河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4279号上诉人（原审原告）：吴翠兰，女，1966年5月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：苗世杰，辽宁贤齐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华润置地（郑州）有限公司。法定代表人：凌晓洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张泽贤、袁韶光，北京德和衡律师事务所律师。上诉人吴翠兰与上诉人华润置地（郑州）有限公司（以下简称华润置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人吴翠兰的委托诉讼代理人苗世杰，上诉人华润置地公司的委托诉讼代理人袁韶光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴翠兰上诉请求：不服一审判决第三项，请求改判。支持吴翠兰在一审中提出的第1、2、3、4、5、6、7、9项诉讼请求。事实和理由：1.华润置地公司应承担逾期交房的违约责任。华润置地公司应于2019年8月30日交付符合合同约定条件的房屋，华润置地公司一审中未提供涉案房屋水、电、燃气和供暖基础设施验收合格证明文件，故配套基础设施和公共设施并未达到合同中约定交房的要求，不具备交房条件。合同中关于“买受人不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，并不得以此向出卖人主张逾期交房的违约责任”属格式条款，是出卖人一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的条款，应属无效条款。且华润置地公司也没有采取合理的方式提请吴翠兰注意该等免除自身责任而排出对方权利的条款。故在房屋装饰、设备不符合合同约定的情况下，华润置地公司构成违约。另外，墙面材质与合同约定不符，构成违约，墙面需要大面积进行施工改造，在改造完成之前，不具备交房条件。华润置地公司控制燃气设施的相应证据，拒不提供。故吴翠兰有权主张违约金。2.华润置地公司未按照合同约定在外立面使用玻璃幕墙或同档次、更高档次的材料，构成违约，吴翠兰有权请求华润置地公司退还因降低施工建造成本的部分购房款。3.涉案房屋入户门尺寸不符合标准和实际使用目的，构成违约。吴翠兰有权请求华润置地公司对吴翠兰购买的房屋入户门尺寸（宽72厘米）进行改造到符合入住标准（宽100厘米），以达到国家标准，并实现合同目的。4.走廊宽度1.22米不符合合同约定的1.53米，吴翠兰有权请求华润置地公司赔偿因走廊宽度过窄导致的吴翠兰公共面积损失。5.公共绿地被改为非机动车停车区域，构成违约，一审判决对华润置地公司违反合同约定在地面建设停车区域的违约事实认定不清。吴翠兰有权请求华润置地公司拆除小区西北侧公共绿地位置上铺的砖，恢复成公共绿地。6.燃气表实际位置与合同约定位置不符，构成违约，一审判决对燃气表位置更改事实认定不清。吴翠兰有权请求华润置地公司把吴翠兰购买房屋内的燃气表从厨房迁至合同中约定的设备平台或生活阳台。7.地暖管间距过宽且未取得城市集中供热企业审核验收，构成违约，一审判决对地暖管违约的事实认定不清。吴翠兰有权请求华润置地公司对房屋地暖管之间间距尺寸35厘米进行改造到间距尺寸25厘米。8.电梯无法正常使用，构成违约，一审判决关于电梯无法正常使用的事实没有进行认定。吴翠兰有权请求华润置地公司拆除5号楼故障电梯，更换同等档次安全合格的电梯。综上所述，因华润置地公司上述种种违约行为，导致房屋无法达到合同约定的交付条件，欲交付房屋的实际情况与合同约定和设计图纸的差距较大，外立面材料、走廊宽度、燃气表位置、门洞尺寸、房屋墙面材质等方面均与合同约定和设计不符，难以达到吴翠兰合理期待的居住条件，影响合同目的的实现。华润置地公司所要交付的房屋并不是符合合同中约定的商品房，不能作为合格的房屋向吴翠兰交付，华润置地公司未达到合同第十四条中规定的配套基础设施和公共设施的交房要求，同时房屋装饰、设备亦不符合合同约定，不具备交房条件。故华润置地公司未能在2019年8月30日前达到房屋交付的条件，且至今仍未达到房屋交付的条件，应视为华润置地公司逾期交房，由此产生的违约责任，应该由华润置地公司全部承担。华润置地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回吴翠兰关于“除去客餐厅、走廊、卧室、书房墙面石膏，改成水泥砂浆找平”的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项内容。事实与理由：1.一审判决第一项内容违反《商品房买卖合同》之附件四第八条和《商品房买卖合同》第十条第1款的明确约定，违反民法典第九条有利于节约资源、保护环境的基本原则。华润置地公司对案涉房屋室内墙面抹灰进行上述设计变更的出发点是质量更优：低档次住宅室内墙面大都会采用水泥砂浆找平，高档次住宅室内墙面大都会采用满挂玻纤维网格布后用石膏砂浆找平。华润置地公司对案涉房屋室内墙面抹灰进行上述变更，多支付设计变更费1766334.98元。一审判决内容违反合同明确约定，出卖人有权将主合同附件三约定的装饰、设备更换为同档次或更高档次的装饰、设备且无需承担违约责任。该变更不需要通知吴翠兰，也无需取得吴翠兰同意。2.一审法院认定华润置地公司未经吴翠兰同意改动燃气表安装位置系违约行为，是违反工程施工常理的，是违反房地产行业交易惯例的。案涉房屋燃气表的安装位置，虽然与购房合同约定不符，但变更后的安装位置，是为了遵守国家强制性规范的规定，是为了有利于吴翠兰和居住人的人身财产安全，是为了公众安全，是为了便利于吴翠兰使用。一审据此认定华润置地公司违约，并酌定支付10000元补偿金，对华润置地公司不公平。华润置地公司、吴翠兰对对方的答辩意见均同自己的上诉意见。吴翠兰向一审法院起诉请求：1.请求支付逾期交房违约金6262.8元（2019年8月30日-2019年9月24日按日支付房款总额的万分之一）及实际交付房屋之日止的违约金；2.请求退还因降低5号楼施工建造成本的（楼体外立面建筑装饰材质由昂贵的玻璃幕墙降低为廉价的真石漆）部分购房款暂计40000元；3.请求对吴翠兰购买的房屋入户门尺寸（宽72厘米）进行改造到符合入住标准（宽100厘米）;4.请求华润置地公司赔偿因走廊宽度过窄导致的吴翠兰公共面积损失暂计10000元；5.请求华润置地公司拆除小区西北侧公共绿地位置上铺的砖，恢复成公共绿地;6.请求华润置地公司把吴翠兰购买房屋内的燃气表从厨房迁至设备平台或生活阳台;7.请求华润置地公司对吴翠兰购买的用于房屋供暖铺的地暖管之间间距尺寸35厘米进行改造到间距尺寸25厘米;8.请求华润置地公司除去客餐厅、走廊、卧室、书房墙面石膏，改成水泥砂浆找平；9.请求华润置地公司拆除5号楼故障FUJETEC电梯，更换同等档次安全合格的电梯。一审法院认定事实：1.2018年6月22日，吴翠兰、华润置地公司签订商品房买卖合同（合同编号：180××××4199），双方约定：吴翠兰购买华润置地公司开发的位于二七区××、××路南（华润悦府）5号楼1单元50层5009号，户型为四室二厅，建筑面积为142.49平方米，总房款为2609505元；华润置地公司应于2019年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实的商品房交付吴翠兰使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。合同第十四条主要就供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施进行约定，均为2019年8月30日达到验收合格。2.上述商品房买卖合同附件四补充协议约定：（一）公共区域：1.外立面：石材，保温装饰一体板，玻璃幕墙，涂料，百叶；5.电梯：华升富士达或同等档次（梯速3.5米／秒，载重量1050kg）。（二）住宅单位：3.客餐厅、走廊、卧室、书房、客房地面、墙面和天棚：水泥砂浆地面；墙面水泥砂浆找平；顶棚满刮腻子。4.厨、卫地面、墙面：地面做防水处理（厨房无防水）；地面水泥砂浆找平；墙面水泥砂浆找平，卫生间局部做防水处理。5.生活阳台、设备平台地面、墙面和天棚：地面水泥砂浆找平。6.配套设备：(5)量表：水表、电表安装在户外；燃气表设在设备平台或生活阳台；(6)供暖：小区自建集中供暖。3.就上述房屋买卖合同，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议二，约定了就本合同买卖关系双方的联系及送达方式需采用书面形式送至列明的通讯地址。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当于合同约定的交付期限七日前的任意一日将《交付通知书》以特快专递方式按照本补充协议约定的地址通知买受人办理交付手续，买受人未接到《交付通知书》的或未于合同约定的交付期限前接收房屋的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用的时间。房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应当按照合同约定的交付标准及时整改维修，但除下列情形外，不影响交付，买受人应当依据合同及本补充协议接收房屋：房屋主体结构存在安全隐患；其他影响质量致使房屋不能正常使用的。4.2019年8月21日，华润置地公司就本案诉争房屋所属工程“郑州华润悦府住宅二期5号楼”向郑州市城乡建设局报送工程竣工验收备案，该局于2019年8月22日出具备案意见为：竣工验收备案文件已于2019年8月22日收讫，文件齐全。备案管理部门处理意见：资料齐全，符合法定形式。5.2019年8月22日，华润置地公司按照《商品房买卖合同》补充协议二中约定的送达地址向吴翠兰邮寄送达了《华润悦府5号楼1单元50层5009号房屋房屋交付使用通知书》。截止庭审之时，吴翠兰未接收涉案房屋。6.庭审中，吴翠兰称合同中约定合同附件四的中提到的材料应全部使用，华润置地公司称合同约定的是选择使用，华润置地公司完全按照设计图纸建设的，设计图纸也没有说明全部使用，销售的沙盘也没有说明全部使用玻璃用墙，且国家规定二层以上住宅禁止使用玻璃用墙，华润置地公司已在国家规定允许范围内一层使用了玻璃幕墙。7.华润置地公司认可改变了室内墙面约定的砂浆找平改为石膏找平。吴翠兰称石膏找平墙面不结实，装修时需要重新扣掉石膏墙面才能粘贴瓷砖。8.华润置地公司认可燃气表已安装到厨房。吴翠兰称燃气表是基础设施，华润置地公司称燃气表属于其他设施一般设备，国家规范不允许安装在吴翠兰要求的位置，但没有提供相应证据。9.郑州蓝图勘察设计技术咨询服务中心（涉案房产的施工图设计文件审查单位）出具的证明一份，证明涉案5号楼门洞口宽度100mm，符合建筑设计防火规范。华润置地公司辩称门洞两旁均为承重墙，无法进行加宽整改。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明。本案中，吴翠兰、华润置地公司之间签订的房屋买卖合同不违反相关法律法规规定，为有效合同，双方当事人均应遵照履行。本案中，吴翠兰、华润置地公司签订商品房买卖合同，后华润置地公司建成房屋，但其部分建筑材料及方式不符合合同约定，华润置地公司按约定时间向吴翠兰交付房屋，事实清楚。本案华润置地公司在合同履行后存在违约行为，应当承担相应违约责任。关于吴翠兰各项诉讼请求：1.要求判令华润置地公司支付逾期交房违约金，本案中，吴翠兰、华润置地公司双方约定的房屋交付日期为2019年8月30日，华润置地公司于2019年8月22日向吴翠兰约定的送达地址邮寄了《房屋交付使用通知书》，告知吴翠兰接收房屋，吴翠兰未接收房屋。本案华润置地公司交付的房屋已经达到双方合同约定的工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成、前期物业管理已经落实的要求，吴翠兰诉请的其他质量问题，即使客观存在，也均不属于双方合同中约定的“房屋主体结构存在安全隐患、其他影响质量致使房屋不能正常使用的”情形，吴翠兰可要求华润置地公司进行整改维修，但不影响交付。综上，吴翠兰在华润置地公司通知接收房屋后未及时接收系自身原因所致，故吴翠兰该诉请无事实依据，不予支持。2.请求退还因降低5号楼施工建造成本的（楼体外立面建筑装饰材质由昂贵的玻璃幕墙降低为廉价的真石漆）部分购房款暂计40000元的诉讼请求，吴翠兰、华润置地公司合同中约定外立面材质为：石材，保温装饰一体板，玻璃幕墙，涂料，百叶，但双方对各种材质的具体使用范围及面积并无明确约定，华润置地公司称已在外立面一楼使用了玻璃幕墙，吴翠兰也未提交证据证明华润置地公司使用的是廉价的真石漆，华润置地公司行为并不违反合同约定，故对吴翠兰该项该请求不予支持。3.对于入户门尺寸，双方商品房买卖合同没有对入户门标准进行约定，吴翠兰称房屋入户门尺寸不符合标准，其主张的入户门开启后只有72厘米，但其并无证据证明其测量标准合法有效，而涉案工程已经有关部门工程竣工验收，说明涉案工程符合国家规定的竣工交付条件，故吴翠兰该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。4.吴翠兰主张公用面积损失暂计10000元，吴翠兰提交的房屋楼层平面图中显示走廊宽度为1.5ｍ及1.53ｍ，该图并未明确系净宽距离，华润置地公司建造涉案房屋，已经有关部门验收，且房权证书还没有制发，无法确定吴翠兰是否存在实际损失，吴翠兰该项主张没有事实依据，故该项诉讼请求不成立，不予支持。5.公共绿地涉及公共区域，吴翠兰作为个体在本案中主张该项诉请没有法律依据，不予支持。6.吴翠兰请求将燃气表迁移至设备平台或生活阳台，华润置地公司未经吴翠兰同意，擅自改动安装位置违反合同约定，系违约行为，但是燃气表的安装涉及公用基础设施，设备平台和生活阳台是否能够安装燃气表，应由天燃气公司来确定，吴翠兰对此并未提交证据证明该地方合适或更适合安装燃气表，在现有条件下直接改装，并无足够的事实依据，其该项诉讼请求不予支持。7.关于地暖管间距，吴翠兰、华润置地公司对暖气管间距并无明确约定，吴翠兰也无证据证明华润置地公司安装的暖气间距影响了采暖效果，吴翠兰该项诉讼请求没有事实依据，故不予支持。8.根据双方合同约定，华润置地公司交付房屋的客餐厅、走廊、卧室、书房墙面应为水泥找平，但实际该部分墙面为石膏面，该情形明显违反双方合同约定，应予以改正，故吴翠兰该项诉请，予以支持。9.关于更换电梯的诉讼请求，吴翠兰没有提供有效证据证明涉案楼房电梯不合格，故其该项请求没有事实依据，不予支持。另根据本案双方纠纷，尽管对吴翠兰诉请将燃气表移至合同约定位置未予支持，但结合涉案五号楼整体情况以及华润置地公司与五号楼其他业主买卖合同履行情况，酌定华润置地公司补偿吴翠兰10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华润置地（郑州）有限公司于判决生效后三十日内将吴翠兰所购买的位于二七区××、××路南5幢1单元50层5009号房屋的客餐厅、走廊、卧室、书房墙面整改为双方合同所约定的水泥砂浆找平；二、华润置地（郑州）有限公司于判决生效之日起十日内补偿吴翠兰10000元；三、驳回吴翠兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费吴翠兰预交2919元，变更诉讼请求后减半收取603.5元，由吴翠兰负担496.5元，华润置地（郑州）有限公司负担107元，剩余2315.5元退还吴翠兰。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案中，涉案双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。华润置地公司向吴翠兰交付的房屋通过了工程竣工验收并取得竣工备案表，房屋的配套基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成、前期物业管理已经落实的要求，符合交付条件。吴翠兰主张的其他质量问题，不属于双方补充协议中约定的“房屋主体结构存在安全隐患、其他影响质量致使房屋不能正常使用的”情形，并不影响交付使用。一审驳回吴翠兰要求华润置地公司支付逾期交房违约金的诉请并无不当。涉案合同约定外立面材质为：石材、保温装饰一体板、玻璃幕墙、涂料、百叶，但双方对各种材质的具体使用范围及面积并无明确约定，吴翠兰也未提交证据证明华润置地公司使用的各种材质违反了合同约定，故其要求华润置地公司退还因降低5号楼施工建造成本的（楼体外立面建筑装饰材质由昂贵的玻璃幕墙降低为廉价的真石漆）部分购房款的诉讼请求不成立，一审未予支持并无不当。关于入户门尺寸问题，商品房买卖合同没有关于入户门尺寸及样式的约定，但案涉房屋的门窗属于施工图设计的范围，施工图审查合格，施工亦必须符合设计要求，且案涉房屋经竣工验收合格、备案，已经说明案涉房屋符合设计要求，故一审驳回吴翠兰该项诉请并无不当。吴翠兰提交的房屋楼层平面图中显示走廊宽度为1.5ｍ及1.53ｍ，但并未明确系净宽距离。案涉房屋已经竣工验收合格、备案，但因房权证书还没有制发，无法确定其是否存在实际损失，吴翠兰该项主张没有事实依据，一审未予支持并无不当。公共绿地涉及公共区域，吴翠兰作为个体在本案中主张该项诉请没有法律依据，一审不予支持并无不妥。双方对暖气管间距并无明确约定，吴翠兰也无证据证明现安装的暖气间距影响了采暖效果，故其该项诉讼请求的依据不足，一审未予支持并无不当。吴翠兰未提供有力证据证明涉案楼房电梯不合格，故其要求更换电梯的诉请不成立，一审未予支持并无不当。关于吴翠兰请求将燃气表迁移至设备平台或生活阳台的诉请。燃气表安装位置与合同的约定不符，但是燃气表的安装涉及公用基础设施，设备平台和生活阳台是否能够安装燃气表，应由相关部门根据安全要求来确定，在现有条件下直接改装并没有相关的事实依据，吴翠兰该项诉请不成立，不予支持。结合涉案五号楼整体情况以及华润置地公司与五号楼其他业主买卖合同履行情况，一审酌定华润置地公司补偿吴翠兰10000元适当，予以维持。案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议装饰、设备标准部分约定，客餐厅、走廊、卧室、客房的地面、墙面和天棚为水泥砂浆地面，墙面水泥砂浆找平。但华润置地公司在实际施工中将该部分墙面变更为石膏砂浆找平，违反了双方合同约定的标准。华润置地公司称石膏砂浆找平标准高于水泥砂浆找平，不需要经过买受人同意，但华润置地公司提交的证据不足以证明石膏砂浆找平标准高于水泥砂浆找平。故一审判决华润置地公司将涉案房屋墙面整改为双方合同约定的水泥砂浆找平，并无不当。综上所述，吴翠兰、华润置地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吴翠兰、华润置地（郑州）有限公司分别预交的二审案件受理费各1207元、50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判员  杨彦浩二〇二一年四月六日书记员  霍毅祥