北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5608号上诉人（原审被告）：何媛媛，女，汉族，1984年6月11日出生，住址安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：操乐龙，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金莹，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京恒龙置业有限公司，住所北京市朝阳区东坝乡红松园16号3层308室。法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：段宁宁，女，北京恒龙置业有限公司职员。上诉人何媛媛因与被上诉人北京恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人何媛媛委托诉讼代理人操乐龙、刘金莹，被上诉人恒龙公司委托诉讼代理人段宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何媛媛上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59004号民事判决；2.判决给予何媛媛继续履行合同的合理宽限期；3.判决何媛媛无需承担违约金；4.判决案件诉讼费由恒龙公司承担。事实和理由：一、一审法院判决违反了法律规定的情势变更原则。何媛媛与恒龙公司于2015年12月1日签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1814600）（以下简称“原合同”），约定何媛媛购买恒龙公司开发建设的156号房屋，同时附件约定以银行按揭方式付款。由于2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，上述北京市的公告发布后，完全破坏了何媛媛购买涉案房屋的目的，并且造成了何媛媛严重的经济困难，已经符合法律对于情势变更的规定。何媛媛对于房款无法负荷，又没办法与恒龙公司协商沟通。恒龙公司利用其商业优势地位，使得何媛媛无奈之下与其签订了《补充协议》。而一审法院对于上述公告是否符合情势变更没有明确的认定，便不采信何媛媛的答辩，基于此作出的结论及判决，不符合法律规定，亦不能使何媛媛信服。二、一审法院的判决违反法律规定的不可抗力原则。基于2020年年初，全国突发新冠肺炎疫情，何媛媛在原有的经济困难基础上，又是雪上加霜。根据《合同法》第一百一十七条对于不可抗力的规定，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，法院应当依法准确适用不可抗力规则，就2020年6月30日的款项给何媛媛延长付款期限，并且免除相应的违约金。一审法院提出的2020年7月新冠疫情有所控制，但是对于疫情防控期间无法进行任何经营的经营主体来讲，并不能立即恢复经济状况。一审法院未考虑到不可抗力对何媛媛所造成的深远影响。三、一审法院的判决违反了原合同对于违约金计算标准的约定。根据原合同第十一条逾期付款责任的约定，逾期应付的违约金计算标准为日万分之一。原审法院根据恒龙公司提出的日千分之一标准，酌情减少后，按照日万分之二的计算标准判定何媛媛承担违约金。一审法院的判决，忽略了原合同约定的违约金计算标准，在没有考虑到情势变更以及不可抗力的情况，高于约定标准判决何媛媛承担违约金。故，该判决违反了法律和合同约定。四、何媛媛购买的是整体房屋。何媛媛原购买恒龙公司开发的商用不动产时，分别包括了地上房屋、本案涉案的地下1层地下室以及另案审理的地下2层的地下室。何媛媛是将三处房屋按照整体购买，用于商业目的使用。恒龙公司是整体销售房屋给何媛媛，且地上一层何媛媛支付了464万，可以该笔房款折抵本案欠付的房款，恒龙公司对地上一层有明显违约行为，是根本性违约，应由恒龙公司承担违约责任。恒龙公司辩称，同意一审判决，不同意何媛媛的上诉请求。一层楼的合同与本案无关。恒龙公司向一审法院起诉请求：要求何媛媛给付1310700元购房款及截止到2020年11月26日前的违约金9万元，并自2020年11月27日开始至给付全额购房款之日止按照每日万分之二的标准支付违约金。一审法院认定事实：2015年12月1日，恒龙公司与何媛媛签订预售合同，约定由何媛媛向恒龙公司购买朝阳区××号，总价款5140901元。恒龙公司于2017年6月30日前向何媛媛交付商品房。双方在预售合同附件五中约定，何媛媛在预售合同签署日向恒龙公司支付1040901元，于2016年5月28日前向恒龙公司支付102万元，于2016年11月28日前向恒龙公司支付51万元，剩余257万元以银行按揭贷款的形式支付。2017年7月4日，双方签订补充协议，就付款方式进行了补充约定，即何媛媛于签署之日向恒龙公司支付2570901元，于2017年12月31日和2018年6月30日前分别向恒龙公司支付411200元，于2018年12月31日、2019年6月30日、2019年12月31日和2020年6月30日前分别向恒龙公司支付436900元。何媛媛必须严格按照补充协议约定的期限向恒龙公司支付每期购房款，否则每逾期一日按照总房款的千分之一向恒龙公司支付违约金。补充协议签订后，何媛媛未按照约定向恒龙公司支付后三期房款共计1310700元。一审法院认为，恒龙公司与何媛媛签订的预售合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。何媛媛未依约全面履行付款义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于何媛媛提出的双方所签补充协议加重其支付压力的问题，双方改变原按揭贷款支付方式，系双方自愿约定，合法有效，何媛媛该主张没有任何事实依据；关于何媛媛提出的每日万分之二违约金仍属过高的问题，恒龙公司主张计取违约金标准在合理范围内，何媛媛该项辩称理由亦不成立；关于何媛媛以新冠疫情进行辩称的理由，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，一审法院予以采纳。但是，2020年7月以来，新冠肺炎疫情开始处于正常防控阶段，何媛媛再主张延期付款，缺乏事实依据。因此，一审法院酌定由何媛媛向恒龙公司支付2020年11月26日之前违约金8万元，之后按照每日万分之二标准向恒龙公司支付违约金。一审判决如下：一、何媛媛于本判决生效之日起十日内给付恒龙公司购房款一百三十一万零七百元以及截至到二〇二〇年十一月二十六日之前逾期付款违约金八万元，并自二〇二〇年十一月二十七日开始至支付全部购房款之日止按照每日万分之二标准向恒龙公司支付违约金。二、驳回恒龙公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，何媛媛提交以下证据：1.北京市住建委网站查询结果截图2页。证明目的：预售商品房住宅项目公示上写明案涉房屋所在小区的预售许可证取得时间是2017年5月15日。2.住建委发布的关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告。证明目的：北京市自从2017年3月16日之后禁止将商业楼出售给个人，案涉合同无法继续履行，是无效的。3.恒大书院认购书三份。证明目的：案涉房屋是整体销售。4.恒大书院宣传手册。证明目的：案涉房屋都是整体销售的。5.案涉房屋付款凭证和对方收据。证明目的：涉案别墅的地上一楼何媛媛支付了4645455元。6.案涉101房屋照片2张。证明目的：案涉房屋是整体销售。恒龙公司针对何媛媛提交的新证据发表了质证意见。证据1：认可真实性，不认可证明目的。与本案无关。证据2：认可真实性，不认可证明目的。与本案涉案合同无关。证据4：认可真实性，不认可证明目的。宣传册里标黑的是G5、6、7号楼，与涉案楼栋G2情况无关。证据5：认可收据真实性，是收到4645455元。但不认可关联性，该房款是101房屋的，和诉争房屋无关。证据6：认可真实性，但与本案无关。就上述证据本院认定如下：何媛媛提交的证据并不能证明恒龙公司在本案合同履行过程中存在违约，且与本案待证事实不具有直接关联性，对证明目的不予确认。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，何媛媛与恒龙公司于2015年12月1日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1814600）（以下简称“预售合同”）合法有效。何媛媛后与恒龙公司签署了补充协议，同意分批分期支付房款，其签署补充协议是自身真实意思表示，亦属有效。此后，何媛媛未依补充协议全面履行付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于何媛媛主张北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》破坏了其购买涉案房屋的目的，并且造成何媛媛严重的经济困难，构成情势变更一节。本院认为何媛媛的主张不符合情势变更的规定，对何媛媛的该项上诉意见本院不予采信。关于何媛媛提出新冠肺炎疫情的发生完全符合法律对于不可抗力的规定，应给何媛媛延长付款期限，并且免除相应的违约金一节。本院认为，一审法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，已根据查明的事实对于何媛媛延期付款的违约金进行了调整，何媛媛仍要求全部免除违约责任，于法无据，本院不予支持。关于何媛媛提出从恒龙公司购买商用不动产时，分别包括了地上房屋、本案涉案的地下1层地下室以及另案审理的地下2层的地下室，应整体销售，故何媛媛可以其所支付的地上一层的购房款折抵本案欠付的房款一节。本院认为，何媛媛就其所欲购买的房屋分别签订了多份合同，所付款项亦根据不同楼层、不同合同分别进行了区分,而本案仅涉及地下一层,该合同欠付款项数额明确,故何媛媛该项上诉意见于法无据，本院不予支持.综上所述，何媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17046元，由何媛媛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二一年四月三十日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏