四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2298号 上诉人（原审被告）：四川鑫涛投资管理有限公司，住所地：成都市青羊区金盾路52号1幢10层D号。 法定代表人：罗高林，职务不详。 被上诉人（原审原告）：谢冬梅，女，1966年7月13日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：余俊，四川优尚杰律师事务所律师。 上诉人四川鑫涛投资管理有限公司（以下简称鑫涛公司）因与被上诉人谢冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫涛公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，查清事实并驳回谢冬梅请求；二、判令谢冬梅向鑫涛公司赔礼道歉，支付鑫涛公司保管钥匙保管费1元；三、查清谢冬梅是否用鑫涛公司出具的“欠条”为其丈夫开脱罪行；四、彻查谢冬梅是否与一审法庭有不明行为；五、判令谢冬梅承担全部诉讼费。事实和理由：一审判决有失公正，认定事实错误，请求二审依法查清事实并纠正一审判决。1.2012年7月12日涉案房屋出租协议签订后，鑫涛公司严格按照协议条款每半年交一次租金，至2015年7月12日协议到期失效。鑫涛公司要求谢冬梅接收涉案房屋，谢冬梅称其不在成都在回避军事检察院的调查不方便出面，请鑫涛公司帮忙保管其钥匙等她回来。2015年7月23日鑫涛公司收到军事检察院通知上交与涉案房的有关材料，鑫涛公司将涉案房的一切材料交与了军事检察院。鑫涛公司当月将涉案房屋腾空，将公司搬到云南昆明，在此期间鑫涛公司多次电话告知谢冬梅接收钥匙，谢冬梅称其丈夫犯事了在跑事情很忙，请鑫涛公司帮忙保管钥匙，事完了有时间来拿，鑫涛公司叫谢冬梅给个地址或叫成都朋友送过去，谢冬梅称其不方便提供地址，涉案房钥匙就放在鑫涛公司处帮忙保管。一直到2017年2月3日，谢冬梅电话通知鑫涛公司有人要租涉案房，在涉案房楼下茶室，谢冬梅告知有人租901涉案房，903室钥匙继续请鑫涛公司帮忙保管，另外帮忙出具一个《欠条》。此后鑫涛公司拒绝配合，提出不再保管钥匙，要求谢冬梅提供地址寄钥匙，但其一直不出面。2019年6月28日，谢冬梅电话告知鑫涛公司涉案房屋要卖，鑫涛公司派人送去钥匙，谢冬梅报案，经警察查验涉案房屋无办公用品，上面灰尘已覆盖。一审庭审谢冬梅提供的“2017年6月20日至2019年7月9日的电费9.44元，水费94.2元”足够证明鑫涛公司未使用涉案房屋，《欠条》是谢冬梅需要写的金额数字，不符合涉案房屋租金。鑫涛公司写下的《欠条》不是真实使用案涉房屋的欠款，《房屋出租协议》到期已明确失效终止，所产生的一切费用已结清。2．一审过程混乱。鑫涛公司收到传票载明2020年4月22日10：30分在成都武侯区法院第四法庭应诉，但一审法院将庭审地点改在第二十四庭并未提前通知鑫涛公司。一审庭审过程中，法官没问谢冬梅是否续签协议，只询问鑫涛公司是否有解除协议书，但一审庭审结束后谢冬梅修改庭审记录并自行在庭审记录上串写要求。3．鑫涛公司向军事检察院提供涉案房的证据是真实可靠的证据，谢冬梅在《起诉状》中陈述没交任何租金，反推过来是说明鑫涛公司做了伪证，《欠条》是否被谢冬梅利用致使其丈夫逃避法律制裁应当由法院进行调查。综上，一审判决有失公正，认定事实错误，请求二审法院依法纠正。 谢冬梅辩称，鑫涛公司陈述的与本案无关，在2015年军事检察院核实谢冬梅的房屋租赁所得，只是为了核实该房屋是否出租，该案在2015年12月已经结案，与鑫涛公司2017年出具的《欠条》无关。 谢冬梅向一审法院起诉请求：1．判令鑫涛公司支付谢冬梅房租费暂计算至2019年7月16日共计110360元；2．判令鑫涛公司从起诉之日（2019年12月3日）起按中国人民银行银行规定的金融机构收逾期利息的标准支付利息，直至鑫涛公司付清全部欠款止。 一审法院认定事实：2012年7月6日，谢冬梅（甲方）与鑫涛公司（乙方）签订《房屋出租协议》。协议约定甲方将其名下位于××路××号××号房屋出租给乙方作为办公用房使用；租赁期限为2012年7月8日至2015年7月6日，有效期为3年；月租金为3400元，租金半年一付；乙方须按时水、电、气、收视、电话、物业管理等费用；乙方向甲方缴纳3400元保证金，乙方退房时结清水、电、气等费用且屋内设施设备无人为损坏的，由甲方退还乙方所交保证金。 2017年2月3日，鑫涛公司向谢冬梅出具《欠条》，载明今欠到谢冬梅xx3号房租合计73200元，到2017年6月30日房子到期。鑫涛公司举示了谢冬梅出具的合计金额为85000元的收据，拟证明其在合同期内缴纳完毕房屋租金。谢冬梅认可收到了上述款项，但称《欠条》上载明的金额73200元是已经扣除了上述费用后仍欠付的金额。 双方一致认可，鑫涛公司于2019年7月30日将涉案903号房屋的钥匙交于谢冬梅。而关于涉案901号房屋的收回时间，谢冬梅主张时间为2017年6月30日，而鑫涛公司主张交还时间为2017年2月3日。 在一审庭审过程中，谢冬梅举示了其与鑫涛公司法定代表人罗高林的微信聊天记录，载明2018年7月11日发送“冬梅冬梅，这段时间身体再不好，你这样901，原来一直全部我们打条子炸断了，你到你再看一会我跟你说吗，你再算哈，一切是把两间房子全部炸断了，只剩了903号”，谢冬梅回复“903总共算到6月30日，但是你903最后这一年你就没给的嘛，还那个901你也空了几个月的嘛你搞忘了吗？是春节前那会应该是11月份12月份交给我的，我还空了几个月我才租出去的”“罗总，那个条子到2017年6月30日总共欠73200，后面903就有一年没给了嘛，就是21600元，但是903有半年时间了嘛，901上半年嘛，就有10800多，总共就是45600元你再算一下，我都有记账的”。2018年7月16日，谢冬梅发送“把物管费交了噻，这几年你也没拿给我钱……”，罗高林回复“好嘞好嘞，反正我晓得去交哈妹，你不着急哈。”，后续谢冬梅多次发送微信要求支付款项。 一审另查明，1．谢冬梅与案外人分别于2019年7月1日、2019年12月18日签订《房屋交易文件》，约定谢冬梅将涉案903号房屋、901号房屋出售给案外人，谢冬梅在庭审时称涉案房屋已经出售给案外人；2．谢冬梅于2019年7月20日缴纳了涉案903号房屋2017年6月20日至2019年7月9日的电费9.44元、2017年7月20日至2019年1月6日的水费94.2元、2016年11月1日至2019年7月31日的物业费2422.2元、2016年11月1日至2019年7月31日的垃圾清运费264元，合计金额为2789元；3．谢冬梅明确诉讼请求第一项费用包括涉案903号房屋2017年6月30日至2019年7月30日租金44400元（1700元/月×6个月＋1800元/月×19个月）、水电物业费2789.84元、欠条载明的截止2017年6月30日的租金73200元。 一审法院认为，鑫涛公司与谢冬梅签订《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。鑫涛公司称其2015年7月8日实际搬离涉案两间房屋，与其法定代表人在微信中陈述不符，与钥匙交还时间亦不吻合，且其也未举示任何证据对此加以证明，故一审法院对上述意见不予采信。案涉租赁合同到期后，鑫涛公司继续使用房屋，案涉合同继续有效，但转为不定期，谢冬梅有权继续向鑫涛公司收取租金。无论涉案901号房屋何时收回，双方已经就截止2017年6月30日的欠付租金进行结算，鑫涛公司为此出具了《欠条》，且谢冬梅也认可欠条上载明的金额包括901号房间，故谢冬梅诉请截止2017年6月30日的房屋租金共计73200元，一审法院予以支持。合同关系解除后，鑫涛公司应当及时腾退返还房屋，而鑫涛公司并未举证证明实际腾退搬离或解除租赁合同关系，故901号房屋腾退返还后谢冬梅仍有权主张903号房屋租金。谢冬梅主张涉案903号房屋的租金从2018年起调至1800元/月，但谢冬梅并未举示证据予以证明，故一审法院对其意见不予采信，租金仍按原合同执行，故涉案903号房屋从2017年7月1日至房屋收回之日（2019年7月30日）期间的租金应计算为42500元（1700元/月×25个月），合计欠付租金为115700元。根据案涉合同约定，鑫涛公司应支付涉案房屋租赁期间的水费、电费、垃圾清运费、物业费等费用，且谢冬梅已经实际代为缴纳2789元，故谢冬梅要求鑫涛公司支付该部分费用，符合合同约定，一审法院予以支持。 关于利息。鑫涛公司并未按约支付租金，实际上给谢冬梅造成了资金占用损失，故鑫涛公司应向谢冬梅支付资金占用利息以弥补损失，资金占用利息的计算标准为：以118489元（115700元＋2789元）为基数，自2019年12月3日起至款项实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、鑫涛公司于判决生效之日起十日内向谢冬梅支付租金115700元、2017年6月20日至2019年7月9日期间欠付的电费9.44元、2017年7月20日至2019年1月6日期间欠付的水费94.2元、2016年11月1日至2019年7月31日期间欠付的物业费2422.2元、2016年11月1日至2019年7月31日期间欠付的垃圾清运费264元，合计金额为118489元及资金占用利息（以118489元为基数，自2019年12月3日起至款项实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回谢冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2507元，由鑫涛公司负担。 二审中，谢冬梅提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。谢冬梅提交了如下新证据：1．谢冬梅与鑫涛公司罗高林指派的交接钥匙人员陈明英的聊天记录。拟证明2019年6月28日谢冬梅才指派人员过来办理903号房屋交接手续，证明903号房屋在为2019年6月28日还处于鑫涛公司的控制中。2.于2019年7月10日拍摄的903号房屋6张照片。拟证明2019年7月10日该房屋还处于鑫涛公司占有的状态。 鑫涛公司质证认为：1．关于证据1，是谢冬梅叫我们将903号房屋的钥匙送过去，以便出售。901号的钥匙是2017年2月3日交接的。2．关于证据2，鑫涛公司是在2015年7月就将903号房屋腾退出来，房屋中的物品不是鑫涛公司的，承租的时候上述物品就在房屋中了。 对谢冬梅提交的新证据的证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，鑫涛公司申请其员工陈明英出庭作证，拟证明在2017年2月3日，证人将901号房屋的钥匙送给谢冬梅，903号房屋的钥匙在2019年6月28日交给谢冬梅。谢冬梅质证认为：证人是鑫涛公司的员工，其现在也是鑫涛公司的员工，证明双方存在利害关系其陈述的事实谢冬梅不予认可。 二审中，鑫涛公司主张一审中所举示的与谢冬梅的聊天记录并非是其真实意思表示，是为了配合对方说的，且《欠条》也是为了配合对方才出具的。 二审中，本院向鑫涛公司释明，其第二、三、四项上诉请求在一审中并未以抗辩提出，也未提起反诉，不属于二审审理范围，在本案中不予审查。 本院认为，鑫涛公司与谢冬梅签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1．一审认定鑫涛公司向谢冬梅支付的租金及利息是否适当；2．一审认定鑫涛公司支付水费、电费、物业费、垃圾清运费是否适当。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。首先，鑫涛公司主张2017年2月3日出具的《欠条》是因谢冬梅的需要才向其出具的，但对此未举证证明，亦未举证证明该《欠条》非其真实意思，或系受胁迫及处于危困状态出具，应当视为对《欠条》内容的认可。其次，在一审中，双方当事人均认可903号房屋于2019年7月30日腾退且鑫涛公司认可901号房屋在2017年2月3日腾退，二审中鑫涛公司又主张901号和903号房屋均在2015年已腾退，但对此未举证证明，故对鑫涛公司在二审中关于腾退时间的主张不予采信。最后，《欠条》对903号和901号房屋就2017年6月30日以前的租金已进行了结算，对双方具有拘束力。综上，鑫涛公司的该项上诉理由不能成立，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。根据双方签订的《房屋出租协议》第七条“乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章支付，办理暂住证，按时交纳水、电、气、收视、电话、物业管理等费用”之约定鑫涛公司应当负担案涉房屋在租赁期间的水、电、物业、垃圾清运费，鉴于上述费用已由谢冬梅垫付，故鑫涛公司应当向谢冬梅支付上述款项，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，鑫涛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2507元，由四川鑫涛投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年四月十五日 书记员  何浩铭