甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0503民初719号 原告：马某，男，住甘肃省天水市。 委托诉讼代理人：张某，甘肃鉴远律师事务所律师。 被告：天水安吉利实业有限公司，住所地甘肃省天水市分路口西。 法定代表人：周某，系该公司经理。 原告马某与被告天水安吉利实业有限公司（以下简称安吉利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告安吉利公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令由被告返还原告支付的购房款150470元；2.请求依法判令被告支付原告资金占用利息：自2018年12月9日起至2020年12月31日利息为13279.69元，自2021年1月1日起以购房款150470元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算至实际履行完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月8日，原告购买被告开发的位于甘肃省天水市分路口西的公寓住房，并与被告签订了《房屋买卖合同》，原告按照双方约定向被告给付一期房款150470元。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第七条约定，被告应当在2019年9月30日前将房屋交付原告使用，但被告一直没有按约定交付房屋。2020年9月7日，原被告双方就购房事宜签订协议书一份，约定被告于2020年12月31日前将原告所付购房款予以返还，如被告未按期返还购房款，应当自2018年12月9日向原告支付实际履行之日止的利息损失。现协议约定的期限已过，被告拒不履行还款协议，原告多次催要无果，遂诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告安吉利公司缺席,视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利。 原告马某为证明其诉讼主张，向本院提交了以下材料：1、身份证复印件、户口本复印件各一份，拟证明原告主体身份适格，原告马某与杜某系夫妻关系；2、房屋买卖合同一份，拟证明原、被告于2018年12月8日签订房屋买卖合同的事实；3、收据3张、转账凭证3张、麦积公馆客户交款通知单一份，拟证明原告按照合同约定向被告支付购房款150470元的事实；4、协议书一份，拟证明被告承诺于2020年12月31日返还原告购房款150470元，同时承诺如未按协议约定日期返还购房款，自愿承担给原告造成的利息损失。 经审核，以上证据能够相互印证，证明原告马某与被告安吉利公司于2018年12月8日签订房屋买卖合同一份，原告按照合同约定向被告支付购房款150470元，被告未按合同约定履行交付房屋的义务，经协商双方签订协议书一份，承诺由被告安吉利公司返还原告购房款150470元并承担利息的事实，对以上证据本院予以认定。 为查明案情，本庭依职权调取本院(2020)甘0503民初3232号 事判决书一份，质证后原告无异议，对该生效判决认定的与本案有关的案件事实，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月8日，安吉利公司（出卖方）与马某（买受方）签订《房屋买卖合同》一份，约定安吉利公司将其开发的位于甘肃省天水市麦积区分路口西的麦积公馆（宾馆项目）XXX号房出卖给原告马某，该房屋建筑面积共49.77平方米。合同约定的房屋单价为（人民币）每平方米6037元，房屋价款总金额（人民币）300470元整。约定付款方式为分期付款，共分2期，第一期即首付款于2019年11月28日前一次性付清；第二期于2020年11月28日前一次性付清；出卖人安吉利公司应当在2019年9月30日前，将出卖房屋按合同约定交付买受人马某使用，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同签订当日，原告马某向被告安吉利公司交付房款110470元。马某之妻杜某已于2018年10月21日向安吉利公司支付诚意金1万元，于2018年11月28日向安吉利公司支付定金3万元，原告累计交纳购房款共计150470元。被告安吉利公司一直未向马某履行交付房屋的义务。2020年9月7日，被告安吉利公司（甲方）与原告马某（乙方）签订协议书一份，载明“因甲乙双方于2018年12月8日签订的房屋买卖合同，现双方就甲方返还乙方购房款一事自愿达成如下协议，以便共同遵守：一、甲方于2020年12月31日前返还乙方购房款150470元；二、在双方约定的还款期间，乙方不再就此事向任何机构维权（包括：诉讼、仲裁、投诉、上访等）；三、如甲方按照协议时间返还乙方上述购房款，乙方同意甲方不再支付2018年12月8日至2020年12月31日期间利息，放弃对该利息的追索权，如甲方未按照本合同约定的付款期限内支付乙方上述购房款，甲方应按乙方已付款150470元为基数，自2018年12月9日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息”。上述协议签订后，被告安吉利公司未按协议约定的期限向原告马某返还购房款。 另查明，涉案房屋所涉工程于2014年2月21日在天水市规划局办理了建设工程规划许可证（建字第XXX号），该工程批准的建设单位为天水市麦积区马跑泉镇黑王村委会，根据天水市规划局批准的平面图，该宗土地上南边房屋用途为宾馆，地上批准建设为**；靠北房屋用途为综合商贸城，地上批准建设为**。后该工程实际由本案被告安吉利公司建设，安吉利公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房屋、场地、柜台租赁；家具、家居用品、日用百货、工艺美术品、蔬菜、干鲜果品、农副产品（不含粮油）的销售；物业管理（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）。安吉利公司在实际建设中，改变原规划许可，宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该宾馆未取得商品房预售许可对外销售。涉案房屋位于宾馆项目3层10号。 2018年9月25日，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。 再查明，2018年12月份中国人民银行同期贷款利率为4.75%，全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率为年利率4.25%。 本院认为，本案原、被告对涉案《房屋买卖合同》的效力问题均未主张，但对合同的效力问题法院应当依法进行审查判断，并对合同的效力予以认定。原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定买卖的麦积公馆XXX号房屋，与本院(2020)甘0503民初3232号生效民事判决书中当事人诉争的商业广场项目系同一建设工程规划许可证（建字第XXX号）规划建设项目，建设工程规划许可的建设单位是天水市麦积区马跑泉镇黑王村委会，不是被告安吉利公司，安吉利公司在实际建设中改变原规划许可内容，且其宾馆建设项目未取得商品房预售许可。再则，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的营业场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”本案中，被告安吉利公司的营业范围并无房地产开发的项目，被告未经登记即不具备房地产开发企业资格而进行房地产开发经营活动，其行为违反上述法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”且被告在销售涉案房屋期间，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。综上，本院认定原、被告双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同。 关于原、被告所签订的《协议书》是否有效的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定:“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。本案《协议书》是原、被告基于双方所签订的《房屋买卖合同》，经过协商确定的解决合同履行产生纠纷的合同，其协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，也不存在足以否定协议效力的法定情形，且有原、被告的签字和盖章，是双方真实意思表示，故本案《协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。 关于原告请求被告返还购房款150470元的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。案涉《房屋买卖合同》系无效合同，被告并没有履行交付房屋的义务，故原告请求被告返还所支付的购房款150470元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。 关于原告请求依法判令被告支付原告资金占用利息：自2018年12月9日起至2020年12月31日利息为13279.69元，自2021年1月1日起以购房款150470元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算至实际履行完毕之日止的诉讼请求。原、被告签订的《协议书》约定由安吉利公司于2020年12月31日前返还马某购房款150470元，安吉利公司逾期未返还该购房款已经构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方约定，被告安吉利公司应自2018年12月9日起以马某已付购房款150470元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项实际付清之日。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故原告请求自2018年12月9日起至2019年8月19日止的利息按照2018年12月份中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准计算，2019年8月20日起的利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%为标准计算的请求未超出法律规定。对原告主张的资金占用利息，依法分段核定如下：（1）2018年12月9日至2019年8月19日，共计253日，该期间的利息计算为：150470元×年利率4.75%÷365日/年×253日=4954.17元；（2）2019年8月20日至2020年12月31日，共计499日，该期间的利息计算为：150470元×年利率4.25%÷365日/年×499日=8742.72元，以上合计为13696.90元。原告主张的2018年12月9日至2020年12月31日止的利息13279.69元未超过核定金额，应予支持。自2021年1月1日起至款项实际付清之日止的利息以未付款金额为基数，按照年利率4.25%计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 由天水安吉利实业有限公司返还马某购房款150470元、支付利息损失13279.69元（利息计算至2020年12月31日），以上合计163749.69元。自2021年1月1日起，以天水安吉利实业有限公司实际拖欠的款项金额，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息至该购房款退清之日止；于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3574元，因适用简易程序减半收取1787元，由天水安吉利实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 李惠芳 二〇二一年四月二十七日 法官助理 冯珺珺 书 记 员 蔡中梅