黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0811民初288号原告（反诉被告）：李振祥，男，汉族，1963年2月26日出生，住黑龙江省佳木斯市郊区。委托代理人：穆道明，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：张立涛，男，汉族，1978年2月8日出生，住黑龙江省佳木斯市郊区。委托代理人：吴建民，黑龙江于仁海律师事务所律师。原告（反诉被告）李振祥与被告（反诉原告）张立涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序,于2021年3月30日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）李振祥委托代理人穆道明、被告（反诉原告）张立涛及其委托代理人吴建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振祥向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠房屋租金33332元（自2020年5月1日至2020年8月31日）（年租金10万元÷12月=月租金8333元×4个月=33332元）；2.支付违约金4万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、2018年3月16日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于佳木斯市郊区长青乡佳丹社区三合住宅组团A楼069#0单元1-2层105室商服房屋，面积约490平方米，租赁给被告经营餐饮商铺使用。租赁期限6年,自2018年5月1日起至2024年5月1日止。每年房屋租金人民币10万元。支付租金期限在每年5月1日。双方在签订《房屋租赁合同》第十一条约定违约责任：（二）乙方有第十条第六款约定的情形之一的,甲方有权收回房屋，并且乙方应按房屋租赁押金（2万元）的两倍向甲方支付违约金；双方在《房屋租赁合同》第十条约定合同解除的条件：（六）1.不按约定支付租金达十日的；在房屋租赁合同履行期间，被告拖欠房屋租金长达四个月，已经构成违约责任。二、被告利用租赁房屋组织容留聚众赌博犯罪活动，依据双方签订的房屋租赁合同第十条第六款第五项：利用房屋从事违法活动或违反治安管理处罚法的，甲方有权单方面解除合同，甲方立即收回房屋。乙方应按抵押金的两倍补偿给甲方，剩余房租不退，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。乙方于2020年5月9日中午，利用甲方出租房屋组织容留开设赌局，用扑克牌以推牌九形式进行聚众赌博，被佳木斯市公安局郊区分局抓获22名聚众赌博违法人员，经审讯王某等22人参赌人员对其在疫情期聚众赌博的违法行为供认不讳，参赌的21名违法行为人已被公安机关依法处以行政拘留，其中涉嫌提供赌博场所并参赌的杨某被公安机关依法处以刑事拘留。按照《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”因被告拖欠房屋租金，已经构成违约责任，按照租赁合同约定甲方有权收回房屋，补齐房屋租金33332元，支付违约金4万元。计73332元。张立涛辩称，1.李振祥主张张立涛支付违约金不能成立,诉状陈述与事实严重不符,于法无据,应予驳回其诉请。张立涛与李振祥于2018年3月16日签订《房屋出租合同》，张立涛承租房屋用途为餐饮商铺。房屋租赁期间，张立涛严格遵守合同约定，按照合同依约履行，并未利用房屋从事违法活动。李振祥诉状中所述其利用租赁房屋组织容留聚众赌博犯罪活动明显与事实不符，显然是虚假陈述，损害张立涛的名誉。《房屋出租合同》第五条第四项明确约定，该押金为房屋装潢附属设施、电器及乙方应承担有关费用的担保。该条款明确约定了押金20000元的担保范围，根据本合同的文义解释，张立涛所交付的押金只限定上述范围内财物造成损失的担保，超出本合同第五条第四项的约定，对双方不具有约束力，李振祥不能依此作为违约金赔偿的依据和标准，不排除李振祥错误运用法律的理解与适用。至于他人在张立涛处就餐发生的赌博行为，因张立涛在所经营的饭店厨房准备食材，对赌博行为根本不知情，事后，公安机关已经对参与人进行了处理，而且张立涛能够积极的协助、配合公安机关工作，所以赌博行为与张立涛不存在任何的关联关系。张立涛未受到相关部门的处罚，没有理由交纳违约金；2.李振祥违反诚信原则，主张张立涛拖欠房屋租金于法无据，应予驳回其诉求。2020年3月21日，张立涛正常经营的饭店接到了佳木斯市郊区政府下发的《整改通知单》，告知张立涛将饭店门前超出规划部分加盖的玻璃墙档限期拆除，被迫导致张立涛停业，严重影响了正常经营。张立涛立即与李振祥爱人王静取得联系，协商整改事宜，要求李振祥解决玻璃墙档整改问题，李振祥一直都没有给予合理处理。之后，相关部门多次要求整改，使张立涛经营遭受很大影响，不能正常营业造成60000元经济损失。因李振祥与张立涛合同履行期限至2020年5月1日期限届满，双方协商，考虑到整改玻璃墙档问题影响正常营业，同时正值疫情原因，李振祥承诺无偿延长租赁期限两个月，张立涛又继续经营，之后玻璃墙档的问题严重，郊区政府多次找到张立涛，此期间无法继续经营。2020年7月3日，李振祥要求张立涛腾退房屋，否认无偿延期2个月的事实，并强烈要求张立涛交纳租金。经多次协商，李振祥没有解决玻璃墙档问题，并要求张立涛腾退房屋，同时张立涛向李振祥主张返还20000元押金，李振祥拒不返还，无奈之下，就按照李振祥的要求撤出了房屋。因李振祥未按照《房屋出租合同》第十一条第（三）项的约定，提前一百八十日书面通知张立涛，导致张立涛屋内设备设施不能立即处理，没有能够给予合理的搬离房屋的预留期，导致张立涛停业，逾期两个月于2020年8月31日才搬离完，李振祥构成违约。张立涛向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人押金人民币20000元；2.判令被反诉人赔偿反诉人对承租房屋装修装饰的损失57284.7元；3.判令被反诉人返还反诉人全国疫情期间应减免的房屋租金12499.5元（以租金8333元为基数，自2020年1月27日至2020年5月1日期间的租金按照50%计算）；4.判令被反诉人依照《房屋出租合同》返还反诉人房屋租金5699元（以月租金8333元为基数，自2020年3月21日起至2020年5月1日期间的租金按照50%计算）；5.判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：2018年3月16日，反诉人与被反诉人签订《房屋出租合同》从事餐饮商铺使用。合同履行期间，因被反诉人出租的房屋存在违建，2020年3月21日被相关部门下发《整改通知单》,之后多次要求整改，导致反诉人无法正常经营并停业。被反诉人无故单方收回房屋，没有依照《房屋出租合同》第十一条第（三）项，未提前一百八十日书面通知反诉人解除合同，导致反诉人经济损失，依据该条款约定，被反诉人应返还押金及剩余租金并赔偿反诉人装修装饰费用。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，全国新冠疫情期间应减免房屋租金。为维护反诉人的合法权益，请求人民法院查明事实，依法裁判。李振祥辩称，1.双方在签订房屋租赁合同时，明确约定由承租人交纳押金20000元，作为履行租赁合同的保证，其中包括作为房屋装潢附属设施、电器及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或者设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还押金。否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。现在承租人显然没有履行给付到期房屋租金的义务，因此没有权利请求返还押金20000元；2.房屋装修装饰不属于租赁物，双方没有就此进行约定，在合同法中也没有关于规定出租房屋装修的规定；3.依照最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理；6.关于减免租金的具体内容是：承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”而没有直接判令减免50%的硬性规定；4.上述司法解释对承租人请求减免租金的情形作出规定，没有直接判令减免50%、返还50%房屋租金的硬性规定，张立涛的反诉请求没有法律依据；5.张立涛实际腾房时间是2020年9月7日；6.承租方在房屋租赁期间，擅自改变房屋用途，向违法人员提供场所进行聚众赌博的非法活动，构成严重违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：李振祥提供证据1.房屋产权证1份（复印件）、房屋出租合同1份、票据2张。房屋产权证系复印件，经本院与产权登记部门核实，该证据系真实的，张立涛对房屋出租合同和票据不持异议，本院对此组证据予以采信；张立涛提供证据1.营业执照复印件1份、2018年4月27日-2019年12月31日明细账23页、吴海芹（张立涛爱人）与王静（李振祥爱人）微信聊天截图、房屋违建照片2张、结婚证1份。对李振祥无异议的营业执照、结婚证，本院予以采信。明细账系张立涛单方制作的，不具有客观性，且李振祥持有异议，本院对此证据不予采信。张立涛提供的照片、微信聊天截图不足以证实因房屋违建问题导致其经营的饭店停止营业的事实，故对照片及微信聊天截图，本院不予采信；2.2018年3月16日李振祥与张立涛签订的《房屋出租合同》。此证据与李振祥提供的房屋出租合同一致，本院对此证据予以采信；3.中国工商银行自助终端凭条，吴海芹身份证复印件一份、2018年3月25日中国工商银行电子回单、2019年4月30日中国工商银行电子回单。李振祥对收到张立涛给付的房屋租金及押金的事实不持异议，本院对此组证据予以采信；4.销货清单六张（号码为0011150、0011151、0011152、0008574、0014112、0008403）、2018年3月28日收条、奥森装饰集成吊顶批发收据、工艺钢顶条收据、美家壁纸订货单、孔令杰收条、洗墙款收条、佳木斯向阳区佳宏涂料店凭证、玻璃胶、美胶纸收据2张、佳木斯金雨电料（飞雕电器）销售单三张、黑龙江省沃尔德电缆销售公司收款凭据4张、佳木斯市长青供销社收据、美纹纸收据、房屋室内装修装潢照片十张、房屋室内装修装潢视频光盘一份、微信转账凭证18张、光盘1张。此组证据不足以证实张立涛装修出租房屋所发生的费用数额，本院对此组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，李振祥与张立涛签订《房屋出租合同》，李振祥将其所有的位于佳木斯市郊区长青乡友谊路三合组团A号楼房屋租给张立涛用于餐饮经营。期限自2018年5月1日至2024年5月1日。租金每年100000元，于每年5月1日支付。押金20000元，作为房屋装潢附属设施、电器及乙方应承担有关费用的担保。合同还约定了合同解除条件及违约责任等事项。合同签订后，张立涛2018年3月25日交纳了2018年5月1日至2019年5月1日的租金100000元及押金20000元，2019年4月30日交纳了2019年5月1日至2020年5月1日的租金100000元。租赁合同履行至2020年5月1日后，张立涛没有继续交纳租金，至2020年8月31日，张立涛按李振祥通知将房屋腾退。本院认为，李振祥与张立涛之间签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方形成房屋租赁法律关系，各自均应按照房屋出租合同的约定，全面履行自身义务。关于李振祥的本诉请求，张立涛交纳租金至2020年5月1日，而其于2020年8月31日腾退房屋，此期间，张立涛应交纳4个月的租金33333元（100000元÷12月×4个月）。但因2020年2月，全国新冠病毒疫情爆发，为防控疫情，政府作出了限制外出、控制聚餐等措施，对张立涛经营的餐饮行业造成了一定程度的影响。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，故张立涛提出2020年1月27日至2020年5月1日期间因疫情应减免租金的主张，具有事实及法律依据，本院依据公平原则，结合本地疫情的实际情况，酌定2020年2月1日至2020年5月1日期间，双方的租金按原合同的60%执行，即此期间李振祥为张立涛减免租金10000元（100000元÷12月×40%×3个月）。张立涛主张因李振祥房屋违建导致其停止营业，应减免2020年3月21日至2020年5月1日期间租金的主张，因其提供的证据尚不足以证实因租赁房屋存在违建而导致其在此期间停止营业的事实，故本院对其此项请求，不予支持。张立涛经李振祥通知，已于2020年8月31日腾退房屋，应视为双方协商一致解除合同。虽张立涛存在欠付租赁费的行为，但因疫情期间，双方对租赁期限及费用没有协商达成一致意见，过错责任不能完全归责于张立涛，故本院对李振祥主张张立涛支付违约金40000元的诉讼请求，不予支持。张立涛提出李振祥应提前一百八十天告知其搬出的观点，缺乏事实及法律依据。合同中虽约定“甲方若出售合同所涉房屋，应提前一百八十日书面通知乙方”，但张立涛已按李振祥要求主动退还所租房屋，应视为其同意解除租赁合同，故对其该项抗辩主张本院不予支持；关于张立涛的反诉请求。李振祥并未提出张立涛在租赁房屋期间造成了房屋设备等毁损，且迟延交付租赁费的原因不能完全归责于张立涛，故李振祥应返还张立涛押金20000元。李振祥提出的张立涛利用出租房屋从事非法活动的观点，因公安机关并未对李振祥进行处罚，故本院对其观点不予支持。张立涛提出承租房屋的装修装饰损失，虽张立涛承租房屋存在装修费用，但其提供的证据不足以证明其装修装饰费用数额，且双方已协商一致解除合同，该项费用不应由李振祥负担，故对其此项请求，本院不予支持。张立涛提出的减免租金的反诉请求，实为对本诉的反驳，不属于反诉内容，本院在本案本诉中已予以审理。综上所述，本诉部分，张立涛应向李振祥支付租赁费23333元（33333元-10000元）；反诉部分，李振祥应给付张立涛押金20000元。冲抵后，张立涛还应给付李振祥租赁费3333元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张立涛于判决生效后立即给付李振祥租赁费23333元；二、李振祥于判决生效后立即给付张立涛租金20000元；三、驳回李振祥其他诉讼请求；四、驳回张立涛其他反诉请求。上述第一项、第二项经冲减后，张立涛应给付李振祥3333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费817元，由李振祥负担625元，由张立涛负担192元；反诉费817元，由李振祥负担150元，由张立涛负担667元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员 董 磊二〇二一年四月十四日书记员 董雨朦