广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初1709号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街繁华路41号。负责人：梁小翔，职务行长。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓瑞婷，广东金桥百信律师事务所律师。被告：贝玉民，男，1960年10月12日出生，汉族，住广州市天河区。被告：张爱荣，女，1960年3月27日出生，汉族，住址同上。被告：李珊珊，女，1987年11月26日出生，汉族，住黑龙江省东宁县。被告：贝雨馨，女，2015年5月9日出生，汉族，住址同上。被告：广州奥林匹克房地产开发有限公司，住广州市萝岗区萝塱路31号2座402房。法定代表人：殷冀，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：云小雨，女，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建设银行番禺支行）与被告贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨、广州奥林匹克房地产开发有限公司（以下简称奥林匹克房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告建设银行番禺支行的委托诉讼代理人黄珏安、被告贝玉民、被告奥林匹克房地产公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼，被告张爱荣、李珊珊、贝雨馨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与贝建伟签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款》；2.被告贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨立即向原告支付住房抵押贷款的本金、利息（含罚息、复利）合计150063.64元【其中本金135290.46元，拖欠利息13106.76元、拖欠本金罚息621.4元、拖欠利息复利1045.02元（暂计至2020年10月20日）】，并从2020年10月21日起至贷款清偿之日止按合同约定的贷款利率的水平上浮50%的利率计付罚息和复利给原告；3.原告有权处理抵押物广州市奥园XX花园（自编7至18栋）自编X栋X层XX房并对其所得价款具有优先受偿权；4.被告奥林匹克房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.五被告承担本案全部诉讼费用（含公告费用）。事实和理由：2013年12月9日，原告与借款人贝建伟签订《个人住房组合借款合同》，该合同约定，贝建伟以其名下的广州市奥园XX花园（自编7至18栋）自编X栋X层XX房作为抵押，并办理了预告抵押登记，贝建伟向原告贷款150000元，用于支付购买上述房屋的价款，借款期限25年，供款总期数300期，从2014年2月7日至2039年2月7日，借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始对日的，则当月最后一日为约定还款日。合同约定采用等额本息还款方法。根据广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13788号案件记述，2015年9月7日，借款人贝建伟因交通事故死亡，被告贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨均为借款贝建伟的继承人，连续多期未按期归还公积金部分的贷款本息，由法院判决解除原告与借款人贝建伟签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》中关于公积金贷款的合同关系。借款人贝建伟与我方签订的贷款包括商业性贷款和公积金贷款，于本案而言，原告已依合同约定，向借款人指定的账户发放了贷款，现借款人的四继承人连续多期未按合同约定偿还本息，根据合同第十七条：借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行本合同的，构成违约。原告与被告奥林匹克房地产公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定：其对原告向购买奥园XX花园的购房人发放的购房贷款，在原告最高抵押贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。最高抵押贷款额是指从原告与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和。保证责任的期间为：从《借款合同》生效之日起，至被告为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止。本案只办理了预告登记，尚未办理房地产权证及协议约定的抵押登记（备案）手续，故，被告奥林匹克房地产公司理应承担相应的连带保证责任。签约后，原告依约向借款人贝建伟指定的账户发放了贷款，后贝建伟的四继承人停止向原告归还借款，虽经原告多次催收，被告仍未清偿，暂计至2020年10年20日止，被告应归还已到期借款本息共计23244.81元。原告认为五被告在履行合同中，已违反了合同约定，并使原告不能实现合同目的，为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院起诉，请法院判如所请。被告贝玉民辩称，原告的诉请中利息、罚息等起始时间不明确，对其主张的具体金额来源不清楚。被告张爱荣、李珊珊、贝雨馨无应诉答辩，亦未在举证期内提交证据。被告奥林匹克房地产公司辩称，对于诉请4、5有异议，不同意承担连带责任，涉案物业已经办理了抵押登记，根据民法典及司法解释的有关规定，该抵押权已经设定，依法应当由原告享有优先权，同时抵押证书应该已交付原告，我方的担保责任也已经终止，所以我方不需要承担责任。其余诉请由法院依法查明，作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2013年6月20日，奥林匹克房地产公司作为发展商（甲方），建设银行番禺支行作为抵押贷款银行（乙方），双方签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于广州市萝岗区长岭路地段的经批准命名为奥园XX花园的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述整个项目的住宅、商业用房、车位的购房人提供相关的贷款业务。在上述所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。最高抵押贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和。保证期间，（一）在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《房地产他项权利证》，并移交《房地产他项权证》乙方保管之日止。（二）在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《房地产他项权利证》，并移交《房地产他项权利证》乙方保管之日止的保证责任外，在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止；在现楼确认过程中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，并移交《房地产他项权证》乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。在甲方履行连带保证责任后（在抵押登记前履行连带保证责任的除外），乙方同意将《借款合同》项下对购房人抵押房产的处分权转让给甲方。甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除。为保障与乙方合作事宜的顺利进行，甲方承诺同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方住房抵押贷款。实行阶段性放款服务，甲方承诺在房屋交易鉴证过程中先放款的，甲方应在乙方发放贷款之日起九十个工作日内办妥房屋交易鉴证和抵押登记（备案）手续，并将《抵押登记（备案）证明》交由乙方保管；在现楼确权过程中先放款的，甲方应在乙方发放贷款后的九个月内办妥房屋《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管。借款人申请个人住房公积金贷款及组合贷款中的住房公积金贷款部分，不受本协议阶段性放款服务相关条款的约束。抵押贷款合作楼宇竣工验收交付使用后，甲方应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权证的申报领取手续，并保证将他项权证等有关文件移交乙方保管。本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算。合作期满后，甲方依照本协议的约定，对购房人在《借款合同》中的有关义务承担的连带保证责任条款，和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款，均不受合作期限限制，继续有效。2013年9月16日，奥林匹克房地产公司作为甲方、卖方与贝建伟作为乙方、买方签订《商品房预售合同》，约定乙方购买奥园XX花园（自编7至18栋）第自编X幢X层XX号房（以下简称涉讼房屋），房屋地址为萝岗区长岭路30号自编12栋（自编12栋）604房屋，建筑面积为76.1262平方米；总房价1024537元，甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自预售合同网上签订之日起支付首期款374537元，除首期款外，剩余房款650000元须于2013年9月16日前申请办理银行按揭手续，等等。2013年10月5日，贝建伟就涉讼房屋贷款事宜签署《个人贷款申请审批表》，并签署《书面承诺函》，声明同意将涉讼房屋抵押给建设银行番禺支行。2013年12月9日，贝建伟作为借款人、抵押人与建设银行番禺支行作为贷款人签订《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款》，约定：借款人向贷款人借款用以购置涉讼房屋；借款金额为65万元，其中商业性贷款15万元，公积金贷款50万元；商业性贷款和公积金贷款期限均为300个月，从2014年2月7日至2039年2月7日止；本合同项下的商业性贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）0%，即年利率为6.55%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称商业性贷款基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次金融机构贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定，利率调整日于每年的1月1日；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；商业性贷款及公积金贷款均采用等额本息还款方法，商业性贷款每月归还本息金额为1017.5元，公积金贷款每月归还本息金额为2779.16元；本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押人以涉讼房屋设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门处理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人；借款人发生下列任一情况，均构成违约：……5.借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行本合同的；……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；等等。2014年2月7日，建设银行番禺支行分别向贝建伟指定的奥林匹克房地产公司账户发放贷款150000元及500000元。2013年12月31日，涉讼房屋办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人是建设银行番禺支行，预告登记义务人是贝建伟，广州市国土资源局和房屋管理局核发了粤房地预登穂字第××号的《房地产预告登记证明》。2019年10月28日，广州住房公积金管理中心以贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨为被告，建设银行番禺支行为第三人提起金融借款合同纠纷诉讼，立案（2019）粤0113民初13788号。该案查明李珊珊与贝建伟于2014年3月10日登记结婚；2015年9月7日，贝建伟因交通事故死亡；2017年9月起，贝建伟继承人未能按期归还公积金借款。该案于2020年6月17日作出判决：解除建设银行番禺支行与贝建伟签订的《个人住房组合借款合同》中关于50万元公积金贷款的合同关系，贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨在继承贝建伟遗产范围内向广州住房公积金管理中心清偿借款本金及相应利息，等等。本案庭审过程中，建设银行番禺支行称贝建伟的继承人自2018年10月7日开始出现逾期情况，截止2020年10月20日，尚欠贷款余额135290.46元、拖欠利息13106.76元、拖欠本金罚息621.4元、利息复利1045.02元。为此，建设银行番禺支行向本院提供了《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款明细予以证明。本院认为，建设银行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立，具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构。建设银行番禺支行和贝建伟签订的借款合同，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设银行番禺支行依约向贝建伟发放贷款，贝建伟理应依约履行还本付息的义务。然而，贝建伟于2015年9月7日因故死亡，其继承人并未明确表示放弃继承其遗产并自2018年10月7日开始出现逾期还款付息情况，建设银行番禺支行有权依约解除其与贝建伟之间的借贷关系，并要求贝建伟的继承人清偿全部贷款本息。因此，就建设银行番禺支行要求解除借款合同的诉请，合法有据，本院予以支持。因罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故逾期罚息不应计收复利。因此，贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨应向建设银行番禺支行偿还贷款本金135290.46元及利息、罚息、复利，暂计至2020年10月20日，利息13106.76元、本金罚息621.4元、拖欠利息复利1045.02元；自2020年10月21日起，利息按照《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款》的约定计算至合同解除之日止，罚息不计收复利；合同解除次日起，罚息以尚欠贷款本金为基数，按照《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款》约定的标准计算至清偿之日止。就建设银行番禺支行主张其有权处理涉讼房屋，并对所得价款享有优先受偿权的诉请。贝建伟以涉讼房屋为上述借款作抵押担保，并已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，故建设银行番禺支行要求该房产处置所得价款享有优先受偿权，合理有据，本院予以支持。关于奥林匹克房地产公司是否应当对上述债务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，在建设银行番禺支行最高贷款额限度内，奥林匹克房地产公司同意为购房人每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限自建设银行番禺支行将贷款资金划入奥林匹克房地产公司的银行账户之日至办妥抵押登记（备案）手续至办妥正式《房地产权证》和《房地产他项权利证》，并将《他项权证》移交建设银行番禺支行保管之日止。现涉讼房屋已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，建设银行番禺支行有权对依法处涉案房产所得价款享有优先受偿权，奥林匹克房地产公司应对贝建伟所欠债务在涉讼房屋处置所得价款优先受偿后仍不足清偿的情况下，承担连带清偿责任，奥林匹克房地产公司在履行该连带清偿责任后，有权向贝建伟的继承人追偿。张爱荣、李珊珊、贝雨馨经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与贝建伟签订的《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》；二、贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨于本判决发生法律效力之日起七日内，在继承贝建伟的遗产范围内向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金135290.46元及利息、罚息、复利［暂计至2020年10月20日，利息13106.76元、本金罚息621.4元、复利1045.02元；自2020年10月21日起，利息按照《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》的约定计算至合同解除之日止；合同解除次日起，罚息以尚欠贷款本金为基数，按照《个人住房组合借款合同（公积金贷款及商业性贷款）》约定的标准计算至清偿之日止］；三、中国建设银行股份有限公司广州番禺支行对处理位于广州市奥园XX花园（自编7至18栋）自编X幢X层XX号房的所得价款在上述第二项判决确定的债权范围内享有优先受偿权；四、广州奥林匹克房地产开发有限公司对贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨所欠上述第二项判决所述债务在上述第三项判决所述房产处理价款优先受偿后仍不足清偿的情况下，对中国建设银行股份有限公司广州番禺支行仍未受清偿的债务承担连带担保责任；广州奥林匹克房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨追偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3301元，由贝玉民、张爱荣、李珊珊、贝雨馨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年四月二十三日书记员  杜嘉华