江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3304号上诉人（原审被告、反诉原告）：张学豹，男，1970年9月3日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘圣楠，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜莉，女，1979年1月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人张学豹因与被上诉人颜莉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张学豹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由颜莉承担。事实和理由：1.张学豹仅是对房屋进行了铺设地板，粉刷墙壁等装修，没有改变房屋结构。一审仅通过一则不附带任何房屋照片、无法查证房屋真实状况的招租信息，以及因张学豹使用两年后接到了社区投诉这一情况，主观推测系张学豹改变房屋结构。根据谁主张谁举证的原则，颜莉没有充分证据证明房屋出租给张学豹之前系毛坯状态，一审不能仅凭推测即作出系张学豹改变房屋结构的结论，更不能将举证责任分配给张学豹。2.一审判决《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除，即意味着认可该房屋租赁合同自2017年6月12日至2020年2月18日期间的合法有效性。颜莉应保持涉案房屋可供正常使用，尽到出租人的基本义务。但颜莉于收到3个月房屋租金的次日即2019年10月15日，贸然对涉案房屋进行断电，致使张学豹无法正常使用涉案房屋。颜莉的断电行为违反了合同约定和法律规定，应赔偿张学豹自2019年10月15日至2020年2月18日期间无法正常居住租赁房屋的损失。颜莉辩称，服从一审判决。颜莉向一审法院起诉请求：1.请求判决解除双方之间的房屋租赁合同；2.张学豹腾空并将房屋恢复原状归还颜莉；3.张学豹赔偿违约金2720元；4.本案的诉讼费用全部由张学豹承担。一审诉讼中，颜莉增加一项诉请，即要求张学豹支付占有使用费（计算标准为按6800元每季度，自本案立案起诉之日起计算至张学豹实际归还房屋之日止）。张学豹向一审法院反诉请求：1.颜莉按合同约定履行出租人义务，及时对案涉房屋恢复供电；2.颜莉支付因断电给张学豹造成无法正常居住的损失（以每个月租房费用2267元为标准，自2019年10月15日起计算至恢复供电可正常使用之日止）；3.颜莉支付张学豹的装修损失（张学豹对案涉房屋进行装修花费6万余元，平均到每月的装修损失约1250元，以每月1250元为标准，自2019年10月15日起计算至恢复供电可正常使用之日止）；4.诉讼费用由颜莉承担。一审法院认定事实：2017年6月，张学豹通过58同城获悉，位于苏州工业园区唯新路悦澜花园29幢301室的房屋正在出租，遂与该房房东颜莉取得联系，并在颜莉的陪同下看房。当时登载在58同城网上的消息为“悦澜湾4室2厅2卫；补充：毛坯房，无装修，适合做仓库。房屋面积大，价格便宜。不接受群租。如果是一家人承租，价格还可再商量”。2017年6月12日，颜莉（甲方/出租方）与张学豹（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于苏州工业园区唯新路悦澜花园29幢301室，建筑面积127平方米；租期自2017年7月10日至2021年7月9日；该房屋租金为2000元/每月，每三个月一付；乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一季租金、物业费及押金共计人民币8800元(其中押金为2000元)，此后每三个月一付租金、物业费6800元，需在首期房租到期半个月前支付下一期费用，不得拖欠或拒交，超过7天仍不付款，按乙方违约处理；在房屋租赁期间，水、电、燃气费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任，物业费267元/月；因乙方责任终止合同的约定，乙方有擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途等情形的，甲方可终止合同并收回房屋，并扣除押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金……合同还作了其他相关约定。2019年9月24日，颜莉在案涉房屋内张贴《通知》，载明:“本人系29幢301户房东。因二房东张学豹/张一保私自将房子转租并私改房屋功能结构，严重违背租房合约。2019年8月12日在民警协调下，我们已提前通知张学豹要收回房子。考虑到原住户搬家需要时间，故截止时间为2019年10月7日，请住户搬离。届时将停水停电，请各位租客及时搬离！逾期未搬离造成的不良后果请自行承担。谢谢配合！301室房东。”2019年10月14日，张学豹向颜莉支付宝账户转账支付6800元。一审诉讼中，双方认可案涉房屋停电时间为2019年10月15日；租赁合同履行过程中，张学豹支付了2000元保证金；案涉房屋原为三室两厅两卫，现在厨房里面做了隔断，隔出一个卫生间（以及一个卧室），客厅做了封闭，做了一个房间，然后房间里面又多了一个卫生间，主卧隔了个厨房出来；多出的四个卧室是书房、客厅、餐厅、厨房各变成一个卧室；后来厨房的卧室在社区的要求下恢复了，现在案涉房屋变成6室4卫；案涉房屋的电表改造成七个电表；案涉房屋的租金张学豹支付至2020年1月9日。一审另查明，本案起诉状等副本材料于2020年2月19日送达张学豹。一审诉讼中，颜莉称，之前其是出租给另一家的，该租户租了三年，期间社区没有向其反应任何情况，租约到期后该租户将案涉房屋恢复原状后交还给其；其再将案涉房屋以毛坯状态出租给张学豹；案涉房屋出租给张学豹用了差不多两年之后,社区向其反映了案涉房屋的群租等情况；当时出租房子状态在58同城上也有文字描述的;房屋的结构为三室两厅两卫,之所以在58同城上描述为四室两厅两卫是因为当时开发商送了一个书房；对于10月14号张学豹转账支付的6800元，当时其并没有要求张学豹支付租金，张学豹直接支付至其支付宝账户，过了好几天其才知道；其知道张学豹支付了租金之后，其也是要求张学豹搬离房屋并愿意把费用返还给张学豹，但是张学豹不搬；对于房屋恢复原状的状态，其要求将案涉房屋恢复成三室两厅两卫的毛坯状态。上述事实，由当事人提供的《房屋租赁合同》、《通知》、支付宝转账记录、微信聊天记录以及当事人庭审陈述等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：颜莉与张学豹签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，双方当事人对于案涉房屋的结构已由三室两厅两卫变成了六室两卫均无异议。本案争议焦点为该房屋结构的变化是由谁造成的。结合当事人陈述以及庭审查明事实，一审法院认为，首先，颜莉提供的案涉房屋在58同城上发布的招租信息显示是“四室两厅两卫”、“毛坯状态”；其次，案涉房屋系在张学豹使用近两年后才接到的社区投诉，之前从未有社区或者其他案外人反应案涉房屋结构变化的情况；再次，张学豹亦未能提供证据证明其在入住之初该房屋的结构已经发生变化。故张学豹的抗辩称其未改变案涉房屋的结构的意见一审法院不予采纳。因承租期间房屋结构发生变化，颜莉诉请解除其与张学豹之间的房屋租赁合同，有合同依据，一审法院予以支持。张学豹反诉诉请继续履行租赁合同以及要求颜莉赔偿损失的诉请于法无据，一审法院碍难支持。合同解除的时间以张学豹签收本案起诉状副本的时间即2020年2月19日为准。合同解除后，张学豹应将案涉房屋恢复成该套房屋原有的户型结构的毛坯状态后返还给颜莉。在案涉房屋恢复原状返还颜莉前，张学豹还应当支付房屋占用使用费。该使用费的标准颜莉主张按照原约定的租金即物业费的标准计算，于法有据，一审法院予以支持，但起算日期应自租赁合同解除的次日起算。案涉房屋租赁合同的解除系张学豹违约导致，颜莉要求张学豹支付违约金2720元，有事实及法律依据，一审法院一并予以支持。对于张学豹支付的押金2000元，其性质为保证合同履行，一审法院对此一并结算，并抵扣张学豹应支付的部分违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、颜莉与张学豹的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；二、张学豹于判决生效之日起三十日内将苏州工业园区唯新路悦澜湾29幢301室恢复原状后返还颜莉；三、张学豹于判决生效之日起十日内支付颜莉违约金720元以及房屋占用使用费（计算方式为：以6800元每季度，自2020年2月20日起计算至张学豹实际归还房屋之日止）；四、驳回颜莉的其余诉讼请求；五、驳回张学豹的全部诉讼请求。本诉案件受理费726元，由张学豹负担。上述款项颜莉已预付，张学豹于判决生效之日起十日内一并支付颜莉726元。反诉案件受理费120元，由张学豹负担。二审中，当事人未提供新证据。二审中，张学豹陈述：1.张学豹承租时涉案房屋几乎处于毛坯状态，承租后张学豹铺了木地板、装了空调、房门和橱、房间刷油漆。张学豹承租时涉案房屋有5个房间、5个卫生间（房间里带的）、1个厨房和1个餐厅：2.张学豹的孩子是名贤房地产有限公司的老板，承租涉案房屋后由张学豹的孩子跟同事一块住。张学豹孩子的同事不交租金，只交水电费。二审另查明，一审中，张学豹提交的反诉状中陈述，颜莉带领张学豹看房时的房屋结构为5个卧室、1个小书房、2个卫生间，房屋状态为毛坯。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，张学豹与颜莉签订房屋租赁合同，由张学豹向颜莉承租涉案房屋。在合同履行过程中，双方发生争议。颜莉以张学豹擅自改变房屋结构为由诉至法院，要求解除双方之间的房屋租赁合同、由张学豹恢复原状返还涉案房屋、支付违约金和占有使用费。张学豹反诉要求颜莉恢复供电，赔偿相应损失。本案二审争议焦点是：一、张学豹是否存在改变涉案房屋结构的违约行为；二、颜莉是否应赔偿张学豹自2019年10月15日至2020年2月18日期间无法正常居住租赁房屋的损失。关于争议焦点一，本院认为，涉案房屋租赁合同约定，张学豹有擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途等情形的，颜莉可终止合同并收回房屋，并扣除押金。张学豹虽主张其装修未改变涉案房屋的结构，但张学豹在一审中陈述颜莉带领张学豹看房时的房屋结构为5个卧室、1个小书房、2个卫生间，房屋状态为毛坯。二审中，张学豹又陈述其承租时涉案房屋有5个房间、5个卫生间（房间里带的）、1个厨房和1个餐厅。张学豹对于其承租涉案房屋时的状态陈述前后不一，结合颜莉一审中提交的招租信息、与社区管理人员的沟通记录，可以认定张学豹承租涉案房屋后改变了房屋结构，颜莉有权依据合同约定解除涉案房屋租赁合同。关于争议焦点二，本院认为，颜莉在发现张学豹擅自改变涉案房屋结构后，已通知张学豹搬离涉案房屋并给予了一定搬离期限并明确告知届时将停水停电。张学豹未在约定时间搬离，结合本案争议情况，颜莉对涉案房屋采取停电措施未超出合理范围，另张学豹作为违约方要求颜莉赔偿租金、装修损失等不能成立。综上所述，张学豹的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人张学豹负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年四月二十六日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。