山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0883民初2095号原告：郝某某，男，1958年10月10日出生，汉族，务农，初中文化，住邹城市。委托诉讼代理人：尹某某，山东中评和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾某某，山东中评和律师事务所律师。被告：何某某，男，1970年1月15日出生，汉族，邹城市卓宏建材店业主，初中文化，住邹城市。委托诉讼代理人：王某某，山东雨石律师事务所律师。原告郝某某与被告何某某房屋租赁合同纠纷一案，原告郝某某于2021年3月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告郝某某的委托诉讼代理人尹某某、曾某某，被告何某某及其委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告2001年1月1日的房屋租赁协议，被告腾空并返还原告案涉房屋及院落；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2001年1月1日被告租赁原告位于邹城市邹王公路南楼上楼下4间房屋，房屋总面积102平方米，院落长36米，宽7米，原被告当天签订租赁协议书，被告给付租金，原告交付案涉房屋及院落。根据法律规定，现合同已满20年，且期间被告擅自改变房屋结构，未经原告同意在院落擅自搭建房屋，被告明显构成违约。原告特诉至贵院，望判如所求。被告何某某未辩称：原被告之间不存在房屋租赁关系，实为房屋买卖关系。2001年1月1日原被告双方经协商一致原告将坐落于邹城市香城镇邹王公路南两间二层楼房出售给答辩人，由于法律意识淡薄，对于买卖及租赁的性质并无正确认识，双方便签订了房屋租赁协议书，该协议虽然约定双方为房屋租赁关系，但根据协议内容及签订协议的初衷，双方之间应为房屋买卖关系。协议第一条中，将租赁期限确定为50年，显然与一般租赁有本质区别，该期限与土地出让年限是一致的，协议第五条约定“房屋的损毁责任由答辩人负担”，与原告无关，该种约定也只能体现在买卖法律关系中，协议第六条中更是直接明确答辩人不能将房屋转卖予他人，如有特殊情况只能再转卖予原告。以上协议内容足以说明原被告之间就涉案房屋实则为买卖关系。原告现以租赁合同关系提起诉讼违背客观事实及基本诚信原则，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：原告郝某某与被告何某某于2001年1月1日签订了《房屋租赁协议》，载明：“房屋租赁协议书立协议双方：邹城市香城镇张马村郝某某（甲方）邹城市香城镇张马村何广雪（乙方）一、甲方愿将产权属于自己的楼房（底2间，上两间共4间）出租给乙方，租期50年（2001年元月1日至2050年12月31日）。签订房屋出租合同。二、甲方将坐落在邹王公路南，甲方新建楼房的东头（底上层）共4间，面积102平方米，院长26米、宽度以西墙至2间屋长度为准，出租给乙方使用，由乙方按照本合同规定向甲方交纳出租金。三、租用期间乙方一次性向甲方交纳房屋租金68000元，交款日期为2001年元月1日，乙方即有房屋的使用权。四、租用期间，乙方除保留甲方楼房的原样外，使用期间不得擅自改变房屋的造型和结构，并负责维修，乙方如因故意或者过失造成房屋的损毁，应负责恢复原样或赔偿房屋的造价。七、合同期满，甲方将收回房屋和院内土地，乙方必须在10日内搬出，不得毁坏任何建筑，否则赔偿。甲方：郝某某（手印）乙方：何广雪（手印）2001年元月1日”。合同签订当日，被告向原告一次性交纳了50年68000元的房屋租金，之后一直使用案涉房屋及院落，同时在院落中加盖了一层平房。2020年11月25日，原告通过EMS特快专递向被告邮寄了《解除租赁协议通知书》，告知被告依据法律规定其在使用案涉租赁房屋期间擅自改变房屋结构已构成根本违约，且依据租赁合同最长不能超过20年的规定，双方之间的协议自2021年1月1日起解除，并要求被告在上述日期前清空、交还案涉4间房屋。被告于2020年11月26日收到该解除通知。原告现提起诉讼，要求解除原、被告于2001年1月1日的《房屋租赁协议书》，并要求被告腾空、返还原告案涉房屋及院落。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原被告双方于2001年1月1日签订的《房屋租赁协议书》系房屋买卖合同还是房屋租赁合同？二、如果系房屋租赁合同，是否符合合同解除的条件？关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案原告主张双方之间的协议为房屋租赁合同关系，并提交了2001年1月1日双方签订的《房屋租赁协议书》，根据该协议书中对“承租房屋的坐落”“租期”及“租金”等内容的约定，能够认定双方为租赁房屋的法律关系。被告虽抗辩称案涉协议书虽名为租赁协议书但双方之间的关系实为房屋买卖合同关系，被告的该主张并未提交证据加以证实，对该主张本院依法不予采信。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”第七百一十五条第二款规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，被告租赁案涉房屋及院落后，未经原告的同意擅自在院落中进行了房屋加盖，应认定被告构成了违约，应向原告承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案《房屋租赁协议书》第一条虽约定“租期50年”，但根据上述法律规定，应认定案涉租赁合同的租期为20年，超出的部分无效。现租赁期限已届满，且原告已于2020年11月25日向被告邮寄了《解除租赁协议通知书》，被告已签收，应认定原告明确作出了解除租赁合同的意思表示，现原告要求确认双方之间的租赁合同已于2021年1月1日解除，符合法律规定，本院依法应予支持。原告要求被告清空并返还案涉房屋及院落的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于租金的返还问题，本院认为，因原被告双方最初签订合同、交纳租金时是按照租期50年、全部租金68000元进行的约定及履行，现原告以租赁期限满20年为由解除合同，故原告应将被告交纳的68000元租金中扣除前20年剩余部分的租金予以返还，因双方在租赁合同中未明确约定每年每间房屋的具体租金，故本院按照68000元平均分配至50年的计算方法，认定租金每年1360元，故原告应返还被告租金40800元。关于被告主张的其在案涉房屋及院落中投资50余万元进行加盖，原告应就被告的投资进行补偿，本院认为，被告并未提交证据证实其加盖的房屋花费的实际价值，就房屋的拆除补偿问题，被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零五条、第七百一十一条、第七百一十五条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郝某某与被告何某某于2001年1月1日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告何某某于本判决生效之日起十日内将案涉房屋及院落清空后返还原告郝某某；三、原告郝某某于本判决生效之日起十日内向被告何某某返还租金40800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张亚瑟二〇二一年四月六日法官助理时磊书记员王凌钰