山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再228号 上诉人（原审被告）：王伟，男，1981年4月14日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。 委托诉讼代理人：韩杰，山东一诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨丽娜，女，1981年10月12日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：刘率，山东平正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明皓，山东平正大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛即墨市鹤翔外贸粮油食品有限公司，住所地山东省青岛市即墨区。 法定代表人：石建祥，董事长。 委托诉讼代理人：蓝克龙，男，1974年11月30日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系该公司职工。 被上诉人（原审被告）：黄凤兰，女，1953年10月12日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市**，现住山东省青岛市市**。 原审第三人：孙秀爱，女，1973年9月24日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人王伟与被上诉人杨丽娜、青岛即墨市鹤翔外贸粮油食品有限公司（以下简称鹤翔公司）、黄凤兰、原审第三人孙秀爱房屋买卖合同纠纷一案，山东省青岛市即墨区人民法院于2018年10月11日作出（2018）鲁0282民初3214号民事判决，已经发生法律效力。王伟不服生效判决，向本院申请再审。本院于2019年9月19日作出（2019）鲁02民申364号民事裁定提审本案，并作出（2020）鲁02民再37号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院于2020年7月31日作出（2020）鲁0282民初4399号民事判决，王伟不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理，并于2020年10月28日组织当事人进行证据和事实核对。本案现已审理终结。 王伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审，或重新认定案件事实并依法改判；3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定上诉人与黄凤兰之间存在房屋买卖关系，系认定事实错误，上诉人提交的证据足以证明，上诉人与黄凤兰之间的房屋买卖合同已经解除；2.原审法院认定上诉人与黄凤兰2009年签订的《房屋买卖合同》，是由中介孙秀爱居间办理的，系认定事实错误，合同是双方自行签订的，孙秀爱仅参与了改名过程；3.原审法院认定上诉人与黄凤兰2009年签订的《房屋买卖合同》价款为1370000元，系认定事实错误，上诉人提交的证据1《房屋买卖合同》可以证明，上诉人与黄凤兰在2009年签订的涉案房产的价款为183000元；4.原审法院认定上诉人与黄凤兰办理改名，是为了省掉一次过户手续，系认定事实错误，办理改名的原因是涉案房产不能办理过户登记；5.原审法院认定杨丽娜与黄凤兰于2010年8月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效，系认定事实错误，适用法律错误，上诉人提交的证据可以证明截至2009年12月19日，上诉人与黄凤兰之间的房屋合同已经解除，黄凤兰在此种情况下将房屋出售给杨丽娜系对上诉人财产的恶意处分，上诉人手机中协议照片的拍摄时间可以证明，杨丽娜至少在2013年就知道上诉人与黄凤兰已经解除了房屋买卖合同；6.上诉人原审提交的13份证据，足以证明上诉人的主张，原审法院对此不予认定，系适用证据规则错误，杨丽娜、黄凤兰、孙秀爱均主张上诉人与黄凤兰之间存在有效的房屋买卖合同关系，但无法提供直接证据证明，应承担举证不能的不利后果；7.原审法院突破合同相对性，判决上诉人协助过户，系适用法律错误，上诉人与杨丽娜之间不存在合同关系；8.原审法院认定杨丽娜对上诉人的请求权具有物权请求权的性质，不适用诉讼时效，系事实认定错误、适用法律错误；9.原审法院认为，杨丽娜的主张中断了其与黄凤兰的诉讼时效、亦中断了黄凤兰与上诉人的诉讼时效，系适用法律错误，原审法院既认定杨丽娜的诉请具有物权的性质，又认定杨丽娜的主张产生了中断诉讼时效的效果，其认定相互矛盾；10.原审法院书记员未如实记录庭审过程且该书记员系本案一审时的书记员，未依法主动回避，程序违法。 杨丽娜辩称，本案经过两级法院三次庭审，全部诉讼参与人员均按时到庭，认真反映案件事实，经一二审法院充分调查，本案案件事实清晰，原审法院适用法律正确。本案王伟与黄凤兰之间买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行，王伟称其与黄凤兰之间的合同已经解除，非但没有提交有效证据予以证实，而且从未向黄凤兰退还购房款项，从未向黄凤兰主张交还房屋，已过11年之久，故王伟、黄凤兰之间合同合法有效，杨丽娜与黄凤兰之间的房地产买卖契约是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原审法院在涉案房产已具备办理房屋产权证书的条件下判令各被告协助办理过户登记手续，其认定事实、适用法律均正确，请求二审法院予以维持。 鹤翔公司辩称，涉案房屋是王伟在我公司开发的鹤翔小区购买的房产，后来其将房屋卖给黄凤兰，再后来黄凤兰将房屋卖给杨丽娜，2013年该小区开始办理产权证的时候，王伟到鹤翔公司办理产权证，鹤翔公司让其回去找杨丽娜找房屋买卖合同的原件，让他们自己去办理产权证。 黄凤兰辩称，其买卖该房屋都是通过孙秀爱帮助办理的。 孙秀爱述称，王伟到其和平二区店报了一个房子说要卖，黄凤兰找其买房子，其就带黄凤爱去看了这个房子，黄凤兰觉得还可以，当时其给王伟打电话，王伟说让其给他收个定金，说他回来之后进行交易，当时这个房子成交价为137000元，黄凤兰就交了7000元定金，其代收的，王伟从威海回来之后，黄凤兰把剩余的13万元转给了王伟，其把7000元定金也一并给了王伟，当时写了一个约定，说这个房子因为鹤翔公司没有办正式的房产证，其跟黄凤兰当时去物业问这个房子什么时候能办证，物业说很快就能办下来，于是我们就写了一个补充协议因为房子不能办证不能进行交易，但是基于双方达成了合意，所以发生了购买行为，137000元全部给了王伟，这个事情就结束了，在10年之内其多次找王伟回来办房产证，因为房子没过户需要王伟回来办房产证才能过户给黄凤兰，有两次打通了，王伟说没时间，有几次王伟的电话打不通，就一直拖到现在，黄凤兰在购买这个房子几年后说要卖这个房子，其就把这个房子介绍给了杨丽娜，杨丽娜当时也很担心证的问题，黄凤兰说其压了王伟一万元用于办过户，这样让杨丽娜也压黄凤兰一万元，到时候好回来办证。 杨丽娜向一审法院起诉请求：1.确认黄凤兰与杨丽娜签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令鹤翔公司、王伟、黄凤兰履行房屋买卖合同义务，协助杨丽娜办理房屋过户、登记手续；3.本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2001年11月27日，王伟与鹤翔公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定王伟购买鹤翔公司开发的位于即墨市户房屋，建筑面积51.52平方米，房屋总价款为45252元，分别于2001年11月27日前支付23252元，于2001年11月30日前支付22000元。2001年11月份，鹤翔公司为王伟出具发票，收到购房款45252元，鹤翔公司于2002年将房屋交付给王伟。但因当时鹤翔公司相关开发手续尚不完善，无法办理房屋登记过户手续。 2009年，王伟与黄凤兰协商买卖上述房屋，中介孙秀爱居间办理买卖事宜。庭审中，双方均认可签订过买卖合同，但分别以丢失等原因未能提交该份买卖合同原件。黄凤兰于2009年10月10日向中介孙秀爱交付7000元定金，2009年10月22日，王伟（甲方）、黄凤兰（乙方）与孙秀爱（丙方）签订《协议书》，该协议书内容为：为了顺利过户房子成功，三方共同达成以下协议：一、2009年10月30号倒出房子；二、无论房价是升还是降都与甲方无关；三、押金1万元作为产权顺利过户到乙方的保障；四、至2009年10月30号之后，所有物业费、水电费都由乙方承担。本协议一式三份，三方在落款处签字。当天，黄凤兰又向王伟支付房款120000元，王伟向黄凤兰出具收条。同时，王伟将购房发票的复印件交给黄凤兰，并交付房屋。由于当时开发商鹤翔公司仍未办好该小区的相关手续，该房仍不能办理过户登记。期间，双方为省掉一次过户手续，预将该房直接登记于黄凤兰名下，于是协商开发商鹤翔公司将原买卖合同中买方王伟直接改成黄凤兰，但因其他原因未能成功。 2010年8月9日，黄凤兰再次通过孙秀爱将房屋转卖给杨丽娜，双方签订《房地产买卖契约》，该契约主要约定黄凤兰自愿将坐落于xx小区xx号楼xx单元xx户房屋（建筑面积51.52平方米）出售给杨丽娜。房屋总价款为176000元，分别于2010年8月9日交定金5000元，于2010年8月12日交余款171000元。同日，杨丽娜（乙方）、黄凤兰（甲方）与中介孙秀爱（丙方）三方又签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：一、2010年8月12号倒出房子；二、无论房价是升还是降都与甲方无关；三、押金1万元作为产权顺利过户到乙方的保障；四、至2010年8月12号之后，所有物业费、水电费都由乙方承担。本协议一式三份，三方在落款处签字。2010年8月12日，黄凤兰向杨丽娜出具收到房款166000元的收据。黄凤兰将房屋交付杨丽娜，杨丽娜居住至今。 2013年鹤翔公司已具备为鹤翔小区房屋办理不动产登记的条件，杨丽娜方电话通知王伟到房管处协助办理房屋过户手续，王伟到了房管处，但要求再加钱即增加房款方可协助办理，且因王伟想将房权证直接办到自己名下，最终双方协商未果，房屋未能办理过户手续。 庭审中，王伟称：1.其与黄凤兰就涉案房屋签订了一份价款为183000元的合同，同时又签订补充协议，约定如果不能改名（将王伟与鹤翔公司的买卖合同改成黄凤兰与鹤翔公司的买卖合同），双方则解除合同。后因不能改名，双方已经解除买卖合同；2.两份合同在双方2013年办理过户登记时丢失，只能提交合同的照片。杨丽娜及黄凤兰不认可有该事实，也不认可照片合同的真实性，认为王伟的辩解不符合逻辑。黄凤兰与中介孙秀爱均称王伟与黄凤兰之间的房屋价款为137000元，其中定金7000元由孙秀爱转交王伟，120000元系黄凤兰直接交付王伟，余10000元待过户后交付。 庭审中，杨丽娜表示自愿承担涉案房屋办理过户所需的费用。案经调解未成。 一审法院认为，本案的焦点问题：王伟与黄凤兰之间的涉案房屋买卖合同是否已经解除。通过法庭调查，可以确定王伟与黄凤兰在中介孙秀爱的参与下签订了涉案房屋的买卖合同，黄凤兰向中介交付订金7000元，向王伟直接交付房款120000元，尚欠10000元房款约定过户后支付，王伟按约定向黄凤兰交付了涉案房屋，同时一并将其与鹤翔公司的购房合同及购房发票复印件等材料交付黄凤兰。因此，双方之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效且已实际履行。王伟辩称，其与黄凤兰之间的房屋买卖合同已经解除，但未提交有效证据证实，且双方发生买卖关系十余年来，王伟从未向黄凤兰就该房屋主张过权利，也没有返还已收房款。对该抗辩意见不予采信。关于杨丽娜与黄凤兰之间签订的涉案房屋《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现涉案房产已具备办理产权证书的条件，杨丽娜要求各被告协助办理登记过户手续，符合合同约定及法律规定，予以支持。该房需要先过户至王伟名下，再变更登记至黄凤兰名下，然后再一次变更登记至杨丽娜名下。关于王伟辩称已过诉讼时效，一审法院认为，该案系不动产合同纠纷，自涉案不动产可以办理登记过户手续时，杨丽娜即开始主张权利，且其要求办理房屋过户手续是为获得合同标的物的完整所有权所必需，该诉求具有物权请求权的性质，不应当适用诉讼时效的规定。因此，王伟该抗辩意见一审法院不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、杨丽娜与黄凤兰于2010年8月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、鹤翔公司、王伟、黄凤兰于判决生效之日起三十日内协助杨丽娜将位于青岛市即墨区户房屋登记过户至杨丽娜名下。具体程序为：鹤翔公司、王伟先将该房屋产权登记至王伟名下；再由王伟、黄凤兰将上述房屋变更登记至黄凤兰名下；最后由黄凤兰协助杨丽娜将该房屋再次变更登记至杨丽娜名下。上述所有办理登记过户的交易税及过户费用由杨丽娜承担。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3620元（原告预缴），公告费600元（原告预缴），均由王伟负担。 二审期间，王伟提交如下证据：1.青岛市统计局官网数据一（商品房销售情况）、青岛市统计局官网数据二（房屋销售价格指数），证明被上诉人在本案中所主张的，王伟以137000元将涉案房屋出售给黄凤兰，以及黄凤兰以176000元将涉案房屋出售给杨丽娜的价格不合理；2.《离婚协议书》，证明杨丽娜并无财产可用于购买涉案房屋；3.与本案类似案例判决书一份，证明在房屋买卖合同纠纷中，合同一方没有实质争议却起诉的，即墨区人民法院均裁定驳回起诉。 杨丽娜质证认为，对证据1的真实性不予认可，且与本案没有关联性；对证据2的真实性无异议，该离婚协议书与杨丽娜有无财产购买涉案房屋没有任何关系；对证据3的真实性有异议，且与本案无关。 鹤翔公司质证认为，上述证据与我方出售房屋无关，不予认可。 黄凤兰质证认为，对上述证据的真实性均不予认可。 孙秀爱质证认为，对证据的真实性和关联性均不予认可；对证据2、3的关联性不予认可。 王伟向本院提交鉴定申请，请求对其一审时提交的三份协议上“黄凤兰”的签字进行笔迹鉴定。本院依法委托了浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定。对王伟提交的标称日期“2009年10月9日”的《房屋买卖合同》、标称日期为“2009.10.22”的《补充协议》及标称日期为“2009年12月19日”的《协议》三份电子照片是否经过技术处理事项，浙江汉博司法鉴定中心于2021年1月23日出具了浙汉博中心[2020]声鉴字第57号声像资料司法鉴定意见书，鉴定意见为：未发现文件名为“xxxx.jpg”、“xxxx.jpg”、“xxxx.jpg”三份图像文件进行加工处理”。对标称日期为“2009年10月9日”的《房屋买卖合同》落款乙方栏“黄凤兰”签名字迹、标称日期为“2009.10.22”的《补充协议》落款乙方栏“黄凤兰”签名字迹、标称日期为“2009年12月19日”的《协议》落款乙方栏“黄凤兰”签名字迹与提供的黄凤兰样本签名字迹是否为同一人书写事项，浙江汉博司法鉴定中心于2021年3月3日出具了浙汉博中心[2020]文鉴字第454号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：标称日期为“2009年10月9日”的《房屋买卖合同》落款乙方栏“黄凤兰”签名字迹、标称日期为“2009年12月19日”的《协议》落款乙方栏“黄凤兰”签名字迹与提供的黄凤兰本人字迹不是出自同一人的笔迹；倾向认为标称日期为“2009.10.22”的《补充协议》落款乙方栏“黄凤兰”签名字迹与提供的黄凤兰样本字迹是出自同一人的笔迹。 王伟质证称，对上述两份鉴定书的真实性没有异议。浙汉博中心[2020]声鉴字第57号声像资料司法鉴定意见书可以证实上诉人提交的三份电子照片是真实的，未经技术处理。对于浙汉博中心[2020]文鉴字第454号文书司法鉴定意见书，该意见书中关于检材2《补充协议》中黄凤兰的签名字迹与样本中的字迹是出于同一人，说明该签字是黄凤兰的真实笔迹，结合庭审查明事实，王伟与黄凤兰之间的房屋买卖合同因涉案房屋未能办理改名而解除，杨丽娜的诉讼请求已经没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据补充协议的内容可以看出涉案房屋的价格为18万元，与黄凤兰所称的13.7万元明显不符，由此可以看出，黄凤兰作了虚假陈述，其陈述内容不应予以采信。根据《笔迹鉴定技术规范》第5.2.3条，本案检材1和检材3属于快写样本，由于黄凤兰拒不配合采样，鉴定机构仅采用了中速样本进行比对，且两份检材共用一张对比表，其鉴定结论不可取。杨丽娜和黄凤兰不认可协议的真实性，但并未进行鉴定，且黄凤兰不配合样本采样，应承担不利后果。 杨丽娜质证称，对鉴定意见书的关联性有异议，鉴定内容与本案没有关联性。第一，根据合同相对性原则，王伟与黄凤兰之间的未付款金额与买方杨丽娜没有关系，与本案诉争事实无关；第二，杨丽娜通过中介购买房产，并且查阅了卖方提供的全套房屋买卖凭证，已经尽到了全面的审查义务，足以证明房屋买卖行为发生时，卖方黄凤兰合法取得了房屋，杨丽娜审查后以公允价格购买了房屋，买卖合同合法有效；第三，王伟与黄凤兰之间的法律行为发生在12年前，期间王伟从未以任何形式向杨丽娜主张房屋所有权，王伟无法作出合理解释，更与交易习惯不符；第四，本案一审庭审中，黄凤兰、房屋中介详细地陈述了王伟将房屋卖给黄凤兰、黄凤兰将房屋转卖给杨丽娜的过程。买卖过程的细节完备，与王伟的陈述不符，王伟对于黄凤兰和中介庭审中陈述的核心内容，无法给予有效回应，杨丽娜的房屋买卖行为合法有效；第五，退一步讲，即便黄凤兰确实与王伟之间存在这份附条件的解除协议，王伟12年间从未将黄凤兰的12万元购房款退给黄凤兰，没有主张合同解除的法定权利。王伟与黄凤兰的房屋买卖合同依然有效，并未解除。 黄凤兰质证称，对于王伟提供的材料不认可。当时买房子是通过中介孙秀爱办理的，因为其年龄大了，其也不懂，其没有私自跟他俩签过任何合同 孙秀爱质证称，涉案房屋由王伟卖给黄凤兰，黄凤兰卖给杨丽娜，所有原始材料都能证明。 鹤翔公司质证称，鹤翔公司作为开发公司，只是将房屋出售给王伟，后因蓝克龙在物业上班，知道王伟将房屋出售给黄凤兰，后由黄凤兰出售给杨丽娜，鹤翔公司没有参与具体的买卖过程。 本院认为，各方当事人对鉴定意见的真实性均无异议，本院予以采信。王伟提交的其他证据与本案缺乏关联性，不予采信。 二审中，黄凤兰、杨丽娜均同意将涉案房屋买卖合同继续履行的相关事宜在本案中一并处理。 本院查明的其他事实与一审重审认定一致。 本院认为，本案的争议焦点问题是:1.王伟与黄凤兰之间的房屋买卖合同是否已经解除;2.一审重审程序是否合法。 关于焦点问题1，首先，根据浙江汉博司法鉴定中心出具的浙汉博中心[2020]声鉴字第57号声像资料司法鉴见书及浙汉博中心[2020]文鉴字第454号文书司法鉴定意见书，《房屋买卖合同》及《协议》上的黄凤兰的签名字迹并非其本人书写，《补充协议》中黄凤兰的签名字迹只是倾向于是其本人书写，对上述照片中所展示的证据原件的真实性本院无法确认，故仅凭《补充协议》无法认定王伟以18.3万元将涉案房屋出售给黄凤兰的事实，也无法认定双方就解除涉案房屋买卖合同达成合意。其次，王伟在认为房屋买卖合同已经解除的情况下，并未向黄凤兰退还购房款，未要求黄凤兰搬离涉案房屋，也未要求黄凤兰退还有关购房材料原件，应视为王伟认可黄凤兰购买涉案房屋的事实。综合上述分析，本院认为，王伟主张其与黄凤兰之间就涉案房屋达成的买卖合同已经解除，证据不足。黄凤兰合法取得涉案房屋，其与杨丽娜之间签订的《房地产买卖契约》，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为合法有效的合同。依法成立的合同当事人应当履行。对于房屋买卖合同双方而言,卖方除负有将房产交付给买方占有之责任外,尚有协助买方办理过户之义务,以通过房产过户使买方取得房产的完全物权，据此，涉案房屋需要先登记至王伟名下，再变更登记至黄凤兰名下，最后变更登记至杨丽娜名下，原审对此认定正确。关于王伟上诉主张的诉讼时效问题，原审对此已作出充分论述，本院二审予以确认。 关于焦点问题2，首先，一审重审中王伟并未对合议庭组成人员及书记员提出回避申请，其也未提交证据证明书记员对庭审记录不实。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定，发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。而书记员并不属于合议庭组成人员，发回重审时并不在必须回避的范围内。因此，一审重审程序并无不当。 综上，王伟的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。因杨丽娜认可其持有黄凤兰的1万元押金，并同意在本案中一并处理，故杨丽娜在将涉案房屋变更登记至其名下后应将该1万元押金支付黄凤兰。王伟与黄凤兰之间的合同未解除，双方之间的纠纷可另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4399号民事判决； 二、被上诉人杨丽娜在将青岛市即墨区户房屋变更登记至其名下之日起三日内向被上诉人黄凤兰支付押金10000元。 上诉人王伟预缴的二审案件受理费3620元由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  蒲娜娜 审判员  王婧华 审判员  刘述明 二〇二一年四月二十七日 法官助理 杨 坤 书记员 高嘉慧