四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1728号 上诉人（原审被告）：四川予乐实业股份有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市彩虹大道北段396号。 法定代表人：杨岷，董事长。 委托诉讼代理人：田世贵，四川金迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴雯，公司员工。 被上诉人（原审原告）：喻莎，女，1988年3月12日出生，藏族，住四川省理县。 委托诉讼代理人：义仲，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢珊，四川法隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张亮，男，1984年8月12日出生，藏族，住四川省理县。 委托诉讼代理人：义仲，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢珊，四川法隆律师事务所律师。 原审被告：成都广裕达商业管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市银杏街道高桥社区彩虹大道北段396号7栋3楼3号。 法定代表人：杨岷，董事长。 委托诉讼代理人：田世贵，四川金迪律师事务所律师。 上诉人四川予乐实业股份有限公司（以下简称予乐公司）因与被上诉人喻莎、张亮，原审被告成都广裕达商业管理有限公司（以下简称广裕达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 予乐公司上诉请求：1.请求二审法院撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2416号民事判决，依法改判驳回喻莎、张亮的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由喻莎、张亮承担。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，未准确理解合同条款中“不可抗力”的范围及免责情形。喻莎、张亮向一审法院起诉，是以予乐公司至今未正式交付商业用房为由，请求解除商品房买卖合同。通过予乐公司的举证，尽管予乐公司在约定的交房时间未交付商铺，已超过合同约定的交房日期，但依据合同第十九条约定“除不可抗力外”，予乐公司承担什么责任有明确约定。同时，合同第四页第五条，对不可抗力又专门进行了专业术语解释，是指双方只要存在不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，即属于免责的情形。本案中，予乐公司开发的予乐高桥彩虹广场项目，是由于房屋承建商拒不按时进行工程竣工验收所致。予乐公司为积极推进房屋验收工作，前期还依法向一审法院请求司法介入，一审法院作出（2020）川0181民初1041号判决判令承建商进行房屋竣工验收申报工作，但聚兴公司又上诉，恶意拖延时间。这些事实证明，予乐公司是在积极作为的，是在努力推动房屋竣工验收工作的，但由于承建商恶意拒不验收，必然导致房屋竣工验收和交房时间延后。这些情形属于予乐公司不能克服、不能避免的情形，故予乐公司虽在客观上已出现延期交房，但属于合同约定的免责情形。其次，予乐公司已向喻莎、张亮预先支付了长达五年的租赁物业使用费，喻莎、张亮无任何实际经济损失，无权解除合同。房屋只有在竣工验收合格后，方能正式交付购房业主手里，目前，相当多的购房业主已在使用和事实上在经营商铺，政府相关部门都了解知道这个情形。许多客户也了解这完全是予乐公司意志以外的客观原因所致的延期正式交房。予乐公司开发的予乐高桥彩虹广场项目，是都江堰市最大农业产业发展项目，属于都江堰市的重大民生工程，总投入上亿元。在加之今年遭遇疫情，导致彩虹广场项目的商业气氛有所下降，但这不能成为喻莎、张亮解除合同的理由。请求二审法院查明事实，依法主持正义，支持予乐公司的上诉请求。 喻莎、张亮答辩称，1.予乐公司的违约行为并非不可抗力所致，予乐公司应当依法依约解除合同并承担相关的违约责任。2.喻莎、张亮从未收取过予乐公司及广裕达公司向其给付的房屋租金收益，有权行使法定、约定解除权。3.予乐公司并未向喻莎、张亮给付过违约金，即使给付了违约金，作为予乐公司的违约行为并结合合同约定，予乐公司也应当给付，是属于合同义务。假设喻莎、张亮收取过违约金，也不代表喻莎、张亮就放弃或者视为放弃解除合同的权利。4.喻莎、张亮不存在“已在使用和事实上在经营商铺”，喻莎、张亮从未与予乐公司办理过交房手续，更未使用、经营过案涉房屋。5.2020年虽有疫情，但双方合同约定的交房日期均为2019年，违约与疫情并无任何关联。6.喻莎、张亮的房屋现被查封，在提出异议申请后遭到驳回，客观上予乐公司已丧失了对案涉房屋的占有、使用、所有权。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，双方签订的买卖合同及其他相关合同应予以解除，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 广裕达公司述称，广裕达公司是市场经营管理公司，如果房屋正式交付之后，广裕达公司要行使市场管理职能。近半年来广裕达公司做了防疫、市场管理工作，涉案项目是菜市场，喻莎、张亮购买的商铺实际上是菜市场这种特定区域商铺，喻莎、张亮已在房款中预扣了三年的租金，喻莎、张亮作为投资者是没有损失的，房屋迟延交付半年或一年并不影响其收益，事实上予乐公司承担损失。很多购房业主不是摊位的经营者，是广裕达公司招来收取租金的，涉案项目是政府批准的由广裕达公司进行管理。从广裕达公司的角度说，广裕达公司签订了经营管理合同，支付了三年的费用，通过房款直接扣收了，如果大量解除合同，将会使政府批准的菜市场项目会崩塌。喻莎、张亮说部分房屋被查封，但被查封并不等于被拍卖，据广裕达公司了解，予乐公司也没有这么多现金支付给业主，就只能通过拍卖解决。请求法庭考虑涉案商铺的菜市场商铺性质，商铺是整体中的区域，购买者也是从投资者的角度来购买商铺，喻莎、张亮不是商铺的经营者。 喻莎、张亮向一审法院起诉请求：1.解除喻莎、张亮与予乐公司于2018年11月11日签订的《四川省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.解除喻莎、张亮与广裕达公司于2018年11月11日签订的《予乐高桥彩虹广场委托经营管理合同》（以下简称《委托经营合同》）；3.判决予乐公司向喻莎、张亮退还全部购房款873935元并给付资金利息损失（以873935元作为基数，从付款之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至退款之日止）。 一审法院认定事实：1.喻莎、张亮为买受人，予乐公司为出卖人，双方于2018年11月11日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该商品房预售许可证号为1525。合同约定了房屋坐落于都江堰市××村××幢××层××号，建筑面积共71.69平方米，总房款为873935元。并约定了交房时间为2019年6月30日。逾期在180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。2018年11月11日，喻莎、张亮向予乐公司支付房款873935元。 2.签订《商品房买卖合同》《补充协议》同日，喻莎、张亮还与广裕达公司签订了《委托经营合同》，委托期限为20年，从交房次日起开始计算。 3.案涉房屋至今未通过验收，未交房。 一审法院认为，喻莎、张亮与予乐公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及喻莎、张亮与广裕达公司签订的《委托经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，依法成立并有效。本案争议的焦点在于《商品房买卖合同》《补充协议》《委托经营合同》是否应当解除。喻莎、张亮与予乐公司于2018年11月11日签订的《商品房买卖合同》中约定，予乐公司应在2019年6月30日前向喻莎、张亮交付案涉商品房，截止今日予乐公司未按合同约定向喻莎、张亮交付案涉房屋。予乐公司称系因承建商都江堰市聚兴建筑安装工程有限责任公司拒不进行项目工程验收所致，属于不可抗力，一审法院对此不予采信。根据双方合同的约定，予乐公司逾期交房超过180日，喻莎、张亮有权解除合同，喻莎、张亮已向予乐公司送达了解除通知，对于喻莎、张亮主张解除《商品房买卖合同》《补充协议》的诉讼请求一审法院予以支持。喻莎、张亮与广裕达公司签订的《委托经营合同》与喻莎、张亮购买商铺系同一投资行为，应一并解除。合同解除后，予乐公司应全额退还喻莎、张亮已付房款，并按合同约定支付资金占用利息。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除喻莎、张亮与予乐公司于2018年11月11日签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及喻莎、张亮与广裕达公司签订的《委托经营合同》；二、予乐公司于判决生效之日起十五日退还喻莎、张亮已付的购房款873935元并支付资金占用利息（利息计算方式：以873935元为基数，自2018年11月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至判决确定的购房款退还之日止，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按判决确定的退还之日给付上述购房款，上述利息计算至本金付清之日止）。如果予乐公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6658元，保全费5000元，合计11658元由予乐公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据予乐公司的上诉请求与喻莎、张亮的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》《补充协议》《委托经营合同》是否应予解除。对此，本院认为，予乐公司与喻莎、张亮签订《商品买卖合同》《补充协议》同时，喻莎、张亮亦与广裕达公司签订了《委托经营合同》。予乐公司系向喻莎、张亮出让案涉房屋获取房款，喻莎、张亮购买案涉房屋并让渡使用权予广裕达公司以在获得房屋所有权的同时获取租金；广裕达公司通过打造经营案涉房屋获得收益。上述两份合同系同时签订、相互牵连、高度融合，《商品买卖合同》与《委托经营合同》统一构成联立合同。故在审查《商品房买卖合同》是否应当解除时，亦应审查《委托经营合同》是否应当一并解除。 《商品房买卖合同》《补充协议》约定了案涉房屋交付时间、交付时应当达到的条件，并且约定了在何种情况下喻莎、张亮可以行使合同解除权。根据本案查明的事实，案涉房屋迄今为止未通过验收，予乐公司未交房，且案涉房屋因予乐公司与案外人之间的纠纷被查封。上述情况已经符合合同约定的解除条件，喻莎、张亮诉请解除合同具有事实和法律依据。 予乐公司上诉提出，房屋不能验收、交付系因案外人拒不进行项目工程验收所致，属于予乐公司与喻莎、张亮合同中约定的不可抗力。本院审查后认为，不可抗力可以是自然原因造成的，如地震、水灾、旱灾，也可以是人为的、社会因素引起的，如战争、政府禁令、罢工等，不可抗力亦应当同时具备不可预见、不可避免、不可克服等客观情况，予乐公司与案外人的纠纷，并不符合构成不可抗力的条件，予乐公司以不可抗力主张免责的理由不能成立。其次，即便因为案外人的因素导致案涉房屋不能验收，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”、《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”之规定，予乐公司亦应当向喻莎、张亮承担违约责任。 关于予乐公司提出，喻莎、张亮已收取三年的租金，并无实际损失、无权解除合同的理由。本院审查认为，在本案中，喻莎、张亮系依据《商品房买卖合同》中涉合同解除条款行使解除权，现解除条件已经成就，喻莎、张亮有权依约解除合同。而租金系由广裕达公司支付，广裕达公司在本案中并未就租金问题提出诉求，不属于本案审理范围，该事实亦不构成喻莎、张亮无权解除合同的理由，予乐公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6658元，由四川予乐实业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇二一年四月八日 书记员 龙春光