贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终229号上诉人（一审原告）：龚国琴，女，汉族，1973年9月18日出生，住贵州省毕节市。上诉人（一审原告）：王瑞勋，男，汉族，1974年3月22日出生，住贵州省毕节市。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：吴长松，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。上诉人龚国琴、王瑞勋因与被上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人龚国琴、王瑞勋上诉请求：撤销原判第一项，改判博泰公司支付龚国琴、王瑞勋逾期交房违约金19802.52元（违约金以龚国琴、王瑞勋已付购房款124076元为基数，按每日万分之一的标准从2016年1月1日起算至2020年5月15日止）；一、二审诉讼费由博泰公司承担。事实及理由：双方于2020年5月15日签订业主身份确定单时办理交房手续，业主身份确认单载明的“2018年7月15日达到装修入住条件”的时间并非双方确认的“交房时间”，一审法院认定事实有误，应予纠正。首先，涉案工程至今未取得竣工验收，则涉案房屋至今未达到合同约定的交房条件，博泰公司出具的业主身份确认单载明的“达到装修入住条件”不能视为博泰公司已履行完毕交房义务，在达到合同约定的交房条件之前，龚国琴、王瑞勋尚可拒绝收房，故达到装修入住条件的时间不可作为双方确认的交房时间。其次，博泰公司在涉案房屋达到装修入住条件后也未通知龚国琴、王瑞勋收房，博泰公司仅在一审程序中举证其在2018年4月6日以张贴交房流程通知的方式通知龚国琴、王瑞勋收房，但在龚国琴、王瑞勋未入住之前，博泰公司在涉案工程处张贴的公告显然不能送达到龚国琴、王瑞勋管理控制的领域，该证据显然不具备通知的法律效力，龚国琴、王瑞勋也未收到其他任何形式的收房通知，其认为的“通知”时间甚至早于涉案房屋达到装修入住条件的时间，更加不能证明博泰公司在涉案房屋达到装修入住条件时已履行了交房义务；因此，在涉案房屋不具备交房条件且博泰公司亦未通知龚国琴、王瑞勋收房的前提下，则应以龚国琴、王瑞勋接受房屋现状并实际收房的时间作为交房时间，而龚国琴、王瑞勋到博泰公司签署业主身份确认单的时间正是双方办理交房手续的时间，则应认定为博泰公司于2020年5月15日将涉案房屋交付于龚国琴、王瑞勋，一审法院认定业主身份确认单载明的“2018年7月15日达到装修入住条件”的时间作为涉案房屋的交付时间，显然认定事实事实有误，应予纠正，故本案逾期交房违约金的计算期限应为2016年1月1日起至2020年5月15日止，博泰公司应支付龚国琴、王瑞勋逾期交房的违约金计算为19802.52元。被上诉人博泰公司辩称，龚国琴、王瑞勋实际于2018年就进场装修，视为已经实际接收了房屋，2020年签署的业主身份确认单，仅仅系补办，是龚国琴、王瑞勋为了打官司让博泰公司予以补办，所以业主身份确认单上载明2018年7月15日达到装修入住条件，作为双方确认的交房时间，龚国琴、王瑞勋也在该确认单上签字予以确认该时间。物业公司出具的相关证明材料也证明了业主实际装修时间为2018年，且有过相应的水电物业等缴费记录，因此业龚国琴、王瑞勋的上诉理由不成立。一审原告龚国琴、王瑞勋起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交房的违约金19802.52元（以原告已付房款124076.00元为基数，按每日万分之一的标准从2016年1月1日起算至2020年5月15日止）；2.判决被告向原告退还闭路电视入户费365元及管道煤气入户费2500元；3.判决本案诉讼费用由被告承担。一审查明事实：2014年7月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告博泰房开公司开发的位于毕节市七星关区。合同约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年12月31日，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款124076元。现涉案房屋未办理银行按揭贷款手续，房屋尾款现仍未支付。2020年5月15日，原、被告双方签署业主身份确认单，对涉案房屋达到装修入住条件时间确认为2018年7月15日。一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年12月31日前将涉案商品房交付原告，被告应从2016年1月1日起承担逾期交房的违约责任，2020年5月15日，原、被告签署的确认单确定交房时间为2018年7月15日，故被告承担违约责任期间为2016年1月1日至2018年7月15日，共926天。合同约定被告逾期交付房屋的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定。因此，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，予以支持。对被告提出的合同中约定的交房时间早于房屋竣工时间，所以合同约定的交房时间系笔误，应以2016年9月1日为合同约定的交房时间的抗辩主张，因被告未提供证据证实是竣工时间系笔误还是约定的交房时间系笔误，且工程实际竣工时间早于合同约定的竣工时间在现实生活中也客观存在，故对被告的该抗辩，不予采纳。对被告提出的其于2018年4月6日张贴交房流程通知原告收房的抗辩主张，因该通知并不是合同约定通知方式，亦不予采纳。综上，被告应支付原告逾期交房的违约金计算为：124076元×0.1%×926天=11489.43元。关于原告主张被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。本案中，被告博泰房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告煤气入户费2500元、闭路电视入户费365元，系重复收取，无事实及法律依据，应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王瑞勋、龚国琴逾期交房违约金11489.43元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王瑞勋、龚国琴煤气入户费2500元，闭路电视入户费365元，共计2865元；三、驳回原告王瑞勋、龚国琴的其他诉讼请求。案件受理费183元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担100元，由原告王瑞勋、龚国琴负担83元。本案审理过程中，博泰公司提交了贵州省华远卫士物业管理有限公司出具的《丽景水湾1-1001强装户书面查询记录》，拟证明：龚国琴、王瑞勋已于2018年6月1日装修入住，逾期交房违约金应截止到确认单载明的符合装修入住条件的时间。龚国琴、王瑞勋质证认为：该证据不属于二审新证据，且三性均不予认可，系物管公司的单方陈述，属于证人证言，因物管公司未出庭接受质询，不能采信作为本案证据。经审查，该证据真实性不能认定，不予采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，龚国琴、王瑞勋自认于2019年8月13日进场装修涉案房屋。本院认为，本案争议焦点为：博泰公司应承担的逾期交房违约责任的截止时间如何认定。龚国琴、王瑞勋2020年5月15日签署的业主身份确认单载明涉案房屋达到装修入住条件时间为2018年7月15日，龚国琴、王瑞勋主张2020年5月15日为实际交房日期，逾期交房违约责任应截止到2020年5月15日，博泰公司主张龚国琴、王瑞勋已于2018年7月15日强装入住，逾期交房违约责任应截止到2018年7月15日。对此，博泰公司所举证据不足以证明龚国琴、王瑞勋于2020年5月15日前实际接收了涉案房屋；但龚国琴、王瑞勋自认已于2019年8月13日进场装修涉案房屋，故逾期交房违约责任应当截止到2019年8月13日。一审以确认单载明的符合装修入住条件时间作为实际交房时间错误，本院予以纠正。故，根据双方当事人约定和履行情况，博泰公司应承担自2016年1月1日至2019年8月13日期间的逾期交房违约责任，应支付龚国琴、王瑞勋逾期交房违约金16390.44元（124076元×0.1%×1321）。综上，龚国琴、王瑞勋的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实及判决结果有误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15727号民事判决第二项、第三项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王瑞勋、龚国琴煤气入户费2500元，闭路电视入户费365元，共计2865元；驳回原告王瑞勋、龚国琴的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15727号民事判决第一项为：被上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人龚国琴、王瑞勋逾期交房违约金16390.44元；三、驳回上诉人龚国琴、王瑞勋其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费183元，由上诉人龚国琴、王瑞勋负担60元，被上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担123元。二审案件受理费366元，由上诉人龚国琴、王瑞勋负担120元，被上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担246元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年四月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印