黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑06执复41号复议申请人（利害关系人）：陈海东，男，1979年1月9日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。复议申请人（利害关系人）：张士锋，男，1973年1月25日出生，汉族，住江苏省。申请保全人：大庆市中庆众发重工有限责任公司（原大庆市中庆众发特钢有限公司），住所地黑龙江省大庆市让胡路区。法定代表人：周婧瑜，该公司总经理。被保全人：黑河市佳润房地产开发有限公司，住所地黑龙江省黑河市。法定代表人：叶先荣，该公司总经理。被保全人：江苏中阳建设集团有限公司，住所地江苏省丰县。法定代表人：王长宏，该公司董事长。复议申请人陈海东、张士锋不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（以下简称让胡路法院）（2020）黑0604执异65号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大庆市中庆众发重工有限责任公司（以下简称中庆众发公司）与江苏中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）、黑河市佳润房地产开发有限公司（以下简称佳润公司）买卖合同纠纷一案，让胡路法院于2016年4月13日作出（2016）黑0604民初919号民事裁定，诉讼保全查封被告佳润公司开发的位于嫩江县新城国际14号地块超市和张文运名下房产，共计43套楼房，查封期限三年（自2016年4月14日至2019年4月13日）。于2019年4月1日，依中庆众发公司申请，作出（2019）黑0604民初1563号民事裁定，续行查封被告佳润公司开发的位于嫩江县新城国际14号地块超市和张文运名下房产，共计42室，查封期限三年。利害关系人张士锋、陈海东对上述查封行为提出异议，让胡路法院于2020年11月23日作出（2020）黑0604执异65号执行裁定，驳回张士锋、陈海东的异议请求。执行法院查明，中庆众发公司与中阳公司、佳润公司买卖合同纠纷一案，其院于2016年4月13日作出（2016）黑0604民初919号民事裁定书，裁定查封被告佳润公司开发的位于嫩江县新城国际14号地块超市房产，房产图号为**，微机编号为**和张文运名下的**共计43套楼房，查封期限三年。同时，其院于2017年6月30日作出（2016）黑0604民初919号民事判决书，中庆众发公司、中阳公司不服该判决上诉于大庆市中级人民法院，经审理将本案发回其院重审，其院于2019年3月15日对本案再次立案审理，案件为（2019）黑0604民初1563号，并于2019年4月1日经中庆众发公司申请，作出（2019）黑0604民初1563号民事裁定书，裁定续行查封被告佳润公司开发的位于嫩江县新城国际14号地块超市房产，房产图号为**，微机编号为**共计42室，查封期限三年。2020年3月20日，其院作出（2019）黑0604民初1563号民事裁定书，裁定：驳回原告中庆众发公司的起诉。中庆众发公司不服该裁定上诉于大庆市中级人民法院，2020年9月30日，大庆市中级人民法院作出（2020）黑06民终1771号民事裁定书，裁定：（一）撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初1563号民事裁定；（二）本案指令大庆市让胡路区人民法院审理。另查明，张若可、张士锋、陈海东与佳润公司、嫩江县恒发建筑有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，张士锋、陈海东申请财产保全，黑河市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）黑11民初36号民事裁定书，裁定“轮候查封佳润公司位于嫩江县嫩江镇佳润中央城地下步行街东侧14号地块超市房产，房产图号为：**，微机编号为**合计24户楼房”。黑河市中级人民法院于2019年12日月13日作出（2019）黑11民初36号民事判决书，判决：（一）被告佳润公司于判决生效之日起十日内给付原告张若可、张士锋、陈海东工程款14726063.96元、利息款1247763.3元，合计15973827.26元。自2019年12月14日起至实际给付之日，以14726063.96元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计息；（二）驳回原告张若可、张士锋、陈海东的其他诉讼请求。佳润公司不服黑河市中级人民法院判决，向黑龙江省高级人民法院上诉。2020年8月25日，黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑民终142号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。执行法院认为，在生效法律文书确定的义务履行完毕之前，被执行人实际承担的债务总金额是一个尚不能确定的数额，但必须足以实现申请执行人债权并支付相关费用。对于财产处置所得价款超出执行标的数额和相关费用的部分，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第49条，应当依法退还被执行人。异议人陈海东、张士锋认为其院查封佳润公司的42套房屋超过诉讼请求范围，要求解除超过诉讼请求范围部分的保全强制措施，提供佳润公司（新城国际）与张文运的商品房买卖合同证明商品房单价为5500元，查封的42套价值2000多万元，但上述42套房屋尚未进行评估，考虑到房地产市场价格波动等风险因素，已控制财产价值与执行标的数额和相关费用的总额应基本相当，且异议人陈海东、张士锋已轮候查封佳润公司的24户楼房，其院查封行为并不存在损害被执行人合法权益的情形。故异议人关于超标的查封的异议请求其院不予支持。复议申请人陈海东、张士锋向本院复议称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。第一、被执行人中庆众发公司的诉讼请求仅仅700多万元，法院查封的房产却价值2200多万元。被查封的嫩江市佳润中央城地下步行街东侧14号地块超市42套房产属于嫩江市中心区域的商服楼，该商服证照齐全能够办理产权登记，在当地每平方米最低售价5500元每平方米，而让胡路法院按照1800元每平方米的价格查封3888.89平方米共计42套房屋明显超过房屋实际价值，根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》规定让胡路法院的查封行为属于超范围查封，应当予以纠正。第二、查封财产的价值应当按照查封时进行评估，而不应当以查封后房产价格波动情况来予以认定。让胡路法院（2020）黑0604执异65号执行裁定书认为“考虑到房地产市场价格波动等风险因素”而采取的查封行为符合法律规定是错误的，是对法律的错误适用。综上，让胡路法院的查封行为明显超过保全范围，请求撤销让胡路法院(2020)黑0604执异65号裁定，并裁定发回原审法院重新作出裁定。本院查明事实与执行法院查明事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点问题为本案是否存在超标的保全查封情形。本案系诉前财产保全，保全的标的物为不动产。从证据角度认定，复议申请人以案涉房产区域内其他房产的商品房买卖合同为据，并以该商品房买卖合同中约定的单价作为参照，推定执行法院查封的房产价值，从而得出执行法院查封案涉房产存在超标的查封的情形，但复议申请人引以为据的其他售出房产价格仅能说明案涉房产同区域内的其他房产在其交易时点的价格，仅能作为确定案涉房产价值的参考因素之一，不能依此确定查封房产目前的实际价值。从案件实际角度认定，本案查封标的物尚未进入执行程序，案涉不动产未经评估，无法精确计算其价值。复议申请人在保全查封阶段提出超标的查封，应当综合考量案件进入执行后通过网络拍卖降价、担保物权及其他优先权、轮候查封、价格波动、执行费用及各种税费等因素。同时还应当考虑主债权以及利息、违约金等其他实现债权而支出的合理费用。因此，待案件进入执行后，因受上述多方因素影响最终的变现价值无法确定。故，复议申请人的复议理由难以证明本案存在超标的查封的情形。综上，复议申请人的复议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人陈海东、张士锋的复议请求，维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604执异65号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王素杰审 判 员 孙 丽审 判 员 陈欣欣二〇二一年四月二十三日法官助理 邹欣宇书 记 员 吴亚南