宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初7401号原告：银川黑弧广告有限公司。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：范某，宁夏则德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏东海房地产开发有限公司。法定代表人：穆某。委托诉讼代理人：朱某，河北廊坊市人，住宁夏固原市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨某1，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告银川黑狐广告有限公司（以下简称黑狐广告公司）与被告宁夏东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黑狐广告公司的法定代表人张某1及其委托诉讼代理人范某、被告东海房地产公司的委托诉讼代理人朱某、杨某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑狐广告公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告商品房代理销售佣金1246865.92元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年3月26日起逾期付款利息至支付完毕之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月5日，原、被告签订《商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同》。被告委托原告为其开发建设的固原市××区的所有项目进行全案策划、独家招商、销售代理及商铺租赁工作。关于代理佣金的计算，合同第三条约定：“甲方按照实际销售价格的2％作为销售提成支付给乙方”。关于佣金的支付时间，合同第四条第4款约定：“销售和租赁的佣金每月按每套房款必须全款到达甲方账户后进行结算，次月5日前支付乙方”。上述合同签订后，原告按照合同约定进行代理销售和租赁工作。共计完成房屋销售金额104144796元，按照销售提成2％计算，销售佣金为2082895.92元；原告的上述代理销售业绩，均通过被告公司财务及相关负责人的签字确认。但被告在原告完成相应业绩后，未及时足额支付相应佣金，违反合同约定，至今拖欠原告代理销售佣金1246865.92元未支付。原告多次与被告协商无果，无奈起诉。被告东海房地产公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，法院应当予以驳回。理由是：1.《商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同书》对商品房代理销售佣金的计算方法、结算条件和原告应完成的工作内容均有明确约定；2.被告应向原告支付的商品房代理销售佣金，应根据原告实际完成的工作按相应比例确定；3.《东海·宋家巷营业房及住宅客户回款情况移交清单》记载的全部房屋，原告只完成了营销策划和部分合同的签订义务，59项商品房代理销售佣金由被告销售顾问秦芳芳填写，48项的买受人未交全款需办理按揭，银行按揭工作均由被告自己办理，全部房款都是被告自己收取；4.对于商品房代理销售佣金，按照原告实际完成的工作量，其劳务费应为59523.12元，被告向原告已多付219470.68元，对于多付的商品房代理销售佣金，被告要求原告退还；5.原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年3月26日起至支付完毕之日止的逾期付款利息的请求没有事实和法律依据；6.原告应当对履行合同承担举证责任，但原告对自己的主张未提供必要的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的《商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同》、《东海宋家巷商业房及住宅客户汇款情况移交清单》，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，予以采信；原告提交的移交清单、东海宋家巷营业房全部手续办理完毕客户明细表，本院对该证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认；原告提供的证人张某2的证言，因该证人系其公司职工，对于其证言真实性存疑，本院对该证言不予采信。被告提交的《商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同书》、《项目优惠政策及定价说明》、《宁夏东海房地产开发有限公司向银川黑弧广告有限公司支付租赁商铺的佣金和租金溢价金明细表》、《东海·宋家巷营业房及住宅客户回款情况移交清单》、《协议》、《顶房确认单》、《收款收据》，来源合法、内容真实，本院予以采信；被告提交的《商品房买卖合同》复印件，本院对其真实性予以确认，对其证明目的不予确认；被告提供的《宁夏东海房地产开发有限公司向银川黑弧广告有限公司支付商品房代理销售佣金情况表》、《已具备结算条件的商品房代理销售佣金情况表》、《不具备结算条件的商品房代理销售佣金情况表》，以上证据系被告单方面制作，对该组证据本院不予采信。被告提供的证人张某3、魏某、杨某2的证言，因证人系被告的员工，对于其证言真实性存疑，本院不予采信。根据双方陈述及本案确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月5日，原告黑狐广告公司与被告东海房地产公司签订《商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同》。被告东海房地产公司委托原告黑狐广告公司为其开发建设的固原市××区的所有项目进行全案策划、独家招商、销售代理及商铺租赁工作。委托期限：自合同签订起的三个月内为考核期，考核期的销售预期为二千万，考核通过后继续代理东海房地产剩余营业房的销售工作，直至完成委托代理合同。代理佣金的收取：1.甲方按照实际销售价格的2%作为销售提成支付给乙方；2.租赁商铺的佣金按第一年十二个月租金一次性收取租金总额的30%支付给乙方；3.销售和租赁的溢价部分，甲方收取70%，乙方收取30%。其他约定：“1.在招商过程中甲方向乙方提供招商用房一处；2.在招商过程中乙方承担招商车辆、招商人员、招商手册、宣传单页、招商布置、办公用品、氛围营造等基础销售道具及广告宣传的费用；甲方承担项目整体的大型广告设施、大型活动、门头导视、大型广告牌、街区亮化、阶段性媒体推广等涉及数额较大的广告费用；3.甲方应及时向乙方提供与招商工作相关的所有项目资料，协助乙方指定招商工作管理流程并委派专人协助监管乙方招商工作，乙方应严格按照流程办事；4.销售和租赁的佣金每月按每套房款必须全款打到甲方账户后结算，次月5日前支付乙方；5.招商过程中，乙方应按照销售流程规范操作，负责完成从营销策划到销售谈判、合同签订、按揭办理、房款回收、交房业务等全部内容。……”双方未就违约责任进行约定。合同签订后,黑狐广告公司开始进行相关代理工作。合同履行过程中，被告安排工作人员参与原告的房屋销售工作，双方对此均予以默认。2019年3月，原告开始撤出销售现场。2019年7月18日，黑狐广告公司的法定代表人与被告公司财务朱某、副总田建明就2010年1月至2010年8月31日止每月的销售数量、面积、合同总金额以及实际到账金额进行了结算，双方协商一致终止履行合同，并制作了《东海·宋家巷营业房及住宅客户回款情况移交清单》，该移交清单载明的售出总房款为104144796.00元，已回款103813796.00元。另查明，2017年12月，原、被告达成协议，被告以其东海宋家巷G-33H号营业房作价836030.00元顶抵房屋销售代理费。原、被告就商铺租赁的佣金和租金溢价已经结清。本院认为，黑狐广告公司与东海房地产公司签订的《商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同书》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当严格按照合同的约定履行。本案的争议焦点为：原告主张的房屋销售代理费的具体数额是多少。对此原告主张其已完成合同约定的义务，应以双方确认的《东海宋家巷商业房及住宅客户汇款情况移交清单》载明的总房款为104144796.00元为基数，按照合同约定2%计提，销售佣金共计为2082895.92元。被告则辩称，原告未按照合同约定完成全部义务，原告只完成了营销策划和部分合同的签订义务，按照5个环节的每个环节各占0.40%计算，对104144796.00元中具备结算条件的99421239.12元按照0.59%计提佣金，对其中不具备结算条件的4723557.00元按照0.53%计提佣金，其主张的佣金总数为836030.00元。本院认为，当事人对自己主张的事实，应当提供证据予以证实，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告对其主张的事实，提供了《东海宋家巷商业房及住宅客户汇款情况移交清单》，被告公司财务会计朱某及主管销售的副总经理田建民在核算表上签字确认，足以证实双方就原告房屋销售金额104144796.00元形成一致意见的事实。而被告主张的代理费计提比例系自行估算的数额，原告不予认可,虽然案涉合同在履行过程中，被告东海公司确实派工作人员协助原告完成部分工作，但该行为系被告自主加入原告的销售工作，对于该行为是被告履行协助义务还是代替原告履行合同义务，被告提供的证据未能达到证明标准，故本院对于被告主张的佣金总数为836030.00元的意见不予采纳。原告履行了代理销售义务,但被告未能如约按时支付代理费,构成违约,应当承担相应的违约责任，向原告支付剩余的代理费。经原、被告核对,原告已售住房总房款为104144796.00元,按照合同约定的2%的计提比例，被告应向原告支付的销售佣金为2082895.92元，除去双方通过营业房顶抵836030.00元,被告尚欠1246865.92元。原告主张的逾期付款利息，因双方合同中对此未作约定，故对原告主张的该项诉请不予支持。综上所述，原告的诉请部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条、第一百零九条、第二百六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、由被告宁夏东海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告银川黑狐广告有限公司剩余房屋销售佣金1246865.92元；二、驳回原告银川黑狐广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16022.00元，由被告宁夏东海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 张某2审判员 苟向辉人民陪审员 杨 晓二○二一年四月二十日书记员 孙彬彬附本本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。