宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初2249号原告：刘春,女,1967年2月11日生,汉族,个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：刘佳，北京市京师（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艺，北京市京师（银川）律师事务所律师。被告:宁夏思明教育科技有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水绿地21商城B区企业公园25号楼一层。法定代表人:李军。原告刘春与被告宁夏思明教育科技有限公司租赁合同纠纷一案，原告刘春于2020年10月29日向本院提起诉讼，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解于2021年1月28日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春的委托诉讼代理人刘佳、武艺到庭参加诉讼，被告宁夏思明教育科技有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2020年2月4日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2、被告返还银川市某号租赁房屋并恢复原状；3、被告支付房租32500元（自2020年8月10日至2020年10月27日按照12500元/月计算,即月租金12500元÷30天*78天=32500元),并请求支付至被告实际返还租赁房屋之日止；4、被告另行支付原告一个月房租12500元；5、被告支付原告欠缴的物业费、电梯费、生活垃圾处理费、公摊电费9786.93元,暖气费13768元，并支付至被告实际返还租赁房屋之日止;6、被告支付原告逾期缴纳租金的违约金117000元(暂自2020年8月10日算至2020年10月27日,即年租金15万元*逾期一天违约金1%*78天=117000元),并请求支付至被告实际返还租赁房屋之日止；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年2月4日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将银川市某号楼租给被告用于办公，租期为2年自2020年2月4日至2022年2月9日；第一年租金15万元，房屋押金2万元；如承租方逾期未足额向出租方缴纳租金，每逾期一日出租方有权向承租方按应缴年度租金的1%收取违约金，直至承租方足额缴纳；物业管理费、取暖费、水电费由承租方缴纳；承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以解除合同，收回房屋并退还押金。同时还签订了《房屋租赁补充协议》，约定2020年2月4日至2020年2月9日为免租期，房租自2020年2月10日起算，首年前半年租金75000元于2020年2月15日前通过银行转账方式向出资方缴纳，后半年租金75000元于2020年7月4日缴纳。被告仅向原告支付了前半年租金75000元及20000元押金，至今未支付后半年租金75000元及物业费、电梯费、生活垃圾处理费、暖气费等费用。原告认为被告已违约，原告有权要求被告支付欠付租金、解除合同、承担违约责任。宁夏思明教育科技有限公司庭前提交书面答辩意见称，在原告保证银川绿地企业公园某室上下水、供电、照明、取暖、消防系统完好的情况下，双方于2020年2月4日签订《房屋租赁合同》用于公司经营，被告于2020年2月9日支付了20000元押金、75000元租金搬入租赁房内办公。因申报学校需要经过二次消防验收方可办理，原告仅提供了出租房屋的竣工验收消防备案登记。经宁夏钲悦消防技术服务有限公司现场勘查，涉案房屋不符合消防规范要求。被告与原告协商解决因消防不达标解除合同及退还租金等问题，协商未果的情况下，原告于2020年6月20日搬出涉案房屋，并向物业通报了相关情况，物业当即告知了原告。因原告隐瞒了涉案房屋未通过消防验收的事实，导致被告合同目的无法实现，符合法定解除条件。原告收取的租金、押金应全部退还被告。本院经审理认定事实如下：原告系绿地21商城某室房屋所有权人，该房屋建筑面积399.07㎡。2020年2月4日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于银川市某号房屋出租给被告；租期两年自2020年2月4日至2022年2月9日；首期租金、房屋押金20000元自合同签订之日缴纳；第一年租金为人民币15万元，第二年租金比第一年增加6%即15.9万元；逾期未足额缴纳租金每逾期1日，出租方有权向承租方按应缴年度租金的1%收取违约金，直至承租方足额缴纳；物业管理费、取暖费、水电费等使用期间产生的费用由承租方缴纳；承租方拖欠租金累计达30天的并赔偿相应金额的违约金，出租方可以解除合同收回房屋并不退还押金；附件一房屋设施设备清单：完好的门窗，完好的上下水、供电、照明、取暖、消防系统。同日，双方还签订一份《房屋租赁补充协议》，约定2020年2月4日至2020年2月9日为免租期，房租自2020年2月10日起算，前半年租金75000元于2020年2月15日缴纳、后半年租金75000元于2020年7月4日缴纳。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告使用，被告支付了20000元押金、75000元租金。2020年6月13日，宁夏钲悦消防技术服务有限公司给被告出具消防检查反馈单，称租赁房屋的房间与走廊隔墙采用轻质隔墙、未填充岩棉、耐火极限不符合防火规定；走廊设置1扇疏散门、1部疏散楼梯，走廊、会议室未设置应急照明灯、疏散标志灯，不符合防火规范；玻璃隔墙采用钢化玻璃、耐火极限不符合防火规范。2020年7月13日，被告向原告发函告知称在使用房屋过程中未发现任何消防系统的存在，委托第三方进行消防检查也未发现消防系统，原告未按合同约定提供完好的消防系统已经构成违约，要求解除租赁合同，退还剩余房租及押金。2020年7月15日，被告再次向原告发函，要求原告对7月13日告知函的主张予以正面明确具体的书面回复，否则视为同意被告的主张。2020年10月4日，被告告知原告将租赁房屋的钥匙放在小区北门保安室，请到保安室收取；原告回复被告在拖欠房租、物业费、违约金等情况下未经同意，私自将房屋钥匙放置保安室的做法不予接受，如欲解除合同需面谈且支付欠付相关费用，经验收合格后签署书面文件后方可解除。另查明，涉案房屋所在办公楼于2014年9月10日通过银川市公安消防支队建设工程验收消防备案。涉案房屋由上海永绿置业有限公司银川分公司提供物业服务，涉案房屋自2020年2月至2021年3月产生的物业费为1.5元/平米、共8380.4元，电梯费为320元/月、共4480元，生活垃圾处理费为0.3元/平米、共1680元，2020年11月至2021年3月期间的暖气费为6.9元/平米、共13768元，共计28308.4元。本案诉状于2021年3月22日向被告法定代表人李军送达。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》合法有效，双方应按约定履行义务。双方在该合同中约定的完好的消防系统是指建设工程竣工验收消防备案还是指室内外装修消防备案，约定不明。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告使用，参照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”被告应在使用初期对租赁房屋是否符合约定的条件进行检验，但被告在租赁初期未提异议，在使用半年后应缴纳后半年租金时主张原告未按合同约定提供完好的消防系统构成违约，有违诚信，且根据《消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”规定，被告作为使用单位也未向消防救援机构申请过消防安全检查，宁夏钲悦消防技术服务有限公司不具有消防检查的资格，被告提交的证据不足以证明涉案房屋不符合消防标准，故被告主张解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》依据不成立。根据合同约定累计拖欠租金达30天的原告可解除合同，在合同履行过程中，被告未按约定支付房租构成违约，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，本院于2021年3月22日向被告送达诉状，故本院确认双方于2020年2月4日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》于2021年3月22日解除。被告于2020年10月4日将钥匙放置保安室并通知原告收取，以其行为明确表明不再履行租赁合同，租赁合同实际已陷入僵局无法继续履行，被告将房屋钥匙放置于保安室并告知了原告这一行为实际就是向原告返还租赁房屋，该行为虽不妥，但原告拿到钥匙就可以完成租赁房屋的接收并再行处置，故对原告要求被告返还房屋、恢复原状并支付实际返还之日前租金、物业费、电梯费、生活垃圾处理费、暖气费的诉讼请求，本院不予支持。原告在已经知晓被告强行交付钥匙的情况下仍拒绝接受、及时检查租赁房屋的状态，造成房屋空置的状态一直持续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，故对2020年10月4日至2021年3月22日空置期产生的各项费用原告应承担相应的减损责任，该期间产生的租金69863元（150000元÷365天×170天）、物业费3392元（1.5元/平米×399.07平米÷30天×170天）、暖气费13034元[6.9元/平米×399.07平米÷30天×142天（2020年11月1日至2021年3月22日）]、电梯费1813元（320元/月÷30天×170天）、生活垃圾处理费678元（0.3元/平米×399.07平米÷30天×170天），原、被告各承担一半。在合同解除前，被告应承担的各项费用为：租金57534.5元[自2020年8月10日至2020年10月3日为22603元（150000元÷365天×55天）+69863元÷2]、物业费6525元[自2020年2月5日至2020年10月3日为4829元（1.5元/平米×399.07平米÷30天×242天）+3392元÷2]、暖气费6517元（13034元÷2）、生活垃圾处理费1305元[自2020年2月5日至2020年10月3日为966元（0.3元/平米×399.07平米÷30天×242天）+678元÷2]、电梯费3487.5元[自2020年2月5日至2020年10月3日为2581元（320元/月÷30天×242天）+1813元÷2]。原告要求被告另行支付一个月房租12500元、公摊电费没有依据，本院不予支持。对原告主张的违约金，本院酌情支持25000元，合同解除后原告收取的押金20000元应退还被告，押金抵顶违约金后，被告还应承担5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告刘春与被告宁夏思明教育科技有限公司2020年2月4日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》于2021年3月22日解除；二、被告宁夏思明教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告刘春租金57534.5元、物业费6525元、电梯费3487.5元、暖气费6517元、生活垃圾处理费1305元；三、被告宁夏思明教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告刘春逾期支付租金违约金5000元；四、驳回原告刘春其他诉讼请求。如果被告宁夏思明教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2006元，由被告宁夏思明教育科技有限公司负担1137元，由原告刘春负担869元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高晓青二〇二一年四月二十八日法官助理 刘 桐书记员 周佐葡附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。