山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异201号 案外人：张季范，男，1963年7月16日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：任成玺，山东睿泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李清宝，山东睿泽律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区。 负责人：郭小霞，总经理。 委托诉讼代理人：孙毅，山东环周律师事务所律师。 被执行人：青岛苏青商务有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：高泽众，经理。 被执行人：青岛亚美商城有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：王茜珠，经理。 被执行人：田茂连，男，1967年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被执行人：巩振娟，女，1969年8月27日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被执行人：李方学，男，1972年3月3日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：于津，女，1976年8月6日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人青岛苏青商务有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1493号】过程中，案外人张季范向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张季范称，请求法院中止对位于青岛市市北区房屋（以下简称“案涉房产”）的强制执行，并解除对案涉房产的查封。事实与理由：案外人张季范于1998年7月1日购买案涉房产，案外人在法院查封之前，就已经签署了合法有效的书面买卖合同并已付清全部购房款项，自1998年7月起案外人实际占有使用该不动产并一直使用至今，在这期间也一直按期缴纳物业费以及水电费。案涉房产未能办理产权证明也并非案外人的原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，案外人对案涉房产所享有的民事权益足以排除法院的强制执行。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司答辩称，1.案外人不属于权利人，执行标的系登记在青岛亚美商城有限公司名下的房地产，已取得产权证，案外人现有证据不能证明其主张的房地产属于执行标的。2.案外人未提供证据证明其为权利人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的买受人应指与被执行人交易的买受人，本案中案外人是由第三方购得房地产，不是由被执行人出卖，交易的合法性、真实性均不是能通过执行异议确定的，案外人应首先经过确权诉讼获得房地产的产权后，方能提出执行异议，排除执行。3.案外人提供的材料显示其签订的合同均系对房屋使用权的认购，仅是获得的使用权，并非产权，未涉及所有权转移，从我国现有法律法规规定情况看，并无房屋使用权出售的相关规定，双方的行为本质上是让渡房屋使用权，系租赁法律关系，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，上述房屋租赁使用期限均已达20年，故不适用于买卖不破租赁原则。 为证明其主张，案外人张季范向本院提交以下证据：1.经营场所使用权买卖合同1份、收据1份、经营场所交接清单1份，证明案外人张季范于1998年7月1日购买了位于青岛市市北区一处，案涉房产也已经于1998年7月5日交付给案外人，案外人也按照合同约定支付了全部购房款。2.2018年收据4份，证明自1998年7月起案外人实际占有使用该不动产并一直使用至今，在这期间也一直按期缴纳物业费以及水、电费。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，对证据的真实性有异议，该出卖方为第三方，无法得知其是否有合法处置权，付款凭证仅为复印件，无法核实实际付款情况，该位置也不能证明在本次执行范围内。 为证明其主张，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交案涉抵押物房地产产权证复印件1份，证明案涉房地产的具体范围。 案外人张季范质证称，对证据的真实性及证明内容均无异议。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行与青岛苏青商务有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月18日作出（2018）鲁02民初255号民事判决书，判决如下：一、被告青岛苏青商务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行借款本金20000万元及利息、罚息和复利22118600.87元（已计算至2017年12月20日，此后至实际清偿之日的利息、罚息和复利按照合同约定计付）；二、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津对上述第一项所确认的债务在本金最高额35000万元及利息、罚息和复利范围内承担连带清偿责任。被告山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津承担保证责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；三、原告对被告淄博蓝乾经贸有限公司设定的、位于淄博市张店区的土地（证号：淄国用（2013）第××号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号）及房产（证号：淄博市房权证张店区字第××号、02-××号、02-××号、02-××号、02-××号、02-××号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额114098100元及利息、罚息和复利的范围内享有优先受偿权。被告淄博蓝乾经贸有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；四、原告对被告青岛亚美商城有限公司设定的、位于青岛市市**的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额67389800元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告青岛亚美商城有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；五、原告对被告山东万宝鑫金属材料有限公司设定的、位于淄博市桓台县的土地（证号：桓国用（2013）第××号）及房产（证号：淄博市房权证桓台县字第××号、08-××号、08-××号、08-××号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额33529600元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告山东万宝鑫金属材料有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152393元，财产保全费5000元，由被告青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津共同负担。 后中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行将本案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执1493号。 本案在诉讼过程中，采取了诉讼保全措施。2018年11月19日，本院作出（2018）鲁02民初255号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津银行存款222118600.87元或查封、扣押其相应价值的其他财产。青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203执603号案件对被执行人青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）的查封系首先查封，因本案申请执行人对上述房地产享有优先受偿权，故青岛市市北区人民法院将上述房地产的处置权移送至本院执行。 2020年11月16日，本院作出（2020）鲁02执1493号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）。并于当日作出责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户、租户和其他使用人在本通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出。 另查明，案外人张季范向本院提交的买卖合同系其与潍坊亚洲房地产有限公司签订。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司对青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）享有优先受偿权，案外人以其与第三人签订的买卖合同主张取得案涉房产所有权并排除执行，不符合上述司法解释的规定，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人张季范的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年四月二十一日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员  张 澳