新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初897号 原告：乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区沿河路258号。法定代表人：马东峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昊，新疆商务律师事务所律师。被告：马晓红，女，1969年1月15日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈平，新疆聚广律师事务所律师。原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司与被告马晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日依法受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司的委托诉讼代理人李昊，被告马晓红的委托诉讼代理人钟景亦、陈平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年11月7日至2019年11月7日的物业服务费9936元；2.依法判令被告向原告支付违约金2484元；3.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年被告购买了位于乌鲁木齐市水磨沟区沿河路258号的XXX室房屋，其于2015年11月7日办理入住手续。并与原告签订《达坂城公务员小区前期物业服务协议》，双方约定由原告提供该小区前期物业管理服务。但被告自办理入住于原告签订协议至今一直没有按照双方协议第三条三款1项的约定按期向原告及时缴纳物业管理费。原告多次找其协商催其缴纳被告总以各种理由拖欠不缴，其行为已违反双方协议约定构成违约，侵害了原告的合法权益，现原告根据《合同法》相关规定特诉至贵院请依法予以判决，支持原告的全部诉讼请求。被告马晓红辩称，一、原告请求被告支付2015年11月7日至2019年11月7日期间物业费的诉讼请求没有事实和法律依据。根据被告出示的《乌水物管办【2015】002号整改通知书》这一证据可以得知，XXX小区(下称“涉案小区”)因消防未验收，天然气等公共设施设备未配套齐全，不具有收费条件，应当将被告于20l4年11月7日预缴的物业费2488元全额退还，但时至今日，原告仍拒绝退还相应款项。又根据第二份证据《通知》可以证明，原告自行认可物业费的收费时间应当在燃气开通后计费。被告于2017年1月20日起才开通燃气，也即物业费起算的时间应当是20l7年1月21日，并不是原告所诉称的2015年11月7日，自2017年6月2日至2019年11月14日计算物业费时，还应当对原告未退还给被告的预缴物业费2488元进行冲抵。二、涉案小区物业服务质量极差，存在大量安全隐患和卫生问题，原告按照三级物业服务标准收取物业服务费显属不当。根据《前期物业服务合同》第一条约定，涉案小区的服务标准为：“小区主次干道、人行道、水景周边及广场、楼内公共走道、电梯轿厢清洁，公共垃圾桶清运垃圾及对垃圾桶等卫生器具的清洗归位；制止小区内乱丢乱放乱倒废物、垃圾，制止乱张贴；组建至少24人的秩序维护队伍，小区西大门24小时安排人巡逻，重点部位、重点区域每天至少巡逻八次；消防管理；疏导机动车辆有序行驶、停放；确保车辆停放有序，道路畅通；发现和防范安全隐患等。本小区物业管理服务质量标准，按照建设部二级标准执行。经查询中华人民共和国住房和城乡建设部现行有效的法律法规，根本没有所谓“建设部二级标准”。新疆维吾尔自治区现行有效的法规文件是新建标函[2013]14号《住宅物业服务标准》，根据该文件规定，三级物业服务标准为：日常管理部分要求管理、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动热情。设有服务接待中心，公示16小时服务电话。急修1小时内到达现场，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。每年至少一次征询业主对物业服务的意见，业主满意率75％以上。根据业主需求，提供物业服务合同之外的物约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。公共设施设备养护部分要求每三曰巡查一次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照规定和业主公约(临时公约)的要求，建立房屋装饰装修管理制度。装修前及时告知当事人有关的禁止行为和注意事项。每3日巡查一次装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并告知业主委员会和向有关部门报告。小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。设备养护部分要求设施设备标志齐全、规范，责任人明确。载人电梯24小时正常运行。出现故障及时排除。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区主要道路及停车场交通标志齐全。1路灯、楼道灯完好率不低于90％。秩序维护部分要求对重点区域、重点部位每2小时至少巡查一次。对进出小区的车辆进行登记管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区(房屋)的装修、家政等劳务人员实行登记管理。环境卫生维护部分要求按栋设置垃圾桶。生活垃圾每日清运一次。装修垃圾及时清运。公共场所每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次，半月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗一次；共用部位玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每季度清洁一次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季度检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查一次，发现异常及时清掏，每年至少清掏一次。定时巡查二次供水水箱。按规定清洗，水质符合卫生要求。根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。绿化养护部分要求有专业人员实施绿化养护管理。植物生长良好。适时组。织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。实施喷洒药物，预防病虫害。养护的绿地面积不低于小区占地面积的25％。而原告提供的物业服务根本不能达到此标准，甚至无法达到新建标函[2013]14号《住宅物业服务标准》所规定的最低档次服务。这不仅违反了《前期物业服务合同》中对于服务质量的约定，还严重与现行法规不符。原告提供的物业服务无法达到《前期物业服务合同》中约定的标准，应属瑕疵履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条之规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案属于物业服务合同纠纷案件，物业服务合同属于实践性服务合同，无法进行修理、重作、更换、退货，只能采用减少价款或报酬的方式。故原告主张按照三级服务标准定价1.5元·月/平方米收取物业费显属不当，应当依照法律规定，减少价款。原告的诉讼请求于法无据，依法不应当得到支持。三、原告请求被告承担违约金2484元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告存在收取违规收取被告物业费和其他乱收费的违法情形，提供的物业服务质量严重不达标，原告作为物业管理方，怠于履行自身义务导致小区内存在重大安全隐患。且拒不向被告退还其违规收取的物业费，系违约在先，被告之抗辩合理合法，拒绝缴纳不公平不合理的物业费系被告行使《中华人民共和国民法典》第五百二十七条所规定的不安抗辩权，故原告请求被告承担违约金2484元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。本院认为，原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司与被告马晓红于2015年11月7日签订《达坂城公务员小区前期物业服务协议》，约定原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司为达坂城公务员小区全体业主和物业使用人提供服务，全体业主和物业使用人均应履行协议。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，物业管理费收费标准：1.复式楼住宅物业费标准为：不带电梯每月每平方米1.2元；带电梯每月每平方米1.5元；2.高层商业区物业费标准，每月每平方米1.5元；3.商铺物业费标准：每月每平方米5月。物业服务费每6个月预缴一次，缴费方式：物业管理服务采取先交纳后服务的方式。入住时首次交纳12个月物业管理服务费，以后每年的首月5日前交纳物业管理服务费。被告马晓红购买了位于乌鲁木齐市水磨沟区沿河路公务员小区7号楼2单元1402室高层住宅，房屋面积为138平方米，原告为达坂城公务员小区提供物业服务，原告与被告之间存在物业服务合同关系，被告认可未向原告缴纳过2015年11月7日至2019年11月7日期间的物业服务费的事实，被告在接受原告提供的物业服务后，理应及时向原告交纳相应的物业服务费。依据前期物业服务协议，涉案房屋物业服务费标准为1.50元/月·平方米，但被告在2015年9月14日以通知的形式向小区业主承诺的在天燃气未接通之前不向被告收取物业费，而被告居住的7号楼天燃气是2017年1月20日接通的，故被告2017年1月20日至2019年11月7日应缴纳物业服务费为138平方米×（33个月+19天）×1.50元/月/平方米=6962.1元。被告提交的证据包括照片、整改通知书、通知、业主没有缴纳物业服务费原因签名表、短信截屏，用于证明原告提供的物业服务达不到标准，原告的资质达不到三级标准，小区卫生打扫不干净，垃圾清运不及时、小区绿化不达标，小区内存在重大安全隐患以及该小区在2017年1月20日天燃气才接通，在天燃气未接通的2015年6月14日至2017年1月19日期间该小区的房屋不具备交付条件，原告不应当收取该阶段的物业费，以及被告在办理入住时向原告缴纳的2014年11月7日至2015年11月6日的物业费应当全额退还原告。本院认为，首先，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、和维护义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，物业服务企业不完全履行物业服务义务以及没有履行看护车辆安全的义务给被告造成损失的，被告可以通过诉讼的方式解决；其次，如果业主不满意现有的物业服务企业，那么业主可以根据《中华人民共和国物权法》或《物业管理条例》的相关规定行使自己的权利；最后，被告辩称物业费从天燃气接通的2017年1月20日开始缴纳物业费的理由合理，本院予以支持。对被告辩称其在2014年11月7日向原告缴纳的2014年11月7日至2015年11月6日期间的物业费2484元应当退还或者抵扣今后物业费的辩称理由，因在本案审理过程中被告未就该项请求提起反诉，被告就请求返还物业费事由可另行向原告提起诉讼。综上，对被告答辩称物业费应从天燃气接通的2017年1月20日开始缴纳的辩称意见本院予以采纳，对其他辩称意见本院不予采纳，被告应当向原告支付欠缴期间的全部物业服务费。被告未按时向原告履行支付物业服务费的合同义务，构成违约，应当承担违约责任，但原告与被告签订的《达坂城公务员小区前期物业服务协议》中未就存在违约是否应当偿付违约金进行明确约定，因此，原告要求被告偿付违约金2394元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付2017年1月20日至2019年11月7日期间物业服务费6962.1元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告马晓红给付原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司2017年1月20日至2019年11月7日期间的物业服务费6962.1元。二、驳回原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司要求被告马晓红偿付违约金2484元的诉讼请求。以上被告马晓红共给付原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司款项6962.1元，于本判决生效后十日内给付。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110.5元，减半收取即55.25元（原告已预交），由原告乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司负担24.25元，被告负担31元。本判决为终审判决。审  判  员   和 颖二 〇 二 一 年 四 月 八 日书  记  员   程玮燕