河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初3218号原告：路同彦，男，1974年3月2日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：段兆道，北京市道成（郑州）律师事务所律师。被告：河南曼联贸易有限公司，住所地郑州经济技术开发区郑州国际物流园区前程大街北段路东，统一社会信用代码91410100061389347U。法定代表人：常莉莉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汤乾坤，男，1988年11月3日生，汉族，户籍地湖北省广水市，现住中牟县，该公司员工。原告路同彦与被告河南曼联贸易有限公司（以下简称曼联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路同彦委托诉讼代理人段兆道，被告曼联公司委托诉讼代理人汤乾坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路同彦向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《房屋转让协议》无效；二、判令被告立即返还原告购房款263552元及利息（自2018年10月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的2020年一年期市场贷款报价利率的四倍计算）；三、判令被告支付违约金26355.2元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月24日原、被告签订名为转让实为买卖的《房屋转让协议》约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区前程大道与××处东南角××楼××号铺，房屋面积20.59平方米，房屋价款263552元整，被告应于2019年6月30日交房。合同签订后，原告支付购房款263552元，另被告在出售房屋时“五证不全”，但承诺相关手续正在办理，手续不是问题，不会耽误办证，但被告至今仍未取得法律许可的全部证件，经原告了解，被告不具备房屋买卖资质。原告认为，被告不具备出售房屋的相关资质，未取得商品房预售证，该房屋买卖合同自始无效，被告应按照相关法律规定退还购房款并支付利息及违约金，为了维护原告的合法权益，故依法诉至贵院，望贵院及时判决，判如所请。被告曼联公司辩称：一、合同约定总房款263552元，而原告实际支付房款金额为248728元。合同第七条第1款约定“该铺交房后，前三年由甲方以60元/㎡包租，第一年抵扣房款，第二年、第三年没半年支付一次租金。”涉案房屋第一年（2019年6月30日至2020年6月30日，期间涉案房屋并未交房）租金14824元抵扣了原告应付房款。所以原告实际支付房款为248728元。二、我方已分两笔向原告支付房屋第二年（2020年7月1日至2021年6月30日，期间涉案房屋并未交房）租金14824元。第一笔，2020年8月5日，由我公司财务冉森丽账户转至原告账户7412元；第二笔，2021年4月6日，由我公司经理刘建伟账户转至原告账户7412元。本案合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。所以，原告因该合同取得的租金收益应当返还我方，抵扣我方应返还的购房款。三、抵扣后，我方同意返还原告实际购房款233904元，但不应支付利息。原告对其所购买的房屋状况及性质是明知的，我方不存在故意隐瞒的行为。双方签订的合同中明确约定原告“对所转让商铺的位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉。并对该项目以及相关情况已充分了解”“该铺土地用途性质为物流用地”，且合同中约定的房屋单价明显低于同时期、同地段周边商铺价格，原告对此应当是明知的，原告在起诉状也认可签订合同时项目五证不全。原告在明知上述情况而坚持购买，对无效合同的产生也存在过错，我方不应当支付购房款利息。四、原告主张利息以LPR四倍进行计算，明显过高。结合贵院同类案件判决结果，2019年8月20日之前利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起利率按LPR计算。五、合同无效，违约金条款也应无效，原告主张违约金的诉讼请求无事实根据和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月24日，原告路同彦作为买受人与被告曼联公司作为出卖人，双方签订《房屋转让协议》，该份合协议内容显示：路同彦购买被告开发建设的位于郑州经济技术开发区前程大道与××处东南角××商铺××楼××号铺，建筑面积为20.59平方米，单价12800元/㎡，总价款为263552元。双方商定甲方在2019年6月30日前将该铺交付乙方使用。合同签订后，该铺交房后，前三年甲方以60元/㎡包租，第一年抵扣房款，第二年、第三年每半年支付一次租金。2018年10月15日，路同彦向曼联公司支付购房款定金2万元。2018年10月24日，路同彦向曼联公司支付购房款228728元，收据显示：总款248728元。2020年8月5日，曼联公司通过冉森丽账户向路同彦支付租金7412元；2021年3月9日，路同彦出具《收据》一份，显示曼联公司向路同彦支付2021.1.1-2021.6.30租金7412元，2021年4月6日，被告曼联公司向路同彦支付租金7412元。另查明，被告曼联公司称涉案房屋未交付原告，且至今尚未取得商品房预售许可证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。本案中，因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，2018年10月24日，路同彦与曼联公司签订的《房屋转让协议》应认定为无效合同。故原告路同彦关于确认其与被告签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。因被告对无效合同的产生存在过错，故其在返还原告购房款的同时，理应支付资金占用期间的利息。本案中，原告路同彦共向被告曼联公司支付购房款248728元，被告曼联公司应予返还，但支付原告资金占用期间的利息时，可扣被告曼联公司支付路同彦的租金14828元，故原告要求被告曼联公司返还购房款248728元及利息（自2018年10月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿还之日止，按2021年4月全国银行间同业拆借中心公布的一年期同期贷款市场报价利率计算；以上所得数额，扣除曼联公司支付路同彦的租金14828元），证据充分，予以支持；因原、被告签订的《房屋转让协议》无效，原告路同彦请求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告路同彦与被告河南曼联贸易有限公司于2018年10月24日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告河南曼联贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告路同彦已付购房款248728元并支付利息（自2018年10月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿还之日止，按2021年4月全国银行间同业拆借中心公布的一年期同期贷款市场报价利率计算；以上所得数额，扣除曼联公司支付路同彦的租金14828元）；三、驳回原告路同彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2824元（已减半收取），由被告河南曼联贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈怀杰二〇二一年四月三十日书记员  马静爽