广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0422民初366号 原告：程彦，男，1991年5月4日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 原告：李焱夏，女，1990年12月5日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 被告：藤县正浩投资开发有限公司,住所地广西梧州市藤县藤州镇藤州大道1号碧水阁1-5车库商铺04铺。统一社会信用代码：91450422685168796M。 法定代表人：蔡金宇，总经理。 委托诉讼代理人：龙泉明，该公司员工。 原告程彦、李焱夏与被告藤县正浩投资开发有限公司（以下简称正浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告程彦、被告正浩公司的委托诉讼代理人龙泉明到庭参加诉讼。原告李焱夏、被告正浩公司的法定代表人蔡金宇经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程彦、李焱夏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金96324.5元给原告（计至2020年6月1日止）;2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年10月1日与被告签署了《商品房买卖合同》（合同编号：ＴＸ2014039686）,原告购买被告开发的藤县一套。依照合同约定，总房款合计424337元全部支付到被告指定账户。原告依据合同约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，被告应将该商品房于2018年12月31日前验收合格并交付给原告使用。由于被告的原因，被告时至今日仍不能依照《商品房买卖合同》的约定按时交房给原告使用。被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第二款的约定：“买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金。”被告应向原告承担违约责任并给予赔偿。被告于2020年初才将没有达到交房条件的商品房通知各买受人领取房屋钥匙，原告被迫于2020年6月1日接受了被告交付的商品房，计至2020年6月1日，被告已迟延交房512天。由于合同第八条约定了出卖人可以迟延交房的事由，原告依约定推定被告据实可迟延交房58天，因此截至2020年6月1日，被告已迟延交房454天，应付违约金96324.5元给原告。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，原告按合同约定履行了相关义务，付清了涉案商品房的价款，因被告的原因，被告不能按《商品房买卖合同》约定按时交房给原告，构成了严重违约，应由被告承担违约责任。请人民法院支持原告的诉请。 被告藤县正浩投资开发有限公司辩称：一、原告收房时没有向被告提出任何异议，其诉讼请求不应支持。被告开发的碧水广场小区于2017年8月18日取得商品房预售许可证，双方于2017年10月1日签订《藤县商品房买卖合同》，交房时间为2018年12月31日。被告于2019年11月20日向当时已购房的全部业主（包括原告在内）通知于2019年11月30日前到被告处收房，原告在接到通知后至2020年6月1日才到被告处接收房屋。原告在接收被告交付的房屋时，并没有向被告提出任何异议，包括其在本案中所主张的逾期交房构成违约的异议，且没有按照双方所签订的《藤县商品房买卖合同》第十一条的约定拒绝交接，双方已履行合同且已履行完毕，原告也已入住，应视为原告同意变更合同、履行合同且放弃向被告主张权利。故即使被告构成逾期交房违约，由于原告在接收房屋没有提出异议，原告现在又主张此权利，法院不应予以支持。二、原告主张答辩人逾期交房的天数不准确，不能成立。1.被告于2019年11月20日向当时已购房的全部业主（包括原告在内）通知于2019年11月30日前到被告处收房，原告在接到通知后至2020年6月1日才到被告处接收房屋。据此可知，原告比规定的收房时间2019年11月30日晚183天（31+31＋28+31+30+31+1=183）才来接收房屋，这183天应当扣减。2.根据2017年10月1日双方所签订的《藤县商品房买卖合同》第八条交付期限及交付条件的约定，被告遇到下列特殊原因可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的和未按时交付房款或贷款未发放给出卖人，有权延期交付。据此，①天气影响应当扣减的天数为53天。其中，从2017年10月1日起至2018年12月31日风力大于6级的天数共41天，应扣减风力影响施工的41天；从2017年10月1日起至2018年12月31日当日降雨大于30毫米的天数为8天，应扣减降雨影响施工的8天；2018年9月15日台风“山竹”影响施工停工4天。以上三项合计53天；②停水影响应当扣减的天数为9天。从2017年10月1日起至2018年12月31日共停水9天影响施工，应扣减停水影响施工的9天；③每年高考影响应扣减的天数为4天。从2017年10月1日起至2018年12月31日，因高考要求从2018年6月5日至6月8日停工，故应扣减高考影响施工的4天。以上三项共合计可延迟交房66天。综合以上⑴、⑵项一共可顺延交房249天。由于双方约定收房时间为2018年12月31日，被告规定收房截止时间为2019年11月30日，理论上延迟交房11个月共330天，扣除可顺延的249天，最终被告迟延交房的天数为81天，因此被告不同意原告主张的逾期交房的天数。三、原告主张违约金以已支付房款为总额按日万分之五计算违约金太高，应予以调整减少。由于被告迟延交房，原告的实际损失为房屋租金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告损失的租金标准应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，按照藤县藤州镇同地段同类房屋的租金行情，原告所购买的121.17平方米的房屋周边的租金为1000元/月，迟延交房81天共3个月，损失的租金为3000元。为此，原告请求的违约金太高，应调整为3000元。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请人民法院依法判决。 原告为证实其主张，向本院提交了如下证据： 1.两原告身份证及结婚证，两原告的诉讼主体资格及两原告系夫妻关系； 2.企业信息公示，证明被告的诉讼主体； 3.《商品房买卖合同》，证明1、两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，存在买卖合同关系；2、证明被告应于2018年12月31日前向原告交房，但被告逾期交房，应承担违约责任，由被告按原告所支付房屋总款424337元的日万分之五承担违约责任的事实； 4.增值所普通发票，证明两原告已支付完结房屋款及专项维修金，原告已按合同约定履行完毕买受人的义务； 5.碧水广场物业部收款收据、押金单，证明被告于2020年6月1日才交付房屋给原告使用的事实，扣款被告可扣除延迟天数58天后，被告仍延迟交房454天的事实，被告应承担违约责任，违约金为96324.5元的事实； 6.定金交费凭证、首付款交款凭证，证明原告预交了购买定金，按照合同逾期付款约定，若原告逾期60日付款，被告有权不退定金和首付款，那么损失将近10万多元，同理被告逾期超过60日交房，理应按原告所支付房屋总款的日万分之五承担违约责任，证明原、被告对逾期付款交房的违约的对等的。 被告为证实其主张，向本院提交了如下证据： 1.营业执照、法定代表人、身份证，拟证明被告的主体资格。 2.商品房预售许可证，拟证明双方签订的商品房买卖合同合法有效。 3.各业主收房签收表，拟证明原告具体收房的时间及没有提出异议，没有拒收房的事实，视为原告放弃追究被告违约责任的权利。 4.气象局风力、下雨、台风山竹等气象资料，拟证明天气影响施工可以顺延交房的天数。 5.停水通知，拟证明施工期间因停水停工的天数。 6.住建局证明，拟证明施工期间因高考停工。 （以上均为复印件） 经庭审质证,被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1-6真实性无异议，对证明的事实有异议，违约金过高，不应该有九万元之多。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1-2无异议，对证据3、5的真实性无异议，具体天数由法院认定；对证据4停水通知有异议，河西停水与河东无关，与楼盘有影响的停水、停电等情况同意减除；对证据6领取钥匙时间无异议，但至今没有办理房产证；对证据7签物业服务协议不能证明真正交房。 综合双方当事人的质证意见,对当事人无异议的证据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，具有合法性、真实性、关联性，本院予以认定并在卷佐证。对真实性无异议，对于证据的证明内容或证明对象有异议的，本院在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经庭审质证确认的证据，本院查明案件法律事实如下： 2017年10月1日，原告与被告签订《商品房的买卖合同》（合同编号：ＴＸ2017019686）。该合同约定：1、原告向被告购买藤县，建筑面积121.17㎡（其中套内建筑面积99.54㎡，分摊的共有共用建筑面积21.63㎡），单价3502元／㎡，总价款424337元；2、付款方式：签订合同之日支付首期款127337元，余下297000元按照银行按揭或公积金按揭方式付款；3、违约责任：出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金；4、交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵①非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的；②因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交楼时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间；③气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气等。原告已交付全部购房款424337元给被告，被告在庭上也承认原告已按合同约定支付全部购房款。被告于2020年6月1日将上述房屋交付原告使用。2021年1月20日，原告向本院提出前述诉讼请求。 另查明，根据藤县气象局统计，2017年10月1日起至2018年12月31日藤县县城风力大于六级或以上（包括台风“山竹”）的天数共计41天，2017年10月1日起至2018年12月31日当日降雨量大于30毫米（或以上）的天数共计8天，与下面台风“山竹”2018年9月16日、17日重叠，应扣减2日。2018年9月15日，藤县住房和城乡建设局作出《关于我县在建工地在重大气象灾害（台风）Ⅱ级应急响应期间全面停工的紧急通知》，碧水广场小区的建设受台风“山竹”影响停工2天。根据藤县水利供水有限公司统计，从2017年10月1日起至2018年12月31日藤县县城停水天数共计6天。2019年5月31日，藤县住房和城乡建设局作出《关于在高考期间县城及周边在建工地停止施工的通知》，为在高考期间的考生创造一个安静的学习、考试和休息环境，要求自6月5日至8日县城及周边在建工地停止施工。综上，被告按照合同约定可据实迟延交房的天数共计58天。 本院认为，根据原告向本院提供的《藤县商品房买卖合同》、《广西增值税普通发票》等证据，足以证明原告向被告购买的位于广西藤县己付清购房价款。原、被告讼争的商品房销售合同是双方在平等自愿基础上签订的，合同内容未违反法律强制性规定，是合法有效的。原、被告应当按照合同约定和本着诚实信用的原则行使合同的权利、履行合同的全部义务。对本案争议的焦点问题： 1.关于被告是否逾期交房及逾期交房天数的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》中的约定：出卖人应当在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。在扣减风力（包括台风“山竹”）、降雨天气及高考等签订合同时约定及无法预见、无法控制的客观原因，可据实延期交房的58天外，被告最迟应于2019年2月27日将达到合同约定交房条件的讼争商品房交付原告使用，此后属于被告逾期交房，构成违约。从顺延交房期限届满的第二日即2019年2月28日起至实际交房日(即2020年6月1日)止共460天，为被告实际逾期交房天数，应由被告按合同约定承担违约责任。被告认为，其在2019年11月20日已通知原告于同年11月30日前收房，但没有提供相应的证据予以证明，且与其提供的各业主收房签收表不一致，故本院对被告的该主张不予采纳。 2.关于逾期交房违约金如何计算的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》中的约定：出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求按原告实际损失进行调整逾期交房的违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院衡量原告的实际损失和被告的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则作相应调整，将逾期交房的违约金调整为按照年利率6%计算，即违约金按日万分之一点六七(0.167‰)，以原告已交付的总房价款424337元为基数，按被告实际逾期交房天数460天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计32597.57元(424337元×0.167‰×460天＝32597.57元)。 综上所述，原告程彦、李焱夏与被告藤县正浩投资开发有限公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交房给原告已构成违约，应向原告支付违约金。被告存在延期交房的约定事由，可依约据实延期交房。被告请求适当减少违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告藤县正浩投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程彦、李焱夏支付逾期交房违约金32597.57元； 二、驳回原告程彦、李焱夏的其他诉讼请求。 义务人应在本案生效判决指定的期间履行完毕，相关款项可汇至本院代管款账户（户名：藤县人民法院，开户行：中国银行藤县藤州大道支行，账号：62×××19）转交权利人。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 案件受理费1104元(原告已预交)，由原告程彦、李焱夏负担800元，被告藤县正浩投资开发有限公司负担304元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员  张 勇 二〇二一年四月十九日 法官助理  周 政 书 记 员  苏姿静 附法律条文如下： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。