四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5485号 上诉人（原审被告）：江伟，男，1961年4月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：严义碧，女，1964年1月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子西街36号1栋2单元23层2314号。 法定代表人：张明群，总经理。 委托诉讼代理人：罗煜，四川瀛领禾石律师事务所律师。 上诉人江伟、严义碧因与被上诉人成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江伟、严义碧上诉请求：一、撤销一审判决；二、一、二审诉讼费由兴荣源公司承担。事实和理由：被上诉人主体不合法，物业合同签署无业主委员会成员半数以上签字同意通过，签字人员不确定是否是业主委员会成员，且违反了业主委员不得在提供服务的企业机构任职之规定；被上诉人提交的诉讼请求不符合事实，请法院调查合同的真实性及合法性。 被上诉人兴荣源公司二审中未提交书面答辩意见。 兴荣源公司向一审法院起诉请求：1.判令江伟、严义碧向兴荣源公司支付2014年10月至2020年4月的物业服务费2073.08元及违约金600元；2.判令江伟、严义碧支付2014年10月至2020年4月的水费1639.61元、垃圾处置费416元。 一审法院认定事实：2016年1月15日，青羊区××苑第三届业主委员会（甲方）与兴荣源公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定了甲方将顺延三年将案涉小区委托兴荣源公司继续实行物业管理服务。并详细约定了双方的权利义务、物业管理服务、项目质量等等内容。双方约定物业服务费按建筑面积0.5元/平方米/月的标准收取，垃圾清运费按户8元/月收取。乙方对无理由拒交物业服务费和机动车停车费的业主、物业使用人有权从逾期30日起按应缴纳费用百分之五加收滞纳金，对无理由拒交物业服务费和机动车停车费的业主、物业使用人，乙方可通过法律途径并按相关规定收取千分之五滞纳金。关于该合同期限约定如下：委托管理期限为三年，从2015年2月10日至2018年2月10日。2018年4月18日，青羊区××苑业主大会、青羊区××苑第三届业主委员会（甲方）与兴荣源公司（乙方）再次签订了《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为三年，从2018年2月11日至2021年2月10日。合同尾部签章处有“青羊区××苑业主大会”及“青羊区××苑第三届业主委员会”盖章。合同其他约定与2016年合同一致。一审庭审中，江伟、严义碧提交了2017年1月、2月、2018年8月至11月、2019年1月的代收水费、物业服务费的票据以及2017年1月、2018年8月至11月、2019年1月缴纳垃圾处置费的票据。江伟、严义碧还提交照片若干，证明兴荣源公司在收取物业费后提供的服务质量不符合约定。 另查明，严义碧为青羊区××路××号××栋××单元××层××号房屋的所有权人，建筑面积80.4平方米，其中公摊面积7.67平方米。 以上事实，有物业服务合同书、费用收取单据及庭审笔录等在案予以证实。 一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力，兴荣源公司根据该合同向江伟、严义碧主张物业服务费，符合法律规定，应当予以支持。根据本案现有证据，江伟、严义碧未缴纳物业服务费、水费的期间为2014年10月至2016年12月、2017年3月至2018年7月、2018年12月、2019年2月至2020年4月，未缴纳垃圾处置费的期间为2014年10月至2016年12月、2017年2月至2018年7月、2018年12月、2019年2月至2020年4月。兴荣源公司根据该合同向江伟、严义碧主张物业服务费、水费、垃圾处置费，符合法律规定，予以支持。结合兴荣源公司的诉讼请求，根据合同约定的标准、欠付时间、房屋面积，江伟、严义碧应向兴荣源公司支付物业服务费2073.08元，垃圾处置费416元。关于水费，2014年10月至2015年1月，案涉房屋水费起止度为1322至1352，单价为2.94元；2015年2月至2015年12月，起止度为1352至1470，单价为2.96元；2016年1月至2016年12月，起止度为1470至1587，单价为2.98元；2017年3月至2018年7月，起止度为1605至1738，单价为3.03元；2019年4月至2020年4月，起止度为1814至1944，单价为3.03元。根据水费分段的计算单价及江伟、严义碧缴纳水费的期间，江伟、严义碧应支付水费计算为1583元。关于江伟、严义碧辩称因小区单元门口被车辆堵塞导致其被罚款所以不缴纳物业费的抗辩。一审法院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。如果江伟、严义碧认为兴荣源公司存在违约行为或者违反其他法定义务的行为，应循该途径救济权利。综上，一审法院对江伟、严义碧的抗辩不予采纳。关于违约金。江伟、严义碧未缴纳物管费客观上对兴荣源公司提供的物业服务水平造成一定影响，但兴荣源公司也存在服务不够到位、质量不够高的问题，不存在恶意违约行为，故对兴荣源公司主张违约金的请求不予支持。综上所述，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决：一、严义碧于判决生效之日起十日内向兴荣源公司支付2014年10月至2020年4月期间欠缴的物业服务费2073.08元、水费1583元、垃圾处置费416元；二、驳回兴荣源公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由严义碧负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，案涉小区的《物业管理服务合同》是由小区业主大会及第三届业主委员会共同与兴荣源公司签订，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定物业合同合法有效，双方当事人均应按约履行。兴荣源公司提供的营业执照显示其系经过工商行政部门登记的物业服务企业，具备签订物业服务合同的主体资格。上诉人主张对该物业合同的真实性和合法性不予认可，但并未提供证据证明合同存在法律规定的合同无效的情形，故本院不予采纳。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。 综上，上诉人江伟、严义碧的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江伟、严义碧负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十五日 书记员  陈 悦