天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终493号上诉人(原审被告):天津市巨鑫典当行有限责任公司，住所地天津市津南区葛沽镇殷庄村津沽公路西侧。法定代表人：肖忠来，总经理。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张兴业，男，1985年10月25日出生，汉族，住天津市津南区××镇××号楼××室。委托诉讼代理人：张亚丽，女，天津莎家邦食品生产有限公司推荐。原审第三人：李龙善，男，1954年1月18日出生，汉族，住天津市津南区。原审第三人：张文利，男，1953年5月21日出生，汉族，住天津市河西区。原审第三人：邢恩利，男，1954年5月29日出生，汉族，住天津市津南区。原审第三人：天津东方环境工程有限责任公司，住所地天津市津南区双桥河镇西周庄村。法定代表人：张文利，总经理。上诉人天津市巨鑫典当行有限责任公司（以下简称巨鑫公司）因与被上诉人张兴业、原审第三人李龙善、张文利、邢恩利、天津东方环境工程有限责任公司（以下简称东方环境公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巨鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人张兴业与原审第三人张文利签订的《小产权房屋买卖合同》无效，原因是该合同违反国家规定，被上诉人不具备购买涉案房屋的资质，被上诉人与原审第三人张文利炒卖农村住宅，该合同违反我国强制性法律规定，被上诉人在签订该合同时存在过错；2.被上诉人张兴业与原审第三人张文利签订的《小产权房屋买卖合同》内容不真实；3.现有证据不能证实被上诉人给付了购房款；4.被上诉人在2016年3月24日前没有合法占有房屋；5.由于被上诉人与原审第三人张文利签订的合同无效，故被上诉人不享有物权期待权；6.一审程序违法。综上案涉《小产权房屋买卖合同》无效，且现有证据不能证实被上诉人实际给付购房款和在查封前合法占有房屋，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。张兴业辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。李龙善、张文利、邢恩利、东方环境公司未发表答辩意见。张兴业向一审法院起诉请求：1.终止位于天津市津南区××镇××号楼××室房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月7日，张文利（甲方）委托其妻李恩云与张兴业（乙方）签订《小产权房屋买卖合同》，约定张文利自愿将其还迁房位于天津市津南区××镇××号楼××室的房屋以350000元的价格出售给张兴业；本合同签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的过户费由乙方负担；本合同签订后，乙方一次性将房款交付甲方，甲方应将房屋钥匙、水卡、电卡等一并交付乙方，乙方保证按期缴纳物业、水、电、煤气、采暖费用，不能擅自改动房屋主体结构，如出现违规违法行为均与甲方无关。双方还签订友和园10-1706室交接清单明细，对供水协议、电卡、供热合同、致燃气新用户的一封信、入住手册、生活指南、楼门钥匙3把、装修用钥匙2把、入户门钥匙6把、配电柜钥匙2把进行了交接。2013年9月7日，张兴业通过其中国银行账户分别向李恩云转账52106.67元及47058.49元，并向李恩云账户存款834.84元，三笔共计100000元。同日，张兴业通过其中国农业银行账户向李恩云转账了90000元及50000元。2013年9月8日，张兴业又通过其中国农业银行账户向李恩云转账110000元。2014年8月5日，天津市公安局津南分局向张兴业签发天津市居住证，居住地址为天津市津南区××镇××村××号楼××号。另查明，巨鑫公司与李龙善、张文利、邢恩利、东方环境公司股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，巨鑫公司申请财产保全，一审法院于2016年3月24日作出（2016）津0112民初1540号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，查封期限三年，自2016年3月24日至2019年3月23日。后，一审法院于2016年12月6日作出（2016）津0112民初1540号民事判决书，判决李龙善、张文利、邢恩利对东方环境公司欠付巨鑫公司借款2,000,000元及以2,000,000元本金按年利率24%计算自2015年4月10日至实际还款日的利息及综合费、诉讼费24,224元承担补充赔偿责任。因李龙善、张文利、邢恩利未能按期履行判决书确定的义务，巨鑫公司向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年3月29日作出（2018）津0112执恢329号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋，查封期限三年。2020年7月27日，张兴业提出书面异议，一审法院于2020年7月28日作出（2020）津0112执异79号执行裁定书，裁定驳回张兴业的异议请求，现张兴业提出执行异议之诉。一审法院认为，张兴业请求终止对涉案房屋的强制执行，系基于实体权利提出，已经过执行异议前置程序，符合执行异议之诉的起诉条件。关于张兴业是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定进行审查。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合张兴业所举证据及本案查明的事实，对张兴业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利，认定如下：第一、关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。张文利本人在一审法院对其制作的询问笔录中陈述2013年9月7日，张文利委托其妻李恩云与张兴业签订了涉案的《小产权房屋买卖合同》，张文利对售房事宜及房屋出售价格均表示知情且同意，李恩云在庭审中亦认可与张兴业之间存在涉案房屋的买卖合同关系。据此，可以认定张兴业与张文利在人民法院查封之前，即于2013年9月7日就建立了买卖合同关系。巨鑫公司抗辩小产权房屋不得转让，故合同无效，但根据不动产登记簿查询证明记载，涉案房屋已经办理了产权登记，可以依法进行转让，故对巨鑫公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。第二、关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。李恩云当庭表示2013年9月7日，其就将涉案房屋的钥匙交给了张兴业，且双方签订了交接清单，且张兴业提交的居住证签发日期为2014年8月5日，张兴业还提交了2014年12月30日及2015年10月30日由其在交款人处签字的采暖费收据，上述证据足以表明，在人民法院查封之前，张文利已向张兴业履行了涉案房屋的交付手续，张兴业在接受涉案房屋、领取涉案房屋钥匙后，已合法占有涉案房屋。第三、关于涉案房屋价款是否全部支付的问题。通过一审法院查明的事实，张兴业于2013年9月7日及2013年9月8日共计向李恩云支付购房款350000元，张文利在询问笔录中对李恩云代其收款的事实予以认可，故可以认定张兴业已支付了涉案房屋的全部价款。第四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋系因还迁政策形成的还迁房屋，在人民法院查封之时，尚不具备办理产权登记手续的条件。根据不动产登记簿查询证明记载，涉案房屋于2019年8月30日方办理了产权登记，也就是涉案房屋在此时方具备办理产权转移登记的条件，故张兴业对于涉案房屋在人民法院查封之前未能办理产生转移登记手续，不存在过错。综上所述，张兴业与张文利之间形成了合法、有效的买卖合同关系，已足额支付购房款，并实际占有涉案房屋，且张兴业对涉案房屋尚未办理产权转移登记手续，不存在过错，本案符合排除执行的四种法定情形，张兴业对涉案房屋享有物权期待权，足以排除强制执行，其提出要求停止对涉案房屋执行的请求，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：“停止对坐落于天津市津南区××镇××号房屋的执行。案件受理费80元，由第三人张文利负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的张海燕个人信息、天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司工商登记信息及被上诉人户籍信息不能证明其主张成立，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明事实和在案证据可以证实张兴业与张文利于2013年9月7日就涉案房屋建立了买卖合同关系，约定将张文利还迁的涉案房屋出售给张兴业，虽然签订合同时涉案房屋尚不能办理产权登记，但并不因此而影响房屋买卖合同的效力，且涉案房屋现已经办理了产权登记，故应认定张文利与张兴业签订的《小产权房屋买卖合同》有效，巨鑫公司关于涉案《小产权房屋买卖合同》无效的主张不能成立。此外，根据已查明事实，张兴业于2013年9月7日及2013年9月8日共计向李恩云支付购房款350000元，张文利在询问笔录中对李恩云代其收款的事实也予以认可，故一审法院认定张兴业已支付了涉案房屋的全部价款并无不当。2013年9月7日，张文利委托李恩云将涉案房屋的钥匙交给了张兴业，且双方签订了交接清单，根据在案证据足以认定在人民法院查封之前，张文利已向张兴业履行了涉案房屋的交付手续，张兴业在接受涉案房屋、领取涉案房屋钥匙后，已合法占有涉案房屋。由于涉案房屋系还迁房屋，在签订房屋买卖合同之时尚不具备办理过户登记的条件，故本案张兴业未办理过户登记的原因亦非其自身原因所致。关于巨鑫公司主张一审程序违法问题，本院经审查，一审法院在审理本案过程中不存在违反法定程序的情形，对巨鑫公司该项主张本院不予支持。综合以上情况，张兴业在一审中的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判令停止对涉案房屋的执行，并无不当，应予以维持。综上所述，天津市巨鑫典当行有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市巨鑫典当行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王志红二〇二一年四月七日书记员 康文娟