四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1024号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川矗峰房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区群康路56号。 法定代表人：杨仕贵，总经理。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王仕兵，男，1972年9月19日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋明琼，女，1976年6月10日出生，汉族，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 上诉人四川矗峰房地产开发有限公司（以下简称矗峰公司）因被上诉人王仕兵、宋明琼与房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 矗峰公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项、第二项的“矗峰公司向王仕兵、宋明琼支付逾期办证违约金27,222.30元、逾期交房损失5,000元”、第三项的“驳回矗峰公司的其他反诉请求。”二、改判驳回被上诉人王仕兵、宋明琼的诉讼请求；三、改判王仕兵、宋明琼支付矗峰公司逾期交纳购房款的违约金27,222元；四、由被上诉人承担一、二审案件的相应案件受理费。事实及理由：一、王仕兵、宋明琼逾期支付购房款构成违约属实，依法应向矗峰公司承担逾期付款违约金27,222元。在2010年8月紫微名苑主体完工后，经双方结算，被上诉人还下欠购房款36,405.38元，至今仍下欠购房款19,115元。该合同第五条约定买受人未按约定期限支付购房款，应按所定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。虽然，双方在2012年1月11日签订了房屋结算清单确认了被上诉人应补缴交房款36,405.38元，但上诉人并没有在结算清单上表示放弃追收被上诉人逾期交纳购房尾款的违约金，该结算确认也不能视为上诉人放弃追收此违约金。故，被上诉人应向上诉人支付交纳房款违约金27,220元[（总房款110.74m2×2,458元／1,112）×10%]。二、一审判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金27,222.30元，逾期交房损失5,000元错误。因为，如上所述被上诉人逾期交纳购房款的违约行为在先，且持续至今。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定及双方所签《商品住宅房预售合同》第八条有关“交房时间”约定“乙方（被上诉人）交清房款及配套等附属设施费，双方办理交接手续。”，因应先履行支付购房款、配套费的被上诉人履行债务不符合《商品住宅房预售合同》约定的，上诉人有权延迟交房、延迟不配合办证，这并不构成违约。 王仕兵、宋明琼辩称：其不存在违约的事实。签订的预售合同、收据中都表明是尾款按揭，实施中由于上诉人的原因不能按揭。其在2011年、2012年支付的购房款已达到90%以上，余款等办理房产手续后再支付。余下的款项上诉人至今未催收。请求驳回上诉。 王仕兵向原审法院提出诉讼请求：1.判令矗峰公司立即为王仕兵办理房屋权属证书（现为不动产登记证书），支付逾期交房及逾期办理房屋权属证书的违约金，并赔偿由此给王仕兵造成的一切经济损失；2.本案诉讼费、律师费等由矗峰公司承担。诉讼中，王仕兵增加诉讼请求：1.判令矗峰公司赔偿超出购房时规划设计超高修建房屋给其造成的一切损失；2.判令矗峰公司按照合同约定完善公共楼梯、电梯井、过道大理石贴面工程；3.对矗峰公司的其他违约、违法行为造成的损失一并要求赔偿，并要求矗峰公司履行如下义务：①负责在紫薇名苑小区1号楼与四建司相邻的位置开通人行通道，保障小区业主安全通行；②负责对小区内的消防回车场按规范要求进行整改。王仕兵明确具体诉讼请求如下：1.逾期办证违约金27,222.30元（按总房价的10%承担违约责任）：272,223.00元×10%=27,222.30元。2.逾期交房违约金27,222.30元（按总房价的10%承担违约责任）：272,223.00元×10%=27,222.30元；3.超出购房时规划设计超高修建房屋造成房屋品质、小区环境下降的损失（以法院酌情认定或以相关部门鉴定为准），暂按房屋总价下浮10%计算，计272,223.00元。4.其他诉讼请求以起诉状及增加诉讼请求申请书为准。以上金额合计：81,666.90元。 矗峰公司反诉请求：1.判令王仕兵、宋明琼支付购房款23,595元，并承担逾期付款的违约责任，庭审中，将承担逾期付款的违约责任变更未从2012年至付清之日按提起银行贷款利息计算利息；2.判令王仕兵、宋明琼支付水电气配套费885元及利息；相关费用52,273元[房款19,115元、水电气配套费885元（8,385元-7,500元）、垃圾费554元（110.74㎡×5元）]、电费1,782元（2545°×0.7元）、水费500元（25×20元）、物管费2,215元（20×1×110.74）、房款违约金27,222元（272,223×10%）及利息；3.由王仕兵、宋明琼承担诉讼费用。 原审法院认定事实如下：2010年2月21日，经双方协商，王仕兵、宋明琼与矗峰公司签订《商品住宅房预售合同》，约定：王仕兵、宋明琼向矗峰公司购买位于南部县××镇××路××幢××单元××楼××号××公寓××，建筑面积约112.58平方米（实际面积以房管局测绘后所认定的建筑面积为准），单价2458元／平方米，总价为人民币276703元（不包括室内给水、电安装和室内门窗、智能系统等费用）签订本合同时，王仕兵、宋明琼支付定金116703元，并注明“首付已清，余壹拾陆万元整按揭”；矗峰公司以电话、书面等方式通知王仕兵、宋明琼交款，王仕兵、宋明琼在本合同约定的限期内，及时交清购房款。矗峰公司代收水配套费2200元、电配套费900元、天然气配套费4000元，合计7100元；此款由王仕兵、宋明琼全额向矗峰公司缴纳。维修基金2251.6元由矗峰公司代收；交房时间为2011年5月31日；王仕兵、宋明琼购买的房屋公共楼梯、电梯井、过道为大理石贴面；1100元的智能可视监控系统费用矗峰公司收取；王仕兵、宋明琼购买住房后房产证、土地证由王仕兵、宋明琼自行办理，矗峰公司提供办理房产证、土地证全套资料。合同签订后，2010年2月21日、2011年2月23日、2012年1月11日王仕兵、宋明琼先后向矗峰公司交付购房款116703元、120000元、16405.38元、水电气配套费7500元、房屋维修基金4444.44元、智能可视监控系统费用1100元。2012年1月11日，双方就王仕兵、宋明琼购房的费用进行结算，王仕兵、宋明琼应向矗峰公司支付的费用扣减已支付的费用，王仕兵、宋明琼应补31450元。庭审中，双方确认王仕兵、宋明琼下欠房款19115元未予支付，2000元装修抵押金矗峰公司未退还王仕兵、宋明琼。 2016年3月16日，南部县住房和城乡规划建设局经竣工规划验收，认为“紫薇名苑”建设工程符合城乡规划要求，准予组织工程竣工验收和办理房屋产权证明等，并颁发规划验收合格证。2018年2月5日，矗峰公司在其开发建设的“紫微名苑”小区张贴《通知》，通知该小区业主到矗峰公司项目办公室完善办理不动产登记权属证书手续。 2019年12月4日，南部县蜀北街道办事处蜀北社区居民委员会出具《证明》，内容：紫薇名苑小区在前期南充鑫禄物业公司2016年10月31日撤离后，因该小区业主委员会未成立，无法选聘物业公司对该小区进行管理，社区请示办事处后，会同相关部门，指定矗峰公司对该小区进行临时管理，管理时间为2016年11月1日至2018年6月30日。2012年9月14日，南充市发展和改革委员会、南充市房地产管理局印发南发改收费【2012】532号《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（以下简称南发改收费【2012】532号通知），明确：一、对2005年公布的《南充市物业服务收费管理指导价标准》作适当调整，以原标准为基础上浮10%，针对企业服务等级三级的高层住宅，政府指导价标0.88-1.43元/建筑面积平方米·月；二、规范装修管理服务收费（一）装修管理服务费按房屋建筑面积收取，高层不超过2.5元/平方米，多层不超过2元/平方米。（二）委托物业服务单位清运装修垃圾的，清运费按建筑面积不超过2.5元/平方米收取。……五、我市其余县（市）物业管理收费参照本通知执行。 庭审后，一审法院现场勘查，王仕兵、宋明琼购买的房屋公共楼梯表面层为水泥砂浆，电梯井地面为大理石贴面、墙面为刮白，部分过道为大理石贴面。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方当事人签订《商品住宅房预售合同》，就商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式等进行约定，已经具备了房屋买卖合同的性质，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。 基于本案事实和有关法律法规，对争议焦点认定如下： 一、关于王仕兵、宋明琼是否可以向矗峰公司主张逾期办证及逾期交房和房屋层高及超高违约责任的认定问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，办理房屋权属证书是开发商矗峰公司的法定义务，支付房款与办理房屋过户不属于同类债务，矗峰公司应在交付房屋后及时办理产权证，未按期履行应当承担违约责任。因此，王仕兵、宋明琼要求矗峰公司立即为其办理产权证的诉请，予以支持。针对王仕兵、宋明琼的其他各项诉请，认定如下：1.王仕兵、宋明琼主张逾期办证违约金27,222.30元（按总房价的10%承担违约责任）。双方签订预售合同时，案涉房屋尚未建成。庭审中，王仕兵、宋明琼陈述2013年案涉房屋交付使用，矗峰公司陈述2012年就已经交付王仕兵、宋明琼使用。按矗峰公司的陈述最后的期限也应在2013年3月办理房屋权属证书。至王仕兵、宋明琼提起诉讼时，矗峰公司实际逾期2535天，王仕兵、宋明琼主张的逾期办证违约金27,222.30元尚在裁判规则范围内，亦符合法律规定，予以确认。2.王仕兵、宋明琼主张逾期交房违约金27,222.30元（按总房价的10%承担违约责任）。因王仕兵、宋明琼没有举证证明矗峰公司逾期交房确已给其造成的实际损失，酌定按照同期同地段同类出租房屋十个月租赁费5,000元计算王仕兵、宋明琼逾期交房的损失。3.王仕兵、宋明琼主张超高修建房屋违约责任。王仕兵、宋明琼与矗峰公司签订的预售合同未就房屋层高及超高违约责任进行约定，涉案商品房的层高亦符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。因此，王仕兵、宋明琼主张矗峰公司承担超高修建房屋的违约责任，不予支持。4.对于王仕兵、宋明琼已向矗峰公司支付的装修保证金2,000元，王仕兵、宋明琼的案涉房屋已装修入住，矗峰公司应当退还装修保证金。5.王仕兵、宋明琼要求矗峰公司按照合同约定完善公共楼梯、电梯井、过道大理石贴面工程的诉请，王仕兵、宋明琼已入住案涉房屋多年，其也明知该项诉请的现状多年，应视为王仕兵、宋明琼已接受公共楼梯、电梯井、过道现状。同时，目前改变该现状也涉及其他业主的权益保护和小区整体规划的更改。故对此诉请不予支持。6.王仕兵、宋明琼要求矗峰公司履行在紫薇名苑小区1号楼与四建司相邻的位置开通人行通道，保障小区业主安全通行，并对小区内的消防回车场按规范要求进行整改。该项诉请不属于本案买卖合同裁判事项，故不予支持。以上各项费用合计34,222.30元（27,222.30元+5,000元+2,000元）。 二、关于矗峰公司是否可以向王仕兵、宋明琼主张下余房款及逾期支付购房款利息的认定问题。庭审中，双方确认下欠房款19115元未予支付。2012年1月11日双方对案涉房屋房款进行结算，但未约定付款时间，矗峰公司也未就已按照预售合同约定以电话、书面等方式通知王仕兵、宋明琼交款举证证明履行了该义务。预售合同中未约定支付尾款的时间，王仕兵、宋明琼亦交付购房款93%以上，不构成逾期购房款的违约责任，故矗峰公司要求房款逾期利息的诉请本院不予支持。 三、关于矗峰公司是否可以向王仕兵、宋明琼主张支付下余水电气配套费885元等其他费用6,472元及利息的认定问题。1.根据预售合同和双方结算清单已确认水电气配套费7,100元，但王仕兵、宋明琼支付矗峰公司7500元，属双方自愿行为，予以维持。故矗峰公司要求王仕兵、宋明琼支付下余水电气配套费885元无事实依据，不予支持；2.在小区没有成立业主大会或业主委员会的情况下，社区居委会与矗峰公司签订物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予保护。矗峰公司为小区提供了服务，王仕兵、宋明琼作为小区业主，享受了相应的物业服务，其在矗峰公司催告的合理期限内仍未交纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，矗峰公司要求王仕兵、宋明琼交纳自2016年11月1日至2018年6月30日（共20月）期间应支付的物业服务费2215元（1元×110.74.㎡×20月），于法有据，亦符合南发改收费【2012】532号通知精神，予以支持；3.矗峰公司主张王仕兵、宋明琼装修期间应支付的清运装修垃圾费用554元（5元/㎡×110.74.㎡），因超出文件中规定的2.5元/㎡上限，本院予以纠正，确认为277元（2.5元/㎡×110.74.㎡）；4.矗峰公司主张王仕兵、宋明琼装修期间应支付电费2,437元、水费400元，因预售合同中未作约定，矗峰公司也未能提供王仕兵、宋明琼装修期间家庭实际水电用量的相关证据，因此，对于王仕兵、宋明琼装修期间家庭使用的水电费，酌定计1,800元。以上二、三项品迭后王仕兵、宋明琼应向矗峰公司支付的各项费用合计23,407元（19,115元+2,215元+277元+1,800元）。 综上，王仕兵、宋明琼的部分诉讼请求与矗峰公司的部分反诉请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、矗峰公司在判决生效后十日内协助王仕兵、宋明琼办理位于南部县××镇××路××幢××单元××楼××号房屋不动产权证；二、矗峰公司向王仕兵、宋明琼支付逾期办证违约金27222.30元、逾期交房损失5000元、装修保证金2000元，合计34222.30元；王仕兵、宋明琼向矗峰公司支付下余购房款19115元、物业服务费2215元、装修垃圾费用277元、装修水电费1800元，合计23407元。双方品迭后由矗峰公司在判决生效后十日内向王仕兵、宋明琼支付10815.3元；三、驳回王仕兵、宋明琼的其他诉讼请求与矗峰公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，由王仕兵、宋明琼负担266元，由矗峰公司负担655元。反诉案件受理费270元，由矗峰公司负担80元，王仕兵、宋明琼负担190元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.王仕兵、宋明琼未足额支付房款是否构成违约，应否支付违约金。2.一审判决矗峰公司支付逾期办证违约金和逾期交房损失是否正确。 关于焦点1.在王仕兵、宋明琼与矗峰公司签订的《商品住宅房预售合同》中，关于房款的给付时间未明确约定，仅约定了首付款、定金给付时间，何时付清没有约定。在双方签订合同后，王仕兵、宋明琼陆续支付房款，至2012年1月11日结算时，尚欠房款31,450元，但已给付房款达到约90％，至本案一审诉讼时，已给付房款达到93％。在双方对房款何时付清没有约定的情况下，王仕兵、宋明琼对于剩余房款应当在矗峰公司通知给付或者矗峰公司履行全部义务时给付。矗峰公司至今尚未履行交付办证资料的义务，也未提供证据证明通知王仕兵、宋明琼在具体的时间交纳房款。矗峰公司主张王仕兵、宋明琼构成违约，要求王仕兵、宋明琼给付违约金，缺乏事实和法律依据。 关于焦点2。在王仕兵、宋明琼与矗峰公司签订的《商品住宅房预售合同》中，约定矗峰公司应在2011年5月31日交付房屋，并为王仕兵、宋明琼提供办理房屋产权证的全套资料。事实上，矗峰公司至2013年才交付房屋，至今未能提供办理房屋产权证的全套资料，致使王仕兵、宋明琼迟迟不能办理房屋产权证书，一审认定矗峰公司构成违约，并承担给付违约金、相应损失的责任，并无不当。 综上，矗峰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费540元，由四川矗峰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年四月二十三日 书记员  杨鹏立