湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初2248号 原告：向吉文，男，苗族，1972年8月22日出生。 原告：曹冬娇，女，苗族，1975年10月12日出生。 委托诉讼代理人：向吉文（特别授权），男，苗族，1972年8月22日出生。 被告：怀化市大怀房地产开发有限责任公司。 法定代表人：周梁。 委托诉讼代理人：禹纯辉（特别授权），湖南坚铮律师事务所律师。 原告向吉文、曹冬娇与被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司（以下简称大怀地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹冬娇的委托诉讼代理人及原告向吉文、大怀地产的委托诉讼代理人禹纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向吉文、曹冬娇向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即解除原、被告之间签订的《商品房认购协议》。2.请求判决被告立即返还原告2万元定金。3.请求判决被告支付违约金2万元给原告。4.本案受理的所有费用由被告承担。事实与理由：2020年11月初，原告到被告处了解新楼盘，咨询贷款购房相关事情。被告方张思进接待原告，还依据原告的情况计算了置业计划书项目。2020年11月10日，原告再一次来到被告处，把打听到的(自己的同事在银行按揭买房需要提供个人收入证明)相关情况跟被告讲，同时询问被告：夫妻一方的月收入银行流水只体现出2500元左右，其它没什么流水，另一方的月收入主要是以现金为主，银行帐户和微信上体现的流水也不多，很可能无法提供个人收入证明，这种情况能否在银行贷得了款?被告询问了原告名下财产情况后说：银行按揭主要看个人征信，只要个人征信没问题，你们夫妻的情况，符合银行贷款要求，保证你们到银行贷得了款。于是双方着手签订协议。但是，由于被告在协议上标注的住房单价远远高于双方口头达成的价格，产生了争议，被告说：是为了财务做账需要，到时候以双方达成的价格计算房价。被告还告诉原告：不管协议上怎么写，最后都以双方口头达成的协议来做。由于时间的关系，双方确定第二天继续。2020年11月11日，原告觉得不放心，再次跟被告强调：关键问题是不提供个人收入证明，能否在银行贷款?如果银行不给放款，到时一下子没那么多钱付房款怎么办?被告说：你们夫妻俩条件完全符合银行放款要求，不用担心，有什么事我们会搞定，买房的人基本上是贷款，大不了到时退你2万订金。得到被告的口头承诺，原告应被告要求支付了2万订金，双方签订了商品房认购协议。当时，原告希望被告在协议上注明(不提供收入证明的前提下银行不给放款就退订金)一下，被告只是写了一份承诺书叫原告拍照。随后，被告方笑着补充：做一张个人收入证明不是难事。原告迟疑了一下对被告说：不要说做假收入证明的事，我忌讳做假。被告笑着回答：好的，我们知道了。2020年11月16日，被告方告诉原告如何获取相关个人材料，并叫原告把材料拿去审核。17日，被告审核完原告材料后说：原告的情况完全符合银行放贷要求，在银行贷得了款；同时把原告的定期存折复印去了。随之，被告方又补充道：收入证明可以随便做一个，没有关系的。原告说：做假收入证明不要再提了，因为无论哪一方提交，最后都是要由我来承担，再说我忌讳做假。被告回答：好的，我们知道了。几次听到被告“随便做张个人收入证明”的说法，原告心中产生了疑虑，回想事情过程，感觉不对，为此，亲自去银行(怀化火车站通程支行)咨询，行长看了材料后说：夫妻一方个人收入证明低了，另一方的个人收入证明一定需要提交，且证明上的总收入要大于贷款金额的2倍以上才能够在本行贷款。原告将自己去银行咨询的情况告诉被告。被告张思进就安慰、忽悠说会有办法的。原告接着提出一起去银行当面落实一下，实在不行就按约定退订金(第1次提出)。被告方说：事先没有跟银行预约，去了没用。随之，被告就多次要求原告做个假的个人收入证明，要么叫原告问某单位公章信息，刻单位公章。原告明确回复被告方：不做假，不接受做假，按照事先约定退订金(第2次明确提出按约退订金)。双方产生了争吵，被告方张思进就偷换概念、更改逻辑说原告“反悔”，原告用之前的交流信息驳斥后，张思进又安慰原告。不久，被告方对原告说搞定了银行，保证原告去银行能做按揭。通知原告2020年12月10日上午带材料去银行面签。银行客户经理审核材料后与之前行长说法一致。自此事情明朗，原告明确提出按约定退订金，被告拒绝。事情自此完全崩塌。被告在似乎不了解银行按揭是否一定需要个人收入证明情况下就直接承诺原告：不提供个人收入证明能在银行做按揭，明显对原告合同诓骗、欺骗。双方口头协议中没有讨论过做假的个人收入证明一事。签订协议时，原告针对被告有意无意的“随便做个人收入证明”申明“不做假，忌讳做假”。被告审核原告的材料后也说：原告的现有条件符合银行做按揭贷款。后续交流过程，被告多次要原告“做假的个人收入证明或帮原告做假的个人收入证明，再去银行面签”，原告明确拒绝，并提出了按约定退订金。之后，被告又告诉原告搞定了银行，保证能做按揭。结果按揭不成。被告的行为一开始就是对原告进行合同诓骗、欺骗，同时，导致合同违约。被告的因素造成原告买房一事反反复复、甚非好事，原告拒绝被告后续的其它方式推销。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律的相关规定，被告的行为是根本性的合同诓骗、欺骗、违约，侵害到了原告的合法权益，原告请求人民法院依法解除双方签订的商品房认购协议，判决被告立即退还原告的订金，同时承担合同违约责任并支付违约金，请求人民法院支持本原告的所有诉讼请求。被告大怀地产辩称：被告与原告于2020年11月11日签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》早已因原告严重违约被解除。原告主张被告退还其订金无事实和法律依据。2020年11月原告通过在被告开发建设的步步高·中环广场项目营销中心了解了案涉房屋所在楼盘的情况，并向被告置业顾问询问了房屋位置、售价、贷款购房政策等情况。在详细了解房屋相关情况后于2020年11月11日与被告签订了《步步高·中环广场商品房认购协议》(以下简称“认购协议”)。认购协议第三条第四点明确约定“乙方在签订本协议时已经充分了解乙方本人申请办理银行按揭贷款应具备的条件及应提交的资料，并承担乙方不符合该物业按揭贷款条件而引起付款方式变更的后果，双方就乙方办理按揭贷款的约定，以双方最终签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定为准”。即在签订认购协议时，被告对于案涉房屋的相关情况包括办理按揭贷款应具备的条件及应提交的资料向原告做了说明，原告也已明确知晓办理按揭贷款应具备的条件及应提交的资料，也充分了解了如不符合办理按揭贷款条件而引起的后果。被告在多次通知原告按认购协议约定前来营销中心签订《商品房买卖合同》，但原告未依约履行。被告于2021年2月1日书面邮寄《关于限期签订的告知函》给原告，告知其最迟于2021年2月10日前来被告营销中心签订《商品房买卖合同》，并告知若未在约定时间前来的不利后果。但原告始终未依约履行。因原告的行为已严重违反认购协议约定，被告于2020年3月8日寄送《解除认购协议告知函》给原告，明确告知因其未按约定前来签订《商品房买卖合同》，自2021年3月15日起解除双方签订的认购协议，按约定原告所交定金不予退还。因原告严重违反认购协议约定，未按约与被告签订《商品房买卖合同》，被告依约解除认购协议，原告承担所交定金不予退还的违约责任，完全合法合规。原告的主张无任何事实和法律依据。原告主张要求被告承担合同违约责任，支付违约金2万元没有任何事实和法律依据。原告所述以被告置业顾问承诺其保证办理银行按揭贷款为由，主张被告存在合同诓骗、欺骗、违约，要求被告支付违约金，其主张的事实和诉请毫无依据。首先，在签订认购协议时，被告已告知案涉房屋购房贷款政策等相关情况，且在认购协议也有明确约定。其次，办理银行按揭贷款条件及应提交的资料是国家相关法律法规及政策所规定的，被告无法也不可能保证购房人符合办理银行按揭贷款条件。再次，从原告提交的证据中，被告也是多次催促原告前来签订《商品房买卖合同》，告知原告办理银行按揭贷款条件及应提交的资料并积极协助原告，未对原告办理银行按揭贷款条件及应提交的资料做出任何承诺。在被告多次催促原告履行认购协议约定，签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，原告在已完全知晓办理银行按揭贷款的条件及应提交的资料情况下，一直以自认为被告承诺保证其办理银行按揭贷款为由拒绝签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。原告的行为已是严重违约，因此被告才依约解除认购协议。但原告反而认为导致认购协议解除的原因是被告，这完全是无任何事实和法律依据的。综上所述，双方于2020年11月11日签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》因原告严重违约已经被解除。被告解除认购协议和不退还定金完全符合合同约定和法律法规的规定。原告主张要求被告承担违约责任，支付违约金无事实和法律依据。因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 经审理查明：2020年11月11日，原告向吉文、曹冬娇与被告大怀地产签订了《步步高·中环广场商品房认购协议》，约定：原告自愿认购被告开发建设的步步高·中环广场项目5栋2单元2406号商品房，建筑面积108.78平方米（最终以产权证载明的面积为准）；原总价824562元；本协议签订时，原告支付定金2万元；折后成交总价691530元；原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议时付清首付款，按揭贷款的年限、金额最终以银行批复为准；原告在签订本协议时已充分了解本人申请办理银行按揭贷款应具备的条件及应提交的资料，承担不符合该物业按揭贷款条件而引起付款方式变更的后果，双方就原告办理按揭贷款的约定，以双方最终签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准；原告须在认购之日起接到通知7日内与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，同时交齐办理原告申请办理银行按揭贷款所需的合格资料；原告未按上述规定签约日期内完成《商品房买卖合同》及补充协议的签订，视为原告不履行本协议并自动放弃该物业的认购权，被告有权将原告认购的物业另售他人，定金不予退还，同时本协议自行终止。当日，原告支付了2万元定金。 2021年2月1日，被告向原告发出《关于限期签订商品房买卖合同的告知函》，要求原告在2021年2月10日前到被告处签订《商品房买卖合同》并补交房款，若逾期，所交定金不予退还。 2021年3月8日，被告向原告发出《解除认购协议告知函》，告知原告因其不在约定的时间内签订合同，构成严重违约，自2021年3月15日起解除与原告签订的认购书，定金不予退还。 另查明,2020年11月11日,原告在被告售楼部签订《步步高·中环广场商品房认购协议》当天,原告对被告的销售顾问张思进说:“那就按照刚才说好的，在银行搞不了按揭，就退我2万元定金。”张思进：“可以。”原告：“那就在协议上注明不提供收入证明，如果在银行搞不了贷款就退定金。”张思进：“不用注明。”2020年11月18日，原告对被告的销售顾问张思进说:“因为我这个收入证明开不了，之前也跟你讲了的，要不什么时候一起去银行问一下，可以就搞，不可以就按当初的约定退定金。”张思进：“可以，好的。”2020年12月10日，原、被告一起到银行面签，结果贷款未获批准。 以上事实，由原、被告身份信息、《步步高·中环广场商品房认购协议》、《关于限期签订商品房买卖合同的告知函》、《解除认购协议告知函》、银行交易明细、聊天记录、录音、庭审笔录等证实。 本院认为，原告与被告大怀地产签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告口头同意，如果原告无法在银行贷款就退定金，故双方就退定金达成合意。现银行未同意原告贷款，因此被告应按约定退还原告2万元定金。原、被告就解除认购协议达成一致，故原告要求解除《步步高·中环广场商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告违约，理由是被告承诺，原告向吉文在不提供收入证明的情况下也能到银行贷款。因原告既没有提供证据证明双方存在上述约定，也未能证明双方就上述承诺约定了违约金，况且被告不是放贷机构，不能决定原告是否能获得贷款，故原告要求被告支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。虽然2021年3月被告曾向原告发出过《解除认购协议告知函》，但双方在2020年11月就约定了原告不能贷款可以退定金，2020年12月原告的贷款面签未获通过后，被告一直未退定金，故原告未签订《商品房买卖合同》不存在违约行为，原告发出该告知函不能达到单方面解除合同的效力。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告向吉文、曹冬娇与被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司于2020年11月11日签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》。 二、被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告向吉文、曹冬娇定金20000元。 三、驳回原告向吉文、曹冬娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告向吉文、曹冬娇负担200元，被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 王 黎 二〇二一年四月十三日 书记员 肖坤楠