内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终433号上诉人(原审被告)：曹某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。被上诉人(原审原告)：五原县家园物业管理有限责任公司。所在地：五原县隆兴昌镇皮毛巷庆原小区。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏某，男，1992年1月22日出生，该公司维修部主任，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县庆原小区3-6-3。上诉人曹某因与被上诉人五原县家园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2020）内0821民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人曹某，被上诉人五原县家园物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹某上诉请求：1、撤销（2020）内0821民初2884号民事判决。2、改判曹某2015年至2020年物业服务费3420元的90%，即3078元。按原判决3078元减除被上诉人计算错误、重复缴费、提高减免比例等全部费用后的余额计算收取。3、两审诉讼费用均由五原县家园物业管理有限责任公司承担。事实及理由：1、由于曹某整个单元地沟常年有污水浸泡和外墙皮的脱落，多年来存在这些问题严重影响三单元业主的正常生活，空气的污染、蚊子的骚扰，漏雨导致家里墙皮损坏，使我们身心健康和物质生活受到严重影响，五原县法院判决减免应交物业费的10%，减免幅度太低，我要求减免交物业费的50%为判。2、经了解和确认，我小区业主委员会于2018年7月份成立，成立时只选举了4人为业主委员会成员，之前没有成立过业主委员会成立前、成立后业主都未和五原县家园物业管理有限责任公司签约过物业服务合同，并要求人民法院确认合同有效性。根据《物业管理条例》第二章，业主及业主大会，第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会：第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且业主占总人数过半的业主参加。2015年至2020年物业公司规定的每平米0.5元收费标准未经全体业主组成业主大会表决同意，此收费标准业主没有认可，收费标准只能按原收费标准每平米0.3元执行。3、今年，五原县家园物业管理有限责任公司有重复收费现象，我要求退还。（1）小区门禁卡每户收取50元，此项费用已包含在2019年小区改造费用中。（2）2020年收取我小区楼道照明费每户50元。依据《物业服务收费管理办法》第十一条第二款规定：物业服务成本或者物业服务支出构成包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。《关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知》第五条也明确规定：物业管理区域内属业主共有的楼道照明、路灯、地下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其设施设备运行发生的费用依据实际支出，由业主在物业服务费用内分摊。4、根据《物业服务收费管理办法》第十八条规定：利用小区物业共用设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。多年来，华裕小区将活动室、物业活动用房从事营利性培训：利用楼宇通道从事广告经营；门房饮水机、通讯公司电话、宽带等收益情况应该公示，并归全体业主使用或分配，物业公司从未向业主公示收益情况，收益资金不知道去向。5、曹某实际住房面积为92.3平方米，五原县家园物业管理有限责任公司按92.7平方米计算收费，请按正确住房面积计算收费。物业公司其他违规现象1、经本小区多人反应，被上诉人收取业主物业费后，公司账目不清楚，又有重复收费现象，在业主没留票据的情况下，很难说清交了还是没交。2、五原县家园物业管理有限责任公司收取物业费时，没有规范用票，应该使用税务局发放的税收发票，但多年来使用的全部是收款收据，严重触犯了税收法律法规。据此，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。五原县家园物业管理有限责任公司辩称：1、关于另外收取楼道照明费用的问题：物业企业从未收取楼道照明费用，楼道照明费应由业主承担。2、关于新安装车辆牌照高清识别系统的问题：本小区改造工程中，计划安装蓝牙大门，实行蓝牙卡出入，办理费用每张蓝牙卡50元，但蓝牙大门在以后的使用过程中有很多不足的方面，比如经常更换蓝牙卡电池、蓝牙卡丢失等，为了更好的服务各位业主，物业公司经与业主委员会协商，由物业公司出资，重新更换并安装更先进、实用的牌照认别系统，办理费用还是50元。3、关于物业企业收费不出具税票的问题：物业企业一般都为上门收费，不具备现场开具税票的条件，如业主要求现场开具税票，可提前和物业收费人员联系，带上税票上门收费。4、关于物业二楼用房的问题：华裕新居物业二楼自小区建成后即设置成物业工作人员办公室及物业服务用房，一直延续至今。大约在2016年左右，小区业主刘瑞祥和物业协商，他自己解决了一台乒乓球桌放进去，供有爱好打球的业主活动，无人打球时他在里面练习书法，同时本小区任何业主都可以随时进去进行一些不影响物业工作的娱乐活动。但该房无任何单位或相关部门命名为小区“活动室”，更没有任何组织和部门为该房配备任何活动器材，所以该房用途仍为物业用房，并非小区活动室，所反映的问题说该房现在变为物业的经营性用房不存在。补充：2005年建设的小区，2008年建成，需要动用大修资金才可以维修，虽然地沟常年有污水浸泡，但是我们经常抽水，而且现在已经没有这种情况了。他的面积确实是92.3平方米，可以核减。开票据可以提前沟通，可以开具。上诉人所说的广告是物业和那些企业合作的，没有收取过任何广告费。我们没有租给某个使用，而且业主委员会的人员在使用。五原县家园物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：曹某系我公司物业服务业主，住在××县，（房屋面积92.7m），原告与五原县华裕小区业主委员会分别于2014年1月1日-2014年12月31日签订了物业管理服务合同，收费标准为每月每平米0.3元；又于2015年1月1日-2017年12月31日、2018年1月1日-2020年12月31日签订了物业管理服务合同，收费标准为每月每平米0.5元向曹某提供物业服务，曹某拖欠2014年10月至2020年12月的物业服务费3420元，违约金1825元，共计5245元。上述费用经五原县家园物业管理有限责任公司多次催要未果，曹某的行为严重阻碍了五原县家园物业管理有限责任公司的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了五原县家园物业管理有限责任公司及其他众多业主的利益。为了维护五原县家园物业管理有限责任公司的合法权益，使原告能够更好的为广大的小区业主提供更加完美优质的物业服务，特向人民法院提起诉讼。一审法院认定事实：曹某系五原县家园物业管理有限责任公司服务的业主，居住在××县，房屋面积92.7m，五原县家园物业管理有限责任公司与五原县华裕小区业主委员会分别于2014年1月1日-2014年12月31日签订了物业管理服务合同，收费标准为每月每平米0.3元；又于2015年1月1日-2017年12月31日、2018年1月1日-2020年12月31日签订了物业管理服务合同，收费标准为每月每平米0.5元。五原县家园物业管理有限责任公司在对华裕小区进行物业服务过程中，制度较完善，记录较完整，按合同履行物业服务，曹某拖欠多年物业服务费，五原县家园物业管理有限责任公司多次催要未果遂诉至法院。另查明，曹某庭审中提出外墙裂缝问题物业公司应当协调业主与相关部门进行沟通处理，家园物业没有完全尽到物业公司组织服务的责任；地沟问题，虽然五原县家园物业管理有限责任公司多次进行维修，但是并未彻底修好，也未与业主及时进行沟通，后经改造工程处理完毕并提供关于《华裕小区地沟问题说明》以及图片资料予以证明，但是导致曹某提出的问题长期未得到解决，物业公司在较多方面存在立整立改不到位、物业服务有瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，物业服务是物业公司按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，作为提供物业服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，积极按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务。作为接受物业服务的业主，应当与物业公司共同努力，建设和谐小区环境，按时向物业公司交纳物业服务费，以便物业服务公司对小区进行服务和管理。曹某庭审中提出外墙裂缝以及地沟问题，物业公司应当协调业主与相关部门进行沟通处理，家园物业没有完全尽到物业公司组织服务的责任，存在一定的物业服务瑕疵，五原县家园物业管理有限责任公司应在落实制度上下功夫，立整立改，故其要求曹某支付物业服务费的请求应按所欠物业服务费总额的90%收取为宜，因五原县家园物业管理有限责任公司在物业服务中却存在服务瑕疵，根据公平合理原则，本院对五原县家园物业管理有限责任公司请求曹某支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告曹某于判决生效后五日内给付原告五原县家园物业管理有限责任公司2014年10月至2020年12月物业服务费3420元的90%，即3078元。二、驳回原告五原县家园物业管理有限责任公司要求被告曹某支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曹某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹某提交情况说明一份，举证意图：按照0.3元收取物业费认可，0.5元的物业费不认可。五原县家园物业管理有限责任公司质证意见为,对该证据均不认可，2015年正式成立，社区把刘瑞祥定位业主委员会主任，小区的事情都是刘瑞祥跑的，2018年是换届选举。以上证据不能证明本案事实，本院不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人应缴纳的物业费的数额如何认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案上诉人所居住的小区业主委员会与被上诉人签订了物业管理服务合同，双方应按合同约定的权利义务尽责。被上诉人五原县家园物业管理有限责任公司在物业服务的过程中已经做到了基本的物业服务要求，虽然存在一定的服务瑕疵，但是基本完成了物业服务事项。曹某二审提供的证据不足已证实五原县家园物业管理有限责任公司未与五原县华裕小区业主签订“物业管理服务合同”。故，一审判决按照物业总费用90%收取物业费事实认定清楚，适用法律正确，上诉人曹某上诉请求按照50%收取物业费的上诉请求没有正当理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹某承担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民二○二一年四月二十日书记员 王力清