江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0623民初1200号原告：江苏鸿燊物流有限公司，住所地如东县马塘镇。诉讼代表人：徐红兵，系该公司管理人负责人。被告：上海合力叉车有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：赵永久，总经理。委托诉讼代理人：高振智，男，1976年10月16日出生，汉族，住上海市虹口区，系该公司职员。委托诉讼代理人：黄嵩，男，1981年5月11日出生，汉族，住安徽省长丰县，系该公司职员。原告江苏鸿燊物流有限公司（以下简称鸿燊公司）与被告上海合力叉车有限公司（以下简称合力公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告管理人负责人徐红兵，被告委托诉讼代理人高振智、黄嵩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离并返还占用的原告办公楼一楼房屋，并按照90000元/年的标准承担自2021年2月20日起至实际搬离之日止的占用费;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月26日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告位于工业园区内办公楼一楼的房屋，租赁面积500平方米，租金标准为每年9万元，租期自2018年7月1日起至2023年6月30日止。2020年3月6日，如东县人民法院根据原告的申请作出（2020)苏0623破申2号民事裁定，裁定受理江苏鸿燊物流有限公司破产清算申请。2020年4月8日，如东县人民法院作出（2020)苏0623破3号决定书，指定江苏如一律师事务所管理人。根据《企业破产法》第十八条之规定，上述《厂房租赁合同》于2020年5月6日己法定解除，但被告未自觉搬离。管理人于2021年1月20日书面通知被告30日内搬离房屋，但被告至今拒不搬离。现因原被告协商无果，为维护多数债权人的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决！被告辩称：1.我方1月20日收到通知之后，也开始在外面找地方，我方也积极配合管理人工作的。但是在这个过程中，一个是刚好春节，春节前期很多单位都已经放假了，找不到相关的人，或者是找不到合适的地方。2月春节之后，好多单位也没来及时上班，我方也找了很多地方没找到。我方当时跟鸿燊公司签订的房屋租赁合同，总共是五年。通知书上说是2020年4月8日就已经做出了破产决定书，但是我方收到所有相关资料通知的时候是在2021年1月20日，双方之间的租赁合同还是在合同有效期，所以我方不属于占用，是合理的使用。我方去年4、5月份的时候已经给付了从去年到今年的6月30日一年期的租金。2.我方认为合同现在还有效，从我方的主观角度来讲，即使拍卖受让的下家接收了，我方也可以跟他谈，继续由我方续租下去，我方也不想来对抗这件事情，因为我方在这三年多的时间，我方的公司品牌影响，无形资产这一方面已经形成。如果搬走的话，对我方影响也很大的，包括上次接到通知之后，我方也进行了相应的债权申报。我方2018年开始投资，当时广告发了167000元，装修花了21万，我方前期的投资成本特别大，所以从我方主观角度，特别是我方合力的品牌，现在很多客户也对这个地方比较熟悉，上门的生意也还比较多，我方公司对如东这边的一些建设也是做了贡献的。希望法院从这个角度来考虑，我方主观意愿上还想继续的在这里继续经营，即使后面拍卖，有人接手了这里的房产，我方也想能不能协商，后期继续跟他们合作续租。本院经审理认定事实如下：1、2020年3月6日，本院根据原告的申请作出（2020)苏0623破申2号民事裁定，裁定受理江苏鸿燊物流有限公司的破产清算申请。2020年4月8日，本院作出（2020)苏0623破3号决定书，指定江苏如一律师事务所担任管理人。2、2018年3月26日，原告鸿燊公司作为出租方（甲方）与被告合力公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：租赁房屋甲方将坐落于江苏省南通市如东县工业园鸿燊物流园内的合计面积为500平方米的房屋（按甲方已确定的图上所标识）租予乙方。第二条：交付日期和租赁期限甲乙双方约定，甲方于2018年7月1日之前向乙方交付房屋。房屋租赁期限为2018年7月1日起至2023年6月30日止，租赁期为五年。2018年4月1日起至6月30日止为该房屋免租期。……第三条：租金甲乙双方约定，租金按照90000元/年，甲方提供房租的增值税专用发票并开具收据，五年内房租不再追加租金。付款方式为先付后用，乙方在收到甲方提供的房租发票后15天内支付房租。若租赁期内遇到市政府拆迁等不可抗因素，甲方按照未履行租期退还乙方提前支付的租金。如果拆迁，乙方以承租人的身份能够享受到拆迁政策补偿的，也应当有享受相应拆迁补偿政策的权利。……被告合力公司庭审中陈述其公司在2020年4月底将下一年的房租支付了，已支付房租至2021年6月30日止。3、2021年1月20日，鸿燊公司管理人向合力公司送达通知书，为便于江苏鸿燊物流有限公司财产处置，更好地维护广大债权人利益，要求合力公司在接到本通知之日起30日内搬离房屋，并向管理人完成移交手续。合力公司相关人员当日签字收到，但至今未搬。为此，原告诉之本院，要求判如所请。2021年1月27日管理人在原告企业张贴公告，内容为：“各有关单位和个人：根据2021年1月26日如东县人民法院、如东县应急管理局对江苏鸿燊物流有限公司立即消除安全隐患的要求，请凡占有使用江苏鸿燊物流有限公司房屋、场地及设施的单位和个人立即停止生产经营活动，并于2021年1月31日前搬离，逾期不搬的，后果自负。”本院认为，1.《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。虽然合同法第九十三条、第九十四条的规定对合同解除设置了一定的条件和限制，不具有随意性。但企业破产法第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同，这也是企业破产法作为特别法的特殊性。根据特别法优于普通法的原则，本案应适用企业破产法，管理人有权单方解除房屋租赁合同。就本案而言，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，双方之间的租赁合同尚未履行结束，根据企业破产法第十八条的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。2.实施破产制度的目的，一方面是要让生存无望的僵尸企业依法退出市场，另一方面要将破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。就本案而言，如果在破产受理后不解除原租赁合同，允许该合同继续履行完毕，破产程序只有在合同履行完毕后才能继续进行，最终将导致法律规定的个别清偿，不仅违反了民法公平公正的基本原则，而且有悖于破产法的基本制度和分配原则。3.对于解除租赁合同给当事人一方造成的损失可作为债权向管理人申报。4.对管理人主张的按照90000元/年的标准承担自2021年2月20日起至实际搬离之日止的占用费，对此本院认为管理人已经充分考虑到本案的特殊情况，管理人已经在破产企业发出公告，也已向被告合力公司发出书面通知，要求其搬离，给予了当事人一定的合理搬离时间，被告合力公司虽陈述也在积极寻找新的承租地和公司的相关实际情况，但至今未搬离的事实存在，影响了原告破产程序的推进。故对管理人要求被告合力公司立即搬离占用的原告仓库，以及管理人主张的按照90000元/年的标准承担自2021年2月20日起至实际搬离之日止的占用费诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、第四百六十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告上海合力叉车有限公司于判决生效后七日内将租赁原告江苏鸿燊物流有限公司的房屋腾空搬清并返还交付给原告。二、被告上海合力叉车有限公司赔偿原告江苏鸿燊物流有限公司占用费（自2021年2月20日起至实际搬离之日止按照90000元/年的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告上海合力叉车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向本院领取上诉费缴纳通知书。审 判 员 王新兵二〇二一年四月二十八日法官助理 孟良燕书 记 员 陈欣妍