贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终693号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：许嘉仁，男，1995年2月15日出生，苗族，银行工作人员，住贵州省铜仁市。 委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：易雪平，女，1969年5月29日出生，土家族，住贵州省铜仁市。 委托诉讼代理人：伍勋，贵州巨合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗云，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人许嘉仁因与被上诉人易雪平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许嘉仁上诉请求：1、请求撤销（2020）黔0602民初4856号民事判决书，并改判支持上诉人的全部诉请。2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋至今被案外人占有使用，且租赁关系复杂，上诉人在短期内无法收回房屋。本案中租赁房屋牵涉多重法律纠纷，虽房屋权属关系明确，但上诉人至今并不能实际占有该房屋，房屋上原有的租赁关系实际上在继续履行。为了收回房屋上诉人曾多次与案涉门面原所有权人李小平要求实际占有人喻恒杰退还未果。因此，上诉人已经构成事实上的履行不能。虽然上诉人与被上诉人签订了《门面租赁合同》，但是合同无法继续履行，门面无法实际交付。另一方面，门面的实际使用人至今不肯退还门面，上诉人作为房屋所有权人如果要履行合同，需要向原来的房屋所有权人、原承租人、次承租人进行多次诉讼才能达到目的，履行成本过高。另外，由于案涉房屋已经与隔壁房屋打通形成一体，在隔壁房屋租赁合同到期之前，上诉人也无法单独收回房屋。一审法院在明知双方《门面租赁合同》无法实际履行、房屋无法交付的情况下仍旧判决《门面租赁合同》继续履行，并判决上诉人交付房屋的判决，属于基本事实认定不清，法律适用错误。请求法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 易雪平辩称，本案《门面租赁合同》尚未出现任何影响正常履行的法定事由。虽然案外人至今占有使用房屋，但案外人的租赁合同早已到期，属于违法侵占。故本案并不存在所谓的合同僵局，合同继续履行不仅不会出现对双方不利的情形，相反会促进双方合同目的实现，维护双方的合法权益。请求维持一审判决。 许嘉仁向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2019年12月26日签订的《门面租赁合同》；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定，对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2012年至2016年期间，案外人费春影与案外人李小平签订租赁合同，租赁案涉房屋，合同期限截止日期为2018年12月30日，后来，李小平同意将租赁期限延长至2019年12月30日。2018年，李小平将案涉房屋出卖给许嘉仁，并进行了变更登记，产权证号：黔（2018）铜仁市不动产权第0004381号，坐落于铜仁市。2017年3月20日，费春影与喻恒杰签署《店面租赁合同》，约定费春影将包括案涉房屋在内的房屋租赁给喻恒杰，租赁期为四年，自2017年3月20日至2021年3月19日止。 许嘉仁与易雪平于2019年12月26日签订《门面租赁合同》约定，许嘉仁将其所有的坐落于铜仁市的商业用房（门面）出租给易雪平，租赁期限33个月，自2020年1月1日起至2022年9月30日止，年租金400000元；租赁期限内，单方违约赔偿合同的对价（即66个月租金）的30%作为违约金给对方；合同签订之日起，易雪平向许嘉仁支付第一年度租金，同时支付押金30000元，许嘉仁承诺将在约定的租赁期限将房屋交付给易雪平使用，若门面实际交付时间存在推迟，双方互不追究责任，房租以实际天数计算；易雪平不得经营珠宝玉器、黄金首饰、手表行业，若易雪平违约则赔偿合同的对价（即66个月租金）的30%作为违约金给许嘉仁。同日，易雪平向许嘉仁支付一年租金400000元、押金30000元，许嘉仁（由刘玲玲代理）向易雪平分别出具了两张收条。因案涉房屋被案外人占用，许嘉仁无法将案涉门面交付给易雪平，许嘉仁通过短信、微信方式将上述情况告知易雪平，并愿意退还易雪平租金和押金，易雪平回复要求许嘉仁交付案涉房屋。期间，许嘉仁将租金400000元、押金30000元两次退还易雪平，易雪平又将上述租金和押金交付给许嘉仁。许嘉仁及案涉门面原所有权人李小平要求喻恒杰退还案涉房屋，但双方未达成一致意见。 费春影与喻恒杰因案涉门面发生纠纷，费春影向铜仁市碧江区人民法院提起诉讼，喻恒杰提起反诉，该院作出（2020）黔0602民初2220号民事判决，判决费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除，以及其他判决内容。喻恒杰、费春影对该判决均不服，上诉至贵州省铜仁市中级人民法院，喻恒杰请求维持费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除的判决，改判其中部分判决；费春影请求撤销原判主文第五项，改判由喻恒杰从2020年4月2日起按108万元/年的标准向费春影支付房屋占用费，直至店面交付费春影之日止。贵州省铜仁市中级人民法院作出（2020）黔06民终1914号判决，维持费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除等判决内容。 另查明，许嘉仁与铜仁市碧江区恒福首饰店、费春影、李小平排除妨碍纠纷，因许嘉仁经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初1836号民事裁定，本案按许嘉仁撤诉处理。 一审法院认为，许嘉仁与易雪平签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，双方应按照合同约定依法行使权利和履行义务。许嘉仁主张费春影、喻恒杰对案涉房屋有优先承租权，并要求解除案涉合同，易雪平要求继续履行《门面租赁合同》并交付案涉房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，案涉房屋原所有权人李小平与费春影关于案涉房屋的租赁合同已于2019年12月31日租赁期限届满，费春影与喻恒杰关于案涉房屋的租赁合同已于2020年4月1日解除，许嘉仁未提供证据证明费春影、喻恒杰与案涉房屋现在所有权人许嘉仁对案涉房屋签订了租赁合同，及费春影、喻恒杰有要求优先承租权的行为，即许嘉仁未提供证据本案具有《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的情形，为了保证交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，许嘉仁与易雪平应继续履行《门面租赁合同》，许嘉仁应将约定的案涉房屋交付给易雪平。许嘉仁要求解除《门面租赁合同》的请求，证据不足，不予支持；易雪平要求许嘉仁继续履行《门面租赁合同》并交付案涉房屋的请求，予以支持。 综上所述，许嘉仁的诉讼请求，证据不足，不予支持；易雪平的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告许嘉仁的诉讼请求；二、反诉原告易雪平与反诉被告许嘉仁继续履行双方签订的《门面租赁合同》；三、反诉被告许嘉仁于本判决生效之日起十日内将坐落于铜仁市房屋（产权证号：黔（20**）铜仁市不动产权第0004381号）交付给反诉原告易雪平。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由许嘉仁负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由许嘉仁负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人对一审法院认定的事实均未提出异议。本案的争议焦点为，案涉《门面租赁合同》是否能够继续履行。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。许嘉仁上诉主张，案涉门面短期内无法收回，门面无法交付，不能继续履行。但其未提供充分的证据，予以证实。相反，从查明的事实看，许嘉仁于2018年从李小平处转让取得案涉门面的不动产权。李小平对案涉门面出租到期时间为2019年12月30日。许嘉仁与易雪平于2019年12月26日签订案涉《门面租赁合同》时，约定若门面实际交付时间存在推迟，双方互不追究责任，房租以实际天数计算。由此，可以看出双方当事人对原租赁合同的履行可能导致本案合同的履行延迟，进行了充分考虑。现案涉门面的原租赁合同已经法院确定于2020年4月1日解除。故许嘉仁履行本案合同已不存在法律上的障碍，其应当依法积极收回案涉门面，为本案合同的履行创造条件。但其在提出排除妨碍纠纷中又放弃了诉权，反而极大地影响着本案合同的履行。因此，许嘉仁在签订本案合同后，不积极为合同的履行创造条件，诚信履行本案合同。一审法院判决本案合同继续履行，并无不当。许嘉仁上诉提出解除本案合同缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，许嘉仁的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人许嘉仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  代静云 审判员  罗依婷 二〇二一年四月十五日 法官助理黄泽峰 书记员罗盼