广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民再6号再审申请人（原审被告）：邱学荣，男，汉族，1976年12月12日出生，住江西省吉安市永丰县。被申请人（原审原告）：刘金凤，女，汉族，1986年8月26日出生，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：王育民，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：张小英，女，汉族，1980年12月23日出生，住江西省吉安市永丰县。再审申请人邱学荣因与被申请人刘金凤、原审被告张小英房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤0117民初138号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年8月18日作出（2020）粤0117民申6号民事裁定书裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。再审申请人邱学荣、被申请人刘金凤及其委托诉讼代理人王育民均到庭参加了诉讼。原审被告张小英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邱学荣申请再审请求：一、撤销（2019）粤0117民初138号民事判决书，判决双方所签房屋买卖合同为无效合同；二、由被申请人承担此案的所有费用（包括诉讼费、律师费、差旅费一切开支等）；三、对于被申请人伙同志盛房地产从化分公司员工施长锋共同涉嫌诈骗违约金的行为线索移交相关公安部门。事实和理由：原判决认定事实不清。刘金凤、施长锋系同一间房地产中介公司员工（广州志盛房地产咨询有限公司从化公司），从化区法院工作人员徐志成在庭审中有询问刘金凤是否是志盛房地产公司员工这个问题。此合同由房产中介施长锋一手操纵的虚假买卖事实，定金款亦是广州志盛房地产中介人员施长锋转帐给申请人的，包括5000元现金也是施长锋付的。写好购房合同后，志盛房地产中介人员施长锋又和再审申请人签署了一份空白金额的独家协议合同，事后，申请再审人认为这是施长锋、刘金凤等人为诈骗违约金做的一个双重保险动作行为。刘金风是共同配合协同挂名的，刘金凤、施长锋身为房产中介人员串通一气，违背诚实守信原则，违反居间合同义务；违反职业伦理，带头恶意炒房，骗取违约金的行为，应该受到法律的严惩。被申请人刘金凤辩称：邱学荣声称虚假买卖、诈骗的主张与事实不符，恳请法庭驳回其再审请求。刘金凤系案涉房屋的购买人，也具有购房的真实意愿。刘金凤多次催促被邱学荣履行购房合同，但邱学荣却以各种理由拖延办理。2018年8月31日，刘金凤委托中介机构通知邱学荣向银行办理提前还款，以便完成案涉房屋交易，但邱学荣均以“到时再说”等理由无故拖延。2018年9月2日、2018年9月17日、2018年10月20日，刘金凤委托中介多次通知邱学荣向银行办理提前还款，邱学荣以案涉房屋成交价格太低为由，不同意出售案涉房屋，并表示其正以130万元的价格寻找新买家，等案涉房屋另行出售之后再给予刘金凤赔偿。邱学荣又表示等地铁开通后案涉房屋价格更高，不再将案涉房屋出售给刘金凤，具体赔偿“以后再说”、“到时再看”。上述事实均有录音证明，录音内容十分清楚地反映邱学荣的嚣张和无赖，且该等录音也已经邱学荣确认。即使刘金凤系房地产中介人员，也不能因此而剥夺刘金凤的正常购房权利，刘金凤多次催促邱学荣履行购房合同，也确实支付了相应的款项（该款项邱学荣至今仍拒绝归还），而邱学荣先是拖延，后是违约，继而处处投诉，其行为己严重违反民法诚实信用原则，属于严重违约行为。另涉案房屋未能交易，原因在于邱学荣反价，且不愿意出售该房屋，从本案的证据可反映邱学荣认为案涉房屋当时可以卖出130万元及以上，不是合同签订时的108万元，但即使在今天通过网络公开渠道查询，经过两年后案涉房屋的售价约为110万元，故本案的交易未完成的原因在于邱学荣违约。刘金凤并不存在有违诚实信用原则的行为，案涉房屋的售价与当时的市场价是匹配的，不存在明显低于市场价的情形，即使当时的成交价略低于市场价，因为邱学荣有急于出售房屋回笼资金的需求，刘金凤也有购房需求，双方是在平等自愿的情况下签订的买卖合同，合同效力应受到法律保护。邱学荣称刘金凤存在串通炒房的行为，但其在与刘金凤的沟通过程中多次表示案涉房屋可以以更高价格出售，并且愿意支付赔偿，若邱学荣认为本案存在炒房或串通行为，则不可能会同意支付任何赔偿。此外，2018年12月21日，邱学荣向刘金凤发出解除合同的短信中，其解除合同理由在于邱学荣没有在2018年12月15日前收齐所有房款；综上，均表明涉案房屋未能交易完成的原因均在于邱学荣违约。刘金凤确是志盛公司的员工，但刘金凤并没有从业资格证，并不属于案涉房屋的中介经纪人，在志盛公司担任的是行政后勤工作，故本案中不存在任何违反房地产经纪相关管理的情形。原审被告张小英辩称：一、关于本案张小英完全不知情，刘金凤与邱学荣双方的购房事宜，是在收到法院传票时，才得知刘金凤与邱学荣有买卖案涉房屋的事情；二．张小英已于2018年3月14日与邱学荣协议离婚，双方有离婚证和离婚协议为证，在户口所在地民政局办理完成了所有离婚手续；三、张小英与邱学荣在离婚协议已约定广州从化的房产等归邱学荣所有，张小英净身出户；四、刘金凤和邱学荣双方之间签署的房屋买卖合同，张小英从未知晓，也未曾参与任何手续的办理，更没有收到任何一方的款项；五、若刘金凤与邱学荣双方签署的任何文件有（张小英）三个字，均不会是张小英的本人签字，张小英从未参与过刘金凤与邱学荣两人的任何沟通与任何的签字；六、张小英提供本人的身份证、离婚证、户口簿、离婚协议（以上均为复印件），本案与张小英无关，张小英与邱学荣离婚后广州从化的房产已归邱学荣拥有，张小英与邱学荣已无任何关系。刘金凤于2019年1月3日向本院起诉请求：一、被告邱学荣、张小英连带归还原告定金8万元及利息（利息以8万元为基数，按人民币同期贷款利率自2018年9月17日起计算至清偿之日）；二、被告邱学荣、张小英连带向原告支付违约金人民币10.8万元；三、被告邱学荣、张小英连带向原告赔偿律师费人民币1.6万元；四、本案诉讼费由被告邱学荣、张小英承担。本院原审查明：被告邱学荣、张小英于2018年3月14日签订《离婚协议》，该协议约定：邱学荣（甲方）与张小英（乙方）因感情破裂，共同协议和平离婚，于2018年3月12日之前所写的婚姻财产协议作废。……2、广州房产和桥南别墅所有产权、使用权及车子使用权归甲方。……8、本协议一式三份，双方各执一份，民政局一份双方签字之日起开始生效。该协议由两被告签名摁印确认。同日，两被告登记离婚。2018年6月13日，原告（买方）与被告邱学荣、张小英（卖方）及广州志盛房地产咨询有限公司（中介方，以下简称：志盛公司）签订《房屋买卖合同》，该合同第一、二、三条约定：原告购买广州市从化区喜满街4号1003房，建筑面积93.91㎡，存在抵押等他项权利情况，成交价108万元，卖方收到全部成交价款当天办妥房屋交付手续。第六条违约责任约定：1、……若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致本合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿。……4、合同中的守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）。第十条三方约定的其他事项约定：①卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。②首期款具体金额以银行出具的同贷书为准，多退少补。卖方同意在首期款中预留1万元作为水电过户金。合同《附件》约定：①买卖双方协商一致，同意偿还贷款后按揭支付成交价款。定金8万元，买方已于2018年6月13日前向卖方交付。②……卖方在签署本合同后，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续，并在领取《还贷证明》及产权资料后5天内，协助买方办理涂销登记及交易过户申请手续。卖方在签署本合同后3个工作日内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续。该合同买方由刘金凤签名摁印，卖方邱学荣由其本人签名摁印、张小英由邱学荣代签并摁印，中介方签章为“志盛公司从化分公司”。合同尾部空白处备注：①买卖双方同意该物业的房地产权证办好后，才办理交易过户手续，办理银行按揭申请手续。②买方同意卖方于2018年12月15日前收齐尾款。卖方邱学荣已经取得张小英同意，本人代为出售此物业，并承担相应的法律责任。庭审中，邱学荣确认合同中张小英的签名为其代签。庭审中，原告称合同签订当日向邱学荣转账7.5万元，现金交付5000元，并提交的《中国工商银行自助终端凭条》佐证。同日，邱学荣出具《收款收条》载明：本人邱学荣确认收到承购方刘金凤交来购从化区喜满街4号1003房单位之定金8万元。庭审中，邱学荣确认收到8万元，其中7.5万元由施长锋转账支付，另外5000元由施长锋现金支付。另查，根据原告提交的2018年9月17日的电话录音记录显示，施长锋：“邱先生，你的房屋何时来办提前还款？”邱学荣：“还什么款，现在的房子才卖108万，不还！除非130万，这房子还是你们自己人买的。”……施长锋：“要是不卖你就赔定金吧？”……邱学荣：“到时候再赔钱给你吧，我要卖130万，现在已经有人在谈了，等房子卖了就赔钱给你。”……施长锋：“那你是一房两卖。”邱学荣：“一房两卖有什么关系，我又不是不赔钱给你。之前我和你说过了，如果房子涨价了我就赔你定金。”施长锋：“那你现在要过来处理啊。”邱学荣：“现在还没卖出去，我怎么给你处理，赔钱肯定会赔给你，这房子以后可以卖得更好，等地铁通了，还能卖更高。”……再查，2018年6月13日广州市从化区城市建设档案馆出具的《从化市商品房买卖合同签证情况证明表》显示，涉案房屋预购人为两被告，契约日期2015年6月15日，合同号201506173947，付款方式按揭，预售证号20150324，建筑面积93.91，套内面积75.66，房屋坐落从化市经济开发区高技术产业园工业大道7号（1栋）1003房，该房产已办理抵押登记，抵押权人为农行广州珠海支行，债权数额41万元。2018年12月13日，广州市从化区城市建设档案馆出具的《房地产发证产权情况表》显示，房屋坐落广州市从化区喜满街4号1003房，权利证号第09212325号，登记日期2018年6月29日，购房日期2015年6月15日，建筑面积94.33平方米，已办抵押。庭审中，原告及被告邱学荣均确认上述房产即是涉案房产。又查，2018年12月20日，原告（委托方）与广东圣和胜律师事务所（被委托方）签订《委托合同》约定：委托方就其与邱学荣之间因房屋买卖纠纷一案，请求被委托方委派律师担任该事项的代理人，律师代理费￥1.6万元。2019年3月24日，原告向广东圣和胜律师事务所转账1.6万元。2019年3月25日，广东圣和胜律师事务所向原告出具《广东增值税普通发票》，服务名称民事诉讼代理费，价税合计￥1.6万元。原审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。主要存在以下几个问题：一、关于是否应解除合同、返还定金8万元并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告邱学荣签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。虽然涉案房产仍登记在两被告的名下，但从两被告提交的《离婚协议》可知，两被告已约定涉案房产归邱学荣所有，故邱学荣代张小英在合同上签名属于处分自己财产的行为，不影响买卖合同的成立。合同签订当天，原告依约支付了定金8万元，按照合同约定，被告应在签订合同后3日内向抵押银行办理提前还贷，但被告并未提交证据证明其已向抵押银行办理了提前还贷手续，且根据《房地产发证产权情况表》显示，其尚未办理涂销抵押。另，根据原告提交的录音资料可知，约定的合同尾款付款日前，被告邱学荣已明确表示其将不履行合同义务，并于2019年1月15日向原告发出《解除合同通知书》。被告邱学荣的行为已构成违约，导致原告合同目的不能实现，现原告要求解除《房地产买卖合同》，符合双方约定以及法律规定，故本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还其已经收取的购房款8万元。另，《房地产买卖合同》中已明确约定违约方所应当承担的违约责任，原告并无证据证明约定的违约金低于造成的损失。故原告在违约金之外，要求被告邱学荣额外支付定金8万元的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。二、关于是否应支付违约金10.8万元及律师费1.6万元的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房地产买卖合同》第六条违约责任约定：1、……若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致本合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿。……4、合同中的守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）。现原告要求被告邱学荣按房屋总价的10%支付违约金10.8万元并支付其已支出的律师费1.6万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告邱学荣辩称意见：（一）原告未与其联系付款履行合同事宜。根据原告提交的录音资料及律师函可知，原告多次催促其办理提前还贷手续，被告邱学荣的陈述与事实不符，故被告邱学荣的该项答辩意见本院不予采纳；（二）原告从未通知我其书面或口头委托指定任何房产中介人员处理该房屋买卖事宜。庭审中被告邱学荣明确转账7.5万及支付现金5000元均是施长锋所为，并出具收条表明收到原告购房定金8万元，故被告邱学荣的该项答辩意见本院不予采纳；（三）本房屋买卖是由志盛公司从化分公司另外一名员工施长锋主导购买，办好一切手续后由原告挂名购买。合同已明确约定，卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下，据此被告知悉此情况，不存在欺诈行为，故被告邱学荣的该项答辩意见本院不予采纳。三、被告张小英是否应对上述债务承担连带责任的问题。本案中，合同签订之时两被告已协议离婚，双方签订的《离婚协议》已明确约定涉案房产归被告邱学荣所有。庭审中，被告邱学荣承认合同上张小英的签名及摁印均是其个人所为，其行为属于对自身财产的处分，无需被告张小英授权。另，原告也未提交证据证明被告张小英授权被告邱学荣签名处分涉案房产，且被告张小英亦提交答辩意见称其不知情，并提交证据证明其无权处分涉案房产。故原告要求被告张小英对上述债务承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，原审判决如下：一、解除原告刘金凤与被告邱学荣、张小英于2018年6月13日签订的《房地产买卖合同》；二、被告邱学荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘金凤返还购房款8万元；三、被告邱学荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘金凤支付违约金10.8万元；四、被告邱学荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘金凤支付律师费1.6万元；五、驳回原告刘金凤的其他诉讼请求。本案受理费2180元，由被告邱学荣负担。再审申请人邱学荣在本案中没有提交新证据。被申请人刘金凤在本案中向本院提交了以下证据：1、志盛公司关于《广州市从化区人民法院协助调查函》的补充回复（原件），拟证明被申请人刘金凤不具有房地产经纪资格证书，不属于房地产的经纪人员，且志盛公司双方的买卖合同中不存在有偿的经纪服务；2、网页截图（网络打印件），拟证明截止2020年10月27日，通过公开网络渠道查询，案涉房屋的售价仍在110万元左右，再审申请人邱学荣声称的案涉房屋可以卖出130万元及以上的主张与事实不符。原审被告张小英在本案中向本院提交了以下证据：离婚证、《离婚协议》及户口信息，拟证明张小英与再审申请人邱学荣已离婚。再审查明：再审申请人邱学荣在庭审中述称，其本人已收到（2019）粤0117民初138号民事判决书,但没有在法定的期限内向法院提出上诉，理由是其在收到判决后咨询了相关专业人士，听取了不同的意见，但其不确定是否应该上诉，故未在法定上诉期限内提出上诉。后其在互联网上看到天津法院判决的一个案例与其经历相似，故提起本案再审，其申请再审的理由及依据是基于买卖合同存在诈骗违约金的嫌疑。庭审中，再审申请人邱学荣与被申请人刘金凤均对（2019）粤0117民初138号案提交的证据及质证意见予以确认。再审申请人邱学荣在本案中没有新证据提交，其确认在签订案涉《房地产买卖合同》前，已经与广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司签订了一份2018年1-6月份的独家代理合同，案涉房产独家代理的售价是95万元左右。同时原告提交情况说明书，表示在签订合同时已知道刘金凤是志盛公司的员工，同时表示签订本案合同时有另一中介公司联系客户以108万元要购买案涉房屋。本院在审查申请人邱学荣再审申请时，向广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司发出《广州市从化区人民法院协助调查函》，广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司于2020年6月29日向本院出具回复，载明“经核查了解，刘金凤曾为我司员工，工作期限2018年5月3日至2018年10月30日。”被申请人刘金凤提供了广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司于2020年10月15日出具的《关于的补充回复》，载明“广州市从化区人民法院：贵院2020年6月23日送达的协助调查函我司已收到，现将贵院要求协助调查事项的情况和结果补充函复如下：根据贵院调查函提及的公民刘金凤（身份证号码：），经核查了解，曾为我司员工，工作期限2018年5月3日至2018年10月30日。但刘金凤不具有房地产经纪资格证书，不属于房地产经纪人员。此外，在刘金凤与邱学荣关于案涉房屋买卖过程中，我司并未提供有偿经纪服务。特此函复。”本院再审认为，本案中争议的焦点是再审申请人邱学荣与被申请人刘金凤所签《房屋买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，再审申请人邱学荣在与被申请人刘金凤签订的《房地产买卖合同》时就已经清楚知道刘金凤是广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司的员工，签订案涉合同是双方真实意思表示，并没有存在欺诈的行为。对于案涉房屋的出售价格，邱学荣已确认其与广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司曾签订一份2018年1-6月份的独家代理合同，独家代理的合同价格为95万元。在2018年6月13日双方签订案涉合同时价格已升至108万元，且该价格是邱学荣自行提出的，双方的买卖行为并没有损害邱学荣的利益。从刘金凤提供的证据显示，邱学荣已明确表示因房屋价格原因不再履行合同，并表示要另卖房屋及同意作赔偿，后又向刘金凤发出解除合同通知书，其行为已构成违约。另合同虽有约定“卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。”但并没有证据证明刘金凤有转让房屋的行为，且刘金凤表示是其本人要真实购买案涉房屋。另《房地产经纪管理办法》第二十五条虽规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”，但根据广州志盛房地产咨询有限公司从化分公司提供的《关于的回复及补充回复》，刘金凤只是其公司员工，其不具有房地产经纪资格证书，不属于房地产经纪人员，故不适用上述《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定。同时《房地产经纪管理办法》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的法律、行政法规，应属于管理性规定，而不应属于效力性强制性规定。邱学荣在本案中提交的证据并不足以推翻原判决，故再审申请人邱学荣以合同存在欺诈为由主张《房屋买卖合同》无效，于法无据，本院依法不予支持。被告张小英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，再审申请人邱学荣的再审请求不成立。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零五条、第四百零七条之规定，判决如下：驳回再审申请人（原审被告）邱学荣的再审诉讼请求，维持本院（2019）粤0184民初138号民事判决。再审案件受理费4360元，由再审申请人邱学荣负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄柏灵人民陪审员  陈建忠人民陪审员  邓培德二〇二一年四月三十日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐