云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云23民终558号上诉人（原审原告）：王舒怡，女，1984年2月6日出生，楚雄齐苏堂彝医馆经营者，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：施锦龙，云南精益律师事务所律师。委托诉讼代理人：段海，云南精益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江丽仙，女，1980年10月8日出生，楚雄开发区程汇食品商行经营者，住云南省武定县。上诉人王舒怡因与被上诉人江丽仙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初4898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王舒怡上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判支持王舒怡一审诉讼请求：判令江丽仙退还王舒怡支付的楚雄市翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204房屋租金346875元；二、一审、二审诉讼费由江丽仙承担。事实与理由是：上诉人系《房屋租赁合同》的承租人，在《房屋租赁合同》被判令解除的情形下，被上诉人应当向上诉人返还租金，一审法院判决驳回上诉人要求退还租金的诉讼请求适用法律错误。一、本案中，因被上诉人原因，导致翠湖雅园4幢2层201、202、203、204号商铺被人民法院查封并拍卖，虽然后由上诉人竞得，但在房屋租赁关系中，上诉人为承租人，在《房屋租赁合同》被判令解除的情形下，对于是否应当返还租金，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定进行处理。《房屋租赁合同》判令解除后，则该合同权利义务终止，对于已经履行的房屋租金，被上诉人应当返还。一审法院认定，上诉人作为买受人客观上明知案涉房屋租金已实际支付到2022年12月31日的权利瑕疵，并根据该租赁物已经在评估价的基础上降价20%，由上诉人以1215920元的价格竞得，上诉人实际获取了带租拍卖所带来的利益为由，驳回上诉人要求退还租金的诉讼请求，超越了租赁合同的法律关系性质，属于适用法律错误。二、《房屋租赁合同》被判令解除后，被上诉人继续享有案涉房屋的租金收益没有法律依据。房屋租赁系出租人将房屋出租给承租人使用，并以该房屋的使用权获取租金收益，出让房屋的使用权能与支付租金互为对待给付义务。上诉人已经提前向被上诉人支付至2022年12月31日止的房屋租金，在该出租房屋被上诉人竞得，一审法院于2019年12月14日作出（2019）云2301执11号之十一裁定后，案涉房屋已归上诉人所有，被上诉人丧失了房屋的占有、使用、收益和处分的权能，其继续占有上诉人预交的房租没有事实和法律依据，属于不当得利，应当向上诉人返还。被上诉人江丽仙答辩称，1、江丽仙不用退给王舒怡租金，江丽仙和王舒怡的租赁合同是在法院未查封前签订的，是合法合理有效的，租赁期间出现查封现象，但并未影响到王舒怡的正常经营，未造成王舒怡任何损失。江丽仙因个人原因导致房屋被拍卖，但拍卖过程楚雄市人民法院已经在拍卖公告中明确说明房屋租金已支付到2022年12月31日，不管是谁买此房屋必须接受2022年12月31日前收不到租金并且房屋租赁关系不能改变的事实，王舒怡在拍买该房屋的时候是在清楚该情况下自愿拍买的，房屋拍卖后也未影响王舒怡的正常经营。司法拍卖是变卖的流程，是低于市场价格很多拍卖出去的；2、105号商铺和楼梯间的租赁合同现在还是合法有效的，王舒怡现在还在使用并未受到影响。3、王舒怡要求退回10000元的押金现还不能退回，因为105号商铺和楼梯间的租赁合同现在还是合法有效，105号商铺如果被处置，江丽仙一定会按合同约定给予退回。4、因商铺变卖的价格是低于市场价格出售的，江丽仙无力承担退租义务，按拍卖时的公告江丽仙也不应该承担退租。王舒怡向一审法院起诉请求：1、解除王舒怡与江丽仙于2015年9月23日及2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令江丽仙退还王舒怡支付的楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢房屋租金424570.31元；3、判令江丽仙返还租房押金10000元；4、本案诉讼费用由江丽仙承担。庭审中，王舒怡变更第1项诉讼请求为：请求解除王舒怡与江丽仙于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；变更第2项诉讼请求为：判令江丽仙退还王舒怡支付的楚雄市翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204房屋的租金346875元。一审法院经审理确认的本案事实是：江丽仙原系翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204及1层105号商铺的所有人，王舒怡系上述房屋的承租人。2015年8月16日，王舒怡向江丽仙支付翠湖雅园4幢二层租房押金10000元。2015年9月23号，王舒怡（乙方）与江丽仙（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同载明主要内容为：王舒怡向江丽仙租赁翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204四间商铺，房屋租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，房屋租金为每年143300元。其中，合同8.2.1条明确甲方保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议，未被人民法院或相关部门保全、查封。合同14.2条明确甲方向乙方交付的房屋不符合本合同第8.2项约定的，应按本合同约定总价款1%向乙方支付违约金，并退回全部租金；如果乙方已开始装修或经营，应由甲方向乙方赔偿全部损失。2018年3月27日，双方签订第二份《房屋租赁合同》，王舒怡向江丽仙租赁翠湖雅园小区4幢1层105号商铺，房屋租赁期限为7年半，自2018年4月1日至2025年12月31日止，该商铺的租金为每年28000元。王舒怡承租上述房屋后开设了楚雄“齐苏堂”彝医馆。2018年9月8日江丽仙（甲方）与王舒怡（乙方）签订《付款协议》，载明内容为：“经甲乙双方公平公证友好协商，为帮助甲方处理所租用翠湖雅园小区4栋105、201、202、203、204共5间商铺与蔡杨德房屋买卖纠纷一案，乙方提前支付2019年1月1日至2022年12月31日的房租人民币550000元（备注：按房屋租赁合同4年合计应支付房租704000元，因提前支付，甲方优惠乙方154000元，实际支付550000元，支付后2019年1月1日至2022年12月31日房租全部付清）。甲方收取房租后必须用于处理蔡杨德一案，保障乙方使用权不受侵害。甲方收取房租后，在房屋租赁期内(2016年1月1日至2025年12月31日)，如果该批房屋发生二次买卖，乙方享有优先购买权，所交房租可直接抵扣购房款。”该《付款协议》尾部手写部分内容为“房租委托转入已下账号：账户名：江丽珍；账号：62XXX03；开户行：农信社楚雄龙江路分社；款已全部收到，江丽仙”。同日，王舒怡通过其中国建设银行账户（62XXX62）分五次向江丽珍账户转账550000元。同日，江丽仙向王舒怡出具《收据》，载明内容为：收到王舒怡支付房租（2019年1月1日至2022年12月31日）共4年租金550000元，商铺号为：105、201、202、203、204。2019年1月3日，曲靖市商业银行股份有限公司楚雄分行向一审法院申请执行云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1850号民事调解书，被执行人为江丽仙和王建发。2019年2月21日，一审法院作出（2019）云2301执11号公告，载明内容为：“申请执行人曲靖市商业银行楚雄分行与被执行人江丽仙、王建发（2019）云2301执11号金融借款合同一案，一审法院已向被执行人江丽仙、王建发发出执行通知书，责令其限期履行生效法律文书确定的义务，但被执行人江丽仙、王建发拒不履行，一审法院已对登记在被执行人江丽仙名下的坐落于楚雄市翠湖雅园4幢1层101号、102号、103号、105号、106号、107号，4幢2层201号、203号、204号，4幢3层302号房屋予以查封依法启动司法评估拍卖程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令上述财产实际占有者在2019年3月21日前迁出房屋。到期仍然不迁出的，本院将依法强制执行。”2019年3月20日，一审法院委托云南楚雄华振司法鉴定中心对被执行人江丽仙所有的位于楚雄市翠湖雅园4幢1层101、102、103、104、105、106、107，2层201、202、203、204，3层301、302、303，4层401、402的房产进行价值评估。2019年6月11日，云南楚雄华振司法鉴定中心出具华振司法鉴（2019）第26号司法鉴定意见书，其中：江丽仙2层201号商铺建筑面积72.51㎡，单价3817元/㎡，鉴定价值276800元；江丽仙2层202号商铺建筑面积143.85㎡，单价3817元/㎡,鉴定价值549100元；江丽仙2层203号商铺建筑面积105.89㎡，单价3817元/㎡，鉴定价值404200元；江丽仙2层204号商铺建筑面积75.92㎡，单价3817元/㎡，鉴定价值289800元；司法鉴定意见书第七部分第（七）项载明:“本鉴定结论未考虑拖欠物业费用、未来租金支付方式、维修基金、查封等对鉴定对象价值的影响；也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；未考虑未来处置风险。”2019年8月10日，一审法院在淘宝网发布拍卖公告，对江丽仙所有的案涉楚雄市翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺第一次拍卖，评估价为1519900元，起拍价1519900元【标的物信息描述为：租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已全部付清）；经营情况为现由齐苏堂彝医馆经营；权利限制情况为201、203、204抵押于曲靖市商业银行楚雄分行（于2017年1月20日办理抵押登记），202抵押于武定农村信用社（2016年5月6日办理抵押登记）】，拍卖时间为2019年9月12日10时至2019年9月13日10时，竞价结果为流拍。2019年9月20日，一审法院在淘宝网发布拍卖公告，对江丽仙所有的案涉楚雄市翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺进行第二次拍卖，评估价为1519900元，起拍价为1215920元【标的物信息描述为：租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日(房租已全部付清）；经营情况为现由齐苏堂彝医馆经营；权利限制情况为201、203、204抵押于曲靖市商业银行楚雄分行（于2017年1月20日办理抵押登记），202抵押于武定农村信用社（于2016年5月6日办理抵押登记）】，拍卖时间为2019年10月7日10时至2019年10月8日10时，竞价结果为流拍。2019年11月11日，一审法院在淘宝网发布网拍公告对江丽仙所有的案涉楚雄市翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺进行变卖，变卖价为1215920元【标的物信息描述为：租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已全部付清，但买受人可按原租赁合同收取租金）；经营情况为现由齐苏堂彝医馆经营；权利限制情况为201、203、204抵押于曲靖市商业银行楚雄分行（于2017年1月20日办理抵押登记），202抵押于武定农村信用社（于2016年5月6日办理抵押登记）】，变卖时间为2019年12月13日10时至2020年2月11日10时。2019年11月14日，一审法院在淘宝网上更改了变卖公告中标的物的租赁情况，更改为“租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已付到2022年12月31日）”。一审法院发布的案涉房屋的拍卖、变卖公告中均标注优先竞买人为王舒怡。2019年12月14日王舒怡以1215920元的价格竞得4幢2层201号、202号、203号、204号商铺。2019年12月14日，一审法院作出（2019）云2301执11号之十一执行裁定，裁定如下：一、楚雄市翠湖雅园4幢2层201号、2层202号、2层203号、2层204号商铺所有权及土地使用权归买受人王舒怡所有。该房产的所有权及土地使用权自本裁定送达买受人王舒怡时起转移；二、买受人王舒怡可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。王舒怡向江丽仙租用的楚雄市翠湖雅园小区4幢1层105号商铺经第一次拍卖、第二次拍卖及变卖程序均流拍，该商铺现仍由王舒怡使用。根据2018年9月8日江丽仙（甲方）与王舒怡（乙方）签订的《付款协议》，王舒怡已支付2019年1月1日至2022年12月31日共4年租金550000元，商铺号为：105、201、202、203、204。其中201、202、203、204号四间商铺自2020年1月1日至2022年12月31日三年的租金为元346875元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、王舒怡与江丽仙于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、江丽仙是否应向王舒怡返还租金346875元；三、江丽仙是否应向王舒怡返还押金10000元。针对争议焦点一，王舒怡认为，其所承租的房屋被法院查封，请求依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定和《房屋租赁合同》第8.2.1“甲方保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议，未被人民法院或相关部门保全、查封”之约定解除双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；江丽仙则认为双方签订的租赁合同合法有效，不应解除。一审法院认为，一、双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效，案涉房屋虽被人民法院查封，但并未影响王舒怡的使用，故本案王舒怡主张解除合同的事由不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定和《房屋租赁合同》之约定；二、王舒怡在租赁江丽仙房屋期间，因江丽仙涉及诉讼，王舒怡所租赁的翠湖雅园4幢1层105号、2层201号、202号、203号、204号商铺被人民法院依法拍卖、变卖，王舒怡在变卖程序中竞买翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺并取得房屋所有权。王舒怡取得所租赁房屋的所有权后，江丽仙针对案涉房屋已丧失了出租人的主体资格，故王舒怡请求解除双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。江丽仙提出合同不应解除的辩解没有法律依据，一审法院不予采纳。针对争议焦点二，一审法院认为，一、王舒怡称2019年11月11日案涉房屋变卖须知中对标的物信息注明为“房租已全部付清，但买受人可按原租赁合同收取租金”，故其有权请求江丽仙返还租金。因一审法院于2019年11月14日对标的物信息修改为“房租已付到2022年12月31日”，故其提出案涉房屋变卖时已注明买受人可以收取租金的意见一审法院不予采纳。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院可以依法将其除去后进行拍卖”之规定，因王舒怡于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为十年，即自2016年1月1日至2025年12月31日，而案涉房屋抵押权设定和查封时间均在租赁合同签订之后，故在案涉房屋拍卖时未除去房屋租赁权，属于带租拍卖。虽然案涉房屋的价值不以评估价值而应通过市场即拍卖方式来体现其价值，但案涉房屋系带租拍卖，其所附着的租赁权和租金已支付至2022年12月31日的情形会对案涉房屋拍卖成交以及成交价格产生实质性影响。故案涉房屋以评估价1519900元第一次拍卖流拍后，第二次拍卖在评估价的基础上降价20%以1215920元价格拍卖后仍然流拍，在变卖程序时以该价格进行变卖，并由本案王舒怡竞买。王舒怡作为买受人获取了案涉房屋带租赁拍卖对成交价格影响带来的利益，再由江丽仙返还王舒怡租赁费有违公平。三、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……”之规定，一审法院在对案涉房屋实施网络拍卖时，已对案涉房屋属带租拍卖、租赁期间、租金收取情况及权利限制情况进行说明。王舒怡系案涉房屋的承租人，其对案涉房屋存在租赁及租赁费用已支付至2022年12月31日的情况是明知的。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……”之规定，王舒怡在明知案涉房屋存在权利瑕疵的情况下在变卖程序竞买了案涉房屋，应视为其接受房屋存在租赁期限及租金已支付至2022年12月31日的权利瑕疵，故王舒怡请求江丽仙返还已收取的租赁费没有法律依据；四、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，针对案涉房屋所签订的租赁合同解除后，江丽仙应返还已收取的租金，王舒怡亦应返还所租赁的房屋。但本案中王舒怡作为案涉房屋的所有人无须再返还房屋，同时结合案涉房屋拍卖、变卖情况看，王舒怡获取了带租赁拍卖所带来的利益，江丽仙亦不应再返还已收取的租金。综上，对王舒怡要求江丽仙退还租金346875元的诉讼请求一审法院不予支持。针对争议焦点三，一审法院认为，虽然王舒怡在2015年9月23日签订第一份《房屋租赁合同》前向江丽仙支付了租房押金10000元，但双方对返还租房押金的时间未作约定，且在2018年3月27日签订第二份《房屋租赁合同》时江丽仙未再收取押金，现王舒怡仍租赁使用属江丽仙所有的翠湖雅园4幢1层105号房屋，故王舒怡请求返还押金10000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十四条之规定，判决：一、解除王舒怡与江丽仙于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回王舒怡的其他诉讼请求。案件受理费3909元（已减半收取），由王舒怡负担3859元（已交），由江丽仙负担50元（未交）。二审审理中，上诉人王舒怡对一审判决认定的事实未提出异议，但认为一审判决遗漏认定楚雄市人民法院是向王舒怡发出了一份公告要求王舒怡在2019年3月21日前迁出房屋，到期仍然不迁出的，楚雄市人民法院将依法强制执行。被上诉人江丽仙对一审判决认定的事实未提出异议，并认可上诉人王舒怡所主张的遗漏认定的事实。本院认为，对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实和均认可的一审遗漏认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：江丽仙是否应向王舒怡退还租金346875元？本院认为，首先，人民法院的司法拍卖是拍卖的一种方式，而拍卖是买卖的特种方式，其在《中华人民共和国合同法》第九章买卖合同第一百七十三条中进行了规定。2018年9月8日王舒怡与江丽仙签订的《付款协议》约定，“甲方收取房租后，在房屋租赁期内（租赁期为2016年1月1日至2025年12月31日），如果该房发生二次买卖，乙方享有优先购买权，所交房租可直接抵扣购房款。”按此约定，江丽仙的2层201号、202号、203号、204号商铺被楚雄市人民法院拍卖，变卖给王舒怡，王舒怡已按变卖价格支付了价款，已预先支付的房租未在变卖价款中予以抵扣，故江丽仙应向王舒怡退还租金346875元。其次，王舒怡通过楚雄市人民法院的拍卖，已取得了2层201号、202号、203号、204号商铺的所有权，并经楚雄市人民法院（2019）云2301执11号之十一号执行裁定书确定了房屋所有权和土地使用权发生了转移，江丽仙已不再享有出租人的权利，其无权再收取租金，王舒怡也无需再支付此后的房租，江丽仙已预先收取的房租应退还王舒怡，故江丽仙应向王舒怡退还租金346875元。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但适用法律不当，判处不当，上诉人王舒怡的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初4898号民事判决第一项；二、撤销云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初4898号民事判决第二项；三、江丽仙于判决生效后十日内向王舒怡退还租金346875元；四、驳回王舒怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3909元，由王舒怡负担657元，由江丽仙负担3252元；二审案件受理费6503元由江丽仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪志敏审 判 员 速 力审 判 员 夏绍兴二〇二一年四月二十五日法官助理 杨 洁书 记 员 曾靖超