河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7351号原告（执行案外人）：程东伟，男，汉族，1989年3月6日出生，现住南阳市宛城区。委托代理人：杜为正、杜丹丹（实习），河南国敏律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：白桂芬，女，汉族，1962年7月30日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：吴付才，河南鼎新律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）：雷今揽，女，汉族，1977年9月14日出生，现住南阳市。委托代理人：殷淦宇，河南昊宏律师事务所律师，一般代理。委托代理人：申赟博，河南宛平律师事务所律师，一般代理。原告程东伟与被告白桂芬、第三人雷今揽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理，原告程东伟及其委托代理人杜为正、杜丹丹，被告白桂芬及其委托代理人吴付才，第三人雷今揽的委托代理人殷淦宇、申赟博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程东伟诉称，2018年5月21日，原告与雷今揽签订了《房屋买卖协议》，雷今揽将其位于宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号商品房（合同信息备案号12701982）出售给原告并办理了交付手续。自2018年5月底原告对房屋进行装修并占有使用该房至今。因为该房屋在银行设置有抵押且开发商一直没有办理房产证，导致原告一直无法办理变更登记，该房不能变更过户登记的原因不在原告。因为原告系该房的实际所有权人，宛城区人民法院于2018年11月30日查封该房屋，查封时间晚于原告购买、占有时间，原告是一个善意的第三人且无过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院应当依法解除对宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号房的查封并停止执行该房屋，依法确认南阳市宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号房归原告所有。诉讼请求：1、判决停止对位于河南省南阳市宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号房（合同信息备案号12701982）的执行。2、依法确认南阳市宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号房归原告所有。3、诉讼费用由被告承担。被告白桂芬辩称，本案原告所主张的诉讼请求不能成立。一、本案是执行异议之诉，并非是房屋确权之诉，原告只可主张停止对该房屋的执行，而不能主张对该房屋确权。二、原告所主张的第一项诉讼请求不符合最高院关于办理执行异议和复议案件第二十八条的规定的具体条件，其没有提供证据能够证明已经全部支付房款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，也不符合非自身原因未能办理过户的条件，没有证据证实在查封之前原告已经合法占有该不动产，因此原告的诉求不能支持，请法庭依法驳回。第三人雷今揽述称，程东伟排除执行的请求成立。一、2018年5月21日，雷今揽与原告签订本案房屋的买卖协议，该协议系双方真实意思表示并经南阳市智圣公证处公证，该协议合法有效。且协议签订日期早于2018年11月29日法院对该房屋的查封日期。二、雷今揽已经按合同约定收取原告购房款53万元，在合同签订后法院查封前，答辩人已经向原告交付房屋。三、涉案房屋的8号楼由开发商统一办理不动产证，而开发商称该8号楼低层有商业，牵扯手续多，直到2019年下半年，8号楼的不动产证才陆续办出来，涉案房屋未办理过户登记是开发商原因造成，由法院依法判决。原告程东伟为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：原告的身份证复印件一份。证明原告具有完全民事行为能力，是本案的适格的诉讼主体。第二组：南阳市宛城区人民法院的判决两份及南阳市中级人民法院裁定书一份、民事调解书一份。证明第三人雷今揽与被告白桂芬之间是民间借贷纠纷，涉案房屋是因为第三人雷今揽与被告白桂芬之间的金钱债权纠纷而被查封的。第三组：商品房买卖合同一份、契税发票一张。证明雷今揽于2012年8月24日已经购买了涉案房产，雷今揽已经取得该房屋的所有权，其有权将房屋出售给原告。第四组：公证书及房屋买卖协议、补充协议、房屋委托购买协议、中介费收条、中介销售人员的证人证言一份。证明2018年5月21日原告按照市场价通过中介南阳市恒昌房地产经纪有限公司购买涉案房屋并签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同经南阳智圣公证处的公证，该买卖合同合法有效且原告是善意第三人。第五组：收条、转账凭证及原告每月还款转账凭证。证明原告在签订房屋买卖合同后严格按照合同约定及时足额向第三人雷今揽支付房款，迄今已经支付了80%多的房款，剩余部分房款原告愿意一次性偿还给银行或交付给法院。第六组：物业公司出具入住证明一份，缴纳水电费的转账凭证，科凡公司订购合同、确认单、收据及支付凭证各一份，南阳宜佳家具有限公司销售合同一份及支付明细，南阳家居博览中心广东东方名狮家居（国际）集团有限公司签订的订货合同一份及付款凭证，京东购买电冰箱、洗衣机、电视机截图两张及相应支付凭证截图、结婚证。证明第三人雷今揽于2018年5月底已经将房屋交付给原告，原告及其妻子在2018年6月初对房屋开始进行简单装修并购买家具入住至今，原告及其妻子自2018年6月起已经合法占用使用该房屋。第七组：查封裁定及房管局查封照片。证明2018年11月29日南阳市宛城区人民法院对于案涉房产做出查封裁定，并于2018年11月30日办理查封，原告购买并合法占有该房屋均在被告查封之前，原告作为善意第三人，依法应当保护。第八组：不动产登记资料查询结果证明一份、调查笔录一份、8号楼不动产证复印件一份、录像一份。证明涉案房屋因开发商原因导致不动产证在2019年5月才能办理，涉案房屋在2018年11月因被查封无法继续办理不动产证，迄今雷今揽仍没有取得该房屋不动产证，在雷今揽没有取得不动产证情况下原告无法办理房屋的过户手续，原告对房屋没有过户不存在过错。被告白桂芬对原告程东伟所举证据发表如下意见：一、真实性无异议。二、被告认为，1、原告何处取得这几份法律文书；2、如果原告已经知道白桂芬和雷今揽之间存在借贷纠纷，还要买雷今揽的房子，说明其不属于善意第三人。三、无异议。四、总体上有异议，1、原告向法庭提交的起诉状上面是本人的签名和指印；而公证书包括买卖协议和补充协议，“程东伟”三字的签字与起诉状上的字迹不符。2、买卖协议第二条：该房屋无任何纠纷，无抵押无查封，而从原告提供的补充协议，由其代付房屋按揭款，显而易见，该房屋属于抵押房屋，并且该两份协议均属于2018年5月21日签署的，一份通过公证，一份没有公证，并且内容存在矛盾和冲突。因此被告方认为买卖行为存在虚假和不实行为，原告不属于善意的第三人。五、转账流水和转账凭证，与被告方申请法庭调取的交通银行雷今揽的银行流水不相吻合，交通银行雷今揽的流水显示，程东伟转给雷今揽账号的按揭款是从2018年10月20日开始，原告提供的这组证据，是从2018年6月份开始，请法庭查明其真实性。六、没有缴纳水电费的相关凭证，不能证实原告自2018年5月21日起占有该房屋，科凡公司的订购合同等一系列购买物品的凭证，不能证实原告合法占有了该涉案房屋。七、无异议。八、不动产资料查询结果真实性无异议，但对调查笔录和录像有异议，不能作为有效的定案依据使用，因为调查笔录也属于证人证言的一种，需要相关人员到庭接受当事人的合法质询和法庭询问。并且其录像资料当中人员所述的办证时间与其提供的房产证大证的发证时间并不相符，因为本案房屋的查封是在2018年11月29日，根据原告所称，其购房时间是2018年5月21日，如果是因为查封而导致不能办证，那只能发生在2018年11月29日之后，而原告在查封之前已经购买房屋的情况下应该是能够办理房产过户登记。第三人雷今揽对原告程东伟所举证据发表如下意见：均无异议。被告白桂芬为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：三份银行流水，证明原告和雷今揽之间银行流水的事实和支付涉案房款的真实性，从而证明其涉案房款并未全部交付。第二组：公证书的存档材料一份，证明该房屋买卖协议经过了公证处的公证。原告程东伟对被告白桂芬所举证据发表如下意见：一、真实性无异议，对证明目的有异议，该证据雷今揽的交通银行明细能够证实原告从2018年6月19日起每个月向雷今揽支付按揭款2,084元，该证据与原告提供的支付明细能够相互印证，进一步证实了原告一直按照双方合同约定履行支付房款的义务。对于原告方农村信用社的银行流水与雷今揽中信银行的流水，该流水明确显示在房屋买卖协议签订的当天，原告向第三人雷今揽支付了43万元，另外10万元系现金支付，这也进一步证实了双方交易的客观真实。二、真实性和证明目的无异议。第三人雷今揽对被告白桂芬所举证据发表如下意见：同原告质证意见。第三人雷今揽未向法庭提交证据。对原被告及第三人均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：白桂芬自2013年起陆续向刘利军出借款项，雷今揽为担保人，因未按期还款，白桂芬向本院提起诉讼。本院在审理白桂芬诉刘利军、雷今揽民间借贷纠纷一案中，于2018年11月29日作出（2018）豫1302民初7880号民事裁定书，并于2018年11月30日查封了雷今揽名下位于南阳市宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号房产（合同备案号：12701982）。2019年8月30日，本院作出（2018）豫1302民初7880号民事判决，白桂芬不服该判决向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院经审理后于2019年12月27日作出（2019）豫13民终6565号民事裁定书，裁定撤销宛城区人民法院（2018）豫1302民初7880号民事判决，发回宛城区人民法院重审。本院经再次审理后，于2020年5月20日作出了（2020）豫1302民初250号民事判决书。雷今揽不服判决，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）豫13民终2947号民事调解书，内容为：“一、经本案三方当事人协商确定本案债权债务数额为1,045,100元（包含一审未予认定的38.2万元，白桂芬不再另行起诉）；由刘利军在调解协议生效后偿还白桂芬，由雷今揽对该债务承担连带清偿责任。二、对上述款项，自2018年11月13日起按照银行同业拆借利率计算利息至款付清之日止。三、白桂芬可在本调解生效后即申请强制执行。三方之间就案涉款项不再纠缠。……”调解书生效后，刘利军、雷今揽未按期履行调解书确定的义务，2020年8月6日，白桂芬向本院申请强制执行。本院在执行过程中，案外人程东伟向本院提起执行异议，本院于2020年10月19日作出（2020）豫1302执异176号执行裁定书，认定如下：“本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院作出查封裁定前，涉案房产登记在被执行人名下，案外人向本院提交房产购买协议及收据，未向本院提交充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产，且案外人程东伟签订购房协议后，消极不行使过户登记权利，案外人对案涉房产未办理过户登记存在过错。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回”。据此，裁定驳回了程东伟的异议请求。程东伟不服裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年8月24日，雷今揽与河南省宇信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同备案号：12701982，购买了位于宛城区建设东路与明山路交叉口的8幢2单元2层202号二室二厅房屋一套，建筑面积为98.32平方米，单价为每平方米3,961.46元，总金额为389,491元，付款方式为首付款124,491元，其余采用按揭方式偿还。合同约定交房时间为2014年3月26日前。2012年10月17日，雷今揽缴纳了涉案房屋契税费用7,789.82元。又查明，2018年5月15日，程东伟与南阳市恒昌房地产经纪有限公司签订了《房屋委托购买协议》，协议约定：“第一条：基本情况甲方对坐落于宇信凯旋城8号楼2单元202室的房屋（以下简称‘该房屋’）已作充分了解并实地看房，且核实无误，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：委托价格甲方委托乙方购买该房屋的价格为：人民币柒拾贰万元整（大写）￥720000.00，房屋产权过户的相关费用由买方承担。第三条：认购诚意金甲方于2018年5月15日向乙方交付认购诚意金人民币壹万元整（大写）￥10000.00。（认购诚意金不少于人民币一万元）第四条：相关事宜1、甲方委托乙方以不高于委托价格向该房屋现所有权人购买该房屋，乙方承诺在乙方的所有客户中，甲方拥有同等条件下的优先购买权。2、甲乙双方约定，若在2018年5月15日之前乙方成功说服该房屋现所有权人与甲方达成买卖意向，并签订《房屋买卖合同》，则甲方交付的认购诚意金扣除中介服务费后余款直接冲抵同价值的房款，并按照《房屋买卖合同》的约定履行义务和责任；若没有按时达成买卖意向，则乙方将甲方缴纳的认购诚意金如数退还甲方，双方互不承担任何责任……”。甲方程东伟，乙方南阳市恒昌房地产经纪有限公司、经手人邵圆圆。同日，程东伟向邵圆圆分别转账4,000元、6,000元，邵圆圆为程东伟出具了加盖公司印章的诚意金收据，金额为10,000元。2018年5月21日，程东伟与雷今揽签订了《房屋买卖协议》并办理了公证，协议内容为：“雷今揽名下有房产一处，位于南阳市宛城区建设东路与明山路交叉口**楼****202，建筑面积：98.32平方米，房款已全部结清，房产证尚未办理，合同信息备案号：12701982。现雷今揽将上述房屋卖给程东伟，为维护双方共同利益，经双方充分协商，达成如下协议：一、经双方协商，转让价人民币柒拾贰万圆整（￥720000.00）。分二次付清：办理完公证当天，程东伟首次支付人民币伍拾叁万元，剩余房款过户当天支付（均以收据为准）。2018年6月5日前，雷今揽将该房产及该房产的手续交付给程东伟。二、雷今揽保证该房产无任何纠纷、无抵押、无查封，若有任何第三方向该房产主张权利，所造成的损失由雷今揽承担。……”同日，双方又签订了补充协议一份，约定：“由买卖双方协商，，位于建设路宇信凯旋城**楼****房屋交易的相关事项特做未完善的相关补充1、房款总价柒拾贰万元整，首付伍拾叁万元整，余款由买方每月还银行，月供2084/月，每月21号之前由买方将月供款打入卖方账号：62×××24，交通银行，雷今揽。买方应按时还款，不得违约，若违约需要承担相关违约责任，按银行余款的10%扣除违约金。至房产证出来时一次性还清银行贷款。违约责任同上。2、房产证大证出来后，卖方应全力配合买方办理房产过户手续，不得违约，违约同样承担责任，若违约按银行尾款10%支付违约金。3、房屋内可移动家具全部搬走，空调3台折价肆仟元给买方留下使用，等交房时买方一次性付给卖方。……”。同日，程东伟通过农商银行向雷今揽转账430,000元，备注为购房转款。雷今揽向程东伟出具收条一份，“今收到程东伟现金伍拾叁万元整，系付宇信凯旋城8号楼2单元202室首期房款”。经庭审询问，程东伟称另外100,000元房款是其父亲向亲戚朋友借款后用现金支付给雷今揽。自2018年6月19日起至2020年12月18日，程东伟每月向雷今揽交通银行账号62×××24转账2,084元，备注有程东伟交购房款。又查明，2019年11月12日，南阳凯旋城物业服务中心出具证明一份，内容如下：“程东伟，男，身份证号，在购买房屋后，于2018年6月入住南阳市建设东路529号宇信凯旋城8号楼2单元202室居住”。并加盖了宇信凯旋城物业服务中心公章，签字人武小英。自2018年7月至2020年2月，程东伟通过微信生活缴费缴纳了水电费，并自2018年6月起，程东伟、张赛男陆续订购部分家具、家电，送货地点显示为宇信凯旋城8号楼2单元202室。程东伟与张赛男于2019年9月16日登记结婚。再查明，案涉房屋所在楼栋于2019年5月开始办理不动产证大证，涉案房屋至今没有办理不动产证。本院认为，本案的焦点问题是程东伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，程东伟与雷今揽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。程东伟首先与南阳市恒昌房地产经纪有限公司于2018年5月15日签订了《房屋委托购买协议》，并支付诚意金10,000元；与雷今揽于2018年5月21日签订案涉房屋的《房屋买卖协议》同时办理了公证，并于同一日签订了《补充协议》，上述行为均发生在人民法院查封（2018年11月30日）案涉房屋之前。程东伟与雷今揽签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意”，但上述规定的立法目的是为了保护抵押权人的利益。同时《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条也规定了“受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”，即受让人行使涤除权，涤除标的物上的抵押权负担，转让行为有效。此立法和司法解释的指导思想在于保障三方的利益平衡，既保护抵押权不受侵害，也充分发挥物的效益。本案中程东伟受让房屋系负担有抵押权的抵押物，抵押人雷今揽转让该房屋时虽未经抵押权人银行的同意，但程东伟在签订《补充协议》后一直按照协议约定履行义务，自2018年6月19日起以雷今揽的名义按月缴纳房贷，并没有损害银行的实质性利益，不影响银行抵押权的实现。因此该转让行为有效，二人签订的合同是合法有效合同。其次，程东伟在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。2019年11月12日，南阳凯旋城物业服务中心出具证明一份，内容如下：“程东伟，男，身份证号，在购买房屋后，于2018年6月入住南阳市建设东路529号宇信凯旋城8号楼2单元202室居住”。程东伟提交的水电费缴费凭证、购买家电家具相关票据及合同也均发生在案涉房屋被查封日期之前。以上证据能够证明程东伟在案涉房屋被人民法院查封之前已经进行了实际控制和管理。再次，关于支付房款的情况。《房屋买卖协议》签订当日，程东伟向雷今揽转款430,000元，同日支付现金100,000元，雷今揽向其出具了530,000元的收款收条。程东伟自2018年6月19日起每月以转账形式向雷今揽账户转款2,084元至庭审时从未中断，可见程东伟有真实的购房意图，其支付按揭房款的情况虽对双方签订的《房屋买卖协议》有所变更，但双方已及时通过《补充协议》予以纠正，程东伟也对此做出了合理解释，并按照《补充协议》支付了约定的价款。最后，非因程东伟自身原因未办理过户登记。涉案房屋是银行贷款房屋，即使房产证办下来，未还清银行贷款，程东伟依旧无法办理过户。因此程东伟在办理过户登记中没有主观过错。综上，程东伟对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于程东伟的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，程东伟请求不得执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求符合法律规定，本院予以支持。关于程东伟请求确认案涉房屋归其所有的问题。根据相关法律规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，程东伟不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对其此项请求本院不予支持。关于案件受理费的承担问题，原告程东伟自他人处购买不能直接办理过户登记的房产，应能预见到购买此类房产在办理过户登记前可能会存在一定的风险，其中也包含本案的诉讼风险，而被告白桂芬在本次诉讼中并无过错，因此，本案案件受理费由原告程东伟承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于南阳市宛城区建设路与明山路交叉口宇信凯旋城小区8号楼2单元2层202号（合同备案号：12701982）房产一处。二、驳回原告程东伟的其他诉讼请求。案件受理费11,000.00元，由原告程东伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异176号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  刘甜甜二〇二一年四月十五日书 记 员  王冬丽