江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异77号案外人（异议人）：中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司，住所地南通市。负责人：万欣。申请人：海安玖玖玖贸易有限公司，住所地海安市。法定代表人：丁玉琴，执行董事。被申请人：冯春，男，1963年4月5日生，汉族，住海安市。被申请人：陆桂云，女，1968年4月28日生，汉族，住海安市。被申请人：海安县海陵房地产开发有限责任公司，住所地海安市。法定代表人：冯春。在海安玖玖玖贸易有限公司与冯春、陆桂云、海安县海陵房地产开发有限责任公司（以下简称海陵公司）追偿权纠纷一案保全中，案外人中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司（以下简称移动南通公司）对查封海安市曲塘镇人民中路8号1-4商业幢1-105室不动产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人移动南通公司针对上述执行标的提出异议，请求：解除对海安曲塘镇人民中路8号1-4商业幢1-105室不动产的查封。事实和理由：异议人于2018年8月31日与海陵公司签订《商品房买卖合同》，约定异议人向海陵公司购买案涉不动产，异议人于合同签订之日起一个月内一次性付款3569475元，海陵公司应当在2018年9月30日前交付该不动产，因海陵公司的原因，异议人未能在该不动产交付之日起360日内取得所有权证书的，异议人不解除合同，自应当完成所有权登记期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，海陵公司按日计算向异议人支付全部购房价款万分之一的违约金。在签订《商品房买卖合同》前，异议人自2016年起即租赁使用该不动产，为经营需要于2018年购买该不动产，于2018年9月20日付清全部购房款，一直占有使用至今。此后，海陵公司未能按约定协助异议人办理过户手续，异议人多次催促，海陵公司法定代表人表示该不动产尚欠银行贷款暂无法办理过户，再给予其宽限期偿还贷款后即可办理。2020年3月，异议人通过律师函催告海陵公司办理过户，但海陵公司仍不配合，异议人无奈提起诉讼，要求海陵公司协助办理过户，却得知该不动产已被法院查封。本院查明，2020年8月11日，海安市人民法院以（2020）苏0682民初4460号案件立案受理原告海安玖玖玖贸易有限公司与被告冯春、陆桂云、海陵公司追偿权纠纷一案。2020年8月13日，海安市人民法院根据海安玖玖玖贸易有限公司的财产保全申请，作出（2020）苏0621民初4460号民事裁定书，裁定：冻结冯春、陆桂云、海陵公司的银行存款3700000元或查封、扣押其他等值财产，并于2020年8月19日至海安不动产登记中心办理了查封手续（系轮候查封）。2020年10月20日，该案经南通市中级人民法院指定由本院审理，本院于2021年1月6日以（2021）苏0682民初163号案件立案受理。另查，根据海安不动产权属证明显示，海安曲塘镇人民中路8号1-4商业幢1-105室不动产登记所有人为海陵公司，不动产权证号为海安房权证字第××号、苏海国用（2015）分第0542号，建筑面积为183.05平方米，无他项权证信息，第一轮查封案件为海安市人民法院（2019）苏0621执3148、3999号案件，时间为2020年3月16日。2018年8月31日，海陵公司（出卖人）与移动南通公司（买受人）签订一份编号为移NT合同[2018]7356号《商品房买卖合同》一份，约定移动南通公司向海陵公司购买坐落于曲塘镇人民中路8号、房号为1-105、建筑面积为183.05平方米的商品房一套，单价为19500元/平方米，总价款为3569475元，由买受人于合同签订起一个月内一次性付款3569457元，海陵公司应于2018年9月30日前向移动南通公司交付该商品房，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2018年9月20日，移动南通公司向海陵公司转账支付3569457元。2018年11月30日，移动南通公司向国网江苏省电力有限公司海安供电分公司（以下简称供电公司）递交更名过户申请表，将坐落于海安曲塘镇人民中路8号的店面用户名由海陵公司更名为移动南通公司，并于同日签订低压供用电合同。2019年5月28日、5月30日，移动南通公司通过微信向海陵公司法定代表人冯春催要办理过户登记手续所需材料，冯春未予答复。2020年2月18日，移动南通公司再次通过微信向海陵公司法定代表人冯春催要办理过户登记手续所需材料，冯春仍无回应。2020年3月17日，移动南通公司委托北京大成（南通）律师事务所向海陵公司发送一份律师函，主要内容为：贵公司于2018年8月31日与移动南通公司签订商品房买卖合同（合同编号为移NT合同【2018】7256号），双方约定移动南通公司购买贵公司建设的曲塘金都商业广场商品房一套，合同签订后，移动南通公司依约已于2018年9月20日向贵公司支付全款，为办理不动产权证，移动南通公司多次要求贵公司配合提供不动产权初始登记证明单、房屋分户平面图、不动产登记申请表等材料及维修基金票据，但贵公司均不予履行。鉴此：要求贵公司收到本律师函后7日内向移动南通公司提供材料，办理海安曲塘镇人民中路8号曲塘金都商业广场1-105号建筑面积为183.05平方米商铺不动产权证书。海安水务集团供水有限公司向移动南通公司开具了金都广场门面自2019年9月起缴纳的污水处理费、水费、自来水违约金等费用的相关发票，并说明案涉房产对应的户名于2018年12月由海陵公司变更为移动南通公司。2020年12月22日，海安市人民法院根据移动南通公司的异议申请，查明上述事实后作出（2020）苏0621执异52号执行裁定：撤销海安市人民法院（2019）苏0621执3148、3999号执行裁定书，中止对登记在海陵公司名下的位于曲塘镇人民中路8号1-4商业幢1-105室房屋的执行。该裁定已发生法律效力，且海安市人民法院已解除本案之前的所有查封。以上事实，有（2020）苏0621民初4460号民事裁定书、（2020）苏06民辖64号、海安不动产权属证明、商品房买卖合同、转账凭证、申请表、微信聊天记录、律师函、发票、（2020）苏0621执异52号执行裁定书等证据予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，海安市人民法院于2020年8月19日以（2020）苏0621号案件保全查封了登记在海陵公司名下的案涉不动产，该案经南通市中级人民法院指定本院审理后，移动南通公司向本院提起执行异议，故应由本院对移动南通公司的执行异议进行审查。就该不动产，异议人移动南通公司已在2018年8月31日与海陵公司签订了商品房买卖合同，根据异议人移动南通公司提交的转账凭证、自来水费发票、低压供用电合同等材料，亦能证明异议人移动南通公司已支付全部购房款并实际占有该不动产，上述行为均发生于本案查封之前。虽该不动产至查封时仍登记在海陵公司名下，但根据异议人移动南通公司提供的微信聊天记录、律师函等证据，亦能证明移动南通公司多次要求海陵公司准备材料办理变更登记手续，而海陵公司未予答复，即异议人移动公司南通公司对未办理过户登记手续并不存在过错。综上，根据上述法律规定，异议人移动南通公司对案涉不动产享有排除执行的实体权利，其据此所提执行异议，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：中止对海安市曲塘镇人民中路8号1-4商业幢1-105室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴剑平人民陪审员  张远燕人民陪审员  孙玉华二〇二一年四月二日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪