黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初6190号原告：徐艳卉，女，1978年2月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师[夏语迪，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所实习律师]。原告徐艳卉与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告徐艳卉委托诉讼代理人任胡玲，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人张禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐艳卉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书并将房产证原件（含有房屋所有权证及国有建设用地使用权证）交付原告；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金1341元，每日按已付房款的万分之一标准计算，自2021年2月23日起计算至房屋办理转移登记之日；3.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期办理房屋所有证的违约金1341元，每日按已付房款的万分之一标准计算，自2021年2月23日起计算至房屋产权证实际交付止。暂计1341元（2021年2月23日起支付违约金至2021年3月23日共28天）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于黑龙江省哈尔滨市××与××路交口××东北角永泰香福汇25号楼1单元28层002号预售商品房，房屋总价款479256元，房屋于2018年8月7日交付。原告按照要求将办理产权证的所有材料和费用交付给被告，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定及附件四第六条约定：被告应该在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后920日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。但被告至今未办理产权证，依法应支付原告违约金，并办理房屋产权证。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、产权证件在未办理抵押权他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。被告主观上也希望该房产尽快办理完产权证，然后再及时办理他项权证。不动产物权的公示效力为登记，其中包括抵押他项权利登记，本案中如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产权上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，无论是对于贷款银行还是房产的下一购买人都起不到保护的作用，相反会带来交易的不稳定，这不符合正常的办证流程，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，那么对于是否办理抵押登记则完全取决于原告意愿，这对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险，且不符合合同约定。4、原告的该项诉讼请求属于错列诉讼主体，房产证的代办人和保管人均不是被告，该证书在代办公司保存。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后920日取得房屋权属证书的问题。1、本案最关键的焦点问题就是《合同补充协议》第六条第5款如何理解，出卖人的责任究竟是什么？出卖人承担违约金的前提究竟是什么？出卖人承担损失赔偿责任和违约责任的区别是什么？只要搞清楚了上述问题，本案的裁判思路就会迎刃而解。通过数次的庭审，本类案件的事实越来越清晰。该条款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后920日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后920日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”此处按照文意的正常理解，被告只有在交付房屋后的720日内进行房屋初始登记备案的义务，其他非被告原因导致的房产证逾期办理，被告不应承担违约责任。即使按原告的观点，把被告的义务扩大到需要协助原告及代办公司按时缴纳转移登记的公共维修基金和契税，被告也积极履行了上述义务：被告在接到代办公司通知后3日内就及时缴纳了公共维修基金，之所以在缴纳公共维修基金之后两三个月才缴纳契税，是因为缴纳契税之前代办公司还要分别到市房产局和农垦房产局查询业主二套房情况以确认税率，被告在接到代办公司通知后就立即缴纳了契税。因此，无论从哪个角度来解释被告的义务，被告均完成了应尽的义务。此外，即使认为被告在履行协助义务（代收业主登记材料、缴纳公共维修基金、契税）的过程中存在影响房产证办理速度的因素，被告也只能基于原告的损失承担赔偿责任，而不是承担违约责任，在原告不能举证证明自身损失的情况下，法院也无法确定。2、依据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条第5款的约定：“出卖人应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后920日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该条款中明确约定了被告作为出卖人应承担的合同义务为：在房屋交付使用后720日内，将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。本案中，出卖人已经在房屋交付使用后的720日内将项目竣工验收备案手续交至农垦产权登记机关，就足以证明出卖人已经履行了合同义务。根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。通过上述法律规定可以看出，本案中商品房买卖合同约定的甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，仅是办理初始登记的材料，初始登记证办理完毕，意味着出卖人提交的材料均符合规定，也就履行了合同约定的义务。办理房产证所需出卖人提供的资料出卖人也已履行协助义务向原告的委托人宏玛房产交付。在被告完成法定和合同约定的初始登记义务后，很多时隔一年多不能办结产权证，但责任应该在于买受人（受托人）或者房产登记机关，不能笼统地归责于被告。因此，被告在产权证逾期事件中不存在任何违约行为及责任。3、原告的诉请所要求的违约金是基于合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后920日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”的表述，此条款明确写明，出卖人支付违约金的前提是：因出卖人的责任。本案中,出卖人在办理房屋产权过程中应承担的责任仅未提交竣工验收备案手续。如因开发商的初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计等。如因开发商的上述原因造成房产证逾期，该开发商应承担违约责任。本案中，被告五证齐全，土地出让金按时足额缴纳，且已在房屋交付使用后在720日内递交了竣工验收备案手续，办理了初始登记，足以证明，被告不存在上述因开发商原因而造成房产证逾期的情形。因此，出卖人承担违约金的前提是不存在的。另外，从举证角度来讲，法律规定谁主张谁举证，既然原告依据“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后920日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”条款主张违约金，那么为了支持其诉讼主张也有责任提供证据证实该违约金的支付前提是被告的原因导致其不能按期取得产权证。4、依据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见办理房产证是买受人的主要义务，并且是法定义务，而出卖人仅是协助义务。办理房产证涉及三方当事人参与，分别是买受人（受托人宏玛公司）、出卖人、房产管理部门，其间要遵循两次申请、审查、通知等。出卖人在约定期限内将办理产权证所需全部资料报送产权登记机关，产权登记机关全部接收并受理，就意味着在出卖人已履行了法定的义务，初始登记证的办理完成，意味着如不存在产权登记机关不作为、买受人及其委托人消极行使权利的原因则房屋产权证必定会如期办理完成。可见，在初始登记完成至产权证办理完成这一过程中，不涉及出卖人。本案中，被告依约定履行了报送材料的义务。至于初始登记办理完成后能否办理房产证或能否及时下证，出卖人起不到任何作用和影响。《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“由于政府原因或者买受人原因等非出卖人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。”；《合同补充协议》第六条第6项也明确约定：“因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非甲方（被告）原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”被告作为出卖人，只有交付具备办理产权条件的相关手续的备案义务，不具有批准产权性质及发证的职权与义务。房屋是否具备发证条件，什么时间发证，属于房产登记机关的权利范围，被告也无权干涉。三、办理产权证事项原告已委托代办公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。依据《合同补充协议》第六条第3款的约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方承担代办费用。本案中，原告作为商品房的购买人，依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定具有办理房屋所有权登记手续的义务，且已经向代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司交纳了代办费用500元。他们双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系。后续代办过程中也是代办公司相关工作人员与原告进行对接联系，这也表明委托代理关系在商品房买卖合同签订后独立存在，人民法院应确认原告与代办公司之间的这种独立委托关系，判决被告不承担责任。四、原告主张计算违约金错误1、退一步讲如果被告真有责任导致原告不能在920日内取得产权证。被告仅存在协助义务，法院应该正确认识这种协助办证关系的独立性，不能加重被告的责任。本案各原告均为按揭贷款买房，迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约金明显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受原告控制，由于登记机关原因导致被告未在920日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。因此，被告违约天数应当是被告超过720天未提交备案材料的时间，而不是原告超过920天未取得房屋权属证书的时间。3、延误初始登记的政府原因。原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了原告办理房产证出证时间延长。而原告却将此责任推给被告，实属歪曲事实。4、由于新冠疫情的影响，我省防疫指挥部下发公告，自2020年1月29日起，全省各地交通封闭，各企业、政府及事业单位均停止办公，且防疫指挥部至今没有下发关于复工的任何文件，农垦房产登记机关自2020年春节假期结束（即2020年2月3日起）至2020年5月31日止不予办理房产登记相关手续，根据最高人民法院关于妥善处理新冠疫情民事案件指导意见，本次疫情属于不可抗力，自2020年2月3日起至2020年5月31日止不能办理产权证，农垦房产登记机2020年6月起恢复办理房产登记相关手续，2020年2月3日至2020年5月31日不应作为计算违约金的期限，应予排除；5、《商品房买卖合同》中关于价款的表述有总价额（第四条）、购房款（第六条第三款）、已交付房价款（第九条、第十五条）；《合同补充协议》中关于价款的表述有：剩余房款、首付款（第二条第一款）、购房款总额（第三条第一款、第四条第四款）、合同总价款（第五条第六款）、已付购房款（第五条五款）等等。上述有关价款的表述，从文意中就可得出已付购房款就是指签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时原告交纳的购房款数额。因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的原告举示的被告工商注册信息、商品房买卖合同、收款收据、契税收据、产权代办费收据、产权代办资料收取明细单，被告举示的《商品房买卖合同》及《补充协议》、产权资料领取明细表及授权委托书、产权代办费收据、哈尔滨永泰城入伙手续流程引导单、不动产权证、《商品房按揭合作协议书》、被告申请法院调取的黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产（交易）登记申请书、黑龙江增值税普通发票、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司出具的情况说明系原件，且有产权代办费收据佐证，该情况说明能够证明被告指定了哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司为原告办理房产登记事宜及办理房产登记手续的具体过程，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年6月15日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰香福汇地块二25号楼1单元28层002号预售商品房，房屋总价款479256元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。《合同补充协议》第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后920日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款99256元，向银行按揭贷款380000元的形式向被告支付了全部购房款。被告于2018年8月7日向原告交付了房屋。2020年8月28日，原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。案涉房屋不动产权证书现已办理完毕，产权证号为黑（2020）农垦哈尔滨不动产权第0013384号，该不动产权证书附记处载明：此证书只包含房产信息需与含有土地信息的不动产权证书合并使用方为有效。被告自认案涉房屋的不动产权证书（权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权）已办理完毕。被告指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为原告办理房屋权属证书及抵押登记手续，原告办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）保管在宏玛公司处。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于原告主张被告将两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）交付给原告的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，原告作为案涉房屋的所有权人，有权取得不动产权证书，故本院对原告主张被告向其交付两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）的诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用原告的不动产权证书，抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体情况，本院酌定被告应在判决生效后40日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将不动产权证书交付给原告。关于被告抗辩称案涉房屋的不动产权证书保管在宏玛公司，不应由被告返还原告的问题。诉讼中，被告自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将不动产权证书交给被告，被告核对无误后再交付给原告，可见被告负有将产权证交付给原告的义务。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。第二，关于原告主张判令被告向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求。原、被告在补充协议中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后920日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付920日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2018年8月7日向原告交付了房屋，应在2021年2月12日前通知并协助原告办理转移登记手续，本案中，原、被告于2020年8月28日向房产部门申请办理转移登记手续，未超过合同约定的期限。办理完毕转移登记手续后，被告即已完成了协助原告办理房屋权属证书的义务，故被告不存在违约行为，对原告该项诉请本院不予支持。原告主张计算违约金的截止日期为被告将房屋权属证书交付给原告时，但原告自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时被告应承担的违约责任，而并非被告逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对原告的该项主张不予支持。原告主张因被告未及时缴纳契税延误了办理产权证的时间，要求违约金计算至房屋产权证实际交付之日。经向房产登记机关核实，办理契税之前需要分别前往哈尔滨市房产部门及农垦房产部门查询业主的二套房情况，将查询结果提交至税务部门后，由税务部门确定税率并通知缴纳契税，可见对二套房情况的查询需要一定时间，且缴纳契税的时间亦非完全由被告掌控。故对原告这一主张，本院不予支持。被告抗辩称应由代办公司履行为原告办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由被告指定，并非由原告选择，协助原告办理房屋产权证系被告的法定义务，不能因被告指定了代办公司而免除被告的义务，故被告的抗辩理由不成立。被告抗辩称已付购房款应按照原告的首付款计算，因合同中明确约定原告应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即被告）银行账户，可见被告已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，本院不予支持。被告抗辩称违约金过高，请求调整。但违约金计算标准是双方在合同中明确约定的，该约定不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定的违约金计算标准未超出上述规定，且被告未能举证证明双方约定的违约金过分高于原告的损失，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后四十日内将坐落于哈尔滨市香坊区永泰路2号永泰香福汇地块二25号楼1单元28层2号的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）交付给原告徐艳卉；二、驳回原告徐艳卉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二一年四月二十九日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。