山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3254号上诉人（原审被告）：刘拥政，男，1971年4月7日出生，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：衣龙飞，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市嘉德物业管理有限责任公司，住所地烟台市芝罘区世裕路9号付1号。法定代表人：黄树炜，总经理。委托诉讼代理人：王彩云，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦惠,山东瀛伟律师事务所实习律师。上诉人刘拥政因与被上诉人烟台市嘉德物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2021)鲁0602民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘拥政上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人无需向被上诉人支付2010年7月1日至2018年12月31日期间的物业费3396.19元；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未尽职履行物业管理委托事项，导致小区管理混乱，损害了业主利益，上诉人有权要求减免或拒交部分物业管理费。一审法院在双方没有签订物业合同的前提下，要求上诉人去起诉被上诉人承担违约责任，加重了上诉人义务。2.被上诉人提交的贴在单元门上的催收物业费的照片打印件不能作为认定事实的依据。催收物业费通知系被上诉人单方制作，书写时间不能证明实际制作时间；被上诉人未提供照片原始载体，不能证明照片形成时间；被上诉人可以直接向上诉人送达催收通知，不需要张贴于小区门口。被上诉人请求的物业服务费应自本案起诉之日向前倒推三年，三年前的物业服务费若无诉讼时效中断等情形，应认定诉讼时效期间届满。一审法院仅以催收物业费的照片即认定被上诉人曾向上诉人主张过物业费是错误的。烟台市嘉德物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告物业费共计3396.19元(物业费暂计至2018年12月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告系烟台市世秀生态小区的物业服务企业。被告系涉案房屋（建筑面积83.24平方米）的业主。原告与烟台市新城房地产开发公司（以下简称新城公司）在签订的《烟台市世秀生态小区物业管理委托合同》中约定：新城公司委托原告负责本小区房屋及其附属设施的管理、维修和养护；负责楼梯间的卫生清扫保洁、定时为居民代收生活垃圾，定期擦拭公共部位门、窗、玻璃及扶手，负责小区内道路及公共场所的清扫与保洁；负责已按规划完成并移交的绿化区域、景点及设施的养护和修缮；负责小区内停车场和零售摊点的设置和管理；负责指导住宅小区内日常治安及安全防范措施的落实、建立保安队伍，加强小区的安全管理（但不含人身、财产保险保管责任）；根据小区居民的需要，为居民提供多种便民有偿服务；建立物业及业主档案资料；法规政策规定提供物业管理服务，委托管理期限暂定五年，自2003年9月30日至2008年9月30日止。原告自2003年起为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，物业收费标准为0.4元/平方米/月。被告自2005年起在涉案房屋内居住，接受原告提供的物业服务，并按时交纳了2010年6月以前的物业费，欠付2010年7月1日至2018年12月31日的物业费。对于未交纳物业费的原因，被告主张，原告服务过程存在一定的不足和瑕疵，并未尽到物业管理的相关事项，存在小区车位管理失责、区域管理责任界定不清的问题。根据物业管理委托合同的约定，物业公司需要负责小区内停车场的设置和管理。根据城市规划及建筑物建设的相关规定，小区的多层建筑距离城市道路一般不小于5米，在被告单元门外5米的位置应属本小区，但原告却由其他物业公司在本物业管理范围内设置停车场并强行收费，且并无有效措施。在被告反映多年没有得到处理，严重损害被告权益。为此，被告提交车位服务费证明一份，证明由于原告对于自己的物业服务职责不尽责，导致临近物业服务公司在本应属本小区界限内的被告楼前设置停车位，并强行向被告收取车位服务费，这一问题被告曾在开始时多次向原告反映，但是一直没有得到解决，被告无奈自2012年一直向其他物业公司交纳车位服务费。对此，原告主张对该证据真实性无法确认，且该证据与本案无关。从证据的内容上看仅是体现了被告向其他物业公司交纳车位服务费。关于物业费催收情况，原告提交了2011年12月29日至2018年12月28日期间张贴在小区单元门、公告栏、入户门等处的催收通知照片打印件15张。对此，被告称该证据系打印件，也不能证明其真实的形成时间，系原告单方制作，被告从未收到也没有看到这些通知，从该通知的书写字体可以看出是同期形成，仅仅是为了诉讼被告而制造的虚假证据。被告的住所清晰，且长期在家居住，原告若要催收物业费，可以向被告直接送达催收通知，包括被告的联系方式原告也掌握，并不需要张贴的方式向被告催收。另查，涉案小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，原告与新城公司签订的物业管理委托合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。被告作为世秀生态小区业主，亦对其有法律约束力。原告为涉案小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，有义务按约定向原告交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费。原告提交的催收物业费通知照片可以证实原告曾陆续向被告主张涉案权利，故对被告关于原告诉请已过时效之辩解，法院不予支持。现原告主张被告交纳自2010年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3396.19元，法院依法予以支持。被告要求减免物业服务费的抗辩主张，法院不予支持。但需要指出的是，物业服务行为关系到整个建筑区划内的建筑物及其附属设施的正常有效运转，涉及到每个业主的切身利益，以及小区居住环境的安宁与和谐。原告作为物业服务企业，应当按照合同约定提供相应的物业服务，并应就业主反映的物业管理服务问题及时与业主进行有效沟通，妥善处理好与业主的关系。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年3月10日判决：限被告刘拥政于判决生效之日起10日内向原告烟台市嘉德物业管理有限责任公司支付自2010年7月1日至2018年12月31日期间的物业费3396.19元。如果被告刘拥政未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘拥政负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系事实清楚，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当交纳物业服务费用。上诉人主张被上诉人未尽到合同义务，有权要求减免或拒交部分物业费。本院认为，上诉人并未通过合法途径主张权利，而是自2010年起即拒交物业费，上诉人的上诉主张与其实际行为相矛盾，且对此未充分举证，本院对上诉人的该上诉主张不予采纳。关于上诉人主张的诉讼时效问题，一审法院已作出评判，本院不予赘述。综上所述，刘拥政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘拥政负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年四月二十七日书记员 杨风华