广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初4107号 原告：王宇光，男，汉族，1982年8月13日出生，住贺州市八步区。 原告：何碧芳，女，汉族，1988年10月29日出生，住贺州市八步区。 共同委托诉讼代理人：庄丰尖，广西卓秀律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：胡称课，广西卓秀律师事务所实习律师。 被告：贺州市松木岭碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贺州市城东新区回建地C地块**，文书送达地址确认为南宁市青秀区金源CBD1736碧桂园法务部。 法定代表人：欧豫宁，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐苗，公司员工。 第三人：邹广州，男，汉族，1969年8月20日出生，住贺州市八步区。 第三人：罗明双，女，汉族，1972年7月10日出生，住贺州市八步区。 原告王宇光、何碧芳与被告贺州市松木岭碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司），第三人邹广州、罗明双合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理，二原告共同委托诉讼代理人庄丰尖、被告委托诉讼代理人徐苗、第三人罗明双到庭参加诉讼。第三人邹广州经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宇光、何碧芳向本院提出诉讼请求：1.被告碧桂园公司修缮原告位于贺州市的房屋天花板；2.被告碧桂园公司支付原告垫付给楼上租户在维修期间搬出去住的费用1232元；3.被告碧桂园公司以及第三人赔偿原告经济损失10000元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年7月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于贺州市（以下简称案涉1503号房），房屋总价款为934613元。合同签订后，原告按合同约定支付房款，房屋已登记在原告名下。原告入住后发现其购买的房屋房间走廊天花漏水严重。2020年8月10日，原告向被告反映情况并要求被告修缮，被告在修缮的过程中，第三人（原告楼上1603号房住户）拒开房门配合物业修缮原告的房屋，被告也未采取其他措施修缮房屋，导致原告的房屋无法及时修缮。原告认为，被告销售的房屋应当无任何瑕疵，现房屋出现房间走廊天花漏水问题，被告应当承担修缮义务，被告怠于履行修缮义务的行为，严重损害了原告的合法权益。原告损失为租金损失，从2020年8月10日起按每月2000元计至2021年1月15日止共计10000元，应由被告和第三人赔偿。因房屋修缮期间，楼上租户无法居住，为此原告向第三人垫付楼上租户外出住宿费用共计1232元，该笔费用为原告损失，应由被告赔偿。 被告碧桂园公司辩称，1.对于原告提出的修缮案涉1503号房的维修要求，在被告质量保修范围内，碧桂园公司是认可并一直积极推进的。但案涉1503号房屋渗漏的点为过道天花板，需要其楼上的1603号房屋住户的协助配合。被告与1603号房的购买人（即第三人）和实际租户多次沟通请求配合维修，均遭拒绝。被告对于原告提出的维修要求都尽可能地履行了责任，而未能进一步修缮的原因系第三人不配合，被告也不能非法入侵第三人房屋。2.对于原告要求第三人配合涉案房屋的修缮请求，也是被告强烈同意和一直在沟通的事情。根据第三人与广东碧桂园物业服务有限公司贺州分公司签订的《物业服务协议》约定和相关法律规定，被告要求第三人予以配合维修有合同和法律依据，第三人应积极予以配合。3.原告要求被告承担经济损失10000元的诉讼请求没有事实和法律依据，被告一直积极履行其保修责任，原告房屋一直未能修缮的原因在于第三人不配合，且原告并无证据证明房屋存在严重质量问题，影响其居住使用，导致其不得不在外租赁房屋使用的情形。4.对于原告增加的要求被告支付原告垫付给楼上租户郑学文在维修期间搬出去住的费用1232元，这是由于第三人不给予配合导致原告损失扩大，在被告进入第三人房屋维修期间，是不影响其居住使用的，且被告也明确告知第三人及其租户，费用应由原告或第三人自行承担。 第三人罗明双述称，涉案房屋开始渗水时，第三人与物业管家协商，要求物业支付其租户外出居住及伙食费用并补物业费，因物业未给该笔费用，双方沟通不下，租户才未搬出去，直到与原告沟通后，租户才搬出去居住，房屋得以维修，即使原告存在租金损失，也应由被告支付。 第三人邹广州经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的不动产登记产权证、《商品房买卖合同（预售）》，能够证明二原告向被告购买了位于贺州市的事实，对此本院予以认定，根据双方签订的合同约定，被告对案涉房屋具有修缮义务。 2.原告提交的房屋现场照片及保修单，能够证明案涉1503号房的房间走廊天花板漏水且原告于2020年8月10日向物业报修的事实，对此本院予以认定。 3.原、被告均提交的《维修配合告知函》及被告提交的粘贴该告知函的照片，能够证明被告于2020年8月27日函告第三人开门协助维修漏水点并将告知函粘贴于案涉1603号房屋的事实，结合被告提交的物业管家与第三人的微信聊天记录截图，以及庭审第三人的陈述，可知被告与第三人因费用协商不下，第三人并未开门给予协助的事实，对此本院予以认定。 4.被告提交的《贺州八步松木岭路碧桂园住宅前期物业服务协议》，能够证明第三人具有配合物业维修的协助义务的事实，但第三人并未予以配合，对此本院予以认定。 5.被告提交的《竣工验收备案表》，能够证明案涉1503号和1603号房已验收合格，符合法定交付条件的事实，对此本院予以认定，但验收合格的房屋在保修期内，被告仍具有修缮义务。 6.被告提交的物业管家与原告于2020年12月20日的微信聊天截图及通话记录截图，并不能证明案涉房屋修缮完毕的时间为2020年12月底的事实，结合原告提交的其与物业管家的聊天记录截图，可知被告于2020年12月2日开始进入房屋修缮，直到2021年1月14日，原告与被告仍在就剩余部分何时上漆进行沟通。因此，原告主张案涉1503号房屋于2021年1月15日修缮完毕，具有事实依据，本院予以认定。 7.原告提交的增值税普通发票，能够证明为修缮案涉房屋，楼上第三人的1603号房的租户郑学文在维修期间外出居住产生住宿费与餐饮费合计1232元的事实，结合庭审各方当事人陈述，该笔费用已由原告垫付，对此本院予以认定。 8.原告提交的《房屋租赁合同》，结合庭审查明的事实，能够证明第三人邹广州、罗明双系案涉1603号房的权利人，且第三人已将案涉1603号房屋租赁给郑学文的事实，对此本院予以认定，但并不能以此佐证原告1503号房的租赁损失即为2000元/月的事实。 本院认为，本案的法律事实从2020年8月一直持续至2021年1月15日，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 关于原告主张被告修缮房屋的问题。庭审结束后，原告认为案涉1503号房屋天花板已修缮完毕，无继续要求被告碧桂园公司修缮的必要，因此向本院提交撤回第一项诉讼请求的申请，本院予以准许。 关于原告主张的各项损失及应由谁承担责任。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定,应属合法有效,双方当事人应按合同约定履行义务。该合同第十六条第（二）项约定“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”，原告购买被告的案涉1503号房屋在保修期内发生天花板漏水的事实，被告负有及时更换、修理甚至赔偿损失的责任。 （一）关于原告主张的楼上租户在维修期间外出居住的费用1232元。房屋在维修期间，楼上租户确实无法正常居住和使用1603号房，有正式发票佐证该笔费用属于楼上租户外出居住确已实际发生的费用，并已由原告垫付，该笔费用亦在合理范围内。因此，对于该笔费用本院予以认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，该笔费用系因被告交付的房屋存在瑕疵需要修缮而产生，且原告已垫付，属原告的损失，应由被告碧桂园公司承担。因此，原告关于被告应赔偿原告因维修垫付楼上租户外出居住费用1232元的主张，本院予以支持。 （二）关于原告主张的经济损失。原告发现案涉1503号房天花板漏水并于2020年8月10日向被告报修，被告于2021年12月2日开始维修，至2021年1月15日修缮完毕。被告辩称案涉房屋于2020年12月底已经修缮完毕，但其提供的证据并不足以证明原告于2020年12月底已验收修缮房屋，且并未提出异议的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告应自行承担举证不能的不利后果。原告主张案涉1503号房屋的经济损失即租金损失，要求参照1603号房屋的租金调整为按2000元/月来计算，被告辩称第三人的租金包含车位及各项配套家具，且原告的房屋是否能租赁出去受市场影响，其不同意支付租金损失，即使要支付也应由第三人承担。本院认为，被告销售的房屋漏水导致原告无法自行居住或对外出租，原告确实存在经济损失，但由于原告未提交相应证据予以佐证该笔损失的具体数额，综合本案案件事实，本院酌定原告的经济损失按1500元/月计算。原告主张五个月的损失，但结合本院查明的事实，其中原告房屋实际维修时间约为一个月，该月的损失1500元属被告维修期间原告的必然损失，该笔1500元的损失应由被告碧桂园公司承担，剩余四个月的损失实际属于扩大损失，应由被告碧桂园公司与第三人按过错比例承担。因此，被告碧桂园公司关于其不应承担相应的赔偿责任的抗辩，本院不予采信。第三人关于其不存在过错的陈述，本院不予采信。 （三）关于被告与第三人的过错问题。原告在发现案涉1503号房屋漏水后，已经履行了及时报修的义务，被告碧桂园公司应及时履行修缮房屋的义务。但被告因与1603号房屋业主即第三人未能及时有效地进行充分沟通，因双方就修缮产生的相关费用问题协商不下，导致1503号房屋的修缮事宜停滞不前，致使原告的经济损失进一步扩大。被告碧桂园公司未能采取积极有效的应对措施及时解决矛盾,其作为房屋销售方具有不可推卸的责任。同时，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”的规定，作为相邻关系的原告与第三人，理应和睦相处，共同维护良好的邻里关系，第三人因与被告协商不成，便拒不开门配合被告的维修工作，直至本案诉讼之后，在本院组织调解下，且在原告愿意垫付相关费用之后，第三人才愿意开门配合维修，第三人在本次事件中同样存在一定的过错，应对原告扩大损失部分承担相应的赔偿责任。因此，对于原告的扩大损失6000元（1500元×4个月），本院酌定由被告碧桂园公司负担50%的责任即3000元（6000元×50%），第三人邹广州、罗明双共同负担50%的责任即3000元（6000元×50%）。 综上，被告碧桂园公司应赔偿原告的损失为5732元（1232元+1500元+3000元），第三人邹广州、罗明双共同赔偿原告损失3000元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贺州市松木岭碧桂园房地产开发有限公司应向原告王宇光、何碧芳赔偿经济损失5732元。 二、第三人邹广州、罗明双应向原告王宇光、何碧芳赔偿经济损失3000元。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费100元（原告已预交），由原告王宇光、何碧芳负担22元，被告贺州市松木岭碧桂园房地产开发有限公司负担52元，第三人邹广州、罗明双负担26元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  谢佳林 人民陪审员  邹 梦 二〇二一年四月二十五日 法官 助理  蒋菲艳 书 记 员  白 羽 书 记 员  陈怡扬