广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初989号原告：李和杰，男，1967年5月12日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被告：中山市横栏智能照明产业孵化基地有限公司，住所地广东省中山市××××××××××。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：王海飞，男，该公司员工。原告李和杰与被告中山市横栏智能照明产业孵化基地有限公司（以下简称横栏照明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2020年4月15日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李和杰及其委托诉讼代理人杨新华、钟燕飞，被告横栏照明公司委托诉讼代理人王海飞第一次到庭参加诉讼。原告李和杰及其委托诉讼代理人钟燕飞，被告横栏照明公司委托诉讼代理人王海飞第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李和杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除李和杰与横栏照明公司于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令横栏照明公司立即向李和杰支付租金277100元及利息（利息以277100元为基数，自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.判令横栏照明公司即刻向李和杰返还位于中山市××××××××××综合楼的租赁物；4.判令横栏照明公司支付的119000元押金归李和杰所有；5.判令横栏照明公司向李和杰支付修复租赁物外墙砖面的修复费用100000元（修复费用具体以评估鉴定的价格为准）。第一次庭审中，李和杰变更诉讼请求2为：判令横栏照明公司向李和杰支付自2019年9月1日至实际返还租赁物之日的租金（其中截至2019年12月31日止的租金为247100元，自2020年1月1日起至实际返还租赁物之日止的租金按59500元/月计付）以及支付利息（以247100元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；撤回诉讼请求5。第二次庭审中，李和杰再次变更诉讼请求2为：横栏照明公司向李和杰支付截至2019年12月31日前的租金233600元及利息（以233600元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）、支付2020年1月至同年5月的租金185175元及利息（以185175元为基数，自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；并撤回其第3项诉讼请求。事实和理由：李和杰（甲方）与横栏照明公司（乙方）于2015年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定李和杰将位于中山市××××××××××的综合楼出租给横栏照明公司作办公或生产使用。租赁期限为10年，自2015年12月1日至2025年11月30日止，第一期（2015年12月1日至2018年11月30日）每月租金为59500元；第二期（2018年12月1日至2021年11月30日）每月租金为64700元；第三期（2021年12月1日至2024年11月30日）2-7层每月租金为62900元；第四期（2024年12月1日至2025年11月30日）2-7层每月租金为69000元，首层铺面依照5年后时价支付租金，具体双方协商另立合约，租金均为不含税价格。横栏照明公司需另行支付租赁房屋的电费及水费。合同明确约定，横栏照明公司向李和杰交付押金119000元，作为横栏照明公司保证物业完好无损以及履约保证金，如横栏照明公司存在违约，押金归李和杰所有。同时，合同还明确约定，横栏照明公司应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，使用及装修行为须经李和杰同意及有关部门批准，横栏照明公司因使用不当或不合理使用造成损失的，横栏照明公司应向李和杰赔偿。李和杰已依约向横栏照明公司交付租赁物。按照合同的约定，采用先交租金后使用原则，横栏照明公司应于每月10日前向李和杰支付当月租金及相关费用，但截至目前，横栏照明公司已拖欠租金277100元，李和杰多次催促交付无果。另，横栏照明公司在租赁期间未经同意，擅自改变租赁物的外墙砖，造成租赁物的外墙砖体严重受损。此外，按照合同约定，横栏照明公司支付的租金为不含税价格，李和杰为横栏照明公司垫付的租赁税等费用，保留追索的权利。根据《民法总则》、《合同法》的有关规定以及合同约定，横栏照明公司拖欠租金以及擅自改变租赁物外墙的行为已严重侵犯了李和杰的合法权益，应当依法承担违约责任和赔偿责任。据此，为维护自身的合法权益，李和杰依法提起诉讼，请依法判决。横栏照明公司在第一次庭审中辩称，同意解除合同，确认2019年12月31日前欠付租金247100元，2020年1月1日之后的租金没有支付；同意于2020年6月15日前搬离案涉租赁物并返还给李和杰；不同意没收押金，不同意支付修复费100000元。横栏照明公司在第二次庭审中辩称其不确认截至2019年12月31日前的租金233600元和2020年1月至同年5月的租金185175元，其余坚持第一次庭审意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于中山市××××××××××，已办理不动产权证书[（2019）中山市不动产权第0389100号]。2015年12月20日，李和杰（甲方，出租方）与横栏照明公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于中山市横栏×××××××号综合楼（建筑面积5500平方米，第一层300平方米，第二至七层5200平方米）出租给乙方使用（甲方对租赁物享有国有建设用地使用权/房屋所有权，产权证号粤[2019]中山市不动产权第0389100号)，租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日；2015年12月1日至2018年11月30日2-7层每月租金为52000元，首层每月租金7500元；2018年12月1日至2021年11月30日2-7层每月租金57200元，首层每月7500元；2021年12月1日至2024年11月30日2-7层每月租金62900元，2024年12月1日至2025年11月30日每月租金为69000元；合同签订后，乙方向甲方支付押金119000元，该押金于租约期满后，乙方交还厂房并经甲方验收后退还给乙方，如厂房（包括设施）受损，则甲方有权以保证金作修复之用，余款待物业修复完成后五个工作日内退回给乙方，在租赁期间，乙方中途退出，则视为违约，此押金归甲方所有；租金及相关费用按月缴纳，采用先交租金后使用原则，乙方应于每月10日前支付当月租金及相关费用至甲方指定账户内；该合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，李和杰向横栏照明公司交付了房屋，横栏照明公司依约向李和杰支付押金119000元，双方口头约定租金一直按每月59500元支付。使用过程中，横栏照明公司对涉案租赁物进行装修在涉案租赁物外墙多处进行打洞，横栏照明公司称其打洞行为已经过李和杰的同意，但李和杰不予确认。2016年8月起，横栏照明公司因经济困难开始拖欠租金，李和杰曾向横栏照明公司催收。2019年10月1日，李和杰将案涉租赁物中5楼约450平方米收回出租给第三方，由其直接收取租金和押金；2020年4月15日，李和杰又将案涉租赁物4楼的850平方米出租给第三方，由其自行收租。第一次庭审中，李和杰与横栏照明公司双方同意于2020年6月3日解除案涉《房屋租赁合同》；横栏照明公司承认拖欠李和杰2019年12月31日前的租金247100元，并愿意支付拖欠租金利息。第一次庭审后，横栏照明公司向李和杰支付租金35000元，另横栏照明公司称第一次庭审后李和杰还收取其方租户租金73080元，但未提交证据，李和杰仅确认其有代收7楼租户租金29225元、6楼租户12850元。横栏公司于2020年6月与李和杰办理搬离交接手续。李和杰主张其诉求的2019年12月31日之前的租金233600元是横栏照明公司第一次庭审中确认的2019年12月31日之前所欠的247100元扣减其2019年10月1日出租出去的450平方米的租金13500元（按合同约定每平方米每月10元,450平方米共4500元/月，共3个月）；其诉求的2020年1月至同年5月的租金是2020年1月1日至同年4月15日期间按照55000元/月（原租金59500元/月扣减2019年10月1日出租的合计450平方米合计4500元/月）计算为192500元，2020年4月15日到同年5月31日期间按照46500元/月（55000元/月扣减2020年4月15日出租的850平方米合计8500元/月）计算为69750元，以上合计262250元，再扣减其代收7楼租金29225元、代收6楼租金12850元及横栏照明公司第一次庭审后支付的35000元，剩余185175元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案于2020年1月16日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。庭审中，双方均同意案涉《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除，此系当事人意思自治，不违反法律规定，本院予以支持。第一次庭审中，横栏照明公司自认其尚欠李和杰截至2019年12月31日止的租金247100元，且自认自2020年1月1日之后的租金未支付，故本院对此予以认定。第一次庭审后，横栏照明公司支付了35000元，另李和杰称其代为收取横栏照明公司的租户租金42075元（29225元+12850元），横栏照明公司虽不确认，称李和杰代为收取其租户的租金73080元，但未提交证据予以反驳，故本院采信李和杰的主张。2019年10月1日，李和杰将案涉租赁物5楼的450平方米出租给第三方并收取租金，案涉《房屋租赁合同》约定2至7层租金10元/平方米，故李和杰在横栏照明公司拖欠其截至2019年12月31日之前的租金中按4500元/月扣除3个月的租金有理，本院予以支持。扣除后，横栏照明公司仍欠李和杰2019年12月31日之前的租金233600元，故李和杰诉求横栏照明公司支付其截至2019年12月31日的租金233600元于法有据，本院予以支持。关于2020年1月至同年5月的租金，李和杰的计算方法及计算期间有理，其计算数额准确，故本院予以支持。对于李和杰诉请的租金利息问题，本院认为，横栏照明公司未依约支付租金，构成对李和杰应得资金的无理占用，对李和杰造成了利息损失，其计算基数、计算期间及计算标准均合理，且横栏照明公司同意支付利息，故本院对李和杰关于利息损失的诉求予以支持。对于李和杰诉请的押金的问题，本院认为，案涉租赁合同约定，该押金主要作租赁物损坏修复之用，在租赁期间“乙方中途退出违约时，此押金归甲方所有”，而本案中，横栏照明公司因经济困难拖欠租金，非为主动退出租赁合同关系，故该押金不符合合同约定可以没收的条件，故李和杰的该诉请无事实依据，本院不予支持。李和杰撤回其第3、第5项诉讼请求，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李和杰与被告中山市横栏智能照明产业孵化基地有限公司于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除；二、被告中山市横栏智能照明产业孵化基地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李和杰支付截至2019年12月31日的租金233600元、2020年1月至同年5月的租金185175元，合计418775元及利息（分别以233600元为基数自2020年1月16日起、以185175元为基数自2020年6月1日起均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告李和杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10313元，保全费2406元，合计12719元，由原告李和杰负担4541元，被告中山市横栏智能照明产业孵化基地有限公司负担8178元（该款原告李和杰已预交，由被告中山市横栏智能照明产业孵化基地有限公司于履行中迳付原告李和杰，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年三月二十九日书记员  郭伟杰