安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1003民初471号 原告：凌建琴，女，1980年10月25日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：孟颖华，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 被告：黄山益安居养老有限公司,住所地安徽省黄山市黄山区耿城镇政府东南侧太平小镇东区1号楼。 法定代表人：盛国胜，经理。 委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。 原告凌建琴与被告黄山益安居养老有限公司（以下简称益安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告凌建琴的委托诉讼代理人孟颖华，被告益安居公司的委托诉讼代理人钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌建琴向本院提出诉讼请求：请求判令益安居公司返还凌建琴已付房款定金59065元及利息损失（自2020年4月18日至实际归还之日止，以59065元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、违约金59065元，并承担本案诉讼费1331元、保全费1120元、保全担保费500元。事实与理由：2020年4月17日，我向益安居公司欲购买房屋一套，双方签订了《存量房买卖合同》，约定，凌建琴购买位于黄山市黄山区××幢××室，凌建琴于当日支付给益安居公司首付款159065元作为定金。尔后，我及时申请办理购房贷款手续，按照黄山市购房银行贷款审批程序，银行贷款审批通过后先过户才可放贷，但益安居公司迟迟不肯过户，导致涉案合同不能继续履行。经双方协商，2020年12月，双方签订《协议书》，益安居公司承诺退还已付定金。因定金中有10万元系案外人顾大忠所出借，益安居公司已将10万元直接退回给顾大忠，故益安居公司应当返还凌建琴定金59065元，但益安居公司至今尚未返还。 益安居公司辩称,一、凌建琴在我公司购买房屋属实，但对购房款的支付，其陈述与事实不符。2020年4月17日，我公司与凌建琴签订《存量房买卖合同》的同时，我公司与凌建琴、第三人顾大忠签订《房屋装修款确认协议》，该协议明确凌建琴的购房首付款159065元（其中，凌建琴支付的10万元系从顾大忠处借款10万元而支付，另凌建琴自己支付59065元）中的15万元借给装修方顾大忠作为装修款，待凌建琴在银行的房屋装修贷款批准后，由装修方直接返还给我公司。同时，该协议还确认了如凌建琴要求将15万元借给顾大忠时，视为我公司已经退还了凌建琴相应的购房首付款。因此，凌建琴已支付的首付款159065元，经凌建琴同意而转借给装修方顾大忠15万元，且视为已退还购房首付款，我公司实际收到凌建琴首付款只有9065元。二、凌建琴主张按照定金罚则，要求我公司按双倍返还定金的标准承担违约金请求，没有事实依据。根据《存量房买卖合同》第五条和第六条的约定，以及《房屋装修款确认协议》的规定，凌建琴支付的定金已转化为首付款，且我公司将首付款转借给顾大忠后视为已返还凌建琴的首付款，否则，凌建琴要求返还购房款就属于重复主张权利。三、关于我公司是否存在违约的事实。由于我公司出售给凌建琴的房屋被法院查封，导致过户手续至今未能办理，凌建琴向银行申请装修贷款的申请也不能得到批准，从而导致双方发生纠纷，而非我公司故意违约导致不能过户。同时，凌建琴对该原因也是明知的，一旦法院解除查封，双方的合同还是能够履行的。故凌建琴在未能解除合同时，就要求承担双倍返还定金的违约责任，于理于法没有依据。四、2020年12月1日尚未最终达成协议的《协议书》如何认定问题。凌建琴因案涉房屋被法院查封不能办理房产证时，要求退回购房款，我公司草拟了《协议书》一份，就凌建琴购房事宜包括解除合同、退还购房款等事项进行了约定，但由于顾大忠不同意协议书的内容而未签字。该协议书涉及三方经济利益的纠纷，尽管我公司与凌建琴签字，但第三人顾大忠没有签字，故对该协议不能认可。综上，请求法院查明事实，驳回凌建琴对公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对凌建琴提交的《存量房买卖合同》、银行交易明细、《协议书》、发票，对益安居公司提交的汇款凭证、收据（顾大忠出具）等证据，双方当事人均无异议，本院予以确认。 对益安居公司提交的有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、《房屋装修款确认协议》，用以证明凌建琴向益安居公司支付的首付款已转化为借款，且已确认凌建琴的首付款已经退还的事实。凌建琴质证认为，对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为案涉房屋买卖合同并未实际履行，也就不存在后期装修款，益安居公司应当退回购房款。 2、借条、收条各一份，用以证明凌建琴向顾大忠借款10万元而支付的首付款。凌建琴质证认为，因无原件和支付凭证，对其真实性和证明目的，不予认可。 本院认证意见，对证据1的三性予以确认，对证据2，其虽提交的是复印件，但结合凌建琴提交的协议书第三条的内容以及凌建琴的自述，能够相互印证，故对该证据予以采信。 经审理查明：2020年4月17日，凌建琴与益安居公司签订《存量房买卖合同》一份，出售人（甲方）：益安居公司，买受人（乙方）：凌建琴。约定，凌建琴购买益安居公司所有的位于黄山市黄山区××幢××室，建筑面积96.74平方米，价款509065元，付款方式为分期付款，首付款159065元，余款35万元申请银行按揭贷款。第五条约定，为了表示乙方向甲方购房的诚意及保证购房合同的正常履行，乙方须于2020年4月17日向甲方交纳159065元的购房定金，合同生效后，定金冲抵房款；第九条约定，1、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应当将定金退还乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。……。同日，凌建琴、益安居公司、顾大忠三方签订《房屋装修款确认协议》一份，购房人（甲方）凌建琴；出售方（乙方）益安居公司；装修方（丙方）顾大忠，收款人（丁方）顾大忠。约定，1、甲方支付给乙方购买房屋的首付款，经甲乙双方同意暂借款15万元给丙方作为装修款，待甲方房屋装修贷款批准后直接发放给丙方后，由丙方将该借款归还给乙方。2、甲方支付给乙方购买房屋的首付款，如甲方要求将15万元暂借给丁方时，甲乙双方确认：乙方已经退还了甲方相应购买房屋的首付款，甲方必须待银行装修贷款批准发放给丙方后，由丙方无条件将上述借款支付给乙方。3、甲方和丙方签订装修合同后，由甲方向银行申请贷款，贷款审批后由银行直接支付给丙方，丙方将房屋贷款按乙方实际借款给丙方或丁方的等额资金归还给乙方。4、本协议签订后，在三个月不能装修，本协议终止，各方已履行的行为恢复到本协议签订前状态，尚未履行的不再履行，且各方互不追究法律责任。5、本协议未经事宜，各方再另行协商确定。凌建琴于当日转账支付给益安居公司159065元。同月29日，益安居公司转账支付给顾大忠15万元，在附言部分写明付装修款；同时，顾大忠于当日出具的收据写明，确认收到（转账）益安居公司支付的装修款15万元。另，凌建琴于同年4月17日向顾大忠出具借条，写明借款10万元；同日，顾大忠又向凌建琴出具收条一份，写明收到凌建琴现金10万元。 2020年12月1日，益安居公司与凌建琴签订协议书一份，甲方：益安居公司；乙方：凌建琴；丙方：顾大忠。约定，甲方经营养老产业，并委托丙方代理销售甲方名下房产5幢401室，因该房产其他原因短期内无法过户，乙方要求退房。现经三方友好协商达成以下协议：一、甲乙丙三方一致同意解除黄山益安居养老有限公司与凌建琴签订的x幢xxx室房屋《商品房买卖合同》。二、甲方同意将乙方首付款人民币59065元退还给乙方。三、甲方退还丙方为乙方垫付的购房首付款10万元。四、本协议签订后，甲乙丙三方就购房争议事项全部案结事了，再无其他争议。五、本协议三方签字后生效。该协议分别由益安居公司、凌建琴盖章或签字，但顾大忠未在该协议上签名。 凌建琴在本院诉讼过程中，向本院申请诉讼保全，为了提供担保，由华安财产保险股份有限公司安徽分公司为其提供诉讼保全担保，凌建琴向该保险公司支付保险费500元。 本院认为，益安居公司、凌建琴签订《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。在合同履行过程中，凌建琴先行支付的定金159065元，按约已转化为首付款159065元。其中，首付款10万元来源于顾大忠的借款，另59065元系凌建琴的自有资金。同时，凌建琴为了装修案涉房屋，经凌建琴、益安居公司、顾大忠三方协议，将凌建琴支付的首付款150000元支付给顾大忠，为此，三方于2020年4月17日签订了《房屋装修款确认协议》，该协议中虽约定为借款，但究其实质应为装修预付款。益安居公司依据凌建琴的意思表示而代为支付了该装修款，同时，双方确认在支付该预付款后，视为益安居公司已退还凌建琴相应的首付款。后因案涉购房合同未能履行，经益安居公司、凌建琴协商，双方同意解除案涉房屋买卖合同，并于2020年12月1日签订协议书一份，该协议的第二条约定由益安居公司返还凌建琴首付款59065元。该协议书虽列明的当事人有三方当事人，除本案原、被告外，还有第三方顾大忠，第三方顾大忠虽未在本协议中签字，但不影响益安居公司与凌建琴之间约定由益安居公司返还凌建琴首付款59065元的效力。故对凌建琴要求益安居公司支付首付款的诉求，本院予以支持。关于凌建琴主张要求益安居公司承担违约金的诉求。本院认为，《存量房买卖合同》虽对违约责任作了约定，但在合同实际履行过程中，双方对是否承担违约责任进行了变更，即2020年12月1月签订的协议书第四条约定，益安居公司除返还首付款外，不再承担其他违约责任，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”，因此，凌建琴要求益安居公司承担违约金的诉求，证据不足，不予支持。关于凌建琴主张逾期付款利息的诉求，因双方在协商解除合同时，对应当返还的首付款59065元未约定付款时间，故可从其主张之日起按全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。关于凌建琴主张的保全担保费的诉求，双方未就此进行约定，故对该诉求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、黄山益安居养老有限公司于本判决生效后十日内返还凌建琴购房款59065元及逾期付款利息（自2021年2月18日起，按全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）； 二、驳回凌建琴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1331元、保全费1120元，合计2451元，由黄山益安居养老有限公司负担1276元，凌建琴负担1175元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  方昆海 二〇二一年四月二十七日 书记员  徐雅芬