山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0791民初3242号 原告：中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行，住所地潍坊市高新区北海路2052号青青家园小区2-3号商住楼15号，统一社会信用代码91370700865439370R。 法定代表人：孙志韧，该行行长。 委托诉讼代理人：岳建军，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：王长喜，山东担道律师事务所律师。 被告：王江梅，女，1989年9月19日出生，汉族，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：杨建伟（王江梅之配偶），住山东省安丘市。 被告：杨建伟，男，1988年2月6日出生，汉族，住山东省安丘市。 被告：山东万锦置业发展有限公司，住所地潍坊市潍城区胜利西街1347号隆鑫大厦A座509室。 法定代表人：田泽喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张立，男，该公司工作人员。 原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行（以下简称工行潍坊开发支行）与被告王江梅、杨建伟、山东万锦置业发展有限公司（以下简称万锦公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行潍坊开发支行委托诉讼代理人岳建军和王长喜、被告杨建伟并作为被告王江梅的委托诉讼代理人、被告万锦公司的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行潍坊开发支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王江梅、杨建伟偿还原告工行潍坊开发支行借款本金367086.85元及利息、罚息、复利90457.14元（该数额计算至2020年5月14日，此后按借款合同的约定利率继续计算至实际还清之日），共计本息457543.99元；2.判令原告工行潍坊开发支行可对王江梅名下位于潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼2-1701号房屋行使抵押权，并就拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.请求判令被告万锦公司对第一项债务承担连带保证责任；4.判令被告王江梅、杨建伟向原告工行潍坊开发支行支付律师费等各项费用11150.88元；5.本案诉讼费用及实现债权费用由被告负担。事实和理由：2012年7月11日，工行潍坊开发支行与王江梅、杨建伟签订编号A:01607000192012一手贷0000249号《个人购房借款/担保合同》，约定王江梅、杨建伟向工行潍坊开发支行借款409000.00元，王江梅以其名下位于潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼2-1701号房屋作为抵押，万锦公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，工行潍坊开发支行依约提供借款，但被告未按照约定还款，构成违约，累计违约47次，截至2020年5月14日尚有借款本息457543.99元未偿还。为此，原告诉到本院，要求判如所请。 王江梅、杨建伟辩称，利息、罚息太高。 万锦公司辩称，借款担保属实，涉案房产已为原告办理抵押权预告登记，其承担阶段性连带保证责任，依照有关法律规定，其应在担保物的担保以外承担责任，故其不应承担全部连带清偿责任。对于原告主张的律师费，其认为证据不足，不应支持。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款情况。2012年7月11日，工行潍坊开发支行与杨建伟、王江梅签订编号A:01607000192012一手贷0000249号《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额409000.00元，用于购买潍坊市潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼2-1701号房屋，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360.贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款按月等额本息还款法（按月计息）；借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%确定。王江梅、杨建伟以购买的案涉房屋为借款提供抵押担保。万锦公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证，合同第十条10.2约定，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定，借款人约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同第三十条第30.3约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。另，合同第十四条约定，借款人连续三个月或者累计六次未按足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同第十九条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第二十条抵押登记20.2约定，抵押物为尚未取得产权的房屋，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。合同第二十一条约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。 二、合同履行情况。2012年8月1日，原告向被告实际发放贷款409000.00元。2012年7月26日，双方办理了案涉房屋（坐落于潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼2-1701）的抵押权预告登记（证号为潍房预市属字第××号）。借款后，杨建伟、王江梅未能按约还本付息，截至2021年2月21日，被告累计逾期56次，案涉借款全部未还本金为367086.85元。2014年11月13日，案涉房屋所在潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼办理房屋所有权首次登记，产权证号为潍房权证市属字第××号。但案涉房屋所有权证、抵押登记至今未办理。 三、原告主张其实现债权支付律师费11150.88元，提交基（甲方）与山东担道律师事务所（乙方）于2020年5月10日签订的委托代理合同一份，该合同约定乙方代理范围包括代理一审诉讼、代理申请执行；甲方向乙方支付律师代理费11150.88元，甲方应于本合同约定法律事务案结之日起一月内支付。甲方全部款项支付完毕时，乙方出具发票。若案件需要申请强制执行，甲方按照执行回款的10%支付律师费，甲方收到执行款七日内向乙方支付完毕。甲方处为原告委托人岳建军签名。 本院认为，工行潍坊开发支行与王江梅、杨建伟于2012年7月11日签订贷款合同合法有效，工行潍坊开发支行已经依约发放贷款，王江梅、杨建伟未按照约定期限偿还借款本息，构成违约，且累计违约56次，工行潍坊开发支行有权按照合同约定宣布案涉贷款立即到期，并要求王江梅、杨建伟清偿未偿还的全部借款本金367086.85元及所产生的利息、逾期利息及复利。王江梅、杨建伟以潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼2-1701为案涉借款提供抵押担保并已经办理抵押预告登记，现案涉房屋所在的1号楼已经办理所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，依据《最高人民法院关于适用,有关担保制度的解释》第五十二条规定，应认定工行潍坊开发支行的抵押权自预告登记之日2012年7月26日起设立。按照双方合同约定以及法律规定，贷款被宣布提前到期，王江梅、杨建伟未予清偿，工行潍坊开发支行请求就案涉抵押房屋优先受偿，应予支持。万锦公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证，合同约定的免除保证责任的条件为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，本案中，案涉房屋的正式抵押登记手续尚未办理，万锦公司对案涉借款依约仍应承担连带责任保证，其辩解意见因与合同约定不符，本院不予采信。综上，原告工行潍坊开发支行要求王江梅、杨建伟清偿未偿还的全部借款并支付利息、逾期利息及复利，要求对案涉抵押房产优先受偿，要求万锦公司对案涉借款债务承担连带偿还责任，于法有据，应予支持。关于原告工行潍坊开发支行主张的律师费，依据合同约定，由于借款人没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费等实现债权的费用应由王江梅、杨建伟承担，该实现债权的费用也属于抵押担保及万锦公司保证范围，但是原告提交的委托代理合同并没有实际履行完毕，且包括一审诉讼、执行程序，原告可待实际履行完毕后再行主张。综上所以述，依照《中华人民共和国民法典》第二百十十一条、第三百八十六条、第四百六十五条、第六百七十五条、第六百七十六第、第四百八十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条规定，判决如下： 一、被告王江梅、杨建伟偿还原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行借款367086.85元并支付逾期利息、复利（逾期利息、复利按合同约定利率继续计算至实际清偿之日止，但其总和不超过以未还借款本金为基数，自借款之日起至实际清偿之日止按年息24%计算的数额）； 二、原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行就上述债务对潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼2-1701房屋享有抵押权，对其拍卖、变卖等价款享有优先受偿权； 三、被告山东万锦置业发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告王江梅、杨建伟追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4165元，诉前保全费2355元，由被告王江梅、杨建伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  曹玉玲 二〇二一年四月二十日 书记员  刘振宗