河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初6643号原告：赵怡，女，1991年8月18日生，汉族，住河南省方城县。委托代理人：王爽，河南宛东律师事务所。被告：石林柯，女，1983年11月16日生，汉族，住河南省。第三人：赵红静，女，1980年8月24日生，汉族，住方城县。原告赵怡与被告石林柯、第三人赵红静案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵怡及其委托代理人王爽、被告石林柯、第三人赵红静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵怡向本院提出诉讼请求：请求贵院依法查明事实：1、撤销方城县人民法院（2020）豫1322执异29号执行裁定书；2、解除对原告所有的位于方城县城关××瑞路××南侧××楼××单元××房产的查封；3、诉讼费用等由被告负担。事实和理由：贵院在执行方城县人民法院（2019）豫1322民初1941号民事判决书过程中，将原告所有的位于方城县城关××瑞路××南侧××楼××单元××1102（合同编号为××）房产查封，原告作为权利人依法提起案外人执行异议，贵院作出（2020）豫1322执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，原告对该裁定不服，认为该裁定认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。一、2017年8月22日，原告与第三人赵静红依法签订了商品房买卖居间合同，约定赵红静将其自己所有的位于方城县××××路段南侧××××（合同编号为××）毛坯房出卖给原告，价款35万元，协议签订后，双方就依法履行了合同义务，原告一次性付清了全部房款，第三人赵红静也交付了房屋钥匙、原购房合同及票据等与该房产相关的一切手续，后原告就开始装修，2018年月开始入住，并与物业公司签订了物业管理服务合同，缴纳了物业费，故该房产系原告的合法财产。二、虽然该房产系按揭贷款所购买的房产，但购房时双方就约定，由原告支付全部的价款，让第三人将剩余贷款一次性付清后办理解押手续，不然原告也不会一次性支付其全部房款，目的就是为了让第三人清偿剩余房贷。但第三人赵红静未按照约定去还清剩余房贷，导致不能办理过户手续，其责任不在原告。更不适用我国《物权法》第191条第二款之规定。且该规定系管理性规定，并非禁止性规定，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条之规定。综合上述情况，贵院作出（2020）豫1322执异29号执行裁定书认定事实错误，使用法律错误，依法应予撤销，望贵院依法查明事实，判决支持原告的诉求。被告石林柯辩称，被答辩人认为该房屋为其所有，有违客观事实和法律规定。首先，原告赵怡是通过与第三人赵红静签订《买卖协议》，以抵偿第三人赵红静的丈夫在原告处的30万元债权的方式，购买涉案房屋，原告实际是以房抵账，按照法律规定，原告对涉案房屋只享有债权，不享有物权，不能对抗答辩人。其次，根据物权法物权法定的规定，涉案房屋现该房屋仍登记在赵红静名下，仍为赵红静合法财产；被答辩人所谓的房屋转让协议，因其违反法律的禁止性规定性规定和未依法进行过户登记而不发生物权变动的效力，故被答辩人并不享有该争议房屋的所有。三、涉案房屋办理有抵押登记，原告对此明知，故原告的买卖和抵账行为不存在善意取得，因此被答辩人应承担不利法律后果。四、按照物权法第一百九十一条第二款的规定，对于抵押房产，在未征得抵押权人同意的情况下不得转让。无论是管理性规定，还是效力性规定，该法条都明确规定不得转让，因此原告的行为不符合法律规定。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维持原查封裁定。第三人赵红静称，房款不是一次性给我，当时因为做生意在外欠的有钱打算把房子卖掉，我前夫程爱卫欠赵怡夫妇其中一个的钱，让我把房子按35万元卖给原告夫妇，原告夫妇转给我5万元房款，抵账抵30万的账。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：本院在执行申请执行人石林柯与被执行人赵红静为借款合同纠纷一案中，异议人赵怡对本院2020年3月24日查封被执行人赵红静所有的位于方城县城关××瑞路××南侧××楼××单元××房产（合同号××）一处不服，认为其签订合同购房在先，查封在后，提出了书面异议，请求撤销对该房产的拍卖执行。2020年11月25日，本院作出（2020）豫1322执异29号民事裁定书，裁定驳回异议人赵怡的执行异议，故引起本案诉讼。另查明，2011年赵红静与案外人程爱卫结婚，程爱卫于2014至2015年向原告丈夫赵云飞借款300000元。2017年8月22日，原告赵怡与第三人赵红静签订商品房买卖居间合同，约定将第三人赵红静位于方城县城关××瑞路××南侧××楼××单元××房产（合同号××）以350000元的价格出卖给原告赵怡，同日，第三人赵红静出具收条一份，内容为“收条今收到赵怡购买方舟城7号楼2单元1102名下房产三十五万圆整（350000元）购房款一次性付清。见证人：程爱卫收款人：赵红静2017年8月22日”（房款、人名处均按有指印）。经庭审中查明，房款350000元，其中300000元为赵红静丈夫程爱卫抵偿其与原告丈夫赵云飞之间的借款，50000元为转账交付。2017年10月14日，原告赵怡与南阳市裕邦物业服务有限公司签订前期物业管理服务合同。2018年至今，上述房产产生的物业费、水电费均由原告赵怡缴纳。2018年7月16日，原告赵怡交纳了该房屋买卖契税3800元，方舟城城市花园业主委员会2021年1月8日出具证明“本小区所有房产均未能办理房产证，故契税发票上纳税人名称为原房主赵红静”。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，方城县人民法院执行局2020年3月24日查封了争议房产，原告赵怡与第三人赵红静2017年8月22日签订了《房屋买卖居间合同》，在查封之前；该房屋买卖合同已经实际履行，350000元的购房款，原告通过抵账方式支付了300000元，通过转账方式支付了50000元，故原告已经向被告足额支付了房款；原告提供的物业费收据等已经证实原告已经入住并实际控制该房产；原告赵怡在支付房款后，房产未解除抵押不能办理过户登记存在客观原因，不能归责于原告，故原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利,应停止对案涉房屋的强制执行。对于原告主张解除查封的请求,因案外人执行异议之诉是解决基于执行标的引起的实体权利争议,本院判决停止对执行标的执行后,原告可依据生效判决在执行程序中主张解除查封,故对原告的该项请求,本院不予支持。被告石林柯辩称该房屋系以房抵债，不能排除执行，因抵偿房款的该300000元债权债务关系明确，原告与被告在庭审中均予以认可，且该债务形成于房屋查封之前，不存在规避执行或逃避债务的情形，故对其辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于方城县城关镇凤瑞路东段南侧××的房产（合同号××）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6550.00元，由被告石林柯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1322执异29号民事裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙源阳审 判 员  李 靖人民陪审员  郭桂芳二〇二一年四月二十日书 记 员  张海生