广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初3549号原告：张恒源，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：刘平，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：钟如健，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。原告张恒源与被告钟如健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张恒源的委托诉讼代理人刘平、被告钟如健的委托诉讼代理人陈小姗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张恒源向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失人民币26400元；2.请求判令被告支付原告利息损失（以26400元为基数，按年利率6%，从原告实际收款之日起计算到实际付款日止；利息自2020年11月1日暂计至2020年12月10日为186.61元）；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月，原、被告双方就原告将珠海市香洲区××××××××（唐人商业中心街）3栋210号房屋出租给被告使用事宜达成一致。双方于2017年10月20日签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2017年11月1日至2020年11月1日，房屋月租金为人民币1500元，承租期间，未经原告同意，被告无权转租或转借该房屋。租赁开始后不久，原告路过租赁房屋处时曾前往查看，发现租赁房屋处开了一家棋院，在经营棋艺培训业务，但在租赁房屋处没有见到被告，遂打电话询问被告，被告称棋院是自己与朋友合作经营的，自己在外办事。2017年至今，租赁房屋所处的唐人商业中心街租金水平多次上涨，临近的同种类商铺月租金早已上涨至3000-4000元人民币，但原告因与被告签有三年期的租赁合同，未提出调整租金标准。至2020年10月，棋院的实际经营者打电话给原告，说明了自己是从被告处转租取得租赁房屋的。原告遂多次联系被告交涉，谴责了被告的不诚信行为，被告起初也同意双方进行商谈以解决问题，但后续即坚决不承认有转租行为，坚称自己是与他人合作经营棋院，并拒绝与原告继续沟通。原告认为，被告在未经原告同意的情况下私自将租赁房屋转租给他人，又刻意对原告隐瞒转租租赁房屋的事实，违反合同约定，同时违反法律规定的诚实信用原则，系违法转租，所赚取租金差价为非法收益。被告应当将其违法收取的全部租金差价支付给原告，弥补给原告造成的收益损失。原告为维护自身合法权益，不得已诉至人民法院，请人民法院依法查清事实，判如所请。原告提供了如下证据：1.租赁合同；2.商铺租赁合同。被告钟如健辩称，被告在承租期间，已经足额向原告支付租金，也未因转租行为给原告造成其他损失。自2012年11月起，被告承租涉案商铺一直用于经营棋牌室长达五年，2017年11月转租后，由次承租人经营棋院，对此转变原告是明知的，被告认为原告在发现商铺改为经营棋院时就应当知道被告的转租行为，但原告一直未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其一承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应当认定原告同意被告的转租行为。综合上述两点理由，被告认为原告的主张没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回其全部诉讼请求。被告没有提供证据。经审理查明,2017年10月20日，原告张恒源（出租方、甲方）与被告钟如健（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区××××××××××××××出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年11月1日至2020年11月1日，共计36个月；租金每月人民币1500元，乙方同意预交1000元作为保证金，合同终止时作为房租冲抵；租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途；等等。上述租赁合同签订后，被告钟如健与案外人王向东签订《商铺租赁合同》，被告将其向原告承租的唐淇路3399号3栋210房转租给王向东。该《商铺租赁合同》约定：租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，自2017年11月1日至2019年10月31日期间的月租金为2200元，自2019年11月1日至2020年10月31日期间的月租金为2300元,2017年10月份为免租期。原、被告双方确认，《租赁合同》到期后，双方没有续签租赁合同，原告在合同到期时即收回了租赁房屋并将租赁房屋另行出租给他人使用，《租赁合同》已履行完毕，合同约定的租金及其他费用被告已经结清。原告在庭审中称，因原、被告之间长期合作，案涉租赁合同约定的租金标准低于市场价，在租赁合同的履行过程中，因被告称是与他人合作经营棋院，原告未能核实被告的转租行为，故原告没有向被告主张过解除租赁合同或主张违约责任。租赁合同已履行完毕，所有费用均已结清，租赁合同到期后，原告将租赁房屋另行出租给王向东实际控制的珠海弈林文化传播有限公司，租赁期限自2020年11月1日至2023年10月31日，每月租金3000元。被告在庭审中称，被告将租赁房屋转租给王向东时没有通知原告，也没有征求原告的同意，被告在2020年5月付清了全部的租金，在租赁合同到期后双方没有结算，原告没有退还保证金给被告。被告从2012年11月就开始租赁案涉房屋，第一次签订的租赁合同的租赁期限为两年，租金为每月1000元，第二次签订的租赁合同期限为三年，租金为每月1200元，第三次签订的租赁合同即为案涉租赁合同，三份租赁合同约定的租金均为每半年支付一次，合同约定的租金也与当时的租金水平相当，因被告对商铺进行了装修并安装了空调等设备，被告转租收取的租金就相应提高了。本院认为，本案的争议焦点在于承租人未经出租人同意而将房屋转租，出租人是否有权要求承租人支付租金差额的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条的规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”及第六百四十六条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”当事人无处分权不影响合同的效力，故被告转租没有征得原告的同意并不影响被告钟如健与案外人王向东签订的《商铺租赁合同》的效力，被告有权依据《商铺租赁合同》收取王向东交纳的租金。至于被告违反《租赁合同》的约定将房屋转租给他人的行为，原告有权依据合同约定向被告主张违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案的法律事实发生在民法典施行前，故对于本案《租赁合同》引起的纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。案涉租赁合同中并未约定被告擅自转租应承担违约责任，故原告要求被告向其支付租金差价没有合同依据。原告依据其与被告之间的租赁合同收取了全部的租金等费用，原告并无损失产生，原告要求被告向其支付租金差价亦没有法律依据。在自由市场经济环境下，出租人在选择承租人时，必定是在综合考量各种因素后选择最优的方案将租赁物出租，出租人出租的租金标准已经反映了出租当时租赁物的使用价值和出租人的经营能力，原告称其基于与被告的长期合作关系以低于市场价的租金标准将租赁物出租给被告，原告也是基于市场经济环境经综合考量后而与被告签订的租赁合同，原告应恪守合同约定履行。转租租金高于原租金的部分是对承租人承担市场风险和劳动付出的回报，转租租金的标准也反映了承租人的经营能力。被告的转租行为并未增加原告出租租赁物的风险，完全没有损害到原告的租金收益，原告诉请被告向其赔偿转租租金差额及利息损失没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告张恒源的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币232元，由原告张恒源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二一年四月十二日书记员 卢燕婷苏海婷