河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0123民初415号 原告：边雅茹，女，1980年11月22日出生，汉族，住河北省正定县。 被告：付泽迅，男，1984年10月9日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：王晓存，河北东方光明律师事务所律师 原告边雅茹与被告付泽迅确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用普通程序于2021年3月16日公开开庭审理，原告边雅茹、被告付泽讯及其委托代理人王晓存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 边雅茹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决《农村宅基地转让协议》无效，被告返还原告280000元；2、请求法院判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年12月与被告签署《农村宅基地转让协议》，协议转让(集用2010第000139号）宅基地使用权，地面房屋一并转让，并于当日支付28万元整，但被告至今未按照协议内容履行义务，没有办理相关变更手续，导致原告一直未取得该宅基地的使用权。原告多次与被告协商未果。2020年正定新区启动宅基地征收工作，原告以合同目的不能实现和宅基地买卖未经集体组织同意，且正定新区管委会明确不认可此协议，找被告协商解除协议，被告拒绝，并与其母亲对原告进行呵斥驱逐和辱骂。原告不得已起诉至贵院。 付泽迅辩称，一、该协议签订的实际情况是：付泽迅和边雅茹同是朱河村村民，隶属于正定新区，2018年11月底至12月，边雅茹和其母亲前后三次主动找到付泽迅家，提出要购买被告家的房子和宅基地使用权。当时付泽迅做生意资金链非常紧张，边雅茹又多次找，所以才决定卖给她。双方所签订的《农村宅基地转让协议》是边雅茹起草并提前准备好的，交易金额、签订日期是边雅茹手写上去的。边雅茹怕付泽迅反悔，约定了高额的违约责任（协议第六条，协议签订后任何一方不得反悔违约，付泽迅违约，三倍赔偿边雅茹，边雅茹违约，转让金不退），还找了两个证明人，证明人曹兰芝是边雅茹的姨夫，另一个证明人李小多的名字是曹兰芝写的。2018年12月，付泽迅就将案涉房产宅基地及相关产权证件交付给原告，原告已实际取得案涉财产2年多。2020年8月，新区拆迁。边雅茹知道正定新区管委会不能够据此协议给付其三套房屋的补偿安置。2020年8月底，边雅茹与其母来到付泽迅家要求付泽迅以一户多宅上报该房产至拆迁办，所获得的补偿如数给她，付泽迅妈妈仝梅珍同意，当晚原告又与付泽迅电话确认，协商一致后，2020年9月4日下午2点，边雅茹一行4人来到付泽迅家，把以上房产的房产土地使用证给付泽迅，要求由付泽迅家申报并将征收补偿如数给她，付泽迅家同意，双方签订《协议书》。该协议书内容是边雅茹方一人起草的，约定案涉宅基地和房屋取得的补偿归边雅茹，补偿多少给边雅茹多少。付泽迅愿意配合新区征收工作，案涉房产是作为一户多宅进行评估补偿，目前尚未进行此处房产的征收评估工作，也未收到任何补偿，付泽迅同意收到以上房产拆迁补偿之后按照协议如数给付边雅茹。 二、原被告双方均系本村居民，《农村宅基地转让协议书》系自愿签订，合法有效，不存在合同法第52条、民法典第153条规定的无效情形。原被告为同一集体经济组织成员，均居住生活在本村。双方所签订的合同名为《农村宅基地转让协议书》，合同交易的标的包含房屋和宅基地两部分，该协议性质是因房屋交易造成宅基地使用权随之转移。该合同自愿签订，系当事人真实意思表示，合法有效，不存在合同法及民法典规定的无效情形。 双方已经实际履行涉案合同，原告已实际取得房屋宅基地2年多，交易双方都应当遵守诚实信用原则，应当驳回原告的诉讼请求。 三、2020.9.4《协议书》系对原协议书善后处理事项所达成的一致意见，是双方共同的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按该协议书履行。2020年8月，政府对案涉房屋宅基地进行征收。原告知道不能够据此协议得到三套房屋的补偿安置，就以不能实现合同目的为由要求解除协议。付泽迅不同意，合同目的只是将案涉房屋转让给原告，因房屋交易造成宅基地使用权随之转移，28万元交易价款也可以看出双方交易的是案涉房屋及宅基地使用权，并不是3套拆迁安置房的对价。原告也从未提过其28万元购买的不是案涉房屋宅基地，而是价值300多万元的拆迁利益，原告称合同目的是300多万元的拆迁利益显然不成立。2020年9月4日，双方经过协商，对原协议书善后处理事项达成新的一致意见，签订《协议书》，约定案涉宅基地和房屋取得的补偿归边雅茹，补偿多少给边雅茹多少。该协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按此履行。 四、原告要求付泽迅返还28万元不合法，不合情。原合同签订后，付泽迅将房产土地使用证和房屋交付给原告，宅基地随之归原告使用，原告于2018年12月开始占有使用案涉财产已2年多。2020年9月4日《协议书》签订后，原告按约定将房产土地证交给付泽迅，由付泽迅向管委会申报，补偿款下来后付泽迅收到之日即会转给原告，目前正在按进度申报。本案先后签有两份合同，将案涉财产权利的转移及财产载体形式发生变化如何处理都约定的清清楚楚，属于已经解决清了的事情。合同白纸黑字，不能一次又一次的反悔，有合同就要按合同办，原告要求返还28万元不合法，不合情。综上所述，案涉两份合同均合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求及辩解主张，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原被告均系正定县朱河村村民，被告家庭户在朱河村有一处位于富康大街的宅基地（四至为：南邻道北邻道东临付新计西邻道）。原被告双方签订《农村宅基地转让协议》，该协议约定：“甲方（出让方）：付泽迅，乙方（受让方）：边雅茹，甲方自愿将宅基地一处，上盖有一层房产有偿转让给乙方，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：一甲方自愿将其持有的位于富康大街房屋及宅基地永久使用权转让给乙方使用。二该房屋及宅基地四至为：南邻道北邻道东临付新计西邻道面积200平方米（以实际领法的宅基地证登记面积为准）。……四总转让价格为：人民币：贰拾捌万元整……五本协议签订时，款项乙方3日内付清。六、本协议从签订之日起任何一方不得反悔违约，甲方违约三倍赔偿乙方，并赔偿乙方房屋建造，装修等费用；乙方违约，转让金不退。七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，宅基地所在集体备份一份，每份具有同等效力。协议自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本协议有同等效力。出让方：付泽迅（摁印）1301231984××××××××受让方：边雅茹（摁印）1301231980××××××××证明人：曹兰芝（摁印）李小多（摁印）”。2018年12月13日，付书梅（边雅茹母亲）通过河北正定农村商业银行62×××50账户转账给付新计（付泽迅父亲）28万元整。付款后，原告实际占有使用该宅基地及地上房屋。 以上事实，有原被告当庭陈述、《农村在基地转让协议》、河北正定农村商业银行股份有限公司朱河支行的转账凭证等证据予以证实。 本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的，与特定的身份关系相联系的权利，对集体组织成员而言具有福利和社会保障功能。本案原被告双方签订《农村宅基地转让协议》，且明确约定“甲方自愿将宅基地一处，上盖有一层房产有偿转让给乙方”，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该规定为国家法律的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）向规定，违反国家法律法规的强制性规定所签订的合同无效。本案中，尽管原被告是在自愿协商的基础上就宅基地及房屋的转让达成协议，但因被告所转让的宅基地的所有权归集体所有，依照法律规定，宅基地不允许买卖，只能分配给本集体经济组织成员使用，因此，原被告之间签订的关于宅基地转让协议，因违反法律法规的强制性规定，应属于无效合同，在此基础上形成的权利义务关系无效，不受法律保护，现原告请求确认《农村宅基地转让协议》无效，证据充分，应予支持。合同无效，双方应相互返还已取得的财产，故原告要求被告返还28万元转让款的诉请，本院予以支持。因原告已实际占用涉案宅基地及地上房屋，由此产生的占有使用费用，被告可向原告另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的规定，判决如下： 一、原告边雅茹与被告付泽迅签订的《农村宅基地转让协议》无效； 二、本判决生效后十日内，被告付泽迅返还原告边雅茹转让款280000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500.00元，由被告付泽迅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审 判 长  韦会同 人民陪审员  张学敏 人民陪审员  李亚南 二〇二一年四月十六日 书 记 员  栗飒爽