甘肃省高级人民法院民事判决书（2021）甘民终71号上诉人（原审被告）：兰州新区清创信息科技有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区秦川园区战略性新兴产业孵化基地1号厂房。法定代表人：项新波，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏大财，该公司员工。委托诉讼代理人：金晶，上海澜亭（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州新区房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区商业服务中心4号楼。负责人：魏千山，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。上诉人兰州新区清创信息科技有限公司(以下简称清创公司)因与被上诉人兰州新区房地产开发有限公司(以下简称新区房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初305号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人清创公司的委托诉讼代理人魏大财、金晶，被上诉人新区房地产公司的委托诉讼代理人邱剑明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清创公司上诉请求：1.撤销(2020)甘01民初305号民事判决；2.驳回新区房地产公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由新区房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2018年4月20日，清创公司与兰州新区管理委员会（以下简称新区管委会）签订《兰州新区人工智能云计算产业基地项目合同书》（以下简称《项目合同》），约定清创公司在兰州新区投资人工智能云计算产业基地项目，新区管委会为清创公司提供三免两减半(前三年租金全免，后两年减半收取)的租金优惠政策。后经新区管委会安排，新区房地产公司与清创公司于2018年8月5日签订了《战略性新兴孵化基地项目房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同仅作为形式合同用于新区房地产公司内部行政流程审批，清创公司作为新区管委会招商引资的公司，是基于新区管委会的租金减免及电费减免等政府优惠政策而在兰州新区进行投资，新区房地产公司是兰州新区城投公司控股的国有企业，负责为新区管委会招商引资入驻企业提供场地。从形式上看，新区房地产公司和新区管委会是两个不同的主体，一个是国有公司，一个是政府部门，实质上都是为兰州新区政府招商引资提供相关配套资源的经办主体，在这类招商引资纠纷中，不能将新区房地产公司的行为与新区管委会的行为割裂开来，应从招商引资的角度来确认《租赁合同》的真实性问题。二、一审判决认定清创公司未达到免租的纳税额度错误。清创公司与新区管委会签订的《项目合同》中约定，项目五年内年均纳税额不低于0.5亿元，其中前三年纳税总额不低于1亿元。但判决之日距项目入驻之日仅两年时间，既无法评估前三年纳税总额，也无法评估五年内的年均纳税额，一审判决认定清创公司未达到免三年租金的纳税条件无事实和法律依据。三、一审判决错误。新区管委会与清创公司约定，项目前三年（2018年4月20日至2021年4月19日）为免租期，并约定了免租考核条件，但截至一审判决之日仍未到考核期限。新区管委会至今未向清创公司履行房租优惠政策，清创公司无需向新区房地产公司支付租金，清创公司不构成违约。一审判决解除《租赁合同》并要求清创公司返还承租厂房、支付租金错误。新区房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、双方签订的《租赁合同》约定的权利义务明确。新区管委会与新区房地产公司系不同的主体，不能将清创公司、新区管委会签订的《项目合同》与清创公司、新区房地产公司签订的《租赁合同》混同。二、双方签订的租赁合同是当事人真实的意思表示，合法有效。双方签订《租赁合同》中，对清创公司与新区管委会签订的《项目合同》只字未提，新区房地产公司未收到新区管委会任何行政指令签订《租赁合同》，新区房地产公司作为国有企业要履行保护国有资产的责任，不收取租金造成国有资产流失的损失谁来承担。三、根据合同相对性原则，《项目合同》与《租赁合同》无任何关系。如果清创公司认为新区管委会未按照双方签订的《项目合同》履行义务，应根据合同相对性原则，追究新区管委会的责任，不能将行政责任或行政机关的招商引资活动与企业的经营行为混同，意图达到不支付租金的目的。新区房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.判令清创公司返还所承租的房屋；3.判令清创公司支付租赁费15431203元(第二期租金暂计算至2020年4月6日，应付至合同解除之日)、违约金2324300元，合计17755503元；4.案件受理费由清创公司承担。一审法院认定事实：2018年8月5日，新区房地产公司与清创公司签订《租赁合同》，约定新区房地产公司作为新区新兴产业孵化基地项目1#、2#等27间厂房房屋(建筑面积约64565.7㎡)的产权所有人，将该27间房屋出租给清创公司，租期五年，约定了租金、履约保证金、物业管理费、其他费用及缴纳方式，优惠期(2018年8月7日-2018年11月6日)租金5元／㎡／月，应收取968486元；第一期(2018年11月7日-2019年11月6日)租金12元／㎡／月，应收取9297461元；第二期(2019年11月7日-2020年11月6日)租金16元／㎡／月，应收取12396614元；第三期(2020年11月7日-2021年11月6日)租金20元／㎡／月，应收取15495768元；第四期(2021年11月7日-2022年11月6日)租金20元／㎡／月，应收取15495768元；第五期(2022年11月7日-2023年11月6日)租金20元／㎡／月，应收取15495768元；合同总价69149865元。合同签订后，新区房地产公司于2018年8月7日向清创公司交付了约定的27间厂房，清创公司使用厂房至今，未缴纳租金和履约保证金。另查明，清创公司租赁案涉房屋后，又将部分厂房租赁给兰州燃点科技公司、北京久石久科技公司、湖北币达区快链科技有限公司、陈岩等公司和个人。清创公司的设备为案涉房屋1号厅的2间大数据设备。再查明，清创公司的法定代表人魏大财自认从清创公司入驻新区孵化基地，纳税的发票金额为250余万元。一审法院认为，新区房地产公司与清创公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。新区房地产公司在合同签订后，已经及时向清创公司交付了案涉厂房，清创公司也应按照合同约定交纳租金，但其至今未缴纳租金，构成根本违约，应承担相应的民事责任。清创公司辩称应依据其与新区管委会签订的《项目合同》中“三免两减半”的约定，前三年免收租金。经审查，首先，案涉厂房的所有权人系新区房地产公司，而非新区管委会，签订租赁合同的主体是新区房地产公司，并非新区管委会；其次，清创公司与新区管委会签订的《项目合同》中免三年租金附有达到一定纳税额的条件，而清创公司并未达到免租的纳税额度，因此清创公司要求依据其与新区管委会签订的《项目合同》免除租金的抗辩意见不能成立，不予支持。因清创公司未交租金，构成根本违约，根据《租赁合同》的约定和法律规定，新区房地产公司主张解除案涉《租赁合同》，予以支持。关于租金的数额，新区房地产公司根据《租赁合同》的约定主张租金至合同解除之日，因此欠付的租金为2018年8月7日-2020年11月26日之间的租金，数额为968486元+9297461元+12396614元+15495768元÷365天×20天=23511644.18元。关于新区房地产公司主张违约金的问题，经审查，其主张的违约金数额实为合同中约定的履约保证金，新区房地产公司在合同签订时并未向清创公司收取合同中原本约定的履约保证金，现案涉合同已被解除，新区房地产公司主张履约保证金，不予支持。综上，新区房地产公司的诉讼请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条规定，判决：一、解除新区房地产公司与清创公司于2018年8月5日签订的《租赁合同》；二、清创公司于判决生效之日起三十日内返还新区房地产公司1#、2#等27间房屋(建筑面积约64565.7㎡)；三、清创公司于判决生效之日起十五日内支付新区房地产公司租金23511644.18元；四、驳回新区房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128333元，财产保全费5000元，由清创公司承担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律实施引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释对本案进行裁判。根据当事人的诉讼请求及抗辩意见，本案的争议焦点为一审判决解除双方签订的《租赁合同》及清创公司支付新区房地产公司租赁费数额是否正确。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”尽管双方当事人在签订《租赁合同》之前，清创公司与新区管委会签订了《项目合同》，但新区管委会与新区房地产公司确系不同的主体，清创公司没有证据否定其与新区房地产公司签订的《租赁合同》不是真实意思表示，其也没有证据能够证明案涉《租赁合同》所约定的内容受《项目合同》内容的约束。清创公司租赁了新区房地产公司的房屋，没有按照合同约定支付租赁费，构成违约。一审判决解除双方签订的《租赁合同》及清创公司按照合同约定支付新区房地产公司租赁费正确，清创公司提出继续履行合同且享受相关优惠政策的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，清创公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128333元，由兰州新区清创信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐长飞审判员 芦 晨审判员 马巧玲二0二一年四月二十八日书记员 李君楠