广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初819号原告：余亦文，男，汉族，1968年4月13日出生，住址广东省清远市清城区××××××××，公民身份号码440××××××××××××21X。委托诉讼代理人：郑志文，潘凤娟，均为广东平信律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，地址：清远市清新区××××××××××××××××××××世纪悦城售楼部，统一社会信用代码：91441××××××××12420。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。原告余亦文诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告余亦文及其委托诉讼代理人郑志文，被告清晖公司的委托诉讼代理人苏群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余亦文向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即履行XY×××××××××589、XY×××××××××90、XY×××××××××91三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》，与原告签订正式《商品房买卖合同(预售)》，并将这三套房屋办理备案登记在原告名下；2、判令被告立即将位于清远市清新区××××××山湖世纪花园·星悦城的×××××××××套房屋交付给原告使用；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月31日，被告与案外人郑伟贤签订一份《协议书》，约定因被告拖欠案外人郑伟贤开发的位于清远市清新区××××××××××××××××××××的工程款709750元，被告用其名下开发的位于清远市清新区笔架路30号山湖世纪花园星悦城物业(11号楼公寓)五至十二层内部不分朝向按3600元/平方米(按建筑面积计算)抵偿，并负责签订《商品房买卖合同》，负责过户到指定人名下。2010年5月19日，因案外人郑伟贤承建被告开发的位于清远市清新区××××××××××××××××××××工程，向原告借款80万，因被告无法按期支付工程款，导致案外人郑伟贤无法归还80万元借款。2015年10月31日，原告与案外人郑伟贤签订一份《协议书》，就上述协议书，约定案外人郑伟贤将被告开发的位于清远市清新区××××××山湖世纪花园星悦城的11栋7层29室、7层26室、7层27室三套房屋，作价709750元卖给原告，作为归还借款709750元。2015年12月17日，原、被告就上述三套房屋签订编号为XY×××××××××589、XY×××××××××90、XY×××××××××91三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》，被告分别以238716元/套的价格将清远市清新区××××××山湖世纪花园星悦城的11栋7层29室、7层26室、7层27室三套房屋出售给原告，原告并缴交相应差额费用。2015年12月19日，被告就上述三套房屋开具《收款收据》，确认收到原告三套房屋的差额购房款、代办证费、对讲机安装成本费合共19394元。但三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》签订至今，经原告多次催收，被告拒不与原告签订正式《商品房买卖合同(预售)》，并将这三套房屋办理备案登记在原告名下。原告曾于2019年1月14日向清远市清新区人民法院起诉，确认上述三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》为合法有效的合同。2019年4月8日，清远市清新区人民法院作出（2019）粤1803民初184号生效《民事判决书》，确认上述购房事实和经过，并判决确认上述三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》合法有效。现经原告了解，被告已将涉案三套房屋所在的山湖世纪花园星悦城的11栋差不多销售完毕，并办理备案登记，证明上述三份合同可以继续履行。但经原告多次催促，被告仍不肯与原告签订《商品房买卖合同(预售)》，办理三套房屋的备案登记手续，并将三套房屋交付给原告使用。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告清晖公司答辩称：1、涉案的三套房屋目前都是已经办理抵押登记，抵押权人是工商银行清远分行，被担保的债权是11亿元，但本案认购合同的签署是没有经过抵押权人的同意，因此该转让行为有可能会侵害抵押权人的合法权益，根据《担保法》的规定，转让行为无效。而且工商银行不同意无条件的解除涉案房屋的抵押，因此客观上被告也无法与原告签署商品房买卖合同。2、涉案的三套房屋目前没有办理竣工验收备案手续，无法向原告交付三套房屋。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告余亦文为证明其主张提供了以下证据：1、《山湖世纪花园·星悦城认购合同》，拟证明2015年12月17日，原、被告签订编号为XY×××××××××589、XY×××××××××90、XY×××××××××91三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》，被告分别以238716元/套的价格将清远市清新区××××××山湖世纪花园·星悦城的×××××××××三套房屋出售给原告，原告并缴交相应差额费用；2、收据，拟证明2015年12月19日，被告就上述三套房屋开具收款收据，确认收到原告三套房屋的差额购房款、代办证费、对讲机安装成本费合共19394元；3、民事判决书，拟证明原告曾于2019年1月14日向清远市清新区人民法院起诉，确认上述原告三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》为合法有效的合同。2019年4月8日，清远市清新区人民法院作出（2019）粤1803民初184号生效民事判决书，确认上述购房事实和经过，并判决确认上述三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》合法有效；4、资料，拟证明被告已将涉案三套房屋所在的山湖世纪花园·星悦城的11栋差不多销售完毕，并办理备案登记，证明上述三份合同可以继续履行；5、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案三套房屋的基本信息。被告清晖公司质证称：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议的，虽然（2019）粤1803民初184号民事判决书认定了认购合同合法有效，但转让行为涉及到工商银行的合法权益，所以转让行为应当无效。对证据4、5的真实性、合法性没有异议，涉案房屋目前处于一个抵押登记和预查封的状态，所以被告是无权跟原告签署房屋买卖合同和办理备案登记。原告余亦文对此回应称，如果确实还没有竣工验收备案的话，我方也暂时不要求交付房屋。被告清晖公司围绕答辩提交的证据：不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案三套房屋均已办理抵押登记，抵押权人为工商银行清远分行，被担保的债权数额为110593万元，原告与被告签订《山湖世纪花园·星悦城认购合同》未通知抵押权人，且本次转让可能损害抵押权人的合法权益，转让行为应为无效。原告余亦文质证称：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据与我方提交的证据5有些不同，请法院审查。经审理查明：清晖公司是自然人独资的有限责任公司，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区×××××××××××山湖世纪花园。2015年12月17日，余亦文为买受人与清晖公司为出卖人签订了三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》（合同编号分别为XY×××××××××589、XY×××××××××90、XY×××××××××91），认购合同载明内容大致相同，汇总归纳如下：余亦文向清晖公司认购其开发的清远市清新区××××××山湖世纪花园·星悦城的×××××××××房三套房屋，价格均为238716元/套，房屋买卖的税费按相关规定各自承担，其中根据相关规定需由买受人支付的税费，在签署《商品房买卖合同》时与购房款一并交清。买受人在签署本认购合同前已清楚了解知晓拟签的《商品房买卖合同》条款及内容并认可，清楚了解购房所需的相关税费及所需提供的相关资料。均备注：抵9栋郑伟贤工程款。2015年12月18日，余亦文向清晖公司交纳山湖世纪花园·星悦城的11栋7层26号房购房款6398元，清晖公司开具《收款收据》予以确认。2015年12月19日，余亦文向清晖公司交纳了上述三套房屋的代办证费共6696元（2232/套）、对讲机安装成本费共6300元（2100元/套）。清晖公司开具《收款收据》确认收取余亦文上述房屋的代办证费用、对讲机安装成本费共6696元。认购合同签订后，清晖公司不肯配合余亦文签订正式的《商品房买卖合同》。2019年1月14日，本院受理余亦文诉清远市清新区清晖房地产开发有限公司、郑伟贤商品房预约合同纠纷一案，〔案号：（2019）粤1803民初184号〕，余亦文提出如下诉讼请求：1、判令确认原、被告于2015年12月17日签订的编号为×××××××××1三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》是合法有效的合同；2、判令被告立即履行XYC0001589、XYC0001590、XYC0001591三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》，将这三套房屋办理备案登记；3、判令被告立即将位于清远市清新区××××××山湖世纪花园·星悦城的×××××××××三套房屋交付给原告使用；4、本案的诉讼费用由被告承担。在审理过程中，余亦文撤回了上述第2、3项诉讼请求，其余不变。2019年4月8日，本院作出判决确认涉案三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》（合同编号分别为×××××××××）合法有效。另查明，在余亦文与清晖公司签订涉案三份认购合同前，清晖公司将山湖世纪星悦城11幢的房屋以在建工程抵押给中国工商银行股份有限公司清远分行，担保债权数额为110593万元，双方确认涉案房屋仍处于抵押状态。至今，清晖公司仍未与余亦文签订正式的《商品房买卖合同》,涉案楼房未办理工程竣工验收备案。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为，余亦文与清晖公司签订的三份《山湖世纪花园·星悦城认购合同》为商品房预约合同,其目的是为将来签订正式的《商品房买卖合同》，本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。关于要求签订《商品房买卖合同》（预售）和办理登记备案问题。依据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。由于案涉房屋在余亦文与清晖公司签订认购书前办理了抵押登记，清晖公司明确表示由于未取得抵押权人工商银行清远分行书面同意，因此拒绝与原告签订预售合同。由于签订合同不具有强制履行的特征,本院对原告余亦文要求判令被告清晖公司与其签订《商品房买卖合同》（预售）的请求不予支持。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，签订商品房预售合同是办理登记备案手续的前提，在签订正式《商品房买卖合同(预售)》前，余亦文请求判令被告将涉案三套房屋办理备案登记在其名下，依据不足，本院不予支持。关于房屋交付问题。涉案房屋至今未办理工程竣工验收备案，不符合约定的交付条件，且余亦文也表示在工程竣工验收备案前不要求交付，因此对其该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告余亦文的诉讼请求。案件受理费5448元、保全费4100.74元，由原告余亦文负担（已预交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二一年四月三十日书记员  丘楚瑶附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。