广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初7287号原告：柯达，男，1990年3月20日出生，汉族，住湖北省阳新县,原告：余美玲，女，1989年6月18日出生，汉族，住湖北省阳新县,两原告的共同委托诉讼代理人：李雯琪，广东达方律师事务所律师。被告：广州市雅宝房地产开发有限公司，住所地广州市花都区平步大道中133号雅宝新城售楼部，统一社会信用代码91440101708345995A。法定代表人：苏桂珠。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄展明，广东艾森律师事务所实习人员。原告柯达、余美玲与被告广州市雅宝房地产开发有限公司（以下简称雅宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告柯达、余美玲的共同委托诉讼代理人李雯琪，被告雅宝公司的委托诉讼代理人刘红娣、黄展明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订情况：2020年10月31日，柯达、余美玲作为买方、乙方，雅宝公司作为卖方、甲方，双方签订《雅宝新城认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的位于广州市花都区花都大道中131号雅宝新城内9区1栋x号房（涉案房屋）；甲方已明确告知乙方涉案房屋目前仍在抵押之中，尚未办理撤销抵押手续，乙方已明确了解上述情况并自愿签订本协议，甲方将尽快办理解除抵押手续；双方确定房屋买卖总价为1992498元。三、乙方选择银行按揭付款方式付款，首期房款802498元（已含定金）须于2020年11月7日前支付，余款119万元通过农业银行办理商业按揭贷款支付。四、2.乙方选择银行按揭付款的，须在签订本协议当日向甲方缴付定金50000元，作为签订《贷款合同》和《商品房买卖合同》的担保，该定金在签订《贷款合同》和《商品房买卖合同》后自动转作购房款，不再另办手续；同时，乙方须于2020年11月7日前缴齐首期款，并在缴齐首期款之日起7日内（即2020年11月7日前）与银行签订贷款合同，在约定的时间内向银行指定的按揭公司提交办理按揭所需的一切资料及费用，并报银行审批，且乙方须于银行批准其按揭后两日内前来售楼部签订《商品房买卖合同》。4.乙方须在约定的期限内缴齐相应的购房款，在约定的期限内与银行签订相关的《贷款合同》，并在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》；如任意一项逾期，则视为乙方自动放弃购买上述物业，乙方已缴付的定金归甲方所有，且甲方有权将该物业另行出售……。5.甲方已在售楼部公示《商品房买卖合同》文本，甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、业主公约及法律法规应明示的其他文件、证书及重要提示，乙方声明已详细阅读并理解上述明示的合同文本、补充协议、前期物业合同、业主公约及其他文件、证书及重要提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，乙方同意在约定时间内按上述文本签订《商品房买卖合同》，乙方不得要求对上述合同的格式条款作出任何变更，如乙方拒绝按上述文本签订合同的，视为乙方违约，乙方已缴付的定金归甲方所有，且甲方有权将该物业另行出售……6.甲方已向乙方详细说明当前中央政府、广东省政府及广州市政府对房地产买卖相关的政策，以及中国人民银行及商业银行有关房地产按揭的政策，乙方已对上述政策充分了解；同时，乙方承诺具备相应的购房资格及符合银行相关的按揭贷款规定；如承诺不实，视为乙方违约，乙方已缴付的定金归甲方所有，且甲方有权将该物业另行出售……同日，柯达、余美玲在《雅宝新城销售风险告知书》上签名，确认在签署《认购书》前，已经熟知风险告知书的文本内容及其含义，并无异议。二、合同履行情况。2020年10月31日，雅宝公司出具《收据》，载明：收到柯达、余美玲交来购房定金50000元，并于2020年11月7日前交齐首期及办理银行按揭，否则作挞定处理。同日，柯达、余美玲向雅宝公司提交《特殊申请表》，载明“因客户要回湖北老家结清一套房子，现申请7天内交402498元（含5万定金），剩余40万，现申请于2020年12月30日前交齐”；该文件备注：买受人必须在获批准的申请期限内办理相关的购房手续或交款，否则，按买受人签署的《承诺书》或签订的《广东省商品房买卖合同》《认购书补充协议》之约定执行。2020年12月11日，雅宝公司委托广东艾森律师事务所向柯达、余美玲发出《律师函》（[2020]艾森律函字第185号），通知柯达、余美玲：1.自收到本律师函之日起三日内按照《雅宝新城认购协议书》约定与雅宝公司签订《商品房买卖合同》；2.逾期没有签订的，自柯达、余美玲收到本律师函之日起的第五日解除与柯达、余美玲于2020年11月7日所签订的《雅宝新城认购协议书》，将物业另行出售，并没收柯达、余美玲支付的定金50000元。2021年3月2日，柯达委托广东远方律师事务所向雅宝公司发出《律师函》，认为，雅宝公司在未与柯达磋商并订立《商品房买卖合同》的情况下，多次催促柯达支付房款的行为无理，存在强制缔约行为，要求雅宝公司接到本函后三个工作日内向柯达提供正式的《商品房买卖合同》与柯达磋商，否则柯达将依法解除认购协议，要求雅宝公司双倍返还已支付的定金。2021年3月22日，雅宝公司委托广东艾森律师事务所向柯达发出《律师函》，表示：截止至发函日，你已经明显违约……根据邮件跟踪查询，你于2020年12月14日收到[2020]艾森律函字第185号律师函，但并未按要求在2020年12月17日前前往售楼部与雅宝公司签订《商品房买卖合同》，故双方签订的《雅宝新城认购协议书》于2020年12月19日解除；雅宝公司已经按照《雅宝新城认购协议书》条款的约定，没收你支付的定金50000元。柯达于2021年3月23日签收该函件。三、原告雅宝公司的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《雅宝新城认购协议书》；2.被告向原告双倍返定金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。裁判理由与结果本院认为：原告与被告签订的《雅宝新城认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案争议焦点为原、被告未签订《商品房买卖合同》的原因。柯达、余美玲主张，双方未签订《商品房买卖合同》的原因在于其签订认购协议书时，雅宝公司向其公示的格式文本重大条款为空白，双方并未就房屋的交付、产权登记等重大条款进行磋商，雅宝公司存在强制缔约行为。从本院查明事实可知，柯达、余美玲在《雅宝新城认购协议书》中已确认：雅宝公司已在售楼部公示《商品房买卖合同》文本，雅宝公司已向柯达、余美玲明示双方将签订的商品房买卖合同文本、业主公约及法律法规应明示的其他文件、证书及重要提示，柯达、余美玲声明已详细阅读并理解上述文件且无异议……同意在约定时间内按上述文本签订《商品房买卖合同》，柯达、余美玲不得要求对上述合同的格式条款作出任何变更，如柯达、余美玲拒绝按上述文本签订合同的，视为柯达、余美玲违约，柯达、余美玲已缴付的定金归雅宝公司所有。《雅宝新城认购协议书》虽为预约合同，但双方仍应依照合同约定的权利义务约束各自行为。现柯达、余美玲未按时支付首期款，不与雅宝公司签订《商品房买卖合同》，不履行认购书约定，构成违约，雅宝公司有权不予退还定金。柯达、余美玲要求雅宝公司双倍返还定金，理由不足，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”根据雅宝公司提交的《律师函》，涉案《雅宝新城认购协议书》已于2020年12月19日解除，故对柯达、余美玲要求解除涉案《雅宝新城认购协议书》的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告柯达、余美玲的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告柯达、余美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二一年四月三十日书记员  王 呈陈少颖