山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终4646号 上诉人（原审原告）：聊城市福利建筑工程有限公司，住所地：聊城市东昌府区龙山路南首。 法定代表人：郭雪燕，董事长。 委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂祥凤，女，1988年5月10日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：聂庆举，男，1965年6月17日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系聂祥凤之父。 上诉人聊城市福利建筑工程有限公司（简称福利建筑公司）因与被上诉人聂祥凤房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 福利建筑公司上诉请求：一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实后，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉求。事实及理由如下： 一、被上诉人没有按《购买商业楼协议书》约定履行付款义务的事实清楚。1、东昌府区范恭屯临街综合楼分户商住楼(下称案涉房屋)系上诉人投资开发建设，上诉人对案涉房屋拥有出售的权利。2、2008年10月31日被上诉人之母刘英代被上诉人与上诉人签订了《购买商业楼协议书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审中被上诉人认可“聂祥凤”的名字系其母亲刘英代签，且已经使用案涉房屋，故此，依法应视为上诉人与被上诉人具有购买商业楼的法律关系。3、协议第五条和第七条约定的付款期限金额明确具体。协议第五条约定：分三期付，一期付60%，二期付30%，手续办完一次性付清。第七条第三项约定：甲方所有商住楼正式交付后，乙方将购房款(含办理产权手续费用)与甲方一次付清。根据上述两条约定，应理解为：购房款共分三次支付：第一次60%、第二次30%、第三次在案涉房屋交付后一次性付清。4、被上诉人没有按约定期限及数额付款。按协议的约定，案涉房屋150平方米，每平方米的单价为4880元，总计价款732000余元。协议签订后，被上诉人于2008年11月1日以银行转账方式向上诉人支付40万元购房款，2009年6月份上诉人将案涉房屋交付给被上诉人使用占有至今，但被上诉人在支付了40万元后却未再向上诉人支付剩余的购房款。上诉人出售案涉房屋，保证案涉房屋没有质量及其他问题，并交给被上诉人使用，这是上诉人应当履行的主要义务，这一义务上诉人已经于2009年6月份履行完毕。被上诉人按约定将购房款如数支付给上诉人，这是被上诉人应当履行的主要义务。但是，被上诉人在向上诉人支付40万元后，未将接近50%的购房款向上诉人支付，属于根本违约，根据合同法第九十四条第二、三、四项的规定，上诉人要求解除合同及返还房屋的诉求应当得到支持。 二、一审判决认定被上诉人履行了大部分内容，已经支付购房款60万元，显系认定事实错误。案涉房屋系上诉人独自投资建设，案涉房屋出售前属于上诉人所有，案外人陈金成不是上诉人的工作人员，也不是施工人，又不存在与上诉人共同合作开发建设案涉房屋的情形。陈金成在购房协议上签字是因为陈金成与被上诉人的父母系亲戚关系，上诉人在开发建设案涉房屋过程中，陈金成曾经为上诉人协调沟通与有关单位的工作及关系，在案涉房屋签订协议出售的过程中属于介绍人或见证人的性质，其虽然在协议上签字，但并不是出售案涉房屋的主体。对于陈金成在签订购房协议过程中的作用以及如何签的字，上诉人提交的陈金成生前书写的情况说明，已经证明得非常清楚。所以，案涉房屋与陈金成没有关系，陈金成绝非购房协议的当事人。被上诉人在一审时提交的陈金成书写的两张各10万元的收据，不能认定系案涉房屋购房款。一是陈金成已去世，无法确定这两张收据系陈金成书写，二是收据的内容没有显示系案涉房屋购房款，收据落款处没有写明年份，收款时间无法确定。特别是陈金成为上诉人于2011年12月18日书写的情况说明中，明确地表达了从来没有收取过被上诉人的案涉房屋购房款。三是被上诉人向陈金成交付案涉房屋购房款无法使人相信，因为在购房协议签订后，被上诉人就通过银行转账方式向上诉人交付购房款40万元。因为被上诉人在明知购房款应向上诉人交付的情况下，却向陈金成分两次交付20万元的现金，不符合日常的生活经验法则。再退一步讲，即使陈金成确实收取了被告的20万元购房款，这也属于陈金成的个人行为，并不能代表上诉人收取了案涉房屋购房款。当然，不能认为被上诉人履行了支付20万元购房款的义务。上诉人是一个管理严格且很正规的企业，账目非常规范，年年受到税务、工商、银行等部门的表彰，所出售的每套房产均由财务科办理缴款手续，任何个人不得插手参与此事情。陈金成介绍过几户购房者，完全按公司的缴款规定办理的，由财务科办理手续，开具收款收据给购房者。 综上所述，上诉人要求解除合同及返还案涉房屋的诉求应得到支持。一审判决认定事实错误，驳回上诉人的诉讼请求的理由不能成立，请二审法院查清事实后，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 聂庆举代聂祥凤辩称：2008年聂祥凤在上大学期间，福利建筑公司和范恭屯一组共同开发建设范恭屯综合楼，由于一组组长吉习忠和我是亲戚，福利建筑公司法定代表人王洪恩和我也很熟，陈金成是我的表舅，也是一组的成员，在建设案涉楼房的时候，我帮了不少忙，在该楼买了一间门脸，作为我给女儿的陪嫁所用，和福利建筑公司、陈金成签订了书面合同，以聂祥凤的名义签订的合同，其实聂祥凤的签字是由聂祥凤的母亲刘桂英代签，聂祥凤不知道这事。签订合同后，我向福利建筑公司缴纳了40万元，有收据为凭证，后因甲方建筑资金紧张，向陈金成分两次缴纳购房款各10万元，有收到条为证，第四次我以现金的方式交给陈金成现金20万元，没任何手续。当时我不同意，问陈金成，案涉的购房款已经超出了，陈金成承诺超出的部分给我第二套房子。后来因陈金成生病，我去看望陈金成，本打算要收款手续，但是看到陈金成的病态，我没忍心要手续，后陈金成去世，这是第四笔20万元没有手续的原因。当时我将这个情况多次向王洪恩进行了说明，王洪恩及其妻子都在场，他们对这个事情是认可的，并准许将该房子交给我方，另外当时王洪恩及其妻子承诺多余的钱许给我另一套房子，但是另一套房子许给吉习忠了，我没忍心要。福利建筑公司早在几年前已经起诉过一次，我把事实经过当庭说明后，不知什么原因，福利建筑公司又撤诉了。 福利建筑公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告、被告于2008年10月31日签订的《购买商业楼协议书》；2.判决被告向原告返还商住楼（价值730000元）；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2008年10月31日，原告、案外人陈金成与被告聂祥凤签订了《购买商业楼协议书》，约定被告以每平方米4880元的价格购买原告投资建设的范恭屯临街商铺一套，约计150平方米。双方约定的付款方式为：分三期支付，一期付60%，二期付30%，三期付10%，手续办完一次性付清。该协议尾部显示两个甲方，即原告与案外人陈金成，原、被告及陈金成均在协议书签字确认，其中被告的签名为被告之父聂庆举代签，被告对聂庆举的签名予以追认。陈金成现已因病去世。协议签订后，被告于2008年11月18日向原告支付购房款40万元，后被告分别给付陈金成10万元、10万元。被告主张陈金成答应再卖给被告一套商铺，故又给了陈金成现金20万元，陈金成未书写收据。被告对此未能提供任何证据。 一审法院认为：原、被告订立的购买商业楼协议书不违反法律禁止性规定，协议合法有效，双方当事人均应受协议约定的约束。协议签订后，原告交付了商铺，被告也支付了大部分购房款，原告无证据证明合同具备解除的情形，原告主张解除合同并返还商铺的诉讼请求不能成立，依法不能支持。被告代理人主张原告无预售许可证等证件，不具备售楼资格，协议应归于无效的抗辩理由，因原告非房地产开发企业，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的意见调整的是购买人与房地产开发企业所发生的纠纷，原告作为建筑企业，处理自建房，不受该解释调整，被告的抗辩理由不能成立。根据双方签订的合同显示，案外人陈金成系合同当事人并在合同甲方签字栏目签字，陈金成收取房款的行为系履行合同，故应认定被告已经支付购房款60万元。被告主张陈金成答应再卖给被告一套商铺，并另行支付给陈金成20万元，无证据证明，且与本案亦非同一法律关系，依法不能认定。根据被告提交的收据，应认定原、被告已经履行了合同的大部分内容，原告主张解除合同的诉讼请求不能成立，依法不应支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回原告聊城市福利建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费11100元，减半收取5550元，由原告承担。 本院二审期间，福利建筑公司提交了“范恭屯村民委员会、聊城市福利建筑工程有限公司关于双方建设该村综合楼协议书”复印件一份及本院（2007）聊民一初字第37号民事调解书复印件一份，拟证明其对案涉房屋拥有处分权以及陈金成不是福利建筑公司的工作人员。聂祥凤认为该证据与其没有关系，在案涉购买商业楼协议书中，陈金成作为甲方签字了。 本院认为：根据双方当事人签订的购买商业楼协议书显示，案外人陈金成也是合同当事人并在合同甲方签字栏中签字，聂祥凤称另向陈金成交纳了部分购房款，但福利建筑公司对陈金成所收款项不予认可，双方对该款项存在争议。 购房协议签订后，除有争议的款项外，聂祥凤亦向福利建筑公司支付了大部分购房款，福利建筑公司也交付了楼房，因协议中并未约定合同解除的相关情形，故福利建筑公司要求解除合同并返还楼房的诉讼请求缺乏事实及法律依据。另外，案涉楼房系2008年购买，后聊城房地产价格连续高涨，福利建筑公司现以聂祥凤欠交少部分购房款为由即要求其交还楼房，存在不当。综上，一审对福利建筑公司解除合同并返还楼房的诉讼请求予以驳回，并无不当。 因双方当事人对案涉楼房的售楼款交纳数额存在争议，福利建筑公司可另行主张权利。 综上所述，福利建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11100元，由上诉人聊城市福利建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  孔繁奎 审判员  郭召勇 二〇二一年四月七日 法官助理马征 书记员肖天一