河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初617号原告:河南省中成房地产开发集团有限公司，住所地：偃师市洛神路53号，统一社会信用代码：914103811713993514。法定代表人：段献忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨欢，河南洛淳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王朝杰，男，1977年12月4日出生，汉族，住河南省偃师市。原告河南省中成房地产开发集团有限公司（以下简称中成公司）诉被告王朝杰商品房买卖合同、追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中成公司的诉讼委托代理人杨欢到庭参加诉讼，被告王朝杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中成公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告偿还由原告代替被告向中国建设银行股份有限公司洛阳分行偿还的贷款本息等暂计111080元。2.依法判决被告向原告支付违约金暂计13876元。3.上述1、2项款项从涉案位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房屋拍卖、变卖价款中优先受偿。事实与理由：2010年12月29日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房屋，合同约定房屋总价款487033元，2011年2月18日前交清首付款151033元并将余款336000元办理按揭贷款。2011年6月15日，原、被告与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订《个人住房借款合同》，偃师市公证处对上述合同签订及内容进行了公证，并出具（2011）偃证经字第217号公证书。同日，双方签订《保证按期履行住房借款还款协议书》，约定了“甲方连续三个月或累计六个月不能按期支付乙方为甲方的垫款，依照签订的《个人住房借款合同》第三十四条规定，甲方愿意放弃该套房产所有权，按市场成交价转交乙方所有，由乙方自行处置。甲方所欠银行的债务有乙方承担，乙方扣除甲方应支付的一切款项及费用后将余额部分退给甲方，甲方的装修及设备、暖燃气开口费等乙方不予补偿。”偃师市公证处对上述合同签订及合同内容进行了公证，并出具（2011）偃证经字第218号公证书。同日，原、被告及中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订《偃师市房地产抵押合同（按揭）》（偃房押（按）（2011）字第3075号）。截止目前，原告已代替二被告向中国建设银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款本息等共计103960元，综上所述，被告的行为已严重违约，为了维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王朝杰逾期未答辩。本院经审理认定如下事实，2010年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为GF-2000-0171。合同约定：被告王朝杰购买原告建设的位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房；建筑面积为142.77平方米，总价款为487033元，付款方式为被告于2011年2月18日前交清首付款151033元，余款336000元办理按揭贷款。出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，二被告向原告交纳首付款151033元。2011年6月15日被告王朝杰作为借款人和抵押人、中成公司作为保证人、中国建设银行股份有限公司洛阳分行作为贷款人和抵押权人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》编号为：011-201100212129，约定：王朝杰向中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款336000元，借款用途仅限于王朝杰支付购买原告建设的偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房，贷款期限为240个月，担保方式为：抵押加全程保证，抵押财产为被告王朝杰购买的位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西号，中成公司为该借款的保证人，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之日后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。同日，偃师市公证处对上述借款合同进行了公证，并作出（2011）偃证经字第217号公证书。同日被告王朝杰作为甲方、原告中成公司作为乙方，双方签订《保证按其履行住房借款还款协议书》一份，被告王朝杰在借款还款协议书中承诺保证在每月20日前将每月还款额存入或划入中国建设银行还款账号内，偿还本金和利息无论在任何情况下不拖欠应还借款。中成公司依照《人住房借款合同》的约定作为被告王朝杰的担保保证人，王朝杰如不能按期归还借款、罚款滞纳金及王朝杰应负责的费用，有该房产抵押权人在中成公司的账户中扣缴王朝杰的还款，王朝杰必须积极筹措资金，在中成公司替王朝杰还款三个工作日之内归还中成公司为王朝杰支付的借款，并承诺承担每日3%的滞纳金，逾期15天内仍不归还，中成公司可委托物业公司对其所购房进行停水断电处理，直至王朝杰还清所欠垫款为止等。同日河南省偃师市公证处于同日对《保证按期履行住房借款还款协议书》进行了公证，并作出（2011）偃证经字第218号公证书。2011年6月15日，被告王朝杰作为抵押人、中国建设银行股份有限公司洛阳分行作为抵押权人、中成公司作为担保人签订《偃师市房地产抵押合同（按揭）》一份，编号为偃房押（按）（2011）字第3075号，王朝杰将其购买的位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西号房产抵押给中国建设银行股份有限公司。房产所有权证办理后于2015年3月26日在偃师市房产管理局办理了他项权证。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司洛阳分行依约发放了借款。被告王朝杰也依约偿还借款本息至2016年底，后由于被告王朝杰未按约定偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司洛阳分行自2017年3月28日起，先后16次从原告中成公司保证金账户扣划共计111080元，用于偿还被告王朝杰应偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行的借款本、息、罚息。原告为保证其债权的实现，向我院申请诉前财产保全，本院于2020年12月15日作出（2020）豫0381财保948号民事裁定书，裁定查封王朝杰名下位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房产，保全价值为13万元；或查封王朝杰相当于13万元的等额财产，期限为动产两年、不动产三年。原告垫付保全申请费1170元，支付诉讼财产保全担保保险服务费500元。上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）、偃师市房地产抵押合同（按揭）（编号：偃房押（按）（2011）字第3075号）、偃师市房地产抵押（按揭）登记申请表、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：011-2011002129）、公证书（编号：（2011）偃证经字第217号）、《保证按期履行住房借款还款协议书》、公证书（编号：（2011）偃证经字第218号）、中国建设银行个人贷款还款凭证、天安财产保险股份有限公司河南省分公司发票及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及被告王朝杰与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订的《个人住房（商品用房）借款合同》、《保证按期履行住房借款还款协议书》《偃师市房地产抵押合同（按揭）》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，系合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行。被告王朝杰未按合同约定偿还贷款，导致原告代其偿还贷款本、息、罚息，原告依法享有向被告王朝杰追偿的权利，因此原告请求被告偿还其代被告垫付的借款本、息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付诉讼保全服务费的诉讼请求，由于该款系原告实现债权支出的合理费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金13876元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方约定违约金过高，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，过高部分本院不予支持。关于原告要求对位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房产拍卖、变卖价款中优先受偿的诉讼请求，本院认为，本案中因中成公司的代偿会使出借人中国建设银行股份有限公司洛阳分行优先受偿金额减少或消失，一定程度上相当于中国建设银行股份有限公司洛阳分行的优先受偿权让与中成公司，但只有在王朝杰偿还了全部借款本息后，原告中成公司才基于代偿后享有偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房产拍卖、变卖款中优先受偿的权利，由于被告王朝杰借款本息尚未全部偿还，因此原告仅在偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××西××房产拍卖、变卖款偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行全部借款本息后剩余的款额中享有优先受偿的权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王朝杰于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司垫付的贷款本金、利息、罚息、共计111080元。二、被告王朝杰于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司违约金，违约金以111080元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自2020年12月23日起计算至实际付款之日止。三、针对上述一、二条款项，原告河南省中成房地产开发集团有限公司在偃师市太学路北、新星路东商都御花园第6幢2单元5层西号房产拍卖、变卖款偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行全部借款本息后剩余的款额中享有优先受偿的权利。四、被告王朝杰于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司诉讼保全保险服务费500元。五、驳回原告河南省中成房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1399元，保全申请费1170元，共计2569元，由被告王朝杰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王爱武二〇二一年四月二十五日书记员  周美琳