安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0122民初380号 原告：沈水玲，女，1991年5月17日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：李清，安徽李丰升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟春燕，安徽李丰升律师事务所律师。 被告：焦五星，男，1961年1月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：袁圣琼，安徽原声律师事务所律师。 原告沈水玲与被告焦五星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈水玲及其委托诉讼代理人李清、被告焦五星及其委托诉讼代理人袁圣琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈水玲向本院提出诉讼请求：1、原被告双方解除所签订的《售房合同》和《房屋买卖协议》;2、判令被告退还原告所支付的购房款222000元,并赔偿因被告违约解除合同给原告造成的损失358488元（房屋增值部分损失322400元，房屋装修损失33200元，评估费2888元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月11日，原告经朋友介绍相识被告，从被告处购买位于安徽省肥东县××镇××号楼××单元××室拆迁安置房屋，双方于当日签订了一份《售房合同》，约定案涉房屋面积为94.75平方米，房屋总价款为212000元，原告一次性付清案涉房屋的购房款后取得房屋的所有权，被告保证房屋权属真实，无产权纠纷等。第二天，原告向被告支付了20000元现金，并按被告要求将下剩的购房款192000元通过转账方式支付到刘长兵账户中，被告当即将案涉房屋的钥匙交付给原告，原告随后装潢入住至今。后原告要求被告过户，被告以种种理由拖延以增加价款，原告被逼无赖于2016年9月13日又与被告签订一份《房屋买卖协议》，原告另向被告支付费用10000元现金，以办理房屋过户，但被告时至今日仍然未将案涉房屋过户至原告名下，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。原告认为双方所签订的《售房合同》及《房屋买卖协议》真实、合法、有效，原告履行了全部义务，被告以种种理由向原告主张涨价的要求，明显构成违约，且被告的违约行为使原告签订买房合同目的不能实现，故原告要求解除案涉房屋的合同及协议；另因房价上涨，被告的违约行为给原告造成巨大经济损失，故被告应给原告赔偿。为保护原告的合法权益，望判如所请。 被告焦五星辩称：1、因被答辩人提出解除双方所签订的《售房合同》及《房屋买卖协议》，答辩人同意解除，愿意退房退款（按原先购房价款），但答辩人不应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第条509规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《售房合同》及《房屋买卖协议》是双方自愿签订的，答辩人也全面履行了自己的义务，答辩人并不是不同意卖房，是暂时过户不了，该房屋产权证正在办理当中。因拆迁安置协议上面有答辩人名字，答辩人认为自己可以代理卖房，但是后期答辩人才知道该房屋产权是答辩人前妻的，答辩人不知道自己没有房屋买卖的权利，但是答辩人也没有违反与被答辩人签订的房屋买卖契约，而是由于不可抗拒(办理不了过户)的因素导致合同不能及时履行，因此答辩人并不构成违约，也不应承担违约责任。被答人提出让答辩人退还购房款222000元，并赔偿因违约解除合同造成的损失，该诉求毫无事实与法律依据；2、根据房屋买卖合同法律规定：“买卖双方应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方”。双方于2012年5月13日自愿签订了《售房合同》，被答辩人支付答辩人购房款212000元，但因涉案房屋没有产权，所以房屋买卖合同是无效的。被答辩人在答辩人没有将房屋过户至被答辩人名下，被答辩人就在房屋自行装潢属于自愿行为，因此涉案房屋所造成的损失应由被答辩人自行承担。被答辩人于2016年9月13日向答辩人支付10000元的过户费用，是被答辩人自己提议并自愿支付的，因当时答辩人在外务工被答辩人提出补偿答辩人20000元的损失费，答辩人迫于无奈从外地赶回来，但被答辩人实际只支付了10000元，故答辩人不应承担该笔费用，恳请人民法院查明本案的相关事实，依法驳回被答辩人的其他诉讼请求，维护答辨人正当的合法权益。综上所述，答辩人没有不履行合同义务，而是出现了继续履行合同的法律障碍，因此答辩人不存在违约行为。答辩人同意退还被答辩人212000元的购房款，但不应该承担10000元的过户费用和被答辩人自己行为造成的损失费用，被答辩人所述完全于法无据，不符合客观事实，故恳请人民法院査明本案的相关事实，驳回被答辩人的其他诉请，维护答辨人正当的合法权益。 本院经审理查明：2012年5月11日，被告焦五星（卖方、甲方）与原告沈水玲（买方、乙方）签订《售房合同》一份，约定，甲方将肥东县撮镇镇义和家园南区11号楼2单元103室面积为94.75㎡拆迁安置房屋出卖给乙方，房屋总价为212000元，乙方一次性付清后房屋所有权归乙方所有；交易后，房价无论涨跌，双方永不反悔，甲方不得以任何理由对乙方提出本合同外的要求；乙方接到甲方所售房屋钥匙之日起，乙方即拥有法律赋予甲方所售房屋的所有权利与义务，甲方无权对所售房屋进行再支配、使用和处置；保证出售的房屋权属真实，无产权纠纷，符合国家房屋上市交易规定，且房屋财产其他所有人对出售此房屋无异议。2012年5月13日，原告将212000元房款交付被告，被告出具收条一张于原告，并将案涉房屋交付原告。2016年9月13日，被告焦五星（卖方、甲方）与原告沈水玲（买方、乙方）就案涉房屋过户事宜签订《房屋买卖协议》一份，约定，甲方保证对交易房屋具有单独所有权，与乙方交易时，不会出现第三方对房屋主张所有权及他项权利；双方愿意在此前房款基础上，乙方再另行支付20000元，分别于2016年9月13日提交办理过户手续时支付10000元，待过户手续办理完毕后支付10000元。原告支付被告10000元后，但至今未能办理房屋产权登记。原告遂诉讼诉讼来院，请求依法保护其合法权益。 根据原告申请，本院委托安徽建英房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行评估，估价结果为，房产总价54.44万元，装修总价为3.32万元，合计57.76万元。 上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《售房合同》、《房屋买卖协议》、《房地产估价报告》等证据证明。 本院认为，原、被告于2012年5月11日签订的《售房合同》及2016年9月13日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务。《售房合同》签订后，原告履行了支付房款义务，被告履行了交付房屋义务，同时应履行协助原告办理房屋产权登记义务。2016年9月13日双方就案涉房屋产权登记签订了《房屋买卖协议》，按约原告支付10000元后，被告应协助原告办理房屋产权登记，但未能办理。根据拆迁人肥东县合肥化学工业园管理委员会、安徽省合肥化学工业园建设投资有限公司与被拆迁人焦五星于2006年9月5日签订的《拆迁补偿安置协议书》，焦五星于2009年4月已选22#602室面积为74.69㎡房屋一套；根据焦五星与合肥循环经济示范园于2012年3月20日签订的《拆迁户安置结算表》，焦五星选定11#103室面积为94.75㎡房屋一套；2020年12月21日，焦五星及家庭人员向合肥循环经济示范园作出《拆迁协议房屋声明书》，确认义和家园南区11幢103室属于陈金珍。因被告未能协助原告办理房屋产权登记，已构成根本违约。现原、被告均同意解除《售房合同》及《房屋买卖协议》，本院予以采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故原告应将案涉房屋返还被告，被告除应返还已收取的房款222000元，另因被告违约，客观上涨的房价造成原告丧失了以同等价款购买同等房屋的机会，原告要求被告因违约赔偿的损失本质上是重新购置条件相当的房屋与之前相比多出的购置成本，故被告赔偿原告的经济损失为322400元（544400元-222000元）。原告在未办理案涉房屋产权登记前，自行对房屋进行装修、利用，由其承担因此造成的装修损失。案涉房屋价值因评估支出评估费2888元，因被告违约，应由被告承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告沈水玲与被告焦五星于2012年5月11日签订的《售房合同》及2016年9月13日签订的《房屋买卖协议》； 二、原告沈水玲于本判决生效之日起十日内将位于安徽省肥东县××镇××号楼××单元××室房屋清空后交付被告焦五星； 三、被告焦五星于本判决生效之日起十日内返还原告沈水玲房款222000元； 四、被告焦五星于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈水玲损失322400元； 五、被告焦五星于本判决生效之日起十日内支付原告沈水玲评估费2888元； 六、驳回原告沈水玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9272元，减半收取为4636元，由被告焦五星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 张新 二〇二一年四月三十日 法官助理 赵伟 书 记 员 韦玲