太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2021）晋0107民初1500号   原告：滕某，住太原市。   委托诉讼代理人：刘某（系原告之夫），住太原市。   被告：山西顺康房地产开发有限公司。   法定代表人：翁某。   委托诉讼代理人：王某，山西德为律师事务所律师。   原告滕某与被告山西顺康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕某及其委托诉讼代理人刘某，被告山西顺康房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   滕某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告山西顺康房地产开发有限公司限期30日内办理完原告的房屋产权证。2、请求依法判决被告山西顺康房地产开发有限公司赔偿原告2017年2月9日-2017年12月31日那部分产权登记违约金39683元。3、请求依法判决被告山西顺康房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年10月27日，原告支付给被告10000元房款。2013年11月5日，原告支付给被告658137元房款，至此原告购买的××街的住房全款支付完毕。2013年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。）2015年8月18日，被告交房并代收交房综合费用19998元（包括：印花税334元、印花税贴花5元、契税10022元、公共维修资金8501元、预测费47元、测绘费94元、登记费160元、档案查询费50元、交易手续费283元、产权证代办费500元）。产权证代办费收取后说明被告不仅仅有义务帮原告办理产权登记，还有义务为原告办好产权证。基于以上事实，被告本应履行合同约定，在2015年8月18日交房后的540日内（2015年8月19日-2017年2月8日）完成产权登记，但是直至今日仍然没有音信，同小区8号楼业主在人民网领导留言板咨询太原市市长李晓波产权证问题时，太原市人民政府办公室答复“目前经核实，该小区建设单位未来申请办理8号楼房屋不动产首次登记。回复时间：2020-09-11”即被告连续违约时间已长达1318自然日。府东公馆这套房原告早就想出售，主要是因为1、开发商及物业公司小动作很多这套房住的很不舒心；2、原告小店区还有住房且距离单位更近；3、原告有异地买房的需求。合同约定被告逾期办证的，则按已付房价款的0.05%（约334元）向原告支付逾期办证的违约金，但该违约金不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，原告虽可以尽力举证其所受损失的部分金额，且损失数额难以确定，根据相关可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算之规定，被告应支付2017年2月9日-2017年12月31日的那部分违约金仅按罚息40%算应是：668137*(4.75%*1.4/365)*（365-31-8）=39683元。及时获得权利无瑕疵的房产已是购房人的基本权利要求，而办理产权登记是保障案涉房屋权利的必要条件，不办理产权势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。本案中，格式合同中约定按总房款的0.05%支付违约金，因开发商违约未办理产权登记，其向购房人支付的违约金金额为334元，况且原告是2013已支付购房全款66万多元，2015年又及时支付各种办证费用近2万元，两次总费用支付近70万元，随便哪笔费用的利息都已远远超过这区区334元的违约金，被告售楼部口口声声说的全款买房的早办证也只是说说而已。根据该条款，开发商在支付该违约金后，无论其何时办理，购房人均无法再向开发商主张违约责任，该后果与设立该项违约金的目的明显相悖，如果开发商只需支付区区334元违约金就可无限期的拖延、刁难业主，显然与相关法律规定相背离。同时，被告的违约行为一直处于持续状态，办好产权登记还需要很长时间，目前被告已违约1318日，被告如按合同支付违约金仅约334元，并未与被告的违约时限相联系，且明显低于业主逾期换证所产生的违约金数额，不符合公平原则的基本要求，原告证据中太原万科的合同中类似条款却是买卖双方这种违约都是按每日万分比率的违约金。综合以上事实，请求法院支持原告的诉讼请求。   山西顺康房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。1、被告已按期向产权登记机关提交材料，申请办理产权登记，但因政府相关部门的原因，至近期才办理完毕，且原告已领取了产权证，被告积极办理、并无过错，不应承担违约责任。被告作为案涉房屋所在小区的开发建设单位，尽职勤勉地完成了自身的开发建设义务并将房屋交付给业主们，但后续的产权登记及前置环节涉及众多政府相关部门，包括政府职能部门变更、人防验收等，尤其是案涉房屋所在小区开发建设过程中，起初政府相关部门给出的地址为太原市××街，其后政府相关部门将地址改为太原市××街，同时因为政府相关部门的错误操作，导致在产权登记机关的计算机系统内同时存在两个ID，产权登记不能正常开展。被告与原告签订的合同也是由政府相关部门提供的范本，各项义务均由政府相关部门划定好，但被告的诸多义务均或多或少有政府相关部门参与，办理产权及前置的必经手续尤其如此，被告提交材料或提交其他申请也不会有任何回执等痕迹。办理产权登记本就可以由房屋买受人自行办理，政府相关部门将该项义务赋予被告，但也未给予足够的方便。2、原告提出的违约金无法律、约定或社会常识等任何可能的依据，应当依法驳回其诉请。房屋买卖合同关系中，双方的对价是房屋和房款，被告已经将案涉房屋妥善交付给原告，原告一直占有、使用该房屋，也毫无阻碍地就该房屋收益、处分，原告一方面享有房屋的全部利益和房屋的增值，另一方面又以总房款为基数提出所谓的违约金，明显不具有合理性。被告在庭前依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》查询了杏花岭区人民法院的相关案例，发现人民法院在处理业主们起诉山西晋海昌房地产开发有限公司系列案时，全部驳回了业主们的诉请，山西晋海昌房地产开发有限公司开发的房屋在诉讼时，尚且没有办完五证，所有的硬性条件均比案涉房屋所在小区差，最终获得胜诉的结果，被告作为妥善为业主们营造良好住宅环境并积极履行自身义务的开发商，更应获得相同的待遇。即便在此之前，府东公馆的其他业主在另案中起诉被告，同样主张所谓办证违约金，被告在该案中出于与业主达成和谐合作关系的目的，认可了人民法院按照《商品房买卖合同》判决违约金的判项，即总房款的0.05%。但在本案中，被告认为原告的恶意诉讼意图明显，应当以驳回其诉讼请求判决为宜。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于太原市××区第8幢13层1303号房屋，房屋总价668137元。交房时间：被告应当在2015年8月16日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。产权办理：被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第2项处理：原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。   2013年10月27日，原告支付被告10000元房款，2013年11月5日，原告支付被告658137元房款，房款已全部付清。2015年8月18日，原告收房。2015年8月18日，被告向原告收取了代收、交房综合费用共计19998元。   2020年12月22日，原告已取得涉案房屋不动产权证书。   庭审中，原告撤回第一项诉讼请求：“即请求依法判决被告山西顺康房地产开发有限公司限期30日内办理完原告的房屋产权证”。   以上事实有《商品房买卖合同》、不动产权证书、收款收据及双方当事人当庭陈述在卷佐证。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。涉案房屋现虽已取得产权证书，但被告未能证明其按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应按约支付原告违约金334元。关于原告主张违约金过低应调整的问题，因涉案房屋已按期交房，不影响原告的居住使用，且原告未能提供其因逾期办证造成的实际损失，另外，考虑到本院关于被告与其他业主的另一起案件中违约金的计算标准亦系按合同约定计算,故对原告的该主张，本院不予支持。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，系其对权利的自行处分，且该项请求已解决，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   被告山西顺康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告滕某违约金334元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取396元（原告已预交），由被告山西顺康房地产开发有限公司负担（与上述款项一并支付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 陈 娟      二Ｏ二一年四月二十日   法官助理 韩彦梅   书记员 耿珮华   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……