安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0103民初4155号原告：合肥永旭房地产销售代理有限公司,住所地安徽省合肥市高新区习友路2000号湖山原著小区S2幢(商业)110/110上,统一社会信用代码91340100MA2W7QK810。法定代表人：陈芬，总经理。委托诉讼代理人：朱正锐，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽世联行房地产咨询有限公司，住所地合肥市蜀山区政务区东流路999号新城国际B座10楼,统一社会信用代码913401006726003919。法定代表人:黄逵胜，总经理。委托诉讼代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭灿，安徽华人律师事务所律师。原告合肥永旭房地产销售代理有限公司（以下简称永旭公司）诉被告安徽世联行房地产咨询有限公司（以下简称世联行公司）中介合同纠纷一案，本院立案受理后，于2021年4月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永旭公司委托的诉讼代理人朱正锐、被告世联行公司委托的诉讼代理人郭灿到庭参加了诉讼。原告永旭公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佣金60万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告2020年11月2日得知被告为合肥中侨中心写字楼项目的营销单位,遂于2020年11月2日与客户武永旺取得联系,为安徽微聚文化传媒有限公司（以下简称微聚公司）购买商用写字楼,并相约2020年11月3日带看项目。带看后,原告于2020年11月4日在被告指定的世联集客APP上报备了客户武先生(代表微聚公司)意向购买合肥中侨中心的事宜,被告公司员工沈杨对报备事项进行了全程指导,同时明确只要没有相同的报备撞单,签约后原告可以获得佣金,佣金点数给予了明确。但后期,被告联合意向客户恶意跳单,通过报备南京京源电子有限公司（以下简称京源公司）员工,并最终由京源公司完成了签约。经査,京源公司和武永旺同为微聚公司股东,被告通过报备关联公司签约的行为恶意跳单。基于之前沈杨的告知,无需报备公司名称,原告一再确认并报备后,并没有同一报备客户撞单的情形,其报备依然有效。经原告确认,上述合肥中侨中心带看写字楼最终成交佣金应为人民币60万元整(计算标准:2.5万每套X24套)。被告世联行公司辩称：1.被告并未参与案涉中侨项目的销售工作，其并非本案适格的被告。案涉项目与原告永旭公司对接的沈杨系合肥善居电子商务有限公司（以下简称善居公司）员工,而并非世联行公司员工，被告与本案没有任何利害关系，并非本案适格的主体。2.被告与原告之间并没有形成任何合同关系，故被告并非本案适格的被告。原告并没有与被告签订任何分销合同，且从原告的举证来看，其证据并未涉及分销合同的关键要素--分销佣金的点数，该事实合同缺少关键要素，事实合同关系不能成立。且分销合同中分销商的主要义务为推介客户签订房屋买卖合同，现原告推介的客户并没有实际购买案涉房屋，其主要义务并未履行完毕，因此本案的事实合同关系并未成立。在被告与原告之间并未签订书面合同，也没有成立事实合同的情况下，原告向被告主张分销佣金，系主体错误。3.即便被告系本案适格的被告，案涉房屋的购买人为京源公司，该客户系分销商安徽品汇房地产营销策划有限公司（以下简称品汇公司）推介，分销商的推介工作也已经得到开发商安徽中侨置业投资有限公司的认可，被告无需向原告支付任何分销佣金。案涉房星购买人南京源电子有限公司通过分销商安徽品汇房地户营销策划有限公司的推介并实际购买了案涉房屋，房屋成交后开发商也对分钢商的推介工作予以确认，该房屋的成交与原告没有任何关联，被告无需支付原告任何佣金。原告虽然推介了武永旺，但是该客户并未实际购买案涉成交房屋，原告的推介工作并未完成，被告无需支付其佣金。原告在起诉状中明确说明武永旺代表的系微聚公司，而成交的客户并非微聚公司。京源公司也并没有出具证据证明其购买案涉成交房屋系武永旺的推介，故京源公司的购买行为与武永旺并没有任何关联性。原告并未完成其推介的义务，被告自然无需支付其佣金。综上所述，被告并非本案适格被告，且原告主张其推介的客户武永旺并未实际购买案涉中侨中心的写字楼，被告无需向原告支付任何佣金。恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1，原、被告身份信息，证明原被告的主体资格，证据2，微信群聊天截图，证明被告的主体资格、被告公开的本案案涉项目的佣金标准、沈杨系该群的管理员也是被告对于本项目分销的负责人和代理人，证据3，短信聊天记录，证明原告与客户武先生取得了联系，预约看房并实际带看；证明本案的争议项目名称。证据4，微信聊天记录（沈杨），证明沈杨对于录入世联集客系统给与了指导；沈杨对于客户的报备、保护期、佣金等均给与了解释；沈杨对于撞单情形给与了明确的解释；关于录入自然人或者公司作为客户的问题，沈杨给与了明确解释。证据5，世联集客系统截图，证明被告的主体资格，该app为被告所有，原告按照要求录入并报备了客户武先生的信息；证据6，微聚公司工商登记信息，证明原告登记之武先生即武永旺为该公司法定代表人及股东，该写字楼的最终签约人京源公司系该公司的控股股东。存在密切的关联关系。证据7，律师函及快递单，证明原告曾函告被告要求妥善解决跳单事宜，但至今无果。证据8，物业沟通录音材料，证明京源公司已经实际购买了带看房源即该项目A座（1号楼）28层。世联行公司围绕其抗辩意见向本院提交证据：证据1，情况说明，证明与原告永旭公司对接的沈杨系善居公司员工，并非被告世联行公司员工。证据2，中侨中心写字楼客户转介确认单、转账凭证截图，证明京源公司购买案涉中侨中心A座28楼写字楼的行为系品汇公司的推介，该事实已经得到开发商安徽中侨置业投资有限公司的确认。案涉中侨中心A座28楼写字楼的买受人系京源公司。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。世联行公司对永旭公司的证据质证如下：对证据1，原、被告身份信息真实性无异议，证明目的不予认可。被告与本案没有任何关联，被告主体不适格。对证据2，微信群聊天记录，真实性无异议，对其证明目的不予认可。“世联”并不等于本案被告世联行公司，“世联”是“世联集团”公司的总称，被告并非本案适格的主体。原告提交的聊天记录中并没有案涉中侨项目的相关信息，也未提起中侨项目的佣金标准。沈杨并非中侨项目的分销负责人和代理人，其仅仅是善居公司派往中侨中心从事业务接待工作的普通员工。对证据3，短信聊天记录，三性均不予认可。该短信聊天记录即便是真实的，该短信聊天记录既不能证明武永旺准备看的房屋系中侨中心的写字楼，也不能证明原告已经带武永旺实地看房。对证据4，微信聊天记录，真实性没有异议，对其证明目的不予认可。原告公司员工陈芬与沈杨的聊天记录并未涉及中侨中心的佣金标准。原告并未说明武永旺系代表京源公司，且原告在民事起诉状中明确表述武永旺代表的是微聚公司，两个公司并非同一主体。对证据5，世联集客系统截图，真实性没有异议，对其证明目的不予认可。世联集客系统系“世联集团”公司的产品，并非被告世联行公司所有产品，故被告并非本案适格的主体。对证据6，微聚公司工商登记信息，真实性没有异议。但微聚公司的工商登记信息与本案没有任何关联性。对证据7，律师函及快递单，真实性没有异议，但被告并非收到该份证据，且律师函所述内容均为虚假陈述，严重与事实不符。对证据8，物业沟通录音材料，三性均不予认可。该份证据对话并不能体现对话主体，且该录音与本案并无关联性。永旭公司对世联行公司的证据质证如下：对证据1，三性均有异议，该证据系虚假陈述，是伪造的证据，并无提供沈杨劳动合同佐证实际劳动关系的证据。证据的来源是善居公司，善居公司与被告系关联公司，其系同一法人代表。对证据2，真实性无异议，关联性和证明目的持有异议，证明其通过备案第三方中介公司并最终完成原告方带看公司微居的关联公司南京京源的签约的事实，不能证明被告方的证明目的反而证明原告的证明目的。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认证如下：被告对原告所提交证据3的真实性提出异议，但不能提供相反证据予以推翻，对其真实性本院予以确认。关于原告所提交的证据8，鉴于双方对于证据8的证明目的即中侨中心A座28楼写字楼的买受人系京源公司均无异议，对于证据8的真实性本案中不予审查。原告对被告所提交的证据1的真实性提出异议，但原告也不能提供证据证明沈杨的任职公司，鉴于该情况说明与原告申请调查令调取、的材料重合，对其真实性本案中不单独审查。结合证据，本院认定事实如下：2020年11月2日，永旭公司了解到合肥中桥中心写字楼项目对外销售，遂于2020年11月2日与客户武永旺取得联系，相约于2020年11月3日带看项目。期间通过微信与备注为“世联：沈杨135××××6492”的保持联络。带看后，原告于2020年11月4日在沈杨的指导下于指定世联集客APP上报备了武永旺意向购买合肥中侨中心的事宜。期间原告曾询问沈杨是否需要报备公司，沈杨告知“不需要”。沈杨也告知原告未出现相同的报备撞单，签约后原告可获得佣金，佣金点数也予以告知于原告“中侨·中心政务区真正核心60平起售精品佣金2.5万起”。后该项目由京源公司员工报备，并最终由京源公司完成签约。京源公司系通过分销商品汇公司的推介并实际购买。2021年1月11日，合肥世联投资咨询有限公司更名为世联行公司。“世联：沈杨135××××6492”在“世联-大合肥商业写字楼①群”和“世联-大合肥商业写字楼②群”。另经本院庭后核实，合肥世联投资咨询有限公司与安徽远创人力资源管理集团有限公司（以下简称远创公司）签订《人事代理服务协议》，该协议适用于包括合肥世联投资咨询有限公司、善居公司、合肥世联卓群商务管理有限公司（以下简称世联卓群公司）等在内的共计九家世联旗下法人公司。远创公司提供的《社保代缴证明》显示，远创公司系受世联卓群公司委托，为沈杨代为缴纳社会保险和公积金，其社保公积金费用每月由世联卓群公司转账至远创公司账户。本案争议焦点如下：沈杨是否为世联行公司员工，世联行公司是否需要承担沈杨行为的法律后果。本院认为，原告主张沈杨系被告公司员工，其行为属于代理权限的职务行为。现有证据表明，沈杨在“世联-大合肥商业写字楼①群”、“世联-大合肥商业写字楼②群”群聊中定期发出相关广告，显示联系人为“世联：沈杨135××××6492”，但其备注中仅为“世联”，关于该“世联”的含义或理解或定义或从属或范围等均不为明晰，存在多种理解，而世联旗下又包括多家公司，无法直接将其与被告公司存在特定上的关联，并指向于被告公司。因此上述信息不能认定沈杨即为被告世联行公司员工。另原告主张被告世联行公司系案涉合肥中侨中心写字楼项目的营销单位，亦未提供相关证据材料予以佐证，本院不予采信。退步而言，即使认定沈杨系被告公司员工，就原告提供的现有证据而言，仍无法证明被告行为确已构成“跳单”，也无法证明原告业已完成促成交易的合同义务。理由如下：居间合同履行中出现的“跳单”是指委托人为了不向居间人支付或少支付报酬，利用居间人提供的信息、机会等条件跳过居间人，直接与第三人签订合同的行为。其本意是指买卖双方利用中介公司提供的信息却“跳”过中介公司单独联系并签约，从而避开佣金的支出。衡量是否“跳单”违约的关键，是看买卖双方是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件，最终单独联系完成交易。结合本案，原告主张被告恶意跳单，前提在于武永旺或其控制公司实际购买涉案房产，但就现有证据而言，武永旺及其担任股东的公司并未实际购买案涉房产，实际购买人京源公司的公开信息显示，该股东及股东穿透并无武永旺的信息，无法证明武永旺对于京源公司存在控制力或话语权。同时，原告主张“跳单”的另一原因在于，武永旺与京源公司同系微聚公司股东，以此认为被告通过报备关联公司签约的行为属于恶意“跳单”。本院认为，尽管武永旺与京源公司同系一家公司股东，公司股东之间可能存在合作关系，亦可能存在竞争关系抑或其他特殊关系等，各股东均为独立的民事主体，享有各自的民事权利并承担各自的民事义务，有着自主选择、自主承担的民事能力，因此仅以武永旺与京源公司同系微聚公司股东，京源公司最终完全签约，即认为武永旺与京源公司存在关联，有失偏颇。此外原告亦未提供相关材料予以证明京源公司曾授权或委托武永旺代表其购买涉案房产或进行相关谈判。故永旭公司要求世联行公司给付佣金的请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十四条、九百六十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告合肥永旭房地产销售代理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计4900元，由原告合肥永旭房地产销售代理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李一军二〇二一年四月三十日书记员  方启帆附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百六十四条中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。