山东省高唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1526民初93号 原告：高唐华泰医院，住所地山东省高唐县鱼丘湖街道鼓楼东路**。 投资人：赵志武，该院院长。 委托诉讼代理人：赵吉平，山东金城法苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程永生，山东金城法苑律师事务所律师。 被告：高唐县好易买生鲜超市，经营场所山东省高唐县人和街道世博学苑小区**楼**商铺。 经营者：黄立新，女，1968年1月3日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告高唐华泰医院与被告高唐县好易买生鲜超市（以下简称好易买超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高唐华泰医院的投资人赵志武及委托诉讼代理人赵吉平、被告好易买超市的经营者黄立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高唐华泰医院向本院提出诉讼请求：1.判令解除高唐华泰医院与好易买超市在2019年11月21日签订的《超市租赁协议》；2.判令好易买超市支付自2020年12月1日起至2021年3月12日止的租金42500元及自2021年3月13日起至判决生效之日止按每日417元计算的租金；3.判令好易买超市支付逾期违约金25500元；4.判令好易买超市支付租金损失37500元；5.诉讼费用由好易买超市承担。事实与理由：2019年11月21日，高唐华泰医院与好易买超市签订《超市租赁协议》，高唐华泰医院将医院一楼东侧租赁给好易买超市用于超市经营，租期为六年，双方约定了权利、义务和违约条款。协议签订后，高唐华泰医院将房屋交付好易买超市占有和使用，好易买超市也按照协议的约定向高唐华泰医院交付了第一年的租金，但对于应在2020年12月1日前交纳的2020年12月1日至2021年5月份的租金，虽经高唐华泰医院多次催要，好易买超市却以种种理由推诿拒不交纳。好易买超市已构成实质性违约，且仍在持续，高唐华泰医院因此提起诉讼。 好易买超市辩称，涉案房屋属于国有资产，根据新冠××疫情期间政府的相关政策，应减免部分房租，好易买超市希望与高唐华泰医院进行沟通，但高唐华泰医院不予协商，好易买超市因此未按约定支付房租，好易买超市并未违约，对高唐华泰医院主张的违约金等所有损失均不认可，且高唐华泰医院对好易买超市也造成了损失，好易买超市保留追偿损失的权利；高唐华泰医院要求解除合同后，好易买超市已于2021年2月28日搬出涉案房屋，此后不应再支付租金；高唐华泰医院主张的逾期违约金过高，请求法院调整；《超市租赁协议》未约定租金损失，高唐华泰医院该项主张不应支持。 经审理查明，2019年11月21日，高唐华泰医院与好易买超市签订《超市租赁协议》，协议主要约定：“甲方：高唐华泰医院乙方：高唐好易买生鲜超市；甲方将医院一楼东侧（面积约300平方米）租赁给乙方用于建设便民超市；租赁期限为六年，自2019年12月1日起至2025年12月31日止；租赁费用：乙方每年向甲方交纳场地租金150000元，第一年的租金应当于本补充协议签订之日一次性交付到甲方指定账户，以后每半年支付一次，每年的租金于每年的12月1日前转入甲方指定账户；违约责任：1.任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权终止协议，违反协议方应按本协议及法律法规的规定承担违约责任；2.如果乙方不按时交纳租金，欠付租金每日按月租金2%向甲方交纳违约金，逾期1个月甲方有权单方解除协议。”协议签订后，高唐华泰医院将房屋交付好易买超市占有和使用，好易买超市也按照协议的约定向高唐华泰医院交付了第一年的租金。新冠××疫情期间国家发布减免房租政策后，好易买超市认为其应享有减免房租的权利，希望高唐华泰医院减免房租，高唐华泰医院不同意，双方僵持不下，好易买超市未按合同约定的期限（2020年12月1日前）支付房租。高唐华泰医院于2020年12月8日以邮寄方式向好易买超市送达《房租催收通知书》，主要内容为：“根据贵、我双方2019年11月21日签订的《超市租赁协议》约定，您应于2020年12月1日前向我院缴纳2020年12月1日至2021年5月30日房屋租金，虽经我院多次催要，但至今仍未向我院缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知起三日内向我院缴纳本年度房屋租金，逾期，我们将按照贵、我双方2019年11月21日签订的《超市租赁协议》约定，解除与您签订的《超市租赁协议》，并追究您的违约责任。特此通知！”当日好易买超市即收到了该通知书。但至今未交纳房屋租金，也未对解除合同提出异议，于2021年2月28日从涉案房屋搬出，于2021年3月15日与高唐华泰医院交接了房屋。 本院认为，依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力,当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中,高唐华泰医院与好易买超市签订的《超市租赁协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,高唐华泰医院已按协议约定将涉案房屋交付好易买超市使用，好易买超市应按协议约定支付房屋租金。好易买超市逾期未支付房租，高唐华泰医院主张解除合同，好易买超市未对解除合同提出异议，于2021年2月28日从涉案房屋搬出，于2021年3月15日与高唐华泰医院交接了房屋，双方签订的《超市租赁协议》已经解除。 关于是否应减免房租问题。涉案房屋系高唐华泰医院自高唐县供销商场处租赁并转租给好易买超市，并非国有企业房屋或政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，好易买超市也未提供证据证明因疫情或者疫情防控措施导致营业收入明显减少，好易买超市要求减免房租，没有事实及法律依据，此抗辩意见不能成立。 关于应付房租及房屋占有使用费问题。高唐华泰医院主张好易买超市应按照417元/天的标准向其支付自2020年12月1日起至本判决生效之日止的房租。高唐华泰医院已于2021年3月15日收回了房屋，高唐华泰医院对应付房租、占有使用费计算标准和计算期间有误，本院认定：房租和占有使用费计算标准应为411元/天（150000元/年÷365天）；房租及占有使用费计算期间为2020年12月1日起至2020年3月15日止，共计43155元（411元/天×105天）。 关于逾期违约金问题。好易买超市未按约定支付房租,构成违约,依法应承担违约责任。高唐华泰医院主张好易买超市按照合同约定的每逾期一日按月租金2%的标准向其支付违约金25500元，好易买超市认为约定的违约金过高，请求法院调整。本院认为，该违约金约定为逾期支付租金的违约金，好易买超市逾期支付租金行为所带来的损失明显低于合同约定的违约金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、逾期支付租金为高唐华泰医院造成的损失等因素,对违约金计算方式调整为以应付租金75000元为基数，自2020年12月1日起至实际给付之日止按照当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的1.5倍计算。 关于租金损失问题。高唐华泰医院主张收回房屋后至重新出租期间造成了房屋空置期损失，并主张且因其转租涉案房屋需每年向高唐县供销商场多支付50000元租金，要求好易买超市向其支付37500元租金损失。本院认为，高唐华泰医院以其转租涉案房屋需多支付50000元租金为由主张租金损失没有法律依据。《超市租赁协议》并未约定房屋空置期损失如何承担，好易买超市逾期支付租金的违约行为并不必然会导致合同无法继续履行，高唐华泰医院于2020年12月8日通知好易买超市三日内不支付租金则解除合同，且知晓好易买超市于2021年2月28日搬离涉案房屋，本院已支持高唐华泰医院收取好易买超市搬离房屋后至房屋交接（2020年3月15日）期间的占有使用费，在上述前提下，不宜再支持高唐华泰医院主张收回租赁房屋后的空置期损失,否则显失公平。综上，对高唐华泰医院主张的租金损失，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十一条之规定，判决如下： 一、高唐华泰医院与高唐县好易买生鲜超市于2019年11月21日签订的《超市租赁协议》已经解除； 二、高唐县好易买生鲜超市于本判决生效之日起十日内向高唐华泰医院支付房租及占有使用费43155元并支付逾期付款违约金（以75000元为基数，自2020年12月1日起至实际给付之日止，按照年利率5.775%计算）； 三、驳回高唐华泰医院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1205元，由高唐华泰医院负担712元，由高唐县好易买生鲜超市负担493元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  朱大可 二〇二一年四月七日 法官助理李明月 书记员邢婷婷