四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1763号 原告：成都衡信英伦物业管理服务有限公司，住所地成都高新区梓州大道5900号1层110号。 法定代表人：熊英，常务副总。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘海英，女，系公司员工。 被告：胥剑波，男，1988年3月6日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告成都衡信英伦物业管理服务有限公司（以下简称衡信英伦物业公司）与被告胥剑波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡信英伦物业公司的委托诉讼代理人毛永，被告胥剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衡信英伦物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令胥剑波支付2016年5月1日至2020年6月30日的物业服务费11,765元；2．判令胥剑波支付逾期付款的违约金（按照欠款总额的10%支付违约金，直至缴清全部物业管理费之日止）。事实和理由：胥剑波与开发商四川中德世纪置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由前期物业管理有限公司为中德英伦联邦B区3幢1单元31层05号房业主提供物业服务，收费标准为2.6元/月·平方米，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照1.98元/月·平方米。衡信英伦公司正式进入中德英伦联邦B区进行物业管理服务至今，仍按上述约定收取物业费。胥剑波无故拖欠2016年5月至2020年6月的物业费，共计11,765元，及违约金1,176.5元，衡信英伦公司多次催缴，均无果。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 胥剑波辩称，1．建设单位程序上属于违法变更物业管理权，胥剑波买房时签约的是深圳衡信柏迪物业管理有限公司，但交房时才告知已换成衡信英伦物业公司，其选聘过程未按规定程序，亦未提前告知业主选聘方案，更未得到全体业主共同授权，故衡信英伦物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》涉嫌无效；2．根据《规约》，衡信英伦物业公司应该管修公共设施、维护环境卫生与良好秩序，而其提供的物业服务不达标、管理不作为，造成小区的生活环境和基本秩序混乱，胥剑波在其履责失约后不得已先履行抗辩权；3．衡信英伦物业公司涉嫌非法履行案涉小区的物业管理服务，无故收取业主物业费，同时还占用业主的公共部分经营性历史总收益（未公示）。 本院经审理认定事实如下：2012年10月21日，四川中德世纪置业有限公司（出卖人，以下简称中德公司）与胥剑波（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定由胥剑波购买中德公司开发的中德·英伦联邦19幢1单元31层3105号房屋，房屋建筑面积89.76平方米，套内建筑面积70.89平方米。合同第22条前期物业服务约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为深圳衡信柏迪物业管理有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.6元/月·平方米（建筑面积）；物业服务费按照季收取，买受人应当分别在每年的1月30日前、4月30日前、7月30日前、10月30日前缴费。物业服务内容和业主临时公约内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。 嗣后，四川中德世纪置业有限公司（甲方、建设单位）与成都衡信英伦物业管理有限公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：1．甲方将案涉物业项目（中德·英伦联邦B区二期17#-21#楼）委托给乙方，由乙方提供前期物业服务，自2013年2月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；2．甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。 2014年，四川中德世纪置业有限公司向胥剑波发出《关于中德·英伦联邦B区物业管理权变更的告知函》，告知：成都衡信英伦物业管理有限公司通过合法的流程并已完成相关法定手续的办理，已取得中德·英伦联邦B区的前期物业管理服务权，将从2013年5月29日起为中德·英伦联邦B区提供物业管理服务直至业主大会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。胥剑波在该告知函上签字确认。2015年2月27日，胥剑波签署《收房确认书》，确认接收案涉房屋，并于当日向衡信英伦物业公司交纳物业服务费1075元（预交6个月）。 另查明，衡信英伦物业公司按照合同约定向胥剑波提供了物业服务，因胥剑波未按时交纳物业服务费，2017年11月25日，衡信英伦物业公司向胥剑波发送《物业律师催收函》。自2016年5月起至2020年6月（共计50个月），胥剑波未交纳的物业服务费为11,668.8元（89.76×2.6元/月·平方米×50个月）。 以上事实有当事人身份信息，《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务合同》、临时管理规约、《收房确认书》、《关于中德·英伦联邦B区物业管理权变更的告知函》、缴费通知单、快递邮单以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，四川中德世纪置业有限公司与衡信英伦物业公司签订《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业服务合同》对胥剑波具有约束力，胥剑波应按照《前期物业服务合同》中关于业主交纳物业服务费的规定向衡信英伦物业公司交纳物业服务费，自2016年5月起至2020年6月（共计50个月），胥剑波欠缴的物业服务费为11,668.8元（89.76×2.6元/月·平方米×50个月）。 对于胥剑波辩称，建设单位违法变更物业管理权，买房签约时的物业公司是深圳衡信柏迪物业管理有限公司，但交房时被告知已换成衡信英伦物业公司，本院认为，胥剑波已在更换物业管理权的告知函上签字确认，其早在2014年就已知晓提供物业的服务方为衡信英伦物业公司，但一直未提出异议，现以此为由拒付物业服务费，缺乏法律和事实依据，故本院对该抗辩意见不予采纳，若胥剑波认为物业服务单位变更程序违法，可另案诉讼。对于胥剑波辩称，衡信英伦物业公司物业服务不达标、管理不作为，造成小区的生活环境与基本秩序混乱，本院认为，胥剑波未提供充分证据证明衡信英伦物业公司提供的物业服务不符合约定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，胥剑波如果认为衡信英伦物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求相应主体承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。故胥剑波以此为由拒交物业服务费缺乏依据，对胥剑波的该项抗辩，本院不予采纳。 关于违约金，本院认为，虽然衡信英伦物业公司在物业管理工作中没有明显重大的服务瑕疵，但还是存在不足之处，在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。因此，对衡信英伦物业公司提出的要求胥剑波承担违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胥剑波于本判决生效之日起十日内向原告成都衡信英伦物业管理服务有限公司支付物业服务费11,668.8元； 二、驳回原告成都衡信英伦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费62元，由被告胥剑波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨琳 二〇二一年四月二十二日 书记员  帅馨