山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初1097号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐辖区兴唐经典商务楼****，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海，董事长。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，系山东伟琦物业服务有限公司职工。被告：韩娇娇，女，1990年4月25日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：刘洪梅（与韩娇娇系母女关系），1967年1月3日出生，住济宁市兖州区。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称“伟琦物业公司”）与被告韩娇娇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伟琦物业公司的委托诉讼代理人杨培贤、被告韩娇娇的委托诉讼代理人刘洪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令韩娇娇立即支付拖欠的2019年8月1日至2020年12月31日的物业费2716.18元；2.判令韩娇娇承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所（以下简称济宁军分区兖州干休所）、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订济宁军分区干休所（金阁花园）小区《物业服务合同》。甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，济宁军分区兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，伟琦物业公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。韩娇娇是该物业小区5号楼2单元1301室业主。在伟琦物业公司提供物业服务期间，韩娇娇自2019年8月1日至2020年12月31日一直未缴纳物业费，伟琦物业公司多次向韩娇娇催要，韩娇娇仍然拒绝支付。为维护伟琦物业公司的合法权益，故诉至贵院，请求依法判如所请。韩娇娇辩称，伟琦物业公司只打过一次电话催要物业费，并未多次催要，之所以不交物业费是有原因的：一、小区电梯经常出现故障，因刘洪梅腿脚不好，签收快递时只能由快递员送货上门，这需要额外收费；二、下水道问题，下水道经常堵塞，根本原因在于物业公司没有及时疏通好，住户只能自行改下水道，后来九楼的住户找物业协调才给改造了下水道，但是每户支付了200元；三、小区卫生问题，物业公司没有及时安排打扫，楼梯、门口从来没有打扫过，都是业主自行打扫；四、收费不公平、不统一，通过业主见面交流得知，物业公司给其他业主打折，从五折到九折都有，按时、按全额缴纳物业费的业主感觉不公平；五、当时买房的时候是双电梯，但是从2015年交房后一直都是开一个电梯，西面电梯听说报废了。运行的那个也存在很大的安全隐患，生锈了，还经常把十一楼的老人困在电梯里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日。该合同第十四条物业费的收费标准如下：本物业采取包干制方式收取物业费用。乙方向甲方、业主、物业使用人按照以下约定收取物业费用，盈余或亏损均由乙方承担。1.物业费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（按建筑面积）：……③小高层公寓（7层以上含7层）：1.1元/平方米?月（含公共耗能），实行包干制……。同时约定，物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，部分业主参加召开了物业管理协调会，决定在业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供物业服务。在伟琦物业公司继续服务期间，延续原物业合同的权利和义务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会成立后，在济宁市兖州区社区的见证下，与伟琦物业公司签订交接协议，约定伟琦物业公司于2020年12月31日24点结束案涉小区的物业服务，由业主委员会正式接管该小区物业服务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会承诺协助、配合伟琦物业公司追缴服务期限（2017年8月1日至2020年12月31日）内业主（或住户）所欠缴物业费，必要时提供相关便利。韩娇娇系该小区5号楼2单元1301室的业主，其房产建筑面积为145.25平方米，伟琦物业公司主张，自2019年8月1日至2020年12月31日,韩娇娇应向伟琦物业公司交纳的物业费为2716.18元（145.25平方米×1.1元/平米/月×17个月）。2020年12月23日伟琦物业公司在该小区5号楼2单元张贴通知，要求该单元业主支付欠缴物业费。2021年2月23日，伟琦物业公司以发短信的方式向韩娇娇的母亲刘洪梅催收物业费，韩娇娇未支付自2019年8月1日至2020年12月31日的物业费。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案欠付物业费的事实形成于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在案涉小区业主委员会成立前，济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，与伟琦物业公司签订的物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。合同履行期限届满后，伟琦物业公司根据物业管理协调会决议及交接协议约定，继续在案涉小区提供物业服务至2020年12月31日。在伟琦物业公司服务期间，韩娇娇作为业主应按合同约定支付物业费。韩娇娇称伟琦物业公司在管理服务过程中存在不足之处、服务不达标的抗辩意见，其并未提供证据予以证明，且物业服务涉及范围广，具有长期性、动态性等特点，并不足以认定伟琦物业公司的服务存在严重瑕疵。故对韩娇娇的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，伟琦物业公司要求韩娇娇支付自2019年8月1日起至2020年12月31日止的物业费2716.18元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：韩娇娇于本判决生效之日起十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费2716.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由韩娇娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  白扬二〇二一年四月十六日法官助理李亚茹书记员李莎