文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0116民初666号原告：杨爽，女，1982年3月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：沈志超、李璐璐，重庆扬义律师事务所律师。原告：屈某某，男，2014年6月16日出生，汉族，住重庆市江津区。法定代理人：杨爽（屈某某母亲），1982年3月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：范远旺，男，该公司员工。原告杨爽、屈某某与被告恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大江津公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告杨爽委托诉讼代理人沈志超、李璐璐，被告恒大江津公司委托诉讼代理人范远旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爽、屈某某向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告购房款184237元；2.案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：2018年12月12日，原、被告签订了编号为CQ-203-02235120的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同签订后，原告向被告支付房款184237元。2020年7月23日，重庆市江津区人民法院作出（2020）渝0116民初6558号民事判决书，解除双方签订的合同，合同解除后，原告多次要求被告退还购房款未果，故诉至人民法院。被告恒大江津公司辩称，根据双方签订的补充协议，因原告逾期付款导致合同解除，其所交全部款项作为支付给被告违约金不予返还。被告因出售该房屋支付佣金55271元，该费用系被告损失，应当由原告负担。根据商品房买卖合同约定，买卖合同解除后，原告应当协助被告办理解除合同有关手续，在原告已付房款中扣除违约金后如有剩余，由原告协助被告完成注销合同登记备案手续等60日内不计利息返还，但目前原告并未协助被告完成注销合同备案登记等，故退还房款条件尚未达到，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月12日，原、被告签订编号为CQ-203-02235120的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市江津区双福街道恒大金碧天下房屋一套，房屋建筑面积270.81平方米，总成交价为3684733元，付款方式采用分期付款，第一期于2019年5月23日前支付921184元，第二期于2019年11月23日前支付921183元，第三期于2020年5月23日前支付921183元，2020年11月23日前支付房款921183元。合同签订后，原告向被告付款184237元，因原告未按约定支付剩余房款，被告于2020年5月25日向重庆市江津区人民法院提起诉讼，请求解除合同并协助被告办理注销预告登记及解除网签，该院于2020年6月8日向原告送达起诉状副本，该院经审理认定，原告逾期付款超过180日，构成违约，被告有权解除合同，故作为（2020）渝0116民初6558号民事判决书，判决解除案涉合同，并判决原告于判决生效后十五日内协助被告解除办理注销预购商品房买卖合同备案登记并解除网签。该判决已发生法律效力。因促成原、被告签订案涉合同，被告已向中介结构支付佣金55271元。案涉合同第十条逾期付款违约责任约定，逾期超过90日，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按应付款的百分之1向被告支付违约金，被告退还原告全部已付房价款。该合同补充协议第六条约定，双方同意买卖合同第十条乙方（原告）逾期付款的违约责任条款变更如下：……；2.乙方分期付款方式情形下，乙方必须严格按照合同约定及补充协议的约定期限支付每期房款，若其中一期逾期或未足额支付，应当按照以下情形承担逾期付款的违约责任：……；（2）乙方逾期超过180日仍未按约定全额支付的，甲方（被告）有权单方解除买卖合同，乙方所交全部款项作为支付给甲方的违约金不予退还，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易手续……。第十九条约定，关于买卖合同解除的约定：1.甲方（被告）按照约定或法律规定解除买卖合同的，乙方（原告）除按照约定向甲方承担违约金外，还应当偿付甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于贷款本息、罚息、违约金、差旅费、公证费、诉讼费、保全费、律师费等，甲方有权在乙方已付房款中直接扣除上述费用；……4.买卖合同解除后，乙方应当在15日内协助甲方到房屋登记机构办理有关解除合同的手续，否则甲方有权不退还剩余款项，因乙方原因致使买卖合同解除的，乙方已付房价款在扣除违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成配合注销合同登记备案等相关手续后60日内不计利息退还给乙方，若约定的违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方按甲方的实际损失承担赔偿责任。审理中，原告自愿以已付房款10%向被告支付违约金。经本院依职权查询，因本案原告未履行（2020）渝0116民初6558号民事判决书确定的义务，被告恒大江津公司于2021年1月4日向重庆市江津区人民法院申请强制执行，该院于2021年1月27日向重庆市江津区不动产登记中心发出协助执行通知书，请求其协助注销案涉商品房买卖合同备案登记并解除网签手续，该案已于2021年2月22日执行完毕。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告自愿签订商品房买卖合同及补充协议，双方均应当按约履行义务，原告未按合同约定支付房款，构成违约，现双方签订的商品房买卖合同已经人民法院生效判决解除，但原告仍应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点为原告应承担违约金的计算标准。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，审理中，被告举示证据证明其因促成案涉房屋交易，向中介结构支付佣金55271元，该费可以作为其损失予以认定。本案原告已付房款金额为184237元，被告抗辩根据双方签订的补充协议约定应当以该金额作为违约金并不予退还，明显超出因原告违约造成的损失，原告自愿以该金额10%的数额向被告支付违约金，可以视为原告提出违约金过高的请求。本院综合被告支付佣金数额、原告未足额支付第一期房款金额、合同解除前原告逾期付款时间、被告应退还原告已付房款时间及金额等因素，酌情确定原告承担的违约金数额为83000元。关于被告退还已付房款的时间，人民法院已根据被告申请，于2021年1月27日向不动产登记中心发出协助执行通知书，故双方补充协议中约定的退款时间已届满，被告应当将扣减违约金后剩余部分101237元返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告恒大地产集团江津有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨爽、屈某某购房款101237元；二、驳回原告杨爽、屈某某其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3986元，减半收取1993元，由原告杨爽、屈某某负担897元，由被告恒大地产集团江津有限公司负担1096元。此款原告杨爽、屈某某已预交1993元，由被告恒大地产集团江津有限公司在履行上述判决义务时一并转付原告杨爽、屈某某1096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 王宝德二〇二一年四月八日法官助理 白大行书 记 员 陈小燕