山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异195号 案外人：方向东，男，1965年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区。 负责人：郭晓霞，总经理。 委托代理人：孙毅，山东环周律师事务所律师。 被执行人：青岛苏青商务有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：高泽众，经理。 被执行人：青岛亚美商城有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王茜珠，经理。 被执行人：田茂连，男，1967年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：巩振娟，女，1969年8月27日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：李方学，男，1972年3月3日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：于津，女，1976年8月6日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与青岛苏青商务有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1493号】过程中，方向东向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 方向东请求法院终止对位于青岛市市北区市场××路××商城××层××号房屋（下称“案涉房产”）的强制执行，并解除对案涉房产的查封。事实与理由：方向东于1998年6月20日以56160元购买了案涉房产，在法院查封之前签署了合法有效的书面买卖合同并以全款付清，1998年6月20日，方向东合法占有案涉房产并一直使用至今，期间一直按期缴纳物业费及水电费，案涉房产未办理产权证明并非方向东的原因。根据民事诉讼法第227条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，方向东对案涉房产享有的民事权益足以排除执行。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，1.案外人不属于权利人，执行标的系登记在青岛亚美商城有限公司名下的房地产且已取得产权证，案外人提供的现有证据未能证明案涉房产属于执行标的。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中买受人应指与被执行人交易的买受人，本案中案外人系由第三方处购得案涉房产，不是由被执行人处购得，交易的合法性、真实性均非通过执行异议程序能确定的，案外人应首先经过确权诉讼，获得案涉房产的产权后方能提出执行异议以排除执行。3.案外人提供的材料显示双方签订的合同系对房屋使用权的认购，案外人仅获得使用权，并非产权，未涉及所有权转移，我国现有法律法规并无房屋使用权出售的相关规定，双方的行为本质上是让渡房屋使用权，系租赁法律关系，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，案涉房产的租赁使用期限均已达20年，故不适用买卖不破租赁原则。 为证明其主张，方向东向本院提交以下证据：1.青岛市xx路亚美综合市场经营场所购买合同书一份，以证明根据当时的历史环境，国家不允许分割产权证，1998年6月20日其与青岛市市场三路亚美综合市场签订合同购买案涉房产，建筑面积12平方米，单价为4680元/平方米，共计56160元。2.收款收据，以证明方向东全款购买案涉房产，且收据显示为购房。3.个体登记信息查询结果四份，以证明方向东将案涉房屋对外出租。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，1.对证据1、证据2的真实性有异议，无法得知出卖方是否具有合法出售权。经查询，出卖方主体资格不存在。另，案外人所提交的证据无法证明为执行标的，案涉房产无明确门牌号。2.对证据3的真实性无异议，对关联性有异议。证据3显示的登记地址并未明确在本次执行范围内，登记者名称非案外人，且案外人未能提供相关租赁合同，反而无法证明其实际占有情形。 为证明其主张，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交案涉抵押物房地产产权证复印件一份，以证明执行标的的具体范围。 方向东质证称，需庭后核实案涉房产的具体位置。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行与青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月18日作出（2018）鲁02民初255号民事判决书，判决如下：一、被告青岛苏青商务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行借款本金20000万元及利息、罚息和复利22118600.87元（已计算至2017年12月20日，此后至实际清偿之日的利息、罚息和复利按照合同约定计付）；二、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津对上述第一项所确认的债务在本金最高额35000万元及利息、罚息和复利范围内承担连带清偿责任。被告山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津承担保证责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；三、原告对被告淄博蓝乾经贸有限公司设定的、位于淄博市张店区××路××号的土地（证号：淄国用（2013）第Ａ××4号、xxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号）及房产（证号：淄博市房权证张店区字第0××1号、0××2号、0××3号、0××4号、0××7号、0××8号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额114098100元及利息、罚息和复利的范围内享有优先受偿权。被告淄博蓝乾经贸有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；四、原告对被告青岛亚美商城有限公司设定的、位于青岛市市北区××路××号××栋的房地产（证号：青房地权市字第2××7号）、青岛市市北区xx路15号的房地产（证号：青房地权市字第1××6号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××8号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额67389800元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告青岛亚美商城有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；五、原告对被告山东万宝鑫金属材料有限公司设定的、位于淄博市桓台县××镇××路××号的土地（证号：桓国用（2013）第0××2号）及房产（证号：淄博市房权证桓台县字第0××4号、0××5号、0××6号、0××3号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额33529600元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告山东万宝鑫金属材料有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152393元，财产保全费5000元，由被告青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津共同负担。 后中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行将本案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执1493号。 另查明，方向东向本院提交的青岛市xx路亚美综合市场经营场所购买合同书载明的卖方为青岛市市场××路××市场。 本案诉讼过程中，2018年11月19日，本院作出（2018）鲁02民初255号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津银行存款222118600.87元或查封、扣押其相应价值的其他财产。青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203执603号案件对被执行人青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××栋的房地产（证号：青房地权市字第2××7号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××6号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××8号）的查封系首先查封，因本案申请执行人对上述房地产享有优先受偿权，故青岛市市北区人民法院将上述房地产的处置权移送至本院执行。2020年11月16日，本院作出（2020）鲁02执1493号执行裁定书，裁定拍卖上述房地产，并于当日作出责令限期迁出通知书，责令上述房地产的住户、租户和其他使用人在通知张贴或送达后的30日内自行迁出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司对青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××栋的房地产（证号：青房地权市字第2××7号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××6号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第1××8号）享有优先受偿权，案外人方向东以其与第三人签订的购买合同主张取得案涉房产所有权并排除执行，不符合上述司法解释的规定，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人方向东的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员  龙 骞 二〇二一年四月二十日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员  张 澳