吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终386号上诉人（原审被告）：延边祥达房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市进学街9-16号2007号。法定代表人：孙某，该公司经理。委托诉讼代理人：李某，延吉市河南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵某，延吉市河南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何某，男，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻某，延吉市依兰镇法律服务所法律工作者。原审被告：延边大宇房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市北山街丹松居（学府小区1-18号）。法定代表人：吴某，该公司经理。委托诉讼代理人：张某，该公司项目经理。上诉人延边祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达公司）因与被上诉人何某、原审被告延边大宇房地产开发有限公司（以下简称大宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥达公司上诉请求：1.依法撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5948号民事判决，予以发回重审或改判。2.一、二审诉讼费由何某承担。事实和理由：何某与大宇公司，因拖欠货款于2016年6月22日签订了商品房屋买卖合同，以抵顶拖欠货款（174万元）。何某诉请一审法院解除商品房买卖合同、要求大宇公司返还购房款174万并支付利息，且祥达公司承担给付。一审法院依据祥达公司向延吉市住房保障中心（原棚改局）递交的申请书，判决祥达公司在该申请书所列债务（虚构的债务）14973707.81元范围内承担给付何某的购房款。该判决认定事实、适用法律错误，其理由如下：1.2017年8月22日案涉申请书是案外人洪某（大宇公司的股东）以祥达公司的名义向延吉市住房保障中心递交的，是恶意串通而形成的申请书（有棚改局的说明为证）；2.案涉申请书中所列的14973707.81元债务是虚构的，没有任何凭证或依据（延边经纬会计事务所审计为证）；3.祥达公司与何某并非合同相对人，祥达公司不是本案的适格被告，一审违背合同相对性的民法原理，判决祥达公司承担责任没有事实和法律依据；4.同院、同案不同判。在祥达公司的前诉中，延吉市人民法院（2020）吉2401民初6345号民事判决书（与本案类同），对合同相对人之间的商品房买卖合同作出了判决。综上，一审法院判决认定事实、适用法律错误。何某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉事实不清。2017年8月2日祥达公司作出的申请书是真实、自愿且合法有效的，并没有违反法律法规及行政性强制性规定，而且已经在履行阶段。申请书是根据延边经纬会计事务有限责任公司对延吉市C15地块棚改项目作出结论，经延吉市人民法院的（2019）吉2401民行初36号依法确认其合法性以及确认了申请书上的义务，祥达公司主张恶意串通是没有客观证据和法律依据的；2.上诉证据不足。申请书上的14973707.81元是依据该金额的申请给付清偿而取得的C15地块棚户区改造承接的建筑权利，并承诺大宇公司在该项目中的支出由祥达公司按借款合同给予补偿的事实，祥达公司取得C15地块承接开发项目后又想否定申请事实缺乏证据；3.何某与祥达公司已形成事实上的合同相对人。2016年6月何某与天宇房地产开发有限公司签订了位于C15地段商品房买卖合同，何某用174万元的资金购买了原名晨阳小区1号楼2单元102号，建筑面积为145㎡的商用房屋。由于2017年8月29日延吉市棚改局将大宇公司的地块变更为祥达公司开发建筑建设，祥达公司与大宇公司签订了《转让协议》《承诺书》，而且C15地块《专项审计说明书》中得出了偿还大宇公司自筹支出的14973707.81元等承诺事实。何某买受的房屋因祥达公司拆除重建而无法取得，即何某成了事实上的合同相对人无可争议；4.根据延吉市地字第为DS02016008号，大宇公司拆除的已建三楼主体部分并非违建，因此祥达公司拆除何某置换的房屋构成侵权，应承担赔偿责任；5.根据延吉市人民法院（2019）吉2401民初6494号民事判决书中判决祥达公司于本判决发生法律效力后立即向原告张铁成支付100万元属于同案同判没有瑕疵。大宇公司述称，2016年大宇公司给何某开了房票，祥达公司在2017年8月29日承接了大宇公司的项目，但是双方没有开听证会，也没有进行交接手续，也没有核对账目。祥达公司在2017年8月22日给棚改局写了申请书，承诺承担大宇公司的债权债务。一共有三份申请书，其中的两份是虚构的。至今祥达公司和大宇公司没有核对账目，而且祥达公司强行拆除了大宇公司给回迁户盖的4号、9号楼，即拆除大宇公司的售楼处、锅炉房，私自卖掉了材料，根本没有通知大宇公司，属于犯罪行为。何某向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令何某与大宇公司解除商品房买卖合同无效，大宇公司返还购房款1740000元；2.赔偿违约金按照2％／月计算至全部清偿本金日止，暂计10万元；3.2017年8月29日延吉市棚改区改造管理局将原大宇公司开发的地块变更为祥达公司开发建设，祥达公司与大宇公司签订《转让协议》《承诺书》、C15地块《专项审计说明书》，偿还大宇公司自筹支出的14973707.81元限额中予以给付；4.诉讼费由祥达公司、大宇公司承担。一审法院认定事实：因大宇公司长期拖欠何某货款，2016年6月22日，何某与大宇公司签订房屋买卖合同，以抵顶拖欠的货款。房屋买卖合同约定，何某购买位于延吉市粮库酒厂东侧大宇公司开发建设的晨祥小区1号楼2单元102号，建筑面积145平方米的商业用房，房屋价款为1740000元，房屋交房日期为年月日。签订合同后，大宇公司给何某出具了收到购房款174万元的收据。2017年8月22日，祥达公司向延吉市棚改局出具申请书，其内容为“由于棚户区C15地块的棚户区改造，经过多年的工作，未能达到让回迁户顺利入住，导致其多次上访，为了维稳，让百姓顺利回迁安置到户，延边祥达房地产开发有限公司，现对棚改局作出申请接管棚户区C15地块改造项目，将针对棚户区C15地块改造项目作出如下承诺：一、承担安置前期拆迁所签订的合同196份，其中回迁安置157户，货币补偿39户，按所签订的合同继续履行合同内容。附：所需安置回迁合同表（表一）。二、在延边房呈房地产开发有限公司和大宇公司工作期间预售的房源合同，予以全部承担，按合同交付房源。附：预售房源表（表二）：前期施工期间抵施工款的房源，确认按合同交付房屋。附：顶施工款房源表（表三）。三、对吉泰地产集资的进学街道和电热厂的团购户72户，其中大宇公司已退房款3994452元（18户），未付的经法院判决生效（29户）8842398元的退房款由延边祥达公司支付给吉泰地产。如再发生的退房款仍由祥达公司继续承担。附：吉泰地产集资情况表（表四）。四、延边大宇公司2015年工作期间产生的费用支出有以下几个方面：1.支付拆迁用于货币补偿302万；2.回迁安置补偿费150万；3.支付吉泰地产公司282万；4.棚改局项目押金400万；5.征小营镇光明村一队、二队宅基地补偿款150万；6.前期清理现场拆迁垃圾、平整场地、规划设计费、地址勘探费用：334万；7.管理费支出17187381元；8.公司项目借款经济费用300万；9.支出吉泰公司项目工人工资32万；10.建售楼处及装修办公室费用支出100万。上述项目共计支出：22211873.81元，其中房呈及大宇预售房款支出72381.66元，大宇公司自筹支出14973707.81元，延边祥达公司对此支出的14973707.81元，按借款合同给予偿还。附：借款明细”。2017年8月25日，延吉市棚改局作出延市棚发（2017）66号《关于取消棚户区C15地块改造资格的通知》，以大宇公司于2014年10月取得棚户区C15地块改造资格，至今未办理开工手续，项目处于停滞状态，广大回迁户未能及时按期安置为由，取消了大宇公司对C15工程的开发建设的资格。2017年8月29日，延吉市棚户区改造管理局作出（2017）72号《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》，延市棚发（2014）85号文件作废，C15地块开发建设单位为祥达公司。2018年，甲方为洪某、曲清泉（原祥达公司法人、股东）与乙方为赵立群、担保人为秦志伟，签订了承诺书，内容为“一、乙方无条件按照转让协议及还款协议履行义务。担保人对乙方的还款义务承担连带还款保证责任；二、乙方在未完全履行约定义务之前不要求甲方转让剩余股份；三、乙方同意在本承诺书加盖延边祥达房地产开发有限公司公章，受让后的延边祥达房地产开发有限公司也加入承担还款及给付房屋的连带保证责任。如乙方及担保人迟延或者拒绝履行约定义务，甲方可向延边祥达房地产开发有限公司主张权利。四、乙方负责告知合作伙伴，甲、乙之间的各项协议内容，如因乙方未告知而导致合作伙伴中途撤资或者解除合作导致项目亏损等事宜均由乙方及担保人个人承担赔偿责任”。另査，大宇公司与何某签订房屋买卖合同时，未取得商品房销售许可证。一审法院认为，何某与大宇公司签订的房屋买卖合同，因大宇公司并未取得商品房销售许可证，属于违规售房，该商品房买卖合同无效，本应由大宇公司返还何某的购房款并支付利息，但祥达公司承接棚户区C15地块改造项目后，承诺对大宇公司在该项目中自筹支出的14973707.81元按借款合同给予偿还，祥达公司应该在14973707.81元的限额范围内，承担返还何某购房款1740000元及利息的责任。祥达公司主张何某主体不适格，但何某与大宇公司之间已签订房屋买卖合同，且祥达公司亦承诺在14973707.81元的范围内偿还大宇公司的债务，祥达公司主张申请书中所列14973707.81元是虚构的投入，但祥达公司未提供证据证明，祥达公司的主要抗辩意见，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告延边祥达房地产开发有限公司于判决生效之日立即向原告何某返还购房款1740000元及利息（利息以1740000元为基数，自2016年6月23日至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告何某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21360元（原告已预交），减半收取10680元，由被告延边祥达房地产开发有限公司负担。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，大宇公司与祥达公司对债权债务数额并未达成一致意见并进行确认。且大宇公司在二审时陈述，该申请书为祥达公司单方出具，大宇公司与祥达公司未进行结算，未确定债权债务具体数额。祥达公司、何某提供的已经发生法律效力的判决书并非本案的相关事实，无法认定与本案存在关联性，本院不予采信。祥达公司提供的听证笔录可以看出大宇公司对与祥达公司之间的债权债务存在争议，本院对债权债务未明确具体数额的事实予以采信。大宇公司提交的照片与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，大宇公司在未取得商品房销售许可证的情况下违规售房，一审认定何某与大宇公司签订的购房合同无效并无不当。大宇公司作为合同相对人，应承担无效返还的责任，即应返还何某购房款1740000元。何某未举证证明祥达公司出具的《申请书》中《预售房源表》《顶施工款房源表》、14973707.81元的《借款明细》对其购买的房屋或款项进行列明，故何某以祥达公司出具《申请书》及承接c15地块的开发要求其承担返还购房款义务，无事实与法律依据，本院不予支持。且现有证据无法认定大宇公司与祥达公司之间存在准确明晰的到期债权，大宇公司亦陈述不认可《申请书》内容，且未进行结算。故一审法院认定祥达公司在14973707.81元的范围内承担返还责任不当，本院予以纠正。综上所述，延边祥达房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5948号民事判决；二、延边大宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向何某返还购房款1740000元及利息（利息以1740000元为基数，自2016年6月23日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回何某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10680元，二审案件受理费20460元，合计31140元，由延边大宇房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审判长宋丹审判员李照令审判员林美二〇二一年四月二十七日法官助理 朴夏景书记员 韩 宇