北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初361号原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原告：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告：北京冰达人餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区京顺东街6号院6号楼3层301号3007室。法定代表人：陈科，董事长。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，男，1987年9月9日出生，北京冰达人餐饮管理有限公司职员。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：唐田，男，1973年10月9日出生，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司职员。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）、原告北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏商业公司）诉被告北京冰达人餐饮管理有限公司（以下简称冰达人公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新东安公司、新骏商业公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告冰达人公司的委托诉讼代理人杨永存、孙浩，第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人唐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东安公司、新骏商业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金49600元（新骏商业公司同意以被告已交纳的灯箱押金、橱窗押金、电力押金、废料押金共计48500元折抵部分租金）；2、要求被告向新骏商业公司支付2020年3月1日至2020年5月6日期间的租金108800元；3、要求被告向新骏商业公司支付公证费4000元；4、要求被告向新骏商业公司支付恢复店铺原状费用89925元；5、要求被告向新骏商业公司支付违约金143600元（新骏商业公司同意以被告在新骏商业公司处合同押金143600元抵扣）；6、要求被告向第三人支付物业管理费68980.65元、电费18995.55元、其他费用3051.53元、水费及水资源处理费1722.11元、排污及垃圾分类服务费7664.52元。事实与理由：2014年7月11日，新东安公司与被告订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（以下简称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层610号店铺（以下简称涉案店铺），面积200平方米出租给被告以“IceMonster”为店铺名经营餐厅，租赁期限自2014年7月18日至2020年7月17日。2014年7月18日，新东安公司向被告交付涉案店铺。2018年12月，新东安公司与被告及第三人订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由被告向第三人支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年1月，新东安公司、新骏商业公司、被告订立《北京新东安广场租赁合同变更协议》（以下简称《变更协议》），约定自2020年3月1日始《租赁合同》出租人变更为新骏商业公司。2020年2月始，被告开始拖欠租金及物业费等其他各项费用。经二原告多次催要，被告均未如约交纳。2020年4月21日，新骏商业公司向被告送达解除合同通知，后被告自行撤场。2020年5月8日，新骏商业公司进行公证收场。后新骏商业公司委托案外公司对涉案店铺恢复原状。二原告认为，被告拖欠租金等费用构成违约，根据合同约定出租人有权解除合同，并要求被告支付拖欠的各项费用及以押金作为违约金抵扣。根据三方订立的《补充协议》，出租人有权要求被告向第三人支付物业费等费用，为了减少诉累，二原告一并在本案中主张被告应向第三人支付的上述费用。现二原告提起本案诉讼，诉如所请。被告冰达人公司答辩称：首先，二原告陈述订立合同情况属实，被告如约向二原告交纳了押金及截至2020年2月1日之前的租金。因疫情对餐饮行业的影响，被告虽然未停止经营，但几乎没有营业收入，因此未按照约定支付租金。第二，2020年2月、3月期间被告多次向新骏商业公司申请减免租金，但均未得到回复，且双方之间的合同将于2020年7月到期，被告并非恶意违约。第三，2020年4月20日，新骏商业公司对涉案店铺停水停电，已事实上解除了双方之间的合同关系，被告要求撤场，但新骏商业公司不允许搬离物品，并对涉案店铺上锁。迟至2020年6月被告才将物品自库房中取回。被告认为，双方之间的合同应于2020年4月20日解除；2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金应予以免除，2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金被告同意支付，但认为3月份租金应减半收取；2020年4月20日新骏商业公司采取相应措施并不允许被告腾退物品，公证费属于出租人自行扩大的损失，被告不同意支付；同时被告认为恢复原状费用过高，同意支付合理部分；被告因疫情原因未能交纳租金，不属于违约，因此不同意支付违约金，如果法院认为被告构成违约，双方约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。关于物业费等，应由第三人另案主张，不应在本案中一并处理。第三人启胜物业公司陈述称：同意二原告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月11日，新东安公司与被告订立《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层610号店铺，面积200平方米出租给被告以“IceMonster”为店铺名经营餐厅，租赁期限自2014年7月18日至2020年7月17日。第1、2年月租金44000元，第3、4年月租金46800元，第5、6年月租金49600元，物业管理费每月17200元，均于每个日历月第一天缴纳。押金为二个月基本租金及物业管理费。承租人在租金、物业管理费等费用到期后15天内仍未支付，出租人有权提前终止合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。如果承租人违约导致合同提前终止，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。如承租人违反合同任何约定条款，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。后新东安公司与被告及第三人订立《补充协议》，鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，被告需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年1月15日，二原告与被告订立《变更协议》，约定自2020年3月1日始新骏商业公司取代新东安公司成为《租赁合同》新的出租人，相应权利义务由新骏商业公司继受。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向被告交付涉案店铺，被告向新东安公司支付各项押金及截至2020年1月31日之前的租金。2020年2月、3月，被告分别以邮件形式向出租人申请减免租金。2020年4月8日，第三人向被告发送《有关：管理费欠款事宜》，要求被告清缴费用，否则将报出租人后于2020年4月12日采取停电措施。2020年4月20日，第三人工作人员向被告发送邮件，称因被告2月份欠缴物业费等相关费用，因此如未如期缴纳，则将于24时停止供电。2020年4月21日，被告向新骏商业公司及第三人工作人员发送邮件，称其已多次与出租人沟通减免租金事宜，却未得到公平对待，出租人停止供电的决定导致被告无法正常营业，进一步造成了损失。2020年4月21日，新骏商业公司向被告发送解除函，鉴于被告未能如约履行合同，明确双方合同于2020年5月6日解除，要求被告根据合同约定将涉案商铺恢复原状。2020年5月7日新骏商业公司委托公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。根据公证书显示涉案店铺处于撤店状态，需撬开后门进入店铺，店铺正门为卷帘门，封闭状态，店铺内尚留有大量经营所需的设备设施及家具。后新骏商业公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用89925元。诉讼中，被告提交1、《致北京新骏商业管理有限公司的函件》，证明被告收到新骏商业公司的解除函后与出租方进行磋商，并载明2020年4月20日出租方已将涉案店铺断水断电、安装新锁，导致无法继续营业。经质证，二原告及第三人均否认收到上述函件，被告亦无法提供邮寄单据。2、涉案店铺锁门照片，证明出租人擅自将涉案店铺上锁，被告称照片中两个链锁一个为被告自己加装，另一个为第三人加装。经质证，二原告及第三人均否认系其上锁，并称涉案店铺存在两个门，该照片无法证明另外一个门的状况。3、被告工作人员书写的申请、往来邮件及与新骏商业公司员工之间的微信聊天记录，证明被告要求腾退店铺，但新骏商业公司员工称只有15日内来拆除才能腾退物品，故被告工作人员提出申请取回其个人物品及相关食材。经质证，二原告与第三人认可该证据的真实性。就被告为何未按照合同约定恢复店铺，被告解释称当时考虑下一个承租人进场装修时一并拆除，可节约成本。4、被告员工肖某出庭作证称其原系被告于涉案店铺的店长，于2020年6月离职。2020年4月20日之前涉案店铺正常营业，但基本只有店长在店。2020年4月20日，商场通知如未在下午5时前交纳费用将于该日24时停水停电。次日肖某至涉案店铺查看情况，发现后门（员工通道）上了一把锁，无法进入。前门为卷帘门，因已经停电亦无法打开。肖某随即联系第三人，第三人表示需要向出租人汇报。后经多方联系后门被打开，店铺内已停水、停电。此后涉案店铺未再经营。2020年5月11日，肖某向商场申请取回个人物品。经质证，二原告与第三人认为证人与被告存在利害关系，不认可证人证言的真实性。本院认为：根据查明情况，新东安公司与被告订立的《租赁合同》及新东安公司、新骏商业公司与被告订立的《变更协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。2020年3月1日前涉案店铺的出租人为新东安公司，该日后涉案店铺的出租人为新骏商业公司。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现被告由于疫情原因未能按照合同约定支付2020年2月1日始的租金，且在疫情期间被告在积极与二原告协商租金减免问题，同时考虑到合同已近到期终止，二原告作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。但根据被告提交的邮件、函件及证人证言等证据，可知2020年4月20日新骏商业公司及第三人以停电的方式迫使被告停止经营，并进而由新骏商业公司向被告发送解除合同通知，新骏商业公司构成违约解除合同。关于二原告向被告主张2020年2月1日至2020年5月6日期间租金的诉讼请求，2020年4月20日，新骏商业公司对涉案店铺采取停电措施，以实际行动解除双方之间的租赁合同，因此其主张此后的租金，于法无据，本院不予支持；考虑到疫情对合同双方的影响，本院对被告于2020年2月1日至2020年4月20日期间应向二原告支付租金的数额予以酌定。因新骏商业公司违约解除合同，故其要求被告支付公证收场费用及违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，被告在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状，因此新骏商业公司要求被告支付恢复原状费用，理由正当，本院予以支持。被告称其为节约拆除成本而未予及时恢复原状的抗辩意见，本院不予采信。考虑到押金的性质、作用及当事人意见，本院以被告已交纳的合同押金、灯箱押金、橱窗押金、电力押金、废料押金优先抵扣被告应向二原告支付的各项费用。另，新东安公司与被告及第三人订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与被告成立另外法律关系，二原告在本案中要求被告向启胜物业公司履行支付义务，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京冰达人餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金33067元；二、被告北京冰达人餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金55111元；三、被告北京冰达人餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付恢复店铺原状费用89925元；四、被告北京冰达人餐饮管理有限公司以已交纳的192100元押金优先冲抵上述第一至三项应支付的款项；五、驳回原告北京新东安有限公司其他诉讼请求；六、驳回原告北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4373元，由原告北京新东安有限公司、北京新骏商业管理有限公司负担2804元（已交纳），由被告北京冰达人餐饮管理有限公司负担1569元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年四月一日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧