广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初567号原告：邝丽叠，女，1982年8月4日出生，汉族，住址：广东省开平市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××827。委托诉讼代理人：梁荣军，广东星辉律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市******。法定代表人：邝某1。原告邝丽叠与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，并于同年2月25日公开开庭审理了本案。原告邝丽叠委托诉讼代理人梁荣军到庭参加诉讼，被告恒威公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝丽叠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告恒威公司支付违约金218514.6元（从2017年11月30日起至2020年12月28日止，以房款485588元为基数，按每日万分之四计付）以及从2020年12月29日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款485588元为基数，按每日万分之四计付）给原告邝丽叠；2、本案相关诉讼费用由被告恒威公司承担。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同(预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于开平市××××××××××绿苑山庄7区2幢604房，建筑面积为104.54平方米，商品房总价款为485588元。根据双方在买卖合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。以及，根据买卖合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。以及，根据买卖合同第十二条“逾期交付责任”的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。双方签订买卖合同之后，原告已按买卖合同约定支付购房款。现被告未能按买卖合同约定将涉诉房屋交付给原告使用，被告的行为已构成违约，遂成诉讼。被告恒威公司答辩称，一、延迟交房的原因，除答辩人经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成了相应的顺延；二、违约金过高，答辩人请求调整为每天万分之零点五。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的如下证据：公民身份证复印件一份、企业信用信息公示报告复印件一份、商品房买卖合同原件一份、发票原件一张、个人购房借款担保合同原件一份、贷款借据原件二张，因证据之间能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市×××××××××（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为恒威公司，土地使用面积为114195平方米。恒威公司于2016年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口***住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016037号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。原告与被告恒威公司于2016年7月1日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201607010006），合同约定购买被告恒威公司所开发的位于开平市××××××××××绿苑山庄7区2幢604房，原告建筑面积为104.54平方米，总房款485588元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告已向被告恒威公司全额支付购房款485588元，其中支付155588元首付款，并在银行贷款支付330000元。房屋建设过程中，恒威公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年4月29日取得商品房预售许可证，邝丽叠与恒威公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。恒威公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。恒威公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，邝丽叠在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。恒威公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减一定天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天，故此，应自2017年12月21日起计算违约金。对恒威公司主张其它理由扣减要求理据不足，本院不予采纳。恒威公司主张交付房屋的时间是2017年11月30日，但根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条关于房屋交付的约定，被告恒威公司没有提供证据证实已交付符合合同约定的商品房，并双方办理交付房屋签收手续，故涉案房屋属于未交付，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，涉案房屋至今尚未交付，原告权利持续受侵害，原告于2021年1月13日向本院提起诉讼主张违约金并未超过诉讼时效，对被告恒威公司主张本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。故此恒威公司应支付逾期交房违约金107101.3元（以房款485588元为基数，从2017年12月21日起至2020年12月28日止，按每日万分之二计付）及从2020年12月29日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款485588元为基数，按每日万分之二计付）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金107120.71元（从2017年12月21日起至2020年12月29日止，以房款485588元为基数，按每日万分之二计付）及从2020年12月30日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款485588元为基数，按每日万分之二计付）给原告邝丽叠；二、驳回原告邝丽叠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4577.72元，适用简易程序减半收取计2288.86元（此款已由原告邝丽叠预交），由原告邝丽叠负担1166.81元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担1122.05元。原告邝丽叠多预交的案件受理费1122.05元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费1122.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李章平二〇二一年四月六日法官助理 潘振华书 记 员 黄超嫦