山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4476号 上诉人（原审被告）：刘世华，男，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：王语章，男，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：陈刚，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇峰，山东博论律师事务所律师。 原审第三人：席东，男，汉族，住北京市海淀区。 上诉人刘世华因与被上诉人王语章及原审第三人席东房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘世华，被上诉人王语章及其委托诉讼代理人李宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘世华向本院提出上诉请求：1.撤销(2020)鲁0203民初324号民事判决书；2.改判驳回王语章的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由王语章承担。上诉理由：一审法院判令的房屋买卖协议是合法有效是错误的。1、刘世华青岛市xx路xx号青房地权市字第××号房地产权证项下的260平方米所签订的房屋，是由双方共同共有的房屋，而该房屋在与王语章买卖过程时其中共有人席东是不知情的，也就是说席东根本没有同意转让。2、刘世华因业务资金周转困难需要筹措资金而与王语章对该项下260平方米面积是享有收益和使用的权利，而进行30年使用权转让，共签署协议5份，金额为130万元。而至目前为止实际收到现金为61万元。刘世华认为该260平方米是收益和使用的权利转让的关系，是明为转让实为借贷关系。也根本不存在房产所有权转让一事。3、一审判决2009年8月1日到2015年12月31日期间的房屋租金106.5万元是虚假的数额。因为从2009年8月1日到2015年12月31日期间所签订的多份协议都没有实际履行，所以这106.5万租金是一个数字游戏而已。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误。 王语章答辩称，1、关于席东不知情问题，签订房屋买卖合同时，刘世华就提供了2008年2月22日席东和袁达(席东之妻)委托刘世华和邓琳(当时刘世华之新妻)同意其出售该房产的委托书，委托书中没有限定特指买受人，即是说刘世华卖给谁都行，无须再征得他的同意。王语章未见过席东，但在二份房屋买卖合同中都明确约定了过户时另一产权人席东由刘世华协调解决，并承担由此造成的一切后果。2、关于房款问题，刘世华讲只收到615000元这是明显耍赖。有刘世华2008年6月30日签合同时当天收款时写的收款收条，后来又于2015年10月19日为打执行异议案写的收款证明，再一次明确共收到130万元全部购房款的事实。席东夫妻的委托书和刘世华2015年10月19日写的收款证明，这两份证据在青岛中院(2015)青执复字第66号《执行裁定书》一案中王语章作为执行异议申请复议人，刘世华作为被执行人，在庭审时对刘世华提供的这两份证据参加诉讼三方都当庭进行过质证。3、关于106.5万元租金问题，根据2009年8月1日房屋买卖合同第二条约定，乙方将购得的260平米委托甲方整体出租，并清楚的约定了租金数额：第一年为24万元，第2、3年各为25万元，三年租金一共74万元，第4年按其整体出租均价收取，即自2012年7月1日至2015年底3年半时间。刘世华讲这期间曾装修改作美食城，要求减租所以只要他325000元。另外合同还约定违约条款，租金每逾期支付一天按千分之一违约金(这个约定也在国家法律允许合法范围内)，光违约金也超过一百多万元，若严格按合同计算应该是200多万元租金。因此这个诉求并没有超过刘世华应该承担的租金数额，况且此案一审时刘世华已经认可这笔租金数额。综上所述，一审判决正确，应予维持。 席东未陈述意见。 王语章向一审法院起诉请求：1、确认王语章与刘世华签订的关于买卖xx路xx号（青房地权市字第××号）房屋260平方米的《房屋买卖协议书》合法有效；2、判令刘世华向王语章支付房屋租金106.5万元（自2009年8月1日暂计算至2015年12月31日）。3、判令刘世华承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实如下： 1、位于青岛市市北区xx路xx号地下室总面积XX平方米，分为三个房产证。其中青房地权市字第××号房地产权证登记的地下室建筑面积为483.61平方米，产权人为刘世华与席东。该房屋至今设定有抵押登记。刘世华将xx路xx号整个地下室分割为多个摊位对外出租。 2、刘世华系青岛金世茂服装商城有限公司的法定代表人。2007年8月23日，青岛金世茂服装商城有限公司作为甲方，王语章作为乙方签订商场摊位使用权有偿租赁合同，合同主要约定：甲方将青岛市xx路xx号“昊好服装商场城”内xx#、xx#铺位面积共计21.7平方米的使用权、经营权一次性有偿租赁给乙方从事现代服装经营；租赁费为17000元/平方米，共计350000元；使用年限自2007年8月23日至2037年8月22日；自本协议生效之日一天内乙方将使用权租赁费一次性支付给甲方，甲方于签订协议当日将铺位交付给乙方；合同期满后，甲方有权对铺位的使用权进行收回。合同落款处加盖有青岛金世茂服装商城有限公司的印章，法定代表人处加盖刘世华的个人印章。当日，青岛金世茂服装商城有限公司与王语章签订合同附加条款，附加条款约定：1、押金2000元；2、因甲方原因导致商场不能正常经营或租用摊位不能正常使用，乙方有权终止合同并要求甲方承担相应经济损失（退还剩余使用期钱款及按银行同期贷款利息）；3、因现xx#、xx#摊位已租出，自乙方交款之日起租金归乙方，已交费用按实际合同租金甲方扣除10%管理费。上述合同签订后，王语章向刘世华支付了350000元费用，但刘世华未将摊位交付给刘世华。王语章与刘世华均认可上述合同没有实际履行。 3、2008年5月6日，青岛金世茂服装商城有限公司、刘世华作为甲方、王语章作为乙方签订协议书，协议主要约定：双方于2007年8月23日签订的《商场摊位使用权有偿租赁合同》，由于甲方改变商场用途，乙方原租赁的xx号、xx号摊位不再存在，经双方洽商，乙方同意将30年的租赁款350000元作为投资本金，收益率第一年为本金的15%（即52500元）作为基数，第二年起按18%。五年后，按照市场情况，双方协商再定基数。付款方式及时间：每年6月15日前一次性付清下一年度的投资收益款，以现金方式结算。协议还约定，本协议签订后，双方2007年8月23日签订的《合同附加条款》作废。 4、2008年6月30日，刘世华作为甲方，王语章作为乙方签订协议书，主要约定：在2007年8月23日和2008年5月6日签订的合同和协议的基础上，因甲方急需资金，乙方同意再增资500000元，乙方先后两次共投资850000元，甲方同意出让位于市北区（青房地权市字第××号房地产权证）面积170平方米的产权，即每平方米5000元，该产权在条件允许时由甲方过户到乙方名下。投资收益：前三年（2008年6月30日－2010年）投资回报率为18%，即153000元。后两年（2010年－2012年6月30日）为20%，即170000元。自第六年即2012年6月30日起，按市场价出租情况，双方商定基数。付款方式及时间：每年6月30日前甲方向乙方付清下一年度投资收益款。协议还约定，本协议签订后，双方于2007年8月23日和2008年5月6日签订的合同与协议作废。该协议签订后，王语章向刘世华支付了500000元款项。 5、2009年7月24日，刘世华作为甲方、王语章作为乙方签订协议书，协议主要约定：在2008年6月30日签订协议的基础上，因甲方资金需求，乙方再投资450000元，购甲方位于xx路xx号地下室（青房地权市字第××号房地产证权）的90平方米面积产权。付款方式为：乙方扣除甲方应付乙方的投资收益款（153000元+36000元）后，余款261000元于2009年7月付清。投资收益约定：该90平方米原则上按现出租合同收取回报，第一年为36000元，第二年为70000元，第三、四年各为80000元，四年总计266000元。自第五年起按照该房出租面积均价收取收益。每年7月1日以现金结清收益款。待条件允许时，本协议与2008年购买的170平方米的面积一并过户给乙方，该房产证中另一共有权人由甲方自行协调解决。由于甲方产权纠纷造成不能过户，甲方承担乙方全部经济损失。该协议签订后，王语章按刘世华指示向案外人杨柳账户支付了261000元款项。另外，该协议中的“乙方扣除甲方应付乙方的投资收益款（153000元+36000元）”中的153000元是王语章与刘世华于2008年6月30日签订的协议书中的收益款；而36000元则是该协议即2009年7月24日协议书中约定的第一年收益36000元。 6、2009年8月1日，刘世华作为甲方、王语章作为乙方签订房屋买卖协议书。协议主要约定，在双方于2008年6月30日和2009年7月24日签订的两份协议书的基础上，综合两份协议内容如下：（1）乙方两次共买得甲方拥有位于市北区（青房地权市字第××号房地产权证）其中的260平方米面积。（2）乙方委托甲方将该面积连同甲方拥有的同一地块的其它面积整体出租。2010年7月1日甲方应给乙方年租金240000元，2011年7月1日甲方应付给乙方年租金250000元，自2012年7月1日起按该房整体出租面积均价收取相应面积的租金。（3）待过户条件具备时，甲方应将该房260平方米产权过户给乙方。该产权证中另一共有人（席东占10%）由甲方协商解决。若甲方由于产权纠纷不能协户，甲方承担乙方全部经济损失。（4）若甲方将该房整体转让给第三方，必须征得乙方同意，乙方有权与第三方协商该260平方米的转让价格。同日，王语章与刘世华签订房屋买卖补充协议，将260平方米的具体位置确定为：以自动扶梯北边界为起点向南延伸四垮为南边界，即房地产权证附图中用45度细实线标记的部分面积。具体实际位置在办理产权证时以官方测量实际位置为准。该面积乙方可单独使用，亦可委托甲方整体出租收取租金。 7、王语章购买的260平方米的地下室面积一直由刘世华与其它面积一并出租或自行经营。庭审中，刘世华称自2017年7月份，xx路xx号地下室被案外人强行占有至今。 8、审理中，王语章提交了时间为2008年2月22日的委托书复印件一份，该委托书中显示委托人席东、袁达委托刘世华出售席东与刘世华共同拥有的房产（产权证号青房地市字号××、××、××）。受托人落款处有刘世华和邓琳的签名。刘世华称，其与邓琳当时系夫妻，袁达是席东的妻子。该委托书复印件是其当时给王语章的，原件现在找不到了。刘世华并称，席东对于其将260平方米的地下室面积转让给王语章并不知情，其也和原告说过席东不知道转让地下室的事情，所以才在协议中约定待条件具备时过户。王语章则称，其未见过席东，但其相信刘世华出示的委托书，相信席东是同意其购买地下室的。 9、刘世华认可欠付王语章2009年8月1日至2015年12月31日期间的房屋租金106.5万元，但表示现无款支付。 一审法院认为，王语章与刘世华之间就xx路xx号260平方米地下室面积签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。因王语章与刘世华双方在房屋买卖协议中约定了委托刘世华对260平方米地下室面积与同一地块的其它面积一并整体出租，由刘世华向王语章支付相应租金，现刘世华也认可应支付原告2009年8月1日至2015年12月31日期间的房屋租金106.5万元，故一审法院对于王语章要求刘世华支付租金106.5万元的请求予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款之规定，判决：一、王语章与刘世华就青岛市xx路xx号青房地权市字第××号房地产权证项下的260平方米所签订的房屋买卖协议合法有效；二、刘世华自判决生效之日起七日内支付王语章2009年8月1日至2015年12月31日期间的房屋租金106.5万元。案件受理费14885元，由王语章承担500元，刘世华承担14385元。 本案经调解，各方未能达成协议。 本院认为，刘世华对其与王语章签订的涉案系列协议上其本人签字的真实性并无异议，本院予以确认。双方自2007年开始签订系列协议且刘世华已实际收取王语章相关款项，刘世华作为完全民事行为能力人，应对其上述行为承担相应民事责任。双方签订的涉案系列协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院确认协议合法有效，并无不妥，本院予以维持。关于租金数额问题，因刘世华在一审中已认可欠付王语章租金106.5万元，但表示其没钱支付。该陈述应视为是刘世华的自认，本院予以确认。关于刘世华主张的席东不知情问题，其与王语章签订的系列协议至今已逾10年，而席东对涉案房屋仅有10%的份额，同时席东亦一直未对刘世华与王语章签订协议的行为提出异议，故本院对刘世华的该主张不予采纳。 综上所述，刘世华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14385元，由上诉人刘世华负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘 琰 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二一年四月二十八日 法官助理 赵 皓 书记员 韩明玉 书记员 李春雨