贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初5643号 原告：徐寿芳，女，1964年7月9日生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：于森，北京市中盾律师事务所律师。 被告：包品霞，女，1974年8月15日生，汉族，住贵州省遵义市新蒲新区。 委托诉讼代理人：敖维良，男，1972年1月23日生，汉族，住贵州省遵义县。系包品霞之夫。 原告徐寿芳与被告包品霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐寿芳的委托诉讼代理人于森、被告包品霞的委托诉讼代理人敖维良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐寿芳向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《联营合同》；2、请求判决被告支付所欠租金66515.20元（暂计算至2021年7月31日，自2021年8月1日起每月支付租金3500.80元直至解除《联营合同》的判决书生效之日止）；3、请求判决被告支付所欠物业管理费196.90元（暂计算至2021年2月29日，自2021年3月1日起每月支付物业管理费196.90元直至解除《联营合同》的判决书生效之日止）；4、请求判决被告支付违约金2000元；5、请求判决被告向原告支付律师费4000元；6、请求判决被告交清所欠水费、电费等能源费用；7、案件受理费由被告负担。事实和理由:2018年8月28日，原、被告双方签订《商铺租赁管理合同》（《商业运营管理合同》），于2018年12月4日签订《商业运营管理合同》终止协议，并签订《联营合同》（实为《租赁合同》），约定被告承租原告租赁的位于金科新蒲天都内的2-1-14商铺作为联营场所经营餐饮项目使用，该区域的使用面积为43.76平方米。合同的期限自2018年8月1日至2023年7月31日止。“第三条联营合作金额、3.1自2018年8月1日至2020年7月31日止乙方向甲方支付人民币80元/平方/月联营合作金额，每月联营合作金额3500.80元，每年联营合作金额42009.60元。自2021年8月1日至2022年7月31日止乙方向甲方支付人民币95元/平方/月联营合作金额，每月联营合作金额4157.20元，每年联营合作金额49886.40元。3.2支付方式：自2018年8月1日起乙方按每6个月向甲方支付一次。3.3免租期，乙方享有11个月联营合作金额免缴期，此期间分别为2019年2月1日至2019年12月31日。此期间乙方不用缴纳联营合作金。第四条相关费用：5.1、乙方需自2018年8月1日起至2023年7月31日每月向甲方交纳物业管理费人民币4.5元/平方米/月，每月物业管理费196.90元。5.2水费、电费燃气费……，由乙方自行承担并直接向属地的公用事业管理部门缴纳。第十三条违约责任：13.1乙方未经甲方同意而擅自终止履行合同或作出重大违约行为时，甲方有权扣除所有已缴纳款项及履约保证金。13.2乙方违反本合同项下任何一项义务的，……，由此给甲方造成的任何损害（包括向有权者或者受害者支付的损害赔偿金、为解决纠纷的费用、律师费用、商品回收费用在内）甲方有权向乙方要求赔偿。13.3乙方迟延合同规定期限15日以上或拒绝支付本合同所规定的相关费用时，甲方有权不通知乙方即从履约保证金中直接扣除，且甲方有权单方面终止合同，乙方需向甲方补剩余期合同期内所有相关费用。13.4乙方未按本合同约定交纳任何一项款项的，每逾期一日，乙方应当承担应付款项0.5%的违约金，逾期达15天仍未交清的，甲方有权解除本合同，并甲方有权扣除全部履约保证金。13.5如因乙方原因导致本合同解除的，乙方除应按本合同约定承担违约责任外，甲方有权扣除部分或全部履约保证金”。《商铺租赁管理合同》签订后，乙方支付了履约保证金7000元，租金21004.80元。另外，原告为解决与被告之间的纠纷特与北京市中盾律师事务所签订《委托律师代理协议》，原告已支付律师费4000元。《联营合同》是原、被告双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当全面履行《联营合同》，被告违反《联营合同》的约定，不按照约定按时支付租金、物业管理费，虽经原告多次催缴仍以各种理由拒绝缴纳，已经构成违约，双方约定的解除合同条件已成就。被告的违约行为，导致原告的合同目的不能实现，并给原告造成巨大的经济损失，原告为了维护自己的合法权益和法律尊严，特依法向贵院提起诉讼，希望贵院依法审理，公正判决，以支持原告的诉讼请求。 被告包品霞辩称，1、原告与被告签订的合同无效，理由为在原告与被告之间最开始签订的租赁合同为商业运营合同，在序言第一款明确载明原告是产权所有人委托的租赁方，但是2020年7月1日原告与案外人金科房地产开发有限公司产生纠纷，经过审理查明原告不是委托方的租赁人，而是二房东，并且原告将真正的委托租赁方，向承租人提供了免租三年的优惠期，变更为11-14个月不等，隐瞒了事实构成欺诈，依据民法典第48条，被告享有撤销权，并且在撤销期内，请求法院支持；2、随后被告与原告又签订了一份联营合同，该联营合同中不论是文字格式还是字号还是条款的顺序，均与前面的商业运营管理合同基本一致，但是故意淡化了原告的身份造成被告依然相信其是房屋所有产权人委托的租赁方，在违背真实意思表示的情况下签订了这份合同，另外，本合同是联营合同，该市场是新兴的市场，对该市场的运营应该由联营的双方共同努力，并且在签订合同之初，原告及金科房开都承诺，要做大量的推广活动，以及招商大型的超市等，共同增加人流量，该合同是格式条款，但是整篇合同要做诸多的推广活动，并要求商户无条件配合，但是却将自己推广的义务故意模糊推广的次数和时间属于刻意免除自己的义务，加重对方的义务。综上，不论是原告方构成欺诈以及该合同显失公平，部分格式条款无效，该份合同应当被撤销，至此无效。原告主张的违约金、律师费以及租金的具体数额都没有法律依据，物业管理费原告没有主体资格，更没有主张的权利。另外，原告提供的房屋存在履行瑕疵，出现了严重漏水，倒烟，及下水管排污频繁堵塞，造成整个市场经常要把排污池翻出来，严重影响商户的经营。在疫情期间，根据贵州省相关部门的规定应免租2-3个月。 本院经审理查明：本涉案商铺即位于遵义市系，案外人重庆骏御商务咨询服务有限公司所管理的商铺。2018年3月8日，案外人重庆骏御商务咨询服务有限公司与原告签订房屋租赁合同，将本案涉案商铺在内的多处商铺出租给原告。 2018年12月4日，原告徐寿芳将从重庆骏御商务咨询服务有限公司租赁的位于遵义市间，使用面积为43.76㎡出租给被告包品霞，同时徐寿芳作为甲方与包品霞作为乙方签订《联营合同》，合同第二条约定：合同期限从2018年8月1日至2023年7月31日止；合同第三条3.1约定：乙方向甲方交纳租金的方式为2018年8月1日至2019年7月31日联营金为42009.60元（每月每平米为80元），2019年8月1日至2020年7月31的联营金为42009.60元（每月每平米为80元），2020年8月1日至2021年7月31日的联营金为42009.60元（每月每平米为80元），2021年8月1日至2022年7月31日的联营金为49886.40元（每月每平米为95元）……；3.3约定乙方享有11个月的免租期（2019年2月1日至2019年12月31日）……；第四条5.1约定：乙方每月向甲方交纳物业管理费196.90元，水电、电费等能源费用，按照乙方单独使用实际消耗能量单独计费……；合同第十三条13.2约定：乙方违反本合同项下任何一项义务的，……，由此给甲方造成的任何损害（包括向有权者或者受害者支付的损害赔偿金、为解决纠纷的费用、律师费用、商品回收费用在内）甲方有权向乙方要求赔偿；13.4约定：乙方未按本合同所约定交纳任何一项款项的，每逾期一日，乙方应承担应付款项0.5%的违约金，逾期15日仍未交清的，甲方有权解除本合同，并甲方有权扣除全部履约保证金……；合同第十六条17.1约定：乙方在合同终止或解除后7日内搬离所有物品并将该商铺恢复原状撤离联营场地……；17.2约定合同终止前三日内乙方向甲方清偿任何所欠的费用……。 另查明，徐寿芳与包品霞曾与2018年8月28日签订《商业运营管理合同》，该合同签订后，包品霞向徐寿芳缴纳首期租金21004.80元（2018年8月1日至2019年1月31日）、租赁合同保证金7000元、装修保证金等，徐寿芳将涉案门面交付包品霞使用。2018年12月4日，徐寿芳与包品霞双方又签订《商业运营管理合同》终止协议，约定：终止双方于2018年8月28日签订的《商业运营管理合同》，包品霞支付的相关费用全部等额转入双方于2018年12月4日签订的《联营合同》中。 庭审中，徐寿芳、包品霞对解除双方之间的租赁合同关系均不持异议。徐寿芳陈述，同意包品霞缴纳的保证金7000元抵扣尚欠的部分租金，并自认包品霞缴纳的物管费截止至2021年1月31日。 本院认为，结合双方当事人的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的《联营合同》的性质及效力如何认定；2.原告主张的损失及责任负担如何认定。 （一）关于双方签订的《联营合同》的性质及效力如何认定的问题。首先，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《联营合同》约定的内容可知，徐寿芳提供涉案商铺供包品霞使用，并按照每平方米的价格固定收取所谓“联营金”，同时对联营金每年的递增方式及其他权利义务进行了约定。故该协议符合租赁合同的法律特征，即名为联营，实为租赁，双方亦是按照租赁关系在履行各自的权利义务。其次，包品霞认为双方签订的《联营合同》隐瞒了事实构成欺诈，故该合同应被撤销。但根据庭审查明的事实可知，双方签订的《联营合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。对包品霞的该抗辩理由，与查明的事实不符，本院不予支持。 （二）关于原告徐寿芳主张的损失及责任负担如何认定的问题。首先，徐寿芳、包品霞对解除双方之间的租赁合同关系均不持异议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，包品霞在承租涉案商铺时，理应就相应的经营风险和商业因素进行考量，其并未提供证据证明无法继续经营的原因系徐寿芳的过错所致，故包品霞在已经实际使用了涉案商铺的情况下，应当按照合同的约定支付租金，结合《联营合同》的约定，包品霞已缴纳了半年的租金（缴纳租金至2019年1月31日）及免租期11个月，再结合新冠疫情致包品霞在一定期间内不能正常经营使用房屋的事实，本院酌情顺延免租期2个月即免租期共计为13个月（2019年2月1日至2020年2月29日），故包品霞应当支付从2020年3月1日起至本判决书生效之日止的租金（按照双方签订的联营合同第三条3.1约定计算租金），抵扣包品霞缴纳的保证金7000元。关于物管费，理由如前所述，故对徐寿芳要求包品霞从2021年2月1日起至本判决书生效之日止每月支付196.90元的物管费的诉求请求，本院也予以支持。关于徐寿芳主张的律师费，虽然双方在合同中有明确约定，但鉴于本案案情简单的实际情况，徐寿芳聘请律师支付过高的律师费，会加重包品霞的的负担，故本院酌情确定包品霞向徐寿芳支付2000元律师费损失。关于徐寿芳主张的违约金。因考虑到包品霞在经营期间因遭受新冠疫情影响，以及案涉商场整体经营环境困难等客观因素，其没有及时缴纳租金，系受到前述客观因素影响，并不属于主观恶意违约范围，故本院酌情确定包品霞不承担违约金。关于原告主张的水、电费等能源费用，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告徐寿芳与被告包品霞于2018年12月4日所签订的《联营合同》； 二、由被告包品霞于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳从2020年3月1日起至本判决书生效之日止的租金（按照双方签订的《联营合同》第三条3.1约定计算租金）； 三、由被告包品霞于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳物管费（从2021年2月1日起至本判决书生效之日止每月支付196.90元物管费）； 三、由被告包品霞于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳律师费损失2000元； 四、驳回原告徐寿芳的其他诉讼请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费810元（已减半收取），由被告包品霞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员  卢 松 二〇二一年四月二十日 法官助理  罗跃谊 书 记 员  罗露露