贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1207号上诉人（原审被告）：徐方敏，男，1982年9月2日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：朱光亮，贵州同熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷邦贤，男，1953年5月19日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：雷小平，男，1982年10月18日出生，苗族，住贵州省凯里市,系雷邦贤之子。上诉人徐方敏因与被上诉人雷邦贤租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初8857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，2021年4月25日徐方敏及其委托诉讼代理人朱光亮、被上诉人雷邦贤及其委托诉讼代理人雷小平到庭接受本院询问、质证。本案现已审理终结。徐方敏上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初8857号民事判决书，将本案发回重审或依法予以改判；二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出裁判结果的程序违法，影响到案件正确判决。被上诉人在法庭调查阶段时变更第一项诉讼请求，并自愿放弃第二项诉讼请求。被上诉人增加了2020年7月至8月两个月的租金。一审法院未征求上诉人对被上诉人变更和增加诉讼请求的意见，也未另行指定答辩期或举证期，随后在判决书中就直接对变更事项予以认定，违反法定程序，损害了上诉人的合法权益。二、被上诉人诉请2020年1月至8月租金没有事实和法律依据。首先，因涉案仓库涉及到征收拆迁，业主方已经多次书面通知上诉人等租户将货物搬离涉案仓库，不得再继续占有使用，上诉人与被上诉人在2020年1月17日结算时，被上诉人也通知上诉人腾退涉案仓库。因受新冠疫情影响，上诉人租赁的仓库直至2020年3月份才复工复产，随后上诉人于2020年4月底就已经将全部货物搬离，并将仓库钥匙交给被上诉人。因此，2020年4月至8月上诉人并未占用和使用仓库，被上诉人诉请要求上诉人支付2020年4月至8月的仓库租金于法于约无据，依法不应予以支持。其次，涉案租赁场地的业主方是案外人黔东南州黔兴置业有限责任公司（原名为贵州省黔东南州永丰农工商总公司），黔东南州黔兴置业有限责任公司系黔东南州国资委下属的国有独资企业。根据国家发展改革委等8部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020）734号）第二条第一项：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”等相关文件的要求，以及黔东南州黔兴置业有限责任公司与被上诉人、上诉人等租赁户共同协商达成的减免租金意见（上诉人提交的录音光盘可以证实），案外人黔东南州黔兴置业有限责任公司同意在除政府文件规定的减免三个月租金的基础上增加减免一个月租金，被上诉人同意再减免上诉人在内的租赁户两个月租金，涉案仓库共计应当减免六个月租金。因此，根据上述租金减免的规定和约定，上诉人不应再支付2020年1月至4月的仓库租金。最后，即便被上诉人不同意减免租金，但是根据上述规定以及黔东南州黔兴置业有限责任公司的承诺意见，上诉人仍然可以享受到减免四个月租金的优惠政策。因此，上诉人仅应向被上诉人支付2020年1月17日双方结算确认欠付的租金及电费共计24808元。雷邦贤辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果正确，应驳回上诉人的上诉，维持原审判决，一、二审案件受理费由上诉人承担。雷邦贤向一审法院起诉请求：1、被告支付欠原告仓库租金105528元，滞纳金10279元，水费7570元，电费2451元，合计125828元；2、被告于本判决生效之日搬离租赁原告的4间仓库并交付原告；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告因其经营需要向原告承租4间仓库，双方未签订书面合同，具体租赁时间及租赁费约定为：2017年10月租用1号仓库,租金1600元/月;2017年11月租用2号仓库,租金4716元/月，2018年5月租用3号仓库,租金1400元/月，2018年10月租用4号仓库,租金为850元/月。2020年1月17日，双方经结算签字确认：截止2019年12月30日，4间仓库共欠租赁费23000元，电费1808元，合计24800元未付。2020年1月至同年8月期间产生租金68528元被告亦未支付，至此，被告拖欠原告租金91528元，电费1808元未予支付。原告经多次催收未果，遂诉至一审法院，案经一审法院调解未果。另查明，涉案仓库系原告未经相关部门批准即在其承租贵州省黔东南州永丰农工商总公司的场地上搭建的临时建筑，已于2020年12月9日拆除。一审法院认为：原、被告双方口头约定被告承租原告修建的4间仓库并支付相应的租赁费，系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人真实意思表示，予以确认。关于原、被告口头约定的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案仓库系原告在其承租的场地上修建的临时建筑，且未经相关部门批准及办理相关批准手续，故，原告与被告关于涉案仓库租赁的口头约定依法应认定为无效。被告抗辩涉案合同无效的辩解意见符合法律规定，理由成立，予以采纳。关于涉案仓库租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告双方的口头约定虽无效，但原告请求按约定支付房屋租金，依法应予以支持。租赁期间，原、被告经结算确认，截止2019年12月30日，被告尚有租赁费23000元、电费1808元未予支付。之后涉案房屋继续由被告继续使用且被告未支付租赁费，根据双方口头约定的租赁费标准计算，2020年1月至同年8月期间的租赁费共计为68528元，据此，被告应支付原告租赁费共计91528元。被告抗辩称租金已支付完毕，租金已减免以及被告已于2020年4月搬离涉案房屋，被告不应再支付原告租金。但从被告所提供的证据来看，均不足以证明其主张事实成立，被告应承担举证不能的不利后果，故被告的该项抗辩理由缺乏事实依据，理由不成立。关于原告主张的水费760元、电费2451元。2020年1月17日，原、被告双方结算确认欠电费1808元未予支付，据此，应认定被告欠付电费1808元。原告提供了两张电表和水表的图片，用以证明被告欠付水、电费，该图片上写的是徐梅方水表并非被告名字，不能证明被告欠付水电费的事实，且原告亦未提供其他证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，故被告应支付原告电费1808元。关于原告诉请的滞纳金，因涉案合同认定为无效合同，故对原告主张的滞纳金依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告徐方敏于本判决生效之日起10日内支付原告雷邦贤仓库租金91528元，电费1808元，二项共计93336元；二、驳回原告雷邦贤的其余诉讼请求。案件受理费2816元，由原告雷邦贤负担683元，被告徐方敏负担2133元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。二审期间，上诉人徐方敏提供了以下证据：1、公告及现场照片复印件。拟证明案外人黔东南州黔兴置业有限责任公司于2020年4月14日发布公告，公司决定于2020年4月18日起对案涉仓库地块实施封闭施工的事实；因黔东南州黔兴置业有限责任公司封闭施工，进出仓库的道路被破坏、阻断，影响上诉人等租户正常使用仓库的事实。2、收条，拟证明上诉人雇请龙某等人搬运案涉仓库内的货物、腾退仓库，并于2020年4月28日将货物全部搬完的事实。3、证人龙某、陆某的证言，拟证明2020年4月份就已经搬迁仓库，4月底就已经搬完了。被上诉人雷邦贤未提交二审新证据。本院依法调查吴英祥与徐方敏签订《场地租赁合同》相关情况。上述证据经本院组织双方质证，雷邦贤认为，证据1中公告搬迁是事实，但图片与现场不符；证据2及法院调取的证据与其无关；证据3的证明目的不认可。经审查，证据1中的公告、证据2、3及本院调查的证据符合证据三性，本院予以采信，证据1中的图片不能达到其证明目的。二审查明的事实，2016年5月5日，雷邦贤（乙方）与原贵州省黔东南州永丰农工商总公司（甲方，现黔东南州黔兴置业有限责任公司）签订《场地租赁合同》，约定甲方将其享有的位于大地春城项目北侧、紧邻苗姑腊肉食品厂南侧、旧门窗加工市场西侧2480平方米土地使用权出租给乙方作为仓库使用，租赁期限五年（2016年7月1日至2021年6月31日止）。雷邦贤在其承租的上述土地上私自搭建临时建筑物作为仓库进行出租经营。徐方敏因经营需要向雷邦贤承租4间仓库用于存放木地板，双方口头约定：2017年10月租用1号仓库,租金1600元/月;2017年11月租用2号仓库,租金4716元/月，2018年5月租用3号仓库,租金1400元/月，2018年10月租用4号仓库,租金为850元/月。2020年1月17日，徐方敏与雷邦贤双方经结算签字确认：截止2019年12月30日，4间仓库共欠租赁费23000元、电费1808元，合计24800元未付。另查明：黔东南州黔兴置业有限公司（以下简称黔兴公司）为开发建设“鸿鹄嘉园”项目，需使用其出租给雷邦贤的土地，为此，黔兴公司与雷邦贤多次到徐方敏承租仓库要求徐方敏搬离，因搬迁费问题，徐方敏没有及时搬出。2020年4月14日黔兴公司第四次公告，决定自2020年4月18日起，对凯峰建材市场北侧其公司土地实施封闭施工。2020年4月初，徐方敏请人陆续将其承租仓库内的木地板搬到其新租赁仓库，至4月底已全部搬完。2020年1月至同年4月徐方敏所承租的4个仓库租金共计34264元至今未支付。雷邦贤在其承租土地上所搭建的临时建筑物已于2020年12月9日被拆除。本院认为：关于一审程序是否违法问题。雷邦贤起诉时要求徐方敏支付欠付2020年1至6月租金，一审法院已将起诉状副本送达给徐方敏并已给予7天的举证期限，对欠付租金的问题，徐方敏已依法享有了7天的举证时间，虽然雷邦贤在一审庭审中对欠付租金数额增加了2个月的租金，但一审法院没有重新给予举证期限并不影响上诉人徐方敏对是否欠付租金已完成的举证，因此，上诉人称一审法院违反法定程序，损害其合法权益的上诉理由，本院不予支持。关于欠付租金问题。双方结算截止2019年12月30日4间仓库共欠付租金23000元、电费1808元，合计24800元，双方无异议，本院予以确认。双方当事人对2020年欠付租金争议较大，上诉人徐方敏称其已于2020年4月30日前搬离，被上诉人雷邦贤称租金应计算至2020年8月。经审查，上诉人徐方敏提供其与案外人吴某某于2020年5月12日签订的《场地租赁合同》、证人龙某、陆某的证言以及本院依法向吴某某核实其租赁合同的履行情况，结合案涉土地权利人兴黔公司需要开发建设收回土地的事实等，可以认定上诉人徐方敏已于2020年4月30日前搬离已拆除的仓库；而被上诉人雷邦贤要求上诉人徐方敏支付其2020年5-8月的租金，但无相关证据证明徐方敏在此期间仍然继续使用该仓库，故一审判决徐方敏支付雷邦贤租金至2020年8月的证据不足，本院予以改判。因上诉人承租的仓库系被上诉人出资修建，在新冠舆情期间是否免租金，不符合发改投资规（2020）734号承租国有房屋免除上半年3个月房屋租金的情况，且雷邦贤不同意免租，故徐方敏上诉认为应当免租，不再支付2020年1月至4月仓库租金的上诉理由，本院不予支持。综上所述，徐方敏应支付雷邦贤2019年12月30日前4间仓库租金23000元、电费1808元、2020年1月至4月4间仓库租金34264元，以上欠付租金共计57264元。综上所述，徐方敏的上诉请求部分成立，应予部分支持；徐方敏因二审提交新证据，导致一审判决认定的事实发生改变，应予改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初8857号民事判决；二、徐方敏于本判决生效之日起10日内支付雷邦贤租金57264元、电费1808元，二项共计59072元；三、驳回雷邦贤的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2816元，二审案件受理费2816元，共计5632元，由徐方敏和雷邦贤各自负担2816元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年四月三十日法官助理张强书记员王嘉