江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0481民初1580号 原告（案外人）：蒋红涛，男，1967年5月10日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。 委托诉讼代理人：姜为群，江苏名扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹良，江苏名扬律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄济峰，男，1978年12月23日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。 委托诉讼代理人：谢家成，江苏天目湖律师事务所律师。 被告（被执行人）：史琛杰，男，1995年2月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。 原告蒋红涛与被告黄济峰、史琛杰案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告蒋红涛及其委托诉讼代理人姜为群、被告黄济峰委托诉讼代理人谢家成、被告史琛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋红涛向本院提出诉讼请求：一、确认溧阳市××花园××幢××室房屋归原告所有，并停止对该房屋的执行；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告史琛杰于2019年4月24日与原告蒋红涛订立房屋买卖合同，将其所有的位于溧阳市××花园××幢××室房屋卖给原告，房屋价款925000元。协议同时对付款方式、交房方式、违约责任等事项进行了约定。协议订立后，原告依约向被告史琛杰支付了合同约定的首付款，被告史琛杰也将所售房屋交付给了原告，原告收到房屋后也对房屋进行了全面装修，在原告要求被告史琛杰协助办理过户及贷款手续时，发现案涉房屋因被告黄济峰诉被告史琛杰房屋租赁合同纠纷中被溧阳法院查封。原告认为和被告史琛杰的房屋买卖合同合法有效，并且支付了协议约定的款项，被告史琛杰也向原告交付了房屋，该房屋应该为原告所有，被告黄济峰的保全措施侵害了原告对该房屋的所有权，故向法院提起诉讼。 被告史琛杰辩称，同意原告的诉讼请求。 被告黄济峰辩称，根据法律规定，不动产物权设立和变更依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。原告并非涉案房屋登记薄记载的所有人，其诉请涉案房屋系其所有没有依据，溧阳法院依据黄济峰的申请对史琛杰名下房屋作出财产保全程序合法，原告也没有能够排除该执行行为的权利。 经审查查明，2020年3月10日，本院立案受理黄济峰诉史琛杰房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）苏0481民初1119号。同年3月11日，本院立案受理黄济峰提出的财产保全申请，该财产保全申请请求查封、冻结史琛杰银行存款90万元或其同等价值的其他财产。2020年3月12日，本院作出（2020）苏0481执保214号民事裁定：“冻结被申请人史琛杰的银行存款90万元或查封其同等价值的其他财产”。同年3月25日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行通知书、民事裁定书，查封了史琛杰所有的位于溧阳市××花园××幢××（该房屋登记所有权人为史琛杰，于2016年10月19日办理了抵押登记，抵押金额为58万元，抵押期限至2046年10月19日）、XX花园XX区XX幢底层XX室不动产，查封财产总限额90万元，查封期限为3年，自2020年3月25日起至2023年3月24日止。 2020年4月15日，根据当事人达成的调解协议，本院对黄济峰诉史琛杰房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）苏0481民初1119号民事调解书：“一、位于溧阳市XX镇XX路XX号XX大厦××室房屋的租赁期截止到2021年1月31日，被告共计应支付原告租金人民币1140000元、物业费40352.58元（21053.52元＋19299.06元）。同时，被告自愿承担原告律师费30000元。双方确认按下列期限支付：于2020年4月30日前支付300000元房租及21053.52元物业费；于2020年7月31日前支付540000元房租；于2020年11月30日前支付300000元房租及30000元律师费；于2021年1月31日前支付19299.06元物业费。逾期被告应按月利率2%向原告承担利息，直至还清为止。二、如被告任何一期不能按期足额支付，则原告有权就未到期部分提前申请人民法院强制执行。案件受理费11411元，减半收取5705.5元，保全费5000元，合计10705.5元，由被告负担”。因史琛杰未履行生效法律文书确定的义务，根据黄济峰的申请，本院于2020年5月20日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执2444号，后本院裁定终结本次执行程序。 案外人蒋红涛曾向本院提出异议称：2019年4月24日，史琛杰与异议人签订《房屋买卖合同》，将其所有的位于溧阳市××花园××幢××室房产出卖于异议人，房屋价款为925000元，协议同时就付款方式、交房方式、违约责任等事项进行了约定。协议订立后，异议人依约向史琛杰支付了合同约定的首付款，史琛杰也将房屋交付给了异议人，异议人收到房屋后对房屋进行了全面装修。在异议人要求史琛杰协助办理过户及贷款手续时，发现案涉房产被溧阳法院查封。异议人认为，案涉《房屋买卖合同》合法有效，并且支付了协议约定的款项，史琛杰也向异议人交付了房屋，该房屋应为异议人所有。故请求撤销对溧阳市××花园××幢××室房屋的查封措施，并确认上述房屋归异议人所有。本院审查后，于2021年2月8日作出（2021）苏0481执异12号执行裁定书，驳回了案外人蒋红涛的异议请求。为此，蒋红涛提起案外人执行异议之诉。 本案中，原告蒋红涛提供了房产买卖（居间）合同（主要内容为：房屋总价92.5万元，付款方式为2019.5.20日付40万、余款等过户时以贷款还清、2019.6.10日前交房、过户由购买方指定时间等）、个人账户支出交易明细、现金收条及屋内照片等证据，欲证明其购买了涉案房屋、已支付首付款41.5万元及其接收房屋并装修入住等事实。被告史琛杰对原告提供的证据及所要证明的事实均无异议。庭审中，原告蒋红涛陈述：其从事房屋中介工作，史琛杰有两套房屋在一起，我准备帮他卖掉一套，另一套我自己买下来住。因为我乡下的房屋拆迁，暂时不知道买的涉案房屋登记在我的名下好？还是登记在我女儿名下好？所以签这份房产买卖（居间）合同时，上面加了一条房屋过户到乙方指定人名下，我打算等确定了到底过户至谁名下后再办理过户手续，免得多交税。2020年5月份，我要求史琛杰办理过户手续时才知道涉案房屋被查封，之前也没有住进去，2020年6月才入住该房屋。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋未登记到原告名下，原告未取得物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，原告蒋红涛提供的房屋买卖合同虽签订于本院查封之前，但其截止目前仅支付部分款项，且房屋未及时过户是原告为避免多缴税款暂时没有确定过户对象等自身原因造成的。另外，原告蒋红涛购买涉案房产前知道已设定抵押权登记，而其忽略该抵押权对案涉房产过户登记的障碍，故案涉房产未办理过户登记应归责于买受人自身的原因。依照上述规定，原告蒋红涛对该涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上，原告的诉讼请求均不能成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告蒋红涛的诉讼请求。 案件受理费13050元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  周俊华 人民陪审员  黄洪生 人民陪审员  唐卫平 二〇二一年四月十九日 书 记 员  童 璐