山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2525号 上诉人（原审原告／反诉被告）：何平，女，1978年9月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈卓，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高希文，山东岛城律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告／反诉被告）：胡平，男，1966年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈卓，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高希文，山东岛城律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告／反诉原告）：杜婕，女，1989年6月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：贾国亮，上海市汇业（青岛）律师事务律师。 委托诉讼代理人：于钦杰，上海市汇业（青岛）律师事务律师。 原审第三人：青岛海拓房地产经纪有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：孙艳红，经理。 上诉人何平、胡平因与被上诉人杜婕及原审第三人青岛海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何平、胡平上诉请求：1.改判一审判决第二项为：被上诉人支付上诉人违约金10万元；2.驳回一审判决第四项；3.改判一审判决第五项为：被上诉人赔偿上诉人房屋空置费23000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定责任分担显失公平、程序违法。第一，一审法院减轻被上诉人的违约责任，没有事实依据。一审法院已经认定“出租人（上诉人）交付租赁物自交付之日起即履行完毕”及被上诉人无法律依据单方解约这两点基本事实。说明：上诉人完全履行合同义务，无任何过错，而导致合同不能履行的责任完全在被上诉人。一审法院认定“肺炎疫情及防控措施并不直接导致租金的履行障碍”，就是说即便疫情及防控措施存在，但是涉案房产依然由被上诉人控制，并没有从根本上影响合同目的，也不必然导致被上诉人在整个五年的合同期限内收益减损。疫情和被上诉人基于租赁合同可能获得收益之间，仅有微弱关系，疫情并不决定被上诉人合同目的能否实现。退一步讲，即便疫情在短期内影响被上诉人收益，这本身就是被上诉自己应承担的经营风险，不应该另行转嫁给无过错的上诉人。在一审法院已经认定了前述基本事实情况下，未能尊重上诉人和被上诉人在签订房屋租赁合同时就10万元的违约责任做出的约定，而直接减轻了违约方被上诉人的违约责任，侵害了上诉人的合法权益，也与一审法院对事实和因果关系的认定矛盾。第二，房屋空置损失切实发生，与被上诉人违约责任并不冲突。被上诉人在没有与上诉人有任何交接手续的情况下单方解约，是转嫁自己的经营风险直接导致上诉人出现房屋空置损失23000元，是直接因果关系，被上诉人应赔偿上诉人损失。且合并第一点的违约金，二者之和也远没有达到合同总价值的30%。第三，一审程序违法，应驳回被上诉人的反诉请求。法庭辩论结束前，一审被告可以提出反诉。但是本案被告是在2020年7月20日庭审辩论结束后才提交的反诉状，一审法院却也予以审理，明显侵害了上诉人的诉权，一审程序违法。 被上诉人杜婕辩称：一、首先，租赁合同第三条明确约定，答辩人租赁涉案房屋用途为民宿经营，而非自住。2020年年初疫情形势严峻，受疫情影响以及疫情防控措施影响，小区实行封闭化管理，外来人员禁止进入小区，答辩人所经营的民宿已经无法营业。因疫情原因2020年1月至2020年4月期间涉案房屋一直空置无法经营，在此情况下答辩人还要承担巨额损失。租赁合同继续履行会给答辩人带来巨大损失，对答辩人极为不公。故，答辩人于2020年4月1日提前一个月向被答辩人提出了退租，并于2020年4月12日将涉案房屋予以腾退。就答辩人的损失而言，疫情期间房屋空置3个月，并且答辩人提前一个月退租搬离房屋，根据《租赁合同》约定的每月租金11666元，答辩人房屋空置及租金的损失为46666元。答辩人解除合同的基础在于继续履行合同会受到严重的损失，并非有恶意解除的意思表示。并且造成答辩人无法正常使用涉案房屋经营民宿的责任并不在答辩人，而是因为疫情导致的情势变更。一审法院根据公平原则判令答辩人承担23332元的违约责任，充分考量了疫情对合同履行的影响，并且也考虑到了答辩人因强撑履行合同所受到的损失，是合法合理的。二、根据合同法第114条规定，上诉人主张的违约金数额应当以其实际损失作为主张依据。就本案而言，答辩人在不可归责于其自身原因的情况下无法使用租赁房屋所受到的房屋空置损失为46666元，被答辩人应当就其所受到的损失承担举证责任，否则其主张的10万元违约金、23000元房屋空置损失等相关费用无法律和事实依据。并且，答辩人退租后，被答辩人仍然可就涉案房屋另行出租和销售，因此对于被答辩人所主张的房屋空置损失在一审法院判决的违约金中足以弥补。三、答辩人在一审辩论终结前已经口头提出反诉并后续提交了书面答辩状，缴纳了反诉费用，本案反诉依法成立。关于《租赁合同》项下的押金，根据合同约定押金是为欠缴费用以及设施损坏进行的担保，答辩人并未欠付租金等费用交付房屋时也未对房屋进行破坏，则被答辩人收取的15000元押金应当返还给答辩人。综上所述，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 原审第三人海拓公司未参加二审诉讼。 何平、胡平向一审法院起诉请求：1．判令解除何平、胡平与杜婕签订的《青岛区域房屋租赁合同》；2．判令杜婕支付违约金10万元；3．判令杜婕赔偿房屋空置损失2.3万元；4.诉讼费、保全费、律师费由杜婕承担。杜婕向一审法院反诉请求：1.判令何平、胡平向杜婕返还租赁押金15,000元；2.反诉费用由何平、胡平承担。 一审法院认定事实：2019年4月11日，何平、胡平（甲方、出租方）与杜婕（乙方、承租方）、海拓房地产经纪公司（丙方、房产经纪公司）签订《青岛区域房产租赁合同》，约定：第一条甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定；第二条甲方出租给乙方的房产位于青岛市市南区xx路xx号甲xx号楼xx单元xx户，物业名称为鲁商首府，建筑面积179.26平方米；第三条该房产租赁期共60个月，自2019年4月30日起至2024年4月29日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为居住民宿使用。租赁期满，甲方有权收回该房产，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，另行签订租赁合同。第四条该房产租金为11,666元／月，租金总额为700,000元，租金支付方式为年付，首笔租金自本合同签订后当日内支付，每一期房租提前壹个月支付，若乙方要开具租赁发票，产生的租赁税金由乙方承担……第十条甲方违反本合同约定，不交付房产或提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应当承担赔偿责任；违约方承担本条约定的违约责任后，如本合同不再履行，则乙方应在七日内将房屋交还甲方，甲方将收取的但尚未履行期限的租金退还乙方。第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解结局不成的，依法向人民法院提起诉讼；违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。第十六条甲方收取乙方租赁押金15,000元，待租赁期满物业交接之时，乙方结清所有应缴费用，甲方无息退还乙方押金；如乙方未结清费用或造成设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。第十八条甲、乙双方应在签订本合同之日起三十日内到房产行政主管部门办理房屋租赁登记备案，备案费用由乙方承担，否则所产生的责任及后果由责任方承担。手写添加违约金补充条款：甲乙双方任何一方违约提前退租或者提前收回房屋，违约方支付守约方壹拾万元整作为违约金；若因国家、政府政策变化导致乙方无法租用该房屋，甲方不追究乙方违约责任。 合同签订当日，杜婕向何平、胡平交纳房租140,000元、押金15,000元。何平、胡平向杜婕交付房屋。 2020年2月28日，杜婕向胡平发送微信，内容主要是受疫情影响经营困难要求免一个月房租及变更租金支付方式（房子空置一个半月了，现在小区外来人员一律不让进入，后期到4月底肯定不会有客户，今年估计客户也很少，最少影响3个月，现在没有收入只有支出等）。后双方于2020年3月4日协商一致将房租及支付方式变更为：2020年4月1日支付60,000元、2020年8月1日支付70,000元。 2020年4月1日，杜婕向胡平提出退租，胡平不同意。2020年4月6日，杜婕向胡平发送微信，内容主要有疫情属于不可抗力，其于4月1日按照合同约定提前一个月提出退租，要求退还剩余部分租金及押金。后经沟通，何平、胡平同意在杜婕支付违约金50,000元的情况下解除合同，但杜婕未予同意。 2020年4月12日，杜婕通过微信告知胡平已退房、钥匙和门禁放在中介处，并要求退还押金15,000元。后胡平、胡平收回涉案房屋。 2020年4月13日，何平、胡平与山东岛城律师事务所签订委托代理合同，聘请律师处理涉案纠纷，支出律师代理费8,000元。 2020年5月11日，有人在青岛“领导留言板”发文反映“市南区xx路xx号xx小区有大量正在营业的日租房，经常出现严重的噪音扰民，极大程度影响了老百姓的正常生活，xx号楼xx单元xx户就是其中一家，今年的清明节假期还是疫情期间就已经营业，部分业主多次向物业及110投诉无果……恳请有关部门依据相关法律法规尽快对非法民宿进行取缔……”。2020年6月1日予以答复如下，“市南区珠海路派出所进行了调查核实，经落实，该房目前暂无人居住。相关部门依据《治安管理处罚法》《租赁房屋治安管理规定》多次约谈了房东，要求其杜绝扰民行为，房东表示拟将此房长租。” 2020年6月5日，杜婕在涉案小区电梯内拍摄照片一张，显示电梯内张贴有“和谐小区、禁止开办民宿或日租房。请自觉遵守法律、法规以及管理规约”的告示。 2020年6月4日，杜婕收到该院送达的民事起诉状副本。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，何平、胡平与杜婕签订的《青岛区域房产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，杜婕于2020年4月1日通知胡平解除房屋租赁合同，并以交还钥匙、搬离房屋的实际行动表示不再继续履行租赁合同，不论杜婕是否享有法定合同解除权，根据双方合同第十条及违约补充条款的约定，杜婕享有以支付违约金为对价的合同解除权，且何平、胡平已收回房屋并在本案中请求解除合同，故该院确认双方于2019年4月11日签订的《青岛区域房产租赁合同》于2020年4月1日解除。本案争议焦点为杜婕是否享有法定合同解除权及应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，该院对杜婕提出的解除合同理由评判如下：第一，杜婕主张系何平、胡平明知杜婕租赁涉案房屋用于民宿营业且合同第一条约定何平、胡平保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定，而何平、胡平没有取得其他利害关系业主的同意，导致杜婕进行民宿经营的合同目的不能实现，杜婕依照上述第四项主张解除合同。该院认为，何平、胡平作为出租人的主要义务应是交付房屋，杜婕未举证证实何平、胡平交付的涉案房屋不符合国家对租赁房产的规定，也未举证证实其在涉案房屋经营民宿受到了利害关系业主的反对，杜婕在签订合同之初亦对此明知且在合同履行近一年时间内未对此提出异议，故杜婕以此为由主张何平、胡平违约导致合同目的不能实现不成立。第二，以疫情构成不可抗力为由解除合同。该院认为，新冠肺炎疫情确属于不可抗力，但能否以此为由解除合同，应当根据疫情及防控措施对合同义务履行的影响程度、合同履行期限等判断合同目的能否实现。房屋租赁合同系继续性合同，出租人交付租赁物自交付之日即履行完毕，疫情出现后，涉案房屋仍处于杜婕占有，杜婕履行的主要合同义务是租金的给付，而疫情及防控措施并不直接导致租金给付的履行障碍；即使疫情期间对涉案房屋的使用造成影响，暂时的疫情及防控措施不足以导致双方合同根本无法继续履行或合同目的完全不能实现，合同剩余租期有四年余，疫情结束后，杜婕仍然可以使用涉案房屋继续履行合同实现合同目的，故疫情及防控措施不能构成涉案合同解除的不可抗力原因。第三，疫情期间无法经营，继续履行合同将面临巨大损失。杜婕租赁涉案房屋经营民宿确因疫情及防控措施受到影响，出现了双方签订合同时的无法预见的非属商业风险的重大变化，继续履行对其显失公平，但在不能与对方协商变更或解除合同的情况下，也应该请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同，而不应单方解除。综上，杜婕并无法定合同解除权。关于房屋空置损失和违约金。杜婕单方解除合同且不交付租金，构成违约，但其违约行为确与合同履行过程中发生的新冠肺炎疫情及防控措施有关，基于公平原则，应减轻杜婕的违约责任。该院根据涉案合同中违约金的约定、合同履行及剩余租期、疫情期间涉案房屋不易对外出租、杜婕终止合同时仍余有一个月租金及涉案小区于2020年5月和6月采取反对民宿经营的措施、杜婕因疫情遭受的损失情况、双方的减损义务等因素确定杜婕参照二个月租金标准向何平、胡平支付违约金23,332元。杜婕违约给何平、胡平造成房屋空置损失，已在上述违约金中基本得以弥补，不应重复支持。关于律师费，双方因涉案合同发生纠纷后，杜婕并未积极协商解决，何平、胡平为解决涉案纠纷支出律师费8,000元，根据合同约定应由杜婕负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，杜婕在法庭辩论终结前已口头提出反诉请求，故应予合并审理。关于杜婕提出的要求返还押金15,000元的反诉请求，该院认为，何平、胡平已收回涉案房屋，未举证证实杜婕存在未缴清的相关费用或造成设施损害，故应退还杜婕押金15,000元。海拓公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩权利，依法缺席判决。判决：一、确认何平、胡平与杜婕于2019年4月11日签订的《青岛区域房产租赁合同》解除；二、杜婕于判决生效之日起十日内支付何平、胡平违约金23,332元；三、杜婕于判决生效之日起十日内支付何平、胡平律师费8,000元；四、何平、胡平于判决生效之日起十日内退还杜婕押金15,000元；五、驳回何平、胡平的其他诉讼请求。案件受理费2,920元、保全费1,175元，共计4,095元，由何平、胡平负担2,800元，由杜婕负担1,295元。反诉受理费88元，由何平、胡平负担。 二审中，两上诉人提交物业费催缴通知单、二审律师费发票，证明：物业服务费和滞纳金证明被上诉人承租期间欠缴物业费、滞纳金合计7089.6元，律师费是因纠纷而产生费用4000元，共计11089.6元。 被上诉人质证称：对物业费催缴通知单真实性有异议，不能证明该份单据就是涉案房屋所产生物业费，且没有业主名称。对证明事项有异议，被上诉人已按约定通过中介和物业公司交纳相关物业费。千分之三的滞纳金与本案无关，系物业公司与业主之间的合同关系。并且上诉人没有证据证明其已经缴纳物业费，故上诉人要求被上诉人支付该部分费用没有法律依据。另，催缴通知单上所载明金额与新增加费用表格金额不一致，该通知单仅是通知交费，不能证明目前仍欠费。并且通知单上明确载明生效期为2019年1月1日，缴费区间却是2019年5月1日起，由此可见该单据真实性可疑。综上，该证据不能证明被上诉人欠付物业费。上诉人只提供律师费发票，对该证据真实性及证明事项均不予认可。首先，委托律师根据律师法的规定需要签订相关合同，相关费用要缴纳至律师事务所账户中，由律师事务所开具符合法律规定发票。而该证据中购买方名称仅为何平，未体现身份证号码，也未体现是否系因本案纠纷而委托的律师。一审判决合法合理，根据上诉人的上诉状内容，被上诉人也提交了答辩状予以反驳，被上诉人认为上诉人提起上诉系滥用上诉的权利。本案判决还未生效，不能证明该律师费的损失由被上诉人承担。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故，本案二审中的争议焦点为关于违约金、房屋空置损失等问题。 本案中，一审法院根据证据及案情认定被上诉人单方解除合同构成违约，并无不当。但从本案相应证据及案情来看，被上诉人租赁涉案房屋经营民宿确因疫情及防控措施受到影响，其违约行为亦确与合同履行过程中发生的疫情及防控措施相关。故，一审法院综合案情后根据公平原则对上诉人要求被上诉人承担的违约金数额予以适当调整，并无不当。因违约金已经基本弥补房屋空置损失，一审法院对此未予重复支持，亦无不当。 对被上诉人在一审中关于押金的反诉请求，一审法院予以合并审理。对此，一审法院在一审判决中已阐述理由，且合并审理有利于减轻当事人诉累，亦无不当。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2920元，由上诉人何平、胡平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  于 梦 审 判 员  谷林平 二〇二一年四月二十三日 法官助理  曹文斌 书 记 员  丛丽红 书 记 员  王珩霖