甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初286号原告：王鹏，男，1984年5月26日生，汉族，住兰州市城关区。被告：吴建胜，男，1974年1月2日生，汉族，户籍地福建省莆田市荔城区，现住兰州市七里河区。原告王鹏与被告吴建胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴义王鹏、被告吴建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即返还房屋钥匙4把、电卡、冷水卡、热水卡；3、判决被告支付原告房屋租金每月3750元直至解除房屋租赁合同，并支付每日日租金的3倍，即375元每日逾期还房违约金直至被告交还原告4把钥匙及水电卡（2020年11月1日至2020年12月31日，共计30000元）；4、判决被告支付原告每日月租金的3%即112.5元逾期支付租金违约金直至解除房屋租赁合同（2020年11月1日至2020年12月31日，共计6750元）；5、判决被告支付原告房屋暖去费每月755元，物业费每月232.5元直至解除房屋租赁合同（2020年11月1日至2020年12月31日，共计1975元）；6、判决被告赔偿原告装修壁纸损失费人民币6000元，室内门三樘，800元×3，房顶石膏线3000元，共计11400元；7、判决被告赔偿原告支付中介公司两年中介费1800元50%即900元；8、判决被告支付原告全年房租30%违反合同违约金15000元；9、判决被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：原告（出租房）与被告（承租方）于2019年11月1日签订了《房屋租赁合同》，原告与被告在合同中约定：第一条：房屋基本情况1、位置：甲方租给乙方位于兰州市七里河区××号楼××室房屋。建筑面积155平方米，用途：乙方租用该房屋作为【甘肃欣宜代商贸有限公司】办公室。第二条：租赁期限租赁期2年，从2019年11月1日起至2021年11月1日。第三条：押金租金交纳：1、押金：5000元。2.租金每年45000元。第八条：违约责任：1.甲方逾期交房或乙方逾期还房的，每逾期一日向对方支付日租金三倍的违约金，还应承担因逾期给对方造成的损失。2.乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金3%向乙方加收违约金。3.甲、乙双方违反本合同约定，提前收回房屋或中途擅自退租的，应向守约方按本合同年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。被告2019年10月通过中介公司找到原告表达想要租用原告房屋，但是该房屋是毛坯房，被告与原告商议由原告将房屋装修后租于被告并签订房屋租赁合同。房屋于2019年11月1日交付被告使用。2020年11月1日租金到期后，被告拖欠租金至今，被告也未将房屋归还原告。后被告通过中介公司转交原告一把钥匙，没有交还水电卡，当初原告交给被告5把钥匙，冷水卡、热水卡、电卡各一张。原告于2020年12月4日进入房屋后发现房屋壁纸被破坏，石膏线被破坏，房屋门被破坏，原告联系被告，被告不予理会。原告认为被告的上述行为违反了合同约定，导致原告房屋不能正常使用，为维护原告合法权益，特诉至法院。吴建胜辩称，一、本案《房屋租赁合同》无效；二、答辩人具有解除本案《房屋租赁合同》的法定情形，本案《房屋租赁合同》已经于2020年9月4日解除；三、被答辩人交付的房屋无法办理营业执照，不符合办公使用的条件，本案合同目的不能实现，被答辩人构成违约；四、答辩人没有扣留被答辩人所称的钥匙、冷水卡、热水卡、电卡等物品；五、答辩人没有损坏被答辩人所称的壁纸、石膏线、房间门等设施；。六、截止目前，答辩人已经缴纳房屋租金至2020年10月31日，并且被告答辩人还扣留答辩人押金5,000元至今未退，故此次租赁过程中被答辩人没有任何损失；七、少了中介为被告。本院经审理认定事实如下：2019年11月1日，被告吴建胜（乙方）与原告王鹏（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于兰州市七里河区××号楼××室出租给被告，面积约为155平方米；租期为2019年11月1日至2021年10月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作办公使用；年租金45000元，支付方式为年付；乙方应支付甲方押金5000元，租赁期满房屋及设备无损坏及欠缴费用情形，甲方应将押金全额退还乙方。租赁期间，乙方应承担租赁期间的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费。甲乙双方违反本合同约定，提前收回房屋或中途擅自退租的，应向守约方按本合同年租金的30%支付违约金。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。手写备注：1.双方实地看房对此房无异议；2.甲方承诺装修好于2019年11月1日交付乙方使用；3.乙方先付甲方定金20000元（贰万元整）其余房款于交房日付清；4.甲方承诺后期如果将房屋出售不影响此份租赁。合同签订后，原告按照约定交付房屋，被告支付租金45000元及押金5000元。被告于2020年9月4日，通过微信告知原告其不再承租改房屋，并在当天搬离该房屋。2020年9月19日，被告通过中介向原告转交了钥匙一把，原告称转交钥匙属实，其通过中介向被告索要的，时间是10月份。上述事实，有当事人提交的《房屋租赁合同》、微信聊天截屏及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告王鹏与被告吴建胜签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。涉案合同租赁期限为2019年11月1日至2021年10月31日止，后被告因自身原因不想继续租赁房屋，中途退租，属于违约一方。被告于2020年9月4日通过微信通知原告不再承租，并于当日按搬出涉案房屋，后经中介转交原告钥匙一把，被告的行为实际已经导致涉案租赁合同无法继续履行，故双方的租赁合同关系于此时解除,剩余钥匙、水卡、点卡是否交付系后合同义务,并非合同解除的必要条件。关于违约金的问题，根据双方合同约定，合同签订后如有任何一方违约，需要赔付对方年租金30%的违约金。该违约金的约定明显过高，应以实际损失为基础。原告未举证证实实际损失，本院酌定调整为按照年租金20%支付违约金，即9,000元。被告已经支付2020年10月31日前的租金，截至合同解除之日2020年9月4日，被告超出支付租金3,250元，及押金5,000元，共计8,250元，原告未退还被告，扣除上述金额，被告还应支付原告违约金750元。关于装修损失的问题，原告未提交证据证明其实际的损失，本院不予支持。关于中介费的问题，原告仅租赁一年即退出租赁，确以给原告方造成中介费损失，故根据实际租赁期间，认定原告中介费损失为900元。综上所述，原告王鹏与被告吴建胜签订的《房屋租赁合同》于2020年9月4日解除；被告吴建胜应返还原告王鹏房屋钥匙四把、电卡一张、水卡一张；被告吴建胜应支付原告王鹏违约金750元；驳回原告王鹏其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王鹏与被告吴建胜签订的《房屋租赁合同》于2020年9月4日解除；二、被告吴建胜于本判决书生效之日起五日内退还原告王鹏钥匙四把、电卡一张、水卡一张；三、被告吴建胜于本判决书生效之日起五日内支付原告王鹏违约金750元。四、被告吴建胜于本判决书生效之日起五日内支付原告王鹏中介费900元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取825元、由被告吴建胜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 王 蓉二〇二一年四月一日书记员 靳青艳