河北省南宫市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0581执异2号 异议人（案外人）：王营堂，男，1964年1月18日出生，汉族，住河北省南宫市。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司南宫市支行，住所地：河北省南宫市青年大街376号，统一社会信用代码：9113058170078319XQ。 负责人：李军祥，该支行行长。 委托诉讼代理人：张弛，该支行员工。 被执行人：孟丽华，女，1963年4月16日出生，汉族，户籍地河北省南宫市，现住河北省南宫市。 本院在执行中国农业银行股份有限公司南宫市支行与孟丽华信用卡纠纷一案中，异议人（案外人）王营堂对本院（2020）冀0581执776号执行裁定书中查封孟丽华名下位于南宫市产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）王营堂请求解除对位于南宫市产的查封行为。 异议人（案外人）王营堂称，南宫市人民法院（2020）冀0581执776号执行裁定书查封南宫市的房产系异议人合法购买所有并居住使用的房产。异议人（乙方）王营堂于2019年6月1日与孟丽华、柏连福夫妻（甲方），签订了《购房协议》，购买了该房屋，协议约定：总房款为人民币73万元；该房以顺贷方式购买，首付442876元，剩余房款由申请人按月缴纳还贷；双方协商不动产证下来两年后，甲方配合申请人过户，扣房款壹万元整，过户时付清。异议人根据《购房协议》约定，向孟丽华夫妇付清了首付房款（有银行转账记录），2019年7月4日柏连福签字收到房款442876元。同时，异议人根据协议约定，从2019年7月份开始缴纳每月房贷2326.19元（有银行转账记录）。异议人在2019年7月份即全家搬入该房，居住至今。由于该小区统一没有办理不动产权证，因此，异议人不能办理过户手续。综上，法院查封的该套房产系异议人合法购买、全家居住使用的唯一一套房产，是异议人合法所有的房产，该房产不是孟丽华的房产，南宫市人民法院（2020）冀0581执776号执行裁定书查封该房产错误，故请求法院依法撤销该裁定，解除查封该套房产。 异议人（案外人）王营堂提供如下证据： 1、（2020）冀0581执776号执行裁定书一份； 2、《购房协议》一份； 3、中国建设银行个人账户支出交易明细、中国农业银行个人账户明细共九份； 4、微信支付交易明细证明四份； 5、中国农业银行业务凭证七份； 6、清单一份。 申请执行人中国农业银行股份有限公司南宫市支行辩称，1、被执行人与异议人未经我行同意私自转让涉案房产，其转让行为无效。被执行人孟丽华于2016年7月21日在我行申请办理个人购房担保借款，7月25日与我行签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：13020120160101297），并以案涉房产作为抵押房产提供担保，根据该合同6.3条、7.14条、9.2.4.2条约定，被执行人孟丽华与异议人王营堂均在明知涉案房产在我行办理抵押贷款的情况下，未经我行同意私自买卖，亦未将所得价款提前清偿我行债务，适用房产转让时法律规定即《物权法》第191条规定，其转让行为无效。2、退一步讲，即便如异议人所述，异议人对案涉房产所享有的权益也不足以排除强制执行，涉案房产不应予以解封。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，有着严格情节要求，四个情节缺一不可。一是《购房协议》未进行相关备案登记，签订合同时间2019年6月1日，异议人购房款支付为2019年7月4日才支付完毕，不符合常理，该协议真实性存疑；二是异议人未提供任何入住证据，无法证明其在查封前已合法占用该房产；三是异议人述称其已交付442876元，但其提供的交易明细的四笔款项（转账时间从6月1日到7月4日）转账间隔时间长不符合常理，且未显示资金用途，上述款项存在多种交易可能，无法证明为购房款；四是异议人在近两年时间内并未向相关部门及开发商申请变更登记，亦未提供其主张变更登记的任何证明，异议人与被执行人签订的《购房协议》中对不动产归属的约定并不直接发生物权设立、变动的公示效力，不具有对抗外部第三人债权的法律效力。 申请执行人中国农业银行股份有限公司南宫市支行未提交证据。 被执行人孟丽华未提交答辩意见及证据。 本院查明，中国农业银行股份有限公司南宫市支行与孟丽华信用卡纠纷一案，本院于2020年8月11日作出（2020）冀0581民初1087号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告孟丽华于2020年10月15日之前偿还原告中国农业银行股份有限公司南宫市支行信用卡（卡号62×××35）产生的透支本金79755.33元、利息893.59元、违约金4136.11元、取现手续费875.2元，共计85660.23元（利息结算截止到2020年5月10日）以及从2020年5月10日起产生的透支利息、违约金（以原告信用卡业务系统计算的实际金额为准，计算至被告清偿之日止）。二、被告孟丽华于2020年10月15日之前偿还原告中国农业银行股份有限公司南宫市支行信用卡（卡号62×××43）产生的透支本金19998.67元、利息838.02元、违约金880.69元、取现手续费486.93元，共计22204.31元（利息结算截止到2020年5月7日）以及从2020年5月7日起产生的透支利息、违约金（以原告信用卡业务系统计算的实际金额为准，计算至被告清偿之日止）。 但本院作出的（2020）冀0581民初1087号民事调解书生效后，孟丽华未履行该民事调解书，中国农业银行股份有限公司南宫市支行于2020年10月22日向本院申请强制执行。本院于2020年10月29日作出（2020）冀0581执776号执行裁定书，查封被执行人孟丽华名下位于南宫市处。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中王营堂与孟丽华签订《购房协议》后，王营堂共向孟丽华支付了首付款442876元，并自2019年7月开始，王营堂通过微信转账、银行代缴等方式，以孟丽华的名义继续向银行支付按揭贷款。这种情况下，本院认为不能认定王营堂已经支付了全部价款，理由如下：王营堂以代偿按揭的方式购买房屋，其实质系以债务转移的方式向出卖人支付对价，债务承担需经债权人同意方可免除债务人的还款义务。案涉房屋尚在按揭贷款期间，只有经过银行同意，并办理了转按揭的情况下，债务转移才合法有效。在未经银行同意，未办理转按揭的情况下，王营堂以孟丽华的名义偿还按揭贷款，此时按揭还款的法定还款义务人仍然是孟丽华，双方关于按揭还款义务的债务转移行为不发生法律效力，在按揭贷款全部清偿完毕前，不能认定已经支付了全部价款。而且王营堂与孟丽华在《购房协议》中约定双方协商不动产证下来，甲方（孟丽华）将不动产证交给乙方（王营堂）保管，两年后甲方积极配合乙方过户，过户费用由乙方缴纳。依据该约定即使案涉房屋现在有完整的不动产登记手续，案涉房屋也不能完成过户手续。故王营堂提交的证据不足以证明其就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）王营堂对本院（2020）冀0581执776号执行裁定书的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  焦勇智 审判员  宋永真 审判员  田晓星 二〇二一年四月三十日 书记员  李晨燕