江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1282民初633号原告：江苏恒元房地产发展有限公司，统一社会信用代码91320293782719158U，住所地江阴经济开发区靖江园区五星村。法定代表人：刘锋,该公司董事长。委托诉讼代理人:陈金楠,该公司员工。被告：黄栋培，男，1980年5月14日生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。被告：刘秀霞，女，1978年12月28日生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。原告江苏恒元房地产发展有限公司与被告黄栋培、刘秀霞为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈金楠、被告黄栋培到庭参加诉讼，被告刘秀霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即与原告办理靖江市扬子丽景花园第39幢1单元1号房屋的交付手续；2、判令两被告按100元/天的标准支付原告自2020年6月30日起至实际接房之日止的管理费。事实和理由：2019年1月30日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》1份，约定两被告购买原告开发的靖江市扬子丽景花园第39幢1单元1号（公安编号13幢1室）商品房一套等，该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，原告应书面通知被告办理交接手续，由于被告原因，未能按期交付的，视为原告已按合同约定交付该房屋；被告未按交房通知书规定时间办理交付手续的，需承担延期接房责任，交付的房屋视为验收合格，并向原告支付100元/天的管理费至实际接房之日。原告于2020年6月3日通过EMS邮寄交房通知书给两被告，书面通知其办理商品房交付手续，被告于同年6月8日签收，后原告又多次发函通知，然两被告至今未办理该房屋的交接手续。被告黄栋培辩称，对原告所述签订《商品房买卖合同》、被告向原告购买房屋的事实无异议。因签订商品房买卖合同时未看到施工图纸，只看到了沙盘，根据沙盘展示，被告购买的房屋东侧有侧院，后在房屋建造过程中，被告看到施工图纸上该房屋并无侧院，故与原告的一位负责人联系，其称尚在施工阶段，还会整改，在房屋交付之前都不作数。原告在后续施工时确实在该房屋侧面增加了一个侧院，但面积远小于沙盘展示的面积，且有公用设施比如电线放在侧院内，故被告不同意办理接房手续，亦不同意支付房屋管理费。请求驳回原告的诉请。被告刘秀霞未答辩。针对被告黄栋培的答辩，原告补充陈述，沙盘展示的只是最初规划，上面也明确标注沙盘可能会与最终效果不一致，最终原告还是按照施工图纸进行施工，原告施工完毕后已通过验收。因施工图纸上被告户并无侧院，考虑到其他边户均有侧院，故又给被告户规划了一处侧院，但根据涉案合同约定，侧院不包含在房屋面积内，也不属于交付条件，被告不能以此拒绝办理接房手续。至于被告所述的电线问题，系供电局安装，每一家边户的侧院内都有，其也不是被告拒绝接房的理由。本院经审理，认定事实如下：2019年1月29日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，载明：“出卖人经批准，在靖江市地块上建设商品房，现定名为扬子丽景花园…买受人购买的商品房为第39幢1单元1号房，建筑面积为288.94平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12687.06元，总金额为叁百陆拾陆万伍仟捌佰元整…商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按合同约定时间交付该房屋，出卖人无需承担逾期交房责任；买受人未按交房通知书规定时间办理交付手续的，需承担延期接房责任，交付的房屋视为验收合格，并需自接房通知书确定的交付日起承担物业管理费，并向出卖人支付100元/天管理费至实际接房之日，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限之日起开始计算…”。2019年9月27日，原告建设的扬子丽景-27#-44#楼，便利店，配电房，扬子丽景三（2）期室外工程由建设单位组织竣工验收合格。后原告分别于2020年6月3日、6月30日、9月8日发函给两被告，限期两被告尽快办理涉案房屋的交接手续。2020年11月18日，原告委托江苏杨帆律师事务所向两被告发送律师函，载明：“…请你们在收到本律师函3日内至恒元房地产公司办理上述房屋的接房手续，并承担延期接房违约责任。否则本律师将协助恒元房地产公司通过法律途径解决此纠纷，届时由此引起的负面影响和一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）均由你们承担”。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、建筑工程竣工验收备案表复印件、《函》及邮寄信息、《律师函》及邮寄信息以及当事人陈述等在卷佐证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行相应的义务。该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续并明确载明因买受人原因未按期交付的处理方式，现涉案房屋已竣工验收，符合交付使用条件，原告亦数次发函给两被告，告知并催促其尽快办理房屋交接手续，然两被告至今未予办理，故对原告要求两被告继续履行合同、立即协助办理涉案房屋交房手续的请求，本院予以支持。被告黄栋培辩称，因涉案房屋东侧侧院面积远小于购房时沙盘展示的面积且有电线等公用设施放在侧院内，故其拒绝收房，然未提供相关证据，即便属实，因侧院并不包含在涉案合同载明的房屋面积中，故被告黄栋培以此拒绝办理交付手续没有相关依据，对其该项辩称不予采纳。涉案合同虽约定买受人未按交房通知书规定的时间办理交付手续，需向出卖人支付100元/天的管理费，因原告未举证证明该管理费的内容，其实质应为原、被告对买受人未按约定时间收房应承担的违约金的约定，现两被告确实存在逾期收房的违约行为，应承担相应的违约责任，但违约金是以实际损失为基础进行补偿，兼具惩罚性质，原告未举证证明其实际损失，考虑到该违约金主要体现惩罚性，从综合权衡原、被告双方利益的角度来看，原告主张100元/天的标准过高，本院调整为30元/天。根据涉案合同约定，出卖人应在2020年6月30日前将房屋交付买受人，原告自2020年6月3日起多次发函通知两被告，两被告均未予理睬，原告现主张自2020年6月30日起开始计算的管理费，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄栋培、刘秀霞继续履行与原告江苏恒元房地产发展有限公司于2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告江苏恒元房地产发展有限公司办理靖江市扬子丽景花园第39幢1单元1号房屋的交付手续；二、被告黄栋培、刘秀霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏恒元房地产发展有限公司自2019年6月30日起至实际交房之日止按30元/天计算的管理费。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元减半收取155元由被告黄栋培、刘秀霞负担（此款原告已交纳，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员 严 欢二〇二一年四月二十日书记员 陈宇婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。