山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终734号上诉人（原审原告）：日照高新技术产业开发区香河片区东安家庄子村民委员会，住所地日照市东港区富阳路与潍坊路交叉口南200米，社会统一信用代码54371102ME05158062。法定代表人：安军峰，村委主任（已辞职）。委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛安丰，男，1979年11月1日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：解伟，山东德衡（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。上诉人日照高新技术产业开发区香河片区东安家庄子村民委员会（以下简称东安家庄子村委）因与被上诉人葛安丰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初7668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东安家庄子村委上诉请求：撤销一审判决，改判支付东安家庄子村委的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由葛安丰承担。事实和理由：葛安丰未就案涉房屋支付购房款，润华公司无权将案涉房屋出卖给葛安丰，东安家庄子村委也从未对润华公司与葛安丰之间签订的合同予以追认。葛安丰从东安家庄子村委处领取了案涉房屋钥匙，但是一审中东安家庄子村委也已经说明无法确认具体是如何领取的，即无法确定系葛安丰直接从东安家庄子村委领取的钥匙，还是因建设需要东安家庄子村委将钥匙交给润华公司后，葛安丰从润华公司手里领取的。故葛安丰领取到案涉房屋钥匙的行为，不能视为东安家庄子村委对润华公司将案涉房屋出卖给葛安丰之房屋买卖行为的追认。在葛安丰领取钥匙前，乃至东安家庄子村委于一审诉前向葛安丰发出催要购房款的律师函前，东安家庄子村委都不知晓润华公司与葛安丰之间买卖案涉房屋的情况，故东安家庄子村委对润华公司将案涉房屋出卖给葛安丰的行为予以追认的说法、逻辑不成立。即便如葛安丰所述，其自润华公司处购买了该房屋，但在东安家庄子村委向葛安丰发出催要购房款的律师函前对此等情形并不知晓，不能因为时间上合同签订在前、葛安丰领取到钥匙在后，认定构成“追认”。另润华公司亦未到庭仅依据葛安丰提供书面材料，不足以证实其主张，也不足以支持一审法院作出的判决结果。葛安丰领取到房屋钥匙并实际居住至今，只是东安家庄子村委同意了葛安丰的认购以及同意由其先行居住使用、后支付房屋价款，并非是东安家庄子村委对润华公司将案涉房屋出卖行为的追认。润华公司将案涉房屋出卖给葛安丰不符合当时的市场价格。葛安丰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果应当予以维持。村委对于葛安丰从润华公司购买房屋是完全知情并且同意的。村委认为只追认买卖事实，不追认合同价款，这有违常理，也不符合逻辑，并且与法律规定相悖。即使如村委所述，其只认可房屋买卖的事实，不认可价款，认为葛安丰一直未付房款得，对于未付房款这一事实，在2010年葛安丰接房装修时，从村委拿钥匙时即应当知道，最迟在2011年村委向葛安丰另行出售了一个车库时已经知道欠付房款的事实。本案的解除权的行使期间都已经消灭，依然应当判决驳回上诉人的一审中的诉讼请求。东安家庄子村委向一审法院起诉请求：1.依法解除与葛安丰之间房屋买卖关系，判令葛安丰将日照市富阳小区7号楼1单元502室返还并交付给东安家庄子村委（房屋价值约40万元）；2.诉讼费用由葛安丰负担。一审法院认定事实：2005年，东安家庄子村委经批准在日照市富阳路以东、学苑路以南建设“富阳小区”住宅楼，施工单位为日照市润华建筑工程有限公司（以下简称润华公司）。2008年4月9日，葛安丰通过润华公司购买富阳小区7#楼东单元四楼西户房屋及车库，并预交房款10万元，润华公司法定代表人孙连强出具收条。后葛安丰所购房屋变更为富阳小区7#楼东单元502房屋。2010年6月23日，润华公司为葛安丰出具证明“今收到葛安丰交富阳小区7#楼东单元502户房款已齐。其燃气等五项费用由葛安丰自行交纳，车库由葛自行交纳。房款全额均由润华公司负担，双方原收条、欠条均作废。”孙连强签字，并加盖润华公司公章。当日葛安丰与润华公司法定代表人孙连强一同到东安家庄子村委处领取涉案房屋钥匙并居住至今。2011年1月27日，葛安丰从东安家庄子村委处购买车位一个，东安家庄子村委出具收款收据，载明“收7#车库款东起第六个（7#东单元502室），金额29,205元”。现东安家庄子村委以葛安丰未交房款为由，诉至法院，要求解除双方之间房屋买卖关系，并将房屋返还东安家庄子村委。庭审中，东安家庄子村委与葛安丰双方均表示现无法联系到润华公司。对当初润华公司向葛安丰出售房屋的原因本案现无法查明。一审法院认为，葛安丰购买了东安家庄子村委建设的富阳小区7#楼东单元502房屋，葛安丰于2010年6月23日接房并居住至今，双方之间形成房屋买卖合同关系，双方对此均予以认可。东安家庄子村委主张葛安丰至今未交纳房款，葛安丰辩称已将房款全额交至案外人润华公司，东安家庄子村委对此知情并认可。根据《合同法》的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。案外人润华公司与葛安丰就日照市富阳小区7#楼东单元502室达成房屋买卖协议，向润华公司交纳了房款。现东安家庄子村委虽然主张对葛安丰与润华公司的房屋买卖行为不认可，但葛安丰同润华公司一同到东安家庄子村委处领取的房屋钥匙，东安家庄子村委将涉案房屋钥匙交付葛安丰，后又将该楼下车库直接出售给葛安丰，应视为对润华公司出售房屋给葛安丰的行为予以追认，且东安家庄子村委于2010年6月向葛安丰交房后，在长达十年时间里并未就房屋买卖问题提出异议。虽然对润华公司对外出售东安家庄子村委建设楼房的原因本案无法查明，但从葛安丰提供的材料及涉案房屋实际交付的事实推断，东安家庄子村委对润华公司向葛安丰出售房屋并已收款的事实应知情并认可，东安家庄子村委与葛安丰之间形成房屋买卖合同关系，且房款已交清，因此，对东安家庄子村委主张解除双方之间房屋买卖关系、判令葛安丰返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。东安家庄子村委若认为案外人润华公司出售涉案房屋的行为给其造成损失，可另行向该公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定。综上，判决如下：驳回东安家庄子村委的诉讼请求。案件受理费减半收取3650元，由东安家庄子村委负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东安家庄子村委的上诉请求不能成立，理由如下：第一，涉案房产系东安家庄子村委委托润华公司进行建设，润华公司与东安家庄子村委存在建设施工合同关系，东安家庄子村委与润华公司之间如何约定，已无法查明，但润华公司向葛安丰收款并非没有原因。第二，葛安丰通过润华公司购买涉案房产，并和润华公司交纳了房款，润华公司也出具收条和证明，可以证明葛安丰方付清了全部房款，履行了合同约定的义务。第三，2010年6月23日，葛安丰与润华公司法人共同在东安家庄子村委领取钥匙的事实，可以认定东安家庄子村委同意润华公司将涉案房产出售给葛安丰，一审法院认为应当视为东安家庄子村委对润华公司处分涉案房产的认可，并无不当。东安家庄子村委与润华公司共同完成了向葛安丰交付约定房产的义务，涉案房屋买卖合同已履行完毕。第四，东安家庄子村委、葛安丰均认可联系不上润华公司，东安家庄子村委作为当事人又不能说明为什么同意润华公司出售涉案房产。葛安丰作为善意购房人，与润华公司法定代表人共同领取了钥匙，并在涉案房产中居住达十多年，东安家庄子村委从未向其主张过权利，也从侧面说明对润华公司出售涉案房产给葛安丰的认可。综上所述，日照高新技术产业开发区香河片区东安家庄子村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人日照高新技术产业开发区香河片区东安家庄子村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 杨荣国审判员 张卫华二〇二一年四月二十九日书记员 王彩璇