江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初11541号原告：王静，女，1991年6月16日生，汉族。委托诉讼代理人：仇珊珊，江苏荆澜德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枫，江苏荆澜德律师事务所律师。被告：南京荟源置业有限公司，统一社会信用代码91320115MA20NALN5N,住所地在南京市江宁区东山街道江南路9号招商高铁广场B座311-6室（南站片区）。法定代表人：徐新，公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原告王静与被告南京荟源置业有限公司（以下简称荟源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静的委托诉讼代理人仇珊珊、王枫，被告荟源公司的委托诉讼代理人贾仲明、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告双倍返还购房定金400000元；2.请求法院判决被告向原告返还款项10000元；3.请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年9月29日，原被告签订《商品房认购协议》，协议约定原告认购由被告开发建设的星耀都荟花园项目B1幢702号商品房一套，原告向被告支付定金20万元，双方应于2020年10月8日前签订《预售合同》。2020年10月8日，原告按照合同约定与被告进行磋商签订《商品房预售合同》，但被告对其提供的合同及其擅自增加的补充协议拒绝进行任何磋商，单方解除了《商品房认购协议》，并拒绝将定金退还给原告。另原告在签订认购协议时，还缴纳了10000元其他款项，被告也一并拒绝退还。被告的行为已构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告荟源公司辩称：其已在销售中心对《商品房预售合同》及补充协议文本进行公示，王静在签订《认购协议》及《认购协议补充协议》前，均确认理解并接受案涉房屋《南京市商品房预售合同》及补充协议的所有条款，双方对预售合同及补充协议的条款已经过协商并达成一致意见，不存在再另行磋商的问题，因此，王静提出磋商的要求明显具有恶意性。其公司多次向王静催告要求履行签约手续，但王静拒绝签订，其依法向王静寄送解除合同通知书，履行了通知解除义务并产生法律效力。综上，导致案涉商品房预售合同及补充协议不能签订的原因在原告，原告无权要求双倍返还定金及相关款项，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明认定事实如下：2020年9月29日，荟源公司（甲方）与王静（乙方）签订《商品房认购协议》一份，约定：乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》及补充协议（以下简称《预售合同》）之样本内容，并无异议。一、乙方同意认购由甲方开发建设的星耀都荟花园项目工程门牌为B1幢1单元702室商品房，该房屋建筑面积为142.34平方米。二、乙方认购的该房屋单价为42709元/平方米，总房款为6079199元，付款方式：（直接根据实际情况选择，4个选项：一次性付款，首付加公积金贷款，首付加商业贷款，首付加商业、公积金贷款）。三、乙方认购的该房屋未设定抵押。四、乙方同意签订本协议时，向监管银行缴交定金20万元，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。五、甲乙双方应于2020年10月8日前签订《预售合同》。六、在本协议的第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。七、甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应全额返还已支付的定金。八、甲方有下列行为之一，乙方拒绝签订《预售合同》的，甲方应双倍返还乙方支付的定金。1、未遵守本协议第二条约定的；2、在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的；3、未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押的事实的。九、甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。同日，荟源公司（甲方）与王静（乙方）签订《认购补充协议》一份，内容为：“乙方在签订本协议之前，乙方已经仔细阅读了甲方公示的《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售管理办法》及《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发（2011）1号]的内容以及南京市人民政府关于调整住房限购、差别信贷的措施，及星耀都荟花园项目的《商品房预售合同》及全部附件（包括但不限于《甲乙双方的其他约定》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等文件），知悉并认同前述文件的全部内容和星耀都荟花园项目的基本情况，并为将来订立前述文件作了必要的准备。乙方同意按前述合同样本内容签署预售合同，若乙方以对前述文件之内容有异议为由要求解除本协议或不同意签署预售合同或要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权无须通知乙方而直接将该房屋另行销售，所收定金不予返还。…”同日，荟源公司（甲方）与王静（乙方）签订《星耀都荟花园认购特别提示备忘录》一份，约定：“甲方在乙方购房决策前，已明确提示乙方以下事项：1、乙方所购买房屋的一切约定均以商品房预售合同及其补充协议为准，商品房预售合同及其补充协议样本已公示于销售中心，乙方承诺于签署合同前仔细阅读全部条款，确保理解并接受所有条款。签署合同即表示认同合同中所做出的约定，且无合同及补充协议约定之外的影响购买决策的因素存在，包括但不限于销售人员的口头承诺等。…”同日，荟源公司（甲方）、王静（乙方）、南京荟庭装饰有限公司（以下简称荟庭公司，丙方）签订《认购协议》一份，内容为：“鉴于甲乙两方已经就乙方向甲方认购由甲方开发建设的星耀都荟花园项目工程门牌为B1幢1单元702室的商品房（以下简称该房屋）签订了认购协议及其补充协议。乙方同意选择丙方就该房屋提供的升级装修服务。乙方在签订本协议之前已经在销售现场详细地查看了甲方公示的全装修方案、升级装修方案、全装修评估报告和附件、升级装修评估报告和附件、全装修样板房/示范单位和升级装修样板房/示范单位，已经仔细阅读了甲方公示的《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》及《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》[宁房市字（2020）153号]的内容及《商品房升级装修服务合同》及其补充协议等文件，知悉并认同前述文件的全部内容，并未将来订立前述文件作了必要的准备。乙方同意按前述合同样本内容签订合同，若乙方以对前述文件之内容有异议为由要求解除本协议或不同意签订合同或要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，丙方有权解除本协议且所收定金不予返还。一、计价方式与价款三方约定按照该房屋建筑面积计算，以升级后装修交付标准3500元/平方米与全装修交付标准1500元/平方米的差额2000元/平方米，作为本协议约定的升级装修单价，本合同升级装修总价款为284680元。二、定金及付款期限：（1）乙方同意签订本协议时向丙方支付定金为10000元，作为三方当事人订立《商品房升级装修服务合同》及其补充协议的担保，该定金在乙方签订《商品房升级装修服务合同》后转为升级装修价款。乙方的定金于升级装修价款应通过现场POS机刷卡或银行转账汇款支付到丙方指定账户。乙方不得将定金与购房款支付给丙方以外的任何单位和个人。（2）乙方应于2020年10月8日之前，携带本协议、定金收据、升级装修价款及其他相关材料亲至星耀都荟花园销售中心，签订《商品房升级装修服务合同》及其补充协议。”签订上述协议当日，荟源公司对《商品房预售合同》及补充协议等文件样本内容在销售现场公示区进行了公示。王静向荟源公司支付定金20万元，荟源公司并代收装修定金1万元。2020年10月8日，王静至售楼处与荟源公司协商签订预售合同。王静欲就预售合同补充协议的内容与荟源公司进行磋商，因双方意见不一致，致磋商不成。10月8日当日，荟源公司向王静发送《签约催告函》，催告王静于当日办理签订预售合同及补充协议等签约手续，后又向王静发送《解除通知书》，认为王静未按约定与其司签署商品房预售合同，故双方签署的《认购协议》解除，其司有权将案涉702室商品房另行销售，所收定金不予退还。以上事实，有商品房认购协议、认购补充协议、认购特别提示备忘录、照片、录像及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案中，《商品房认购协议》为约定在将来一定期日订立合同的协议，为预约合同。该预约合同约定了买卖标的、价格等内容，并约定双方应于2020年10月8日前签订《预售合同》，但对合同其他内容并无明确约定，需买卖双方进一步协商予以确认。现双方就合同条款无法达成一致意见，未能按期签订《预售合同》，认购协议自动终止，认购备案自动注销。据此，案涉认购协议不能继续履行是因为事实上的原因，不应归责于某一方，不能适用定金罚则，故荟源公司应退还王静购房定金200000元，王静主张荟源公司双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的《认购补充协议》中载明：“…乙方同意按前述合同样本内容签署预售合同，若乙方以对前述文件之内容有异议为由要求解除本协议或不同意签署预售合同或要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权无须通知乙方而直接将该房屋另行销售，所收定金不予返还…。”《星耀都荟花园认购特别提示备忘录》中载明：“乙方所购买房屋的一切约定均以商品房预售合同及其补充协议为准，商品房预售合同及其补充协议样本已公示于销售中心，乙方承诺于签署合同前仔细阅读全部条款，确保理解并接受所有条款。签署合同即表示认同合同中所做出的约定，且无合同及补充协议约定之外的影响购买决策的因素存在，包括但不限于销售人员的口头承诺等…。”上述条款不合理地加重了购房人责任，限制了购房人的主要权利，且未采用合理方式特别提示购房人，故本院认定上述条款无效。荟源公司主张买卖双方对预售合同及补充协议的条款已经过协商并达成一致意见，不存在再另行磋商问题的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。另外，根据荟源公司、荟庭公司及王静就702室商品房升级装修服务签订的《认购协议》的约定，由荟庭公司为王静提供升级装修服务并收取定金，现王静向荟源公司主张退款，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、第三条规定，判决如下：一、被告南京荟源置业有限公司退还原告王静购房定金200000元；二、驳回原告王静的其他诉讼请求。案件受理费收取7450元，由原告王静负担3725元，由被告荟源公司负担3725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  汤婷二〇二一年四月十四日书记员  吕浩