贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0403民初280号 原告：青桂英，女，1968年12月5日生，汉族，四川省南充市人，初中文化，户籍所在地四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：郭东东，贵州黔鹰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。 法定代表人：赵士芬，职务：董事长。 委托诉讼代理人：董美叶，贵州吉远律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。 委托诉讼代理人：黎家碧，贵州吉远律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。 原告青桂英诉与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法由审判员刘炳文适用简易程序，公开开庭进行审理，原告被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告青桂英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还原告所交的购房款共计人民币110763元、（包含首付款101807元、公共维修基金4036元、配套费4920元）；3、请求依法判令被告支付资金占用费（以110763元为基数，从2017年8月4日按银行同期贷款利息4.75％的标准计算至实际付清之日止）；4、请求依法判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2017年8月认购了被告出售的，位于平坝区，建筑面积约为18.04平方米，套内建筑面积为11.52平方米，房号2-2-93。原被告双方在2017年8月4日签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：房屋价款按照套内建筑面积进行计算，单价为每平方米17517.97元，总价款为人民币贰拾万壹仟捌佰零柒元（￥201807元）。付款方式为，原告向被告支付首付款101807元，余款100000元，以银行按揭的方式支付，由被告为原告在银行办理按揭贷款手续。原告分别于2017年8月3日、11月2日通过刷卡的方式向被告支付了上述首付款101807元，并向被告支付了公共维修基金4036元，配套费4920元，三项费用共计人民币110763元，原告向被告支付上述三笔款项后，被告为原告出具了收款收据。原告按照被告工作人员的要求，向被告提供了在银行办理按揭手续的个人信用报告等手续，原告并在2018年4月9日在平坝县农村信用社合作联社开卡办理房屋按揭贷款业务，原告交完手续后一直等待结果。但是一直没有消息，原告找到被告问其原因，被告称，因原告的征信有问题、负债过高，因此银行不放款。原告之后得知，被告在销售该商品房时并未取得商品房预售许可证，直至2018年11月8日，被告才取得了预售许可证，并且被告也未为原告办理房屋预售登记备案手续。原告的征信一直良好，并且当时银行卡仍有几十万的存款，根本不存在征信问题以及负债过高，对于申请贷款100000元不存在问题，该贷款无法办理下来的原因是原告在申请办理贷款时，被告迟迟未取得商品房预售许可证，直至2018年11月8日才取得预售许可证，并且该房屋也未办理房屋预售登记备案手续，导致银行审批不过，无法放贷，是由于被告的过错导致无法办理贷款，并且被告在销售该商品房时，故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，明显存在欺诈行为，根据《商品房买卖合同》，第八条规定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”，该条款属于格式条款，明显存在不合理的免除或者减轻被告责任，加重原告责任以及限制、排除原告主要权利，应当属于无效条款，即使不是无效条款，但是双方对于付款方式、期限均不能达成一致协议，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告有权解除合同。即使该贷款无法办理成功不是由于被告的过错导致的，但是《商品房买卖合同》第八条中明确约定，“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，原告征信、负债不存在问题，且银行是否发放贷款，系银行的内部审核问题，原告并无过错。因此，现双方约定的合同解除条件已经成就，被告就应该向原告返还已付款并承担银行同期存款利息。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，起诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告贵州安顺精石房地产开发有限公司辩称，案涉两套房屋均予销售前取得商品房预售许可证，不存在原告所谓先预售后办证的情形；2、原告未能取得银行贷款的原因在于原告个人负债过高，贷款资料不足，不符合银行贷款的要求；3、原告提起行使解除权已过了除斥期间。综上，原告诉请无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年8月原告认购被告位于平坝区，建筑面积约为18.04平方米，套内建筑面积为11.52平方米。2017年8月4日原、被告双方签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：房屋价款按照套内建筑面积进行计算，单价为每平方米17517.97元，总价款为人民币贰拾万壹仟捌佰零柒元（￥201807元）。付款方式为，原告向被告支付首付款101807元，余款100000元，以银行按揭的方式支付，由被告为原告在银行办理按揭贷款手续。合同第八条第三款还约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议……”。 合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款101,807元，同时向被告支付了公共维修基金4,036元，配套费4,920元，三项费用共计人民币110,763元。在扣除部分年度房屋返租租金后，就尚欠尾款10万元，原告于2018年4月9日在平坝县农村信用社合作联社开卡为办理房屋按揭贷款业务作准备，后原告被通知，因个人经营资产项目已经注销，因此银行按揭没通过。双方之后经协商无果。致原告诉讼来院。另，案涉房屋已经于2017年9月4日进行预售合同备案登记。 上述事实，有原告、被告的法庭陈述，原告举证的：原告身份证、被告工商登记信息、商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同41页、收据4页、贵州省农村信用社综合服务受理单、原告征信报告、银行流水；被告举证的：原告身份证、被告工商登记信息、商品房预售许可证、安顺市平坝区农村信用合作联社出具的情况说明、安顺市平坝区农村信用合作联社个人购房按揭贷款业务资料在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。 本院认为，综合原告被告双方的诉请和答辩，本案的诉争焦点是：原告诉请解除合同有无事实和法律依据。原告被告双方签订的《商品房买卖合同》，内容真实，合法有效，对合同双方有法律拘束力，本院予以确认，双方均应全面履行。合同是否解除的问题，本案纠纷源自原告个人经营资产项目已经注销，未能通过银行按揭贷款而引发。在此情况下，依双方合同第八条第三款指引：双方合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。原告主张：“该条为格式条款，明显存在不合理的免除或者减轻被告责任，加重原告责任以及限制、排除原告主要权利，应当属于无效条款，即使不是无效条款，但是双方对于付款方式、期限均不能达成一致协议，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告有权解除合同”。案涉合同该条，出现未能按揭贷款情形时，共有解除合同及不解除合同两个选项，双方在签订合同时选择不解除合同选项。该选项中没有出现加重买方责任的内容，其指引内容也是促进交易，以双方签订案涉合同初衷一致，并不违反公平原则，虽然双方至今仍未能就后续付款协商一致并补签合同，但是从庭审中原告自认其账户中有存款，且存款数额超过尾款数额，说明其在按揭方式之外，有履行支付房屋价款的能力。双方合同在不按揭贷款时仍能继续履行，与双方在合同中约定的预期一致。同时该条内容未明确赋予买方有合同解除权，因此原告并无据此解除合同的请求权基础。原告主张被告未交房事由，与原告在庭审中自认：双方在约定房屋价款时，明确由部分返租扣抵房屋价款的事实不符，在返租条件下，房屋交付对象、交付时间均已经发生变化，因此原告主张未交房而要求解除合同的理由，本院不予采信，其诉请不予支持。 引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》生效前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用当时的法律和司法解释规定。 综上所述，为维护正常的交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告青桂英的诉讼请求。 案件受理费2,516元，减半收取1,258元，由原告青桂英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2,516元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审 判 员 刘炳文 二〇二一年四月六日 法官助理 夏小惠 书 记 员 张丁勇