黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初273号 原告：中国建设银行股份有限公司牡丹江分行，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 负责人：林国轩，该行行长。 委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贵重，黑龙江国大律师事务所实习律师。 被告：李晓伟，女，1984年10月，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 被告：刘冰，男，1983年11月，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区机车。 被告：牡丹江富达信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 法定代表人：林国民，该公司经理。 原告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称建行牡分行）与被告李晓伟、刘冰、牡丹江富达信房地产开发有限公司（以下简称富达信公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，因新冠疫情原因，案件同日中止审理。2020年9月8日转为普通程序，2020年11月14日，被告申请追加当事人，2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告建行牡分行的委托诉讼代理人鄂玉荣、贵重到庭参加诉讼、被告李晓伟、刘冰、富达信公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告建行牡分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李晓伟、被告刘冰签订的《个人住房（商业用房》借款合同》；2.判令被告李晓伟、刘冰偿还贷款本金174655.04元，借款利息9772.69元，利息罚息408.27元，本金罚息221.36元，总计185057.36元（暂计至2019年8月16日）；3.判令被告李晓伟、刘冰支付自2019年8月17日起至借款本息还清之日止的利息、本金罚息及利息罚息；4.如被告李晓伟、刘冰不能偿还借款本息，则可对登记在被告李晓伟名下房屋通过折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；5.判令被告富达信公司对上述借款及利息、罚息等承担连带保证责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月14日，原告与被告李晓伟、刘冰签订《个人住房（商业用房》借款合同》，向原告借款20万元，双方对借款期限、借款利率、逾期利率、还款方式等进行了约定。被告富达信公司作为保证人与原告签订最高额保证合同，对上述借款承担连带保证责任。原告履行了放款义务，自2018年7月起，被告李晓伟、刘冰未按合同约定履行还款义务，已构成违约，故诉至法院。 被告李晓伟、刘冰、富达信公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。 原告建行牡分行围绕诉讼请求依法提交了证据。被告李晓伟、刘冰、富达信公司未到庭，亦未质证、举证。本院对原告举证的证据认定如下：个人住房商业用房借款合同、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、个人住房借款最高额保证合同系合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院予以采信。结算试算单、资金交易查询单、个人对账单，按合同约定，除非被告有可靠、确定的相反证据，否则具有证明双方之间债权债务的效力。本案中，被告未提供可靠、确定的相反证据，故本院对结算试算单、资金交易查询单、个人对账单予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月14日，被告李晓伟、刘冰与原告建行牡分行签订编号为230709170-2012-20150383774的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要内容为：“……借贷条款……第九条借款人的主要权利和义务……六、应按本合同的约定按期足额归还借款本息……违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款……一、借款人违约情形。（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……第十七条救济措施。一、贷款人救济措施。出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向贷款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……第二十一条杂项约定……三、贷款人记录的证据效力。除非有可靠、确定的相反证据，贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明借贷双方之间债权债务关系的确定证据……特别签订条款。第二十七条立约人信息。1.借款人信息：李晓伟，居民身份证，231025198410204645。刘冰，居民身份证，231084198311273119……贷款人信息：贷款人：中国建设银行股份有限公司牡丹江分行……第二十九条对第二条的约定。借款人借款本金为人民币（大写）贰拾万元整。第三十条对第三条的约定。借款期限为（大写）贰佰肆拾个月。第三十一条对第四条的约定。一、贷款利率。本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次……二、罚息利率……（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%……第三十四条对第七条的约定。一、约定还款日为：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。二、借款人选取下列第贰种方式还款……贰：委托扣款方式。账户名称：李晓伟，账号：1002109980132708858……第三十五条对第十一条的约定。本合同项下担保方式为以下第伍种……伍：抵押加阶段性保证……抵押财产清单。抵押财产名称：李晓伟的房产。处所：牡丹江市阳明区机车现代城4号楼11单元110101室……借款人或其授权代理人（签字）：李晓伟、刘冰（签字捺印）。乙方（公章或合同专用章）：中国建设银行股份有限公司牡丹江分行个人贷款合同专用章（盖章）。负责人或授权代理人（签字或个人名章）刘雪鹏（签字）。抵押人或其授权代理人：李晓伟（签字）”。2015年1月16日，原告建行牡分行向被告李晓伟账户放款20万元。截止2019年8月16日，被告李晓伟、刘冰尚欠原告借款本金174655.04元、利息9772.69元、本金罚息221.36元、利息罚息408.27元。 另查，牡房预阳明区字第Y2015022号预告登记证明的预告登记权利人为原告，义务人为被告李晓伟，房屋坐落于阳明区机车东二路东，前进二道街南，机车现代城，登记时间为2015年1月19日。 再查，2011年6月10日，原告建行牡分行与被告富达信公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。2014年8月14日，被告富达信公司向原告申请续签协议。2014年9月5日，原告建行牡分行与被告富达信公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同的主要内容为：“……第一条合同用语释义。一、本合同所称“债务人”是指以下第壹项的全部债务人：（一）因购置座落于机车现代城项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人……第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围。一、本最高额保证所担保的的债权是指自2014年9月3日至2017年9月3日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为2011年协议剩余额度。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。第三条保证方式。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间。一、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，借款人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……甲方：牡丹江富达信房地产开发有限公司（盖章），法定代表人：高川之（盖章）。乙方：中国建设银行股份有限公司牡丹江分行（盖章）。负责人或授权代理人：孙连成（签字）”被告富达信公司未就最高额保证范围内的债务向原告给付过本金及利息。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告建行牡分行与被告李晓伟、刘冰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告建行牡分行与被告富达信公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系合同双方真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。 关于原告建行牡分行要求解除与被告李晓伟、刘冰签订的编号为230709170-2012-20150383774的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告李晓伟、刘冰未按合同约定偿还贷款，以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，且合同中约定，被告未能按期归还贷款本息时，原告有权宣布贷款立即到期或解除合同，故原告该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于原告建行牡分行要求被告李晓伟、刘冰偿还借款本金174655.04元，截止至2019年8月16日的利息9772.69元、本金罚息221.36元、利息罚息408.27元，共计185057.36元，并支付自2019年8月17日起至本息还清之日止的罚息、本金罚息及利息罚息的诉讼请求，本院认为，《依据《中华人民共和国民法典》第六百七十四条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”。第六百七十六条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。本案中，原告建行牡分行与被告李晓伟、刘冰签订的借款合同明确约定了借款期限、借款利率、罚息利率、还款方式。原告建行牡分行按约定履行了放款义务，被告李晓伟、刘冰未按约定偿还借款，应按合同约定承担违约责任。按合同约定计算，截止至2019年8月16日，被告李晓伟、刘冰尚欠原告建行牡分行借款本金174655.04元、利息9772.69元、本金罚息221.36元、利息罚息408.27元未偿还，并应支付自2019年8月17日起至借款本息全部还清时止的利息及罚息，原告该项诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于原告建行牡分行要求在被告李晓伟、刘冰不能履行偿还借款本息的义务时，有权对李晓伟名下抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，对于合同约定由被告李晓伟提供的抵押房屋，至今仅办理了预告登记手续，未办理正式抵押权登记手续，已办理的抵押权预告登记不能产生设定房屋所有权抵押的效力，即原告建行牡分行尚未取得该房屋的抵押权，故其要求以该房屋折价或拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。 关于原告建行牡分行要求被告富达信公司对上述借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形的，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第七百条：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”本案中，被告富达信公司与原告建行牡分行在最高额保证合同中约定对2014年9月3日至2017年9月3日期间因购置机车现代城项目所属住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，承担阶段性保证责任。双方对保证期间、保证范围、保证方式进行了约定。现被告李晓伟、刘冰未按约还款，案涉抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，被告富达信公司应按约定在保证担保范围内对原告承担连带保证责任。被告富达信公司承担保证责任后，有权向债务人追偿，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百六十三条、第六百七十四条、第六百七十六条、六百八十八条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行与被告李晓伟、刘冰于2015年1月14日签订的编号为230709170-2012-20150383774的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李晓伟、刘冰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行借款本金174655.04元、支付截止至2019年8月16日的利息9772.69元、本金罚息221.36元、利息罚息408.27元，并按合同约定支付自2019年8月17日起至本息还清之日止的利息、罚息及利息罚息； 三、被告牡丹江富达信房地产开发有限公司对上述本息承担连带清偿责任。被告牡丹江富达信房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告李晓伟、刘冰追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司牡丹江分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4001元，公告费690元，由被告李晓伟、刘冰、牡丹江富达信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  李 薇 人民陪审员  王凤敏 人民陪审员  邢玉芹 二〇二一年四月十九日 书 记 员  王 丹