广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2072民初517号原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区××××××远洋城万象花园199卡之一。法定代表人：万某1。委托诉讼代理人：周展豪，男，系原告员工。委托诉讼代理人：麦诗琪，女，系原告员工。被告：李毅，男，1976年3月24日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××××××。被告：肖洁，女，1980年12月11日，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××××××。原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告李毅、肖洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告远洋物业公司的委托诉讼代理人周展豪,被告李毅、肖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司向本院提出诉讼请求：李毅、肖洁向远洋物业公司支付2019年6月至2020年8月期间共15个月的物业管理费4386.06元及违约金（以每月物业管理费292.40元为基数，分别从欠费当月6日起按日万分之八计至清偿之日止）。事实与理由：2018年8月27日，远洋物业公司与与远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）签订《中山珑熙郡花园前期物业服务合同》。李毅、肖洁的物业位于中山市××××××××××××××××××，建筑面积104.43平方米，交楼时间2019年5月22日，住宅按2.8元/月/平方米计收物业费，每月5日前缴纳。违约金约定为每日千分之一，远洋物业公司自愿下调为每日万分之八。李毅、肖洁拖欠2019年6月至2020年8月的物业管理费4386.06元，滞纳金736.86元。远洋物业公司经过多次电话、短信、上门催收，李毅、肖洁仍未按合同约定支付物业管理费，故远洋物业公司于2019年11月27日通过律师函方式催收。李毅、肖洁辩称，一、远洋物业公司没有与开发商签订《中山珑熙郡花园前期物业服务合同》，没有通过合法途径取得中山珑熙郡花园物业管理资格。根据远洋物业公司的材料显示，与远洋物业公司签订《中山珑熙郡花园前期物业服务合同》的单位为远洋（中山）开发有限公司。中山珑熙郡花园的开发商为中山市瑞景物业发展有限公司（以下简称瑞景公司），与我方签订《中山市商品房买卖合同》的商品房出卖人为瑞景公司。二、双方所签订《前期物业服务合同》不准确、不规范。双方所签合同中甲方（李毅、肖洁辩）信息由乙方（即远洋物业公司）填写，乙方将甲方身份证号码书写错误。合同最后一页甲方签署日期处并非甲方填写，且甲方从未授权其他人填写此处信息。甲方对待签订合同这种重要文件的态度不认真、不负责。三、远洋物业公司的物业服务水平达不到2.8元/平方的服务水平。2.8元/平方/月的物业管理费在横栏甚至整个中山都属于较高收费标准。然而远洋物业公司的服务水平远远达不到其收取的物业费所应达到的标准。水、电、天然气安装全部是业主自己去报装。小区里面不允许开车进来，但物业公司自己违反管理规定开三轮车进入。小区保安用双面胶给业主车辆贴警告条，令业主很难清除上面的痕迹。小区保安服务态度差。远洋物业公司的服务水平与其号称的二级资质物业服务专业公司所应具有的水平相差甚远。四、合同约定收楼时间为2019年8月30日，2019年5月底不具备收楼条件。开发商通知收楼时间为2019年5月底，当时作为住户基本生活保障的电及天然气体都没有开通，电要6月份才能开始报装，天然气要9月份才能报装。2019年9月份之前收取物业管理费不合理。五、购房时开发商承诺的旁边工厂搬迁、5H人居环境、拱北河建桥、小区前面建市场等事项的一个都没有达成。入住的业主感觉自己直接就住在车间里，旁边工厂的噪音声响巨大到楼道感应灯自动亮起、刺鼻的恶臭令人无法休息。我方花尽所有积蓄、四处筹借并欠下银行一审债务才购买到这一处房子，本以为可以改善居住环境，让全家都可以享受到美好的生活，结果愿望被一个个残酷的现实所扑灭。为了能够呼吸到正常的空气，不让自己被震耳的噪音半夜吵醒，我方只能眼巴巴看着花费了自己毕生积蓄的房子空置在那里而不能收楼入住。这样恶劣的环境与开发商鼓吹的5H健康景观人居相差十万八千里。并不是我方不想收楼入住，而是这样的楼盘根本就不能交付给业主使用。相对于购房款，物业费只算一个小开支，如果不是开发商的极端恶意欺骗和物业公司的不作为、不负责任，我方决不会拖欠任何物业管理费。综上所述，远洋物业公司没有与开发商瑞景公司签订前期物业服务合同，没有依法取得中山珑熙郡花园物业管理权，远洋物业公司应承担责任。远洋物业公司与我方签订的前期物业服务合同中身份证书写错误及在没有取得授权的情况下代签日期应承担责任。2019年6至8月期间小区不能正常通电通气，从2019年6月开始收取物业管理费为不合理要求，不能收取期间的费用。因开发商欺骗业主及物业公司服务水平低下导致业主不能收楼居住，违约金收取不合理。我方因开发商及物业公司的原因不能收楼，期间没有享受到物业公司的相应服务，我方未收楼期间的物业管理费应减半即1.4元/月/平方。请依法驳回远洋物业公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2017年9月20日，瑞景公司与远洋物业公司签订《前期物业服务合同》，约定瑞景公司选聘远洋物业公司对位于中山市××××××××××××实施前期物业服务。物业未交付前，物业服务费由瑞景公司缴纳，物业交付后物业服务费由业主或物业使用人缴交。合同服务期限自2017年9月20日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2018年8月27日，中山市瑞景物业发展有限公司（以下简称瑞景物业公司）与李毅、肖洁签订《中山市商品房买卖合同》，约定李毅、肖洁购买位于中山市××××××××××××××××××的房产（以下简称案涉商品房），该商品房建筑面积104.47平方米，瑞景物业公司应当在2019年8月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付李毅、肖洁。同日，李毅、肖洁与远洋物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：双方就案涉商品房竣工验收交付使用后提供物业管理有关问题达成一致意见，远洋物业公司在物业竣工验收交付使用后对案涉商品房实施物业管理。物业管理费收费标准为按建筑面积，每月每平方米2.8元收取。物业交付时间以建设单位通知李毅、肖洁收楼的期限最后一天为准。如李毅、肖洁实际收楼的日期晚于建设单位通知收楼期限的最后一天，则远洋物业公司自建设单位通知李毅、肖洁收楼的期限届满之次日起计收物业管理服务费；如李毅、肖洁实际收楼的日期早于建设单位通知收楼期限的最后一天，则自李毅、肖洁实际收楼之日起计收物业管理服务费。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起到实际缴清之日止每天按应交物业服务费的千分之一交违约金。该份《前期物业服务合同》中载明李毅的身份证号码与本案被告李毅的身份证号码存在出入，经李毅确认，该合同是其本人的签名。2018年9月14日，李毅、肖洁作为权利人为案涉商品房办理了不动产预告登记。2018年12月25日，瑞景公司就珑熙郡花园工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年5月17日，瑞景物业公司向李毅、肖洁发出珑熙郡花园2幢1102房交付通知书，通知其于2019年5月22日至5月26日收楼，并载明“若未按本通知约定的最后期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，商品房保修期及物业管理费开始起算”。李毅、肖洁确认收到通知，但认为不符合交楼条件故一直没有收楼。庭审中，远洋物业公司表示其自2019年5月25日起即入驻珑熙郡花园提供物业管理服务，李毅、肖洁没有支付过物业服务费。本院认为，远洋物业公司与李毅、肖洁签订的《前期物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。远洋物业公司为中山市××××××××提供物业服务，李毅、肖洁作为案涉商品房的业主，其应自收楼之日起交纳物业管理费。瑞景物业公司已于2019年5月17日通知李毅、肖洁收楼，李毅、肖洁无正当理由拒绝收楼，根据合同约定，视为其在2019年5月26日已经收楼并开始计算物业费。因物业管理服务涉及多方面内容，对小区的环境管理亦需要全体业主遵守管理制度予以配合，物业公司提供物业服务过程中难以令所有业主满意，出现一些瑕疵亦属正常，并不构成根本性违约。对上述物业服务不满意之处，业主应通过正当途径解决，若业主均以此为由拒绝缴交物业服务费，将导致物业公司应收款项迟迟不能到账，进而影响正常管理服务支出，长此以往只会使小区管理陷于恶性循环。另外，小区周边环境恶劣等问题的解决，不属于物业公司的职责范围。因此，本院不予采纳李毅、肖洁关于物业服务差而拒交物业服务费的意见，李毅、肖洁应向远洋物业公司交纳拖欠的2019年6月1日至2020年8月31日的物业管理费4386元（按远洋物业公司主张的292.40元/月计算15个月）。关于违约金，李毅、肖洁拒绝交纳物业管理费的行为，客观上造成远洋物业公司预期收益无法实现，但远洋物业公司主张按日万分之八计算明显过高，本院依法调整为按年利率24%，以每月294.78元为基数，分别自欠费当月6日起计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李毅、肖洁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2019年6月1日至2020年8月31日的物业管理费4386元及违约金（按年利率24%，以每月292.40元为基数，分别自欠费当月6日起计至实际清偿之日止）；驳回原告中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(已由原告中山远洋物业服务有限公司预交），由被告李毅、肖洁负担并直接支付至原告中山远洋物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇二一年四月二日书记员 苏洁萍