四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3058号 上诉人（原审原告）胡静宇，男，1986年12月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：雍袤，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永林，四川英济律师事务所律师。 上诉人（原审原告）郑玲，女，1984年9月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：雍袤，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永林，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川新宝地房地产开发有限公司。住所地：成都市新都区泰兴镇将军东街55号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：任礼强，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢晓雨，四川致高律师事务所律师。 上诉人胡静宇、郑玲因与被上诉人四川新宝地房地产开发有限公司（以下简称新宝地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡静宇、郑玲上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5134号民事判决；2.判令新宝地公司赔偿胡静宇、郑玲因虚假宣传给胡静宇、郑玲造成的损失及上林苑项目备案到行政机关的报建文件与实际现状不一致造成的损失102638.73元；3.判令新宝地公司为胡静宇、郑玲购买房屋的下沉式庭院的双排水泵加装备用电源；4.判令新宝地公司承担本案一、二审全部诉讼费（包括但不限于案件受理费、执行费等）。事实与理由：一、一审法院仅认定新宝地公司承担违约责任，并未认定新宝地公司应该承担缔约过失责任，胡静宇、郑玲认为开发商应同时承担违约责任与缔约过失责任。胡静宇、郑玲已经尽到最大注意义务去核实相关的风险，并且由于限购政策原因无法灵活处理房屋资产，上林苑房屋的增值蝠度远低于新都区域内其他楼盘房屋的增值幅度，所以，新宝地公司对胡静宇、郑玲承担的缔约过失责任应当包括间接损失。并且之前也有商品房预售合同的集体案件，即便合同已经成立并生效，法院仍然判决开发商承担缔约过失责任。二、新宝地公司应该承担违约责任。（一）新宝地公司应当就2400亩虚假宣传承担违约责任。胡静宇、郑玲认为，即使商品房预售合同载明土地使用权面积289亩，但是仍然不能否定新宝地公司就上林苑项目开发面积作了2400亩虚假宣传。新宝地公司在销售广告和宣传资料中就商品房项目开发面积进行2400亩虚假宣传，属于相关司法解释所称的“销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”。该说明和允诺对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，即便没有载入合同也应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。(二)新宝地公司应当就南、北部区域之间的溪流虚假宣传承担违约责任。胡静宇、郑玲认为溪流虽然不属于实际上的商品房开发规划范围以内，但是根据恒大上林苑平面示意图，项目红线标注不明显，以一般理性人认知水平，可以理解溪流属于上林苑项目开发规划范围内的设施，因此可以认定新宝地公司在宣传资料和销售广告中将溪流宣传为商品房开发规划范围内的设施，那么溪流就属于合同内容，实际上溪流不存在属于新宝地公司违约，应当承担违约责任。(三)新宝地公司应当就“西北-东南向道路”和“西南-东北向道路”为小区内部道路但实际为市政道路的虚假宣传承担违约责任。小区内部道路变成市政道路，会极大增加车流量，导致噪音、烟尘等污染，对于整个小区的品质减损都较为负面。三、应当合理衡量胡静宇、郑玲的损失即房屋价值减损。（一）一审法院不能简单以“楼盘价格受多种因素影响所以难以得出评估价值”来否定胡静宇、郑玲委托专业评估机构出具的《咨询报告》。胡静宇、郑玲提供《咨询报告》也并不是全然要求法院以咨询报告的内容作为评估房屋价值减损的依据，换句话说，胡静宇、郑玲并不要求法院全面采纳《咨询报告》，只是希望法院能够从《咨询报告》所陈述的评估方法中得到借鉴，同时对《咨询报告》不恰当之处进行纠正，最终法院能够部分参考《咨询报告》所载明的方法，公允地确认胡静宇、郑玲的房屋价值减损。（二）一审法院确定的1万元赔偿不合理。一审法院仅以固定数额1万元“酌情支持”的方式难以体现出公正性、公平性、等价有偿这些众所周知的道理。四、新宝地公司应为胡静宇、郑玲购买房屋的下沉式庭院的双排水泵加装备用电源。胡静宇、郑玲购买的是联排别墅，包括地上两层及地下一层，地下一层除了房屋外还有下沉式庭院，下沉式庭院顶部无顶面排水设施，地下一层房屋的生活污水以及地下一层的下沉式庭自然降水均通过集水坑+双排水泵方式进行排水。双排水泵工作方式为根据集水坑水位高低自动开启排水、关闭排水，全过程均为自动化。排水泵供电方式为使用住宅内的电源而非公共电源供电。但案涉小区城镇供电网络经常会发生断电的情况，这种情况下排水泵便无法工作造成污水漫溢出集水坑甚至淹没地下一层庭院以及房屋。开发商交付给胡静宇、郑玲的房屋在排水方面存在重大瑕疵，可能存在严重妨碍胡静宇、郑玲对房屋物权行使的可能性，胡静宇、郑玲要求新宝地公司对瑕疵进行补正以防止案涉房屋污水漫溢。 新宝地公司辩称，首先，新宝地公司最多仅存在三项误导宣传，并非胡静宇、郑玲所称六项虚假宣传。且前述三项“误导宣传”已受到行政处罚。其中网球场在约定交付期后已完成修建，阳光草坪在约定交付期后已完成修建。胡静宇、郑玲主张新宝地公司面积虚假宣传、项目红线外溪流虚假宣传、市政道路虚假宣传没有事实依据。其次，胡静宇、郑玲主张新宝地公司应同时承担违约责任与缔约过失责任没有事实和法律依据，本案不存在承担缔约过失责任的法律前提即不存在合同不成立或无效或被撤销的情形，也不存在承担缔约过失责任的事实前提即缔约过程中。别墅区道路是否要由实际修建的4米改5米需征求业主的意见，多数业主均不同意的情况下，胡静宇、郑玲要求新宝地公司赔偿没有事实依据。胡静宇、郑玲主张加装备用电源没有合同及法律依据应驳回。再次，新宝地公司对本项目其他未起诉业主包括高层和别墅均已按户约1万元抵扣券方式基本处理完毕。应驳回胡静宇、郑玲就损失赔偿之上诉请求，维持一审判决。 胡静宇、郑玲向一审法院起诉请求：新宝地公司赔偿胡静宇、郑玲因新宝地公司虚假宣传及上林苑项目备案到行政机关的报建文件与实际现状不一致造成的损失102638.73元。 一审法院认定事实：2017年4月18日胡静宇、郑玲与新宝地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买新宝地公司开发的恒大上林苑第xx号房屋，商品房建设依据为以出让方式取得的新都国用（2016）第18780号/18778号国有土地使用证，土地使用权面积为122567.26/70580.56平方米，所在建筑区划核准的名称为恒大上林苑，所购商品房规划用途住宅，装修水平是清水，总价款1908334元，出卖人在2018年11月30日前向买受人交付商品房。合同第三十一条要约邀请与要约约定“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作说明、允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”；第三十二条房屋不利因素告知约定“出卖人通过销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射、噪音等不利因素”。补充协议15、其他15.3约定“双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。双方同意本合同第三十一条变更如下：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、沙盘模型等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。胡静宇、郑玲已支付全部购房款。 2019年5月20日新都区市场监督管理局作出新市监管处字[2019]38号行政处罚决定书，对新宝地公司2017年2月至2018年9月6日期间销售过程中存在违规违法宣传并进行处罚。具体在宣传单、视频、围墙广告、户外大牌等含有以下内容：“恒大•上林苑平面示意图”宣传单中标注有“网球场（规划中）、阳光草坪（规划中），该图编制时间2018年5月7日”等内容，经查实宣传单中标注的绿化景观方案，在报批的规划中没有这项内容；网上发布“于毗河上游3.5公里长的水域边，打造2400亩河湾墅区”“恒大.上林苑项目总规划占2400亩”“对望原生态白鹤岛占地2400亩”等内容，经查实实际取得国土证使用权为将近300亩；“项目规划有双语幼儿园、知名中小学、满足0-16岁精英教育”“一河一岛五公园及两河一湖四公园”“三重生态景观体系定义生态住宅毗河天然生态岛河岛生态保护区中央活水系园林”等广告语，只有天鹅湖是红线规划景观，其余中小学、河、岛、公园均为市政条件，对规划和建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行了误导宣传；“千亿元自贸区潜力不可估量”“白鹤岛居千亩湿地”数据无出处。 新宝地公司在网络上发布宣传视频中宣传项目有“1700㎡的4个网球场”，实际建成的网球场面积约600㎡。在恒大上林苑平面示意图上小区内设有便民果蔬市场（规划中），现场已设立，但尚未有商家入驻。楼盘西北-东南向道路为白鹤一路、西南-东北向道路为东街。标注的楼盘南部区域之间的溪流不存在。恒大上林苑项目总平图别墅区道路宽度为5米，经胡静宇、郑玲测量多个点位为4米。恒大上林苑一期二标段46-76号楼于2018年11月29日竣工验收合格。 一审法院认为，新宝地公司与胡静宇、郑玲签订商品房预售合同，双方已形成商品房买卖合同关系，对胡静宇、郑玲所主张的诉讼请求，应根据双方的合同以及相关法律法规进行评判。 关于胡静宇、郑玲主张因新宝地公司赔偿虚假宣传及上林苑项目备案到行政机关的报建文件与实际现状不一致造成的损失102638.73元，胡静宇、郑玲庭审中明确了诉请的损失法律依据无论是基于违约责任还是缔约过失，新宝地公司均应赔偿房屋价值减少的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因此商品房宣传和广告不能纳入合同内容的为要约邀请，针对要约邀请需要对方就此形成要约并进而建立起合同关系方具有约束力，双方已签订书面商品房买卖合同及补充协议，明确仅以合同文本内容作为权利义务标准，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，胡静宇、郑玲应就广告宣传中纳入合同的内容向新宝地公司主张权利。 新宝地公司虽在宣传资料及合同补充协议中明确广告宣传仅作为要约邀请，并约定以签订的文本合同为准确定双方权利义务，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，新宝地公司的广告宣传中对规划内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，如违反以上承诺应依法承担违约责任。新宝地公司广告宣传针对上林苑项目2400亩的长期规划作出，而双方合同中确定的项目土地使用权面积为近300亩，故双方均应明知上林苑建设项目约定的规划面积已发生变化并就此达成一致意见；便民果蔬市场相关设施已修建，后期商业入驻的问题并非商品房买卖合同内容；项目内并未规划有学校用地；溪流系南北规划区域之外、西北-东南向道路及西南-东北向道路未明确标明道路性质；网球场面积未达到宣传面积；宣传的绿化景观方案与报批规划有不一致。根据新宝地公司履行合同情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，综合考虑双方签订合同中的相应责任及新宝地公司已完成的项目情况，基于诚实信用原则，新宝地公司应承担的违约责任，一审法院酌情支持赔偿10000元。胡静宇、郑玲提交的咨询报告，因确定损失赔偿应基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定及合同约定履行情况，且楼盘价格受多种因素的影响，故不予采用。关于不符合报建文件与实际现状不一致的问题，胡静宇、郑玲明确为道路的宽度问题，对于道路和绿化的恰当安排应作为小区公共区域的问题由业主共同确定，胡静宇、郑玲现主张损失，并无相应证据及事实依据。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、新宝地公司于判决生效之日起七日内向胡静宇、郑玲赔偿10000元；二、驳回胡静宇、郑玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元（已因适用简易程序减半收取），由新宝地公司负担115元，由胡静宇、郑玲负担1161元。 二审中，双方未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，双方当事人签订的案涉商品房买卖合同及补充协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，案涉合同及补充协议应作为确定双方权利义务的依据。根据胡静宇、郑玲的上诉请求及新宝地公司的答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：胡静宇、郑玲诉请新宝地公司赔偿损失102638.73元的诉讼请求是否成立问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，虽案涉商品房买卖合同未对此作出明确约定，新宝地公司的广告宣传单、视频、围墙广告、户外大牌中做出具体说明和允诺对案涉合同的订立形成重大影响，其宣传行为亦受到了行政处罚。胡静宇、郑玲在二审庭审中明确了诉请的损失法律依据基于新宝地公司的违约责任导致的房屋价值减少的损失，一审法院可以综合考量合同履行情况，基于诚实信用原则，酌定由新宝地公司应承担基于其违约行为支付的赔偿金。但从一审法院针对恒大上林苑项目的处理看，不管房价款高低一律按同一标准处理有失公允，本院酌定本案中由新宝地公司赔偿胡静宇、郑玲违约金30000元。对于胡静宇、郑玲认为不符合报建文件与实际现状不一致、道路宽度问题，现有证据无法确定是否给胡静宇、郑玲造成了实际损失，且前述违约金已对新宝地公司的违约行为进行了处理，故本院不予另行支持。对于胡静宇、郑玲主张判令新宝地公司为胡静宇、郑玲购买房屋的下沉式庭院的双排水泵加装备用电源的问题，因案涉房屋已经通过竣工验收合格，胡静宇、郑玲主张加装备用电源无合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人胡静宇、郑玲的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5134号民事判决第一项“四川新宝地房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向胡静宇、郑玲赔偿10000元”为“四川新宝地房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向胡静宇、郑玲赔偿30000元”； 二、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5134号民事判决第二项“驳回胡静宇、郑玲的其他诉讼请求”； 三、驳回胡静宇、郑玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费1276元，由四川新宝地房地产开发有限公司负担345元，由胡静宇、郑玲负担931元；二审案件受理费2322元，由四川新宝地房地产开发有限公司负担627元，由胡静宇、郑玲负担1695元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 李 俊 二〇二一年四月二十二日 书记员 杨珍梅