山东省菏泽经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1791民初880号 原告：王闯，男，1995年9月21日出生，汉族，居民，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。 被告：菏泽天安房地产有限公司，统一社会信用代码91371700593647503R，住所地山东省菏泽市开发区人民路东侧中山路南侧(开发区实验中学东邻)。 法定代表人：刘绍海，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：范静，女，1987年6月11日出生，汉族，公司法务，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。 原告王闯与被告菏泽天安房地产有限公司（以下简称天安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告王闯的委托诉讼代理人程振兴、被告天安房地产公司的委托诉讼代理人范静、吴清房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王闯向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告出示天安国际广场第0014幢02单元6层06006号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书等交房应当具备的手续或文件；2.请求判令被告向原告支付从2019年12月31日起至起诉之日止的违约金共计5万元(暂定)，并按照日万分之三承担从逾期交房之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以855980元购买被告开发的天安国际广场第0014幢02单元6层06006号房屋，被告应按照购房合同第八条约定，于2019年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定承担违约责任。该合同第九条约定明显不公平，开发商逾期交房的违约责任约定明显过低，并且开发商在原告买房签订购房合同时，并未解释说明违约金情况，原告如果知道违约金如此低，便不会购买该房屋。鉴于延期交房期间被告给原告造成的租房损失等，原合同赔偿违约金比例己不足以补偿原告损失，根据合同法第114条规定，违约金约定低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。原告据此请求提高从逾期交房之日起到实际交付验收合格房屋之日止的违约金比例至日万分之三。合同签订后，原告于2019年1月22日前支付首付款265980元，并依照约定办理了银行按揭贷款，银行已将59万元按揭贷款支付给了被告。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告。经原告及其他业主多次催促，被告相关负责人于2019年10月1日在售楼处公开说明所有业主办理交房、入住手续，并单方决定所有房屋延长半年交房(有视频材料)。即便如此，被告单方延长半年时间也早就过了，被告还在无合法理由的情况下继续延长交房。小区至今还在施工，生活通道无法正常使用，相应配套设施并未完善，也未向原告出示所在楼的综合验收文件及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任，且计算违约金应当按日万分之三计算。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据合同法第107条等规定，支持原告的全部诉讼请求。 被告天安房地产公司辩称，原被告双方对逾期交房违约金进行了约定，系双方的真实意思表示，属于有效约定，不应予调整。涉案房屋在施工期间，由于大气污染防治、新冠疫情、中考高考等不可抗力因素，导致交房顺延，由此引起的延期天数应予扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以855980元的价格购买被告开发的天安国际广场第0014幢02单元6层06006号房屋。合同第八条约定，被告应于2019年12月31日之前，将验收合格的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；3.买受人未交清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未能进入出卖方银行账户，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，根据逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，双方验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件和住宅质量保证书、住宅使用说明书。双方《合同补充协议》第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任。1.因恶劣天气原因，造成无法正常施工的（自工程动工之日起并按全天计算）；2.甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3.因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4.市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或延迟登记的；5.偶遇突发公共事件（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）；6.……。原告支付了首付款265980元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已将59万元按揭贷款支付给了被告。期间，菏泽市重污染天气应急指挥部多次发布《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的公告》《关于终止重污染天气Ⅱ级应急响应的公告》《关于启动重污染天气Ⅰ级应急响应的公告》《关于终止重污染天气Ⅰ级应急响应的公告》。其中，2018年11月1日0时启动Ⅱ级应急响应至4日22时终止4天，2018年11月14日8时启动Ⅱ级应急响应至16日0时终止2天，2018年11月23日0时启动Ⅱ级应急响应至12月4日12时终止12天，2018年12月12日18时启动Ⅱ级应急响应至23日12时终止12天，2018年12月31日0时启动Ⅱ级应急响应至2019年1月8日18时终止9天，2019年1月11日12时启动Ⅱ级应急响应至15日10时终止4天，2019年1月18日0时启动Ⅲ级应急响应至20日10时终止3天，2019年1月29日12时启动Ⅱ级应急响应至31日10时终止3天，2019年2月18日18时启动Ⅱ级应急响应至27日14时终止10天，2019年3月2日9时启动Ⅱ级应急响应至6日8时终止4天，2019年4月21日0时启动Ⅱ级应急响应至30日0时终止9天，2019年9月24日启动Ⅰ级应急响应至10月1日24时终止8天,2019年10月19日16时启动Ⅱ级应急响应至25日0时终止6天，2019年10月31日12时启动Ⅱ级应急响应至11月6日14时终止7天，2019年11月21日0时启动Ⅲ级应急响应至24日16时终止4天，2019年12月8日0时启动Ⅱ级应急响应至12日12时终止5天，2019年12月20日12时启动Ⅱ级应急响应至27日12时终止8天，以上Ⅰ、Ⅱ级应急响应影响天数103天，Ⅲ级应急响应影响天数7天。2020年1月24日为防控新冠××，山东省启动重大突发公共卫生Ⅰ级响应；2020年3月7日，自当日24时起调整为Ⅱ级响应，从1月25日开始计算影响天数43天。 另查明，2019年6月3日，菏泽市城市管理局发布《关于为高考、中招期间市区渣土停止运输的通知》，要求渣土运输一律停止，停运时间：2019年6月6日-9日、6月11日至14日。 本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案房屋至本案法庭辩论结束时尚未验收合格，天安房地产公司逾期交房是客观事实，依法应承担违约责任。本案双方争执的焦点问题，一是约定的违约金是否予以增加，二是被告逾期交房的天数。关于焦点一，原、被告双方在合同中约定：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，该标准折算为年利率0.365%，相当于银行同期活期存款利率，按照该约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，违背公平原则，原告请求予以增加，依法应予准许，但综合考虑本案案情，确定逾期交房违约金按已交房价款日万分之0.5计算。关于焦点二，双方合同约定，因非出卖方所能控制的因素，出卖人可据实予以延期。《菏泽市重污染天气应急预案》（2018年10月19日发布，自印发之日实施）规定，Ⅰ级响应措施要求停止市县、城区所有建筑工地、施工工地作业，Ⅱ级响应措施要求除应急抢险外，停止所有房屋建筑等施工工地的施工作业，Ⅲ级响应措施要求除应急抢险外，市县、城区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业，建筑工地停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，“疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”据上所述，重污染天气应急响应和重大突发公共卫生响应机制均属政府启动，属于无法预见的非商业风险，被告主张予以顺延符合合同约定和法律规定。其中自2018年10月13日合同签订之日，至约定的交房之日2019年12月31日，政府启动重污染天气Ⅰ、Ⅱ级应急响应影响天数为103天；为防控新冠××，山东省从2020年1月24日至3月7日启动重大突发公共卫生Ⅰ级响应，从1月25日开始计算影响天数43天。故交房日期顺延后为2020年5月25日。至于天安房地产公司所称的中考、高考期间的停工日期亦应作为不可抗力因素予以扣除，因每年都存在高考、中招情况，被告在确定工期和交房日期时能够预见，对此不能计入影响天数;对于重污染天气Ⅲ级响应影响实际停工天数，被告未能举证证明，其请求本院不予支持。综上，天安房地产公司从合同顺延后的交房时间2020年5月25日之次日计算到2021年3月4日一审法庭辩论终结时，实际逾期交房天数应当为283天。综上，原告要求被告承担逾期交房的违约责任具有事实和法律依据，其诉讼请求依法应予部分支持，被告应当支付原告违约金12112（855980×0.005%×283）元，对于原告过高的诉讼请求依法不予支持。被告应承担的法庭辩论结束以后的违约责任，原告可另行主张。原告请求被告交付房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书等交房应当具备的手续或文件，因涉案房屋尚未竣工验收，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本院不予支持，可待具备条件时另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条第一款第（一）项、第五百八十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（2021.1.1）第一条第三款之规定，判决如下： 一、菏泽天安房地产有限公司支付王闯逾期交房违约金12112元，限判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回王闯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告王闯负担474元，由被告菏泽天安房地产有限公司负担51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  吴为 二〇二一年四月二十九日 书记员  李琪