贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初472号原告：蒙勇，男，1984年9月30日出生，布依族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住金沙县。原告：杜云先，女，1984年5月6日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住金沙县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：冯罡，金沙县岩孔法律服务所法律工作者。被告：贵州开明房地产开发有限公司，地址：贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦，统一社会信用代码：915205235733280463。法定代表人：陈治岁，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓莉，贵州元璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯羿绗，贵州元璋律师事务所实习律师。原告蒙勇、杜云先诉被告贵州开明房地产开发有限公司（以下简称：开明房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙勇及二原告委托诉讼代理人冯罡；被告开明房开公司的委托诉讼代理人邓莉、冯羿绗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙勇、杜云先向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金：从2014年6月30日起以358292元为基数按日万分之一向原告支付违约金至2021年1月30日共计83842.2元；从2021年2月1日起以358292元为基数按日万分之一向原告支付违约金，直至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止；2、判令被告返还原告通电、通水、有线电视开户费1795元，并从2014年3月18日起按月利率2%支付资金占用费至还清之日止；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2013年10月20日购买被告建设的位于贵州省金沙县。合同约定房屋总价款为358292元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交付日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确的约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。合同签订后原告支付首付款168292元，并依照约定办理公积金贷款190000元，合计支付被告商品房总额价款358292元。且原告已于2014年3月18日向被告交付了办理不动产权的各种费用及代办资料。原告已按合同约定履行全部义务。另被告于2014年3月18日向原告收取了通电、通水、有线电视开户费共计1795元。期间原告多次找到被告协商退“三通费”和办理房屋转移登记的事情，被告均以无相应的法律、法规、政策等退费依据和政府原因无法办理转移登记等各种理由推脱。直至2020年11月25日，被告才通知原告办理《房屋不动产权证》，但是却拒绝向被告承担违约责任，双方协商未果。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告贵州开明房地产开发有限公司辩称：1、原告至今未向被告交付办理产权变更登记手续的必备资料，被告因原告未履行向被告提交不动产转移登记的相关资料及纳税凭证，无法给原告办理产权证的登记手续的责任在原告并非被告；2、原告确因本答辩意见第一条的原因，导致不动产转移登记逾期办理，即便如此原告主张逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效；3、原告已按约收取了被告房屋移交，由于其未履行相关办证必备资料及配合协助办证义务，导致涉案房屋不动产转移登记逾期办理并没有影响原告占有使用该房屋，且没有给原告造成任何损失，因此原告主张按已付购房款的万分之一主张违约金过高，被告请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，以原告蒙勇、杜云先为买受人，被告开明房开公司为出卖人，双方签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人开发的开明同心城第26幢1单元7层3号房（26-1-7-3），建筑面积106.48平方米，套内建筑面积92.03平方米。该商品房总价款358292元，买受人采取银行按揭贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款168292元，余款190000元以银行按揭贷款支付。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)(2)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第三章第七条中约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款358292元,并于2014年3月5日按被告要求缴纳了契税、合同印花税、权证印花税、土地勘测工本费等；于2014年3月18日缴纳了通电、通水、有限电视开户费1795元。案涉房屋已于2014年3月交付原告使用。2020年11月25日，被告以书面通知形式告知业主住宅及商铺已具备办理房屋不动产权证书条件。因违约金争议，原告自2020年11月25日至今未将办证资料提交给被告，未取得案涉房屋不动产权证书。庭审过程中，双方确认案涉合同中载明的办理房屋转移登记的相关文书系指不动产权证书。本院认为：原、被告双方订立的《金沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告主张的迟延办证违约金。根据《金沙县商品房买卖合同》约定,被告应于2014年6月30日前办理商品房转移登记的有关文书（不动产权证书）交付给原告。被告未履行合同约定义务,已构成违约,应当承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，对逾期交付办理转移登记有关文书超过30日买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因此,对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于违约金的计算。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。原告应当自2014年7月1日开始知道被告违约，此时开始计算诉讼时效期间，但本案中双方约定违约金的计算方式为自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以日为单位计付，故违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，守约方享有的违约金请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年1月15日提起本案诉讼，故对2018年1月15日之前的违约金请求已超诉讼时效应不予以支持。被告于2020年11月25日以书面通知形式告知所有业主办理房屋产权证，且原告已知晓该时间，可认定原告至迟已于2020年11月25日知晓涉案房屋具备办理转移登记手续的条件,其后原告因与被告产生违约金争议而未提交相关手续，至今未能办理产权证的事由不能完全归因于被告，故违约金的计算期间应从2018年1月15日计算至2020年11月25日止，被告应以已付购房款总额358292元为基数按日万分之一即0.01%的标准计算为358292元×1043天×0.01%=37369.85元。故对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告要求被告返还代为收取的“三通”费1795元的诉讼请求。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定,水、电、燃气等设施属于商品房交付时应当具备的必要配套基础设施，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,“商品房买卖合同应当包括下列内容…(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任;…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”,前述规定表明,商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用,被告向原告收取合同约定的购房总价款后,又向原告另行收取上述费用于法无据,依法应当返还。对于原告要求被告按照月利率2%支付资金占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因此，被告应当退还原告“三通”费1795元。因被告未能提交证据证明案涉房屋可办理产权登记的初始时间及其已尽到告知原告提交相关办证材料的协助义务，故对被告辩称未办理产权证登记手续系因原告未履行向被告提交相关资料及纳税凭证的意见，本院不予采纳。被告辩称违约行为并未给原告方造成任何损失，约定的违约金过高，请求调减的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分合法，合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告贵州开明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告蒙勇、杜云先违约金37369.85元；二、由被告贵州开明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告蒙勇、杜云先通水、通电及有限电视开户费1795元；三、驳回原告蒙勇、杜云先的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取980元，由原告蒙勇、杜云先负担480元，被告贵州开明房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  骆礼秋二〇二一年四月九日法官助理庞燕君书记员程开莉