江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初1820号原告（反诉被告）：朱鹏飞，男，1961年10月30日出生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：仇伟华，江苏哲睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明君，江苏哲睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：李刚，男，1974年4月28日出生，住盐城市亭湖区。被告（反诉原告）：夏红梅，女，1976年4月25日出生，住盐城市盐都区。被告（反诉原告）：陈跃行，男，1988年3月29日出生，住盐城市亭湖区。被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：谷青，江苏鼎睿律师事务所律师。被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐亚岭，江苏鼎睿律师事务所律师。原告朱鹏飞与被告李刚、夏红梅、陈跃行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序审理，于同年11月12日公开开庭进行了审理。诉讼过程中李刚、夏红梅、陈跃行提起反诉，本院合并审理。后本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。朱鹏飞及其委托诉讼代理人仇伟华、王明君,李刚、夏红梅、陈跃行的共同委托诉讼代理人谷某、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即返还人民币26000元并承担自2020年3月24日至实际还款之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年11月20日，原告与被告陈跃行、盐城新发现传媒有限公司签订了房地产经纪合同，被告陈跃行为被告李刚、夏红梅的房屋买卖代理人。合同约定房屋价格为550000元，在原告与被告陈跃行协商一致的情况下，原告按照约定分别于2019年12月16日、2020年1月14日汇款30000元、420000元至被告陈跃行账户中，合计450000元。当日，被告陈跃行出具承诺书一份，承诺等房票款到账后，将剩余房款退还，多退少补，配合过户。2020年3月13日，被告李刚、夏红梅与原告的儿子朱某1和妻子刘某签订了《盐城市存量房自行交易合同》，买卖双方约定了付款时间和房屋交付时间均为2020年4月15日。2020年3月24日，房票款550000元由盐城市市政公用投资有限公司账户通过盐城市安居置业担保有限公司账户汇至被告夏红梅账户中，并于当日完成了房屋过户。被告陈跃行应按之前的承诺将剩余房款汇给原告账户。原告只收到被告陈跃行合计汇入款项424000元，事实上应当返还450000元。事后，原告多次联系被告陈跃行，被告不予理睬，也未能给予合理的原因。现原告诉至法院，要求三被告返还私自侵占的26000元，请求贵院依法支持原告的诉请。被告李刚、夏红梅、陈跃行共同辩称：1.双方于2019年11月20日签订的房地产经纪合同不仅对房屋的价格进行了明确，同时对款项支付时间进行了约定，应当是在25天内，也就是最迟在2019年12月15日前付清全款。但签完该份合同后，原告一直拖着不付款，直到2019年12月16日才付第一笔3万元的订金，之后原告以拆迁未下来为由，迟迟未能支付余款。按照合同约定，原告已构成违约，应当支付违约金5万元。2.原告与被告之后达成一致意见，等原告的房票下来才能支付剩余的10万元，但是房票的价格是55万元，原告要求办理房屋过户时，帮他55万元房票入账，然后将之前支付的45万元退还给他。考虑到已与原告签订买卖合同，该房屋不能再卖给其他人，被告就答应了。3.2020年3月房票下来了，原、被告为办理过户手续及将55万元房票入账，签订了存量房合同。该份合同纯属为了办理过户以及使用房票而签订的，不影响原告因延迟支付房款而承担违约责任。按照合同约定5万元的违约金，被告仅扣取了26000元作为赔偿，被告并不差欠原告任何款项，也不是私自侵占26000元。反诉原告李刚、夏红梅、陈跃行提出以下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金5万元。2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1.反诉原告与反诉被告、盐城新发现传媒有限公司于2019年11月20日签订《房地产经纪合同转让》，合同约定：反诉原告将房屋卖给被反诉人，价格为55万元，反诉被告承诺将5万元定金交由盐城新发现传媒有限公司保管，25天内将全款全部交由反诉原告；反诉被告应当在7天内将各类资料备齐交给盐城新发现传媒有限公司，同时缴纳6万元费用给盐城新发现传媒有限公司代办相关事项。合同签订后5个工作日内将首付款交给盐城新发现传媒有限公司保管，2019年11月25日前到房地产中心按交易的相关流程开始输。合同签订后，反诉被告没有按照约定的时间节点支付相应的款项，且未在约定的时间办理相关过户手续。盐城新发现传媒有限公司也未履行合同第三条约定的义务，将委托事项办理的进展情况向反诉原告通报，按照合同第八条违约责任条款约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金5万元。2.关于反诉被告提出的《房屋存量自行交易合同》中的付款条款系系《房地产经济合同（转让）》付款条款达成新的约定与事实不符。《房地产经纪合同（转让）》中第五条约定的房地产买卖契约指的就是房地产经纪合同（转让）》。《房屋存量自行交易合同》是为了拿房票与办理过户所签。反诉原告在2020年1月已将房屋交付。如果按照《房屋存量自行交易合同》来履行的话，完全没有必要这么早交付。另外在交易的付款环节，不论是反诉原告出具的收条还是反诉被告提供的转账明细，都有提到定金的支收，而在《房屋存量自行交易合同》中未提到定金的内容，说明双方是按照《房地产经济合同（转让）》来履行双方的权利和义务。另一方面，《房屋存量自行交易合同》作为一种格式合同，是无法在上面添加特别约定的。如果因为签订格式合同，就可以无视反诉被告在履行《房地产经济合同（转让）》中的违约行为，也是违反诚实信用原则的。退一步讲，即使是《房屋存量自行交易合同》对全额付款的时间作出了新的约定，这与《房地产经济合同（转让）》中关于先行支付定金的约定也并不冲突，此外反诉被告也未按约定在7日内将佣金、税费及办理过户的各类资料交给盐城新发现传媒有限公司的义务。因此，即使签订了《房屋存量自行交易合同》，也不能掩盖反诉被告在履行《房地产经济合同（转让）》存在违约的事实。综上，请求法院支持反诉原告的诉请。反诉被告朱鹏飞针对李刚、夏红梅、陈跃行共同辩称：1.反诉原告的陈述不具有完整性。2019年11月20日，反诉原告与反诉被告签订了房地产经纪合同，其中约定了相关事项，但该份合同为草签合同。关于草签的性质，反诉原告在第一次庭审中予以认可。更何况，从反诉原告陈跃行在签订房地产经纪合同后于2019年12月16日出具收条、2020年1月14日出具承诺书、收条、出具的日期、内容及后期配合反诉被告过户等情况看，双方已经达成了一致意见，即用房票购置房屋进行了约定。后因疫情的影响房票未能及时支付，但双方是经过沟通的，后行为已取代前行为。2020年3月13日，买卖双方签订了盐城市存量房自行交易合同，该份合同才是买卖双方签订的房屋买卖合同，双方也实际按照该合同履行。该合同中约定的付款时间是2020年4月15日，反诉被告在2020年3月23日房票一到账随即就将全部房票转给反诉原告，也说明了反诉被告没有任何违约的意见，在约定的时间内将房款支付给了反诉原告。在双方意思表示真实一致的情况下，反诉被告不存在任何的违约行为。2.反诉原告在得到房款后，以不正当的方式私自侵占了反诉被告的利益，事后未给予任何说明，电话、微信均联系不到，反诉被告不得已才提起本诉。反诉原告却在反诉被告主张正当权益时才陈述违约金，与事实不符合，也无任何法律依据。在本诉庭审中，反诉原告在本诉庭审中抗辩只扣除了26000元作为违约金，后又以5万元反诉相矛盾。3.在第一次庭审中，反诉原告陈述了在签订完第一份合同时，陈跃行就已经将55万元房款垫付给了李刚、夏红梅，更进一步说明了在第一份合同草签完，卖方是无任何的损失，关于陈跃行作为代理人的垫付动机，我方无从知晓。本院经审理认定事实如下：2019年11月11日，李刚、夏红梅至江苏省建湖县公证处公证委托书一份，公证书载明：“申请人：李刚、夏红梅。公证事项：委托。公证内容：兹证明李刚、夏红梅于二0一九年十一月十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李刚、夏红梅的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。”公证书后所附的委托书载明：“委托人：李刚、夏红梅。受托人：陈跃行。委托书内容为：委托人李刚、夏红梅是夫妻关系，现有一套位于盐城市区的不动产（建筑面积89.71平方）房屋所有权编号：盐国有（2013）第号，《国有土地使用权证》编号：盐国有（2013）号，现我们欲将上述不动产对外出售。因我们事务繁忙，不便办理出售不动产的有关手续，故委托陈跃行为我们的代理人，在代理权限范围内，代表我们并以我们的名义办理如下事项：一、代为办理查询我们名下住房信息，调阅不动产档案和户籍档案信息。二、代为与购房人签订《房屋买卖合同》及相关补充合同，最低售价为人民币肆拾壹万元整，房款我们指定的收款银行卡：卡号62×××34，开户行：江苏建湖农村商业银行，户名：夏红梅。三、代为办理房屋交接、水、电、天然气、电话、有线电视、网络等过户手续。四、代为向不动产登记部门提出上述不动产登记申请并按规定提交申请登记材料，办理上述不动产的过户手续，代为就申请过户登记事项接受询问根据不动产登记部门的要求如实陈述相关事实并在相关材料上签字确认。五、代为不动产交易中心及税务和土地部门办理纳税申报并缴纳税费、土地出让金。2019年11月20日，陈跃行代表李刚、夏红梅（委托人，卖方，甲方）与朱鹏飞（委托人，买房人，乙方）、受托人盐城新发现传媒有限公司（受托人，经纪方，丙方）签订《房地产经纪合同》一份，合同载明：第一条甲方（卖方）、乙方（买方）、丙方（经纪）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。第二条所有权人夏红梅、李刚；房屋在市区中天雅居综合楼幢某室；房屋建筑面积89.74平方；房屋所有权证或不动产权证书号：；共有权证号：；土地使用权证号：；土地用途及使用性质：商务金融用地/出让；房屋售价：伍拾伍万元整。过户相关税费约定承担方式：相关费用由甲方承担，具体由房产评估为准；其他情况：甲方承诺，定金5000元由丙方保管，并配合过户，乙方25天内将全额交由甲方。第三条委托事项1.甲方委托丙方出售市区中天雅居综合楼某号房产，并代办相关事宜：产权转移、房屋交付、放款拨付。2.乙方委托丙方购买市区中天阳光雅居综合楼幢某室房产，并代办相关事宜（不动产权证书；房屋交付；房款支付；贷款；抵押登记）。第四条各方履行的义务。一、甲方义务1.保证出售的房屋权属合法真实，并符合房地产交易的政策法规及有关规定，保证房屋的共有权人认同并履行本合同；2.协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相关真实有限证件资料。3.按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，保证房屋交付时状况与乙方看房时一致，并完整保留应交付给乙方的附属设施及约定其他设施。4.在房屋交付前，负责结清水、电、气有线电视、电话物管等费用。5.按本合同约定，按期支付佣金。二、乙方义务1.按照房地产买卖契约中约定的房款交付方式及期限，支付定金及房款。2.根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代交税费。3.根据委托事项，乙方应于7日前将各类资料备齐交予丙方，同时将丙方代缴的契税、登记费、交易手续费、工本费等约计6万元交予丙方，具体由房产局评估价。丙方将与乙方按发票金额结算，多退少补。三、丙方义务（略）。第五条房款交付方式甲、乙双方商议，按以下第1种方式支付房款。一、根据房地产买卖契约中房款交付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。二、双方将房款转付予丙方，丙方将按下列方式进行操作。1.乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币伍万元交给丙方保存。2.乙方在签定房地产买卖契约及本合同后5个工作日内将首付款，共计人民币5万元交给丙方保存。3.甲、乙双方在完成交易过户后、乙方领取不动产权证书后20日内，丙方按售房款10%，计人民币5万元转付给甲方。4.待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交付手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费用三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。三、其他约定。第六条房屋过户及交付。第七条佣金支付标准及方式。第八条违约责任一、二、甲、乙有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三、上述违约行为，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。2019年11月26日，2020年3月13日，李刚、夏红梅（甲方、卖方）与朱鹏飞的孙子朱某2（乙方、买方）签订《盐城市存量房自行交易合同》，合同约定：第一条房屋权属状况：甲方自愿将坐落于盐城亭湖区市区中天阳光雅居综合楼某室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积89.74平方米，房屋用途为公寓式办公。第二条房屋价款及支付：1.甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋市区中天阳光雅居综合楼某室房价款为410000元，共计转让款肆拾壹万元整，；2.经双方协商一致，双方决定自行交割，不办理交易资金托管，如发生资金安全问题，一切责任由双方按照法律规定和合同约定承担，与管理部门无关。全额付款（1）2019年11月30日前将购房款人民币（小写）410000元，（大写）肆拾壹万元，支付给甲方。（2）；（3）乙方未按规定支付该价款的，则按下列约定承担违约责任：第一种乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按合同总价款的万分之1支付违约金。第三条房屋交付1、甲乙双方于2019年11月30日时正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方承诺该房屋产权无争议。2、双方定于2019年11月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲方未按规定履行交房义务的，则按下列约定承担违约责任：第一种甲方逾期交付房地产的，每逾期一天，按合同总价款的万分之1支付违约金。；2019年12月16日，陈跃行出具收条一份，载明：“今收到买家朱怀喜（即为朱鹏飞）放在中介新发现房产的中天阳光雅居某室的定金叁万圆整。以转帐记录为准，收到钱后全力积极配合买家过（户），如不配合过户，愿意承担一切法律责任。2020年元月14日，陈跃行收到10万元和32万元两笔银行转帐。陈跃行向朱鹏飞出具收条一份，载明：“今收到朱鹏飞中天雅居楼幢某房屋订金2万元整，房款400000元，共计肆拾贰圆整。当日，陈跃行还行朱鹏飞出具承诺书，承诺书载明：“本人陈跃行承诺，房票款到帐后，将剩余房款退还，多退少补，且配合过户。朱鹏飞已于2020年1月取得某房屋。2020年3月13日，李刚、夏红梅（甲方、卖方）与朱鹏飞的儿子朱某1、媳妇刘某（乙方、买方）签订《盐城市存量房自行交易合同》，合同约定：1.房屋权属状况：甲方自愿将坐落于盐城亭湖区市区中天阳光雅居综合楼某室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积89.74平方米，房屋用途为公寓式办公。2.房屋价款及支付：甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋市区中天阳光雅居综合楼某室房价款为550000元，大写伍拾伍万元整，乙方在下列期限内将房屋转让价款（全额付款）解交盐城市安居置业担保有限公司设立的存量房交易结算资金托管账户。（1）2020年4月15日前将购房款人民币550000元（伍拾伍万元整），解交托管账户。2.3、房屋交付，甲乙双方约定于2020年4月15日时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方承诺该房屋产权无争议，双方定于2020年4月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方逾期交付房地产的，每逾期一天，按合同总房价款的万分之1支付违约金。房屋正式交付之日起该房屋毁损、灭失的风险转移给乙方。4.房屋权属登记、争议的解决方式、网上备案的解除以及其他方面的内容。2020年3月23日，盐城市安居置业担保有限公司设立的托管帐户收到盐城市市政公用投资有限公司支付的55万元。次日，盐城市安居置业担保有限公司将收到的55万元支付给夏红梅的银行帐号62×××78。当日，陈跃行分三次付款374000元给朱鹏飞，夏某向朱鹏飞转帐支付5万元，共计424000元。中天阳光雅居综合楼某室的房屋已过户在朱某1、刘某名下。本案的争议焦点：朱鹏飞是否存在违约行为？本院认为。（一）原告是否存在违约行为。本案中，原告朱鹏飞、被告夏某、李刚与盐城新发现传媒有限公司签订的《房地产经纪合同》第二条中虽约定乙方即朱鹏飞在25天内将全额交由甲方即李刚、夏某，但该条约定与合同第五条房款交付方式中约定的支付方式不一致，即根据房地产买卖契约中房款交付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。经纪合同签订后，被告夏某、李刚虽签订了二份《盐城市存量房自行交易合同》，但最终与原告朱鹏飞的儿子朱某1、媳妇刘某签订了《盐城市存量房自行交易合同》实际履行，并办理了房屋过户手续。该合同明确购房款于2020年4月15日前支付至托管账户，且夏某、李刚的受托人陈跃行也在承诺书中同意以房票款支付购房款，未提出违约的要求。现55万元的房票款已于2020年3月23日付至托管帐户，被告夏某于次日收到了购房款55万元，未超过《盐城市存量房自行交易合同》约定的支付时间，故被告认为原告存在违约的依据不足，本院不予采信。（二）关于原告要求被告返还26000元的问题。1.本案中，被告夏某、李刚于2020年3月24日收到了全部购房款55万元。故应将之前通过受托人陈跃行收取的45万元返还给原告。现被告夏某与陈跃行两人共计返还了424000元，作为房屋购买人夏某、李刚应将未支付的26000元返还给原告。被告陈跃行系夏某、李刚的受托人，不是合同相对方，其所收的款项应当视为夏某、李刚的行为。原告要求被告陈跃行支付26000元，依据不足，本院不予支持。2.关于朱鹏飞主张的利息问题。本案中被告李刚、夏某在2020年3月24日收到购房款55万元后应在合理期限内将之前收到的45万元返还给朱鹏飞。被告夏某、李刚在2020年3月24日实际返还了424000元，故原告要求被告夏某、李刚支付利息的本院予以支持，本院确定自原告起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（三）关于反诉原告李刚、夏某、陈跃行要求反诉原告支付违约金的请求。1.本案中，反诉被告陈跃行系受反诉原告李刚、夏某委托与反诉被告朱鹏飞签订《房地产经纪合同》，其不是合同当事人，无权提起反诉。2.本案中，朱鹏飞不存在违约行为，故反诉原告李刚、夏某要求反诉被告朱鹏飞支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告李刚、夏玉梅应于本判决生效之日起十日内支付原告朱鹏飞26000元，并承担自2020年4月24日起至实际给付之日止的利息（按同期银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告朱鹏飞的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李刚、夏玉梅、陈跃行的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告李刚、夏玉梅负担。反诉案件受理费减半收取525元，由反诉原告李刚、夏玉梅、陈跃行负担。案件受理费450原告朱鹏飞已经预交，现限被告李刚、夏玉梅于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳450元，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱庆蓉人民陪审员  徐乾霞人民陪审员  陈爱静二〇二一年四月三十日法官 助理  杨 希书 记 员  万 莉附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。