湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1947号原告：长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会，住湖南省长沙市岳麓区洋湖街道莲坪大道时宇大厦。法定代表人：徐文泽，系村主任。委托诉讼代理人：李雨林，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁萍，湖南越一律师事务所实习律师。被告：杨志强，男，汉族，1964年9月12日出生，住湖南省宁乡县。原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会（以下简称“山塘社区”）诉被告杨志强商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山塘社区的委托诉讼代理人李雨林、梁萍，被告杨志强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山塘社区向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2017年10月9日签订的《房屋租赁协议》：2、请求法院依法判决被告向原告支付欠缴房屋租金及物业管理费（暂计至2021年1月9日房屋租金为1101333.2元，物业管理费70000元，应计算至合同解除之日；3、请求法院判决被告向原告支付违约金112000元；4、请求法院判决被告向原告交还房屋，并按当年租金标准支付合同解除之日至实际交还之日止的房屋占用费；5、请求被告承担本案的全部诉讼费用及律师费。事实与理由：2017年9月，被告以年租金560000元的价格中标原告公开招标的《洋湖街道优龙路口南侧的社区综合办公室三层承租项目》。2017年10月9日，原、被告根据招投标文件以及《中标成交确认书》签订《房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定原告将位于××街道××路××道××路××社区××楼××层，面积约为2400㎡,全部出租给被告用于相关经营项目，租赁期限为10年（2017年10月10日至2027年10月9日），第一年租金560000元及履约保证金100000元应于合同签订时支付，之后租金每两年以上一年年度的租金为标准递增10%且每年10月9日为租金支付时间，每年的物业管理费30000元原告应在支付房屋租金时一并付清。租赁协议另约定，若被告拖欠应缴租金以及物业管理费超过30天以上原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按租赁协议租金总额的20%向原告支付违约金。截止2021年1月9日，被告仅支付第一年租金及物业管理费，以及第二年的20万元租金,其余费用均未支付。经原告多次催讨，被告仍未支付。综上所述，被告的行为已经严重损害原告合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨志强辩称：1、2017年10月9日与原告签订房屋租赁协议，租期从2017年10月10日起计算，免费给被告提供二个月的装修期，合同签订后，原告并没有当即将房屋交付给被告，原告又将房屋进行了改建。从设计施工到完全竣工验收，已是2018年6月底了。加上合同签订的第一年免被告两个月的装修期，合同正式履约期应是2018年8月底。2、2017年10月9日与原告签订房屋租赁协议，租期从2017年10月10日起计算并交房，给被告两个月的免费装修期，合同签订后，被告即按合同交付期做了安排。考虑被告自身装修期，完全可以在2018年农历年前一个月装修完工并如期开业，当即和多家厂商签订了2017年的冬季服装和2018年春季服装供货订单并付了全款，且有大部分商品都已提回。因原告方未按时交付房屋，导致被告无法开门营业，所有货物当年未售出一件（都是冬春季节性很强的商品）。造成直接经济损失五十多万元整。致使被告第二年开业时，大部分就是旧年的老货了。这是被告后期生意惨淡的主要原因。造成间接经济损失也是五十万以上，同时还给被告造成了利息的损失。合同签订后，被告多方求助，私人贷款共筹备启动资金300多万元，交社区690000元，准备用于装修的150多万元及进货的100多万元闲置十个月之久。被告大部分都是按二分的月利息借来的，只按3000000元计算，利息损失就达600000元。并请求原告支付被告延期交房违约金112000元。3、原告综合楼地理位置偏低，且下水道泄洪能力差，2019年就因为下水道堵塞导致门店进水，也给被告造成了严重的经济损失。4、2020年因受新冠肺炎疫情的影响而有约四个月之久不能开门营业，再有因市政工程维护修理下水道，本店全封闭三个多月也无法营业。二项共计六个月无法开门营业。5、合同中提出的收取30000元每年的物业管理费，被告认为不合理。国家为减轻个体经济负担也取消了工商行政管理部门的管理费,再者原告也没有安排专门的物业管理人员来被告门店搞卫生、搞安全保卫等物业管理服务。原合同（2004年合同）招标公告，中标确认书中都没有物业管理费一说。原告也不具备独立的物业管理服务资质及资质证。6、因原告未按期交房，却坚持要按合同签订日计算租金，并提出要解除合同，收回出租房屋，被告及爱人多次找原告交涉无果，并于2019年8月、2019年10月，两次送去请求协调解决相关租赁问题的报告，也没有答复，导致被告不敢再进货经营了。整整停业了十四个月之久。7、合同中每两年递增10%租金，承租人确实承受不起（受网购及新冠肺炎疫情等因素影响）。现在零售业各实体经济普遍不景气，且还在继续下滑。如今的门店到处都在降价，社区门店租金本来就偏高了，不降反增（还要逐渐递增）不符合当前房屋租赁市场实况。也超出了该地域实际租赁价格行情。坪塘现在居民居住分散，分南、北、中片（都有各自配套商业门店）还有部分去了湘潭、含浦、河东、河西，不像原来商圈集中在坪塘集镇上,加上如今交通方便，地铁公交四通八达，在本地购物的所剩无几。如今综合楼地理位置也比较偏僻，且又不好停车，承租人确难在高租金费用下维持经营下去，原告招标公告、中标确认书中也没提出此事项。经审理查明：2017年9月29日，原告山塘社区举行《洋湖街道优龙路口南侧的社区综合办公室三层承租项目》竞标会，被告参与竞标并中标原告公开招标的《洋湖街道优龙路口南侧的社区综合办公室三层承租项目》，原、被告于当日签订《中标成交确认书》，确定被告以年租金560000元的价格承租洋湖街道伏龙路和潇湘大道景观路西南侧的房屋，承租年限为十年。2017年10月9日，原告山塘社区（甲方）与被告杨志强（乙方）根据招投标文件签订《房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定原告将位于××街道××路××道××路××社区××楼××层，面积约为2400㎡,全部出租给被告用于相关经营项目，租赁期限为10年（2017年10月10日至2027年10月9日），租金从2017年10月10日开始计算（第一年免两个月的装修期免租金），第一年租金560000元及履约保证金100000元应于合同签订时支付，之后租金每两年以上一年年度的租金为标准递增10%且每年10月9日为租金支付时间，每年的物业管理费30000元原告应在支付房屋租金时一并付清。合同第四条双方权利与义务约定在租赁期间内，房屋的物业管理费、水电费、及其他各项手续（工商登记、消防审批等）办理、安全事务、停车、及因被告自身原因造成租赁物损坏需要的维修费用等问题均由被告自行负责，原告不负责任何责任。租赁协议另约定，若被告拖欠应缴租金以及物业管理费超过30天以上原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按租赁协议租金总额的20%向原告支付违约金。2017年11月10月，被告杨志强与其妻子唐灿向山塘社区出具《免责声明》，内容为愿意配合山塘社区对涉案房屋提质改建、消防改造施工。被告租赁房屋后，于2017年10月31日缴纳56万元租金、3万元物业管理费，2019年3月23日交纳20万元租金。被告在招标过程中缴纳的10万元招标保证金在签订案涉租赁协议时转变为履约保证金。另查明：一、被告租赁房屋后，将涉案房屋用于商用，因受2020年新冠疫情的影响，2020年春节之后四个月内，被告租赁房屋无法开业经营。二、庭审过程中，被告辩称因外墙整改和屋面维修等原因，导致被告实际开始租赁的时间比合同约定的开始租赁的时间晚，但未提交充分证据证明。三、本案起诉状副本于2021年2月6日送达被告。上述事实，由原、被告的陈述，原告向本院提交的短信证明、中标成交确认书、房屋租赁协议、记账凭证、免责声明等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的租赁协议是否应当解除；二、被告欠付原告租金与物业管理费的数额认定；三、被告是否应承担违约金；四、被告是否应当返还房屋，是否应支付合同解除后的房屋占用费；五、被告是否应向原告支付律师费。一、原告山塘社区与被告杨志强签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，被告杨志强应按时缴纳租金，但被告杨志强自2019年开始欠付租金，根据双方签订的《房屋租赁协议》，被告欠付租金已经超过30天，原告有权单方解除合同，但应当书面通知被告，通知到达被告时协议解除，现原告诉请解除合同，诉前未曾书面通知被告解除合同，故本院认为应当以起诉状副本送达被告当日作为租赁协议的解除时间，故原、被告签订的《房屋租赁协议》于2021年2月6日解除。二、根据租赁协议的约定，房屋租赁期限自2017年10月10日开始，原告山塘社区同意被告杨志强租赁房屋的第一年免两个月装修期租金，双方约定租金为56万元/年，每两年以上一年度的租金标准递增10％，物业管理费3万元/年。现被告共计向原告支付了76万元租金与3万元物业管理费，经本院计算，被告未足额支付至合同解除时所产生的租金及物业管理费。被告提出其不应缴纳物业管理费，下水道堵塞导致门店进水、下水道维护修理、原告做消防工程导致被告发生损失、门店租金偏高且逐渐递增不符合房屋租赁市场实况等抗辩意见，均未提交充分证据证明，本院不予采纳。关于被告欠付租金以及物业管理费的金额，按照合同约定，被告有两个月的装修免租期，并且签订合同后被告应将房屋交还给原告，由原告做好外墙整改与屋面维修后再交给被告使用，但双方均未按照合同履行，被告未将房屋交还给原告，原告完成外墙整改与屋面维修后也未与被告办理房屋交付手续。被告主张原告外墙整改与屋面维修时间大概6个月，原告认可外墙整改与屋面维修的事实，但对具体用时双方均未提交证据，本院综合考虑本案实际情况，酌情确定原告因外墙整改与屋面维修等应免除被告4个月的租金。2020年，因新冠疫情影响，涉案房屋无法开门营业达4个月，本院认为该段时间的租金应予以免除。综上，被告欠付租金计算如下：1、按照合同约定的租金标准，2017年10月10日至2021年2月6日的总租金为1934488.89元；2、一共免去被告十个月的租金（两个月+四个月+四个月），根据合同约定，其中六个月应按56万/年的租金标准进行计算。其中四个月应按61.6万元/年的租金进行计算，共计免去租金485333.33元；3、被告已向原告支付760000元租金。综上，按照合同约定的租金标准计算，被告至今还欠付原告租金689155.56元（1934488.89元-485333.33元-760000元）。对被告欠付物业管理费计算如下：1、按照合同约定的标准，2017年10月10日至2021年2月6日的总物业管理费为100000元；2、免去被告十个月的租金的应同时也免掉物业管理费，共计免去25000元；3、被告已向原告支付30000元物业管理费。综上，被告至今还欠付原告物业管理费45000元（100000元-25000元-30000元）。对原告主张被告向其支付欠缴房屋租金1101333.2元以及物业管理费70000元的诉请，本院予以部分支持。被告辩称支付了1万元电费押金给原告，但未提交充分证据予以证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。三、被告未按期支付租金构成违约，根据双方签订的租赁协议的约定，被告应按照协议约定的租金总额的20%向原告支付违约金，本院认为该违约金标准过高，酌情确定违约金为年租金总额的10％即56000元，故对原告主张被告向其支付违约金112000元的诉请，本院予以部分支持。四、合同解除后，被告应及时向原告返还房屋，故对原告诉请被告返还房屋的诉请，本院予以支持。现被告至今未返还房屋，则应承担合同解除后的房屋占用费，本院按照双方签订的租赁协议约定的租金标准计算合同解除后的房屋占用费，则被告应以年租金616000元/年（560000元×110％）为标准，向原告支付自2021年2月7日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费。五、关于原告主张的律师费，双方未在租赁协议中进行约定，原告亦未提交委托代理合同等证据证明律师费实际发生，故本院对原告主张的律师费不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会与被告杨志强签订的《房屋租赁协议》于2021年2月6日解除；二、被告杨志强在本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会返还洋湖街道伏龙路和潇湘大道景观路西南侧的房屋；三、被告杨志强在本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会支付欠缴房屋租金689155.56元以及物业管理费金额45000元，并以616000元/年为标准，向原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会支付自2021年2月7日至房屋实际返还之日止的房屋占用费；四、被告杨志强在本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会支付违约金56000元；五、驳回原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告杨志强未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费16350元，因适用简易程序减半收取8175元，由原告长沙市岳麓区洋湖街道山塘社区居民委员会负担3375元，被告杨志强负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二一年四月三十日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。