沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初7715号原告：沈阳市城乡建设事务服务中心，住所地：沈阳市沈河区北站路138号。法定代表人:张雪松。委托代理人：陈爽、李一帆，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：朱巍，男，汉族，1969年1月30日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：曲迪，系辽宁华建律师事务所律师。被告：陈艳静，女，汉族，1967年11月9日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：曲迪，系辽宁华建律师事务所律师。被告：沈阳龙晖养老服务有限公司，住所地：沈阳市大东区小什字街37号2门3门。法定代表人：刘喜龙。原告沈阳市城乡建设事务服务中心与被告朱巍、陈艳静、沈阳龙晖养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告沈阳市城乡建设事务服务中心（以下简称城乡事务中心）的委托代理人陈爽、李一帆，被告朱巍、陈艳静的委托代理人曲迪及被告沈阳龙晖养老服务有限公司（以下简称龙晖公司）法定代表人刘喜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市城乡建设事务服务中心的诉讼请求：1、被告立即返还位于沈阳市大东区2门、3门的房屋；2、被告立即支付从2017年9月30日至实际返还房屋之日的房屋占用费（暂定120000元/年，具体标准以评估数额为准），计算至起诉日为148200元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室于2009年更名为沈阳市建筑企业管理站。2018年8月，根据“沈委办发【2018】57号”文件，沈阳市建筑企业管理站等15甲单位进行整合，成立为原告。原告在资产清查时，发现原沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室所有的位于沈阳市大东区2门。3门的房屋（以下简称“案涉房屋”）被被告沈阳龙晖养老服务有限公司占有并使用。经原告调查了解，案涉房屋系被告朱巍于2017年9月30日私自打开并使用。原告认为，被告私自打开并使用案涉房屋的行为，严重损害了原告的合法权益，并造成了国有资产流失。经原告追缴，被告已缴纳房屋占用费191800元，原告已将上述费用上交纪委。原告要求被告返还房屋无果，诉至法院，提出前列诉讼请求，并同意按照评估数额扣除被告已缴纳的占用费。综上，请求人民法院尽快依法判决，维护原告的合法权益。被告朱巍、陈艳静辩称：一、案涉房屋（大东区小什字街37号2门、3门），于2020年8月初已经实际腾空并返还给原告。因此不存在房屋返还的问题。二、我方基于对原告的债权并且是在原告的授意下合理、合法占有案涉房屋。2009年4月，朱巍作为施工方，对原告所有的案涉房屋进行装修，装修完毕后，原告无力承担18.6万的装修费用，直至2017年该费用尚未结算。后在双方协商下，原告授权朱巍可将案涉房屋出租，出租所得租金作为房屋装修欠款逐年予以抵扣。2017年11月，由陈艳静（朱巍亲属）出面将案涉房屋出租给沈阳龙晖养老服务有限公司。租期三年，每年房租105000元（含取暖费、物业费等）。2019年2月22日，原告对其所欠的装修款项18.6万进一步进行书面确认。因此，我方是与原告协商的基础上，作为原告的实际债权人，合理、合法的占用该房屋，并非原告所称“私自打开并使用”案涉房屋。故原告主张的房屋占用费应当从欠款予以抵扣。三、被告已经返还两年的租金给原告，原告也已经自认，不能重复返还。对于2017年11月至2019年11月两年的房租，被告已经实际返还给原告。原告在诉状中也自认“收到被告缴纳的房屋占用费191800元”。从2017年11月1日至2020年8月初，被告实际腾房时止，被告实际占有案涉房屋共两年零10个月的时间。扣除已经返还的两年房租191800元，被告即便返还也应当再返还10个月房屋使用费，而并非原告主张的148200元，该主张没有任何事实及法律依据。综上，被告占有原告房屋并出租系事出有因，反观原告的行为，不仅给被告造成相应的经济损失，同时也使得被告18.6万元的债权无法得到保护。对此，被告主张该费用在本案中应一并抵消，同时我方保留向原告诉讼追索的权利。被告沈阳龙晖养老服务有限公司辩称：位于沈阳市大东区2门、3门的房屋我公司在使用，该房屋与朱巍无关，房屋不存在私自撬开使用，我公司在办理公司执照由原沈阳市建筑企业管理站提供了房产证。我是和陈艳静签订的合同，当时陈艳静有办公室，当时有沈阳市建筑企业管理站的领导果宗翔接待的我们，当时果宗翔称因为是属于公房，直接租给我们不好，是以陈艳静的名义租给的我们，合同签订了3年（2017年11月1日-2020年10月30日），2门、3门每年租金一共是105000元，原告在起诉状称被告缴纳191800元我们并不清楚，有可能是陈艳静给的，我们是每年把租金给陈艳静。我们现在已经把房子腾空了，我已经通知建委和沈阳市建筑企业管理站了，第3年的房租我已经交给陈艳静了。我认为应该把我剩余的租金还有装修的损失及因为疫情3个月的免租应该返还给我。原告一直在骚扰我们，总是给我们打电话，不返还租金还一直让我搬，给我们造成的损失应该给我们进行赔偿。朱巍我们并不认识。经审理查明：位于沈阳市大东区2门、3门登记在沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室名下。2009年8月25日，沈阳市建筑工程劳动保险费用管理办公室更名为沈阳市建筑企业管理站。2018年7月1日，包括沈阳市建筑企业管理站在内的整合为沈阳市城乡建设事务服务中心。2017年9月25日，被告龙晖公司的法定代表人刘喜龙与被告陈艳静签订房屋租赁合同，合同约定由刘喜龙承租位于沈阳市大东区2门、3门的房屋用于开办龙晖公司，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日，每年租金为105000元，该租金包括采暖费和物业费。被告龙晖公司按每年105000元的租金标准向陈艳静缴纳了三年租金。案涉房屋每年的采暖费为6506.24元，物业费为1954元，新天龙物业公司出具说明2017年至2019年三年的物业费并不拖欠。2019年，被告朱巍向原告缴纳191800元。被告龙晖公司的法定代表人至今仍未将承租的房屋钥匙归还给原告。另查明，2017年10月27日，案涉房屋的供暖公司受理了案涉房屋恢复供暖的申请。2018年3月5日，沈阳市沈河区市场监督管理局同意龙晖公司的开业申请，龙晖公司的经营场所为案涉房屋地址。在本案的审理过程中，原告通过本院对案涉房屋2017年至2019年的租金标准进行评估。2020年11月10日，辽宁博宇房地产土地与资产评估有限公司认为属于追溯性评估，因缺少相关房地产市场历史资料技术数据无法取得，将委托退还。之后原告再次申请司法评估，辽宁恒丰房地产土地评估有限公司认为商业房地产租金市场波动较快，相关资料收集困难，无法进行评估工作，该公司将委托退回。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、更名文件、物业费采暖费发票、准予登记申请书、恢复供暖受理单、收条等证据及庭审笔录，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：刘喜龙与陈艳静签订的案涉房屋的房屋租赁合同，被告陈艳静、朱巍在庭审并未提供原告委托其代为对外出租的委托书，但在刘喜龙办理营业执照以及恢复供暖时，均需要提供案涉房屋的房产证，因此作为当时案涉房屋的产权人沈阳市建筑企业管理站应当知道案涉房屋对外出租的事实，且在刘喜龙承租后并未提出异议，应当视为对该房屋租赁合同的事后追认。在该租赁合同中，租金为每年105000元，包括采暖费和物业费。在本案的审理过程中原告向本院申请对案涉房屋的租金标准进行评估，但两次评估公司均无法评估，且原告未能提供证据证明该租金数额明显低于市场租金价格。被告朱巍和陈艳静三年收取刘喜龙租金315000元，扣除三年的物业费和采暖费以及向原告缴纳的191800元后，朱巍和陈艳静仍需向原告支付租金97819.28元。被告龙晖公司在合同期满后仍未能将案涉房屋交还给原告，继续占有该案涉房屋于法无据，本院对于原告要求腾退案涉房屋的主张予以支持。被告龙晖公司应按年租金105000元的标准向原告支付从2020年11月1日至腾退之日止的房屋使用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳龙晖养老服务有限公司于本判决生效后立即腾退位于沈阳市大东区2门和3门房屋并交还给原告沈阳市城乡建设事务服务中心；二、被告朱巍和陈艳静于本判决生效后10日内给付原告沈阳市城乡建设事务服务中心租金97819.28元；三、被告沈阳龙晖养老服务有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市城乡建设事务服务中心房屋租金（从2020年11月1日起至腾退之日止，按每日287.67元标准计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17114元，由被告朱巍、陈艳静负担3114元，被告沈阳龙晖养老服务有限公司负担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 雷 凯审判员 贾雪艳审判员 郭福强二〇二一年四月二十七日书记员 高明月