广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7042号上诉人（原审原告）：深圳市展恒实业有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：黄志妙，广东法广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何国平，男，汉族，1960年6月19日出生，住所地深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺梓健，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市展恒实业有限公司（以下简称展恒公司）因与被上诉人何国平房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展恒公司上诉请求，撤销一审判决，改判为：一、判决何国平退还展恒公司厂房押金820000元。二、判决何国平支付展恒公司变压器的损失人民币633000元。三、判决变压器过户至何国平名下。四、判决何国平承担本案所有诉讼费用。以上共计人民币1453000元。何国平辩称：展恒公司的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。展恒公司向一审法院起诉请求：1.确认2017年10月28日展恒公司与何国平签订《厂房租赁合同》无效；2.何国平退还展恒公司厂房押金820000元；3.何国平支付展恒公司变压器的损失633000元；4.将变压器过户至何国平名下；5.何国平退还展恒公司租金3117126元；6.何国平承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月，展恒公司与何国平约定何国平将位于深圳市龙岗区××电梯有限公司厂房（以下简称涉案厂房）出租给展恒公司使用，展恒公司法定代表人李某于2016年12月24日通过银行转账向何国平支付厂房“订金”10万元，于2016年12月27日支付押金775000元，并于2017年1月1日起实际租赁涉案厂房，但当时双方未签订书面的租赁合同。2017年10月28日，展恒公司与何国平补充签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：何国平将涉案厂房出租给展恒公司，面积32800平方米，租赁期限为15年，自2017年1月1日起至2032年12月30日止。何国平同意给展恒公司120天的装修免租期，免租期自2017年1月1日起至2017年4月30日止，展恒公司应于2017年5月1日起向何国平支付租金。租金标准为每月每平方米12.5元，租赁期间每3年后租金递增10%，乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金。展恒公司应在合同签订当日支付给何国平租赁押金82万元，合同到期或提前解除后30个工作日内，展恒公司必须搬迁离场，妥善交还租赁物业并结清一切费用后，何国平确认房屋及附属设施无使用不当或人为损坏的，何国平于5个工作日内将上述保证金退回给展恒公司。何国平给展恒公司供应用电200千瓦，另何国平负责加装一个315千瓦的变压器，应于2017年3月30日之前交付给展恒公司使用。1000千瓦变压器由何国平付23万元，厂房征收后，按比例分成。已包括一个315千瓦的变压器，电房建筑物由何国平提供，总投资60万元。2018年5月28日，展恒公司与何国平签订一份《协议书》，约定：1、经双方友好协商，由于展恒公司无能力付给何国平租金，展恒公司自愿将涉案厂房交回何国平管理。2、展恒公司前期招商引进的客户全权由何国平接手管理，其后的一切事务包括客户押金及何国平在客户合同期内需要清场而产生的费用及纠纷与展恒公司无关。3、双方2017年10月28日签订的厂房租赁合同自2018年5月28日起己无效。该协议乙方（展恒公司）落款处有展恒公司盖章及其公司员工祝某的签名。2018年6月10日，展恒公司员工祝某与何国平签订一份《补充约定》，约定：1由于展恒公司无能力付给何国平租金，展恒公司自愿将涉案厂房交回何国平管理。展恒公司交纳的保证金何国平不退还，展恒公司及其关联的配套设备，何国平无权带走。2、鉴于展恒公司截止2018年5月28日仍未交接完毕前期招商引进客户租赁事宜，故展恒公司确认在2018年6月15日前移交何国平，并将所有与客户签订的租赁合同交接给何国平。除前述的预付订金10万元及押金775000元外，展恒公司在租赁期间向何国平支付租金情况：2017年1月17日111.25万元、3月29日支付3万元、4月20日2万元、5月4日2万元、5月16日1万元、10月19日20万元、10月30日13万元、12月6日6万元、12月22日6万元、12月27日20万元，2018年2月9日30万元、3月9日98226元、3月14日8万元、3月17日4万元、3月24日5万元、4月9日12.5万元、4月20日10万元、5月6日296400元、5月16日10万元、5月20日3万元，共计3062126元。展恒公司所有支付的款项扣除租赁押金82万元后，实际支付的租金为3117126元，另外何国平认可合同约定何国平负担的变压器款23万元可抵扣展恒公司应付部分租金。2016年12月31日，展恒公司与案外人深圳市××电子设备有限公司签订一份《授权委托书》，内容为：鉴于两公司的法定代表人均为李某，展恒公司承租涉案厂房，现展恒公司授权该公司以自己的名义在涉案厂房安装变压器，并以自己的名字缴费及收取发票，委托期限自签字授权之日起至2032年12月30日止。展恒公司主张其在涉案厂房安装了变压器，并支付变压器款63.3万元，根据展恒公司提供的银行交易明细显示，2017年5月5日展恒公司向案外人陈某支付变压器订金19万元，9月19日支付变压器款20万元，9月23日支付变压器款10万元，10月17日支付变压器款10万元，11月21日支付变压器尾款43000元。另查明，涉案厂房未办理房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，何国平于2010年就该厂房作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普通申报。2018年8月1日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出一份《临时查封决定书》，在消防监督检查中发现涉案厂房存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，为此对涉案厂房临时查封，查封期限为2018年8月2日15时至9月1日15时。一审法院认为，由于涉案厂房未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证的合法的报建手续，故双方签订《厂房租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于展恒公司诉请何国平返还租赁押金、租金及赔偿变压器损失问题，首先，本案双方签订了《厂房租赁合同》后，在合同履行过程中，因展恒公司无力支付租金，双方于2018年5月28日签订了《协议书》，约定双方签订的《厂房租赁合同》自该日开始即失效，并对保证金等后续事宜进行了约定，之后双方又签订《补充约定》再次对厂房移交、保证金返还等事宜进行了约定。因此，虽然《厂房租赁合同》无效，但双方在合同履行过程中已经就解除双方的租赁关系及后续事宜均已达成了协议，该协议并不因《厂房租赁合同》无效而无效，故双方应按《协议书》及《补充约定》的内容履行，根据《协议书》及《补充约定》，何国平无须返还展恒公司租金、押金及赔偿损失。其次，虽然《厂房租赁合同》无效，但展恒公司已实际使用涉案厂房，仍应支付实际使用期间的使用费，参照合同约定的租金标准，2017年5月1日至2018年5月31日期间展恒公司应支付何国平使用费533万元，但展恒公司实际仅支付3117126元，远远低于应付的使用费。综合前述，展恒公司起诉请求何国平退回租赁押金、租金及支付变压器损失的主张，依据不足，一审法院不予支持。关于展恒公司要求将变压器过户至何国平名下的请求，展恒公司应向电力主管部门申请办理过户或销户手续，一审法院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认展恒公司与何国平于2017年10月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回展恒公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24000元（展恒公司已预交），由展恒公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦无合法报建手续，一审法院认定涉案《厂房租赁合同》属无效合同正确，本院予以确认。对于涉案《厂房租赁合同》无效后租赁押金及当事人损失的处理问题，应参照双方签订的具有结算和清理性质的相关协议书内容予以确定。双方于2018年5月28日签订的《协议书》虽未明确约定租赁押金及展恒公司所安装设备的处理问题，但2018年6月10日的《补充约定》明确了因展恒公司无力支付租金自愿将厂房交还何国平，展恒公司交纳的保证金何国平不退还，展恒公司关联的配套设备展恒公司无权带走。该《补充约定》虽然未加盖展恒公司公章，但由展恒公司员工祝某作为代表签字。同时，祝某也曾作为展恒公司代表在2018年5月28日的《协议书》中签字。展恒公司认可2018年5月28日的《协议书》的效力，由此可以印证祝某在《补充约定》中的签字行为理应产生表见代理的法律后果，故《补充约定》内容对于展恒公司具有法律约束力。何况，在展恒公司实际支付的房屋使用费远低于应付金额的情况下，《补充约定》对双方权利义务的约定亦属公平合理。因此，展恒公司要求何国平返还租赁押金82万元及赔偿变压器损失63.3万元的相关上诉意见，没有充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币17877元，由上诉人展恒公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 黄 玮 娜审判员 许 莹 姣二〇二一年四月二十三日书记员 陈颖(兼)