湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0721民初336号原告：潘道应，男，1966年8月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告：何明梅，女，1968年1月26日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：陈章英，湖南人和人（常德）律师事务所律师。被告：池昌友，男，1965年7月19日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：唐旭，女，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省安乡县，系池昌友妻子。委托诉讼代理人：丁玉湘，男，1953年8月21日出生，汉族，住湖南省安乡县，系池昌友、唐旭夫妇舅父。潘道应、何明梅诉池昌友、唐旭房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月1日立案受理后，何明梅于2021年2月22日申请作为原告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2021年3月17日开庭审理，双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘道应、何明梅向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除双方之间2013年10月6日签订的《售购房合同》；2、判令池昌友、唐旭向潘道应、何明梅返还购房款249000元及利息（利息自2014年6月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至池昌友、唐旭返还全部购房款之日止。暂计至2021年1月31日，利息总额约为79000元）；3、判令池昌友、唐旭向潘道应、何明梅赔偿因房屋差价产生的具体经济损失149400元（2013年房产均价是2800元，2019年房产均价4500元，上涨60%）；4、判令池昌友、唐旭向潘道应、何明梅赔偿违约金20000元；5、本案诉讼费、鉴定费由池昌友、唐旭负担。池昌友、唐旭到庭参加诉讼辩称1、潘道应、何明梅说一直没办理过户手续，但实质上双方购买协议中没明确约定池昌友、唐旭有义务办理过户手续，潘道应、何明梅自己负有办房产证的义务，潘道应、何明梅已经实质住了多年，享受了居住权利，潘道应、何明梅的诉讼请求没有事实与法律依据；2、双方的合同已经履行完毕，潘道应、何明梅的诉讼请求已经过了诉讼时效；3、潘道应、何明梅没有及时维护自己的权利，扩大损失没有及时采取有效措施，潘道应、何明梅自己负有责任；4、2018年池昌友、唐旭才知道该土地是划拨土地，需交契税，在签订合同事池昌友、唐旭亦对该土地的性质，不知情非故意欺瞒潘道应、何明梅；5、池昌友、唐旭自己也在该案中遭到了损失；6、池昌友、唐旭的合同签订时间是2013年，当时系潘道应、何明梅自己自愿购买该房，非池昌友、唐旭要强制要求其买房，对于潘道应、何明梅所说的其丧失了以低房价购买其他房屋的主张，应该由潘道应、何明梅自己对其选择负责，而非池昌友、唐旭对此负责；7、潘道应、何明梅主张支付利息，那潘道应、何明梅也应向池昌友、唐旭交付租金，因为池昌友、唐旭同样损失了将此房出租给他人的机会；8、潘道应、何明梅主张的具体经济损失149400元（2013年房产均价约是2800元每平米，2019年是4500元，每平米，上涨了60%左右）没有事实与法律依据。潘道应、何明梅为支持其诉讼请求，向本院提交证据1、房屋所有权证，拟证明池昌友与唐旭系夫妻关系，为安乡县房产权证城关镇字第0××3号房产的共有权人。该证据经池昌友、唐旭质证无异议，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院依法予以认定。2、售购房合同，拟证明潘道应、何明梅与池昌友、唐旭系合同当事人，于2013年10月6日签订合同，合同约定涉案房产为池昌友、唐旭自购商品房，合同约定售价为249500元，合同约定履约保证金为20000元，合同约定房产证出现纠纷，由池昌友、唐旭负责赔偿。该证据经池昌友、唐旭质证对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，经本院审查认为，该购房合同系双方当事人签订，不违反法律强制性规定对其真实性予以认定。3、潘道应、何明梅向池昌友、唐旭付款的银行流水，拟证明潘道应、何明梅已将付款义务履行完毕。该证据经池昌友、唐旭质证无异议，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院依法予以认定。4、《律师催告函》，拟证明2020年11月9日，潘道应、何明梅催告池昌友、唐旭在7日内履行房产过户义务。该证据经池昌友、唐旭质证无异议，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认。5、潘道应、何明梅与池昌友、唐旭2020年12月16日的通话录音（光盘、附文字版），拟证明池昌友、唐旭作出了办理相关手续并承担土地出让金的承诺。该证据经池昌友、唐旭质证无异议，表示潘道应、何明梅2019年一直在催我办理过户，2020年突然加大催告力度，我跟他是说了，现在因为出了新政策，我们也不好办，我向潘道应、何明梅承诺，我会积极配合，但我没有主动办理义务，该我出的我出，不该出的不出。本院审查认为，该证据经池昌友、唐旭质证无异议，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法予以认定。6、《合同解除通知书》及快递存根，拟证明2021年1月15日，潘道应、何明梅通知池昌友、唐旭解除《售购房合同》。经池昌友、唐旭质证无异议，表示池昌友、唐旭努力去配合潘道应、何明梅办理房产证，还是办不好，不是我们的原因。本院审查认为，该证据经池昌友、唐旭质证无异议，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法予以认定。池昌友、唐旭为支持自己的辩称，向法院提交证据1、池昌友、唐旭向各个部门要求办理过户的申请，拟证明池昌友、唐旭主动配合办理过户的事实。经潘道应、何明梅质证认为对其真实性无异议，但对关联性有异议。本院审查认为，该证据证明池昌友、唐旭积极向有关部门反映其诉争房屋不能办理不动产证的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。2、新政策的文件，拟证明新政策的规定导致池昌友、唐旭办理过户有困难；3、自然资源局出具的文件，拟证明池昌友、唐旭办理过户有困难。关于证据2、3，经潘道应、何明梅质证认为对其真实性，关联性均无异议。本院审查认为，该证据经池昌友、唐旭质证无异议，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，依法予以认定。根据本院采信的证据及双方当事人陈述，查明本案事实如下：2013年10月6日，池昌友、唐旭双方签订了《售购房合同》，该合同约定池昌友、唐旭将位于安乡县××市场××楼××层××道应、何明梅。合同签订后，池昌友、唐旭将该房屋及其房产证号为安乡县房权证城关镇字第0××3号房屋所有权证交付给潘道应、何明梅，潘道应、何明梅亦分四次将该房屋的购房款249000元支付给池昌友、唐旭。之后潘道应、何明梅一直居住在该房屋内，但至今未办理房产过户登记手续。本院认为，当事人之间签订的《售购房合同》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立。按照合同约定，池昌友、唐旭交付了房屋及该房屋的合法房权证，潘道应、何明梅亦支付了购房款，该合同的主要义务已履行，而之后办理过户手续属于该合同项下的附随义务。此后，潘道应、何明梅一直居住在涉案房屋内，房屋买卖合同的目的已经实现。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。法定解除权，系法律赋予守约方的法定权利,合同已实际履行的，当事人不能以无法实现合同目的享有法定解除权。潘道应、何明梅主张“潘道应、何明梅支付了购房款，池昌友、唐旭亦应当及时履行房产过户义务，池昌友、唐旭迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约，符合解除合同的法定条件”，而池昌友、唐旭未及时履行房产过户义务属于合同的附随义务，不会致使潘道应、何明梅居住在该房屋的合同目的不能实现，亦不存在一方违约致使合同目的无法实现的情形，故案涉合同不存在可法定解除的情形。况且潘道应、何明梅也未提供相应证据,证明涉案房屋存在不能过户的事实。综上所述,池昌友、唐旭虽违反合同附随义务未将产权过户,但不存在延迟交房或其他违约行为致使不能实现合同目的的违约情形,且该行为亦系潘道应、何明梅未在合理期限内要求产权过户导致,潘道应、何明梅以池昌友、唐旭根本违约为由主张享有法定解除权,事实及法律依据不足,本院不予支持。因双方之间的《售购房合同》不能解除,故潘道应、何明梅要求返还购房款并支付利息，赔偿购房差价损失及承担违约金的诉请亦不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的之规定，判决如下：驳回潘道应、何明梅诉讼请求。本案受理费6520元，减半收取3260元，由潘道应、何明梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  谭淑君二〇二一年四月七日法官助理邓锐书记员向怡心附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。