贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1031号上诉人（一审被告）：毕节市金海房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处毕纳路边，统一社会信用代码：91520502692704665X。法定代表人：路恒，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：阮洪，贵州锐驰律师事务所律，执业证号：15205201110600248。委托诉讼代理人（一般授权）：刘娟，贵州锐驰律师事务所律，执业证号：15205201611731142。被上诉人（一审原告）:仇学惠，女，汉族,1968年2月6日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人（特别授权）：石界，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202010234236。上诉人毕节市金海房地产开发有限公司因与被上诉人仇学惠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节市金海房地产开发有限公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人主张退还住房入户费3350元的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款第（一）项明确约定“三通费”应由被上诉人承担，上诉人仅仅只是履行代收代缴义务。该约定真实有效，并不违约法律、行政法规的强制性规定，且法律也未规定双方不能将房价款与“三通费”约定分开收取，双方均应全面履行。上诉人代为收取的费用已向广电公司、供电公司和燃气公司缴纳，并不存在重复收取，被上诉人主张退还不应得到支持。2.被上诉人主张的“三通费”缴纳的时间为2013年4月17日，现主张退还，已超诉讼时效，应当依法予以驳回。3.本案“三通费”并非《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的水、电等配套设施的建设安装费用，而是上诉人代被上诉人供电部门、燃气公司、广电公司申请开设账户所缴纳的开户费用，如果需要退还，应由前述公司退还，应当追加前述公司为当事人参加诉讼。被上诉人仇学惠二审未作答辩。原审原告仇学惠一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定64177.45元（以上违约金计算从2017年8月30日起计算至2020年8月28日，以346437.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）；2.判令被告支付原告已交的开户费3350元（电入户费520元、燃气入户费2500元、数字电视入户安装费330元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于碧阳××××号（碧海蓝天农产品中心批发市场）第Ｄ幢22层2号房，建筑面积126.90平方米，房屋总价款为346437元的住宅出卖给原告。约定的交房时间为2014年12月31日前。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：“见补充协议”。合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.4、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。合同附件十二《补充协议》第七条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“7.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；7.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户0元；7.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的720日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金；7.4、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，若买受人不能及时提供造成的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费等。2017年10月18日，被告向原告收取住房入户费3350元。2017年10月，被告向原告交付涉案房屋。另查明：住房入户费包含电入户费520元、燃气入户费2,500元、数字电视入户安装费330元，合计3,350元。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于被告是否存在逾期办证的行为，若被告存在逾期办证违约行为，逾期的起止时间如何认定、违约金标准如何适用问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的720日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户0元”。原告于2017年10月18日实际收房，根据“补充协议7.2”的约定，故可认定原告在办理入住时已将相关税费支付给被告，被告答辩被告于2020年8月28日办理涉案房屋不动产权证书并交付原告，但其因原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告在取得涉案房屋备案登记后是否通知原告办证，其并没有举证证明，故可认定被告应当于原告实际收房的720日内即2019年10月18日前为原告办理商品房转移登记。截止2019年10月18日，被告仍未取得转移登记的资料为原告办理房屋产权证书，自2019年10月19日起，被告即构成违约。故可认定被告存在逾期办证的行为。被告逾期办证的违约行为是持续性行为，直到原告于2020年8月28日取得《不动产权证书》为止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的万分之零点一支付违约金，该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，予以支持。违约金计算为：3.46元（即346437.00元×0.01‰=3.46元）。关于被告是否收取住房入户费,如收取是否返还住房入户费及原告主张的住房入户费是否超过诉讼时效的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行向原告收取燃气入户费、电入户费、闭路电视入户费等，无事实及法律依据，应予返还。被告对返还住房入户费诉讼时效提出抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时可要求返还，故对原告主张被告应返还该住房入户费的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市金海房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告仇学惠逾期办理涉案商品房转移登记有关文书产生的违约金3.46元；二、被告毕节市金海房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告仇学惠住房入户费（电入户费520元、燃气入户费2,500元、数字电视入户安装费330元）3,350元；三、驳回原告仇学惠的其他诉讼请求。案件受理费744元，由原告仇学惠负担719元，由被告毕节市金海房地产开发有限公司负担25元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以住房入户费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据为以自身名义向供电局、广电公司、燃气公司缴纳设施建设费、报装材料费及安装费、材料费，不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人关于不应向被上诉人退还“三通费”及应由供电局、广电公司、燃气公司退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕节市金海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年四月十二日书记员  秦 倩