四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13912号 原告：四川凯蒂贸易有限责任公司，住所地：成都市锦江区总府路14号。 法定代表人：张超，执行董事。 委托诉讼代理人：谢婉霖，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹阳，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。 被告：四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司，住所地：成都市金牛区一环路北一段99号1栋25层12号。 法定代表人：胡泽江，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张万成，四川法银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁小莉，成都市新都区新繁法律服务所法律工作者。 原告四川凯蒂贸易有限责任公司（以下简称凯蒂贸易公司）与被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司（以下简称蜀韵蜀味餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告凯蒂贸易公司的委托诉讼代理人谢婉霖、尹阳，被告蜀韵蜀味餐饮公司的委托诉讼代理人张万成、鲁小莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯蒂贸易公司向本院提出并变更诉讼请求为：1．判令蜀韵蜀味餐饮公司向凯蒂贸易公司支付租金1234200元；2．判令蜀韵蜀味餐饮公司赔偿凯蒂贸易公司的房屋闲置期租金暂计205700元（暂计算自2020年9月16日至2020年10月15日为205700元，实际应计算至租赁房屋另行出租或蜀韵蜀味餐饮公司将租赁房屋以清洁状态交还凯蒂贸易公司之日止）；3．判令蜀韵蜀味餐饮公司向凯蒂贸易公司支付物业管理费暂计21532元（其中包括：（1）2020年5月31日前已交付但无法消费的代金券及会员卡12500元；（2）自2020年6月1日至2020年8月8日未付物业管理费9032元；（3）2020年8月8日之后至租赁房屋另行出租或蜀韵蜀味餐饮公司将租赁房屋以清洁状态交还凯蒂贸易公司之日止的物业管理费）；4．判令蜀韵蜀味餐饮公司向凯蒂贸易公司支付补偿金500000元；5．判令蜀韵蜀味餐饮公司向凯蒂贸易公司支付违约金暂计132217.10元（以1234200元为本金，按照全国银行间同业拆借中心受权公布一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）4倍的标准自2020年2月16日暂计算至2020年10月19日为人民币132217.10元，实际应计算至款项全部清偿之日止）；6．判令蜀韵蜀味餐饮公司赔偿凯蒂贸易公司的免租期损失605000元；7．判令《房屋租赁合同》于蜀韵蜀味餐饮公司收到本案起诉状副本之日起解除，蜀韵蜀味餐饮公司将租赁房屋以清洁状态交还凯蒂贸易公司；8．因本案产生的诉讼费、保全费、担保（保险）费、律师费、鉴定费及其他相关费用由蜀韵蜀味餐饮公司承担。事实和理由：2017年6月2日，蜀韵蜀味餐饮公司与凯蒂贸易公司签订了《房屋租赁合同》约定：蜀韵蜀味餐饮公司承租位于成都市锦江区总府路14号成都××楼房屋（以下简称：“租赁房屋”，用于开设餐饮店，租赁房屋建筑面积约650平方米。租期6年零3个月，自2017年6月16日至2023年9月15日止。计租期自2017年9月16日至2023年9月15日止。凯蒂贸易公司给予蜀韵蜀味餐饮公司免租期3个月，自2017年6月16日至2017年9月16日，免租期对应的租金金额为人民币605000元。租金标准及支付方式为：前二年租金（即2017年9月16日至2019年9月15日）：242万元／年。从第3年起，每年租金在上年度租金基础上逐年递增2%（2019年9月16日至2020年9月15日租金为246.84万元／年）。租金按每6个月支付一次，蜀韵蜀味餐饮公司需提前一个月支付。物管费：蜀韵蜀味餐饮公司每月提供价值4000元的蜀韵蜀味餐饮公司消费卡和现金1000元冲抵物管费。物管费按月支付。首月物管费从交房之日起计算，蜀韵蜀味餐饮公司于进场装修之日起十日内支付，此后的物管费蜀韵蜀味餐饮公司在每月20日前支付下月物管费。按照《房屋租赁合同》的约定，蜀韵蜀味餐饮公司应于2020年2月15日前支付2020年3月16日至2020年9月15日期间的租金人民币1234200元，还需于每月20日向凯蒂贸易公司支付物管费现金1000元、消费卡4000元，但蜀韵蜀味餐饮公司出现了严重逾期。2020年7月，凯蒂贸易公司多次向蜀韵蜀味餐饮公司寄送《催款函》，催促其支付拖欠的租金及物管费等，然而蜀韵蜀味餐饮公司拒绝签收，迟迟拒绝配合支付拖欠款项。2020年8月5日，考虑蜀韵蜀味餐饮公司所属的餐饮行业受到新冠肺炎疫情影响，凯蒂贸易公司曾向蜀韵蜀味餐饮公司发函，提出愿意在蜀韵蜀味餐饮公司结清拖欠款项情况下对其租金进行部分的减免，然蜀韵蜀味餐饮公司明确拒绝凯蒂贸易公司提供的该诚信合作、互相体谅的解决方案。更有甚者，蜀韵蜀味餐饮公司突然向凯蒂贸易公司递交《合同解除函》，以所谓的无法继续经营为由单方要求解除《房屋租赁合同》。凯蒂贸易公司收到《合同解除函》后，紧急研究应对，并于2020年8月7日向蜀韵蜀味餐饮公司回复《复函》，明确表明不同意解除《房屋租赁合同》，如蜀韵蜀味餐饮公司提前撤场退租，应将租赁房屋以清洁状态交还凯蒂贸易公司，并向凯蒂贸易公司承担违约金并足额赔偿由此给凯蒂贸易公司造成的损失。然而，蜀韵蜀味餐饮公司在凯蒂贸易公司不知情且未允许的情况下，于2020年8月12日深夜，企图强行搬离租赁房屋。凯蒂贸易公司获悉后立即干涉制止，但蜀韵蜀味餐饮公司仍执意搬离退租，凯蒂贸易公司阻止不住只得报警协调后才最终制止了蜀韵蜀味餐饮公司的单方违约行为。此后，凯蒂贸易公司发现蜀韵蜀味餐饮公司已另行选址开设了“蜀味蜀韵”新店，但经凯蒂贸易公司多次催告，蜀韵蜀味餐饮公司仍未与凯蒂贸易公司结清拖欠的租金、物管费等款项，也拒绝就其违约行为向凯蒂贸易公司承担违约金及赔偿由此给凯蒂贸易公司造成的巨大经济损失。蜀韵蜀味餐饮公司的行为已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》第八条第2款、第3款、第4款等约定，蜀韵蜀味餐饮公司应补足拖欠租金及物业费用（含无法正常使用的代金券会员卡金额），按照拖欠总费用每日千分之一承担违约金，需另行支付500000元作为补偿金，并赔偿因此造成凯蒂贸易公司的其他损失。凯蒂贸易公司采取诉讼途径实现债权的，蜀韵蜀味餐饮公司应承担凯蒂贸易公司为此支付的律师费、公证费、诉讼费及其它实现债权的费用。此外，蜀韵蜀味餐饮公司承租租赁房屋不足3年，在凯蒂贸易公司不存在任何违约及过错情形下，单方强行要求解除《房屋租赁合同》，凯蒂贸易公司基于正常履约给予蜀韵蜀味餐饮公司的3个月免租期优惠，蜀韵蜀味餐饮公司亦需向凯蒂贸易公司全额补足，以弥补给凯蒂贸易公司造成的损失。 被告蜀韵蜀味餐饮公司辩称，1．案涉租赁关系属实，但蜀韵蜀味餐饮公司不是“擅自提前终止或解除合同”，双方间租赁关系因疫情、火灾等情势变更，以致双方合意解除合同，故蜀韵蜀味餐饮公司不应支付500000元补偿金，凯蒂贸易公司诉请的免租期损失和空置期损失均没有事实依据；2．蜀韵蜀味餐饮公司逾期支付租金事出有因，不是违约，即便人民法院认定为违约，但凯蒂贸易公司主张的违约金过高，凯蒂贸易公司主张没收保证金的同时主张按LPR的4倍计算违约金，另再主张补偿金500000元，均属重复主张，请求法院调减；3．认可凯蒂贸易公司主张的租金计算方式，但是租金的计算时间应为2020年3月16日至2020年8月12日，同时应抵扣已缴纳的租金保证金300000元；4．认可凯蒂贸易公司主张的物管费21532元，但应抵扣物业保证金20000元，对于凯蒂贸易公司主张的从2020年8月8日之后的物管费不予认可，因为凯蒂贸易公司此时已经实际占有控制房屋并另行招租。 本院经审理认定事实如下：2017年6月2日，凯蒂贸易公司取得产权人成都棋院同意，将成都棋院二楼房屋转租给蜀韵蜀味餐饮公司。2017年6月2日，凯蒂贸易公司（出租方、甲方）与蜀韵蜀味餐饮公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区总府路14号成都××楼房屋租赁给乙方用于开设餐饮店，该房屋建筑面积650平方米。租赁期限共6年零3个月，自2017年6月16日起至2023年9月15日止，甲方自交房之日起至2017年9月15日止为免租期，计租期自2017年9月16日起至2023年9月15日止。甲方收到乙方首期租金后3日内将该房屋现状交付给乙方。甲乙双方在签订合同前已就该房屋现有各项物业条件及现状达成一致。租金及递增：前二年租金（即2017年9月16日至2019年9月15日）2420000元／年；从第三年起，每年租金在上年度租金基础上逐年递增2%。租金支付：租金按每6个月支付一次。首期租金即2017年9月16日至2018年3月15日期间的租金共计1210000元，乙方应于2017年6月12日前支付给甲方。甲方在收到首期租金后，将该房屋交付给乙方。此后租金按每6个月支付一次，乙方需提前一个月支付甲方。物管费：乙方每月提供价值4000元的乙方公司消费卡和现金1000元冲抵物管费。物管费按月支付。首月物管费从交房之日起计算，乙方于进场装修之日起十日内支付，此后的物管费乙方在每月20日前支付下月物管费。履约保证金：30万元，乙方前期已支付的100000元意向保证金转为履约保证金，剩余200000元乙方于本合同签订之日起3日内支付给甲方。合同终止乙方按约定完成房屋退还手续，并且乙方无违约行为并与甲方结清债权债务后，一个月内甲方将该保证金无息退还乙方。物业保证金20000元，乙方于本合同签订之日起3日内支付给甲方。合同终止乙方按约定完成房屋退还手续，并且乙方无违约行为并与甲方结清债权债务后，一个月内甲方将该保证金无息退还乙方。乙方自主经营，自负盈亏，经营中产生的债权债务与甲方无关。乙方经营过程中发生的水电费、燃气费、垃圾处置费等按本大楼物业管理规定和政府规定的价格标准按时交纳。在本合同期满而双方未续约、合同解除或提前终止后的十日内，乙方应当搬迁完该房屋内乙方的物件（但不得破坏墙体、地面、天花及固定的设施设备），将该房屋以正常使用后清洁良好的状态交给甲方。如乙方逾期不搬或逾期未退还房屋的，则视为乙方对房屋内物品放弃权利，甲方有权对该房屋屋内物品进行处理，乙方不得有任何异议。甲乙双方应按本合同约定履行各自的合同义务。任何一方不得擅自提前单方面终止或解除合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付伍拾万作为补偿金。若因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权没收履约保证金。乙方应依本合同约定按时如数地向甲方支付租金及合同约定的其它费用。如乙方延迟支付本合同项下费用，每逾期一日，按拖欠总费用每日千分之一承担违约金。若逾期支付租金超过60日，属乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金。同时，乙方还应向甲方另行支付伍拾万元作为补偿金，并赔偿甲方因此造成的其它损失。甲方未按本合同约定时间向乙方交付房屋，或在租赁期限内在乙方无任何违约条件下甲方单方面终止本合同，属甲方违约，除应按合同约定交付房屋外，甲方还应向乙方另行支付伍拾万元作为补偿金，并赔偿乙方因此造成的其它损失。因一方违约导致另一方采取诉讼途径实现债权的，守约方为此支出的律师费、公证费、诉讼费及其它实现债权费用由违约方承担。 合同签订后，凯蒂贸易公司按约向蜀韵蜀味餐饮公司交付案涉房屋，蜀韵蜀味餐饮公司使用案涉房屋经营“蜀韵蜀味火锅”，同时蜀韵蜀味餐饮公司也按约向凯蒂贸易公司缴纳了履约保证金共计300000元和物业保证金20000元。 合同履行过程中，因蜀韵蜀味餐饮公司未按约即于2020年2月15日前向凯蒂贸易公司支付2020年3月16日至2020年9月15日期间的租金，凯蒂贸易公司于2020年7月22日通过微信，并于2020年7月22日、2020年7月24日通过邮寄书面的《催款函》方式进行催收。期间，蜀韵蜀味餐饮公司回复称因疫情以及案涉房屋旁边即位于成都市锦江区××路××号××川特产超市店铺发生火灾，导致蜀韵蜀味餐饮公司经营受损，故要求凯蒂贸易公司减免租金。 2020年8月5日，凯蒂贸易公司致函蜀韵蜀味餐饮公司主要内容有：第一，截至2020年8月5日，蜀韵蜀味餐饮公司总计欠付6个月租金并产生滞纳金，现蜀韵蜀味餐饮公司申请减免二个月租金，基于双方的友好合作及疫情影响，凯蒂贸易公司同意免除2个月租金及以上滞纳金，但蜀韵蜀味餐饮公司应在8月8日前将余下拖欠的4个月租金一次性支付。如果未能按时支付，则上述免租优惠不再适用；第二，考虑到蜀韵蜀味餐饮公司所属的餐饮行业受疫情影响，秉着诚心合作、互相体谅的原则，同意就后6个月租金即2020年9月16日-2021年3月15日进行部分减免，即每月减免租金20000元，共减免6个月，合计减免金额为120000元，请蜀韵蜀味餐饮公司在9月15日前付清后6个月的租金共计1138884元（扣除减免后的120000元），此为后一阶段6个月中每月减20000元租金的前提条件。 2020年8月6日，蜀韵蜀味餐饮公司向凯蒂贸易公司发送《合同解除函》主要内容为：因疫情和火灾的影响，蜀韵蜀味餐饮公司经营举步维艰，现蜀韵蜀味餐饮公司已无法继续经营“蜀韵蜀味火锅店”，更无力负担高额的租金和物业费，故双方于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于本函送达之日起3日解除；蜀韵蜀味餐饮公司于2020年8月8日前撤场并搬离出租房屋，结清2020年8月8日前的水电气费，请凯蒂贸易公司派员到店办理房屋交接手续；蜀韵蜀味餐饮公司认可已经交付的履约保证金300000元及物业保证金20000元，用于抵扣支付截止2020年8月5日的房屋租金。2020年8月7日，凯蒂贸易公司复函称：蜀韵蜀味餐饮公司借由疫情故意停滞支付租金的行为已构成违约，无论双方是否继续履行《房屋租赁合同》，蜀韵蜀味餐饮公司均有义务补足欠缴租金、水电费、燃气费、垃圾处置费、物管费、滞纳金等费用。蜀韵蜀味餐饮公司作为违约方，不享有约定解除权及法定解除权，蜀韵蜀味餐饮公司2020年8月6日发来的《合同解除函》不发生任何法律效力，不影响继续履行支付欠缴费用的义务。如果蜀韵蜀味餐饮公司确定于2020年8月8日提前撤场退租，其有义务将租赁房屋以清洁良好状态交还凯蒂贸易公司，且根据《房屋租赁合同》约定，蜀韵蜀味餐饮公司提前解除合同亦应当承担违约责任，除补足欠费外还应当再支付500000元作为补偿金，并赔偿凯蒂贸易公司因此造成的损失，包括但不限于清理复原租赁房屋达到可直接出租状态、合同免租期间对应的租金损失、寻找到下一租客前空档期的租金损失、凯蒂贸易公司为实现债权而发生其他一切费用等。 2020年8月7日，蜀韵蜀味餐饮公司在案涉房屋门前张贴《通告》，主要内容为由于房租合同到期，无法与业主继续合作，蜀韵蜀味春熙店于2020年8月8日闭店歇业。即将迁至成都市青羊区光华路三段155号，定于2020年9月下旬营业。 2020年8月12日晚，蜀韵蜀味餐饮公司准备从案涉房屋搬走店内餐桌、空调等，被凯蒂贸易公司阻挠，后凯蒂贸易公司报警，成都市公安局锦江区分局春熙路派出所接警处置为：经双方协商，蜀韵蜀味餐饮公司将物品归还，铺面钥匙交由凯蒂贸易公司保管，后续纠纷自行协商。双方2020年8月13日签署《蜀韵蜀味物料清点》单，尾部注明“钥匙2把已交接”。 庭审中，蜀韵蜀味餐饮公司称其于2020年8月16日向凯蒂贸易公司发送《停止损失扩大告知函》，主要内容为鉴于双方租赁合同事实上已解除的客观情况，蜀韵蜀味餐饮公司要求凯蒂贸易公司停止阻拦搬离撤场行为；及时将租赁房屋对外出租。凯蒂贸易公司质证称其未收到该函件。 因蜀韵蜀味餐饮公司从案涉房屋撤场，凯蒂贸易公司还有部分消费代金券（仅限在案涉房屋所在门店即蜀韵蜀味春熙店使用）无法使用。2020年8月20日，凯蒂贸易公司与四川链家房地产经纪有限公司签订《房屋交易委托协议》，约定凯蒂贸易公司委托四川链家房地产经纪有限公司将案涉房屋对外出租。庭审中，凯蒂贸易公司称涉案房屋至今未找到下一租客。 另查明，成都市青羊区光华路三段156号经营“蜀韵蜀味火锅”，该店订餐广告单上载明为蜀韵蜀味餐饮公司，该店工商登记为个体工商户，名称为“青羊区程露蜀韵蜀味火锅店”，核准注册时间为2020年8月25日。 凯蒂贸易公司就其与蜀韵蜀味餐饮公司房屋租赁合同纠纷委托北京市中伦（深圳）律师事务所提供代理服务，并签订《专项法律服务合同》，支付本案律师代理费共计30000元。在本案诉讼过程中，凯蒂贸易公司申请财产保全并支出诉讼财产保全责任保险费2700元。 以上事实的认定，有以下证据及当事人陈述在案佐证：凯蒂贸易公司提交的《房屋租赁合同》、《催款函》、快递单及对应物流查询信息、微信聊天送达记录、《致函》、微信聊天送达记录、《合同解除函》、《复函》、《通告》、撤店及报警照片、新店照片、无法消费代金券及会员卡统计表及50元、100元、200元面值照片、房屋交易委托协议、招租广告网页、蜀韵蜀味餐饮公司官方公开宣传信息、保单、保险费支付凭证、发票、专项律师代理合同、律师费支付凭证、发票、蜀韵蜀味餐饮公司员工袁光权朋友圈截图及视频，蜀韵蜀味餐饮公司提交的收据3份、火灾事故认定书、受案登记表、调解笔录、询问笔录、照片、微信聊天记录、《合同解除函》、顺丰速运单、复函、接（报）处警登记表、照片、视频、钥匙交接和物品交接单、停止损失扩大告知函、邮政特快专递单、电话录音、企业信用信息公示报告。 本院认为，凯蒂贸易公司与蜀韵蜀味餐饮公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用当时的法律、司法解释。 关于合同解除。合同签订后，凯蒂贸易公司完成涉案房屋的交付，蜀韵蜀味餐饮公司使用案涉房屋经营“蜀韵蜀味火锅”。在合同履行过程中，蜀韵蜀味餐饮公司未按约即于2020年2月15日前向凯蒂贸易公司支付2020年3月16日至2020年9月15日期间的租金，凯蒂贸易公司多次通过微信、书面函件等方式催收未果。2020年8月6日，蜀韵蜀味餐饮公司发出《合同解除函》要求提前解除租赁合同，结合双方提交的微信聊天记录及往来书面函件内容显示，蜀韵蜀味餐饮公司提出解除合同的请求并未得到凯蒂贸易公司回复同意退租，故只能认定为蜀韵蜀味餐饮公司单方表达了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意，故蜀韵蜀味餐饮公司于2020年8月6日发出的《合同解除函》不发生解除合同的效力。2020年8月12日晚，蜀韵蜀味餐饮公司擅自撤场搬离物品被凯蒂贸易公司阻拦，后经报警处理，双方协商物品暂不搬离，但蜀韵蜀味餐饮公司将案涉房屋钥匙交还凯蒂贸易公司。因此，蜀韵蜀味餐饮公司以上的行为可以认定其要求解除双方租赁合同的意思清楚明确。根据本案查明的事实，2020年8月20日，凯蒂贸易公司委托房产中介将案涉房屋重新对外出租。本院认为，凯蒂贸易公司以自己的行为表明就案涉房屋解除与蜀韵蜀味餐饮公司之间的租赁合同关系，在此情况下，双方当事人关于解除房屋租赁合同的意思表示一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，故本案《房屋租赁合同》自2020年8月20日解除。 关于腾退房屋。根据双方租赁合同的约定，合同解除后的十日内，蜀韵蜀味餐饮公司应当搬迁完该房屋内蜀韵蜀味餐饮公司的物件（但不得破坏墙体、地面、天花及固定的设施设备），将该房屋以正常使用后清洁良好的状态交给凯蒂贸易公司。如逾期不搬，则视为蜀韵蜀味餐饮对房屋内物品放弃权利，凯蒂贸易公司有权对该房屋屋内物品进行处理，蜀韵蜀味餐饮公司不得有任何异议。庭审中双方当事人均确认落款时间为2020年8月13日的《蜀韵蜀味物料清点》单上物品未搬离，蜀韵蜀味餐饮公司当庭确认其已经于2020年8月13日签署《蜀韵蜀味物料清点》单时放弃上述物品权利，且涉案房屋钥匙已于当日退还凯蒂贸易公司，故本院确认蜀韵蜀味餐饮公司已将案涉房屋腾退给凯蒂贸易公司。 关于租金、物业管理费。蜀韵蜀味餐饮公司承租凯蒂贸易公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。双方之间的租赁合同于2020年8月20日解除，在此之前产生的费用理应由蜀韵蜀味餐饮公司承担。根据双方租赁合同“前二年租金（即2017年9月16日至2019年9月15日）2420000元／年；从第三年起，每年租金在上年度租金基础上逐年递增2%…乙方每月提供价值4000元的乙方公司消费卡和现金1000元冲抵物管费”的约定以及蜀韵蜀味餐饮公司的实际支付情况，故蜀韵蜀味餐饮公司还应支付2020年3月16日至2020年8月20日期间的租金1061677.42元（2420000元／年×1.02÷12个月×5个月＋2420000元／年×1.02÷12个月÷31天／月×5天）和物业管理费23467.48元（21532元+5＋000元／月÷31天／月×12天）。至于凯蒂贸易公司多主张的租金和物业管理费，本院不予支持。 关于逾期支付租金的违约金。根据双方《房屋租赁合同》中“如乙方延迟支付本合同项下费用，每逾期一日，按拖欠总费用每日千分之一承担违约金”的约定，因蜀韵蜀味餐饮公司未按时支付租金，其行为已构成违约，故凯蒂贸易公司要求蜀韵蜀味餐饮公司支付逾期支付租金的违约金，符合事实与法律，本院予以支持。关于逾期支付租金违约金的标准，因违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑双方协议的履行时间、履行状况、蜀韵蜀味餐饮公司拖欠租金的违约程度等综合因素，以及凯蒂贸易公司的实际损失即为资金占用利息损失的客观情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期付款违约金以1061677.42元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年2月16日起计算至实际付清之日止。对凯蒂贸易公司多主张部分，本院不予支持。 关于补偿金、免租期损失和空置期损失。本案中，凯蒂贸易公司主张本案因蜀韵蜀味餐饮公司违约导致合同提前解除，除没收蜀韵蜀味餐饮公司已支付的履约保证金外，蜀韵蜀味餐饮公司应支付伍拾万元补偿金并赔偿免租期损失和空置期损失。针对双方租赁合同“若逾期支付租金超过60日，属乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金。同时，乙方还应向甲方另行支付伍拾万元作为补偿金，并赔偿甲方因此造成的其它损失”的约定，本院认为，该约定系对蜀韵蜀味餐饮公司违约行为的处罚，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了凯蒂贸易公司关于蜀韵蜀味餐饮逾期付款的违约金主张，但因本案由于蜀韵蜀味餐饮公司的违约行为导致租赁合同提前解除，约定的6年零3个月租赁期限不能完全实现。凯蒂贸易公司收回涉案房屋后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑蜀韵蜀味餐饮公司拖欠租金的违约程度以及蜀韵蜀味餐饮公司已实际享受的3个月免租期，以及凯蒂贸易公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，故凯蒂贸易公司对租赁物的使用存在空置期，该期间会给凯蒂贸易公司造成损失，本院酌情确认由蜀韵蜀味餐饮公司向凯蒂贸易公司支付相当于4个月租金金额822800元作为违约金以赔偿凯蒂贸易公司的损失，凯蒂贸易公司主张的补偿金、免租期损失、空置期损失之和超出本院认定的违约金金额部分，本院不予支持。因本院已支持的违约金822800元能够弥补因蜀韵蜀味餐饮公司的违约行为给凯蒂贸易公司造成的损失，故凯蒂贸易公司再没收保证金以赔偿其损失，本院不予支持。 为减轻双方当事人诉累，本院确认，蜀韵蜀味餐饮公司已缴纳的履约保证金300000元和物业保证金20000元，与蜀韵蜀味餐饮公司欠付的租金和物业管理费分别进行冲抵，品迭后，蜀韵蜀味餐饮公司还应支付2020年3月16日至2020年8月20日期间的租金761677.42元和物业管理费3467.48元。 关于律师费和诉讼保全保险费。凯蒂贸易公司提起本案诉讼，委托北京市中伦（深圳）律师事务所提供代理服务，向律师事务所支付了律师代理费30000元。在本案诉讼过程中，凯蒂贸易公司申请财产保全并支出诉讼财产保全责任保险费2700元。根据租赁合同中“因一方违约导致另一方采取诉讼途径实现债权的，守约方为此支出的律师费、公证费、诉讼费及其它实现债权费用由违约方承担”的约定，凯蒂贸易公司要求蜀韵蜀味餐饮公司支付律师费30000元、诉讼保全保险费2700元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告四川凯蒂贸易有限责任公司与被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司签署的《房屋租赁合同》于2020年8月20日解除； 二、被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川凯蒂贸易有限责任公司支付尚欠的租金761677.42元（已扣减履约保证金300000元）和物业管理费3467.48元（已扣减物业保证金20000元）； 三、被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川凯蒂贸易有限责任公司支付上述租金的逾期付款违约金（以1061677.42元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月16日起计算至实际付清之日止）； 四、被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告四川凯蒂贸易有限责任公司损失822800元； 五、被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川凯蒂贸易有限责任公司支付律师费30000元、诉讼保全保险费2700元； 六、驳回原告四川凯蒂贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28629元和保全费5000元，由被告四川蜀韵蜀味餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  张益群 人民陪审员  卢炳蓉 二〇二一年四月十六日 书 记 员  刘 瑶