江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1003民初489号原告：张霆军，女，1966年8月9日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人暨原告：陈东，男，1968年5月29日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：扬州中集天宇物业管理有限公司，住所地扬州市扬子江北路308号（东方百合园）。法定代表人：代越平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张巍，江苏尚鼎律师事务所律师。原告陈东、张霆军与被告扬州中集天宇物业管理有限公司（以下简称中集天宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告张霆军的委托诉讼代理人暨原告陈东和被告中集天宇物业公司委托诉讼代理人张巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈东、张霆军向本院提出诉讼请求：1、判令原告免交2008年以来的物业费并要求被告退还2005年7月至2007年物业费2140元；2、判令被告履行房屋外墙及屋顶维修义务并赔偿因房屋漏水造成的经济损失49371.95元、赔偿维修卫生间造成的损失23406元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2003年底原告入住东方百合园小区后，发现窗台、阁楼顶、阁楼内墙均有渗水现象，向开发商报修，开发商回复由中集天宇物业公司负责维修，中集天宇物业公司对此进行维修，但问题至今未解决。2005年6月11日，中集天宇物业公司工作人员告知楼下506室卫生间渗水，要求我家重新做卫生间防水并签订协议约定维修费用由物业公司承担。物业公司指定的装修公司对卫生间防水进行了维修，但在维修过程中将坐便器损坏。期间，原告因漏水一事前往前往物业公司协调，因琐事与物业公司工作人员发生争执，物业公司三名工作人员将原告打伤，原告报警处理。维修后，506室卫生间依然漏水且自家房屋也开始渗水，询问专业人士后方知系房屋本身质量问题造成，并非原告家防水不好造成的。原告前往房屋仲裁中心寻求帮助仍未有结果，原告被迫拒缴2006年物业费用。2007年初，物业公司前来收取物业费并承诺交费后就负责维修，考虑到房屋漏水情况严重就缴纳了两年物业费用，但物业公司收费后依然未安排维修。2007年9月阁楼顶漏水，多次向物业公司报修，物业公司未理睬，原告只得自行修理，产生维修费14284.95元。原告认为，被告接受开发商委托负责小区物业管理，同时还负责房屋保修期内的保修服务，但被告未能按照合同约定对房屋进行维修，造成原告财产损失，应当承担相应赔偿责任，故诉至法院。被告中集天宇物业公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，理由如下：1、被告只是该小区的物业公司，并不是小区的开发商，对于本案原告居住房屋的维修义务在保修期内应当由开发商承担，在保修期外涉及的公用部位应当通过申请公共维修基金进行解决，被告并非房屋维修义务的责任人；2、本案原告提出的相关经济损失及滞纳金的诉求，根据原告的诉状以及相关的证据材料显示，其损失发生期间，基本都在2009年9月份之前，即便上述损失应当由被告承担，也已经过了诉讼时效。围绕诉讼请求原告提供了证据，被告对于开发商与物业公司签订的物业服务管理协议、业委会与物业公司签订的物业服务协议、原告与物业公司签订的卫生间维修协议、物业公司与原告签订的调解协议等证据的真实性均不持异议，本院予以确认并据此查明案件事实如下：扬州东方天宇置业有限公司（甲方）与扬州东方天宇物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，合同约定甲方将东方百合园小区委托乙方进行物业管理，委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。委托管理期限自2002年6月8日0时起至东方百合园小区业主委员会成立时止。2014年7月15日，东方百合园业主委员会与扬州中集天宇物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定房屋共用部位的维护和管理（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）由中集天宇负责。2005年6月，原告楼下506室业主家中卫生间漏水。2005年6月12日，原告与中集天宇物业公司签订一份协议，约定：1、整个卫生间墙面、地面、防水保质期为2年。2、此次施工为一次性施工，如再有问题物业公司寻求其它解决方法。3、施工过程仅限在卫生间施工。4、施工期不能超过15天。2005年7月17日，原告（甲方）与江苏锦华建设发展有限责任公司扬州分公司（乙方）签订协议，约定：1、因甲方原房屋卫生间漏水由乙方负责维修。2、甲方负责主材购进墙砖、地砖至现场。3、乙方负责卫生间辅材及施工维修，不负责其他任何部位。4、工程维修总价为七百元整。5、乙方在进场前需支付80%工程款，余款等工程结束后一次性付清。6、维修工期签订协议起7天完成。7月18日，原告支付了维修费560元。2005年6月21日，原告因房屋漏水一事去物业公司协调，因琐事与物业公司工作人员发生争执，物业公司人员将原告嘴角、手指等处打伤。原告报警，警察到场进行了调解，后双方达成调解协议。庭审过程中，原告陈述屋顶存在漏水问题。被告陈述知道存在漏水现象，但原告拒绝让物业公司人员进行查看，故不太了解漏水的轻重程度。本院认为，本案存在请求权竞合，原告明确卫生间按照侵权赔偿主张，屋顶漏水按照合同违约赔偿主张，为减少当事人诉累，本院将两个不同的请求权在本案中一并处理。关于卫生间侵权赔偿问题，原告应当就被告有违法行为、有损害事实、违法行为与损害事实之间存在因果关系、主观上存在过错等承担举证责任，从原告当庭陈述及提供的证据来看，原告主张楼下506室卫生间漏水系房屋质量不合格的原因造成，未能提供证据予以证实，相反从原告与江苏锦华建设发展有限责任公司扬州分公司签订的维修协议可以看出是原告房屋卫生间漏水需要维修且支付了维修费用。另外，该部位属于业主专有部分，非公共部位，物业公司没有维修的义务，故其要求被告承担侵权赔偿责任依据不足，本院不予支持。同时，即便被告存在侵权行为需要赔偿损失，因侵权行为发生在2005年，其损害后果在当时原告亦是明知的，原告至今才提起诉讼，超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求也不应得到本院支持。关于屋顶漏水问题，根据物业管理委托合同可知，屋顶属于共用部位，被告知道存在漏水问题，但未按约进行维修，构成违约，应承担违约责任，但从原告提供的赔偿清单来看，其自行维修产生的相关费用均发生在2009年之前，即便提供的相应票据属实，其至今才提起诉讼，超过了法律规定的诉讼时效，其该部分的诉讼请求本院不予支持。原告主张屋顶至今还存在漏水问题，需要维修费用7700元。本院认为，该部分的维修费用尚未实际发生，本院在本案中不予处理，原告可在实际发生后另案起诉。东方百合园业主委员会与扬州中集天宇物业管理有限公司签订物业管理服务协议对该小区的业主依法具有约束力。被告按照该物业服务合同履行了主要义务;原告作为该小区业主,接受了被告的物业管理服务,其应支付物业管理服务费。但被告在提供物业服务的过程中,存在未及时维修屋顶等公共部位的违约行为，根据物业服务费与服务水平相适应的原则,应酌情调减部分物业管理服务费。原告主张全额免交物业费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈东、张霆军全部诉讼请求。案件受理费减半收取876元，由原告陈东、张霆军负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  谢云参二〇二一年四月八日书记员  马 静