宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初1515号原告：刘某，住宁夏青铜峡市。被告：顾某，住宁夏固原市。被告：高某，住宁夏固原市原告刘某与被告顾某、高某租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某、被告顾某到庭参加诉讼，被告高某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的租赁合同，由被告腾退房屋；2.判令被告向原告支付违约租赁费158739元（2017年10月17日-2018年10月17日）及利息60306元（利息暂要求至2020年12月31日，按银行间同业拆借利率月息1%计算）；3.判令被告向原告支付2020年10月17日至2021年3月17日止的租赁费22000元；4.判令被告支付拖欠的取暖费、物业费、水电费等；5.判令被告支付违约金15873.92元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年10月17日，原、被告签订三份《商业用房租赁合同》，约定原告将其所有的位于原州区新天地商业中心二期15号楼105、106、107出租给被告,租赁期限为2017年10月17日自2022年10月17日，租金为30元／平米／月，每年每间房租金为52913元，承租人累计拖欠租金一个月出租人可解除合同，同时约定年度租金的10%作为违约金，并约定物业费、水电暖费均由承租人承担。租赁合同签订后原告按约将房屋交付被告使用，被告却违约未按约定向原告支付租金。2020年5月19日，原告诉至法院，经当庭调解双方达成调解协议，可被告一直未履行协议，原告无奈于2020年6月申请强制执行，被告仍然拒不履行调解书义务，现为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。顾某辩称，不同意解除合同，因为合同约定的租期为五年，租期尚未届满；同意向原告支付拖欠的2020年10月17日至2021年3月17日的租赁费；不同意支付第一年的租赁费，因为按照合同约定第一年是免租期；取暖费、水电费及物业费都全部付清了，没有拖欠；不同意支付违约金。被告高某未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的《商业用房租赁合同》3份、民事调解书复印件1份、不动产权证书复印件3份，被告均无异议，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，原告与被告顾某就固原市原州区新天地商业中心二期15号商业楼105、106、107号房屋签订了《商业用房租赁合同》三份（甲方为刘某，乙方为顾某），主要约定：甲方将上述房屋出租给乙方，105号、106号、107号房屋的建筑面积各为146.98平米；租金为30元/平方米/月；租赁期限自2017年10月17日至2022年10月17日，免租期1年（2017年10月17日至2018年10月17日），免租期视为装修期，合同执行期间，如有提前解除合同者，免租期将不给予免租，免租期间按合同租金100%收取房租；乙方向甲方支付押金共计3万元；租金按年支付，合同签订后三日内付清约定房租后，合同开始生效，其余租金由乙方提前30日支付下年度租金，否则视为违约，甲方有权终止合同；水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担;乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同并收回房屋；任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金30%向乙方加收滞纳金；双方对其他权利义务亦作了约定。后双方依约履行。2020年4月9日，刘某以顾某未按照合同约定支付租金为由提起诉讼，要求解除合同、支付拖欠的租金及承担违约金等。经调解，双方达成调解协议,由顾某向刘某支付2018年10月17日至2020年10月17日的租金共计294000元，于2020年6月25日前支付15万元，2020年7月起每月月底前支付5万元，直至付清。后因顾某未按照民事调解书履行付款义务，刘某申请强制执行。现原告刘某提起诉讼要求解除合同并支付租金、违约金等。另查明，被告顾某与高某系夫妻关系，租赁合同关系发生在二人婚姻关系存续期间。本院认为，原告与被告顾某签订的三份《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。因被告顾某未按照合同约定支付租金，原告起诉后虽经调解双方达成了调解协议，但被告顾某仍未按照民事调解书约定履行还款义务，故被告顾某的行为已构成根本违约，根据双方合同约定，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告顾某应当将租赁房屋返还给原告并支付拖欠的租金。现原告要求被告顾某支付2017年10月17日至2018年10月17日的租金158739元，根据双方合同约定该期间为免租期，亦约定“如有提前解除合同者，免租期将不给予免租，免租期间按合同租金100%收取”，现因被告顾某违约导致合同解除，根据合同约定该期间不予免租，被告顾某应向原告支付该期间的租金158739元。原告要求被告顾某支付2020年10月17日至2021年3月17日的租金22000元的理由亦成立，予以支持。被告顾某支付的押金3万元，应当抵扣其欠付的租金。虽原告称该3万元系装修保证金作为恢复房屋原有结构的费用，但双方合同中并未有此约定，故不予采信。综上，被告顾某应向原告支付2017年10月17日至2018年10月17日的租金158739元，2020年10月17日至2021年3月17日的租金22000元，扣除被告顾某支付的押金3万元，被告顾某还应向原告支付租金150739元。因租赁合同关系发生在被告顾某与高某婚姻关系存续期，经营所得亦用于家庭生活，因租赁合同产生的债务应属于夫妻共同债务，故被告高某应与被告顾某就欠付租金承担共同还款责任。原告要求被告支付暖气费、物业费、水电费等，但原告并未明确上述费用的具体数额，亦未提交证据证实，故不予支持。原告要求被告支付利息60306元，因无事实和法律依据，不予支持。原告要求被告支付违约金15873.92元，因原告的损失已从上述免租期数额中得到了弥补，为均衡双方利益，根据公平原则，对该项诉请，本院不予支持。被告高某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩等权利，本院依法缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第一千零六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、解除原告刘某与被告顾某于2017年10月17日签订的三份《商业用房租赁合同》；二、被告顾某于本判决生效后十五日内将位于固原市××区商业楼105、106、107号房屋返还给原告刘某；三、被告顾某、高某于本判决生效后十五日向原告刘某支付租金150739元；四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5154元，减半收取2577元，由原告刘某负担1065元，被告顾某负担1512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马文娜二〇二一年四月六日书记员 马玲芳依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。