四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初1303号 原告：成都市兴东置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区百日红西路212号5栋1层。 法定代表人：明亮，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：吉紫璇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都蒙淇教育咨询有限公司。住所地：四川省成都市成华区望平街118号天祥大厦3楼320室。 法定代表人：杜龙军，任公司总经理。 委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茜茜，四川韬世律师事务所律师。 原告成都市兴东置业有限公司（以下简称“兴东置业公司”）与被告成都蒙淇教育咨询有限公司（以下简称“蒙淇教育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告兴东置业公司的委托诉讼代理人闵丹、吉紫璇，被告蒙淇教育公司的委托诉讼代理人杨心一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴东置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令蒙淇教育公司向兴东置业公司支付自2019年8月10日起至2020年7月8日的房屋租金，共计606,102.24元；2．判令蒙淇教育公司向兴东置业公司支付逾期支付租金的违约金（计算方式：以逾期支付租金为基数，自逾期之日起至租金实际付清之日止，按贷款市场利率即4.35%的2倍计算，暂计算至2020年10月15日为47,900.36元）；3．判令蒙淇教育公司向兴东置业公司支付解约违约金，按当年租赁房屋租金总额30%计算，共计203,526.5元；4．判令蒙淇教育公司向兴东置业公司支付逾期返还房屋的物业占用费，自《解除租赁合同通知》要求的归还房屋的次日即2020年7月17日起至返还房屋之日止，暂计算至2020年10月15日为508,816.26元；5．判令蒙淇教育公司向兴东置业公司返还租赁房屋，即锦江大道368号创意山商业中心3栋2层25、26、27、28号房屋；6．判令蒙淇教育公司支付兴东置业公司律师费78,384.58元；7．本案的诉讼费、保全费由蒙淇教育公司承担。庭审中，兴东置业公司主动调减第一项诉讼请求的租金为495,355.32元；变更第四项诉讼请求的物业占用费起算时间为2020年7月24日。 事实和理由：2017年12月，兴东置业公司与蒙淇教育公司签订《创意山项目商业中心一期3栋2层25、26、27、28号商铺房屋租赁合同》约定，兴东置业公司租赁该物业给蒙淇教育公司，租赁起止时间为2018年1月10日起至2023年1月9日，蒙淇教育公司每三个月为一个支付期提前20个工作日向兴东置业公司支付租金。但自2019年7月15日起，蒙淇教育公司未按约支付兴东置业公司租金，经多次催告蒙淇教育公司仍未支付。因蒙淇教育公司逾期支付租金累计已超过30日，兴东置业公司于2020年7月8日向蒙淇教育公司送达了《解除租赁合同通知》，正式解除租赁合同，合同解除后，蒙淇教育公司仍拒绝向兴东置业公司支付拖欠的租金、违约金、及自租赁合同解除后至蒙淇教育公司实际腾退房屋之日的房屋占有使用费。为维护兴东置业公司的合法权益，特提起本案诉讼。 蒙淇教育公司辩称，兴东置业公司所在的物业没有实际打造，没有形成商圈，蒙淇教育公司才未能按时支付租金，并非故意拖欠；欠付租金应当按照成都市国资委发布的相关减免文件进行计算，对兴东置业公司调减后的租金予以认可；蒙淇教育公司支付了107,685.98元的履约保证金，应将该履约保证金扣除后再计付租金；兴东置业公司主张的逾期支付及解约违约金系同一性质的违约金，迟延支付租金导致合同解除后的损失应一并主张，且自2020年7月至起诉之日止，兴东置业公司怠于行使诉权，导致损失扩大，违约金过分高于实际损失，请求予以调整；物业占用费以每月的三倍计算有违公平原则，律师费应当依据诉讼标的，如兴东置业公司起诉的标的过高，请求对上述费用过高部分按照比例进行调整；蒙淇教育公司所使用的物业，与兴东置业公司沟通使用，应当与兴东置业公司沟通予以退还。 本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，兴东置业公司作为出租方（甲方）与蒙淇教育公司作为承租方（乙方）签订《创意山项目商业中心一期3栋2层25、26、27、28号商铺房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方位于四川省成都市锦江区××期项目的商铺；租赁物业位于创意山商业中心3栋2层25、26、27、28号商铺；乙方在签订本合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或单方解除、终止本合同的理由；商业管理公司指甲方委托的商业管理公司；商业经营服务费指乙方所租物业的基础商业服务费。租期自2017年12月30日起至2022年12月29日止，其中自2017年12月30日起至2018年12月29日为期12个月时间内，执行共计5个月交房准备期。租金支付明细如下：2018年3月30日至2018年6月29日、2018年10月30日至2018年12月29日，共计5个月为交房准备期，租金为0元；2018年12月30日至2019年12月29日区域1、2、3的月租分别为21358.62元、15203.72元、17280.65元，月租合计53842.99元，年租金为646115.88元；2019年12月30日至2020年12月29日区域1、2、3的月租分别为22426.55元、15963.91元、18144.68元，月租合计56535.14元，年租金为678421.68元；2020年12月30日至2021年12月29日区域1、2、3的月租分别为22426.55元、15963.91元、18144.68元，月租合计56535.14元，年租金为678421.68元；2021年12月30日至2022年12月29日区域1、2、3的月租分别为23548.36元、16762.88元、19051.1元，月租合计59362.34元，年租金为712348.08元。租金采取先付后使用方式，每三个月为一个支付期提前20个工作日支付；履约保证金为107685.98元，租赁期限届满后一个月内或本合同提前终止后一个月内，扣除依据本合同应当扣除的金额（包括违约金）后，由甲方无息退还履约保证金，该履约保证金并非乙方预付的租金、商业经营及物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、商业经营及物业管理费、违约金等，甲方有权直接抵扣乙方交纳的履约保证金或可将履约保证金的全部或部分用于支付乙方应承担的违约金或赔付款，但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法；自起租日起，乙方应按每三个月向甲方指定的物业管理公司交纳物业管理服务费；乙方应按甲方或商业管理公司要求的期限结算交纳上一月水、电、天然气等费用，本合同租赁期限届满当日，乙方到商业管理公司（或物业管理公司）指定地点结清并付清全部乙方应缴而未缴的费用。租赁期限届满或本合同提前终止，乙方应在甲方通知的期限内将租赁物业归还甲方，如乙方逾期未搬出，甲方有权要求乙方承担物业占用费，逾期不足十天的须支付一个月当月租金，逾期超过十天不足二十天的须支付两个月当月租金，逾期超过二十天不足三十天的须支付三个月的当月租金；乙方迟延支付租金、物业费等，甲方有权按照每逾期一日，按应付金额的1%收取滞纳金，乙方延迟支付累计达3次或累计达30日的，甲方可解除合同，并有权不退还乙方履约保证金，及另按合同解除或终止时月租金标准的两倍要求乙方赔偿损失，但若是乙方拖欠租金导致甲方解除合同的，乙方应按当年年租金总额的30%支付违约金；甲方在乙方租赁物业门口或其他醒目位置张贴的与日常物业服务有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方；甲方按照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，即表明甲方行使本合同赋予的其提前收回该物业的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分地行使，甲方无须以实际进入该物业的行为作为行使该项权利的标志；甲方因向乙方催付租金等引起的所有费用和开支，包括律师费等，均由乙方承担；甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违约行为，不构成甲方放弃追究的依据，除非甲方以书面方式作出放弃该权利的意思表示。该合同附件一载明：兴东置业公司指定成都拓邦企业营销策划有限公司对蒙淇教育公司承租的商铺提供商业经营管理，请蒙淇教育公司及时与商业管理公司签订《商业经营管理合同》。案涉租赁合同签订后，兴东置业公司向蒙淇教育公司交付了位于创意山商业中心3栋2层25、26、27、28号的商铺。 蒙淇教育公司未按约定期限支付2019年8月10日起的租金，兴东置业公司多次书面催要未果。2020年7月8日，兴东置业公司在蒙淇教育公司经营商铺处张贴《解除租赁合同通知》，主要内容为：因蒙淇教育公司已累计拖欠2019年8月10日至2020年7月9日的租金608,425.6元，根据成都市国资委成财资产发［2020］4号文要求进行减免后，实际欠付租金为495,355.32元，已构成重大违约，通知解除双方签订的《租赁合同》，蒙淇教育公司须于2020年7月16日前将租赁房屋归还兴东置业公司。截至庭审终结时，蒙淇教育公司仍占用案涉商铺。 2020年11月24日，兴东置业公司委托国浩律师（成都）事务所处理与蒙淇教育公司等三件房屋租赁合同纠纷，总计律师费为159,104.54元，其中约定蒙淇教育公司纠纷案律师费78,384.58元。同年12月18日，兴东置业公司向国浩律师（成都）事务所支付委托代理费159,104.54元。 庭审中，兴东置业公司陈述收取有蒙淇教育公司支付的履约保证金107,685.98元，且因蒙淇教育公司违约，现未退还。 以上事实的认定有兴东置业公司与蒙淇教育公司的当庭陈述，及以下证据在案为证：与原件核对无误的营业执照复印件、《创意山项目商业中心一期3栋2层25、26、27、28号商铺房屋租赁合同》、《商户开票信息及租金有效期确认书》、《租金催缴通知书》、《解除租赁合同通知》、照片、《委托代理合同》、律师费发票、汇款回单。 本院认为，兴东置业公司与蒙淇教育公司签订的《创意山项目商业中心一期3栋2层25、26、27、28号商铺房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。针对租金支付方式、合同解除的条件，双方均进行了约定。本案中蒙淇教育公司应当提前20个工作日支付2019年8月10日起三个月的租金，但经兴东置业公司多次催要，蒙淇教育公司均未支付。据此，兴东置业公司享有合同约定的解除权，故兴东置业公司于2020年7月8日在案涉租赁房屋处张贴《解除租赁合同通知》，符合双方合同约定。蒙淇教育公司辩称未能按约交付租金系因兴东置业公司没有实际打造案涉商铺所在物业的商圈环境。本院认为，案涉租赁合同虽有商业管理公司进行商业服务的内容，但未见约定有兴东置业公司进行商业打造的承诺，且双方也明确约定蒙淇教育公司与商业管理公司就商业经营管理另行签订合同，若蒙淇教育公司对商业管理有异议，可向相关义务方主张权利。故蒙淇教育公司的上述辩称事由，本院不予采信。本院确认案涉租赁合同已于2020年7月8日解除。根据查明的事实，蒙淇教育公司未在限定的期限内腾退商铺，且至今仍占用案涉商铺，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院确认蒙淇教育公司应向兴东置业公司腾退案涉商铺。同时蒙淇教育公司作为承租人，应依照约定支付合同解除前的租金和合同解除后商铺返还前的物业占用费。蒙淇教育公司认可兴东置业公司主张2019年8月10日至2020年7月8日的欠付租金经调减为495,355.32元，本院予以确认。结合双方对物业占用费的约定，考虑公平原则，本院酌情确定蒙淇教育公司应自2020年7月24日起至案涉商铺腾退之日止，按56,535.14元/月的标准，计付物业占用费。 关于违约金。案涉租赁合同对承租方迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除的情形分别约定了不同的损失赔偿额计算方法。兴东置业公司既主张逾期支付租金违约金又主张按年租金总额30%计付解约违约金，实质系要求对迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除，一并主张损失赔偿。综合分析该合同对违约责任的约定，双方并无在因迟延支付租金导致合同解除时可同时适用前述两种损失赔偿额计算方法的合意。本案中，蒙淇教育公司的违约行为表现为逾期支付租金导致合同解除，故应按当年年租金总额30%计付违约金，本院确认违约金为203,526.5元（678,421.68元×30％）。因双方约定因蒙淇教育公司违约导致合同解除时，兴东置业公司不退还履约保证金，该保证金具有弥补违约损失的作用，且截至庭审终结时，兴东置业公司仍保管该保证金，本院确认蒙淇教育公司应支付的违约金先行由履约保证金抵扣，兴东置业公司不再退还，剩余违约金95,840.52元（203,526.5元-107,685.98元）由蒙淇教育公司向兴东置业公司支付，对兴东置业公司多主张部分，本院不予支持。 关于律师费。因蒙淇教育公司违约，导致兴东置业公司采取诉讼方式主张权利，蒙淇教育公司应按合同约定承担律师费，且兴东置业公司提交的证据能够证明因本案实际负担有律师费78,384.58元，故兴东置业公司主张的律师费78,384.58元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都蒙淇教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司腾退位于创意山商业中心一期3栋2层25、26、27、28号商铺； 二、被告成都蒙淇教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付租金及物业占用费（2019年8月10日至2020年7月8日的租金为495,355.32元；自2020年7月24日起至前述商铺腾退之日止，按56,535.14元/月的标准，支付物业占用费）； 三、被告成都蒙淇教育咨询有限公司应向原告成都市兴东置业有限公司支付违约金203,526.5元，该违约金由被告成都蒙淇教育咨询有限公司已支付的履约保证金107,685.98元先行抵扣，剩余违约金95,840.52元，被告成都蒙淇教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付； 四、被告成都蒙淇教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付律师费78,384.58元； 五、驳回原告成都市兴东置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取8,902元、保全费5,000元，两项合计13,902元，由被告成都蒙淇教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二一年四月二十六日 书记员  王渭雨