海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终651号   上诉人（原审被告）：侯福生，男，1982年10月7日出生，汉族，河南省杞县城郊乡人，现羁押于海南省儋州市第一看守所。   被上诉人（原审原告）：朱俊锋，男，1981年1月10日出生，汉族，住海南省儋州市人民中路供销花园A区。   上诉人侯福生因与被上诉人朱俊锋房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   侯福生上诉请求：1.撤销一审判决第一项,依法改判双方继续履行合同；2.一审、二审诉讼费全部由朱俊锋承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。1.侯福生系代表个人工商户与朱俊锋签订涉案《房屋租赁合同书》，本案应该以“儋州那大花样金岛娱乐城”为被告提起民事诉讼；2.儋州那大花样金岛娱乐城仅仅是被公安机关以涉嫌违法为由作出了责令停业整顿六个月的行政处罚，履行完毕之后可以恢复正常经营，且侯福生所涉嫌的刑事犯罪未被人民法院认定有罪亦尚未判处自由刑，一审判决认定侯福生无法继续履行合同缺乏事实依据。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判。   朱俊锋辩称，1.根据合同相对性原则，侯福生与朱俊锋签订《房屋租赁合同书》，侯福生系合同相对人，朱俊锋起诉侯福生符合法律规定；2.案涉房屋系朱俊锋转租给侯福生的，涉案租赁场所仍在查封，朱俊锋仍要向房东支付房租，后续的租金仍由朱俊锋支付。   朱俊锋向一审法院起诉请求：1.解除朱俊锋与侯福生的《房屋租赁合同书》；2.判令侯福生向朱俊锋支付租金人民币120000元；3.案件诉讼费用由侯福生负担。   一审法院认定事实：案外人符景华于2006年11月10日与房东赵必华签订了《出租协议》，将位于儋州市那大中兴大道银河商住楼10号、11号、12号五层商住楼租给符景华作为经营使用，租期为10年，约定半年为装饰期，装饰期不收租金，租金从2007年5月10日起算，租赁期限从2007年5月10日起至2017年5月11日止。2012年9月初，符景华经赵必华同意，退出经营，继续由朱俊锋经营，2012年9月6日朱俊锋同赵必华签订了《补充协议书》，作为《出租协议》的补充，主要是将原来的租期延长至2023年6月1日止，每月租金为22000元，租金一年一付，当年付完当年租金。朱俊锋经营几年后，又于2017年7月15日同侯福生签订了《房屋租赁合同书》，《房屋租赁合同书》中约定：朱俊锋为出租人（甲方），侯福生为承租人（乙方），朱俊锋将位于儋州市那大中兴大道银河商住楼10号、11号、12号商住楼租出租给侯福生，作为娱乐KTV经营场所，租赁期限自2017年10月15日至2022年10月15日止，并约定每月租金为人民币40000元，每二个月付一次租金。同时在该《房屋租赁合同书》的第五条5.1、5.4、5.6、5.7、5.8项中对乙方的职责进行约定：“5.1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取；5.4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方；5.6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责；5.7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失；5.8、租赁期间产生的一切税收均由乙方自理（租赁前的一切水、电、工商税以及其他事项由甲方承担，与乙方无关）”。侯福生承租朱俊锋的房屋后，拖欠朱俊锋2020年3月份、4月份、7月份、8月份的租金共计160000元，因疫情朱俊锋同意减掉一个月租，剩下120000元。同时，侯福生因在租赁的场所涉嫌组织卖淫被公安机关羁押于海南省儋州市第一看守所。   一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。朱俊锋与侯福生签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，现侯福生因涉嫌刑事犯罪客观上无法履行而要求解除合同,予以确认。朱俊锋要求侯福生支付租金人民币120000元，有双方签订的《房屋租赁合同书》为凭，对朱俊锋主张支付租金的请求，予以支持。   综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定,判决：一、解除朱俊锋与侯福生签订的《房屋租赁合同书》；二、侯福生应于一审判决生效之日起十五日内支付朱俊锋的租金（2020年4月、7月、8月份租金）共计120000元。案件受理费1750元（朱俊锋已预交），由侯福生负担。侯福生如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二审中，当事人没有提交新证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、侯福生是否是本案的适格被告；二、朱俊锋与侯福生签订的《房屋租赁合同书》是否符合解除条件。   关于侯福生是否是本案的适格被告的问题。案涉《房屋租赁合同书》系侯福生与朱俊锋签订的，作为合同一方当事人，朱俊锋以侯福生为被告提起诉讼符合法律规定，侯福生的该上诉理由，于法无据，本院不予支持。   关于朱俊锋与侯福生签订的《房屋租赁合同书》是否符合解除条件的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案二审终结前，案涉租赁房屋仍处于查封状态，侯福生因涉嫌刑事犯罪羁押在看守所，客观上双方的合同关系已无法继续履行，一审认定双方解除合同符合法律规定，侯福生诉请继续履行，于法无据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。侯福生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3500元，由侯福生负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年四月二十一日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。