广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初835号 原告：谢添，男，1979年8月12日出生，汉族，住桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：骆燕，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林万腾酒店管理有限责任公司，住所地：桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场8栋6-13号。法定代表人：马继云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹淑凤，该公司员工。 原告谢添与被告桂林万腾酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告谢添及其委托诉讼代理人骆燕、被告桂林万腾酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人邹淑凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢添向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋托管经营合同》，被告按现状交接涉诉房屋并结清水电费、垃圾费，被告承担违约金人民币6000元整；2.判令被告支付原告家具返还款21320元，且房屋内所有家具归原告所有；3.判令被告补交2017年5月开始至2020年12月的保底房屋租金7972.7元给原告，和分成收益50000元整；4.本案诉讼费用由被告承 第2页共12页 担。事实和理由：2017年1月10日，原被告双方签订《房屋托管经营合同》，被告承租原告位于桂林市经营，合同期限五年，自2017年4月10日起至2022年4月10日止。双方约定，对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按照原告享受60%、被告享受40%的比例分配；第四年以后按照各50%的比例分成，而且被告保证原告的房租收益不低于12000元整。也就是每月租金不低于1000元。前期原告实际出资32800元由被告购置了房间的家具、电器等，合同中双方约定，乙方通过逐年按比例按期限返还的方式将上述款项32800元退还给原告，合同期限届满，家具配置归原告所有；如果一方未全面履行合同约定的，或者其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金人民币6000元。经查，自2017年5月份原告开始收取租金至2018年4月份一年周期365天，被告通过银行转账租金是10621.52元，2018年5月至2019年4月原告收取的一年周期租金是10874.5元，2019年5月至2020年4月原告收取的一年周期租金是8756.5元，2020年5月至2020年2月的租金保底以每月1000元来计算，到期的尚有2225.2元未支付，均没有实现保底年租金的承诺，更加不说按照经营收益的比例来获取更大的收益了，原告多次要求查阅财务财簿，被告均以不同理由拒绝。第二，实际上被告也没有按照合同约定返还原告的购置家具、家电的款项32800元。最后，2020年2月、2020年3月的租金原告实际没有收到，被告未经原告许可将2020年1月份的租金在2020年3月份才汇入原告的银行账户，属于迟延支付租金超过30天，原告有权主张解除合同。依照双方的合同约定，被告没有按照合同的约定履行相关义务，存在违约行为，被告应当承担违约责任，支付违约金给原告；同时，被告也违反了诚信信用和全面履行合同义务的原则。根据我国《民法典》、《民事诉讼法》的 第3页共12页 相关法律规定，为维护自身的合法正当权益，原告提出以上诉讼请求，请人民法院支持原告的诉请。 因原、被告双方在开庭前进行了房屋交接，原告将第1、2项诉请变更为：1.被告承担违约金人民币6000元整；2.被告返还家具款21320元，并维修茶几桌、4个筒灯、水晶灯、厕所筒灯2个、厕所门框。 被告桂林万腾酒店管理有限责任公司辩称，1.原告认为2020年1月份的租金在2020年3月份才汇入原告银行账户，属于延迟支付租金超过30天，原告有权主张解除合同。根据合同约定，在正常经济条件下，被告应于次月10日支付上月的租金，但2020年2月10日，全国正处于抗击新冠疫情的关键时期，国家启动了公共卫生事件一级响应，道路封锁，全国人民都在居家隔离抗击疫情，被告方面对此次重大公共卫生的不可抗力事件，也于2020年1月27日全面停业，并根据合同中规定的不可抗力条款，发生不可抗力时双方应立即协商，将该信息及时告知了各位业主，不应归责于被告并视为被告违约。因此对于第一点请求，被告同意从2021年2月1日起解除《房屋托管经营合同》，但不同意支付6000元的违约金。因原告提起诉讼要求解除合同，被告在2月份收到法院文件后，立即联系了原告要求对房屋进行交接，但原告不予理睬，后经法院调解双方同意于3月1日前完成房屋交接，因原告不在桂林，原告要求后期返回桂林后过来交接，被告表示同意并告知房间早己打扫清洁完毕不再占用，且不会支付占用费，原告表示知悉并同意。被告并未占用原告的房屋，因此原告索要2021年2月-2022年4月的剩余租金没有事实依据，因此被告无须支付该款项。2.原告的家电是原告出资购买的，并支付32800元配置费，被告同意房屋内的家具归原告所有。原告要求被告支付家具返款21320元不符合合同约定。根据合同约定，家具返款为10050元，且根据双方实际合作的年限逐年返还。第一年返还5%，为502.5元，被告已于合同 第4页共12页 满一年的2018年5月10日支付；第二年返还10%，1005元，被告已于合同满第二年的2019年5月10日支付，第三年返还20%,为2010元，应于2020年5月10日支付，但由于新冠疫情不可抗力影响，当时跟原告协商延后返还，原告表示理解并同意，现被告仍愿意支付该款项。根据合同规定，托管期不满四年，则家具返款按三年的比例支付，由于2021年2月双方同意解除合同，不存在第四年的家具返款，因此，被告应支付给原告的家具返款为2010元。3.被告不需要支付保底租金和分成收益，原告的诉请没有合同和事实依据。根据合同约定托管经营收益根据实际经营收入分配，且原告年度收益不低于12000元。被告按照合同条款每月按实际分成支付，并在每年度的最后一个月统计当年收益总额后，如年度不足合同约定的12000元，则将不足的部分予以补足，第1年、第2年不足部分被告已按12000元补足，第3年已按10000元补足。由于受新冠疫情的不可抗力影响，双方约定2020年2月、3月租金全免，4月、5月、6月租金减半，因此第三年的租金扣除2个月为10000元。第四年由于被告方受新冠疫情的深远影响，长期亏损经营，被告己按月支付分成收益，保底是在满一年时计算，因此除第三年的家具返款外，根据年度经营报表及付款记录，被告已按合同约定履行了付款义务，原告要求的分成收益50000元没有事实基础。4.茶几桌桌面略有松动并不影响使用。一共6个筒灯在房屋交接后不久就已经不亮了，厕所门框上方的门包横条松动，被告仔细查看门包没有发现任何其他被损害的痕迹，而且门包的位置很高，正常是无法触碰到的，根据合同第8条第5点房内设施正常损耗不归于被告责任，由原告自行修理。缺少行李柜是因为房屋面积较小无法放置，所以做了一个立式的行李柜与衣柜合并的柜子，并没有缺少行李柜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 第5页共12页 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告（甲方）谢添与被告（乙方）桂林万腾酒店管理有限责任公司于2017年1月10日签订了一份《房屋托管经营合同》，约定原告将其所有的桂林市站前路恒大广场小区25号楼1216号房交给被告托管经营，托管经营期限为2017年4月10日至2022年4月10日，合同第五条约定：1、经双方同意，对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配；第四年以后按甲方享有50%，乙方享有50%的比例分配。本款所述经营收益分成是指托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金之后的收入。2、上述经营收益分成以货币方式支付，甲方每次收款后应即出具合法有效的房屋出租发票给乙方。3、甲方应得的经营收益分成于每月的10日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户。合同第六条约定：2、1）家具、电器等采购配置费用，房屋整修费用。其中家具配置费用在经营过程中乙方逐年返还给甲方，其中，乙方于2017年12月30日前返还5%家具款，2018年12月30日前返还10%家具款，2019年12月30日前返还20%家具款，2020年12月30日前返还30%家具款，2021年12月30日前返还18%家具款。返还后家具还属甲方所有，相当于乙方赠送给甲方整套家具配置。如合同期不足5年，乙方仅返还相应比例的家具费用（如实际合同签约期为3年6个月，乙方返还家具时将按3年计算，即返还甲方35%家具款）。合同第十一条约定：1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金6000元人民币；2、无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解 第6页共12页 除合同。合同最后一条备注：保证365天之内房租不低于12000元整，备注与合同一样有法律效应。同日，被告向原告出具了一份《桂林恒大公寓豪华大床房配置清单表》，载明房屋需配置的家电、家具、浴室生活用品、配品明细，费用合计32800元，家具返款10050元。 合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管，根据原、被告双方提供的转款记录可以确认，被告从2017年5月10日起共计向原告支付2017年4月10日至2020年12月31日期间的房屋收益和家具返款40418.32元。被告于2018年5月10日支付原告家具返款502.5元并按每年12000元的租金标准支付保底收益差额1134.5元；2019年5月10日支付原告家具返款1005元并按每年12000元的租金标准支付保底收益差额2886元；2020年3月12日、4月17日支付2020年1月份的收益812元，因新冠疫情影响，2020年2、3月的收益未支付，2020年8月11日按每年10000元的租金标准支付原告保底收益差额1952元。原告以被告延迟支付租金，并且没有足额给付保底收益和家具返款，于2021年2月5日向法院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，原、被告于2021年3月22日进行了房屋交接，双方确认房屋内茶几桌、厕所门框有松动，4个筒灯、水晶灯灯泡1个、厕所筒灯2个不亮。 本院认为，原、被告签订的《房屋托管经营合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律规定，双方应按约履行，原告已按约将符合约定的房屋交给被告，被告应按约履行合同义务。被告于2020年3月支付2020年1月的收益、2020年8月支付2019年4月10日至2020年3月31日的保底收益差额，且被告未按时返还家具款，其行为构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，被告延迟支付收益分成超过30日，原告有权解除合同。现原告主张解除合同， 第7页共12页 被告亦答辩同意解除合同，本院予以认可，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据上述法律规定，原、被告的合同关系应于被告收到诉状副本之日即2021年2月7日解除。 原告主张被告支付6000元违约金，被告主张违约金过高，本院认为，本案中被告逾期支付收益分成及家具配置费用的原因，与其经营方式有关，亦与疫情的发生有一定的关系，结合被告的过错和原告的损失，本院酌情按二个月租金收益损失确认被告需支付原告的违约金为2000元。 关于原告要求被告支付家具返还款的诉讼请求，原、被告的合同家具配置清单中约定家具返款为10050元，被告于2018年5月10日、2019年5月10日分别按该款的5%、10%的比例支付了502元和1005元，被告主张合同履行期不足4年，仅同意支付第3年度的家具返款2010元，本院认为，按照双方合同约定，被告应于2017年12月30日、2018年12月30日、2019年12月30日、2020年12月30日、2021年12月30日前按比例逐年返还家具配置费用，现涉案合同已于2021年2月7日解除，合同已履行近3年10个月，被告应按第3、4年度的相应比例返还原告家具配置费用5025元（10050×20%+10050×30%）。 关于原告要求被告支付保底房屋租金和收益分成的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的合同约定，对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配；第四年以后按甲方享有50%，乙方享有50%的比例分配。本款所述经营收益分成是指“托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金之后的收入”，原告主张应按该房屋每晚的实际收入计算，被告主张应按酒店行 第8页共12页 业习惯按照整个酒店的整体入住率平均计算。本院认为，原、被告合同并未明确对房屋的实际营业收入如何计算，双方在履行合同的过程中也未要求对该条款如何履行进行补充，且被告在2018年、2019年均按合同备注条款约定的每年保底收益12000元支付给原告，原告也并未提出异议。现被告提交了其营业收入计算方法和房费报价，原告未能提出相反证据证明其主张，故对原告要求被告支付收益分成50000元的诉请，本院不予支持。被告主张2020年因新冠疫情的影响，该年2月、3月租金应全免，4-6月减半的主张，本院认为，被告将原告托管的房屋用于公寓酒店经营，因为新冠疫情的原因致使酒店无法营业，被告未能支付2020年2-3月期间的租金收益不是因被告的过错所致，对被告要求减免该二个月租金收益的主张，本院予以支持。2020年4月-6月期间酒店已实际经营，且被告已于2020年8月11日按每年10000元的租金标准进行了补足，故对被告减免2020年4月-6月租金的主张，本院不予支持。对原告要求被告补足2017年5月至2020年12月的保底租金的诉请，经核算，被告从2017年5月10日起共计向原告支付2017年4月10日至2020年12月31日期间共44个月21天的租金收益和家具返款40418.32元，扣除家具返款1507.5元，被告共支付此期间的租金收益38910.82元。原告仅要求被告补足2017年5月至2020年12月的保底租金，免除支付2020年2月、3月的租金收益后，被告应支付原告42个月的租金收益为42000元（12000元÷12个月×42个月），扣除2017年4月10日至2017年4月30日应支付的租金收益700（12000元÷12个月×21天÷30天）元，被告已实际支付了2017年5月1日至2020年12月31日期间租金收益38210.82元，因此被告应补足原告房屋租金收益3789.18元（42000元-38210.82）。 关于原告主张被告维修家具的诉请，根据双方签订的合同第七、八条的约定，乙方负责托管房屋 第9页共12页 的日常简单维护和维修，托管资产发生的正常损耗、老化、破损、折旧不应归责于乙方。原告诉请维修茶几桌、4个筒灯、水晶灯、厕所筒灯2个、厕所门框，本院认为，筒灯、水晶灯灯泡属于公寓经营日常维修范围，被告应当承担维修责任，涉案合同已履行近3年10个月，茶几桌、厕所门框松动系人为损坏，因属于正常损耗，不应归责于被告。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百六十二条、五百六十五条、五百六十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告谢添与被告桂林万腾酒店管理有限责任公司2017年1月10日签订的《房屋托管经营合同》于2021年2月7日解除； 二、被告桂林万腾酒店管理有限责任公司支付原告谢添违约金2000元； 三、被告桂林万腾酒店管理有限责任公司支付原告谢添家具配置返款5025元及2017年5月至2020年12月期间的保底租金差额3789.18元； 四、被告桂林万腾酒店管理有限责任公司为原告谢添维修涉案房屋内损坏的水晶灯灯泡和筒灯； 五、驳回原告谢添的其他诉讼请求。 本案案件受理费2282元(原告谢添已预交),适用简易程序减半收取1141元，由原告谢添负担741元，被告桂林万腾酒店管理有限责任公司负担400元,本院退还原告谢添1141元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第 第10页共12页 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2282元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  周丽 二〇二一年四月二十九日 书记员  蒋鑫 第11页共12页 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第12页共12页 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。