苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8243号原告：邓德贵，男，1977年6月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱东明，江苏至誉律师事务所律师。被告：薛裕东，男，1958年12月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：闫莉平，上海天尚（苏州）律师事务所律师。第三人：苏州演出管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区北局11号。法定代表人：时晓冬，董事长。委托诉讼代理人：吴雪峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁秦华，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告邓德贵与被告薛裕东、第三人苏州演出管理有限公司（以下简称苏州演出公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案受理，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告邓德贵及其委托诉讼代理人毛秋健，被告薛裕东及其委托诉讼代理人闫莉平，第三人苏州演出公司的委托诉讼代理人吴雪峰、袁秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓德贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已付的租赁押金15万元；2.判令被告支付违约金10万元；3.判令被告赔偿原告装修损失1463921元（设计费48000元、装饰工程95万元、厨房及明档排烟改造56190元、厨房设备18万元、桌椅10万元、餐具5万元、青花餐具13910元、弱电系统工程65821元）、租赁期间可得利益损失90万元（按年利润100万每年的30%，计算3年）。事实和理由：第三人苏州演出公司为苏州市姑苏区太监弄X号的业主，2012年其将该处房产出租给被告薛裕东经营餐饮，并与被告签订了《房屋租赁合同》，租期为2012年9月1日至2023年8月31日。2018年12月25日，被告以身体患病为由向苏州演出公司提出申请报告，请求准许将承租的房屋转租给他人。2018年12月26日，苏州演出公司在申请报告上盖章同意转租。2019年12月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，承租太监弄X号房屋用于经营餐饮，合同租期为2019年12月10日至2023年6月30日。合同签订后，原告向被告支付了首期半年租金55万元、租赁押金30万元，合计85万元，并立即着手进行房屋的装修、装饰，预定了大量的餐厨用具、家具等物品，准备开展“乐口福”品牌餐饮经营。2020年4月1日，苏州演出公司以其系国资单位，需要配合政府打造夜经济品牌“姑苏八点半”(市重点实事项目)的规划和进展要求为名，向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除与被告的租赁合同关系。被告因此通知原告要解除与原告签订的《商铺租赁合同》，并先后向原告退还了租金及部分押金合计70万元，现仍有15万元没有退还。现原告承租的房屋对外门面，在2020年4月中旬，被相关政府单位搭建的构筑物完全封闭，已无望开展经营活动。原告的装修工程已接近完工，投入了巨额资金及精力，现在却无法获得经营利润，原告方承受了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，现诉来法院，望判如所请。被告薛裕东辩称，1.我方同意退还押金15万元。2.对于装修损失，应以评估鉴定的结论作为依据，其中可移动物品不应计入原告主张的装修损失。3.对于可得利益损失，原告无相关证据证明，我方不认可。4.本案是第三人苏州演出公司违约所致，相应的责任均应由苏州演出公司承担。第三人苏州演出公司述称，1.我方解除与被告薛裕东的是由于政府政策变化，该政府行为不可预见，也不属于商业风险，故我方不承担违约责任。2.我方与原告不存在合同关系，原告无权直接向我方主张权利。3.原告所做装修未经我方同意，我方对装修损失不承担责任，可移动物品不应计入原告主张的装修损失。4.可得利益损失，原告无相关证据证明，我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告邓德贵提交了房屋租赁合同、申请报告、商铺租赁合同、解除租赁合同通知书、委托设计合同书、装饰工程合同、报价单、收款收据、中国农业银行交易明细清单、厨房及明档排烟改造合同及相应收款收据、厨房设备购买合同及相应收款收据、乐口福大食堂座椅订单及微信转账记录、供需合同及微信转账记录、上海茗清酒店销售清单及微信转账记录、弱电系统集成合同及收款收据、中国银行交易明细清单、照片、装修工程图纸、弱电工程竣工结算报告及图纸等证据，第三人苏州演出公司提交了房屋装修咨询估价报告等证据，经原告邓德贵申请，本院就装修价值委托司法评估，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛裕东与苏州演出公司签订房屋租赁合同，约定薛裕东向苏州演出公司承租苏州市姑苏区太监弄X号房屋，用途为餐饮，租期自2012年9月1日起至2023年8月31日。2018年12月25日，薛裕东以身体患有疾病为由向苏州演出公司申请将房屋转租，并提出书面申请报告，苏州演出公司在申请报告上盖章确认。2019年12月2日，薛裕东（出租方、甲方）与邓德贵（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方承租苏州市太监弄X号（太监弄X号），用途为餐饮，租期自2019年12月10日起至2023年6月30日，租金110万元/年，每半年支付一次，乙方需支付押金30万元，若甲乙双方提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并有10万元的违约金。合同签订后，邓德贵支付薛裕东租金55万元，押金30万元，并进场装修。2020年4月1日，苏州演出公司向薛裕东发出解除租赁合同通知书，载明：根据苏州市姑苏区“打造硬核姑苏誓师大会”的精神，按照夜经济品牌“姑苏八点半”（市重点实事项目）的规划和进展要求，需将太监弄X号房屋用于该项目的配套，……现我方决定自即日起解除房屋租赁合同，请贵方在接到本通知三日内腾退交还房屋，并与我方结算房租事宜。就该房屋租赁问题，薛裕东与邓德贵此前已经进行过协商，薛裕东于2020年3月9日退还邓德贵租金40万元，此后又退还租金15万元、押金15万元，现双方均认可房屋租赁合同已解除。邓德贵对案涉房屋的装修尚未竣工。其提供装饰工程合同、厨房及明档排烟改造合同、部分装修款支付依据、工程图纸等证据证明其装修损失（装饰工程95万元、厨房及明档排烟改造56190元、弱电系统工程65821元），并申请就其装修价值进行司法评估。本院委托苏州中博土地房地产评估工程咨询有限公司进行司法评估，该评估机构作出中博房估鉴字（2020）第006号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：苏州市太监弄X号（乐口福观前街店）内部装修在2020年4月1日时点的估价金额为473798.49元，包括：装修317769.97元、可见隐蔽工程8192.61元、不可见隐蔽工程138812.01元、油烟罩管道6384元（实地查勘）、管道拆除、安装及人工费2640元（实地查勘无法确定）。邓德贵主张弱电系统工程（含监控视频系统、背景音乐系统等）估价时遗漏，并进一步提供弱电系统工程竣工结算报告及图纸，申请补充评估，苏州中博土地房地产评估工程咨询有限公司再次现场查勘，作出中博房估鉴字（2020）第006-1号房地产司法鉴定估价报告，认定弱电系统工程在2020年4月1日时点的估价金额为63886.12元。上述评估确定装修工程合计金额为537684.61元（473798.49元+63886.12元）。邓德贵为评估支付评估费9338元。邓德贵另提出厨房及明档排烟改造中，实际完工50%，其已支付定金3万元，但评估仅确定油烟罩管道6384元、管道拆除、安装及人工费2640元，与实际不符。邓德贵主张以下请求未包含在评估报告中，其主张的金额及相应证据列明如下：1.设计费48000元。邓德贵与义乌市致景装饰工程有限公司签订委托设计合同书，约定邓德贵委托义乌市致景装饰工程有限公司为乐口福大食堂进行室内装饰设计，设计费用为48000元。邓德贵提供银行转账记录证明已经于2019年12月4日、12月7日分别支付设计费15000元，计3万元（转账给楼潭杰）。2.厨房设备18万元。邓德贵与浙江惠厨节能科技有限公司签订厨房设备购买合同，约定邓德贵向浙江惠厨节能科技有限公司定制厨房设备（含稀饭台、蒸台、保温台及安装费用等），价款合计18万元。邓德贵提供收款收据及银行转账记录证明其已于2020年1月4日支付定金5万元。邓德贵陈述，厨房设备都是定制的，不能用于其他地方，供应商已经定做完毕，因其不能继续经营，尚未收货。3.桌椅10万元。邓德贵提供桌椅乐口福大食堂座椅订单一份，证明其向嵊州市成森木业有限公司订购方桌、长桌、六角桌、卡座等，价款优惠后11万元，该订单载明定金55000元。邓德贵提供微信支付记录证明其已付定金1万元。邓德贵陈述，供应商已经定做完毕，因其不能继续经营，尚未收货。4.餐具5万元。邓德贵提供供需合同证明其向上海雅禾酒店用品有限公司购买餐具，价款5万元。邓德贵提供微信支付记录证明其已付21000元。邓德贵陈述，该餐具已交付，余款尚未支付。5.青花餐具13910元。邓德贵提供上海茗清酒店销货清单证明其购买青花餐具，价款13910元。邓德贵提供微信支付记录证明其已付3850元。邓德贵陈述，该餐具已交付，余款尚未支付。6．租赁期间可得利益损失90万元。邓德贵主张其年利率在100万元左右，现仅按照30%计算，三年可得利益为90万元。薛裕东对邓德贵主张的上述款项认为：1.设计费应该按照实际支付的金额计算；2.厨房设备，邓德贵可与供货商协商解决；3.桌椅为可移动物品，我方不承担责任；4.餐具为可移动物品，我方不承担责任；5.青花餐具为可移动物品，我方不承担责任；6.可得利益损失不认可。苏州演出公司对邓德贵主张的上述款项认为：1.设计费不认可，设计合同载明的付款周期与邓德贵付款不一致，且设计与开工时间相距过短。2.厨房设备、桌椅、餐具为可移动物品，不应计入装修损失，且厨房设备、桌椅尚未交付，损失难以确定。可得利益损失不认可。本院认为，邓德贵与薛裕东签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且转租行为系出租人苏州演艺公司认可，该合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋租赁合同履行过程中，因政府实事工程所需，苏州演出公司提前解除了与薛裕东的房屋租赁合同，薛裕东与邓德贵之间的商铺租赁合同不具备继续履行的条件，邓德贵的合同目的无法实现，薛裕东与邓德贵均认可商铺租赁合同已解除，本院予以确认。薛裕东主观上没有过错，但客观上对邓德贵而言确属违约，邓德贵有权主张违约赔偿。薛裕东对退还邓德贵押金15万元无异议，本院予以确认。对于室内装饰工程、厨房及明档排烟改造、弱电系统工程三项装修损失，根据本院委托的评估，上述三项装修评估价格537684.61元，应认定系邓德贵的装修损失。因邓德贵装修尚未竣工，其提出厨房改造评估价格过低，但未提出其他证据予以反证，对该意见，不予采信。对于邓德贵主张其他各项损失赔偿，本院逐一认定如下：1.设计费。邓德贵经营的餐厅面积较大，装修前需要相应的设计，其有权主张合理的设计费用，本院按照其实际支付的设计费用3万元计算其损失。2.厨房设备。邓德贵购买的厨房设备系定做，但设备尚未交付、安装，其按照合同价款主张损失，缺乏事实依据，不应支持。根据其与供货方合同履行现状，其支付的定金5万元难以退还，可以认定系其实际损失。3.桌椅。邓德贵购买的桌椅系定做，但桌椅尚未交付，其按照合同价款主张损失，缺乏事实依据，不应支持。根据其与供货方合同履行现状，其支付的定金1万元难以退还，可以认定系其实际损失。4.餐具。餐具系可移动物品，邓德贵可用于其他用途弥补其损失，其主张的该部分损失不应由薛裕东承担。5.青花餐具。青花餐具系可移动物品，不应认定为邓德贵的损失。6.可得利益损失。邓德贵并未实际经营，可预期的收益状况难以确定，鉴于剩余租期较长且邓德贵难以寻求同地段类似场地继续经营，其有权主张可得利益损失，本院参照2019年江苏省城镇私营单位（住宿和餐饮业）就业人员平均工资为49447元的统计数据，基于公平原则，酌情确定薛裕东赔偿邓德贵可得利益损失按15万元计算。综上，薛裕东需赔偿邓德贵各项损失合计777684.61元（537684.61元+3万元+5万元+1万元+15万元）。本院已支持邓德贵主张的各项实际损失，其另主张违约金10万元，本院不予支持。薛裕东与苏州演出公司之间的法律关系，薛裕东可另案主张权利，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告薛裕东于本判决生效之日起十日内退还原告邓德贵房屋租赁押金15万元。二、被告薛裕东于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓德贵各项损失777684.61元。三、驳回原告邓德贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27711元，减半收取13856元，由原告邓德贵负担8938元，被告薛裕东负担4918元。评估费9338元，由被告薛裕东负担。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告邓德贵直接履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宁晓鹏二〇二一年四月十九日书记员  陈丽华