四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4003号 上诉人（原审原告）：周丹，女，1976年5月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：刘攀，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，四川央济华律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄维，男，1976年5月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：刘攀，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，四川央济华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都宁江机床（集团）股份有限公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路。 法定代表人：马孟秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都江堰市桥都房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市银杏街办观景路580号31栋4楼1号。 法定代表人：周洪林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 上诉人周丹、黄维因与被上诉人成都宁江机床（集团）股份有限公司（以下简称宁江公司）、都江堰市桥都房地产开发有限公司（以下简称桥都公司）商品房买卖合同纠纷，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周丹、黄维上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决书第二、三项，改判支持周丹、黄维的一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由宁江公司、桥都公司承担。 事实与理由：双方于2014年7月29日签署的《商品房买卖合同》明确约定了若宁江公司、桥都公司未在交房之日起720日内取得该商品房所在楼栋权属证明，应向周丹、黄维支付每日已交付房款的万分之0.5的违约金；若周丹、黄维未在交房之日起900日内取得房屋所有权证书，宁江公司、桥都公司应向周丹、黄维支付每日已交付房款的万分之0.5的违约金，原审法院已认定宁江公司、桥都公司未在合同约定期限完成初始登记、产权转移这一事实，也认定宁江公司、桥都公司应当按照合同约定办理案涉房屋所在楼栋权属证明及后续的不动产权证书。但以合同中“相关部门的原因未予以办理，出卖人不承担违约责任”这一规定，认为宁江公司、桥都公司不应承担逾期办理案涉房屋初始登记的违约责任。首先都江堰市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务的时间已认定仅是从2016年11月5日至2016年11月15日的10天，该变动完全不影响合同的履行。至于宁江公司、桥都公司提出的土地整合项目，这是宁江公司、桥都公司与都江堰市人民政府之间具体行政行为的交涉，不是案涉房屋办理两大产权的相关部门，况且根据案涉房屋所在小区其他业主上访得到的回复，未完成土地整合也是因为宁江公司、桥都公司未向相关部门欠付600万整合费用导致。此外，双方签订合同时约定的超出常理的自交房之日起720日时限，充分证明了宁江公司、桥都公司实际在签订合同之时就已预见土地整合的问题。因此，不应根据合同“相关部门的原因未予以办理，出卖人不承担违约责任”免除宁江公司、桥都公司未办理初始登记即房屋所在楼栋权属证明的违约责任。 原审法院认定宁江公司、桥都公司未在约定期限内完成产权转移，仅酌情向周丹、黄维承担600元的违约责任。第一点理由是，原审法院认为按照《不动产登记暂行条例》之规定，房屋产权证、国有土地使用权证合并为不动产权证后，宁江公司、桥都公司因客观办证方式发生变化，已无法协助周丹、黄维办理案涉房屋的房屋所有权证。周丹、黄维认为，原审法院在引用合同约定的直接文字表述时，应当结合合同的实质内容和客观事实，双方约定办理房屋产权证其目的是完成产权转移，所以根据合同约定及客观事实，宁江公司、桥都公司履行产权转移的义务实际是完全不受政策变化的影响。第二点理由是，原审法院根据《补充协议》的约定，“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出具委托手续”，认为周丹、黄维在本案中并未举证证明其在双方约定的办理权属登记时间内已经向出卖人交付了办理产权登记所需资料及向出卖人出具了委托手续，以此免除宁江公司、桥都公司未在约定期限内办理不动产权证的违约责任。周丹、黄维认为，在一审庭审中周丹、黄维已经向法院提交并由宁江公司、桥都公司质证了办理产权登记所有税费的票据，客观上已经充分证明了周丹、黄维实际上已经向宁江公司、桥都公司提交了办理产权登记的所需资料及税费。宁江公司、桥都公司作为房产开发企业不会在未接到材料的情况下直接收费并开票，这不符合企业交易流程。而周丹、黄维作为买房人也不会在实现自己权利时，不按照通知就去收房和缴费。之所以周丹、黄维不能提供所谓资料收据，而是因为宁江公司、桥都公司根本就未制作过资料收据。该事实可以由以相同理由起诉宁江公司、桥都公司的接近60位业主佐证。如此数量的业主无法提供所谓资料收据，是可以根据客观现实推定宁江公司、桥都公司未向业主制作资料收据。 综上所述，原审法院不应认定宁江公司、桥都公司在600元范围内向周丹、黄维承担违约责任。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，导致了判决结果错误，依法应予纠正，周丹、黄维的请求依法应当得到支持。故此，周丹、黄维特向贵院依法提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判，以维护周丹、黄维的合法权益。 宁江公司、桥都公司答辩称，一、迟延取得楼栋权属证明并非宁江公司、桥都公司的过错。本案周丹、黄维既主张初始登记的办证违约金，又主张转移登记的办证违约金本身就存在重复主张。从客观上讲初始登记的迟延必然导致转移登记迟延，且本案中不管初始登记还是转移登记迟延的原因主要是因政府项目导致土地整合问题所致以及周丹、黄维本身的资料提供迟延等因素，不管是哪一方违约均不应重复计算，更不应对一个违约行为重复要求承担责任。 二、土地整个是导致本案办证迟延的原因，但非宁江公司、桥都公司的因素。周丹、黄维在诉状中所称“未完成土地整合是因为宁江公司、桥都公司欠相关部门600万元整合费用所致”的说法系片面而不客观的。纵观本案的全部证据，宁江公司、桥都公司欠土地整合费是事实，但是土地整合是一个系统工程，宁江公司、桥都公司因土地整合、危旧房重建安置等代政府垫资远远超过应补的土地款项，政府也另行出具了相应的文件将两项费用进行品迭和找补，核算和找补的审批过程同样影响了土地整合完成的进度，最终核算并完成土地整合、办证手续等后，政府尚欠宁江公司、桥都公司数百万元至今没有支付。 三、关于周丹、黄维所称一审酌情考虑宁江公司、桥都公司向周丹、黄维承担600元违约责任的问题，一审判决在周丹、黄维办证义务未履行完毕的情况下，认为宁江公司、桥都公司作为房地产开发企业，对案涉房屋办理权属登记证书负有及时通知周丹、黄维提交资料等更高的注意义务，而判决宁江公司、桥都公司承担逾期办证的违约金，已经是最大限度地维护了周丹、黄维的合法权益，充分考虑了双方的合同履行情况和宁江公司、桥都公司作为房地产开发企业的特殊身份，依法应以确认和肯定。 一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法予以维持，在此基础上，宁江公司、桥都公司将一如既往地积极协助和配合周丹、黄维尽快完成房屋的办证手续。维护和打造宁江大院在都江堰一流的商品房楼盘和品质，实现周丹、黄维与宁江公司、桥都公司双方的共赢共进。 周丹、黄维向一审法院起诉请求：一、宁江公司、桥都公司向周丹、黄维支付未办理初始登记的违约金174361.9元（实际交房日期为2015年5月16日，约定2016年12月30日前办理，实际办理时间为2020年5月21日，已交付房价款为704208元，逾期1238天）；二、宁江公司、桥都公司向周丹、黄维支付未办理商品房产权登记的违约金，违约金计算至宁江公司、桥都公司为周丹、黄维办理商品房产权登记之日止，暂计135771.3元（实际交房日期为2015年5月16日，约定2017年11月1日前办理，已逾期964天）；三、宁江公司、桥都公司在合理期限内为周丹、黄维办理案涉房屋的产权证。 一审法院认定事实，2014年7月29日，周丹、黄维与宁江公司、桥都公司宁江大院项目部签订《商品房买卖合同》，约定周丹、黄维购买对方销售的位于都江堰市××镇××路××栋××单元××层××号住宅，房屋总价737694元，交房时间为2015年12月30日前；该合同还约定“第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人应当在商品房交付使用后720日内间将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在商品房交付使用后900日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”。该合同尾部“出卖人”一栏加盖宁江大院项目部公章，“买受人”一栏由周丹、黄维签名捺印。 双方同时还签订《宁江大院商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），载明（与本案有关内容）“六：对该商品房办理产权的补充协议1、买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费，双方约定的办理产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，不包括国土使用权分户登记……3、买受人应在出卖人发出交房通知后15日内到场提交相关资料，协助出卖人为其办理相关产权登记手续。如因买受人原因或政府登记部门原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，买受人无权依照合同第十九条之约定追究出卖人的违约责任。4、买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出具委托手续。”。该《补充协议》尾部“出卖人”一栏加盖宁江大院项目部公章，“买受人”一栏由周丹、黄维签名捺印。 周丹、黄维已缴纳全部购房款，并于2015年5月16日取得案涉房屋。《网签合同信息查询记录》载明案涉房屋于2014年9月1日办理网签备案，网签备案号为8xx3。 案涉房屋所在楼栋于2020年5月21日办理不动产权证书。 一审另查明，2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，主要内容为2016年11月5日起，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 再，2012年8月都江堰市人民政府实施由宁江公司作为业主整合周边房屋土地，开展“宁江大院旧改整合项目”。2017年8月17日，都江堰市规划管理局文件《关于征求宁江公司宗地整合意见的复函》【都规函（2017）201号】载明，其告知都江堰市国土资源局，由于规划城市道路穿过宁江公司拟整合零星地块（2182.1平方米），将该地块分割为两宗地，分割后其中1336.84平方米宗地与原宁江公司宗地不相邻。2017年9月18日，宁江公司向都江堰市委、市政府提交《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，载明因土地整合事宜未落实，已严重影响其为宁江大院二期客户办理不动产登记，存在社会不稳定风险，恳请尽快将此地块其中的1.96亩土地证办理过户给宁江公司；时任市政府领导予以批复。2019年1月3日，宁江公司向土地登记窗口提交土地整合办理相关资料；2019年1月8日，都江堰市国土资源局签署土地整合审批表。 一审法院认为，一、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》“买受人”一栏系周丹、黄维签名捺印，“出卖人”一栏系加盖的“成都宁江机床（集团）股份有限公司、都江堰市桥都房地产开发有限公司宁江大院项目部”公章，根据合同相对性原则，该合同的相对方应为周丹、黄维与宁江公司、桥都公司；其内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 二、关于周丹、黄维主张为其办理案涉房屋的产权证的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《不动产登记暂行条例》第五条第二项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付使用后，买卖双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如前所述，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证。故，宁江公司、桥都公司应当协助周丹、黄维办理案涉房屋的不动产权证书。 三、对周丹、黄维主张宁江公司、桥都公司支付逾期办理初始登记的违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的内容，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订时间为2014年7月29日；双方对初始登记约定为：在2016年12月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任在该期限内未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明的，则出卖人应当在案涉商品房交付使用后720日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。首先，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证；且自2016年11月5日起，都江堰市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。在此情况下，宁江公司及桥都公司客观上不能办理案涉房屋所在楼栋的房屋所有权证书，亦无法向产权登记机关提交办理房屋所有权证书的资料。其次，根据本案查明事实，宁江公司按都江堰市土地整合工作需要，对案涉房屋所涉土地及周边土地进行整合。2017年9月18日，宁江公司向都江堰市委、市政府提交《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，说明宁江公司亦在积极推进案涉房屋所涉土地的整合工作及相关不动产登记工作。直至2019年1月8日，都江堰市国土资源局就案涉房屋所涉土地的整合签署土地整合审批表，随后，宁江公司于2020年5月21日办理案涉房屋所在楼栋的不动产权证书。根据双方合同约定“因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”，因此，宁江公司及桥都公司不应承担逾期办理案涉房屋初始登记的违约责任。 四、对周丹、黄维主张宁江公司、桥都公司支付逾期办理案涉房屋产权登记的违约金问题。首先，依照《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”之规定，如前所述，因不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证。其次，根据审理查明的事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》对转移登记约定为：出卖人应当在案涉商品房交付使用后900日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关，为周丹、黄维办理案涉房屋的房屋所有权证书，该产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，不包括国土使用权分户登记。即周丹、黄维与宁江公司、桥都公司对国有土地使用权证的办理并未进行约定。如前所述，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证。在此情况下，出卖人在合同约定的办理案涉房屋所有权证的期限届满前，因客观办证方式发生变化，已无法协助周丹、黄维办理案涉房屋的房屋所有权证。再次，根据《补充协议》的约定，“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出具委托手续”，周丹、黄维在本案中并未举证证明其在双方约定的办理权属登记时间内已经向出卖人交付了办理产权登记所需资料及向出卖人出具了委托手续。最后，如前所述，双方并未约定办理案涉房屋所涉土地的国有土地使用权证的时间，但宁江公司及桥都公司作为房地产开发企业，对案涉房屋办理权属登记应负有及时通知周丹、黄维提交资料等更高的注意义务。因此，一审法院综合考量本案事实，酌情认定宁江公司、桥都公司在700元范围内向周丹、黄维承担违约责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第五条第二项之规定，判决：一、宁江公司、桥都公司在周丹、黄维向其交付办理位于都江堰市××镇××路××号××栋××单元××层××号住宅（备案号：8xx3）的不动产权证书所需资料之日起三十日内，协助周丹、黄维办理该房屋的不动产权证书；二、宁江公司、桥都公司于判决生效之日起十日内向周丹、黄维支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金700元；三、驳回周丹、黄维的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费已减半收取2494元，由周丹、黄维负担1247元，宁江公司、桥都公司负担1247元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，周丹、黄维与宁江公司、桥都公司签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务、行使合同权利。根据上诉人周丹、黄维的上诉请求以及被上诉人宁江公司、桥都公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、宁江公司、桥都公司是否应向周丹、黄维支付逾期办理初始登记违约金；二、一审法院对逾期办理不动产权证书违约金金额的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。周丹、黄维提出，宁江公司、桥都公司应向其支付逾期办理初始登记违约金。本院认为，根据一审法院查明的事实，都江堰市在2016年11月15日起开始实施不动产统一登记政策，宁江公司、桥都公司在客观上已不能办理所在楼栋的房屋所有权证书；同时，案涉楼盘所在土地和周边土地进行整合，直至2019年1月8日都江堰市国土资源局签署土地整合审批表。在办理初始登记时间届满前，宁江公司已向当地党委、政府提交了《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，可证明宁江公司在办证期限届满前在履行相应的办理初始登记义务、请求相关部门完善办理初始登记的前提条件。故一审法院根据案涉商品房买卖合同中“因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”的约定，认定宁江公司及桥都公司不应承担逾期办理案涉房屋初始登记的违约责任正确，本院予以确认。周丹、黄维的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。周丹、黄维提出，宁江公司、桥都公司应向其支付逾期办理房屋所有权证（即不动产权证书）违约金。本院审查后认为，案涉合同签订的时间在都江堰市实施二证合一政策之前，且合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间。周丹、黄维主张的逾期办理房屋所有权证书违约金，因合同约定的办理房屋所有权证书违约金的时间在二证合一政策实施之后，宁江公司、桥都公司因办证政策的变化，在客观上已无法单独申请办理房屋所有权证书，故宁江公司、桥都公司不应承担逾期办理办理房屋所有权证书违约金。 关于周丹、黄维主张的逾期办理不动产权证书违约金。本院认为，因案涉合同签订时，二证合一政策尚未实施。二证合一政策实施后，原房屋所有权证与国有土地使用权证合并登记，故应当以后证即约定的国有土地使用权证书的办理时间作为办理不动产权证书的时间。案涉《补充协议》约定“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出具委托手续”，但双方在签订合同后，并未就实施不动产统一登记后办理权属证书所需提交的资料、委托手续进行完善。在此情况下，一审法院认定宁江公司、桥都公司作为出卖人，对案涉房屋办理权属登记应负有及时通知提交资料等更高的注意义务，并据此综合考量本案事实，酌情认定宁江公司、桥都公司向周丹、黄维承担的违约责任并无不当，本院予以确认。周丹、黄维的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4988元，由周丹、黄维负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月二十一日 书记员 方丽雯