黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2021）黑8110民初162号原告（执行案外人）：李景和，男，1967年3月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江市。原告（执行案外人）：郭秀娟（李景和妻子），女，1968年10月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江市建边农垦社区**惠民小区**楼****。被告（申请执行人）：王宝林，男，1959年3月5日出生，汉族，黑龙江省建边农场十四队退休职工，住黑龙江省嫩江市。被告（被执行人）：李冬明，男，1983年11月8日出生，汉族，无职业，住黑，住黑龙江省嫩江市div>被告（被执行人）：李铁富，男，1960年4月9日出生，汉族，无职业，住黑，住黑龙江省嫩江市div>原告李景和、郭秀娟与被告王宝林、李冬明、李铁富执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序。于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告李景和、郭秀娟，被告王宝林、李铁富到庭参加诉讼。被告李冬明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李景和、郭秀娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法终止九三人民法院于2019年9月5日作出的（2019）黑8110执363-1号执行裁定书的执行，解除对位于嫩江市建边农垦社区B区惠民小区2号楼2单元301室李冬明名下楼房的查封；2.请求依法确认原告与被告李冬明签订的《房屋买卖合同》合法有效，李冬明名下的位于嫩江市建边农垦社区B区惠民小区2号楼2单元301室楼房为二原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月11日二原告与被告李冬明及李冬明妻子黄殿敏签订了《房屋买卖合同》，见证人为杨旭娟。并于当日起被告李冬明陆续给原告出具了共计131960元的收条（剩余房款作为过户费由李冬明承担）。之后被告将房屋交付给原告，原告一直居住至今，迄今为止已将近3年半之久。原告与被告李冬明已完全履行了合同义务，原告已实际占有房屋，因当时不能办理房屋产权过户登记，双方没有办理产权过户手续。在2019年9月份房产评估部门通知原告缴纳办理房屋过户评估费用，原告才得知该房屋已被贵院查封。原告提出异议申请，要求依法撤销（2019）黑8110执363-1号执行裁定书，解除查封申请人所有的房屋。贵院于2020年11月16日作出（2020）黑8110执异14号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。该裁定明显错误：“本院认为，案外人李景和、郭秀娟在人民法院查封前已经签订书面买卖合同，但未提供已经支付全部价款及占有该不动产的相关材料。”贵院明显没有采纳原告提供的证据。该楼房之所以没有办理过户登记，是被告李冬明的过错造成的，原告没有过错，是受害者。所以原告才提出异议申请。原告在异议期间提供了充分的证据，不可否认的是原告与李冬明签订的《房屋买卖合同》是真实的、合法有效的。（2020）黑8110执异14号执行裁定书驳回了原告的异议申请明显错误，应当依法予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告与被告李冬明签订了《房屋买卖合同》已经支付了全部价款并且原告已经实际占有该房屋，暂时没有办理过户、更名手续是被告李冬明造成的，原告对此没有过错。根据上述法律规定人民法院不得查封、扣押、冻结。故该楼房属于原告个人财产，对于原告的个人财产贵院应当立即停止查封。为此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”原告提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。王宝林辩称，如果二原告有充足的证据和证人证明确实购买了李冬明的房屋，二原告要求解除查封也可以，我没有异议。李冬明未作答辩。李铁富辩称，李冬明卖楼房与其没有关系，在李冬明卖房子那年，听说原告在跟别人打牌时，跟十三队的人说他买的房子挺便宜，便宜了大概三四万元，他得了便宜还卖乖，这不是把李冬明糊弄了吗。李景和来看房子的时候，是李冬明让我拿钥匙给他看的，房子买的便宜还在外面卖乖我不太满意，最终还是由法院根据法律进行裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据1.申请证人赵某出庭作证。欲证明案涉楼房是原告购买。证言内容：赵某与李景和20年前就认识，原告买楼房的时候是春天。原告给赵某打电话说想买楼，让帮忙参考，问13万多买行不行，赵某说行，比赵某的房子还大，买的还便宜，原告让赵某跟去看房子，当时是李冬明拿钥匙给开的门。看完房子以后，李冬明将钥匙给李景和，此后李景和把钥匙给赵某，让帮找个刮大白的把房子给刮了，赵某找了曾经给其房子刮大白的马师傅给刮的大白，花了800元。讲房价的时候赵某在场，有一套沙发和两张床留给李景和，李冬明把窗帘拿走了，说是结婚的时候亲属送的，拿走作纪念。最后是13万多，具体多少不记得了，李冬明说这价格跟购买毛坯房时的价格接近，自己就搭上装修钱。看房子当天下午写的协议，当时赵某在场了，李冬明约了姓杨的女士一起来的，姓杨的给写的协议，李景和、李冬明签的字，双方妻子都没在场。李冬明跟姓杨的女士之间有经济往来，楼房开发商给开的手续在姓杨女士手里，要求李景和先把欠杨旭娟的钱还了，杨旭娟才能把房屋的手续给李冬明，李冬明才能卖房。至于李景和有没有把钱打给杨女士赵某就不知道了；证据2.证人宋某出庭作证。欲证明原告想办理房屋过户，让证人宋某（原房产科工作人员）帮问一下该房屋是否有纠纷。证言内容：2017年2月11日上午，李景和领着李冬明到宋某办公室，让宋某帮忙询问李冬明的房产是否有债务关系，宋某打电话给不动产登记中心，是赵妍接的电话，查了李冬明惠民小区2号楼2单元301室是否有债务关系，赵妍给查了一下没有债务关系。2017年3月2日上午，李景和给宋某打电话说要去不动产办理过户手续，因为宋某与李景和都在嫩江市××乡××村居住过，并且宋某毕业分配后在建边农场房产科工作过，李景和觉得宋某对房产比较了解，所以找宋某帮忙办理过户手续。当天李冬明还有他的妻子，李景和及其妻子四个人，还有宋某，一起去的不动产办理过户，在不动产赵妍的指导下，他们四个人签的买卖协议，由于缺契税票据，手续不全，让李冬明和李景和他们回去把这张票据补齐才能办理过户。之后李景和没再找宋某，李景和说把房钱交完了，宋某就以为过户手续办完了。这次李景和找宋某说这个房子有争议了，房产手续没有办理完，让宋某来作证，李景和当时买了这个房子。另外李景和对宋某说，买这个房子的时候，这个房子还有贷款没有还清，李景和又陪着李冬明把房贷还清了。证据3.建边农场购楼合同书原件一份、2017年2月11日签订的房屋买卖合同原件一份、2017年2月26日签订的房屋买卖合同书复印件一份、协议原件一份。欲证明原告买了案涉房屋的事实及购楼所带的家具。证据4.收条5张、银行卡交易明细清单1张。欲证明房款价格是135000元，原告付给李冬明房款131960元，剩余3040元是用于楼房过户手续费。不需要支付给李冬明了；证据5.取暖费收据5张、水费和卫生费收据4张。欲证明原告交纳案涉楼房2016年至2020年5年的取暖费，2017年至2020年4年的水费和卫生费。被告王宝林对证人赵某和宋某证言及原告举示的3份书面证据均无异议。被告李铁富对证人赵某和宋某证言及原告举示的3份书面证据均无异议。本院认为，原告提供的上述证据，经审查具有真实性、合法性，与本案有关联，证人证言与书面证据能够相互印证，证明原告所主张的李冬明和黄殿敏将其共有的坐落于建边农垦社区B区惠民小区2号楼2单元301室，建筑面积75.99平方米，以135000元的价格卖给原告李景和、郭秀娟，双方签订了房屋买卖合同，且支付了全部房款，房屋交付李景和、郭秀娟，且已对该楼房管理并使用，交纳了该楼房在使用期间的相关费用，故本院予以采信。被告王宝林未举示证据。被告李冬明未举示证据。被告李铁富未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月5日，申请执行人王宝林与被执行人李冬明、李铁富民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中作出（2019）黑8110执363号-1执行裁定书，依法查封了李冬明和黄殿敏共有的坐落于黑龙江省××市××边××社区××区××楼××单元××室，建筑面积75.99平方米。案外人李景和、郭秀娟对执行标的提出书面异议，2020年11月16日本院作出（2020）黑8110执异14号执行裁定书，驳回李景和、郭秀娟的异议请求。案外人李景和、郭秀娟对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2014年3月4日李冬明购买了黑龙江省九三农垦春诚建筑工程有限责任公司坐落于建边农垦社区B区惠民小区2号楼2单元301室住宅楼一处，建筑面积75.99平方米。未办理房屋所有权证书。2017年2月11日，被告李冬明及其妻子黄殿敏与原告李景和、郭秀娟签订了房屋买卖合同，以135000元的价格卖给李景和、郭秀娟。由杨旭娟执笔书写了房屋买卖合同。当日李景和付给李冬明订金10000元，2017年2月12日和27日通过银行转账方式分别转入杨旭娟卡内10000元和57300元，二原告又以现金方式付给李冬明54660元，合计131960元。李冬明为李景和出具了收条。剩余未付的3040元双方约定作为办理过户手续的费用,不需要付给李冬明。2017年3月2日上午，李景和找到原建边农场房产科工作人员宋某，让其帮忙办理过户手续，宋某、李冬明、黄殿敏、李景和、郭秀娟五人一起到建边农场不动产登记中心办理过户手续，在不动产登记中心工作人员的指导下，双方签订买卖协议，由于缺少契税票据，手续不全，工作人员告知李冬明和李景和完税后才能办理不动产权证书。此后，李冬明和李景和一起到九三税务部门，李景和替李冬明交纳了契税，再次到不动产登记中心要求办理不动产权证书，工作人员答复是要等九三不动产登记中心给票据才能办理，后来原告及其妻子又去过问过两次，仍然不能办理，一直持续到2019年3月26日李冬明才取得该房屋的不动产登记证书。李景和准备与李冬明办理房屋过户手续，向土地部门申请交纳土地出让金，土地部门工作人员通知原告交纳土地出让金时，该房屋已被查封。另查明，李冬明欠杨旭娟借款未偿还，李冬明用该楼房手续抵押给杨旭娟。李冬明、黄殿敏将共有诉争楼房卖给李景和、郭秀娟，杨旭娟是见证人。李冬明让李景和将67300元打入杨旭娟卡内，用于偿还欠杨旭娟借款。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提出的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，李冬明、黄殿敏与李景和、郭秀娟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定。关于双方交易价格虽然略低于当时的市场价格，但系李冬明为偿还杨旭娟欠款，收回该房抵押手续，低于市场价格出售，符合常理，不违反法律法规的规定。李景和依照合同的约定向李冬明支付了全部购房款，李冬明亦将该房屋交付给李景和，李景和也已实际接收管理使用该房屋。虽未办理变更登记，但并不影响双方签订的房屋买卖合同效力。且无证据表明李冬明、黄殿敏出售楼房系有意转移财产，规避执行。因此，李冬明、黄殿敏与李景和、郭秀娟签订的楼房买卖合同依法成立且有效，本院予以确认。李景和、郭秀娟要求停止对该房屋的执行，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于要求解除对房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对李景和、郭秀娟要求解除查封的诉讼请求，本案不予处理。关于李景和、郭秀娟要求确认该房屋产权归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，因双方尚未依法办理房屋所有权变更登记，不发生所有权变更效力，双方应当依据合同约定继续履行办理不动产权属变更登记后，李景和、郭秀娟才能取得该房屋的所有权。因此，李景和、郭秀娟此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、李景和、郭秀娟与李冬明、黄殿敏2017年2月11日签订的买卖黑龙江省嫩江市建边农垦社区B区惠民小区2号楼2单元301室，建筑面积75.99平方米住宅楼的房屋买卖合同合法有效；二、不得执行黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110执363-1号执行裁定书裁定的李冬明、黄殿敏在黑龙江省嫩江市建边农垦社区B区惠民小区2号楼2单元301室；三、驳回李景和、郭秀娟的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由王宝林、李冬明、李铁富负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  张洪斌审判员  宁德军审判员  董学刚二〇二一年四月十四日法官助理付丽颖书记员陶金秋