河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0606民初1750号 原告：李少亮，男，1995年1月28日出生，汉族，现在保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：孙术校，河北英利律师事务所律师。 被告：保定市宏孚房地产开发有限责任公司，住所地保定市莲池区北三环路1188号宏孚庄园。 法定代表人：李国庆，该公司经理。 委托诉讼代理人：张海瑞，河北辅仁律师事务所律师。 原告李少亮诉被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司(以下简称宏孚房地产)为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李少亮及其委托诉讼代理人孙术校，被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张海瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李少亮向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司之间的“购房协议”（口头）无效；2、被告返还原告购房款420000元整及利息，自2017年9月30日至付清房款之日止，按月息1%计算；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月30日原告购买被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司开发的位于保定市莲池区房屋一套。由于此项目“五证不全”，并且没有签订正式的书面购房合同（违法了我国强制法的相关规定），也没有按口头约定的2019年12月份交房日期交房。 被告宏孚房地产辩称，1、原告诉称内容与事实不符，2017年9月30日原告委托周博敏代理向被告申请订购即将开发的限价商品房，当时标的物尚未确定，原告是否具备购房资格也需要政府机关审核，双方约定的内容是在将来具备条件后订立商品房买卖合同，符合民法典第495条之规定，属于预约合同，合法有效，因当时双方没有签订购房合同，也不可能约定交房时间，不存在原告诉称约定2019年12月份交房的问题；2、原告单方解约应当承担违约责任，原告诉请要求退款及支付利息的请求不应得到支持。2019年7月保定市保障性住房管理中心对原告的购房资格审核通过，颁发了限价商品房准购证，2019年7月31日原告委托周博敏选定所购房屋后，在选房单上签字确认，确定选购的房屋为5-2-2604住房一套，面积89.9平方米，单价9383元每平米，总价款843532元，付款方式为贷款，双方确定了选房单，具备了购房合同的基本内容，购房合同已经依法成立，2019年8月2日原告代理人周博敏又向被告提出申请，自愿放弃申请限价商品房，承诺由此产生的问题与被告宏孚公司无关，该申请属于原告单方无故要求终止合同的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，原被告之间无论是签订的预约合同，还是在选房后成立的购房合同均符合相关法律规定，合法有效，原告要求确认无效没有事实依据和法律依据，由于原告单方违约，其要求支付利息的主张不应得到支持；3、原告的诉求缺乏依据，原告诉请返还购房款42万元，但经被告核对，原告实际交付订购房款40万元，另截止2021年3月11日，被告已分七次退款原告13万元，订购房款余额为27万元，不可能返还42万元。另外，自原告申请退款后，双方并没有对退款时间做出具体约定，属于没有履行期限的债权，原告可以随时主张，被告也可以随时偿还，且被告已经履行了部分，不存在被告违约损害原告利益情况，原告主张给付利息没有依据，不应得到支持，鉴于目前原告通过诉讼方式主张给付剩余款项，因目前被告资金困难，希望给予必要的准备时间宽限。 原告李少亮向本院提交如下证据：1、收据。证明原告向被告购房并且已付款的事实；2、转账凭证。证明原告向被告会计转账42万元的事实；3、承诺书。证明被告负责人承诺于2019年10月底退清房款的事实。 被告宏孚房地产对原告李少亮提交的证据质证认为：证据1的真实性无异议，但收据中注明的用途为内部认购款400000元，也说明当时尚没有成立房屋买卖合同，只是认购；证据2真实性无异议，但是根据收据相互印证，只能说明其中40万元属于被告收取的订购房款，其余20000元与本案争议无关；证据3真实性、关联性不认可，该承诺中并没有写明是2019年10月底前退清原告的房款。 本院对原告李少亮提交的证据真实性予以认定。 被告宏孚房地产向本院提交如下证据：1、2017年9月30日原告签署的承诺书。证明双方成立的预约合同关系；2、选房单。证明原被告双方已就所订购的房屋进行了选房信息及确认，成立了购房合同关系；3、2019年8月6日保定市保障性住房管理中心颁发的编号为381号限价商品房准购证。证明原告具备购房资格，具备了选购房屋的条件；4、2019年8月2日原告向被告提出的退款申请。证明原告单方要求不再履行合同，构成违约；5、银行电子回单（7笔）。证明被告已退还原告订购房款13万元。 原告李少亮对被告宏孚房地产提交的证据质证认为：对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。 本院对被告宏孚房地产提交的证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日收据一份，内容为：“今收到李少亮交来内部认购款人民币（大写）肆拾万元整，￥400000”。落款处宏孚房地产盖章。同日周博敏通过工商银行转账给杨柳420000元。同日原告出具承诺书，主要内容为：“本人自愿认购宏孚茗园限价商品房，并承诺自身符合市政府要求的购买限价商品房条件，提供的所有资料均真实有效，否则，由此引起的一切后果均由本人承担”。落款处原告签字。2019年7月31日签订选房单，选定房号为5-2-2604号房屋。2019年8月2日原告出具申请，“自愿放弃申请限价商品房，由此产生的问题与保定市宏孚房地产开发有限责任公司无关”。2019年8月6日保定市保障性住房管理中心为原告出具了“限价商品房准购证”。 同时查明，2019年10月30日被告通过田春光的河北银行账号转账给周博敏50000元；2020年1月23日被告通过田春光的河北银行账号转账给周博敏10000元；2020年6月24日被告通过杨玉凤的河北银行账号转账给周博敏10000元；2020年8月26日被告通过杨玉凤的河北银行账号转账给周博敏20000元；2021年1月8日被告通过杨玉凤的河北银行账号转账给周博敏10000元；2021年2月5日被告通过杨玉凤的河北银行账号转账给周博敏20000元；2021年3月11日被告通过杨玉凤的河北银行账号转账给周博敏10000元。上述款项共计转账130000元。 本院认为，原告交纳购房款后，被告未与原告签订书面合同，且至今未交付房屋，事实上已不能履行购房协议（口头），故原告要求确认双方的“购房协议”（口头）无效，本院予以支持。被告已返还原告款130000元，原告称被告给付的是利息、违约金及相关损失，但没有提供证据，本院不予支持，故被告返还的130000元应认定为返还的本金，所以被告尚欠原告购房款290000元。因双方对利息没有约定，所以应按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李少亮购房款290000元； 二、被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告李少亮利息，自2021年3月12日起至付清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4650元，由被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  霍霞 二〇二一年四月十九日 书记员  王清