贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3576号 原告：郑德全，男，1981年6月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周书珍，女，1984年3月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区毕节市环东路，统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人：周拥军，该公司执行董事。 原告郑德全、周珍书与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑德全、周珍书到庭参加诉讼，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑德全、周珍书向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币共计1719.4元（从2014年5月31日至2014年11月22日，以原告支付给被告首付款100553元为基数按日万分之一标准计算，100553元×1/10000×171天＝1719.4元）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金，暂计人民币161342.9元（从2016年6月30日暂计算至2020年12月17日共1627天，每日按已交付房价款0.03%标准计算支付违约金，330553元×0.03%×1627天＝161342.9元）；3.判令被告在15日内退还原告的契税，为总房款的2.5%，被告应退还原告总房款的1%，330553元×1%=3305.5元；4.判令被告将代收的契税8264元，维修基金6611元交到相关部门，把发票交给原告；5.判令被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；6.判令被告负担本案全部诉讼费用。（庭审中，原告申请撤回第3项、第4项诉讼请求，表示2020年12月17日之后的违约金不再主张，并将第5项诉讼请求明确为“判决被告为原告办理毕节市七星关区XX号房的不动产权证并交付原告。”） 事实和理由：原、被告于2013年7月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区XX号房。合同约定房屋总价款为330553元，其中首付款为100553元，其余款项为按揭付款，并约定了逾期付款违约责任。其中逾期付款违约金约定为：“原告逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期交房违约金约定为：“被告按日逾期应付已交付房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期办证违约金：“被告按日逾期应付已交付房价款的万分之一计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房产权。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》对被告逾期交房、办证的违约金已做了明确规定，因此，请求法院依法判令被告按照原、被告签订的《商品房买卖合同》予以执行。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉，请求以事实为依据，以法律为准绳，依法公正判决。 被告毕节市亿翔房地产开发有限公司未进行答辩，未提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，以原告郑德全、周珍书为买受人，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区路，XX号房，建筑面积106.63平方米，套内建筑面积84.07平方米。该商品房总价款为330553元，买受人采用贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款100553元，余款230000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付符合交房条件的商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款330553元，以及契税8264元、维修基金6611元。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但是截止至庭审时涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告应当承担相应的违约责任。违约责任的起算时间为2016年7月1日。对于违约金计算截止日期问题。被告向原告收取办证所需费用的行为，表明被告接受原告委托办证，而被告将办证商品房转移登记所需相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务。涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，原告主张违约金计算至2020年12月17日系其对自身诉讼权利的处分，本院予以支持。对于违约金计算标准问题。截至原告起诉时，被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中约定超过180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，因原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约损失数额难以确定，兼顾合同的履行情况，本案违约金应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，对原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的违约金，应以原告已付购房款330553元为基数，从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年12月17日止。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告未就逾期交房提交相应的证据材料，应由原告承担举证不能的法律后果。故对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，因涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件，原告请求办理交付涉案房屋不动产权证书，属于事实上履行不能。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就后另行主张权利。原告申请撤回第3项、第4项诉讼请求，是原告对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。被告毕节市亿翔房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑德全、周珍书逾期交付商品房转移登记文书的违约金（违约金以原告已付购房款330553元为基数，从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年12月17日止）； 二、驳回原告郑德全、周珍书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1814元，由原告郑德全、周珍书负担992元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担822元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二一年四月二十二日 书记员  胡晨