四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3565号 上诉人（原审原告）：段少卿，男，1940年12月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：段立冬，男，1971年11月7日出生，汉族，住成都市武侯区，系段少卿之子。 被上诉人（原审被告）：蛋壳（成都）公寓管理有限公司，住所地：成都市青羊区忠烈祠西街43号。 法定代表人：张雪，总经理。 上诉人段少卿因与被上诉人蛋壳（成都）公寓管理有限公司（以下简称蛋壳公寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。蛋壳公寓公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段少卿上诉请求：1．请求依法撤销一审判决，并改判蛋壳公寓公司支付延迟支付房租所产生的违约金3700元×2=7400元/次；2．蛋壳公寓公司支付拖欠房租22800元（2020年12月1日至2021年5月30日）；3．请求解除段少卿与蛋壳公寓公司签订的《财产委托管理服务合同》，并支付解除合同的违约金7600元；4．蛋壳公寓公司支付欠缴的物业费356.5元、水费1元、燃气费75元；5．本案一、二审诉讼费用全部由蛋壳公寓公司承担，并支付以上延迟支付款项所应承担的利息。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本合同第九条违约责任：“若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金”，两月违约金为3700元×2=7400元/次。本合同是蛋壳公寓公司提供的格式合同，说明蛋壳公寓公司对合同约定好的违约金是认可的。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。本案根本不存在违约金过高的问题。案涉合同有效期长达5年，在签订合同时就已经说好满5年才享受160天免费使用。合同才执行一年蛋壳公寓公司已经提前享受了100天免费使用，如果合同不能顺利履行，相当于段少卿已经蒙受了12333元的损失。7400元的违约金按照比例不存在过高问题。三、案涉合同的房租收入作为家庭收入的一部分本身就是用来支付段少卿家庭购买房屋的贷款还款支出的。由于蛋壳公寓公司延期或者拒不支付房租，势必造成段少卿家庭无力归还银行贷款本息。甚至段少卿还会面临贷款断供造成房屋被查封的风险。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（1200000元×4.9%=58800元）。五、段少卿在二审中明确蛋壳公寓公司迟延支付租金给其造成的实际损失为资金占用利息损失。 蛋壳公寓公司未发表答辩意见。 段少卿向一审法院起诉请求：1．判令蛋壳公寓公司向段少卿支付延迟支付租金所产生的违约金3700元/月×2=7400元；2．判令蛋壳公寓公司按照合同附件二向段少卿支付拖欠房租3700元/月（2020年1月28日起）；3．判令蛋壳公寓公司承担本案诉讼费用，并支付以上延迟支付的利息。第二项诉讼请求在段少卿一审起诉后蛋壳公寓公司已经履行，故段少卿一审当庭撤回该诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年5月21日，段少卿与蛋壳公寓公司签订《财产委托管理服务合同》，约定段少卿将其位于成都市武侯区××道××街××号××幢××层××号××公寓公司做独家委托代理，相应权限包括：代理段少卿运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，蛋壳公寓公司为段少卿提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等。委托代理权限自2019年5月24日至2024年10月30日。同时合同附件二约定第一年合同期自2019年5月24日至2020年7月27日，租金为3700元／月，维修金59元／月。 2020年2月25日，蛋壳公寓公司向《财产委托管理服务合同》约定的收款账户刘丽亚转款111000元，于2020年4月28日转款10746元。一审庭审中，段少卿和蛋壳公寓公司均认可，《财产委托管理服务合同》继续履行，案涉房屋一直由蛋壳公寓公司出租作为居住使用；按照合同约定，蛋壳公寓公司应当于2020年1月28日支付2020年1月28日至2020年4月27日的房租11100元，蛋壳公寓公司实际支付时间为2020年2月25日；蛋壳公寓公司于2020年4月28日正常支付了2020年4月28日至2020年7月27日的房租10746元（扣除了维修金）。 以上事实，有双方当事人主体资格证明、财产委托管理服务合同、房屋产权证、农业银行交易明细、银行转账业务回单、网络截图以及当事人的庭审陈述在案予以佐证。 一审法院认为，段少卿与蛋壳公寓公司的租赁合同关系合法有效，双方对于合同继续履行，案涉房屋一直由蛋壳公寓公司出租作为居住使用并无异议，双方争议焦点为按照合同约定，蛋壳公寓公司应当于2020年1月28日支付下一个季度的租金，而蛋壳公寓公司实际支付时间为2020年2月25日，存在迟延支付的情形，蛋壳公寓公司应当承担违约责任。段少卿主张应当支付两个月房租作为违约金，但是蛋壳公寓公司主张由于2020年初的疫情影响为不可抗力，且蛋壳公寓公司仅为迟延履行并无根本性违约，主张调整违约金。一审法院认为，虽然2020年初的疫情作为不可抗力影响到了社会经济的各个方面，但是单就案涉房屋的出租来说，实际一直作为居住使用的出租房屋并未受到影响，蛋壳公寓公司应当支付租金的时间是2020年1月28日，是疫情防控刚开始时，蛋壳公寓公司当时应当受疫情影响不大。而段少卿作为出租方，没有举证证明其实际损失，从此后合同的履行来看，其实际损失的是一个季度房租迟延支付二十余天的资金占用损失，约定的两个月房租作为违约金明显高于实际损失。综上考虑，一审法院将违约金酌情调整为3000元，段少卿的其他主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：一、蛋壳公寓公司于判决生效之日起十日内向段少卿支付违约金3000元；二、驳回段少卿的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由蛋壳公寓公司负担。 二审中，段少卿提交新证据：公证书，证明目的：收取房租是为了缴纳另外房子的按揭。蛋壳公寓公司未提交新证据也未发表质证意见。本院经审查认为，段少卿提交的新证据与本案没有关联性，本院不予采纳。 二审另查明，1．案涉《财产委托管理服务合同》第九条违约责任若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。2．根据案涉《财产委托管理服务合同》约定，蛋壳公寓公司应当于2020年1月28日支付下一季度的租金。 本院二审查明的其他事实和一审查明的事实一致，本案元予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因本案二审蛋壳公寓公司未到庭参加诉讼，无法进行调解，也无法征求蛋壳公寓公司是否同意一并审理的意见，故本院对段少卿新增的诉讼请求不予审理，段少卿可以另行处理。 本案中，段少卿的一审诉讼请求仅为“判令蛋壳公寓公司向段少卿支付延迟支付租金所产生的违约金3700元/月×2=7400元”，段少卿上诉认为一审调整违约金不当，故本院二审的争议焦点为：一审判决酌定违约金为3000元是否恰当。 本院认为，段少卿与蛋壳公寓公司于2019年5月21日签订的《财产委托管理服务合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，蛋壳公寓公司应当于2020年1月28日支付下一季度的租金，但是蛋壳公寓公司直至2020年2月25日才支付，构成违约，应当支付迟延履行违约金。段少卿二审中明确蛋壳公寓公司迟延支付租金给其造成的实际损失为资金占用利息损失。考虑到段少卿的实际损失仅为资金占用利息损失，且蛋壳公寓公司仅迟延支付二十余天，违约情形并不严重，因此合同约定的两个月的违约金明显过分高于段少卿的实际损失，一审酌情将违约金调整为3000元并无不当，本院予以维持。对于段少卿的主要上诉理由，本案分述如下：1．合同约定的房屋免租期与本案中争议的迟延支付租金违约金无关。2．段少卿认为案涉房屋的租金是为了支付另外房屋的房贷，所以蛋壳公寓公司未按时支付租金，可能会影响段少卿还房贷，甚至会造成贷款断供导致房屋被查封的风险。对此本院认为，段少卿上述主张没有法律依据，且段少卿并未举证其因蛋壳公寓公司迟延支付租金而影响其还房贷。3．本案为房屋租赁合同纠纷，与商品房买卖无关，段少卿以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作为计算损失依据，属于引用法律错误。 综上，段少卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由段少卿负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  杜玉兰 审 判 员  王 果 二〇二一年四月十五日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽