山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁0213民初2570号 原告（反诉被告）：张某某，女，住青岛市。 委托诉讼代理人：程某某，某律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡某某，女，住青岛市。 委托诉讼代理人：吕某某，某某律师事务所律师。 第三人：某房地产公司，住所地山东省青岛市。 法定代表人：张某，职务总经理。 原告张某某与被告蔡某某、第三人某房地产公司（以下简称“某房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法进行了审理。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告完成青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××户房屋的所有权转移登记；2、判令被告向原告支付违约金32.88万元（按300元每日的标准，自2017年3月11日暂计算至2020年3月10日，共1096天）；3、案件受理费、保全费、律师费等诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告表示放弃主张保全费及律师费。事实和理由：2017年1月4日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（居间方）签订了《房产买卖合同》，合同约定被告将其位于青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××户房屋出售给原告，并约定被告于2017年3月10日前与原告办理房产所有权转移手续，任何一方延迟，需按照300元每天支付赔偿金。合同签订后，原告按合同约定向被告及时支付了应付款项及中介费用，被告却拒绝按时与原告办理房产所有权转移手续，原告及第三人多次与被告进行协商后得知被告因其个人债务纠纷致使涉案房产被查封，被告在协商时一直承诺尽快配合办理相关手续，但至今仍未办理。被告的行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任，现原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告蔡某某辩称，因原告未支付剩余房款导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，故房屋所有权转移登记不具备办理条件。原告违约在先，无权要求被告支付违约金，且合同约定的违约金数额明显过高，应予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。并向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告于2017年1月4日签订的《房产买卖合同》；2、判令原告承担违约金32.6万元；3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：涉案《房产买卖合同》约定房屋价款为163万元，首付款应于2017年2月28日前支付，余款应于2017年3月31日前支付。任何一方逾期15日以上未履约的，另一方有权以违约为由解除双方交易关系，违约方除应当按照定金罚则承担违约责任外，还应承担本合同总价20%的违约金。合同签订后，原告仅支付了首付款65万元，剩余房款98万元应于2017年3月31日前支付，但经被告多次催要，原告至今未付款。原告的行为已构成根本违约，故提起反诉。 原告针对被告提出的反诉请求辩称，涉案房屋买卖合同不应被解除。现该合同已实际履行，且在履行过程中原告已于2017年1月实际入住，由于被告的恶意违约行为导致现在暂时无法办理过户手续，其不具有合同解除权。且原告已与查封法院积极进行联系，拟提起执行异议，以推动合同的履行。原告在合同履行过程中没有任何违约行为，之所以未支付剩余房款，是因为被告未能按照合同约定的时间于2017年3月10日前办理产权过户手续，被告没有履行完毕自己的先行义务。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。 第三人某房地产公司辩称，原、被告签订合同前，第三人前往房产交易中心审核过涉案房屋的产权情况，当时房屋尚未办理房产证，但房屋没有司法查封。原、被告签订合同后，在履行阶段发现被告有涉及该房屋的纠纷，原、被告及第三人就履行合同进行了多次沟通，但后期发现涉案房屋因被告方的纠纷又陆续被轮侯查封几次，导致房屋无法办理过户手续。第三人认为，合同无法履行是被告原因造成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告及第三人对真实性无异议的证据如下：原告提交的《房产买卖合同》、定金收条、收款条、青岛市不动产登记信息、物业交接表原件各1份、贷款资料盖章件6页，本院调取的青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终xxx号民事判决书1份、青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初xxx号案件查封涉案房屋的协助执行通知书及送达回证各1份，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告申请证人臧某（涉案房屋买卖居间业务人员）出庭作证，证明在合同履行过程中，原、被告协商一致将首付款变更为63万元；原告按照合同约定时间提交了办理银行按揭贷款的所有手续，最终贷款未发放成功系因被告所涉青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初xxx号民事案件将涉案房屋查封，导致无法办理房屋过户及银行抵押手续。 证人臧某述称：原、被告签订合同前，我曾查过涉案房屋的抵押情况，当时房屋没有查封。后原、被告签订涉案《房产买卖合同》，约定了定金、首付款的支付时间，余款以贷款形式支付。房屋过户应在贷款审批手续通过后办理，但因银行审批贷款的时间无法确定，故我们都会告知双方有可能会拖延办理，该合同约定过户时间为2017年3月10日即为该种情况。办理贷款当日（具体时间记不清了）原告、被告夫妇、我及另外一名中介人员一起到振华路的某银行，原告提供了办理贷款的相关材料，当日签订了贷款合同，原告申请贷款100万元，被告对此数额知情，未提出异议。当时原告丈夫有不良征信，但我记得只去办理过一次贷款。贷款合同审批通过后，应办理房屋过户手续，第三人工作人员查询涉案房屋抵押情况时，发现房屋已被法院查封，故无法办理过户手续。当时查封只有一笔，我给双方进行调解，想让被告解除该查封，但后面涉案房屋又陆续被查封几笔，导致房屋彻底无法过户。关于合同约定首付款65万元，而原告最终支付63万元是何原因我不清楚，是否通过我协商也记不清了。 被告质证认为，对证人身份没有异议，对证言有异议。证人对最关键的办理贷款的时间记不清了，无法证明被告存在违约及原告已按合同约定办理商业贷款并审批通过的事实。 本院认为，证人为第三人的工作人员，其作为原、被告房屋买卖合同的居间方，促成并参与双方合同的签订、履行，对合同履行情况最为了解，其陈述效力较高，虽被告提出异议，但未提交证据予以反驳，故对上述证人证言，本院予以采信。 根据本案相关证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下： 1、2017年1月4日，原告张某某（乙方）与被告蔡某某（甲方）在第三人某房地产公司居间下签订《房产买卖合同》，约定：被告将其位于青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××户房屋出售给原告，房屋总价款为163万元。原告于合同签订当日支付定金5万元；2017年2月28日前支付首付款65万元（含定金）；余款98万元原告办理商业贷款支付被告，最晚不迟于2017年3月31日，若因原告自身原因导致银行不给发放贷款，则原告须以现金形式支付余款。双方于2017年3月10日前办理房屋所有权转移手续，任何一方延迟，按照300元／天赔偿作为补偿金。合同第八条约定，此协议签订之后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。本合同所有条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。任何一方逾期15日以上未履约的，另一方有权以违约为由解除双方交易关系，违约方除应按上述规定承担违约责任外，还应承担本合同总价20%的违约金。第十条第1项约定，甲方房产证正在办理，甲乙双方约定在甲方房产证办理完毕10个工作日内办理乙方的按揭贷款手续。 2、合同签订当日，原告支付给被告定金5万元。2017年2月3日，涉案房屋办理房地产权证，权利人登记为被告。2017年2月22日，原告支付给被告58万元，首付款共计63万元。2017年3月25日，被告将房屋交付原告。 3、2017年2月17日，原、被告及第三人工作人员共同到中国某银行股份有限公司青岛振华路支行办理贷款手续，原告提交了贷款申请资料，申请贷款金额为100万元。该行于2017年3月15日审批通过同意放款。后双方准备办理房屋过户手续时，发现涉案房屋已被采取查封措施，无法进行产权变更登记。 4、现涉案房屋共有三笔查封，查封期间分别为2018年5月17日至2021年5月16日、2018年12月10日至2021年12月9日、2019年4月29日至2022年4月28日，均为轮候查封。 5、2017年1月11日，案外人管某某作为原告，将蔡某某、秦某作为被告起诉至青岛市李沧区人民法院，要求解除双方之间就涉案房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，并判令被告赔偿损失等。该案审理过程中，法院依据管某某的保全申请，依法查封了涉案房屋，查封期间自2017年3月6日至2019年3月5日。该案经一、二审法院审理后，青岛市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）鲁02民终xxx号民事判决书，判决解除管某某与蔡某某于2016年8月20日就涉案房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》等。 庭审中，原告主张，其在本案中放弃第1项诉讼请求，但不同意解除涉案《房产买卖合同》，要求继续履行。关于原告主张的违约金。根据合同约定，双方应于2017年3月10日前办理房屋所有权转移手续，任何一方延迟，按照300元/天进行赔偿，故原告要求被告支付自2017年3月11日暂计至2020年3月10日止的违约金32.88万元。关于被告主张的违约金。因原告未支付剩余房款，是原告行使先履行抗辩权，被告违约在先，原告一直要求被告解除涉案房屋的查封，办理过户，可以立即向被告支付剩余房款。被告主张的违约金明显偏高，且与定金罚则重复。 被告提出异议称，关于原告主张的违约金。因原告违约在先，被告不同意支付违约金。且双方约定的违约金过高，请求法庭予以调整。关于被告主张的违约金。因原告至今未支付剩余房款100万元，依据合同第八条的约定，任何一方逾期15日以上未履约的，另一方有权以违约为由解除双方交易关系，违约方除应按定金罚则承担违约责任外，还应承担本合同总价20%的违约金，即32.6万元（163万元×20%）。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行意见》第8条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案中，原告张某某起诉要求蔡某某协助办理涉案房屋过户手续，虽庭审中其撤回该项诉请，但不同意解除合同，坚持要求继续履行，而其主张依据的是双方签订的《房产买卖合同》及由此建立的房屋买卖关系，但涉案房屋已因其他案件被人民法院予以查封，原告张某某可按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张相关权利。因此，对原告之起诉，应予驳回。 关于被告反诉要求解除涉案《房产买卖合同》的问题。根据证人臧某的陈述，房屋过户应在贷款审批手续通过后办理，但因银行审批贷款的时间无法确定，故中介方均会告知买卖双方有可能会拖延办理，这也是合同既约定双方应于2017年3月10日前办理房屋所有权转移手续，又同时约定购房余款原告办理商业贷款支付被告，最晚不迟于2017年3月31日的原因。本案原、被告按照合同约定在被告办理涉案房屋产权证后，于2017年2月17日到银行申请贷款，并于2017年3月15日审批通过，因贷款需双方办理过户后方能发放，而涉案房屋于2017年3月6日被查封，导致无法办理产权变更登记，因此，原告未在合同约定的最晚期限前支付剩余房款并非其自身原因造成，其不存在违约行为。涉案房屋的查封虽非被告主观原因造成，但被告在与案外人管某某就涉案房屋买卖合同尚未解除的情况下，与原告签订涉案《房产买卖合同》存在过错，故其不享有解除权。因涉案房屋的查封能否解除、涉案合同能否继续履行目前尚无法确定，故对被告要求解除合同之反诉，亦予以驳回。 关于双方要求的违约金。因涉案《房产买卖合同》是解除还是继续履行现尚未确定，故对双方要求违约金的主张，本案均暂不予处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，裁定如下： 一、驳回原告张某某的起诉。 二、驳回被告蔡某某的反诉。 案件受理费6232元（原告已预交），予以退还原告。反诉费3095元（被告已预交），予以退还被告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李 宁 人民陪审员  孙瑞芝 人民陪审员  韩 宁 二〇二一年四月二十一日 书 记 员  宁汝荃