河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0322民初670号原告：潘丹丹，女，汉族，1987年7月27日出生，住河南省孟津县。委托代理人：魏书雨，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托代理人：谭长山，河南中冶律师事务所实习律师，一般代理。被告：洛阳豫德利房地产开发有限公司。住所地：孟津县麻屯镇麻屯村（路通大道）。法定代表人：李胜利，任总经理。被告：李胜利，男，汉族，1968年3月7日出生，住洛阳市老城区。被告：张利峰，男，汉族，1971年12月25日出生，住洛阳市洛龙区。三被告共同委托代理人：李晓明，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者，特别授权。被告：李京贤，男，汉族，1974年11月23日出生，住洛阳市西工区。委托代理人：马磊，河南弘创律师事务所律师，特别授权。委托代理人：郭俊杰，河南弘创律师事务所实习律师，一般代理。原告潘丹丹诉被告洛阳豫德利房地产开发有限公司、李胜利、张利峰、李京贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《郁香华庭房屋定购协议书》；2、判令四被告返还原告已交购房款230782元，并按一年期LPR利率支付自2018年12月29日至实际支付之日止利息，暂计算至2020年12月29日为17770.214元；3、判令四被告支付原告违约金192753元；4、判令四被告承担诉讼费用。被告豫德利洛阳豫德利房地产开发有限公司辩称，1、该合同为无效合同，被告同意返还价款；2、李胜利个人不应承担法律责任，涉案合同的相对方是豫德利开发有限公司，该公司正常经营，是履行合同的适格当事人，李胜利个人不是公司的股东，仅是公司聘请的经理，担任公司的管理人，原告诉求李胜利的诉求于法无据，原告诉求李胜利承担的法律责任不应成立，请求法庭驳回原告对李胜利的起诉或诉讼请求；3、张利峰也不应承担法律责任，涉案合同的相对方是豫德利公司，该公司正常经营，是履行合同的适格当事人，张利峰个人作为公司的股东，在本案不是适格当事人，且张利峰等股东都实际缴纳出资，并取得了工商登记，原告无证据证明张利峰未实际缴纳出资的事实存在，原告诉求张利峰承担的法律责任不应成立，请求法庭驳回原告对张利峰的起诉或诉讼请求；4、原告诉求的利息，被告同意诉求的利率计算方法，但计算时间应从起诉之日起算，原告诉求的违约金无事实依据和法律依据，不应支持。被告李胜利的辩称意见同被告豫德利洛阳豫德利房地产开发有限公司。被告张利峰的辩称意见同被告豫德利洛阳豫德利房地产开发有限公司。被告李京贤辩称，原告起诉答辩人没有任何事实和法律依据，该协议是原告和豫德利公司签订的，答辩人不是合同的相对方，与答辩人没有关系，原告称答辩人未能实际缴纳出资的情况与事实不符，答辩人已经实缴出资，豫德利公司的工商登记上也显示该公司已经全部缴纳出资，故原告起诉答辩人没有任何依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉求。审理查明，2018年12月29日洛阳豫德利房地产开发有限公司（甲方）与潘丹丹（乙方）签订《郁香华庭房屋定购协议书》，约定乙方定购甲方开发建设的位于洛阳市麻屯镇××大道××号“郁香华庭”楼盘，房号为6号楼1单元3层303号房屋，建筑面积116.82平方米，总房款为445782元。乙方同意按分期付款方式付款，签订本协议当日支付50%的房款即225782元，于2019年8月31日前支付30%房款即132000元，于2020年5月31日支付剩余20%即88000元。同时甲方承诺：郁香华庭项目是符合国家规定的“大产权”商品房，甲方对此负法律责任、无条件退还已交的房款和经济损失。同时约定乙方购买的房屋于2020年12月31日交付使用。甲方洛阳豫德利房地产开发有限公司加盖印章、乙方潘丹丹签字予以确认。当日原告向被告缴纳225782元房款，洛阳豫德利房地产开发有限公司郁香华庭销售中心向其出具收据，并加盖其销售中心的印章予以确认。当日原告参加了“5000顶三万”的活动，向心怡支付宝账号转账5000元。原告还提供网上下载的（2018）豫0322民初1201号民事判决书、（2019）豫03民终4561号民事裁定书，证明豫德利公司登记股东与实际股东存在不符，且李京贤、李胜利、张利峰之间存在严重的法律纠纷，并有未实际缴纳出资的情况，应当对豫德利公司不能偿还的债务承担连带责任。同时还出具了一张自行下载的麻屯镇房价走势图，证明涉案房产目前均价为7800元/平方米。被告应当赔偿因购房合同不能履行给原告造成的差价损失。被告豫德利、李胜利、张利峰质证为，对合同的真实性无异议，但对证明的方向有异议，认为原告在购买房产签订合同后，知道该房产没有办理预售许可证，原告方也存在过错，该合同没有约定利息，也没有违约金，原告诉求利息无事实依据。对收据无异议，认可他交付的房款225782元；对判决书、裁定书都是网上下载的，没法核实真实性，对证明方向不予认可。对麻屯镇房价走势图，是网页宣传的内容，不能够证明原告所要证明的内容和方向，不能作为赔偿差价的依据。被告李京贤质证为，原告将相应款项转给了案外人没有直接转给公司，公司没有收到原告225782元；该判决书的判决是李胜利向李京贤支付股权转让金345余万元，恰恰证明了李京贤已真实全部出资；走势图是网上打印件，同时该网站也并非官方认证的网站，对其公布的数据仅仅起到一个参考的作用，不能作为房屋定价和实际成交价的真实依据，同时也不能证明原告的证明方向。被告洛阳豫德利房地产开发有限公司、张利峰、李胜利出具该公司的工商登记信息。李京贤出具该公司私营企业基本注册信息，显示2017年6月1日股东由李京贤、张利峰变更为李京贤、张利峰、李胜利，且出具有洛阳市信德会计师事务所出具的验资报告、注册资本实收情况明细表、现金存款凭证、银行询证函，显示豫德利洛阳豫德利房地产开发有限公司（筹）系由自然人程德方、彭玉娥、梅桂共同出资组建，截至2010年3月11日止，已收到全体股东缴纳的注册资本（实收资本），合计800万元，各股东均以货币出资。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但只是公示的股东，但是根据原告查询的案件判决，他存在隐名股东和显明股东的问题，李胜利虽不在公示的范围内，但是隐名股东，而公司的出资确实存在问题。李京贤是以土地作为出资，而现在被告出资的验资报告全部为现金出资，原告不予认证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告潘丹丹与被告洛阳豫德利房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》,系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同。合同生效后,双方当事人应当信守合同，全面、准确、善意的履行合同义务。一、关于解除《郁香华庭房屋定购协议书》。就本案，潘丹丹作为购房人，依据合同约定支付了225782元房款后，一般情况下其是希望合同能够顺利履行，如约实现合同目的。但被告洛阳豫德利房地产开发有限公司却没有按照合同约定如期交房，存在违约行为,合同目的已无法实现,潘丹丹请求解除双方签订的《郁香华庭房屋定购协议书》，本院予以支持。二、关于返还购房款。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，关于购房款225782元，被告洛阳豫德利房地产开发有限公司、张利峰、李胜利无异议，争议的是原告诉称的5000元，结合原告提供的2018年12月29日支付宝两笔转账记录，都转给“心怡”，分别为50000元、5000元，并结合合同签订时间、收据出具时间、款项、支付宝转账记录和几个相关联案件的情况，本院认定5000元被告洛阳豫德利房地产开发有限公司已收到，故被告洛阳豫德利房地产开发有限公司应返还原告潘丹丹购房款230782元。三、原告要求被告李胜利、张利峰、李京贤连带承担责任。当事对自己提出的主张，有责任提供证据。原告仅依据网上下载的裁判文书，认定被告阳豫德利房地产开发有限公司股东之间存在未实际缴纳出资的情况，要求其三人承担连带责任，证据不足，本院不予支持。四、关于利息和违约金。关于利息，根据最高人民法院利息裁判标准，分段计算：2018年12月29日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至被告实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金，原告的现有证据不足以证明其实际损失,原告主张的违约金，本院不予支持。四被告的辩解合理部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告潘丹丹与被告豫德利房地产开发有限公司于2018年12月29日签订的《郁香华庭房屋定购协议书》予以解除；二、被告豫德利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内返还原告潘丹丹购房款230782元及利息（以230782元为基数，2018年12月29日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至被告实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告潘丹丹的其他诉讼请求。如未按判决书限定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3960元，保全费2730元，共计6690元，由被告豫德利房地产开发有限公司负担。被告承担的部分，限其于本判决生效后七日内向本院缴纳，逾期不缴纳本院移交执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张兆萌二〇二一年四月十六日书记员  王巧凤