安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初1232号原告：王蓓蓓，女，1985年9月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：杜辉，男，1988年12月3日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。以上二原告共同的委托诉讼代理人：吴占伟，安徽安康律师事务所律师。被告：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路18号0201室，统一社会信用代码91341321093160133R。法定代表人：金书红，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：许虎，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇砀郡路D759号，统一社会信用代码91341321852420347P。负责人：范威威，该支行行长。委托诉讼代理人：汪新春，该支行员工。原告杜辉、王蓓蓓与被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界）、第三人中国建设银行股份有限公司砀山支行（以下简称砀山建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜辉、王蓓蓓共同的委托诉讼代理人吴占伟，被告七彩世界的委托诉讼代理人许虎，第三人砀山建行的委托诉讼代理人汪新春庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜辉、王蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售）；2.判令被告返还原告购房款424756.26元（含已付贷款部分）并承担违约责任；3.判令解除原告与第三人签订的个人购房借款合同及个人购房借款抵押合同。杜辉、王蓓蓓当庭将诉讼请求的第二项变更为判令被告返还购房款432725.68元，并自2019年6月30日（买受人付款之日）起按照年利率的5%支付该款的利息，按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。事实与理由：2019年9月29日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），原告购买被告开发的砀山县七彩世界20幢0102号门面房一套，房价款750288元，合同另对商品房交付时间、逾期交付责任等双方的权利义务进行了约定。商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），自买受人付款之日起计算利息并支付违约金。合同签订后，原告交付首付款380288元。2019年12月30日，原告与第三人签订个人购房借款合同，至2021年1月1日，原告向第三人支付银行贷款本息计44468.26元。原告依约履行了交付购房款的义务，但被告迟迟不能按期交房，被告的行为严重损害了原告的利益，原告多次要求与被告解除购房合同、返还购房款并承担违约责任，但被告迟迟未答复。七彩世界辩称：对被告逾期交付的事实予以认可，对原告提出的退还购房款及违约责任的数额不认可。原告的损失是自2019年6月30日分批向被告支付购房款总计380288元的损失，应以此为基数，按同期贷款利率计算原告的损失。原告要求退还房款及违约责任也没有合同依据，原告向银行所偿还的贷款本金及利息，不能视为原告向被告支付的购房款，不能作为已付房款。同时，原告所主张的给付利息的诉求与要求被告承担违约金的诉求竞合，不能同时提出。合同第十二条约定的违约责任分别是5?和2?，原告的违约金诉求既无法律依据也无事实依据。被告同意解除合同。砀山建行述称：合同解除后，应该由原告或者被告偿还借款本息。本院经审理认定事实如下：2019年9月29日，杜辉、王蓓蓓与七彩世界签订商品房买卖合同（预售），合同编号为0004300220190831。杜辉、王蓓蓓购买七彩世界开发的砀山县七彩世界20幢1单元0102号商品房，总价款为750288元。合同第七条约定，买受人支付首付款380288元，余款370000元申请贷款支付，但对首付款支付日期合同没有约定。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订前后，原告分四期交付了首付款，分别是：2019年6月30日交付151000元，2019年7月28日交付80000元，2019年8月14日交付4288元，2019年12月24日交付145000元，以上合计380288元。七彩世界至今未履行交付房屋的义务。2019年12月30日，杜辉、王蓓蓓与砀山建行签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同编号为340727600-2032-20196012706。合同第二十八条约定，借款人用借款购买案涉房屋。第二十九条约定，借款本金为人民币370000元。合同第三十七条约定以案涉房屋作抵押。2020年1月22日，砀山建行将370000元贷款汇至七彩世界的账户。2020年3月1日，杜辉偿还贷款本息4496.66元。自2020年4月1日至2021年2月1日，杜辉每月1号偿还贷款本息3997.16元。2021年3月1日杜辉偿还本息3972.27元。截至2021年3月1日，杜辉已偿还借款本息合计52437.69元。以上事实，有杜辉、王蓓蓓提交的商品房买卖合同（预售）、砀山新建商品房购销合同登记备案表、收款收据、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单在案作证，经当庭质证，足以认定。本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，双方的争议焦点为：1、杜辉、王蓓蓓已付贷款本息应否作为已付购房款。2、七彩世界应如何承担违约责任，利息和违约金应该按杜辉、王蓓蓓主张的5%和2%计算还是按七彩世界主张的5?和2?计算。杜辉、王蓓蓓与七彩世界签订的商品房买卖合同（预售），系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在杜辉、王蓓蓓按照合同约定履行了付款义务后，七彩世界没有按照约定时间履行交房义务，且逾期超过30日，依照合同第十一条、第十二条的约定，杜辉、王蓓蓓有权解除合同。杜辉、王蓓蓓提交的解除合同通知书和顺丰速运的单据不足以证明七彩世界收到了解除合同通知书。本院2021年3月6日将起诉状副本送达了七彩世界，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，案涉《商品房买卖合同》（预售）于2021年3月6日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故杜辉、王蓓蓓请求解除个人住房（商业用房）借款合同符合法律规定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条约定，因出卖人逾期超过30日未交付房屋致使买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起计算给付利息，同时，出卖人向买受人支付违约金。因此，在案涉两合同解除后，七彩世界应向杜辉、王蓓蓓返还首付款及杜辉、王蓓蓓向砀山建行支付的贷款本息以及以上款项的利息，并应向砀山建行返还剩余贷款的本息，同时七彩世界还应按照约定向杜辉、王蓓蓓支付违约金。在七彩世界清偿剩余贷款本息后，砀山建行应协助七彩世界解除案涉房屋的抵押登记手续。关于杜辉、王蓓蓓已付贷款本息应否作为已付购房款。合同第十二条约定，因出卖人逾期超过30日未交付房屋致使买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），显然，合同把已付贷款部分作为已付全部房款，故杜辉、王蓓蓓已付贷款本息应作为已付购房款。关于合同第十二条约定的利息和违约金应按杜辉、王蓓蓓主张的5%和2%计算还是按七彩世界主张的5?和2?计算。审理认为，5%下面是横线，横线后面是%，%后面是括号，括号内注明不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，括号内的内容显然是对括号前内容的限定，故利率应该是5%而非5?。因违约金的约定与利息的约定均在同一合同的同条同款同项下，表达方式相同，故对违约金没有理由作出与前述利息相矛盾的认定，所以七彩世界应向杜辉、王蓓蓓支付全部房价款2%的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杜辉、王蓓蓓与被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司签订的合同编号为0004300220190831的商品房买卖合同（预售）于2021年3月6日解除。二、解除原告杜辉、王蓓蓓与第三人中国建设银行股份有限公司砀山支行签订的合同编号为340727600-2032-20196012706的个人住房（商业用房）借款合同。三、被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杜辉、王蓓蓓购房款380288元及利息，利息按5%的年利率计算至款清之日止（其中151000元购房款的利息自2019年6月30日起计算；80000元购房款的利息自2019年7月28日起计算；4288元购房款的利息自2019年8月14日起计算；145000元购房款的利息自2019年12月24日起计算）。四、被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杜辉、王蓓蓓购房款52437.69元及利息，利息按5%的年利率计算至款清之日止（其中4496.66元购房款的利息自2020年3月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年4月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年5月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年6月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年7月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年8月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年9月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年10月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年11月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2020年12月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2021年1月1日起计算；3997.16元购房款的利息自2021年2月1日起计算；3972.27元购房款的利息自2021年3月1日起计算）。五、被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杜辉、王蓓蓓支付违约金15005.76元。六、被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司砀山支行返还案涉个人住房（商业用房）借款合同中剩余贷款的本息，中国建设银行股份有限公司砀山支行自该本息清偿之日起十日内协助砀山县七彩世界房地产开发有限公司解除案涉房屋的抵押登记手续。七、驳回原告杜辉、王蓓蓓的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3861元，由被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  于文和二〇二一年四月七日书记员  仝庆庆