宁夏回族自治区贺兰县人民法院执行裁定书（2021）宁0122执异58号案外人：张洪亮，男，1974年8月6日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。申请执行人：谷玉章，男，1953年3月3日出生，住内蒙古自治区乌海市乌达区。委托诉讼代理人：周涛、马婷君，宁夏方和圆律师事务所律师。被执行人：宁夏东华房地产开发有限公司，统一社会信用代码916401227999015971，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人：胡爱武，系该公司总经理。本院在执行（2020）宁0122民初859号民事判决书，即申请执行人谷玉章与被执行人宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张洪亮向本院提出执行异议，请求解除对贺兰县X小区X室房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张洪亮申请称，贺兰县人民法院在执行（2020）宁0122执2260号案件过程中，查封贺兰县X小区X室房屋一套。该房屋虽未办理权属登记，但案外人张洪亮已交付房款并于2014年开始实际占有使用至今。该房屋属于案外人所有，根据相关法律规定，现书面提出执行异议，请求法院终止对该房屋的执行。被执行人于2011年4月25日与案外人徐明、郑光银签订顶房协议用上述房屋预付X号楼施工工程款。2014年案外人徐明、郑光银将上述房屋抵顶给案外人张洪亮，随之案外人张洪亮与被执行人东华公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定将X小区X室面积101.7抵顶出售给案外人张洪亮。案外人张洪亮在签完合同，先后向被执行人交纳了物业储备金、装修保证金等各项费用后，案外人张洪亮领取X小区X室房屋钥匙装修入住至今，期间各项物业费用、生活用水用电费用均按时按期交纳，但至今未接到房屋产权证的办理通知。综上，法院在执行（2020）宁0122执2260号案件过程中，涉及查封X小区X室房产时损害了案外人的合法权益，特提出执行异议申请，请求终止对该房产的执行，依法解除对涉案房屋的查封。申请执行人谷玉章称，案外人没有充足的证据证明X小区X室系其购买并居住，因此案外人提出的执行异议不能成立，请求法院依法驳回。1.本案案外人和东华公司签订的《商品房买卖合同》中第九条约定的交付时间是2014年12月31日,交付条件是东华公司须取得《银川市新建住宅交付使用证》。根据《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》第四条之规定，新建住宅建设工程竣工并经单位工程验收合格后，住宅建设单位应当向项目所在地房产行政管理部门提出新建住宅交付使用申请。申请人申请时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书。但是经向贺兰县房管局咨询了解到X小区X号楼2018年才办理竣工验收备案相关手续，2021年1月才申请初始登记，就是说在东华公司承诺的交房日期截止时，没有新建住宅建设工程竣工验收备案证书，就无法申请《银川市新建住宅交付使用证》，那么证明东华公司就不具备交房的条件，在人民法院查封案涉房屋之前，案外人也就不能合法占有案涉房屋。2.案外人在执行异议书中称，自其领取钥匙后，一直居住在案涉房屋中，期间一直按期缴纳物业费、生活用水用电费，但是其提交的物业费收据不符合常理，且存在变造痕迹。2015年8月10日缴纳的2014-2015年物业费收据号0074052，2016年5月30日缴纳的2015-2016年物业费收据号0074053,2018年4月30日缴纳的2016-2018年物业费收据号0074054，2019年5月13日缴纳的2018-2019年物业费收据号0074055，2020年11月3日缴纳的2019-2020年物业费收据号0074056，2020年12月30日缴纳的2020-2021年物业费收据号0074057，六张收据是连号的。按照常理，若案外人每年正常缴纳物业费，则收据不可能是连号收据，并且收据均为复印件，不符合证据规则，证明力较弱。另外收据无论在制作程序还是形式上都不严格，随意性大，且从现有收据来看，收据有多处存在明显的变造痕迹，无法证明案外人居住在X小区X室。3.从事实方面看，案外人提交的证据不符合房屋买卖交易规则和生活常识。案外人与东华公司于2014年11月24日签订购房合同，但物业费收据显示案外人自2014年6月9日就开始缴纳物业费。按照购房交易规律，物业费缴纳日期应该等于或者晚于购买房屋的日期，但案外人却在还未购买房屋时巳经开始缴纳物业费，这显然不符合交易规则及生活常识，结合第一点，进一步证实了收据不具有真实性，无法证实案外人居住在案涉房屋中。4.在本案事实中，案外人和东华公司签订的《商品房买卖合同》中第七条约定：案外人以全款的形式购买该房屋。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，东华公司应当向案外人提供购房发票，时隔七年，像买卖房屋这样的大额交易，东华房地产开发有限公司没有向案外人提供购房发票，案外人也没有向东华公司索要购房发票，购房发票作为东华公司依法纳税的证明以及案外人办理房产证的必要手续之一，七年没有开具不具有合理性，因此申请执行人认为案外人并不能证实其购买过X小区X室。综上，案外人的主张缺乏事实依据。请求人民法院依法驳回案外人的异议。本院查明，申请执行人谷玉章与被执行人东华公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日作出（2020）宁0122民初859号民事判决书，确定由被执行人东华公司返还申请执行人谷玉章购房款及利息。后因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，申请执行人谷玉章向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2020）宁0122执2260号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人东华公司在银行的存款205271.85元或扣留、提取相同价值的收入；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、冻结、扣押其相应价值的财产。2021年3月1日，本院预查封东华公司名下位于贺兰县X小区X室，查封期限三年。现案外人向本院提出执行异议并提交顶房协议、《银川市商品房买卖合同》、物业费收据等欲证明其请求成立。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，除其权利能够排除执行外，还应符合三种情形：1.查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人提交的《顶房协议》及《商品房买卖合同》均系复印件，未提交有效的付款或结算凭证证明涉案房款已付清，其请求不符合上述法律规定，所提出的异议理由不成立，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人张洪亮的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 高秀荣审判员 严晓冉审判员 时 楠二〇二一年四月二十五日法官助理 贾晓乐书记员 王若萱附：本案适用的相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。