河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2509号原告：郑州九鼎物业管理有限公司，住所地新郑市新烟大街，统一社会信用代码914101847765028688。法定代表人：王根山，总经理。委托诉讼代理人：刘海锋，新郑市新华法律服务所法律工作者。被告：陈伟，男，1983年2月2日出生，汉族，住新郑市。被告：马永利，男，1986年8月10日出生，汉族，住新郑市。被告：刘志学，男，1976年5月4日出生，汉族，住新郑市。被告：张红霞，女，1973年10月12日出生，汉族，住新郑市。被告：王庆伟，男，1992年3月30日出生，汉族，住新郑市。被告：乔会明，女，1979年3月24日出生，汉族，住新郑市。被告：刘文英，女，1986年6月3日出生，汉族，住新郑市。被告：刘港，男，1992年8月4日出生，汉族，住新郑市。原告郑州九鼎物业管理有限公司（以下简称九鼎公司）与被告陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港、李爱琴、吴云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告九鼎公司向本院提出申请，请求撤回对被告吴云、李爱琴的起诉，本院依法审查后，予以准许。原告九鼎公司的委托诉讼代理人刘海锋，被告刘志学、刘文英、乔会明到庭参加诉讼，被告陈伟、王庆伟、马永利、刘港、张红霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令陈伟支付2018年10月至2021年10月的物业管理服务费4128元及违约金825.6元，共4953.6元；2、判令马永利支付2018年12月至2021年12月的物业管理服务费3939元及违约金787.8元，共4726.8元；3、判令刘志学支付2018年10月至2021年10月的物业管理服务费4128元及违约金825.6元，共4953.6元；4、判令张红霞支付2016年10月至2021年10月的物业管理服务费9240元及违约金1848元，共11088元；5、判令王庆伟支付2018年10月至2021年10月的物业管理服务费4869元及违约金973.8元，共5842.8元；6、判令乔会明支付2016年12月至2021年12月的物业管理服务费9255元及违约金1851元，共11106元；7、判令刘文英支付2017年12月至2021年12月的物业管理服务费7404元及违约金1480.6元，共8884.8元；8、判令刘港支付2018年4月至2021年4月的物业管理服务费5544元及违约金1108.8元，共6652.8元。事实与理由：被告入住原告服务的小区时，原、被告双方签订了居住小区的前期物业管理服务协议，协议约定了原告按被告居住房屋的建筑面积为基数，每月按住宅1.25元/㎡，同时约定被告如逾期支付物业服务费从逾期之日每天按欠费总额的千分之三支付滞纳金。八被告均没有按时交纳物业管理服务费，就该物业费原告多次找被告催要，可是被告总以种种理由推诿不予支付，被告的行为已构成违约应该承担相应的违约责任，请求法院判如所请。被告刘志学辩称：原告曾承诺为我们解决问题，即门口瓷砖和玻璃烂了，电梯故障，但至今未予解决，所以我2018年之后没有交纳物业费。被告乔会明辩称：整个小区9号楼西边高东边低，我的地下室在最洼的地方，从交房就开始漏水，我从收房时就开始反映问题，虽然是开发商遗留的问题，但是总得有人给我解决问题，三年才做了防水，但是现在还在漏水，说是过了保修期，物业公司至今未维修解决，还有楼道长期堆放纸箱废品，煤球，破家具，影响出行，楼道的灯一直坏，至今没有修，9号楼的三个路灯经常不亮，景观灯也碎了，小区经常更换物业公司，地面很长时间没有人打扫，每次换物业公司我都过去反映问题，楼道把手也没人打扫过，原告提供的物业服务太差，所以我没有交纳物业费。被告刘文英辩称：地下室漏水，人都进不去，物业管理不当，让其他业主私自扎我车轮胎，划我车玻璃，其他人占用损坏我的车位，我交纳有车位费600元、押金300元，因为停车位我报过警，然后物业公司威胁我，保安也不承认是我租的车位，所以我没有交纳物业费。被告陈伟、马永利、张红霞、王庆伟、刘港未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈伟系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区1号楼3单元501号房屋的业主，其房屋建筑面积为91.74㎡。2014年10月29日，陈伟与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定“甲方：郑州九鼎物业管理有限公司乙方：陈伟前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：丰泽新苑乙方所购房屋基本情况：按揭类型：住宅座落位置：1幢3单元501室建筑面积：91.74平方米……二、乙方的权利义务……5、本小区物业服务收费参照物价局核定的标准，每户每月按房屋建筑面积每平方1.25元，全额向物业管理公司交纳物业管理公共性服务费（含电梯费、二次供水电费、电梯维保费及年检费）；从交房之日起计缴……第四条、物业管理服务费（不包括房屋公用部位、共用设施设备大中修以上维修和更新的费用）二、收费标准：（1）住宅按建筑面积每月每平方米1.25元……第十一条、违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按照本协议约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交费用总额的千分之三交纳滞纳金。落款处有甲方九鼎公司公章，乙方有陈伟签字，日期为2014年10月29日。马永利系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区3号楼3单元701号房屋的业主，其房屋建筑面积为87.54㎡。2015年5月9日，马永利与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与陈伟所签订合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅，收费标准为每平方米1.25元。刘志学系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区5号楼1单元602号房屋的业主，其房屋建筑面积为91.74㎡。2014年11月4日，刘志学与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。张红霞系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区7号楼2单元302号房屋的业主，其房屋建筑面积为123.25㎡。2015年10月28日，张红霞与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。王庆伟系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区9号楼2单元501号房屋的业主，其房屋建筑面积为108.22㎡。2014年9月24日，王庆伟与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。乔会明系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区9号楼3单元302号房屋的业主，其房屋建筑面积为123.45㎡。2014年12月8日，乔会明与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。刘文英系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区9号楼3单元502号房屋的业主，其房屋建筑面积为123.45㎡。2014年12月8日，刘文英与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。刘港系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区11号楼3单元601号房屋的业主，其房屋建筑面积为123.25㎡。2017年4月24日，刘港与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。经九鼎公司催收，陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港未按约定交纳物业服务费。本案审理过程中，九鼎公司明确违约金计算标准按照陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港拖欠物业费总额的20%计算。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，物业费催缴单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，九鼎公司与陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。九鼎公司向陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港提供了物业服务，陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港应当按照约定交纳物业费。九鼎公司提交的物业费催缴通知书显示陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港的欠费区间截止到2020年12月31日，故对2021年1月至2021年12月期间的物业费，本案不予处理，九鼎公司可另行主张。因此，陈伟应交纳2018年10月30日至2020年12月31日期间物业费2982元；马永利应交纳2018年12月8日至2020年12月31日期间物业费2734元；刘志学应交纳2018年10月31日至2020年12月31日期间物业费2982元；张红霞应交纳2016年10月31日至2020年12月31日期间物业费7703元；王庆伟应交纳2018年10月15日至2020年12月31日期间物业费3585元；乔会明应交纳2016年12月7日至2020年12月31日期间物业费7560元；刘文英应交纳2017年12月6日至2020年12月31日期间物业费5705元；刘港应交纳2018年4月23日至2020年12月31日期间物业费4930元。陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港未按约定交纳物业费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方约定的具有违约金性质的滞纳金计算标准过高，九鼎公司将违约金调整为按照陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港拖欠物业费总额的20%计算，但未提供陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港的违约行为给其造成实际损失的相关证据。结合案件具体情况以及物业服务市场的实际状况，本院酌定违约金按照陈伟、马永利、刘志学、张红霞、王庆伟、乔会明、刘文英、刘港拖欠物业费总额的5%计算，经计算依次为149.1元、136.7元、149.1元、385.15元、179.25元、378元、285.25元、246.5元。虽九鼎公司提供的服务管理存在一定瑕疵，但整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，故物业服务瑕疵问题不应成为拒交物业费的合理事由，被告可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。另外，刘文英辩称地下室漏水，与本案并非同一法律关系。如果九鼎公司在提供物业服务期间侵犯了刘文英的合法权益，刘文英可另行主张。陈伟、王庆伟、马永利、刘港、张红霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈伟应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年10月30日至2020年12月31日的物业管理服务费2982元及违约金149.1元，共3131.1元；被告马永利应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年12月8日至2020年12月31日的物业管理服务费2734元及违约金136.7元，共2870.7元；被告刘志学应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年10月31日至2020年12月31日的物业管理服务费2982元及违约金149.1元，共3131.1元；被告张红霞应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2016年10月31日至2020年12月31日的物业管理服务费7703元及违约金385.15元，共8088.15元；被告王庆伟应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年10月15日至2020年12月31日的物业管理服务费3585元及违约金179.25元，共3764.25元；被告乔会明应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2016年12月7日至2020年12月31日的物业管理服务费7560元及违约金378元，共7938元；被告刘文英应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2017年12月6日至2020年12月31日的物业管理服务费5705元及违约金285.25元，共5990.25元；被告刘港应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年4月23日至2020年12月31日的物业管理服务费4930元及违约金246.5元，共5176.5元；驳回原告郑州九鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计278元，由原告郑州九鼎物业管理有限公司负担78元，被告陈伟负担25元、被告马永利负担25元、被告刘志学负担25元、被告张红霞负担25元、被告王庆伟负担25元、被告乔会明负担25元、被告刘文英负担25元、被告刘港负担25元。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二一年四月二十六日书记员  李智萍