成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初7248号 原告：成都市龙井物业服务有限公司，住所地成都市武侯区龙井西街路口1号。 法定代表人：黎江，董事长。 委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雨函，北京安博（成都）律师事务所律师。 被告：张福强，男，1967年3月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都市龙井物业服务有限公司（以下简称龙井物业公司）与被告张福强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决议》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙井物业公司的委托诉讼代理人黄文英，被告张福强到庭参加诉讼。庭审中，原告龙井物业公司当庭撤回对涉案房屋物业费和垃圾处置费的起诉，并将诉讼请求变更为张福强支付截止2020年8月31日的物业服务费4828元、垃圾清理费736元。经本院核查，该房屋系登记在案外人名下，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告龙井物业公司向本院提出诉讼请求：判令张福强支付截止2020年8月31日的物业服务费4828元、垃圾清理费736元；本案诉讼费由张福强负担。事实和理由：龙井物业公司与张福强签订物业服务合同，约定龙井物业公司为龙井桂苑小区的物业管理服务人，张福强为物业受益人。随后，龙井物业公司按照约定提供物业管理服务，张福强系该小区业主，截止2020年8月31日，已拖欠物业费4828元，垃圾清理费736元。原告多次催收未果，故诉至法院。 被告张福强辩称，一、张福强系龙井桂苑小区的住户，房屋面积87.48㎡，其确认从2013年1月1日起未缴纳物业费和垃圾清运费，物业费标准为0.6元/平方米、垃圾清运费标准为8元/月/户；二、张福强不支付物业服务费系龙井物业公司未尽到物业管理义务，案涉房屋存在多年漏水现象，上层卫生间漏水渗透进屋内，物业一直没有维修，物业费应该进行抵扣，不应再缴纳；三、本案已过诉讼时效，法院应该驳回龙井物业公司的诉讼请求；四、龙井物业公司是与居民自治小组和簇桥街道签订的《物业服务合同》，居民小组并非业主委员会，不能代表业主签订相关合同，该《物业服务合同》对张福强没有约束力。综上，请求法院驳回龙井物业公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，龙井桂苑居民自治小组（甲方）与龙井物业公司（乙方）及簇桥街道百锦社区居民委员会（丙方）签订《物业服务合同》，约定甲方在百锦社区的组织下，由小区选举的自治组织，参照业主大会相关规定，协助乙方把小区管理好，选聘乙方为龙井桂苑小区提供物业服务，电梯住宅物业服务费用标准为0.6元/㎡/月，合同期限自2013年1月1日至2014年12月31日。2014年，该合同到期后，三方又续签了三次合同，约定合同期限至2020年12月31日止。 张福强为龙井桂苑小区6栋1单元304号房屋住户，房屋面积87.48㎡，按照《物业服务合同》约定的缴费标准0.6元/㎡/月，其从2013年1月1日起至2020年8月31日止，拖欠物业服务费4828元、垃圾清运费736元。 另查明，一、四川省建设厅出具《四川省房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收报告》，龙井桂苑小区的“龙井新居屋面防水维修工程”已验收合格。二、龙井物业公司分别于2014年12月5日、2016年12月5日、2019年12月5日及2020年8月15日在张福强居住的6幢1单元304号房屋门口张贴《催费通知》，要求其缴纳物业服务费及垃圾处置费。 上述事实有身份证复印件、营业执照复印件、《物业服务合同》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收报告》、照片、催费通知及庭审笔录等收集在案，予以佐证 本院认为，本案的争议焦点有二，其一为该案是否已过诉讼时效；其二为龙井物业公司提交的《物业服务合同》效力问题。 针对焦点一，张福强依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定”，抗辩称该案已过诉讼时效。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，本案中，权利人龙井物业公司知道其权利受到损害之日也即张福强未缴纳物业管理费之日为2013年1月1日，而该公司分别于2014年12月5日、2016年12月5日、2019年12月5日及2020年8月15日在张福强居住的房屋门口张贴《催费通知》，要求其缴纳物业服务费及垃圾清理费，诉讼时效期间因该行为而中断，诉讼时效重新起算。故本院对张福强的抗辩意见不予采纳。本院认定，龙井物业公司向张福强主张物业管理费及垃圾清清理的诉请事项未过诉讼时效。 针对焦点二，本院作出如下分析：首先，龙井物业公司系专业的物业管理公司，同时根据簇桥街道百锦社区居民委员会参与《物业服务合同》定立以及双方当事人的庭审陈述，龙井物业公司实际为龙井桂苑小区提供了物业服务，张福强作为该小区房屋的使用人也接受了龙井物业公司的服务，双方建立了事实上的物业服务合同关系；其次，龙井桂苑小区作为成都市中心城区“新居工程”集中拆迁安置项目，不同于一般的商品住宅小区，根据《成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见》，受聘该小区提供物业服务的物业管理企业应与小区所在地街道办事处办理物业管理承接验收手续，并接受所在地街道办事处及社区居民委员会的指导。龙井物业公司所签订的《物业服务合同》有簇桥街道百锦社区居民委员会的签章，是在居委会的组织下与龙井桂苑小区的自治组织签订的，合同中关于双方权利义务的约定未违反法律法规的强制性规定，应属合法、有效。 综上，本院认定案涉《物业服务合同》合法、有效，对小区业主张福强具有约束力。龙井物业公司为龙井桂苑小区提供物业服务，张福强未按约定按时交纳物业服务费及垃圾清理费，构成违约，应当承担违约责任。根据收费标准，自2013年1月1日至2020年8月31日，被告未支付的物业服务费金额为4828元（0.6元/㎡/月×87.48㎡×92个月），垃圾清理费金额为736元（8元/月×92个月），故本院对龙井物业公司的诉讼请求，予以支持。 对于张福强提出的龙井物业公司未尽到物业管理服务义务，导致房屋漏水不予处理导致其产生损失的抗辩，本院认为，物业服务企业提供的物业服务是面向整个小区，具有涉众性、持续性、行为性的特点。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，换言之，业主追究物业服务企业违约责任应首先通过请求物业服务企业继续履行、采取补救措施等方式来救济，而非拒交物业费。且本案中，关于屋面漏水情况，龙井物业公司提交的证据能够证明其采取的补救措施已经竣工验收合格。因此对张福强以龙井物业公司未尽管理职责故而拒绝交纳物业服务费、垃圾清理费的抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告张福强自本判决生效之日起十日内向原告成都市龙井物业服务有限公司支付2013年1月1日至2020年8月31日的物业服务费4828元，垃圾清理费736元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张福强负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 诚 二〇二一年四月二十六日 书记员 贾雪婷