湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终694号上诉人（原审被告）：刘衡，男，1974年10月8日出生，汉族，个体户，现住永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：永州市军队离退休干部休养所，住所地永州市冷水滩区湘永路，统一社会信用代码12431100666322057P。法定代表人：蒋卫东，系该所所长（未到庭）。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡榆洁，湖南金州（永州）律师事务所实习律师。上诉人刘衡因与被上诉人永州市军队离退休干部休养所租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年月2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人刘衡及委托诉讼代理人、被上诉人永州市军队离退休干部休养所的委托诉讼代理人蒋荣荣、胡榆洁到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人刘衡上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）湘1102民初2760号民事判决第一项，改判由上诉人向被上诉人支付所欠租金人民币512,000元（比一审判决减少96,000元）；2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案一审判决认定上诉人欠交2010年5月1日至2011年4月30日的租金96,000元，与事实不符；2、被上诉人2020年8月13日起诉，要求判决支付2010年5月1日至2011年4月30日期间的租金，已经超过诉讼时效；3、本案一审判决内容错误，损害了上诉人的合法权益。被上诉人永州市军队离退休干部休养所辩称：上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，请依法驳回上诉人的请求。事实及理由：1、根据举证责任分配，上诉人应当承担证明已缴纳租金举证责任，然而上诉人虽口头抗辩已交2010年5月1日至2011年4月30日的租金96,000元却没有证据证实，故应承担举证不能的责任；2、答辩人与上诉人签订的《租赁合同》为分期履行的合同，应自2020年5月1日开始计算诉讼时效，答辩人请求上诉人支付2010年5月1日至2011年4月30日的租金96,000元未过诉讼时效；3、上诉人在一审未提诉讼时效抗辩，在二审提出的，不应得到法院支持。永州市军队离退休干部休养所向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付租金656,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年4月12日，被告刘衡与原永州市芝山区军队离休退休干部休养所（以下简称芝山区军干所）签订《房屋租赁合同》约定将位于永州市零陵区南津南路162号房屋（与零陵区人力资源与社会保障局同一大厦，坐东朝西）的从地下室到楼顶（面积约2300平方米）出租给被告。合同约定租赁期限自2005年5月1日至2020年4月30日止，年租金9.6万元，每半年支付一次，每年6月份、12月份的最后一天付清，从合同签订之日起给被告120日装修时间，该期间免收租金。根据该《租赁合同》约定：“第五条租赁期间相关费用及税金1、租赁期间，芝山区军干所只承担办理房屋所有权和土地使用权有关方面的费用。”，“第九条房屋支付及回收的验收2、乙方应于房屋租赁期满后三日内，将承租房屋、装修、装饰及一切附属设施无偿移交给甲方。”，“第十条押金及违约责任3、乙方违约责任（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方并应按照合同总租金20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿损失的责任。……③拖欠房屋租金累计3个月的。……（3）租赁期满后三日内乙方应如期交还该房屋及所有附属、装修设施。乙方逾期不移交，乙方每逾期一日应向甲方支付原每天所交租金的双倍。”，“第十一条免责条件1、因不可抗力原因和致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方协商解决。2、不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况’。”2006年5月10日被告向零陵区军干所提出申请，要求请求延长装修时间，经零陵区军干所同意延长至2006年6月1日。2010年起，被告即开始断续拖欠原告房屋租金，至2020年4月30日租赁期限届满时，被告未按约补缴租金欠款并移交房屋、退回钥匙。2020年7月15日经多次协商，原告与被告针对房屋收回方达成《房屋收回移交协议》。另查明，能够确定自2010年3月起被告共向原告交纳了327,484元。另，2007年5月31日，永州市机构编制委员会下发《关于设立永州市军队离退休干部休养所的通知》（永编发[2007]7号），将冷水滩区军队离退休干部休养所和零陵区军队离退休干部休养所成建制上收，合并设立永州市军队离退休干部休养所。2015年永州市零陵区发展和改革委员会发布“零发改投[2015]114号”《关于核准零陵区南津路整体改造提质工程的批复》同意建设零陵区南津路整体改造提质工程。根据湖南省财政厅《关于疫情期间行政事业单位房屋对外出租租金减免有关情况的函》的精神“对承租行政事业单位国有资产类生产经营用房的中小企业予以免收1个月租金，减半收取2个月租金，即2020年2月份租金免收，3、4月份租金减半收取”。应减免租金16,000元。一审法院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应系有效合同，合同双方应按合同约定履行各自义务。原告已将合同约定的房屋交付给被告使用，至原告起诉时止，被告已经四年未向原告交纳租金，违反了合同的约定，且现在合同已到期，被告应向原告补足应缴的租金，并移交房屋、退回钥匙。关于未支付的租金金额，原告称被告2009年7月之前的租金已经正常交付，2010年开始出现拖欠行为，2010年3月10日交纳了2009年7月至12月的租金48,000元、2013年给付2011年度租金96,000元、2014年给付2012、2013年两年租金183,484元，共计327,484元，2010年的租金及2014年后的租金被告未缴纳，被告承认未缴纳2014年5月1日起后的租金，但辩称其已经交付了2010年的租金，且其2014年4月3日所缴纳的183,484元系2013年5月至2014年4月30日期间的租金。法院认为，被告虽称其已经交付了2010年度的租金，即2014年4月30日之前的租金已经付清，但未向法院提交充分证据予以证实，且在法院指定的期限内未向法院提交相关证据予以证实，故对被告的该主张法院不予支持，同时，虽然根据原告提交的证据6“……行政事业单位往来结算收据”被告刘衡于2010年3月10日交纳的48,000元系2009年7月至12月的租金，即被告欠付租金的情形应从2009年7月1日起计算，依据原、被告双方签订的《租赁合同》，自2009年7月至2020年4月30日被告应当交付的租金共计1,040,000元，被告已交付327,484元，被告仍欠租金为712,516元，但根据原告提交的证据5“永州市军休所零陵区南津南路出租房屋租金缴纳情况明细表”及庭审时的原告陈述，原告认可2009年11月之前的租金被告均“正常缴纳”，即从2009年11月1日起开始存在拖欠租金的情形，并放弃了2014年度的税金8516元，民事权利可以放弃，对当事人自认的部分法院予以确认，故从2009年11月1日起至2020年4月30日被告仍应交付的租金为672,000元。对被告在合同到期后未向原告移交房屋、退还钥匙，直至2020年7月15日双方重新达成《房屋收回移交协议》，限期由被告交付房屋，对于合同到期后2020年5月1日起至交付房屋之日止的房屋占用期间的租金，因双方未重新签订租赁合同，沿用双方2005年5月签订的《租赁合同》，但对2020年5月1日起至2020年7月15日内的租金原告在庭审时明确表述未主张，故对该期间内的被告占有房屋产生的租金，法院不予处理。另外，原告自愿依据根据湖南省财政厅《关于疫情期间行政事业单位房屋对外出租租金减免有关情况的函》的精神减免被告租金16,000元，民事权利可以放弃，法院予以确认。被告辩称因原告出租的大楼消防不合格，导致其在运营期间经常被消防部门责令停业整顿或罚款，造成损失，法院认为原、被告之间的《租赁合同》并未约定所租赁房屋的用途及应达到何种消防标准，被告将所租赁房屋用于开设酒店应达到开设酒店的消费标准与原告无关，且被告未向法院提交证据证明其实际损失，故对被告的该项主张，法院不予支持。对于被告称因2015年零陵区南津路整体提质改造，为期约2年，因修路是全路段封闭的，严重影响了其酒店的营运，法院认为，2015年永州市零陵区发展和改革委员会发布“零发改投[2015]114号”《关于核准零陵区南津路整体改造提质工程的批复》永州市零陵区南津路进行全封闭式的整体改造提质工程事实，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第十一条因不可抗力原因致合同不能履行或造成损失的原、被告双方协商解决，现双方虽未能对零陵区南津路整体改造期间的租金收取达成协议，且被告未能提供证据证实其实际损失及工程具体的施工时间，但该路段进行提质改造客观上对被告酒店的运营造成了影响，故对该期间的房屋租金，法院酌情予以减免半年（即48,000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告刘衡在本判决生效之日起十日内向原告永州市军队离退休干部休养所支付所欠租金608,000元；二、驳回原告永州市军队离退休干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,360元，减半收取计5180元，由被告刘衡承担4800元，原告永州市军队离退休干部休养所承担380元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案焦点问题有二，一是一审法院认定上诉人未缴纳的租金数额是否正确；二是上诉人二审以诉讼时效提出抗辩是否应当支持。一、一审法院认定上诉人未缴纳的租金数额正确。上诉人主张其已交清2010年5月1日至2011年4月30日的租金96,000元，认为其2011年度、2012年度、2013年度三年的租金均已缴纳，却单独遗漏过去某一年租金未缴不符常理，并提出按年份顺序缴纳租金是一般的交易习惯。而根据被上诉人提交的《永州市军休所零陵区南津南路出租房屋租金缴纳情况明细表》《行政事业单位往来收据》等证据显示，上诉人从2009年开始存在拖欠租金的情形，并无2010年度租金的缴纳记录。本院认为，被上诉人已提供相应证据证明上诉人欠缴租金的数额及时间，上诉人要反驳其证据应当提供充分证据支持其观点。根据证据规则，当事人对自己主张的事实应当提供证据予以支持，现上诉人未提供充分证据证明其上诉理由，故对此上诉理由，本院不予支持，一审法院认定上诉人未缴纳的租金数额正确。二、上诉人二审以诉讼时效为由提出抗辩应不予支持。上诉人诉称，被上诉人于2020年起诉要求支付2010年度租金，已经超过诉讼时效，不应受法律保护。一是上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中约定，房屋的租赁期间为2005年5月1日至2020年4月30日，年租金9.6万元，每半年支付一次，一年分两次付清。据此可以认定该合同为分期履行的房屋租赁合同。根据《民法典》第一百八十九条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。该《租赁合同》最后一期的履行期限为2020年4月30日，诉讼时效也应从此时起算。二是《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”本案上诉人在二审期间提出诉讼时效抗辩，且未提供新证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，故对上诉人此一上诉理由本院不予支持。综上所述，刘衡的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2200元，由上诉人刘衡负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年四月八日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。