山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3633号 上诉人（原审原告）：石俊梅，女，1969年6月20日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：徐胜男，山东天矩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺，山东天矩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛豪洲置业有限公司，住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码：91xx88。 法定代表人：张凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:张政敏，女，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：恒大地产集团济南置业有限公司，住所地济南市历下区。统一社会信用代码：91xx7C。 法定代表人：卢山，执行董事。 上诉人石俊梅因与被上诉人恒大地产集团济南置业有限公司（以下简称恒大公司）、被上诉人青岛豪洲置业有限公司（以下简称豪洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初13233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人石俊梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，包括解除上诉人与豪洲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、判令豪洲公司向上诉人退还购房款1375136元并支付违约金19644.81元、判令豪洲公司支付上诉人以购房款1375136元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算自上诉人付款之日至实际退还购房款之日的利息、判令恒大公司承担连带责任，判令退还上诉人房屋维修资金18460.4元。二、判令两被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对案件事实没有全部查清，未查明豪洲公司违约的事实，属于认定事实错误。一审判决在对案件事实的认定部分仅查清了合同签订情况、上诉人的付款情况以及豪洲公司未向上诉人交付房屋的情况，但是却未查明豪洲公司逾期交房的违约情形，具体情况包括：1、豪洲公司未按合同约定的交房日即在2019年10月31日前做好交房准备，也就是说没有按照合同约定准备好应当交付给上诉人的房屋，事实上豪洲公司至今也未按照合同约定做好交房准备，这是导致本案纠纷的根本原因；2、豪洲公司也从未向上诉人通知过交房以及付款，致使上诉人根本不知道应当在何时何地交纳购房尾款；3、豪洲公司从未向上诉人出示过符合合同第九条约定的交房证明文件；4、豪洲公司在合同约定的交房日即2019年10月31日后被即墨区住建局行政处罚，处罚决定书明确记载豪洲公司“未经竣工验收擅自部分交付使用”，即豪洲公司在合同约定的交房日之后仍未办理好竣工验收备案证明，未做好交房准备，也未取得合同第九条约定的交房证明文件。结合以上事实，豪洲公司违反合同第十一条“（一）出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日起届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”的约定，豪洲公司应当通知而未通知，应当提供证明文件而未提供，构成违约。豪洲公司之所以未履行上述合同约定的义务也正是因为其在约定的交房日并未准备好应当交付的房屋，致使其不能履行约定，这些都是由豪洲公司单方违约造成的。二、因一审判决认定事实错误，未认定豪洲公司的违约行为，导致本案一审判决结果错误。合同补充条款约定的“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任”，应当理解为双方对履行义务的先后序是：1、豪洲公司首先有义务按照合同约定的交房时间准备好符合合同约定的交付条件的房屋；2、豪洲公司其次有义务通知上诉人交房时间或办理交楼手续的时间、向上诉人出示合同约定的证明文件，并善意的提示上诉人交纳购房尾款；3、在豪洲公司通知的交房时间或办理交楼手续的时间前，上诉人支付尾款，豪洲公司交付房屋。该约定应理解为上诉人只要在通知的交房时间或办理交楼手续的时间前任一时间点支付尾款均可（即便提前一小时也符合约定），事实上上诉人也早已准备好全部尾款，但一直未等到豪洲公司的通知，反而是等到了住建部门的处罚决定书。按照此履行顺序，豪洲公司未履行该顺序中的前两项义务，构成违约，作为后履行义务的上诉人有权行使先履行抗辩权，上诉人未支付购房尾款不构成违约。豪洲公司违约，按照合同第十二条约定，上诉人有权解除合同，要求豪洲公司承担解除合同后的返还购房款、支付违约金和利息的违约责任，故一审判决结果错误。 被上诉人豪洲公司辩称，第一、上诉人不享有合同解除权，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一审法院应查明的应该是与原告诉讼请求有关的主要法律事实，而不是将与原告诉求非直接相关的其他事实都予以调查。上诉人请求解除商品房合同主要事实理由是被上诉人逾期交房，那本案应查明的主要事实应该是被上诉人没有向上诉人交付房屋的理由，不予交付房屋是否构成违约，至于被上诉人的交付的房屋是否符合合同约定是房屋交付过程涉及的问题，而本案因为上诉人逾期支付房款，被上诉人并未向上诉人交付房屋，因此，涉案房屋在交付过程中的事实不属于在本案中应予查明的主要事实。第二，上诉人向一审法院起诉解除合同时已经超过合同约定的解除权行使期间，其解除合同的诉求不应得到支持。根据合同附件十一第十二条第4款，上诉人按照合同约定或法律规定行使合同解除权，应在解除权情形发生之日起三十日行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人放弃该合同解除权。合同约定涉案房屋交付的时间为2019年10月31日，根据合同第十二条，上诉人行使合同解除权的最后时间应该为2020年5月30日，而上诉人向一审提起诉讼的时间已经超过合同约定的解除权行使期限，其解除合同的诉讼请求不应的得到支持。基于以上事实理由，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。如果判决解除合同应在已付房款中扣除支付给兼职销售人许立荣销售佣金19645元，上诉人应该承担违约责任。 被上诉人恒大公司未到庭答辩。 石俊梅向一审法院起诉请求：1.解除石俊梅与豪洲公司签订的《青岛市商品房预售合同》，并由豪洲公司配合石俊梅解除涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》网签备案手续；2.豪洲公司退还给石俊梅已付购房款1375136元并支付以1375136元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告付款之日起至实际付清之日止的利息损失；3.豪洲公司向石俊梅支付逾期交房违约金19644.81元；4.豪洲公司、恒大公司立即协助石俊梅退还房屋维修资金18460.4元；5.恒大公司对二、三款承担连带清偿责任；6.诉讼费用豪洲公司、恒大公司承担。 原审法院查明：2017年12月31日，恒大地产集团有限公司向石俊梅出具《无理由退房承诺书》承诺“石俊梅购买的恒大属下公司开发的恒大悦珑台楼盘79幢103房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”石俊梅（乙方）与豪洲公司（甲方）也签订《无理由退房协议书》，约定，一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。 2019年2月26日，石俊梅（乙方）与豪洲公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行备案登记。合同约定，乙方购买即墨区xx路xx号xx号楼xx单元xx户，建筑面积138.8平方米，套内建筑面积102.48平方米，公摊面积36.32平方米，总房价款1409281元；房屋全装修总价555200元。付款方式为分期付款，买受人于2018年1月3日前向出卖人支付首期房款294672元（含定金20000元）、2018年6月30日前支付前支付294672元、2018年12月31日前支付392896元、2019年6月30日前支付392896元、2019年12月31日前支付589345元。合同补充条款第三条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日起早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。合同第九条约定房屋交付条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已按《商品房买卖合同（预售）》相关装修标准装修完毕。甲方应当于2019年10月31日前向乙方交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日起届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年6月9日，石俊梅缴纳房屋专项维修资金18460.4元。 2017年12月31日，石俊梅为购买xx楼盘xx幢xx单元xx房向豪洲公司支付首付款294672元，后于2018年6月29日支付294672元、于2018年12月28日支付392896元、于2019年7月1日支付392896元，共支付购房款合计1375136元。原告至今未向被告交付最后一期589345元房款。豪洲公司至今未向原告交付涉案房屋。原审法院认为，本案争议的焦点在于石俊梅是否享有合同解除权。石俊梅与豪洲公司签订的《青岛市商品房预售合同》未违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议及合同约定行使权利、履行义务。该合同补充协议中明确约定对于分期付款的买受人，“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”该约定实际赋予了出卖人在买受人未付清购房款的情况下，得以顺延交房时间的权利。关于石俊梅主张该补充条款中的约定为格式条款且未尽到提示义务应为无效条款的意见，原审法院认为，支付购房款是买受人的主要合同义务，豪洲公司的该约定并未免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该约定合法有效。因石俊梅未在合同约定的期限内付清购房款，豪洲公司延期交付房屋不构成违约，石俊梅主张豪洲公司逾期交房超过180日的意见不能成立，不享有解除合同的权利。石俊梅的诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告石俊梅对被告青岛豪洲置业有限公司、恒大地产集团济南置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17519元（原告预缴），减半收取8759.5元，由原告石俊梅负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。但庭审中，上诉人称在一审判决后二审开庭之前，被上诉人向上诉人发了解除通知，被上诉人也同意解除双方的商品房预售合同。被上诉人豪洲公司诉讼代理人当庭落实后，确认其确实发了解除通知，同意解除合同，但认为上诉人逾期付款应承担违约责任。上诉人称为尽快解决纠纷，其同意返还已付的房款及维修基金，不再追究违约金等。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容合法有效。现双方对于合同解除以及相应的交房付款事宜产生争议，对此，本院认为，关于合同解除的问题，经二审庭审中双方确认，对于解除合同的事宜达成一致意见，且上诉人表示为了尽快解决纠纷，不再追究违约责任，只要求返还房款及维修基金，本院对此予以确认，双方在解除合同后，应当共同配合办理解除网签备案手续。另，被上诉人认为上诉人构成违约，应当承担违约责任，但其在一审中并未提起反诉，对其该意见本院不予处理。 综上所述，因二审中双方对于合同解除等事宜达成新的意见，出现新的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、解除石俊梅与青岛豪洲置业有限公司于2019年2月26日签订的《青岛市商品房预售合同》； 二、青岛豪洲置业有限公司于本判决生效后十日内向石俊梅返还购房款1375136元及维修基金18460.40元； 三、石俊梅与青岛豪洲置业有限公司于本判决生效后十日内共同办理上述合同的网签备案解除手续； 四、驳回石俊梅的其他诉讼请求； 五、驳回石俊梅的其他上诉请求。 一审案件受理费8759.5元，由石俊梅、青岛豪洲置业有限公司各自负担4379.75元。二审案件受理费17519元，由石俊梅与青岛豪洲置业有限公司各负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐 明 审判员  李晓波 审判员  王昌民 二〇二一年四月二十六日 法官助理 张 琪 书记员 厉永军 书记员 孙嘉欣