河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终2103号 上诉人（原审被告）：姚建宾，男，1972年2月22日生，汉族，住河北省新乐市。 上诉人（原审被告）：吴国婷，女，1975年8月2日生，汉族，住河北省新乐市。 二上诉人的委托诉讼代理人：陈伟，河北晟舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新乐市绿雅物业服务有限公司，住所地新乐市西市场三排二号。 法定代表人：靳荣美，总经理。 委托诉讼代理人：段振英，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘秋敏，新乐市法律援助中心法律工作者。 上诉人姚建宾、吴国婷因与被上诉人新乐市绿雅物业服务有限公司（以下简称“绿雅物业”）物业服务合同纠纷一案，不服新乐市人民法院（2020）冀0184民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚建宾、吴国婷的委托代理人陈伟、被上诉人绿雅物业的法定代表人靳荣美及委托代理人段振英、刘秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚建宾、吴国婷上诉请求：1、依法撤销新乐市人民法院（2020）冀0184民初2280号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人所居住11号门市位于新乐市外，独立于该小区，且该小区物业即被上诉人未向上诉人提供任何物业服务，其无权要求上诉人交纳上诉费。同时，根据合同相对性原则，上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人亦无权要求上诉人支付物业费。建设单位恒达公司与上诉人签订的房屋买卖合同，合同约定物业费免费，一审法院依据合同的相对性原则，认为该约定不能约束作为物业公司的被上诉人。同样道理，上诉人或小区业主委员会没有与被上诉人签订物业服务合同，恒达公司与被上诉人签订的物业服务合同，根据合同的相对性同样对上诉人不具有法律约束力。上诉人作为购房人，在与建设单位签订购房合同时，减免物业费作为上诉人是否购买房屋的重要考量，是影响房屋价格高低的重要因素。如果判决上诉人承担物业费，本案应当追加建设单位新乐市恒达房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。二、被上诉人在新乐市提供所谓的物业服务不具有合法性。根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。被上诉人诉称提供物业服务的莱茵小镇小区属于住宅物业，作为建设单位的新乐市恒达房地产开发有限公司，没有通过招投标的方式选聘物业；且建设单位恒达公司以协议的形式选聘物业，未经新乐市房地产行政主管部门批准。被上诉人提供与恒达公司签订的协议证实其进驻莱茵小镇小区具有合法性，但没有提供新乐市住建局的批准手续。根据《石家庄市物业管理条例》第二十三条第三款规定，物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县（市）、区房产行政主管部门备案。被上诉人与建设单位签订的协议书时间是2017年8月8日，被上诉人提供的新乐市物业管理所加盖公章的《石家庄市物业管理项目备案表》备案时间是2019年10月22日。三、被上诉人作为前期物业对新乐市小区提供物业服务，收费标准实行政府指导价，被上诉人的收费标准未到价格主管部门备案，收费不具有合法性。四、被上诉人没有为上诉人提供物业服务的内容，上诉人也没有享受到物业提供的服务。上诉人的房屋属于门市房，上诉人进出均不通过小区公共道路，从客观上没有享受到物业提供的服务，被上诉人提供的物业服务范围并不包括上诉人的房屋，因此判决上诉人承担物业服务费显失公平。综上所述，被上诉人作为所谓的前期物业不具有合法性，收费标准未经物价主管部门备案，收费不具有合法性。被上诉人也没有为上诉人提供任何物业服务。一审判决上诉人支付物业服务费不具有合法性，没有事实依据。为此根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，提出上诉，请求人民法院依法裁判。 新乐市绿雅物业服务有限公司辩称，被上诉人提供了物业服务，上诉人也接受了被上诉人的物业服务，依法上诉人应交纳物业费用，故一审认定事实清楚，适用法律正确，应判决维持原判。 新乐市绿雅物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告给付6号门市与11号门市2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元，并日支付违约金千分之三（自2019年4月30日起至履行之日止）。2、请求法院依法判令被告给付6号门市与11号门市2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，并日支付违约金千分之三（自2020年6月16日起至履行之日止），物业费共计12604元。3、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2017年8月8日，绿雅物业与新乐市恒达房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）签订《（前期）物业服务合同》，双方经协议方式由恒达公司选聘绿雅物业对新乐市进行物业管理服务，合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预交费用为一年，每年11月1日至次年10月31日，多层住宅每月每平方米0.7元、商业每月每平方米0.7元；物业费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按年物业费用每日3‰标准向原告支付违约金。 二被告系夫妻关系，居住并经营新乐市门市，其中6号门市的面积为116.4平方米、11号门市的面积为633.86平方米。二被告应交2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元及2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，共计12604元。原告曾向被告发出催缴通知，缴费时间分别为2019年4月30日前及2020年6月16日前。被告至今未向原告交纳上述物业费。 庭审后二被告提交《莱茵小城购房协议》，协议书中甲方（卖方）为恒达公司、乙方（买方）为姚建宾。协议书第一项第5条载明“自来水接头费、房产证费用由甲方负责，物业费免收”，被告称物业费免收，对此绿雅物业提交了恒达公司于2020年8月18日出具的《证明》，证明内容为：姚建宾与恒达公司签订的新乐市11号门市和6号门市的购房合同中第一项第5条约定物业费免收。此项条款中物业费免收仅限于恒达公司2016年交房过程中免两年物业费（2016年9月20日至2018年9月19日），用以证明被告应当交纳诉争物业费。 上述事实，有《（前期）物业服务合同》、门市面积表、物业费催缴通知、《莱茵小城购房协议》、《证明》等为证。 一审法院认为，莱茵小镇开发商恒达公司以协议方式选聘原告为该小区物业服务企业，并签订书面《（前期）物业服务合同》，该合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”二被告系莱茵小区的业主且接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费，在原告催交的期限内仍未交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任。至于被告称恒达公司承诺免收物业费，对此本院认为，被告提交的《莱茵小城购房协议》中虽然载明物业费免收，但此协议对原告没有约束力，恒达公司作为房产开发公司与绿雅物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体，被告与恒达公司之间形成的房屋买卖合同关系，而与原告形成的是物业服务合同关系，在未获得物业公司授权委托的情形下，恒达公司无权在购房合同中就物业费事项对被告做出承诺，该承诺是一种无权代理行为，该行为在未经原告的追认的情形下，对原告不发生法律效力，且恒达公司于2020年8月18日出具的证明中免收被告的物业费时间截止至2018年9月19日，现原告主张2019年11月1日之后的物业费，故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。二被告需交纳2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元及2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元，共计12604元，关于原告要求被告支付违约金的请求，原告要求按照年物业费每日千分之三标准支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认为该违约金约定过高，应当予以调整，违约金按年物业费的日万分之四的标准支付。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、限本判决生效后十日内被告姚建宾、吴国婷向原告新乐市绿雅物业服务有限公司交纳2018年11月1日至2019年10月31日物业费6302元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2019年4月30日起至履行完毕之日止）；二、限本判决生效后十日内被告姚建宾、吴国婷向原告新乐市绿雅物业服务有限公司交纳2019年11月1日至2020年10月31日物业费6302元并支付拖欠款期间的违约金（按照年物业费的日万分之四的标准计算，自2020年6月16日起至履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(已减半）由被告姚建宾、吴国婷负担。 本院二审期间，二上诉人提交《莱茵小城购房协议》一份，用以证明上诉人不应当缴纳被上诉人诉请的物业费用。 被上诉人质证称，对购房协议的内容有异议，协议内容第一项第五小项，物业费免收，开发商给被上诉人提供了一份证明，物业费只是免收前两年、开发商给上诉人提供的物业服务，2016年9月20日签订的购房协议前两年免收。合同第四项物业管理规定依法上诉人必须服从管理并按时缴纳物业管理费，物业管理费按国家有关规定执行，开发商和上诉人也约定该小区若成立物业管理部门，应当交纳物业管理费，所以对购房协议属于上诉人的单方协议。 被上诉人提交如下证据：1、疏通下水道的照片六张，用以证明被上诉人为二上诉人提供了物业服务。2、生活垃圾处理费票据三份，用以证明二上诉人的门市前垃圾桶，是被上诉人在城市管理综合执法局缴纳的垃圾处理费的，因为被上诉人交着垃圾处理费所以才将二上诉人门市前的垃圾回收。 二上诉人质证称，1、对被上诉人提交的照片不予认可，因为该组照片不能证明被上诉人是给上诉人提供的物业服务。该照片显示的是室外的公共区域的下水道正在予以疏通，而不是上诉人需要提供物业服务范围内的，因此与上诉人无关。 2、对生活垃圾处理费票据，该票据付款人是新乐市恒达房地产开发有限公司，恰恰这样能够证明恒达公司与被上诉人绿雅物业服务公司是关联公司，因此恒达公司当庭出证明，证明效力不应当采纳，该票据所体现的交纳垃圾处理费是全体小区生活业主应缴纳的费用，而不是上诉人门脸房应当缴纳的费用，因此不能证明其提供了相应的物业服务。 对于二审中双方提交的证据，本院认定如下： 二上诉人提交的《莱茵小城购房协议》中虽然载明物业费免收，但此协议对被上诉人没有约束力，故二上诉人以该协议主张不应缴纳物业费，本院不予采信。 对于绿雅物业提交的疏通下水道的照片，因上诉人不予认可，且无其他证据相互印证，本院不予采信。 对于绿雅物业提交的三份生活垃圾处理费票据，因票据付款人为新乐市恒达房地产开发有限公司，不能证实本案事实，本院不予采信。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，新乐市恒达房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）作为建设单位以协议方式选聘被上诉人绿雅物业为该小区服务企业并签订《（前期）物业服务合同》，绿雅物业有营业执照并于2019年10月在新乐市物业管理所进行备案，在莱茵小镇未成立业主大会之前，该合同对业主具有约束力。上诉人姚建宾主张其与恒达公司签订的《莱茵小城购房协议》中载明物业费免收，二上诉人不应缴纳物业费。被上诉人不认可。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”之规定，本案上诉人姚建宾与恒达公司签订的《莱茵小城购房协议》仅对姚建宾及恒达公司具有约束力，被上诉人并不是协议当事人，该协议对被上诉人没有约束力，二上诉人依据《莱茵小城购房协议》的约定主张不向被上诉人缴纳物业费，无事实及法律依据，本院不予采信。 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，二上诉人所购买的商铺在绿雅物业管理区域范围内，在绿雅物业向其提供物业服务后，二上诉人应当按照合同及相关约定支付物业费。一审判决二上诉人向被上诉人缴纳物业费合法有据，本院予以确认。二上诉人称被上诉人没有为其提供物业服务，被上诉人物业服务及收费不具合法性，但均未提供证据证实，故对二上诉人的上述主张，本院不予采信。 综上所述，姚建宾、吴国婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姚建宾、吴国婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二一年四月二十五日 法官助理  王 琪 书 记 员  王西西