贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书(2020)黔民申5221号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：贵州省凯里市宁波路金地花园**会所。法定代表人：谢萍，执行董事兼总经理。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：金泉一品小区业主委员会。住所地：贵州省凯里市金泉巷**金泉一品小区。负责人：王益尚，主任。委托诉讼代理人：何冠尧，贵州中黔致和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国芬，贵州中黔致和律师事务所实习律师。再审申请人黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称温馨物业公司）、金泉一品小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院(2020)黔26民终1931号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。温馨物业公司申请再审称，一、申请人不服之理由：1.拆除消防排风管申请人没有任何过错。因消防排风管的拆除并非申请人的擅自行为，而是因该消防排风管锈湿严重，已经存在严重的安全隐患，申请人向被申请人及房开商报告后，并征得被申请人及房开商同意后，才对部分损坏严重并存在安全隐患的消防排风管进行拆除，其目的就是排除安全隐患，而非拆除该消防排风管对申请人有什么利益，或故意损坏该消防排风管。再则该消防排风管应属正常使用中出现的锈湿情况，退一步说，若是安装时的质量问题，或在保修期内的问题，也轮不到申请人去主张。申请人只要做到管理者应尽的职责就算履行了义务，即拆除锈损的消防排风管是经被申请人同意，申请人尽管理义务，故对此申请人没任何过错；2.申请人不是排风管道的维修、更换的出资主体，仅是管理与维护人，依据法律的规定，产权所有人才是维修、更换的出资主体，原判超出了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”明确规定，，地下停车场的归属由房开与业主约定而申请人仅是管理人员，若该停车场属于房开公司所有，那么应是房开公司出资进行维修。若该停车场属于全体业主所有，那么再根据《物业管理条例》第五十三条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”。在中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款中“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第三条第二款：“本办法所称的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”由此可知，，地下停车场若属于业主共有那么应该是用小区专项维修基金对地下停车场的排风管进行维修，而不是由申请人出资维修；3.室内停车场无论属于房开商还是全体业主，消防排风管道都属于小区业主共有设施设备，虽然属于物业服务的内容，但物业公司只是承担共有设施设备的运行和维护义务。而且在本次事件中，消防排风管道已无法维修，需更新改造，二审法院认为申请人在没有告知业主同意的情况下的拆除行为是错误的，事实是申请人是在房开公司和被申请人同意的情况下拆除的，所有证据（包括照片和录音）都交到了法院，而且在二审庭审时，申请人当面质问过被申请人主任王益尚，他点头默认（二审庭审录像可证明）。综上，二审法院仅以申请人是管理者身份而判令对地下停车场的排风管道进行维修，忽略了应是地下停车场的所有权人出资维修的法律关系。而且申请人作为管理者，为了防止风险的进一步扩大，主动对有可能导致危险发生的排风管进行拆除。之后被申请人解除了与申请人的物业合同，使得申请人没有能够继续以管理者的身份协调究竟是房开公司还是业主出资维修排风管道。申请人已尽到审慎的管理责任，维修、更换责任应是由所有权人承担。二、对二审法院判决第五项不服。1.7年的服务费争议有四年是过诉讼时效的，且申请人近7年的物业服务中，业主并没有提出异议，他们已享受了我们的服务，事后退费不符合法律规定；2.前期物业服务合同约定了申请人对交通与车辆停放秩序进行管理，在收费项目中也约定了停车费项目；3.申请人是按照物价局颁发的指导定价收取的停车服务费，而非是场地租赁费；4.申请人在对停车管理中另外有人力物力和车辆进出设备运行、维修费用；5.二审法院认为我们收取的物业服务费包涵停车管理费是错误的；据此，温馨物业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。金泉一品小区业主委员会申请再审称，一、本案涉案室外停车场地属于金泉一品小区全体业主共有，被申请人利用业主共有部分从事经营活动，而擅自经营所产生的收益依法应当归全体业主共有。二、原审按照全部收益的50％作为被申请人的服务成本没有事实及法律依据，且被申请人应当对擅自经营过程中的合理成本承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。据此，金泉一品小区业主委员会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条:“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第九条:“人民法院对再审申请的审查，应当围绕再审事由是否成立进行”之规定，本院围绕温馨物业公司、金泉一品小区业主委员会提出的申请再审事由进行了审查。本院经审查认为，关于原判认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。一、停车位的收益是否属于停车位的孳息应随小区业主共有的问题。本案中，根据温馨物业公司物业管理的约定，，地面停车管理并不在上述约定的物业管理范围内而金泉一品小区内的停车管理客观存在，必然产生相应的管理成本。依据物业管理条例的相关规定，小区内公益收益应归全体业主所有。所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本，所以小区业委会要求全额返还地面停车费收入，缺乏依据。而温馨物业公司辩称停车费已在前期物业合同中进行了约定，亦缺乏相应的证据。二、针对温馨物业公司是否有维修消防排风管的义务。消防排风管属于小区业主共有设施设备，属于物业服务的内容，物业公司在物业服务期间应对业主共有的设施设备承担运行、维护、维修的义务。物业公司未经业主同意的情况下的拆除行为，损害了该设施的正常使用，虽然前期物业合同已经终止履行，但是物业公司仍需承担在物业服务期间未履行的服务义务和责任，原审认定温馨物业公司应对消防排风管负有维修的责任并无不当。温馨物业公司该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。关于原判适用法律是否正确的问题。经查，本案二审判决并不存在《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条：“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的。”规定的适用法律确有错误的情形。其该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。综上，温馨物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。金泉一品小区业主委员会的再审申请亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回黔东南州温馨物业服务有限责任公司、金泉一品小区业主委员会的再审申请。审判长 李 静审判员 陈 卫审判员 邓玉婷二〇二一年四月十三日法官助理罗洁书记员杨皓婷