陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕01民终7735号 上诉人（原审被告）：陕西丰浩置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：曾本东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾子豪，男，1994年6月8日出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。上诉人陕西丰浩置业有限公司（以下简称丰浩公司）因与被上诉人贾子豪房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初21729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。丰浩公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.一、二审诉讼费用由贾子豪承担。事实与理由：涉案《商品房买卖合同》附件十二第四条第4.3款明确约定了视为逾期交房之不可抗力并且其公司不承担违约责任的情形，本案中市政工程建设、政府管制行为均属于合同约定的不可抗情形，其公司不应承担逾期交房的违约责任，一审法院没有就合同约定的免责情形以及相关的事实予以查明；其公司对因地铁施工和市政道路的建设原因导致涉案房屋包括分项工程在内的工程拖期以及无法正常办理建设工程竣工验收备案不存在过错，也无法控制和避免，应依法免予承担责任；涉案项目接临之市政道路及地铁工程在项目的出入口、消防通道施工、占用情况的相关证据，其公司因客观原因不能自行收集，一审法院没有依其公司申请调取证据，违反了全面、客观地审查核实证据的法定程序。贾子豪辩称，《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件包括取得涉案房屋的竣工验收备案证明文件、《房产测绘成果报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，丰浩公司于2019年4月才取得涉案房屋实测报告，涉案房屋居住使用所需要的水电、燃气、供暖等配套设施虽在后期已完成，但丰浩公司至今未取得涉案房屋的竣工验收备案证明文件，其有权拒绝接收房屋，丰浩公司应当按照合同约定支付自2018年9月1日起的违约金；地铁施工、市政道路建设并不属于不可预见的情形，属于丰浩公司经营过程中应预见的情况，丰浩公司所述未能取得竣工验收备案证明文件系不可抗力原因导致的理由不能成立；一审法院审理程序合法，在已经查明未能取得房屋竣工登记的原因系丰浩公司自身原因导致，并非因不可抗力原因所致的情况下，无需要法院进行调查取证。贾子豪向一审法院起诉请求：1、丰浩公司支付逾期交付房屋的违约金66629.55元（暂计算至起诉之日，实际计算至实际交付之前一日止）；2、本案诉讼费由丰浩公司承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，出卖人丰浩公司与买受人贾子豪签订商品房买卖合同，合同约定，贾子豪购买丰浩公司开发的位于西安市曲江新区XX路以西、黄渠头路以南，26号路以东的曲江·紫金城B地块（一区）8幢1单元5层10502号房屋一套，房屋总价款为1825467元。该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。附件十二（补充协议）第四条（商品房交付条件与交付手续）约定，下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新版本的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误或市政规划变更导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（日戒严等）、群众聚会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同签订当日，贾子豪向丰浩公司支付房屋首付款735467元。后贾子豪通过银行按揭贷款的形式向丰浩公司支付了剩余合同价款1090000元。2019年5月30日、2019年10月22日、2019年12月27日，丰浩公司向贾子豪分别送达延期交房告知书。2020年3月，西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果报告》，载明：案涉房屋实测的建筑面积为146.84平方米。2020年4月29日，包括丰浩公司在内的建设单位、监理单位、施工单位、物业公司形成了案涉房屋的《住宅工程质量分户验收表（户内）》，验收结论为防水工程、采暖工程、给排水工程、电气工程等验收项目符合图纸设计及施工规范要求。丰浩公司与陕西浩悦物业管理有限公司在案涉房屋《商品住宅质量保证书》上加盖印章。丰浩公司亦出具了涉案房屋商品住宅使用说明书。截至法庭辩论终结，案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。一审法院认为，因丰浩公司提供的证据未能证明其因地铁5号线、8号线、市XX号路施工围挡及2018年禁土令导致其无法办理建设工程竣工验收备案证明文件，故对于丰浩公司的辩称意见，该院依法不予采信。对于丰浩公司所称的其不应向贾子豪承担逾期交房违约金的原因系贾子豪未履行房屋买卖合同约定的相关税费的缴纳等义务的辩称意见，因合同约定该项费用的支付时间是交房日前，一方面该约定不明确，另一方面丰浩公司亦未按照约定向贾子豪交房，贾子豪有先履行抗辩的权利，且丰浩公司向贾子豪送达的交付通知书是在合同约定的交付时间的前一个月或者是在之后，丰浩公司明知其逾期交房，仍将该内容不及时向贾子豪披露，丰浩公司构成违约，故该院依法不予采信贾子豪所称的该辩称意见。合同签订后，贾子豪依约履行了其合同义务，丰浩公司逾期交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。因交房之日存在主观认知会导致贾子豪与丰浩公司对于交房日的认知不一致产生不确定性，故该院将违约金计算至法庭辩论终结之日即2020年11月19日，因此，贾子豪要求丰浩公司向其支付逾期交房违约金的诉请，该院依法予以支持92733.72元（1825467元×508日×0.0001）。至于2020年11月20日之后的逾期交房违约金，贾子豪可另循法律途径。一审法院遂依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、陕西丰浩置业有限公司于本判决生效之日起十日内向贾子豪支付逾期交房违约金92733.72元（2019年7月1日至2020年11月19日期间）。二、驳回贾子豪其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1466元，减半收取733元，由陕西丰浩置业有限公司承担。因贾子豪已预交，陕西丰浩置业有限公司并上述款项支付给贾子豪。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，贾子豪与丰浩公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，丰浩公司虽曾通知贾子豪收房，但截止至一审法庭辩论终结时，丰浩公司通知交付给贾子豪的涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，贾子豪以该房屋未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件为由拒绝接收房屋之理由成立，丰浩公司未能如约向贾子豪交付符合合同约定的房屋，已构成违约。贾子豪在本案中诉请丰浩公司承担逾期交房违约责任理由成立，应予支持。一审法院综合考虑合同约定内容，贾子豪在诉讼中提出的诉讼请求，当事人举证证据，以及法庭辩论后的交付行为仍具有不确定性等因素，判令丰浩公司先行向贾子豪支付法庭辩论终结之日即2020年11月19日的逾期交房违约金，裁量和处理并无不当。丰浩公司虽上诉认为贾子豪未履行《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定义务，其公司应当免除违约责任，但其公司违约在先，涉案房屋在丰浩公司通知交付时并没有满足合同约定的交付条件，贾子豪按照合同约定并不负有对待给付之义务，丰浩公司该项上诉意见理由不足，本院不予采纳。关于丰浩公司所称涉案房屋仍未取得竣工验收备案表系地铁施工、市政道路建设等不可抗力原因导致问题，涉案合同订立于2018年2月1日，合同约定的交房时间为2019年6月30日前，地铁施工、市政道路建设对涉案工程的影响属于丰浩公司订立合同时应当预见的情况，并不构成合同履行中的不可抗力因素，一审法院未采纳丰浩公司该项抗辩意见，亦无不妥。至于调查申请问题，丰浩公司提出的调查申请不符合人民法院调查收集证据的条件，一审法院未予准许，程序并无不当。综上所述，丰浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1466元，由陕西丰浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。 审判员      何强 二〇二一年四月二十三日（院印）                               书记员        周伟