山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4020号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈胜思，男，1976年9月29日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：姜桂军，平度云翔法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈**宝，男，1961年6月25日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人陈胜思因与被上诉人陈**宝房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈胜思上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0283民初1582号民事判决书；2.依法改判陈**宝支付陈胜思投资损失34532.69元（28255.5元+6277.19元）；3.依法改判陈**宝支付陈胜思投资损失48384元；4.依法改判陈**宝支付陈胜思建大门钱5000元和建大棚钱1万元，共计1.5万元；5.依法改判陈**宝支付陈胜思经营损失6万元；6.依法改判陈**宝支付肥料货款（未抵销的债务）约6万元。事实和理由：一、一审事实认定存在错误。（一）经一审法院查明，陈胜思已支付给陈**宝租赁费共计20万元，尚未支付的租赁费1.5万元。因陈**宝拉走了陈胜思生产的肥料且未支付货款，致使陈胜思与陈**宝另行达成协议，约定双方债务部分抵销，用未支付的肥料货款抵销租赁费。陈**宝实际从陈胜思处拉走的肥料价值约7万余元，有运货单为证。陈胜思尚未支付的租赁费实际只剩2000元。（二）2019年9月8日，陈**宝在未通知陈胜思的情况下，向陈胜思下属的工人要回了厂房钥匙，并关闭厂门，迫使工厂停产。陈胜思先后报警三次，均未能有效解决问题。陈**宝的行为致使双方租赁合同关系提前解除。自2019年9月8日至2019年12月31日的租赁费陈**宝不应收取，已收取的应当返还，未收取的应当在计算中予以扣除。因此，2019年陈胜思实际支付的租赁费应为65000*70%=45500元。（三）陈**宝强行关闭陈胜思工厂，致使陈胜思无法生产、经营，长期租赁关系无法继续，对合同的解除具有重大过错，是导致合同解除的直接原因，应承担全部责任，赔偿陈胜思共计投资损失34532.69元。因陈胜思与陈**宝之前已协议约定债务抵销的事项，事实上改变了厂房租赁合同书中关于租赁费用支付的约定“以后每年付一次，采用每年一次付清的方式”，故陈胜思对合同的解除不具有过错，不应承担责任。一审法院认定陈胜思承担40%的责任，实属事实认定错误。（四）陈胜思与陈**宝约定双方债务部分抵销，用未支付的肥料货款抵销租赁费。陈**宝实际从陈胜思处拉走的肥料价值约7万元，未抵销的肥料货款约6万元应当支付。二、一审适用法律错误。（一）一审法院已认定租赁厂房院内西南角一处已经拆除的厂房（约1000平方米）的价值在评估基准日的货币金额为人民币48348元，因该建筑为违法建筑，一审未纳入赔偿范围内予以认定，属法律适用错误。根据双方签订的租赁合同约定，陈胜思只要取得陈**宝的同意，就可以在大院内另行加盖厂房，审批手续由陈**宝协助办理。陈**宝在签订租赁合同时出具了该地块土地假手续，使陈胜思误以为加盖新厂房是合法的，导致陈胜思花费11万余元加盖厂房，后经鉴定为48348元。该建筑被拆除后未获得任何政府赔偿，但陈**宝对此事项有过错。根据民法总则的规定，应当为投资损失承担全部责任。（二）陈胜思扩建大门花费5000元，加建大棚花费1万元，行为均是在租赁合同有效期内实施，故与本案有关。租赁合同解除，大门与大棚由陈**宝接管、使用，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》的规定：“不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。故陈**宝应当支付陈胜思1.5万元。（三）一审认为，陈胜思主张经营损失但无法提供评估机构所需材料，只是评估不能，经营损失无法确定，故不支持陈胜思要求经济损失赔偿的诉讼请求。根据合同法第113条、119条的规定，陈胜思有权主张经营损失等可得利益损失，在无法评估的情况下，由法官酌定损失数额。陈胜思主张6万元的经济损失于法有据，应予支持。综上，依据法律规定，特提起上诉。 陈**宝辩称，一、陈胜思主张用未支付的肥料货款抵顶租赁费与本案无关。本案系房屋租赁合同纠纷，陈胜思主张的所谓未支付的肥料货款未提交相应证据，也未主张双方当事人就抵顶房租达成合意，且与本案无关。若陈胜思有相关证据，应另案主张其债权，与本案房屋租赁合同纠纷无关。二、一审法院已认定陈胜思拖欠房租，且在上诉状中陈胜思也自认拖欠房租。（上诉状“陈胜思尚未支付的租赁费实际只剩2000元。”）理应因陈胜思未按时支付房租，承担违约责任。陈**宝多次催要，陈胜思仍拒绝支付房租（有微信聊天记录为证），陈**宝被逼无奈才关闭ㄏ门，实属民事自助行为。所造成的损失应由违约人陈胜思承担。三、陈胜思所建违法建筑被拆除责任应由陈胜思自行承担。陈**宝从未承诺协助陈胜思办理违法建筑的审批手续，对方如有可举证。陈**宝担任在村两委中担任重要职务多年，较为了解土地政策，像陈胜思所建厂房明显违反法律规定，陈**宝不可能去干明知不可为的事情。四、双方当事人签订房屋租赁合同，约定第一年房租5万元，是双方协商一致的，对5万元的构成双方均无异议。房屋合同解除后，陈胜思再追索其中的1.5万元，毫无依据，实属违约背信，毫无诚信可言。五、陈胜思在无法举证经济损失的情况下索要6万元经济损失，无事实和法律依据，依法也不应当支持。综上，陈**宝认为，陈胜思逾期上诉，上诉无效；若以上观点均不能接受，本案也应维持一审判决。 陈胜思向一审法院起诉请求：1.依法判令陈**宝立即赔偿陈胜思投资损失21.4万元及返还设备；2.判令陈**宝赔偿陈胜思自2019年9月至交付之日因扣押设备而产生的损失约6万元；3.本案诉讼费用由陈胜思承担。事实与理由：陈胜思与陈**宝系租赁关系，2015年9月5日陈胜思租赁陈**宝的厂房加工有机肥，并签订厂房租赁合同一份，并约定租赁期限及缴纳租赁费等事项，期间陈**宝多次购买陈胜思有机肥，大多数没有结算货款，陈**宝于2019年9月5日无故终止合同将陈胜思赶出厂房并扣押陈胜思设备。陈胜思已报警。期间陈胜思找陈**宝处理，陈**宝均以种种理由拖延至今，陈**宝的行为极其恶劣已违反法律规定，并且给陈胜思造成了巨大损失，无奈陈胜思诉至贵院，望判如所请。 陈**宝一审答辩并反诉称，陈胜思所诉与事实不符。第一，陈胜思系自身原因不在陈**宝处继续生产经营，是陈胜思自行撤离的；第二，陈**宝并未扣押其设备，陈**宝多次联系陈胜思将其设备撤离陈**宝处，陈胜思一直拖延至今；第三，陈胜思一直未付清陈**宝的租赁费用，对此陈**宝提起反诉。2015年9月5日到2019年9月5日，第一年租赁费是5万元，第二年是3.5万元，第三年、第四年均是6.5万元（加租1200平方米厂房及地面，租赁费用增加至6.5万元），共计21.5万元，陈胜思支付了15万元，欠6.5万元，2019年9月5日至2020年4月4日的租金陈胜思未付，合计欠付102916元。请求法院判令陈胜思支付2015年9月5日至2020年4月4日期间欠付的租金102916元。 陈胜思对反诉辩称，陈**宝反诉与事实不符，没有法律依据，陈胜思已支付陈**宝租赁费21.3万元，欠2000元，因陈**宝拉了陈胜思生产的肥料，所以租赁费未算清。 一审法院认定事实：2015年9月5日陈胜思作为乙方与陈**宝作为甲方，签订了《厂房租赁合同书》，合同书部分内容为：第二条租赁期限20年（以后使用另行增加年限）2.1租赁期限为暂定2年，即从2015年9月5日起至2017年9月5日。第三条租赁费3.1租金第1年为五万，第2年为3.5万。期满2年后另续租金按每年3.5万元。第四条租赁费用的支付4.1租赁费用第1年一次性付清，以后每年付一次，采用每年一次付清的方式。第五条甲方租用场地及设施5.1厂区面积约为2000平米，厂房面积约为400平米，房屋7间，门卫室一个。第九条合同的终止本合同提前终止或有效期届满后，乙方未按时支付租金费超过30天合同自行终止，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。补充：甲方厂区内另有厂房约1200平米及地面，乙方如需租赁，租赁费用按每年3万元，相关约定同上。陈**宝、陈胜思均在合同上签字。 陈胜思、陈**宝约定第一年租赁费5万元中包含5000元建大门钱和1万元建大棚钱（该大棚与本案无关）。第一年实际租赁费为3.5万元。自2017年9月5日开始陈胜思按照载明的价格一并租赁合同补充条款中的1200平米厂房。陈胜思租赁陈**宝场地后一直从事有机肥生产，陈胜思、陈**宝之间亦有过有机肥买卖业务关系。2019年9月8日陈**宝向陈胜思工人要回了钥匙，关了厂门。陈**宝陈述因为陈胜思已经停产，且尚欠租赁费，电话联系不到陈胜思，所以要回了钥匙，劝离了工人。陈胜思陈述当时没有停产，厂子是现要货，现生产，不是天天生产，陈**宝给锁了门，所以最后停产。 陈胜思陈述，2017年3、4月份在院内西南角建了一处厂房，大约花费11万元，当时建的时候陈**宝同意，但因为是违法建筑，被航拍拍到了，2019年12月份拆除。陈**宝称该厂房是陈胜思自行建设并自行拆除的，与陈**宝无关。 案件一审审理过程中，陈胜思申请：1.租赁厂房院内西南角一处已经拆除的厂房（约1000平方米）的价值进行评估；2.院内西北角敞口大棚一处价值进行评估；3.化验室内的东西铁皮隔板墙及南北铁皮隔板墙及理石板台子的价值进行评估；4.经营日损失进行评估。经一审法院技术室依法委托，由山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行评估。2020年7月23日，该机构出具价格评估结果：1.租赁厂房院内西南角一处已经拆除的厂房（约1000平方米）的价值在评估基准日的货币金额为人民币肆万捌仟叁佰捌拾肆元整（48384.00）；2.院内西北角敞口大棚一处价值在评估基准日的货币金额为人民币贰万捌仟贰佰伍拾伍元伍角（28255.50）；3.化验室内的东西铁皮隔板墙及南北铁皮隔板墙及理石板台子的价值在评估基准日的货币金额为人民币陆仟贰佰柒拾柒元壹角玖分（6277.19）；4.经营日损失部分因申请人无法按要求提供证据材料，不能完成评估结论。陈胜思交纳评估费6000元。案件审理过程中，陈胜思、陈**宝均同意每个评估项目2000元评估费。 一审庭审过程中陈胜思陈述第一年租赁费5万元支付的是现金，之后的租赁费都是通过转账支付，支付到了2019年。为证明租赁费交纳情况，陈胜思、陈**宝均向法庭提交了银行转账明细及微信转账记录。2016年11月26日至2019年7月9日，陈胜思向陈**宝转账七次，每次2万元，2019年10月3日陈胜思又向陈**宝转账1万元，以上合计陈胜思共向陈**宝支付租赁费15万元。陈胜思提交录音两段，其中2019年11月30日双方对账过程录音中陈**宝称“当时一开始去谈那天当场转给我两万”。陈胜思妻子问“租金五万收到了吗？”，陈**宝回答“嗯，收到了。” 租赁场地院内西北角的敞口大棚，是该场地的上一任租赁者王锡玉所建，后王锡玉将该敞口大棚转让给了陈胜思。2020年5月11日一审法院进行了现场勘验，绘制了租赁场地平面图，查看了陈胜思在该场地的机器设备及物品。现陈胜思将机器设备及能移动的个人物品均已拉走。 一审法院认为，陈胜思与陈**宝签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。2020年5月13日庭审时陈胜思、陈**宝均表示同意解除，应视为双方合意解除合同，案涉《厂房租赁合同书》自双方形成解除合同的合意之日即2020年5月13日起解除。 本案争议的焦点有三：第一，陈胜思、陈**宝是否构成违约？第二，违约方应否对另一方进行赔偿，赔偿数额是多少？第三，陈胜思是否拖欠陈**宝租赁费？对于焦点一：陈胜思认为是陈**宝赶走了陈胜思的工人，要回了钥匙、锁了门，导致陈胜思无法继续生产，合同无法继续履行。陈**宝认为是陈胜思已经停产，且尚欠陈**宝租赁费所以才劝陈胜思工人离开，并要回了钥匙。陈**宝为证明陈胜思公司停产停业，提交了云山镇政府于2017年8月14日作出的通知的复印件，并申请一审法院调取原件，一审法院认为该复印件不论真伪都与该案无关，对陈**宝的申请一审法院不予准许。因为该通知下发后，陈胜思公司仍然继续生产有机肥，陈**宝没有根据通知责令陈胜思停产停业的权利。陈**宝作为出租人，提供符合约定的厂房即可，如何进行生产、什么时间生产皆属陈胜思个人自主经营范畴，陈**宝无权干涉。2019年9月8日陈**宝向陈胜思工人要回了钥匙，关了厂门，迫使陈胜思工厂停产。陈**宝的该行为致使租赁合同不能继续履行，故陈**宝对合同的解除具有较大过错。陈胜思、陈**宝签订的厂房租赁合同书租赁费用的支付中明确约定“以后每年付一次，采用每年一次付清的方式”。陈胜思未按照合同约定履行足额支付租赁费的义务，对于合同的解除也具有一定的过错。根据法律规定，对于合同解除双方根据各自的过错承担相应的责任。根据本案案情，一审法院酌定陈**宝承担60%的责任，陈胜思承担40%的责任。 对于焦点二：陈胜思、陈**宝签订了20年的长期租赁合同。陈胜思基于长期租赁的意思，在租赁场地房屋内，装修了化验室、购买了上一任租赁者王锡玉所建的敞口大棚。合同终止，根据法律规定，陈**宝应根据过错程度赔偿陈胜思的损失。陈胜思主张经营损失，但无法提供评估机构评估所需材料，致使评估不能，经营损失无法确定，故对于该主张一审法院不予支持。陈胜思主张陈**宝赔偿租赁厂房院内西南角一处已经拆除的厂房，但陈胜思未提交证据证明该损失是由陈**宝造成的，故对于该主张一审法院不予支持。根据评估意见院内西北角的敞口大棚价值28255.50元，化验室内的东西铁皮隔板墙及南北铁皮隔板墙及理石板台子的价值为6277.19元，修建厂房大门陈胜思出资5000元，现酌定折价2500元，该三处设施是陈胜思的投资，无法移动，陈**宝应对陈胜思进行赔偿，三处设施的所有权归陈**宝。陈**宝应赔偿陈胜思投资损失为22219.6元【（28255.50元+6277.19元+2500元）×60%】。 对于焦点三：2015年9月至2019年9月陈胜思共计应支付陈**宝租赁费21.5万元（5万元＋3.5万元＋6.5万元）。根据陈胜思、陈**宝提交的转账明细，2016年11月26日至2019年10月3日期间陈胜思共通过转账形式支付陈**宝租赁费15万元。根据陈胜思提交的陈胜思、陈**宝双方对账过程录音，陈**宝在该录音中承认谈合同当天便收到了陈胜思支付的2万元，并表示第一年的租赁费5万元已经收到。在录音中，陈**宝表示是通过转账形式收到的租赁费，虽然这与陈胜思陈述通过现金形式支付第一年租赁费相矛盾，但该不足以否定陈**宝对于该事实在录音中的自认。故一审法院对陈胜思用现金方式支付第一年租赁费5万元的事实予以确认。因此到2019年9月陈**宝要回钥匙锁门，陈胜思共欠付陈**宝租赁费1.5万元（21.5万元-15万元-5万元）。陈胜思应及时向陈**宝支付。因陈胜思将机器设备及能移动的个人物品均已拉走，故陈胜思要求返还设备的诉讼请求一审法院无需再做出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、陈**宝赔偿陈胜思经济损失22219.6元；二、陈胜思支付陈**宝租赁费1.5万元；三、驳回陈胜思的其他诉讼请求；四、驳回陈**宝的其他诉讼请求；五、上述第一、二项相互兑除后，余款7219.6元，陈**宝于判决生效后十日内付给陈胜思；案件受理费5410元，鉴定费6000元，共计11410元，由陈**宝负担4142.5元，原告陈胜思负担7267.5元；反诉费1179元，由陈**宝负担。 本院二审期间，陈**宝提交微信聊天记录一宗，证明其催款情况。陈胜思质证称，2019年11月30日的电话录音里，陈**宝说“那天不是对了吗，你还欠我2500元承包费。”因此，陈**宝也承认在这之前已经把账对过，还欠租金2500元（实际为2000元）；微信聊天的事实是当时陈**宝让陈胜思过来投资开厂子的时候，说这块地是建设用地，可以让陈胜思搞肥料，并且当时给陈胜思两个证明，一个是国土资源所的证明，当时是以招商引资过来的，陈**宝说他是村里的干部，“我的土地是合法的，你过来投资就行”。微信所说是陈**宝违约在先，在合同期内就让陈胜思搬走，造成了陈胜思损失。 本院认为，陈胜思对陈**宝提交的微信聊天记录真实性无异议，本院对此予以采信。 经审理查明，2019年11月30日电话录音笔录内容中双方就化肥和房租分别进行了对账，双方未就结算及抵顶形成一致。陈胜思于2020年12月15日收到一审判决书，于2020年12月25日申请网上立案，12月26日缴纳上诉费，向一审法院提出上诉。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张其已支付大部分租金，仅欠被上诉人2000元租金，其二审称对此的证据为2019年11月30日电话录音，但上诉人一审提交的该电话录音笔录的内容并不能证明其主张，而上诉人再无其他证据对该主张加以佐证，故本院对此不予支持。上诉人主张其双方曾约定，以其化肥款抵顶租金，但既无抵顶协议等书面证据予以证明，其所主张的录音证据中对此亦未达成一致，故一审法院对此未予采信，并无不当。房屋租赁与化肥买卖系不同的法律关系，在双方未就合并处理达成一致的情况下，本案不宜一并处理，上诉人可另行救济。经核算，2015年9月起至2019年9月，上诉人应支付被上诉人租金21.5万元（5万+3.5万+6.5万×2），上诉人已支付20万元（银行转账15万元+第一年5万元），上诉人仍拖欠被上诉人租金1.5万元，一审对此认定正确，且一审据此认定上诉人对租赁合同的解除负有过错，并无不当，上诉人主张应当由被上诉人承担合同解除的全部责任并承担全部损失的赔偿，与客观事实不符，本院对此不予支持。一审酌情对损失在双方间进行了分担，并无明显不当，本院对此不再调整。上诉人主张租赁厂房院内西南角一处已经拆除的厂房损失应当由被上诉人承担，但系其自愿建设该厂房，该厂房的灭失亦非被上诉人过错，故上诉人要求被上诉人分担该厂房被拆除的损失缺乏事实与法律依据，一审对此不予支持，并无不当。上诉人主张被上诉人赔偿其经营损失，但一审未提交证据加以证明，一审对此未予支持并无不当。上诉人主张扩建大门花费5000元及加建大棚花费1万元应当由被上诉人全部承担，但一审中被上诉人对此曾表示拒绝接受和继续利用，一审法院综合现状予以酌情处理并无不当，本院对此予以维持。被上诉人就一审判决并未提起上诉，因此，本案二审仅就上诉人上诉请求的范围予以审理，对被上诉人所称其未收到第一年5万元租金的主张不予处理。此外，经查，上诉人上诉的提起并未超出法律规定的期限，被上诉人对此的异议缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人陈胜思的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4569元，由上诉人陈胜思负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年四月三十日 法官助理 张 蕾 书记员 祁 康