河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫9001民初258号原告：王贤贤，女，1977年10月9日出生，汉族，住济源市。被告：济源升龙置业有限公司，住所地：济源市新愚公众创空间2楼215房间。法定代表人：周海萍、执行董事。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小丽，河南精专律师事务所律师。原告王贤贤与被告济源升龙置业有限公司（以下简称升龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贤贤，被告升龙置业公司的委托诉讼代理人李理博、朱小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贤贤向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《商品房买卖合同》，限期将位于升龙城A区8幢西单元1901号商品房交付给原告，并协助原告办理不动产权属登记；2、要求被告向原告支付逾期交房违约金1084.92元。事实与理由：2013年11月13日双方签订《商品房买卖合同》及附件补充协议，约定原告购买被告位于升龙城A区8号楼西单元1901号房屋。被告应当在2015年11月30日前将房屋交付给原告，逾期承担逾期交房违约金。2017年12月22日被告提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，经法院一审、二审，并经河南省高级人民法院审理，驳回了原告的再审申请，但被告仍不交付房屋，故提起诉讼。被告升龙置业公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，根据双方签订的合同，被告享有后履行抗辩权，即原告应在交清全部房款后，被告才能按照合同约定向原告交付房屋，截止目前原告仅支付部分房款，原告无权要求被告交付房屋。在涉案房屋不能办理按揭贷款的情况下，双方应当就余款支付方式、支付期限进行重新约定，或者对房款支付条件进行变更，在双方未形成合议的情况下，原告要求继续履行合同没有事实依据。经查询涉案房屋已经被法院查封，涉案房屋不具备交付条件。综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，予以认定，有异议的证据经本院审查予以确认并在卷佐证。本院确认案件事实如下：2013年11月13日，升龙置业公司（甲方出卖人）和王贤贤（××）签订《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号FG12100525），约定王贤贤购买升龙置业公司开发的升龙城A区8号楼西单元1901房屋一套，建筑面积154.88平方米，房屋单价为每平方米4564.72元，总房款为706984元。付款方式为商业贷款方式，其中首付金额216984元，首付比例31%，约定付款时间2013年5月6日；贷款金额490000元，贷款交纳比例69%，约定贷款到账时间2013年12月18日。如因买受人责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向甲方补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。买受人如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。附件四合同补充协议第二条约定：买卖双方另有约定的除外，买卖双方的地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，并可以随时接受信函或邮件，出卖人通信地址：济源市黄河大道东段899号，邮编459000，买受人通信地址：济源市济水大街中段680号院2号楼601室，邮编459000；出卖人或买受人双方地址和联系方式如有变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，如因买受人所填地址不准确或拒绝签收而导致书面通知退还的，由此产生的一切责任由买受人承担，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。第六条，关于按揭付款方式的补充约定：买受人已被告知，获取银行按揭贷款时银行将对买受人（共有人）的还款能力及信誉度进行调查，银行经审查后可能会拒绝贷款，同时提供按揭贷款的银行可能因为买受人不具备贷款资格或者国家贷款政策改变而拒绝贷款，这种风险应由买受人承担。1、买受人须在签订《商品房买卖合同》时应同时签订办理按揭手续或按照出卖人指定的贷款银行提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并交清有关费用，并如实告知是否以商业贷款的方式购买过房屋，办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，若逾期，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房另行出售。2、买受人应在合同第六条约定期限内（出卖人指定的时间内）完成按揭贷款手续等相关事宜，在贷款银行放款之前因政府政策调整或银行贷款条件发生变化，需买受人补充资料或重新办理贷款手续时，买受人应在出卖人通知的期限内办理，并获得贷款、按期到达出卖人账户，否则视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房另行出售。3、如买受人未能获得银行贷款，买受人应于接到出卖人的通知后三十日内付清房价款，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续。否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除总房款百分之三十的违约金后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人。第七条约定：合同签订后，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由买受人承担，买受人应配合出卖人办理退房相关手续。协议签订后，升龙置业公司将两份《商品房买卖合同》交给王贤贤，王贤贤于2013年11月24日交纳房屋首付款216984元，升龙置业公司给王贤贤开具了发票。后王贤贤未能办理银行按揭贷款，也未向升龙置业公司交纳剩余房款。2017年2月，升龙置业公司以邮寄方式向王贤贤在合同中提供的地址邮寄送达了《律师商榷函》，告知王贤贤：1、在收到该律师函后七日内积极办理银行按揭贷款手续，向升龙置业公司支付剩余全部购房款490000元，并承担违约责任；2、如逾期办理，升龙置业公司将解除与王贤贤于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》，合同解除后，升龙置业公司有权对双方签订《商品房买卖合同》所涉及的房产另行出售。并要求王贤贤在收到该函后通过当面协商方式与升龙置业公司进行沟通。该邮件以本人长期在外地为由被退回。2017年10月，升龙置业公司同样以邮寄方式向王贤贤在合同中提供的地址邮寄送达了《解除合同通知书》，函告王贤贤于2017年10月24日解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，收回房屋，并按买卖合同有关买受人违约导致合同解除的约定办理解约清理。该邮件因拒收被退回。升龙置业公司于2018年1月26日诉至本院，本院于2019年4月25日作出（2018）豫9001民初883号民事判决认为，升龙置业公司以王贤贤未按合同约定办理银行按揭贷款手续，也未按照合同约定向升龙置业公司补足全部购房款，且在经催促后仍未补足购房款为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，双方在合同中对办理银行按揭贷款和交纳购房款的时间进行了约定，并约定如未按约定办理或者交齐购房款，升龙置业公司可以解除合同。至升龙置业公司起诉时，王贤贤仍未能办理银行按揭贷款或者交齐全部购房款。王贤贤辩称，已经将办理按揭贷款的手续交给升龙置业公司，升龙置业公司也将手续交到办理贷款的银行，银行因升龙置业公司的原因未办理贷款，但王贤贤未能提交有效证据证明该主张。王贤贤未能办理按揭贷款，根据双方合同约定“如因买受人责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方（王贤贤）应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向甲方（升龙置业公司）补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行”，王贤贤也未在该约定时间内补足剩余房款。2017年2月，升龙置业公司向王贤贤邮寄送达了《律师商榷函》，要求王贤贤在收到该函后七日内积极办理银行按揭贷款手续，向升龙置业公司支付剩余全部购房款490000元，否则解除合同。虽该邮件被退回，王贤贤未实际接收，但根据双方签订的合同附件四补充协议第二条约定，应视为王贤贤收到了该函，王贤贤也未在要求的时间内办理按揭贷款或者补足房款。2017年10月，升龙置业公司又向王贤贤邮寄送达了《解除合同通知书》，根据双方约定，同样可视为王贤贤收到了该通知。升龙置业公司要求解除合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故升龙置业公司要求王贤贤配合办理房屋登记注销手续，返还《商品房买卖合同》原件2份及发票原件1份，符合法律规定，予以支持。关于升龙置业公司主张的律师费，双方在合同中约定“合同签订后，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由买受人承担”，因与王贤贤的纠纷导致升龙置业公司诉讼，升龙置业公司支出的律师费5090元，王贤贤也应承担。关于升龙置业公司主张的违约金，虽双方在合同中进行了明确约定，但根据法律规定，违约金不应过分高于因王贤贤违约给升龙置业公司造成的实际损失。考虑到近两年当地房屋价格上涨幅度较大的实际，合同解除后，升龙置业公司可以按现行市场价格另行将房屋出售，获取比王贤贤购买时高的价款，且王贤贤交纳的首付款从2013年11月24日起由升龙公司占有，升龙置业公司事实上可以使用该款投资收益，即使未使用，该款也会产生利息，故升龙置业公司主张的违约金过高，升龙置业公司可仅将王贤贤交纳的首付款不计利息返还王贤贤，利息用来冲抵违约金，王贤贤不再另行支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、解除济源升龙置业有限公司和王贤贤于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号FG12100525），王贤贤配合升龙置业公司办理房屋登记注销手续；二、王贤贤于本判决生效之日起十日内向升龙置业公司返还《商品房买卖合同》原件2份及发票原件1份；三、王贤贤于本判决生效之日起十日内支付升龙置业公司律师费5090元；四、升龙置业公司于本判决生效之日起十日内退还王贤贤购房款216984元；五、驳回升龙置业公司其他诉讼请求。该案判决后，升龙置业公司、王贤贤均不服上诉，2019年8月20日河南省济源中级人民法院作出（2019）豫96民终第949号民事判决书，认为升龙置业公司王贤贤于2013年11月13日签订的商品房买卖合同及附件补充协议，（合同编号FG12100525）属有效合同，双方应按照合同及补充协议履行义务。王贤贤与升龙置业公司约定以银行按揭贷款方式支付剩余房款，在合同签订前，王贤贤已经支付了首付款，双方在商品房买卖合同中对办理银行按揭贷款和缴纳购房款的时间进行了约定，根据双方陈述的签订合同和办理银行按揭贷款手续的流程，在签订商品房买卖合同前，对准备办理银行按揭贷款方式的买受人，先向升龙置业公司提交相关贷款资料，在对买受人的征信是否符合贷款条件等情况予以审核后，双方签订商品房买卖合同，庭审中，升龙置业公司也陈述了王贤贤提交了银行贷款资料，升龙置业公司将相关贷款资料手续交至银行，但未接到升龙置业公司或贷款银行对王贤贤的通知，对该事实予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”商品房按揭贷款合同的签订，不仅取决于买受人的还款担保能力，也取决于贷款合同保证人（开发商）的资信状况和保证能力，或涉及到政策调整和贷款条件的变化，升龙置业公司与王贤贤签订的补充协议对此约定了出卖人的通知义务，王贤贤按合同约定将贷款手续提交后，升龙置业公司未及时告知王贤贤贷款未能办理的原因，升龙置业公司也未能证明系买受人一方原因导致贷款手续不能办理，因此升龙置业公司认为王贤贤违约并要求解除双方签订的《商品房买卖合同》理由不能成立，故撤销一审判决，驳回升龙置业公司的诉讼请求。升龙置业公司向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院再审认为，（一）关于生效判决认定事实证据是否充分的问题。双方合同约定：“根据双方陈述的签订合同和办理银行按揭贷款手续的流程，在签订商品房买卖合同前，对准备办理银行按揭贷款的买受人，先向升龙公司提交相关资料，在对买受人提供的征信及是否符合贷款条件等情况予以审核后，双方签订商品房买卖合同”。二审中，升龙置业公司也陈述王贤贤提交了银行贷款资料，升龙置业公司将相关贷款资料交至银行，但未接到升龙置业公司或贷款银行对王贤贤的通知。在此基础上，升龙置业公司未提交直接证据证明是由于王贤贤的原因导致未获得贷款，应当承担不利的法律后果。双方签订合同的过程，升龙置业公司也存在违约行为，故升龙置业公司认为王贤贤构成严重违约的理由缺乏证据证明。生效判决认定事实依据充分。（二）关于法律适用问题。1、关于升龙置业公司是否享有约定解除权的问题。依据升龙置业公司一审的诉讼请求及理由，升龙置业公司根据《商品房买卖合同》的约定，请求解除合同，故升龙置业公司行使的约定解除权。根据《商品房买卖合同》第六条约定“如因买受人责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向甲方补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行”，该条明确约定的前提是因“买受人责任”。在无法证明是王贤贤违约造成无法获得贷款的情况下，升龙置业公司并不具有合同约定的解除权，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。故不享有约定解除权的升龙置业公司给王贤贤邮寄《律师商榷函》、《解除合同通知书》，即便王贤贤未在异议期内提起诉讼，也不产生解除合同的法律后果。2、关于升龙置业公司是否享有法定解除权的问题，王贤贤已经缴纳216984元购房款，在本案诉讼期间，王贤贤也多次表示，愿意一次性付清房款。二审生效后，王贤贤又到升龙置业公司售楼部，要求缴纳剩余房款，说明合同还有履行的可能性。根据《九民会议纪要》的精神，即使合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，如果守约方以此为由请求解除合同的，如果违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，也应当继续履行合同，故生效判决未支持升龙置业公司解除合同的诉讼请求并无不当，双方应根据诚实信用原则继续履行合同，升龙置业公司认为生效适用法律错误的理由不能成立。于2020年8月6日河南省高级人民法院作出（2020）豫民申1498号民事裁定书，驳回了升龙置业公司的再审申请。另查明，涉案房屋现预登记在王贤贤名下，涉案楼盘已具备办理房产权属登记条件，因王贤贤涉及其他执行案件，于2019年6月24日被济源市人民法院预查封。本院认为，升龙置业公司与王贤贤于2013年11月13日签订的商品房买卖合同及附件补充协议（合同编号FG12100525）属有效合同，双方应按照合同及补充协议履行义务。升龙置业公司要求解除与王贤贤签订的商品房买卖合同的诉讼请求，未获法院支持，诉讼结束后，双方理应全面及时履行合同义务，王贤贤应立即交清剩余房款，升龙置业公司也应尽快将涉案房屋交付给王贤贤。涉案房屋已经符合办证条件，升龙置业公司也应协助原告办理房屋不动产登记，原告要求被告按照合同约定履行辅助义务，协助办理不动产登记，本院予以支持。至于涉案房屋被预查封，并不影响升龙置业公司向王贤贤交付房屋。审理中，虽然升龙置业公司对剩余房款不表示反诉，因王贤贤要求继续履行合同，本案合同属双务合同，王贤贤也应一并付清剩余房款，为减少诉讼，本案一并处理。王贤贤要求支付逾期交房违约金，根据合同约定，升龙置业公司应于2015年11月30日前交付房屋，但王贤贤在约定的交房期限届满后，未及时要求交房，怠于行使权利，该项请求，不予支持。升龙置业公司无法证明造成无法获得贷款是王贤贤违约造成，实际上王贤贤也未能及时补足房款，双方对造成纠纷均应负相应责任，均应承担相应的诉讼费用。因本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条之规定，判决如下：一、原告王贤贤于判决生效后十日内支付被告济源升龙置业有限公司49万元。二、被告济源升龙置业有限公司在原告王贤贤第一项义务履行完毕次日将升龙城A区8幢西单元1901号房屋交付给原告王贤贤。三、被告济源升龙置业有限公司在判决生效后一个月内协助原告王贤贤办理升龙城A区8幢西单元1901号房屋的不动产登记，办理不动产登记的费用由原告王贤贤负担。四、驳回原告王贤贤其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10881元，依法减半收取5440.5元，原告负担2720.25元，被告济源升龙置业有限公司负担2720.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效文书，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王小奇二〇二一年四月九日书记员  吕林倩