辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2083号原告：房丽艳，女，1979年7月26日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：刘晓彤，女，1970年2月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：吴睿，男，1972年5月6日出生，锡伯族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘晓彤，女，1970年2月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告房丽艳与被告吴睿、刘晓彤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房丽艳，被告暨被告吴睿的委托诉讼代理人刘晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房丽艳向本院提出诉讼请求：1、返还2020年3月24日-2020年4月4日剩余租金，共计1448元。2、返还之前承诺原告为被告垫付的房屋中介费3800元。3、赔偿由于临时搬迁造成经营业务无法正常开展的期间损失5000元。事实及理由：2019年6月14日经顾家房地产经纪公司，原告（房丽艳）与被告（吴睿、刘晓彤）签订沈阳市沈河区青年大街59-1号B座1-21-3（领先国际）房屋租赁合同。房租3700元/月，租赁期为2019年7月1日-2020年6月30日，共计一年。并且原告在签订合同当日，一次性交付原告（吴睿、刘晓彤）一年房租及等同一个月租金的房屋押金。2020年初遭遇了“新冠”疫情，原告方企业发展遇到巨大困境。原告（房丽艳）在2020年3月17日电话与被告房东（刘晓彤）沟通领先国际租赁期内房屋转租事宜。经双方沟通后，被告房东（刘晓彤）同意及承诺如下：1、由原告（房丽艳）负责代为发布出租信息及配合中介方及承租方看房；2、如转租的承租方一次性交付被告一年房租，则被告承担转租过程中发生的中介费用；3、待被告房东（吴睿、刘晓彤）与承租方及中介方签订租房合同后，即返还原告（房丽艳）剩余全部费用及押金。2020年3月22日原告（房丽艳丈夫杜江）以3800元/月房租委托中介转租成功，次日被告（刘晓彤）与转租承租方签订2020年4月5日-2021年4月4日为期一年租赁合同。原告（房丽艳丈夫杜江）当场为其垫付中介费3800元，原告与被告双方商定原告撤离该房屋后结清剩余全部费用。3月24日原告撤离后告知被告已搬离实情，被告当日向原告银行账号打款2020年4月5日-2020年6月30日房租。被告告知原告次日配合转租方及中介方再次核对水电费无误后支付剩余费用。原告积极配合，于次日上午与中介方再次现场核对相关费用，中介方确认无误后当场联系被告告知其核对结果。被告称因当时不方便结算，延时付款。原告在当日下午收到被告转款3700元（原租赁期间抵押金）后再无其他转款。原告联系被告索要其他费用时被被告回绝，被告再无任何回应。3月28日原告再次来到领先国际，发现门锁被换，进屋发现己搬进转租方办公设备，与其在场人员了解已搬进多日。经与转租方沟通了解是被告（刘晓彤）换锁，并通知转租方搬入。随后原告电话联系被告，被告不接电话，沟通未果。注：因原告与被告所签订的租赁合同因中介工作人员笔误错将21层写作22层，特提供沈河区青年大街59-1B座1-21-3原告方在租赁期间内缴纳的水电费用单据为证，特此证明。被告刘晓彤、吴睿辩称，一、本案系原告在租赁期间内违反租赁合同约定的租赁期间在先，原告本身即存在违约行为。通过原告提交的租赁合同可知，案涉房屋的租赁期间是2019年7月1日至2020年6月30日，而原告在2020年3月17日提出不再继续承租案涉房屋，即为违反了租赁合同的约定，原告违约在先。二、对于原告提出的2020年3月24日-2020年4月4日的租金问题，答辩人认为应予驳回。首先，答辩人认为原告提供的“定金收条”并非被告本人书写签字，也非原告本人签字，而是案外人“杜江”的签字，不知晓“杜江”是谁，答辩人从未见过该收条，其中对于约定的“2020年3月23日至2020年4月5日为房屋免租期”是原告自行向转租承租方转租时的承诺，应当视为原告自行对其承租的期间内权利的让与，与答辩人无关，答辩人并未承诺免除转租的承租人在此期间的租赁费用。其次，原告在起诉状自认其于2020年3月24日从案涉房屋自行撤离，即是原告自己对转租承租方免租期承诺的实际回应，现原告依据自己对案外人的承诺向答辩人主张免租期间的租赁费用显然没有任何事实和法律依据。三、对于原告提出的中介费用问题，答辩人认为应予驳回。首先，答辩人自始至终都没有答应原告提出的所谓能够转租一年一次性支付一年房屋租金就由被告承担中介费的情况，原告提交的证据也仅为一张不完整的截图，事实是在该截图内容后面答辩人对原告提出的中介费问题予以非常明确的否认回答。其次，原告提供的不完整的截图中，答辩人也是以反问的语气问原告，并没有表示出同意由答辩人承担中介费的意思表示。再次，原告在起诉状中写道：次日被告与转租承租方签订合同时，原告当场垫付中介费3800元/年。当时，答辩人也在场，为何定金收条，既非原告签订，亦非被告签订，而是由案外人“杜江”签订。既然按原告所说中介费由答辩人承担，为何原告还要自行垫付中介费用？最后，通过常理也能得知，原告在租赁期间未到期时违约，其本身存在过错，理应尽力去弥补自身过错给被告带来的损失，被告又怎么可能帮原告承担中介费用。四、对于原告提出的营业损失问题，答辩人认为应予驳回。首先，原告在起诉状中自认其于2020年3月24日自行撤离，说明原告对于撤离案涉房屋是自觉地有准备的，不涉及经营不能的情况。其次，原告在起诉状中自认其是因为“疫情”冲击，遭遇巨大困境才在合同履行期间内违约提前结束租赁，即原告在当时也没有任何的经营行为，更不涉及原告诉称的“由于临时搬迁造成经营业务无法正常开展的损失”。综上，答辩人认为原告在自身违约的前提下提起的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院依法维护答辩人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年6月14日，被告吴睿、刘晓彤作为出租方（甲方），原告房丽艳作为承租方（乙方），沈阳顾家房地产经纪有限公司作为中介方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于沈阳市沈河区房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期为一年，自2019年7月1日起至2020年6月31日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；月租金为3700元，租金以转账方式支付；双方议定首期付12个月，另付3700元押金，以后按每12月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据给乙方。乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。上述合同第六条第2款约定，在租赁期间甲方不得无故收回房屋、单方面提高租金，否则算作违约处理。第七条第2款约定，未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；第3款约定，本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿。上述合同签订后，双方依约履行。2020年3月22日，原告在与被告刘晓彤之间通过微信方式进行沟通，原告在微信中告知被告刘晓彤其已找到案外人承租房屋，并在微信中表示：“四月五号起租，租金年付。水电明天中介帮忙查询结算”，被告刘晓彤表示“亲爱的，那个中介他来他给介绍的，那我还得给他中介费呗，是这意思不？”原告在微信中表示：“对呀，我们17号通电话的时候不是定好了吗？年付房租，你付中介费。忘记了吗？”之后当日双方再无微信上的沟通。2020年3月23日，在原告、被告刘晓彤、案外人董常旭、中介方在场的情况下，被告刘晓彤与案外人董常旭就案涉房屋签订了租期自2020年4月5日至2021年4月4日的租赁合同。2020年3月24日，原告与被告刘晓彤在微信中确认被告退原告4月5日至6月30日期间10607元，预付2000元，实退8607元。被告刘晓彤依照确认内容退还原告相应款项。该时原告已搬离案涉房屋，但未将房屋钥匙交还被告。现原告主张因被告违背房屋租赁合同条款，在与原告租赁期未结束的前提下，未经原告同意，擅自换锁另租他人，并且拒不返还部分租赁租金及相关费用，起诉来院，要求被告返还2020年3月24日至2020年4月4日剩余租金、返还之前承诺原告为被告垫付的房屋中介费3800元并赔偿由于临时搬迁造成经营业务无法正常开展的期间损失5000元。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同（照片）、商品房买卖合同（照片）、微信记录等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。在上述租赁合同履行过程中，原告找到案外人董常旭，在原告租期尚未届满的情况下，由被告刘晓彤与案外人董常旭签订租赁合同，将案涉房屋租赁给案外人董常旭，原告搬离案涉房屋，并由被告刘晓彤退还原告租金费用，由此可以看出，解除双方之间的房屋租赁合同、后续将案涉房屋租赁给案外人董常旭及实退原告8607元，是原、被告协商一致的结果，并非被告违约。故原告现主张被告违约，要求被告返还2020年3月24日至2020年4月4日剩余租金、赔偿由于临时搬迁造成经营业务无法正常开展的期间损失5000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还垫付房屋中介费3800元的诉讼请求，因在原告提供的微信记录中，被告并未承认该事存在，且在原告、被告刘晓彤、案外人董常旭、中介方在场签订合同时，如被告刘晓彤认可中介费由其承担，应由其将中介费交付中介方，在被告刘晓彤有机会交纳中介费的情况下，被告刘晓彤并未交纳，而是由原告垫付，与常理不符。故在原告未提供有效证据的情况下，原告的该项诉讼请求缺乏依据，故对原告的相关诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告房丽艳的诉讼请求。案件受理费56元，已减半收取28元，由原告房丽艳负担。本判决为终审判决。审 判 员 皮晓赛二〇二一年四月二十九日法官助理 刘思婵书 记 员 丁 浩