贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1661号原告：李梦云，女，1973年2月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：涂国松，贵州文福律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：刘晓，贵州文福律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵安新区恒大华鼎旅游开发有限公司，住所：贵州省贵安新区党湖立交东侧。法定代表人：王志坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹亚军，男，系公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：孙涛，男，系公司员工，特别代理。原告李梦云与贵安新区恒大华鼎旅游开发有限公司（以下简称恒大华鼎旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序审理，于2020年5月9日公开开庭。原告李梦云的委托诉讼代理人涂国松，被告恒大华鼎旅游公司的委托诉讼代理人曹亚军、孙涛到庭参加诉讼。本案因疫情原因及当事人申请和解，依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告李梦云向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告已解除《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》。2.判令被告退还原告购房款（定金）30000元及利息（利息以30000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准从2019年7月25日起计算至被告退还完毕之日止）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月22日，经被告销售人员严铧推荐，原、被告签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，约定在原告通过按揭贷款的方式购买被告开发的贵阳恒大文化旅游城楼盘19地块12栋1单元202号房屋一套，并对双方权利义务进行了明确，原告向被告支付了30000元定金。因原告系涉外婚姻，被告不能按其承诺为原告办理按揭银行贷款，原、被告经协商签订了贵阳恒大文化旅游城〈商品房认购书〉解除协议》，由被告退还原告已支付的购房款（定金）30000元。协议签订后，被告至今未退还该款，原告多次催讨未果，故诉至贵院，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。被告恒大华鼎旅游公司辩称，认可第一项诉请，被告并未承诺为原告办理按揭贷款，不论是合同约定，还是商事习惯，贷款业务均超过了我司的业务经营范围，我司没有权利也没有义务向其承诺可以办理贷款，是否能够办理按揭贷款应当由原告自担责任。原告未按照认购书约定按期缴纳购房款并签署商品房买卖合同，是其违约，定金不应退还。原告要求退款所依据的《贵阳恒大文化旅游城〈商品房认购书〉解除协议》未成立、未生效。虽双方就退款事项展开过磋商，但是在该协议中并无我公司法定代表人（委托代理人）签字，亦无公章。原告陈述“无理由退房”的问题，我司并未向其进行具体明确的承诺，亦未签署《无理由退房协议书》。根据原告提交的宣传海报。海报上关于适用无理由退房的释义是清楚的，即需要原告按照认购书及《商品房买卖合同》约定履行到期义务，不存在任务违约行为；原告选择按揭付款，按揭资料须经银行审核通过、付款30%及以上、时间条件，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间。故请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月22日，原告李梦云（买受人）与被告恒大华鼎旅游公司（出卖人）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（合同编号：0000970），约定原告向被告认购贵阳恒大文化旅游城楼盘19号地块12栋1单元202房屋，建筑面积141.98㎡，套内面积为117.39㎡的房屋，按建筑面积计算商品房单价每平方米11996元，总价款为1703152元，原告同意签署认购书时，支付30000元作为定金，原告须于2019年7月26日前支付首期房款313152元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款136万元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年7月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。原告必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。当日，原告支付被告定金30000元。因原告丈夫系涉台人员，需提高首付比例，原告不同意，后原告与被告销售人员严铧就定金退还问题进行协商。原告李梦云（乙方买受人）在贵阳恒大文化旅游城《商品房认购书》/《商品房买卖合同》解除协议上签字，协议记载“……乙方已交购房款30000元，甲方退还乙方购买款30000元……协议自双方签字盖章之日起生效”。被告销售人员严铧在该解除协议（甲方出卖人）处书写“贵安新区恒大华鼎旅游开发公司”，协议上未加盖被告印章。2019年8月14日，被告向原告邮寄解约通知书，记载“……阁下（本案原告）须于2019年7月26日前到我司（本案被告）支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还……截止发函之日，原告未与其公司签署《商品房买卖合同》，且未按该认购书约定支付到期房款313152元……我司将按法律规定及合同约定，与阁下解除该认购书，所涉法律责任由阁下自行承担”。2019年8月16日原告收到该解约通知书。审理中：原告提交被告宣传海报一张，上面记载有无理由退房，被告质证意见为真实性没有办法核实，宣传手册无理由退房是有条件的，即客户已履行认购书商品房买卖合同各项义务无违约行为，付款30%以上，则签署商品房合同及无理由协议书之日起办理手续的任何时间，均享有无理由退房权利，原告履约情况不适用无理由退房，被告没有对其具体承诺。经本院询问接待李梦云的销售人员严铧，严铧向本院陈述：自己接待的李梦云，李梦云看中房屋要求按揭，李梦云告知我她是涉外婚姻，我让她自己到银行打征信，当时看了她的征信决定可以，我不知道涉外婚姻要提高首付，我看了征信后同意按照20%的首付比例进行支付并签订了《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，后来银行说因是涉外，需要提高首付60%，原告不同意提高首付，后来原告找各种找关系想继续要房屋，但又没有办好。2019年7月底，我的直属领导（销售经理叶小小）请示公司后，公司是同意退定金的，所以双方协商解除《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，签了解除协议后，公司要求扣定金的20%，对方不同意。李梦云又找各种关系，要求全款退，找了关系得到的结果还是要扣20%，其不同意，表示要起诉公司，我们公司当时内部有规定要扣定金的20%。协议上公司的名称是我写的。原告对严铧陈述表示认可。上述事实，有当事人陈述及原告身份证复印件、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、银行转款凭证、微信聊天记录、《贵阳恒大文化旅游城〈商品房认购书〉/〈商品房买卖合同〉解除协议》、解约通知书、严铧询问笔录等证据在卷佐证，业经庭审质证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方均确认前述认购书已解除，故本院依法进行确认。原告支付被告30000元定金是否应当退还。首先，原、被告签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》之前，被告销售人员已经明确知道原告丈夫系涉台人员，原告基于被告工作人员对征信的专业判断确定购买案涉房屋，后因原告丈夫系涉台人员，银行需要提高首付，导致其未能继续购买该房，认购书不能履行的原因系被告销售人员对涉台人员办理按揭交纳首付标准主观判断存在失误；其次，原告在《贵阳恒大文化旅游城〈商品房认购书〉/〈商品房买卖合同〉解除协议》上签字时，被告虽未盖章确认，但其销售人员严铧陈述是经被告同意后才签订该协议，并在甲方（出卖人）处签署被告名称，该协议是被告提供的格式合同，销售人员严铧签字行为原告完全有理由相信代表被告行为，因此，本院认定原、被告就解除协议已达成合意，故不再适用定金罚则，按照双方约定，对原告已交30000元确定为购房款项由被告返还原告，因此，对原告诉请被告退还30000元，本院予以支持。对原告主张利息，因双方并未约定退还时间及支付利息，故不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李梦云与被告贵安新区恒大华鼎旅游开发有限公司签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》已解除；二、被告贵安新区恒大华鼎旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李梦云购房款项30000元。三、驳回原告李梦云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告贵安新区恒大华鼎旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  杨大权二〇二一年四月二十七日法官助理田浩书记员李敏