广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初4532号原告：翁小通（OKINASHOTSU），男，1980年6月4日出生，国籍日本，住广州市天河区，委托诉讼代理人：李世宽，广东仲权律师事务所律师。被告：江苏苏秦国际贸易有限公司，住所地南京市玄武区板仓街290号403室，统一社会信用代码913200007635838652。法定代表人：魏新霞，职务董事长。委托诉讼代理人：黎敏，广东广大律师事务所律师。被告：广州越秀物业发展有限公司星汇云锦服务中心，住所地广州市天河区珠江新城华成路1号4楼，统一社会信用代码91440101583395496J。负责人：王占海，职务副总经理。委托诉讼代理人：陈**宇，广东恒福律师事务所律师。原告翁小通诉被告江苏苏秦国际贸易有限公司（以下简称为江苏苏秦公司）、广州越秀物业发展有限公司星汇云锦服务中心（以下简称为星汇云锦物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年3月19日立案。在提交答辩状期间，江苏苏秦公司提出管辖权异议申请，本院于2020年4月10日作出（2020）粤0191民初4532号民事裁定，驳回其管辖权异议申请。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李世宽、被告江苏苏秦公司的委托诉讼代理人黎敏、被告星汇云锦物业公司陈**宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁小通向本院提出诉讼请求：1.判令两被告修复广州市天河区xx路x号2903房、3003房漏水处，排除对原告的2903房的漏水妨害；2.判令两被告支付原告处理2903房因漏水受损的天花、墙面、地面及室内装修物的修复和更换而支出的费用226163.22元；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年购买了广州市天河区xx路x号2903房（以下简称为涉案房屋）并一直在此居住。2020年1月11日，原告返回涉案房屋时，发现室内天花板乳胶漆由于积水出现大面积脱皮、室内装修物受潮损坏、墙面被侵蚀、地面存在多处积水等受损情况，无法正常入住。次日，原告向越秀物业反映，经其现场核实为楼上3003房漏水并渗透至原告房屋导致。同时，漏水还导致了部分电源开关漏电。为此，原告及家人多次联系江苏苏秦公司以及星汇云锦物业公司，要求对原告的涉案房屋因漏水受损区域以及部位进行修复，并赔偿相应的损失，也委托了安徽美林律师事务所向江苏苏秦公司发出了律师函，要求对涉案房屋排除漏水妨害。但至今两被告未作出处理，导致原告无法正常入住。原告认为，江苏苏秦公司作为3003房的所有权人，其房屋漏水给原告造成房屋受损及经济损失，应对漏水部位进行修复并赔偿原告的相应损失；而星汇云锦物业公司负责小区物业管理和服务，并对纠纷进行协调，但在涉案房屋发生漏水后，一直未能向原告提供有效的解决及协调方案，且与江苏苏秦公司的协商没有任何进展，直接导致原告房屋受损日趋严重，应当与江苏苏秦公司共同承担修复及赔偿责任。被告江苏苏秦公司辩称：1.涉案3003房漏水的形成原因复杂，有多重因素，鉴定公司出具的《房屋完损性报告》也确认存在楼板裂缝的原因等。我方认为漏水的真正原因是沉池无法发挥排水作用，是开发商的排水设计缺陷导致，也与现租户的使用不当有关。2.对于漏水，原告存在态度蛮横无理、不配合维修以及索赔过高等过错，从而导致本案诉讼并发生鉴定费用，原告因对其过错承担相应的份额：2020年1月13日，我方得知漏水的情况后，想通过星汇云锦物业公司直接与原告联系，但原告予以拒绝；当天晚上，我方请工程人员现场查看，发现过道裂缝，水从过道处漏下。原告与星汇云锦物业公司均称是热水管漏水。为此，1月14日-16日，我方先后安排三家专业测漏公司进行测漏，但都没有发现热水管漏水。1月17日，原告回老家而被迫停止维修，并于当天发送“律师函”。2月18日，我方安排测漏维修，但原告不允许进门维修也不让检查现场。2月26日才让打开沉池，当时发现堵塞，我方征求星汇云锦物业公司的意见，准备安排进行疏通，但原告不同意，并在业主群中号召联合其他租户不让疏通公司人员入户，导致维修被迫停止。因此，我方在整个维修过程中，不存在拖延的行为，而是积极配合，是原告因自身原因和以疫情为由拖延检查和修复，导致双方矛盾过大。同时，因原告在沟通协商中提出毫无事实根据的高额赔偿，导致双方无法协商。3.星汇云锦物业公司对于漏水应当积极协商及提供相关资料以解决问题，但其拖延提供室内水管走向图纸等资料，对本案纠纷不当扩大存在不可推卸的责任，应当承担相应的法律责任。4.被告的3003房漏水是由于开发商建设之初造成的，也是3003房的租户使用不当造成的。被告从未在涉案房屋居住，之前出租也没有发生漏水现象，申请追加开发商与租户作为本案第三人。被告星汇云锦物业公司辩称：1.本案为物权保护纠纷，根据鉴定公司出具的《房屋完损性报告》，房屋漏水原因与我方无关，原告要求我方承担责任没有事实与法律依据。2.我方在得知2903房漏水的情况后，积极帮忙联系江苏苏秦公司，也为原告提供必要的协助义务，但因漏水部位不在我方物业服务管理范围之内，在江苏苏秦公司不配合和允许的情况下，无法为原告提供更多的帮助和服务。我方仍愿意在能力范围内为原告和江苏苏秦公司提供必要的协助。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：翁小通是天河区xx路x号2903房（以下统称为2903房）的所有权人，江苏苏秦公司是天河区xx路x号3003房（以下统称为3003房）的所有权人，两房屋上下毗邻。2020年1月12日，翁小通发现其2903房的冰箱上方天花存在漏水，联系了星汇云锦物业公司。星汇云锦物业公司检查后确定是3003房热水管漏水，并于次日告知了江苏苏秦公司的魏新霞，魏新霞请人查看漏水情况。1月15日-17日，魏新霞外请了人员查看漏水情况，认为漏水属于墙体开裂导致，是开发商的责任，不应当由其单方面支付费用。1月17日，翁小通向江苏苏秦公司发出律师函，要求对3003房的漏水进行修复。2月26日，江苏苏秦公司请人将卫生间地板瓷砖凿开进行检查。之后，双方一直没有就维修达成一致意见，江苏苏秦公司也没有进行维修，而漏水导致了2903房的天花、地板等受损，从而导致本案纠纷。在诉讼过程中，本院根据江苏苏秦公司的申请，通过摇珠方式，于2020年6月10日向广东建准检测技术有限公司（以下简称为建准公司）出具委托鉴定函，委托对3003房的漏水点和漏水原因进行鉴定。2020年8月19日，建准公司出具《房屋完损性鉴定报告》，其鉴定结论为：“2903房图示A点（即厨房与儿童房之间的过道）位置渗水原因是3003房公共卫生间沉池的二次排水管道端部的厚铁网曾被陶粒及泥沙堵塞，沉池的水满后通过地板的砂浆层渗漏至A点位置，水再通过楼板的裂缝及楼板与梁接位处渗下引起；2903房图示B点（即厨房玻璃门一侧）位置木板有变形渗水痕迹是图示A点位置的水沿着吊顶渗下引起；2903房图示C点（即儿童房入口处）位置木地板有轻微渗水、发霉痕迹是图示B点位置的水沿着地板流到儿童房木地板引起。3003房漏水点是公共卫生间沉池二次排水管端部的厚铁网曾被陶粒及泥沙堵住造成渗水。”并提出了处理意见（仅供参考）为：1、建议对3003房的公共卫生间做好防水和排水处理，对楼板的裂缝作适当修缮处理，待做好防水处理后，再对2903房渗水的位置做修复处理。2、聘请有资质的公司进行安全文明施工。经质证:翁小通、星汇云锦物业公司对该报告表述的检查情况、鉴定结论、处理意见等均无异议。江苏苏秦公司则认为：该报告对3003房的漏水原因没有查明，对于二次排水管无法排水的原因没有查明；根据第一条处理意见，开发商应当对漏水承担责任；该公司到现场勘验的人员与出具报告的人员不一致。本院根据江苏苏秦公司的申请，通知鉴定人员出庭接受质询，对江苏苏秦公司提出的问题进行了解释、说明。建准公司根据《广东省既有房屋建筑安全安全性鉴定收费指导价》收取了江苏苏秦公司了鉴定费18000元。翁小通主张2903房的维修修复费用为226163.22元，并提交了广东枫尚莱建筑装饰工程有限公司于2020年2月28日出具的《维修工程报价书》。江苏苏秦公司对此不予认可。本院根据翁小通的申请，通过摇珠方式，于2020年6月10日向广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司（以下简称为装付宝公司）出具委托鉴定函，委托对2903房的修复方案和修复造价进行鉴定。2020年11月17日，装付宝公司出具了《修复方案》、《工程造价鉴定意见书》（以下简称为《修复造价》）。其中，《修复方案》根据《房屋完损性鉴定报告》进行修复方案和具体修复节点进行编制，载明：“2.1主要工程质量缺陷问题：……需要修复范围为：走道上方楼板裂缝且表面有白色晶体，吊灯渗水少泛黄发霉，走道内厨房至卫生间转角处木饰面板变形、接缝处开裂发白，儿童房门口位置木地板起拱。2.2分部分项工程修复建议方法：配合木饰面墙修复，对厨房门进行保护性拆装；儿童房门口木地板更换；配合木地板修复工程对修复范围踢脚线进行保护性拆装；对受潮范围木饰面墙面及龙骨进行更换；对渗水范围吊顶进行更换，更换前先对受渗水影响的龙骨进行防锈处理；天面修复范围及周边腻子层重新打磨施工，对走道范围天面进行刷乳胶漆翻新；前述吊顶及地板修复范围的龙骨及饰面层拆除；天花修复范围内的灯具按原设计图纸重新施工。”《修复造价》载明：“四、鉴定方法：1、现场踏勘记录；2、材料价以报告编制期间工程所在地造价管理部门《工程造价信息》发布的信息价确定。五、编制依据：1、执行《建设工程造价鉴定规范》GB/T51262-2017;《建设工程造价咨询规范》GB/T51095-2015；2、执行中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）、《房屋建筑与装饰工程量计算规范》（GB50854-2013）；3、委托方提供的相关资料及现场查勘记录等。六、计价依据：1、参照执行《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额》（2012）；《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额》（2018）；2、人工、材料、机械台班单价参照工程所在地区2020年8月材料信息价确定，不足部分材料参考市场价；3、税率按一般纳税人计税法9%考虑。”确定工程造价为3684.13元。经质证，江苏苏秦公司予以确认；翁小通则认为：1.《修复造价》中修复造价所对应的施工范围与《修复方案》中修复范围存在出入，鉴定机构没有全面考虑修复过程中会发生或可能发生的费用；2.鉴定机构简单按照定额计价，且机械的以定额和修复区域的比例折算方式来确定修复造价，未考虑修复施工中可能涉及的诸多因素，得出的修复造价脱离实际。2021年1月7日，装付宝公司对双方的质证意见出具《回复函》，载明：“一、关于《修复方案》异议的回复：编写依据为《房屋完损性鉴定报告》结论及现场勘察取证，本鉴定结果已综合考虑受损修补范围及现场情况，不考虑当事人意愿。二、关于《修复造价》异议的回复：编写依据为《修复方案》及现场勘察取证，根据相关规范、相关定额及计算规则进行计算，不考虑当事人意愿及市场因素，其他与质量缺陷修复工程无关的费用不在委托范围内。”翁小通申请鉴定人员出庭，本院于2021年3月10日通知鉴定人员到庭接受质询。对于翁小通提出的价格偏低、无法执行的问题，鉴定人员表示，其是根据本案情况套用《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额》（2012）来确定的，并按照2020年8月政府发布的市场价进行考虑，其不能根据市场来确定价格；同时，鉴定人员表示，其在《修复造价》中没有考虑木龙骨的更换和品牌。在庭审中，翁小通补充提交了：一是广州市商品房买卖合同、收楼物品移交清单，拟证明2903房交付时的衣柜及装饰面板为索菲亚品牌，修复造价应当考虑该品牌；二是广东枫尚莱建筑装饰工程有限公司于2020年12月4日出具的报价单。翁小通表示，该报价单是该公司根据《工程造价鉴定意见书》所载明的项目进行的报价，该报价单确定的2903房修复费用为83633.19元。经查，广州市商品房买卖合同附件六“装饰、设备标准”中，厨房门和浴室门均采用的是“名贵黑胡桃木饰面门”、《收楼物品移交清单》仅载明有“索菲亚衣柜售后服务手册”。庭后，本院将翁小通补充提交的材料移交给装付宝公司，该公司于3月15日出具《联系函》，将修复造价鉴定结果调整如下：1、分部分项的工程清单第四条的“墙面饰面板”，工程量为5.9881平方米，综合单价93.04元每平方，经复核，调整增加基层龙骨的修复内容，饰面主材按索菲亚品牌考虑；调整后工程量不变，综合单价为421.71元每平方米；项目分部项金额增加1968.11元；2、其他项目费中的“计日工”项目，原金额为300元，但经复核，增加索菲亚面板的材料运输费和提高建筑垃圾清理外运的费用，该项目增加600元。3、措施费、税金等项目因前述项目调整而调增，增加金额为259.51元。调整后总修复造价为6511.75元。经质证：翁小通对此不予认可，认为面板需要整体拆除，“墙面饰面板”的工程量高于5.9881㎡，其中载明的价格无法实际执行。江苏苏秦公司则认为木饰面板不是索菲亚品牌，不应当考虑品牌价值；龙骨为钢材质结构不需要更换。装付宝公司根据当事人的质证意见，于2021年3月30日出具《联系函》，将修复造价鉴定结果调整如下：1、分部分项的工程清单第四条的“墙面饰面板”，工程量为5.9881平方米，综合单价93.04元每平方，经复核，调整增加基层龙骨的修复内容；调整后工程量不变，综合单价为156.65元每平方米；项目分部项金额增加380.91元；2、其他项目费中的“计日工”项目，原金额为300元，但经复核，提高建筑垃圾清理外运的费用，该项目增加300元。3、措施费、税金等项目因前述项目调整而调增，增加金额为89.66元。调整后总修复造价为4454.70元。江苏苏秦公司表示不同意该调整意见，主张《修复造价》确定的3684.13元价格均过高；翁小通则认为应当考虑品牌，且其价格不具有可执行性。装付宝公司出具《鉴定收费》，确定鉴定收费为16300元，具体为：鉴定费10000元（最低收费标准5000元/项×2项）、现场勘测费5000元、税费1200元、差旅费100元，并收取出庭费2200元。翁小通交纳了上述费用18500元。在诉讼过程中，江苏苏秦公司申请追加开发商广州市城市建设开发有限公司、3003房租户卓小玲作为本案的第三人参加诉讼并要求第三人承担责任，本院于2021年3月3日作出（2020）粤0191民初4532号之一民事裁定书，驳回江苏苏秦公司的追加申请。本院认为：本案为物权保护纠纷。翁小通与江苏苏秦公司系不动产相邻各方,双方均应按照方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。经查明，江苏苏秦公司在得知其3003房漏水后，虽然有找人对漏水原因、位置等进行查看，但是其以楼板开裂等属于开发商的责任而一直没有进行维修。在翁小通提起诉讼后，江苏苏秦公司在诉讼过程中又申请追加开发商、3003房租户作为第三人参加诉讼并要求第三人承担责任。本院在作出的（2020）粤0191民初4532号之一民事裁定中已经对此进行了阐述，故对于江苏苏秦公司提出的相关抗辩意见，本院不再赘述。本院认为，一方面，星汇云锦物业公司作为涉案2903房、3003房所在小区的物业服务企业，其为小区内业主提供物业服务，其依据物业服务合同的约定对小区业主承担责任。本案属于因3003房专有部分存在漏水导致的纠纷，故翁小通要求星汇云锦物业公司承担责任，缺乏依据。另一方面，江苏苏秦公司作为3003房的业主，因3003房的公共卫生间漏水而导致楼下翁小通的2903房受损，但却一直没有对漏水以及2903房的受损部位等进行维修。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第三十六条“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”之规定，翁小通要求其排除漏水妨害以及赔偿因漏水导致的相关损失，合法有据，本院予以支持。针对翁小通的诉求，本院作评判如下：一是关于排除漏水妨害的问题。在诉讼过程中，本院根据江苏苏秦公司的申请委托了建准公司作为鉴定机构。建准公司出具了《房屋完损性鉴定报告》，并出庭对江苏苏秦公司提出的异议进行解释、答复，故本院对该报告予以采纳。《房屋完损性鉴定报告》对3003房的漏水点和漏水原因作出了认定，提出了专业的处理意见，故江苏苏秦公司应当按照该报告的处理意见以排除对2903房的妨害。二是关于漏水导致的损失问题。广东枫尚莱建筑装饰工程有限公司2020年2月28日出具的报价书为翁小通单方委托出具的，故不能以此作为认定翁小通损失的依据。在诉讼过程中，本院根据翁小通的申请而委托了装付宝公司。装付宝公司根据《房屋完损性鉴定报告》出具了《修复方案》，根据《修复方案》出具了《修复造价》，后又分别于2020年3月15日、3月30日出具《联系函》，对《修复造价》的部分项目价格进行了调整。虽然翁小通认为装付宝公司确定的造价过低而不符合市场行情，江苏苏秦公司认为装付宝公司确定的造价过高，但是双方均未提出相关的证据予以反驳。而装付宝公司在《修复方案》中已经列明了其造价的编制依据等，也出庭对翁小通、江苏苏秦公司提出的异议作出了答复和解释。而翁小通提交的证据无法证明需要修复的饰面为索菲亚品牌。故本院对装付宝公司4月30日确定的修复造价4454.70元予以采纳。如前所述，因江苏苏秦公司的3003房漏水且不进行维修导致本案纠纷，而双方支付的鉴定费用与鉴定报告的金额无关，故鉴定费用应由江苏苏秦公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起7日内，被告江苏苏秦国际贸易有限公司应委托有资质的施工单位对天河区xx路x号3003房的公共卫生间做好防水和排水处理，对楼板的裂缝作修缮处理；二、被告江苏苏秦国际贸易有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告翁小通损失4454.70元；三、驳回原告翁小通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4692元，由原告翁小通负担4600元、被告江苏苏秦国际贸易有限公司负担92元；鉴定费36500元，由被告江苏苏秦国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  廖活年二〇二一年四月三十日法官助理周书宇书记员成涵真