河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终134号上诉人（原审被告）河南中创展商业运营管理有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）祥盛街59号中豪汇景湾11号楼2单元3层132号法定代表人：周孝文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明明，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邢阿乾，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）渑池万洋置业有限公司，住所地：渑池县会盟路与建设路交汇处。法定代表人：霍琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍冬冬，该公司工作人员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：黄俊义，河南仕起律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人河南中创展商业运营管理有限公司因与被上诉人渑池万洋置业有限公司合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2020）豫1221民初1389号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河南中创展商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人邢阿乾，被上诉人渑池万洋置业有限公司的委托诉讼代理人霍冬冬、黄俊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南中创展商业运营管理有限公司上诉称，第一，诉讼前我公司人员未撤离案涉美车城项目。第二，商户租赁签约面积已经达到60%以上。第三，免租期后中创展收取的租金，需待双方协商后，由中创展向万洋交租，不应当退还万洋公司。第四，万洋公司解除合同不符合法定条件。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。渑池万洋置业有限公司答辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持。渑池万洋置业有限公司的一审诉讼请求：1、依法判令原、被告双方于2016年3月9日签订的《渑池中创“美车城”项目合作协议》已于2020年5月26日解除合同；2、判令被告违约向原告赔偿损失共计2708326.52元；3、本案诉讼费、保全费均由被告承担。原审认定：2016年3月9日，原告渑池万洋置业有限公司作为甲方、被告河南中创展商业运营管理有限公司作为乙方签订《渑池中创“美车城”项目合作协议》，约定甲方将引入乙方旗下“美车城”品牌入驻渑池万洋国际二期A区，乙方独家负责对渑池“美车城”进行汽车产业资源整合，服务模式导入、市场推广及运营管理。甲乙双方合作期限暂定为20年，自2016年3月7日至2036年3月6日，合作期限从合同签订之日起算，独家运营管理期限从该项目正式开业之日起算。合作面积约20000㎡，为项目二期1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、12#。合作政策：1、免租期三年，自项目试营业日起计，以甲方7月1日具备交房条件为准，暂定自2016年11月1日至2019年10月31日止，如甲方交房延迟，试营业时间依此顺延。免租期结束后参照市场平均租金水平，双方共同协商租金向甲方交租。……5、甲方需以3200元/㎡的价格提供10000平方商业给予乙方，乙方自持用于核心商户的导入与稳定（备注：乙方自持定为7#、6#、5#及4#的B1层001-012、一层101-118、二层201-217，总面积为9813.65平方米。12#主力商家导入后客户如有整体购买意向，对4#自持部分下上做相应调整），后续乙方有权自行制定价格，该部分销售过程中产生的营业税费由乙方承担。双方约定此部分商业10000平方米主要用于针对乙方后期导入的核心商户销售，且应于合同签订后6个月内完成50%的销售，12个月内完成全部销售，销售回款需经甲方财务统一管理，如乙方未在约定时间内完成10000平米的销售，则未完成部分须无条件退还甲方。6、乙方应保障双方合作的2万平方米商业在美车城品牌导入后市场的成功运营，如因乙方运营原因在三年免租期后出现商户大面积退租的情况（商户租赁签约面积未达到60%），乙方应无条件退还甲方的300万品牌导入费和上述第5条乙方自持的1万平方米商业销售后产生的溢价部分房款。关于合作费用，双方约定：1、品牌导入费用：300万人民币，支付方式：项目合同签订后五日内，甲方向乙方支付100万人民币；商家签约面积达到70%三日内，甲方向乙方支付100万人民币；美车城签约面积达到90%三日内，甲方向乙方支付100万人民币。2、综合运营管理费用。支付方式：甲乙双方约定，在美车城自持商业之外的10000平方米的销售过程中约定5000元/平方米的底价，超出该底价的溢价部分的30%作为支付乙方综合运营管理费用。溢价部分按月支付，每月25号乙方提供当月溢价清单予甲方审核，甲方需在3个工作日内审核完毕并将核实金额转入乙方指定账户。2016年3月23日，原告向被告支付品牌导入费100万元。2017年5月26日，美车城举行试营业典礼。合同签订后，被告分别与三门峡仟里红妆文化传播有限公司就2017年5月26日试营业典礼仪式相关事宜签订了《协议书》、与三门峡华艺腾飞家具加工有限公司签订了《购货合同》、与三门峡市恒特保安服务有限公司签订了《保安合同》、与渑池县电视台签订了《广告发布合同》、与中国移动通信集团河南有限公司三门峡市渑池分公司签订了《“短信信箱”业务协议书》、与三门峡左岸文化传播有限公司就2016年中原国际汽车嘉年华开幕式、标准展位搭台、布展、音乐节等事项签订了《协议书》、与郑州世源展览展示有限公司签订了《中创美车城装修工程承包合同》、《中创美车城户外墙体广告承包合同》等。另查明，合同签订后，被告签订了多份租赁合同，分别为：1.2017年8月23日，被告同渑池裕丰汽车销售服务有限公司（李志涛）签订租赁合同一份，租赁期限自2017年9月6日至2020年9月5日，免租期为2018年9月6日至2020年9月5日，租赁位置为美车城项目6号楼一层106-112-119-127商铺550.35平方米，租金标准为22元/平方米/月。2.2017年9月8日，被告同郑英签订租赁合同一份，租赁期限为2017年9月20日至2020年9月19日，免租期为2018年9月20日至2020年9月19日，租赁位置为美车城项目4号楼1层4-108-4-110、4-126-4-128商铺218.34平方米，租金标准为22元/平方米/月。3.2019年3月15日，被告同三门峡市鼎鑫帝豪汽车销售服务有限公司签订租赁合同一份，租赁期限为2019年5月26日至2022年5月25日，租赁位置为美车城项目2号楼1层112-117商铺252.76平方米，租金标准23元/平方米/月。4．2018年9月21日，被告同渑池百车汇汽车销售公司（崔亚敏）签订租赁合同一份，租赁期限为2018年10月1日至2020年9月30日，租赁位置为美车城项目为1层101、102、133、135商铺130平方米，租金共计50000元。5、2019年1月1日，被告同鑫艺装饰（陆峰）签订租赁合同一份，租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日，免租期为2020年2月1日至2021年1月31日，租赁位置为美车城项目六号楼二层216-221商铺248.74平方米，租金标准为20元/平方米/月。6.2016年12月13日，被告同渑池兴泰汽车销售服务有限公司（刘世海）签订租赁合同一份，租赁期限自2017年3月15日至2020年3月14日，免租期为2017年3月15日至2019年3月14日，租赁位置及租金标准为为美车城2号楼253.32平方米15元/平方米/月，6号楼281.44平方米14元/平方米/月，7号楼270.18平方米14元/平方米/月，以上共计804.94平方米。7.被告同支二明签订租赁合同一份，租赁期限为自2017年5月26日至2020年5月25日，免租期自2018年5月26日至2020年5月25日，租赁位置为美车城1号楼和3号楼1-007、3-001-3-001-3-009、3-028、3-030-032商铺491.52平方米，租金标准为15元/平方米/月。8.2017年5月9日，被告同支二明签订租赁合同一份，租赁期限自2017年5月26日至2020年5月25日，免租期自2018年5月26日至2020年5月25日，租赁位置为美车城项目3号楼1层3-015-3-022商铺281.48平方米，租金标准为13元/平方米/月。9.2017年4月15日，被告同支二明签订租赁合同一份，租赁期限自2017年5月26日至2020年5月25日，免租期自2018年5月26日至2020年5月25日，租赁位置为美车城项目3号楼1层3-010-3-013、3-023-3-027商铺281.48平方米，租金标准为15元/平方米/月。10.2017年3月24日，被告同三门峡威顺汽车服务有限公司签订租赁合同一份，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日，免租期为2018年6月1日至2020年5月31日，租赁位置为美车城项目5号楼1层5-001-5-033商铺781平方米，租金标准为18元/平方米/月。11.2017年6月19日，被告同郭保军（恒泰二手车）签订租赁合同一份，租赁期限为2017年6月30日至2020年6月29日，免租期为2018年6月30日至2020年4月29日，租赁位置为美车城项目4号楼1层4-133、135南边20平米、4-132商铺56.39平方米，租金标准为20元/平方米/月。12.2017年7月26日，被告同渑池腾宇汽车服务有限公司签订租赁合同一份，租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日，免租期为2018年8月1日至2020年7月31日，租赁位置为美车城项目4号楼4-122-4-125、4-111-4-112商铺181.95平方米，租金标准为21元/月。13.2017年5月6日，被告同王志军（鑫顺）签订租赁合同一份，租赁期限为2017年5月26日至2020年5月25日，免租期为2018年5月26日至2020年5月25日，租赁位置为美车城项目5号楼1层6-113-6-118商铺281.44平方米，租金标准为15元/平方米/月。14.2017年8月27日，被告同渑池县鼎丰汽车贸易有限公司（刘辉）签订租赁合同一份，租赁期限为2017年9月15日至2020年9月14日，免租期为2018年9月15日至2020年9月14日，租赁位置为美车城项目4号楼1层4-131-4-129、4-105-4-107商铺218.34平方米，租金标准为22元/平方米/月。15.2017年6月19日，被告同三门峡威佳东顺汽车销售服务有限公司签订租赁合同一份，租赁期限为2017年6月15日至2020年6月14日，免租期为2018年6月15日至2020年6月14日，租赁位置为美车城项目4号楼1层4-113-4-121商铺281.44平方米，租金标准为15.3元/平方米/月。16.2017年6月30日，被告同渑池裕丰汽车销售服务有限公司（李志涛）签订租赁合同一份，租赁期限为2017年6月30日至2020年6月29日，免租期为2018年6月30日至2020年6月29日，租赁位置为美车城项目5号楼1层5-113-5-121商铺300.8平方米，租金标准为15元/月。再查，2017年5月1日，河南中创展商业运营管理有限公司作为甲方、郑州金德营销策划有限公司作为乙方签订《渑池项目合作协议》一份，约定在乙方与渑池万洋置业有限公司达成协议的基础上，乙方负责确保其关联企业金杉汽车连锁同期入驻中创美车城（渑池万洋国际商贸博览城二期），将汽车商场模式、双创政策、电商模式导入美车城，乙方作为金杉汽车连锁的全权代理方签署该协议。乙方在与渑池万洋置业有限公司签署万洋国际商贸博览城二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的二层及三层共计13000平方米商铺的销售及购铺协议后，同步与甲方签署本合作协议。本协议约定的甲乙双方合作的商铺包括万洋国际商贸博览城二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的二层及三层共计13000平方米。又查，诉讼时，被告人员已经撤离美车城项目。2020年5月23日，河南仕起律师事务所向被告邮寄送达律师函，载明“三、现我方依据该合同条款及相关法律规定，告知如下：1、解除双方于2016年3月9日签订的《渑池中创“美车城”项目合作协议》，该合同自我方律师函到达贵方时合同解除；2、我方暂且保留向贵方依法追诉要求承担违约责任和赔偿责任的权利；3、贵方应在收到我方函件之日起，于2020年5月30日前向渑池万洋置业有限公司支付如下费用：退还194万元品牌导入费；退还免租期满后已收取租金196467.52元；支付市场维修维护费、保安服务费、物业工人工资、伙食费、住宿费、户外媒体广告费、电信宽带费共计613081元。以上费用总计金额为2749548.52元；4、如有异议贵方应在2020年5月30日前到我公司当面洽谈。逾期视为认可我方函件内容……”2020年5月26日被告公司法定代表人周孝文签收该邮件。之后，双方因合同问题发生争执，2020年6月16日，原告诉至本院。诉讼中，本院依原告申请，依法冻结被告河南中创展商业运营管理有限公司银行存款2708326.52元或查封同等价值的其他财产。另，本院依被告申请出具律师调查令，被告持律师调查令调取渑池万洋置业有限公司向郑州金德营销策划有限公司支付款项的银行转账记录无果。原审认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《渑池中创“美车城”项目合作协议》是否已经解除；二、原告主张的损失应否得到支持。关于争议焦点一合同是否已经解除问题。首先，原、被告双方签订的《渑池中创“美车城”项目合作协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”之规定，诉讼前被告人员已经撤离案涉美车城项目，以自己的行为表明不再履行合同义务，符合上述规定的法定解除条件。被告辩称系被迫撤离，但未提交证据证明其主张，故对其辩称意见，本院不予采信；第三，关于合同的解除时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告于2020年5月23日向被告邮寄律师函，告知解除合同事宜，被告2020年5月26日签收，故合同解除时间为2020年5月26日。关于争议焦点二原告主张的损失应否得到支持问题。首先，关于品牌导入费问题，双方在合同中约定“如因乙方运营原因在三年免租期后出现商户大面积退租的情况（商户租赁签约面积未达到60%），乙方应无条件退还甲方的300万品牌导入费……”，根据原、被告双方提交的证据，商户租赁签约面积未达到合同约定面积20000平方米的60%即12000平方米，故原告要求被告退还品牌导入费，本院予以支持。被告辩称原告另与郑州金德营销策划有限公司签订了13000平方米的协议，但被告未能提供该协议，虽然被告提交的被告与郑州金德营销策划有限公司签订的协议提及到“在乙方与渑池万洋置业有限公司达成协议的基础上”等内容，但根据合同的相对性原则，该协议效力仅存在于被告与郑州金德营销策划有限公司之间，对原告不发生法律效力，也无法证实原告与郑州金德营销策划有限公司之间实际存在协议及协议的效力和履行情况，且也未能提供其申请调取的原告向郑州金德营销策划有限公司的银行转账记录，故对被告该项辩称意见，本院不予采信。关于原告已支付的品牌导入费的数额问题，对2016年3月23日原告支付的100万元，双方无争议，本院予以确认。对于原告提及的94万装修费用，原告虽然提交双方的对话录音，但在该录音材料中并没有明确显示有以装修费冲抵品牌导入费的内容，故对原告该94万系品牌导入费的主张，本院不予支持。关于被告应返还的品牌导入费的数额问题，鉴于被告在合同签订后已部分履行了合同内容，结合被告履约情况，本院酌定被告返还原告品牌导入费80万元。其次，关于租金损失问题，双方在合同中约定“1、免租期三年，自项目试营业日起计，以甲方7月1日具备交房条件为准，暂定自2016年11月1日至2019年10月31日止，如甲方交房延迟，试营业时间依此顺延。免租期结束后参照市场平均租金水平，双方共同协商租金向甲方交租。免租期结束后参照市场平均租金水平，双方共同协商租金向甲方交租”，故对免租期结束后因被告自行收取或免租而给原告造成的租金损失，被告应当予以赔偿。关于免租期的起止时间问题，因双方对实际交房时间未能明确，本院以试营业典礼举行的日期即2017年5月26日为免租期的起算时间，故根据双方关于免租期的约定，本院认定免租期为2017年5月26日至2020年5月25日。关于租金损失的数额，经核算为：对2017年8月23日渑池裕丰汽车销售服务有限公司的租金损失为2687元、对郑英的租金损失为5871元、对三门峡市鼎鑫帝豪汽车销售服务有限公司的租金损失为139028元、对渑池百车汇汽车销售公司的租金损失为8403元、对鑫艺装饰的租金损失为19982元、对渑池兴泰汽车销售服务有限公司（刘世海）的租金损失为0、对支二明租金损失为0、对三门峡威顺汽车服务有限公司的租金损失为156元、对渑池腾宇汽车服务有限公司的租金损失为2548元、对渑池县鼎丰汽车贸易有限公司（刘辉）的租金损失5600元、对三门峡威佳东顺汽车销售服务有限公司的租金损失为718元、对2017年6月30日渑池裕丰汽车销售服务有限公司（李志涛）的租金损失为1444元，以上共计186437元。对原告主张的对张长春（精品二手车）、郑芸、董正国、锦富华等的租金损失，因未提供合同及其他有效证据，本院不予支持。第三，关于市场维修费、保安服务费、物业工人工资、伙食费、住宿费、户外媒体广告费、电信宽带费等问题，因原、被告双方在合同中未作约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告渑池万洋置业有限公司与被告河南中创展商业运营管理有限公司签订的《渑池中创“美车城”项目商业合作框架协议书》于2020年5月26日解除；二、被告河南中创展商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告渑池万洋置业有限公司品牌导入费800000元，赔偿租金损失186437元，共计986437元；三、驳回原告渑池万洋置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28467元，保全费5000元，共计33467元，由原告渑池万洋置业有限公司负担21278元，由被告河南中创展商业运营管理有限公司负担12189元。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，本案商户租赁签约面积未达到涉案合同约定的标准，上诉人该违反合同约定的行为，致使被上诉人签订合同的目的已不能实现，被上诉人享有法定合同解除权，且无论上诉人是否为被迫撤离，均不影响其违约行为的存在，双方在上诉人撤离后继续履行合同的基础已不存在，故被上诉人解除合同的通知到达上诉人时合同解除，一审法院对此认定并无不当。涉案合同约定“免租期结束后参照市场平均租金水平，双方共同协商租金向甲方交租”，该约定并无免除上诉人在双方签订的免租期结束后向被上诉人交纳租金的义务，仅只是对租金数额双方协商，故上诉人与他人签订合同的免租期超越与被上诉人签订合同的免租期，对被上诉人不具有拘束力，由此给被上诉人造成的租金损失上诉人应当赔偿。综上，根据现有证据上诉人的上诉请求本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13664元，由上诉人河南中创展商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二一年四月十二日法官助理苏国娜书记员申卓玺