湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3188号原告：曾垂斌，男，1972年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：长沙市雨花区梦都宾馆，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼2107-2110层。经营者：余春芳，女，1974年3月11日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告曾垂斌（以下简称原告）与被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆（以下简称梦都宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告梦都宾馆的委托诉讼代理人暨被告杜武、孙萧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1.判令三被告连带支付拖欠的房屋租金31446.34元（从2020年5月30日起计算到2020年12月30日止），并自2020年5月30日起按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金直至付清日止；2.判令解除双方租赁合同；3.判令三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令解除双方租赁合同，并判令三被告按照房产登记规划的格局恢复原状。事实与理由：原告于2019年2月20日通过司法拍卖平台买受了涉执房产（长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼2113号房，以下简称涉诉房屋），因经司拍平台信息公示该房屋系带租约拍卖，故原告在获取执行法院的确权裁定（2018湘0103执恢627号之三）后，即多次通知被告方按原租约缴纳房租，被告方一直以种种理由拒绝支付房租。按照“买卖不破租赁”的基本法律原则，被告方应依法律规定及合同约定向原告缴纳租金，但被告方未依约向原告支付租金。按照原租赁合同第五条之约定，被告杜武、孙萧为合同签订人及实际参与经营并掌控实体的控股股东，被告梦都宾馆为利用涉租房屋开办宾馆的实际经营者和受益人，三被告应当连带承担付支付欠租及赔偿损失的法律责任。被告方截止2020年12月30日止累计欠租31446.34元，并以种种理由拒绝支付，按原合同的约定，应按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金并解除租赁合同。被告杜武和梦都酒店共同辩称：1.原告在购买房屋时，拍卖须知已经明确注明房屋格局已经改变，按照现状拍卖。2.对原告主张的租金无异议，对违约金有异议。被告方并不是不愿意支付租金，而是因为双方对于租金存在争议，被告方愿意按照原合同和原补充协议支付租金，但是原告对此不予认可，且被告没有原告的账号，无法支付租金，被告方不应该承担违约金。3.如果原告要求解除合同，原告应按照原合同第十条约定履行赔偿义务。被告孙萧辩称，被告方没有对房屋恢复原状的义务，如果恢复原告的房屋到原始状态，对其他业主的房屋和装修造成的损失由谁承担。经审理查明，2014年12月19日，被告杜武、孙萧（乙方、承租方）与涉诉房屋原权利人刘＊宇、刘＊坤（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于湖南省长沙市韶山××路××号××商住楼××房（复式两层）以及屋顶员工宿舍，总建筑面积2180平米的房屋租赁给乙方使用；租期为13年，自2014年12月31日起至2027年12月30止，甲方给予乙方90天免租装修期，即从2015年4月1日起计租；年租赁费为60万元，租赁费自第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增5%；租赁费按照先付后用的原则，由乙方按季度向甲方支付，乙方须在每季度前15天以内提前支付下季度的租赁费；乙方如未能按本合同约定及时支付租赁费，每逾期一天按逾期支付总额的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过30天，则视为乙方违约，乙方应承担违约责任和赔偿一切损失，同时甲方有权解除合同。之后，被告杜武、孙萧与梦都宾馆将所租房屋用于合伙经营宾馆至今。2015年6月9日，被告杜武、孙萧又与涉诉房屋原权利人刘*宇、刘*坤签订一份《补充协议》，约定：原房屋租赁合同中的“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”补充修改如下：前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的5%(百分之五)，其它条款不变。后因房屋原权利人涉诉，租金被法院依法要求被告方协助扣留；房屋原权利人刘*宇、刘*坤与被告方有经济往来产生债务抵扣等原因，三被告未再正常支付租金。2019年2月，涉案房屋因为其他债务纠纷，被法院依法拍卖，原告曾垂斌通过拍卖竞买涉案房屋成功。2019年2月20日，法院依法作出裁定，确认将长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼2113号过户给原告。后原告依法取得涉诉房屋《不动产权证书》，载明该房建筑面积177.16平方米。原告取得涉诉房屋产权后，三被告仍将所租房屋继续用于经营宾馆。因为三被告在涉诉房屋拍卖过程中，仅向拍卖法院提交了《房屋租赁合同》主张租赁权利，没有提交《补充协议》，在法院公示的房屋状况信息时，没有公示该《补充协议》信息。原告多次与三被告协商要求其按照原《房屋租赁合同》的约定支付租金，但是三被告以租金过高和以及与原告没有合同关系等理由拒绝支付，双方因此产生纠纷。2020年5月26日，原告向本院提起诉讼，要求三被告连带支付拖欠的截至2020年5月30日的房屋租金72886元，并按未付款的日万分之五标准承担违约金。本院于2020年6月30日作出（2020）湘0111民初4824号《民事判决书》，认定：涉诉房屋2017年12月31日以后的租金应按《补充协议》的约定每三年递增5%处理，2017年12月31日至2020年12月30日期间的租金应按每年63万元（60万元×1.05）结算；三被告在经营过程中受新冠肺炎疫情影响，经营出现困难，迟延支付租金有不可抗力因素存在，对原告主张的违约金不予支持；三被告共同出资将所租房屋合伙经营梦都宾馆，依法应共同承担支付租金义务；判决：三被告共同支付原告租金66130元（自2019年2月20日起至2020年5月30日止），驳回原告其他诉讼请求。该判决作出后，原、被告双方均未上诉。另查明：原告参加竞拍时，涉诉房屋拍卖公告中载明“特别说明：1.标的现上下格局已改变，需分别从21、22层进入，且户室格局也已改变，已无法辨认各户室原先设计的准确位置，现作梦都酒店客房使用……”。上述事实，有涉诉房屋产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、（2020）湘0111民初4824号《民事判决书》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本院作出的（2020）湘0111民初4824号民事判决已生效，该判决对原、被告双方之间的法律关系及相关事实进行了认定。双方在本案中均未提交足以推翻该判决所确认事实的相反证据，故对（2020）湘0111民初4824号《民事判决书》所认定的事实，本院予以采纳。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，原告在依法取得涉诉房屋产权以后，存在于该房屋上的租赁关系不受影响，双方应当继续履行。虽然被告在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，原告依约享有合同解除权，但因涉诉房屋所在的整层已统一装修并用于经营梦都宾馆，且户室格局已改变，已无法辨认各户室原先设计的准确位置，现梦都宾馆一直在正常经营，结合涉诉房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于原告要求解除双方房屋租赁合同并要求三被告恢复原状的主张，本院不予支持。关于欠付租金及逾期付款违约金的认定。因三被告对原告主张的2020年5月30日起至2020年12月30日止的租金31446.3元无异议，本院予以认定。关于逾期付款违约金，三被告未依约及时支付原告租金的行为客观存在，且（2020）湘0111民初4824号判决已考虑了新冠肺炎疫情不可抗力因素并对三被告的逾期付款违约金进行了相应减免，后新冠肺炎疫情不可抗力因素已基本消除，梦都宾馆已正常经营，三被告应对其逾期支付租金的违约行为承担违约责任。对于被告提出的无需承担违约金的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于违约责任的补偿性，双方约定的违约金计算标准过高，结合租赁合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金按欠付租金的每日万分之三的标准计算。关于违约金的计算基数及起止时间，根据本案欠付租金的期间及双方认可的金额，可计算出涉诉房屋每月租金为4492.33元（31446.3元÷7个月），结合租赁合同的约定及（2020）湘0111民初4824号判决情况，本院酌情认定自2020年7月1日起以17969.3元（4492.33元+4492.33元×3个月）为基数计算至2020年9月30日止，自2020年10月1日起以31446.3元为基数计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆于本判决生效后7日内共同支付原告曾垂斌租金31446.3元；二、被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆于本判决生效后7日内共同支付原告曾垂斌支付违约金（自2020年7月1日起至2020年9月30日止以17969.3元为基数，自2020年10月1日起至实际清偿之日止以31446.3元为基数，均按日万分之三的标准计算）；三、驳回原告曾垂斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取293元，由被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇二一年四月二十七日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。