内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2021）内04民终463号 上诉人（原审被告）：张永鹏，男，1990年5月25日出生，汉族，公司职员，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：宋亚民，内蒙古松川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小杰，内蒙古松川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾伊农，女，1993年10月26日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李晓磊，赤峰市松山区当铺地法律服务所法律工作者。上诉人张永鹏因与被上诉人贾伊农房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初9460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永鹏上诉请求：1.依法撤销赤峰市松山区人民法院做出的（2020）内0404民初9460号民事判决书第二项判决，改判为张永鹏不向贾伊农退还房屋租赁费、押金或者将此案发回重审。2.一审、二审诉讼费用均由贾伊农承担。事实和理由：一、本案的事实。2020年11月9日贾伊农通过微信与张永鹏的父亲取得联系，在微信聊天过程中，贾伊农表示自己考上单位了，要去呼市培训，想要将涉案房屋转租他人。因双方签署的《房屋租赁合同》第7条明确约定，承租方在租赁期间内不得将房屋转租、分租给他人使用，张永鹏的父亲便没有同意贾伊农的请求。2020年11月11日，贾伊农通过同城快递的方式将涉案房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡返还给了张永鹏，并向张永鹏发送了一条短信息，在短信息中贾伊农明确表明房子里的东西已经搬走，张永鹏可以将房屋转租出去了。2020年11月16日，贾伊农起诉至一审法院，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求返还房屋租金、押金合计11208元。二、纵观整个案件事实的经过，是贾伊农不想再继续履行合同。双方签署的《房屋租赁合同》第1条明确约定，房屋租赁期限为1年，即自2020年4月3日至2021年4月3日。贾伊农以考上单位需要到呼市培训为由，要求解除、终止双方的合同关系，并不是法定或者约定的理由，无论是以自己的行为明确表示不想再继续履行合同还是向法院起诉要求解除双方的合同，都是明示毁约行为，因此贾伊农的行为属于恶意撕毁合同、严重的违约行为。三、依据我国《民法典》第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求承担违约责任。同时依据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中贾伊农虽然解除了合同，但是并不影响其应承担的违约责任，如贾伊农继续履行合同，合同实现后的利益则为全年租金，但贾伊农在合同履行期限内却恶意解除合同，致使张永鹏合同履行后可以获得的利益受损，因此按照上述规定贾伊农应当按照合同履行后可以获得的利益对张永鹏承担损失赔偿责任。一审法院的判决并未考虑贾伊农的恶意违约行为，也未兼顾张永鹏的合同利益原则，判决张永鹏向贾伊农返还剩余租金，属于适用法律不当，应当予以纠正。四、双方签署的《房屋租赁合同》第4条约定，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方负责维修并承担赔偿责任。按照交易习惯来讲，即使承租方不再租赁房屋，也应当与出租方共同检查房屋、附属设施以及家具等，以便查明是否有损坏，但是贾伊农仅仅是通过快递的方式将房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡返还给张永鹏，并未与张永鹏共同检查房屋、附属设施以及家具。后经张永鹏查验，发现在租赁期间内，屋内物品多处出现损坏，屋内沙发破洞，卫生间下水管出现裂痕，屋内门出现掉漆，因在租赁期间内，贾伊农损坏屋内设施及物品，因此押金不予返还。五、在租赁期间内，张永鹏按时缴纳了物业费、余热费等费用，不存在拖欠的情况，而且税费是否缴纳并不影响合同的履行情况，因此张永鹏没有任何违约行为。六、本案系贾伊农恶意违约所产生的诉讼，因此所发生的一审、二审诉讼费用均应由贾伊农承担。综上所述，本案系贾伊农恶意违约、恶意撕毁合同，贾伊农应当承担违约责任，请求二审法院在查明事实的基础上，正确适用法律，依法改判或者发回重审。 贾伊农辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.张永鹏与贾伊农当面协商，与张永鹏的父亲无关，张永鹏没有按照合同约定履行应尽的义务，是张永鹏违约，在本案一审时张永鹏也自认其违约事实。2.本案的法律事实发生在民法典颁布前，依据法不溯及过往的原则，本案不适用民法典，3.贾伊农没有将涉案房屋转租，张永鹏所称的屋内物品出现损坏与事实不符，张永鹏购买的屋内物品全是二手物品，不是全新的，并且贾伊农没有损坏任何物品，综上请求二审法院驳回张永鹏的上诉请求。贾伊农向一审法院起诉请求：1.要求自2020年11月11日起解除贾伊农、张永鹏签订的《房屋租赁合同》；2.要求张永鹏退还贾伊农租金10208元（2041.6元／月×5个月）、押金1000元，合计11208元；3.由张永鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年4月3日，贾伊农与张永鹏签订《房屋租赁合同》，约定张永鹏将赤峰市松山区水榭花都A区5号楼1单元1052室（今日怡景）房屋租给贾伊农使用，租赁期限自2020年4月3日至2021年4月3日止，房屋租赁费为24500元／年，租金包括取暖费、物业费、网络费、有限电视费，支付方式为签订合同当日付清全部租金及押金1000元，双方同时约定由张永鹏负责交纳该房屋的房产租赁税、房产税、有限电视费、电话费、网络费、物业费。合同上标注“张军今收到房屋租金全年25500元（包含1000元押金）”。2020年11月11日，贾伊农通过同城狗腿帮团队将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡返还给张永鹏，并进行了短信告知。庭审中，张永鹏认可收取贾伊农房屋租赁费24500元、押金1000元的事实，认可尚未缴纳涉案房屋房产租赁税、房产税、有限电视费、电话费、网络费、物业费的事实。一审法院认为，贾伊农与张永鹏签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照约定履行各自的义务。庭审中贾伊农诉称张永鹏怠于履行合同约定的“交纳该房屋房产租赁税、房产税、有限电视费、电话费、网络费、物业费”义务，构成根本违约，据此要求解除租赁合同，但上述税费的缴纳与否仅可能对承租人的租住质量产生一定影响，并不影响房屋的使用功能，且贾伊农、张永鹏亦未约定上述税费的缴纳时间，故对张永鹏构成根本违约不予认定。因庭审中贾伊农坚持要求解除涉案租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，故一审法院支持贾伊农通过诉讼解除贾伊农、张永鹏之间的《房屋租赁合同》。庭审中，张永鹏辩称贾伊农造成沙发等物品损坏，并提交照片予以佐证，但该证据仅能显示涉案房屋内部分物品当前的状态，不能以此证明该房屋在原告租赁时的状态，亦不能以此证明房屋当前状态系由贾伊农造成，此外张永鹏未能提交其他证据证明其辩称主张，故张永鹏的该项辩称主张不能成立，不予支持。因贾伊农已于诉前向张永鹏返还了涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡，故一审法院支持张永鹏向贾伊农返还自起诉之日即2020年11月16日至2021年4月3日期间的房屋租赁费9263元（24500元／365天×138天）及租赁押金1000元，超出部分不予支持。因庭审中张永鹏未要求贾伊农就提前解除租赁合同承担相关损失，应视为张永鹏放弃在本案中对贾伊农的权利追索，其可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除贾伊农与张永鹏于2020年4月3日签订《房屋租赁合同》；二、张永鹏于判决生效后十日内向贾伊农退还房屋租赁费9263元、押金1000元，合计10263元；三、驳回贾伊农的其他诉讼请求。案件受理费50元，由贾伊农负担22元，由张永鹏负担28元。本院二审期间，张永鹏提交了三组新证据。第一组证据是张永鹏的父亲与贾伊农的微信聊天记录截图，欲以证明：2020年11月9日贾伊农以考上单位要去培训为由，要求将涉案房屋转租出去，张永鹏的父亲没有同意。第二组证据是物业费收据、赤峰新城热力有限责任公司增值税电子发票打印凭据，欲以证明在履行房屋租赁合同期限内，张永鹏交付了取暖费及物业费，不存在拖欠费用的问题。第三组证据是照片4枚，欲以证明贾伊农在租赁房屋期间对房屋内的沙发、窗子、门均造成了不同程度的损坏，贾伊农在未办理交接房屋的情况下，属于严重违约。贾伊农质证称，对第一组证据真实性及关联性均有异议，不能证明张永鹏所要证明的内容，对第二组证据热力公司发票的真实性有异议，因为该证据没有任何公章及电子打印章，张永鹏不能证明其所要证明的内容，而且张永鹏没有提交合同约定的其他费用的票据。对于第三组证据的真实性及与本案的关联性均有异议，该证据不能证明照片内的物品系涉案房屋内的物品，也不能证明是贾伊农造成的损坏。本院经审核认为，张永鹏提交的证据真实性无法确认，且与本案的关联性不大，不予采信。本院经审理查明的事实同一审判决认定的事实相同。本院认为，贾伊农与张永鹏签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案的争议焦点是，该《房屋租赁合同》是否应当判决解除。一审中，贾伊农称张永鹏构成违约，一审法院对该事实主张未予认定。贾伊农将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡退还给张永鹏，单方终止履行合同，构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。这是合同法律效力的重要内容，合同严守是审判实践中应遵循的一项重要原则。因此，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，首先，双方约定的房屋租期为1年，至2020年11月11日贾伊农将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡退还给张永鹏，已经履行7个月有余，未履行部分不足5个月，贾伊农在未充分与张永鹏协商变更或解除合同的情况下，单方终止履行合同，继而以张永鹏构成违约为由，起诉请求解除合同，不能认定其不存在恶意违约的情形。其次，现实生活中，房屋权利人完成房屋的出租，往往需要几个月的时间，张永鹏在租期不足5个月的情况下，拒绝解除合同，并不构成违反诚实信用原则。因此，贾伊农作为违约方，起诉请求解除与张永鹏签订的《房屋租赁合同》，并不符合上述条件，本院对其请求不予支持。因《房屋租赁合同》不应解除，贾伊农请求张永鹏退还房屋租金，本院不予支持。鉴于《房屋租赁合同》约定的租期现在已满，张永鹏在没有足够证据证明贾伊农损坏房屋设施的情形下，应当返还贾伊农押金1000元。综上所述，张永鹏的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初9460号民事判决；二、张永鹏于本判决生效后3日内退还贾伊农房屋租赁押金1000元；三、驳回贾伊农的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由贾伊农负担。本判决为终审判决。审 判 长 王利峰  审 判 员 雷 蕾  审 判 员 张淑丽 二〇二一年四月十二日 法官助理 李 静 书 记 员 尹适森