广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终1535号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州高吉网络科技有限公司，社会统一信用代码：91441302MA52EJ6B47，住所地：惠州市×××××××××××××××××××××××××03号房（仅限办公）。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：郭光霞，广东点津津律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市东进营销策划有限公司，社会统一信用代码：91441302MA54NHBW3X，住所地：惠州市惠城区×××××××××洲天御花园（二期）第3栋1单元1层04号。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人惠州高吉网络科技有限公司因与被上诉人惠州市东进营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初15553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州高吉网络科技有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人在一审诉讼提出的全部诉讼请求;二、改判支持上诉人在一审诉讼中提出的反诉请求;三、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部受理费。事实和理由：一、一审查明事实有误，依据不足。(一)一审以上诉人支付被上诉人成交奖1888元作为上诉人确认客户许雪琴有效性的依据是错误的。本案新力城项目开发商委托上诉人代理项目的销售，上诉人为吸引各中介向上诉人推介客户并促进成交，推出“成交即奖1888元”的营销手段，并通过微信向各中介进行宣传，从被上诉人提供的证据7微信聊天记录可以印证。上诉人的工作人员大威通过微信在6月5日分别于17:34分和22:33分向被上诉人推送项目的宣传信息，17:34分的信息为“新力城成交即奖1888元”，22:33分的信息为“新力城周末成交奖1888”。2020年6月24日许雪琴认购新力城商品房一套，上诉人工作人员随按照前述的营销宣传信息于2020年6月25日向被上诉人支付成交奖1888元。因此，上诉人支付成交奖的行为并不是对被上诉人推介客户有效性的确认，而是对上述营销宣传手段的兑现。上诉人支付成交奖的当时是无法获知推介客户是否有效的，客户有效的判定最终是以项目开发商的判定为准。如开发商判定该客户为无效转介客户，上诉人是无法从开发商处获得该客户成交房源的代理佣金的。如按一审判决，支付成交奖的行为就是对客户有效性的确认，那上诉人还需要自掏腰包支付被上诉人32000元的代理佣金，这显然是有失公平的。(二)代理佣金的标准、支付条件等是依据双方约定的《新力城项目分销协议》，一审以微信聊天记录作为支付佣金的定案证据是错误的。首先，根据双方签署的《战略合作协议》第5.1条的约定，各项目代理服务费，奖金及支付标准等以双方另行签订的合作协议为准。再次，根据2020年7月3日被上诉人与上诉人工作人员大威的微信聊天记录，被上诉人问:“另外新力城是不是要有一份单独的合作协议啊”，上诉人工作人员大威随即向其提供了分销协议，被上诉人答复:“我不需要什么资料，我现在换了什么资料都不要，我只要签了这个分销资料就行了”。由此可知，被上诉人是清楚双方在合作过程中关于代理佣金的标准、支付条件等均需要以双方另行签署的分销协议为准，且在收到协议后对于分销协议的内容也没有提出异议，应视为同意《新力城项目分销协议》中的内容。根据《新力城项目分销协议》“带客规则”“结佣条件及时间”的约定，被上诉人的推介属于无效推介，上诉人是无需支付被上诉人代理佣金的。(三)即使以微信聊天记录作为支付代理佣金的依据，一审未查清被上诉人的推介并没有满足双方约定的佣金支付条件。根据被上诉人提供的证据10,2020年6月24日上午9:37分，被上诉人问:“华，新力城现在怎么佣金”。被上诉人工作人员梓华回复:“新力城最新佣金政策垫佣:①130㎡以下产品，佣金32000元;②130㎡以上产品，佣金24000元;③叠墅产品:佣金32000元”。被上诉人问:“什么时候结算呢”。上诉人工作人员梓华回复:“草签人脸无问题七个工作日”。被上诉人回复:“好的”。由此可知，被上诉人是同意佣金的支付前提是“人脸无问题”。本案中，被上诉人推介的客户叶雪琴经开发商人脸识别系统识别到该客户为问题客户，即来访前距其报各时间不足半小时，判定为自来客，不计算为上诉人的成交业绩。因此，被上诉人的推介是没有满足双方约定的佣金支付条件的，被上诉人无权要求上诉人支付代理佣金。(四)一审未查清被上诉人报备客户叶雪琴时是由于被上诉人自身的过错导致被判定为无效推介的这一事实。1、来访前至少提前30分钟报备是满足有效推介的条件之一，此乃不成文的“中介行规”。此举旨在最大限度地防止中介行业经纪人在销售中心门口或销售中心内兜截自然来访的购房客户(俗称“打街霸”)，通过承诺返还中介服务费的方式进行恶性销售，损害开发商利益以及破坏市场。2、本案中被上诉人法定代理人即销售员钟某1专门从事房地产经纪行业，是清楚并了解中介行规的，从原告提供的证据10微信聊天记录也可以印证。3月17日17:43分，被上诉人通过微信向上诉人的工作人员梓华报备客户赖先生，预计到访时间3月18日l5点30分。3月18日15:00被上诉人在微信中问:“客户半小时左右到，还需要报备吗”，由此可以说明被上诉人是知悉“至少提前30分钟报备”的中介行规的。而由于客户赖先生已提前一天报备(已满足提前30分钟)，因此上诉人的工作人员才回复“不用”。2020年4月11日18:48分，被上诉人通过徽信报备客户辉哥，预计到访时间4月12日10点30分。从前述两次的微信报备可推知，被上诉人每次都在客户到访前向我司工作人员报备客户信息，显然是清楚“中介行规”的。3、2020年6月13日下午17:04分，被上诉人通过微信委托上诉人工作人员大威帮忙报备新力城，并告知“十分钟到”。上诉人工作人员大威回复“不行，要35分才能进，不然会判为上门客”“我现在过着去新力城”，被上诉人回复“赶紧报备”。上诉人工作人员大威回复“报了”，随后立即将报各时间(17:09分)及新力城“带看”二维码分享给被上诉人，并告知“40分钟进来吧”。17:41分，上诉人工作人员大威间被上诉人“到哪了”。根据原告提供的证据9照片上的时间显示，被上诉人明显未依上诉人工作人员大威的指示，于17:35分已提前进入项目现场。17:09分与17:35分之间的时间间距为26分钟，显然不能满足来访前至少提前30分钟报各的行业规则。开发商亦是根据前述规则判定许雪琴客户属于自然上门客，并向被上诉人出具了《惠州高吉网络科技有限公司新力城花园项目-自来客户确认单》，明确客户许雪琴的转介无效，未与上诉人结算该客户成交房源的代理佣金。如按一审判决，上诉人要自掏腰包给付32000元的代理佣金给被上诉人，这是显失公平的。为维护上诉人的合法权益，请求贵院支持上诉请求，倡导中介服务参与者人人遵守规则，使得整个中介服务行业得以有序、健康发展，最终实现人人都是守规则的受益者。二、被上诉人故意隐瞒推介客户许雪琴未满足来访前至少提前30分报备事实，以骗取上诉人向其支付成交奖1888元及代理佣金。被上诉人应当返还上诉人已支付的成交奖1888元。如上文所述，上诉人的工作人员大威已告知被上诉人17:40分再进入项目，但被上诉人实际是在17:35分提前进入项目现场。中介进入项目后应第一时间凭着上诉人工作人员大威分享的带看二维码到开发商的判客岗处进行客户登记，客户登记完成后由开发商指派内场销售予以接待。被上诉人是清楚了解带看流程的，从原告提供的证据l0可知，被上诉人已经是第三次带客户到新力城项目，但在本次带看客户许雪琴时却没有遵守带看流程，未在第一时间找开发商的判客岗进行客户登记。开发商的判客岗就设立在项目大门的一侧，从进入大门到判客岗的距离不超过3米，但被上诉人故意拖延至17:42分再找开发商判客岗进行确客，从而制造报备已满足30分钟的假象，该点从原告提供的证据8可以印证。由此可知，被上诉人故意隐瞒推介客户许雪琴未满足来访前至少提前30分报备的事实，以骗取上诉人向其支付成交奖l888元及代理佣金。上诉人在向被上诉人支付成交奖时并不清楚被上诉人的推介未满足来访前至少提前30分钟的条件，如上诉人在当时能够了解到这样的情况，上诉人是不会选择与被上诉人进行合作的。因此，被上诉人应当返还上诉人已支付的成交奖1888元。综上，根据上述事实和相关法律法规规定，上诉人依法向贵院提起上诉，请求二审法院依法以被上诉人主张无事实依据、证据不足为由驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市东进营销策划有限公司提交书面答辩意见称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求均没有任何事实依据与法律依据，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，并依法维持一审法院作出的民事判决。一、上诉人于2020年6月25日通过微信向被上诉人钟某1支付现金奖金人民币1888元充分证明了被上诉人钟某1已经成功完成推介销售，上诉人已从实际行为上确认并认可被上诉人成功有效推介行为，坎一审法院认定事实正确。上诉人在微信中确定“新力城周末成交奖1888元”，即在被上诉人钟某1成功推介销售并且成交后，即可获得现金奖金人民币1888元。上诉人于2020年6月25日通过微信向被上诉人钟某1支付现金奖金人民币1888元充分证明了被上诉人钟某1已经成功完成推介销售，被上诉人既可以获得该现金奖金人民币1888元。上诉人已从实际行为上确认并认可被上诉人成功有效推介行为，故一审法院认定事实正确。二、上诉人在微信中明确告知被上诉人只要满足“草签人脸无问题七个工作日”即可支付成交佣金人民币32000元，被上诉人已经于2020年6月24日满足了上述条件。从微信记录可以确定，上诉人明确告知被上诉人只要满足“草签人脸无问题七个工作日”即可支付成交佣金人民币32000元。而依据上诉人提交的证据材料第7页显示，被上诉人钟某1与客户许雪琴一同于2020年6月13日下午17:35:36被人脸系统清若拍到，完全符合“人脸无问题”的条件。且该客户许雪琴已于2020年6月24日成功购买商品房并签订《商品房买卖合同》，完全满足了上诉人所告知的“草签人脸无问题”的条件，即上诉人应当自2020年6月24日起七个工作日内向被上诉人支付成交佣金人民币32000元。再者，上诉人提交的证据第6页显示，上诉人已经通过书面签字确认被上诉人钟某1属于渠道业务员，并且其报备时间以及来访时间均由上诉人工作人员书写后得到上诉人判客岗以及置业顾问的共同确认。人脸系统属于上诉人的设备，如果确实是按照上诉人单方所称的“报备时间要满足30分钟”以及其单方认为影响成功有效推介因素的话，那么上诉人应当会在现场核对、确认时间，而不是签署《渠道客户来访确认单》内容后予以确认被上诉人钟某1的成功有效推介身份。三、上诉人从未告知被上诉人影响其构成成功有效推介的全部因素，上诉人所制定的标准不明确，该不利后果应当由上诉人自行承担。上诉人从始至终并没有明确告知过被上诉人构成成功有效推介与报备时间、按上诉人单方提供的人脸系统所显示的时间等等有关联，亦没有告知如果没有达到上诉人单方所称的时间要求将产生怎样的后果。被上诉人钟某1在微信中明确告知“帮我报备新力城，现在过去，十分钟到”，已经明确告知了上诉人将到达现场的时间，如果上诉人认为其没有按照时间规定到达将会影响其成功有效推介身份的，应当予以明确告知，但上诉人并没有告知任何风险及后果，被上诉人对此并不知情。另外，即使按照上诉人所称的时间进入现场，那么到底是按照被上诉人手机或者手表显示的时间为准，还是按照上诉人单方提供的系统所显示的时间为准？上诉人根本没有告知一个明确的标准。依据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定，当上诉人所制定的标准不明确，给被上诉人造成不同理解时，应当作出有利于被上诉人的解释，该不利后果应当由上诉人自行承担。四、退一步讲，即使按照上诉人单方提交的证据《分销协议》显示的“提前30分钟向甲方项目对接人作微信报备”，被上诉人也已满足该报备条件。如果上诉人单方提交的证据第4页《分销协议》显示的“提前30分钟向甲方项目对接人作微信报备”有效，那么上诉人提交的证据10页显示的被上诉人钟文华于2020年6月13日17:04就已经通过微信向上诉人对接人做了报备，并结合上诉人提交证据第7页图片显示的拍摄到被上诉人的时间即2020年6月13日17:35:36，已经超过上诉人单方制定的“提前30分钟向甲方项目对接人作微信报备”要求，被上诉人钟华大已经充分达到了上诉人单方制定的条件，被上诉人钟某1足以构成成功有效推介，上诉人应当向被上诉人支付成交佣金人民币32000元。综上所述，被上诉人钟某1足以构成成功有效推介，上诉人应当向被上诉人支付成交佣金人民币32000元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求均设有任何事实依据与法律依据，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，并依法维持一审法院作出的民事判决。原审原告惠州市东进营销策划有限公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告惠州高吉网络科技有限公司向原告惠州市东进营销策划有限公司支付代理销售服务佣金人民币32000元以及利息损失（利息损失以代理销售服务佣金人民币32000元为基数，自2020年7月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告向原告清偿全部款项之日止）。二、请求人民法院依法判令被告惠州高吉网络科技有限公司承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。原审被告惠州高吉网络科技有限公司向一审法院反诉请求:一、判令被反诉人退还反诉人已支付的成交奖励人民币1888元；二、本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。一审法院审理查明，原告惠州市东进营销策划有限公司与被告惠州高吉网络科技有限公司签订《战略合作协议》，合同约定：原被告双方同意建立长期共同发展的战略合作关系，被告同意将其所开发或代理的相关房地产项目等提供给原告做联动分销；（合同第二条）合作期限：合作期限为2020年6月1日起至2021年5月1日止。（合同第五条）代理服务费：各项目代理服务费、奖金及支付标准等以双方另行约定的合作协议为准。另查明一，2020年3月21日，惠州市汤普实业有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司与被告惠州高吉网络科技有限公司签订《分销合同》，合同约定：（第一条）惠州市汤普实业有限公司委托被告惠州高吉网络科技有限公司代为推销新力惠州新力花园楼盘。被告负责寻找、搜集、挖掘潜在购买客户，并最终促成惠州市汤普实业有限公司与客户签订《商品房买卖合同》。（第二条）合作时间：自2020年3月21日至2020年12月31日。（第四条）费用结算方式：通过被告带入现场成功认购，并签订《商品房买卖合同》的客户，上海易居房地产交易服务有限公司按照套数支付给被告佣金，上海易居房地产交易服务有限公司支付的佣金费用，以附件七为准，且附件七需加盖惠州市汤普实业有限公司的公章方能生效，上海易居房地产交易服务按套数结算，一套一结。（第六条）所有项目分销客户统一使用新力聚客源系统报备，对所有来访客户进行提前报备，在系统报备后获取客户报备二维码；……分销人员必须于客户到访前半小时报备。不满半个小时客户判定为自然来访客户。另查明二，原告法定代理人即销售人员钟某1与客户许雪琴、叶**所夫妇系朋友关系，原告从始至终跟进客户许雪琴、叶**所购买的被告代理的惠州新力城·新力花园项目商品房事宜；2020年6月25日，原告钟某1推介的客户许雪琴及其丈夫叶**所与被告签订《商品房认购书》，认购惠州新力花园三期2号楼1902号房，并于2020年6月24日草签合同；于2020年6月28日签订《商品房买卖合同》及支付首付款；2020年6月25日，原告向被告（反诉原告）支付了佣金现金人民币1888元。经被告确认，原告将获得代理销售服务佣金32000元。2020年7月6日，原告向被告寄送《通知函》，要求被告在收到函件后3日内支付该款项，但被告在2020年7月9日收到函件后至今仍未支付，由此酿成诉讼。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告惠州市东进营销策划有限公司与被告惠州高吉网络科技有限公司所签订的《战略合作协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于许雪琴是否是原告向被告推荐的有效客户的问题，许雪琴、叶**所夫妇是原告工作人员钟某1的朋友，从许雪琴、叶**所夫妇想要购买新力城房子开始至最后成交，均是由原告工作人员钟某1推荐并全程跟进。惠州市汤普实业有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司与被告惠州高吉网络科技有限公司签订的《分销合同》并不对原告具有约束力，因此，该《分销合同》中关于有效客户的认定标准并不适用于原告推介的客户；根据被告向原告支付了佣金现金人民币1888元，可以认定被告认可许雪琴为原告推荐的有效客户，被告应按照约定向原告支付代理销售服务佣金32000元。原告请求被告支付代理服务佣金32000元及迟延支付的合理利息，有事实和法律依据，本院予以支持。利息宜以原告给被告发出《通知函》给予的支付宽限期限届满之日即2020年7月13日起，以代理销售服务佣金人民币32000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。被告工作人员在许雪琴、叶**所夫妇现场签约成交后支付给原告工作人员钟某1的成交奖励人民币1888元，亦是被告应支付给原告代理销售服务佣金的一部分，其反诉请求原告退还已支付的成交奖励人民币1888元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州高吉网络科技有限公司在本判决生效后十日内向原告惠州市东进营销策划有限公司支付代理销售佣金人民币32000元以及利息（利息以代理销售服务佣金人民币32000元为本金，自2020年7月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、驳回反诉原告惠州高吉网络科技有限公司的反诉请求。本案受理费600元（原告已预交），由被告惠州高吉网络科技有限公司负担。反诉受理费25.01元（反诉原告已预交），由反诉原告惠州高吉网络科技有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本院二审审理期间，上诉人提交了以下证据：一、微信聊天记录；二、1、微信聊天记录；2、《新力城项目分销协议》；三、1、微信聊天记录；2、《渠道客户来访确认单》；3、《照片》；4、《惠州高吉网络科技有限公司新历程花园项目--自来客户确认单》；四、1、《微信聊天记录》；2、《微信聊天记录》。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点：上诉人是否应当向被上诉人支付代理服务佣金以及被上诉人是否应当返还成交奖励金1888元的问题。具体分析如下：上诉人与被上诉人所签订的《战略合作协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。该《战略合作协议》中约定“各项目代理服务费、奖金及支付标准等以双方另行约定的合作协议为准”，但双方并未签订《新力城项目联动分销协议》，未能对此作出明确约定。虽然惠州市汤普实业有限公司、上海易居房地产交易服务有限公司与上诉人惠州高吉网络科技有限公司签订了《分销合同》，对推介的有效客户标准进行了约定，但该《分销合同》并不对被上诉人具有约束力。对于许雪琴是否是被上诉人向上诉人推荐的有效客户的问题，许雪琴、叶**所夫妇是被上诉人工作人员钟某1的朋友，从许雪琴、叶**所夫妇想要购买新力城房子开始至最后成交，均是由被上诉人工作人员钟某1推荐并全程跟进，且从《渠道客户来访确定单》来看，对客户许雪琴报备时间、来访时间、渠道业务员等均经判客岗及置业顾问签字确认，期间报备时间与来访时间亦相隔30分钟，因此，在双方未就项目代理服务费及支付标准等作出进一步明确约定的情况下，被上诉人确已推荐客户许雪琴正式签约，且推介行为亦经上诉人有关现场人员确认，上诉人并为此支付了现金奖1888元，一审法院据此认定许雪琴为被上诉人推荐的有效客户并无不当，因此，上诉人应当向被上诉人支付代理销售服务佣金32000元及利息，同理，对其要求退还已支付的成交奖励金1888元，无事实和法律依据，亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费600元，由上诉人惠州高吉网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年四月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮