贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初169号 原告：娄熠，男，汉族，1998年12月2日生，贵州省桐梓县人。 委托诉讼代理人：缪越，贵州崇遵律师事务所律师。 被告：陆小红，女，布依族，1977年3月12日生，贵州省紫云苗族布依族自治县人，住紫云苗族布依族自治县。 被告：付善庆，男，汉族，1963年6月4日生，贵州省紫云苗族布依族自治县人，住紫云苗族布依族自治县。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。统一社会信用代码：91520322666952892P。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘昌兴，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡邦邦，贵州子尹律师事务所律师。 原告娄熠诉被告陆小红、付善庆、遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄熠的委托诉讼代理人缪越、被告乾豪公司的委托诉讼代理人刘昌兴、胡邦邦到庭参加诉讼，被告陆小红、付善庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告娄熠向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决确认坐落桐梓县房屋一套归原告所有；3、判决三被告立即协助原告将上述房屋网签备案登记变更为原告；4、判决三被告立即协助原告将上述房屋产权转移登记为原告所有；5、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2014年8月20日，原告与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，乾豪公司向原告出售位于桐梓县，售价为268606元，原告当日支付全款购买该房屋，随后装修入住至今。2017年案涉房屋被桐梓县人民法院强制执行，原告才得知，2010年3月26日乾豪公司与陆小红、付善庆之间签订《商品房买卖合同》，乾豪公司向陆小红、付善庆出售案涉房屋，但该合同已于2013年12月15日由桐梓县人民法院作出（2012）桐民初字第27号民事判决解除。案涉房屋应属原告所有，且现案涉房屋已经可以办理产权转移登记手续，但该房屋网签备案登记所有权人仍为被告陆小红、付善庆。但三被告不配合原告办理网签备案变更登记以及产权转移登记手续。原告特以前诉请求诉至法院。 被告陆小红未到庭、未举证，亦未答辩。 被告付善庆未到庭、未举证，亦未答辩。 被告乾豪公司辩称：乾豪公司因经营不善现已进入破产清算程序，桐梓县人民法院指定贵州子尹律师事务所为其破产管理人。根据《企业破产法》的规定，乾豪公司已于2019年进入破产清算，案涉房屋现并未纳入破产清算评估范围，对于争议房屋在法庭查明并无其他争议的权利限制的情形下，本着解决问题的原则，管理人会协助办理相应的房屋产权事宜。 本院经审理认定事实如下：2010年3月26日，乾豪公司将其开发的阳光水岸商品房第一幢×单元×层×-×-×号房以238606元的价格出售给被告陆小红、付善庆夫妇，双方签订《阳光水岸商品房买卖合同》。合同约定的首付款71606元，余款167000元通过银行作按揭支付，交房时间为2011年6月30日。合同签订后，陆小红、付善庆向乾豪公司支付了71606元首付款，乾豪公司将案涉商品房办理了预售备案登记手续，合同编号为100393，权利人为陆小红、付善庆。同时，双方在原桐梓县农村信用合作联社办理了余款167000元的按揭贷款手续，办理过程中，双方将案涉商品房办理了抵押预告手续，抵押权人为原桐梓县农村信用合作联社娄山信用社，抵押期限2010年5月26日至2023年5月30日。此后，陆小红、付善庆仅偿还了3个月的按揭款4600元就未再继续偿还按揭款。约定交房时间届满后，陆小红、付善庆未到乾豪公司接房。2011年10月31日，因二人未按时偿还按揭贷款，原桐梓县农村信用合作联社从乾豪公司交到该社的200万元保证金中扣除了陆小红、付善庆所欠的按揭贷款余额160471.14元。据此，乾豪公司以陆小红、付善庆违约，致使双方合同目的不能实现为由，诉至本院，请求判决解除双方签订《商品房买卖合同》，乾豪公司自愿退还陆小红、付善庆购房首付款76206元和其已偿还的3个月按揭贷款4600元，合计80806元。2013年12月15日，本院作出（2012）桐民初字第27号《民事判决书》，判决：一、解除乾豪公司与陆小红、付善庆于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》；二、乾豪公司于判决生效后十日内退还陆小红、付善庆80806元。案件受理费4870元、公告费420元，合计5290元，由陆小红、付善庆负担。后乾豪公司于2014年8月14日在扣除陆小红、付善庆应承担的诉讼费用后，退还了75516元。 2014年8月20日，乾豪公司又与原告娄熠签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定乾豪公司将案涉商品房出卖给原告，房屋总价款为268606元，交房时间为2014年9月30日前。当日，原告将购房款268606元以现金方式一次性支付乾豪公司，并支付了契税、物业管理费、登记费、所有权证书工本费、测绘费、对讲电话、电梯使用费等共计9977.12元。原告接房后遂装修入住至今。乾豪公司于2016年12月19日向原告出具了购房款发票。 2017年，本院在办理另案何德龙与陆小红借款合同纠纷（2016）黔0322执1837号执行案件中，查封了案涉商品房。原告娄熠对该执行措施不服，向本院提出书面异议，本院于2017年9月7日作出（2017）黔0322执异12号《执行裁定书》，认定娄熠与乾豪公司在本院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并已付清购房款，而未办理登记不属于案外人的原因，应中止对案涉房屋的执行，故裁定：中止对位于桐梓县住房一套（备案合同编号：100393）的执行。 另查明，乾豪公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。基于前述事实，原告请求办理案涉商品房的网签备案变更登记手续及产权转移登记手续，但被告至今未办理，原告遂诉至本院。 上述事实，有原、被告的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告与乾豪公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效受法律保护。原告按照合同约定付清了购房款及相应的费用，已履行完毕全部合同义务，有权要求乾豪公司交付案涉商品房。乾豪公司交付案涉商品房给原告，原告已装修入住至今，双方合同目的已经实现，原告对案涉商品房的权利受法律保护，案涉商品房的所有权应当归属原告。但乾豪公司未能为原告办理案涉商品房的网签备案变更登记和产权转移登记手续，系因案涉商品房仍备案登记在陆小红、付善庆名下，且仍抵押预告登记在原桐梓县农村信用合作联社娄山信用社名下。但乾豪公司与陆小红、付善庆签订的《商品房买卖合同》因陆小红、付善庆的违约行为已由本院生效判决予以解除，且陆小红、付善庆支付的购房首付款和偿还的银行按揭贷款已由乾豪公司在扣除诉讼费用后予以退还。而陆小红、付善庆因购房所欠的按揭贷款，也由原桐梓县农村信用合作联社从乾豪公司交到该社的200万元保证金中扣除，则案涉商品房不应当继续抵押在原桐梓县农村信用合作联社娄山信用社名下，且陆小红、付善庆对案涉商品房不再享有合同权利。故原告与乾豪公司签订新的商品房买卖合同不存在侵犯他人权利的情形，合法有效应受法律保护。另案当事人何德龙申请执行陆小红的执行案件中，因乾豪公司的原因未能办理产权转移登记手续导致案涉商品房被本院查封，原告据实提出执行异议申请之后，本院已查清案件事实，裁定中止了对案涉商品房的执行。故原告对案涉商品房享有完全的产权，三被告应当及时协助原告办理案涉商品房的网签备案变更登记和产权转移登记手续至原告名下。 另，被告陆小红、付善庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，由其自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百二十条、第二百三十四条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、确认原告娄熠与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）合法有效； 二、确认坐落于桐梓县住房一套归原告娄熠所有； 三、被告陆小红、付善庆、遵义市乾豪房地产开发有限公司于本判决生效后三日内协助原告娄熠将坐落于桐梓县房屋的网签备案变更登记为原告娄熠； 四、被告陆小红、付善庆、遵义市乾豪房地产开发有限公司于本判决生效后三日内协助原告娄熠将坐落于桐梓县房屋的产权转移登记为原告娄熠。 案件受理费减半收取120元，由被告陆小红、付善庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满后七日内预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决生效后，义务人不履行义务的，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内申请强制执行。 审判员  黎洪 二〇二一年四月二十二日 书记员  吴红