贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1120号上诉人（原审原告）：岳勇红，男，1981年10月2日出生，汉族，住湖北省鄂县。委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州合丰汇贸易有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区观山路与长岭路交叉口东原财富广场项目二期第5、6、7号楼（6）1单元18层9号房。法定代表人：张文新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴坤桃，贵州听和律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国良，贵州听和律师事务所律师。上诉人岳勇红因与上诉人贵州合丰汇贸易有限公司（以下简称“合丰汇公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2020）黔0102民初4539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，适用普通程序，进行独任审理，本案现已审理终结。上诉人岳勇红向本院上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人支付上诉人电费26,688.24元；二、撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人支付上诉人房屋占有使用费407,811元（2019年7月24日至2020年7月5日），被上诉人占用房屋期间产生管理费22,035.3元（2019年7月24日至2020年7月5日）；三、诉讼费、保全费、保函费等由被上诉人承担。事实及理由：1.对一审法院认定应支付电费金额有异议，已举证被上诉人用电为9768度，应付的电费为26,688.24元；2.一审法院不应以双方对账行为即认定被上诉人交付了房屋，事实上自2019年7月23日合同解除后，上诉人多次催促被上诉人退房均未果，被上诉人一直占用房屋至2020年7月6日，故被上诉人应支付占用房屋期间的占有使用费407811元及产生的管理费22035.3元。合丰汇公司答辩称，一审对退房时间认定符合客观事实，所以对房屋占用费、管理费及电费的认定和计算是准确的。上诉人合丰汇公司向本院上诉请求：一、撤销原判，并依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.本案应当将上诉人合丰汇公司已支付的合同保证金60000元用于抵扣违约金及房屋租金，一审判决对此未做处理，双方已约定保证金作为违约赔偿金，保证金应作为违约金予以抵扣。另外，一审法院认定的违约金过高，依法应予以适当减少。2.案涉租赁物上诉人合丰汇公司仅使用了半年且装饰装修费用高达八十万元，现装修残值为被上诉人岳勇红继续使用，岳勇红应当在其利用价值范围内给予补偿。上诉人岳勇红答辩称，1.针对上诉人所说的保证金6万元抵充租金是不符合事实的，合丰汇一共支付了租金275667元，该金额的转账备注是花果园展厅房租，没有说是保证金也没有交过保证金，金额是2018年9月——2019年3月的租金；2.上诉人在一审中对于保证金的问题并没有提起反诉，因此一审法院不做处理是没有问题的；3.针对合丰汇称装修残值高达80万元的说法与事实严重不符，双方对整个商场的装修只花了68万余元，合丰汇实际承担的费用只有30万元左右，实际缴纳才十多万，实际支付岳勇红才十多万，其次实际使用时间22个月而非半年。合丰汇没有得到享用是因为自己违约导致，与岳勇红无关，因此上诉人的上诉理由不能得到法院支持。岳勇红向一审法院诉请：1.确认《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除，判令被告立即清场并交还原告房屋；2.被告立即支付原告拖欠租金168771.80元（按37505元/月，从2019年3月12日计算至2019年7月23日止），商场管理费19437.50元（按1875元/月，从2018年9月12日计算至2019年7月23日止），电费26688.24元（电费包含被告经营用电9768度，按1.5元/度，经营用电电费为14652元；商场公共区域分推电费12036.24元，总用电量17520度、1.5元/度，被告按租赁比例0.458进行分摊）及公共区域分摊费用118893.06元；以上四项费用总计333790.60元；3.被告支付原告房屋占有使用费暂计297544.2元（按租金37505元/月从2019年7月24日计算至2019年9月12日止为61258.2元；按39381元/月从2019年9月13日计算至2020年3月12日止为236286元；房屋占有使用费实际计算至被告清场并交还房屋之日止），被告占用房屋期间产生管理费15998.5元（按1875元/月，从2019年7月24日计算至2019年9月12日，管理费为3062.5元；按2156元/月，从2019年9月12日计算至2020年3月12日，管理费为12936元；房屋占用期间产生管理费实际计算至被告清场并交还房屋之日止），以上两项共计313542.7元；4.被告支付违约金10万元人民币。5.本案诉讼费、保全费、保险公司保险费等由被告承担。一审法院认定如下事实：原告岳勇红（甲方）与被告合丰汇公司（乙方）于2018年9月14日签订《房屋租赁合同》约定：乙方租用甲方位于贵阳市花溪大道北段194号甲方沙坡商场一楼使用，建筑面积共535.79m?（其中，实际使用面积为370.59m'，公摊面积165.20m'，公摊比例为36.26%，以附件图纸为参照）；租赁期限自2018年9月12日起至2022年9月11日止；乙方承租房屋后用于建材销售；租金（不含税租金），第一年，租金单价为70元/立方/月，月租金为37505元/月，即年租金为450064元，第二年，月租金为39381元/月，即年租金为472567元，第三年，月租金为41350元/月，即年租金为496195元，第四年，月租金为43417元/月，即年租金为521005元；管理费，第一年，管理费为3.5元/m’/月，即1875元/月，管理费为22500元，第二年，管理费为2156元/月，管理费为25875元，第三年，管理费为2480元/月，管理费为29756元，第四年，管理费为2852元/月，管理费为34220元；本合同保证金为三个月房租，租赁期满，乙方无违约，甲方退还乙方保证金（不计利息），如乙方违约，甲方有权将保证金作为违约赔偿金；租金及保证金的支付，租金按半年交付，乙方应于租金起算日向甲方一次性交付第一次租金，第一次押一付六（其中一个月租金作为合同保证金），自第二次交房租时起六个月租金为一周期，以后每次，乙方应在已交租金期限届满前十日向甲方交清下一次租金，如乙方拖欠，乙方除支付租金差额外，应另按租金差额总额0.5%计算利息支付给甲方，如乙方逾期15日不付清所欠租金及利息，甲方有权解除本合同，并追缴乙方所欠租金及利息，不退还乙方的合同保证金；权利及责任，乙方的违约责任，本合同签订乙方交付保证金后，如乙方退租，乙方无权要求退还保证金，乙方应按时交付房租、保证租赁房屋结构、设备、设施完好，如乙方不按时交付租金，乙方应承担违约责任，除交付本金外，逾期15日另按应交六个月租金的5‰交付滞纳金，如超过30日不支付租金，甲方有权解除本租赁合同，并以书面形式通知乙方，乙方应在通知之日起15日内退场并清场，超过15日，甲方有权单方面强行清场，由此产生的损失及一切后果均由乙方负责，乙方违约清场、退场，除必须付清清场、退场前所欠甲方租金及滞纳金外，并应支付给甲方违约赔偿金人民币拾万元，乙方违约清场、退场，必须确保房屋结构、地面、墙面、屋顶及设备设施完好，所有装修均不得损坏。双方在合同中还约定了其他事项。原告在合同中甲方处签名、捺印；被告在合同中乙方处加盖其印章。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了2018年9月至2019年3月11日期间的租金。庭审中，原告为证明被告欠付其租金、电费、管理费及租赁合同解除，提交了如下证据：1、微信聊天记录，证明原告曾与被告公司财务邱毓莹对账，双方明确被告欠付原告共同区域分摊费用118893.06元及电费16956.6元，被告公司部门经理杨平将其与邱毓莹的聊天记录发给原告，证明对账单及数据的真实性。该微信聊天中，原告在与对方微信名备注为邱（合丰汇财务）的微信聊天中，对方曾于2019年6月向原告发送名为《￥品居智家费用对账.xlsx》、《圣展厅公共区域装修费用.xlsx》文件，于2019年7月12日发送《展厅费用-品居.xlsx》文件，原告于2019年7月12日通过微信询问对方“这个展厅继续做或者不做，下个半年的房租什么时候交?”对方回复“展厅应该是不做了。”原告回复“好的。”2019年7月18日，对方向原告发送《20...（1）.xlsx》文件。原告提交的对方备注名为“邱毓莹”的微信聊天记录中，原告称被告的部门经理杨平称“双方垫的总金额之和按各自比例承担，各承担减去各垫资的金额，加上欠的房租及水电就是应付岳勇红的金额”；原告提交的2019年7月20日的微信聊天记录中，对方备注名为“张文星惠民e服务创始人”的微信聊天记录截屏中，原告称被告的部门经理杨平称“让小邱他们拿着这协议去和仓库对接就行了啊...，项目终止所有问题都得到解决（仓库、展厅、工程项目欠款等）...。”前述微信聊天记录显示，“邱毓莹”于2019年7月18日向原告发送《品居智家费用分摊计算表》载明尚欠原告公共区域分摊费用118893.06元，电费（包括公共区域电费）16956.60元，原告在庭后提交的代理词中表示对尚欠原告的前述费用无异议.2、联络函及律师函各一份，证明因被告未履行合同义务，原告向其发送《联络函》、《律师函》之事实，原告称《律师函》由被告的部门经理杨平签收，被告的法定代表人也在场，根据该《律师函》，本案租赁合同已于2019年7月23日解除，但原告亦未提交书面证据证明“杨平”系被告的部门经理。3、江山家电水电抄电数据记录、电费收款收据、原告与贵州省机电设备有限责任公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告承租贵州省机电设备有限责任公司房屋共计1477㎡，原告将其中535.59㎡转租给被告使用，被告使用面积占总面积的0.3626，费用分摊为0.458，被告经营期间自行用电9768°，共同区域用电17520°，被告共计欠付电费26688.20元。其中，前述江山家电水电抄电数据记录表无公司公章，2019年7月16日至2019年8月27日为一个计费周期。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《收款收据》、微信聊天记录、《联络函》、《律师函》等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，法院予以确认。一审法院认为，原、被告于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依照合同约定履行义务，享有权利。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告理应依照合同约定支付原告租金及相关费用。原、被告均认可原告已收回涉案房屋、被告自2019年3月12日后未向原告支付租金、《房屋租赁合同》已于2019年7月23日解除，故被告在2019年3月12日至7月23日期间应支付原告租金为37505元/月×4个月+37505÷30天×11天=163771.80元，应支付原告管理费为1875元/月×10个月+1875∶30天×11天=19437.50元，原告称被告欠付公共区域分摊费用118893.06元，被告对该欠付金额无异议，故法院对原告主张确认。原、被告于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除及租金、管理费、公共区域分摊费的诉请，依法予以支持；对原告请求判令被告立即清场并交还原告房屋的诉请，依法不予支持；原告请求判令被告支付其电费26688.24元，因其提交的《江山家电水电抄电数据记录表》无公章，无法显示证据来源，且“计费周期”内电费记录期间为2019年7月16日至2019年8月27日，无法剥离出2019年7月23日前的电费金额，现被告仅认可欠付原告提交的微信聊天记录中双方对账的电费金额16956.60元，故法院依法判令被告向原告支付房屋租赁期间的电费16956.60元.原告请求判令被告支付房屋占用使用费，但未提交直接书面证据证明被告在2019年7月24日至2020年7月5日期间占有使用涉案房屋，被告称其实际已于2019年3月30日退出展厅并将房屋交还原告，亦未提交书面证据证明。被告认为根据原告提交的其与被告工作人员的微信聊天记录显示，双方在2019年6月至7月期间已进行对账，依照交易习惯，双方应当是在交接结束后才会对账结算。法院认为，原告提交的微信聊天记录显示，2019年7月12日，原告通过微信询问被告“这个展厅继续做或者不做，下个半年的房租什么时候交?”被告回复称“展厅应该是不做了。”原告回复“好的。”原告提交的2019年7月20日的微信聊天记录中，对方备注名为“张文星惠民e服务创始人”的微信聊天记录截屏中，原告称被告部门经理杨平称“让小邱他们拿着这协议去和仓库对接就行了啊，...，项目终止所有问题都得到解决（仓库、展厅、工程项目欠款等），...”从该聊天记录看，原、被告于2019年7月已明确“展厅不做了”、“项目终止”，此外，被告亦发送对账单给原告对欠付的租金、管理费、水电费进行结算，根据交易习惯，租赁双方确系租赁状态结束后才结算承租方欠付的租金、水电费等，故法院对被告称其已于2019年7月23日后将涉案门面交还原告，未再占有管理使用涉案门面的辩解意见，依法予以采信；从而对原告主张2019年7月24日至2020年7月5日期间占有使用费之诉请，依法不予支持。原告请求判令被告支付10万元违约金之诉请，根据《房屋租赁合同》第十四条第（二）3款“乙方违约清场、退场，除必须付清清场、退场前所欠甲方租金及滞纳金外，并应支付给甲方违约赔偿金人民币拾万元。”之约定，被告逾期支付原告租金等确已构成违约，原告根据《房屋租赁合同》该约定向被告主张违约金10万元，于约有据，法院予以支持。原告请求判令被告承担保全费、保险公司出具保函的保险费之诉请，因原、被告对两项费用的承担未作书面约定，该两项费用亦非民事诉讼的必须支出，故法院对原告的该项诉请，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二首二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告贵州合丰汇贸易有限公司于本判决生效后10日内支付原告岳勇红租金163771.80元、管理费19437.50元、电费16956.60元、公共区域分摊费用118893.06元，合计人民币319058.96元；二、被告贵州合丰汇贸易有限公司于本判决生效后10日内支付原告岳勇红违约金人民币10万元；三、驳回原告岳勇红的其余诉讼请求。案件受理费11306元，减半收取5653元，由原告岳勇红（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，上诉人岳勇红提交新证据：1、一份图片视频光盘两份（当庭播放举证视频），证明目的是2020年5月10日，原告房屋依然被被告占有使用；2、岳勇红和张文新的短信聊天记录，证明目的是原告房屋直至2020年6月4日依然被被告占用，为此原告于2020年6月4日向被告发出强制清场通知；3、2020年7月23日拆除图片及2020年11月19日拍摄图片和视频，证明目的是被告截至2020年7月6日依然占用使用原告房屋，原告实际于2020年7月6日强制收回，并于2020年7月23日进行拆除。当庭申请三名证人出庭，证人分别为王**江（系案涉房屋的现有租赁户）、牟某（系旁边商户丽维家的员工）、杨某（系旁边商户丽维家的员工）；4、收据（太升市场电费），证明经一审查明电表度及确认真实性，每度电缴费标准为1.2元，双方实际履行为1.5元每度。上诉人合丰汇公司质证称，对于视频和聊天记录及照片的真实性无异议，但达不到岳勇红的证明目的，双方对合同于2019.7.23解除均无异议，在合同解除前双方已就该房屋所产生的相关费用多次沟通，合丰汇也明确表示不再继续使用该房屋，合同解除意味合同权利义务中止，合丰汇不承担2019.7.23日后的责任，该商城为开阔式的商城，岳勇红可以在解除合同后直接接收房屋，据合丰汇了解，岳勇红于合同解除后已收回涉案房屋于自己使用，另外，即便岳勇红没有在第一时间收回房屋，但其在客观环境下也有能力收回客观房屋，所以合同解除后，如果产生损失也属于岳勇红未采取适当措施所导致，与合丰汇无关。从证据显示内容和岳勇红所要证明的目的之间的关联来看，岳勇红主张双方在解除合同之后应当承担的占有使用费就应证明合丰汇仍然在继续占有使用，而其提供的视频和聊天记录仅能证明其拆除场地的设备，不能证明合丰汇在此前仍然属于占有和使用状态。且该证据与岳勇红起诉的时间其紧密性上也能印证是为诉讼做准备的，因此两份证据均不能达到证明目的。关于收据，对该证据的真实性予以认可，认可其证明目的，但是在合同解除前的电费已经按照1.5元每度进行对账，而解除合同后产生的电费与合丰汇公司无关。对上述证据本院认为，上诉人岳勇红提交的视频、图片及微信聊天记录均可证明房屋租赁合同解除后案涉店铺仍为合丰汇公司占有使用的客观事实，与本案争议事实具有关联性，本院予以认定。上诉人合丰汇公司提交新证据：1、提供函告复印件一份，2019.3.30曾和岳勇红出具了书面函告。证明目的是2019.3因合丰汇经营困难，不再继续使用涉案房屋，故与岳勇红协商解除合同的相关事宜，同意用整个商城的装修费用来抵扣房租水电费及违约金，当时岳勇红口头答应可以但应出具书面通知书，后合丰汇出具该函告送至岳勇红店面，但由于岳勇红不在，由其员工代收所以没有岳勇红签字；2、一份中国建设银行股份有限公司活期存款明细账（房租），一份中国建设银行股份有限公司活期存款明细账（房租押金）。证明目的是，2018.9.30合丰汇支付岳勇红6万元的押金即保证金，合丰汇于2018.11.12支付岳勇红截止至2019.3.11的房租215667元，证明6万元的保证金在一审中没有用于抵扣房屋租金或者违约金。2018.9.12-2019.3.11的房租应当为37505元*6=225030元，所以保证金中应当只有9363元抵扣房屋租金，剩余50637元应当抵扣2019年7月23日前的房屋租金或作为违约金。上诉人岳勇红质证称，1、举证时效已过，一审未提交，故不能采信；岳勇红未收到过该函告，对方称原告已同意函告内容，故岳勇红当庭提供2020年7月27日合丰汇法定代表人依然和岳勇红协商的证据，当庭提交的证据用于否认函告内容。2、两笔钱我们确实收到，但该费用不是保证金，提交证据明显看出合丰汇把2018.9.30的6万元明确是花果园展厅房租，不是保证金；针对保证金应该用于抵扣房租的诉请，一审中合丰汇没有提反诉，因此一审法院不做处理是正确的。对上述证据本院认为，合丰汇公司提交的函告书系复印件，且无法证明岳勇红已经签收并同意函告内容，岳勇红亦否认该事实，故该函告书真实性存疑，本院不予认定；合丰汇公司提交的中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，该存款明细中载明有合丰汇公司向岳勇红的租金转账记录，与本案争议事实具有关联性，本院予以认定。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为：1.双方于2019年7月23日解除合同后，合丰汇公司是否及时腾退房屋？是否承担房屋占用费？2.关于6万元保证金抵扣租金、违约金的问题，合丰汇公司支付保证金的依据？3.岳勇红提供的电费依据其真实性可否认定？4.案涉店铺的装修残值，岳勇红是否应适当补偿合丰汇公司？5.合同约定的10万元违约金是否过高，是否予以调减？关于焦点一，即对于合丰汇公司是否腾退房屋，是否承担房屋占用费的问题。本院认为，房屋租赁合同履行期限届满或者解除，承租人应当及时腾退租赁房屋，承租人怠于腾退房屋的，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，依法应予支持。本案中，上诉人岳勇红提供的微信聊天记录、案涉店铺现状图片、视频以及周边店铺工作人员证人证言等证据，已足以证实其与上诉人合丰汇公司于2019年7月23日协商解约后，合丰汇公司并未及时清场腾退店铺，其仍然继续占用案涉店铺，上诉人岳勇红与之多次交涉退房事宜未果后，于2020年6月4日向上诉人合丰汇公司发出强制清场通知，合丰汇公司仍未置可否，上诉人岳勇红便对案涉店铺进行了强制清场，于2020年7月6日将案涉店铺强制收回。而上诉人合丰汇公司对上述事实的真实性并未持异议，故本院予以确认。上诉人合丰汇公司作为店铺承租人，在租赁合同解除后，应负有及时腾房的义务。然而本案中，合丰汇公司并未提供有力证据证明其已将案涉店铺腾退返回给岳勇红，另外，对于合丰汇公司辩称的其曾于2019年3月30日向岳勇红发出书面函告，告知愿意用整个商场公共区域及门头制作和品居智家（案涉店铺店名）内陈列的产品用于抵扣房租水电费及违约金，当时岳勇红口头同意但要求出具书面通知书，后合丰汇出具该函告送至岳勇红店面，但由于岳勇红不在，由其员工代收以及岳勇红在合同解除后已经实际收回店铺并自己使用等事实，合丰汇公司也并未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。一审法院仅依据双方的对账行为即认定合丰汇公司已交还房屋，显然与客观事实不符，该认定明显不当，本院予以纠正。现上诉人岳勇红诉请合丰汇公司支付自合同解除后至实际收回房屋之日（即2019年7月24日至2020年7月5日）的房屋占用费407811元及期间产生的管理费22035.3元，共计429846.3元，本院参照原案涉租赁合同租金标准，经核算一致，本院予以支持。关于焦点二，对于合丰汇公司主张其支付的6万元保证金应抵扣租金的问题。上诉人合丰汇公司提交的保证金支付证据仅有“中国建设银行股份有限公司活期存款明细账”一份，且该付款明细中虽载明2018年9月30日合丰汇公司向岳勇红转账了6万元，但该条转账记录备注的转账事由为“花果园展厅房租”。合丰汇公司对此并未作出合理解释，亦未提供其他证据予以佐证该6万元转账系支付的保证金，故本院对合丰汇公司此项主张不予支持。关于焦点三，对于岳勇红诉请合丰汇公司支付房屋占用期间的电费26688.24元的问题。岳勇红提供的电度表照片、抄电数据记录表、电费收据等证据中，均不能剥离出合丰汇公司在2019年7月23日之后至2020年7月5日期间产生的电费金额，且岳勇红提交的《江山家电水电抄电数据记录表》无公章，无法显示证据来源，真实性存疑。现合丰汇公司仅认可微信聊天记录中双方对账的电费金额16956.6元，故本院仅认定合丰汇公司应付电费为16956.6元。关于焦点四，对于案涉店铺的装修残值，岳勇红是否应予适当补偿的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）...（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，合丰汇公司因自身原因单方解约已构成违约，其无权要求岳勇红赔偿装饰装修的残值损失。另外，合丰汇公司亦未举证证明合同解除后岳勇红实际使用了案涉装饰装修，且岳勇红已证明对该店铺的全部装修进行了强制拆除，故合丰汇公司诉请岳勇红补偿装修残值损失的主张不能成立，本院不予支持。关于焦点五，对于合同约定的10万元违约金是否过高，是否予以调减的问题。本院认为，在我国民事领域中，违约金以填补守约方损失为原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定可知，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为约定的违约金过高，依法可予以适当调减。而本案中，双方租赁合同中已明确约定“乙方违约清场、退场，除必须付清清场、退场前所欠甲方租金及滞纳金外，并应支付给甲方违约赔偿金人民币拾万...”另，合丰汇公司在解约后，并未及时腾退房屋返回给岳勇红，其继续占用案涉店铺给岳勇红造成的损失系店铺占用期间的房屋占用费、管理费等，共计429846.3元。参照损失比例计算得429846.3元×30%=128953.89元，故合同约定的10万元违约金显然并未超过其损失的30%，属法定合理范围，本院不予调减。综上所述，上诉人岳勇红的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；上诉人贵州合丰汇贸易有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实不清，本院依法查清事实后据实予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4539号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4539号民事判决第三项；三、贵州合丰汇贸易有限公司于本判决生效后10日内支付岳勇红房屋占用费407811元、管理费22035.3元，共计429846.3元；四、驳回岳勇红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11306元，减半收取5653元，由岳勇红负担565元，贵州合丰汇贸易有限公司负担5088元。岳勇红预交的二审案件受理费8148元，由岳勇红负担815元，由贵州合丰汇贸易有限公司负担7333元；贵州合丰汇贸易有限公司预交的二审案件受理费7600元，由贵州合丰汇贸易有限公司负担7600元。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年四月二十三日法官助理钟钦书记员李雪然