广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初6158号原告：深圳市某投资发展有限公司，住所：深圳市龙岗区园山街道保安社区。法定代表人：王林平，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：李月彬，广东国晖（坪山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅国球，广东国晖（坪山）律师事务所实习律师。被告：黄某，男，汉族，1982年2月10日出生，住址：山东省菏泽市。原告深圳市某投资发展有限公司与被告黄某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用于小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、李月彬、梅国球、被告黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市某投资发展有限公司诉称：2017年5月2日，被告与原告深圳市某投资发展有限公司（以下简称“美好家公司”签订了《合作协议》。同日双方共同签署并提交《文体、文具专柜合同审批表》。《合作协议》及《文体、文具专柜合同审批表》中均约定，专柜租期自2017年5月2日起至2021年4月30日止。租金约定，2019年5月1日前为每月4000元，2019年5月1日后可调整至每月4500元，按1.2元/度收取电费。《合作协议》还约定，如被告拖欠应缴款项达两个月以上（含两个月），原告有权解除协议，同时被告应向原告支付5000元的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告作出必要的补偿。《文体、文具专柜合同审批表》对应缴费用进行了约定，其中装修分摊费4000元，其他费用每年5节×200元=1000元，每月管理费100元，保证金8000元，海报100元/次，开张免租二期，从2017年6月1日起计租。自2020年2月1日起，被告开始拖欠租金及电费、管理费等各项应缴费用，2019年的5节庆费用1000元未支付，2019年5月1日起加租部分也未支付。截至2020年10月23日止，被告仍在该专柜经营。被告已累计拖欠9个月租金40500元，租金递增部分4500元，2019年、2020年的节庆费2000元，管理费900元，以上费用合计47900元。被告仅在2020年6月、7月、10月通过微信支付了12000元，仍有35900元未支付。被告一直使用“新起点艺术培训中心”名称经营，并在专柜处使用，但至今未办理相关证照。2020年10月23日，原告为维护权益，特委托广东国晖（坪山）律师事务所向被告发送律师函，被告拒收。原告为维护合法权益，只得再次委托广东国晖（坪山）律师事务所指派律师，代理原告向贵院提起诉讼。因此产生维权费用5000元，应当由被告承担。原告请求判令：1、被告向原告支付所欠租金28500元（租金暂算至起诉之日，实际以未交付金额为准，2019年5月1日起租金为4500元/月）；2、被告向原告支付2019年度节庆费1000元；3、被告向原告支付2020年度节庆费1000元；4、被告向原告支付租金递增部分4500元；5、被告向原告支付管理费900元；6、被告向原告支付因维权而产生的律师费5000元；7、案件受理费由被告承担。以上合计40900元。庭审时，原告明确以上诉讼请求：1、2020年2月至5月、2020年8月、2020年9月、2021年1、2月租金共计36000元（4500元/月×8个月）。2、2020年6、7、10、11、12月租金递增部分2500元（500元/月×5个月）。3、2019年度、2020年度节庆费共2000元。4、2019年5月至2020年1月租金递增部分共计4500元（500元/月×9个月）。5、2020年2月至2021年2月管理费1300元（100元/月×13个月）；6、被告向原告支付因维权而产生的律师费3600元；7、案件受理费由被告承担。以上金额合计49900元。被告辩称，疫情期间即2020年2月-5月30日租金是减免的，被告再三确认（有微信记录）上述几个月是不收租的。2020年10月原告才要求我方补交2月-5月的租金，原告该项主张是不合理的。根据情势变更原则，疫情期间国家的相关规定，被告应该减免我的租金。原告主张的管理费1300元没有事实依据，我方缴纳租金时已一并缴纳管理费，仅是2020年2-5月没有交租金，所以没有缴纳管理费。关于律师费，双方合同没有约定，不应全部由我方承担。关于递增部分，合同约定前两年4000元/月，后面视经营情况决定是否递增，递增部分不能超过4500元/月，我方之后经营困难，有多次申请撤场，原告以不退还合同保证金等拒绝，所以我方继续经营，原告并未提出租金递增。一直到2020年9月底、10月初原告才提出要补交500元/月，我方认为是不合理的。经审理查明，2017年5月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《合作协议》，约定：乙方在甲方商场经营专柜，经营场地位于坳背二村美好家二楼一号柜，经营期限自2017年5月2日至2021年4月30日，经营范围文体、文具品牌、儿童乐园、培训，乙方每月向甲方缴纳承包费4000元，前两年租金每月4000元，2019年5月1日起视其经营情况，租金递增不得高于4500元/月。原、被告签订了《文体文具专柜合同审批表》，约定前三年每月租金4000元，后2019年5月1日起按经营情况，租金递增不得高于每月4500元，装修分摊费4000元、其他费用（节庆费）每年1000元（5节×200元），管理费每月100元，保证金8000元，海报费每次100元，2017年6月1日起计租。庭审时，原告称涉案的坳背二村美好家商场所在的房屋是村集体历史遗留违法建筑，没有取得产权证。本院认为，原告称涉案柜台所在的商场为历史遗留违法建筑，原告未提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,当事人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋所签订之租赁合同无效,故本案的租赁合同亦无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费。原告主张被告支付2020年2至5月、8月、9月，2021年1月、2月未缴租金36000元（4500元/月×8个月），2020年6月、7月、10月、11月、12月已缴租金的递增部分2500元（500元×5个月）及2019年5月至2020年1月份已缴租金的递增部分4500元（500元×9个月）。被告确认2020年2至5月、8月、9月的租金未缴纳，但主张2021年1月租金已经缴纳，2021年2月已经撤场不应当支付租金。首先，被告应按照租金标准支付拖欠原告的占有使用费。双方在合作协议和专柜合同审批表约定自2019年5月1日起视经营情况租金递增，“视经济情况”的约定不明确，且被告一直按照原定每月4000元的标准缴纳租金，原告未提交证据证明曾于2020年10月之前向被告提出过涨租要求，房租上涨也并未与被告协商一致，故对原告提出自2019年5月1日每月租金上涨至4500元的主张，本院不予采信。原告主张的2020年6月、7月、10月、11月、12月的租金递增部分2500元及2019年5月-2020年1月租金递增部分4500元（500元/月×9个月），本院不予支持。其次，原告提交的微信聊天记录中并无原告承诺2020年2月至5月免除被告租金的内容，被告主张原告曾免除该期间租金的主张，本院不予采信。但是，2020年2月新冠疫情爆发，商场超市采取防疫管控措施，根据深圳市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室学生返校工作专班发布的《关于做好教育培训机构有序开展线下培训和疫情防控工作的通知》，明确各级各类教育培训机构可于2020年6月2日起申请开展线下培训活动。被告经营的室内儿童乐园和少儿艺术培训（舞蹈、跆拳道、美术）因疫情和疫情防控措施营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，被告作为承租人有权请求减免租金，根据公平原则，本院酌情认定2020年2月至5月的占有使用费减半收取，应为8000元（2000元×4个月）。再次，涉案租赁合同无效，原告应退回被告保证金8000元，被告主张以押金抵扣2020年8月、9月的租金，本院予以支持。最后，原告庭审时确认被告已经缴纳2021年1月的租金，被告虽主张2021年2月已经撤场但未提交任何证据证明其已和原告办理了交接手续，故本院采信原告的主张，被告应支付原告2021年2月份的占有使用费4000元。综上，被告应支付原告2020年2月至5月及2021年2月的占有使用费12000元（8000元+4000元）。关于节庆费。商场在节日期间进行宣传、促销活动需要花费一定的成本，故对原告诉请被告支付2019年度和2020年度的节庆费共2000元，本院予以支持。关于管理费。商场维持运转原告需支付一定的成本，故被告应支付原告2020年2月至5月、8月、9月和2021年2月的管理费共700元。关于律师费。原告对合作协议无效、合同无效应承担过错责任，原告诉请律师费没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄某应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某投资发展有限公司2020年2月至5月及2021年2月的占有使用费12000元；二、被告黄某应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某投资发展有限公司节庆费2000元、管理费700元；三、驳回原告深圳市某投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费411.25元，由原告深圳市某投资发展有限公司负担290.1元，由被告黄某负担121.15元。本案为终审判决。审判员  刘甜甜二〇二一年四月八日书记员  任 然