广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0422民初39号 原告：黄发贤，男，1986年1月10日出生，汉族，广西藤县人，住广西藤县。 委托诉讼代理人：刘勇钊，广西乾达律师事务所律师。 被告：梧州市桂宏达房地产开发有限公司，住所地藤县藤州镇宏达广场开发区B1-1号第三层，统一社会信用代码：91450422595122081R。 法定代表人：赵森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄德健，男，1969年9月26日出生，汉族，公司员工，住广西梧州市万秀区。 原告黄发贤与被告梧州市桂宏达房地产开发有限公司（以下简称桂宏达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告黄发贤的委托诉讼代理人刘勇钊，被告桂宏达公司的委托诉讼代理人黄德健到庭参加诉讼。原告黄发贤，被告桂宏达公司的法定代表人赵森经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄发贤向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告向原告支付从2019年11月1日起至2020年8月1日共274日逾期交房违约金人民币56083.3元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月20日与被告签订《藤县商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于藤县藤州镇杉木冲桂宏达·畔山居商住小区1栋1单元1-1-1801号房，总价款为409367元；被告应于2019年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，另约定如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条第2款规定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告已按照合同约定支付了购房款，被告也开具了购房发票409367元给原告，但被告未依照合同约定于2019年10月31日前将上述商品房交付给原告验收使用。经原告等其他业主多方维权追诉后得知，被告迟延交房系因为1栋地下室存在质量问题，需要重新施工的缘故，被告于2020年7月20日才发布公告通知办理交房手续。逾期交房后，原告及其他业主多次向被告主张要求支付违约金至今无果。原告认为，被告延迟交房违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告桂宏达公司辩称，一、被告已经履行了与原告签订的《商品房买卖合同》的义务，发生延期交房的情况也是因为出现了双方签订的合同中约定的可以延期交房的特殊原因，被告并不存在违反合同约定的情况。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第八条交付期限及交付条件的约定，被告遇到下列特殊原因可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.(1)非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的;(2)因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；（3）气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达到30毫米（或以上）的天气；…（7）买受人未按照合同约定按时交付房款的。据此，①因自然灾害、重大会议、庆典、高考、政府行为等导致工期延误的天数为58天。其中2018-2021年高考期间停工导致工期延误的天数为每年3天共9天；2020年因新冠疫情导致工期延误49天。②因停水导致工期延误的天数为2018年3天、2019年5天、2020年2天，共10天。③因停电导致工期延误的天数为2018年6天、2019年3天，共9天。④气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达到30毫米（或以上）的天气导致工期延误的天数为118天，其中大风导致工期延误的天数为2018年35天、2019年35天、2020年18天，共88天；暴雨天气导致工期延误的天数为2018年8天、2019年12天、2020年5天，共25天；重大气象灾害导致工期延误的天数为2018年3天、2019年2天，共5天；三项共计118天。4.因修改小区设计方案导致工期延长11个月。以上1-4项合计可以顺延交房天数为525天。二、原告也存在逾期向银行提交按揭贷款手续及逾期交付房款的违约事实，逾期天数为373天，应按日向被告支付逾期支付房价款万分之五的违约金60985.5元。三、合同约定的违约金按日万分之五计算过高，应调整为按日万分之一。四、被告在履行合同过程中为了平息原告的过激行为，代原告支付了一年的物业费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交了如下证据： 1.原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息； 2.国家企业信用信息系统查询单复印件，拟证明被告的企业登记信息； 3.《藤县商品房买卖合同》复印件，拟证明原告在被告处购买畔山居1-1-1801号房，双方约定交房时间为2019年10月31日前，并约定了逾期交房的违约金计算方式； 4.广西增值税普通发票复印件，拟证明原告已履行了支付购房款的义务； 5.梧州市网络问政答复复印件，拟证明畔山居小区1栋因地下室存在质量导致延迟交房，被告拒绝支付违约金的事实； 6.1栋地下室补充施工图片复印件，拟证明畔山居小区1栋因地下室存在质量问题需要补充施工导致延迟交房； 7.交房公告复印件，拟证明被告于2020年7月20日公告通知1栋业主于2020年7月30日起可以办理交房手续。 被告向本院提交了如下证据： 1.藤县人民政府文件复印件，拟证明2018、2019、2020年高考期间停工的事实； 2.复工申请审批表复印件，拟证明新冠疫情停工情况； 3.藤县水利供水有限公司短信通知复印件，拟证明停水的时间； 4.线段停电通知书复印件，拟证明停电的时间； 5.藤县气象部门统计表复印件，拟证明异常天气导致停工的时间； 6.桂宏达·畔山居居住小区建设设计方案修改、公示复印件，拟证明小区建设方案的修改、报批导致建设工期延长； 7.被告公示内容复印件，拟证明被告已经履行充分告知义务； 8.客户办理按揭贷款（购房）手续一揽表复印件，拟证明原告逾期办妥按揭贷款； 9.原告收房资料复印件，拟证明被告代缴一年物业费。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、7无异议；对证据5、6真实性、合法性有异议，照片并不能证明被告的房屋质量存在问题。 原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性由法院认定，但是高考每年都有，不能作为被告延期交房的事由。对证据2的真实性、合法性由法院认定，但是新冠疫情是在双方签订合同约定交房时间之后，被告不能以此作为延期交房的理由。对证据3的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，在合同约定交房日期即2019年10月31日之前的停水时间由法院依法认定，在合同约定交房时间之后的停水时间原告不予认可。对证据4的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，在合同约定交房日期即2019年10月31日之前的停电时间由法院依法认定，在合同约定交房时间之后的停电时间原告不予认可。对证据5的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议，在合同约定交房日期即2019年10月31日之前异常天气导致停工时间由法院依法认定，在合同约定交房时间之后的异常天气原告不予认可。对证据6的真实性、合法性由法院依法认定，但是被告不能证明因设计方案修改而导致工期延长11个月。对证据7的真实性、合法性由法院依法认定，但是原告从未收到被告的通知。对证据8、9有异议，与本案无关，不予质证。 综合双方当事人的质证意见，认证如下：对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。对被告提交的证据6、7，本院对其真实性予以确认，但被告 不能证明其想证明的内容。对原告提交的证据5、6因与本案无关，本院不予确认。 本院根据案情需要依职权向藤县住房和城乡建设局和中国农业银行股份有限公司藤县支行调取如下证据：藤县住房和城乡建设局《关于转发＜梧州市住房和城乡建设局关于延迟全市建筑工地节后复工时间的紧急通知＞的通知》、梧州市住房和城乡建设局《关于做好我市建筑工地复工疫情防控及安全生产检查工作的通知》、关于转发《关于印发我市新型冠状病毒肺炎疫情防控期间全市服务企业有序复工指引细则的通知》的通知、梧州市人民政府办公室关于有效应对疫情保障我市房地产市场平稳运行的通知、中国农业银行股份有限公司藤县支行出具的藤县客户办理按揭贷款（购房）手续一览表、广西新电力投资集团藤县供电有限公司出具的停电明细表。经原、被告质证，原、被告对本院调取的证据均无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2017年10月20日，原告黄发贤与被告桂宏达公司签订《藤县商品房买卖合同》（该合同编号：TX2017020077)。合同约定：原告黄发贤以总价款409367元购买被告位于藤县藤州镇杉木冲桂宏达·畔山居商住小区1栋1单元1-1-1801号房，双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任等均作了约定。其中合同第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：…2.（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，将该商品房另售他人，不再另行通知。买受人已交房款不予退还。”；第八条约定：“出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：…5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.(1)非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的;(2)因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；…（3）气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降水量4小时内降雨量达到30毫米（或以上）的天气；（4）在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更、设计变更等导致工期延长的…（7）买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告按合同约定交清了首期款82367元，并于2018年11月15日向中国农业银行股份有限公司藤县支行提交按揭贷款资料，2018年12月12日，中国农业银行股份有限公司藤县支行批复同意原告贷款，2019年1月3日，中国农业银行股份有限公司藤县支行同意放款并将按揭贷款转到被告的“商品房预售款专用账户”。被告在庭上也承认已收到原告全额购房款。2020年7月20日，被告通知原告于7月30日收房。原告于2020年10月30日收房。2020年8月14日，被告代原告向广西桂生活服务集团有限公司缴交了1334.88元的物业费。2021年1月4日，原告以被告未按合同约定时间交付讼争商品房为由诉至本院，要求被告支付相应的逾期交房违约金。 另查明，2021年2月23日被告桂宏达公司的企业法定代表人尹立鹏变更为赵森。 另查明，2018年9月15日，根据藤县住房和城乡建设局《关于我县在建工地在重大气象灾害（台风）Ⅱ级应急响应期间全面停工的紧急通知》要求，桂宏达·畔山居商住小区的建设受台风“山竹”影响于2018年9月16日、17日停工2天。根据藤县气象局统计，藤县气象局发布重大气象灾害（暴雨）II级应急响应导致停工的天数为2天，分别是2019年6月23日、24日。从2017年11月1日起至2020年7月31日间极大风速达到6级的天数共计87天。从2017年11月1日起至2020年7月31日间当日降雨量大于30毫米（或以上）的天数共计25天，（分别是2018年5月9日、6月13日、7月7日、8月28日、31日、9月1日、17日、10月15日、2019年2月18日、23日、3月7日、4月14日、5月8日、28日、30日、6月23日、24日、8月18日、26日、9月9日、2020年1月26日、3月4日、25日、6月25日、7月31日）。因2018年9月17日这天与受台风“山竹”影响停工的时间，2019年6月23日、24日这两天与（暴雨）II级停工的时间重合，故在2017年10月20日至2020年3月11日 实际因降雨量大于30毫米（或以上）导致停工的天数是19天。根据藤县水利供水有限公司发布的停水通知，从2017年10月20日起至2020年3月30日间藤县县城停水天数共计8天，分别是2018年7月29日、9月15日、11月11日、2019年5月11日、18日、8月30日、11月10日、12月26日。根据藤县水利电业有限公司发布的停电通知和广西新电力投资集团藤县供电有限公司的复函，从2017年10月31日起至2020年3月11日间藤县县城停电区域在被告所在的小区范围共7天，分别是2018年4月28日、2019年4月14日、10月13日、11月10日、17日、30日、2020年2月3日，因2019年4月14日这天与降雨导致停工的时间重合，2019年11月10日与停水导致停工的时间重合，故2017年10月31日至2020年3月11日因停电导致停工可以扣减的天数为5天。根据藤县住房和城乡建设局《关于2018年高考期间考试环境治理的通告》及《关于在高考期间县城及周边在建工地停止施工的通知》要求，被告于2018年、2019年的6月6日至8日因高考而停止施工的天数共6天。根据梧州市人民政府办公室《梧州市人民政府办公室关于有效应对疫情保障我市房地产市场平稳运行的通知》，因新冠肺炎疫情造成在建项目不能如期竣工验收及交付的，可以顺延交付的时间暂定1个月，综合藤县的疫情情况，本院认定被告因新冠肺炎疫情影响可以顺延交房的时间为30天。综上，被告按照合同约定可据实迟延交房的天数共计132天。 本案的争议焦点是：1.关于被告应否承担逾期交房的违约责任的问题；2.关于原告是否应承担逾期办理按揭贷款手续及逾期支付购房款违约责任的问题；3.关于被告是否应支付逾期违约金给原告的的问题。 1.关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，也不损害社会公共利益，应属合法有效的合同。原、被告双方应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2019年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。另根据合同约定，被告可以因自然灾害、高考、停水、停电、新冠肺炎疫情等签订合同时约定及无法预见、无法控制的客观原因据实延期交房132天，故被告最迟应于2020年3月11日前将达到合同约定交房条件的讼争商品房交付给原告使用。但被告于2020年7月20日才通知原告于7月30日来收房，原告于2020年10月30日收房。故被告存在逾期交房给原告的事实，实际逾期天数为141天（从2020年3月12日起计至2020年7月30日止），被告应承担逾期交房141天的违约责任。被告提出因其在建设过程中对小区建筑设计方案进行修改，经向藤县住房和城乡建设局申请变更设计方案而导致工期延长11个月而要求按合同约定据实顺延11个月的主张。本院认为，被告并没有证据证实因修改设计方案而导致工期被延误及被延误的具体天数，故本院对被告的该主张不予采纳。 2.关于原告是否应承担逾期办理按揭贷款手续及逾期支付购房款违约责任的问题。 根据合同第六条第3种方式约定：“首期款：自本合同网上签订之日起当日内，付清房屋总价20.12%，人民币82367元；除首期款外，剩余房款金额人民币327000元，按照银行按揭或公积金按揭方式付款，按揭贷款银行由出卖方指定。买受人应于签订本合同之日起10日内日，提交符合商业银行或住房公积金管理中心要求的全部资料及缴纳相关费用，并办妥商业银行或公积金按揭贷款手续，并在签订本合同之日起60日内，按揭贷款发放到出卖人商品房预售款专用账户……”，现被告主张原告未按合同约定将按揭贷款转入到被告账户。本院认为，根据本院查明的事实，原告在2017年10月20日与被告签订合同，按照合同约定，原告应在签订合同后的10日内将办理按揭贷款的材料提交给银行，但原告于2018年11月15日才将按揭贷款的材料提交给银行。银行在收到原告材料后于2018年12月12日批复，于2019年1月3日放款给原告并直接支付到被告开设的商品房预售款专用账户。原告逾期向银行提交按揭贷款材料的天数是381天，根据合同的约定原告已构成违约。至于银行从批复到具体放款的时间原告是不可控制的，且根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容；格式条款具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形或提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或提供格式条款一方排除对方主要权利,该格式条款无效。《藤县商品房买卖合同》第六条系被告提供，内容约定“在签署合同之日起60天内需将按揭贷款发放到被告账户”明显加重了原告方的责任,且被告未能提供证据证明其已采取合理的方式提请原告注意,因此该格式条款无效。故本院对被告主张原告逾期提交按揭贷款材料395天应付违约金的诉讼请求本院予以支持，对逾期放款的时间不予支持。 3.关于被告是否应支付逾期违约金给原告的问题。 综合本院对上述第1、2点问题的分析，原告和被告均存在违约的事实，原告向银行提交按揭贷款材料的逾期天数为395天，被告逾期交房给原告的天数为141天，原、被告的违约逾期天数相互折抵后，被告不应再承担逾期交房的违约责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金的主张没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、五百零九条、五百八十三条、五百八十五条、五百九十条六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告黄发贤的诉讼请求。 案件受理费601元（原告已预交），由原告黄发贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员  张 勇 二〇二一年四月一日 法官助理  周 政 书 记 员  苏姿静 附法律条文如下： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。