湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0224民初750号原告：湖南文海物业有限公司（原茶陵县文海物业有限公司），住所地为茶陵县城关镇炎帝社区朝阳新城4栋1单元2楼。法定代表人：彭敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔宇，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘福云，男，汉族，1969年12月3日出生，湖南省茶陵县人，系茶陵县。被告：谭艳明，女，汉族，1970年7月8日出生，湖南省茶陵县人，系茶陵县。委托诉讼代理人：廖刚其，湖南廖香明律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告湖南文海物业有限公司（以下简称“文海物业公司”）与被告谭艳明、刘福云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告文海物业公司委托诉讼代理人陈翔宇、被告谭艳明及其代理人廖刚其到庭参加诉讼，被告刘福云经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文海物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2018年4月1日至2020年9月30日的物业管理费共8137元以及未按期支付物业费的滞纳金1928元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是茶陵县朝阳新城2栋9号商铺房主，房屋建筑面积452.04㎡。依据《朝阳新城前期物业管理合同》的约定：商铺物业管理费按建筑面积每月0.6元/㎡计收物业费，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。经计算，被告拖欠原告2018年4月1日至2020年9月30日的物业费合计：8137元（452.04㎡*30个月*0.6元/㎡/月）。原告多次向被告催讨均无果，为维护自身合法权益，原告特向法院具状起诉。被告当庭口头答辩称：一、原告所称的前期物业服务合同不发生法律效力，具体理由有以下几点：1、根据民法典九百四十八条的规定，原、被告之间没有签订物业服务合同；2、原告依据的是与开发商之间签订的前期物业服务合同，根据国务院所颁布的物业管理条例第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应该通过招投标的方式选择，这是法律的强制性的规定，原告应向法庭提供招投标的证据，如果原告无法举证的话就视为与开发商的合同无效，也就不发生法律效力。3、业主与开发商所签订的前期物业公司是诚信物业公司，后又变更为原告，根据物业管理条例十一条第四款的规定选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定，虽然没有成立业主委员会，但是根据该条例第十二条的规定应该召开业主大会，由业主大会来决定物业服务企业。所以从以上三点来看，原、被告之间没有书面的物业合同，原告与开发商签订的前期物业服务合同因为违反法律的程序性规定，应该认定无效。二、根据湖南省物业服务收费管理办法第六条的规定，物业服务收费应该遵循合理、公开、公平、与服务水平相适应的原则，同时物业服务收费实行明码标价，原告并没有对物业费收费的标准、项目等进行公示，被告有权拒交物业费。三、物业服务合同的性质是服务性质，作为物业公司要求业主交物业费的前提必须是按照合同提供的优质的服务，原告需要举证证明自己履行了这些义务。当事人围绕其各自的诉求依法向本院提交了证据材料，本院依法组织了双方当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的商品房预售合同和朝阳新城前期物业服务合同予以采信，对原告提交的证明自己履行了相关义务的证据真实性予以采信。对被告提交的朝阳街的门面证明和环卫处的收据予以采信，对被告自筹资金处理排污问题的证明予以采信，照片的真实性予以采信；朝阳街门面交付后质量问题一直不解决的报告不予采信，该报告中提到的问题与物业公司无关且不是本案当事人；取消物业费的申请书真实性予以采信，关联性不予采信。本院经审理查明：被告是茶陵县朝阳新城2栋9号商铺房主，房屋建筑面积447.52㎡。收房后，由先前的物业公司茶陵县诚信物业提供物业服务。后因该物业公司与业主之间存在诸多矛盾，没有再在该小区提供物业服务。2018年1月1日，茶陵县朝阳房地产开发有限公司与茶陵县文海物业有限公司签订了《朝阳新城前期物业管理合同》，合同约定前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止，商业物业1.8元/月/㎡。业主使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。合同还对物业服务内容、质量和标准、小区停车费、双方权利义务及违约责任等进行了约定。《朝阳新城前期物业管理合同》签订后，原告依约进入该小区提供物业服务。被告认为其置业系小区外围的商铺，并没有享受到任何物业服务，也不需要物业公司提供服务，故未缴纳物业费。原告多次催讨无果，故起诉至法院。同时，原告认为相对比小区内的业主，商铺享受到的服务确实较少，故诉请金额为0.6元/月/㎡，滞纳金为每天0.5‰计算。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。现对本案的争议焦点作出如下分析：一、前期物业服务合同有效且对全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定可知，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。即便在选聘过程中存在一些程序性问题，但是其违反的也是管理性强制规定，而非效力性强制规定，且原告自2018年开始在该物业服务区域内提供服务至今，已经形成了事实上的物业服务合同关系。故湖南文海物业有限公司与茶陵县朝阳房地产开发有限公司签订的《朝阳新城前期物业管理合同》对该小区全体业主具有约束力。关于被告辩称没有享受到任何物业服务，也不需要物业服务的问题。根据规定，物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。商铺虽然在小区的外围，但是商铺的水电、消防等与小区内是一体的，是不可分割的。物业服务的构成不仅包括感知、看到的事项，还应包括不能为业主直接感知的事项，例如：供水供电系统的日常保养和维护等待。故此，外围商铺仍应按照一定的比例来交纳物业费，但物业费的确定应当与物业公司提供的服务相当。二、物业公司是否履行义务及收费标准的问题。物业服务收费应该遵循合理、公平、与服务水平相适应的原则。根据庭审中查明的事实，结合被告提交的部分证据，原告在日常工作中为临街商铺提供的服务确实很有限，双方之间的关系也比较紧张，结合本院在处理类案时的标准，参考相关类型的案例，本院酌定被告物业费的交纳基数为0.5元/月/㎡。故被告自2018年4月1日至2020年9月30日（30个月），应交纳的物业费数额为6713元（447.52㎡*0.5/月/㎡*30月）。前期物业合同中约定了滞纳金，但原告自愿按照每天0.5‰的标准即月1.5%予以计算，分段计算后滞纳金总额为1715元，结合本案实际，本院认为该标准过高，本院酌定滞纳金为858元。本案经调解无效。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十条、九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告谭艳明、刘福云于判决生效之日起十日内向原告湖南文海物业有限公司支付2018年4月1日至2020年9月30日的物业费合计6713元及滞纳金858元；二、驳回原告湖南文海物业有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭艳明、刘福云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  徐针二〇二一年四月二十五日法官助理谭丽艳书记员谭李珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。