文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初1792号原告（反诉被告）：王楠，女，1994年1月19日出生，住宿迁市经济技术开发区。委托诉讼代理人：薛茜，江苏景伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈响，男，1994年12月24日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏承匠律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）王楠诉被告（反诉原告）陈响房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理，原告王楠及其委托代理人薛茜、被告陈响委托代理人丁鑫源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王楠向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告违约金90580元（12940元/天*7天）、律师费5000元，合计95580元；2、诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：2020年12月14日，原告王楠和被告陈响通过中介公司介绍，签订《存量房买卖居间合同》，约定被告出售位于宿迁市房屋，成交价格1294000元，定金20000元，首付款370000元，尾款900000元由银行贷款支付。若银行实际审批额度不足900000元，原告应在不动产交易中心办理过户当日将差额部分一并支付被告。另合同约定原被告及中介应当于银行贷款审批通过两天内共同前往不动产交易中心办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金和首付款，并向银行申请贷款。银行贷款审批通过日期为2020年12月28日。被告经原告多次催促，才于2021年1月7日前往不动产交易中心办理房屋权属转移登记手续。根据合同第八条约定，一方未按约定时间办理房屋权属转移登记手续的，每逾期一日，应按房屋总价款的1%支付滞纳金。关于违约金，双方协商未果，故提起诉讼。被告陈响辩称：因原告王楠无法在合同约定的过户当日支付120000元贷款差额的违约行为导致买卖双方无法按合同约定的时间进行产权变更登记手续，在合同履行过程中陈响无任何过错和违约行为。《存量房买卖居间合同》第四条第三项约定尾款900000元通过贷款方式支付购房款。后因买方个人问题，导致贷款额度不够，按照银行需求提高首付比例，通过中介协调后，买方于2020年12月28日向陈响转账120000元，陈响将120000元退还王楠，这样操作是配合王楠做银行流水，好做贷款。合同约定过户当日应将差额120000元支付陈响，但王楠因资金周转问题无法在过户当日支付120000元，要求先过户，十日内支付120000元，王楠与中介就120000元支付问题一直没有协商好，中介通知陈响。自2021年1月1日起，陈响和王楠之间就何时过户并未进行任何协商沟通，均是按照中介通知办理过户手续。陈响于2020年12月30日至银行办理撤押手续，因银行原因导致在2021年1月4日才能办理，陈响无任何过错。如认定陈响构成违约，陈响认为仅是轻微、过失违约，不构成根本违约，王楠主张的违约金及律师费数额过高，请求法院对原告主张的违约金及律师费数额进行调整降低。签订的案涉合同是中介提供的格式合同，合同内容均是中介填写，陈响并不知道约定过户时间仅仅为贷款审批通过2天内。贷款审批通过后，中介才告知陈响。另贷款审批通过后，中介告知陈响王楠无法在约定过户时间将12万元支付陈响，且王楠一直要求中介协调要求延长12万元的支付时间，导致双方不能及时按照合同约定的时间办理过户手续。综上所述，请求驳回原告王楠的诉讼请求。反诉原告陈响向本院提起反诉请求：1、要求反诉被告王楠支付反诉原告违约金5000元、律师费5000元，合计10000元；2、由反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2020年12月8日，陈响和王楠在中介居间下达成口头协议，约定将陈响所有的位于宿迁市房屋出售给王楠，房屋成交价为1294000元，定金20000元于2020年12月8日支付，首付款370000元（含定金20000元）于2020年12月13日前支付，尾款900000元通过贷款方式支付。陈响于2020年12月8日收到定金20000元，但反诉被告未按照约定时间支付首付款，于2020年12月14日支付首付款。原被告于2020年12月14日签订的书面协议是对12月8日口头协议的确认及追认。反诉被告因个人原因，导致900000元贷款额度不够，按银行要求，需王楠提高首付120000元，仅能贷款780000元。因王楠无资金支付陈响120000元。在此情况下，通过中介协调后，买方王楠于2020年12月28日向陈响转账120000元，陈响再将120000元退给王楠，这样操作是配合王楠做流水，好做贷款。根据合同约定，买方应在过户当日将差额120000元支付给卖方。但因王楠资金周转问题无法在过户当日支付120000元，卖方王楠要求先过户，10天内支付120000元，就该款项具体支付时间买方和中介一直未协商好。2021年1月1日，王楠的哥哥王某通知中介过户当天支付首付款，已超过合同约定贷款审批通过两天内办理过户并支付首付款的时间。因此，反诉被告王楠存在上述违约行为，导致原被告无法按照该协议约定的时间履行房屋产权转移登记手续。综上所述，反诉被告王楠未按约定时间支付首付款，也未按合同约定时间准备好120000元，构成违约，应按合同约定支付违约金5000元及律师费5000元。反诉被告王楠辩称：2020年12月8日，经中介居间介绍下，王楠确定购买陈响名下的位于宿迁市房屋，并支付定金20000元。同日，原被告签订购房订金协议，约定首付款应于2020年12月22日前支付，王楠也明确表示会尽快支付首付款。2020年12月14日，原被告及中介公司在银行办理贷款时签订书面买卖合同，王楠于当日支付首付款374000元。陈响和中介人员当庭陈述称“买方于2020年12月13日支付首付款”的说法，王楠不知情。陈响所述王楠逾期一天支付首付款存在违约行为，系捏造事实，不应采信，并可以看出陈响和中介人员相互串通，损失王楠利益。根据合同约定，王楠应在过户当日将差额12万元支付陈响。因银行仅放贷780000元，王楠没有想过不购买此房屋，仍积极凑款并与陈响协商出一个延迟付款期限，并表示先过户，但陈响并不同意延迟付款。中介多次催促陈响将案涉房屋进行撤押，陈响一直未办理撤押手续，导致房屋一直未能过户，系陈响的违约行为导致。案涉房屋不能在2020年12月31日前办理过户，系因陈响个人原因未能撤押，王楠不存在违约行为，请求驳回反诉原告反诉请求。经本院审理查明认定事实如下：2020年12月8日，原告王楠与被告陈响口头约定，购买位于宿迁市房屋。同日，支付定金20000元。2020年12月14日，王楠（乙方）、陈响（甲方）、中介方签订《存量房买卖居间合同》，约定甲方出售位于宿迁市房屋，建筑面积101.47平方米，成交价格1294000元，首付款370000元。合同第四条第三项约定，尾款900000元（小写）玖拾万元整（大写），此款项由银行直接支付给甲方（如银行实际审批额度不足前述申请额度，乙方应在不动产交易中心办理过户当日将差额部分一并支付给甲方）。合同第六条约定，权属转移登记甲、乙、丙三方约定于银行贷款审批通过两天内，共同前往不动产交易中心办理房屋权属转移登记手续。合同第八条约定，违约责任……（三）乙方未按约定的时间付款，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款1%的滞纳金，合同继续履行……（五）甲方或乙方未按约定时间办理房屋权属转移登记手续的，每逾期一日，应按房屋总价款的1%支付滞纳金……（七）本合同违约金为人民币20000元（小写）贰万元整（大写）。合同第十三条约定，……因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、律师费代理费、保全费、差旅费等相关费用由违约方承担。审理中，原告提供的合同首付款付款时间未填写。被告提供的合同首付款时间填写未2020年12月13日，且证人邓某在中介方（丙方）处签字。2020年12月14日，原告王楠通过转账方式支付被告陈响374000元。陈响出具的首付款收据载明，“今收到王楠身份证号购买碧桂园17-1-602室住房首付款（含定金）叁拾玖万肆仟元整大写￥394000，签字：陈响，日期2020.12.13”。原告王楠和被告陈响至上海浦东发展银行宿迁分行办理银行贷款审批手续，于2020年12月28日审批通过。2020年12月29日，王楠与银行签订《个人购房担保借款合同》。2020年12月28日，证人邓某通过微信联系陈响称“你好，贷款审批通过了，明天可以去邮储撤押了。”2020年12月29日，邓某发送微信称“早上好，撤押和提征信先后进行哈”、陈响回复称“知道了”，问“你好，今天有空去还尾款没”、回复称“还没忙好”。原告购买案涉房屋均是通过其哥哥王某出面协商。2020年12月29日，王某与证人邓某加为好友。2020年12月31日，邓某问“如果你妹妹王楠授信贷款做不下来，还有其他办法吗”。2021年1月1日12:53，邓某微信联系陈响称“你好陈响，我通知你四号去过户哈，请做好准备，调解一下时间，不然影响后边进度”。陈响于同日下午2:59回复“嗯”。2021年1月1日，邓某将上述与陈响聊天的微信截图发送给王某，王某称“补充协议我回头晚上发给你看，10天之内付12万首付款尾款，超过10天没付按照尾款付利息及后期产生的诉讼费和律师费之类的，你让他放心10天内我会到账12万”。邓某称“合同或协议得室双方都能接受的才行，不管怎样，四号约了你们都到场”。同日13:32，王某称“不写协议了，过户当天我付你12万尾款”。2021年1月7日，原被告办理案涉房屋不动产权转移登记，案涉房屋过户至王楠名下。现原被告对合同履行过程中的违约赔偿协商未果，故而成讼。上述事实有存量房买卖合同、收据、转账记录、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王楠与被告陈响签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。首先，关于首付款支付存在违约问题。原告王楠于2020年12月14日支付首付款，不应承担违约责任，理由：1、王楠持有的合同中未明确约定首付款支付时间，王楠于签订合同当日支付首付款，并不违反该合同约定；2、退一步讲，即使被告陈响提供的合同、王楠提供的收据结合证人证言能够证明原被告口头协议约定首付款支付时间为2020年12月13日。王楠于12月14日支付首付款，但陈响在首付款收据上收到时间为12月13日，能够证明合同履行过程中放弃追究王楠逾期一天的违约责任。其次，关于尾款120000元支付是否存在违约问题。合同约定，“如银行实际审批额度不足前述申请额度，乙方应在不动产交易中心办理过户当日将差额部分一并支付给甲方”、“银行贷款审批通过两天内，共同前往不动产交易中心办理房屋权属转移登记手续”。银行贷款于2020年12月28日审批通过，王楠应于2020年12月30日前办理过户并支付尾款。邓某与王某的微信聊天记录“如果你妹妹王楠授信贷款做不下来，还有其他办法吗”及后续协商尾款支付事宜，结合证人邓某陈述，能够证明王楠于12月30日前尚未准备120000元，即王楠未于2020年12月30日前支付120000元，存在违约行为。反诉原告陈响主张反诉被告王楠存在违约，结合反诉原告实际损失，本院酌定违约金为500元。反诉原告主张律师费5000元，有律师费发票和委托代理协议在卷作证，本院予以支持。最后，关于过户事宜是否存在违约问题。根据合同约定，被告陈响应于2020年12月30日前办理房屋过户手续。中介方邓某于2020年12月28日、29日通知陈响办理撤押，陈响未办理撤押，系房屋不能在2020年12月30日前过户的原因之一。退一步讲，即使被告陈响提供证人邓某的证言能够证明其在12月30日前得知王楠没有能力在此之前付清尾款，系同时履行抗辩权的行使。但中介方通知于2021年1月4日办理过户，但因房屋存在抵押，致房屋于2021年1月7日完成过户，则被告陈响存在违约行为。被告陈响认为原告主张的违约金过高，要求调整，结合原告王楠的损失，本院酌定违约金为1000元。原告主张律师费5000元，有律师费发票、委托代理协议在卷作证，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈响于本判决生效之日起十日内给付原告王楠违约金1000元、律师费5000元；二、反诉被告王楠于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈响违约金500元、律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，减半收取1095元，反诉费25元，合计1097元，由原告王楠负担1095元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹志敏二〇二一年四月十九日法官助理张莹书记员姚紫苑法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。