甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1717号上诉人(原审原告):榆中俊兴房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区彭家坪路30号。法定代表人:李文星，该公司总经理。委托诉讼代理人:李世昭，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）:姚瑶，女，1995年03月24日出生，汉族，住兰州市西固区。上诉人榆中俊兴房地产开发有限公司（以下简称俊兴公司）因与被上诉人姚瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判按照合同约定扣除已交房款50%的违约金后退还或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定被上诉人逾期系合同的违约方,但未扣除违约金而全款退还房款,显失公平,请求二审法院予以纠正。合同是双方当事人的真实意思表示,对双方均有约束力,被上诉人因逾期不支付房款导致合同解除,一审判决认定上诉人要求解除合同符合法律规定和合同约定,被上诉人系合同违约方,但一审判决上诉人退还全部款项,未依据合同扣除违约金。姚瑶辩称，上诉人的员工与其联系过，并未提到违约金之事，且其已配合上诉人办理了退房手续，故请求维持一审判决。俊兴公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还商品房买卖合同、认购书、购房发票等相关原件；2.判令被告于判决生效之日起10日内配合原告前往房屋行政主管部门办理撤销合同备案等手续：3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月25日原告俊兴公司与被告姚瑶签订合同编号2019预07919的《商品房买卖合同》，该合同及合同附件主要内容：姚瑶购买俊兴公司开发建设的位于兰州市七里河区彭家坪的兰州××期××幢××单元××号××商品房××，建筑面积128.89平方米，单价每平方米7915.69元，实际成交总金额1213588元。付款方式：分期付款，于2019年2月20日前支付首期房款121359元；于2019年5月16日前支付房款60679元；于2019年8月16日前支付房款60679元；于2019年11月16日前支付房款121359元；余款849512元，于2020年2月16日前付清。房屋交付期限：出卖人应当在2019年10月31日前将验收合格的该商品房交付买受人。该合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四合同补充协议第五条约定，双方同意本合同第七条补充如下：本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销、合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。第十五条约定：本合同内容与本协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订前，姚瑶于2019年2月20日已支付首期房款121359元，截至2020年2月16日前姚瑶共计支付房款794076元，后续房款419512元未按约定支付。因姚瑶逾期付款，俊兴公司于2020年6月21日通过顺丰快递向姚瑶邮寄催款通知书，邮件显示姚瑶签收。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告俊兴公司和被告姚瑶签订的“商品房买卖合同”，双方已构成商品房预售合同法律关系。该合同是双方当事人的真实意思表示，并已部分履行，合同有效。该合同对双方具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告姚瑶违反合同约定，自2020年2月16日起剩余房款419,512元逾期至今未付。合同中双方约定了一方解除合同的条件，因姚瑶迟延履行债务，俊兴公司有权解除合同。故俊兴公司要求解除双方签订的“商品房买卖合同”，并配合原告前往房屋行政主管部门办理注销合同备案手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还商品房买卖合同、认购书、购房发票等相关原件的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。虽然双方签订的商品房买卖合同补充协议约定买受人逾期180天仍未按约定金额支付房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，但该条款为格式条款，违反了法律规定的公平原则,该条款无效。故合同解除后，姚瑶已支付的购房款俊兴公司应予退还。综上，原告俊兴公司的两项诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条的规定，判决：一、解除原告榆中俊兴房地产开发有限公司与被告姚瑶签订的编号2019预07919的《商品房买卖合同》；二、被告姚瑶于本判决生效后15日内协助原告榆中俊兴房地产开发有限公司前往本市房屋行政主管部门办理注销合同备案手续；三、原告榆中俊兴房地产开发有限公司于本判决生效后30日内一次性退还被告姚瑶已支付购房款794,076元；四、驳回原告榆中俊兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告姚瑶负担。二审中，当事人没有提交新证据，一审判决查明事实清楚，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：上诉人俊兴公司要求扣除违约金后退还房款的主张应否予以支持。本案中，双方就房屋买卖签订了书面合同，约定了具体的付款时间、金额及逾期付款的违约责任等。因姚瑶未按期付款导致合同无法继续履行，俊兴公司诉请要求解除合同符合法律规定，一审判决解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并就合同解除的后果即办理合同注销、退还房款等进行了处理。但对俊兴公司提出的在退还房款同时扣除违约金的主张未予审查处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”据此，俊兴公司主张违约方姚瑶承担违约责任，即按合同约定扣除一定的违约金符合合同约定和法律规定，应予支持。二审中，俊兴公司考虑到违约金约定过高，故仅主张扣除10000元，对此，姚瑶不予认可。但根据本案合同解除的原因系因姚瑶逾期未按约定支付房款造成，故俊兴公司根据合同约定的违约责任内容仅主张扣除10000元违约金，符合法律规定，应予支持。综上，俊兴公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决有不当之处，予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初5029号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费部分；二、变更兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初5029号民事判决第三项为：“榆中俊兴房地产开发有限公司于本判决生效后30日内一次性退还姚瑶购房款784076元（已扣除违约金10000元）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费200元，由被上诉人姚瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 金文丽审 判 员 杨亚娟二〇二一年四月十三日法官助理 丁 健书 记 员 徐 倩