广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初594号原告：李斌建，男，1974年6月5日出生，汉族，住罗定市××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××。原告：黎琼珍，女，1979年7月20日出生，汉族，住罗定市××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××。上列两原告共同委托诉讼代理人：李冬生，广东特众律师事务所律师。被告：罗定市利源房地产有限公司，住所地：罗定市×××××，统一社会信用代码：914××××××××××。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：陈眉雨，男，1973年10月5日出生，汉族，住罗定市××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××。公民代理，经罗定市×××推荐。原告李斌建、黎琼珍与被告罗定市利源房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告黎琼珍及两原告的共同委托诉讼代理人李冬生，被告罗定市利源房地产有限公司的委托诉讼代理人陈眉雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李斌建、黎琼珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期办证违约金21918.16元。2.判令被告返还多收购房款2103.20元。3.判令被告返还代收办证费2960元。4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年2月10日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于罗定市×××××××××××××××××××××，双方约定每平方米3030元，建筑面积102.08平方米（套内面积85.88平方米+分摊面积16.20平方米），房屋总金额309302元（102.08平方米×3030元/平方米）。被告在商品房交付使用后720日内为原告办理房地产权证，否则，被告按原告已付房款的同期银行贷款利息支付违约金。同日签订《××交楼时间补充协议》，约定被告在2016年2月10日交付使用，但被告于2019年7月×日才为原告办理《不动产权证书》，被告延期办证522天。根据《不动产权证书》证实被告交付的商品房实际面积只有100.34平方米，较《商品房买卖合同》的面积少了1.74平方米。被告代收原告3000元办证费，但办证实际支出40元，被告多收原告办证费2960元。为维护原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判处。被告罗定市利源房地产有限公司辩称：1.签订商品房买卖合同后，原告与被告补充签订协议，约定交楼时间变更为2016年2月10日。2016年2月10日原告向被告借款60000元用于购房，约定分二期还款，原告没有准时还款。被告是2017年3月17日才交付房屋给原告使用，被告交付房屋给原告使用后，在720天内办理了房产证给原告，被告办房产证没有违约。2.原告房屋面积与合同约定面积没有超过3%的规定，是合理的误差，不应返还。3.原告请求的办证费按实际确定。综上，原告的第1项、第2项请求不合理请求驳回。本院经审理认定事实如下：罗定市利源房地产有限公司是位于罗定市××××××××××小区的房地产开发商。2016年2月10日，原告李斌建、黎琼珍作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××小区××房，用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积共102.08平方米，其中，套内建筑面积85.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.20平方米。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3601.56元，总金额为309302元。第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条约定买受人须在签署购房合同时付清首期款人民币93302元整，余款216000元整于签署合同后20天内办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。2016年2月10日（签订《广东省商品房买卖合同》），原告李斌建、黎琼珍作为乙方，被告罗定市利源房地产有限公司作为甲方，双方签订了《××交楼时间补充协议》，约定原告李斌建、黎琼珍购买被告开发的项目××B座1003房，合同编号：2016020314，由于本楼盘已是现楼发售，但商品房买卖合同内2015年9月30日的交楼时间是网络系统固定的，已经变更不了，现双方一致同意，所签订的广东省商品房买卖合同的第八条交楼期限2015年9月30日变更为本补充协议所签订日的时间。本补充协议签订的同时，原告即签订收楼同意书及物业管理协议。本协议为广东省商品房买卖合同不可分割的组成部分，与广东省商品房买卖合同具有同等法律效力，因被告为现楼出售，不存在延期交楼情况，现双方一致同意取消双方签署的广东省商品房买卖合同内的第九条条款，其他合约内容不改动。如双方签署的广东省商品房买卖合同内的条款与本补充协议相冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告向被告支付了办证费3000元。2016年2月14日，被告向原告出具了金额为93302元的购房款发票。2016年4月1日，罗定市地方税务局出具了涉案商品房的税收完税证明。2016年4月19日，被告向原告出具了金额为216000元的购房款发票。2019年4月9日，被告取得了罗定市不动产登记局出具的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》，办文类型为商品房确权登记（按套发证）。经本院去函罗定市自然资源局调取涉案商品房办理房屋转移登记的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》载明，涉案商品房办文类型为房地产（一手商品房）转移登记，收件日期为2019年7月4日。2019年7月8日，罗定市自然资源局出具了涉案商品房的不动产权证书，登记的权利人为李斌建、黎琼珍，登记的房屋建筑面积100.34平方米，专有建筑面积85平方米，分摊建筑面积15.34平方米。2020年12月21日，被告向原告退回B座1003房套内面积的面积差异房款3169元。另查明：2016年2月26日，被告代原告缴交了缴款单位（人）为原告的住房屋登记费80元；2016年3月18日，被告代原告缴交了缴款单位（人）为原告的住房屋登记费80元；2019年7月15日，被告代原告缴交了缴款单位（人）为原告的不动产登记费（住宅类）80元、不动产权属证书工本费10元。再查明：签订《广东省商品房买卖合同》当天（2016年2月10日），被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《借款合同》，约定乙方向甲方借款人民币60000元整，借款期限为签订本协议之日起至2017年2月1日，分两期还清。第一期：乙方须于2016年8月30日前还本金人民币30000元整；第二期：乙方须于2017年2月1日前还本金人民币30000元整。以上事实，有原告提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、《××交楼时间补充协议》、收据、发票、税收完税证明、不动产权证书，被告提供的不动产登记局窗口收件依据（回执）、广东省非税收入（电子）票据、《借款合同》，本院调取的不动产登记局窗口收件依据（回执）等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为？如存在，违约金应如何计算？二、被告应否向原告返还面积差异款？如需返还，应如何计算？三、被告应否向原告退还办证费？如需退还，应退还多少？关于争议焦点一，本院认为，根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。这里的权属登记，指的应是权利人为原告的“权属登记”，而非权利人为被告的“权属登记”。本案中，原、被告双方已在《××交楼时间补充协议》中明确涉案商品房属现楼出售，不存在延期交楼情况，该补充协议签订的同时即签订收楼同意书及物业管理协议。故本院认定，涉案商品房的收楼时间为《××交楼时间补充协议》的签订时间，即2016年2月10日。被告与原告之间因签订《借款合同》而形成的关系是另一法律关系，被告据此认为因原告没有准时还款，被告2017年3月17日才交付房屋给原告使用，并在交付房屋后720日内办理了房产证给原告，被告没有逾期办证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告最迟应于2018年1月30日前将涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告于2019年7月4日才将涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按买受人已付房款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。计至2019年7月3日，被告逾期办证的违约天数为519天，故被告应以309302元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.75%支付519天的逾期办证违约金共20890.60元（309302元×4.75%÷365天/年×519天）给原告。关于争议焦点二，本院认为，虽然原、被告双方签订的商品房买卖合同约定合同约定计价面积与产权登记面积有差异时按套内面积计价，并约定了计价面积差异的处理方式，而没有约定分摊面积差异的处理方式，但这并非排除买受人对分摊面积减少的权利救济，根据《商品房销售管理办法》第十八条第二款“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”的规定，分摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，分摊面积的共有产权与套内面积的独立产权合而成为买受人购买的房屋整体产权，分摊面积减少意味着买受人享受的权利亦相应减少或受限，买受人可依法请求出卖人承担赔偿损失的违约责任。因分摊面积是计算在建筑面积之内的，故分摊面积的差异款应以建筑面积的差异款减去套内面积差异款而计算得出。本案合同约定涉案商品房建筑面积102.08平方米，套内建筑面积85.88平方米，不动产权证书上所载的建筑面积100.34平方米，专有建筑面积85平方米。即产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差-1.74平方米（100.34平方米-102.08平方米），面积差异比为-1.70%[（100.34平方米-102.08平方米）÷102.08平方米×100%]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，面积差异比绝对值在3%以内的房价款应由出卖人向买受人返还。虽然合同对涉案商品房的建筑面积单价没有约定，但根据（总房价款309302元÷合同约定总建筑面积102.08平方米）的公式计算出涉案商品房建筑面积单价为3030元/平方米，按照该单价计算的总房款与按照合同约定的套内建筑面积单价计算的总房款是一致的，故本院确认涉案商品房建筑面积的单价为3030元/平方米，据此计算得出的涉案商品房建筑面积差异款为5272.20元（1.74平方米×3030元/平方米），因原告已收取了被告退回的套内面积差异款3169元，故被告还应退回分摊面积差异款2103.20元（5272.20元-3169元）给原告。关于争议焦点三，原告自愿向被告交付办证费3000元，被告亦收取了原告交付的办证费用3000元，双方形成了委托办证关系。现涉案商品房的权属证书已办理完毕，扣除办证过程中应由原告承担的办证费用后，剩余部分，应由被告退还给原告。根据被告提供的证据，被告代原告缴交的缴款单位（人）为原告的费用为住房屋登记费160元、不动产登记费80元及证书工本费10元，共250元，应由原告负担，故被告应返还代收取的办证费2750元（3000元-250元）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、由被告罗定市利源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金20890.60元给原告李斌建、黎琼珍。二、由被告罗定市利源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李斌建、黎琼珍退回购房款2103.20元。三、由被告罗定市利源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李斌建、黎琼珍退回办证费用2750元。四、驳回原告李斌建、黎琼珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元（原告已预交），由原告李斌建、黎琼珍负担11元，被告罗定市利源房地产有限公司负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年四月二十日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。