山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初2973号 原告：山东恒生物业服务有限公司。 被告：宫兆勇。 原告山东恒生物业服务有限公司与被告宫兆勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东恒生物业服务有限公司的委托诉讼代理人李如鹏、郑观芝、被告宫兆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东恒生物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宫兆勇立即支付原告物业费、电梯费、卫生费、水费等共计3158.80元（截止2019年5月31日）及相应违约金（以拖欠物业费等3158.80元为基数，按年利率24%自2019年6月1日计算至实际支付之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月22日经公开招标，入驻淄博高新区名尚国际小区从事物业服务。原告按约履行了物业管理与服务义务，但被告未按时支付物业费等。为此，原告特诉至法院要求处理。 被告宫兆勇辩称，原告工作管理混乱，致使小区各部分功能难以为继，花草树木无人修理、野草丛生，电梯事故不断发生，到后期卫生也不再进行清扫；关于照明，楼道内照明灯都不亮，如被告所在单元2楼楼道照明灯一直不亮，2单元北侧楼梯间1楼至2楼楼宇照明灯一直没亮过，但多次向原告反映未果，且各楼都有反映；鉴于公共安全利益，被告同意原告提出的在A区楼道电梯间修建电梯应急救援通道的要求，并已实际修建，但大约在2017年修建期间，因原告管理缺失，没有对相关建设工作进行管理监管，造成被告入户防盗门受损、公共区域踢脚线未安装以及施工未完成就停止施工等问题出现，被告为此多次要求原告修缮均被拒绝，原告前台工作人员收到被告修缮等申请后也迟迟没有修理，但被告仍在沟通期间继续交纳物业费等费用直至2018年左右，被告认为原告应将被告受损的防盗门进行换新处理；原告提供物业服务期间的财务情况、广告费收益、费用使用等情况未向业主公开，物业服务企业变更时各种费用等交接情况明细未向现业主委员会报告；原告曾对被告暴力停水两次，导致被告无法正常生活，第一次停水有十几天，第二次停水有1个月，后来新物业服务企业入驻后恢复供水。综上，被告欠费属实，具体欠费明细及数额记不清了，被告认为原告没有依约履行物业服务，在被告多次找原告协商未果的情况下，被告大概自2018年左右未再交纳物业费等费用，被告不交费事出有因，并非恶意拖欠，故被告不认可原告主张的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的采购项目成交通知书、名尚国际小区物业管理服务项目代理服务费事宜、名尚国际小区业户手册（附名尚国际小区业主管理公约等），被告均无异议，本院予以采信。对原告提供的欠费明细单、被告交费明细单，被告对该两份证据的真实性不确定并要求庭后核实，但被告未提供证据佐证，亦未在本院指定期间提供相关核实情况，故对原告提供的该两份证据本院依法予以采信。对原告提供的书面催费通知照片，被告对其真实性及证明内容均有异议，但被告未提供证据证明其反驳主张，且被告认可原告曾以电话形式催交物业费等费用，故，对原告提供的该证据，本院予以采信。对被告提供的三张照片，拟证明大约在2017年上半年修建救援通道过程中，因原告管理失职导致被告入户防盗门受损、公共区域踢脚线被破坏以及被告所在楼宇一楼、二楼照明灯常年不亮，原告对上述照片均有异议，本院认为被告提供的上述证据的真实性及与本案的关联性无法确定，本院不予确认。 根据原、被告的陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：原告于2016年10月22日经公开招标，入驻淄博高新区名尚国际小区从事物业服务。原、被告签订了名尚国际小区业主管理公约，约定物业服务费用包含该小区住宅物业费为每平方米每月0.6元，地下车位、车库服务费为每月每个20元，电梯费据实分摊；物业服务费用按季度收取，业主或物业使用人于每季度第一个月的10日前履行缴纳义务；业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起按欠费总额每日加收千分之三的违约金。截止2019年5月31日，被告拖欠原告物业费1432.80元、水费738.70元、卫生费80元、电梯费907.3元，共计3158.80元。 另查明，原告认可对拖欠费用数额较高、时间较长的业主，在其多次催交未果的情况下，原告曾采取过断水措施。 本院认为，原、被告签订的名尚国际小区业主管理公约，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称拒绝交纳物业费等费用的主要理由：一是被告主张原告在物业管理服务期间没有依约履行物业管理服务职责，物业服务存在诸多问题，但被告并未提供充分有效证据佐证，对其主张本院不予支持。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，业主对物业服务质量的体验标准不一，物业服务本身亦具有一定的难度，业主个人仅以物业服务存在瑕疵拒付物业费终将影响物业公司的服务水平和质量，不利于全体小区业主的整体利益，最终损害的是其他正常交纳物业费的业主的利益。二是被告主张由于原告的监管失职造成被告入户防盗门受损、公共区域踢脚线未安装等，且经被告多次交涉原告仍不予处理，但本案中被告未提交有效证据证实，被告以此拒绝交纳物业费等费用的抗辩理由不成立。如业主发现物业服务企业存在服务不到位、服务有瑕疵、未履行合同义务给其造成损失的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，但以此为由拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。三是被告主张原告未向业主公示财务情况、广告费收益、费用使用以及物业服务交接明细情况等，均非不交物业费等费用的法定及约定理由。关于被告所述相关权益因关系到小区全体业主利益，包括被告在内的业主可就公共收益等另行通过合法途径主张。故对被告的上述抗辩意见，法院不予采纳。原告向被告催交物业费等但被告未付，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应向原告支付物业费。但被告主张原告曾对被告采取断水措施的抗辩理由，原告亦认可曾对部分业主采取上述措施，因此，原告在提供物业服务期间确实存在故意对业主断水的情形，足见其服务态度存在较大问题，故本院结合本案案情，对于被告应承担的上述物业费1432.80元本院酌情予以调整为按照80%给付，即1146.24元，对于原告主张的上述物业费的相应违约金不予支持。 关于原告主张的上述水费、卫生费、电梯费共计1726元及相应违约金（以拖欠费用为基数，按年利率24%自2019年6月1日计算至实际支付之日）。因被告未按时交纳上述费用，且原告确实已垫付水费、卫生费、电梯费，被告已构成违约，其应予支付，但原告主张的违约金计算标准过高，本院依法调整为以拖欠水费、卫生费、电梯费共计1726元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于原告多主张的部分，本院不予支持。 另需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的提供物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，以优质的服务赢得业主的认可。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宫兆勇于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司物业费1146.24元； 二、被告宫兆勇于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司水费、卫生费、电梯费共计1726元及相应违约金（以拖欠费用1726元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告山东恒生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告宫兆勇负担15元，原告山东恒生物业服务有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 佟 彤 二〇二一年四月十九日 书记员 王力民