山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0191民初453号 原告：绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司，住所地济南市高新区经十东路**汉峪金谷A3地块**楼**，统一社会信用代码91370100MA3C49TF77。 委托诉讼代理人：夏传建，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所律师。 负责人：樊明涛，总经理。 被告：山东艾晶酒店管理有限公司济南高新分公司，住所地济，住所地济南高新区汉峪金谷**楼**信用代码91370100MA3NFUKB43。 负责人：高晶莹。 被告：山东艾晶酒店管理有限公司，住所地济南高新区颖秀，住所地济南高新区颖秀路**高新万达广场Y4公寓**370100MA3EU6B21K。 法定代表人：高晶莹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱磊，男，公司员工。 原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司（以下简称绿城物业公司）与被告山东艾晶酒店管理有限公司济南高新分公司（艾晶高新分公司）、山东艾晶酒店管理有限公司（以下简称艾晶公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托诉讼代理人夏传建，被告艾晶公司暨艾晶高新分公司的负责人高晶莹,被告艾晶公司的委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令艾晶公司、艾晶高新分公司向绿城物业公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费132905.76元及违约金(暂计至2020年7月31日为5927.59元，并以132905.76元为基数，按日万分之四的标准继续计算至实际给付之日止)；2.判令艾晶公司、艾晶高新分公司绿城物业公司支付自2018年起至2020年9月30日拖欠的水费20321.6元及违约金(暂计至2020年10月14日为2000元，并以20321.6元为基数，按日万分之四的标准继续计算至实际给付之日止)；3.本案的诉讼费由艾晶公司、艾晶高新分公司承担。诉讼中,绿城物业公司变更诉讼请求:1.判令艾晶公司、艾晶高新分公司向绿城物业公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费99482.56元及违约金(暂计至2020年7月31日为5927.59元，并以99482.56元为基数，按日万分之四的标准继续计算至实际给付之日止);2.判令艾晶公司、艾晶高新分公司向绿城物业公司支付自2018年6月1日起至2020年12月31日拖欠的水费36033.2元及违约金(暂计至2021年3月2日为865元，并以36033.2元为基数，按日万分之四的标准继续计算至实际给付之日止)。事实和理由：2018年6月至7月，绿城物业公司分别与业主王荣胜、傅平等人签订《汉峪金寓前期物业服务协议》(以下简称协议)，约定绿城物业公司为业主所有的汉峪金谷项目A5地块2栋1805室、1914室等46处房屋提供物业服务，房屋累计建筑面积为2864.94平方米。协议第十三条约定物业管理费4元/月/平方米，第二十条约定物业服务费每6个月预缴一次，缴费时间为每6个月第一个月上旬。协议第三十九条约定逾期支付物业服务费及相关费用的，每逾期一日，业主须按应付金额的万分之四向绿城物业公司支付违约金，业主须对承租人或物业使用人延迟缴纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。合同签订后，涉案公寓由艾晶高新分公司作为物业使用人实际使用，但是艾晶高新分公司拖欠绿城物业公司自2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，且自2018年度实际使用房屋以来，一直拖欠水费，其日常水费一直由绿城物业公司进行垫付，虽经绿城物业公司多次催告，艾晶高新分公司仍未支付。另,艾晶公司作为总公司应当对艾晶高新分公司拖欠的物业费、水费承担清偿责任。 艾晶公司、艾晶高新分公司辩称，一、绿城物业公司在疫情期间，解读政府文件后，要求我公司强制性关门，有微信截图等为证。我公司是酒店行业，整个济南市酒店没有因为疫情停业的政府文件，只有绿城物业公司解读政府文件要求关门。本身如果不关门的话，我公司还有保本经营收入，现在物业让我公司关门，导致前后有三个月无法运营，如果正常运营是200元/天，共计45间客房，损失81万元。二、绿城物业公司在2020年时，因工作管理的严重失误，导致一名小孩从楼上坠楼身亡，责任原因是物业没有严格管理电梯，导致此次事件的发生，死者家属在我公司所在楼的大门口持续烧香，死者家属堵门，然后绿城物业公司关门，只留一个小口，死者家属就在门口躺着，导致酒店客户大批流失，持续了15天左右的时间，当时已值五一黄金周，经营已经恢复，每天200元，45间客房损失13.5万元。三、绿城物业公司在日常物业维护，几乎没有任何服务，比如水费的缴纳，现在欠付这么多水费的原因是找不到任何绿城物业公司的收费人员，人员经常性变动，别的物业公司都是按月收费，且房间内的质保维修，从开业至今，一直都是来回推脱，没有进行维修，有微信截图证明。四、绿城物业公司擅自出租大堂区域，租赁给其他酒店，门口广告招牌、大堂租赁等都属于公共区域，需要征得三分之二以上业主同意才能实施，房管局有文件，不得擅自出租大堂，出租的回报应分给全体业主。五、绿城物业公司从开业至今，经常有停电的行为，每次停电都是临时停电，前三次没有任何通知，后面吸取了经验教训，有了通知，但是前三次停电，都给我方酒店带来了经济损失，客户在34楼，晚上7点无法从楼上下来，绿城物业公司没有尽到一点管理责任。六、绿城物业公司从开业至今，一直没有按照政府文件进行电费的年度周转，政府文件解读为市发改委（2019）375号文件,、省发改委（2019）906号文件，三年没有周转电费，挣取电费差价一直迟迟不给周转，不退费，合计为7万元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 绿城物业公司与涉案房屋的业主签订《汉峪金谷金寓前期物业服务协议》，约定本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，按照4元/月?平方米。涉案房屋的业主将涉案房屋租赁给艾晶公司实际使用，双方约定租赁期间产生的物业费由承租人支付。 诉讼中，艾晶公司与绿城物业公司共同确认艾晶公司承租的房间为A5-2-1805、A5-2-1914、A5-2-2005、A5-2-2006、A5-2-2007、A5-2-2203、A5-2-2204、A5-2-2319、A5-2-2402、A5-2-2403、A5-2-2512、A5-2-2513、A5-2-2708、A5-2-2709、A5-2-2710、A5-2-2712、A5-2-2714、A5-2-2720、A5-2-2803、A5-2-2912、A5-2-2914、A5-2-2915、A5-2-2919、A5-2-3009、A5-2-3012、A5-2-3013、A5-2-3014、A5-2-3015、A5-2-3016、A5-2-3102、A5-2-3103、A5-2-3104、A5-2-3110、A5-2-3114、A5-2-3204、A5-2-3210、A5-2-3213、A5-2-3302、A5-2-3503、A5-2-3504、A5-2-3205、A5-2-3509、A5-2-3606、A5-2-3903。以上房间中A5-2-2319、A5-2-2710、A5-2-2720、A5-2-2919、A5-2-3009、A5-2-3110、A5-2-3210、A5-2-3509的面积为59.09平方米，A5-2-2708为96.07平方米，其他房间均为62.32平米。以上房间在2020年度的租赁时间：A5-2-2204为140天（2020年8月13日起租），A5-2-2402为115天（2020年9月7日起租），A5-2-2403为61天（2020年10月13日起租），A5-2-3205为345天，A5-2-3210为68天（2020年10月24日起租）,A5-2-3302为73天（2020年10月19日起租）,其他均为2020年整年度租赁。 诉讼中，绿城物业公司认可艾晶公司已经向其支付了2020年度的物业费50000元。 绿城物业公司与艾晶公司对于A5-2-2509、A5-2-2510、A5-2-2903、A5-2-2904、A5-2-3320号房间存在争议的事实，本院认定如下：对于A5-2-2903、A5-2-2904、A5-2-3320号房间，绿城物业公司提交了艾晶公司与业主的租赁合同。艾晶公司称对合同真实性无异议，但这三个房间的业主与其存在纠纷。艾晶公司对于其陈述并未提交相应证据予以证明，本院不予采纳，故对A5-2-2903、A5-2-2904、A5-2-3320号房间在2020年度的实际使用人为艾晶酒店，本院予以确认。对于A5-2-2509、A5-2-2510号房间，绿城物业公司提交范宝德出具的情况说明，绿城物业公司称范宝德系受A5-2-2509、A5-2-2510号房间的业主夏冰委托，但是其并未提交授权委托书等相应的证据予以证明，故对于绿城物业公司称A5-2-2509、A5-2-2510号房间系由艾晶公司实际使用，本院不予采纳，绿城物业公司可向业主主张权利。其中A5-2-2903、A5-2-2904号房间的面积为62.32平方米，A5-2-3320号房间的面积为59.09平方米，租赁时间为2020年整年度租赁。 另查明，除A5-2-2204、A5-2-2403、A5-2-2402、A5-2-3210、A5-2-3302房间艾晶公司未在疫情期间租赁，其他涉案房间的租赁时间均经过疫情期间，涉疫情期间房间面积共计2625.35平方米。 本院认为，涉案房屋业主与绿城物业公司签订的《汉峪金谷金寓前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。根据《物业管理条例》第41条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，艾晶公司与涉案房屋业主约定物业费由艾晶公司交纳，且绿城物业公司已经提供了物业管理服务，艾晶公司也享用了绿城物业公司所提供的物业管理服务，应依约交纳物业费。艾晶公司辩称绿城物业公司未提供良好的物业管理服务，并提交了微信截图等证据。本院认为，艾晶公司提交的证据仅显示绿城物业公司的服务存在瑕疵，但非重大瑕疵，不构成根本违约，故绿城物业公司要求艾晶公司支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照绿城物业公司物业费计算标准计算2020年度物业费，A5-2-2204为1163.31元（62.32平方米*4元/30天*140天），A5-2-2402为955.57元（62.32平方米*4元/30天*115天），A5-2-2403为506.87元（62.32平方米*4元/30天*61天），A5-2-3205为2866.72元（62.32平方米*4元/30天*345天），A5-2-3210为535.75元（59.09平方米*4元/30天*68天），A5-2-3302为606.58元（62.32平方米*4元/30天*73天），剩余其他房间为123025.44元（2563.03平方米*4元*12月），综上，艾晶酒店涉案房屋2020年度的物业费总计129660.24元。关于物业费减免问题，涉案公寓属于汉峪金谷，所在楼宇主要作为酒店经营，酒店经营受新冠肺炎疫情的影响较大，虽然新冠肺炎疫情期间绿城物业公司仍然提供物业服务，但是从事物业服务的人数、频率较正常营业期间已明显减少，再苛求从事生产经营的承租人按照涉案物业合同的约定全额支付物业管理费确有不妥，亦不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关精神，故本院对于物业管理费酌情减免一个月。绿城物业公司认可艾晶公司已支付的2020年度物业费50000元。综上，艾晶公司应当支付涉案房屋的物业费为69158.84元（129660.24元-50000元-2625.35平方米*4元）。关于绿城物业公司要求艾晶公司支付违约金的诉讼请求，因绿城物业公司在涉案小区公共卫生、公共区域管理及设施维护等方面确实存在瑕疵，故绿城物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。绿城物业公司要求艾晶公司支付水费36033.2元，但是其仅有为整栋楼支付水费的发票，无法区分具体为每户支付的水费数额，故本院对其主张不予支持，其可待证据充分后另行进行主张。艾晶公司主张艾晶高新分公司已经注销，但是并未提交相应证据予以证明，且经工商信息查询，艾晶高新分公司仍显示在业，但分公司作为总公司分支机构无法独立承担民事责任，故对于绿城物业公司要求艾晶高新分公司承担责任的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东艾晶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司物业费69158.84元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1762元，由原告绿城物业服务集团有限公司济南高新分公司负担1009元，由被告山东艾晶酒店管理有限公司负担753元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王 卉 二〇二一年四月八日 法官助理  朱显瑞 书 记 员  韩 菁