贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初12131号原告：陈xx，男，1989年10月11日出生，彝族，住贵州省毕节市。原告：程xx，女，1990年7月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈帅，系原告丈夫，特别代理。被告：贵州康源置业有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区黄河路241号。法定代表人：廖艳明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伽，贵州云纳律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：刘佳洁，贵州云纳律师事务所实习律师，一般代理。原告陈xx、程xx与被告贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈帅及其作为程艳的委托诉讼代理人，被告康源置业公司委托诉讼代理人刘伽、刘佳洁均到庭参加诉讼。因疫情原因，本院对审理期限进行扣除。本案现已审理终结。原告陈帅、程艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年1月1日至2020年8月27日期间的逾期交房违约金75640元和资金占用利息（以违约金75640元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的标准，从2020年9月27日计算至违约金实际支付之日）；2.判决被告向原告支付以房款626162元为基数，按照每日万分之二的标准计算从2020年8月28日起至被告向原告提供符合约定交房条件的证明文件之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年5月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市经开区，建筑面积110.74平方米，房屋价款626162元，合同约定交房时间为2018年12月31日，同时对交房条件、逾期交房责任和交接手续等进行了约定。合同签订当日，原告按照约定支付了首付款和物业专项维修基金，余款以贷款的方式按照合同约定的时间支付完毕，履行合同约定的付款义务。后原告于2018年12月26日、2019年3月25日两次收到被告关于延期交房的书面公告，并在2019年6月底接到被告电话通知可以收房，待原告前往了解时才知道被告不具备交付条件，因被告将不符合交付条件的房屋交付给部分业主，引起业主的极大不满，贵阳经济技术开发区建设管理局于2019年7月1日下发整改通知，被告于当日签收并在2019年7月5日进行公告，协商接房，并承诺在2019年9月28日前全面提供合同约定的接房手续。2019年9月26日、2019年12月4日被告又分别再次发出延期交房告知函。2020年4月中旬，原告在微信群看到有业主发消息可以收房，原告便于2020年4月21日前往查看是否达到交房条件，因被告委托重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称天江公司）代其向业主交付房屋，在天江公司工作人员的带领陪同下，原告对房屋进行相关的查验，查验时发现部分窗户玻璃破损等情况，天江公司工作人员即告诉原告待其通知被告整改后再另行通知原告查验，符合条件后再交付。后原告多次询问整改情况均表示整改好后会通知，直到2020年6月29日，原告接到通知后去查验房屋，发现破损窗户已更换，但并未固定掉落风险极大，且窗户外台阶上碎石散落，随时有可能高空掉落砸伤他人风险，因为收房后风险很大，且也未提供合同约定需要出示的证明符合交付条件的证明文件，天江公司工作人员告知原告待整改后再次验收，2020年7月21日接到通知整改完成，原告于2020年7月23日进行查验后，当日表示同意办理接房手续，但天江公司要求原告从2020年4月15日开始缴纳物业管理费，如不缴，便不将房屋交付给原告，原告当即告知天江公司，按照合同约定，原告应该是在实际收房之日开始缴纳物业管理费，且交付房屋义务的主体是被告，天江公司没有权利不将房屋交付给原告，天江公司便要求原告去被告处开具“接房通知书”，天江公司可以按照被告开具的“接房通知书”载明的接房时间开始计收物业管理费。原告当日到被告处请求出具“接房通知书”，但具体办理接房相关手续的工作人员请假未上班，原告向其他部门工作人员索要办理接房相关手续工作人员的联系电话，于7月29日预约办理“接房通知书”并请求提供合同约定的房屋实测技术报告和住宅工程分户验收表等，但被告知不能出具实际收房之日的接房通知书，只能出具接房时间为4月份的通知书，且没有什么房屋实测报告，原告又再次和天江公司沟通，其明确表示不按四月开始计缴物业管理费就不交付房屋钥匙。原告迫于无奈只能于2020年7月30日向贵阳经济技术开发区建设管理局寻求帮助，该局表示其与被告核实情况后在回复原告，后建设局告诉原告，严格按照合同约定执行，没有那部法律规定没有收房就要缴纳物业管理费的，且已电话约谈被告，让被告主动联系原告处理，后原告直到2020年8月26日才接到被告通知收房，原告于2020年8月27日前去办理接房的手续，接房当日被告工作人员当场给原告解释系房屋质量问题进行整改，之前没核实清楚，和原告没有任何关系，要求天江公司按照实际收房的时间开始计收物业管理费，原告当日即预缴2020年8月27日至2020年12月31日的物业管理费，天江公司将房屋钥匙交付原告，但被告还是没有按照合同的约定出示合同第十一条约定的证明文件，且告知原告逾期交房违约金只能计算到2020年1月份。原告认为，被告违约迟延交付房屋接近两年之久，给原告生活造成极大影响和经济损失，应按照合同约定承担相应的违约赔偿责任。另，虽然原告现已收房，并不说明被告交付的房屋具备合同约定的交付条件，还应当提供合同约定的相关证明文件。综上，为维护原告的合法权益，向贵院提出诉讼。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的利息计算标准变更为全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍。被告康源置业公司辩称，第一，被告对于逾期交房的客观事实予以承认，同意按照合同的约定支付违约金，资金占用费没有法律依据，不予认可。第二，本案的违约金截止时间应当为原告签署房屋交接验收报告单即2020年4月21日；第三，根据贵阳市政府部门的通知，违约金的计算时间应当扣减45天；第四，实际收房之后就不应该在计算违约金，第二项诉讼请求是重复计算，亦没有合同约定和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳市经济技术开发区黄浦国际小区的开发建设单位。2017年5月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买该小区商品房一套。该合同主要约定：买受人购买第4号楼1单元27层2号房屋，房屋总价款626162元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。4、/；逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。商品房达到合同约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条和第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由出卖人按照逾期交房责任约定进行承担。《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：买受人签署房屋交接单（或相关房屋验收文件），主合同项下商品房即交付于买受人；出卖人的通知送达后或者主合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或者法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；当买受人在该小区物业管理企业实际办理该房屋使用手续时，买受人应交齐该房屋全部应付未付的物业管理费、能源费等相关费用……。原、被告均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字签章予以确认。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房款。因被告无法按合同约定的时间向原告交房，2018年12月26日，被告发出《关于黄埔国际4、5、6、7号楼延期交房的公告》，载明因工程施工未能如期完成，无法在2018年12月31日交付房屋，同时告知预计交房时间为2019年3月31日之前（最终以实际交付时间为准），承诺按照合同约定在实际办理交房手续之日向业主支付违约金。2019年3月25日，被告发出《关于黄浦国际一期二批次延期交房的公告》，载明将黄埔国际4、5、6、7号楼的交房时间延至2019年6月30日之前（最终以实际交付时间为准），承诺按合同约定支付违约金。2019年6月11日，被告发出《交房通知书》及《交房公告》，告知包括原告在内的业主可在2019年6月30日至7月6日期间办理收房手续。因被告未按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定办理贵阳市商品房交付使用备案证，2019年7月1日，贵阳经济技术开发区建设管理局向被告下发《整改通知书》，要求被告停止交房行为。2019年7月5日，被告发出《公告》，表示在2019年9月28日前提供合同约定的接房手续，并承诺按约定承担违约责任。2019年9月26日，被告发出《延期交房告知函》，告知无法在2019年9月28日前交房，计划在2019年11月30日前达到交付条件，同时承诺将按约承担违约责任。2019年12月4日，被告再次发出《延期交房告知书》，表示房屋尚有部分验收工作未完成，预计2020年3月31日前交付房屋。被告于2019年5月18日取得黄埔国际4、5、6、7号楼的《住宅工程质量分户验收汇总记录表》，于2020年4月1日取得了《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，于6月15日取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，并于2020年4月13日在贵阳日报上刊登《关于督促接房的通知》，告知黄埔国际4、5、6、7号楼业主，可以办理接房事宜。同时，被告于6月11日张贴《交房公告》《交房通知书》，6月14日在贵阳晚报上刊登《交房公告》，告知黄埔国际4、5、6、7号楼业主前来办理接房手续。原告主张其多次要求被告交付房屋，但因被告房屋达不到交付条件而一直延期，至2020年4月21日起查验房屋时，仍然发现有厨房阳台护栏玻璃破碎等问题，故其拒绝收房，并在《房屋交付验收》上载明原因。7月23日，原告再次去查验房屋时表示同意办理接房手续，但因物管公司要求补交之前的物管费否则不交付房屋，双方再次发生争执，收房未果。经协商后，原告于8月27日正式接收房屋并交纳了2020年8月27日至2020年12月31日期间的物业费，故原告以2020年8月27日为其实际收房时间，并要求被告承担逾期违约责任。另，被告认可其存在逾期交房的违约行为，但抗辩称违约时间应当扣除45天，即在突发公共卫生事件一级响应时间（2020年1月24日至2月24日，30天）的基础上，再加上15天。为此被告向本院提交了贵阳市人民政府办公厅于2020年2月20日下发的名为《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》。该通知载明：通知适用范围为在贵阳市范围内从事建筑施工、房地产开发和中介、物业服务的法人企业或法人分支机构；对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按时开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、《关于黄埔国际4、5、6、7号楼延期交房的公告》《关于黄浦国际一期二批次延期交房的公告》《交房通知书》《交房公告》《整改通知书》《公告》《延期交房告知函》《延期交房告知书》《贵阳市商品住房交付使用备案证书》《住宅工程质量分户验收汇总记录表》《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》《关于督促接房的通知》、物业费收款收据、《入伙办理程序单》《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》等相关证据予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告已按约支付了购房款，被告应按合同约定的条件按时向原告交付房屋，否则应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。本案中，被告于2020年4月1日才取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，未在约定时间交付房屋的行为已经构成违约，应按照合同约定，以已付款每日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，原告实际收房时间为2020年8月27日，被告逾期交房期间为605天（2019年1月1日至2020年8月27日）。对于被告辩称应当以原告签收《房屋验收单》即2020年4月21日为截止时间，但在当天的勘验中，原告已明确提出房屋存在问题并记录在验收单中，原告并且拒绝收房，故被告该抗辩不能成立，本院不予支持。对于被告认为应当在上述期间内扣除45天的抗辩理由，本院认为，被告在办理《贵阳市商品住房交付使用备案证书》等交房所需证照、文件的过程中，确因疫情原因会造成一定的影响，被告主张在突发公共卫生事件一级响应时间30天的基础上，再根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》内容顺延15天，扣除45天符合现实情况，本院予以采纳，故对被告逾期交房违约时间确认为560天，被告应向原告支付逾期交房违约金70130元（626162元×0.0002×560天）。《商品房买卖合同》已对逾期交房违约责任进行了约定，且约定的违约责任标准已足够填补原告的损失，对于原告主张的资金占用费，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，案涉房屋在2020年8月27日已实际交付，被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失；且本案合同“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约金，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州康源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈帅、程艳支付逾期交房违约金70130元；二、驳回原告陈xx、程x的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元（已减半收取），原告陈xx、程xx负担62元；由被告贵州康源置业有限公司负担784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈君梅二〇二一年四月八日法官助理李红霞书记员周承芳