天津自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0319民初822号原告（反诉被告）：王艳平，女，1979年6月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津中新生态城潮辉置业有限公司（以下简称“潮辉公司”），住所地天津市滨海新区中新生态城和意路以东，生态谷以北晨光广场一号楼和意路626号。法定代表人：杨煜辉，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思洁，天津高地律师事务所律师。原告王艳平诉被告天津中新生态城潮辉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告潮辉置业在答辩期间向本院提起反诉，本院予以受理，并在征求双方当事人意见后与本诉合并审理。原告王艳平（反诉被告）的委托诉讼代理人张智军，被告潮辉置业（反诉原告）的委托诉讼代理人刘志强、罗思洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王艳平向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》；2．判令被告返还房款2523094元、契税68191.73元、维修基金8853元，合计2600138.73元。并以2600138.73元为基数，自2017年9月16日起至2019年8月19日按同期贷款利率计算利息为226212元；2019年8月20日起至实际给付之日止按LPR利率向原告支付利息；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：2017年9月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告以2523094元购买被告开发的坐落于天津市滨海新区X号房屋，建筑面积88.53平方米，一次性付款，2019年4月30日前向原告交付房屋。签订合同当日，原告向被告支付购房款2523094元、贷契税68191.73元、维修基金8853元，共计2600138.73元。2019年4月26日，被告向原告送达商品房建筑面积与销售建筑面积差异通知书，告知原告商品房建筑面积109.04平方米，与合同约定面积差异为20.51平方米，差异比例高达23.167%。该比例大大超过合同约定及法律规定的3%，显然是被告恶意为之，增加面积所需补交房款也超出了原告的经济承受能力。潮辉置业辩称，一、原告不具有合同解除权，根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，商品房建筑面积与销售面积的面积误差超过正负3%时，原告应依据合同约定继续履行合同，并支付面积差异部分的款项。原告的诉请于法于理无据，应予驳回。二、即便原告以商品房建筑面积与销售面积的面积误差超过正负3%为由要求解除合同，也已经超过了行使合同解除权的期限。该权利已消灭。2019年4月26日，被告向原告送达《商品房建筑面积与销售建筑面积差异通知书》。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条相关规定，解除权人应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告王艳平在收到被告潮辉置业邮寄的通知书后即知悉面积差异及补交面积差异款事宜，而原告王艳平起诉要求解除合同的时间为2020年12月3日，已超过了一年。即已经超过了行使合同解除权的期限，该权利已经消灭。潮辉置业向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令反诉被告继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》；2.请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付商品房建筑面积与销售建筑面积差额部分的款项584532.5元；并依法判令反诉被告向反诉原告支付自2019年5月26日起至实际支付面积差异款之日止的利息（以584532.5元为基数，自2019年5月26日至2021年1月22日止，逾期利息暂计为15128.03元）；3.判令反诉被告配合反诉原告办理房屋交接手续；4.判令全部诉讼费用由反诉被告承担。本案审理期间，潮辉置业撤回反诉第一项诉讼请求。事实与理由：2017年9月16日，反诉原告潮辉置业与反诉被告王艳平就案涉商品房签订了《天津市商品房买卖合同》，商品房建筑面积88.53平方米。2019年4月26日，反诉原告潮辉置业以快递的方式向反诉被告王艳平送达《商品房交付通知书》、《关于商品房交付的温馨提示》、《商品房建筑面积与销售建筑面积差异通知书》，告知反诉被告商品房建筑面积为109.04平方米，面积差为20.51平方米，反诉被告需在收到通知书之日起30日内向反诉原告补交面积差异款584532.5元，逾期未付款的，反诉被告应按双方签订的合同约定承担相应的违约责任。反诉原告认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，且合同中明确约定商品房建筑面积与销售面积的面积误差超过±3%时，合同继续履行，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补，并由一方将差额部分向另一方退还或补足。反诉被告应在收到反诉原告发出的实测面积数据的通知之日起30日内与反诉原告结算完毕。逾期结算的，影响产权证办理的后果由反诉被告自行承担且反诉被告应承担逾期支付房款差额款的违约责任。自反诉原告向反诉被告送达商品房交付及面积差异通知书至今，反诉被告尚未向反诉原告支付面积差异款，且拒绝配合反诉原告办理交房手续。反诉原告认为反诉被告的行为违反了合同的约定，已经构成了违约。故提起反诉，请求法院判如所请。王艳平辩称，请求驳回反诉原告潮辉置业的全部诉讼请求。理由为，王艳平与潮辉置业签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积是88.53平方米，这个面积的房屋价款是王艳平可以承受的金额，但交付的房屋面积为109平方米，需补交58万余元，超出了王艳平的支付能力，王艳平无法履行。出现这种情况过错在开发商潮辉置业。案涉房屋的销售面积是按施工图纸计算的，开发商也应按图纸施工。王艳平有理由认为，潮辉置业不可能不按图纸施工，之所以出现这么大的面积差异，是开发商在销售时有意减少面积，恶意骗取王艳平购买，交房时又以霸王条款提出补交房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。潮辉置业对王艳平提交的天津市商品房买卖合同、天津增值税普通发票、中国银行天津分行流水账单、天津市住宅专项维修资金专用票据、税收缴款书、不动产登记证明、商品房交付通知书、商品房建筑面积与销售建筑面积差异通知书、收款通知单、关于办理晨光广场不动产权证的通知真实性无异议；王艳平对潮辉置业提交的天津市商品房买卖合同、向王艳平寄送交房通知书及附件的EMS寄件单、商品房交付通知书及关于商品房交付的温馨提示真实性无异议。上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。当事人对部分证据的证明目的有异议，对证据证明目的的认定，本院在事实及论理部分予以详述。对双方当事人有争议的证据，本院依法认证如下：潮辉置业提交的天津市滨海新区测绘所于2017年8月8日作出的测量报告、2019年4月18日作出的测量报告，拟证明王艳平所购房屋的建筑面积为109.04平方米，面积差为20.51平方米。王艳平对该组证据的真实性和证明目的均不认可。本院认证意见为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，依法应予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王艳平与潮辉置业于2017年9月16日签订《天津市商品房买卖合同》1份，约定乙方（王艳平）购买甲方（潮辉置业）开发的坐落于天津市滨海新区X号房屋，设计用途商业，建筑面积88.53平方米，其中套内建筑面积61.4平方米，公共部位分摊建筑面积27.13平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为28499.88元，房屋价款2523094元。甲方于2019年4月30日前向乙方交付房屋。乙方于2017年9月21日前，一次性存入商品房全部价款。合同第七条约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方（潮辉置业）销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定按补充协议约定执行。同日，双方签订了《补充合同》，《补充合同》第七条约定，商品房建筑面积与销售面积的面积误差超过±3%时，合同继续履行，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。并由一方将差额部分向另一方退还或补足。如商品房建筑面积与销售建筑面积发生差异需要结算时，乙方应在收到甲方发出的关于实测面积数据（即产权登记面积，该数据应由政府有关部门认可的具有相应资质的单位出具）的通知之日起30内与甲方结算完毕。逾期结算的影响产权证办理的后果由乙方自行承担，且对于应补交款项乙方应按买卖合同第六条的有关约定承担违约责任。签订合同当日，王艳平向潮辉置业支付购房款2523094元，并交纳契税68191.73元、维修基金8853元，共计2600138.73元。2018年1月19日，案涉商品房办理了预告登记手续，权利人（申请人）为王艳平，义务人为潮辉置业。2019年4月26日，潮辉置业向王艳平邮寄送达了《商品房交付通知书》及《商品房建筑面积与销售建筑面积差异通知书》。《商品房交付通知书》主要内容为案涉房屋已经具备交付使用条件，通知王艳平于2019年4月30日当日至中新生态城星光汇714号商铺办理商品房交付手续。《商品房建筑面积与销售建筑面积差异通知书》主要内容为，告知王艳平依据《天津市滨海新区测绘所实测报告》，商品房建筑面积（即所有权记载面积）为109.04平方米，与《天津市商品房买卖合同》记载的销售面积差异为+20.51平方米，按每平方米价格28499.88元计算，需要补交面积差异款584532.54元。天津市滨海新区测绘所于2017年8月8日出具的房产面积测算成果表载明，案涉商品房建筑面积88.53平方米，套内建筑面积61.4平方米，分摊的公用建筑面积27.13平方米，公摊面积分摊系数0.441872。天津市滨海新区测绘所于2019年4月18日出具的房产面积测算成果表载明，案涉商品房建筑面积109.04平方米，套内建筑面积75.77平方米，分摊的公用建筑面积33.27平方米，公摊面积分摊系数0.439033。原、被告均认可案涉商品房不存在房屋设计和环境布局变更情况。截至目前，王艳平未办理收房手续，亦未补交案涉商品房面积差异款。本案争议焦点为：一、案涉《天津市商品房买卖合同》是否应予以解除；二、如不解除，王艳平是否应支付案涉商品房建筑面积与销售面积差额部分的款项以及具体支付数额如何认定。一、案涉《天津市商品房买卖合同》是否应予以解除。1.本院认为，王艳平与潮辉置业签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,依法应予以保护。关于案涉商品房建筑面积与销售面积差异为20.51平方米，差异比例高达23.167%,是否构成《天津市商品房买卖合同》解除条件一项，本院认为，综合看双方在《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》中的约定，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补，无论商品房建筑面积与销售建筑面积差异是否超过±3%（包括±3%），合同都应继续履行。因此，王艳平主张解除《天津市商品房买卖合同》一项没有合同依据。关于案涉买卖合同是否存在法定解除一项，《中华人民共和国合同法》第九十四条约定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。就本案而言，王艳平已经履行了主合同义务即向潮辉公司交付了《天津市商品房买卖合同》中约定的购房款，潮辉公司亦在合同约定期限内即2019年4月30日之前使案涉商品房具备了交付条件，且通知王艳平于2019年4月30日办理商品房交付手续，虽然案涉商品房销售建筑面积与实际建筑面积存在差异，但双方合同目的仍然能够实现。因此，案涉《天津市商品房买卖合同》不符合法定解除条件。关于王艳平主张潮辉置业在销售时有意减少面积，恶意骗取王艳平购买一项，潮辉置业不予认可，王艳平未提供证据予以证实，本院不予确认。关于王艳平主张其不具备补交面积差异款的支付能力一项，本院认为，该项抗辩意见非解除合同的约定事由或法定事由，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综上，王艳平主张解除《天津市商品房买卖合同》的诉请本院依法不予支持。二、王艳平是否应支付案涉商品房建筑面积与销售面积差额部分的款项以及具体支付数额如何认定。关于潮辉置业主张王艳平支付面积差异款一项，本院认为，因双方签订《天津市商品房买卖合同》时约定的案涉商品房建筑面积为88.53平方米，房屋建成后其实际建筑面积为109.04平方米，面积相差20.51平方米，差异较大。潮辉置业作为案涉项目的建设方，在订立《天津市商品房买卖合同》时具有明显失误，存在误导王艳平的行为，如依双方合同约定由王艳平承担全部面积差异款584532.54元，显失公平，不符合社会主义核心价值观倡导的社会价值取向。潮辉置业作为造成案涉商品房销售建筑面积与实测建筑面积差异较大的责任方，应承担责任。考虑到合同约定的建筑面积的所有权归王艳平所有，王艳平亦应补交部分面积差异款。综合以上因素，对超出合同约定面积的差异款584532.54元，本院酌定，由潮辉置业承担70%即409172.78元，由王艳平承担30%即175359.76元。关于潮辉置业主张的逾期支付面积差异款利息，因案涉商品房销售建筑面积与实测建筑面积差异较大，原告未依据合同约定补交差异款有合理原因，潮辉置业该项诉请本院不予保护。关于潮辉置业主张王艳平配合办理案涉商品房交接手续一项，符合双方合同约定，本院依法予以保护。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、王艳平于本判决生效后三十日内给付天津中新生态城潮辉置业有限公司天津市滨海新区X号房屋面积差异款175359.76元。二、王艳平于本判决生效后三十日内配合天津中新生态城潮辉置业有限公司办理天津市滨海新区X号房屋交接手续。三、驳回王艳平的全部诉讼请求。四、驳回天津中新生态城潮辉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15225.5元，由王艳平负担；反诉案件受理费4898元，由王艳平负担1904元，由天津中新生态城潮辉置业有限公司负担2994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李卓亭二〇二一年四月十二日书记员  李 媛附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。