贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初749号 原告：熊伟，男，1979年6月19日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人（特别授权）：王乾隆，贵州言志律师事务所律师。 被告：贵州省黔西县龙山房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县谷里镇青龙煤矿办公室307房间。统一社会信用代码：91520522795259437G。 法定代表人：孔庆军，系该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：郑太学。 委托代理人：肖仪苹。 原告熊伟与被告贵州省黔西县龙山房地产开发有限公司（下称龙山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员樊莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊伟及其委托代理人王乾隆、被告龙山公司的委托代理人郑太学、肖仪苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熊伟诉称：原、被告双方于2009年6月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：079号），合同约定由原告购买被告开发的黔西县，合同同时对双方的权利义务进行了约定，原告按约于2009年6月8日前给付被告首付款59009元，并办理了银行按揭贷款，原告按约定向被告缴纳了水电入户费1294元，被告未为原告办理相关水电入户手续。上述合同签订当日，原、被告双方补充签订了《合同补充协议》，按照协议约定，原告已将相关办证材料交付被告，被告未履行办证义务。双方因不能自行协商处理，原告现诉至法院请求判决：1、被告龙山公司在三十日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书，并将不动产权属证书交付给原告；2、被告龙山公司支付原告因逾期办理房屋权属证书的违约金（以总房款174009元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2018年1月31日起计算至被告交付权属证之日止），暂计26127.45元。 原告熊伟于为证明自己的主张于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：身份证，证明原告的身份情况与商品房买卖合同的买受人一致，原告诉讼主体适格。 第二组：《商品房买卖合同》，证明2009年6月8日原告与被告就商品房买卖达成协议，双方签署了合同编号为079号的《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于黔西县，房号为2-4-601。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告已经按照约定于2009年6月8日前给付被告商品房首付款59009元，同时按照约定到银行办理按揭手续，原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务。被告应于2009年12月30日前，将验收合格的房屋交付给原告使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理不动产权属证书，但是并没有约定具体的相关事项，因此应当认定为约定不明。原告购买房屋时该房屋是现房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应当在签订合同之日起90内（即2009年11月9日前）为原告办理房屋权属证书并交付原告，否则应承担相应的违约责任。 第三组：购房发票、收据。证明原告已依约向被告支付了全部购房款，并向被告缴纳了三通费、办证费、维修基金及契税等各项费用，被告却并未按照约定为原告办理商品房转移登记的有关文书（即不动产权属证书）并交付给原告，因此，被告应当以174009元为基数，按中国人民银行同期同贷款利率的1.3倍承担违约责任。 被告龙山公司辩称：原告起诉无事实和法律依据，1、我方已严格按照与原告签订的《商品房买卖合同》履行义务，截止到目前，未能办理房屋产权证书非我方原因所致；2、案涉合同项下的房地产项目在办理不动产权证书时受政府行为影响，事实上在2020年5月份之前不具备办理不动产权证书的基本条件；3、原告主张违约金无事实依据，依法应不予支持；4、原告可以根据合同约定请求解除合同，我方同意按照合同约定退还已经缴纳的房款；5、案涉房屋自交付之日起水电均已入户，原告已正常入住多年，不存在未办理入户的情况。 被告龙山公司为证明自己的主张于举证期限内向法庭提交下列书证： 第一组：《营业执照》，证明被告单位依法设立； 第二组：《商品房买卖合同》，证明合同第十五条，双方明确约定了“关于产权登记”逾期的解决方式； 第三组：《黔西县商品房预售合同登记备案表》，证明被告已按照合同约定履行了相关义务； 第四组：黔县国有（2012）第0257号《土地权属证书》、黔（2020）黔西县不动产第0000983《土地权属证书》，证明被告未在约定期限内办理不动产权属证书的原因是受政府行为影响，非被告原因导致； 第五组：《龙山城市花园小区物业费收费情况说明》，证明龙山城市花园小区物业费收费情况； 第六组：《贵州省黔西县龙山物业有限公司销售记录》，证明原告自2011年11月至2021年1月期间使用专用户号购买水电用于正常生活的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的第一组、第二组书证无异议；对第三组书证中编号为06832945号的增值税发票开票日期是2016年12月19日，并非原告所说的2009年6月8日交付的房款。原告对被告提交的第一组书证无异议；对第二组书证的真实性无异议，但认为达不到被告主张的证明目的；对第三组书证真实性无异议，但该组自己仅是备案信息，并不是产权登记信息，不能视为被告履行完毕合同义务；对第四组书证真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的，相反该证据充分显示原告在购房时就已经受到被告不对称信息的欺骗，其在2012年才取得相应的土地使用权证书，2020年才取得涉案房屋的大产权证；对第五组书证三性均不予认可，且该组证据与本案无关，不是同一个法律关系；对第六组书证认为该组证据并不是水务公司或供水部门提供，而是被告自行制作的证据，不予认可。 经审查，上述经双方质证均无异议的书证，因来源合法，内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信；原告提交的第一至二组书证、被告提交的第一、二、三、五、六组书证来源合法、与本案事实相关联，并能相互印证其主张的证明目的，应予采信。 经审理本院认定，原、被告双方于2009年6月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号:079）《合同补充协议》（附件四），约定由原告购买被告所开发的黔西县文化路龙山城市花园2幢4单元6层1号商品房（房号：2-4-601），房屋建筑面积142.63平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为1220元/平方米，房屋总价款174009元，原告于2009年5月31日合同签订前已将涉案商品房的首付款59009元支付给被告，购房余款11500元由原告通过银行按揭方式支付，被告于2016年12月19日向原告出具了金额为174009元的增值税普通发票。合同同时对办理房屋产权登记、买受人退房等事宜进行约定。合同签订后，原告向被告履行了付款义务，并将办理产权登记所需的各种税费等及办证的相关资料交给被告，但被告未为原告办理不动产权属登记。涉案合同于2009年7月20日经房管部门办理商品房预售合同备案登记。因被告一直未履行办证义务，故原告向本院提起诉讼，请求如上所判。 本案的争议焦点：原告的诉求是否能够得到支持。 本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，具有法律效力，双方应按约履行合同义务。关于原告的第一项诉求，即要求被告履行办证义务的诉求，涉案商品房已具备办理房屋不动产权属证书的条件，根据双方合同约定，原告依约缴纳了全部房款，履行了合同义务，涉案房屋已实际交付使用，被告应当按照合同约定为原告办理涉案商品房的不动产权属证书，故对于原告对第一项诉求，本院予以支持；关于原告对第二项诉求，即要求被告支付违约金的诉求，本院认为，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》中并无明确约定逾期办证违约金的计算标准及起止时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：...（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当自房屋交付使用之日第91日起按上述违约金计算标准计算至房屋权属证书实际交付之日止。因此，原告仅要求被告按中国人民银行同期贷款利率对1.3倍自2018年1月31日起计付违约金至向原告交付权属证书之日止的诉讼请求，本院予以支持；关于原告的第三项诉求，即要求被告为其办理水电入户对诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，原告并未提供其未办理水电入户的相关证据，而从被告提交的第五、六组证据可以认定，原告自实际使用涉案商品房至起诉之日，水电供应均显示正常缴费状态，故依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对该项诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省黔西县龙山房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于贵州省黔西县（房号：2-4-601）商品房的不动产权属证书办理至原告熊伟的名下； 二、被告贵州省黔西县龙山房地产开发有限公司支付原告熊伟因逾期办理房屋权属证书的违约金（以174009元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年1月31日起计算至不动产权属证书交付之日止）； 三、驳回原告熊伟的其他诉讼请求。 案件受理费227元（已减半收取），由被告贵州省黔西县龙山房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。 审判员 樊 莹 二〇二一年四月六日 书记员 董晓琨