山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异238号 案外人：杨为娟，女，1975年12月13日出生，汉族，住山东省日照市东港区。 委托代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。 申请执行人：王宁，女，1966年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托代理人：唐贝贝，山东泰成律师事务所律师。 委托代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 被执行人：金明，男，1962年3月16日出生，汉族，住山东省日照市。 被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 本院在执行王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执532号】过程中，杨为娟向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 杨为娟请求本院中止执行（2015）青执字第66-2号执行裁定书与（2019）鲁02执532号拍卖公告。事实与理由：执行裁定书与拍卖公告中所要拍卖的日照市xxxx房屋（下称“案涉房产”）为杨为娟的财产。2014年12月15日杨为娟与日照嘉苑置业公司签署《西班牙公馆商品房内部认购协议》（后补签）购买案涉房产，总房款为677,589元，杨为娟于2011年4月份交付全款，日照嘉苑置业公司为杨为娟出具收款收据。2011年9月7日日照嘉苑置业公司通知接房，杨为娟收房后装修入住，并于2014年11月3日签订物业服务协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案内部认购协议应认定为商品房买卖合同，应属合法有效。 王宁辩称，法院查封符合法律规定，查封行为合法有效，案外人所提异议不能排除强制执行，请求法院依法驳回。 为证明其主张，杨为娟向本院提交以下证据：1.内部认购单一份，以证明杨为娟于2014年12月15日与被执行人日照嘉苑置业有限公司签订购房协议购买案涉房产，总房款677,589元。2.收款收据二份及转账明细一份，以证明案外人已交清全部购房款。3.收款收据二份，以证明杨为娟缴纳车位费及有线电视开通运营费。4.电费、物业费等收据一宗、发货验收记录表一份、装修保证金收据、交房通知，以证明杨为娟于2011年9月7日已实际占有使用案涉房产。5.商品房合同备案证明，以证明商品房已在房地产管理局作了合同备案。 王宁质证称，1.对内部认购单的真实性无法确认，协议约定了待甲方取得预售后与异议人签订正式商品房买卖合同，故双方没有合法有效的买卖合同。2014年之后案涉房屋登记在王涛名下，案外人不具备签订正式商品房买卖合同的条件。2.对房款收据的真实性无法确认，且没有附相应的银行交易流水、到账证明或证明存在大额现金交付的提款记录等款项来源证据，无法证明案外人已经向被执行人支付了全部购房款。2010年12月23日收据的收款方式是变更姓名，但没有提交更名人相应的银行流水到帐证明，对转账明细真实性无异议，但与本案无关。3.对车位费收据的真实性无法确认，未提交刷卡、银行转账明细及现金购买记录等，而且案外人没有与被执行人签订车位买卖合同。有线电视运营费收据的真实性无法确认，也没有相应机构进行确认，不能证明案外人已经实际入住。4.对证据4的真实性无法确认，无法证明收据显示的物业为案涉房产的配套物业公司，无法证明在法院依法查封前合法入住。5、对证据5的真实性无异议，该房屋于2013年登记在王涛名下，案外人不具备与被执行人签订商品房买卖合同的条件。 本院查明，王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月6日作出（2014）青民四初字第7号民事调解书，确认以下调解协议：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明于2014年6月1日前偿还原告王宁借款本金人民币5,674.8万元及利息2,533.8467万元（已计算至2013年12月23日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算）；二、被告日照嘉苑置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、案件受理费458,482元，减半收取229,241元，财产保全费5000元，由被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明、被告日照嘉苑置业有限公司负担，并于2014年6月1日前给付原告王宁。 因山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司未履行调解书确定的义务，王宁于2014年12月29日申请执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2015）青执字第66号。山东省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鲁执监字第104号执行裁定书，将本院立案执行的（2015）青执字第66号案件指令日照市中级人民法院执行。2016年1月20日，本院作出（2015）青执字第66号执行裁定书，裁定（2015）青执字第66号案终结执行。2016年4月18日，日照市中级人民法院立案执行，执行案号为（2016）鲁11执153号，后恢复执行案号为（2017）鲁11执恢100号。山东省高级人民法院于2019年2月21日作出（2019）鲁执监19号执行裁定书，裁定将日照市中级人民法院立案执行的（2017）鲁11执恢100号案件指令青岛市中级人民法院执行。本院于2019年4月19日立案，执行案号为（2019）鲁02执532号。 2015年3月19日，本院以（2015）青执字第66-2号执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的113处房产，查封时间自2015年3月19日至2018年3月18日，后日照市中级人民法院及本院对上述房产续行查封至今。2019年4月25日，本院作出（2019）鲁02执532号拍卖公告，内容为：将依法对被执行人日照嘉苑置业有限公司所有的位于日照市北京路东侧西班牙公馆109套房产和60个车位进行网上拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据上述两条规定，案外人针对不动产提出排除执行的执行异议，需要在查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人所提交的内部认购单上载明，其与开发商房地产企业需在合理期限内另行签订正式的商品房买卖合同，因此，该内部认购单的性质为预约合同，并非本约合同。案外人与房地产开发企业之间尚未进入正式商品房买卖合同的磋商阶段，其提出的执行异议不符合在查封之前已签订合法有效书面买卖合同的审查要件，本院依法对其异议予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人杨为娟的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年四月二十六日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳