广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终146号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州银荣实业有限公司。住所地：广州市花都区×××××××。法定代表人：黄汉荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王俊哲，广东埔穗（揭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，广东埔穗律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟杰，男，1979年7月23日出生，汉族，住广州市海珠区×××××××××××。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金钰，广东思汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市盈丰酒店有限公司。住所地：清远市××××××××××××××××121、202号。法定代表人：陈伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金钰，广东思汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄玉贤，男，1962年11月26日出生，汉族，住清远市清城区××××××××××××××。上诉人广州银荣实业有限公司（以下简称银荣公司）、陈伟杰因与被上诉人清远市盈丰酒店有限公司（以下简称盈丰公司）、黄玉贤房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银荣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判陈伟杰向银荣公司支付欠付的租金及违约金24809元（违约金以本金82697元为基数，按每天1%的标准，从2020年2月10日起，计算至2020年3月9日止），并由盈丰公司承担连带责任；2、撤销一审判决第二项，改判驳回陈伟杰要求银荣公司向其返还50万元保证金的诉讼请求，判决由陈伟杰向银荣公司偿付提前终止合同违约金15万元；3、撤销一审判决第三项，改判由陈伟杰对涉案商铺损害的物品恢复原状，拆除违建的铁棚；4、本案一、二审诉讼费用由陈伟杰、盈丰公司、黄玉贤承担。理由：一、原审判决认定基本事实不清。1.一审庭审中，黄玉贤承认收到了押金15万元，但没有转付给被上诉人，在黄玉贤为本案共同被告的情形下，一审法院应一并处理该押金的归属问题。一审判决一方面认可上诉人有权没收陈伟杰的押金，但又不判决黄玉贤将15万元押金交付给银荣公司。银荣公司作为新的出租人，权益受到侵害。2.银荣公司并未收取过押金，一审判决认定银荣公司“实际”没收了押金自相矛盾。陈伟杰拖欠租金、擅自解除合同、非法拆除附属设施、有意破坏性地拆除，明显侵犯了银荣公司应有的财产权益，银荣公司应得的赔偿远远超过15万元押金。《房屋租赁合同》第三条第3项和第六条第1项关于逾期支付租金的违约金和不退还押金的约定是并行的。银荣公司基于合同约定请求偿付违约金与没收押金不冲突。3.一审法院曾组织银荣公司和陈伟杰到案涉商铺进行现场勘验，案涉商铺部分客房房门、洗手间门、天花等装饰物损毁严重，明显是陈伟杰所为。2020年3月4日拍摄的现场照片以及视频能充分证明陈伟杰毁损案涉商铺的事实。一审判决认为双方交接商铺钥匙时，银荣公司当时并未提出任何异议，与事实不符。银荣公司在知悉陈伟杰和盈丰公司搬东西去外面卖时，曾去现场制止。2020年3月9日，银荣公司将物业上锁，说明银荣公司制止陈伟杰和盈丰公司破坏性拆除和毁损财物行为。基于陈伟杰、盈丰公司毁损涉案商铺财物，银荣公司一直无法在原有的基础上营业或者重新出租，陈伟杰、盈丰公司应共同承担侵权责任。一审以证据不足为由，驳回上诉人要求恢复原状的请求是罔顾事实。4.盈丰公司是涉案商铺的实际承租人，属于次承租人，其法定代表人是陈伟杰。陈伟杰和盈丰公司在履行合同方面形成一体。在损毁商铺财产方面，陈伟杰与盈丰公司意识联络是一致的，构成共同侵权行为，应承担连带责任。二、原审判决认定事实、适用法律错误。1.上诉人购买涉案商铺时，不知道黄玉成有收取过陈伟杰50万元的装修保证金，黄玉贤也从未告知过银荣公司。银荣公司成为新的出租人后，并未收到过该保证金。虽房屋租赁合同第三条第1点，有关于装修保证金的约定，但是否实际履行，不能仅凭收据予以认定。且涉案商铺早已在2011年开业，如果交纳过该笔保证金，按照约定应已经返还。按照买卖不破租赁的规则，银荣公司承继出租方的地位，但享有租赁合同的权利和承担义务，并不代表同时承接了从合同的权利和义务。而按照保证金属于金钱质押的观点，如果质押合同的当事人双方由原来的黄玉贤和陈伟杰转换成银荣公司和陈伟杰的情况下，质押合同成立的条件是交付质押财产，银荣公司没有收到50万元保证金，质押合同关系不存在，也就不存在退还50万元保证金的问题。2.50万元保证金与银荣公司无关，无需探讨是否超过诉讼时效的问题。该保障金是黄玉贤与陈伟杰之间的事。上诉人陈伟杰口头答辩称，当时盈丰公司选择提前退租的原因是因为疫情，也曾与银荣公司协商是否能减少租金，但是银荣公司拒绝。被上诉人盈丰公司答辩称，本案与盈丰公司没有关联，根据合同的相对性原则，合同的相对方是陈伟杰。被上诉人黄玉贤经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，也无提交书面答辩意见。上诉人陈伟杰上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回银荣公司支付租金的请求；2、撤销一审判决第四项，改判银荣公司向陈伟杰退还押金15万元；3、判令银荣公司承担二审诉讼费。理由：一、由于新冠肺炎这一不可抗力因素，上诉人陈伟杰超过三个月无法经营，客观上已经无法实现租赁合同目的且无力再继续支付租金。上诉人陈伟杰的损失不仅包括2020年1月至2020年3月共三个月的租金，还包括停业期间的工资、货物损耗等，实际损失超过100万元。陈伟杰仅要求减免实际占有2020年2月10日至2020年3月4日共25天的租金，合理合法。二、一审庭审中黄玉贤承认收到陈伟杰的50万元保证金及15万元押金，也明确了保证金及押金在原定合同期满退还。一审法院关于合同义务由黄玉贤转移至银荣公司的认定正确。陈伟杰是基于客观的原因无法继续经营，才选择提前退租，并无违约行为，故除退还保证金之外，15万元押金也应退还给陈伟杰。被上诉人银荣公司答辩称：一、陈伟杰以新冠肺炎疫情为借口，擅自解除房屋租赁合同，构成根本违约，而且在解除合同前就开始违约拆除和破坏性拆除，故意造成不能继续营业的既成事实。银荣公司作为出租人无可奈何被逼迫接收了租赁房屋，时间是2020年3月9日。陈伟杰欠付的租金恰好是一个月的租金82697元，一审判决陈伟杰支付该笔租金完全正确。二、陈伟杰的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回其上诉请求。本案中，盈丰公司所受到的新冠疫情影响与本地区的餐饮企业是一样的，不构成实质影响。因陈伟杰租赁房屋的目的是经营酒店，陈伟杰以盈丰公司受疫情影响有权解除合同的理由不能成立，不存在合同目的不能实现的情况。更为重要的是，陈伟杰是在没有任何通知的情况下就开始搬走售卖酒店设备，明显是其自行根据自身经营情况所做出的营业决定，是其作为商人的一个投资决策，与疫情没有关系。陈伟杰试图说明一审判决支持了其请求退还50万元装修保证金的请求，那么也应当支持其返还15万元押金的诉讼请求，而根据本案的事实，50万元装修保证金和15万元押金都不存在由银荣公司退还问题，相反，陈伟杰应当以15万元押金为准向银荣公司偿付违约金。50万元装修保证金是黄玉贤和陈伟杰房屋租赁合同的从合同，属于金钱质押，也是意定担保，按照他们双方的约定，担保的债务是陈伟杰需要履行装修的义务，如果陈伟杰不进行装修，那么黄玉贤享有优先受偿权。陈伟杰的装修义务在银荣公司成为新的出租人之前早已完成，从合同的担保功能己经实现，从合同终止，而终止的合同不可能再由他人承继。另外，陈伟杰没有证据证明其将50万元转付给了银荣公司。被上诉人盈丰公司口头答辩称，盈丰公司对陈伟杰的上诉没有任何意见。上诉人银荣公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决陈伟杰向银荣公司支付2020年2月10日至3月9日的租金82697元及违约金（违约金以82697元本金按照年利率6%的标准，计算至租金实际付清之日止）；2.判决陈伟杰向银荣公司支付2020年3月10日至商铺恢复原状期间的场地占用费，暂计50000元（场地使用费按照每月82697元的标准计算）；3．判决陈伟杰支付商铺恢复原状的费用暂计50000元；4．判决盈丰公司对上述债务承担连带责任；5.请求陈伟杰、盈丰公司、黄玉贤向银荣公司支付提前中止合同的违约金150000元；6.由陈伟杰、盈丰公司、黄玉贤承担本案的诉讼费用。银荣公司于2020年6月16日庭审中变更诉讼请求1为：判决陈伟杰向银荣公司支付2020年2月10日至3月9日的租金82697元及违约金24809元（违约金以本金82697元为基数按每天1%的标准，从2020年2月10日起计算至2020年3月9日止）；变更诉讼请求2商铺恢复原状的场地占用费为82697元。2020年8月12日，银荣公司在庭审中再次变更诉讼请求2、3为：判决陈伟杰对涉案商铺损坏的物品恢复原状、拆除违建的铁棚。上诉人陈伟杰向一审法院提出反诉请求：1．判令银荣公司立即退还租屋押金150000元及装修保证金500000元，并以650000元为本金，按照年利率6%的标准自2020年3月10日开始计算逾期支付的利息至实际清偿之日止；2．诉讼费用由银荣公司承担。一审法院认定事实：黄玉贤（出租方）与陈伟杰（承租方）于2010年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定：“由陈伟杰承租黄玉贤所有的位于清远市××××××××××××××××121、202号，B幢B梯201、202号，B幢首层的商铺，建筑面积约3450.7㎡，实测面积为3570.7㎡，作为酒店经营场所，租赁期限自2010年12月10日起至2021年3月9日止。”合同第三条约定租金和租金交纳期及条件：“1、免租期三个月，每月10号前结清当月租金，2011年3月10日至2014年3月9日每月租金为20元/㎡，2014年3月10日至2016年3月9日每月租金为21元/㎡，2016年3月10日至2018年3月9日每月租金为22.05元/㎡，2018年3月10日至2021年3月9日每月租金为23.16元/㎡。2、合同一经签署，承租方即交纳租屋押金150000元。双方经友好协商，承租方在装修期间须交纳装修保证金500000元，此装修保证金出租方承诺在承租方开业五天内全额退还承租方。3、合同终止，承租方交清房屋租金及水电、煤气、电话等相关费用后，出租方即可退还承租方押金，若承租方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。”合同第六条约定承租方的职责：“1、承租方必须依约缴纳租金及其他费用，房屋租赁税由承租方负责缴纳，如有无故拖欠，每逾期一天，应按欠款金额1%支付滞纳金。每逾期三十天，出租方有权收回房屋，并不予退还承租方押金。2、3、4……。5、承租方在租赁期间，必须以合理防范措施保护设备和设施的完好无损（自然折旧除外），承租方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需变更用途，需经出租方同意后方可进行。承租方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。如承租方在租赁期满不负责恢复原状，出租方有权自行恢复原状，费用从承租方押金中扣除。6、……。7、租赁期满或合同解除后，承租方必须将租赁房屋附带的空调、照明、热水系统等设备（详见家私电器清单）、设施在适宜使用的清洁、良好状态下（自然折旧除外）交给出租方。承租方在租赁期间增设的家私、电器等动产设备应由承租方自行搬走，不动产设备承租方不能拆除，按现状交回出租方所有……。”2014年5月27日，涉案商铺（清远市××××××××××××××××121、202号、B幢B梯201、B幢B梯202、B幢首层）所有权转移至银荣公司名下，银荣公司的起诉状与陈伟杰的反诉状事实与理由均一致认可陈伟杰于2014年6月开始向银荣公司支付租金。根据陈伟杰提供的证据显示，盈丰公司在门口张贴《敬告》，内容为：“为响应国家号召，做好新冠肺炎疫情防控，响应社会责任，本酒楼于2020年1月27日大年初三开始暂停营业……。”2020年2月10日，清远市市×监督管理局发出《关于疫情防控期间加强餐饮单位经营监管的通知》【清市监餐饮（2020）68号】，就疫情期间餐饮单位经营要求明确如下：“从即日起，全市各餐饮单位禁止开放一切形式堂食服务，严禁餐饮单位内人员聚集，各餐饮单位可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务……。”2020年3月4日，陈伟杰通过微信向银荣公司法定代表人黄汉荣发送《退租申请书》。根据陈伟杰提供的视频光盘显示，双方均派工作人员前往涉案商铺，在陈伟杰委托的工作人员拆下门锁后，由银荣公司的工作人员对涉案商铺重新上锁，即双方正式交接商铺钥匙。对于视频的形成时间，银荣公司认可是2020年3月9日拍摄，陈伟杰则认为是2020年3月4日拍摄，但银荣公司并未提供原件给一审法院核实形成时间。诉讼中，双方一致认可陈伟杰未支付2020年2月10日至3月9日的租金，但陈伟杰认为新冠肺炎疫情期间租金应当免除，银荣公司不予同意。黄玉贤认可收到陈伟杰支付的租赁押金150000元及装修保证金500000元，且并未退还，但认为已一并抵债给银荣公司，银荣公司否认收到上述租赁押金及装修保证金，但认可涉案商铺是抵债所得。另黄玉贤、陈伟杰均认可涉案商铺现有装饰装修物系陈伟杰装修添置，因涉案商铺为带装修出租，黄玉贤担心陈伟杰拆除原有装修后不予装修，故要求陈伟杰缴纳装修保证金500000元，原有空调已被黄玉贤拆走。2020年6月23日，一审法院组织银荣公司与陈伟杰到涉案商铺进行勘查，发现现场家具电器等设备基本已搬走，有部分酒店客房房门及门框、部分浴室干湿分区玻璃门及水龙头、部分房间天花及浴室天花损坏。银荣公司认为上述装饰装修物是不动产的附合，陈伟杰不应拆除，而陈伟杰则否认有损坏的行为。2020年8月12日，银荣公司当庭出示2020年3月9日拍摄的现场照片，陈伟杰质证认为上述照片仅能看出有三间房没有房门、两间洗手间没有门、一面墙有裂痕，但无法确认上述照片是否陈伟杰交付给银荣公司的房间，也无法确认具体是哪一个房间门受到损坏。庭审结束后，银荣公司并未向一审法院提交上述照片副本。2020年8月18日，经一审法院询问黄玉贤，其表示银荣公司述称的铁棚是出租涉案商铺后，其同意陈伟杰搭建的。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。陈伟杰与黄玉贤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守各自的义务。在《房屋租赁合同》履行过程中，黄玉贤于2014年5月27日将涉案商铺所有权转移至银荣公司名下，不影响本案租赁合同的效力，银荣公司在受让该租赁物时一并承继原出租人的权利与义务。结合本案的争议焦点及经审理查明的本案事实，一审法院评述如下：一、租金的计算及应否免除的问题。银荣公司主张陈伟杰支付2020年2月10日至3月9日的租金82697元（23.16元/㎡×3570.7㎡×1个月），而陈伟杰则认为租金应计算至2020年3月4日，但陈伟杰并未提供证据原件证明双方交接商铺钥匙的视频系2020年3月4日形成，故一审法院确认双方于2020年3月9日交接涉案商铺钥匙，即租金应计算至2020年3月9日。对陈伟杰抗辩受新冠肺炎疫情影响无法使用租赁物，应免除上述租金的问题，根据《房屋租赁合同》的约定，陈伟杰租赁涉案商铺作为酒店经营场所，经营范围包含旅业、餐饮等，其提供的清远市市×监督管理局《关于疫情防控期间加强餐饮单位经营监管的通知》仅是禁止堂食服务，并未禁止旅业、到店自取及外卖订餐服务，在疫情得到有效控制后，当地政府已出台多项政策措施，支持企业复工复产，但陈伟杰在2020年1月27日起暂停酒店营业后，至2020年3月4日向银荣公司提出退租申请并搬空酒店设备，可见酒店暂停营业是陈伟杰根据具体情况变化而自行作出的经营决定，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，其要求免除租金的理由于法无据，一审法院不予采纳。对银荣公司要求陈伟杰支付2020年2月10日至3月9日的租金82697元的诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。二、押金、违约金、保证金如何处理的问题。（一）关于押金150000元的问题。陈伟杰2020年3月4日向原告提出退租申请，双方于2020年3月9日交接钥匙，故本案《房屋租赁合同》事实上已于2020年3月9日提前解除。依据《房屋租赁合同》第三条第3点、第六条第1点的约定，如陈伟杰提前解除合同或逾期缴纳租金，银荣公司均有权没收押金，因陈伟杰已违反上述约定，故陈伟杰反诉要求退还押金150000元的请求，依据不足，一审法院不予支持。对银荣公司要求陈伟杰、盈丰公司、黄玉贤支付提前终止合同的违约金150000元的请求，该违约金实质上是指押金150000元，黄玉贤已认可收到被告陈伟杰支付的押金150000元，而银荣公司在受让租赁物所有权时即承继原出租人的权利与义务，现银荣公司要求陈伟杰再次支付押金的请求，依据不足，一审法院不予支持。对于黄玉贤在出让租赁物时有无向银荣公司转付押金，则属于另一法律关系，本案不作处理，银荣公司可另循法律途径解决。（二）关于银荣公司请求支付违约金24809元的问题。合同第六条第1点约定：“如有无故拖欠租金，每逾期一天，应按欠款金额1%支付滞纳金。每逾期三十天，出租方有权收回房屋，并不予退还承租方押金。”该约定已明确逾期缴纳租金的最高违约责任是没收押金，而一审法院已驳回陈伟杰反诉要求退还押金的诉讼请求，即银荣公司实际上已没收了押金，陈伟杰已承担了相应的违约责任，故银荣公司要求陈伟杰支付违约金24809元的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于陈伟杰反诉请求退还保证金500000元的问题。银荣公司认为该保证金是黄玉贤收取的，且已过了诉讼时效。陈伟杰则认为保证金不是债务性质，不存在诉讼时效，且银荣公司作为合同相对方，应由银荣公司负责退还。黄玉贤已认可收到陈伟杰支付的保证金500000元，且并未退还，而银荣公司作为新的出租人，承继原出租人的合同权利与义务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条关于：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，陈伟杰交付的500000元保证金为动产质押，质权属于担保物权，不适用诉讼时效。退一步说，即使质权未成立，银荣公司与陈伟杰也一直在履行《房屋租赁合同》，该合同于2020年3月9日才予以解除，故银荣公司提出已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。对于银荣公司抗辩其没有收到保证金，不负有返还义务的理由，这是银荣公司受让租赁物时与出让方的关系，属另一法律关系，当事人可另循法律途径解决。对陈伟杰反诉要求银荣公司退还保证金500000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于逾期利息，因本案保证金属于为担保合同履行而交予合同相对方的款项，而且《房屋租赁合同》并未明确约定保证金的利息，故陈伟杰反诉要求计付逾期利息的主张，一审法院不予支持。三、银荣公司主张陈伟杰对涉案商铺损坏的物品恢复原状、拆除违建的铁棚的问题。（一）关于加建的铁棚。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条关于：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，因涉案商铺的铁棚系经过原出租人（黄玉贤）的同意后搭建的，故银荣公司要求陈伟杰拆除铁棚的请求，依据不足，一审法院不予支持。（二）关于损坏的物品。涉案商铺虽然是陈伟杰经过原出租人同意后装饰装修的，但是根据《房屋租赁合同》第六条第7点关于：“承租方在租赁期间增设的家私、电器等动产设备应由承租方自行搬走，不动产设备承租方不能拆除，按现状交回出租方所有”的约定，陈伟杰装修添附的房门、洗手间门、天花等装饰装修物已与涉案商铺形成附合，非经损毁不能分离或分离需花费巨大，故上述装饰装修物可认定为合同约定的“不动产设备”，陈伟杰在搬离涉案商铺时应将上述装饰装修物按现状交回银荣公司所有。经一审法院现场勘查，涉案商铺部分客房房门、洗手间门、天花等装饰装修物损毁严重，但陈伟杰否认其有损坏行为，而银荣公司当庭出示的2020年3月9日拍摄的现场照片，也仅能证明涉案商铺有三间房没有房门、两间洗手间没有门、一面墙有裂痕，但直至本案作出判决前，银荣公司仍未向一审法院提交2020年3月9日拍摄的照片副本，也未明确上述照片损坏的具体位置，亦无证据证明系陈伟杰因拆除家私、电器时造成的毁损。双方在2020年3月9日交接商铺钥匙时，银荣公司作为出租人有对租赁物检验的义务，但银荣公司当时并未提出任何异议，双方交接钥匙至一审法院现场勘验的时间长达三月有余，涉案商铺处于银荣公司的控制占有之下，故银荣公司主张恢复原状应以有证据证明陈伟杰在占有使用租赁物期间有损坏装饰装修物为前提。退一步说，根据《房屋租赁合同》第六条第5点关于：“承租方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。如承租方在租赁期满不负责恢复原状，出租方有权自行恢复原状，费用从承租方押金中扣除”的约定，如银荣公司确有证据证明陈伟杰造成租赁房屋及其设备损毁的，在陈伟杰不恢复原状的情形下，银荣公司自行修复的费用亦是在押金中扣除，而银荣公司实际上已没收了押金。综上，银荣公司要求陈伟杰对涉案商铺损坏的物品恢复原状的诉请请求，证据不足，一审法院不予支持。四、盈丰公司是否应承担责任的问题。盈丰公司并非是本案租赁合同的相对方，银荣公司以其系租赁物实际使用人为由主张其承担连带责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2020年9月3日作出如下判决：一、陈伟杰于判决生效之日起七日内向广州银荣实业有限公司支付2020年2月10日至3月9日期间的租金82697元；二、广州银荣实业有限公司于判决生效之日起七日内向陈伟杰退还装修保证金500000元；三、广州银荣实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈伟杰的其他反诉请求。案件受理费减半收取计3148元，反诉费5150元，以上共8298元，由广州银荣实业有限公司负担6614元，陈伟杰负担1684元。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人银荣公司提交新证据如下：证据一《盈丰发票》、证据二《转账凭证》和证据四《退租及返还场地通知书》，拟证明盈丰公司需要承担连带责任；证据三《2020年3月4日照片及视频》和证据五《公证书》，拟证明涉案商铺毁损，需要恢复原状的事实；证据六《致受托方的函》，拟证明涉案物业的价值。上诉人陈伟杰质证称：1.证据《盈丰发票》、《转账凭证》不是本案新证据，且其证明内容与本案无关；2.对证据《2020年3月4日照片及视频》的真实性、合法性、关联性均无法确认；3.证据《退租及返还场地通知书》，实际上可以客观反映3月1日陈伟杰已经要求退出，而且3月4日银荣公司已经接管场地。4.对证据《公证书》三性不予认可；5.对证据《致受托方的函》认为与其无关。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人上诉请求的范围进行审理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、应否支持上诉人银荣公司要求陈伟杰向银荣公司支付2020年2月10日至3月9日的租金82697元及违约金24809元（违约金以本金82697元为基数按每天1%的标准，从2020年2月10日起计算至2020年3月9日止），对涉案商铺损坏的物品恢复原状、拆除违建的铁棚，盈丰公司对上述债务承担连带责任，以及不予退还陈伟杰装修保证金500000元的请求；二、应否支持陈伟杰要求银荣公司退还租屋押金150000元的请求。对于焦点一。1、关于租金问题，本案中，黄玉贤（出租方）与上诉人陈伟杰（承租方）于2010年12月10日签订《房屋租赁合同》，双方签订的合同是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。2014年5月27日，涉案商铺所有权转移至上诉人银荣公司名下，2014年6月之后，上诉人陈伟杰向上诉人银荣公司支付租金至2020年2月10日，上诉人陈伟杰（承租方）与上诉人银荣公司（出租方）已形成事实上的房屋租赁合同关系。陈伟杰抗辩受新冠肺炎疫情影响无法使用租赁物，属于不可抗力，应免除上述租金，但清远市市×监督管理局《关于疫情防控期间加强餐饮单位经营监管的通知》仅是禁止堂食服务，并未禁止旅业、到店自取及外卖订餐服务，且在疫情得到有效控制后，当地政府已出台多项政策措施，支持企业复工复产。而陈伟杰在2020年1月27日起停止酒店全部营业，并于2020年3月4日向银荣公司提出退租申请并搬空酒店设备，故陈伟杰人抗辩依据不足，一审法院对其要求免除租金的请求不予采纳并无不当。因至2020年3月9日双方交接涉案商铺钥匙，故一审法院认定拖欠租金从2020年2月10日起计至2020年3月9日，上诉人陈伟杰需向银荣公司支付租金82697元并无不当。2、关于违约金问题。根据双方签订的合同第六条第一款的约定，即如承租人逾期缴纳租金的，出租人有权解除合同并没收押金，故本案中的押金应认定为违约金。由于没收押金及计收违约金属于对同一违约行为的违约责任约定，一审法院考虑到当事人的过错程度、惩罚弥补效果，已酌定银荣公司没收全部押金150000元，并对银荣公司主张计付违约金的诉请不再支持，处理公平合理，本院予以维持。3、关于恢复原状问题。虽上诉人银荣公司在二审中提交了商铺现状的图片证明商铺有所毁损，需要恢复，但鉴于上诉人陈伟杰租赁涉案铺面期限接近10年，商铺的装修装饰会相应折旧，在拆除家私、家电也会相应的毁损，重新出租也需要进行翻新，且在支持其没收押金150000元的请求时已考量相关的修复费用损失，故上诉人银荣公司请求恢复原状依据不足，一审法院不予支持并无不当。4、关于盈丰公司应否承担连带责任的问题，因盈丰公司并非本案租赁合同的一方当事人，上诉人请求盈丰公司承担连带责任缺乏法律依据，一审法院不予支持上诉人银荣公司该项请求并无不当，本院予以维持。5、关于装修保证金500000元的问题，经查，被上诉人黄玉贤承认收到上诉人陈伟杰支付的装修保证金500000元且并未退还。上诉人银荣公司作为新的出租人，承继原出租人的合同权利与义务，实际履行原租赁合同已逾期五年，故一审法院判决上诉人银荣公司向上诉人陈伟杰退还500000元装修保证金并无不当，本院予以维持。对上诉人银荣公司称其没有收到保证金，不负有返还义务的抗辩，这是上诉人银荣公司受让租赁物与被上诉人黄玉贤属另一法律关系，其可另循法律途径解决。对于焦点二。依据《房屋租赁合同》第三条第3点、第六条第1点的约定，陈伟杰提前解除合同并逾期缴纳租金，已违反上述约定，故银荣公司有权依合同约定没收押金150000元。对陈伟杰称其非无故拖欠租金的主张，如前所述，在此不再赘述，一审法院不予支持陈伟杰要求退还押金150000元并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人银荣公司、陈伟杰的上诉请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13848元，由上诉人广州银荣实业有限公司负担10548元；由上诉人陈伟杰负担3300元。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 钟莹莹审 判 员 张廷青二〇二一年三月三十一日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静