四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初29号 原告（反诉被告）：沈睿，男，生于1980年4月14日，汉族，大学文化，务工，户籍地四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：巴中市海龙通达房地产开发有限公司，住所：四川省巴中市巴州区西城街**。 法定代表人：周纯全，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭贤美，四川律生和律师事务所律师。 被告：徐松林，曾用名徐家寿，男，生于1986年3月1日，汉族，户籍地四川省南江县。 原告（反诉被告）沈睿与被告（反诉原告）巴中市海龙通达房地产开发有限公司（以下简称“海龙通达公司”）、徐松林商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈睿的委托诉讼代理人陈宗元、被告（反诉原告）海龙通达公司的委托诉讼代理人彭贤美到庭参加诉讼，被告徐松林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈睿向本院提出诉讼请求：1.依法确认2013年8月14日原告沈睿与被告海龙通达公司签订的《商品房买卖合同》【合同编号（2013）0800425，合同备案号448279】合法有效；2.依法判决位于巴中市巴州区××路××栋××单元××楼××号的房屋（建筑面积119.94㎡）归原告沈睿所有，由被告海龙通达公司向我立即交付房屋，并在竣工备案登记后90日内办理产权登记，逾期按合同约定承担违约责任；3.依法判决被告海龙通达公司支付逾期交房的违约金（以已交购房款449775元为基数，按每日万分之一，自2014年9月1日起至实际交房之日止）；4.依法判决被告徐松林与被告海龙通达公司签订的《内部申购书》无效，并腾出时代锋尚Ｃ2幢Ｚ单元13楼6号的房屋；5.本案的案件受理费用由二被告承担。事实及理由：2013年8月14日原告沈睿与被告海龙通达公司签订了《商品房买卖合同》合同编号（2013）0800425，并于同日进行备案（合同备案号448279），原告沈睿购买位于巴中市巴州区××路××栋××单元××楼××号的房屋，建筑面积119.94平方米，单价3750元∕㎡，总价款449775元，其中首付139775元（含刘云付款10万元），中国工商银行股份有限公司巴中分行贷款31万元转入海龙通达公司，原告沈睿向被告海龙通达公司交清了全部购房款，并且还缴纳了契税、房屋维修基金、印花税、测绘费、购房手续费共计16407元，由于被告开发建设的上述房屋未办理规划验收和竣工验收备案，至今未通知原告交接房屋。原告购买上述房屋后，在中国工商银行股份有限公司巴中分行贷款31万元并办理了抵押登记手续，2013年11月至2017年3月原告按照约定偿还贷款，由于被告仍不交房，所以原告就再未偿还银行贷款。2017年5月19日中国工商银行股份有限公司巴中分行将原告起诉至巴州区人民法院，巴州区人民法院作出了（2017）年川19**民初1834号民事判决书，判决原告支付银行贷款292366.16元及利息、罚息，并进入执行程序，将原告的银行卡冻结。原告得知后回到巴中，到被告海龙通达公司要求办理房屋交接手续时得知，被告海龙通达公司已将上述房屋又卖给了被告徐松林，并且徐松林已入住。原告已向被告海龙通达公司交纳各项款项，被告海龙通达公司不按照约定交房已经构成违约，且被告又将房屋出卖给他人，现房屋登记在原告名下却被他人非法占有，使原告的合法权益受到侵害，综上，为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，望法院依法判决。 被告海龙通达公司辩称：1.第一项诉请无异议；第二、三项诉请，对此我方已经提出反诉，以我方提出的反诉诉状记载为准；2.第四项诉请，我方是在通知不到原告沈睿的情况下，才与被告徐松林签订了买卖合同，我公司与原告之间的纠纷已经告知了徐松林，徐松林是知晓的，该内部申购书系我公司与徐松林之间的买卖合同关系，与原告无关；3.第五项关于诉讼费用的承担由法院依法判决；4.合同关系成立，虽然合同约定以书面通知为准，但是根据小区业主入住情况可以证实是已经通知到的，且小区房屋已经交付入住达到客观事实条件；5.对于自身的权利应该积极行使，合同约定在2014年9月1日交付房屋，约定明确，原告沈睿并未提供出要求海龙通达公司交房办证的依据，沈睿的怠于行为造成了逾期交房的结果，该违约责任很清楚，对于原告主张的违约金并没有事实依据，且没有行为表明提出过相关的主张。该主张依法不应当受到法律保护；6.原告要求确权，对于办证是次要义务，原告称案涉房屋没有验收手续不属实，该楼盘房屋验收手续齐全，房屋买卖的主义务是交付使用，对于逾期办证等并不存在违约责任问题。对于主张徐松林的购买房屋是否有效属于徐松林与海龙通达公司的问题，与原告合同没有关系。 被告海龙通达公司（反诉原告）向本院提出反诉申请：1.解除反诉原告与反诉被告双方于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》（预售）合同编号：（2013）0800425号；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金8770.98元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告本案及巴州区人民法院1834号案件所产生的律师费35000元及银行贷款代偿本金18000元及其利息和银行贷款的违约罚息；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由:反诉原告与反诉被告于2013年4月14日签订了《商品房买卖合同》（预售），订购了反诉原告开发建设的位于巴州区××路××栋××单元××楼××号房屋，合同签订后，反诉被告仅支付了首付款139775元，其余房款通过银行按揭贷款31万元支付。事后，反诉被告失去联系，也不按时偿还其银行按揭贷款。2017年3月31日，经按揭银行要求，反诉原告为反诉被告代偿银行按揭贷款18000元。按揭银行于2017年5月19日向巴州区人民法院提起诉讼，法院传唤反诉被告亦未到庭。该院于2017年7月27日作出判决。判决书生效后，反诉被告仍未履行判决书确定的义务，且无法联系反诉被告，其解除通知无法向反诉被告送达。依据商品房买卖合同相关约定，解除合同后，反诉被告应当承担按逾期应付款3%计算违约金8770.98元，同时承担贷款本金产生的利息、罚息以及巴州区人民法院1834号案件所产生的律师费15000元及本案的律师费20000元。同时承担反诉原告代反诉被告在银行偿还的18000元及利息。本案双方订立的合同，在巴州区房管部门进行了销售备案登记，合法有效，双方均应按照合同约定履行。反诉被告的违约行为符合合同双方约定的解除条件，所造成的反诉原告的损失和违约金对于反诉被告的首付款在扣除违约金，代付贷款亦应遵从合同约定予以赔偿本案1.8万元及利息，银行利息、罚息、律师代理费等损失结算后多退少补，望判如所请。 原告沈睿（反诉被告）辩称：1.原告沈睿与海龙通达公司签订的商品房买卖合同系合法有效，且经过房地产管理部门登记备案，该房屋应该确认系原告所有，法院应当判决被告在符合交房条件向原告交付房屋，并承担逾期交房、逾期办理不动产转移登记的违约责任，在交付房屋后办理房屋产权登记；2.原告诉请符合法律规定，徐松林虽然与海龙通达公司签订内部申购书，但是根据相关法律规定，海龙通达公司已经告知徐松林，那么我方认为徐松林与海龙通达公司属于恶意串通，该房屋买卖不成立，徐松林应当依法搬出该房屋；3.海龙通达公司的反诉请求不符合规定，解除合同不符合合同约定，沈睿并不欠海龙通达公司的任何购房款，没有理由解除合同，即使解除条件成立应当书面通知当事人，但是至今海龙通达公司均未发出解除通知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在1年内行驶，但是海龙通达公司并未实际通知，解除权已经消灭，且沈睿对海龙通达公司并未构成违约，沈睿对工商银行造成的违约已经由人民法院依法作出判决；4.海龙通达公司称无法通知到原告沈睿说法不成立，且海龙通达公司反诉请求不符合规定，人民法院应当予以驳回。产生的律师费并不在合同的约定中，因此海龙通达公司关于律师费的诉请不成立。 被告徐松林未作答辩。 经审理查明：被告海龙通达公司系案涉工程时代锋尚Ｃ1、Ｃ2幢建设单位及售房单位。2013年8月14日，被告海龙通达公司（出卖人）与原告沈睿（买受人）签订《商品房买卖合同》【合同编号（2013）0800425，合同备案号448279】，约定被告将其建设的位于巴州区××路××栋××单元××楼××号住宅出卖给原告，建筑面积119.94平方米，合同备案号：448279，房屋总价款449775.00元。合同主要约定：1.付款方式为贷款方式付款；2.买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……；3.出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.逾期交房责任：逾期在30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；5.交接手续：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人在经买受人发出通知或在房屋所在地发出交房公告第15日，买受人未来办理接房手续，视为出卖人交付了合格房屋……；6.付款方式及期限约定：买受人以银行按揭贷款方式支付该套房屋房款，买受人于2013年8月14日付清首付款壹拾叁万玖仟柒佰柒拾伍元，余下房款叁拾壹万元在中国工商银行办理银行按揭贷款；7.补充协议：双方约定，在该套房屋按揭贷款存续期间，若因买受人未按时还款造成银行违约，出卖人有权解除该商品房买卖合同以原价购回，退还买受人已付房款，不计利息并追究买受人由此造成的经济损失。合同签订后，原告按照约定向被告海龙通达公司付清购房首付款，并支付了契税、维修金、印花税、测绘费、购房手续费等费用。 同时查明：2013年9月25日,原告沈睿与案外人中国工商银行股份有限公司巴中分行签订了编号为Ａ［工］字［巴中］行［金桥］支行［2013］年［1592］号的《个人购房借款／担保合同》，约定原告在案外人处贷款31万元用于购置个人住房，贷款期限300个月，还款方式为按月等额本息还款，合同对还款、违约责任、罚息等进行约定。原告沈睿将位于巴州区回风二环路“时代锋尚”Ｃ2幢Ｚ-13-6号住房为该贷款作抵押担保，并于2013年10月8日在巴中市房地产交易与权属登记中心办理了抵押预告登记，房屋预登记号：巴州房预2013字第2××3号。被告海龙通达公司作为连带责任保证人在借款合同上签字盖章。合同签订后于2013年10月14日，案外人按约定将31万元划入被告海龙通达公司的账户，贷款到期日为2038年10月14日。从2016年4月14日起，原告沈睿未按时等额还款，累计违约12个月。2017年3月31日，被告海龙通达公司代原告沈睿垫付房贷款18000元。2017年5月19日，案外人中国工商银行股份有限公司巴中分行将沈睿、海龙通达公司起诉至巴州区人民法院，2017年7月27日，巴州区人民法院作出（2017）川1902民初1834号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司巴中分行与被告沈睿、巴中市海龙通达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；二、由被告沈睿在本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司巴中分行贷款本金292366.16元及约定的利息、罚息（利息、罚息按约定下差之日至还清之日止）；三、被告巴中市海龙通达房地产开发有限公司对沈睿上述借款的本金、利息、罚息承担连带清偿责任。该判决书已生效，并依案外人申请进入执行程序。 同时查明：2017年10月11日，被告海龙通达公司（开发方）与被告徐松林（申购方）签订《内部申购书》，约定由被告徐松林申购案涉房屋，总房款465367元，被告徐松林在签订申购书时交纳人民币33万元，现该房屋已经由被告徐松林实际占有使用。 另查明：时代锋尚C1、C2栋住宅由巴中银河房地产测绘有限责任公司于2018年12月2日出具编号为：房产实测报（2018）第111号的面积测绘报告；时代锋尚C2栋住宅由四川中节能工程检测中心有限公司于2017年12月27日出具编号为：FJXY2017-040号鉴定报告。 庭审中，原告沈睿与被告海龙通达公司双方均认可原与案外人中国工商银行股份有限公司巴中分行的金融借款合同纠纷案件已经进入执行程序，但沈睿与海龙通达公司均未履行全部还款义务。被告海龙通达公司称案涉房屋已经于2019年交付被告徐松林，并由徐松林占有使用，在被告徐松林购买房屋时其已经将案涉房屋存在的纠纷及法院判决情况告知徐松林。 上述事实，有原、被告的身份信息、原、被告的陈述、《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、收据、收条、银行电子回单、测绘报告、鉴定报告、房屋登记记录、民事判决书、《内部申购书》、送达回证等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”以及第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定……”。本案原告沈睿与被告海龙通达公司签订《商品房买卖合同》系在民法典适用之前，故本案适用当时生效的法律和司法解释。合法的合同关系受法律保护。原告沈睿与被告海龙通达公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。被告海龙通达公司反诉称依据《商品房买卖合同》中“买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”以及补充协议中“双方约定，在该套房屋按揭贷款存续期间，若因买受人未按时还款造成银行违约，出卖人有权解除该商品房买卖合同以原价购回，退还买受人已付房款，不计利息并追究买受人由此造成的经济损失”之约定，请求解除双方于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》。本院结合原、被告双方提供的证据认为，原告沈睿于2017年3月开始未按时偿还银行贷款造成银行违约，原告沈睿与被告海龙通达公司在《商品房买卖合同》补充协议中没有约定解除权行驶期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003.4.28）第十五条“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被告海龙通达公司在收到（2017）川1902民初1834号案件起诉状副本之日知道或应当知道原告沈睿未按时还款造成银行违约，但被告海龙通达公司未提供证据证明其在一年内行使解除权，故其享有的解除权现依法消灭。现原告沈睿与被告海龙通达公司就合同解除问题未协商一致，原告沈睿已经按照合同约定支付全部购房款，原告未按时偿还银行贷款的违约行为不会致使《商品房买卖合同》目的无法实现，本案不存在合同法定解除情形，故对于被告海龙通达公司反诉主张解除双方于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于房屋所有问题。案涉房屋虽办理了商品房买卖合同网签备案，但该备案行为系行政管理行为,因此商品房买卖合同网签备案并不具有预告登记效力,不具有对抗第三人的效力，依据《中华人民共和国物权法》（2007.3.16）第九条“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案不动产物权未设立在原告名下，原告对案涉房屋仅享有债权请求权，并不享有物权所有权。故对于原告主张判令案涉房屋归其所有，并办理产权的登记的诉讼请求，本院不予支持 关于原告请求认定被告徐松林与被告海龙通达公司签订的《内部申购书》无效，并腾出案涉房屋的问题。原告在反诉答辩时称徐松林与海龙通达公司属于恶意串通，该房屋买卖不成立，徐松林应当依法搬出该房屋，依据《中华人民共和国合同法》（1999.3.15）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，原告称二被告存在恶意串通情形，应当提供相应的证据予以证明。本案中，原告仅有自己的陈述，而未提供其他证据，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 关于逾期交房的违约金问题。2013年8月14日被告海龙通达公司与原告沈睿签订的《商品房买卖合同》中约定违约金在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。被告海龙通达公司未按照约定时间向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。若按照合同约定，被告海龙通达公司故意长期不交房屋，原告沈睿就无法依照约定获得逾期交房的违约金，被告海龙通达公司的违约行为不但不能够及时得到惩戒,反而会从中获取长期不支付违约金的不当利益。由于商品房买卖合同关于违约金在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付,系格式条款,违背了公序良俗以及公平与诚实信用的市场交易原则,排除了沈睿就其损失及时获得法律救济的权利,故本院根据《中华人民共和国合同法》（1993.3.15）第四十条“……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定,依法认定该条款无效。另《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房……；逾期交房责任：逾期在30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……”，本院认为，该约定中买受人要求继续履行合同的，出卖人应当继续履行并支付违约金，现原告要求继续履行合同，被告海龙通达公司拒绝履行合同，故原告请求按照《商品房买卖合同》中的约定计算逾期交房违约金并无不当，本院依法予以支持。原告沈睿诉请违约金计算至实际交房之日止，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中,由于沈睿诉请的金额不明确,会导致判决生效后无法立即执行,且案涉房屋已经由被告徐松林实际占有，实际交房之日该项条件不具备，故本院对沈睿该项诉求仅予以部分支持,违约金仅计算至庭审之日。违约金计算方式为：以本金449775元为基数，自2014年9月1日起按照日万分之一的标准计算至2021年1月25日止，超出部分的诉请本院依法不予支持。 关于被告反诉请求沈睿支付违约金8770元的问题。被告海龙通达公司称该项请求系依据《商品房买卖合同》“2.买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”的规定，但原告实际已交清全部首付款，且2013年10月14日，案外人中国工商银行股份有限公司巴中分行已按约定将31万元贷款划入被告海龙通达公司的账户，原告沈睿不存在逾期付款的违约行为，被告海龙通达公司的该项诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于被告反诉请求的律师费、银行代偿本金、利息和罚金问题。被告海龙通达公司反诉请求原告承担（2017）川1902民初1834号案件所产生的律师费及本案的律师费共计3.5万元。因（2017）川1902民初1834号案件产生的律师费不属于本案处理范围，本案中，原告沈睿与被告海龙通达公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》未明确约定律师费承担方式，故对于被告海龙通达公司主张原告承担35000元律师费的反诉请求，本院不予支持。被告海龙通达公司代原告偿还了18000元，该代偿行为与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，故本院不作处理，被告海龙通达公司可另行主张。至于被告主张的利息和银行贷款的违约罚息，被告海龙通达公司并未提供相应证据证明其主张，本院依法亦不予认定。 综上，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国物权法》（2007.3.16）第九条，《中华人民共和国合同法》（1993.3.15）第六条、第八条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003.4.28）第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九之规定，判决如下： 一、原告沈睿与被告巴中市海龙通达房地产开发有限公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》【合同编号（2013）0800425，合同备案号448279】合法有效； 二、由被告巴中市海龙通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈睿支付逾期交房的违约金（违约金计算方式为：以本金449775元为基数，自2014年9月1日起按照日万分之一的标准计算至2021年1月25日止）； 三、驳回原告沈睿的其他诉讼请求； 四、驳回巴中市海龙通达房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费8045元，减半收取4022.5元，反诉案件受理费4089元，共计8111.5元，由被告巴中市海龙通达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二一年四月一日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶