河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0681民初1021号 原告：涿州市广瑞物业服务有限公司，地址涿州市华阳东路南（清凉寺办事处对面），统一社会信用代码：91130681573880447W。 法定代表人：张晓梅，系该公司经理。 委托代理人：刘彤，男，汉族，1978年10月28日出生，住涿州市，系该公司员工。 委托代理人：周鸿雁，女，汉族，1967年7月23日出生，住涿州市，系该公司员工。 被告：杨晓红，女，汉族，1966年10月10日出生，住涿州市双塔区，现住涿州市。 委托代理人：崔亚民，男，汉族，1966年8月29日出生，住涿州市双塔区，现住涿州市，系被告丈夫。 上列原被告因物业服务合同纠纷一案，原告于2021年2月23日起诉来院。本院受理后，依法由审判员张凌涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告涿州市广瑞物业服务有限公司之委托代理人刘彤、周鸿雁与被告杨晓红之委托代理人崔亚民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告支付原告欠交的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元；2、判令被告支付欠交的物业费期间的滞纳金1554.9元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据国家省，市关于“三供一业”移交政策、文件及广瑞物业与中煤涿州建筑工程有限公司签订物业分离移交协议，自2019年1月1日起，涿州市广瑞物业服务有限公司接管方正馨园小区物业管理与服务职能，为全体业主提供物业服务。同时公示了由涿州市国资办、涿州市住建局、涿州市发改局确认和备案的公共物业服务收费标准，并公布了涿州市“三供一业”办公室电话，涿州市市场监督管理局的价格举报电话，涿州市住建局的物业服务投诉电话。按照公示内容和标准，物业服务费采取预收方式，自2019年1月1日开始。经与中煤涿州建筑工程公司充分协商，自2019年1月1日广瑞物业即进入方正馨园小区进行物业管理和服务（有相关服务人员工资、业主报修及物业完成社区各项工作的资料和图片为证）。被告应在2019年12月31日前交清2019年度物业服务费。被告应该在2020年12月31日前交清2020年度物业服务费。但被告经多次催交仍然不予交纳。由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行。原告认为依据“三供一业”政策及移交协议，物业公司进行了服务。被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业管理费，维护原告的合法权益，维护小区正常的管理秩序。 被告杨晓红答辩称：因被答辩人涿州市广瑞物业服务有限公司诉杨晓红所谓物业服务合同纠纷一案，答辩人于2021年3月12日收到贵院开庭传票和送达的《民事起诉状》，答辩人委托其爱人崔亚民答辩，为进一步澄清事实、分清是非，现代理答辩人崔亚民依法提出答辩意见如下：一、广瑞物业未与答辩人签署相关物业服务合同，其判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。缴纳物业费是业主的义务，义务来源于哪里？怎么产生？来源于业主和物业公司签订了《物业服务合同》约定，在享受物业公司提供的物业服务的同时，才产生按照合同的约定向物业公司支付物业费金钱的义务。根据《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号，发文日期2019年6月10日）第三条物业服务收费标准确定中规定“物业服务企业应当与业主签订物业服务合同，明确约定……。实行政府指导价的……，具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，并函告市发展改革局、市住房和城乡建设局”。姑且不论其接管过程和程序上是否正确、公示的物业收费标准的产生是否符合广瑞物业与中煤涿州建筑工程公司的《移交协议》里面的规定等，均无法替代其应当与业主签订物业服务合同，没有这个形式要件，合同关系不成立，缴费义务无从谈起。物业费催缴通知书中所载缴纳物业费的标准和滞纳金等是其单方面主张，未获小区业主认可，广瑞物业与业主未进行协商进而达成一致，双方未签订物业服务合同，广瑞物业只是以“三供一业”移交的政策向业主收取及不合理又不合法的费用。广瑞物业诉称：“被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费缴纳义务。请求法院依照合同法、物业管理条例等法律法规判令被告支付拖欠原告的物业管理费”，广瑞物业与方正馨园业主杨女士不存在合同关系，没有签订物业服务合同，怎么依据合同法？方正馨园的业主杨小红女士未与广瑞物业签订服务合同，不是合同契约资质人。双方之间没有可以依据的支付物业费的合同，物业费计算依据缺失，当事人想履行义务也无所适从。《移交协议》第十条：承诺与保证中载明：“甲方承诺：······。乙方（乙方：广瑞物业）承诺：甲方移交乙方的资产使用权只能用于物业服务业务，保证甲方职工家属区业主的物业服务的需求，按照物业服务合同约定提供服务，收取费用”。这里明确载明按照物业服务合同约定提供服务，收取费用。现实情况是谁和谁签订了物业服务合同？物业服务合同焉在？据此本当事人和广瑞物业不存在合同要约关系。《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号，发文日期2019年6月10日）第十一条规定“此前已执行的普通住宅物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止”、第十二条规定“此通知自发文之日起执行……”。政府发文后广瑞物业也没有和我的当事人及广大业主建立合同契约关系。被答辩人从第三方中煤涿州建筑工程公司接管方正馨园小区物业服务与管理职能，但未与业主签订新的物业服务合同。因此，此前已执行的被接管方中煤涿州建筑工程公司的物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止。其以单方重新定价的价格要求支付物业费的诉讼请求应予驳回。二、广瑞物业没有收取物业费及滞纳金没有法律依据和资格，其诉求判令被告支付物业费及滞纳金的诉讼请求应予驳回。滞纳金是原行政机关对不按时履行金钱给付义务的相对人，科以新的金钱给付义务，是行政强制执行中执行惩罚的一种形式，物业公司不是行政机关，无权收取滞纳金。被答辩人诉称“由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行”，因广瑞物业未与业主进行协商并签订物业服务合同，其责任并不在业主一方。根据《移交协议》，广瑞物业违背了《移交协议》第十条的要约：乙方承诺要签订物业服务合同，按照物业服务合同约定提供服务，收取费用。广瑞物业至今未与业主当事人签订物业服务合同。因此无权收取物业服务费及滞纳金。因此其支付物业费及滞纳金的诉讼请求应予驳回。三、广瑞物业所提供物业服务不符合二级收费标准，未达到其所主张二级等级服务水平，未全部涵盖二级标准里的物业服务项目，也希望法院判令被告支付物业费及滞纳金的诉讼请求应予驳回。对照《涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价》规定，广瑞物业的物业费催缴通知书中主张的缴纳标准每平方米0.87元与其中二级基准价一致。广瑞物业所提供物业服务与二级物业服务内容与标准存在较大差距，现举例如下：涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价（二级）第三部分第五条：加强电梯安全管理，定岗，定人，定制度，按时完成电梯的检验：检验合格证及电梯运行注意事项张贴在电梯显著位置······。略有常识的人都知道一部电梯的一年的年检、保养、运行的费用大概是多少；第六条加强消防设备设备管理，确保消防设施设备完好，方正馨园没有消防水龙带，枪头、灭火器······；第十条：二次饮用水池（箱)每年清洗消毒两次······等等，这些都纳入了二级服务项目，其费用核算在二级服务价格里也是无疑。请问方正馨园的电梯在哪？广瑞物业怎么提供电梯年检服务的？清洗二次饮用水池怎么清洗的？方正馨园二次饮用水池在哪？消防设施设备水龙带有没有年检？怎么检验的？在哪？人为服务缺失不计其数，个别物业服务人员素质有待提高，激化业主与物业公司之间的矛盾，秩序员上班打扑克，以下仅列举重大差异内容（详见证据）：据此，二级标准价格对方正馨园不切合实际。物业收费不符合二级收费标准。四、广瑞物业介入方正馨园物业服务管理违背了其与中煤涿州建筑工程公司签订的移交协议中介入方正馨园物业的要约条件，其介入方正馨园物业是侵权行为。根据广瑞物业与中煤涿州建筑工程公司签署的《移交协议》的第十六条明确规定：“甲方（中煤涿州建筑工程公司）应在2018年12月31日前完成中煤涿州建筑公司职工家属区物业服务设施维修改造，并承担维修改造工程施工期间的安全环保主体责任。物业服务设施维修改造项目完成前，物业服务等管理工作暂由甲方负责”。广瑞物业接管方正馨园物业时间节点和条件要约是在2018年12月31日前和完成小区物业设施维修改造项目，一个是时间节点，一个是应具备的条件要求。广瑞物业应该在中煤涿州建筑工程公司对职工家属区物业服务设施维修改造完成后介入，改造期间中煤公司承担维修改造施工期间的安全环保主体责任。物业服务设施维修改造项目完成前，物业服务等管理工作暂由甲方负责（甲方：中煤涿州建筑工程公司）。《移交协议》第十二条责任和义务（二）乙方（广瑞物业）责任和义务：第五条、乙方负责改造后的物业收费和服务工作。方正馨园小区维修改造项目在2020年10月1日左右改造路面仍然在施工，小区门口道闸是2021年元月安装到位的，据悉方正馨园住房维修基金到现在都没有交接完成，据此应认定为2021年元月方正馨园小区物业设施维修改造项目才完成还是继续交接过程中？在2019年1月1日广瑞物业介入方正馨园物业未达到《移交协议》的全部要约条件。总之广瑞物业在明知不满足《移交协议》接管条件的状态下介入方正馨园物业服务属于违反《移交协议》条件要约，是其公司单方行为，与业主不存在服务和被服务的法律保护的合同关系。希望人民法院以《移交协议》为基准，以事实为基础，以法律为准绳，据实裁决广瑞物业在方正馨园设施维修改造项目没有完成之前介入方正馨园物业服务是该公司单方行为，违反了《移交协议》的内容要约。方正馨园设施维修改造项目未完成之前广瑞物业介入该小区物业服务是侵权行为。五、物业费价格标准的产生违背了《移交协议》规定《移交协议》第十六条其他事项第二条中明确规定：移交后的物业服务项目依据物业服务合同，按照《保定市普通住宅区物业服务等级标准》提供服务，按照双方确认的成本核算及协商服务价格标准收取物业服务费。这里明确载明是按照在双方确认的成本核算及协商服务价格标准基础上收取物业服务费。至此有两个问题：第一是移交后的物业服务项目依据物业服务合同，按照《保定市普通住宅区物业服务等级标准》提供服务，我想问物业服务合同在哪呢？合同要约双方是谁？第二是方正馨园物业服务项目和收费标准的产生途径应该是在双方对物业服务成本的确认，在通过协商一致认可的情况下确认。而非以单方公示的方式收取物业服务费，更不是以公示的方式确定物业服务费价格。我想问，对于双方确认物业服务成本问题，是哪双方进行确认了？列明了多少无偿和有偿服务项目、服务标准及确认服务成本是多少？协商服务价格是和谁协商的？协商的时间地点？参与协商的人员是谁？协商结果是口头协议还是书面协议？六、关于业主、物业合同，物业使用人说法（一）《物权法》当中明确规定：物业的所有权人是业主。支付物业服务费的义务来自于物业服务合同的约定，业主与物业公司是合同的双方当事人，物业公司应依照物业服务合同向业主收取物业服务费。不是物业所有权人也就是说不是法律意义上的业主的住户不具备业主资格。我的当事人也想成为法律意义上的业主，其本人当时也是市场价买的房子，并签订了办理有法律意义所有权证的协议，至今未果。说法（二）由于物权法未对“业主”这一概念作出规定，那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主？根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。最高民一庭负责人表示，现实生活中，房屋买卖人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未办理所有权证登记的人群大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权证作为界定业主身份的标准，将于现实生活产生巨大冲突，并有可能对未办理所有权证的人群应当享有的权利造成伤害。再有一句话：根据《物权法》业主的范围包括三类：1、登记到产权证上的人。2、依据事实行为，取得物权尚未登记的人。3、依据与建筑单位房屋买卖行为（交付）而占有房屋，尚未登记的人。基于与建设单位之间的房屋买卖的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。方正馨园的住户可不可以是法律意义上的业主希望法院给与进一步确认。方正馨园的住户如果具备业主资格，按照《物业条例》联系业主和物业公司的纽带就是《物业服务合同》。没有《物业服务合同》这个形式要件，不具备合同关系，无从谈起责任和义务。七、答辩人要求：根据《涿州市发展和改革局涿州市住房和城乡建设局文件（涿发改价格【2019】1号文件》第9条组织开展社区文体娱乐活动每年不少于2次。业主代表座谈会、互谅会每年不少于1次、每年进行1次业主满意度调查，业主满意度不低于75%。均没有开展。关键是业主满意度调查没有展开，致使物业公司和业主互不了解，不能有效沟通，违背了党中央时刻关注的百姓利益无小事的谆谆教导，恳请法院或者其他政府职能部门监督督促广瑞物业服务工作进行公平，公正，公开的业主满意度调查。促使业主和物业公司不断提高思想水平，弥补不足，提高服务水平，达到广瑞物业和广大业主的相互信任，理解与支持，共建和谐社区，增进人民福祉，为创建涿州和谐社会尽职尽责。第11条受理业主有效投诉8小时内回复，建立台账，有效投诉回访率95%。多位业主多次投诉各种严重问题，均未得到处理，严重不达标。举例说明一下：按照二级服务标准要求第三部分共用设施设备养护中做好房屋共用部位日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全，进行巡查巡检每周不少于3次，按照最少3次算，自广瑞物业称2019年1月1日到2020年12月31日介入方正馨园物业服务共730天，应有巡查记录243份。按照二级服务标准要求的第四部分协助维护公共秩序第五条规定小区重点部位每4小时巡逻一次，做好巡逻记录，存档保留。在730天中应该有4380份记录，有没有？在哪？可不可以当庭出示？房屋管理存在楼房外墙脱落、楼顶漏雨以及地下室进水等问题，业主向物业投诉后不处理，被迫自费修缮。小区道路和硬化地面破裂、下沉修缮不及时。统一更换的楼宇门普遍存在严重问题，一直未能有效解决，给与及时解决。公共设施设备养护，第六条消防设施设备不完善，尽快完善。在确保安全和规定范围内，设施设备（间）向业主开放参观，每年不少于一次，没有开展，严重不达标，及时改正。协助维护公共秩序在新冠疫情期间，广瑞物业拒不履行其肩负的社会职责和政府要求，无视业主生命安全，在涿州市疫情通告中上黑名单。据此应及时加强从业人员的思想教育。保洁服务三供一业改造拖沓，小区长时间卫生状况极差，及时提高。绿化养护管理小区绿化方面基本未做什么工作，绿化区大面积为荒芜状态，严重不达标；秩序维护不负责任“三供一业”改造项目施工中，所有权属于业主的换下来的防盗门十余扇丢失，大量有再利用价值的路面过火岩大理石方砖丢失，不知去向。及时查找监控，给业主满意的解释。2021年3月6日-9日，小区业主中的热心志愿者针对2019年、2020年广瑞物业在方正馨园小区的物业服务对全体业主（小区总户数168户）进行了满意度调查，对调查表进行统计分析结果如下：接受调查业主136户，接受调查比例为81%。其中：非常满意0户，占比0%；满意0户，占比0%；不满意7户，占比5%；非常不满意129户，占比95%。调查统计数据表明接受调查业主不满意和非常不满意占比高达100%，广瑞物业的服务与其主张的缴纳标准所对应的服务等级内容与标准之间显然存在巨大差距，因此其主张的要求业主支付物业费诉讼请求应予驳回。综上所述，希望法庭判定广瑞物业介入方正馨园物业服务是在不具备《移交协议》要约条件下的单方行为，不具备收取物业费的法律资格。没有依据客观的物业环境制定合理的收费标准，没有根据《移交协议》里载明的物业服务价格产生机制制定物业收费标准，在此基础上无资格主张业主缴纳物业费和滞纳金，其主张因该给与驳回。建议广瑞物业积极践行党中央积极倡导的依法治国，关注民生等一系列群众工作的指示要求，做到知法懂法，依法服务，依理服务，用心，用情服务，加强物业法律法规的宣传，积极引领团结业主，营造物业公司和业主之间的信任、理解、包容的和谐氛围，为创建和谐社会做出自己的贡献。据上述情况，请求法庭在查清事实的基础上驳回其全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，以彰显在法律面前人人平等的司法公正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据如下：原告对其主张提供证据有：1、《物业管理分离移交协议》，《物业职能移交确认书》。证明从2019年1月1日起我公司接手方正馨园小区物业管理。2、涿州住房建设局文件，证明调整物业收费标准的通知，二级收费标准是每月每平米0.87元，方正馨园小区物业属于二级标准。3、通知一张，证明我公司于2019年1月1日开始正式接收方正馨园小物业，是我公司以公告的形式通知小区业主。4、公共物业服务收费标准公示，公共物业服务内容公示，公共物业服务二级标准公示。5、小区物业费催缴通知（针对全体业主）、物业费催缴通知书（针对本案被告）。服务有照片，业主报修有记录，但现在没有书面证据提交。 被告质证意见：对原告提供的所有证据真实性没有异议。原告是有物业服务行为，但不认可原告的物业服务达到二级标准。 被告提供证据有：1、方正馨园小区业主聊天记录，证明物业收费标准及服务存在的问题。2、方正馨园小区业主对物业服务满意度调查表，证明物业服务严重不达标。3、证人证言，全体业主推荐代表与物业协商无果，证明物业无意与业主协商解决自身存在的问题；对物业投诉无果，不作为；地下室渗水，证明物业无视业主正当要求，不作为；安全管理不到位，接到投诉不作为，证明物业进驻后，对楼体外墙维修施工方监理不到位，对墙体脱落危险置之不理，在业主报警后仍未引起物业重视。4、中煤地质二局，广瑞物业公司接待业主代表的会议纪要。证明无视业主要求，不沟通，不答复，致使矛盾不断加深。 原告质证意见：对所有证据的证明目的不认可，业主聊天内容及对我方物业服务部分不满意的地方，均不是我公司服务范围。 本院经审理认定事实如下：2019年1月1日起原告开始为方正馨园小区提供物业管理服务。该小区物业管理属于二级标准，原告按二级收费标准每月每平米0.87元收取物业服务费。被告是该小区业主，被告以原告服务不到位为由，拖欠原告2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元未交。原告于2021年2月23日起诉来院。 本院认为：原告按照《物业管理分离移交协议》，于2019年1月1日起开始为方正馨园小区提供物业管理服务。被告作为小区业主应当按约定交纳物业服务费。原告要求被告给付拖欠物业费2920元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告从逾期之日起支付滞纳金1554.9元，被告对此不予认可，该约定过高，本院不予支持，因此给原告造成的损失，被告应自原告起诉之日（即2021年2月23日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。被告主张原告管理、服务不到位，不沟通、不答复，但不能成为不交纳物业服务费理由，被告的主张不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告杨晓红于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告涿州市广瑞物业服务有限公司物业服务费2920元及利息（以2920元为基数自2021年2月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息至还清之日止）。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告杨晓红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张凌涛 二〇二一年四月十三日 书记员  单克斯