江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0115民初942号原告：王荣恒，男，1989年12月30日生，汉族，居民。被告：南京恒发房地产开发有限公司（统一社会信用代码913201156713312572），住所地在南京市江宁区天元东路1009号6幢。法定代表人：吴晓勇。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。原告王荣恒与被告南京恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王荣恒、被告恒发公司委托诉讼代理人周文进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣恒向本院提出诉讼请求：1.被告恒发公司安装全新的具有过滤污染物、净化空气和全热回收功能的管道式全屋新风系统，安装的具体要求为：将送风口安装在窗户下部或距离地面0.5米至0.8米之间，且应选择空气较洁净区域；将原安装位置较高的送风口和安装位置在室内的送风口进行封闭；对送风口设计导流和恒风量并安装必要的装置；改用隔音性风口和防雨百叶风口，且设置有效的防虫网；对室外风口与墙壁间的空隙进行防水密封处理；安装有保温设计的风管并对风管设置测定孔、检查孔和清洗孔；设置过流口或更换内房门，使内门与地面净空为20毫米至25毫米；满足新风量的要求并且改用具有防火性能的材料和设备;因安装行为给现有设施设备和装修造成损坏的，由被告进行修复；2.被告恒发公司将楼上卫生间的排气扇更换为国家强制认证的新风机并将排气管道通到建筑外的外立面；3.被告恒发公司以安装具有防水防风功能的高位可移动开启窗的形式封闭公共过道；4.被告恒发公司将房屋南边窗户的普通玻璃更换为有3Ｃ认证的双层钢化夹胶玻璃，并按照从窗台算起90厘米的标准重新安装护栏；5、被告恒发公司安装楼上卫生间浴霸的排风管和楼下卫生间浴霸；6、被告恒发公司安装太阳能，因安装行为导致现有设施设备损坏的，由被告予以修复。事实与理由：2016年4月8日，案外人梅玉英与被告签订《南京市商品房预售合同》、《合同补充协议》和《装饰装修标准确认书》，约定其向被告购买位于南京市江宁区淳化街道经贸学院路8号云樾广场（含跃层）精装修商品房一套，并约定了装饰装修的标准。2018年6月，被告将房屋交付给梅玉英。2019年6月17日，其与梅玉英签订《存量房买卖合同》，约定梅玉英将案涉房屋出售给其，双方于2019年7月2日办理了不动产权属变更登记。其在使用过程中发现房屋存在多处质量问题，首先，按照《住宅新风系统技术标准》的要求，新风系统的多项指标未达标；其次，楼上卫生间安装的排风扇不符合约定，且排风口在后阳台，未能延伸至建筑物外立面；第三，门口走廊为开放式走廊，存在诸多安全隐患，不符合居住安全的要求；第四，室内窗户使用的玻璃系普通玻璃，不符合居住安全的要求，且安装的窗户护栏过低，不符合设计规范；第五，楼下卫生间未安装浴霸，楼上卫生间均未安装排气管道；第六，是未按合同约定安装太阳能。为维护其合法权益，故诉至法院。被告恒发公司辩称：1.涉案房屋已竣工验收备案，符合交付标准，其已按照约定交付房屋，原告收房时对装饰装修、设备设施等均未提出异议，因此，涉案房屋完全符合合同约定的交付状态；2.其已按照合同约定向原告交付了新风系统，原告主张的新风系统是根据2019年5月1日实施的《住宅新风系统技术标准》，而涉案房屋是2016年签约预售，早已施工完毕且交付原告，客观上也无法进行所谓全屋新风系统的更换；二楼的新风机实际已安装交付，二楼卫生间的外阳台属于非封闭式，其交付时已经将排风口安装至阳台外，若原告需要排至整个阳台以外需要自行改造，不在其交付范围内；过道属于公共区域，并且已向全体业主交付，其不具备单方进行公共设施改造的权利，且改造公共区域需要经过小区业主大会的同意，不能因个别业主要求进行，同时封闭过道属于变更规划，需要满足规划部门和消防部门的审批同意才可以实施，原告的诉请超出合同约定范畴；其已按照合同约定和法律规定的标准交付相应的玻璃和安装护栏；其已按照合同约定安装了浴霸和排气管道；预售合同和装饰装修标准确认书均未约定向原告交付太阳能热水供应设施，原告的主张不属于交付范围。3.原告系购买二手房，并未与其建立合同关系，依据合同相对性原则，原告不是本案适格原告，其没有义务承担相应责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2016年4月8日，案外人梅玉英（乙方）与被告恒发公司（甲方）签订《云樾广场商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的位于江宁区淳化街道经贸学院路8号云樾广场（现公安编号为4幢）905室（含跃层）商品房，建筑面积97.97平方米，装修装饰材料及设备标准见附件4；甲方应于2018年6月30日前向乙方交付该商品房。合同附件4为“《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定）”。合同附件5为“建筑节能基本情况”，其中第三条“可再生能源利用”第（一）项约定：“太阳能利用：太阳能生活热水供应”。同日，梅玉英（乙方）与恒发公司（甲方）签订《装饰装修标准确认书》，约定甲方应委托有专业资质的设计、施工单位对该房屋进行装饰装修，除因不可抗力等非甲方原因外，甲方应于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，质量验收标准为GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》。该确认书第7条约定：“甲方交付房屋的装饰装修、设备标准应符合本确认书约定的标准（包含以同等品质的材料、设备替代的情形）。如甲方所交付的标准同等或高于双方所约定的标准的，乙方不得因此要求追究甲方的违约责任。甲方保留以同等档次其他产品替代附件1中任一产品的权利”。确认书第10条约定：“双方同意《商品房预售合同》与本确认书不一致的地方，以本确认书为准执行”。该确认书附件1：房屋套内装饰装修标准：户型：02、03、04、05、06、07室（备注：此表中所有品牌不作为最终交付依据，实际交付时可用同档次品牌代替）；住宅室内装修配置部分：其中全屋包含新风系统；一楼卫生间电气包含浴霸、新风；二楼卫生间电气包含浴霸、新风。上述合同签订后，恒发公司于2018年6月30日向梅玉英交付了房屋。2019年6月17日，王荣恒与梅玉英签订《存量房买卖合同》，梅玉英将上述房屋出售给王荣恒。2019年7月2日，上述房屋变更登记至王荣恒名下。经本院现场勘验，涉案房屋除缺少太阳能生活热水供应外，其他情况如下：1、楼上楼下南边墙左右各一个进风口，进风口处装有过滤网（设备名称：三级可调自然进风口，佛山市顺德区意艾蒲电气有限公司生产），楼上楼下卫生间均装有排气设备（因装修覆盖，看不清具体品牌）；2、楼上卫生间装有排气设备（因装修覆盖，未看清具体品牌），其排气管道通至二楼阳台。二楼阳台交付时系未封闭状态，现系业主自行封闭（安装推拉窗）；3、公共过道未封闭，女儿墙高度1.155米，厚0.234米，上下净空高度1.26米；4、楼下客厅窗户上部两块玻璃尺寸为1.30米×0.90米、0.52米×1.21米，楼上两间卧室玻璃尺寸为0.90米×1.28米、0.52米×1.18米，均无3C标志。客厅窗户护栏具体尺寸为：护栏宽1.675米，护栏下部窗台面进深0.11米，地面至护栏顶部高度为0.90米，窗台面至护栏顶部高度为0.573米；5、楼上卫生间装有浴霸，无浴霸排气管，楼下卫生间未安装浴霸。审理中，王荣恒陈述：其第1项诉讼请求依据的是2019年5月1日起实施的《住宅新风系统技术标准》重新安装；第4项诉讼请求中窗户玻璃的问题依据2003年实施的《建筑安全玻璃管理规定》，该规定第五条规定：“建设、施工单位采购用于建筑物的安全玻璃必须具有强制性认证标志且提供证书复印件，对国产安全玻璃提供产品质量合格证，对进口产品提供检验检疫证明。以上资料作为工程技术资料存档，资料不全的产品不得使用”；第六条规定：“建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：（一）7层及7层以上建筑物外开窗；（二）面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500毫米的落地窗…”；第4项诉讼请求中护栏高度的问题依据的是2005年7月1日起实施的《民用建筑设计通则》，该通则第4.2.1、6.6.3（1、4）、6.7.2、6.7.9、6.12.5、6.14.1条（款）为强制性条文，必须严格执行，后该通则于2019年10月1日废止；该通则第6.10.3条窗户的设置应符合下列规定：“4.临空的窗台低于0.80米时，应采取防护措施，防护高度由楼地面起计算不应低于0.80米；…注：1.住宅窗台低于0.90米时，应采取防护措施；2.低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算”。关于防护高度应从窗台面起计算的标准：“如底部有宽度大于或等于0.22米，且高度低于或等于0.45米的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算”。上述事实，有商品房预售合同合同、合同补充协议、装饰装修标准确认书、勘验笔录、勘验照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：案外人梅玉英与被告恒发公司签订的《云樾广场商品房预售合同》、《补充协议》、《装饰装修标准确认书》均系双方的真实意思表示，合法有效。后梅玉英将案涉房屋出售给王荣恒，则案涉合同的相关权利义务应由王荣恒承继，王荣恒系本案适格原告。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于第1项诉讼请求。原被告的商品房预售合同签订于2016年5月14日，被告于2018年6月30日交付了涉案房屋，现原告依据2019年5月1日生效的《住宅新风系统技术标准》要求被告安装全屋新风系统，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于第2项诉讼请求。被告交付的楼上卫生间安装了换气设备，排气管道通至室外敞开式的后阳台，原告收房后自行将该后阳台封闭，现要求被告将原排气扇更换为新风机并将排气管道通至外立面，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于第3项诉讼请求。涉案房屋所属建筑工程已经竣工验收，双方合同并未约定公共过道安装推拉窗，并已经实际交付购房者，现原告要求被告将公共过道进行封闭，缺乏合同和法律依据，本院依法不予支持。关于第4项诉讼请求。关于窗户玻璃的问题，根据涉案房屋建设及交付时的建筑规范规定，有7层及7层以上建筑物外开窗、面积大于1.5平方米的窗玻璃。而涉案房屋南边窗户为内开窗，且单片玻璃面积均不大于1.5平方米，故不在该规范要求的必须使用安全玻璃范围；关于窗户护栏问题，当时的法律规范也对防护高度应从窗台面起计算的标准作了明确，实际测量可踏部位底面的宽度仅0.11米，小于法律规范的相应要求，故原告要求按照从窗台算起90厘米的标准重新安装护栏无法律依据，且现有护栏从地面至护栏顶部的高度为0.9米，已满足规范要求。因此，对原告的该项诉请，本院依法不予支持。关于第5项诉讼请求。根据涉案合同约定，楼上楼下的卫生间均应安装浴霸、新风，被告实际交付的楼上卫生间的浴霸旁安装有排风设备，符合合同约定，原告主张被告安装排风管缺乏依据，本院依法不予支持；被告交付的楼下卫生间未安装浴霸，原告有权要求被告继续履行合同，予以安装，故对原告要求安装楼下卫生间的浴霸的诉讼请求，本院依法予以支持。关于第6项诉讼请求。涉案合同附件5约定被告提供太阳能生活热水，而被告交付的房屋没有该内容，且太阳能设备安装不属于需要规划许可审批事项，故被告有责任提供相应设备，为涉案房屋安装太阳能热水器设备一套。因此导致现有设施设备损坏的，由被告负责修复。被告辩称上述约定是应行政管理部门的要求而设，不属于装修标准项下的内容，是对整幢楼宇建筑节能标准的约定，并非为每户安装太阳能设备，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京恒发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内为原告王荣恒位于南京市江宁区房屋楼下卫生间安装浴霸一个；二、被告南京恒发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内为原告王荣恒位于南京市江宁区，安装导致现有设备损坏的，由被告南京恒发房地产开发有限公司负责修复；三、驳回原告王荣恒的其他诉请请求。本案案件受理费1850元，减半收取计925元，由原告王荣恒负担800元，由被告恒发公司负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  汪 印二〇二一年四月十四日法官助理  陈 刚书 记 员  吴宇晗