辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民初14号原告（案外人）：姚沫，女，2001年1月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：刘刚，该支行行长。委托诉讼代理人：白涛，男，1978年9月2日出生，满族，该银行员工，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告姚沫与被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行亚明支行”）、第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、赵春艳、汤振英案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚沫的委托诉讼代理人高孟非，被告盛京银行亚明支行的委托诉讼代理人白涛，第三人凯城公司、赵春艳、汤振英的共同委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚沫向本院提出诉讼请求：1.停止对位于沈阳市于洪区汪河路25号（B-3）21门房产的强制执行，解除查封；2.确认沈阳市于洪区汪河路25号（B-3）21门房产归原告所有；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：在案涉房屋被查封前，原告与凯城公司签订了《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并且全额支付了购房款，在案涉房屋被查封前已占有并使用至今，因开发商的原因至今未能给原告办理过户登记。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。综上，请求支持原告的诉讼请求。盛京银行亚明支行辩称，一、案涉房屋是答辩人的抵押物，抵押权从未间断；二、原告不属于商品房消费者，对案涉房屋的权利不能对抗银行的抵押权；三、原告主观上存在过错，其明知案涉房屋是商业网点，应该及时办理网签和备案登记等手续但未办理；四、原告的物权期待权不能优于被告的抵押权。请求法院查清事实，判决驳回姚沫的诉讼请求。凯城公司述称，我方收取了原告的全部购房款，并将案涉房屋交付给原告占有使用，未办理产权过户的原因是由于案涉房屋存在在建工程抵押。赵春艳、汤振英述称，同凯城公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：凯城公司向盛京银行亚明支行借款,以包括涉案房屋在内的多套房屋设立在建工程抵押担保偿还借款，经本院到沈阳市房产局查询，涉案房屋在建工程抵押最早设立登记日期为2009年，此后进行过60余次变更登记。盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》《借款抵押合同》《保证合同（个人承担连带责任保证）》，辽宁省沈阳市皇姑公证处于2014年8月8日依法出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。结合执行异议卷宗内抵押权证记载，凯城公司以包括涉案房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押，抵押面积共计105,589.06平方米，抵押债权数额121,850,000元，抵押权登记日期2014年12月17日。上述合同签订后，凯城公司未按合同约定履行还款义务，截至2015年9月6日拖欠累计欠款本金及罚息合计117,422,838.40元。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向辽宁省沈阳市皇姑公证处提出强制执行公证申请，申请强制执行债务人、抵押人凯城公司、担保人赵春艳、汤振英向其偿还上述欠款，并承担由于欠款引发的其他费用等。辽宁省沈阳市皇姑公证处于2015年9月22日作出（2015）沈皇证银经字第4号执行证书，认为上述合同内容清楚，权利义务关系明确。根据《中华人民共和国公证法》的规定，经公证证明具有强制执行效力的债权文书，债务人应当履行，否则债权人持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。盛京银行亚明支行据此向本院申请强制执行，本院于2015年11月3日作出（2015）沈中执字第609号执行裁定书，预查封包括涉案房屋在内的凯城公司名下多套房屋。姚沫作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，本院于2020年11月18日作出（2020）辽01执异1400号执行裁定，裁定驳回案外人姚沫的异议。姚沫不服该裁定，提起本案诉讼。2014年7月23日，姚沫与凯城公司签订《商品房买卖合同》，约定姚沫购买沈阳市于洪区21门商用房屋，建筑面积64.54平方米。第四条计价方式与价款处空白。第六条付款方式及期限约定：分期付款同B3。姚沫提交了其母亲曹丽娜于2014年7月23日、2014年8月29日及2014年9月19日的建设银行取款凭条，及2014年9月19日凯城公司为姚沫开具的322,700元收款收据。姚沫亦提交了2015年11月8日至2020年12月1日的电费客户交费（结算）明细，沈阳万维物业服务集团有限公司出具的案涉房屋2015年7月1日至2015年12月31日不欠物业费的情况说明，以及其父姚新作为甲方（刘士坤、杨杰、郭俊成、姚新）之一与案外人王黎强签订的自2015年4月1日至2025年4月1日止的《商业房屋租赁合同协议书》，以及案涉房屋目前开设“月牙泉水汇”的实际使用情况照片，证实其已对案涉房屋实际占有使用。另查明，凯城公司于2009年2月3日取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证。再查明，盛京银行亚明支行提交土地使用权抵押和在建工程抵押手续，主张2007年12月12日将案涉地块土地使用权抵押登记，因地上已有建筑物，2008年6月17日重新办理了土地使用权登记，2008年6月办理在建工程抵押登记。应行政机关要求，2009年11月重新登记土地使用权和在建工程抵押登记。上述事实，有当事人陈述，执行裁定书、土地使用权抵押和在建工程抵押手续、《商品房买卖合同》、收款收据、电费明细、取款凭证、物业费证明、租赁合同、照片等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案的争议焦点为案外人姚沫就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向辽宁省沈阳市皇姑公证处提出强制执行公证申请，是依据（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》，即盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》《借款抵押合同》《保证合同（个人承担连带责任保证）》，此时房屋早已建成并实际出售给购房人姚沫并交付使用，据此执行的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书并未认定盛京银行亚明支行对案涉房屋享有优先受偿权。盛京银行亚明支行申请法院强制执行，涉案房屋预查封日期为2015年11月3日。在此之前，姚沫已于2014年7月23日与凯城公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，根据凯城公司向姚沫出具的房款收据，结合姚沫陈述的支付房款情况、取款凭证及凯城公司在庭审中的自述，能够证实姚沫已向凯城公司实际支付了全部购房款。通过姚沫提交的电费交纳明细、租赁合同以及案涉房屋现状照片等证据，能够证实姚沫在人民法院查封前已实际占有使用案涉房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告姚沫在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋并支付了全部购房款，因案涉房屋存在在建工程抵押导致未办理过户登记。据此，能够认定案外人姚沫系案涉房屋的真实买受人，其就涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，其应负担本案的诉讼费用。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”原告虽就案涉房屋签订了买卖合同，但尚未完成所有权登记，原告尚未取得案涉房屋的所有权，故对其确认所有权的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区21门房屋；二、驳回原告姚沫的其他诉讼请求。本院（2020）辽01执异1400号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费6,141元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年四月二十七日法官助理史舒畅书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。