呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终902号   上诉人（原审被告）：杨斌，男，汉族，1991年6月20日出生，住呼和浩特市回民区县。   委托诉讼代理人：李令华，内蒙古典源律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：胡亮，男，蒙古族，1986年4月26日出生，住乌海市。   被上诉人（原审原告）：王丹伟，女，汉族，1985年12月23日出生，住乌海市。   二被上诉人委托诉讼代理人：郭斌，内蒙古锐信律师事务所律师。   原审第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司，住所地包头市昆区团结大街9号街坊-12。   法定代表人：李占飞，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李娜娜，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王春喜，男，蒙古族，1981年6月4日出生，住呼和浩特市。   上诉人杨斌因与被上诉人胡亮、王丹伟、原审第三人京城广厦公司（以下简称京城广厦）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。   杨斌上诉请求：撤销一审判决,改判驳回胡亮、王丹伟的一审诉讼请求。事实和理由：2019年7月1日,杨斌与胡亮、王丹伟通过京城广厦居间介绍，由胡亮、王丹伟多次看房后经京城广厦签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》,双方确定,杨斌将自己所有的位于呼和浩特市××区,产权证明所载建筑面积64.17平米,双方同意上述房屋交易价格为103万元整,签订合同之前,胡亮、王丹伟多次前来房屋地点查看房屋,并且明确约定该房屋产权不满两年,非家庭名下的唯一住房,也非离婚财产和继承财产,未被查封和保全。合同签订后,双方到房屋管理产权交易中心办理了房屋过户手续,现该套房屋的不动产权登记在胡亮、王丹伟名下,胡亮、王丹伟已在片区公安局西街派出所签发了常住人口户籍登记簿,已落户完成了产权交易，不存在重大误解,也不存在显示公平,一审判决书判令撤销《呼和浩特市存量房屋买卖合同》没有事实根据和法律依据。胡亮、王丹伟来购买呼和浩特市新城区中山东路住宅区房屋,其子女也在居住区就学的片区内就学,已经享受到了居住区域片区内小学生就学的目的。胡亮、王丹伟购买此房屋的首付购房款连同定金支付33万元,胡亮、王丹伟自称余款70万元可以办理银行按揭贷款,要求杨斌先给予办理房屋过户手续。杨斌在2019年9月份配合办理了过户手续。后经杨斌催促,到2019年11月份胡亮、王丹伟才将其余70万元购房款经银行抵押贷款支付给杨斌。杨斌出售的××路,非常明确,不存在隐瞒,且在经房屋中介公司交易时也明确告知胡亮、王丹伟房号1401-A,《呼和浩特市存量房屋买卖合同》是中介公司提供的版本,该提示的内容在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中都已经进行了承诺。一审法院判决认定“没有特别提示”,“分割产权房误认为完全产权房”,属于主观臆断。杨斌出售是完全产权房。一审判决书认定为是“分割产权房”,没有事实根据和法律依据。该套房屋现在银行抵押,胡亮、王丹伟已经达到其子女在片区就学的目的,另一审法院在审理本案程序上没有通知杨斌参加诉讼,剥夺了杨斌参加本案诉讼的抗辩权利。   胡亮、王丹伟辩称，杨斌在调解笔录中已经自认了案涉房屋系分割房，并且承认其没有向胡亮、王丹伟说明房屋系分割房的事实，而在上诉状中却又称案涉房屋不是分割房，属于前后自相矛盾。胡亮、王丹伟出于为子女上学的目的，委托了京城广厦购买了案涉房屋，京城广厦亦承认帮助胡亮、王丹伟购买的是可以上满族小学学区房，杨斌以出卖学区房的价格向胡亮、王丹伟转让了案涉房屋，却又称转让的并不是学区房，违背常理。杨斌明知案涉房屋系分割房，无法上满族小学，却又隐瞒事实，具有欺诈的故意，胡亮、王丹伟在不了解案涉房屋的真实情况下，出于重大误解，购买了案涉房屋，导致子女目前仍无法上满族小学，按照相关法律规定，符合撤销合同的情形。   京城广厦述称，买卖双方于2019年7月1日与京城广厦公司签署的呼市存量房屋买卖合同以及居间合同时，并不知道该房属于分割房，而且也不知道分割房属于教育局明确规定不属于学区房，案涉房屋所在小区都是学区房，京城广厦也认为整个小区的房屋都是能够达到学区房的资格而出售的房屋，所以当时在签署合同、履行及履行后期交付房屋时，均没有发现这个事实，在交付完后期，胡亮、王丹伟去给孩子上学区报名的时候，发现该房系分割房，此时才发现。   胡亮、王丹伟向一审法院起诉请求：1.判令撤销胡亮、王丹伟与杨斌之间于2019年7月1日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》;2.判令杨斌向胡亮、王丹伟返还购房款人民币1030000元;3.判令杨斌赔偿胡亮、王丹伟损失人民币24740元;4.判令本案诉讼费用由杨斌承担。   一审法院认定事实：2019年7月1日,胡亮、王丹伟与杨斌通过第三人京城广厦居间介绍,三方签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》,并构成合订本,交易方留存信息表房屋出卖人杨斌通讯地址呼和浩特市××镇联系电话151XXXXXXXX,本页所列信息适用以下文本:《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》双方签署的其他相关文件。如交易一方信息发生变化,需及时书面告知对方及居间方。《房屋买卖合同》约定:甲方所售房屋坐落于呼和浩特市××区,产权证明所载建筑面积64.17平方米。甲乙双方同意上述房产的交易价格为103万元整,乙方于2019年7月1.日自行支付3万元,于2019年7月31日前支付首付款30万元,贷款70万元。甲方确认交易房屋情况为:不满两年,非家庭名下唯一住房,非离婚财产,非继承财产,未有查封,未有保全。合同订立后,胡亮、王丹伟依约支付了全部购房款,杨斌依约配合办理了房屋产权变更登记手续,现房产登记在胡亮、王丹伟名下,产权证号为:蒙(2019)呼和浩特市不动产权第XXXX号、蒙(2019)呼和浩特市不动产权第XXXX号,产权证载明房产座落为:呼和浩特市新城区中山东路波士名人国际1号楼14层1401-A号。2019年8月19日,呼和浩特市公安局西街派出所向胡亮、王丹伟签发的常住人口户籍登记簿载明住址为:呼和浩特市××区。《房屋交易保障服务合同》约定:甲乙双方保证在本合同中留存的联系地址、联系电话、电子邮箱等信息真实有效,以便丙方可以及时、畅通地联系甲、乙双方。丙方的书面通知以向甲、乙双方在本合同中填写的联系地址寄出挂号信或快递后三日即视为送达。另查明,新城区教育局发布的《2018年、2019年小学一年级新生招生工作的通知》中均明确提出:招生条件适龄儿童的户籍与法定监护人的户籍要一致,户籍地址与房产证地址要一致(以下简称“两个一致”,文件中所表述的房产是指完全房产,不包含分割房产)。以上事实有《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》《2018年、2019年小学一年级新生招生工作的通知》以及房屋产权登记证、户籍登记簿在卷佐证,本院予以确认。因上述证据符合证据法定形式且能够相互印证形成完整证据链条,故本院予以采信。   一审法院认为，首先,在程序上,《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第一项约定:“八、当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达,人民法院不能或无法要求其确认送达地址的,可以分别以下列情形处理:(一)当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的,以约定的地址为送达地址”，本案中,杨斌在案涉《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》中明确约定了通讯地址及联系电话,并约定该地址可以作为送达地址,故,在其拒接电话、搬离原住所的情况下,本院以其在上述合同中约定的地址作为送达地址依法进行了送达,故,杨斌未到庭应诉视为放弃答辩等诉讼权利。其次,在实体上,本案主要审理焦点在于案涉《房屋买卖合同》是否存在可撤销的法定情形。第一,就杨斌是否存在欺诈情形。本案合同订立过程中,杨斌提供的产权登记证明确载明的房屋坐落为呼和浩特市××区,双方《房屋买卖合同》中约定的亦是1401-A号且并未作特别说明,产权变更登记后的产权证载明的房屋坐落也仍旧是1401-A号,胡亮、王丹伟及第三人提交的其他证据也不足以证明双方就合同目的进行了特别约定,故不能证明杨斌于签订合同时知道或应当知道其购买涉案房屋系为了就读呼市新城区满族小学并就此进行了承诺,且与本案房屋相关的入学政策系公开信息,亦不存在隐瞒的条件。故综上,现有证据不足以证明杨斌存在故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况,欺骗对方,诱使对方作出错误意思表示的行为,故不能认定杨斌存在欺诈情形。第二,就是否构成重大误解。所谓重大误解,是指误解者作出意思表示时,对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷,其后果是使误解者的利益受到较大的损失,或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。同时在这种情况下,虽然同行为人原来的真实意思不相符合,但这种情况的出现,并不是由于行为人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同,而使自己的利益受损。而是由于行为人自己的大意,缺乏经验或者信息不通而造成的。综合本案胡亮、王丹伟、第三人的陈述意见以及房屋坐落、胡亮、王丹伟实际情况等案件事实可以认定,胡亮、王丹伟订立案涉《房屋买卖合同》的真实意思在于实现子女在呼和浩特市新城区满族小学就读的问题。而根据庭审查明情况可知,房屋外观及房产登记信息等客观情况使得胡亮、王丹伟对合同的重要内容之一即标的物本质或性质产生误解,即其将该分割产权房误认为完全产权房,而这一误解并不能证明是因杨斌的故意欺诈行为造成,恰是由于胡亮、王丹伟缺乏必要的知识、信息及经验所造成的,且该错误认识的行为后果是直接导致其真实合同目的不能实现并为此支付了103万元的购房款,且这一误解与合同的订立存在因果关系。故,依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第七十一条规定:“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解”可知,胡亮、王丹伟情形构成重大误解,胡亮、王丹伟据以主张撤销《呼和浩特市存量房屋买卖合同》并请求返还已付购房款103万元的诉请合法有据,本院予以支持。而关于胡亮、王丹伟主张的购房贷款利息损失,因该损失系间接损失且胡亮、王丹伟在明确自己购买目的及相关入学政策为公开的情况下,却未尽到合理谨慎的注意义务,其对合同撤销的后果具有一定过错,故,胡亮、王丹伟的该项主张,本院不予支持。综上所述,胡亮、王丹伟的诉讼请求部分合法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条之规定,判决:一、撤销原告王丹伟与被告杨斌于2019年7月1日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》;二、被告杨斌于本判决生效之日起十日内向原告胡亮、王丹伟返还购房款103万元;三、驳回原告胡亮、王丹伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7246元,由原告胡亮、王丹伟负担2174元,由被告杨斌负担5072元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法复举了一审的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是王丹伟与杨斌于2019年7月1日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》是否存在重大误解。   杨斌上诉请求认为，杨斌出售的××区，是完全产权房，且在经中介公司交易时也明确告知房号为1401-A号，不存在隐瞒，且胡亮、王丹伟已经落户并完成了产权交易，不属于重大误解。本院认为，庭审中杨斌自认当初将已经取得《房屋所有权证》的××区房屋重新测绘后分割为两户，并分别办理了1401-A号和1401-B号两个《房屋所有权证》，对此行为，杨斌应当明了此时的1401号房屋已经从全部产权房变为分割房，即1401-A号和1401-B号房屋为分割产权房。根据庭审中京城广厦及胡亮、王丹伟的陈述，胡亮、王丹伟在购买房屋时已经明确表示是为了孩子在满族小学就读，并询问了此房能否满足就读条件，京城广厦表示杨斌承诺能够满足就读满足小学的条件，即告知胡亮、王丹伟1401-A号房屋属于满族小学片内，能够满足就读于满族小学的目的。后胡亮、王丹伟办理户口时地址为××区，而房产证上登记的是的××区。新城区教育局发布的《2018年、2019年小学一年级新生招生工作的通知》中均明确提出:招生条件适龄儿童的户籍与法定监护人的户籍要一致,户籍地址与房产证地址要一致(以下简称“两个一致”,文件中所表述的房产是指完全房产,不包含分割房产)。根据上述规定以及1401-A号房屋为分割房的事实，胡亮、王丹伟的孩子没有就读于满族小学。本案中，导致胡亮、王丹伟没有实现合同目的的原因系胡亮、王丹伟缺乏必要的信息及经验造成的，将1401-A号房屋视为完全产权房，导致合同与其真实意思相违背，进而导致购买涉案房屋目的无法实现，应当视为对标的物产生了重大误解。综上，一审以本案存在重大误解、判决撤销《呼和浩特市存量房屋买卖合同》及杨斌返还已付购房款103万元并无不当，应予维持。   综上所述，杨斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费14492元，由杨斌负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年四月十四日   法官助理 高海俊   书记员 雎 洁