成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初7920号 原告：中铁房地产集团西南有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。 法定代表人：阮兴，系执行董事。 委托诉讼代理人：赵丹，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：郑冀川，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：郑飞，男，汉族，1990年12月出生，部别中国人民解放军77328部队，编号军字第0839668号。 被告：鄢胜男，女，汉族，1990年4月13日出生，住成都市成华区。 原告中铁房地产集团西南有限公司（以下简称“中铁西南公司”）与被告郑飞、鄢胜男商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中铁西南公司的委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼，被告郑飞、鄢胜男经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中铁西南公司的诉讼请求：1.判令请求法院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年6月13日解除；2.请求法院判令被告向原告支付买卖合同解除违约金58911元；3.请求法院判令自判决书生效之日起3日内被告协助原告到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案手续(合同签约备案号：2902943)；并自2019年6月24日起按照购房总款每日万分之三的标准向出卖人支付逾期办理备案注销手续违约金，直至实际办理完毕买卖合同备案注销手续为止(暂计至2020年4月21日，违约金为589110元*0.0003*303天=53550.01元)。事实与理由：被告郑飞、鄢胜男于2016年8月11日同原告中铁房地产集团西南有限公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，购买原告开发的位于成华区湖景四路2号北湖新城(推广名：中国铁建·北湖国际城2期)项目6幢1单元205号商品房一套，购房总价款为589110元，合同约定首付款为119110元，剩余房款470000向住房公积金管理机构贷款支付。但时至今日，被告仅向原告支付购房款119110元，并未完成公积金贷款支付剩余房款的义务。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，因买受人自身原因未办理完毕公积金贷款手续且未按约变更付款方式支付购房款的，应当视为买受人违约逾期付款，出卖人享有合同解除权，同时根据《商品房买卖合同》第十条第(一)款约定被告应当按照房屋总价款的10%向原告支付合同解除违约金。同时，根据补充协议第二十一条第4款规定，被告应当协助原告到房产管理部门办理案涉商品房买卖合同备案登记的注销等解除合同的全部手续。原告在向被告发出催告通知的情况下，被告仍未能如期履行主要合同义务，原告于2019年6月10日向被告发出《解约通知书》，明确告知双方签署的《买卖合同》及附件、补充协议等自《解约通知书》送达原告时解除。被告的违约行为导致至今不能履行支付剩余购房款的义务，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并主张违约金赔偿。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。 郑飞未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 鄢胜男未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见，辩称：本人与郑飞于2016年8月11日与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告发的位于成华区湖景四路2号北湖新城（推广名：中国铁建.北湖国际城2期）项目6幢2层205号商品房一套，购房总价款为589110元，合同约定首付款为119110元，剩余房款470000元向住房公积金管理机构借款支付。截止目前，本人及郑飞仅支付购房款119110元，剩余购房款并未支付，该房屋已备案至本人及郑飞名下，备案号为2902943。由于本人及郑飞逾期支付购房款，故此原告向我本人及郑飞发函解除了该房屋的买卖合同。基于签署基本事实，本人答辩如下：一、本人同意原告的诉讼请求，确认本人与原告签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年6月13日解除。二、由于所有购房款系郑飞向原告支付，该房屋实际为郑飞购买并加入本人的姓名，故此关于该房屋以及支付的购房款由共同被告郑飞予以处置，本人放弃对该房屋以及已支付购房款的权益主张。三、本人愿意配合原告办理所购签署房屋的商品房买卖合同备案注销手续（本合同签约备案号：2902943），但是由于本人在山西往返配合确系花费高额的成本，故此希望法院判令原告自行前往住房管局办理该房屋的商品房买卖合同备案注销手续，本人对此不持任何异议。 经审理查明，2016年8月11日，（出卖人）中铁西南公司与（买受人）郑飞、鄢胜男签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”，合同自编号：×××05）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），买受人的通讯地址为四川省成都市龙泉驿区××路××号，约定由郑飞、鄢胜男向中铁西南公司购买位于成华区湖景四路2号6幢2层205号房屋一套，建筑面积80.7平方米，房屋总价款589110元。买受人采用住房公积金贷款方式支付。《合同》第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人在扣除违约金后退还买受人其余房价款（含已还贷款部分）。《补充协议》中载明：“……五、对合同第八条、第九条的补充约定（对计价方式与价款、付款方式及期限的补充约定）……4、买受人选择按揭付款方式付款的，买受人应在签署合同后七日内按贷款机构要求提供完整贷款资料，并与贷款机构办理完毕按揭相关手续；如买受人不按照贷款机构要求提供完整贷款资料的，视为买受人怠于履行其付款义务，买受人应当按照合同第十条承担逾期付款的违约责任……二十一、关于合同的解除及协助义务的补充约定……4、无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，如买受人违约则买受人应当每日按照购房总款的万分之三向出卖人支付违约金……”《补充协议》还约定：“二十、双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，以邮寄方式通知对方的，合同中列明的各方通讯地址或身份证地址（单位注册地址）为送达地址，通知方以该通讯地址或身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。如一方拒收或者因地址不明确或者合同上载明的联系电话有误导致邮件被退回的，亦视为送达”。 2017年4月21日，位于成都市成华区××路××号××幢××层××号房屋登记备案在郑飞及鄢胜男名下，双方对该房屋按份共有，各自享有50%份额。 截止开庭审理之日，郑飞、鄢胜男仅支付了房屋定金及首付款共计119110元，剩余470000元未支付。2019年5月29日，因郑飞、鄢胜男未在约定时间办理按揭相关事宜，也未向中铁西南公司支付剩余房款。中铁西南公司按照《合同》所记载的通信地址向郑飞、鄢胜男邮寄了《催告通知书》，载明：“……郑飞、鄢胜男应当在2016年8月18日之前向银行提供完整的按揭所需资料或按照合同约定向我方支付剩余购房款470000元；郑飞、鄢胜男应当在接获该通知后7日内向银行提供完整的按揭所需资料或支付剩余购房款，并支付逾期付款违约金。”该《催告通知书》已于2019年5月30日被签收。2019年6月10日，中铁西南公司向郑飞、鄢胜男邮寄了《解约通知书》，载明：“1.贵我双方签署的《买卖合同》及附件、补充协议等自本《解约通知书》送达您时解除。2、因您未在接获我公司的催告通知规定的期限内支付购房款，您以自己的行为明确表示无法履行该《买卖合同》，根据合同约定，您应当按照购房总款的20%向我公司支付违约金，该违约金我公司有权从您已支付的房款中直接扣除，不足部分请您自本函送达之日起十日内向我公司支付。3.请您自本《解约通知书》送达之日起十日内到我公司办理合同解除所需的全部手续。……”该《解约通知书》于2019年6月13日签收。 上述事实，有原被告的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、专用收据、催告通知书、解约通知书、邮寄凭证及当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，中铁西南公司与郑飞、鄢胜男签订的《合同》及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在《民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，中铁西南公司与郑飞、鄢胜男签订的《合同》及《补充协议》中约定，“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人”以及“4、买受人选择按揭付款方式付款的，买受人应在签署合同后七日内按贷款机构要求提供完整贷款资料，并与贷款机构办理完毕按揭相关手续；如买受人不按照贷款机构要求提供完整贷款资料的，视为买受人怠于履行其付款义务，买受人应当按照合同第十条承担逾期付款的违约责任……”因郑飞、鄢胜男逾期未办理按揭贷款同时也未支付剩余购房款，中铁西南公司于2019年6月13日按照合同约定地址向郑飞、鄢胜男邮寄送达了《解约通知书》，该送达日2019年6月13日即为案涉合同及补充协议解除之日。合同解除后，中铁西南公司要求郑飞、鄢胜男协助办理撤销案涉商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求符合《补充协议》约定，本院依法予以支持。 关于中铁西南公司主张违约金的问题。郑飞、鄢胜男逾期未办理按揭贷款或支付剩余购房款导致合同解除，其行为构成违约，应当承担违约责任。中铁西南公司就解除合同与二被告逾期协助办理撤销合同备案登记手续分别主张了两项违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”结合案涉《合同》第十条第一款及《补充协议》第五条第四款及第二十一条第四款之约定，本院认为，违约金数额的确定应以实际损失为基础，结合中铁西南公司实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等，本院酌情将解除合同违约金与二被告逾期协助办理撤销合同备案登记手续违约金合并调整为按总房款589110元的10%计算为58911元予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、确认中铁房地产集团西南有限公司与郑飞、鄢胜男于2016年8月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：×××05）及《商品房买卖合同补充协议》于2019年6月13日解除； 二、郑飞、鄢胜男应于本判决生效之日起十日内协助中铁房地产集团西南有限公司办理注销位于成都市成华区××路××号××幢××楼××号房屋的合同备案登记（签约备案号2902943）； 三、郑飞、鄢胜男应于本判决生效之日起十日内向中铁房地产集团西南有限公司支付违约金58911元； 四、驳回中铁房地产集团西南有限公司的其他诉讼请求。 如果郑飞、鄢胜男未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2550元，减半收取1275元，由郑飞、鄢胜男承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年四月二十日 书记员  张路遥