黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终286号上诉人（原审被告、执行案外人）：姜梅，女，1969年10月2日出生，汉族，住牡丹江市东安区世贸假日山水小区。委托诉讼代理人：樊琳，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、执行案外人）：田凯，男，1968年10月17日出生，汉族，住牡丹江市东安区世贸假日山水小区。委托诉讼代理人：樊琳，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、申请执行人）：康森，男，1986年10月31日出生，汉族，住牡丹江市阳明区阳明。原审第三人（被执行人）：姜昱竹，女，1990年10月4日出生，住牡丹江市东安区东一条路豆制品小区。原审第三人：丁利梅，女，1968年3月31日出生，汉族，住牡丹江市东安区东二条路平安街与牡丹街之间。上诉人姜梅、田凯因与被上诉人康森、原审第三人姜昱竹、丁利梅申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人姜梅本人及其与田凯共同委托的诉讼代理人樊琳、被上诉人康森、原审第三人姜昱竹、丁利梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姜梅、田凯上诉请求：1.撤销牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民初958号民事判决，发回重审或改判驳回康森的诉讼请求；2.全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人合法购买且占有使用房屋，交付了全部价款。一审判决未认定姜昱竹、丁利梅商定出售房屋以及丁利梅知晓房屋已被出售的事实。二、上诉人支付了房屋全部价款60万元，姜昱竹出具收条认可收到全部房款。房屋系姜昱竹与丁利梅共有财产，姜昱竹与丁利梅在出售前商定出售房屋事宜，姜昱竹是经办人，丁利梅如否认收到房款，应向姜昱竹主张权利。三、一审法院认为姜昱竹未经丁利梅同意签订的买卖合同属于无权处分，是错误的，2018年6月5日爱民区法院庭审笔录中丁利梅陈述同意出售房屋，只要给她钱就认可，对于房屋对外出售是姜昱竹、丁利梅商量好的，不存在无权处分的问题。上诉人在购买房屋时取得合同发票等手续，姜昱竹、丁利梅在办理不动产登记时，与上诉人联系，上诉人提供了税费，丁利梅明知房屋出售给上诉人并且是认可的，上诉人有理由相信姜昱竹有处分权，姜昱竹并非擅自处分房屋。四、一审认定未办理过户是上诉人的原因不当，上诉人是否提起诉讼主张是上诉人的权利不是义务，恰恰应当是丁利梅在知晓房屋已经出售并交付上诉人后应主张权利，未办理过户是丁利梅、姜昱竹不配合办理所致。五、2018年6月5日爱民区法院庭审笔录中已经证实上诉人购买房屋的事实发生在查封前。被上诉人康森辩称：丁利梅是事后知道卖房事实，未授权、未认可；姜昱竹自称收到的房款，实为借款，所提供的两份收条、一份证明、一份借条均是案外人姜涛签字，与本案无关联性。田凯姜梅向姜昱竹通过转账支付39万元，而收条显示60万元，与事实不符。在牡丹江市东安区人民法院2018民初第567号合同纠纷一案中，丁利梅和姜昱竹自认是借款。上诉理由与举示证据矛盾，实际是姜昱竹用房屋向上诉人姜梅、田凯抵顶债务。姜昱竹和姜梅、田凯的债权发生在2015年，签订的合同时间2016年，2017年就可以办理过户，上诉人怠于行使自己的权利，是其自身原因未过户。原审第三人姜昱竹对上诉人主张无异议。原审第三人丁利梅述称：2015年7月份姜梅入住房屋，丁利梅是在2016年7月份知道姜梅入住，丁利梅认可卖房子，但房款应该给丁利梅，否则不配合过户。康森向一审法院起诉请求：1.准予对牡丹江市爱民区世茂假日山水小区X号楼X单元X室，产权证号为黑（2017）牡丹江市不动产权第001XXXX号，产籍号为41X-470-3/1-11-02XXXX，建筑面积125.33平方米房屋的执行；2.案件受理费由姜梅、田凯承担。一审法院认定事实：一审法院于2018年8月7日作出（2018）黑1004民初1244号民事裁定书，查封姜昱竹所有的位于牡丹江市爱民区世茂假日山水小区X号楼X单元X室，产权证号为黑（2017）牡丹江市不动产权第001XXXX号，产籍号为410-4X3/1-XX-02XXXX3，建筑面积125.33平方米房屋的产籍。在该案审理过程中，康森与姜昱竹自愿达成调解协议，于2018年8月22日作出（2018）黑1004民初1244号民事调解书对调解协议予以确认。2019年3月4日，康森申请执行。涉案房屋实际为丁利梅和姜昱竹共有，且丁利梅并不认可房屋买卖的事实。田凯与姜梅系夫妻关系。2016年1月8日，姜昱竹与田凯签订房屋买卖合同，该合同体现另一出售人“丁利梅”系姜昱竹代丁利梅签字，未取得丁利梅的授权。约定姜昱竹所售房屋位于爱民区地明街世茂假日山水小区11号楼2单元903室，建筑面积125.33平方米，房屋售价总金额为60万元。田凯与姜梅于2015年3月19日通过银行转账向姜昱竹支付购房款32万元，于2015年7月23日通过银行转账向姜昱竹支付购房款7万元，姜梅称其余款以现金方式支付给姜昱竹。2015年7月28日，姜昱竹向田凯与姜梅出具收到案涉房屋全部购房款的收条。丁利梅称未收到售房款。田凯与姜梅于2016年对案涉房屋进行装修并入住，交纳了房屋取暖费、水费、燃气费等费用。一审法院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从房屋买卖合同签订情况看，涉案房屋系姜昱竹与丁利梅共同所有，姜昱竹在未经其共有人同意的情况下私自与田凯签订房屋买卖合同，其中丁利梅所有部分属姜昱竹无权处分。对于房屋未过户的原因上看，对其无权处分部分现所有权人丁利梅未予追认，故不配合登记过户到姜梅、田凯名下，其原因系田凯在购买房屋时未仔细审查房屋所有权人具体情况，也未提起诉讼主张权利，加之姜昱竹擅自处分共同房屋原因所致；关于是否支付房屋全款，姜梅、田凯夫妻提交的证据只能证明确已支付39万元，其余部分不能证明确已支付，支付了全部购房款证据不足；虽然姜梅、田凯实际占有使用案涉房屋，但不能满足阻止该房屋执行的全部条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决：准予对牡丹江市爱民区世茂假日山水小区X号楼X单元XXX室，产权证号为黑（2017）牡丹江市不动产权第00XXXX号，产籍号为410-4XX-3/1-11-XXXXX，建筑面积125.33平方米房屋的执行。案件受理费5800元由姜梅、田凯负担。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人姜梅、田凯举示如下证据：一、姜昱竹的卡号为621095260000XXXXXXX交易明细一份。意在证明：姜昱竹的祖父母姜延奎和刘晓光卖房款总计31万元，买房人将款项转到姜昱竹账户，当时算姜延奎借给姜昱竹。在姜梅向姜昱竹购房时，姜延奎作为姜梅的父亲，用该31万元中的10万元作为姜梅和田凯支付给姜昱竹的购房款，另外的11.4万元是姜涛经手存到姜昱竹名下的。康森质证认为，姜延奎和刘晓光卖房款31万元，当时是借给姜昱竹，属于借贷关系，与买房款没有关系。姜昱竹对证据无异议。当时姜昱竹的祖父母姜延奎和刘晓光借给姜昱竹31万元，2015年7月份姜昱竹的姑姑姜梅买姜昱竹房子的时候。姜延奎和刘晓光跟姜昱竹说，其中10万元给姜梅买房子。还欠21万元。丁利梅对证据无异议。二、证明一份（申请法院调取）。意在证明：姜梅、田凯名下没有其他住房，案涉房屋是唯一住房。康森质证认为，唯一住房现在是可以拍卖的，一审也提到过唯一住房的问题。姜昱竹对证据无异议。丁利梅对证据无异议。三、证人姜延奎出庭作证，意在证明：姜延奎给姜梅出资10万元买房的事实，在证据一显示的31万元中，有10万元给姜梅作为购房款。四、证人孙龙江出庭作证，意在证明：姜涛在向姜梅借款时，姜梅因自己钱款不足，只有7万元，向孙龙江借款4万元。五、证人姜涛出庭作证，意在证明：姜昱竹买房时，姜涛向姜梅借款11万元，去南市街邮政储蓄银行给姜昱竹存的现金。康森对三位证人证言有异议，认为与时间、钱数不吻合，实际是借贷关系，姜昱竹以房顶账给姜梅、田凯。姜昱竹对三位证人证言无异议。丁利梅对三位证人证言无异议。本院认为，证据二为当事人申请本院调取，证据与本案有关联性，对证据予以确认。根据三位证人出庭作证的内容，田凯向姜昱竹转账39万元的事实以及姜梅、田凯已实际装修入住房屋的事实，可以证明给付房款的真实性，对证据一、三、四、五予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于案涉房屋的房款给付事实，2014年10月27日，姜梅给付姜昱竹的父亲姜涛11万元；姜昱竹的祖父母姜延奎、刘晓光代姜梅给姜昱竹房款10万元，在姜延奎的卖房款账中扣除，不再由姜梅支付；2015年3月19日，田凯向姜昱竹转账32万元；2015年7月23日，田凯向姜昱竹转账7万元。丁利梅同意姜昱竹向田凯、姜梅出售房屋，因其本人未得到房款，拒绝办理房屋过户。除案涉房屋，田凯、姜梅夫妻名下在牡丹江市无其他住宅。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件同时具备的情况下，买受人即具有排除强制执行的民事权益。当事人对第（二）项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实无争议，对其他三项认定标准有争议，就该三项认定标准论述如下：首先，关于房屋买卖合同效力问题，案涉房屋为姜昱竹和母亲丁利梅共同所有，姜昱竹在与田凯签订合同时，代丁利梅签名，丁利梅知道后，同意姜昱竹售房，但以姜昱竹未给付其房款为由，拒绝协助办理过户。根据《中华人民共和国民法典》第五百零三条规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。该条规定是关于被代理人以默示方式追认无权代理行为的规定。丁利梅在姜昱竹代其签订合同后，作为房屋的共有人，仍履行了向田凯、姜梅交付房屋的义务，应当视为对合同的追认。丁利梅在庭审中明确称同意将房屋卖给田凯、姜梅，亦是对合同效力的追认。因此，案涉房屋买卖合同为有效合同。丁利梅本人未得到房款，所以拒绝协助办理过户，丁利梅拒绝协助办理过户的行为并不影响合同的效力。房屋买卖合同签订时间是2016年1月8日，早于查封时间2018年8月7日。所以，本案符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。其次，关于房款给付问题，田凯通过银行转账的方式向姜昱竹的账户转款39万元，又通过证人及姜昱竹账户的其他银行流水证明了另21万元房款给付过程，虽然证人证言的证明力相对于银行转账等书证的证明力较弱，但证人所述及当事人陈述均未发现矛盾，符合自然人之间较为随意的非要式的交易习惯，又结合本案实际情况，包括姜昱竹已向田凯出具了60万元收据、田凯姜梅早在房屋被查封前已经装修并实际入住房屋、该房屋是田凯、姜梅名下唯一住房的情形，可以确认案涉房屋的房款已全部给付。本案采信证人证言的另一原因在于，本案为案外人执行异议案件，该类型案件设定的宗旨是防止案外人与被执行人恶意串通，逃避执行被执行人名下财产，从而损害债权人利益。对于符合法定条件的案外人，不存在恶意串通情形的，应当排除执行。本案中，案外人已早在房屋被查封两年前已经实际装修入住，能够证明案外人与被执行人房屋买卖事实的真实性，不存在恶意串通的情形。在此种情况下，案外人通过银行转账了39万元，对其他21万元的给付过程，在能够做出合理说明且无相反证据予以推翻的情况下，又结合本案其他证据，应当予以认定交付款项真实性，因此，本案应予认定房款已全部给付。再次，关于田凯、姜梅对房屋未办理过户是否存在过错的问题，因丁利梅未收到姜昱竹给付房款，拒绝协助田凯、姜梅办理过户登记，所以田凯、姜梅对案涉房屋未能办理过户不存在过错。综上所述，田凯、姜梅对案涉房屋的主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，具有排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，应予支持。一审判决准许执行案涉房屋不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民初958号民事判决；二、驳回康森的诉讼请求。一审案件受理费5800元，由康森负担。二审案件受理费9800元，由康森负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 李冬梅二〇二一年四月二十九日法官助理 祖 睿书 记 员 孙 源附：相关法律条款《中华人民共和国民法典》第五百零三条：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。