西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初7251号 原告：张瑾，女，1973年1月9日出生，汉族，西安教师，住西安市雁塔区.原告：王某某和，男，1966年2月6日出生，汉族，西安科工贸有限公司副总经理，住西安市雁塔区（系原告张瑾之夫）共同委托诉讼代理人：高战辉，陕西丰东律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：晋艳，陕西丰东律师事务所（实习）律师。被告：西安金宣公寓管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李子鹏，男，该公司员工，住西安市雁塔区。原告张瑾、王某某和与被告西安金宣公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑾、原告王某某和共同委托诉讼代理人高战辉、晋艳、被告金宣公司委托诉讼代理人李子鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑾、王某某和向本案提出诉讼请求：1判令被告按合同规定向原告支付从2018年7月26日至10月25日房租三千四百五十元整及至起诉日所拖欠租金10963元。2、依法判决支付原告违约金两千三百元整。3、诉讼费用由被告承担。增加诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《西安市房屋出租委托代理合同》，判决被告将承租的房产交还原告。2、依法判决被告赔偿原告被归还房产所缺失的所有家具家电等，价值暂估为3000元，并支付拖欠的电费41.3元、水费83.6元、物业费1308.2元。3、请求法院判令被告向原告支付从起诉之日起被告实际将涉案房屋交付给原告之日止的房租。事实与理由：2018年4月16日，原被告签订《西安市房屋出租委托代理合同》，约定被告承租原告所有的位于西安市碑林区XX街XX小区XX的房屋，面积45平方米，租赁期共36个月，自2018年4月26日起至2021年4月26日止，月租金1150元。合同第九条第（四）款规定，代理期限内，乙方有以下行为之一的，甲方有权单方面解除合同收回房屋：1、未按规定划付租金达5日以上的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、利用房屋从事违法活动；4、放任承租方的上述行为的。第十条违约责任（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。可是在原告将房屋租赁给被告后，2018年7月26日没有支付第二次租金3450元，2019年1月26日至今未支付第四次租金3450元。原告多次讨要未果。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第九条第（四）款及第十条第（三）款之约定，行使单方解约权，告知被告退还该房产。时至今日，被告仍未将房产交还原告，租金自2019年1月26日至今一直未缴纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成很大的精神损失和经济损失。原告现依据双方签订的《西安市房屋出租委托代理合同》第九条第（四）款及第十条第（三）款之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告金宣公司辩称，我公司给原告的房租支付到了2019年1月26日，我们不知道原告的诉讼请求第一项所指的房租是什么时候的。原告说的我方不认可。我们和原告签合同的事实认可。我们确实是从2019年1月26日之后没有给原告付房租，因为我们过年放假了。我们上班后我给原告打款，原告说不要了，他已经起诉了，原告也不收房屋。我们就给原告发了个通知，如逾期不交接，后期的损失由原告承担，从2019年4月18日后，后期的损失由原告承担。通知是2019年4月16日给原告短信发的通知。原告还是不收房。我们于2019年4月18日也告知原告钥匙给其放到出租房屋的窗户外面的窗台上了。原告在2019年2月份向碑林区人民法院起诉，后法院传唤我们。但是原告在碑林法院撤诉了，又在雁塔法院重新起诉了。雁塔法院传唤我们之后又把案子移转到了碑林法院，所以才有本案。我们把钥匙放到窗台上后我们就再也没有进去过，且里面的租户也已搬走，无人居住。房屋除了衣柜和燃气灶没有，清单上其余的东西都在。清单之外的窗帘和电视在，其他没有。经审理查明，2018年4月16日原告张瑾（甲方）与被告金宣公司（乙方）签订《西安市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋坐落于西安市碑林区南XX街XX小区XX，建筑面积45平方米；乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金等；出租代理期限自2018年4月26日至2021年4月26日；本合同约定的房屋代理期限中免租期，乙方免费使用，第一年90天；每月房屋租金为1150元，乙方应按本合同约定向甲方交纳租金，如遇国家法定节假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年4月26日、第二次2018年7月26日、第三次2018年10月26日、第四次2019年1月26日等；甲方迟延交付房屋达五天的、交付的房屋严重不符合合同约定的，乙方有权单方解除；乙方未按约定划付租金5日以上的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同；甲方有导致合同解除情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；乙方有导致合同解除情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；等。该合同签订后，原告按约向被告交房，被告于2018年4月26日、2018年10月26日向原告交纳两期租金。2019年1月26日按约定被告应交纳一期租金，但被告未如约交纳租金。经原告交涉后，被告仍未交纳该期租金。2019年2月下旬原告向本院起诉。2019年4月18日被告金宣公司以短信形式向原告王某某和发送告知函，主要内容为：合同签订后公司已积极按合同约定履行我公司各项义务，现该房屋承租客户于2019年1月26日到期，我公司工作人员已多次与阁下联系办理退租手续事宜，但至今未果；请阁下于2019年4月18日前与我公司联系办理退租手续，如逾期阁下仍未办理上述事宜，则日后该房屋产生的风险及损失将由阁下自行承担。被告发出上述告知函后，原告未予回复。涉诉房屋此后的使用状况不明。2020年12月30日原告根据法庭安排打开涉案房屋，对房屋内物品进行了清点。经清点，原告房屋内衣柜一个、燃气灶一个、冰箱一台、洗衣机一台、椅子一把、写字台一张、电卡一张、天然气卡一张丢失。被告承租期间欠电费41.3元、水费83.6元、物业费1308.2元。被告金宣公司应向原告支付2019年1月26日至2020年12月30日之房屋租金为26641.5元。以上事实，根据原告提交的《西安市房屋出租委托代理合同》、微信聊天记录、照片9张、视频、清单1份、补办电卡、天然气卡收据各一张、购电票据一张、物业费收据一张、被告提交的短信记录、微信聊天记录，并综合原、被告陈述、答辩予以确认。本院认为，原告张瑾与被告金宣公司签订的《西安市房屋出租委托代理合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。从合同的双方权利义务来看，除免租期外，金宣公司应按期交纳房租，金宣公司实际处于承租人的法律地位，该合同名为委托代理合同，实为房屋租赁合同。合同生效后，双方均应按约定履行合同义务，被告金宣公司于2019年1月26日未交纳应付的租金，经原告催告后，仍未及时履行交纳租金义务，已构成违约。原告起诉后，被告金宣公司向原告发出告知函，以该形式通知原告解除双方合同。被告金宣公司作为违约方，既无合同约定的解除权，亦无法定解除权，其发出的告知函不具有合同解除之法律效力，双方合同未解除。因被告金宣公司严重违约，现原告要求解除双方签订的合同，要求被告支付所欠房屋租金，承担违约责任，依法应予支持。对于原告要求被告支付2018年7月26日至10月25日租金之诉请，因双方合同约定第一年有90天免租期，故对原告该项诉请本院不予支持。对被告给原告造成的财物损失，本院酌情判决被告向原告支付赔偿款3000元，并支付所欠水、电费、物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张瑾与被告西安金宣公寓管理有限公司签订的《西安市房屋出租委托代理合同》。二、本判决生效之日起十五日内被告西安金宣公寓管理有限公司向原告张瑾、王某某和支付房屋租金26641.5元、财物赔偿款3000元、电费41.3元、水费83.6元、物业费1308.2元、违约金2300元。三、驳回原告张瑾、王某某和的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元由原告张瑾、王某某和负担113元，被告西安金宣公寓管理有限公司负担1021元（此款原告已预交，被告西安金宣公寓管理有限公司随上述款项一并向原告支付1121元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                   审 判 员    李军安   二〇二一年四月十二日  书 记 员    李晨鹏1