山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异193号 案外人：蒋国建，男，1958年7月13日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托代理人：徐彦，北京大成（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区。 负责人：郭晓霞，总经理。 委托代理人：孙毅，山东环周律师事务所律师。 被执行人：青岛苏青商务有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：高泽众，经理。 被执行人：青岛亚美商城有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王茜珠，经理。 被执行人：田茂连，男，1967年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：巩振娟，女，1969年8月27日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：李方学，男，1972年3月3日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：于津，女，1976年8月6日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与青岛苏青商务有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1493号】过程中，蒋国建向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 蒋国建请求本院：1.确认其在租赁期限内继续享有对被执行人青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××栋房地产、青岛市××市场××路xx号房地产、市北区xx路xx号房地产（下称“案涉房产”）享有租赁权；2.确认其无需迁出案涉房产；3.确认拍卖公告中应带租拍卖；4.确认拍买人继续履行其与青岛亚美商城有限公司之间的《青岛亚美商城租赁合同》。事实与理由：蒋国建与青岛亚美商城有限公司于2016年1月6日签订《青岛亚美商城租赁合同》，约定由蒋国建承租案涉房产，租赁期限为20年，自2016年1月8日至2036年1月7日。蒋国建已按约一次性支付20年租金，案涉房产亦实际交付给蒋国建占有、经营。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百二十九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，请求法院支持蒋国建的异议请求。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，1.蒋国建所提四项请求均为确认请求，应通过诉讼确认，均非执行异议审查范围，应驳回其异议。2.蒋国建主张的租赁晚于抵押权设立，无法排除执行。3.根据租赁合同约定，该租赁合同实际为JK0108、JK0126两份借款合同的担保合同，系以租抵债，故上述租赁合同是亚美商城以其租赁权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的普通房屋租赁合同，在最高院（2014）民申字第215号民事裁定书中，最高院亦认为以租抵债非租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。综上，蒋国建所提异议理由不成立，请依法裁定驳回。 为证明其主张，蒋国建向本院提交以下证据：1.租赁合同，以证明2015年1月6日蒋国建与青岛亚美商城有限公司签订合同，约定2015年1月8日至2016年1月7日为免租装修期，租赁合同期限为2016年1月8日至2036年1月7日，租赁合同另行签订。2.交接单，以证明2015年1月8日，蒋国建派人员与青岛亚美商城有限公司代表进行交接，由青岛亚美商城有限公司人员配合蒋国建进行装修。3.租赁合同，以证明2016年1月6日蒋国建与青岛亚美商城有限公司签订合同，约定租赁期20年，租金为800万元。4.交接单，以证明2016年1月8日青岛亚美商城有限公司正式将承租房产交付给蒋国建。5.银行转账电子回执，以证明蒋国建于2016年1月26日支付租金800万元。6.水电费单据，以证明蒋国建实际使用租赁房屋，并缴纳水费、电费、垃圾费、通讯费、人员工资等各种费用。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，1.对证据1、证据3的真实性有异议，合同签订方青岛亚美商城有限公司未到庭，无法核实合同真伪，且存在两份租赁合同，一份签订于2015年1月6日，而另一份签订于2016年1月6日，实际租赁期限存疑。债权人办理抵押物的抵押登记时间为2015年1月30日，根据不动产登记信息显示，设定日期为2014年12月18日，均早于两份租赁合同。2.对证据2、证据4的真实性有异议，合同签订方青岛亚美商城有限公司未到庭，无法核实真伪。3.对证据5的真实性、关联性有异议，无法证明为租赁款。4.对证据6水电费等单据发票，名称购买方为亚美综合市场，并非蒋国建，无法证明上述费用由其支付。 为证明其主张，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交以下证据：1.青岛市不动产中心出具的抵押物基本信息及抵押情况信息，以证明债权人依法享有抵押权及抵押权设立时间。2.案涉房产产权证复印件一份，以证明执行标的的具体范围。 蒋国建质证称，1.对证据1的真实性无异议，但是从该证据中无法看出抵押的时间及抵押人的相关信息。蒋国建承租的房屋中除了案涉房产外，还包括青岛市市北区xx路xx号房产，该房产与案涉房产系一体，无法进行分割，需共同进行使用。2.证据2的真实性无异议，案涉房产与蒋国建承租的青岛市市北区xx路xx号系一体，无法进行分割，需共同进行使用。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行与青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月18日作出（2018）鲁02民初255号民事判决书，判决如下：一、被告青岛苏青商务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行借款本金20000万元及利息、罚息和复利22118600.87元（已计算至2017年12月20日，此后至实际清偿之日的利息、罚息和复利按照合同约定计付）；二、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津对上述第一项所确认的债务在本金最高额35000万元及利息、罚息和复利范围内承担连带清偿责任。被告山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津承担保证责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；三、原告对被告淄博蓝乾经贸有限公司设定的、位于淄博市张店区××路××号的土地（证号：淄国用（2013）第Ａ××4号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号）及房产（证号：淄博市房权证张店区字第0××1号、0××2号、0××3号、0××4号、0××7号、0××8号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额114098100元及利息、罚息和复利的范围内享有优先受偿权。被告淄博蓝乾经贸有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；四、原告对被告青岛亚美商城有限公司设定的、位于青岛市市北区××路××号××栋的房地产（证号：青房地权市字第2××7号）、青岛市市北区xx路15号的房地产（证号：青房地权市字第1××6号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××8号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额67389800元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告青岛亚美商城有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；五、原告对被告山东万宝鑫金属材料有限公司设定的、位于淄博市桓台县××镇××路××号的土地（证号：桓国用（2013）第0××2号）及房产（证号：淄博市房权证桓台县字第0××4号、0××5号、0××6号、0××3号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额33529600元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告山东万宝鑫金属材料有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152393元，财产保全费5000元，由被告青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津共同负担。 后中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行将本案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执1493号。 本案诉讼过程中，2018年11月19日，本院作出（2018）鲁02民初255号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津银行存款222118600.87元或查封、扣押其相应价值的其他财产。青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203执603号案件对被执行人青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××栋的房地产（证号：青房地权市字第2××7号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××6号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××8号）的查封系首先查封，因本案申请执行人对上述房地产享有优先受偿权，故青岛市市北区人民法院将上述房地产的处置权移送至本院执行。2020年11月16日，本院作出（2020）鲁02执1493号执行裁定书，裁定拍卖上述房地产，并于当日作出责令限期迁出通知书，责令上述房地产的住户、租户和其他使用人在通知张贴或送达后的30日内自行迁出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除不动产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，蒋国建提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产前，已对案涉房产持续占有、使用，故蒋国建的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人蒋国建的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员  龙 骞 二〇二一年四月二十日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员  张 澳