河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫13民终382号上诉人（原审被告）：南阳盘古房地产开发有限公司，住所地南阳市八一路20号。法定代表人：陈付全，公司执行董事。委托诉讼代理人：温向东，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁风，女，汉族，1977年10月9日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：陈升华，河南海涛律师事务所律师。上诉人南阳盘古房地产开发有限公司（以下简称盘古公司）因与被上诉人丁风房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1328民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。南阳盘古房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销唐河县人民法院（2020）豫1328民初4661号民事判决书第一、二项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决评理认为案涉房产买卖系商品房买卖，协议无效，其评理认定错误。案涉房产系新型农村社区项目，可以进行买卖，非城镇商品房开发项目，不需按关于城镇商品房开发的规定，办理商品房开发所需的“五证”。1.上诉人建设并销售的房屋是按照河南省、南阳市及唐河县人民政府关于新型农村社区项目的政策、批复和备案规定进行的，是南阳市100个新型农村示范项目。项目建设已经各级政府立项、审批，项目建设土地符合土地利用规划，并已按河南省的规定，完成了相关的项目备案，系合法、合规的新型农村社区建设项目。但案涉项目土地证、房产证的办理需政府相关职能部门出台政策、规定后，上诉人方能配合办理。上诉人一直在积极协调、对接、配合地方政府完善相关用地及房屋产权证办理的相关事宜，目前，未办理房产证系政府行为所致。2.已建成新型农村社区项目允许买卖，官庄工区作为基层人民政府多次出台文件要求政府各个职能部门支出案涉项目的建设，配合收取已售房产下余房款的事实，即是最好的证明，项目所在地基础人民政府亦确认，案涉新型农村新型社区项目合法、合规，项目销售符合法律政策规定。4.被上诉人在购房时，对项目性质是明知的，与上诉人签订认购协议书是自愿的，案涉《认购协议》系双方真实意思表示，从鼓励交易，维护合同意思自治的角度出发，应依法认定双方的认购协议合法有效。二、被上诉人的诉求不应得到支持。1.双方在《认购协议》第三条第二款明确约定：购房后“乙方不得退房、更名”，签订协议时被上诉人已对自己的权利进行了处分，其要求确认协议无效，退房，有违诚实信用。2.双方《认购协议》生效后，上诉人即为被上诉人保留该房源，并对该房源进行维护，在房屋具备交付条件的情况下，上诉人多次通知被上诉人收房，但被上诉人，一直以各种理由推脱，拖延收房后，其诉求退房款及利息，无事实和法律依据，依法不应予以支持。综上，一审判决评理认定错误，判决结果损害了上诉人的合法权益，为此，特向贵院提起上诉，恳请明察，及时改判准予上诉人的上诉请求丁风辩称，一、案涉房产买卖系商品房买卖，上诉人与答辩人所签的房屋买卖协议无效。答辩人购买房屋是因为上诉人承诺能够办理合法房产证。答辩人依照合同约定交纳房款后上诉人并未按照协议约定时间交房，也未切得房屋商品房预售许可证，根据相关司法解释，一审判决该房屋买卖协议无效正确。上诉人诉称系新型农村社区项目可以买卖与法律、行政法规相违背。二、上诉人诉称答辩人违反了双方所签协议第三条第二款规定无理。答辩人基于协议第四条中约定能办理合法房产手续才与上诉人约定不得退房、更名，但上诉人无法为答辩人办理合法房产手续，因此答辩人请求法院确认该房屋买卖协议无效于法有据。丁风向一审法院起诉请求：1.请求依法确认丁风与盘古公司签订的认购协议无效。2.请求依法判令盘古公司返购房款262196元及自协议交房之日起购房款的利息60000元。3.本案诉讼费用由盘古公司承担。一审法院认定事实：盘古公司在河南油田区域开发建造新型农村住宅楼盘多栋，2013年5月27日，其下属油田项目部与丁风签订了《河南油田公安系统团购【盘古．官邸】认购协议书》，约定丁风向盘古公司支付购房款262196元，盘古公司应于15个月内向丁风交付盘古公司开发建设的位于河南省南阳市官庄工业区东兴办事处李宅社区《盘古·官邸》楼盘D区16号楼1单元302号房，房屋建筑面积为154.46平方米。丁风于2013年5月11日第一次付款30000元现金，盘古公司向丁风出具收据；于2013年6月1日第二次付款150000元现金，盘古公司向丁风出具收据；于2013年7月16日第三次付款82196元现金，盘古公司向丁风出具收据。丁风已经付清购房款。盘古公司未按《河南油田公安系统团购【盘古．官邸】认购协议书》的约定时间交房，盘古公司未取得该房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，盘古公司与丁风约定销售的房屋，系商品房屋预售买卖关系，盘古公司依据其未取得商品房预售许可证明的情形，请求确认该预售合同无效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，理由正当，一审法院予以支持。该房屋盘古公司没按《认购协议书》约定交房，构成违约，丁风依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求盘古公司返还房款，承担自付款之日起的利息，理由正当，一审法院予以支持。盘古公司抗辩其正在与政府协商、对接、配合地方政府完善相关用地及房屋产权证，系由当地政府行为引起的不可抗力，既无事实根据，也不符合不可抗力的构成要件，该抗辩理由不成立，盘古公司主张丁风知悉盘古公司五证不全，因房屋预售条件系国家法律规定，盘古公司主张不符合法律规定，一审法院不予认可。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决：一、判决原告丁风与被告南阳盘古房地产开发有限公司签订的《河南油田公安系统团购【盘古．官邸】认购协议书》无效。二、被告南阳盘古房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告丁风返还购房款262196元及利息（其中30000元本金的利息自2013年5月11日起按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止，其中150000元元本金的利息自2013年6月1日起按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止，其中82196元元本金的利息自2013年7月16日起按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清为止）。被告如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6132元，由被告南阳盘古房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方当事人之间为涉案房产发生的争议并非普通的房屋买卖争议，该房产系唐河县张店镇新型农村社区项目，是政府为深化农村改革、改善农村生产生活条件而推动的惠民政策工程，该类房屋买卖双方的主体资格要件、土地使用权性质的界定、规划许可审批手续的办理、房屋产权性质等方面，涉及很多政策性的规定尚待明确，现行法律法规亦未有明确的规定。因涉案房产系由政府主导开发建设，涉及政府相关政策，应由政府的行政行为为主导，故双方因此产生的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初4661号民事判决；二、驳回丁风的起诉。一审案件受理费6132元减半收取3066元，退还给丁风；上诉人南阳盘古房地产开发有限公司预交的二审案件受理费6132元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年四月十六日法官助理邢志斌书记员王丹丹