四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2076号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张冬梅，女，1968年12月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张帆，女，系张冬梅妹妹。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘亚萍，女，1989年8月4日出生，汉族，住新疆奎屯市。 上诉人张冬梅因与被上诉人刘亚萍房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张冬梅及其委托诉讼代理人张帆、被上诉人刘亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张冬梅上诉请求：1.撤销一审判决赔偿刘亚萍的1650元；2.撤销一审判决赔偿刘亚萍1320元违约金；3.判令刘亚萍赔偿张冬梅医疗费用及相关费用。事实和理由：刘亚萍支付四川链家房地产经纪有限公司的居间服务费在合同中并没有约定，如果租赁不成功，费用由出租方承担。四川链家房地产经纪有限公司也承诺如果张冬梅的房子没有租给刘亚萍，还会再给刘亚萍找房。即使本次交易不成功，也是刘亚萍与四川链家房地产经纪有限公司的经济纠纷，与本案无关。一审查案程序和收集证据有问题，刘亚萍并没有当庭出示四川链家房地产经纪有限公司收费发票，同时，将张冬梅手机随意翻看，并拍照，而刘亚萍只是截取了部分聊天记录。合同中明确规定在签订合同后一日内付租金4950元，但是刘亚萍并没有在5月20日付款，刘亚萍违约在先，判定张冬梅违约不合理。在2020年6月10日以前一直找各方希望能协调交房，但刘亚萍拒绝，一直称要走法律途径，拒不解决问题；由于张冬梅身体状况不好，加上刘亚萍一直拒绝协商各种不配合，以至于张冬梅健康受到严重影响，导致二次住院，在此申请判令赔偿张冬梅医疗费用以及相关费用。张冬梅把中海右岸的房屋挂在网上招租，四川链家房地产经纪有限公司何士杰与张冬梅联系说有租客想看房，于是5月19日在四川链家房地产经纪有限公司介绍下刘亚萍看房，看房时候约好先收定金，事后签合同，看房后刘亚萍表示满意，到店办理手续，四川链家房地产经纪有限公司拿出很多东西让签字，出于信任也签了，当天因为比较赶时间，也约定草拟了合同，答应把房屋留着，但是刘亚萍表现出很多不满意，张冬梅对此深感疑惑，所以要求四川链家房地产经纪有限公司完善合同，可是四川链家房地产经纪有限公司以各种理由推倭，四川链家房地产经纪有限公司经办人员在张冬梅不知情的情况下离职，也没有做任何交接，刘亚萍也将微信拉黑，于是张冬梅找了房地产经纪人协会和四川链家房地产经纪有限公司总部，希望能调解，把事情尽快处理，得到答案都是对方拒绝调解，走法律途径。张冬梅与四川链家房地产经纪有限公司没有授权协议，因合同第5页要件存在多处错误，张冬梅多次催促完善合同，但四川链家房地产经纪有限公司拖延办理，根据租赁房屋治安管理规定，出租方需核实承租方身份信息，承租方需要提供身份信息，但刘亚萍拒不配合提供身份信息。综上请求法院支持张冬梅的全部上诉请求。 刘亚萍辩称，刘亚萍认为张冬梅的上诉请求不成立，请求维持一审判决。 刘亚萍向一审法院起诉请求：1.判令解除刘亚萍与张冬梅之间的房屋租赁合同；2.判令张冬梅退还押金1650元、预付租金4950元；3.判令张冬梅赔付居间服务费1650元；4.判令张冬梅按实际逾期12天赔付刘亚萍违约金1320元；5.判令张冬梅赔付刘亚萍家具定制费押金6000元；6.判令张冬梅赔付押金、预付租金6600元的利息（以6600元为本金，按银行年定期3.8%计算，自2020年5月19日起至款项付清之日为止）；7.判令张冬梅赔付刘亚萍误工费；8.判令张冬梅承担本案律师费。 张冬梅向一审法院反诉请求：判令刘亚萍向张冬梅支付损失9936.21元。张冬梅向一审法院反诉请求：判令刘亚萍向张冬梅支付损失9936.21元。 一审法院认定事实：2020年5月19日，张冬梅与刘亚萍在四川链家房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定将登记在张冬梅名下的位于成都市双流区房屋租赁给刘亚萍居住，租赁期自2020年6月1日至2021年5月31日止，张冬梅应于起租前1日将房屋按约定条件交付给刘亚萍。房屋每月租金1650元。租金每三月支付一次，刘亚萍在合同签订之日起1日内付清首次租金4950元，之后，每间隔3月支付一次租金。刘亚萍应向四川链家房地产经纪有限公司支付居间服务费1650元。双方还约定，张冬梅迟延交房达10日刘亚萍有权单方解除合同。刘亚萍于签订合同当日向张冬梅支付押金1650元。并于5月27日向张冬梅支付首次租金4950元。之后，张冬梅未向刘亚萍交付房屋。另，刘亚萍向四川链家房地产经纪有限公司支付居间费用1650元。 一审法院认为，张冬梅与刘亚萍签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点为：（一）刘亚萍是否有权解除双方签订的房屋租赁合同？（二）刘亚萍的各项诉请是否符合法律规定;（三）张冬梅的诉讼请求是否符合法律规定。一审法院作如下评述： 一、刘亚萍是否有权解除与张冬梅签订的房屋租赁合同问题 一审法院认为，刘亚萍已经根据合同约定履行了交付押金1650元及三月租金4950元的义务，张冬梅应在2020年5月31日向刘亚萍履行交房义务，张冬梅经房屋中介多次催促交付房屋，但张冬梅截止2020年6月10日未向刘亚萍交付房屋，根据刘亚萍与张冬梅签订的房屋租赁合同的约定，张冬梅延迟交房10天，刘亚萍有权解除房屋租赁合同，故一审法院对刘亚萍主张解除与张冬梅签订的房屋租赁合同的主张予以支持。 二、刘亚萍的各项主张是否符合法律规定的问题 1.对于刘亚萍要求张冬梅退还押金1650元、预付租金4950元的问题 一审法院认为，刘亚萍已经根据合同约定履行了交付押金1650元及三月租金4950元的义务，由于张冬梅未按照合同约定履行交房义务，导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，张冬梅没有履行交房义务，应当退还刘亚萍押金1650元及房屋租金4950元。故一审法院对刘亚萍的该项诉请予以支持。 2.对于刘亚萍要求张冬梅赔付居间服务费1650元的问题 一审法院认为，因张冬梅经中介方多次沟通，以种种理由不履行交房义务，导致刘亚萍通过中介租赁房屋的目的未能达到，给其造成了该项损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审法院对刘亚萍的该项诉请予以支持。 3.对于刘亚萍要求张冬梅按实际逾期12天赔付刘亚萍违约金1320元的问题 一审法院认为，因张冬梅迟延交房，构成违约，应当承担违约责任，根据双方签订的合同约定，张冬梅延迟交房达10日，刘亚萍选择解除合同的，张冬梅应按月租金金额的200%的标准向刘亚萍支付违约金。故刘亚萍的该项主张符合双方的约定，且不违反法律规定，一审法院对刘亚萍的该项主张予以支持。 4.对于刘亚萍要求张冬梅支付家具定制押金6000元的问题 一审法院认为，刘亚萍定制的家具本身是提供给刘亚萍使用的，且刘亚萍没有举证证明该家具定制后无法使用，给其造成了以上损失，故一审法院对刘亚萍的该项主张不予支持。 5.对于刘亚萍要求张冬梅押金、预付租金6600元的利息（以6600元为本金，按银行年定期3.8%计算，自2020年5月19日起至款项付清之日为止）的问题 一审法院认为，由于张冬梅未按照合同约定履行交房义务，导致合同解除，张冬梅应当自合同解除之日起向刘亚萍返还押金及预付租金。刘亚萍虽于2020年6月12日向张冬梅邮寄了解除合同通知，但该通知并未到达张冬梅，未产生解除合同的效力。一审法院于2020年8月4日向张冬梅送达本诉起诉状副本，刘亚萍要求解除合同的意思到达张冬梅，故，双方合同解除时间为2020年8月4日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张冬梅还应当向刘亚萍赔偿损失。一审法院确定张冬梅应当向刘亚萍赔偿利息损失（利息损失以6600元为本金，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年8月4日起至款项付清之日为止）。 6.对于刘亚萍要求张冬梅赔付刘亚萍误工费的问题 一审法院认为，刘亚萍并未举证证明其误工损失是否与张冬梅有关及误工损失的大小，应当承担不利后果，故一审法院对刘亚萍的该项诉请不予支持。 7.对于刘亚萍要求张冬梅赔付律师费的问题 一审法院认为，刘亚萍的该项损失并非必然发生的费用，且刘亚萍与张冬梅之间并无关于发生争议后律师费由谁承担的约定，故一审法院对刘亚萍的该项主张不予支持。 三、张冬梅的诉讼请求是否符合法律规定的问题 对于张冬梅要求刘亚萍向张冬梅支付损失9936.21元的问题 一审法院认为，张冬梅未按照合同约定向刘亚萍履行交付房屋的义务，违反合同约定，而刘亚萍属于守约方，张冬梅并未证明刘亚萍在该合同履行过程中存在过错，故对于其主张由刘亚萍承担物管费损失和房租损失的主张不予支持；对于其要求刘亚萍赔偿医疗费的主张，由于其并未举证证明其医疗费系因刘亚萍履行合同义务不符合约定给其造成的损失，故张冬梅的该项主张没有事实和法律依据，应予驳回。 据此，一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张冬梅于判决生效之日起五日内一次性返还刘亚萍押金及租金共计6600元并赔偿相应利息损失（利息以6600元为本金，自2020年8月4日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日为止）；二、张冬梅于判决生效之日起五日内一次性向刘亚萍支付违约金1320元；三、张冬梅于判决生效之日起五日内一次性向刘亚萍赔付居间服务费1650元；四、驳回刘亚萍的其他诉讼请求；五、驳回张冬梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费354元减半收取177元，一审反诉案件受理费50元减半收取25元，共计202元，由张冬梅负担100元，刘亚萍负担102元（刘亚萍已预缴177元，张冬梅已预缴25元）。 二审中，刘亚萍未向本院提交新证据。张冬梅向本院提交了房地产经济机构及销售服务人员违规行为投诉登记表，拟证明张冬梅一直与房地产经济协会、四川链家房地产经纪有限公司协商解决本案纠纷，但刘亚萍拒绝协商。刘亚萍质证认为，针对该证据的真实性没有异议，关于该证据房地产经济机构的人员有联系刘亚萍，投诉时间为6月8日，张冬梅交房是6月1日，已超过交房日期8天。 本院将在下文中对张冬梅提交的新证据是否采信以及证明力大小予以阐释。 张冬梅对一审法院查明的案涉房屋房号有异议，认为案涉房屋的房号应为33栋1单元。对一审法院查明的其他事实没有异议。刘亚萍对一审法院查明的事实无异议。 二审另查明，案涉《房屋租赁合同》约定“九.合同解除……3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1）迟延交付房屋达十日的；……十.违约责任1.甲方有第九条第3款约定的情形之一，乙方选择解除合同的，甲方应按月租金金额200%的标准向乙方支付违约金并退还押金及预付租金；……”。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉《房屋租赁合同》解除原因的认定 本院认为，依照案涉《房屋租赁合同》约定，张冬梅应当在起租前1日即2020年5月31日将案涉房屋交付刘亚萍使用，同时，案涉《房屋租赁合同》还约定，张冬梅迟延交房达10日，刘亚萍有权单方解除合同。虽张冬梅辩称刘亚萍延期支付首付款违约在先，但从本案查明的事实来看，刘亚萍在约定的交房时间前已经支付了相应租金，且张冬梅亦予以接收，因此，张冬梅的行为表明其同意继续履行案涉《房屋租赁合同》，故张冬梅仍应在案涉《房屋租赁合同》约定的时间内交付案涉房屋。综上，张冬梅迟延交房超过10日，刘亚萍有权解除合同，案涉《房屋租赁合同》解除的原因系张冬梅迟延交房超过10日。 二、关于张冬梅是否应当支付违约金、赔偿中介费损失，刘亚萍是否应赔偿张冬梅医疗费用及相关费用的问题 本院认为，如前所述，案涉《房屋租赁合同》解除的原因系张冬梅延迟交房超过10日，因此，张冬梅应当承担相应的违约责任。根据案涉《房屋租赁合同》约定，张冬梅应承担月租金金额200%的违约金，一审法院据此认定张冬梅应承担的违约金金额并无不当，本院依法予以确认。 刘亚萍支付中介费的目的在于承租案涉房屋，现案涉《房屋租赁合同》解除，刘亚萍未能使用案涉房屋，其支付的中介费应属于损失，现张冬梅并未举证证明中介已向刘亚萍退还中介费或确定本次中介不收取费用，已支付的中介费冲抵以后介绍承租房屋的中介费，故张冬梅应对该中介费损失予以赔偿。 本案查明导致案涉《房屋租赁合同》解除的原因在于张冬梅违约，因此，张冬梅因案涉《房屋租赁合同》解除而产生的损失，应由张冬梅自行承担。 综上所述，张冬梅的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张冬梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 夏 伟 审判员 杜玉兰 审判员 李 玲 二〇二一年四月十二日 书记员 曹成香