山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终3740号上诉人(原审原告)：李建，男，1977年10月22日出生，汉族，住济南市。上诉人(原审原告)：王晓蓬，女，1979年8月19日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘帅，上海兰迪（济南）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谯鹏文，上海兰迪（济南）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：山东鑫苑置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯广军，经理。委托诉讼代理人：王博雅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘潇艺，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人李建、王晓蓬因与被上诉人山东鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李建、王晓蓬上诉请求：1.撤销一审判决，改判鑫苑公司向李建、王晓蓬支付逾期办理车位产权证违约金28669.77元（暂计2020年12月11日，以240000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍，从2018年10月15日起计算至2019年8月20日；之后，以240000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍，从2019年8月20日起计算至鑫苑公司协助李建、王晓蓬办理涉案车位产权证书之日止）；2.判令鑫苑公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审法院认定的涉案协议仅指向车位使用权的转让，实属认定不当。李建、王晓蓬与鑫苑公司之间签订的《三标段普通车位使用权转让协议》（以下简称《使用权转让协议》）系对涉案车位所有权的转让，李建、王晓蓬向鑫苑公司支付了转让对价，鑫苑公司向李建、王晓蓬交付了车位，并出具了销售不动产统一发票，双方已经履行了商品房买卖合同的主要合同义务，该协议应当认定为商品房买卖合同，一审法院认定李建、王晓蓬与鑫苑公司之间系涉案车位的使用权转让实属认定不当。2.一审法院认定无证据证明自涉案车位初始登记完毕即符合转移登记条件，实属认定不当。根据济南市不动产登记中心《自然人购买新建商品房转移登记流程图》中“已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因新建商品房买卖情形导致权属发生转移的，当事人即可申请人转移登记”，涉案车位已经于初始登记完毕之日即2018年10月15日起满足转移登记的条件，故一审法院认定无证据证明自涉案车位初始登记完毕即符合转移登记条件，实属认定不当。3.一审法院认定涉案协议明确约定鑫苑公司不负有为涉案车位办证的合同义务，实属认定不当。首先，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，鑫苑公司作为房地产开发企业系办理房屋权属证书的义务主体。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，鑫苑公司作为开发商应当协助李建、王晓蓬办理涉案车位所有权登记手续。再次，鑫苑公司向李建、王晓蓬提供备案合同，系李建、王晓蓬办理房屋所有权证必须的条件，与通知义务一样是鑫苑公司作为出卖方的法定附随义务。最后，根据《中华人民共国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故鑫苑公司向李建、王晓蓬交付车位并协助办理产权登记，系双方履行商品房买卖合同的关键所在，才能达到商品房买卖的目的。即使涉案协议有约定，鑫苑公司不负有办证义务，但该约定不能够违反法律规定，并不能免除其协助办证的法定义务。因此，一审法院没有结合案涉协议的性质、目的和交易习惯而认定鑫苑公司不负有办证义务实属认定不当。4.一审法院认定鑫苑公司不存在违约行为，实属认定不当。自涉案车位交付后，经李建、王晓蓬多次以到访、致电形式要求鑫苑公司办理网签合同备案，鑫苑公司在车位符合转移登记条件下，也未在初始登记完毕后通知李建、王晓蓬办理转移登记的行为，违反了上述办证义务，构成了违约，故一审法院认定鑫苑公司不存在违约行为实属认定不当。二、一审法院法律适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限及如何承担违约责任。本案中，李建、王晓蓬因鑫苑公司的原因，一直无法办理涉案车位权属证书，鑫苑公司依法应当承担违约责任。一方面，涉案协议对逾期办证未约定违约金。另一方面，根据涉案协议，李建、王晓蓬因未取得涉案产权，就涉案车位的占有、使用、收益和处分上都受到限制，该限制对李建、王晓蓬产生的损失难以确定。因鑫苑公司原因导致李建、王晓蓬无法办理车位产权的前提下，无论是协议未约定违约金或是损失难以确定的，鑫苑公司都应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李建、王晓蓬支付逾期违约金。在符合合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提条件下，一审法院不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，实属法律适用不当。三、李建、王晓蓬在一审中认可办理涉案网签手续，放弃要求鑫苑公司协助办理涉案车位手续，是出于调解意愿，自愿对权利的放弃，但并未放弃对鑫苑公司逾期办证违约金的主张。截至本上诉状出具之日，李建、王晓蓬尚未取得涉案车位产权。一审法院以李建、王晓蓬认可办理网签手续为由不予支持李建、王晓蓬主张的违约金请求，实属认定错误。综上，李建、王晓蓬认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院查明事实后依法予以改判，维护李建、王晓蓬的合法权益。鑫苑公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。涉案《使用权转让协议》中明确约定交易标的物为涉案车位的使用权，鑫苑公司转让的是涉案车位的使用权，不负有办理涉案车位产权登记的义务。李建、王晓蓬对协议内容是明知且完全理解的，并自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《使用权转让协议》并未约定转移房屋所有权，而是对外转让的车位使用权，故本案不适用该司法解释。另外，鑫苑公司认为违约金的主张应以存在违约行为为前提，且违约行为对合同相对方造成损失。由于鑫苑公司不负有办证义务，且无违约行为，所以李建、王晓蓬向鑫苑公司主张逾期协助办理车位产权的违约金无法律、合同依据。三、李建、王晓蓬所称适用济南市不动产登记中心的商品房转移登记流程图的前提应以双方签订了商品房买卖合同并进行了网签备案。起诉时，李建、王晓蓬并未签订网签合同，故不具有办理权属转移的基础。四、涉案项目在具备办证时，鑫苑公司多次通知李建、王晓蓬及其代理人前往鑫苑公司签订网签合同，但李建、王晓蓬均不配合。2021年1月30日，双方就涉案的车位签订网签合同，并备案。按照该合同约定，办理权属登记的时间为签订网签合同后180日内办理。在签订网签合同当日，鑫苑公司即告知李建、王晓蓬，在其缴纳公共维修基金及相关税费后可前往济南市不动产登记中心办理权属转移，鑫苑公司可派人随同前往，但李建、王晓蓬以没时间为由一直未办理，故双方已就办理产权登记的时间进行约定，且目前未办理产权登记的原因非鑫苑公司，李建、王晓蓬无权要求鑫苑公司承担违约责任。李建、王晓蓬向一审法院起诉请求：1.判令鑫苑公司协助李建、王晓蓬办理位于鑫苑名家小区（梦溪苑）编号为NXP-B-****、NXP-B-**地下车库的产权手续；2.判令鑫苑公司向李建、王晓蓬支付因逾期办理车位产权的违约金6525元（以240000元为基数，自2020年1月1日起至实际办理车位产权证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；暂计至2020年8月21日违约金为6525元）；3.本案诉讼费用由鑫苑公司承担。诉讼中，李建、王晓蓬以“因双方当事人正在办理网签手续”为由，于本案中暂不主张其上述诉讼请求第1项，并将其诉讼请求第2项变更为：判令鑫苑公司赔付李建、王晓蓬逾期办理车位产权证违约金28669.77元（以240000元为基数，自涉案车位初始登记日2018年10月15日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2020年12月28日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；自2020年12月29日起之后的违约金另行主张权利；暂计至2020年12月11日违约金为28669.77元）。一审法院认定事实：2014年12月18日，鑫苑公司作为甲方，与作为乙方的李建、王晓蓬（该两人自认系夫妻关系）签订《使用权转让协议》两份,分别约定李建、王晓蓬自鑫苑公司购买车位各1个，编号分别为NXP-B-****与NXP-B-0**。该两份合同约定之内容，除李建、王晓蓬自鑫苑公司购买的车位的编号不同外，其余内容均相同，均约定：甲方拟转让的车位使用权价款为120000元，一次性付款；于2015年5月1日前交付；车位使用期限为车位附着的土地使用权年限；甲方不负有办理车位产权证的义务；车位符合办理产权条件时，乙方提出办证要求并承担全部应缴税款和办证手续费用后，甲方可配合办理车位产权证；乙方获得该车位使用权后（在未获得车位产权证前），仅限本人及业主家庭成员使用，不得转租、转让或为其他牟利行为，否则甲方有权解除本协议，收回该车位的使用权。上述协议签订后，李建、王晓蓬向鑫苑公司全额支付了车位款240000元，鑫苑公司亦于2015年5月1日前向李建、王晓蓬交付了协议约定的涉案两个车位。2018年10月15日，涉案两个车位所在建筑项目办理完毕产权初始登记，取得鲁（2018）济南市不动产权第020****号不动产权证书。2020年11月20日，涉案两个车位取得商品房现售备案证。以上事实，因双方当事人均予以认可，且有当事人提交的《使用权转让协议》2份、鲁（2018）济南市不动产权第020****号不动产权证书1份、商品房现售备案证1份等证据予以佐证，故一审法院予以认定。一审法院认为，李建、王晓蓬与鑫苑公司签订的涉案两份《使用权转让协议》系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守履行。依据涉案两份《使用权转让协议》约定，双方当事人之间交易的对象明确指向涉案车位的使用权，且明确约定鑫苑公司不负有办理涉案车位产权登记的义务；对于涉案车位的产权证办理，仅系约定，车位符合办理产权条件时，李建、王晓蓬提出办证要求并承担全部应缴税款和办证手续费用后，鑫苑公司可配合办理车位产权证。从双方当事人的上述约定可知，鑫苑公司并不负有为涉案车位办证的合同义务，亦未具体约定“车位符合办理产权”的“条件”及“车位符合办理产权条件时”的通知义务及相关违约责任。且，现亦无证据证实涉案车位办理完毕初始登记即可再行办理涉案车位的转移登记。因此，从双方当事人于涉案两份《使用权转让协议》中的约定并因双方当事人已就涉案车位产权转移登记作出了约定而言，鑫苑公司并未构成违约。李建、王晓蓬以鑫苑公司于2018年10月15日即办理完毕涉案车位的初始登记但未通知其办理涉案车位的产权登记为由，要求鑫苑公司承担逾期办证的违约责任，依据并不充分，且于本案诉讼中，李建、王晓蓬亦认可现双方当事人正在办理涉案车位的网签手续，故对其要求鑫苑公司向其赔付逾期办证违约金的请求一审法院不予支持。另，李建、王晓蓬于诉讼中以“因双方当事人正在办理网签手续”为由于本案中暂不主张要求鑫苑公司协助办理涉案车位产权手续的诉讼请求，系对其诉讼权利的自由处分，与法不悖，故一审法院予以准许。判决：驳回李建、王晓蓬的全部诉讼请求。案件受理费258元，由李建、王晓蓬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对李建、王晓蓬提交济南市不动产登记中心公示的《自然人购买新建商品房转移登记流程图》及鑫苑公司提交的《济南市新建商品房买卖合同（预售）》真实性无异议，本院对此予以确认。《自然人购买新建商品房转移登记流程图》载明，已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因新建商品房买卖情形导致权属发生转移的，当事人即可以申请转移登记；办理新建商品房转移登记业务，需要先输入网签合同号。双方于2021年1月30日签订的两份《济南市新建商品房买卖合同（预售）》约定，自预售合同备案之日起180日内办理房屋所有权转移登记手续。二审另查明，李建、王晓蓬与鑫苑公司于2021年1月30日对涉案车位进行网签备案。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李建、王晓蓬与鑫苑公司签订的涉案两份《使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案的争议焦点为鑫苑公司是否应当向李建、王晓蓬支付逾期办理车位产权证的违约金。首先，双方签订的合同名称为使用权转让协议而非所有权转让协议。该协议约定，鑫苑公司不负有办理车位产权证的义务；车位符合办理产权条件时，李建、王晓蓬提出办证要求并承担全部应缴税款和办证手续费用后，鑫苑公司可配合办理车位产权证。根据以上合同名称及内容可知，双方签订《使用权转让协议》时，涉案车位能否办理不动产权证处于不确定状态。其次，《使用权转让协议》约定：“在车位符合办理产权条件时，李建、王晓蓬提出办证要求并承担全部应缴税款和办证手续费用后，鑫苑公司可配合办理车位产权证”，该条款系附条件生效的条款。根据《自然人购买新建商品房转移登记流程图》载明的内容，签订网签合同是办理不动产权转移登记的前提。鑫苑公司于2020年11月23日取得商品房现售备案证后，涉案车位才具备网签备案的条件。李建、王晓蓬于2021年1月30日网签备案后，涉案车位才具备办理车位不动产证的条件，故李建、王晓蓬起诉时，涉案车位办理车位产权证的条件尚未成就。最后，双方于2021年1月30日签订的两份《济南市新建商品房买卖合同（预售）》对于办理车位产权证的时间进行了约定，系对《使用权转让协议》中相应条款的变更，双方当事人应当按照《济南市新建商品房买卖合同（预售）》中关于办理车位产权证时间的约定履行。《济南市新建商品房买卖合同（预售）》约定，自预售合同备案之日起180日内办理车位所有权转移登记手续。因涉案车位于2021年1月30日网签备案，故目前尚未超过合同约定的办理车位所有权转移登记的时间。综上，李建、王晓蓬主张逾期办理车位产权证违约金于法无据，一审法院对李建、王晓蓬的主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，李建、王晓蓬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由上诉人李建、王晓蓬负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二一年四月二十五日书记员 薛嘉丽