四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4581号 上诉人（原审原告）：张怀勇，男，1976年7月16日出生，汉族住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈枫，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳欣，四川衡平律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杜欣霖，女，1975年1月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈枫，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳欣，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王素清，女，1991年6月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：王关霖，四川智典（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王雁，女，1995年3月26日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：王关霖，四川智典（成都）律师事务所律师。 上诉人张怀勇、杜欣霖因与被上诉人王素清、王雁合伙协议及共有物分割纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张怀勇、杜欣霖上诉请求：撤销原判，改判支持张怀勇、杜欣霖全部诉讼请求。事实和理由：张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁与四川蜀鑫投资有限公司（以下简称蜀鑫公司）2014年6月27日签订《商品房买卖合同》后，双方共同向蜀鑫公司支付了首付款46.41万元，其余款项向银行按揭，但王素清、王雁拒不支付按揭款，张怀勇、杜欣霖只得垫付。一审关于王素清、王雁已完成全部付款的认定错误。一审关于王雁南充商业银行储蓄卡账号尾号6738于2014年6月25日取款5万元、2015年4月20日取款25,000元的认定，缺乏基本证据。2014年3月24日杜欣霖陪同王雁于从王雁账户(尾号6738)取出19万元后，又于同日将19万元存入王雁本人账户(尾号5064)，2014年6月20日杜欣霖陪同王雁于将该19万元存款从王雁账户(尾号5064)取出，又立即19万元存回王雁原本人账户(尾号6738)，因此一审关于2014年3月24日杜欣霖陪同王雁取出的19万元被杜欣霖拿走的认定有误。一审罗列的10笔款项共计504,999元中，杜欣霖仅收到了184,000元首付款，其余的320,999元均由王雁自行取款，或杜欣霖陪同王雁取款后王雁自行支配使用。杜欣霖代王雁签字取款时，王雁均在场，并非杜欣霖签字的取出的钱都由杜欣霖拿走。如杜欣霖把504,999元都拿走，王素清、王雁已付清房款，二人就不可能再与张怀勇、杜欣霖共同申请按揭借款。王素清、王雁在此前陈述和答辩中均自认其未付清房款。根据物权法规定，按份共有人可以随时请求分割共有房产，一审中对房屋进行评估的鉴定估价报告合法有效，应当对房屋进行分割。综上，一审判决错误，请求二审予以改判。 王素清、王雁辩称，案涉王雁2张银行卡的办卡目的就是用于购房，是杜欣霖带着王雁去办的，密码是杜欣霖设置的，且杜欣霖长期实际控制、占有案涉银行卡，并未告知过王素清、王雁密码。后来王雁离开张怀勇、杜欣霖按摩店时才取回银行卡。案涉账户所支取的资金全由杜欣霖支取，有杜欣霖的所签取款凭证佐证，王素清、王雁并不知情。 张怀勇、杜欣霖向一审法院起诉请求：1、按照张怀勇30%、杜欣霖30%、王素清20%、王雁20%的份额分割按份共有的房屋；2、判令王素清、王雁分别向张怀勇、杜欣霖支付垫付的按揭贷款本息107,346.57元及利息(其中以34,085.71元为基数自2019年8月20日起至全部付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以73,260.86元为基数自2018年9月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令王素清、王雁向张怀勇、杜欣霖支付垫付款项(违约金)73,695.68元并支付利息，以前述金额为基数自2018年9月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 一审法院认定事实：2014年6月27日，张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁共同作为买受人与蜀鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：075-1606），约定买受人购房位于成华区××路××号“蓝光·东方××幢××层××号房，用途为：商业，测绘建筑面积39.59平方米，总价款91万元，首期支付46万元。合同还约定，共有情况为按份共有，买受人张怀勇所占份额30%，买受人杜欣霖所占份额30%，买受人王雁所占份额20%，买受人王素清所占份额20%。合同签订后，张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁共同支付了首付款。后张怀勇、杜欣霖与王素清、王雁作为共同借款人及抵押人与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）（贷款人）、蜀鑫公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请为其购买房屋发放个人购置商用房贷款45万元，贷款期限10年，以案涉房屋作为抵押，蜀鑫公司作为保证人进行担保，并约定以张怀勇名下的账号为6215××××5870的工行账户作为还款账户。上述《个人购房借款／担保合同》由四川省成都市国力公证处进行了公证。 经检索类案与关联案件得知，张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁与蜀鑫公司商品房预售合同纠纷一案，由于蜀鑫公司为张怀勇、杜欣霖、王雁、王素清四人代为向工行草市支行偿还366,304.32元并承担了违约责任，故张怀勇、杜欣霖两人于2018年9月28日向蜀鑫公司支付款项366,304.32元以及违约金73,696.68元，至此张怀勇、杜欣霖已经结清全部购房按揭贷款，现案涉房屋已登记在张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁四人名下，且已取得不动产权证书。 一审法院另查明，王雁名下的南充市商业银行储蓄卡分别于2013年4月10日取款16,999元(账号尾号0435)、2014年3月24日取款19万元(账号尾号6738)、2014年6月21日取款5万元(账号尾号6738)、2014年6月23日取款58,500元(账号尾号0435)、2014年6月25日取款9万元和5万元(账号尾号6738)、2014年8月15日取款6，500元(账号尾号6738)、2014年10月8日取款8,000元(账号尾号6738)、2015年4月20日25,000元(账号尾号6738)、2015年12月16日取款1万元(账号尾号6738)，以上10笔取款共计504,999元，在上述10笔转款的《取款凭证》上均有“王雁”的签名。 2018年11月12日，王雁向本院提出《笔迹鉴定申请书》要求对上述《转款凭证》中的“王雁”签名进行鉴定。2018年12月20日，张怀勇、杜欣霖委托诉讼代理人当庭向张怀勇、杜欣霖核实后，明确告知法庭，张怀勇、杜欣霖均认可上述签名系杜欣霖所签，但陈述款项不是杜欣霖领取的，一审法院将上述内容记录在《质证笔录》之中。 一审庭审中张怀勇、杜欣霖与王素清、王雁均同意对涉案房屋进行评估。2020年8月18日，成都九鼎房地产交易评估有限公司出具“房地产司法鉴定估价报告”，案涉房屋的评估总价为772,005元。质证时张怀勇、杜欣霖表示对该评估价格无异议，愿意占有该房屋，并向对方补偿差价；而王素清、王雁对该评估价格有异议，认为价格过低，表示不同意分割，也不申请重新鉴定。 一审法院认为，本案系发回重审的案件，原审案由为合伙协议纠纷，本案中张怀勇、杜欣霖变更了诉讼请求，原案由不再适合，应调整为共有物分割纠纷以及一般合同纠纷。 一、根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。对共有的不动产或者动产的分割没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案系共有房屋分割形成之纠纷。本案涉案房屋业经登记确定由张怀勇、杜欣霖与王素清、王雁按份共有，因该按份共有系共同购买而形成，共有人依法享有分割共有财产之形成权，张怀勇、杜欣霖作为按份共有人之二依法可以随时请求分割。但是，关于共有物分割程序，本案标的物属于不动产房屋，按照社会生活、交易习惯，在维持正常范围使用、交易价值条件下，该标的物性质不应物理分割使用；次之，案涉房屋的评估价格远远低于购买价格，众所周知，若现在以评估价格进行分割，必然损害双方的利益；其三，双方已经确定了对涉案房屋共有的份额。故本案涉案房屋不宜进行物理分割。故一审法院对张怀勇、杜欣霖要求分割案涉房屋的请求不予支持。 二、王雁于2018年11月12日提出《笔迹鉴定申请书》要求对《转款凭证》中的“王雁”签名进行鉴定。但张怀勇、杜欣霖已明确表示《转款凭证》中的“王雁”签名系杜欣霖所签，故王雁的提出的鉴定申请，一审法院不予准许。根据《转款凭证》载明的取款事实发生时，王雁已经成年，属于完全民事行为能力人，无须杜欣霖陪同依然可以合理合法的提取资金银行卡内的存款，故该款项应为杜欣霖提取，杜欣霖主张该款项其并未使用的意见，一审法院不予采信。同时，在张怀勇、杜欣霖未出示反证佐证的情况下，王素清、王雁主张杜欣霖提取的王雁存款用于购买案涉房屋的抗辩意见，一审法院予以采信。综上，根据《转款凭证》载明的金额，杜欣霖提取王雁银行存款504,999元，结合案涉房屋的总价款(91万元)和按份共有情况(张怀勇占份额30%，杜欣霖占份额30%，王雁占份额20%，王素清占份额20%)，在张怀勇、杜欣霖与王素清、王雁均未举证证明双方如何约定购房出资的情况下，一审法院认为，王素清、王雁已经完成案涉房屋的付款义务。至于张怀勇、杜欣霖提出的10笔取款中的19万元系取出后当日存入王雁的账户中，杜欣霖并未拿走的意见，根据双方提供的南充市商业银行的取款、存款凭证以及交易流水，显示2014年6月20日从王雁的(尾号5064)的账户上取款19万元，当日王雁的(尾号6738)即存入19万元。而一审法院认定的10笔取款中的19万元发生在2014年3月24日。故一审法院对张怀勇、杜欣霖的该项意见不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张怀勇、杜欣霖的诉讼请求。案件受理费1,150元，由张怀勇、杜欣霖负担。 本院二审期间，王素清、王雁提交以下证据：1.四川天府银行业务交易账单、两份取款凭证，拟证明王素清会签名，与杜欣霖的陈述相左；2.2008年至2019年、2011年至2013年、2010年至2013年王素清不同卡号的交易流水及相应的取款凭证，拟证明：杜欣霖还管理过王素清的银行卡，并从中支取王素清的存款。张怀勇、杜欣霖质证称，王素清的银行卡由其本人保管，杜欣霖未从中取款，相关款项也与购房款无关。本院经审查认为，王素清、王雁上述证据材料不足以证明其主张，且与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 二审查明，案涉《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》订立后，张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁共同向蜀鑫公司支付首付款460000元，工行草市支行在2015年1月至2017年12月期间，从约定还款账户即张怀勇名下账号为6215××××5870的工行账户扣收了贷款本金及利息共计171028.53元。账户清单显示，2015年1月至2017年9月期间均为足额还款，2017年10月、12月为部份款项，2018年1月后未再还款。 四合伙人购买的成华区××路××号“蓝光·东方××幢××层××号房屋办理的房产证载明：座落成华区××街××号××栋××层附xx号，权利人杜欣霖，占有份额30%，按份共有人张怀勇、王素清、王雁，各占有份额30%、20%、20%。 2018年12月10日，在一审法院组织对王素清、王雁提交的王雁银行账户取款凭证质证时，张怀勇、杜欣霖的委托诉讼代理人陈述：“经代理人向二原告核实，二原告均认可字由杜欣霖签字，但款项不是杜欣霖领取。” 一审关于2013年4月10日到2015年12月16日期间王雁银行卡存款由杜欣霖在《取款凭证》或《业务凭证》上签字支取10笔款项的认定，部份有误。一审认定的2014年6月25日取款5万元，金额不准确，实际金额为53,480元；一审认定的2015年4月20日取款25,000元，日期不准确，实际取款日期为2015年4月24日。经复核，上述10笔取款总金额为508,479元。 张怀勇、杜欣霖上诉主张，一审法院关于杜欣霖2014年3月24日从王雁尾号6738账户取走190,000元的认定有误，因该款又存入王雁账户。经审查，相关证据显示，2014年3月24日王雁尾号5064账户存入190,000元，2014年6月20日该款于被取出，当天王雁尾号6738账户存入190,000元。上述取款、存款凭证上“王雁”均由杜欣霖代签。 张怀勇、杜欣霖两人于2018年9月28日向蜀鑫公司支付440,000元，其中包括代偿贷款本息366,304.32元、违约金73,695.68元。 以上事实，有质证笔录、借记卡账户历史明细清单、不动产权证书、银行流水、存取款凭证、转款凭证、当事人陈述等在案为证。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，张怀勇、杜欣霖与王素清、王雁基于合伙购房行为，购得了成都市成华区××路××号“蓝光·东方××幢××层××号（产权登记为成华区××街××号××栋××层附xx号）房屋，并依照共同签署《商品房买卖合同》的约定，四人分别占有该房屋30%、30%、20%、20%的所有权份额。本案争议焦点为：1.王素清、王雁是否按约支付了购房款，是否应向张怀勇、杜欣霖支付后二者垫付按揭款、违约金及利息；2.张怀勇、杜欣霖要求分割房屋的主张是否应得到支持，房屋应如何分割。 一、王素清、王雁是否按约支付了购房款，是否应向张怀勇、杜欣霖支付后二者垫付按揭款、违约金及利息 张怀勇、杜欣霖、王素清、王雁合伙购买房屋，应按约定份额承担购房价款。《商品房买卖合同》订立后，四人共同支付了首付款460000元，对此双方无争议。双方争议问题是，后期款项王素清、王雁有无按约支付。按照四合伙人与工行草市支行签订的《个人购房借款／担保合同》约定，四合伙人从银行贷款450000元，还款账户为张怀勇名下6215××××5870工行账户。鉴于张怀勇、杜欣霖为夫妻，王素清、王雁按份额需承担的后期款项，应向张怀勇、杜欣霖支付。 现有证据反映，王雁名下的南充市商业银行储蓄卡，从2013年4月10日到2015年12月16日期间，有10次取款共计508,479元，相应《取款凭证》或《业务凭证》上“王雁”的签名均为杜欣霖所写。对于该款项为谁所取，双方当事人陈述不一。杜欣霖称陪王雁取款而代签，款项为王雁所得；王雁称银行卡及密码当时均为杜欣霖保管，款项为杜欣霖支取。结合全案情况，本院同意一审合议庭的判断，即王雁的解释较为合理，王雁的举证已达到高度盖然性的证明标准，应认定款项为杜欣霖所取。鉴于杜欣霖能证明2014年3月24日从王雁账户取出190,000元后又将该款存入王雁名下账户，故该笔款项不应计入杜欣霖所得款项。其余9笔金额总计318,479元（508,479元－190,000元）的取款，应计为杜欣霖所得款项。 杜欣霖上诉称，王雁账户上2014年6月23日取款58,500元，相应取款凭证上“王雁”名字并非杜欣霖所签。本院经审查认为，在本案诉讼中，一审法院组织质证时，杜欣霖的委托诉讼代理人认可上述签字为杜欣霖所签，现无证据证明该自认是在被欺诈或被胁迫的情况下作出，也无证据证明该自认内容与事实不符，故杜欣霖现否认上述凭证上“王雁”名字为其所签的意见，本院不予采纳。此外，张怀勇、杜欣霖上诉认为，王素清、王雁在另案诉讼中承认其在2015年底后未再支付按揭款，足以说明杜欣霖未取走王雁账户上的款项。对此本院认为，虽然王素清、王雁陈述其离开张怀勇、杜欣霖按摩店后未再支付按揭款，但是同时也陈述二人是事后才得知杜欣霖取走王雁账户存款的，王素清、王雁陈述较为符合情理，不影响法院根据证据对杜欣霖取走王雁银行账户款项事实的认定。张怀勇、杜欣霖该上诉意见不成立。 四合伙人购买案涉房屋，除支付首付款460,000元外，后期支付的价款包括：工行草市支行在2015年1月至2017年10月期间，从约定还款账户即张怀勇账户扣收的贷款本金及利息171,028.53元、蜀鑫公司代合伙向工行草市支行偿还贷款后向合伙追偿的款项366,304.32元，以上共计997,332.85元。王素清、王雁按份额需承担的款项为398,933.14元（997,332.85元×40%）。 由于现无证据证明双方当事人之间在合伙购房之外存在其他债权债务关系，杜欣霖从王雁银行账户上支取318,479元的时间与合伙购房时间较为接近，取款金额应认定为王素清、王雁向张怀勇、杜欣霖支付的购房款。王素清、王雁按份额需承担的款项为398,933.14元，扣除上述已付款，王素清、王雁还应向张怀勇、杜欣霖支付购房款80,454.14元。考虑到四合伙人采取的是10年期按揭贷款，除首付款外的购房款应分期支付，而王素清、王雁应分期支付的购房款大部分已由杜欣霖提前支取，王素清、王雁所欠的仅是其应承担购房款的小部分，为平衡双方利益，对张怀勇、杜欣霖要求王素清、王雁支付欠付购房款利息的主张，本院不予支持。 本案中，由于四合伙人未按约向工行草市支行偿还按揭贷款，工行草市支行于2018年2月宣布贷款提前到期，并从担保人蜀鑫公司处扣划了剩余贷款本息366,304.32元以及违约金73,695.68元。经蜀鑫公司追偿，张怀勇、杜欣霖两人于2018年9月28日向蜀鑫公司支付了上述款项。鉴于按揭贷款期限10年，张怀勇账户未按约支付按揭款发生在2017年10月，而此前王素清、王雁已足额向其支付相应阶段的购房款，故合伙不按约偿还贷款系张怀勇、杜欣霖造成，王素清、王雁没有过错，不应承担合伙向蜀鑫公司支付的违约金。张怀勇、杜欣霖要求王素清、王雁承担违约金及利息的诉讼请求，不应得到支持。 二、张怀勇、杜欣霖要求分割房屋的主张是否应得到支持，应如何分割 目前合伙购房的事务已完成，张怀勇、杜欣霖主张分割合伙购买的房屋，应予支持。由于案涉房屋难以实体分割，故可以采取折价方式分割。张怀勇、杜欣霖二人占有房屋较大份额，且愿意取得房屋，故本院确定房屋分割方案为：张怀勇、杜欣霖取得房屋，同时对王素清、王雁进行补偿。经一审法院委托评估，案涉房屋价值772,005元。王素清、王雁所占40%份额对应价款为308,802元。该款扣除王素清、王雁应向张怀勇、杜欣霖补付的购房款80,454.14元，张怀勇、杜欣霖实际应向王素清、王雁支付228,347.86元。待张怀勇、杜欣霖付清补偿款后，王素清、王雁应配合张怀勇、杜欣霖办理房屋所有权变更登记手续。 综上，张怀勇、杜欣霖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第一款、《中华人民共和国民法典》第三百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6529号民事判决； 二、张怀勇、杜欣霖于本判决生效之日起十五日内向王素清、王雁支付折价款228687.86元； 三、在张怀勇、杜欣霖付清本判决第二项确定的款项后十日内，王素清、王雁配合张怀勇、杜欣霖将成都市成华区××街××号××栋××层附xx号房屋所有权变更登记为张怀勇、杜欣霖所有； 四、驳回张怀勇、杜欣霖其他诉讼请求。 一审案件受理费13,391元，张怀勇、杜欣霖负担8,034.6元，王素清、王雁负担5,356.4元。二审案件受理费13,391元，张怀勇、杜欣霖负担8,034.6元，王素清、王雁负担5,356.4元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 张 俊 审判员 陈正霞 审判员 魏云霞 二〇二一年四三十日 书记员 黄鑫程