贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终813号 上诉人(原审被告)：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县昌明镇四号路,统一社会信用代码91522723073876265W。 法定代表人：黎文煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙春，贵州存理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玉萍，女，汉族，1970年3月7日生，中专文化，居民，住贵州省贵定县。 被上诉人（原审原告）：王祥新，男，汉族，1969年12月30日生，初中文化，居民，住贵州省贵定县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。 上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称贵定昌盛公司）因与被上诉人王玉萍、王祥新商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法进行了开庭审理。本案现已审理终结。 贵定昌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判；2、一、二审费用由双方按照比例进行承担。事实及理由：第一、一审认定上诉人在向被上诉人交付房屋时就完成案涉房屋的初始登记并移交相关权属证书，不符合法律规定，因双方之间签订的合同约定的交房时间及移交权属证书的时间均在合同签订之前，因此该约定不能约束上诉人，本案应按照法律规定进行处理，上诉人应在交付房屋后90日内如果不能向被上诉人移交权属证书才应承担违约责任。本案中，案涉房屋上诉人于2016年2月23日交付给被上诉人使用，上诉人应在2016年5月23日前完成商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人逾期就从2016年5月24日起算违约金；第二，根据《民法总则》第一百八十八条的规定,一审判决上诉人从2016年2月23日起向被上诉人支付迟延交付权属证书的违约金，超过了三年的诉讼时效,适用法律错误；第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失。本案有法定调低违约金的事由，一审法院依照《商品房买卖合同》约定的逾期办证日违约金标准判决上诉人支付违约金，存在适用法律不当;第四，一审判决案件受理费全部由上诉人承担，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，上诉人认为一审判决适用法律错误和不当，望二审院查明情况后，依法予以改判。 王玉萍、王祥新二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审驳回上诉，维持原判。 王玉萍、王祥新向一审法院起诉请求：1、判令被告交付昌明新城小城镇城市综合体第C幢一层1-25号、1-26号、1-27号商品房《销售不动产统一发票》（购房全款发票）给原告；2、判令被告按日67.7元支付原告房屋产权转移登记违约金（从2016年1月22日起至办得不动产产权证时止），至起诉状写成日违约金共计111389元；3、判令被告支付原告违约金13548.6元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年12月7日签订三份《商品房买卖合同》及《补充协议》，分别约定原告购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢一层1-25号、1-26号、1-27号商品房（门面），建筑面积分别为55.39㎡、55.39㎡、51.7㎡，购买价款分别为：233941元、584704元、536221元。约定交房时间均为2015年4月30日前，合同还对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了约定。合同第八章第二十二条第三项约定：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。《补充协议》第6.2项约定,双方应积极履行合同义务，无法定或约定理由而拒绝履行合同义务的，按照房屋总价款的1%支付违约金，同时还应当承担赔偿责任。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2016年2月23日将上述三套房屋交付给原告。因被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，遂向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，原告向一审法院申请撤回要求被告交付《销售不动产统一发票》的诉讼请求，一审法院依法裁定予以准许。另查明，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2013013”，至本判决作出之日，被告未进行该商品房所有权的初始登记；原、被告签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质。 一审法院认为：二原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方应按合同及协议约定恪守履行。根据本案查明的原、被告签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质的事实，本案案由由房屋买卖合同纠纷变更为商品房预售合同纠纷。合同签订后二原告依约履行了付款义务，但被告未取得该商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告的行为违反了双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应当承担违约责任。合同约定交房时间为2015年4月30日前，约定交付办理商品房转移登记的有关文书时间为2015年10月30日前，而双方签订合同时间为2015年12月7日，故应认定被告于2016年2月23日实际向原告交付房屋时一并交付登记的相关文书较为妥当。庭审中，被告提出二原告主张的违约金过高，原告并未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明，故依照法律规定、双方约定及原告诉请，综合本案实际及当地居民生活水平等因素，被告承担违约责任的标准即分别以购房款233941元、584704元、536221元为基数自2016年2月23日起按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，为便于计算2016年2月23日至2020年2月22日共计四年（每年按照365天计算）共1460天，1-25号房屋违约金17078元、1-26号房屋违约金42683元、1-27号房屋违约金39144元，并自2020年2月23日起分别以233941元、584704元、536221元为基数按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。在本案审理过程中，原告向一审法院申请撤回要求被告交付《销售不动产统一发票》的诉讼请求，一审法院依法裁定予以准许，故对此诉请，本院不再予以审查。被告辩称，二原告主张的部分违约金已过诉讼时效，被告的辩解不符合法律关于诉讼时效的规定，一审法院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付原告王玉萍、王祥新购买贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-25号商品房违约金一万七千○七十八元（￥17078.00），并以购房款二十三万三千九百四十一元（￥233941.00）为基数自2020年2月23日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付原告王玉萍、王祥新购买贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-26号商品房违约金四万二千六百八十三元（￥42683.00），并以购房款五十八万四千七百○四元（￥584704.00）为基数自2020年2月23日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付原告王玉萍、王祥新购买贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-27号商品房违约金三万九千一百四十四元（￥39144.00），并以购房款五十三万六千二百二十一元（￥536221.00）为基数自2020年2月23日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2798元，减半收取计1399元，由被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是1、上诉人是否应承担违约责任；2、一审认定违约金的标准为日万分之零点五是否恰当；3、被上诉人的一审诉请是否有部分有诉讼时效。 针对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议成立并生效，双方应当严格遵守合同及补充协议的约定。双方在合同及补充协议中约定了上诉人交付办理案涉房屋的权属证书给被上诉人的时间，虽然双方约定的交付时间早于签订合同的时间，不符合客观实际，但双方签订的合同及补充协议是上诉人提供的格式条款，从签订合同到交房有时间差，这段时间上诉人应积极主动履行合同中的相关义务（交房及移交相关权属证书），故一审根据本案的实际情况认定合同约定的交房时间为交付办理案涉房屋的权属证书的时间并无不当，本院予以确认。双方认可截止目前，案涉房屋不具备办理产权证初始登记的条件，上诉人无法向被上诉人移交办理案涉房屋产权登记的相关权属证书,因此上诉人的行为违反双方的合同约定，上诉人依法应承担违约责任。 针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，因双方当事人对《商品房买卖合同》及《补充协议》均无异议，故合同中约定“逾期办证违约金以总房款为基础按日万分之零点五计算”系双方当事人的意思自治，标准亦基本适当；故一审法院依据双方合同约定结合上诉人违约情形支持被上诉人的逾期办证违约金的诉求并无不当，本院予以确认。 针对焦点3，对于被上诉人的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。在焦点1中本院已经阐述上诉人应于2016年2月23日向被上诉人交付房屋的同时一并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，且一审认定的违约金计算标准（即按已付房款的日万分之零点五计算）符合法律的规定，本院已经予以了确认,所以本案的违约金是按日进行计算的，诉讼时效的起算应以日为单位，而逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人是在上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为仍在继续。故对于被上诉人自起诉之日起倒推三年的违约金，本院予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间，本院不予支持。因此，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应自2017年2月23日起开始计算；故一审对于逾期办证违约金起算时间错误，本院予以纠正。综上，截止2020年2月22日，上诉人应向被上诉人给付迟延交付办理案涉房屋的权属证书的违约金金额为74179元。其中，1-25号房屋的违约金金额为233941元×365×3×0.05‰=12808元、1-26号房屋的违约金金额为584704元×365×3×0.05‰=32013元、1-27号房屋的违约金金额为536221元×365×3×0.05‰=29358元，2020年2月23日起至可以交付相关权属证书之日止的违约金分别以￥233941.00元、584704.00元、536221.00元为基数，按照日利率0.05‰计算。 另外，对于上诉人提出一审判决由其全部承担诉讼费问题，因本案系上诉人的违约行为导致，一审根据案件性质决定由上诉人承担一审全部诉讼费并无不当。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但对违约金的起算时间计算有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初2139号民事判决； 二、由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付被上诉人王玉萍、王祥新购买贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-25号商品房违约金一万二千八百零八元（￥12808.00），并以购房款二十三万三千九百四十一元（￥233941.00）为基数自2020年2月23日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 三、由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付被上诉人王玉萍、王祥新购买贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-26号商品房违约金三万二千零十三元（￥32013.00），并以购房款五十八万四千七百○四元（￥584704.00）为基数自2020年2月23日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 四、由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付被上诉人王玉萍、王祥新购买贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-27号商品房违约金二万九千三百五十八元（￥29358.00），并以购房款五十三万六千二百二十一元（￥536221.00）为基数自2020年2月23日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 五、驳回上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司其余上诉请求； 六、驳回被上诉人王玉萍、王祥新其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2798元，减半收取计1399元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担；二审案件受理费2273元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲