贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终944号上诉人（一审被告）：凯里市格兰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91522601741135412D，住所：贵州省凯里市金泉变电站西南侧（博南中学）。法定代表人：杨智勇，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨智，男，侗族，1994年8月2日出生，住湖南省新晃侗族自治县。系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：罗忠义，男，布依族，1982年1月20日出生，住贵州省平塘县。系公司员工。被上诉人（一审原告）：陶玲，女，1958年12月16日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：杨文坤，男，侗族，1957年10月6日出生，住贵州省凯里市。系陶玲的丈夫。上诉人凯里市格兰房地产开发有限责任公司（以下简称“格兰公司”）因与被上诉人陶玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经本院传唤，上诉人格兰公司的委托诉讼代理人杨智、罗忠义，上诉人陶玲的委托诉讼代理人杨文坤到庭参加庭询、质证。本案现已审理终结。上诉人格兰公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人没有签订《商品房买卖合同》，双方不存在商品房买卖合同关系，上诉人诉请没有事实前提和法律依据，应当驳回。1、从被上诉人提交的证据来看，《商品房买卖合同》仅有封面，并且没有上诉人公章；商品房预售合同登记备案表为被上诉人单方签字作出，没有登记机关签章进行登记备案。上诉人没有与被上诉人签订《商品房买卖合同》，也没有在相关部门备案登记，双方不存在合同关系，上诉人没有义务为被上诉人办理门面产权证，被上诉人的诉请没有事实前提，应当驳回。2、涉案商铺设计时没有安装门，上诉人并没有将该商铺交付给被上诉人，而是被上诉人在未与上诉人签订《商品房买卖合同》的情况下未经上诉人同意擅自占有使用，被上诉人在一审中也未提交门面交付手续证明是上诉人向其交付门面。3、上诉人已于2013年5月将涉案商铺向凯里市农村信用合作联社营业部办理贷款，且已办理在建工程抵押手续。同时，涉案商铺至今尚未综合验收，不能办理产权证。综上所述，请二审法院依法改判，驳回被上诉人的全部诉请。被上诉人陶玲辩称，一审法院的判决于法有据。其理由如下：2016年元月12日因陶玲与案外人吴应禄协商，吴应禄又与格兰公司协商，因三人存在有债务关系，三方同意用抵债的方式，陶玲向格兰公司购买建筑面积48.40平方米的商铺一间，总价款为797440元，陶玲抵完债后，与格兰公司产生了商品房买卖合同关系，由于格兰公司5年多不给陶玲办房产证，造成了陶玲较大的经济损失。2020年11月17日陶玲向凯里市人民法院起诉格兰公司。一审法院经过两次开庭审理，作出了一审判决，答辩人认为，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，采信证据客观公正，作出的一审判决于法有据。格兰公司不服提出上诉，其提出的上诉理由有格兰公司与陶玲不存在着商品房买卖关系，卖给陶玲的门面是抵押物，不能办证。答辩人认为，格兰公司的上诉理由无事实依据和法律依据，请求二审法院，驳回格兰公司的上诉请求，维持一审判决。被上诉人陶玲向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理博南中学沿街3栋22号商铺房产证书；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告格兰公司欠有吴应禄借贷债务，案外人吴应禄欠有原告借贷债务。2016年1月12日，案外人吴应禄向被告格兰公司出具了收条，主要内容：今收到格兰公司偿还的借款本金797440元，此款用于抵陶玲购买凯里市，建筑面积28.48㎡；同日，被告格兰公司向原告陶玲出具了《收款收据》（编号0009723），记载：今收到陶玲交来博南中学沿街3栋22号商铺款人民币797440元，备注：抵吴应禄借款本金；同日，被告格兰公司将一份《商品房预售合同登记备案》交予原告陶玲签名，记载：合同编号2016000107，购房人：陶玲，售房人：格兰公司，备案合同份数3份，项目名称：凯里市博南中学沿街商铺，预售许可证号：14030，竣工时间：2012年9月13日，交房时间：2015年12月30日，付款方式及时间：2016年1月5日、一次性付款，签约时间：2016年1月5日，预售商品房状况：3栋-1-1-22号，面积28.48㎡，预售房款797440元。同时查明：原告陶玲于签订买卖合同时，用手机拍摄了《商品房买卖合同》的封面，上面记载：合同编号2016000107，出卖人格兰公司，买受人：陶玲。原告陶玲未持有《商品房买卖合同》（编号2016000107）的文本。另查明，《商品房买卖合同》（编号2016000107）未在相关行政主管部门登记备案。位于博南中学沿街3栋22号商铺，在相关行政部门登记的状况为：未出售、未办理初始登记。一审法院认为，一、关于原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系以及效力问题。本案中，被告格兰公司欠有吴应禄借贷债务，案外人吴应禄欠有原告借贷债务，两个债权、债务关系的性质相同，格兰公司、吴应禄、陶玲，自愿协商一致之后，由格兰公司以其开发位于凯里市，直接抵偿给陶玲，由此可见格兰公司与吴应禄，吴应禄与陶玲，两个借贷关系已转化为格兰公司与陶玲的商品房买卖合同关系，该转化事实，系三方自愿协商达成，未违反法律的强制性、限制性规定，该院予以认定。商品房预售合同登记备案的文本系被告格兰公司，提供给陶玲签名，虽然，被告格兰公司未签章且未向相关行政部门申请备案登记，但是，该登记备案表，详细记载了合同编号、购房人、出售人、商铺基本情况，价款面积等信息；同时，原告陶玲能提供双方签署合同的封面照片，封面记载的合同编号、购房人、出售人等信息，与备案表一致。为此，原告诉称双方已签订商品房买卖合同，合同文本全部由被告保存的意见，该院予以采信。二、原告诉请是否支持的问题。格兰公司与陶玲的商品房买卖合同，已成立并生效，对双方具有约束力。格兰公司因商品房买卖合同，而对吴应禄的债务归于消灭，享受了利益，格兰公司应按合同将商铺的所有权转移至陶玲名下。办理过户登记手续，受诸多主、客观因素的影响，而格兰公司未履行为陶玲办理产权登记手续，属主观因素导致违约，应承担违约责任，即：被告格兰公司立即开始为原告陶玲办理位于凯里市的产权登记手续，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条之规定，判决：被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司立即开始为原告陶玲办理位于凯里市原告名下的登记手续。案件受理费已减半收取30元，由被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司负担30元。二审期间上诉人格兰公司提交如下新证据：1、《固定资产借款合同》、《借款展期协议书》、《抵押合同》，拟证明：上诉人格兰公司已经把本案涉及的商铺向凯里市农村信用合作联社做抵押，未经抵押权人同意上诉人格兰公司无权对本案涉及的商铺进行转让。2、黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2019）黔26民初188号民事判决书，拟证明：该判决已经对格兰公司以房抵债的事实不予认定，该案吴应禄所诉请的借款金额中已经包含本案所涉原欲以房抵债的797440元。二审期间被上诉人陶玲未提交新证据。二审经组织质证，陶玲发表了书面质证意见:对证据1，只能证明格兰公司与信用联社有借贷关系，与陶玲无关，同时证明格兰公司欺骗吴应禄，将已抵押的15套门面给吴应禄抵债，最终的后果完全由格兰公司承担。对证据2，陶玲以房抵债的这笔（797440元）钱，是吴应禄欠陶玲的债务，判决书中并没有认定陶玲的这笔钱包含在吴应禄与格兰公司的债务中。本院经审查，对格兰公司提交证据认证如下：对证据1，因证据不能体现是否进行抵押登记，本院将结合其他证据予以认证。对证据2，因该案还在上诉期间，尚未生效，本院对该证据的证明目的不予采信。本院依职权调取以下证据：一、凯里市不动产登记中心针对本院协助调查函作出“关于凯里市金泉变电站西南侧在建工程抵押的回函”，回复如下：因我中心正式办公在2016年10月1日开始，而贵院查询的在建工程抵押是2016年4月29日在凯里市房地产事业发展管理局进行登记，建议贵院1、2条情况向凯里市住建局（凯里市房地产事业发展管理局）查询；2、凯里市在该在建工程抵押范围内；3、因该项目到目前为止未办理过不动产首次登记，因此上述商铺还未达到过户条件；4、上述商铺目前还存在抵押状态。二、凯里市住房和城乡建设局针对本院协助调查函作出“关于协助查询调查凯里博南高级中学项目在建工程抵押相关事宜的回复”，回复如下：1、该在建工程抵押登记时间为2013年5月9日，在建工程抵押证明号：凯里房建凯里市字第××号，抵押期限：2013年5月3日至2016年5月3日止。于2013年6月6日办理在建工程抵押变更登记，在建工程抵押证明：凯里房建凯里市字第××号；于2014年9月19日办理在建工程抵押变更登记，在建工程抵押证明：凯里房建凯里市字第××号；于2016年4月29日办理在建工程抵押变更登记，在建工程抵押证明：凯里房建凯里市字第××号，抵押期限为2016年5月3日至2017年11月2日止。2、变更后，现在建工程抵押范围包含凯里博南中学沿街商铺（即博南中学）1、2、3、4栋共46套商铺（详见证明号：凯里房建凯里市字第××号抵押资料）。3、凯里市博南中学沿街商铺3栋没有-1-1-22号商铺，请核实是否应为1-22号商铺。凯里博南中学沿街商铺3栋1-22号仍在在建工程抵押范围内。4、设立有在建工程抵押的房屋需要注销在建工程抵押或抵押权利人书面同意过户的才能办理产权过户。5、凯里博南中学沿街商铺3栋1-22号还在抵押状态，在建工程抵押证明号：凯里房建凯里市字第××号，抵押期限为：2016年5月3日至2017年11月2日止。6、凯里博南高级中学项目在建工程抵押的抵押权人为：贵州凯里农村商业银行股份有限公司营业部。经组织质证，格兰公司发表质证意见:对证据三性都认可，无补充。陶玲发表质证意见:对法院调取的证据材料现在是认可的，当时不知道有这么一回事。本院经审查，对依职权调取的证据认证如下：因双方当事人对本院调取的证据均予以认可，本院对证据三性予以采信。二审查明如下事实：格兰公司于2013年5月3日与凯里市农村信用合作联社营业部签订抵押合同，将本案涉及的商铺的在建工程向凯里市农村信用合作联社做抵押，2013年5月9日在凯里市人民政府进行抵押登记，抵押期限为2013年5月3日至2016年5月3日，在建工程抵押证明号：凯里房建凯里市字第××号。于2013年6月6日办理在建工程抵押变更登记，在建工程抵押证明：凯里房建凯里市字第××号；于2014年9月19日办理在建工程抵押变更登记，在建工程抵押证明：凯里房建凯里市字第××号；于2016年4月29日办理在建工程抵押变更登记，在建工程抵押证明：凯里房建凯里市字第××号，抵押期限为2016年5月3日至2017年11月2日止。凯里市（实应为1-22号商铺）在该建设工程抵押范围内。该案涉项目到2021年4月12日为止未办理过不动产首次登记，凯里市（实应为1-22号商铺）还未达到过户条件。本院另案作出的原告吴应禄诉被告格兰公司民间借贷纠纷一案，于2020年12月29日作出（2019）黔26民初188号民事判决，目前正在贵州省高级人民法院二审审理期间，而该案关涉本案争议商铺物权及最终归属（目前为办理在建工程抵押状态）等相关事实认定。故对于被上诉人陶玲与案外人吴应禄及上诉人格兰公司之间的“三角债务”的以物抵债协议及其之后陶玲与格兰公司是否签订过成立并生效的《商品房买卖合同》等事实，本院在本案中对此不予认定评判。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案商铺是否具备办理过户登记手续的条件？本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”，并参照《不动产登记暂行条例实施细则》（自然资源部令第5号）第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，现陶玲诉称基于以与格兰公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2016000107）的法律关系，其有权占有案涉商铺并有权诉请主张由格兰公司履行协助过户登记合同义务，但陶玲在一二审期间并未提交完整的《商品房买卖合同》及程序要素齐备的《商品房预售合同登记备案》提供本院佐证，证据形式本身既存在瑕疵。且从本院依职权向凯里市不动产登记中心调取的证据看，涉案商铺到目前为止，未办理过不动产首次登记（即初始登记），涉案商铺不具备办理过户登记（即转移登记）手续的条件。因此，陶玲诉请格兰公司为陶玲办理博南中学沿街商铺3栋22号门面房产证书，依据并不充分，应依法不予支持。综上所述，上诉人格兰公司的的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实和适用法律均有不当，本院予以查清并纠正后改判。参照《不动产登记暂行条例实施细则》（自然资源部令第5号）第二十四条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初16968号民事判决；二、驳回陶玲的一审全部诉讼请求。一审案件受理费30元（已减半收取），二审案件受理费60元，共计90元，由陶玲负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月二十一日法官助理潘虹兵书记员吴光耀