江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初70号原告：陈某某，女，1968年11月8日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：李某某，江苏金胜来律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某某，江苏金胜来律师事务所律师。被告：伍某某，女，1964年3月9日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：莫某某，金湖县建设法律服务所法律工作者。原告陈某某与被告伍某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈某某及其委托诉讼代理人李某某、徐某某，被告伍某某及其委托诉讼代理人莫某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《浴室租赁协议书》；2.被告退还原告缴纳的租金25000元（四个月）、保证金10000元、水电押金2000元；3.被告赔偿原告损失20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月18日，原告与被告签订《浴室租赁协议书（合同）》一份，约定了被告将位于金湖县院内金海岸洗浴中心租赁给原告经营。租期三年，从2019年11月8日起至2022年11月10日止。租金每年的10月8日（提前一个月）前一次性缴清等内容。原告租赁被告的浴室实际时间是2020年11月18日，第一年（2019年11月8日-2020年11月7日）租金75000元已缴纳，但2020年1月疫情发生，金湖县公安局在2020年1月25日通知原告暂停营业，2020年5月15日通知原告复工复业，原告租赁被告洗浴中心的第一年内有四个月（经营黄金期间）时间未经营。现被告于2020年12月11日上午擅自将原告租赁的金海岸浴室断电，断电时正是浴室经营的黄金时期（春节前3个月和春节后3个月为浴室生意的黄金时期），被告的断电行为致原告无法经营，即无法实现原告租赁浴室的合同目的。原、被告曾多次协商，并通过公安机关报警解决纠纷未果。依据法律相关规定，为维护自身合法权益不受侵犯，原告诉至法院，请求人民法院依法判决如诉。被告伍某某辩称，1.原、被告之间签订的浴室租赁合同，承租人并非原告一人，仲某某作为承租人应该参加诉讼；2.原告要求解除合同不符合合同约定和法律规定，因为就合同履行过程中第一年出现了疫情，虽然导致原告经济收入受损，但是被告已承诺免去原告2个月的租金，而且疫情是去年的事情，目前不存在因疫情影响经营的事情。3.断电行为是由于原告违反合同约定，拒不交付租金，而且断电行为在合同中有明确约定，是双方在签订合同过程中协商确定的条款，而且合同中原告也承诺如果自己不缴纳租金导致停电，一切损失均由其自己承担，事实上原告不缴租金导致短时间停电，前后仅有四天左右时间，不存在短时间的停电导致原告合同目的无法实现。原告方认为疫情期间应退还4个月租金没有事实依据，因为疫情期间按照派出所的证明，前后是三个月二十天，但是从派出所证明时间跨度来看，起点时间是去年年初一，按照我国传统，年初一是不存在任何一家洗浴中心开业，也没有人会去洗澡，所以被告认为派出所证明关联性有异议，应该出具当时要求原告停业的原始通知予以证实。原告要求赔偿损失事宜，被告认为原告的损失是自身违约行为导致，应该由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：2019年11月18日，伍某某和陈某某、仲某某签订《浴室租赁协议书（合同）》,约定甲方伍某某将位于金湖县院内，正在正常经营中的金海岸洗浴中心租赁给乙方陈某某经营。合同约定：“一，租期：三年。从2019年11月08日起至2022年11月10日止。二，租金：共贰拾叁万伍仟元整（￥235,000.00）。甲方不提供发票。分年度缴款为：2019年11月08日至2020年11月07日，年租金为柒万伍仟元。2020年11月08日至2022年11月10日，每年租金为捌万元。三，交租金时间：每年的10月08日（提前一个月）前一次性缴清给甲方。如逾期不缴，乙方即为违约。甲方有权单方终止协议的执行，并采取收回浴室，停电，停水，锁门等措施。由此造成的一切损失及后果均由乙方负责。四，甲方将正常经营中的浴室及整个配套设置，以及相关物品完整交给乙方使用，大宗物品列清单（见附件）经甲乙双方签字认可接受。五，乙方向甲方缴纳保证金壹万元，主要对物品设施，如有短少或损毁，在保证金中扣除。另外，期满乙方售出的男女澡票3个月后由甲方向乙方结算（男女澡票均为5元/张），多退少补。……”该协议书落款处乙方有陈某某、仲某某签名。第一年的租金已于2019年11月29日缴纳，同时承租人也缴纳了水电费押金2000元。原、被告约定保证金通过浴室上一承租人留下的澡票进行冲抵。按约定第二年的租金应当在2020年10月8日前缴清，但截止到2020年12月7日，陈某某、仲某某仍未缴纳房租。2020年12月7日，伍某某通过微信向仲某某催交租金，并委托公司大院内负责公司对外房屋出租、水电方面的管理员丁月江去案涉浴室向陈某某、仲某某催要房租。2020年12月11日上午，因租金未付，伍某某对原告及仲某某经营的浴室采取断电行为。2020年12月15日，仲某某电话联系伍某某，称因没有电无法营业，要求归还钥匙。伍某某不同意，认为合同没到期。2021年1月4日，伍某某向本院起诉，要求陈某某、仲某某支付违约金及租金；同年1月6日，陈某某向本院提起诉讼，请求解除合同、退还租金及赔偿损失，伍某某于1月7日收到本院送达的应诉通知书等法律文书。审理中，仲某某表示不参加诉讼，其权利由陈某某行使。本案的争议焦点如下：1.原告是否有权请求解除双方订立的合同；2.原告主张返还四个月租金是否合理，疫情期间的租金如何调整；3.原告是否缴纳了保证金1万元，相关损失计算是否有事实及法律依据。本院认为，原、被告之间的浴室租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应依法行使权利、履行义务。关于第一个争议焦点，原告逾期未缴纳租金已构成违约。作为违约方，原告原则上无权解除合同，原告亦无约定解除权，故原告请求解除合同的诉讼请求不应支持。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案中，原告向本院明确的解除合同理由是“客观事实已经不允许原告再履行合同，被告违法断电行为导致原告无法再继续履行合同”，但该理由不能成立。首先，停电行为是合同约定的行为，被告作为权利人有权依照约定采取停电等措施催促被告履行义务；其次，被告作为出租人一直要求原告陈某某及仲某某缴纳租金、继续履行合同，从没有解除合同的意思表示；第三，原告陈某某没有提交证据证明其作为违约方可以请求解除合同。故原告陈某某及仲某某在没有法定解除权及约定解除权的情况下要求解除合同显然没有事实及法律依据。关于第二个争议焦点，原告认为由于疫情原因，导致其四个月未经营，故而未使用被告的浴室。2020年1月下旬爆发的全国范围内的新冠疫情对国内各行各业的影响众所周知，我国政府采取了果断和行之有效的疫情防控措施使得国内疫情已趋平缓，但疫情给服务业造成的损失较为严重。根据原告的举证，原告因疫情致未营业时间为三个多月，本院结合本地复工时间和疫情对浴室等服务行业的重大影响以及被告同意减免两个月租金的事实，认定被告减免原告陈某某及案外人仲某某二个月租金较为适当。以第一年租金7.5万元计算，应减免租金合计12500元。原告陈某某认为双方约定发生不可抗力可以终止协议，经查合同第六条第九款的约定是出租人的权利，且案涉不可抗力是租赁合同第一年期间发生，原告陈某某的主张不能成立。关于第三个争议焦点，案涉浴室租赁合同中约定了保证金条款，但原、被告之间实际采取用上一任案涉浴室承租人发出去的澡票1777张（每张折抵5元）予以冲抵，应认定保证金为8885元。另被告尚有除浴资之外的其他消费370元未支付。故本院认定原告缴纳了保证金1777*5+370=9255元。因原告陈某某请求解除合同的诉讼请求本院不予支持，故其请求返还保证金、水电押金的主张本院亦不予支持，双方可在合同履行完毕后进行结算。对于原告陈某某要求被告伍某某赔偿因断电行为导致的损失，因合同目前的僵局系因承租人违约造成，原告陈某某亦未明确损失的计算方式并提交充分证据证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告伍某某于本判决生效后一个月内返还原告陈某某租金12500元；二、驳回原告陈培芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1225元，减半收取613元，由原告陈某某负担480元，被告伍某某负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××30）预交上诉案件受理费。审判员  高长玉二〇二一年四月二日书记员  孙 旭附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。