四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2921号 上诉人（原审被告）：吴剑，男，1974年8月6日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王文会，四川雷蒙德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐创，男，1988年8月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈姿伶，四川炬衡律师事务所律师。 原审被告：王睿，男，1983年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人吴剑与被上诉人唐创、原审被告王睿因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员依法适用第二审程序对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。 吴剑上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3874号民事判决。2.在一审判决的基础上增加判项，①判令吴剑在四川省成都市龙泉驿区××街××路××号xx3号房产变更登记至唐创名下时，唐创同时将案涉房屋办理被担保的主债权数额700000元的抵押登记到吴剑名下；②判决唐创归还吴剑166223.35元（垫付案涉房屋按揭贷款128872.15元、信用卡贷款37351.2元），并确认吴剑对其中128872.15元在唐创的案涉房屋变价款中享有优先受偿权。3.一、二审诉讼费由唐创承担。事实及理由：一审法院未向吴剑释明变更、增加诉讼请求或者提出同时履行抗辩，最终导致一审判决不公，只考虑了唐创的利益，对吴剑的利益弃之不顾。唐创向吴剑借款700000元并以案涉房屋作为抵押担保，并约定抵押物担保范围包括但不限吴剑实现主债权而产生的诉讼费等，国土资源局就抵押给吴剑颁发了《不动产登记证明》。唐创同意以房抵债后，吴剑通过王睿代归还了按揭贷款128872.15元及信用卡贷款37351.2元，以解除银行的抵押登记，同时吴剑不得不在过户前注销了《不动产登记证明》。现一审判决只有判项中列明案涉房屋的《成都市存量房买卖合同》无效并判令吴剑将房屋的所有权变更到唐创名下，却未按照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定向吴剑释明变更或增加诉讼请求，或者向吴剑释明提出同时履行抗辩，导致买卖合同被认定无效，而为了实现买卖合同而做的前置解除抵押行为和提前代还按揭贷款行为只字未提。一审判决违反法定程序极不公平，故请求二审法院改判。 唐创答辩认为，本案本身就不是一个真实的房屋买卖合同，吴剑并没有基于合同有对等给付行为，唐创与吴剑的真实权利义务关系为吴剑及其利害关系人一方向唐创高利放贷。案涉房屋被王睿和吴剑签订成都市存量房买卖合同后过户，本案同时涉及以物抵债以及代理行为的合法有效性的认定问题，一审在结合双方的举证情况作出的认定合理合法，即本案的现有证据尚无法确认唐创与吴剑就以房抵债形成了具体合意，同时也没有确切的证据显示唐创授权王睿以700000元的价款出售房屋，也没有证据证明唐创对王睿的相关代理行为予以追认，合同签订行为对唐创的实体权利产生影响，故一审判决王睿以唐创的名义与吴剑签订的成都市存量房买卖合同无效。关于吴剑上诉要求唐创归还的购房贷款和信用卡贷款的返还问题，吴剑在本案中上诉主张这两笔款项无论是程序还是实体均不能得到支持。第一，这两笔款本身与本案争议的法律关系无关。第二，关于房屋贷款唐创一审中已经表示他在收到吴剑方的借款后便立即将包含了房屋按揭贷款、借款手续费、保证金、砍头息等费用一次性转回给了吴剑方。一审中唐创举示了录音、银行流水对此证明，故对于借款纠纷下具体借款金额双方存在争议，即便要主张也应当由当事人另行依法解决。第三，这两笔款是王睿在未经唐创同意的情况下为了和吴剑串通达到侵占房屋的目的而单方向银行提前还款的行为，并非是善意帮助唐创垫付款项，更非基于案涉合同履行的给付房款的行为，该行为与九民会议纪要所传达的在双务合同中被告基于合同也有给付行为的，人民法院应当向被告释明的法律精神不符，且一审判决已经明确载明当事人之间因借款产生的纠纷可另行依法解决。第四，提前还款行为未取得唐创的同意，且损害其实体权益，包括案涉房屋被过户侵占打破了唐创原有还款模式，造成唐创个人债务提前到期，故该提前还款行为不应得到法律保护。在借款关系背景下，如果因为唐创不按约还款，吴剑可以先确认债权再行使优先受偿权，但吴剑选择主动解除对案涉房屋的抵押权本身是为了达到侵占房屋的目的，应当对其不法行为的不利后果有预判，该不利后果应由吴剑承担，对于抵押权的灭失吴剑有过错，现在要求再设立抵押权无事实和法律依据。吴剑所称归还贷款和解除抵押是因为在唐创同意以房抵债后不得不通过王睿代其还款的一系列表述与一审法院查明事实不符。恳请驳回吴剑上诉请求。 王睿陈述称，唐创是委托王睿帮忙办理代理还款、办取新证等委托书上的内容，王睿依照委托办理上述事项。对吴剑上诉请求无意见。 唐创向一审法院提出诉讼请求：1.确认王睿代唐创与吴剑签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2.吴剑协助将位于四川省成都市龙泉驿区××街××路××号xx3号房产所有权恢复登记至唐创名下，并承担变更登记所产生的相关税费；3.本案诉讼费由吴剑、王睿负担。 一审法院认定事实：吴剑所提交的《借款合同》载明：出借人（甲方）为吴剑，借款人为唐创（乙方）。一、借款事项：乙方从事生产经营需要补充流动资金；乙方以自有房产为借款提供抵押担保，抵押物为案涉房屋，权证号为权0xx6，建筑面积为84.27平方米；抵押物担保范围包括（但不限于）本金、利息、违约金，以及乙方违约时，甲方为实现债权而产生的诉讼费、律师费、差旅费、借款本息的上门催收费等；担保期限为抵押之日起至乙方履行完归还甲方全部借款、支付利息并履行完全部违约责任止。二、借款金额及支付：甲、乙双方办理完借款及抵押手续后，甲方向乙方提供借款本金700000元，乙方收取款项账号为×××86；借款利率按照本金的3%月，由乙方或委托他人每月31日前向甲方支付利息，直至归还完毕。三、借款期限及偿还：借款期限从2019年8月1日起至2020年1月31日止，起始日自借款实际到账之日起计算；按约支付利息，借款到期后，一次性偿还全部本金；甲方收款信息（空白）。四、（第五条）抵押物的处置：借款期间，发生借款人不履行还款或支付利息义务或有其他缺乏偿债诚意的行为等情形，乙方有权提前处置抵押物。五、（第七条）违约处理及违约方应担负的责任：若乙方未按本合同要求支付利息，甲方有权宣布本借款合同提前到期，要求乙方归还全部借款本、息，并有权申请法院执行抵押物，该抵押物所得价款用于清偿借款本金、利息、违约金及债权人为实现债权所发生的一切合理的费用，所得价款不足以清偿的，甲方有权向乙方继续追偿，直至清偿完毕；乙方逾期还款或支付利息，应按约定继续支付利息至归还完全部本金，并按本合同项下借款总额的千分之三每天向甲方支付违约金；乙方违约时，甲方或甲方指派人员上门催收借款本金或利息，每次收乙方800元作为上门催收费用。 唐创向一审法院提交的《借款合同》，与上述合同主要内容基本一致，但“出借人”处系空白。 一审另查明：吴剑向法庭提交的《房屋买卖合同》，载明：卖方唐创（甲方），买方吴剑（乙方）；甲方所售房屋坐落成都市龙泉驿区××街××路××号xx3号房屋（权0xx6），甲方所售房屋包含附属设施：全套家具家电及装修、装饰等；房屋价格及其他费用700000元；由于甲方2019年8月1日向乙方借款700000元整已逾期无力归还，因此双方确定解除2019年8月1日所签借款合同，将乙方向甲方借出的款项以及甲方所欠利息、违约金合计889000元，转为乙方购买甲方房屋的预付款，双方约定在2020年6月1日前，由甲方或具有法律效力的甲方委托人陪同乙方到房管部门办理相关过户手续，待房屋过户给乙方（或乙方指定的人员），乙方取得产权证后，甲方应在五个工作日之内将房屋交付给乙方，乙方在取得房屋产权证并正式接收房屋的两个工作日内，将剩余尾款（扣除乙方预付款及甲方应承担的双方所有税、费后）一次性转入甲方账户。甲方收取首付款及尾款的账户为×××86。该协议尾部有唐创与吴剑签名，合同载明签订时间为2020年6月1日。 唐创向一审法院提交的《房屋买卖合同》（复印件），在“买方”“房屋价格”“付款方式及房屋过户”等空格填写处均系空白。其余打印部分与吴剑提交的合同基本相同。 一审法院再查明，唐创卡号为×××86的银行账户存取款记录显示：2019年7月17日，案外人陈章翼分两次向该账户共存入370000元，同日，唐创向王华林转账263000元；2019年7月18日，吴剑向该账户存入10000元；2019年7月26日，陈章翼向该账户存入320000元，收到陈章翼转款两分钟后，唐创账户向王建敏转账209000元。 2019年7月19日，成都市龙泉驿区国土资源局就案涉房屋颁发的（2019）龙泉驿区不动产证明第0××9号《不动产登记证明》载明：抵押人唐创，抵押权人为吴剑，被担保的主债权数额为700000元，债务履行期限为2019年7月17日至2019年8月16日。 2019年9月18日，四川省成都市律政公证处作出（2019）川律政公证内民字第43596号《公证书》载明：申请人唐创；公证事项，委托；兹证明唐创于2019年7月26日到我处，在《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该经公证的《委托书》显示出具时间为2019年7月26日。委托人为唐创，受托人为王睿。委托原因系委托人事务繁忙。《委托书》载明委托事项的主要内容为：1.代为办理还清贷款/借款的相关事项（包括但不限于……缴纳相关费用、领取结清证明等资料、领取产权证或不动产权证书、领取他项权证或不动产登记证明）；2.代为办理换取新证的相关事宜；3.代为出售上述不动产，与买方签订上述不动产的买卖合同及相关文件；4.代为办理上述不动产与网签合同相关的一切手续，代为办理撤销上述不动产网签合同相关的一切手续；5.（第八条）待该不动产解除抵押登记后，代为协助买方办理上述不动产的过户手续，协助买方办理上述不动产的国有土地使用权过户手续，协助买方领取已过户的不动产权证书等一切相关手续；6.（第十一条）如遇买方为按揭购房（包括商业贷款和公积金贷款），受托人有权协助买方办理上述不动产的按揭的一切相关手续，与银行签订相关的合同及文件等；7.受托人就上述受托事项范围内所签署的相关文件及缴纳的费用，委托人均予以承认。委托期限：自本委托书签署之日起二年内有效。 2020年5月21日，王睿代唐创偿还其在中国建设银行的购房贷款（贷款账户5100××××6619）本息（含罚息）共计128872.15元。同日，王睿代唐创偿还信用卡（卡号为4367××××3329）贷款37351.2元。 2020年6月1日，王睿以唐创代理人的名义（卖方，乙方）与吴剑（买方，甲方）签订成存房买（自）第107019号《成都市存量房买卖合同》，约定出卖人将案涉房屋出卖给买方。第二条约定：该房屋已经设定抵押，他权证号为川（2019）龙泉驿区不动产证明第0××9号。第三条约定：房屋成交价格700000元。第四条，付款方式：定金交付（空白）；预付款（空白）；余款支付为甲乙双方自愿放弃政府相关资金监管部门监管本次房屋交易资金，自行划转剩余交易资金（“余款支付部分”其余填写项均为空白）。第五条约定：甲乙双方约定于2020年6月30日前申请办理房屋转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续，双方约定本合同自动解除。该合同的其余“房屋交易税、费的缴纳，交付”“违约责任”“争议解决方式”等部分填写项处均为空白。 2020年6月4日，吴剑作为纳税人就案涉房屋交易缴纳契税7939.2元，个人所得税7939.2元。案涉房屋现已登记在吴剑名下，房屋权证号为川（2020）龙泉驿区不动产权第0××5号。 唐创在一审庭审中所提交的银行明细载明：吴剑、王睿及案外人陈章翼、林凡、林鹏、王建敏个人账户之间在2019年-2020年期间有多笔账务往来。 吴剑以唐创为被告，另行向一审法院提起诉讼【（2020）川0112民初3839号】，诉请：判令唐创立即搬出吴剑所购置房屋，并结清所欠水电气及物业费，将房屋完整交付给吴剑使用。 一审法院认为，一、关于案涉房屋买卖合同的效力问题。关于吴剑与唐创之间所签订的《房屋买卖合同》。一审法院认为，在唐创与吴剑之间所签订的《借款合同》，明确约定“乙方以自有房产为借款提供抵押担保”，因此后期所签订的房屋买卖合同的法律性质，与一般的房屋交易存在差异，仍需结合相关证据予以分析。本案中当事人分别提交的《房屋买卖合同》存在差异，其中，唐创所提交的合同（复印件），在“房屋价款”及“付款方式”（主要是确认前期借款金额），并未填写相应内容。唐创所提交的虽然是复印件（唐创提交的录音用以证明系吴剑向其出示），但与吴剑提供的合同相对应部分，在书写方式及内容上相同（两份合同的打印部分基本相同）。且值得注意的是，该合同如非格式文本，在合同的第三条载明（打印部分）：“乙方在取得房屋产权证并正式接收房屋的两个工作日内，将剩余尾款（扣除乙方预付款及甲方应承担的双方所有税、费后）一次性转入甲方账户。甲方收取首付款及尾款的账户为×××86”。该合同同时约定吴剑逾期支付尾款的违约责任（见第四条第2项）。如按吴剑所述，双方达成以房抵偿前期借款债务，则不应再出现尾款给付事项。该合同文本内容本身存在冲突，且现有证据尚无法证实合同签订时，相关书写内容已填写完毕（争议的书写部分，无证据证实系唐创所书写）。从现有证据，一审法院尚无法依据吴剑所提交《房屋买卖合同》，直接确认吴剑与唐创就案涉房屋，已在“合同价款”的主要条款上形成确定合意。 关于王睿代唐创与吴剑所签订的《成都市存量房买卖合同》。一审法院认为，吴剑所提交的《委托书》载明“代为出售上述不动产，与买方签订上述不动产的买卖合同及相关文件”，上述授权具有概括性，且该授权书上有“办理按揭”等相关委托，因此该《委托书》还不能当然的确定仅是为“授权王睿以委托代理人的名义与吴剑签订房屋买卖合同”。王睿以委托代理人的名义与吴剑签订房屋买卖合同，未有证据显示就房价等问题，与唐创进行沟通。且从前期借款等交易，吴剑对该房屋所有权人系唐创知悉。因此，本案中未有证据显示唐创对《成都市存量房买卖合同》签订行为予以追认。现有证据，不足以使一审法院确认《成都市存量房买卖合同》对唐创具有法律约束力。 吴剑主张唐创将房屋抵偿给吴剑，实际主张双方之间是形成以物抵债的合意，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，如上分析，就本案的现有证据尚无法确认唐创与吴剑就以房抵债（房屋买卖合同）形成具体的合意（房屋价款等），同时也未有确切的证据显示唐创授权王睿以“700000元”的价款出售房屋，或唐创对王睿的相关代理行为予以追认（相关合同因欠缺追认要件，确定不发生效力），上述合同签订行为对唐创的实体权利产生影响，对唐创的诉请确认《成都市存量房买卖合同》无效，一审法院予以确认。当事人之间因借款所产生的纠纷，可另行依法解决。 二、关于案涉房屋协助过户的问题。一审法院认为，案涉房屋的过户，系基于交易关系而产生的物权变动，因唐创与吴剑之间所签订的《房屋买卖合同》存在瑕疵，而被确认无效，因此该房屋的物权应回归于唐创，唐创诉请吴剑将案涉房屋协助过户，一审法院予以支持。 三、关于过户的税费承担的问题。一审法院认为，税费缴纳系属于行政义务，其缴纳主体应由相关法律予以规定。就本案的具体情况而言，房屋过户与唐创的授权也有一定关系。对于相关税费由吴剑承担的诉请，一审法院不予支持。对案涉的房屋因变更登记至唐创名下所产生的税费，由当事人各方按法律规定承担。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王睿以唐创的名义与吴剑所签订的《成都市存量房买卖合同》无效；二、吴剑于判决生效后十日内协助将位于四川省成都市龙泉驿区××街××路××号xx3号房产所有权变更登记至唐创名下；三、驳回唐创的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由吴剑、王睿负担。 二审审理中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，唐创向一审法院提出诉讼，请求确认王睿代唐创与吴剑签订的《成都市存量房买卖合同》无效、吴剑协助案涉房屋所有权恢复登记至唐创名下，一审法院审理过程中，吴剑未提出反诉，在此情形下，一审法院围绕唐创的诉讼请求进行审理正确。 对于吴剑上诉提出的在一审判决的基础上增加判决“将案涉房屋办理被担保的主债权数额700000元的抵押登记到吴剑名下”“唐创归还吴剑166223.35元（垫付案涉房屋按揭贷款128872.15元、信用卡贷款37351.2元），并确认吴剑对其中128872.15元在唐创的案涉房屋变价款中享有优先受偿权”的内容，并不属一审唐创起诉主张解决的内容，亦不属于本案房屋买卖合同纠纷争议范围，且一审法院对当事人之间因借款所产生的纠纷已经在判决论理中向当事人进行释明“可另行依法解决”，因此，吴剑以此认为一审法院违反法定程序的理由不成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 原审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3624元，由吴剑负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年四月十二日 书记员 唐子清