贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初956号原告：贵州航咨物业管理有限公司安顺分公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路西城印象小区********。社会统一信用码：91520490MA6DM73Q06。负责人：肖庆元。被告：吴敏，女，穿青人，1982年7月8日生，住贵州省安顺市经济技术开发区。原告贵州航咨物业管理有限公司安顺分公司（以下简称航咨物业公司安顺分公司）与被告吴敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告航咨物业公司安顺分公司负责人肖庆元，被告吴敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告航咨物业公司安顺分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费570元，滞纳金1,516元，合计2,086元。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年4月1日与西城印象小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并从2016年4月1日起至2018年4月19日服务于小区业主，被告是坐落于西城印象小区XXXX号房业主。原告为小区提供服务管理合同期间，原告与被告都应该切实履行物业管理合同，但被告从2017年10月1日起无故拖延缴纳物业管理服务及相关费用构成违约。原告与被告安顺市西城印象业主委员会签订的物业服务合同约定，合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.2元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金。被告在西城印号房XXX住房，住房建筑面积为71.39平方米，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2017年10月1日至2018年4月19日止共拖欠6个月20天的物业管理费，金额为570元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告吴敏辩称，1、质疑原告进入西城印象小区管理的合法性；2、原告进入小区与上届物业公司和下届物业公司的交接工作未做好；3、原告未尽到他们应该履行的职责义务；四、我的孩子被关在电梯里，在小区找不到物业管理员，电梯内救援电话无人答应、找到保安保安说这事情不管他的事，物业公司自始至终不管不问，导致我们到现在不敢乘坐电梯。本案经审理认定事实如下：2016年3月9日，西城印象业主委员会（委托方、甲方）与贵州航咨物业管理有限公司（受委托方、乙方）签订《物业管理合同书》，约定：甲方将所属西城印象（黔中苑）物业管理委托给乙方管理。合同期限自2016年4月1日起至2017年3月31日止。之后，2017年4月20日，西城印象业主委员会（委托方、甲方）与原告航咨物业公司安顺分公司（受委托方、乙方）签订《物业管理合同书》，约定：甲方将所属西城印象（黔中苑）物业管理委托给乙方管理。合同对物业基本情况、服务内容与质量、物业管理服务费用、双方的权利义务、公共设施及房屋的维修、违约责任等进行约定。其中：合同对服务的内容约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道，下水道化粪池的疏通管理和清扫；公共绿化的养护和管理；车辆行驶、停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装修装修管理服务；物业档案资料管理等。双方在合同中约定：物业费收取：电梯楼按每平方米建筑面积1.2元／月，步梯楼按每平方米建筑面积0.8元／月，门面按每平方米建筑面积1.5元／月，水费6.5元每吨，电费每度1.1元。合同同时约定：本合同期限自2017年4月20日至2018年4月19日止。上述合同签订后，原告依约从2016年4月1日起为该小区提供物业管理服务至2018年4月19日。被告吴敏系开发区西航路黔中苑YUXXX号房业主，其房屋建筑面积为71.46平方米。现原告以被告未交纳2017年10月1日起至2018年4月19日期间的物业服务费为由，诉至本院，提出如前所请。上述事实，有原告的陈述，有原告提供的营业执照、负责人身份证、物业管理合同书（两份）、水电费发票、西城印象业主委员会出具的收条、电梯移交说明、公告、贵州省计量测试院检定结果通知书及原告向本院申请调取的贵州省不动产登记查询结果、安顺市商品房预售合同备案登记表，被告提供的身份证、收款收据、电表等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为：西城印象业主委员会与原告签订的《物业管理合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，西城印象业主委员会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻西城印象小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，被告应及时支付相应的物业费。现被告未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。本院（2018）黔0402民初1421号生效判决认定的事实认为：因原告提供的物业服务存在一定的质量问题，故本院酌定由原告承担20%的责任。经查明，被告吴敏自2017年10月1日起未缴纳物业服务费，现原告诉请要求被告缴纳2017年10月1日至2018年4月19日的物业费，期间为6个月19天，按合同约定为1.2元／平方米/月标准计算，即被告应支付：6个月19天×1.2元×71.46=568.82元，按80%计算为人民币455.1元予以支持原告的该项诉请，超出部分不予支持。对于原告主张滞纳金的问题，本院认为，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告的物业服务质量存在瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，且原告与西城印象小区业主委员会签订的《物业管理合同书》中并未对滞纳金进行约定，故对原告主张支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告对原告管理小区及业委会与原告签订的物业合同持异议。本院认为，原告与业委会签订物业服务合同,作为合同相对方的原告有理由相信业委会系代表全体业主签订该物业服务合同，系合同双方真实意思表示,且原告自2016年4月1日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。对小区有无召开业主大会决议选聘原告,系小区内部管理事务,若被告对此有异议可向社区主管部门反映,但不能以此否定物业服务合同的效力和原告的劳动付出。因此，被告质疑物业服务管理合同无效的理由不能成立，本院不予支持。物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由,本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴敏于本判决生效之日起五日内支付2017年10月1日至2018年4月19日的物业服务费人民币455.1元给原告贵州航咨物业管理有限公司安顺分公司。二、驳回原告贵州航咨物业管理有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告吴敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二一年四月十五日法官助理赵朴灵书记员刘思雨（代）