山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终503号上诉人（原审被告）:太原市佳信棕榈房地产开发有限公司。法定代表人:黄某，董事长。委托诉讼代理人：刘某，住太原市。委托诉讼代理人：孟某，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李某，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：郭某，山西臻兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：成某，山西臻兴律师事务所实习律师。原审第三人:中国银行股份有限公司太原北城支行。负责人:周某，行长。上诉人太原市佳信棕榈房地产开发有限公司（以下简称佳信棕榈公司）因与被上诉人李某、原审第三人中国银行股份有限公司太原北城支行（以下简称中行北城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳信棕榈公司上诉请求：1.依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5051号民事判决书；2.依法改判驳回李某的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由李某承担。事实与理由：一审判决认定的部分事实不清，适用法律不当，依法应当撤销。一、一审判决认定“另李某提供一份《租赁合同》及收据，证明李某2018年9月至2020年9月，每年交纳房租2万元，房租款属因佳信棕榈公司延迟交房造成的直接经济损失，违约金过低不能弥补损失”，认定事实不清。根据一审李某举证，其仅向法院提供了《租赁合同》及收据，并没有提供实际租住房屋的任何凭证，以及实际支付租赁费用的转账凭证，无法形成完整证据链条证明李某实际在外租房的事实以及所主张租赁费用真实的事实。一审在上述事实未予查清，证据明显不足的情况下直接以租赁费30000元直接认定佳信棕榈公司的实际损失调整违约金，认定事实不清。并且根据双方签订的合法有效的《商品房买卖合同》，佳信棕榈公司与李某已经明确了逾期交房具体违约金的计算方式，依法应当以约定优先。即使调整违约金，一审第二项判决已经判令佳信棕榈公司承担了退还首付款、车位费、维修基金的利息损失，弥补了李某的实际损失。但一审又在李某无充分证据证明租房事实的情况下另行判令佳信棕榈公司承担30000元违约金属于重复判决，明显加大了佳信棕榈公司的责任。二、一审判决认定“因双方未约定解除权的行使时间，故佳信棕榈公司辩称李某行使解除权已超过一年的除斥期间，无事实依据，不予采纳”，适用法律不当。根据佳信棕榈公司与李某签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”、第九条第1款第2项约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”，双方签订的合同已经明确约定了李某解除合同的条件以及时间，李某势必知晓只要佳信棕榈公司未按期交付验收合格的商品房，将于2018年12月1日起佳信棕榈公司便享有合同解除权，但是李某一直未行使自己的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，李某依法应在2018年12月1日-2019年12月1日内行使解除权，但是其直至2020年9月9日才向一审法院起诉要求解除与佳信棕榈公司签订的《商品房买卖合同》。因此，李某因逾期不行使解除权，解除权依法消灭。一审判决认定因未约定解除权的行使时间而解除《商品房买卖合同》，适用法律明显不当。三、一审判决在认定事实不清，适用法律不当的情况下，判令解除《商品房买卖合同》，依法应当撤销。1.根据佳信棕榈公司第二点的陈述，李某行使解除权已超过法定一年的除斥期间，依法不再享有合同解除权。2.根据佳信棕榈公司在一审的证据，佳信棕榈公司并非无故不按约交付房屋。而是因为原施工单位中色十二冶金建设有限公司在施工过程中违约在先且存在部分质量问题还拒不整改，无故停工导致的。佳信棕榈公司交付房屋按约定必须是交付验收合格的房屋，但是因原施工单位的严重违约行为致使目前房屋质量问题一直未能得到妥普解决。佳信棕榈公司为了保证房屋质量，对业主负责，一直在多方努力协调，并且急切地希望能够尽快处理完纠纷，将合格房屋交付给业主。3.一审判决解除合同，没有实际履行性，不利于矛盾纠纷的化解，反而增加了李某的诉累。佳信棕榈公司在一审提交的证据可以显示，佳信棕榈公司因与原施工单位中色十二冶金建设有限公司合同纠纷案件，原施工单位中色十二冶金建设有限公司申请太原市中级人民法院将佳信棕榈公司基本账户冻结。一审判决要求佳信棕榈公司退还购房款以及利息等，但基于佳信棕榈公司基本账户冻结目前并不具备退款条件。佳信棕榈公司想主动履行，都无法履行。该案件之后，还有李某与银行之间的贷款合同纠纷，反而增加了李某的诉累，不利于解决双方的矛盾。四、一审判决（P5页倒数第四行）“佳信棕榈公司于本判决生效之日起三十日内返还李某首付款264035元、车位费10000元、维修基金12413元，共计286448元。”超出李某本诉的诉讼请求。李某一审诉求中未要求佳信棕榈公司支付车位费、公共维修基金，仅仅只要求佳信棕榈公司支付车位费和公共维修基金的利息，一审判决在李某未变更、增加诉讼请求以及未向双方释明合同解除后应返还李某车位费和公共维修基金的前提下，即超出李某的诉讼请求范围判决佳信棕榈公司返还车位费以及公共维修基金，违反了不告不理的原则。李某辩称，一、关于一审法院支持佳信棕榈公司需要向李某支付逾期交房违约金30000万及支付首付款、车位费及维修基金占用期间的利息，认定事实清楚、证据确实充分、适用法律依据正确，应予以维持。首先李某与佳信棕榈公司签署《商品房屋买卖合同》，其目的在于保障自己有房居住，现因佳信棕榈公司房屋存在严重质量问题（佳信棕榈公司在一审中自认），不能按照合同约定的时间向李某交付房屋，李某不仅需要租房居住，每个月还需要背负着沉重的银行贷款，佳信棕榈公司的根本违约行为给李某带来极大的经济负担。其次，《商品房屋买卖合同》的确约定了逾期交房具体违约金的计算方式，但是《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。根据李某与佳信棕榈公司签署的《商品房屋买卖合同》约定的违约金，佳信棕榈公司按日向答辩人支付已交房价款万分之0.4支付违约金。该违约金的比例远远低于给李某造成的实际损失，李某在一审递交的房屋租赁合同以及收据，能够充分证明因佳信棕榈公司的违约行为给李某造成的实际经济损失，一审法院关于违约金的认定，事实清楚，证据确实充分，应予以维持。再次，佳信棕榈公司混淆了违约金与资金占用期间利息的概念，一审判决支持佳信棕榈公司因逾期交房应支付李某违约金30000元及首付款、车位费与维修基金占用期间的利息，二者并不冲突，一审法院支持李某一审诉请的违约金，是基于佳信棕榈公司的根本违约行为，该费用是佳信棕榈公司按照合同约定，基于其过错行为应承担的费用，关于首付款、车位费及维修基金的利息是佳信棕榈公司在资金占用期间所产生，理应由佳信棕榈公司承担，二者并不矛盾。二、一审法院判决解除李某与佳信棕榈公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》，其认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应当予以维持。李某与佳信棕榈公司的房屋买卖合同纠纷并不适用关于一年除斥期间的相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案应适用该条规定，佳信棕榈公司在一审中所称其延期交房是施工单位违约所造成的，涉案房屋存在严重的质量问题，一直在积极协调之中，但是自合同约定交房日期至今已经过去两年之久，佳信棕榈公司还陷于与施工单位的合同纠纷之中，至今仍未给李某一个满意的答复，而且在建房屋的情形属于主体结构质量不合格，完全无法交付使用。故李某是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条规定享有的是法定解除权，本案不存在解除权已经超过一年除斥期间的情形。而且关于解除权一年除斥期间的规定，究其立法本意，是合同尚有继续履行的可能，权利人可以在行使解除权和继续履行之间作出选择，但是法律必须给予其一定期间的限制，否则若是权利人长期不行使解除权，会影响双方当事人权利义务关系的确定，进而影响交易安全。但是在本案中，佳信棕榈公司在建房屋存在严重质量问题，已经无继续履行的可能，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条的规定，不适用关于合同解除一年除斥期间的规定。佳信棕榈公司在上诉状中所称因与施工单位的合同纠纷案件，佳信棕榈公司的基本账户被冻结，不具备退款条件，该情形并非是李某需要考虑的因素，反而因为佳信棕榈公司的严重违约，李某现在不仅需要承担租赁房屋的费用，而且背负沉重银行贷款，经济负担严重。综上，一审判决解除李某与佳信棕榈公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》，其认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应当予以维持。三、一审法院并未超出李某一审的诉讼请求。一审法院判决李某与佳信棕榈公司解除《商品房买卖合同》，合同解除后，产生溯及既往的效力，基于该《商品房买卖合同》所产生的法律行为，一切都应回归应有的状态，李某是基于该合同向佳信棕榈公司支付首付款、车位费以及公共维修基金，在一审法院第一项的基础上，一审法院判决佳信棕榈公司向李某支付首付款、车位费以及公共维修基金符合法律规定，故一审法院并未超出一审诉讼请求。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，依法驳佳信棕榈公司的上诉，维持原判。李某向一审法院起诉请求：1.依法解除李某与佳信棕榈公司签订的××路房商品房买卖合同，合同编号：20180030223.2.判令佳信棕榈公司退还李某支付购房款1284035元整（大写壹佰贰拾捌万肆仟零叁拾伍元整）。3.判令佳信棕榈公司支付李某286448元（首付款264035元与车位费10000元和公共维修基金12413元）的利息（按年利率百分之六从2018年4月25日至还清之日止），暂计算至2020年10月25日利息为：42967.2元。4.判令佳信棕榈公司支付李某给付第三人利息损失122875.61元（2018年6月1日至2020年9月1日）。5.判令佳信棕榈公司支付李某迟延交付房屋违约金30000元。6.判令佳信棕榈公司支付李某解除与第三人贷款合同的一次性违约金4307元。7.本案诉讼费全部由佳信棕榈公司承担。一审法院认定事实：2018年4月13日，李某向佳信棕榈公司支付购房款264035元、车位费10000元、公共维修基金12413元。2018年4月25日，李某与佳信棕榈公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：李某购买佳信棕榈公司位××路的房屋，房屋建筑面积为137.92平米，每平米9310元，房屋总价款1284035元。付款方式为首付264035元，银行贷款1020000元。交付期限：佳信棕榈公司应当在2018年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付李某使用。佳信棕榈公司逾期交房超过90日后，李某有权解除合同。李某解除合同的，佳信棕榈公司应当自李某解除合同通知到达之日起30天同退还全部已付款，并按李某累计已付款的0.05%向李某支付违约金。2018年5月23日，李某与第三人签订一份《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为102万元，由佳信棕榈公司提供担保，该款项第三人直接划至佳信棕榈公司账户。另李某提供一份《租赁合同》及收据，证明李某2018年9月至2020年9月，每年交纳房租2万元，房租款属因佳信棕榈公司延迟交房造成的直接经济损失，违约金过低不能弥补损失。一审法院认为，李某、佳信棕榈公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》约定了解除合同的条件，本案因佳信棕榈公司逾期交房已超过90日，且至今未交房，符合双方约定的解除合同条件，现李某据此要求解除合同符合合同和法律规定，一审法院予以准许。佳信棕榈公司辩称其未能交房系因施工方违约所致，不能成为合同不解除的理由。因双方未约定解除权的行使时间，故佳信棕榈公司辩称李某行使解除权已超过一年的除斥期间，无事实依据，一审法院不予采纳。合同解除后，佳信棕榈公司依该合同收取李某的首付款264035元及车位费10000元、维修基金12413元，佳信棕榈公司依法应当予以返还李某并应按银行同期贷款利率支付资金占用利息。关于逾期交房违约金问题，因合同约定按总付款的0.05%计算过低，李某依据租房合同主张30000元，符合相关法律规定，一审法院予以支持。关于李某主张由佳信棕榈公司支付其给付中行北城支行的利息损失及解除贷款合同的违约金，均系履行《贷款合同》的相关权利义务问题，与本案买房合同不属同一法律关系，且第三人在本案中并未提出诉讼请求，一审法院不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除李某与佳信棕榈公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》；二、佳信棕榈公司于本判决生效之日起三十日内返还李某首付款264035元、车位费10000元、维修基金12413元，共计286448元及利息（以286448元为基数，从2018年4月25日至实际还清之日止，其中2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、佳信棕榈公司于本判决生效之日起三十日内支付李某违约金30000元；四、驳回李某的其他诉讼请求。案件受理费9079元（原告已预交），由李某负担7143元，佳信棕榈公司负担1936元（与上述款项一并支付李某）。本院二审期间，佳信棕榈公司提交了如下证据：1.山西省太原市中级人民法院（2020）晋01民终3357号民事裁定书，欲证明佳信棕榈公司一直在按合同积极履行合同义务。2.佳信棕榈公司与李某签订的《车位认购协议》，欲证明车位费是独立于房屋买卖合同的另一合同关系。李某质证后认为，对证据1的真实性认可，关联性不认可；对证据2的真实性认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，佳信棕榈公司未依约交付房屋，其辩称导致房屋无法交付的原因在于施工单位违约造成案涉房屋存在严重质量问题一直未能得到妥善解决。据此可知，双方当事人争议的房屋存在质量问题且至今未能妥善解决，该事实致使李某的合同目的不能实现，现李某要求解除其与佳信棕榈公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》，符合上述规定，应予支持。关于延迟交付房屋违约金问题，双方虽有约定，但该约定数额低于造成的损失，一审法院围绕当事人提交的相关证据，遵循填平损失原则，认定逾期交房违约金30000元，并无不妥。关于一审判决的首付款、车位费、维修基金，佳信棕榈公司上诉提出存在超诉请裁判问题，经本院审查，首付款包含在李某提出的第二项诉讼请求中，不存在超诉请问题；关于车位费及维修基金，经本院释明，佳信棕榈公司同意由二审法院一并处理，一审法院对该部分的查明与认定符合事实及法律规定，为减少当事人诉累，便于一次性解决纠纷，本院对于一审法院的相关判决予以维持。关于首付款、车位费、维修基金的利息损失，一审法院判决自2018年4月25日起计算利息，弥补了资金占用损失，且该损失与上述逾期交房违约金并不冲突，佳信棕榈公司提出的利息起算时间有误、存在重复判决的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，太原市佳信棕榈房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费18158元（太原市佳信棕榈房地产开发有限公司已预交），由太原市佳信棕榈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 段雪丽审判员 陈 聪二〇二一年四月十二日法官助理 张羽西书记员 陈 琼