四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2690号 上诉人（原审被告）：成都雄川实业集团有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武兴二路17号13栋12层2号。 法定代表人：唐蕾，董事长。 委托诉讼代理人：任珍波，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：高兵，男，1974年4月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：卿显畅，四川两合律师事务所律师。 原审第三人：乐山市商业银行股份有限公司眉山分行。住所地：四川省眉山市东坡区琼海路61号（眉山经济开发区管委会三楼311号）。 负责人：邹玉敏。 上诉人成都雄川实业集团有限公司（以下简称雄川公司）因与被上诉人高兵、原审第三人乐山市商业银行股份有限公司眉山分行商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 雄川公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6653号民事判决，将本案发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费由高兵承担。事实与理由：一审法院对逾期交房违约金计算错误，应为87662.17元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十八条的约定，交房日期为2018年10月30日，雄川公司于2019年5月2日将案涉房屋交付高兵，逾期交房天数为182天（2018年11月1日起至2019年5月2日止）。根据《赔付承诺书》，以高兵支付的购房款3516120元为基数，按年利息5%计算，案涉房屋的逾期交房违约金为3516120元×5%÷365天×182天=87662.17元，而非一审法院认定的103075元。 高兵辩称，一审法院对于违约金计算正确，雄川公司在2019年3月12日向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》中明确“2.补偿结算时间：业主确定收房之日起5个工作日内，已经提前收房的业主，待公共区域全部装修完毕5个工作日内”，即提前交房的业主也是按照该补偿方案赔付，工区装修完毕时间在一审时双方已经达成一致了，所以一审法院对于违约金的计算正确。 乐山市商业银行股份有限公司眉山分行未发表答辩意见。 高兵向一审法院起诉请求：1.请求判令雄川公司解除高兵购买的xx号的在建工程抵押并办理备案和预告登记；2.判令雄川公司赔偿高兵延期交房违约金175806元；3.判令雄川公司退还收取高兵的契税101483.6元，维修基金8057.87元，印花税180.81元，登记费550元，工本费5元，共计114282.19元；4.判令乐山市商业银行股份有限公司眉山分行对解除高兵所购买的雄川中心1栋18层1号的在建工程抵押承担配合责任；5.本案诉讼费由雄川公司承担。一审庭审中，高兵当庭变更第二项诉讼请求为：判令雄川公司赔偿高兵延期交房违约金103075元（计算方式：房款总金额*年息5%，从2018年10月1日起至2019年5月2日止）。 一审法院认定事实：2017年12月12日，乐山市商业银行股份有限公司眉山分行向雄川公司出具《同意函》。雄川公司位于高新区天府二街166号在建工程已抵押给乐山市商业银行股份有限公司眉山分行，并办理了抵押登记，国有土地使用权证号为川（2017）成都市不动产权第0××4号。雄川公司申请办理该总土地上雄川中心项目xx房屋的商品房预售许可证。乐山市商业银行股份有限公司眉山分行同意办理雄川中心项目xx的商品房预售许可证，并同意雄川公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预售登记、抵押登记。 2018年9月18日，高兵与雄川公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，雄川公司以出让方式取得坐落于天府二街198号地块的建设用地使用权。该地位国有土地使用权号为不动产权证第0xx4号。高兵购买雄川公司开发的位于成都市天xx房屋。合同载明该商品房为抵押状态，抵押人是雄川公司，抵押权人是乐山市商业银行股份有限公司眉山分行。高兵购买的房屋为写字楼，合同约定的房屋总价款为3516120元，交付时间为2018年10月31日前。 2018年9月18日高兵交付案涉房屋定金200000元与雄川公司。2018年9月20日，高兵交付案涉房屋尾款3316120元与雄川公司。2018年11月30日，高兵交付房屋契税105483.6元，维修基金8057.78元，印花税175.81元，印花5元，登记费550元，工本费10元，共计114282.19元与雄川公司。 2018年11月30日，雄川公司向雄川金融中心写字楼及公寓全体业主出具《赔付承诺书》，承诺按照购房总金额×回报率5%的年租金收益，以公共项目装修完毕日期为止，按自然日计算给予高兵租金补偿（本次补偿方案仅适用于全款及按揭审核通过的各位业主）。 2019年3月12日，雄川公司在向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上明确的赔付标准为：“x4-x6层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成（预计2019年4月底）”。 2019年4月29日，雄川公司在向雄川金融中心业主出具的《雄川金融中心项目通知函》中载明：“雄川金融中心”项目公共区域及大堂现已完工，请各位业主带上相关资料莅临“雄川金融中心”项目现场完善交房与延期赔偿等事宜。莅临时间为：写字楼2019年5月2日-2019年5月9日（上午9:00-下午17:30），公寓2019年5月6日-2019年5月13日（上午9:00-下午17:30）。 2019年5月2日，雄川公司将房屋交付给高兵使用。 一审法院认为，高兵、雄川公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性约定，对双方当事人均具有约束力。关于逾期交房违约金计算的起始时间。雄川公司辩称根据双方签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋的交付时间为2018年10月31日前，因此逾期交房违约金应当从2018年11月1日开始计算。然而，雄川公司在2019年3月12日向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上确定的逾期交房的赔付标准为：“x4-x6层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成”。该赔付标准系雄川公司在商品房买卖合同及补充协议签订之后所作的允诺，允诺的内容真实合法，对雄川公司具有法律上的拘束力。故一审法院对高兵主张的按照雄川公司允诺的2018年10月1日作为逾期交房赔付的起算时间的意见，予以支持。 关于逾期交房违约金计算的截止时间。高兵、雄川公司在一审庭审中均认可逾期交房违约金计算截止时间为2019年5月2日，一审法院对此予以确认。根据雄川公司所允诺的逾期交房违约金赔付的计算时间和赔付标准，雄川公司应支付的逾期交房违约金为3516120元×5%×214天÷365天=103075元。 关于高兵要求雄川公司解除高兵购买的雄川中心xx号的在建工程抵押并办理备案和预告登记，以及要求雄川公司退还已支付的114282.19元办证相关费用的诉讼请求，由于雄川公司同意高兵的该部分诉讼请求，故一审法院对高兵的该部分诉讼请求，予以支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、雄川公司于判决生效之日起三十日内为高兵办理位于成都市xx号房屋的抵押注销手续，并于抵押权注销后三十日内协助高兵办理案涉房屋的备案登记和预告登记；二、雄川公司于判决生效之日起三十日内向高兵支付逾期交房违约金103075元；三、雄川公司于判决生效之日起三十日内向高兵退还114282.19元；四、乐山市商业银行股份有限公司眉山分行在实现案涉房屋抵押权项下的债权后，协助雄川公司办理案涉房屋抵押权的注销手续。如雄川公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2280元，由雄川公司负担。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一审认定的逾期交房违约金的起算时间是否恰当。 本院认为，根据本案查明的事实，雄川公司与高兵在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2018年10月31日前，因雄川公司未能在合同约定的期限内向高兵交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。雄川公司于2019年3月12日出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》，从该方案载明的延期交房事宜的赔付事宜标准：“x4-x6层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算……”看，雄川公司自愿将案涉合同约定的逾期交付房屋违约金的起算时间进行了变更，即对高兵的赔付时间从2018年10月1日起计算，系雄川公司对自身权利进行的处分，且高兵对该变更无异议，雄川公司与高兵就逾期交付房屋违约金的起算时间达成了新的合意，是双方真实意思表示。故一审法院以雄川公司承诺的2018年10月1日为逾期交房违约金的起算时间并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5652元，由成都雄川实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年四月十三日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣