海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终170号   上诉人（原审被告）：海南海铭实业有限责任公司，住所地海南省乐东黎族自治县乐安路抱由镇政府商住楼二楼201室。   法定代表人：王长芬，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：谭琪文，该公司员工。   委托诉讼代理人：张广强，北京盈科（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李雪嵩，男，1987年1月4日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：陈冬媛，海南余泉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈光斌，海南余泉律师事务所实习律师。   上诉人海南海铭实业有限责任公司（以下简称海铭公司）因与被上诉人李雪嵩商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   海铭公司上诉请求：撤销一审判决，将本案改判或者发回一审法院重审。事实和理由：一审法院对海铭公司提供的证据指向的案件事实认定错误，逻辑不清。一、双方合同约定的免责事由中明确了因政府原因导致逾期办证是免责事由，本案中确系政府原因导致的逾期办证，一审未认定为免责事由，判处海铭公司承担责任，认定事实不清；二、一审法院计算海铭公司应当付违约责任的天数错误，应予以纠正；三、一审认定海铭公司应当支付的违约金过高，应予以减少。综上，请求二审法院支持海铭公司上诉请求。   李雪嵩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   李雪嵩向一审法院起诉请求：1.判令海铭公司支付逾期交付产权证书违约金30284.74元（从2019年4月23日起至2020年4月23日止按万分之二计算）；2.判令海铭公司承担案件诉讼费用。   一审法院认定事实:海铭公司与李雪嵩于2016年4月13日在华信广场售楼部签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，合同编号为LDL000009309，合同中约定：海铭公司将华信广场A区1幢住宅楼4层401房出售给李雪嵩，建筑面积90.1平方米，按建筑面积计价，每平方米4591.86元，总金额为413726.59元。合同第八条约定，海铭公司应当在2016年5月31日前将验收合格的商品房交付给李雪嵩使用。合同第十五条约定，海铭公司应于房屋交付之日起450日内为李雪嵩办理房屋权属证书。同时还签订了7个附件，其中附件七为《本合同补充协议》，该补充协议第5条5.2约定，如因出卖人原因，导致买受人在该商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金。补充协议第12条约定，若补充协议约定的内容与主合同约定的内容不一致，以本补充协议的约定为准。合同签订后，李雪嵩先后向海铭公司支付定金及购房款413726元。2016年6月14日，李雪嵩与海铭公司之间办理交房手续，2020年4月24日，海铭公司通知李雪嵩领取房屋不动产权证书。海铭公司于2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料，并以存在不动产统一登记制度改革，期间停止办理登记业务、涉及政府对宗地图调整、违约金过高为由，主张免除违约责任或调整减少违约金责任。   一审法院认为，本案一审的争议焦点是：李雪嵩的诉请是否应予以支持。   《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李雪嵩与海铭公司于2016年4月13日签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》及《本合同补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。补充协议第5条5.2约定，如因出卖人原因，导致买受人在该商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，买受人不退房，出卖人根据逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金。案件中，海铭公司于2016年6月14日向李雪嵩交房，海铭公司应依约定在该商品房实际交付之日后720个工作日内协助李雪嵩办理房屋不动产权证书，即海铭公司应在交房后992天（30天÷21.78×720个工作日）内协助李雪嵩办理涉案房屋不动产权证书，而海铭公司从2016年6月14日向李雪嵩交房至2019年12月28日向不动产登记中心提交涉案楼栋的办证材料计1292天，海铭公司存在逾期办证300天（1292天－992天）构成违约，应承担违约责任，海铭公司应按合同约定每日按已付房价款413726元的万分之二向李雪嵩支付300天的违约金，李雪嵩请求海铭公司支付违约金有事实根据及合同依据，予以支持。违约金为24823元（413726元×2×300天）。李雪嵩主张过高部分违约金不予支持。关于海铭公司主张违约金过高要求予以调整，合同对违约金的约定是合同双方的自愿行为，且对违约金约定未超过银行同期贷款基准利率及罚息上限，其主张不予采纳。关于海铭公司主张由于政府对宗地规划调整，应予以免除违约责任，海铭公司的主张违反了合同的相对性原则，其主张不予采纳。关于登记制度改革，海铭公司主张扣除违约天数，李雪嵩与海铭公司合同约定720个工作日即992天内办理房屋不动产权证，虽存在在办证期间停止办理业务的事实，但在办证期间海铭公司有充分的时间履行合同办证义务，其主张不予采纳。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，判决：一、海南海铭实业有限责任公司于一审判决发生法律效力之日起15日内支付24823元违约金给李雪嵩；二、驳回李雪嵩的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278.56元,由海南海铭实业有限责任公司负担228.32元，李雪嵩负担50.24元。   二审期间，海铭公司提供如下证据：证据一：海南省人民政府办公厅关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知，拟证明2015年6月16日海南省人民政府办公厅发文，针对海南省不动产统一登记工作，指定措施并发布通知。其中明确写明，停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证形式。证据二：乐东县关于实施不动产统一登记的通告，拟证明2016年9月20日起，乐东黎族自治县在全县实施不动产统一登记；不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。证据三：不动产登记暂行条例实施细则，拟证明不动产登记机构在受理不动产登记申请后，需要对不动产界址、空间界址、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确等内容进行查验。证据四：海铭公司海铭字【2016】008号文件关于征用海铭公司竞拍所得地块补偿事宜的函（2016年7月18日），拟证明在案涉项目建设过程中，乐东县政府存在占用海铭公司地块建设市政道路（原名乐东横路，后定名振华路）的情况，海铭公司曾向乐东县住建局发函协商补偿事宜。证据五：乐东黎族自治县住房和城乡建设局乐建函【2016】234号关于竞拍所得地块补偿事宜的复函（2016年10月14日），拟证明乐东县住建局回函海铭公司，针对2010-5号地块内有规划道路的情况，最终认定海铭公司有权对被占用的178.59平方米用地面积要求补偿。证据六：华信广场项目A、B区总平面调整批前公示（2017年4月10日），拟证明乐东县住建局因案涉项目A、B地块存在规划设计不合理的问题，特对该地块各项控制指标进行调整并公示。证据七：海铭字【2017】004号文件关于征用海铭公司竞拍所得地块补充事宜的请示（2017年6月7日），拟证明海铭公司因乐东县住建局对案涉项目土地控制指标进行调整后，县政府在建设市政工程振华路时，占用了海铭公司土地并导致了海铭公司原设计图纸不能实施一事，特向乐东县委、县政府发文请示补偿。证据八：乐东县政府占用华信广场案涉地块用地宗地图（含坐标），拟证明海铭公司案涉项目地块被占用的宗地资料（包括市政道路拓宽、道路边界调整、土地被占用）。证据四至八拟共同证明乐东县政府因在案涉项目地块上建设市政工程，乐东县住建局又对案涉项目地块控制指标进行了调整，导致海铭公司建设方案的调整并造成了损失，海铭公司最迟在2016年7月18日就已向相关部门发函主张过权利，以上事项属于双方补充协议中约定的免责条款。证据九：2014宗地资料图。证据十：2019宗地资料图。证据十一：证据九、十的对比图。证据十二：土地合宗套图时的测绘情况。证据十三：乐东县自然资源和规划局关于案涉项目宗地图调整的党组会议记录。证据九至十三拟共同证明由于政府的原因，导致海铭公司取得案涉项目地块在办理不动产登记的土地合宗套图时，发现政府相关职能部门给出的宗地资料图的界址出现偏差，原因在于项目部分土地被县城市基础设施建设及县供销社安置楼、烟草公司的房屋建设占用，导致海铭公司因此无法及时办理不动产登记。证据十四:华信广场住宅1号楼办证资料移交清单，拟证明2019年12月28日，海铭公司向乐东县自然与规划局提交申请办理海铭公司的不动产权证资料。证据十五：2016年6月14日缴纳契税的收据，拟证明李雪嵩缴纳契税的时间。李雪嵩对该证据一至十四的三性均不予以认可，认为政府的行为不影响海铭公司办证，依据合同相对性，海铭公司应承担违约责任；对证据十五收据的真实性无异议。本院认为，海铭公司提供证据一至证据十三与本案有关联性，来源合法，内容真实，本院对其真实性、关联性及证明内容予以确认，证据十四的真实性及关联性予以确认，本院对证据十五的真实性予以确认。   经二审审理查明：海铭公司在建设华信广场期间，曾因政府规划等原因，导致海铭公司多次调整建设方案。2016年9月20起，乐东黎族自治县在全县实施不动产统一登记，不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：海铭公司是否应当向李雪嵩支付逾期办证违约金。   根据双方签订的附件七本合同补充协议中约定：如因出卖人原因，导致买受人在该商品房实际交付之日后720个工作日内未取得该商品房权属证书，出卖人按逾期天数以合同成交总价每日万分之二向买受人支付违约金。李雪嵩据此主张海铭公司应当向其支付逾期办证违约金。海铭公司上诉主张逾期办证存在政府规划调整、不动产登记政策调整等原因，以上期间应当予以扣除。本院认为，首先，案涉项目建设中，由于政府规划调整，导致海铭公司调整建设方案，从而影响后期办证工作推进的事实客观存在，但双方合同约定了近三年的办证时间，海铭公司有充分的时间推进各项工作，以上事实的存在并不是海铭公司逾期办证的唯一原因；其次，不动产登记政策调整发生于2016年，而海铭公司向不动产登记机关办证提交资料是2019年12月，此时不动产登记政策调整早已结束，不动产登记工作正常有序开展，故海铭公司以此为由主张免责，于法无据，本院不予支持。海铭公司违反合同约定，逾期办理房屋产权登记，应当承担违约责任。   综上所述，海铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费557.12元，由海南海铭实业有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年四月二十四日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。