湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)湘11民终547号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：永州市弘光房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区仁湾镇老鸭窝村，统一社会信用代码914311000601244944。法定代表人：唐鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周毅，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：唐丽君，女，1990年5月6日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师。上诉人永州市弘光房地产开发有限公司（以下简称弘光房地产公司）因与被上诉人唐丽君商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。弘光房地产公司上诉请求：依法撤销(2020)湘1103民初3369号民事判决，依法改判支持上诉反诉请求或发回重审。事实及理由：一、一审法院认定张应代替被上诉人支付了首付款，上诉人向被上诉人出具了收条属于认定事实错误。1.被上诉人并没有提供确实有效的证据证明张应同意为被上诉人向上诉人支付购房首付款。2.被上诉人没有提供确实有效的证据证明已经向上诉人支付了首付款。3.被上诉人并没有向法庭提交收条的原件。4.被上诉人自己也认可了并没有支付首付款。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，却只认定上诉人没有按照合同约定期限交房构成违约。而对于被上诉人没有按照合同约定支付购房款，应当承担违约金合同责任，以及上诉人有权解除合同的权利不加以予以认定，进行区别对待。违法裁判。同时也剥夺了上诉人在没有收到购房款暂时有权不交付的后履行抗辩权，属于适用法律错误。唐丽君答辩称：我方认为一审认定事实清楚，答辩人已经缴纳了全额的购房款，在一审已经提交了缴纳首付款的收据和答辩人签名的POS机刷卡记录以及银行按揭贷款记录，能够证实全额房款已经交清，至于购房首付款是答辩人本人或者是第三人缴纳的都不能影响答辩人缴纳的事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。唐丽君向原审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告履行原、被告的房屋买卖合同（立即将原告购买的长丰·湘江美郡1栋4单元10层13号商品房交付给原告，并办理交付手续），房屋价值25万元；2、依法判令被告支付原告延迟交房违约金59,563元；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为依法判令被告履行原、被告的房屋买卖合同（立即将原告购买的长丰·湘江美郡1栋4单元10层13号商品房交付给原告，并办理交付手续）。弘光房地产公司向原审法院提出反诉请求：1.依法驳回本诉诉讼请求；2、依法解除合同，并承担违约金46,900元；3、本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：2016年1月31日，原告（反诉被告）唐丽君与被告（反诉原告）弘光房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告（反诉被告）唐丽君购买被告（反诉原告）弘光房地产公司开发的长丰·湘江美郡小区1栋4单元10层13号商品房。合同主要内容：房屋面积124.36平方米，单价3771.30元/平方米，房屋总价款469,000元；买受人按房贷的相关政策在签订本合同当日交付购房首付款141,000元，剩余房款328,000元以银行（公积金）按揭的方式支付。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金；出卖人向买受人交付房屋的时间为2016年12月31日；出卖人如逾期交房超过90日，应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行等。合同签订当日，张应代原告（反诉被告）向被告（反诉原告）弘光房地产公司交付购房首付款141,000元，被告（反诉原告）弘光房地产公司向原告（反诉被告）出具收款收据。2016年2月3日原告（反诉被告）唐丽君以涉案房屋作抵押向中国农业银行股份有限公司永州分行营业部按揭贷款328,000元，用于支付剩余房款，被告（反诉原告）弘光房地产公司提供保证担保。2020年4月7日，被告（反诉原告）函告原告（反诉被告），以原告（反诉被告）没有支付涉案房屋首付款141,000元为由，要求原告（反诉被告）按期支付涉案房屋首付款及违约金，否则解除双方的买卖合同。原告（反诉被告）则认为被告（反诉原告）迟延交房，双方发生争执，酿成纷争。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为依法成立和有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定享受权利、承担义务。合同签订前，原、被告达成了由张应代原告（反诉被告）唐丽君向弘光房地产公司支付购房首付款141,000元的约定。原告（反诉被告）唐丽君在合同签订后依约支付了购房首付款141,000元，并向银行按揭贷款328,000支付剩余购房款，履行了合同义务。被告（反诉原告）弘光房地产公司辩称至今未收到原告（反诉被告）唐丽君支付的购房首付款，但被告（反诉原告）弘光房地产公司向原告（反诉被告）唐丽君出具了收到购房款141,000元的收据。被告（反诉原告）弘光房地产公司虽不认可该收据，但并未提供相反证据推翻该收据的效力，而且原、被告以此收据和张应的刷卡记录作为按揭贷款资料提供给贷款银行，故此可认定被告（反诉原告）弘光房地产公司已收到原告（反诉被告）唐丽君购房首付款。被告（反诉原告）弘光房地产公司至今未向原告（反诉被告）唐丽君交付房屋，已构成违约。根据合同约定，原告（反诉被告）唐丽君可请求继续履行合同，由被告（反诉原告）弘光房地产公司向其交付房屋。故对被告（反诉原告）弘光房地产公司请求解除合同的反诉请求，不予支持。依照合同约定，逾期超过90日交房的，出卖人还应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。现被告（反诉原告）超过90日未交付涉案房屋，原告（反诉被告）唐丽君已支付购房款469,000元，故被告（反诉原告）弘光房地产公司应向原告（反诉被告）唐丽君支付逾期交房违约金46,900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）唐丽君交付位于长丰·湘江美郡小区1栋4单元10层13号房屋，并办理交付手续；二、被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）唐丽君支付逾期交房违约金46,900元；三、驳回原告（反诉被告）唐丽君的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5943元，反诉费972元，共计6915元，减半收取3457.5元，由被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实：2016年1月31日，被上诉人唐丽君与上诉人弘光房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被上诉人唐丽君购买上诉人弘光房地产公司开发的长丰·湘江美郡小区1栋4单元10层13号商品房。合同主要内容：房屋面积124.36平方米，单价3771.30元/平方米，房屋总价款469,000元；买受人按房贷的相关政策在签订本合同当日交付购房首付款141,000元，剩余房款328,000元以银行（公积金）按揭的方式支付。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金；出卖人向买受人交付房屋的时间为2016年12月31日；出卖人如逾期交房超过90日，应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行等。合同签订当日，被上诉人以暂时没有资金以由，没有支付该房屋首付款141,000元，其承诺将尽快付清或由张应代付，但至今被上诉人仍未交清该款项，张应也未代付。2016年2月3日被上诉人唐丽君以涉案房屋作抵押向中国农业银行股份有限公司永州分行营业部按揭贷款328,000元，用于支付除购房款之外的剩余房款，上诉人弘光房地产公司提供保证担保。2020年4月7日，上诉人函告被上诉人，以被上诉人没有支付涉案房屋首付款141,000元为由，要求被上诉人按期支付涉案房屋首付款及违约金，否则解除双方的买卖合同。被上诉人则认为上诉人迟延交房，双方发生争执，酿成纷争。本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人唐丽君是否向上诉人弘光房地产公司支付了涉案房屋的首付款、双方在履行商品房买卖合同中是否存在违约行为、如何继续履行该合同。一、被上诉人虽提供了收款收据（复印件）等证据证实其已付首付款，但上诉人提供的银行交易明细表上看并无涉案首付款的交易记录，且被上诉人在2020年4月1日与上诉人工作人员的微信聊天记录上亦认可首付款未付的事实及在一审庭审时自认其没有支付首付款事实，同时被上诉人提出该首付款由张应代付，而张应也未代付；故被上诉人至今未付清首付款是事实，本院予以确认。二、被上诉人提出上诉人默认被上诉人可以在签订合同后五年内支付首付款，而被上诉人至今未交房、已经严重违约；而上诉人提出当时双方口头约定在签订合同后三年内分期付清首付款，被上诉人至今未付首付款，是被上诉人违约；对于双方在签订合同后，到底是三年内还是五年内付清首付款的问题，双方均未提供相关证据证实，故对双方当事人提出对方存在违约行为主张，本院均不予支持。鉴于现被上诉人要求上诉人交付涉案商品房，被上诉人应将下欠房屋首付价款141,000元付清给上诉人，上诉人收到购房款后向被上诉人交付涉案房屋。综上，原判认定事实不清，处理不当，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3369号民事判决；二、由被上诉人唐丽君于收到本判决后五日内向永州市弘光房地产开发有限公司支付购房款141,000元；上诉人永州市弘光房地产开发有限公司在收到被上诉人唐丽君支付的购房款后三十日内向被上诉人唐丽君交付位于长丰·湘江美郡小区1栋4单元10层13号房屋，并办理交付手续；三、驳回被上诉人唐丽君的其他诉讼请求；四、驳回上诉人永州市弘光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费的承担维持不变，二审案件受理费5754元，由上诉人永州市弘光房地产开发有限公司承接2877元，被上诉人唐丽君承担2877元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  魏 蓉二〇二一年四月七日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。