河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初308号原告：孙占朋，男，1990年9月18日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。被告：焦作市政源咨询服务有限公司，住所地：焦作市人民路889号阳光大厦B座。法定代表人：崔杰坤，该公司经理。被告：河南博骐置业有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）众旺路19号B座8层02号。法定代表人：张洪营，该公司总经理。委托诉讼代理人：任贺磊，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宽，河南首航律师事务所律师。原告孙占朋与被告焦作市政源咨询服务有限公司（以下简称政源公司）、被告河南博骐置业有限公司（以下简称博骐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙占朋及其委托诉讼代理人姜巧巧、被告政源公司的法定代表人崔杰坤及被告博骐置业公司的委托诉讼代理人任贺磊、王宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙占朋向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告已付购房款205200元；2.判令二被告向原告支付因违约给原告造成的既得利益损失161229元；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2014年10月27日，原告向政源公司支付购房款205200元，购得和谐嘉苑小区9号楼东单元25楼东户，政源公司与博骐置业公司之间为委托关系，政源公司为原告出具交款凭证，并将购房款项交于博骐置业公司。但时至今日，近六年之久，二被告依然未向原告交付房产，故原告诉至法院。被告政源公司辩称，被告政源公司在2013年年底与被告博骐置业公司签订和谐嘉苑小区《团购合同》，原告孙占朋在2014年10月27日将房款205200元缴入被告政源公司中信银行账户，购买和谐嘉苑小区9号楼25层东户；被告政源公司在2014年11月10日给被告博骐置业公司转款400000元，这400000元包含原告的房款，有政源公司中信银行流水为证；被告政源公司从2014年1月份开始分多次将房款转给被告博骐置业公司，共计转款34660000元（9号、10号楼房款），该款项博骐置业公司均开有收据；《团购合同》明确约定交房日期、房屋交付标准以及逾期交房的违约金标准，被告博骐置业公司在2019年下半年才组织交房，逾期交房4年之久，严重违约。综上所述，被告政源公司已将原告孙占朋的房款转给被告博骐置业公司，而博骐置业公司严重违反合同约定，原告孙占朋的诉讼请求应由博骐置业公司承担.被告博骐置业公司辩称，1.二被告之间为房屋买卖合同关系，并非委托关系，原告与被告博骐置业公司之间无任何关系，无权向博骐置业公司主张返还购房款；二被告之间签订的合同为《团购合同》，并非委托合同；原告在诉状中自认其持有的收据为被告政源公司出具，该收据仅能证明其向被告政源公司交付了该笔款项，不能证明被告博骐置业公司与原告之间存在房屋买卖合同关系，亦不能证明二被告之间存在委托关系。因此，原告无权向被告博骐置业公司主张返还购房款，应依法驳回原告对被告博骐置业公司的诉讼请求。2.原告未将涉案房款交付给被告博骐置业公司，原告要求博骐置业公司返还购房款无事实和法律依据；原告诉状中自认其将购房款交付给了被告政源公司，政源公司向其出具了交款凭证，但政源公司并未将涉案购房款交付给博骐置业公司；原告要求被告博骐置业公司向其返还购房款应以支付购房款为前提，并应对其诉讼请求承担证明责任，证明其向被告博骐置业公司交付过购房款；被告博骐置业公司未收到案涉购房款，原告要求被告博骐置业公司向其返还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回原告对博骐置业公司的诉讼请求。3.原告所主张的既得利益161229元，法律并没有既得利益的规定，因此该诉讼请求没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。综上所述，二被告之间不是委托关系，被告博骐置业公司也没有收到原告的购房款，原告向博骐置业公司主张返还购房款及既得利益的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回原告对被告博骐置业公司的诉讼请求或驳回起诉。根据当事人的起诉和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点如下：1.原告与二被告之间是否存在商品房预售合同关系；2.案涉购房款205200元由谁收取，应否返还原告；3.原告与二被告在本案合同履行过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任，应如何承担违约责任。原告孙占朋为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.原告孙占明身份证1份，证明原告主体资格；2.二被告的企业信用信息截屏打印件各1份，证明二被告主体资格；3.中信银行的现金交款单1份，证明2014年10月27日原告通过中信银行向被告政源公司转账205200元购房款，摘要为“房款”；4.交款凭证1份，证明被告政源公司认可原告缴纳了房款，原告为该案涉房屋的实际购买人及所有人；5.《团购合同》复印件1份，证明被告政源公司以团购的方式向被告博骐置业公司团购该9、10、11号楼部分房屋，二被告之间存在委托关系以及商品房销售合同关系，且该合同第六条第2款明确约定交房时间是2015年6月30日前，逾期交房则有权要求退房并承担相应的房款利息，该合同第六条第7款写到“乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单，包括。责任”，足以说明被告博骐置业公司认可原告是实际的房屋所有权人，理应承担相应的违约责任和逾期责任；6.被告政源公司向被告博骐置业公司出具的收据复印件17份，证明被告政源公司将所收的9号、10号团购购房款交于被告博骐置业公司；7.置业计划单1份，证明同区域同位置小区市场均价在6000元以上；8.购房名单打印件2份，两份证据购房人员的差别证明被告博骐置业公司存在一房二卖的行为。被告政源公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据均无异议。被告博骐置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、证据2的真实性无异议。对证据3、证据4的真实性无异议，对证据指向有异议，该交款是向政源公司交付的，没有向博骐置业公司交付，不能证明原告与博骐置业公司之间存在房屋买卖合同关系。对证据5的真实性无异议，对证据指向有异议，该协议在第一段明确写明是就乙方自行团购或者在获得合法有效委托的前提下组织团购甲方项目的有关事宜达成的本团购合同，在合同第一条写明甲方委托乙方自行团购，通过合同的这两部分对比，合同目的对应的是自行团购，而不是在获得合法有效委托的前提下组织团购，证明本团购合同是房屋买卖合同关系，二被告不是委托关系；根据合同第三条、第五条约定的计价方式、付款方式、付款期限，也可以证明该团购合同属于房屋买卖合同性质，因此根据合同的相对性，原告不应向被告博骐置业公司主张返还购房款和既得利益。对证据6的真实性无异议，对证据指向有异议，该收据仅能证明被告政源公司向被告博骐置业公司支付部分团购房屋购房款，不能证明包含原告的购房款；收据中显示是9号、10号楼的购房款，原告并没有证据证明在出具收据之前政源公司总共卖出了多少套房屋收了多少钱，是否全部支付给博骐置业公司，仅凭部分收据并不能证明政源公司将收的全部购房款支付给博骐置业公司，也无法证明该收据所写的款项包括原告的购房款；客观上在政源公司原负责人靳华的刑事判决书里面明确查明了靳华挪用了政源公司账户里面的520多万元钱，通过该事实也证明政源公司并没有将全部的购房款支付给博骐置业公司，因此原告仅提供收据不能证明政源公司将原告购买房屋的购房款支付给了博骐置业公司，原告应承担举证不能的法律后果；且收据中没有一份收据的款项与涉案款项等同，因此该组证据不能证明原告的证据指向。对证据7三性以及证据指向均有异议，该证据真实性无法核对，该证据没有出具人，没有出具时间，也没有具体的哪个楼盘，更不是房屋价格评估专业部门出具的，因此该证据不能证明原告应获得既得利益。对证据8针对9号楼名单，该两份名单没有任何印章，真实性无法核实，同时原告所说的证据指向是完全与事实不符的，被告政源公司从未向被告博骐置业公司提交签订商品房买卖合同的正式名单，仅有的名单是对账使用的，经过对账被告政源公司自2013年12月到2019年有520余万元购房款没有支付给被告博骐置业公司，按照团购协议第六条第9项的规定，被告博骐置业公司有权利处置所购的房屋，因此博骐置业公司不存在一房二卖的情形，同时博骐置业公司没有收到原告的购房款也从未认可原告作为商品房买卖合同的主体，原告与博骐置业公司之间不存在买卖合同关系。被告政源公司为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.二被告签订的《团购合同》1份，证明二被告存在房屋买卖委托关系，博骐置业公司委托政源公司对外出售团购合同所涉房屋；2.博骐置业公司向政源公司出具的收据17份，证明政源公司将业主交的房款交与博骐置业公司，共计34660000元，是9号、10号楼的房款；3.和谐嘉苑9号楼业主名单1张，证明9号楼25层东单元东户为原告，该名单在2019年3月份也已经提交给被告博骐置业公司；4.原告现金交款单复印件1份，金额205200元，交款日期为2014年10月27日，证明被告政源公司中信银行账户收到了原告的房款；5.政源公司中信银行流水1份，证明政源公司在2014年10月27日只收到一笔205200元的原告的房款，从2014年10月27日至2014年11月10日共计收房款405200元，2014年11月10日被告政源公司给博骐置业公司转款400000元，其中原告的购房款205200元包含其内；6.被告博骐置业公司2014年11月10日向政源公司出具的收据一份（包含在证据2中），数额为400000元，证明被告博骐置业公司收到原告的房款。原告孙占朋对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性均无异议，被告政源公司的中信银行流水足以显示政源公司在2014年10月27日收到原告的购房款205200元，结合2014年11月10日政源公司向博骐置业公司转款400000元的购房款的行为足以认定该笔款项包含原告的购房款。被告博骐置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，质证意见同对原告证据的质证意见。对证据2的真实性无异议，对证据指向有异议，收据的总金额是34660000元，而卖出的房屋的价款相差520余万元，证明被告政源公司并未向被告博骐置业公司交付原告的房款。对证据3真实性有异议，该名单是2019年3月份在博骐置业公司多次催促下核对账目的名单，并不是签订商品房合同的正式名单，按照《团购合同》的约定，需要在博骐置业公司取得预售许可证的5日前提交正式的团购名单，因此不能证明政源公司的证据指向。对证据4的真实性无异议，质证意见同对原告证据的质证意见。对证据5的真实性无异议，对证据指向有异议，自2013年12月份以来，基于《团购合同》的约定，被告政源公司收取款项后没有一对一将收取业主的购房款支付给被告博骐置业公司，也没有在转账时附表确认或注明哪一个业主的房款，自2013年底至今博骐置业公司总共收到34660000元，仍差520余万元未收到；被告政源公司提供的2014年10月14日到2014年12月2日的转账明细仅能反映这一时段的部分情况，由于政源公司的转款是从2013年底开始的，中间转的没有任何规则，因此并不能证明在2014年11月10日向博骐置业公司转的400000元是哪一个业主的房款，不能仅仅从这一时段来说明转款包括原告的房款。对证据6的真实性无异议，对证据指向有异议，收据的400000元并不能证明是中信银行的400000元，收据里边没有写明是原告的房款，不能证明被告政源公司的证据。被告博骐置业公司为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：焦作市马村区人民法院作出的（2019）豫0804刑初296号《刑事判决书》打印件1份，证明2014年初，被告政源公司负责人靳华将收取的和谐嘉苑小区项目团购款2590000元转到焦作市恒旭置业有限公司置业账号为418×××13账户中，之后又将政源公司账户内收取的和谐嘉苑小区项目团购款用于退还恒旭康桥小区项目的业主团购房款。2019年8月，经河南君和会计师事务所审计，二被告对账，被告政源公司在团购房过程中共损失5205397元，证明涉案房款被告政源公司未支付给被告博骐置业公司。原告孙占朋、被告政源公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性无异议，但对证据指向有异议；该证据仅能证明靳华本人涉嫌犯罪，同时该证据无法证明靳华所挪用的款项就系本案原告所缴纳的房款，该证据与本案没有关联性。经审查，本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告提交的证据1至证据6的真实性，二被告均无异议，本院对其真实性予以认定；对原告提交的证据7，博骐置业公司对其真实性有异议，本院认为该证据内容不详且与本案无关，故对其不予认定；原告提交的证据8虽系打印件，但标注“博骐现业主名单”中涉案房产的现业主与被告博骐置业公司的当庭陈述一致，均非原告，本院对该事实予以认定，其他内容与本案无关，故不作认定，标注“政源给博骐的名单”与被告政源公司提交的证据3一致，且被告博骐置业公司也认可该名单是核对账目的名单，故对该证据真实性予以认定。对被告政源公司提交的证据1、证据2及证据4至证据6的真实性，原告及被告博骐置业公司均无异议，本院对其真实性予以认定；对被告政源公司提交的证据3与原告提交的证据8中的名单一致，本院对其真实性予以认定。对被告博骐置业公司提交证据的真实性，原告及被告政源公司均无异议，本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年底被告博骐置业公司（甲方）与被告政源公司（乙方）签订了《团购合同》。该合同约定：政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐置业公司房产开发项目，团购房产系博骐置业公司所拥有的位于焦作市××湖路南××和谐嘉苑小区商住项目中的第9、10、11号楼，共叁个单元（9号楼东单元、10、11号楼各壹个单元），9号楼建筑层数地上27层，10号、11号楼建筑层数地上26层，叁栋楼地下各1层，共计316套住房；团购住房单价为每平方米3250元，地下室单价每平方米2200元，交房时间：2015年6月30日前，具备交付使用条件，交付标准为整体小区统一交付标准。甲方逾期交房超过90日的，乙方有权选择退房，甲方除全额退还房款外，应承担房款的同期贷款利息；乙方可在各自团购的范围内自行确定不同位置房屋的差价；乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单，甲方以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》；乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。本案原告孙占朋参加了上述团购活动。2014年10月27日，孙占朋向被告政源公司尾号为4541的中信银行账户存入205200元；现金交款单载明，摘要为“房款”。同日，被告政源公司向原告出具交款凭证，该凭证载明如下内容：和谐9#楼，姓名孙占朋，东单元25楼，房号东户，面积（平方）122.14，单价3360元/平方，总价410390.4元，已交205200元，余额205190.4元，交款人孙占朋。原告支付205200元购房款后，二被告均未向其交付房屋，亦未向其返还205200元购房款，故而引起本案诉讼。另查明：1.截至庭审调查结束，案涉房产未取得商品房预售许可证。2.被告博骐置业公司主张政源公司欠付其购房款520余万元，但对于其主张的欠付款项，被告博骐置业公司暂未提起诉讼或以其他方式主张权利。再查明：原告当庭明确，知道房屋是政源公司销售的博骐置业公司的房，未来要与被告博骐置业公司签订正式的商品房买卖合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告博骐置业公司与政源公司签订了《团购合同》，约定政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐置业公司房产开发项目，政源公司应当在签订《商品房买卖合同》前5日内向博骐置业公司提供最终的正式团购名单，博骐置业公司以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》，政源公司负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。具体到本案中，原告孙占朋向政源公司支付了205200元购房款，用于购买被告博骐置业公司开发的案涉和谐嘉苑小区9号楼东单元25楼东户的房屋。在此过程中，原告孙占朋系买房者，被告政源公司系本案房屋买卖合同的组织协调者，被告博骐置业公司系卖房者。截至庭审调查结束，案涉房屋并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案商品房预售合同应当认定无效。合同各方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告孙占朋将款项交于被告政源公司，政源公司作为本案房屋买卖合同的组织协调者，应将其收取的原告的购房款交于被告博骐置业公司。庭审过程中，被告政源公司提交了17份收据，用以证明其已将案涉9号、10号楼的购房款34660000元交于被告博骐置业公司，也提供了中信银行流水，用以证明其在2014年10月27日收到原告205200元房款后，于2014年11月10日将包含原告购房款的400000元交于被告博骐置业公司。但根据庭审查明的事实，因被告政源公司原工作人员靳华挪用本案购房款，导致该公司向被告博骐置业公司支付的购房款远少于其按《团购合同》约定所应支付的款项，且因被告政源公司已经支付给被告博骐置业公司的款项数额和时间均不固定，也没有明确说明哪笔款项里包含哪些购房者交纳的购房款，故被告政源公司并未提交充分有效的证据证明其已将本案原告支付的购房款205200元交于被告博骐置业公司。据此，被告政源公司作为本案房屋买卖合同的组织协调者，在收取原告购房款后并未按照约定将对应款项交于被告博骐置业公司，在本案商品房买卖合同无法履行后，应当向原告承担返还购房款的责任主体应为被告政源公司，而非被告博骐置业公司。关于原告主张的既得利益损失，原告主张按照房屋销售差价计算，但其未提供有效证据证明现在同等条件房屋的价格，据此该计算损失的方式本院不予支持。但根据客观情况，被告政源公司收取原告款项后，合同无法履行，确实给原告造成有利息损失，被告政源公司依法应当向原告支付利息损失。原告的利息损失应以交款凭证出具的时间即2014年10月27日为起点，按同期银行贷款利率计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还款之日止，且利息损失总额以原告起诉损失额161229元为限。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条规定，判决如下：一、被告焦作市政源咨询服务有限公司于本判决生效后十日内向原告孙占朋返还购房款205200元及利息损失（利息损失应以205200元为基数，自2014年10月27日起按同期银行贷款利率计付至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际还款之日止，且以原告起诉的损失额161229元为限）；二、驳回原告孙占朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3398元，由被告焦作市政源咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  秦立群二〇二一年四月九日书记员  侯小燕附相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。