河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初1953号原告：李世朋，男，汉族，1989年10月9日出生。原告：沈万春，女，汉族，1988年1月29日出生。二原告委托诉讼代理人：冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。被告：河南坤瑞置业有限公司，住所地光山县官渡河产业集聚区西环路，统一社会信用代码91411522676708295C。法定代表人：杨锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琪，男，汉族。该公司工作人员。委托诉讼代理人：上官同义，河南紫弦律师事务所律师。原告李世朋、沈万春（以下简称二原告）与被告河南坤瑞置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李世朋、沈万春及其委托诉讼代理人冷鹏阳，被告河南坤瑞置业有限公司委托诉讼代理人张琪、上官同义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世朋、沈万春向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还购房款并赔偿原告各项损失10万元(具体待鉴定后另行计算)；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告于2015年3月23日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的金正凤凰城小区第9幢东单元×层××户的商品房一套。二原告依约定交纳了首付款186000元，之后被告为原告办理了按揭。原告于2015年7月3日付清全部购房款(首付+按揭)，并交纳了契税、维修基金，被告为二原告办理了房屋产权证(按揭抵押在银行)。二原告按时支付按揭贷款，并支付了水、电、燃气等各项初装费用。2019年3月2日原告找被告拿钥匙准备入住，才发现房子门没有上锁，房子卧室、阳台多处开裂漏水，且钢筋外露锈蚀，同时了解到楼下住房也漏水，而且被告曾经维修过，但起不到任何效果。为此原告通过信访向县政府反应，光山县住房和城乡建设局作为信访责任单位，在处理中委托相关单位进行检测，证实了房屋存在质量问题的事实，但不向原告提供具体检测报告，只要求被告进行维护，给予二原告补偿或回收房子。而被告回收房子只退购房款按银行存款利息支付房款使用期间的利息，而对给原告造成的巨大损失视而不见。因无法协商，根据信访处理意见通过诉讼解决。被告河南坤瑞置业有限公司辩称：一、买受人若以质量问题请求解除商品房买卖合同，必须具有法律规定之情形方可行使合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。司法解释规定因房屋质量问题解除合同有两种情形，一是房屋主体结构质量不合格，一是房屋质量问题严重影响正常居住使用。具体到本案，《建筑工程质量鉴定意见书》鉴定意见：只是部分轻微质量瑕疵问题，不影响正常居住，建议对上述质量问题采取相应修复加固措施。显然，被答辩人不能以轻微质量问题为由解除合同。二、建设工程实行质量保修制度，在正常使用条件下，超过《建设工程质量管理条例》规定的建设工程最低保修期的商品房依法不能再行向出卖方主张质量权利。案涉工程2014年1月24日经竣工验收为合格，即建设工程保修期起算之日。《建设工程质量管理条例》第四十条规定的除房屋基础设施、地基基础、主体结构工程保修期以外，其它部位最长保修期为五年，具体截止到2019年1月24日，那么本案中鉴定的轻微质量问题早已超过法律规定的保修期范围，答辩人依法不应承担责任。从另一个角度讲，确定建设工程保修期的前提条件是“在正常使用条件下”，要求买受人应当尽到善良普通人的一般注意义务。本案的二被答辩人在2015年3月23日签订《商品房买卖合同》后，一直没有办理入住手续，房屋处于持续闲置状态。《建筑工程质量鉴定意见书》第11项就能说明问题，阳台未封闭，雨水流进客厅，侵蚀墙体，显然是长期没有装修入住造成的。综上，被答辩人无权解除商品房买卖合同，部分轻微质量瑕疵也已超过法定的质量保修期，其所要求的天价赔偿损失没有任何事实及法律依据，依法应予以驳回，从而保护市场主体交易的安全性，弘扬诚信原则。经审理查明：二原告是夫妻关系。2015年3月23日，二原告与被告河南坤瑞置业有限公司（原名称光山县金正房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发建设的金正凤凰城小区第9幢东单元×层××户商品住宅一套，该住宅建筑面积141.36㎡，单价3155.07元?㎡，总金额446000元；买受人于签约之日支付总房款金额的40%即186000元，余款办理银行按揭。合同签订后，原告依约定交纳了首付款186000元，余款260000元办理十年期按揭贷款。2015年7月3日原告付清了全部购房款446000元，2015年10月23日原告缴纳契税8920元、缴存维修基金8920元，2015年11月18日取得房权证（编号“字第××号”），房屋所有权人为李世朋，共有权人为沈万春。2019年3月5日原告找被告拿钥匙办理入住，被告售楼部工作人员要求原告先交相关费用（装修押金、天然气初装费用等）办理交房手续后再给钥匙。原告坚持先看房，遂来到上述其所购的楼房处，发现入户门没锁，卧室及阳台楼顶漏水，外墙脱落渗水等问题。原告即到光山县住房和城乡建设局（以下简称光山县住建局）反映上述情况，次日联系上开发商（被告）相关负责人，并一同到上述房屋查看楼顶漏水等情况。因未能协商解决，原告李世朋于2019年3月12日及3月14日分别向光山县住建局及光山县人民政府信访办书面反映上述房屋质量问题。2019年4月1日，光山县住建局向李世朋发送了《信访事项处理意见书》，处理意见：“1、由开发商对该楼层屋面严格按照规范及图纸要求重新施工，对信访人家中渗水的部位重新粉刷、修补。修补完成后开发商与业主重新签订保修协议书；2、由开发商委托有资质的房屋质量鉴定机构对其房屋质量及结构安全进行鉴定，若存在结构性质量隐患问题，开发商赔偿信访人全部损失并退房或换房，若无结构性质量问题，按第一条处理意见执行；3、由开发商帮助信访人对该楼房进行出售；4、如以上三种解决方案信访人不同意，双方可通过司法途径予以解决。”仍因未能协商解决，2020年3月原告再次信访，3月26日光山县住建局安排所属质监站组织开发商、信访人到上述房屋内查看的情况：发现次卧、阳台顶棚渗水；厨房及小阳台管道渗水；当前屋面防水已按质监站要求重新维修。对此，质监站处理意见：“1、由质监站委托有资质的房屋鉴定机构对凤凰城二期9#楼1701室进行结构质量安全鉴定。鉴定结果若存在主体结构安全隐患，由开发商按当前市值对其房屋进行回收，若无主体结构质量安全隐患，仍由开发商对其室内四处渗水部位进行维修。原告李世朋及被告方（张琪）均签字同意质量鉴定。后由光山县建设工程质量监督站委托河南全硕房屋安全鉴定有限公司对光山县凤凰城二期9#楼1701室屋顶混凝土及钢筋进行检测抽查，对屋顶进行专项鉴定。2020年4月3日，河南全硕房屋安全鉴定有限公司出具了《专项鉴定报告》（报告编号：HNQS-JDBG-2020-0075），鉴定检测结果：“经现场检测，该房屋顶板混凝土抗压强度抽检检测结果满足设计要求；抽检钢筋直径符合设计要求；抽检钢筋数量结果显示1米范围内钢筋实测数量比设计数量多；次卧和阳台顶板局部渗水，且沿主筋方向出现明显锈蚀现象，次卧漏水部位为混凝土泵送管道输出口施工完成后处理不合理。”该《专项鉴定报告》所附重要声明第9项：本鉴定报告仅对检测时的现场状态检测项目负责；第10项：本鉴定报告不作为司法仲裁依据。2020年4月13日下午，质监站组织开发商（张琪）、信访人李世朋父母见面协商调解，信访人父母意见：1、要求开发商按现在市值进行回收，回收价钱保证能在五小周边按相同面积能再次购买一套十层以上房屋；2、信访人房屋屋面做琉璃瓦。开发商（张琪）意见：1、对产生的渗水、露筋锈蚀等质量问题进行维修，并承担五年保修期；2、协助信访人共同将房屋售出，售价由信访人自行协商；3、屋面搭建琉璃瓦影响小区规划，属于违建。因双方上述意见分歧较大，未能达成一致。随后，原告提起本案诉讼。诉讼中，于2020年6月原告申请对其上述购买的1701室商品房的建筑质量进行鉴定。本院经委托河南众惠工程咨询有限公司鉴定，该工程咨询有限公司于2020年9月25日出具《建筑工程质量鉴定意见书》河南众惠（2020）质鉴字第331号，鉴定意见：1、涉案房屋客厅顶板混凝土强度符合设计要求。2、所检顶板的钢筋保护层厚度满足设计及相关规范要求，评定合格。3、涉案房屋东北卧室顶板钢筋间距满足设计要求，客厅顶板及东南卧室顶板钢筋间距不满足设计要求。4、涉案房屋见多处抹灰层有开裂、脱落现象，不满足相关规范要求，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。5、房屋南阳台窗洞口下部墙中间位置见有竖向通高、里外通透裂缝，查阅图纸，该处墙体为后砌填充墙，该墙体裂缝不影响框架-剪力墙主体结构安全，影响该墙体的使用功能。6、涉案房屋东北卧15/P-L轴墙体上部梁体见胀模现象，不满足相关规范要求，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。7、涉案房屋顶板板底见钢筋外露现象，不满足相关规范要求，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。8、涉案房屋板内钢筋见多处锈蚀现象，不满足相关规范要求，属于施工材料保护不当造成的质量缺陷。9、涉案房屋顶板见有渗水现象，不满足相关规范要求，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。10、涉案房屋排水立管与顶板交接处见有渗水现象，不满足相关规范要求，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。11、涉案房屋客厅墙体底部300mm范围区域见有受潮现象，系因申请人客厅阳台未封闭，雨水通过阳台渗流进客厅所致；南阳合墙面抹灰层粉化、脱落系南阳台未密封，墙体经雨水侵蚀，且长期经风吹日晒所致。12、北外墙、东外墙饰面层脱落，不满足相关规范要求，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。13、涉案房屋南阳台顶板板底相对标高偏差较大，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。建议：对上述质量问题采取相应修复加固措施，以确保房屋的安全性、使用性、耐久性及观感。为上述鉴定，原告支付鉴定费（鉴定咨询服务、工程质量检测费）15000元。在取得上述《建筑工程质量鉴定意见书》之后，原告于2020年10月27日向本院提交《诉讼请求变更申请》，即保留《民事起诉状》中的第1项诉讼请求即“依法解除原、被告之间签订的商品房买卖合同”不变，对其《民事起诉状》中的第2项及第3项诉讼请求变更（明确细化）为如下1——7项：1、依法判令被申请人返还购房款446000元，并向申请人赔偿占用该笔房款利息损失146300元（按照申请人于中国工商银行房屋实际贷款利率核算暂算至2020年7月3日，2020年7月3日起的利息计算至房款返还之日止）；2、判令被申请人赔偿申请人购房款支付的税费、按揭手续费用及其利息共损失24950元，其中税费17840元、按揭手续费用910元、利息损失6200元。（按照申请人于中国工商银行房屋实际贷款利率核算暂算至2020年7月3日，2020年7月3日起的利息计算至房款返还之日止）；3、判令被申请人赔偿申请人房屋增值损失暂定684880元；4、判令被申请人负责向银行支付申请人尚未支付的按揭贷款及利息；5、判令被申请人赔偿申请人因涉案房屋质量问题无法入住产生的租房费用损失162000元；6、判令被申请人赔偿申请人为履行合同及维权产生的交通费误工损失116189元；7、由被申请人承担本案诉讼费用、鉴定费用、评估费用等。原告在对上述《建筑工程质量鉴定意见书》质证中提出，鉴定报告暴露出房屋多达十余处质量问题和安全隐患，严重影响房屋的安全性和使用寿命，因而不同意“对上述质量问题采取修复加固措施”建议意见，要求解除合同，退房返款，并赔偿损失。被告方认为上述鉴定意见认定房屋仅存在质量缺陷，建议采取相应的修复加固措施予以完善。房屋并非主体结构质量不合格，原告不能要求解除合同。而原告仍坚持房屋存在多处质量问题将严重影响其正常居住使用，因此要求退房，并于2021年1月13日向本院提交《房屋评估鉴定申请书》，请求本院委托专业评估机构对上述房屋在无质量问题前提下应有的市场价格进行评估。本院遂委托河南岳华房地产估价咨询有限公司对二原告所属的上述房屋进行市场价值评估。2021年2月9日，该评估机构向本院出具了“豫郑岳华评字（2021）020090A号《房地产估价报告》，估价结果：确定估价对象在价值时点（2021年1月29日）的市场价值为92.03万元，合建筑面积单价为6510元?平方米。之后，于2021年4月15日该评估机构向本院出具《情况说明》，明确上述《房地产评估报告》中所列示的房地产市场价值（92.03万元）为估价对象已合法取得《房屋所有权证》、具有合法产权状况下的房地产市场价值，包括已合理缴纳的契税和维修基金。本次司法评估，原告支付评估费15194元。至此，原告又变更诉讼请求，即将第1条返还购房款446000元以及第3条要求赔偿房屋增值损失684880元合并变更为本次评估机构评估的房屋价值920300元，要求被告予以赔偿，其余诉讼请求仍按2020年10月27日的书面《诉讼请求变更申请》不变。上述事实，有原告提供的身份证复印件、结婚证复印件、涉案房屋房产证复印件、商品房买卖合同复印件、购房款发票、契税及维修基金缴存凭证复印件、按揭款还款计划表、2019年4月1日、2020年4月29日、2020年5月11日信访事项处理意见表复印件各一份、房屋现场照片九张、司法鉴定费及司法评估费复印件各一张；有被告提交的其法定代表人身份证复印件、涉案楼房竣工验收备案证书复印件、2020年3月26日质监站《关于李世朋信访反映问题的调查情况及处理意见》复印件、河南全硕房屋安全鉴定有限公司出具的《专项鉴定报告》复印件、200年4月13日质监站《针对凤凰城二期李世朋信访反映问题见面情况》复印件；有本院委托河南众惠工程咨询有限公司《建筑工程质量鉴定意见书》一份、河南岳华房地产估价咨询有限公司《房地产估价报告》及《情况说明》各一份以及双方当事人及其委托诉讼代理人当庭陈述等证据材料在卷为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以保护。原告主张涉案房屋存在质量问题，曾经被告维修过，仍起不到任何效果，为此请求解除商品房买卖合同。针对原告主张的房屋质量问题，诉讼中，本院依法委托有资质的鉴定机构对涉案房屋的建筑质量进行了鉴定。鉴定意见显示，由于在建筑施工过程中，不满足相关规范要求，施工工艺控制不当等原因，造成涉案房屋质量缺陷达十处之多。其中包括“客厅顶板及东南卧室顶板钢筋间距不满足设计要求”及“房屋南阳台窗洞口下部墙中间位置见有竖向通高、里外通透裂缝，影响该墙体的使用功能”的质量问题。原告据此认为这些质量问题将影响房屋的安全性和房屋的使用寿命，会严重影响其对该房屋的正常居住使用，因此坚持解除合同，退房并要求被告赔偿其各项损失的诉讼请求。本院认为，涉案房屋建筑质量经司法鉴定，虽无主体结构质量问题，但确也存在诸多质量缺陷问题，个别质量缺陷问题还不容忽视，原告作为该房屋的买受人，对房屋的质量持严苛要求的态度，符合情理，可以理解，故本院从化解矛盾纠纷，维护买受人权益的角度考虑，对原告请求解除合同、退房返款的诉讼请求予以支持；对原告诉请被告赔偿其损失的合理部分予以支持。原告退房要求被告返款的数额问题，本院从本案具体情况出发，以诉讼中经司法评估涉案房屋的市场价值92.03万元为准，在原告完成向被告退房义务的同时，由被告向原告给付上述房价款92.03万元。对原告主张的其余各项损失的诉求，本院逐项予以审查认定：1、判令被告赔偿占用购房款利息损失146300元的诉讼请求，因支付购房款是商品房买卖合同买受人（原告）应尽的合同义务，其要求出卖人（被告）承担购房款的利息损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。2、关于判令被告赔偿原告购房支付的契税8920元、维修基金8920元、按揭手续费910元及其利息共计损失24950元的诉讼请求。根据评估机构河南岳华房地产估价咨询有限公司向本院出具的《情况说明》，涉案房地产市场价值92.03万元已包括（原告）合法缴纳的契税和维修基金。因此原告请求被告赔偿其缴纳的契税及维修基金属重复计算损失，本院不予支持；关于原告主张的按揭手续费910元及其利息，因按揭贷款是原告自行选择的购房付款方式，支付购房款是原告应履行的合同义务，此手续费理应由原告自己承担，故对原告该部分诉讼请求本院不予支持。3、关于判令被告负责向银行支付原告尚未支付的按揭贷款及利息的诉讼请求。原告按揭贷款是为了支付涉案房屋的购房款，而支付购房款是原告的合同义务，其要求被告负责为其支付，于法无据，与理不通，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。4、关于判令被告赔偿原告因房屋质量问题空置期间的租金损失128000元以及此期间的物业管理费由被告承担的诉讼请求。因原告对租金损失的诉讼请求未提供相应证据予以证明；对所主张的物业管理费也未提供交付凭证证明该项损失已实际发生，故在本案中对原告该两项诉讼请求均不予支持。5、关于判令被告赔偿原告因涉案房屋质量问题无法入住产生的租房费损失162000元的诉讼请求，亦因原告未提供相应证据予以证明，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。6、关于原告主张的其为履行合同及维权产生的交通费及误工损失116189元的诉讼请求，因原告未提供任何相应的证据予以证明，但考虑到原告为本案纠纷历时两年，故酌情认定为4000元，对原告该项请求的其余部分本院不予支持。7、关于原告要求由被告承担本案诉讼费、鉴定费用、评估费用的诉讼请求，其中诉讼费的承担问题不属当事人诉讼请求范围，由法院根据诉讼双方当事人的胜败诉比例情况依法予以确定；本案的司法鉴定费及评估费30194元（15000元+15194元）由原告垫付，现原告请求判令由被告承担，本院从本案具体情况出发，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李万朋、沈万春与被告河南坤瑞置业有限公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》。二、原告李世朋、沈万春向被告河南坤瑞置业有限公司退回金正凤凰城小区第9幢东单元×层××户商品房，被告按评估价920300元赔偿原告房屋市场价值损失。三、被告河南坤瑞置业有限公司赔偿原告李世朋、沈万春交通费及误工损失4000元。四、被告河南坤瑞置业有限公司赔偿原告鉴定费15000元、评估费15194元，合计30194元。五、驳回原告李世朋、沈万春其他诉讼请求。上述二至四项确定的原告向被告退回房屋及被告向原告赔偿的项954494元，均限于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20174元，由原告负担8174元，被告负担12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  柳玉慧人民陪审员  杜秀明人民陪审员  雷莹莹二〇二一年四月十九日书 记 员  曹 露