山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0612民初326号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺。法定代表人：王胜永，经理。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙盛楠，山东交泰律师事务所实习人员。被告：于敬波，女，1979年7月26日出生，汉族，住烟台市福山区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。负责人：王永华，行长。委托诉讼代理人：徐敬涛，男，该公司职工。原告烟台云海置业有限责任公司与被告于敬波、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人曲振阳、孙盛楠、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人徐敬涛到庭参加诉讼。被告于敬波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-641号）和商品房买卖合同补充协议，并判令被告于判决生效后十日内协助原告办理烟台市牟平区的商品房买卖合同备案登记解除手续及该房屋的预告登记解除手续；2.判令被告和第三人于判决生效后十日内协助原告办理解除牟平区滨海东路586号第1幢2单元2层2203号房屋的预抵押登记手续；3.判令被告向原告偿还垫付的银行按揭贷款利息37607.83元；4.判令被告向原告支付违约金41661元；5.判令被告于判决生效后十五日内腾空涉案房屋，并将该房屋返还给原告；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更增加诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-641号）和商品房买卖合同补充协议；2.解除原告、被告及第三人签订的个人购房担保借款合同；3.判令被告向原告偿还垫付的银行按揭贷款利息41604.02元；4.判令被告向原告支付违约金41661元；5.判令被告于判决生效后十五日内腾空涉案房屋，并将该房屋返还给原告；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月10日和次日分别签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，约定被告购买原告开发预售的位于烟台市牟平区屋，房屋总价款416610元。付款方式为：首付款256610元，余款160000元用按揭贷款支付。后被告未按约偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任。原告代被告偿还到期按揭贷款本息后，多次向被告催讨欠款，被告至今不予偿还该部分款项，根据双方签订的合同、补充协议之约定，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金。原告认为，合同签订后原、被告双方应充分履行合同义务，被告未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，导致出卖人代买受人偿还银行贷款本息的行为已经严重违约，致使商品房买卖合同的目的已经不能实现，原告亦有权解除合同。于敬波未作答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，如果法院判决解除商品房买卖合同的同时，判决解除原、被告及第三人之间的个人购房担保借款合同，则第三人同意在原告向第三人一次性偿还剩余贷款本息（含罚息、复利）的前提下协助原告办理解除涉案房产的预抵押登记手续。本院认定事实如下：2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-641号），约定被告购买原告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价款416610元，其中首付款256610元，剩余部分160000元于2013年11月10日前用按揭贷款支付。2013年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，其中第一条第3项约定“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的10%向出卖人支付违约金。”第五条第2项约定“买受人在商品房买卖合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是出卖人寄发邮件的依据。买受人若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知出卖人。否则，出卖人按照买受人在商品房买卖合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买受人是否确实收到，均视为买受人已经收到，由买受人自行承担一切法律后果。”2013年11月13日，被告为购买涉案房屋，与原告、第三人签订个人购房担保借款合同，被告向第三人借款160000元，原告为该笔借款承担连带责任保证。涉案房屋已交付。庭审中，原告提交2013年10月10日收款收据一份及（2018）鲁0612民初2551号民事判决书一份，证明被告支付首付款256610元；提交借款借据一份，证明第三人已发放借款160000元；提交第三人出具的被告还款明细及还款凭证，证明自2015年7月14日至2021年4月12日原告代被告垫付本金16054.32元，利息41604.62元，被告本人还款本金3627.32元，利息16739.21元；提交催告通知复印件、中国邮政快递回执单原件各一份，证明原告按照补充协议约定，于2020年9月28日向被告进行催告，被告未在合同约定时间内偿还原告垫付的贷款本息，根据补充协议第一条第3项约定，原告在催告无果后可单方面解除商品房买卖合同，并有权要求被告按总房款的10%支付违约金；提交烟台市不动产登记信息查询证明一份，证明涉案房屋存在预告登记和预抵押登记；第三人认为原告提交的商品房买卖合同补充协议、收款收据、（2018）鲁0612民初2551号民事判决书、催告通知与其无关，对其他证据的真实性没有异议。根据第三人出具的还款明细及原告提交的还款凭证，经计算，自2014年2月6日至2021年4月12日期间，被告偿还借款本金5205.18元，利息（含复利、罚息）20265.75元，原告代被告代偿借款本金14476.46元，利息（含复利、罚息）38077.48元，目前尚欠银行借款本金140318.36元。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利。商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自义务。商品房买卖合同补充协议中约定，若原告承担担保责任，被告应在收到原告通知之日起7日内向原告偿还代偿款项，否则原告有权解除合同，并要求被告按总房款的10%支付违约金。原告代被告偿还借款本息后于2020年9月28日按商品房买卖合同中被告预留的地址向被告邮寄催告通知，但被告未偿还任何款项，原告根据补充协议的约定要求解除合同、要求被告支付违约金41661元（总房款416600元×10%），本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房借款合同，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应向被告返还已付购房首付款256610元及被告偿还第三人的借款本金5205.18元，向第三人偿还剩余借款本金140318.36元及可能产生的利息、复利、罚息等。原告代被告偿还借款利息38077.48元，根据法律规定及补充协议的约定，被告应当返还原告上述款项。商品房买卖合同及个人购房担保借款合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告于敬波签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-641号）及商品房买卖合同补充协议；二、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告于敬波、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2013年11月13日签订的个人购房担保借款合同；三、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告于敬波返还购房首付款256610元、借款本金5205.18元，合计261815.18元；四、被告于敬波于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司垫付的借款利息38077.48元、违约金41660元，合计79737.48元，于本判决生效之日起十五日内向原告烟台云海置业有限责任公司返还位于烟台市牟平区的房屋；五、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行个人购房借款合同的剩余借款本金140318.36元及可能产生的利息、复利、罚息等。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7549元，由被告于敬波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  隋素平人民陪审员  曲传斌人民陪审员  林治甫二〇二一年四月二十四日书 记 员  吴 倩