大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0211民初3188号原告：孙洪霞，女，1973年1月30日生，满族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张晓萍，辽宁胜诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：解艳会，辽宁胜诚律师事务所律师。被告：大连华丰金山花园房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区黄山路**，统一社会信用代码91210200570880476R。法定代表人：崔迎喜，执行董事。委托诉讼代理人：秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文姣，辽宁仕鹏律师事务所律师。原告孙洪霞与被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孙洪霞的委托代理人张晓萍、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司的委托代理人秦芳菲出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1、判令被告给付原告逾期办理房屋产权证书的违约金27,008元（自2018年2月7日起至2020年9月1日止,以总房款1,298,482元为基数，按照日万分之一的标准计算）；2、判令被告给付原告逾期交房违约金4,934元（自2018年1月1日起至2018年2月7日止，共计38天）。双方对下列要素事实没有争议：1、2017年12月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区金山园17号3单元11层1号房屋，总房款1,298,482元；出卖人应当在2017年12月31日前交付商品房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。2、被告于2018年2月7日将案涉房屋交付原告。被告于2018年5月8日向原告出具了结算款发票，房屋面积为102.59平方米，房款金额为1,298,482元，备注“结算款发票”。3、2020年9月1日，被告在原告所属小区单元门上张贴《华丰金山花园办理房产证通知》，通知原告可以办理房产证。双方争议的要素：1、计付延期办证违约金的起始日期；2、计付延期办证违约金的截止日期；3、计付延期办证违约金的天数；4、延期办证违约金标准。5、关于逾期交房违约金的处理。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：1、计付延期办证违约金的起止时间；2、案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准是否应予以调整；3、应否因疫情等不可抗力因素对违约期间扣除104天。4、关于逾期交房违约金的处理。本院对上述争议要素认定事实及理由为：1、关于计付延期办证违约金的起止时间。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未按约履行协助原告办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因被告未能依约协助原告办理产权登记，导致原告未及时取得房屋权属证书，不能正常充分的行使房屋权利，被告应当根据合同约定向原告支付违约金。关于违约金计算的起始时间问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。本院认为，此处“房屋交付之日”应为房屋实际交付给原告的日期，即2018年2月7日，故被告应自房屋实际交付满两年的次日即2020年2月7日起承担违约金。关于违约金计算的截止时间问题。被告主张以向登记部门递交全部申请材料之日作为逾期办证违约责任的截止日，本院认为，案涉房屋何时具备办理产权的条件，被告负有向原告告知的义务，其于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知业主可以办理权属证书，应视为其于2020年9月1日才履行了告知义务。在此之前，被告并未采取其他方式通知案涉小区业主。被告主张以向登记部门递交初始登记材料的时间为截止日期，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。被告主张系“并非因出卖人责任”导致逾期办证一节。本院认为，被告作为出卖人负有“在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料”的合同义务，被告既未举证证明其已在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，亦未举证证明其未在约定的期限内报送材料存在免责事由，据此应当认定为系因被告责任导致逾期办证。故被告的此项抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。2、关于案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准是否应予以调整。被告主张迟延办证并非被告原因导致，应依据公平原则将违约金标准调整至日万分之0.5。对此，本院认为，被告作为出卖人负有在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料的合同义务，其未能按期履行该项合同义务系不争的事实，且其无法证明未在约定的期限内报送材料存在任何免责事由，故应当认定为系因被告责任导致逾期办证，被告应承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。此项条款系由被告预先拟定，并经双方协商一致达成，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案被告迟延履行办证义务势必影响到原告行使案涉房屋的权利，给原告造成一定的损失。而被告并未举证证明双方所约定的日万分之一的违约金标准过分高于其因逾期办证给原告所造成的损失，应承担举证不能的后果。故被告主张双方合同约定的违约金标准过高要求予以调整，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、应否因疫情等不可抗力因素对违约期间扣除104天。被告主张因逾期办证期间发生新冠疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，请求在计算逾期期间时扣减104天。对此，本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。适用不可抗力部分免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分不能履行的事实承担举证责任。本案中，如前所述，被告应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2020年2月7日前办理。但因发生新冠疫情，国家采取了一系列防治措施。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》，要求市内各类企业停工停产，依法保障员工合法权益，强化主体和社会责任，把各项防控和服务保障措施落实到位。直至2020年3月31日，大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站向被告下发《恢复施工安全监督告知书》，被告作为房地产企业才开始复工。受疫情影响的上述期间被告无法正常工作，本案涉及的工程竣工验收的各项程序也受疫情影响无法继续进行。本院认为，新冠××疫情的发生应属于不可预测、不可预见的不可抗力因素，故本院对被告提出的免除2020年2月1日至3月31日（60天）期间逾期办证违约金的意见予以采纳。对于被告提出的我市“7.22”疫情的影响，因此次疫情的防控仅仅是区域性的防控措施，并未对本案涉及的工程竣工验收的各项程序产生质的影响，故本院对被告要求免除其他期间逾期办证违约金的意见不予采纳。综上，被告应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2020年2月7日起至2020年9月1日止，扣除60天，向原告支付逾期办证违约金19,217.53元（1,298,482元×1/10000×148天）。故，本院对原告诉请中合理的部分予以支持。4、关于逾期交房违约金问题。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位共同出具联合验收报告条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。现被告提供的证据不足以证明案涉房屋于2017年12月31日前交付给原告，被告存在逾期交房的违约情形。关于逾期时间一节，因原被告均认可被告于2018年2月7日实际交付房屋。故本院认定逾期交房违约金自2018年1月1日至2018年2月7日。关于被告主张诉讼时效一节，因被告认可的原告起诉时间为2021年1月25日，又原告提供的现有证据不足以证明其存在诉讼时效中止中断情形，故被告应支付原告逾期交房违约金的计算期限应自2018年1月25日起至2018年2月6日止，即1,688.03元（1,298,482×13天×日万分之一）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告主张适用《合同补充协议》第八项第7项约定一节，被告提供的现有证据不足以证明其主张，故本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告孙洪霞逾期交房违约金1,688.03元。二、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙洪霞逾期办证违约金19,217.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孙洪霞的其他诉讼请求。案件受理费299元（原告已预交，已减半收取），由被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司负担196元，由原告孙洪霞负担103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二一年四月二十九日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定更改合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三遍第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。