山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2692号 上诉人（原审被告）：孙静，女，1982年11月21日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：郭培培，男，系孙静丈夫。 上诉人（原审被告）：郭培培，男，1982年11月8日出生，汉族，住青岛市崂山区。 被上诉人（原审原告）：徐海兰，女，1964年9月20日出生，汉族，住xx路。 委托诉讼代理人：邢桂东，男，系徐海兰丈夫。 被上诉人（原审被告）：青岛鼎华房地产经纪有限公司，住所地青岛市崂山区。统一社会信用代码：91xx2J。 法定代表人：巩国晓，执行董事。 委托诉讼代理人：朱金美，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张峰，男，该公司员工。 上诉人孙静、上诉人郭培培因与被上诉人徐海兰、被上诉人青岛鼎华房地产经纪有限公司（以下简称鼎华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙静、郭培培上诉请求：1.依法发回重审或在查明事实基础上依法改判孙静向徐海兰退还2万元物业押金的判决；2.依法发回重审或在查明事实基础上依法改判孙静向徐海兰支付2万元物业押金的利息的判决；3.依法判决徐海兰、巩国晓承担承担本案一审以及二审的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误，法院判决内容与购房买卖合同内容严重冲突。1、根据房屋买卖合同第七条第三句话：“甲方（徐海兰）在收取首付款时留取部分房款计人民币贰万元整作为物业押金由丙方（鼎华中介）代管”，并与物业交接完毕、甲方迁出名下所有户口、预留品无缺损、结清与该房产相关的各种欠费，并由乙方（孙静）在交接表中书面签字确认后，由丙方（鼎华公司）全额无息返还甲方。上诉人于2017年9月8日把60万购房首付款交给徐海兰，徐海兰当时给出具了收条证明。至此上诉人已经按照合同规定，履行完关于贰万元物业押金的缴纳义务。至于徐海兰主张的2万元物业押金的事，是徐海兰与鼎华公司朱金美之间的纠纷，与孙静无关。2、（2018）鲁0212民初25号判决第四页第三自然段，也写明“被告（徐海兰）提交代管条，证明第三人（鼎华中介）一直未将涉案的房屋物业押金20000元返还给徐海兰，经质证，原告（孙静）对此无异议，但认为与本案无关。第三人（鼎华中介）无异议，但称系三方没有在物业交割表交接表签字故不能退还”。法庭庭审的证词证言也充分说明：2万元物业押金是徐海兰与朱金美之间的事，与我方无关。3、上诉人在每笔钱（因有多次的银行转账和现金交易）交给徐海兰后，均有徐海兰的收款收条。9月1日，5万元收条；9月8日，60万元收条；9月28日，55万元收条；9月29日，148万元收条，合计房款268万元，这与合同约定的总房款268万元一致。一审庭审后我方把历次的收条证据（有徐海兰签字和手印）也提交给了法院，不知道一审判决要求我方再次给2万元的依据何在。二、一审判决书中关于物业押金返还的前提和时序，与合同约定明显冲突。根据合同规定（房屋买卖合同第七条第三句话），物业交接完毕，并由乙方（孙静）在交接表中书面签字确认后，物业押金才能返还给甲方（徐海兰）。目前物业交割并未完成，三方对此无异议。合同中明确约定了“此房屋价格2680000元含地上车位出售1个”，实际情况是徐海兰并没有权利把此车位出售给我，因为徐海兰对该车位不具备所有权，所以目前我方需要每月定额缴纳75元车位管理费和使用费，既然是出售给我这个地上车位（无论出售的是所有权还是使用权），就不应该每月再缴纳车位的费用，所以这条合同约定的物业交割也并未完成。此合同条约未履行，造成我方每月损失75元。所以一审判决第一条要求我方自判决书生效十日内支付徐海兰的2万元物业押金是错误的，与合同的约定不符。至于支付利息一事，更是无任何依据（合同中无延迟支付物业押金的利息约定，更何况物业还未交割完毕）。三、一审判决书第8页第2行-4行的判词，明显与当庭的发言或本意不符，也不符合“谁主张、谁举证”法律准则。“且孙静、郭培培在认可房屋过户时的最后一次付款存在银行转账的情况下，仍未提交银行转转凭证，应承担举证不利的后果”，这句话明显与上诉人当时发言不一致，上诉人当时说：最后一次付款（准确说是最后一天的付款）是银行转账，也有现金交易。因为需要过户，在办理过户前夕就先把大额的钱转过去了，剩余的一点尾款（在办理完过户手续后）就现金交给徐海兰了，徐海兰也给我写了收据收条。一审判决说上诉人未提交银行转账记录，因为有现金交易，银行转账无法查出来所有的房款记录。相反徐海兰并未提交足够的证据证明2万元物业押金应由我方支付，不符合“谁主张、谁举证”法律准则。四、鼎华公司两次庭审的证言证词，完全相反（上次庭审法官质问时，承认物业押金在她那里，这次又不承认），上诉人有充分理由怀疑鼎华公司的每一句证言证词的真实性。在另一案件（孙静诉徐海兰车位纠纷案件）中，鼎华公司的证言证词对上诉人方有利，也确实是据实证明，但法院不予采纳；而本案的一审判决中，鼎华公司的证言证词对上诉人方不利，并且证言证词与事实不符，一审法院却采纳。五、一审庭审中，鼎华公司用了一些推理性或推断性语言，无任何证据，也与事实不符；徐海兰方引用了另案的庭审内容，但明显与判决书原文有偏差，请法官仔细查看引用的具体条款。我方有真实的证据，而被上诉人均是一些推理性的言词，请问一审判决中为何更多的采纳推理性的言词而不采用真实证据。综上，一审在事实认定上存在错误。请二审法院予以纠正，发回重审或依法改判。 被上诉人徐海兰答辩：认可一审判决，不同意上诉人的上诉请求，我方认为应该返还物业押金和利息。 被上诉人鼎华公司答辩：无法回答。 徐海兰向一审法院起诉请求：1、判令孙静、郭培培、鼎华公司支付徐海兰物业押金款20000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利息率自2017年10月1日计算至判决生效之日）；2.诉讼费由孙静、郭培培、鼎华公司承担。 一审法院对无争议事实认定如下：一审法院审理的孙静诉徐海兰、邢桂东，鼎华公司房屋买卖合同纠纷一案中【案号（2018）鲁0212民初25号】，孙静诉请：1.徐海兰、邢桂东交付孙静地上出售车位一个或退还相应价款135000元；2.徐海兰、邢桂东承担迟延迁出户口的违约金6000元；3.诉讼费由徐海兰、邢桂东承担。该案中查明以下事实：2017年9月1日，孙静（乙方）与徐海兰（甲方）在鼎华公司（丙方）的中介下签订《房产买卖合同》，约定徐海兰将其所拥有的青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产出售给与孙静，房屋建筑面积100.78㎡。合同第三条约定：“乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定房产交易实际成交价2680000元，此价格包含有无车位说明：地上xx号，此价格包含本房产已有配套的价格。”合同第七条约定：“甲方承诺于过完户20日内与乙方办理物业交接，并于2017年9月30日前迁出全部在此房产中的户口，否则甲方每延误一天，按照200元/天赔偿乙方作为滞纳金。”后孙静于2017年10月办理了涉案房屋产权证书……徐海兰已于2017年11月22日将涉案房产内户口迁出。该案审理过程中，徐海兰提交代管条，证明鼎华公司一直未将涉案房屋物业押金20000元返还徐海兰。经质证，孙静对此无异议，但认为与本案无关。第三人无异议，但称系三方没有在交接表上签字故不能退还。一审法院审理后认为孙静要求交付车位或支付对价的诉讼请求不成立，遂于2018年7月10日作出判决：一、徐海兰于判决生效之日起十日内支付孙静迟延迁出户口滞纳金6000元；二、驳回孙静对邢桂东、鼎华公司的诉讼请求；三、驳回孙静的其他诉讼请求。孙静不服该判决，提出上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终8963号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决作出后，徐海兰依判决支付孙静迟延迁出户口滞纳金。 本案中，孙静（乙方）、徐海兰（甲方）在鼎华公司（丙方）的中介下签订的《房产买卖合同》中载明，合同签订当日乙方支付50000元为购房定金，首付款乙方于2017年9月11日前付给甲方600000元，余款2030000元乙方于办理产权转移过户手续之前一次性以现金形式支付给甲方；甲方在收取首付款时留取部分房款20000元作为物业押金由丙方代管，并于物业交接完毕，甲方迁出此房名下户口，预留物品无缺失、结清与该房产相关的各种欠费，并由乙方在交接表中书面签字确认后，由丙方全额无息返还甲方。 案涉房屋现登记在郭培培名下，由孙静、郭培培使用。 一审法院对争议事实认定如下：孙静、郭培培提交首付款汇款条，主张按照合同约定在缴纳首付款的时候扣除物业押金。徐海兰质证称真实性无异议，证明事项有异议，通过法院已经生效的判决，郭培培及孙静已经认可鼎华房产、郭培培、孙静并未将物业押金2万元支付给徐海兰，郭培培及孙静不能以60万元转账的首付款凭证去证明其已经按照房屋总价款268万元的付款义务履行；关于付款问题，徐海兰称2017年9月1日签订房屋买卖合同，交了5万元定金，9月11日交了60万元房款，2017年9月29日过户当天郭培培和孙静通过转账形式给徐海兰支付了201万元，还剩下2万元房款作为物业押金，当时三方说好，由郭培培和孙静支付给中介，由中介给徐海兰出具的押金条，徐海兰只收到266万元。鼎华公司质证称，真实性无异议，但鼎华公司认为该份证据是本案的关键证据，如徐海兰所言，孙静和郭培培的后续两笔款项均通过银行转账形式支付，郭培培和孙静在明显能够取得相应的证据情况下仅仅出示首付款60万元的转账凭证，而拒绝出示后续尾款的转账凭证，鼎华公司认为显然是在回避最后一笔款项扣除2万元押金的事实，既然能够提供首付款回单，为何不能提供尾款回单，只要郭培培及孙静提供尾款回单整个案件事实就会一目了然。鼎华公司主张，徐海兰所称与鼎华公司掌握的情况是一致的，即郭培培和孙静在支付最后一笔款项时，扣除2万元，实际支付金额为201万元，只不过由于鼎华公司并非转账事宜的当事方，无法提供相应证据，该证据应当由徐海兰或郭培培、孙静举证，此外，（2018）鲁0212民初25号案件的争议系关于车位，所以鼎华公司并未就孙静、郭培培未实际支付2万元款项的事实过多陈述，实际上二者并未支付。关于付款的具体方式，孙静、郭培培称，房款已经结清了，都直接给了徐海兰，但是过户当天支付了多少钱记不清楚了，现金和银行转账都有，回去落实具体现金支付多少，转账支付多少，过户这天支付的房款是最后一次付钱。庭后孙静、郭培培提交了收款条，但并未提交银行转账凭证。因双方对首付款汇款条的真实性均不持异议，故对该证据真实性予以确认；但该证据并未体现支付物业押金20000元，且孙静、郭培培亦未提交其他有效证据证明已支付物业押金，故该证据不足以证明其所主张的在缴纳首付款的时候扣除物业押金。 一审法院认为，徐海兰（甲方）与孙静（乙方）签订的《房产买卖合同》中约定，合同签订当日乙方支付50000元为购房定金，首付款乙方于2017年9月11日前付给甲方600000元，余款2030000元乙方于办理产权转移过户手续之前一次性以现金形式支付给甲方，甲方在收取首付款时留取部分房款20000元作为物业押金由丙方代管。但根据双方主张及相关证据，在实际履行过程中，徐海兰并未在孙静支付首付款时留取房款20000元交由鼎华公司代管，而是在房屋过户时处理物业押金问题，徐海兰及鼎华公司均称，房屋过户时郭培培和孙静通过转账形式给徐海兰支付了201万元，剩下2万元房款作为物业押金，由郭培培和孙静支付给鼎华公司，但鼎华公司主张郭培培和孙静并未支付该款项。孙静、郭培培称房款全部直接支付给徐海兰，表明其未直接向鼎华公司支付款项，且孙静、郭培培在认可房屋过户时的最后一次付款存在银行转账方式的情况下，仍未提交银行转账凭证，应承担举证不能的不利后果，故综合本案案情，鼎华公司主张的孙静并未将物业押金20000元交付鼎华公司，较为可信。因《房产买卖合同》中约定的物业押金20000元，实质为孙静应支付徐海兰的房款，且徐海兰与孙静就案涉房屋买卖产生的相关争议已经生效判决作出处理，案涉房屋已由孙静、郭培培方使用，故孙静作为合同相对方应承担向徐海兰支付该20000元的义务；而郭培培并非合同相对方，鼎华公司并未收到该笔押金，结合（2018）鲁0212民初25号民事判决对相关责任主体作出的认定，本案中，对徐海兰要求郭培培、鼎华公司承担责任的诉讼请求，不予支持。 关于徐海兰主张的利息，孙静、郭培培、鼎华公司未及时支付徐海兰该款项，势必造成徐海兰受有损失，但因此前双方就案涉房屋买卖问题产生的争议处于诉讼过程中，双方责任尚不明确，故酌定孙静自徐海兰起诉之日即2019年4月29日起按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付利息至判决生效之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、孙静于判决生效之日起十日内支付徐海兰20000元，并自2019年4月29日起以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付利息至判决生效之日止；二、驳回徐海兰对郭培培、鼎华公司的诉讼请求；三、驳回徐海兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由孙静负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交收款条四张，据此主张房款268万全部付清，268万包括2万元的物业押金。该四份收款条第一份为2017年9月1日徐海兰出具，内容为今收到孙静购买青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产的定金5万元；第二份为2017年9月8日徐海兰出具，内容为今收到孙静购买青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产而交纳的购房首付款60万元；第三份为2017年9月28日徐海兰出具，内容为今收到郭培培购买青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产而交纳的购房首付款55万元；第四份为2017年9月29日徐海兰出具，内容为今收到郭培培购买青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房产而交纳的购房款148万元。徐海兰对该证据的真实性无异议，有徐海兰的签字，中介公司还给徐海兰出具了2万元的物业押金收条。鼎华公司认可收条是真的，称当时是支付了266万元的房款，四个收条中前三个收条的付款没有问题，最后一个9月29日148万的收条是包含2万元物业押金，该2万元物业押金是在物业及户口结清之后退还徐海兰。大约是过户的当天需要付清房款出具了收条，上诉人拿了2万元现金要交给鼎华公司作为物业押金和户口押金代管，但是做交接时出现了车位的问题，由买卖变成了租赁，所以这个2万元上诉人没有交给鼎华公司。因徐海兰要走，鼎华公司提前把2万元的押金代管条交给了徐海兰，但是上诉人并未实际支付给鼎华公司这2万元。 另查明，2017年9月29日，鼎华公司与徐海兰签署《代管条》一份，记载“今收到徐海兰交给我公司（代管方）20000元。上述款项为买方郭培培交给卖方的物业押金款。上述款项经买卖双方同意暂由代管方代管。待买卖双方房屋交接完毕，无异议后，本代管条由代管方收回并作废，同时由代管方把上述款项交给卖方”。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，一审法院认定上诉人未支付2万元物业押金，与事实不符，理由如下：1、三方签订的《房产买卖合同》约定，合同签订当日乙方支付50000元为购房定金，首付款于2017年9月11日前付给徐海兰600000元，余款2030000元于办理产权转移过户手续之前一次性以现金形式支付给徐海兰，徐海兰在收取首付款时留取部分房款20000元作为物业押金由鼎华公司代管，并于物业交接完毕，徐海兰迁出此房名下户口，预留物品无缺失、结清与该房产相关的各种欠费，并由孙静在交接表中书面签字确认后，由鼎华公司全额无息返还徐海兰。在履行合同过程中，徐海兰称其未收到2万元物业押金，鼎华公司在一审中辩称徐海兰未向其支付代管物业押金，孙静也未将物业押金支付给鼎华公司，认为孙静应当提供最后一份收款条的银行转账记录来证实其是否支付了该2万元。上诉人对于付款方式则主张既有现金，也有转账，最后2万元系现金支付。对于双方上述争议，本院认为，根据双方《房屋买卖合同》约定，2万元物业押金应在首付款中预留，余款以现金形式支付。徐海兰先后四次出具了四份收款条，总额为268万元（即包括了全部合同价款）。上诉人主张其已支付了包含2万元物业押金在内的全部房款，该主张与收款条记载的付款情况相一致；上诉人主张的部分现金支付情形并不违背合同中关于“余款以现金支付”的约定。在合同约定可以用现金支付的情况下，收款方理应审核清楚是否确已付清再出具收条，因此，上诉人未提供全部转账记录并不能排除其用现金方式支付该2万元的情形。本案中徐海兰及鼎华公司在已出具收条的情况下又主张未上诉人支付2万元物业押金，徐海兰及鼎华公司应当承担举证责任。2、徐海兰出具的四份收条中均明确写明收到的款项金额及用途，并未注明尚有2万元未付。从中介方鼎华公司出具的《代管条》中看，其中明确记载“收到徐海兰（卖方）交给我公司（代管方）2万元，上述款项为买方郭培培交给卖方的物业押金款，上述款项经买卖双方同意暂由代管方代管。代管条一式贰份，由代管方和卖方各持一份，待买卖双方房屋交接完毕，无异议后，本代管条由代管方收回并作废，同时由代管方把上述款项交给卖方。”鼎华公司在（2018）鲁0212民初25号案件质证中对该《代管条》的质证意见为“因为三方没有在物业交接表上签字，所以押金不能退还。”根据以上收款条、《代管条》及庭审质证意见来看，再结合合同约定，足以证实上诉人已支付了全部房款，徐海兰与鼎华公司在本案中主张上诉人未支付其中的2万元物业押金，与上述证据记载及反映的内容明显不符，本院难以采信。此外，根据上述《代管条》记载的内容及鼎华公司对《代管条》的质证意见，显示物业押金系在代管方鼎华公司处代管未退还，应由鼎华公司返还徐海兰该2万元，考虑诉讼成本及减少当事人诉累，本院对该项直接改判由鼎华公司返还。 综上所述，孙静、郭培培的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初3469号民事判决； 二、青岛鼎华房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付徐海兰20000元，并自2019年4月29日起以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付利息至判决生效之日止； 三、驳回徐海兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计600元，均由青岛鼎华房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐 明 审判员  李晓波 审判员  王昌民 二〇二一年四月二十日 法官助理 王 璐 书记员  王 繁 书记员 马博阳