长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书(2021)吉0112执异13号案外人吉林建龙房地产开发有限公司，住所地长春市双阳区奢岭街道办事处。法定代表人李东亮，该公司总经理。委托代理人朱宏亮，吉林朗业律师事务所律师。委托代理人俞国强，吉林朗业律师事务所律师。申请执行人：长春市晶鑫商贸有限责任公司。住所地：长春市双阳区东双阳大街上东国际第3#110号房。法定代表人高晶，该公司总经理。委托代理人赵红，该公司职员。被执行人张晓敏，女，1970年10月12日生，汉族，个体，住长春市双阳区通阳路嵩山委7组。被执行人刘兴志，男，1969年2月5日生，汉族，职员，住长春市双阳区通阳路嵩山委7组。本院在执行申请执行人长春市晶鑫商贸有限责任公司与被执行人张晓敏、刘兴志公证债权文书、申请执行人长春市晶鑫商贸有限责任公司与被执行人张晓敏借款合同纠纷执行案件中，查封了张晓敏名下的位于双阳区东华大街双阳区医院C区棚改项目3#幢109，权利证号为Y201610120218，丘地号：13—1/178—3（109），建筑面积为176.36平米门市以及坐落于双阳区东华大街双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢110，权利证号为Y201610120255，丘地号：13—1/178—3（110），建筑面积为216.75平米的两处门市，本院拟对上述房产进行司法评估拍卖，案外人吉林建龙房地产开发有限公司向本院提出案外人异议，本院依法组成合议庭，公开进行了听证会审查，案外人吉林建龙房地产开发有限公司的委托代理人朱宏亮、俞国强、申请执行人长春市晶鑫商贸有限责任公司的委托代理人赵红到庭参加听证会，被执行人张晓敏、刘兴志未到庭。现已审查完毕。案外人吉林建龙房地产开发有限公司称，一、案外人是涉案房屋的出卖人，因债务人张晓敏购房后未向案外人履行全部付款义务，案外人没有为张晓敏办理涉案房屋的产权登记，该房的物权人仍属于案外人，故法院在张晓敏向案外人结清房款之前拍卖、变卖该房产侵犯了案外人的物权权利与优先受偿权。债务人张晓敏虽与案外人签订了上述两套门市房的买卖合同，但张晓敏系以按揭贷款方式购买，由案外人为张晓敏提供了按揭贷款保证，因张晓敏未向银行履行还款义务，故银行按季度从案外人保证金账户扣划保证金至今，现案外人已为张晓敏代偿房款30余万元，尚有40余万按揭尾款未向银行还清。在案外人为张晓敏提供银行的按揭担保的事实前提下，张晓敏不履行向银行还款义务就证明其拒不向房屋出卖人履行付款义务（有生效的裁判文书为凭），故在案外人没有为其办理房屋产权登记手续且未足额收到购房款的情况下，张晓敏的债权人申请执行涉案房屋所得，侵害了出卖人享有的基于物权权利而派生的排他权与优先受偿权。二、人民法院在债务人张晓敏欠付剩余购房款的情况下拍卖、变卖执行涉案房屋，应当取得原物权人的同意，否则违反法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。由此可见，涉案房屋尚未办理产权登记手续，人民法院欲查封拍卖涉案房屋的前提条件，需要债务人与出卖人之间没有购房款争议，债务人需支付剩余购房款，或经案外人同意将房屋变价款优先支付剩余购房款，剩余部分方能偿还其他债权人。但案外人至今尚未收到任何购房款，更没有接到申请执行人的请求，在此种情况下，人民法院对涉案房屋进行查封并欲拍卖变卖，侵害了案外人的合法权益，系违法行为。综上，案外人认为法院的拍卖、变卖行为损害了异议人的合法权益，恳请法院中止对该房产的执行和拍卖，并解除对上述门市的查封。但如果法院保证优先偿还案外人的款项的前提下，同意法院对该房产的拍卖。三、被执行人张晓敏从案外人处购买的双阳区医院C区棚改项目3#幢109、110门市房没有取得不动产权属证书，故案外人仍系该门市房的物权人，人民法院将该涉案房屋作为被执行张晓敏的财产进行执行缺乏法律依据。《民法典》第二百零八条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被执行人张晓敏与案外人签订《商品房买卖合同》后，仅仅对合同做了商品房预售登记及预告登记，并未办理该门市房的不动产权属变更登记。众所周知，商品房预售登记备案及预告登记并不是物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，从而保证将来本登记的实现，故预售及预告登记备案制度只是一种行政管理手段，通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系，这个公示不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权。本案，双阳区人民法院对查封的是被执行人张晓敏享有的在本登记完成之前的要求案外人履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而执行效果则取决于被执行人张晓敏最终能否完成本登记并取得不动产物权。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为张晓敏），其他债权人才能对诉争房屋进行拍卖、变卖以满足其债权。所以登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，而且更不会对合同之外的第三方产生物权公示效力。我国《民法典》第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据法律上述规定以及案外人提供的备案登记证，案外人仍是109、110门市房的物权人，案外人对上述门市房具有排他性的处置权利。四、案外人与被执行人张晓敏签订的《商品房买卖合同》仍处于继续履行状态，双方权利义务尚未终结，被执行人张晓敏并不当然取得案外人出售房产的期待权利。案外人系109、110门市房的出卖人，同时也是为买受人提供上述门市房按揭贷款的保证人。在该商品房的买卖法律关系中，既存在着商品房买卖的主合同关系，也存在依附于主合同发生的担保等从合同法律关系，也就是说，案外人在该门市房买卖的合同主体关系中是集出卖人与保证人于一身，故在被执行人张晓敏未能向银行按时偿还贷款的前提下，案外人便负有为张晓敏偿还贷款的从合同义务，那么案外人则享有拒绝为其办理房屋所有权证书的抗辩权利，故被执行人张晓敏合同履行的期待权利则受到限制，在这种情形下，即便案外人对购买人行使追偿权，也是基于为实现合同目的即物权变更而派生出的请求权，如果法律不能保障出卖人对物权的优先利益，岂不变成了出卖人自己掏钱为买受人买房子的悖论，也会出现出卖人替买受人偿还债务等违反经验法则的不公裁判结果，这和民事权利保护的优先法益也是背道而驰的。在本案中，被执行人张晓敏自2019年以来，已经出现了连续多期的违约，截止至2019年12月底，银行已经相继从案外人保证金账户扣划37万余元，除此以外，被执行人张晓敏尚有贷款40余万，由此可见，被执行人张晓敏在明知案外人为其提供借款保证的前提下，仍不履行向银行偿还贷款的义务，该行为直接侵害了主合同物权出卖人即案外人的合同利益。五、民事法律的适用要格外注意对民事交易秩序的侧重和保护。就本起案件而言，被执行人张晓敏明知案外人为其提供按揭贷款的保证却仍逾期偿还贷款，导致银行扣划案外人保证金，将物权的出卖方置于交易的危险境地，如果法院将被执行人购买的房产拍卖用于偿还被执行人张晓敏的债务，这将违背民事法律最基本的公平公正原则，更让物权人应当优先受到保护的基本法律逻辑荡然无存。申请执行人称，被执行人张晓敏已经全部履行贷款义务，针对案外人提出该放的物权人仍属于案外人，申请执行人有异议，申请执行人认为房子如果是案外人的，那么应该将被执行人张晓敏已交的款项返还张晓敏，申请执行人只要房子首付，否则申请执行人要求继续拍卖；案外人提到拍卖房屋优先保障其债权这一点，申请执行人不同意。被执行人未到庭参加听证，亦未递交书面答辩意见。听证会中，案外人提供如下证据：1、施工许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销售预售许可证、土地使用证、长春市建设工程竣工验收备案证、领秀阳城3号楼备案证明共7份,证明本起案件的涉案房屋是案外人通过合法建造，形成的物权，且房产机关登记备案，案外人系该3号楼的物权人;2、出示商品房买卖合同2份、个人住房商业用房借款合同1份、商品房销售贷款合作协议书1份、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同1份，证明在2012年张晓敏从案外人处购买门市房两套，付款方式为按揭贷款，案外人为张晓敏提供了按揭贷款的阶段性保证，即买受人未按期向银行履行付款义务的，银行有权从案外人的保证金中扣划；3、出示中国建设银行对账单1份、通知5份、致吉林建龙房地产开发有限公司的函5份、中国建设银行还款凭证5份（2019年12月至2020年12月末，累计从案外人保证金账户扣划376004.54元），被执行人张晓敏尚有439170.95元本金（2021年1月1日以后利息未计算）未还。听证会中，法院出示调取证据：1、出示本院（2020）吉0112执恢375、376号案件的立案通知书、合并执行通知书、（2020）吉0112执恢375、376号执行裁定书各1份；2、出示本院（2019）吉0112民初2179号民事调解书、吉林省长春市北方公证处出具的（2019）吉长北方证内经字108号执行证书及具有强制力的（2018）吉长北方内经371号债权文书；3、出示本院（2020）吉0112执73号执行裁定书及查封公告、协助执行通知书、本院（2019）吉0112民初2179号民事裁定书。上述证据经过听证会质证，申请执行人对案外人提供的证据的真实性没有异议，但从长春市双阳区房产中心查询得知，涉案房屋仍在被执行人张晓敏名下。经审查查明，申请执行人长春市盛源融资担保有限公司与被执行人张晓敏、刘兴志公证债权文书执行一案，基本事实为张晓敏、刘兴志在双阳农商行借款400万元，由盛源融资担保公司进行担保，并刘兴志、张晓敏对盛源融资公司进行反担保，双方对反担保合同在吉林省长春市北方公证处进行公证，吉林省长春市北方公证处作出的（2018）吉长北方证内经字第371号具有强制执行效力的债权文书。因刘兴志、张晓敏没有按期向农商行履行还款义务，盛源融资担保公司代为履行张晓敏、刘兴志借款本息合计4114087.97元。后盛源融资担保公司申请执行,执行依据为吉林省长春市北方公证处作出的（2018）吉长北方证内经字第108号执行证书，执行内容为被执行人张晓敏、刘兴志给付盛源融资担保公司担保垫付款4114087.97元。2020年1月9日，经申请执行人盛源融资担保公司申请，本院于同日以（2020）吉0112执73号立案执行。本院于2020年1月9日作出（2020）吉0112执73号执行裁定书，查封了被执行人张晓敏名下的位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢109号（权利证号Y20161012218，丘地号13-1-187-3-109，建筑面积183.97平方米）以及位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢110号（权利证号Y201610120255，丘地号13-1-187-3-110，建筑面积216.51平方米）两处房产进行了查封。因本次查封系轮候查封，于2020年4月30日对该案作出（2020）吉0112执73号执行裁定书终结本次执行程序。申请执行人王丽新与被执行人张晓敏民间借贷纠纷执行一案，执行依据为本院（2019）吉0112民初2179号民事调解书，该调解书执行内容为张晓敏于2019年11月30日偿还王丽新借款70000元及利息（利息自2018年9月5日计息，按年利率15%计算），并承担案件受理费1075元。该案在诉讼中，依据王丽新申请，本院于2019年10月30日作出（2019）吉0112民初2179号民事裁定书，查封了被执行人张晓敏名下位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢109号（权利证号Y20161012218，丘地号13-1-187-3-109，建筑面积183.97平方米）以及位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢110号（权利证号Y201610120255，丘地号13-1-187-3-110，建筑面积216.51平方米）两处房产，该查封系首封。因被执行人张晓敏没有按期履行义务，申请执行人王丽新于2020年7月2日向本院申请执行，执行案号为（2020）吉0112执689号。在执行过程中，因申请执行人王丽新要求，案件终结本次执行程序。2020年9月10日，申请执行人长春市盛源融资担保有限公司和申请执行人王丽新均向本院提出恢复执行申请书，本院于同日恢复立案，恢复执行案号分别为：盛源担保公司案号为（2020）吉0112执恢376号，王丽新案号为（2020）吉0112执恢375号。在恢复执行过程中，长春市晶鑫商贸有限责任公司向本院提交变更申请执行人申请书，并提供了债权转让凭证。本院于2020年9月10日作出（2020）吉0112执恢375号和376号执行裁定书，将申请执行人长春市盛源融资担保有限公司和申请执行人王丽新均变更为长春市晶鑫商贸有限责任公司。变更后由于申请执行人和被执行人均为同一人，本院于2020年10月28日作出合并执行通知书，并向各方当事人送达。双方当事人于2020年10月21日签订议价笔录，约定以385万元为起拍价进行拍卖；本院于2020年10月29日向中国建设银行股份有限公司长春双阳支行发出协助执行通知书查询上述财产抵押贷款情况，同日，中国建设银行股份有限公司长春双阳支行函复我院，上述两处财产贷款余额为439,170.95元，贷款发放日是2012年5月18日，贷款到期日是2022年5月18日；2020年11月2日，本院函至长春市双阳房产管理服务中心查询相关土地情况，同日房产中心函复我院；同日，本院作出处置公告，拟对上述财产进行评估、拍卖；案外人吉林建龙房地产开发有限公司于2020年11月4日向本院提出执行异议。本院认为，案外人异议是指在执行过程中，案外人对针对人民法院查封、扣押的执行标的物认为自己享有所有权，要求法院排除执行而提出的书面异议，本案在执行过程中，依据申请执行人的申请查封了被执行人名下的房产，现案外人提出异议符合异议程序。案外人吉林建龙房地产开发有限公司提出的案外人异议应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，即对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，被执行人张晓敏名下位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢109号、110号虽签订商品房买卖合同，办理预告登记，但并未办理房屋产权登记手续，故案外人吉林建龙房地产开发有限公司仍系上述两处房产的物权人，案外人对上述门市房具有排他性的处置权利；本案中，双阳区人民法院对查封的是被执行人张晓敏享有的在本登记完成之前的要求案外人履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而长春市晶鑫商贸有限责任公司对于查封预告登记房屋的执行效果则取决于被执行人张晓敏最终能否完成本登记并取得不动产物权。只有当异议房屋完成本登记（产权人为张晓敏），申请执行人才能对诉争房屋进行拍卖、变卖以满足其债权；依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，即对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案中，案外人递交施工许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销售预售许可证、土地使用证、长春市建设工程竣工验收备案证、领秀阳城3号楼备案证明等证据，确认案外人系涉案房屋的所有权人，其作为房屋所有权人提出执行异议，申请法院终止执行，本院予以支持。依据《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉及财产部分执行的若干问题》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：终止在本院（2020）执恢（2020）吉0112执恢376号和（2020）吉0112执恢375号案件中查封的被执行人张晓敏名下的位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢109号（权利证号Y20161012218，丘地号13-1-187-3-109，建筑面积183.97平方米）和位于长春市双阳区医院地块C区棚户区改造项目3#幢110号（权利证号Y201610120255，丘地号13-1-187-3-110，建筑面积216.51平方米）两处房屋的执行。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审判长 杨刚人民陪审员韩景华人民陪审员马建新二〇二一年四月十一日书记员 刘                畅