甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终518号上诉人（原审被告）：刘慕（曾用名刘英），女，1973年4月12日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：张志鹏，甘肃得舍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:焦述贤，男，1972年8月18日出生，汉族，住甘肃省永登县。上诉人刘慕因与被上诉人焦述贤房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘慕上诉请求:1.依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，本案是房屋居住权纠纷而不是房屋租赁合同纠纷。刘慕与焦述贤就焦述贤所有的兰州市七里河区××巷××楼××室房屋签订《协议书》，双方约定：“1.乙方（刘慕）出资装修甲方（焦述贤）位于七里河柏翠苑二楼2号房子；2.乙方从现在起居住在甲方位于七里河柏翠苑的二楼2号房间内，居住五年；3.五年之后甲方不能以任何理由拒绝乙方居住；4.乙方负责缴清所住房屋居住期间的费用。”故依据该《协议书》，刘慕居住该房屋合法，焦述贤诉求没有事实和法律依据。二、焦述贤提交的《协议书》，可能存在篡改痕迹，应属无效协议。焦述贤一审提交的租赁《协议书》与刘慕手中持有的《协议书》仅一字之差，故两份《协议书》的真实性无法确定。焦述贤辩称，一、刘慕在上诉理由中陈述，房子是有《协议书》的，刘慕既然承认该《协议书》，但称可能存在篡改，请刘慕出示她的那一份《协议书》，看有什么区别。二、关于刘慕陈述的《协议书》第三条，因房屋本身是焦述贤的，该条款应为真实意思表示，5年以后要给焦述贤交房，且把物业费交清。刘慕有优先居住权，但刘慕不交费，其有权收回房屋。因此，刘慕的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求依法驳回上诉，维持原判。焦述贤向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租金54000元（27个月×2000元）、物业费2738.5元（123.82平方米×0.8元×27个月﹦2674.5元、亮化费64元），共计56738.5元；2.判令被告从2020年4月1日起每日按照66.6元给付租金，按每平方米0.8元给付物业费，水费按照水表数核算给付，直至腾交房屋为止；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院查明事实：2011年3月20日，原告与案外人马信签订《房屋买卖合同》，购买马信所有的位于兰州市七里河区××巷××楼××室（建筑面积101.41平方米）、Ｂ室（建筑面积123.82平方米）房屋，后其支付价款，取得该房屋的所有权。2012年10月24日，原告与被告签订《协议书》，将案涉房屋（位于兰州市七里河区××巷××楼××室××交给被告居住，约定：“一、乙方（被告）出资装修甲方（原告）位于七里河柏翠苑二楼2号房子；二、乙方从现在起居住在甲方位于七里河柏翠苑的二楼2号房间内，居住五年；三、五年内甲方不能以任何理由拒绝乙方居住；四、乙方负责缴清所住房屋居住期间的费用。”协议签订后，原告将案涉房屋交付被告居住。至2017年10月23日，约定的居住时间到期后，被告未搬离该房屋。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，原、被告签订的房屋居住协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议。本案被告在居住期满后理应向原告按期交还房屋，被告未交还房屋，应按租赁房屋承担继续居住房屋期间的租金。案涉房屋位于兰州市七里河区小西湖，属于商业地段，根据该地段的房屋租赁价格，面积在123.82平方米的房间每月房租按2000元收取属于合理价格，故原告主张被告支付自2017年11月至2020年2月的租金5.4万元的诉讼请求，合理有据，一审法院依法予以支持；被告在居住期间产生的物业费应当由被告自行承担，原告主张被告支付物业费2738.5元，一审法院依法予以支持；关于原告主张自2020年4月1日起至腾交房屋之日止的租金、物业费、水费等诉讼请求，由于该费用尚未发生，无具体数额，且原告也未交纳相关诉讼费，故一审法院不予支持。待以上费用实际发生后原告另案起诉。被告刘慕经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向一审法院提交相关证据，按照法律规定视为放弃抗辩及举证、质证的权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告刘慕于本判决生效之日起三十日内支付原告焦述贤房屋租金5.4万元、物业费2738.5元，合计56738.5元；二、驳回原告焦述贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元，由被告刘慕负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：刘慕提交证据：1.2016年2月收据一份，证明刘慕在新的居住点租房住，实际居住案涉房屋3年时就已搬离了；2.兰州大学第二医院门诊就诊证明书一份，证明刘慕被焦述贤殴打造成感应神经性听觉丧失。因双方所签订居住《协议书》并非是简单的租赁合同关系，而是多年来以夫妻身份共同生活在该房屋中；3.《协议书》复印件一份，证明与焦述贤提交的《协议书》有一字之差。焦述贤质证认为，对上述证据均不认可，对证明目的不认可。焦述贤提交证据：1.物业证明一份，证明上诉人搬走后又搬回，并交了2017、2018年的物业费；2.《协议书》一份，内容与一审提交的一致，只是该《协议书》有刘慕所按手印和电话，证明刘慕签过该份协议，刘慕提交的写有“五年之后”的《协议书》复印件有篡改的行为。刘慕质证认为，其是2015年9月搬出，是2016年6月搬回来的，但后来双方不来往，焦述贤将电表卸了，没有电可用，房子再没有住过。签名、手印不是其本人的。本院认为，双方的证据及陈述有诸多矛盾之处，双方提交的《协议书》均是复印件，内容有出入，但能够认定的是双方之间并非单纯的房屋租赁关系，涉及双方之间的私人交往，刘慕有在案涉房屋居住的事实，但也存在断电等无法正常居住的情形。一审判决查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：焦述贤要求刘慕支付租金及物业费、水费等有无事实根据及法律依据。本案中，双方均提交了案涉房屋有关的《协议书》，均为复印件，内容有一字之差，意思表示截然相反，但从双方的私人关系、协议内容、房屋权属、居住使用情况等综合分析可认定，焦述贤是将其自行购买的房屋交给刘慕居住，双方提交的协议均约定了五年的居住时间，但对五年之后能否继续居住双方提交的协议内容不一致，也没有缴纳租金的约定，仅有刘慕在居住期间缴清所有物业费用的约定。据此，焦述贤作为房屋的所有权人，在双方约定的五年居住时间届满后有权要求刘慕将房屋交付，有权按约定要求刘慕在居住期间缴清所产生的物业费用，因此，一审判决刘慕向焦述贤支付已产生的物业费2738.5元正确，本院予以确认。但关于焦述贤主张的房屋租金问题，双方没有约定，结合双方当庭陈述的因私人关系而居住的事实，焦述贤主张租金没有事实依据，应当不予支持，对此，一审判决不当，予以纠正。综上，刘慕的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不全，判处不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1576号民事判决；二、刘慕于本判决生效之日起十日内支付焦述贤物业费2738.5元；三、驳回焦述贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费609元，由焦述贤负担，二审案件受理费100元，由刘慕负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 金文丽审 判 员 杨亚娟二〇二一年四月九日法官助理 丁 健书 记 员 徐 倩