苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0508民初703号原告：黄勇，男，1970年7月25日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：胡招蓉，女，1970年10月26日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：马永霞（代理以上两原告），江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗巧妃（代理以上两原告），江苏万拓律师事务所实习律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号（4号楼1017室）。法定代表人：李兆荣。原告黄勇、胡招蓉与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称“禾发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告黄勇、胡招蓉的共同委托诉讼代理人马永霞到庭参加诉讼，被告禾发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄勇、胡招蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法为原告所购买贤雅居x幢x室商品房办理不动产登记证书；2.判令被告支付原告逾期办理不动产登记证书的违约金40375.37元(4784743元*80天*0.0385/365天=40375.37元，自2020年9月22日起按照LPR暂计算至2020年12月10日，请求计算至实际办证之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求中违约金的起算时间点调整为自原告实际收房之日起180天后开始计算，计算至本案立案之日,即2021年1月22日止。事实和理由：2019年，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于西园路66号贤雅居x幢x室的商品房，被告于2020年6月24日向原告交房。上述合同《补充条款》第11.4条约定：由于被告原因未能在商品房交付使用后180日内将办理权属登记资料报送产权登记机关的，原告有权选择不退房，被告按照总房价款的0.1%向原告支付违约金，并继续完成相关备案手续。该条款约定的办证时间过长、固定比例违约金极低，是被告免除其责任的无效格式条款，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向原告支付逾期办证违约金。现因被告原因无法办理不动产登记证书，严重损害了原告合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告禾发公司未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理查明：2019年2月25日，禾发公司（甲方、出卖人）与黄勇、胡招蓉（乙方、买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商姑苏合同201902250067），约定：1、买受人向出卖人购买苏州市姑苏区西园路66号贤雅居x幢x室商品房，建筑面积130.54平方米，该商品房为全装修房，总价款4784743元。2、该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为江苏银行苏州工业园区支行，抵押登记日期为2016年6月13日。3、出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。4、因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起180日内取得不动产权证书的，乙方有权选择不退房，但甲方应按总房款的0.1%向乙方支付违约金，并继续完成相关的备案手续。5、在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。上述合同签订后，两原告一次性向被告支付了购房款，被告收款后向原告开具了金额为4784743元的购房款发票，并于2020年6月24日向原告交付了案涉房屋。但因被告此前已将案涉土地使用权抵押给了江苏银行苏州园区支行，导致原告至今无法办理案涉房屋的不动产登记证书。审理中，本院函询苏州市不动产登记中心“在案涉国有土地使用权上的抵押权未涤除的情况下，业主方要求办理商品房不动产权属登记是否存在登记障碍”。苏州市不动产登记中心函复本院，称“禾发公司名下的两处不动产登记信息均为国有建设用地使用权首次登记，地上建筑物尚未办理房屋所有权首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定，在房屋所有权首次登记尚未办理的情况下，无法办理相应商品房的权属转移登记。”以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房款发票、收据、苏州12345热线回复短信、本院向苏州市不动产登记中心出具的工作联系函、苏州市不动产登记中心的复函以及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，黄勇、胡招蓉与禾发公司签订的苏州市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据上述合同约定，禾发公司应当在交房后的180日内为黄勇、胡招蓉办理不动产登记证书，否则应承担相应的违约责任。本案中，禾发公司向黄勇、胡招蓉的交房时间为2020年6月24日，但因禾发公司的原因导致产证至今无法办理。因案涉商品房尚未办理房屋所有权首次登记，黄勇、胡招蓉主张办理不动产登记证书存在行政登记上的客观障碍，故对该项诉请本院碍难支持。对于黄勇、胡招蓉依照合同约定选择不退房并要求禾发公司支付违约金，具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。关于违约金的具体金额，双方间合同约定的违约金为总房款的0.1%，黄勇、胡招蓉认为该标准过低，并要求每天以购房款为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准予以计算。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，合同约定的违约金标准为购房款的0.1%，该标准明显过低，考虑到余黄勇、胡招蓉合同的目的系为了购买房屋并取得房屋产权，再结合禾发公司的违约程度和过错程度，本院酌定违约金的计算方式为：以购房款为基数，自禾发公司实际交房的180日后即自2020年12月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至立案之日止（2021年1月22日），计13626.69元。对于立案之后的违约金，因案涉房屋的产证何时能办妥暂无法确定，故本院暂不予支持，但不影响黄勇、胡招蓉后续继续主张逾期办证违约金的权利。被告禾发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄勇、胡招蓉截至2021年1月22日止的逾期办证违约金13626.69元。二、驳回原告黄勇、胡招蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费809元，减半收取405元，由原告黄勇、胡招蓉负担335元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担70元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  沈录印二〇二一年四月二十三日书记员  朱琰华