辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1823号原告（申请执行人）：沈阳融安投资咨询有限公司，住所地沈阳市和平区文体南路5号。法定代表人：陈明哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵婉婷，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告（案外人）：孙丽华，女，1949年8月10日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：邓士旦，辽宁蓝月律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁汇馨房屋开发有限公司，住所地沈阳市大东区小什字街194号。法定代表人：刘洪清，系公司董事长。委托诉讼代理人：董世远，男，汉族，1960年6月19日出生，住沈阳市沈河区，该公司员工。原告沈阳融安投资咨询有限公司（以下简称融安公司）与被告孙丽华、辽宁汇馨房屋开发有限公司（以下简称汇馨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告融安公司的委托诉讼代理人赵婉婷、被告孙丽华的委托诉讼代理人邓士旦，被告汇馨公司的法定代表人刘洪清及其委托诉讼代理人董世远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融安公司向本院提出诉讼请求：1.判令继续执行位于沈阳市大东区1-9-1的房屋；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年7月27日，被告汇馨公司将其位于大东区的房屋抵押给中国工商银行沈阳市常德支行作为申请贷款的担保，并在沈阳市房产局办理了抵押权登记。汇馨公司未能如期还款，中国工商银行沈阳市常德支行提起诉讼并在法院的组织下达成民事调解书，后于2014年5月12日向法院申请强制执行。在执行过程中，法院于2009年6月4日裁定查封了案涉位于沈阳市大东区1-9-1房屋。2019年8月19日，法院作出（2019）辽01执异321号执行裁定，裁定原告为申请执行人，2020年，被告孙丽华向法院申请执行异议，以其购买房屋在先且实际占有为由排除对案涉房屋的执行。2020年9月28日，法院作出（2020）辽01执异1059号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告孙丽华对案涉房屋享有的权利并不足以排除本案的执行，理由如下：一、原告融安公司依法对案涉房产享有抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，在抵押期间转让抵押财产，需要经过抵押权人同意。在本案中，案涉房屋的抵押权自2001年7月27日设立，在案涉房屋的转让未经过抵押权人的同意的情况下，转让不发生法律效力。因此原告融安公司的抵押权应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定依法予以保护。二、被告孙丽华并非法定能够排除执行的商品房消费者。最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第126条明确规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权……此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件……这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。而该会议纪要第125条规定，商品房消费者应当符合以下条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在执行异议阶段，被告孙丽华并未就其唯一往房、实际居住、支付合同价款等问题进行举证，进而无法确定其商品房消费者的身份，而执行异议裁定书中本院认为部分将孙丽华认定为普通消费者更进一步印证了孙丽华并不符合法定的可排除执行的商品房消费者的身份。另则，被告孙丽华所提供的买卖合同、发票、准住通知单均系被告汇馨公司单方制作出具，不能排除二被告恶意进行财产转移的嫌疑。综上所述，原告对案涉房屋享有受法律保护的抵押权，而被告无证据证明其为优先于抵押权人的商品房消费者，因此，被告孙丽华对案涉房屋享有的权利并不足以排除本案的执行。请求法院在查明事实的基础上，判如所请。被告孙丽华辩称：一、本案中孙丽华作为购房消费者，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、孙丽华已与汇馨房屋签订合法有效的书面买卖合同，孙丽华提交了与汇馨房屋签订的《商品房买卖合同》，汇馨房屋为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有汇馨房屋发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定孙丽华与汇馨房屋之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。2、案涉房屋为孙丽华唯一住房，孙丽华无其他用于居住的房屋。3、孙丽华已全额支付购房款，并办理了入住手续，至今一直居住在该房屋。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，孙丽华对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孙丽华提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。二、根据民法典规定，抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意。根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”综上所述，答辩人孙丽华作为普通消费者的权利应受保护，请求贵院驳回原告诉讼请求。汇馨公司辩称：一、本案原告无权再申请人民法院强制执行。2010年10月28日本案申请执行人（上诉人）与本案被执行人(答辩人)在沈阳市中级人民法院执行局主持下，就[2004]沈皇民二合初字第257号《民事调解书》所确定的被执行人义务与申请执行人达成了执行和解《协议书》，《协议书》签订后，被执行人按时履行了《协议书》中所确定的义务，已将办公楼、会所(游泳馆)一次性抵债给申请执行人，同时支付给申请执行人（上诉人）现金伍拾万元，并约定由本案上诉人办理解押、及持有房屋买卖合同的购房者产权证。按《协议书》约定，该案已经结案。而本案原告无任何法律依据申请人民法院重新查封本应解押的房屋，查封本身就是错误的，因此沈阳市中级人民法院2020年9月28日作出的(2020)辽01执异1059号《执行裁定书》中止查封是没有错误的，是依法有据的。二、抵押权人不享有抵押优先受偿权。本案诉争房屋在初始建设时，曾设定了在建工程抵押，但在抵押权期满后（抵押期为2001年7月27日至2004年7月27日），抵押权人中国工商银行沈阳市常德支行并未重新办理抵押登记，即抵押权人已经失去了其优先受偿的权利，原告主张其仍享有抵押权的主张是没有依据的。再者，作为原告是从信新个人处所购买债权，而信新又是从中国信达资产管理公司沈阳办事处购买债权，因中国工商银行沈阳市常德支行早已丧失了抵押权人的权利，因原告承继债权，所以同时也丧实抵押权人的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2001年7月27日，被告汇馨公司将其位于大东区的房屋抵押给中国工商银行沈阳市常德支行作为申请贷款的担保，并在沈阳市房产局办理了抵押权登记。汇馨公司未能如期还款，中国工商银行沈阳市常德支行提起诉讼并在法院的组织下达成民事调解书，后于2014年5月12日向法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2009年6月4日裁定查封了案涉位于沈阳市大东区1-9-1房屋。2019年8月19日，本院作出（2019）辽01执异321号执行裁定，裁定原告为申请执行人，2020年被告孙丽华向本院申请执行异议，以其购买房屋在先且实际占有为由排除对案涉房屋的执行。2020年9月28日，本院作出（2020）辽01执异1059号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，原告融安公司遂提起本案诉讼。被告孙丽华于2008年2月26日与汇馨公司签订《商品房买卖合同》，约定购买沈阳市大东区1-9-1房屋，该商品房用途为住宅。房屋建筑面积共177.429平方米，商品房单价为每平方米2000元，总房款354850元，付款方式为一次性付款，2008年2月21日汇馨公司为孙丽华于开具了销售不动产统一发票。同日，汇馨公司向孙丽华发出《准住通知单》，孙丽华提供了居住证明、物业情况说明及部分交纳物业费、电费、水费凭证等，证明占有使用该房屋至今。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否应当继续执行，即案外人是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人孙丽华于2008年2月26日与汇馨公司签订了《商品房买卖合同》，在涉案房屋被查封（2009年6月4日）之前。虽签订合同日期在出具发票日期（2008年2月21日）之后，但孙丽华及汇馨公司解释为交钱当日出售方的《商品房买卖合同》制式合同用完，故付款5日后才签订了制式的《商品房买卖合同》。对于支付购房款的事实，孙丽华除提供了购房发票以外，还提供了其家人的取款记录进行佐证，可以认定付款事实的存在。另外，通过孙丽华提交的入住通知书、物业费、供暖费、水、电费缴费凭证等证据，能够证明在人民法院查封前，其已实际占有使用涉案房屋的事实，同时，孙丽华还提供了唯一住房查询证明。综上，孙丽华作为买受人，在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋，已支付全部购房款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，也符合最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、126条保护消费者生存权的精神，据此，本院认为案外人孙丽华享有排除执行的权利，对原告融安公司提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。由于汇馨公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，应当承担本案诉讼费用。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告沈阳融安投资咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费6623元，由被告辽宁汇馨房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  唐屾二〇二一年四月十六日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。