四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初149号 原告：绿地集团成都新都置业有限公司，住所地四川省成都市新都区大丰街道办事处临河街**北延新居******。 法定代表人：王瑞，经理。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：魏建军，男，1974年4月25日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 原告绿地集团成都新都置业有限公司（以下简称绿地新都公司）与被告魏建军商品房预售合同纠纷一案，原告绿地新都公司于2020年1月6日起诉至四川省广元市昭化区人民法院。因被告魏建军离开户籍所在地多年且无法确定其经常居住地，故该院裁定将案件移送至合同履行地人民法院即本院管辖处理。本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告绿地新都公司的委托诉讼代理人朱怀霞及被告魏建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地新都公司向本院提出诉讼请求：1.确认绿地新都公司与魏建军之间签订的《商品房买卖合同》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》于2019年10月14日已经解除（当庭增加该项诉讼请求）；2.判令魏建军协助绿地新都公司到房地产管理部门办理《商品房买卖合同》（备案号：2××××1）的备案注销手续，并从合同解除第11日起至合同备案实际注销之日，每日按照购房总款万分之三向绿地新都公司支付违约金；3.判令魏建军立即腾退并向绿地新都公司交付位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号的房屋；4.判令魏建军向绿地新都公司支付合同解除违约金101900.8元；5.判令魏建军向绿地新都公司支付房屋占用费44400元；6.判令魏建军向绿地新都公司支付代偿款141952.67元。魏建军已付购房款509504元，扣除前述代偿款、违约金及房屋占用费后，绿地新都公司应退还魏建军剩余购房款221250.53元；7.本案诉讼费由魏建军承担。事实及理由：2014年3月21日，绿地新都公司与魏建军签订了《商品房买卖合同》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》，双方约定魏建军向绿地新都公司购买位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为509504元，魏建军以贷款方式付款，首期支付购房总价款的61%，其余价款向银行借款支付，如因魏建军原因导致银行要求绿地新都公司承担连带清偿责任的，绿地新都公司有权解除合同，同时魏建军应承担总房价20%的违约金，魏建军未在合同解除之日起10日内协助绿地新都公司办理买卖合同备案及其他相关登记的注销手续的，应当每日按照购房总款的万分之三向绿地新都公司支付违约金。合同签订后，绿地新都公司依约为魏建军办理了案涉房屋的备案登记（备案号为2××××1）并交付了案涉房屋。2014年11月5日，绿地新都公司、魏建军与贷款人中国农业银行成都金牛支行（以下简称农行金牛支行）签订《个人借款合同》，约定由魏建军向农行金牛支行贷款20万元购买案涉房屋，绿地新都公司对该笔贷款提供阶段性连带责任保证。后因魏建军逾期归还贷款，农行金牛支行起诉至成都市金牛区人民法院要求绿地新都公司承担连带保证责任，该案判决生效后，绿地新都公司于2019年9月5日向农行金牛支行支付代偿款共计141952.67元。因魏建军的违约行为，绿地新都公司于2019年10月11日向魏建军发出《解除合同通知书》，根据《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定，双方签订的《商品房买卖合同》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》已于2019年10月14日解除。为此，绿地新都公司提出前述诉讼请求。 魏建军辩称：魏建军在2014年购买案涉房屋，已经进行装修，不同意解除合同。魏建军人在外地，不在老家，没有拒收《解除合同通知书》，是因为老家没有人去签收。希望给予调解期限，将案涉房屋变卖后用于偿还债务。魏建军愿意承担绿地新都公司代偿所支付的费用及资金占用利息、违约金，但是房屋占用费不应当支付，请求法院减免房屋占用费。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月21日，魏建军（买受人）与绿地新都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》，约定魏建军购买绿地新都公司开发建设的案涉房屋，建筑面积76.79平方米，总价款为509504元，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付案涉房屋。《商品房买卖合同》第五条约定：“买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的61%、其余价款可以向农业银行或住房公积金管理机构支付……针对上述四种付款方式的具体约定详见附件五”，第十九条第（二）款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用具体见商品房买卖合同附件与补充协议。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起X日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）具体见商品房买卖合同附件与补充协议”。《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》附件五第3条约定：“对第3项贷款方式付款补充约定（1）买受人签订合同后，在2014年8月8日前支付首期购房款（暂定为）309504元，最终以银行审核认定的为准”。（2）买受人采用银行抵押贷款付款方式购房，向农业银行申请3.9成10年抵押贷款。按揭款共200000元……（7）若因买受人逾期偿付借款等原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除买卖合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房价款20%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在买卖合同解除后一个月内从应退给买受人的房价款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款20%的违约金（出卖人亦有权直接扣除），还须在解除合同后20日内将该房屋交还出卖人”，附件八补充协议第十条第3款中约定：“出卖人应在房屋交付、产权初始登记办理完毕且买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的500日内，代买受人向相关部门缴纳相关费用以及向房管局提交办理房屋所有权证的相关资料。如买受人未完整提供上述全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟代为办理该房屋产权证的时间而无须承担延迟办证的责任”，第十条第4款中约定：“出卖人应在房屋交付、产权初始登记办理完毕且买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并提交办理分户国有土地使用权证的相关资料。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟代为办理该分户国有土地使用权证的时间而无须承担迟延办证的责任”，第十三条第2款约定：“无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，否则买受人应当每日按照购房总款的万分之三向出卖人支付违约金，同时出卖人有权在备案或预告登记等被撤销（或注销）前拒绝退还买受人购房款”，第十五条约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。双方采取传真、电话方式通知的，发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为到达。若买受人提供的联系方式有误而使出卖人无法送达相关文件时，因此产生的一切后果由买受人承担”。2014年11月5日，绿地新都公司为魏建军办理商品房买卖合同签约备案（合同签约备案号：2××××1）。绿地新都公司当庭陈述该公司于2016年9月13日向魏建军交付案涉房屋，魏建军当庭陈述其已按照合同约定支付了首付款309504元、贷款200000元，双方在给定期限内均未就对方所主张的交付房屋及支付购房款的事实提出相反意见，本院予以确认。 截至2021年2月2日这一时间节点，案涉房屋上设立有如下限制登记信息：1.成都市新都区人民法院于2016年3月31日送达的（2016）川0114执保165号之二限制登记文书；2.成都市新都区人民法院于2019年5月16日送达的（2017）川0114执1083号限制登记文书；3.成都市青羊区人民法院于2019年7月30日送达的（2019）川0105执5730号限制登记文书。 另查明，2019年7月15日，成都市金牛区人民法院经审理原告中国农业银行股份有限公司（以下简称农行金牛支行）与被告魏建军、绿地新都公司金融借款合同纠纷一案，作出（2019）川0106民初5835号民事判决书，认定事实如下：2014年11月5日，魏建军为购买案涉房屋，与农行金牛支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行金牛支行向魏建军出借20万元，借款期限10年，魏建军以所购房屋为借款提供抵押担保，办妥抵押登记手续前，由绿地新都公司为魏建军所有应付款项提供连带保证责任，合同签订后，农行金牛支行依约履行房款义务，但魏建军未按约定按期足额偿还贷款，故农行金牛支行宣布提前收回贷款并要求绿地新都公司承担连带保证责任，判决：一、魏建军于该判决生效之日起十日内向农行金牛支行归还借款本金132584.25元及利息（至2019年4月6日前述利息2326.15元、逾期利息64.16元、复利17.57元，并从2019年4月7日起按个人购房担保借款合同约定计算利息至款项付清之日止）；二、魏建军于该判决生效之日起十日内向农行金牛支行支付邮寄费24元；三、绿地新都公司对魏建军上述债务承担连带清偿责任，绿地新都公司承担连带清偿责任后，有权向魏建军追偿；四、驳回农行金牛支行其他诉讼请求。案件受理费1500元，保全费1925元，共计3425元由魏建军、绿地新都公司共同承担。 2019年10月9日，绿地新都公司作出《解除合同通知书》，载明：“因你方未按期还款，银行已向法院提起诉讼，成都市金牛区人民法院判决你方一次性归还全部借款本息及承担相关费用，并判决我公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决书已经生效，但你方仍不履行还款义务，故我公司正式函告你方如下：1、因你方严重违反《商品房买卖合同》约定，我公司正式解除与你方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：263201）；2、请于收到本函之日起10日内协助我公司至成都市不动产登记中心办理房屋的备案注销登记（备案号：2××××1）；3、请于收到本函之日起10日内向我公司腾退位于新都区××街道××路××号××幢××单元××号的房屋；4、请于上述第2、3项事宜办理完毕之日起10日内至我公司（地址：成都高新区天府二街绿地之窗**）办理剩余购房款退还事宜；5、对于因你方违反《商品房买卖合同》约定应承担的违约、赔偿等责任，我公司将视上述事项办理情况处理”。绿地新都公司述称，该公司于2019年10月11日分别向魏建军合同约定地址和身份证地址邮寄《解除合同通知书》。邮件投递记录显示，向魏建军合同约定地址邮寄的邮件因拒收于2019年10月14日退回妥投，向魏建军身份证地址邮寄的邮件因收件人拒收于2019年10月14日被退回。 2019年10月25日，农行金牛支行出具《代偿证明》，载明：绿地新都公司作为魏建军与我行签订《个人购房担保借款合同》连带责任担保人，依据前述借款合同以及成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5835号民事判决书，已于2019年9月18日向我行承担了担保责任，代魏建军支付剩余贷款本息138503.67元、案件受理费1500元、诉讼保全费1925元、邮寄费24元，合计141952.67元，基于绿地新都公司已履行完担保责任，《个人购房担保借款合同》业已解除。 以上事实，有各方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，如非法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释规定。魏建军与绿地新都公司签订的《商品房买卖合同》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，魏建军已按合同约定支付全部购房款，绿地新都公司也向魏建军交付了案涉房屋。现绿地新都公司依据合同约定行使解除权，对应其各项诉讼请求，本院评述如下： 关于绿地新都公司确认合同已于2019年10月14日解除的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5835号生效民事判决书查明魏建军未按照合同约定履行还款义务，判令魏建军向农行金牛支行偿还借款本金、利息及复利，绿地新都公司对此承担连带清偿责任，绿地新都公司依照该判决代魏建军向农行金牛支行偿还了全部剩余借款本息，承担了连带担保责任，农行金牛支行也出具代偿证明，表明该行与魏建军签订的《个人购房担保借款合同》业已解除，依据双方所签订《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》附件五第3条第（7）款之约定，此情形下绿地新都公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。绿地新都公司向魏建军合同约定地址及身份证地址邮寄的《解除合同通知书》因收件人拒收而退回，依据双方所签订《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》补充协议第十五条约定，自《解除合同通知书》寄出三日后即视为送达，产生解除合同的效果，魏建军虽辩称人在外地、老家无人签收，但魏建军变更约定送达地址而未有效通知绿地新都公司，不利后果应自行承担。对于绿地新都公司确认双方有关协议已于2019年10月14日解除的请求，本院予以支持。 关于协助办理相关注销手续、返还房屋及支付违约金、房屋占用费、代偿款的请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同主体的权利义务进行清理清结，绿地新都公司应当将已收取的购房款扣除代偿银行款项和魏建军应承担的违约责任金额和其他费用后退还魏建军，魏建军也有义务返还房屋并协助绿地新都公司办理案涉商品房买卖合同签约备案登记的注销手续，为减少当事人诉累，本院一并处理。对于协助注销买卖合同签约备案，双方补充协议第十三条第2款约定，合同解除之日起10日内，魏建军应协助绿地新都公司到房产管理部门办理买卖合同备案的注销手续，注销签约备案本属行政管理范畴，但基于方便履行及执行角度，本院对绿地新都公司的判令注销签约备案请求予以支持，并按照合同约定确定魏建军协助办理有关备案登记注销的期限，如魏建军未在本判决指定期间内协助绿地新都公司办理前述房屋的合同签约备案登记解除手续，绿地新都公司可以单方面申请注销该合同备案登记，故对绿地新都公司主张的逾期办理签约备案注销手续的违约金，本院不予支持。对于返还房屋、支付代偿款及违约金，按照双方《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》附件五第3条第（7）款约定，绿地新都公司在承担连带责任后主张解除合同的，魏建军需向绿地新都公司支付代偿银行贷款同等金额的款项141952.67元，还需支付101900.8元的违约金（509504元*20%），在合同解除后20日内将案涉房屋交还绿地新都公司，魏建军当庭并未提出调减违约金意见，案涉房屋在约定的权属转移登记办理期限届满前因魏建军所涉纠纷被法院查封，也是无法以分户不动产登记办理正式银行抵押、导致绿地新都公司就魏建军逾期偿还银行贷款承担阶段性担保责任并引致本案纠纷的原因之一，故对于绿地新都公司就返还房屋、支付代偿款及违约金提出的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋占用费，绿地新都公司将该项请求作为因违约所受损失提出，主张44400元（1200元/月*37个月），但仅提交案涉房屋同地段同类型房屋的网络租金报价用以证明，就案涉房屋而言，能否产生相应占有使用利益并不确定，且在合同解除前，魏建军占有使用案涉房屋具备其合同依据，本院在支持绿地新都公司的违约金诉请时，也已将房屋占有使用利益纳入考量，对绿地新都公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，绿地新都公司已收取魏建军支付的全部购房款509504元，在扣除绿地新都公司代魏建军向农行金牛支行支付的代偿款项141952.67元及魏建军应向绿地新都公司支付的违约金101900.8元后，还应退还魏建军265650.53元，绿地新都公司应当秉持诚实信用原则及时履行。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、绿地集团成都新都置业有限公司与魏建军于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》及《绿地城商品房买卖合同附件与补充协议》已于2019年10月14日解除； 二、魏建军于本判决发生法律效力之日起20日内向绿地集团成都新都置业有限公司返还位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋； 三、魏建军于本判决发生法律效力之日起10日内协助绿地集团成都新都置业有限公司办理前述房屋的商品房买卖合同签约备案登记解除手续（合同签约备案号：2××××1），如魏建军未在本判决指定期间内协助绿地集团成都新都置业有限公司办理前述房屋的合同签约备案登记解除手续，绿地集团成都新都置业有限公司可以单方面申请注销该合同备案登记； 四、魏建军向绿地集团成都新都置业有限公司支付违约金101900.8元、代偿银行款项141952.67元（此款从绿地集团成都新都置业有限公司应向魏建军退还的购房款中扣除）； 五、驳回绿地集团成都新都置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3111.9元（已因适用简易程序减半收取），由绿地集团成都新都置业有限公司负担433元，由魏建军负担2678.9元（此款绿地集团成都新都置业有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二一年四月十九日 书记员  曾妙