广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执异900号 异议人（案外人）：广州市锦隆物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区先烈中路69号2305单元。 委托诉讼代理人：吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广东省广州市海珠区广州大道南880号和平商务中心。 负责人：刘目兰，该行行长。 委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江晓珊，广东实德律师事务所律师。 被执行人：广州海粤房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市越秀区先烈中路69号2321单元。 法定代表人：黄创辉。 被执行人：深圳市厚丰贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉龙三街铭可达大厦6楼。 法定代表人：黄锡亮。 被执行人：汕头市捷佳实业有限公司，住所地广东省汕头市潮南区两英司英路。 法定代表人：黄创波。 被执行人：黄创辉，男，汉族，1975年7月30日出生，住广东省汕头市潮南区。 被执行人：朱芷宜，女，汉族，1978年7月18日出生，住广东省深圳市福田区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称：中行海珠支行）与被执行人广州海粤房地产发展有限公司（以下简称：海粤公司）、深圳市厚丰贸易有限公司、朱芷宜、黄创辉、汕头市捷佳实业有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人广州市锦隆物业管理有限公司（以下简称：锦隆公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 锦隆公司称：1.案外人自2020年3月6日起依法对涉案物业享有收益权。部分租户将自该日起的租金缴交至广州海粤房地产发展有限公司的账号上，相关的租金收益应当属于案外人所有。在物业交接期间，物业的部分租户向原物业所有权人海粤公司的指定账户缴付了自2020年3月6日起的租金，该部分租金应当向案外人交付，共计人民币965705.79元。海粤公司账户上的款项因（2018）粤01执3905号案件被法院查封、扣划。故，属于案外人所有的，在海粤公司账户上的，自2020年3月6日起的965705.79元租金收益亦被法院查封并扣划。案外人认为，被贵院查封扣划的、在海粤公司账户上的、自2020年3月6日起的965705.79元租金收益应当属于案外人的合法收益；2.案外人概括继受了原物权人海粤房地产公司对案涉物业的所有权利及义务。案外人依据租赁合同约定，对租赁保证金进行保管并在租赁合同届满后依约退还租赁人。且承租人将租赁保证金转入海粤房地产公司账户，并不导致承租人对其缴交的该笔租赁保证金丧失所有权。案外人与承租人及海粤房地产公司签订了相关合同。根据合同约定，租赁保证金的性质是为了保障租赁合同的顺利履行，确保承租人在租赁关系存续期间确实履行合同义务。涉案的租赁保证金需在租赁期满或按合同约定提起终止租赁合同后，按照承租人实际缴交的数额，由出租人（物权人）向承租人全额退回的款项。承租人按照合同约定将涉案租赁保证金转入海粤房地产公司的账户。承租人将租赁保证金转入海粤房地公司的账户的行为，并不导致承租人对该笔租赁保证金丧失所有权。再则，合同约定，出租人即物权人需要在租赁合同终止后无息退还承租人的租赁保证金。2020年3月6日起，案外人概括继受了原物权人海粤房地产公司对案涉物业的所有权利及义务，包括案涉物业原来所签订的租赁协议，案外人需按约向承租人退还租赁保证金。故，案外人依合同约定有权保管承租人向海粤房地产账户支付的租赁保证金。最后，涉案物业的承租人众多，涉案的租赁保证金对这些承租人而言数额较大，是关系到涉案承租人实际利益的重大事件。综上，案外人认为，被本院查封扣划的在海粤房地产公司账户上属于案外人所有的965705.79元租金收益及属于承租人所有的由案外人保管的1039747.43元租赁保证金不属于被执行人海粤房地产公司的可供执行财产。现为了维护案外人和承租人的合法利益，特向本院申请，请本院将965705.79元租金收益及1039747.43元租赁保证金返还案外人。 锦隆公司向本院提供了以下证据：其与承租人及海粤地产公司签订的《之补充协议（二）》、《广州市房屋租赁合同》以及银行收款回单等。 中行海珠支行答辩称：1.锦隆公司主张贵院划扣款项中的965705.79元为其租金收益，应归其所有没有事实和法律依据，应予驳回。首先，虽然贵院已拍卖海粤公司名下的抵押房产，并将大部分的款项划付给答辩人以偿还欠款，但仍未能足额清偿。在海粤公司未按上述生效调解书履行完毕还款义务时，答辩人依法有权向贵院申请继续执行，有权要求冻结、划扣海粤公司银行账户内可供执行的款项，故贵院在海粤公司及其他被执行未清偿完毕欠款本息的情况下，划扣海粤公司银行账户中款项的行为不存在任何错误或不当。其次锦隆公司主张贵院划扣的款项中有965705.79元为其租金收益，但从锦隆公司提供的银行收款回单看，仅15户（合计468010.4元）的附言/用途注明是缴付某月的租金，其余21户（合计497694.52元）并未注明是缴付何时的租金；即使附言或用途写明了缴付某月租金，但也仅写了月份，未注明其支付的是哪个时间段的租金（即未注明具体起止日期），因此上述金额仅为锦隆公司自行计算的金额，其所认为缴付的租金时间段未必与承租人实际缴付租金的时间段相符，因此锦隆公司主张中院划扣的款项中有965705.79元为其受让抵押房产后的租金收益依据不足。此外,货币是种类物，并非特定物，占有即所有，因此即使承租人将应由锦隆公司收取的租金汇入至海粤公司账户，该汇入的款项亦在进入海粤公司账户后，与海粤公司账户内的其他资金混同，成为了海粤公司的财产，海粤公司可以使用支配，法院亦有权划扣用于偿付海粤公司的债务，因此锦隆公司认为承租人的租金在进入海粤公司账户后仍属于其所有的说法不成立。因此，贵院划扣海粤公司银行账户款项并向答辩人受偿的执行措施不存在任何错误或不当，锦隆公司的主张没有事实和法律依据，请贵院予以驳回;2.锦隆公司主张贵院划扣款项中的1039747.43元为租赁保证金，应返还给锦隆公司保管没有事实与法律依据，应予驳回.首先，锦隆公司主张，贵院划扣的2005453.22元款项中，有1039747.43元属于承租人缴纳的租赁保证金，但锦隆公司未提供任何证据证明该款项是承租人缴付的租赁保证金。其次，即使承租人曾将租赁保证金缴付至海粤公司银行账户，如上所述，因货币为种类物，而非特定物，该款项已与海粤公司账户内的其他款项混同，成为了海粤公司的财产，海粤公司有权自行使用，法院亦有权划扣用以清偿海粤公司债务。因此锦隆公司主张该1039747.43元这承租人的租赁保证金，应由其保管没有任何的事实和法律依据。综上所述，被执行人海粤公司未按生效法律文书履行完毕还款义务，贵院有权依法划扣海粤公司银行账户款项并向答辩人受偿，该执行措施不存在任何错误或不当，锦隆公司提起本案异议无任何事实及法律依据，严重损害了答辩人的合法权益，应依法予以驳回。 本院查明，申请执行人中行海珠支行与被执行人海粤公司、深圳市厚丰贸易有限公司、朱芷宜、黄创辉、汕头市捷佳实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出了（2017）粤01民初82号民事调解书，调解协议内容如下： 一、中国银行股份有限公司广州海珠支行和广州海粤房地产发展有限公司、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜确认：截至2017年3月21日，广州海粤房地产发展有限公司尚欠中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款本金351818120元，利息2409544.22元、罚息和复利26762.84元，利息、罚息及复利按照《固定资产借款合同》（合同编号：GDK477640120140206号）约定的标准继续计算至全部贷款本息清偿完毕之日止。 二、广州海粤房地产发展有限公司在调解书出具之日向中国银行股份有限公司广州海珠支行归还合计不低于350万元逾期本息（本金或利息）、逾期所产生的全部罚息以及承担诉讼费用911536元（其中案件受理费906536元，保全费5000元）。 三、在2017年5月底前，深圳市厚丰贸易有限公司将其持有广州海粤房地产发展有限公司的全部股权质押给中国银行股份有限公司广州海珠支行作为本协议所述贷款的担保并办妥质押登记手续。 四、中国银行股份有限公司广州海珠支行与广州海粤房地产发展有限公司签订资金监管协议，并一致同意约定及执行：（1）广州海粤房地产发展有限公司在中国银行股份有限公司广州海珠支行开立唯一资金监管专户，对租金和抵押物处置款进入专户进行封闭管理，接受中国银行股份有限公司广州海珠支行监管，支出款项必须经中国银行股份有限公司广州海珠支行同意方可划转；（2）除应缴纳的相关税费以外的售楼款须全部用于归还中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款本金；（3）广州海粤房地产发展有限公司的租金收入扣除当年支付中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款利息、应缴税费及正常经营所需费用以外，剩余租金须全部用于偿还中国银行股份有限公司广州海珠支行当年贷款本金，超出当年还款计划部分从最后一期还款计划开始倒序扣减每一期还款计划金额。 五、在2017年11月1日（不含）前，广州海粤房地产发展有限公司按如下要求归还贷款本息： 1.广州海粤房地产发展有限公司在2017年6月21日前支付当期利息（具体以银行系统当日计算为准）； 2.广州海粤房地产发展有限公司在2017年7月31日前归还本金1140万元； 3.广州海粤房地产发展有限公司在2017年9月21日前支付当期利息（具体以银行系统当日计算为准）； 4.广州海粤房地产发展有限公司在2017年10月31日前归还本金1250万元。 六、自2017年11月1日起，广州海粤房地产发展有限公司继续按照《固定资产借款合同》（合同编号：GDK477640120140206号）的约定按期向中国银行股份有限公司广州海珠支行归还贷款本息直至全部贷款清偿完毕之日止。 七、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜确认对上述第一条所确认的债务承担连带清偿责任。 八、协议各方一致确认：中国银行股份有限公司广州海珠支行对广州海粤房地产发展有限公司提供抵押的位于越秀区先烈中路69号的302套房产（抵押物清单详见附件一）享有优先受偿权。 九、协议各方一致确认：中国银行股份有限公司广州海珠支行对广州海粤房地产发展有限公司提供质押的位于东山大厦写字楼第六、七、十至十二、十五至二十三、二十五及二十八合计27029.88平方米物业、东山大厦32、33层加建部分物业及东山大厦地下122个车位的应收账款（全部租金等经营收入）享有优先受偿权。 十、如广州海粤房地产发展有限公司、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜有任何一项未能按期履行或者违反本调解协议、《固定资产借款合同》及担保合同所约定的义务，又或者广州海粤房地产发展有限公司、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜有任何一方被起诉/仲裁和名下资产被采取保全措施（包括查封，扣押，冻结等措施）的，则中国银行股份有限公司广州海珠支行有权立即向人民法院申请强制执行，并要求：1.广州海粤房地产发展有限公司一次性清偿《固定资产借款合同》项下尚欠的全部借款本息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《固定资产借款合同》的约定计付至全部贷款本息清偿完毕之日止）以及诉讼费用；2.深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜对广州海粤房地产发展有限公司所欠中国银行股份有限公司广州海珠支行的上述借款本息、罚息、复利及诉讼费用承担连带清偿责任；3.中国银行股份有限公司广州海珠支行有权以广州海粤房地产发展有限公司提供抵押的位于越秀区先烈中路69号的302套房产（抵押物清单详见附件一）折价或者拍卖、变卖所得价款在上述借款本息、罚息、复利及诉讼费用范围内享有优先受偿权；4.中国银行股份有限公司广州海珠支行有权对广州海粤房地产发展有限公司提供质押的位于东山大厦写字楼第六、七、十至十二、十五至二十三、二十五及二十八合计27029.88平方米物业、东山大厦32、33层加建部分物业及东山大厦地下122个车位的全部租金等经营收入在上述借款本息、罚息、复利及诉讼费用范围内享有优先受偿权。 本院另查明，因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请执行人中行海珠支行的申请，本院于2018年8月3日立案执行。执行过程中，本院裁定拍卖处置被执行人海粤公司名下位于广州市越秀区先烈中路69号的288套房产，上述均为本案申请执行人的抵押物。其中265套房产合并拍卖，经第二次拍卖成交，锦隆公司竞买了上述房产,拍卖成交款大部分已优先划付给申请执行人中行海珠支行。之后,因被执行人仍没有履行完毕清还借款本金的义务,本院于2020年10月12日，作出执行裁定及扣划存款通知书，对被执行人海粤公司在中行海珠支行67×××37账户内存款2005453.22元进行扣划，该款项已划付至本院代管款账户。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当审查。本案中,案外人锦隆公司提出本院划扣海粤公司账户中的款项为租金收益及租赁保证金属于其和承租人所有，不属于被执行人海粤房地产公司的可供执行财产，以此提出排除执行的异议。该异议符合上述法律的规定，对此，本院对于案外人锦隆公司提出的书面异议，予以审查。 首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”本案中，被执行人海粤公司未按执行通知履行（2017）粤01民初82号民事调解书确定的义务。因此，本院对被执行人海粤公司账户内存款2005453.22元进行扣划，该执行行为于法有据。况且，该账户中的款项属种类物均为货币，无法判断该款项哪些是承租人交的，哪些不是。经本院形式审查，该款项均在被执行人海粤公司的账户中，即可视为被执行人海粤公司的财产。 其次，虽然锦隆公司提供了房屋租赁合同以及部分的租赁保证金的银行回单用于证明被执行人海粤公司与承租人之间存在租赁关系，且部分承租人系存在向被执行人海粤公司交纳租赁保证金及租金的行为，但是被执行人海粤公司与承租人现在还没有因为租赁关系而形成债权债务。所以，案外人锦隆公司认为本院扣划的该笔执行款为租金收益及租赁保证金，提出应将该笔款项返还其的请求，无法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回广州市锦隆物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  符锐兰 审判员  叶洁靖 审判员  黄 征 二〇二一年四月十七日 书记员  唐志梅 白玉立