山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2021)鲁0784民初285号 原告：李永仁，男，1972年1月27日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：李彦正，安丘景龙法律服务所法律工作者。 被告：王新强，男，1990年2月15日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：李炳辉，山东大韵律师事务所律师。 原告李永仁与被告王新强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永仁之委托诉讼代理人李彦正，被告王新强及其委托诉讼代理人李炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永仁向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告购房定金50000元及赔偿原告的经济损失（自收到款之日至还款日按年利息6%计算利息）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年9月22日，原被告双方签订房地产买卖合同，被告将位于安丘市××号楼××单元××室出售给原告，原告于2020年9月25日向被告交付购房定金50000元。在买卖过程中，被告虚假陈述，欺诈原告，称买卖楼房能够过户。后原告得知，被告所出售楼房在安丘市不动产局已抵押，抵押给债权人中国农业银行股份有限公司安丘市支行（以下简称安丘农行），且安丘农行因借款合同纠纷已起诉被告，所诉案件（2019）鲁0784民初5589号亦进入执行程序，且该楼房并被安丘市人民法院依法查封。被告规避了交易楼房存在的瑕疵，欺诈原告签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同属无效合同。为此，特诉至法院，请求法院依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效，并要求被告返还原告购房定金50000元及赔偿原告的经济损失，以维护原告的合法权益。 被告王新强辩称，1、关于房屋买卖合同效力的问题。房屋买卖系双方真实意思表示，房屋买卖合同真实有效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原被告之间房屋买卖合同未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效。2、关于解除房屋买卖合同的问题。《房屋买卖三方合同》依法成立后，被告按照合同约定，积极配合房屋买卖中介公司的工作，并且缴纳了中介服务费。但是原告并未按照合同约定筹集资金，原告资金不到位，故意编造各种理由，拖延办理房屋过户的手续。被告多次向原告发送催告通知，要求原告按照合同约定缴纳购房款，被告未作任何回复，导致合同不能实现。因此原告请求解除合同。3.关于违约责任的问题。原告与被告及中介公司达成《房屋买卖合同》，并且支付了居间报酬，原告单方违约的行为导致合同不能履行，应该赔偿损失，被告为履行合同而支付的居间报酬应由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2020年9月22日，被告（卖方、甲方）王新强与原告（买方、乙方）李永仁，经中介公司介绍签订《房地产买卖契约》一份，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币8000元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在安丘市区206国道路(街)青云润景园17号楼3单元401室的房地产(房屋建筑面积约109平方米)出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币￥680000元整，乙方由2020年11月30日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，并且已征得共同权利人同意，完全有权处置该房产。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起当日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之十的违约金。…九、本契约经甲乙双方签字后生效。…本合同解释权归顺鑫房地产营销策划有限公司。合同还对其他事项作了约定。被告王新强与原告李永仁均在上面签字、捺印。 合同签订合同后，当日，原告李永仁向被告王新强支付定金8000元，同年9月25日原告李永仁向被告王新强支付定金42000元。被告分别向原告出具收到条两份。 涉案的买卖房屋为被告向安丘农行抵押贷款所购买，抵押时间为2016年4月28日，抵押期限至2036年3月27日。在原被告签订买卖契约前，被告因欠安丘农行房屋贷款未付，2019年11月5日被安丘农行起诉至本院。2019年11月6日，本院依法对涉案房产予以查封。本院于2019年12月16日作出（2019）鲁0784民初5590号民事判决，判决本案被告支付安丘农行借款425033.86元及利息。后被告仍未履行付款义务，安丘市农业银行于2020年5月8日向法院提出强制执行申请，本院在执行过程中，双方于2020年5月22日达成执行和解协议。涉案房屋一直处于查封状态。后被告仍未履行和解协议，安丘银行申请恢复执行，本院于2021年4月2日作出裁定，对涉案房屋予以拍卖。 庭审中，原告称被告未将涉案房屋抵押、查封的事实告知原告，规避了存在的瑕疵、不能过户的事实，存在虚假陈述，欺诈原告签订了房屋买卖合同，属无效合同。被告对此予以否认，并提供证人赵某出庭作证，以证明原告知悉房屋真实情况。原告对证人的身份及其证人证言提出异议，不予认可。被告也没有提供证据证明证人的身份。被告提供的2020年11月13日、11月29日、30日的微信聊天记录截屏。被告不能确定是原被告之间的聊天记录，原告亦提出异议，内容也不能证明被告的上述主张。被告提供的通话录音没有体现被告告知原告房产情况的事实。原告主张通话内容能证明原被告签合同后，被告欺诈原告未告知房屋情况，原告发现房屋不能交易过户，所以终止了付款义务，原告不存在违约。 以上事实有原告陈述、被告答辩，原告提供的房地产买卖契约一份、收据原件两份、交易房屋房产证复印件、安丘市不动产局查解封登记信息表各一份，被告王新强提供的微信聊天截图四份、执行和解协议、执行裁定书、通话录音、证人证言各一份等证据，以及本院依法调取的证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点为:被告应否返还原告定金。首先，从法律规定上看。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。…”《房地产登记办法》第二十二条规定：房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。原告与被告王新强之间签订房屋买卖合同时，涉案房产已被人民法院查封，并且在被法院执行过程，故依据上述法律规定，涉案房产不能转让。 其次，从合同约定上看，原告与被告王新强之间签订的房屋买卖合同第四条约定“甲方保证上述房地产权属清楚，并且已征得共同权利人同意，完全有权处置该房产。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。”双方签订买卖合同时，被告出卖的房屋已经被抵押贷款，并被人民法院查封，被告没有做到“保证上述房地产权属清楚…完全有权处置该房产”且现在涉案房屋已经进入拍卖程序，被人民法院依法裁定拍卖还债。故被告没有履行合同义务，也没有证据证明已将涉案房产的现状告如实知原告，存在违约行为，合同无法继续履行。 第三，从举证责任上看。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告要求解除买卖合同、被告返还定金，其提供的房地产买卖契约、收据原件、安丘市不动产局查解封登记信息表以及本院调取的裁定书、判决书、和解协议等证据，能够相互印证，结合原被告的陈述，能够相互衔接，环环相扣，形成完整的证据链，足以证明被告存在违约行为，原告不存在违约行为。而被告提供的证人证言、微信聊天记录等证据不能证明其主张，原告对此提出异议。对此，被告应当继续举证证明自己的主张，而被告没有进一步举证，且被告也不能证明合同相对方存在违约行为，自己的主张成立。故被告应当承担对自己不利的法律后果。 综上所述，原被告之间签订的房地产买卖契约是双方当事人的真实意思表示，虽然当时涉案房屋已经抵押贷款，并被人民法院依法查封，买卖行为违背法律规定，但在合同履行过程中，原告完全可以采取付清房款等方式消除附加在涉案房屋上的权利限制，以解除房屋抵押和查封，使合同继续履行。而被告没有积极履行自己的义务，以致涉案房产被裁定拍卖，被告无法完成房屋交付或办理过户，履行自己的义务。因此，原告不能实现合同目的，双方的买卖合同应当解除。被告应当返还原告定金并承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定之规定，判决如下： 一、被告王新强返还原告李永仁定金50000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告王新强以本金50000元为基数，自2021年1月26日起计算至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告李永仁支付利息，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告李永仁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告王新强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘德升 二〇二一年四月十五日 书记员  苏 娜