合肥铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2021）皖8601民初50号 原告：合肥市大华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区金寨南路204号。 诉讼代表人：合肥市大华房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李文松，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 被告：田家旺，男，1974年12月22日出生，汉族，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：孙艳，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦彭静，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告合肥市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）与被告田家旺对外追收债权纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，后因本案事实较为复杂、当事人争议较大，转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告大华公司的委托诉讼代理人章颖，被告田家旺的委托诉讼代理人孙艳、焦彭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告田家旺立即支付原告大华公司购房款84999元；2.判令被告支付原告违约金12511.85元（以84999元为基数，自2017年1月1日起按年利率3.6%暂计算至2021年1月12日，以后顺延至款清时止）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年1月13日，被告向原告购买位于合肥市经济技术开发区青翠路南、金寨南路东温州商城××号房屋，双方签订《房屋认购书》约定：房屋总价为1030000元。原告仅支付部分购房款，至今尚欠84999元未支付。2018年12月17日，合肥铁路运输法院作出（2018）皖8601破申5号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算申请，并于2018年12月19日作出（2018）皖8601破5号决定书，指定安徽华人律师事务所担任原告的管理人。原告进入破产程序后，管理人联系被告本人，并发函要求其在规定期限内支付剩余房款，但被告至今未向原告支付剩余房款，也未向原告管理人申报债权，原告认为，被告至今未能支付拖欠的购房款，属于违约行为。 被告田家旺辩称，首先，《商品房买卖合同》合法有效，案涉房产总价款为985001元。原告主张房屋总价为1030000元的依据是双方于2015年1月13日签订的房屋认购书，该认购书约定被告购买案涉房产单价为8022.44元，总价为1030000元。因被告付款方式由首付+按揭方式变更为一次性付款，原告给予被告购房款优惠。2015年1月30日，原被告就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买案涉房产单价为7671.94元，案涉房产总价为985001元。该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。因此，房屋总价款应以《商品房买卖合同》约定为准，即985001元。其次，被告已完全支付购房款，完整履行《商品房买卖合同》付款义务。《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年4月6日前支付全部购房款，按照原告提交的三份收据，被告于2015年1月13日支付50000元，2015年1月28日支付465001元，2016年1月25日支付430000元，共计支付945001元。2016年4月8日，原告向被告出具发票一份，载明案涉房产购房款为985001元，原告出具发票是被告已经全额支付房屋总价款的有力证明。如果被告拖欠房屋价款，原告没有理由为被告开具购房发票，也不可能在四五年内都不向被告追索。原告主张被告拖欠购房款，证据不足，且不符合交易流程和法律逻辑。最后，被告已取得房屋所有权，《商品房买卖合同》已履行完毕。被告已根据相关规定，缴纳契税、印花税、登记费等各项税费，且已于2016年9月5日取得了案涉房产的不动产权证书，足以证明双方已将《商品房买卖合同》履行完毕，也足以证明被告已履行完毕购房款支付义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，原被告双方签订《房屋认购书》，约定被告向原告购买位于合肥市经济技术开发区青翠路南、金寨南路东温州商城××号房屋，单价为8022.44元，建筑面积为128.39㎡，总价为1030000元。《房屋认购书》签订后，因被告付款方式由首付＋按揭方式变更为一次性付款，原告给予被告购房款优惠。2015年1月30日，原被告就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为7671.95元，建筑面积为128.39㎡，总价为985001元，被告应在2016年4月6日前支付全部购房款。被告分别于2015年1月13日、2015年1月28日及2016年1月5日向原告支付50000元、465001元、430000元，合计945001元。 2016年4月8日，原告向被告开具安徽省合肥市销售不动产统一发票（自开）两张，一张为发票联、一张为办证联，均载明案涉房产付款方为田家旺，收款方为大华公司，购房款金额为985001元。2016年8月10日，被告缴纳了案涉房产的印花税、契税、房屋所有权登记费等，大华公司缴纳了案涉房产的住房交易手续费。2016年9月5日，合肥市国土资源局向被告田家旺颁发案涉房产的《不动产权证书》。 2018年12月17日本院作出（2018）皖8601破申5号民事裁定书，裁定受理李少宝、赵晓霞、赵晓娇、李向勇对原告的破产清算申请，并于2018年12月19日作出（2018）皖8601破5号决定书，指定安徽华人律师事务所担任原告的破产管理人。 以上事实有当事人提交的房屋认购书、收据、银行贷记通知、商品房买卖合同、住房交易手续费发票、房地产权属登记缴费单、合肥市地方税务局销售不动产统一发票、不动产权证书、民事裁定书、决定书等在案佐证。 本院认为，结合原告大华公司的起诉事由和被告田家旺的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原被告双方约定的案涉房产总价是多少；2.被告是否按时足额缴纳了案涉房产购房款。（一）原被告双方约定的案涉房产总价是多少。本案中，原被告就案涉房产签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定房屋单价为7671.95元，建筑面积为128.39㎡，总价为985001元。原告主张案涉房产总价为1030000元的依据是此前双方签订的《房屋认购书》。本院认为，在商品房买卖中，《房屋认购书》是买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，仅是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。房屋的实际总价应以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，故案涉房产总价为985001元。（二）被告是否按时足额缴纳了案涉房产购房款。原被告双方对原告已向被告支付945001元购房款的事实无争议，在庭审过程中，原告亦认可了被告对于案涉房产总价为985001元的主张，故讼争购房款余款应为40000元。针对该部分余款是否支付的问题，被告认为，原告向被告开具了载明案涉房屋购房款为985001元的发票，且配合被告办理了房屋权属转移登记，被告已取得该房屋的不动产权证书，足以证明被告已向原告支付了全部购房款。而原告主张，被告持有全额购房款发票不足以证明被告全额支付了购房款，发票对于付款行为而言，仅仅是间接证据，如原告要证明已付清余款，应提供大华公司开具的余款收据、转账回单、提取现金记录或收条等现金付款的更加有效的直接证据予以证明。本院认为，在现实商品房交易中，虽有先付款后开具发票的情形，也有先开具发票再付款的情形。如原告所言，原告开具的购房款发票不能单独作为被告付清全部购房款的证据。但在本案中，原被告双方约定2016年4月6日前付清全款，原告于2016年4月8日为被告开具发票，并于当年配合被告办理了房产过户手续，且多年来未向被告进行追索余款。在房屋买卖合同法律关系中，办理房产过户手续是一种非常慎重的法律行为，它标志着房屋所有权在买卖合同主体之间发生转移，除非合同另有约定，否则房屋出卖人没有义务在买受人没有支付足额钱款的情况下向主管登记机构办理房产过户手续。买受人向出卖人足额支付了房款后办理过户手续是一种通常被社会所认知和接受的交易习惯，而买受人已向出卖人足额支付房款与办理过户手续这两种法律行为之间在关联性上具有因果关系，即当买受人向出卖人足额支付了房款之后，买受人便有权要求出卖人到有关登记主管机关办理过户手续，以便彻底实现合同的目的性和保障交易的安全性。本案中原告配合被告办理了房产过户手续，且原被告双方所签订的《商品房买卖合同》也未规定与通常交易习惯相违背的特殊规定，因此，应按照经验法则并根据交易习惯认定被告在房屋办理过户手续之前已向原告支付全部房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以反驳的除外。诚然，在现实交易中，虽未足额支付房款而办理房屋过户手续的事实发生也有一定的盖然性，但违背经验法则和通常流行的房屋买卖交易习惯的事实，应由原告负主张责任和证明责任。在本案审理中，原告虽提出在其他案件中发生过买受人未足额支付房款而其为买受人办理房屋过户手续的事实，但未提供相关证据加以证明。另，即使原告提供了如其所说因为管理混乱在其他买受人未足额支付购房款而为其他买受人办理房屋过户手续的证据，在无其他佐证与本案有关联的情况下，不能进行简单类推，其证据也不足以反驳本案的上述推定事实。故原告提出的被告未按时足额缴纳案涉房产购房款的主张，本院不予支持。 综上所述，原告大华公司主张被告支付购房余款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告合肥市大华房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1119元，由原告合肥市大华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长 巨 龙 审判员 都 宏 审判员 闫效祖 二〇二一年四月三十日 书记员 吕 波 附：相关的法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： …… （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； …… 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。 ……