黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终444号上诉人(原审原告)：安慧珍，女，1940年10月20日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。被上诉人(原审被告)：石亮，男，1988年9月28日出生，汉族，个体,住青冈县。委托诉讼代理人：李双庆，男，1990年10月1日出生，汉族，个体,住大庆市让胡路区。上诉人安慧珍因与被上诉人石亮房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人安慧珍、被上诉人石亮的委托诉讼代理人李双庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人安慧珍上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、关于被上诉人是否无力继续履行合同及是否构成不可抗力。1.自2019年年底发生新冠××疫情至2020年4月后，大庆市针对疫情防控进入常态化管理，社会各项商业经营已完全恢复正常。而被上诉人直到2020年7月其经营的奶茶店仍然在正常营业。如真因疫情无法经营，早在2020年3月之前被上诉人就应与上诉人协商解除合同，而不是在疫情已经不影响正常生产经营的7月时才与上诉人协商解除合同，且在协商不成后擅自搬离涉案房屋，至今也未向上诉人返还房屋钥匙。可见被上诉人并非因新冠××疫情而导致无力经营。2.被上诉人在当前已经可以正常经营并无力继续履行租赁合同，未向一审提供相关证据予以证实情况下，一审无事实证据也未考察无力经营、无法继续履行合同与新冠疫情之间是否存在因果关系，被上诉人的抗辩不符合不可抗力的构成要件，被上诉人应承担违约责任。二、关于适用《最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，一审适用法律错误。第五条规定，“因疫情或疫情防控”导致承租“资金困难或收入明显减少”，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。首先，2020年3月后疫情明显好转，至7月时，疫情及疫情管控已经不再影响正常生产经营活动，且被上诉人并未提供相关证据证实自身“资金周转困难”或“收入明显减少”，可见被上诉人系因自身原因不再经营。其次，本案中上诉人并未要求解除房屋租赁合同，据此一审适用法律错误。被上诉人石亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人经营的奶茶店从2020年1月起因新冠××疫情影响及政府防疫措施规定导致奶茶店停业，无法正常经营。被上诉人无力承担第二年的8万元房屋租金，于2020年7月8日通过电话和上诉人协商，被上诉人于2020年7月8日退租房屋，不再继续承租案涉房屋。上诉人在电话中同意退租，剩余房租作为补偿不退还被上诉人，被上诉人于2020年7月8日就将房屋及房屋钥匙交还给上诉人，双方合同于2020年7月8日已经终止，被上诉人不再承租上诉人的房屋，且被上诉人承租期间按约定缴纳了物业费用和热费。被上诉人提供的照片证据证明了上诉人已经将房屋出租给他人使用，上诉人无任何财产损失，上诉人的上诉请求不成立，应驳回上诉人的上诉请求。安慧珍向一审法院起诉请求：1.判令石亮给付房屋租金8万元，并按照年利率24%的标准支付该款项自2020年8月6日至实际给付之日的利息；2.判令石亮按照双方签订的房屋出租合同第五条的约定，支付房屋物业费1240.24元、采暖费3826.26元（2020年8月6日至2021年8月6日的物业费、采暖费）；3.判令石亮按照双方签订的房屋出租合同第十一条的约定支付违约金5万元；4.判令石亮继续履行与安慧珍签订的房屋出租合同；5.本案诉讼费由石亮承担。一审法院认定事实：2019年5月14日，安慧珍与石亮签订房屋出租合同，约定石亮承租安慧珍位于祥阁花园S-7-83号（上）房屋及租赁物吊铺、梯子。租赁期限四年，自2019年9月6日至2023年9月6日，租金每年8万元，每年租赁期限前一个月一次性付清租金。甲方（安慧珍）只租给乙方（石亮）房屋，其他任何费用一律不承担（包括采暖、水电、气、工商、税务费用均由乙方承担）。合同第十一条约定，任何一方违反合同约定罚款10万元。2019年9月6日，石亮向安慧珍支付了2019年9月6日至2020年9月6日的房屋租金，2019年10月9日交纳了该年度的热费3826.26元。2020年因新冠××疫情影响，石亮在租赁的涉案房屋内经营的奶茶店无法正常经营以致停业，无力向安慧珍支付2020年9月6日至2021年9月6日的房屋租金，于2020年7月搬离了涉案房屋并终止了房屋租赁合同。2020年8月6日，安慧珍发现石亮已经不再租用并搬离涉案房屋，故诉至法院。一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。安慧珍与石亮签订的房屋租赁合同意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。依据合同的约定，虽然安慧珍有权要求继续履行合同，但2019年底新冠疫情发生后，对我国社会经济产生了重大影响,疫情的发生不能预见、不能避免并不能克服,符合不可抗力的构成要件,石亮因疫情原因导致其租赁涉案房屋经营的奶茶店无法继续经营且其明确表示不再继续履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”的规定,安慧珍作为守约方虽无过错,但作为违约方的石亮没有能力继续履行合同。石亮因疫情停止营业后,涉案租赁合同实际已经终止履行,如强令其继续履行合同、使用租赁房屋并交纳租金,同样不能实现合同签订的目的,故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发,安慧珍与石亮签订的房屋租赁合同已经终止履行,不宜判令石亮继续履行、交纳租金及物业费、采暖费等。关于安慧珍主张的违约责任,依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》:承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。经释明后，安慧珍不同意解除合同，但仍主张石亮支付违约金，按照上述指导意见，对安慧珍要求石亮支付违约金的诉讼请求不予支持，对其其他诉讼请求亦无法支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告安慧珍的诉讼请求。案件受理费减半收取计1501元，由原告安慧珍承担。本院二审期间，被上诉人举证如下：照片4张。欲证明被上诉人已将案涉房屋于2020年7月8日交给上诉人，上诉人又将房屋出租，上诉人并没有损失。上诉人质证称该房屋于2021年1月底租给他人，被上诉人对上诉人造成的损失要给上诉人。本院认为，该组证据能够证实上诉人已将案涉房屋出租，故本院对该证据予以确认。本院二审期间，上诉人未提交证据。除本院查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明，上诉人安慧珍于2021年1月底已将案涉房屋另行出租给他人。本院认为，上诉人要求被上诉人给付自2020年9月6日至2021年9月6日的房屋租金8万元，被上诉人辩称其于2020年7月8日通过电话和上诉人进行协商退租事宜，上诉人同意退租及房屋钥匙已交还给上诉人，二审庭审期间本院询问被上诉人是否有证据证实，被上诉人回答是没有证据，故本院对其辩解不予采信。被上诉人二审提交的证据结合上诉人二审庭审期间的自认，能够证明上诉人于2021年1月底将案涉房屋出租给他人，因案涉房屋已由上诉人出租给他人，案涉租赁合同事实上已不能履行，且上诉人系以自己的行为表明不再履行案涉合同，故本院对上诉人要求被上诉人继续履行案涉房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。上诉人于2021年1月底将案涉房屋出租给他人，故被上诉人应赔偿上诉人2020年9月6日至2021年1月31日的4个月零25天因其违约而应支付的实际房屋租金损失，经计算4个月房屋租金为26666.68元、25天租金为5377.5元，合计32044.18元（计算方式：4个月租金为80000元÷12个月=每月租金为6666.67元×4个月=26666.68元、25天租金为6666.67÷31天=215.1元×25天=5377.5元），故被上诉人应给付上诉人租金损失32044.18元。关于上诉人要求被上诉人给付违约金5万元及租金利息损失问题。因被上诉人未按约定给付租金，且违约不再经营使用案涉房屋，被上诉人构成违约，应按约定给付上诉人违约金损失，但因双方约定违约金过高，应予调整，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案被上诉人未给付上诉人租金损失32044.18元，故被上诉人应给付上诉人违约金损失应为9613.25元（32044.18元×30%）。因被上诉人违约应按约定给付违约损失，且上诉人已主张违约损失，上诉人再主张利息损失，上诉人属重复主张损失，故本院对其租金利息损失的主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人给付2020年8月6日至2021年8月6日的物业费1240.24元、采暖费3826.26元的问题。因被上诉人占用上诉人房屋为4个月零25天，经计算，被上诉人应给付上诉人物业费496元、采暖费1532元。综上所述，因被上诉人二审期间提供新证据导致一审判决认定部分事实出现新变化，上诉人上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3388号民事判决；二、被上诉人石亮于本判决生效之日起十日内给付上诉人安慧珍房屋租金损失32044.18元；三、被上诉人石亮于本判决生效之日起十日内给付上诉人安慧珍违约损失9613.25元；四、被上诉人石亮于本判决生效之日起十日内给付上诉人安慧珍物业费496元、采暖费1532元；五、驳回上诉人安慧珍的一审其他诉讼请求。一审案件受理费1501元由被上诉人石亮负担；二审案件受理费3001元缓交至执行前，由上诉人安慧珍负担2109元、被上诉人石亮负担892元。本判决为终审判决。审判长  张智源审判员  刘 放审判员  郑丽媛二〇二一年四月二十七日法官助理邢乐乐书记员夏欣欣