山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0828民初1333号原告：高先良，男，1967年10月25日出生，汉族，金乡县司马镇司马村卫生所医生，住金乡县。委托诉讼代理人：侯春香（特别授权），山东九一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕊（特别授权），山东九一律师事务所律师。被告：济宁百世房地产开发有限公司，住所地金乡县城文化路中段路东百世帝景办公楼。统一社会信用代码：91370828310438251K。法定代表人：李延涛，董事长。委托诉讼代理人：秦新岭（特别授权），山东缗城律师事务所律师。原告高先良与被告济宁百世房地产开发有限公司（以下简称济宁百世公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高先良及其委托诉讼代理人侯春香、李蕊，被告济宁百世公司的委托诉讼代理人秦新岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高先良向本院提出诉讼请求:1.依法解除原、被告2014年8月2日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》；2.判令被告济宁百世房地产开发有限公司返还原告高先良购房款395507元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失暂计10万元；4.案件受理费、鉴定费由被告承担。诉讼过程中，变更第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋差价损失257259.30元；事实和理由：2014年8月份，被告关联公司山东百世集团、山东百世投资集团有限公司等责任人员为了逃避非法吸收公众存款刑事责任，向社会承诺“欢迎投资客户购房（金乡百世澜湾一、二期商业住宅）抵偿，对此承诺在房款暂定价位基础上，全款抵偿者，每平方米让利200元。开盘后如低于开盘价的部分，公司负责补偿，高于开盘价的部分，公司不再另行收取差额…”，在此情况下，被告以“百世家员工名义”对投资客户办理了员工投资款抵房款的《百世集团“百世家”员工置业计划书》。2014年8月2日，原、被告签订（编号0000069）《置业计划书》约定，被告将其开发的百世帝景（原百世澜湾）小区5号楼2单元1905号商住房一套出卖给原告，销售面积约124.1㎡，单价3187元／㎡，房款395507元。支付方式为一次性付款。合同同时约定，采用一次性付款方式付款的，在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后接售楼处通知3日内持相关手续前来签订等。被告在签订合同当天，收到原告给付的购房定金395507元，被告向原告出具了收到原告5＃-2-1405购房定金395507元收据一张。原告将购房款至签订合同时全部付清，而被告一直拖延办理交房手续。综上，被告与原告签订了认购书，以投资抵房款，在等了多年后，被告将预售的户型擅自改变规划增大面积和原来预售房编号，迟迟不办理商品房预售许可证，违反了“诚实信用”原则，现原告依据相关规定，提起民事诉讼，请法院依法判决。被告济宁百世公司辩称，答辩人与原告不具有商品房买卖合同关系，原告亦未向答辩人支付购房款，原告诉请解除和返还购房款并赔偿房屋差价无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。理由为：一是原告诉称的款项其实是原告对案外人百世担保公司享有的债权，此款并未向答辩人实际支付；二是原告与答辩人签订本认购计划书的真实目的是为了抵消百世担保公司与原告之间的债权债务，实际是以物抵偿。故该认购计划书不具有商品房买卖合同性质；三是案涉楼盘至今还没有预售许可手续，非出于以物抵债的目的，答辩人不可能与原告签订计划书。所以，原告在既未依法与答辩人签订商品房买卖合同，也未办理物权转移手续前，对拟以抵债的约定反悔，只能要求履行原债权债务合同，原告对答辩人房屋不具有合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案所涉395507元是公安机关已经立案处理的非法吸收公众存款罪所涉的款项，根据法律规定，原告对该债权享有的最大权益仅限于其借款本金，原告选择与本案被告以物抵债，被告也并非是逃避刑事责任，被告与非吸犯罪没有任何关系。原告高先良为支持其诉讼请求，依法向本院提交证据如下：一、《百世集团“百世家”员工置业计划书》、收据各一份证明：2014年8月2日，原、被告签订的（编号0000069）《置业计划书》约定，被告将其开发的百世帝景（原百世澜湾）小区5号楼2单元1905号商品住房一套出卖给原告，销售面积约124.1㎡，单价3187元/㎡，房款395507元。支付方式为一次性付款。合同同时约定，采用一次性付款方式付款的，在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后接到售楼处通知3日内持相关手续前来签订等。被告在签订合同当天收到原告给付的购房定金395507元；被告向原告出具了收到原告5＃2-1905购房定金395507元收据一张；该收据加盖有“山东百世集团收款专用章”椭圆形印章；二、山东国宇价格评估有限公司出具的涉案房屋价格评估表及鉴定费发票各一份证明：涉案房屋现价值为5260元/平方米，原告高先良支出评估费3500元。被告的违约给原告造成的损失应为房屋现在的市场价与合同约定价格之间的差额，即（5260-3187）元/平方米*124.1平方米＝257259.3元；三、（2019）鲁0828民初1802号民事判决书（复印件，与本案相同案情）该生效判决书第八页查明：被告百世地产公司与山东百世投资集团有限公司均系山东百世集团下属公司，原告持有的加盖百世集团收款专用章的收据，应视为被告收取了案涉房屋的购房款；同时也查明因被告的违约行为造成双方签订的合同目的不能实现，被告应承担违约责任。被告济宁百世公司的质证意见为：对计划书的真实性没有异议，对其性质及原告观点有异议。该计划书是拟以物抵债性质的协议，相对方都是百世担保公司的债权人，其真实目的是以房抵偿百世担保公司的债务，并不是商品房买卖，原告也没有向被告支付购房款，收条内容证实被告收取的是原告与案外人百世担保公司的原债权手续。对收条的真实性无异议，对证明观点有异议。鉴定报告的鉴定时间在原告起诉之前半年，对鉴定报告的合法性和关联性及原告主张均有异议。鉴于本案原告和被告签订的计划书并不具有真实的买卖性质，根据原告诉状及原告的收据，原告与被告签订的计划书的目的是在以物抵债，并非商品房的买卖。原告对以物抵债协议反悔，不愿意接受以物抵债的约定，原告只能回到原债权债物的合同履行。评估费用质证意见同鉴定报告。对判决书真实性无异议，对原告的观点有异议，1802号判例被告方也提出了类似观点，虽没上诉，但已申请再审或申请抗诉。被告济宁百世公司在本案审理期间未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告高先良于2014年8月2日与被告济宁百世房地产开发有限公司签订《百世集团“百世家”员工置业计划书》（编号0000069）。主要内容为：一、认购房屋楼号：百世澜湾5号楼2单元1905号房；销售面积约124.1m2，单价3187元／m2；总房款叁拾玖万伍仟伍佰零柒元整(￥395507元)；二、付款方式：员工(家属)同意选择下列第2种付款方式：1、银行按揭方式付款；2、一次性付款：付款金额（人民币）395507（叁拾玖万伍仟伍佰零柒元整）；3、备注。三、《商品房买卖合同》签订日期的约定：1、本置业计划书所选房屋面积为预测面积，最终面积以房管局实测面积为准；员工(家属)在选择商品房同时选择了该房源的附属物，附属物面积以房管局实测面积为准，房款据实结算，多退少补。2、员工(家属)采用一次性付款方式付款的，在签订本计划书后，在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后，接到售楼处通知3日内持相关手续前来签定；3、…;4、签订《商品房买卖合同》时，员工(家属)本人必须持《百世集团“百世家”员工置业计划书》及已付款收据原件；四、违约责任。1、本计划书签署后不得更名。2、如员工(家属)不履行上述条款，集团按员工(家属)违约处理，定金不予退还，同时集团有权转让员工(家属)所预定的员工福利房。五、签订《商品房买卖合同》以后本计划书自动失效。六、…。七、本计划书一式三份，自签署日起即时生效。同日，被告百世房地产公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位-高先良；收款方式-担保转入；人民币叁拾玖万伍仟伍佰零柒元整￥395507；收款事由5-2-1905定金”。该份收据加盖有“山东百世集团收款专用章”。被告济宁百世房地产开发有限公司与山东百世投资集团有限公司均系山东百世集团下属公司。庭审中原告代理人陈述，原告所签订的房产对应的房号及面积均发生了变化。依原告高先良的申请，本院委托山东国宇价格评估有限公司对金乡县百世帝景（百世澜湾）5号楼2单元1905室市场价值进行评估，该公司于2021年3月19日出具山东国宇价评字（2021）第4号房地产市场价值估价报告：评估对象在评估基准日（2021年2月24日）的评估价值为单价5260元/㎡，评估总价652766元。原告高先良支付评估费3500元。本院认为，原告高先良提交的证据足以证实其购房资金的来源，被告对此未提出异议，本院予以认可。原告在山东百世投资担保有限公司的投资款经该投资公司和被告百世房地产公司确认已转为购房款，原、被告之间的纠纷属于人民法院受理民事案件范围。本案审理焦点问题为：1、原、被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》的性质及其法律效力。2、原告的各项诉求应否得到支持。关于焦点1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，主要是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原告高先良与被告百世房地产公司于2014年8月2日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》，对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款方式进行了明确约定，但因双方在签订该计划书时作为买卖标的物的商品房尚未竣工，被告也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、商品房买卖合同的签订日期、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在计划书中没有明确约定，属于未决条款。从原、被告双方签订该计划书的目的、约定内容看，是为将来双方当事人订立正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，以约束双方承担将来订立正式商品房买卖合同的义务。因此，本院确认双方于2014年8月2日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。原、被告双方签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有拘束力，双方应当按照约定严格履行合同义务。关于焦点2，本案中原、被告双方签订《百世集团“百世家”员工置业计划书》后，原告认购的房产所在的5号楼建设规划发生变更，房号及面积均发生变化，且被告因市场价格变化拒绝按照原价格履行，导致《百世集团“百世家”员工置业计划书》实际不能履行，应视为被告违反预约合同，被告对此结果应承担相应责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，被告应将预收的原告付款395507元予以退还，并应承担违约责任，赔偿原告因此造成的损失。具体本案，原告高先良认购的房屋及其价格已经认购书明确约定，原告对将来签订房屋买卖合同的可期待利益已经固定，被告因违约给原告造成的损失应为房屋现在的市场价与合同约定价格之间的差额，即：5260元/㎡×124.1㎡-395507元＝257259元。综上，原、被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》成立并有效，但因被告违约不能履行，原告诉求解除本院予以支持。原告主张的返还购房款及赔偿房屋差价损失的诉求予以支持，实际数额以本院核定的为准。原告自愿放弃购房款利息系自由处分诉权，应予认定。原告诉求增加的评估费系原告为确定其损失的必要支出，应由被告承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、五百九十五条、五百九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告高先良与被告济宁百世房地产开发有限公司2014年8月2日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》（编号0000069）；二、被告济宁百世房地产开发有限公司返还原告高先良购房款395507元；三、被告济宁百世房地产开发有限公司赔偿原告高先良房屋差价损失257259元；四、被告济宁百世房地产开发有限公司赔偿原告高先良评估费损失3500元；五、上述二、三、四项判决内容，均于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5181元，由被告济宁百世房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  蔡祥杰二〇二一年四月二十二日法官助理吴晗书记员杨纳