河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终858号上诉人（原审原告）：谷艳伟，男，汉族，1979年10月4日出生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：朱广晓，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王硕，河南新动力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尉氏航宇置业有限公司，住所地：河南省尉氏县滨河东路北段东侧。法定代表人：张宏，职务：董事长。委托诉讼代理人：宋梦杰，河南智卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜伟豹，河南智卓律师事务所实习律师。上诉人谷艳伟因与被上诉人尉氏航宇置业有限公司（以下简称“航宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市尉氏县人民法院（2020）豫0223民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谷艳伟委托诉讼代理人朱广晓、被上诉人航宇公司委托诉讼代理人宋梦杰、姜伟豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷艳伟上诉请求：1.依法撤销（2020）豫0223民初228号民事判决，改判支持谷艳伟原审提出的第一、四、五、六、七项诉讼请求。（差额6445.19元），2.判令航宇公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定的航宇公司逾期交房违约责任的天数错误。原审认定航宇公司停止施工127天为不可抗力，予以扣减，做法错误。谷艳伟提交的开封市中级人民法院做出的（2019）豫02民终2847号民事判决书，是航宇公司追究施工单位逾期施工，赔偿逾期损失的施工合同纠纷案件，与本案有关联。在该份生效判决书中，开封市中级人民法院查明：从2017年10月16日至2018年3月15日，室内粉刷、水电安装、电梯安装、玻璃安装、消防安装、维修等均有施工，仅个别天气因检查或者天气原因存在停工。开封市中级人民法院认为：航宇公司上诉主张不应该扣减127天工期的理由成立，因为在2017年10月以后这段时间内，政府要求停工时，施工单位仍旧在正常施工，而且至2017年12月20日，施工单位已经交工，后续的是室内施工，不在要求停工范围，且实际上也存在施工，所以从2017年10月16日以后的127天不应当扣减。二、对于谷艳伟原审提出的第四、五、六、七项诉讼请求，原审不予支持的做法不当，应当予以改判。首先，原审法院认为航宇公司的广告彩页内容属于要约邀请，谷艳伟不认可。航宇公司的广告内容清晰具体，如“免电费”、“全地下双层停车位”等内容，清晰的说明小区是地下双层停车位，以及电费免费，正是基于航宇公司广告宣传，谷艳伟才购买了此房屋，符合商品房买卖合同司法解释关于要约认定的条件。其次，关于供暖管道铺设问题，现在尉氏县已经实行集中供暖，谷艳伟的诉求可以得到实现，原审以履行不能为由不予支持是错误的。再者，关于公摊面积公布问题，双方签订的房屋买卖合同附件二，明确约定航宇公司需要向谷艳伟公布纳入该商品房分摊的共有部位名称、面积和所在位置，这是合同约定的义务，而且房屋面积和公摊的测量也是航宇公司委托测绘机构进行的，航宇公司有义务也有能力履行此义务，原审不予支持的理由不能成立。航宇公司辩称：原审判决事实清楚、证据充分，不应当予以撤销，理由如下：一、原审认定航宇公司逾期交房的时间是正确的。1.根据双方合同约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，出卖人分情况承担逾期违约责任；在商品房建设过程中，由于天气原因政府大气污染管控等航宇公司无法控制的原因，造成数次停工，原审中，航宇公司向原审法院出示了多次停工的有关政府文件并计算了因政府政策原因而停工的天数，最终，原审法院才在结合谷艳伟的实际交房时间以及扣除航宇公司因不可抗力原因造成逾期交房的时间后，才认定了航宇公司对谷艳伟逾期交房的时间。2.谷艳伟引用开封市中级人民法院做出的（2019）豫02民终2847号民事判决书想认定本案停工的127天不应予以扣除是不能成立的。该判决是航宇公司与河南浦新建设劳务有限公司之间的建设施工合同纠纷，并且还是其双方的主体劳务、二次甲方等土建工程纠纷，之所以没有扣除因政府行为造成的停工时间，是因为二审法院根据航宇公司与浦新公司之间的合同及履行实际情况，认定浦新公司从2016年8月18日开工至工程在2017年12月20日结束，实际施工天数为489天，逾期天数总共超出其双方约定的完工日期（400天）才89天。且根据双方约定，在政府下达停工令的时间段，浦新公司主体施工已完工，政府的停工令并不影响浦新公司的继续完工。本案与此判例情况不同，因为浦新公司仅剩部分劳务，在浦新公司完成主体施工后，仍需要其他建筑公司配套安装，不能因为政府要求的停工行为无法约束浦新公司完成剩余劳务，就认定航宇公司的整个小区的建设不受政府要求停工的制约。航宇公司认为该判例不具有参考性。3.根据谷艳伟提供的二审判决书中，已经对因政府管控大气污染要求停工的事实及天数予以了认定，谷艳伟诉称原审法院判决本案逾期交房的违约天数是错误的。二、对于谷艳伟所提出的原审四、五、六、七项诉讼请求，原审法院对其予以驳回并无不当。1.谷艳伟原审第四、六项请求依据的是航宇公司的广告彩页，该广告宣传页仅是要约邀请，并非要约，若是要约会在双方合同中体现，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体允诺具体确定，应当视为要约。本案中，航宇公司仅在宣传页上印制“免电费”等字样，并未对免电费的具体方式和时间范围进行约定，因此根据法律规定，航宇公司的广告宣传仅是要约邀请。另在原审中，航宇公司自愿向其交付房屋之日起5年内，按合同约定面积，每月每平方免除1度电费费用。针对第六项诉求，双方合同没有明确约定建设地下双层停车位，且谷艳伟要求建设地下双层停车位不符合规划、建设要求，谷艳伟在购买车辆时对建设现状是明知的，现在的地下车位也足够业主使用。2.对于第五项诉求，现在尉氏县并无市政集中供暖，此项诉求不符合客观实际，且航宇公司考虑到此情况，在建设工程中寻求第三方建设了中央空调，满足了小区业主制冷制热需求，履行了合同义务。3.关于公摊面积公布，根据双方合同附件二，已经对公摊的公用部位的名称进行了说明，并且根据商品房公摊的共有部位的组成及名称也在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中有明确规定，对于公摊部位的位置，谷艳伟买房时已经一目了然，航宇公司可以不附图说明，分摊面积是由相关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算的，不是航宇公司计算的，且在双方合同中也明示了分摊共有建筑面积是多少，航宇公司已经履行了合同义务。谷艳伟向一审法院起诉请求：1．判令航宇公司赔偿逾期交房违约金9014.51元；2.判令航宇公司按照总房款万分之一标准向谷艳伟支付逾期办理房屋产权证书的违约金至实际完成房屋所有权登记之日，截止到2019年10月10日的违约金11921.06元；3．判令航宇公司退还天然气初装费2800元、有线电视初装费240元、测绘费340元、房本费190元；4．判令航宇公司继续履行合同，建设地下双层停车位；5．判令航宇公司继续履行合同，铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接；6．判令航宇公司免除谷艳伟10年电费；7．判令航宇公司以书面方式向谷艳伟公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置；8．判令由航宇公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2016年11月16日，谷艳伟购买航宇公司开发的航宇﹒金钻国际项目商品房1﹟2单元8层801号，并签订了商品房买卖合同。该合同约定，该房屋总价款为421239元（第六条），付款方式为商业贷款（第七条），该房屋出卖人（航宇公司）应当在2017年12月31日前向买受人（谷艳伟）交付该商品房（第十一条），除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十二条）。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第二十条）。该商品房建设过程中，由于政府大气污染管控的原因，数次停工，具体时间为：从2016年12月5日到2016年12月31日，航宇公司接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，航宇公司接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天。2018年8月2日，航宇公司向谷艳伟交付了房屋钥匙及业主手册等物品。2020年9月7日，尉氏县不动产登记中心出具了关于航宇公司办理不动产登记的情况说明，内容为：“兹有尉氏航宇置业有限公司开发的位于尉氏县北××小区共××楼（××、××、××、××、××、××、××、××、××楼）已竣工验收。尉氏航宇置业有限公司于2018年11月20日向我中心申请办理不动产登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定符合登记条件，我中心已受理其登记业务，一直在正常办理不动产登记。其中预告登记抵押的按揭业主，在未全额还完银行贷款或银行部门未通知集中做期转现业务的情况下，我中心对预告登记抵押的按揭业主不予办理不动产权证书。”2016年12月13日，航宇公司收取谷艳伟天然气和有线电视初装费3040元。航宇公司交房时天然气和有线电视均已安装入户。2018年7月9日，航宇公司将收取的48290元有线电视安装费交给河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司。2018年11月21日，航宇公司将收取的50万元天然气材料安装费交给尉氏县万发能源有限公司。2017年3月11日，航宇公司将收取的272元交给尉氏县建设房地产交易中心。后航宇公司将收取的225元交给尉氏县诚信房地产测绘中心。另查明：航宇公司在销售商品房过程中，印制了宣传彩页等宣传品，在宣传彩页上印制有“会呼吸的好房子，让免费生活从健康开始”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”、“光伏发电入住免电费”等字样。以上内容均没有在谷艳伟、航宇公司签订的商品房买卖合同中约定。经查，航宇公司交付房屋时，免费将水循环式中央空调安装入户，但如需使用，要按照每平方米0.2元缴纳使用费。航宇公司承诺5年内，按照每月每平方米1度的标准免除电费。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方主要争议存在三个方面。第一，航宇公司是否存在合同中约定的违约行为。1．谷艳伟、航宇公司双方签订的商品房买卖合同第十一条和第十二条明确约定了房屋交付时间以及违约责任的承担，航宇公司应当予以遵守，并按照约定支付违约金；但是，根据航宇公司提供的政府有关部门的文件和通知，航宇公司逾期交房的部分原因是由于遵守政府行政机关命令，为确保大气污染防治效果停止施工造成的，因此，该部分停工时间应当视为不可抗力，应当从逾期时间中扣除。本案中，航宇公司逾期交房总时间应当从2018年1月1日起至2018年8月2日止，共计214天。航宇公司提供的证据可以认定从2016年12月5日到2016年12月31日，航宇公司接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，航宇公司接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，但是，谷艳伟、航宇公司签订商品房买卖合同的时间是2016年11月16日，在2016年12月5日停工通知之前，故上述停工时间均应计入合同履行期间不可抗力的范围之中，由此可以认定，航宇公司因行政部门命令停止施工的时间应当为153天，因此，航宇公司应当承担逾期交房违约责任的天数为61天，违约金应当为61天×42.12元／天（总房价款421239元的万分之一）=2569.32元。谷艳伟对逾期交房违约金的诉讼请求，法院予以部分支持。2.关于谷艳伟请求航宇公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金的请求，本案谷艳伟系按揭业主，从尉氏县不动产登记中心出具的情况说明可以证明，本案逾期办理房屋产权证书的责任主体不是航宇公司，故该项诉讼请求，法院不予支持。3．谷艳伟要求铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接的请求，现尉氏县城区未实行集中供暖，谷艳伟诉请属履行不能，该诉请法院不予支持。4．谷艳伟请求航宇公司以书面方式向谷艳伟公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置，谷艳伟、航宇公司签订的房屋买卖合同附件二对分摊部分名称有提示，对于商品房分摊的共有部位的名称在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中均有明确规定。至于分摊面积是在预售和办证前有关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算，而不是由航宇公司测量决定，航宇公司没有义务对其进行公示。综上，对谷艳伟该诉讼请求，法院也不予支持。第二，关于航宇公司广告宣彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的陈述是否属于要约。1．谷艳伟据以提出赔偿请求的以上宣传内容，未在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。航宇公司仅仅在广告宣传彩页上印制了“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”等字样，并未对“免电费”的具体方式方法以及时间范围进行约定，因此，航宇公司该项广告宣传陈述不构成要约，不能认定航宇公司有违约行为。由于航宇公司在庭审中认可对业主电费免除的方案为5年内按照合同约定房屋平方数每平方米每月免除1度执行，对此，法院予以确认。2．谷艳伟、航宇公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定，公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准，未明确约定建设地下双层停车位，故谷艳伟要求航宇公司建设地下双层停车位的诉讼请求，法院不予支持。第三，航宇公司收取谷艳伟天然气初装费、有线电视初装费、测绘费、房本费是否违反法律规定或者合同约定。从尉氏县建设房地产交易中心出具的增值税发票和尉氏县诚信房地产测绘中心出具的定额发票可以认定，航宇公司收取业主初装费、测绘费、房本费的行为，系一种代收行为。谷艳伟、航宇公司签订的《商品房买卖合同》第十条对燃气约定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，由买受人承担相应配套使用费；对有线电视约定，交付时线路铺设到户。第二十三条对税费的约定，双方应按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。航宇公司均已经按照约定，将燃气和有线电视的管道线路铺设入户，将代收的相关费用转交相关部门，并不存在违约行为。因此，对谷艳伟此项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尉氏航宇置业有限公司于判决生效后十日内支付给谷艳伟违约金2569.32元；二、尉氏航宇置业有限公司从向谷艳伟交付房屋之日起五年内，按照合同约定房屋面积，每月每平方米免除谷艳伟1度电费费用；三、驳回谷艳伟的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由谷艳伟负担369元，由尉氏航宇置业有限公司负担43元。二审中，航宇公司提交了航宇金钻小区1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#号楼《测量报告（实测）》复印件各一套以及所有楼盘设计图、施工图；本院依职权向尉氏县房地产市场交易管理所、尉氏县不动产登记中心分别调取了航宇金钻小区1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#号楼《测量报告（实测）》各一套。经质证，谷艳伟对航宇公司提交的《测量报告（实测）》不予认可，因该报告系复印件，且经核实，不动产登记部门亦未实际采用，本院不予认定；谷艳伟对航宇公司提交的设计图和施工图无异议，双方对本院调取的《测量报告（实测）》无异议，本院予以认定。本院审理查明的基本事实与一审一致。另经本院核实，案涉航宇金钻小区附近无城市集中供暖管网配套设施。本院认为，本案当事人双方争议焦点为政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施能否成为逾期交房的免责事由，航宇公司逾期交房天数的确定；航宇公司在合同履行中的车位提供、供暖铺设连接、免除电费和分摊共有部位公开方面是否存在违约行为以及违约责任的承担。关于逾期交房天数的确定问题。因双方并未在商品房买卖合同中将政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施约定为逾期交房的免责事由，则在航宇公司作为出卖人以该事由抗辩免责时，应当结合该事由是否不可预见，是否与逾期交房存在因果关系等方面进行审查。航宇公司提交的尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组要求停止施工的通知和尉氏县住建局实施“封土行动”停止施工120天通知和文件，能够证明确有政府部门发布环境治理停工和采取了管控措施，且结合双方签订商品房买卖合同时当地政府部门发布环境治理停工令和大气污染治理管控措施尚未形成常态的实际情况，确实不可预见，故原审对航宇公司此抗辩事由予以支持，并免除航宇公司相应期间的逾期交房违约责任并无不当。谷艳伟提交航宇公司与河南蒲新建设劳务有限公司建设工程施工合同纠纷一案的生效判决，虽有对施工情况和逾期天数有关事实的认定，但仅是就该案所涉当事人双方劳务分包合同约定的施工范围和工期内相关事实的认定，对于部分楼盘主体和二次结构施工临近完成和完工后发布的停工令，虽不会影响该部分工程工期，但不足以说明对整个小区其他分项工程的施工均不产生影响，且不影响航宇公司交房义务。原审对此不予采信，并无不妥。谷艳伟认为逾期交房天数扣减不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于航宇公司在合同履行中的车位提供、供暖铺设连接、免除电费和分摊共有部位公开方面是否存在违约行为以及责任的承担问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，除出卖人对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响外，商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请。本案中，航宇公司广告宣传彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的宣传内容并不具体确定，停车位作为房屋配套设施是以能否满足业主所需而影响商品房买卖合同的订立，而车位层数对合同订立并非重大影响因素，上述宣传内容属于要约邀请，未形成合同条款，对出卖人航宇公司不具有约束力。谷艳伟要求航宇公司建设双层停车位及免电费的诉讼请求没有合同依据，原审不予支持，并无不当。案涉合同关于“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”的约定内容，通常理解应当包含两层含义：一是应当安装符合配建标准的供热系统，二是在具备城市集中供热管网条件时，可以或者能够接入管网取暖；前者属于合同基本义务，后者属于约定条件具备时能够履行的义务。航宇公司已配建小区供暖设备，履行了合同基本义务。因案涉小区附近无城市集中供暖管网配套设施，航宇公司履行供热入网义务条件未成就，故对谷艳伟的该项上诉请求，本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》相关规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。航宇公司作为房地产开发企业和出卖人，既负有委托测绘（预测、实测）和报送审核义务，又负有按照诚实信用原则履行通知、协助等义务。关于共用部位和分摊共有建筑面积问题，依据现有实际操作流程，虽然共用建筑面积的组成部分、计算原则和具体测算均非由航宇公司直接实施或者确定，但其具有履行配合和协助义务以保障购房人的知情权。通过双方对航宇公司提交的案涉小区楼盘设计图、施工图及本院调取的测绘报告质证，已达到公开效果。其中，功能部位如电梯井、楼梯间、排烟机房、送风机房、门厅、前室、过道等在设计图、施工图中有明确显示，测量计算依据和具体分摊面积在测绘报告中有明确说明。综上所述，谷艳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谷艳伟负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年四月二十七日法官助理徐亚楠书记员马艺洺