广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0404民初473号原告：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王余屹，男，系公司员工。被告：张若谷，男，汉族，1982年7月31日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××之一北园社区居委会，公民身份号码：511×××××××********。原告珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大海泉湾公司）与被告张若谷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，并于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告恒大海泉湾公司的委托诉讼代理人冉茂良、被告张若谷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒大海泉湾公司向本院提出诉讼请求：判令被告张若谷向原告支付2019年5月1日到期应付购房款213,967元及其违约金（以213,967元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年5月2日起计至实际清偿之日止。暂计至2020年12月15日为12,688.24元）。事实和理由：原、被告双方于2017年5月1日签订认购书，并于2017年8月29日签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定被告张若谷购买原告开发的位于珠海市××××××××××××××××的商品房，总价款为1,188,702元。关于付款方式双方在《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条约定，买受人应当在2017年5月3日前支付首期房款356,611元、于2017年11月1日前支付楼款202,079元、于2018年5月1日前支付楼款202,079元、于2018年11月1日前支付楼款213,966元、余款213,967元于2019年5月1日前支付。另双方约定买受人逾期付款的，每逾期一天买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。根据《商品房买卖合同》第二十七条约定，合同在履行过程中发生争议的，依法向房屋所在地人民法院即珠海市金湾区人民法院起诉。该合同签订后，经原告多次催要，被告至今仍未支付于2019年5月1日到期应付购房款213,967元，被告的行为已构成违约，应按合同约定支付违约金。原告向本院提交了如下证据：1.《恒大海泉湾花园楼宇认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》；2.《商品房预售许可证》；3.《催款通知函》、律师函、邮寄凭证及投递凭证；4.微信聊天记录；5.本院（2019）粤0404民初1663号《民事判决书》、珠海市中级人民法院（2020）粤04民终1412号《民事判决书》。被告张若谷答辩称：1.其同意支付购房款，可于2021年4月30日前支付；2.违约金问题。因为之前双方存在房屋买卖合同纠纷，交房不合格，2020年11月5日二审判决生效。由于原告一直不执行判决，其于2020年11月25日申请强制执行，违约金赔偿于2020年12月23日到账。原告违约在先，二审法院也予以支持，被告理解是要等原告把房子做好才履行最后的付款行为，希望能减免违约金或者于2020年12月23日起计算。被告张若谷未向本院提交提交证据材料。原告对此回应称：被告以另案及另案违约金的支付时间为由主张付款履行期限变更及逾期交付违约金计算期限变更没有依据。在双方签订的补充协议第三条第2款约定，如果买卖合同约定交楼日期或办理交楼手续日期早于买方应缴最后一期款日期，买受人须在办理交楼手续日前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，出卖人无须承担任何违约责任。就该约定而言，由于被告没有按约定及时支付购房款，原告顺延交付日期做法并不构成违约。因此，被告支付房款应当按合同约定日期支付，逾期应当按照合同约定承担违约金。经审理查明，2017年5月1日，原、被告双方签订一份《恒大海泉湾花园楼宇认购书》，约定：被告张若谷购买原告开发的位于珠海市××××××××××××××××一套，总价款为人民币1,188,702元。2017年8月29日，双方又签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.买受人逾期付款责任，逾期在180天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；2.出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付商品房，逾期交付180日以内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。当中还对交房条件和房屋质量等作出了约定。该合同附件十一《补充协议》约定：1.分期付款：2017年5月3日前支付首期房款356,611元、2017年11月1日前支付购房款202,079元、2018年5月1日前支付购房款202,079元、2018年11月1日前支付购房款213,966元、2019年5月1日前付清余款213,967元；2.买受人逾期付款的，每逾期一天须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。上述合同签订后，被告均按约定支付各期购房至2018年11月1日。在2018年8月30日约定的房屋交付最后期限届满时，原告的海泉湾工程部与被告等业主为房屋漏水、渗水等质量问题产生争议。2018年9月1日，海泉湾工程部与各业主达成《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，承诺完成房屋合格验收证明，业主确保质量通过验收后收楼。2018年9月19日，恒大海泉湾公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《珠海恒大海泉湾业主告知书》，承认房屋存在质量问题。2019年4月19日，张若谷向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0404民初1663号，请求判令恒大海泉湾公司交付房屋并支付相应的违约金。2019年12月20日本院作出判决，判令恒大海泉湾公司在该判决发生法律效力之日起十日内交付房屋，并承担逾期交房违约金31,857.21元。后因张若谷与恒大海泉湾公司均不服提出上诉，珠海市中级人民法院于2020年11月5日作出（2020）粤04民终1412号民事判决，维持原判。至2020年12月22日，海泉湾公司履行判决，向张若谷支付了违约金。在此期间，原告分别于2019年8月17日、2020年7月1日向被告发出催收函和律师函，以及通过微信等方式，催告交纳2019年5月1日前应付购房余款213,967元。对于房屋交付，原告述称在被告最后一期购房款支付的2019年5月1日时间前，原告确未向被告发出收房通知。但认为（2020）粤04民终1412号案生效判决中已经确认原告在2019年5月15日的庭审中履行了通知被告涉案房屋整改完毕的义务，从而认定交房时间为2019年5月26日，原告没有义务再通知被告交付房屋。另查明，（2020）粤04民终1412号民事判决中“对于逾期交房的期间”评析认为：逾期交房违约金应自2018年9月1日起计算至再通知收楼时止；恒大海泉湾公司在2019年5月15日的庭审中告知张若谷房屋已整改完毕，一审将该时间节点视为恒大海泉湾公司履行了通知义务合理；恒大海泉湾公司在2018年10月25日取得涉案房屋测绘报告后，已经具备了法定和约定的全部交房条件；一审认定逾期交房期间截止至2019年5月26日并无不当。以上事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应该按照合同约定全面履行各自的义务。对于被告现拖欠2019年5月1日前应付清的购房款213,967元，因双方均有意继续履行合同，被告也予同意支付，本院予以照准。对于原告请求的违约金问题。经查，依双方合同约定，原告负有在2018年8月30日前交付符合合同质量等约定房屋的义务，被告负有在此时间后于2018年11月1日前支付购房款213,966元、2019年5月1日前支付购房款213,967元的义务。由此可见，原告交房义务在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在2018年9月1日，双方为房屋质量已产生争议，原告也承认房屋存在漏水等质量问题并承诺整改。在这种情况下，被告有权拒绝继续履行付款义务。但在原告完成整改达到房屋交付条件后，被告理应履行付款义务并承担相应的违约金。同时，虽然（2020）粤04民终1412号民事判决认定原告在2019年5月15日的庭审中履行了通知收房的义务，但因该案当时尚在审理过程中，判决并未生效，恒大海泉湾公司在庭审中履行通知义务的行为尚未被认定具有法律效力，被告张若谷仍有合理的理由拒绝履行付款义务。但在该民事判决生效的2020年11月5日次日即2020年11月6日起，被告不履行支付剩余购房款的义务，理应承担逾期付款的违约金。对于违约金的计算比例日万分之一，双方没有异议，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张若谷于本判决生效之日起七日内向原告珠海市恒大海泉湾置业有限公司支付购房款人民币213,967元；二、被告张若谷于本判决生效之日起七日内向原告珠海市恒大海泉湾置业有限公司支付上述欠款的违约金（以213,967元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年11月6日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告珠海市恒大海泉湾置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2350元，原告珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担117元，被告张若谷负担2233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 曾 剑二〇二一年四月十四日书记员 袁嘉睿