北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4011号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘阳，女，1977年8月30日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：顾姗姗，女，1984年11月5日出生，汉族，户籍地北京市东城区。上诉人刘阳因与被上诉人顾姗姗房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘阳，被上诉人顾姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘阳上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第四项，依法改判驳回顾姗姗的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由顾姗姗承担。事实和理由：一、判决书认定事实错误，适用法律条款错误。1、顾姗姗提供的证据表明其于2019年3月即准备违约退租，并在刘阳不知情的情况下发起过诉讼，但其从未告知刘阳违约诉讼一事。顾姗姗在本案起诉书中捏造谎言，将违约起诉说成不再续租，还刻意隐瞒其违约提前退租及刘阳方曾多次联系顾姗姗协商交接的事实。顾姗姗提前退租未遂后心怀不满并对房屋及附属家具、家电造成损坏、甚至灭失。为逃避赔偿义务，恶意制造违约陷阱，在交接过程中限定仅2019年8月25日一天为交接时间，意图令刘阳违约以达到逃避赔偿全额拿回押金的目的。2、在刘阳与顾姗姗的租赁合同中明确了租赁期限和双方权利义务，第三条第一款明确注明：“房屋租赁期自2018年8月26日至2019年8月25日”。从合同条款来看，8月25日仍在合同期内，且合同中并未限定必须仅此一天进行交接。根据合同条款顾姗姗有权居住至8月25日24时止，有义务配合刘阳于8月26日进行交接并将房屋及内部物品及时归还。但是顾姗姗将义务变成权利，恶意制造陷阱，单方面限定仅25日一日为交接日期，妄图令我违约。租赁合同第三条第二款明确注明：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”。由于房屋及其附属物品被顾姗姗损坏或灭失，已经无法按照原状返还，按合约应赔偿并在押金中予以扣除。顾姗姗为全额收回押金，便恶意制造纠纷，拒绝按刘阳要求的合法时间及时进行交接，并明确表示不给钱就不给钥匙。2019年9月2日又编造谎言恶意发起诉讼，阻止刘阳正常收回房屋及附属物品，剥夺了刘阳的合法权利。且顾姗姗谎称已经结清所有费用并搬离，但实际上租赁期间的电费、冷水费、热水费等多项费用都没有结清，其一直实际控制着房屋至今，违约事实非常清楚。3、依据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项主要义务。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任。本案的焦点是哪方实际违反了合同条款，刘阳自始自终都完全依照合同条款办事，在合同执行过程中并没有任何违约行为。而顾姗姗既有违约动机、又有多次违约行为，违约后又编造谎言恶意发起诉讼，其违约行为给刘阳造成了巨大的经济损失，依法其理应赔偿刘阳的损失。二、一审判决存在严重的程序违法及徇私舞弊行为。顾姗姗辩称，同意一审判决，不同意刘阳的上诉请求。顾姗姗向一审法院起诉请求：要求刘阳退还押金6900元。刘阳向一审法院提出反诉请求：1.要求顾姗姗按照日租金100%的标准向刘阳支付2019年8月26日至法院判决并执行之日的违约金及孳息；2.要求顾姗姗履行正常的交接手续，结清相关费用（水、电、热水）后返还房屋及附属物（房屋及其附属品是否损坏，是否出租或转租，现损失无法估算）。一审法院认定事实：2018年8月24日，顾姗姗作为乙方（承租方）与刘阳作为甲方（出租方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）作为丙方（居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住；期限为2018年8月26日至2019年8月25日；租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应当提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；每月租金6900元，支付方式为年付；押金6900元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；甲方承担供暖费、物业费；乙方承担水费、电费、电视收视费、卫生费、上网费、车位费；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。居间代理费6900元由甲方承担；丙方为甲乙双方提供订立合同的机会及中介服务，包括：提供房屋租赁市场行情咨询，寻找、提供发布房源、客源信息，引领承租人实地看房，促成双方签署合法有效的租赁合同，协助租赁双方办理物业交割，协助租赁方办理住房租赁合同登记备案手续；租赁期内，甲乙双方应当共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因为自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方收到乙方通知后七日内进行维修；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方有下列情形之一的，甲方有单方解除权：1.不按照约定支付房租达10日的，2.欠缴各项费用相当于一个月租金的……，7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的，2.交付房屋严重不符合合同约定……；甲乙双方存在上述解除合同条件的情形的，应当向守约方支付月租金100%的违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的100%标准支付违约金。2018年8月24日，顾姗姗支付了一年的租金及相当于一个月租金的押金，共计89700元。刘阳称虽租赁合同签订的租期系一年，但是顾姗姗表示长租，并且年付租金，故租赁价格较低，且刘阳承担了中介费。2018年8月24日顾姗姗与刘阳办理了交割手续，载明水费起计底数为508，单价5元；热水267（应该是26.7），电费剩余349.77元；电视机（PRIMA）1台、洗衣机1台（小天鹅）、冰箱一台（美菱）、空调1台（格兰仕）、电视柜1组、床头柜1个、艾美格空调扇。顾姗姗提交与刘阳微信聊天记录、短息记录，载明2018年9月5日顾姗姗向刘阳反映床坏了，有个螺丝挂不住了；2018年9月6日开通歌华有线，顾姗姗转给刘阳216元，系一年的费用；2018年12月6日顾姗姗向刘阳反映电视机出问题了，只有图像没有声音；2019年3月25日顾姗姗向刘阳提出提前退租的事情，刘阳并未回复；2019年5月21日顾姗姗向刘阳反映漏水，对方没有回复；2019年8月23日，顾姗姗通知刘阳2019年8月25日租赁期满，当日上午9点到涉案房屋办理物业交割，并发起语音通话，对方并未回复；2019年8月24日再次通知刘阳25日办理物业交割，对方没有回复；2019年8月29日，顾姗姗告知刘阳25日请链家和物业的人到涉案房屋协助完成物业交割，并全程录像，询问钥匙如何给刘阳，要求对方提供地址邮寄，或尽快联系顾姗姗，对方没有回复。2019年8月23日、24日顾姗姗向刘阳发送短息，通知其25日上午9点到涉案房屋办理交接，对方没有回复；2019年8月29日，顾姗姗向刘阳发送短息，内容与上述8月29日微信相同。刘阳称微信是她的，但是记不清楚什么时候不用了；收短信的手机号是她的，但是她不用这个号了。顾姗姗提供录像两份，一份录像中记录了家中的设备，并无个人生活用品，如衣物等，床上只有床垫，没有被褥；另一份有三人出现在镜头中，两男一女（顾姗姗），一个男性穿着京都宸物业公司的工装，一个男性穿着看似中介工作人员（有工牌），穿物业工装的男性称冷水535.7、热水应该是33.4。刘阳不认可上述录像，认为没有时间，录像中人员身份不明，当时顾姗姗也没有离开，没有交接钥匙，看不出来正在交接。顾姗姗称涉案房屋的钥匙现在其手中，当时中介怕担责任，所以中介也不收钥匙。刘阳称其配偶在2019年8月22日跟顾姗姗联系，称25号有事，之后哪天交接都行，顾姗姗拒绝；顾姗姗认可有这个事情，认为之后交接其就违约了，应当按照合同约定时间交接。刘阳称顾姗姗拒绝25日后任何一天交接，之后没有联系顾姗姗，因为其表示要起诉，所以刘阳等待对方起诉。2020年11月11日下午，法院通知顾姗姗、刘阳到涉案房屋勘验现场，刘阳当庭表示拒绝；当日下午去涉案房屋勘验，顾姗姗到场；经勘验，房屋内已无人居住，且门把手、屋内家具上有一层灰，表明很久无人居住；水表数为535.7（与顾姗姗提交的照片一致），热水表数为33.4（与顾姗姗提交照片一致）。另，顾姗姗表示承租时电费为349.77元，已经用完了，同意支付给刘阳。庭后顾姗姗表示同意配合刘阳办理交接手续，询问刘阳是否同意交接，刘阳称等法院判决。一审法院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。顾姗姗与刘阳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；本案中，顾姗姗的主要义务是交纳房租及相关费用，按期交回房屋，刘阳的主要义务是提供适用的房屋，到期配合顾姗姗收回房屋。根据顾姗姗提交的微信、短信、双方自认等证据，可以认定顾姗姗已于租赁期满前告知刘阳其将于2019年8月25日搬离涉案房屋，并要求刘阳前来办理交接，至此刘阳知晓顾姗姗将于2019年8月25日搬离涉案房屋；根据顾姗姗提交的录像、微信、现场勘验，顾姗姗在2019年8月29日告知刘阳其已经搬出涉案房屋，勘验时查明的水表及热水表数字均与录像中提到的数字相同，说明自录像之时至勘验当日，涉案房屋内无人居住，故一审法院认定顾姗姗已经于2019年8月25日搬离了涉案房屋。关于未办理交接的责任及后续损失负担问题；根据顾姗姗提交的微信、短信等证据，顾姗姗并非不愿意搬离涉案房屋，而是双方对于办理交接的时间有分歧；根据合同约定，租赁期至2019年8月25日，顾姗姗要求刘阳在该日办理交接手续，并无不妥，双方在2019年8月25日不能办理交接手续系刘阳方所致，顾姗姗并无过错；在2019年8月25日之后，刘阳并未主动联系顾姗姗，其不行使收房的权利，并非顾姗姗不配合，而顾姗姗向刘阳发信息要求其提供地址以便邮寄钥匙，刘阳并未回复，顾姗姗已经尽到了其义务，在本案开庭审理后顾姗姗仍愿意与刘阳交接房屋，刘阳要求法院判决，故在2019年8月25日之后未办理交接手续，责任亦不在顾姗姗一方；另，刘阳在明知顾姗姗已经搬离涉案房屋的情况下，既不主动联系顾姗姗办理交接手续，又不通过其他方式收回房屋（比如诉讼、换锁），其怠于行使权利，造成房屋空置，责任不在顾姗姗一方，故刘阳要求顾姗姗承担违约责任缺乏事实和法律依据。关于交接问题。现涉案房屋钥匙仍在顾姗姗手中，且双方并未对设施、设备进行验收，故顾姗姗应当配合刘阳进行验收；如有设备设施有损坏，或者有其他费用未结清（刘阳反诉中仅明确了水费、电费、热水费，且刘阳未提交证据证明欠其他费用，故本案中仅解决水费、电费、热水费），双方存在争议，可以另案解决。关于除租金以外的费用。根据租赁合同记载，自租赁房屋时电表剩余金额为349.77元，现全部用尽，顾姗姗同意向刘阳支付该费用，一审法院不持异议，从押金中直接扣除；关于水费，租赁时表底数为508，租赁期满后表底数为535.7，单价5元，总价138.5元，直接从押金中扣除；关于热水费，根据顾姗姗提交的照片及现场勘验照片，租赁时表底数应该为26.7，租赁期满时表底数为33.4，故应当交纳6.7立方米的费用，鉴于单价无法确定，故在交接时双方另行结算。判决：一、顾姗姗于判决生效后三日内配合刘阳办理北京市朝阳区G8C房屋的交接手续，并结清热水费用（6.7立方米）；二、刘阳于判决生效后三日内向顾姗姗返还押金六千四百一十一元七角三分（已经扣除电费三百四十九元七角七分、水费一百三十八元五角）；三、驳回顾姗姗其他诉讼请求；四、驳回刘阳其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由顾姗姗负担（已交纳）。案件反诉费1108元，由刘阳负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘阳提交电话呼出记录及电话录音，证明刘阳要求与顾姗姗交接房屋，顾姗姗拒绝交接。顾姗姗发表质证意见称，认可电话录音的真实性，但是内容与实际并不是特别相符，对于刘阳的证明目的不认可，是刘阳不去按时收房。对于水费问题。顾姗姗提交自来水缴费单，证明涉案房屋已经欠费4年多，所以其没有缴纳水费。刘阳发表质证意见称，在一审中，顾姗姗已经承认水电费已结清，其陈述前后矛盾。在本院二审期间，为避免房屋空置损失进一步扩大，本院亦询问双方是否愿意由法院主持，先办理房屋交接；对此，顾姗姗表示同意，但是刘阳依旧表示由法院判决。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见和有关证据可以看出，本案二审争议焦点为房屋空置期间损失的承担问题。根据庭审查明的事实，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同中明确约定：（一）房屋租赁期自2018年8月26日至2019年8月25日，共计1年0个月。甲方应于2018年8月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。双方租赁合同到期后，顾姗姗并不拖欠房租，双方亦均同意交接，引发争议的是房屋何日交接的问题。对此顾姗姗称，涉案租赁合同到期日为2019年8月25日，且其明确表示不续租，故应在2019年8月25日进行房屋交接；庭审中，顾姗姗提交双方的微信聊天记录、短信记录等材料，证明其于2019年8月25日搬离涉案房屋，之后又通过微信及短信告知刘阳其搬走一事。对此刘阳称，其已委托丈夫与顾姗姗沟通交接一事，其丈夫在电话中明确表示，除2019年8月25日当日，之后的任何时间都可以进行交接，但在顾姗姗搬离涉案房屋后，刘阳夫妇之后均未再联系顾姗姗，理由是因为顾姗姗称其将通过起诉来解决争议，故就等着法院判决了。就顾姗姗搬离涉案房屋的具体时间，根据顾姗姗提交的相关微信记录和电话短信，结合一审法院现场勘验的有关情况，一审法院认定顾姗姗搬离的时间为2019年8月25日，是符合本案事实的，本院不持异议。但是，由于双方就房屋具体交接时间未达成一致，导致目前刘阳并未实际接收房屋，涉案房屋钥匙亦尚在顾姗姗处，致使房屋空置至今，空置期内的损失应由谁承担，就成了本案争议的焦点。对此，刘阳称，顾姗姗应支付其房屋租金至实际交付房屋之日；顾姗姗则表示房屋空置损失应由刘阳负担。就此争议，本院认为，在房屋租赁合同纠纷中，承租期满后，承租人应按时交房，出租人亦应按时收房，这是双方均应负担的合同义务。当对房屋交接具体细节问题发生争议时，均应采取积极的方式解决，尽可能避免出现房屋空置损失问题。根据查明的事实，涉案租赁合同的到期日为2019年8月25日，顾姗姗亦在该日之前与刘阳电话联系，要求双方在8月25日办理交接，客观地讲，根据合同约定，顾姗姗的请求是合理的。但双方在电话沟通过程中，刘阳一方明确表示8月25日不行，之后的其他时间可以，但顾姗姗则认为，若超过8月25日交接，她就违反了合同约定，房屋押金就要不回来了，故坚持要在8月25日交接，双方电话沟通无果，不欢而散。其后，顾姗姗称，其即自行搬离了涉案房屋，并将搬离房屋的情况通过短信、微信的形式告知了刘阳。就刘阳是否收到上述短信和微信的问题，在庭审中，刘阳抗辩称，微信是她的，但是记不清楚什么时候不用了；收短信的手机号也是她的，但是她不用这个号了。但是，顾姗姗提交的微信聊天记录、租赁合同显示，在整个租赁期内，刘阳与顾姗姗一直使用该微信联系，同时136XXXXXXXX的电话号码亦是刘阳留存在租赁合同中的联系电话。据此可见，就房屋交接一事，顾姗姗是在一直与刘阳进行积极沟通的，但是发送至上述号码的短信、微信均未得到刘阳的任何回复。在双方电话沟通时，刘阳一方虽主张2019年8月25日当日没有时间交接房屋，但其后，刘阳及其丈夫亦均未再通过任何途径联系顾姗姗收房，只是等待顾姗姗起诉。基于上述事实，本院认为，就双方交接沟通事宜，顾姗姗要求2019年8月25日交接符合合同约定，亦合常理；顾姗姗在与刘阳丈夫电话沟通无果且合同已实际到期的情况下，其自行搬离房屋的行为亦无不当；其后，又继续积极主动与刘阳短信、微信联系，告知其实际搬离房屋的事实，一直在积极完成交接一事，已经尽到了其应尽的相应义务。对于顾姗姗手中依旧持有涉案钥匙的问题，顾姗姗解释称，是因为刘阳一方不收房，中介怕担责任也不收钥匙，故只好还拿着钥匙，其解释亦与本案事实吻合。实际上，在合同已到期且顾姗姗实际搬离涉案房屋的情况下，顾姗姗持有房屋钥匙的行为，并不影响刘阳一方作为房屋产权人实际收取房屋。刘阳与其丈夫即便确因客观情况无法在2019年8月25日到场进行交接，但其后亦应积极与顾姗姗联系收回房屋，但是刘阳其后并未联系顾姗姗，亦未采取任何措施避免损失扩大；在租赁合同到期后，刘阳作为出租方配合收房是其合同义务，在顾姗姗搬离后亦应主动收回房屋，以免房屋空置，导致损失扩大。但是，刘阳一方并未积极履行上述义务，这是导致房屋空置产生损失的根本原因。在本案一、二审过程中，法官都询问其是否愿意在法院主持下收回房屋，目的就是避免损失的进一步扩大，其回答都是等待法院判决。在这种情况下，一审法院判令由刘阳一方承担房屋空置期间的损失，是合理公正的。综上所述，刘阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由刘阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 何灵灵审 判 员 赵 霞二〇二一年四月三十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳