四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3482号 上诉人（原审被告）：王晋，男，1979年8月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审被告）：罗伟嘉，女，汉族，1980年2月8日出生，住四川省成都市锦江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周成飞，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京和泓物业服务有限公司成都分公司，住所地四川省成都市成华区二仙桥东路46号4栋28楼2816。 法定代表人：高永星，总经理。 委托诉讼代理人：杨仕华，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新霞，四川东烜律师事务所律师。 上诉人王晋、罗伟嘉因与被上诉人北京和泓物业服务有限公司成都分公司（以下简称和泓公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王晋、罗伟嘉上诉请求：一、撤销一审判决依法判令驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主体不适格，双方之间尚未形成物业服务合同关系，开发商未与上诉人完成交付房屋的手续，一审判决上诉人支付物业费没有事实和法律依据；开发商、前期物业公司通过邮寄方式规避自身应当承担的义务，明显存在损害上诉人权益的故意，相应证据缺乏证据效力和证明力；即便认定上诉人应当向被上诉人交纳物业服务费，但在本案中被上诉人无权直接通过诉讼的方式主张，并且无权主张违约金，因为被上诉人与成都××物业管理有限公司（以下简称××公司）的债权转让协议对上诉人不发生法律效力，被上诉人也没有通过书面形式催缴，被上诉人主张的债权已超过诉讼时效。被上诉人起诉的理由不充分、证据不足以支持其主张，故请求驳回其诉讼请求。 被上诉人和泓公司二审中辩称被上诉人是开发商通过招投标方式选聘的物业服务主体，主体适格；开发商已经按照通讯地址向上诉人邮寄交房通知且在华西都市报上公告交房，但上诉人拒不履行收房义务并非房屋不满足交付条件。 和泓公司向一审法院起诉请求：1.判决王晋、罗伟嘉立即支付和泓公司物业费79261.49元，承担从违约之日起到实际支付完毕之日止的违约金（2015年6月25日前以每日千分之一计算违约金，之后所欠物业费以每日千分之二为标准，暂计算至2020年1月1日）151360.85元，以上共计230622.34元；2.本案诉讼费用由王晋、罗伟嘉承担。一审庭审中，和泓公司明确从2013年6月1日起至2020年1月1日止计算欠缴的物业管理费。 一审法院认定事实：王晋、罗伟嘉系成都市天府新区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋的购买人和实际权利人，成都天府新区不动产登记中心记载的房屋建筑面积为286.66平方米。2012年12月24日，王晋、罗伟嘉和成都××置业有限公司（以下简称××公司）签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间为2013年5月30日。同日，王晋、罗伟嘉签订《××期前期物业服务协议》，约定王晋、罗伟嘉购买的案涉房屋物业服务费收费标准为3.5元／月·平方米。王晋、罗伟嘉购买案涉房屋每月应缴纳物业管理费金额为1003.31元／月，每半年应缴纳物业费金额为6019.86元。2013年5月23日，××公司在华西都市报上刊登交房公告，确定的交房时间为2013年5月30日当天。王晋、罗伟嘉陈述案涉房屋至今未实际收房。 2011年12月1日开始，××公司为成都××公司开发建设的××项目提供物业服务，双方签订了《××前期物业服务协议》，内容如下：本物业管理区域物业服务费收费采用包干制，自专有部分交付之日的次月起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用（物业服务资金），按照前期物业服务合同的约定足额交纳；物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，未办理房屋所有权证之前按照《商品房买卖合同》约定的建筑面积为准，具体标准如下：联排办公物业：3.5元／月·平方米；商业物业：3.5元／月·平方米。同时第三条约定了物业收费项目及价格：一、物业服务费；四、缴费约定：4.物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应当分别在每年的1月15日前交纳上半年的物业服务费、7月15日前交纳下半年的物业服务费。8.业主违反约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2012年10月26日，××公司和××公司签订《××物业管理相关合同解除的协议》约定双方解除包括《××期物业服务合作协议书》以及《前期物业服务合同补充协议书》等相关协议。2015年3月1日，××公司向各位业主发布了《关于退出××小区物业管理的通告》，内容如下：××公司决定于2015年6月25日正式退出小区物业管理工作，并提前2个月张贴通告，在此期间我方将与××新进物业单位和泓公司成都分公司做好相关交接事宜，并对小区物业管理费进行债权转让。2015年3月25日，和泓公司将××（××期）的物业管理服务合同在成都市天府新区成都片区管理委员会国土资源和房产管理局房产管理处备案。物业管理期限：2015年2月1日12时止2018年1月31日12时，物业收费标准为3.5元／月·平方米。2015年3月31日，××公司（委托方）向和泓公司（被委托方）出具了《委托书》，内容如下：兹有“××公司”全权委托“和泓公司”对“××公司”为××项目提供物业服务期间未缴物业费进行代收代缴。2015年6月25日，××公司（甲方）与和泓物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定如下：建筑区划名称为××（××期），建筑区划类型为别墅（住宅），坐落于成都市天府新区××镇××路××号，总建筑面积为83981平方米，其中商业建筑面积83574.80平方米，物业服务用房及配套用面积321.20平方米。别墅建筑区划内物业公共服务费用：住宅用房为3.5元／月·平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。物业服务合同的计费方式为包干制，由业主向乙方和泓公司支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。本合同期限为三年，自2015年2月1日12时起至2018年1月31日12时止。本合同期限届满前30日，甲乙双方应就是否签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同。本合同自签字之日起生效。2015年6月25日，出让人××公司（甲方）与受让人和泓公司（乙方）签订了《债权转让协议》，双方约定××公司自愿以其拥有的××项目《前期物业服务合同》项下的应向业主收取的物业服务费形成的债权按《债权转让标的清单》中所列价格转让给乙方，与转让债权相关的合同权益等其他权益随同主债权一同转让。协议附件：债权转让标的物的清单显示：王晋，建筑面积286.66平方米，单价3.5元，每月应收1003.3元，欠费时间2013.6.1，截止时间2015.6.30，月份25，金额25082.75元，滞纳金为11368.51元。2016年以及2017年11月14日，和泓公司委托泰和泰律师事务所向王晋、罗伟嘉邮寄律师函，催收物业服务费。和泓公司提供的违约金计算清单记载2013年6月15日起至2013年12月期间王晋、罗伟嘉欠付的物业管理费金额为7524.825元。2015年7月1日至12月期间，和泓公司主张欠付的物业管理费金额为5518.205元。以上事实有当事人陈述和下列证据以及一审法院依职权查明的证据在案佐证：1.当事人身份信息；2.房屋登记信息；3.《商品房买卖合同》及补充协议；4.《××期前期物业服务协议》《前期物业服务合同》；5.律师函；6.《××物业管理相关合同解除的协议》；7.《关于退出××小区物业管理的通告》；8.××（××期）的物业管理服务合同备案登记材料；9.《债权转让协议》；10.违约金计算等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，一审法院在本案中不予采信和认定。 一审法院认为，和泓公司与案外人××公司签订的《债权转让协议》系双方真实意思表示，应合法有效。双方约定××公司自愿以其拥有的××项目《前期物业服务合同》项下的应向业主收取的物业服务费形成的债权按《债权转让标的清单》中所列价格转让给和泓公司，与转让债权相关的合同权益等其他权益随同主债权一同转让。债权转让清单显示从2013年6月1日起至2015年6月30日，欠付物业管理费金额25082.75元。一审庭审中，和泓公司主张从2013年6月1日起计算物业管理费至2020年1月1日。前述欠费期间共计79月，按照每月应缴纳的物业管理费1003.31元的标准，共计金额为79261.49元。和泓公司主张王晋、罗伟嘉支付欠付的物业管理费79261.49元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。案涉开发商已经按照约定向王晋、罗伟嘉发出交房通知，王晋、罗伟嘉未收房并不构成拒缴物业物业管理费的理由。关于违约金问题。案涉房屋的开发商××公司与××公司签订前期物业服务合同约定：4.物业服务费按半年缴纳，业主或物业使用人应当分别在每年的1月15日前交纳上半年的物业服务费、7月15日前交纳下半年的物业服务费。8.业主违反约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。××公司与和泓公司签订的前期物业服务合同约定：物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。鉴于违约金主要是补偿损失为主，惩罚为辅的性质，原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院酌情认定违约金标准确定为每日万分之二。故违约金计算方法如下：1.按照应缴纳的物业管理费7524.825元为基数，以每日万分之二的标准，从2013年6月15日起计算至实际付清为止；2.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年1月15日起计算至实际付清为止；3.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年7月15日起计算至实际付清为止；4.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年1月15日起计算至实际付清为止；5.按照应缴纳的物业管理费5518.205元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年7月1日起计算至实际付清为止；6.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年1月1日起计算至实际付清为止；7.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年7月1日起计算至实际付清为止；8.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至实际付清为止；9.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年7月1日起计算至实际付清为止；10.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年1月1日起计算至实际付清为止；11.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年7月1日起计算至实际付清为止；12.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年1月1日起计算至实际付清为止；13.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年7月1日起计算至实际付清为止）。一审法院遂依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、第四十五条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、王晋、罗伟嘉于判决生效之日起五日内向和泓公司支付79261.49元；二、王晋、罗伟嘉于判决生效之日起五日内向和泓公司支付违约金（违约金计算方式如下：1.按照应缴纳的物业管理费7524.825元为基数，以每日万分之二的标准，从2013年6月15日起计算至实际付清为止；2.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年1月15日起计算至实际付清为止；3.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2014年7月15日起计算至实际付清为止；4.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年1月15日起计算至实际付清为止；5.按照应缴纳的物业管理费5518.205元为基数，以每日万分之二的标准，从2015年7月1日起计算至实际付清为止；6.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年1月1日起计算至实际付清为止；7.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2016年7月1日起计算至实际付清为止；8.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至实际付清为止；9.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2017年7月1日起计算至实际付清为止；10.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年1月1日起计算至实际付清为止；11.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2018年7月1日起计算至实际付清为止；12.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年1月1日起计算至实际付清为止；13.按照每半年应缴纳的物业管理费6019.86元为基数，以每日万分之二的标准，从2019年7月1日起计算至实际付清为止）；三、驳回和泓公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2380元，由王晋、罗伟嘉负担。 二审中，被上诉人提交了竣工验收备案表、××期商品房质量保证书、××期商品房使用说明书及房屋面积测绘报告，拟证明案涉房屋质量已达到交付条件，由于业主拒不履行收房义务，故可视为已经交付。上诉人质证称对房屋测绘报告、商品房质量保证书、商品房使用说明书的真实性予以认可，对关联性及证明力均不予认可。被上诉人提交备案的时间是2014年，备案审查是从2012年到2014年，取得竣工验收合格证的时间并不是竣工验收的时间，审核通过后才会予以备案，才能取得相应的合格证。本院经审查认为，被上诉人提交的证据属于二审新证据，能达到其证明目的，本院予以采纳。二审查明的事实除与一审法院一致外，另查明成都市××房地产测绘有限公司于2013年1月28日对××期出具了房屋面积测绘报告，案涉物业于2014年4月3日通过了竣工验收备案。 本院认为，案涉的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《前期物业服务合同》《××期前期物业管理服务协议》、临时管理规约系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按约履行。根据一审法院与本院查明的事实，被上诉人在二审中提交了竣工验收备案表、××期商品房质量保证书、××期商品房使用说明书及房屋面积测绘报告等相关证据可证明案涉房屋已达到交付条件，结合向一审法院提交的相关邮寄单据载明其已向上诉人邮寄了《交房通知书》《温馨提示》和《入住费用结算清单》证明被上诉人履行了通知交房义务，现上诉人主张房屋存在质量问题开发商未交付房屋，但提交的证据不足以证明其观点，一审法院认定应按照商品房买卖合同约定的交付房屋之日起计算，判令上诉人向被上诉人支付拖欠的物业费及违约金并无不当。 综上，上诉人王晋、罗伟嘉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由上诉人王晋、罗伟嘉负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十五日 书记员  陈 悦