河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异85号 案外人：于凤莲，女，1975年2月19日出生，满族，住河北省承德市围场县满族蒙古族自治县。 申请执行人：付兰平，女，1965年1月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张静，女，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关兆年，男，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被执行人：河北圣科房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建设南大街83号，统一社会信用代码：130100000165208。 法定代表人：牛志宏。 被执行人：牛志宏，男，1963年8月10日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 被执行人：诸兰珍，女，1964年3月30日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 在本院执行申请执行人付兰平与被执行人河北圣科房地产开发有限公司（以下简称河北圣科公司）、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案中，案外人于凤莲对本院作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，查封河北圣科公司名下位于承德市围场县房屋两处的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人于凤莲称，请求依法解除对河北圣科公司名下位于承德市围场县房屋两处的查封与执行。事实与理由： 案外人与被执行人河北圣科公司因商品房买卖合同纠纷一案，造成了案外人的经济损失和违约金，经案外人与被执行人协商一致，被执行人于2015年6月28日将其在河北省围场满族蒙古族自治县御道口牧场开发建设的古城堡民族风情街BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20承诺抵押给案外人。此后因被执行人因未有按照承诺书履行，案外人于2016年4月12日诉至围场法院，在诉讼期间，围场法院作出了（2016）冀0828民初1669号民事裁定书，对BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20和C幢现出租的两处房屋予以查封。后围场法院作出的（2016）冀0828民初1669号民事判决书早已生效。案外人申请执行后，围场法院于2017年6月13日又作出（2017）冀0828执109号之二执行裁定书，对被执行人开发的位于御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号两处房屋予以查封。2019年3月25日作出（2019）冀0828执恢113号裁定，对（2016）冀0828民初1669号民事裁定书中查封的房屋及（2017）冀0828执109号之二执行裁定书中查封的房屋予以继续查封。在执行过程中，因被执行人河北圣科公司手续不全，案外人申请查封的房屋一直无法实际拍卖。案外人自2017年7月份实际装修占有使用御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋直至现在。 围场法院2016年4月13日作出的（2016）冀0828民初1669号民事裁定书，对ＢＳ1-04、ＢＮ1-02、ＢＮ1-10、ＢＳ1-19、ＢＳ1-20和Ｃ幢现出租的两处房屋予以查封。该裁定书早已贵院2016年9月20日作出的（2016）冀01财保60号民事裁定书。因此，案外人对贵院（2018）冀01执126号公告内将评估、拍卖围国用（2014）第号、围国用（2014）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的国有土地使用权及地上建筑物提出执行异议申请，即贵院评估拍卖时应将案外人在围场法院查封的上述房屋及对应土地使用权预留出来，不应列入评估拍卖范围内。同时因（2017）冀0828执109号之二执行裁定书对御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋予以查封，因此该两处建筑物同样不应列入评估拍卖范围内。此外，如上述两处房屋贵院必须进行评估拍卖，因该两处房屋现已实际由案外人占有使用，案外人投入了装修费用，该两处建筑物如进行评估拍卖时应对案外人装修部分予以单独作价，相应价款应归属于案外人，同时应由案外人作为第一顺位执行人，优先取得该两处建筑物的拍卖价款。 基于上述事实和理由，案外人特向贵院提出执行异议申请，请求贵院在评估拍卖处理查封围国用（2014）第号、围国用（2014）第××号项下的国有土地使用权时应预留出案外人在围场法院申请查封的ＢＳ1-04、ＢＮ1-02、ＢＮ1-10、ＢＳ1-19、ＢＳ1-20五处房屋及御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋。恳请贵院请求依法支持案外人的上述请求事项。 申请执行人付兰平答辩称，一、案外人没有异议房产的所有权，围场法院的查封也是无效的查封，其当然不能排除贵院的强制执行。1、案外人未取得异议房产的所有权。由案外人提交的异议材料可知，案外人与河北圣科公司因商品房买卖合同纠纷诉至河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（以下简称围场法院），围场法院撤销了案外人与河北圣科公司签订的购房预约合同，案外人只享有对河北圣科公司的债权。后在强制执行阶段因河北圣科公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，围场法院于2016年4月13日查封了河北圣科公司名下的位于御道口牧场古城堡民族风情街BS1-04、BS1-19、BS1-20、BN1-02、BN1-10以及御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房产。据此，可以确定：法院只是查封了上述涉案房产，案外人并不因法院的查封行为获得上述涉案房产的所有权。2、围场法院在执行中对异议房产的查封属于“无效查封”，不能对抗贵院的查封。围场法院查封异议房产当时且至今为止，异议房产均没有房产证，也没有进行备案登记，围场法院只是出具了查封的裁定，并没有向土地部门或者房管部门下发协助执行通知书。据此显而易见，围场法院的查封是无效的，其查封并不能构成有效的查封，案外人不能基于法院无效的查封，对上述异议房产主张权利。 二、即使河北圣科公司在2015年6月28日的承诺书中称将5套异议房产抵押给案外人，案外人也不能取得对上述5套房产排除强制执行的民事权益。案外人虽主张其基于河北圣科公司以物抵债的承诺取得了案涉房屋物权，但是，即便上述协议真实有效，以物抵债的目的也是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，案外人仅凭该以物抵债协议，并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此排除对该房屋的强制执行。 综上，案外人对上述案涉7套房产不享有排除强制执行的权利，不能阻却法院对登记在河北圣科公司名下的案涉土地使用权以及地上房产进行评估、拍卖，法院应当依法驳回其异议申请。 案外人于凤莲提交以下证据： 证据一、两个古城堡民族风情街销售预约合同（C幢CS1-01、CS1-02）。 证据二、2015年5月17日CS1-01房款10万元；2015年5月17日CS1-02房款90万元收款收据。 证据三、2015年6月28日承诺书，一、圣科公司自愿用BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20房屋抵押给于凤莲。二、如2015年9月30日前商业街CS1-01、CS1-02号房屋不能交付给于凤莲使用，圣科公司愿意将其所有抵押房产权兑现给于凤莲。 证据四、河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2016）冀0828民初1669号民事判决书。 证据五、河北省围场满族蒙古族自治县人民法院2017年6月13日作出（2017）冀0828执109号之二执行裁定书。河北省围场满族蒙古族自治县人民法院2019年3月25日作出（2019）冀0828执恢113号执行裁定，分别对上述BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20五处房屋及御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋进行了查封。 证据六、2018年4月15日4号、5号房屋的电费押金1000元，2019年6月11日电费收据2381元。 证据七、2018年5月14日注册围场满族蒙古族自治县御道口牧场格日乐小栈营业执照，经营者韩向国（系于凤莲丈夫），双方结婚证及双方身份证复印件。 申请执行人付兰平质证称，针对案外人提交的上述证据：一、上述证据与本案没有关联性。围场县人民法院（2016）冀828民初1669号判决已经确认解除了圣科公司与案外人的两份购房合同，由河北圣科公司偿还案外人购房款100万元，违约金100万元。案外人只对河北圣科公司享有普通的债权。二、案外人提交的两份查封裁定，只能证明法院查封了涉案房产，案外人并不因此获得上述房产的所有权或者说物权期待权。另外，在围场法院查封的当时，异议房屋没有房产证也没有备案合同，围场法院只是出具了查封的裁定并没有向土地部门或者房管部门下发协助执行通知，对房产进行查封，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依法应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。本案的查封是无效的查封，案外人不能因此产生对涉案房屋的物权期待权。案外人提交的2015年5月20日承诺书中只有河北圣科公司的签章，并没有案外人的其相关签章，不能证明承诺书的相对人。 本院查明，申请执行人付兰平与被执行人河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，申请执行人付兰平向本院申请诉前财产保全，请求查封被执行人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月20日作出（2016）冀01财保60号民事裁定，查封冻结被申请人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。2016年9月23日，本院向围场县国土资源局发出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，一、查封被申请人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限日三年，自2016年9月26日至2019年9月25日。 原告付兰平与被告河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，河北省高级人民法院于2017年12月27日作出的（2017）冀民终827号民事判决，一、撤销石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初883号民事判决；二、河北圣科公司于本判决生效后十日内支付付兰平借款本金26145537.47元及2014年3月6日的利息3149187.23元，自2014年3月7日起至实际履行完毕止的利息以26145537.47元为本金按年利率24%计算；三、河北圣科公司自本判决生效后十日内支付付兰平律师费100万元、保函费78000元；四、诸兰珍、牛志宏对本判决一、二项确定的债务承担连带保证责任；五、驳回付兰平的其他诉讼请求。判决生效后，付兰平向本院申请执行。 在本案执行过程中，本院于2019年9月5日作出（2018）冀01执126号之六执行裁定，一、继续查封被执行人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。上述土地使用权，我院于2016年9月20日作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书和（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了该土地使用权，现临到期继续查封，查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止。二、在冻结期间为经本院同意，不得转移财产。并向围场县不动产登记中心发出（2018）冀01执126号之六协助执行通知书，继续查封上述财产。 另查明，2015年5月17日，案外人于凤莲与河北圣科公司签订两份《古城堡民族风情街销售预约合同》，约定案外人购买CS1-01号、02号商铺，价款分别为900000元、400000元。2015年6月28日，河北圣科公司和案外人签订《承诺书》，承诺将BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20房屋抵押给案外人，2015年9月30日前CS1-01号、02号商铺不能交付案外人使用，自愿将上述商铺产权兑现给案外人。此时该五处商铺已交付给案外人。后案外人于凤莲与河北圣科公司交涉未果，诉至围场法院。 2016年4月12日案外人于凤莲向围场法院提交财产保全申请书。2016年4月13日围场法院作出（2016）冀0828民初1669号民事裁定，查封BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20和C幢出租的两处房屋。2016年7月25日，围场法院作出（2016）冀0828民初1669号民事判决，一、撤销于凤莲与河北圣科公司于2015年5月17日签订的《古城堡民族风情街销售预约合同》（CS1-01号、02号两份）；二、限于判决生效后十日内河北圣科公司返还于凤莲购房款100万元；三、河北圣科公司向于凤莲承担100万元的赔偿责任。后因河北圣科公司未履行生效法律文书的判决，于凤莲申请强制执行。 在执行过程中，围场法院于2017年6月13日作出（2017）冀0828执109号之二执行裁定，查封河北圣科公司开发的位于御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋，查封期限2017年7月6日至2020年7月6日止。2019年3月25日，围场法院作出（2019）冀0828执恢113号执行裁定，对（2016）冀0828民初1669号民事裁定书查封的BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20和C幢出租的两处房屋继续予以查封，对（2017）冀0828执109号之二执行裁定查封河北圣科公司开发的位于御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋继续予以查封，查封时间自2019年3月25日至2022年3月24日止。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人于凤莲与河北圣科公司于2015年5月17日签订两份《古城堡民族风情街销售预约合同》，约定案外人购买CS1-01号、02号商铺，由于河北圣科公司将该房出售他人，2015年6月28日，河北圣科公司和案外人签订《承诺书》，承诺将BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20房屋抵押给案外人，2015年9月30日前CS1-01号、02号商铺不能交付案外人使用，自愿将上述商铺产权兑现给案外人。并将该五处商铺已交付给案外人。但是案外人与河北圣科公司签订《承诺书》将BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20房屋抵押给案外人于凤莲，其抵押抵债行为，双方并没有就案涉五处房屋签订合法有效的书面买卖合同，其不符合上述司法解释规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 此外，由于河北圣科公司将CS1-01号、02号商铺出售他人，于凤莲提起诉讼，2016年4月12日案外人于凤莲向围场法院提出财产保全申请，2016年4月13日围场法院作出（2016）冀0828民初1669号民事裁定，查封BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20和C幢出租的两处房屋。2016年7月25日，围场法院作出（2016）冀0828民初1669号民事判决，解除案外人与河北圣科公司CS1-01号、02号商铺的买卖合同，并判决河北圣科公司向案外人返还购房款100万元以及向案外人承担100万元的赔偿责任。在执行过程中，围场法院于2017年6月13日作出（2017）冀0828执109号之二执行裁定，查封河北圣科公司开发的位于御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋，查封期限2017年7月6日至2020年7月6日止。由此可见，案外人于凤莲对查封河北圣科公司开发的位于御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋，并不享有所用权，其对别墅北排4号、5号房屋不享有足以排除强制执行的权益。 但是，从涉案房产的查封情况看，案外人所提证据并未提交围场法院所作查封裁定的送达协助执行情况，即使在其查封裁定已合法送达协助执行，并产生有效的查封效力的情况下，只能证明围场法院2016年4月13日作出（2016）冀0828民初1669号民事裁定，查封BS1-04、BN1-02、BN1-10、BS1-19、BS1-20房屋，查封措施的顺序早于本院的查封措施，其所涉及的是查封法院处置权和清偿顺位的问题。而2017年6月13日作出（2017）冀0828执109号之二执行裁定，查封河北圣科公司开发的位于御道口牧场酒吧街别墅北排4号、5号房屋，查封措施的顺序晚于本院的查封措施，其应当认定为轮候查封。上述两个法院对执行标的物均采取了查封措施，具体执行中，应当根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020年12月23日修正）第55条规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿，予以执行。 综上，案外人的异议请求，理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人于凤莲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年四月二十一日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽