辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初794号原告：辽阳市中南物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被告：王朝宇，男，1973年7月17日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被告：邹海霞，女，1975年4月8日出生，汉族，住辽阳市白塔区。原告辽阳市中南物业服务有限公司（以下简称“中南物业”）为与被告王朝宇、邹海霞物业服务合同纠纷一案，于2021年1月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2021年3月22日公开开庭审理了本案，原告中南物业委托代理人王枢、被告王朝宇、邹海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业诉称：二被告系中南望京花园小区二期业主，房屋面积97.1平方米，于2013年11月30日与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》，同日办理入住手续。根据协议约定，物业费1元/平方米?月，公共能耗费0.20元/平方米?月，电梯费36元/月。被告从2015年至今5年一直未交纳上述费用。另根据《前期物业服务协议》第38条之规定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”故诉至法院，请求判令被告给付拖欠原告的2015年至2020年物业及公共能耗费6990元、电梯费2160元、违约金4139.46元（支付至实际给付之日止，暂计算至2020年6月30日），以上共计13289.46元；诉讼费由被告承担。被告王朝宇、邹海霞辩称：物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》三年期限已到，至今未与业主签订正式物业服务合同，也没有在物业行政主管部门备案，因此我与物业公司不存在合同关系。小区物业公司本应受到业主委员会的管理与监督，但从小区交付使用以来，业主委员会筹备组筹备业主委员会多次受到原告的阻挠，已触犯法律，因此原告并不具备小区管理服务的合法性。原告提出我“一直未予缴纳物业费、电梯费、公共能耗费情况不属实。2013年11月办理房屋入住时缴纳过相关费用，后期因原告存在服务及安防等不到位的情况，给我的居住及生活带来极大影响。并不是原告提出的一直未予缴纳而是断缴。入住期间我未正常使用电梯，主要原因是原告设置电梯梯控，我无法使用，因此不存在拖欠电梯费行为，根据法律规定，安装电梯梯控需要百分之七十以上用户同意才能安装，原告未与业主商议私自安装梯控属于违法行为。物业费包含公共设施养护费，绿化管理费，清洁卫生费，公共能耗费等，原告制定《前期物业服务协议》存在问题，另收取公共能耗费属于重复收费。且原告曾经公布取消公共能耗费，因此原告起诉我缴纳0.2元/平方米·月公共能耗费不合法。原告未履行《临时管理规约》第三章第十九条关于本物业区域内商铺管理的约定义务。商铺不得经营餐饮，切割，洗车等有污染的行业，不得经营有声娱乐业，但我所居住的小区楼下饭店、烧烤、洗车场随处可见。烧烤排放烟雾直接导致楼上居民无法开窗，半夜喧闹声给我们的生活带来了极大痛苦。原告在未征求业主同意的情况下，私自在我所居住的楼下网点设立通讯机房，机房常年发出噪音和热量，严重侵害业主权益。原告在未征得业主同意的情况下，在我居住的楼上安装移动基站，根据《国家电磁辐射保护管理办法》第二十条规定，使用大型电磁辐射发射设备或者高频设备不得建于居民房，幼儿园附近。园区内未按照原设计悬挂空调外机，现小区内空调外机乱挂，凝水随意排放，甚至空调外机脱落，给楼下居民造成生活困扰及安全隐患。原告未履行《前期物业服务协议》第二章第五条，园区内车辆随意停放，禁停处也随处可见车辆，给业主出行造成极大影响。小区保安未能尽职，小区内外卖车辆、外来人员随意进出，疫情期间也没有做到防护。进入园区内的外卖车辆车速极快，曾多次造成人员受伤，反映到原告，原告只是粘贴告示处理，并未采取其他有效措施制止，给业主生命安全带来隐患。疫情期间外来人员不戴口罩进入小区翻垃圾箱，给业主带来困扰。园区内垃圾随处可见，清理不到位。楼道内卫生清理不到位，污水沟、化粪池不能及时清理，导致污水倒灌路面及绿化带，使整个小区恶臭。小区保安严重玩忽职守，上岗期间喝酒，睡觉，曾多次辱骂殴打业主，保安徐岩、王金刚曾因殴打业主被行政拘留。物业公司对这样的保安并没有开除，反而继续留用，给业主的生活带来危险。原告未能履行《前期物业服务协议》第四章第七条约定，没有按照约定每半年公开一次财务收支账目，公共部位收益不知去向。此外，园区监控像素低甚至破损，存在安全隐患；园区内、楼梯间照明设备破损严重；单元门破损严重，常年关不上，原告没有及时维修。综上，根据《合同法》第六十七条规定，即：有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝履行要求。由于原告服务不到位、用人不当，给业主造成安全隐患，原告违约在先。因此，我未能及时缴纳物业费不违反合同约定。法院应在查明事实真相后，驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：被告王朝宇、邹海霞系位于辽阳市白塔区房屋业主，房屋建筑面积97.10平方米，原告中南物业为该小区提供前期物业服务。2013年11月30日，原告（甲方）与被告王朝宇、邹海霞（乙方）签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》，约定物业费1元/平方米?月，公共能耗费0.20元/平方米?月，电梯费36元/月。双方签订的《前期物业服务协议》第38条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”同日，被告王朝宇、邹海霞办理入住手续，自2015年起二被告以原告物业服务管理不到位为由，至今未按约定向原告交纳物业费、公共能耗费及电梯费，原告为此诉至本院。本院所确认的上述事实，有原告提供的入住通知书、收款收据、前期物业合同、临时管理规约、提示函，被告提供的照片、缴费收据复印件、视听资料,以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，上述证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间系物业服务企业与业主的关系。原告中南物业为被告王朝宇、邹海霞房屋所在的小区提供物业服务，双方签订的临时管理公约、前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告作为物业服务企业为被告房屋所在的小区提供了相应的物业服务，被告作为业主应及时履行向原告交纳物业费、电梯费的义务。现被告拖欠物业费、公共能耗费、电梯费已构成违约，应向原告给付所欠费用，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告对小区物业服务管理不符合《前期物业服务协议》约定，给业主造成安全隐患等，故其不向原告交纳物业费系依法行使合同履行抗辩权的行为。本院认为，物业服务企业提供物业管理服务的对象是小区内全体业主，其提供的物业服务是否符合合同约定，不能仅依单一业主的感知进行判断，应由签订物业服务合同的相对方即业主委员会判断物业服务企业提供的物业服务是否符合合同约定；未成立业主委员会的，涉及小区管理事项应由业主大会按照法定程序作出认定，使处理结果更加符合多数业主的意愿。本案中，被告作为单一业主，不能仅以其自身认定的物业服务企业服务不到位而拒交物业费，否则，被告既未交纳物业费，又享受了物业服务，必然损害其他业主和物业服务企业权益，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。原告要求被告给付违约金，被告对此不予认可，且原告除提供提示函外，未提供其他证据证明其以其他必要、充分的方式向被告进行了催收，故对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告王朝宇、邹海霞于本判决生效后十日内给付原告辽阳市中南物业服务有限公司2015年至2020年物业费及公共能耗费6990.00元、电梯费2160.00元，以上两项共计9150.00元；二、驳回原告辽阳市中南物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66.00元（已减半收取），由被告王朝宇、邹海霞承担25.00元，原告辽阳市中南物业服务有限公司承担41.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  刘明贺二〇二一年四月二十一日书记员  刘美君附录：本判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。