四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1056号 上诉人（原审被告）：任斌，男，汉族，1986年7月2日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：饶亚军，女，1991年5月22日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。系任斌之妻。 被上诉人（原审原告）：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市顺庆区锦程路189号。 负责人：何建明。 委托诉讼代理人（特别授权）：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人任斌因与被上诉人武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 任斌向本院提起上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：（一）一审认定事实不清。一审对被上诉人提交的证据没有尽到甄别义务，对被上诉人与开发商签订的物业服务格式合同，被上诉人强制服务未按服务合同履约和在舞凤街道虚假备案等只字不提，表示默认。对上诉人提交的证据不采信。垃圾费包含在物业费之内不应另行收取，物业服务费是被上诉人单方面提出，没有统一标准。（二）一审法院采取邮寄送达的方式送达一审判决书违法。（三）被上诉人应当恢复损坏的地面停车位，死亡的树木，完善消防设备设施、监控设施等,上诉人才交纳物业服务费。 武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，应当维持一审判决。（一）被上诉人通过公开招标方式取得案涉小区物业服务管理，且签订了物业项目合同，合同中对服务期限、物业标准有明确的约定。上诉人未提供证据证明招投标程序不合法且建设单位通过招投标方式选聘物业，属于管理性规定，不属于强制规定，即便程序存在瑕疵，不影响效力，根据相关司法解释，在小区没有成立业主委员会前，物业服务合同对业主有约束力。根据南司物法2009年77号文件，顺庆区城市居民应当按每月每户6.5元缴纳垃圾费。（二）法律规定了多种送达方式，一审法院通过邮寄送达符合法律规定，上诉人提起上诉，证明已经收到了判决书，该种送达方式有效。（三）被上诉人就案涉小区的物业服务合同于2019年9月30日终止，被上诉人于2019年10月1日退场，对于上诉人所提的现在小区存在的问题，不应当由被上诉人负责处理。针对案涉小区的物业服务合同纠纷，有生效的民事判决书，本着同案同判的精神，应当作出一致的判决。 泰兴公司向一审法院起诉请求：1.判令任斌支付余欠的物业管理费2,494.30元及垃圾清运费136.50元，欠费总额为2,630.80元，欠费期间为2018年1月1日至2019年9月30日并承担相应的滞纳金；2.本案诉讼费由泰兴公司承担。 一审法院认定事实，任斌系南充市顺庆区××路××号××小区1幢1单元6层2号业主，家居赋公司系南充市顺庆区××路××号××小区的开发商。 2014年7月1日，家居赋公司（系甲方，亦为新风尚小区开发商）与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（系乙方，简称宏敬物业公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的位于南充市顺庆区××路××号××小区的前期物业管理和服务委托给宏敬物业公司管理，委托管理期限暂定为三年（不超过三年），自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止。家居赋公司于2016年10月18日向一审法院提起诉讼，要求解除与宏敬物业公司之间的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议，2017年7月20日，一审法院判决确认家居赋公司与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议于2017年6月30日终止（系生效判决）。 2017年9月8日，家居赋公司在暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进驻新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意该项申请。2017年9月27日，泰兴公司通过公开招投标取得南充市顺庆区××路××号××小区的物业服务管理权，同日在南充市顺庆区舞凤街道办事处予以了备案登记。2017年10月1日，家居赋公司与泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的位于南充市顺庆区××路××号××小区全部的物业管理服务工作委托给泰兴公司管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。家居赋公司与泰兴公司签订的《物业管理服务合同》第十九条、第二十条、第二十一条分别约定了泰兴公司的服务范围及收费标准，其中包含“由甲方（即本案原告）对南充市顺庆区××路××号××小区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共要地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运等等；本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依据本协议向泰兴公司交纳物业费及代收代缴费用，业主不得以放弃权利而不履行按时足额缴纳物业费及相关费用的义务；物业费按业主其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅按照建筑面积1.38元／月／平方米，商业或其他非住宅按照建筑面积1.9元／月／平方米，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车按照每月30元（包含充电）”；该合同第二十一条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，泰兴公司可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。泰兴公司违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，家居赋公司有权要求泰兴公司在一定期限内改正，逾期未改正的家居赋公司有权终止合同。 泰兴公司自进入新风尚小区进行物业服务后，因任斌未支付物业管理费，泰兴公司于2020年1月17日以任斌所购的新风尚小区内的案涉房屋地址向任斌邮寄送达了催收物管费函件；该邮寄函件跟踪信息显示，已于2020年1月22日由本人签收。 另，一审法院所受理泰兴公司所诉案涉新风尚小区物业服务合同纠纷系列案件中已查明小区存在部分消防设备损坏、小区内喷泉电线裸露等问题。且查明，南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，确定南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。 一审法院认为，对于任斌提出的家居赋公司无权代理业主与泰兴公司签订《前期物业服务合同》，该合同无效的问题。本案中，家居赋公司系案涉小区的建设单位，在小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有权签订前期物业服务合同。任斌主张家居赋公司选聘泰兴公司时招投标程序不合法，但其未提供证据予以证明，且建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定。因此，任斌该项主张不能成立。 任斌提出的泰兴公司物业服务不到位的问题。泰兴公司对物业进行管理期间，泰兴公司对排污堵塞、小区绿化、垃圾清理问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，拒付物业费无法律依据。但就新风尚小区所引发的物业服务合同纠纷系列案件已查明泰兴公司确实存在服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，一审法院酌情将本案物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/平方计收。故，任斌应支付泰兴公司2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业费2076.27元（107.18平方×1元×21月），垃圾处理费136.50元（6.5元/月×21月），合计2212.5元。至于泰兴公司所主张的滞纳金，任斌并非无故未交物业费，因此，泰兴公司所主张的滞纳金，一审法院不予支持。 至于任斌所主张的1,000.00元保证金返还问题，任斌自认是收费人为宏敬物业公司，而非本案泰兴公司，任斌可向适格相对人主张权利，对任斌提出的返还请求，无事实依据，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告任斌于本判决生效之日起十日内支付给原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司2018年1月1日至2019年9月30日期间欠付的物业费及垃圾清运费2212.50元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告任斌负担。 双方当事人在二审中均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案应当对任斌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2017年10月1日，作为上诉人任斌所在的新风尚小区在未成立业主委员会的情况下，建设单位家居赋公司与泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，家居赋公司在签订合同之前，向相关部门申请后经批准，通过公开招投标方式确定泰兴公司为物业服务管理公司，且通过相关部门备案。该《物业管理服务合同》合法有效，对业主任斌具有约束力。任斌上诉称，被上诉人泰兴公司系强制服务，泰兴公司的投标程序不合法的理由不成立，本院不予支持。建设单位通过招投标方式选聘物业公司属于管理性规定，即使该程序存在瑕疵，也不影响服务合同的效力。泰兴公司为新风尚小区提供了物业服务，泰兴公司存在服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，一审法院已经酌情将本案物业费调减，任斌应当给付相应的物业服务费用。任斌上诉主张，垃圾费包含在物业费之内，不应另行收取。根据南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，确定南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。垃圾清运费不包含在物业服务费之内。任斌的该上诉主张，本院不予支持。家居赋公司与泰兴公司签订的《物业管理服务合同》约定物业费按业主拥有物业的建筑面积交纳，高层电梯住宅按照建筑面积1.38元/月/平方米，一审将物业收费标准调整为1元/月/平方米，已有利于任斌，任斌对收费标准不应再提出异议。任斌上诉称，物业收费标准是泰兴公司单方确定的理由不成立，本院不予采纳。一审法院采取邮寄送达的方式送达本案判决书并不违反法律规定，且任斌实际已收到判决书。任斌上诉主张，一审邮寄送达判决书违法的上诉理由不成立。关于任斌主张泰兴公司应当恢复损坏的地面停车位，死亡的树木，完善消防设备设施、监控设施等问题。本院认为，家居赋公司与泰兴公司签订的新风尚小区的《物业管理服务合同》于2019年9月30日已经终止，泰兴公司于2019年10月1日已经退出新风尚小区，人民法院对泰兴公司因物业服务存在瑕疵调减了物业服务费，现有证据不能证明任斌的此主张属于泰兴公司的义务。任斌的此主张，一审未作处理，本院亦不处理。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。 综上所述，任斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费25元，由上诉人任斌负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年四月二十九日 书记员 周 针