宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2021）宁0323民初1225号原告（反诉被告）：郭某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码：×××。原告（反诉被告）：张某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：盐池县鑫泰源商贸有限公司。法定代表人：杨某1。统一社会信用代码：9164032309635622XY。委托诉讼代理人：杨某2，1988年1月21日出生，系该公司副经理，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇深井自然村。公民身份号码：×××。特别授权代理。原告郭某、张某（反诉被告）与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司［（反诉原告）简称鑫泰源公司］合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，2021年3月30日鑫泰源公司向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、张某（反诉被告）、被告鑫泰源公司（反诉原告）的委托诉讼代理人杨某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭某、张某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告向原告支付商铺收益金29487.2元(房总价196495.00×8％=15719.6元，172095.00×8％=13767.6元，自2020年1月1日暂计算至2020年12月31日；二、请求人民法院判决被告向原告支付逾期支付收益金的滞纳金32288.48元，(368590.00×8％×0.003×365天，2020年1月日月1日计算至2020年12月31日)，共计61775.68元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年8月22日世纪广场荣耀开盘，广告宣传为年均返租金8.5％，12年白得一套房子。2016年02月28日原告以返租金形式购买该商铺，并以被告方达成《盐池县世纪商业广场内商铺托管协议》，将其所有的的位××县铺，盐池县世纪商业广场A座2层B17号铺，协议给被告运营、管理，由被告支付商铺收益金。双方约定商铺托管期限为12年返还租金最迟时间为2016年2月28日，其中托管第一、二年度按照原告购买商铺成交总价的7％支付年度收益金，两年合计为51602.6元，(由宁夏永泰兴业房产开发有限公司盐池分公司支付)。收益金在购房款中(由宁夏永泰兴业房产开发有限公司盐池分公司)抵顶;托管第三、第四年度按商铺成交总价的8％支付收益金，两年合计为58974.4元，由被告分两次将当年度商铺收益金支付给原告，每满六个月支付一次;第五、六、七、八、九、十、十一、十二年度按商铺成交总价的9％支付收益金，八年合计为265384.8元;同时约定，被告应在规定时间内向原告支付年度收益金，若逾期支付，则需向原告每天支付该年度收益金分之三的滞纳金，作为违约金。协议达成后，原告如约履行了自己的义务，将托管商铺交由被告使用，2016年2月28日，原告与宁夏永泰兴业房地产开发有限公司口头约定了《商品房买卖合同》，购买上述托管商铺，购买总价款是368590元，由原告支付316987.4元，下剩的51602.6元直接由前两年度收益金进行抵顶;自2020年1月1日以后的再未支付年度收益金。原告多次向被告催要，但被告拒不支付，原告无奈，诉讼至盐池县人民法院。综上，原告认为，双方达成的店铺托管协议合法、有效、有凭据，被告拒绝按照约定支付收益金，已经构成违约，且导致原告不能实现合同的目的，现原告为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提起诉讼，请求人民法院依法判准原告的诉请。鑫泰源公司针对本诉答辩如下：一、请求与原告解除《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》；二、需原告提出其所主张的收益金及违约金具体的计算明细。原告主张的违约金过高，加之受到疫情的影响，市场经济不景气，应当予以调整，同类型案件已经作出生效判决，也应当结果予以统一。第三、涉案的款项均需原告到我公司领取现金或者通过我公司指定财务人员转账完成，不存在以其他公司的财产支付的情形。原告郭某、张某为证实其主张向法庭提交以下证据予以（本诉）证实：证据一、《盐池县世纪广场内商商铺托管协议》两份。证明：2016年7月，原告和被告口头约定了商铺A座2层B16号、A座2层B17号商铺托管协议，并约定相关权利和义务，现在尚欠××座商铺收益金15719.6元、A座2层B17号商铺收益金13767.6元，按照协议约定被告应该承担A座2层B16号、A座2层B17号商铺违约金32288.4元的事实。证据二、商品房买卖合同两份。证明：原告系案涉房屋的所有权人，系本案适格原告。鑫泰源公司对上述证据质证意见为：原告提供的证据一、二均无异议。反诉原告鑫泰源公司向本院提出以下反诉请求：一、请求依法判令解除原告与被告口头约定的《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》；二、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告口头约定了一份《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，该合同约定被告将其位于盐池县盐林西路，安居巷北侧的盐池永泰世纪商业广场项目的商铺委托给原告运营管理，并由原告向被告支付商铺收益金。由于原告与被告口头约定的上述托管协议约定的商铺收益金比例明显超过市场实际可收益资金情况，原告常年在经验亏损的情况下仍需要向被告支付高出市场收益比例的资金，明显显示公平，导致原被告口头约定的合同目的无法实现，加之目前尚在疫情期间，未响应国家政府号召，减少线下接触。因此原告有权在不承担责任的情况下主张解除合同。郭某、张某针对反诉答辩如下：我们不同意解除协议，第一，托管协议是由被告拟定的，我们和被告共同签的协议，当时我们买房子的时候，被告承诺12年返回房屋本金，广告也是这样宣传的，被告卖房子的时候，被告赚钱了，现在为什么给我们支付收益金时就没有钱，2020年被告将全部的商铺租金收取了，为什么不给我们支付租金，根据协议约定第三款第7条约定，在本协议期满前，甲方不得单方解除合同，否则视为违约，并应当承担支付合同期内收益金的责任。第四条第一项甲乙双方任何一方，不履行本托管协议，均应当向对方支付相当于该商铺6年的收益金作为违约金，当违约损失超出上述违约金时，责任方除了支付6年的收益金作为违约金，还需要另外支付守约方超出部分2倍的资金作为赔偿。第二、甲乙双方任何一方违约，双方均应当最大限度的保护商铺租赁方的利益，且商铺租赁方的利益损失由违约方全部承担。另外再补充几点：第一，开发商自我购买商铺至今，没有正式向我履行交房手续，也没有明确给我指明商铺的具体位置。第二，在当时销售商铺的时候，被告以返租金的形式我才买的这套商铺，并口头约定协议，如果法院不支持合同，那么这份协议是否在当时签的合同的时候就是被告对原告的诈骗行为。第三，合同履行期间，甲方应当在规定的时间内支付乙方的商铺收益金，逾期支付期间，甲方需要向乙方每天支付该年度收益金0.3%的收益金作为违约金。第四、协议中所述合同履行其中，甲乙双方应当遵守双方当时签的托管协议，据乙方了解，甲方开业以来，商场都是正常经营，每月按时正常收取租金，但是甲方无故拖欠我们的租金。原告郭某、张某为证实其主张向法庭提交以下证据予以（反诉）证实：证据一、彩页广告宣传单一张。证明：我们购买商铺的时候，被告承诺12年给我们返还房屋购房款本金。证据二、托管协议。证明：按照协议约定，被告不应该单方解除协议，否则按照协议约定承担相关的法律责任。鑫泰源公司对上述证据质证意见为：原告提供的证据一、二无异议。对原告（反诉被告）向法庭提交的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，当事人均对证据无异议，本院采信。本院经审理认定事实如下，2016年7月，原告郭某、张某与被告鑫泰源公司口头约定《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，协议主要约定，二原告将位于××县商铺、A座2层B17号商铺委托给被告鑫泰源公司运营及管理，商铺托管的期限为12年，返还租金最迟时间为2017年6月30日，若能提前开业，按正式开业时间算起；商铺返租托管的第一、二年度，按购买本商铺成交总价的7%支付年度收益金，此收益金已经在购房款中抵顶；托管第三、第四年度按商铺成交总价的8%支付收益金，由甲方分两次将当年度商铺收益金支付给乙方，每满6个月支付一次；第五至十二年度，按商铺成交总价的9%支付收益金，八年收益金由甲方分两次将当年度商铺收益金支付给乙方，每满6个月支付一次。亦即与其他商铺购买方与被告鑫泰源公司口头约定的书面托管协议约定的该部分内容一致。第一、二年度商铺收益金已经在购房款中抵顶，自2020年1月1日至2020年12月31日以后按合同约定应支付A座2层B16号商铺、A座2层B17号商铺的收益金29487.2元再未支付。同时查明，原告所购A座2层B16号商铺、A座2层B17号商铺减去平方米差实际价值为是316987.4元，二原告遂诉至本院请求依法判决。上述事实，有原被告的当庭称述及原告所提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告郭某、张某与被告鑫泰源公司口头约定《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，系协议双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，应受法律保护，协议双方应遵循诚实信用原则全面履行合同约定的义务。二原告依约将托管商铺交由被告鑫泰源公司运营、管理，被告鑫泰源公司应依约以返还收益金的方式支付租金，在履行合同中，被告鑫泰源公司按约仅履行了2019年12月31日之前的收益金，2020年1月1日至今的收益金以无资金为由不予支付，显属违约，被告鑫泰源公司亦认可与原告议定托管收益金支付的计算方法与其他商铺购买人已口头约定的书面协议中该部分的约定一致，故对于二原告要求被告鑫泰源公司支付2020年1月1日至12月31日××座商铺、A座2层B17号商铺的收益金25358.96元（商铺总价款316987.4元×第三、四年商铺成交总价的8％÷12个月×12个月），被告鑫泰源公司无异议，本院予以支持；对于二原告主张的违约金，对于二原告主张的违约金，按照约定被告应在规定时间内支付原告商铺年度收益金，逾期支付期间被告需向原告支付每天该年度总收益金的3‰滞纳金，作为违约金，双方约定违反法律规定过高，加之受新冠疫情的影响市场经济萧条不景气，本院酌情调整每日0.3‰为宜，即被告鑫泰源公司应向原告支付A座2层B16号商铺、A座2层B17号商铺违约金为1369.38元（2020年年度总收益金25358.96元×0.3‰/日×6个月×30天），本院予以支持；对于被告鑫泰源公司反诉请求，请求与原告解除《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，原告不同意解除并要求继续履行托管协议，否则承担托管协议约定的违约责任即第四条的违约责任的约定，但该条款明显违反公平和诚实信用原则是不受法律保护的，同时，因鑫泰源公司常年亏损，没能力支付托管费用，已无法继续托管，且多户商铺已经诉讼要求解除协议，故对该反诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第四款、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第七百零三条之规定判决如下：一、解除原告郭某、张某（反诉被告）与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司（反诉原告）口头约定的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》并由被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决书生效后三十日将A座2层B16号商铺、A座2层B17号商铺返还给原告郭某、张某；二、被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郭某、张某2020年1月1日至2020年12月1日期间的托管收益金25358.96元；三、被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郭某、张某违约金1369.38元；（违约金按0.3‰/日计算至2021年1月5日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，因适用简易程序审理减半收取672元，由被告盐池县鑫泰源商贸有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告郭某、张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 李生国二〇二一年四月二十二日书记员 王 莹