山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1473号上诉人（原审被告）：德州博纳创业服务有限公司，住所地山东省德州市德城区新华街道办事处新湖南路与新华路交叉口阳光花园商务大厦******。法定代表人：贾鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东金益德投资置业有限公司，住，住所地德州市德城区东风中路**/div>法定代表人：杨立军，该公司经理。委托诉讼代理人：信跃发，山东德洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妍蕾，山东德洲律师事务所实习律师。上诉人德州博纳创业服务有限公司（以下简称博纳公司）因与被上诉人山东金益德投资置业有限公司（以下简称金益德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博纳公司上诉请求：1.依法撤销(2021)鲁1402民初303号民事判决书第一项和第二项，依法改判或发还重审；2.诉讼费用由金益德公司承担。事实和理由：1.博纳公司与金益德公司没有直接的租赁合同关系，博纳公司取得案涉房屋面积的租赁权，系从银座集团德州商城有限公司（以下简称银座集团）租赁取得，博纳公司租赁后，已将该面积的房屋结合博纳公司自营部分面积的房屋又招商交付给其他商户经营，现仍在租赁期限内。而银座集团与金益德公司的突然终止合同的行为，的确令博纳公司措手不及，如果按照一审判决博纳公司向金益德公司腾空交付该案涉租赁房屋，势必影响博纳公司的招商成果和第三人业户的经营，这对业户及博纳公司均是不公平的。故应判决博纳公司按照此前与银座集团约定的房租数额来向金益德公司支付实际占用的费用，期限可至与该相关业户的租赁合同期满后十日内向金益德公司交付案涉租赁房屋。2.博纳公司实际占用期间，恰逢疫情不可抗力事件的发生，并且该事件影响很大，不能经营的持续时间较长，一审判决只减免1个月租金4745元数额过低，应当减免3个月租金为宜，故一审多判决博纳公司支付的租金为9490元。金益德公司辩称，1.博纳公司与银座集团签订的房屋租赁合同在2020年4月就已经到期，并非博纳公司所称金益德公司提前终止合同，博纳公司已经无权占有使用涉案房屋，更无权对外出租。博纳公司明知其是从银座集团转租的金益德公司的房屋，却在一审庭审中说是其从其法定代表人贾鹏处租赁，又在明知租赁到期的情况下故意向他人转租，博纳公司的上诉是无理取闹，更是恶意占用房屋拒不返还的表现。2.关于减免租金的问题。首先，减免租金不是出租人的必然义务，所谓的不可抗力也是有时间节点的。其次，博纳公司恶意拖欠房屋租金拒不支付，租赁期限届满后又非法占用房屋，并在无权转租的情况下对外出租，博纳公司具有明显的恶意，对于博纳公司的行为应当加倍处罚。希望二审法院快速审查，并判令博纳公司立即腾出房屋，恢复原状后交付金益德公司。金益德公司向一审法院起诉请求：1.依法判令博纳公司支付拖欠金益德公司自2019年11月1日起至2020年10月31日租金56940元，并按照房屋租赁费标准（年租金56940元）支付自2020年11月1日起至实际将房屋交付给金益德公司期间的费用；2.判令博纳公司支付因拖欠租金导致的违约金65125.13元；3.判令博纳公司立即将涉案房屋恢复原状并腾房返还金益德公司；4.案件受理费、诉讼保全费等由博纳公司承担。一审法院认定事实：2014年12月16日，金益德公司与银座集团签署《租赁合同（德州阳光新天地项目）》，约定金益德公司将其合法拥有的位于德州市德城区东侧的商业用地上投建商住综合楼，并同意在竣工后将该商住综合楼部分商业房产及附属场地、设施设备等整体出租给银座集团进行经营，银座集团承租房屋建筑面积共计8621.70平方米，其中地下一层7583.68平方米，地上一，地上**1038方米，租赁期限为20年。2019年3月，银座集团与博纳公司签订《租赁合同书》，约定银座集团将位于6173德州阳光花园店一楼西侧临街（位置）130平方米的房产出租给博纳公司使用，租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止，约定年租金为56940元，租金为每三个月缴纳一次，须在合同生效后十五日内缴纳首期租金；第二期起，应在该期租金开始计算日的十五日前缴清，迟延支付租金的，每迟延一日，则应当按照到期未付金额的千分之五支付违约金。2019年11月1日，金益德公司与银座集团签署《租赁合同（德州阳光新天地项目）》终止协议，约定于2014年12月16日签订的《租赁合同（德州阳光新天地项目）》及其后签订的《租赁合同补充协议》自2019年12月31日立即终止，双方不再继续履行原合同及补充协议，协议约定银座集团与博纳公司签订的租赁合同解除，自2019年11月1日起由金益德公司和博纳公司签订租赁合同，原合同内容不变。自2019年11月1日起至今，博纳公司未缴纳租金及房屋占用费。2017年1月26日，金益德公司与贾鹏签订《德州阳光新天地房屋租赁及物业管理合同》，约定金益德公司将其合法拥有的位于德州市德城区东侧的商业用地上投建商住综合楼物业（含南北住宅和写字楼的物业管理），部分商业房产及附属场地（前后广场、地下停、地下停车场及相关物业的用房等设备等整体出租承包给贾鹏进行经营。出租面积约为12000平方米（1-4层商业）。2019年2月13日，德州市国土资源局出具的不动产登记证显示该房产的面积为23996平方米/1284.24平方米。庭审结束后，金益德公司放弃了要求博纳公司支付因拖欠租金导致的违约金65125.13元的诉讼请求。一审法院认为，金益德公司与银座集团签订的《租赁合同（德州阳光新天地项目）》及《租赁合同（德州阳光新天地项目）》终止协议，博纳公司与银座集团签订的《租赁合同书》，金益德公司与贾鹏签订的《德州阳光新天地房屋租赁及物业管理合同》是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自权利义务。针对博纳公司所辩称的2017年3月金益德公司已将其所有的位于湖滨大道东侧的商住综合楼全部整体出租承包给贾鹏，金益德公司不具备本案的诉讼主体资格的问题。根据金益德公司与博纳公司提供的证据显示，不能够证明金益德公司与贾鹏签订的《德州阳光新天地房屋租赁及物业管理合同》中约定的房屋面积包含博纳公司与银座集团签订的《租赁合同书》中约定的房屋面积，博纳公司的此项答辩理由，一审法院不予采纳。针对博纳公司所辩称的金益德公司与银座集团终止其租赁合同后并未与博纳公司签订新的租赁合同，故博纳公司与银座集团之间的合同约定不适用于金益德公司的问题。一审法院认为，金益德公司与银座集团签订租赁合同后，银座集团将其承租的房屋转租给博纳公司，金益德公司与银座集团签订租赁合同终止后，银座集团与博纳公司之间的租赁合同约定的租赁期间未届满，且博纳公司未将所租赁房屋返还给银座集团或金益德公司。金益德公司与银座集团签订的《租赁合同（德州阳光新天地项目）》终止协议中约定银座集团与博纳公司的租赁合同解除，由金益德公司和博纳公司重新签订租赁合同，虽然金益德公司和博纳公司没有重新签订租赁合同，《租赁合同（德州阳光新天地项目）》终止协议中的约定实质上是银座集团把对博纳公司享有的租赁合同中的债权转让给了金益德公司，博纳公司应当向金益德公司支付自2019年11月1日起截至租赁合同届满期间的租金。租赁期限届满后，博纳公司没有向金益德公司返还房屋，应当按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费。针对此项答辩理由，一审法院不予采纳。针对博纳公司所辩称的由于新冠××疫情所造成的损失，应当将不可抗力因素期间的费用予以扣除的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”一审法院认为，由于2020年初新冠××疫情对本地区各行业经营的影响及所租赁房屋的性质，根据上述法律规定，应当酌情减免博纳公司一个月的租金4745元为宜，减免的租金从博纳公司应支付的租金总额中扣除。庭审结束后，金益德公司提出申请放弃了要求博纳公司支付因拖欠租金导致的违约金65125.13元的诉讼请求，该申请是金益德公司的真实意思表示，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、博纳公司限于判决生效后十日内将银座集团与其签订的《租赁合同书》中约定租赁的位于6173德州阳光花园店一楼西侧临街130平方米的房屋腾空，恢复原状，并交付给金益德公司；二、博纳公司给付金益德公司自2019年11月1日起至2020年4月30日的租金23725元（已扣减已减免的租金4745元），限于判决生效后十日内付清；三、博纳公司给付金益德公司自2020年4月30日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，房屋占用费按照银座集团与博纳公司签订的《租赁合同书》中约定的租金（每月租金4745元）计算，限于判决生效后十日内付清。四、驳回金益德公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371元，财产保全费1130元，合计2501元，由金益德公司负担1334元，由博纳公司负担1167元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。博纳公司提交《场地租赁合同及服务合同》两份，证明涉案房屋已经由博纳公司结合该房屋的面积及自营的面积进行整合后将其租赁给两个业户经营，其中一名业户截止2021年4月30日合同到期，如果金益德公司欲收回，博纳公司可以将此前属于金益德公司相应面积的房屋交付给金益德公司。另外一商户因租赁期限是到2025年的10月9日，因此，截止到该期限期满博纳公司可以将该房产交付给金益德公司，这将有利于保护该商户以及租赁合同的稳定性。另补充：两个商户的出租面积是239.09平方米。金益德公司质证意见：两份合同的签订日期分别为2020年5月28日和2020年7月25日，而博纳公司与银座集团签订的租赁合同2020年4月已经到期，博纳公司在承租的房屋到期后，还与案外人签订长期租赁合同，具有明显的恶意。另外，博纳公司在使用银座集团转租的房屋期间非法向外进行了扩建，属于违章建筑和违法使用租赁物，金益德公司再次要求博纳公司立即停止对建筑物的损害并恢复原状。本院对上述两份证据的真实性予以确认，对博纳公司的证明目的不予采信。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，银座集团将与金益德公司签订的租赁合同中的部分租赁房屋转租给博纳公司，经过了金益德公司的追认，而且银座集团与金益德公司解除了租赁合同，金益德公司承接了博纳公司与银座集团之间签订的租赁协议的全部权利义务。现银座集团与博纳公司签订的租赁合同早已到期，但是博纳公司既未向金益德公司缴纳租金，也未经金益德公司同意将涉案房屋非法向外转租，该行为严重侵害了金益德公司的合法权益。一审判决博纳公司向金益德公司支付拖欠租金并无不当。博纳公司主张因疫情原因应减免三个月租金，本院认为，减免租金不是出租人的必然义务，在博纳公司未支付租金并将涉案房屋在租赁期满后又私自出租的情况下，一审法院已经减免了博纳公司一个月的租金，一审法院的该判决已经综合考虑了博纳公司的违约情况及疫情原因造成的影响，体现了法律的公平公正，本院予以支持。博纳公司的上诉理由本院均不予支持。综上所述，博纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2741元，由上诉人德州博纳创业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 高红梅二〇二一年四月三十日书记员 庄 宁