陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终3750号上诉人（原审被告）：西安君昱实业发展有限公司。住所地西安市高新区。法定代表人：张军民，该公司总经理。委托诉讼代理人：向东升，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：龚桂英，女，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：宋森，陕西学进律师事务所律师。上诉人西安君昱实业发展有限公司（以下简称君昱公司）因与被上诉人龚桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初5063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君昱公司的委托诉讼代理人向东升、被上诉人龚桂英的委托代理人宋森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君昱公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回龚桂英的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由龚桂英承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据一审中君昱公司提交的证据可以看出，涉案房屋未能按时办理房屋产权证书的责任不在君昱公司。涉案房屋为长安区首帕张堡村城中村改造项目的商业开发房屋，该部分房屋的手续办理，需要由长安区城改办主导，根据西安市城改政策，2015年后需以安置区的投入成本核算综合开发用地，导致企业增加了手续办理的时间，但政府主导的项目改造综合成本核算审计工作进展缓慢，导致土地出让手续无法推进，其他各证更是无法办理，截至目前涉案房产的成本核算仍未完成。另外，由于西安市长安区城中村（棚户区）改造办公室与西安市城改办就土地评估意见不统一，政府不按照协议履行，导致土地价格攀升，土地评估价格至今无法解决，导致土地出让手续无法进行，故房产证无法办理。综上，涉案房屋的产权证未取得绝非是企业原因，均为政府相关原因及一些历史遗留因素导致。请求二审法院在查明事实的基础上依法支持君昱公司的上诉请求。龚桂英辩称，1.一审判决认定事实清楚，且均有证据相互印证，并经过法庭质证。在上诉状中君昱公司也是依据本案一审查明事实提出上诉的，可以看出君昱公司对一审查明事实是认可的。2.一审判决依据合同法依法判决，适用法律正确。综上，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。君昱公司与其他第三方的任何协议，均不能构成不履行或迟延履行商品房买卖合同的法定或约定抗辩理由。君昱公司不行使或不积极行使其权利，将会导致买房人永远无法实现合同权利，故君昱公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。龚桂英向一审法院起诉请求：1.判令君昱公司将给龚桂英办理位于西安市风憬天下13幢1单元15层11504房屋权属登记需要由君昱公司提供的材料报产权登记机关备案，并协助龚桂英取得房地产权属证书；2.判令君昱公司向龚桂英支付因君昱公司责任导致龚桂英不能在约定期限内取得房地产权属证书的违约金4156.42元；3.判令本案诉讼费由君昱公司承担。一审法院认定事实：龚桂英、君昱公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：龚桂英购买君昱公司开发建设的位于西安市长安区风憬天下第13幢1单元15层11504号房屋；房屋价款为415642元；龚桂英于2015年1月4日支付全部房款；君昱公司应当于2014年12月15日前，将经设计、监理、施工、建设方验收合格的商品房交付龚桂英使用；第十五条约定，君昱公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案。如因君昱公司的责任，龚桂英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.龚桂英退房，君昱公司在龚桂英提出退房要求之日起60日内将龚桂英已付房价款退还龚桂英，并按已付房价款的1%赔偿龚桂英损失；2.龚桂英不退房，君昱公司按已付房价款的1%向龚桂英支付违约金。签订合同后，龚桂英向君昱公司支付了房款415642元。2014年5月21日，君昱公司向龚桂英交付了房屋。后，因君昱公司未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，龚桂英遂诉至本院。另查明，君昱公司开发建设的风憬天下小区有相关部门核发的西安市长安区商品房预售许可证及建筑工程施工许可证，但相关土地出让手续尚在办理之中。截止本案法庭辩论终结前，君昱公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，龚桂英未能取得房屋权属登记证书。庭审中，龚桂英、君昱公司各坚持其诉辩意见，调解不立。一审法院认为，龚桂英、君昱公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，君昱公司应当在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案。现龚桂英已支付了房款，君昱公司于2014年5月21将房屋交付龚桂英，但君昱公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对龚桂英要求君昱公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并由君昱公司协助龚桂英办理房地产权属证书的请求，本院予以支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因君昱公司的责任，龚桂英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，龚桂英可选择不退房，由君昱公司按已付房价款的1%向龚桂英支付违约金，现因君昱公司未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致龚桂英未能在规定的期限内取得房屋权属证书，龚桂英选择不退房，要求君昱公司按已付房价款415642元的1%向其支付违约金4156.42元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。君昱公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在君昱公司为由抗辩，但未能提交充分证据证明其主张，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内将办理龚桂英所购买的西安市长安区风憬天下第13幢1单元15层11504号房屋不动产权属证书需要由西安君昱实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助龚桂英办理房地产权属证书；二、西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付龚桂英违约金4156.42元。如君昱公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，龚桂英已预交，由君昱公司承担，于本判决生效之日起三十日内给付龚桂英。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋权属登记的办理问题及君昱公司是否应承担违约责任。龚桂英与君昱公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，君昱公司作为商品房的出卖人，已于2014年5月21日向龚桂英交付房屋，但其并未按照涉案合同第十五条之约定履行提交备案资料的义务，已构成违约，应当按照合同约定提交备案资料并承担逾期办证违约金，故原审法院判决君昱公司应于判决生效之日起六个月内将涉案房屋需由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的1%支付违约金，并无不妥。君昱公司上诉称涉案房屋未能按时办理房屋产权证书系因第三方原因及一些历史遗留因素导致，并非君昱公司的责任，其不应当承担违约责任。这一主张违背了合同相对性基本原则，不能成立，故君昱公司仍应当根据合同的约定履行义务并承担违约责任，原审判决适当。综上所述，君昱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人西安君昱实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳晓路审 判 员 姬 钊审 判 员 蒋 瑜二〇二一年四月二日法官助理 焦 菲书 记 员 周 燕