四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异29号 案外人：搜于特集团股份有限公司。住所地：广东省东莞市道滘镇新鸿昌路1号。统一社会信用代码：91441900782974319E。 法定代表人：马鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈熙，该公司员工。 申请执行人：乐山金石化工集团有限公司。住所地：四川省沐川县沐溪镇沐源路888号。统一社会信用代码：915111297699544794。 法定代表人：王青梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周华宣，该公司员工。 被执行人：乐山银基房地产开发有限公司。住所地：四川省乐山市市中区鼓楼街58号1幢2楼14号。统一社会信用代码：91511100789113722J。 法定代表人：张洪社，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕崇俊，四川得邦律师事务所律师。 被执行人：张洪社，男，1961年4月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 在本院执行申请执行人乐山金石化工集团有限公司（以下简称金石化工公司）与被执行人乐山银基房地产开发有限公司（以下简称银基房开司）、张洪社民间借贷纠纷一案中，案外人搜于特集团股份有限公司（以下简称搜于特公司）对本院（2015）乐中民初字第2290号民事裁定中查封银基房开司坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号（产权证号：企业1××4，保全限额以100万元为限）中的1幢1楼118号、1幢1楼119号房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2021年3月24日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人搜于特公司称，乐山市市中区人民法院在审理原告金石化工公司与被告银基房开司、张洪社、第三人乐山银基商业物业服务有限责任公司民间借贷纠纷一案中，于2016年8月25日作出（2015）乐中民初字第2290号民事裁定，裁定查封银基房开司坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：企业1××4），其中包含四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号××幢××楼××号房屋，案外人对此提出异议。1.四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号××幢××楼××号房屋的的权利人为搜于特公司，公司原名称为“东莞市搜于特服装股份有限公司”（以下简称搜于特服装公司），后于2016年1月11日更名为搜于特公司。2011年3月24日，搜于特服装公司与银基房开司签订了《商品房买卖合同》，约定银基房开司将上述案涉房屋出售给搜于特公司，并于2011年3月25日在原乐山市房地产管理局进行了合同备案登记。搜于特公司按合同约定支付了全部价款，且从银基房开司交房至今，搜于特公司一直合法占有使用案涉房屋。2.搜于特公司对上述案涉房屋已取得不动产权证书。坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的不动产权证号为川（2021）乐山市不动产权第0××4号（原权证号为企业17298）、坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的不动产权证号为川（2021）乐山市不动产权第0××3号（原权证号为企业17297）。3.搜于特公司截止提出本案异议申请，与金石化工公司及银基房开司之间均不存在任何债权债务纠纷。请求：中止（2015）乐中民初字第2290号民事裁定中查封位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号××幢××楼××号房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。 申请执行人金石化工公司称，金石化工公司申请查封银基房开司的案涉房屋是由乐山市市中区人民法院依法裁定，案外人提供的《商品房买卖合同》和在原乐山市房地产管理局的备案登记都是在乐山市市中区人民法院依法裁定前发生，乐山市市中区人民法院在依法裁定时没有确认案外人提供申请的事实性，应不予采纳案外人提出的异议请求。金石化工公司认可乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第2290号民事判决书确认的内容，并据此向乐山市市中区人民法院申请参与分配。金石化工公司坚持要求执行（2015）乐中民初字第2290号民事裁定书和（2015）乐中民初字第2290号民事判决书的内容，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人银基房开司称，搜于特公司向银基房开司购买了案涉房屋，认可搜于特公司缴纳了全部价款，银基房开司在具备交房手续后将案涉房屋交付与搜于特公司。搜于特公司于2012年12月28日办理了案涉房屋的房屋所有权证，但未办理案涉房屋的土地使用权证。由于案涉房屋所在的土地一部分是军分区、青少年宫、乐山市市中区中医医院占地，另一部分是居民拆迁用地，基于多种原因案涉房屋的土地使用证一直未过户至银基房开司名下，故案涉房屋只能办理房屋所有权证。在案涉房屋被查封后，搜于特公司因换证取得了不动产权证书。金石化工公司在2019年申请续查封时，已没有将案涉房屋纳入续查封的申请范围，表明金石化工公司已知晓案涉房屋的情况并在（2017）川1102执191号执行案件中放弃主张权利，故案外人搜于特公司的异议请求成立，案涉房屋应予解除查封。 本院查明：在本院审理原告金石化工公司与被告银基房开司、张洪社、第三人乐山银基商业物业服务有限责任公司民间借贷纠纷一案中，金石化工公司于2016年8月25日向本院申请财产保全，请求对银基房开司分别坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：企业1××4，保全限额以100万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：1XX4，保全限额以40万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：195746，保全限额以50万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号3幢1-7楼房屋（产权证号：1XX7，保全限额以500万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号4幢1单元2楼1-3号房屋（产权证号：1XX0，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：1XX9，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号2幢1-13楼房屋（产权证号：1XX8，保全限额以410万元为限）予以查封。本院于2016年8月25日作出（2015）乐中民初字第2290号民事裁定，裁定：一、查封被申请人银基房开司分别坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：企业1××4，保全限额以100万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：1XX4，保全限额以40万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：1XX6，保全限额以50万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号3幢1-7楼房屋（产权证号：1XX7，保全限额以500万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号4幢1单元2楼1-3号房屋（产权证号：1XX0，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：1XX9，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号2幢1-13楼房屋（产权证号：1XX8，保全限额以410万元为限），保全期限为三年；二、查封四川金石磷化工有限公司具有使用权的位于四川省沐川县××镇××村××组的国有土地使用权［证号：沐国用（2015）第1××7号］。2016年9月6日，本院向原乐山市住房保障和房地产管理局送达了（2015）乐中民初字第2290号民事裁定书和（2016）川1102执保409号协助执行通知书。2016年8月29日，本院作出（2015）乐中民初字第2290号民事判决，判决：一、被告张洪社返还原告金石化工公司借款本金1200万元及利息（以所欠借款本金为计算基数，从2013年12月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算）；二、被告银基房开司对本判决书第一项确定的债务承担连带保证责任；三、驳回原告金石化工公司的其他诉讼请求。 2017年2月8日，申请执行人金石化工公司依据本院已经发生法律效力的（2015）乐中民初字第2290号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2017）川1102执191号。在该案执行过程中，本院依法对被执行人张洪社、银基房开司的财产状况进行调查，查明二被执行人名下无银行存款、车辆登记信息；被执行人名下位于四川省乐山市市中区嘉瑞财富广场的房地产及其收益已先后分别被上海市宝山区人民法院、四川省乐山市中级人民法院、四川省彭山县人民法院查封或冻结，上述房屋及收益由乐山市中级人民法院进行处置。2017年3月20日，申请执行人向本院申请参与分配。2017年6月14日，本院将申请执行人的参与分配申请书移送乐山市中级人民法院。2017年6月15日，本院作出（2017）川1102执191号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2019年10月23日，本院作出（2017）川1102执191号之三执行裁定，裁定：一、继续查封银基房开司名下位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（业务件号：权0XX5）、位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（业务件号：权0XX8）、位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（业务件号：权0XX1）三套；二、上述房地产查封期限为三年，在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。案涉房屋并未在该裁定续查封的范围内。 另查明：1.2016年1月11日，搜于特服装公司经东莞市工商行政管理局核准企业名称变更登记为搜于特公司。 2.2011年3月24日，搜于特服装公司与银基房开司签订了合同编号为048491的《商品房买卖合同》，约定银基房开司将位于四川省乐山市市中区××街××单元××层××号的房屋出售与搜于特服装公司，案涉房屋的建筑面积为130.63平方米，单价为80000元／平方米，总价款为1045.04万元，付款方式一次性付款。同日，搜于特服装公司与银基房开司签订了合同编号为0XX4的《商品房买卖合同》，约定银基房开司将位于四川省乐山市市中区××街××单元××层××号的房屋出售与搜于特服装公司，案涉房屋的建筑面积为134.53平方米，单价为80000元／平方米，总价款为1076.24万元，付款方式一次性付款。2011年3月25日，搜于特服装公司委托兴业银行向银基房开司付款2121.28万元，《兴业银行单位汇款委托书》用途栏载明为购房款。2011年6月27日，搜于特服装公司委托兴业银行向银基房开司付款110万元，《兴业银行单位汇款委托书》用途栏载明为契税、办证费。 2012年9月11日，搜于特服装公司取得的两份《销售不动产统一发票（代开）发票联》均载明付款方为搜于特服装公司，收款方为银基房开司，不动产项目名称为嘉瑞财富广场，款项性质为购房款；载明销售的不动产楼牌号分别为200812010030503-1-M-1-119、200812010030503-1-M-1-118，建筑面积分别为134.53㎡、130.63㎡，金额分别为1076.24万元、1045.04万元。 3.落款时间为2012年12月28日的乐山市房权证企业字第企业17298号《房屋所有权证》载明：坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的所有权人为搜于特服装公司，建筑面积为130.63ｍ2，套内建筑面积为113.44ｍ2，规划用途为商业。落款时间为2012年12月28日的乐山市房权证企业字第企业17297号《房屋所有权证》载明：坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的所有权人为搜于特服装公司，建筑面积为134.53ｍ2，套内建筑面积为116.83ｍ2，规划用途为商业。 4.2021年3月16日，搜于特公司取得川（2021）乐山市不动产权第0××3号《不动产权证书》，载明坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的权利人为搜于特公司，共有情况系单独所有，不动产单元号为511102003005ＧＢ10028Ｆ00010114，共有宗地面积为41218.79ｍ2／房屋建筑面积为134.53ｍ2，分摊土地使用权面积为46.74ｍ2，专有建筑面积为116.83ｍ2，分摊建筑面积为17.7ｍ2，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数为4层，房屋所在层为1层，房屋的权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／市场化商品房，用途为批发零售用地／商业服务。同日，搜于特公司取得川（2021）乐山市不动产权第0××4号《不动产权证书》，载明坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的权利人为搜于特公司，共有情况系单独所有，不动产单元号为511102003005ＧＢ10028Ｆ00010105，共有宗地面积为41218.79ｍ2／房屋建筑面积为130.63ｍ2，分摊土地使用权面积为45.38ｍ2，专有建筑面积为113.44ｍ2，分摊建筑面积为17.19ｍ2，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数为4层，房屋所在层为1层，房屋的权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／市场化商品房，用途为批发零售用地／商业服务。 本案审查中，本院依职权向不动产登记机构查询的前述案涉房屋的登记情况与搜于特公司提交的《不动产权证书》记载的登记情况一致。 5.据《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》记载：鼓楼街58号1幢1楼118号原门牌号为2幢1单元1楼步行街B区1150号；鼓楼街58号1幢1楼119号原门牌号为2幢1单元1楼步行街B区1151号。 6.在本院查封案涉房屋之前，上海市宝山区人民法院于2016年6月15日以（2015）宝执字第368号执行裁定书查封了案涉房屋，解除限制时间为2019年6月14日。 审查中，搜于特公司陈述，公司因业务发展需要在乐山市购置物业开服装店。2011年3月24日，其与银基房开司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋并支付了全部价款，案涉房屋在交房后一直由公司占有使用。2012年12月28日，搜于特公司领取了案涉房屋的房屋所有权证，但没有取得土地使用权证。搜于特公司于2021年3月15日向乐山市不动产登记中心提交了不动产登记申请，于次日领取案涉房屋的《不动产权证书》时才知晓案涉房屋被查封。 上述事实，有案外人搜于特公司提交的《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》《不动产权证书》《房屋信息摘要》《兴业银行单位汇款委托书》《销售不动产统一发票（代开）发票联》《房屋所有权证》《四川省政府非税收入一般缴款书（收据）》《中华人民共和国税收通用完税证》《中国银行乐山分行（48224）房屋专项维修资金交款凭证》《核准变更登记通知书》，申请执行人金石化工公司提交的《参与分配申请书》、（2015）乐中民初字第2290号民事裁定书、（2015）乐中民初字第2290号民事判决书，本院调取的《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》、（2016）川1102执保409号协助执行通知书、送达回证、（2017）川1102执191号之二执行裁定书、（2017）川1102执191号之三执行裁定书、（2017）川1102执191号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十八条第一款关于“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，在上海市宝山区人民法院作为首查封法院以（2015）宝执字第368号执行裁定书查封的前述案涉房屋已于2019年6月14日解除查封后，本院作为轮候查封法院于2016年8月25日作出的（2015）乐中民初字第2290号民事裁定从即日起自动生效。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及第二十五条第一款第一项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，本案中，搜于特公司所举证据能够证明在本院查封案涉房屋之前，其与银基房开司签订了《商品房买卖合同》，支付了案涉房屋全部价款并实际占有至今，且搜于特公司已于2012年12月28日取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，并于2021年3月16日取得了案涉房屋的《不动产权证书》，故搜于特公司系案涉房屋的权利人，该权利具备真实性和合法性且能够排除执行。 综上，案外人搜于特公司的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条、第二十五条规定的异议成立条件，案外人搜于特公司提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 中止本院（2015）乐中民初字第2290号民事裁定中查封坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号××号房屋中1幢1楼118号、1幢1楼119号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二一年四月一日 书记员 赵若晴