天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2724号上诉人（一审被告）：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108。法定代表人：何顺发，董事长。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠方，天津金诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郭建民，男，1974年12月14日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。上诉人天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人郭建民合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2021）津0115民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒利公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人对经规划车位的处分行为为无权处分明显适用法律错误。涉案房地产项目已取得建设工程规划许可证，本案诉争车位为规划车位，属于《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）、《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编规定的建设区划内规划用于停放汽车的车位。上诉人作为案涉房地产项目的开发建设单位对规划中的车位享有合法的处置权利，有权以出售、附赠或出租等方式处置车位，包括向业主转让车位使用权。上诉人与被上诉人并未有过任何约定小区建筑区划内土地使用权全部随房屋出售转移给小区业主共有，应基于物权法定原则确认小区内经规划车位的归属。上诉人对涉诉车位使用权的转让是有合法权利的，并非无权处分。2.一审判决以无权处分为由认定车位使用权转让合同无效属于明显适用法律错误。依据《民法典》的规定，无权处分并非认定合同无效的事由。3.一审判决将损害小区内其他业主的合法权益，并对房地产行业将产生严重的不利影响。一审判决导致本小区其他150多个业主的合同无效，并势必对整个房地产行业产生严重的不利影响，对已购买车位使用权的项目产生不必要的矛盾和社会问题。郭建民辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。郭建民向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的车位合同;2.恒利公司返还郭建民车位款70000元。一审法院认定事实：2018年12月28日，郭建民欲购买恒利公司开发的金顺园4号楼-2-501房屋，向恒利公司交纳购房定金20000元及车位款70000元。恒利公司对郭建民交纳的该两笔款项制作了《金顺园缴款确认单》，内容：购房人郭建民，房号4-2-501，面积126.88㎡，总房款1746503元，付款方式按揭，本次缴款性质：定金＋车位（地上），金额：90000元（2＋7）。该确认单上有郭建民签字。恒利公司2019年1月1日为郭建民出具收据“今收到郭建民4-2-501交来车位70000元”。2019年1月13日，郭建民（乙方）与恒利公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定郭建民购买恒利公司开发建设的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××房屋，建筑面积126.88㎡，商品房销售按建筑面积计算，13686.18元／㎡，价款为1736503元。恒利公司应于2020年10月31日前交付房屋。合同附件六《补充合同》第19条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租，具体方案由甲方制定并组实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。诉讼中，双方均认可该预定车位为地上车位。郭建民称交纳车位款后恒利公司说的是车位买卖合同，后告知出租。恒利公司称双方之间是车位使用权转让合同关系。恒利公司为印证其对地上车位享有合法使用权和处置权，提交天津市宝坻区行政审批局核发的《建设工程规划许可证》及《〈建设工程规划许可证〉通知书》。经审查，该通知书载明对拟建地下车库位置及建筑面积许可，同时允许规划地上机动车位191个，地下车位297个。另对补充合同第19条约定的“地下车库/车位”解释为地下车库和地上地下所有车位。另查，涉案房屋已于2021年1月24日交付，郭建民收房的同时不同意选取车位。一审法院认为，本案虽以商品房预售合同纠纷立案，因争议标的物为车位，并非在建商品房，且双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案是因车位问题所引发的争议，案由应为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，确定本案争议焦点为：一、恒利公司对诉争车位是否享有处分权；二、郭建民与恒利公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。理由分述如下：一、恒利公司对诉争车位是否享有处分权。2007年《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。恒利公司在建造金顺园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利公司提交的《建设工程规划许可证》及《〈建设工程规划许可证〉通知书》仅能证明允许规划的地上地下车位数量，其未提供证据证明其就金顺园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，即地上车位即为保留的专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。另外，双方对《补充合同》第19条约定的“车位”解释不一致，恒利公司解释为包括地上地下所有车位。当事人对合同条款的理解有争议的，应当根据相关法律规定，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。即应从文义解释入手，运用合同所使用的词句、合同的有关条款的体系解释原则及交易惯例原则，并参酌诚实信用原则作出解释，这就要求从通常的意义上揭示合同词句的含义，解释结果不得显失公平，既要有利于交易安全、维护善意第三人的利益，又要揭示当事人的内心真意。从条款约定并结合规划审批手续看，不能必然得出恒利公司的解释结果，故对其解释不予采信。该约定应是对地下车位的约定，不能涵盖对地上车位也同时进行了约定，能够证明该地上车位所占用的土地使用权范围属于全体业主共有，其权益应归全体业主。因此，恒利公司对金顺园小区地上车位不享有处分权。二、涉诉车位是否存在合同关系及该合同的性质与效力。郭建民交纳车位款70000元，恒利公司给郭建民出具收据，说明双方对车位的坐落及使用达成了一定的合意，形成了事实上的合同关系。郭建民虽主张双方之间存在车位买卖合同关系，其应对法律关系成立承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，故对其主张不予采信。庭审中，恒利公司主张双方是使用权转让合同关系，另根据双方补充合同约定，可认定郭建民与恒利公司之间存在车位使用权转让合同关系。如上所述，恒利公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该转让行为应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除问题。因该合同取得的财产，应当予以返还，故对郭建民要求恒利公司返还车位款70000元，予以支持。一审法院判决：“一、郭建民与天津恒利房地产开发有限公司就天津市宝坻区钰华街东侧、云山街南侧金顺园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、天津恒利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还郭建民车位款70000元；三、驳回郭建民其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取计775元，由天津恒利房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力后10日内交纳”。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：1.解读物权法草案等网页截图，证明物权法出台背景及本案不存在无权处分问题。2.案外人和恒利公司签署的《车位使用权转让协议》及《金顺园地上已选车位业主名单》，证明金顺园小区绝大多数业主均认可恒利公司享有对地面车位的转让权。3．《天津市建设工程规划验收合格证》及《建设工程规划验收合格证通知书》，用以证明诉争地面车位符合小区规划并经验收，同时《建设工程规划验收合格证通知书》上也载明了地面车位的数量，说明诉争车位是经规划用于停放车辆的车位。4.照片复印件三张，用以证明诉争地面车位经过了恒利公司建设，属于构筑物。被上诉人质证认为，不认可上诉人的证据，上诉人对涉案车位没有处分权。针对上诉人提交的证据，本院的认证意见为：上诉人提交的证据不能证明其具有买卖涉案车位或转让涉案车位使用权的权利，故对上述证据的证明目的，本院不予认可。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间系车位使用权转让合同关系。因涉案停车位是地面停车位，其本质上属于土地使用权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。地面停车位属于业主共同行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，恒利公司擅自处分业主共有部分，一审法院判决确认涉案车位使用权转让合同无效，并判令恒利公司返还车位款，于法有据，并无不当，本院予以维持。恒利公司的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由天津恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 白俊勇审判员 刘慧韬二〇二一年四月二十八日法官助理周航书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……