湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘08民终277号 上诉人（原审被告）：邹某3，女，1970年5月28日出生，土家族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：王彩凤，桑植县澧源镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：谷红珠，女，1966年3月6日出生，白族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：熊廷发，桑植县华联法律服务所法律工作者。 原审被告：邹某1（曾用名邹某2），男，2011年2月28日出生，土家族，住湖南省桑植县。 法定代理人：邹某3（邹某1之母），女，住湖南省桑植县。 原审被告：周慧敏，女，1993年10月10日出生，白族，住湖南省桑植县。 原审被告：彭清娥，女，1940年5月1日出生，汉族，住湖南省桑植县。 原审第三人：彭云波，男，1963年3月1日出生，土家族，住湖南省桑植县。 上诉人邹某3因与被上诉人谷红珠及原审被告邹某1、周慧敏、彭清娥、原审第三人彭云波合同纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹某3上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法确定2012年6月19日周杰向原审第三人彭云波借款20000元的借条中“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”的购买房屋协议成立；3.诉讼费用由谷红珠承担。事实和理由：周杰向原审第三人彭云波借款之时，谷红珠在场，且在借条上签字同意，借条上写明款项系用于周杰购买谷红珠的房屋，周杰也将款项支付给谷红珠，履行了付款义务。因此，谷红珠与周杰之间的购房行为是完全民事行为能力人的真实意思表示，依法应认定合法有效。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。 谷红珠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邹某3的上诉请求及事实理由均不能成立，二审应予以驳回，维持一审判决。 原审被告周慧敏述称，周杰向原审第三人彭云波的借款用于赔偿邹某3将房屋烧毁产生的损失，借条不是买卖合同，谷红珠也没有将房屋卖给周杰。 原审被告邹某1、彭清娥及原审第三人彭云波未针对邹某3的上诉陈述意见。 谷红珠向一审法院起诉请求：1.判决谷红珠与邹某3之夫周杰于2012年6月19日在《借条》之中约定的房屋买卖合同不成立；2.判决邹某3偿还谷红珠代为偿还担保彭云波的借款及利息20200元。 一审法院认定事实：1995年，谷红珠与邹某3之夫周杰处于婚姻关系存续期间，两人共同出资取得坐落于桑植县××镇××斗溪电站的房改房一套，该房屋1995年7月10日登记的所有权人为周杰。2004年8月18日，谷红珠与周杰办理离婚手续，离婚协议约定：婚生女周慧敏由谷红珠抚养，周杰承担一半的教育费，定期探望，且坐落于桑植县××镇××宿舍的70平米房改房所有权归谷红珠。谷红珠与周杰离婚后，该房屋由谷红珠与周慧敏居住。2010年7月2日，邹某3与周杰登记结婚。通过周慧敏从中协调，谷红珠同意与周慧敏搬出八斗溪电站宿舍的70平米房改房，将该房屋让给邹某3与周杰居住。2011年2月28日，邹某3与周杰生育一子邹某1。2012年1月23日，邹某3因家庭琐事与周杰发生争吵将案涉房屋烧毁,邹某3因此涉嫌犯罪被刑事拘留。2012年6月19日，周杰向第三人彭云波借款20000元，彭云波要求用房屋作抵押，经周杰做工作，谷红珠同意用案涉房屋的房产证质押在彭云波处，周杰出具借条一份并签字，谷红珠在该借条上签名并书写“同意”两字。借条载明“今借到彭云波人民币贰万元整，借期壹年，用房产证作抵押，如发生意外，到期不能归还本金者，周杰在八斗溪电站家属房屋一套给彭云波，由彭云波处理。（此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋），另每月付给彭云波利息600元，此协议由周杰前妻谷红珠签字生效。”当天，谷红珠向公安机关出示《证明》一份，内容为邹某3已给予谷红珠烧毁财产的损害赔偿，谷红珠表示对邹某3谅解。2012年7月12日，周杰因车祸去世。2012年7月23日，谷红珠偿还了周杰向彭云波借款的20000及利息200元，彭云波将房产证退还给谷红珠，但没有将借条给谷红珠，但谷红珠在该借条上注明“此款已还，借据已无效”。2012年8月1日，邹某3向桑植县房地产管理局申请对案涉房屋进行产权限制。2013年3月20日桑植县房地产管理局依据谷红珠提出的产权变更登记申请，就案涉房屋给谷红珠颁发了编号7××9号《房屋所有权证》。因该房屋有产权争议且桑植县房地产管理局给谷红珠颁发编号7××9号《房屋所有权证》的行政登记行为存在违法情形，编号7××9号的《房屋所有权证》被桑植县人民法院作出（2015）桑行初字第73号行政判决撤销。2019年6月3日一审法院受理了（2019）湘0822民初895号谷红珠诉邹某3物权确认纠纷一案，后谷红珠以补充证据为由提出撤诉申请，一审法院于2019年8月22日裁定准许谷红珠撤诉。在湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初227号一案庭审中，谷红珠曾陈述在案涉房屋被烧毁后周杰有购买该房屋的意思表示，但谷红珠认为周杰拿不出8万元的购房款，若要购房需要先赔偿损失。 另查明，彭清娥系周杰母亲，周慧敏系谷红珠与周杰婚生女，邹某1系邹某3与周杰婚生子。湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初227号一案中因该案涉及财产性民事法律行为，周杰作为一方当事人已过世，追加其继承人彭清娥、周慧敏及邹某1为被告。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条以及《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十一条的相关规定，房地产转让一般应当签订书面转让合同，谷红珠与周杰未签订书面房屋买卖合同，仅有周杰在向第三人彭云波借款的借条上记载有“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”字样，不能够说明谷红珠与周杰之间曾就买卖案涉房屋达成一定的合意，更不具有书面合同的形式。虽然《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。但在本案中，谷红珠与周杰是否就房屋买卖任何一方已经履行主要义务，对方是否接受等均无证据证明，且无法确定房屋总价款、房款支付时间及方式、房屋过户时间、房屋交付时间等房屋买卖合同的必备条款和主要条款，故谷红珠与周杰之间的房屋买卖合同尚未成立，对谷红珠提出的第一项诉讼请求，予以支持。周慧敏辩称诉争房屋应归其所有，但未提交相应的证据予以证明，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于谷红珠请求邹某3偿还谷红珠代为偿还担保彭云波的借款及利息20200元的问题。谷红珠于2012年7月23日偿还了周杰向彭云波的借款及利息20200元，邹某3对此事实予以认可，但认为偿还周杰的借款是其作为亡妻理应履行的义务，且该借条时间久远，已超过诉讼时效。本案中谷红珠作为担保人履行还款义务并无不可，但谷红珠代周杰偿还借款后，未在法定的诉讼时效内行使自己的权利，且未提供诉讼时效存在中止、中断及延长的相关证据。故对谷红珠的该项诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、2012年6月19日周杰向第三人彭云波借款人民币20000元的借条中“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”的购买房屋协议内容不成立。二、驳回原告谷红珠的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告谷红珠负担。 二审中，上诉人邹某3提交了书面及视听资料形式的证人证言，拟证明邹某3之夫周杰曾向案外人借款购买了本案所涉房屋的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查认为，邹某3提交的证人证言真实性无法核实，不能证明其所主张事实，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人邹某3之夫周杰是否与被上诉人谷红珠达成买卖本案所涉房屋的合意。根据本案当事人所提交证据，周杰与谷红珠之间未就所涉房屋签订书面的买卖合同，邹某3依据周杰曾向案外人借款且2012年6月19日的借条中关于“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”的记载为由，主张周杰与谷红珠之间买卖合同关系的成立。上述证据虽能够证实周杰借款的事实且借条上记载了借款用途，即用于购买谷红珠的房屋，但并不能证明谷红珠与周杰已就所涉房屋的买卖形成了合意，亦不能证实周杰确将款项用于支付购房款，而根据本案查明的事实，周杰的借款实际用于向谷红珠支付因邹某3毁坏房屋产生的损失。因此，即便周杰确有购买房屋的意图，但依据邹某3所提交证据以及周杰借款的事实，不足以认定周杰与谷红珠之间就所涉房屋的买卖形成了一致意思表示从而符合买卖合同成立的条件，邹某3主张合同成立的上诉理由，事实依据不足，本院不予支持。 综上，邹某3的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人邹某3负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  陈 燕 审判员  杨 芳 二〇二一年四月三十日 法官助理盖景阳 书记员宋洁鸿 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。