山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1302民初2537号 原告：杨秀珍，女，1975年10月18日出生，汉族，住山东省临沂市。 委托诉讼代理人：贾春华，山东影星律师事务所律师。 被告：邵龙，男，1989年7月21日出生，汉族，住山东省临沂市河**。 被告：邵圣智，男，1983年10月28日出生，住山东省临沂市河**。 原告杨秀珍与被告邵龙、邵圣智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀珍及其委托诉讼代理人贾春华、被告邵圣智到庭参加诉讼，被告邵龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 杨秀珍向本院提出诉讼请求：1.请依法判令两被告返还首付款10万元；2.两被告支付原告违约金12万元；3.两被告承担1107元的中介费；4.诉讼费、保全费等由被告承担。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：1.请依法判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.两被告返还首付款10万元；2.两被告支付原告违约金12.3万元；3.两被告承担11070元的中介费；4.诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告杨秀珍与被告邵龙通过临沂市阳光地产营销策划有限公司（以下简称阳光地产公司）于2019年7月28日签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告邵龙私有房产一套。原告在2019年7月28日按照购房合同的约定支付给被告邵龙首付款10万元，打到被告邵龙指定的邵圣智账户中，被告邵龙出具一张收条和说明为证。2019年9月7日，两被告与原告签署一份补充协议，协议约定由邵圣智对以上的房屋买卖合同承担连带担保责任。被告没有按约定交付房屋，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。现房屋已不在两被告名下，继续履行合同已不能实现。原告认为，被告的行为已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。 邵龙未到庭答辩。 邵圣智辩称，在2020年6月12日，我已经返还原告2万元，涉案房屋是我的房子，当时涉案房子在邵龙名下，我与邵龙签订了房屋转让合同，实际这房子是我的，我方同意解除合同。我方也同意返还原告首付款10万元，我同意支付原告违约金，但原告主张的违约金过高，中介费我不承担。 本院经审理认定事实如下：2019年7月28日，被告邵龙（甲方、出售方）与原告杨秀珍（乙方、购买方）在阳光地产公司（丙方、居间方）的居间下签订编号为0014741的房屋买卖合同书一份，该合同主要约定：甲方自愿将所拥有的冠亚星城罗马御苑房屋出售给乙方；房屋成交价为41万元，此价格包括该房屋的配套价格；鉴于丙方为甲乙双方房屋交易所提供的中介咨询、见证、过户等服务，甲乙双方同意向丙方支付服务费11070元，由乙方于签订本合同当日一次性支付给丙方；此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约；因任何一方的原因造成本合同解除或不能履约的，违约方应按总房价的30%支付给对方作为违约金。本合同一经签定，丙方服务费概不退还，甲方违约应额外赔付乙方已支付的丙方服务费；甲乙双方未征得丙方书面同意的情况下解除合同，仍由乙方支付丙方服务费；甲乙双方签订合同之日，乙方付给甲方首付房款10万元，剩余房款双方过户时，乙方一次性付给甲方。同时，合同还约定了其他权利义务。 同日，被告邵圣智为原告出具保证书，内容主要载明，本人邵圣智保证冠亚星城罗马御苑12号楼2单元302室无任何抵押，无查封，无任何经济纠纷。如果情况不属实，愿承担一切损失，按买卖合同执行，配合过户。 同日，被告邵龙为原告出具证明一份，内容主要载明，本人邵龙同意冠亚星城罗马御苑的壹拾万圆（¥100000）房款转到邵圣智银行卡上。临商银行6230XXXXXXXXXXXXXXX，特此证明。邵龙2019.7.28开户行：临商银行股份有限公司益新支行邵圣智。 同日，原告向被告邵圣智支付购房款10万元，被告邵龙为原告出具收到条，内容主要载明，今收到冠亚星城罗马御苑12号楼2单元302室房款壹拾万圆正（¥100000）收到人邵龙3713121989XXXXXXXX 2019.7.28。 2019年9月7日，原告杨秀珍作为乙方，被告邵龙作为甲方，被告邵圣智作为甲方担保人，三方签订《房屋买卖合同书补充协议》一份，内容主要载明，甲乙双方在2019年7月28日签订房屋买卖合同书，合同编号：0014741，冠亚星城罗马御苑，此房甲方银行按揭贷款尚未还清，甲方自行解押，费用自承。甲方承诺此房已具备办证条件，但迟迟不办理，乙方要求甲方继续履行合同，在2019年9月17日内办出不动产权证书，积极协助乙方过户。否则视为甲方违约。甲方除了按合同中约定的赔偿乙方，再额外赔付乙方¥1000000人民币，大写壹佰万元正。2019年7月28日，甲乙双方签订合同时，乙方要求甲方出具房屋查档证明，但甲方未出具，邵圣智（身份证号码：3713121983××××××××）愿意为此房担保，并出具了保证书，因此需要承担连带保证责任。此房屋买卖合同书补充协议与房屋买卖合同书0014741同等效力，甲方、甲方担保人、乙方均无异议。 2020年4月29日，被告邵圣智为原告出具补充协议一份，内容主要载明，本人邵圣智在此声明，因冠亚星城罗马御苑的房子和杨秀珍签约买卖合同，因房子的原因导致无法过户到杨秀珍名下，当初签合同，杨秀珍付给邵圣智房款¥100000.00大写壹拾万圆正，邵圣智本人现在因无法退还给杨秀珍壹拾万元正，特此声明保证，在2020年5月15日前归还房款壹拾万元正和利息，如到期不退还杨秀珍房款，本人即邵圣智自愿以壹拾万元正的价格把冠亚星城罗马御苑的房卖给杨秀珍，如在2020年5月15日前无法过户到杨秀珍名下，本人邵圣智自愿以慧谷领御的房子作为抵押。高晓艳3713121986XXXXXXXX同意，本人承担一切法律责任。邵圣智3713121983XXXXXXXX声明人邵圣智2020年4月29日。 另查明，2015年6月26日，被告邵龙与冠亚（临沂）置业有限公司（以下简称冠亚公司）签订商品房预售合同，约定被告邵龙向冠亚公司购买冠亚星城罗马御苑房屋一套。该合同在房产管理部门办理了备案登记。在原告杨秀珍与被告邵龙签订房屋买卖合同后，被告邵龙一直未能够向原告交付房屋。现被告邵龙与冠亚公司签订的商品房预售合同备案登记已被注销，原告主张已无法办理房产过户手续，合同已无法履行。还查明，原告杨秀珍尚未向居间方阳光地产公司支付中介费。原告因涉案合同申请法院保全，支付保全费3270元、保全保险费1100元，共计损失4370元。 本案在审理过程中，被告邵圣智提供了下列两份证据：一、2020年6月12日邵圣智向原告转账2万元的转账记录一份，拟证明邵圣智已退还原告2万元房款。转账记录交易附言中记载“退还房款”。原告对转账记录的真实性无异议，但主张2万元中包含被告邵圣智向原告杨秀珍偿还的借款3500元。二、邵龙出具的证明一份，拟证明邵圣智是涉案房屋的实际买受人。证明主要载明，本人邵龙在此证明我邵龙位于临沂市经济开发区，房屋代码（2053335）的房产是邵圣智名下的房产，是邵圣智买房时放在本人邵龙名下。所有的房子的首付款和买房费用都是邵圣智所付（包括房子月供），本人邵龙任何时间无条件配合房子的买卖和过户。特此证明证明人：邵龙。原告对证明的真实性、合法性、关联性均有异议，主张不动产的转移以登记为准，原告与两被告签署房屋买卖合同时，两被告均未对房产归邵圣智所有做出提示，且两被告之间的内部协议不能对抗作为善意第三人的原告。 本院认为，原告杨秀珍与被告邵龙在阳光地产公司居间下签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，被告邵龙不能将房产交付给原告，而且被告邵龙与冠亚公司签订的商品房预售合同备案登记已被注销，合同不能继续履行，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，因被告邵龙的违约行为造成合同不能履行，被告邵龙应当返还原告购房款并承担违约责任。 被告邵圣智主张涉案房屋系其以邵龙的名义购买，但是在被告邵龙与原告杨秀珍于2019年7月28日签订的房屋买卖合同中并没有向原告进行告知，在同日邵圣智出具的保证书及2019年9月7日三方签订的房屋买卖合同书补充协议中，邵圣智均系作为邵龙的担保人作出保证，亦没有向原告告知邵圣智系实际出卖人，应当认定被告邵圣智系被告邵龙的连带责任保证人，应当对被告邵龙应承担的违约责任负连带清偿责任。被告邵圣智与被告邵龙之间的内部关系，不能对抗原告，二被告均可以另行主张权利。 被告邵圣智于2020年6月12日向原告杨秀珍转款2万元，转款记录已注明“退还房款”，对于原告杨秀珍提出的该款包含被告邵圣智向其偿还的借款3500元的主张，本院不予支持，原告杨秀珍针对借款可以另行主张权利。原告杨秀珍于2019年7月28日向被告邵圣智支付房款10万元，扣除被告邵圣智于2020年6月12日退还原告房款2万元，尚余8万元房款，二被告应当予以返还。 因原告未向阳光地产公司支付中介费，尚未产生中介费损失，对于原告要求被告支付中介费11070元的诉讼请求，本院不予支持。原告因涉案合同产生的保全费3270元、保全保险费1100元，共计损失4370元，二被告应当予以赔偿。 根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。本案中，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告没有提供证据证实其除保全费、保全保险费之外存在的其他损失，结合合同的签订及履行情况，本院酌情确定违约金为4万元，二被告应当予以支付。 综上所述，原告杨秀珍的部分诉讼请求，本院依法予以支持。被告邵龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对一审答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告杨秀珍与被告邵龙于2019年7月28日签订的房屋买卖合同； 二、被告邵龙返还原告杨秀珍购房款8万元； 三、被告邵龙赔偿原告杨秀珍保全费、保全保险费损失4370元； 四、被告邵龙支付原告杨秀珍违约金4万元； 五、被告邵圣智对被告邵龙上述应承担的付款责任负连带清偿责任； 六、驳回原告杨秀珍的其他诉讼请求。 上述第二至四项共计124370元，二被告应于本判决发生法律效力后十日内付至原告账户（户名：杨秀珍，开户行：中国建设银行兰山支行，账户：62×××48）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9240元，减半收取计4620元，由原告杨秀珍负担799元，由被告邵龙、邵圣智负担3821元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王晓波 二〇二一年四月二十一日 书记员  杨 洁