黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0126民初363号原告：杨德望，男，1960年3月21日出生，汉族，退休，住巴彦县。委托诉讼代理人：尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜东艳（系原告妻子），女，1961年4月3日出生，汉族，住巴彦县。被告：黑龙江天盛房地产开发有限公司，住所地：福泽之都小区。法定代表人：韩晶，职务：总经理。原告杨德望与被告黑龙江天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告杨德望的委托诉讼代理人尹鑫宁、姜东艳到庭参加诉讼。被告天盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨德望向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告杨德望与被告天盛公司于2013年11月10日签订的房屋拆迁安置补偿合同有效；2、要求被告履行双方签订的《福泽之都拆迁补偿协议》给原告安置福泽之都小区10号楼（原7号楼）南向5号库面积22.50平方米，南向6号库面积（22.60平方米）及南向5号车库背面对应的北向3号车库（面积27.29平方米）；3、如果被告不能归还原告三个车库，请折价加倍补偿原告；4、要求被告承担案件的诉讼费用。事实与理由：2013年11月，被告对南直路以南，清真寺以北，东直路以东地段进行动迁，原告的房屋也在动迁的范围之内，经过原被告双方协商，双方签订了《福泽之都拆迁补偿协议》，按协议约定，被告为原告补偿一套住宅楼及原7号楼的南向5号车库，南向6号车库和南向5号车库的背面对应的北向3号车库。后来楼号进行重新排序，7号楼变更为10号楼，安置的车库号没有变。当时作为开发商的被告，承诺回迁期为18个月，如果超过18个月不回迁给作为被动迁人的原告进行补偿，但是被告只是在2018年12月安置了原告应该得到的补偿住宅楼，三个车库到现在仍然没有补偿，而且现在三个车库已给别的动迁户，更不要说补偿逾期回迁的损失了。现在原告起诉，请求法院判令被告将原告应该得到的三个车库安置给原告，并且给予赔偿。被告天盛公司未向本院提交书面答辩状，亦未出示反驳或抗辩的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未出庭，无法组织质证，本院对原告举示的证据认证如下：1、关于原告举示的证据一：巴彦县人民法院作出的生效判决（2020）黑0126民初2783号民事判决书及（2020）黑0126民初2785号民事判决书各一份。拟证明：上述判决书对本案相关事实予以确认：事实1：黑龙江天盛房地产开发有限公司作为一家专业房地产开发公司，在对原告居住的区域进行改造并对原告的房产进行拆迁时，双方签订的《协议书》，系双方和以后的自愿行为，即双方真实的意思表示，协议合法有效。杨德望作为被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是被拆迁物物权的转化，是一种基本生存权，应当优先保护，案涉调换协议合法有效，被告应依约履行安置补偿义务。事实2：另案中天盛房地产公司自认本案案涉三个车库是存在的，原告签订协议是7号楼，现在是10号楼，且人民法院认定现在的10号楼为原来的7号楼。事实3：从天盛房地产公司提供的车库控销表上可以看出，10号楼仅有南向6号车库面积20.01平方米和北向6号车库面积34.14平方米，而回迁协议上杨德望6号车库的面积是22.52平方米与南向6号车库面积20.01平方米的面积接近，符合双方在回迁协议中约定的“交付后的实际面积以房产部门实测为准，互不结算差价”的内容。因此排除了34.14平方米的北向6号车库。且34.14平方米的北向6号车库如果不被排除将更加损害天盛房地产公司的利益。故此，杨德望作为被动迁人其补偿的房屋（10号楼南6号车库）属于已经特定化为回迁安置补偿的财产。事实4：从天盛房地产公司提供的车库控销表上可以看出，10号楼仅有南向5号车库面积19.81平方米和北向5号车库面积34.14平方米，而回迁协议上杨德望5号车库的面积是22.52平方米与南向5号车库面积19.81平方米的面积接近，符合双方在回迁协议中约定的“交付后的实际面积以房产部门实测为准，互不结算差价”的内容。因此排除了34.14平方米的北向5号车库。且34.14平方米的北向5号车库如果不被排除将更加损害天盛房地产公司的利益。故此，杨德望作为被动迁人其补偿的房屋（10号楼南5号车库）属于已经特定化为回迁安置补偿的财产。2、关于原告举示的证据二：回迁协议、福泽之都10号楼车库销控表、巴彦县人民法院（2020）黑0126民初2780号民事裁定书各一份，照片2张。拟证明：回迁协议与控销表均为另案证据且证据效力已经人民法院依法认定，结合证据一，在另案确认了《协议书》合法有效并且现在的10号楼与原来的7号楼为同一楼的基础上，根据协议约定，置换“5号车库建筑面积为22.52㎡+27.29㎡=49.81㎡”，该车库为南北通透型，具有特定的结构特性。结合证据一两判决以及控销表能够确认10号楼南向5号车库与北向3号车库为南北通透型，南向5号车库面积为19.81平方米和北向3号车库面积34.35平方米，而回迁协议上杨德望5号车库的面积是22.52㎡+27.29㎡=49.81㎡”，也就是说，49.81平方米的面积是5号车库与另一车库面积之和，显然，根据（2020）黑0126民初2783号民事判决书认定的事实，10号楼南向5号车库（19.81平方米）是协议书约定的补偿房屋，另从协议原文对面积的论述，不难推断，南5号车库与面积为27.29㎡的出库结构为连接关系，因此，结合控销表能够看出，协议约定的“5号车库建筑面积为22.52㎡+27.29㎡=49.81㎡”与南向5号车库面积19.81平方米与及其后侧对应的北向3号车库面积34.35平方米的面积接近，位置结构与协议约定的意思表示的目的一致，且面积相符，虽然实际面积与协议面积略有差距，但符合双方在回迁协议中约定的“交付后的实际面积以房产部门实测为准，互不结算差价”的内容。故此，杨德望作为被动迁人其补偿的房屋（10号楼北3号车库）属于已经特定化为回迁安置补偿的财产。本此诉讼前，原告已经申请人民法院将10号楼北3号车库依法查封，案外人方圆以案涉房屋实际权利人的身份提出案外人异议被人民法院裁定驳回，后案外人方圆又提起执行异议之诉，在审理过程中方圆主动撤诉人民法院作出（2020）黑0126民初2780号民事裁定书，该事实足以说明方圆放弃案涉房屋的权利，也能够说明10号楼北向3号车库应为原告的补偿房屋，原告对该房屋享有所有权。本院认证认为：证据一为本院生效判决，对其证明效力予以采信；证据二已为人民法院生效判决确认，对其证明效力予以采信。本院经审理查明：2013年11月，天盛公司对巴彦镇南直路以南，清真寺以北，东直路以东地段进行动迁，因杨德望的房屋在动迁的范围之内，经过双方协商，签订了《福泽之都拆迁补偿协议》，按协议约定，被告为原告补偿一套住宅楼及原7号楼的南向5号车库，南向6号车库和南向5号车库的背面对应的北向3号车库。后来楼号进行重新排序，7号楼变更为10号楼，安置的车库号没有变。当时作为开发商的天盛公司承诺回迁期为18个月，如果超过18个月不回迁给作为被动迁人的原告进行补偿，但天盛公司只是在2018年12月为杨德望安置应该得到的补偿住宅楼，三个车库到现在仍然没有补偿。杨德望为此诉讼，要求进行补偿安置。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：1、原告杨德望与被告天盛公司所签订房屋调换安置协议的效力；2、被告天盛公司如何承担原告杨德望回迁安置责任；关于原告杨德望与被告天盛公司所签订房屋调换安置协议的效力问题。本院认为，天盛公司作为专业的房地产开发公司，拟对原告居住区域进行开发建设，与原告签订的产权调换安置协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。关于被告天盛公司如何承担原告杨德望回迁安置责任问题。本院认为，原告作为被拆迁人，其依法享有的拆迁安置或补偿权利，是被拆迁物物权的转化，是一种基本生存权，应当优先保护。根据本院已生效之关联性判决确认的事实，动迁补偿标的物已特定化，被告自行变更标识不足以阻却或影响原告物权期待权的实现。综上所述，原告杨德望的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告杨德望与被告黑龙江天盛房地产开发有限公司于2013年11月10日签订的《福泽之都拆迁补偿协议》有效；被告黑龙江天盛房地产开发有限公司在位于巴彦县福泽之都小区为原告杨德望安置10号楼（原7号楼）南向5号库（面积22.50平方米），南向6号库（面积22.60平方米）及南向5号车库背面对应的北向3号车库（面积27.29平方米）；三、如果被告黑龙江天盛房地产开发有限公司不履行判决主文第二项中关于原告杨德望房屋安置义务，则以执行中评估价格作为被告黑龙江天盛房地产开发有限公司赔偿原告杨德望房屋损失标准；上列二、三项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100.00元，由被告黑龙江天盛房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院审 判 长  杨广新人民陪审员  丁立娟人民陪审员  赵艳茹二〇二一年四月二十日书 记 员  谢英杰