山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1766号 上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区。 主要负责人：陈瑛，副总经理。 委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋继元，女，1999年11月14日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：宋旻（宋继元父亲），住青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：宋旻，男，1972年5月23日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：盖如泓，女，1973年5月12日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：宋旻（盖如泓丈夫），住青岛市市北区。 上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称家利物业青岛分公司）因与被上诉人宋继元、宋昱、盖如泓物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 家利物业青岛分公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一审、二审案件受理费由宋继元、宋昱、盖如泓承担。事实和理由：1.一审判决援引《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》，适用法律错误，该批复与本案情形不符。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事贵任的，人民法院应予支持。”因此，对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约的行为，物业服务企业可以提起民事诉讼。法律既赋予执法部门行政强制权，也赋予物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的权利，法律并未规定由行政机关先处理。二、本案属于人民法院民事诉讼的受案范围，宋继元、宋昱、盖如泓未经有关部门批准，私自拆除户外围墙、侵占公区、搭建雨篷、安装室外分体机、拆除套内承重墙、私改地暖，影响了小区的整体形象、改变物业的原有设计、给房屋造成了安全隐患。上述行为不仅违反了《业主临时管理规约》、《花园规范使用承诺书》、《装修责任承诺书》等承诺，而且侵害了全体业主的共同利益，应被制止与修正。家利物业青岛分公司为正确履行服务管理权，管理不当使用建筑物的行为，是履行物业服务合同约定义务。法律赋予物业服务公司纠正业主错误的诉讼权利，家利物业青岛分公司与宋继元、宋昱、盖如泓作为平等民事主体，因履行物业服务合同提起的民事诉讼，属于人民法院民事诉讼的受案范围。 宋继元、宋昱、盖如泓辩称，一审判决正确，空调室外机已经整改，其系按照户型图装修房屋，没有拆承重墙，没有安装地暖，也没有影响其他业主。根据《“晓港名城六期”临时管理规约》，宋继元、宋昱、盖如泓可以使用小花园，小花园交付时就是封闭的，是其个人的小院子，其仅加盖了40公分的花墙。 家利物业青岛分公司向一审法院起诉请求：1.拆除违章搭建的雨棚、花坛；2.拆除侵占公区的室外分体机；3.恢复私自拆除户外围墙（女儿墙），恢复后的墙体外立面应符合相关行业的标准；4.恢复私自拆除的室内厨房和卫生间连接处的承重圈梁；5.恢复私改的地暖，恢复原暖气片供热方式；6.退出侵占的公共区域（从客厅走到户外的部分）。 一审法院认定事实：和记物业服务（深圳）有限公司青岛分公司与和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔地产）签订《前期物业管理服务合同》，为青岛市市北区xx路xx号晓港名城六期小区提供物业服务，和记物业服务（深圳）有限公司青岛分公司于2014年9月15日更名为家利物业青岛分公司。 宋继元（法定代理人宋旻）与和记黄埔地产于2015年7月31日签订《青岛市商品房预售合同》，宋继元向和记黄埔地产购买位于青岛市市北区户房屋，该房屋产权登记于宋继元名下。在双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件中，同时签订《“晓港名城六期”临时管理规约》（以下简称《规约》），《规约》中约定：除非另有特别约定，在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等；（2）对房屋内外的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏任何物业共用部位和共用设施设备及建筑物本体共用部位和共用设施设备；（4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、供暖……等共用设施设备……在物业服务企业的职权中规定；（18）劝阻、制止在发展地在本物业内属物业管理范围内任何违法、未经批准或违反本规约规定之设置物、加建物……物业服务企业有权采取停水、停电、拒绝施工人员及车辆机械进入物业管理区域等措施以制止违规施工；劝阻、制止无效时，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。地面花园规范使用承诺书第一条约定，花园的位置、面积、分界线记载花园内设有的任何公共配套设施（如有），均以实际交付使用时的现状为准，业主承诺合理使用花园，保证只作绿化，休息及观景用途。第五条约定，业主在进行花园绿化及日后使用中，不得在花园地面或地下搭建建筑物、构筑物，不得搭棚建亭、搭伸缩篷及花架、设置木质及植物围栏等。 宋旻、盖如泓、宋继元于2015年11月入住该房屋，家利物业青岛分公司认为宋旻、盖如泓、宋继元入住后实施了拆除户外西侧和南侧部分围墙、侵占公区、搭建雨棚、安装室外分体机、拆除套内承重墙、私改地暖等行为，违反了《青岛市房屋使用安全条例》、《青岛市城市供热条例》、《“晓港名城六期”临时管理规约》等相关规定，于2015年12月5日、2015年12月11日、2016年2月29日、2016年6月5日分别向宋旻、盖如泓、宋继元发出《违章装修整改通知单》，并于2016年1月7日和2016年6月30日分别向青岛市市北区房产管理一处执法科、青岛市市北区行政执法局即墨路中队报送了宋旻、盖如泓、宋继元的违章装修情况反馈函。因宋旻、盖如泓、宋继元未进行整改，家利物业青岛分公司以物业服务合同纠纷为由向一审法院起诉，要求判如所请。 本案审理期间，一审法官到宋旻、盖如泓、宋继元家勘验并拍摄照片一组，现场勘验发现，室内厨房与卫生间（家利物业青岛分公司提交图纸中标注黄线位置）宋旻、盖如泓、宋继元已将墙体拆除重新设计为厨房出入门。家中采用自行安装燃气供暖方式。室外（花园部分）搭建的雨棚已拆除；另搭建花坛一处未拆除；花园地面铺设石板；1台空调室外机安装在花园外墙上，后自行拆除移至涉案房屋外墙存放处。 一审法院认为，本案的焦点问题为： 1.对违法建设执法部门的归属问题。根据《物业管理条例》和《规约》的相关规定、约定，物业服务企业发现有违法建设的，应当予以劝阻，劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。因此，对于封闭式小区内部的违章建筑搭建和私自拆除屋内承重墙等违法建设问题应当由物业公司对实施违法行为的业主予以劝阻，劝阻无效的，向有关行政执法部门反映情况，由行政执法部门对违法行为进行认定和作出处理决定并予以行政强制。根据《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》：根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请；《中华人民共和国建筑法》规定国务院建设行政主管部门对全国的建筑活动实施统一监督管理；《青岛市城市规划条例》规定，建筑物、构筑物和其他设施需要拆除的，应当经规划行政主管部门批准。因此，对于涉及建筑的违法行为的认定与处罚，法律已经授予行政机关予以行政强制，司法权不应加以干涉。 2.拆除违法搭建的花坛及违法装修是否属于法院管辖范围问题。家利物业青岛分公司与宋旻、盖如泓、宋继元之间存在物业服务合同的民事法律关系，民事诉讼解决的是平等主体之间的民事纠纷，而民事纠纷中有时会涉及对行为的行政违法性判断问题。本案中，家利物业青岛分公司要求法院判令业主拆除临时建筑、恢复屋内承重墙等诉请，法院在审理时就会涉及到对宋旻、盖如泓、宋继元所实施的行为是否违法的判断和处置，而该事项属于行政机关行政行为和行政强制执行的范畴，因此本案诉讼标的不属于物业服务合同调整的范畴，也不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。 3.宋旻、盖如泓、宋继元在本案审理期间，已将搭建的雨棚拆除，空调室外机移至原位，家中供暖方式采用非集中供热取暖且与辖区供热公司签订停热合同。家利物业青岛分公司诉求上述事项，因宋旻、盖如泓、宋继元自动履行已经实现。 为此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定及相关民事法律政策之规定，判决：驳回家利物业青岛分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由家利物业青岛分公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”依据上述规定，家利物业青岛分公司应当就宋旻、盖如泓、宋继元的违法行为向行政机关报告并协助处理，案涉改建是否违法亦应由行政机关依法予以认定，故一审判决驳回家利物业青岛分公司的诉讼请求并无不当，本院不予变更。 综上所述，家利物业青岛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年四月十二日 法官助理 张雅彬 书记员 张 恬