沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2262号原告（反诉被告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：胡登峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：金迎，该公司员工。委托诉讼代理人：董妍，该公司员工。被告（反诉原告）：杨昌娥，住址沈阳市沈河区。原告（反诉被告）沈阳绿城物业服务有限公司与被告（反诉原告）杨昌娥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳绿城物业服务有限公司的委托诉讼代理人金迎，被告（反诉原告）杨昌娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5,356.8元；2、请求判令被告支付原告2018年1月1日至2020年3月31日期间的电梯费648元；3、请求判令被告支付原告拖欠期间的滞纳金400元，以上3项（物业费、电梯费、滞纳金）总计6,404.8元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2003年进驻东方威尼斯小区，并与该小区的业主委员会签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告实际接受了原告提供的服务。按照合同约定，收取物业服务费的标准为住宅部分物业服务费每月每平方米1.5元，电梯费每月每人12元（共2人），如业主延期缴费的，没逾期一日按照应缴纳物业费总额的千分之三计算滞纳金。被告于2010年4月2日入住原告提供服务的小区，为东方威尼斯小区四组团业主，该房屋的建筑面积132.28平方米，原告按照合同约定为被告居住的小区提供了服务，可是被告一直拖欠2018年1月1日至2020年3月31日期间的房间物业费、电梯费共计6,004.8元。原告一直向被告催要拖欠的物业费未果，故起诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告杨昌娥辩称，一、原告并未全面履行2014年签署的《东方威尼斯花园物业服务合同》（以下简称物业服务合同）约定的物业服务义务，是赤裸裸的违约而不是服务质量有瑕疵，依法应承担违约责任，无权要求被告支付物业费用。被告恳请法院驳回原告除电梯费之外的全部诉讼请求，并对被告自2014年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费进行赔偿。二、物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司履行服务服务义务，业主按约定缴纳物业费，而不是只收费不服务或服务不符合约定也收费。被告就原告未全面履行《物业服务合同》中的约定以及未按《物业管理条例》、《合同法》的规定履行义务，多次要求原告进行协商、整改，并根据协商结果缴纳物业费。但原告一直未予回复，更无全面履行合同的整改行为，致使小区破败不堪。因此只能以拒缴物业费来要求原告全面履行合同，并对之前的物业费进行减免及因未能及时对共有部位进行维护维修造成业主的损失进行赔偿，这一行为符合法律规定。（一）在原告未履行物业服务义务的条件下，被告拒交物业费是行驶法律赋予的“同时履行抗辩权和先履行抗辩权”的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第六十七条也规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”（二）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”（三）在所有本园区业主败诉的判决中，都有这么一段文字：“被告虽然抗辩原告的服务存在瑕疵，但在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝缴纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。”。对于这类判决，被告是不服的。事实是原告作为物业服务企业未履约在前，被告作为业主拒缴物业费在后。被告提交的大量的证据证明，本案中原告事实上都明显未提供符合物业服务合同约定的服务，并未“已完成了物业服务的主要义务”，属于未全面履行《物业服务合同》义务，依法应承担违约责任，而不是所谓的物业服务瑕疵。同时，原告未能提供有效证据证明其履行了《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》的相关规定及《物业服务合同》的约定。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不履行物业服务合同条款、存在未履行合同约定的违约行为也可以全额收取服务费，在业主行驶先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单的支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，作为弱势群体的业主的利益得不到保护，也是十分不公平的，因此，作为业主不希望法庭偏袒哪一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由，业主的履行抗辩是否正当合理。对原告拒不履行《物业服务合同》义务，存在未履行合同约定的违约行为做出一个正确的评判。三、原告作为物业服务企业应依照《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》的相关规定及2014年签署的《东方威尼斯花园物业服务合同》（以下简称合同）的约定，对其提供物业服务的东方威尼斯花园园区的房屋及配套的设施和相关场地履行如下物业服务义务：负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；负责公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；负责公共环境卫生；负责交通与车辆停放秩序的管理；负责维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。因原告多年来未能全面履行合同，造成园区多年来存在以下问题。已经不是服务中的瑕疵，而是严重的违约行为：1、未履行物业共用部位的维修、养护和管理责任与义务：园区共46栋楼85个单元，通过不完全摸底排查，46栋楼中42栋楼体墙面开裂造成漏水漏风、楼体立面涂刷五花八门、多处楼体外墙保温破裂，唯一进行了外墙维修的三组团却爆出了被骗取维修基金的丑闻，目前三组团400余户业主持续维权中；170户顶楼户中户户存在楼体屋顶漏水；全园区道路长约5,000米但破损路面长度约4,500米，致使整个园区道路坑洼不平；车库地库多处漏水严重，历年来不但未尽维护维修的责任，更厚颜无耻的要求业主预交多年物业费后才进行维修。恰恰是这一点，原告自己印证了物业费中是包含维护维修的责任与义务的，印证了原告未履约的行为；2、未履行物业公用设施设备的运行、维修养护和管理责任与义务：未能维护维修供水管道造成经常停水，业主们多次要求给每栋楼加装一个独立阀门以避免一户出问题全园区停水的窘况，这是一个花小钱解决大问题的办法却至今尚未解决；多处电梯经常发生故障；整个园区照明不足影响晚上出行；绝大部分楼道破损及照明不亮等；3、未履行物业公共部位和相关场地的清洁卫生维护责任与义务：大部分单元门外垃圾桶处垃圾遍地、垃圾清运车满园遗落垃圾；2019年清理积雪不及时造成出行困难及多位业主滑倒等；4、未履行公共绿化的养护和管理责任与义务：园区内高大树木无故丢失、景观石丢失、景观灯不亮；5、未履行公共秩序维护、安全防范等事项责任与义务：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”，原告作为物业服务及管理人，对园区违建未能依法持续追责，更允许违建施工车辆及大型吊车进入园区进行施工；作为园区物业服务及管理者，公然使用违建门市，作为既得利益者，怎么能处理违建？对底商窗改门后，未能依法持续依法追责，更没有采取有效弥补措施，如在园区内窗改门沿线增加围栏进行堵截保证园区的封闭式管理等等，使任何人均可堂而皇之进出园区，使业主居住安全得不到保障，园区多次发生入室盗窃案，业主物品丢失时有发生；85个单元门85个门禁损坏；园区公共区域监控失效失灵时有发生；更为可恨可悲的是，原告竟然被业主们查出利用保安岗位吃空饷，在被迫更换保安公司期间，还出现了业委会副主任车辆被插刀恐吓的恶劣行为！四、原告是否履约，是要用事实来说话，用证据来证明。原告一直未能提交以下能证明其是否全面履行物业服务合同约定或履约程度的材料（自2014年3月1日起至今），人民法院不能仅凭原告口头的一面之词就认定原告履行了《物业服务合同》的主要义务。且该信息符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（五）款“其他应当向业主公开的情况和资料”规定：（一）每年应收实收的物业费总金额。（二）每年物业费支出总金额，包括：1、人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公管理费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、经业主大会同意支出的其他费用。（三）每年园区多种经营收入的总金额及归属全体业主所有的总额，包括对后者的使用事项及金额。（四）关于共用部位的维修、养护和管理的记录（含业主投诉）及每年实际投入的维修养护费用。（五）共用设施设备的运行、维修、养护和管理及每年实际投入的维修养护费用。建立的公用设施设备档案（设备台账）及巡查记录（含业主投诉）。重点在消防设施、供水、载人电梯、小区道路、园区照明、楼道照明、单元门禁等。（六）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运的台账（含业主投诉）及每年实际投入的维修养护费用。（七）公共绿化的养护和管理台账及每年实际投入的维修养护费用。（八）公共秩序维护、安全防范管理台账（含业主投诉）及每年实际投入的人员、设备维修养护费用，对园区违建的依法处理记录。五、原告一直辩称屋顶、外墙、园区道路等公共区域等共有部位、电梯和供水设施等共用设施设备的维修不属于其应该承担的《物业服务合同》义务，需要启动维修基金进行维修，但一直未能拿出有效依据、证据来证明其主张。但《物业服务合同》第二条、第五条、第十七条、附件第一条及第二条等均约定了原告应承担上述维修义务。正因为原告多年来未履行合同尽到维护维修的责任与义务，致使园区破败不堪，损害业主权益，给被告造成了直接经济损失。此外，被单辨认屡次诡辩说这是质量问题，业主要找开发商解决。但事实上，物业服务公司在进场接管物业时，需要与开发商对物业共有部位、共用设施设备进行查验，并对查验结果签字确认，作为界定各自在开发建设和物业管理方面应承担责任的依据。如果当年原告接管物业时进行的查验是质量不合格，需要对查验时存在的质量问题和遗留问题进行记录，由开发商承担解决问题的责任，负责维修整改和善后处理，确保向业主交付的物业质量符合国家规定标准。但在业主办理入住手续时，原告并未向业主告知查验不合格一事，因此被告有充分的理由认定为查验合格。如果查验结果是质量符合国家规定标准，那么被告诡辩的属于开发商建设质量问题就是明晃晃的打自己的脸！因此，银基东方威尼斯花园目前的破败，根本不是质量问题，而是一个完全符合国家质量规定标准的园区因为原告的不履行维护养护维修的义务造成的。因为查验结果的签字文件由原告管控，属于非被告所能举证的事项，应该由原告自我提供真实的查验签字文件作为呈堂证供。同时，沈阳绿城物业服务有限公司不是独立登记注册的公司，工商登记信息证明其成立登记于1996年10月22日，当时成立登记的企业名称为沈阳银基物业服务有限公司，属于银基东方威尼斯花园的开发企业沈阳银基发展集团有限公司的子公司，通过多次股权变更及企业名称变更，先是变更为沈阳绿城银基物业服务有限公司，后于2014年4月30日才变更登记为现用的沈阳绿城物业服务有限公司，这是在2014年3月1日《物业服务合同》生效后才进行的变更登记。《公司法》规定企业股权的变更涉及股权转让时，须是概括转让。股权转让后，原股权人（转让人）对公司享有和承担的全部权利和义务关系，均由受让的股东承继，不能单独保留某项权能或让与某项权能。六、违反《辽宁省物业管理条例》第六十七条之规定，原告存在侵吞归全体业主所有的园区公共收益的行为。原告一直未能提供每年园区多种经营收入的总金额及归属全体业主所有的总额，包括对后者的使用事项及金额。七、被告不应承担违约责任。出现业主拒交物业费完全是由物业公司违约行为造成，业主是行驶正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。物业服务和水电暖气一样属于特殊的民生商品，合同中物业费的每一个构成部分都需要原告实打实支出的。作为业主，我们希望物业公司挣钱，但我们不能容忍只挣钱不服务的物业公司，不能容忍将自身管理不善经营不善造成的亏损转嫁到业主身上，更不能容忍将本应该支出的事项不履行义务而作为利润。2020年二期业主高票数把原告赶出二期园区一事，虽然对本案没有法律上的因果关系，但也从侧面印证了原告未履行《物业服务合同》义务的行为是长期的、连贯的、全面的、不得人心的，不是所谓的瑕疵。500多户二期业主中过半数是一期业主，真如原告辩称那样其履行了《物业服务合同》的义务，怎么还会有绝对多数的一期业主反对原告继续在二期提供服务？在所有本园区业主的败诉中，在业主当庭提出充分有效的证据后，法院坐堂办案，既没有到园区现场实地勘察了解情况，亦无让原告提交充分有效的证据证明其履行了合同义务，仅凭借原告口头表述做出判决，有失法律客观公正的原则。在此，被告要求人民法院到东方实地勘察调查，与广大业主核实，对照《物业服务合同》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》和被告提交的证据来审理此案，公平公正的审理被反诉人（本诉原告）的违约行为及责任。请求驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司诉被告物业服务合同纠纷一案中除电梯费之外的所有诉讼请求。原告因未全面履行2014年签署的《东方威尼斯花园物业服务合同》（以下简称物业服务合同）的义务，免除被告2018年-2020年应缴纳物业费8,092.8元的75%共6,069.6元。反诉原告杨昌娥向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人（本诉原告）因未全面履行2014年签署的《物业服务合同》的义务，支付反诉人（本诉被告）赔偿金，赔偿金额为反诉人（本诉被告）在2014年3月1日至2017年12月31日缴纳的物业费9,126.86元的75%共6,845.15元；2、请求判令被反诉人（本诉原告）沈阳绿城物业服务有限公司承担本案的诉讼费用、鉴定费用、律师费用。事实和理由：同答辩状理由。反诉被告沈阳绿城物业服务有限公司辩称，因被告在2018年之前均正常缴纳物业费，此事证明被告对物业服务是认可的，同时，在事实服务上，被告也接受了物业服务，所以被告才能按期缴纳物业费，现被告提出返还之前物业费，无足够的理由，请求法院驳回此项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月，原告（乙方）与沈阳市沈河区东方威尼斯花园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方将东方威尼斯花园的物业管理服务委托给乙方，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业公用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生维护；4、公共绿化的养护和管理；5、维持物业区域内车辆行驶秩序；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、物业档案资料管理；8、物业管理区域内的客户活动。乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准，具体标准见附件。住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.5元，电梯服务费12元/月/人，网点、仓房服务费按建筑面积每月每平方米0.75元。物业服务费按年交纳，实行预收制，逾期交纳物业管理服务费，每逾期一日，应交纳欠款总额的3‰作为滞纳金。乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同期限自2014年3月1日起生效至2017年2月28日止，合同到期后双方没有解除合同并继续履行合同的，本合同自动延续。合同附件《物业管理服务标准》约定如下内容：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房装修维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。上述合同到期后，双方未续签合同，但原告继续为园区提供物业服务至今。被告为该小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积132.27平方米，因被告拖欠上述房屋2018年1月1日之后的物业费未付，原告起诉来院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告与沈阳市沈河区东方威尼斯花园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系。该合同期限虽然已于2017年2月28日届满，但依照合同约定，合同到期后双方没有解除合同并继续履行合同的，本合同自动延续。原告作为物业服务单位提供了物业服务，即有收取物业费的权利，被告作为园区业主，享受了物业服务，即应按时交纳物业费。关于反诉原告要求反诉被告赔偿2014年3月1日至2017年12月31日缴纳的物业费9,126.86元的75%共6,845.15元的反诉请求，双方该期间的物业服务合同已履行完毕，故反诉原告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告辩称的原告服务不到位的抗辩理由。根据原告提供的照片等证据可以看出，原告在服务过程中确实存在服务不到位的情况，但物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明原告的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，被告不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满意时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主维护自身权益应当采取正确的方式，故被告该项抗辩，本院不予采信。关于原告违约金的诉求。前文已述，原告在服务过程中确实存在服务不到位的情况，被告没有及时交纳物业费并非恶意欠费，原告向被告主张违约金，本院不予支持。综上，被告应向原告交纳拖欠的2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业费5,357元（132.27平方米×1.5元/月/平方米×27个月）、电梯费648元（12元/月/人×2人×27个月）。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告杨昌娥于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司物业费5,357元；二、被告杨昌娥于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司电梯费648元；三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨昌娥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨昌娥负担，反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告杨昌娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 祝仰宝二〇二一年四月二十九日法官助理 王艳艳书 记 员 王星星