江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0924民初1081号 原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地射阳县合德镇人民西路6号。 负责人：崔新华，该支行行长。 委托诉讼代理人：徐以明，该行员工。 委托诉讼代理人：戚自力，该行员工。 被告：刘伟，男，1973年1月23生，汉族，住盐城市亭湖区。 被告：田永梅，女，1975年5月1日生，汉族，住盐城市亭湖区。 被告：江苏前海房地产开发有限公司，住所地射阳县合德镇兴耦一区新民河桥北。 法定代表人：王军，该公司董事长。 原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下简称“工行射阳支行”）与被告刘伟、田永梅、江苏前海房地产开发有限公司（以下简称“前海房产”）金融借款合同纠纷一案，本院2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行射阳支行的委托诉讼代理人徐以明、戚自力，被告刘伟到庭参加诉讼，被告田永梅、前海房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘伟、田永梅偿还原告借款本息合计465658.53元，其中本金463256.13元，暂算至2020年5月31日的利息2402.40元，并承担自2020年6月1日起至实际给付之日止，以463256.13元本金为基数，按合同约定计算的利息；2.依法判令被告前海房产对被告刘伟、田永梅的上述还款义务承担连带清偿责任；3.依法判令被告依合同约定办理不动产抵押权证交我行，确保我行对抵押房产享有优先受偿权。事实和理由：2010年12月16日，我行与借款人刘伟、田永梅签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人用其名下射阳县润博左岸风情24－102、202、302室房产作为抵押物，开发商江苏润博投资有限公司提供阶段性连带保证，向我行借款560000元，期限30年，按月等额本息还款。2011年1月办妥房屋抵押预告登记。2011年1月4日，我行按照合同约定向刘伟、田永梅发放了560000元贷款。2009年9月13日，我行与江苏润博投资有限公司签订了按揭贷款业务合作协议，约定在房屋他项权证办理之前，江苏润博投资有限公司同意为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在我行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金。刘伟、田永梅自2011年2月25日开始违约，经电话、上门、信函催收，我行亦多次向刘伟、田永梅催告办妥房屋他项权证，但刘伟、田永梅一直未能履行还款义务，亦未能办理他项权证书。我行按照合同约定发出宣布贷款提前到期函，至诉讼之日刘伟、田永梅已连续违约，截至2020年5月31日，刘伟、田永梅差欠我行借款本金463256.13元、利息2402.40元，合计465658.53元。江苏润博投资有限公司亦未履行保证责任，故我行诉至法院，请求判如所请。 刘伟辩称，我们夫妻因购买房屋向工行射阳支行贷款560000元属实，现在因为经济困难，无力还款，现准备将该房屋出售给第三人积极还款。 田永梅、前海房产未作答辩，亦未提供证据。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月13日，工行射阳支行(协议中称“甲方”)与江苏润博投资有限公司(协议中称“乙方”)签订《按揭贷款业务合作协议》，经甲乙双方协商，就乙方开发并销(预)售的润博左岩风情项目的按揭贷款达成协议，在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带连责任保证，并在甲方指定帐户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。 2010年12月16日，工行射阳支行(合同中称“贷款人”)与刘伟、田永梅(合同中称“借款人”、“抵押人”)、江苏润博投资有限公司(“保证人”)签订了《个人购房借款/担保合同》1份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款560000元，贷款用于购买坐落于润博左岸风情24幢1－3号房屋，贷款期限为30年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为5.44%，抵押物清单中抵押物地址为润博左岸风情24幢102、202、203号房屋，建筑面积280.24平方米，抵押物价值801486元。合同主要内容有:1.贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息;贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。2.经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。3.借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定。4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。5.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括:本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理;双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物:A、贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿……6.保证人承担保证责任的范围，阶段性连带责任保证的保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同下方，刘伟在借款人处、抵押人处签字，田永梅在共同借款人处、抵押物共有人处签字，江苏润博投资有限公司在保证人处盖章。 2011年1月4日，工行射阳支行按照合同约定向刘伟发放了贷款560000元，刘伟出具借款借据，载明:执行年利率5.44%，借款期限30年等。后刘伟、田永梅未按约还款，截至2020年5月31日，尚欠借款本金463256.13元、利息2402.40元，合计465658.53元，保证人江苏润博投资有限公司亦未履行保证责任。工行射阳支行索款无果，诉至法院。 另查明，江苏润博投资有限公司于2016年5月19日变更为前海房产。案涉房屋迄今未办理不动产权证书。 以上事实，有个人购房借款/担保合同复印件、工行射阳支行个人借款凭证复印件、客户页明细复印件、工行射阳支行的承诺书原件、按揭贷款业务合作协议复印件等证据在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，1.工行射阳支行与被告刘伟、田永梅、前海房产签订的《个人购房借款/担保合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。工行射阳支行已按约发放借款，刘伟、田永梅理应按约偿还借款本息，但其偿还部分本息后，剩余借款本金及利息拖欠不还，已构成违约，应依约承担偿还剩余全部借款本息的民事责任。2.保证人前海房产自愿为被告刘伟、田永梅的该笔借款提供阶段性连带责任保证，因案涉房屋迄今未能办理抵押登记，故工行射阳支行主张前海房产对刘伟、田永梅的上述还款义务承担连带清偿责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。前海房产承担保证责任后，有权向刘伟、田永梅追偿。3.工行射阳支行主张要求被告限期办妥不动产抵押权证交原告，确保原告对抵押房产享有优先受偿权，本院认为案涉房屋至今并未办理不动产权证，办理他项权条件未成就，就原告该项诉讼请求本院不予支持，原告可待条件成就时与被告协商处理或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、被告刘伟、田永梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还剩余借款本金463256.13元、利息2402.40元，合计465658.53元，并自2020年6月1日至实际给付之日止，以463256.13元为基数，按合同约定的利率计算； 二、被告江苏前海房地产开发有限公司对被告刘伟、田永梅的上述还款义务承担连带清偿责任; 三、被告江苏前海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘伟、田永梅追偿; 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司射阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8285元，减半收取4142.5元，由被告刘伟、田永梅、江苏前海房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  边海凤 二〇二一年四月二十七日 书记员  宋世杰 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。