河南省临颍县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1122执异19号异议人（申请执行人）：临颍中银富登村镇银行有限公司，住所地为临颍县迎宾路535号。法定代表人：冯元，该公司董事长。委托代理人：张时霞，女，1974年7月2日出生，汉族，住河南省临颍县，该公司支行行长。委托代理人：谷俊河，女，1991年5月10日出生，汉族，住河南省临颍县，该公司金融部客户经理。异议人（被执行人）：梁静，女，1992年1月12日出生，汉族，住河南省临颍县。被执行人：临颍县建林木业有限公司，住所地为临颍县杜曲镇周庄村。法定代表人：王会芳。被执行人：王会芳，女，1968年8月25日出生，汉族，住河南省临颍县。被执行人：王彪，男，1993年1月13日出生，汉族，住河南省临颍县。在本院执行临颍中银富登村镇银行有限公司（以下简称临颍中银富登）与临颍县建林木业有限公司（以下简称临颍建林木业）、文会芳、王彪、梁静借款合同纠纷一案中，异议人临颍中银富登、梁静分别对本院（2020）豫1122执497号案件拍卖房产后从房屋的变价款中扣除租金的行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年4月12日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人临颍中银富登向本院提出请求：对被执行人文会芳、王彪、梁静在其行抵押房产的变价款不扣除预留租金。事实和理由:1.文会芳、王彪、梁静的户口所在地均为河南省××镇长枪××号，非城镇居民，王彪作为成年男子在该村拥有独立宅基地住宅，且根据文会芳与前夫王建军的离婚协议显示，长枪王村新宅基及新区所买十亩地的土地使用权及40万元的押金归儿子和文会芳所有故拍卖房产不是被执行人唯一房产；2.文会芳有成年子女三人，存在有赡养能力的成年子女提供住房共其居住；3.根据漯河公租房收费标准最高为3元/平方米-5元/平方米，单人舒适住宅面积为35平方米，月租金仅为105元-175元，其次王彪住宅拍卖后由买受人装修后重新租赁，租赁费仅为6000元/年，远低于法院分配文会芳个人租金500元/月、王彪租金800元/月。异议人梁静向本院提出请求：从拍卖房产的变价款中扣除8年租金共计94000元。事实和理由:1.其目前无收入及存款，且有两个年幼孩子须抚养；2.其丈夫王彪患有重度抑郁症和2节腰突，无法从事重力劳动且须长期吃药；3.房屋租赁市场中两室一厅的租赁费平均为每年1万元，考虑房租每年上涨500元计算8年租金共计94000元。异议人临颍中银富登称，不认可异议人梁静的异议申请。理由同临颍中银富登的异议理由。即使需要扣除租金，因文会芳、王彪、梁静均系农村户口，也应按照杜曲镇的标准或者重新租赁后的标准。异议人梁静称，不认可异议人临颍中银富登的异议申请。理由如下：宅基地确实存在，但上面无建筑物；2.离婚协议中的40万元，被执行人王彪的父亲王建军拿走其中的20多万元，被执行人文会芳将剩余的10多万元拿去偿还其他欠款；3.房屋买受人确实重新装修并对外租赁，但承租人使用该房屋的用途为办公。被执行人文会芳称，不认可异议人临颍中银富登的异议申请，认可异议人梁静的异议申请。理由如下：1.法院预留给其一定年限的租金，符合法律规定和市场行情；2.因王彪、梁静育有二孩，且王彪有抑郁症，法院应增加年限和租金。被执行人临颍建林木业、王彪未答辩。本院查明，临颍中银富登与临颍建林木业、文会芳、王彪、梁静借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日作出（2020）豫1122民初630号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告临颍县建林木业有限公司于2020年4月20日前偿还之前所欠原告临颍中银富登村镇银行有限公司1100000元借款期间的利息40327.63元、逾期罚息871.93元。二、被告临颍县建林木业有限公司于2020年4月21日后产生的借款利息被告在每月的5日支付原告，至2020年7月2日前偿还原告临颍中银富登村镇银行有限公司借款本金1100000元及其利息（上述借款的利息自2020年4月21日起按年利率8.5%计算至借款全部付清之日止；如被告临颍县建林木业有限公司未按协议约定借款合同约定的年利率8.5%的1.5倍计算）。三、被告文会芳、王彪、梁静对上述借款本息承担连带清偿责任。四、如被告临颍县建林木业有限公司未按借款协议约定的期限支付到期利息，原告有权要求被告临颍县建林木业有限公司偿还到期及未到期的全部借款及利息、逾期罚息。五、案件受理费14700元，减半收取7350元，由被告临颍县建林木业有限公司负担。该民事调解书发生法律效力后，临颍建林公司、文会芳、王彪、梁静未履行上述生效法律文书所确定的各项义务，临颍中银富登于2020年5月6日向本院申请强制执行。本院于2020年5月20日作出（2020）豫1122执497-1号执行裁定书，并于2020年6月2日查封文会芳名下位于临颍县城××路南侧房产××套（房产证号：02××35）和临江森花园房产一套（房产证号：02××53），查封王彪、梁静名下位于临××××段西侧颍昌华府3幢5单元房产一套（产权证号：××号）。上述房产经本院依法拍卖，分别以45万元、544000元、46万元的价格成交。后本院欲按每月500元的标准从文会芳名下房产的变价款中扣除6年租金，按每月600元的标准从王彪、梁静名下房产的变价款中扣除6年租金。另查明，被执行人文会芳与王建军原系夫妻关系，育有三子分别为王文博、被执行人王彪、王赫。2014年7月1日双方办理离婚登记。双方离婚前于2014年6月30日签订《离婚协议》，该协议中载明：“长枪王老宅”归王建军所有，“长枪王村新宅基及新区所买十亩地的土地使用权及40万元的押金归儿子和乙方文会芳所有”。上述“长枪王村新宅基”上目前未建有住房。再查明，被执行人王彪、梁静系夫妻关系，育有二女分别为王昱茹、王怡诺，出生时间分别为2015年12月16日和2017年12月23日。异议人临颍中银富登欲证明本院扣除租金标准较高，提供一份王彪名下位于颍昌华府同单元其他房屋出租的《房屋租赁合同》复印件，该份合同显示租金为每月500元。异议人梁静欲证明被执行人王彪患有重度抑郁症，提供四张医院相关测试结果和四张病历，但均无医院盖章；其欲证明王彪患有腰部疾病，提供一张漯河医学高等专科学校第二附属医院《住院患者费用清单》，亦无医院盖章。以上事实有异议人临颍中银富登提供的《离婚协议》复印件、被执行人文会芳家庭户口簿复印件、文会芳其三子身份证复印件、《房屋租赁合同》，异议人梁静提供的其二女的《出生证明》、抑郁症评测表、病历、《住院患者费用清单》，以及本院调取的案涉宅基地照片等执行卷宗复印件证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为本院（2020）豫1122执497号案件拍卖房产后从房屋的变价款中扣除租金的行为是否不当。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”首先，关于案涉房产是否系被执行人文会芳、王彪、梁静“唯一住房”的问题。根据文会芳与其前夫的《离婚协议》，王彪与其兄弟三人共有临杜曲镇长枪王村的宅基地，但该宅基地上并无房屋，且文会芳、王彪、梁静原来均在临有商品房，即使其有农村宅基地，亦可认定本案拍卖房产系“唯一住房”。异议人临颍中银富登并未提供文会芳其三子有住房的证据，即使对其有抚养义务的人有住房，亦不是不扣除租金的理由。其次，扣除租金应参照临房屋租赁市场平均租赁标准以及个案具体情况。1.被执行人王彪、梁静须抚养两位未成年子女，但梁静提交的抑郁症评测表、病历、《住院患者费用清单》等证据均未盖章，故对其称王彪有重大抑郁症和腰部疾病的理由，本院不予采信；2.被执行人户口所在地在乡镇，但其经常居住地或者拍卖房产在城市，亦须参照城市房屋市场租赁平均标准；3.《离婚协议》中对40万元的分割与本案无关，且无证据证明该笔资金仍由文会芳、王彪控制；4.房屋租赁市场平均价格是动态的，不能仅已单个租赁协议作为参考标准。根据本案情况，考虑到文会芳年龄偏大，王彪、梁静须抚养两名年幼儿女，本院欲按每月500元的标准从文会芳名下房产的变价款中扣除6年租金，按每月600元的标准从王彪、梁静名下房产的变价款中扣除6年租金，并无不当。综上所述，异议人临颍中银富登、梁静提出的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十条第一款规定，裁定如下：一、驳回异议人临颍中银富登村镇银行有限公司的异议申请；二、驳回异议人梁静的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向漯河市中级人民法院申请复议。审判长 张 聪审判员 马晓亚审判员 祝晓丹二〇二一年四月二十七日书记员 银丹丹