四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4076号 上诉人（原审被告）：成都蜀国保利文化传播有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号9栋1单元17层1707号。 法定代表人：方林，职务不详。 被上诉人（原审原告）：王珏，男，1984年9月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王世良，男，1956年7月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系王珏父亲。 上诉人成都蜀国保利文化传播有限公司（以下简称蜀国保利公司）因与被上诉人王珏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蜀国保利公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王珏的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由王珏承担。事实和理由：一、双方当事人于2019年12月8日通过中介公司签订房屋租赁合同，蜀国保利公司在正常搬家和装修、制作招牌、安装门禁、安装电脑、电话等工作完成和正值准备开业时，于2020年1月2日接到深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称花样年公司成都分公司）的《停止服务函》。由于王珏拖欠了近半年的物管费、水电费、清洁费，花样年公司成都分公司对租赁房屋采取了停止服务的强制措施，当天就停电停水，严重影响了蜀国保利公司的生产经营，造成了营业损失和员工情绪不稳定等情况。2020年1月3日蜀国保利公司向王珏出具了《退还房租及全部损失》，由于王珏的错误同时解除了与蜀国保利公司的租赁关系，蜀国保利公司员工全部提前放春节假期，关了门将房屋也交给了王珏。二、王珏得知此事后一直置之不理，一拖再拖，蜀国保利公司也没有办法，想春节假期后来解决此事，结果春节后发生疫情，一直不能开门及同王珏见面。王珏只是在微信纠缠原租赁合同条款，催收房租，这样一直拖到2020年5月22日王珏找理由要重新清点家具，以清点家具单签字作为房屋交接时间是站不住脚的，上面并未注明是交接房屋的时间。三、蜀国保利公司同王珏签订房屋租赁合同时是通过中介签的，中介讲清楚他们应得一月房租的中介费，蜀国保利公司也同意了的，后来蜀国保利公司将中介费付给了中介方，王珏在微信中认可了付一个月的租金。 王珏辩称，一、物业公司在年初向所有的客户发物业催收函是正常事情，并未对租房客户采取强制停电停水等措施，直到2020年5月27日移交房屋时都是如此，至今也没有停过水电。蜀国保利公司在接到物业公司收费通知后有义务告诉房东和缴纳所欠物业费，代替房东缴纳物业费后在房租中抵扣也是物业费缴纳惯例。二、蜀国保利公司早在2019年11月28日签订合同后就开始违约，长期拖欠租金和物业费不支付，王珏多次催促蜀国保利公司缴纳所欠租金和物业费并向其发送微信及书面通知，蜀国保利公司强行占用房屋并不缴纳租金和物业费，直到2020年5月27日才将房屋钥匙及家具移交王珏。三、蜀国保利公司不仅违约拖欠租金和物业费等费用，而且至今还将其展示柜放置屋里，王珏通过一审法院向蜀国保利公司发出通知要求其搬走展示柜，一审法院转告蜀国保利公司后，蜀国保利公司依然置之不理，导致王珏的房屋至今无法出租，新增房屋租金损失182160元。四、关于房屋租赁中介费支付问题。中介服务费由王珏支付，与蜀国保利公司无关。是否应该支付中介费，这是中介方与王珏之间的事情，与本案无关。 王珏向一审法院起诉请求：1.蜀国保利公司向王珏支付所欠房屋租金77296元，并支付所欠房屋租金的滞纳金9219元（截止5月30日）；2.蜀国保利公司支付租赁期间拖欠的物业管理费、电费、垃圾清运费共计9246.26元；3.蜀国保利公司以上述所拖欠的费用为基数，从2019年12月10日起至付清之日期间，按人民银行同期贷款利率给付利息损失；4.蜀国保利公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年11月28日，王珏（甲方）与蜀国保利公司（乙方）签订《房屋租赁合约》，主要约定：由成都商诚房地产营销策划有限公司作为中介方，蜀国保利公司承租王珏位于成都市高新区的房屋，自2019年12月8日起至2021年12月7日止，租期2年，租金为18216元/月，每三个月为一期交付，每次交付租金（含定金）须于上期租金到期前提前15天交付甲方，乙方若逾期未支付，甲方有权从逾期日向乙方每日加收相当于房屋租金千分之一的滞纳金。6.3.租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天然气费、煤气费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担。7.1.签订合约的同时，乙方须即时向甲方支付人民币18216元作为租房定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分。8.乙方须于2019年11月28日或之前向甲方支付押金人民币18216元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关内容费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还给乙方（不计利息），且若将甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。9.5.租赁期间，乙方若拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气、煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任。方竞作为蜀国保利公司的代理人签字。 合同签订后，蜀国保利公司向王珏支付费用共计50216元，支付时间和具体金额如下：2019年11月28日10000元，2019年12月3日3216元，2019年12月4日5000元，2019年12月10日32000元。 2020年1月2日，花样年公司成都分公司向蜀国保利公司发送《停止服务函》，催收2019年7月16日至2020年6月30日期间的物业费、电费、水电履约金、押金共计19015.57元，并要求王珏于2020年1月3日下午17:30前付清上述欠款，同时，服务函明确载明，若届时王珏不付清欠款，物业公司将停止服务。 方竞与王世良的微信聊天记录显示：2020年3月28日，王珏代理人王世良向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《尽快支付所欠房租的函》，蜀国保利公司未做回复。2020年4月13日，王珏代理人王世良向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《再次请求尽快支付所欠房租的函》。2020年5月22日，王珏代理人王世良向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明要求蜀国保利公司于2020年5月26日前归还房屋。5月27日，发送《请尽快办理美年D505房租结算和房屋移交的函》。 2020年5月26日，深圳市花样年国际物业服务有限公司向王珏发送《关于催收D505房号物管费的函》，载明拖欠2019年11月29日至2020年5月26日物业管理费7542.69元、违约金105.22元、电费1591.14元、垃圾清运费108元、水费4.43元，共计9246.26元。 2020年5月27日，王珏的代理人王世良与蜀国保利公司的法定代表人方林进行交接，并签署《美年D505家具移交清单》。 在一审庭审中，王珏述称，在得知欠付截至2019年11月28日的期间的垃圾清运费、物业管理服务费、电费等费用后，已于2020年1月下旬向花样年公司成都分公司支付欠付费用。 一审法院认为，蜀国保利公司与王珏签订的《房屋租赁合约》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。对于《房屋租赁合约》合同的具体解除时间双方存在争议，王珏认为于2020年5月解除租赁合同及腾退房屋，但蜀国保利公司辩称其公司于2020年1月即因物业公司断电无法正常生产经营，2020年1月3日发函之日即为合同解除之日。一审法院认为，首先，蜀国保利公司向一审法院提交的微信聊天记录拟证明蜀国保利公司向王珏发送了《退还房租及全部损失函》及《关于催收王珏、王进良退还全部款项再次通知》，但该份聊天记录内容未显示聊天的相对方，亦未显示发送日期，且王珏一审当庭表示未收到该函件。其次，蜀国保利公司一审当庭表示将在庭后向法庭提交微信手机载体予以核对，但庭后蜀国保利公司未向一审法院提交。综上，蜀国保利公司辩称于2020年1月向王珏发送两份函件的事实，一审法院不予采信。蜀国保利公司欠付房屋租金达10天以上，王珏于2020年5月22日通过微信向蜀国保利公司发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知蜀国保利公司于2020年5月26日返还房屋，蜀国保利公司于当日收到故合同解除的时间应为2020年5月26日，后王珏与蜀国保利公司于2020年5月27日对案涉房屋进行交接。 关于蜀国保利公司于2019年12月4日前支付的三笔费用共计18216元系定金还是押金的问题。租赁合同约定，蜀国保利公司应于2019年11月28日支付押金18216元、定金18216元，并于2019年12月9日前支付前三个月租金。蜀国保利公司于2019年12月4日前支付了18216元，并于2019年12月10日支付32000元，均未足额按约支付合同约定的费用。一审法院认为，在无法区别支付的费用具体为哪一笔的时候，应从保护出租人（债权人）权利的角度去判定该笔费用的性质。因蜀国保利公司存在欠缴物管费、电费、垃圾清运费，且在合同履行过程中持续违约，该笔费用认定为押金予以担保上述欠缴费用更能保证出租人的权利。其次，无论该笔费用认为定金还是押金，定金将转化为租金，押金将予以抵扣欠付费用（含租金），均不损害蜀国保利公司的权利。再次，在后续的催缴租金函件中，王珏多次提及收到的该笔费用为押金，蜀国保利公司并未提出异议。故一审法院认为，蜀国保利公司于2019年12月4日前支付的三笔费用18216元认定为押金，该押金可予以抵扣欠付费用。 关于租金与滞纳金的问题。王珏按约交付了房屋，蜀国保利公司应当支付2019年12月8日至2020年5月20日的租金。现蜀国保利公司已支付租金32000元，还应支付66719元（计算方式为18216元/月×5个月13天-32000元）。租赁合同约定蜀国保利公司若逾期未支付，王珏有权从逾期日向蜀国保利公司每日加收相当于房屋租金千分之一的滞纳金。一审法院认为，该滞纳金的性质为违约金，违约金的主要功能系弥补损失，王珏的损失主要为资金占用利息损失，一审法院认为，王珏主张的违约金过高（年利率为36.5%），一审法院根据蜀国保利公司的过错程度、合同的实际履行情况、王珏的实际损失，将滞纳金调减为2000元。 关于物管费、电费、垃圾清运费的问题。租赁合同约定该费用由蜀国保利公司承担，蜀国保利公司如未缴纳应承担之费用，王珏可以扣除部分或全部押金抵付。蜀国保利公司实际占有使用房屋至2020年5月27日，尚欠2019年11月29日至2020年5月26日期间的物业管理服务费7542.69元、电费1591.14元、垃圾清运费108元，共计9241.83元，该欠付费用在押金中抵扣。 关于利息损失的问题。因一审法院已支持租金的违约金，足以弥补王珏的资金占用利息损失，且王珏未实际缴纳2019年11月29日至2020年5月26日期间的物业管理服务费、电费、垃圾清运费（未向一审法院提交已缴纳上述费用的证据），未产生实际损失（资金占用利息损失），故该项诉请，一审法院不予支持。 综上，蜀国保利公司尚欠租金66719元、滞纳金2000元、物业管理服务费7542.69元、电费1591.14元、垃圾清运费108元。押金18216元予以抵扣后，蜀国保利公司仍欠租金57744.83元、滞纳金2000元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、蜀国保利公司应在判决生效之日起三日内支付向王珏支付租金57744.83元、滞纳金2000元；二、驳回王珏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为1097元，蜀国保利公司负担647元，王珏负担450元。 二审中，蜀国保利公司提交以下新证据：1.微信聊天记录2页（方竞和王世良微信聊天记录），拟证明：2020年3月6日案涉物业公司已经停止对蜀国保利公司的物业服务，且2020年3月23日王世良同意少收蜀国保利公司1个月的房租；2.方竞和中介的微信收付款记录，拟证明：2019年11月28日方竞向中介公司转账10000元。 王珏质证认为：1.方竞和王世良微信聊天记录2页真实性认可，但不能达到证明目的；2.对于方竞和中介的微信收付款记录，蜀国保利公司没有义务支付中介费，中介费是王珏和中介方之间的事情。2019年11月28日10000元转账是蜀国保利公司支付的定金，中介公司收到后转给了王世良。 本院经审查认为，对于方竞和中介的微信收付款记录，因蜀国保利公司并无支付中介费的义务，且案涉中介服务费为18216元，蜀国保利公司支付的10000元与案涉中介费的金额不一致，故该证据无法证明蜀国保利公司转给中介方的10000元的性质为中介服务费。方竞和王世良微信聊天记录仅能说明物业公司催缴物业费，无法证明物业公司停止对蜀国保利公司提供物业服务和停水停电，也无法证明王世良同意少收蜀国保利公司1个月的房租，根据微信信息载明内容“置于中介服务费问题……那是我们与中介之间的事情，与你无关，你如果愿意支付中介服务费，我们同意后期少收你一个月的房租”可看出，王世良同意少收一个月的房租的前提是蜀国保利公司支付中介服务费，在蜀国保利公司没有证据证明其向中介方支付了中介费的情况下，不能仅以王世良的该微信信息证明王世良同意少收蜀国保利公司1个月的房租。 王珏提交以下新证据：1.花样年公司成都分公司出具的《美年物业服务证明》、花样年国际物业专用收据、POS签购单一张，拟证明：物业公司未停止过对蜀国保利公司的服务，王珏于2020年1月19日向物业公司支付了2019年11月29日之前欠缴的物业费、垃圾清运费和电费；2.短信截图一张（王世良与一审法院工作人员的短信记录），拟证明：2020年8月27日蜀国保利公司仍然没有将案涉房屋的物品搬走。 蜀国保利公司质证认为：1.对《美年物业服务证明》的真实性不认可，是王珏和花样年公司成都分公司串通起来做的假证明。专用收据和POS签购单真实性认可，能够证明王珏于2020年1月19日向花样年公司成都分公司支付了2019年11月29日之前欠缴的物业费、垃圾清运费和电费。但是是在2020年1月19日交的，当时蜀国保利公司已经提前放春节假并且解散了；2.对短信截图真实性不认可，一审法庭没有向蜀国保利公司通知过。 本院经审查认为，《美年物业服务证明》为花样年公司成都分公司单方出具，真实性无法核实。专用收据、POS签购单真实性予以认可，且能够证明王珏于2020年1月19日向花样年公司成都分公司支付了2019年11月29日之前欠缴的物业费、垃圾清运费和电费。因蜀国保利公司二审中认可尚有很多物品遗留在案涉房屋内，故对短信截图真实性认可，至2020年8月27日蜀国保利公司仍未将案涉房屋的物品全部搬走。 二审中，双方当事人均对一审法院查明的事实无异议。故本院对一审查明的事实直接予以确认。 二审另查明，1.二审中，蜀国保利公司认可微信昵称为“成峰，藏珍阁主人，，”，微信号为“×××22”为方竞的微信号；2.蜀国保利公司的法定代表人方林陈述方竞为蜀国保利公司的董事长、实际控制人，并且由方竞负责沟通联系承租案涉房屋事宜；3.一审中，蜀国保利公司提交微信聊天记录（复印件）以证明方竞于2020年1月3日向王世良微信发送《退还房租及全部损失函》，该微信聊天记录显示方竞于“晚上6:27”向王世良发送“，，”“！！”“图片（图片内容为《退还房租及全部损失函》）”。二审中，王世良提交了其与方竞于2019年12月1日起至2020年8月13日的微信聊天记录，显示方竞于2020年8月13日晚上18:27向王世良发送“，，”“！！”，且同日18:19显示“‘成都蜀国保利文化实际控制人方竟’撤回了一条消息”及该两条消息后再次显示“‘成都蜀国保利文化实际控制人方竟’撤回了一条消息”，并无蜀国保利公司所主张的《退还房租及全部损失函》。二审中，蜀国保利公司认可一审中提交的时间为“晚上6:27”且聊天对象为“世之良哥”的微信聊天记录，就是王世良二审中提交的王世良与方竞于2020年8月13日晚上18:27的微信聊天记录。因此，从方竞和王世良各自提交的微信聊天记录可以得知，方竞是在2020年8月13日向王世良微信发送《退还房租及全部损失函》，并撤回了该微信消息；4.2020年7月9日，蜀国保利公司签收起诉状副本；5.2019年12月到2020年5月，王世良多次通过微信向方竞催缴房租。2020年2月15日，王世良向方竞通过微信沟通：“请问你们什么时候将所欠租金支付给我们？”方竞回复：“疫情当前开不了工怎么付房租。”；6.二审中，蜀国保利公司还有很多物品仍然遗留在案涉房屋内。蜀国保利公司认为是王珏扣留了蜀国保利公司的物品，王珏认为其给蜀国保利公司发函要求其搬走物品，但蜀国保利公司不搬，因此还导致王珏的房屋无法继续出租；7.案涉《房屋租赁合约》第十条约定：基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签订本合约同时，甲方同意即时支付经纪方18216元作为服务费；乙方同意即时支付经纪方__元作为服务费，若逾期未支付，经纪方有权从逾期日始向未支付方每日加收相当于服务费千分之二的滞纳金。 对于蜀国保利公司的主要上诉理由，本院评议如下：（一）关于物业停水停电。蜀国保利公司主张因王珏欠缴物业费、水电费等导致物业公司于2020年1月2日对案涉房屋停止服务并停水停电。对此本院认为，蜀国保利公司并没有证据证明物业公司对案涉房屋采取过停水停电等导致案涉房屋不适于经营使用的措施。（二）蜀国保利公司主张其于2020年1月3日向王珏出具了《退还房租及全部损失函》，并主张案涉房屋租赁合同在2020年1月3日即解除。对此本院认为，从双方当事人提交的微信聊天记录可以得知，方竞是在2020年8月13日向王世良微信发送《退还房租及全部损失函》，并撤回了该微信消息，而不是蜀国保利公司主张的其于2020年1月3日即向王世良出具了《退还房租及全部损失函》。（三）蜀国保利公司主张已经于2020年1月即向王珏交还了案涉房屋，但是蜀国保利公司并无证据予以证明。从案件事实看，蜀国保利公司的法定代表人方林是于2020年5月27日与王世良进行交接，并签署《美年D505家具移交清单》，且目前仍有很多物品遗留在案涉房屋内。故本院对蜀国保利公司的该主张也不予以采信。（四）蜀国保利公司主张其向中介方支付了中介费，故应当抵扣一个月的租金。对此本院认为，首先从案涉《房屋租赁合约》第十条约定可以得知，蜀国保利公司作为合同乙方，并无向中介方支付中介费的义务，合同中也没有约定蜀国保利公司应代王珏向中介方支付中介费。其次，蜀国保利公司主张其向中介方支付中介费的证据为其向中介方的微信转账，但其提交的证据不能反映该转账为代替王珏支付的中介费。综上，蜀国保利公司的主要上诉理由均不能成立。 本院认为，王珏与蜀国保利公司于2019年11月28日签订的《房屋租赁合约》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。二审主要的争议焦点为：１.一审法院认定的租金、滞纳金是否适当；2.蜀国保利公司是否应当支付物业管理费、电费、垃圾清运费。对此分述如下： 关于第一个争议焦点。王珏按照合同约定交付了案涉房屋，蜀国保利公司应当按约支付相关费用，即应当在2019年11月28日或之前支付押金18216元，于2019年12月9日支付首期租金54648元，但蜀国保利公司截至2019年12月10日仅向王珏支付了50216元。根据案涉合同第九条“5）租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费、及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任”之约定，因蜀国保利公司经王珏多次催告仍不按约支付租金，应当承担违约的不利后果。王珏的代理人王世良于2020年5月22日向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，系行使合同解除权，蜀国保利公司于2020年5月26日收到该通知，故案涉合同应于2020年5月26日解除，一审法院对此认定并无不当。 蜀国保利公司应当向王珏支付2019年12月8日至2020年5月26日的租金，但一审判决认定蜀国保利公司应当支付2019年12月8日至2020年5月20日的租金，鉴于王珏对此并未上诉，视为对自己权利的放弃，故本院对一审该认定予以维持，即蜀国保利公司应当向王珏支付2019年12月8日至2020年5月26日的租金为98719元。 关于滞纳金，一审法院根据蜀国保利公司的过错程度、合同的实际履行情况、王珏的实际损失，将滞纳金调减为2000元并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。按照案涉合同第六条“3）租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费、及其他相关费用均由乙方承担”之约定，案涉房屋租赁期间的上述费用均应由蜀国保利公司承担。因合同约定案涉房屋于2019年11月28日交付，蜀国保利公司也未举证证明案涉房屋未按时交付，故案涉房屋在2019年11月29日至2020年5月26日产生的物业管理服务费、电费、垃圾清运费共计9241.83元，应由蜀国保利公司支付。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 综上，因蜀国保利公司累计共向王珏支付了50216元，故蜀国保利公司还应向王珏支付租金及物业管理服务费、电费、垃圾清运费共计57744.83元（98719元＋9241.83元－50216元）。另，蜀国保利公司还需支付滞纳金2000元。 综上所述，蜀国保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1294元，由成都蜀国保利文化传播有限公司负担。成都蜀国保利文化传播有限公司预交2194元，应退还其900元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年四月二十日 法官助理 余海洋 书 记 员 闻 灵