广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终5875号上诉人（原审被告，反诉原告）：周江，女，汉族，1986年10月6日，住广东省广州市越秀区××××××××，公民身份号码××××××××。委托诉讼代理人：李元，广东合拓（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：盈动力投资集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：林显江。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，汉族，1996年12月16日出生，住广西壮族自治区贵港市覃塘区×××××××××××××，系该公司员工。上诉人周江（以下简称租户）因与被上诉人盈动力投资集团有限公司（以下简称盈动力公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）周江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金31037元、公共水电费8434元、电费1156元、装修期租金36105元予原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司；二、原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还地贴广告按金500元予被告（反诉原告）周江；三、驳回原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计4450.56元（原告已预交），由原告负担3600.56元，被告负担850元；反诉受理费2859.13元（被告已预交），由原告负担50元，被告负担2809.13元。经比对，被告负担的800元（850－50）应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”租户不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回盈动力公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由盈动力公司承担。事实与理由：一、一审判决认定租户构成单方违约无事实依据，应予以纠正。首先，双方签订的《租赁合同》约定租赁期限自2018年11月20日至2021年11月19日止，从2018年11月20日至租户撤场之日即2020年3月11日，盈动力公司从未向租户主张过违约并以此行使单方解除权。即使租户迫于经营亏损的压力提出撤场，盈动力公司也表示愿意通过减租的方式予以支持。其次，恰逢新冠肺炎疫情爆发，租户无法营业，因此再次提出撤场，盈动力公司自愿降租并放宽租金缴纳期限，这期间盈动力公司也没有主张租户逾期支付租金进而构成违约并提出解除合同。最后，2020年3月6日租户提交书面撤场申请，明确提出愿意将保证金及押金等十万余元作为提前撤场的赔偿，盈动力公司没有提出任何异议，于2020年3月11日配合租户撤场，盈动力公司没有主张租户违约的意思。二、盈动力公司单方擅自变更租金的行为无效，一审判决认定租户仍然欠付租金毫无事实依据，应予以纠正。2018年7月12日签订合同时，约定月租金为36105元，2019年11月20日，双方协商一致自2019年12月至2020年3月每月租金变更为22908元。2020年2月，盈动力公司针对商场所有租户发文提出租金减半，由于每月租金已经调整为22908元执行，理应按照22908元的一半即11454元计付租金。然而盈动力公司擅自变更要求按照原来每月租金36205元的一半即18053元计付租金，租户实在无力支付才提出撤场。一审判决按照22908元计付租金毫无依据。三、一审法院认定因租户单方违约导致合同解除不符合事实。本案中，租户提出及时止损的解决方案给盈动力公司，盈动力公司并没有提出任何异议，并且配合租户办理退场，说明双方属于协商一致解除合同。四、一审法院没有考虑疫情对租户造成的经济影响，应予纠正。租户一直有交租金，实在无力承担亏损时也主动与盈动力公司协商，并愿意将保证金、押金作为赔偿，显然租户与恶意单方违约者有本质区别，一审法院应当考虑本案租户的实际情况，公平处理疫情形势下的租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。当时疫情原因导致商场停业，属于不可抗力，即使双方不是协商一致解除合同，也属于因不可归责于双方的不可抗力提前终止合同，租户不应被认定为违约而承担违约责任。盈动力公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，租户向本院提交了麦清红的证人证言，盈动力公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对于租户的证人证言，因盈动力公司对其真实性无异议，本院确认其真实性，对于证据与本案的关联性，本院将于下文述及。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.租户的行为是否构成违约；2.租户是否应向盈动力公司支付欠付的租金、水电费用及相应违约金。关于租户的行为是否构成违约。本案中，租户与盈动力公司签订的《租赁合同》《关于履约保证金等费用的补充协议》《关于公共水电费的补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应为双方当事人所遵守。租户在合同约定的租期届满前单方提出撤场，已构成违约，应承担相应的违约责任。租户上诉主张涉案合同的解除是双方协商一致的结果，其不存在违约。对此，租户并未提供充分有效的证据予以证明，其提交的证人证言仅能反映在租户单方提出撤场后双方就相关费用结算问题进行协商。即使盈动力公司同意租户撤场，现有证据亦未能证明盈动力公司同意免除租户因单方提前撤场而应承担的违约责任。结合盈动力公司向租户发出的《律师函》，一审法院认定涉案《租赁合同》系因租户单方违约而解除，租户应承担相应违约责任，处理妥当，本院予以维持。租户上诉主张因涉案合同系双方协商一致解除，其不存在违约并无需承担相应违约责任，理据不足，本院不予支持。关于租户是否应支付欠付租金、水电费用及相应违约金。租户对一审认定的欠租租期并无异议，租户撤场时理应结清欠缴的相应租金及水电费用。关于租户欠租期间的租金认定问题。因本案双方已协商变更2020年2、3月的租金为22908元，一审法院考虑到疫情确有可能导致承租人营业收入明显减少，根据公平原则酌定2020年2月1日至2020年3月11日的租金减半收取，故每月租金应为11454元（22908元÷2），租户应向盈动力公司支付该期间的租金15654元（按11454元/月，计1个月又11天），一审判决对此认定有误，本院予以纠正。如前所述，涉案《租赁合同》因租户提前撤场而解除，租户应承担相应违约责任。根据前述合同约定，租户在合同履行期间违约，其不可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠，履约保证金、水电费押金、公共水电费押金不予退还。一审法院判令租户应向盈动力公司支付尚欠的租金、水电费，补足减免的装修期租金，及认定盈动力公司有权没收履约保证金、水电费押金、公共水电费押金，与合同约定相符。租户上诉认为一审法院认定的违约责任过重，经审查，一审法院综合考虑合同有关租期、租金及违约责任的约定、租户的违约程度、盈动力公司的实际损失等案情，在认定盈动力公司有权没收租户已缴纳的履约保证金、水电费押金及公共水电费押金，租户应补足减免的装修期租金的情况下，同时免去租户按约应承担的租赁期间租金总额20%的违约金，处理并无不当。租户上诉主张违约责任过重，无需支付欠付租金等费用的主张，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，租户的上诉理由部分成立，对其有理部分本院予以支持。一审法院处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17254号民事判决第二、四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17254号民事判决三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17254号民事判决第一项为上诉人周江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金15654元、公共水电费8434元、电费1156元、装修期租金36105元予被上诉人盈动力投资集团有限公司；四、驳回被上诉人盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4450.56元，由被上诉人盈动力投资集团有限公司负担3915.31元，上诉人周江负担535.25元；一审反诉案件受理费2859.13元，由被上诉人盈动力投资集团有限公司负担50元，上诉人周江负担2809.13元。二审案件受理费1718.3元，由被上诉人盈动力投资集团有限公司负担344.48元，上诉人周江负担1373.82元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月二十三日法官助理 段啸楠书 记 员 吴 爽