山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁02执异212号 案外人：王**，男，1978年2月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：谭忠良，浙江博方律师事务所律师。 申请执行人：青岛中泰聚元投资管理有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：蔡文宇，总经理。 委托代理人：王峰，山东盟达律师事务所律师。 委托代理人：邹志黎，山东盟达律师事务所律师。 被执行人：南京京九思新能源有限公司，住所地江苏省南京市江宁区。 法定代表人：许康庆，执行董事。 被执行人：林九思，男，1983年10月19日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被执行人：许康庆，男，1959年9月30日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 被执行人：周晓东，男，1970年5月11日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被执行人：杭州桐庐金品汇商贸有限公司，住所地浙江省桐庐县城。 法定代表人：周晓东，执行董事。 被执行人：方苏萍，女，1972年11月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被执行人：宋伟，男，1975年12月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 本院在执行申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司与被执行人南京京九思新能源有限公司、林九思、许康庆、洛阳丰曌新能源有限公司、周晓东、杭州桐庐金品汇商贸有限公司、方苏萍、宋伟、第三人青岛银行股份有限公司福州路支行借款合同纠纷一案【执行案号（2020）鲁02执1742号】一案中，案外人王**向本院提交书面案外人执行异议申请书，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王**提出书面异议，请求本院确认王**与被执行人周晓东签订的《房屋租赁合同》合法有效，其租赁关系依法保护，在拍卖后无需向买受人交付租赁房屋。事实与理由：2017年2月1日，王**与周晓东签订《房屋租赁合同》，约定将其位于桐庐县××路××号××大厦××楼××平方米房产出租给王**，租赁期限为2017年2月1日至2027年1月31日，该合同并对房屋租金等事项进行了约定。合同签订后，王**实际接收案涉房产并装修使用，开办桐庐音浪娱乐有限公司等娱乐场所至今，现法院向该大厦发出腾房公告，要求承租人迁出。王**认为，王**的租赁关系成立于2017年2月1日，尚在租赁期限内，尽管被执行人于2017年2月26日年将案涉房产设立抵押，但是租赁关系成立于抵押之前，因此租赁关系应该受到法律保护。 申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司答辩称，抵押人周晓东在办理抵押登记时，即2017年曾经向青岛银行股份有限公司福州路支行提交过一套房屋租赁合同，承租人为俞建国，并且俞建国承诺放弃对上述房屋的优先购买权，并且承诺如果债权人如果行使抵押权，承租人对房屋限期搬离房屋，所以对王**的陈述与提交的证据无法判断其真伪，请法院依法裁决。 案外人王**提交如下证据： 证据一、房屋租赁合同一份。 证明：王**实际承租案涉房产，租期从2017年2月1日起至2027年1月31日。 证据二、房屋交接单一份。 证明：王**在抵押前已经实际占有使用案涉房产。 证据三、营业照片一宗。 证明：王**实际占有使用案涉房产至今。 申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司质证称：对证据的真实性均无法确认。 申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司提交如下证据： 证据一、租赁合同一份。 证明：本案所涉及的租赁房屋为桐庐县县城xx路xx号xx大厦xx楼，该四楼共计xx、xx、xx、xx户四套房产，但抵押时的承租人为俞建国。约定的租金与王**提交的合同不一致，租赁期限也不一致。青岛中泰聚元投资管理有限公司提交的租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，而王**提交的为2017年2月1日至2027年1月31日。 证据二、抵押物出租情况的声明一份。 证明：该声明上半部分是抵押人周晓东出具的声明，下半部分是由承租人俞建国出具的书面承诺。该声明是出具给青岛银行股份有限公司福州路支行，本案的申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司是通过青岛银行福州路支行给被执行人办理的委贷。 案外人王**发辫质证意见称，对证据一的真实性无法确认，对证据二的真实性同样无法确认，且该声明是出具给青岛银行股份有限公司福州路支行而不是本案申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司的。 本院查明，青岛中泰聚元投资管理有限公司与南京京九思新能源有限公司、林九思、许康庆、洛阳丰曌新能源有限公司、周晓东、杭州桐庐金品汇商贸有限公司、方苏萍、宋伟、第三人青岛银行股份有限公司福州路支行借款合同纠纷一案，本院于2019年7月9日作出（2018）鲁02民初1222号民事判决书，判决：一、南京京九思新能源有限公司于本判决生效之日起十日内偿还青岛中泰聚元投资管理有限公司借款本金7000万元并支付利息、违约金1120万元（利息、违约金已计算至2018年6月30日，自2018年7月1日起至实际给付之日止的利息、违约金以借款本金7000万元为基数按年利率24%计算）；二、南京京九思新能源有限公司于本判决生效之日起十日内给付青岛中泰聚元投资管理有限公司律师代理费11万元；三、南京京九思新能源有限公司于本判决生效之日起十日内给付青岛中泰聚元投资管理有限公司诉讼保全担保保险费102,000元；四、如果南京京九思新能源有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一、二、三项给付义务，则青岛中泰聚元投资管理有限公司有权对宋伟提供质押担保的质权登记编号为xxxx号质权登记证明项下的股权处分所得的价款享有优先受偿权。宋伟承担保证责任后，有权向南京京九思新能源有限公司追偿；五、如果南京京九思新能源有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一、二、三项给付义务，则青岛中泰聚元投资管理有限公司有权对周晓东、方苏萍、杭州桐庐金品汇商贸有限公司提供抵押担保的浙（2017）桐庐县不动产证明第xxxx号、第xxxx号、第xxxx号《不动产登记证明》项下的房产处分所得的价款在最高本金限额7000万元及相应利息、违约金的范围内享有优先受偿权。第三人青岛银行股份有限公司福州路支行应协助青岛中泰聚元投资管理有限公司实现抵押权。周晓东、方苏萍、杭州桐庐金品汇商贸有限公司承担保证责任后，有权向南京京九思新能源有限公司追偿；六、林九思、许康庆、周晓东、杭州桐庐金品汇商贸有限公司对上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任。林九思、许康庆、周晓东、杭州桐庐金品汇商贸有限公司承担保证责任后，有权向南京京九思新能源有限公司追偿；七、驳回青岛中泰聚元投资管理有限公司对洛阳丰曌新能源有限公司的诉讼请求；八、驳回青岛中泰聚元投资管理有限公司的其他诉讼请求。2020年3月10日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终176号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院（2018）鲁02民初1222号民事判决书查明如下事实：“6、2017年2月8日，第三人青岛银行福州路支行与被告周晓东、被告金品汇公司、被告方苏萍签订编号为xxxx高抵字第xxxx号《最高额抵押合同》一份，约定：周晓东、金品汇公司、方苏萍自愿以其名下的房地产为青岛银行福州路支行与京九思公司自2017年2月21日至2018年3月20日期间所产生的债权（包括但不限于委托贷款）在债权本金余额最高限额7000万元的范围内提供最高额抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用；提供抵押担保的房地产为：（1）周晓东名下的位于桐庐县××路××号××大厦××号××号××号××号，位于桐庐县××路××号××广场××室；（2）金品汇公司名下的位于桐庐县××路××号××大厦××号××号××号××号；（3）周晓东、方苏萍名下的位于桐庐县××路××号××号。2017年2月16日，双方办理了抵押登记，青岛银行福州路支行取得浙（2017）桐庐县不动产证明第xxxx号、xxxx号、xxxx号《不动产登记证明》。” 2021年1月11日，本院作出（2020）鲁02执1742号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人周晓东名下位于杭州市桐庐县××路××号××大厦××号，杭州市桐庐县××路××号××广场××室，桐庐县县城xx路xx、xx号，杭州市桐庐县县城xx路xx号xx幢xx单元xx室；被执行人杭州桐庐金品汇商贸有限公司名下位于杭州市桐庐县××路××号××大厦××号；被执行人周晓东、方苏萍名下位于杭州市桐庐县××路××号××号房地产。 2021年1月14日，本院作出（2020）鲁02执1742号责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户及其他人在30日内迁出。并于同日作出（2020）鲁02执1742号之一公告。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，本院据以执行的本院（2018）鲁02民初1222号民事判决书已经确认申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司对包括案涉桐庐县××路××号××大厦××楼××号××号××号××号××房产处分所得的价款在最高本金限额7000万元及相应利息、违约金的范围内享有优先受偿权，故案外人王**的异议请求，本院不予支持。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人王**的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年四月十九日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳