西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0113民初6433号 原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区大门北侧。 法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莉芳，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告：任晓霞，女，汉族，1987年10月8日出生，住广东省深圳市南山区。 被告：南帅帅，男，汉族，1987年7月1日出生，住山西省XX城县。 本院受理原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告任晓霞、南帅帅物业服务合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼，被告任晓霞、南帅帅经本院合法传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告万科物业诉称，被告购买“万科·城市之光”住宅一套，房号xxxx，原告为“万科·城市之光”提供物业服务，截止目前被告已经拖欠2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费、公摊电费、垃圾处理费、电梯费以及违约金等共计10539.66元。期间经西安市万科物业服务有限公司多次催要，被告至今未予支付。综上所述，被告不仅违反了《物业管理条例》之规定未按时缴纳物业管理费，同时违反了《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的有关约定，构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告拖欠的物业服务费6327.6元、公摊电费556.8元、垃圾费180元、电梯费1476.3元及违约金1998.96元，以上共计10539.66元；2、本案诉讼费由被告承担。 两被告共同提交书面答辩意见：一、原告西安市万科物业服务有限公司认为被告违反了《物业管理条例》、《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的有关规定，构成违约，应该承担违约责任。被告认为原告对事实描述不准确，不属实。被告与原告所达成的实质收房时间是2020年4月20日，且双方约定“2018年1月至2020年3月的物业费暂缓不交，等待处理结果，从2020年4月1日起缴纳物业费”，被告实际收房后多次主动联系原告缴纳其收房之后的费用，但原告违背收房时双方的约定，要求从2018年1月1日开始计算费用，并在缴纳费用的APP上做限制：如果不缴纳2018年1月1日至2020年4月1日之间的费用，则2020年4月20日之后的费用也无法缴纳。此问题被告多次与原告沟通，表达愿意缴纳实际收房之后的费用并请求提供缴纳方法，使缴费正常化，但都遭到拒绝。详见证据1。被告多次表达根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”多次协商未果。详见证据2。二、2020年4月20日之前，房屋因存在安全隐患和较多质量问题，无法正常居住而拒绝收房，房屋一直处于维修阶段。故被告(业主）不应当交纳收房之前的物业管理费。房屋存在的主要安全隐患事项如下：1.被告房屋所在楼栋漏水，水顺着墙体从8楼一直流到被告所在3楼，造成墙体内预设电气管道进水。被告认为房屋主体结构质量不合格，存在防水和电气安全隐患，要求物业和保修办给出针对该问题的整改说明和后续预防措施，但被告一直未收到相关答复。详见证据3。2.房屋内有两处电线外露，且其中一处电线没有任何绝缘措施，不符合“接线盒引向灯具的导线应采用导管保护，电线不得裸露”的规定。根据《中华人民共和国国家标准GB7000.1-2015/IEC60598-1：2014》和《中华人民共和国国家标准建筑电器照明装置施工与验收规范GB50617-2010》，开发商未按照行业标准作业规范作业，故不能通过房屋质量验收。详见证据4。3.屋顶有多处装修物品自由掉落，有砸伤住户的安全隐患。详见证据5。4.室内多处门框一触及就掉落倒地，有砸伤住户的安全隐患。详见证据6。5.屋内洗手台大理石台面有贯穿性裂缝，有明显断裂掉落砸伤住户风险。根据《中华人民共和国建材行业标准JC/T79-2001》天然大理石建筑板材相关标准，其达不到基本行业标准。详见证据7。6.多处质量问题，被告在验收时多次指明，但原告多次整改不到位。2017年12月被告收到《万科城市之光房屋交付通知书》，从2018年1月起，被告前后共验房三次。详见证据8。上述问题，直至2020年4月16日，3-6中大部分问题有改善。被告考虑到其他质量问题可自行处理，XX房XX路途费用过高，故在2020年4月20日不得以勉强办理收房手续。综上所述，2020年4月20日之前，被告因房屋存在安全隐患和较多质量问题无法正常使用而未收房，被告应该仅承担实际收房（2020年4月20日）之日后的物业管理费、取暖费等相关费用；而且被告也多次主动缴纳该部分费用，故不应该承担违约金。原告所诉无事实和法律依据，请求法院查清事实依法裁判。 经审理查明，案外人陕西隆基帝和置业有限公司（甲方，以下简称隆基公司）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为“万科城市之光”提供前期物业服务，合同期限自2017年6月30日至2020年6月30日。合同第十六条约定：物业服务费标准为高层住宅1.95元／月／平方米；涵盖楼栋为1、2、5、6、9、10、11、12、14、15、16、17号楼；多层（住宅）2.2元／月／平方米，涵盖楼栋为3、4、7、8、13号楼；电梯费标准为12层及以上每月0.45元/平方米，居民生活垃圾处理费每月6元／户/月。合同第十八条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费等。物业服务费、生活垃圾费、电梯费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。 2016年10月31日，隆基公司与被告就案涉小区4号楼3单元3层30301室房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积140.60平方米，该商品房建筑层地上9层。该合同附件十约定内容有：本附件为《万科城市之光前期物业服务合同》中相关业主权益重点部分的内容摘要，请房屋买受人详细阅读在销售现场公示的《万科城前期物业服务合同》全文，房屋买受人一旦签订商品房买卖合同，即视为房屋买受人已经详细阅读并确认《万科城市之光前期物业服务合同》全部内容；本附件未能详尽之处以《万科城市之光前期物业服务合同》为履约依据。附件十第三条物业服务费用：物业管理费用由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为：多层住宅物业费：2.2元/月/平方米；涵盖楼栋为3、4、7、8、13号楼；物业服务费以外的其他相关收费项目，收费标准约定如下：（1）居民生活垃圾处理费：6元/户/月……（3）电梯费标准：高层电梯费标准：2-6层：每月0.25元/平方米。 2017年12月20日，隆基公司向被告邮寄了《城市之光房屋交付通知函4-3-301》，通知被告收房。被告主张其在收房时，发现其购买的房屋质量存在问题，向开发商提出异议后，要求负责维修，故没有收房，双方实质达成的交房时间是2020年4月30日，被告同意交纳此日期之后的物业费，但因原告在收费系统上进行限制导致被告无法交纳，故被告不应承担收房前的物业费及因原告原因造成延期交纳物业费的违约金，为此被告提交了与原告员工签订的情况说明、微信聊天截图、物业费缴费系统截图等证据。 另查，《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同附件十二第八条将交付条件变更为：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、快递单、情况说明、聊天记录、物业费缴纳系统截图等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 原告与隆基公司签订的《前期物业服务合同》以及隆基公司和被告签订的《商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。被告系该小区业主，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同及物业服务合同均对被告具有法律约束力，原、被告之间已形成物业服务合同关系。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，原告未提交被告所签署的城市之光房屋交付表，被告实际收房日期以及案外人隆基公司何时将符合《商品房买卖合同》约定交付条件的房屋交付被告的事实无法确认，且隆基公司是否向被告交付符合合同约定房屋与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，故本案依法不予涉及。 因被告在答辩状中表示愿意缴纳2020年4月20日之后的物业管理费，故对被告自认日期之后即2020年4月20日至2020年6月30日期间原告主张的物业管理费用，本院予以支持，经核算，被告应当缴纳的物业服务费为492元（210.92元/月*2.33月）、电梯费为115元（49.21元/月*2.33月）、垃圾清理费为14元（6元/月/户*2.33月）、公摊电费43元（0.132元/月/平方米*140.60平方米*2.33月）。因此期间被告不能缴纳物业费由于缴费系统设置问题导致，非因被告过错造成，故对原告主张此期间的违约金，本院不予支持。由于不能确定案涉房屋实际交付日期，故本院对原、被告双方存在争议期间的物业费不予确认，原告可待确定交房日期后另行主张，同时，对原告主张争议期间物业费是否存在违约责任的诉请，本案亦不予确认。综上所述，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南帅帅、任晓霞于本判决生效后十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付2020年4月20日至2020年6月30日物业服务费492元、电梯费115元、垃圾清理费14元、公摊电费43元，共计664元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。 本案案件受理费63元，由原告承担60元，由被告承担3元。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘洁 二〇二一年四月二十八日 书记员  祁鑫 打印：相丽华校对：祁鑫2021年月日送达 1