甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初12595号原告：兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂，住所地兰州市城关区雁北路2023号。法定代表人：苏树忠，该厂经理。委托诉讼代理人：刘方玲，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被告：甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁北路2023号院内。法定代表人:陈圣发，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘强，甘肃熙和律师事务所律师。原告兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂（以下简称宋家滩纸箱厂）与被告甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司（以下简称兴陇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋家滩纸箱厂的委托诉讼代理人刘方玲、被告兴陇公司的委托诉讼代理人刘强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋家滩纸箱厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》并返还租赁房屋；2.判令被告立即返还原、被告于2019年9月25日签订的《房屋租赁合同》项下的租赁房屋；3.判令被告向原告支付截止2021年2月28日欠付2016年5月8日《房屋租赁合同》项下房屋租金231731元、取暖费40125元、卫生物业费46000元，并支付自2021年3月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月23558.7元的标准计算的房屋占用费及按照每月1000元的标准产生的卫生物业费；4.判令被告向原告支付截止2020年11月30日欠付2019年9月25日《房屋租赁合同》项下房屋租金701233.28元、取暖费90160元、卫生物业费36000元，并支付自2020年12月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月40174.82元的标准计算的房屋占用费及按照每月2000元的标准产生的卫生物业费。5.判令被告以欠付租金为基数，承担自违约之日至实际清偿之日止按照一年期市场报价利率4倍计算至租金实际清偿之日止的滞纳金，暂计至2021年2月28日为158245.99元，以上暂计至2021年2月28日为1430019.73元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂厂房二楼钢结构房（城关区雁北路2023号院内），房屋面积590平方米；租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日。租金计算方式为第一、第二年租金为每月每平米30元，即每年212400元；第三年起租金在前一年租金基础上递增10%。合同还约定，租金每半年一付，被告租赁期间，水、电、暖费用根据相关部门规定的标准收取，卫生费及物业管理费按1000元/月收取，被告累计拖欠房租1月以上的，原告有权解除合同；如果被告逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的2倍向原告支付滞纳金，并承担因此造成原告的损失。2014年5月6日被告与兰州诚盛泡沫制品有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，被告承租城关区雁北路2023号院内建筑面积为980平方米的厂房，合同期限自2014年12月1日至2020年11月30日。租金计算方式为第一年、第二年租金为每年329280元，第三年起在前一年租金基础上递增10%。合同还约定，租金每半年一付，被告租赁期间，水、电、暖费用根据相关部门规定的标准收取，卫生费及物业管理费每月2000元，乙方累计拖欠房租1月以上的，甲方有权解除合同；如果乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，并承担因此造成甲方的损失。2019年5月28日，兰州诚盛泡沫制品有限公司将该合同项下980平米的厂房转至原告，原告依法继受兰州诚盛泡沫制品有限公司在本合同中的权利义务，成为本合同的出租人。房屋转让后，原告多次通知被告，要求其向原告履行该合同剩余期限的义务。截止起诉时止，被告共计欠付原告租金、取暖费、物业费、电费、水费等943751.9元，经原告多次催告，被告均以各种理由拒付欠款。被告的行为严重违反合同约定，侵害原告的合法权益。原告为维护自身权益，特提起诉讼，望判如所请。被告兴陇公司辩称，由于租赁房屋没有合法手续，两份租赁合同属于无效合同；对原告诉讼请求第3项予以认可；对诉讼请求第4项不予认可，2020年11月27日经双方对账，被告欠付原告租金、物业费、暖气费共计673301元，并非原告起诉的数字，原告诉讼请求第5项因合同无效，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定事实如下：原、被告于2016年5月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂厂房二楼钢构房（城关区雁北路2023号院内），房屋面积590平方米；租赁期限五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。租金及支付方式为：房屋租金为每月每平米30元，第一年、第二年每年租金212400元；第三年起租金在前一年的基础上递增10%，即第三年租金为233640元；第四年租金为257004元，以此类推。若市场价格普遍下降，经双方协商后确定价格。合同还约定，租金每半年一付，被告租赁期间，水、电、暖费用根据相关部门规定的标准收取，卫生费及物业管理费按1000元/月收取。被告累计拖欠房租1月以上的，原告有权解除合同并收回房屋，如果被告逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的2倍计算滞纳金，并承担因逾期归还房屋给原告造成的损失。2019年9月25日，原、被告对兰州诚盛泡沫制品有限公司与被告于2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》主体进行变更，原告依法继受兰州诚盛泡沫制品有限公司在该合同中的权利义务，成为出租人。该合同约定，被告承租城关区雁北路2023号院内建筑面积为980平方米的厂房，合同期限自2014年12月1日至2020年11月30日。押金、租金及支付方式为：房屋租金每平米每月28元，被告向原告支付押金100000元，租赁期满原告验收后一次性退还给被告。第一年、第二年租金为每年329280元，第三年起在前一年租金基础上递增10%，第三年租金为362208元，第四年租金为398428元，以此类推。若市场价格普遍下降，经双方协商后确定价格。合同还约定，租金每半年一付，被告租赁期间，水、电、暖费用根据相关部门规定的标准收取，卫生费及物业管理费每月2000元，被告累计拖欠房租1月以上的，原告有权解除合同并收回房屋；如果被告逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的2倍向原告支付滞纳金，并承担因逾期归还房屋给原告造成的损失。合同还约定了其他事项。又查明，2020年11月27日，原、被告经对账形成《甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司租金及费用对账单》确认租赁面积590㎡的房屋截止2020年11月30日欠付租金及各项费用合计金额为348728.9元，《甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司租金及费用对账单（2019年10月1日至2020年11月30日）》确认租赁面积980㎡的房屋自2019年10月1日至2020年11月30日欠付租金及各项费用合计金额为673301元。另查明，被告在庭审答辩时认可原告的第三项诉讼请求，即被告向原告支付截止2021年2月28日欠付2016年5月8日《房屋租赁合同》项下房屋租金231731元、取暖费40125元、卫生物业费46000元，并支付自2021年3月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月23558.7元的标准计算房屋占用费及按照每月1000元的标准产生的卫生物业费。被告自认租赁面积980㎡的合同约定的100000元押金已扣减。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案原告未能提交案涉房屋的建设许可及权证相关材料，双方签订的两份《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定均属无效合同，原告要求解除合同的诉讼请求无法律依据。但被告使用涉案房屋进行经营活动，取得了一定的经济利益，应向原告支付相应的房屋占用费。原告主张被告返还房屋并按合同约定标准支付租金及相关费用的诉讼请求于法有据。关于租金数额，被告认可原告关于面积为590㎡的房屋的诉讼请求，本院对原告要求被告支付房屋租金231731元、取暖费40125元、卫生物业费46000元，并支付自2021年3月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月23558.7元的标准计算房屋占用费，按照每月1000元的标准计算卫生物业费的诉讼请求予以支持。关于面积为980㎡的房屋，原、被告对账单确认该房屋自2019年10月1日至2020年11月30日欠付租金及各项费用合计金额为673301元，对原告主张被告应向其支付该对账单外2020年6月1日至2020年9月30日的租金及费用，被告认为其自2019年9月25日才知晓合同相对方发生变更，2019年10月1日之前的租金及费用已经向兰州诚盛泡沫制品有限公司交清，但被告与原告进行结算时并未提出，本案诉讼过程中被告也未提供证据证明该部分租金已经交清。本院认为，合同主体变更时被告已知晓出租人为原告，债权发生转让，原告有权向其主张合同项下欠付的费用，按照合同约定，2019年6月1日至2019年9月30日房屋租金为132809.33元（398428元÷12×4个月），卫生物业费为8000元（2000元/月×4个月），夏季无取暖费。故对面积为980㎡的房屋，被告应向原告支付欠付的租金及各项费用814110.33元（673301元+132809.33元+8000元），并按照每月40174.82元的标准支付自2020年12月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费及按照每月2000元的标准支付卫生物业费，本院对原告的第四项诉讼请求部分予以支持。因涉案房屋租赁合同无效，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司于本判决生效后十日内将兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂厂房二楼钢构房（城关区雁北路2023号院内590㎡）、新建成的二层钢构房屋（宋家滩纸箱厂成品库以东、诚盛公司生产车间以西、雁北路小学围墙以南、宋家滩纸箱厂办公楼以北980㎡）返还给原告兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂；二、被告甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂支付590㎡二楼钢构房租金231731元、取暖费40125元、卫生物业费46000元，并支付自2021年3月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月23558.7元的标准计算的房屋占用费及按照每月1000元的标准计算的卫生物业费；三、被告甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂支付980㎡新建成的二层钢构房屋租金及各项费用合计814110.33元，并支付自2020年12月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月40174.82元的标准计算的房屋占用费及按照每月1000元的标准计算的卫生物业费；四、驳回原告兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8835元（已减半），由原告兰州市城关区雁滩乡宋家滩纸箱厂负担1855元，被告甘肃兴陇红色文化产品开发有限公司负担6980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  陈 浩二〇二一年四月二十一日法官助理  何丽霞书 记 员  张莹莹