重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0152民初31号原告（执行案外人）：曹冬梅，女，1973年10月14日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：张加均，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾格格，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆市潼南区兴农融资担保有限责任公司，住所地重庆市潼**桂林街道办事处江北新城朝阳路**，统一社会信用代码91500223060520817N。法定代表人：于沛峰，董事长。被告（申请执行人）：重庆市潼南区融资担保有限公司，，住所地重庆市潼**桂林街道办事处巴渝大道**12-2-1统一社会信用代码915002237784712173。法定代表人：于沛峰，董事长。上列二被告委托诉讼代理人：秦旭，重庆水木律师事务所律师。被告（被执行人）：李大纲，男，1961年10月8日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：李纪成，男，1985年9月12日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：重庆市志宇实业有限公司，住所，住所地重庆市潼**桂林街道办事处春阳街**社会信用代码91500223693904239H。法定代表人：李纪成，执行董事兼总经理。被告（被执行人）：欧玲，女，1987年1月26日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：张丽霞，女，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市潼**。上列五被告委托诉讼代理人：杨全英，重庆法洋律师事务所律师。被告（被执行人）：李大奎，男，1967年4月10日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（被执行人）：彭艳，女，1971年8月1日出生，汉族，住重庆市潼**。原告曹冬梅与被告重庆市潼南区兴农融资担保有限责任公司（以下简称兴农融资担保公司）、重庆市潼南区融资担保有限公司（以下简称融资担保公司）、李大纲、李纪成、重庆市志宇实业有限公司（以下简称志宇公司）、欧玲、张丽霞、李大奎、彭艳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹冬梅及其委托诉讼代理人张加均、被告兴农融资担保公司、融资担保公司的委托诉讼代理人秦旭、被告李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、张丽霞的委托诉讼代理人杨全英、被告李大奎、被告彭艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令在（2020）渝0152执2159号、（2020）渝0152执426号执行案件中，停止对原告所购位于潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋不动产（产权证号：**地证2010字第**）的执行，并解除对上述房产的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月7日，潼南区人民法院作出（2020）渝0152民初2536号民事判决书，判决：李大奎于本判决生效之日起十日内向兴农融资担保公司支付代偿款2984048.21元和资金占用利息（截至2020年4月28日的资金占用利息107746.55元，2020年4月29日起至付清之日止的资金占用利息以2984048.21元为基数，按年利率24%计算）；李纪成、张丽霞、李大纲、欧玲、彭艳、志宇公司对上述债务承担连带清偿责任；兴农融资担保公司对志宇公司提供的位于潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X1号、潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X2号、潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X3号、潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X4号的四套房产享有抵押权，并就折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。兴农融资担保公司向潼南区人民法院申请对上述判决书所确定的义务强制执行。潼南区人民法院以（2020）渝0152执2159号案号立案，并查封了志宇公司名下位于潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋，后该房屋的处置权变更为由（2020）渝0152执426号执行案统一处置。2020年12月8日，曹冬梅对法院执行潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋不服，提出书面异议。潼南区人民法院作出（2020）渝0152号执异120号执行裁定书，裁定驳回了曹冬梅的异议请求。原告认为，潼南区人民法院作出的（2020）渝0152号执异120号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误，潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋系原告所有，依法不得执行，理由如下：一、曹冬梅与志宇公司于2016年签订了《房屋租赁合同》，约定志宇公司将潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋出租给曹冬梅，租期五年，自2016年10月1日至2021年10月1日止，租金11万元已一次性支付给志宇公司，后双方于2019年5月8日签订《房屋买卖合同》，曹冬梅购得该房屋，价款751200元，曹冬梅已支付60万元，剩余房款于房屋过户时付清，志宇公司至今未办理过户登记手续。曹冬梅将志宇公司诉至法院，法院作出（2019）渝0152民初6890号民事判决书，确认了双方签订的《房屋买卖合同有效》及志宇公司向曹冬梅支付逾期办理房屋过户登记手续的违约金。二、曹冬梅在法院查封之前已与志宇公司签订了合法的租赁及买卖合同，并合法占有了该房屋，已按合同支付了大部分价款，按合同约定最迟应于2019年12月3日之前过户给曹冬梅，但因志宇公司未按约解除该房屋的抵押权，才导致至今未办理过户，曹冬梅作为买受人，对该房屋未能过户登记并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法能够排除强制执行。三、法院以（2020）渝0152执2159号执行裁定书查封了该房屋，但兴农融资担保公司无抵押权。后由（2020）渝0152执426号执行案统一处置，融资担保公司对该房屋享有抵押权，该案执行依据（2019）渝0152民初7070号民事判决书中享有优先受偿权的也未涉及该房屋。四、即使融资担保公司对该房屋享有抵押权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定针对的为普通购房人，也符合排除执行的情形，法院认为购房消费者才能排除执行，属于法律适用错误。被告兴农融资担保公司、融资担保公司辩称，原告在买卖房屋中存在过错，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28、29条不是27条的例外情形，涉案房屋是商业门市，不是生活住房，根据相关规定，法律保护的是消费债权，不是生产债权，故请求驳回原告的诉讼请求。被告李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、张丽霞辩称，租赁合同、房屋买卖合同无异议，因原告未付清房款，不具备办理过户条件；原告所剩租金及保证金抵扣房款55166元；原告买房时明知涉案房屋已抵押，自身有过错，请法院依法判决。被告李大奎、彭艳辩称，原告所诉属实，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求提供了如下证据：房屋租赁合同、房屋买卖合同、付款凭证及收据、房地产权证、房产查询信息、代销证、房屋现状照片、（2020）渝0152执2159号执行裁定书、（2020）渝0152执异120号执行裁定书、（2019）渝0152民初6890号民事判决书等。经开庭审理和本院审查，对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年9月30日，原告曹冬梅作为承租方与被告志宇公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定志宇公司将潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号（潼南区XXXXX居X区X号）门市（建筑面积62.6平方米）出租给曹冬梅进行福利彩票经营，租期为五年，自2016年10月1日起至2021年10月1日止，房屋租金110000元，保证金2000元。合同签订后曹冬梅已按约支付了租金110000元及保证金2000元，后曹冬梅在该房屋经营福利彩票至今。2019年5月8日，曹冬梅作为乙方与志宇公司作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定志宇公司将上述房屋出售给曹冬梅，总金额为751200元，付款方式为分期付款，第一期于签订合同时付50000元，第二期于2019年5月22日前付200000元，第三期于2019年5月30日前付350000元，余款在办理产权过户前付清。此外，该合同第五条“补充条款”约定：“该房屋已抵押涉及到解押，需到国土局、银行等部门办理相应合法手续，甲方应在乙方付清房款（含契税、大修基金）次日起3-6月内办理产权过户，涉及乙方资料等相关事宜乙方应全力配合，因甲方原因逾期办理过户的，甲方按已付房款的万分之一每天支付乙方违约金。由于重庆市潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X号房屋已租赁给曹冬梅。租赁期至2021年10月1日止，为维护租赁方的权利，保证租赁方的义务，购买房屋方保证租赁方合同有效期至2021年10月1日。”。签订合同时曹冬梅向志宇公司支付房款50000元，此后，曹冬梅于2019年6月3日前分四次共计向志宇公司支付房款550000元，但志宇公司至今未能解除该房屋抵押登记，亦未办理房屋过户登记。后双方因该合同履行发生纠纷，曹冬梅向本院起诉，2019年12月24日，本院作出（2019）渝0152民初6890号民事判决书，判决：曹冬梅与志宇公司签订的房屋买卖合同有效；志宇公司在判决生效后十日内向曹冬梅支付逾期办理房屋过户登记手续的违约金。因曹冬梅租赁期至2021年10月1日，在本案审理过程中，曹冬梅、志宇公司一致同意涉案房屋所剩租期租金和保证金冲抵购房款55166元。2016年10月28日，被告李大奎与被告兴农融资担保公司签订《融资担保委托合同》，约定李大奎因向重庆银行贷款300万元，委托兴农融资担保公司作提供连带责任保证担保。同日，被告李纪成、张丽霞、李大纲、欧玲、彭艳为上述委托合同向兴农融资担保公司提供保证反担保，与兴农融资担保公司签订了《保证反担保合同》，约定保证责任为连带责任保证。同日，志宇公司与兴农融资担保公司签订了《保证反担保合同》，约定保证责任为连带责任保证；志宇公司与兴农融资担保公司签订了《抵押反担保合同》，约定志宇公司自愿将其名下位于潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X1号【房地产权属证号为208房地证2010字第0XXX3】、潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X2号【房地产权属证号为208房地证2010字第0XXX4】、潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X3号【房地产权属证号为208房地证2010字第0XXX5】、潼南区XX街道办事处XXX路X号X幢X4号【房地产权属证书为208房地证2010字第0XXX6】的4套房产向兴农融资担保公司提供抵押反担保。2020年7月7日，本院作出（2020）渝0152民初2536号民事判决书，判决：李大奎于该判决生效之日起十日内向兴农融资担保公司支付代偿款2984048.21元和资金占用利息。因李大奎等未履行法律义务，兴农融资担保公司向本院申请执行，本院以（2020）渝0152执2159号立案受理。2020年9月10日，本院以（2020）渝0152执2159号执行裁定书将涉案房屋进行了查封。因案情需要，现涉案房屋的处置权已变更为由（2020）渝0152执426号执行案统一处置，该执行案的申请执行人是被告融资担保公司，涉案房屋产权证号为208房地证2010字第0XXX1号，所有人为志宇公司，房屋用途为门市。2018年1月18日，涉案房屋作了抵押登记，抵押权人为重庆市凉风垭融资担保有限公司。庭审中，本案被告融资担保公司认可重庆市凉风垭融资担保有限公司的权利义务由其承继。2020年12月8日，曹冬梅向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2020年12月16日，本院作出（2020）渝0152执异120号执行裁定书，裁定驳回曹冬梅的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告曹冬梅与被告志宇公司签订的房屋买卖合同以及原告占有使用涉案房屋虽均在本院查封之前，但原告是在2019年5月8日与被告志宇公司签订的房屋买卖合同，而被告志宇公司已于2018年1月18日就将涉案房屋抵押给被告融资担保公司用于贷款，被告融资担保公司对涉案房屋享有担保物权，原告曹冬梅明知其购买涉案房屋前该房屋已设立抵押权，对不能办理不动产权属转移登记有过错，且曹冬梅购买的涉案房屋系商业门市，虽双方签订的房屋买卖合同有效，已支付大部分房款，但其作为一般的非商品房消费者购房人，其享有的权利不足以对抗抵押权，故曹冬梅不享有排除执行的民事权益。故对原告请求停止涉案房屋执行和解除查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告曹冬梅的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告曹冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  徐 旭人民陪审员  王宇明人民陪审员  全兴明二〇二一年四月九日法官 助理  梁 应书 记 员  屈 缋