甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初944号原告：武永胜,男,1956年6月6日出生,汉族,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：邱尧才（系原告的妹夫），男，1956年12月5日出生，汉族，甘肃黑色金属材料总公司员工，住甘肃省兰州市城关区。被告：甘肃统建建筑装饰工程集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路175号浩森写字楼。法定代表人：付继勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周永东，该公司副总经理。被告：甘肃鸿鑫房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区定西东路25号。法定代表人：吕凤芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘世勇，甘肃玉榕律师事务所律师。原告武永胜与被告甘肃统建建筑装饰工程集团有限公司（以下简称统建公司）、甘肃鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）用益物权纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武永胜的委托诉讼代理人邱尧才，被告甘肃统建建筑装饰工程集团有限公司的委托诉讼代理人周永东，被告甘肃鸿鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人甘世勇到庭参加了诉讼。本案经开庭审理，现已审理终结。原告武永胜向本院提出诉讼请求：1.判令两被告之间的顶账协议无效；2.判令确认位于兰州市城关区××路××号××室房屋是由被告鸿鑫公司向原告履行的安置房屋；3.判令被告统建公司将非法占用的位于兰州市城关区××路××号××室××期××房，交由本案原告占有使用；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:1、被告之间的顶账协议违法无效。被告之间的顶账协议其实质就是商品房的买卖行为，该行为违反了《城市房地产管理法》商品房销售的准入法律制度。涉案房屋在相关预售登记中明确注明不得销售，涉案房屋就在其中。可见被告之间的顶账行为有悖不准销售的法律规定，违法签订的协议显然无效。2、涉案房屋系安置房，被拆迁户对所得的安置房享有长期使用权，被告无权处分。1999年3月18日，案外人甘肃省黑色金属材料总公司（以下简称黑色公司）、甘肃省有色金属材料总公司（简称以下简称有色公司）与开发商对旧大路181号185号旧楼进行改造，2008年由鸿鑫公司与黑色公司、有色公司继续联建旧大路综合楼。原告经所拆旧房产权单位同意，通过转让取得该拆迁安置房屋的使用权。因没给拆迁户安置房屋，被告统建公司和其他8名拆迁户分别通过诉讼至城关区法院，后经兰州市中级人民法院终审作出（2011）兰法民三终字第185号民事判决书。两份判决书均对上述基本事实予以认可。终审判决判令由鸿鑫公司在兰州市城关区××路××号给原告兑现安置房屋，该判决虽然没明确到具体房号，但具体房号在诉前曾通过由黑色、有色、鸿鑫三公司以及拆迁办工作人员，全体被拆迁户参加的安置房屋分配大会已有确定，并将确定的具体房号由鸿鑫公司制做成“甘肃省黑色金属材料总公同综合楼项目拆迁就地安置明细表”上报兰州市拆迁办、房管局进行登记备案，该备案被终审判决认定为有效备案，本人应得的安置房屋在有效备案明细表名单之列。由此可见，涉案的位于兰州市城关区××路××号××室房屋是用于兑现原告的安置房屋，由其占有使用。3、统建公司非法占有使用的901、902、903房屋应很快腾房交由原告占有使用，合情、合理、合法。因被告之间的非法顶账行为所致统建公司将涉案房仍交由自己单位的职工非法占有使用，不合情理，于法无据，天理难容，必须依照《合同法》第五十九条之规定尽快腾房，将涉案的安置房屋交由原告占有使用。最后，须再次重点陈述的是:原告应得安置的涉案房屋，其具体门牌和房号为349-2的901、902、903室（详见于2010年10月14日经兰州市城关区民政局兰城民发［2010］127号《关于皋兰路街道耿家庄社区甘肃鸿鑫房地产开发有限公司门楼号牌申请的批复》和安置备案明细表两份证据。门牌号和房号的正确与否，直接影响法院的执行，恳请法院重视。被告统建公司辩称，一、被告统建公司和鸿鑫公司为了实现债权债务而签订的顶账协议合法有效。统建公司行使了工程价款优先权，本案涉案房屋的所有权归统建公司所有；二、原告无权申请被告统建公司和鸿鑫公司签订的顶账协议无效；三、本案实为原告与鸿鑫公司的拆迁安置纠纷，统建公司非相关权益人，本案诉讼主体错误；四、统建公司合法占有使用涉案房屋，与原告诉求无关。事实与理由：鸿鑫公司将房屋交付被告统建公司时，一直由被告统建公司占有使用，故所有权自交付时由被告统建公司占有使用。被告统建公司占有房屋与原告主张的诉讼请求无关联，原告对诉争房屋不具有关联性，原告所述的执行房屋与涉案房屋面积楼层均不一致，应当向被告鸿鑫公司另行主张。被告鸿鑫公司辩称，原告的诉求不具有事实和法律的依据：1、统建公司是涉案工程的建设方，且所建工程经验收合格，在开发商鸿鑫公司未支付工程款的情况下双方签订《顶账协议》，该协议是双方真实意思表示，不违法法律规定；2、该协议系因统建公司行使建设工程优先权的结果，且抵顶时价格符合当时市场价格，不存在统建公司和鸿鑫公司恶意串通损害他人情形，也不存在以不合理低价转让财产的情形；3、统建公司行使工程款优先权而签订《顶账协议》，并于2010年10月16日合法占有涉案房屋至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：1999年3月18日，黑色公司、有色公司与康大公司签订了《旧大路综合楼联建协议》，对旧大路181-185号旧楼进行改造。被拆迁人范亦军、任丽华、赵国林所居住的××路××号××室××号××室××号××室房屋在拆迁范围内，拆迁过程中黑色公司与范亦军、任丽华签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，有色公司与赵国栋签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》、《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，该三份的安置内容均为拆除被拆迁人原住公有住房一套使用面积34.46平方米，给被拆迁人就地安置新建成套楼房一套，使用面积40平方米，居住面积30平方米。后经范亦军、任丽华、赵国栋将各自的安置房屋使用权均转让给了武乙。2000年10月20日，刘志宏位于兰州市城关区××路××号××室中的公有住房面积为34.46平方米的房屋被列入拆迁范围。同年11月1日，武踊记与刘志宏签订了《转让使用权房屋协办议书》，双方约定刘过渡费、搬家费由武踊记享有，刘志宏将该房屋使用权转让给武踊记，拆迁改造、拆迁安置等所需的一切费用用由武踊记承担，使用权或产权归武踊记所有。同时，黑色公司和武踊记签订了《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定:甲方（黑色公司）拆除乙方（武踊记）居住的上述房屋后，给乙方安置新建成套楼房Ｂ1套，计使用面积40平方米，居住面积30平方米。2003年6月8日，在黑色公司的同意下，武踊记又将《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中的享有的权利义务转让给了武超英。在安置住宅工程修建过程中，因康太公司资金困难等问题中途停建，致使《联建协议》无法履行，黑色公司起诉康太公司至兰州市中级人民法院，法院判决解除两公司签订的《旧大路综合楼联建协议》。2008年5月6日，黑色公司、有色公司与鸿鑫公司签订了《旧大路综合楼联建合同》，该合同第四条（六）项约定被告鸿鑫公司承担兑现黑色公司、有色公司与第三人签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中的补偿安置工作，和承担兑现黑色公司、有色公司对武超英、武永胜等安置户的承诺，保证拆迁安置还建面积达到拆迁安置协议规定的标准和按规定给被拆迁人按时足额发放拆迁过渡费。2008年7月29日，鸿鑫公司给兰州市拆迁办出具份《关于落实兑现黑色、有色两公司原旧大路181＊-185＃危旧楼改造项目拆迁安置遗留问题的承诺》，其中载明:1、保证在2009年5月底以前，将竣工验收合格的安置用房交付给被拆迁人；2、对该项目被拆迁人历史遗留的拆迁过渡费在安置前一次性发放完；3、保证已落实的安置用房不再列入商品房销售。以上承诺内容我公司如不兑现，愿承担一切相关法律责任；上报兰州市拆迁办备案，盖有鸿鑫公司公章的“关于黑色公司综合楼项目拆迁就地安置明细表”43套安置房屋，其中载明：赵国栋安置房套型为Ｂ1，单元号1-902，实用面积67.63㎡、公摊面积17.37㎡、建筑面积85㎡；苗元林（任丽华）安置房套型为Ｂ1，单元号1-901，实用面积68.68㎡、公摊面积17.64㎡、建筑面积86.32㎡；武乙安置房套型为Ｂ1，单元号1-903，实用面积63.56㎡、公摊面积16.32㎡、建筑面积79.88㎡；武永记（武踊记）安置房套型为Ｂ1，单元号1-803，实用面积63.56㎡、公摊面积16.32㎡、建筑面积79.88㎡。涉案安置房门牌号即兰州市城关区××路××号，于2010年10月14日经兰州市城关区民政局兰城民发（2010）127号《关于皋兰路街道耿家庄社区甘肃鸿鑫房地产开发有限公司门楼号牌申请的批复》，涉案安置房门牌号变更为兰州市城关区××路××号，其中一单元的门牌号为349-2号。后该综合楼已经验收，因鸿鑫公司没有给武超英、武永胜安置房屋，不发放过渡费引起纠纷，形成矛盾，两人分别诉至本院。武永胜诉鸿鑫公司、黑色公司、有色公司拆迁安置补偿合同一案经兰州市中级人民法院审理后于2011年8月20日作出（2011）兰法民三终字第185号民事判决书，该判决第二项确定：鸿鑫公司在兰州市城关区××路××号给被上诉人武水胜安置新建成套楼房三套（每套使用面积40平方米，居住面积30平方米）入住手续按相关规定办理；武超英诉鸿鑫公司拆迁安置补偿合同一案经本院审理后作出（2012）城法民一初字第92号民事判决书，该判决第一项确定：鸿鑫公司在兰州市城关区××路××号（现变更为349号）给武超英安置新建成楼房一套（使用面积40平方米、居住面积30平方米），入住手续按相关规定办理。该经二审维持原判。涉案的位于兰州市城关区××路××号××单元××室××室××室××室××房屋共计建筑面积为3463.89㎡在兰州房地产交易中心进行初始登记表中明确载明为拆迁安置房屋，不得销售。并与盖有鸿鑫公司公章的“关于黑色公司综合楼项目拆迁就地安置明细表”43套安置房屋的总面积相符。2009年4月14日，统建公司与鸿鑫公司签订建设工程施工承包合同1份。双方约定:统建公司拟为鸿鑫公司施工的工程内容为砌体、内外粉刷、外墙保温、涂料、楼梯栏杆、屋面、公共部分及了单元楼地面、12层屋面栏板、电梯机房、水箱问、钢筋混凝土项目、给排水、采暖，电气等工程的施工任务。工期5个月，自2009年4月15日至9月15日。工程价款:4363000元，本工程采用可调价格，合同价加签订变更的计价方式结算，即工程结算价等于合同基本价款加减签证变更。双方未约定工程款的支付方式及期限，但约定了工程质保金、违约责任等事宜。2010年5月10日，双方在工程结算书封皮上盖了公章。2010年2月15日，统建公司（乙方）与鸿鑫公司（甲方）签订了顶账协议1份。双方约定:因甲方资金紧张，所欠乙方的工程款暂时无法支付，双方协商一致同意将甲方开发的由乙方施工的位于兰州市城关区××路××单元××室××室××室××室共计4套房屋，折抵甲方所欠乙方工程款3200000元，用于乙方支付农民工工资。甲乙双方待工程完工后，经竣工验收合格后，再对工程进行结算，在扣除甲方折抵上述人工工资后支付其余工程款。本协议签订后甲方应于5日内将上述折抵房屋交付乙方。该协议成立后，鸿鑫公司向统建公司交付了803室、901室、902室、903室。经本院现场核验，该4套房屋均有人占有、使用。庭审中统建公司认可涉案房屋由其单位分配给本单位职工居住。本院认为，本案的争议焦点为：1、统建公司与鸿鑫公司签订的顶账协议是否有效？2、涉案的394-2号1单元901、902、903室是否为原告的安置房屋？本院认为统建公司与鸿鑫公司的顶账协议其性质实际为商品房销售合同；首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案在庭审时，鸿鑫公司并未提交涉案房屋具有房屋预售许可证；其次，根据原告提交的证据证明，涉案房屋已被房屋交易部门登记为安置房屋，且载明不得销售，对此，鸿鑫公司是明知涉案房屋是无法取得预售许可证的，鸿鑫公司将禁止销售的房屋对外出售，明显具有恶意性，故原、被告签订的顶账协议无效，对原告诉求顶账协议无效的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效或者被撤销的法律后果，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的顶账协议确认无效后统建公司已无占有使用房屋的合法基础，为了维护法院生效判决的严肃性并得到执行，统建公司应当返还涉案房屋，关于工程款的返还涉及双方过错程度及损失的问题，统建公司可另行主张。关于涉案的394-2号1单元901、902、903室能否确定原告的安置房的问题，鸿鑫公司向房产交易部门报备的“关于黑色公司综合楼项目拆迁就地安置明细表”中，就安置户的姓名、安置房屋的单元号、房号记载的很明确，且有本院生效的同类型案件中按明细表登记的房号直接判决鸿鑫公司安置，故可以确定位于兰州市城关区××路××号××室房屋系原告安置房屋。关于原告诉请向其腾交涉案房屋并由其占有使用的请求，鸿鑫公司应当履行生效的（2011）兰法民三终字第185号民事判决书和（2012）城法民一初字第92号民事判决书将涉案的四套房屋中901、902、903室安置给原告，但鸿鑫公司将房屋顶账给统建公司导致判决无法履行，故该请求属于本院继续执行生效判决的问题。综上所述，对于原告的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下：一、确认被告甘肃统建建筑装饰工程集团有限公司与被告甘肃鸿鑫房地产开发有限公司于2010年2月15日签订的《顶账协议》无效；二、被告甘肃统建建筑装饰工程集团有限公司向被告甘肃鸿鑫房地产开发有限公司返还位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋，于判决生效后30日内履行；三、确认位于兰州市城关区××路××号××单元××室房屋为由被告甘肃鸿鑫房地产开发有限公司向原告武永胜履行的安置房；四、驳回原告武永胜的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告甘肃统建建筑装饰工程集团有限公司和甘肃鸿鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  安翠红人民陪审员  李建红二〇二一年四月二十五日书 记 员  施璞琰