贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终374号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王京，男，汉族，出生于1961年9月7日，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：梁燕，女，汉族，出生于1962年5月6日，住州省贵附市小河区。委托诉讼代理人（特别授权）：宋晶晶，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人王京、梁燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判违约金截止计算至2017年9月24日。事实及理由：被上诉人为D区业主，上诉人于2017年9月24日在D区正门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，该通知已有效到达被上诉人，故2017年9月24日后上诉人不应再承担违约责任。被上诉人王京、梁燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告王京、梁燕向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告立即给原告办理并交付招商D幢3号楼15层3号，房号：D-3-15-3房屋转移登记的有关证书及产权证；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定15256元（以376455.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，自2017年1月11日起计算至实际办理并交付商品房转移登记有关证书及产权证之日止）；三、该案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的招商花园城商品房房号为D-3-15-3,商品房总价款为376455.00元。原告依约支付了全部房款,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定,被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定了办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。约定被告于2014年12月31日向原告交房，于2018年7月12日取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2014年12月31日向原告交房，被告应于2015年3月31日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理,交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年4月1日之日开始计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行了通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月20日主张，经审原告违约金的请求应当从2017年1月20日算至被告履行通知义务之日止即2018年8月23日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。关于原告请求的判令被告为原告申请办理商品房的不动产权证书并交付给原告的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应在原告提交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付原告的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王京、梁燕支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金376455.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月20日起计算至2018年8月23日止；二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决书生效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内为原告王京、梁燕办理不动产产权证并向原告交付；三、驳回原告王京、梁燕的其他诉讼请求。案件受理费91.00元，由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：上诉人于2015年5月8日取得案涉商品房备案证明书，于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：一审判决认定案涉违约金计算至上诉人向被上诉人履行通知义务之日止，双方当事人对此不持异议，本院予以确认。就诉争通知义务履行完毕时点的认定，本院认为，上诉人一审提交的证据显示，上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D-3-15-3号商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故对上诉人主张其于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务的事实，本院予以确认。据此，上诉人承担的违约金应截止计算至2017年9月24日。一审判决对上诉人承担违约责任的期间认定不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初2101号民事判决第二、三项，即“被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决书生效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内为原告王京、梁燕办理不动产产权证并向原告交付；驳回原告王京、梁燕的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初2101号民事判决第一项为：上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人王京、梁燕支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金376455.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月20日起计算至2017年9月24日止；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费91元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担60元，被上诉人王京、梁燕负担31元；二审案件受理费182元，被上诉人王京、梁燕负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月八日书记员 高 进