甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初10853号原告：杨某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某1，甘肃祁峰律师事务所律师。被告：甘肃宏武房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区窦家山35号。统一社会信用代码：91620100789621620B。法定代表人：王某2，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某2，男，1968年12月18日出生，汉族，甘肃省兰州市人，系该公司副总经理。公民身份号码：×××被告：张掖市城投房地产开发有限责任公司。住所地：张掖市甘州区杏林南路财智世家政府统办3号楼19楼。统一社会信用代码：91620700690378683A。法定代表人：韩某，系该公司经理。委托诉讼代理人：陶某，甘肃金都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某3，男，1974年4月27日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。原告杨某1与被告甘肃宏武房地产开发有限公司（以下简称宏武房地产公司）、张掖市城投房地产开发有限责任公司（以下简称张掖城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人王某1，被告宏武房地产公司委托诉讼代理人杨某2，被告张掖城投公司委托诉讼代理人陶某、王某3均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2.要求二被告返还原告已付购房款1900000元，并按年利率6%承担占用资金期间的利息698365.80元，合计2598365.80元；3.要求二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：第一被告与第二被告系合作关系。2014年10月28日，原告从第一被告处认购由二被告合作开发的位于张掖市××区向东延伸段南侧财智广场商业综合楼第一幢17层1701、1702、1721、1722号商铺，建筑面积为398.59平方米，房屋价款为6413元/㎡，同时，原告与第一被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人应当于2015年12月31日前，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告却未按约定时间交付房屋。经原告多次催促，被告仍未履行交房义务，并对原告的退房要求置之不理，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告宏武房地产公司辩称：原告所诉2014年与第一被告签订《商品房买卖合同》购买四间商铺，建筑面积为398.59平方米并交纳房款属实。2013年第一被告与第二被告签订团购协议，约定第一被告垫资修建甘州区南环路延伸段财智广场商业综合楼并以团购形式购买整幢楼。合同约定2015年12月31日前向原告交付房屋，直至现在未交付的原因是因第二被告未向第一被告交付整幢楼，工程没有完工验收，因此导致第一被告未与原告进行网签，也未办理初始登记手续。第一被告现不同意解除合同，涉案商铺2021年6月就可以交付，合同可以继续履行。第一被告与第二被告已达成和解协议，在3月的时候第二被告通电，第一被告继续施工，工程预计60天以内就可以彻底完工。原告主张的利息第一被告不承担，应当由第二被告承担，因为是第二被告未按期交付导致的。被告张掖城投公司辩称：第二被告与第一被告并非合作关系。2013年涉案工程未开工修建之前，第一被告与第二被告达成整体销售意向性协议，2014年4月第二被告将涉案工程发包给省二建承建，该工程至今未完工，仍在建设中。本案涉及的第一被告将17层商铺出售给原告，第二被告并不知情，也不予认可，第一被告无权出售，对于定价6300元/㎡及是否收到1900000元不予认可，如第一被告收到原告房款应予以退还，第二被告不承担付款责任。本案涉及内容在甘州区法院、中院、省高院均有相关案例由第一被告承担责任，该工程并未完工，也未进行竣工验收和备案、没有取得预售许可，第一被告至今只向第二被告交纳部分保证金，房款未付清，双方签订的团购协议至今未履行，请法庭驳回原告对第二被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年2月26日，被告张掖城投公司作为出卖方（甲方），被告宏武房地产公司作为买受方（乙方），双方签订《城投财智广场房屋团购预定协议》一份，双方约定由被告宏武房地产公司购买原告张掖城投公司位于东环路向南延伸段与北环路向东延伸段交叉处东南角财智广场（暂定名）整体楼盘，建设周期两年，协议另对房屋价款、付款方式、房屋交房时间与产权办理、房屋交验标准、双方共同责任和义务、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告张掖城投公司分别于2013年4月25日取得涉案工程的建设用地规划许可证、于2013年10月17日取得涉案工程的建设工程规划许可证、于2014年6月6日取得涉案工程的建设工程施工许可证。2014年4月24日，甘肃省第二建筑工程公司（以下简称甘肃二建公司）中标张掖市城投房地产开发有限责任公司财智广场商业综合楼工程项目后，被告城投房地产公司作为发包人，甘肃二建公司作为承包人，双方签订《建设工程施工合同》一份，双方对财智广场商业综合楼工程施工及有关事项进行约定，工期计划开工时间为2014年3月1日，计划竣工时间为2015年12月31日，合同另对其他事项进行了约定。2014年10月28日，原告杨某1作为买受人，被告宏武房地产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告杨某1购买被告宏武房地产公司位于南环路向东延伸段南侧财智广场商业综合楼第一幢17层1701、1702、1721、1722号房，该商品房用途为商业，建筑面积共398.58平方米，该商品房单价为每平米6413元，买受人首付1900000元，剩余按揭，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同另对其他事项进行了约定。2014年5月9日，被告张掖城投公司向被告宏武房地产公司出具证明一份，载明：张掖市财智广场商业综合楼建设项目位于张掖市××路东延伸段什字东南角。项目规划建筑面积62401.79平方米，拟建设25层商业综合楼一栋，主要使用功能为商业、酒店及商业写字楼。经张掖市城投房地产有限责任公司和甘肃省宏武房地产开发有限公司友好协商，将张掖市财智广场商业综合楼整体出售于甘肃省宏武房地产开发有限公司。另查明，庭审中，原告主张其已向被告宏武房地产公司交纳房款1900000元，被告宏武房地产公司只认可其中的1850000元，对剩余的50000元不予认可。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、电话录音、光盘、收据、利息计算清单、领导留言板截图、信用卡交易明细、转账截图，被告宏武房地产公司提交的证明复印件、《城投财智广场房屋团购预定协议》复印件，被告张掖城投公司提交的张掖市建设工程中标通知书复印件、《建设工程施工合同》复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、《城投财智广场房屋团购预定协议》复印件、（2016）甘民初94号民事判决书复印件、（2017）民终292号民事判决书复印件、（2018）最高法民申1902号民事裁定书复印件等证据予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原告要求解除与被告宏武房地产公司签订的《房屋买卖合同》，被告辩称其不同意解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当于2015年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”“出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。庭审中，被告宏武房地产公司认可财智广场商业综合楼至今未竣工验收，未按约向原告交付房屋的事实。另外，原告曾于2020年9月17日、2020年12月17日两次向王小刚提出退钱申请，并向法庭提交了相关的录音资料，被告宏武房地产公司委托代理人认可上述录音，并陈述王小刚已将原告要求解除合同退房退款的事项汇报给了公司，公司要求其与原告协商解决，因其丢失了原告的电话号码，故未及时与原告进行沟通。因此，根据现涉案商铺至今无法竣工验收，也无法交付的实际情况，原、被告签订的《商品房买卖合同》合同目的无法实现。且原告有证据证明已于2019年9月17日向被告提出要求解除合同，已经履行了相应的催告义务。原告于2020年12月24日向本院起诉，三个月的催告期已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，原告要求解除其与被告之间的《商品房买卖合同》的主张依法成立，本院予以确认。关于原告要求被告返还购房款1900000元、支付资金占用期间利息698365.80元的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案商铺被告至今无法向原告交付致使原告合同目的不能实现，因此被告应向原告返还已付购房款。关于应当返还的购房款数额，被告宏武房地产公司对于原告提交的2014年6月7日左岩认筹款50000元的收据持有异议，辩称被告虽将该份收据交付于原告，但实际原告并未交纳房款，对此本院认为，如果原告未支付房款，被告作为具有一定规模的房地产开发公司没有理由将左岩的收据交付于原告，被告的辩解并不符合逻辑更不符合交易习惯。另外，原告交纳的三笔款项均在签订合同之前以及签订合同的当日，双方签订的《商品房买卖合同》中亦注明原告交纳的首付款为1900000元。因此，对于被告的辩解理由，本院不予采信，本院依法认定原告交纳的房款为1900000元，被告宏武房地产公司应当向原告返还购房款1900000元。对于原告主张的利息，双方虽在合同中约定出卖人未按合同约定期限交付房屋的，应按照已付款0.01%向原告支付违约金，但本院认为，双方约定涉案商铺应在2015年12月31日前交付，为此原告支付商铺首付款1900000元，现被告宏武房地产公司严重超过约定时间且至今未向原告交付涉案商铺，原告购买商铺实现盈利的目的不能实现，且涉案金额巨大，双方约定的违约金不足以弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告主张按照年利率6%计算自2014年10月29日至2020年12月15日期间占用资金的利息，但是根据双方合同约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。故对原告的计算标准和计算期间本院酌情予以调整，自2016年4月1日至2020年12月15日共计388115元（1900000元×4.35%÷12月×1714天）。关于原告要求被告张掖城投房地产公司共同返还购房款并承担资金占用利息的诉讼请求。首先，因《商品房买卖合同》系原告与被告宏武房地产公司签订的，房屋首付款也是由该收取的，就本案所涉商铺的买卖事宜，被告张掖城投房地产公司未与原告签订合同，既不是合同的相对方，亦未收取原告的购房款。且根据被告张掖城投房地产公司提交的中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民申1902号民事裁定书认定二被告并非合作关系，因此，原告要求被告张掖城投房地产公司连带承担返还购房款及利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认解除原告杨某1与被告甘肃宏武房地产开发有限公司于2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告甘肃宏武房地产开发有限公司返还原告杨某1购房款1900000元，并承担利息388115元，合计2288115元，于判决生效之日起三十日内付清；三、被告张掖市城投房地产开发有限责任公司在本案中不承担责任；四、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费27587元，减半收取13793.50元，由原告杨某1负担1655.50元，被告甘肃宏武房地产开发有限责任公司负担12138元,原告已交纳,由被告直接给付原告,本院退还原告案件受理费13793.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 岳慧萍二〇二一年四月二十一日法官助理 张 璇书 记 员 段雅珉