四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终269号 上诉人（原审原告、申请执行人）：杨彬，男，1958年5月14日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：张洪均，四川拓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：孙静，女，1986年9月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：兰传清，四川希正律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：吴宁宾，男，1957年6月24日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：吴秋睿，男，1985年8月26日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 上诉人杨彬因与被上诉人孙静、吴宁宾、吴秋睿申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨彬上诉请求：1.撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初572号民事判决书；2.准许对位于四川省自贡市汇东新区南湖校区X号房屋及土地使用权的执行；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定孙静就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，系认定事实不清，判决与法不符。一、一审法院认定俞璐璐、张玲勇与孙静所签的《房屋买卖合同》合法有效与法不符。（一）与《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定不符。根据该法第三十八条:“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”之规定，俞璐璐、张玲勇与孙静所签订的《房屋买卖合同》违反专门法的强制性规定，一审法院认定为合法有效，与上述规定不符。（二）与《中华人民共和国合同法》的规定不符。该法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”俞璐璐在与吴宁宾签订房屋买卖合同后，没有进行产权登记，根据物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。俞璐璐在没有取得相应房地产权的情况下，却与被上诉人孙静签订《房屋买卖合同》，属于无处分权的人处分了他人财产，在没有被追认、没有在订立合同后取得处分权的情形下，所签订合同也应属于无效。依据合同法第五十二条关于法定无效的规定，也属于合同无效。因此，一审法院认定合同合法有效，与合同法关于合同效力的规定不符。（三）与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》不符。根据该规定第二十八条规定：“（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”，认定合同合法有效与该规定不符。二、一审判决认定孙静对案涉房屋及相应的土地在查封前已合法占有并使用不当。《房屋买卖合同》的合法性没有得到确认，其占有并非合法占有。三、一审判决认定“案涉房产未办理过户登记并非被告孙静自身原因”不当。“非因买受人自身原因未办理过户登记”的前提是该房地产能够依法办理过户登记，而因自身原因未办理。而本案案涉房产没有产权证，依法不能够办理产权登记，属于国家法律规定不得转让的范围，以此认定“非因买受人自身原因”不当。孙静明知案涉房地产不能办理过户登记而购买，存在过错。四、一审判决认定孙静就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益与法不符且负面影响不可忽视。被上诉人孙静未经房地产权登记，未取得案涉房地产的所有权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除强制执行的情形，不能排除人民法院的强制执行。案涉房地产的两次交易，没有进行登记，也没有交纳相应的税费。如果认定本案的情形能够排除人民法院的强制执行，会产生无产权证房地产交易合法化的不良示例，影响房地产市场交易秩序、税费征收管理秩序，损害社会公共利益。五、案涉房屋并非真正意义上的买卖，而是吴宁宾、刘玉凤向俞璐璐、张玲勇借钱，吴宁宾、刘玉凤用案涉房屋对该笔借款提供担保。综上所述，被上诉人孙静不享有足以排除强制执行的民事权益。 孙静辨称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。1.被上诉人在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，系双方真实意思表示。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八、三十九条的规定不属于影响合同效力的强制性规定，上述合同合法有效。2.被上诉人是在法院查封前已合法占有了不动产，买卖合同中明确约定了甲方（俞璐璐夫妇）于2018年1月12日将该房产相关手续及房屋与现状一并交付给乙方（孙静），我方提供的甲方原买卖合同、房屋钥匙、装修合同等证据足以证明被上诉人孙静在查封前已占有了案涉的房屋及土地；3.被上诉人孙静已全额支付房款。孙静分别于签订合同的当日以及2019年3月4日委托胡寿华将房款200,000.00元1,580,000.00元分别支付给俞璐璐，有收条和网上电子回单为证，且两张电子回单上均明确提到了属于俞璐璐别墅购房款；4.案涉房屋没有办理过户登记手续非因孙静的自身原因造成。未办理过户与该区域的历史原因有关，孙静与案外人签订买卖合同时知道案涉房屋暂时的能办理产权，但不能因此将不能办理过户登记归结于孙静的自身原因；5.吴宁宾、刘玉凤夫妇与俞璐璐夫妇之间是否存在借贷关系与本案无关，即便存在借贷关系也不能证明或者是排除吴宁宾夫妇与俞璐璐夫妇之间签订房屋买卖合同的真实性、合法性。 吴秋睿辨称，2016年5月30日的房屋买卖合同签订时我在场，该份合同是吴宁宾、刘玉凤与母琦签的，并非与俞璐璐签的。因我方向母琦借款，而母琦要求签一个空白的房屋买卖合同才同意借款。签订空白合同后，母琦向我账户打了相应的借款，即母琦转了100万元给我,这100万元与俞璐璐夫妇无关。之后我陆续也向母琦账户转账50余万元，另外我还将一台奥迪Q5轿车开到母琦处作为抵押。案涉房屋买卖并非真正意义上的买卖，而是抵押。孙静对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。 吴宁宾未到庭参加诉讼未提交书面答辩意见。 杨彬向一审法院起诉请求：1.继续对位于四川省自贡市汇东新区南湖小区X号房屋及土地的执行；2.被告承担本案诉讼费和公告费。 一审法院认定事实：2019年12月3日，关于杨彬与吴宁宾、吴秋睿追偿权纠纷一案本院作出（2019）川0304民初1301号民事判决：“被告吴宁宾、吴秋睿于本判决生效之日起十五日内支付原告杨彬人民币2,000,000.00元及资金占用利息（以2,000,000.00元为基数，按照年利率6%计算，从2019年8月2日至还清为止）。”该判决发生法律效力后，吴宁宾、吴秋睿未履行法律文书确定的义务，杨彬向一审法院申请强制执行。2020年1月17日，该院作出（2020）川0304执89号执行裁定：“冻结、扣划被执行人吴宁宾、吴秋睿银行存款2,140,000.00元或查封、扣押同等价值的财产。”2020年3月12日，该院作出（2020）川0304执89号协助执行通知书，载明“自贡市不动产登记中心：关于杨彬与吴宁宾、吴秋睿追偿权纠纷案。该院作出的（2020）川0304执89号执行裁定书已经发生法律效力。因执行需要，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第一百零二条、第一百零三条之规定，请你单位协助执行下列项目：一、查封被执行人吴宁宾所有的位于汇东新区南湖小区X号，土地使用权证为自国用2006字第X1号，土地面积为426.26平方米的土地。二、查封期限为三年。”同日，该院向自贡市不动产登记中心进行了送达该协助执行通知书，查封了上述土地。 2020年4月8日，案外人孙静向一审法院提出书面执行异议，主张排除对位于四川省自贡市汇东新区南湖小区B区A3-4号房屋，及土地使用权证号为自国用2006字第X1号，土地面积为426.26平方米的土地的执行。同年4月21日，该院作出（2020）川0304执异22号执行裁定书，裁定中止对位于四川省自贡市汇东新区南湖小区X号房屋及土地使用权证号为自国用2006第X1号，土地面积为426.26平方米土地的执行。原告杨彬不服该裁定，遂于法定期限内向该院提起执行异议之诉。 2016年5月30日，吴宁宾、刘玉凤（甲方/卖方）与俞璐璐（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在自贡市南湖小区X2房屋出卖给乙方，国有土地使用转让合同编号：合同编号（1998）土地（转让）第72号；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为1000000元；经甲乙双方同意，甲方于2016年5月30日将该房产相关手续及房屋一并交付给乙方所有，乙方于2016年5月30日支付甲方购房款后，乙方即自动享有该房屋所有权；附加条款：该房屋暂无法办理过户手续，甲方于乙方支付购房款当日向乙方交付该房屋等条款。同日，吴宁宾、刘玉凤向俞璐璐出具《收条》，载明“兹收到支付购买吴宁宾、刘玉凤共同所有房屋（房屋坐落：自贡市南湖小区X2号房国有土地使用转让合同编号：合同编号（1998）土地（转让）第72号，购房款人民币大写壹佰万元整小写：￥1000000.00。” 2018年1月12日，俞璐璐、张玲勇（甲方/卖方）与孙静（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在自贡市南湖小区X2号房（门牌号：南湖别墅区90号）号房屋及土地使用权（证号：自国用2006第X1）出卖给乙方，国有土地使用转让合同编号：合同编号（1998）土地（转让）第72号；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为1,780,000.00元。合同签订当日，俞璐璐出具《收条》，载明“兹收到孙静委托胡寿华支付的购买俞璐璐、张玲勇共同所有的房屋（房屋坐落：自贡市南湖小区X2号房国有土地使用权转让合同编号：合同编号（1998）土地（转让）第72号）购房款人民币大写贰拾万元整小写：￥200000.00元”。2019年3月4日，俞璐璐出具《收条》，载明“兹收到孙静委托胡寿华支付的购买俞璐璐、张玲勇共同所有的房屋（房屋坐落：自贡市南湖小区X2号房国有土地使用权转让合同编号：合同编号（1998）土地（转让）第72号）购房款人民币大写壹佰伍拾捌万元整小写：￥1580000.00元”。俞璐璐共计收到孙静购房款1,780,000.00元。被告孙静于2018年5月17日与成都颢天装饰工程设计有限公司法定代表人陈红超签订装修合同对案涉房屋进行了装修。 2006年9月25日的自国用（2006）第X1号国有土地使用证上载明：土地使用权人为吴宁宾、座落于汇东新区南湖小区X号、地号为X3、地类（用途）为住宅用地、使用权类型为出让、终止日期为2068年10月14日、使用权面积为426.26平方米。 孙静与胡寿华系夫妻关系。 一审法院认为，本案争议焦点为被告孙静就案涉房产以及房产占用的土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于被告孙静是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。首先，被告孙静在法院查封前与案外人俞璐璐、张玲勇签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示；其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性强制规定，而不属于决定合同效力的效力性强制规定，故该《房屋买卖合同》内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告杨彬诉称该房屋未取得房屋所有权证书，不得进行买卖，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该买卖合同应认定为无效的主张，不予采信。（二）关于被告孙静是否已占有使用的问题。被告孙静向该院提供了装修合同以及照片，足以证明案涉房屋以及相应的土地在查封前已合法占有并已使用。（三）关于被告孙静是否已经支付价款的问题。根据被告孙静与案外人签订的《房屋买卖合同》，约定案涉房产的总价款为1,780,000.00元。被告孙静按照合同约定向案外人俞璐璐支付了全部购房款，被告俞璐璐出具了收条，应当认定被告孙静已经按照合同约定支付全部购房款。（四）关于是否因被告孙静自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产尚未取得房屋所有权属证书，故双方约定暂无法办理过户手续。但该案涉房屋原所有权人，即本案第三人吴宁宾提供了登记在其名下的《国有土地使用证》，被告孙静作为买受人基于该国有土地使用证的合理信赖而购买，故案涉房产未办理过户登记并非因被告孙静自身原因。因此，被告孙静所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，以及根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，其就案涉房产以及房产占用的土地享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告杨彬的诉讼请求，理由不成立，不予支持，对位于四川省自贡市汇东新区南湖小区X2号房屋及该房屋占用的土地使用权证号为自国用2006第X1号上载明的使用权面积426.26平方米中的相应土地不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告杨彬的诉讼请求。 二审期间，各方当事人均未提交证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：孙静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）权利能否排除执行”之规定,案外人孙静是否对案涉房屋具有排除强制执行的民事权益，需审查以下事项：孙静是否是权利人、其权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。 一、孙静是否为案涉房屋权利人、该权利的合法性与真实性问题。 孙静作为买受人与俞璐璐、张玲勇签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定通过网银向俞璐璐全额支付购房款1,780,000.00元。合同签订后俞璐璐将案涉房产相关手续及房屋一并交给了孙静。为此,孙静与成都天颖装饰工程设计有限公司签订装修合同并对涉案房屋进行了装修。孙静系《房买卖合同》的相对人即案涉房屋的买受人，履行了支付涉案房屋之对价等义务,且具有合法性、真实性，对所购房屋享有物权期待权。上诉人杨彬称孙静与俞璐璐所签《房屋买卖合同》认定合法有效与法不符。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、三十九条的规定，是从规范房地产交易秩序与房地产交易管理,实现其管理职能，属于管理性强制性规定,不属效力性强制性规定。依据物权法相关规定,依法办理物权登记只是物权变动的权利要件,而不是房屋买卖生效要件。当事人违反此规定不必然导致合同无效。上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 二、孙静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于孙静是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面《房屋买卖合同》且合法占有案涉房屋的问题。孙静在法院查封之前已与俞璐璐、张玲勇签订了《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人吴秋睿辩称收到100万元系借款而非房款，案涉房屋买卖并非真正意义上的买卖，而是借款抵押，但未提供相应证据予以证明，其理由不能成立。孙静依据合同约定支付了涉案房屋总价款并占有使用房屋,为此,孙静提供了案涉房屋装修合同以及装修现场照片。 关于是否因孙静自身原因未办理房屋过户登记的问题。经查案涉房屋所在区域由于历史原因至今不能办理房屋权属证书，孙静作为案涉房屋买受人未办理房屋过户登记并非因自身原因。 因此，孙静所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，上诉人杨彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费23,920.00元，由上诉人杨彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岳 芹 审 判 员  王家玉 审 判 员  周玉萍 二〇二一年四月二十六日 法官助理  秦 宇 书 记 员  钟含璐