广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0233民初116号原告：连州市名汇物业服务有限公司新丰分公司，住所地：韶关市新丰县×××××，统一社会信用代码：914××××××××××840X3。负责人：蔡少锋，该公司经理。委托诉讼代理人：黄森森，该公司员工。委托诉讼代理人：成冬霞，该公司物业经理。被告：劳伟雄，男，1964年10月18日出生，汉族，广东省新丰县人，住广东省新丰县×××××××××××××，现住新丰县×××××名汇花园A5-301，公民身份号码：440××××××××××××014。原告连州市名汇物业服务有限公司新丰分公司（以下称：名汇物业新丰分公司）诉被告劳伟雄物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名汇物业新丰分公司的委托诉讼代理人黄森森、成冬霞，被告劳伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名汇物业新丰分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年4月1日起至2020年11月30日的物业管理费5171.2元（32个月×161.6元/月=5171.2元）；2、判令被告支付原告物业服务费违约金7524.1元（计至2020年11月30日）；3、判令被告支付原告其他代收费用：公摊水电532.1元，合计13227.4元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年3月3日购买了新丰县×××××××××××，并于当日签订《名汇花园前期物业服务协议》、《名汇花园临时管理规约》，并约定按建筑面积1.3元/㎡收取物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。被告欠费期间，原告仍对其物业公共区域进行安全、清洁及公共设施设备维护等一系列的物业服务工作，在原告提供服务之同时被告从2018年4月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次书面及电话催促未果。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告劳伟雄辩称，1.被告2015年4月欠物业服务费至今，被告2014年7月12日收楼，当时收到收楼通知书后已预付3个月物业费；2.被告欠物业费是因原告没有提供河流景观、篮球场、游泳池等以及花园小区设施不完善，且被告楼下的露台春天的时候都会有积水，但是没有清理；3.公摊水电的费用，被告去缴费时也跟物业公司说物业公司需要做好自身的工作，被告才交纳物业费，被告也应该有知情权，水管和电源线是埋藏在地下的，作为业主，不知情哪些水、电是物业的，也不清楚哪些水、电是属于业主所用的；4.搞卫生的阿姨用物业淋花的水去清理售楼部的橱窗；5.2015-2016年建设绿化带时是用业主淋花的水来建设的，水费如何公摊？小区业主公摊水电费，但业主应该有知情权，到底水、电等具体用在何处；6.物业要求小区业主花费30元另外购买门禁卡才能出入小区。被告是从2015年4月欠原告物业费至今，但这是因为物业存在诸多问题，服务不到位，才欠缴物业费，被告拍摄有小区物业服务不到位的视频。本院经审理查明认定本案事实如下：新丰县名汇花园小区坐落于新丰县×××××，小区的开发商是新丰县宜家房地产开发有限公司，原告名汇物业新丰分公司是小区的物业服务企业，被告劳伟雄是小区的业主。2013年，被告劳伟雄向新丰县宜家房地产开发有限公司购买新丰县×××××××××××××屋。2014年7月12日，小区向被告劳伟雄发收楼通知书。2014年8月9日，被告劳伟雄委托其儿子劳嵇榆办理上述房屋的收楼手续并出具了授权委托书，该授权委托书载明：具体权限包括：1.代为签署相关文件，包括但不限于签订物业服务合同、管理规约等收楼资料、装修申报表、图纸确认等装修审批资料；2.代为缴交相关费用；3.其他与收楼、装修有关的手续。委托人处为被告劳雄伟的签名。2014年9月1日，劳嵇榆根据被告劳伟雄的委托与原告名汇物业新丰分公司签订《物业服务合同》，该合同约定：“第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以办理房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由甲方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：1.3元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊……第七条……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月15日前交纳……第二十四条乙方违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，乙方应从逾期之日起按日加收千分之五滞纳金……第二十七条本合同期限自2014年6月1日起至2022年5月31日止……”被告劳伟雄收楼后对房屋进行装修入住，被告劳伟雄及劳嵇榆等家人在名汇花园小区A5-301房居住。被告劳伟雄除办理交楼手续时预缴三个月物业费外，一直未再向原告名汇物业新丰分公司缴交物业服务费。2020年11月2日，原告名汇物业新丰分公司针对被告劳伟雄自2018年4月1日起至2020年11月30日止期间32个月的欠费向被告劳伟雄发《催缴费用通知函》，并将欠费清单张贴在被告劳伟雄房屋大门处。2021年1月15日，原告名汇物业新丰分公司诉至法院提出前述诉讼请求。庭审中，原告名汇物业新丰分公司、被告劳伟雄均确认涉案房屋面积为123.83平方米。原告名汇物业新丰分公司称，新丰县宜家房地产开发有限公司赠送被告劳伟雄物业管理费6787.2元，原告名汇物业新丰分公司已进行了剔除，未计算在本案欠费金额内。被告劳伟雄并未同意新丰县宜家房地产开发有限公司赠送被告物业管理费6787.2元，未与新丰县宜家房地产开发有限公司签订协议。根据原告名汇物业新丰分公司主张的物业服务费，经核算：2018年4月1日至2020年11月30日32个月的物业费应计算为：1.3×32×123.83=5151.328元。本院认为，原告名汇物业新丰分公司与被告劳伟雄之间的物业服务合同，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，属于有效合同，双方应按约履行。被告劳伟雄作为小区的业主，享受了原告名汇物业新丰分公司提供的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，劳伟雄拖欠2018年4月1日至2020年11月30日32个月的物业费5151.328元，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据名汇物业新丰分公司的主张，劳伟雄应支付2018年4月1日至2020年11月30日32个月的物业费5151.328元。劳伟雄提出名汇物业新丰分公司未完全履行物业服务合同约定及部分服务不及时、不到位，管理不善等问题的抗辩。名汇物业新丰分公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，劳伟雄拒交物业费的行为，不仅损害了名汇物业新丰分公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，本院对劳伟雄的该项抗辩理由，不予采纳。关于名汇物业新丰分公司诉请的违约金问题。名汇物业新丰分公司与劳伟雄在《物业服务合同》中约定“乙方（劳伟雄）违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，乙方（劳伟雄）应从逾期之日起按日加收千分之五滞纳金。”依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，名汇物业新丰分公司与劳伟雄对于逾期违约金的计算方法的约定过高，名汇物业新丰分公司未举证证明因劳伟雄违约给名汇物业新丰分公司造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑劳伟雄违约行为的情节、过错程度以及名汇物业新丰分公司造成的损失等因素，本院对违约金的确定根据公平原则依法进行调整，对原告主张逾期缴纳物业服务费的违约金计算，应以所欠当月物业费为本金，自2018年4月1日至2020年11月30日，从次月16日起按起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计付。名汇物业新丰分公司要求劳伟雄支付名汇物业新丰分公司代支付的公摊水电532.1元，名汇物业新丰分公司与劳伟雄在《物业服务合同》中约定“按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”，名汇物业新丰分公司至今未向本院提供相关凭证证实公摊水电为532.1元，名汇物业新丰分公司提交的欠费清单不能反映名汇物业新丰分公司实际缴交的水电费用及分摊水电费用，本院无法核实分摊水电费用，故对名汇物业新丰分公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、限被告劳伟雄于本判决生效后十日内向原告连州市名汇物业服务有限公司新丰分公司支付2018年4月1日至2020年11月30日所欠的物业费5151.328元及违约金（上述期间内每月所欠物业费的违约金，自2018年4月1日至2020年11月30日，以所欠当月物业费为本金，从次月16日起按起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计付至物业服务费本金义务履行完毕之日止）；二、驳回原告连州市名汇物业服务有限公司新丰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65.35元（原告连州市名汇物业服务有限公司新丰分公司已预交），由被告劳伟雄负担，限在本判决发生法律效力之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  余燕菱二〇二一年四月十五日书记员  谭芳菲