重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初5116号 原告：重庆航悦置业有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000005779837852。 法定代表人：彭善荣，总经理。 委托诉讼代理人：黄莉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：陈娟，女，1985年12月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：吴菲菲，重庆盈兴律师事务所律师。 原告重庆航悦置业有限公司（以下简称航悦公司）与被告陈娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告航悦公司的委托诉讼代理人汪玥、被告陈娟的委托诉讼代理人吴菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告航悦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年9月15日签订的CQ-108-02057686《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2、被告向原告支付违约金206563.6元（已付房款1032818元的20%）；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年9月15日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的房屋，房屋总价款2582044元，被告采用分期付款的方式向原告支付房款，2018年9月14日前支付房款516409元；2019年3月8日前支付房款516409元；2019年9月8日前支付房款516409元；2020年3月8日前支付房款516409元；2020年9月8日前支付房款516408元。截止目前，被告向原告支付了1032818元房款，余款1549226元未支付。原告曾多次联系、催告被告支付剩余房款，均未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告陈娟辩称：1、补充协议中关于逾期付款的条款与商品房买卖合同第十条内容相冲突，该条款属于格式条款，系原告为重复使用预先拟定，付款方式包含银行按揭付款、一次性付款、分期付款的使用情况，针对的是独特定义的购房者使用。该补充协议系双方于2018年9月15日在订立主合同同时签订，与主合同一起装订成册，签合约时原告并未向被告对上述条款进行特别提示和说明，也未用加黑加粗的字体提示，对比补充协议中有关原告逾期交房、逾期办证的违约成本明显加重了被告的违约责任，属于无效条款，应当参照商品房买卖合同第十条有关逾期超过180日原告要求解除合同的按应付款1%支付违约金约定的范围为限，实际被告逾期付款造成原告实际损失为止对违约金进行调整，原告主张的违约金过高。2、根据商品房买卖合同第七条约定，原告应当在2020年7月30日将已经竣工验收的商品房交付被告，但原告至今未将房屋交付被告，逾期超过180日，被告保留另案追索原告逾期交房违约金的权利。3、被告实际是因家庭变故才无力继续支付后续房款，在2020年4月15日被告向原告开发的案涉恒大云湖上郡楼盘售楼中心的置业顾问首次提出了退款请求，刘强代表公司回复被告不满足撤销网签及退房的条件，迟迟不给被告办理退房手续，因原告拖欠由此造成的扩大损失由原告自行承担。4、同意解除合同，被告应退还购房款以及大修基金、契税。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、关于限期支付到期房款及违约金的催告函3份、EMS快递单3份、邮件全程跟踪查询结果3份、档案查询结果和被告举示的契税完税证明、2018年9月15日大修基金收据，因双方当事人对前述证据的真实性均无异议，本院予以采纳。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月15日，以航悦公司为甲方（卖方），陈娟为乙方（买方）,双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的房屋，总成交金额为2582044元；乙方应于2018年9月14日前支付首期房款516409元，于2019年3月8日前支付房款516409元，于2019年9月8日前支付房款516409元，于2020年3月8日前支付房款516409元，余款516408元于2020年9月8日前付清。该合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定：（2）逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 该合同附件五补充协议第六条对于合同第十条（逾期付款违约责任条款）变更如下：2、如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的20%向甲方支付违约金，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于乙方应交最后一期款的日期，乙方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则甲方有权不交付该房屋给乙方，且甲方无需承担任何违约责任。补充协议第十八条关于买卖合同解除的约定：4、买卖合同解除后，乙方应当在15日内协助甲方到房屋登记机构办理有关解除合同的手续，否则甲方有权不退还剩余款项。因乙方原因致使买卖合同解除的，乙方已付房价款在扣除违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成配合注销合同登记备案等相关手续后60日内不计利息退还给乙方；若约定的违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方按甲方的实际损失承担赔偿责任。补充协议第二十条其他约定：5、乙方依据约定须支付违约金或其他费用的，甲方有权直接在乙方已付款中扣除相应款项。甲方依据合同约定或法律规定解除合同的，乙方应无条件配合、协助甲方办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。双方办理完毕全部手续后，甲方向乙方支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等乙方全部应付费用后的剩余房款。 2018年9月15日，案涉房屋办理了预购商品房买卖合同备案并取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。重庆市两江新区规划和自然资源局档案查询结果显示：房屋的登记权利人为被告陈娟，登记日期为2020年12月4日。原告表示，该档案查询结果可证明案涉房屋办理了重庆市土地房屋预告登记及网签手续。 被告举示的填发日期为2018年11月8日的税收完税证明显示：被告陈娟为购买案涉房屋向国家税务总局重庆两江新区税务局支付契税49181.79元。 2018年9月15日，被告向原告支付维修基金（无电梯）8528元。庭审中，被告表示，同意解除合同，要求原告退还契税和大修基金。 2019年9月19日，原告向被告邮寄《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》一份，催告被告于2019年9月27日前至重庆恒大云湖上郡项目现场支付已到期的516409元的购房款及根据合同约定计算的逾期付款违约金。 2019年10月17日，原告向被告邮寄《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》一份，催告被告于2019年10月23日前支付已到期的516409元的购房款及根据合同约定计算的逾期付款违约金。 2019年11月14日，原告向被告邮寄《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》一份，催告被告于2019年11月22日前支付已到期的516409元的购房款及根据合同约定计算的逾期付款违约金。 被告还向本院举示了其与刘强的微信聊天记录截图，拟证明其从2020年4月15日起多次到售楼中心要求置业顾问申请为被告办理退房手续或采取其他变更方式解决被告后续无力支付分期房款的问题，原告置业顾问均搪塞推脱造成被告违约期间延长。原告对微信聊天记录截图的真实性不认可，表示该证据系复印件，且刘强并非原告公司的工作人员，也无权代表原告公司就案涉房屋与被告沟通。 关于案涉房屋的已付款。庭审中，原、被告均认可被告已付购房款1032818元，未付房款1549226元，合同约定的应当于2019年9月8日前支付第三期房款516409元被告未付，已经构成逾期180天。 另查明，本案的起诉状副本于2021年2月24日送达被告陈娟。被告陈娟庭前向本院提交反诉状，后当庭表示撤回反诉。 本院认为：原告航悦公司与被告陈娟于2018年9月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。 关于解除商品房买卖合同及后续注销手续。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告陈娟应当于2019年9月8日前支付第三期房款516409元，但被告未支付，构成违约，截至本案起诉之日，逾期支付购房款已超过了180天。根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第六条“乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》”的约定，原告有权解除其与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，故原、被告双方于2018年9月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于起诉状副本送达被告陈娟之日即2021年2月24日解除。根据重庆市两江新区规划和自然资源局档案查询结果，案涉房屋已网签登记至被告名下，原告主张案涉房屋已办理重庆市土地房屋预告登记（预售商品房）及网签手续的事实，本院予以采信。案涉《重庆市商品房买卖合同》解除后，根据双方合同补充协议第六条“乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续”以及第二十条“甲方依据合同约定或法律规定解除合同的，乙方应无条件配合、协助甲方办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）”的约定，被告应协助原告办理案涉房屋的后续退房手续，故原告要求被告协助其注销案涉房屋的重庆市预购商品房买卖合同备案登记、注销重庆市土地房屋预告登记（预售商品房）、解除网签，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于违约金。如前所述，被告逾期付款超过180日，根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第六条“乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的20%向甲方支付违约金”的约定，被告应当按照已付款的20%向原告支付违约金。被告辩称，该约定系格式条款，且原告未对该加重被告责任的约定进行提示，属于无效条款。本院认为，原、被告双方通过补充协议的形式对逾期付款的违约责任进行特别约定并不存在免除原告航悦公司的责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情形，故被告辩称合同补充协议对逾期付款违约金的约定属于无效条款的意见，本院不予采纳。因被告已经向原告支付了购房款1032818元，根据合同约定被告应当向原告支付违约金206563.6元（1032818元×20%）。被告辩称，原告主张的违约金过高，要求调低。本院认为，被告请求减少过高的违约金，按照“谁主张、谁举证”的原则，被告负有证明违约金过高的举证责任。本案中，双方在合同补充协议中约定逾期付款导致合同解除的违约金为已付款的20%，相比较于案涉房屋的总价款，从常理看该违约金标准并未存在过高的情形，且被告虽提出违约金过高的抗辩但并未举证证明违约金过高的事实，依法由其承担举证不能的不利后果，故对被告主张的调低违约金的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金206563.6元（1032818元×20%），符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆航悦置业有限公司与被告陈娟于2018年9月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议于2021年2月24日解除； 二、被告陈娟在本判决生效后十日内协助原告重庆航悦置业有限公司注销房屋的重庆市预购商品房买卖合同备案登记、重庆市土地房屋预购登记（预购商品房）、解除网签； 三、被告陈娟在本判决生效后五日内向原告重庆航悦置业有限公司支付违约金206563.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费27456.35元，依法减半收取13728.18元，由被告陈娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二一年四月二十六日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩