江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初15583号原告：昆山恒通物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇九方城市花园8幢901室，统一社会信用代码913205837439306716。法定代表人：严雪兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：昆山嘉福培训中心有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆太路美欣滨江丽景园610幢，统一社会信用代码91320583MA1XKG95XX。法定代表人：谢其宙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钢，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆太路美欣滨江丽景园610幢，统一社会信用代码91320583MA1MFCHM1L。法定代表人：俞小明。被告：沈丽民，男，1964年11月29日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：汪平，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云，江苏瀛成律师事务所律师。被告：冯文献，男，1963年6月29日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：汪平，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云，江苏瀛成律师事务所律师。原告昆山恒通物业管理有限公司（以下简称恒通公司）与被告昆山嘉福培训中心有限公司、嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司、沈丽民、冯文献物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日、2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人、被告昆山嘉福培训中心有限公司的委托诉讼代理人、被沈丽民、冯文献的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费150163元（自2015年7月1日起至2020年12月31日，1896*1.2*66）、滞纳金54059元、停车费71500元（1000*13*5.5），合计：275722元；（滞纳金计算方式详见清单）；2、判令被告沈丽民、冯文献对被告昆山嘉福培训中心有限公司、嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司的支付义务承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告明确诉讼请求第1项为：要求被告沈丽民、冯文献向原告支付2015年7月1日至2016年7月31日的物业费29577.6元（1896*1.2*13）及滞纳金（滞纳金计算方式详见清单）；要求被告昆山嘉福培训中心有限公司、嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司向原告支付2016年8月1日至2020年12月31日的物业费120585.6元（1896*1.2*53）及滞纳金（滞纳金计算方式详见清单）；要求被告昆山嘉福培训中心有限公司、嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司支付2016年8月1日至2020年12月31日计53个月（4.4年）的停车费57200元（1000*13*4.4）；不要求被告沈丽民、冯文献对停车费承担连带责任。事实和理由：2007年7月17日原告与昆山美欣置业有限公司（以下简称美欣置业）签订物业管理委托合同，约定美欣置业将其开发的滨江丽景商住楼委托给原告实行物业管理，原告提供服务的受益人为物业全体业主和物业使用人，合同期限自交房日至业委会成立，收费标准为商铺1.2元/m²/月。被告沈丽民、冯文献系昆山市玉山镇昆太路610号（101、113-119、235-239、350-353、454）商铺所有人、也是出租方，其出租物业总面积为1896m²，自2008年6月30日与美欣置业签订昆山市商品房购销合同并实际占有使用物业后，其至今并没有办理产权登记手续。被告昆山嘉福培训中心有限公司、嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司系房屋承租人，是610号18间房屋的共同使用人，且被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司是被告昆山嘉福培训中心有限公司的一人法人股东。至起诉日，被告共欠物业费150163元、滞纳金为54059元、停车费71500，虽经物业公司多次上门催收，被告一直拒不缴纳物业管理费，并且被告昆山嘉福培训中心有限公司、嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司还将其门口的13个属于物业管理的公共汽车位擅自设立道闸据为私有停车位，对外来车辆收费停车。原告为此提起诉讼。被告昆山嘉福培训中心有限公司向本院提交书面答辩状称：一、争议房产虽由美欣置业开发，但因其独栋临街的客观情况，决定该物业与小区内的普通住宅有本质区别，涉案物业既不需要物业提供服务，且实际上全部服务工作都是由答辩人自己出资完成，原告确实未提供任何服务，未尽任何职责，原告不应该收取服务费用：1、原告未履行任何合同约定义务，涉案房产的垃圾清运工作、涉案房产的楼顶楼面防水维修、涉案房产的场地道路整改、涉案房产的消防设施设备的维修养护和管理均由答辩人出资完成；2、答辩人已支付各类养护费用达五六十万元，远远超过原告所谓的“应支付的物业费”，如果再让答辩人支付物业费，对答辩人显失公平，同时，对于答辩人垫付的养护费用，答辩人保留起诉的权利；3、答辩人不认可商业房1.2元/月/平的收费标准。根据合同第十九条第9款，服务费标准以市物价局的批复为准，原告未提供批复文件，上述标准不能作为原告收取服务费的依据。二、本案为服务合同纠纷，应以服务的多寡计算服务费用。涉案房屋虽然在原告提供的红线图内，但是原告没有对涉案房屋进行服务，也没对涉案房屋进行任何花费和投入，就不应该收取服务费用，不能因为争议房产在红线图内，原告就有权画圈收费；三、涉案车位是答辩人自费承建的，并非向原告承租的，且答辩人承建车位面向社会免费开放，没有获利，因此，答辩人不应该向原告支付停车费。请求驳回原告的诉请。被告沈丽民、冯文献向本院提交书面答辩状称：1、原告主张的2015年7月1日至2016年8月16日物业费、滞纳金已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。答辩人与原告2015年7月1日之前物业费已经结清，2016年8月16日原告将涉案房屋交付给被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司后，物业费直接由其承担并与原告结算；2、原告诉称1.2元/m²/月的物业费标准没有依据。根据原告提供的《物业管理委托合同》第二章第十四条以及第三章第十九条第9点，物业费应当以物价部门审定或者批准的价格作为标准，仅有住建局备案证明无法作为收费标准的依据；3、答辩人无须支付停车费。答辩人从未设置过停车位，也从未收取过停车费，答辩人不应当支付停车费，更不存在对于停车费承担连带支付责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年7月17日，原告与昆山美欣置业有限公司(以下简称美欣置业)签订《物业管理委托合同》，约定：美欣置业将其开发的滨江丽景商住楼委托给原告实行物业管理，原告提供服务的受益人为物业全体业主和物业使用人，合同期限自交房日至业委会成立，收费标准为商业房1.2元/m²/月。2011年4月19日，昆山市住房和城乡建设局物业管理科出具《昆山市物业服务合同备案证明》载明：昆山恒通物业管理有限公司，你单位提交的滨江丽景物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：滨江丽景；二、委托单位：昆山美欣置业有限公司；三、项目地址：昆山市昆太路汉林路1号；四、总建筑面积：123125m²；五、物业服务合同期限：2007.7.17-业主委员会成立。特此证明。2013年1月1日，原告（乙方）与美欣置业(甲方)又签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：美欣置业将其开发的滨江丽景的多层、小高层、商业的物业委托给原告实行管理，委托管理服务期限自2013年1月1日至小区业主委员会成立时止，收费标准为商业、办公楼1.5元/m²/月。物业服务费按月计收。按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定）。本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在《前期物业管理服务协议》中约定，《前期物业管理服务协议》中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。2008年6月30日，沈丽民、冯文献与美欣置业签订《昆山市商品房购销合同》约定：沈丽民、冯文献购买昆太路610-454、610-350、610-351、610-352、610-353、610-235、610-236、610-237、610-238、610-239、610-101、610-113、610-114、610-115、610-116、610-117、610-118、610-119号房，建筑面积总计1894.54平方米，房屋于2008年8月31日前交付。上述房屋交付给沈丽民、冯文献后，至今未办理产权登记手续。原告提交一份“小区红线平面图”，上述房屋在原告物业管理服务规划图区域内，且该平面图显示，上述房产东侧划分有10个露天停车位。2016年7月31日，嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司与沈丽民签订《商铺租赁合同》约定，沈丽民将昆山市××××幢房屋出租给嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司，租赁期限从2016年11月16日至2026年11月15日，承租人承担租赁期内的水、电、物业费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司设立于2016年2月19日，原住所昆山市玉山镇××楼××室，于2016年9月1日变更登记为现住所昆山市××××幢。被告昆山嘉福培训中心有限公司设立于2018年12月6日，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司系其唯一股东。为证明停车位，原告提供照片一组，照片显示停车场入口设有道闸；被告对照片的真实性认可，被告昆山嘉福培训中心有限公司称车位是自费承建的，并非向原告承租，不应当支付停车费用，承建车位的数量没有超过小区业主面积对应的车位的面积比例，承建车位向社会免费开放，没有收取任何费用。为证明停车费，原告向本院提交昆山市人民政府文件昆政规〔2014〕13号《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》，该文件载明：汽车停放费，是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构，根据物业服务合同约定收取。上述文件所附附件2载明，昆山市住宅小区停车服务收费标准：小型车（9座以下）业主共有室外车位（室外道路停车）汽车停放费120元/月，上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定。为支持其答辩意见，被告昆山嘉福培训中心有限公司向本院提交一组证据，包括：1、垃圾清运费收条、支付凭证，证明涉案房产的垃圾清运费用全部由答辩人支付，原告未履行“物业管理委托合作”第九条中约定的“公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运”义务；2、办公楼防水改造工程合同，证明涉案房产楼顶层防水改造、三四楼楼面层防水改造费用由答辩人自费支付，共支付防水工程款146600元。原告未履行“物业管理委托合作”第四条中约定的“房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间走廊、门厅灯”的维修义务；3、场地整改项目及收据、转账记录，证明涉案房产产地开挖、清运费用，混凝土浇筑等由答辩人自费支付，共支付工程款78240元。原告未履行“物业管理委托合作”第六条中约定的“市政公用设施和附属建筑、维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池等”的维修义务；4、消防工程施工合同、验收申请受理凭证、验收意见书，证明涉案房产室内外消火栓系统、火灾自动报警系统等由答辩人出资建造，答辩人共支付建造费用253095元。原告未履行“物业管理委托合作”第五条中约定的“消防设施设备的维修养护和管理”义务；5、水费、电费、燃气费发票、收据、转账记录等，证明答辩人水费、电费、燃气完全独立，争议房产临街的客观位置决定答辩人不需要原告提供物业服务，实际上原告也未提供任何服务。答辩人不需要支付物业费。原告质证认为，被告的五组证据均是与案外人的合同、收据、付款等，全部是被告单方制作、提供，没有原告的签字或者签章确认、也没有案外人的到庭佐证，原告不认可真实性，亦不认可五组证据的关联性、达不到其证明目的。被告的主要抗辩意见认为自己属于独立与物业服务的区域，其目的实为说明自己没有接受物业服务。但是最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第六条明确规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故请求不采纳被告的抗辩意见。上述事实，有物业管理委托合同、昆山市物业服务合同备案证明、昆山市前期物业管理委托合同、昆山市商品房购销合同、商铺租赁合同、小区红线平面图、公司准予变更登记通知书、企业信用信息公示、照片以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告恒通公司与昆山美欣置业有限公司签订的《物业管理委托合同》、《昆山市前期物业管理委托合同》，系当事人真实意思表示，依法成立并生效。昆山市玉山镇昆太路610号（101、113-119、235-239、350-353、454）商业房系昆山美欣置业有限公司建造，其属于滨江丽景小区的商业房，属于原告提供物业服务的范围；被告沈丽民、冯文献是上述房屋的实际所有人，有《昆山市商品房购销合同》为证，被告沈丽民、冯文献作为该物业服务范围内的业主有义务支付物业管理费用。根据《商铺租赁合同》的约定，被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司的起租日为2016年11月16日，沈丽民、冯文献提出房屋实际于2016年8月16日交付给被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司使用，但被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司未认可，故2015年7月1日至2016年11月15日期间的物业费，原告应向被告沈丽民、冯文献主张。关于被告沈丽民、冯文献辩称原告的主张已超过诉讼时效的意见，因为物业服务合同属于一个持续性的服务过程，原告也自述其工作人员（工程维修人员、项目服务主任）曾经多次上门、口头以及电话向被告催缴过物业费，虽因原告滨江丽景项目负责人员更换暂时无法提供书面催收证据，但是以原、被告在一个小区内，日日相见的距离关系，原告口头上门催收的陈述完全符合生活常识和逻辑、具有高度盖然性可能。故被告沈丽民、冯文献应当支付2015年7月1日至2016年11月15日期间的物业费，本院经核算为37511.89元（1894.54平方米×1.2元/月·平方米×16.5个月）。关于滞纳金，双方合同没有约定，原告也未举证证明其实际损失，故该滞纳金实为资金占用期间的利息损失，合同对于物业费付款时间有约定，根据原告提供的滞纳金计算明细，原告的起算时间并无不当，本院支持如下，具体应分段计算：1、以11367.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月1日起计算至2019年8月19日止；以11367.24元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；2、以26144.65元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止；以26144.65元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止。关于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业费，《昆山市前期物业管理委托合同》约定：“物业服务费按月计收。按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定）”，根据沈丽民、冯文献与被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司签订的《商铺租赁合同》约定：“承租人承担租赁期内的水、电、物业费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳”，故嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司作为该物业服务范围内的使用人有义务支付物业管理费用。案涉房屋建筑面积实为1894.54平方米，本院经核算为112535.68元（1894.54平方米×1.2元/月·平方米×49.5个月）。关于滞纳金，双方合同没有约定，原告也未举证证明其实际损失，故该滞纳金实为资金占用期间的利息损失，合同对于物业费付款时间有约定，根据原告提供的滞纳金计算明细，原告的起算时间并无不当，本院支持如下，具体应分段计算：1、以3410.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止；以3410.16元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；2、以27281.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止；以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；3、以27281.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止；以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；4、以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至被告实际之日止；5、以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月1日起计算至被告实际之日止。被告昆山嘉福培训中心有限公司系嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司独资设立的公司，且根据昆山嘉福培训中心有限公司的答辩意见和提供的证据，昆山嘉福培训中心有限公司是物业的实际使用人，但其设立于2018年12月6日，此时才具备民事主体资格，故昆山嘉福培训中心有限公司应对自2018年12月6日起的物业费及滞纳金与被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司承担连带清偿责任。根据《最高人民法院》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”，故原告主张被告沈丽民、冯文献对被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司的上述付款义务承担连带责任，本院予以支持。关于原告主张的停车费，《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：“本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取”，收取的价格原告依据的是昆政规〔2014〕13号《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》文件，根据该文件，停车费是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。根据原告提供的“小区红线平面图”，停车位是按10个来划分的，位于滨江丽景小区外面，案涉商业房的东侧，根据被告昆山嘉福培训中心有限公司的陈述，该区域被告自费承建并设置了道闸，但该区域并非是被告沈丽民、冯文献所有，亦不是沈丽民、冯文献出租的区域，应属于小区公共区域，现该区域由被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司、昆山嘉福培训中心有限公司实际使用，故原告向实际使用人的被告主张支付停车费，本院予以支持，但原告主张按13个停车位收取存在不当，应当按照小区规划时的10个停车位收取，收取的时间应以被告起租日2016年11月16日起算，原告的收取标准符合本市政府指导价，本院予以采纳，具体停车费本院经核算为1000元/年*10个*（4年+1个半月）=41260元，由被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司承担；其中2018年12月6日起至2020年12月31日的停车费20712元，由昆山嘉福培训中心有限公司承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院》第七条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈丽民、冯文献于本判决生效之日起十日内支付原告昆山恒通物业管理有限公司2015年7月1日至2016年11月15日期间的物业费37511.89元，并支付滞纳金（以11367.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月1日起计算至2019年8月19日止；以11367.24元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；2、以26144.65元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止；以26144.65元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止）。二、被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山恒通物业管理有限公司2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业费112535.68元，并支付滞纳金（1、以3410.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止；以3410.16元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；2、以27281.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止；以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；3、以27281.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止；以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告实际之日止；4、以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至被告实际之日止；5、以27281.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月1日起计算至被告实际之日止）。三、被告昆山嘉福培训中心有限公司对自2018年12月6日起的物业费及滞纳金与被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司承担连带清偿责任。三、被告沈丽民、冯文献对嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。四、被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山恒通物业管理有限公司2016年11月16日至2020年12月31日期间的停车费41260元，昆山嘉福培训中心有限公司对其中的20712元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5436元，减半收取2718元，保全措施申请费1520元，合计4238元，由被告嘉福文化艺术传媒（昆山）有限公司、昆山嘉福培训中心有限公司、沈丽民、冯文献负担3583元，由原告昆山恒通物业管理有限公司负担655元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴文娟二〇二一年四月十五日书记员  马雪刚