江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初1067号 原告：中国工商银行股份有限公司连云港新区支行，住所地：连云港市海洲区凌州东路8号。 负责人：黎普，该行行长。 委托诉讼代理人：桑真真，江苏苍梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单海明，该公司员工。 被告：王潞善，男，汉族，汉族，住连云港市赣榆区海头镇机关路151号。 被告：樊秀利，女，汉族，汉族，住连云港市赣榆区海头镇机关路151号。 被告：王为佩，男，汉族，汉族，住连云港市赣榆区海头镇机关151路。 被告：连云港宝翔置业有限公司，住所地：连云港市经济技术开发区新光路22号华东城A05-122号。 法定代表人：徐玉佳。 委托诉讼代理人：耿怀平，该公司员工。 第三人：江苏万象建工集团有限公司，住所地：江苏省赣榆经济开发区永安路6号。 法定代表人：张文农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司连云港新区支行（以下简称工行新区支行）与被告王潞善、樊秀利、王为佩、连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）、第三人江苏万象建工集团有限公司（以下简称江苏万象集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行新区支行的委托诉讼代理人桑真真，被告王潞善，被告宝翔公司的委托诉讼代理人耿怀平到庭参加诉讼，被告樊秀利、王为佩，第三人江苏万象集团经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行新区支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还借款及利息423875.99元（其中本金407224.86元，利息16651.13元，此金额暂定为2020年5月21日结息日金额，实际金额按合同约定计算至实际清偿之日）。2、被告以其抵押房产拍卖所得优先偿还原告本息。3、被告宝翔公司为此承担连带偿还责任。4、本案的诉讼费和其他实现债权的费用由被告承担。事实和理由如下：2017年2月22日原告与被告签订《个人借款/担保合同》办理幸福贷款，约定：原告借给被告人民币44万元，借款期限为20年，用于购买位于海州区××××广场××××××室房产，被告以该房产作为抵押物，并签订《房地产抵押合同》。2017年3月9日该笔借款如期发放至被告指定账户。被告自2019年7月起违约，至2020年5月已连续11期未还款。后原告分别向被告主张还款，各被告均不履行。据此，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请予支持。 被告王潞善辩称，我先还清银行的违约金和逾期的费用，剩余的费用我自己卖涉案房子，还银行的贷款。 被告樊秀利、王为佩未作答辩。 被告宝翔公司辩称，根据相关规定，开发商对预收房款及按揭贷款必须全部进入监管账户，我公司在房产局监管账户没有收到该款项，原告发放贷款没有进入监管账户，而是直接进入江苏万象集团，江苏万象集团应该承担担保责任，宝翔公司不承担连带责任。宝翔公司根据国家相关规定，收款流程是在工商银行设立了一个监管账户，按照规定销售款必须全部进入房产局监管账户，所有的销售合同都是宝翔公司与业主签订，不是与江苏万象集团签订；合同载明首付多少，按揭多少，总之所有房款都应该入宝翔公司设立的监管账户，按揭贷款直接给江苏万象集团是属于主体不符。我们委托房款给付，首先是钱要到我们公司账户然后才能委托支付第三方，本案中的按揭款没有按照合同约定支付，第一违反了房产局关于监管账户的规定，第二违反了合同条款，没有直接进我公司账户，我们不认可该笔贷款，我们不承担连带责任。合同上的盖章是对的，但银行是有过错的，按揭贷款怎么会到江苏万象集团去了，商品房买卖合同是业主与宝翔公司签订的，难道原告没有过错吗？因此我们要求法庭把江苏万象集团追加为第三人。 第三人万象集团述称，1、第三人系涉案小区宝翔财富广场的施工单位，并非涉案房产的建设单位，也非本案担保人。第三人与原告及被告王潞善、樊秀利、王为佩之间均无任何合同关系，根据合同相对性原则，第三人并非合同相对方。因此，第三人与本案无任何关联性，无需承担任何责任。2、涉案房产已抵押给原告，按照相关法律规定和原告的诉讼请求，应当先以涉案房产拍卖或者变卖所得价款偿还原告借款本息，不足部分由担保人承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2020年4月14日，原中国工商银行股份有限公司连云港龙河支行变更为中国工商银行股份有限公司连云港新区支行。2017年2月22日，原告工行新区支行（贷款人）与被告王潞善、樊秀利、王为佩（借款人）、宝翔公司（保证人）签订1份《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人申请，同意向其发放44万元个人购置住房贷款。贷款用于购买坐落于连云港市海州区××××广场××××××，建筑面积96.76平方米，本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限20年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮12%确定。借款人授权贷款人将贷款一次性划入江苏万象集团账户，账号：×××68，开户行：工行。借款人按月等额本息还款，每月15日为还款日。借款人不享有宽限期。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第20.2条为抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。抵押物为借款人购买的、坐落于连云港市海州区××××广场××××××室。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可请求法院拍卖、变卖抵押物。同时原告与被告樊秀利、王为佩、宝翔公司还签订了《房地产抵押合同》，抵押担保范围为本合同第五条贷款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费。抵押期限从2017年2月27日至2037年2月27日。后原告工行新区支行就涉案房屋办理了抵押权预告登记，担保债权的数额为44万元。 2017年3月9日，原告工行新区支行发放44万元贷款。被告王潞善、樊秀利、王为佩自2019年7月起未按照《个人购房借款/担保合同》约定归还贷款本息，截至2020年5月21日贷款已连续逾期11期。截至2020年5月21日尚欠原告工行新区支行借款本息423875.99元，其中逾期本金407224.86元、逾期利息16651.13元。涉案房屋至今没有办理不动产权证。 另查明，2015年10月20日，宝翔公司（甲方）与江苏万象集团（乙方）、徐同逵、徐同达（丙方）签订《补充协议书》，根据2015年9月24日连云港市人民政府《专题会议纪要》精神，经三方协商，就各方签订的《建设工程施工合同》及工程款支付事宜达成如下补充协议：鉴于甲方资金困难，无力支付拖欠的一期工程款本息及二期14#、15#楼工程款，丙方同意二期14#、15#楼工程由其全部垫资施工，并代甲方垫付一期工程相关配套费用，以便甲方按照市政府专题会议要求尽快完成一期工程验收交房工作。根据市政府专题会议纪要精神，由甲方负责协调房管部门办理宝翔财富广场14#、15#楼商品房预售许可证，并一次性将14#、15#楼全部商品房网签至丙方徐同逵个人名下，并办理《商品房买卖合同》备案登记。宝翔财富广场14#、15#楼商品房由丙方负责组织销售，其中六层以上住宅部分的销售款统一交付至乙方的银行账户内，专款专用于14#、15#楼工程施工及销售过程中产生的一切费用等内容。该补充协议书由宝翔公司盖章，法定代表人徐玉佳签名。2016年4月6日，宝翔公司（甲方）与江苏万象集团（乙方）签订《商品房预售资金缴存账户变更协议》，约定甲方同意将宝翔财富广场项目的商品房14、15号楼预售资金缴存账户变更为江苏万象集团，开户银行：工行朝阳路支行，账号：×××68。商品房预售资金全部存入变更后的账户，作为工程款支付给乙方。甲方向商品房按揭贷款合作银行申请，将购房人购买我公司开发的商品房申请的按揭贷款直接转入上述江苏万象集团账户。变更商品房预售资金缴存账户后，商品房预售资金监管责任由江苏万象集团承担。因变更商品房预售资金缴存账户而引起的一切纠纷及后果由甲、乙双方承担并协议解决。五、本协议经连云港市住户保障和房产管理主管部门认可后方正式生效等内容。2016年3月25日，江苏万象集团向连云港市房管局提交《关于售房款暂不进入监管账户的申请报告》，连云港市房管局相关领导在申请报告上签字同意，并加盖印章。2017年1月9日，宝翔公司向原告出具承诺书，承诺载明：“我公司与贵行合作的个人住房按揭贷款项目，现申请凭连云港市不动产登记中心出具的登记收件单放款，贵行给客户放款后至客户不劝产登记证明（预告）送达银行期间，如客户未正常履行还款义务，由我公司负责偿还贷款本息及相关费用（贵行可直接从我公司账户扣划），并承诺贷款发放后30天内负责送达不动产登记证明至贵行（预告）。” 庭审中，原告提交《委托律师代理合同》一份，证明原告为实现债权，委托律师处理王潞善等人共10笔金融借款合同纠纷，约定一个案件律师费2500元。 上述事实由当事人陈述、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、不动产登记证明、委托律师代理合同、个人借款凭证、商品房预售资金缴存账户变更协议、关于售房款暂不进入监管账户的申请报告、承诺书、补充协议书等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认，双方均应按合同约定履行。原告按照合同约定向被告发放贷款，但被告未按照合同约定向原告偿还借款，已构成违约，原告有权据此要求被告偿还剩余借款本息。截止2020年5月21日，被告尚欠借款本金407224.86元、逾期利息16651.13元，原告要求被告偿还本息423875.99元，从2020年5月22日起至实际给付之日止，按合同约定偿还，符合法律规定，本院予以支持。被告宝翔公司为借款提供保证担保，担保方式为阶段性连带责任保证，合同约定免除保证责任的情形尚未满足，该房屋仅办理了预抵押登记,尚未办理正式抵押手续，故被告宝翔置业公司仍应承担连带还款责任。被告宝翔公司辩称，借款应发放至指定的监管账户，但合同违规将款项发放至江苏万象集团，其公司不应承担保证责任，应追加江苏万象集团为第三人参加诉讼。经审查，宝翔公司与江苏万象集团、徐同逵、徐同达签订的《补充协议书》明确约定14#楼、15#楼商品房六层以上的销售款统一交付至江苏万象集团账户，该《补充协议书》不仅加盖宝翔公司印章，公司法定代表人徐玉佳亦在协议上签名。被告宝翔公司与江苏万象集团签订协议约定将14#、15#楼预售资金缴存账户变更为江苏万象集团，并经连云港市房管局同意。《个人购房借款/担保合同》中约定款项发放至江苏万象集团，同时被告宝翔公司还向原告出具承诺书，承诺如客户未正常履行还款义务，宝翔公司负责偿还贷款本息及相关费用（可直接从公司账户扣划），故对被告宝翔公司的辩解，本院不予采信。被告购买的商品房只办理了抵押预告登记，现该预告登记尚不具备本登记的条件,故不产生抵押权所具有的物权效力,对其担保的债权依法不具有优先受偿效力，故原告要求就预登记的房屋行使优先受偿权的请求,缺乏法律依据,本院不予支持。双方合同还约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，原告委托律师支付代理费2500元，符合法律规定，故对原告要求被告承担律师代理费2500元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王潞善、樊秀利、王为佩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司连云港新区支行给付截至2020年5月21日的借款本金407224.86元及利息（截至2020年5月21日欠息16651.13元，从2020年5月22日起至实际给付之日止，按合同约定计算）。 二、被告王潞善、樊秀利、王为佩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司连云港新区支行支付律师代理费2500元。 三、被告连云港宝翔置业有限公司在原告中国工商银行股份有限公司对本判决第一、二项所确定的给付义务承担连带清偿责任。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司连云港新区支行其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7658元（原告已预交），由被告王潞善、樊秀利、王为佩负担，被告连云港宝翔置业有限公司承担连带给付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  屠维维 人民陪审员  刘学梅 人民陪审员  金 红 二〇二一年四月二十五日 书 记 员  张 洁 法律条文及上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 [二]、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 [三]、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。