吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终575号上诉人（原审原告）：周卫兵，男，1973年3月20日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市朝阳街双阳委十一组。委托诉讼代理人：孙静，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘彬，女，1973年9月7日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市长白山胡同四季阳光2幢1601室。委托诉讼代理人：金英姬，吉林孚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文全，吉林孚达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市公园路58号。法定代表人：罗今子，该公司董事长。委托诉讼代理人：任敬国，吉林华耀律师事务所律师。上诉人周卫兵因与被上诉人刘彬、延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院本院（2020）吉2401民初6174号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周卫兵的委托诉讼代理人孙静，被上诉人刘彬的委托诉讼代理人金英姬、沈文全，被上诉人罗京公司的委托诉讼代理人任敬国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周卫兵上诉请求：1.撤销一审法院（2020）吉2401民初6174号判决书。2.撤销延吉市人民法院作出的(2020)吉2401执异字186号执行裁定书。并恢复对被执行人延边罗京实业集团有限公司开发的位于延吉市长白山胡同88号四季阳光2单元1601号房屋的执行程序。3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审认定本案中刘彬在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二被上诉人提供的证据充分证明了刘彬已支付全部房款并已合法占有房屋多年的事实错误。1.刘彬无法提供真实的转账凭证，双方并未签订合法有效的合同。刘彬并未实际支付购房款、契税、印花税等，所有支付款项均称现金支付，但却无法提供支付款项来源或取款记录的证据。2.二被上诉人之间为虚假商品房买卖。（1）合同签订时，延边恒基房地产开发有限公司已不存在。（2）除双方恶意串通认可外，至今刘彬未提交实际交付购房款、契税等费用的证据，仅称为现金支付。3.被上诉人刘彬2011年至今实际占有使用房屋错误。（1）刘彬提交的水电费证据可明显发现，房屋一直处于空置状态，其水电费支出完全与正常占有使用相悖。（2）刘彬提交的供热费收据均为罗京公司盖章，明显造假。二、原审适用法律错误。1.涉案房屋登记备案在上诉人名下，并非登记在被执行人罗京公司名下。《最高法办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条明确是适用于登记在被执行人名下，而本案确认房屋备案登记在上诉人名下，故本案不适用28条、29条之规定。2.二被上诉人在法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。涉案买卖合同签订主体为延边恒基房地产公司，签订时该主体已不存在，该公司的公章依法应由公安备案部门收回，合同签订时主体不存在，该合同自始无效。3.刘彬未在人民法院查封之前合法占有案涉不动产。（1）水电费的数额及明细明显可看出房屋一直空置，刘彬为借款或其他形式非法取得房屋。（2）至本案执行前，房屋一直毛坯状态，刘彬知道房屋执行后进行装修。（3）刘彬无法提供相应转账凭证予以证实，其提供的材料都为罗京公司出具的收条，不符合正常交易习惯。（4）上诉人已于2011年8月11日正常办理了备案登记手续，如刘彬购房在先，其在房屋备案登记于上诉人名下之前未办理备案登记，又称因房屋备案登记于上诉人名下无法办理备案登记明显不符合常识。其一直没有办理房屋权属备案登记系刘彬自身原因所致。三、原审中上诉人当庭申请调取罗京公司收款收据会计账簿，但原审未予答复。房款收据是有编号的，根据常理，涉案房屋的编号与账本前后其他房屋收款收据的编号应是相互连续而非后期伪造添加的。但原审法院未予以调取，且根据原审罗京公司提交的账本照片，可显示案涉编号与前后不一致，明显为后期伪造添加。综上所述，请求法院依法改判。刘彬辩称：一、被上诉人刘彬与被上诉人罗京公司在延吉市人民法院查封之前就签订了合法有效的《商品房买卖合同》，该合同合法有效。2008年7月17日刘彬与罗京公司签订《商品房买卖合同》，刘彬购买罗京公司开发的位于延吉市四季阳光2幢1601号，面积为93.77平方米的房屋，房屋总价款为312,888.00元，2008年7月17日刘彬委托其哥哥刘永华向罗京公司交付房款301888元（现金）。2011年3月17日罗京公司将原来的《商品房买卖合同》收回，重新与刘彬签订《商品房买卖合同》，2011年3月17日签订的合同第六条第二项明确记载“乙方于2008年7月17日将房款一次性付清，剩余11000元于交钥匙时交付”,也足以证明本案刘彬向法庭提交的《商品房买卖合同》签订日期为2011年3月17日的事实。2011年11月18日罗京公司向刘彬交付房屋钥匙，刘彬将剩余房款11000元交付给罗京公司，罗京公司向刘彬出具收现金的收据。2011年11月18日刘彬与罗京公司签订《房屋交接单》，刘彬另行向罗京公司缴纳：契税4857元，印花税324元，装修垃圾清运费1500元，登记费281元，评估费1619元，工本费300元，远程抄表1300元，装修保证金2000元，2011年度取暖费1577元，预存电费200元，绿化及室外环境道路养护费469元，二次热加压费638元，维修基金8439元，装修统一运费2150元。2019年7月31日延吉市人民法院查封了刘彬购买的上述房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，刘彬与罗京公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，法有效，且刘彬与罗京公司签订的《商品房买卖合同》行为发生在延吉市人民法院查封之前，刘彬作为买受人的合法权益应得到保护。二、原审中刘彬已充分举证证明其交付款项的事实。原审中刘彬已向法庭提供证据“交通银行个人客户交易清单一份，证明一份及证明人身份证件复印件一份”，证明本案诉争房款的资金来源，且罗京公司向法庭提供证据“四季阳光2号楼业主名单明细复印件一份，四季阳光交钥匙底档、2011年收据装订册复印件”，证明罗京公司已实际收到刘彬交付的房款的事实，且罗京公司向刘彬开具的收据中也明确写了“现金收据”。法律也没有规定必须用银行转账的方式交付房款，法律也没有禁止用现金交付房款，上诉人一直主张刘彬未提供转账凭证为由，否认刘彬交付争议房屋的房款是不成立的。三、上诉人主张的合同签订时延边恒基房地产开发有限公司不存在，故双方签订合同为虚假商品房买卖合同的主张不成立。本案争议的房屋开发单位为延边恒基房地产开发有限公司，故以开发单位为主体签订《商品房买卖合同》的行为合法，也只能由开发单位与买受人之间签订合同，才能通过最后的验收，才能办理房屋所有权证。上诉人主张2010年8月16日时名称由延边恒基房产开发有限公司变更为延边罗京实业集团有限公司，主张签订合同主体不合法，双方签订的合同系虚假的商品房买卖合同，但原审中上诉人与罗京公司之间签订的《借款合同》(2011年8月2日签订)的主体同样也是延边恒基房地产开发有限公司，如果按照上诉人的理论同样该合同也是虚假的，伪造的。四、刘彬从2011年11月18日开始至今合法占有本案争议的房屋。2011年11月18日罗京公司向刘彬交付房屋钥匙，双方签订《房屋交接单》，刘彬对不动产实现了支配和控制，并已办理了入住手续，已向延吉市供热公司缴费，交物业费收据且2015年9月开始刘彬对本案的房屋进行装修(一会儿向法庭举证证明装修时的收据12张)，故刘彬已合法占有房屋至今。五、本案争议的房屋至今登记在罗京公司名下，并不是登记在上诉人名下。2011年8月2日上诉人周卫兵与罗京公司之间签订《借款合同》，罗京公司将本案争议的房屋，登记备案到上诉人名下，但这种备案行为仅是借款的担保，这种备案行为不产生物权效力，涉案房屋的整个大照至今登记在罗京公司名下，故上诉人主张涉案房屋未登记备案在罗京公司名下的主张不成立。六、本案中并非因刘彬的自身原因未能办理过户登记。原审中罗京公司当庭明确表态刘彬一直主张办理房屋产权证手续，但因上诉人周卫兵与罗京公司之间存在借贷关系，罗京公司未经刘彬同意将本案争议的房屋登记备案到上诉人名下，因上诉人与罗京公司之间的债权债务关系没有结清，上诉人不同意解除备案的原因，罗京公司无法给刘彬办理房屋过户手续，因此本案中并非因买受人原因未能办理过户登记。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判，判决驳回上诉人的上诉请求。罗京公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。周卫兵向一审法院提出诉讼请求：1.撤销本院（2020）吉2401执异字186号执行裁定书，并恢复对被执行人罗京公司开发的位于延吉市长白山胡同88号四季阳光2单元1601号房屋的执行程序；2.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：位于延吉市长白路南侧、光华路北侧的四季阳光小区为罗京公司的前身延边恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）建设开发。2010年8月16日恒基公司名称变更为罗京公司。2011年3月17日刘彬（乙方）委托哥哥刘永华与罗京公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定刘彬购买四季阳光2幢1601号、面积为93.77平方米的房屋，房屋总价款为312,900元；乙方于2008年7月17日将房款301,888元一次性付清，剩余房款11,000元于交钥匙时交付。该合同的出卖方盖的是恒基公司的合同专用章。2011年11月18日罗京公司将钥匙交付给刘永华并向刘彬出具了收现金312,800元的收据（收据上盖的是罗京公司的现金收讫章），并由刘永华在罗京公司提供的四季阳光项目房屋交付使用收费明细表上签字，应罗京公司要求交付了契税4857元、印花税324元、装修垃圾清远费1500元、登记费281元、评估费1619元、工本费300元、远程抄表1300元、装修保证金2000元、2011年度取暖费1577元、预存电费200元、绿化及室外环境道路养护费469元、二次热加压费638元、维修基金8439元、装修统一运费2150元同时罗京公司要求买方放弃追究甲方逾期交房的违约责任。2011年至今，上述房屋的取暖费、电费、水费、物业费均以刘彬的名字进行登记并由刘彬支付。2011年8月2日罗京公司以恒基公司名义与原告签订《借款协议书》，约定罗京公司向原告借款50万元，以包括上述房屋在内的两套房屋抵押，借款人处盖的是恒基公司的公章。2011年8月11日上述房屋备案登记到原告名下。后原告因与罗京公司的民间借贷纠纷，依据本院（2017）吉2401民初5821号调解书向本院申请执行，本院查封了上述房屋。刘彬在执行期间提出案外人异议，本院以（2020）吉2401执异186号裁定书裁定中止执行上述房屋。一审法院认为：恒基公司在名称变更为罗京公司后仍以恒基公司的公章与原告及刘彬签订协议，是罗京公司管理不规范，并不能以此否定其与刘彬之间的房屋买卖合同及与原告之间民间借贷合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中刘彬在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二被告提供的证据充分证明了刘彬已支付了全部房款并已合法占有房屋多年，未办理过户登记是房屋备案登记在原告名下的原因，故刘彬对诉争房屋享有的权利能够排除执行，对原告诉讼请求本院不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告周卫兵的诉讼请求。案件受理费5950元（原告周卫兵已预交），由被告延边罗京实业集团有限公司负担。刘彬向本院提供12张收据，证明：2015年9月开始对本案争议的房屋进行装修入住，并不是上诉人所主张的2018年、2019年对本案房屋没有进行装修。周卫兵质证认为：真实性有异议，所有收据无签字盖章，无法证明与本案有任何关联。罗京公司质证认为：对票据真实性存疑，应由出票人到庭陈述，但刘彬装修事实属实。周卫兵、罗京公司对证据的真实有异议，本院对证据的真实性不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。罗京公司对刘彬答辩中陈述“2008年7月17日刘彬与罗京公司签订《商品房买卖合同》，刘彬购买罗京公司开发的位于延吉市四季阳光2幢1601号，面积为93.77平方米的房屋，房屋总价款为312,888.00元，2008年7月17日刘彬委托其哥哥刘永华向罗京公司交付房款301888元（现金）。2011年3月17日罗京公司将原来的《商品房买卖合同》收回，重新与刘彬签订《商品房买卖合同》，2011年3月17日签订的合同第六条第二项明确记载“乙方于2008年7月17日将房款一次性付清，剩余11000元于交钥匙时交付”,也足以证明本案刘彬向法庭提交的《商品房买卖合同》签订日期为2011年3月17日的事实”无异议。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘彬为证明其对案涉房屋享有权利，向法院提供了《商品房买卖合同》、收据、四季阳光各项费用明细、四季阳光项目房屋交付使用收费明细表、照片、延吉市供热公司缴费查询单、电费明细单、水费明细表、物业费收据，延吉宝宏物业管理有限公司的证明、四季阳光2号楼业主名单明细、四季阳光交钥匙底档、2011年收据装订册照片、合同照片等证据以及2011年11月18日罗京公司向刘彬交付房屋的事实，能够确认案涉房屋在一审法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，交纳了全部房屋款项，并合法占有了案涉房屋，且尚未办理过户登记并非刘彬自身原因，因此刘彬对诉争房屋提出排除执行符合上述规定，一审法院未支持周卫兵诉讼请求并无不当。周卫兵未提供证据证明刘彬与罗京公司之间存在恶意串通及造假的事实，故本院对刘彬提出的该项上诉主张不予支持。虽变更后罗京公司仍以变更前的恒基公司与刘彬签订商品房买卖合同，但周卫兵与恒基公司之间签订的借款合同时同属同一情况，罗京公司、刘彬、周卫兵对此均未提出异议，并各自履行所签订合同约定的权利和义务，且案涉合同不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。罗京公司以恒基公司名义向周卫兵借款50万元，罗京公司用案涉房屋提供了抵押担保，并办理了备案登记，但该备案登记在借款合同中仅是履行担保的方式，而非对案涉房屋所有权的享有，在未过户至刘彬前罗京公司仍对案涉房屋享有物权。本院对周卫兵以案涉房屋登记备案在上诉人名下，并非登记在罗京公司名下，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的上诉主张不予支持。综上，周卫兵上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5828元，由周卫兵负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 池东波审判员 秦承兰二〇二一年四月十九日书记员 黄 杰