广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0330民初23号 原告：徐小庆，男，1979年8月9日出生，汉族，广西平乐县人，住平乐县。 委托诉讼代理人：张玉明，广西丰鱼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶改华，广西丰鱼律师事务所实习律师。 被告：贲定辉，男，1977年8月1日出生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县。 委托诉讼代理人：黄楠，广西问策律师事务所律师。 第三人：卢克伟，男，1966年2月11日出生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县。 第三人：甘少鹏，男，1964年11月14日出生，汉族，广西平乐县人，住平乐县。 委托诉讼代理人：杨远英，广西飞远律师事务所律师。 原告徐小庆与被告贲定辉,第三人卢克伟、甘少鹏合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐小庆及其委托诉讼代理人张玉明、陶改华,被告委托诉讼代理人黄楠，第三人卢克伟，第三人甘少鹏的委托诉讼代理人杨远英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小庆向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告赔偿因被告违反双方签订的《拆建置换协议书》所造成的原告各项经济损失1,680,000元[其中：购地款1,000,000元，资金占用费即违约金200,000元，基建损失200,000元，房屋装修损失200,000元，商铺门面租金损失80,000元（门面租金按每月4,000元从2019年5月1日起算至2020年12月31日止共计80,000元）]；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：第三人卢克伟与肖红英系夫妻。2014年4月4日肖红英从被告贲定辉处购得涉案地块（面积160平方米），约定由贲定辉于2014年12月底前办好土地证。2016年2月21日，卢克伟以1,000,000元的价格将涉案地块转让给原告徐小庆。原告购得此地块后，下好地基、地梁欲建房屋。因当时被告贲定辉尚未帮第三人卢克伟办好涉案土地的使用权证，被告贲定辉遂向第三人卢克伟承诺在建好三层后必须分割160平方米土地到卢克伟指定的名下。 2017年4月23日，被告贲定辉以“连片便于整体开发”为由找到原告，请求以其与涉案地块相邻的面积为160平方米的地块[证号为桂（2016）平乐县不动产权第000013号，权利人为曾湘华]与原告置换。经协商，双方于当日签订《拆建置换协议书》，被告承诺：1、置换后立即帮原告办好桂（2016）平乐县不动产权第000013号地块（下称13号地块）的用地批建手续，并在2个月内，即在2017年6月23日以前下好地基、地梁，平整好基础地面，待原告建好房屋后在六个月内为原告办理过户手续，包括土地证及房产证；2、如有违约，被告须向原告支付200,000元违约金。协议附有被告亲自拟画的涉案土地及置换土地的草图。 《置换协议》签订后，被告立即使用涉案地块用于整体开发，但被告并没有依约将13号地块交付原告，反而将13号地块使用权向银行抵押贷款。原告多次催促被告履行合同义务，被告屡屡敷衍拖延。2019年9月23日，被告再次向原告作出书面承诺保证在2020年2月5日前履行好《置换协议》中约定的被告义务，并且承担由于被告未能按期（即在2017年6月23日以前为原告办好13号地块的用地批建手续，并下好地基地梁，平好基础地面，将用地交付原告）履行义务所造成的经济损失。但至原告起诉之日，被告仍未履行合同义务。之后，原告经多方打听，得知平乐县二塘镇桂隆街1号地块，是被告以伍定琪的名义［土地证号：平国用（2013）第××号，登记权利人为伍定琪］购买的，但地块的实际控制人系被告；置换土地登记的权利人为曾湘华，该土地抵押在银行，现土地的权利人正在该土地上建房屋，已建至四层。2017年10月，伍定琪自愿用其享有的平乐县二塘镇桂隆街的国有土地共960平方米（包括涉案地块）即本案的1号土地作价2000000元抵债给甘少鹏，甘少鹏获得该地块后继续开发房地产，并办理了涉案地块的不动产权证［证号为：桂（2018）平乐县不动产权第0003885号，桂（2018）平乐县不动产权第××号，权利人均为甘少鹏］。2019年3月，被告通知原告可以使用涉案土地上的房屋，原告于是对该房屋的一、二层进行装修后入住，装修花费200000元。2019年8月7日，甘少鹏向法院提起停止侵害的民事诉讼，要求原告搬出涉案地块房屋并停止侵害。 原告认为，1号地块登记的权利人为伍定琪，被告无权将该地块的部分（即涉案土地）转让或出售；被告贲定辉与原告签订置换协议时，其尚未取得置换土地的使用权，且至今亦尚未取得，被告明知其根本不具备签订置换合同的条件而仍然与原告签订，被告的行为有欺诈的嫌疑，并直接造成原告的巨大经济损失。根据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第六十九条“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：一、个人诈骗公私财物，数额在五千元至二万元以上的”。另按被告贲定辉陈述，其实为1号地块的实际控制人，却将地块登记在伍定琪名下，导致涉案地块被抵债，这其中是否有欺骗的嫌疑，如果确有犯罪事实，请法院依法移送公安机关立案侦查。第三人甘少鹏与涉案地块有直接的利害关系，与本案的审理结果亦有直接的利害关系，参与本案诉讼更有利于查清案件事实。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.判决第三人卢克伟对原告经济损失1,680,000元承担连带责任；2.判决甘少鹏对原告房屋装修损失200,000元，商铺门面租金损失80,000元，合计280,000元承担连带责任。庭审中原告增加诉讼请求：要求解除原、被告双方于2017年4月23日签订的《拆建置换协议书》。 被告贲定辉辩称，一、本案的法律事实与法律关系。本案的法律事实是，原平国用（2013）第××号（以下简称1号地块）登记在伍定琪名下，被告作为该土地的实际控制人，与卢克伟达成口头协议，委托卢克伟处理八队地坪征地补偿事宜，并以1号土地的160平方米土地作为卢克伟完成委托事项的报酬。原告主张以1000000元的价格向卢克伟购买1号地块的160平方米土地，但卢克伟当时并未取得该土地的权属。原告在增加的诉讼请求书中亦陈述了该事实，且这是客观不争的事实。因此，原告仅享有对卢克伟的合同请求权，而卢克伟还依法享有对原告的合同抗辩权。被告与原告签订《拆建置换协议书》时，原告显然也不是1号地块160平方米土地的权利人。因此本案各当事人之间存在被告与卢克伟的委托合同关系，卢克伟与原告的买卖合同关系，被告与原告的拆建置换合同关系，合同当事人之间享有合同请求权与抗辩权。而被告与原告之间的合同关系依附于前两个合同关系的基础之上，即前两个合同未成立生效，未履行或被行使抗辩权、被解除，均影响本合同的效力与履行。因此，原告忽视另两个基础合同关系，直接起诉被告拆建置换合同关系，势必导致法律关系错综复杂，各合同当事人的请求权、抗辩权无法保障，前两个合同关系效力与履行情况无法被审理，更甚者，被告与原告的合同不具有可履行的内容。换言之，被告不与原告签订《拆建置换协议书》，伍定琪名下的1号地块依然是可以申请规划、施工许可并完成建设的。因此，原告起诉被告是错误的，而应回归基础的与卢克伟的买卖合同关系，原告的诉请不应得到支持，应予驳回。二、关于原告的诉请项目与证据。（一）购地款1000000元。原告是基于土地买卖关系向卢克伟交付的购地款，该钱款数额也是其两人协商，该购地款1000000元不应在本案中直接认定为原告的损失，换言之，如果其两人商定购地款是2000000元，难道原告损失就是2000000元。因此原告损失数额的确定应依据案涉土地的市场评估价格确定。（二）违约金200000元。因被告与原告不具有可履行的合同内容，且其损失数额尚未确定，无法判断该违约金是否明显过分高于其实际损失，故该项诉请不应获得支持。（三）基建损失200000元，装修损失200000元，租金损失80000元，从原告提供的举证的证据来看，原告的此三项诉请没有证据予以证实，缺乏事实与法律依据。原告对自己的主张负有举证责任，不能完成举证责任的依法应承担不利的法律后果，因此原告的该项诉请不应获得支持。三、关于桂（2016）平乐县不动产权第000013号地块（以下简称13号地块）上的160平方米土地问题。13号地块登记在曾湘华名下，但实际控制人是被告。该地块虽2016年就办好了权属登记，但由于政府原因，实质尚未完成对土地的征收补偿。因此被告在即使取得产权登记的情况下仍须对相关村集体与村民进行征地补偿。由于各种原因所致，被告支出的土地补偿款未能落实到村民手上，村民现在仍占用着13号地块上的土地，致使该地块的施工建设无法开展。在整个事件中，被告也是受害人，目前也在寻求司法途径维权。四、本案诉讼主体程序问题。从原告提供的证据来看，《关于对林振丽、徐小庆使用平乐县房屋的说明》是原告打印好交给被告签字的。（2019）桂0330民初1062号民事调解书的诉讼主体也是甘少鹏与林振丽、徐小庆。可见，本案的诉讼中，林振丽应属于必须共同进行诉讼的当事人，林振丽未参加本案诉讼，有可能遗漏当事人，违反法定程序。对于原告当庭增加的诉讼请求，被告认为合同不具备履行内容，也没有证据证明原告履行了该项合同。就被告而言，合同能履行还是继续履行，所以被告不同意解除合同。 第三人卢克伟陈述，本人没有什么连带责任。当时本人将地转给原告的时候，被告是在场的，原告问过被告才给购地款给本人的，本人买这块地的时候给了880,000元给被告的。原告要了这块地后就下了石脚，后面被告与原告置换了一块地，被告写下承诺，因各种原因未能履行，这是原被告之间的纠纷，与本人没有关系。 第三人甘少鹏陈述，甘少鹏取得的土地证号：（2013）第030049号土地是依法取得的，合法权益应受到保护。原告于2019年3月非法进入第三人甘少鹏房屋进行装修，未经甘少鹏同意。原告要求解除《拆建置换协议书》没有事实和法律依据，因此请求驳回原告对第三人甘少鹏的诉讼请求。 经审理查明：被告贲定辉是广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司的负责人，2013年被告从他人手中购得平乐县二塘镇桂隆街国有土地960平方米搞房地产开发，因被告及广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司在银行仍有贷款未归还，为了从银行获得贷款，被告将该土地登记在其公司员工伍定琪名下，［土地证号：平国用（2013）第××号］，土地证办好后，就以该土地作抵押向银行贷款2100000元。虽然办好了土地证，但该土地系从集体土地征收而来，而村民却称土地征收后未进行补偿。为此，被告便委托莫秋军及第三人卢克伟等人与村民协商并进行补偿。与村民的补偿问题处理完毕后，被告依据与第三人卢克伟的约定，被告留两个门面160平方米的土地给卢克伟自建，2014年4月4日被告出具收到卢克伟妻子肖红英交来购二塘桂隆街地皮160㎡×5500元＝880000元的收条一张，并写明于当年12月底为卢克伟办好土地证。卢克伟将其所取得的160平方米的土地以1000000元转让给原告，2016年2月21日原告付给卢克伟购地款900000元。原告交款后，就建好地脚，并立起墩柱，准备建房。卢克伟要求被告办理土地使用证，被告于2016年2月22日承诺在其建好三层后必须分割好160平方米土地办证到卢克伟指定名下。2017年4月23日，原告与被告签订《拆建置换协议书》，该协议约定：1.被告需在位于二塘镇××开发小区××楼房，需收购原告房屋基地一宗，面积160平方米；2.被告拆除原告屋基地后，同意在陈丁明建好房的下方边回建两空地置换给原告160平方米，帮原告办理好用地批建手续，下好地基，地梁，平整好基础地面，所需费用全部由被告承担；3.被告在办理原告建房用地手续，原告建好屋验收后被告应在六个月内办理过户手续，包括土地证及房产证。批建建房费用由被告承担。如有违约，由被告付给原告违约金200000元正，被告在二个月内负责帮原告建好基础交给原告。卢克伟作为中间人也在该协议书上签字。同日，被告向原告借款55000元，贲定辉出具借条给原告，借条内容：今借到徐小庆人民币伍万伍仟元正（55000），该款付给卢克伟地价款，待本人归还后，本人负责帮徐小庆办好不动产证后，再退回借条给本人。当日卢克伟在收到原告交来余下购地款后，在原收原告900000元购地款的收条上写明收到地款1000000元。根据《拆建置换协议书》的约定，被告用相邻只隔一条小路的土地，该土地被告从曾湘华手中购得，该土地的不动产权证号：桂（2016）平乐县不动产权第××号，该土地登记的权利人为曾湘华。被告购得该土地后未办理过户手续，就以该地作抵押向银行贷款。原、被告签订协议书后，被告将原告已下好地脚的土地，建设了一号商住楼。被告在置换给原告的土地上也下好地脚，准备建房时，因该土地虽已为国有土地，但该土地属集体土地征收而来，原集体土地使用权人陈丁明等称未得到土地补偿款，对被告施工进行阻挠，原告无法动工建房，陈丁明见被告停工，即在置换给原告土地的地基上建了房。因被告及伍定琪在第三人甘少鹏处借款未还，甘少鹏诉至法院，经法院调解双方达成协议，而被告未能按调解书确定的内容履行还款义务，甘少鹏申请法院执行，在执行中，被告同意以建好一层的一号楼及960平方米的土地（含从徐小庆手中置换来的160平方米土地），土地证：平国用（2013）第××号，抵债给了甘少鹏。甘少鹏取得（2013）第030049号960平方米土地使用权及地上建筑后，在原建筑上继续进行房地产开发，并建设完毕，同时对土地进行过户，办理了不动产权证，［证号：桂（2018）平乐县不动产权第0003885号、桂（2018）平乐县不动产权第××号］。至此原告在两边得不到土地建房，原告因无法得到土地建房多次找到被告，要求被告履行义务，被告则要求甘少鹏租一楼二楼给原告居住，租金由其支付，随后叫原告到甘少鹏已建好的房屋及门面内装修居住，原告于2019年3月8日未得到甘少鹏同意的情况下，强行进入甘少鹏所建房屋内进行装修，甘少鹏的工人告知甘少鹏，甘少鹏以有人非法拆除其所建商住楼楼道墙为由向110报警。2019年8月7日甘少鹏以请求物权保护，要求徐小庆、林振丽停止侵权，搬出其所有的位于二塘镇××商住楼××及××号房屋为由诉至本院，经本院调解，双方达成协议：甘少鹏出租其位于平乐县房屋给徐小庆、林振丽，租期自2019年5月1日起至2020年5月31日止；每月租金4000元。后原告催促被告履行《拆建置换协议书》约定的义务，被告于2019年9月23日书面向原告承诺在2020年2月5日前履行好《拆建置换协议书》中的义务，并承担未能按期履行义务所造成的损失。被告因未按协议书及承诺书履行义务，原告于2020年5月25日向公安机关控告被告合同诈骗，公安机关经审查认为被告没有犯罪事实，不予立案，原告向检察院提出立案监督，公安局向检察院说明不立案的理由，检察院审查认为，平乐县公安局说明的理由成立。原告于2021年1月4日向本院提民事诉讼。 庭审中查明，原告徐小庆与林振丽原系夫妻，双方于2013年左右离婚，后双方又在一起同居生活，但未办理结婚登记。查明后，被告对本案原告诉讼主体程序问题没有异议。 以上事实，有原告交的原、被告、第三人身份证复印件、贲定辉出具的收条一张、卢克伟出具的收条一张、贲定辉书写给卢克伟的承诺书一张、《拆建置换协议书》及附图、贲定辉出具的借条一张、桂（2016）平乐县不动产权第000013号复印件一份、贲定辉出具的说明书一份、被告书写给原告的承诺书一份、（2017）桂0330执595号执行裁定书复印件一份、桂（2018）平乐不动产权第××号不动产权证、（2019）桂0330民初1062号民事调解书复印件各一份、平公（刑）不立案字［2020］011号不予立案通知书、承包合同；被告提交的指令明细信息；第三人甘少鹏提交的平乐县人民法院（2017）桂0330执595号执行通知书110处警现场情况登记表、公安机关询问笔录两份，当事人陈述及庭审笔录等证据证实。 本院认为：原告徐小庆与被告贲定辉签订的《拆建置换协议书》有双方当事人及中间人卢克伟签名捺手印，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，该协议合法有效，双方当事人均应按协议书约定履行自己的义务。对于本案的焦点问题，本院认定如下： 一、关于是否解除双方签订的《拆建置换协议书》的问题。原告已按《拆建置换协议书》的约定，将160平方米土地交付给了被告，履行了约定的义务。而被告已四年之久未能将约定置换的160平方米的土地建好地基、地梁，并办好土地证及准建手续给被告，经原告多次追问被告，被告作出承诺后仍未能履行该项约定的义务，且被告在协议书中约定用于置换给原告的土地已被他人占用并建设了房屋，导致协议无法履行，致使原告协议目的已无法实现，故原告诉请要求与被告解除双方于2017年4月23日签订的《拆建置换协议书》的主张，合法有据，本院予以支持。 二、关于解除协议赔偿问题。被告未能履行协议书约定的义务，构成违约，且已无履行协议的条件，给对方造成损失，应当对原告的损失予以赔偿。本案，原告置换给被告的160平方米土地，系被告以5,500元/平方米出让给第三人卢克伟，卢克伟以总价1,000,000元转让给原告，原告在购此地块时也咨询过被告，被告为了便于整体开发，经与原告协商，并由卢克伟作为中间人出面做工作，双方达成土地置换协议，被告又将此地块换回，被告应当知道原告从卢克伟手中购得该地的价款数额，且原告提交了卢克伟出具的购地款收据所证实，因此，原告要求被告赔偿购地款1,000,000元，合法有据，本院予以支持。 三、关于违约金问题。被告与原告经协商一致签订的《拆建置换协议书》，是双方真实意思表示，双方应按协议书约定履行自己的义务。原告按该协议已将土地换给被告使用，履行了自己的义务，而被告至今未能履行义务，已构成违约，被告应按协议约定支付违约金给原告，原告诉请被告支付违约金200,000元，双方有约定，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于基建损失问题。卢克伟将涉案土地转让给原告后，原告即在该土地上建设完建房基础及一层框架结构立柱。但原告未能提交下石脚、倒地梁、建立柱所实际支出的建设费用的证据证实，被告对原告此项诉请的金额不予认可，且原告已向被告主张违约损失，原告不能提交证据证实其基建损失超过违约损失，故原告诉请被告赔偿基建损失200,000元的证据不充分，本院不予支持。 五、关于房屋装修损失200000元、商铺租金80000元的问题。被告未能将置换土地按协议约定建好基础，平整好土地交付给原告，被告叫原告租用已属第三人甘少鹏所有的二塘镇××商住楼××楼××及××楼××号房屋，并承诺租金由其承担。原告进入装修时，第三人甘少鹏不同意并报警，后甘少鹏诉至法院要求原告搬离房屋，经法院主持调解达成协议，甘少鹏同意将该房屋租给徐小庆使用，每月租金4000元，租期自2019年5月1日至2020年5月31日止。原告租赁第三人房屋是原告与第三人协商的结果，双方存在租赁关系，原告租用第三人房屋进行装修，系原告自己的行为，被告未承诺该项费用由其承担，原告诉请被告赔偿房屋装修损失200000元的理由不充分，于法无据，本院不予支持。关于商铺门面租金损失80000元（门面租金按每月4000元从2019年5月1日起算至2020年12月31日止）。因被告未履行《拆建置换协议书》约定的义务，致使原告长时间未得到土地建房，被告叫原告租用甘少鹏房屋，被告承诺支付租金，但未支付。被告违约，致使原告合同目的无法实现，原告于2021年1月4日诉至本院要求与被告解除双方签订的《拆建置换协议书》，本院已支持原告该诉请，故双方签订的《拆建置换协议书》已于2021年1月解除，该协议解除前原告租用第三人甘少鹏房屋租金，即原告要求被告给付至2020年12月31日止的租金损失80000元，双方有约定，符合法律规定，本院予以支持。 六、第三人卢克伟是否对原告损失承担连带责任问题。第三人卢克伟从被告贲定辉处购得的涉案土地，未办理过房手续，卢克伟将土地转让给被告徐小庆，从贲定辉出具给卢克伟的承诺书“在我建好三层后必须分割好160平方米的土地证到卢克伟指定名下”，以及原、被告签订的《拆建置换协议书》第3条约定“甲方在办理乙方建房用地手续，乙方建好房验收后甲方在六个月内办理过户手续包括土地证及房产证”等内容，可以证实原告知道卢克伟尚未办理土地过户手续的事实。卢克伟在原告与被告土地置换过程中没有过错，也没有担保行为，故原告要求第三人卢克伟对其诉请的损失承担连带责任的理由不充分，于法无据，本院不予支持。 七、第三人甘少鹏是否对原告装修损失200,000元及铺面租金损失80,000元承担连带责任问题。原告诉称原告装修入住是被告贲定辉允许并通知的，原告装修时不知道该地块及地上附着物已经抵债给第三人甘少鹏，原告基于合同和信赖进场装修，而甘少鹏没有及时阻止，直至2019年8月7日才向法院提起停止侵害诉讼，要求原告搬出房屋，但原告已经装修完毕并入住，迫使原告与第三人甘少鹏达成原告租用甘少鹏房屋及每月4，000元租金的调解协议。对原告装修造成损失及租金损失，原告认为该损失是被告造成，并要求甘少鹏对该项支出承担连责任。原告该诉请与事实不符，原告进入装修时，甘少鹏不同意并报了警，但原告没有停止装修，后甘少鹏于2019年8月7日才向法院提起停止侵害诉讼，要求原告搬出房屋诉讼时，双方达成了原告租用甘少鹏房屋及每月4,000元租金的调解协议，且原告已实际使用该房屋。因此，原告要求甘少鹏对该项支出承担连责任的理由不充分，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告徐小庆与被告贲定辉于2017年4月23日签订的《拆建置协议书》； 二、被告贲定辉于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐小庆购地款损失1,000,000元，并支付违约金200,000元给原告； 三、被告贲定辉于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐小庆租金损失80,000元； 四、驳回原告徐小庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费19,920元，由原告徐小庆负担5,500元，被告贲定辉负担14,420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费19920元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长  韦桂红 审判员  赵 雷 审判员  薛有刚 二〇二一年四月二十九日 书记员  李 江