北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4698号原告：北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店，住所地北京市西城区。负责人：郝志勇，总经理。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。被告：北京天邦佳琦商贸有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房****2107。法定代表人：陈样发，总经理。被告：陈样发，男，1972年7月18日出生，汉族，住江西省贵溪市。原告北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店（以下简称首旅前门饭店）与被告北京天邦佳琦商贸有限公司（以下简称天邦佳琦公司）、陈样发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首旅前门饭店之委托诉讼代理人胡占全、被告天邦佳琦公司法定代表人陈样发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年11月，首旅前门饭店向本院提出诉讼请求：1．判令天邦佳琦公司支付拖欠房租86833.25元以及违约金7246.64元；2．判令天邦佳琦公司支付拖欠的电费28254.8元以及违约金11462.82元；3．判令天邦佳琦公司支付房屋清理费894元；4．不予退还保证金30000元；5．陈样发对上述付款义务承担连带责任。事实和理由：首旅前门饭店与天邦佳琦公司自2016年7月开始，签署租赁合同用于经营。2019年7月双方再次签署《房屋租赁合同》，约定首旅前门饭店将大堂首层西侧房屋58平方米租赁给天邦佳琦公司，用于经营租宝、首饰和工艺品。在合同履行过程中，天邦佳琦公司多次拖欠支付租金和电费，截止到2020年6月27日欠付租金为86833.25元。首旅前门饭店多次催收，天邦佳琦公司均无理拒绝支付。天邦佳琦公司系自然人陈样发成立的个人独资公司。首旅前门饭店依法向法院提起诉讼，请求判令天邦佳琦公司立即支付房租和电费，陈样发承担连带责任。天邦佳琦公司、陈样发辩称，认可清理费894元；电费未缴纳，对方一直没有催要电费，同意支付14400元，所以不存在违约。天邦佳琦公司确实尚欠租金，按照全部租金总数减去已支付租金情况，扣除首旅前门饭店并没有将20天免租期租金6442.05元，扣除三个月免租期的租金，所以天邦佳琦公司认可欠付租金45767元。如法院认定天邦佳琦公司违约，申请对违约金进行酌减。陈样发同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，首旅前门饭店（甲方）与天邦佳琦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定天邦佳琦公司承租北京市西城区永安路175号前门饭店大堂首层西侧一处房屋（以下简称案涉房屋），面积58平方米，租赁期限为2016年7月4日起至2017年7月3日止，首旅前门饭店同意给与20天免租期。2016年7月15日，天邦佳琦公司向首旅前门饭店交纳履约保证金3万元。2019年8月17日，首旅前门饭店（甲方）与天邦佳琦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：天邦佳琦公司承租案涉房屋，经营珠宝、首饰、工艺品使用；租赁期限为2019年7月4日到2020年7月3日止；租金为年租金135488元，月租金为11290.66元，天邦佳琦公司应于每月10日前支付，保证金为3万元；合同到期时，天邦佳琦公司交清费用及全部履行本合同条款时，首旅前门饭店在天邦佳琦公司腾退房屋并将注册地迁出15个工作日内全部退还，不计算利息；若天邦佳琦公司违反合同约定，首旅前门饭店有权扣除部分直至全部保证金；关于违约金约定，若天邦佳琦公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，应按拖欠数额支付千分之四/日的违约金；合同终止后，天邦佳琦公司应在终止之日起15日内将房屋交还首旅前门饭店，并保证设备设施完好，除天邦佳琦公司自行添置的可移动财产外，其它不可移动的财产包括装修均应无偿留给首旅前门饭店，如天邦佳琦公司在终止之日起的15日内未将房屋腾空后交还首旅前门饭店，每逾期一日，按日租金的1.5倍收取违约赔偿金；日租金为年租金除以365天，房屋内有余物，视为天邦佳琦公司放弃所有权。2020年6月22日，首旅前门饭店向天邦佳琦公司发送《解除租赁合同和欠款催收函》，告知：1．租赁合同于收到之日起解除；2．应于收到函件之日起3个工作日内支付拖欠租赁费54090.27元和能源费27975.2元；3．收到函件5日内腾退房屋并恢复原状，逾期腾退将收取房屋占用费。天邦佳琦公司于2020年6月27日收到该函件。庭审中，首旅前门饭店与天邦佳琦公司均认可双方合同于2020年6月27日解除；首旅前门饭店主张催告天邦佳琦公司缴纳电费，但表示没有证据证明；首旅前门饭店主张天邦佳琦公司自2019年11月欠付租金，天邦佳琦公司认可2019年缴纳部分租金，也欠付部分租金，本院认为，天邦佳琦公司认可首旅前门饭店的清理费894元，并自认欠付电费14400元，本院不持异议。首旅前门饭店主张欠付电费数额高于天邦佳琦公司自认数额，但其缺少证据证明实际欠付金额，也没有证据证明其进行了催告，所以除天邦佳琦公司自认外，本院不予支持，首旅前门饭店所主张欠付电费违约金，缺乏依据，亦难以得到支持。结合本案争议焦点为：天邦佳琦公司欠付租金是否构成违约；天邦佳琦公司欠付租金应如何处理。关于焦点一，天邦佳琦公司欠付租金构成违约。天邦佳琦公司欠付租金的时间发生在疫情开始之前。如仅就疫情发生后的欠付租金情况讨论，天邦佳琦公司承租首旅前门饭店的房屋用于经营，疫情导致天邦佳琦公司营业收入明显减少，虽然天邦佳琦公司没有如期支付租金，但欠付租金与疫情该不可抗力有关，不宜认定天邦佳琦公司构成违约。天邦佳琦公司于2019年11月即欠付租金，虽天邦佳琦公司首旅前门饭店就欠付租金数额未达成一致意见，但对欠付租金事实并无异议，所以天邦佳琦公司构成违约。关于焦点二，应酌情确定租金减免后责令天邦佳琦公司支付欠付租金。天邦佳琦公司承租首旅前门饭店房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难，向首旅前门饭店主张减免疫情期限内的租金，要求合理。结合天邦佳琦公司自认欠付45767元的意见、首旅前门饭店在《解除租赁合同和欠款催收函》所主张截至2020年6月9日欠付租金54090.27元的事实、双方合同于2020年6月27日解除的事实及首旅前门饭店截至到2020年6月27日的欠付租金的主张，本院减免一定期限的租金，酌定天邦佳琦公司欠付租金数额为50000元。同时，结合天邦佳琦公司于疫情开始前欠付租金的具体情况及双方合同约定并根据天邦佳琦公司申请违约金酌减的主张，本院酌情确定天邦佳琦公司就欠付租金部分应向首旅前门饭店支付违约金2000元。综上，天邦佳琦公司应向首旅前门饭店支付租金50000元、租金违约金2000元、电费14400元、清理费894元。天邦佳琦公司向首旅前门饭店承担违约责任，其向首旅前门饭店缴纳的保证金应予退还。考虑到天邦佳琦公司对首旅前门饭店有欠款责任，且双方合同有保证金抵扣的约定，减少当事人诉累，保证金抵扣欠付租金。相应地，天邦佳琦公司应向首旅前门饭店支付租金20000元、租金违约金2000元、电费14400元、清理费894元。陈样发同意承担连带责任，本院不持异议。综上所述，首旅前门饭店诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京天邦佳琦商贸有限公司向北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店支付租金20000元及违约金2000元；二、于本判决生效后七日内，北京天邦佳琦商贸有限公司向北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店支付电费14400元；三、于本判决生效后七日内，北京天邦佳琦商贸有限公司向北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店支付清理费894元；四、陈样发对本判决第一项、第二项、第三项确定北京天邦佳琦商贸有限公司承担的债务承担连带清偿责任；五、驳回北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1797元，由北京首旅酒店（集团）股份有限公司前门饭店负担1390元（已交纳），由北京天邦佳琦商贸有限公司、陈样发负担407元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高磊二〇二一年四月九日法官助理 任卓书 记 员 林彤