长春市双阳区人民法院   民事判决书   （2021）吉0112民初581号   原告:宋淑华,女,1953年5月5日生,满族,农民,住长春市双阳区。   委托诉讼代理人:颜春霞，吉林良正律师事务所律师。   被告:逯琳,女,1985年3月9日生,汉族,农民,住长春市双阳区。   委托诉讼代理人：王国民，长春市双阳区奢岭街法律服务务所法律工作者。   原告宋淑华与被告逯琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋淑华及其委托诉讼代理人颜春霞、被告逯琳的委托诉讼代理人王国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宋淑华向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告签订的关于土地局住宅楼北栋东一门一楼101室的房屋(产权证号2XXXX,丘地号13-1-350-30-101)买卖合同无效,确认该房屋归原告所有(房屋价值30万元)；2、请求法院判令被告配合将房屋产权过户到原告名下；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原、被告系婆媳关系,原告儿子(李海波)与逯琳系2014年7月15日登记结婚,共同居住在长春市双阳区晨宇小区A区1号楼东2门3楼西侧房屋。2015年原告儿子和儿媳打算做买卖,需要资金,于是与原告商议,将原告名下土地局住宅楼北栋东一门一楼101室房屋借用过户到被告名下用于贷款,承诺贷款偿还完毕就将房屋变更还回原告名下。之后2015年末双方签订了虚假的房屋买卖合同,并到房产局对以上房屋进行了更名过户,但实际上被告并没有支付房款给原告,之后被告也用该房屋进行了抵押贷款。原告的儿子于2020年5月24日因病去世,之后被告将原告赶出住处,并对大量财产进行处置,严重威胁到原告的权利。现被告用该房屋的贷款已经偿还完毕,原被告之间协商未果。原告认为,双方签订的买卖合同并不是双方真实的意思表示，不存在真实的交易关系，该合同系无效合同，被告应将房屋过户回原告名下。故原告为维护自身的合法权益,特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。   逯琳辩称，原被告亲属关系属实，但本案所涉及的房屋已经实际买卖并已经交付。是原告亲自到税务部门、产权部门办理的过户手续，现原告已经将物权转让给了被告，且被告有证据证明转移登记后的房产由被告管理和使用，并不是像原告所陈述的通过虚假形式来骗取房屋，故原告的诉讼请求不应当的得到法律的支持；至于原告所陈述办理该房屋转让是被告或其儿子李海波需要贷款才进行的转让，但李海波及被告均没有贷款的事实，如果只是用该房屋做抵押担保，无需变更房屋所有权就可以办理，原告起诉没有法律依据，应予以驳回。   本院经审理认定事实如下：原告宋淑华的儿子李海波与被告逯琳于2014年7月15日登记结婚,李海波于2020年5月22日因病死亡。   2005年3月16日，宋淑华从案外人孟某购买坐落于长春市双阳区西双阳大街北土地矿产家属楼住宅一套，2007年6月取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为宋淑华。2015年12月21日,宋淑华(转让方,甲方)与逯琳(买受人,乙方)签订《长春市房屋转让合同》,合同主要约定：甲方将坐落于长春市双阳区西双阳大街北、丘地号13-1-350-30-101,建筑面积73.26平方米的房屋转让给乙方,房屋成交价格为总价10万元,乙方于2015年12月21日前一次性将购房款交付，甲方将房屋交付乙方。当日,宋淑华与逯琳共同到长春市双阳房地产管理服务中心办理所有权变更手续。2016年2月24日,逯琳的母亲韩玉霞与中国邮政储蓄银行股份有限公司长春双阳支行（以下简称邮储银行双阳支行）签订《个人商务借款及担保合同》(合同编号为22001703216024781872),贷款金额为10万元,贷款用途为经营场所室内装修，贷款期限60个月,即自2016年2月24日至2021年2月24日，每月应归还本息1941.43元,韩玉霞借款的抵押物为本案诉争房屋，逯琳作为抵押人、李海波作为抵押财产共有人在该合同上签名。2016年3月8,邮储银行双阳支行向韩玉霞发放贷款10万元。2021年3月8,韩玉霞向邮储银行双阳支行结清借款本金和利息,消灭邮储银行双阳支行对诉争房屋的抵押权。   另查明，诉争房屋2015年12月21日至2020年9月27日期间一直对外出租，2020年10月6日至今，宋淑华与其孙女李佳诺在该房屋居住。逯琳实际经营管理两处旅店（双阳区假日时尚入住旅店、双阳区泰和旅店），登记经营者均为其母亲韩玉霞。   上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的李海波身份证复印件及居民医学死亡证明书、结婚登记审查表、通话录音、个人住房信息查询结果证明、《个人商务借款及担保合同》、原、被告双方提交的《长春市房屋转让合同》、房权证、被告提交的《房屋租赁协议》、中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单、个人贷款还清证明、营业执照复印件等证据在卷为凭，可予以认定。   本院认为，本案的争议焦点在于宋淑华与逯琳之间的房屋买卖合同是否有效。房屋买卖合同是以转移不动产为内容的债权合同。房屋买受人有义务将购房款交付出卖人，出卖人有义务交付不动产，并在法定期限内协助买受人办理物权变动登记手续。本案中，买卖双方完成了产权过户登记，但双方之间在房屋买卖合同的签订以及履行过程中存在诸多疑点：1、双方签订的《长春市房屋转让合同》中，有相当部分应当约定的内容均未作约定，如水、电、气等各项费用的承担及产权过户时间，而是于签订合同当日即刻办理了过户手续。2、双方的交易价格明显低于市场价格。诉争房屋建筑面积73.26平方米，购买价款10万元，即按照1365元/平方米的价格购买的，与长春市双阳区在2015年12月份的房地产市场正常价格相比，该房屋的价格明显过低（该房屋设定抵押时记载的抵押财产价值为22万元）。3、对于合同中房款的交付,逯琳庭审中陈述其丈夫李海波以现金方式向宋淑华交付了10万元房款,但不能描述具体的付款细节，对于该款项的具体来源，逯琳称自己家里有3万元，从其表嫂及其母亲处共借款7万元，但均未提供取款凭证及出街凭证，宋淑华亦否认收到房款。综上，不能认定逯琳已履行支付房款的义务。4、对于房屋的交付，因房屋买卖合同签订前后诉争房屋一直出租，且目前该房屋由宋淑华实际居住，逯琳不能证明其实际占有该房屋。逯琳与宋淑华之间既未办理房屋交接手续,与房屋相关的燃气、用水、取暖也均未发生变更。综合上述疑点，虽然诉争房屋已过户至逯琳名下,但根据合同的履行情况、结合双方的陈述，以及本案查证的事实，宋淑华与逯琳无买卖诉争房屋的真实意思表示，双方系合谋通过签订房屋买卖合同并办理过户登记的伪装行为，实现隐藏的目的即将诉争房屋进行抵押，获取银行贷款，实际上双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故本院确认宋淑华与逯琳签订的《长春市房屋转让合同》无效，逯琳应将诉争房屋恢复登记至原告宋淑华名下。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告宋淑华与被告逯琳于2015年12月21日签订的《长春市房屋转让合同》无效；   二、被告逯琳于本判决生效之日起十日内将坐落于长春市双阳区西双阳大街北、丘地号13-1-350-30-101、建筑面积73.26平方米的住宅（长房权证字第2XXXX号）协助原告宋淑华办理房屋过户手续（因房屋过户产生的税费由原告宋淑华负担）；   三、驳回原告宋淑华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取3752元，由被告逯琳负担，给付时间同上。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判员 赵颖辉   二〇二一年四月二十七日   书记员 李 卓