海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终701号   上诉人（原审被告）：游志贤，男，1987年8月8日出生，汉族，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：王琼，女，1963年9月21日出生，汉族，住海南省儋州市。   上诉人游志贤因与被上诉人王琼房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   游志贤上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回王琼的诉讼请求；2.本案诉讼费由王琼承担。事实与理由：一、游志贤已于2020年12月11日返还王琼购房款272000元，二审判决应予以纠正；二、一审判决游志贤承担违约金没有事实和法律依据，王琼违约在先，其不应承担违约责任；三、双方签订买卖合同之后游志贤交付了案涉房屋，王琼将案涉房屋出租，双方口头约定返还购房款272000元，并支付30000元后债权债务消灭，且王琼占用案涉房屋其收益应与272000元的利益损失相互抵消，且该款项中含有家电、家具的转让费用也应折抵违约金。故，一审判决支付70000元违约金没有事实依据。综上，游志贤已经返还认购房款272000元，王琼违约在先，且占用期间的出租收益，一审作出第二项判决没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法改判。   王琼辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。游志贤返还的购房款272000元是在开庭后第三天进行的行为，一审判决退还购房款，合情合理。一审判决游志贤承担违约金有法律依据，系游志贤拒绝王琼履行支付购房款的义务，游志贤对出售房屋在签订合同后仍犹豫不决，且系其主动返还购房款272000元，足以认定其违约在先，且双方也签订了协议书明确退款和违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   王琼向一审法院起诉请求：1.判令解除王琼与游志贤于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令游志贤返还王琼给付的购房款272000元；3.判令游志贤给付王琼购房款272000元的利息损失以272000元为基数，按月利率1%自2018年5月1日起计算至272000元付清之日止，至2020年12月31日为二年零八个月，32个月的利息为87000元；4.判令游志贤向王琼给付违约金70000元；5.判令案件诉讼费用由游志贤承担。   一审法院认定事实：2018年4月20日，王琼（乙方）与游志贤（甲方）签订案涉合同，约定游志贤将案涉房屋以900000元的价格转让给王琼。合同第四条约定付款方式：l.乙方已于2018年4月18日向甲方支付人民币贰拾万元整（小写：￥200，000元）定金，在本合同签订的三日内向甲方支付人民币肆拾万元整（小写：￥400000.00元），甲方收到此款后的三日内去银行办理解除贷款抵押手续，并承担30日内到不动产中心办结解押事宜（排除政策问题）；2.待甲方去银行等有关部门还清款项，拿到房屋产权证给乙方，乙方收到产权证后的三日内向甲方支付支付人民币贰拾伍万伍元整（小写：￥250000.00元）；3.剩余的50000元（大写：人民币伍万元整），由双方到公证部门办理公正委托后的当天内结清，若公正委托期限已过，乙方尚未办理完该房屋的过户，甲方配合乙方到公证部门办理延长委托期限或到不动产登记中心面签过户；4.甲乙双方约定该套房屋办理过户手续时产生的相关税费由乙方全部承担（税费的收费标准按法律法规和政府出台的有关政策规定执行）。合同第七条约定：若甲方违约，如数退还乙方所付的定金及房款并承担支付乙方人民币壹拾万元的违约金，若乙方违约，同样要支付壹拾万元的违约金给甲方。案涉合同签订后，王琼共向游志贤支付272000元购房款。后，王琼与游志贤多次交涉，但终因游志贤不配合，致使王琼无法将第2笔购房款400000元付至游志贤的银行贷款账户，亦无法办理解除银行贷款抵押手续。2020年7月30日，王琼、游志贤及案外人林景艳签订《协议书》，《协议书》载明，王琼已付购房款272000元，游志贤提出案涉房屋不再卖给王琼，游志贤通过案外人林景艳向银行贷款来归还王琼购房款。后游志贤亦未履行该协议，向银行贷款，归还王琼购房款。2020年8月10日，游志贤向王琼微信转账支付了违约金30000元。2018年6月8日，游志贤取得了案涉房屋的不动产权属证书。   一审法院认为，王琼与游志贤签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。因游志贤已明确表示不再将案涉房屋卖给王琼，案涉合同无法继续履行，故王琼主张解除案涉合同有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，游志贤应向王琼返还已付的购房款272000元及按案涉合同的约定还应向王琼支付违约金70000元。故王琼主张游志贤返还已付购房款272000元及支付违约金70000元有事实及法律依据，予以支持。关于王琼主张游志贤按月利率1%的标准支付利息的诉请，一审法院认为，案涉合同并无约定，且游志贤按案涉合同约定承担100000元的违约责任已足以弥补王琼已付购房款的银行利息损失，故对王琼的该项诉请不予支持。   综上所述，王琼的诉讼请求部分成立。游志贤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除王琼与游志贤于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》；二、游志贤于判决生效之日起十五日内返还王琼购房款272000元，并向王琼支付违约金70000元；三、驳回王琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3867.5元（王琼已预交），游志贤负担3215元，王琼负担652.5元。   二审期间，王琼提供如下证据：证据一：微信聊天记录（第一张是王琼与租客的聊天记录、第二张是王琼与游志贤的聊天记录），拟证明王琼未与游志贤协商过撤诉的事情，游志贤在一审开庭后将272000元归还王琼，目的在于害怕法院将房屋判给王琼。证据二：儋州市人民法院民事判决书（2020）琼9003民初5724号，拟证明案涉房屋卖给王琼，王琼有权出租。证据三：借款借据，拟证明游志贤向金碧物业借款50000元；微信对话（王琼与游志贤的聊天记录），拟证明王琼帮游志贤缴纳了房屋的首付款16万多元以及游志贤欠恒大售楼部15万多元的滞纳金，因此双方约定直接去银行替游志贤还贷款，游志贤一直不配合；商品房买卖合同，拟证明游志贤还欠480000元的银行贷款。证据四：微信记录，拟证明2020年8月10日、2020年12月10日，游志贤主动给王琼违约金30000元及退房款272000元。汇款单，拟证明已经汇款。游志贤质证认为，证据一的真实性无异议，王琼有协商过撤诉的事宜，聊天记录现在无法提供；证据二的真实性无异议；证据三的真实性无异议，但与本案没有关联。证据四的真实性无异议。本院认为，对一审已经提交的证据均经一审举证质证，本院予以确认。二审期间提交的证据，双方当事人对真实性均无异议，予以确认，证据内容真实、合法，且本案具有关联性，本院亦予以确认。   二审另查明，2020年12月11月游志贤将退房款272000元汇入王琼账户。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：游志贤返还购房款272000元及承担70000元的违约金是否适当。   王琼与游志贤签订案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。一审亦已查明，双方当事人对解除合同，均没有异议。游志贤归还王琼已付购房款272000元并支付100000元违约金，亦经王琼与游志贤签订协议予以确认，系双方真实意思表示，且游志贤已向王琼支付了违约金30000元。故，一审判决认定游志贤向王琼返还已付的购房款272000元及按案涉合同的约定还应向王琼支付违约金70000元，于法有据，本院予以确认。关于案涉房屋租赁收益折抵问题。游志贤与王琼签订买卖合同并已将案涉房屋转移至王琼占有，王琼当然取得该案涉房屋的占用、使用、收益的权利。故，游志贤的该项上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于购房款是否包含家电、家具的转让费用问题。在案的游志贤和王琼签订的协议以及2020年12月11日游志贤转账退还房款272000元的转账凭证等证据，对购房款金额双方均已明确，故，游志贤的该上诉理由，于法无据，不予支持。关于违约金问题。双方当事人对违约金亦已约定，且游志贤已经支付了部分违约金，一审认定游志贤承担70000元，并无明显不妥，予以支持。本案审理过程中，游志贤已于2020年12月11日向王琼转账退还房款272000元，故在本案执行过程中予以折抵相应的金钱债务即可。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。游志贤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6430元，由游志贤负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年四月二十七日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。