广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0304民初15683号之一原告：深圳市德华环保科技有限公司，住所地深圳市福田区泰然六路苍松大厦1210，统一社会信用代码914403001924325873。法定代表人：肖炳华。委托诉讼代理人：李月彬，广东国晖（坪山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅国球，广东国晖（坪山）律师事务所实习律师。被告：深圳市国富源实业发展股份有限公司，住所地深圳市福田区华富街道田面社区深南中路4018号设计之都11栋五层A-1,统一社会信用代码914403007311055350。法定代表人：陈木明。被告：深圳市国富源物业管理服务有限公司，地址深圳市福田区华富街道田面社区深南中路4018号设计之都11栋五层A-3，统一社会信用代码91440300695575491E。法定代表人：陈木明。二被告共同委托诉讼代理人:刘刨,广东瑞霆律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人:亚圣君,广东瑞霆律师事务所律师。本院受理原告深圳市德华环保科技有限公司诉被告深圳市国富源实业发展股份有限公司（以下简称国富源实业公司）、深圳市国富源物业管理服务有限公司（以下简称国富源物业公司）侵权责任纠纷一案后，本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭，分别于2020年11月18日、2021年4月21日公开开庭进行了审理，原告与两被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告发出的《告知函》无效；2、判令被告《告知函》内提到的委托及授权合同及行为无效；3、判令被告全部撤离深圳市福田区物业；4、判令被告恢复深圳市福田区物业状态；5、判令被告因侵权给原告造成的经济损失20万元；6、判令被告立即停止侵权行为；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自1998年2月24日起，就参与该物业的装修、扩建，后因工程款项问题，于2004年11月29日，与权利人达成协议，将该物业抵押担保工程款，并授权原告经营管理。2019年12月27日，被告在原告经营管理的深圳市福田区物业处张贴《告知函》，告知其已接受该物业权利人的委托及授权，对该物业进行管理，并负责清退违法侵占使用人。原告看到该函后，即与相关单位及人员予以联系，并于2019年12月28日向相关单位、部门及个人发出《告知函》，向各方告知：收回借房、实现抵押权、尽快组织各方协商解决。还于2020年1月8日委托广东国晖（坪山）律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告提供合法有效的权利人的委托及授权手续、三日内协商解决、承担因此造成的经济损失。但到起诉之日止，被告并未向原告出示任何合法有效的委托、授权文件，就派保安强行进驻该物业，并强行封锁大门及公共通道、停水停电、强行驱离原告这方的管理人员。导致原告的员工及民工生活困难、无处居住，员工财产受到侵害，租户经营受损。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。两被告共同答辩称：1、原告并非案涉物业的实际权利人，无权对案涉物业主张任何权利；2、两被告是根据案涉物业的实际权利人的授权，而对案涉物业进行管理，不存在侵犯原告权利的行为。本院经审理查明：原告所称深圳市福田区物业是指位于深圳市房屋（以下简称深圳市xxx旁的六层招待所）及其附属设施。1987年，以唐锦生为法定代表人的深圳市中华汽车工业公司与中国人民武装警察部队广东省总队边防第七支队签订《长期价让招待所协议书》，约定将深圳市xxx旁的六层招待所长期价让给深圳市中华汽车工业公司永久使用，总建筑面积为7978.15平方米，深圳市中华汽车工业公司支付中国人民武装警察部队广东省总队边防第七支队价让款500万元人民币。1996年12月21日，原告（原告原公司名称为深圳市南方恒业工贸有限公司）与深圳市中华汽车工业公司签订一份《庄园大酒店扩建、装修协议》，约定深圳市中华汽车工业公司将深圳市xxx旁的六层招待所的建筑物改、扩建工程发包给原告。1998年2月，原告组织施工人员完成了深圳市xxx旁的六层招待所的建筑物改、扩建工程施工义务。改、扩建后的深圳市xxx旁的六层招待所由以下三部分建筑物组成：第一部分是原武警七支队招待所的原始建筑，即深圳市xxx旁的六层招待所主楼；第二部分是扩建部分，扩建部分为六层招待所主楼相邻的两层配电房；第三部分是六层招待所主楼增建加宽部分，主要是紧靠着主楼在转角位增加了六层钢结构，另在紧靠六层主楼的另一侧增建了三层钢筋混凝土结构，同时在该主楼建筑物部分及包括增建的三层楼顶部加建了铁皮层。原告称因深圳市中华汽车工业公司拖欠其工程款，其自2003年1月起，一直占有使用案涉深圳市xxx旁的六层招待所及其附属设施中的第二部分与第三部分建筑物。2019年12月27日，被告国富源实业公司在案涉深圳市xxx旁的六层招待所建筑物墙壁上张贴了一份《告知函》，内容如下：“本公司已接受位于深圳市福田区（原武警广东边防第七支队xxx旁招待所）的物业权利人的委托及授权，对上述物业包括院内所有建筑设施及配套设施进行物业管理，并负责清退违法侵占使用人。经我司与租户初步交涉沟通后，明确发现存在非法占用违法侵占情况，并没有能够提供合法有效的占用使用权利凭证，且上述物业所有权人对此并无授权予确认；为此，本公司再次明确通知房屋非法占用违法侵占使用人，必须立即在本告知函发出后五日内搬离，并清空所占有使用的房屋物业，如房屋违法侵占人逾期未搬离所有物品，届时我司将遗弃物品直接按遗留废品进行处置，为此所产生的一切法律责任，均由房屋违法侵占人承担！我司全面整修期间将会对物业的所有出入口进行封闭管理，并随时暂停水电气等设施供应。特此告知！”2020年1月7日，被告国富源物业公司在案涉深圳市xxx旁的六层招待所建筑物墙壁上张贴了一份《通告》，内容如下：“自即日起我司受业主方金女士委托，全面负责管理及维护xxx号院整体物业（原xxx学生公寓）。在维护期间拒绝无关人员及闲杂人等到访，已备案相关人员进入需凭身份证及电话号码先行核对登记，不便之处敬请谅解配合。”2020年2月10日，原告诉至本院。庭审中，原告称被告国富源实业公司于2019年12月30日15时对案涉建筑物停水停电，并强行驱赶原告相关人员。另查，原告曾于2006年诉至本院，要求深圳市中华汽车工业公司、唐锦生（又名唐京生）、金晔共同支付工程款250万元。2008年1月25日，本院作出（2007）深福法民三初字第91号民事判决书，判决如下：一、深圳市中华汽车工业公司向原告支付工程款250万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院维持原判。之后，原告向本院申请执行。本院以深圳市中华汽车工业公司暂无可供执行财产为由，终结执行程序。再查，北京市海淀区人民法院及北京市第一中级人民法院在审理唐锦生诉金晔离婚一案过程中，查明深圳市中华汽车工业公司原系集体所有制企业，但在注册成立时的注册资金来源仅为唐锦生的个人专利贷款出资，没有其他个人或单位出资开办，有1994年资产证明书佐证。并查明深圳市中华汽车工业公司虽以集体所有制形式对外承担责任，但事实上是以个人出资注册的企业；而且深圳市中华汽车工业公司已经吊销营业执照，期间没有债权人主张债权，也没有进行清算。据此认定案涉深圳市xxx旁的六层招待所及其附属设施属于唐锦生与金晔的共同财产，并判归金晔使用。2019年5月13日，金晔与被告国富源实业公司签订一份《上步北路2003号房屋租赁合同》，约定金晔将深圳市福田区、占地面积4891.23平方米的院内所有房屋及所有附属设施出租给被告国富源实业公司，租赁期限自2020年8月5日起至2029年8月4日止。又查，没有证据显示案涉深圳市xxx旁的六层招待所及其附属设施建筑物已办理了产权登记，亦没有证据显示原告对于案涉深圳市xxx旁的六层招待所的改、扩建建筑物办理了合法的报建手续。本院认为，原告请求两被告排除妨害、撤离案涉房产，应证明其系案涉房产的权利人。本案中，案涉房产并未办理产权登记，原告对于案涉房产的改、扩建建筑物亦未办理合法的报建手续。据此，在相关行政主管机关对案涉建筑物进行审查处理前，其合法性尚处于不确定状态，当事人对案涉建筑物所享有的权益亦处于不确定状态。故本案应当先由行政机关对案涉建筑物的合法性进行审查，待行政机关对建筑物合法性进行处理后，当事人如发生民事纠纷，可再向人民法院提起民事诉讼。原告的起诉，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告深圳市德华环保科技有限公司的起诉。案件受理费4300元（原告已预交），本院待本案生效后退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 孙 远 军审 判 员 李 敏 通人民陪审员 贾 建 增二〇二一年四月三十日书 记 员 舒适（兼）