贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初868号 原告:谭鑫，男，1995年6月15日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：杨黔玲，黔西县金碧法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权。 原告：夏陈橙，女，1996年9月19日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：贵州宇泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县水西宝宇19-10号。统一社会信用代码：91520522688432951L。 法定代表人：罗雁，系该公司经理。 委托代理人（特别授权）：吴学文，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托代理人：蔡鹏，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告谭鑫、夏陈橙与被告贵州宇泰房地产开发有限公司（下称宇泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告谭鑫及其委托代理人杨黔玲、原告夏橙陈、被告宇泰公司的委托代理人蔡鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭鑫、夏橙陈诉称：2019年11月26日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，并于同日向被告交付了购房首付款117065元及其他费用，约定两原告购买被告开发位于黔西县综合农贸超市第四幢1单元7层1号房（4-1-7-1），交房日期为2020年6月30日前。购房时被告明确告知涉案商品房已于2014年11月30日竣工，不存在不可抗力等不能交房的情形，但被告时至今日仍未向两原告交房。根据合同约定，因被告逾期已超过180日，故两原告有权主张解除合同并返还已交的首付款等全部费用。两原告经多次向被告催促并交涉无果，故诉至法院请求判决：一、解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还两原告已交付的购房首付款及其他费用计117065元，支付违约金2118元，共计119183元；三、案件受理费由被告负担。 原告谭鑫、夏陈橙于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：两原告的身份证复印件，证明两原告的诉讼主体适格。 第二组：被告宇泰公司的企业信息公示报告，证明该公司的基本登记信息。 第三组：《商品房买卖合同》（合同编号：ZF0381），证明两原告向被告签订购房合同并约定相关权利义务，被告存在逾期交房的事实。 第四组：被告宇泰公司出具的收款收据二张，证明两原告向被告交付购房款及各项代收费计117065元的事实。 第五组：退房申请书，证明两原告曾要求与被告解除购房合同的事实。 第六组：两原告的征信报告，证明两原告信用信息良好，不存在无法贷款的情形。 被告宇泰公司辩称：两原告在本案中存在逾期支付购房款的事实，故并不享有解除合同的权利。涉案合同约定两原告应向被告支付购房款，被告才向两原告交房，但两原告的银行按揭贷款资料已经通过银行审批，通知两原告到银行办理贷款手续，因两原告未到银行办理手续，导致其至今仍未向被告支付剩余购房款，故被告对两原告享有先履行抗辩权，不向两原告履行交房义务，且无需向其承担逾期交房的违约责任。被告保留向两原告追索购房余款并要求其承担违约责任的权利。两原告的诉求于法无据，请求法庭依法予以驳回。 被告宇泰公司于举证期限内向法庭提交下列书证： 第一组：《营业执照》、法定代表人身份证明书及身份证复印件，证明被告企业的基本信息。 第二组：两原告的身份证及结婚证复印件，证明两原告的身份信息及相互间的身份关系。 第三组：《商品房买卖合同》（合同编号：ZF0381）、黔西县商品房预售合同登记表及收款收据，证明双方存在购房合同关系并约定相关权利义务，两原告仅向被告支付购房首付款104740元及代收款12325元，尚欠被告购房余款的事实。 第四组：被告宇泰公司法定代表人与其员工的通话录音（光盘）、银行专用栏资料，证明未能办理涉案房屋按揭贷款系两原告的原因所致。 经庭审质证，被告对两原告提交的第一、二、四组书证无异议；对第三组书证的真实性无异议，对证明目的有异议；对第五组书证的“三性”有异议，认为该书证系两原告单方制作，且无被告相关签收依据，不应采信其证明目的；对第六组书证的真实性无异议，对证明目的有异议。两原告对被告提交的第一至三组书证无异议；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为至今未接到银行或被告公司任何关于办理按揭款手续的通知。 经审查，上述经质证双方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信。两原告提交的第三、五组书证与双方在庭审中的陈述能相互印证其主张的证明目的，应予采信；第六组书证能证明其主张的证明目的，应予采信。被告提交的第四组书证因无其他证据佐证，不能独立证明其主张的证明目的，不应采信。 经审理本院认定：原告谭鑫、夏陈橙系夫妻关系。2019年11月26日，两原告与被告宇泰公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告所开发位于黔西县综合农贸超市项目第四幢1单元7层1号（4-1-7-1）商品房，房屋建筑面积129.82平米，套内建筑面积106.88平米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为4722.49元／平米，总价款为504740元。买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款计104740元，余款400000元以银行按揭贷款方式支付。交房日期为2020年6月30日前。合同同时对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任等内容进行约定，其中第十三条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”。合同签订当日，两原告向被告交付购房首付款104740元，交付各项代收款计12325元，共计117065元。涉案合同已办理备案登记（备案号：Ｙ19058974）。此后，两原告按被告要求向其提交相关按揭贷款资料，但至今未接到被告或贷款银行关于办理正式贷款手续的通知，两原告所欠购房尾款也未支付。2020年12月10日，两原告向被告提交书面退房申请主张解除合同，并由被告退还其已付购房款及代收款，赔偿银行利息损失，被告未予回复。两原告现诉至法院，请求如上所判。 本案的争议焦点：一、原告主张涉案《商品房买卖合同》解除的条件是否成就；二、被告主张的先履行抗辩权理由是否成立。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。缔约双方当事人均应按合同约定行使权利并履行义务。关于焦点一，即涉案合同的解除问题，本案中，两原告主张因被告存在严重的逾期交房行为，按照双方合同约定，两原告作为买受人有权退房，实际上两原告主张的是合同的约定解除，应当审查其是否符合约定解除的条件。根据涉案合同约定，被告应当于2020年6月30日前交房，但直至原告起诉时的2021年2月3日，两原告仍未接到被告关于交房的通知，被告确存在逾期交房超过180日的违约行为，且经原告催告后，被告仍未在合理期限内履行该合同义务，因此，无论是约定解除还是法定解除，两原告交付购房首付款后，由于其签订合同购买住房的目的一直未能实现，被告已构成根本性的违约，两原告行使合同解除权的条件已成就，且已履行必要的通知义务，对其主张解除合同的效力，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。按照约定，被告应当于接到退房通知之日起30日内退还两原告全部已付款而未付，故两原告关于由其退还购房首付款及代收费等全部已付款计117065元的诉求，因于法有据，应予支持。关于原告主张的违约金问题，因涉案合同约定按买受人全部已付款0.0001%的计算标准过低，按此计算，两原告主张的违约金仅能支持0.12元（117065元×0.0001%），基本可忽略不计，审理中经征求两原告意见，两原告自愿表示放弃违约金诉求，本院对此不再处理。关于焦点二、即被告主张的先履行抗辩权问题，本案中，涉案合同就两原告办理按揭贷款和被告交房两个合同义务并未约定先后履行顺序，且被告的举证也不能证明未办理按揭贷款系两原告的自身原因所致，故被告主张的先履行抗辩权理由不成立，本院不予采信。本案两原告向被告购房这一法律事实产生于民法典施行前，被告逾期交房行为持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定予以调整。 综上，两原告在本案中的诉求因于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第五百六十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州宇泰房地产开发有限公司与原告谭鑫、夏陈橙签订的《商品房买卖合同》于2020年12月10日解除； 二、被告贵州宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭鑫、夏陈橙购房首付款及各项代收费计117065元。 案件受理费1342元（已减半收取），由被告贵州宇泰房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二一年四月二十六日 书记员  罗方敏