广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初807号原告：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司，住所肇庆市鼎湖区坑口**港口路世纪雅苑雅逸居**C3-06卡商铺。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：曾志科、唐晓艺，均系广东西江律师事务所律师。被告：邱海云，女，1965年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××××××。原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司（以下简称美誉物业公司）诉被告邱海云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐晓艺、被告邱海云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美誉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理费3669.68元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；2、被告立即向原告支付维护费240元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；3、被告立即向原告支付电梯分摊电费122.57元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；4、被告立即向原告支付电梯维修分摊费36.3元；（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）5、被告立即向原告支付化粪池渣清理费4.3元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；6、被告向原告支付违约金898.4元（其中以3024.92元为基数，自2020年8月18日起按3‰每日的标准暂计至2020年11月25日至，计算至被告付清之日止；以1054.43元为基数，自2021年2月18日起按3‰每日的标准暂计至被告付清之日止）；7、本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原告中标肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目，中标金额1.3元/平方米/月。2017年1月18日，原告中标正式入驻盛景华庭小区进行日常管理并按照规定收取物业管理费等日常管理费用。2019年1月18日，原告与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会续签物业管理合同，由原告继续对盛景华庭小区进行管理，并按照合同约定提供物业管理服务至今。被告系盛景华庭小区1栋1梯402房业主，2019年1月18日至2021年1月17日期间，被告拖欠原告物业管理费、维护费、电梯分摊电费、电梯维修分摊费、化粪池渣清理费，合计4079.35元。原告通过张贴催缴函、短信的方式多次催缴，被告仍未缴清所欠款项。原告认为，原被告签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，应当予以履行，被告至今仍然拖欠原告上述款项的行为属于违约。被告应当按照合同的约定，向原告支付上述款项及违约金，并承担本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告邱海云辩称：一、《物业管理合同》不合法，是强加业主的违法行为。1、盛景华庭小区物业合同并非是全体小区业主意愿，该合同是原告串通业主委员会强加业主的霸王合同，原告与业主委员会实为同一利益共同体，依据法律规定，签订小区物业管理合同事关小区全体业主的利益，必须经过小区业主表决通过，并授权委托，否则合同违法并属无效。2、案涉物业管理合同，我方作为业主从未见过，只是在收到法院传票才得以看见，不管是原告或是业主委员会从不向全体业主公开，更不要说让业主对物业管理合同参与表决，连合同的内容知情权都被违法剥夺，案涉物业管理合同的合法性，请法院审核。3、自2017年2月起，原告强行霸占小区电梯间搞商业广告，电费全部让业主分摊，收入却全部私吞。小区八条电梯，每个电梯一个液晶广告显示屏，每个广告屏每月收取广告商200元，8×200元/月×12个月=19600元/年。四年长以来，累计非法侵占全体业主共同利益达78400元。原告必须停止对全体业主利益违法侵占行为，把私自侵吞的利益返还归还业主共有，用于电梯维护，化粪池渣清理，小区公共区间脱落瓷砖修补，电梯电费开支等等。民法典第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有，法律上有抵消权制度，在物业服务合同中，物业提供服务，业主缴纳相应的费用，物业是债权人。而同时，在物业合同过程中，物业处分了业主共有部分的财产获得广告收益，那就意味着物业欠业钱，等额部分可以抵消部分物业费用。按照《物权法》和《物业管理条例》，物业公司不得擅自引入广告，小区经营广告应归全体业主所有，业主有权监督。原告应在退还收益的同时向业主赔礼道歉，且保证今后不再重犯，请求业主的谅解。4、原告要求业主支付违约金高达898.4元，更是无稽之谈。由于原告从来不向业主告知物业合同是何条款，有何内容，合同也没有取得全体业主大会通过并决定。原告向法院提供物业合同是违背全体业主意志，原告与业主委员会是利益共同体，是相互勾结在一起的违法作为，所以才不敢把合同或是合同内容告知全体业主，不让业主知道小区有《物业合同》，直至要通过法院诉讼业主了，才炮制出一份如此荒唐物业合同愚弄法庭。原告也深知该合同根本没有业主的利益保护，条款内容几乎是一边倒的让原告随心所欲，条款里充满着对全体业主的欺压和霸凌，向业主追讨违约金实属是天方夜谭，违约金从天而降，何理之有，于法不符。二、请求法院实事求是、秉公断案，维护本小区大多数业主的权益和安定。这几年来小区一致诉讼不断，从表面上看是业主没有交物业费，实则是黑幕重重，小区有几个业主钻法律空子和利用业主之间不团结，怕事不理事的心里特点，用欺骗和造假的方式成立了业委会，然后以业委会的名义串通物业公司共同获取利益，胡作非为的违法闹剧。故小区才招致产生大量的物业纠纷诉讼，业委会与物业公司是利益共同体。若法院能秉公办案，依法执行物权法相关规定，要求所签的物业合同必须依法由业主共同决定，且经过与专有部分建筑物面积过半数的业主且占总人数半数业主同意，业委会签订物业合同必须要求有业主大会的决定和签名委托，这样就可以杜绝那些危害社会破坏法律的人。物业公司与业委会不依法擅自签订物业合同，却要业主区承担责任和后果，然后又让业主去告业委会，没有得到业主大会的决定、授权，那为什么就不能法律的利剑前移把关，没有业主大会决定，没有业主的依法委托，物业和业委会的物业合同无效呢？综上，我方要求法庭让原告拿出业主大会关于通过物业合同和依法委托业委会代表全体业主与原告签订《物业合同》决定依据凭证，否则判决原告所提交的《物业合同》违法无效。庭审中，被告邱海云陈述原告在管理、卫生各方面都很差。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告于2013年8月6日成立，经营范围为小区物业管理服务，物业租赁，物业管理顾问，物业管理咨询。肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目于2016年12月1日进行公开招标，原告中标，中标金额为1.3元/平方米/月。2019年1月，肇庆市端州区盛景华庭业主委员会作为发包方（甲方）、原告作为承包方（乙方）签订《物业管理合同》，合同主要约定肇庆市端州区盛景华庭业主委员会选聘原告对盛景华庭小区提供物业管理服务，服务期限为2年（自2019年1月18日起至2021年1月17日止），服务要求为1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安、交通有序车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、物业管理服务质量。物业管理费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付，，住宅按建筑面积每平方13元收取。电梯用电电费、恒压供水用电6层以上含6层的按发票进行分摊。设备维护费每月每户10元（该费用用于公共区域的照明系统材料费，更换零配件费用；园林用电，架空层车位用电，楼层大堂用电和后楼梯灯用电；电梯每月日常维护费用；监控线路，门禁对讲机的日常维护，更换监控线；公共绿化带喷虫，喷蚊，灭鼠等消杀材料；其他设施设备日常维护及200元以下维修更换零件费用，不含大修）。公共设备设施维修200元以上（电梯零件维修更换、主排污管、主排粪管道堵塞疏通，化粪池粪渣清理）等费用按谁使用谁负责的原则进行每户分摊并公示。乙方需在本小区正常收费服务以外的其他项目（如在小区内招商广告、空余闲置地设为车位临停收费、商家进场销售和业务推广等等……项目创收）为本小区每年创建6000元以上利益收入，而在进行该事项时需知会业主委员会同意后方可实行并且收入来源需合法合规禁止有犯罪行为，乙方可收取招商服务管理费，如乙方未能尽该事宜该款需乙方自行支付甲方，具体商务收入方式根据项目情况双方协商。该收入交付业委会用于小区增加建设、小区文娱开支、业委会办公耗材费用和其他资金开支、业委会会员出勤办事开支、善事捐赠、等等……用途。小区业主逾期支付乙方物业管理费用的，向乙方支付相应的违约金（从欠费之日起起违约金按3‰每日规定执行，乙方应进场前将相关资料向甲方报备并向小区业主公示）。合同签订后，原告开始为盛景华庭小区提供物业管理服务。2019年1月18日至2021年1月17日期间，被告没有交纳物业管理服务费、维护费、电梯分摊电费等相关费用。原告曾以张贴通知等形式向被告进行催收。原告经多次催缴无果，遂成讼。另查明，东湖三路5号盛景华庭第1幢402房的权属人为被告邱海云，该房建筑面积117.61平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于肇庆市端州区盛景华庭业主委员会与原告签订的《物业管理合同》是否合法有效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，结合当时的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会有权代表业主选定小区的物业服务企业，并与其签订物业服务合同。原告为依法登记成立从事物业服务的企业，具有独立的法人资格。原告进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招标方式投标中标所取得，该招标结果亦在小区内进行了公示，符合法定程序。因此，原告与盛景华庭业主委员会签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对案涉《物业管理合同》的有效性，本院依法予以确认。被告认为合同效力存疑、原告与盛景华庭业主委员会是利益共同体，但没有举证证实，故对其该主张，本院不予采纳。对于被告可否以原告存在服务瑕疵拒交物业管理费。被告在答辩意见中所提及的原告存在管理、卫生方面等问题，均属于原告物业服务瑕疵。由于物业管理服务具有整体性，涉及全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而拒交物业管理费，若业主长期拖欠或拒不缴纳物业管理费，势必导致物业服务投入不足，影响物业服务水平，不符合小区的整体利益，更损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益。若双方因物业服务与缴纳物业管理费存在争议时，均应在履行自己的义务后，再主张自身权利。因此，被告作为业主，应履行缴纳物业管理费的义务。对于被告主张用小区的电梯广告收益抵扣物业管理费。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定及案涉《物业管理合同》第八条第3点“乙方需在本小区正常收费服务以外的其他项目（如在小区内招商广告、空余闲置地设为车位临停收费、商家进场销售和业务推广等等……项目创收）……该收入交付业委会用于小区增加建设、小区文娱开支、业委会办公耗材费用和其他资金开支、业委会会员出勤办事开支、善事捐赠、等等……用途”的约定，小区电梯广告收益作为小区公共收益，归全体业主所有，该笔收益的用途应由业主大会或业主委员会决定。故对被告该主张，本院不予采纳。综上，《物业管理合同》签订后，对全体业主及原告均具有法律约束力，原告依约提供物业服务，根据《物业管理合同》约定，被告应向原告支付从2019年1月18日至2021年1月17日的物业管理费1.3元/平方米/月×117.61平方米×24个月=3669.43元、维护费10元/户/月×24个月=240元。关于原告主张被告应支付电梯分摊电费122.57元、电梯维修分摊费36.3元和化粪池渣清理费4.3元的请求。根据《物业管理合同》约定“电梯用电电费按发票进行分摊、公共设备设施维修200元以上等费用按谁使用谁负责的原则进行每户分摊并公示”，原告已实际垫付上述费用，并提交了费用计算办法及相应的发票、收据等证据佐证。原告该主张，理据充分，本院予以支持。关于违约金的诉请。根据《物业管理合同》约定物业管理费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付，小区业主逾期支付物业管理费用的，从欠费之日起按每日3‰标准支付违约金。但该约定的违约金计算标准显属过高，本院予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费等相关费用造成的损失作参考，损失应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。原告主张违约金的起算时间属于当事人对其诉讼权利的处分，故2019年1月至2020年7月的违约金以尚欠费用3024.73元（物业管理费2752.07元、维护费180元、电梯分摊电费88.36元、化粪池渣清理费4.3元）为基准，自2020年8月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止，2020年7月18日至2021年1月17日的违约金以尚欠费用1047.87元（物业管理费917.36元、维护费60元、电梯分摊电费34.21元、电梯维修分摊费36.3元）为基准，自2021年2月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。故对原告有关违约金的请求，合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:被告邱海云应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付自2019年1月18日至2021年1月17日期间的物业管理服务费3669.43元、维护费240元、电梯维修分摊费36.3元、化粪池渣清理费4.3元及3019年1月至2020年12月期间电梯分摊电费122.57元，合计4072.6元。被告邱海云应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付违约金，违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（其中2019年1月至2020年7月的违约金以尚欠费用3024.73元为基准，自2020年8月18日起计至付清之日止；2020年7月18日至2021年1月17日的违约金以尚欠费用1047.87元为基准，自2021年2月18日起计至付清之日止）；三、驳回原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告邱海云负担并在本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  肖静丽二〇二一年四月一日书记员  朱梁凤