四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4658号 上诉人（原审原告）：陈咏梅，女，1958年11月4日出生，汉族，住西宁市城西区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王嫱，女，1988年4月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都八益国际家居博览城管理有限公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技园蓉台大道南段。 法定代表人：刘翠华，公司经理。 委托诉讼代理人：邱泽龙，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘小婷，泰和泰律师事务所律师。 上诉人陈咏梅、王嫱因与被上诉人成都八益国际家居博览城管理有限公司（以下简称八益家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 陈咏梅、王嫱上诉请求：撤销原判，改判八益家居公司退还陈咏梅、王嫱定金50000元及按同期银行间同业拆借利率支付资金占用利息。事实及理由：一、一审法院以八益家居公司在一审开庭当日在售楼部公示了相关本约来推定签订认购书当日公示了本约，属于事实认定错误。二、一审法院忽略了认购协议上仅有王嫱签名的事实，王嫱本人在认购书签订当日没有去过售楼部现场，根本无从看到公示文本，更谈不上放弃对本约合同磋商的权利。三、一审法院以八益家居公司尽到了提示义务为由，认定《认购协议上》第五条第二款、第八条未有效条款，属于事实认定错误，导致将无效条款认定为有效条款。四、一审法院以协议违约为由认定是陈咏梅、王嫱违约，系事实认定错误。双方当事人系平等民事主体，陈咏梅、王嫱依法应当具有与八益家居公司协商合同内容的权利，不能以格式合同剥夺陈咏梅、王嫱对合同内容的平等协商的权利。五、一审法院适用法律错误，双方当事人签订认购书后，因无法对本约条款内容达成一致，导致双方未能签订本约，属于不可归责于双方的事由，应当适用商品买卖合同纠纷司法解释的规定，八益家居公司应当返还陈咏梅、王嫱50000元立约定金。 八益家居公司辩称，一、陈咏梅签字的法律效力及后果同样适用于王嫱，王嫱在一审诉讼中已经当庭追认了陈咏梅签字效力。二、认购书虽然系格式文本，但是相关买卖合同均按照相关部门规定在售楼部予以公示，且认购书多处已经以加黑方式进行了违约责任提示，开发商已经尽到合理提示和告知义务，认购书合法有效。三、本案中系陈咏梅、王嫱未按照认购协议履行约定的义务导致认购协议解除，应当承担违约责任。5月7日买受人到现场磋商明显是恶意磋商。故其无权要求八益家居公司返还定金。请求驳回陈咏梅、王嫱的全部诉讼请求。 陈咏梅、王嫱向一审法院提出的诉讼请求：判令解除陈咏梅、王嫱与八益家居公司签订的《【洲际·健康城】商品房认购协议》；2.判令八益家居公司向陈咏梅、王嫱立即返还定金50000元人民币，以及按同期银行间同业拆借利率支付资金占用利息暂计189元（自2020年5月12日开始计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计36天）。 一审法院认定事实：2020年5月2日,陈咏梅与八益家居公司签订《【洲际.健康城】商品房认购协议》，约定王嫱、陈咏梅作为认购人认购由八益家居公司开发的位于成都市温江区××路××段××号××幢××单元××层××号房，认购人按照一次性付款的方式支付总价款846428元。《认购协议》第四条载明，认购人在《认购协议》签订的当日，向出卖人支付认购定金50000元。《认购协议》第五条第（二）项字体加黑加粗载明：“认购人在签订本《认购书》前，出卖人已向认购人公示了《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本；认购人并已充分阅读、理解了出卖人向认购人公示的《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本并确认该等文本条款且无异议；双方均同意在本《认购书》约定的期间内完成正式签约手续。认购人不得以《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本条款无法达成一致意见为由拒绝签署，否则视为认购人违约，出卖人有权解除《认购协议》且不退还认购人交纳认购定金”。《认购协议》第八条字体加黑加粗载明：“认购人已阅读本订购协议所有条款，并特别注意了其中加粗的条款，应认购人的要求，出卖人已就本认购书做了相应的条款说明。认购人对本认购条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解”。同日，陈咏梅向八益家居公司支付认购定金50000元。 2020年5月7日，王嫱、陈咏梅到售楼处签订《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件等文本时，以对拟签订的合同文本中关于逾期交房责任、房屋质量责任、房屋所有权转移登记责任的约定有异议为由，要求八益家居公司对上述约定进行修改。八益家居公司未予同意，双方最终未能签订《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件等合同文本。 后，王嫱与八益家居公司的工作人员罗映通过微信继续就合同修改问题进行联系，双方仍未达成一致意见。2020年5月11日，王嫱、陈咏梅向八益家居公司邮寄《“洲际·健康城”项目商品房认购协议终止确认书》，认为其作为签订《商品房买卖合同》的一方当事人，有权在签订合同之前就《商品房买卖合同》的内容同八益家居公司平等协商，而八益家居公司工作人员拒绝就《商品房买卖合同》及补充协议的相关条款与其进行协商，其无法接受八益家居公司《商品房买卖合同》及补充协议的部分条款，故通知八益家居公司，《认购协议》因双方无法就《商品房买卖合同》及补充协议内容达成一致意见而终止。 2020年5月12日，罗映通过微信询问王嫱“需要协商修改哇”，王嫱回复“到时候我会写具体点发给你们”，罗映回复“好嘛”。2020年5月14日，王嫱、陈咏梅向八益家居公司邮寄《协商函》，提出关于逾期交房责任、房屋质量责任、房屋所有权转移登记责任等约定的修改意见。 2020年5月25日，王嫱、陈咏梅向八益家居公司邮寄《解除函》，认为双方无法就《商品房买卖合同》及补充协议的相关条款达成一致，通知八益家居公司立即解除与八益家居公司签订的《认购协议》，要求八益家居公司在收到该函的3日内退还已收取的50000元定金。2020年6月3日，八益家居公司向王嫱、陈咏梅发送《回复函》，载明请其在2020年6月10日之前与八益家居公司签订正式合同，逾期八益家居公司将于2020年6月15日解除双方签订的《认购协议》，同时对其交纳的50000元定金不予退还，另行出售其认购的物业。 庭审中，王嫱追认陈咏梅在《认购协议》中的签字对其有效，并陈述，陈咏梅在签订《认购协议》时，未看到《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件等文本，并提交2020年5月7日的视听资料录音一份，证明在录音中，八益家居公司工作人员认可在2020年5月7日之前，未向陈咏梅出示过《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件等文本。八益家居公司认为上述视听资料未提供原始载体，对三性不予认可；其陈述案涉房屋的售楼部现场以塑封陈列的方式公示《商品房买卖合同》及补充协议等文本，双方在庭审中通过微信视频对此予以确认，但陈咏梅、王嫱认为售楼部现场在庭审当日有公示不能证明双方签订《认购协议》当日有公示。 一审法院认为，陈咏梅与八益家居公司签订《认购协议》时，行为人具有完全民事行为能力，故该《认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。 因八益家居公司亦主张案涉《认购协议》已解除，故对陈咏梅、王嫱主张确认《认购协议》已解除的诉讼请求，一审法院予以支持，关于解除的事由及法律后果，一审法院作如下评析： 一、从八益家居公司售楼部的现场布置来看，其已通过塑封陈列的方式将《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本在售楼部予以公示，并在《认购协议》的第五条、第八条通过加黑加粗的方式对“认购人在签订本《认购书》前，出卖人已向认购人公示了《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本；认购人并已充分阅读、理解了出卖人向认购人公示的《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本并确认该等文本条款且无异议；双方均同意在本《认购书》约定的期间内完成正式签约手续。认购人不得以《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本条款无法达成一致意见为由拒绝签署，否则视为认购人违约，出卖人有权解除《认购协议》且不退还认购人交纳认购定金”，“认购人已阅读本订购协议所有条款，并特别注意了其中加粗的条款，应认购人的要求，出卖人已就本认购书做了相应的条款说明。认购人对本认购条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解”等关于买受人的重要权利义务作出提示。 二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈咏梅、王嫱并未提供足以推翻八益家居公司举证售楼部现场公示合同文本的证据，故对其认为陈咏梅与八益家居公司签订《认购协议》当日售楼部现场并未公示合同文本的主张，不予采纳。 三、案涉《认购协议》共计八条，条款内容并非繁复，没有超出一个具备基本注意力的普通人可以正常阅读的程度。陈咏梅作为完全民事行为能力人，在涉及大宗金额的商品房交易过程中应当审慎，履行基本的注意义务，应当在完整仔细的查阅文件后再行签订。一审庭审中，王嫱陈述陈咏梅在签订《认购协议》时未看到《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本，并出示录音证据予以证明，对于陈咏梅在没有看到与八益家居公司存在异议的《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件等文本的情况下签订《认购协议》，认可其“已充分阅读、理解了出卖人向认购人公示的《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本”的行为，若陈咏梅未尽审慎义务，属于未尽合理注意义务的过失，其应承担因此导致的不利法律后果；若陈咏梅已尽审慎义务，则陈咏梅在认为其并未看到并阅读本约的内容时，可以拒绝签订《认购协议》，而其依然继续签订《认购协议》，其行为与主张的事实存在矛盾，应视为陈咏梅已放弃《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本条款的磋商权利，其在放弃磋商权利后再行主张行使该权利，有违诚实信用原则。 综上，八益家居公司在签约过程中已经履行了提示义务，陈咏梅应在《认购协议》约定的期限内履行与八益家居公司签订本约的义务，而其后向八益家居公司发送《解除函》，通知解除《认购协议》并要求八益家居公司退还定金，属于违约行为。合同一方当事人违约的，无法定合同解除权，并应承担违约责任。八益家居公司按照《认购协议》的约定，于2020年6月3日向陈咏梅、王嫱如发送《回复函》，告知其如未在2020年6月10日之前与八益家居公司签订正式合同，八益家居公司将于2020年6月15日解除双方签订的《认购协议》，故案涉《认购协议》因八益家居公司行使法定合同解除权已于2020年6月15日解除；陈咏梅应按照《认购协议》的约定，承担定金50000元不予退还的违约责任，故对其主张《认购协议》因不可归责于双方事由而解除，八益家居公司应退还定金及资金占用利息的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。 另，由于王嫱追认陈咏梅在《认购协议》中的签字对其有效，故其亦为案涉房屋的认购人，亦应按照合同约定全面履行义务，基于前述理由，其亦无法定合同解除权，对其主张八益家居公司退还定金及资金占用利息的诉讼请求，亦不予支持。 再，对于陈咏梅、王嫱认为《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件等文本存在不合理条款的主张，该部分条款如符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款的情形，其可在签订本约后正式履行的过程中诉请否定该部分条款的效力，既可维护自身诚信履约之名，又可使其正当利益免受损害，且于市场交易成本和社会诚信均无碍。 综上所述，一审法院判决：一、确认陈咏梅与八益家居公司于2020年5月2日签订的《【洲际·健康城】商品房认购协议》于2020年6月15日解除；二、驳回陈咏梅、王嫱的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取527元，由陈咏梅、王嫱负担。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，关于案涉认购定金返还的问题，本案应审查双方未能订立正式的《商品房买卖合同》的原因。 本院认为，首先，案涉认购书相关条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于合同法规定的格式合同禁止条件、不违反法律的禁止性规定，就应属有效。认购书第五条中关于“认购人在签订本认购书前，出卖人在销售现场公示的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及相关附件、《前期物业服务协议》等文本”该部分约定内容是陈述出卖人公示相关文件了内容，陈咏梅、王嫱在本案审理中不能举证证明前述内容存在违反法律规定，免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形。且根据《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》等商品房销售的行政管理规定，开发商在商品房预售现场必需公示按房管部门规定制作的商品房买卖合同的示范文本。一审法院也确认了八益家居公司通过塑封陈列的方式将《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本在售楼部予以公示。故本院对陈咏梅、王嫱主张签订认购书时未见合同模板的上诉理由不予采纳。 其次，作为完全民事行为能力人，陈咏梅、王嫱对于购买案涉房屋也负有审慎注意的义务，签字前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果，结合认购书加黑加粗的第八条关于“认购人已阅读本订购协议所有条款，并特别注意了其中加粗的条款，应认购人的要求，出卖人已就本认购书做了相应的条款说明。认购人对本认购条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解”约定，购房人在签订预约合同时，对其拟签订的正式合同的示范文本均应认真审查，这是购房人的基本权利义务。本案中双方当事人系平等民事主体，买受人享有自主选择权，陈咏梅、王嫱与如果对正式合同的条款有异议，有权不签署预约合同。陈咏梅、王嫱举示证据不能达到证明其签订认购书时不能看到现场公示的合同范本目的，且未举证证明其在签订认购书前未对合同范本进行审阅或其对合同范本中对其主张条款已经提出过异议。同时，由于王嫱追认陈咏梅在《认购协议》中的签字对其有效，故其也应当受到案涉认购书约定的拘束力。本案应当以探究当事人真意为基础，考虑双方当事人是否已经为完成认购书签订时交易之承诺进行了诚信磋商、履约的行为。陈咏梅、王嫱于本案中提供的证据不能达到证明其未签约的原因系双方未能就签订本约的内容达成一致，故一审法院对陈咏梅、王嫱请求八益家居公司返还定金及支付利息的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上，陈咏梅、王嫱的上诉请求不能成立，本院依法予以不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1054元，由陈咏梅、王嫱负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二一年四月二十九日 书记员 何佳林