四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7389号 上诉人（原审被告）：成都华晟投资有限公司，住所地：成都市成华区龙潭街道龙潭路******。 法定代表人：邓先福，总经理。 委托诉讼代理人：任莉莉，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都裕林兄弟餐饮管理有限公司，住，住所地：成都市武侯区一环路南一段**附****/div> 法定代表人：高维，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗德强，四川高维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代荣，四川高维律师事务所律师。 上诉人成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人成都裕林兄弟餐饮管理有限公司（以下简称裕林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华晟公司上诉请求：1、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9545号民事判决第一项，改判驳回裕林公司关于退还租赁保证金90200元的诉讼请求；二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9545号民事判决第二项，改判裕林公司按照合同向华晟公司支付违约金225581.18元；三、本案的诉讼费用由裕林公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定“四川高登环球商业管理有限公司对案设摊位进行商业管理……，但裕林公司仍因无证无照经营被行政机关责令停止经营活动，可以看出华晟公司履行合同并不符合约定”，事实上，合同中虽然约定由甲方办理相关证照，但华晟公司并未承诺办理餐饮的证照，而只有提供合法经营的场地的义务，并且案涉合同签订之后即租赁期开始之时,华晟公司也确实开始到相关机构办理证照,但因夜市场地的性质非同商铺，根据工商所的答复，华晟公司只能在经营范围中增加餐饮经营的范围，而不能办理独立的营业执照，因为商场已经委托给北京高登环球商业管理有限公司成都分公司运营管理，该公司需要增加经营范围需要总公司先变更到四川，增加总公司的经营范围，然后才能增加四川分公司的经营范围。由于北京高登环球商业营运管理有限公司涉及到变更迁址的问题，以及涉及到工商部门的办理流程，华晟公司增加餐饮管理范围从2019年4月24日即双方的租赁合同签订之时起开始办理直至9月办下来，而并非裕林公司所说的无证无照。裕林公司无法经营夜市的原因并非无证无照，也并非该原因导致合同目的不能实现，裕林公司作为餐饮管理公司，有餐饮管理的经营范围，并且从4月起至10月中下旬期间，经营一直处于良好的状态，夜市在这么长的期间也并没有因为无证无照的原因被处罚，而为什么直到10月中下旬市场监督局才发出《责令改正通知书》，其中的缘由因为是裕林公司在经营，只有其才能知道。华晟公司自始至终都在按照合同履行义务，没有违约行为，而裕林公司拖欠租金已达到合同约定的解除条件，应当向华晟公司承担违约责任。 裕林公司辩称，一审判决正确，应予以维持。 裕林公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令华晟公司退还裕林公司缴纳的租赁保证金90200元，迟延退还违约金从2019年12月1日起至华晟公司还清之日止，以90200元为基数按照日万分之一的标准支付；2．请求判令华晟公司支付裕林公司违约金135300元；3．请求判令华晟公司支付裕林公司损失110000元；4．华晟公司立即向裕林公司开具已缴纳租金135300元的发票。 一审法院认定事实：裕林公司（乙方、承租方）与华晟公司（甲方、出租方）签订了《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》，约定：1．甲方将星悦广场的“好吃GO夜市”编号1-19,22-35号的33个摊位出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年5月10日起至2020年10月31日止。三、租赁用途1.乙方租赁该摊位用于商业经营（限于夜市小吃）。乙方必须具备与上述使用用途相一致的合法经营手续，并在签订本协议时向甲方提交相应的证明文件审核……五、费用的交纳1.租金本着先交纳后使用的原则。乙方按季度交纳租金。乙方应当在本协议签订当日向甲方第一次交纳租金135300元，以后的租金在上个缴费周期届满前10日交纳……5.乙方未按期缴纳租金、水电费，每逾期一天，甲方有权按欠款金额的万分之六收取违约金。乙方逾期支付租金且经甲方书面催告5个工作日内仍不支付的，甲方有权无需得到乙方同意，即可终止本合同及将摊位另行出租于第三方，且甲方不需承担任何违约责任。终止合同的通知到达乙方时，本合同终止方才发生法律效力，甲方解除合同的，除追缴欠款外，还有权要求乙方承担合同解除前月租金二倍的违约金。六、租赁保证金1.乙方在签订本协议当日向甲方缴纳租赁保证金90200元，甲方在收款后为乙方开具收款收据。2.在本协议期间，乙方不得要求以缴纳的保证金用于冲抵乙方所欠缴的租金、水电费以及乙方应当承担的其他费用。但甲方有权在不事先经乙方同意的情况下以该保证金冲抵乙方欠交租金、水电费等，冲抵后，乙方应在甲方通知后3日内补足保证金差额部分。3.在租赁到期后，乙方按合同约定将摊位恢复原状归还摊位并结清欠款后，甲方在15个工作日内凭开具的保证金收据原件一次性将剩余保证金无息退还乙方，甲方每迟延一日退还，则向乙方支付还款金额万分之六的违约金。合同第七条经营管理1.甲方负责办理与经营相关的证照，乙方经营活动不得违反国家法律、法规或政策的规定。合同第八条第一款载明：4.甲方保证租赁给乙方的场地合法合规，若因场地违规，受到行政管理部门处罚，由甲方承担一切费用；若不能继续经营，甲方在收到乙方提供的退款资料后15日内全额退还乙方押金以及剩余租期内的租金。合同第八条双方权利与义务第二款载明：1.按照本协议约定按时交纳相关费用，并对未按期交纳的费用承担违约责任。合同第十一条违约责任载明：1.乙方未按本协议约定期限付款的，每逾期一天，应按欠款金额的万分之六支付违约金。2.乙方违反本协议的经营管理规定的约定给甲方造成损失的，赔偿甲方损失。3.甲乙双方任何一方无故解除本协议的，除向对方赔偿损失外，还应向对方支付一个月当期月租金金额作为违约金。若非违约方的损失无法计算的，则损失按当期月租金的两倍计算。4.甲方未按照本协议约定时间提供摊位或未按照约定对造成乙方无法经营造成的时间进行补偿时，甲方除了赔偿乙方损失外，还应向乙方支付一个月当期月租金金额作为违约金。合同附件二：摊位租金、保证金及优惠政策明细载明类别：小吃车，主营：炸鸡、烧烤、煮食、冰品、网红小吃、炸排骨、饮品等，免租期为2019.5.10-7.31，第一次租金时间为2019.5.10-10.31。 2019年4月29日，华晟公司出具收据，载明收到裕林公司租赁保证金90200元及2019.5.10-2019.10.31租赁费135300元。 2019年10月28日，成都市成华区市场监督管理局发出《责令改正通知书》，载明因裕林公司在龙潭路33号上古天地广场中庭无照无证从事餐饮服务的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》的规定，要求立即停止经营活动。 一审法院再查明，裕林公司将案涉摊位转租，因无法正常经营，次承租人起诉裕林公司及王润，经成华区人民法院调解，王润代裕林公司需向张伟等11户次承租人退还管理费款项合计110000元。2019年12月20日，华晟公司向裕林公司发函，该函载明其已于2019年11月14日向裕林公司发函要求解除案涉租赁合同，要裕林公司在2019年12月31日之前将小吃车摊位物资清理完毕并将小吃车还原至移交时状态。 一审庭审中，裕林公司举出的微信聊天记录及短信聊天记录拟证明裕林公司曾多次要求备注名“星悦广场任总”、“星悦广场任莉莉”办理营业执照。华晟公司认可裕林公司举出的短信记录及微信聊天记录的相对方为华晟公司员工任莉莉，同时举出《委托经营管理合同》拟证明华晟公司委托四川高登环球商业管理有限公司对案涉摊位进行商业管理，经营范围包含了餐饮管理等，华晟公司已经按照合同约定，办理了裕林公司案涉租赁摊位的经营执照。 一审法院认为，裕林公司与华晟公司签订的《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据合同约定，华晟公司在租赁期开始时即负有办理证照、提供符合经营要求的租赁场地的义务，裕林公司则负有按期缴纳租金的义务。华晟公司虽然举出《委托经营管理合同》来证明华晟公司委托四川高登环球商业管理有限公司对案涉摊位进行商业管理，经营范围包含了餐饮管理等，其已经按照合同约定，办理了裕林公司经营案涉租赁摊位的经营执照。但是裕林公司仍因无证无照经营被行政机关责令停止经营活动，可以看出华晟公司履行合同并不符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，裕林公司已缴纳了保证金及第一季度租金，华晟公司应当及时为裕林公司履行办理证照的义务，现根据查明的事实，华晟公司经裕林公司多次催告仍未办理相关符合要求的证照，裕林公司因此受到行政处罚，无法继续经营，其违约在先，此时，裕林公司有权拒绝支付后续租金，防止损失扩大。由前述可知，裕林公司租赁场地用于经营的合同目的现已无法实现，双方在一审庭审中也均表示解除合同，合同解除后，因裕林公司并非违约方，故裕林公司有权依照合同约定请求华晟公司退还裕林公司缴纳的租赁保证金90200元。 关于违约金，依据合同的第11条第3款，双方任何一方无故解除本协议的，除向对方赔偿损失外，还应向对方支付一个月当期月租金金额作为违约金。若非违约方的损失无法计算的，则损失按当期月租金的两倍计算。一审法院结合双方约定，以裕林公司实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定华晟公司支付违约金30000元；裕林公司超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 对于裕林公司主张华晟公司支付裕林公司损失110000元的诉讼请求，因裕林公司自述该损失未支付，尚未实际产生，裕林公司的该项主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 对于开具租金发票。合同虽然并未就开票义务进行明确约定，但华晟公司在一审庭审中明确表示同意开具发票，因此，对于裕林公司主张华晟公司开具租金发票的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于保证金的资金占有利息，因违约金足以覆盖该项利息损失，故一审法院对于裕林公司主张要求华晟公司承担资金占用利息的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华晟公司于判决生效之日起十日内退还裕林公司缴纳的租赁保证金90200元；二、华晟公司于判决生效之日起十日内支付裕林公司违约金30000元；三、华晟公司于判决生效之日起十日内向裕林公司开具已缴纳租金135300元的发票；四、驳回裕林公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6333元，减半收取计3166.5元，由华晟公司负担。 二审中，裕林公司未提交新证据，华晟提交了《准予变更登记通知书》、《企业迁出核准通知书》、《拟迁入企业档案审查意见书》，拟证明从双方签订合同开始，华晟公司就开始在办理四川高登环球商业管理有限公司相关的经营范围增加，并在2019年9月完成了对四川高登环球商业管理有限公司的营业范围增加。裕林公司对三份材料的真实性予以认可，但认为不能达到华晟公司的证明目的。本院对该3份证据的真实性予以确认，但从该3份证据的内容来看，《拟迁入企业档案审查意见书》和《企业迁出核准通知书》仅载明同意北京高登环球商业营运管理有限公司迁出至四川省，《准予变更登记通知书》仅载明北京高登环球商业营运管理有限公司更名为四川高登环球商业管理有限公司，均不涉及增加营业范围的事项，不能证明其营业范围发生了变更。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，华晟公司上诉请求判令裕林公司向其支付违约金225581.18元，但其未在一审中提起反诉，本院对此不作处理。本案二审的主要争议焦点在于华晟公司是否存在违约行为，一审判决其退还履约保证金及支付违约金是否适当。关于华晟公司是否违约的问题，《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》（以下简称《协议》）第三条约定“乙方租赁该摊位用于商业经营（限于夜市小吃），乙方（裕林公司）必须具备与上述使用用途相一致的合法经营手续，并在签订本协议时向甲方提交相应的证明文件审核”，第七条约定“甲方（华晟公司）负责办理与经营相关的证照”，二审中，双方对各自提供的合法经营手续和证照范围发生争议，本院认为，虽然《协议》对裕林公司应具备的合法经营手续和华晟公司应办理的证照的具体内容无明确约定，但从《协议》约定裕林公司应在协议签订时向华晟公司提交其经营手续文件这一内容来看，裕林公司应具备的合法经营手续应为《协议》签订时已经形成的文件，而华晟公司应当负责办理的是《协议》签订时尚未形成的与经营相关的证照；裕林公司的营业执照载明其经营范围包括餐饮服务和餐饮管理，而华晟公司同意签订《协议》的行为可以表明其已审查认可裕林公司具备合同约定的合法经营手续。裕林公司主张华晟公司未为其办理经营所需的食品经营许可证和公共安全卫生许可证，《中华人民共和国食品安全法》第35条和《公共场所卫生管理条例》第8条分别规定了食品销售需取得许可以及卫生许可证制度，裕林公司的主张具有法律依据，华晟公司辩称办理经营证照只需在营业执照上增加一项餐饮经营范围即可，但未提供相应依据或有关机关的签复，且从实际履行情况看，裕林公司在经营期间被成华区市场监督管理局以无照无证从事餐饮服务、违反《中华人民共和国食品安全法》为由而要求停止经营，亦可佐证华晟公司的辩称不能成立。综上，一审认定华晟公司违约并判令其支付违约金并无不当，本院予以维持。关于租赁保证金是否应当返还的问题，华晟公司主张不予退还的抗辩理由为裕林公司向小业主（次承租人）退还的保证金远低于其从小业主处收取的保证金，裕林公司不存在损失。本院认为，裕林公司与次承租人之间的关系与案涉纠纷属于不同的法律关系，裕林公司与次承租人之间的保证金退还情况不构成本案保证金返还的权利阻却事由，华晟公司的抗辩不能成立。综上，华晟公司的上诉请求均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6333元，由成都华晟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年四月二十七日 书记员 袁 敬