四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3820号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都齐家教育咨询有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东二路460号7栋9楼913号。 法定代表人：高伟，执行董事。 委托诉讼代理人：杨文波，四川九贤律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：成都明生农业开发有限公司，住所地四川省成都市锦江区三圣乡大安桥村5组19号。 法定代表人：谢文建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川海帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金凤，四川智力（剑阁）律师事务所律师。 上诉人成都齐家教育咨询有限公司（以下简称齐家咨询公司）因与上诉人成都明生农业开发有限公司（以下简称明生农业公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 齐家咨询公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判明生农业公司向其赔偿各项损失4559500元；2.一、二审诉讼费用由明生农业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定明生农业公司与齐家咨询公司均明知案涉租赁场地系农用地，不能用于非农化用途，仍签署上述协议约定将案涉租赁场地用于经营儿童主题乐园，双方均存在过错与事实不符；2.明生农业公司在案涉《协议书》签订和履行过程中均存在重大过错，一审法院未在判决书对其进行足够否定性评价；3.一审法院未判决明生农业公司承担设施设备的赔偿责任，与法律规定相悖；4.一审判决未支持其诉讼请求，不仅是个案不公，也导致不好的社会效果，应予纠正。 明生农业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项内容；2.改判齐家咨询公司向其支付2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的租金费用；3.改判齐家咨询公司向其支付拖欠的2016年5月1日起至2018年7月31日期间的场地管理费117000元（其中室内为65536元、室外为51464元），并支付从2020年1月1日起至实际腾退场地之日止期间的场地管理费；4.改判齐家咨询公司向其支付从2016年11月1日拖欠至实际腾退场地之日止的水电费，暂计算至2020年7月31日约67584.87元；5.改判因齐家咨询公司单方违约解除合同向其支付违约金1725235.2元（合同租金总金额5750784元的30%）；6.改判其不予退还齐家咨询公司保证金12万元；7.改判因齐家咨询公司单方违约解除合同给其造成的3年免租期租金及6个月手续办理期实际使用期间的租金损失1720320元、2015年7月1日至2016年4月30日期间实际使用的场地管理费损失109920元及2个月空置期经济损失81920元；8.改判齐家咨询公司向其支付律师费经济损失3万元；9.本案一、二审诉讼费用由齐家咨询公司承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，适用法律与查明事实不符，案涉《协议书》《关于齐家教育场地租赁的备忘录》《合作协议》不违反法律、行政法规效力性强制性规定，系合法有效；2.一审判决认定齐家咨询公司进行了涉及施工、设备采购的事实错误；3.齐家咨询公司实际占有使用了案涉物业房屋及设施设备，并存在严重的违约的行为，应当按照案涉合同的约定向其支付相应的租金、管理费、水电费、违约金、经济损失等费用。另即使案涉协议书等合同无效，按照法律不允许通过违法而获得利益原则，应改判支持其在一审中的全部反诉请求。 齐家咨询公司向一审法院本诉起诉请求：1.判决解除齐家咨询公司与明生农业公司于2015年6月签订的《协议书》；2.明生农业公司向齐家咨询公司退还履约保证金200000元；3.明生农业公司向齐家咨询公司赔偿各项损失4559500元；4.诉讼费由明生农业公司承担。 明生农业公司向一审法院反诉起诉请求：1、判令齐家咨询公司立即清理完毕租赁物业内的所有物品、立即腾退交还租赁物业，如逾期清理和腾退，则由明生农业公司自行处置；2、判令齐家咨询公司向明生农业公司支付2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的租金费用，暂计算至2020年7月31日为206720元；3、判令齐家咨询公司向明生农业公司支付拖欠的2016年5月1日起至2018年7月31日期间的场地管理费117000元（其中室内为65536元、室外为51464元），并支付从2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的场地管理费，暂计算至2020年7月31日约38472元（其中室内28672元、室外9800元），管理费暂合计约为155472元；4、判令齐家咨询公司向明生农业公司支付拖欠的从2016年11月1日至实际腾退场地之日止的水电费，暂计算至2020年7月31日约67584.87元；5、判令齐家咨询公司向明生农业公司支付单方违约解除合同违约金1725235.2元；6、判令明生农业公司不予退还齐家咨询公司保证金120000元；7、判令齐家咨询公司向明生农业公司支付3年免租期租金及6个月手续办理期实际使用期间租金损失1720320元、2015年7月1日至2016年4月30日期间实际使用的场地管理费损失109920元及2个月空置期经济损失81920元；8、判令齐家咨询公司向明生农业公司支付律师费损失30000元；9、本反诉案件受理费等一切费用由齐家咨询公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月31日，成都市××集体资产经营管理有限责任公司（以下简称××公司）与明生农业公司签订《锦江区环城生态区农用地流转协议》，约定××公司将位于锦江区环城生态区区域××村××组，共计600亩农用地流转与齐家咨询公司，用于发展现代农业。2015年6月，明生农业公司与齐家咨询公司签订《协议书》，将其流转的上述土地内“××”房屋租赁与齐家咨询公司，租赁物业面积4096平方米，并根据业态经营规范标准，明生农业公司向齐家咨询公司免费提供可独立围合的户外场地作为配套活动区域（双方一致确认该可独立围合的配套活动区域为齐家咨询公司愿意承租物业的决定性因素）。租赁物的用途为完善该营业场所的经营业态，共同打造儿童主题乐园。齐家咨询公司用于从事与儿童教育、科普活动相关用途及相关业态，建设方案需要由齐家咨询公司总经办书面同意后方可实施。租赁期限从2015年7月1日起至2027年12月31日止。其中2015年7月1日至2018年12月31日为办理相关手续及装修和市场培育免租期。租金费用为2019年1月1日至2021年12月31日10元／平方米／月，2022年1月1日之后按一定标准递增。2016年1月1日起至2018年12月31日，齐家咨询公司按2元／平方米／月标准向明生农业公司支付场地管理费。2019年1月1日至2027年12月31日，按1元／平方米／月标准支付场地管理费。齐家咨询公司向明生农业公司缴纳200000元保证金，该保证金在2015年7月1日起至2018年10月31日全部为履约保证金，在2018年11月1日起至2027年10月31日止，保证金调整为120000元，其余冲抵租金。2015年12月31日前，齐家咨询公司主要完成两方面工作，一是完成项目设计，及开办幼儿园或幼儿培训机构的投资总额；二是完善开办幼儿教育机构相关行政审批手续。明生农业公司向齐家咨询公司提供与流转方签订的土地流转协议。租金每半年支付，在免租期满前一个月内，应全额缴纳当期半年租金，每月15日前缴纳前一个月实际使用的水电气费。齐家咨询公司有逾期支付租金30日或累计逾期超过30日、未按时足额交纳场地管理费等违约行为，明生农业公司有权单方解除合同，不退还履约保证金，且齐家咨询公司应按合同租金总额的30%向明生农业公司支付违约金。除合同另用约定或法律规定，任何一方单方解除合同皆视为违约，违约方应按合同租金总额的30%向守约方支付违约金，并赔偿守约损失。2015年7月21日，齐家咨询公司向明生农业公司缴纳“幼儿教育合同保证金”200000元。之后，齐家咨询公司进行××“××”儿童体验中心设计施工、设备采购。2016年，明生农业公司与齐家咨询公司高伟签订《关于齐家教育场地租赁的备忘录》，确认明生农业公司已对齐家咨询公司投资强度进行审核并确认，双方一致认可物业用途为农业科普教育，从物业交付之日起物业范围内经营项目的合法性由齐家咨询公司负责。明生农业公司已于2016年4月2日见面时提供与流转方签订的土地流转协议，齐家咨询公司予以初步认可。明生农业公司同意从2016年5月1日起开始向齐家咨询公司收取场地管理费。场地管理费包含室内面积及室外配套面积。齐家咨询公司已向明生农业公司缴纳2016年6月1日至2017年12月31日期间室内场地物业管理费及2016年至2017年10月30日期间室外场地部分物业管理费。2018年，明生农业公司与齐家咨询公司高伟签订《合作协议》。载明：鉴于齐家咨询公司经营困难，齐家咨询公司有意将租赁场地内部分场地及设施设备交由明生农业公司合作经营。双方决定共同经营租赁场地内“儿童游乐场”“咖啡厅”。由齐家咨询公司将其承租的租赁场地内“儿童游乐场”“咖啡厅”约3000平方米及现有全部游乐、休息设施设备无偿提供给明生农业公司使用。合作期限内，齐家咨询公司不需支付合作场地共计3000平方米的租金及其余部分场地的租金及相关费用。明生农业公司经营合作场地所产生的净利润，归属明生农业公司。合作期限为合同签订之日起至2019年12月31日。合作经营期内，涉及齐家咨询公司棚内原有建设合法合规性问题，由齐家咨询公司负责。如属明生农业公司新增，应由明生农业公司负责。2018年10月30日，成都市锦江区统筹城乡工作局向明生农业公司发出《整改通知书》，内容为：根据《开展锦江区“大棚房”问题专项整治坚决遏制农用地非农化乱象行动方案》要求，相关部门和有关单位对你单位修建的设施大棚进行了现场核查，你单位存在违规将37.12亩设施大棚进行非农化，擅自硬化大棚内用于种植的土地，对外经营餐饮、儿童娱乐等非农业项目。要求你公司于2018年11月5日前自行恢复土地原貌，开展农业生产种植；对违规问题拒不整改，将进行强行拆除。2018年10月30日之后，齐家咨询公司与明生农业公司停止合作经营。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定“土地经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境……”本案案涉租赁土地性质系农业用地，明生农业公司与齐家咨询公司签订的《协议书》《关于齐家教育场地租赁的备忘录》《合作协议》，不论是约定由齐家咨询公司租赁明生农业公司流转取得的案涉土地用于经营儿童主题乐园，从事与儿童教育、科普活动相关用途，还是约定由双方共同经营案涉租赁场地“儿童游乐场”“咖啡厅”等游乐设施，均违反《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条关于土地流转不得改变土地农业用途的强制性规定，应为无效合同。明生农业公司与齐家咨询公司均明知案涉租赁场地系农用地，不能用于非农化用途，仍签订上述协议，约定将案涉租赁场地用于经营儿童主题乐园，双方均存在过错。齐家咨询公司提出明生农业公司隐瞒案涉租赁土地用途的辩称意见，与查明事实不符，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故明生农业公司因该合同而取得的齐家咨询公司缴纳的履约保证金200000元，应予返还。明生农业公司提出该200000元保证金已于2018年11月1日起调整为120000元，其余冲抵租金。一审法院认为，首先，双方所签订的上述合同无效，明生农业公司已不能依据上述合同向齐家咨询公司收取租金。其次，根据双方于2018年签订的《合作协议》，齐家咨询公司已将案涉大部分租赁物业交明生农业公司经营，明生农业公司承诺在合作期限内，齐家咨询公司不需向明生农业公司支付案涉场地的租金。且2018年10月30日之后，因行政机关要求明生农业公司对改变农用地用途行为进行整改，齐家咨询公司已不能在案涉场地进行经营。因此，齐家咨询公司也不需向明生农业公司支付2018年11月1日后实际占用场地的费用。故对明生农业公司提出2018年11月1日起保证金调整为120000元，其余冲抵租金的辩称意见，不予采纳。齐家咨询公司因租赁经营“××”儿童体验中心而投资的未形成附合的设备设施、及装饰装修物由齐家咨询公司自行取回或拆除，已形成附合的装饰装修，考虑双方过错及齐家咨询公司并未向明生农业公司实际缴纳租金的情况，一审法院确定由齐家咨询公司自行承担。对齐家咨询公司要求明生农业公司赔偿投资损失4559500元的诉请，不予支持。明生农业公司要求齐家咨询公司腾退案涉租赁场地的诉请，符合法律规定，予以支持。对明生农业公司要求齐家咨询公司支付免租期及6个月手续办理期租金、2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的租金费用、2个月空置期租金损失及场地管理费的诉请，因明生农业公司对案涉合同无效存在过错，且考虑齐家咨询公司在合作经营中的投资损失已由齐家咨询公司自行承担，故明生农业公司上述损失亦由明生农业公司自行承担。明生农业公司要求齐家咨询公司支付违约金及律师费的诉请，无法律依据，不予支持。对明生农业公司要求齐家咨询公司支付水电费的诉请，因明生农业公司未提交齐家咨询公司拖欠其水电费的有效证据，对该诉请，亦不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、明生农业公司于判决发生法律效力之日起十日内向齐家咨询公司退还履约保证金200000元；二、齐家咨询公司于判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁场地，并向明生农业公司交付租赁场地；三、驳回齐家咨询公司的其他诉讼请求；四、驳回明生农业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取22438元，由齐家咨询公司负担21438元，明生农业公司负担1000元；反诉案件受理费减半收取20269元，由明生农业公司负担19269元，齐家咨询公司负担1000元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，明生农业公司与齐家咨询公司签订的案涉《协议书》《关于齐家教育场地租赁的备忘录》《合作协议》涉及的土地性质为农业用地，上述协议约定将其用于非农用途违反了法律强制性效力规定，应属无效，明生农业公司与齐家咨询公司明知案涉土地性质仍签订上述协议，双方均存在过错，应各自承担合同无效的后果。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条的规定，上述协议自始没有法律约束力，双方因该行为取得的财产应予返还，并各自承担合同无效后的相应责任，一审法院结合案件查明的事实，判决明生农业公司向齐家咨询公司返还履约保证金，齐家咨询公司腾退案涉土地并驳回双方当事人的其他诉讼请求并无不当。 综上，上诉人齐家咨询公司、明生农业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44876元由上诉人成都齐家教育咨询有限公司负担22000元，上诉人成都明生农业开发有限公司负担22876元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月十四日 书记员  陈 悦