天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0112民初4874号原告:李秉哲,女,1979年5月1日出生,汉族,住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘云，天津可维律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司职员。原告李秉哲与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秉哲之委托诉讼代理人刘云，被告星耀公司之委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秉哲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋配套设施逾期运行违约金776元;2、依法判令被告向原告赔偿因房屋配套设施逾期运行造成的损失暂计489961.42元(按照同地段同面积房屋租金标准13元/月,自房屋交付之日计算至案涉房屋集中供暖开通之日。);3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年10月20日签订《天津市商品房买卖合同》(以下简称“合同”）,约定原告以7759570元的价格购买被告开发的位于津南区八里××镇××号楼××房屋一套,房屋建筑面积1108.51平方米。原告按照合同约定支付全部购房款,但被告迟延交房,且按照合同约定被告应为原告安装开通集中供热设备,但至今案涉房屋仍未安装开通集中供热设备,致原告至今无法正常入住使用房屋,经双方沟通无果,故此呈诉。星耀公司辩称，请求法院依法驳回原告全部诉请，2017年9月6日诉争房屋取得准入证，符合双方约定的交付条件，原告所述设备无法正常运行原因并非被告造成，被告已经提供了相应的设备设施。退一步讲，即使因为设施无法运行，其损失期间仅限于冬季供暖期，并且租金标准应当按照多层进行计算，即每平米每月10元。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2015年10月20日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里××镇××号楼××商品房××，价款7759570元，建筑面积1108.51平方米，建筑层数为3层，公共部位分摊建筑面积0平方米。被告应于2016年1月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第九条商品房配套设施运行的约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）：暖气入住后的第一个采暖季开通。上述配套设施未按约定日期运行的,甲方应在90日内采取补救措施,并赔偿乙方损失:超过上述约定期限的,甲方应赔偿损失,并且每项还应按商品房价款0.01%向乙方支付违约金。该商品房买卖合同附件中包含毛坯房交房标准，其中记载了采暖：集中供热某板采暖，分户计量。合同签订后，李秉哲按约向星耀公司交付购房款7759570元。2017年9月6日，诉争房屋取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2019年3月13日住房和城乡建设部发布《民用建筑设计统一标准》的公告，其中记载建筑高度不大于27米的住宅建筑为低层或多层民用建筑；建筑高度大于27米且高度不大于100米的住宅建筑为高层民用建筑。2020年4月10日天津市住房和城乡建设委员会发布天津市2019年居住房屋市场租金水平的通知，其中诉争房屋所在区域高层租金水平为14元／月／建筑平方米、多层租金水平为10元／月／建筑平方米。为证明以上事实，李秉哲向本院提交了商品房买卖合同，星耀公司向本院提交了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、公告、租金水平通知，双方对于上述证据的真实性均认可，本院予以确认。针对双方有争议的证据本院评析如下：1、李秉哲对星耀公司提交快递单及行程单不认可，但星耀公司在庭审后提交了该证据的原件，经核对与复印件一致，且该快递单记载的地址、联系电话与双方合同记载一致，故本院对星耀公司提交上述证据的证明效力予以确认，对星耀公司于2017年8月31日书面通知李秉哲于2017年9月8日起可以办理诉争房屋交付手续的事实予以确认。庭审中，双方均陈述诉争房屋为独栋别墅、均认可每年取暖期为11月15日至转年3月15日、均确认李秉哲就诉争房屋取暖问题找星耀公司解决过。星耀公司陈述诉争房屋取暖设施为燃气取暖，截止庭审之日因该公司与燃气公司另有合同关系款项未结清，导致诉争房屋未开通燃气，供热设施无法使用。李秉哲陈述诉争房屋于2018年5月办理了入住手续，现正在装修中。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：1、被告是否存在诉争房屋集中供暖设施未按合同约定运行的违约行为。2、如被告存在前述违约行为，其应向原告承担怎样的违约责任以及相关数额的计算。结合本案的争议焦点本院对李秉哲的诉讼请求评析如下：关于李秉哲主张的房屋配套设施逾期运行违约金及损失问题，李秉哲依约支付了房款，星耀公司亦应交付符合合同约定的房屋，双方签订的商品房买卖合同中对于诉争房屋的取暖设施有明确约定，现虽诉争房屋交付时已经符合合同约定，但由于星耀公司原因导致诉争房屋至今无法使用取暖设施，无法完成供暖功能，确实存在违约，以及造成了李秉哲在取暖期无法使用诉争房屋的损失，星耀公司抗辩该违约行为与其无关，但未提交相应证据，本院不予支持，故对于李秉哲本案主张的2018年6月1日至2021年3月31日期间实际造成无法使用房屋的期间本院确认为每年的取暖期（3年，每年4个月，共计12个月）。诉争房屋虽按照部门规范应定义为多层住宅，但其房屋构造为大平米独栋别墅，行政部门出具的租金参考标准应为一般社会中适用的多层住宅，本院认定其租金参考标准最低应以较高的高层标准为宜（2018-2021年期间均为14元/月/建筑平方米），李秉哲按照13元/月/建筑平方米主张本院予以支持。故星耀公司应按合同约定支付李秉哲房屋配套设施逾期运行违约金776元（7759570/10000）、损失172927.56元（1108.51*13*4*3），以上共计173703.56元。由于后续损失情况需以房屋实际情况而定，故对于李秉哲要求支付损失至诉争房屋集中供暖开通之日止的主张本院不予支持，其可待损失发生后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付李秉哲房屋配套设施逾期运行违约金776元及自2018年6月1日至2021年3月31日期间因房屋配套设施逾期运行造成无法在取暖期使用房屋的损失172927.56元，以上共计173703.56元。二、驳回李秉哲的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8661元，减半收取4330.5元，由天津星耀投资有限公司负担1532元，由李秉哲负担2798.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二一年四月二十一日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。