江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1674号上诉人（原审被告）：王春妹，女，汉族，1973年4月28日生，住盐城市滨海县。委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698。法定代表人：单颂曦。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛志萍，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。上诉人王春妹因与被上诉人苏州路劲商业管理有限公司（下称路劲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理，本案现已审理终结。王春妹上诉请求：1、撤销(2020)苏0509民初9660号民事判决书二、三、四项，改判驳回该部分诉讼请求；2、本案上诉费用均由路劲公司承担。事实和理由：一审根据路劲公司提供的所谓销售记录照片认定上诉人的销售额不合法。路劲公司提供的证据是电脑屏幕的照片，该照片上没有任何内容能够说明显示的内容是上诉人开设店铺的销售记录，王春妹也不认可该照片显示的是其店铺的电脑的照片。结合双方合同约定的销售记录的提供方式为书面方式，并且双方都认可合同履行初期确实采取手写的书面方式提供销售记录，因此一审推定路劲公司提供的照片就是上诉人的销售记录没有事实和法律依据。路劲公司不能就租金的计算提供证据应当承担举证不能的不利后果，故应当驳回其要求租金的诉讼请求。在一审诉讼过程中双方一致认可涉案租赁合同于2020年1月15日解除。根据路劲公司发出的交还商铺通知要求，上诉人于2020年1月15日搬出涉案商铺，路劲公司自动接收该商铺。路劲公司怠于接收商铺导致的损失不应当由上诉人承担。另外，2020年2、3月份为疫情爆发期间，商铺停业不存在损失，一审法院判决相应的损失没有依据。路劲公司在诉讼中答辩称：一审法院认定事实清楚，路劲公司提供的销售收入打印件，与王春妹已缴纳租赁期间（2018年4月28日至2018年8月31日）所依据的销售收入打印这样无论是钥匙、系统还是门店编号等均一致，为王春妹的真实销售记录。王春妹未按合同约定履行，仅向路劲公司提供销售收入、电脑屏幕照片及路劲公司所提供的销售收入打印件，但王春妹却以此为由认为该销售收入没有其签字或盖章，故不是其店铺的销售收入，其不应支付租金，有违诚信。若王春妹不认可路劲公司所提供的销售收入，理应提供相应证据证明。王春妹直至2020年9月16日方将案涉商铺内物品清空，且未将案涉房屋恢复原状，未通知路劲公司，也未向路劲公司移交钥匙，导致路劲公司迟迟无法收回商铺，且直至2020年9月也未将案涉商铺恢复原状。路劲公司依据租赁合同的约定要求王春妹支付房屋占有使用费符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。路劲公司向一审法院起诉请求：1.确认路劲公司与王春妹之间的租赁合同于2020年1月8日解除；2.王春妹于判决生效后3日内将案涉商铺恢复原状并向路劲公司交还案涉商铺；3.王春妹支付拖欠租金68083.77元及利息2499元(以68083.77元为基数，自2020年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍暂计算至2020年9月28日);4.王春妹支付逾期交还商铺期间的房屋占用费18612元(以132元/天为标准自2020年1月12日起计算至2020年6月1日);5.王春妹支付合同解除违约金12288元(合同解除时当年租赁年度3个月的租金);6.王春妹向支付律师费5600元;7.诉讼费用由王春妹承担。一审法院认定事实：2018年4月27日，路劲公司作为出租人（甲方）与王春妹作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为2F-13/14的商铺出租给乙方使用。该物业套内面积330㎡，乙方在该物业内经营童装零售。租赁期限为商铺交付之日起5年4天，暂定交付日期为2018年4月24日，即租赁期限自2018年4月24日至2023年4月27日止；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。关于租金及支付时间，租赁合同4.1.2条约定，租金为按乙方月销售收入计算分成租金。该条还约定：1.2018年4月24日至2018年4月27日为装修期，装修期租金包含在首期租金内。2.2018年4月28日至2019年4月27日，为月销售收入的5.9%。3.2019年4月28日至2023年4月27日，为月销售收入的7%。4.首期租金收取的基数为首个不足自然月天数与下一个自然月之和的销售收入。租期内其他各月租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。5.每月结束后5日内，乙方提供相关盖章或签字版财务报表给甲方审核，进行上月销售收入的统计，并核算上月销售收入分成租金，乙方应当在每月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付上月分成租金。关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金1万元。租赁合同第5.2条对履约保证金的使用进行了约定。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品（与该物业已连成有机整体的装修附属设施/设备、隐蔽系统工程除外）搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后三日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。第14.6.2条约定，乙方逾期交还该物业，经甲方书面催告后七日内仍未交还的，甲方可自行收回该物业。关于乙方违约责任，合同第17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。关于责任限额，合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。合同签订后，王春妹支付了履约保证金1万元。王春妹已支付2018年8月31日之前的租金。2020年1月3日，路劲公司向王春妹发出《交还商铺催告通知书》，该通知书载明：2019年8月12日，路劲公司已向王春妹发送《交还商铺催告通知书》，要求王春妹在收到该通知书后交还商铺、付清全部欠款，但王春妹至今仍未履行。基于合同的约定，路劲公司再次要求王春妹：1.于2020年1月15日前将商铺内物品、设施清除完毕并交还路劲公司。否则视为王春妹自动放弃该物品与设施，路劲公司有权无偿取得该物品与设施的所有权，有权自行进入该商铺自由处置物品与设施。2.王春妹于2020年1月15日前依照合同约定费用标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用。3.王春妹于2020年1月15日前，依照合同第14.6.1款约定的计算方式，向路劲公司支付违约金。4.路劲公司有权依约没收王春妹支付的履约保证金。一审庭审中，王春妹陈述，在路劲公司2020年1月3日发函要求交还商铺之后，于2020年1月15日停止经营，并告知路劲公司放弃商铺内所有物品。路劲公司陈述，王春妹于2020年1月20日停止经营，2020年3月从案涉商铺内搬走一部分道具，但未表示不再经营，直至2020年9月16日才将商铺内所有物品清理完毕，但未与路劲公司办理交接手续、移交钥匙，路劲公司于2020年9月18日自行收回商铺。一审庭审中，路劲公司提供了销售收入凭证照片打印件，上述凭证中载明销售收入分别为：2018年10月91600元、11月80797元；2019年1月96075元、2月44286元、3月58944元、4月58359元、5月54944元、6月52590元、7月54850元、8月42483元、9月61669元、10月61955元、11月53134元。2018年9月、12月的销售收入凭证，路劲公司已丢失；2019年12月、2020年1月的销售收入凭证，路劲公司表示王春妹未提供。王春妹表示，此前由王春妹向路劲公司提供手写的金额，提供到2019年4、5月份，后因经营亏损，经双方协商不再提供，待经营改善后再提供；在店铺倒闭之后，电脑被员工拿走抵工资，故无法提供销售数据。另查明：路劲公司与北京市炜衡（苏州）律师事务所签订《法律服务合同》，路劲公司委托该所处理案涉纠纷，合同约定的律师费为5600元。以上事实，有商铺租赁合同、销售收入凭证、交还商铺催告通知书、法律服务合同及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：路劲公司与王春妹之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。双方对案涉租赁合同于2020年1月15日解除均无异议，一审法院予以确认。因路劲公司已经收回案涉商铺，故对于路劲公司要求王春妹返还商铺的诉讼请求，本院不再支持。关于王春妹应当支付的租金问题。一审法院认为，根据合同约定，王春妹应于每月结束后5日内向路劲公司提供财务报表进行审核，核算上月销售收入分成租金，故王春妹有义务向路劲公司提供每月销售收入数据。现路劲公司提供了部分销售收入凭证，王春妹仅对此予以否认，但未提供实际销售收入数据的证据，故对于路劲公司提供的销售收入凭证所载明的数据，一审法院予以认定。对于2018年9月、2018年12月的销售收入，因路劲公司已经丢失凭证，对于路劲公司主张的数额，一审法院不予认定。对于2019年12月、2020年1月的销售收入，因王春妹未向路劲公司提供，路劲公司参照2019年11月的数据予以计算，一审法院予以确认。合同约定2018年4月28日至2019年4月27日期间的租金按销售收入的5.9%计算、2019年4月28日至2020年4月27日期间的租金按销售收入的7%计算，经一审法院核算，王春妹应支付路劲公司租金56766元。关于王春妹应当支付的房屋占有使用费问题。案涉租赁合同解除后，根据合同约定，王春妹有义务将商铺恢复原状并返还给路劲公司。王春妹未提供证据证实其何时将案涉商铺恢复原状并返还给路劲公司，应承担相应不利后果。但在2020年1月3日，路劲公司向王春妹发出交还商铺的通知，要求王春妹于2020年1月15日前将案涉商铺内物品、设施清除完毕，否则路劲公司有权自行进入该商铺对物品、设施进行处置，同时，案涉商铺处于路劲公司整体管理之下，在案涉商铺闭店之后不再营业的情况下，路劲公司根据上述通知以及合同约定，应自行收回商铺，以避免损失的扩大。综上分析，一审法院酌情确定王春妹支付三个月的房屋占有使用费，参照2019年11月的租金标准，经一审法院计算，金额为11158元。关于王春妹应当支付的违约金问题。一审法院认为，案涉合同因王春妹未按约支付租金而解除，王春妹应当赔偿路劲公司招租期的可得利益损失，路劲公司按照合同约定主张三个月，在合理范围内，本院予以支持。参照2019年11月的租金标准，王春妹应支付路劲公司违约金11158元。关于路劲公司主张的律师费是否应当支持的问题。一审法院认为，租赁合同中明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担。结合本案路劲公司的胜诉金额，一审法院酌情确定王春妹承担5000元。关于王春妹支付的履约保证1万元如何处理的问题。一审法院认为，路劲公司已要求王春妹承担支付房屋占有使用费、违约金等违约责任，其又要求没收履约保证金，超过合理范围，一审法院不予支持。王春妹已支付的履约保证金，可用于抵充王春妹应付租金。抵扣后，王春妹尚应支付路劲公司租金46766元。遂判决：一、原告苏州路劲商业管理有限公司与被告王春妹签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2020年1月15日解除。二、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金46766元，并支付利息（以46766元为基数，自2020年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。三、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司房屋占有使用费11158元，于本判决生效后十日内履行。四、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司违约金11158元，于本判决生效后十日内履行。五、被告王春妹支付原告苏州路劲商业管理有限公司律师费5000元，于本判决生效后十日内履行。六、驳回原告苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费1277元，由原告苏州路劲商业管理有限公司承担451元；由被告王春妹负担826元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，路劲公司与王春妹签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，自2018年8月31日之后，王春妹未向路劲公司支付租金，且在路劲公司发函催告后仍未支付，其行为已构成违约。路劲公司据此向王春妹发函解除双方之间的租赁合同并于2020年1月15日交还商铺符合双方合同的约定。一审法院认定双方的租赁合同已于2020年1月15日解除，证据充分，符合法律规定。在双方合同解除后，王春妹仍应按照原合同的约定向路劲公司支付拖欠的租金及逾期利息和违约金。路劲公司在诉讼中提供的王春妹租赁期间的月销售收入电脑截屏打印件能清晰显示王春妹每月的销售金额，所对应的门店编号也与王春妹所开店铺在商场电脑系统中的编号一致，应当作为本案所涉租金的计算依据。王春妹虽然在诉讼中主张该证据不能正确反映其实际销售状况，但并未提供相应的反证予以佐证，故本院对此不予采信。因王春妹并未在2020年1月15日将案涉商铺交还路劲公司，而是直至2020年9月16日才将商铺内所有物品清理完毕，客观上造成了路劲公司的损失。一审法院参照2019年11月的租金标准，酌定王春妹向路劲公司支付三个月的房屋占有使用费系一审法院的依法裁量范围，并无不当。综上，王春妹的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652元，由上诉人王春妹负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年四月二十二日书记员 杨颖颖