湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0511民初93号 原告：邵阳市家家顺物业管理有限公司，住所地邵阳市北塔区蔡锷路与南山路交汇处。 法定代表人：肖林建，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋忠新，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋康，湖南振威律师事务所律师。 被告：刘长根，男，1982年4月29日，汉族，住邵阳市。 原告邵阳市家家顺物业管理有限公司与被告刘长根物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵阳市家家顺物业管理有限公司特别授权委托诉讼代理人蒋忠新、委托诉讼代理人蒋康、被告刘长根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵阳市家家顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费4561元及违约金1371.52元（2019年违约金以2674元为基数按年利率24%自2019年4月1日开始已计算至2020年12月31日共计1069.6元，2020年违约金以1887元为基数按年利率24%自2020年4月1日开始计算至2020年12月31共计301元，顺延以4561元为基数按年利率24%计算至被告清偿物业管理服务费之日；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月8日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），该《服务协议》约定，由原告代为管理被告位于北塔区××栋××号房屋（房屋为住宅面积124.11平方米）的物业事宜，其中第四条约定物业服务费住宅1.4元／平方米／月，商铺2.5元／平方米／月，交费时间为每年的1-3月份；第十一条约定如果被告不按约定时间交纳有关费用，应从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告自《服务协议》签订以后，如约履行了《服务协议》规定的义务，并自愿将物业管理费下调为1.2元／月，但被告自2019年1月1日（在庭审中变更为2018年8月1日）起没有按约交纳物业管理服务费（物业管理服务费收费标准为1.2元／平方米／月×124.11平方米×29个月＋200元二年二次水加压电费＝4561元／年）。原告认为，被告拖欠物业服务费已经严重侵害了原告及其他业主的合法权益，应当立即交纳并支付违约金。经原告多次催收并委托湖南振威律师事务以律师函催告，被告仍不支付，为维护原告的合法权益，请求依法支持其诉讼请求。 被告刘长根辩称：原告收取物业管理服务费后未出具正式税务发票、未公示物价局收费批文、下水道堵塞造成被告房屋损失至今未得到赔偿、收取的房屋装修保证金至今未退还、公共区域被原告以及他人占用、《前期物业管理服务协议》第一页乙方签名并非被告本人所签等，原告提供的物业服务不到位，要求处理好上述问题后再支付物业服务费。 经审理查明：2017年11月8日，原告邵阳市家家顺物业管理有限公司与被告刘长根签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定：由原告为被告位于邵阳市北塔区××栋××单元××号房屋提供物业服务，其中第四条约定物业服务费住宅1.4元／平方米／月，商铺2.5元／平方米／月，交费时间为每年的1-3月份；第五条约定，由于供水公司供水压力受限，凡使用二次供水业主，需向物业预交二次供水加压电费200元／户·年等；第十一条约定，如果被告不按约定时间交纳有关费用，应从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；同时协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容以及服务质量等有详细约定。协议签订后，原告自愿将物业管理费下调为1.2元／平方米／月。被告刘长根对2018年8月1日至2020年12月31日未交纳物业服务费、二年二次水加压电费共计4561元的事实无异议，但认为原告收取物业管理服务费后未出具正式税务发票、未公示物价局收费批文、下水道堵塞造成被告房屋损失至今未得到赔偿、收取的房屋装修保证金至今未退还、公共区域被原告以及他人占用等，原告提供的物业服务不到位，要求处理好上述问题后再支付物业服务费。 另查明，原告收取被告2000元房屋装修保证金至今未退还。上述被告拖欠的物业服务费，原告催收未果，双方为此酿成纠纷。 以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《物业费催缴通知书》、《湖南振威律师事务所律师函》、被告提供的小区照片以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《前期物业管理服务协议》第一页乙方刘长根的签名虽非刘长根本人所签，但原、被告双方对该协议最后一页合同当事人签名处乙方签名系刘长根本人所签均无异议，且被告刘长根也已按协议交纳了房屋装修保证金以及2018年8月1日前的物业管理服务费，故该协议可以认定为原、被告双方当事人真实意思表示。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以认可。原告依据合同约定，为小区提供物业服务，收取物业服务费用，具有合同和法律依据。关于被告主张原告提供的物业服务不到位的问题，本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告提交的证据尚无法证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。被告提出原告收取物业管理服务费后未出具正式税务发票、未公示物价局收费批文、公共区域被原告以及他人占用等问题，与本案并非同一法律关系，被告应向税务、物价、城管等政府相关职能部门反映，但不能以此拒缴物业服务费；被告提出下水道堵塞造成被告房屋损失至今未得到赔偿的问题，应属于另一法律关系，被告应在查明原因后向侵权责任人另行主张权利，但不能以此拒缴物业服务费。现原告要求被告支付物业服务费4561元的诉讼请求，因原告收取被告的房屋装修保证金2000元至今未退还，故对该项诉讼请求本院部分支持，在扣除被告应退还原告的2000元房屋装修保证金后，被告还应向原告支付物业服务费2561元。根据本案实际情况，被告未及时支付物业服务费，并非无故恶意不交，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。另，原告作为小区物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括被告在内的小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、被告刘长根于本判决生效之日起十日内一次性支付原告邵阳市家家顺物业管理有限公司物业管理服务费2561元（原告应退还被告的房屋装修保证金2000元已在被告应支付的物业管理服务费中扣除）； 二、驳回原告邵阳市家家顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告刘长根承担15元，原告邵阳市家家顺物业管理有限公司承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  黄炜 二〇二一年四月二十三日 法官助理谭玉庭 代理书记员  陈蓉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。