四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17206号 上诉人（原审原告）：邱昌容，女，1960年6月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗林，四川舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永泉，男，1962年5月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘燕，女，1962年5月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人邱昌容因与被上诉人张永泉、刘燕房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 邱昌容上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持邱昌容的一审诉讼请求；2.张永泉、刘燕承担本案一、二审诉讼费用。 事实及理由：一、原审判决对邱昌容的损失认定错误。1.原审判决基于公平原则，法官行使自由裁量权酌情认定邱昌容的损失无法律依据。本案中，张永泉、刘燕无法将案涉房屋所有权转移给邱昌容，应当承担赔偿责任，而损失的计算方式有法律规定，原审法院以公平原则而非法律规定认定邱昌容的损失，属于适用法律错误。2.依据原合同法第一百一十三条第一款的规定，邱昌容的损失应当包括《房屋买卖合同》履行后可以获得的利益。3.邱昌容的损失应当参照现行房屋的市场价。案涉《房屋买卖合同》签订于1996年11月，购房款42000元系邱昌容对案外人享有的债权，该债权是邱昌容出售原自有房屋及土地权益换的。合同签订时，张永泉、刘燕应当预见到房屋价格会随着成都经济的飞速发展而快速上涨，房屋价格上涨导致的房屋差价也应当是邱昌容的损失，张永泉、刘燕应当参照现行房屋的市场价赔付邱昌容因不能取得房屋所有权的损失。二、张永泉、刘燕应当对邱昌容的损失承担全部责任。1.邱昌容有合理理由相信张永泉、刘燕系案涉房屋的权利人，邱昌容无过错。合同明确约定，案涉房屋属于张永泉、刘燕所有。合同签订后邱昌容一直占有案涉房屋22年之久，期间无人向邱昌容主张过权利，也无人告知案涉房屋能够办理产权登记。在得知房屋可以办理登记之后，邱昌容及时提起了诉讼，尽到了注意义务。2.张永泉、刘燕在合同签订前的故意隐瞒行为以及合同签订后不告知案涉房屋真实状况的不作为行为系造成邱昌容损失的根本原因。合同签订后，邱昌容多次要求张永泉、刘燕办理产权登记手续，在案涉房屋2003年取得房屋所有权证且登记在张永禄名下的情况下，张永泉、刘燕从未告知案涉房屋已登记在他人名下，由此给邱昌容造成的扩大损失，应当由张永泉、刘燕承担。三、原审判决应当参考四川省高级人民法院类似案例，统一裁量标准。关于本案的类案，邱昌容检索到四川省高级人民法院（2019）川民再98号案件，认定的适时房屋价值与签订《房屋买卖合同》时的房屋价值之间形成的差价认定其履行合同利益损失。综上所述，张永泉、刘燕应当参考案涉房屋现有市场价格的标准对邱昌容进行赔偿。 张永泉辩称，一、关于房产过户，根据成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初4841号民事判决和成都市中级人民法院（2019）川01民终20114号民事判决，房屋是案外人张永禄和张玉书按份修建的，张永禄占有19/24，张玉书占有5/24，房屋登记在张永禄夫妻名下，这是房屋不能过户的原因。本案双方都不是案涉房屋所在村社的人，都是外来人员，按照当时的惯例，买卖房产是需要见证的。二、关于损失，案涉合同名为房屋买卖合同，实为三方的代物清偿，从《房屋买卖合同》第九条看，合同是成立了，但是没有生效。虽然有生效判决认为合同有效，但是邱昌容入住很多年，并不能把合同瑕疵补齐，合同的实质是代物清偿，是实践性的，以房产过户为履行标准，在这种情况下双方的合同没有履行，现在的合同解除应当恢复到原始状态，恢复到债权债务协议。邱昌容从1996年开始一直居住到至今，一审中邱昌容自认收取了100000多元的房屋租金，从2014年开始邱昌容自己提供了租赁协议，邱昌容没有居住房屋，但获取了租金收益，足以弥补其的损失，所以邱昌容不存在损失的问题。三、关于违约，违约责任不能超过当初签订合同的预期，在签订合同的过程中张永泉也认为欠债42000元，当时邱昌容的损失无论如何都不能超过42000元。一审法院酌情认定赔偿50000元，虽然超出了张永泉赔偿损失的预期，但张永泉也尊重法院的判决。 刘燕辩称，1.其没有和邱昌容签订过《房屋买卖合同》，即使签了《房屋买卖合同》，合同约定要公证后才能生效，合同没有经过公证，当然不能生效。2.邱昌容有明显过错。根据成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初4841号民事判决，邱昌容明知房屋是张永禄的，不是张永泉和刘燕的，不能作为买卖对象。即使邱昌容认为房屋是其购买的，在2003年办房产证的时候，邱昌容就已知房屋产权属于张永禄，且张永禄不认可买卖，拒绝为邱昌容办证，邱昌容就应当退房或者采取诉讼确定权属而非任由损失扩大。直到2018年邱昌容起诉，扩大的损失应由其自行承担。3.邱昌容取得房屋钥匙后，一直在获取房屋的租金，其自认也有100000多元，足以还清她的债务和收益。4.刘燕和张永泉欠的是砖厂的货款，砖厂欠邱昌容的借款，邱昌容从砖厂拿的钥匙，有损失应当找砖厂补偿或其自行承担，要求刘燕赔偿没有法律依据，也是无理要求。 邱昌容向一审法院起诉请求：1.判令解除邱昌容与张永泉、刘燕签订的《房屋买卖合同》；2.张永泉、刘燕退还购房款42000元并赔偿损失960000元；3.本案诉讼费用由张永泉、刘燕负担。 一审法院认定事实：1996年11月17日，邱昌容（乙方）与张永泉、刘燕（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将自有产权房屋120平方米卖给乙方，但无产权证（建筑面积），房屋价款42000元，含房屋占地面积在内，房屋由乙方装修。一审庭审中，双方当事人均陈述案涉房屋是抵偿所得，是张永泉欠案外人薛某货款，薛某又欠邱昌容货款，张永泉将案涉房屋抵作货款用于清偿债务，为减少中间环节，在薛某的主持下，由张永泉与邱昌容直接签订房屋买卖合同办理房屋交接。该陈述有证人薛某到庭陈述，予以证实。 一审法院另查明：1.邱昌容曾诉请确认案涉房屋的所有权，并诉请张永泉、刘燕办理不动产权证，一审法院作出（2018）川0112民初4841号民事判决，驳回了邱昌容的诉请。邱昌容不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，二审法院认为案涉房屋登记的权利人为张永禄，邱昌容不能证明张永禄为买卖合同的一方当事人，也不能证明张永泉、刘燕享有案涉房屋的处分权，故作出（2019）川01民终20114号民事判决，驳回上诉，维持原判；2.一审庭审中，邱昌容陈述自1996年接收案涉房屋后开始居住，后用于出租，共获租金收益约为100000元。 一审法院认为，邱昌容与张永泉、刘燕签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且双方已实际履行，但因张永泉、刘燕对案涉房屋不享有处分权，导致合同目的无法实现，一审庭审中双方当事人均表示同意解除该合同，视为双方重新达成了解除合同的一致意思表示，故一审法院对邱昌容主张解除合同的请求，予以支持。合同解除后，张永泉、刘燕应当承担用于抵偿债务的货款支付义务，另外，证人薛某的证言也证实张永泉、刘燕曾联系证人薛某表示愿意支付货款要求收回案涉房屋，证人薛某表示拒绝接收货款，因此，邱昌容要求张永泉、刘燕承担用于抵债的房款42000元，于法有据，一审法院予以支持。 关于邱昌容主张的损失赔偿问题。一审法院认为，双方以抵偿方式对案涉房屋进行转让，但事后经法院生效判决认定，案涉房屋登记的权利人为张永禄，张永泉、刘燕不享有对案涉房屋的处分权。张永泉、刘燕将案涉房屋用于抵债的行为，属于无权处分，导致合同目的无法实现，其应当承担相应的违约责任。另外，邱昌容在签订合同时，明知案涉房屋无产权登记，对张永泉、刘燕的处分行为也未尽合理审慎的注意义务，对合同目的无法实现也有一定原因。因此，鉴于双方对合同目的无法实现的综合原因，考虑到邱昌容自1996年起占有使用案涉房屋的事实以及已获取的租金收益、当地房屋交易价格上涨等因素，基于公平原则，对邱昌容主张的损失酌情支持50000元。本案中，邱昌容要求按周边房屋现在的市场交易价格主张损失赔偿，无相应证据予以证明，缺乏事实和法律依据。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、邱昌容与张永泉、刘燕于1996年11月17日签订的《房屋买卖合同》自判决生效之日解除；二、张永泉、刘燕于判决生效之日起三日内退还邱昌容用于抵偿的房款42000元，并赔偿损失50000元，合计92000元；三、驳回邱昌容的其余诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，邱昌容陈述签订《房屋买卖合同》时，其知晓案涉房屋是案外人张永禄和张玉书合伙修建的，因为张玉书是谢春华（邱昌容丈夫）的同学，邱昌容购买案涉房屋后，在2009年找过张永禄办理房产证，张永禄拒绝办理。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为邱昌容主张张永泉、刘燕参照案涉房屋现行市场价格赔偿损失960000元的诉讼请求是否成立。对此，本院评述如下： 首先，邱昌容与张永泉、刘燕签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示。张永泉、刘燕虽辩称双方约定合同经公证后生效，因未进行公证，故合同没有生效，但结合双方已经实际履行合同，足以认定合同已生效。 其次，双方对解除合同无异议，合同解除后，张永泉、刘燕应当向邱昌容返还以案涉房屋抵偿的42000元货款，并赔偿因无权处分致使房屋所有权不能转移给邱昌容造成的损失。但因邱昌容在签订合同时，明知案涉房屋无产权登记，也知晓房屋是案外人张永禄和张玉书合伙修建的，对张永泉、刘燕的处分行为并未尽到合理审慎的注意义务，对合同目的不能实现也存在一定过错。同时，邱昌容在本案二审中陈述案涉房屋于2003年登记在案外人张永禄的名下，其在2009年找过张永禄办理房产证，张永禄拒绝为其办理，此时邱昌容知道或者应当知道合同目的已不能实现，但其并未采取适当措施防止损失的扩大。按照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，邱昌容不得就其在请求张永禄协助办证被拒后扩大的损失要求张永泉、刘燕赔偿。 最后，鉴于邱昌容自1996年起占有使用案涉房屋，并自认获取了约100000元的租金收益，再综合考量双方对合同目的不能实现均有过错、案涉房屋价格上涨等因素，一审法院基于公平原则，对邱昌容主张的损失酌情支持50000元并无不当。邱昌容主张应当参考四川省高级人民法院类似案例，参照案涉房屋现行市场价确定邱昌容损失大小，并由张永泉、刘燕对邱昌容的损失承担全部责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，邱昌容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费13818元，由邱昌容负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年四月八日 法官助理 周玲萍 书 记 员 夏玉荣