四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3579号 上诉人（原审原告）：向元勋，女，1988年1月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：李正刚，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志超，四川超跃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上普和创置业有限责任公司，住所地：成都市锦江区大业路6号1栋4层16号。 法定代表人：吴永红，总经理。 委托诉讼代理人：张靖，泰和泰律师事务所律师。 上诉人向元勋因与被上诉人成都上普和创置业有限责任公司（以下简称上普和创置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 向元勋上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6684号民事判决；2.改判上普和创置业公司向向元勋返还购房款270000元及利息（以270000元为基数，自2018年9月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中信公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案一、二审诉讼费用由上普和创置业公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）案涉购房款由上普和创置业公司和购房合同载明的销售服务人员肖程程共同收款。案涉房屋购房合同的洽谈和购房款的支付均在上普和创置业公司的售楼部，上普和创置业公司和销售人员肖程程均在售楼部收款，并由上普和创置业公司开具收款收据，足以证明肖程程具有收款权限。上普和创置业公司开具超过直接收款金额的收据说明其已经收到了购房款，肖程程的收款是其知情并授权的，差额的存在即证明肖程程有权代上普和创置业公司收取购房款且已将购房款实际交给了上普和创置业公司。（二）上普和创置业公司主张案涉房屋系张葵转卖给向元勋，其收据包含张葵支付的230000元与事实不符。1.案涉房屋为向元勋向上普和创置业公司直接购买，向元勋不知晓张葵的存在，也从未与张葵进行交易。2.上普和创置业公司所称在先买受人张葵的预购合同权利已经终止，张葵无转卖案涉房屋的权利。一审庭审中上普和创置业公司确认张葵未与其签订正式的《商品房买卖合同》，张葵已放弃房屋认购权，张葵缴纳的定金30000元按《认购协议》约定在2017年9月14日后即已属于上普和创置业公司所有。3.上普和创置业公司主张左明强代张葵付款200000元与事实不符，左明强的付款与案涉房屋无关。张葵未与上普和创置业公司签订《商品房买卖合同》，其没有付款义务，上普和创置业公司也没有向张葵收款的权利。同时上普和创置业公司提交的交易明细及其在一审庭审中的陈述表明，左明强在其处购买了大量房屋，因此上普和创置业公司主张左明强的某笔200000元转账为代张葵付款没有合同和事实依据，左明强的付款与案涉房屋无关，与向元勋和上普和创置业公司之间的房屋买卖无关。二、一审对案件事实和贷款申请程序存在曲解。向元勋之所以会出现多支付首付款是因为销售人员肖程程在向元勋已根据其前期指示进行筹款并支付首付款后，才告知其可以在贷款时提高申请贷款金额。案涉合同签订于向元勋已支付首付款后，合同中约定的贷款金额510000元只是申请贷款的金额，并非已经确定的贷款金额，具体发放贷款金额要由银行审核确定。向元勋在签订贷款合同前并不知道贷款审核能否通过，一审对于购房贷款申请审核流程认识不足和社会不同群体申请贷款难易程度差异认识不足，普通购房人只有在确认收到发放的贷款后才能确认已经申请成功，在2018年9月10日贷款发放后，向元勋即按约定要求上普和创置业公司返还多支付的购房款，期间上普和创置业公司和肖程程以需要核对账目、走公司审批流程、肖程程已离职等理由拖延。向元勋在起诉之前已经通过电话沟通、赴售楼部协商、向锦江区住建局投诉、参加锦江区住建局组织的调解等多种方式要求上普和创置业公司返还多支付的购房款。三、向元勋对金额为515047元的收据未提异议是因为办理贷款申请只能出具此金额的收据，如果超过此金额贷款的额度就会随之减小而不能实现多申请贷款的目的。四、将购房款支付至监管账户是开发商的义务而非购房人的义务，购房人在购房合同中抄写相关内容只是行政机关对政策的宣传手段。五、一审程序违法。一审中向元勋已当庭申请追加肖程程、张葵、成都高德合创房地产顾问有限公司作为第三人参加诉讼，申请调取肖程程的银行卡交易明细，一审法院以所提申请与本案不具有关联性为由驳回申请，又以向元勋未完成举证责任为由驳回诉讼请求属于程序违法。综上，一审认定事实错误、程序违法，请求支持向元勋的上诉请求。 上普和创置业公司辩称，其不存在超额收取购房款的行为。一、向元勋与上普和创置业公司于2018年4月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，第八条约定的购房款总额为1025047元，向元勋实际向上普和创置业公司付款金额为795047元，2018年4月1日分两笔转款240047元和45000元，另从银行借款510000元，所差230000元采取的是用原认购人张葵已付款项冲抵，而后由向元勋与张葵自行处理相关债权债务。上普和创置业公司基于上述事实向向元勋开具了等额票据。二、合同第十一条预售款监管条款明确约定，向元勋所购商品房应付款均应支付到上普和创置业公司的监管账户，签约当日，向元勋在合同的签章页以手写方式确认其清楚关于预售款监管的相关规定。从上述约定及向元勋手签内容可以认定，向元勋明确知晓购房款应支付到上普和创置业公司在银行开立的预收款监管账户，而支付给其他地方的款项并非购房款，如未按约定账户付款，其后果应由向元勋自行承担，与上普和创置业公司无关。上普和创置业公司也严格按照合同约定，仅收取了约定的购房款共计1025047元，未向向元勋超额收取任何其他款项。三、从向元勋提供的证据及其陈述可以看出，其所主张的超付款项最早一笔20000元发生在2018年3月29日，该日期早于其与上普和创置业公司签订购房合同的时间（2018年4月1日），在签订合同前支付款项本身就存在不合理；另外，其所主张全部超付款项时间均发生在2018年4月1日之前，而向元勋签订案涉合同的时间为2018年4月1日，如果存在向元勋所称的超付情形，因上普和创置业公司开具给向元勋的票据金额与其付款金额明显不一致，故其在当日即应知晓存在超付情形，而从该时间到其起诉的2020年5月，时间间隔两年有余，在这期间向元勋从未向上普和创置业公司及销售人员提出异议，明显不合理。四、本案的事实是，上普和创置业公司未直接向向元勋收取购房款之外的其他款项，也未委托任何其他单位和个人向向元勋收取超出购房款金额的款项，在向元勋明知购房款应支付到双方约定的监管账户的情况下，向其他方付款的行为，向元勋未提供证据证明该付款行为与上普和创置业公司有关。如有异议，向元勋应该且只能向收取其款项的主体主张权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 向元勋向一审法院起诉请求：1.判决上普和创置业公司向向元勋返还购房款270000元及利息（以270000元为基数，自2018年9月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中信公布的贷款市场报价利率计算）；2.判决上普和创置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月1日，向元勋与上普和创置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定：向元勋购买上普和创置业公司开发的位于成都市锦江区××乡××村××组地块“天廊广场”xx号商品房（规划用途为办公）。该商品房预测建筑面积为67.45平方米，其中套内42.56平方米，分摊共有建筑面积24.89平方米。该商品房单价为每平方米15197.14元，总价款为1025047元。签订本合同前向元勋已向上普和创置业公司支付30000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为贷款方式付款，向元勋于2018年4月1日前支付首期房价款515047元，占全部房价款的50%；余款510000元，向交通银行股份有限公司成都锦江支行申请贷款支付，期限10年。《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；（二）该商品房的预售资金监管机构为中国民生银行股份有限公司成都分行，预售资金监管账户名称为上普和创置业公司，账号为6988××××0198，已交购房款金额515047元。该合同落款签名页，向元勋手抄一段文字：“本人清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户。”该合同落款签名页载明，房地产销售服务人员肖程程。 2018年4月1日，彭惠群（向元勋之母亲）向上普和创置业公司刷卡支付45000元；雷嘉强（案涉房屋按揭贷款合同中，作为向元勋的共同借款人）向上普和创置业公司刷卡支付240047元。 同日，上普和创置业公司开具收据，载明：收到向元勋交来的天廊广场公寓T1-915号房房款515047元。 2018年4月1日，彭惠群分两次共计向肖程程的银行账户转账支付430000元，未注明款项用途。一审庭审中，向元勋陈述，其付款是在售楼部按照销售人员的指示支付，因为付款动用了向元勋家庭多张银行卡，部分卡未带，不能通过刷卡，只能通过转账支付。 房屋信息查询记录显示：案涉房屋商品房合同拟定时间为2018年3月28日，商品房合同备案时间为2018年6月26日。一审庭审中，向元勋陈述其到售楼部洽谈的日期即为合同拟定时间2018年3月28日。 一审另查明，2018年7月3日，向元勋（借款人、抵押人）、雷嘉强（共同借款人、抵押人）、上普和创置业公司（担保人）与交通银行股份有限公司成都锦江支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》。该银行于2018年9月10日发放贷款510000元。向元勋向该银行提交了2017年9月7日金额为30000元的POS单（持卡人签名处为“彭惠群”）、2017年9月29日金额为200000元的POS单（持卡人签名处为“彭惠群”）、2018年4月1日雷嘉强刷卡的金额为240047元的POS单、2018年4月1日彭惠群刷卡的金额为45000元的POS单，以及上普和创置业公司开具的金额为515047元的收据。前述4张POS单均为持卡人联，显示商户名均为上普和创置业公司。同时，上普和创置业公司在一审庭审中提交了两张POS单（商户联），该两张POS单的刷卡时间、金额、卡号与前述向元勋向银行提交的2017年两张POS单一致，只是持卡人签名处签名内容不同：2017年9月7日金额为30000元的POS单上持卡人签名处为“张葵”、2017年9月29日金额为200000元的POS单上持卡人签名处为“左明强”。 一审庭审中，上普和创置业公司陈述，2017年的两张POS单，是案涉房屋的原买受人张葵支付30000元定金、左明强代张葵支付案涉房屋购房款200000元所形成的。案涉房屋系张葵转卖给向元勋。向元勋陈述，2017年的两张POS单，系肖程程提供给向元勋的；肖程程称其已经代向元勋向上普和创置业公司付款；因POS单上无付款人信息，故向元勋相信是肖程程代为付款；办理完贷款后，肖程程又将原件索取回去，说是要与上普和创置业公司结账。在付款金额已超出合同约定首付款270000元的情况下，向元勋仍于2018年7月3日签订《个人房产抵押贷款合同》时确定贷款金额为510000元，是因为，向元勋在已经支付房款后才得知可以申请更多贷款，同时向元勋经济不宽裕也想多贷款，因此，就申请了510000元，若贷款申请不成功则将多付的270000元转为购房款。 一审法院认为，上普和创置业公司与向元勋签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于，上普和创置业公司是否多收取了向元勋购房款。向元勋主张其向肖程程支付的款项均系向上普和创置业公司支付的购房款，故其共计多支付购房款270000元。上普和创置业公司主张其收取了案涉房屋在先买受人房款230000元及向元勋支付的285047元共计515047元，未授权他人向向元勋收取房款。 对此，一审法院认为，《商品房买卖合同》载明房地产销售服务人员是肖程程，但未明确肖程程是否具有代为收取购房款的权利。按常理，房地产销售服务人员主要是负责房屋推销、与客户联系沟通洽谈等具体销售工作，并不当然具有以个人账户代收房款的权利。同时，《商品房买卖合同》明确约定购房款应支付至上普和创置业公司账户，向元勋对于支付至上普和创置业公司账户这一事实在签订合同时进行了抄写确认，应认定向元勋明知购房款应支付至公司监管账户。此外，合同签订当日，向元勋也实际向公司账户支付了部分款项。一般而言，在明知公司收款账户且向公司账户实际支付了款项、不确定公司是否授权销售人员代收房款的情况下，买受人向销售人员个人支付购房款的行为不符合一般交易习惯。此外，向元勋的相关事实主张存在以下不合理之处： 首先，向元勋主张其在支付首付款时不知道自己可以多贷款，支付首付款后才知道可以多贷款，因此，多支付了首付款并打算贷款办完后要回多支付的首付款。一审法院认为，这一主张不符合常理。《商品房买卖合同》中已经明确约定了向元勋以贷款方式支付的金额为510000元，即签订合同时向元勋已明确知道上普和创置业公司同意向元勋以贷款方式支付510000元。其所主张的“支付首付款时不知道自己可以多贷款”与前述事实相矛盾。按常理，在买卖双方已约定贷款金额的情况下，买受人只需支付合同约定金额的购房首付款；待银行审批的贷款金额少于买卖双方约定金额时，买受人再向出卖人补足相应差额。即在签订合同时，出卖人无权要求买受人多支付首付款，买受人一般也不会多支付首付款。若因认识或操作失误等偶然因素导致多支付了购房款，至迟应于签订贷款合同（合同中确认贷款金额）前妥善处理多付款项。本案中，向元勋在签订贷款合同前未及时采取措施就自己主张的多付款进行处理，且在签订贷款合同后2年的时间内，未及时向上普和创置业公司主张返还多支付款项。因此，对向元勋的这一主张，一审法院不予采纳。 其次，向元勋主张其向贷款银行提交的两张2017年的POS单系肖程程将其收取款项支付给上普和创置业公司所形成。一审法院认为，该主张不符合事实。该两张2017年的POS单的形成日期在向元勋首次去案涉房屋售楼部及支付房款前，因此，该两份POS单不可能是肖程程收取向元勋款项后向上普和创置业公司转交形成的。 最后，从付款金额上看，向元勋直接向上普和创置业公司支付的款项为285047元，直接向肖程程支付的款项为430000元，总计为715047元；付款当日，上普和创置业公司开具的收据金额为515047元。向元勋未于当日要求上普和创置业公司在收据中将总金额715047元均确认为购房款，而是持有金额为515047元的收据未提任何异议。如果肖程程收款系代收购房款，那么，“向元勋未要求在收据中确认已付总金额也未就收据提出异议”不符合常理。 综上所述，向元勋主张肖程程收款系代上普和创置业公司收取案涉房屋购房款，但未举证证明肖程程有权代上普和创置业公司收取购房款，亦未举证证明肖程程收款后将款项作为购房款实际转交给了上普和创置业公司；同时向元勋主张的事实存在不符合实际情况或不符合常理之处。因此，对于向元勋主张肖程程收取款项系代上普和创置业公司收取购房款这一主张，一审法院不予采纳。向元勋要求上普和创置业公司退还多付购房款及相应利息的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回向元勋的全部诉讼请求。一审案件受理费5350元，减半收取2675元，由向元勋承担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：向元勋是否向上普和创置业公司超付购房款。 本院认为，首先，根据本案已查明的事实，在2018年4月1日，尚元勋的母亲彭惠群及其共同借款人雷嘉强向上普和创置业公司账户支付购房款285047元的同时向销售人员肖程程转账支付430000元，在案涉《商品房买卖合同》约定的首付款为515047元及上普和创置业公司开具的发票金额亦为515047元的情形下，向元勋及其亲属未立即向肖程程或上普和创置业公司主张返还差额款项或者提出其他异议，其付款行为明显不符合商品房买卖交易中普通买受人支付购房款的常理。尚元勋主张系因不确定银行贷款审批能否通过而多付款项的理由亦不合常理，本院不予支持。其次，向元勋作为完全民事行为能力人，应当清楚知道自己支付行为的法律后果，在明知关于预售款监管规定及已向上普和创置业公司监管账户支付部分款项的情形下仍向肖程程个人付款，且向元勋也没有证据证明转款是肖程程代上普和创置业公司收取的，也没有证据证明向元勋在此后两年多的时间内对向肖程程转款430000元提出过任何异议或主张过退还。最后，关于本案中是否存在案涉房屋系张葵转卖给向元勋并更名的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，在本案中，双方当事人均举示了2017年9月7日金额为30000元和2017年9月29日金额为200000元的POS单，但持卡人签名不同，结合各方在本案中的陈述和商品房交易的一般流程，上普和创置业公司主张的该POS单系张葵及左明强代为支付房款的事实更符合常理，故对于向元勋认为以上两张POS单系肖程程将收取款项支付给上普和创置业公司所形成的主张，本院不予支持。综上，一审认定向元勋不存在超付购房款的结论并无不当，本院予以维持。 另外，本案中向元勋起诉要求上普和创置业公司退还超付的购房款，向元勋主张的合同相对方为上普和创置业公司，故一审不同意追加肖程程、张葵、成都高德合创房地产顾问有限公司作为第三人参加诉讼及认定向元勋要求调取肖程程的银行卡明细与本案不具有关联性并无不当。 综上所述，向元勋的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由向元勋负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年四月二十五日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  何佳林