山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初2544号原告：刘某。委托诉讼代理人：隋雨佳，山东鲁石律师事务所律师。被告：韩某。被告：郑某。二被告共同委托诉讼代理人：孙承胡，山东信力源律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司烟台芝罘支行。法定代表人：王涛，行长。委托诉讼代理人：张科克，山东西政律师事务所律师。第三人：盛某。委托诉讼代理人：辛豪明，山东沅译文律师事务所律师。原告刘某与被告韩某、郑某，第三人中国银行股份有限公司烟台芝罘支行、第三人盛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及诉讼代理人隋雨佳，被告韩某、郑某共同诉讼代理人孙承胡，第三人中国银行股份有限公司芝罘支行诉讼代理人张科克，第三人盛某诉讼代理人辛豪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.两被告履行《购房协议书》，协助将烟台开发区某房屋（房产证号：烟房权证开字第**）过户至原告名下；2.两被告承担诉讼费用。事实与理由：两被告系夫妻关系。2016年6月7日，原告与两被告签订《购房协议书》；6月15日双方签订《房屋买卖协议》，两被告签署《房产出售声明书》，将自己所有的位于烟台开发区房屋出售给原告，出售总价合计107万元，首付款87万元，余款20万元由原告在中国银行天马分行申请贷款支付两被告。同日，原告依约付清房款87万元（实际付款73万元）。2013年12月2日该房屋在中国银行烟台新站支行抵押贷款（最高额抵押）66万元；2015年10月29日抵押给盛某一般抵押，抵押金额15万元，两被告至今未办理解押手续。原告多次与两被告协商无果，故具状法院，请求判如所请。被告韩某、郑某共同辩称，原告和两被告签订了三份购房合同和协议，协议约定了房屋价款107万元，载明了双方签约后一个星期给付60万元，后来在被告的再三催促下，2016年12月份给了10万元，当时签约定金1万元，还给了现金2万元，合计给了房款73万元，还欠34万元。由于原告没有按协议履行合同，致使该房产未办理过户手续。被告从2016年7月份就将房屋交与原告使用掌控，由于原告没有给付全额房款，致使该合同没有达到最终的履行目的，这个责任在原告，已构成了违约。鉴于现在房产涨价，被告在2017年某月份曾好几次打电话给原告进行房款催交并电话告知原告若逾期终止合同，房产不想卖了。被告不同意协助原告办理房产过户手续，因为原告构成违约，被告想终止合同，可以把钱退给原告。第三人中国银行股份有限公司芝罘支行述称，涉案房屋已由芝罘区法院***民事调解书确认我行有优先受偿权，现我方正与原告协商将债权转移原告。第三人盛某述称，盛某以及盛某的配偶郭敬广和儿子郭伟已经与原告签署债权抵押权转让协议，将盛某在涉案房屋中的抵押权以及对二被告的债权转让给了原告，现当庭正式通知二被告债权已经转让给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韩某、郑某原系夫妻，2017年离婚。2016年6月7日，原告与被告韩某签订《购房协议书》，载明：“经甲乙双方协商，就乙方购买甲方房产事宜达成如下协议：一、甲方房产座落：位于烟台市开发区，建筑面积157.58平方米。二、房款的支付方式：该房屋全部金额为107万元（费用各付），本协议签订之日乙方向甲方交付1万元订金，并在6日内付定金60万元，其余46万元房款一个月内付清。三、甲方配合乙方办理有关贷款和房屋产权转移等事宜。四、甲方在房屋产权转移给乙方后一个月内搬出该房屋。五、房屋内保留的家具家电包括：主卧床、沙发、茶几、吧台、灶具、油烟机、燃气热水器、海信电视、海信冰箱、餐桌、榻榻米。”当日，原告支付订金1万元。2016年6月15日，原告、被告韩某签订《房产买卖协议》，载明：“经买卖双方友好协商，达成房产买卖协议如下：1、卖方同意将烟台市开发区的房产出售给买方，该房产建筑面积157.58平方米，出售总价格为人民币（大写）壹佰零柒万元。2、在2016年7月20日前卖方须将房屋内属于卖方的私人物品清理完毕，并同时将房屋的全部钥匙移交给买方，由买方验房。买方首先将房款87万元付给卖方，在办理完该房产的过户手续后，余款20万元由买方在中国银行股份有限公司烟台开发区天马支行申请贷款支付给卖方，由银行直接将贷款转入卖方在中国银行股份有限公司烟台开发区支行开立的存折账户内。3、该协议买卖双方各执一份，自签字之日起生效，未尽事宜另行协商。”2016年6月15日，被告韩某、郑某签署《房产出售声明书》，载明：“中国银行股份有限公司烟台开发区支行：本人位于开发区的房产为本人韩某和郑某共同所有。本人及共有人现声明：该房产状态正常，产权清晰无瑕疵，不存在任何经济纠纷问题，现同意出售给刘某。特此声明。”同日，原告通过中国银行股份有限公司烟台天马相城支行45×××56账号分两笔转账付款至该行被告韩某62***04账号60万元、27万元。同日，被告韩某出具《房屋买卖收款收据》一份，载明收到涉案房屋房款87万元，余款20万元由原告向中国银行股份有限公司烟台开发区支行申请二手房贷款支付。2016年6月15日的27万元，系被告韩某将原告支付的60万元中的27万打回原告账户后，原告再次重新打回被告韩某账户。2016年9月2日，原告支付被告韩某现金2万元。2016年10月12日，原告通过前述账户转账支付被告韩某10万元。综前，原告共计向被告支付房款73万元（含订金1万元）。2016年7、8月份，被告将房屋交付给原告，由原告居住使用至今。2021年1月4日，原告与第三人盛某及案外人郭某、郭某签订《债权、抵押权转让协议书》，第三人盛某及案外人郭某、郭某将其对二被告的全部债权及涉案房屋抵押权转让给原告，并由其代理律师当庭通知二被告向原告清偿。另查明，该房产至今仍登记在被告韩某名下（房房产证号：烟房权证开字第**）无查封；抵押权情况如下：2013年12月2日，被告韩某、郑某将房产抵押给第三人中国银行股份有限公司烟台新站支行，最高额抵押，抵押金额66万元。中国银行股份有限公司烟台芝罘支行当庭陈述截止2021年1月5日尚欠本金534802.23元及违约金131561.69元，二者共计666363.52元。2015年10月29日，房产抵押给第三人盛某，一般抵押，抵押金额150000元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，故依照前述司法解释的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”依据该规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。因此，被告的涉案房屋虽然在抵押期间，但可以转让给原告。原被告于2016年6月15日签订的房产买卖协议，内容未违背法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。协议约定原告先付房款87万元，房产过户后，原告再支付余款20万元。从被告出具的声明书及收据内容来看，虽然约定原告先付款87万元再过户，但原告实际先付了73万元是双方后来达成的合意，所以被告仍应按协议约定先给原告办理过户，之后原告再支付剩余的房款。同时，据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，房产过户后，第三人的抵押权并不受影响。综上所述，被告将涉案房屋以合理的价格转让给了原告，该房屋买卖行为合法有效，原告已按约定履行前期的付款义务，被告应按约定协助原告办理过户手续。本案调解未果，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第四百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：被告韩某、郑某于本判决生效之日起十日内协助原告刘某将烟台开发区某房屋（烟房权房权证开字第**）至原告刘某名下。案件受理费14430元，由被告韩某、郑某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘肖婧人民陪审员  林中堂人民陪审员  刘 奇二〇二一年四月二十三日书 记 员  王雪琳