山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁02民终3845号 上诉人（原审原告）：青岛合协物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：高学伟，总经理。 委托诉讼代理人：姜丰荔，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王成栋，山东乾恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国东方航空股份有限公司山东分公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：郑坚，总经理。 委托诉讼代理人：陈志强，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛合协物业管理有限公司因与被上诉人中国东方航空股份有限公司山东分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初12366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 青岛合协物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付自2005年11月-2020年7月期间的物业管理服务费2300144元；2。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对案件基本事实多处认定错误。1。一审判决认为被上诉人的房产并非上诉人物业服务区域内，属事实认定错误。一审中，上诉人之证据二充分证明了被上诉人名下的青房地权市字第××号房产（下称涉案房产）与鹏程花园小区其他房产位于同一建设许可规划红线范围内，属于同一个小区，共用同一套供水、供电、消防、排污、停车场等小区公共设施，所以涉案房产属于上诉人物业服务区域。而一审判决未综合考量案件事实，且机械地适用《山东省物业条例》部分条款，片面地否认涉案房产属于上诉人物业服务范围，属事实认定错误。2。一审判决认为上诉人多年来为被上诉人代缴水电费的行为不属于物业服务，属事实认定错误。本案中，正是因为涉案房产无独立于鹏程花园小区其他房产的供水、供电、消防等共用设施系统，导致被上诉人须经上诉人代缴相关水、电等各种费用才能实现日常生活及生产经营，而代缴上述费用正是上诉人基于对包括涉案房产在内的整个小区的水电等管网维护所产生的物业服务内容，这种服务面向包括涉案房产在内的全体小区所有房产，属于物业服务，否则上诉人根本没有理由和必要耗费人力物力去为他人工作。但是一审判决却在认可代缴水费电费的事实前提下，否认该项工作为物业服务，一审判决的此种认定无法律依据，系事实认定错误。3。一审把属于涉案房产内部的业主私人化事务及特约服务认为是上诉人应当提供的物业服务系事实认定错误。一审中，上诉人多次强调，上诉人于本案所主张收取的是综合物业服务费，该物业费的收取目的系为了维护公共区域、公共设施、设备等的正常使用和运转，不包括某一特定房产内部的业主私人化事务及特约服务。首先，某一房产的业主为该房产内部的卫生清洁、内务整理等私人化事务，自聘服务人员（如保姆）对该房产内部（即建筑物专有区域）进行私人化服务，这种私人化服务本就不属于物业服务的范畴；其次，被上诉人主张的单项购买服务系上诉人针对被上诉人的自身特殊要求而提供的诸如车辆看护、垃圾清运的特约服务，该项特约服务不属于上诉人主张的物业服务费。尤其需要强调的是，被上诉人为满足其生产经营的特殊需要，要求上诉人对其未停放在小区院内的车辆提供看护服务。基于以上特殊需求，根据《山东省物业管理条例》第五十三条“业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定”的规定，双方于2017年签订了《看车协议》，故此协议项下收费属于特约服务收费，不属于上诉人主张的物业服务费，而一审判决却将车辆特约看护费等同于上诉人自2005年来为小区停车场提供的公共服务，属于事实认定错误。综上，被上诉人作为鹏程花园小区业主之一，多年来接受上诉人提供的物业服务，依法依理应缴纳物业服务费。一审判决对本案多项事实认定错误，望二审法院明察。二、一审判决适用法律错误。1。一审判决作出时间为2021年1月15日，其所依据法律系已于2021年1月1日废止的《中国人民共和国合同法》，所以一审法院适用法律错误。2。一审判决适用的《山东省物业管理条例》第九条并不能适用于本案。因为该条规定的物管区划备案登记前提是“建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域”，但该条例自2009年5月1日实施，而包括涉案房产的鹏程花园小区早已于上世纪90年代由建设单位青岛鹏程房地产开发有限公司（已吊销）建成并对外销售完毕。基于以上事实，涉案小区已无法追溯既往实现物管区域备案登记。一审判决在适用该条例时并未考虑本案事实，片面地否认了上诉人主张，属法律适用错误。综上，涉案房产位于建筑规划红线范围内，其多年来使用小区公共设施、设备，属于上诉人物业服务范围，应当交纳物业费。 中国东方航空股份有限公司山东分公司答辩称：一、原审判决认定事实完全正确，上诉人未向被上诉人提供物业服务，上诉人无权主张物业费。（一）物业服务合同约定的上诉人服务区域与被上诉人所在区域分属不同区域且被上诉人对鹏程花园小区业主委员会的存在不知情，鹏程花园小区业主委员会无权代表被上诉人签订物业合同。鹏程花园小区业主委员会成立于2016年，其与上诉人签订的《物业服务合同》的时间是2016年6月1日，合同中载明的物业地址是xx路xx号，而涉案大厦坐落位置为xx路xx号，而且上诉人与鹏程花园小区业主委员会2020年1月1日最新签订的《物业服务合同》的物业地址仍为“xx路xx号”，也即上诉人服务的物业范围是明确清晰并且连贯的，仅限于xx路xx号的区域范围。同时，虽然鹏程花园小区业主委员会在2016就已成立且当年与上诉人签订物业服务合同，但是被上诉人却是在本案发生时才刚刚知道有鹏程花园小区业主委员会的存在，在此之前上诉人及鹏程花园小区业主委员会从未告知被上诉人由鹏程花园小区业主委员会统一委托了上诉人作为本小区的物业服务单位，鹏程花园小区业主委员会无权代表被上诉人签订物业服务合同，上诉人也无权依据被上诉人不知情的合同向被上诉人主张物业费。（二）被上诉人一直自行聘请物业公司为涉案大厦所在区域提供物业服务。自1996年被上诉人入住xx路xx号东航大厦起，被上诉人一直自行聘请物业公司为被上诉人提供物业服务。其中2016年4月30日前，由青岛东方航空大厦有限责任公司为被上诉人提供物业服务；2016年5月1日-2017年8月31日，由青岛东方航空综合服务有限公司为被上诉人提供物业服务；2017年9月1日起，由深圳市城铁物业发展有限公司向被上诉人提供物业服务至今。物业服务范围包括涉案大厦、职工餐厅、停车场，服务内容包括日常维修、水电保障、公共秩序及环境卫生等。（三）垃圾清运、水电保障、车辆秩序维护等基本服务都是被上诉人单独向上诉人付费购买。1.垃圾清运。2007年起被上诉人或被上诉人聘请的物业公司就一直向上诉人支付垃圾清运费，目前被上诉人聘请的城铁物业公司支付的垃圾清运费为1100元/月，支付该费用的原因也仅仅是被上诉人的垃圾堆放要占用小区业主投放垃圾的部分垃圾桶，上诉人并未承担任何实质性的垃圾清运工作。2.看车。2017年10月1日起至今，被上诉人与上诉人一共签订了三份内容相同服务时间不同的《看车协议》，服务内容是被上诉人委托上诉人提供停车场区域车辆安全保障及秩序维护服务，服务费用为12万元/年。虽然该停车区域位于小区外部，但是离上诉人服务区域较近，为了能够顺利停放车辆，和谐处理双方的关系，被上诉人才同意以看车费的名义向上诉人支付费用。3.用电管理费及其它费用。公共用电设备在上诉人管理的区域，为了顺利用电，被上诉人一直按照4万元/年（3333元/月）的标准向上诉人支付用电管理费。该用电管理费与电损无关，被上诉人支付的电费中包含了电损的费用。本应由上诉人和被上诉人共同管理的鹏程花园业主用水水库，一直由被上诉人自费清理和维护。上诉人一直按照1.07元/度的用电单价、17%的税率向被上诉人收取电费，但是非居民用电的市场价格即便峰时电价都远达不到1元/度，谷时电价更低，现在的用电税率为13%，通过电价差和税率差上诉人向被上诉人收取了大量的额外费用，因此，本质上2016年之前的水费代交及现在的电费代交都是有偿的。（四）上诉人未向被上诉人提供物业服务合同约定的任何物业服务。根据《物业服务合同》第二条的约定，垃圾清运、安全保障、水电保障、设施设备维护等内容都属于基本物业服务并非专项特约服务，但上述服务都是由被上诉人单独付费购买，这与上诉人主张的双方存在物业服务合同关系，为被上诉人提供了物业服务存在逻辑和事实上的矛盾。二、原审判决适用法律完全正确。（一）《山东省物业管理条例》不能作为本案物业服务区域应否划分的依据。《山东省物业管理条例》第八条虽然规定了物业区域划分的基本原则，涉案大厦也鹏城花园项目红线范围内，但是条例生效时间是2009年5月1日，被上诉人购买并入住涉案大厦的时间是1996年，当时并不存在前期物业服务单位，也不存在申请划分物业服务区域的条件，明显不能按照条例的规定将被上诉人的区域与上诉人服务的区域划分为同一区域。本案应在充分考虑历史背景、尊重现状的基础并结合上诉人有无服务的事实基础上判断双方是否存在物业服务合同关系以及被上诉人是否应向上诉人支付物业费。（二）根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，原审法院根据《合同法》判决本案完全正确，上诉人的上诉意见中提出《合同法》已经废止，不能适用本案，这完全是因为对最高院的时间效力规定不熟悉所致。三、上诉人的诉讼请求不符合《民法总则》关于诉讼时效的规定，依法不应得到支持。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”上诉人在此之前从未向被上诉人主张过物业服务费，按照上述规定，上诉人主张自2005年至2020年7月的物业费，时间跨度达15年之久，其诉讼请求依法不应得到支持。 青岛合协物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.中国东方航空股份有限公司山东分公司向青岛合协物业管理有限公司支付自2005年11月-2020年7月期间的物业管理服务费2300144元（1元/月/平方米*13069平方米*176个月）；２。本案诉讼费用由中国东方航空股份有限公司山东分公司承担。 原审法院认定事实如下： １、青岛合协物业管理有限公司提交物业服务合同三份、证明一份和证人证言，证明青岛市市南区鹏程花园小区自2005年11月份起至今由青岛合协物业管理有限公司持续提供物业服务，收费标准为普通住宅区域每建筑平方米0.6元/月；非普通住宅区域（包括网点及商住）每建筑平方米1元/月。 经质证，中国东方航空股份有限公司山东分公司认为：（1）中国东方航空股份有限公司山东分公司不是三份合同的主体和当事人，真实性无法确认，中国东方航空股份有限公司山东分公司从未参与鹏程花园小区业主委员会的成立过程，该业主委员会无权代表中国东方航空股份有限公司山东分公司签订物业合同。（2）对于证人肖某与张某出具的证明和本人出庭所作的证人证言，中国东方航空股份有限公司山东分公司认为证人肖某签字的证明内容与出庭证人证言内容相互矛盾，恰好证明其出具的“证明”内容不真实。该证人陈述不知道业委会是如何成立的，并猜测可能包含中国东方航空股份有限公司山东分公司，综合来看相互矛盾，漏洞百出，因此该证人出具的证明不具有任何证明效力。证人张某陈述青岛合协物业管理有限公司物业公司工作人员数量为10人，假设其陈述真实，恰证明了青岛合协物业管理有限公司不具备为中国东方航空股份有限公司山东分公司物业服务的能力。中国东方航空股份有限公司山东分公司涉案大厦物业面积约13000平方米，若再加上鹏程花园小区建筑面积青岛合协物业管理有限公司仅有10人的工作人员，保洁人员仅有2名。证人张某陈述提供的是管家式服务，以青岛合协物业管理有限公司人员规模根本不可能完成如此数量庞大的物业服务。 经查明，（1）青岛合协物业管理有限公司与鹏程花园小区业主委员会分别于2016年5月15日、2017年12月30日、2020年1月1日签署《物业服务合同》，合同约定物业名称均为鹏程花园（一、二期），物业地址均为青岛市市南区xx路xx号，物业综合服务费网点及商住每建筑平方米均为1元/月。三份合同有效期自2016年6月1日至2020年12月31日止，合同期满双方若无异议，本合同自动续约。（2）证明记载的主要内容为……青岛合协物业管理有限公司于2005年11月份入驻小区并提供物业服务。鹏程花园小区首届业主委员会于2016年依法成立，并于同年继续选聘青岛合协物业管理有限公司为本小区物业服务公司，即自2005年11月至今鹏程花园小区一直由青岛合协物业管理有限公司提供物业服务，双方延续前期物业费收费标准签订《物业服务合同》，即住宅区域每建筑平方米0.6元/月，非住宅等区域每建筑平方米1元/月。鹏程花园小区业主委员会在该证明上加盖印章，肖某在代表人处签字，张某在制作人处签字，落款时间为2020年7月。（3）证人肖某陈述其自2019年12月受聘为鹏程花园小区业主委员会主任。问：你是否知道青岛合协物业管理有限公司在2005年11月起就为鹏程花园小区提供物业服务。答：我听邻居说过。问：你清楚2020年7月7日（你）签字的证明内容吗？请说明一下？答：我知道这个事情，内容我不清楚。问：你清楚鹏程花园小区业主委员会的成立过程吗？答：我当时没有进业主委员会，我是自2019年12月进入业主委员会，对成立过程我不清楚。问：你清楚现在该小区业主成员构成吗？是否包括中国东方航空股份有限公司山东分公司？答：应该是包含。问：2020年12月2日，中国东方航空股份有限公司山东分公司代理人在香港中路社区服务中心见到了证人肖某，代理人顺便向她询问了业主委员会的成立过程，证人肖某明确表示上任之前的事情她完全不清楚，业主委员会成立是否包含中国东方航空股份有限公司山东分公司证人也不清楚，上述是否属实？答：是。（4）证人张某系鹏程花园小区业主委员会成员之一，2020年7月7日的证明系证人张某制作。问：你清楚青岛合协物业管理有限公司物业公司大概有几个工作人员吗？答：大概10个。 2.××号房地产权证记载：青岛市市南区xx路xx号xx层房产权利人为本案中国东方航空股份有限公司山东分公司，建成年代1996年1月1日，建筑面积13069.33平方米，用途商用。 中国东方航空股份有限公司山东分公司提交2003年—2017年签署的物业管理协议、物业管理服务合同及补充协议，证明中国东方航空股份有限公司山东分公司自1996年入住东航大厦至今聘请青岛东方航空大厦有限公司、青岛综合服务有限公司、深圳市城铁物业发展有限公司等公司为中国东方航空股份有限公司山东分公司上述大厦提供物业服务，与青岛合协物业管理有限公司之间无物业服务合同关系。 青岛合协物业管理有限公司提交规划设计图、管线平面图各一份，证明青岛市市南区xx路xx号楼位于鹏程花园小区用地规划红线图范围内，与该小区内其他楼体共用一套供水、消防用水、污水排放设施、共用道路、绿地、停车场等公共场所，因此中国东方航空股份有限公司山东分公司是鹏程花园小区业主之一，属于青岛合协物业管理有限公司物业服务范畴，中国东方航空股份有限公司山东分公司应向青岛合协物业管理有限公司支付物业服务费用。 3.双方确认，自2005年11月至今由青岛合协物业管理有限公司代缴电费；2005年11月至2016年（自来水水管改造完毕前）期间的水费由青岛合协物业管理有限公司代缴，2016年水管系统改造后的水费由中国东方航空股份有限公司山东分公司自行支付。 中国东方航空股份有限公司山东分公司提交东航大厦用电统计表一宗，证明虽然中国东方航空股份有限公司山东分公司通过鹏程花园小区公共供电设备使用电力，但是为了顺利用电，中国东方航空股份有限公司山东分公司自2007年开始每年向青岛合协物业管理有限公司支付每月为3333元的用电管理费，就此亦证明双方不存在物业服务关系。青岛合协物业管理有限公司对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据的真实性无异议，但认为xx号房产使用的是双电源系统供电，运行过程中会对青岛合协物业管理有限公司的备用电源造成电力耗损，因此经双方协商，中国东方航空股份有限公司山东分公司每年向青岛合协物业管理有限公司支付4万元作为该部分耗损费用的分担，该项费用与青岛合协物业管理有限公司主张的物业费无关，亦不能证明中国东方航空股份有限公司山东分公司就供电使用事宜向青岛合协物业管理有限公司单独购买服务。 中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据，青岛合协物业管理有限公司对其真实性无异议，原审法院对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据的真实性予以采信。经查明，中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的用电统计表记载：计算方法是根据东航大厦和合协物业协商进行，用电附加费每月3333元，青岛合协物业管理有限公司青岛合协物业管理公司加盖印章确认。 4.中国东方航空股份有限公司山东分公司提交生活垃圾收集清运服务协议书复印件一份、垃圾清运费发票、付款凭证一宗，证明中国东方航空股份有限公司山东分公司聘请的物业服务公司自2005年-2006年委托青岛弘武清洁有限公司为中国东方航空股份有限公司山东分公司提供xx路xx号垃圾清运服务，清运费为400元/月。自2007年开始，中国东方航空股份有限公司山东分公司聘请的物业服务公司委托青岛合协物业管理有限公司为中国东方航空股份有限公司山东分公司提供涉案房屋垃圾清运服务，清运费400-800元/月不等。双方之间并不存在物业服务合同关系，xx路xx号的垃圾清运服务是中国东方航空股份有限公司山东分公司聘请的物业公司单独向青岛合协物业管理有限公司购买。 经质证，青岛合协物业管理有限公司对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据的真实性无异议，但认为按规定中国东方航空股份有限公司山东分公司的办公垃圾与小区的生活垃圾应当分别运送处理，所以常年来青岛合协物业管理有限公司需要单独分配人员运送中国东方航空股份有限公司山东分公司的垃圾。因中国东方航空股份有限公司山东分公司常年不支付物业费，青岛合协物业管理有限公司只能每月单独收取中国东方航空股份有限公司山东分公司此项费用，但这并不能够证明中国东方航空股份有限公司山东分公司不必支付青岛合协物业管理有限公司清理小区公共部位卫生所产生的物业费。从该组证据也能够证明青岛合协物业管理有限公司从2007年开始便持续每月为中国东方航空股份有限公司山东分公司提供物业服务。 中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据，青岛合协物业管理有限公司对其真实性无异议，原审法院对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据的真实性予以采信。 5.中国东方航空股份有限公司山东分公司提交2017年-2020年的《看车协议》复印件三份，证明中国东方航空股份有限公司山东分公司自2017年10月1日起委托青岛合协物业管理有限公司提供看车服务，服务内容是为青岛市市南区xx路xx号航花门前停车场区域及中国东方航空股份有限公司山东分公司临时借用的相邻其他区域的中国东方航空股份有限公司山东分公司车辆停放提供安全保障及秩序维护服务，服务费用12万元/年。双方之间并不存在物业服务合同关系，车辆安全保障及秩序维护服务是中国东方航空股份有限公司山东分公司单独向青岛合协物业管理有限公司购买。 经质证，青岛合协物业管理有限公司对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据真实性无异议，但认为上述协议签订的背景是中国东方航空股份有限公司山东分公司员工人数较多，需要大量的停车位，所以在鹏程花园小区外单独聘请青岛合协物业管理有限公司对其公司车辆进行看护，该服务不属于青岛合协物业管理有限公司为鹏程花园小区提供的物业服务，属于根据中国东方航空股份有限公司山东分公司委托收取的特约收费服务，与青岛合协物业管理有限公司主张的鹏程花园小区物业服务收费无关。 中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据，青岛合协物业管理有限公司对其真实性无异议，原审法院对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据的真实性予以采信。 6.中国东方航空股份有限公司山东分公司提交二次供水洗消服务费发票、银行支票存根复印件一份，证明2006年5月中国东方航空股份有限公司山东分公司委托青岛保排环境工程修管处对xx号及鹏程花园小区业主二次供水设备进行清理、清洗，支出费用2800元。该项工作本应由中国东方航空股份有限公司山东分公司与青岛合协物业管理有限公司共同负责，但截至2016年一直由中国东方航空股份有限公司山东分公司单方维护并承担相关维护费用，双方之间根本不存在物业服务合同关系。 经质证，青岛合协物业管理有限公司对上述证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明2006年中国东方航空股份有限公司山东分公司支付了二次供水洗洁费，但并不能证明长期以来是中国东方航空股份有限公司山东分公司对供水系统进行了维护。该项费用产生系中国东方航空股份有限公司山东分公司个人经营所需，与青岛合协物业管理有限公司的服务内容无直接关联，但从中国东方航空股份有限公司山东分公司的证明事项能够看出中国东方航空股份有限公司山东分公司认可长期以来中国东方航空股份有限公司山东分公司与鹏程花园小区其他楼体共用一套用水系统。 中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据，青岛合协物业管理有限公司对其真实性无异议，原审法院对中国东方航空股份有限公司山东分公司提交的上述证据的真实性予以采信。 7.青岛合协物业管理有限公司提交律师函、EMS快递记录一份，证明青岛合协物业管理有限公司在诉讼前履行了书面催收物业费义务。 经质证，中国东方航空股份有限公司山东分公司对青岛合协物业管理有限公司提交的上述证据的真实性无异议，但认为自中国东方航空股份有限公司山东分公司入驻xx路xx号以来，第一次收到青岛合协物业管理有限公司催收所谓物业费的通知，另律师函是青岛合协物业管理有限公司单方拟定，内容与实际不符，中国东方航空股份有限公司山东分公司不予认可且以回函的方式告知了青岛合协物业管理有限公司。 青岛合协物业管理有限公司提交的上述证据，中国东方航空股份有限公司山东分公司对其真实性无异议，原审法院对青岛合协物业管理有限公司提交的上述证据的真实性予以采信。经查明，律师函由青岛合协物业管理有限公司于2020年7月13日寄出，中国东方航空股份有限公司山东分公司2020年7月14日签收。 原审法院认为，双方争议的主要焦点为：青岛合协物业管理有限公司是否应向中国东方航空股份有限公司山东分公司收取2005年11月至2020年7月的物业服务费？ 对于双方争议焦点，原审法院评析如下： 根据《物业管理条例》第九条和第三十三条，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会选举产生业主委员会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据《山东省物业管理条例》第八条和第九条，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。物业管理区域由建设单位向物业主管部分申请划分，物业主管部分在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。根据上述法律法规规定，结合本案当事人提交的证据、举证责任、案件事实及诚实信用原则等因素，合协物业公司向中国东方航空股份有限公司山东分公司东航山东分公司主张物业管理费，应当提交证据证实中国东方航空股份有限公司山东分公司所属物业与青岛合协物业管理有限公司提供物业服务的区域属于同一物业管理区域，并且青岛合协物业管理有限公司为案涉争议物业提供了物业管理服务。 1.青岛合协物业管理有限公司与鹏程花园小区业主委员会虽然签订了物业服务合同，但根据相关证据对照显示（1）青岛合协物业管理有限公司提交的物业服务合同约定的物业服务地址为xx路xx号，而本案发生争议青岛合协物业管理有限公司主张中国东方航空股份有限公司山东分公司缴纳物业费的房产登记地址为xx路xx号。（2）从青岛合协物业管理有限公司提交的物业服务合同看，约定青岛合协物业管理有限公司自2016年6月1日起为鹏程花园小区（xx路xx号）提供物业服务至2020年12月31日；青岛合协物业管理有限公司主张自2005年起就为鹏程花园小区提供物业服务，提交证明并申请证人出庭作证，原审法院综合证人身份、当庭陈述、有关主体出具证明与客观证据证明力强弱等因素，认为在无其他足够充分证据予以佐证下，原审法院对青岛合协物业管理有限公司主张自2005年起至2016年6月1日前为鹏程花园小区提供物业服务的事实无法确定。 2.青岛合协物业管理有限公司主张案涉争议的xx路xx号位于鹏程花园小区规划图红线内、与该小区其他楼体共用一套水、电、消防、停车场、道路等公共设施，因此应向青岛合协物业管理有限公司缴纳物业服务费。结合当事人提交的证据、双方确认的案件事实及案件实际情况，原审法院认为（1）根据物业管理条例等法律法规规定，一个物业管理区域的确定是对建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素的综合考量，并由物业主管部分在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记的，因此不能仅凭在规划图红线内或共用一套水、电、消防、停车场、道路等公共设施单一化进行划分登记。（2）关于水、电费的代缴，双方确认自2005年11月至今由青岛合协物业管理有限公司代缴电费；2005年11月至2016年（自来水水管改造完毕前）期间的水费由青岛合协物业管理有限公司代缴，2016年水管系统改造后的水费由中国东方航空股份有限公司山东分公司自行支付。虽然青岛合协物业管理有限公司有替中国东方航空股份有限公司山东分公司代缴水、电费的行为，但不能据此认定青岛合协物业管理有限公司为中国东方航空股份有限公司山东分公司提供了物业服务。（3）根据“谁主张、谁举证”原则，xx路xx号大厦的垃圾清运、车辆看护、物业服务等，中国东方航空股份有限公司山东分公司提交证据证实由中国东方航空股份有限公司山东分公司委托他人或单独向青岛合协物业管理有限公司购买服务，但青岛合协物业管理有限公司提交的证据未能充足有效地证明其为中国东方航空股份有限公司山东分公司xx路xx号大厦提供了如配套设施（二次供水、电梯等）的维修维护、消防设施、绿化的维护保养等物业服务。（4）假设青岛合协物业管理有限公司自2005年起就为xx路xx号提供了物业服务，从青岛合协物业管理有限公司提供物业服务的规模与应收缴物业费数额的考量，青岛合协物业管理有限公司十余年来一直未向中国东方航空股份有限公司山东分公司进行过书面或其他形式的催缴，不符合常理。 基于上述分析，青岛合协物业管理有限公司未能充足有效地证实中国东方航空股份有限公司山东分公司所属物业与青岛合协物业管理有限公司提供物业服务的区域属于同一物业管理区域，且青岛合协物业管理有限公司为案涉争议物业提供了物业管理服务，因此，青岛合协物业管理有限公司请求中国东方航空股份有限公司山东分公司支付自2005年11月至2020年7月期间的物业服务费无事实与法律依据，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第九十条规定，判决：驳回青岛合协物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25201元，减半收取12600.5元，由青岛合协物业管理有限公司负担。 二审中，青岛合协物业管理有限公司提交：《建设用地规划许可证》（含规划红线图）1份、《建设工程规划许可证》2份，证明事项：1.青岛鹏程房地产开发有限公司建设的鹏程花园项目的建设规划红线东至燕儿岛路，南至漳州，北至燕儿岛支路；2.被上诉人名下的青房地权市字第××号房产是青岛鹏程房地产开发有限公司建设的鹏程花园项目中的高层写字楼，位于建设用地规划许可证确定的红线图范围内，属于国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》规定的物业管理区域内的物业。青岛合协物业管理有限公司提交鹏程花园规划建筑设计方案、鹏程花园总图设计、总平面图、管线综合总平面图、管网说明图，各1份，证明事项：涉案房产是青岛鹏程房地产开发有限公司建设的鹏程花园项目中的高层写字楼，位于建设用地规划许可证确定的红线图范围内，与鹏程花园其他房产共用一套供电、给水、排污、消防、绿地、道路等设施设备，属于国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》规定的物业管理区域内的物业。中国东方航空股份有限公司山东分公司质证称：上述证据真实性无法确认，证明事项不予认可。且只能证明涉案房产属于整个鹏程花园项目的其中一部分，但是无法证明上诉人向被上诉人提供了物业服务。正如被上诉人答辩状中所述，山东省物业管理条例的出台时间为2009年，但是被上诉人入驻该房产的时间是1996年，在此之前的13年被上诉人也一直自行聘请相关的物业服务单位提供物业服务。上诉人入驻鹏程花园小区提供物业服务的时间至少是被上诉人入驻小区10年以后。 青岛合协物业管理有限公司提交鹏程花园照片打印件一宗、录像2份（含小区外景、内景）。证明事项：1.鹏程花园是封闭小区，一处入口即位于燕儿岛路的小区正门，一处出口即位于漳州的小区侧门；2.涉案房产与鹏程花园其他房产浑然一体、不可分割，处于同一处院落之内，该院落即是鹏程花园小区。涉案房产有两处大门落在上述小区院落之内，被上诉人东航公司的人员可通过该两处大门随意进出鹏程花园小区；3.鹏程花园的正门（即燕儿岛路的小区大门）即位于涉案房产之中，大门左面、右面和上面都是涉案房产，鹏程花园小区的正门由涉案房产构成；4.被上诉人的东航空地勤餐厅即在鹏程花园小区之内；5.漳州xx号同兴砂锅店、禧福生鲜等店、漳州xx号亚洲烧肉公司以及漳州xx号张氏玉器行等店均位于上述鹏程花园项目的规划红线图范围内，均属于鹏程花园物业管理区域内的物业，上述房产的产权人均是鹏程花园的业主，故与上述房产性质完全相同的涉案房产亦属于鹏程花园物业管理区域内的物业，被上诉人作为涉案房产的产权人亦是鹏程花园的业主；6.上诉人为鹏程花园公共区域提供完善物业服务，除对小区水、电、暖、消防等设施的维修养护，也积极养护绿化，垃圾清运设备先进、垃圾清运及时，园区监控设施完善，停车场管理有序。中国东方航空股份有限公司山东分公司质证称：真实性无异议，证明事项有异议。在证据中无法看出上诉人与被上诉人之间的服务区域是否属于同一区域。更无法看出上诉人为被上诉人提供了何种物业服务。 青岛合协物业管理有限公司提交鹏程花园配电室照片一宗、录像一份。证明事项：1.因为包括涉案房产在内的整个鹏程花园全体业主供电，该小区配备了专门的地下大型配电室，该配电室由上诉人负责保养、检修、维护运行；2.因涉案房产系高层写字楼且被上诉人曾用于经营酒店，须配备双电源供电，同时被上诉人又是大型公司，为满足被上诉人双电源供电需求，鹏程花园地下配电室配备2台电压为10000V的1000KVA变压器，上诉人按照国家标准须同时配备2名专业电工人员轮班维护运行；3.因为被上诉人双电源供电所须的两台1000K**变压器及其他辅助电气设施运行过程中会造成电力损耗，仅其中一台变压器的电力损耗每月即可达7400余度的用电量，折合电费至少7400元。中国东方航空股份有限公司山东分公司质证称：真实性无法确认，无法确定视频拍摄地点。证明事项有异议，被上诉人的用电设备都是正常的，不存在上诉人额外为被上诉人提供双电源供看护服务的情况。被上诉人支付的用电管理费仅仅是因为被上诉人为了确保顺利用电而支付，与上诉人所讲的双电源供电系统及电损无关。需要强调的是如果被上诉人和上诉人之间存在物业服务合同关系，该项用电保障服务应当是最基本的物业服务内容，但是这么多年一直是由被上诉人单独向上诉人支付用电管理费购买服务。需要强调的是给被上诉人供电的配电设备全部都是由被上诉人自费配制。 青岛合协物业管理有限公司提交《业主委员会备案表》《情况说明》《青岛鹏程花园小区业主管理规约》，各一份，证明事项：鹏程花园由上诉人自2005年提供物业服务至今，其物业管理区域东至燕儿岛路，南至漳州，北至燕儿岛支路，物业服务类型包括住宅、公寓、商业、写字楼，其中xx路xx号（即涉案房产）、xx号等房产均位于该物业管理区域内。以上事实经鹏程花园所属的业主委员会、社区居民委员会以及市南区人民政府香港中路街道办事处和市南区城市管理局签章确认，且与前述证据等相互印证。中国东方航空股份有限公司山东分公司质证称：业主委员会备案表真实性无异议，证明事项有异议。被上诉人对于业主委员会选举情况是不知情的，无法确认选举的程序是否正当合法，而且从该份文件中的会议作出决定的内容来看，程序存在重大瑕疵，其中该份文件载明专有部分面积3.4万平，实际参加专有部分面积2.4万平，也就是说其中有1万平专有部分面积的业主未参与业主大会，这本身程序就不符合法律规定。其次，整个项目专有部分面积3.4万平，如果减去被上诉人1.3万余平的专有部分面积，实际专有部分面积为2.1万平，并非是该份文件载明的2.4万平。综上，该份业主委员会备案表所载明的内容都突出反映了该业主委员会的选举过程、选举程序和事实内容存在重大问题。此种情况下，业主委员会无权代表被上诉人签订任何的协议。关于情况说明，真实性无异议，证明事项有异议。鹏程花园小区业委会的成立时间是在2016年，但证明内容却是要证明上诉人2005年就已经入驻该小区并提供服务，明确存在时间上的逻辑矛盾。实质上该小区的业委会与上诉人一直存在各种利益纠缠，并且在一审中该业委会的主任甘愿充当证人为上诉人出庭作证，但在作证过程中证人证言漏洞百出，矛盾重重，被一审法院认为证明效力较低，不予采信。这充分证明业委会所提供的情况说明证明效力低下，无法充分证明上诉人为小区或者为被上诉人提供物业服务的情况。关于业主规约内容与被上诉人无关。被上诉人一直有自己内部的完整的，并且管理标准远远高于小区业主规约的内部管理规约文件。 青岛合协物业管理有限公司提交青岛市商业银行（现青岛银行香港花园支行）进账凭证3份、进账单3份、增值税专用发票1份，证明事项：1.2006年10月19日，被上诉人作为业主，因鹏程花园污水管网及路面硬化改造向上诉人支付专项维修基金40238.33元；2.2006年10月16日，上诉人为被上诉人代缴水电费13796元；3.2006年11月16日，上诉人为被上诉人代缴水费83838.22元；4.2016年6月20日，在上诉人的催促下，被上诉人向上诉人缴纳电费12984.48元、物业费420元，合计13404.48元。中国东方航空股份有限公司山东分公司质证称：对于专项维修基金真实性无法确认，证明事项有异议。即便2006年被上诉人向上诉人支付过相关的路面硬化改造的费用，也无法证明上诉人为被上诉人提供了物业服务。恰恰能够证明在整个项目上个别区域或者个别无法分割的公用设施，存在双方共商共建共管的客观事实。代缴水费真实性无法确认，证明事项有异议。代缴水费完全是因为在2016年之前小区业主和被上诉人共用一个水表所致，2016年之后水表过户水费一直由被上诉人自行缴纳。在一审判决中法院也明确确认代缴水费的行为并非当然等同于物业服务，正如被上诉人所讲代缴税费是基于客观情况而不得不由上诉人代缴，并且该代缴并非是无偿的，在上诉人收取的用电管理费及上诉人通过电价差和税率差收取的被上诉人的用电管理费之外的费用，其实就是本质上支付了上诉人代缴电费的费用。而且该费用远远高于实际发生的费用，从这个意义上讲代缴水费不能等同于物业服务，上诉人也不能基于此主张物业服务费。关于本组证据的第4项发票的真实性无异议，证明内容有异议。发票上明确载明了合同金额12984.48元，是缴纳电费的费用，420元是缴纳物业费的费用，但是该物业费并非是被上诉人涉案房产所产生的物业费，而是座落在上诉人管理区域的职工餐厅（420平）产生的物业费，该费用被上诉人一直正常支付，这也从侧面能够直接反映上诉人与被上诉人就涉案房产之间根本不存在物业服务合同关系。双方认可的为被上诉人职工餐厅提供物业费的费用，被上诉人全部支付。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：中国东方航空股份有限公司山东分公司的办公楼东航大厦是否包含于青岛合协物业管理有限公司的物业管理区域之内。《青岛市物业管理条例》第七条第四款规定，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区（市）物业管理行政管理部门会同街道办事处（镇人民政府）按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区（市）的，由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。本案中，中国东方航空股份有限公司山东分公司的办公楼东航大厦购买于1996年，当时在青岛市区域内对居民小区实行物业管理尚未大规模施行，建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，尚无物业管理区域划分的具体规定。之后，随着对居民小区实行物业管理的逐步推广，鹏程花园小区住宅楼部分也开始实行物业管理，但由于未成立业主委员会，各项物业服务手续不规范。青岛合协物业管理有限公司接管服务后，在与鹏程花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》亦未明确包含中国东方航空股份有限公司山东分公司办公楼东航大厦，该办公楼系相对独立于鹏程花园小区住宅楼部分。目前除共用供电、供水系统之外，并无其他共用设施设备。青岛合协物业管理有限公司要求中国东方航空股份有限公司山东分公司交纳办公楼物业服务费，必须首先确定该办公楼是否包含于青岛合协物业管理有限公司的物业管理区域之内，而该区域划分职能应由政府职能部门以行政权行使，不应由法院以司法权进行划分。因此，在尚未对该区域进行物业管理区域进行划分之前，本案不应由法院直接进行处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、《青岛市物业管理条例》第七条第四款之规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初12366号民事判决； 二、驳回青岛合协物业管理有限公司的起诉。 一审案件受理费25201元，减半收取12600.5元，退回青岛合协物业管理有限公司；二审案件受理费25201元，退回青岛合协物业管理有限公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二一年四月二十九日 书记员  翟国媛