广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初31179号原告（反诉被告）：东莞市乐链信息科技有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路南城段111号1栋2306室，统一社会信用代码：91441900MA51RNDA16。法定代表人：欧阳杰。委托代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。委托代理人：王凯，广东可园律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市金状元网络科技有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路南城段111号1栋2301室，统一社会信用代码：91441900066666710D。法定代表人：詹金泰。委托代理人：钟辉荣，广东泰如律师事务所律师。委托代理人：黄俊，广东泰如律师事务所律师。原告东莞市乐链信息科技有限公司（以下简称乐链公司）与被告东莞市金状元网络科技有限公司（以下简称金状元公司）及被告金状元公司反诉原告乐链公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑惠琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐链公司的委托代理人刘剑、王凯，被告金状元公司的委托代理人钟辉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐链公司向本院提出诉讼请求：1.判令金状元公司向乐链公司支付租金、物业管理费、水电费、滞纳金合计76163.7元；2.判令金状元公司向乐链公司支付违约金10000元；3.本案诉讼费由金状元公司承担。1-2项合计86163.7元。庭审中乐链公司变更第一项诉讼请求为金状元公司向乐链公司支付租金、水电费、管理费、滞纳金共计284098.47元。事实和理由：2019年3月30日，双方就租赁东莞市××××××××××××办公室事宜签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：乐链公司为出租人，金状元公司为承租人，租赁期限为6年，第一至二年租金为57000元/月（每两年递增8%），金状元公司应于每月15日前支付当月租金，每月5日前支付上月水电费及当月物业管理费。2020年6月，金状元公司未按协议约定支付当月租金、物业管理费及上月水电费，乐链公司多次催缴，金状元公司仍未能完成协议约定的义务。2020年7月22日，乐链公司根据《房屋租赁协议书》第十四条之约定，依法解除合同，并收回租赁物。金状元公司拖欠租金、管理费、水电费已构成违约，除需清偿前述拖欠款项并支付滞纳金外，还应按照《房屋租赁协议书》第十三条之约定，支付违约金10000元。被告金状元公司辩称，1.金状元公司是基于合法的租赁关系取得了案涉房屋的使用权，在合同有效期内乐链公司未经通知并给予合理的期限将金状元公司承租的房屋上锁，造成金状元公司的巨大损失，其行为具有主观上的过错性及客观上的损害性，侵害了金状元公司的财产权。其无权主张滞纳金。2.案涉房屋在2020年7月22日就已经上锁了，金状元公司已经丧失对案涉房屋的使用权，乐链公司的行为已经实质解除案涉租赁合同，租金应当计算至2020年7月22日止。3.金状元公司在签订案涉租赁合同时就已经支付了114000元的租赁合同押金，若乐链公司认为金状元公司逾期支付租金，构成违约，可以行使合同解除权，或者用租赁押金抵扣案涉拖欠的租金，而不是未经解除合同并给予合理期限就采用非法上锁的极端方式，损害他人的财产权益，其为了达到恶意计算滞纳金的目的，就将金状元公司赶出案涉物业。4.所谓的滞纳金完全没有产生的依据及必要，拖欠的租金仅有几万元，而金状元公司支付的租赁合同押金高达114000元，完全是可以用于扣减的，乐链公司主张的滞纳金既不符合合同约定，也不符合社会的公平正义，也不符合双方订立合同的目的。其他意见与反诉状及补充事实理由一致。被告金状元公司提起反诉，请求：1.判令乐链公司向金状元公司返还案涉租赁合同押金114000元；2.判令乐链公司向金状元公司退还扣留的金状元公司的货物、乐链公司向金状元公司退还扣押的金状元公司的物品（估值300000元）；3.判令乐链公司向金状元公司赔偿损失260250元（包含租赁房屋的装修损失60250元、员工安置和业务流失损失200000元；4.本案诉讼费用由乐链公司承担。事实与理由：一、2019年3月30日，乐链公司与金状元公司签订《房屋租赁协议书》，由金状元公司承租东莞市×××××××××××××××××××××物业。二、2019年7月31日，乐链公司向金状元公司出具收据载明“今收到东莞市金状元网络科技有限公司交来2个月的押金人民币114000元，落款处有东莞市乐链信息科技有限公司加盖公章确认”。三、1.乐链公司于2020年7月22日用乐链公司的锁将金状元公司的房屋的门上锁。2.2020年7月22日金状元公司的员工在租赁房屋中上班，乐链公司通知要求金状元公司员工离开，乐链公司人员邓海娇要求金状元公司人员离开，并将全部员工赶出，将大门上锁，所有物品被扣押。3.2020年8月31日乐链公司员工发现所有被扣押的物品均被搬空，2020年9月1日金状元公司法定代表人打了110报警电话，东莞市新城派出所当时负责出警，到达案涉的租赁房屋外，并听取了双方的意见。四、因乐链公司上锁，并将金状元公司员工赶走，扣留了金状元公司的物品和货物，并且导致金状元公司的员工安置和业务流失损失，依法应予赔偿。乐链公司对金状元公司的反诉辩称，案涉房屋租赁合同是双方自愿签订的，没有违反法律法规的情形，是合法有效的。1.针对金状元公司主张的反诉请求第一项，根据租赁合同的第13.1条乐链公司拖欠租金水电费超过规定期限的，乐链公司有权单方立即解除合同并不退还押金，故金状元公司的退还押金的请求没有依据。2.金状元公司反诉要求乐链公司退还货物，金状元公司提供的清单是其单方制作，并非真实情况，乐链公司在2020年8月31日转移案涉租赁物内的财物时已经与案外人东莞天安数码城民间金融街发展有限公司进行清点。乐链公司于2020年7月22日解除协议收回案涉租赁物时已经向金状元公司法定代表人发送了通知，故金状元公司对乐链公司收回租赁物是知情的并且没有提出异议，其在2020年8月11日仍然在偿还剩余未付租金及水电费管理费。乐链公司于2020年7月22日收回租赁物是基于租赁协议第13.1条，案涉租赁物内的财物是属于合法的转移为乐链公司占有，因金状元公司拖欠租金管理费等，乐链公司有权行使留置权，在金状元公司清偿债务后，乐链公司会按照与东莞天安数码城民间金融街发展有限公司核对的清单向金状元公司返还物品。并保留向金状元公司追索仓储费用的权利。3.金状元公司主张的房屋装修损失及员工安置、业务流失等是没有依据，根据租赁合同第7.4.1条，因金状元公司原因导致合同解除的，装修中改善增设的装修物归乐链公司所有，金状元公司不得要求任何补偿，至于员工安置及业务流失在金状元公司违约的情况下，金状元公司无权要求赔偿。4.根据合同第4.1.2条，金状元公司如不按时如数支付租金的，超过15天的乐链公司有权解除合同收回租赁物，金状元公司应于每月15日前向乐链公司支付当月租金。金状元公司除了超期支付了2020年6月15日至7月14日的租金外，在承租期间存在多次超期支付租金及水电费管理费的行为，乐链公司员工邓婕多次通过微信向金状元公司法定代表人催要租金，因此案涉租赁协议的解除是因为金状元公司违反协议约定，乐链公司依约解除协议。经审理查明，乐链公司向东莞天安数码城民间金融街发展有限公司租赁了东莞市南城街道三元里社区×××××××××××××××××××01-12室，租赁期限为2019年4月1日至2025年3月31日。案涉租赁物具备建设工程规划许可证。2019年3月30日，乐链公司作为出租方、金状元作为承租方，双方签订《房屋租赁协议书》，由金状元公司承租东莞市南城街道三元里社区×××××××××××××××××××，合同主要约定：2.1，租赁期限为6年，从2019年4月15日至2025年3月31日；4.1.1，租金每月57000元；4.1.2，租金按月计算和支付，首月租金应于本协议签订时向出租方缴纳，其余每月租金承租方应于每月15日前向出租方支付当月之租金；承租方如不按时如数支付租金，则每迟延一日，承租方须按应付而未付租金之0.1%向出租方支付滞纳金，如超过15日未如数支付租金，出租方有权解除协议，收回租赁物业，承租方须承担违约责任；4.2.1，承租方应于5月15日前向出租方支付相当于2个月租金的押金即114000元作为承租方履行本协议之担保，出租方开具收据；4.2.3，若承租方在承租期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，出租方有权在此押金内进行抵扣，抵扣后出租方有权要求承租方在出租方通知期限内补足押金，否则，出租方有权解除本协议；5.2.2，承租方应于每月5日前向出租方付清水电费费用；5.2.3，承租方应于每月5日前向出租方支付租赁物业的当月的物业管理费；5.2.4，如承租方不按时支付水电费或物业管理费，则每迟延一日，承租方须按应付费用之5%向出租方支付违约金，承租方迟延5日不交纳，违约金继续计算外，出租方还有权切断对承租方之水电供应，直至承租方结清拖欠费用及其违约金，超过10日仍不交纳，出租方更有权单方面解除协议；7.4.1，本协议租赁期满或因承租方之原因导致本协议之解除或终止，则装修中改善、增设之装修物，均应归出租方所有，承租方无权要求任何补偿，出租方亦有权选择要求承租方立即拆除装修物、恢复原状；13.1，承租方有下列行为之一的，即构成违约，出租方有权单方面立即解除协议，并不退还承租方押金，超过押金部分的损失可另行追究：b.拖欠租金、水电费、物业管理费超过规定期限；13.2协议方违反协议其他条款，造成另一方损失的，如该条款有违处理方式的，从其规定，没有的，违约方应向守约方承担赔偿责任，违约致使本协议无法履行的，守约方除了有权要求违约方支付违约金10000元，还可以单方面解除协议，造成损失超过违约金的，守约方有权要求违约方追究超过违约金部分的损失。双方确认金状元公司交纳了押金114000元及从2019年12月5日起，租金降低为54651元/月，并把之前多收的租金进行了抵扣。因金状元公司自2020年6月开始拖欠租金，乐链公司员工邓婕向金状元公司的法定代表人詹金泰进行了催收，2020年7月22日早上，乐链公司员工邓婕向金状元公司的法定代表人詹金泰发出信息称要进行锁门，后当日将案涉租赁物进行上锁、收回案涉租赁物，双方因此引发纠纷并报警。乐链公司收回案涉租赁物后，2020年8月31日，在东莞市天安数码城民间金融街发展有限公司的见证下，将2301室内的财物进行打包整理并封存，制作了清单，并由乐链公司的员工邓海蛟与东莞市天安数码城民间金融街发展有限公司的员工王玉华签名，东莞市天安数码城民间金融街发展有限公司出具了情况说明。金状元公司于2020年7月15日支付20000元，7月16日支付10000元，8月11日、16日共支付10000元，乐链公司、金状元公司双方确认金状元公司目前拖欠2020年6月15日至2020年7月22日的租金、水电费、管理费合计43938.75元。乐链公司提交《金状元应收款及实收款明细》，主张从2019年4月开始，金状元存在逾期交纳租金、水电费的情况，2019年4月15日至2020年7月22日共产生滞纳金240159.72元。乐链公司确认在其在2020年7月22日收回案涉租赁物之前未向金状元公司提出要缴纳滞纳金，亦未在金状元交纳的费用中予以抵扣。金状元公司提交装修合同，主张装修损失为60250元，主张因乐链公司驱赶导致需安置员工、业务流失，估算损失为200000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方对金状元公司拖欠2020年6月15日至2020年7月22日的租金、水电费、管理费合计43938.75元并无异议，本院予以确认。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、乐链公司于2020年7月22日解除合同、收回案涉租赁物，是否合法恰当；二、乐链公司诉请的违约金、滞纳金是否合理有据；三、乐链公司应否向金状元公司返还扣留的物品；四、金状元公司要求退回押金、乐链公司赔偿损失是否有依据。关于第一个焦点问题，乐链公司于2020年7月22日解除合同、收回案涉租赁物，是否合法恰当。因金状元公司逾期交纳租金、水电费等费用，乐链公司已进行了催收，后依据合同约定解除合同、收回案涉租赁物，并无违约。案涉《房屋租赁协议书》4.2.3条约定“若承租方在承租期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，出租方有权在此押金内进行抵扣，抵扣后出租方有权要求承租方在出租方通知期限内补足押金，否则，出租方有权解除本协议。”此为乐链公司有权在押金中抵扣金状元公司拖欠的费用，非金状元公司欠付费用的情况下乐链公司必须先行的义务。在金状元公司欠付租金等费用期限达到合同约定的出租方行使解除权的期限后，乐链公司依约行使解除权，并无违约。金状元公司主张乐链公司解除合同前没有发出解除合同的通知、无给予合理的搬迁期限，并无合同依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，乐链公司诉请的违约金、滞纳金是否合理有据。因金状元公司逾期交纳租金等费用导致乐链公司行使解除权解除合同，乐链公司要求金状元公司支付违约金10000元，符合合同约定，本院予以支持。至于滞纳金240159.72元。首先，乐链公司主张的240159.72元系从2019年4月开始产生，至乐链公司解除合同时，并未要求金状元公司交纳，且从双方签订《房屋租赁协议书》开始，金状元公司交纳的租金等费用中，乐链公司亦从未对滞纳金进行相应抵扣。其次，乐链公司已根据合同约定没收了金状元公司交纳的押金114000元，且前述本院已认定金状元公司应向乐链公司支付违约金10000元，金状元公司已为自己的违约行为承担了相应的违约责任。而金状元公司拖欠的租金、水电费、管理费为43938.75元，乐链公司诉请的滞纳金已远超该金额。综上，本院对乐链公司诉请的滞纳金不予支持。关于第三个焦点问题，乐链公司应否向金状元公司返还扣留的物品。乐链公司收回案涉租赁物时将租赁物内金状元公司的物品进行扣留，乐链公司主张其依法行使留置权，但行使留置权的条件为合法占有，乐链公司并非合法占有金状元公司的物品，故乐链公司应予以返还。因金状元公司制作的清单为单方制作，并无其他证据佐证，本院不予采纳。基于乐链公司在东莞市天安数码城民间金融街发展有限公司的见证下，将案涉租赁物内金状元公司的物品进行打包整理并封存，制作了清单，并由乐链公司的员工邓海蛟与东莞市天安数码城民间金融街发展有限公司的员工王玉华签名，东莞市天安数码城民间金融街发展有限公司亦出具了情况说明，故本院认定乐链公司向金状元公司返还的物品以该份清单为准。若乐链公司返还物品后，金状元公司认为因乐链公司的原因导致物品有灭失、损毁，金状元公司可另行主张权利。关于第四个焦点问题，金状元公司要求退回押金、乐链公司赔偿损失是否有依据。案涉《房屋租赁协议书》约定，因承租方拖欠租金、水电费、物业管理费超过规定期限，出租方有权没收押金，故金状元公司要求乐链公司退回押金，不符合合同约定，本院不予支持。案涉《房屋租赁协议书》约定，因承租方之原因导致协议解除的，装修中改善、增设之装修物，均应归出租方所有，承租方无权要求任何补偿，故金状元公司要求乐链公司对装修物进行赔偿，无合同依据，本院不予支持。金状元公司诉请的安置员工、业务流失损失为200000元，因本案系因金状元公司逾期支付租金等费用导致合同解除，且金状元公司诉请的金额亦无任何证据佐证，故对金状元公司该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市金状元网络科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市乐链信息科技有限公司支付2020年6月15日至2020年7月22日的租金、水电费、管理费合计43938.75元；二、限被告东莞市金状元网络科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市乐链信息科技有限公司支付违约金10000元；三、限原告东莞市乐链信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市金状元网络科技有限公司返还扣留的物品（后附清单）；四、驳回原告东莞市乐链信息科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市金状元网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费977.05元（原告已预交），由原告东莞市乐链信息科技有限公司负担365.05元，被告东莞市金状元网络科技有限公司负担612元；反诉受理费5271.25元（被告已预交），由原告东莞市乐链信息科技有限公司负担2345元，被告东莞市金状元网络科技有限公司负担2926.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑惠琼二〇二一年四月一日书记员  杜 华清单：茶台1套电脑主机22台显示器25台音响1套冰箱1台复印件1台微波炉1台电话、键盘1箱杂物3箱10.高尔夫包1包11.毛主席像1个12.打印机1台13.胶箱10个14.资料1箱15.装订机1台16.电脑主机4台17.显示器4台18.打印机1台19.切纸机1台20.茶具、茶杯1箱21.红酒4瓶22.纸箱20个23.瑜伽垫42个