吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终342号上诉人（原审原告）：聂振，男，汉族，1981年10月29日生，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：陈晨，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省交通投资集团有限公司，住所地长春市自由大路4433号。法定代表人：侯长森，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘博研，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，该公司法律顾问。上诉人聂振因与被上诉人吉林省交通投资集团有限公司（以下简称交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂振上诉请求：1.请求撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1435号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由交通公司承担。事实和理由：一、原审法院认定聂振向交通公司主张装修损失与双方合同约定相悖，实属错误。虽聂振与交通公司签订《房屋租赁合同》，并在合同第八条第六项约定“租赁期内，交通公司有权单方解除合同并收回租赁房屋，但应当至少提前45日通知聂振。合同因此解除后，聂振应及时租赁房屋按合同约定标准交还交通公司，交通公司接受租赁房屋并验收合格后应将合同未能履行部分对应的租金及保证金余额予以退还。聂振不得向交通公司主张因合同解除而产生的装修损失、经营损失等赔偿要求”，但该条款仅系对交通公司单方解除权的相关约定。本案中，房屋租赁合同解除的原因并非系交通公司行使单方解除权所致，而是因租赁房屋拟被政府拆除，双方经协商达成一致，对房屋租赁合同予以解除，因此不能机械适用关于交通公司单方解除权的相关条款规定，认定双方约定合同解除时，交通公司不应赔偿聂振装修损失。原审法院依据《房屋租赁合同》中关于聂振单方解除权的约定认定聂振请求交通公司赔偿装修损失的请求与合同约定相悖，实属错误。二、原审法院认定交通公司并无同意给付聂振装修损失残值的明确表述，并驳回聂振的诉请，实属错误。2019年12月22日，双方针对房屋租赁合同的解除及房屋装修补偿等事宜召开会议，并形成《会议备忘录》约定：“（1)双方同意引入第三方评估机构对租赁房屋装修残值进行评估，聂振以评估结果为依据向交通公司主张补偿；（2)聂振同意于2019年12月23日前自行腾空房屋；(3)聂振通过法院诉讼的方式以评估结果为依据要求交通公司补偿聂振装修损失并返还未发生的租金及交纳的保证金，最终补偿数额及标准以法院判决为准。”可见，聂振与交通公司对于双方解除房屋租赁合同，并由交通公司支付房屋装修补偿的相关事宜，已达成合意。但因损失数额需进行评估确定，故交通公司要求聂振对装修残值进行评估后，以评估结论为依据向法院主张相应权利。现聂振在交通公司不委托评估机构的情况下，支付不菲的鉴定费委托吉林省四維测绘有限公司及吉林省信诚房产土地评估有限公司对租赁房屋装修残值进行评估，并以评估结论为依据向法院提起诉讼，已遵守了双方的约定，聂振的主张理应得到支持。交通公司在原审中提出并未同意就装修损失予以补偿，与《会议备忘录》形成的背景与目的不符，逻辑上难以自圆其说。试想如果双方没有就装修损失进行补偿的目的与合意，双方在备忘录中约定同意第三方评估并以此向交通公司主张权利的意义何在？因此交通公司对备忘录的解读既不符合文义，又与双方目的不符，明显有悖诚信原则。原审法院以交通公司并无同意给付聂振装修残值的明确表述为由，驳回聂振的诉求，实属错误。综上所述，原审法院在未能查明本案事实的情况下，作出了错误的判决，损害了聂振的合法权益，请二审法院依法查明事实，做出公正的裁判，以维护聂振的合法权益不受侵害。交通公司辩称：案涉《房屋租赁合同》的解除系约定解除条件之触发，非因《会议备忘录》产生其他阻却事由交通公司与聂振于案涉《房屋租赁合同》第十三条明确约定了因政府征收行出现时所触发的合同效果，即双方无条件解除合同，故此对案涉合同之解除，交通公司不存在违约行为。另，依据前述合同第九条第七项之约定，合同解除后，案涉租赁物项下装修无法分离、拆除的部分归交通公司所有，而该部分系聂振主张赔偿之主要外观物质基础，聂振以交通公司所享有物权对应物向交通公司主张赔偿，没有任何事实或法律依据，同时双方已于案涉《房屋租赁合同》中明确约定，合同解除后，聂振不因合同解除而产生的装修损失、经营损失等索要赔偿。二、交通公司已远低于市场价格之对价承租案涉租赁物，应具有基本商业判断，对或有风险应自行承担交通公司以每年27万元的租金承租近3000佘平方米之不动产，该对价远低于市场一般价格，聂振作为完全民事行为能力人，自承租之时，即应对该对价异动因素有明确的商业判断，同时聂振亦因案涉租赁物获取了巨额经济利益，在合同解除后，又妄以转嫁商业风险侵害国有资产，没有任何事实或法律依据。三、聂振对《会议备忘录》扭曲性解读，没有任何事实或法律依据案涉《会议备忘录》出具的根本原因系案涉合同解除条件触发时，聂振迟延履行返还义务，企图在交通公司承担巨大政治拆迁任务之极谋求经济利益。《会议备忘录》出具的最主要目的系明确聂振履行合同返还义务的具体时间，而非聂振所称之赔偿责任。在会议洽谈期间，聂振代表人仅以口述宣称就案涉租赁物曾于近十年前花费五百余万元进行装饰装修，现因政府征拆，要求交通公司给付巨额经济赔偿，就此问题：交通公司对征拆事宜不具有任何过错，不存在所谓赔偿之依据，自双方第一次签订租赁协议伊始，交通公司就案涉标的物可能随时出现被征拆之风险已全然告知聂振，此所谓案涉标的物之承租价格远低于市场价格的根本原因。双方在案涉《房屋租赁合同》项下对合同解除后，租赁物内装饰、装修物的物权归属及能否主张赔偿等事宜已做出了明确约定，交通公司并无与聂振重新就同一事实再次迗成合意之必要。《会议备忘录》内恰因被答辩人不愿按合同约定义务履行，双方才议定就此事项交由人民法院裁决，若聂振认为其负有事实及法律依据，可以另种方式进行主张，与聂振所主张的交通公司同意予以补偿的意思表示明显自相矛盾。综上，正如符合法定条件之民事主体均可向人民法院提出告诉主张，但主张是否能得以支持，并非同一概念，聂振据此要求赔偿，显有扭曲。聂振不具有提起本次告诉之主体资格，依法应予驳回案涉争议装饰装修物，在合同解除前均属于长春市鑫隆宾馆所有，聂振作为证据出示的《房地产估价报告书》所指向的委托人亦是如此。长春市鑫隆宾馆作为享有独立法人资格的民事主体，对其自有权利义务享有完整的处置权，案涉租赁物虽然由聂振承租，长春市鑫隆宾馆使用，但并不能因此否认长春市蠢隆宾馆的法人地位，聂振与长春市鑫隆宾馆之间系无偿使用或另有对价，均不能改变此事实，而聂振即非长春市鑫隆宾馆的法定代表人，亦非股东，不具有提出本次告诉之主体资格，依法应予驳回。聂振向一审法院提出诉讼请求：1.判令交通公司向聂振赔偿装修损失764507.00元。2.判令交通公司向聂振返还房屋租金140806.48元、保证金20000.00元、采暖费56227.50元并支付相应利息（以217033.98元为本金，自2019年12月23曰起按贷款市场报价利率计算至实际给付之曰止，截止2020年4月17日利息为人民币2738.25元）；3.案件受理费、评估费由交通公司负担。一审法院经审理查明，交通公司因哈大高铁建设而取得长春市绿园区迎宾路543号（原吉林新华医院用房及院落）。2011年5月13日，聂振（乙方）与交通公司（甲方）签订《房屋土地租赁合同》，约定交通公司将上述房屋及院落出租给聂振作为商业使用。合同期满后，2014年7月1日，双方就同一标的物再次签订《房屋土地租赁合同》，约定租赁用途为开设宾馆和汽车维修站，租期展期2年，并于展期结束后，聂振继续租赁3年等。2019年9月2日，聂振、交通公司对上述标的物又签订《房屋租赁合同》，用途同前，年租金27万元，租期1年，自2019年7月1日至2020年6月30日止，合同签订后3个工作日内交上半年租金135000.00元，2019年12月1日前交下半年租金135000.00元；聂振向交通公司支付保证金20000.00元；租期内交通公司（甲方）单方解除合同后，聂振（乙方）应及时将租赁房屋按合同约定标准交还甲方，甲方接收后将剩余租金及保证金余额退还，乙方不得向甲方主张因合同解除而产生的装修损失、经营损失等赔偿要求。合同签订后，聂振于2019年9月4日、2019年12月11日各向交通公司支付租金135000.00元，本次租期内租金全部支付完毕。聂振于庭审中陈述，案涉室内装修发生于2011年，装修到当年年底。2019年12月，因哈大高铁沿线环境安全治理工作要求，需对案涉房屋予以拆除，2019年12月22日，聂振、交通公司达成《会议备忘录》，内容第二项：“杨占伟先生介绍，承租的房屋用于经营宾馆和汽车维修站。宾馆一共开设81个房间，承租房屋时宾馆投入总装修费用500余万元，汽车维修站投入总装修花费23万元。现承租房屋面临拆除，请求交投集团公司予以补偿。双方经过协商，同意引入第三方评估机构对所有租赁房屋（包括宾馆及汽车维修站）装修残值部分进行评估。聂振先生以评估结果为依据向交投集团主张补偿。”2019年12月24日，聂振腾空租赁房屋并交还交通公司。现案涉标的物已拆除。经聂振（长春市鑫隆宾馆）委托，吉林省四维测绘有限公司对聂振承租房屋室内装修进行测绘，吉林省信诚房地产土地评估有限公司对以上标的物装修市场价值进行评估，估价结果为764507.00元。一审法院认为，聂振、交通公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。因哈大高铁沿线环境安全治理工作要求案涉房屋需拆除，双方协商后于2019年12月24曰对租赁房屋进行交接，故可认定双方的房屋租赁合同于2019年12月24日已实际解除，双方权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因尚有半年多的租期未实际履行，则相应租金及保证金交通公司应予返还，聂振主张剩余租期的租金140806.48元、保证金20000.00元（计160806.48元）依法予以支持。双方于2019年12月24曰对案涉标的物进行交接，交通公司迟至今曰仍未返还聂振以上款项，应当支付聂振资金占用期间的利息损失，利息可自2019年12月24日起计算至实际给付之日止，按贷款市场报价利率计算为宜。聂振要求交通公司赔偿聂振装修损失764507.00元并支付评估费13000.00元，此请求与双方合同约定相悖，且双方虽于2019年12月22日达成《会议备忘录》，但在该备忘录中，并交通公司同意给付聂振装修损失残值的明确表述，交通公司亦未在标的房屋收回后，在聂振装修基础上继续用于出租经营以获得利益，故聂振该项请求依据不足，不予支持。聂振要求交通公司返还聂振采暖费56227.50元并支付相应利息，但交通公司并非收取采暖费的主体，聂振要求交通公司返还并无依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和囯民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、交通公司于本判决生效后立即返还聂振租金140806.48元、保证金20000.00元并支付利息（利息以160806.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月24日起计算至实际给付之日止）；二、驳回聂振的其他诉讼请求。如果交通公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6821.00元（聂振已预交），由交通公司负担3516.00元，于本判决生效后立即执行;聂振负担3305.00元。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：《房屋租赁合同》第八条第6款约定：租赁期内，甲方有权单方解除本合同并收回租赁房屋，但应至少提前45天通知乙方。合同因此解除后，乙方应及时将租赁房屋按合同约定标准交还甲方，甲方接收租赁房屋并验收合格后应将本合同未能履行部分对应的租金及保证金余额予以退还。乙方不得向甲方主张因合同解除而产生的装修损失、经营损失等赔偿要求。第12款约定：租赁房屋如遇政府征收、拆迁或规划调整，则乙方自行与相关部门进行沟通，由此给乙方造成的任何损失与甲方无关。本院认为：聂振与交通公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当据此履行。2019年12月，因哈大高铁沿线环境安全治理工作要求，需对案涉房屋予以拆除。依据《房屋租赁合同》第八条第6款“租赁期内，甲方有权单方解除本合同并收回租赁房屋，但应至少提前45天通知乙方。合同因此解除后，乙方应及时将租赁房屋按合同约定标准交还甲方，甲方接收租赁房屋并验收合格后应将本合同未能履行部分对应的租金及保证金余额予以退还。乙方不得向甲方主张因合同解除而产生的装修损失、经营损失等赔偿要求”的约定，交通公司有权单方解除合同。交通公司的单方解除权不因聂振是否同意解除合同而发生变更，聂振以其同意解除合同为由主张不适用该条款的约定，不能成立，本院不予支持。故聂振要求交通公司赔偿装修损失764507.00元并支付评估费13000.00元，此请求与双方合同约定相悖，不应支持。聂振虽主张依据2019年12月22日达成《会议备忘录》的约定交通公司应当向聂振支付补偿，但因该备忘录中并无交通公司同意给付聂振装修损失及评估费用的明确表述，聂振该主张亦不能成立，因此本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12007元，由上诉人聂振负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年四月七日书记员  崔竞文