天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1472号上诉人（原审被告）：李玉贵，女，1959年1月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司，住所地天津市河**望海楼北里**。法定代表人：申智栋，执行董事。委托诉讼代理人：伊倩，女。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。原审被告：天津市滨海新区土地开发有限责任公司，，住所地天津生态城动漫中路**创智大厦204法定代表人：杭天明，董事长。委托诉讼代理人：赵珺，男。委托诉讼代理人：杨岳，男。原审第三人：天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处，住所，住所地天津市滨海新区汉沽人民街**div>负责人：周保峰，主任。委托诉讼代理人：吴晓利，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人李玉贵因与被上诉人中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁建公司）、原审被告天津市滨海新区土地开发有限责任公司（以下简称土开公司）及原审第三人天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处（以下简称寨上街）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初27513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉贵上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回中铁建公司对其一审诉讼请求；2．中铁建公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：案外人陈玉慧原是寨上街工委书记因犯罪被追究刑事责任，其中滥用职权罪与本案有关。该刑事判决认定的相关事实可以证明，中铁建公司依据寨上街开具的相关凭证认定社会人员系还迁村民而为其办理入住手续的行为并无过失，土开公司以王军、穆怀建不是洒金坨村村民且已领取寨上街垫付的补偿款为由拒绝向中铁建公司支付房款的行为亦有据可依，故应当认定陈玉慧的滥权行为与中铁建公司至今未能收到房款的结果之间具有因果关系。未来能否将寨上街私自收取的购房款转至中铁建公司或以其他方式弥补中铁建公司损失并不影响对中铁建公司目前损失数额的认定，不应以中铁建公司应收房款与寨上街实收房款之间的差额计算损失数额。本案中，李玉贵不是洒金坨、大神堂两村村民，其按照房屋面积以每平方米4,200元的价格向寨上街支付了购房款。中铁建公司根据寨上街出具的选房单、还迁房入住凭证等与李玉贵于2016年6月8日签订了《天津市商品房预定协议》等文件，办理了房屋交付手续。另，土开公司作为甲方，寨上街作为乙方，中铁建公司作为丙方签有《棚户区改造项目动迁定向安置房源三方协议》（以下简称《三方协议》），约定根据乙方组织拆迁安置户选房要求，由甲方批量认购丙方开发的部分房源，用于安置户定向安置，丙方向甲方提供梧桐苑420套商品房，单价每平方米5,729元，先认购333套。土开公司已向中铁建公司支付了该333套房屋的全部价款。本案涉及三份协议，第一份是土开公司及寨上街与中铁建公司签订的《三方协议》，第二份是李玉贵与寨上街签订的《洒金坨村还迁协议书》，第三份是中铁建公司与李玉贵签订的《天津市商品房预定协议》，通过上述事实，可以看出《天津市商品房预定协议》实际是为了履行李玉贵与寨上街签订的《洒金坨村还迁协议书》，而中铁建公司实际系为履行《三方协议》，李玉贵系为履行《洒金坨村还迁协议书》，而李玉贵才与中铁建公司签订的《天津市商品房预定协议》，双方的真实目的是履行各自的协议。根据合同相对性的原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。具体到本案中，李玉贵在一审过程中一直强调，因为李玉贵与寨上街之间存在的合同关系，李玉贵与寨上街所签订的预定协议，实际上是为了履行李玉贵与寨上街之间的协议，办理入住手续而签订的，李玉贵已经依据与寨上街的合同支付了合同约定的全部价款，已经完全适当履行了与其之间的合同，李玉贵仅与寨上街存在权利义务关系，故李玉贵并非本案适格被告，请求法院在查清事实基础上，驳回中铁建公司对李玉贵的诉讼请求。中铁建公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。土开公司述称，一审判决合情合理。塞上街述称，服从一审判决。中铁建公司向一审法院起诉请求：1．判令李玉贵、土开公司、寨上街共同支付房款528,271元以及违约金58,828.85元，合计587,099.85元；2．案件受理费由李玉贵、土开公司承担。一审法院认定事实：案外人陈玉慧原是寨上街工委书记。本院于2019年11月25日作出（2019）津0116刑初6号刑事判决：一、被告人陈玉慧犯贪污罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币四十万元；犯受贿罪判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币一百万元；犯挪用公款罪判处有期徒刑七年；犯滥用职权罪判处有期徒刑四年；数罪并罚，决定执行有期徒刑十八年，并处罚金人民币一百四十万元。（刑期自判决执行之日起计算，判决执行前先行留置、羁押的，留置、羁押一日折抵刑期一日。即自2018年5月23日起至2036年5月22日止。罚金限判决生效后一个月内缴纳）。二、在案扣押赃款人民币540万元、赃物《少女》画作一幅，依法予以没收，上缴国库。该刑事判决已生效。其中滥用职权罪与本案有关。该刑事判决认定，2014年底滨海新区政府启动洒金坨村、大神堂村棚改拆迁项目，陈玉慧作为寨上街工委书记，任寨上街拆迁工作领导小组组长，负责洒金坨村、大神堂村棚改拆迁的全面工作。滨海新区棚户区改造领导小组制定的两村《棚户区改造项目实施方案》（以下简称“棚改方案”）确定了等量还迁的原则，即一律按被拆迁住宅的有效证载面积或2007年8月以前原营城镇政府丈量认定的面积等量还迁，将两村拆迁村民定向安置在还迁商品房中。安置房源由政府统一组织购买，项目资金由天津市滨海新区人民政府和天津市保障住房建设投资有限公司筹集，主要由土开公司向国家开发银行股份有限公司（以下简称“国开行”）贷款融资解决。寨上街是拆迁实施主体，负责拆迁补偿工作的具体实施，拆迁过程中涉及的各类补偿费用，由寨上街报送材料后，土开公司向国开行申请资金，然后国开行向寨上街拨付相关资金，不需要寨上街自行垫付。通过招投标，土开公司选定天津泰达都市开发建设有限公司（以下简称“泰达都市公司”）、天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称“汉滨投资公司”）、中铁建公司作为还迁商品房的开发商。三家开发商承诺向土开公司提供1786套商品房，土开公司分批次认购，先行认购1419套商品房，剩余367套房源由土开公司根据拆迁进度情况进行认购。土开公司已向三家开发商支付先行认购1419套商品房的购房款人民币7亿余元。洒金坨、大神堂两村棚改拆迁项目启动前期，陈玉慧决定由寨上街向天津市青龙建筑安装工程有限公司（以下简称“青龙公司”）转账人民币1,000万元，用于提前收购洒金坨村18户还迁村民房屋。青龙公司王军、穆怀建以个人名义向18户还迁村民购买拆迁房屋，在拆迁启动后领取了货币化补偿款，用于归还前期垫付款项。按照陈玉慧的安排，青龙公司人员将18户还迁村民对应的购买还迁商品房资格转让给社会人员，社会人员以人民币4,200元的单价将购房款交至寨上街道处。其中，17户社会人员凭借寨上街道开具的购房凭证，已经入住还迁商品房。后经审计发现王军、穆怀建不是洒金坨村村民，且已领取寨上街垫付的货币化补偿款，土开公司拒绝支付18户还迁商品房的购房款。至今开发商仍未收到已入住17套还迁商品房的购房款。在该刑事案件审理期间，中铁建公司出具的《营业执照》《关于企业性质的情况说明》《情况说明》《梧桐苑安置房源48套房屋明细（自行交款）》《梧桐苑7套未交款（已入住）房屋明细》《关于为第二批安置房源中43户业主办理支付房款及入住等房屋手续的函》《入住备案凭证》《提前入住协议》《梧桐苑安置房交款收据》《中铁建大桥局房地产开发公司记账凭证》《商品房预定协议》《商品房买卖合同》证实：中铁建公司是中国铁建大桥工程局集团有限公司全资子公司，是隶属于国资委下属的中国铁建股份公司，是国有控股的中央企业。自2016年12月15日中铁建公司根据寨上街出具的房条为55户办理了房屋入住手续，其中48户与开发商签订购房合同、交纳购房款；另有7户包括杨俊玲、刘润萍、李家云、李玉贵、李玉贵、张克金、韩玉梅，入住后至今未交纳房款，涉及金额共计人民币374.67万元。在该刑事案件审理期间，土开公司出具的《关于滨海新区洒金坨大神堂棚户区改造项目王军、穆怀建18套安置用房情况的说明》《第二批还迁房（18户）明细表》证实：王军、穆怀建共还迁安置房18套，其中盛世庭苑4套、泰达美源7套、梧桐苑7套，以上房源除泰达美源的3-1301外，均已办理入住。入住人员分别为：盛世庭苑6-1204程林海、4-1604杨福建、4-304唐学文、4-1004刘润凤；泰达美源3-901于莉、3-702邵云海、3-804王继光、2-302王志香、2-602王连秋、5-801谭静；梧桐苑2-704韩玉梅、2-1504杨俊玲、2-1204李家云、2-1704刘润萍、2-2004张克金、1-1704李玉贵、1-504李玉贵；未入住人员为张连焕。目前18套安置用房均未支付购房款，因寨上街先期已协调开发商允许入住，但后续提供的拆迁安置协议中安置户只有两人（王军、穆怀建），与实际入住办理产权人不符。同时穆怀建和王军均不属于还迁村民，已领寨上街垫付的补偿款，因此该部分房屋土开公司认为不属于实物还迁范畴。鉴于以上情况，土开公司仅可按照人民币4,200元/每平方米支付还迁村民房屋货币补偿，不存在实物安置房源补偿的情况。该刑事判决书中关于涉案房款认定如下：王军、穆怀建虽以个人名义购买18户村民房屋，但其购房资金来源于寨上街，对村民房屋、地上、地上物建筑的收购标准亦完全遵循棚改方案的相关规定，二人的购买行为其本质是代表寨上街在拆迁补偿工作开始前对18户村民提前进行货币化补偿；在补偿行为完成后，王军、穆怀建当然不享有选择还迁商品房的权利。根据棚改方案及土开公司与寨上街签订的委托合同的规定，寨上街应当向土开公司申请拨付资金以归偿其垫付的补偿款；而陈玉慧却选择安排王军、穆怀建享有选房权利并以将所选房屋向社会人员出售的方式归偿垫付资金。开发商依据寨上街开具的相关凭证认定社会人员系还迁村民而为其办理入住手续的行为并无过失，土开公司以王军、穆怀建不是洒金坨村村民且已领取寨上街垫付的补偿款为由拒绝向开发商支付房款的行为亦有据可依，故应当认定陈玉慧的上述滥权行为与开发商至今未能收到房款的结果之间具有因果关系。未来能否将寨上街私自收取的购房款转至开发商或以其他方式弥补开发商损失并不影响对开发商目前损失数额的认定，不应以开发商应收房款与寨上街实收房款之间的差额计算损失数额。故公诉机关认定陈玉慧的上述行为造成经济损失人民币1300余万元并无不当，应当予以支持。本案中，李玉贵不是洒金坨、大神堂两村村民，其按照房屋面积以每平方米4,200元的价格向寨上街支付了购房款387,282元。中铁建公司根据寨上街出具的选房单、还迁房入住凭证等与李玉贵于2016年6月8日签订了《天津市商品房预定协议》等文件，办理了房屋交付手续。《天津市商品房预定协议》约定，李玉贵购买中铁建公司开发的坐落于××路××路××小区××号楼××室房屋，建筑面积92.21平方米，每平方米5729元，总价款528271元。另，土开公司作为甲方，寨上街作为乙方，中铁建公司作为丙方签有《三方协议》，约定根据乙方组织拆迁安置户选房要求，由甲方批量认购丙方开发的部分房源，用于安置户定向安置，丙方向甲方提供梧桐苑420套商品房，单价每平方米5,729元，先认购333套。土开公司已向中铁建公司支付了该333套房屋的全部价款。一审法院认为，中铁建公司与李玉贵签订的《天津市商品房预定协议》不违反法律法规强制性规定，应认定有效，双方均应按照约定履行。中铁建公司已经向李玉贵交付了房屋，李玉贵应按约定支付房款。寨上街按照每平方米4,200元价格收取涉案购房款并无依据，应支付给中铁建公司，数额为387,282元，剩余差额140,989元应由李玉贵支付。中铁建公司主张土开公司承担共同付款责任，及寨上街主张土开公司向中铁建公司支付涉案购房款，属于拆迁政策落实中产生的问题，本案中不宜处理。本案是历史遗留问题，不应支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、第三人天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处于本判决生效之日起三十日内支付原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司购房款387,282元；二、被告李玉贵于本判决生效之日起三十日内支付原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司购房款140,989元；三、驳回原告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,835元，由第三人天津市滨海新区人民政府寨上街道办事处负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：李玉贵是否应当给付中铁建公司剩余购房款。李玉贵与中铁建公司签订了《天津市商品房预定协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守履行。该协议约定，李玉贵购买中铁建公司开发的坐落于××路××路××小区××号楼××室房屋，建筑面积92.21平方米，每平方米5729元，总价款528271元。现中铁建公司已依约交付了案涉房屋，李玉贵也应依约支付购房款528271元。李玉贵已经给付寨上街的购房款应由寨上街给付中铁建公司，剩余购房款140989元应当由李玉贵支付，一审判决并无不当，本院应予维持。至于李玉贵抗辩其与中铁建公司签订的《天津市商品房预定协议》并非其双方真实意思表示，实为履行其与寨上街签订的《洒金坨村还迁协议书》，其并非本案适格被告一节，李玉贵并无证据予以证实其抗辩，故本院不予采纳。综上所述，李玉贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,120元，由李玉贵负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月二十六日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……