贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初1053号 原告：深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市播州区象山社区阳光花园****，统一社会信用代码：91520321MA6HC9H44D。 法定代表人：朱新涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：索忠海，该公司项目总经理。代理权限：全权代理。 委托诉讼代理人：李进。该公司项目经理，代理权限：全权代理。 被告：刘其跃，男，汉族，农商银行职员，1975年3月12日出生，遵义市红花岗区人，户籍地：遵义市红花岗区. 原告深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司（下称抱朴物业公司）诉被告刘其跃物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抱朴物业公司的委托诉讼代理人索忠海、李进，被告刘其跃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告抱朴物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告2018年11月1日至2020年9月30日23个月物业服务费3,050.26元；2、违约金1,024.67元（每日千分之一计算），3、承担本案诉讼费。 事实和理由：被告刘其跃居住，房屋面积132.62㎡，2018年11月1日至2020年9月30日23个月按1元/㎡计算费用为3,050.26元。原告按照物业合同为小区业主服务，被告经原告多次催收未果，其行为严重侵害了原告的合法权益，为此，特向人民法院提起诉讼，请求支持诉请。 被告刘其跃辩称：合同没有依法成立，理由：1、事前或事后未经业主或业主代表大会协商、讨论通过、未公示；2、未经3/2或过半数的主业同意签合同；3、所谓的合同是业委会主任刘从吉一个人签订的。二、合同的订立违反合同法相关条款，没有体现当事人双方法律地位平等，将物管的意志强加给了业主；三、当事人没有遵循诚实、信用原则，物管只行使权力，未尽义务，未履职尽责，未履行该所谓合同规定职责和作出的承诺，我家的主卧和次卧墙面长期渗水，是外面渗水，给物管公司抱告过多次的，至今未处理，有几年了，现在的物管也反映过的，渗水问题仍然没有彻底解决，原告诉讼的物业服务费我没有意见，只要原告赔偿了我的外墙渗水导致的财产和精神损失，我就支付物业服务费，滞纳金我不同意支付；四、消防安全也存在隐患。 根据原、被告的陈述和所举的证据，认定以下事实： 遵义市播州区南白街道象山社区的阳光花园小区成立的第一届业主委员会，于2013年8月6日在遵义市播州区住房和城乡建设局予以备案。第二届业主委员会于2018年5月16日在遵义市播州区住房和城乡建设局予以备案。 2018年11月1日，原告抱朴物业以总公司深圳市抱朴物业服务有限公司（乙方）的名义与播州区南白街道象山社区阳光花园业主委员会（甲方）签订了为期五年的《播州区南白街道办事处象山社区阳光花园小区物业服务合同》（下称《阳光花园小区物业服务合同》），因此于2018年11月12日成立。合同约定情况：8.32.服务期限从2018年11月1日至2023年10月30日止；3.10.物业服务费收取标准：住宅1元/㎡月；10.35.业主未按合同约定缴纳物业服务费，逾期按照日1‰的标准支付违约金。3.11.关于物业服务费的交纳有合同条款，没有交纳期限的约定；2.7.对物业公司的服务内容、4.15.双方的权利义务作了具体明确，服务内容中约定：共用部位维护管理不包含中、大修改造及新增、更新改造，具体实施标准按照《遵义市专项维修资金管理规定》相关条款执行。 合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，为小区业主提供了相应的物业服务。其中，对业主反映强烈的消防安全隐患、外墙渗水、车库网络线路混乱、地库装、地库装修垃圾清运等问题的维修整改问题播州区消防救援大队分别于2020年1月10日和12月7日两次下达了责令限期改正通知书。期间，原告分别于2020年2月27日向阳光花园小区业主委员会领导抱告，关于外墙渗水问题和消费整改问题，需要启动大修基金，请业主委员会择期开会讨论。2020年7月6日，原告向播州区消防救援大队提交了“关于阳光花园小区消防整改情况的汇抱”，抱告了阳光花园小区2020年7月消防整改进度情况：一、消防楼道消防门部分损坏现象，因消防门属于小区公共实施设备，更换及大修需申请小区大修资金进行修复，我司已向业主委员会递交申请，正在审批中；二、安全指示灯部分损坏现象，我公司进行查验后，已更换部分，因雨季来临，忙于防洪工作，故剩余部分安排在本月内完成；三、消防栓设备日常检查，日常检查工作从未放松，已每日将检查情况及图片上传到住建局物业管理工作群；四、消防应急灯日常维修，已完成，但经常有人故意破坏。发现一处，我公司及时维修；五、地库装、地库装修垃圾清运圾达到3吨便及时清运（小区业主二次装修情况较多），废弃家具每天都会往车库里扔，每天清运的话成本过大，物业公司很难受）；六、车库网络线路混乱，我们不具备专业技术能力，不了解网络的整体布线情况。已由我公司及业主委员会共同发函给三大网络运营商进行清理。原告2020年8月17日再次向阳光花园小区业主委员会提出“关于阳光花园小区消防限期整改的抱告”，建议业主委员会召开业主代表大会对需要维修的资金等相关事项作出决议，2021年1月31日原告给遵义市播州区消防救援大队的情况说明载明：阳光花园小区业主委员会于2021年1月12日邀请象山社区、住建局物业管理科、业主代表参加了本小区关于消防整改一事的业主大会，会议确定：按照主管部门关于使用维修资金的规定，申请小区公共维修资金进行整改并通过楼长、业主代表、社区、街道办、住建部门共同成立工作小组，尽快落实整改事项。目前，外墙渗水、车库网络线路混乱、地库装、地库装修垃圾清运问题步整改落实，关于消防安全隐患问题，正在落实中。 被告刘其跃居住，属于物业服务合同中住宅，其房屋建筑面积为132.62㎡，按照合同约定收费标准为1元/㎡月。原告抱朴物业公司对阳光花园小区进行物业管理期间，被告居住在该小区，经原告通过电话、书面等方式催收，被告未缴纳原告抱朴物业公司接管该小区以来至2020年9月30日止共计23个月的物业服务费3,050.26元。原告诉至本院，请求支持诉请。 上述事实有原、被告的陈述，原告提供的营业执照，《阳光花园小区物业服务合同》，原告提供物业服务的相关工作资料，被告提供的照片及相关材料、本院调取的材料等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，阳光花园小区业主委员会经过了遵义市播州区住房和城乡建设局予以备案，是依法成立的，其与原告抱朴物业公司签订的《阳光花园小区物业服务合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告是阳光花园小区的业主，该合同对其具有约束力。原告抱朴物业公司履行了合同主要义务，被告应当按照合同约定履行交费义务。被告经原告抱朴物业公司通过电话、书面通知等方式催收拒绝缴纳物业服务费，原告请求其按照合同约定支付从2018年11月1日至2020年9月30日止共计23个月的物业服务费3,050.26元，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的规定，应当予以支付，因原告针对被告外墙渗水是否维修未提供证据，应当适当减少物业服务费，以85%为宜，即由被告支付2,592.72元（3,050.26元×85%）。原告关于违约金1,024.1元的诉讼请求，结合本案情况，不予支持。被告的抗辩理由不成立，不予采信，其主张外墙渗水导致的损失应另案处理。 综上，无论是物业公司还是小区业主，乃至我们每个公民都应当弘扬社会主义核心价值观，遵循文明、和谐、诚信、友善的价值观念，每个小区物业管理工作方方面面，千头万绪，要求其做到十全十美，未免苛刻。当然，物业公司也应当竭尽全力，做到尽善尽美。小区的环境要靠物业公司的严格、规范管理和小区业主的自觉、自律来共同维护，才能构建和谐、文明美好家园。为此，为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告刘其跃在本判决生效后立即支付原告深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司物业服务费2,592.72元。 二、驳回原告深圳市抱朴物业服务有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告刘其跃负担。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且应在上诉期届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期届满之日起二年内向本院或被执行人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  熊其芳 二〇二一年四月九日 书记员  肖 颖