山东省东平县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0923执异20号 案外人:周广福，男，1940年5月21日出生，汉族，居民，住山东省桓台县。 申请执行人：山东博泰建设集团有限公司，住所地:淄博市张店区人民西路**。统一社会信用代码：91370303768748948P。 法定代表人：荆树波，董事长。 委托诉讼代理人：刘崇杰，山东鲁正律师事务所律师。 被执行人：淄博海圣房地产开发有限公司，，住所地:山东省淄博市桓台县城区街道商城社区海圣春天小区综合楼**统一社会信用代码：91370321780799043P。 法定代表人：徐书平，董事长。 本院在执行山东博泰建设集团有限公司（以下简称博泰公司）与淄博海圣房地产开发有限公司（以下简称海圣公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年3月14日作出（2019）鲁0923民初969号民事裁定书，查封了海圣公司开发的位于淄博市桓台县少海路310号海圣春天小区的部分房产，2020年10月23日本院作出（2020）鲁0923执1550号执行裁定书，对上述查封房产进行拍卖，案外人周广福对法院拍卖位于淄博市桓台县少海路310号海圣春天小区19B号楼3单元402室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周广福称，贵院执行博泰公司与海圣公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人为桓台县××海路××号海圣春天小区**楼****房产的权利人。首先案外人已经全款购买和占有涉案房产，足以排除执行，2016年7月12日案外人周广福与海圣公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》，合同签订后案外人于2016年7月12日支付购房款，海圣公司于2016年7月12日交房，现房屋由案外人占有使用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对登记在被执行人名下的涉案房产能够排除执行，请求贵院依法停止执行。其次案外人对涉案房产享有准物权权利，贵院应当解除查封，案外人对于未办理不动产登记过户手续没有过错，至今未办理过户登记是因为未办证引起的。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院不得查封，应当解除。 申请执行人博泰公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据我公司了解，本案所涉的桓台县××海路××号海圣春天小区19B号楼3单元402室，早已具备房产登记条件，案外人就未办理房产登记的原因，并未作出合理解释。故案外人的异议不符合第二十八条之规定，不应得到支持。综上，案外人虽与开发商签订了商品房买卖合同，也支付了购房款，但是并未取得房屋的其他权属证明，并未取得涉案商品房的物权，其仅享有一种合同权利，请求人民法院驳回异议人的异议请求。因此，异议人所提出的异议申请不足以阻却执行，请求人民法院驳回异议人的异议请求。 被执行人海圣公司未答辩。 案外人为支持异议请求向本院提供以下证据：2016年7月12日海圣公司与案外人周广福签订《商品房买卖合同》，合同约定：海圣公司将桓台县××海路××号海圣春天小区19B幢3单元030402号房，建筑面积90.28平方米，以房屋价款526783.8元的价格卖与案外人，同时提供2016年7月12日周广福购买海圣公司房产的山东省增值税发票一份（共计526783.8元）。2、提供2018年2月13日周广福为19B-3-402房产交纳100元居民生活用水收据、2018年12月31日周广福为19B-3-402房产交纳垃圾清运费、物业费、电梯费等986元及8份涉案房产居住安放生活用具的照片，证明涉案房产正在占有使用。 本院查明,原告博泰公司与被告海圣公司、淄博海圣房地产开发有限公司东平分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月10日作出（2019）鲁0923民初969号民事判决书，判决如下：“一……；二……；三、被告淄博海圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东博泰建设集团有限公司工程款13298027.92元及利息（以13298027.92元为基数，自2019年2月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告山东博泰建设集团有限公司对其承建的东平福临水浚高尚社区二标段6#、7#、8#、14#楼工程的价款就工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；四、被告淄博海圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告山东博泰建设集团有限公司工程保证金50万元；五、被告淄博海圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东博泰建设集团有限公司鉴定费20万元……。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116822元，财产保全费5000元，共计121822元，由原告山东博泰建设集团有限公司负担14146元，被告淄博海圣房地产开发有限公司负担107676元。”海圣公司不服上述判决，上诉于山东省泰安市中级人民法院，2020年7月21日山东省泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民终2260号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告未按判决内容履行义务，博泰公司于2020年8月28日向本院申请执行。 同时查明：2019年3月14日本院作出（2019）鲁0923民初969号之民事裁定书，查封了海圣公司开发的位于桓台县××海路××号海圣春天小区的十九处房产：1、30号楼1层107铺（南起12号，权利证号：08-1929544）；2、32号楼1层109铺（南起27号，权利证号：08-1929526）；3、30号楼1层105铺（南起14号，权利证号：08-1929548）；4、31号楼1层105铺（南起20号，权利证号：08-1929509）；5、29号楼1层105铺（南起第7号，权利证号：08-1929519）；6、31号楼1层102铺（南起第23号，权利证号：08-1929507）；7、29号楼1层104铺（南起第8号，权利证号：08-1929551）；8、30号楼1层106铺（南起第13号，权利证号：08-1929545）；9、31号楼1层104铺（南起21号，权利证号：08-1929510）；10、29号楼1层101铺（南起第11号，权利证号：08-1929522）；11、19号楼B楼（南起38号，权利证号：08-1929534）；12、29号楼102铺（南起第10号，权利证号：08-1929521）；13、32号楼110铺（南起第26号，权利证号：08-1929524）；14、30号楼1层102铺（南起17号，权利证号：08-1929505）；15、32号楼1层111铺（南起第25号，权利证号：08-1929523）；16、19号楼B楼（南起37号，权利证号：08-1929535）；17、32号楼107铺（南起29号，权利证号：08-1929528）；18、19号楼B楼3单元4层中户（权利证号：08-1928630）；19、19号楼B楼3单元5层东户（权利证号：08-1928628）。上述房产全部登记在海圣公司名下，包括周广福所购买的房产，案件进入执行程序后，保全查封自动转为执行查封，2020年10月23日本院作出（2020）鲁0923执1550号执行裁定书，裁定对上述查封房产进行拍卖。 另查明：桓台县××海路××号海圣春天小区19号楼B楼3单元4层中户房产与桓台县××海路××号海圣春天小区19B幢3单元030402号房产为同一房产。 本院认为，本案当事人争议的焦点是所涉案房产签订了商品房买卖合同能否阻却本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人已于本院查封之前与海圣公司签订了商品房买卖合同，同时交纳全部购房款，并在该房产居住合法占有该房产，案外人对未办理过户登记无过错。因此，案外人所主张的应中止对涉案查封财产的执行并解除查封的理由成立。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于淄博市桓台县少海路310号海圣春天小区19B号楼3单元402室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张立华 审 判 员  马忠雨 人民陪审员  崔 菊 二〇二一年四月二十五日 法官助理  杜文文 书 记 员  陈 丽