山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0614民初592号原告：范晓君，女，1979年3月29日出生，汉族，居民，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：梁凤英，蓬莱蓬莱阁法律服务所法律工作者。被告：咸龙，男，1980年8月18日出生，汉族，居民，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：梁秉楠，蓬莱紫荆山法律服务所法律工作者。原告范晓君与被告咸龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告范晓君委托诉讼代理人梁凤英、被告咸龙及其委托诉讼代理人梁秉楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范晓君向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告解除房屋买卖合同，被告返还房屋，被告积极协助原告办理房屋过户手续；2、被告承担交付五万元定金的违约责任；3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告经朋友介绍认识。2020年十月初被告跟原告说想买个房，但是没什么钱，先买个便宜的。问原告外贸小区那个房子卖不卖，原告想了想说可以卖给你，要价29万元。被告回去想了想同意了。双方于2020年10月9日签订买卖合同，并应被告要求当天即去办理了过户手续，原告说一定要按照合同履行，被告应允。后被告一分钱也没打给原告，原告索要多次也未果，为保障原告权益不受侵害，特诉至法院。咸龙辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，本案的事实是原、被告双方根本不认识，也不是原告在诉状事实和理由中所陈述的所有事实，事实的真相是被告和原告丈夫张凯签订了房屋租赁合同，年租金5万元，租期5年，共计25万元。原告和原告丈夫张凯不用支付租金，所以将涉案的楼房过户给被告，被告也不用支付购楼款给原告，因此原告所述的事实和事实真相严重不符，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交证据：1、原、被告双方签订买卖合同一份复印件（摘自蓬莱市自然资源和规划局过户档案）盖有印章，证明原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告给原告购房款29万元以及违约金5万元的事实，合同约定给房款，但是实际没有给付，所以原告要求解除合同返还房屋。房屋实际过户，原告协助被告将房屋过户至被告名下；2、提交离婚证一份，证明原告与张凯于2017年10月18日离婚的事实。被告质证：对原告提交的证据1真实性无异议。1、从买卖合同内容当中也可以得出被告的答辩观点，合同约定房款是一次性付款，但并没有约定一次性付款的时间，由此得出是用租金抵顶房款的事实；2、合同约定被告应支付5万元定金，因为定金合同属于实践性合同，只有交付定金之后合同才能成立，事实被告没有支付5万元定金，定金合同没有成立和生效，原告不能依据买卖合同中的违约责任条款向被告主张定金的违约责任，也就是说该合同违约责任条款因为定金合同没有成立和生效而变得没有任何的法律效力。对原告提交的证据2真实性无异议，但是并不知道双方是否又复婚。被告提交证据：1、2020年10月10日被告和原告丈夫张凯签订的房屋租赁合同，证明张凯以每年5万元的租金租赁被告的房屋及场地，该租赁合同也没有约定租金的支付时间及支付方式，也可以得出用该租金抵顶涉案楼房购买款项的事实；2、不动产权证书，证明涉案房屋根据双方的约定已经过户到被告名下；3、装修销货清单6张，证明被告取得楼房的所有权之后就对该楼房进行装修，装修花费42040元。原告质证：被告提交的证据1与本案没有关系，张凯和原告早在2020年10月10日之前已经离婚，原告与张凯于2017年10月18日离婚，所以，被告与张凯签订的租赁合同与原告无关。对被告提交的证据2无异议，证明原告将房屋卖给被告，并且协助被告办理房屋产权证，被告没有按照合同约定给付原告29万元的购房款，是被告违约；对被告提交的证据3不予认可，不是正规的发票，而是被告随意开出的收据，根据证据规则规定，该份证据没有证明力，所以原告不予认可。本院经审查认为，原告所提交的买卖合同、离婚证，被告提交的不动产权证书，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的房屋租赁合同、装修销货清单与本案不属于同一法律关系，本院不予采信。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买原告名下位于烟台市蓬莱区，双方于2020年10月9日签订《买卖合同》，合同约定：“卖方（甲方）：范晓君，身份证号码，买方（乙方）：咸龙，身份证号码，甲方同意将坐落于东关路209号A楼3单元601号不动产出售给乙方，……第一条上述不动产由甲方售给乙方，全部价款共计人民币290000元，贰拾玖万元正。第二条本合同签订之日起3日内，乙方应付50000元做为定金给甲方，甲方自2020年10月9日将不动产交给乙方。第三条付款方式，双方同意按第1款方式约定：1、一次性付款方式付款；……第四条本合同签订后，甲方应配合乙方向不动产登记部门申请办理不动产登记，所需费用由甲方承担。第六条违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，甲方应双倍返还定金给乙方。……”合同签订后，原告协助被告办理了房屋过户手续，但被告未支付原告购房款。被告抗辩未付房款的原因是其与原告丈夫张凯签订了房屋租赁合同，年租金5万元，租期5年，共计25万元，双方约定原告和张凯不支付租金给被告，被告也不用支付购房款给原告，故在未支付房款情况下，原告自愿将涉案楼房过户给被告。原告对被告该辩称不予认可，主张双方口头约定过户之后就给钱，合同上也约定一次性付清购房款，所以原告就与被告去过户。现原告要求与被告解除房屋买卖合同，被告返还房屋并协助原告办理房屋过户手续，并承担交付五万元定金的违约责任。另查，原告范晓君与张凯已于2017年10月18日离婚。本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《买卖合同》能否解除；二、被告是否应协助原告办理房屋过户手续；三、被告是否应承担交付50000元定金的违约责任。针对第一个焦点问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现原告已按合同约定协助被告办理完房屋过户手续，被告亦应及时履行支付购房款的义务，但被告在原告起诉后至法庭辩论终结前仍未履行支付房款义务。本院认为，原告起诉要求解除合同，可视为已对被告进行了催告，被告在法定合理期限内未予履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。针对第二个焦点问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据上述规定，原、被告在解除合同后，被告有义务协助原告办理该房屋过户手续，故对原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于过户产生的相关费用，因原告未在本案中诉请，原、被告可另行协商，本院不作处理。另，被告提出对案涉房屋已进行装修，装修花费42040元，因被告未能提供证据来证实其收房时的房屋状态以及其装修后房屋的状态，故本院无法认定被告是否进行了房屋装修、装修的内容、将房屋退还原告是否会发生损失、损失的金额等情节，且被告未将此作为反诉请求向本院提出，原、被告可另行协商，本院亦不作处理。针对第三个焦点问题，本案中，原告与被告于2020年10月9日签订买卖合同，被告与原告前夫张凯于2017年10月10日签订房屋租赁合同，两份合同签订时间前后仅相差1天。原告在被告定金及房款分文未付的情况下，于当日即与被告到房产部门办理了过户手续，该行为与房屋买卖通常做法不符，且原告对此未能向法院作出合理解释，而被告辩称未付房款的原因，是双方商定用被告前夫应支付的租赁费来抵顶房款，综合原、被告双方当事人关系、庭审诉辩意见，被告辩称的情况存在高度可能性，能形成待证事实可能存在的内心确信。原告与被告虽在合同中约定，被告在3日内支付原告定金5万元，因定金属于实践性合同，必须以实际交付的定金数额作为确定定金责任的范围，现被告未支付定金，故解除合同后不能确定被告定金责任的范围。原告诉请被告支付5万元定金，有违公平原则及诚实信用原则，在合同双方当事人之间产生了不对等关系，故综合以上，结合双方当事人庭审诉辩情况，基于公平原则，对原告要求被告支付定金5万元的诉讼请求，本院依法不予支持。因房屋买卖合同与房屋租赁合同不属于同一法律关系，故不在本案中一并审理，若合同双方因租赁产生纠纷，被告有权另行主张权利。综上所述，原告范晓君的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十六条第一款、第五百八十六条第一款之规定，判决如下：一、解除原告范晓君与被告咸龙于2020年10月9日签订的《买卖合同》；二、限被告咸龙于本判决生效之日起二十日内将位于烟台市蓬莱区[不动产权证号：鲁（2020）蓬莱市不动产权第0015845号]房屋返还给原告范晓君，并协助原告范晓君将该房屋过户至范晓君名下；三、驳回原告范晓君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计575元，由被告咸龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  金莉二〇二一年四月二十二日法官助理徐赛书记员王娇