广东省深圳市盐田区人民法院行 政 裁 定 书（2020）粤0308行初2607号原告洪淡容，女，汉族，1945年9月15日出生，住址广东省揭东县。原告洪绿波，男，汉族，1944年10月4日出生，住址广东省揭阳市揭东区。原告宋珺，女，汉族，1988年7月20日出生，住址湖北省秭归县。原告赵子刚，男，汉族，1979年9月28日出生，住址湖北省神农架林区。原告彭秀曲，女，汉族，1967年9月10日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告陈运辉，男，汉族，1952年8月23日出生，住址广东省深圳市福田区。原告廖运兰，女，汉族，1953年8月10日出生，住址广东省深圳市福田区。原告邓小芳，女，汉族，1977年10月9日出生，住址广东省深圳市南山区。以上八原告共同委托代理人林彦怀，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。以上八原告共同委托代理人许宇申，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告深圳市不动产登记中心，住所地广东省深圳市福田区华富街道彩田路7018号新浩壹（e）都B裙楼四层，统一社会信用代码12440300455756031L。法定代表人陈海铭，该中心主任。委托代理人曾诗斐。委托代理人丁启，广东广和律师事务所律师。第三人广东五华二建工程有限公司，住所地广东省五华县水寨镇华侨直街3号，统一社会信用代码914414241965208837。法定代表人李乐云，该公司总经理。委托代理人陈炯豪。第三人深圳市坪山区城市建设投资有限公司，住所地广东省深圳市坪山区马峦街道东纵路147号地税9楼，统一社会信用代码91440300699079014H。法定代表人高晓兵，该公司董事长。委托代理人舒卫东，华商林李黎（前海）联营律师事务所律师。委托代理人陈龙，华商林李黎（前海）联营律师事务所实习律师。原告洪淡容、洪绿波、宋珺、赵子刚、彭秀曲、陈运辉、廖运兰、邓小芳不服被告深圳市不动产登记中心行政登记，于2020年11月6日向本院提起行政诉讼。因广东五华二建工程有限公司（以下简称五华二建公司）、深圳市坪山区城市建设投资有限公司（以下简称坪山城建公司）与本案审理存在法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参与诉讼。本院于当日立案后，依法组成合议庭于2021年1月4日公开开庭审理了本案。原告宋珺、赵子刚、陈运辉、邓小芳、八原告共同委托代理人林彦怀、许宇申、被告委托代理人曾诗斐、丁启、第三人五华二建公司委托代理人陈炯豪、第三人坪山城建公司委托代理人舒卫东、陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八原告诉称，2015年至2016年期间，吴贵昌、第三人五华二建公司分别与八位原告签订《房屋抵债合同》，出售位于深圳市位原告。八原告分别购买了811号、812号、813号、814号、917号、1323号、1324号、1411号房屋（以下简称涉案房屋）。协议约定乙方同意甲方以坐落于成城发工业园上的131Ｂ栋的房屋抵偿欠款，乙方不得要求甲方退还欠款，甲方也不得要求乙方退房，甲方保证抵债房屋来源合法，甲方应当在2015年12月31日前将以上抵债房屋交付乙方使用，合同签订并交付房屋乙方使用后，乙方取得该房屋的所有权，并且享有出租、转让、继承等权利，乙方的抵债房屋可做住房使用。合同签订后，吴贵昌、第三人五华二建公司交付了房屋，原告支付购房款并入住使用。关于该房屋的来源。吴贵昌与第三人五华二建公司合作承包建设地块编号为Ｇ12204-130、131号土地上的成城发工业园区宿舍楼项目，因该项目发包人深圳成城发工业园区有限公司欠付工程款，第三人五华二建公司诉至深圳市中级人民法院，2013年12月5日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执字第316-2号裁定，将位于该成城发工业园的土地使用权和地上建筑物（包括在建宿舍3栋，原有宿舍ｌ栋）抵偿给第三人五华二建公司。吴贵昌为筹集建设资金而对外出售成城发工业园的房屋，第三人五华二建公司于2014年3月31日出具了《委托书》,该《委托书》表明:因本项目施工过程中的全部资金款项由吴贵昌同志投资施工，因此本项目全部资产实际所有人为吴贵昌，第三人五华二建公司委托吴贵昌将该项目建设老年公寓或工业区配套宿舍公寓，由吴贵昌依法处置、收益、管理，五华二建公司无异议。2020年5月26日，吴贵昌去世。2020年7月，吴贵昌的法定继承人向深圳市坪山区人民法院起诉原告，要求终止吴贵昌与原告签订的《房屋抵债合同》，并返还房屋。原告收到诉状才得知，吴贵昌、第三人五华二建公司与第三人坪山城建公司已经在2017年7月12日签订《房地产收购协议书》，将成城发工业园项目作价7亿元转让给第三人坪山城建公司。经原告在2020年9月2日调取涉案房屋的不动产登记信息，才得知第三人五华二建公司在2019年5月24日将成城发工业园Ｂ栋宿舍转移登记至第三人坪山城建公司名下，不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第××号（以下简称90526号不动产权证）。综上所述，吴贵昌、第三人五华二建公司是出售成城发工业园Ｂ栋宿舍房屋给各原告的共同行为人，原告购买、使用涉案房屋在先，系涉案房屋的合法所有人。吴贵昌、第三人五华二建公司将整栋Ｂ栋宿舍转让给第三人坪山城建公司，构成无权处分，侵犯了原告的合法权益。第三人坪山城建公司明知Ｂ栋宿舍已经有部分房屋出售并交付给了包括原告在内的多个主体，Ｂ栋宿舍权利主体不再是单一主体的情况下，仍与吴贵昌、第三人五华二建公司签订《房地产收购协议书》，属于恶意串通，损害原告合法权益的行为，该《房地产收购协议书》依法无效。吴贵昌、第三人五华二建公司在2017年7月12日签订了《房地产收购协议书》，但不动产登记信息显示“买卖合同签订日期:2019-4-25”,即吴贵昌、五华二建公司在办理转移登记时提供了虚假的买卖合同，被告未尽到合理审查义务。根据《深圳经济特区房地产登记条例》（以下简称特区房地产登记条例）第五十条、五十四条的规定，当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造文件，通过提供虚假材料等欺骗手段申请登记的，获得登记的，登记机构可以决定撤销登记。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属有争议的，不得转让。原告购买涉案房屋在先，且已使用多年，第三人五华二建公司再将涉案房屋转让给坪山城建公司，明显违法，依法应予撤销。原告诉请：1.撤销被告于2019年5月24日核发90526号不动产权证的转移登记行为；2.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1.八原告不是适格的原告，起诉不符合受理条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定:“提起诉讼应当符合下列条件:（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民，法人或者其他组织;（二）有明确的被告;（三）有具体的诉讼请求和事实根据;（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”第二十五条第一款规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告不是90526号不动产权证登记的权利人，不是登记行为的相对人，其是否有权起诉，取决于是否和涉案房屋登记行为具有利害关系。原告不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定的“与行政行为有利害关系”的情形之一，因此，八原告与涉案房屋登记行为不具有行政法上利害关系，无权提起本案的诉讼。2.原告的起诉超过法定期限，其起诉应予驳回。涉案房地产转移登记的时间是2019年5月24日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，本诉已超过法定的起诉期限，依法应予驳回。3.被告核发粤90×××××号不动产权证的行为，事实清楚、权属清晰、程序合法、已尽到合理审查的职责。涉案房地产名称为成城发工业园区生活配套小区Ｂ栋宿舍，成城发工业园区项目已于2019年1月23日办理了房地产初始登记，房地产权利人为第三人五华二建公司。2019年4月26日，两第三人共同向被告提交《深圳市房地产转移登记申请表》《不动产权证书》《深圳市房地产买卖合同》以及身份证明等资料，申请办理成城发工业园区生活配套小区Ａ栋宿舍、Ｂ栋宿舍的转移登记。被告受理后，经审核，该申请符合特区房地产登记条例（2013版）第三十六条、第三十七条及《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号）等相关规定，在申请人依法完税后，向第三人坪山城建公司核发了90526号不动产权证。综上，被告核发90526号不动产权证的行为符合法律法规的规定，且已尽到合理审查的职责，该登记行为合法有效。4.原告诉请判令撤销90526号不动产权证缺乏法律依据。如前所述，涉案房地产登记行为所依据的申请资料齐全、房地产权属来源清楚，符合法定的登记程序，90526号不动产权证的核准登记不存在特区房地产登记条例（2019版〉第五十条规定的撤销核准登记的情形，因此，原告诉请判令撤销90526号不动产权证缺乏法律依据。原告之所以提起本诉，根本原因在于涉案房地产存在“一房两卖”问题，原告称:由于其与案外人吴贵昌所签订的房屋抵债合同在先，其才是涉案房屋的合法所有权人，第三人五华二建公司将整栋Ｂ栋宿舍再次转让给第三人坪山城建公司构成无权处分、侵犯其合法权益。该主张于法无据，理由是:首先，该房屋抵债合同未经依法登记，只是约束当事人之间的负担行为，并不能发生物权变动的效力。其次，当事人就该房屋抵债合同应如何理清民事法律关系的问题，已经起诉到坪山区人民法院。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）15号）第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”的规定，原告与第三人的纠纷应先循民事途径解决。且无论作为房屋登记行为基础的合同效力如何，均不能否认被告作出核发涉案不动产权属证书所依据的材料齐全、程序合法并已尽合理审核职责的事实，即作出涉案登记行为的合法性。因此，原告的诉请缺乏法律依据。综上，被告核发涉案房地产证的行为合法有效。原告不是本案的适格原告，其起诉已超过法定期限，原告诉请撤销涉案房地产证于法无据。为此，请法院依法驳回原告的起诉。第三人坪山城建公司陈述意见称，1.八原告称其系涉案房屋的合法所有人，与事实不符。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案房屋自始至终均未依法登记在八原告名下，即该不动产物权的设立、变更、转让和消灭均与八原告无关，八原告并非上述物业的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。八原告并非物业的所有权人，起诉状诉称其系涉案房屋的合法所有人的说法，与事实不符。2.八原告诉称吴贵昌、第三人五华二建公司在2017年7月12日签订了《房地产收购协议书》，但不动产登记信息显示“买卖合同签订日期:2019-4-25”，吴贵昌、第三人五华二建公司在办理转移登记时提供了虚假的买卖合同，被告未尽到合理审查义务，与事实情况不符。事实情况为，第三人坪山城建公司于2019年4月5日与物业的证载权利人第三人五华二建公司签订了《深圳市二手房买卖合同》深(龙)房现买字(2019)第6639号，并未提供虚假买卖合同，不属于“当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造文件，通过提供虚假材料等欺骗手段申请登记的”情况。3.八原告诉称根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属有争议的，不得转让。原告购买涉案房屋在先，且已使用多年，第三人五华二建公司再将涉案房屋转让给坪山城建公司，明显违法，与事实和法律规定不符。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让:……(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;……”。最高人民法院在《沈阳市房产局、孙贺忠与沈阳市房产局、孙贺忠行政确认申诉行政裁定书》((2015)行监字第353号)认为，所谓“权属有争议的”，应当是指在登记机关审查、颁证过程中，客观上申请人申请办理转移登记的房屋存在权属争议的情形。无论是登记机关主动发现，还是利害关系人提出异议，只要客观上申请转移登记的房屋权属存在争议的情形，登记机关就应当停止变更登记程序，不得办理转让登记手续；客观上存在争议，是指办理转移登记的房屋产权有可能不属于或者不完全属于转让一方所有，存在转让一方无权处分，办理转移登记可能侵犯他人合法权益的情形。1995年《城市房地产管理法》第三十七条第(五)项并未规定必须是已经提起诉讼或者申请仲裁才属于房屋“权属有争议的”情形;更未规定“权属有争议的”必须是法院已经对相关房屋产权采取查封措施的情形。但是，反过来说，如果相关当事人已经就申请转移登记的房产纠纷提起诉讼，则完全可以证明房屋权属有争议。涉案房屋的原证载权利人为第三人五华二建公司，这一事实不存在法律争议，在上述不动产申请转移登记的过程中，八原告既未申请不动产异议登记，亦未就上述物业的权属提起诉讼或仲裁，不存在“权属有争议的”的情形。第三人五华二建公司陈述意见称，1.八原告与吴贵昌签订的《房屋抵债合同》是无效合同，对第三人五华二建公司没有法律约束力。八原告与吴贵昌签订《房屋抵债合同》之前，并未告知第三人五华二建公司，也未取得第三人五华二建公司的同意。八原告与吴贵昌双方之间并没有实际发生借款的行为，签订《房屋抵债合同》只是为了掩盖双方非法买卖房屋的非法目的，相关法律后果均应由八原告与吴贵昌承担。2.八原告与吴贵昌双方在签订《房屋抵债合同》之时，均清楚涉案房屋是工业楼宇，不能分割买卖，不能够办理单一的房屋产权证书，第三人五华二建公司才是涉案房屋的法定所有权人。6.被告核发90526号不动产权证的转移登记行为符合法律规定。第三人五华二建公司、吴贵昌与第三人坪山区城建公司三方签订的《房地产收购协议书》是协议各方的真实意思表示、形式内容合法，是一份合法有效的协议。第三人五华二建公司在依法取得土地使用权证及房屋不动产权证书后，将涉案房屋转让给第三人坪山城建公司的行为合法。而被告根据《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办（2013）3号)等相关规定核发90526号不动产权证的转移登记行为也完全符合法律规定。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋所在的成城发工业园区生活配套小区B栋宿舍及A栋宿舍于2019年1月23日初始登记在第三人五华二建公司名下。2019年4月26日，两第三人共同向被告提交《深圳市房地产转移登记申请表》《不动产权证书》《深圳市房地产买卖合同》以及身份证明等资料，申请办理成城发工业园区生活配套小区A栋宿舍、B栋宿舍由第三人五华二建公司转移登记至第三人坪山城建公司名下。被告经审核，认定上述申请符合法定条件，并向第三人坪山城建公司核发了90526号不动产权证。八原告称其于2015年至2016年期间分别向吴贵昌及第三人五华二建公司签订了《房屋抵债合同》购买了涉案房屋并入住使用。2020年5月26日，吴贵昌去世；2020年7月吴贵昌法定继承人以八原告作为另案被告向深圳市坪山区人民法院提起民事诉讼要求终止上述《房屋抵债合同》的履行，并返还涉案房屋。原告方得知两第三人与吴贵昌已于2017年7月12日签订了《房地产收购协议书》，将成城发工业园项目作价7亿元转让给第三人坪山城建公司。原告同时于2020年9月2日通过调取涉案房屋不动产登记信息，获悉第三人坪山城建公司取得90526号不动产权证。庭审中原告称其基于《房屋抵债合同》对涉案房屋享有物权，同时确认其对涉案房屋并未申请过办理产权变更登记，上述民事案件在本案开庭审理时处于二审审理阶段。八原告对被告向第三人核发90526号不动产权证不服，于2020年11月6日诉至法院。庭审中第三人坪山城建公司陈述称，被诉变更登记前后，涉案宿舍大量住户与吴贵昌及第三人五华二建公司协调办理退款、交接手续，本案八原告知晓该事项但不接受赔偿款项并多次上访。八原告否认其于2019年8月5日前后知晓退款赔偿事项，并称没有任何人通知八原告办理相应清退手续，八原告也不可能知晓被诉变更登记行为；八原告同时确认2019年8月5日吴贵昌及第三人五华二建公司曾经出具通告要求住户搬离房屋，后于2019年8月11日违法停水停电，八原告认为该行为属于违法侵占行为，并与其他业主一起就此写过上访信要求行政机关查处。以上事实有原告提交的《房屋抵债合同》、上访及信访材料、民事起诉状、《房地产收购协议书》、不动产权资料电脑查询结果表、不动产权证、被告提交的不动产权资料电脑查询结果表、涉案变更登记申请材料等证据及庭审笔录记录在案予以证实。本院认为，八原告因认为其基于《房屋抵债合同》取得了涉案房屋的支配、收益等物权，被告向第三人坪山城建公司核发涉案不动产权证，损害其对于涉案房屋的物权利益提起本案诉讼。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项的规定，原告是行政行为的相对人或利害关系人是行政诉讼法定起诉条件之一。根据查明的事实可知，原告并非被诉变更登记行为的相对人，而原告是否属于变更登记行为的利害关系人，本院认为，首先，原告签订的《房屋抵债合同》即便真实有效也仅能证明其取得了合同债权而非涉案房屋物权，原告关于合同有效即取得物权、属于适格原告的主张混淆了物权与债权的关系，本院不予采信。其次，原告明确其并未申请过涉案房屋的产权登记，在案亦无证据证明原告所主张的房屋抵债合同权益属于被告审查两第三人变更登记申请、向第三人坪山城建公司核发被诉不动产权证时应予以考虑或保护的范围。再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所做的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。据此，原告以合同权益受损为由提起本案行政诉讼，并不属于被诉行政行为的利害关系人，应裁定驳回起诉，原告的合同权益损失救济应另循民事诉讼救济途径解决。此外，原告提交的信访上访材料及第三人坪山城建公司的庭审陈述可以相互印证证明涉案变更登记作出前后，吴贵昌、第三人五华城建公司与八原告在内的住户就清退房屋等事项通过发布公告、停水停电等方式进行沟通及告知，而清退是基于第三人五华二建公司已将涉案宿舍变更登记至第三人坪山城建公司名下的事实，八原告在2019年8月5日至11日期间应已知晓被诉变更登记行为，其于2020年11月6日提起本案诉讼已超出一年的起诉期限，且无法定应予以扣除的情形。八原告称其于2020年9月2日方得知被诉变更登记行为，但其一方面自认居住在涉案房屋，并与其他住户一起就停水停电、被要求搬离房屋等事项进行上访，另一方面又称与其他住户平时无来往，没有收到清退、赔偿通知，也并不知道吴贵昌及第三人五华二建公司的清退、赔偿事项，上述陈述相互矛盾并无合理解释，亦不能得出原告于2020年9月2日方得知被诉登记行为的结论，本院对该主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条、第六十四条第一款、第六十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告洪淡容、洪绿波、宋珺、赵子刚、彭秀曲、陈运辉、廖运兰、邓小芳的起诉。本案不收取案件受理费，原告洪淡容、洪绿波、宋珺、赵子刚、彭秀曲、陈运辉、廖运兰、邓小芳预交的案件受理费人民币50元，本院予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨    琨人民陪审员 王  淑  杰人民陪审员 蒋  建  华二〇二一年四月十九日书 记 员 赖芷英（兼）附法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。第六十四条行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，适用前款规定。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。