贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初1616号原告：刘小秀，女，1986年5月16日出生，汉族，住贵州省盘县。原告：吴进卜，男，1986年2月16日出生，汉族，住贵州省盘县。原告刘小秀、吴进卜的共同诉讼代理人：吴永林，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15202200710121790。原告刘小秀、吴进卜的共同诉讼代理人：任朝霞，贵州瀛黔律师事务所律师（实习），证号2301200421199。被告：贵州博大房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市红果经济开发区两河新区天翊房开公司办公楼（两河街道办），统一社会信用代码91520223353602381B。法定代表人：雷跃清，系贵州博大房地产开发有限公司执行董事兼总经理。诉讼代理人：何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。诉讼代理人：李影，贵州忠章律师事务所律师（实习），证号23082005219011。原告刘小秀、吴进卜与被告贵州博大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小秀及其原告刘小秀、吴进卜的诉讼代理人吴永林、任朝霞，被告贵州博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何德忠、李影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴进卜、刘小秀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议(合同标的为350635元)。2、判令被告退还二原告已付的购房款，以及维修基金、交易费、他项权证费等代收费用，共计350635元。3、判令被告向二原告支付利息31877.39元（利息以350635元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率，从2017年9月29日暂计至2021年2月8日为止，实际计算至所有费用付清之日止）；诉讼过程中，原告吴进卜、刘小秀将该项诉讼请求变更为：判令被告向二原告支付利息32467.36元（利息以350635元为基数，从2017年9月29日起2021年2月8日止），从2021年2月8日起，按2021年中国人民银行三年定期存款利率2.75%计算，至所有费用实际付清之日止）。4、判令被告向二原告支付违约金3506.35元。5、本案诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。事实和理由：2017年8月15日，原被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定二原告购买被告开发的博大财富广场商业用房第4幢1层30号房屋，房屋总价款为643940元，合同签订之日支付首付款343940元，余款300000元以银行按揭方式支付。合同第八条第四款约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十一条及第十三条约定，出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，如逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告依约向被告支付了首付款343940元，支付了维修基金、交易费、他项权证费等代办费用6695元，并且按照被告的要求在指定期限内提交了申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，但被告至今仍未通知二原告前往指定地点办理贷款相关手续，导致贷款迟迟未能办理，亦未将符合条件的商品房交付给二原告。二原告与被告就该事宜多次协商未果，遂委托贵州瀛黔律师事务所于2021年1月20日向被告发送《律师函》，但被告仍置之不理。二原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。被告应于2017年12月31日前将符合条件的商品房交付给二原告，但至今未履行其义务，且贷款亦迟迟未能办理，根据《民法典》的有关规定，二原告有权解除合同，并要求被告赔偿相应损失。综上，原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告贵州博大房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1、补充协议第20条明确约定，补充协议与买卖合同不一致的以补充协议为准。买卖合同中规定补充协议只有在不合理的加重买受人的责任及排除买受人主要权利时才不适用补充协议，但补充协议约定出现该情形时双方另行协商，另行协商并不存在不合理买卖情况。因此，不能贷款是由双方另行协商，而不是解除。2、原告认为被告已经超过三年时间交房，有权解除合同，但解除权是在知道解除权的一年内有权行使，如原告所述2017年12月31日没有收到房屋，其解除权的行使期限已超过法定期限。3、从被告出具的返租协议应当视为原告在2017年收到被告交付的房屋并将该房屋出租给被告，现只存在被告未按照在返租期限届满后返还房屋给原告，并不存在逾期交房，返租协议视为将房屋交付的期限另行约定，未达到原告可以主张解除合同的时间，同时合同解除需要其他原因，原被告双方签订的补充协议是先付清房款再交付房屋，时间不受2017年12月31日的约束，由于第三方的原因导致原告剩余款项不能通过贷款支付余款。4、合同解除具有法定解除及约定解除的规定，虽未能办理银行贷款，并不影响原告取得房屋的合同目的，被告不存在违约或不履行义务等情形导致目的不能实现。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，吴进卜向贵州博大房地产开发有限公司交纳购买门面定金10000元。2017年8月15日，贵州博大房地产开发有限公司作为出卖人与刘小秀、吴进卜作为买受人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。其中：《商品房买卖合同》约定：贵州博大房地产开发有限公司将其开发建设的位于贵州省盘州市红果开发区（两河新区）快速通道与东西2号交叉口旁的盘州市博大财富广场第4幢1层30号房，以总价款643940元出售给刘小秀、吴进卜。合同同时对商品基本状况（建筑面积58.54平方米）、计价方式与价款、付款方式及期限（第八条:付款方式及期限:买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款343940元，余款300000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人,在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的,按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内,支付不足款项,不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期,出卖人有权解除合同,合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人可以选择以下第(1)种方式:(1)合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议。(2)买受人有权解除本合同,合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因,导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人应在30日内支付不足款项。逾期,任何一方均可单方解除合同,合同解除后30日内,出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。）、逾期付款责任（第十条：逾期付款责任:买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第1、2种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金;并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指按照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、采用银行按揭的，买受人必须按贷款银行要求提供相应的按揭贷款资料，如中途违约的，按贷款合同中相关规定执行。）、交付时间和条件（第十一条：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……。）、相关设施及设备、逾期交房责任（第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，有权退房......。）、交接手续、房屋登记、前期物业管理（第二十九条约定:本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充(补充协议见附件十二),但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。）等进行了约定。同日,贵州博大房地产开发有限公司作为甲方与刘小秀、吴进卜作为乙方订了《补充协议》,对付款方式（银行按揭付款。因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方另行协商处理。）、交房日期（2017年12月31日）、交付房屋、抵押情况等进行了约定。2017年8月15日，吴进卜作为甲方（返租方）与贵州博大房地产开发有限公司作为乙方签订《博大财富广场商铺返租协议》，合同对合同标地、返租期限及乙方承租权限（返租期限为3年，自2018年1月1日起至2021年1月1日止；3年返租期到期以后，同等价位乙方拥有优先续租权。如乙方不再续租，乙方装修的该门面硬件装装修，归甲方所有）、相关费用的承担等进行了约定。2017年8月15日，吴进卜在《博大财富广场签约信息表》上签字认可定房人姓名、定房人房号、建筑面积、总价、首付房款、按揭房款、付款方式等。2017年8月15日，吴进卜向贵州博大房地产开发有限公司交纳门面款、维修基金、其他代收费合计290635元。2017年9月29日，吴进卜向贵州博大房地产开发有限公司补交房款50000元。2017年12月8日，贵州博大房地产开发有限公司在《六盘水日报》上刊登“博大财富广场（一期）一、二、三、四号楼公告”，内容：交房时间（2017年12月28日起开始交房，具体交房时间为每周一至周五，上午9：00至下午17：00）、交房地点、需携带的资料及缴纳的费用……。2021年1月20日，刘小秀、吴进卜委托贵州瀛黔律师事务所向贵州博大房地产开发有限公司发送《律师函》，内容：一、要求解除刘小秀、吴进卜与贵州博大房地产开发有限公司于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同》。二、要求贵州博大房地产开发有限公司在收到本函之日起7日内，退还吴进卜、刘小秀已付的购房款及代收费用350635元，并按照《商品房买卖合同》的约定，向吴进卜、刘小秀支付银行同期存款利息及违约金。2021年1月26日，贵州博大房地产开发有限公司签收。2021年2月20日，吴进卜、刘小秀申请财产保全，交纳保全费2450元。上述事实，有原、被告的陈述，《收据》《商品房买卖合同》、《补充协议》、《博大财富广场（一期）一、二、三、四号楼公告》、《博大财富广场商铺返租协议》、《律师函》、邮寄单、通话录音及光盘等证据在案证实，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《博大财富广场商铺返租协议》均系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，2017年8月8日至2017年9月29日期间，原告向被告交纳定金、首付款、维修基金等费用合计350635元，但至今未能办理贷款手续。双方虽在《补充协议》中约定“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方另行协商处理”，现因双方未能进行协商处理，也未能继续办理贷款手续，致使双方合同目的不能实现，故对原告主张解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；退还购房款、维修基金、交易费、他项权证费等费用350635元从2021年2月9日起，以350635元为基数，按2.75%/年计算至款项付清之日止的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但对原告主张支付利息32467.36元的诉讼请求，计算有误，即利息计算为32382.60元（350635元÷360天×3年4个月9天×2.75%/年），故予以支持32382.60元，超过部分，不予支持。对原告主张被告支付违约金3506.35元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。对被告提出驳回原告的诉讼请求的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘小秀、吴进卜与被告贵州博大房地产开发有限公司于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告贵州博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘小秀、吴进卜购房款（含定金、首付款、维修基金）350635元,并支付利息32382.60元，合计383017.60元；从2021年2月9日起，以350635元为基数，按2.75%/年计算至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3545元、保全费2450元，由原告刘小秀、吴进卜负担1117元,被告贵州博大房地产开发有限公司负担4878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 朱 刚二〇二一年四月二十八日书记员 李婷婷