湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2679号原告：王燕，女，1978年8月25日出生，汉族，住江西省萍乡市泸溪县。被告：长沙金瑞置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路820号恒大绿洲综合楼一楼。法定代表人：刘洋。委托诉讼代理人：任帆，男，1992年6月10日出生，汉族，住湖南省。原告王燕(以下简称原告)诉被告长沙金瑞置业有限公司（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告购房定金、首付款等各项费用共计209633元，并承担自2018年11月11日至实际付款之日的利息(按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算)；2.被告赔偿原告的违约金及实际损失共计31445元[（209633元-104817元）×30%]；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：4.判令解除原、被告于2018年11月11日签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》。事实和理由:2018年11月11日，原、被告签订《长沙恒大上林苑商品房认购书》。该认购书载明:原告认购长沙恒大上林苑楼盘2号楼1幢1109单元商品房一套，面积为37.27平方米，单价为11243元/平方米，总房款为419267元。由于原告不具有购房资格，在签订认购书之前，告知被告有可能贷不了款。被告说有些银行可以办理贷款，并且在楼盘宣传以及销售过程中，通过口头、网络以及售楼部张贴广告等方式，承诺“无理由退房”。基于此，原告才决定买房，并向被告支付购房定金、首付款等各项费用共计209633元。因被告承诺无理由退房，2018年11月13日前原告交付了10963元房款后原告要求被告退房，但被告以各种理由拒绝，并告知原告把下笔房款交后才能退房，原告在2019年5月11日前向被告交付了83853元。后被告又要求原告在2019年11月11日前把房款104817元交了就可以无理由退房，于是原告又在2019年11月11日起向原告转帐104817元，由于帐号错误第二天早上又重新转账。被告以原告逾期了为由拒绝为原告办理无理由退房。原告要求退房不成无力承担自身信用卡逾期，征信受到损害，在2020年新冠疫情经济受损已无法再行购买该房屋。原告按照约定履行自己的缴款义务，缴足了50%的购房款，依约完成了认购书的预约认购。而被告在明知原告的征信有瑕疵的情况下用欺诈的手段让原告造成误信交付房款就能退房，且未依约与原告签订《商品房买卖合同》给原告直接造成了损失，导致原告不能购房。原、被告所签订的《商品房认购书》具有预约认购的性质，现双方至今未签订正式《商品房买卖合同》，原告已经不符合购房条件，认购书已不具有继续履行的可能性，被告相关宣传材料中亦有“无理由退房”的表述，故原告诉讼请求应予支持。被告未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2018年11月11日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订一份《长沙恒大上林苑商品房认购书》（以下简称认购书），约定：乙方认购长沙恒大上林苑楼盘2栋1109号房，建筑面积37.29平方米，单价为11243元/平方米，总价419267元；乙方在签订认购书时向甲方支付10000元作为定金，于2018年11月13日前支付首期房款10963元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年5月11日前付清83853元，2019年11月11日前付清104817元，2020年5月11日前付清104817元，2020年11月11日付清104817元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到长沙恒大上林苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。上述认购书签订后，原告向被告支付了购房定金10000元、首付款199633元，被告向原告开具了相应金额的增值税发票。此后，双方未签订《商品房买卖合同》。原告述称其因个人征信及不具备购房资格的问题，没有继续履行合同能力，且被告承诺的学区房及可以贷款不能实现，故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告陈述，其于认购书签订当天向被告支付的定金10000元、首期房款10963元，共计20963元系以现金形式支付；并当庭增加诉讼请求要求解除其与被告2018年11月11日签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》。以上事实，有《长沙恒大上林苑商品房认购书》、湖南增值税普通发票以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金。本案中，原、被告双方签订认购书的目的为签订《商品房买卖合同》，原告在认购书签订后未在约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》，故原告无权要求被告返还定金，对原告诉请被告返还定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。现因原告不具备购房资格及征信问题，认购书已无法实际履行，原告要求解除双方签订的认购书，本院予以支持。双方签订的认购书应于本案开庭之日即2021年3月19日解除。双方在认购书中虽约定的购房款不予退还，但认购书系被告提供的格式合同，该条款加重了作为买受人原告的责任，应属无效。合同解除后，被告应向原告返还已收取的购房款。原告诉请被告返还购房款199633元，本院予以支持。原告明知其自身无购房资格及征信有问题，仍与被告签订认购书，且导致认购书无法履行，其要求被告支付违约金及损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王燕与被告长沙金瑞置业有限公司2018年11月11日签订的《长沙恒大上林苑商品房认购书》于2021年3月19日解除；二、被告长沙金瑞置业有限公司于本判决生效后7日内向原告王燕返还购房款199633元；三、驳回原告王燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2222元，由被告长沙金瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇二一年四月二十三日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。