辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终437号 上诉人（原审被告、反诉原告)：盘锦方信实业有限责任公司(原辽宁方信实业股份有限公司)，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：郭传清，该公司经理。 委托诉讼代理人：尹万儒，辽宁辽河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：魏振，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。 上诉人盘锦方信实业有限责任公司（以下简称方信公司）因与被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司（以下简称嘉鼎公司）租赁合同纠纷一案，于2019年7月31日经盘锦市兴隆台区人民法院作出（2018）辽1103民初137号民事判决，嘉鼎公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月19日作出辽11民终1004号民事裁定，将该案发回重审，盘锦市兴隆台区人民法院作出（2020）辽1103民初285号民事判决，方信公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 方信公司上诉请求：1、依法撤销（2020)辽1103民初285号民事判决，查清事实依法改判驳回嘉鼎公司的违约金请求，并支持方信公司的原审诉讼请求（在原审判决的基础上增加3825,000元)；2、请求判令嘉鼎公司承担一、二审涉诉费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院支持嘉鼎公司主张的违约金不当。在原审几次庭审中，嘉鼎公司认可方信公司租赁的房屋存在质量问题，并且也派人予以维修，双方没有达成一致的赔偿数额，况且在诉讼之前双方没有中断沟通，因此本案中方信公司并没有违约，如果双方针对赔偿数额达成一致的话，虽然至本案的开庭时间方信公司拖欠700余万的租金，但是在2016年事故发生时，即便按照现在的原审判决，扣减租金，那么也是嘉鼎公司需要赔偿方信公司的损失，因此也就不会存在欠付租金的问题，该问题不能解决原因在于嘉鼎公司，并不是方信公司违约，因此方信公司不应该赔偿嘉鼎公司的违约金。2、原审超出诉讼请求判决。原审中，嘉鼎公司在变更诉请的是索要2020年6月30日之前的租金，本案是在5月份进行的开庭审理，原审法院却判决方信公司承担2020年12月31日前的租金，在开庭时，2020年6月30日至12月31日的租金还没有产生，原审法院也没有进行审理,因此，2020年6月30日至12月31日的租金，原审法院超出了嘉鼎公司的原审诉请，属于超出原审诉讼请求，依法应当予以改判。二、关于方信公司提出的赔偿数额，原审法院认定与事实不符。1、关于原审法院认定第七点的间接损失，方信公司尊重原审法院关于15%利润的认定，方信公司产生的损失不仅仅是15%的利润，方信公司每月的成本是固定，既然原审法院计算了方信公司的利润损失，那么还应计算方信公司的成本损失，因为方信公司所提供服务的成本是固定，因为85%是方信公司支出的成本，15%是方信公司的利润,每个月的按照原审法院的说法是利润15%,即112,500元，那么方信公司经营每月花费成本应为85%,即637,500元，因此方信公司损失的并不仅仅是利润，损失的部分应该包括方信公司应当支出的成本。因此，原审法院仅计算方信公司的利润损失并不恰当，损失还应当包括方信公司每月支出的成本。2、原审法院认定维修期间为一个月，那么该一个月的租金应该由嘉鼎公司减免，或者将合同期限无偿延长一个月。综上，方信公司认为一审判决属于认定事实不清，故向贵院提起上诉，请求撤销（2020)辽1103民初285民事判决书，查清事实依法改判支持方信公司的原审诉讼请求。 嘉鼎公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院予以维持。方信公司虽然认为由于维修事宜导致其在一定时间段内不能正常营业，但却一直使用嘉鼎公司的房屋至今而未缴纳任何房屋租赁费，可见所谓的维修事宜，并不能产生合同根本目的不能实现的后果，所以方信公司不能据此不支付合同约定的租金。嘉鼎公司的诉讼请求当中明确要求方信公司支付至实际给付之日止的租金，故一审判决没有超诉讼请求。原审所依据的资产评估报告书载明最迟从2018年1月开始方信公司在案涉房屋的经营活动已经恢复正常，而在事故发生后实际施工人即案外人北京某公司已经支付给方信公司赔偿金60万元。在方信公司未能举出其他证据证明其存在额外损失的前提下，原审判决对赔偿金额的认定有事实和法律依据。尽管嘉鼎公司认为该赔偿金额依然偏高，但愿意服从原审判决从应付的租金中予以抵扣。 嘉鼎公司向一审法院起诉请求：一、判令方信公司支付自2016年9月1日至2020年6月30日的租金6594002元，以及至实际支付之日止的租金；二、判令方信公司按年利率24%标准支付违约金，计算至2020年3月26日为2719446元；三、方信公司承担本案全部诉讼费。 方信公司向一审法院反诉请求：一、判令嘉鼎公司赔偿方信公司各项损失共5632,951元；二、反诉费用由嘉鼎公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月27日，嘉鼎公司与方信公司签订《会所租赁合同》，双方约定：嘉鼎公司将其坐落在兴隆台区兴隆台街17号“盘锦恒大华府运动中心”出租给方信公司用于经营运动中心，该房屋建筑面积13402.39平方米；合同约定租赁期限为6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止；2016年7月1日至2018年6月30日期间，每季度租金为361,866元，2018年7月1日至2019年6月30日期间，每季度租金为392,022元，2019年7月1日至2020年6月30日期间，每季度租金为562,902元，2020年7月1日至2021年6月30日期间，每季度租金为603,108元，2021年7月1日至2022年6月30日期间，每季度租金为643,317元；租金按季度结算，被告应在每季度最后一个月按现金、支票、银行转账付款方式向原告缴付下一季度租金，逾期交付租金的，每逾期一日，方信公司须按未付租金额的3‰向原告支付违约金；除房屋主体结构自然损坏应由嘉鼎公司或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损坏由方信公司负责维修并承担费用。双方于2016年1月7日完成场地及设备移交，后双方协商从2016年8月1日起租。截至目前，方信公司仅支付了2016年8月1日至2016年8月31日期间的租金120,622元，2016年9月1日至2020年12月31日期间的租金7679,596元未付。2016年1月25日，运动中心游泳馆的顶棚突然脱落，该房屋的实际施工人北京港源建筑工程有限公司立即进行维修，并补偿方信公司经济损失60万元。事故导致方信公司对经营场所物品清污、冷热水更换及购买药品等必要花费共计210,697元。2016年5月26日，盘锦市兴隆台区文体局因该起事故对方信公司罚款6万元。原审中，方信公司提起反诉，并申请对因房屋顶棚脱落给其造成的各项经济损失(包括未营业的预期收益、维修期间的工人工资，会员卡延长期限或附赠一定期限的损失以及因停业导致的后续损失)进行司法鉴定。经辽宁中泰房地产土地资产评估有限公司评估为4114,744元，其中：未营业的预期收益、维修期间的工人工资2271,052元，会员卡延长期限或附赠一定期限的损失1730,282元，因停业所导致的后续损失113,410元（该后续损失的结果仅以一个月损失为参考价值，建议恢复期及经营过渡期为1年以内）。另查，2019年11月4日，经有关部门核准，辽宁方信实业股份有限公司更名为盘锦方信实业有限责任公司。 一审法院认为，嘉鼎公司与方信公司签订的《会所租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，当事人应按约定履行各自的义务。嘉鼎公司依约将该会所的房屋、场地及设备等交付方信公司，方信公司营业至今，故对嘉鼎公司要求方信公司支付拖欠的租金的诉请应予支持。租赁合同系双务合同，原则上，出租人将租赁物交付后承租人即应支付合同对价也就是租金。本案的特殊性在于，案涉租赁合同于2015年5月27日签订，但双方约定的租合同约定租赁期限为2016年7月1日至2022年6月30日，且在2016年1月7日即已完成租赁物的移交，因方信公司系经营大型运动中心，嘉鼎公司为此已给方信公司留出了足够的营业准备时间。但在合同约定的租期还未起算期间，发生了游泳池房屋顶棚脱落事故，虽经专家论证属于因房屋结构设计问题引发的偶然事件，但方信公司并无责任，因此事件给方信公司造成的损失，嘉鼎公司应予赔偿。因仅游泳馆发生事故，运动中心其他区域及功能并未受到大的影响，且方信公司尚未支付租金对价，前述诸多因素在方信公司赔偿时均应予以充分考虑；同时，基于公平和诚信原则，为平衡合同双方的利益，在部分损失上双方可适当分担。 针对方信公司提出的各项赔偿请求，该院认定如下：一、关于会员赠卡及延期费用总计1994,561元。方信公司提出因顶棚脱落给其经营带来影响对会员进行赠卡及延期共计739人，资产评估报告对此亦予确认。上述会员卡系在合同约定的租赁期起算之前销售，一方面，该赠卡及延期费用并非必然发生，且会员是否持卡消费具有相当的不确定性；另一方面，只有为赠卡及延期的会员提供服务时，才会发生服务成本，考虑房屋租金系固定支出的成本以及其他会员分担服务成本等因素，可酌情按服务成本的50%赔偿方信公司损失。评估报告中认定运动中心行业的利润率为15%左右，故该部分会员卡服务成本可认定为1695376.85元（1994561元×85%），故嘉鼎公司应赔偿847688.43元。二、关于会员退卡损失1346,818元。该院认为，会员退卡的款项本身系会员办卡时预交，但该部分退卡预期的15%的利润可视为方信公司的期待利益损失，此项赔偿应为202022.70元。三、关于物品损坏的损失210,697元。包括因事故导致的室内物品清污费、冷热水更换及药品等费用，嘉鼎公司没有异议，应予赔偿。四、关于维修期间的工人工资523,984元（四个月）。方信公司所举证据不够充分，且在维修时间上双方存有争议，嘉鼎公司称维修时间为一个月较为可信，故可酌情按一个月的工资损失即130,996元进行赔偿。五、关于广告费、制卡费、促销服务费等损失227,666元。从证据上显示上述费用均发生在事故之前，即便是发生在事故之后该院认为其亦系开展经营活动正常发生的费用，不予赔偿。六、关于文体局罚款6万元。嘉鼎公司没有异议，应予赔偿。七、关于间接损失2275292.8元。方信公司主张自2015年9月至2016年6月的月收入，发生事故以前平均每月70、80万元左右，事故发生后每月只有7万元左右。按利润率15%计算，其经营利润每月大约112,500元左右，与评估报告中的113,410元比较吻合。但租期起算之前方信公司即已实际营业，如前所述，此期间其所得利润并未支付租金对价，考虑双方将租期调整至2016年8月1日起算，事故影响期限可酌定为六个月，嘉鼎公司赔偿其预期利润损失的50%为337,500元。以上各项应赔偿的数额合计为1728910.73元，扣减房屋实际施工人已经赔偿的60万元，嘉鼎公司还应赔偿方信公司1128910.73元。 关于方信公司应付的租金及违约金。嘉鼎公司主张自2016年9月1日至2020年6月30日的租金6594,002元以及至实际支付之日止的租金，该院认为应支持至判决之时即至2020年12月31日，但因新冠疫情刚刚发生时的二个月即2020年2月、3月方信公司无法正常经营，这两个月的租金375,268元（562,902元∕3个月×2）予以免除。经计算，方信公司应支付租金7304,328元。关于嘉鼎公司主张的违约金。合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，方信公司须按未付租金额的3‰向嘉鼎公司支付违约金，本次诉讼中嘉鼎公司请求按年利率24%计算，但仍属过高，依法应予调整；该院认为，因方信公司延付租金给嘉鼎公司造成的损失应按中国人民银行同期逾期罚息利率计算，根据相关法律规定，违约金可下调至按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告盘锦方信实业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告盘锦嘉鼎置业有限公司2016年9月1日至2020年12月31日的租金7304,328元，并支付违约金［以当期应付租金为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日至该笔租金支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算（违约金计算详见附表）］； 二、反诉被告盘锦嘉鼎置业有限公司赔偿反诉原告盘锦方信实业有限责任公司经济损失1128910.73元； 三、驳回原告盘锦嘉鼎置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告盘锦方信实业有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费62,930元（原告预交40,452元），由被告负担；反诉案件受理费25,615元（反诉原告预交23,515元），由反诉被告负担7,480元，反诉原告自行负担18,135元；鉴定费45,000元，由反诉被告负担9,020元，反诉原告自行负担35,980元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：关于方信公司是否构成违约、应否赔偿嘉鼎公司违约金及违约金的计算标准问题；关于案涉间接损失应如何计算问题；关于维修期间的租金应否减免及本案是否存在超诉请问题。 关于方信公司是否构成违约、应否赔偿嘉鼎公司违约金及违约金的计算标准问题。本案中，双方就损失协商期间对缴纳租金事宜并没有新的约定，故协商行为并不是免除方信公司缴纳租金合同义务的合理事由，同时嘉鼎公司在合同履行过程中，除案涉维修事宜之后，未有导致案涉房屋无法正常使用和对方信公司造成后续影响的情形。结合方信公司已使用案涉房屋四年有余，但拖付租金，构成违约。由于双方租赁合同中约定的违约金标准为日3‰较高，故一审判决按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，并无不当。方信公司提出针对损失双方一直处于沟通协商状态，不存在违约情形，不应给付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于案涉间接损失应如何计算问题。本案中，一审判决酌定事故影响期限为六个月，结合评估报告对利润的评估意见及庭审认定的事实，考虑到方信公司在租期起算之前已实际营业，且此期间所得利润并未支付租金对价，故一审判决对方信公司间接损失赔偿比例的调整，并无不当，本院予以支持。方信公司应对其经营所支出的成本自行承担。方信公司要求嘉鼎公司分担该部分成本的主张，不能成立，本院不予支持。 关于维修期间的租金应否减免问题。本案中，案涉事故发生后，这一个月虽处于停业维修状态，但实际施工人已经向方信公司支付了60万元的赔偿金，因该赔偿金包含维修费用及部分因停业导致的经营损失，故方信公司要求嘉鼎公司对其该月租金予以减免或将一个月的租期在合同期满后延长一个月的主张，不能成立，本院不予支持。 关于本案是否存在超诉请问题。本案中，嘉鼎公司诉请中明确要求方信公司支付自2016年9月1日至2020年6月30日的租金6594,002元，以及至实际支付之日止的租金。故在一审案件审理时2020年6月30日至12月31日的租金虽没有产生，但在一审判决下发时该租金已经产生，一审判决方信公司承担2020年12月31日前的租金，在嘉鼎公司要求方信公司支付至实际给付之日止的租金一审诉请范围之内。方信公司关于一审判决超诉请的主张，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人盘锦方信实业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25,615元，由上诉人盘锦方信实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 周慧君 审判员 裴艳伟 二〇二一年四月二十七日 书记员 耿 璇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。