河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初990号原告：薛良升，男，汉族，1990年4月17日出生，住河南省民权县。原告：王海洋，男，汉族，1989年5月18日出生，住河南省郸城县。原告：牛珍珍，女，汉族，1988年6月15日出生，住河南省项城市。原告：张立凤，女，汉族，1974年9月8日出生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：杜志恒，河南大周律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢卫杰，河南大周律师事务所实习律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地：新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王秀峰，该公司员工。委托诉讼代理人：罗楠，该公司员工。被告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地：新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：林琳，董事长。委托诉讼代理人：冯真真，该公司员工。原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤与被告郑州宝力通市场开发管理有限公司（以下简称宝力通公司）、郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤的委托诉讼代理人杜志恒、谢卫杰，被告宝力通公司的委托诉讼代理人冯真真，被告华南城公司的委托诉讼代理人王秀峰、罗楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤向本院提出诉讼请求：1、判决两被告连带返还原告租金合计100922元，并赔偿占用该租金产生的利息损失，暂计算至起诉之日为11300.57元（利息从该程金被收取之日起至2019年8月19日期按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日以后按照全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费由被告承担，2018年3月至2018年6月上述原告分别与被告郑州宝力通市场开发管理有限公司以租赁名义收取原告租金共计100922元，按被告郑州宝力通市场开发管理有限公司的要求将租金实际交付给被告郑州华南城有限公司，被告郑州宝力通市场开发管理有限公司向原告出具收据一份，但被告郑州宝力通市场开发管理有限公司自始至终从未向原告交付任何租货物，其不具有占有原告租金的任何合法理由，但被告以各种非法理由拒绝退还原告租金另外，被告郑州宝力通市场开发管理有限公司是被告郑州华南城有限公司全资子公司，根据《中华人民共和国公司法》有关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，且上述租金均由被告郑州华南城有限公司占有，因此，无论从何角度两被告均应承担连带返还责任综上，两被告柜不返还原告租金行为，严重侵害原告民事合法权益，为维护原告身利益，故诉至贵院，望判如所请。被告宝力通公司辩称，宝力通公司与原告之间所谓的租赁合同关系不是真实的，该租赁合同关系为虚假的租赁合同关系，合同约定的所谓的租金实际上是原告为购买华南城住宅房屋所支付的优惠资格费用。被告华南城公司辩称：1、被答辩人要求返还租金的前提是租赁关系成立，答辩人与被答辩人没有成立租赁合同关系的真实意思表示，本案租赁关系不成立。被答辩人在支付所谓“租金”时对该款项属购房优惠资格费性质及虚构租赁关系是明知的。被答辩人在7#区停工的状态下依然支付所谓的“租金”；在5#区已竣工验收可交付的情况下却没有要求交付，而是在所谓的租期过去1年之久后要求退还所谓的“租金”。说明被答辩人向答辩人支付涉案款项的真实目的并非租赁和使用房屋，双方没有建立真实租赁合同关系的意思表示。2、被答辩人向答辩人支付所谓“租金”，双方虚构租赁关系的真实目的是为被答辩人享受购房优惠资格，涉案所谓“租金”的真实性质是购房优惠资格费。2017年新郑市人民政府特批“生活配套用房（中园项目）”仅针对华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比周边楼盘销售均价下浮10%。对以上特定销售对象以外的其他购买者，仍按照郑州市当时的限购政策执行，并参照周边市场行情拟定销售价格。根据该政策，华南城中园项目推出了针对员工、业主和租户的建惠卡九折优惠活动。被答辩人既非答辩人公司员工，也非郑州华南城业主和租户，不符合享受购房优惠资格的条件。最后双方达成一致合意，作为对答辩人的一定补偿，由被答辩人以“租金”的名义向答辩人支付购房优惠资格费，被申请人获得一张“建惠卡”并凭“建惠卡”享受10%购房优惠。同时，为了完善政府备案手续，双方虚构了租赁关系。3、被答辩人以优惠价格购买中园项目房屋的真实目的已经实现，要求退还涉案款项没有事实和法律依据。被答辩人支付涉案款项后，答辩人根据双方约定，履行了优惠义务。被答辩人以优惠后的价格与答辩人签订了《商品房买卖合同》，其虚构租赁关系并支付所谓“租金”的真实目的已经实现。双方之间隐藏的真实合同关系（真实合同关系即被答辩人向答辩人交纳购房优惠资格费，答辩人给予被答辩人购房10%的优惠）已履行完毕。被答辩人又要求返还涉案款项，没有事实和法律依据。4、被答辩人在真实目的实现后，隐瞒事实真相，又以虚构的租赁合同关系要求被告返还涉案款项，严重背离了《民法典》规定的诚实信用原则，不应得到支持。综上所述，按照《民法典》第146条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案双方通过伪装租赁合同的行为实施虚假的意思表示（即租赁关系）无效，其虛假的意思表示隐藏了被答辩人为享受购房优惠而向答辩人交纳购房优惠资格费的事实，本案被答辩人已交纳了购房优惠资格费用且已享受到了购房优惠，双方已实现了隐藏的（被答辩人享受购房优惠）民事法律行为。依据《民法典》第153条之规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本案隐藏的民事法律行为未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效行为，应依法支持”。5、答辩人及郑州宝力通市场开发管理有限公司均具有独立的法人资格，被答辩人要求答辩人承担连带责任没有实事和法律依据。综上所述，请贵院在依法查清案件事实的基础上，驳回被答辩人诉讼请求，以保护答辩人合法权益，维护法律的尊严。本院经审理认定事实如下：原告薛良升等四人向本院分别提交宝力通公司出具收据，华南城公司开具的河南增值税普通发票等，上显示收取四原告租金共计为100922元。2018年3月至7月间，薛良升等四名原告与华南城公司签订《销售预订单》一份，决定购买华南城中园住宅项目中的住宅，为保证双方顺利签约，薛良升等四名原告于签订本预订单之日向华南城公司交付定金10000元、30000元不等。2018年3月至6月间，薛良升等四名原告在华南城公司出具的《置业计划书》上签字并按印，该置业计划书显示房间信息；预算信息显示：付款方式为银行按揭，折扣说明：以标准总价为基准计算：（银行按揭100.00%-认筹优惠）*建惠卡九折优惠90.00%*按时签约优惠99.00%等。后薛良升等四名原告与华南城公司签订《商品房买卖合同》一份，按照上述置业计划书优惠后价格及付款方式购买《置业计划书》所列房屋。庭审时华南城公司陈述：薛良升等四名原告缴纳的“租金”系华南城公司收取，但该款项为购房资格优惠费用，薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤通过缴纳该“租金”成为华南城的商户获得购房资格并享受建惠卡的9折优惠，该“租金”即为建惠卡的费用。庭审时原告薛良升等四名原告亦认可购买房屋时其属于限购对象，置业顾问承诺可以解决限购，解决限购的方式即通过缴纳上述费用取得购房资格。另查明，1、2017年5月25日，新郑市人民政府新政文（2017）37号文件显示：新郑市人民政府关于将郑州市华南城生活配套用房列为非限购对象的请示，郑州华南城有限公司提出生活配套用房仅将郑州华南城专业市场的经营业主、租赁商户和市场内商业经营人员作为特定销售对象，销售均价比较周边楼盘目前销售均价下浮10%，销售对象的认定由龙湖镇政府、工商管理部门具体负责，对上述特定销售对象以外的其他购买者，按照郑州市现行限购政策执行。由新郑市人民政府向郑州市人民政府请示报批。2017年6月12日，郑州市住房保障和房地产管理局审批同意上述方案后向郑州市人民政府办理请示。2、薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤在购买华南城中园的房屋以前并非华南城的专业市场的经营业主、租赁商户或市场内商业经营人员。且依据当时新郑市人民政府实行的限购政策，薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤属于限购对象，不具备在新郑市购买房屋的资格。3、宝力通公司系有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），华南城公司为宝力通公司的唯一股东。以上事实由当事人的陈述、收据、发票、销售预订单、置业计划书、商品房买卖合同、新郑市人民政府和郑州市住房保障和房地产管理局文件、工商登记信息查询等相关证据及庭审笔录予以证实。本院认为，关于薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤缴纳的租金性质如何认定问题：庭审时薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤的代理人陈述，薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤在购买华南城中园房屋时，因其属于限购对象，置业顾问承诺可以解决限购，即缴纳租金成为华南城的商户解决购房资格问题，因此，本院认定薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤与华南城公司、宝力通公司之间并不存在真实的租赁关系。另从庭审查明的事实可知，薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤对郑州市限购政策及其系限购对象是明知的，其作为完全民事行为能力人应当知晓也有能力判断被告华南城公司提供的取得购房资格的方式是否合法合规。华南城公司通过收取上述租金的形式使薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤获取购房资格，原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤并未拒绝该种方式反而自愿支付租金获得购房资格并已成功购买了华南城中园的房屋。因此，本案中其再起诉要求二被告返还该租金，违背诚实信用原则，综上，对原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：驳回原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤的诉讼请求。案件受理费减半收取计1003元，由原告薛良升、王海洋、牛珍珍、张立凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙旭东二〇二一年四月二十日书记员  刘晓杰