贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初838号 原告（申请执行人）：袁群，女，汉族，1965年3月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般授权）：周旭，系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201310645917。 被告（案外人）：罗晶晶，女，汉族，1996年6月8日出生，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈青云，系贵州若溪律师事务所律师，执业证号：15205201310645917。 委托诉讼代理人（一般授权）：王茜，系贵州若溪律师事务所实习律师，证号：23072009210053。 被告（被执行人）：贵州兴亿房地产开发有限公司，地址：贵州省毕节市七星关区洪南路商住楼，统一社会信用代码：915200005872930241。 法定代表人：缪下学，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201710691943。 原告袁群与被告罗晶晶、贵州兴亿房地产开发有限公司（以下简称兴亿房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁群及委托诉讼代理人周旭、被告罗晶晶及委托诉讼代理人陈青云、被告兴亿房开公司的委托诉讼代理人陈雄均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告袁群向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法撤销七星关区人民法院作出的（2020）黔0502执异364号执行裁定，立即恢复对毕节市七星关区人民法院作出的（2018）黔0502民初7034号裁定书裁定查封的登记在被告贵州兴亿房地产开发有限公司“兴亿大厦”1-5-6号房屋的事项继续执行；二、涉及本案产生的费用由被告罗晶晶、兴亿房开公司承担。事实及理由：2014年2月20日，原告与被告兴亿房开公司签订购房定金合同，约定原告预订被告修建的位于流仓桥办事处兴亿小区Ａ、Ｂ栋五层房屋，总面积约为2800平方米。合同签订后，原告（乙方）当日交付购房定金2000000.00元给被告，2014年3月20日，原告在被告的要求下追交购房款1000000.00元给被告，2014年7月20日，原告再次交给被告购房款1000000.00元，原告分三次总计交款4000000.00元给被告，合同其他条款同时约定了双方的权利义务。2018年8月30日，原告向法院提起诉讼，申请查封被告“兴亿房开公司”位于毕节市七星关区房屋，裁定书编号为：（2018）黔0502民初7034号。现被告罗晶晶提出申请，认为涉案房屋1-5-6号系本人2017年5月23日购买，并支付了相应购房款，于是法院作出（2020）黔0502执异364号执行裁定，中止（2018）黔0502民初7034号裁定书对贵州兴亿房地产开发有限公司“兴亿大厦”1-5-6号房屋执行。原告认为，早在2014年2月20日，原告与“兴亿房开公司”签订购房定金合同，且原告已经支付了购房款，当时合同约定原告购买兴亿小区Ａ、Ｂ栋五层房屋，总面积约为2800平方米。在诉讼过程中，原告又申请查封该房屋，原告购买及申请查封的房屋早在被告罗晶晶购买房屋之前，被告罗晶晶对法院查封的行为提出的异议依法不能支持。 综上，原告与“兴亿房开公司”签订了购房定金合同，原告在合同签订后总计交付被告购房款4,000,000.00元。现被告罗晶晶提出的异议不能对抗原告购买及法院查封的行为。鉴于此，为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告前述请求为谢。 庭审中补充陈述：原告与被告签订合同的时间是在2014年2月20日。虽然合同的名称是定金合同，但其实是买卖合同，交的房款已经超过定金的规定，而且原告支付的款项是4,000,000.00元，通过银行转账的是3,775,000.00元，现金支付225,000.00元，被告购房签订合同的时间是在2017年5月23日，交款的时间也是在之后，而且被告之前也仅仅只是交首付款，被告所交的尾款是在原告对涉案房屋查封之后才补交，所以被告购房的行为不能排除原告对涉案房屋的期待权。 被告罗晶晶口头辩称：一、原告陈述主张的事实理由不成立，原告与另一被告贵州兴亿公司签订购房定金合同为由主张继续对案涉房屋进行强制执行，没有请求权的事实基础。原告所称的定金合同已被七星关区人民法院（2018）黔0502民初7034号民事调解书予以解除，故其申请执行的事实理由不成立；二、原告在诉讼请求中称被告罗晶晶是于原告申请查封之前签订的购房合同不属实，被告罗晶晶与贵州兴亿房开公司是于2017年5月23日签订的商品房买卖合同并于当年支付了首付款及二分之一以上的购房款，余款于2019年根据七星关人民政府的要求已交付至七星关区碧阳办事处，故原告所称罗晶晶未在查封之前购买房屋等事实不成立；三、被告罗晶晶已取得案涉房屋的物权期待权，完全足以排斥原告申请强制执行之行为：首先，被告罗晶晶与被告兴亿房开公司之间有合法之买卖合同，其次，被告罗晶晶已付清案涉房屋的购房款，再其次，被告罗晶晶已实际占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的内容及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之内容，被告罗晶晶已取得案涉房屋的物权期待权，故原告之申请执行应当予以排除。 首先，原告所称的签订合同的时间早于被告签订合同的时间，故认为应当认定原告与被告与兴亿房开公司签订的定金合同的效力高于被告罗晶晶与兴亿房开签订的购房合同效力，缺乏事实及法律依据。根据《中华人民共和国民法典》209条关于不动产物权的规定，该涉案房屋均未登记，根据最高人民法院的关于一房二卖的处理原则，合同的效力顺序为：第一顺位是已经办理转移登记的，第二顺位是预告登记和已经办理合同备案手续的，第三顺位的是已经合法占有涉案房屋的，即他的表现形式是已经交房交钥匙，第四顺位合同实际履行在先，第五顺位是均未履行，合同成立在先的。本案中原告签订的定金合同，其基本法律关系为民间借贷关系，所谓的定金合同是为该民间借贷关系做担保而签订的，其法律性质应当识别为后让与担保行为，故该行为按照现行法律规定无效。其次，该所谓的定金合同已被七星关区人民法院（2018）黔0502民初7034号法律文书解除。 综上所述，请求人民法院驳回原告之诉请。 被告兴亿房开公司口头答辩：与被告罗晶晶答辩意见相同外，补充以下答辩意见：涉案兴亿大厦项目从2015年至2019年期间工程几乎全面停工，购房人买房无望，隔三岔五集体到区政府上访，政府为了考虑社会维稳的需求，组织专班初步由毕节市天厦房地产公司对涉案项目进行接管，并对已签订定金合同或购买合同的买受人支付情况进行审查，审查后由毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处负责统筹催收剩余购房款，并代为收取监管资金用途，基于此碧阳街道办事处通知包含本案被告罗晶晶在内的所有购房人缴纳剩余购房款并由街道办出具相应收据，涉案项目在政府的组织下于2020年7月30日具备交付条件的情况下，由碧阳街道办事处通知包含罗晶晶在内的所有购房人进行接房，因此，本案被告兴亿房开公司与被告罗晶晶签订商品房买卖合同，且被告罗晶晶也按合同约定及政府要求购房业主已支付剩余购房款的方式将兴义大厦收尾工程完结，将所有购房款履行完毕，并实际占有房屋，被告兴亿房开公司希望法院本着该项目的特殊性也即是政府考虑社会维稳需求由业主支付剩余购房款，修建剩余收尾工程，也应当驳回原告的诉讼请求，若法院不考虑该特殊性，该判决一判决，会产生数百户业主诉累，集体维权，给地方稳定性造成压力，因此，我们认为本案执行过程中法院出具的裁定书是用法律正确，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告对涉案房屋不享有物权期待权，从涉案房屋的签订合同情况来看，原先确实存在一房二卖情形，且涉及的买受人均未办理预告登记或正式的不动产登记，在此情况下，应当依据所有权变更登记情况，是否合法占有涉案房屋、合同履行情况等综合认定买受人是否具有物权期待权，具体到本案中，首先，原告与被告兴亿房开公司签订的定金合同已经在（2018）黔7034号民事调解书中明确予以解除，因此，原、被告之间现存的关系仅仅是一个债权债务关系。其次，在涉案房屋均未办理过登记或预告登记的情况下，涉案房屋已实际交付被告罗晶晶，其占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。因此，被告罗晶晶在本案中享有足够的排他性权利。至于原告提及到的罗晶晶支付款项在查封之后，但罗晶晶的交款行为应当视为善意的第三方行为，理由是涉案工程全面停工后，政府为解决因兴亿大厦项目迟迟不能交付买受人产生的社会稳定性问题而做出要求买受人限期支付剩余购房款用于解决工程收尾问题，而罗晶晶也是在基于政府介入且由政府通知缴纳剩余购房款这一事实情况下，基于对政府的信任将购房款支付至政府处，诉讼的目的是达到定分止争，在本案中，如果我们只是教条性理解和分析相应的法条，不考虑本案的特殊背景以及法律效果和社会效果相统一这一特性，那么势必会再次导致兴亿大厦上百户业主集体维权或上诉，给地方维稳性造成影响。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的下列证据：被告罗晶晶所举身份证，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告袁群提交证据1：定金合同。证明目的：原告签订的定金合同所购买的是兴亿大厦A、B栋5层2800平方米，合同约定当时的定金2,000,000.00元，但实际支付4,000,000.00元，支付时间是2014年2月20日，合同约定的面积就是本案涉案房屋在内，至于编号，原告无法左右，是被告方擅自更改。被告罗晶晶质证意见：真实性无法评判，案涉的房屋是1-5-1、1-5-2、1-5-5、1-5-6，在原告提供的定金合同中并未注明是否是案涉房屋，故该合同与本案不具有关联性。且该合同已于七星关区人民法院（2018）黔0502民初7034号民事调解书已经予以解除，达不到原告的证明目的。被告兴亿房开公司质证意见：三性不持异议，但达不到证明目的，该定金合同已经双方协商一致解除。经本院审查认为，该证据能证实原告与被告兴亿房开公司签订定金合同，约定相关权利义务的事实；对原告袁群提交证据2：银行流水及被告的首付款收据。证明目的：被告兴亿房开公司已收取原告支付涉案房屋购房款4,000,000.00元。被告罗晶晶质证意见：流水和收据不吻合，流水为2,240,000.00元，收据有4,000,000.00元，其次该流水是在不同的时期转给被告贵州兴亿公司的法定代表人，和正常的房屋交易行为不符，说明了被告罗晶晶在答辩阶段补充变更的基础应当是民间借贷，定金合同应当是做担保，达不到原告的证明目的。被告兴亿房开公司质证意见：对首付款收据的三性不持异议，但涉案定金合同，真实意思是原告与被告之间的民间借贷关系提供担保，出具收据是为了担保的真实性，实际情况原告并未实际支付，同时收款收据载明时间与原告主张实际交易时间相差甚远，不符合交易习惯。经本院审查认为，该证据只能证实原告向被告兴亿房开公司支付相关定金等款项的事实；对原告袁群提交证据3：裁定书2份：（2018）黔0502民初7034号，（2020）黔0502执异364号。证明目的：查封涉案房屋是2018年10月11日，查封后被告提出了执行异议之诉的依据。被告罗晶晶质证意见：对（2018）0502民初7034号裁定书，原告并不知晓，对（2020）黔0502执异364号裁定书无异议。被告兴亿房开公司质证意见：三性无异议，同时（2020）黔364号裁定对被告罗晶晶享有足够的排他性权益，认定事实清楚，适用法律准确。经本院审查认为，该证据能证实本院依法对案涉房屋进行裁定，制作相关裁定书的事实。二、被告罗晶晶所举证据1：二被告之间签订的《商品房买卖合同》。证明目的：二被告在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同。原告袁群质证意见：签订时间在2017年5月23日，三性不予认可，对真实性产生怀疑。被告兴亿房开公司质证意见：三性无异议，证明目的也无异议。经本院审查认为，该证据能证实被告罗晶晶与被告兴亿房开公司于2017年5月23日签订《商品房买卖合同》，约定双方权利义务及其他相关事项的事实；被告罗晶晶所举证据2：银行流水、收据、证明。证明目的：商品房买卖合同签订后，被告罗晶晶向被告兴亿房开公司支付首付款977,190.00元（四套共计）的事实。原告袁群质证意见：梅长海和罗晶晶之间有无债权债务关系不清楚，对首款不认可；对收据，是债券凭证，不认可被告公司收到90,000.00元的依据；对公司的证明，首先，梅长海与被告罗晶晶有没有债权债务不清楚，其次，证明不具备证据的形式要件，没有经办人签字，不予认可。被告兴亿房开公司质证意见：三性无异议，对支付首付款予以确认。梅长海确实系兴亿公司员工，受兴亿公司委托代收部分客户的购房款。经本院审查认为，该证据能达到被告罗晶晶的举证目的；被告罗晶晶所举证据3：兴亿大厦业主购房资料审核单、结算业务申请书、区政府专题会议纪要、银行流水、收款单。证明目的：被告兴亿房开公司经营过程中资金链断裂，在区政府组织下，天厦公司配合被告兴亿房开公司对未备案的资产进行核实，被告罗晶晶应政府的要求，将案涉房屋（四套共计）尾款750,000.00元支付至碧阳街道办事处。原告袁群质证意见：对政府的专题会议纪要的三性无异议，但是达不到证明目的，专题会要出台的时间是2018年1月26日，无法证明2被告转款行为，也无法证明本案被告与梅长海转款行为与房开之间的关系，达不到举证目的。专题会议纪要出台后的转款为750,000.00元，达不到举证目的。被告兴亿房开公司质证意见：无异议，被告罗晶晶是基于前述会议纪要及答复意见的前提下缴纳购房款，不存在恶意支付。经本院审查认为，该证据能达到被告罗晶晶的证明目的。被告罗晶晶所举证据4：物业费收据。证明目的：被告罗晶晶已实际占有案涉房屋。原告袁群质证意见：对物管公司收据，真实性不予认可，被告罗晶晶户籍为重庆，其持续占有该房不符合常理。被告兴亿房开公司质证意见：无异议。经本院审查认为，该证据能达到被告罗晶晶的证明目的。被告罗晶晶所举证据4：认筹认购人和购房人反映问题的答复意见。证明目的：被告罗晶晶在案涉房屋被查封之前不能占有案涉房屋不是出于自身原因，而是客观上不能实现。原告袁群质证意见：三性无异议，但5月20日的答复意见只是对5月20日之后后续工作的处置，被告是否交款以及交款多少，被告提供的证据无法证明交款情况。被告兴亿房开公司质证意见：无异议，罗晶晶基于碧阳街道办的告知，按照该意见规定的时限缴纳了购房款，不存在恶意行为。经本院审查认为，该证据能证实毕节市七星关区人民政府对案涉学院路兴亿大厦项目认筹认购人和购房人反映问题进行相应答复的事实。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告袁群与被告兴亿房开公司签订《定金合同》，约定原告支付定金2000000.00元预订被告修建的位于毕节市七星关区（小区）Ａ、Ｂ栋五层房屋，总面积约为2800平方米。此外，合同其他条款同时约定了双方的权利义务。定金合同签订后，原告（乙方）袁群当日交付订金2000000.00元（收据载明为2000000.00元，银行流水为1000000.00元）给被告兴亿房开公司，2014年3月20日，原告再次向被告兴亿房开公司转款1000000.00元（收据载明1000000.00元，银行流水载明2014年3月14日转款895000.00元），2014年7月20日，原告又一次向被告兴亿房开公司转款1000000.00元（收据载明1000000.00元，银行流水载明2014年7月31日转款250000.00元），（另外有1350000.00元的银行流水从原告所举证据不能证明系支付到被告兴亿房开公司账上），原告分三次总计向被告兴亿房开公司支付项款4000000.00元（收据载明），后两次注明为房款。2018年10月10日，原告向法院申请查封被告兴亿房开公司位于毕节市七星关区房屋，本院于2018年10月11日作出（2018）黔0502民初7034号裁定书，裁定：查封被申请人（被告）兴亿房开公司位于毕节市七星关区房屋（保全金额4000000.00元）。2018年10月30日，原告袁群与被告兴亿房开公司协商同意解除双方于2014年2月20日签订《定金合同》。 另查明：2017年5月23日，被告罗晶晶与被告兴亿房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告罗晶晶购买被告兴亿房开公司开发建设的位于毕节市七星关区流仓桥办事处（现碧阳街道办事处）流仓村兴亿大厦1单元5层6号房，总房款467700.00元。预付款97700.00元，此外，合同还约定其他相关事项。被告罗晶晶于2017年5月26日向被告兴亿房开公司支付购房首付款977190.00元（注明：该首付款为兴亿大厦1-5-1、1-5-2、1-5-5、1-5-6共四套房的首付款）。收据注明：转账880000.00元（转款均转给梅长海880150.00元），现金97190.00元。 又查明：2018年1月26日，毕节市七星关区人民政府作出七星府专议（2018）21号专题会议纪要，载明：会议经过认真研究，形成一致意见，纪要如下：由兴亿房开公司开发建设的兴亿大厦项目位于学院路，由于兴亿房开公司资金链断链，项目收尾工程停滞，安置户未能回迁、购房业主不能入住，引发多次群体性上访。为妥善解决上述问题，一是由区住建局牵头，区房产局、住建局、规划局、毕节市天厦房开公司和兴亿房开公司配合，对兴亿大厦项目未备案的资产进行精准核实，先将该项目当前未备案资产全部备案至天厦房开公司。二是由区住建局牵头，碧阳街道、天厦房开公司配合，进一步调查该部分是否出售情况，并尽快提出解决方案报区政府研究。2019年5月20日，毕节市七星关区人民政府作出《关于毕节市七星关区人反映问题的答复意见》，该意见载明：购房人可按与兴亿公司签订的合同约定价格，在2019年6月20日前将会不低于购房总款80%的房款，2019年7月20日前门交清购房总款。确保在2020年7月30日前完成收尾工程，向购房人交付房屋使用。此外还载明其他相关事项。2019年7月19日，天厦房开公司向被告罗晶晶出具《兴亿大厦业主购房资料审核表》，载明：兴亿大厦1-5-6号房业主罗晶晶，房屋总价467700.00元，已交房款280200.00元，未交房款187500.00元，已交维修基金11692.00元。被告罗晶晶于当日支付案涉房屋尾款187500.00元。2020年7月19日，被告兴亿房开公司在相关部门的监管下将案涉房屋交付被告罗晶晶管理使用，案涉房屋至今未办理房屋登记手续，未过户在被告罗晶晶名下。在本院受理申请人（原告）袁群与被申请人（被告）兴亿房开公司定金合同纠纷一案中，2020年11月20日，案外人（被告）罗晶晶向本院提出书面异议申请，认为其对查封的1-5-6号房屋享有物权期待权，虽未办理过户登记，但是房开商导致的，能够排除执行。法院查封违反法律规定，应予以解除。请求撤销（2018）黔0502民初7034号民事裁定书中对案涉1-5-6号房屋的查封。本院经审理后，于2020年12月4日作出（2020）黔0502执异364号执行裁定书，裁定本院（2018）黔0502民初7034号民事裁定书查封被申请人兴亿公司兴亿大厦1-5-6号房屋的事项中止执行。 裁定书送达后，原告对该裁定不服，在法律规定的期限内向本院提出执行异议之诉。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：原告要求继续执行案涉房屋，该请求是否应当得到支持。 对双方争议的焦点，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。本案中，首先，被告兴亿房开公司将案涉房屋出售给被告罗晶晶，双方于2017年5月23日签订《商品房买卖合同》，被告罗晶晶已按双方签订的《商品房买卖合同》约定的房价款支付首付款，并在案涉房屋系由区政府为解决被告兴亿房开公司资金链断链的情况下，经相关部门审核下支付了全部购房款，其已于2020年8月1日实际占有管理案涉房屋，虽未办理案涉房屋的过户登记手续，但对被告罗晶晶来说，其未有任何过错，未办理过户登记手续的责任在被告兴亿房开公司。因此，本案的事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故依法不得查封、扣押、冻结，被告罗晶晶的申请符合该司法解除的规定，能够阻却执行；其次，原告袁群以其与被告兴亿房开公司签订的《定金合同》在先而被告罗晶晶与被告兴亿房开公司签订的《商品房买卖合同》在后、且原告已支付4,000,000.00元购房款来作为查封的案涉房屋不能排除执行的意见，因《定金合同》约定的只是预购案涉房屋，而《商品房买卖合同》是正式的购买案涉商品房的合同，且签订《定金合同》的双方已协商解除该定金合同，故原告的该主张，无法律依据，本院不予以支持。因此，原告要求撤销本院（2020）黔0502执异364号执行裁定书，立即恢复结本院作出的（2018）黔0502民初7034号了事裁定书裁定查封的登记在被告兴亿房开公司兴亿大厦1-5-6号房屋事项继续执行的诉讼请求，本院不予以支持。 综上所述，被告罗晶晶享有排除对案涉房屋执行的法律规定，原告要求撤销本院（2020）黔0502执异364号执行裁定书，立即恢复结本院作出的（2018）黔0502民初7034号了事裁定书裁定查封的登记在被告兴亿房开公司兴亿大厦1-5-6号房屋事项继续执行的诉讼请求，本院不予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告（申请执行人）袁群的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告（申请执行人）袁群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  詹 伟 人民陪审员  余红梅 人民陪审员  梁道林 二〇二一年四月七日 书 记 员  吴 密