山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终486号 上诉人（原审被告）：张树信，男，1963年12月9日生，汉族，平遥县村民，住平遥县。 上诉人（原审被告）:张哲源，男，1991年6月4日生,汉族，平遥县村民，住平遥县。 被上诉人（原审原告）:成晓强，男，1983年11月13日生，汉族，住平遥县。 委托诉讼代理人：毋晓俊，山西卓轩律师事务所律师。 原审第三人:平遥县房辉古城管理经营有限公司，住所：平遥县上西关街绿色都城**楼。 法定代表人:赵黎康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王东晓，男，该公司员工。 上诉人张树信、张哲源因与被上诉人成晓强、原审第三人平遥县房辉古城管理经营有限公司（以下简称：房辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院（2020）晋0728民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人张树信、张哲源上诉请求:撤销原判，改判驳回成晓强的诉讼请求。事实与理由:1、一审判决适用法律错误,张哲源不是本案适格被告。房辉公司与张树信（张哲源父亲）2007年8月12日签订《租赁协议》后，租赁的房屋均由张树信管理、使用。张树信随着年龄的增长，没有过多的精力放在租赁房屋上，便委托张哲源管理、使用。张哲源于2020年1月5日与成晓强签订《租赁协议》，将涉案房屋租赁给成晓强，张哲源是在按照其父的委托办理代理事项,张哲源办理代理事项产生的一切法律后果应由被代理人承担,即张树信承担,与张哲源没有关系,张哲源不是本案适格被告。张树信对委托张哲源管理涉案房屋的事实也没有异议。一审在判定张树信承担法律责任的情况下,又判定张哲源承担法律责任，属适用法律错误。2、一审判决未对成晓强持续占有、使用涉案房屋的事实调查，成晓强在租赁期限未到期时就向张树信、张哲源提出解除租赁协议,成晓强系违约方，本案不符合解除条件，协议的解除显失公平，不利于租赁市场的稳定。（1）成晓强要求解除协议的理由是其收到房辉公司向张树信出具的解除合同通知书，导致租赁协议无法履行。但房辉公司与张树信签订的《租赁协议》显示，张树信向房辉公司承租的是xx号院落公产11间,其中门面3间、铺房8间;房辉公司出具的《解除合同通知》显示，其要求腾出并交回的租赁房屋为xx号院内公房8间。而张树信是将xx号北侧门面房租赁给成晓强,该门面房并不在《解除合同通知》所称的院内公房8间范围内，不存在成晓强所称的因房辉公司要求收回房屋而导致租赁协议无法履行的情形。房辉公司在庭审过程中就此事实仅提交2002年的台账情况，并不能真实反映张树信承租房屋时的现状，房辉公司在没有更改《解除合同通知》的前提下，应以张树信与其均无异议的《租赁协议》为准。（2）2020年9月5日前，成晓强一直占有、使用涉案房屋，正印证了租赁协议一直在持续履行的事实,与成晓强所称的租赁协议无法履行不一致，成晓强以此为由解除租赁协议于法无据。（3）新冠疫情爆发后，房辉公司发出解除合同通知前，成晓强多次向张树信、张哲源提出解除房屋租赁协议，系成晓强违约在先。房辉公司发出解除通知后，成晓强借机向法院起诉以达到其自始就想解除租赁协议的目的。成晓强是在以各种不正当理由促成解除条件的成就,根据《中华人民共和国合同法》第45条第2款的规定,现有状况下即使符合租赁协议解除条件,解除协议的条件也应视为不成就。（4）根据张哲源、成晓强签订的《租赁协议》约定，第二期租金应于2020年7月5日前付清，第二期租金付款期限早已到期，但成晓强未按约支付租金，也明确表示不再向张树信、张哲源支付租金，依法张树信、张哲源才可以行使合同解除权。3、一审判定张树信、张哲源与成晓强签订的租赁协议解除,但未明确协议解除的具体日期,导致双方的权利义务仍未完全确定，且一审判决对损失的判定也与实际情况严重不符,一审判决认定事实不清。根据成晓强庭审所述，其主张的损失178365.7元，包括押金1万元、未占用的1个月租金、因疫情影响需退还的3个月租金和装修损失。关于1个月租金，成晓强在一审庭审过程中明确陈述，其所主张的该月期间涉案房屋一直由其自行占有、使用，且成晓强在没有任何人干预的情况下，自行主动将涉案房屋上锁，并控制钥匙，该月仍属于租赁协议履行期间，其可实现租赁房屋的目的，张树信、张哲源不应向其退还该月租金。关于因疫情影响应退还的3个月租金，疫情属于不可抗力，将因疫情影响的损失风险全部归于张树信、张哲源，不公平也不合理，也没有明确的规定及政策必须免除疫情期间的全部租金;况且，平遥县人民政府于2020年1月26日发布《关于防治新型冠状病毒感染的肺炎疫情的第2号通告》，通告自发布之日起暂停运营;平遥县卫生健康和体育局于2020年2月25日发布《关于进一步加强新型冠状病毒肺炎疫情防控的通告（13号）》，通告全县复工复产陆续启动;平遥古城景区管理有限公司于2020年3月24日发布《关于平遥古城景区恢复运营的公告》，公告平遥古城景区（含双林寺、镇国寺）于3月25日起恢复营业。成晓强应在允许复工复产的第一时间积极复工复产,以免损失的继续扩大，继续扩大的损失应由其自行承担。另外，截止2020年9月5日，成晓强已经无偿超期占有、使用房屋2个月。如按一审认定，张树信、张哲源需承担疫情影响3个月租金，那在成晓强超期无偿占有使用2个月的情况下，张树信、张哲源也仅需要退还成晓强1个月租金。 被上诉人成晓强辩称：1、张哲源系本案适格主体。与答辩人商谈租赁事宜的一直是张哲源，成晓强并不知道张树信的存在，更不知两上诉人之间有代理关系。即使有代理关系，授权不明时，根据法律规定，被代理人应当承担的民事责任，代理人负连带责任。故两上诉人均应承担本案所涉的民事责任。2、基于上诉人之违约行为，答辩人主张解除合同。上诉人将涉案门面房租于成晓强时，并未告知门面房为原审第三人所有，也并未征得原审第三人的同意，故导致原审第三人以此为由下达了解除通知。上诉人不再享有门面房的使用权，致上诉人与答辩人的租赁合同无法履行。原审第三人在一审庭审中，明确说明“解除通知”中公房八间包括案涉的二间门面房。3、上诉人应退还答辩人疫情期间的3个月房租、不能占用的1个月房租、押金1万元、装修费5000元均有理有据。（1）案涉门面房系国有房屋，根据八部委联合颁发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，上诉人应退还答辩人3个月租金。（2）原审第三人于2020年5月27日下达解除通知，答辩人的租金交至2020年7月5日，答辩人不能占用1个多月，故上诉人应退还答辩人该期间租金。（3）答辩人实际占用仅1个月的时间，一切装修系全新的，一审支持的5000元装修费并不多。4、答辩人自收到原审第三人的解除通知后，一直找寻张哲源商量解除事宜，无奈张哲源拒不解决，直至2020年9月6日才与上诉人办理交接，对此扩大的损失系上诉人自行造成的，不应由答辩人承担。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人房辉公司述称：同意一审判决结果。 成晓强向一审法院起诉请求：1、判令解除成晓强、张哲源签订的租赁协议；2、请求张树信、张哲源支付成晓强经济损失共计178365.7元；3、案件受理费由张树信、张哲源承担。事实与理由:成晓强与张哲源于2020年1月5日签订了租赁协议，张哲源将其父张树信承租的房辉公司位于xx号北侧门面房（约60平方米）转租给成晓强，租赁期限从2020年1月5日-2021年4月5日止，租金共计50万元整。协议签订后，成晓强给付张哲源押金1万元和2020年1月10日至2020年7月5日的租金194500元，并对涉案门面房进行了装修。时至2020年5月27日，成晓强收到房辉公司向张树信出具的“解除合同通知书”，要求一周内腾房。综上，由于张树信、张哲源的违约致成晓强与张哲源的租赁合同无法履行，给成晓强造成了很大的经济损失，故成晓强具状提起诉讼，请求依法判决。 张树信、张哲源一审期间辩称：张哲源作为本案被告主体不适格，房辉公司与张树信签订租赁协议后，承租的房屋由张树信管理使用，后张树信因年龄增大，便委托张哲源管理上述承租房屋，张哲源与成晓强签订租赁协议并管理的行为是在履行委托事项，由此产生的一切后果应由张树信承担。退一步讲，即使张哲源是本案适格被告，成晓强的主张仍没有任何事实和法律依据，租赁协议截止开庭之日仍在履行之中，不符合协议解除情形，无需向成晓强进行赔偿损失。首先，成晓强诉至法院要求解除合同理由是房辉公司向张树信出具解除合同通知，导致租赁协议无法履行，但张树信签订的租赁协议显示张树信向房辉公司承租的是xx号院落公产11间，其中门面3间，铺房8间，解除合同的通知显示，房辉公司要求腾出并交回的房屋为xx街公房8间，而成晓强承租的是xx号北侧门面房，成晓强所承租的门面房,并不是解除合同通知内的院内公房8间内，不存在成晓强起诉状中所称的情形，截止开庭之日成晓强仍占有使用承租房屋，正印证了租赁协议一直在持续履行，不符合合同法93条解除规定;租赁协议签订后张哲源将涉案房屋交给成晓强，成晓强租赁房屋的目的已经实现，成晓强是在以各种理由促成解除合同的成就，现有状况下即使符合解除条件，解除条件也不应当成就;成晓强与张哲源、张树信签订的租赁协议第一条约定，第二期租金人民币30万元整，第二期的租金务必于2020年7月5日前付清，现付款期限已到，但成晓强未按约支付，且明确说不再支付租金，张树信、张哲源可以根据合同法相关规定行使合同解除权。 房辉公司一审期间述称：2019年8月份平遥县公租房、专项整改办要求对公房转租情况进行摸底，摸底后的数据上报了整改办。2020年5月份根据晋中市纪检委精神平遥县专项整改办要求，对古城涉嫌转租的公房下发解除合同。至于成晓强与张树信、张哲源之间我们不发表意见。成晓强与张树信、张哲源签订租赁协议我们不知情，下发通知所记八间房是指门面房，上下计6间，右房2间。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证,对成晓强提交的租赁协议、解除合同通知、转账记录2张、装修材料费工费清单票据，张哲源、张树信提交的租赁协议、照片3张，房辉公司提交的证据租金收入明细账证据该院予以确认并在卷佐证。 一审法院认定的事实:成晓强与张哲源于2020年1月5日签订了租赁协议,将张树信承租房辉公司的位于平遥县南大街91号北侧门面房（约60平方米）转租于成晓强，租赁期限从2020年1月5日到2021年4月5日止，租金共计50万元。租金分二期交纳，第一期为20万元，第二期为30万元，第二期租金于2020年7月5日前付清。协议签订后，成晓强付张哲源押金1万元及租金194500元，并对涉案门面房进行装修并占有使用。2020年5月27日，成晓强收到房辉公司要求张树信一周内腾房的“解除合同通知书”。审理中，成晓强称装修花费计35032.4元，张树信、张哲源不认可。 一审法院认为，成晓强与张哲源签订租赁合同未经房辉公司同意，且房辉公司于2020年5月27日向张树信发出解除张树信与其之间合同通知，张树信经3个月亦无异议，依照法律和相关司法解释规定，成晓强诉求解除合同于法有据，该院予以支持。 关于成晓强诉张树信、张哲源租金损失问题，考虑租赁合同期间发生新冠疫情，租金可以减免，和成晓强2020年5月27日后因房辉公司主张权利不能占用，该院根据公平原则，对成晓强要求返还押金1万元及返还租金133333.3元的请求，该院予以支持。 关于成晓强所称装修费用损失35032.4元问题。该装修费用双方合同虽没有约定，但据习惯，承租人对租赁房屋进行不损害主体的装修符合情理，且原定租赁期限未满，该院酌情考虑装修残值损失由张树信、张哲源分担5000元，其余损失由成晓强自行负担。 张树信、张哲源称该案涉门面房不在房辉公司解除通知范围内与事实不符，该院不予采信。 本案因张树信、张哲源拒绝调解未能调解。 一审法院判决:（一）解除成晓强、张哲源签订的租赁协议；（二）张树信、张哲源偿付成晓强已付房租款133333.3元；（三）张树信、张哲源返还成晓强押金款10000元；（四）张树信、张哲源赔付成晓强装修损失款5000元；（五）驳回成晓强其他诉讼请求。 二审经审理查明，张哲源及成晓强认可2020年9月5日双方对案涉门面房进行了交接。 张哲源称转租案涉门面房时未告知房辉公司。 房辉公司称其没有因为新冠肺炎疫情为张树信免除房租，并称其只是下发了《解除合同通知》，至今并未实际实施收回案涉门面房的行为。 二审期间，张树信、张哲源提供案涉门面房电费交费单，该单据显示户名为“张树信商店”，用于证明其在出租房屋时已告知案涉门面房的出租人是张树信。对此，成晓强质证称交电费时收电费的人说是张树信欠费了，我就把电费交了，也看见电费交费单显示的户名是张树信，但没有再多问张树信与张哲源是什么关系。 以上事实有当事人陈述、案涉门面房电费交费单予以证实。其余事实与一审查明相同。 本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点有以下两个： （一）张哲源是否是本案适格被告，应否在本案中承担法律责任。 张哲源、张树信主张在案涉门面房出租与成晓强事宜中，两者为代理关系，成晓强否认，但案涉门面房电费交费单明确载明用户名为“张树信商店”，成晓强认可其交电费时是以张树信名义交纳，张树信、张哲源为父子关系，成晓强未能提供证据证明张树信、张哲源形成代理外的其他法律关系的证据，故张哲源、张树信该主张成立，应予采信。根据代理关系法律规定，代理后果由被代理人承担，故案涉法律责任由张树信承担。至于张哲源是否为本案适格被告问题，由于张哲源是案涉门面房《租赁协议》签订主体，基于查明案件事实、正确确定责任主体需要考虑，将张哲源列为本案被告并无不当，故张哲源是本案适格被告。 （二）案涉门面房《租赁协议》应否解除。 张树信、张哲源、房辉公司认可张树信转租案涉门面房时未经房辉公司同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，房辉公司有权要求解除其与张树信签订的《租赁协议》，且，张树信在收到《解除合同通知》之日起3个月内没有提出异议，故张树信与房辉公司之间的《租赁协议》于2020年5月27日解除。关于张树信与成晓强之间的《租赁协议》应否解除问题，在张树信与房辉公司之间的租赁协议已解除情况下，张树信将案涉门面房出租与成晓强属于无权处分，成晓强可以要求解除《租赁协议》，但由于房辉公司、张树信未实际收回房屋，即房辉公司与张树信之间租赁合同的解除并未影响到张树信与成晓强之间租赁协议的履行，故张树信与成晓强之间租赁合同的解除时间应确定为双方协商解除时，也即2020年9月5日双方交接房屋时。因双方已协商解除《租赁协议》，故对成晓强要求解除《租赁协议》的诉讼请求不再予以处理。至于成晓强在收到房辉公司向张树信发出的《解除合同通知》后自行将房屋上锁属其对自己享有民事权利的处分，该行为后果应由其自行承担。关于张树信应否退还成晓强房屋租金、支付成晓强装潢损失问题，第一，新冠疫情期间房屋租金退还问题，一审确定受新冠疫情影响的租赁期间为3个月符合平遥县疫情实际情况，应予维持。新冠肺炎疫情属于不可抗力，由此导致的房租损失由双方分担较为公平，即张树信应退还成晓强一个半月的房屋租金；第二，成晓强主张的2020年5月28日至2020年7月4日期间一个月的房租退还问题，如前认定，此间案涉门面房未实际使用的损失系由成晓强假想造成，责任由其承担，张树信不应退还其该期间房屋租金；第三，案涉房屋装潢损失支付问题，一审将该损失金额确定为5000元是在考虑多种因素后行使自由裁量权酌情确定，无明显不当，本院不再予以调整。据上认定并结合成晓强交纳房租、押金、实际占用案涉房屋时间计算，张树信不应退还、支付成晓强房租、押金、装修费〔（计算方式为：成晓强应付张树信8个月（2020年1月5日至2020年9月5日）房租266666.64元（500000元÷15个月=33333.33元/月×8个月）-194500元（成晓强已付房租）-10000元（成晓强已付押金）-50000元（张树信应退还成晓强的一个半月房租）-5000元（张树信应支付成晓强装潢损失）〕。 另，张树信、张哲源上诉所称案涉门面房不在房辉公司通知解除租赁范围内与事实不符，一审对其该理由未予采信正确，本院予以维持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省平遥县人民法院（2020）晋0728民初863号民事判决； 二、驳回成晓强的诉讼请求。 一审案件受理费3868元，减半收取1934元，由成晓强负担；二审案件受理费3267元，由成晓强负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝永丽 审判员  王 雪 审判员  吕 烜 二〇二一年四月三十日 书记员  李 媛