广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3294号原告：赖兰芳，女，1984年11月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区×××××××××××，公民身份号码445××××××××××××623。委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。被告：顾建星，男，1961年5月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区×××××××，公民身份号码440××××××××××××719。被告：周翠红，女，1970年3月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××320。第三人：广州盛世房地产置业有限公司，住所地广东省广州市白云区××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××××TH2E。法定代表人：郑妙燕原告赖兰芳与被告顾建星、周翠红、第三人广州盛世房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人宋剑良、两被告到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还定金150000元并支付利息（利息以150000元为基数，自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.两被告向原告赔偿中介费5000元；3.两被告向原告赔偿律师费15000元；4.本案的案件诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人于2019年4月6日签订《房地产买卖合约》，由原告购买两被告位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××。协议约定房屋总价为3000000元，定金150000元，同时约定原告向银行申请2100000元的银行按揭贷款，首期款（含定金）900000元在过户日前直接支付给卖方。协议签订后，原被告双方一直对房屋购买事宜保持微信沟通，原告银行按揭贷款审批额度未达2100000元，双方一致同意往后推迟办理房屋过户手续，等原告的贷款审批额度下来后，继续履行合同。2020年10月原告联系被告办理银行按揭贷款的房屋评估手续，被告一直不回复原告，被告在2020年12月3日才告知原告房屋已经卖给他人。被告在未跟原告进行任何说明，也未解除合同的情况下，与案外人签订买卖合同并已将涉案房屋过户到了案外人名下，两被告的行为构成根本违约，现合同已不能继续履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条的规定，特向法院提起诉讼。两被告辩称，在整个交易过程中，因为原告拖延办理买卖手续，导致被告有相应的损失，双方都有责任，但主要责任在于原告，被告愿意退还一半定金，律师费被告同意支付一半，不同意支付中介费。第三人提交书面意见称，2019年4月6日，卖方顾建星、周翠红与买方赖兰芳在第三人签署涉案房屋的房地产买卖合同,该房屋由买方赖兰芳与卖方顾建星自行协商好该房屋总价、贷款、赎契等各方面条件。买方赖兰芳自行找到第三人刘勇胜经纪人代办该房屋合同的签署与协助房屋过户手续。2019年9月20日，签署银行贷款合同进行贷款并且同时进行房屋评估，经银行查询买方赖兰芳名下清远市有房产在按揭中和广州市有房产在抵押中，因此按照银行规定银行不同意此房屋贷款申请通过。由于此次申请房屋按揭贷款不通过，经买卖双方自行协商双方均同意交易时间延迟，给予买方赖兰芳处理广州房产还清贷款时间，然后继续以按揭方式购买该房屋。2019年12月10日，买方赖兰芳向银行提出申请还清广州在抵押中的房产，银行提供还贷受理回执时间2020年3月1日可结清按揭贷款。由于疫情影响房价下滑导致第二次银行评估价与该次交易价不相符，同时买家赖兰芳由于疫情生意受到影响资金紧张，买卖双方再次协商一致同意交易延迟。买方赖兰芳于2020年10月通知第三人刘勇胜经纪人继续交易此房屋，第三人刘勇胜经纪人通知卖方顾建星进行第三次银行评估，卖方顾建星多次表达工作比较忙亲属又不在家导致银行评估工作人员进不去房屋做评估，直到2020年12月14日，卖方赖兰芳告知第三人刘勇胜经纪人该房屋卖方顾建星、周翠红已将房屋出售给他人并且已完成交易过户。在此期间卖方顾建星、周翠红从未告知第三人任何工作人员此房屋己出售给他人。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据6微信支付截图有手机原件核对，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据7微信聊天记录，本院结合具体案情进行综合认定；3.原告的证据8提起还贷受理回执没有银行盖章，本院对其证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年4月6日，两被告（卖方）、原告（买方）与第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合约》，约定：买方以总价3000000元向卖方购买佛山市南海区××××××××××××××××××××××××（以下简称涉案房屋）。定金50000元，买方应在签署本合约同时支付卖方，定金余款100000元买方须在卖方出具房屋查册表自行交付卖方；卖方应在收到定金后/日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后/日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后/日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年2100000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意符合办理房产交易递件条件后十个工作日内配合经纪方办理本次交易的递件手续。卖方在收取定金后/日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，卖方在银行通知扣款日或之前存入足够金额用于还清所欠贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等涂销资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款900000元，买方按过户日前（不迟于递件日）直接支付卖方；（第九条）因买方或卖方违反本合约约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合约相应义务，则按以下情况履行相应违约责任：逾期未超过15天的，违约方按逾期每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。己收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。逾期超过15天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出《催促履行通知函》之日起十天为履行期限。（第十六条）房屋交易过户时间期限为2019年10月31日前完成递件过户。等等。2019年4月6日，被告周翠红出具收款收据确认收到购房定金50000元。2019年4月12日，两被告出具收款收据确认收到购房定金100000元。2020年4月20日，原告通过微信询问被告顾建星，“顾先生，有没有问到我们现在这情况怎么处理更合适？”，被告回复，“没有啊，我也想了下，也没有什么好的办法。现在就是有几间在门口的中介公司，我就和他们聊了一下让他们帮忙出售，有人问我就带他们去看房咯。一方面我这边找中介出售，另一方面你那边看一下凑一凑，你凑够了再考虑。”；2020年6月24日，原告问“顾先生你好，现在你那边房子有没有人去看房？”，被告顾建星回复，“有人来看过，赖小姐。也有不少人联系，但是因为那边很多人房子出售。”2020年8月14日，原告问“顾生您好，请问您那边现在放盘情况如何？有没有买家意向买您的房子呢？”，被告顾建星回复，“唉，你那边什么情况，赖小姐，这边都有，偶尔有人约，但是看完房子都是没什么答复”，原告回复“我这边这个缺口越来越大，今年我没有托管，一直主要开销支出没什么收入。我先生打算盘个铺面做餐饮，但是因为愁前期资金投入，做餐饮又要入场、租金、装修，加上流动资金，怎么算都要将近十万最基本的资金投入。”等等。2021年2月4日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，双方于2019年4月6日签订合同，原告需要到2019年9月才有购房资格，双方在2019年10月30日到第三人处协商如何申请贷款，在此之前原告没有申请贷款，需等到有购房资格才可申请。因原告在广州的房屋仍有抵押贷款，银行拒绝原告的贷款申请，中介告知原告需提前申请还贷后，再申请贷款购买被告的房屋。原告在2019年12月10日申请提前还贷，2020年3月才将广州的房屋清偿贷款。因疫情原因，原告与被告协商交易延迟，被告当时表示理解，原告积极筹款，被告也放盘寻找其他买家。2020年6月至8月，原告一直与被告沟通，询问房屋的现状，被告答复没有意向的买家。2020年9月，原告让中介联系被告约时间进行房屋评估，继续交易。2020年10月14日，被告答复约时间做评估，后续被告一直拖延，导致无法安排人员做评估。两被告陈述，2019年4月至9月，各方都没有提及原告在广州的房产贷款没有还清问题。2019年10月30日，原告说银行贷款不足，中介让原告寻找第三方机构贷款支付首期款，但原告不同意，当时被告也不清楚原告没有购房资格，后来被告让原告尽快筹集资金，被告也不清楚原告需要在2020年3月才能将房屋的贷款清偿。因疫情原因，被告每月也要承担还款，也有经济压力，让原告尽快筹集资金，达成房屋交易。2020年4月20日，原告提出让被告找中介放盘，另一方面原告也筹集资金。被告认为原告一直未交易，也让被告放盘，应视为原告放弃购买。2020年8月11日，被告与其他买家签订买卖合同。2020年10月，被告还清贷款后办理过户。被告在2020年8月只是与新的买家签订协议，没有正式成交，被告不清楚具体何时完成买卖，所以没告知原告。当时觉得原告让被告放盘，被告就找中介放盘，没有考虑周全。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同虽然约定2019年10月31日前完成递件过户，但根据各方的陈述，原告因贷款未清偿导致未能按期申请贷款，为此双方重新商定交易时间，两被告同意原告尽快筹集资金。后又因疫情原因，双方再次协商交易延迟，同意原告继续筹款，两被告亦可放盘寻找其他买家，此时双方均默许对方有随时解除合同权。故两被告在此情况下于2020年8月与新买家签订协议，不再履行涉案合同，并无过错。虽然涉案合同因原告原因导致交易时间一再延迟，但双方同意延迟交易时间时并未明确原告筹集资金的最后期限，双方协商两被告可放盘时亦未明确已付定金应如何处理，故两被告在涉案合同未能继续履行的情况下应退还原告已付的全部定金150000元。两被告抗辩因原告原因导致两被告产生损失，应扣减原告一半的定金，因涉案合同在后期履行过程是因两被告原因终止，其虽不存在违约行为，但原告在变更交易时间后的合同履行过程中亦无过错，故两被告认为应扣减定金的理由依据不足，本院不予采纳。两被告未及时退还定金予原告，原告主张从起诉之日计付利息本院予以支持。两被告终止合同的行为不构成违约，原告请求两被告赔偿中介费及律师费均没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然两被告在诉讼中同意支付一半律师费，但其是在同意仅退还一半定金的前提下作出的意思表示，在本院认定两被告应退还全部定金的情况下，本院对原告请求两被告支付律师费的请求不予支持。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告顾建星、周翠红应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金150000元并以此为本金从2021年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息予原告赖兰芳；二、驳回原告赖兰芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取计1850元，财产保全费1370元，合计3220元（原告已预交），由原告负担300元，由被告负担2920元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年四月三十日书记员  陈嘉瑜