陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4582号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安太古明天商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈瑞翔，北京市中法网维义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：观意股份公司，住所地西安市。法定代表人：黄兴达，该公司董事长兼总经理。上诉人西安太古明天商业运营管理有限公司（以下简称太古公司）因与被上诉人观意股份公司（以下简称观意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初23979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。太古公司上诉请求: 撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，改判为驳回观意公司的诉讼请求，支持其反诉请求，上诉费由观意公司负担。事实和理由：其是房屋出租人，系依靠房屋出租收益直接获利的经营人，而其经营的商品就是场地。观意公司是承租了其房屋并依靠商铺产生的商品利润间接获利的经营者，双方的法律地位不一样，是依据合同建立起来的租赁合同关系。观意公司的诉讼请求是将违约、违法行为合法化。一审仅处理了观意公司的诉讼请求，维护了承租方单方的利益，对其提出的反诉请求未查清，也未处理，遗漏部分事实，导致判决错误。观意公司没有举证防疫、抗疫期间无法履行合同的证据，一审以不可抗力为由判决解除合同，违反证据原则。观意公司租赁场地之后根据自己的经营特点进行了专门设计和装修，对观意公司而言是经营的有利工具，但对于其他商铺而言就是建筑垃圾。其在一审中提出建筑垃圾是观意公司未将场地退还给其以及合同未停止履行的证据，同时合同解除后，观意公司也应当适用合同条款支付其拆除费用等。观意公司擅自缩短租赁时间，导致其预期利益损失。一审对租金的起算、停止时间计算有误。一审判决没有解决法律冲突矛盾，适用法律错误。观意公司辩称，太古公司违背招商约定，从未向商户交付符合约定的租赁场地，在商场装修和商场引流、商场服务等方面始终达不到约定的标准，导致租赁场地无法正常使用。随着疫情的发生，太古公司态度消极，给其经营造成了极大的困境。就太古公司根本违约行为其多次与太古公司协商，但太古公司从未予以理会，更未采取任何整改措施。其迫于无奈给太古公司送达了解除合同通知书，要求解除双方合同。太古公司的根本违约行为已给其造成了极大的财产损失。观意公司向一审法院起诉请求：1.确认观意公司与太古公司之间的《太古茂购物中心合同书》与《太古茂购物中心物业管理服务协议》已经解除；2.太古公司退还观意公司商铺押金81600元、经营质保金4万元、收银设备押金2000元、电卡押金200元、装修管理费15300元；3.太古公司赔偿观意公司商铺装修损失49600元；4.诉讼费、鉴定费、保全费、诉讼保全保险保费、公告费等由太古公司负担。太古公司向一审法院反诉请求：1.要求观意公司依法向太古公司支付2020年3月至9月期间的租金、物业费等共计322320元；2.要求观意公司向太古公司支付违约罚款276900元；3.反诉费等费用由观意公司负担。一审法院认定事实：2019年12月17日，观意公司与太古公司签订《太古茂购物中心合同书》，约定乙方（观意公司）承租甲方（太古公司）位于西安市雁塔区小寨十字东南角的太古茂购物中心B1层16号，经营场地的商业用房面积为102平方米。乙方应按合同约定的商业用房面积计算和支付租金、经营质保金及合同约定的各种费用。租赁期限自2019年12月1日起至2021年6月30日止。装修管理费标准为：按该场地的商业用房面积计算，每平方米150元。装修管理费应在场地交付日前一次性支付，且不予退还。租金标准为2019年12月1日至2020年6月30日，商业用房面积每月每平方租金为400元。本合同签订后7日内，乙方应向甲方付清第一期租金。在租赁合同期内，乙方每次按三个月为一个交租期交纳租金，乙方应在每个交租期前30日一次性向甲方付清该租金。乙方应按时、足额支付租金以及物业综合费，不得以任何理由主张减免或延迟支付。乙方在该场地内经营品牌为Truejoy本悦，经营品类为百货。本合同签订后七日内，乙方应当向甲方支付2万元经营质保金。本合同终止（包括乙方将工商注册登记地址从该场地迁出）90日后，如不存在本合同规定将全部或部分扣除经营质保金情形的，经营质保金余额无息退还，乙方应同时退还经营质保金收据原件。在本合同期内，甲方有权从经营质保金中相应扣除乙方欠付的本合同涉及的一切费用及违约金。合同第二十条约定，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的经营质保金。合同第二十二条约定：租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止后7日内，乙方应当将该场地交还甲方。该期限为双方约定的场地交还期。双方特别约定，在交还期届满后，乙方未按照24.2款规定将场地交还给甲方，乙方确认，其放弃放置于该场地全部物品及乙方添置的一切设施设备的所有权及一切权利，甲方有权以废弃物予以处置。第二十三条约定：因不可抗力原因导致乙方无法继续使用该场地的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。合同第26.10其他约定载明：2019年12月1日至2019年12月31日免租金一个月，以两个月租金为押金，2019年12月1日至2020年11月30日免物业费。上述协议签订后，观意公司向太古公司交纳租金（含物业费）81600元，装修管理费15300元，商铺押金81600元，收银设备押金2000元，电卡押金200元，经营质保金2万元。后因2020年初，新冠肺炎疫情原因影响，太古茂商场于2020年1月24日起停止营业，2020年3月15日恢复经营。2020年3月19日，观意公司向太古公司发送《解除合同通知书》一份，上载明：因太古公司未向其交付约定的租赁场地，且在商场装修、商场引流、商场服务方面无法达到约定标准，导致其无法正常经营，现因新冠肺炎疫情的爆发，双方沟通无果，故通知太古公司，自该通知书到达时，其与太古公司签订的《太古茂购物中心合同书》以及《太古茂购物中心物业管理服务协议》解除。同时观意公司要求太古公司退还其交纳的租金、押金、经营质保金等费用，并承担违约责任。2020年3月24日，太古公司向观意公司回函，上载明不同意解除双方签订的合同，并在该函中承诺，因新冠肺炎疫情原因，将在后期经营中对租金优惠减免，以助力相关商户在本次疫情中平稳经营。根据太古公司提交的出入商场记录，观意公司实际于2020年4月9日，以经营需要为由，撤离太古茂商场。但现场仍遗留储物柜以及防盗设施等物品。对于其要求太古公司承担装修损失49600元的诉讼请求，庭审中，观意公司表示放弃该项诉请。太古公司认可2020年1月1日前涉案商铺不计算租金及物业费，2020年1月1日至2020年1月31日为免租期，观意公司所交纳的租金为2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。再查，太古公司向一审法院提出反诉后，未缴纳要求观意公司向太古公司支付违约罚款276900元人民币部分的诉讼费用。在反诉费用核费表中，其自书反诉请求为：1.要求观意公司向太古公司支付扣除商场优惠后至2020年9月所欠租金、物业费等合计244800元；2.要求观意公司向太古公司支付违约金81600元；3.反诉费用由观意公司负担。并缴纳反诉费3098元。但在庭审结束前，未向法庭提交变更反诉请求申请书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，观意公司与太古公司双方均应按照合同约定履行义务。本案中，观意公司与太古公司签订《太古茂购物中心合同书》，并按合同约定，向太古公司交纳2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金及各项押金。2020年初，因新冠肺炎疫情原因影响，太古茂购物中心停业经营至2020年3月15日。恢复经营后，观意公司向太古公司发送解除函，但太古公司亦回函，不同意解除合同。故该解除函未产生合同解除的效力。但根据法庭调查，观意公司实际已于2020年4月9日搬离涉案商铺，太古公司亦认可双方合同已实际解除。故确认，自观意公司搬离之日起，双方签订的《太古茂购物中心合同书》已解除。合同解除前，观意公司应按照合同约定，向太古公司支付2020年4月1日至2020年4月9日期间的租金，计算为12240元。太古公司另主张2020年4月10日后的租金及物业费用，因观意公司已经以腾空商铺的实际行为向太古公司履行了交付商铺的义务，太古公司原可按照合同约定，将观意公司遗留在商铺内的设施当做废弃物处理，收回商铺另行经营，但太古公司却任由该商铺空置，未及时止损，造成的扩大损失，应由其自行承担。故对于该部分诉请，不予支持。对于观意公司与太古公司双方互相要求对方承担违约责任的诉请。根据法庭调查中双方提交的往来函件，可以确认，导致双方合同解除的原因主要系因2020年初新冠肺炎疫情影响，商场停业，造成双方均存在损失。故根据合同对于因不可抗力解除合同，双方互不承担违约责任的约定。对于观意公司要求太古公司双倍返还质保金以及太古公司要求观意公司支付违约金81600元（实际缴纳诉讼费部分）的诉请，均不予支持，双方互不承担违约责任。但太古公司应将收取的房屋押金81600元，经营质保金2万元，收银设备押金2000元，电卡押金200元向其退还。观意公司另主张退还装修管理费，根据合同约定，该费用不予退还。故该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、原告（反诉被告）观意股份公司与太古公司（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司于2019年12月17日签订的《太古茂购物中心合同书》已于2020年4月9日解除；二、原告（反诉被告）观意股份公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司支付租金12240元；三、被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）观意股份公司退还房屋押金81600元、经营质保金20000元、收银设备押金2000元以及电卡押金200元，合计103800元；上述二三项在履行过程中可以相互折抵。四、驳回原告（反诉被告）观意股份公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后4943.5元，由西安太古明天商业运营管理有限公司负担4000元；反诉案件受理费3098元，由观意股份公司负担1549元，其余部分由西安太古明天商业运营管理有限公司负担。因双方已预交，故观意股份公司、西安太古明天商业运营管理有限公司应在履行上述义务时一并向对方支付。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，观意公司与太古公司签订的《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示。合同签订后，观意公司依约向太古公司交纳了租金、物业费用及各项押金，一审中太古公司认可2020年1月1日至2020年1月31日为免租期，观意公司所交租金为2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金等。当事人协商一致，可以解除合同。上述合同履行中，因新冠肺炎疫情原因影响，太古茂购物中心停业经营至2020年3月15日，恢复经营后，观意公司向太古公司发送解除合同函，太古公司回函不同意解除合同，故一审认为该解除函未产生合同解除的效力，于法有据，并无不妥。本案查明，观意公司实际已于2020年4月9日搬离涉案商铺，且太古公司亦认可双方合同已实际解除。因此，一审确认《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》于2020年4月9日解除，并认为观意公司仍应按照合同约定标准向太古公司支付此日期之前的租金经计算为12240元，并无不当。太古公司未及时止损,任由商铺空置，造成扩大损失，应承担相应的责任，一审依此对太古公司要求观意公司支付该日期之后的租金及物业费用的主张不予支持，亦无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方合同已依法确认解除，故对观意公司要求太古公司退还房屋押金81600元、经营质保金2万元、收银设备押金2000元以及电卡押金200元的诉讼请求，依法予以支持。观意公司主张退还装修管理费，不符合合同约定，不予支持。关于观意公司与太古公司均要求对方承担违约责任的诉讼请求，根据双方提交的往来函件显示，导致双方合同解除的原因主要系涉案商场因疫情影响而停止经营，且双方均存在损失，故一审根据合同中关于不可抗力解除合同条款，对双方的该部分诉讼请求均不予支持，符合客观实际，与法不悖。 综上所述，太古公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9887元，由西安太古明天商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年四月二十五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧