吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1587号上诉人（原审被告）：郭洪军，男，1946年5月23日出生，汉族，住长春市净月区。委托诉讼代理人：陈美玲，吉林策业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春棠棣物业服务有限责任公司，住所地净月高新技术产业开发区。法定代表人：王泰祥，总经理。委托诉讼代理人：鞠博，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉琳，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人郭洪军因与被上诉人长春棠棣物业服务有限责任公司（以下简称棠棣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭洪军上诉请求：一、撤销原判，依法改判或者发回重审。二、本案一、二审诉讼费均由棠棣物业公司负担。庭审中，郭洪军明确要求改判棠棣物业公司按照长春市物业收费管理办法及政府指导价0.7元/平方米标准支付物业费。事实和理由：一、原审法院认为本案诉争的焦点问题系棠棣小区的建设单位长春金逸房地产开发有限公司与棠棣物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效的问题，并认为依法成立的合同，自成立时生效。并且认为物业服务合同具有一定特殊性，因此认定本案中的《前期物业服务合同》有效，对郭洪军具有约束力的系案件事实审查不清，判决有误。1.本案中，棠棣小区占地面积10万平方米，建筑面积17万平方米，根据《物业管理条例》、建设部颁布的《前期物业招投标管理办法》以及《长春市物业管理招投标管理办法》的相关规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于三个或者住宅规模较小即3万平方米及以下的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。根据《物业管理条例》第五十七条规定，未通过招投标，或者未经县级以上主管部门批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，并给予警告，同时可并处10万元以下的罚款。可见，为保障公平性，国家提倡通过公开招标的方式选聘物业管理企业。2.本案中，棠棣物业公司称因入住率原因，具备国家一级资质的上海圣维士物业管理有限公司（以下简称圣维士物业公司）撤出，为了给小区提供更优质的服务自行组建物业公司，原审法院就棠棣物业公司是否通过合法途径接管该小区物业的事实给予审理，郭洪军始终辩称根本不知道棠棣物业公司系何时通过何种方式进驻该小区进行服务的，圣维士物业公司撤出时是与谁进行交接的，棠棣物业公司接管小区时是否对广大业主进了告知等事实问题。因此，郭洪军认为棠棣物业公司与金逸地产公司签订的《前期物业服务合同》没有依法进行公开招投标，圣维士物业公司撤出后，棠棣物业公司接手时也没有进行告知，所以该《前期物业服务合同》系地产公司与自己的物业公司擅自签订，不透明不公开，程序也违反法律规定，因此不具备约束郭洪军的法律效力。3.原审法院认为郭洪军签订了圣维士物业公司制定的《业主（临时）规约》和地产公司制定的《业主服务公约》都认可物业费每平方米1.7元的标准，即对郭洪军产生法律约束力。郭洪军的确同意按照1.7平方米的标准缴纳物业费，但当时地产公司和圣维士物业公司的是提供一级物业服务的标准，圣维士物业公司系国家一级标准的物业服务公司，而棠棣物业公司系三级资质，即便是圣维士物业公司撤出，地产公司也应该选聘一个同样系一级资质的物业公司进行服务，而棠棣物业公司提供的服务连三级标准都无法达到。4.即便《前期物业服务合同》的签订不合法，也没有履行告知义务，但郭洪军认可垃圾清运的事实，所以对每月应承担的垃圾处理费用同意给付，但对于棠棣物业公司其他的服务实在无法认可，棠棣物业公司擅自决定把业主共有的树池扒掉，目的是为了便于地产销售时附赠出售，变成给私人做院中院。将原封闭小区改为开放式，随便进出，私搭乱建，开荒种地，楼宇门不维修，乱贴广告现象太多让业主无法接受的事情了。肆意毁掉树木、花池、道路，业主们为了阻止曾多次上访维权，甚至将维权照片作为证据提交，但一审法院未予采纳。一审判令郭洪军承担巨额物业费和滞纳金，显然违背了公平公正原则。二、郭洪军曾多次牵头组织成立业主委员会，入住的778户，其中有740户居民同意更换物业公司，但该小区的地产公司自有房源面积过大，无法达到社区要求的专有部门面积要求，即便人数系全员同意，也无法实现更换物业的目的。棠棣物业公司辩称，一审判决适用法律正确。圣维士物业公司撤出后，在棠棣小区尚未成立业主大会、业主委员会的情况下，金逸房地产开发有限公司与棠棣物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托棠棣物业公司提供物业服务。《前期物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的合法有效的合同，对业主具有约束力。且我方自2013年5月为该小区提供物业服务，在一审中已对该部分事实予以确认，双方形成了事实上的合同关系，郭洪军理应交纳物业费。棠棣物业公司向一审法院起诉请求：一、判令郭洪军立即向棠棣物业公司支付拖欠的物业服务费8725元（自2014年10月5日起至2019年10月4日止）；二、判令郭洪军立即向棠棣物业公司支付逾期支付物业服务费而给棠棣物业公司造成的经济损失，该损失自2014年10月5日起开始计算至郭洪军实际支付物业服务费之日止，每逾期一日按照拖欠物业服务费金额的千分之三计算，截止到2019年10月4日，郭洪军应向棠棣物业公司支付物业服务费及经济损失共计13271.99元；三、本案诉讼费用由郭洪军负担。一审法院认定事实：2012年10月，郭洪军与长春金逸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，郭洪军购买了该开发商开发的长春市临河街与南三环交汇处棠棣小区A11栋2单元1408室的房屋并办理了入住，合同记载的房屋面积为81.41平方米。《商品房买卖合同》补充协议第12条约定，关于物业管理费与物业服务内容约定：“出卖人已委托上海圣维仕物业管理有限公司对该房屋进行前期的物业服务，并与其签订了《前期物业服务合同》，上海圣维仕物业管理有限公司已制定了《业主（临时）规约》，买受人应遵守规约规定。”当日，郭洪军在长春金逸房地产开发有限公司制定的《棠棣业主服务公约》购房人处签字。该公约第五条（一）项约定：“物业服务费自本物业入伙交付从次月1日起按季交付，以后每季度第一个月15日为交付截止日，物业服务费按年度进行支付”；（二）项约定：“物业服务费用标准多层住宅物业服务费：1.70元／平方米·月”；（六）项约定：“任何业主如果未能于应付款项到期日起十五天内支付应付的款项，则管理公司有权收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金（按每日千分之三计算）”；第十五条约定：“本规约自本物业管理区域的首套物业销售之日生效，业主大会成立并通过《业主公约》后，本规约废止”。2012年10月5日至2013年10月4日，郭洪军缴纳物业费1661元、生活垃圾清运费84元，2013年10月5日至2014年10月4日，郭洪军缴纳物业费1661元、生活垃圾清运费84元，收取单位为上海圣维仕物业管理公司，自2014年10月5日起经棠棣物业公司多次催缴，郭洪军未再缴纳物业服务费。2013年5月30日，棠棣小区开发建设单位长春金逸房地产开发有限责任公司与棠棣物业公司签订《棠棣小区前期物业服务合同》，合同约定管理区域四至东至彩云街，南至南环城路，西至临河街，北至南四环路，合同期限自2013年5月30日至首届业主大会成立。2013年9月25日，棠棣物业公司取得长春市住房保障和房地产管理办公室颁发的资质证书，准予从事物业管理活动时间为2013年9月25日。2014年8月11日，净月街道力旺社区给长春净月高新区住房保障和房产管理办公室出具情况说明一份，其内容为：“棠棣小区位于长春净月高新开发区临河街与南三环南行300米处，小区占地近10万平方米，建筑面积17万平方米，住宅居民1010户，由长春金逸房地产开发有限责任公司开发建设，2011年9月末开始第一批业主陆续入住，当时由上海圣维仕物业管理有限公司对棠棣小区进行物业服务管理工作，后由于园区入住率低，上海圣维仕物业管理有限公司撤出。其开发公司为了使入住棠棣小区的业主得到更好、更完善的物业服务，长春金逸房地产有限责任公司决定自行组建物业公司，在2013年5月中旬成立长春棠棣物业服务有限责任公司，同时接管棠棣小区的物业管理工作。”2014年8月13日，棠棣物业公司的物业服务合同在所在社区、街道、管委会住房保障和房产管理办公室进行了备案登记。2014年9月19日，棠棣物业公司的物业服务企业收费在所在社会、街道、管委会住房保障和房地产管理办公室进行了备案登记，其标准为多层有电梯物业服务费标准为1.8元／平方米·月；多层无电梯物业费服务费1.5元／平方米·月；高层住宅物业费服务费1.7元／平方米·月；综合商业房物业费服务费3元／平方米·月。又查明，棠棣物业公司自2013年5月30日接手棠棣小区物业服务工作，为棠棣小区提供物业服务。棠棣物业公司代城市环境卫生部门收取城市生活垃圾处理费每户7元／每月每户。一审法院认为，本案争议焦点问题是棠棣小区的建设单位长春金逸房地产开发有限公司与棠棣物业公司签订《前期物业服务合同》是否有效，对棠棣小区内业主是否具有约束力，郭洪军是否应该按合同标准缴纳物业费。依法成立的合同，自成立时生效。确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，长春金逸房地产开发有限责任公司与棠棣物业公司签订的《前期物业服务合同》，郭洪军所提供现有证据不足以证明其存在无效或可撤销的情形故应认定其合同有效。物业服务合同具有一定特殊性，即建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，郭洪军与长春金逸房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中关于物业服务的条款，郭洪军签署的同意并遵守《棠棣业主服务公约》的《承诺书》，均系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，郭洪军应按合同约定接受建设单位聘请或建立合同关系的物业服务企业提供的物业服务，郭洪军做为小区内业主也应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于郭洪军主张与棠棣物业公司之间不存在物业服务合同关系主张不予支持。本案中，建设单位原已委托圣维士物业公司进行小区物业管理服务，但该物业公司中途撤出，建设单位在棠棣小区没有成立业主委员会的情况下，另行聘请物业公司进行管理并不违反法律相关规定，棠棣物业公司继续为该小区提供物业管理服务，郭洪军也接受了该服务，双方之间已形成事实物业服务关系。郭洪军以没有与棠棣物业公司签订合同为由拒缴物业服务费的抗辩理由，一审法院不予支持。郭洪军从2014年10月5日起至2019年10月4日期间物业服务费，共计8303.82元（81.41平方米×1.7元／平方米×60个月）未缴纳，代收城市生活垃圾处理费420元（7元／月×60个月），以上共计8723.82元，棠棣物业公司、郭洪军双方对于欠款期间没有异议，故对于棠棣物业公司的本项诉讼请求予以支持。关于棠棣物业公司主张郭洪军逾期支付物业服务费给棠棣物业公司造成的经济损失，《棠棣业主服务公约》中约定按每日千分之三计算收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，棠棣物业公司诉讼请求2014年10月5日起至2019年10月4日期间计4546.99元，一审法院认为每日千分之三计算标准过高，酌情保护900元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、郭洪军向棠棣物业公司支付2014年10月5日起至2019年10月4日期间的物业服务费及代收城市垃圾处理费共计8723.82元；二、郭洪军向棠棣物业公司支付2014年10月5日起至2019年10月4日期间的物业服务费滞纳金900元；三、驳回棠棣物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费66元（已减半），由郭洪军负担。二审审理过程中，郭洪军提交三组证据。第一组证据：棠棣小区业主群部分聊天记录截图十五张。证明：该物业公司服务态度极差，针对业主的各项请求以及属于物业公司服务范畴的内容均以人手不够推脱，该小区群内共有业主218人，对于漏水、垃圾清运等问题，向物业公司反映，但均未及时得到有效解决，导致业主对其服务态度以及工作内容极为不认可。第二组证据：图片十组及光盘一份。证明：该小区发生的漏水、爆管以及卫生、乱张贴小广告、将封闭小区改为开放小区无人管理、小区储水井无人维修导致的业主吃水问题受影响等问题。该小区物业服务没有达到其三级物业的物业服务标准。第三组证据：长春棠棣小区业主联名签字罢免物业的记录表。证明：该小区1100户居民实际入住778户中740户进行了联名签字，该小区业主对物业服务不满。棠棣物业公司质证意见为针对第一组证据，真实性无异议，关联性有异议。这组证据与本案争议焦点并无关联。另外，通过该组证据能反映出，如果业主都不交物业费，客观上给物业公司经营造成严重影响。针对第二组证据，照片真实性无异议，对证明问题有异议，该组照片仅能反映出小区园区内存在部分施工及整改工作，与郭洪军想证明的问题无关联。另外，郭洪军并未指出三级物业的标准。如果存在二次供水管网爆管问题，是当时施工质量导致，与小区物业服务无关联。针对第三组证据，真实性无法核对，不能证明是否为小区业主签名，另外，该组证据与本案并无关联。该小区至今没有成立业主大会及业主委员会，因此，业主对物业服务的意见与业主应缴纳物业费之间并无直接关系。涉案小区总建筑面积17万平方米，棠棣物业公司称建设单位自持面积为12000-13000平方米，郭洪军称建设单位自持面积不清楚。对于涉案小区未成立业主委员会，郭洪军称建设单位自持面积过大无法达到专有部分面积要求系五年前向社区申请时社区给予的答复。五年来共筹建三次，两次投票失败，2017年最后一次筹办业主委员会因物业公司不配合所以放弃了。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于郭洪军称涉案小区没有采取招投标方式选择物业公司问题，物业公司如违反了物业管理方面的相应规定其应承担行政责任，而不影响《前期物业服务合同》的效力。圣维士物业公司撤出涉案小区后，因涉案小区并没有成立业主委员会，故建设单位应另行聘请物业公司提供物业服务。棠棣物业公司具备物业服务资质，其与建设单位签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。至于郭洪军要求将物业费调整至0.7元/平方米/月的诉求，《棠棣业主服务公约》的制定方系建设单位长春金逸房地产开发有限责任公司，该公约中已明确高层住宅物业服务费为1.70元/平方米/月，郭洪军同意遵守并签字确认。《前期物业服务合同》按《棠棣业主服务公约》约定物业费价格并将收费标准报相关部门备案，故郭洪军要求变更物业费的上诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。郭洪军不认可棠棣物业公司提供的服务，其主张的私搭乱建、开荒种地等行为的责任主体并非棠棣物业公司而为小区其他业主，棠棣公司对此不应承担责任。依据郭洪军二审提交的证据，棠棣物业公司在提供服务方面存在瑕疵，但对此一审法院已经调整违约金数额且郭洪军对此并未提出上诉，故本院对于违约金数额不再另行调整。因棠棣物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。如小区大多数业主对该公司服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议方式重新选聘物业服务企业。郭洪军称建设单位自有房源面积过大，无法达到专有面积的要求，但对于建设单位自持面积郭洪军表示不清楚，且称于2017年放弃，故其该项上诉理由不能成立。通过庭审了解到涉案小区业主对棠棣物业公司服务存在很大不满，通过本次诉讼棠棣物业应引起重视、加强管理，提高服务质量，与业主共建和谐家园。综上所述，郭洪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭洪军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 肖 瑶审判员 王忠旭审判员 王 博二〇二一年四月十五日书记员 尤文汇