甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终425号上诉人（原审被告）：兰州鑫博源物资有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区兰工坪南街268号国资物业22佳园二号楼三楼（卓立源众创空间36号工位）。法定代表人：李成花，该公司总经理。委托诉讼代理人：石桓肇，甘肃现代发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：石尧，甘肃现代发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑克忠，男，1940年5月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱锦波，甘肃同义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃省城市建筑第三工程公司，住所地甘肃省兰州市七里河区吴家园38-7号。法定代表人：张风光，该公司总经理。上诉人兰州鑫博源物资有限公司（以下简称：鑫博源公司）因与被上诉人郑克忠、甘肃省城市建筑第三工程公司（以下简称：省城建三公司）确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鑫博源公司的委托诉讼代理人石桓肇、石尧，被上诉人郑克忠的委托诉讼代理人朱锦波，被上诉人省城建三公司的法定代表人张风光均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鑫博源公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11122号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用全部由郑克忠、省城建三公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，案涉《房地产买卖契约》不存在无效情形，鑫博源公司已经支付了相应交易价款并办理了变更登记，取得了房屋所有权。鑫博源公司与省城建三公司签订《房地产买卖契约》时，虽然当时练俊作为省城建三公司法定代表人同意及签字是基于伪造的任命文件，但练俊不仅持有伪造的任命文件，且根据该文件在工商登记机构办理了相应的登记变更手续，当时的工商行政主管部门向省城建三公司发放了练俊为法定代表人的营业执照，鑫博源公司购买案涉房屋时是基于对公示的工商系统信息的信赖。同时鑫博源公司向省城建三公司购买案涉房屋时按照案涉房屋当时的市场价格向练俊指定的账户支付了相应对价，鑫博源公司取得了案涉房屋的物权。鑫博源公司在本案中系善意第三人。一审法院以鑫博源公司最后一次以案涉房产抵押贷款时鑫博源公司法定代表人张亚兵及省城建三公司虚假的法定代表人练俊共同为相应借款提供担保的事实认定“张亚兵、练俊作为买卖双方的法定代表人与房屋买卖存在直接关联性，按照涉案房产的最终去向，不能就此推断鑫博源公司、省城建三公司作为当时法定代表人的行为是善意的”。但当时鑫博源公司的法定代表人为钱晨，并非贷款时的法定代表人张亚兵。2014年6月30日，鑫博源公司的法定代表人由钱晨变更为杨运强，2015年4月17日鑫博源公司法定代表人由杨运强变更为鑫博源公司贷款时的法定代表人张亚兵。故不能据此认定鑫博源公司并非善意。鑫博源公司在交付购房款时基于对工商行政主管部门登记信息的信赖，将款项支付至练俊指定的账户。至于购房款最终去向，鑫博源公司无法控制，省城建三公司未能收到购房款项亦是因其公司内部管理不善造成。一审法院以省城建三公司认为房款未能直接支付至公司账户，款项去向不明为由认定鑫博源公司购买房屋时并非善意不当。鑫博源公司已取得涉案房屋产权证，一审法院以鑫博源公司未实际占有使用案涉房屋为由认定鑫博源公司并非善意取得案涉房屋，明显无事实及法律依据。二、案涉房屋在张亚兵担任鑫博源公司法定代表人期间，向浦发银行兰州分行抵押用于贷款，后该案在执行过程中由浦发银行兰州分行将债权转让给中国华融资产管理股份有限公司甘肃分公司，再由甘肃昊利工贸有限公司通过拍卖程序获得债权转让。一审法院在本案诉讼期间未依法追加本案资产转让过程中涉及的当事人浦发银行兰州分行、中国华融资产管理股份有限公司甘肃分公司、甘肃昊利工贸有限公司为第三人查明案件事实，程序违法，致使本案鑫博源公司前期用案涉房屋抵押向银行所贷款项被执行情况以及执行期间是否涉及兰州市中级人民法院对案涉房屋所有权认定的情形均未查明，认定事实不清。郑克忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回鑫博源公司的上诉请求。郑克忠依法继承祖产，后与省城建三公司签订《出让产权协议书》，合法取得涉案房屋，并在涉案房屋居住二十多年，省城建三公司对涉案房屋属于郑克忠所有并无异议。鑫博源公司的所谓房产转让均未涉及实际交付房产的情形，鑫博源公司并非善意第三人。本案是确认合同无效纠纷，鑫博源公司要求追加浦发银行兰州分行、中国华融资产管理股份有限公司甘肃分公司、甘肃昊利工贸有限公司为第三人，无事实及法律依据，该三家并非房屋买卖合同的相对人和相关人，一审法院并不存在程序违法的情形。省城建三公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。省城建三公司对郑克忠的位于兰州市城关区××巷××号××单元××室房屋于1999年12月拆迁，并对郑克忠进行拆迁安置，双方的拆迁返还协议合法有效。省城建三公司于2006年8月3日统一办理了兰房（城集）字第（107368）号房屋产权证，共836平方米，包括涉案房屋在内。练俊以非法手段获得省城建三公司法定代表人资格后，恶意串通鑫博源公司签订《房地产买卖契约》，非法收入3387113元。涉案房款未进入省城建三公司账户，去向不明。《房地产买卖契约》为虚假合同，严重侵害了省城建三公司和郑克忠的合法权益，应为无效合同。郑克忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令省城建三公司和鑫博源公司签订的《房屋买卖合同》确认为无效合同；2.判令鑫博源公司配合郑克忠将位于兰州市城关区××巷××号××单元××层××室的房屋所有权登记至郑克忠名下；3.判令诉讼费用由鑫博源公司、省城建三公司承担。一审法院认定事实：1988年9月，郑克忠兄弟三人继承了其父郑永福解放前已拥有的房产，根据兰州市城关区公证处1988年9月9日出具的继承权证明书证明：郑克忠“父亲郑永福母亲郑王氏于1977年12月17日、1979年5月4日先后在兰州因病死亡。死亡后遗留有房屋7间，坐落在城关区××巷××号。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第5条和第17条的规定，被继承人郑永福、郑王氏的遗产房屋北房两间由长子郑克勤继承；东房两间由次子郑克俭继承；东房一间，北房一间，伙房一间由三子郑克忠继承。”1993年8月4日，郑克忠继承其父的房产拆迁，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室与甘肃省城市建筑第三工程公司出具拆迁户新楼安置房卡，确认给郑克忠及郑鹏就地安置“贰大中套”。之后省城建三公司给郑克忠分房两套，房号分别为112室、143室,其中143室系省建三公司在安置时出让给郑克忠的房产，1999年12月31日，省城建三公司与郑克忠签订《出让产权协议书》，协议约定：省城建三公司“将甘家巷综合楼一单元143号壹大小套住宅产权出让给住户郑克忠同志，总建筑面积35㎡，每平方米价格为450元／㎡，总价为15750元，从2000年元月起该住宅产权归乙方（郑克忠）所有，待我公司办理完正式产权后，负责过户到住户名下，作为永久性产权。”2006年8月3日，省城建三公司办理完毕房屋所有权证，房产证号为兰房（城集）第107368号，后省城建三公司并未及时将涉案的143号房屋过户或登记至郑克忠名下。2011年11月至2013年6月期间,省城建三公司原法定代表人张少华伪造其上级主管部门甘肃省乡镇企业总公司的印章，变造公文六份,其中变造的甘乡镇总办（2011）166号、甘乡镇总字（2013）031号《关于任命练俊同志职务的决定》两份文件，两次任命练俊为省城建三公司法定代表人，并在相关部门办理了三次企业注册登记信息的变更；2014年6月24日，甘肃省乡镇企业总公司任命张风光为省城建三公司总经理，并向相关登记部门出具公函，确定“我公司在2011年11月18日至2013年6月7日期间没有发文免去张少华职务的决定，同时也没有发文任命练俊职务的决定。”该公司向相关部门报案后，原法定代表人张少华因犯伪造公司印章罪被判处有期徒刑，同时相关部门对三次虚假登记作出了相应的撤销登记及行政处罚决定。2012年1月4日，相关登记部门在测绘涉案房屋时出具的《兰州市房产测绘报告书》记载：“甘家巷39号143室现为甘家巷39号1单元403”。2012年5月28日，练俊作为法定代表人的省城建三公司与鑫博源公司签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋及另外16套房屋出售给鑫博源公司，练俊作为法定代表人在合同中盖章。2012年6月6日，涉案房屋（甘家巷39号1单元403）过户至鑫博源公司名下，房屋所有权证号为：兰房权证（城关区）字第2××0号。2016年1月4日，浦发银行兰州分行（融资行）与鑫博源公司（客户）签订《融资额度协议》，协议约定：融资额度为500万元，期限自2016年1月7日起至2017年1月7日止。同日，涉案房屋与其他16套房产被抵押给上海浦东发展银行兰州分行，担保范围为：主债权，还及于由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费、及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），并在相关部门办理了抵押登记。同时本案鑫博源公司当时的法定代表人张亚兵及省城建三公司所谓法定代表人练俊为上述借款提供连带责任保证担保。上述借款到期后，鑫博源公司未能偿还银行借款，浦发银行兰州分行遂提起诉讼，兰州市中级人民法院作出以下判决：一、兰州鑫博源物资有限公司于判决生效后10日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行借款本金500万元，借款利息（含罚息）134995.43元及律师代理费5万元（利息计算至2017年4月10日止，2017年4月11日之后的利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至借款本金付清之日）；二、如兰州鑫博源物资有限公司到期不能履行判决第一条确定的债务，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行有权对兰州鑫博源物资有限公司提供抵押的17套房产（附抵押财产清单）折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的借款本金、利息（含罚息、复利）及其他费用的范围内优先受偿；三、张亚兵、练俊对判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任。同时该判决抵押财产清单所列第6项为：“位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室［房产证号：兰房权证（城关区）字第2××0号、建筑面积42.29平方米；不动产登记证明号：甘（2016）兰城不动产证明第0××3号，抵押借款本金：25.26万元］”,即该抵押房产系本案涉案房产。上述案件在进入执行程序后，申请人由浦发银行兰州分行变更为中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，之后申请人又由中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司变更为甘肃昊利工贸有限公司，2018年10月16日,甘肃昊利工贸有限公司与鑫博源公司、张亚兵达成执行和解协议，各方同意以张亚兵本人拥有的鑫博源公司的100%股权抵偿全部借款本息，而涉案房产是公司股权变更过程中的财产之一。2018年11月3日，郑克忠收到鑫博源公司进行房屋情况调研磋商的《授权委托书》和兰州市中级人民法院（2017）甘01执680号《结案通知书》后,认为自己的权利受到侵害，遂提起本案诉讼。一审法院认为：一、《房地产买卖契约》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,首先，2012年5月28日，在省城建三公司与鑫博源公司签订《房地产买卖契约》之时，练俊作为法定代表人同意及签字是基于伪造的任命文件，其所作所为并不能代表省城建三公司，上述合同的签订并非省城建三公司真实意思的表示；其次，纵观本案，郑克忠买卖涉案房屋的过程清晰明了，郑克忠实际占有、使用涉案房屋已有二十余年，郑克忠与省城建三公司对双方之间存在房屋买卖关系并无异议，而此后出现的所谓房屋转让均存在没有实际交付涉案房屋的情形，直至2018年之前无任何买受人向郑克忠主张过权利；再次，涉案《房地产买卖契约》的签订是基于犯罪行为的这个前提而发生的，该买卖行为既损害了省城建三公司的合法权益，也侵害了郑克忠个人的合法权益，其行为明显违反《合同法》第五十二条的规定，涉案相关合同依法应确认为无效合同。同时本案系确认之诉，并不适用诉讼时效的相关规定，鑫博源公司认为郑克忠的起诉超出诉讼时效的辩称理由无法律依据，不能成立。二、鑫博源公司是否系善意第三人。善意取得是指无权处分他人不动产的人，以转移所有权或设定他物权为目的，将该不动产交付于善意第三人后，受让人即取得该不动产的权利，也适用于动产。是否构成善意取得，须满足以下条件，第一，受让人受让财产是善意的，根据兰州市中级人民法院审理相关借款合同纠纷时确定的事实，鑫博源公司在房产转让后的多次贷款中是以涉案房产作为抵押，最后一次以涉案房产抵押贷款时，持有鑫博源公司100%股权的法定代表人张亚兵及省城建三公司所谓法定代表人练俊为上述借款提供连带责任保证担保，而该笔借款最终是以股权转让的形式将涉案房产及其他房产抵偿给最终的债权人，因此，张亚兵、练俊作为买卖双方的法定代表人与房屋买卖存在直接关联性，按照涉案房产的最终去向，不能就此推定鑫博源公司、省城建三公司作为当时法定代表人的行为是善意的；第二，受让人支付了合理的价款,根据本案相关证据材料,鑫博源公司出具了支付涉案房款的票据,但在本案诉讼中省城建三公司始终认为房款未能直接支付至公司账户,款项去向不明；第三,转让的财产应当登记的已经登记，根据本案查明的案件事实,涉案房产确已办理新的房屋所有权证，但鑫博源公司在买卖涉案房屋后，从2012年6月开始，省城建三公司始终未能将涉案房屋交付给鑫博源公司，2018年10月之后，鑫博源公司因履行债务公司股权发生根本性变动后，由新股东控股的公司才向郑克忠提出协商请求，因此，涉案房屋从来就未实际交付给买受人，至今由郑克忠占有、使用、收益涉案房产的基本事实各方当事人均是明知的。综上，依据本案现有证据不能确认鑫博源公司对涉案房产系善意第三人。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十一条第（一）项的规定，判决：一、确认甘肃省城市建筑第三工程公司与兰州鑫博源物资有限公司签订的买卖兰州市城关区××巷××号××单元403的《房地产买卖契约》为无效合同。二、驳回郑克忠的其他诉讼请求。案件受理费50元，由甘肃省城市建筑第三工程公司承担25元，由兰州鑫博源物资有限公司承担25元。二审中，当事人未提交新证据。本院查明鑫博源公司与省城建三公司签订涉案房屋《房地产买卖契约》的时间是2012年5月28日，价款为6万元。鑫博源公司办理涉案房屋产权过户手续时办理的销售不动产统一发票(办证联)的时间为2012年1月18日，显示房屋价格为165565.35元，鑫博源公司提供的涉案房屋甘肃省契税完税证的时间为2012年6月8日，成交价格是165565.35元。本院二审所查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：第一、一审法院认定涉案《房地产买卖契约》无效是否正确。鑫博源公司与省城建三公司签订涉案房屋《房地产买卖契约》是基于练俊的犯罪行为前提发生，并非省城建三公司的真实意思表示，且该买卖行为损害了省城建三公司和郑克忠的合法利益，一审认定涉案《房地产买卖契约》无效正确。第二、鑫博源公司是否为善意第三人，是否符合善意取得不动产的条件。鑫博源公司称已支付了涉案房屋的对价165565.35元，但相应证据只有甘肃省契税完税证和销售不动产统一发票(办证联)，该两份证据是鑫博源公司办理涉案房屋过户手续过程中产生的，并不能证明鑫博源公司实际支付了涉案房款，本案一审、二审中均要求鑫博源公司提供支付涉案款项的相应证据，但鑫博源公司均未提供，至今鑫博源公司不能提供证据证明支付涉案房款的方式、时间、对方的交易账户等事实，且鑫博源公司开具销售不动产统一发票(办证联)在前，与省城建三公司签订涉案房屋《房地产买卖契约》在后，两者载明的房屋交易价格差距甚大，加之鑫博源公司自买受涉案房屋后，并未实际占有涉案房屋，也未要求省城建三公司向其交付房屋，与常理不符，因此，鑫博源公司无充分证据证明其受让涉案房屋时是善意的，并支付了涉案房屋的对价，鑫博源公司称其为善意第三人的主张不能成立。第三、一审法院是否存在程序违法的情形。鑫博源公司称一审法院未追加本案资产转让过程中涉及的当事人浦发银行兰州分行、中国华融资产管理股份有限公司甘肃分公司、甘肃昊利工贸有限公司为第三人查明案件事实，程序违法。然本案系房屋买卖合同效力确认纠纷，浦发银行兰州分行、中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、甘肃昊利工贸有限公司均非本案《房地产买卖契约》的合同相对人，也非涉案房产的利害关系人，与本案争议事实无关，鑫博源公司主张追加为本案第三人无事实及法律依据，鑫博源公司认为一审法院程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人兰州鑫博源物资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人兰州鑫博源物资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海东审判员  王志娟审判员  靳文丽二〇二一年四月十三日书记员  杨 琦