四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6407号 上诉人（原审被告）：四川欧伯特物联科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号1栋2单元26层2610号。 法定代表人：李金升，总经理。 委托诉讼代理人：胡红勤，北京首信（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都蓉投房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段1号7栋1-2层附8号。 法定代表人：刘志，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程丽萍，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人四川欧伯特物联科技有限公司（以下简称欧伯特公司）与被上诉人成都蓉投房地产经纪有限公司（以下简称蓉投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧伯特公司上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12908号民事判决第二项，依法改判驳回蓉投公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由蓉投公司承担。事实与理由：一、一审法院审理查明的事实与本案明显不符，导致适用法律错误。第一，一审法院认为双方合意于2020年3月10日解除合同属于认定事实错误，适用法律错误。2020年2月23日，成都市高新区公园城市建设局就向蓉投公司发送复产通知书；根据合同约定，蓉投公司应于2020年2月25日前缴纳下一期租金，蓉投公司逾期未缴纳租金，已经构成根本违约。虽然合同约定逾期三天欧伯特公司即可解除合同，但欧伯特公司还是等到2020年3月10日才向蓉投公司发送逾期违约函，且欧伯特公司根据合同第9.2条、第9.3条约定的解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定行使解除权，发函通知蓉投公司解除房屋租赁合同关系，但一审法院认定事实错误，错误理解法律，认为欧伯特公司无合同解除权。第二，一审法院认为蓉投公司承租该房屋是用于“经营”，属于认定事实错误，从而导致适用法律错误。该房屋是写字楼作为日常商务办公用途，且合同约定租赁房屋用途为办公，并非实际对外经营，不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知第五条规定承租房屋用于经营；就算一审法院认为可以适用该项通知，也应当审查疫情或者疫情防控措施是否会导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少之间的相关性，一审法院并没有进行相关性审查，且在蓉投公司没有提供任何证据证明“疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少”相关且密切联系就认定二者之间因果关系，系滥用自由裁量权；就算适用该通知，也应当衡量该通知是否应当作为法律渊源、裁判依据。因此，在成都市高新区公园城市建设局已经通知蓉投公司复工复产，蓉投公司的日常办公行为并不会因疫情受到影响，但一审法院认定事实错误，适用法律错误，认为蓉投公司承租该房屋用途是“经营”，不是合同约定的“办公”，明显与合同约定相悖，适用法律错误。第三，一审法院认为本案属于因不可抗力，解除合同后承租人不应当承担违约责任，属于认定事实错误，系适用法律错误。2020年2月23日，成都市高新区公园城市建设局就向蓉投公司发送复产通知书；根据合同约定，蓉投公司应于2020年2月25日前缴纳下一期租金。也就是蓉投公司在己经复工复产后，仍逾期缴纳租金；并且蓉投公司的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍。根据“四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知”(五、关于涉疫情房屋租赁、买卖合同纠纷案件审理的有关问题【1.关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题】“承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。”)。本案中，蓉投公司已经实际取得该房屋，因此蓉投公司构成根本违约，应当承担违约责任，一审法院错误的认为因为不可抗力承租人不应当承担违约责任属于认定事实错误，从而导致适用法律错误。二、一审法院认定欠缺法律公平、公正之精神，违反了平等、自愿、公平、诚信原则，应当依法予以纠正。第一，该案既有法律规定，也有当事人约定，蓉投公司逾期不缴纳租金构成根本违约，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》的第9.2条、第9.3条约定，承租人逾期缴纳租金3日，欧伯特公司有权解除合同并且可以要求蓉投公司承担违约金并赔偿相关损失；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，一审法院认定事实欠缺法律公平、公正之精神，违反了自愿、诚信原则。第二，一审法院未考虑欧伯特公司因此的实际损失，违反了公平原则。该房屋是欧伯特公司承租第三人房屋后，转租给蓉投公司，合同解除后空置数月，但欧伯特公司依然是需要向第三人缴纳租金的，且该租金也并不会因与次承租人的租赁合同解除而免除。一审法院如此认定，导致没有过错的守约一方，为有过错的违约一方承担责任，反而有过错的违约一方不需要承担任何违约责任。因此，一审法院认定事实欠缺法律公平、公正之精神，违反了平等、公平原则。 蓉投公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求二审法院依法驳回欧伯特公司的上诉。一、欧伯特公司称合同解除乃蓉投公司根本违约而非双方合意解除，蓉投公司对此不予认可。蓉投公司在与欧伯特公司签定房屋租赁合同后，遵守合同约定履行了己方义务，按合同约定每次及时向欧伯特公司履行了租金和押金等支付义务。对于案涉租赁合同的解除程序，合同虽然约定在2月25日前缴纳下一期租金，但蓉投公司早在2月25日前就与欧伯特公司多次沟通减免租金事宜，并基于蓉投公司房产经纪公司性质受疫情这一不可抗力影响特别重大濒临破产困境陷入履行困难，参照成都市人民政府《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》第六条规定和四川省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》第一条第四款的规定于2020年3月2日向欧伯特公司邮寄了《减免租金申请书》。申请减免两个月的租金，但欧伯特公司接收减免申请书后置之不理，直接发送解除函。蓉投公司只能按照上诉人要求腾退交还房屋。基于双方在腾退期间的沟通与交接可推断出解除合同属于双方合意，并非因蓉投公司违约导致的单方面解除合同，故欧伯特公司无权自作主张扣除押金。二、租赁场地为蓉投公司总部地址，其他为门店，总部和门店皆是蓉投公司对外工作的场地。租赁场地为总部经纪人工作联络和沟通的场地，也是经营场地。根据经纪行业的性质，对经营场地的要求可在门店也可在写字楼。三、疫情对蓉投公司造成的影响重大，致使蓉投公司面临破产困境。1、由高新区的复产通知书可知，蓉投公司在接收到复产通知书后才开始工作，根据日常生活经验可得不营业当然不会有任何收入。2、由蓉投公司在二审中提交的2020年2月的纳税申报表可知，蓉投公司因为新冠疫情或者疫情防控措施2020年整个2月期间没有任何营业收入。3、由蓉投公司在二审程序提交的几个退租门店的租赁合同和合同解除协议可知，疫情对蓉投公司的影响是致命且持续性的，蓉投公司在疫情爆发又复工后的几个月里经纪人带看业务仍遭受重大影响，入不敷出面临破产困境，在2021年蓉投公司因为资金周转困难，公司旗下的门店难以继续经营，不得已将九个门店全部提前退租闭店。四、虽然支付租金乃金钱给付义务，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，应该结合实际和日常生活经验判断是否履行困难，而不应该一刀切的认为凡是金钱给付义务就没有履行障碍，因为日常大部分合同其中一方都为金钱给付义务。故因疫情这一不可抗力致使蓉投公司一个月未复工和复工后客户减少带看困难结合蓉投公司性质等实际情况，蓉投公司陷入了履行困难境地。五、一审法院适用法律正确、程序合法，欧伯特公司的上诉理由不能成立。首先，一审法院认定双方解除合同乃基于双方合意且欧伯特公司应退还押金的判决适用法律正确。1、一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，认定因疫情爆发属不可抗力事由，欧伯特公司以蓉投公司未按照约定支付租金为由解除合同不符合法律规定。欧伯特公司在2020年3月10日发出逾期违约函，蓉投公司在当日收到函件并在2020年3月11日腾退房屋，视为双方在2020年3月10日解除合同且蓉投公司未欠付承租期内的任何费用，欧伯特公司应退还押金。该判决适用法律正确。2.欧伯特公司称因提前解除合同造成了损失，但其在二审中未提交任何证据证明。在蓉投公司按照欧伯特公司要求腾退交还房屋后即2020年3月11日之后欧伯特公司的损失与蓉投公司无关，不应该由蓉投公司承担，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，蓉投公司在合同有效期内完整履行了支付租期内全部租金的义务和在合同结束时履行了以原状返还租赁房屋的义务，蓉投公司关于该租赁合同的全部行为完善符合标准，依据《中华人民共和国合同法》的公平原则，欧伯特公司应站在公平立场上返还押金，避免蓉投公司承担无故失去押金的损失。3.依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》中第一百一十八条规定，押金仅是一种担保形式，蓉投公司作为承租人交付押金，主要是对房屋内物品以及房屋本身进行一定的安全保障。同时依照房屋租赁市场常用的交易规则，押金作用乃是当承租人对房屋或房屋中的物品有损坏时，出租人要求承租人承担赔偿责任，此时出租人有权从押金中优先取得赔偿，如有余额，则应返还给承租人;如押金不足以赔偿，出租人仍有权要求承租人补足。从蓉投公司和欧伯特公司未就减免租金和继续合作达成共识从而解除合同的过程可推断出解除合同属于双方合意且蓉投公司在2020年3月10日接到欧伯特公司解除合同和腾退通知三日内按照其向蓉投公司交付房屋时的房屋现状交进行腾退，在租赁房屋本身及物品没有损坏且蓉投公司按照要求正常腾退的情况下，欧伯特公司应当退还押金。 蓉投公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认蓉投公司与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除；2.判令欧伯特公司返还物业保证金和履约保证金（押金）49790.32元。 一审法院认定事实：欧伯特公司（甲方）与蓉投公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在成都市高新区号房屋租给乙方作为办公使用，建筑面积234.86平方米，租赁期24个月，从2019年6月10日起至2021年6月9日止，每月租金标准为95元/m2/月即22311.7元/月，物业管理费每月单价11元/平方米，共计2583.46元/月，物业保证金为5166.92元，履约保证金（押金）为44623.4元。租金及物业管理费以每三个月为一期支付，首期房屋租金、物业管理费、履约保证金（押金）、物业费等费用共计124475.8元应于合同签订之日起当日内支付，乙方应于当期租金、物业管理费届满前15天交付下期租金、物业管理费。合同第六条约定，签订本合约同时，乙方须即时向甲方支付49790.32元作为租房定金，该笔款项由甲方直接收取，甲方在合同约定的交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分。合同第七条约定，租赁期满，乙方在履行完毕缴纳租金、物业、水电等费用的义务，并退还保证金收据后，甲方应在10个工作日内将保证金无息退还乙方。合同第八条约定，租赁期内乙方承担下列责任：依约按期交纳房屋租金,乙方应于租赁期满或解除合同之日交还承租房屋和原配置的设备给甲方，不得损坏房屋内的装饰装修；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费、网络使用费由乙方负担。合同第九条约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于履约保证金（押金）的金额作为违约金予以赔偿；租赁期间，合同任何一方无权要求提前解除租赁合同，甲方要求提前解除的，退还双倍押金及剩余部分租金，并且还可以要求甲方承担赔偿损失的责任，乙方要求提前解除的，缴纳的履约保证金、物业和水电保证金、已缴纳的租金甲方不退还，并且还可以要求乙方承担赔偿损失的责任。 合同签订后，欧伯特公司按照合同约定交付了房屋，蓉投公司按照约定于2019年6月6日向欧伯特公司转账支付了49790.32元，附言为蓉投地产租赁押金；于2019年6月11日向欧伯特公司转账支付了66935.1元，附言为蓉投地产季度租金。此后，蓉投公司于2019年8月27日向欧伯特公司转账支付66935.1元，于2019年11月26日向欧伯特公司转账支付74685.48元，附言为房租及物管费。 一审另查明，成都市高新区公园城市建设局于2020年2月23日向蓉投公司送达《复产通知书》，通知蓉投公司可以复工复产。 2020年3月3日，蓉投公司向欧伯特公司发送《减免租金申请书》，载明蓉投公司因疫情无法正常营业，经营困难，请求欧伯特公司对蓉投公司减免2个月的房屋租金。 2020年3月10日，欧伯特公司向蓉投公司发送《逾期违约函》，载明蓉投公司截止2020年3月10日拖欠房租74685.48元，物业费7750.38元，违约金3709.61元，按照合同约定，蓉投公司已构成违约事实，欧伯特公司将于2020年3月10日单方面解除合同关系，并立即收回房屋，请蓉投公司在收到函件后3日内腾退物品，完成搬离工作，如未按期搬离，欧伯特公司有权处置蓉投公司未腾退的全部物品，并且不承担任何法律责任。2020年3月11日，蓉投公司搬离房屋，完成腾退。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.蓉投公司是否享有法定或约定的解除权；2.欧伯特公司是否应当退还蓉投公司物业保证金及履约保证金。 本案中，蓉投公司与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，欧伯特公司向蓉投公司交付了房屋，蓉投公司亦向欧伯特公司支付了房屋租金及履约保证金。2020年1月底，新冠疫情全面爆发，各行各业均受疫情影响无法正常复工复产，且因疫情影响，部分行业经营困难。蓉投公司虽于2020年2月23日已取得复产通知可以复工复产，但居民小区等场所仍实施封闭式管理，其作为房地产经纪公司，疫情确会对其业务经营产生影响，蓉投公司曾向欧伯特公司书面申请减免租金，但欧伯特公司收到该申请后并未对此予以回复，而是直接向蓉投公司发送《逾期违约函》单方解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，因疫情爆发属不可抗力事由，欧伯特公司以蓉投公司未按约支付租金为由解除合同不符合法律规定，一审法院不予支持。欧伯特公司于2020年3月10日发出《逾期违约函》，蓉投公司于2020年3月10日收到解除合同通知，并于2020年3月11日腾退房屋，应当视为双方在2020年3月10日合意解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，蓉投公司按约定腾退了房屋亦未拖欠承租期限内的相关费用，故欧伯特公司应当退还蓉投公司物业保证金及履约保证金49790.32元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决：一、蓉投公司与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月10日解除；二、欧伯特公司于判决生效之日起十五日内退还蓉投公司物业保证金及履约保证金49790.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5136元，由欧伯特公司负担。 本院二审期间，蓉投公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蓉投公司提交以下证据：一、蓉投公司2020年2月的纳税申报表。拟证明：蓉投公司因为新冠疫情或者疫情防控措施整个2月期间没有任何营业收入。二、蓉投公司与茶店子店租赁合同及2021年3月与房东微信解除合同的聊天记录、蓉投公司紫荆店租赁合同及2021年1月的合同解除协议、蓉投公司世界城店租赁合同及2021年3月的合同解除协议、蓉投公司建设路店租赁合同及2021年1月的合同解除协议。拟证明：疫情对蓉投公司的影响是致命且持续性的，蓉投公司在疫情爆发又复工后的几个月经纪人带看业务仍遭受重大影响，入不敷出面临破产困境，在2021年蓉投公司因为资金周转困难，公司旗下的门店难以继续经营，不得已将九个门店全部提前退租闭店，由此可见疫情对蓉投公司的影响重大，致使蓉投公司面临破产困境。 欧伯特公司发表质证意见称，一、对蓉投公司2020年2月的纳税申报表真实性、合法性、关联性予以认可，但是达不到证明目的。疫情爆发仅一个月无营业收入，并不会影响蓉投公司对欧伯特公司的租金支付。二、对茶店子店，两份合同原件都在这里，不符合常理，对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。其余合同，因为欧伯特公司并没有参与，因此对真实性不予认可，对关联性不予认可，且该证据达不到证明目的，恰好证明了公司仍在实际经营，有向欧伯特公司支付租金的履约能力。同时，蓉投公司陈述九个门店均是2021年1月到3月关闭，蓉投公司完全有在2020年3月支付租金的能力。 对蓉投公司提交的证据，本院认定如下：一、对蓉投公司2020年2月的纳税申报表真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。二、对蓉投公司与茶店子店租赁合同及2021年3月与房东微信解除合同的聊天记录、蓉投公司紫荆店租赁合同及2021年1月的合同解除协议、蓉投公司世界城店租赁合同及2021年3月的合同解除协议、蓉投公司建设路店租赁合同及2021年1月的合同解除协议，均非案涉门店的解除，且解除事实发生于2021年，故因缺乏对本案的证明力，本院依法不予采信。 本院经审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。 二审另查明，蓉投公司一审提交《房屋租赁合同》上标注“对私”，欧伯特公司提供的租赁合同版本无此备注。蓉投公司认可欧伯特公司提供合同版本系其签订。蓉投公司提交合同版本9.3条约定“在租赁期内，乙方逾期交付租金或物业费、水电费等，每逾期一日，由甲方按月租金金额的3‰收取违约金。”，欧伯特公司提供合同版本9.3条约定“在租赁期内，乙方逾期交付租金或物业费、水电费等，每逾期一日，由甲方按月租金金额的3‰收取违约金。逾期超过三天甲方有权单方解除合同，并立即收回房屋，且乙方应支付的履约保证金、物业保证金、水电履约保证金及剩余房租、物业费甲方有权不退还，并且还可以要求乙方承担赔偿损失的责任。甲方逾期交付房屋且逾期超过三天，乙方有权解除合同，并可要求甲方无息退还相应保证金。”。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系欧伯特公司与蓉投公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方当事人均对案涉合同于2020年3月10日解除不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、欧伯特公司是否享有案涉合同解除权；二、欧伯特公司是否应当向蓉投公司返还物业保证金和履约保证金。本院对此认定如下： 一、关于欧伯特公司是否享有案涉合同解除权的问题。本院认为，虽租金支付义务作为金钱给付义务，本身并无履行障碍，然蓉投公司并未按约在案涉合同约定2020年2月25日支付下一期租金的行为系处于疫情期间。蓉投公司作为房地产经纪公司，疫情的发生能够对其公司经纪人开展带看及后续签约业务产生影响，从而影响其后续经营。根据蓉投公司二审提交2020年2月的纳税申报表来看，疫情的发生确导致其营业收入减少。故虽案涉房屋使用用途为“办公”，成都市高新区公园城市建设局也于2020年2月23日向蓉投公司送达了《复产通知书》，但在疫情这一不可抗力事由对蓉投公司经营产生影响，蓉投公司亦向欧伯特公司出具《减免租金申请书》的情况下，基于公平原则，对欧伯特公司主张其基于蓉投公司欠付租金享有案涉合同解除权，本院不予支持。然因蓉投公司在2020年3月11日完成腾退，应视为以行为表示同意欧伯特公司的解除意思，故一审基于此认定案涉合同因双方当事人达成一致意思于2020年3月10日解除并无不当，本院予以维持。 二、关于欧伯特公司是否应当向蓉投公司返还物业保证金和履约保证金的问题。根据案涉合同第七条约定，租赁期满，蓉投公司在履行完毕缴纳租金、物业、水电等费用的义务，并退还保证金收据后，欧伯特公司应在十个工作日内将保证金无息退还。根据本院查明事实，蓉投公司已经支付租金至2020年3月10日，并不欠付案涉合同解除前的租金，且在2020年3月11日完成腾退交接，故一审基于此认定欧伯特公司向蓉投公司返还物业保证金和履约保证金并无不当，本院予以维持。 综上所述，欧伯特公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1044.76元，由四川欧伯特物联科技有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年四月十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁 敬