贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0402民初2208号原告：罗森，男，1967年9月12日生，汉族，医生，住贵州省普定县，现住贵州省安顺市西秀区。原告：胡美，女，1975年1月29日生，汉族，住贵州省普定县，现住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：罗森，与原告胡美系夫妻关系。代理权限：一般授权。被告：贵州安顺金旦房地产开发有限公司，住所地：安顺市西秀区南华路六号，统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系公司董事长。原告罗森、胡美与被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗森（同时系原告胡美委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告今旦公司经本院合法（传票）传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗森、胡美向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照《商品房买卖合同》第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区不动产登记证（原房产证）交付给原告；二、判令被告按照原告购房款总额310686元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年7月26日起至2019年9月9日止（共1141天）的违约金共计28247.24元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止；三、判令被告按照国家相关规定退还原告四通费4319元及资金占用利息（以4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2014年2月19日起计算至实际退还之日止）；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的违约安顺市西秀区一套，合同约定房屋总价310686元，建筑面积108.34平方米，套内建筑面积95.87平方米，该商品房按套内单价每平方米3240.7元。原告于2021年10月28日支付购房定金50000元，于2012年11月19日支付了购房款首付款尾款100491元、维修基金7042元、预告、转移登记费用161元、其他费用200元、印花税16元、按揭费用160元、工本费用110元、四通费（自来水750元、电750元、燃气开户费2550元、闭路269元）共计4319元。后原告与安顺市商业银行签订《个人购房借款／担保合同》，通过按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款210000元。该房屋于2019年3月交付，但由于被告的原因，至今未给原告办理不动产权证书，为维护原告合法权益，故提出如前诉讼请求。被告今旦公司未辩称，亦未出庭辨认原告所举证据真实性。二原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了：二原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、收据复印件三张，及本院依职权调取的：（2017）黔0402民初2783号民事判决书，并经庭审质证认证，足以采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月19日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为108.34㎡，套内建筑面积为95.87㎡，总房价款310686元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……。第二十二条约定，出卖人承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告按合同约定将房款交付给被告，并于2012年11月19日交付维修基金7042元，四通费4319元等共计12007元给被告。本院认为，原告罗森、胡美与被告今旦公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。现对本案的争议焦点认定如下：一、对本案逾期办证违约金是否应当调整及怎样调整。该合同约定被告应于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定逾期办证超过90日，被告应按日以已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，因被告至今未给原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付上次起诉之后即2017年7月26日起至不动产权证书交付之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。本案中今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使原告的合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦公司已将案涉房屋交付二原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故今旦公司应支付二原告2017年7月26日起至2019年9月19日止的逾期办证违约金3658元（310686元×0.000015×785天），2019年9月20日起至被告交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款310686元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、对原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持。被告辩称该费用系代原告向相关部门代交，但是亦未提交充分的证据证实，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”今旦公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人进行收取，其资金占用行为必然会给二原告造成一定利息的损失，鉴于二原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准予以支持，“四通费”收取之日为2012年11月19日，故“四通费”的占用利息从2012年11月19日计算至实际退还之日止。三、关于原告诉请的办理不动产权证书的诉请是否应当支持。因被告未到庭提供证据证实案涉房屋已具备办证条件，故原告诉请被告办理所购房屋的不动产权证书，本院暂不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗森、胡美从2017年7月26日起至2019年9月9日止的逾期办证违约金人民币3658元，2019年9月10日起的逾期办证违约金，以人民币310686元为基数，按日万分之零点一五计付至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司向二原告交付案涉房屋不动产权证书之日；二、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告罗森、胡美四通费人民币4319元及支付资金占用利息（以人民币4319元为基数，自2012年11月19日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还之日止）。三、驳回原告罗森、胡美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币664元，减半收取332元，由原告罗森、胡美负担307元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  丁雅洁二〇二一年四月十六日法官助理刘玉莹书记员何梦丹