内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终127号上诉人（一审原告）：包头市众联行物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市昆区青年路**。法定代表人：吴朋，系该公司经理。委托诉讼代理人：乌云达来，系公司员工。被上诉人（一审被告）：贾换栓，男，1966年4月24日出生，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。上诉人包头市众联行物业服务有限公司因与被上诉人贾换栓物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初6326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人包头市众联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人乌云达来、被上诉人贾换栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头市众联行物业服务有限公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法判令被上诉人支付上诉人物业管理费人民币12076.56元；3.依法判令被上诉人支付上诉人违约金10000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院认定事实错误。2012年10月28日涉案小区业主与包头市众联行物业服务有限公司双方签订了《物业管理协议书》，约定，上诉人提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向上诉人支付物业管理费用，住宅每平米每月1.7元，被上诉人系上述物业包头市昆区保成上元名府X-XXXX，物业面积109.29平方米，按照约定应当向上诉人缴纳从2015年1月1日至2020年5月31日的物业管理费用人民币12076.56元，但被上诉人一直拒绝缴费，合同履行至今，上诉人按合同约定为被上诉人所在的小区提供了物业管理服务，但被上诉人却拒不履行自己的缴费义务。故按照合同约定，被上诉人应向上诉人支付违约金人民币10000元。上诉人于2020年10月对被上诉人提起物业服务合同纠纷诉讼，经昆都仑区人民法院审理，于2020年11月14日作出（2020）内0203民初6326号民事判决，一审法院以上诉人服务存在瑕疵为由判决被上诉人给付上诉人物业管理费10868.9元，驳回其他诉讼请求。上诉人认为，被上诉人未能提供上诉人提供的物业管理服务违反了合同约定的有效证据。而上诉人一直按照合同约定服务该小区。综上所述，一审法院认定事实错误。望二审法院查清事实后，撤销一审判决，并改判支持上诉人的上诉请求。贾换栓答辩称：2016年其在楼道里放着的电动车丢失，报警后，去物业看摄像，但看不见线索，因小区没有安保措施，人员随意出入，小偷开面包车进去偷电动车，包头市众联行物业服务有限公司至今也没处理其电动车丢失问题。小区楼道灯不亮、绿化不到位、家中窗户漏水，包头市众联行物业服务有限公司不予解决。因上述问题，贾换栓不同意缴纳物业费。包头市众联行物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告物业费12076.56元；2.支付违约金10000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认为，原告依据原被告签订的协议为被告所在小区提供物业服务，被告应当交纳物业费。原告未提交已提供针对性物业服务工作记录等相应证据，服务存在瑕疵，对被告应当支付的物业费予以适当核减，并对原告主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告贾换栓于一审判决生效之日起三日内支付原告包头市众联行物业服务有限公司物业服务费10868.9元（计算方式：109.29平方米×1.7元/每月/每平米×65个月×90%，期间自2015年1月1日起至2020年5月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费352元，简易程序减半收取176元（原告已预交），由原告包头市众联行物业服务有限公司负担140元，被告贾换栓负担36元。二审庭审中，包头市众联行物业服务有限公司围绕其上诉请求向本院提供了以下证据：上元名府保安考勤表、保洁员考勤表、区域管家巡查考勤表、失物登记表、锦旗、感谢信、表扬信、民事判决书。拟证明其履行物业服务合同义务的事实及其服务得到认可的事实。贾换栓质证称：对以上证据的真实性和证明目的均不予认可；对包头市众联行物业服务有限公司的服务均不认可。本院经审理查明：贾换栓系案涉小区保成上元名府X-XXXX的业主，该房屋建筑面积为109.29平方米（不动产登记簿记载），用途为住宅。2012年10月28日，包头市众联行物业服务有限公司（甲方）与贾换栓（乙方）签订《物业管理协议书》，双方约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立健全本物业的物业管理服务档案资料；依据本协议向乙方收取物业服务费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。就物业管理服务内容及质量，约定：保持房屋外墙面整齐、洁净；制止影响房屋外观的设立门牌、广告、护栏及封闭阳台等行为……。关于物业服务费用，约定：住宅按每月每平米1.7元，每年物业费到期日前30日交纳，每12个月交纳一次。贾换栓自2015年1月1日至2020年5月31日，未向包头市众联行物业服务有限公司交纳物业服务费，共欠付物业服务费12076.56元。以上事实有《物业管理协议书》及当事人陈述在案佐证。本院认为，双方签订的《物业管理协议书》不违反法律行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。包头市众联行物业服务有限公司向贾换栓提供了物业服务，贾换栓自2015年1月1日起至2020年5月31日共欠付物业服务费12076.56元，该物业服务费贾换栓应当向包头市众联行物业服务有限公司支付。包头市众联行物业服务有限公司在一审中未提供物业服务档案资料，二审审理中，其提供了部分物业服务档案资料，但未提供对公共部位、共用设施设备维护的记录，不能完整地反映出其服务情况，存在瑕疵，但该瑕疵并不足以认定对业主的正常生活构成严重影响，一审法院据此核减贾换栓应支付的部分物业服务费不当，本院予以纠正。关于贾换栓辩称，电动车在楼道里放着丢失，报警后，去物业看摄像，看不见线索，小偷开面包车进去偷电动车，因未举证证明，本院无法认定。关于贾换栓提出的包头市众联行物业服务有限公司存在其他服务不到位的问题，包头市众联行物业服务有限公司不予认可，其不能提供的证据证明包头市众联行物业服务有限公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故其抗辩主张依据不足，本院不予支持。关于包头市众联行物业服务有限公司提出的贾换栓应当支付违约金10000元的请求，因其提供的物业服务存在瑕疵，且其未能提供充分证据证明其已完全按照协议约定履行其义务，故其该请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，包头市众联行物业服务有限公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初6326号民事判决；二、被上诉人贾换栓于本判决生效之日起十日内向上诉人包头市众联行物业服务有限公司支付物业服务费12076.56元；三、驳回上诉人包头市众联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费176元，二审案件受理费352元，合计528元，由上诉人包头市众联行物业服务有限公司负239.2元，被上诉人贾换栓负担288.8元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 钢审 判 员 魏晓燕审 判 员 杜宏林二○二一年四月六日法官助理 侯 丽书 记 员 王 彩附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。