北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5532号上诉人（原审被告）:潘伟，女，1972年11月27日出生，户籍地北京市海淀区。上诉人（原审被告）：杨伟东，男，1976年6月9日出生，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：潘伟（杨伟东之妻），女，1972年11月27日出生，户籍地北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京燕侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街24号。法定代表人：刘洵，董事长。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人杨伟东、潘伟因与被上诉人北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人潘伟兼杨伟东的委托诉讼代理人，被上诉人燕侨公司的委托诉讼代理人罗格根图雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨伟东、潘伟上诉请求：1.依法撤销一审判决，重新审理改判。2.上诉费用由燕侨公司承担。事实和理由：1.根据万象新天前期物业服务合同，如下条款，燕侨公司没有达成。a.第四章双方权利义务，第二十一条，乙方（燕侨公司）每一年需要向全体产权人公布一次公共性物业管理费用收支帐目，而乙方没有公开帐目的行为。b.第五章第二十二条，物业服务质量标准达到《北京市居住小区物业服务标准》的要求。其中每年进行一次物业管理服务满意度调查，促进服务工作改进，征求用户不低于住户80%等要求，燕侨公司没有实现。c.第五章第二十二条，物业服务质量标准达到《北京市居住小区物业服务标准》的要求。其中协助召开业主大会并配合其运作，燕侨公司没有实现。d.第五章第二十二条，物业服务质量标准达到《北京市居住小区物业服务标准》的要求。其中公开服务标准收费标准以及依据，燕侨公司没有实现。2.杨伟东、潘伟在小区居住期间，院内停放车辆受到损坏，小区物业没有起到任何前期阻止，之后帮助调查的作用，小区内监控摄像根本没有开启，保安人员形同虚设，没有尽到职责。3.杨伟东、潘伟房屋内漏水，物业没有起到积极解决协助维修的作用，行动迟缓，业务人员不专业，导致维修问题一直没有得到解决，长期严重影响杨伟东、潘伟生活起居和生活质量。物业服务存在很多问题，包括漏水，一直也没修好；车辆停放在小区被划，物业公司也不能提供录像；因为提供服务存在瑕疵，杨伟东、潘伟不同意足额交付。庭后提交补充意见称：本案已超过诉讼时效，本案争议物业费是2007年至2011年之间的。一审计算物业费有误，应当支付的物业费是2007年5月1日至2011年4月15日的，根据房屋买卖合同2011年4月15日需要交付房屋，否则视为违约，买家于该日已经居住享有该房产的权利并履行相应义务。燕侨公司辩称，同意一审判决，不同意杨伟东、潘伟的上诉请求。燕侨公司向一审法院提出诉讼请求：判令杨伟东、潘伟向燕侨公司支付2007年5月1日至2011年6月24日的物业费19683.45元。一审法院认定事实：2004年9月30日，燕侨公司作为乙方与案外人北京天鸿房地产开发有限责任公司作为甲方签订《万象新天前期物业服务合同》，约定由燕侨公司为涉案小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2004年10月1日起至2007年9月30日，本物业的公共性物业管理服务费用由乙方按可销售建筑面积向产权人（或买受人）或物业使用人收取，多层带电梯住宅为每月每平方米2.7元。一审庭审中，双方均认可杨伟东、潘伟2007年5月1日至2011年6月24日期间为涉案房屋的所有权人，房屋建筑面积为146.39平方米。一审庭审中，杨伟东、潘伟表示燕侨公司在服务上存在其抗辩意见中表述的各种问题，并提交照片予以佐证。燕侨公司不认可杨伟东、潘伟的意见，表示已经按照建委的要求每年对物业费的收支情况进行了公示，对于公示情况拍照后提交建委。小区绿化、消防等均由有关部门进行监管，服务符合相关的标准。关于房屋漏水的问题，属于开发商和业主之间的问题，已经协调开发商进行维修，尽到了相应的义务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。燕侨公司与案外人北京天鸿房地产开发有限责任公司作为甲方签订《万象新天前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。根据有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上述合同到期后，虽然双方没有续签合同，但根据一审法院查明的事实可知，燕侨公司仍为涉案小区提供物业服务至今，燕侨公司与杨伟东、潘伟之间形成了事实上的物业服务合同关系。各方均应当按照合同履行各自的义务，燕侨公司为涉案小区提供了物业服务，杨伟东、潘伟应支付物业费。关于杨伟东、潘伟主张的燕侨公司的物业服务存在其提及的诸多问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从杨伟东、潘伟提供的现有证据而言，难以证明燕侨公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，一审法院不予采信。现燕侨公司要求杨伟东、潘伟支付2007年5月1日至2011年6月24日期间的物业费，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：杨伟东、潘伟于判决生效之日起七日内支付北京燕侨物业管理有限公司2007年5月1日至2011年6月24日期间的物业管理费19683.45元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:杨伟东、潘伟是否应足额缴纳2007年5月1日至2011年6月24日期间的物业管理费。杨伟东、潘伟上诉认为燕侨公司没有完全履行物业服务合同的内容，且曾经停放的车辆受损，摄像头未开启，保安人员形同虚设，房屋漏水问题未能协助维修解决。对此本院认为，杨伟东、潘伟提交的证据并不足以充分有效的证明燕侨公司在履行合同中存在重大的服务质量问题，达到足以减免物业费的程度。且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定。同时杨伟东、潘伟也未证明房屋漏水相关问题与物业服务质量不达标存在因果关系，故本院对其该项上诉理由不予采信。关于杨伟东、潘伟上诉提出的本案超过诉讼时效的理由，本院认为因本案中杨伟东、潘伟一审中并未提出对于物业费用的诉讼时效抗辩，依照相关法律规定，其在二审中再行主张，缺乏依据，本院对其该项抗辩理由不予采信。关于杨伟东、潘伟上诉提出的本案房产已经于2011年4月15日由购房一方实际居住，相关权利义务应由购房一方承担的理由，本院认为一审法院就房屋交易登记情况已经查明系2011年6月25日实际办理的涉案房产不动产权属变更登记，因此一审法院判决杨伟东、潘伟支付不动产登记变更之前的物业费用具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，杨伟东、潘伟的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由杨伟东、潘伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二一年四月二十九日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华