四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5140号 上诉人（原审被告）：吴金鲜，男，1971年7月21日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）：冷长军，女，1975年5月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市高新区神仙树南路8号。 法定代表人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：余群，四川遂宜律师事务所律师。 上诉人吴金鲜、冷长军因与被上诉人中海物业管理有限公司成都分公司（以下简称中海物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴金鲜、冷长军上诉请求：一、撤销一审判决，查明事实依法改判；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅对物业服务合同到期前的内容和新业主委员会成立后的事实予以查明，并未查明到期后至业委会成立前这一期间的履行情况，对于上诉人提交的证据未予认定和事实调查存在事实认定不清的情形，物业公司存在超范围收费、重大失责、未及时制止小区私自搭建。对上诉人单方面采取断水断电、限制进出自由、威胁辱骂等严重侵害行为；物业服务合同已于2017年1月31日到期，新的业委会于2019年8月才成立，期间关于违约金等相关条款已经失效，一审法院判定上诉人支付高额违约金属于事实认定不清；一审法院在判决中载明的中海物业成都分公司，经查明该企业名称并不存在，中海物业成都分公司属于其总公司的下属非独立二级机构，不具有独立请求权，请求二审法院查清事实，依法改判。 被上诉人中海物业成都分公司二审答辩称一审法院事实认定清楚，适用法律正确，被上诉人一直按约提供物业服务，不存在违约的情形。 中海物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令吴金鲜、冷长军支付2017年1月至2020年4月的物业服务费共计12590.80元，2017年1月至2020年1月的代收生活垃圾清运费296元，2016年11月至2019年12月代收水费756.8元，共计13643.6元；2.判令吴金鲜、冷长军支付违约金4093.08元（物业服务合同约定为欠费额每日千分之五支付违约金，现酌情降低为欠费总金额的30%）。 一审法院认定事实：2014年1月28日，中海××第三届业主委员会（甲方）与中海物业成都分公司（乙方）签订了《中海××物业服务合同》，合同主要条款约定：1.甲方委托乙方对【中海××】提供专业化的物业管理；2.物业服务收费方式为包干制；3.多层住宅物业费收费标准为2.19元每月每平方米；4.物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前交纳本月物业管理费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起算，欠费业主应按应缴费用千分之三每天的标准向乙方支付违约金；5.本合同有效期自2014年2月1日起至2017年1月31日止，在合同执行期限内，若中海××产生了新的业主委员会，本合同仍然有效；6.本合同期满前六个月，乙方可根据小区物业服务费收支情况，就乙方对本小区继续实施管理服务或调整物业服务费标准或退出管理服务等事宜与甲方协商；若本合同期满后，甲乙双方未达成一致，乙方可以选择退出管理服务并将物业服务用房、设施设备资料等属于全体业主共有的财务交至甲方代管；资料移交期间，乙方可以提供三个月的过渡期管理服务，过渡期满后仍无有效解决办法的，乙方将自动退出。合同还约定了甲乙双方的权利义务等条款。2020年10月16日，成都高新区中海××第四届业主委员会出具《证明》，载明：中海物业成都分公司在与中海××第三届业主委员会于2014年1月28日签订《中海××物业服务合同》，后中海××第四届业主委员会于2019年8月成立，现中海物业成都分公司与中海××第四届业主委员会就继续签订物业合同正在洽谈中。上述合同到期后（到期时间：2017年1月31日）仍由中海物业成都分公司持续为中海××小区提供物业服务至今，物业服务内容与服务标准，物业费收费标准、违约责任等权利义务均按上述物业合同约定的标准进行。吴金鲜、冷长军系高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋的所有权人，房屋产权面积为143.73平方米，所有权取得时间为2013年9月11日，取得方式为夫妻关系增加共有人。《物业服务合同》签订后，吴金鲜、冷长军一直按约缴纳物业管理费，2017年1月，吴金鲜、冷长军因主张《物业服务合同》有效期已届满，双方未续签合同，中海物业成都分公司未退场，且认为中海物业成都分公司存在停水停电造成吴金鲜财物损失、限制吴金鲜人身自由、在小区绿化地带临停车位收取高额停车费、对违章搭建层不作为等未提供与合同约定等值的服务以及重大失责的情况，故未缴纳2017年1月起至2020年4月的物业服务费及2017年1月至2020年1月的代收生活垃圾清运费。2017年12月18日，中海物业成都分公司通过EMS邮件向吴金鲜进行了催收。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.吴金鲜、冷长军与中海物业成都分公司之间是否存在物业服务合同关系；2.本案是否已过诉讼时效；3.吴金鲜、冷长军是否应该支付2017年1月起至2020年4月的物业服务费、2017年1月至2020年1月的代收生活垃圾清运费及2016年11月至2019年12月的代收水费。关于第一个争议焦点，一审法院认为，中海物业成都分公司与成都高新区中海××第三届业主委员会签订了《中海××物业服务合同》，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，吴金鲜、冷长军作为案涉房屋业主，应受该物业服务合同的约束。上述物业服务合同到期后，成都高新区中海××第四届业主委员会出具《证明》显示中海物业成都分公司持续为中海××小区提供物业服务至今，物业服务内容与服务标准，物业费收费标准、违约责任等权利义务均按上述物业合同约定的标准进行。吴金鲜、冷长军作为中海××房屋业主，在业主委员会明确确认中海物业成都分公司在持续提供物业服务，且合同约定内容不变的情形下，物业公司与业主的权利义务仍应按原服务合同内容执行。关于第二个争议焦点，一审法院认为虽然双方在《中海××物业服务合同》中约定按月交纳物业服务费，使得各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且中海物业成都分公司持续在案涉小区提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，中海物业成都分公司要求吴金鲜、冷长军支付2017年1月至2020年4月的物业服务费并未超过诉讼时效。关于第三个争议焦点，如前所述，吴金鲜、冷长军与中海物业成都分公司存在物业服务合同关系。中海物业成都分公司依约履行了物业服务义务后，吴金鲜、冷长军应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。现吴金鲜、冷长军抗辩称中海物业成都分公司未提供与合同约定等值的服务以及存在重大失责情况，故不应向中海物业成都分公司缴纳物业服务费。对此，一审法院认为，物业服务合同关系是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定义务，业主可以起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应直接以服务瑕疵为由拒交物业费。若中海物业成都分公司存在限制其人身自由、辱骂和勒索财物、收取高额停车费、对违章搭建不作为等情况，涉及刑事犯罪的，吴金鲜应向公安机关报案；损害民事权利的，吴金鲜应另行起诉维护自身权益。前述抗辩意见均不构成吴金鲜、冷长军拒缴物业服务费的理由，故对于中海物业成都分公司要求吴金鲜、冷长军支付案涉房屋自2017年1月至2020年4月的物业服务费期间的物业服务费共计12590.80元的诉请，一审法院予以支持。对于中海物业成都分公司要求吴金鲜、冷长军支付2017年1月至2020年1月的代收生活垃圾清运费296元的诉请，符合成都市的相关规定，一审法院予以支持。关于中海物业成都分公司要求吴金鲜、冷长军支付代收水费的诉请，因中海物业成都分公司未能提供证据证明案涉房屋产生了相应的水费及中海物业成都分公司进行了代缴，故对于中海物业成都分公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于中海物业成都分公司要求吴金鲜、冷长军支付逾期付款违约金的请求，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。案涉《物业服务合同》约定，业主未能按时足额支付物业管理服务费用的，应按应缴费用的千分之三每日的标准向原告支付违约金。中海物业成都分公司主张降低为按欠费总金额的30%计收违约金，一审法院认为，违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，其主要功能在于赔偿非违约方的损失。综合中海物业成都分公司受到的损失、吴金鲜、冷长军的过错程度等情形，一审法院酌情确认吴金鲜、冷长军按欠付物业服务费12590.80元的20%支付违约金，即2518.16元。一审法院遂依据原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴金鲜、冷长军于判决生效之日起十日内一次性支付中海物业成都分公司物业服务费12590.80元及违约金2518.16元；二、吴金鲜、冷长军于判决生效之日起十日内一次性支付中海物业成都分公司垃圾清运费296元；三、驳回中海物业成都分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币122元，公告费300元由被告吴金鲜、冷长军负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，中海××第三届业主委员会与中海物业成都分公司签订的《中海××物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定物业合同合法有效，双方当事人均应按约履行。吴金鲜、冷长军主张物业合同到期后至案涉小区第四届业委会成立前这一期间的物业费及违约金不应缴纳，本院认为，案涉小区第四届业委会出具了证明，物业合同到期后，中海物业成都分公司依然在案涉小区服务至今并提供了实际的物业服务，故一审法院判令吴金鲜、冷长军应当向中海物业成都分公司缴纳相应的物业费及违约金并无不当。关于吴金鲜、冷长军主张物业公司未按照合同履行相关职责和服务，本院认为，如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。关于吴金鲜、冷长军主张中海物业成都分公司不具有独立请求权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，中海物业成都分公司可以进行诉讼。 综上，上诉人吴金鲜、冷长军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由上诉人吴金鲜、冷长军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十五日 书记员  陈 悦