安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初764号 原告：秦某，女，1984年12月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：余某2，男，1974年2月14日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告：余某1，男，2008年11月9日出生，汉族，住安徽省桐城市。 法定代理人：秦某，女，1984年12月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，余某1之母。 法定代理人：余某2，男，1974年2月14日出生，汉族，住安徽省桐城市，余某1之父。 以上三原告共同委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：张璐璐，安徽华人律师事务所律师。 被告：绿地集团合肥紫峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼101室，统一社会信用代码91340100051462221M。 法定代表人：向先发，总经理。 委托诉讼代理人：王干，系公司员工。 委托诉讼代理人：张婷婷，系公司员工。 原告秦某、余某2、余某1与被告绿地集团合肥紫峰置业有限公司（以下简称紫峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告余某2及三原告的共同委托代理人张璐璐，被告紫峰公司委托代理王干、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦某、余某2、余某1向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原、被告之间2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购房款1578347元，并支付资金占用费686423元（其中以831771元为基数按照日万分之三的标准自2015年1月7日计算至2020年9月3日止；以746576元为基数按照日万分之三的标准自2018年8月2日计算至2020年9月3日止，之后利息顺延计算至款清之日止）；3、请求判令被告支付原告1578347元的惩罚性赔偿；4、请求被告承担本案诉讼费、保全费。 在庭审前原告变更诉讼请求为：1、判令支付原告违约金758587.53元（以2万元为基数按照日万分之三的标准自2015年1月5日计算至2021年1月31日止为13314元；以811771元为基数按日万分之三的标准自2015年1月6日计算至2021年1月31日止为540152.42元；以620000元为基数按照日万分之三的标准自2018年7月31日计算至2021年1月31日止为170376元；以126576元为基数按日万分之三的标准自2018年8月1日计算至2021年1月31日止为34745.11元，之后违约金顺延计算至交房使用之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2015年1月5日，原、被告签订绿地中央广场《商铺定制协议合同书》，被告以案涉房产是按照原告确认的产品配置及户型设计进行施工为由，欺骗原告缴纳保证金及定制金。2018年7月31日，被告故意隐瞒其无法办理商品房备案、无法交房的实际情况，与原告签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2018年12月31日，同时约定出卖人逾期交房的，按照万分之三承担违约金。原告依约于2015年1月5日支付20000元，2015年1月6日支付811771元，2018年7月31日支付620000元，2018年8月1日支付126576元。时至今日，原告购买的房屋既没有备案也没交房，甚至在权威网站查询结果仍为“未售出”，且目前案涉房产现状仍在施工状态，不能交付使用。现诉至法院，望判如所请。 被告紫峰公司辩称：1、违约金的功能在于填补因一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定而给另一方当事人造成的损失。根据原合同法第163条的规定，违约金损失赔偿的数额应相当于因违约而造成的损失。本案中，原告所购买的房屋均为商铺，在正常情况下，其盈利模式为出租即收取租金，而当事人自2019年起均已收到高额租金，并未因被告而造成损失，因此请求法院驳回其关于违约金的请求。2、即使支付逾期交房违约金，按照双方买卖合同第9.1.2条的约定，逾期交房违约金应当自最后交付期限之日起起算，而根据合同第8条的约定，被告最后交付期限为2018年12月31日，因此逾期交房违约金的起算时间应从2019年1月1日起计算，而非原告所主张的2015年即实际交付房款之日起。3、被告认为合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，综合按照日万分之三的标准折合成年利率大概在11%，明显高于原告正常资金占用损失。 本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，买受人余某1与出卖人紫峰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定余某1购买紫峰公司开发建设的位于合肥市包河区××路××道××层××室商铺，建筑面积25.21平方米，单价每平方米62608元，总金额1578347元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付时限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。截至2018年7月31日，买受人余某1已向紫峰公司交付合同价款1578347元，紫峰公司出具了收据。紫峰公司认可案涉房屋至今未交付。 另查明，原告秦某、余某2为夫妻关系，余某1为二人之子。 上述事实，由原告提交的身份证、企业信息查询、《绿地中央广场商铺定制协议合同书》、《收据》、交通银行交易存根、《商品房买卖合同》、《收据》、签购单、合肥市房产市场信息平台查询结果等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，余某1与紫峰公司签订《商品房买卖合同》，余某1虽系限制民事行为能力人，但其缔约行为其法定代理人余某2、秦某予以认可并据此起诉，故《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当依约履行。 《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2018年12月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期交付约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之三的违约金。双方对于违约金的约定未超过法律规定，属于受法律保护的合理范围，本案中，余某1已按约定支付购房款1578347元，但紫峰公司未能在合同约定的期限内交付房屋构成违约，应依据合同约定向余某1支付自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止万分之三的违约金（473.5元／天）。紫峰公司关于买受人自2019年起已收到高额租金并未因其违约造成损失的辩解意见，并不能否定其延期交房的违约事实，且延期交房与收取租金不属于同一法律关系，买受人收取租金的行为与紫峰公司无关，故对于该辩解意见不予采纳。 合同的相对方为余某1与紫峰公司，秦某、余某2系余某1的法定代理人，并非合同的当事人，不享有合同的权利，秦某、余某2向紫峰公司主张合同权利不当，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团合肥紫峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余某1逾期交房违约金（违约金计算方式：以1578347元为基数，按日万分之三的标准，自2019年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）； 二、驳回原告秦某、余某2对被告绿地集团合肥紫峰置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为5693元，由原告秦某、余某2、余某1负担1201元，被告绿地集团合肥紫峰置业有限公司负担4492元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年四月六日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。