广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30173号原告：陈惠珍，女，1942年9月5日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：张坤、刘昕，分别是广东海际明律师事务所律师、实习人员。被告：彭建良，男，1975年8月8日出生，汉族，住所地江西省。被告：王西旺，男，1974年10月19日出生，汉族，住所地河南省项城市。原告陈惠珍诉被告彭建良、王西旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张坤，被告彭建良、王西旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告陈惠珍与被告彭建良、被告王西旺于2019年6月7日签订了《租赁合同书》，约定由被告彭建良、王西旺承租陈惠珍所有的坐落在广州市海珠区黄埔村东围32号，总面积为650平方米的房屋，租赁期从2019年6月7日起至2029年6月7日止；每月租金为人民币4000元；合同保证金为5000元；租赁期内，承租人逾期支付租金超过一个月的，则出租人陈惠珍有权解除合同。合同签订后，陈惠珍如约履行了合同义务，向被告彭建良、王西旺交付了该楼房，后被告之间自行协商各自分摊租赁费用，但被告彭建良一直没有按照租赁合同的约定履行义务，无故拖欠2020年1月至6月租金9372元(1562元×6)，以及2020年8月至9月的租金3124元(1562元×2)、水费86元、电费801.6元，滞纳金按月息2分计算，共计1312.08元，以上费用总计人民币14695.68元。经陈惠珍及其受托人冯秋勇多次催告，被告彭建良均未及时支付，原告为维护其合法权益，故起诉（当庭明确）请求判令1、解除原、被告于2019年6月7日签署的《租赁合同书》；2、两被告共同向原告支付拖欠的2020年1月1日至6月的租金，以及2020年8月1日到现在的租金及滞纳金（2020年1月1日到庭审当天的滞纳金，7月已经交了）按月息2%，租金标准是3500元/月，从2020年1月1日计算到现在；3、两被告立即腾空并返还房屋，并支付实际返还房屋前的租金及滞纳金；4、本案诉讼费用由两被告负担。被告彭建良辩称：2019年4月底，原告陈惠珍在路上摔跤，被王海旺（被告王西旺的弟弟）扶起，期间提到自己有一间空房子（空架子）没有人住，如果有人愿意装修可以让其居住。王海旺跟王西旺说了，王西旺于是找到我商量后，打算一起装修并承租。初期所签订的合同说好是18000元/年，王西旺租一楼，我租二楼，王海旺租三楼。2019年5月开始装修房子，我为此花掉了9万多元。陈惠珍方（梁志伟）突然找我们称房租太便宜，要重新签订合同，因陈惠珍不会写字，耳朵又聋，就由梁志华代签订了合同，承租人是我和王跃文（我妻子），租金是48000元/年。王西旺并非该份合同的承租人，而是我另跟他签订分租合同，由我将一楼分租给他，每月租金是1800-1900元，另将三楼分租给王海旺，每月租金是500-600元，而我需向陈惠珍负担的租金是1562元。王西旺坚称其是与我一起直接向陈惠珍签订合同，为的是想少交200-300元的租金（因为分租合同的租金大于一起承租合同的租金）。实际上，陈惠珍与王西旺手上均拿不出王西旺与我一起合租的合同原件，他们串通一起以复印件起诉，存在有不法目的，我对此是不确认的。我一直都按时交租，后来由于梁志伟失联，我也不知道向谁交，而来催租的人未能出示有效的委托书，所以，2020年6月前的租金未交纳。后来，经协商，我交了2020年7月的租金1562元和水电费190元，本想让房东帮忙解决邻里和门前道路问题，但他们始终未解决，我也就没有继续交租。陈惠珍方后来亦断了水电，导致我无家可归。现在，我是不同意解除合同，陈惠珍要求我搬走，需赔偿我投入的装修损失。被告王西旺辩称：一个偶然的机会认识了陈惠珍，并知道可以租她的房子。后来，我与彭建良一起在陈惠珍家里，由梁志伟代表陈惠珍签字，三方订立了租赁合同。只不过我在第一页上签了字因有事先走了，没来得及在合同的尾部签字。承租房子后，我与彭建良各自进行了装修。后来，因公用部位的装修问题，与彭建良发生纠纷，结果我与弟弟王海旺自行直接向梁志伟交纳租金。我每月交纳的租金是1650元，而彭建良从2019年12月开始每个月多给梁志伟200元公摊费用，应该一共是1852元/月。2020年初，我想交租，但联系不上梁志伟，只能去到陈惠珍家里找人。双方同意日后的租金交给陈惠珍的女儿梁美娟。我也将此事告知了彭建良，但彭建良一直拒绝交租，导致关系闹僵。我同意与原告解除合同，但要给予我1个月的时间来交还房屋。经审理查明：据1996年5月21日的宅基地使用证存根记载，位于广州市海珠区黄埔村东围32号房屋（2层，总面积为135.28平方米）使用权人是陈卫珍。原告陈惠珍提供了广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社出具的证明，证实上述宅基地证使用人实为陈惠珍，陈卫珍是笔误。2019年5月，由梁志伟作为甲方，与乙方被告王西旺签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给王西旺，租期是2019年5月1日至20年月日，每月租金1500元等。2019年6月7日，原告陈惠珍、梁志伟作为出租人（甲方）与承租人被告彭建良（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市海珠区黄埔村东围32号（三层，总面积为650平方米）的毛坯房屋，该房屋无门窗、无批荡无粉刷、无电路、无水管、无排水、地面无找平、无进出宽敞的路面，由乙方自行装修自住；租期自2019年6月7日至2029年6月7日，每月租金4000元，在每月1日支付，逾期支付的，从逾期之日起至实际支付日止按照月息2%计算利息；乙方需支付押金5000元，在合同期满无息退还；若在甲方没有违约的情况下，乙方提前解除合同，视为乙方违约，乙方投入的所有装修费用及其他一切费用与甲方无关；当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的，合同终止等。（庭审中，陈惠珍表示签约时本人在场，因为文盲，故找了梁志伟代签合同，他并非出租人。梁志伟也向本院回复其是陈惠珍的侄儿，受陈惠珍之托，代签订本合同、管理房屋，并收取租金，本合同的出租人及权益人是陈惠珍一人，与其无关。）陈惠珍持有的上述合同的复印件显示：首部承租人处有王西旺签字及指印，落款处只有彭建华签字及指印。（庭审中，王西旺确认该处是其所签字，只不过签完字后因有事先走了，没来得及在合同的尾部签字，合同的承租人是王西旺与彭建良。）彭建良持有的上述合同的原件显示：首部承租人处原有王西旺签字，也同样有一个指印，但被划掉，另写上王跃文；落款处除了彭建华签字及指印，还有王跃文签字及指印。彭建良表示王跃文是其妻子。（陈惠珍和王西旺均表示是彭建良私自删改了王西旺的签字，换成王跃文，彭建良伪造证据。）合同签订后，陈惠珍收取了房屋押金5000元，并将房屋交给了彭建良、王西旺。彭建良与王西旺对房屋进行了装修。陈惠珍表示承租人已缴纳了计至2019年12月31日止的租金（每月4000元）；王西旺也缴纳了从2020年1月1日起至今每月按1650元计算的租金；另2020年7月，收到彭建良交纳的租金1562元；因此，两被告尚欠2020年1月1日至2020年6月30日的租金（2350元×6）、2020年7月租金788元，及2020年8月1日至今每月按2350元计算的租金。彭建良表示王西旺应负担的月租金不止1650元，应该是1900元。本案诉讼中，彭建良明确表示就其投入的装修价值不在本案中处理，不提出反诉。彭建良提供的证据其中有：1、2019年5月8日，彭建良与王西旺签订的《合租房屋租赁合同》，约定彭建良将上述毛坯房屋中的部分出租给王西旺，租期2019年6月7日至2029年6月7日，承租范围一楼2、3、4、5、6、7、8号共7间房，每月1日前缴纳当月租金1396元（6的位置有涂改）给彭建良。（王西旺对此证据的真实性无异议，但认为是先由其与彭建良共同向陈惠珍承租整栋房屋后，再与彭建良签订分租协议，明确各自分租的范围、所分担的租金，而非向彭建良承租。）2、2019年5月8日，彭建良与王海旺签订的《合租房屋租赁合同》，约定彭建良将上述毛坯房屋中的部分出租给王海旺，租期2019年6月7日至2029年6月7日，承租范围三楼1、2、3、4号整层，每月1日前缴纳当月租金952元给彭建良。（王西旺认为该份合同是其弟弟王海旺签订的，约定与彭建良分担部分租金。）本院认为：一、关于合同主体的问题。原告陈惠珍主张与被告彭建良、王西旺建立租赁合同关系。彭建良辩称是由其与妻子共同向陈惠珍承租后，再将部分房间分租给王西旺等人。对此，第一，从合同签订方面来说，陈惠珍对其主张提供了首部承租人处有王西旺签字及指印的《房屋租赁合同》来证明，虽然该合同仅是复印件，但能够与彭建良手上相同主文内容的合同原件相印证，王西旺对此也无异议。另从王西旺早于2019年5月已与梁志伟签订合同的事实，也反映王西旺是直接向房东方承租涉案房屋，王西旺一开始就是直接与房东建立租赁关系。可见，彭建良并非是王西旺的二房东。第二，从合同履行方面来说，王西旺一直都是直接向房东即陈惠珍方交纳租金，而彭建良并未能举证证明王西旺定期向其交纳租金。由此可见，陈惠珍主张是由其向彭建良、王西旺一起出租房屋，合同主体中的承租人就是彭建良与王西旺的意见，有理有据，本院予以确认。二、关于是否解除合同的问题。作为承租人，有义务按时交纳租金。现彭建良表示因原来房屋管理人梁志伟失联，不知道向谁交纳租金，而且，出租方一直未帮忙解决邻里和门前道路通行问题，故其没有交纳2020年除7月外的其余租金。由于彭建良在无法联系梁志伟的情况下，完全可以直接向房东交纳租金，也可以采取积极措施与房东沟通协调交租事宜。但从查明的事实，反映彭建良一直怠于履行交租义务，没有证据证明彭建良积极履约。对于彭建良提出需要陈惠珍帮忙解决邻里纠纷和出入问题，那也不属于合同约定的交纳租金条件。另外，虽然王西旺已定额逐月向陈惠珍交纳了计至目前的租金，但其作为其中的共同承租人，即使完全给付了自己份额的租金，也仅是履行了租赁合同中的部分清缴义务。其与彭建良作为一个承租主体，在彭建良未按时交纳其份额租金的情况下，应视为承租人没有按约支付租金。现王西旺在本案庭审中已表示同意解除合同，据此，陈惠珍以承租方逾期未交纳租金，构成根本违约为由，要求解除合同，有理，本院予以支持。合同解除后，承租人彭建良、王西旺有义务将承租房屋腾空交还给陈惠珍。三、关于支付拖欠租金和滞纳金的问题。陈惠珍要求彭建良、王西旺共同清缴租金，王西旺辩称其已按时每月交齐了租金，不应承担责任。由于王西旺作为共同承租人，依法理应与彭建良一起共同承担清缴租金义务，其与彭建良间关于租金分配的纠纷可另循途径解决。据此，陈惠珍要求彭建良、王西旺共同清偿自2020年1月1日起至腾退房屋之日止的租金（2021年4月30日之前，除2020年7月按788元计算外，其余按照2350元/月计算，金额为36038元；2021年5月1日后，按照4000元/月计算），有理，可予支持。对于滞纳金问题，实为逾期交纳租金的违约金，虽然合同中约定“在每月1日支付，逾期支付的，从逾期之日起至实际支付日止按照月息2%计算利息”，但所约定的违约标准明显过高，现陈惠珍亦不能举证证明其因迟延收租所导致的损失，现承租方亦提出异议，故宜从每期租金支付期限次日起，按照年利率6%计算，该违约金总额不能超过所欠租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈惠珍与被告彭建良、王西旺签订的《房屋租赁合同》。二、被告彭建良（包括同住人员）、王西旺（包括同住人员）在本判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区黄埔村东围32号房屋，并将上述房屋腾空交还给原告陈惠珍；彭建良、王西旺在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。三、被告彭建良、王西旺在本判决生效后，向原告陈惠珍支付从2020年1月1日起至彭建良、王西旺搬出房屋之日止的租金（2021年4月30日之前的租金，除2020年7月按788元计算外，其余按照2350元/月计算，金额为36038元；2021年5月1日后，按照4000元/月计算；其中，在本判决发生法律效力之日前已发生的租金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的1日前支付）。四、被告彭建良、王西旺在本判决生效后10日内，向原告陈惠珍支付逾期交纳租金的违约金(从2020年1月1日起至实际支付之日止，以每个月实际拖欠的租金为本金，分别从次月1日起至实际清偿日止，均按照年利率6%计算；该违约金总额以所欠租金本金为限)。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8080元，由被告彭建良、王西旺负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年四月三十日书记员  廖钺铃詹泽鑫