湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1023民初607号 原告曹竹英，女，1975年6月7日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被告邓石松，男，1963年8月26日出生，汉族，住湖南省永兴县（锦江大酒店隔壁）。 被告张治生，男，1960年11月21日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被告李孝毛，男，1965年8月13日出生，汉族，住湖南省永兴县。 三被告的委托代理人郭超，北京市君致律师事务所律师。 原告曹竹英与被告李孝毛、张治生、邓石松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹竹英、被告张治生和三被告的委托代理人郭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1、被告按照法律规定办理好不动产证；2、确认合同第四条属于不利于购房人的格式条款，属于无效条款；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告签订购房协议，约定向被告购买其开发的位于××路××南路）的住宅一套，该房屋已经于2008年交付给原告。根据行业通常规定，该房屋交付给原告之后，一年以内被告应当办理好房屋相关产权证明、或者提供办理产权的一切相关手续，以便原告到房管等部门办理产权证。然而，该房屋交付后，原告多次催促被告办理产权证，并愿意缴纳由购房人承担的契税和维修基金。但开发商没有办理任何产权登记，也未给原告正规销售发票，导致原告购房后，该房屋无法办理产权证。请求法院判如所请。 被告辩称：一、答辩人所建房屋具备当时法律规定的办理房屋所有权条件，且已为该私人建设项目其他众多房屋办理了产权证及国土证，答辩人的建房及售房行为合法合规。二、《住房买卖合同》第五条约定合法有效，答辩人依该条约定履行了办证通知义务及委托办证义务，被答辩人的房屋至今没有办理产权证，其原因在被答辩人，不在答辩人。三、答辩人的诉请已超过诉讼时效，且依现行法律规定办证不能，被答辩人的办证诉讼请求应予驳回，办证不能的不利法律后果应由被答辩人自行承担。 本院经审理认定事实如下：邓石松、李孝毛、张治生（出卖方、甲方）与曹竹英（购买方、乙方）签订《住房买卖合同》，约定：“…一、住房、位置、结构、层高、面积乙方购买的住房位于永兴县幸福南路靠李复光住宅边壹栋捌108号（室）…建筑面积约为149.00平方米，其平面见附件。公共面积按每套住房分摊。二、乙方购买住房选定购买方式为一次性付款：1、本合同签订时支付总房款的90%。2、主体工程完工，甲、乙双方验收后三天之内支付房款10%…折扣后单价为（按建筑面积计算）折扣后实际销售总房款为人民币捌万零捌佰元整，人民币80800元…四、产权登记的约定商品房交付使用后，甲方代乙方办理房屋产权权证，办证所需的一切税费均由乙方交纳（包括不动产销售税、国税、契税、交易税等税费或办证费），由甲方通知乙方，在规定的期限内将该费用全部交给甲方，否则甲方不予办理，乙方自己负责办理。乙方自己办理产权登记，甲方提供规划和国土手续。五、乙方房款全部付清后，方可装修使用，乙方如未按合同规定的时间付款，则自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额，支付应付款之日止，按逾期时间，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金或转卖，并对其产生的后果自负。逾期应付款指依照本合同第三条规定，到期应付款与该期实际乙方付款的差额。六、甲方应在2008年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及合同的约定内容将住房交付给乙方使用。但如政策因素或人力不可抗拒的因素，甲方可据实予以延期，除上述情况，甲方如未按本合同规定的期限将该住房交付乙方使用，则自本合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按逾期时间甲方按月向乙方支付至交付房款千分之五的违约金。…十一、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的可提交相关部门仲裁…”。 上述合同签订后，原告按《住房买卖合同》的约定向被告支付了购房款，被告按约定交付了房屋。原告未依约定向被告交纳办理不动产权证所需的费用，亦未自己办理不动产权证，致使原告所购买的房产至今未办理不动产权证。 上述事实，有原告提供的门面住房车库销售合同书、被告提供的《国有土地使用权公开交易成交确认书》、土地出让金缴款收据及土地出让红线图、《国有土地使用权出让批准书》、《建设用地规划许可证》、《永兴县私人建设用地规划批准单》、《建设工程规划许可证》、《永兴县私人建设工程规划批准单》、《永兴县私人建设工程规划批准单》等证据及原、被告的当庭陈述予以证实，以上证据均经当庭质证，足以认定。 本院认为,本案争议的焦点之一是《住房买卖合同》包括“第四条”的效力问题。《住房买卖合同》包括“第四条”系具有完全民事行为能力的双方当事人自愿达成的协议，系原、被告的真实意思表示。且从《住房买卖合同》的内容包括“第四条”中“商品房交付使用后，甲方代乙方办理房屋产权证，办证所需的一切税费均由乙方交纳（包括不动产销售税、国税、契税、交易税等税费或办证费），由甲方通知乙方，在规定的期限内将该费用全部交给甲方，否则甲方不予办理，乙方自己负责办理。乙方自己办理产权登记，甲方提供规划和国土手续”的约定来看，原告有委托办证和自行办证二种方式，由原告交纳办证的税费，该约定并无不妥，被告亦未免除自身责任、加重原告责任或排除原告主要权利，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形。因此，该《住房买卖合同》包括“第四条”具有法律效力，原告要求确认该条款无效的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议的焦点之二是关于办理不动产权证的问题。从《住房买卖合同》第四条中“商品房交付使用后，甲方代乙方办理房屋产权权证，办证所需的一切税费均由乙方交纳，由甲方通知乙方，在规定的期限内将该费用全部交给甲方，否则甲方不予办理，乙方自己负责办理。乙方自己办理产权登记，甲方提供规划和国土手续”的约定来看，原告办证有二种方式：委托办证和自行办证。原告未向被告缴纳办证费用，原、被告未形成委托办证的法律关系。从上述约定来看，《住房买卖合同》仅约定被告提供办理不动产权证的规划和国土手续，即被告有协助的义务，协助原告办理不动产权证。该《住房买卖合同》并未约定由被告为原告办理不动产权证；且是否能办理不动产权证书是不动产登记部门的职能，应经过不动产登记部门的审查，原告要求被告办理不动产权证亦无法律依据。故原告要求被告按照法律规定办理好不动产证的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告曹竹英的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告曹竹英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  王光亮 二〇二一年四月二十三日 书记员  邓 蓉 适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。