安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初1283号 原告:吴振平,女,1973年2月24日出生,汉族,居民，住安徽省怀远县。 被告：合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司,住所地安徽省怀远县荆山镇禹王路泰古新天地A3-A4号楼,统一社会信用代码91340321MA2MTEDXXT。 法定代表人:沈伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马新林。 被告：合肥大千商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市高新区红枫路19号柏岭大厦办公920,统一社会信用代码91340100571752863Y。 法定代表人:何孝平,该公司总经理。 被告：安徽泰古置业有限公司,住所地安徽省怀远县禹王路西段188号,统一社会信用代码913403210529108316。 法定代表人:王军,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁文祥，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘姗姗，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。 原告吴振平与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司（以下简称大千公司怀远分公司）、合肥大千商业运营管理有限公司、安徽泰古置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴振平，被告大千公司怀远分公司的委托诉讼代理人马新林，被告安徽泰古置业有限公司的委托诉讼代理人刘姗姗到庭参加诉讼；被告合肥大千商业运营管理有限公司经本庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴振平向本院提出诉讼请求:1、要求解除被告大千公司怀远分公司与原告签订的《泰古新天地委托经营管理协议》,被告大千公司怀远分公司应腾退“泰古新天地A3/A4#商业1层1S032号商铺”交付给原告;2、判令被告将“泰古新天地A3/A4#商业1层1S032号商铺”私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用;3、判令被告支付拖欠的2020年01月01日到2021年01月31日租金48904元(拖欠租金暂计算至2021年01月31日止,租金应计算至被告实际腾退房屋并交付给原告时止)及违约金50482元;4、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年7月19日,泰古公司和大千公司怀远分公司签订泰古.新天地《玖街》委托运营管理合同，合同约定:泰古公司委托大千公司怀远分公司经营管理坐落于怀远县禹王路中段与玖街交汇处泰古新天地《玖街》A3.A4幢负一楼至四楼商铺。建筑面积约为10470.5平方米。泰古公司委托大千公司怀远分公司和投资业主签订“泰古玖街委托经营管理协议”,大千公司怀远分公司按照泰古公司公司和投资业主签订的《商品房买卖合同》或者《返租确认单》中约定的房租租金向投资业主支付租金。委托期限八年,从2016年7月20日至2023年12月31日。泰古公司支付大千公司怀远分公司运营管理费350000元。 2016年11月29日,原告在泰古公司高收益租金的宣传诱导下与泰古公司签订《商品房买卖合同》,购买泰古公司的出售的泰古.新天地项目A3/A4#1S032号商铺。在泰古公司承诺商铺返租租金实际为泰古公司支付的情况下，原告与大千公司怀远分公司签订“泰古新天地委托经营管理协议”，协议的乙方是合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司,协议约定:原告将购买泰古公司出售的泰古新天地项目的商铺交给大千公司怀远分公司委托租赁经营管理,期限自2016年12月1日起至2023年12月31日止。无论该商品是否实际交付、实际出租或实际开业,大千公司怀远分公司自2016年12月1日起计算租金。前三年由于培育市场,原告不收取大千公司怀远分公司任何费用,第四年开始收取房租，按季度支付,支付时间为每季度的最后一个月内,(即每年的3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前),如逾期交付租金的,应当按照当期应付租金金额的日万分之三承担违约金,逾期达六十日的,原告可以解除协议,大千公司怀远分公司应当向原告支付违约金,违约金的标准是本协议所涉一年租金。如违约金不足以弥补原告损失的,大千公司怀远分公司还应当补足其不足部分。如发生纠纷,任何一方均有权向项目所在地人民法院起诉。合同签订后,大千公司怀远分公司对案涉商品进行出租经营管理,2020年1月1日起未按照约定交付租金。原告多次催要租金,大千公司怀远分公司和泰古公司相互推诿。 大千公司怀远分公司辩称，本案案由系合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，大千公司怀远分公司仅与安徽泰古置业有限公司存在租赁关系。大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司就怀远县泰古新天地A3-A4栋1-4楼商铺签订了商铺租赁合同，合同签订后，大千公司怀远分公司开始对租赁的商铺进行经营。安徽泰古置业有限公司以高额返租为销售策略将答辩人承租的商铺分割销售给投资业主，大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司签订《泰古新天地玖街委托运营管理合同》，由安徽泰古置业有限公司全权操办让答辩人与近200位投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》。 2019年3月起，安徽泰古置业有限公司没有按照双方签订的《泰古新天地玖街委托运营管理合同》约定向答辩人支付用于支付投资业主的返租租金的专用款项。答辩人多次催促，安徽泰古置业有限公司一直不支付，导致答辩人无法向投资业主代为支付投资收益。2020年4月30日，答辩人就安徽泰古置业有限公司拒付各投资业主的返租费用违约行为向怀远县人民法院起诉。 答辩人与原告签订《泰古新天地委托经营管理协议》租金远高于答辩人将商铺出租的价格，显然，该协议约定的租金，并非真正的租金，而是安徽泰古置业有限公司出售商铺时承诺的返租费用。本案中由于安徽泰古置业有限公司违约，导致答辩人不能按约定向原告支付返租费用，因此，原告提出的各项费用应由安徽泰古置业有限公司支付。原告无权要求大千公司怀远分公司腾退房屋恢复房屋结构。 安徽泰古置业有限公司辩称，原告与大千公司怀远分公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》中,对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定,故该协议名为《委托经营管理协议》,实为房屋租赁合同，对此，已经得到与本案案情相同的终审生效判决的确认。双方签订的租赁合同,是其双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照该协议约定履行各自义务。根据合同相对性原则,大千公司怀远分公司负有向原告付租金的义务。合同签订后,原告按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用,其已经按照合同约定履行义务。但大千公司怀远分公司没有按照合同约定支付租金,违反了约定,故大千公司怀远分公司应当给付租金。原告诉称,泰古公司在销售商铺时承诺返租,但泰古公司与原告签订的《商品房买卖合同》中并未约定返租的相关内容,而且本案与上述《商品房买卖合同》属于不同的法律关系,原告亦无证据证明泰古公司与大千公司怀远分公司是一个利益整体。故原告关于泰古公司在销售商铺时承诺返租的理由不能成立。因此，原告诉请支付租金、违约金、本案诉讼费腾退房屋等的所有责任均应由大千公司怀远分公司承担。 本院经审理认定的事实如下：2016年7月19日安徽泰古置业有限公司与合肥大千商业运营管理有限公司签订泰古新天地《玖街》委托运营管理合同，合同约定，安徽泰古置业有限公司委托合肥大千商业运营管理有限公司对位于安徽省怀远县××路××街××处，泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4幢负一楼至四楼商业进行管理运营，期限为2016年7月20日起至2023年12月31日止。2016年11月29日，安徽泰古置业有限公司与吴振平签订商品房买卖合同，安徽泰古置业有限公司将泰古新天地《玖街》Ａ3／Ａ4＃1Ｓ032号商铺出卖给吴振平。2016年11月29日，吴振平与大千公司怀远分公司签订泰古新天地委托经营管理协议，协议约定吴振平委托大千公司怀远分公司对位于泰古新天地《玖街》Ａ3／Ａ4＃1Ｓ032号进行管理运营，期限为2016年12月1日起至2023年12月31日止，前三年吴振平自愿将房屋交给大千公司怀远分公司免费使用，不收取任何费用，第四年2019年12月1日至2020年11月30日租金为44172元，第五年2020年12月1日至2021年11月30日租金为50482元，第六年2021年12月1日至2022年11月30日租金为50482元，第七年2022年12月1日至2023年11月30日租金为56793元，第八年2023年12月1日至2023年12月31日租金为4733元；租金按照季度支付，支付时间为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前；大千公司怀远分公司逾期支付租金达60日，吴振平可提出解除本协议，因大千公司怀远分公司的原因单方解除本协议书或者因大千公司怀远分公司未按照本协议约定支付租金达60日由吴振平提出解除本协议书的，大千公司怀远分公司应向吴振平支付违约金，违约金为本协议所涉一年租金。 2020年9月30涉案房屋2020年1月1日至2020年9月30日的租金到期，大千公司怀远分公司没有支付房屋租金。2021年2月9日，吴振平起诉泰古公司、大千公司怀远分公司解除委托经营管理协议时，大千公司怀远分公司已经逾期支付租金达60日以上。2021年2月22日，大千公司怀远分公司收到吴振平的起诉状副本。 另查明，大千公司怀远分公司没有支付2020年1月1日之后的房屋租金 本院认为：吴振平与被告大千公司怀远分公司签订的泰古新天地委托经营管理协议中，对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定，故该协议名为委托经营管理协议，实为房屋租赁合同。双方签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自义务。吴振平按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，已经按照合同约定履行义务，大千公司怀远分公司应按照合同约定履行其向吴振平支付租金的义务。大千公司怀远分公司辩称由于安徽泰古置业有限公司未向其支付商铺返租费用，导致大千公司怀远分公司未能及时将费用支付给吴振平。但大千公司怀远分公司向吴振平支付租金的依据是其与吴振平签订的泰古新天地委托经营管理协议，故大千公司怀远分公司不能以未收到安徽泰古置业有限公司应给付的租金为由拒绝向吴振平支付租金。 吴振平与大千公司怀远分公司签订的泰古新天地委托经营管理协议约定，大千公司怀远分公司逾期支付租金达60日，吴振平可提出解除本协议，2021年2月9日，吴振平起诉时，大千公司怀远分公司已经逾期支付租金达60日以上，此时吴振平享有此协议的单方解除权，故吴振平要求与大千公司怀远分公司解除委托经营管理协议的起诉状副本2021年2月22日到达大千公司怀远分公司时协议解除。原告吴振平要求大千公司怀远分公司将位于泰古新天地《玖街》A3、A4#商业1层1S032号商铺恢复原状并负担费用，因原告吴振平没有提供涉案商铺的原始状态或大千公司怀远分公司对涉案商铺进行改造的相关的证据，故对原告吴振平要求大千公司怀远分公司对涉案商铺恢复原状的诉讼请求本院不予支持。原告吴振平要求大千公司怀远分公司支付违约金50482元的诉讼请求符合协议的约定，本院予以支持。 原告吴振平要求大千公司怀远分公司支付2020年1月1日至2021年1月31日的租金48904元及2021年2月1日之后至实际腾退房屋交付给原告吴振平之日止的房屋租金，本院支持大千公司怀远分公司支付2020年1月1日至2021年2月22日的租金51946.75元及2020年2月23日至实际腾退房屋交付给原告吴振平之日止的占有使用费（按照合同约定的租金数额计算）。 安徽泰古置业有限公司、合肥大千商业运营管理有限公司不是原告吴振平与大千公司怀远分公司签订的委托经营管理协议的当事人，原告吴振平要求安徽泰古置业有限公司、合肥大千商业运营管理有限公司按照委托经营管理协议承担腾退房屋、恢复原状、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。 综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告吴振平与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司签订的委托经营管理协议于2021年2月22日解除。 二、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告吴振平违约金50482元。 三、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内腾空泰古新天地《玖街》A3、A4#商业1层1S032号商铺返还原告吴振平。 四、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告吴振平2020年1月1日至2021年2月22日的租金51946.75元及2020年2月23日至实际腾退房屋交付给原告吴振平之日止的占有使用费（按照合同约定的租金数额计算）。 五、驳回原告吴振平的其他诉讼请求。 案件受理费2284元，减半收取计1142元，由被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 员 常美琴 二〇二一年四月二十八日 法官助理 陈双双 书 记 员 姚银洁 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。 2、判决生效后申请执行的期限为二年。