四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0823民初53号 原告：王家勇，男，1982年10月17日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区，现住广东省深圳市龙华区。 原告：杨利琴，女，1987年11月22日出生，汉族，住址四川省夹江县，现住广东省深圳市龙华区。 二原告共同委托诉讼代理人：王润枝，男，1972年8月9日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴小群,四川捷哲律师事务所律师。 被告：贾玲（曾用名蒲小容），女，1990年11月2日出生，汉族，住址四川省剑阁县。 原告王家勇、杨利琴与被告贾玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告王家勇、杨利琴的委托诉讼代理人王润枝、吴小群到庭参加诉讼，被告贾玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王家勇、杨利琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告向原告支付房屋租金290340元（暂计至2020年9月30日）；3.请求判令被告以290340元（暂计至2020年9月30日）为基数按照年利率30%向原告支付违约金；4.请求依法判令被告限期将租赁房屋恢复承租前原状；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中明确第二项诉讼请求租金是从2018年1月9日计算至2020年9月30日止。事实及理由：2018年1月9，广元市大东实业有限公司委托蒲某与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于剑阁县时代广场商业用房三楼租给被告，租赁期限为2018年3月1日至2023年3月1日，年度租金为112500元，且下一个年度租金在上一个年度租金基础上递增4%，租金为每年支付一次，支付日期为每年3月1日。同时合同约定若承租方无故拖欠租金，出租方有权向承租方按每天实欠租金的10%加收滞纳金，若无故拖欠20日以上，出租方有权单方终止房屋租赁合同并将房屋恢复至承租前原状。2018年7月20日，广元市大东实业有限公司将房屋出售给两原告并经被告同意，被告继续承租该房屋，两原告承接了该房屋项下的所有权利义务。其后一直由原告与被告沟通房屋出租事宜，但截止目前，被告仍未支付原告房租租金，原告多次催收，被告均以各种理由拒绝。综上所述，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告拒不支付租金的行为严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求判令如前诉请。 贾玲未作答辩。 王家勇、杨利琴围绕诉讼请求依法提交了下列证据：第一组：1.原告王家勇、杨利琴身份证及结婚证复印件各一份；2.被告贾玲户籍证明一份；拟证明原、被告主体适格。第二组：1.“时代广场”开发项目内部承包协议、广元市中级人民法院的（2019）川08民终180号民事判决书复印件各一份；拟证明：（1）.涉案地块所建设房屋为大东公司所有；（2）.双方签订的内部承包协议，协议有效，蒲某等人承包建设开发业务，可以独立负责本项目中的所有事宜，蒲某是有资格签订出租房事宜。2.蒲某与贾玲签订的《房屋租赁合同》和房屋装修现状现场图复印件各一份；拟证明：（1）.蒲某与被告签订《房屋租赁合同》合法有效；（2）.蒲某已交付涉案租赁物，且被告已经开始装修房屋为经营做准备；（3）.原告行使合同解除权符合合同约定。第三组证据：1.《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件一份；2.原告及王润枝与被告短信聊天记录；拟证明：（1）.广元市大东实业有限公司和原告签订的房屋买卖合同合法有效，原告合法取得房屋所有权；（2）.原告已通知被告更换案涉房屋业主并催缴租金。第四组：收条原件、银行对账单、现金日记账复印件各一份；拟证明被告交保证金20万，租金未交。第五组：证人证言，拟证明蒲某与贾玲签订房屋租赁合同，蒲某系时代广场合伙人，贾玲所交保证金由合伙人王润枝收取并入账。 贾玲未提交证据。 对原告提交的上述证据，其中：1.银行对账单入账时间为2017年10月31日，无对方账户、户名，且房屋租赁合同签订时间为2018年1月9日，本院不予采信。2.证人蒲某到庭接受法庭质询，其证言本院予以采信。3.其余证据来源合法、客观真实、与本案具有关联，本院予以采信。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月10日，广元市大东实业有限公司作为甲方与王润枝、苟学渊、王子君、蒲某作为乙方签订了“时代广场”开发项目内部承包协议，载明：一、项目概况：本项目位于剑阁县粮站内，项目名为时代广场，规划用地性质为商业兼住宅用地；二、内部承包原则和形式：1.2乙方可以利用甲方的资质和经营许可，完全独立负责本项目运作中所有事宜，1.3乙方对本项目实行自主独立核算，自负盈亏；五、投资形式、利润分配：1.乙方负责本项目的全部投资资金，实行独立核算、自负盈亏核算模式，3.乙方独自享有本项目产生的全部利润，本项目产生的所有利益，归乙方独自享有。合同对其他事项也作出约定。 2018年1月9日，蒲某作为出租方（甲方）与贾玲作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：一、房屋基本情况：甲方房屋位于剑阁县时代广场商业用房三楼，总面积669.67㎡；经甲乙双方协商，甲方将该房屋租赁给乙方。二、房屋用途：乙方用于开办ＫＴＶ歌城，乙方不得任意改变房屋用途。三、租赁期限：暂定5年，自2018年3月1日至2023年3月1日止。乙方租赁期满后，届时乙方要求续租，须提前半年向甲方提出，如同意续租，则按当时当地房屋租赁价格优先续签乙方。四、租金及交纳方式：1.每年租金为112500.00元，大写人民币壹拾壹万贰仟伍佰元整。每月14元／㎡计，2.承租方经现金形式一次性向出租方支付一年租金，租金定为每年支付一次，支付日期为每年3月1日前。3.承租方必须照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按每天实欠租金的10%加收滞纳金，如无故拖欠20日以上，甲方将有权单方终止该房屋租赁合同。给甲方造成的损失，由乙方全额赔偿。4.双方约定，租金每年按4%递增。五、保证金：乙方签订该房屋合同时，向甲方一次性支付房屋相关设施保证金，人民币20万元（大写贰拾万元整），租赁期满后，乙方负责将该房屋恢复承租前原貌，如该房屋及相关设施无损毁问题，甲方凭乙方所持保证金收据金额全额退还乙方，否则甲方将依据损毁情况及恢复原貌程度扣除相应保证金作为赔付。八、出租方与承租方的变更：1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2.租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。九、违约金和违约责任：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币5万元（大写伍万元整）。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币5万元（大写伍万元整）。3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金人民币5万元（大写伍万元整），如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。合同对其他内容作出约定。合同签订后，贾玲亦入场装修，至今未完工。 2018年6月11日，广元市大东实业有限公司作为出卖人（甲方）与王家勇、杨利琴作为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同》，载明：将位于剑阁县粮站内“时代广场”1栋3-1号，营业用房，建筑面积669.85㎡（套内面积554.48㎡、公摊面积115.37㎡），合同总价2009550.00元卖给原告，买受人于2018年6月11日前付1209550.00元，下余80万元申请商业贷款。并于2018年7月20日进行商品房买卖合同备案，王家勇、杨利琴为房屋共同共有人。 2018年5月4日，王家勇、杨利琴出具收条，收条今收到王润枝转来的20万元（大写贰拾万整），此20万元为时代广场商业房三楼承租方贾玲所交纳的租房保证金。此保证金今由我收纳，以后关于贾玲所交纳的保证金处理，由我按租房合同的规定执行。与王润枝商定，该20万元用作房屋购房款的抵扣使用。 另查明，原告方购买房屋后，从2018年6月15日起多次与贾玲及家人电话、短信联系房屋续租事宜，均无结果。 再查明，剑阁县粮食收储站自编号6-9号仓库和自标号10号办公室土地使用权的出卖及房屋开发，系苟学渊、王子君、王润枝、蒲某等人合伙借用广元市大东实业有限公司名义进行。 本院认为，关于原告诉请依法解除与被告签订的《房屋租赁合同》是否支持；2018年1月9日，蒲某作为“时代广场”开发合伙人与贾玲签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律规定，依法有效。合同签订后，蒲某按约交付了房屋，贾玲亦入场装修，双方开始履行租赁合同。2018年6月11，广元市大东实业有限公司作为出卖人与王家勇、杨利琴作为买受人签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律规定，依法有效，且对该房屋进行了备案，原告合法取得房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定。故《房屋租赁合同》对原告继续有效。原告取得所有权后多次电话、短信联系贾玲及其家人协商租赁事宜无果。 因贾玲在签订《房屋租赁合同》后不知为何原因在装修途中停工至今，时间长达三年多，且未交付房屋租金，构成根本违约。致使原告购房后自用或另行出租目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故原告诉请解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除时间，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法法院或者申请仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本贾玲于2021年2月7日签收，故《房屋租赁合同》于同日是解除。 关于原告诉请支付房屋租金及违约金是否支持，1.房屋租金问题：承租人应当按照约定的期限支付租金。查明，贾玲在与蒲某签订《房屋租赁合同》时交保证金20万元，该保证金已转交原告方收取。贾玲未交每年应交的租金112500.00元。因原告于2018年6月11日签订购房合同取得房屋所有权，其租金收取应从该日起计算，现原告主张从2018年1月9日起计算至2020年9月30日，其起算时间有误，应予修正，本院从2018年6月11日计算至2020年9月30日止，贾玲应交租金为259375.00元（27个月加20天），原告的过高主张，本院不予支持。2.违约金问题：原告诉请判令被告以290340元为基数按照年利率30%向原告支付违约金；依据《房屋租赁合同》第九条违约金和违约责任的约定：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币5万元，2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币5万元。双方在《房屋租赁合同》中对违约金和违约责任均作出了明确约定。现合同的解除系原告以诉讼方式提起，原告对违约金的主张不符合双方合同的约定，故原告的该项诉讼请求，本院不支持。 关于原告诉请判令被告限期将租赁房屋恢复承租前原状是否支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原装、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，房屋租赁合解除后，承租人负有向出租人交还租赁房屋的义务。现原告请求将租赁房屋恢复承租前原状，于法有据，本院予以支持。其拆除费用应当由贾玲自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告王家勇、杨利琴所有的位于剑阁县“时代广场”1栋3-1号房屋并由蒲某与被告贾玲于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、限被告贾玲于本判决生效之日起十日内支付原告王家勇、杨利琴房屋租金259375.00元； 三、限被告贾玲于本判决生效之日起三十日内将其承租的房屋退还原告王家勇、杨利琴，并恢复原状； 四、驳回原告王家勇、杨利琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5665.00元，由被告贾玲均承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  乔 阳 人民陪审员  何会武 人民陪审员  左思德 二〇二一年四月二十七日 书 记 员  吕正辉