沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初12234号 原告王舒，女，1992年7月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托代理人关欣、杨烁，系辽宁隆丰律师事务所律师。 被告沈思拓，男，1985年7月12日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区（未到庭）。 原告王舒与被告沈思拓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王舒委托代理人关欣到庭参加诉讼。被告沈思拓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2018年3月28日签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于东陵区汇泉东路1-6号6门，建筑面积128.6平方米房屋租给乙方使用。租期自2018年4月3日至2021年10月3日，租期共三年半，年租金13万元整，双方约定租金按年支付，每年3月3日前交付给原告。同时，合同中对违约责任进行了约定，乙方拖欠租金七日以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并有权向乙方主张从乙方拖欠租金的第二天起至合同期满之间租金的10%作为违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告未按照合同约定交付2020年整年租金，租金被告仅支付至2020年7月，被告尚欠8月至12月租金54167元。原告于2020年9月7日通过律师函的形式通知被告，望其依约履行合同义务，被告签收后却不予履行给付义务。提请法院依法判令解除原、被告签订的租赁合同；判令被告支付房屋租金75831元（从2020年8月1日算至2021年2月28日）；判令被告支付违约金18416.7元（自2020年8月至合同期满之间租金的10%）；由被告承担案件受理费用。 原告提供如下证据： 1、租赁合同1份、微信截图2份、经济损失证据1组，证明原、被告于2018年3月28日签订租赁合同约定被告承租原告名下位于东陵区6门，建筑面积128.6平方米的商铺用作经营餐饮。租期三年半，年租金13万元，租金按年支付，每年3月3日前支付；物业、水电、采暖等费用均由被告自行承担；乙方逾期缴纳租金，甲方有权解除合同收回房屋，并向甲方支付拖欠租金第二日起至合同期满之间的租金的百分之十作为违约金。同时证明被告向原告缴纳租金至2020年7月，2020年8月之后的租金始终未付及原告代被告交纳物业费、水电费的事实； 2、律师函1份、EMS底联2份、EMS物流查询单2份，证明在被告拖欠租金后，原告曾委托律师向其发送律师函，催促其支付2020年8月-12月期间租金，但是被告一直未支付，已违反租赁合同第6条第3款、第11条第2款约定，原告有权解除租赁合同收回房屋，并要求被告承担违约金； 3、通话录音1份，证明2021年2月1日12时30分，通过拨打电话139××××2218，与被告母亲韩英联系，其称被告不想再经营位于沈阳市浑南区6门的沈小牛烧烤店了，房子不租了，店内外物品也都不要了，无任何贵重物品，其母亲转告房主王舒自行腾空房子，自行处置所有物品。后原告将房屋内物品清空，并于2021年3月1日将案涉商铺另租给第三人。 被告没有提出答辩，亦未提供证据。 经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2018年3月28日签订《租赁合同书》（以下简称：合同），约定乙方承租甲方位于沈阳市东陵区（现为浑南区）汇泉东路1-6号6门商铺（建筑面积为128.60平方米）一处，租赁期为3.5年，期限自2018年4月3日至2021年10月3日止，年租金为130,000元，租金按年支付，每年3月3日前支付；使用押金2000元（已交纳）。双方约定物业管理费、水电费均由乙方自行缴纳。合同第六条约定，乙方（被告）有下列情形之一时，甲方有权解除合同：…（3）逾期交纳租金；…。如乙方拖欠任何费用甲方有权从押金内自行扣除，并于合约截止后30日内将余款归还乙方。关于违约金和违约责任一节，双方约定若乙方拖欠租金7天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的百分之十作为违约金支付给甲方。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告支付租金至2020年7月。2020年9月7日，原告方向被告发出律师函，提示被告自2020年8月起欠付租金及合同签订违约金条款的事实，敦促其尽快履行支付租金义务。因被告就上述租金始终未能支付，致原告起诉来院。 另查明，2021年2月1日，被告母亲向原告转述了被告不再继续租赁案涉商铺及内部物品可由原告自行处置的意思表示。后原告将商铺腾空，并于2021年3月1日将该商铺另行外租。 再查明，被告租用商铺期间欠付部分物业费及水电费，原告代其支付了2019年4月1日至2021年2月1日期间物业费3,966.00元、电费815.83元、水费232.00元。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。双方签订合同后，原告已依约将案涉商铺交由被告使用，履约过程并无不当，被告理应依据合同约定按期、足额向原告交纳租金。经审查，被告实际交纳租金至2020年7月，2021年2月1日被告母亲转述了被告不再继续租用案涉商铺，并同意由原告自行处理内部物品的意思表示，原告据此清空房屋并于2021年3月1日将该商铺另租他人，上述事实应视为原、被告于2021年2月1日达成解除合同合意，租赁合同已经由双方协商解除，故对原告再行要求解除合同的诉请，本院不予支持。根据本案的案件事实，原告诉请要求被告支付2020年8月1日至2021年3月1日期间租金共计75,831.00元，部分依据不足，本院对2020年8月1日至2021年2月1日期间的租金64,998.00元予以确认。 关于违约金问题。双方约定违约金按照从被告拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的百分之十确认金额，虽被告未到庭提出抗辩主张，但依法审查合同、确保经济秩序在公平原则框架下运行为法院之责，基于此本院认为双方租赁合同实际于2021年2月1日合意解除，故计算违约金以计至“合同期满”（2021年10月3日）全部租金作为基数，有悖公平原则；另双方约定租金按年支付，每年3月3日前支付，即如双方未解除合同，则2021年3月3日前，被告将上一年度租金支付完毕即可，但因本案租赁合同已于2021年2月1日由双方合意解除，故根据行业习惯及日常生活经验，上一年度租金最后支付期限应为2021年2月1日，因此被告在合同关系存续期间并未逾期支付租金，故而从上述两方面考量，双方约定的违约金条款不应适用。鉴于双方合同解除至今，被告始终未能履行支付租金义务，根据公平原则，其除应正常支付欠付租金外，亦应自2021年2月2日起承担逾期付款利息方为公允。另被告在合同存续期间，存在未能按照约定履行交纳物业费、水电费义务的行为，违约事实明晰，故应对由此给原告造成的扣除押金后的经济损失承担赔偿责任，数额具体应为3,013.83元（5,013.83元-2,000.00元）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告沈思拓于本判决生效后十日内给付原告王舒租金64,998.00元及逾期付款利息（以64,998.00元为基数，自2021年2月2日起计算至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告沈思拓于本判决生效后十日内给付原告王舒违约损失3,013.83元； 三、驳回原告王舒的其他诉讼请求。 案件受理费2,156.00元，由被告沈思拓承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  任玲玲 审 判 员  赵 岩 人民陪审员  谭琳琳 二〇二一年四月八日 书 记 员  姜冰炜 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。