陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021）陕01执异139号案外人：西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第四村民小组，住所地西安市未央区凤城七路南侧三丰中心思想小区**楼**。负责人：施黎亮，该组组长。委托诉讼代理人：赵小强，男，1976年11月10日出生，汉族，住西安市莲湖区，系村民）。申请执行人：西安正荣置业发展有限公司，住所，住所地西安市经济技术开发区未央路**赛高城市广场**楼2906div>法定代表人：侯博,该公司总经理。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁影，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被执行人：陕西三丰房地产开发有限公司，住所地陕，住所地陕西省咸阳市渭城区文林路青海省咸阳干部休养所综合楼**v>法定代表人：杨丰收。委托诉讼代理人：苏婷，女，1990年1月7日出生，汉族，住西安市未央区，系该公司员工）。被执行人：杨卫峰，男，1972年5月10日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。被执行人：喻晖，女，1972年1月3日出生，汉族，住址同上。被执行人：杨林，男，1981年12月27日出生，汉族，住址同上。被执行人：方瑜，女，1981年11月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。被执行人：高创国，男，1976年2月8日出生，汉族，住陕西省乾县。被执行人：杨锋利，女，1974年6月28日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。被执行人：杨丰收，男，1970年10月16日出生，汉族，住陕西省乾县。被执行人：张燕妮，女，1970年9月9日出生，汉族，住陕西省乾县。在本院执行西安正荣置业发展有限公司（以下简称正荣公司）与陕西三丰房地产开发有限公司（以下简称三丰公司）、杨卫峰、喻晖、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮借款合同纠纷一案中，案外人西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第四村民小组（以下简称红色村四组）以本院查封的三丰中心思想小区4号楼10105号商铺属其所有为由提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人红色村四组称，2010年因行政中心北迁，西安市政府将案外人的土地及该土地上的集体房屋列入征收范围，征收单位是西安市未央区人民政府和西安经济技术开发区管委会，三丰公司系该次征收活动的改造主体建设单位。2016年，红色村四组村民回迁，搬入西安市未央区凤城七路南侧三丰中心思想小区。2019年，三丰公司与案外人明确了安置的商铺位置、编号以及所占面积，双方完成交接。目前，红色村四组将案涉商铺对外招租，以解决该组成员生活经济来源。红色村四组村民安置人均住房65平方米，人均商铺20平方米。该村征收时，登记人数396人，估算商铺面积8083.43平方米，包括三丰中心思想小区5号楼10201号、4号楼10103号、10104号、10105号四间商铺面积。三丰公司不具备将案外人依法享有且协议约定的商铺作出未经案外人授权的其他处置；其对属于案外人商铺擅自所做行为无效，应当撤销。案外人与相关当事人并无任何诉讼纠纷，其依法获得的商铺不应被查封、执行。综上，请求撤销对案涉商铺的查封。申请执行人正荣公司称，其与三丰公司之间的借款合同做过抵押登记，案涉房屋在抵押范围之内，其不能确定案涉房屋是否系村民安置房屋。本院查明，正荣公司与三丰公司、杨卫峰、喻晖、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮借款合同纠纷一案，本院于2019年11月18日作出（2019）陕01民初1951号民事判决书。三丰公司、杨卫峰、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮不服该判决，向陕西省高级人民法院提起上诉。陕西省高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）陕民终321号民事判决书，该判决查明，2017年12月21日，三丰公司（借款人，甲方）与恒丰银行（贷款人、乙方）签订编号为2017恒银西委借字第01号《借款合同》，约定鉴于《委托合同》，乙方接受正荣公司委托向甲方发放贷款，贷款金额为8900万元；恒丰银行与三丰公司签订编号为2017恒银西抵字第01号《抵押合同》，约定根据《委托合同》《借款合同》约定，恒丰银行向三丰公司发放8900万元委托贷款，三丰公司提供抵押财产是土地使用权及在建工程{抵押物清单：土地使用权，19547.8平方米，权利证书编号西经国用（2016）出第012号、第013号；在建工程，权利证书编号地字第西经开发（2016）38号，建字第西经开（2013）第043号CG，西经开（2014）025号610131201603300301补}，该判决判令维持西安市中级人民法院（2019）陕01民初1951号民事判决第三、四、五、六、七项，变更西安市中级人民法院（2019）陕01民初1951号民事判决第一、二项。该判决已生效。因被执行人未履行生效法律文书确定义务。正荣公司向本院提起强制执行申请，本院依法立案执行。另查，2019年7月12日，因正荣公司、恒丰银行与三丰公司借款合同纠纷，本院依据正荣公司诉前财产保全申请，作出（2019）陕01财保23号民事裁定书，查封被申请人陕西三丰房地产开发有限公司及被申请人杨卫峰、杨林、高创国、杨丰收名下共计价值人民币10500万元的房产或冻结等值的银行存款、股权。2019年7月24日，本院依据（2019）陕01财保23号民事裁定书作出（2019）陕01执保182号协助执行通知书，要求西安市不动产登记服务中心协助查封被申请人三丰公司名下位于西安市经济技术开发区××路南侧，凤新路西侧，附着于西经国用（2016出）第012、013号宗地上的“三丰中心思想（红色村四组城中村改造项目）项目在建工程中的1#、4#、5#住宅及商住楼3幢，6#商业楼1幢中的房产，共计68套（详见查封房产清单，包括案涉4号楼10105号商铺，查封标的系三丰公司抵押物）。执行中，本院于2020年8月3日发布（2020）陕01执1111号查封公告，公告内容如下：本院依据（2019）陕01财保23号民事裁定书依法查封了被执行人三丰公司名下位于西安市经济技术开发区××路南侧，凤新路西侧，附着于西经国用（2016出）第012、013号宗地上的“三丰中心思想（红色村四组城中村改造项目）项目在建工程中的1#、4#、5#住宅及商住楼3幢，6#商业楼1幢中的房产，共计68套（详见查封房产清单，包括案涉4号楼10105号商铺）。现将有关事项公告如下：一、查封期限为三年（自2019年7月24日起至2022年7月23日至）。二、相关承租人在十五日内到本院进行登记并提供租赁合同、付款凭证等相关证据。逾期自行承担相关法律责任。三、凡对上述被查封房产有异议的或主张各项权利的应在对上述房产执行完毕之前向本院提出，逾期自行承担责任。四、在查封期间保持查封房产的现状，非经本院同意，任何单位及个人不得对被查封的财产有转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为。否则，本院将依法追究其法律责任。本案在审查过程中，红色村四组提交以下证据：1.西安经济技术开发区城中村改造领导小组办公室关于补办红色村四组改造工作方案批复的请示（西经城改办字【2013】5号，落款时间为2013年3月19日）；2.西安经济技术开发区管委会关于红色村四组拆迁建设有关情况的函（西经开函【2013】36号，落款时间为2013年3月19日）；3.村户籍人口一览表；4.西安市未央区张家堡街道红色队(四组)城中村改造拆迁安置协议书，该协议书签订时间为2010年4月19日，拆迁方为三丰公司，其中第五条规定“对本村原农业户口人员实行人均85平方米（65平方米居住用房，20平方米经济发展用房）保底安置”；5.三丰公司、红色村四组签订《关于红色村四组商业用房安置确认单》，该确认单载明，关于红色村第四村民小组位于西安市××路里与××路××字西南角三丰·中心思想小区商业用房安置，红色村第四村民小组与三丰地产共同确认如下：“……2、4#楼一层商铺预测面积279.29平方米，其中10103号商铺（商业电梯前厅北第一间）预测面积120.24平方米，10104号商铺（商业电梯前厅北第二间）预测面积105.05平方米，10105号商铺（商业电梯前厅北第三间）南侧部分面积54平方米；3、5#楼商业第二层整体安置，预测面积1063.34平方米，并含5#北侧由西向东依次6个车位……”；6.《商铺租赁合同》，出租方红色村四组、承租方王恒星，租赁期限自2019年5月31日起至2034年5月31日，房屋位于凤城××路与××路××字西南角三丰中心思想小区，房屋面积一、二、三层共计8070平方米。本案审查中，本院至西安市未××区××三丰中心思想小区调查案涉5号楼10201号、4号楼10103号、10104号、10105号四间房屋占有使用情况，在与王恒星（公民身份号码）所作谈话笔录中，王恒星称，其与红色村四组签订合同承租红色村四组三丰中心思想小区包括2、3、4、5号楼共计8070平方米的房屋，合同于2019年2月17日签订，但因为消防验收问题实际交付是2020年5月，其提前支付的租金已作为收益发放给红色村**村民。以上事实有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述司法解释的规定，被拆迁人对补偿安置房屋的请求权优先于拆迁人在签订拆迁安置协议后设定的相关权利。本案中，红色村四组权利主张的来源为三丰公司拆迁安置的法律行为和法律事实，其所付出的对价中包含了丧失原有土地及房屋的物权。拆迁安置补偿不同于一般的商品房买卖，案外人的物权在被征收之前已存在，按照协议补偿取得的房屋属于“产权调换”，未经被拆迁人同意的情况下，一般不得对补偿安置房屋进行处置，否则会侵害被拆迁人原用以置换的物权。按照红色村四组与三丰公司的拆迁安置方案约定，三丰公司本应在2013年就对村民进行回迁，如因为拆迁人单方面的原因，导致无法正常回迁，不仅有违公平原则，也侵害了原红色村四组村民的基本生存权益。关于正荣公司称无法确定是否安置房的问题，根据红色村四组与三丰公司安置确认单及本院现场调取的相关证据等，可以认定安置用房的相关事实。唯有本案案涉4号楼10105号商铺仅有南侧部分54平方米为安置面积一节，因该商铺已被整体查封，在产权尚未分割登记的情况下，本着善意执行的理念，应予以中止执行为宜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对陕西三丰房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区凤城七路南侧，凤新路西侧，附着于西经国用（2016出）第012、013号宗地上的三丰中心思想小区4号楼10105号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 黄金华审判员 苟卫民二〇二一年四月八日书记员 郑银萍