广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0721民初816号 原告：李林，男，1995年1月5日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：宁德良，广西桂翼律师事务所律师。 被告：灵山东街市场经营有限公司，住所地灵山县灵城街道人民路19号，统一社会信用代码：91450721MA5MW7L701。 法定代表人：秦维琨。 委托诉讼代理人：黄赟，广西公润律师事务所律师。 被告：灵山县泽诚置业有限公司，住所地灵山县三海街道新光路新澳丽园1幢1-5号。统一社会信用代码：91450721MA5KC16K4X。 法定代表人：秦泽远，执行董事长。 原告李林诉被告灵山东街市场经营有限公司（下文简称东街公司）、灵山县泽诚置业有限公司（下文简称泽城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李林的委托诉讼代理人宁德良，被告东街公司的委托诉讼代理人黄赟到庭参加诉讼，被告泽城公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告李林向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告东街公司于2018年3月27日签订的《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》无效；2、被告东街公司返还租金173206元给原告；3、被告东街公司支付经济损失19039元给原告（计算方式：以本金173206元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4%，从2018年3月27日起计至2019年6月3日止，共8219元；以本金175366元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4%，从2019年6月4日起计至2020年12月18日止，共10820元，以后续计至返还清全部租金之日止）；4、被告泽城公司对上述债务承担连带返还责任；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月27日，原告与被告东街公司签订《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》，租赁泽城东街项目编号B22摊铺，并于当天交足租金173206元，2019年6月4日又交纳了管理费2160元，但至今被告东街公司尚未交付租赁物，原告没有得到使用权。原告经向灵山县住房和城乡建设局了解，该摊铺范围为违法建设，经多次交涉，被告东街公司拒绝退款，被告泽城公司作为开发商违法建设，应承担连带返还责任。 被告东街公司辩称，一、原告要求确认签订的合同无效没有事实和法律依据，原告所租赁的摊铺是经有关部门立项后成立生鲜市场，在签订合同时原告也知晓所搭建棚情况，而且所搭建的棚顶是更有利于消防以及遮风挡雨。本案中所涉及的标的物是生鲜市场的摊铺，所有涉案摊铺均在被告泽诚公司土地范围内，至于住建部门所作出的处罚建议，只是对搭建钢结构棚作出认定，即棚顶的建设是违法行为，并没有涉及摊铺。本案中，灵山东街生鲜市场属于一个整体，所有铺位均经过有关部门审批，不因住建部门认定所搭建的钢棚属违法建筑而认定钢棚下的铺位就是违法建筑，因此原告认为合同属于无效合同没有事实和法律依据；二、灵山东街生鲜市场属于民生工程，市场开业期间，被告东街公司连续推广和发放代金券，鼓励居民到东街市场购物，生意红火。只是由于新冠疫情的发生，沿街小贩进行摆摊经营才影响了市场内的交易量，原告等业主为能达到退回租金的目的，劳永连等6人在网上进行信访投诉，在签订合同时已知晓钢结构棚顶并在经营不善的情况下，要求确认合同无效，明显显失公平；三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，案涉摊铺已经交付原告使用至今，如认定涉及钢棚以下的摊铺租赁合同无效的情况下，应该分别参照各合同约定的租金标准计算使用费。由于原告在租赁摊铺时已经知晓市场情况的，其请求的经济损失也不得到支持；四、基于合同的相对性，被告泽诚公司在本案中没有任何联系，不应在本案中列为被告，其也不应在本案中承担连带责任。 被告泽城公司没有提出答辩，亦没有向本院提供证据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。以有争议的证据，本院认证如下： 1、对原告提交的灵山县住房和城乡建设局出具的《关于对灵山县泽诚置业有限公司在“泽诚•东街”项目绿化带及消防车道搭建钢结构棚的违法行为进行处罚的建议函》一份，被告经质证对其真实性、合法性无异议，但认为不能证实原告的主张，该份证据为灵山县住房和城乡建设局依职权出具的建议函，符合证据的三性，对该份证据的证明效力，本院予以确认； 2、对被告提交的《租赁合同》、《营业执照》、《广西壮族自治区投资项目备案证明》各一份，原告经质证对上述证据无异议，但认为不能证实被告的主张，本院认为，上述证据具有真实性、合法性，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认； 3、对被告提交的《不动产登记证明》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》各一份，原告经质证对上述证据的真实性没异议，但是关联性有异议，故本院对上述证据的真实性予以认可； 4、对被告提交的《代金券》、《收据》、《东街市场摊位签领表》、《原告租赁商铺经营照片》各一份，原告经质证认为认可代金券的真实性，但是认为代金券是被告为了对东街市场进行宣传而发放，不能证实摊铺交付；相片为被告的单方面宣传，不能证明已经交付给原告；签领表只是试业范围的签领，并不能证明原告已经在租赁物内经营。本院认为，《代金券》、《收据》证实了原告在经营过程中收取了被告东街公司向消费者发放的代金券，后向被告东街公司兑换现金的事实，上述证据形成了证据链，可以证明本案的待证事实，上述证据的证明效力，本院予以确认； 5、对被告提交的灵山县灵城街道六峰社区居民委员会出具的《关于东街市场经营情况证明》一份，原告经质证对该份证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议，认为居委会不是市场管理部门，不能证明市场有没有进行营业，而证据中的证明人应某证人证言，因证人没有出庭作证，不能证明被告的主张。本院认为，该份证据为灵山县灵城街道六峰社区居民委员会出具，加盖了公章并有证明人的签名，符合单位提供证明材料的形式要件，对该份证据的证明效力，本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 泽诚公司投资建设灵山东街生鲜市场。市场由灵山县灵城街道人民路19号“泽诚东街”商住小区l栋、2栋一层和临时钢结构棚构成。 2017年10月1日，泽诚公司与被告东街公司签订《租赁合同》，将案涉市场租赁给东街公司经营，租赁期限20年。 2018年3月27日，原告（乙方）与被告东街公司（甲方）签订《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》一份，约定：“乙方与甲方以投资形式取得甲方项下物业10年使用权；乙方具体投资合作摊铺位于泽诚东街一层，市场编号B22铺面，使用面积9.62平方米，建筑面积20.11平方米，经营业态为不限；乙方以投资方式取得物业10年经营使用权，使用期限为2019年1月1日至2029年12月31日；物业10年经营使用权的投资总额为173206元，物业使用性质为自主经营；付款方式为一次性付款，原告于合同签订日一次性付清物业全部投资款及押金……；乙方依约付清全部物业投资款和押金后，甲方应于2019年1月1日交付物业给乙方，若逾期交付，10年使用期相应延期；……。”合同还约定了其他相关事项。 合同签订前，原告李林于2018年3月23日支付给被告东街公司案涉商铺的市场建设费定金20000元，合同签订当日又支付了153206元，后又于2018年6月4日支付了市场管理费2160元（从2018年6月7日至2020年12月6日止的保洁费、垃圾费）给被告东街公司。 2019年6月7日，原告李林在被告制作的签领表上签名。 2019年6月7日，灵山东街生鲜市场开始进行营业。期间，被告东街公司向群众发放《东街生鲜市场代金券》，原告在试业期间进行了经营，在经营中将收取消费者面额为5元的代金券153张向被告东街市场兑换765元，后因市场人流量少没有继续经营。 2019年7月3日，灵山县住房和城乡建设局出具一份《关于拟建临时钢结构棚的答复》给被告灵山县泽诚置业有限公司，内容为：“关于你公司申请搭建临时钢结构棚的用地，属于泽城东街项目用地，原规划为小区绿化及消防车道等通道，搭建临时钢结构棚，涉及改变泽城东街项目的建筑面积、建筑密度及容积率等各项经济技术指标，且原规划审批的泽城东街项目计容面积为10183.83平方米，已达到土地出让合同约定的容积率上限，严重影响原规划，我局不同意所请；实地已建成二层钢结构棚，请你公司尽快按已审批的规划方案恢复原状。” 案涉市场临时钢结构棚位于“泽诚东街”小区绿化带、消防通道及小区地下停车场出入口范围内。2020年11月18日，灵山县住房和城市建设局作出《关于对灵山县泽诚置业有限公司在“泽诚·东街”项目绿化带及消防车道搭建钢结构棚的违法行为进行处罚的建议函》，该建议函认定，泽诚公司未办理相关手续在案涉“泽诚·东街”项目用地规划为小区绿化带及消防车道的部分搭建临时钢结构棚，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，建议灵山县城市管理行政执法局配合对泽诚公司的违法建设行为进行调查处理。 原告编号B22铺面位于案涉钢结构棚范围内，该铺面已悬挂“伯劳光记副食店”经营招牌，招牌电话与原告李林在被告东街公司制作的签领表上登记的手机号码一致，现租赁物处于不经营状态。原告因请求被告东街公司退还租金未果，遂以上述诉讼请求，事实和理由诉至本院。 另查明，案涉市场从开业至今一直对外开放，摊铺业主和消费者及居民均可自由出入市场。案涉市场有4个临街铺面和地下停车场入口一侧两个摆位有业主经营，其余包括原告等人商铺在内的摊铺无人经营，而市场东侧的东门街边则有大量的小摊贩占道经营。 本院认为，本案合同名称虽为《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》，但合同内容却是约定被告东街市场交付商铺给原告使用、收益，符合租赁合同的法律特征，故本院认定原、被告之间构成租赁合同的法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效……。”根据双方提交的证据及庭审查明的事实，被告东街市场出租给原告的案涉商铺位于临时钢结构棚内，且灵山县住房和城乡建设局已要求被告及时拆除该临时建筑物，故本院认定原告与被告东街公司签订的《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》无效。 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，合同无效后，被告据此收取的租金应返还给原告，但对于原告已实际使用案涉商铺所产生的费用，应当在原告已缴纳的租金中予以扣减。原告主张被告未履行租赁物交付义务，但结合双方提供的证据及庭审查明的事实，原告不仅在被告制作的《签领表》上签名，还在案涉租赁商铺上安装了经营招牌，而在东街公司试营业期间，原告进行了经营，并将从消费者处收取的代金券，向被告东街市场兑换成了现金，市场自开业至今一直处于开放状态，据此本院认定被告已履行了交付义务，因此房屋占有使用费应从2019年6月开始计算至2021年2月。房屋占用期间参照租金标准计算的房屋占用费为28868元（173206元÷10年÷12个月×20个月＝28868元），扣减了房屋占有使用费后，被告应返还剩余租金144338元给原告。由于管理费为保洁费、垃圾费等市场管理所需费用，市场已经开始营业，在营业过程中需要对市场进行清洁等工作，以保障市场的环境整洁，原告作为承租人，其已经享受了该项服务，故其请求退回已支付的管理费2160元，与法无据，本院不予以支持。 本案合同因被告东街公司作为出租人，将位于未办理相关手续的临时建筑物内的商铺出租给原告而被认定无效，其行为存在过错，原告请求被告东街公司赔偿资金占用期间的利息合法有据，本院予以支持。 关于被告泽诚公司是否应承担责任，因被告泽诚公司并非涉案《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》的相对方，原告诉请被告泽诚公司对被告东街公司的债务承担连带责任，无合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李林与被告灵山东街市场经营有限公司于2018年3月27日签订的《合作建设灵山东街生鲜市场物业（摊铺）合同》为无效合同； 二、被告灵山东街市场经营有限公司返还租金144338元并支付资金占用期间的利息（利息计算：以收取的173206元租金为基数，自2018年3月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至还清款项之日止）给原告李林； 三、驳回原告李林的其他诉讼请求。 案件受理费2094元，由原告李林负担539元；由被告灵山东街市场经营有限公司负担1555元。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 叶开华 二〇二一年四月二十九日 法官助理 李春莲 书 记 员 吴小嫦