广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终265号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西南宁图卡贸易有限责任公司，住所：广西南宁市西乡塘区鲁班路**御景蓝湾**楼****。统一社会信用代码：91450100348573272M。 法定代表人：项敏，总经理。 委托诉讼代理人：韦紫凌，广西惠金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小清，广西惠金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:吴彩云，女，汉族，1966年8月17日出生，住广西防城港，住广西防城港市港口区 委托诉讼代理人：裴朝艺，男，住广西防城港，住广西防城港市港口区子。 委托诉讼代理人：苏准，广西鹏源律师事务所律师。 上诉人广西南宁图卡贸易有限责任公司因与被上诉人吴彩云土地租赁合同纠纷一案，不服港口区人民法院(2020)桂0602民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 上诉人图卡公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴彩云的一审诉讼请求中的水费1050.64元、损失10万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人需退还上诉人一年租金7520元及上诉人向被上诉人支付水费1050.14元属于认定事实不清、证据不足。上诉人于2019年12月底已全部撤离，清场完毕，从行政处罚决定和双方签订的《土地租赁合同补充协议》约定将被上诉人擅自变卖民宿财产所得13760元为乙方项目重新开发建设后归还对方，可印证上诉人于2019年12月底已全部撤离。关于水费支出问题，水费票据载明户主为“裴渔满”，未载明具体地址，被上诉人未能提供开户证明该水表系专门为民宿而设，并独立于其家庭所用，且票据载明的水费周期为1-5月，该时间段上诉人已撤离不存在用水事实。二、一审法院酌情确定上诉人支付给被上诉人房屋、虾塘损失费10万元有失偏颇，基本事实认定不清，适用法律不当。因双方的过错行为，造成上诉人在租赁期内对民宿进行设计、建设施工费损失高达1588034.9元。对于该部分损失，上诉人未在一审中向被上诉人主张系因为对合同无效，双方均有过错，应自行承担过错责任。上诉人作为承租方，民宿项目因未办理相关审批手续被认定违章建筑而被拆除造成的各项设计、施工费用应由上诉人自行承担。被上诉人作为出租方，明知涉案土地系农村集体土地，明知上诉人租赁用途为民宿经营，仍出租给上诉人作非农使用，并应允“在合同有效期内乙方有权根据需求对出租土地及院落进行翻建改建或扩建”，因其过错导致合同无效及造成的房屋、虾塘损失的费用应由被上诉人自行承担。另，涉案房屋、虾塘本身属于违章建筑，不 -3- 受法律保护。退一步说，如认为确有损失，一审法院未列明具体损失计算依据，直接按照被上诉人主张的167800元为基数，按双方过错确定损失为10万元。即便按照《补偿安置办法》为依据进行计算，计算出来的损失也是仅为65740元，实际损失明显低于一审法院酌情认定的数额。 被上诉人吴彩云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回上诉，维持原判。上诉人损失不止虾塘和房屋，我们只提出虾塘、房屋的损失，一审酌情认定损失为10万元，虽然达不到诉请的16万元，但也认为比较合理。水表是独立的，有表底为证，水费1000多元是明确的。 吴彩云向一审法院起诉请求：1.判令解除吴彩云、图卡公司签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》；2.判令图卡公司向吴彩云赔偿损失167800元；3.判令图卡公司向吴彩云支付违约金60000元；4.本案诉讼费由图卡公司承担；5.判令图卡公司返还吴彩云代其缴纳的电费4318.63元及水费1050.64元。 图卡公司向一审法院反诉请求：1.依法确认吴彩云、图卡公司签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》无效；2、判令吴彩云向图卡公司返还2020年1月1日至2021年5月21日租金10526.7元及押金13760元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由吴彩云承担。 一审法院认定事实：2018年4月24日，吴彩云（甲方）与图卡公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方同意将位于企××镇××号，土地面积6 -4- 267平方米（9.4亩）出租给乙方使用，承租土地用于自行居住、休闲、娱乐以及法律允许范围内的经营活动，乙方在使用期内居住、经营不受甲方干预；租赁期限为20年，自2018年5月1日至2037年5月1日；租金第一年至第三年租金为800元／亩／年，按照每三年一个周期支付，租金存入账户名裴渔满，卡号为62×××02。2018年5月14日，双方就《土地租赁合同》相关事宜补充签订了《土地租赁合同补充协议》，就原合同基础上增加、变更合同条款部分内容。2019年3月18日，防城港市港口区自然资源局向图卡公司发出《责令停止违法行为通知书》，12月13日向图卡公司发出《行政处罚决定书》，要求图卡公司退还非法占用的2.03亩（1353平方米）集体土地，自行拆除在非法占有的土地上新建的建筑物和其他设施。 另查明，2018年7年17日，图卡公司法定代表人项敏向裴渔满转账租金22560元，于2020年1月3日向裴渔满转账押金13760元。裴渔满缴纳港口区企沙镇牛路村飞斗潭电费4318.65元，缴纳水费1050.64元。 再查明，图卡公司将土地上原有房屋、虾塘均已填埋，其在土地上新建的建筑物及设施也已全部拆除。 一审法院认为，关于合同性质的问题。吴彩云、图卡公司签订的《土地租赁合同》，合同将土地性质变更为非农用地,已改变了土地的用途,且未依法办有土地变更登记手续,违反了土地管理法及土地承包法的相关禁止性规定,因此,吴彩云与图卡公司签订的《土地租赁合同》为无效合同。因主合同为无效合同，以主合同所产生的《土地租赁合同补充协议》（2018年5月14日）亦为无效合同，无效的合同自始 -5- 没有法律约束力,故合同亦无须解除。 关于吴彩云主张的赔偿损失、违约金以及图卡公司主张的返还租金、押金的问题。须明确，合同的签订是吴彩云、图卡公司双方的共同行为，涉案合同为无效合同，所产生的法律后果应由双方共同承担，即吴彩云作为出租方主观上存在过错,应承担相应的责任，而图卡公司作为承租方,在未办理相关审批手续的情况下,明知承租土地建设农家乐项目违法,却仍填埋原有房屋、虾塘并新建建筑物和设施,亦应承担相应的责任。综合考虑双方在协议履行过程中均存在过错及本案客观情况,为衡平双方利益,酌情确定图卡公司支付给吴彩云房屋、虾塘损失费10万元。吴彩云应退还给图卡公司剩余一年租金7520元、押金13760元。以上费用吴彩云与图卡公司双方互相予以抵扣，即图卡公司另需向吴彩云支付损失费10万元-7520元-13760元=78720元。对吴彩云请求图卡公司支付违约金6万元的诉讼请求，该院不予支持。另，根据水、电费票据的用水、用电数量以及使用时间段，该部分费用应是图卡公司农家乐项目所产生。因此，对吴彩云请求图卡公司支付代为缴纳的电费4318.65元及水费1050.64元的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条之规定,判决：一、吴彩云与图卡公司于2018年4月24日签订的《土地租赁合同》以及于2018年5月14日签订的《土地租赁合同补充协议》均为无效合同；二、图卡公司支付给吴彩云损失费78720元；三、图卡公司支付给吴彩云代为缴纳的水、电费共计5369.29元；四、 -6- 驳回吴彩云其他的诉讼请求；五、驳回图卡公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件本诉受理费4717元，减半收取2358.5元，反诉费203.58元，以上共计2562.08元，由吴彩云负担1000元，由图卡公司负担1562.08元。 本案二审期间，上诉人图卡公司向本院提交以下证据：一、《防城港海滨民宿设计合同》，二、《借记卡账户历史明细清单、支付宝转账记录》，证据一、二拟共同证明因合同无效，造成上诉人的设计损失费用为112000元；三、《防城港.缇西度假营地工程施工合同》，四、《借记卡账户历史明细清单、招商银行户口历史交易明细表》，证据三、四拟共同证明因合同无效，造成上诉人建设施工费用损失总计1434076.9元。被上诉人无证据提交，其对上诉人提交的证据质证认为，对所有证据的真实性、合法性和关联性均有异议，上诉人在一审时不提交，二审时才提交增加诉累，上诉人对经营的项目是违法的应有预判，属上诉人自己的经营损失，与被上诉人无关。本院认为，上诉人提交的证据与本案存在关联性，本院将在作出判决时予以充分考量。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，在本案组织的质证庭中： 主审：2020年1月2日《土地租赁合同补充协议》中第一条的押金13760元是怎么计算来的？ 上诉人代理人：是双方一起把拆建尚余的材料拿去卖的，如果还能继续合作就把13760元用作押金。 -7- 综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被上诉人请求上诉人赔偿的房屋损失和虾塘损失是否得到支持，如是，如何确定赔偿数额；二、本案的水费、租金、押金如何确定。 本院认为，双方当事人对一审判决的第一项及押金、租金的数额均无异议，本院予以维持。 关于本案争议焦点一的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于涉案《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》为无效合同，双方均有过错，且过错程度相当，双方在本案中均遭受一定的经济损失，根据上述规定，双方应当各自承担其相应的损失部分，被上诉人请求上诉人赔偿因合同无效造成的房屋损失和虾塘损失于法无据，本院不予支持，一审法院酌情确定上诉人应赔偿给被上诉人的房屋和虾塘损失为10万元有误，本院予以纠正。 关于本案争议焦点二的问题。本案的租金和水费应计算至2019年12月，理由为：1.本案的证据即2020年1月2日双方签订的《土地租赁合同补充协议》显示双方重新约定本案的押金为13760元；2.结合防城港市港口区自然资源局作出的港区自然资监罚字[2019]16号行政处罚决定书的内容即：责令上诉人在自接到本决定书之日起15日内退还非法占用的2.03亩（1353平方米）集体土地，自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，本院采纳上诉人关于押金13 -8- 760元的来源陈述的观点即本院查明的事实；故本院认定上诉人清场退还被上诉人涉案土地的时间为2019年12月底。被上诉人提供的缴纳水电费票据显示电费用电时段为2020年5月8月至2020年5月31日，用水时间段为2020年1月-5月，因该时间段上诉人已清场退还被上诉人涉案土地，期间产生的水电费不应由上诉人支付；一审法院认定该时间段由上诉人支付水电费有误，本院予以纠正。另，对于13760元的款项性质，2020年1月2日的《土地租赁合同补充协议》显示双方约定13760元为押金，被上诉人称是赔偿树木款本院不予采纳，因合同无效，上诉人请求被上诉人退还押金13760元有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，图卡公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初1943号民事判决第一项； 二、撤销防城港市港口区人民法院(2020)桂0602民初1943号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、被上诉人吴彩云返还上诉人广西南宁图卡贸易有限责任公司租金7520元、押金13760元； 四、驳回被上诉人吴彩云的其他诉讼请求； -9- 五、驳回上诉人广西南宁图卡贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费4717元，减半收取2358.5元，反诉费203.58元，共计2562.08元，由被上诉人吴彩云负担；二审案件受理费1902.23元（上诉人广西南宁图卡贸易有限责任公司已预交5124.16），由被上诉人吴彩云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武 审 判 员 栾   彩   云 二〇二一年四月二十日 法官助理 郭凯金书记员阳秋艳