贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终453号上诉人（一审原告）：蒋光英，女，1964年1月5日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：任明胜，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司，住所地：贵州省凯里市博南新区龙隐山庄1号楼1单元2层1号。法定代表人：张林玲，公司总经理。委托诉讼代理人：周舟，公司负责人。被上诉人（一审被告）：周舟，男，1961年2月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人蒋光英与被上诉人贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司（以下简称大美嘉禾公司）、周舟租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初9474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋光英上诉请求：撤销一审判决，并依法改判被上诉人周舟与大美嘉禾公司共同承担支付涉案租金及违约金的责任。事实及理由：涉案租赁合同及《补充协议》明确约定周舟作为担保人以其个人财产为大美嘉禾公司支付租金作担保，承担无限连带责任。一审认定事实清楚，证据充分，但适用法律错误。请二审法院予以改判支持上诉人的诉讼请求。蒋光英向一审法院提出诉讼请求：1、判令大美嘉禾公司、周舟退回商铺并向原告支付拖欠的22个月租金551800元；2、判令大美嘉禾公司、周舟向原告支付违约金165540元；3、大美嘉禾公司、周舟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月25日，贵州中宇实业集团有限公司将其开发的金泉一品项目商铺授权委托蒋光英以蒋光英的名义与租户签订《商铺租赁合同》，委托期限2018年6月1日至2028年5月31日。同年6月28日，蒋光英作为甲方（出租方）与乙方大美嘉禾公司（承租人）、丙方周舟（担保方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于凯里市方经营使用，租赁期限5年，自2018年7月1日至2023年6月30日止，计60个月。面积为1295平方米，每平方米20元每月，给予两个月装修免租期，租金从2018年9月1日起计。租金前两年不递增，第3年在上年租金基础上递增8%，第4年在上年租金基础上递增10%，第5年在上年租金基础上递增12%。租金按季度在使用前5个工作日缴纳，逾期按日向甲方支付未付租金3%／天违约金，直至交清租金为止，逾期一个月不交租金，则视为乙方违约，甲方有权立即收回门面。合同签订3日内，乙方向甲方交纳履约保证金5万元，并预交3个月租金98160元。乙方经营范围为办公。……”同时，三方还签订了《补充协议》，约定：“甲方与乙方所签订的租赁合同，因乙方所租赁商铺原安装了中央空调，甲方同意折价5万元处理给乙方，另有厨房用具及木沙发一套，甲方可根据乙方需要，适当折价给乙方，价格甲方双方共同协调。另因乙方是公司，所以丙方作为担保人，需以个人财产为贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司的租金作担保，承担无限连带责任。”合同签订后，蒋光英将涉案商铺交付给大美嘉禾公司使用。2019年9月25日，周舟及大美嘉禾公司向蒋光英支付5000元，同年9月26日支付5000元，同年10月24日支付8000元，同年10月31日支付40000元，同年11月25日支付20000元，同年12月3日支付30000元，共计已支付款项108000元。根据涉案合同约定，大美嘉禾公司应支付蒋光英空调处理费50000元，以及截止2020年6月30日22个月的租金569800元，二项共计619800元，扣除已支付的108000元，大美嘉禾公司尚欠蒋光英租金511800元。因大美嘉禾公司未按约定支付蒋光英租金，蒋光英经多次催讨未果，遂提起本诉。另查明，大美嘉禾公司未向蒋光英交纳履约保证金50000元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。关于原告要求被告大美嘉禾公司退回商铺的诉请，原、被告双方在合同中约定，被告大美嘉禾公司逾期一个月未交租金则视为违约，原告有权收回门面。因被告大美嘉禾公司长期拖欠原告租金，被告大美嘉禾公司迟延履行债务的违约行为致使不能实现合同目的，现原告主张被告退回涉案门面的诉请，符合合同约定及法律规定，理由成立，一审法院予以支持。关于原告主张被告大美嘉禾公司支付拖欠租金的诉请，被告大美嘉禾公司拖欠原告租金22个月共计569800元，加上应支付空调处理费50000元，扣除已支付的108000元，被告大美嘉禾公司还应支付原告蒋光英租金511800元。原告主张超过部分，一审法院不予支持。关于原告主张被告大美嘉禾公司补交未支付的履约保证金50000元的诉请，履约保证金是双方为了防止合同双方违约对另一方造成经济损失的赔偿，属于担保的一种形式，该保证金应于合同签订时交纳，而现涉案合同因被告的违约行为已不能继续履行，履约保证金已没有补交的必要和意义，且原告在本案中同时主张了违约金，故原告的该项诉请，一审法院不予支持。关于违约金，涉案合同约定被告逾期交付租金，则应按日向原告支付未付租金的3%的违约金，因该约定过高，现原告降低违约金标准为按总欠付租金费用的30%计付违约金，未超过合同约定及法律规定，一审法院予以支持。被告欠付租金金额为511800元，违约金则为153540元（511800元×30%），原告诉请超过部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于凯里市退还给原告蒋光英。二、被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋光英截止2020年6月30日的租金511800元，并支付逾期付款违约金153540元，二项共计665340元。三、驳回原告蒋光英的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取5487元，由原告蒋光英负担261元，被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司负担5226元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点是被上诉人周舟是否应为涉案租金及违约金承担无限连带清偿责任。周舟作为担保人在《租赁合同》及《补充协议》中签字捺印，《补充协议》内容载明周舟以其个人财产为大美嘉禾公司租金作担保，承担无限连带责任。但未约定具体担保期间，故依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案周舟承担的保证责任期间应为涉案租金履行期届满之日起6个月。蒋光英与大美嘉禾公司签订的《租赁合同》租期为2018年7月1日至2023年6月30日止。在合同履行期间，因大美嘉禾公司长期拖欠租金，蒋光英于2020年7月6日向法院主张权利，要求被上诉人支付至2020年6月30日的租金，并解除涉案租赁合同。因本案尚在约定的租赁期限内，故担保期间并未超过法定期限，担保人周舟应对涉案尚欠的总租金及违约金承担无限连带清偿责任。综上所述，蒋光英的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9474号民事判决第一项，即“一、贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于凯里市退还给蒋光英。”；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9474号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；三、贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付蒋光英截止2020年6月30日的租金511800元，并支付逾期付款违约金153540元，二项共计665340元，周舟对上述租金及违约金665340元承担连带清偿责任；四、驳回蒋光英其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5487元，由蒋光英负担261元，贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司、周舟负担5226元；二审案件受理费10974元，由贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司、周舟负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  郑华品审判员  王山地二〇二一年四月六日法官助理梁红云书记员汪玲