黑龙江省哈尔滨市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑01执异419号案外人：马玉婧，女，1984年6月7日，汉族，户籍所在地黑龙江省汤原县振兴乡平原村1组x号。申请执行人：李强，男，1975年2月23日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区红旗试点新区49-1栋1单元x室。被执行人：黑龙江省农垦双宇房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区阎家岗农村安居绿园小区（二期）31栋3单元x室。法定代表人：朱**龙，总经理。被执行人：朱**龙，男，1989年10月15日出生，汉族，住黑龙江省宾县。被执行人：朱玉民，男，1965年3月25日出生，汉族，住黑龙江省宾县。本院在执行李强与黑龙江省农垦双宇房地产开发有限公司（以下简称双宇公司）、朱**龙、朱玉民借款合同纠纷一案中，案外人马玉婧以本院查封的鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区12#楼2单元x室房产为其所有，应中止对该房产的查封为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。案外人马玉婧提出异议称，马玉婧于2018年12月1日购买争议房产，马玉婧与双宇公司按照规定办理了商品房入户手续，并缴纳了相关费用。自2019年7月28日入户之日起，马玉婧向相关部门缴纳了水电费、热费、物业费等相关费用。马玉婧对于李强与双宇公司之间的债权债务关系毫不知情，且已经对上述房产装修使用，马玉婧是从建筑商处以现金方式购买该房产，建筑商是从开发商处抵账取得，马玉婧的合法权益应受到法律的保护，故请求中止对该房产的执行。为证明其主张，马玉婧向本院提交《商品房销售认购书》、收据等证明材料。本院查明，李强与双宇公司、朱**龙、朱玉民借款合同纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2016）黑01民初435号民事判决书判决：1、双宇公司在判决书生效十日内给付李强1,060万元；2、双宇公司在判决书生效十日内给付李强逾期还款利息（以1060万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，自2015年5月30日计算至2016年7月1日止）。2017年5月26日本院受理了李强申请执行双宇公司、朱**龙、朱玉民借款合同纠纷一案。2017年6月26日，本院作出（2017）黑01执314号之一执行裁定书，内容如下：一、查封双宇公司所有的位于黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区12#楼18处车库（车库分别为车库南01、02、03、04、05、06、07、08号车库，车库北01、02、03、04、05、06、07、08、09、10号车库），12#楼住宅38处（住宅分别为131、141、142、143、151、152、153、161、192、163、171、172、173、231、232、241、242、243、251、252、253、261、262、263、271、272、273、331、332、333、341、343、351、352、353、361、362、363室）房产；二、查封预告登记在李强名下位于黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区14#楼116、117、118室，5#楼13号车库；查封期限三年，自2017年6月28日至2020年6月27日。宝泉岭农场不动产登记中心送达回证备注：12#、14#楼均未有批件及预售许可，现预查封。2020年6月22日，本院作出（2017）黑01执314号之四执行裁定书，内容如下：1、继续查封预告登记在李强名下（双宇公司开发建设的预登记号为房预字第2014-122号）位于黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区12#楼15处车库；预告登记在李强名下（双宇公司开发建设的预登记号为房预字第2014-121号）位于黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区12#楼商服7处及龙源小区12#楼南侧8号车库、北侧1号车库、2号车库，现房间号（竣工备案房测号）龙源小区二期12#楼1层16号商服(1-2层509.92+519.11)1029.03平方米；预告登记在李强名下（双宇公司开发建设的预登记号为房预字第2014-122号）位于黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区12#楼住宅38处。2、继续查封预告登记在李强名下（双宇公司开发建设的预登记号为房预字第2015-001号）位于黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭龙源小区14#楼116、117、118室，李强名下（双宇公司开发建设的预登记号为房预字第2015-009号）5#楼13号车库。另查明，房预局局直字第014-120号预购商品房抵押权预告登记证显示，预告登记权利人：李强，房屋坐落：龙源小区12#楼住宅38户，附记：241、242、272、273、271、251、253、173、171、163、243、252、261、262、263、231、243、333、331、232、161、162、153、152、151、143、141、131、142、363、362、353、361、352、332、351、341、172，登记时间：2014年6月16日。房预局局直字第014-121号预购商品房抵押权预告登记证显示，预告登记权利人：李强，房屋坐落：龙源小区12#楼商服7户，附记：01、02、03、04、05、06、07，登记时间：2014年6月16日。房预局局直字第014-122号预购商品房抵押权预告登记证显示，预告登记权利人：李强，房屋坐落：龙源小区12#楼车库18户，附记：车库南01、02、03、04、05、06、07、08车库北01、02、03、04、05、06、07、08、09、10共计18户，登记时间：2014年6月16日。预字第2015-001号《预购商品房预告登记证明书》记载：权利人：李强，义务人：双宇公司，购房合同编号：1400781、1400780、1400782、1400799、1400783，房屋坐落：龙源小区14#楼116、117、118、室，11#楼101、102室，登记时间：2015年2月10日。预字第2015-009号《预购商品房预告登记证明书》记载：权利人：李强，义务人：双宇公司，购房合同编号：1137338，房屋坐落：龙源小区5#楼13号车库，登记时间：2015年3月16日。根据马玉婧提供的证据材料显示，2015年9月6日，马玉婧与双宇公司签订了《商品房销售认购书》，2018年11月30日马玉婧缴纳了各项费用，办理了入户。本院认为，本案争议焦点为：案外人对诉争房产主张的权利，能否阻却法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马玉婧与双宇公司虽签订《商品房销售认购书》，但马玉婧提供的证据无法证实在本院查封争议房产之前已经合法占有该不动产，其对该房产主张实体权利不符合上述法律规定，本院不予支持。且其主张本案争议房产系工程款抵债房产未形成完整的证据链条，无法证实，亦不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回马玉婧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邓杰审判员冯媞审判员侯景颢(院印)二〇二一年四月二十八日法官助理 刘             军书 记 员 郑             涛