江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初2748号原告:江苏乐万家物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302750517658R,住所地宿迁市富丽莱嘉苑11幢206室。法定代表人:朱军玲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾月红，系该公司员工。被告：张长法，男，1937年10月6日生，住宿迁市宿城区。原告江苏乐某物业管理有限公司（以下简称乐某物业）与被告张长法物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐某物业的法定代表人朱军玲到庭参加诉讼，被告张长法经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐某物业向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费655元（2016年4月20日至2017年5月31日期间，0.58元/月/平方米*84.3平方米*13.4个月，取整，下同）、公共照明费134元（10元/月*13.4个月）及逾期付款的滞纳金696元（以拖欠金额为基数，按日万分之五的标准自2016年5月20日起计算至实际给付之日止）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由略。被告张长法未作辩称。经审理查明：被告张长法系宿迁市宿城区隆城颐和小区5幢303室房屋业主，面积为84.3㎡，2015年4月20日房屋交付使用。原告乐某物业为依法成立的物业管理公司，其曾用名为宿迁市万家物业管理有限公司。2015年5月3日，原告乐某物业（甲方）与被告张长法（乙方）就上述303室签订《物业管理服务协议》，第一条关于甲方的权利义务约定：对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通车辆等项目进行维护、修缮、服务与管理。关于乙方的权利义务约定：依法并根据本协议向甲方按时、足额交纳物业服务等相关费用。第三条关于物业管理服务质量标准约定：“按宿迁市普通住宅小区管理服务等级五级标准提供服务。1、房屋建筑共用部分（包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、门厅等），外观完好、整洁。质量问题处理：在保修期内由建设单位负责，保修期之后的日常小修和维护由物业管理处负责，大中修和更换改造费用，从维修基金中支出。2、共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、公共照明、楼梯、消防设施设备等）的维修、养护；专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程和保养规定；小修小补及时到位，急修不过夜，合格率达到98%，及时率达到95%。……5、交通秩序：道路畅通，路面平整清洁，机动车辆停车场管理制度完善，外来车辆进出有登记，禁止所有车辆乱停乱放。6、公共秩序维护（1）协助有关部门维护本物业区域的公共秩序，搞好安全防范、消防等事项……”第四条关于缴费约定，住宅按建筑面积0.6元/㎡，自交接房屋时交付1年物业服务费，以后每一年交纳一次。第六条关于公共耗能费的预收约定：“电梯费用预收500元/年（年检测费用、电费、维修费）。分摊依据：按业主所住楼层不同，公开、合理分摊；泵房加压电费预收500元/年，分摊依据：业主实际用水吨数按实际用电量进行分摊。公共照明费10元/月﹒户（门面房不收取公共照明费）；缴费时间及方式：自交接房屋时预交交纳壹年公共能耗费，以后每年按实际公摊费用进行预交。”第十一条关于违约责任约定：“1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；……5.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。6.因建设单位原因，配套设施设备未完善而给乙方造成的一切损失，甲方不承担责任，乙方不得拒缴物业费。”另查明：2015年4月13日，原告（乙方）与被告宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》约定，甲方委托乙方对涉案小区进行管理，委托期限为2015年4月10日至2016年4月9日，管理目标和经济指标为执行《宿迁市区普通住宅物业管理四级标准》及政府行政机关的有关规定，达到宿迁市物业管理服务等级“四级标准”，物业服务费高层住宅为0.8元/月/平方米，公共能耗费住宅按200元/年/户收取（包括单一楼道内公共照明电费、路灯电费、公厕水电费、排水电费、地下车库排风电费、消防用水跑冒滴漏水费）等。2016年5月8日，原告（乙方）与被告宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》约定，甲方委托乙方对涉案小区进行管理，委托期限为2016年5月1日至2017年4月30日，管理目标和经济指标为执行《宿迁市区普通住宅物业管理四级标准》及政府行政机关的有关规定，达到宿迁市物业管理服务等级“四级标准”，物业服务费高层住宅为0.58元/月/平方米，公共照明费120元/户/年（上年度实际发生额均摊，多退少补）等。还查明：原告承接涉案小区物业于2015年9月30日、2015年11月25日分别在宿迁市宿城区河滨街道办事处、宿迁市宿城区物业管理办公室进行备案。原告取得《宿迁市市区普通住宅前期物业收费公示备案表》（以下简称《备案表》）。2016年8月22日，宿迁市宿城区物业管理办公室在该《备案表》注明：“经考核组考核该项目符合四星级服务标准，具体收费标准由物价部门核定”。同日，宿迁市宿城区物价局在该《备案表》中注明：“前期物业服务费最高不超过0.58元/月/㎡，公摊费用按实收取，定期公示，本备案表有效期至前期物业服务终止，未尽事宜，以前期物业服务合同为准。”2016年10月9日，宿迁市区住宅小区物业整治指挥部办公室公布的《市区住宅小区物业管理情况督查考核通报》中载明，原告及其服务的隆城颐和小区在排名前十名的小区及物业服务机构中位居第七名。2017年2月9日，原告服务的隆城颐和小区被宿迁市住房和城乡建设局评定为2016年度宿迁市物业服务优秀示范项目。2017年5月31日，原告对隆城颐和小区停止提供物业服务，并撤离该小区。原告因向被告索要本案物业服务费、公共照明费等未果因而成讼。以上事实有不动产登记簿证明、营业执照、《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务协议》、交房通知单、物业项目备案表、《备案表》、民事判决书、宿迁市住房和城乡建设局宿某发〔2017〕40号文件、《市区住宅小区物业管理情况督查考核通报》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告张长法为隆城颐和小区业主，原告与被告签订的《物业管理服务协议》、原告与宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（甲方）签订的《前期物业管理委托合同》对原被告均具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同有效约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费。综合《物业管理服务协议》、《备案表》、《前期物业管理委托合同》，原告主张物业服务费的标准及计算方式，并不违反法律规定，本院依法予以支持。关于公共照明费。综合《物业管理服务协议》、《备案表》、《前期物业管理委托合同》约定，应认定为据实结算收取，现原告并未提供结算、支付等证据，其主张按10元/月/户计算没有依据，故本案不予支持（如有实际发生，原告可在提交证据后另行主张）。关于原告主张的滞纳金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费。根据上述《物业管理服务协议》，原告的主张应认定为违约金，其计算基数、计算起止时间符合约定且并不违反法律规定，但计算标准因2016年《前期物业管理委托合同》对违约金并无约定，故调整为年利率6%，即以655元为基数，按年利率6%的标准自2016年5月20日起计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张长法于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏乐万家物业管理有限公司支付物业服务费655元及违约金（以655元为基数，按年利率6%的标准，自2016年5月20日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告江苏乐万家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张长法负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 臧玉艳二〇二一年四月三十日法官助理 翁荣荣书 记 员 刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。