贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2607号上诉人（原审被告）：贵州某某有限公司，住所地贵州省贵阳市。法定代表人：李某某，该公司总经理。上诉人（原审被告）：贵州某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市。法定代表人：李某某，该公司董事长。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某某，女，1969年4月8日出生，侗族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：贾晨曦，贵州谦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：程云龙，贵州谦明律师事务所实习律师。上诉人贵州某某有限公司（以下简称：A公司）、贵州某某房地产开发有限公司（以下简称：B公司）因与被上诉人吴某某房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审普通程序，由审判员龙珑独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人A公司、B公司的共同委托诉讼代理人刘小果，被上诉人吴某某的委托诉讼代理人贾晨曦、程云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。A公司、B公司上诉请求：1．撤销原判；2．改判A公司向吴某某支付租金2,661元；3．驳回吴某某其余诉讼请求；4．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．案件审理期间，上诉人向吴某某支付了2,694元租金，故应当扣减已付租金；2．B公司不是租赁合同的相对方，不应当承担责任。庭审中，A公司、B公司变更上诉请求第2项为：改判A公司向吴某某支付租金1,669元。吴某某辩称，1．B公司虽然不是租赁合同的相对方，但是其向业主出具过《担保函》，明确表示对A公司履行《商铺租赁及经营管理合同》过程和后果承担全部责任，故B公司应当对A公司的债务承担连带清偿责任；2．A公司没有按期支付租金，对此一审已经查明，故A公司应当按照合同约定即每日万分之二的标准从逾期之日起支付违约金；3．吴某某确实在2020年10月收到过B公司支付的部分租金，可以据实扣除。吴某某向一审法院起诉请求：1．A公司按照《商铺租赁及经营管理合同》第四条约定立即支付租金（暂计至2020年7月1日为6,582.03元）；2．A公司以应付租金总额按日2?标准支付逾期支付租金期间的违约金（暂计至2020年7月1日为136.60元）；3．A公司承担因拖欠租金而产生的补偿金，即按照年利息6%计算，自拖欠租金之日起计算至实际清偿之日（暂计至2020年7月1日为113.83元）；4．B公司对前述1、2、3项诉讼请求承担连带偿还责任；5．被告承担本案案件受理费、查询费、保全费等诉讼相关费用。庭审中，原告明确租金、违约金、补偿金均计算至2020年7月1日止，后续另行主张。一审法院认定事实：2019年2月26日，吴某某与B公司签订《商品房买卖合同》，约定以分期付款方式购买B公司开发的位于贵阳市云岩区，3-8号楼4层988号房屋（建筑面积10.45㎡），约定购房款于2019年2月27日前付清。2019年2月26日，原告吴某某（甲方）与被告A公司（乙方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市（建筑面积10.45㎡）的商铺出租给乙方，租赁期内，乙方享有该商铺的使用权、经营权并有权自主运营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等工作。购买该商铺的《商品房买卖合同》约定总价187,995元。租赁期限为：1．一次性付款的按甲方付清B公司商铺款次月1日起计算起租日，租赁期10年；2．分期付款的，乙方收到B公司甲方付清全部商铺款的通知后，按甲方最后一笔付清B公司商铺款次月1日起计算起租日，租赁期10年；3．按揭付款的按甲方按揭款支付到B公司账户之日次月1日起计算起租日，租赁期限10年。租金具体如下：租赁期内第一年至第三年按《商品房买卖合同》房价款每年7%计算年租金，第四年至第七年按《商品房买卖合同》房价款每年9%计算年租金，第八年至第十年按乙方实际对第三方出租该商铺租金的90%计算年租金，即：（1）从起租日起计算三年内，甲方所得年租金为13,160元（即1,096.67元/月）；（2）从起租日起计算第四至第七年，甲方所得年租金为16,920元；（3）从起租日起计算第八至第十年止，甲方所得各年的每年租金为该商铺各年当年乙方实际对第三方出租租金的90%。甲方除上述约定的租金外，不得向乙方收取其他任何费用，乙方自主享有和承担经营管理承租商铺产生的盈利和亏损。本合同涉及的税费，按国家和地方税收法律法规的规定各自承担。甲方不承担经营管理该商铺的经营费、物业费、水电费、维修维护费，涉及使用维修基金的维修，按相关法律法规执行。租金的支付方式：租金每月支付一次，每月末前三个工作日内由乙方支付当月租金给甲方，付款时间遇节假日顺延。乙方不得逾期向甲方支付该商铺的租金款项。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日2?向甲方支付违约金。如逾期超过180天，甲方有权单方面终止或解除本合同。合同签订后，被告A公司按约使用涉案商铺并已付清2019年9月30日前的租金。原告分别于2019年10月、11月、12月和2020年1月、3月、4月收到被告每月支付的租金548元，小计548元×6月=3,288元；B公司于2020年7月16日向原告支付1,671元，被告共计向原告支付3,288元＋1,671元=4,959元。2019年2月26日，B公司向原告出具《担保函》，承诺为A公司的履约能力、履约责任提供担保，并对A公司履行《商铺租赁及经营管理合同》的过程和后果承担全部责任，担保时效与吴某某、A公司所签合同相关条款约定的起止时效相一致。2019年10月31日，A公司和B公司向某某商铺业主出具《承诺》，内容为：1.属于按月支付租金的，从2019年10月起，暂按50%租金支付，剩余租金50%部分，在2020年5月31日前一次性补付，并按欠付相应时间段计算支付年利率6%的补偿金。2020年5月以后的租金按合同约定全额支付。2.属于按半年支付租金的，本期租金按50%支付，剩余50%在合同约定下期支付租金时一并支付，并按所欠付租金时间段计算支付年利率6%补偿金，下期租金按合同约定全额支付。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、商铺租赁及经营管理合同、担保函、承诺、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采纳。一审法院认为，争议焦点是：1.欠付租金金额；2.违约责任的承担方式；3.B公司是否承担连带责任。焦点一，欠付租金金额。涉案《商铺租赁及经营管理合同》合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。对原告要求被告A公司支付租金的诉请，自2019年10月1日至2020年6月、30日，A公司按合同约定应付租金1,096.67元/月×9月≈9,870元，扣除被告已付租金4,959元，尚欠9,870元-4,959元=4,911元。被告辩称因疫情影响减免租金或延长支付期限。鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应，2020年2月24日将全省新冠肺炎疫情防控响应级别由一级调整为三级，疫情对承租人实际使用房屋产生的不利影响，该抗辩意见一审法院予以采纳，并对疫情期间其中2月份的租金予以减少50%，即A公司应支付的租金为4,911元-1,096.67元/月×50%≈4,363元。焦点二，违约责任的承担方式。A公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告与A公司签订的租赁合同约定如逾期支付租金，从逾期日起按应付款项每日2?向原告支付违约金，该约定未违反法律规定，一审法院予以支持。2019年10月31日，A公司和B公司向某某商铺业主出具《承诺》是被告单方作出，关于补偿金的内容性质为逾期付款产生的利息损失，与合同约定按日2?支付违约金相重叠，故对原告关于补偿金的诉请，一审法院不予支持。根据合同约定分段计算截至2020年7月1日违约金为：2019年10月的违约金为（1096.67-548）元×2?×243日≈27元；2019年11月的违约金为（1096.67-548）元×2?×213日≈23元；2019年12月的违约金为（1096.67-548）元×2?×182日≈20元；2020年1月的违约金为（1096.67-548）元×2?×151日≈17元；2020年2月的违约金为1,096.67元/月×50%×2?×122日≈13元；2020年3月的违约金为（1096.67-548）元×2?×91日≈10元；2020年4月的违约金为（1096.67-548）元×2?×61日≈7元；2020年5月的违约金为1,096.67元×2?×30日≈7元；上述合计124元。焦点三，B公司是否承担连带责任。B公司自愿向吴某某出具《担保函》，为A公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即B公司应当对上述租金及违约金承担连带清偿责任。另，对被告提出需从租金中代扣代缴税费，一审法院认为房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与代扣代缴税费是两种不同性质的义务，双方未在涉案合同中就税费代扣代缴进行约定且原告亦不同意代扣代缴，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某某支付自2019年10月1日起至2020年6月30日止欠付的房屋租金4,363元；二、被告贵州某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某某支付截至2020年7月1日的违约金124元；三、被告贵州某某房地产开发有限公司对上述第一、二项所判决的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告吴某某负担2元，被告贵州某某有限公司、贵州某某房地产开发有限公司负担23元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。二审时，A公司、B公司提交如下证据：银行转账凭证一份。记载2020年10月20日，B公司向吴某某汇款2,694元。拟证明B公司向吴某某支付2,694元租金，应当予以抵扣。吴某某对该证据予以认可。鉴于吴某某认可收到2020年10月20日B公司支付的2,694元租金，本院对于该证据予以采信。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：第一，如何认定A公司尚需支付租金；第二，A公司是否应当支付违约金；第三，B公司是否应当承担连带清偿责任。关于争议焦点一，根据二审查明的事实，吴某某于2020年10月20日收到2,694元租金，该笔租金在一审中没有处理，故应当据实扣除。结合一审判决，A公司尚需支付吴某某租金4,363元-2,694元=1,669元。对于A公司、B公司的该项上诉请求，本院予以支持。关于争议焦点二，A公司没有按期支付租金，应当承担违约责任。一审法院根据合同约定，判令A公司从逾期日起按应付款项每日2?的标准向吴某某支付违约金，并无不当。对于A公司、B公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点三，B公司虽然不是租赁合同的相对方，但是B公司曾于2019年2月26日向吴某某出具《担保函》，承诺为A公司的履约能力、履约责任提供担保，并对A公司履行《商铺租赁及经营管理合同》的过程和后果承担全部责任，B公司对该事实并无异议。一审法院据此判令B公司对A公司的债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据。对于A公司、B公司的该项上诉意见，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，鉴于出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初730号民事判决第二项即：二、被告贵州某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某某支付截至2020年7月1日的违约金124元；第三项即：被告贵州某某房地产开发有限公司对上述第一、二项所判决的款项承担连带清偿责任；二、撤销贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初730号民事判决第四项；三、变更贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初730号民事判决第一项：贵州某某有限公司于本判决生效之日起十日内向吴某某支付自2019年10月1日起至2020年6月30日止欠付的房屋租金1,669元；四、驳回吴某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由吴某某负担2元，由贵州某某有限公司、贵州某某房地产开发有限公司共同负担23元；二审案件受理费50元，由贵州某某有限公司、贵州某某房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员  龙珑二〇二一年四月十六日法官助理王李文书记员张雪