湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初460号原告：肖有志，男，1984年11月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：长沙恒大童世界旅游开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路433号西枢纽商务中心写字楼T2栋19层。法定代表人：陈黎明，副总经理。委托诉讼代理人：王格，女，1991年11月22日出生，汉族，住湖南省汩罗市，系公司员工。原告肖有志与被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司（以下简称“恒大童世界公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖有志，被告恒大童世界公司的委托诉讼代理人王格均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖有志向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与原告所签订的《认购协议》无效，并退还原告已支付的款项203486元；2.判决被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令被告支付上述款项的利息（从原告支付款项计算至被告全额退还时止，按照银行同期贷款利率计算利息）。原告肖有志所持的事实和理由：2020年5月12日，被告在明知道原告并无购房资格的情况下，忽悠原告可以特殊操作，随后双方签订了《认购协议》。原告分二次打卡进入被告的账户，一共为203486元。后经原告了解，此种操作不符合长沙购房相关的法律、法规，资金存在很大的风险，原告请求确认和无效，被告立即返回原告的购房款203486元。被告恒大童世界公司辩称：原、被告双方签订的《长沙恒大文化旅游城商品房认购协议》合法有效，应严格履行首先，原、被告双方作为平等的商事主体，该认购协议已由原、被告双方签字盖章，认购协议生效后，波被告根据认购协议约定已向被告支付了首付款及第二期房款，彼被告签订及履行认购协议均系其真实意思表示。其次，原告是具有完全民事行为的民事主体，其作出与被告进行房屋交易并签署认购协议的行为合法有效，应严格履行，原告请求认定认购协议无效无任何事实和法律依据。审查购房资格的义务在原告，即使被告配合审查，原告也未如实提供相关资料，原告应承担违约责任。从被告提交的证据可知，在订立认购协议之前，被告已充分并反复提示原告应充分知悉长沙市购房政策并确保符合长沙市所要求的购房资格，在签约之前自行核查购房资格，如因不符合购房资格或提供虚假资料，由此引起的一切后果均由原告自行承担，原告对此内容已签字确认。原告在购房时明知本人情况，且已充分知晓由原告自行了解限购政策确保通过限购审核，因此限购审查的义务在于原告，原告应承担违约责任。即使需要被告配合审查购房资格，原告也应如实提供相应的信息资料。本案中，原告并未提供证据证明已如实向被告提交有关购房资格的资料。同时，从原告提交的证据可知，其首次参保时间为2019年3月1日，截至今日，原告也已经具备购房资格，理应继续履行认购协议约定。限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，不能作为合同无效的理由违反法律和行政法规导致合同无效仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，故不能作为合同无效的理由。经审理查明:2020年5月12日，原告肖有志（乙方、买受人）与被告恒大童世界公司（甲方、出卖人）签订《恒大文化旅游城商品房认购合同》（以下简称“《认购合同》”），认购被告所开发的长沙恒大文化旅游城项目17栋808房屋。合同第一条约定，该商品房建筑面积107.06㎡，套内建筑面积80.06㎡内，按建筑面积计算的认购单价为9503.36元/㎡，认购总价为1017430元。认购合同第二条约定，乙方同意在签署该协议时向甲方支付20000元定金。合同第三条约定，乙方采取分期付款的方式：其应于2020年5月14日前支付首期房款81743元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；乙方需在签署《商品房买卖合同》后3个月内支付楼款101743元，6个月内支付楼款101743元，9个月内支付楼款101743元，12个月内支付楼款101743元，15个月内支付楼款101743元，18个月内支付楼款101743元，21个月内支付楼款152615元，24个月内付清剩余款项152614元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一支付向甲方支付违约金。合同第六条约定，如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任;如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认；如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到长沙恒大文化旅游城销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋；如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任。当日，原告也签署了《长沙市恒大文化旅游城购房须知》、《恒大文化旅游城项目知晓通知书》，告知其应知悉长沙市相关购房政策，并对购房资格自行审查。原告肖有志于2020年5月14日、2020年8月12日分两次一共向被告支付了204386元。此后，原告因未满足长沙市购房条件，未与被告签署书面的房屋买卖合同，被告也未退回原告已缴纳的费用。因双方协商无果，原告遂起诉至本院，形成本诉。另查明：1.原告自2019年2月起，便以灵活就业人员身份缴纳了长沙市的社保。2.被告所开发的长沙恒大文化旅游城项目已经于2018年8月15日取得预售许可证。3.参照长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（长政办函[2018]75号）第三条第四款的规定，“在本市就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。”4.涉案房屋在长沙市商品房限购区域内，被告至今未处置涉案房屋。上述事实，有原告提交并经庭审质证予以认可的《付款凭证》、《认购协议》、《个人应缴实缴情况表》，被告提交的《商品房预售许可证》（湘新住建委售许字XX18第0188号）、《长沙市恒大文化旅游城购房须知》、《恒大文化旅游城项目知晓通知书》等证据，以及当事人陈述在卷作证，本院予以确认。本院认为，涉案的《认购协议》之签署时间为2020年5月12日，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本院应依据《中华人民共和国合同法》处理。经查，原、被告均具备完全民事行为能力，《认购协议》之签订也系原、被告双方真实之意思表示，原告主张该协议违反限购的规定，故请求确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效包含以下几种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。参照长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（长政办函[2018]75号）第三条第四款的规定，“在本市就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。”原告非长沙市户籍，且在合同签订之日亦未缴纳社保满两年，故原告签订《认购协议》时未取得购房资格，不具备购房之条件。但上述规定并非法律、行政法规，亦非强制性效力规定，违反上述规定并不必然导致《认购协议》无效。再者，根据上述政策规定，至法庭辩论结束之日，原告现已具备购房资格，且被告并未另行处置涉案房屋，双方仍具备继续履行《认购协议》之事实和政策基础。故原告据此要求确认《认购协议》无效，并在确认协议无效的基础上要求被告退还购房款及利息之主张，理据不足，本院不予支持。但需要予以指出的是，如双方确无继续履行《认购协议》之信任基础，可以通过解除协议之方式再行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《中华人民共和国合同法》第五十二条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告肖有志的全部诉讼请求。本案受理费减半收取2176元，由原告肖有志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭庆栋二〇二一年四月五日法官助理龙志宇书记员王金辉