吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初333号 原告：岳兵，女，现住上海市虹口区。 被告：吉林省盛世房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市高新北区吉星大厦2116室。 法定代表人：韩强，董事长。 委托诉讼代理人：杜凌宇，吉林衡丰律师事务所律师。 原告岳兵诉被告吉林省盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳兵、被告盛世地产委托诉讼代理人杜凌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳兵向本院提出诉讼请求：1.被告退还物业维修基金8,977.00元、产权登记费550.00元、工本费80.00元、面积差价款1,318.00元，共计10,915.00元，并自2009年12月4日起至实际付清之日止，按人民银行规定的同期贷款利率的标准支付该笔资金占用的利息；2.被告赔偿原告，因被告逾期办理产权登记手续违约金、交通费及合理损失，暂计70,000.00元；3.被告协助原告办理房屋产权登记手续。庭审中，原告明确第二项诉请包括：违约金21,543.00元（已付房款的6%），交通费3,000.00元，合理损失即因被告改变案涉房屋建造层数（由18层变成24层），导致原告居住体验下降，应当给予原告补偿50,000.00元，合计共主张70,000.00元。事实和理由：原、被告双方于2009年10月25日签订了《商品房买卖合同》，原告购买的房屋为盛世城C区1单元1401号，面积54.48平方米，原告于2009年12月4日前按合同约定支付了全部购房款和契税、物业维修基金等办理产权应交付房屋产权证，导致房屋实际面积无法确定，致使原告多支付房款1,318.00元，故被告应当退回物业维修基金、产权登记费、工本费、面积差价款共计10,915.00元外，还应当按人民银行规定的同期贷款利率的标准支付该笔资金占用的利息，从2009年12月4日起计息至实际支付日为止。双方买卖合同签订后，原告已向被告全额支付房款359,063.00元，房屋已于2010年10月28日交付使用，但至今未办理房屋产权证书。被告未经原告同意，私自将建筑层数由原来的地上18层地下0层，改为地上21层地下3层，对原告的居住体验造成影响，18层和24层的容积率不同，自然会影响房屋价格和价值，仍按原购买价格显然是不合理的，被告增加建设的楼层有在出租和使用，已产生收益，对被告因此造成的损失应予以适当补偿。同时因被告未按规划建设，导致原告未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使对房屋的处分受到严重限制，给原告造成的损失是客观存在的，被告应予赔偿。原告为办理房屋产权相关事宜，多次往返上海、长春两地维权，产生的合理费用也应由被告承担。 盛世地产辩称：1.双方商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件4合同补充协议第3条处理，即买受人不退房，出卖人按已收房款的0.1%承担违约金，如出卖人确实无法提供相关备案手续的，买受人可以退房，出卖人按已收房款的0.1%赔偿，作为买受人损失赔偿额的计算方法，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审批工作会议民事部分纪要第18条，买受人请求出卖支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期，按照合同约定，被告应于2011年10月26日前（商品房交付使用后360日内），将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此原告向被告主张违约金的诉讼时效应从2011年10月27日起算，原告的主张已超过诉讼时效，且合同对于损失赔偿额的计算方法已有明确约定，即总房款的0.1%；至于原告主张的交通费及损失问题，没有合同约定，因此对原告主张的逾期办理产权登记手续违约金、交通费及合理损失，不应予以支持。2.原告交由被告代收的物业维修基金、产权登记费、工本费是基于交易习惯及双方约定，被告代收上述费用，系为办理案涉房屋产权收取，不违反强制性规定，也出于原告自愿，关于产生面积差价款问题，按照合同约定，被告已主动与原告沟通面积差价款及上述费用的退还问题，是原告不同意按照合同约定“多退少补”，以实际购房款单价结算，而且原告在诉讼前，未向被告主张过上述款项，因此对于原告主张上述款项利息的诉请，不应予以支持，本金10,915.00元可以退还给原告。3.关于协助原告办理产权登记问题，被告在2020年已取得备案证明，根据目前盛世城二期产权办理情况，原告在与被告签订关于退还面积差价款的补充协议后，即可自行办理产权登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、2009年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买长春市朝阳区工农大路以西盛世城C区1401号房，该商品房用途为办公用房，建筑层数地上18层、地下0层，建筑面积共54.48平方米，总金额359,063.00元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按每平方米6,590.73元的单价据实结算，多退少补，出卖人应在2010年10月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已收房款的0.1%承担违约金。原告于2009年12月4日向被告交纳了维修基金8,977.00元、产权登记费550.00元、工本费80.00元、代办费100.00元，后原告依约支付房款，被告于2010年10月31日前交付了房屋。 二、后因被告未依约协助原告办理房屋权属登记手续，原告及小区其他业主开始通过多种方式陆续维权。原告提供机票凭证一组，称2019年8月29日、31日、2020年9月10日、13日、2021年3月9日、3月14日花费交通费3,079.00元，但仅主张3,000.00元。被告对真实性无异议，但对关联性不予认可，且认为合同中并未对发生争议需要费用进行约定。 三、2020年9月11日，原、被告就面积补差及建筑层数变动进行协商，但因双方就建筑层数变动未达成合意，最终未能签订书面补充协议，被告亦未退还面积差价款、维修基金、产权登记费、工本费等费用。 四、被告提供2018年11月12日长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组第八次联合审批会议纪要复印件，纪要载明，案涉房屋所在项目一、二期为两个土地证，二期建成后因调整土地落位导致与规划条件不符，对建筑主体造成了分割，并占了一期一部分土地，由于一期产权与土地手续已办理完并分户给业主，不能恢复，且二期无法调整规划条件，导致二期超建部分欠缴土地出让金无法上缴，会议确定：1.按照第三、四次会议纪要精神及罚办分离的工作原则，先行办理房屋产权登记；2.市规划局依据土地宗地分界线出具二期规划条件，市国土局依法进行项目审批，建设单位补缴土地出让金……3.将吉林省盛世房地产开发有限公司列入诚信黑名单。 本院认为，一、《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当依约协助原告办理房屋权属登记手续。 二、被告未依约协助原告办理相关手续，构成违约，除应返还原告物业维修基金8,977.00元、产权登记费550.00元、工本费80.00元、面积差价款1,318.00元外，还应赔偿原告因此遭受的损失。 关于原告主张的代办费用及面积差价款的占用利息，因双方约定房款依据实际面积进行结算，但对面积差价款的返还时间未作约定，故被告应自原告提起诉讼之日即2020年9月12日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付面积差价款1,318.00元的利息。就被告收取的代办产权登记相关费用9,607.00元（8,977.00元+550.00元+80.00元），其应自2009年12月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付利息。 关于违约金，结合本案实际情况可知，双方合同约定的“已收房款的0.1%”标准过低，本院酌情按照已付购房款359,063.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告明确其主张的违约金为已付房款的利息损失21,543.00元，该金额未超过上述标准，本院予以保护，但原告就其主张的交通费损失3,000.00元及居住体验补偿50,000.00元均未提供充分有效证据，缺乏事实及法律依据，故本院对此两项损失不予认定。 三、原告及其他买受人一直通过电话、面谈、拨打12345热线及信访等方式进行维权，且被告自认原、被告于2020年9月就面积补差等事项进行磋商亦是为协助原告尽快办理房屋权属登记，故对被告关于原告诉讼请求超过法定诉讼时效期间的抗辩，不予支持。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、被告吉林省盛世房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告岳兵办理位于长春市朝阳区工农大路以西盛世城C区1401号房屋的权属登记手续（房屋信息以不动产权登记机关实际记载为准）； 二、被告吉林省盛世房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告岳兵维修基金8,977.00元、产权登记费550.00元、工本费80.00元，并支付利息（以9,607.00元为基数，自2009年12月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告吉林省盛世房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告岳兵面积差价款1,318.00元，并支付利息（以1,318.00元为基数，自2020年9月12日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告吉林省盛世房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告岳兵违约金21,543.00元； 五、驳回原告岳兵其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912.00元，由原告岳兵负担606.00元，由被告吉林省盛世房地产开发有限公司负担306.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  谢省伦 二〇二一年四月一日 书记员  程 喆