文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1324民初1970号原告：泗洪县魏营镇人民政府，统一社会信用代码113213240143360318，住所地泗洪县魏营镇魏营街。法定代表人：刘斌，系该镇人民政府镇长。委托诉讼代理人：王海燕，江苏立贤律师事务所律师。被告：江苏富硒果现代农业发展有限公司，统一社会信用代码91320800583748706A，住所地淮安市淮阴区码头镇明园西路188号。法定代表人：许孝通，系该公司总经理。委托诉讼代理人：沈成林，系该公司职工。第三人：泗洪县魏营镇魏营居民委员会，统一社会信用代码55321324MEA509076D，住所地泗洪县魏营镇魏营街。法定代表人：刘国林，系该居民委员会主任。委托诉讼代理人：魏秀闯，系该居民委员会书记。原告泗洪县魏营镇人民政府（以下简称魏营镇政府）与被告江苏富硒果现代农业发展有限公司（以下简称富硒果公司）、第三人泗洪县魏营镇魏营居民委员会（以下简称魏营居委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序分别于2020年6月9日、8月24日、9月23日、2021年3月4日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告魏营镇政府委托诉讼代理人王海燕、被告富硒果公司委托诉讼代理人沈成林、第三人魏营居委会法定代表人刘国林及委托诉讼代理人张某勤到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告魏营镇政府委托诉讼代理人王海燕、被告富硒果公司委托诉讼代理人沈成林、第三人魏营居委会委托诉讼代理人张某勤到庭参加诉讼；第三、四次开庭时，原告魏营镇政府委托诉讼代理人王海燕、被告富硒果公司委托诉讼代理人沈成林、第三人魏营居委会委托诉讼代理人魏秀闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏营镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的土地租赁合同；2.判令被告支付欠付的租金349206.5元（租金计算至2020年6月30日）及违约金71844.3元；3.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为“判令被告支付欠付的租金107725.5元及违约金47399元”。事实和理由：2012年3月22日，原告魏营镇政府与被告富硒果公司（原名江苏洪菖现代农业发展有限公司）签订了《土地租赁合同》，将第三人魏营居委会的土地出租给被告使用。按照合同约定，租金为600元每亩，出租的土地面积为1000亩，租期30年，即2012年6月30日起至2042年6月30日止。合同约定每年6月30日前一次性支付租金，租金每两年调整一次。实际上因种种原因，被告仅承包第三人土地456.36亩。2014年6月30日，被告与第三人签订《补充协议》，协议约定原魏营镇人民政府（甲方）与江苏洪菖现代农业有限公司（乙方）签订的土地租赁合同，合同条款主体不变，现补充协议租金转移支付。乙方按照实际租赁土地面积直接支付给魏营居委会。截至2020年6月30日，被告累计欠付租金107725.5元。且被告在承包的100多亩土地上存放牛粪，造成土地得不到有效利用，经原告多次催促亦未派人前来处理。综上，被告的行为已构成违约，为避免损失继续扩大，原告故诉至法院。被告富硒果公司答辩称：1.被告不欠付租金。被告实际承租的土地亩数存在争议。按照合同约定，应该扣除坟地、水塘、被告为种植所修建的道路等所占面积共计51亩。被告实际每年多缴纳租金30600元，八年来共计多缴纳240000元左右。另外，第三人扣留了被告的花生收割机，价值240000元，将被告所建房屋出租给他人，房屋租金亦应抵作案涉土地租金。案涉土地从2016年秸秆还田每年有30000元补贴也在原告及第三人处。综合以上原因，案涉土地租金暂无法核算，故申请法院丈量，以确定具体亩数及是否欠付租金。2.被告接到法院传票后，支付给第三人60000元租金，第三人已经收取，表明其愿意继续履行合同。3.原告诉称有100多亩土地存放了牛粪，造成土地得不到有效利用，不符合事实。被告于2018年利用该块土地养殖蚯蚓并为此投入30余万元，第三人起初并未阻止，后来才阻止，给被告造成重大损失，被告将对此另行诉讼。4.被告签订案涉土地租赁合同后投入了大量资金约3243000元，并成立泗洪县文峰根瘤菌种植专业合作社，原告随意终止合同不符合法律规定。5.案涉租赁合同约定的土地亩数为1000亩，而实际租给被告的亩数不足1000亩，且实际亩数截至目前尚未核实清楚，被告多次要求原告及第三人确认，但原告及第三人拖延不予处理，原告的行为构成违约，被告保留诉讼的权利。综上，被告并未违约，土地租金以法院核查为准，多退少补。案涉土地租期于2042年6月30日到期，任何一方不得随意终止，被告期满后享有优先承租权，请求法院驳回原告诉请。第三人魏营居委会未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《土地租赁合同》、《补充协议》、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证各一份，被告提交的合作社章程、收条、《水塘转包协议书》各一份，当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：被告提交的1.土地平面图一份，欲证明案涉土地扣除坟地和道路后实际面积为442亩。由于该平面图系被告单方面测量和绘制，原告和第三人对此不予认可，对该证据的证明效力，本院不予确认；2.农机购置补贴销售确认表一组，可以证明被告租赁案涉土地后投入资金购买农机。但是与本案没有关联系，对该证据的证明效力，本院不予确认；3.厂房、道路、机电站照片一组，该组欲证明被告租赁案涉土地后修建了配套设施。该组证据与本案没有关联性，对该证据证明效力，本院不予确认；4.建设项目环境影响登记表一份，欲证明被告养殖蚯蚓经过了合法手续。该份证据仅能证明被告对其养殖蚯蚓的项目进行了备案，与本案没有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认；5.案外人魏明出具的证明一份，原告和第三人对该证据的真实性不予认可，且该证明载明案涉土地2018年全年的租金已由魏明付清，与原、被告及第三人最终的结算情况不一致，对该证据的证明效力，本院不予确认。6.通话录音三份，该份证据可以证明为防止土地抛荒，第三人将部分案涉土地租给案外人，收取的租金用于抵作被告的租金。对该证据的证明效力本院予以确认。对于第三人提交的7.案外人张某勤出具的证明一份，被告对该证明的内容不予认可且张某勤本人之后到庭认可案涉土地2018年6月30日前的租金已经付清，证明载明的内容与本人陈述的内容不一致，故对该证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月22日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《土地租赁合同》一份，合同第一条租赁面积：甲方向乙方租赁土地1000亩。;第二条租赁期限：甲方向乙方租赁期限为30年，即2012年6月30日起至2042年6月30日止。（租期内，如遇国家土地政策调整，以县级以上人民政府政策调整为准）；第三条租赁价款及支付方式：１．2012.6-2014.6两年，每年支付土地年租金60万元。租赁期内，每两年商定一次租赁价格。最低不低于600元，租赁期每达到两年，价格调整一次，每亩流转价格计算方法按照附属条款执行。２．乙方应在每年的6月30日前向甲方一次性支付租金，逾期一天加付总金额10％的滞纳金；第四条双方权利与义务：甲方：。乙方：4.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。5.保护和合理利用土地，不得造成永久性损害。8.租赁期满后，在该土地上投入的生产设施，经双方协商，可一次作价向甲方转让，也可自行处置。附属条款（享有本合同条款的同等效应）:1、租金：2012.6-2014.6两年内，按照600元/亩/年。以后每两年调整一次价格（即2014.6调整2014.6-2016.6两年租金，以后类推）。租金计算方法：2014-2016年租金=2012年租金×（2014年国家小麦收购价/2012年小麦收购价），以后类推。2、生产路：甲方应为乙方在租赁土地内留足4米宽生产循环路，面积不计入租赁面积。3、坟地：租赁土地内涉及的生产小组，每组预留1-2亩坟地面积。4、水塘。2014年6月30日，在原告同意的情况下，第三人和被告签订《补充协议》一份，约定原、被告于2012年3月22日签订的土地租赁合同条款主体不变，现补充协议租金转移支付，被告按照实际租赁土地面积直接支付给第三人。另查明，土地租赁合同签订后，原告实际交付给被告的土地面积为456.36亩，租金为600元/亩，2017年开始租金调整为550元/亩，2018年开始土地面积调整为435.42亩。庭审中，原告同意被告欠付的租金由第三人收取。经第三人和被告确认，被告尚欠第三人2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金107725.5元。再查明，经第三人和被告确认，案涉土地原有道路占地1645㎡，折合2.5亩，坟地占地1.5亩，以上共计4亩。本案争议焦点为：一、被告拖欠租金行为是否构成违约，构成合同解除条件？二、案涉土地上原有道路和坟地所占面积是否应从租赁面积中予以扣除？被告应向原告支付的剩余租金数额如何确定？三、原告主张的违约金数额是否符合合同约定和法律规定？关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉土地租赁合同约定被告应在每年的6月30日前向原告一次性支付租金，被告未按照合同约定向原告交纳租金的行为已构成违约，截至起诉时，被告仍欠付原告租金，故原告主张解除案涉土地租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。但作为出租人的原告解除合同时应在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理的宽限期，以便其及时妥善作出安排。本院中原告在庭审时并无充分证据证明其已通知被告解除租赁合同并要求其返还土地，故应以其向本院起诉之日起即2020年4月30日为其通知解除之日，以本判决生效之日为合同解除之日。关于第二个争议焦点。本院认为，原、被告之间的土地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉土地租赁合同附属条款约定生产路和坟地不计入租赁面积，原告辩称该条款已经取消，但是未提供证据予以证明，故被告已经交纳的生产路和坟地所占面积的租金应予以扣除。经第三人和被告测量确认，生产路和坟地所占面积共计4亩。2012年6月30日至2017年6月30日，租金为600元/亩，被告为生产路和坟地所支付的租金共计12000元（600元*4亩*5年=12000元）。2017年7月1日至2020年6月30日，租金为550元/亩，被告为生产路和坟地所支付的租金共计6600元（550元*4亩*3年=4400元）。以上共计18600元，该数额应从被告欠付的租金数额中予以扣除。经第三人和被告结算，被告尚欠租金107725.5元，扣除生产路和坟地所占面积的租金18600元，尚余租金89125.5元。被告应向第三人支付租金89125.5元。关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉土地租赁合同约定，被告应在每年的6月30日前向原告一次性支付租金，逾期一天加付总金额10％的滞纳金。虽然被告2016年开始即迟延支付租金，但原告同意仅要求被告承担迟延支付2019年7月1日至2020年6月30日期间租金的违约责任。按照合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日期间，租金为550元/亩，扣除坟地和道路所占面积4亩，实际租赁面积为431.42亩，租金为237281元。原告主张被告按照总金额的10%支付违约金23728.1元，符合合同约定和法律规定，且被告未提供证据证明该违约金数额过高，故对于原告的该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告泗洪县魏营镇人民政府与被告江苏富硒果现代农业发展有限公司于2012年3月22日签订的土地租赁合同，以本判决生效之日为合同解除之日；被告江苏富硒果现代农业发展有限公司于本判决生效后30日向第三人泗洪县魏营镇魏营居民委员会支付租金89125.5元及违约金23728.1元。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，由原告泗洪县魏营镇人民政府负担5058元，被告江苏富硒果现代农业发展有限公司负担2557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  史   兆   全人民陪审员  曹      永人民陪审员  胡   业   林二〇二一年四月十二日法官 助理  刘莉书记员王雪静附录：本案适用的法律条文《《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。