山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2998号上诉人（原审原告）：陈延勇，男，1980年4月7日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李英，女，1979年11月16日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：咸美阳，山东隆湶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东领航置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：董新建，董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜保卫，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牟平平，女，1986年6月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘露，北京市京大（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南中住信诚房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：邵淑静，董事长。委托诉讼代理人：刘丽会，女，该公司工作人员。上诉人陈延勇、李英因与被上诉人山东领航置业有限公司（以下简称领航公司）、牟平平、济南中住信诚房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初8406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈延勇、李英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，证据不足，适用法律错误，应当发回重审或者依法改判。一、一审法院认定事实错误，证据不足。1.一审法院认定案涉2万元款项的性质为“团购费”或“中介服务费”，属于事实认定错误。即使认定为“团购费”或“中介服务费”，也不影响陈延勇、李英交款的真实目的。根据陈延勇、李英的意见及举证，陈延勇、李英支付2万元是为享受“2万抵5万元”的优惠，并不是支付给中介公司所谓的“团购费”“中介服务费”。根据三证人证言及潘茂荣提供的政府留言板，结合一审庭审时三被上诉人的自认，可以说明“2万抵5万元”优惠系领航公司与中介机构共同推出的活动。三被上诉人一致认可陈延勇、李英已经享受到了该优惠，说明陈延勇、李英已经支付了2万元的款项。认购书中“2万抵5万元”的优惠内容也是由领航公司工作人员亲笔书写，2万元款项也是在蓝海领航售楼中心由领航公司工作人员的操作下刷卡支付完成，都与中住公司无关。因此陈延勇、李英支付2万元的目的系为享受2万元抵5万元的优惠活动。虽然2万元的实际收款单位为高新开发区大睿房地产经纪中心，该优惠活动系三方共同合作推出的，陈延勇、李英将2万元交付给三被上诉人任何一方或者收据发票中体现的何种收费原因，皆不会影响陈延勇、李英支付2万元的目的。因此可以认定此2万元款项的目的是陈延勇、李英为享受“2万抵5万元”优惠而致支付的费用。2.被上诉人收取2万元的“团购费”或“中介服务费”没有依据。（1）陈延勇、李英起初并不知道中介机构中住公司的存在，双方之间也没有任何的书面协议，中住公司在一审时未提交任何的证据能证明双方之间在签订认购书及购房合同时存在中介服务关系。中住公司与领航公司、高新开发区大睿企业管理咨询中心之间签订的协议系三方的内部协议，陈延勇、李英并不知情，其内部约定的中介代理费、佣金结算方式等内容都与陈延勇、李英无关，不能约束陈延勇、李英。不能因其内部协议约定，就可以向陈延勇、李英任意收取2万元服务费为合法。中住公司认可了一审时陈延勇、李英举证的与李晓菡的微信聊天记录，认可李晓菡系其工作人员。根据李晓菡承诺其不是中介公司，为陈延勇、李英介绍房源、约谈看房也不收取任何费用。李晓菡系中住公司的工作人员，其行为系职务行为，其承诺代表了中住公司的意思表示。（2）不管是团购费或者是中介服务费用，并不影响陈延勇、李英交付2万元的目的。根据一审庭审，收据及发票都是领航公司交给陈延勇、李英的，也可以说明2万元款项的性质。收据显示的是团购费，一审时中住公司认为收取的是佣金即中介服务费，但两者性质根据不同，以此来混淆陈延勇、李英交款的目的。李晓菡只带陈延勇看涉案房屋一次，后来都是陈延勇自己看房、选房、争取优惠、签订合同、办理贷款等事宜，李晓菡并没有参与这些工作，三被上诉人也没有任何证据证明李晓菡参与这些工作。三被上诉人仅一次看房就收取陈延勇、李英2万元的所谓的团购费或者中介服务费，显失公平。但不管是团购费还是中介服务费只是三被上诉人为了逃避责任而搞得噱头。（3）根据2016年10月10日国家住建部出台的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条内容房地产开发企业不正当经营行为：（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。根据该通知的内容，被上诉人蓝海领航在出售楼盘时应当实行明码标价制度，不得在收取其他任何费用。因此三被上诉人不管是收取的团购费或者是中介服务费，都违反了此规定，都没有依据，都属于违法收费。根据该通知内容，对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。结合济南市城建局出台的济建房字【2019】11号文件1份（陈延勇、李英一审提交的证据五），也因近期出现了本案情况，在购房款之外收取了2万元费用，所收费用未抵扣购房款的问题，违反了相关规定，因此济南市才出具了此规定，要求领航公司等开发商、代销机构限期整改。在此两个政策下，三被上诉人无法为陈延勇、李英兑现承诺，在无法实现2万元抵5万元的情况下。即使认定为收取的2万元款项系被上诉人“团购费”或“中介服务费”也违背了国家住建部及济南市住建局规定，应当限期整改。因此，中住公司收取的2万元所谓的“团购费”或“中介服务费”依据不足，一审法院事实认定错误。3.陈延勇、李英并没有享受到“2万抵5万元”的优惠活动。三被上诉人庭审时称陈延勇、李英已经享受到2万抵5万元的优惠，可以说明被上诉人承认已经收取了2万元款项。根据第一次开庭时领航公司提供的客户签约流转单，流转单上的折扣原因是因为领导特批，流转单中的单价7930元及总房款1029790元与认购书中的价款相同。在认购书约定折后价款的基础上，领航公司又承诺给陈延勇、李英2万抵5万元的优惠，但根据陈延勇、李英在交首付款、签订购房合同、办理贷款，发现领航公司并没有为陈延勇、李英享受2万抵5万元的优惠，总房款仍然按照认购书的价款执行，并没有抵扣5万元。因此陈延勇、李英在交付2万元后并没有享受到此优惠活动。一审法院依据签约流转单中因领导特批给与了92.73折，折扣数额逾8万元，超过了5万元的优惠，就认定了陈延勇、李英已经享受到了5万元优惠。根据陈延勇、李英了解及一审时三证人证言，有的业主在客户流转单中优惠数额在5万以上、有的在5万元以下，因此并不能依据客户流转单中陈延勇、李英优惠数额近8万元就已经享受到了“2万抵5万”的优惠。折扣数额逾8万元，是因为领导特批给与的优惠，并不包含陈延勇、李英交2万元后享受“2万抵5万元”的优惠。因此一审法院认定陈延勇、李英已经享受优惠，证据不足，事实认定错误。4.陈延勇、李英签订正式的商品房买卖合同并不是代表已经享受了优惠或者放弃优惠。三被上诉人认为陈延勇、李英已经享受到了，但根据庭审情况陈延勇、李英在交付2万元款项后，并没有享受到优惠。陈延勇、李英签订正式的商品房买卖合同也并不能代表已经享受到了优惠。根据一审庭审时的陈述在签订购房合同时，陈延勇、李英发现总价款仍然按照认购书的价款执行，并没有减少5万元。因此向领航公司反映，其解释政府部门正在严打此类营销宣传活动，承诺会事后解决。虽然陈延勇、李英签订了买卖合同，但并不代表已经享受到了优惠，也不代表放弃享受该优惠活动，在不能享受到该优惠活动时领航公司应当予以退款。签订合同后领航公司迟迟不能解决，陈延勇、李英多次找领航公司协商，并找有关部门反应，都没有解决。根据庭审证人证言及政府领导留言板，陈延勇、李英等业主在签订正式合同后发现并没有享受到优惠，都曾向领航公司、政府部门反映，并没有放弃权益。因此一审法院以陈延勇、李英签订了《商品房买卖合同》、交纳了全部房款并已经收取入住房屋，就认定陈延勇、李英的行为表明是对房屋交易价格的认可和依约履行，这属于事实认定错误，证据不足。5.一审庭审中三位证人证言应当作为裁判的依据。三个证人虽然系涉案小区的业主，虽不是陈延勇、李英房屋买卖过程的亲历者和见证者，但其本人参与了自己购房过程。经过庭审三位证人描述购房过程，与陈延勇、李英购房过程相一致。都可以证实有“2万抵5万元”优惠活动；交款2万元的目的都是为了参与优惠活动；不知有中介公司的存在；在签订正式合同时并没有给与5万元的优惠，并都提出了异议，并找有关部门处理解决，但至今都未能解决。三位证人的证言并不相互矛盾，也与陈延勇、李英的描述一致，因此可以作为本案裁判的依据。二、一审法院法律适用错误。1.即使陈延勇、李英签订了《商品房买卖合同》，认可了合同价格。领航公司没有为陈延勇、李英兑现“2万抵5万元”的优惠活动，根据不当得利原则，应当依法退还2万元款项。根据《民法典》第985条不当得利的规定，得利人没有法律依据取得不当得利，受损失人可以请求得利人返还取得的利益。陈延勇、李英与领航公司在认购书中约定“2万元抵5万元”的优惠，陈延勇、李英按照约定支付了2万元款项，但在签订合同时领航公司并没有为陈延勇、李英优惠5万元，现在也无法兑现，并使陈延勇、李英造成了2万元损失，而中住公司获得了2万元的利益，两者具有因果关系。因此被上诉人再占有此2万元无任何的法律依据，构成不当得利，应当退还给陈延勇、李英。2.三被上诉人应当承担连带责任。通过三被上诉人一审意见以及政府领导留言板的回复，可以说明2万元抵5万元的优惠活动，系领航公司、中住公司、大睿中心共同推出的活动。涉案的2万元款项，在领航公司所在售楼处，在其工作人员的操作下，实际由中住公司委托大睿中心代收。现在既然无法为陈延勇、李英兑现此优惠活动，2万元款项按照不当得利，应当依法由以上三方予以退还。因大睿中心系个体工商户，于2019年9月20日注销，其经营者为牟平平，根据《民法典》第五十六条：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。高新开发区大睿企业管理咨询中心注销后由其经营者被上诉人二牟平平承担。因此对于退还2万元款项的责任应当依法由三被上诉人承担。综上所述，一审法院的认定事实错误，法律适用错误，所以请求二审法院依法查清事实，依法撤销一审判决，依法将本案发回重审或者改判。领航公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。领航公司未收到上诉人诉称的2万元款项，并且领航公司已经给予上诉人超过5万元的购房优惠，双方对优惠后的房屋交易价格以签约的方式进行了确认并履行，故上诉人的上诉请求与事实不符，应当予以驳回。牟平平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中住公司辩称，同一审答辩意见。中住公司与领航公司于2019年4月1日签订蓝海领航项目销售协议书，由中住公司销售蓝海公司的住宅小区，销售服务期自2019年4月1日至2019年6月30日，合同中约定中住公司直接向其推荐成交的客户收取2万元的服务费，2020年5月20日上诉人在中住公司工作人员居间下与领航公司签订山东蓝海领航电子商务产业园住宅小区项目商品房认购书，领航公司将该项目XXXX号房屋出售给陈延勇。陈延勇、李英向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告2万元及其利息（利息以2万元为基数，自立案之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2019年4月1日，领航公司（甲方）与中住公司（乙方）签订《蓝海领航项目销售服务协议书》，约定甲方同意将山东蓝海领航电子商务产业园住宅小区项目具备合法销售条件的代售物业，委托乙方利用自身的销售渠道向客户推荐销售，销售服务期2019年4月1日至2019年6月30日，乙方寻找准客户或者组织团购到甲方售楼现场购买甲方物业，并协助甲方与客户签订商品房买卖合同及补充协议、收取相应款项。乙方直接向其推荐成交的客户收取2万元服务费，并且根据乙方销售业绩，甲方需另行向乙方支付1%-3%的销售佣金。贷款客户提供购房资格证明且审核征信良好，足额缴纳首付款并签订草签合同作为结佣条件；全款客户提供购房资格证明，缴纳全款并签订草签合同作为结佣条件。2.陈延勇与李英系夫妻关系，2019年2月份，陈延勇通过安居客网站联系到一名叫李晓菡的工作人员，后李晓菡通过微信及电话向陈延勇推荐房源，2019年5月9日，李晓菡介绍并带陈延勇到领航公司开发的山东蓝海领航电子商务产业园住宅小区项目销售处看房。2019年5月20日，陈延勇（认购人）与领航公司（出卖人）签订《山东蓝海领航电子商务产业园住宅小区项目商品房认购书》，该认购书约定领航公司将位于济南市章丘区XXXX号房屋出售给陈延勇，该商品房享受优惠折扣后单价为7930元，总价款为1,029,790元；认购人应自签订本《认购书》当日，向出卖人支付认购定金1万元。另，领航公司销售员在该《认购书》上备注“客户须于2019.5.25日之前交齐首付款享受2万抵5万的折后优惠，否则定金不退房源另售”。陈延勇于当日向领航公司支付定金1万元，向大睿中心支付团购费2万元，大睿中心为陈延勇开具数额为2万元的“团购费”收据。中住公司认可介绍陈延勇看楼盘的李晓菡系其公司员工，上述2万元“团购费”，系大睿中心代中住公司收取。大睿中心系个体工商户，经营者为牟平平，该商户于2019年9月20日注销。3.蓝海领航产业园住宅小区签约流转单显示，购房人陈延勇，认购日期2019年5月20日，来访途径“中住”；住房信息为C地块小高层7-2-302房，建筑面积129.86平方米，套内面积104.62平方米，公摊面积25.24平方米；原单价8552元/平方米，原总价1,110,563元，折扣92.73折，折扣原因领导特批，成交单价7930元/平方米，成交总价1,029,790元，合同首付款309,790元，首付比例30%，付款方式按揭，贷款金额720,000元，贷款比例70%，贷款年限30年；应收款明细，定金10,000元付款期限2019年5月20日，首期299,790元付款期限2019年5月24日。陈延勇对该流转单的上述信息签字捺印确认。4.2019年5月24日，陈延勇向领航公司支付首付款299,790元。2019年5月28日，领航公司与陈延勇签订《商品房买卖合同》，约定陈延勇购买领航公司建设的XXXX房，建筑面积129.86平方米，套内建筑面积104.62平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.24平方米，单价为7930元/平方米，总价款1,029,790元，付款方式为按揭付款，首付款309,790元，其中含定金10,000元，剩余房款720,000元由陈延勇申请按揭贷款方式付款支付。现陈延勇已按上述付款方式履行完毕，收取房屋并入住。一审法院认为，陈延勇认为除享受房款的92.73折扣，还应享受享受“交2万抵5万的优惠”活动，领航公司、中住公司认为陈延勇享受的92.73折扣中已包含“交2万抵5万的优惠”，即本案审理焦点为陈延勇是否已经享受“交2万抵5万的优惠”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据证明其事实主张的，应承担举证不能的不利后果。根据案查事实分析如下：第一，陈延勇签字确认的蓝海领航产业园住宅小区的认购书、签约流转单，对房屋单价及总额均作出明确记载，领航公司给予陈延勇的房款92.73折，折扣数额逾8万元，已超过5万元的优惠。第二，在后签订的《商品房买卖合同》中关于房屋单价、面积及总额的记载，与认购书、签约流转单一致，陈延勇均签字确认，其也无证据证实曾在签订《商品房买卖合同》中提出异议。第三，陈延勇与领航公司已按双方签订的《商品房买卖合同》履约，作为购房者的陈延勇交付全部房款并已经收取入住房屋，以其行为表明对房屋交易价格的认可和依约履行。综上，领航公司已给予陈延勇超过5万元的购房优惠，且双方对优惠后的房屋交易价格以签约的方式确认并履行，现陈延勇、李英再以未享受“交2万抵5万的优惠”主张退回团购费，有违常理，也与本案查明事实不符，一审法院不予支持。判决：驳回陈延勇、李英的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告陈延勇、李英负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《认购书》《客户签约流转单》《商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方应依约履行合同义务。上诉人主张其交纳2万元团购费后，并未享受“交2万抵5万”的优惠。领航公司抗辩上诉人已享受房款92.73折优惠,该折扣优惠超过5万元，已包括团购优惠活动。本院认为：首先，陈延勇系通过中住公司工作人员李晓菡了解到案涉房屋，并由李晓菡介绍并带其看房。后上诉人与领航公司签订《认购书》，并向中住公司交纳2万元团购费，该费用由大睿中心收取，并由大睿中心出具“团购费”收据。从以上事实可知，陈延勇对通过中住公司购买涉案房屋及该2万元系团购费是知情并认可的。其次，陈延勇签字确认的蓝海领航产业园住宅小区的认购书、签约流转单，对房屋单价及总额均明确记载。关于案涉房屋价格,根据签约流转单记载，领航公司给予陈延勇92.73折，折扣数额已超过5万元的优惠。再次，案涉《商品房买卖合同》载明商品房价格情况与《客户签约流转单》载明一致，且陈延勇已按照该折扣优惠支付房款并入住案涉房屋,应视为其对前期交纳费用及优惠的认可。综上，一审法院认定领航公司已给与上诉人相应团购优惠，驳回上诉人诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈延勇、李英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈延勇、李英负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年四月六日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗