山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终867号上诉人（原审原告）：孙开辉，男，1981年11月9日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人（原审被告）：枣庄银行股份有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区光明大道1666号。法定代表人：陈大章，董事长。委托诉讼代理人：杜宪茹，山东睿扬律师事务所律师。上诉人孙开辉因与上诉人枣庄银行股份有限公司（以下简称枣庄银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙开辉上诉请求：1.撤销(2020)鲁0402民初5753号民事判决第一项，改判枣庄银行于判决生效之日起十日内支付上诉人孙开辉违约金(以1123900元为基数，自2020年6月27日起至2020年9月14日，按每日千分之一计算)；2.一审、二审诉讼费用由枣庄银行承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人违约期限自2020年7月27日至2020年9月14日，属于认定事实不清。理由如下：上诉人与被上诉人签订《资产交易合同》时间为2020年6月22日，合同约定签订资产交易合同3日后到有关部门办理相关变更登记手续。合同签订后，上诉人与被上诉人从2020年6月26日就开始到不动产中心办理相关产权变更手续，但是因不动产中心告知补缴土地出让金事宜，被上诉人纠结该款项是否缴纳，一直拖延办理，经上诉人多次催促，拒不办理，直到2020年7月20日，上诉人在网上找到相关依据后，再次催促被上诉人支付上述费用，被上诉人才同意就上述费用与上诉人协商，最终要求上诉人先行垫付该笔费用，才同意协助办理产权变更手续。延期办理产权变更登记的过错在被上诉人，被上诉人的违约期限应当从2020年6月26日开始计算。一审法院认定被上诉人违约期限自2020年7月26日开始，属于认定事实错误。二、一审法院降低违约金标准，属于适用法律错误。理由如下：1.上诉人与被上诉人之间签订的《资产交易合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，为有效合同，合同一经签订，对双方当事人均有法律约束力。2.合同明确约定，一方违约，每逾期一天，应按总价款的千分之一向对方支付违约金。该约定不仅约束上诉人一方，也约束被上诉人一方。且该违约金的约定不违反法律、法规强制性、禁止性规定，为有效约定，并无明显偏高的情形，虽然被上诉人当庭不认可该违约金，但未举证证明该违约金的约定过高等情形，应当认定该违约金的约定符合法律规定，应于支持。3.一审法院不顾合同约定，擅自降低违约金标准，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。枣庄银行辩称，孙开辉的上诉请求无任何事实及法律依据，依法应予驳回。首先，枣庄银行就补缴土地价款一事咨询有关机关并得到答复，不存在补缴土地价款是卖方的法定义务的规定，事实上也不存在孙开辉垫付该笔费用一说，而是双方协商由孙开辉承担。孙开辉延迟补缴土地价款，导致变更登记于9月15日办理完成，其应承担相应过错。而枣庄银行一直在积极配合，严格履行合同义务。由于孙开辉上述行为无法一次性办理完成变更登记，不应认定为枣庄银行存在违约行为。其次，在房屋拍卖过程中，枣庄银行按照规定对房屋的产权、现状等情况信息进行了公示，并予以发布《竞买公告》、《竞买须知》、《房屋产权登记证》等相关材料。依据《竞买公告》载明的：竞买方须承诺，了解标的现状，认可房屋产权证明、权利等相关情况。转让标的整体受让，不予拆分，转让标的以现场真实现状为准。请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。《竞买须知》中第六条重要提示（二）：“所有拍卖资产均按标的现状展示及拍卖，受让方应当在规定时间到展示现场对资产现状、设施配置和相关信息进行实地查验，并慎重选择竞拍资产和出价。枣庄市公共资源国有产权交易有限公司、淘宝网对资产的描述和相关信息仅供受让方参考，其与资产实际情况不一致的，以资产实际情况为准和交割，受让方对发布信息有疑问的应当向展示现场工作人员提出咨询，并自行承担竞买风险，转让方、交易机构不接受以此为由的退拍要求。”等内容，可以得知任何竞买人在未提出疑问及异议的情况竞买拍卖标的物均视为其接受该标的物的一切现状，因此也应承担竞买该标的物的一切责任及相关费用。因此，孙开辉在明知房屋产权现状的情况下参与竞买该房屋，即视为其接受房屋现状并自愿承担竞买后的责任及费用缴纳义务，即承担补缴土地价款的责任。另外，2020年6月22日枣庄银行与孙开辉签订的《资产交易合同》约定“双方于签订《资产交易合同》3日后到有关部门办理相关变更登记”，那么，于9月15日办理完成变更登记，完全符合合同的约定，应认定枣庄银行已履行完毕合同约定的义务，不存在任何违约行为。综上所述，因为枣庄银行不存在任何违约行为，故不存在违约金的计算标准及起始时间的问题。孙开辉的上诉请求无任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回，并予以改判。枣庄银行上诉请求：1.请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“补缴土地价款的义务主体是被告，原告缴纳后有向被告追偿的权利，原告诉请被告返还土地价款10282.71元”属于认定事实错误。事实上，补缴的土地价款，是由买卖双方(即上诉人与被上诉人)自行协商承担的，而不存在应补缴土地价款的义务主体一说，并且《竞买公告》载明：竞买方须承诺，了解标的现状，认可房屋产权证明、权利等相关情况。转让标的整体受让，不予拆分，转让标的以现场真实现状为准。请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。及《竞买须知》中第六条重要提示(二)：“所有拍卖资产均按标的现状展示及拍卖，受让方应当在规定时间到展示现场对资产现状、设施配置和相关信息进行实地查验，并慎重选择竞拍资产和出价。枣庄市公共资源国有产权交易有限公司、淘宝网对资产的描述和相关信息仅供受让方参考，其与资产实际情况不一致的，以资产实际情况为准和交割，受让方对发布信息有疑问的应当向展示现场工作人员提出咨询，并自行承担竞买风险，转让方、交易机构不接受以此为由的退拍要求。基于上述公示内容表明上诉人不存在任何故意隐瞒拍卖标的物现状的行为，同时也已充分告知竞买人如对拍卖标的物有任何疑问，完全可以咨询了解后再作出竞买决定，被上诉人基于在了解该竞买公告、竞买须知的详细内容后作出竞买决定，即表明对拍卖标的物的一切现状的接受，故拍卖标的物需补缴的土地价款理应由被上诉人来承担。二、一审法院认定上诉人存在违约行为属于认定事实错误。1.因被上诉人原因，上诉人于9月15日办理产权变更登记上诉人与被上诉人签订《资产交易合同》后，因被上诉人拒绝补缴土地价款，致使上诉人无法办理产权变更登记手续，在此期间，上诉人一直就相关问题与被上诉人进行沟通，在被上诉人缴纳土地价款的当日，上诉人即为期办理产权变更登记手续，迟延结果的出现是由于被上诉人的过错导致。2.上诉人始终积极履行合同义务，不存在违约的意思。根据上诉人与被上诉人签订的《资产交易合同》第三条“双方约定，乙方自本合同签订之日起5个工作日内，将全部转让价款一次性汇入枣庄市公共资源国有产权交易有限公司在银行开立的交易资金结算专户，由枣庄市公共资源国有产权交易有限公司负责将转让价款支付给甲方”的约定，被上诉人应于合同签订后5日内履行完毕付款义务，但被上诉人至今未完成向上诉人支付购房款的义务，且在枣庄市资产交易中心催促其履行确认手续以完成向上诉人的付款义务时，以实际行动拒绝履行。上诉人在至今未收到房款的情况下，仍于9月15日为被上诉人办理了产权变更登记手续，始终对合同义务的履行持积极态度，不存在违约的意思。此外，依据合同约定，上诉人履行产权变更登记义务的时间为“合同签订3日后”，被上诉人履行付款义务的时间为“合同签订后5日内”，在被上诉人未完成向上诉人付款义务的情况下，上诉人至少有权基于同时履行抗辩权拒绝履行产权变更登记义务。据此，上诉人在未收到房款的情况下于9月15日履行产权变更登记义务不应被认定为违约。3.上诉人于9月15日办理产权变更登记不违反合同约定。另外，从2020年6月22日上诉人与被上诉人签订的《资产交易合同》第4条第1款“双方协商和共同配合，于签订资产交易合同3日后到有关部门办理完成相关变更登记手续”的内容来看，双方办理变更登记的日期完全符合合同约定，上诉人不存在违约行为，一审法院认定的违约的起止时间及违约金的计算方式更是无任何事实及法律依据。故一审法院认定上诉人违约，是完全错误的。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，判决结果严重不公。为此，请求人民法院依法予以改判。孙开辉辩称，一、一审法院判令枣庄银行返还土地价款、补交款符合法律规定，根据国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知，国办发（2006）100号文件规定，国有资产出售前应先交纳土地价款，枣庄银行出售的房屋在出让前补交土地价款是枣庄银行的法定义务，其应在挂牌出让前交纳完毕，而不是要求竞买人交纳。二、枣庄银行存在违约行为，枣庄银行未在挂牌出让国有资产前交纳土地价款，反而在竞买成交后一直要求竞买人交纳并拖延办理产权变更登记，已构成违约，竞买公告及竞买需知上标明收款方为枣庄市公共资源国有产权交易有限公司，竞买款已在规定时间内汇入，至于枣庄银行与枣庄市公共资源国有产权交易有限公司如何达成的拍卖约定我并不知情，一审法院认定其违约符合事实和法律规定。综上，枣庄银行上诉无事实和法律依据，请求依法驳回上诉。孙开辉向一审法院起诉请求：一、判令被告支付违约金91035.9元；二、判令被告返还土地价款10282.71元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：被告枣庄银行系枣庄市市中区不动产的原所有人。2020年6月16日，被告将上述涉案不动产委托枣庄市公共资源国有产权交易有限公司进行网络拍卖。《竞买公告》载明：竞买方须承诺，了解标的现状，认可房屋产权证明、权利等相关情况。转让标的整体受让，不予拆分，转让标的以现场真实现状为准。请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。转让标的处置过程中所涉及的相关税费，由双方依据法律规定各自承担。《竞买须知》载明：意向受让方凡参与网络竞价拍卖活动即视作其已确认自身具备所竞买标的的竞买资格和相关条件，已认可并接受本批次《竞买公告》、《竞买须知》等相关配套文件以及淘宝网有关平台操作规则的所有内容，并对标的可能存在的瑕疵(包括标的本身及各项设施配置情况和质量、技术状况、与标的有关的证照资料信息等的瑕疵)认可且接受，并同意遵照上述相关配套文件要求参与竞买活动。交易机构及转让方不承担标的瑕疵和质量担保责任。原告经竞价拍得该不动产，成交价格为1123900元。原告支付全部款项后，2020年6月22日，原告孙开辉(乙方)、被告枣庄银行(甲方)签订《资产交易合同》，约定：双方协商和共同配合，于签订资产交易合同3日后到有关部门办理完成相关变更登记手续。甲方应在办理完上述资产相关变更手续3日内，将本合同所涉及的转让标的完整地移交给乙方，由乙方核验查收。本资产转让行为涉及的税收，按照国家有关法律规定缴纳。乙方如未能按合同约定支付资产转让价款，或甲方未能按期交割转让标的的，每逾期1天，应按总价款的1%向对方支付违约金。2020年9月15日，原告缴纳了补缴的土地价款20565.71元。2020年9月16日，被告向原告支付了土地价款10283元。当日，原告取得了该不动产权证书，证号为(2020)枣庄市不动产权第1010814号。原告认可2020年7月20日后就缴纳土地价款问题开始与被告协商，被告没有提出具体的协商时间，但认可签订合同后，因土地价款双方一直在协商，并于2020年9月15日去办理产权变更手续。被告发布的涉案房屋的信息中描述了标的物详情：标的位于枣庄市市中区不动产，房权证号：枣房权证字市中第00356863号，单独所有，用途商业，房屋总层数3层，所在层数1-3层，建筑面积262.84平方米，建成年代1993年。一审法院认为，本案争议的焦点：一是涉案房产补缴土地价款的主体如何认定。二是被告是否存在违约行为。关于焦点一，首先，被告在拍卖公告中仅就涉案房屋进行了描述，且仅公告了房产证号，并未对土地使用证进行公告，被告公告存在遗漏现象，作为涉案房产的竞拍人无从知晓该房产欠缴土地价款的情形。其次，补缴土地价款的义务主体是被告，被告在拍卖之前应缴纳完毕，以取得合法、有效和完整的处分权，被告不履行该项义务的行为，不构成竞买公告中标的物的瑕疵。第三，竞买公告第五条第(四)项系格式条款，被告抗辩的条款规定“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”该条款显然加重了竞买人的责任，且约定不明确，被告以此作为抗辩的依据，该院不予采信。因此，该院认定涉案房产补缴土地价款的主体是被告，原告缴纳后有向被告追偿的权利，原告诉请被告返还土地价款10282.71元，该院予以支持。关于焦点二，首先，由于被告是缴纳土地价款的主体，原告与被告协商被告拒不补缴，这是导致被告不及时办理变更登记手续的原因，责任在被告。其次，虽然在合同中约定了签订资产交易合同3日后到有关部门办理完成相关变更登记手续，该约定中被告履行义务的期限不明确，但应当在合理的期限内，该期限不能无限期的延长，否则既不符合常理，也有违订立《资产交易合同》的初衷，被告当庭认可于2020年9月15日才去办理产权变更登记手续，明显超过了合理期限。因此，该院认定被告存在违约行为。关于违约期限和违约金的认定，原、被告于2020年6月22日签订《资产交易合同》，被告于2020年6月26日去办理变更登记手续即符合合同约定，原告陈述2020年7月20日开始就土地价款与被告协商，被告表示具体时间记不清，之所以2020年9月15日才去办理变更登记手续，因土地价款双方一直在协商，综合原、被告陈述，本院酌情认定原告办理产权变更登记手续的合理期限为2020年7月26日前，原告的违约期限为2020年7月27日至2020年9月14日。虽然《资产交易合同》中约定“每逾期1天，应按总价款的1%o向对方支付违约金”，但原告并未提交证据证明其经济损失，被告对该违约金不认可，该违约金约定也明显过高，该院予以调整，违约金以总价款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算为宜。被告辩称，关于违约金的起算时间及截止时间均无法确定，对原告主张的违约金予以驳回，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告枣庄银行股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告孙开辉违约金(以1123900元为基数，自2020年7月27日起至2020年9月14日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算)。二、被告枣庄银行股份有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙开辉补缴的土地价款10282.71元。三、驳回原告孙开辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1163元，由原告孙开辉负担800元，由被告枣庄银行股份有限公司负担363元。二审诉讼期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。枣庄银行提交:银行转让流水电子回单一份。证明在孙开辉怠于履行合同约定的付款义务枣庄银行未收到房款的情况下枣庄银行仍积极配合办理变更登记，并在早于收到房款前合同约定期限内履行完毕合同义务，因此不应认定枣庄银行构成违约。孙开辉质证认为，枣庄市公共资源国有产权交易有限公司如何给付枣庄银行房款与我无关，与其之间的约定有关，我已将钱按照淘宝网要求交给了枣庄市公共资源国有产权交易有限公司。本院二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，枣庄银行委托枣庄市公共资源国有产权交易有限公司将涉案不动产进行网络拍卖，孙开辉竞拍到该不动产后，双方签订了《资产交易合同》，枣庄银行与孙开辉应严格按照《资产交易合同》约定履行各自的权利义务。二审诉讼中，枣庄银行提交枣庄市公共资源国有产权交易有限公司的银行转账流水电子回单主张孙开辉怠于履行合同约定的付款义务，孙开辉质证认为其已按照淘宝网要求将购房款交给枣庄市公共资源国有产权交易有限公司，该公司如何支付给枣庄银行与其无关。本院认为，枣庄银行提交上述银行转账流水电子回单不能证明孙开辉怠于履行付款义务，本院对其该项主张不予支持。枣庄银行作为涉案不动产原产权人，拍卖涉案不动产，根据相关法律规定，其应补缴房屋占用范围内的土地价款。现以查明，枣庄银行在拍卖公告中仅对房产证号进行了表述，并未涉及土地使用权证，孙开辉无从知道涉案土地出让金的缴纳情况，枣庄银行却以《竞买公告》和《竞买须知》主张竞买人接受拍卖标的物的一切现状，明显加重了竞买人的责任，违反公平、诚实信用的原则，其主张孙开辉对拍卖标的物的现状是接受的上诉理由不能成立。枣庄银行主张补缴土地价款是由双方自行协商承担的上诉理由，因不能提供证据予以证明，本院不予采信。综上，枣庄银行关于应由孙开辉补缴土地出让金的上诉请求不能成立，本院不予支持。双方当事人于2020年6月22日签订《资产交易合同》，孙开辉于2020年9月16日取得涉案不动产权证书，一审法院根据本案实际案情，认定枣庄银行存在违约行为正确，依据涉案合同约定及当事人陈述，酌情认定枣庄银行违约期限为2020年7月27日至2020年9月14日并无不当，本院予以维持。一审法院调整违约金的计算标准适当，应予支持。综上所述，上诉人孙开辉、枣庄银行的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人孙开辉上诉的二审案件受理费2076元，由上诉人孙开辉负担；上诉人枣庄银行股份有限公司上诉的二审案件受理费2326元，由上诉人枣庄银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邹 枫审判员 王 锋审判员 邵明伟二〇二一年四月二十五日书记员 张 婕