宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2021）宁0202民初524号原告：毛某1，银川市法派专卖店营业员（自述），住银川市。委托诉讼代理人：毛某2，1981年9月1日，宁夏工人疗养院后勤人员（自述），住银川市。委托诉讼代理人：潘某，宁夏石诚律师事务所律师。被告：石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司。法定代表人：李某，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：尚某。委托诉讼代理人：樊某，宁夏致和律师事务所律师。原告毛某1与被告石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司（以下简称市银恒智诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告毛某1及其委托诉讼代理人毛某2、潘某，被告市银恒智诚公司的委托诉讼代理人尚某、樊某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告毛某1与被告市银恒智诚公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告市银恒智诚公司向原告毛某1返还经营保证金10000元；3.判令被告市银恒智诚公司向原告毛某1赔偿经济损失75000元；4.本案案件受理费由被告市银恒智诚公司承担。事实及理由：2019年4月17日，毛某1承租宁夏石嘴山市××区、4-107、4-141号商铺，其与市银恒智诚公司签订两份《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限自2019年4月17日起至2024年4月17日止共五年，前三年免收租金；合同签订之日，毛某1需向市银恒智诚公司支付经营保证金；市银恒智诚公司负责市场整体形象的包装及对外进行宣传、推广，负责正常的房屋和市场内建筑共有部分的维护、管理等，向市场经营户和消费者提供便利购销场所，负责市场内水电等日常事务运营和管理，同时，合同还就其他权利义务等内容进行了约定。两份租赁合同订后，毛某1按照约定向市银恒智诚公司交付经营保证金10000元。市银恒智诚公司向毛某1交付房屋后，毛某1便全面开展经营的前期准备工作。但从房屋交付至今，整个装饰城消防管道无法使用，存在巨大的安全隐患，冬季的水、采暖也无法使用。市银恒智诚公司也未按照约定对装饰城进行宣传、推广，整个装饰城基本无人光顾。毛某1多次与市银恒智诚公司沟通，要求解决商铺采暖及用水等问题，但市银恒智诚公司均以各种理由推诿。市银恒智诚公司怠于履行合同义务，导致毛某1的合同目的无法实现，因投入大量资金用于商铺装修装饰，产生大量的经济损失。现毛某1为维护其合法财产权益，将纠纷诉讼至人民法院，望判如所请。市银恒智诚公司辩称，1.毛某1解除商铺租赁合同等请求没有事实和法律依据；2.市银恒智诚公司不存在违约行为，毛某1称所谓的市银恒智诚公司关闭消防设施是因毛某1及其他6个租赁户在房屋装修时拆改部分消防设施所致，又因2020年11月石嘴山市遭遇多年不遇的极寒天气，消防管道、消防栓和喷淋头处于架空状态，管道水流属于静止状态，致使商城消防管道、消防栓和喷淋头多处被冻裂爆管，造成个别商户房屋被淹。由于低温寒潮天气较长无法维修，且大部分商户冬季处于歇业状态，经与大武口区消防部门沟通、报备，为避免消防管道再次破裂造成商户水淹的经济损失，就关闭了消防供水管网，因此短暂关闭消防管网完全属于紧急避险、不可抗力，根本不会影响毛某1承租房屋的正常使用、经营。2020年12月消防管网已经全部供水，2021年2月9日至2月17日市银恒智诚公司又利用春节假期再次对消防管道阀门进行了更换、检修，2月19日石嘴山市消防救援支队综合指导科在现场进行了指导检查。消防部门要求市银恒智诚公司及时恢复消防管网的供水，因此市银恒智诚公司不存在违约行为；3.毛某1至今欠付市银恒智诚公司房屋租金及物业服务费合计83504.37元。所以毛某1的诉讼请求不能成立，人民法院应依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院认证如下：毛某1提交的营业执照、《商铺租赁合同》两份、2019年4月17日收据、石嘴山市消防救援支队石消（2021）15号文件具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间产生一定关系，予以采信；而公证书、电话录音、电话录音摘要、欧萨帝厨卫装修合同、2019年4月24日收据在证据关联性不能体现其所主张待证事实的存在或者其主张待证事实与案件争议之间不产生实质联系，不予采信。市银恒智诚公司提交的石嘴山市公安消防支队石公消验字〔2018〕第0035号建设工程消防验收意见书、石大消即字〔2020〕第0045号责令立即改正通知书、通知（拍照形成）具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间产生一定联系，予以采信；而消防整改通知书2份、消防维修费用确认单2份、回执单2份、物业管理服务协议一份、租赁房屋欠费明细表、商城招商及宣传推介广告合同10份仅具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上不足以体现其所主张待证事实的存在或者所主张待证事实与案件争议之间不产生实质联系，不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，毛某1与市银恒智诚公司签订两份《商铺租赁合同》，合同约定由毛某1承租市银恒智诚公司管理的宁夏石嘴山市××区、4-107、4-141号商铺，租赁期限自2019年4月17日起至2024年4月17日止为期五年，前三年免收租金，毛某1应交纳经营保证金共计10000元，合同还就其他相关内容进行了约定，其中就有市银恒智诚公司对市场进行统一规划和编制，进行统一招商，并负责市场整体形象的包装及对外进行宣传、推广等内容。上述合同签订的当天，毛某1向市银恒智诚公司交付经营保证金10000元。2020年12月15日至16日，马洪霞（系司威威的妻子）多次拨打96119消防火灾隐患举报投诉电话，石嘴山市消防救援支队接到举报电话后，通知大武口区消防救援大队对举报的火灾隐患进行核查。2020年12月23日下午，支队派员协同大队具体承办该工作的消防监督员到场核查，发现市银恒智诚公司管理的银城国际装饰城自动喷水灭火系统无水，消火栓系统无水情况属实；反映装饰城未经消防验收不属实。经进一步了解得知，市银恒智诚公司考虑到经济效益差，停暖后怕自动喷水灭火系统喷头冻爆，室内消火栓系统被冻坏，就把消防用水全部泄掉，同时关闭了上水阀门。2021年1月6日，大队制发并送达石大（消）行罚决字〔2021〕0001号行政处罚决定书，给予市银恒智诚公司罚款35000元的行政处罚，同时责令市银恒智诚公司针对违法行为进行整改。现毛某1以承租商铺所在的整个装饰城消防管道无法使用，存在巨大的安全隐患，冬季的水、采暖也无法使用，为维护其合法人身权、财产权，将纠纷诉讼至本院。本院认为，毛某1与市银恒智诚公司签订的《商铺租赁合同》系各自意愿的体现，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合同已生效，对双方具有法律约束力。毛某1在本案中主要以装饰城消防管道无法使用，存在巨大的安全隐患为由，请求解除《商铺租赁合同》。庭审中市银恒智诚公司认可“银城国际装饰城”供暖没有接入城市集中供暖网；庭审也查明在冬季采暖期为避免承租人所承租商铺的自动喷水灭火系统喷头被冻爆、室内消火栓系统被冻坏，市银恒智诚公司将消防用水全部泄掉，同时关闭了上水阀门；而市银恒智诚公司在庭审中又陈述承租人以空调及其他采暖设备进行采暖，由其对各承租人进行电费补贴。这说明在市银恒智诚公司不能纳入集中供热的情况下，就有可能发生毛某1庭审中所说的“市场无法供暖，市银恒智诚公司无法启用消防设施”，商铺承租人的人身有可能面临潜在的安全隐患，虽商铺发生安全隐患具有很大的不确定性，但一旦发生安全事故，造成的损失是无法弥补的，防范于未然的安全意识一刻不能松懈。实际上双方之间的合同已陷入履行僵持状态，已无继续履行的必要，从警惕“灰犀牛”这种已司空见惯、却预示有潜在危险发生的可能事件，本着人民利益至上的法治理念，本院应确认双方所签订的《商铺租赁合同》已发生解除的效力，且解除发生效力的时间点应依法确定为本院将毛某1具有解除意思表示的民事起诉状送达由市银恒智诚公司签收之日即2021年2月7日。因租赁合同系持续履行性合同，在发生解除的效力下依民法原理仅向将来发生解除的效力，解除的效力并不溯及至合同已履行部分，更不会恢复至订立合同的当初的状态。在本案中具体表现为市银恒智诚公司有向毛某1返还经营保证金10000元的民事责任；市银恒智诚公司出示相关证据并抗辩毛某1还下欠其物业服务费等费用，因下欠物业服务费等费用的确切数额并未经审理确认，故该抗辩不足以阻碍毛某1请求返还经营保证金的成立，这也是商铺租赁合同发生合同解除效力的应有体现。毛某1请求赔偿装修商铺经济损失75000元，首先，相关司法解释规定对已形成装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人也仅能就剩余租赁期内的装饰装修残值才能请求赔偿，针对本案毛某1装修商铺已有一年之久，其以全部原装修价格请求市银恒智诚公司进行赔偿，明显有失公允；其次，《商铺租赁合同》约定在合同解除时……，不得破坏、拆除任何不属于乙方或者不可移动的装饰装修、设施设备，同时乙方不得因此向甲方要求任何补偿，该约定亦对双方具有约束力，此点也正是持续性履行合同发生解除的效力后不溯及既往的体现，所以毛某1请求赔偿装修经济损失与相关规定有一定出入，更与约定相背，不能成立；庭审中毛某1以上述约定系格式条款，在市银恒智诚公司未向其提示下，该条款对其不产生效力而进行抗辩，但通过审判实务宜认定案涉合同系事先拟定好的合同通用范本，并不存在不能对合同条款（内容）进行修改的情况，如合同备注中有手写体内容就可见一斑，故，毛某1该抗辩不足以采纳。综上所述，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、解除原告毛某1与被告石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司于本判决生效后三日内向原告毛某1返还经营保证金10000元；三、驳回原告毛某1的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1926元，减半收取计963元，由毛某1负担850元，由石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘 佳二○二一年四月二十六日书记员 蒋冰心附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。