河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终565号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张保昌，男，1943年3月2日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：付盼盼，河北仁浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚男，河北仁浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩建辉，男，1969年9月29日出生，汉族，住衡水市。 被上诉人（原审被告）：衡水市桃城区爱家房地产中介服务处。住所地：河北省衡水市桃城区胜利西路13号4幢5号商业。 投资人：郭春东，经理。 委托诉讼代理人：王彩霞，该公司员工。 原审被告：张淑月，女，1951年12月17日出生，汉族，住衡水市桃城区。 上诉人张保昌与被上诉人韩建辉、衡水市桃城区爱家房地产中介服务处（以下简称爱家服务处）、原审被告张淑月房地产买卖中介服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张保昌委托诉讼代理人付盼盼、王亚男，被上诉人韩建辉、爱家服务处委托诉讼代理人王彩霞，原审被告张淑月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张保昌上诉请求：1.依法判令撤销一审判决第一项；2.依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审法院认定事实错误。 1一审法院未对被上诉人拒付首付款2万元，先行违约的行为进行认定。 一审判决书8页4-7行认定：“原告按约定给付了被告张保昌定金5万元，并与2017年7月26日给付被告张保昌购房款38万元，2017年8月16日被告爱家服务处代原告给付被告张保昌购房款5万元。截至2017年8月16日，原告及被告爱家服务处共给付张保昌购房款48万元。 上诉人认为，一审法院仅认定给付张保昌购房款48万元，对韩建辉拒付的2万元首付款未作认定。其事实真相是合同约定：“首付50万元整2017年7月15日交付”。被上诉人韩建辉至7月15日只交付5万元，占10%.至8月16日共交付48万元，差额2万元至今未付。因这2万元是首付不是尾款，是起始违约，先行违约，直接影响整个购房合同的履行。 2.被上诉人的购房款39.7万元始终未向上诉人交付，对于此部分款项一审法院认定错误。 一审判决书8页7-11行认定：“2017年8月17日原告向被告爱家服务处支付购房款39.7万元。虽然原告未按照合同约定的时间支付被告张保昌房款，但是从原告支付购房款的数额能够表明原告具有履行合同的意愿”。 被上诉人韩建辉始终未将购房款39.7万元向上诉人交付，虽然2017年8月17日其向爱家服务处支付39.7万元但爱家服务处并未将此事告知上诉人，上诉人始终不知情。一审法院认定爱家服务处2017年7月12日告知张淑月原告首付已凑够的短信，是指韩建辉7月15日交付的5万元首付款，并非告知已收到39.7万元。将35天前7月12日的短信移植为8月17日告知的手法星劣而显失公正。爱家服务处作为居间代理的中介组织，无权监管购房资金。根据二手房买卖房产管理部门规定的过户程序和交易习惯，银行贷款之外的购房资金全部交付售房人才能过户，上诉人在未收到应收购房款的情况下有权拒绝配合办理过户手续。 一审判决书第7页11-14行认定：“被告爱家服务处分别于2017年9月5日、9月7日、9月19日在衡水市不动产登记中心为原告与被告张保昌预约办理过户手续，但被告张保昌均未到场”。第8页11-13行认定：“原告与被告张保昌未能履行合同的原因系被告张保昌不配合原告办理房屋过户手续”。掩盖并颠倒了被上诉人先行违约的顺序，是完全错误的。 另外，被上诉人韩建辉尚未办理银行贷款。一审判决书第7页18-19行认定：“2017年7月26日被告爱家服务处为原告到中国建设银行办理了贷款手续。原告的贷款额度为30.3万元。但事实上韩建辉并没有在建行贷款，爱家服务处也没有在建行办理贷款手续。属无中生有的错误认定。 3.一审法院认定被上诉人擅自终止合同，三方已达成一致意见，与事实不符。 一审判决书第8页15-19行认定：“原告与被告签订的《终止购房合同信息记载》已就《衡水市房地产买卖中介服务合同》的解除达成了一致意见”。该事实认定错误。 在甲方坚持不签字的情况下，对只有乙丙两方签字存有重大争议的《终止购房合同信息记载》认定为已达成一致意见，与事不符，与法无据。其一，被上诉人韩建辉起诉的第一诉求就是解除《衡水市房地产买卖中介服务合同》而且至今扣着张淑月写给他的定金收条，拒不退还，说明其自认《终止购房合同信息记载》是单方终止购房，不是三方解除合同；其二，被上诉人爱家服务处虽在《终止购房合同信息记载》上签字同意，但仍按原合同为韩建辉跑前跑后，催要房款，并坚持原合同未解除。张保昌的房产证至今不予退还；其三，上诉人张保昌虽退回房款46万元，但并未签字，没有同意解除合同。甲乙丙三方当事人均认为原合同尚未解除，而一审法院认定“解除已达成一致意见”，又不作解除合同的判决，前后矛盾，认定错误。上诉人坚持不在《终止购房合同信息记载》上签字的真实意思是依法维护合同。退回房款是在被上诉人承诺我方无任何责任，无任何争议的前提下，无奈所为。被上诉人采取不正当手段从善良老实的老人手中索得46万元房款后，为了捞取不义之财，又将上诉人告上法庭。一审法院把息事宁人的善举认定为同意对方违约，显失正义。 二、一审法院适用法律错误。 1.对于被上诉人拒付2万元首付款的先行违约和拒付39.7万元购房款导致无法过户的违约事实，理应适用《合同法》第67条关于“当事人履行债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后一方有权拒绝履行要求”的法律规定，而一审法院却按照《合同法》第120条关于：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定予以裁判，颠倒了先后顺序，混清了违约是非。 2.对于被上诉人终止购房合同，擅自中途毁约的违约行为，明显适用《合同法》第8条关于“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定。《终止购房合同信息记载》是终止，不是解除。理应按照《合同法》第91条规定，终止不等同于解除。解除是终止的原因之一，是因果关系。而终止合同不能溯及既往，只是对终止之后的权利消灭的规定处理。据此，被上诉人既无溯及终止之前的权利，又无追究终止之后已被消灭的合同权利。一审法院以《合同法》第107条关于：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的法条认定中途毁约的性质，却不按此规定判决被上诉人造成的损失，是错误的。 3.对于被上诉人已给付的五万元购房定金，按照《合同法》第115条关于：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返回定金”的规定。根据上诉人张保昌坚持守约，被上诉人中途毁约的不争事实，我方主张定金不退，原告承担10%违约金的反诉，于法有据。一审法院判决张保昌返还韩建辉购房定金2万元是完全错误的。 韩建辉二审开庭当庭辩称，我们两方签订房屋买卖合同时，交付上诉人的定金是5万，48万元的约定是根据银行对房屋评估贷款的首付，贷款评估额度为70万，所以我们不存在违约行为，共计118万元，正好是房屋的全款，后来由于在建行贷款感觉利率高，公积金贷款低，后来我和中介协商准备通过公积金贷款，经过申请公积金的贷款额度为30.3万元，所以我就交给中介39.7万元，也准备凑齐70万元，余款是用公积金贷款的，作为买方人我在积极的想尽各种办法来完成这次交易，上诉人并不配合我们，所以无法进行后面的交易。 爱家服务处二审开庭当庭辩称，我们已经按照合同约定履行了合同义务，作为中介人，对双方当事人的身份进行审核，带领有购房意愿的买售方看房，协助双方进行交易磋商，帮助签订购房合同，协助双方购房后的交易贷款等，忠实地履行了作为中介应尽的义务，买受人的商业贷和公积金，我们积极配合，作为中介方保证买卖双方的权利及财产安全，办理公积金贷款余款39.7万元必须转到中介账户，通知买卖双方去房屋交易所办理过户手续，卖方接到电话通知后，并清楚交易流程，当天卖方张保昌没有到场，是张淑月夫妻去的，买方韩建辉也去了，在房管所我们见面时也已经说清了39.7万元的交付过程，故我们三方一起去房管所办理过户手续，因张保昌当天未到场配合办理过户手续，故没有过户成功，导致往下的手续都没有办，本案房产交易没有完成，并非中介方原因导致，并在整个交易过程中没有过错，在本案房屋交易过程中，无违约的行为，作为中介应尽的义务。 张淑月未发表意见。 韩建辉向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》；2.请求依法判令被告张保昌双倍返还购房定金70000元，支付违约金43000元，被告张淑月承担连带清偿责任；3.请求依法判令被告爱家服务处退还中介费23600元、贷款服务费2000元；4.依法判令被告承担本案诉讼费。 张保昌辩称，请求法院驳回原告不合理并不合法的诉讼请求。反诉判令韩建辉承担相应的违约责任，退还定金30000元，支付违约金43000元。 被告张淑月辩称，请求法院驳回原告不合理且不合法的诉讼请求，判令韩建辉承担相应的违约责任。 被告爱家服务处辩称，1.被告爱家服务处已按甲乙丙三方签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》严格履行了自己的义务，没有违约，不应当承担违约责任。2.被告爱家服务处已按合同约定全部履行了自己的义务，并没有违约。原告请求退还中介费、贷款服务费没有事实和法律依据。3.本案买卖双方未能及时办理过户手续的原因是房屋出卖方和购买方没有积极配合办理过户签字手续所致，违约方应承担违约责任，并负担中介费。 张保昌向一审法院提出诉讼反诉请求：1.判令被反诉人退还30000元、50000元的定金收条。2.判令被反诉人向反诉人支付48000元违约金。3.判令被上诉人承担诉讼费。 韩建辉辩称，韩建辉不存在中途毁约的情形，其多次请求张保昌以及张淑月办理房屋过户登记手续，在张保昌、张淑月不能办理的情形下，韩建辉才要求张保昌退还购房款以及定金，请求驳回张保昌的反诉。 被告张淑月、爱家服务处对反诉原告张保昌的反诉请求均未答辩。 一审法院经审理认定事实如下：2017年7月1日，被告张淑月代理被告张保昌作为甲方与原告韩建辉（乙方）、被告爱家服务处（丙方）签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》一份。合同约定：一、经丙方中介，甲方自愿将位于衡水市的房屋（房产证号为：衡房权证河西字第××号，面积为：188.65平方米）及附属物、储藏间（43.65平方米）以1180000元的价格出售给乙方。二、付款方式：乙方于2017年7月1日支付定金人民币贰万元，于2017年7月2日交付定金叁万，合计伍万元整，由甲方保管，购房定金于付款时冲抵房价款，具体付款方式以划√选定：1.贷款：乙方首付款伍拾万元整（含定金，多退少补）于2017年7月15日前交付，余款在银行放贷之日直接转入甲方账户。三、各项税费由乙方缴纳。四、中介服务费：1.签订本合同时由乙方向丙方缴纳中介费23600元整（按该房屋成交价2%计收）。2.贷款服务费2000元整由乙方支付（不含贷款费用）。五、相关事宜：3.如甲、乙双方委托丙方办理该房屋过户、贷款手续，则甲、乙双方应在接丙方通知后，在指定时间到指定地点办理该房屋过户、贷款手续。如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在3日内到指定地点办理相关手续，逾期不办理的视为违约，由违约方承担给其他方所带来的一切损失。六、违约责任：2.如乙方中途悔约，所交购房定金不退，同时乙方向丙方支付中介服务费；如乙方已交首付款需另向甲方支付实付金额10%的违约金，剩余首付甲方应在10日内返还给乙方，同时乙方向丙方交付中介服务费。同时甲方有权将该房产另行出售。3.如果甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内返还给乙方双倍定金及所收房款，同时支付给乙方所收房款10%的违约金，并向丙方交付中介服务费。合同对其他事项亦进行了约定。九、约定其他事宜：1.甲方提供身份证、结婚证、户口本配合乙方、丙方办理该房产的过户及贷款手续。 合同签订后，原告于2017年7月1日给付被告张保昌定金20000元，于2017年7月2日给付被告张保昌定金30000元，被告张淑月向原告出具了收条。2017年7月26日原告给付被告张保昌购房款380000元。2017年8月16日，被告爱家服务处代原告给付被告张保昌购房款50000元。2017年8月17日，原告给付被告爱家服务处购房款397000元。截至2017年8月16日，原告及被告爱家服务处共给付被告张保昌购房款480000元，原告尚有购房款397000元在被告爱家服务处。 2017年12月10日，被告爱家服务处给被告张淑月发微信，内容为“您好，张姨，我和韩哥沟通好了，他现在不要求赔偿，您现在商量一下几天可以把48万房款一次性退给韩哥，由于您给办不了过户手续韩哥没买成房子肯定不会负担中介费……”。2017年12月11日至2017年12月18日，被告张保昌分九次退还原告购房款430000元。2018年3月26日，被告爱家服务处拟定《终止购房合同信息记载》，内容为“一、二0一七年十二月十日乙方发给甲方微信，我决定终止二0一七年七月一日的购房合同，甲、乙双方没有违约责任，甲、乙双方无任何争议，中介费跟甲方无关，我已告知中介起草协议，甲方需三日之内退还乙方购房款肆拾捌万元整，如双方不按此协议约定，还需走法律程序。二、十二月十三日丙方发给甲方微信：张姨！我在十号给您发信息的时候不就和你说了吗，和韩哥沟通好了，咱们没达成交易，不追究任何违约责任了，把七月份签的协议作废了，你把房款退给韩哥就行了。丙方将乙方决定终止购房合同的微信发给甲方并说明这是韩哥给我发的信息，我给你复制过去的。”三、甲方退回乙方首付房款肆拾捌万元，于十日开始按银行规定每天汇与乙方肆万玖仟元，乙方回信息收到。待甲方汇清房款，乙方开具收条，退还甲方伍万元定金收条，账结事了。丙方退还甲方房产证及相关资料。甲、乙、丙三方签字确认以上信息无误。”原告及爱家服务处在该《终止购房合同信息记载》上签名、签章，被告张保昌未签名。2018年6月24日，被告爱家服务处给被告张淑月发微信，内容为“在吗？张姨，您把剩余的房款退给买方了吗？怎么您那边没消息了……，我发了这么多您连个信息都不回”。2018年6月29日，被告张淑月给原告发信息，内容为“建辉好，我专回衡清理房事，中介说你工作忙，三方未见。于6月27日通过建行汇去三万元并请你收到回复，至今日两次电话你未接。请连同我写给你的定金收条一并回复，便于彻底解决！请酌”。 另查明，合同签订后，原告及被告张保昌均口头委托被告爱家服务处办理涉案房屋的过户、贷款手续。在办理过户手续的过程中被告张保昌的代理人张淑月拒绝接电话，被告爱家服务处于2017年7月12日短信告知张淑月原告的首付款已凑够，询问其何时办理过户手续，张淑月一直未回复。被告爱家服务处分别于2017年9月5日、9月7日、9月19日在衡水市不动产登记中心为原告与被告张保昌预约办理过户手续，但被告张保昌均未到场。 原告于2017年6月18日向被告爱家服务处交纳中介费20000元，2017年7月26日向被告爱家服务处转账55600元，其中包含3600元中介费、2000元办理贷款的费用、50000元购房款。2017年7月26日，被告爱家服务处为原告到中国建设银行办理了贷款手续，原告的贷款额度为303000元。 一审法院认为，原、被告双方对其签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》真实性均无异议，该合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告及被告张保昌均负有善意履行合同约定的义务。原告按约定给付了被告张保昌定金50000元，并于2017年7月26日给付被告张保昌购房款380000元。2017年8月16日被告爱家服务处代原告给付被告张保昌购房款50000元。2017年8月17日原告向被告爱家服务处支付购房款397000元。虽然原告未按照合同约定的时间支付被告张保昌购房款，但是从原告支付购房款的数额能够表明原告具有履行合同的意愿。根据被告爱家服务处与被告张淑月的微信记录及被告爱家服务处的庭审陈述能够认定原告与被告张保昌未能履行合同的原因系被告张保昌不配合原告办理房屋过户手续。被告爱家服务处与被告张淑月的微信记录、被告张淑月给原告发送的手机信息、被告张保昌返还原告430000元购房款及30000元定金的银行打款记录、原告与被告爱家服务处签订的《终止购房合同信息记载》，上述证据能够佐证原、被告已就《衡水市房地产买卖中介服务合同》的解除达成了一致意见，并且被告张保昌已履行了返还大部分购房款及定金的义务，故对于剩余20000元定金仍负有返还义务。被告张淑月系被告张保昌的代理人，其对被告张保昌的返还义务不应当承担连带责任。因原、被告双方就《衡水市房地产买卖中介服务合同》的解除已达成了合意，且已部分履行，故对于反诉原告要求反诉被告返还定金并给付违约金的请求，本院不予支持。但反诉被告应在收到反诉原告返还的定金20000元后，将被告张淑月向其出具的定金收条返还给反诉原告。 关于原告要求被告爱家服务处返还中介费及贷款服务费的问题。根据双方签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》第六条的约定，应由违约方向被告爱家服务处支付中介费。被告张保昌不配合原告办理过户手续，原告未按合同约定支付被告张保昌购房款，双方均存在违约行为。依据公平原则，被告爱家服务处的中介费应由原告与被告张保昌各自承担一半，现原告已全部交纳，被告爱家服务处应返还给原告11800元。虽然原、被告签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》未能履行，但被告爱家服务处已履行了为原告办理贷款手续的义务，原告要求其返还贷款服务费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百二十条之规定，判决，1、被告张保昌于本判决生效后三日内返还原告韩建辉购房定金20000元;2、被告衡水市桃城区爱家房地产中介服务处于本判决生效后三日内返还原告韩建辉中介服务费11800元；3、驳回原告韩建辉的其他诉讼请求；4、反诉被告韩建辉于本判决生效后三日内返还反诉原告张保昌定金收条（50000元）；5、驳回反诉原告张保昌的其他诉讼请求。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。”依照该规定，合同解除是合同终止的情形之一。本案诉争的《衡水市房地产买卖中介服务合同》已实际终止履行，本案审理期间，各方当事人均同意解除上述合同，本院予以准许。 其次，《最高人民法院民商事审判工作会议纪要》第48条指出，“人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案争议的主要问题是解除合同的原因如何确认，本案双方当事人应否承担解除合同的违约责任。 本案诉争的《衡水市房地产买卖中介服务合同》约定了首付款的方式、数额、付款时间以及剩余房款的支付方式，但在实际履行中，首先，首付款的付款时间和数额均未按合同约定履行。根据一审查明的事实，合同约定，首付款50万元于2017年7月15日前交付，爱家服务处于2017年7月12日短信告知张淑月韩建辉的首付款已凑够，但实际情况是被上诉人韩建辉于2017年7月26日向被告爱家服务处转账55600元，包括50000元购房款，于2017年7月26日原告给付被告张保昌购房款380000元，2017年8月16日，爱家服务处代被上诉人韩建辉给付张保昌购房款50000元。至此，韩建辉实际支付首付款48万元。上诉人张保昌收到上述购房款后，没有对付款时间和付款数额提出明确的异议，故应当认定本案当事人对首付购房款的付款时间和数额进行了变更。其次，关于剩余购房款的支付方式，《衡水市房地产买卖中介服务合同》约定，余款在银行放贷之日直接转入甲方账户。但根据本案查明的事实，余款部分被上诉人韩建辉准备以现金和公积金贷款的方式支付，其中现金397000元付转给了爱家服务处，待涉案房屋过户取得贷款后一并给付上诉人张保昌。应当认为，被上诉人韩建辉上述行为，并不影响合同目的的实现。本案房屋的买卖双方均不应认定为违约，不应承担本案《衡水市房地产买卖中介服务合同》的违约责任。一审判决认定上诉人张保昌、被上诉人韩建辉违约，适用法律错误，应予纠正。本案可依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，“当事人协商一致，可以解除合同”解除双方当事人的《商品房买卖合同》。 第三、关于合同解除后，购房款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，本案合同解除后，上诉人张保昌应当返还被上诉人韩建辉已交付的剩余购房款2万元。 第四，由于本案当事人就剩余购房款中现金的支付方式发生争议，上诉人张保昌诉讼中称，爱家服务处没有将余款的现金部分付给上诉人，也没有将此事告知上诉人；爱家服务处称，在办理房产过程中，已明确将此事告知了上诉人。对此，双方意见不一。由于爱家服务处做为中介服务的一方，没有将剩余购房款支付方式的变更，组织本案房屋的买卖双方形成书面意见，其中介服务存在瑕疵，导致涉案房屋交易没有实际完成，其应当适当退还中介费，一审判决爱家服务处退还韩建辉一半中介费正确，应予维持，但认为由于本案房屋买卖双方违约应当分担中介费，适用法律有误，应予纠正。同时，由于爱家服务处的中介服务存在瑕疵，导致本案诉讼发生，应当承担本案的一、二审诉讼费。 综上所述，上诉人张保昌关于没有违约的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定上诉人张保昌、被上诉人韩建辉违约，属适用法律有误，但判决结果正确，本院予以维持。对于诉讼费的负担方式本院重新确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1538元，反诉费875元；二审案件受理费300元，均由衡水市桃城区爱家房地产中介服务处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李守文 审 判 员 李成立 审 判 员 安 君 二〇二一年四月二十九日 法官助理 王聪颖 书 记 员 郭玉倩