安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1323号 原告：淮北家天下物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：刘金芹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荣月侠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘祥梅，女，该公司员工。 被告：李**，男，1985年1月24日出生，汉族，住淮北市。 委托诉讼代理人：李春风，男，1957年7月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。（系李**之父） 原告淮北家天下物业管理有限责任公司（以下简称家天下物业公司）与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家天下物业公司的委托诉讼代理人荣月侠、刘祥梅到庭参加诉讼，被告李**经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家天下物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令李**支付家天下物业公司2014年7月1日至2020年12月31日物业服务费共计10880元和违约金暂计1000元，共计11880元；2.判令李**承担本案全部诉讼费用。事实与理由：淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订《物业服务合同》，按照合同约定家天下物业公司为淮北绿洲房地产有限责任公司所承建的淮北家天下小区提供物业管理服务，物业服务标准高层住宅每月0.9元/㎡，多层住宅每月0.45元/㎡，李**系淮北家天下小区A6幢109室业主，建筑面积为309.98㎡。李**入住后，没有履行自己的交费义务，自2014年7月1日至2020年12月31日，所欠物业服务费10880元、违约金暂计1000元，共计11880元整。另外，根据该合同约定业主未能足额交纳物业服务费用的，家天下物业公司有权进行索取并要求支付违约金，因此李**应支付因拖欠物业费产生的违约金。现经家天下物业公司多次催缴，李**均以种种理由进行推托，家天下物业公司为了维护自己的合法权益，根据法律规定提起诉讼，请依法判决支持家天下物业公司的诉讼请求。 李**未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订家天下小区物业服务合同，约定：物业名称家天下水景天成；位置坐落于淮北相山区庆相桥西侧；前期物业管理服务内容：1.物业共用部位的养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案、资料管理；本合同期限为3年，自2014年6月26日至2017年6月25日止；物业管理费多层住宅0.45元/平方米/月；业主或物业使用人违反本合同第三章、第五条的约定未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金，对不按时缴纳物业费乙方将采取教育、行政、法律等手段进行催缴，对拖欠物业服务费的物业企业上门催缴并在小区公示等内容。该合同到期后，双方于2017年6月26日续签了家天下物业管理服务合同，合同约定：家天下物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.45元；物业服务费用按（年/半年）交纳，业主或物业使用人应在每年七月一日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日3‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2017年6月26日起至2019年6月30日止；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的甲乙双方应就延长本合同期限期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，在选聘新的物业管理企业进驻前或甲方未选定新的物业管理企业前，乙方必须按照此合同的约定继续履行物业管理职责等内容。 根据合同约定家天下物业公司自2014年6月26日起为淮北市家天下水景天成小区后提供基本物业服务。李**为淮北市家天下小区A6幢109室业主，房屋面积为309.98平方米。李**每月应缴纳物业费139.49元，每年计物业费为1673.89元。李**没有按期缴纳相应的物业费，其拖欠自2014年7月1日至2020年12月31日期间的物业费共计10880元。家天下物业公司催收未果向本院提起诉讼，本院于2021年2月4日先行调解立案。 以上事实，有家天下物业公司提供的营业执照、服务收费标准公示照片、物业服务合同两份、催费通知及照片等证据予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。根据合同约定，家天下物业公司自2014年6月26起依约为淮北市家天下水景天成小区提供了物业管理服务，李**作为业主理应及时交纳物业服务费，李**未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。故家天下物业公司主张李**交纳拖欠的自2014年6月26日至2020年12月31日期间的物业费10880元，理由充分，本院予以支持。 关于违约金的问题。家天下物业公司要求李**支付违约金1000元，李**未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定滞纳金按每日3‰标准的收取，该约定的违约金过高，本院予以调整。考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自家天下物业公司向本院主张权利之日即2021年2月4日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至物业服务费偿清之日止，超出部分不予支持。 物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了基本的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为，亦不能据此拒绝支付物业服务费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李**于本判决生效后十五日内向淮北家天下物业管理有限责任公司支付物业服务费10880元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年2月4日计算至欠付物业服务费付清之日止）； 二、驳回淮北家天下物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97元，减半收取计48.5元，由李**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 徐继东 二〇二一年四月二十一日 法官助理 余颖秀 书 记 员 桑丽娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。