河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0211民初352号原告：王红，女，1976年10月15日出生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：杨守义，北京高文（郑州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雨（实习），北京高文（郑州）律师事务所律师，一般授权代理。被告：河南蓝码置业有限公司，住所地河南自贸试验区开封片区郑开大道**自贸大厦****住所集中地。统一社会信用代码：91410200MA3X4XK28L。法定代表人：张淑云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：焦石，男，1979年6月8日出生，汉族，住北京市海淀区。系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：岳文宇，女，1991年2月20日出生，汉族，住河南省商城县。系该公司员工，特别授权代理。被告：郑州蓝码物业管理有限公司，住所地，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路******iv>统一社会信用代码：9141010078917156XU。法定代表人：张卫青。委托诉讼代理人：宋宁宁，北京市隆安（郑州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李亚钊（实习），北京市隆安（郑州）律师事务所律师，一般授权代理。原告王红诉被告蓝码置业（以下简称“蓝码置业”）、郑州蓝码物业管理有限公司（以下简称“蓝码物业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红的委托诉讼代理人杨守义、张雨、被告蓝码置业的委托诉讼代理人焦石、岳文宇、被告蓝码物业的委托诉讼代理人宋宁宁、李亚钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红向本院提出诉讼请求：1、判令蓝码置业于案涉房屋竣工验收合格之日起七日内向原告王红交付开封国际金融中心综合楼E单元10层1003号房屋（价值376933元）并协助办理该房屋过户手续，支付自2018年1月1日起至实际交付房产之日止原告王红已交付房价款日万分之二的违约金（暂计至2020年12月31日为82548元）;2、判令二被告向王红支付剩余房产使用费47927.04元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月11日，双方签订0045742号《商品房买卖合同》，约定：王红向蓝码置业购买开封国际金融中心综合楼E单元10层1003号房屋，单价6528.11元／平方米。同日，双方就该房产签订有《委托管理协议书》，约定：委托管理期限为自2015年1月1日开始起三年，此三年蓝码置业分别按实收房款的7%、8%、9%，按季度[每季度第一个月的20日（遇节假日顺延）]向王红支付使用费。2015年1月24日双方就该房产签订了《委托管理协议书之补充协议》，补充约定：蓝码置业指定蓝码物业承担付费（含代扣税）义务，首次支付时间为2015年2月8日前，其他支付时间未变。2014年6月11日王红向蓝码置业支付了全部房款376933元，但蓝码置业在约定的交房日2015年6月30日前并未交房；代扣税后，蓝码物业向王红支付了2015年使用费24143元，郑州新亿实业有限公司代付2018年1—8月使用费18394.32元后，被告就以种种借口不再支付剩余房产使用费。二被告违约至今，原告多次交涉未果，现具状起诉，恳请法院判如所请。被告蓝码置业辩称，1、截止原告起诉日，被告蓝码置业已累计向原告支付延期交房违约金42536.88元。原、被告于2014年6月11日签订了《商品房买卖合同》（备案编号为0045742号）及《委托管理协议》，约定原告购买被告蓝码置业开发的开封国际金融中心项目E座10层1003号房屋。之后因涉案房屋延期交付，实际未能投入使用，为避免原告因延期交房造成损失，被告蓝码置业自2015年起多次向原告支付延期交房违约金（由合作公司代付），前述款项累计支付总金额为42536.88元。2、根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》之约定，因政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，交房期限应相应顺延，故计算延期交房违约金时应将相应天数予以扣减。针对涉案房屋所在项目，开封市相关部门因环保、扬尘治理等多次下发通知，要求涉案房屋所在的项目停止施工，自2015年起被告蓝码置业开发的开封国际金融中心项目按要求停工，截止2020年12月31日，因前述原因导致无法施工的天数多达616天，严重影响了被告蓝码置业如期向原告交付涉案房屋。2014年6月11日原、被告签订了《商品房买卖合同》（备案编号为0045742号），约定由原告购买被告蓝码置业开发的位于开封市郑××大道以南、××以西的国际金融中心综合楼的E单元10层1003号房屋一套。合同第八条约定：“被告蓝码置业应当在2015年6月30日前，将经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格,并符合本合同约定的商品房交付于原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，交房日期相应顺延。”合同第九条约定：“如出卖人逾期交房超过60日后,××有权解除合同。××解除合同的,出卖人应当自××解除合同通知到达之日起且合同注销完毕后30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。”3、原告要求被告蓝码置业支付房产使用费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。根据原、被告双方签订的《委托管理协议》的约定，原告应将被告蓝码置业已交付给原告的房屋委托管理，但因涉案房屋一直未交付给原告，故原告无法履行其向被告蓝码置业交付房屋的义务，《委托管理协议》并未实际履行。如原告认为被告蓝码置业应向其支付涉案房屋使用费，则原告已实际认可了被告蓝码置业已于2015年6月30日将涉案房屋交付给了原告的事实，其要求的延期交房违约金的诉讼请求则无依据。因涉案房屋实际未交付投入使用，双方签订的《委托管理协议》没有履行的基础条件，且被告蓝码置业在涉案房屋延期交付期间按《商品房买卖合同》的约定支付了延期交房违约金，原告已实际认可涉案房屋延期交付的现状，原告针对涉案房屋要求被告蓝码置业额外支付房产使用费的行为明显违背了公平原则。综上所述，被告蓝码置业已累计向原告支付的延期交房违约金42536.88元应从被告需承担的整体违约责任中予以扣除。且根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》第八条的约定，因政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，相应天数依约应予以扣减。故请求法院依法查明案件事实，依法扣减被告应承担的延期交房违约金，驳回原告要求支付房产使用费的诉讼请求。被告蓝码物业辩称，1、从法律关系性质纠纷上讲，被告蓝码物业不是本案的适格被告，应当驳回原告的起诉，本案中，原告的请求权基础包含两种法律关系，分别是商品房预售买卖合同关系和房屋租赁合同关系（或委托管理关系），这是两个独立的法律案由，因诉讼主体不同，不能再同一个案件中同时主张，现原告明确的诉讼案由是商品房预售买卖合同纠纷，由于被告蓝码物业既非合同相对人，也未实际参与其商品房买卖，与原告没有任何法律利害关系，不符合民诉法规定的被告主体资格，法院应当驳回原告对被告蓝码物业的起诉。2、退一步讲，即使法院认为两个案由可以在同一诉讼进行审理，但从实体法律关系来看，原告要求被告蓝码物业支付房产费用没有实施和法律依据，请求依法驳回对原告的诉讼请求。原告虽然与蓝码置业签订了《委托管理协议》，但该协议履行的基础是房屋建成并实际交付，现该房屋并未实际建成并交付，该合同并未实际履行，故原告要求支付房屋使用费不具有事实和法律依据。2、蓝码物业并非《委托管理协议书》及《委托管理协议书之补充协议》的合同相对方，在上述涉案合同签订时并没有经过被告蓝码物业的事前认可及事后追认，被告蓝码物业向原告付款只是基于蓝码置业的委托，系代付行为，被告蓝码物业没有向原告付款支付任何款项的法定合同义务，根据合同的相对性原理被告不应承担付款责任。原告与蓝码置业签订相关协议的法律事实是在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，应适用当时的法律规定。故根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，故合同未完全履行的违约责任应当由蓝码置业向原告承担。综上，原告要求被告蓝码物业承担付款责任于法无据，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月11日，原告（××）与被告蓝码置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为0045742），约定由原告购买被告开发的位于开封市郑××大道以南、××以西的国际金融中心综合楼的E单元10层1003号房一套，房屋建筑面积57.74平方米，套内建筑面积37.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.44平方米，房屋单价为每平方米6528.11元，总价款为376933元。付款方式为××一次性付款376933元，约定付款时间为2014年6月11日，缴纳比例100%。出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、由于政府有关部门行为或者由于有关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，交房日期相应顺延。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用的，逾期不超过60日,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期交房超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金。上述合同签订后原告向被告蓝码置业支付了购房款376933元。2014年8月15日,被告蓝码置业向原告出具销售不动产统一发票,载明原告交纳开封国际金融中心综合楼E单元10层1003号房屋购房款376933元。2014年6月11日，原告（乙方）与被告蓝码置业（甲方）签订《委托管理协议书》，约定甲乙双方于2014年6月11日签订了编号为0045742的《商品房买卖合同》，购买位于开封国际金融中心E-10-1003的房产，乙方同意在《商品房买卖合同》中约定的交房之日起，将该房屋委托给甲方或甲方指定的单位，由甲方或甲方指定的单位管理和使用。委托期间乙方享有获取使用费用的权益。房产委托管理期限自2015年1月1日开始起三年。使用费用的比例：第一年为实收房款×7%使用费用；第二年为实收房款×8%使用费用；第三年为实收房款×9%使用费用。使用费用支付时间按季度支付，自2015年1月1日起算，每季度的第一个月的20日（遇节假日顺延），甲方或甲方指定的单位将该季度的固定使用费用以银行转账或现金方式支付给乙方。2015年1月24日，原告（乙方）与被告蓝码置业（甲方）签订的《委托管理协议书之补充协议》，约定甲乙双方根据2014年6月11日签订的委托管理协议书及相关法律就委托管理协议作出补充，房产管理委托期限自2015年1月1日至2017年12月31日，甲方指定蓝码物业公司按季度向乙方支付本合同相关费用，第一次支付使用费用的时间为本补充协议签订后的15日内，其他支付时间为每季度开始月份的20日（遇节假日顺延）前支付给乙方。因被告蓝码置业并未按照合同约定交付上述房屋，也未依约支付委托管理费用，双方因延期交房及房屋使用费事宜无法达成一致意见，原告诉至本院。另查明，被告蓝码物业及案外人郑州新亿实业有限公司共计向原告转账支付42536.88元，原告认为该款为2015年至2017年的部分房屋使用费，基于此原告放弃主张2015年至2017年的逾期交房违约金。经本院释明，原告明确其主张的本案案由为商品房预售合同纠纷。本院认为，原告与被告蓝码置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守合同条款。本案中原告已依约向被告蓝码置业支付全部购房款376933元，被告亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋，被告蓝码置业至今未交付房屋已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告自愿放弃2015年7月1日至2017年12月31日止的逾期交房违约金，系行使其处分权，本院予以准许。故原告主张自2018年1月1日至案涉房屋实际交付之日止的违约金（以376933元为基础，按日万分之二的标准计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告蓝码置业自案涉房屋竣工验收合格之日起七日内向原告交付开封国际金融中心综合楼E单元10层1003号房屋并办理过户手续的诉讼请求，本案中，因被告蓝码置业辩称房屋并未建设完工，未有证据证明本案所涉房屋已符合合同约定的交付条件，但被告蓝码置业应在房屋竣工验收合格，达到合同约定交付条件后一个月内将房屋交付于原告，并依合同约定协助原告办理该房屋的过户手续。本案案由原告明确为商品房预售合同纠纷，但原告主张的房产使用费与商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，故原告主张的房产使用费在本案中不予一并处理，原告可另行主张。对原告要求被告蓝码物业支付房产使用费的诉请，因本案未对原告主张的房产使用费一并处理，原告的该项诉请本院不予支持。关于被告蓝码置业辩称因政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房，计算延期交房违约金时应将相应天数予以扣减的意见，证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南蓝码置业有限公司应在位于开封市郑开大道以南、四大街以西的开封国际金融中心综合楼E单元10层1003号房屋竣工验收合格，且具备《商品房买卖合同》（编号为0045742）所约定交付条件之日起三十日内向原告王红交付上述房屋，并协助原告办理房产过户手续；被告蓝码置业自本判决生效之日起十日内向原告王红支付逾期交房违约金（以376933元为基础，自2018年1月1日至房产实际交付之日止，按日万分之二的标准计算）;驳回原告王红对被告郑州蓝码物业管理有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4413.01元，由原告王红负担379.01元，被告蓝码置业负担4034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  王辰娟二〇二一年四月二十日书记员  李瑞艳