广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执异899号 异议人（案外人）：广州市锦隆物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区先烈中路69号2305单元。 委托诉讼代理人：吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广东省广州市海珠区广州大道南880号和平商务中心。 负责人：刘目兰，该行行长。 委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江晓珊，广东实德律师事务所律师。 被执行人：广州海粤房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市越秀区先烈中路69号2321单元。 法定代表人：黄创辉。 被执行人：深圳市厚丰贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉龙三街铭可达大厦6楼。 法定代表人：黄锡亮。 被执行人：汕头市捷佳实业有限公司，住所地广东省汕头市潮南区两英司英路。 法定代表人：黄创波。 被执行人：黄创辉，男，汉族，1975年7月30日出生，住广东省汕头市潮南区。 被执行人：朱芷宜，女，汉族，1978年7月18日出生，住广东省深圳市福田区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称：中行海珠支行）与被执行人广州海粤房地产发展有限公司（以下简称：海粤公司）、深圳市厚丰贸易有限公司、朱芷宜、黄创辉、汕头市捷佳实业有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人广州市锦隆物业管理有限公司（以下简称：锦隆公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 锦隆公司称：1.锦隆公司概括继受了原物权人海粤房地产公司对案涉物业的所有权利及义务;2.锦隆公司在取得拍卖物业后，与海粤房地产公司与涉案物业中涉及租赁保证金的共计43户承租人补充签订了合同。据合同约定，租赁保证金的性质是为了保障租赁合同的顺利履行，确保承租人在租赁关系存续期间确实履行合同义务。涉案的租赁保证金需在租赁期满或按合同约定提起终止租赁合同后，按照承租人实际缴交的数额，由出租人（物权人）向承租人全额退回的款项。承租人按照合同约定将涉案租赁保证金转入海粤房地产公司的账户。承租人将租赁保证金转入海粤房地公司的账户的行为，并不导致承租人对该笔租赁保证金丧失所有权。租赁保证金在法律性质上属于承租人所有，不属于被执行人海粤房地产公司可供执行资产，不应当作为执行款项予以扣划，而应当返还给锦隆公司，并由锦隆公司按约返还给承租人。申请人执行人中行海珠支行虽然作为抵押权人享有优先受偿权，但是，该权利不应及于承租人，更不应该因该权利的行使而损害承租人利益。本案中，锦隆公司认为，申请执行人中行海珠支行的优先受偿权不应及于租赁押金款项，其申请对涉及承租人合法权益的资产予以划付并用以清偿被执行人的债务，没有任何事实和法律依据，将严重侵害承租人的合法权益；3.根据合同约定，出租人即物权人需要在租赁合同终止后无息退还承租人的租赁保证金。锦隆公司概括继受了原物权人海粤房地产公司对案涉物业的所有权利及义务，包括案涉物业原来所签订的租赁协议，锦隆公司需按约向承租人退还租赁保证金。故，锦隆公司依合同约定有权保管承租人向海粤房地产账户支付的租赁保证金。涉案物业的承租人众多，涉案的租赁保证金对这些承租人而言数额较大，是关系到涉案承租人实际利益的重大事件。请求执行法院立即停止向申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行划付拍卖成交款中预留存的租户押金款项3098495.50元并将该笔租户押金款项返还锦隆公司。 锦隆公司向本院提供了以下主要证据：其与43户承租人及海粤地产公司签订的《之补充协议（二）》、《广州市房屋租赁合同》共43份、以及7户承租人向海粤公司交纳租赁保证金的银行流水共7份。 中行海珠支行答辩称：1.案涉款项480万元为拍卖海粤公司抵押房产所得款项，生效调解书已确定答辩人对该拍卖所得价款享有优先受偿权，被执行人至今未履行完毕生效调解确定的还款义务，即使将该480万元划付给答辩人亦尚不足以清偿海粤公司借款本息，故答辩人依法有权申请贵院将该480万元划付给答辩人，且贵院应当划付；2.锦隆公司主张3098495.50元为租户租赁保证金款应返还给锦隆公司，没有事实与法律依据，应予驳回。涉案争议的480万元款项是拍卖海粤公司抵押房产所得的款项，并非租户缴纳的租赁保证金，不应作为租赁保证金留存。锦隆公司未举证证明租户已缴纳3098495.5元的租赁保证金及该租赁保证金已由答辩人向法院申请执行划扣用于还款，亦未举证证明须向租户退还租赁保证金；3.退保证金的权利应由承租人行使，由承租人提出主张，锦隆公司并非适格的异议主体，其提出本案异议没有法律依据。截至目前，向承租人退租赁保证金的情况并未实际发生，亦无生效判决确认海粤公司须向承租人退还租赁保证金，尚不符合由承租人参与分配的条件，即使产生承租人向海粤公司提出退租赁保证金的主张，该债权亦属于一般债权，而答辩人的债权享有优先受偿权，该退还保证金的一般债权不具有优先于答辩人债权受偿的权利，因此在答辩人债权未清偿完毕的情况下，不应当先为承租人留存租赁保证金；4.法院于拍卖涉案抵押房产时，已公示是带租拍卖，以及特别提醒如遇纠纷则由买受人另循法律途径解决，锦隆公司作为买受人应当清楚买受带租物业的法律风险及应承担相应法律后果，不应将其风险转嫁给答辩人。 本院查明，申请执行人中行海珠支行与被执行人海粤公司、深圳市厚丰贸易有限公司、朱芷宜、黄创辉、汕头市捷佳实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出了（2017）粤01民初82号民事调解书，调解协议内容如下： 一、中国银行股份有限公司广州海珠支行和广州海粤房地产发展有限公司、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜确认：截至2017年3月21日，广州海粤房地产发展有限公司尚欠中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款本金351818120元，利息2409544.22元、罚息和复利26762.84元，利息、罚息及复利按照《固定资产借款合同》（合同编号：GDK477640120140206号）约定的标准继续计算至全部贷款本息清偿完毕之日止。 二、广州海粤房地产发展有限公司在调解书出具之日向中国银行股份有限公司广州海珠支行归还合计不低于350万元逾期本息（本金或利息）、逾期所产生的全部罚息以及承担诉讼费用911536元（其中案件受理费906536元，保全费5000元）。 三、在2017年5月底前，深圳市厚丰贸易有限公司将其持有广州海粤房地产发展有限公司的全部股权质押给中国银行股份有限公司广州海珠支行作为本协议所述贷款的担保并办妥质押登记手续。 四、中国银行股份有限公司广州海珠支行与广州海粤房地产发展有限公司签订资金监管协议，并一致同意约定及执行：（1）广州海粤房地产发展有限公司在中国银行股份有限公司广州海珠支行开立唯一资金监管专户，对租金和抵押物处置款进入专户进行封闭管理，接受中国银行股份有限公司广州海珠支行监管，支出款项必须经中国银行股份有限公司广州海珠支行同意方可划转；（2）除应缴纳的相关税费以外的售楼款须全部用于归还中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款本金；（3）广州海粤房地产发展有限公司的租金收入扣除当年支付中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款利息、应缴税费及正常经营所需费用以外，剩余租金须全部用于偿还中国银行股份有限公司广州海珠支行当年贷款本金，超出当年还款计划部分从最后一期还款计划开始倒序扣减每一期还款计划金额。 五、在2017年11月1日（不含）前，广州海粤房地产发展有限公司按如下要求归还贷款本息： 1.广州海粤房地产发展有限公司在2017年6月21日前支付当期利息（具体以银行系统当日计算为准）； 2.广州海粤房地产发展有限公司在2017年7月31日前归还本金1140万元； 3.广州海粤房地产发展有限公司在2017年9月21日前支付当期利息（具体以银行系统当日计算为准）； 4.广州海粤房地产发展有限公司在2017年10月31日前归还本金1250万元。 六、自2017年11月1日起，广州海粤房地产发展有限公司继续按照《固定资产借款合同》（合同编号：GDK477640120140206号）的约定按期向中国银行股份有限公司广州海珠支行归还贷款本息直至全部贷款清偿完毕之日止。 七、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜确认对上述第一条所确认的债务承担连带清偿责任。 八、协议各方一致确认：中国银行股份有限公司广州海珠支行对广州海粤房地产发展有限公司提供抵押的位于越秀区先烈中路69号的302套房产（抵押物清单详见附件一）享有优先受偿权。 九、协议各方一致确认：中国银行股份有限公司广州海珠支行对广州海粤房地产发展有限公司提供质押的位于东山大厦写字楼第六、七、十至十二、十五至二十三、二十五及二十八合计27029.88平方米物业、东山大厦32、33层加建部分物业及东山大厦地下122个车位的应收账款（全部租金等经营收入）享有优先受偿权。 十、如广州海粤房地产发展有限公司、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜有任何一项未能按期履行或者违反本调解协议、《固定资产借款合同》及担保合同所约定的义务，又或者广州海粤房地产发展有限公司、深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜有任何一方被起诉/仲裁和名下资产被采取保全措施（包括查封，扣押，冻结等措施）的，则中国银行股份有限公司广州海珠支行有权立即向人民法院申请强制执行，并要求：1.广州海粤房地产发展有限公司一次性清偿《固定资产借款合同》项下尚欠的全部借款本息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《固定资产借款合同》的约定计付至全部贷款本息清偿完毕之日止）以及诉讼费用；2.深圳市厚丰贸易有限公司、汕头市捷佳实业有限公司、黄创辉、朱芷宜对广州海粤房地产发展有限公司所欠中国银行股份有限公司广州海珠支行的上述借款本息、罚息、复利及诉讼费用承担连带清偿责任；3.中国银行股份有限公司广州海珠支行有权以广州海粤房地产发展有限公司提供抵押的位于越秀区先烈中路69号的302套房产（抵押物清单详见附件一）折价或者拍卖、变卖所得价款在上述借款本息、罚息、复利及诉讼费用范围内享有优先受偿权；4.中国银行股份有限公司广州海珠支行有权对广州海粤房地产发展有限公司提供质押的位于东山大厦写字楼第六、七、十至十二、十五至二十三、二十五及二十八合计27029.88平方米物业、东山大厦32、33层加建部分物业及东山大厦地下122个车位的全部租金等经营收入在上述借款本息、罚息、复利及诉讼费用范围内享有优先受偿权。 本院另查明，执行过程中，本院裁定拍卖处置被执行人海粤公司名下位于广州市越秀区先烈中路69号的288套房产，上述均为本案申请执行人的抵押物。其中265套房产合并拍卖，经第二次拍卖成交，竞买人广州市锦隆物业管理有限公司（以下简称锦隆公司）竞买了上述房产。上述房产拍卖时，均存在有效的租赁关系，拍卖时以带租约形式拍卖成交。上述房产均为申请执行人的抵押物，拍卖成交款大部分已优先划付给申请执行人中行海珠支行，在拍卖款中留存了480万元。因申请执行人中行海珠支行认为被执行人没有履行完毕清还借款本金的义务，请求将此480万元作为清还借款本金划付给申请执行人中行海珠支行。对此，本院拟将此留存的480万元划付申请执行人中行海珠支行，并于2020年10月15日作出（2018）粤01执3905号执行告知书，告知相关当事人。 本院认为，关于锦隆公司提出拍卖成交款中预留的款项应作为租户租赁保证金，返还给其的问题。首先，虽然锦隆公司提供了房屋租赁合同以及部分的租赁保证金的银行回单用于证明海粤公司与承租人确实存在租赁关系，且部分承租人系存在向海粤公司交纳租赁保证金的行为。但是本院预留的480万元系拍卖海粤公司名下房产的款项，并非承租人向海粤公司交纳的租赁保证金。其次，本院暂留存的480万元是拍卖抵押物所得款项。依据已经发生法律效力的（2017）粤01民初82号民事调解书所确认的内容，申请执行人中行海珠支行对拍卖的抵押物的所得款项享有优先受偿权。在被执行人海粤公司等被执行人未依照生效调解书的约定，履行债务的情况下，本院将拍卖抵押物的留存款项480万元清偿给申请执行人，依法有据，该执行行为应予支持。 综上所述，锦隆公司提出拍卖成交款中款项应作为租户租赁保证金，返还给其的异议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回广州市锦隆物业管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  符锐兰 审判员  叶洁靖 审判员  黄 征 二〇二一年四月十三日 书记员  唐志梅 白玉立