辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初5813号原告沈阳城花物业管理服务有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人张慧敏，系该公司总经理。委托代理人王阳辅，系辽宁东尧律师事务所律师。被告王庆林，住沈阳市皇姑区。委托代理人石佳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人冯雨岑，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告王亚坤，住沈阳市皇姑区。委托代理人石佳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人冯雨岑，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳城花物业管理服务有限公司与被告王庆林、王亚坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王阳辅、被告王庆林、王亚坤委托代理人石佳、冯雨岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告给付2018年10月1日至2020年12月30日期间的物业费84577.34元及利息，并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年1月1日起至今，原告为启运商务大厦提供物业管理服务，物业费标准为7.4元/月/平方米。二被告系启运商务大厦业主，住沈阳市皇姑区，建筑面积为423.31平方米。原告为被告提供了物业管理服务，但被告却无故拖欠2018年10月1日至2020年12月30日期间的物业服务费84577.34元，原告多次催要，被告仍拒绝支付，故起诉至法院。二被告辩称，被答辩人并未向答辩人提供物业服务，被答辩人的诉讼请求明显没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。事实与理由：一、被答辩人与答辩人之间不存在物业服务合同关系，答辩人不应向被答辩人支付物业费。被答辩人与辽宁国泰房屋开发有限公司（以下简称“国泰公司”）所签订的《前期物业服务委托合同》与《补充协议》日期均为2006年6月1日，但二者所盖公章确不一致，国泰公司启用带数码的印章时间为2011年之后，可见《补充协议》中所盖公章并非国泰公司所盖，答辩人已向法院申请对该公章进行鉴定，故该《前期物业服务委托合同》于2008年1月1日便已终止。且根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。”被答辩人并未与国泰公司续签物业服务合同，故被答辩人与答辩人之间并不存在物业合同关系，答辩人不应向被答辩人支付物业费。二、被答辩人并未向答辩人提供物业服务，故答辩人不应向被答辩人支付物业费。被答辩人称其向答辩人提供物业服务，并向法院提交了业主登记表、《前期物业服务委托合同》、以及民事判决书等证据，但上述证据并不能证明被答辩人在2018至2020年向答辩人提供了物业服务，被答辩人提供的业主登记表为答辩人2006年10月31日登记的，该业主登记表为被答辩人提供前期物业服务时答辩人登记的，其提供的《前期物业服务委托合同》业已无效，该合同约定有效期为2006年1月1日至2008年1月1日，故《前期物业服务委托合同》现已终止。民事判决书、调解书、裁定书均为索要2018年之前的物业费，自2018年开始，被答辩人并未向答辩人提供物业服务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被答辩人称其2018年至2020年向答辩人提供了物业服务，则应当出示其提供了物业服务的证据，因被答辩人并未向答辩人提供物业服务，故答辩人不应向被答辩人支付物业费。三、且被答辩人提供的前期物业服务一直存在瑕疵，答辩人不应向其支付物业费，如支付，也应除去瑕疵物业服务的部分。被答辩人未经全体业主同意将业主共有部分进行出租以及收益，根据《前期物业服务委托合同》中的约定，被答辩人不得侵占共有部分和公共区域、不得变更物业用房。被答辩人违反合同约定，早已将业主共有部分向外出租，获取收益，该部分收益理应由业主共享，但被答辩人至今未向答辩人支付该笔费用。经审理查明，王庆林与王亚坤系夫妻关系，该二人系位于沈阳市皇姑区（启运商务大厦）室（建筑面积共计423.31平方米）房屋的业主。2005年，沈阳城花物业公司与辽宁国泰房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》一份，约定：沈阳城花物业公司为位于沈阳市皇姑区的启运商务大厦（建筑面积16276.31平方米）提供物业服务，物业类型为写字楼物业。在物业管理区域内，沈阳城花物业公司负责物业共有部位的维修、养护和管理，包括物业管理区域内道路、广场、一层大厅等公共部位；负责物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，包括共有照明设备、中央空调系统（夏季制冷期运行2个月，冬季供暖期运行5个月）、消防设备、电梯设备、安全消防监控设施设备。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公楼为16.5元/月/平方米。合同期限自2006年1月1日起至2008年1月1日止。2006年，经沈阳市物价局批准，启运商务大厦的物业管理服务收费标准为16元/月/建筑平方米，有效期为一年。2006年10月31日，原告与被告王亚坤签订《业主公约》，对物业管理区域概况、物业的使用、维护、管理及业主应当履行的义务作出了约定，并约定物业服务费用标准为7.00-7.50元/月/平方米。实际上，沈阳城花物业公司自2006年1月1日起系按7.4元/月/建筑平方米的标准向王庆林收取室房屋的物业费，王庆林亦是按照该标准向沈阳城花物业公司交纳物业费至2011年1月3日，物业费包括制冷、制热的费用。被告王庆林、王亚坤在原告沈阳城花物业公司为沈阳市启运商务大厦提供物业服务期间多次与原告因物业费问题发生纠纷，原告曾因二被告拖欠物业费诉至本院，并经本院审理，并分别做出（2014）皇民二初字第2245号民事判决书判令二被告向原告给付2011年1月4日至2014年7月3日物业服务费112,409元；（2017）辽0105民初6456号民事判决，判令二被告给付2014年7月4日至2015年12月31日物业服务费56176.06元；（2019）辽0105民初3103号民事调解书，达成协议二被告给付2016年1月1日至2018年9月30日物业服务费97784.61元。”2020年5月因二被告拒绝交纳2018年10月1日至2020年12月30日期间的物业费84577.34元，原告再次起诉来院。案外人辽宁国泰房屋开发有限公司与原告于2006年6月1日签订《补充协议》。约定“一、原合同第三十五条更改为本合同期限自2006年1月1日起至合法成立的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。二、原合同其他条款不变，继续有效。三、本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。”二被告主张原告从未提出过该份证据，申请对《前期物业服务合同》、《补充协议》中文字、印章进行鉴定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中原告提供的《补充协议》真伪与否不影响原告沈阳城花物业公司在涉诉时间段内为启运商务大厦提供了物业服务的事实的认定，即申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，启动鉴定程序没有必要且会造成审判资源的浪费，本院不予准许。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依据该规定本案物业服务合同纠纷发生时间在民法典实施之前，应当适用于当时的法律规定。本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在事实上的物业服务合同关系；2、原告是否未尽到物业服务义务以致存在违约行为。第一，关于原、被告之间是否存在事实上的物业服务合同关系的认定问题。原告作为物业服务企业，其与作为开发建设单位的辽宁国泰房屋开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，符合相关法律规定，故合法有效，对全体业主均具有约束力。物业服务合同属于集体契约，签订物业服务合同的主体包括建设单位及业主大会授权的业主委员会，物业服务合同的成立不以每一位业主签字同意作为生效的条件。《前期物业服务委托合同》期满后，虽然建设单位未与沈阳城花物业公司再续签合同，但是启运商务大厦未成立业主委员会，建设单位或者业主委员会未明确要求物业公司终止服务亦未要求其退出物业服务区域，没有更换其他物业公司，原告继续为启运商务大厦提供了物业服务，可以推定建设单位或业主同意接受物业公司提供的事实管理服务，二被告作为启运商务大厦的业主事实上也接受了原告的服务并交纳过部分物业费，故原告与二被告之间构成事实物业服务合同关系。关于二被告主张的原、被告双方之间不存在物业服务合同关系、原告收取物业费没有法律依据的抗辩主张，本院不予支持。第二，关于原告是否未尽到物业服务义务以致存在违约行为的认定问题。1、二被告主张物业未经全体业主同意将业主共有部位出租收益，该主张已经过本院审理且以（2014）皇民二初字第2245号民事判决书认定二被告的主张涉及物业管理区域公共利益的事项，现启运商务大厦未成立业主委员会，该项主张应经过业主大会做出决议后，以选派诉讼代表人的方式提起，二被告无权提起该项诉讼。故对该项诉讼请求，本院不予审理。2、二被告提出的原告提供物业服务存在瑕疵的主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，应提供证据证明其主张，但其未提供相关证据证明其主张，故其抗辩主张本院不予支持。综上所述，二被告拖欠物业费不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。对原告要求被告给付拖欠自2018年10月1日计算至2020年12月30日止的物业费84577.34元元（423.31平方米×7.4元/月/平方米×27个月）的诉讼请求，依法予以支持。对于原告提出要求二被告支付欠付物业费利息的诉讼请求，因二被告不属于恶意欠费，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。二被告所提抗辩不足以构成其拒交物业费的理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条、第一百二十一条第一款的规定，判决如下：一、被告王庆林、王亚坤共同向原告沈阳城花物业管理服务有限公司给付拖欠的2018年10月1日至2020年12月30日期间的物业服务费84577.34元，于本判决生效之日付清。二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元（原告已预交），由二被告王庆林、王亚坤共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  马存起人民陪审员  李艳伟人民陪审员  贾守峰二〇二一年四月十四日法官助理张丹书记员路璐