陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异184号案外人：李东元，男，1970年10月20日出生，汉族，住西安市户县。申请执行人：于文全，男，1954年1月10日出生，汉族，住咸阳市泾阳县。委托诉讼代理人：唐瑞，陕西宣齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，陕西宣齐律师事务所律师。被执行人：陕西嘉恒实业投资有限责任公司户县分公司，住所地西安市鄠邑区沣京苑小区****。负责人：周燕飞。被执行人：陕西嘉恒实业投资有限责任公司，住所地，住所地西安市鄠邑区人民路北段化东巷iv>法定代表人：李新利，该公司董事长。在本院执行于文全与陕西嘉恒实业投资有限责任公司户县分公司（以下简称嘉恒户县分公司）、陕西嘉恒实业投资有限责任公司（以下简称嘉恒公司）借款合同纠纷一案中，案外人李东元对执行西安市鄠邑区甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北角的“南院门”项目1幢2单元1202号的房产(以下简称案涉房产）提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人李东元称，一、其于2020年1月23日认购了案涉房产，房款收据以内部认购方式对买卖双方当事人名称、商品房面积、单价、房号、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，收款内容已经具备了商品房预售合同的主要条款，根据合同法相关规定，双方之间形成了商品房预售合同的法律关系。二、《九民纪要》关于商品房消费者的权利与抵押权的关系明确规定了交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，该司法解释并未从建设工程价款优先受偿权与业主居住权的形成时间上区分优先受偿顺序，案外人认为购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，与权利的形成时间没有任何关系。四、债权人申请拍卖案涉房产，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和公众认知相悖。综上，依据相关法律规定，案外人已支付全额购房款，请求停止对案涉房产的执行。为支持其异议请求，案外人李东元向本院提交了收据两份。申请执行人于文全称，一、商品房的买卖应当签订书面的商品房买卖合同，案外人仅提供手写的收据，且多为现金支付，不符合一般的交易习惯，即便案外人的交款收据属实，其与被执行人并未建立有效的合同关系，更未办理网签及登记手续。二、申请执行人、案外人与被执行人之间均是一般债权关系，并不涉及建设工程价款优先受偿或抵押权的问题，而且本案查封在前，认购在后，案外人提出的法律规定并不适用本案。三、合法的商品房买卖应在开发商取得预售许可证后进行，在被执行人取得“南院门”项目预售许可证之前，法院已将案涉房产进行了查封，但被执行人擅自非法销售已查封的房产，在法院即将对案涉房产进行司法拍卖之际案外人提出执行异议，意图拖延时间，非法处置查封财产，故请求驳回案外人的异议申请。本院查明，于文全与嘉恒户县分公司、嘉恒公司借款合同纠纷一案，本院经审理于2019年5月23日作出（2019）陕01民初13号民事判决，判决：一、原告于文全与被告嘉恒户县分公司签订的《项目合作协议》予以解除；二、被告嘉恒户县分公司、嘉恒公司于本判决生效后十日内共同归还原告于文全借款本金34386976元、利息19924249元（利息计算至2018年4月30日），并以34386976元为基数，按年息24%自2018年5月1日计算至实际给付之日；三、被告嘉恒户县分公司、嘉恒公司于本判决生效后十日内共同返还原告于文全出资款1500万元并支付利息18736476元（利息计算至2018年12月1日，并以1500万元为基数，按年息24%自2018年12月2日计算至实际给付之日）；四、驳回原告其余诉讼请求。嘉恒户县分公司不服一审判决，提起上诉，陕西省高级人民法院于2019年10月29日作出的（2019）陕民终784号民事判决，判决：一、维持西安市中级人民法院（2019）陕01民初13号民事判决第一项、第二项；二、变更西安市中级人民法院（2019）陕01民初13号民事判决第三项为：嘉恒户县分公司、嘉恒公司于本判决生效后十日内共同返还于文全1500万元，并按照年利率6%支付自2019年1月2日起至实际给付之日的利息。因嘉恒户县分公司、嘉恒公司未履行生效法律文书确定的义务，于文全向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院于2019年12月2日作出（2019）陕01执2728号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人嘉恒户县分公司、嘉恒公司在金融机构的存款、债券、股票、股权、基金份额等人民币7000万元；或扣留、提取其同等数额的收入；或查封、扣押其同等价值的财产。2020年3月11日，本院作出（2019）陕01执2728号之一执行裁定，裁定：查封被执行人嘉恒户县分公司名下位于西安市××××区甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北角户国用（2016）第18号、户国用（2016）第19号、户国用（2016）第20号的土地三宗，查封期限为三年。2020年8月25日，本院作出（2019）陕01执2728号之二执行裁定，裁定：查封被执行人嘉恒户县分公司名下位于西安市××××区甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北角的住宅1-16层共计96套房产（具体房号及面积详见查封房产附表），查封期限为三年。该裁定及协执于2020年8月26日在西安市××××区房地产管理所办理查封登记。2020年8月25日，本院作出（2019）陕01执2728号公告，载明：于文全与嘉恒户县分公司、嘉恒公司合同纠纷一案，本院曾保全查封了被执行人嘉恒户县分公司名下位于西安市××××区甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北角的土地及地上附着物，因在建住宅项目已具备预售条件，现本院依法查封上述在建住宅1-16层共计96套房产，并将有关事项公告如下：一、查封房产为上述地址“南院门”项目住宅1-16层的全部房产共计96套，查封期限为三年，自2020年8月26日起至2023年8月25日止。二、查封期间应保持房产现状；未经本院同意，任何单位及个人不得处分上述房产，或对被查封的房产有转移、设定权利负担或其他妨碍执行的行为；擅自处分的行为无效，并涉嫌构成刑事犯罪，本院将依法追究其法律责任。另查，2018年11月1日，于文全向本院申请诉前财产保全，本院于2018年11月2日作出（2018）陕01财保36号民事裁定，裁定：查封嘉恒户县分公司名下价值73529360.72元之土地。2018年11月6日，本院作出（2018）陕01执保310号协助执行通知书，载明：一、查封嘉恒户县分公司名下位于户县吕公路与钓台路十字东北角价值73529360.72元为限的土地所有权（地字第（地字第【2015】**查封期限为三年；三、上述财产查封后，不得办理查封财产的转移过户或设立他项权利等手续。2020年4月1日，户县不动产登记服务中心向本院出具《情况说明》，载明：经查询，嘉恒户县分公司因规划条件变更于2016年5月17日向户县国土局申请土地证换发，2016年5月30日为该公司将原户国用（2015）第35号土地证换发为户国用（2016）第18号，将户国用（2015）第36号土地证换发为户国用（2016）第19号，将户国用（2015）第37号土地证换发为户国用（2016）第20号。户县不动产登记服务中心出具的西安市不动产登记簿载明：坐落于甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北角的不动产，所有人为嘉恒户县分公司，不动产权证号为户国用（2016）第20号、户国用（2016）第19号、户国用（2016）第18号；查封状况一栏查封文号为陕西省西安市中级人民法院协助执行通知书（2018）陕01执保310号，查封期限为2018年11月7日至2021年11月6日。西安市××××区住房和城乡建设局于2020年4月23日向本院来函称：鄠邑区南院门商业广场项目由嘉恒户县分公司开发建设，该项目2013年5月开始施工建设，2016年6月因资金困难导致停工形成烂尾楼。后经区政府多方协调，吸引资金，2019年5月使该项目烂尾工程重新开工。该项目已经取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，目前正在我局申请办理《商品房预售许可证》。因嘉恒户县分公司与于文全经济纠纷案件一事，西安市中级人民法院作出的（2019）陕01执2728号之一执行裁定书，对该项目土地进行了查封。为了顺利推进我区烂尾楼项目处置工作，为十四运营造良好环境，同时也为了推进该项目顺利实施。避免形成二次烂尾，更好的保障原告的合法权益，我局建议贵院同意办理该项目商品房预售许可证，待项目《商品房预售许可证》办理后，对批准预售的有关房产进行查封。本院于2020年5月27日作出回函，在不解除该项目土地查封的情况下同意依法办理案涉项目的商品房预售许可证，且已查封该项目土地的效力及于地上附着物，待办理完预售许可后再对批准预售的房产进行查封。2020年5月6日，被执行人嘉恒户县分公司向本院递交《承诺书》，承诺其无违规销售房产，待办理房屋预售许可证后，所有房款均打入冻结账户，用于优先偿还案款。2020年8月31日，本院执行人员在与被执行人嘉恒户县分公司委托代理人李朝阳的谈话笔录载明：本院曾保全查封了被执行人嘉恒户县分公司名下位于西安市××××区甘亭镇钓鱼路与吕公路十字东北角的土地及地上附着物，因在建住宅项目已具备预售条件，现本院依法查封上述在建住宅1-16层共计96套房产，并张贴了查封公告。本院再次重申查封期间应保持房产现状，非经本院同意，任何单位及个人不得处分上述房产，或对被查封的房产有转移、设定权利负担或其他妨碍执行的行为；擅自处分的行为无效，并涉嫌构成刑事犯罪，本院将依法追究其法律责任。张贴在售楼部的公告不允许撕毁，否则本院将查封售楼部。对此，李朝阳回答：法院查封的房产绝对不会出现私下销售情形，法律责任清楚。我公司拟定了还款计划，对法院查封房产以外的房产进行销售，只要有销售款项，一定优先偿还该案案款。2020年8月21日，被执行人嘉恒户县分公司取得商品房预售许可证。再查，案外人李东元提交的两份收据分别载明：1.交款单位李东元（610125197010203919），收款方式转账，人民币肆拾万元整，收款事由为内部认购房款，房号2-1202，面积126.15m2，单价5232元，入账时间为2020年1月23日；2.交款单位李东元（610125197010203919），收款方式转账，人民币贰拾陆万零壹拾柒元整，收款事由为内部认购房款，房号2-1202，面积126.15m2，单价5232元，入账时间为2020年8月23日。以上事实有民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、公告、不动产登记簿、情况说明、函、承诺书、谈话笔录、收据等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的办理查封登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。本案中，本院于2018年11月6日在诉前财产保全时已查封案涉房产所涉及的土地使用权，查封效力及于地上建筑物。为推进案涉房产所在项目建设，在当地住建部门商请和被执行人书面承诺后，本院同意相关行政部门为被执行人办理商品房预售许可证，并在办理商品房预售许可证后对其中的96套预售房产进行了再次查封登记，该次查封与前次保全查封具有延续性。案外人李东元主张2020年1月23日购买案涉房产的时间在本院查封之后，且当时被执行人嘉恒户县分公司并未取得商品房预售许可证，被执行人亦向本院书面确认其并未违规销售案涉房产。案外人与被执行人嘉恒户县分公司仅在收据中对房号、面积、单价进行了明确，不符合相关法律对合法有效的商品房买卖合同的规定。其次，案外人仅向本院提交两份收据，并未提交所购商品房系用于居住且其名下无其他居住房屋的证明。案外人提交的2份收据的付款方式均为转账，但没有相关银行交易凭证佐证，对其付款的真实性在执行异议审查阶段无法认定。综上，案外人的异议请求不符合相关法律及司法解释的规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人李东元提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨成哲审判员  童 超审判员  苟卫民二〇二一年四月二十三日书记员  刘 妮