陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕1002民初461号 原告：田文红，男，1979年3月2日出生，汉族，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：寇正民，陕西书宝律师事务所律师。 被告：商洛市商州区农村信用合作联社，住所地商洛市商州区名人街街西段43号。统一社会信用代码91611002436353819G。 法定代表人：施昌海，理事长。 委托诉讼代理人：张长红，男，商洛市商州区农村信用合作联社职工。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。 被告：陕西盛大拍卖有限公司，住所地西安市碑林区南二环西段21号华融国际商务大厦B座1105室。统一社会信用代码91610000786984768X。 法定代表人：张润林，董事长。 委托诉讼代理人：杨妍，女，陕西盛大拍卖有限公司职员。 原告田文红与被告商洛市商州区农村信用合作联社（以下简称商州区信用联社）、陕西盛大拍卖有限公司（以下简称盛大拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田文红及其委托诉讼代理人寇正民，被告商州区信用联社的委托诉讼代理人张长红、穆治平，被告盛大拍卖公司的委托诉讼代理人杨妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田文红向本院提出诉讼请求：1.判令被告商州区信用联社将位于商洛市商州区刘湾街道办事处的238.62平方米房屋、726.67平方米土地使用权变更登记到原告田文红名下；2.判令被告盛大拍卖公司对上述第1项诉求承担连带责任；3.案件受理费及诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第1项诉讼请求变更为：判令被告商州区信用联社协助原告办理过户手续。事实与理由：2020年4月1日原告田文红在商洛市商州区名人街西段43号商州区信用联社3楼会议室，通过公开竞价拍卖的方式，竞拍到被告商州区信用联社委托被告盛大拍卖公司拍卖的位于商洛市商州区刘湾街道办事处的238.62平方米房屋、726.67平方米土地使用权。原告田文红与被告盛大拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，向被告盛大拍卖公司支付拍卖标的物价款1,106,000元，佣金55,300元。被告盛大拍卖公司向原告田文红移交了被告商州区信用联社刘湾信用合作社所有的[第Ⅰ-3-0003号]《土地使用证》、[（2014）商房权字第10644号]《商县房产所有权证》。原告田文红持《拍卖成交确认书》《土地使用证》《商县房产所有权证》等法律文件到商洛市不动产登记中心办理案涉房屋、土地使用权变更登记手续时，商洛市不动产登记中心办理案涉房屋、土地使用权变更登记手续时，商洛市不动产登记中心要求原告田文红提交案涉房屋、土地使用权同意拍卖的审批文件，不予办理过户手续。原告田文红遂向被告商州区信用联社索要案涉房屋、土地使用权同意拍卖的审批文件，被告商州区信用联社推诿至今，未予办理。综上所述，根据《中华人民共和国拍卖法》第58条规定：“委托人违反本法第6条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或依法不得处分的，应当承担连带责任”。在本案当中，案涉房屋系被告商州区信用联社的办公用房，土地使用权系国有划拨性质，被告盛大拍卖有限公司在被告商州区信用联社未经审批准许拍卖的情况下，仍然接受委托，存在重大过错，应当承担连带责任。故依法诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告商州区信用联社辩称：一、被告依法处置的资产，属于被告合法财产，被告享有依法处置的权利。2020年4月，被告委托盛大拍卖公司拍卖的房产，坐落于商洛市商州区刘湾街道办事处。该处房地产面积准确、四至清楚，权属无任何争议，该房地产已经在当地人民政府依法登记，不动产管理部门为被告颁发了房产所有权证、土地使用证。被告依法处置该资产，符合当时的物权法、拍卖法的相关规定。二、根据原被告在资产处置过程中签订的各项文件，办理产权登记变更手续并非被告商州区信用联社的责任与义务，原告的诉讼请求与合同约定不符，请法院依法驳回原告诉讼请求。本案原告通过竞买取得的资产依法需要办理产权变更登记手续，在资产处置过程中，被告通过拍卖人发布的《拍卖公告》、《拍卖规则》、《标的简介》已经完全披露了该资产处置过程中存在的权利瑕疵和风险，对此原告签署的《竞买人承诺书》已经做出明确承诺：原告知悉该拍卖资产存在的权利瑕疵，原告知悉该资产需要办理产权登记手续，原告知悉在办理产权登记变更手续中需要向有关部门缴纳费用，原告承诺在竞买成功后自行办理土地使用权出让手续并承担费用。这些拍卖文件以及原告作出的承诺均是拍卖合同的组成部分，办理产权转移登记手续也是本案原告的合同义务。现原告请求由被告办理产权登记变更手续，没有事实依据。三、被告已经开始为本案原告竞买的资产转移登记，向有关部门提交报告，被告也愿意为原告竞买的资产变更登记提供协助义务。被告出让的资产按照法律规定需要办理产权变更登记，虽然在拍卖合同中约定了有关手续由原告办理，但在实际实施中，确实需要被告给予必要的协助。为此，被告已经向商洛市人民政府不动产登记、管理机关提交了相关文件和报告，尚待有关部门按照程序审核。这一过程相对较长，具体进程取决于政府部门，短期难以落实到位。况且，在拍卖文件中并未约定转移登记的时间期限。在等待不动产登记管理机关审核的过程中，原告贸然提出诉讼没有事实依据和法律依据。 被告盛大拍卖公司辩称：一、原告于其公司2020年4月1日举行的拍卖会上以最高价成为标的1的买受人，属实。二、委托方关于拍卖标的的定价，依据评估公司出具的评估报告定价。评估报告中，对位于刘湾办事处238.62平方米房产的评估价格占整个标的价格的80%，已充分考虑了划拨用地的性质，及办理过户手续的时间成本。三、其公司在拍卖文件中多次写明竞买该标的的现状瑕疵，及承担的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。委托方对自有资产的处置，根据相关法律法规的约定，必须走招拍挂的公开程序，拍卖优先。在未进行拍卖前，不能确定受让人是谁。四、买受人在成交之后，再未与其公司进行联系，其公司并不知原告过户过程中遇到问题，所以才没有提供协助。五、其公司在收到诉状后及时了解情况，得知委托方商州区信用联社关于该处标的的相关手续也一直在办理过程中，请买受人理解并等待，其将尽快协助原告办理过户手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 对于各方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2020年3月5日，被告商州区信用联社与被告盛大拍卖公司在商州区信用联社3楼会议室签订《委托拍卖合同》，商州区信用联社将包括案涉标的物在内的3处房地产，委托盛大拍卖公司委托进行拍卖。2020年3月21日，华商报刊登有案涉拍卖标的物的房屋面积、土地面积及坐落位置，及竞拍该标的物需要交纳的保证金金额、交款账号及开户行、交款截止时间等。原告田文红得知该消息后，于2020年3月30日，填写了竞买人申请登记表，申请竞买位于刘湾社区标的1。2020年3月30日，被告盛大拍卖公司就案涉标的物向原告书面介绍了拍卖标的物的《标的简介》、《拍卖规则》，原告亦于当日在竞买人承诺书中签名确认。2020年4月1日，原告在本次拍卖过程中，以1,106,000元竞拍到拍品编号为1的拍卖标的物，即位于商洛市商州区刘湾街道办事处刘湾社区办公房238.62m2、土地726.67m2。当日，原告交清了佣金55,300元及拍卖成交价款1,106,000元，并作为该竞拍标的物的买受人与被告盛大拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，盛大拍卖公司向原告移交了1号拍卖标的物的（2014）商房权字第10644号商州区房产所有权证及第Ⅰ-3-0003号土地使用证。 《标的简介》中，就拍卖标的1.商洛市商州区刘湾街道办事处刘湾社区的房屋建筑物及土地使用权的基本情况介绍如下：房屋总面积为238.62m2、房产所有权证号为（2014）商房权字第10644号；土地取得日期为1989年，用地性质为办公住宅，取得方式为划拨，开发程度为熟地，土地面积为726.67m2，土地使用证号为：第Ⅰ-3-0003号。《拍卖规则》第22条竞买人参与竞拍并成交的，将承担下列税费：22.1与拍卖标的相关的任何税费（包括但不限于拍卖标的过户至委托人与过户至买受人的两次契税以及与之相关的所有登记税费，以及委托人或买受人在拍卖成交日前欠缴的税费及在拍卖成交日后应缴纳的税费）；22.2与拍卖标的及其附属物相关的任何出让金、工程款、滞纳金、违约金、罚款或其他应缴费用以及买受人为保护、完善其对拍卖标的的所有权和其他权益而需支付的费用（包括但不限于在拍卖成交日前欠缴的各项费用及在拍卖成交日后应缴纳的各项费用）；22.3承担拍卖标的在拍卖、交割、过户过程中及拍卖之前所发生的任何税、费（包括但不限于委托人在交易过程中应承担的所有税、费，以及拍卖日前委托人拖欠的物业管理费、电梯费、设备运行费、大修基金、房产及其附属物的维修费或修理费等其它费、税、滞纳金、违约金或罚款）。在原告签名确认的承诺书中，2.2关于交易文件知悉，竞买人已经仔细阅读并理解了拍卖人发布的《拍卖公告》、《拍卖规则》、《标的简介》，并完全接受上述文件所规定的交易条件，没有任何异议；2.3.1竞买人已被告知并完全理解，竞买人受让拍卖标的后，可能会由于相关法律法规规章政策限制，导致竞买人能够行使的权利小于拍卖会举办前的商业预期。相关法律法规规章政策包括但不限于：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第二款，第六十七条。2.3.2竞买人已被告知并完全理解，竞买人成为买受人并受让拍卖标的后，对拍卖标的所涉国有划拨土地使用权由其自行与相关方协商、划分，并自行办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定补缴土地使用权出让金。 案件审理中，经本院协调，原告田文红与被告商州区信用联社办理了案涉房屋的交接手续；原告田文红对商州区信用联社已向商洛市自然资源局提交有国有划拨土地变更转让的相关手续、截止2021年4月26日该手续正在办理过程中的事实，不持异议；鉴于原被告在协助办理变更登记手续中的意见相近，本院组织原告与被告商州区信用联社进行调解，在调解过程中，双方就协助办理变更登记手续及案件受理费的负担等已达成基础性意见，但就细节问题双方意见相左：原告要求被告商州区信用联社按照法律规定提供相关资料，协助原告将过户手续办到位；商州区信用联社联提出其愿按《拍卖规则》的规定提供相关资料，协助原告将过户手续办理到位。最终双方未能达成一致意见，调解未果。 以上事实，有经过庭审质证及本院审查的原告田文红、被告商州区信用联社联分别提交的《拍卖公告》、《拍卖规则》、《竞买人承诺书》、《标的简介》、《拍卖成交确认书》、（2014）商房权字第10644号《商州区房产所有权证》、第Ⅰ-3-0003号《土地使用证》，原告提交的保证金转账凭证、成交价及佣金收据，被告商州区信用联社提交的竞买人申请登记表、拍卖笔录，以及原被告陈述。 本院认为，案涉拍卖合同成立于民法典实施前，各方当事人因履行拍卖合同发生的争议也发生在民法典实施前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。关于案涉拍卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款和《中华人民共和国拍卖法》第八条的规定，拍卖划拨土地上的房地产时，应当报经有批准权的人民政府审批。本案中，被告商州区信用联社委托被告盛大拍卖公司拍卖的案涉房地产中的土地，属国有划拨土地，本次拍卖未经有批准权的人民政府审批，该拍卖行为违反上述两部法律的相关规定。对于违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定转让房地产的，该法第六十七条规定，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。从国家对转让划拨土地房地产的处罚方式来看，政府对划拨土地的行政管理，是通过对合同债权的管制、监督实现的，并无将违法后果明确为交易或者转让无效的规定，故上述规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十四条规定的效力性强制性规定。案涉拍卖合同属于《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第九条规定情形，即本案原告田文红通过被告盛大拍卖公司公开拍卖程序，竞买到被告商州区信用联社在国有划拨土地上的房地产，而形成的拍卖合同，因未经有批准权的人民政府审批，应确认依法成立但尚未生效。现原告要求被告商州区信用联社协助办理变更登记手续、被告盛大拍卖公司承担连带责任，被告商州区信用联社表示愿意协助原告办理上述手续，且在本案审理过程中，商州区信用联社已向政府职能部门陆续提交有相关的变更登记资料，另一被告盛大拍卖公司亦愿协助办理变更手续。对此，本院认为当事人有权在法律规定的范围处分自己的民事权利和诉讼权利，二被告愿意协助原告办理变更登记手续，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第九条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 被告商洛市商州区农村信用合作联社、陕西盛大拍卖有限公司协助原告田文红办理位于商洛市商州区刘湾街道办事处刘湾社区、（2014）商房权字第10644号商州区房产所有权证中载明的房地产变更登记手续。 案件受理费14,754元，减半收取7377元，原告田文红与被告商洛市商州区农村信用合作联社、陕西盛大拍卖有限公司各负担2459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员 何 明 二〇二一年四月二十八日 书记员 寇青青 1