广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初515号原告（反诉被告）：黄成桂，男，1988年4月27日出生，汉族，住罗定市××××××××××2×，身份证号码：445××××××××××××。本诉委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。本诉委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗定市民盛房地产有限公司，住所地：罗定市××××××××，统一社会信用代码：9144×××××。法定代表人：黄晓梅，总经理。委托诉讼代理人：陈启荣，广东翔浩律师事务所律师。原告黄成桂与被告罗定市民盛房地产有限公司（以下简称民盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，被告民盛公司于2021年2月18日提出反诉，本院经审查后认为民盛公司的反诉符合法律规定，依法受理民盛公司的反诉，并依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。本诉原告黄成桂的委托诉讼代理人莫衍、黄颖怡及本诉被告（反诉原告）民盛公司的委托诉讼代理人陈启荣到庭参加诉讼；反诉被告黄成桂经合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄成桂向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还房屋面积差异的房价款13942元及利息（利息以13942元为基础自2019年8月13日起至实际清偿日止按年利率6%计算）。二、判令被告向原告退还二倍房屋面积差异（差异值-3%以上）的房价款27843元及利息（利息以27843元为基础自2019年8月13日起至实际清偿日止按年利率6%计算）。三、判令被告支付逾期办证违约金59873.6元给原告。四、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年4月11日签订《商品房买卖合同》，被告将其所有的座落于罗定市×××××××××商住小区××号房出卖给原告，约定出售该商品房时按套内建筑面积计算，套内面积为95.07平方米，该商品房单价为人民币每平方米4888.37元，总房款为464737元。并约定产权登记面积与合同计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房（合同第五条）……等事项。签订合同后，原告依约付款、履行合同义务，无违约行为。被告向原告交付了房屋并办理了不动产权证，不动产权证载明专有建筑面积（套内建筑面积）为89.37平方米，比合同约定的套内建筑面积小5.7平方米，面积差异值达﹣6%。原告选择继续履行合同，多次要求被告退还房屋面积差异房价款，被告拒绝，故诉之。根据法律规定，涉案商品房面积差异值达﹣6%，被告应退还的房价款为：1.差异值﹣3%以内的房款：95.07平方米×﹣3%×4888.37元＝13942元；2.差异值﹣3%以上的房款:[5.7平方米－（95.07平方米×﹣3%）×4888.37元×2倍]＝27843元，两项合计41785元。另，被告未能依约办理案涉不动产权证，存在违约行为，应支付原告逾期办证违约金。逾期天数：自2017年6月1日至2019年8月13日共773天，逾期办证违约金数额：464737元×773天×年利率6%÷365天＝59873.6元。为维护自身合法权益，现原告向法院提起诉讼，望判如所请。本诉被告民盛公司辩称：一、原告主张的面积差异应以建筑面积作为计价面积。1.根据双方签订的《××（商品房）定购协议书》，双方在协商购买涉案商品房时均是以建筑面积作为计价面积。而且，本案原告是在第一次签订订购协议后，申请变更了所购买的商品房，因此另行作出了计价表，计价表和换房申请更明确反映了双方的真实意思表示是以建筑面积计价，优惠折扣也是以建筑面积作计价标准。因此，以建筑面积作为计价面积贯穿于整个交易过程，后来签订《商品房买卖合同》的购房总价与与换房后计价表也是一致的。从而可以看出，双方在达成商品房买卖价款时的真实意思是以建筑面积作为涉案商品房销售的计价面积。2.一切合同的订立均是双方意向、协商、谈判、最终达成一致并签订合同的过程，不可能一蹴而就。《民法典》规定合同的订立采取要约、承诺的方式，也体现了合同双方协商和意思自治的基础。因此从双方签订《××（商品房）定购协议书》，到原告申请换房并享受原有折扣并重新计价，再到最终双方签订《广东省商品房买卖合同》中约定的购房总价与计价表约定的购房总价是一致的，可以反映双方以建筑面积作为计价面积的意思表示贯穿了双方购买涉案商品房的全过程。当中不存在计价面积变更的情形。如果双方是对原约定的计价方式进行变更，那么交易的总价也会随之而变更。因此，基于诚实信用原则，请人民法院依法支持被告以建筑面积计价的观点。另外，前期物业服务是商品房买卖后所产生的附带的服务内容，根据双方签订的《物业服务合同》约定以及缴纳物业管理费的标准，也是按照建筑面积作为计算标准缴纳物业管理费的。因此，这也可佐证商品房买卖乃至交易完成时，双方真实的意思表示仍是以建筑面积作为计价面积。《商品房买卖合同》是必须使用政府指导的合同范本，并要在房管部门备案，因此，正式《商品房买卖合同》中约定以套内面积作为计价面积是受政府等外部因素的影响。所以，基于合同诚实信用原则，恳请法院依法采纳民盛公司以建筑面积作为计价面积的观点。二、如法院未采纳被告按建筑面积计价的答辩意见，则原告实际取得的分摊面积比合同约定的分摊面积多，因此原告也应补偿被告分摊面积增加部分价款。三、原告主张的逾期办证违约金不应予以支持。理由如下：1.《商品房买卖合同》第十五条没有约定逾期办证的违约责任。关于“关于产权登记的约定”事实上是两部分：首先，“360日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是约定登记备案的内容，但对于备案并没有约定任何违约责任。因此，不应以360日作为办理不动产权证的期限，更不应要求出卖人承担违约责任。其次，该条第3项明确“买受人委托出卖人代办房产证的……出卖人有义务为买受人代办，房地产权证办理延误的出卖人无需承担违约责任。”因此，该项约定明确办理涉案房地产权证是基于业主的委托，且明确约定出卖人无须承担违约责任。也就是说，即使在买受人委托办证的情况下，出卖人也不承担任何违约责任。因此对于原告主张的逾期办证违约责任没有任何依据，不应予以支持。2.根据上述合同约定，出卖人仅负有提供资料备案的义务，并不必然受托办理房地产权证书，而且在办理房产产权证过程中，包括缴清税费、办证费、提供权属人资料等属于买受人必须履行的义务。原告未能提供其完税证明等已经履行自身义务的证据，应承担举证不能的不利后果，出卖人不应承担任何责任。四、假使认定被告要承担逾期办证违约责任，被告认为：1.原告于2018年5月3日收楼，因此即使计算逾期办证违约金也应从实际交付房屋时起算，被告于2019年4月10日已经提交全部资料办理涉案商品房确权登记，不存在任何违约情形。2.原告主张逾期办证违约金但并没有提供证据证明其实际损失，且原告主张的违约金明显过高，对该违约金主张也不应予以支持。原告逾期违约责任部分主张也超过诉讼时效。综上所述，请人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告民盛公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付分摊面积差异价款20424.78元及利息（利息从2019年8月13日起，以20424.78元为本金，按年利率6%计至实际清偿之日止，暂计至2021年2月18日利息为1892.70元）。二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告是罗定市××××的开发企业。反诉被告于2014年向反诉原告购买××C栋××号房，双方签订《××（商品房）定购协议书》，约定按建筑面积计价4194元/平方米，总购房款为464737元。双方协商确定总购房款后，于2014年4月11日签订《商品房买卖合同》。合同约定所购买商品房建筑面积为110.81平方米，套内面积95.07平方米，分摊面积15.74平方米。反诉被告于2019年8月13日取得涉案所购商品房的不动产权证书，登记建筑面积109.98平方米，套内面积89.37平方米，分摊面积20.61平方米。其中产权登记的分摊面积比合同约定的分摊面积超出了4.87平方米（20.61平方米－15.74平方米）。反诉原告认为，分摊面积与套内面积一同构成涉案销售商品房建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用，属于反诉被告的权益，而且按照建筑面积计价的意思表示贯穿于双方交易的整个过程。因此，对于超出合同约定的分摊面积部分，反诉被告应按照双方协商的建筑面积计价标准，向反诉原告支付相应的对价款：4194元/平方米×4.87平方米＝20424.78元。恳请人民法院依法查明事实，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告黄成桂辩称：请求驳回民盛公司对黄成桂的反诉请求，反诉费用由民盛公司承担。事实和理由：一、黄成桂不曾与民盛公司约定建筑面积的计价方式，民盛公司主张黄成桂向其支付分摊面积的差异款没有依据，且差异造成原因在于民盛公司，责任应由其自行承担。因案涉商品房的公摊面积差异比高达31%，公摊面积差异的处理可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”具体就本案而言，处理如下：（一）在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分”的房价款，属于上述司法解释及部门规章《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例，但黄成桂无需向民盛公司支付该部分差异款。由于双方在合同中就公摊面积价格及面积误差如何处理没有约定，又没有相应证据证明套内面积与公摊面积分别的建设成本，且双方最终签订的《商品房买卖合同》计价方式为按套出售，按套内面积计价，无论建筑面积多少不属于双方房价计算的依据，最终签订的《商品房买卖合同》改变了原《××（商品房）定购协议书》的约定，应以最新的约定为准。因此，在黄成桂已支付案涉商品房对价且价格较高的情况下，民盛公司继续主张要求支付分摊面积差异没有依据。（二）在正常误差范围外即“面积误差比超出３％部分”的房价款，黄成桂无需补足。相对于黄成桂而言，民盛公司对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出原建设部《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例3%部分，则民盛公司对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。由于增大的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，故不能仅以买受人对整套房产的受领行为就认定其就增大且超出3%的公摊面积作出自愿补足价款的意思表示，民盛公司主张返还不符合合同约定，亦无法律依据。（三）案涉商品房3%以内的分摊面积误差为0.4722平方米。案涉商品房分摊面积高达4.87平方米，且案涉房屋的套内面积减少5.7平方米。诚言，民盛公司损害黄成桂合法权益的情形明显，其对本诉及反诉存在根本过错及违约责任。因此，民盛公司主张黄成桂全额向其支付分摊面积款项没有事实依据及法律依据。二、民盛公司主张双方签订的《××（商品房）定购协议书》中约定的建筑面积计价单价4194元/平方米系错误的，经黄成桂查阅双方签订的《××（商品房）定购协议书》发现，双方在协议书中约定的建筑面积计价单价为3874.20元/平方米。三、因案涉商品房存在分摊面积差异的过错在于民盛公司，其主张要求支付利息没有依据。请求按年利率6%支付亦无任何的法律依据。四、房款按套内面积计价。1.《商品房买卖合同》是经产权登记机构备案的正式合同，“附记”赋予正式合同具有优先适用的效力，定购协议书等文件不足以对抗《商品房买卖合同》的效力。2.定购协议书等文件仅是合同磋商文件，签订日期早于《商品房买卖合同》的签订日期，不能对抗《商品房买卖合同》的效力。3.正式合同即《商品房买卖合同》选择按套内面积计价，该合同没有“分摊面积存在差异、可以采用多除少补予以调整”之类的约定，那么定购协议书关于按建筑面积计价的约定已经被取消，分摊面积不是房屋计价的元素（要素），实际履行中即使有分摊面积增减，亦不会产生补交或退还面积差异款的后果。所以，民盛公司要求黄成桂补交分摊面积增大的面积差异款，没有合同依据，违反诚实信用原则，不应支持。4.“契约必须遵守”是法律公理，也是我国社会主义核心价值观的内容之一，任何人不得违反。五、民盛公司反诉请求黄成桂补交分摊面积增大的面积差异款，已超过诉讼时效，应驳回反诉请求。1.《商品房买卖合同》约定民盛公司2015年6月1日前交房，交房后360日内向产权登记机关提交代办产权证的全部资料。根据办证流程，代办产权证前须测量商品房的实际面积，根据前述约定，民盛公司最迟在2016年5月26日知道涉案商品房存在分摊面积增大的事实、知道自己的权利被侵害，其请求黄成桂补交分摊面积增大的面积差异款的诉讼时效从2016年5月26日起算，至2019年5月25日三年的诉讼时效届满，民盛公司于2021年2月18日提起反诉，已超过诉讼时效，应驳回反诉请求。2.民盛公司因其自身原因于2018年交房、2019年4月10日办理大产权证、2020年代办涉案商品房的产权证等行为，均属民盛公司违约，根据法律规定，民盛公司的违约行为不能阻止诉讼时效期间的经过、不能延长诉讼时效期间，本案不能以2018年、2019年4月10日、2020年等时点作为诉讼时效的起诉点。本院经审理认定事实如下：民盛公司是位于罗定市×××××××××洋花园的房地产开发商。2014年2月14日，黄成桂与民盛公司双方签订《××（商品房）定购协议书》，约定原告向民盛公司认购××C座××单位，该商品房建筑面积为78.96平方米（套内面积67.74平方米，分摊面积11.22平方米），定价为每平方米3874.20元，总金额305907元，2月15日前交足首期款送首次置业契税及送两年物业管理费。该协议书第五条第3点约定，本协议书一式两份，在正式签订《商品房买卖合同》后，本协议书同时作废。2014年3月1日，黄成桂向民盛公司申请将××房换到××房，并申请享受定购C-704房的96折再98折的优惠折扣及送首次置业契税、两年物业管理费。2014年4月11日，被告民盛公司作为出卖人与原告黄成桂作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为××C栋××号房，用途为住宅，建筑面积110.81平方米，套内建筑面积95.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.74平方米。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4888.37元，总金额为464737元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第八条约定出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……；2.……；3.买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（假如有违约）及相关费用并将办理该商品房的房地产权证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人有义务为买受人代办，且因此造成的房地产权证办理延误的出卖人无须承担责任。合同签订后，黄成桂按约定向民盛公司付清了全部购房款。2014年12月24日，涉案商品房已完税。2018年5月3日，黄成桂办理了房屋交接手续。2019年4月10日，民盛公司向不动产登记局申请办理××C栋的权属证书，办文类型为：商品房确权登记（按套发证）。2019年8月9日，罗定市自然资源局出具了涉案商品房的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》，办文类型为：房地产（一手商品房）转移登记。2019年8月13日，罗定市自然资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为黄成桂，登记的房屋建筑面积为109.98平方米，专有建筑面积为89.37平方米，分摊建筑面积为20.61平方米。2020年12月31日，黄成桂向本院递交诉讼材料，提起诉讼，要求民盛公司支付逾期办证违约金及退还套内建筑面积差异款及利息，民盛公司则于2021年2月18日向本院提出反诉，要求黄成桂补交分摊面积差异款及利息。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、《不动产权证书》、税收缴款书；被告提供的《××（商品房）定购协议书》、换房申请书、《房屋钥匙交接表》、《不动产登记局窗口收件依据（存根）》；本院调取的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》等证据以及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄成桂与民盛公司于2014年4月11日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。对于逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，本诉被告民盛公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。这里的“权属登记”，应是权利人为本诉原告黄成桂的“权属登记”。本诉被告民盛公司于2018年5月3日将涉案商品房交付给本诉原告，按合同约定最迟应在2019年4月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。但本诉被告直至2019年4月10日才向产权登记机关提交资料申请办理初始权属登记，2019年8月9日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权转移登记，导致本诉原告未能在《广东省商品房买卖合同》规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，本诉被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在《广东省商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算方式，但因逾期办证而导致本诉原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对本诉原告所造成的损失是客观存在的，本院综合逾期办证的原因、本诉被告的过错，按照公平和诚实信用原则，以本诉原告已付购房款为基数，按年利率2%的标准计算逾期办证违约金。按合同约定，本诉被告最迟应在2019年4月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，但本诉被告直至2019年8月9日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权转移登记，本诉被告逾期办证的违约天数为102天，故本诉被告应向本诉原告支付的逾期办证违约金为2597.43元（464737元×2%÷365天/年×102天）。对于面积差异款的问题。涉案商品房的不动产权证书上所载的房屋建筑面积为109.98平方米，专有建筑面积为89.37平方米，分摊建筑面积为20.61平方米，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的建筑面积为110.81平方米，套内建筑面积为95.07平方米，分摊建筑面积为15.74平方米。产权登记专有建筑面积与合同约定套内建筑面积相差-5.7平方米，差异值为-6%。根据合同第五条“该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定。现涉案商品房面积差异值为-6%，属于差异值超过±3%以上(不含本数)的情形，本诉原告没有要求退回所购的商品房，双方应按合同约定的商品房单价作多退少补处理。故本诉被告民盛公司应以差异面积5.7平方米按套内建筑面积每平方米4888.37元向本诉原告退还多收的购房款27863.71元（4888.37元/平方米×5.7平方米），本诉原告请求面积差异-3%以上的面积差异款按双倍计算违反合同约定，本院不予支持。而本诉被告提出双方签订的《××（商品房）定购协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在《××（商品房）定购协议书》的签订日期之后签订的，视为双方对原约定计价方式的变更，且《××（商品房）定购协议书》第五条第3点也明确约定在正式签订《商品房买卖合同》后，本协议书同时作废，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的，本诉被告提出以建筑面积作为计价面积的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。至于利息问题，双方签订的合同约定了选择退房的，被告需退还已收的全部购房款及利息，但对选择多退少补的，合同并未约定需计付利息，但本诉原告于2020年12月31日向本院递交资料，提起诉讼，明确请求本诉被告退还面积差异房价款，故套内建筑面积差异款的利息应自原告起诉之日即2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。至于分摊建筑面积差异款的问题。面积差异一般以产权登记的为准，而涉案商品房于2019年8月13日才进行不动产权登记，反诉原告于2021年2月18日提出反诉要求反诉被告补交分摊建筑面积的面积差异款并没有超过《中华人民共和国民法典》第一百八十八条所规定的诉讼时效期间，故对反诉被告黄成桂认为反诉原告的反诉超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。另，双方签订的商品房买卖合同约定计价面积与产权登记面积有差异时按套内面积计价，并约定了计价面积差异的处理方式，而没有约定分摊面积差异的处理方式，但这并非排除买受人对分摊面积减少或出卖人对分摊面积增多的权利救济，故分摊面积增大的，反诉被告亦应补交面积差异款给反诉原告。本案中，合同约定的分摊建筑面积为15.74平方米，产权登记的分摊建筑面积为20.61平方米，面积差异比绝对值为30.94%。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，分摊建筑面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人即民盛公司承担，所有权归买受人即黄成桂。因此，反诉被告应补交给反诉原告的分摊建筑面积差异款为1980.41元[总房价464737元÷合同约定建筑面积110.81平方米×（15.74平方米×3%）]，同时反诉被告应以1980.41元为本金从反诉原告反诉之日即2021年2月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给反诉原告，并计至付清之日止。反诉被告黄成桂经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限本诉被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2597.43元给本诉原告黄成桂。二、限本诉被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还套内建筑面积差异款27863.71元及支付利息给本诉原告黄成桂（利息以27863.71元为本金从2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）。三、限反诉被告黄成桂于本判决发生法律效力之日起十日内支付分摊建筑面积差异款1980.41元及利息给反诉原告罗定市民盛房地产有限公司（利息以1980.41元为本金从2021年2月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）。四、驳回本诉原告黄成桂及反诉原告罗定市民盛房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1167元（本诉原告已预交），由本诉原告黄成桂负担817元，本诉被告罗定市民盛房地产有限公司负担350元；反诉案件受理费179元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市民盛房地产有限公司负担162元，反诉被告黄成桂负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年四月二十八日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。