青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初63号原告：西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：西宁经济技术开发区金桥路38号。法定代表人：卞志平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张广寿，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵治，青海竞帆律师事务所律师。被告：许国静，男，1981年2月15日出生，汉族，住西宁市。原告西宁伟业物业管理有限公司（以下简称伟业物业公司）与被告许国静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟业物业公司的委托诉讼代理人张广寿、赵治，被告许国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟业物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间签订的《物业服务合同》；二、依法判令被告向原告支付所欠缴物业费32539.28元，违约金18731.14元，共计51270.42元；三、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月4日，原、被告双方签订《物业服务合同》，约定由原告为被告租赁的××里、10209、10211号的商铺提供物业管理服务。根据双方之间签订的《物业服务合同》第三条、第十条、第十二条约定，物业服务费每3个月为一个缴费期，标准为3828.15元/月，第一期物业服务费应于2020年2月1日至2020年4月30日期间内交纳，共计11484.45元，且被告应于每个缴费期最后一个月的20日之前向原告一次性足额支付下个缴费期的物业服务费。因被告迟延交纳物业综合费，原告有权追偿且有权要求被告承担违约责任，并按照所欠金额每日0.3%的标准要求被告支付违约金。《物业服务合同》签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业服务，而被告未按合同约定交付物业费。2020年2月至10月，被告已欠缴物业费32539.28元。为保证合同顺利履行，原告多次通知被告及时交付所欠物业费，但被告均不予回复。被告的逾期交付物业费的行为已构成违约，严重损害原告的利益，根据双方之间的约定，解除合同的条件已成就，故提起诉讼，请求法院判如所请。许国静辩称，同意解除物业合同，我与原告2020年8月12日核算的物业费是24880.90元，原告诉求物业费32539.28元不知道是怎么计算的，我认可前期与物业沟通的数额；因为疫情导致经营失败，违约金请求免除。伟业物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：《物业服务合同》，证明：合同约定的物业费标准是3828.15元/月，物业费3个月为一个缴费期；合同对于被告逾期缴纳物业费的违约责任条款中约定，逾期缴纳物业费的，每逾期一日按欠款总金额千分之三承担违约金。许国静经质证认为：对原告提交的证据无异议，对物业费缴纳也无异议，但对9、10月的物业费有异议，不应承担9月以后的物业费。违约金不认可，因为疫情导致经营失败，请求免除。许国静为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、微信聊天记录，证明：我和物业管理人员积极沟通，对物业费的承担协商过。证据二、《解除合同通知书》，证明：原告9月3日下发通知书时，双方合同已经解除，商铺钥匙于2020年8月15日已经交给了物业管理人员，不应承担9月以后的租金和物业费。证据三、录音，证明：被告2020年8月15日已经停业并将钥匙交给物业公司；原告要求办理退铺申请需要一次性支付所欠费用，才可以办理退铺申请，双方对费用支付无法达成一致。证据四、短信及通话记录截图，证明：原告通过短信确认被告收到了合同解除函，被告通过电话确认并回复了的事实。伟业物业公司经质证认为：对微信聊天记录不认可，不能证明原、被告达成了解除合同的一致意见，被告的财产也在房子里，没有被告的授权认可，新的承租人也搬不进来，合同是2020年10月30日解除。对证据二的真实性认可，证明方向不认可。对证据三、四的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告租赁店铺停业时间与本案无关，双方系租赁合同关系，在租赁合同履行期内，只要被告没有把租赁商铺交付给原告，被告就应承担相应的租赁费和房屋占有费；被告认可双方就解除合同退还商铺事宜，原告要求一次性支付所欠费用，因被告不同意，故没有达成一致意见。短信的客观真实性有异议，从被告提供情况来看，被告没有回复，双方没有达成一致意见，被告与原告工作人员疑似有电话往来，其通话内容无法确定，但最终没有就解除合同及退还商铺事宜达成一致。原告给被告发过解除租赁合同的函件，但被告并未同意。本院对上述证据经审查认为：对原告提交的证据，被告对其真实性、证明方向均无异议，本院予以采纳。对被告提交的证据一，原告虽不认可，但其形式合法，内容真实，可以证明双方就被告欠付租金及物业费进行协商但未达成一致的事实，本院予以采纳。对被告提交的证据二、三、四，《解除合同通知书》系西宁伟业商业运营管理有限公司出具，与本案原告系不同的主体，但双方形成物业服务合同是基于商铺租赁合同产生的，可以证明原告向被告提出解除合同的事实，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2020年1月4日，原告伟业物业公司（甲方）与被告许国静（乙方）签订《物业服务合同书》，主要内容：“第一条物业基本情况：鉴于：乙方与西宁伟业商业运营管理有限公司签订了《租赁合同》，故甲乙双方一致同意签订《香格里拉商业中心物业服务合同》，由甲方为乙方租赁的物业提供物业管理服务。第二条物业管理服务期限：本合同项下物业管理服务期限为三年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止。第三条物业服务费的收费标准和交纳方式：1.（1）月度物业费收费标准为15月/（月·平方米），月度物业服务费=月度物业服务费收费标准×计租面积，即3828.15元/月。不满一个月的，按实际天数计算物业服务费，单日物业服务费的计算标准为：单日物业服务费=月度物业服务费/30日。（3）本合同第一期物业服务费应于交房时支付，收费期间为2020年2月1日至2020年4月30日（3个月），应缴物业服务费11484.45元。第十二条违约责任：乙方延迟交纳本合同项下物业综合费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额每日0.3%的违约金”。合同签订后，被告对商铺进行装修经营。2020年8月12日，被告与商铺管理人员刘磊沟通退铺结算所有费用，双方结算2020年2月至8月商铺租金为64690.63元、物业费为24882.90元，因原告要求一次性支付所欠租金和物业费，被告提出分期给付，双方未能达成一致意见。被告于2020年8月15日停止营业并将商铺钥匙交付给原告。2020年9月3日，西宁伟业商业运营管理有限公司向被告发出《合同解除通知书》，载明：“根据双方签订的合同约定，现我公司向您正式提出解除该房屋租赁合同、物业服务合同关系，并要求您于本通知书签收后3日内搬离，且房屋内装饰装修，未经甲方同意乙方不得拆除。其余设备、设施由您自行处置，若期限内未予搬离的，我公司将另行处置，由此造成的损失，由您个人承担。同时，我公司将保留对您追究违约责任和要求赔偿违约金的权利。”2020年9月14日，商铺管理人员短信告知被告“合同解约函您已经收到，如在明天之前您不来项目洽谈，我公司视为您自动放弃店内物品，我方将自行处理，且我方会对您欠缴我司的租费通过法律途径追讨，麻烦您收到短信后，速与我司联系”，被告未予答复。本案在庭审过程中，被告与西宁伟业商业运营管理有限公司于2021年3月19日办理了租赁商铺交付手续，将租赁商铺交还西宁伟业商业运营管理有限公司。另查明，原告法人卞志平系西宁伟业商业运营管理有限公司的股东。本院认为：原、被告签订的《物业服务合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告应按期支付物业费。现被告未按期支付，已构成违约。关于原告的第一项诉讼请求，被告当庭表示同意解除合同，本院予以支持。关于欠付物业费问题，被告与西宁伟业商业运营管理有限公司的租赁合同关系已于2020年9月14日解除，而原、被告建立物业服务合同关系系基于被告与西宁伟业商业运营管理有限公司建立了租赁合同关系，故被告与西宁伟业商业运营管理有限公司的租赁合同关系解除后，不再产生物业费，故被告应支付原告物业费为：2020年2月1日至2020年9月14日，第一期（2月-4月）物业费为9570.38元，第二期（5月-7月）物业费为11484.45元、第三期（7月-9月14日）物业费为5614.62元，合计26669元。关于支付违约金问题，被告已违约，原告依据合同约定主张违约金，本院予以支持。根据合同约定第一期物业费应予交房之日支付，被告与西宁伟业商业运营管理有限公司租赁合同约定：甲方须于2019年12月15日前将本场地交付乙方。原告主张第一期物业费付款日期为2020年1月8日合理，第一期物业费逾期天数为396天，第二期物业费逾期天数为297天，第三期物业费逾期205天。经核算，原告主张的违约金过高，酌定参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍确定，予以支持3524元【[9570.38元×3.85%÷365天×396天）+（11484.45元×3.85%÷365天×297天）+（5614.62元×3.85%÷365天×205天）]×4】。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百八十五条、第九百四十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告西宁伟业物业管理有限公司与被告许国静于2020年1月4日签订的《物业服务合同书》。二、被告许国静于本判决发生法律效力后十日内支付原告西宁伟业物业管理有限公司自2020年2月1日至2020年9月14日期间的物业费26669元、违约金3524元，合计30193元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，减半收取计540元，由原告西宁伟业物业管理有限公司承担222元，由被告许国静承担318元（此款原告已预交，被告应随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年四月六日法官助理 吴茸茸书记员 郭倩倩附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。