安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终857号 上诉人（原审被告）：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀北路18号0201室，统一 社会信用代码91341321093160133R。 法定代表人：肖毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许虎，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:孟龙震，男，1990年5月1日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：徐斌，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界公司）因与被上诉人孟龙震商品房预约合同纠纷一案，安徽省砀山县人民法院作出（2019）皖1321民初1187号民事判决，孟龙震不服，向本院提起上诉。本院作出（2020）皖13民终593号民事裁定，撤销该判决，发回安徽省砀山县人民法院重审。该院作出（2020）皖1321民初3415号民事判决，七彩世界公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 七彩世界公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判七彩世界公司按认购书约定承担违约责任489539元；2.本案一、二审案件受理费由孟龙震负担。事实与理由：1.一审判决一方面认定七彩世界公司违约，应按《七彩世界物业认购书》（以下简称《认购书》）总额4895386元的10%承担违约责任，即489539元，同时又酌定将违约金调整为合同总额5029920元的20%，前后矛盾，认定事实不清。2.一审法院适用法律错误，滥用司法裁量权，加重了七彩世界公司应当承担的法律责任。七彩世界公司与孟龙震签订的《认购书》已明确约定了违约方承担的违约责任，作为对《认购书》可能违约而造成损失的预估，即“如一方违约，赔付另一方合同总额的10%”，即合同总额4895386的10%的违约金489539元，一审法院以七彩世界公司违约获利为由擅自调整违约金金额，毫无法律依据，也超过了七彩世界公司在签订合同时对违约责任的预估。另外，孟龙震并未提供证据证明其损失超过认购书约定的违约金数额，一审法院支持孟龙震关于违约金不足以弥补其损失的主张不当。另补充：本案应当考虑孟龙震购买案涉房屋价格过低及其仅支付购房款100000元的因素。 孟龙震辩称，七彩世界公司与孟龙震签订的《认购书》已经被生效的法律文书确认合法有效，双方约定的违约金过低，不足以弥补当事人的损失，孟龙震可以要求增加。由于七彩世界公司的违约行为非法获利500余万元，一审仅判决七彩世界公司承担违约金1000000元，已经充分衡量了各种因素。七彩世界公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 孟龙震向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《认购书》；2.七彩世界公司给付因违约行为给孟龙震造成的可得利益损失3000000元(诉讼中变更为5104614.4元)；3.七彩世界公司赔偿利息损失10650元；4.七彩世界公司支付赔偿金1000000元；5.诉讼费、评估费由七彩世界公司负担。 一审法院认定事实：孟龙震与七彩世界公司曾因《认购书》发生纠纷向一审法院提起诉讼【案号：（2018）皖1321民初2355号】，一审法院经审理后于2018年10月18日作出判决并已生效。2017年12月9日，出售方七彩世界公司与认购方孟龙震签订《认购书》约定：孟龙震认购七彩世界S7商业整栋商业楼，定金为100000元，认购单价1680元/㎡，总面积2994㎡（最终以实测报告面积为准），总价5029920元(以实测面积计算价格)；2018年3月30日付900000元；房屋交付前十天通知认购方，交房后10日内按揭/一次性付款签订合同；如一方违约，赔付另一方合同总额的10%等内容。2017年12月13日，孟龙震向七彩世界公司交付定金100000元。2018年4月2日，孟龙震向七彩世界公司支付900000元。2018年5月6日，七彩世界公司向孟龙震发送退款通知函，通知因涉案物业楼未取得商品房预售许可证，《认购书》无效，七彩世界公司将退还孟龙震缴纳的款项1000000元。孟龙震于2018年5月14日收到该函。收到退款通知函同日，孟龙震向七彩世界公司发送函件，要求七彩世界公司继续履行《认购书》。七彩世界公司于2018年5月25日向孟龙震转账退还1000000元。案涉S7商业整栋楼（三层），已于2018年5月2日进行价格备案，面积为2913.92平方米，均价每平方米5081元，总价10000000元。2018年11月12日，七彩世界公司向孟龙震发出《通知函》，声明不再履行《认购书》。现案涉S7楼已备案登记在他人名下。 一审法院认为，《认购书》所约定的条款内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，系双方当事人为将来签订《商品房买卖合同》而事先达成的合意，是对双方交易房屋有关事项的初步确认，与《商品房买卖合同》是预约和本约的关系，其性质系预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。案涉《认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于七彩世界公司向孟龙震发出书面通知称不再履行《认购书》，并将案涉S7楼备案登记在他人名下，涉案《认购书》的目的已不能实现，同时双方均请求解除该《认购书》，该《认购书》应予解除。孟龙震请求七彩世界公司给付赔偿金1000000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。上述规定，均为商品房买卖合同订立后的情形，而案涉《认购书》为商品房预约合同并非《商品房买卖合同》，故孟龙震要求七彩世界公司给付赔偿金1000000元的诉求，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于孟龙震要求给付可得利益损失5104614.4元的问题。孟龙震主张的可得利益损失5104614.4元是房屋价格的差价损失，不属于其因订立《认购书》所遭受的实际损失。双方已在《认购书》中约定了违约金计算方式，作为对《认购书》可能违约而造成损失的预估，且《认购书》对可得利益损失亦无约定，故，孟龙震主张房屋价格差价的可得利益损失5104614.4元无法律依据，一审法院不予支持。但因七彩世界公司在《认购书》尚未依法解除下，将案涉S7号楼登记备案在他人名下，构成违约，七彩世界公司应依《认购书》的约定给付孟龙震《认购书》合同总额4895386元【案涉S7商业整栋楼（三层）备案登记面积为2913.92平方米，依双方《认购书》约定认购单价1680元/㎡，《认购书》合同总额为4895386元。】10%的违约金489539元。孟龙震提出约定的违约金过低不足以弥补其损失，考虑到七彩世界公司违约获利的事实，一审法院将《认购书》中违约金调整为按照合同总额5029920元的20%计算为1005984元。孟龙震要求七彩世界公司给付已付款1000000元的利息损失10650元，此利息损失已涵盖于违约造成的赔偿之内，不再另行计算。案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除孟龙震与七彩世界公司签订的《七彩世界物业认购书》；二、砀山县七彩世界房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付孟龙震1005984元；三、驳回孟龙震其他诉讼请求。一审案件受理费54607元，由孟龙震负担20000元，由七彩世界公司负担34607元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。双方对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，七彩世界公司在与孟龙震就案涉房屋签订《认购书》后，未能履行《认购书》约定义务，擅自将孟龙震所认购房屋出售他人，其行为已构成违约，应当向孟龙震承担违约责任。虽然依据双方签署的《认购书》的约定，在七彩世界公司违约的情况下，其仅应赔付孟龙震《认购书》约定总额的10%。但考虑到七彩世界公司因违约行为获利较大，其获利部分在一定程度上也属于孟龙震所受损失的范畴，同时孟龙震亦认为双方约定的违约金过低，并主张予以调整。基于此，一审法院综合本案的具体情况，酌定七彩世界公司按照5029920元的20%向孟龙震承担违约责任并无不妥，本院予以维持。七彩世界公司上诉主张仅应承担违约金489539元依据不足，本院不予支持。 综上，七彩世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8964元，由上诉人砀山县七彩世界房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴昊彧 审 判 员 杨俊举 审 判 员 李 震 二〇二一年四月十九日 法官助理 姚柳晴 书 记 员 王 朔 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。