四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3834号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘明，男，汉族，1974年2月11日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：肖敏，四川华神律师事务所师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘虎全，男，汉族，1971年7月8日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：肖敏，四川华神律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川爱华学院。住所地：成都市双流区九江街道双温路198号。 法定代表人：王林峰，院长。 委托诉讼代理人：刘晓英，四川自优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄群，四川自优律师事务所律师。 上诉人刘明、刘虎全因与被上诉人四川爱华学院房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘明、刘虎全上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3013号民事判决第一项，改判四川爱华学院和刘明、刘虎全于2008年1月18日签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》有效；2.撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3013号民事判决第三项，改判刘明、刘虎全不返还房屋给四川爱华学院；3.判令四川爱华学院支付刘明、刘虎全房屋租赁损失560000元；4.反诉案件受理费由四川爱华学院负担。事实和理由：1.《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》是基于四川爱华学院欠付刘明、刘虎全561600元工程款的事实，应当适用最高人民法院关于建设工程中以物抵债协议的指导意见。2006年刘明、刘虎全为四川爱华学院安装塑钢及地弹门，四川爱华学院欠付刘明、刘虎全工程款561600元无法支付，便于2008年1月18日与刘明、刘虎全签订《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》，约定以案涉房屋使用权转让方式来抵债，该抵债行为发生在2008年左右，九龙工业港普遍存在，符合交易习惯。本案中四川爱华学院不是为了收取租金而转让房屋使用权，而是为了偿还工程款，双方之间的法律基础关系即签订合同的目的不是租房而是为了完成抵债。该合同应为无名合同。2.一审认定案涉房屋无相关报规报建手续，未取得建设工程规划许可证，案涉合同无效属事实认定错误。四川爱华学院没有提供证明房屋是违法建筑的《限期拆除违法建筑决定书》等证据，案涉房屋的修建是合法的。2004年8月19日双流九龙投资有限公司（以下简称九龙公司）与双流县人民政府签订《“双流九龙工业港”投资协议》，根据该协议约定，双流县政府允许九龙公司在双流兴建九龙工业港。九龙公司拥有港内所有基础设施建筑物及附属物的所有权，并享有租赁权和土地建筑物、构筑物转让权。2004年8月25日九龙公司与双流县九江镇人民政府签订的《投资协议》。该协议是基于《“双流九龙工业港”投资协议》，依据九江镇总体规划，结合县规划局出具的红线图而达成的。根据2005年《双流县志》对九龙工业港作的记载也表明，九龙工业港得到了县政府的认可。四川爱华学院修建该房屋依据《九龙工业港双流园区租赁合同书》，其土地来源是九龙公司，承接了九龙公司的用地资格和自我规划调整。四川爱华学院作为经四川省教育厅批准设立的具有高等教育资质的民办非企业单位。案涉房屋属于四川爱华学院建筑的一部分，四川爱华学院建筑包含于九龙工业港内，同理应当视为经主管部门批准建设。虽然未查询到四川爱华学院《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但四川爱华学院并无证据证明该案涉房屋被认定为违法建筑。3.关于损失，四川爱华学院在《会议记录》中已讲明2008年后，将9栋(原1号商铺)之外新建围墙将其圈在校园之内。关于合同无效返还房屋使用权转让费的问题，刘明、刘虎全同意退还本金，同时主张资金占用利息从2008年1月开始，按照年利率15.4%计算。四川爱华学院举证中证明刘明、刘虎全房屋出租给他人期间3年时间仅收到60000元租金，这也是损失的证明。案涉房屋由刘明、刘虎全进行装修，装修费也是损失。关于房屋拆迁后溢价分成的信赖利益也是损失，该损失可以根据房屋目前的市价折抵现金。刘明、刘虎全要求的560000元损失是在合同有效继续履行的前提下四川爱华学院赔偿刘明、刘虎全2013年至2020年期间的损失，并不是合同无效前提下的损失。 四川爱华学院辩称，1.刘明、刘虎全保留原审判决第二项判令四川爱华学院向刘明、刘虎全返还房屋使用权转让金561600元的基础上，提出撤销原审判决第一、三项，要求判令合同有效、不返还房屋及四川爱华学院赔偿租金损失的上诉请求不具备基本的事实基础和法律依据。2.刘明、刘虎全关于原审未适用建设工程以物抵债协议指导意见导致判决错误的上诉理由存在逻辑混乱和适用法律错误。决定合同有效与否的不是合同名称，而是当事人意思表示是否真实，内容是否违法等法律明确规定的要件。本案合同性质根据合同对权利义务内容的约定可以确定就是房屋租赁合同，并无歧义。而案涉房屋无论从修建前还是一审庭审结束前，均未取得建设规划许可证等报建手续。刘明、刘虎全与四川爱华学院以违法建筑为标的所订立的建设工程施工合同、房屋租赁合同均因违反法律效力性强制性规定而无效。九龙公司与政府签订投资协议规划的双流九龙工业港是要引进大中型生产企业，四川爱华学院显然不是生产型企业;成都市双流区规划和自然资源局回复是案涉房屋位于我区控制性详细规划范围外，未查询到相关报建和土地登记档案资料。因此无法得出刘明、刘虎全提出的应当视为经主管部门批准建设的结论。3.原审已充分考虑了刘明、刘虎全的利益，通过以房屋占用费和资金占用费相互抵销的方式弥补了刘明、刘虎全的利息损失;通过驳回四川爱华学院关于分配转租收益的方式额外保护了刘明、刘虎全占有房屋期间的数十万的转租收益;通过判令四川爱华学院先向刘明、刘虎全返还全部款项后刘明、刘虎全再行返还案涉房屋的方式，充分保障了刘明、刘虎全的款项收回权益。综上，请求法院驳回上诉、维持原判。 四川爱华学院向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》无效；2.请求判令刘明、刘虎全返还案涉房屋；3.请求判令刘明、刘虎全参照合同约定支付房屋占有使用费，以2340元/月，从合同签订时起支付至实际腾房时止。该项费用从刘明、刘虎全已支付款项中扣减；4.本案诉讼费由刘明、刘虎全承担。一审审理中，四川爱华学院变更其第三项诉讼请求为：判令刘明、刘虎全向四川爱华学院返还因案涉合同取得的财产240000元。 刘明、刘虎全向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》合法有效，应当继续履行；2.请求一审法院责令四川爱华学院支付刘明、刘虎全房屋租赁损失560000元（每年80000元，2013年起至今七年的租金）。 一审法院认定事实：2004年8月19日，双流县人民政府和九龙公司（以下简称“九龙公司”）签订《“双流九龙工业港”投资协议》，约定九龙公司在双流县人民政府境内投资18亿元兴建“双流九龙工业港”，规划面积约2230亩，计划引进大中型生产型企业120家以上；九龙公司开发的九龙工业港待协议签定后在双流县境内符合城建、国土利用规划的区域内选址建设（具体选址另商），并落实、解决好群众利益；九龙公司拥有在依法办理征用出让手续或符合规划占用土地上修建的港内所有基础设施建筑物及附属设施的所有权，并享有租赁权和地上建筑物、构筑物转让权。 同年8月25日，双流县九江镇人民政府与九龙公司签订《投资协议》，就九龙公司投资兴建“双流九龙工业港”进行约定。 2005年7月13日，九龙公司与四川爱华学院签订《九龙工业港双流园区租赁合同书》，约定九龙公司为四川爱华学院提供的土地位于九龙工业港双流园区××路××座，土地面积为300亩（净用地面积约262亩，代征地面积约38亩），四川爱华学院租用该地块的用途为四川爱华学院新校区建设用地；四川爱华学院按每亩每年2000元向九龙公司支付租金，以后每三年递增一次，递增率为上年的3%，以此类推；租用期为55年，从土地移交之时计算租期；四川爱华学院在实施建设时，应申报相关手续，九龙投资公司可给予协助配合办理。 后四川爱华学院在修建过程中，欠付刘明、刘虎全工程款共计561600元。 2008年1月18日，四川爱华学院和刘明、刘虎全签订《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》，就“四川爱华学院（九龙工业港）校区”学生生活、实习配套用房使用权转让相关事宜进行约定：该房屋位于成都双流县九龙××广场××栋××层××号，建筑面积312平方米；使用权转让价款1800元／㎡，刘明、刘虎全向四川爱华学院支付使用权转让金总价为561600元；根据《四川省土地租赁办法》和《双流县人民政府土地管理办法》的有关规定，刘明、刘虎全在本合同约定的有效时间内可将本合同项下之房屋使用权依法再次转让；本房屋使用期限为50年。刘明、刘虎全使用权自2008年1月17日起至2028年1月16日止。使用权期满后四川爱华学院再赠送刘明、刘虎全30年使用权，自2028年1月17日起至2058年1月16日止四川爱华学院收回该房屋的使用权，且对刘明、刘虎全的装饰等不作补偿；本合同为刘明、刘虎全房屋使用权属证明；四川爱华学院在2008年1月17日前，将本房屋交付刘明、刘虎全；本房屋水、电、光纤、电话、网络五通，由四川爱华学院统一与对口单位协调安装，费用按对口单位公布的市场价格由四川爱华学院代收。底楼地面为水泥地面，内墙为腻子基层，屋面为平顶房屋，屋顶设有防水层。外墙采用瓷砖／乳胶漆／外墙涂料，每户门窗安装到位。如果该房屋在具备出卖所有权的条件后，同等条件下，刘明、刘虎全有优先购买的权利。如在使用权转让期内遇政府拆迁，所得款项先支付刘明、刘虎全购房款，如有溢价部分，四川爱华学院与刘明、刘虎全再3:7分成，四川爱华学院占3成，刘明、刘虎全占7成。 合同签订后，四川爱华学院向刘明、刘虎全交付了案涉房屋，刘明、刘虎全用上述工程款抵扣了上述合同约定的使用权转让金总价561600元，并占有案涉房屋至今。 一审法院另查明，四川西翔投资管理有限公司于2020年8月10日出具《情况说明》，载明：“我公司于2014年-2017年租用了位于四川爱华学院S栋3楼房屋,面积三百余平方米,已按6万每年的标准向刘明、刘虎全支付租金”。 一审审理中，一审法院到成都市双流区规划和自然资源局调取“四川爱华学院”土地及房屋情况，该局于2020年6月18日回复：“一、未查询到四川爱华学院土地登记档案信息；二、未查询到四川爱华学院《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》办理的相关资料;三、未查询到四川爱华学院报规相关资料;四、报建信息建议由区住建交局回复。”此外，该局还于2020年8月24日向一审法院出具《情况说明》一份，载明：“经核实,成都市双流区九龙街道双温路198号四川爱华学院校区商业广场内1栋3层45678号房屋所在的九龙工业港位于我区控制性详细规划范围外,无法提供该区域控制性详细规划大纲图、用地布局规划图及相关资料。”一审法院到成都市双流区住房建设和交通局调取“四川爱华学院”房屋情况，该局于2020年7月9日回复：“经查询,我局未制作和保存成都市双流区九龙街道双温路198号的四川爱华学院校区商业广场内1栋3层456789号的房屋报建的相关资料，故无法提供。”成都市教育局于2020年8月26日回复一审法院：“四川爱华学院是四川省教育厅批准成立的民办非学历高等教育机构。2008年11月28日,四川省教育厅将四川爱华学院等原审批的一批民办非学历高等教育机构下放到我局管理。因学校下放时未移交相关审批资料,故我局无法提供持令律师所需要的四川爱华学院办学备案资料。” 另，一审审理中四川爱华学院与刘明、刘虎全均同意在本案中一并处理已支付的房屋使用权转让金561600元。 一审法院认为，本案双方争议焦点为：一、四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》的性质为何；二、该合同是否有效；三、四川爱华学院的诉讼请求能否成立；四、刘明、刘虎全的反诉请求能否成立。一审法院分别作如下评判： 关于四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》的性质。一审法院认为，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉及的法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质。根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定，四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》虽并无“租赁”字样，但从合同对于双方权利义务的约定来看，四川爱华学院在一定期限内将案涉房屋交付给刘明、刘虎全使用，刘明、刘虎全支付该期限内的使用费，因此，该合同符合房屋租赁合同的特征。而租赁期限届满后，四川爱华学院继续赠与刘明、刘虎全30年的房屋使用权的约定，以及刘明、刘虎全通过抵扣工程款的方式一次性支付房屋全部租金的两项约定并不影响对该合同性质的认定，故案涉合同的性质应为房屋租赁合同。 关于四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》是否有效。一审法院认为，四川爱华学院作为出租人，自认其房屋属违法建筑，结合一审法院向相关行政主管部门调查的情况来看，案涉房屋并无相关报规报建手续，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，刘明、刘虎全与四川爱华学院签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》应属无效。 关于四川爱华学院的诉讼请求能否成立。一审法院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在案涉合同无效的情况下，刘明、刘虎全应当将案涉房屋返还给四川爱华学院。故对于四川爱华学院的该部分诉讼请求一审法院予以支持。关于四川爱华学院要求刘明、刘虎全返还因案涉合同取得的财产240000元（转租给四川西翔投资管理有限公司取得的2014年至2017年的租金），一审法院认为，四川爱华学院提交的四川西翔投资管理有限公司出具的情况说明和记账凭证，均系该公司单方制作，不能证明刘明、刘虎全已经实际收到租金，故对于四川爱华学院的该部分诉讼请求一审法院不予支持。 关于刘明、刘虎全的反诉请求能否成立。一审法院认为，如前所述，案涉《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》应属无效，故刘明、刘虎全要求确认该合同合法有效，应当继续履行的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。关于刘明、刘虎全要求四川爱华学院按照每年80000元的标准向其支付2013年起至今七年的房屋租赁损失560000元，一审法院认为，四川爱华学院明知其尚未取得规划许可证，仍将案涉房屋出租于刘明、刘虎全，后在租赁期间又以案涉合同无效主张收回房屋等，明显违背诚实信用原则，系有过错的一方，应当向刘明、刘虎全承担合同无效后的法律责任，即除应返还因该合同取得的财产（刘明、刘虎全已支付的房屋使用权转让金561600元）外，还应赔偿刘明、刘虎全因合同无效而受到的损失。但刘明、刘虎全并未提交四川爱华学院存在阻碍其正常使用案涉房屋的行为对其造成损失或者存在其他损失的证据，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该部分反诉请求，一审法院亦不予支持。 另，鉴于四川爱华学院明显违反诚实信用原则，同时考虑执行问题，为保护相对方的权益，刘明、刘虎全可在四川爱华学院向其返还全部款项后再行返还案涉房屋。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、四川爱华学院和刘明、刘虎全于2008年1月18日签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》无效；二、四川爱华学院于判决生效之日起十日内向刘明、刘虎全返还房屋使用权转让金561600元；三、刘明、刘虎全于四川爱华学院履行完毕上述第二项支付义务之日起三十日内将位于成都双流县九龙××广场××栋××层××号××；四、驳回四川爱华学院的其他诉讼请求；五、驳回刘明、刘虎全的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5800元、一审反诉案件受理费9400元，合计15200元，由四川爱华学院负担5800元，刘明、刘虎全负担9400元。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘明、刘虎全提供2020年11月2日成都市双流区规划和自然资源局出具的答复书一份，用以证明该项目是“三个集中”招商引资项目，是政府认可的。 四川爱华学院质证认为该答复书是复印件，真实性无法核实，且不是二审新证据。同时答复书恰好能证明案涉工程未取得建设用地规划许可证等报建手续，同时双流九龙工业港是九龙公司所属，不能证明四川爱华学院案涉房屋的合法性。 本院经审查认为刘明、刘虎全未提交该答复书原件，故本院对真实性不予采信。 本院二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.案涉合同的性质和效力问题；2.刘明、刘虎全诉请损失的认定问题。本院分别评述如下： 关于第一个争议焦点，从双方合同约定的内容来看，系四川爱华学院将案涉房屋交付给刘明、刘虎全使用，使用期限为20年，20年使用期限届满后四川爱华学院再赠送刘明、刘虎全30年使用期限，而刘明、刘虎全以抵扣四川爱华学院欠付的工程款的方式一次性支付房屋全部租金，该合同的实质是双方对案涉房屋使用权的让与与取得。双方关于使用期限的约定和支付租金方式的约定不影响对双方合同租赁性质本质的认定。因此案涉《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》是房屋租赁合同。关于该合同效力问题，经一审法院向成都市双流区规划和自然资源局、成都市双流区住房建设和交通局询问，从成都市双流区规划和自然资源局、成都市双流区住房建设和交通局回函可知，案涉房屋没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》应为无效。合同无效，双方应当相互返还。另因四川爱华学院未提起本案上诉，故本院对一审认定的由四川爱华学院向刘明、刘虎全返还房屋使用权转让金561600元，刘明、刘虎全向四川爱华学院返还案涉房屋予以维持。 关于第二个争议焦点，刘明、刘虎全在二审中陈述其主张的损失为基于合同有效，四川爱华学院阻止刘明、刘虎全正常使用案涉房屋，对刘明、刘虎全造成的2013年以后的租金损失。经本院对合同效力释明后，刘明、刘虎全坚持认为合同有效并以此主张损失。对此本院认为，基于前述认定，案涉合同应属无效。无效合同未履行的部分不再履行，已经履行的部分应相互返还。基于一审法院的认定及本院的前述评述，四川爱华学院应当向刘明、刘虎全退还全部房屋使用权转让金561600元，也即刘明、刘虎全无需对合同已经履行部分支付对价，四川爱华学院也未对合同已经履行部分取得收益。现刘明、刘虎全主张的损失为合同已经履行期间因四川爱华学院阻止其使用房屋而遭受的2013年以后的租金损失。对此本院认为，如前所述，刘明、刘虎全无需支付此期间的房屋占用费，因此即便2013年以后刘明、刘虎全存在因为四川爱华学院行为无法正常使用房屋的情况，刘明、刘虎全的损失也已经被法院判令四川爱华学院退还该期间的租金予以了弥补，因此本院对刘明、刘虎全要求四川爱华学院按照每年80000元的租金，支付2013年至今7年的租金损失560000元的上诉请求不予支持。至于刘明、刘虎全在上诉状中主张的装修损失，拆迁溢价分成的信赖利益损失等，因刘明、刘虎全未提供证据予以佐证，本院亦不予支持。 综上所述，刘明、刘虎全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由刘明、刘虎全负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年四月三十日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁 敬