广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30873号原告（反诉被告）：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，经营场所广东省佛山市禅城区。负责人：刘广中。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东但行律师事务所律师。被告（反诉原告）：王志勇，男，1976年6月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：梁宇麒，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梓蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人（反诉被告）：佛山市和华盛世发展有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：伍庆云。委托诉讼代理人：张涛，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：官晓燕，广东国慧律师事务所实习律师。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司与被告王志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案后，依法适用简易程序于2021年1月8日第一次公开开庭进行了审理。本院根据被告的申请依法追加佛山市和华盛世发展有限公司作为第三人参加本案诉讼。被告在本案审理过程中提出反诉，本院审查后决定反诉与本诉合并审理。本案于2021年3月16日、4月12日第二次、第三次公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，当事人曾申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年1月12日至2020年8月31日期间的物业服务费11736.76元（涉案房屋面积为74.83平方米，每月每平方米物业服务费8元，每月物业服务费598.64元，共19个月20天），并从逾期支付之日起按欠款金额的每日1‰支付违约金至实际支付之日止（以提交的表格为计算标准）；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是佛山市南海区××××××****************商业大楼***室（以下简称***商业大楼***室）的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，办公楼以每月每平方米8元的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。因被告未按约定支付物业管理服务费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告与原告没有任何合同关系。被告与第三人签订《商品房买卖合同》时确认的前期物业服务企业为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称第一太平公司）。被告对原告与第三人签订的物业合同不知情，亦不确认。原告要求被告支付物业服务费，缺乏依据。首先，被告购买涉案房屋的背景是：当时第三人对外宣称该公寓是由专业的经营管理公寓项目的物业公司管理，而且可以返租；第一太平公司确实在经营管理公寓项目方面非常出色。因此，被告才被吸引购买涉案房屋。其次，《商品房买卖合同》约定第一太平公司的物业服务时间从2018年8月31日至业主大会选聘其他物业服务企业之日。如原告与第三人签订的合同真实，那么第三人在没有经过业主同意的情况下，私自更换了物业公司的行为，已经构成违约。最后，因为涉案房屋是公寓项目，业主购买多数出于投资考虑，因此，物业的经营管理是业主购房时的一个重要考虑因素。现第三人在没有经过业主同意，也没有通过招投标程序，私自更换物业公司的行为，违反了相关法律法规，侵犯了被告的合法权益。二、原告主张的物业服务费以及计算方式缺乏依据。首先，被告从来没有同意聘请原告作为物业管理公司，没有签订任何合同，故双方对于物业服务费为每月每平方米8元的标准没有达成一致。其次，被告在《商品房买卖合同》确认物业服务费为每月每平方米8元，是基于提供物业公司的主体为第一太平公司，而且当时第三人承诺返租。因此，被告更换物业公司的价格应当与业主重新商定，而不能直接以同等的标准收费。该做法对于全体业主来说也是显失公平。原告提供的物业服务内容是否达到一级标准，应当由原告举证予以证明。被告接受每月8元/平方米的物业服务费标准，是基于相信原物业服务公司可以提供出色的物业服务，现物业服务公司未经同意变更为原告，原告亦未举证证明其提供的物业服务达到一级标准。因此，原告要求被告按照每月每平方米8元的标准缴纳物业服务费缺乏依据。理由如下：1.结合《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》可见，一级的物业服务标准对物业服务公司所需提供的服务内容，与其他级别的物业服务标准具有很大的区别（包括但不限于：节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动；每年不低于1次征询业户对物业服务的满意度，满意率85%以上；每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好……）。但根据原告提交的《佛山市前期物业服务委托合同》第二条的约定，原告所应提供的一级物业服务应当达到何种标准并未明确，该条约定实际上是每家物业服务公司、任何级别的物业服务所应当提供的物业服务内容，不足以证明原告提供的物业服务符合一级标准。若原告认为其按照一级标准提供物业服务，其应当举证证明其提供的服务内容。2.根据被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》可见，涉案房屋的原物业服务企业为第一太平公司。第一太平公司是世界知名的物业服务公司，在物业服务领域具有丰富的经验，其主要客户包括多家国际知名大公司，因此被告足以相信第一太平公司可以为涉案房屋提供出色的物业服务，也是被告接受高额物业管理费的基础。现第三人及原告未经被告同意，将涉案房屋的物业服务公司变更为原告，与被告当初接受高额物业管理费的初衷相违背。原告亦未举证证明其提供的物业服务达到一级标准，或者与第一太平公司所应提供的物业服务达到同等水平。最后，被告无法确认原告是否实际提供物业服务，以及何时开始真正提供物业服务。三、原告要求被告支付违约金缺乏依据。首先，更换物业公司是第三人违约造成的，故因此产生的责任应由第三人承担。其次，更换物业公司后，第三人亦未向被告提供过任何合同，被告无从确定实际提供服务的物业公司以及物业费用。最后，被告与原告未就物业费用逾期支付的违约责任进行约定，亦未达成一致。综上所述，原告应当举证证明其提供的物业服务内容，否则其要求被告按照每月每平方米8元的标准缴纳物业服务费，缺乏依据。鉴于原告提供的物业服务内容关系到本案关键事实的认定，恳请法院依法查明以上事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人辩称，一、第三人重新选聘物业管理公司已征得该项目绝大部分业主同意，且第三人与原告签订的《前期物业服务委托合同》经佛山市南海区大沥镇房产管理所备案并实际履行。1.第一太平公司退出和华汇商业大楼前期物业服务后，第三人及该公司已及时告知该项目业主、当地居委会和及佛山市南海区大沥镇房产管理所。2016年7月2日，第三人与第一太平公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定由该公司为和华汇商业大楼项目提供前期物业管理服务。2017年10月，第一太平公司明确提出因项目的经营策略调整，其退出和华汇商业大楼的物业管理。2017年10月17日，第三人与第一太平公司签订《（和华汇商业大楼）终止协议》，约定自2017年10月17日解除原签订的《佛山市前期物业服务委托合同》。此后，被告及第一太平公司将上述情况及时告知该项目业主、当地居委会和及佛山市南海区大沥镇房产管理所。2.第三人重新选聘物业公司已征得项目绝大部分业主同意。在第一太平公司退出和华汇商业大楼的前期物业管理后，第三人为维护全体业主的共同利益，将需要重新选聘物业公司的事项及时告知全体业主。第三人不仅将《关于和华汇商业大楼物业管理服务退出告知函》、《关于和华大楼、和华汇商业大楼项目前期物业管理公司的退出及委托开发商重新聘请新的前期物业管理公司的告知函》进行张贴公示，而且对没有签署《关于同意并委托开发商重新选聘物业管理公司的函》的业主，第三人也将《和华汇商业大楼物业管理服务退出告知函》、《关于和华大楼、和华汇商业大楼项目前期物业管理公司的退出及委托开发商重新聘请新的前期物业管理公司的告知函》、《关于同意并委托开发商重新选聘物业管理公司的函》、《解除协议书》进行邮寄送达。经统计，该项目绝大部分业主均同意委托第三人重新选聘物业公司进场服务，同意的业主无论专有部分面积占建筑物总面积的比例，还是占总人数的比例都达到三分之二以上。3.第三人与原告签订《和华汇商业大楼前期物业服务委托合同》后经佛山市南海区大沥镇房产管理所备案，且至今已实际履行两年多。在就重新选聘物业管理公司征求业主意见后，第三人经过多方比较，最终与原告于2018年8月1日签订《和华汇商业大楼前期物业服务委托合同》，约定由原告为和华汇商业大楼提供前期物业管理服务，且该合同经佛山市南海区大沥镇房产管理所备案。原告自2018年8月开始入驻该项目提供物业管理服务，至今已有两年多，除个别业主外的绝大部分业主对原告的物业管理服务都是非常认可的。二、原告和第三人所签订的《前期物业服务委托合同》，与第一太平公司与第三人签订的《佛山市前期物业服务委托合同》，两份合同所约定的服务内容及质量标准均是相同的，原告向业主所收取的物业管理服务费标准并未超过第一太平公司与第三人签订的《佛山市前期物业服务委托合同》中约定的物业管理服务费标准。而且，原告和第一太平公司均具有物业服务企业一级资质，重新选聘物业管理公司后并未降低物业服务的质量和标准。三、被告在答辩状中称第三人将涉案房屋对外宣称是公寓及承诺返租等，完全不属实。综上所述，第三人为和华汇商业大楼重新选聘前期物业公司是因特殊情况下维护全体业主共同利益所为。请法院查明事实，依法判决，维护原告及该项目业主的共同利益。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：确认原告与第三人于2018年8月1日签订的《前期物业委托服务合同》无效。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，根据民法典的规定，无论是否存在招投标的行为，原告与第三人于2018年8月1日签订的《前期物业委托服务合同》不属于合同无效的情形，请求驳回被告的反诉请求。被告提交的招投标信息，属于公开平台可以查询，如果被告认为招投标行为程序违法，被告可以依申请公开，被告在本案中应当承担举证责任，且该程序不属于本案审理的范围。第三人（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，被告的反诉请求是不成立的，其他答辩意见与原告的上述答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋交接单、毛坯收楼确认函上有被告的签名，被告虽然提出异议但不能举证推翻，故本院对证据的真实性予以确认，并综合认定相关事实。原告提交的《前期物业服务委托合同》是原告、第三人签订的合同，有双方的盖章，故本院对该证据的真实性予以确认，并在本院认为部分对该合同的效力问题进行分析。原告提交的物业服务费明细表、违约金明细表是原告单方制作的，不属于证据范畴，故本院不予确认。被告提交的缴费通知单与本案不存在直接关联性，故本院不予确认。涉案房屋为商业、办公楼性质，不属于《佛山市物业服务收费管理调整方案（征求意见稿）》、《佛山市物业服务级别和服务内容收费标准》的调整范围，故本院对该两份证据不作具体审查。对被告提交的“第一太平戴维斯”百度词条截图，本院对该证据的真实性予以确认。第三人提交的《佛山市前期物业服务委托合同》、《佛山市前期物业服务委托合同（和华汇商业大楼）终止协议》、《关于和华大楼、和华汇商业大楼项目前期物业管理公司的退出及委托开发商重新聘请新的前期物业管理公司的告知函》、《关于：和华大楼及和华汇商业大楼物业管理服务退出告知函》、测绘中心测绘报告书、测绘成果面积明细表、商品房买卖合同封面页、《关于同意并委托开发商重新选聘物业管理公司的函》、公证书、EMS邮寄单据及查询结果、佛山市和华盛世发展有限公司出具的证明、《商品房买卖合同（现售）》、《和华汇商业大楼前期物业服务委托合同》、南海区商品房物业管理备案表、企业基本信息、原告的物业管理企业资质等级证书等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。第三人根据调查令调取的《佛山市前期物业服务委托合同》内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月，第三人与第一太平公司签订了《佛山市前期物业服务委托合同》，约定：第三人选聘第一太平公司对和华汇商业大楼实施前期物业管理服务；物业服务收费为酬金制，物业服务费的标准为办公楼每月每平方米8元等。该合同约定的物业交付后的服务内容与质量包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.社区文化活动的组织开展；10.客户服务。该合同显示第一太平公司的资质等级为异地一级。2017年3月31日，被告作为买受人、第三人作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向第三人购买***商业大楼***室；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为第一太平公司，物业服务时间从2018年8月31日到业主大会选聘其他物业服务企业之日，物业收费方式为酬金制，物业服务费为每月每平方米8元等。***商业大楼***室登记的权利人为被告，房屋建筑面积为74.83平方米，登记日期为2017年5月10日。2018年9月2日，被告在房屋交接单上签名，被告与第三人对***商业大楼***室进行验收交接，被告确认接收该房屋。同日，被告在毛坯收楼确认函上签名，确认在物业管理处工作人员陪同下办理毛坯收楼手续，确认毛坯收楼完毕，该确认函的物业服务中心处加盖了上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司和华物业服务中心的印章。2017年10月17日，第三人与第一太平公司签订了《（和华汇商业大楼）终止协议》，约定双方协商一致同意原合同（《佛山市前期物业服务委托合同》）自2017年10月17日解除等。2018年2月13日，第一太平公司向佛山市南海区大沥镇房产管理所发出《关于：和华大楼及和华汇商业大楼物业管理服务退出告知函》，告知退出和华汇商业大楼的物业管理，后续由发展商另行聘请物业公司为项目提供物业管理服务。2018年3月15日，第三人向业主发出《关于和华大楼、和华汇商业大楼项目前期物业管理公司的退出及委托开发商重新聘请新的前期物业管理公司的告知函》，告知业主：1.同意解除第一太平公司为该项目提供前期物业管理服务的协议；2.同意并委托开发商对该项目重新聘请新物业管理公司为该项目提供前期物业管理服务，并请业主前往该项目售楼部签署《和华汇商业大楼前期物业管理服务协议解除书》和《关于同意并委托开发商重新选聘物业管理服务公司的函》等文件。原告于2009年8月24日成立，经营范围包括物业管理等，资质等级为一级。2018年8月1日，原告与第三人签订了《前期物业服务委托合同》，约定：第三人选聘原告对和华汇商业大楼实施前期物业管理服务事宜；物业服务收费为包干制，服务费标准为办公楼每月每平方米8元；物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月第五个日历日前交纳等。该合同约定的服务内容与质量的第1项、第2项、第4项至第9项与《佛山市前期物业服务委托合同》约定的服务内容与质量的第1项至第8项内容一致，第3项为“公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、维护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理”。该合同已在佛山市南海区大沥镇房产管理所备案。第三人于2019年4月24日就和华汇商业大楼、和华大楼、和华商贸广场前期物业管理招标，采用邀请招标方式进行招标，佛山市××××××××对开标、评标过程进行了见证，中标单位为原告。另查明，和华汇商业大楼包括商业用房62套，办公用房108套。2018年7月前，已出售的135套房屋中有116套房屋的业主在《关于同意并委托开发商重新选聘物业管理服务公司的函》上签名，同意委托第三人重新选聘新物业管理服务公司进场服务。2018年1月30日，第三人作为未出售的35套房屋的产权人出具证明确认同意重新选聘物业管理服务公司进场提供物业管理服务。本院认为，本案的争议焦点为原告与第三人于2018年8月1日签订的《前期物业服务委托合同》的效力问题。具体分析如下：第一，虽然第三人与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的前期物业服务企业为第一太平公司，且第三人与第一太平公司也曾签订了《佛山市前期物业服务委托合同》，但第三人与第一太平公司于2017年10月17日协商一致同意解除上述《佛山市前期物业服务委托合同》，并以发出告知函等方式告知了和华汇商业大楼的业主关于第一太平公司退出和华汇商业大楼的物业管理等事宜。第二，第三人重新选聘物业公司事宜已征得大部分业主的同意。第三人在选聘原告作为物业服务企业后于2018年8月1日与原告签订了《前期物业服务委托合同》，该合同是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同已在佛山市南海区大沥镇房产管理所备案，原告也已根据该合同为和华汇商业大楼提供物业管理服务至今。第三，第一太平公司与原告的资质均为一级，且第三人分别与第一太平公司、原告签订的《佛山市前期物业服务委托合同》、《前期物业服务委托合同》约定的服务内容及质量标准大部分相同，仅有2项存在差异，不能证明存在降低物业服务质量和标准或损害业主的合法权益的情形。第四，招标投标程序并非开发商选聘物业服务企业的法定程序，且第三人在重新选聘原告作为物业服务企业后也补充了招标投标程序并将投标结果在佛山市××××××××进行了公示，而被告提交的证据未能充分证明该程序违反法律规定或明显侵害了业主的合法权益。综上分析，第三人与原告于2018年8月1日签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，该合同对作为业主的被告具有法律约束力。被告反诉请求确认原告与第三人于2018年8月1日签订的《前期物业委托服务合同》无效，本院不予支持。原告具有相应的物业管理服务资质，并为和华汇商业大楼提供了物业管理服务，被告是***商业大楼***室的权利人，故应向原告交纳该房屋的物业服务费。根据《前期物业委托服务合同》，该房屋每月的物业服务费为598.64元（8元/平方米×74.83平方米平方米），该房屋2019年1月12日至2020年8月31日期间的物业服务费11760.38元（598.64元÷31天×20天+598.64元×19个月）。原告请求被告支付上述期间的物业服务费11736.76元，是其自愿处分自身权利的真实意思表示，故本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。原告请求被告按每日1‰支付物业服务费违约金的主张过高，应予以适当调整。根据本案的实际情况，结合原告的诉讼请求，本院酌定2019年1月12日至2020年8月31日期间物业服务费的违约金以当月物业服务费598.64元为本金，分别自2019年1月至2020年8月期间当月的6日起至实际支付之日止按年利率6%计算。原告请求的违约金超过上述核定部分的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王志勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月12日至2020年8月31日期间的物业服务费11736.76元予上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司；二、王志勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月12日至2020年8月31日期间的物业服务费的违约金（以当月物业服务费598.64元为本金，分别自2019年1月至2020年8月期间当月的6日起至实际支付之日止按年利率6%计算）予上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司；三、驳回上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求；四、驳回王志勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取89.2元（上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司已预交），由王志勇负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本案反诉受理费165.39元（王志勇已预交），由王志勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二一年四月二十三日书记员  刘玉翠