广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初580号 原告（反诉被告）：赵勇，男，1982年5月15日出生，汉族，户籍地西安市灞桥区，现住黑龙江省尚志市。 被告（反诉原告）：吴姣蓉，女，1986年2月17日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 特别授权委托诉讼代理人：吕小东，广西万益（防城港）律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵勇诉被告吴姣蓉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员凌聪于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵勇、被告（反诉原告）吴姣蓉及其特别授权委托诉讼代理人吕小东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、本诉部分 原告赵勇的诉讼请求：1.请求判令被告吴姣蓉支付给原告赵勇租金23960元（从2020年9月2日起暂计至2021年3月4日止，按每月3950元，共6个月零2天）；2.请求被告吴姣蓉支付违约金（以每年租金47400元为基数，自2020年9月2日起按日万分之十暂计至2021年3月4日为8740元，以后计至合同解除为止。）；3.请求被告吴姣蓉因违约造成原告的差旅费、误工费等损失共计3000元；4.请求被告吴姣蓉按合同的约定将未能移动的设施（地砖、地板、商铺外门、楼面隔层、楼梯及扶手）归甲方所有；5.本案诉讼费用由被告吴姣蓉承担。事实和理由：2019年4月2日，原告赵勇将位于广西防城港市租赁给被告吴姣蓉，并签订《商铺租赁合同》，约定租赁期为5年。2020年4月2日原告要求被告支付租金，被告请求减免2个月的租金并调整原来每月租金6000元为3950元。原告同意减免2020年7月2日至9月2日为期2个月的租金，双方并签订《房屋租赁合同之补充协议》约定租赁期限为4年。2020年9月2日后，原告要求被告支付租金，否则就要搬离。但是被告一不交租金，且从2020年4月2日至今的物业费用也不交付，不搬离商铺强行占有。为此，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告吴姣蓉辩称，1.原告赵勇诉请被告支付房屋租金没有事实和法律依据。2020年被告通过微信告知原告不再租赁案涉商铺，原告也做了同意的允许，并且让被告赶紧搬离，同时原告在起诉状中事实和理由部分也对此进行了认可，所以合同应于2020年9月2日双方协商一致解除；2.被告没有违约的情形，原告要求违约责任以及支付差旅费、误工费等没有事实和法律依据。同时，原告要求的违约金过高；3.原告的第四项诉讼请求，没有事实和法律依据，该诉讼请求是在合同期满以后不续租的情况下才对此约定，具体在合同的第五条有明确的约定，原告对此条款错误理解，所以，该主张没有事实和法律依据。 原告赵勇对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，证明位于广西防城港“高铁一号”的130商铺权属原告赵勇；2.《入伙手续办理流程单》，证明原告赵勇于2019年4月2日确认收到防城港“高铁一号”的130商铺，并从即日起开始缴纳物业费；3.《房屋交接书》，证明2019年4月2日原告赵勇收到开发商防城港市大和房地产开发有限公司移交的防城港“高铁一号”的130商铺；4.《房屋租赁合同之补充协议》，证明由于新冠疫情的影响，原、被告双方就原合同进行修改并作出补充协议（详细见《补充协议》）；5.《商铺租赁合同》，证明原、被告于2019年4月1日签订了关于原告赵勇将位于广西防城港市租赁给被告吴姣蓉《商铺租赁合同》的事实；6.《证明》，证明广西防城港物业办公室出具赵勇从2020年4月1日至2021年2月28日止共欠物业费2484.40元。开庭时原告提交：证据7.《微信聊天记录》，证明原告只是通知被告交纳房屋租金，而不是通知被告解除合同；8.照片（4张），证明被告装修的未能移除设施归原告所有，强拆会导致房屋损坏。 被告吴姣蓉在对其辩解的举证期限内没有提供任何证据加以证实。 二、反诉部分 原告吴姣蓉的诉讼请求：1.确认原告与反诉被告赵勇签订的《商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；2.判令反诉被告赵勇返还押金10000元；3.判令合同解除后的物业费由反诉被告承担，因原告装修不能拆除的添附所得由反诉被告赵勇折旧给付10000元给原告吴姣蓉，同时由赵勇协助吴姣蓉将可拆除、移动的设备搬离；4、本诉及反诉的诉讼费由反诉被告赵勇负担。事实和理由：2019年4月2日，反诉原告吴姣蓉与反诉被告赵勇签订了《商铺租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于广西防城港，租期5年；随后反诉原告将该商铺进行装修，2020年因受疫情的影响，导致反诉原告所租赁的商铺没有任何经济收入，于是在2020年9月2日反诉原告告知反诉被告不再租赁该商铺，当时反诉被告并没反对，2020年11月18日反诉被告作出回复要求反诉原告赶紧搬离，并且已经过了两个多月，这说明反诉被告是同意确认反诉原告于2020年9月2日已经退租。2020年11月23日，双方因办理后装修费用的问题协商不一致，直到2020年12月反诉原告到商铺想将东西搬离发现商铺已经被物业上锁无法搬离。后经了解是因该商铺拖欠物业费而被物业上锁的，直至目前反诉原告无法将商铺中的东西搬离。反诉原告认为，合同已经解除，反诉被告提起诉讼要求反诉原告继续支付租金，显然违背了诚实信用原则，请求人民法院支持反诉原告的诉请。 反诉被告赵勇辩称，1.根据《商铺租赁合同》第九条、第十条的约定，反诉被告没有违约行为；2.2020年4月2日重新签订了合同不构成因疫情解约的条件；3.反诉被告不同意退还押金10000元，因为根据《商铺租赁合同》约定没有到合同期5年不能退还押金；4.反诉被告不同意赔 偿折旧费10000元，因为反诉原告不能证明押金花销50000元在商铺内装修，合同也没有约定赔偿折旧费；5.反诉被告没有违约，反诉原告单方面违约应自负损失。 反诉原告吴姣蓉对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：1.《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》，证明反诉原告与反诉被告签订合同权利义务明确，双方协商一致可解除合同，同时反诉被告同意免收2020年7月2日至2020年9月2日的租金。2.《收据》、《银行交易明细》，证明反诉原告已经支付押金10000元及2020年7月份以前的租金。3.装饰工程合同书、项目预算表、板式家具定制合同，装修费部分转账记录，证明反诉原告对租赁的商铺进行室内的装修，装修费用约50000元的事实。4.微信聊天记录，证明反诉原告于2020年9月2日将不再租赁商铺，后经反诉被告同意解除合同。5.相片，证明商铺已经被物业上锁，反诉原告无法将东西搬离。 反诉被告赵勇庭审时提交的证据：《收据》，证明吴姣蓉先交10000元是为了保证能顺利租到该商铺，如果反诉被告不租该商铺给吴姣蓉要赔偿20000元，押金10000元属于违约金性质，但是要到合同期满5年后才可以退，不满不可以退。 三、当事人对对方举证的质证情况 1.被告（反诉原告）吴姣蓉对原告（反诉被告）赵勇在本诉部分所举证据的质证意见：对证据1-3的三性无异议；对证据4、5证明2020年7月2日至2020年9月2日期间的租金已经免除了，并且合同没有明确约定物业费由哪方缴纳的相关证明；对证据6的三性无异议，但是该证据不能证明物业费应该由吴姣蓉缴纳的事实，双方已经于2020年9月2日解除合同，解除合同以后的物业费应该由赵勇承担；对证据7的三性没有异议，对该证明的目的有异议，该证据正好证明原、被告在协商商铺装修补偿费用问题上不能达成协商一致，2020年12月6日吴姣蓉在对租赁商铺里面的物品搬离时，因为物业的阻止，导致不能将物品搬离，这个不是吴姣蓉一方导致的；对证据8的三性没有异议，第三张图片也反映物业公司已经将商铺的大门进行上锁。 2.原告（反诉被告）赵勇对被告（反诉原告）吴姣蓉在反诉部分所举证据的质证意见：对证据1没有异议；对证据2是事实，但是说明一下押金的性质，也就是违约金的一种；对证据3与本案没有关联性；对证据4证明目的有异议，吴姣蓉当时只是告知可能不租，正在找朋友转手，没有明确表态不租了，赵勇没有确认说解除合同；对证据5与赵勇无关，如果吴姣蓉补交了物业费，物业就会开门给其搬东西。 3.被告（反诉原告）吴姣蓉对原告（反诉被告）赵勇在反诉部分所举证据的质证意见：对证据《收据》的三性无异议，但是对证明目的有异议，因为《收据》是2019年4月1日立写的，该10000元是用于租赁商铺的定金，如果吴姣蓉不租赁该商铺，押金不退还，不是赵勇所说的违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年4月2日，原告赵勇购买开发商防城港市，并将该商铺租赁给被告吴姣蓉，同时签订《商铺租赁合同》，约定租赁期为5年。2020年4月2日原告赵勇要求被告支付租金，被告吴姣蓉请求减免2个月的租金（因新冠疫情影响）及下调月租金的数额。原告赵勇同意减免2020年7月2日至9月2日为期2个月的租金后，双方于2020年4月2日又签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定自2020年4月2日至2022年4月2日期间的月租金为3950元；自2022年4月2日至2023男4月2日期间的月租金为4345元；自2023年4月2日至2024年4月2日期间的月租金为4780元；并约定“以本补充协议为准，原合同的其他约定仍然有效。”，租赁期限为4年。由于被告吴姣蓉未按原合同约定的时间交纳租金，2020年9月2日，原告赵勇要求被告吴姣蓉支付租金，否则就要撤离。此后，原告赵勇于2020年11月18日通过微信聊天的形式向被告吴姣蓉发出：“赶紧搬东西”，即让被告吴姣蓉撤离商铺的意思。被告吴姣蓉于2020年12月6日到商铺搬走可以移动的设备，但是中途因该商铺未缴纳相应的物业费而被物业强行上锁而停止。 本案双方争议的焦点问题：一、原告赵勇与被告吴姣蓉签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》是否应予解除及解除的起止时间；二、原告赵勇诉请被告吴姣蓉支付从2020年9月2日至2021年3月4日的房屋租金23960元及违约金8740元（从2020年9月2日至2021年3月4日以47400元为基数，按日万分之十计算）是否有事实和法律依据；三、原告赵勇诉请被告吴姣蓉支付因被告违约产生的差旅费、误工费等共计3000元有否事实和法律依据；四、原告赵勇诉请被告吴姣蓉只可搬走可移动的物品，将装修的不可移动的设施归原告所有及被告吴姣蓉反诉请求原告赵勇赔偿因房屋装修不能拆除的添附所得10000元是否有事实和法律依据；五、被告吴姣蓉反诉请求原告赵勇退还押金10000元是否有事实和法律依据。 根据诉辩双方当事人的意见结合本案争议的焦点，本院综合评述如下： 一、原告赵勇与被告吴姣蓉签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》是否应予解除及解除确定的时间。本案按合同规定，被告吴姣蓉应于2020年9月2日交纳房屋租金，但是被告吴姣蓉不予交纳，并在微信中向原告赵勇表示可能不再租用。2020年11月18日原告赵勇通过微信提出要求被告吴姣蓉赶紧搬东西（意思不交租金就退场），被告吴姣蓉也许诺月底（11月底）搬离。2020年11月23日原告赵勇再次微信质问被告为啥不搬，被告吴姣蓉也答复搬离。2020年12月6日被告吴姣蓉到案涉商铺搬离可移动的设备等物品，但是中途因该商铺未交纳相应的物业费而被物业上锁，造成被告无法完全撤离，被告吴姣蓉也将该情况告知原告赵勇。虽然原告赵勇与被告吴姣蓉均没有书面通知对方要求解除合同，但是通过微信聊天可以认定双方均有解除合同的意思表示。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......，（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；......”的规定，本案被告吴姣蓉于2020年12月6日到案涉商铺搬离可移动的设备等物品，这是被告吴姣蓉以自己的行为表明不履行合同的行为。综上，本院认为原、被告签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》已经解除，解除时间应确认为2020年12月6日。 二、原告赵勇诉请被告吴姣蓉支付从2020年9月2日至2021年3月4日的房屋租金23960元及违约金8740元（从2020年9月2日至2021年3月4日以47400元为基数，按日万分之十计算）是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”的规定，本案原告赵勇与被告吴姣蓉签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，应当依约履行。但是，本院确认双方签订的合同于2020年12月6日解除，因此，被告吴姣蓉应支付2020年9月2日至2020年12月6日止共96天，按双方签订的《房屋租赁合同之补充协议》约定，该时段的租金为3950元/月，则被告吴姣蓉应支付租金为3950元/月×96天÷30天=12640元。另外，原告赵勇提出违约金的计算问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，本案被告吴姣蓉不履行支付租金义务造成原告赵勇的损失,且双方在合同中约定违约金的计算方法，因此，原告赵勇要求被告吴姣蓉支付违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。但是应按合同约定当年的租金47400元为基数，自2020年9月2日起按日万分之十计至2020年12月6日止（共96天），共计4550.40元。 三、原告赵勇诉请被告吴姣蓉支付因被告吴姣蓉违约产生的差旅费、误工费等共计3000元有否事实和法律依据。由于双方签订的合同没有约定，且原告赵勇也无提供关于上述损失的证据加以证实。故此，本院不予支持。 四、原告赵勇诉请被告吴姣蓉只可搬走可移动的物品，将装修的不可移动的设施归原告所有，而被告吴姣蓉反诉要求原告赵勇赔偿因房屋装修不能拆除的添附所得10000元是否有事实和法律依据。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，原告赵勇的该诉请应当是合同终结时履行的，但是本案合同中途解除，原告赵勇同意被告吴姣蓉可搬走可移动的物品，本院予以支持。鉴于被告吴姣蓉已经实际投资装修，但是无法提供有效的证据证实装修费用的具体数额，且合同也无法完全履行完毕。因此，本院对原告赵勇诉请将装修的不可移动的设施归原告赵勇所有和被告吴姣蓉反诉要求原告赵勇赔偿因房屋装修不能拆除的添附所得10000元的主张，均无事实和法律依据，本院不予支持。对被告吴姣蓉装修的问题双方可以自行协商或另案起诉处理。 五、被告吴姣蓉反诉请求原告赵勇退还押金10000元是否有事实和法律依据。根据原告赵勇提供的《收据》可以证实这10000元实际是被告吴姣蓉为了取得商铺的租赁权交纳的保证金，合同约定合同期满后要退还给被告吴姣蓉。本案虽然合同没有期满，但是被告吴姣蓉已经取得了商铺的租赁权，根据这10000元的性质，被告吴姣蓉反诉请求原告赵勇退还应予支持（可以折抵部分房屋租金）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百六十三条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）赵勇与被告吴姣蓉（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2020年12月6日解除； 二、被告（反诉原告）吴姣蓉支付给原告（反诉被告）赵勇房屋租金12640元及违约金4550.40元； 三、原告（反诉被告）赵勇退还给被告（反诉原告）吴姣蓉定金10000元； 四、驳回原告（反诉被告）赵勇的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）吴姣蓉的其他反诉请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费692元、反诉受理费300元，合计992元，减半收取496元，由原告（反诉被告）赵勇负担182元，由被告（反诉原告）吴姣蓉负担314元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费992元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌聪 二〇二一年四月八日 书记员  陈莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......，（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。