贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0181民初273号原告：王瑞鑫，男，1994年8月24日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：熊钱富，贵州千载律师事务所律师，委托代理权限为特别授权代理。被告：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所：贵州省贵安新区行政中心白马大道碧桂园贵安1号商业街6号楼2楼12号，约定送达地址：贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会6号楼6113室，统一社会信用代码：91520900MA6DNX0H4F。法定代表人：欧阳腾平，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘光琳、吴俊杰，贵州贵达律师事务所律师，委托代理权限为一般授权代理。被告：中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所：贵州省贵阳市云岩区延安中路7号，统一社会信用代码：915201002144817941。负责人：王皓杰，职务：支行行长。委托诉讼代理人：罗如一，委托代理权限为一般授权代理。原告王瑞鑫与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房开公司”），中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞鑫的委托诉讼代理人熊钱富，被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人吴俊杰，中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行的委托诉讼代理人罗如一均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞鑫向本院提起诉讼请求：一、判令与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＴＸＷ-43Ｈ-2-502），并判令被告退还原告购房款人民币953273元；解除与被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行《个人借款、担保合同》；二、判令被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司支付原告资金占用费，该占用费以被告应退还的购房款953273元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为标准，从2020年5月17日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年12月17日为21517.85元；三、判令被告赔偿原告为购房支付的贷款利息损失暂计为：113821.54元，具体以被告赔偿时发生的实际金额为准；四、判令被告赔偿原告支付的房屋维修基金19065元；五、判令被告支付原告违约金142990.95元（按全部已付房款的15%计算；;以上金额暂共计为：1250668.34元；六、本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年6月28日，原告王瑞鑫与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＴＸＷ-43Ｈ-2-502）及补充协议。该合同主要约定：一、王瑞鑫向被告碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区,建筑面积119.44平方米，套内建筑面积93.44平方米，按套内面积计算单价为10201.98元，房屋总价款953273元，原告应于合同签订之日向出卖人交付首期房款193273元，余款760000元以银行按揭贷款方式支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知书之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。三、出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给受买人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向受买人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该房产交付之日起30日内支付违约金。补充协议第6条第2项约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款193273元（含合同签订前已支付的定金1万元），支付了房屋维修基金19065元。2017年10月1日，王瑞鑫为借款人、被告碧桂园房开公司作为保证人与被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定王瑞鑫为购买本案房屋向工商银行股份有限公司贵阳云岩支行贷款76万元，借款期限从2017年10月1日至2047年10月1日，该贷款已实际支付。至2019年12月31日房屋交付期限届满时，被告未能向原告交付房屋。2020年4月17日，原告通过在被告办公室现场递交方式向被告发出解除合同通知书，以被告逾期交房已经超过90日为由，要求解除商品房买卖合同、退房并办理相关事宜，被告工作人员于当日在通知书上签字并加盖被告公司印章予以确认，后被告又于2020年4月21日给原告发送《关于王瑞鑫业主要求解除〈商品房买卖合同〉的复函》确认了原告解除通知已收悉。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在原告向被告支付房款后，被告并未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任；双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人。”原告已在2020年4月17日通过书面形式通知被告要求解除合同，时间在双方约定的期限内，故合同依法解除，被告应退还原告已支付的全部房款及承担违约金。原告贷款目前所产生的利息共计113821.54元，属于原告已实际发生的损失，被告应当对该损失承担赔偿责任，此外，房屋维修资金系被告收取，理应一并退还；被告接到解除合同通知书后未按合同约定时间退款，导致原告资金损失，应依法向原告承担资金占用费的赔偿责任。因多次协商未果，原告特诉至贵院，诚请贵院依法裁判，以维护原告的合法权益为谢。贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、原告的第二项、第三项请求与违约金重复，只能主张一项。二、约定的违约金过高，请求法院调整，另外维修基金应向住建局主张。三、如法院判令解除合同，请求依法判决原告配合被告碧桂园公司注销预售商品房备案。中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行辩称：商品房买卖合同我方不是当事人，不应作为被告。我行已经按照合同约定发放贷款，截止目前，原告均正常还款。我行要求继续按照合同履行义务，原告继续贷款，被告碧桂园承担担保责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，原告王瑞鑫（买受人）与被告碧桂园房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ＢＧＹＧＡ-ＴＸＷ-43Ｈ-2-502）及补充协议，主要约定：一、买受人向出卖人购买被告碧桂园房开公司开发的位于贵州省贵安新区平方米，价款953273元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款193273元，余款760000元以银行按揭贷款方式支付；二、出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1.商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；三、逾期交房责任：1.如逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.如逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件十二补充协议：第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；第十六条“关于合同解除”部分约定，合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订当日，原告按约定向被告碧桂园房开公司支付了购房首付款193273元（含合同签订之前已支付的定金），房屋维修基金19065元。2017年9月1日，被告碧桂园房开公司为原告办理了商品房预售合同备案登记手续，登记号为Y00008819。2017年，原告王瑞鑫作为借款人和抵押人与中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定王瑞鑫为购买本案房屋向中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行贷款760000元，借款期限30年，采用等额本息方式还款，原告以所购房屋作为抵押物为借款提供担保，被告碧桂园房开公司对该借款本息在房屋未办理正式抵押登记手续前承担连带责任担保责任；2017年10月1日，中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行向原告发放贷款760000元并已将该款转入被告碧桂园房开公司。原告从2017年11月起一直依约向中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行偿还借款。截至2019年12月30日房屋交付期限届满时及之后的90日内，被告碧桂园房开公司未能向原告交付房屋。为此，原告于2020年4月17日书面向被告碧桂园房开公司发出解除合同的退房通知，被告碧桂园房开公司对此于2020年4月21日复函：因新型冠状肺炎疫情的不可抗力事件，不构成解除《商品房合同》退房条件，亦不存在逾期交付超过90天的情况。审理中，被告碧桂园房开公司陈述案涉房屋还未修建，不能交付。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及备案登记表、交款收据、《个人购房借款/担保合同》等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为，原告王瑞鑫与被告碧桂园房开公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按合同及协议约定全面履行义务，不履行或履行不符合约定的，应当承担违约责任。关于《商品房买卖合同》及补充协议是否解除的问题，本案原告在合同签订后已依约向被告碧桂园房开公司支付了购房款，但被告碧桂园房开公司未在合同约定的交房时间2019年12月30日向原告交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约；被告碧桂园房开公司违约后90日内仍未向原告交房，原告有权依照合同约定行使合同解除权。原告于2020年4月17日向被告碧桂园房开公司发送解除合同通知，原告主张解除合同的时间在合同解除期限内，合同自通知发送被告碧桂园房开公司时解除。被告碧桂园房开公司抗辩原告解除合同事由是逾期交房，但被告碧桂园房开公司因不可抗力事件不存在逾期事由的意见与事实不符，本院不予采纳。关于合同解除后的法律后果，原告与中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行之间的《个人购房借款/担保合同》已无履行的基础，合同目的已不能实现，故原告请求一并解除借款合同，本院予以支持。同时，《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》被解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告碧桂园房开公司应当将原告交纳的购房首付款193273元及购房贷款760000元本金及利息分别返还原告及中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行。因原告支付的购房首付款193273元的利息损失已包含在合同中约定的违约金总额内，而购房贷款760000元的部分本金及利息原告已进行支付，故应由被告碧桂园房开公司向原告支付已偿还的按揭贷款本金及利息（具体数额以中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准）。关于原告主张的违约金，因被告碧桂园房开公司不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和合同履行后应获得的预期利益损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”和第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任。因原告、被告碧桂园房开公司已经明确约定被告碧桂园房开公司逾期交房导致原告解除合同，被告碧桂园房开公司需承担总房款的15%的违约金，该违约金属于双方事先约定，可以起到督促当事人履行合同的作用，具有担保债务履行性质。因此，因被告碧桂园房开公司未履行合同义务，应按合同约定的标准履行违约金赔付责任。关于被告碧桂园房开公司抗辩该违约金过高请求调整的意见，该合同系被告提供的格式合同，违约金标准系被告拟定，该标准与逾期付款的违约责任对等，不存在显失公平的情况，结合合同的履行情况、被告违约的过错程度以及合同履行后原告可获得的预期利益以及违约金兼具的惩罚性功能等因素考量，本院认定双方约定的违约金标准并不明显过高。故被告应按照已付房款的15%的标准赔偿原告违约金142990.95元（953273×15%=142990.95）。关于原告主张的购房款953273元，从2020年5月17日起按年利率3.85%计算至实际支付之日的利息损失，因原、被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，经计算被告碧桂园房开公司支付的违约金已足以弥补原告诉请的利息损失，故该诉请不予支持。关于原告交纳的房屋维修基金19065元系由被告碧桂园房开公司直接收取，被告碧桂园房开公司并未提交证据证明已经转交给第三方，故应由被告碧桂园房开公司直接返还原告。若被告碧桂园房开公司收取的该维修基金确已交给第三方，被告碧桂园房开公司退还原告的房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。另，合同解除后，为减轻当事人讼累，本院一并判决原、被告相互配合办理案涉房屋的预售合同备案登记的注销手续。若履行过程中，案涉房屋还存在其他登记事项需要注销的，原告、被告碧桂园房开公司及中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行应当按照诚实信用原则要求，相互配合办理注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条、第六百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告王瑞鑫与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号BGYGA-TXW-43H-2-502）及补充协议已解除；二、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告王瑞鑫购房首付款193273元及房屋维修基金19065元；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王瑞鑫违约金142990.95元；四、解除原告王瑞鑫与中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行于2017年签订的《个人购房借款/担保合同》；五、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行支付原告王瑞鑫所借的剩余按揭贷款（以中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准）；六、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王瑞鑫支付其已向中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行偿还的按揭贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，按《个人购房借款/担保合同》约定计算）；七、原告王瑞鑫与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内相互配合办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续（备案登记号为Y00008819）；八、驳回原告王瑞鑫的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8028元（已减半），由原告王瑞鑫负担170元，被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担7858元；保全申请费5000元，由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 马 宇二〇二一年四月二十六日书记员 管依晓