四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2021）川1321民初1243号 原告：张保宁，男，1971年3月23日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：邓晓琴，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：朱炜杰，广东百勤律师事务所律师。 被告:陈必林，男，1968年11月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王太然，四川昊川律师事务所律师。 第三人：四川中民展越实业发展有限公司，住所地：四川省阆中市七里办事处汉王祠路235号。 法定代表人：王仕均。 委托诉讼代理人：王仕春，男。 原告张保宁、邓晓琴与被告陈必林、第三人四川中民展越实业发展有限公司（原四川展越置业发展有限公司，以下简称展越公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张保宁、邓晓琴的委托诉讼代理人朱炜杰、被告陈必林的委托诉讼代理人王兴文、王太然，第三人展越公司的委托诉讼代理人王仕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张保宁、邓晓琴向本院提出诉讼请求：请求中止执行属于原告的房产（坐落在：七里街道汉王祠路X号厂房X-X,不动产权证号：川（2019）阆中市不动产权第0××0号），并解除对上述房产的查封。事实与理由：2016年10月31日，原告与第三人签署了《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号：×××09,约定由原告购买第三人预售工业厂房下2栋第1层101号房屋，即案涉房产，房款为2741148元，第三人在2017年1月31日前向原告交付案涉房产。同天，原告与第三人签署了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给第三人，期限为2016年10月31日起至2028年10月30日止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一、原告已经全额支付了案涉房产的房款。2016年10月31日，原告支付房款691148元（有2016年10月31日刷卡记录和收据为证）；2016年11月14日，原告支付房款631007元（有201年11月14日刷卡记录和收据为证）；2019年8月7日，原告支付房款500000元（有2019年8月7日转账电子回单为证）。2019年12月24日，原告因在外地，让老家的亲戚邓兴勇现场刷卡支付了房款470131元，有银行流水显示ｐｏｓ机刷卡记录，第三人向原告补充出具收据实际收到房款970131元的收据证明。上述合计支付转账金额2292286元。另，因2016年10月31日原告与第三人签订《房屋租赁合同》（合同在2017年6月22日，在四川省阆中市公证处进行了公证）第二条第1款约定合同签订之日支付一年租金抵扣购房款161566.49元（2016年10月31日至2017年10月30日租金），展越公司在其出具的2019年7月22日（日期实质是在19年底倒签）《收据》中确认2017年10月31日至2020年10月31日租金抵扣房款399869元。根据《合同法》第九十九条的规定，原告与第三人互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同，双方合意对债务进行抵扣符合法律规定。双方将2016年10月3日至2017年10月30日租金161566.49元、2017年10月31日至2020年10月31日租金399869元抵扣房款，符合法律规定。综上，原告合计支付房款：2292286元＋抵扣房款：161566.49＋399869元＝2853721.49元。上述费用已经全额支付购房款2741148元。超额部分112573.49主要是：1、契税：105795.26元，2、第三人在办购房手续及过户手续的过程中，第三人要求原告承担的杂费。二、案涉房产已经实际交付出租。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定在2017年1月31日前向原告交付案涉房产。在2019年原告与展越公司确认案涉房产已经出租，且展越公司以2017年10月31日至2020年10月31日房租继续抵扣购房款。2020年11月，案涉房产的物业亦向原告支付了2020年11月、12月的租金。三、在合同履行过程中，原告并无过错。2016年11月17日，原告已经缴纳印花税和契税。2016年11月18日，原告已经就案涉房屋在房管部门办理商品房预售备案登记。原告近年多次的催促下，第三人仍然未第一时间为原告办理业主房产证的手续。直到2020年10月，在原告多次上门沟通后，第三人才告知原告可以办理《不动产权证书》。而在2020年11月初，原告带着材料到房管部门办理《不动产权证书》时，方知原告的房产被查封。2020年11月18日，原告向四川省南部县人民法院提交《查封异议申请书》。2021年2月3日，南部县法院作出驳回异议申请的《执行裁定书》并向原告邮寄送达。2021年2月19日，原告签收上述《执行裁定书》。现原告不服（2020）川1321执异36号《执行裁定书》，向贵院提起执行异议之诉。望贵院查清案件事实，维护原告的合法权益，判如所请。 陈必林辩称，1、案涉房屋不动产登记的所有权人是展越公司，张保宁、邓晓琴对案涉房屋不享有物权，南部县人民法院查封该房屋正确；2、张保宁、邓晓琴向展越公司购买案涉房屋的事实存疑，即使存在购买案涉房屋的事实，也只是对展越公司享有债权，不能对抗享物权。请求人民法院依法驳回原告的异议请求。 展越公司述称,原告购买房屋付清了房款，房屋是先出租后买卖的，租金抵扣了部分房款，被告对第三人的查封存在超额查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年10月31日，出卖人展越公司与买受人张保宁订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定张保宁、邓晓琴购买展越公司开发的位于阆中市七里新区××路××号地块,名称为出口非洲贸易加工园区、小微企业孵化园及配套商业综合服务区预售工业厂房下第X栋第X层XXX号商品房，该商品房的预测建筑面积共1612.44平方米，每平方米单价为1700元，总价为2741148元；买受人采用贷款方式付款，在2017年10月31日前支付首期房价款1371148元（占全部房价款的50%），余款1370000元向阆中农村商业银行申请贷款支付。同日，甲方展越公司与乙方张保宁签订《合同补充协议》，补充约定，乙方采用按揭付款，乙方所购买的工业厂房2栋101号总房款为2741148元，签订商品房买卖合同之日支付691148元，商品房买卖合同备案后支付680000元，余下房款1370000元向银行按揭贷款。买卖合同签订当天，张保宁支付购房款691148元。2016年11月4日，该房办理了商品房预售备案登记。2016年11月14日张保宁支付购房631007元，2016年11月17日张保宁、邓晓琴缴纳印花税、契税105795.26元，权利、许可证照印花税5元。2017年1月6日，展越公司取得了商品房预售许可证。2019年7月22日，张保宁支付购房款1370000元。 购房后，2019年8月起张保宁要求展越公司办理房产过户登记。2019年8月20日，阆中市自然资源和规划局给展越公司颁发川（2019）阆中市不动产权第0××0号不动产权证书，该证书载明:坐落七里街道汉王祠路2号厂房1-1权利人为展越公司，单独所有。2019年12月10日，四川展越置业发展有限公司更名为展越公司。之后展越公司一直未给张保宁、邓晓琴办理房产过户登记。 2020年5月8日，本院作出（2020）川1321执恢432助执行通知书，查封被执行人展越公司所有的位于阆中市七里街道××路××号××房××（不动产权证号分别为:川（2019）阆中市不动产权第0××0号）等房屋，查封期限三年。张保宁、邓晓琴对案涉房屋查封提出了书面异议。2021年2月3日，本院作出（2020）川1321执异36号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 另查明，2016年10月31日，甲方张保宁、邓晓琴与乙方展越公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将从乙方购置的阆中小微企业孵化园的工业厂房2栋1层1号房屋租赁给乙方，建筑面积为1612.44平方米，租期12年，租金每年161566.49元。2017年6月22日，《房屋租赁合同》在四川省阆中市公证处进行了公证。同日张保宁缴纳公证费5500元。 2017年12月8日，甲方展越公司与乙方四川洪亮装饰工程有限公司签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁从甲方位于阆中七里新区××路××栋××层××号××房，租赁面积为5821.64平方米，实用面积3149.61平方米，租期5年，即自2018年5月1日至2023年4月30日。 本院认为，本案双方当事人争执的焦点是原告张保宁、邓晓琴对被查封案涉房屋是否享有合法的权利，原告张保宁、邓晓琴享有的权利是否能够阻却本院对陈必林对展越公司享有债权的强制执行。 关于原告张保宁、邓晓琴对案涉房屋享有民事权益的问题。第三人展越公司系案涉房屋合法产权人，其在办理不动产登记之前将房屋出售给原告张保宁、邓晓琴，后取得了商品房预售许可证，办理了商品房备案登记，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反国家禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，原告张保宁、邓晓琴付清购房款，第三人展越公司交付并返租房屋，以租金方式抵扣了部分购房款。原告对案涉房屋享有合法的物权期待权。 关于原告张保宁、邓晓琴对案涉房屋享有民事权益能否排除本院对该房的强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年5月8日作出（2020）川1321执恢432号查封裁定。原告张保宁、邓晓琴于2016年10月31日与展越公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋租赁合同》，展越公司交付房屋后又返租，并经阆中市公证处公证，可以认定在人民法院查封之前当事人已签订合法有效的书面买卖合同，原告张保宁、邓晓琴已合法占有该不动产。原告张保宁、邓晓琴向本院提供了证据证明支付购房款及租金抵扣房款，展越公司予以认可，被告虽对购买案涉房屋的事实存疑，但未能提交证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，可以认定买受人已支付全部价款。原告张保宁、邓晓琴购房自第三人展越公司2019年8月取得产权证后，一直催促第三人办理过户登记，展越公司虽承诺办理，但一直未办理，原告张保宁、邓晓琴对过户登记没有过错。其提出的执行异议理由，符合第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告张保宁、邓晓琴购买案涉房屋符合不得查封、扣押的条件，对案涉房屋，本院不得查封、扣押。 综上所述，原告就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省阆中市七里街道××路××号××房××房屋,不动产权证号：川（2019）阆中市不动产权第0××0号； 二、本院（2020)川1321执异36号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费28729元，由被告陈必林负担15729元，第三人四川中民展越实业发展有限公司负担13000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 马文洪 审 判 员 何承俊 审 判 员 敬俊林 二〇二一年四月十九日 法官助理 敬秋平 书 记 员 杜睿漪