黑龙江省大庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）黑06执异39号 异议人（被保全人）：大庆旭生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区世纪大道北、金融东街西。 法定代表人：周洪波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白冰，黑龙江**兴律师事务所律师。 申请保全人：大庆金磊建筑安装工程集团有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区。 法定代表人：张金凤，该公司总经理。 大庆金磊建筑安装工程集团有限公司（以下简称金磊公司）申请保全大庆旭生房地产开发有限公司（以下简称旭生公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人对保全19套房屋和超标的查封的部分房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人旭生公司异议称，1.法院查封的房产中，部分房产已售出并实际交付买受人居住使用，财产所有权已转移。请法院依法审查异议人提交的部分房产已售出的材料，依法解除已售出部分房产的查封措施。在法院查封的房屋中，有19套房屋已通过销售、抵账或股东分配方式出售并交付使用，房屋销售要约书、房屋销售协议、房款收据、股东分房协议、抵账协议、物业交房证明等证据作为附件一并提交法院。19套已销售房屋明细如下：玉宝财通国际控股有限公司所有的“大悦城*底层商业住宅楼商业服务网点*、大悦城**商业高层住宅楼商业服务网点**、大悦城**商业高层住宅楼商业服务网点*、大悦城项目**商业楼商铺*、景程居住小区*高层住宅楼**”、张林宝所有的“景程居住小区*高层住宅楼**”、王辉所有的“景程居住小区*高层住宅楼**”、安烈英所有的“景程居住小区*号高层住宅楼**”、李洪侠所有的“大悦城项目*底层商业住宅楼**”、杨**所有的“景程小区*号底层商业高层公寓楼公寓**”、毕静达所有“景程小区**高层住宅楼**”、周昌盛所有的“大悦城项目*底层商业住宅楼**”、通州建总集团有限公司所有的“景程小区*号底层商业高层公寓楼公寓**”、苏华建设集团有限公司所有的“景程**高层住宅楼**”、黑龙江省顺峰房地产开发有限公司所有的“景程小区*号高层住宅楼**、景程小区*高层住宅楼*、景程小区*高层住宅楼**”、江苏江中集团有限公司所有的“景程小区*号底层商业高层公寓楼公寓**”、大庆凯业建筑安装工程有限公司所有的景程小区**号底层商业高层公寓楼公寓**。2.异议人认为法院查封异议人的财产明显超过申请人金磊公司申请的标的额（24856156.00元），存在超标的查封的情况。请法院依法审查异议人提交的价格比对材料，依法解除超标的部分房产的查封措施。（1）为证明法院查封清单中房屋的价值，异议人向法院提供了与查封房屋位置相同、性质相同、房型类似的、已售出房屋的《商品房买卖合同》，并列表作了对比，从异议书表格中明显可见法院查封房产总价值已达4300万元。（2）在此仅以商业性质的房屋为例，可见大悦城项目**底层商业高层公寓楼商铺*、**底层商业住宅楼商业服务网点**、**底层商业高层公寓楼商铺*、**商业楼商铺*、*商业楼商铺*、*商业楼商铺**号、**商业楼商铺**七套商铺价值已达2700万，足以满足申请人金磊公司申请标的额。请法院对异议人已售出并交付使用的19套房屋和超标的查封的部分房产解除查封措施。 申请保全人金磊公司答辩称，1.异议主体错误。根据财产保全裁定，如果法院依法查封的是被保全人的财产，只能由案外人提出，被保全人无权代表案外人提出异议。按照异议人的说法，其所提出异议的19套房屋，已经通过销售、抵账或股东分配方式出售并交付使用。由此，对被查封的该19套房屋提出异议的主体只能是与被查封房屋有利害关系的案外人，而不是被保全人。2.保全财产未超标的。答辩人在财产保全前，就查封财产的价值曾委托专门机构做过评估，评估结论为：保全财产31套，面积3602.65平方米，评估价值24856156元。由此，法院裁定保全的财产价值与答辩人申请保全的标的相当，并未超标的查封。至于异议人提出的其用当年销售商品房的价值做比较，答辩人认为销售价值是否真实待查。退一步讲，即使是真实的，大庆房产的市场价，尤其是商服房的市场价，一直处于持续下降趋势，与当年没有可比性，并且有价无市。所以，异议人的超标的查封的异议不能成立。此外，答辩人在申请财产保全时，已向法院提供了担保，如因此给异议人造成损失，届时异议人可依法主张。综上，异议人的异议不成立，请法院依法驳回。 异议审查期间，异议人旭生公司向本院提交如下证据：证据一，《金磊申请保全房产情况反映表》一份，以此反映表证实保全查封房产已抵账或出售他人情况；证据二，旭生公司《商品房买卖合同（预售）》网签打印件七份，以此前房屋销售合同约定价格作为参照证实申请保全人保全查封财产超标的查封。 本院查明，金磊公司与旭生公司建设工程施工合同纠纷一案，金磊公司于2020年4月16日向本院提出诉前财产保全申请，保全数额24856156元。本院于2020年4月17日作出（2020）黑06财保7号民事裁定，裁定如下：“（一）查封被申请保全人大庆旭生房地产开发有限公司位于大庆开发区大悦城项目住宅楼3套、商铺11套，景程居住小区住宅楼10套、公寓楼7套，以上共计31套房产（具体房产明细详见附表）。（二）查封不动产期限为三年。在保全期限内，被申请保全人及协助执行义务人不得转移被保全的财产，不得对被保全的财产设定权利负担，不得有妨碍保全的其他行为”。本院于2020年4月21日作出（2020）黑06执保10号协助执行通知书，并于当日送达大庆市住房和城乡建设局，完成对除大悦城项目**底层商业住宅楼**、景程居住小区**号高层住宅楼**以外的上述房产的预查封，其中包含异议人提出异议称的19套房屋。 另查明，异议人旭生公司异议主张案涉的19套房产其中的15套房产已有相应的案外人提出保全异议，且在异议审查程序中。其中江苏江中集团有限公司作为案外人主张异议的景程小区**号底层商业高层公寓楼公寓**号房产，本院已审查完毕并于2020年7月20日作出（2020）黑06执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人江苏江中集团有限公司的异议请求，该异议案件已发生法律效力。 本院认为，本案争议焦点是，一是异议人旭生公司能否代替其他案外人主张排除对案涉争议房产的执行；二是本案是否存在超标的保全查封。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。依据此规定，本案异议人旭生公司异议主张的案涉房产，其异议自称已通过抵账或通过其他股东出售方式已不属于其所有，证明其非行使权利的主体。且案涉房产的案外人已提起异议并进入异议审查程序中，因此旭生公司无权代替案外人提出异议，故，对其代替其他案外人主张案涉争议房产的异议请求本院不予支持。关于争议焦点二，本案系诉前财产保全，保全的标的物是不动产。从证据角度认定，被保全人旭生公司主张超标的额查封房产，但提供的《金磊申请保全房产情况反映表》《商品房买卖合同（预售）》等证据，仅能作为确定房产价值的参考因素之一。因旭生公司主张保全房产部分已因债务抵账或通过股东分配方式给付案外人，因此其无法证明房产的实际成交价格，即便能够证实房产已实际成交，也仅能说明交易时点的价格，不能仅以此确定查封房产目前的实际价值。从案件实际角度认定，本案查封标的物尚未进入执行程序，案涉不动产未经评估，无法精确计算其价值。异议人在保全查封阶段提出超标的查封，应当综合考量案件进入执行后通过网络拍卖降价、担保物权及其他优先权、轮候查封、价格波动、执行费用及各种税费等因素进行综合判断。同时更应当估算考虑主债权以及利息、违约金等其他实现债权而支出的合理费用。且，本案申请保全人保全查封的房产均有案外人提出保全异议，因此如案件进入执行后最终可执行的房产存在不确定因素。据此，本院认为，异议人异议理由难以证明本案存在超标的额查封的情形，对此异议请求本院不予支持。 综上，异议人异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人大庆旭生房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。 审 判 长 王素杰 审 判 员 孙 丽 审 判 员 陈欣欣 二〇二一年四月十五日 法官助理 邹欣宇 书 记 员 吴亚南