成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0107执异215号 异议人（案外人）：陈加清，女，1945年2月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。 申请执行人：帅淑霞，女，1966年6月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被执行人：张明菊，女，1972年11月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 在本院执行（2020）川0107执3087号帅淑霞与张明菊民间借贷纠纷一案中，案外人陈加清对查封位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号【川（2019）成都市不动产权第0××8号】（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院于2020年9月26日作出（2020）川0107执异330号执行裁定，异议人陈加清不服上诉至成都市中级人民法院，该院经审理后于2021年2月26日作出（2021）川01执复11号执行裁定，裁定撤销（2020）川0107执异330号执行裁定并指令本院进行审查，本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈加清称，异议人与案外人黄娜于2017年9月15日签订《安置房买卖合同》购买黄娜在被执行人张明菊、案外人张晓燕处购买的案涉房屋，2017年9月18日异议人按照合同约定向黄娜支付首付款22万元，案外人黄娜将案涉房屋交付异议人使用至今。因案涉房屋系集体产权，不具备过户至异议人名下的条件。2019年8月，异议人申请保全了案涉房屋，申请执行人张明菊将案涉房屋向帅淑霞办理抵押登记并达成调解。2020年4月，异议人向法院提起第三人撤销之诉，请求撤销张明菊、帅淑霞之间的虚假诉讼。因不服（2020）川0107执3087号执行裁定书对被执行人张明菊名下的案涉房屋采取的执行查封、公开拍卖、变卖等处置提出异议，申请法院中止案涉房屋的执行。 申请执行人帅淑霞、被执行人张明菊未作陈述。 本院查明，本院受理（2019）川0107民初11003号帅淑霞与张明菊民间借贷纠纷一案，在审理过程中，双方达成如下调解协议：一、张明菊于2019年10月22日前向帅淑霞偿还本金260000元、利息187200元，共计447200元；二、帅淑霞有权就张明菊所有的位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋折价或者以拍卖该房屋的价款优先受偿；三、帅淑霞自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费8008元，减半收取计4004元，由张明菊负担（该费用已由帅淑霞预交，张明菊在向帅淑霞偿还本金及利息时一并支付）。调解书生效后，张明菊未按调解书履行，2020年6月4日，帅淑霞向本院申请强制执行。在执行中，本院作出（2020）川0107执3087号执行裁定依法将张明菊名下位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋【川（2019）成都市不动产权第0××8号】予以查封。因上述房屋暂不宜处置且被执行人无其他可供执行财产，本院于2020年9月8日作出（2020）川0107执3087号之一裁定书,裁定终结（2019）川0107民初11003号民事调解书的本次执行程序。 上述案件执行过程中，2019年8月21日，陈加清因案涉房屋过户问题以黄娜、张明菊、张晓燕为被告提起诉讼，因案涉房屋已办理抵押登记无法办理过户，陈加清撤回起诉。2020年7月30日，陈加清以帅淑霞、张明菊、张晓燕为被告，以黄娜为第三人向法院提起第三人撤销之诉，诉请撤销（2019）川0107民初11003号民事调解书，执行法院于2020年7月30日作出（2020）川0107民撤5号民事裁定书，裁定：不予受理陈加清的起诉。2020年8月4日，陈加清向成都市中级人民法院提交上诉状，该院于2020年10月29日作出（2020）川01民终16153号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2020）川0107民撤5号民事裁定并指令本院立案受理，本院已受理，该案尚未审结。 另查明，2014年5月30日，张明菊（甲方）、黄娜（乙方）、都玉琴（中介丙方）、唐静（中介丙方）签订的《征地拆迁安置房买卖合同》约定，一、房地址、面积，甲方房屋位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××号，房屋建筑面积为46.42平方米，甲方同意以246000元卖给乙方，乙方在签订该协议时支付给甲方全部价款中的前期价款226000元（此房款已包含土地使用费、设计费、建筑费、水电等公告设施配套费、天然气入户安装费、光纤费及其转让所需的税费），余下房款20000元待甲方过户所有手续给乙方后，由乙方两日内付清。二、在乙方支付给甲方前期房款后，甲方在2014年6月10日之前将该房屋所有的相关手续和该房屋的相关票据交付给乙方。2014年5月31日，张明菊出具《收条》载明，今收到黄娜武侯区星狮路900号3栋2单元701号房，购买款226000元。2017年9月15日，黄娜（甲方）、陈加清（乙方）签订《安置房买卖合同》约定，甲方房屋坐落于武侯区××路××号××位于第7层，共1（套）建筑面积46.42平方米，房屋用途为安置房。乙方对甲方所出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。房屋内部设施，设备包括：家电家具，本合同中所述房屋为精装，是黄娜的家庭（夫妻）共同财产……上述房产的交易价格（成交价）为人民币320000元整，甲乙双方同意以现金付款方式一次性付清，并在2017年9月15日将首付款50000元整于2017年9月15日交付给甲方，第二次付款170000元整2017年9月18日余款100000元过户后付清。该合由甲乙双方签名捺印，并由见证人（中介方）王某签名捺印。2017年9月6日《收条》载明，今收到房定金50000元，2017年9月18日《收条》载明，今收到李英第二次付房款170000元高碑瑞苑小区3栋2单元701房款。 成都民达物业管理有限公司（以下简称民达物业）出具《证明》载明，武侯区星狮路900号楼盘为高碑瑞苑，因管理需要，我司对楼盘内进行了划分。因此，武侯区星狮路900号3栋2单元7楼701号房屋也就是武侯区××路××号××号房屋。 本院受理（2019）川0107民初11004号彭娟诉张明菊民间借贷纠纷一案，在审理过程中，双方达成如下调解协议：一、张明菊于2019年10月22日前向彭娟偿还本金180000元、利息130000元，共计310000元；二、彭娟有权就张明菊所有的位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋折价或者以拍卖该房屋的价款优先受偿……；三、彭娟自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费5950元，减半收取计2975元，由张明菊负担（该费用已由彭娟预交，张明菊在向彭娟偿还本金及利息时一并支付）。 再查明，一、陈加清出示的《民达物业专用票据》编号：7640载明，收款日期：2019-09-0509:27:47，房号：A3-2-701，业主名字:张明菊，项目:水费，起数:202，止数:208，数量：6，应收金额:18.18；项目:水费，起数:208，止数:214，数量：6，应收金额:18.18；项目：水费，起数:214，止数:219，数量：5，应收金额:15.15；项目:水费，起数:219，止数:228，数量：9，应收金额:27.27；上次结余:0.02元，应收金额:80.71元，实收人民币:81元，本次结余:0.31元，收款人：邓祖兰。该票据由民达物业盖财务专用章。 二、陈加清出示的《民达物业专用票据》编号：7650载明，收款日期:2019-09-0509:30:59，房号:A3-2-701，业主名字：张明菊，项目：物业服务费，起数：2017-05-01，止数：2017-09-30，数量：5，应收金额：92.85；项目：生活垃圾费，起数：2017-05-01，止数：2017-09-30，数量：5，应收金额：40；上次结余：0.31元，应收金额：135.78元，实收金额：135元，收款人：邓祖兰。该票据由民达物业盖财务专用章。 三、2019年3月13日，李英（甲方）、刘敏（乙方）签订《房屋租赁合同》载明，因乙方居住需要，甲方现将坐落于武侯区成都市××路××号××私有住房出租给乙方使用……租用期限从2019年3月14日至2020年3月13日止，租期壹年。乙方只有使用权，续租租金提前15天交付，预期不付，甲方有权解除合同……房屋租金每月人民币1800元整，租金为3个月一付（先付后住）……乙方预付押金1800元……如乙方租期未满12个月，甲方不退押金……现水表329吨，电表度数19度，煤气度数846立方……收到押金：1800元，首付3个月房租：5400元，钥匙5把，合计：7200元，收款人：李英。 四、2020年3月21日，李英（甲方）、赵双（乙方）签订《房屋租赁合同》载明，因乙方居住需要，甲方现将坐落于武侯区成都市××路××号××私有住房出租给乙方使用……租用期限从2020年3月18日至2020年3月17日止，租期壹年。乙方只有使用权，续租租金提前15天交付，预期不付，甲方有权解除合同……房屋租金每月人民币1750元整，租金为3个月一付（先付后住）……乙方预付押金1800元……如乙方租期未满12个月，甲方不退押金……现水表394吨，电表36元，煤气度数944立方……收到押金：1750元，首付3个月房租：5250元，合计：7000元，收款人：李英。 五、2021年1月9日，李英（甲方）、张濠麟（乙方）签订《房屋租赁合同》载明，因乙方居住需要，甲方现将坐落于武侯区成都市××路××号××私有住房出租给乙方使用……租用期限从2021年1月10日至2021年7月9日止，租期半年。乙方只有使用权，续租租金提前15天交付，预期不付，甲方有权解除合同……房屋租金每月人民币1750元整，租金为3个月一付（先付后住）……乙方预付押金1750元……如乙方租期未满6个月，甲方不退押金……现水表434吨，电表40元，煤气度数1006立方……其他约定：在合同期间内谁违约谁赔付对方一月房租，在合同期内出现买房纠纷由甲方处理……收到押金：1750元，首付3个月房租：5250元，其他费用：物管费3个月90元，气费330元，电费40元，合计：7160元，收款人：李英。 六、《成都市不动产信息查询结果》载明，权利人：张明菊，不动产权证书号：川（2019）成都市不动产权第0××8号，登记时间：2019年6月3日，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：划拨，房屋坐落：武侯区星狮路900号3栋2单元7层701号，房屋性质：农迁房，建筑面积：46.42平方米，抵押信息：不动产登记证明号：川（2019）成都市不动产证明第0××9号，被担保主债权数额：30万元，抵押权人：帅淑敏／彭娟，抵押人：张明菊，登记时间：2019年8月5日，状态：有效。 七、成都市武侯区机投桥街道万寿桥社区居民委员会出具《亲属关系证明》载明，兹有机投桥万寿桥社区人员陈加清与人员李英系母女关系。 八、民达物业簇锦分公司高碑瑞苑物业管理中心出具《证明》载明，高碑瑞苑A区3栋2单元701室所有物业管理费、立即费、水费自2017年1月1日其至2021年4月30日止均是由李英交付。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，2014年5月30日，黄娜与被执行人张明菊签订《征地拆迁安置房买卖合同》并实际占有该房屋，且已支付全部购房款。2017年9月15日，黄娜与异议人陈加清签订《安置房买卖合同》并实际占有该房屋，且按照合同约定支付了购房款。且签订的上述两次买卖合同均发生在本院查封案涉房屋之前。虽案涉房屋现登记在被执行人张明菊名下，但案涉房屋的买卖在先，帅淑敏、彭娟的抵押权设立在后，黄娜、陈加清在交易时并不存在审查上的过错，其后也不存在怠于行使权利的情形，现有证据显示至今未能办理过户登记手续并非案外人自身原因导致。因此，在案涉房屋交易之后产生的抵押权不应归责于黄娜、陈加清的过失。其次帅淑敏作为抵押权人，未充分尽到审查义务。故案外人陈加清对案涉房屋享有足以排除执行的权益，对其要求中止对案涉房屋执行的主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋【川（2019）成都市不动产权第0××8号】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘潺潺 审判员  李小卫 审判员  郭 佳 二〇二一年四月二十六日 书记员  刘玉婷