贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1196号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。统一信用代码：915200007143075654。法定代表人：张旭东，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：夏斌，男，汉族，1966年5月20日出生，贵州省凯里市人，住址：凯里市。被上诉人（原审原告）：胡凯莲，女，苗族，1966年12月12日出生，贵州省凯里市人，住址：凯里市。共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京东路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）与被上诉人夏斌、胡凯莲、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，即准许继续执行案涉房屋；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押物组成部分，案涉房屋不具备执行异议复议规定的除外情形，法院应尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误。（一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。（二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。三、以物抵债，不产生物权期待权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。（一）被上诉人与大地联创公司之间并不存在以物抵债关系。抵房协议书的双方为大地联创房产公司与大地联创装饰工程有限公司，协议内容未体现抵房给被上诉人，被上诉人也未支付过购房款不存在商品房买卖合同关系。（二）以物抵债协议不形成优先于其他债权的利益。（三）被上诉人以物抵债获取两套房屋，不享有“商品房消费者权”。综上，请求二审法院依法予以改判。夏斌、胡凯莲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、法院查封前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同载明的抵押权人系农行金泉支行，且房屋的销售系经过抵押权人同意。二、答辩人已经支付了全部购房款。三、案涉房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋未过户登记不是答辩人的原因。五、一审适用法律正确。夏斌、胡凯莲向一审法院起诉请求：1．依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2．解除对于凯里市房屋的查封，不得执行处置；3．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月1日贵州大地联创房地产开发有限责任公司（发包方）与贵州大地联创装饰工程有限责任公司（承包方）签订了《协议书》，约定：贵州大地联创房地产开发有限责任公司将大地春城5-8栋裙楼外立面石材干挂装饰和玻璃门窗安装工程发包给贵州大地联创装饰工程有限公司施工。2015年12月29日大地联创房产公司与大地联创装饰公司签订《抵房协议书》，约定：大地联创装饰公司施工大地春城（5-8楼）裙楼外立面石材干挂装饰及玻璃门窗安装工程款抵扣两套房款从工程款中扣除，同时明确抵扣房屋其中一套为凯里市房屋，建筑面积149.63平方米，单价4135.69元，购房总价618823元，购房人夏斌。2015年12月29日二原告与第三人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1．夏斌、胡凯莲购买大地联创房产公司开发位于凯里市大地春城7栋25层4号房产，建筑面积149.63㎡，总价款618823元；2．买受人以购房总价款转账方式一次性付清。3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4．补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订当日，贵大地联创房产公司向原告出具用“大地春城”7栋4层2504号房屋购房款618823元收据。2015年12月30日，原告领取案涉房屋钥匙，签订《物业服务合同》。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括7栋4层2503号住房在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区7栋4层2504号住房被查封后，于2020年10月14日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年11月14日，凯里市人民法院做出（2020）黔2601执异304号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人夏斌、胡凯莲的异议申请。”事后，夏斌、胡凯莲不服裁定结果并于2020年11月19日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2015年12月29日大地联创房产公司为出卖人、夏斌、胡凯莲为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。原告夏斌系贵州大地联创装饰工程有限责任公司法定代表人，系该项工程实际施工人。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于夏斌、胡凯莲对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，夏斌、胡凯莲与大地公司签订的《商品房买卖合同》，应当认定为以物抵债，夏斌、胡凯莲在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》、《购房款收据》及以物抵债的相关证据，足以证明夏斌、胡凯莲与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由夏斌、胡凯莲居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，夏斌、胡凯莲对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、以物抵债的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但涉案房屋系夏斌、胡凯莲提供相关证据证实涉案房屋系以物抵债的是客观事实，则夏斌、胡凯莲为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易、以物抵债真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。贵州大地联创房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行夏斌、胡凯莲所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告夏斌、胡凯莲的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、夏斌、胡凯莲与大地联创房产公司之间的商品房买卖行为是否合法有效；二、夏斌、胡凯莲对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本案中，夏斌系贵州大地联创装饰工程有限责任公司法定代表人，也系案涉工程的实际施工人，在大地联创公司未能支付工程款的情况下，约定以房抵债，并约定将房屋抵给夏斌，符合常理。夏斌、胡凯莲与大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》系由大地联创装饰公司与大地联创房产公司签订的《抵房协议书》中明确约定案涉房屋抵扣大地联创房产公司应付的工程款，应当认定为以物抵债，夏斌、胡凯莲在庭审中已提交了涉案的《商品房买卖合同》及以房抵债的相关证据，足以证明夏斌、胡凯莲与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。关于争议焦点二，案涉工程施工时间、抵房协议时间、房屋的合同签订日、房屋交付占有日的时间等均发生在查封之前，且由夏斌、胡凯莲居住至今，案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，均满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。因此，夏斌、胡凯莲对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日书记员 刘智慧