内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终938号上诉人（原审被告）：宋月敏，1972年10月28日出生，住包头市。被上诉人（原审原告）：保利（包头）物业服务有限公司。法定代表人：彭景，系公司董事长。委托诉讼代理人：李晶，女。委托诉讼代理人：王利云。上诉人宋月敏因与被上诉人保利（包头）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋月敏上诉请求：一、依法撤销东河区人民法院（2020）内0202民初3888号民事判决书第一项，依法驳回起诉或依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人承担被上诉人8427.8元，于法无据。1、上诉人与被上诉人在2011年7月8日的购房补充协议和2013年1月9日的物业收费合同均系被上诉人的格式合同，有利于其自己，属显失公平、公正的霸王合同，依据我国《合同法》第52条规定有下列情形之一的合同无效的一、二、三、五项和第56条规定。该二份合同应当依法认定为无效合同。2、被上诉人在2016年12月29日与东河区河东街道滨河东路第二社区居民委员会签订的《物业服务合同》并申报包头市住建局物业管理处备案，该合同第3页第7行本物业分两期开发，一期二期第8页第一行住宅按多层每平米1元／月，高层1.5元／月，收取物业费，开庭时被上诉人代理人承认二期业主按此收费标准执行，一期业主按此收费标准每平米减免0.3元／月，一期二期业主同住一个小区，同一出进大门，同一居住环境卫生和保安／保洁服务人员，私下采取二种收费标准的合法合理公平解释都没有。随意执行收费标准，该合同没有经过三分之二的业主表决通过，也没有公示在小区张贴收费公示告知书。3、上诉人在一审法院开庭的三位业主证人和另一位业主提交的书证均证实被上诉人在一期、二期物业收费上有差别对待行为。卫生环境保安服务差，把小区的物业用房未经三分之二的居住业主同意的情况下租给个人用于开办麻将馆和小超市。把电梯房内的商品信息宣传广告收入都非法私自收取，不给折抵用于物业费用里。4、被上诉人在开庭时未出据企业营业执照原件、物业收费等级资质和物业收费许可证。5、被上诉人主张物业费欠费是从2016年7月1日至2019年12月31日期间的债权。上诉人认为在2017年10月1日前的我国《民法通则》诉讼时效是二年，从2017年10月1日以后的《民法总则》诉讼时效是三年，上诉人与被上诉人就因上诉人居住房屋墙皮脱落、裂缝等工程存在质量问题产生纠纷，一直拒绝物业费，一审法院草率错误认定，被上诉人一直在主张债权并未超过诉讼时效。在被上诉人没有提供上诉人书面和电话录音承诺给付拖欠物业费的基础上，就支持其超过法定保护诉讼时效的债权。上诉人认为被上诉人应当从知道其权利被侵害时的2018年7月1日前主张三年期内诉讼时效或在2019年7月1日前主张三年期内的诉讼保护时效，上诉人认为一审法院判决未超过诉讼时效的依据错误，应该是从被上诉人在2020年11月9日立案前的2017年11月9日前所拖欠物业费3751.67元，早已丧失超过了司法保护诉讼时效三年。只有受诉讼时效三年的保护债权4676.13元未超过诉讼时效。综上：为了维护上诉人的合法财产权益不受非法侵害，请求贵院在查明事实和证据的基础上，依据我国《合同法》第52条、第56条，《消费者权益保护法》第4.6、10、26条和《民事诉讼法》第15条第三项规定，依法公正行使审判监督权力，纠正一审法院的草率显失公平公正的误判，以维护司法的公平正义保利（包头）物业服务有限公司辩称，签订物业服务协议中明确约定物业费是平层1元，高层是1.5元，物业费缴纳的滞纳金也非常明确，一期二期交付的时间不一致，费用也不一致，实际情况就是这样的。保利（包头）物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付原告拖欠2016年7月1日-2019年12月31日物业管理服务费人民币8427.8元，本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告宋月敏系包头市东河区东河东路24号保利百合花园25-201号业主。《包头市商品房买卖合同》写明该房建筑面积为134.48平方米。2013年1月19日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，2016年12月29日，原告和包头市东河区河东街道滨河东路第三社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业管理服务费用标准按建筑面积每月1.5元／平方米计算。原告为被告提供了物业服务。被告从2016年7月1日起至2019年12月31日止，欠付物业服务费8416.8元。一审法院认为，原告和被告签订的《前期物业服务协议》及和包头市东河区河东街道滨河东路第三社区居民委员会签订的《物业服务合同》，符合法律规定。原告为被告提供了物业服务，被告宋月敏作为业主，理应履行交纳物业费的义务。被告辩称的房屋大客厅、卧室、小书房的墙皮裂缝属于房屋质量问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的规定可知，在保修期内，房屋质量问题应由房屋建设单位承担维修责任。关于被告超过诉讼时效的观点，因原告已向法庭提交证据证明其一直在主张权利，并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告宋月敏于判决生效后十日内给付原告保利（包头）物业服务有限公司2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8416.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68.41元，由原告保利（包头）物业服务有限公司负担34.41元，由被告宋月敏负担34元。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人宋月敏与被上诉人保利（包头）物业服务有限公司形成物业服务合同关系，上诉人宋月敏有交纳物业服务费的义务，被上诉人保利（包头）物业服务有限公司有提供物业服务的义务。现被上诉人保利（包头）物业服务有限公司在物业服务中存在轻微瑕疵，在今后的服务中应当加强管理、予以改进。上诉人宋月敏以此作为少交或免交物业服务费的上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张部分物业费超过诉讼时效的理由，因被上诉人已提交证据证明其一直在主张权利，故上诉人该项上诉请求不能成立。综上，上诉人宋月敏的上诉请求不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136.82元，由上诉人宋月敏负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬二〇二一年四月九日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。