云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终53号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙辉，女，1968年11月8日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨军，男，1967年12月26日生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区，现住云南省玉溪市澄江市。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨博雅，女，1994年11月26日生，汉族，住云南省昆明市西山区。三上诉人共同委托诉讼代理人：唐莹，云南大朋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨子江，云南大朋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区商贸城吉新街51号。法定代表人：黄信惠，总经理。委托诉讼代理人：周楠，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李家雄，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：靳建设，男，1958年7月5日生，汉族，住新疆维吾尔自治区五家渠市，现住云南省玉溪市高新区。上诉人孙辉、杨军、杨博雅因与被上诉人玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）及原审被告靳建设房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙辉、杨军、杨博雅上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人通过竞拍方式取得房屋所有权后延续聚鑫公司与原产权人的《房屋租赁合同》，聚鑫公司应在2020年3月31日前支付租金208955元，但仅在2020年3月19日支付80000元，起诉前上诉人多次催要，聚鑫公司均未在通知期限内足额缴纳，聚鑫公司违反合同约定逾期支付租金，构成根本违约，符合合同约定的解除条件。案涉房屋系转租给靳建设，转租租金达60多万元，聚鑫公司从中获利40余万元，却以经营困难为由拒不支付租金，违背诚实信用。靳建设在一审开庭时表示其目前负债累累，其对涉案租赁合同解除无意见，故解除合同不会导致承租人或次承租人损失。一审以“靳建设为履行合同已进行了大量的前期投入、解除合同不利于合同目的的实现”为由判决不予解除租赁合同，违背法律和当事人意思自治的原则。租赁合同第七条第四款约定：“在租赁期限内，在不损坏房屋主体结构的情况下，可以拆除中间隔墙，但到期后应恢复原样或由甲方决定保留现状。”聚鑫公司承租房屋后，未征得房东同意，在2012年将房屋2至7层内部隔墙拆毁打通，2014年又将房屋外墙墙体破坏与相邻栋号房屋搭建廊桥相连，严重损害房屋主体安全结构，使房屋严重贬值，构成重大违约，房屋原产权人已提起诉讼，法院判决聚鑫公司支付100万元违约金，但至今未履行。案涉房屋土地系出让取得，房屋规划设计用途为1-3层为商业，4-7层为住宅，聚鑫公司未向住建、规划部门申请变更使用性质，将整栋房屋用于酒店经营，上诉人敦促聚鑫公司纠正违法行为，禁止再将房屋作为酒店经营，上诉人为防止公共安全事故的发生及避免日后被行政机关处罚，提出解除合同，以纠正被上诉人的违法行为。聚鑫公司不对房屋维护和修缮，顶楼多处漏水、渗水、积水，致使房屋内墙长期浸泡，严重影响房屋主体结构，加快房屋老化速度，外墙瓷砖脱落，存在严重的安全隐患。聚鑫公司共向70多户业主承租房屋后又对外转租给第三人经营，除上诉人外，聚鑫公司与其余业主签订的合同将于2021年3月到期，届时，次承租人将与聚鑫公司进行退租结算，聚鑫公司应退还押金共计几百万元，将更无力支付上诉人的租金，且聚鑫公司对外负债，已被列为失信被执行人，其无能力继续履行案涉租赁合同，故合同应当解除。二、上诉人收取聚鑫公司于2020年3月31日后支付的款项时已明确告知作为违约金收取，在聚鑫公司支付款项不足以清偿全部违约金及房屋租金的情况下，应优先抵充违约金，故聚鑫公司支付的款项仅有80000元为支付2021年度的租金，一审认定聚鑫公司欠付房屋租金为44955元错误。三、一审将双方在2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》中约定的“聚鑫公司负有按时交纳租金的义务，否则每逾期一天支付人民币1000元；若果任何一方违约，则应向对方支付违约金100万元”的违约金支付标准调低至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3,85%计算至款项清偿之日止，属对当事人意思自治的干涉，即便认为100万元的违约金过高，至少也应按照每天1000元的标准予以支持。违约金具有一定的惩罚性质，违约金的给付不以实际损失为条件。聚鑫公司未按约定支付租金构成违约，应按照合同约定支付违约金。上诉人主张的违约金并未超过租金总额的30%，符合法律规定。综上，请求二审改判。聚鑫公司辩称，其公司不存在违约，租金未能及时支付是因为受疫情影响及次承租人靳建设未及时支付租金导致其公司经营困难，其公司一直在积极筹措资金履行义务；上诉人陈述拆除隔墙一事，已经进行了处理，聚鑫公司不应履行修缮义务；上诉人通过司法拍卖取得案涉房屋，其知晓房屋的具体使用情况，其认为开设酒店不符合承租条件，要求解除合同无事实和法律依据；上诉人推测聚鑫公司没有继续履行合同的能力缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。靳建设述称，其不想再继续租赁案涉房屋，如果法院认为上诉人与聚鑫公司之间的租赁合同应予解除，其会配合腾还房屋。孙辉、杨军、杨博雅向一审法院起诉请求：1.判令解除其三人与聚鑫公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更补充协议》，并由聚鑫公司立即腾还案涉房屋；2.判令聚鑫公司立即支付尚欠的2020年至2021年度租金128000元；3.判令聚鑫公司立即支付违约金100万元；4.本案诉讼费及相关费用由聚鑫公司承担；5.判令靳建设在房屋租赁合同解除之后配合履行腾房手续。聚鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.判令孙辉、杨军、杨博雅减免2020年至2021年度三个月租金44000元；2.判令租金延期至2020年12月31日交付；3.本诉与反诉全部诉讼费用由孙辉、杨军、杨博雅承担。一审法院认定事实：2011年3月23日，聚鑫公司（乙方）与案涉房屋原业主（甲方）马兆芬、何**、马露签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于玉溪市开发区的房屋出租给乙方使用，租期二十年（自2011年5月1日起至2031年4月30日止）；第一年度租金免交，自2012年5月1日起至2015年4月30日止每年租金为158000元，自2015年5月1日起至2018年4月30日止每年租金为181700元，自2018年5月1日起至2021年4月30日止每年租金为208955元，自2021年5月1日起至2031年4月30日止每年租金为240298.25元，每年租金须于每年3月31日前交付；乙方负有按时交纳租金的义务，每逾期一天支付甲方人民币1000元；乙方对该租赁房屋享有独立转租经营权及合伙、合作经营权，但不得由此影响乙方对甲方承担的按本合同约定交纳租金等义务；如果任何一方违约，则应向对方支付违约金100万元。合同签订后，原业主依约将案涉房屋交付聚鑫公司使用至今。后因原业主何**、马露涉诉金融借款合同纠纷案被申请强制执行，案涉房屋被司法拍卖。在司法拍卖过程中，孙辉、杨军、杨博雅共同投资购房（其中，杨博雅的出资比例占40%，杨军和孙辉各占30%），并以杨博雅的名义通过公开竞价最终以7712010元的价格取得该房屋产权。2019年1月22日，孙辉、杨军、杨博雅与聚鑫公司签订《房屋租赁合同变更补充协议》，约定：孙辉、杨军、杨博雅获得既有合同项下由原房屋所有权人享有的各项权利并承担由原房屋所有权人承担的各种义务和责任，聚鑫公司应当依据既有合同规定按时将租金打入孙辉在工行澄江支行开立的银行账户。现因聚鑫公司未按期足额支付2020年至2021年度的房屋租金，孙辉、杨军、杨博雅诉至一审法院，要求解除与聚鑫公司之间的房屋租赁合同，并由聚鑫公司支付尚欠租金及违约金，同时要求靳建设配合腾还房屋。聚鑫公司在答辩期间提起反诉，要求减免三个月租金，同时要求将支付租金的期限延期至2020年12月31日。另查明，聚鑫公司于2012年5月10日将其享有使用权和转租权的案涉房屋转租靳建设使用，租期十年，自2012年5月10日起至2022年5月9日止。一审庭审过程中，孙辉、杨军、杨博雅自认2020年3月19日至2020年8月23日期间共计收到聚鑫公司支付的款项164000元。一审法院认为，聚鑫公司与案涉房屋原业主签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同条款内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。孙辉、杨军、杨博雅通过司法拍卖程序取得案涉房屋的所有权后，根据买卖不破租赁的原则，孙辉、杨军、杨博雅承接了案涉租赁合同中出租方的权利义务，孙辉、杨军、杨博雅与作为承租人的聚鑫公司签订的变更补充协议内容合法有效，双方当事人均应按约定行使权利和履行义务。孙辉、杨军、杨博雅已按约履行了合同义务，聚鑫公司理应按约向孙辉、杨军、杨博雅支付房屋租金，对孙辉、杨军、杨博雅要求聚鑫公司支付2020年至2021年度尚欠房屋租金的诉讼请求，予以支持，因聚鑫公司在孙辉、杨军、杨博雅起诉之后又支付过部分租金，故现在实际欠付租金金额与孙辉、杨军、杨博雅起诉时主张的金额不符，应以实际欠款金额为准；关于孙辉、杨军、杨博雅诉请的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，聚鑫公司逾期支付房屋租金给孙辉、杨军、杨博雅造成的实际损失体现为利息损失，案涉《房屋租赁合同》中约定的违约金金额明显过高。本案中，聚鑫公司未按约向孙辉、杨军、杨博雅支付房屋租金，虽已构成违约，但鉴于聚鑫公司已积极地准备资金向孙辉、杨军、杨博雅交纳了部分租金，孙辉、杨军、杨博雅诉请的违约金过高，依据前述法律及司法解释的规定，对双方约定的违约金酌情进行调减，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3.85%对孙辉、杨军、杨博雅的该项请求予以部分支持；关于孙辉、杨军、杨博雅要求解除租赁合同的诉讼请求，鉴于次承租人靳建设为履行合同已进行了大量的前期投入，解除合同不利于合同目的的实现，聚鑫公司未按约定时间足额向孙辉、杨军、杨博雅交纳租金的行为并未构成根本性违约，因此，对该项请求，不予支持。关于反诉部分，2020年上半年突发的新冠肺炎疫情确实对整个社会的经济发展造成了影响，最高人民法院也发布了关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的相关指导意见，但本案涉及的房屋并非国有房屋，另外，聚鑫公司承租案涉房屋后并非自己经营，而是转租给他人经营，且转租合同中约定的2020年至2021年度的租金金额比上一年度还有所递增，因此，聚鑫公司要求作为出租房屋所有权人的孙辉、杨军、杨博雅减免租金及延期交纳房屋租金的理由不成立，对其反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、由被告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙辉、杨军、杨博雅2020年至2021年度尚欠的房屋租金44955元及违约金（违约金以所欠租金为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3.85%计算至款项清偿之日止）；二、驳回原告孙辉、杨军、杨博雅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司的反诉请求。”二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，各方当事人对一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，聚鑫公司于2021年1月25日、3月30日分别支付孙辉一方款项45000元、240298元。本院认为，因二审中聚鑫公司已向孙辉一方支付2020年至2021年尚欠租金，故对一审判决第一项予以调整。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同应否解除；孙辉一方主张的违约金应如何认定？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，聚鑫公司与孙辉一方签订的租赁合同约定，聚鑫公司应于2020年3月31日前交纳2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金208955元，聚鑫公司实际支付情况为：于2020年3月19日支付80000元，于2020年5月25日、7月10日、8月23日、2021年1月25日分别支付20000元、34000元、30000元、45000元。除第一次在约定时间内支付外，其余四次属迟延支付，聚鑫公司的行为构成违约，鉴于2020年受新冠疫情影响，部分企业经营困难的事实客观存在，而聚鑫公司也在该租赁年度缴纳了相应的租金，不影响双方合同目的的实现，故本院认定其迟延交纳租金的行为不构成根本性违约。本案二审中，聚鑫公司按合同约定支付了2021至2022年度的租金，孙辉一方主张聚鑫公司无能力继续履行合同的理由不成立，本院不予采纳。因孙辉一方购买案涉房屋时承租方已承租房屋用于经营酒店，且现有证据不足以证明聚鑫公司未履行房屋修缮义务合同应予解除，本院对孙辉一方要求解除租赁合同的请求不予支持，但聚鑫公司应承担迟延支付部分租金的违约责任，综合考虑聚鑫公司的违约程度及孙辉一方的损失情况，本院确定由聚鑫公司向孙辉一方支付违约金30000元。综上所述，孙辉一方的上诉请求部分成立，对该部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2044号民事判决第三项；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2044号民事判决第一、二项；三、由玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司于本判决生效后十五日内支付孙辉、杨军、杨博雅违约金30000元；四、驳回孙辉、杨军、杨博雅的其他诉讼请求。一审案件受理费16058元，减半收取8029元，由孙辉、杨军、杨博雅负担6429元，由玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司负担1600元；二审案件受理费14204元，由孙辉、杨军、杨博雅负担13185元，由玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司负担1019元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二一年四月十二日书记员  刘 震