支付金额一致的，一审法院予以支持，该部分款项共计44902元，即（20000元+4800元+9600元+10502元）；对格致公司主张的金额低于实际支付金额的，不违反法律规定，一审法院予以支持。该部分款项共计51200元，即【14800元（实际支付17480元）+32800元（实际支付35300元）+3600元（实际支付3816元）】。对上述部分，一审法院共计支持422102元，即（326000元+44902元+51200元）。 另格致公司为维持售楼部正常运转投入的办公设备及日常办公产生费用为77360.45元，对该部分费用，一审法院予以支持。 综上，耀坤公司应支付格致公司的金额为1351062.45元。 关于格致公司请求耀坤公司支付违约金1000000元。耀坤公司抗辩格致公司销售案涉别墅未达到销售回款计划，格致公司构成违约。一审法院认为，本案中，格致公司向耀坤公司提交的《营销方案》已提出调整考核条件，对约定的阶段性回款考核暂停执行，在全面解除查封、实现销售网签备案顺利后再行恢复考核。对该营销方案，耀坤公司法定代表人王安全签署“同意阶段性方案其他按主合同执行”。故对营销方案中提到的在全面解除查封、实现销售网签备案顺利后再行恢复考核，双方已达成新的合意。故对耀坤公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，本案中耀坤公司委托川发展公司付款，但至今格致公司未收到任何款项，耀坤公司未按合同约定支付代理销售佣金，构成违约。尽管耀坤公司构成违约，但一审法院已支持格致公司投入本项目的营销推广费用，由耀坤公司赔偿，已弥补了格致公司主要损失。且格致公司亦在知晓案涉房屋被查封事实的情况下签订的合同，故一审法院在支持了格致公司投入的营销成本的情况下，认为还有的损失就应为资金占用利息损失。格致公司请求违约金1000000元，标准过高，结合双方的合同履行情况、耀坤公司的过错情况，一审法院酌情支持违约金以欠付金额1351062.45元为基数，自起诉之日，即2020年8月13日起按年利率10%计算至款项付清之日止的利息。 关于格致公司请求解除与耀坤公司签订的《代理销售合同》《补充协议》。一审法院认为，耀坤公司对格致公司解除前述合同及补充协议并无异议，故对该项请求一审法院予以支持。 关于格致公司请求保全保险费9000元，一审法院认为，该费用非必然产生，双方在合同中也未进行约定，系格致公司为保障自身未来的债权得以顺利实现而产生的费用，对该项请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除格致公司与耀坤公司于2019年3月1日、2019年10月21日签订的《代理销售合同》《补充协议》；二、耀坤公司于判决生效之日起十日内向格致公司支付1351062.45元及利息（利息以1351062.45元为基数，按年利率10%自2020年8月13日起计算至款项付清之日止）。三、驳回格致公司在本案中的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57475.5元，保全费5000元，由格致公司负担57038.5元，耀坤公司负担5437元（此款格致公司已预交，耀坤公司在履行上述款项给付义务时一并支付给格致公司）。 二审审理中，格致公司提交了销售团队、管理人员的劳动合同、发放的工资、社保以及卖房的奖励的相关凭证。证明格致公司在案涉房屋的销售过程中销售团队、管理人员共11位，格致公司支出员工费用（工资、社保、公积金）以及销售提成、额外奖励总计799911.21元。 耀坤公司质证认为，该证据不属于二审的新证据，格致公司在一审中并未提交，格致公司主张赔偿的损失14525086.45元没有包括这799911.21元，是格致公司变更了一审的诉讼请求。对劳动合同、支付凭证的真实性、合法性无异议，关联性有异议，相关员工与格致公司签订了劳动合同产生了劳动关系，格致公司按照劳动合同的约定向其员工发放工资，是格致公司聘用员工必然应当承担支出，并不必然可以认定是格致公司的损失，且员工并不仅仅限于案涉项目的销售，该证据不能达到格致公司的证明目的并不必然产生耀坤公司应当承担格致公司所支付的工资。 本院审查后对证据的真实性、合法性予以认定，就关联性根据案件事实及其他证据进行综合认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，耀坤公司开发位于成都市龙泉驿区××道××路××处成龙1号项目，因耀坤公司涉及的其他债务问题，成龙1号项目因在建工程抵押而被查封。 2019年1月23日格致公司与耀坤公司签订的《代理销售合同》8.4条载明“鉴于本项目债权方川发展公司对项目有完全处置权，双方应本项目约定事宜，如格致公司与川发展最终协商有冲突的，双方在尊重本合同约定的原则下再进行协商……”，《补充协议》约定“鉴于乙方作为案涉抵押物的销售代理方……”。 二审审理中，格致公司、耀坤公司均认可，因约定销售的房屋存在查封、抵押，在与房屋买受人签订房屋买卖合同后，买受人也因房屋存在查封、抵押不能解除及不能办理买卖的备案登记而怠于支付购房款。 本院认为，格致公司与耀坤公司签订的《代理销售合同》《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。在上述合同履行过程中，因耀坤公司的债务问题，债权人川发展公司通知禁止销售查封房屋，导致《代理销售合同》《补充协议》不能继续履行，格致公司、耀坤公司双方对解除格致公司与耀坤公司签订的《代理销售合同》《补充协议》均无异议，一审法院判决解除合同正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：格致公司主张耀坤公司赔偿损失14525086.45元、支付违约金1000000元的理由是否成立。 对于格致公司主张耀坤公司赔偿损失14525086.45元的问题。本院认为，格致公司主张耀坤公司赔偿损失14525086.45元，格致公司明确其范围是营销费用、广告支出、售楼部的装修、材料采购、销售的佣金及提成等。经本院核实，一审法院认定耀坤公司应支付格致公司佣金561600元符合合同约定，本院予以确认；对于格致公司主张的装修销售中心的装修费，一审法院按格致公司实际支付的费用290000元予以认定正确，本院予以确认；对于格致公司主张的营销费用、广告支出、材料采购、办公设备及日常办公等费用，一审法院根据格致公司实际支付的情况、主张金额认定422102元、77360.45元并无不当，本院予以确认。对于格致公司二审中提出的应由耀坤公司承担格致公司支出员工费用以及销售提成、额外奖励等总计799911.21元问题，本院认为，虽然该费用格致公司在一审中未单独主张，但格致公司一审中主张的按委托销售总面积计算销售佣金赔偿费用13211118.6元，主张的该费用中实际包含了格致公司支出员工费用以及销售提成、额外奖励等内容，在一审法院未支持销售总面积计算销售佣金赔偿费用的情况下，格致公司对支出的员工费用在二审中单独提出赔偿请求，该请求不属于格致公司在二审中新增加的诉讼请求，人民法院应当依法审查并确定是否应由耀坤公司赔偿。从格致公司二审提交的销售团队、管理人员的劳动合同、发放工资的审批材料、社保记录、支付凭证看，格致公司确实因案涉销售项目聘请了员工、承担了费用，且其支付的费用期间亦是在合同履行期间发生的，对此，本院对格致公司主张的支付在案涉房屋的销售过程中销售团队、管理人员费用799911.21元的事实予以确认，该费用应当认定系格致公司的实际损失，在耀坤公司违约导致合同解除的情况下，该费用亦应由耀坤公司承担赔偿责任。 对于格致公司主张耀坤公司支付违约金1000000元的争议。本院认为，格致公司与耀坤公司签订的《代理销售合同》8.4条载明“案涉项目债权方川发展公司对项目有完全处置权，双方应本项目约定事宜，如格致公司与川发展最终协商有冲突的，双方在尊重本合同约定的原则下再进行协商……”、《补充协议》约定“鉴于乙方作为案涉抵押物的销售代理方……”，该事实表明，耀坤公司与格致公司签订《代理销售合同》时，耀坤公司向格致公司披露了案涉项目销售存在的风险，格致公司在明知案涉项目系销售抵押、查封财产存在风险的情况下仍然与耀坤公司签订合同形成委托代理销售关系，因此，虽然系因耀坤公司导致合同解除，但格致公司对合同解除亦应承担相应的责任。鉴于前述已经确定由耀坤公司承担格致公司实际损失的情况，结合双方的合同履行情况和导致合同解除的过错程度以及格致公司的预期利益等综合因素考量，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定由耀坤公司向格致公司支付违约金500000元。一审法院在当事人对违约金有明确约定的情况下采取给付利息的方式确定违约责任，不符合合同约定，也不符合法律的规定，本院予以纠正。 综上，格致公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，原审判决认定事实清楚，因二审中格致公司提供了新证据，本院对一审判决部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5194号民事判决第一项，撤销第二项、第三项； 二、由四川耀坤实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川格致房地产顾问有限公司佣金、营销费用、广告支出、材料采购、员工费等合计2150973.66元； 三、由四川耀坤实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川格致房地产顾问有限公司违约金500000元； 四、驳回四川格致房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费57475.5元，保全费5000元，合计62475.5元，由四川格致房地产顾问有限公司负担51855.5元，由四川耀坤实业发展有限公司负担10620元；二审案件受理费114951元，由四川格致房地产顾问有限公司负担95409元，由四川耀坤实业发展有限公司负担19542元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月八日 书记员 杨珍梅