山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2516号上诉人（原审原告）：冯爱玲，女，1971年10月15日出生，汉族，住招远市文化区。委托诉讼代理人：冯元啟（系冯爱玲父亲），住招远市。委托诉讼代理人：于建东，招远温泉法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：山东玲珑置业有限公司，住所地招远玲珑轮胎工业园。法定代表人：王琳，董事长。委托诉讼代理人：黄法元，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李兴兵，山东玲珑兴律师事务所律师。上诉人冯爱玲因与上诉人山东玲珑置业有限公司（以下简称玲珑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2020）鲁0685民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯爱玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判玲珑公司支付给冯爱玲违约金及租金损失共计800800元；2、一、二审诉讼费由玲珑公司承担。事实和理由：一审判决认定的事实和客观事实不相符合。一审判决认定的“庭审中，双方认可该商品房于2012年8月31日交付”与客观事实不相符合。客观事实是:2012年8月31日，冯爱玲只接到涉案房屋的钥匙，玲珑公司没有按照交房程序让冯爱玲进行房屋逐项验收合格并签字，涉案房屋是个不合格房屋。由于房屋漏水到现在也无法装修、无法入住。因此一审判决以接钥匙时间认定玲珑公司交付合格房屋的时间是错误的，应该是以交付合格房屋的时间进行计算，也就是说玲珑公司不能交给冯爱玲有瑕疵的不合格房屋，交付的房屋无法进行装修和入住就是违约。违约的结束时间应是维修合格后的时间，而不是接钥匙时间。综上，一审判决认定的事实与客观事实不相符合，适用法律不正确，望二审法院公正、公平裁决，撤销一审判决，支持冯爱玲的诉讼请求。庭审中，冯爱玲补充事实和理由如下：本案焦点问题是涉案房屋交接时间如何认定，违约事件如何计算。一审判决计算违约时间、违约方法是不正确的。一、2012年8月31日冯爱玲接到房屋钥匙后，还没有开门就发现下列问题：1、房屋的北采光井石砌墙一道上下开裂的缝长1.5米、宽2-3公分。2、开门后发现负一楼南墙窗下及旁侧有多处潮湿。3、一楼的负一层门锁不好用。4、打开自来水开关，一楼餐厅地面向外渗水。5、2012年9月发现采光井外石头渗水造成内室墙体多处渗水，导致房屋无法装饰入住，玲珑公司从2013年至今一直维修，一直没有修好。6、2012年9月发现采光井2块玻璃（前采光井）当时就报告了物业，到2014年6月份才修好，后又发现4块玻璃碎了至今没有修好，采光井玻璃缝漏水，一直没有得到彻底修好。7、2013年1月发现由于下水道管没做保暖设施，导致一楼厨房及餐厅积水浸泡，负一层天棚及部分墙面脱落。8、一楼南洗刷间自来水管道渗水，下水道也渗水，后经查二、三楼也顺着管道穿过天棚向下渗水，从2013年3月到2015年6、7月份才修好。9、二楼沐浴盆漏长时间浸湿，一楼走廊东头北东南墙造成严重泛碱。2013年开始维修至2015年7月份才修好了。10、2014年6月负一楼北洗刷间地下自来水管渗水东西两间的墙根向上浸湿高达30公分，造成严重泛碱。11、2014年12月发现住房的负一楼东南卧室东墙，餐厅北墙、东墙，客厅东墙有5-6处裂缝，2016年6月才修好。12、负一楼南墙及餐厅北墙等由于采光井石砌墙渗水造成该墙严重渗水以及严重泛碱，墙面挂不住涂料，至今未得到彻底的解决。以上事实说明冯爱玲接到钥匙后的房屋是个问题累累、无法装修、无法入住的房屋，有着严重质量问题，该房屋不能视为合格的房屋已经交房，按照合同及法律法规玲珑公司应当交付给冯爱玲合格的房屋，交付不合格的房屋应该认定该房屋没有正常完全完整交付。二、一审法院（2016）鲁0685民初2856号民事判决认定“冯爱玲的合理租金损失一层为2012年10月至2015年6月计55200元，负一层为2012年10月至2016年6月计35700元”。根据这个结论，玲珑公司违约时间也不应该是121天，而应该是一层从2012年5月1日至2015年6月是三年零一个月计1125天，负一层是从2012年5月1日至2016年6月是四年零一个月计1510天。事实上直至今天涉案房屋一层也没有修好，无法装修入住。因一层与负一层是一个整体，负一层修不好，就无法对外出租，因此冯爱玲计算违约终止时间是一审起诉之日即2020年5月2日是相对合理合法的。一审判决计算的终止日期2012年8月31日是程序交房，不是真正意义上的实际交房。三、关于对实际交房时间的认定。一审判决认定的交房时间是接钥匙及相关手续的时间，而不是实际交房时间，原因如下：按照正常的交付，一是各种收房资料要齐备，必须要看开发商是否具备《建筑工程竣工备案表》、房屋的质量保证书和使用说明书、国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积是测数据和公摊面积的报告。二是和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任，交接工作主要包括交付的房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同一样，水电气等配套设施是否到位，其他购房合同中的约定是否符合要求。上述所有项目合格达到要求才算房屋交接完成。本案中2012年8月31日冯爱玲只是接到部分手续和钥匙，发现问题后物业为了查看也要了一把钥匙。从2012年9月维修至今部分问题还没有解决，冯爱玲还不能正常进行入住。玲珑公司没有按照合同规范向冯爱玲交付合格的房屋，冯爱玲的房屋没有如期实现自己的用途，就应该视为交付行为属于期待，交付行为的目的没有真正完全实现，其行为就不能视为结束完成。总之，涉案房屋的交付没有按照法律程序进行交接，涉案房屋从一开始就存在漏水等无法入住的问题，质量问题巨大，应属于不合格房屋，双方交接没有法律程序上和内容上进行对接。玲珑公司提供了一个不合格的房屋，无论从期限上还是法律上看，玲珑公司的行为都是违约行为，违约期限的终止日期应是维修完结之日，达到冯爱玲能够装修入住的时间。结合本案，由于涉案房屋现在还有部分问题没有解决，综合本案情况，以本案一审起诉时间2020年5月2日为本案交接终止日期于情、于理相合，也符合法律法规规定。四、房屋的价值和用途。涉案房屋2012年的价格是将近百万，老百姓挣钱不易，冯爱玲的原意是买房后出租几年把房款还一下，但是玲珑公司交付给冯爱玲的是一个一直维修至今的房屋，这样的房屋是任何人不能接受的，一审判决认定的违约终止时间是不正确的。综上所述，一审判决认定的违约终止时间不正确，冯爱玲的诉讼请求符合客观事实，主张违约终止时间为2020年5月2日于情于理相合，希望二审法院撤销一审判决，依法支持冯爱玲的诉讼请求。玲珑公司辩称，一、涉案房屋的交房时间在（2016）鲁0685民初2856号判决中已经认定。二、冯爱玲发现房屋不合格应拒绝接房。三、冯爱玲主张的违约金已经超过了房屋的本身价值，违约金远远大于实际损失，玲珑公司已经赔偿了90900元，冯爱玲又主张违约金800000元，已经超过了房屋的实际损失，请求驳回冯爱玲的诉讼请求，并承担诉讼费。玲珑公司上诉请求：撤销一审判决，驳回冯爱玲的诉请并承担诉讼费。事实和理由：玲珑公司与冯爱玲之间的买卖合同纠纷，已经（2016）鲁0685民初2856号判决，玲珑公司承担了赔偿损失的责任，不应再次承担违约责任。合同约定交房时间与实际交房时间不同，双方实际履行应认定对原合同约定时间的变更和认可，结合本案，冯爱玲在上次主张赔偿时，理由包括延期交房。因此本次诉讼属于重复主张，应予驳回。望二审法院依法改判。冯爱玲辩称，冯爱玲的起诉不是重复起诉。冯爱玲向一审法院起诉请求：1、依法判令玲珑公司支付冯爱玲违约金300000元及2016年7月至2020年7月上下两层房屋租金经济损失100000元，共计400000元；2、诉讼费由玲珑公司承担。一审诉讼过程中，冯爱玲增加诉讼请求：要求玲珑公司支付冯爱玲违约金700800元（80万元×0.03%×2012年5月2日至2020年5月2日共计2920天）。一审法院认定事实：2011年6月21日，冯爱玲与玲珑公司签订《商品房买卖合同》，冯爱玲购买玲珑公司所开发的招远市河东路396号5号楼2011号楼房一处（带负一层），建筑面积145.54平方米（一层），总价款为805855元。合同第八条约定：交付期限，玲珑公司应当于2012年5月1日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付冯爱玲使用。第十六条约定保修责任，冯爱玲购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。玲珑公司自商品房住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保证责任。《住宅质量保证书》第二条第二项约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙石砌防渗漏为5年。2012年8月31日，玲珑公司将冯爱玲所购买的房屋交付给冯爱玲。房屋交付后，一楼出现自来水管、下水道等渗水，2015年6月份玲珑公司查出漏水原因并修复好。负一层出现墙体裂缝、渗水等现象，自2013年至2016年6月，玲珑公司多次安排施工人员进行维修，包括作墙体防水处理。另查明，2013年，冯爱玲开始陆续对房屋进行装修，包括垒隔墙、铺瓷砖，2015年6月装修完毕（包括负一层）。后因一场大雨，负一层又出现渗水，致墙皮脱落等。2016年6月，玲珑公司又安排人员对房屋进行了维修。但负一层仍存在墙皮脱落、气泡、裂缝等现象。2016年9月6日，冯爱玲诉至一审法院，要求1、玲珑公司支付冯爱玲2012年10月1日至2016年10月1日的房屋租赁费192000元；2、玲珑公司返还冯爱玲缴纳的物业费10298元；3、限期玲珑公司将房屋彻底维修好。2017年10月30日，一审法院作出（2016）鲁0685民初2856号民事判决，该判决认为冯爱玲房屋一层所存在的质量问题在2015年6月已维修结束，当月冯爱玲也将房屋装修完毕，故冯爱玲要求玲珑公司赔偿2015年6月份以后房屋租金的请求，不予支持。负一层在2015年6月装修完毕后，因一场大雨，负一层又出现渗水，致墙皮脱落等问题。2016年6月，玲珑公司又安排人员对房屋进行了维修。现负一层存在的墙皮脱落、气泡、裂缝等现象，已不影响冯爱玲正常居住使用，故负一层的房屋租金应计算至2016年6月份。冯爱玲合理的租金损失一层为2012年10月至2015年6月计55200元、负一层为2012年10月至2016年6月计35700元，共计90900元。冯爱玲房屋负一层现存在的墙皮脱落、气泡、裂缝等问题，冯爱玲要求玲珑公司给予维修，玲珑公司也同意给予修复，依法应予准许。遂判决：一、玲珑公司于判决生效后10日内赔偿冯爱玲房屋租金损失90900元；二、玲珑公司于判决生效后30日内对冯爱玲购买的招远市河东路396号5号楼2011号楼房负一层存在的质量问题进行维修，逾期不能修复赔偿对方修复费用；三、驳回冯爱玲的其他诉讼请求。本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第二款“交付使用的房屋……修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，认为玲珑公司应赔偿冯爱玲房屋修复期间造成的损失，一审参照房屋租金标准认定该损失并无不当。二审维持原判。2020年7月8日，冯爱玲以诉称理由诉至一审法院。庭审中，冯爱玲为证实其主张，提交了以下证据：1、冯爱玲与玲珑公司双方签订的《商品房买卖合同》，按照该合同第九条第一款第2项“出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”之规定，玲珑公司应支付违约金700800元。2、玲珑公司给冯爱玲的商品住宅质量保证书，按照该保证书第五条的规定，玲珑公司出现质量问题，玲珑公司应承担法律责任。关于租金损失冯爱玲是按照（2016）鲁0685民初2856号民事判决书推算的，没有证据提交。3、冯爱玲所拍的2017年至2020年7月4日负一层墙面和阳台采光井受损的照片（其中2017年照片曾在（2016）鲁0685民初2856号案件审理时提交过、2018年照片和2020年照片没有提交过）、2020年5月12日玲珑公司派人维修采光井的照片。玲珑公司2019年曾维修过，2020年维修过采光井墙壁。证明从2017年至2020年7月4日负一层一直没有维修好。玲珑公司对冯爱玲提交的证据1的真实性没有异议，但玲珑公司不存在违约现象，而且玲珑公司已经承担了冯爱玲（2016）鲁0685民初2856号民事判决书判决的房屋租金损失，不应当同时承担违约责任。证据2是建设单位德信建设集团有限公司提供的，质量问题应由该单位承担。关于租金损失，（2016）鲁0685民初2856号案件审理已经是2017年至2018年，判决已经明确认定不支持2015年6月一层的损失，以及2016年6月以后负一层的损失，冯爱玲此次要求损失属于重复起诉。证据3中的2017年、2018年的照片，冯爱玲在（2016）鲁0685民初2856号案件一审审理时已提交过。玲珑公司分别于2018年9月、2019年10月、2020年8月27日派人维修过采光井立墙、采光井地面、采光窗、百叶窗顶、百叶窗下方平台，维修内容是（2016）鲁0685民初2856号判决维修的内容，冯爱玲提交的2020年5月12日的维修照片可以证实玲珑公司履行维修义务。玲珑公司为证实其主张，提交了以下证据：1、（2016）鲁0685民初2856号民事判决书、（2018）鲁06民终406号民事判决书、（2019）鲁民申1624号民事裁定书，证明：1、冯爱玲已经就同一问题向法院主张权利；2、判决已经认定2015年6月房屋租金不予支持，负一层应计算至2016年6月。证据2、维修记录，证明玲珑公司已经履行了判决维修义务。冯爱玲对玲珑公司提交的证据1的真实性没有异议，但是（2016）鲁0685民初2856号民事判决是对负一层和一层进行一个阶段性的补偿性的判决，判决以后问题仍然没有解决，冯爱玲无法进行正常的居住，玲珑公司虽然进行过维修，但是根本问题楼房漏水问题没有彻底解决，由于玲珑公司8年之久没有交给冯爱玲一个合格的房屋，冯爱玲按照其与玲珑公司签订的《商品房买卖合同》请求玲珑公司赔偿冯爱玲的违约金，两次诉讼请求没有重合，因为违约金上次没有主张，经济损失上次是计算到2016年6月，这次是从2016年7月开始主张的，所以也不是重复起诉。对证据2，冯爱玲称玲珑公司2018年9月份没有给冯爱玲维修过房屋，2019年维修过，2020年8月27日去维修过采光井墙壁，维修人员说这个维修肯定起作用，但因为雨季已经过去了，所以这次维修是否起作用还不能确定。一审法院认为，关于冯爱玲主张的违约金。冯爱玲主张玲珑公司应按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的规定支付其违约金700800元（800000元×0.03%×2012年5月2日至2020年5月2日共计2920天）。合同第八条约定2012年5月1日交付该商品房，第九条约定逾期交房超过120日，玲珑公司应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。庭审中，双方认可该商品房于2012年8月31日交付。自约定的2012年5月1日交房至8月31日实际交房，玲珑公司逾期交付房屋122天，应按照合同第九条约定支付冯爱玲违约金29494元[805855元×0.03%×122天（5月2日-8月31日）]。冯爱玲诉请过高部分，无事实及法律依据，依法不予支持。关于冯爱玲主张的2016年7月至2020年7月上下两层房屋租金经济损失100000元。冯爱玲曾在（2016）鲁0685民初2856案件中起诉要求玲珑公司支付2012年10月1日至2016年10月1日的房屋租赁费（修复期间损失）192000元，（2016）鲁0685民初2856民事判决对一层房屋2015年6月之后的损失、负一层房屋2016年6月之后的损失均未支持，但判决玲珑公司对冯爱玲负一层房屋存在的质量问题进行维修，逾期不能修复赔偿对方修复费用。庭审中，冯爱玲与玲珑公司均提供证据证实玲珑公司一直对冯爱玲的负一层房屋进行维修。因此，冯爱玲要求玲珑公司支付2016年7月至2020年7月上下两层房屋租金经济损失100000元于法无据，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规之规定，于2020年11月27日作出判决：一、玲珑公司于判决生效后10日内支付冯爱玲逾期交房违约金29494元；二、驳回冯爱玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11808元，冯爱玲负担10000元，玲珑公司负担1808元。二审中，当事人未提交新证据。经查，2020年9月7日一审庭审笔录中载明，承办法官问“涉案房屋是何时交付的？”，冯爱玲与玲珑公司均回答“交付房子时间是2012年8月31日”。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、冯爱玲起诉是否属于重复起诉；二、一审判决认定涉案房屋于2012年8月31日交付是否正确。一、关于冯爱玲起诉是否属于重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，冯爱玲的诉讼请求及标的为玲珑公司支付逾期交房违约金700800元、2016年7月至2020年7月上下两层房屋租金经济损失100000元，而冯爱玲于（2016）鲁0685民初2856号案件中的诉讼请求及标的为玲珑公司支付2012年10月1日至2016年10月1日的房屋租赁费192000元、返还物业费10298元，两案的诉讼标的及诉讼请求均不相同，不构成重复起诉。二、关于一审判决认定涉案房屋于2012年8月31日交付是否正确的问题。根据2020年9月7日一审庭审笔录中的记载，承办法官问“涉案房屋是何时交付的？”，冯爱玲与玲珑公司均回答“交付房子时间是2012年8月31日”，双方对涉案房屋交付时间达成了一致意见，故一审判决据此认定涉案房屋于2012年8月31日交付、根据涉案《商品房买卖合同》第八条认定玲珑公司应按合同约定承担自约定交房日期2012年5月1日至实际交房日期2012年8月31日止的逾期交房违约责任于约相合，于法有据，本院予以确认。综上所述，冯爱玲、玲珑公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11808元，由上诉人冯爱玲负担。二审案件受理费1808元，由上诉人山东玲珑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年四月二十三日法官助理孙晓书记员孙嘉慧