安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初847号 原告：安徽五鑫物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区芜湖万达广场二期5#楼419室，统一社会信用代码91340200394254109A（1-1）。 法定代表人：刘鹏杰，董事长。 委托诉讼代理人：俞培培，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵周雷，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：黄三梅，女，1954年8月13日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：焦姣（系被告黄三梅女儿），住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽五鑫物业管理有限公司（以下简称五鑫物业公司）诉被告黄三梅物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五鑫物业公司的委托诉讼代理人俞培培、赵周雷，被告黄三梅及其委托诉讼代理人焦姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五鑫物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年1月15日至2020年7月15日所欠物业费5246元及逾期利息16.83元（暂计算至2020年10月30日），共计5262.83元。事实与理由：原告系融汇锦江小区物业管理公司，被告系该小区业主。2015年1月16日开始，融汇锦江小区业主委员会与原告签订了两份《融汇锦江小区》合同，全面委托原告对其进行物业管理。合同服务期分两个阶段，第一份合同为2015年1月16日起至2018年1月15日止；第二份合同为2018年1月15日起至2023年1月14日止，合同约定物业管理费均为按建筑面积每平方米高层0.91元/0.8元（安置房）、多层0.65元/0.54元（安置房）向业主收取或物业使用人收取；高层住宅能耗费由乙方按照每户每季度80元（一层住户免交、二层按照20%收取、三层按照50%收取、四层及四层以上全额收取）。 依法成立的合同，合法有效，原告按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区业主，接受原告提供的物业服务，即应交纳物业费。被告的房屋建筑面积为106.75平方米，自2016年1月15日至2020年7月15日，共欠物业费5246元。原告经过多次催讨，被告仍不缴纳。 被告拒不履行合同约定已经违反合同内容，严重侵犯了原告以及其他业主的利益，原告依据相关法律规定，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告黄三梅辩称：一、原告起诉状陈述“原告按约履行了合同，原告多次催讨物业费，被告仍不缴纳”，这与事实不符，被告不同意这样的说法，事实是这样的：原告没有按约履行合同在先。物业服务合同对房屋建筑共用部位及设施设备的日常养护及管理作了要求。而被告所居住的系跃层，11层的消防通道漏水，导致餐厅顶部渗水、墙体发霉、装潢物腐烂脱落；12层屋顶漏水严重，导致墙体发霉、装潢物腐烂脱落。被告多次向原告反映，未果。有维修基金，但原告却不采取任何措施，系典型的不作为。以上事实表明，原告没有按约履行合同在先。物业服务合同对双方都有约束，被告不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的；原告不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。既然原告不按合同履行服务的义务在先，就不是被告违约，更谈不上缴纳逾期利息。二、事实并非原告起诉状陈述“多次催讨物业费，被告仍不缴纳”。早在2016年的某一天，被告主动到原告的物业管理办公室交当年的物业费并反映房屋漏水的问题，工作人员态度蛮横，要求被告先交物业费，不交物业费，就法院见，只字不提房屋漏水的事。再后来，物业安排保洁阿姨到被告家中收物业费，并陈述收不到物业费，就不发工资。保洁阿姨看到被告家中漏水的情况，不再说话了。原告起诉前未曾上门要过物业费，只是张贴一张物业费催缴通知单。此外，在毫无沟通的情况下，一纸诉状将被告告上法院，被告及家人极不赞成物业公司的这种做法，尤其是对物业管理人员态度蛮横的一句“法院见”和要求保洁阿姨上门要物业费，要不到就不发工资的行为，表示遗憾。被告保留提出异议的权利并且保留诉讼的权利，被告任何时间任何地方都承诺缴纳物业管理费。三、对于原告催缴和采取法律途径解决，被告提出异议：1、根据《物业管理条例》第六十四条规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。原告在没有履行融汇锦江小区业主委员会催缴程序的前提下起诉被告，缺乏法律依据，理由如下：原告没有履行与业主委员会签订的物业服务合同，没有依据上述规定由业主委员会履行督促义务，无视业主委员会的存在，此合同的合法性值得商榷。2、上述规定明确了，业主逾期交纳物业费的，只有在业主委员会督促限期交纳未果的情况下，物业公司才有权起诉，故在没有融汇锦江业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。四、根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”的规定，应从以下两个方面理解：1、既然业主委员会代表业主签署了物业管理合同，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在问题。也就是说，业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人。2、原告无视《物业管理条例》的存在，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便为原告提供了一个投机的机会，他们希望回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。被告在此想向原告说一声，现在是法治社会，霸王条款，强者欺凌弱势已行不通了。综上所述，原告将被告起诉至法院没有任何依据，请法院查明事实真相，维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告黄三梅系芜湖市镜湖区融汇锦江房屋所有权人，建筑面积106.75平方米，该房屋为高层住宅房。2015年，融汇锦江小区业主委员会（甲方）与原告五鑫物业公司（乙方）签订融汇锦江A、B区物业服务合同一份，甲方代表芜湖市融汇锦江A、B区小区全体业主，委托乙方实行物业管理，约定：委托管理期限为3年，自2015年1月16日起至2018年1月15日止；物业管理费由乙方按建筑面积每平方米向业主收取（参照原物业公司收费标准）：多层0.65元/平方米；小高层4层以下0.65元/月*平方米，4层及4层以上住户0.91元/月*平方米；高层4层以下0.65元/月*平方米，4层及4层以上住房0.91元/月*平方米；高层住宅的电梯、二次等公共费用据实结算等内容。该物业服务合同同时对共用部位及设施、设备的日常养护及管理；公共绿地、花木、建筑小品及附属配套建筑和设施的维修等养护和管理；公共环境卫生、维持公共秩序等事项进行了约定。2018年1月15日，融汇锦江小区业主委员会（甲方）与原告五鑫物业公司（乙方）再次签订融汇锦江小区物业管理委托合同一份，甲方将芜湖市融汇锦江A、B区委托乙方实行物业管理，约定：委托管理期限为5年，自2018年1月15日起至2023年1月14日止；物业管理综合服务费由乙方按建筑面积每平方米高层0.91元/0.8元（安置房）、多层0.65元/0.54元（安置房）向业主或物业使用人收取；高层住宅能耗费由乙方按照每户每季度80元（一层住户免交，二层按照20%收取，三层按照50%收取，四层及四层以上全额收取）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按应收费用的千分之一交纳滞纳金等内容。该物业管理服务合同同时对共用部位及设施、设备的日常养护及管理；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公共绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、维持公共秩序等事项进行了约定。2015年1月起，原告五鑫物业公司即在芜湖市镜湖区融汇锦江A区提供物业管理服务至今。因被告黄三梅未缴纳2016年1月15日至2020年7月15日的物业费，原告五鑫物业公司催要无果后，遂成讼。 另查明：原告五鑫物业公司在物业服务中存在瑕疵。 以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、物业服务合同两份、物业费催缴通知单、照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、原告五鑫物业公司与融汇锦江小区业主委员会签订的两份物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原告及该小区全体业主具有法律约束力。原告五鑫物业公司依据上述合同约定对被告黄三梅居住的小区提供了物业管理服务，被告黄三梅作为该小区业主也实际享受了原告五鑫物业公司提供的物业管理服务，应当按照物业服务合同约定向原告五鑫物业公司交纳物业管理服务费用，被告黄三梅拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。原告五鑫物业公司主张被告黄三梅拖欠2016年1月15日至2020年7月15日的物业费，被告黄三梅未予反驳，本院予以确认。经计算被告黄三梅欠2016年1月15日至2020年7月15日的物业费为5245.70元（106.75平方米×0.91元/月/平方米×54月）。因原告五鑫物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费予以调整按90%收取，即被告黄三梅应支付原告五鑫物业公司物业费4721.13元（5245.70元×90%），对原告五鑫物业公司该项诉请过高部分，本院不予支持。二、关于原告五鑫物业公司主张被告黄三梅支付违约金的诉讼请求，相关物业服务合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告五鑫物业公司主张被告黄三梅支付逾期违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄三梅于本判决生效之日起十日内支付原告安徽五鑫物业管理有限公司物业费4721.13元； 二、驳回原告安徽五鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告黄三梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二一年四月十九日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。