内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0824执异3号 案外人：刘某1，女，1948年5月13日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗。 申请执行人：高某，男，1954年10月20日出生，汉族，退休干部，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。 被执行人：刘某2，女，1968年3月4日出生，汉族，职工，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗。 被执行人：杜某，男，1965年4月16日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗（与被告刘某2系夫妻关系）。 在本院执行申请执行人高某与被执行人刘某2、杜某民间借贷纠纷一案中，案外人刘某1于2021年4月2日对乌拉特中旗人民法院作出（2020）内0824执837号执行裁定书，查封了刘某2、杜某在乌拉特中旗乌加河镇山河墅小区X#X-X楼房一套（合同编号2012-000846号，面积116.85㎡）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘某1称，要求解除对乌拉特中旗乌加河镇X小区三号楼二单元X室（合同编号2012-000846号）的保全，撤销乌拉特中旗乌加河镇X小区三号楼二单元X室评估、拍卖。事实与理由：贵院执行乌拉特中旗人民法院（2020）内0824民初28号民事判决书，巴彦淖尔市中级人民法院（2020）内08民终1306号民事判决书，高某将案外人所有的位于乌拉特中旗乌加河镇X小区三号楼二单元X室房屋进行保全，并对该房屋进行评估、拍卖属于错误的，此房屋属于案外人于2018年9月29日向被执行人刘某2购买的房屋，此房屋系刘某2用住房公积金贷款从开发商购买房屋，而后又转卖给案外人的房屋。双方签订书面《商品房买卖合同》，有见证人宋科举见证（详见合同）。此房款系案外人以195000元的价格购买，所支付的房款以银行转账的形式转至刘某2银行账户（详见转款记录）。当时就付清全款。此房屋自购买后一直由案外人占有、使用，此房屋涉及的一切费用全部由案外人交纳（详见水、电、暖交费相关凭证），现案外人年岁已高且只有此一套住房，此房屋一直未办理房屋过户手续是因刘某2住房公积金未清偿完毕导致案外人无法办理过户。现刘某2刚清偿完贷款却被贵院保全，更是无法办理过户手续，无法办理过户手续不是因案外人所造成的。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够被排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；以上四种情形案外人均满足：房屋买卖合同签订于保全前，房款于购房时全部付清，所购房屋一直由案外人占有使用，无法办理过户是因被执行人刘某2的原因导致，案外人无过错。故依据该司法解释请求贵院撤销对此房屋保全、评估、拍卖，依法维护案外人合法权益。 申请执行人高某称，我对刘某2与刘某1的房屋买卖存在疑问：为什么在我申请保全该房屋之后，法院作出保全裁定，到我申请执行进行到拍卖评估程序，将近三个多月近四个月，刘某2、刘某1没有提出任何异议，直到进行评估选择评估机构的当天刘某1提出异议，这么长时间他们难道不知道该房屋被保全，为什么不提出异议？我没有证据，对于案外人刘某1提供的证据，我认为《商品房买卖合同》不是真实的，刘某1在申请书中说“此房屋系刘某2用住房公积金贷款从开发商购买房屋”，这个房屋本身是杜某开发的，自己还买自己的房屋，这不符合常理，交款凭证看不清楚，既不显示名字，也不显示帐号，不知道是谁存进去的，也许是别人存进去的，她拿的凭证。关于电费的收费明细，案外人说她在2018年购买的房屋，但是单子显示2017年5月26日就开始交电费，这是电脑打印出来的，也不可能作假。嘉鑫热力公司收据我不说了，缴费表（上面户名刘某1，地址山河墅32-960，表号01190894176，充值金额200）我们也不知道是什么意思。对以上证据均不认可。请法院查证，如果确实是刘某1买的，我们与人家无冤无仇，该下怎么样就怎么样，我就是对刘某2、杜某这种行为感到很愤怒，他们有收入，却不给我还钱。 被执行人刘某2、杜某称，刘某1的儿子在我楼上住的了，与刘某1不认识，刘某1之前来乌加河看过我的房，当初我打算卖26万元家具电器全带，老太太买不起，要20万元买我不同意，就走了。后来宋科举给老太太的二儿子做彩钢，得知老太太要来乌加河买楼房，介绍我们买房认识的。在宋科举讲价的情况下，让我在20万元的基础上再便宜5000元，因为我着急打信用社贷款利息，着急用钱，最后我以195000元卖给老太太，我把家具电器搬走。我收到执行通知书时不涉及该房屋，只涉及审判阶段保全的房屋、车辆，是法院以快递形式邮寄来的，我给执行法官打电话说收到通知书了，过了一段时间法院通知我到中旗法院领取本案的房屋裁定，并且告知我星期五评估公司来人评估房屋，现场勘察房屋和车辆价值，然后我到法院领取上裁定书，说是在执行过程中案外人又提供了一套房屋，法院已经进行保全了，告知我该房屋一并参与评估、勘察，我才知道这套房屋保全了。我这套房屋早就卖给刘某1了，不是我的财产了，我回来后就给刘某1打电话，刘某1生病住院不在，过了两三天回来，开始找房屋上的手续，提起执行异议。我对刘某1提供的证据无异议，均予以认可，我也不知道刘某1是否变过电费户，2021年4月1日我去调取证据，打出来的单子就有之前的数据，我问电管所为什么会这样，工作人员告诉我数据就保存在那个时候，连我的数据也迁移在刘某1的户上了。缴费表是水费，我给自来水那的工作人员打电话要求查询表号，工作人员查询后调出来，刘某1将水费也过户了，调出来的信息也是刘某1的缴费信息。小区是乌拉特中旗房地产开发公司开发的，我是委托代理人，负责盖楼房、销售楼房，我也是向公司买的楼房，进行网签，办理的公积金贷款，3号楼整幢楼都没有办理房产证，都是网签，因为建设条件不够，销售不动产税也没有交够交齐。我提供《商品房买卖合同》，证明我向乌拉特中旗房地产公司购买的该房屋，又卖给刘某1。 本院查明，申请执行人高某与被执行人刘某2、杜某民间借贷纠纷案件，乌拉特中旗人民法院于2020年5月7日作出（2020）内0824民初28号民事判决书，刘某2、杜某不服上诉于巴彦淖尔市中级人民法院，巴彦淖尔市中级人民法院于2020年9月22日作出（2020）内08民终1306号民事判决书，驳回上诉，维持原判。高某向乌拉特中旗人民法院申请强制执行，乌拉特中旗人民法院于2020年10月29日向被执行人刘某2、杜某发出执行通知书，责令被执行人履行法律文书确定的义务。在执行阶段，乌拉特中旗人民法院于2021年1月7日作出（2020）内0824执837号执行裁定书，查封了刘某2、杜某在乌拉特中旗乌加河镇X小区X#X-X（合同编号2012-000846号，面积116.85㎡，期限为3年2021年1月7日至2024年1月7日）。2021年3月30日乌拉特中旗人民法院作出（2020）内0824执837号拍卖裁定书，裁定第二项为“拍卖刘某2、杜某位于乌拉特中旗乌加河镇X小区X#X-X,合同编号2012-0000846号，面积116.85㎡。”同日发出选择评估机构通知书、现场勘验通知书，要求高某、刘某2、杜某于2021年4月2日9时（节假日顺延）到巴彦淖尔市乌拉特中旗人民法院司法事务中心选择作价评估机构，于2021年4月9日9时（节假日顺延）到巴彦淖尔市乌拉特中旗乌加河镇参加现场勘验上述被查封房屋。2021年4月2日刘某1向本院提交执行异议申请书，本院审查后于2021年4月9日予以立案。 另查明，2018年9月29日被执行人刘某2作为出卖方与案外人刘某1作为买受方签订《商品房买卖合同》，刘某2将其拥有独立产权的位于乌拉特中旗乌加河镇X小区X#X-X楼房一套（合同编号2012-0000846号，面积116.85㎡），售价195000元卖于刘某1。并约定此房购买时只有甲方《商品房买卖合同》（网签），无房产证，甲方须办理房产证然后主动过户于乙方。甲方办理房产证费用甲方全部承担，乙方过户甲方房产证费用由乙方全部承担，此费用办理时交付等内容。刘某2、刘某1作为甲、乙方签字捺印，见证人宋科举签字捺印。签订合同当日刘某1通过转账将195000元付给刘某2。刘某1购买该房屋后入住至今，并进行了电费、暖费、水费缴费。通过对宋科举、刘某1楼上居住邻居贾建军的调查笔录，均能证实刘某1向刘某2购买上述房屋并居住至今的事实。上述房屋系刘某2于2013年11月6日从乌中旗房地产开发经营公司购买。 本院认为，本院在执行申请执行人高某与被执行人刘某2、杜某民间借贷案中，将登记在刘某2名下但为案外人刘某1所有的位于乌拉特中旗乌加河镇X小区X#X-X楼房一套（合同编号2012-0000846号，面积116.85㎡）进行查封、评估、拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够被排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；以上四种情形案外人均满足，故案外人的异议成立，本院对其异议予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十五条第（五）项、第二十八条之规定，经合议庭评议，裁定如下： 中止对案外人刘某1所有的位于乌拉特中旗乌加河镇X小区X#X-X楼房一套（合同编号2012-0000846号，面积116.85㎡）的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘瑞萍 审 判 员  贾晓燕 人民陪审员  徐 霞 二〇二一年四月二十二日 书 记 员  王 甫 附：法条链接 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条第二项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的的证据判断。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够被排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。