广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0233民初224号原告：谭光艺，男，1975年6月6日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县×××××××××××车队4-7号，公民身份号码：440××××××××××××012。委托诉讼代理人：李遥约，广东品杰律师事务所律师。被告：新丰县旺江房地产开发有限公司，住所地：新丰县××××××××××。法定代表人：潘双革，总经理。委托诉讼代理人：刘剑，广东兆鹏律师事务所律师。原告谭光艺诉被告新丰县旺江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭光艺的委托诉讼代理人李遥约、被告新丰县旺江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭光艺向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告交付位于新丰县×××××××××××××××××××，并协助办理不动产登记证，办理不动产登记证的契税由原告承担，其他税费由被告承担；2.请求法院判令被告向原告交付位于新丰县×××××××××××××××××××，并协助办理不动产登记证，办理不动产登记证的契税由原告承担，其他税费由被告承担；3.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计150000元（逾期交房违约金以购房合同金额4000000元按每日万分之一计算至实际交房之日止，暂计150000元）；4.请求法院判令被告赔偿原告维权律师费60000元；5.请求法院判令被告承担本案全部案件受理费、保全费。事实和理由：2018年12月12日原告和被告签订《承诺书》，甲方（被告）于2018年12月12日收到乙方（原告）2000000元购买位于新丰县×××××××××××××××××，甲方（被告）承诺于2019年3月13日前全额退还此款，如超期30天愿意按照此价格并承担交易（除契税外）的所有费用，将门市过完户给乙方（原告），乙方（原告）愿意无条件配合甲方（被告）解除在2018年12月12日所做的网签。签订《承诺书》当天原告通过银行转账的方式支付原告购房款，被告向原告出具收据，并在2018年12月12日签订网签合同《商品房买卖合同（预售）》。2018年12月12日原告和被告再次签订《承诺书》甲方（被告）于2018年12月29日收到乙方（原告）2000000购买位于新丰县×××××××××××××××××，甲方（被告）承诺于2019年3月18日前全额归还此款，如超期30天愿意按照此价格并承担交易（除契税外）的所有费用，将门市过完户给乙方（原告）。乙方（原告）承诺在2019年4月12日前如甲方（被告）提前全额退还购08号门市款，乙方（原告）愿意无条件配合甲方（被告）解除在2018年12月29日所做的网签，当天原告通过银行转账的方式支付原告购房款，被告向原告出具收据，并在2018年12月30日签订网签合同《商品房买卖合同（预售）》，上述两份《承诺书》退款期限届满后，被告没有按照《承诺书》全额退款给原告，原告则按照《承诺书》的约定以该价格获得上述两间商铺的购买权，被告应按照《商品房买卖合同（预售）》合同的约定，在2019年12月31日将商铺交付给原告并协助原告办理过户手续，据了解，被告于2019年12月14日取得上述两套商铺《新丰县不动产首次登记权属证》，商铺已具备过户条件，现商铺已完成建设并具备《商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件，为此，原告多次要求被告按照《承诺书》《商品房买卖合同（预售）》的约定将商铺过户给原告并向原告交付商铺，但原告均以各种理由拒不向原告交付商铺和办理产权过户手续，致使原告至今仍未收到商铺和取得商铺所有权不动产登记证，被告的上述行为已经构成违约，依法应承担违约责任，综上所述，原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼》等相关法律、法规规定起诉至法院，请求法院在查清事实的基础上支持原告的全部诉讼请求。被告新丰县旺江房地产开发有限公司辩称，我方认为本案实际为民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，涉案房屋实际为抵押物，承诺书实为本金358万元，约定了还款时间，未约定利息的借款合同为主合同。房屋买卖合同实为原、被告双方实现不动产抵押的方式，双方并无房屋买卖的真实意思，为从合同。原告诉请于法无据，请法庭驳回原告全部诉讼请求。1.承诺书中“本人愿意按照此价格将门市过完户给乙方”违反法律强制性规定，是流押条款，无效。房屋买卖合同为无效合同，理由有二，1.原告采用网签购房合同的合法手段掩盖其规避流押条款的非法目的，该房屋买卖合同无效；2.结合本案事实，双方签订的房屋买卖合同，其目的是为被告向原告借款提供担保，并无真实的房屋买卖意思表示，无效。从合同内容上看，涉案房屋买卖合同的约定为不合理对价，是显失公平的合同，涉案合同的单价分别为11685.6元每平方米，,12223.44元每平方米，同期签订的同向、同层、大小相近、结构相似的商铺的网签价格为20000元每平方米，涉案合同的价格低于市场价格的70%，为不合理的对价，显失公平。同时提请法庭注意，原告诉被告及案外人潘双革的案件即将于下午开庭，也存在相似的房屋买卖合同，该案的案由界定为民间借贷纠纷，且认定房屋为抵押物，原告诉请第一、第二违反法律强制性规定，不应得到支持，原告诉请三、四因房屋买卖无效，不具备事实基础和依据，也不应得到支持。原告诉请五，结合前述意见，请法庭驳回原告诉请五。本院经审理认定事实如下：2018年12月期间，被告以建设新丰县××××资金周转为由向原告提出借款2000000元，原告于2018年12月12日以银行转账的方式，在扣除180000元利息后将借款1820000元交付给被告，被告当天立下2000000元的欠据交原告收执，约定借款于2019年3月12日前还清，利息以月利率3%计算。同时，为保证被告如期还款，当天双方签订了一份房屋买卖合同，被告将其所有的位于新丰县××××××××××××旺江花园07号商铺以2000000元的价格转让给原告。被告在欠据中承诺，如被告未在2019年4月12日前还清借款，愿意按该价格将商铺过户给原告，并承担交易（除契税外）的所有费用。此后，被告再次以同样的理由向原告提出借款2000000元，原告于2018年12月29日以银行转账的方式，在扣除利息后将借款1760000元交付给被告，被告当天立下2000000元的欠据交原告收执，约定借款于2019年3月28日前还清，利息以月利率3%计算。同样，为保证被告如期还款，双方于2018年12月30日签订了一份房屋买卖合同，被告将其所有的位于新丰县××××××××××××旺江花园08号商铺以2000000元的价格转让给原告。被告在欠据中承诺，如被告未在2019年4月28日前还清借款，愿意按该价格将商铺过户给原告，并承担交易（除契税外）的所有费用。两次借款到期后，被告均未按约定归还借款，原告经与被告协商解决未果后，遂向本院提起诉讼，请求被告按双方的约定交付旺江花园07、08号商铺给原告，被告借款无需归还。2021年2月7日，根据原告的申请，本院对被告所有的位于新丰县××××××××××××旺江花园07、08号商铺采取了查封的保全措施。本院认为，本案的房屋买卖合同是原告与被告以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。因此，本案是民间借贷纠纷，本院按照民间借贷法律关系审理。对于原告请求法院判令被告向原告交付位于新丰县××××××××旺江花园首层07、08号商铺，并协助办理不动产登记证，以及判令被告向原告交付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。被告欠原告借款3580000元的事实，原告提供了被告所立的欠据即承诺书及银行转账记录证明，被告亦予以确认，对此本院予以认定，被告应归还原告借款3580000元及利息。对于利息问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外”。因此双方借款利息按月利率3%计算的约定不符合上述规定，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付。对于原告请求法院判令被告赔偿原告维权律师费60000元的诉讼请求，因双方对此没有约定，原告的理由不充分，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定,判决如下:一、被告新丰县旺江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还原告谭光艺借款3580000元及利息（其中1820000元从2018年12月13日起、1760000元从2018年12月30日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付）；二、驳回原告谭光艺的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2225元、诉讼保全申请费5000元，由被告新丰县旺江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  潘英勤二〇二一年四月九日书记员  李 蕊