贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1398号上诉人（原审被告）:李德琴，女，1957年4月18日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：肖远云，男，1949年4月30日出生，汉族，住贵州省毕节市，系上诉人现居住社区推荐。被上诉人（原审原告）:贵州创和物业有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象13栋201房。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。法定代表人：赵雄杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：阳东海。上诉人李德琴因与被上诉人贵州创和物业有限责任公司（以下简称：创和物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6618号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李德琴上诉请求：1、撤销原判，改判本案合同在2017年7月6日至2018年8月15日期间效力待定，未经追认，对上诉人无约束力。改判本案合同于2018年8月15日已经解除。2、诉讼费用由创和物业承担。事实及理由:一、一审认定本案合同有效，事实不清，证据不足。1、一审中，创和物业主张与瑞丰铭城业主委员会签订的《物业服务合同》成立生效，未举证证明业委会合同主体资格，未举证证明业委会经业主大会授权或受业主委托代理签约事实，因此，该业委会以业主大会名义签订的物业服务合同效力，取决于业主和业主大会的追认或者不予追认，属于合同法第四十八条第一款规定的效力待定合同。创和物业没有举证证明该合同已经追认，主张该合同成立生效，证据不足。一审判决认定该合同合法有效，同样事实不清，证据不足。2、2020年3月19日，经七星关区房产局证实，本案业委会档案袋是空的，无任何法定备案文件。该业委会身份不明，达不到法律规定合同主体应当具有的资格条件。创和物业主张与该业委会签订的合同有效，一审判决确认该合同有效，均欠缺该业委会合同主体资格证据支持。3、基于签约人（业委会与创和物业）规避业主和业主大会的事实存在，加上物业服务质量恶劣等等原因，上诉人有正当理由拒绝缴纳物业服务费，表示不承认该合同，拒绝追认。依照《合同法》第四十八条第一款规定，本案业委会未经授权、未受委托，于2017年7月6日以业主大会名义与创和物业签订的合同未经追认，对上诉人没有约束力。二、合同解除符合约定。2018年6月12日，业委会对物业服务存在问题，向创和物业发出《整改通知书》，因为不见整改效果，2018年8月15日，业委会向创和物业送达解除合同的《函》，符合合同解除的约定（判决书载有解除条款）。即日起，上诉人与创和物业不存在合同关系，原判判令上诉人依该合同缴纳物业服务费，与合同法、物业管理条例相悖，请求二审依法改判或发回重审。被上诉人创和物业二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，其与业主委员会签订的合同合法有效，对上诉人有约束力，其应当交纳物业服务费用，请求二审维持原判。原审原告创和物业向一审法院起诉请求:一、判令被告李德琴向原告支付(2017年8月1日至2020年7月31日)物业服务费4,698.00元;二、判令被告向原告支付久费时间段资金占用同期银行贷款利息;三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。被告李德琴系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为118.65平方米；经核算，从2017年8月1日至2020年7月31日期间，被告李德琴应交纳的物业服务费为4,698.54元（1.1元×118.65×36=4,698.54元）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，未完全履行合同的义务。如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区存在广告张贴及对小区的管理服务不完全到位等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：2018年8月15日，该小区业主委员会向原告发出《业委会关于小区物业公司解除物业服务合同的函》，该函载明：业委会决定解除与原告签订的物业服务合同，此外函上还载明其他相关事项。一审法院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告李德琴作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告李德琴具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3,288.98元（4,698.54元×70%=3,288.98元）。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告称双方不存在合同关系及原告与该业委会签订的合同已经解除的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同……”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，虽然该业委会向原告发出了解除合同的告知函，但被告不能举证证明发出该告知函时符合合同约定或法定的解除条件，而原告与该业委会签订的合同仍在履行期限内，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。对被告认为该合同存在暗箱操作，应认定无效，该主张不是本案审理的范围，对被告以其他理由不交纳物业费或认为交纳物业费过高的意见，本院也不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李德琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3,288.98元。二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告李德琴负担18.00元。本院二审期间，上诉提交照片一组，证明涉案小区业主委员会不合法，被上诉人未将收取的公共物业费进行公示，对小区电梯、停车场等服务不到位，长期电梯停止运营，垃圾没有及时清理等事实。被上诉人质证称上诉人不能提供原件证明，此照片不能达到其证明目的，同时，公共区域物管费已与业主委员会结算，还在区法院进行诉讼，判决结果是业主委员会还欠被上诉人的钱，故上诉人的证明目的不成立。本院认为，上诉人提交证据无原件进行核对，公共区域物业费如何清算不在本案审理范围，故对其证明目的不予采信。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：涉案《物业服务合同》是否有效和解除，上诉人是否有权拒交小区物业服务费。经查，被上诉人创和物业公司与瑞丰铭城小区业主大会、瑞丰铭城业主委员会签订《物业服务合同》，约定被上诉人为该住宅小区进行物业管理，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对瑞丰铭城小区业主具有约束力。上诉人作为居住在涉案小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，经一审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在局部区域有污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，故一审酌情判决被上诉人自行承担30%物业管理服务费并无不当。而上诉人作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费。虽然其对业主委员会合同主体资格质疑，但不能据此否认业主委员会与创和物业所签的物业管理服务合同的效力。本案业主委员会虽于2018年8月15日向被上诉人发出关于小区物业公司解除物业服务合同的函，但其并未重新选聘物业公司进场，仍由被上诉人一直向小区业主提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，本案上诉人并未提供证据证实业主委员会的解聘函是由业主大会作出，结合被上诉人至今仍为涉案小区提供物业服务，业主大会和业主委员会并未提出异议的事实，上诉人主张物业服务合同已经合法解除，不应支持物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人所提公共区域物管费应抵扣业主物业费问题，因公共区域物管费不在本案审理范围内，上诉人可另行主张，对此上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉理由，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李德琴负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年四月二十八日书记员 宗航程