河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终955号 上诉人（原审原告）：史某清，男，1984年1月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王二兵，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天山房地产开发集团有限公司，住所地石家庄高新区天山大街109号。 法定代表人：吴振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昱，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京例外房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区胡家垡村甲8号院6号楼5层525。 法定代表人：吕富强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵志军，男，1993年10月26日出生，汉族，该公司员工，住山西省五台县。 上诉人史某清因与被上诉人天山房地产开发集团有限公司、北京例外房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人史某清委托诉讼代理人王二兵，被上诉人天山房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人杨昱，被上诉人北京例外房地产经纪有限公司委诉讼代理人赵志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史某清上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人北京例外房地产经纪有限公司退还上诉人服务费30000元，同时由被上诉人天山房地产开发集团有限公司承担连带清偿责任或发回重审，二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定基本事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人北京例外房地产经纪有限公司签订《购房优惠服务说明书》虽明确款项性质为优惠服务费，但该说明书第3条约定“一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕”，上诉人自认购案涉房屋后一直未与天山房地产签订《商品房买卖合同》，自始未享受购房优惠政策，在案涉房屋无预售证之前上诉人已要求退房退款，天山房地产也退还部分房款，上诉人买房的最终目的并未实现，也未享受到北京例外公司提供的优惠政策，北京例外公司的居间服务没有实际完成，其优惠服务义务没有按约定履行完毕。2、依据《房地产经纪管理办法》《石家庄市房产中介服务管理办法》《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等多部门多个法律规章意见办法的规定，中介机构不能违规代理未取得预售许可证的新建商品房，北京例外公司与上诉人签订认购协议交款时间为2018年6月16日，上诉人找到二被上诉人退款时间为2019年11月22日，天山房地产取得商品房预售许可证的时间为2020年3月12日，北京例外公司在购房优惠活动中存在明显过错，其代理销售不应代理的房屋且在该房屋未取得预售许可证之前，未在各部门规章办法规定的可以代理销售之前，上诉人已提出退款，北京例公司应将服务费全额退还上诉人。3、上诉人与天山房地产签订的认购协议书在2019年11月22日已确认不再履行，该协议书当时无预售证而无效，天山房地产同意向上诉人退还房款，北京例外公司也在场，北京例外公司承诺房款退完后服务费一并退还，退房款系与二被上诉人协商一致达成，北京例外公司应退还服务费。二、天山房地产与北京例外公司系常年合作关系，天山房地产将无预售证房屋销售的代理权委托于北京例外公司存在过错，天山房地产向上诉人承诺协助追缴让北京例外公司退还服务费，二被上诉人应依当时约定全额退还上诉人的服务费。 天山房地产开发集团有限公司辩称：认同上诉人观点，但天山房地产只承诺退还收取的购房款，北京例外公司收取的3万元，天山房地产并未承诺予以退还。 北京例外房地产经纪有限公司辩称：当时上诉人退房时，房屋已取得预售许可证，双方属于合法买卖，我公司属于居间的服务佣金，上诉人交钱的时候签署的服务说明书明确了缴纳的优惠费基于任何原因都不予退还，我公司收取居间服务费佣金是合法的。在说明书中签字时有一项“阅读并理解本说明书内容，同意接受提供的购房优惠服务，并支付本说明书项下的服务费，以此签名予以确认”。 史某清向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签署的《认购协议书》并退还原告房款322531元及利息（利息自起诉之日起至全部付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付）；2、判令被告北京例外公司退还原告服务费30000元并由被告天山房地产公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告史某清变更诉讼请求第一项为：判令原、被告签署的《认购协议书》无效，并退还原告购房款322531元及利息（利息自起诉之日起至全部付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付）。 一审查明的事实：2018年4月24日，史某清与北京例外公司签订一份《购房优惠服务说明书》。该说明书约定，北京例外公司为史某清争取意向购买世界之门楼盘优惠，支付服务费30000元，享受购房优惠50000元；特别说明约定，史某清支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠服务；因以上优惠是北京例外公司特殊申请，所以所缴优惠服务费基于任何原因都不予退还。该说明书签订后，史某清向北京例外公司交纳优惠服务费30000元。同日，史某清与天山房地产公司签订一份《认购协议书》，史某清购买天山世界之门28#项目28A座609室，该协议约定了房屋位置、面积、单价、付款方式等内容。协议签订后，史某清按约向天山房地产支付购房款442531元。后史某清以该房屋五证不全且未按承诺交房为由向天山房地产申请退款，天山房地产分别于2020年3月31日、2020年5月1日、2020年6月10日退还史某清房款共计120000元，尚欠房款322531元未退。在本案审理过程中，经法院调解，史某清与天山房地产就退还剩余房款事宜达成调解，调解书已另行制发。但史某清与北京例外公司未就本案达成调解意见。另查，该涉案房屋已于2020年3月12日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，史某清与天山房地产签订的《认购协议书》系当事人真实意思表示，且案涉房屋已取得预售许可证，该协议合法有效。在协议履行中，史某清申请退款，天山房地产亦同意退款且履行了部分退款义务，双方均以各自行为表示不再履行《认购协议书》，故该协议书自天山房地产退款之日起已经解除。因双方就退还房款事宜及诉讼费的负担已达成调解，对此不再处理。史某清与北京例外公司签订的《购房优惠服务说明书》明确了款项的性质为优惠服务费，且该费用由北京例外公司收取并开具收款收据，史某清与天山房地产签订的《认购协议书》中约定房款中并不包括已交纳的30000元优惠服务费，因此，史某清在签订上述说明书及《认购协议书》时应知晓30000元的性质，其在交纳该服务费后即享受了购房优惠房价，北京例外公司的优惠服务义务已按约定履行完毕。现史某清与天山房地产不再履行《认购协议书》，其原因并非北京例外公司造成的，北京例外公司在购房优惠活动中不存在过错，史某清要求北京例外公司退还服务费以及天山房地产承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：驳回史某清要求北京例外房地产经纪有限公司退还史某清服务费30000元并由天山房地产开发集团有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人史某清提交两份证据：证据一、天山世界之门loft退款申请表。证据二、（2020）冀01民初1304、1306、1307号民事调解书。证明上诉人史某清于2019年11月22日已与二被上诉人确认不再履行认购协议书和购房优惠服务说明书，并要求退还上诉人购史某清购房款及服务费，被上诉人天山房地产开发集团有限公司也履行了部分退款义务，后经法院调解达成退还房款协议。上诉人史某清与被上诉人达成退款意见时，上诉人史某清与被上诉人均在售楼部现场，被上诉人要求上诉人史某清手持退款申请表，三方一起拍照并上传至二被上诉人公司总部，以确认被上诉人同意退款。北京例外房地产经纪有限公司质证意见：证据一不是退还服务费的申请书，是退还房款的申请书，即使是销售人员拍照，也非公司的意思表示，只是经办人代办，对证据二无异议。天山房地产开发集团有限公司质证意见：对两份证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，调解书与申请表均是天山房地产开发集团有限公司承诺退还上诉人史某清购房款，另收取的3万元，天山房地产开发集团有限公司不予退还，应由北京例外房地产经纪有限公司退还。 本院认为，上诉人史某清与被上诉人北京例外房地产经纪有限公司签订《购房优惠服务说明书》并缴纳购房优惠服务费30000元的根本目的是上诉人史某清与被上诉人天山房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》并享受相应价格优惠。《购房优惠服务说明书》中约定，签署《购房优惠服务说明书》和《商品房买卖合同》应为同一人，一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。现上诉人史某清与被上诉人天山房地产开发集团有限公司签订的《认购协议书》不再履行，《商品房买卖合同》不再签订，被上诉人天山房地产开发集团有限公司亦同意退还上诉人史某清购房款。因此，上诉人史某清享受购房优惠的合同目的已不能实现。上诉人史某清要求被上诉人北京例外房地产经纪有限公司退还优惠服务费30000元，理由正当，应予支持。《购房优惠服务说明书》约定，上诉人史某清缴纳的优惠服务费基于任何原因都不退还，该内容系被上诉人北京例外房地产经纪有限公司制定的格式条款，有违公平原则，被上诉人北京例外房地产经纪有限公司以此为据认为30000元优惠服务费不予退还的抗辩意见，本院不予采信。优惠服务费是上诉人史某清向被上诉人北京例外房地产经纪有限公司缴纳，没有证据证明退还优惠服务费系被上诉人天山房地产开发集团有限公司的义务或其承诺同意，故上诉人史某清主张被上诉人天山房地产开发集团有限公司对此承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，史某清的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1306号民事判决； 二、本判决生效之日起十日内被上诉人北京例外房地产经纪有限公司返还上诉人史某清购房优惠服务费30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费550元，由被上诉人北京例外房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二一年四月十九日 书记员  史 暹