四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3057号 上诉人（原审被告）：四川省虎龙房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都街道南二路东段。 法定代表人：曾令葵，董事长。 委托诉讼代理人：庄莉，四川博深律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周高明，男，1981年12月22日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：唐跃华，四川思勉律师事务所律师。 上诉人四川省虎龙房地产开发有限公司（以下简称虎龙公司）与被上诉人周高明因商品房预约合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2021年3月17日由审判员依法适用第二审程序对本案公开开庭进行了独任审理。虎龙公司的委托诉讼代理人庄莉，周高明的委托诉讼代理人唐跃华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 虎龙公司上诉请求：1.撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6030号民事判决，发回重审或改判驳回周高明的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由周高明承担。事实及理由：1.双方间的预约合同关系，基于周高明放弃购买而将购房资格转给案外人周高富已于2016年1月8日解除，导致双方未能订立商品房买卖合同的过错系不可归责于虎龙公司的原因，周高明的诉讼请求主张不应得到支持。2.因双方预约合同关系已解除，周高明诉请退还所交购房款123644元不是物权请求权而是债权请求权，周高明应在2019年1月1日前主张，但其2020年3月4日才发函主张权利超过诉讼时效。3.周高明转账123644元非周高明自有资金，而是虎龙公司的关联企业四川银翔有色金属回收有限公司（以下简称银翔公司）转账给周高明后，通过POS机立即刷回虎龙公司的款项，备注用途载明其他合法款项借款。故本案系因周高明放弃购房导致预约合同解除，周高明长达四年也未曾主张退还，现超过诉讼时效保护期主张退还，违背诚实信用原则。 周高明答辩认为：1.案涉合同未解除，无任何证据证明周高明将购房资格转让给案外人，本案证据显示周高明2016年1月7日将房款转入虎龙公司账户，虎龙公司称周高民将购房资格转让给案外人的日期是2016年1月8日，该说法不成立；2.虎龙公司从未告知周高明案涉房屋已被出卖，也未告知其缴纳下一次房款的具体日期，过错方在虎龙公司；3.虎龙公司称案涉房屋已被出售给案外人，但未提供相关证据证明；4.本案并未超过诉讼时效。 周高明向一审法院诉讼请求：1.虎龙公司返还所交定金的双倍4000元；2.虎龙公司退还所交购房款123644元，并从2016年1月8日起至上述款项付清之日止，按银行同期同类贷款利率支付资金占用利息；3.本案诉讼费由虎龙公司承担。 一审法院认定事实，虎龙公司于2015年12月10日向周高明出具《收据》载明收到周高明购xx房定金2000元。周高明提交的收据复印件载明：日期2016年1月7日，收到周高明购xx房屋房款123644元，加盖有虎龙公司财务专用章。以上款项均通过POS刷卡支付。2020年2月28日周高明委托律师向虎龙公司发函，要求双倍返还定金并返还已付购房款并支付资金占用利息。该律师函于2020年3月4日由虎龙公司门卫签收。 一审法院另查明，案外人四川银翔有色金属回收有限公司于2016年1月7日分三笔共计向周高明转款123644元，用途载明其他合法款项借款。 一审法院认为，虎龙公司接受了周高明支付的定金，出具收据，虽无相应书面协议，但能反映双方形成了订购房屋的合同关系。案外人银翔公司支付给周高明123644元，在银行流水上载明为借款，周高明接受该款项并转账支付给虎龙公司，表明周高明认可该借款关系并用于支付虎龙公司。虎龙公司认为银翔公司转给周高明的123644元只是为该房屋交易的一个准备，并非是购房款。鉴于虎龙公司并未举出双方存在其他交易的证据，结合周高明提交的收据复印件及银行流水能印证系用于购买案涉房屋的款项，该款应为周高明用于购房支付的款项。虎龙公司接受定金及部分购房款，出具收据，为了完成房屋交易，双方应有签订书面合同的要求，但虎龙公司并无证据证明何时要求周高明签订正式合同且系其所称周高明无付款能力不愿意签订；另周高明虽陈述签订了正式合同，但并无证据证明，因此基于商品房买卖的书面合同形式要求，虎龙公司收取定金后，双方应有签订正式合同的要求，但双方并未举证房屋总价款约定情况，故收取定金及部分购房款的行为，应视为预约合同关系。现周高明陈述案涉房屋已另行出售，虎龙公司未予以否认，且无证据证明何时告知周高明该事实，虎龙公司将房屋另售，使双方失去交易基础，且虎龙公司并无证据证明有要求周高明协商正式合同内容，故合同未能订立的过错应由虎龙公司承担，虎龙公司认为周高明的主张超过诉讼时效不能成立，故周高明有权主张返还双倍定金、退还已付款项及支付利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、虎龙公司于判决生效之日起七日内向周高明双倍返还定金共计4000元；二、虎龙房公司于判决生效之日起七日内向周高明退还购房款123644元，并以该款为基数，从2016年1月8日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算支付资金占用利息至2019年819日，从2019年8月20日起至实际退还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1688元，由虎龙房公司负担。 二审审理中，虎龙公司提交了两份证据：1.2016年1月8日以周高富名义签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证明该合同上签字处“周高富”的签名实为周高明的笔迹，联系电话为周高明的电话，故周高明明知其不再购买案涉房屋且将购房资格转让给周高富，周高富并未向虎龙公司支付购房款，故该合同并未实际履行。2.成都蓉城司法鉴定中心出具的《指印鉴定意见书》。鉴定结论为周高明在2020年5月31日向一审法院提交的起诉状上的捺印与2016年1月8日《四川省商品房买卖合同（预售）》买受人签字处周高富签名处的捺印是同一手指所留，拟证明案涉房屋是基于周高明自动放弃买卖案涉房屋并将资格转让给周高富，并非虎龙公司将房屋另售，双方未能订立合同的过错不是虎龙公司，而是周高明自动放弃。 周高明质证认为，2016年1月8日《四川省商品房买卖合同（预售）》未加盖虎龙公司印章，且无骑缝章，不能证明签字内容与前面的内容为同一文件，该文件并未明示周高明将案涉房屋资格转让给周高富，达不到证明目的。对《指印鉴定意见书》，为虎龙公司单方面制作，来源合法性不认同。 本院审查看，虎龙公司提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》为原件，且证据的来源、形式不违反法律规定，对其真实性、合法性予以确认。因合同未加盖虎龙公司印章，现有证据不足以证明周高富与虎龙公司形成了房屋买卖合同关系，故对证据的关联性不予确认；虎龙公司提交的《指印鉴定意见书》系虎龙公司自行委托作出的，本院对鉴定取样、对比材料等内容无法核实，对关联性不予确认。 周高明向本院提交了一份周高明在银行交易的明细，拟证明本案所涉款项是第三方转给周高明，由周高明支付给开发商，第三方实际是周高明的消费金融贷款，现每月扣除周高明1500元左右的款项。 因周高明提交的建行交易明细，不能显示交易双方的信息，也不能显示交易的性质，本院对真实性予以确认，对关联性不予确认。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2020年2月28日周高明委托律师向虎龙公司发出的律师函载明，要求虎龙公司于5个工作日内双倍返还定金4000元、退还购房款123644元并从2016年1月8日起支付资金占用利息。 本院认为，虎龙公司向周高明出具收据收到定金2000元，其后虎龙公司又向周高明出具收到购房款123644元的收据，因此，一审法院认定虎龙公司收到周高明购房定金2000元、购房款123644元的事实正确。但从周高明、虎龙公司提交的证据看，虽然可以认定虎龙公司与周高明之间形成了房屋交易的意向，但从随后发生的事实看，既无法认定双方约定了签订房屋买卖合同本约的时间，双方也未进一步签订合同约定双方对房屋交易的权利义务，也无其他材料佐证约定了房屋交易的其他履行事项，以至于双方交易事项的权利义务内容无法从现有材料进行认定，因双方交易的意向尚不足以形成《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，故双方的房屋买卖合同关系尚不成立。 因龙开公司出具的定金收据载明了房号和2000元为定金属性，一审法院认定双方形成了预约合同关系正确。对未订立正式房屋买卖合同的原因，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然周高明主张双倍返还定金，但周高明并未提交证据证明因虎龙公司原因导致未能签订正式合同，现有证据亦无法认定到底是谁的原因导致双方未能进一步签订正式的房屋买卖合同。因此，虽然虎龙公司已经将房屋另售，但一审法院认定因虎龙公司使双方失去交易基础证据不充分，周高明主张虎龙公司双倍返还定金4000元的诉讼请求的理由不成立，一审判决双倍返还定金错误。 对于周高明主张虎龙公司退还所交购房款123644元并从2016年1月8日起至上述款项付清之日止按银行同期同类贷款利率支付资金占用利息的理由。本院认为，因根据双方提交的证据无法认定双方约定了签订本约的时间，也无法认定谁的原因导致未能和签订房屋买卖合同本约，且双方也未约定合同未签订预付购房款的退还时间，而周高明于2020年3月4日才向虎龙公司送达律师函要求5个工作日返还定金及购房款，应当认定周高明知道或应当知道权利受到侵害的时间为2020年3月4日，因此，在双方对利息及违约情况未约定的情况下，周高明主张虎龙公司对购房款123644元从2016年1月8日起支付资金占用利息的理由不成立。同时，因双方并未约定缔约时间和定金、预付购房款的退还时间，虎龙公司认为应从2015年12月10日、2016年1月8日开始计算诉讼时效的理由不成立，本案中诉讼时效的起算时间应为2020年3月4日。因双方对是否应双倍返还或计付利息及诉讼时效存在争议，故本院确定由虎龙公司从周高明起诉之日2020年8月10日起向周高明支付应付款的利息。 综上所述，虎龙公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，部分判决内容不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6030号民事判决； 二、四川省虎龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周高明定金2000元，并从2020年8月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至本院确定的支付期间的实际之日止； 三、四川省虎龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周高明预付购房款123644元，并从2020年8月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至本院确定的支付期间的实际之日止； 四、驳回周高明的其他诉讼请求。 一审案件受理费1688元，由周高明负担844元，由四川省虎龙房地产开发有限公司负担844元；二审案件受理费3376元，由由周高明负担1688元，由四川省虎龙房地产开发有限公司负担1688元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年四月十五日 书记员 唐子清