江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初14305号原告：孙晨阳，男，1989年出生，汉族。委托诉讼代理人：马涛，江苏锋源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋金阳，江苏锋源律师事务所律师。被告：刘关法，男，1952年出生，汉族。委托诉讼代理人：王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲莹，江苏联合-合力律师事务所律师。原告孙晨阳与被告刘关法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，于2021年3月22日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙晨阳的委托诉讼代理人马涛，被告刘关法的委托诉讼代理人王中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晨阳向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租金25000元、押金5000元；2、被告赔偿原告各项损失190000元（装修款115000元、房屋改造的装修款5万、加盟损失费25000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。后庭审中增加诉讼请求：确认双方签订的房屋租赁合同无效。事实与理由：2019年3月26日，原告因加盟“Chiphell汽车美容”连锁体系，与被告签订《房屋租赁合同》，原告向被告承租位于张家港市半岛明珠公馆负一层从东向西第四间至第七间车库用于汽车美容经营活动，租用期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止，租金为每年50000元。合同签订后，原告按约向被告支付了第一年租金50000元，第二年的半年度租金25000元。另外，原告对租赁房屋进行了装修及改造，支付了各项装修及改造费用165000元。现因租赁房屋涉及产权纠纷，原告被迫在2020年7月26日搬离了房屋。原告于2020年7月15日收到来自江苏国之泰律师事务所的律师函，告知原告该房屋归金新城集团所有，而非被告刘关法。被告在隐瞒相关事实情况下与原告签订房屋租赁合同，导致原告损失。因被告不是房屋所有人和其他占有使用的人员，其无权处分该房屋的租赁关系，双方签订的合同应无效，被告应当返还原告在已支付的租金并赔偿原告各项损失。为维护原告的合法权益，原告特具状贵院，望依法判如诉请。被告刘关法辩称，一、依据最高法院关于审理房屋租赁合同的相关司法解释，房屋租赁合同的效力取决于房屋是否领取了工程规划许可证和施工许可证。本案所租赁的房屋属于暨阳湖1号房屋的一部分，该工程取得了工程规划许可证和施工许可，因此本案的租赁合同不存在无效的情形，应当认定有效。案涉房屋是刘关法与金新城房产开发公司、沙钢宏润房产公司联合开发，对外以金新城公司的名义办理相关的开发手续，因此刘关法对该房屋享有所有权。另外，即使存在所有权纠纷，也不会导致案涉租赁合同无效。二、关于返还租金25000元及保证金5000元。其中被告认为返还保证金5000元的请求成立，但应当退还的房屋租金应该是8333元。依据合同约定年租金50000元，第一年的租金原告交付确有使用了一年。第二年的租金，原告交了25000元。第二年租金的起算期限从2020年3月26日开始，依据原告自己的诉状诉称，其实在2020年7月26日搬离了租赁房屋，也就是说第二年本案的原告实际使用了四个月的房屋，交了半年的房租，应当退还两个月的租金，该两个月的租金计算出来就是8333元。三、原告要求赔偿损失190000元，被告认为被告方最多承担的损失为10000元，因为双方在租赁合同中对于合同解除后被告方应当承担的责任有明确的约定，具体见合同第6条的约定，该条约定是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对双方具有约束力，因此原告主张的赔偿损失不能成立。被告承担的损失额应当以10000元为限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并据此认定事实如下：2019年3月26日，孙晨阳（承租方、乙方）与刘关法（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定孙晨阳向刘关法承租位于张家港市半岛明珠公馆负一层从东向西第四间至第七间车库用于经营活动，租赁期限自2019年3月26日至2022年3月25日，租金每年50000元。租用期内，若应甲方原因导致房屋不能正常使用，包括但不限于产权纠纷等情况，甲方需退还乙方剩余所交租金，并赔偿乙方10000元（大写人民币伍壹万圆整）作为装修及营业损失费。合同签订当日，孙晨阳向刘关法支付第一年租金50000元及水电押金5000元。2020年4月28日，孙晨阳向刘关法支付第二年的半年度租金25000元。后双方就合同的履行产生矛盾，原告于2020年7月26日搬离案涉租赁房屋，并起诉来院。以上事实，有《房屋租赁合同》、收条及庭审笔录等予以证实。审理中，孙晨阳为证明其装修损失及加盟费损失达190000元及案涉房屋存在产权纠纷，提交了以下证据：一、孙晨阳（委托方、甲方）与江苏旭睿装饰工程有限公司（施工方、乙方）于2019年4月13日的签订《苏州市装饰工程合同》，内容为：双方经友好洽谈和协商，就甲方的住宅装饰工程的有关事项，达成如下协议：工程地点：/，合同总价70000元，工期30天，自2019年4月16日至2019年5月16日止。合同还约定了保修期、付款时间、双方的权利和义务等事项。江苏旭睿装饰工程有限公司于2019年4月4日制作的一份《基础装修工程（估）算表》，客户姓名：/，工程地点：汽车美容店报价。二、案外人黄国庆分别于2019年4月2日、2020年7月26日出具的《收条》二份及转账记录二份，其中，2019年4月2日的《收条》内容为：现收到暨阳湖皇冠汽车护理店装修工程款肆万元整；2020年7月26日的《收条》内容为：现收到暨阳湖皇冠汽车护理店装修尾款人民币肆万元整（40000￥）。转账记录显示，黄国庆于2019年4月2日、2020年7月9日各收到40000元的转账。证明原告为案涉房屋装修支出装修款80000元。三、2019年9月5日的一份金额为50000元的《收据》，显示交款单位：星路车体护理店，收款方式：微信，收款事由：排污改造、卫生间翻新，其上并未加盖任何印章。证明原告为卫生间翻新及排污改造支出50000元。四、2019年4月13日的一份消费金额为35000元的转账记录，证明原告支付给另一家装修公司装修款35000元。五、上海芯域汽车服务有限公司（甲方）与张家港市杨舍镇星路汽车美容中心（乙方）于2019年4月11日签订的《CHHAUTOCLUB加盟协议书》，内容为：乙方自愿成立有限责任公司加盟“Chiphell汽车美容”连锁体系，加盟期自乙方成立有限责任公司完成店面装修正式开业之日或2019年6月1日（以孰早发生者为准）起计算三年。第一年的加盟费为人民币贰万元，服务质量押金人民币伍万元。甲乙双方确认，乙方选定江苏省张家港市杨舍镇半岛明珠经营加盟店的地址。协议还对设备、培训、违约等事项进行了约定。孙晨阳作为张家港市杨舍镇星路汽车美容中心的法人代表在协议上签名。六、上海芯域汽车服务有限公司（甲方）与张家港市杨舍镇星路汽车美容中心（乙方）于2020年8月签订的《CHHAUTOCLUB加盟协议书解除协议书》，甲乙双方签订了《CHHAUTOCLUB加盟协议书》，乙方加盟“Chiphell汽车美容”连锁体系，乙方依约向甲方支付了押金50000元。现由于乙方承租的房屋被提前收回，双方经充分协商，就《CHHAUTOCLUB加盟协议书》解除事宜达成如下协议：甲乙双方自愿解除《CHHAUTOCLUB加盟协议书》。由于乙方提前解除《CHHAUTOCLUB加盟协议书》，双方经协商后同意乙方赔偿甲方各项损失25000元，从乙方支付的押金中予以扣除。七、转账记录二份，孙晨阳于2019年5月13日向chiphell转账50000元，于2020年8月9日收到chiphell退回的押金25000元。证据五、六、七证明，原告租赁案涉房屋用于加盟汽车美容连锁，并依约支付了加盟费及押金，后因案涉租赁房屋产权争议无法继续租赁经营，导致押金被扣25000元。八、江苏国之泰律师事务所受金新城置业集团有限公司委托指派单国华律师，于2020年7月15日向尊敬的先生/女士发送《律师函》一份，内容为：1、暨阳湖・半岛国际项目是由金新城集团投资开发建设，总投资1.6亿元，项目已经完成但尚未交付，目前已经初步符合交付条件。2、贵方未经金新城集团的同意占有该项目房屋，并使用。3、因金新城集团正在推进该项目交付，已经向张家港市房管部门申请的综合验收，根据张家港市房管部门的要求，综合验收通过必须符合设计要求和建筑原状，但贵方已经对占用房屋进行了改造、装修，如不拆除改造部分及装修，将不能通过张家港市房产部门的综合验收。4、金新城集团已多次和贵方沟通，并书面通知要求贵方予以整改，搬离房屋、拆除改造部分及装修，但是贵方一直置若周闻，不予配合，已经严重影响了半岛国际项目的正常推进，造成金新城集团及投资人严重损失。本律师认为，公民、法人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。贵方未经金新城集团同意占有其开发房屋，该行为已构成非法占有，金新城集团有权要求贵方承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等侵权责任。为了降低和减少损失的进一步扩大，避免贵方因不当行为给自己造成巨大损失和不必要的诉累，本律师经授权要求贵方：1、贵方于收到本函之日起一周内（最迟不迟于2020年7月26日前）搬离占用房屋，拆除全部装潢，并将房屋恢复至原状；2、如逾期未能履行的，则金新城集团将采取法律措施要求贵方搬离，同时将要求贵方赔偿因违法占用给金新城集团及投资人造成的损失，该损失将按照总投资额的万分之三自金新城集团及投资人已经函告之日起算，对于要求贵方赔偿部分，将对贵方采取包括查封、冻结、扣押等一切法律允许的措施。届时所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）以及因贵方不恢复原状导致项目逾期交付所造成的一切损失将由贵方承担。请贵方权衡轻重，妥善处理此事，以免诉累和造成不必要的损失。特此函告。证明因案涉房屋需进行综合验收，原告被迫搬离。刘关法质证认为，对证据一真实性无法确认，合同未约定工程地点，无法证明装修的是案涉房屋。对证据二，因无证据反映黄国庆与该工程有任何的联系，收款人为黄国庆个人，不能排除原告与黄国庆之间存在其他的往来，无法证明装饰工程合同的付款情况。对证据三、四未发表质证意见。对证据五、六的真实性无法确认，同时因租赁协议未约定原告租赁案涉房屋的用途，其不应承担原告的加盟费损失。对证据七未发表质证意见。对证据八的真实性无法确认，且无法证明是原告收到的，即使是发给原告的，产权纠纷不会导致合同的无效，且租赁合同也明确了产权纠纷的处理方式。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约切实履行合同义务。首先，原告主张房屋租赁合同因被告无权处分而无效，但无权处分并不属于合同无效的情形，对原告要求确认案涉房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。其次，案涉租赁房屋因产权争议无法正常使用，原告于2020年7月26日搬离案涉房屋，被告构成违约，应返还多收取的租金8333元（25000-50000*4/12）及押金5000元。再次，关于原告的装修损失，根据双方签订的租赁合同之约定，被告应赔偿原告10000元。至于原告主张的加盟费损失，因租赁合同并未约定租赁房屋的用途，加盟费损失也并非出租人签订合同时可以预见的因违约可能造成的损失，故对该损失的主张本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告刘关法应于本判决生效之日起十日内返还原告孙晨阳租金8333元、押金5000元，合计13333元。二、被告刘关法应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙晨阳装修损失10000元。三、驳回原告孙晨阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2300元，由原告孙晨阳负担2108元，由被告刘关法负担192元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内付至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 任洪国二〇二一年四月二十九日法官助理 詹 慧书 记 员 沈 云张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××60。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：62×××65。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院