广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3867号原告（反诉被告）：钟能林，男，1976年8月14日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：钟宇滔，男，1982年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。被告：陈衡礼（曾用名陈衡利），男，1973年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林迎星，主任。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）钟能林与被告（反诉原告，以下简称被告）钟宇滔、被告陈衡礼，被告广东泰扬律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟能林及其委托诉讼代理人黄卉楠，被告钟宇滔，被告陈衡礼的委托诉讼代理人邓伟明到庭参加了诉讼。被告广东泰扬律师事务所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟能林向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告钟宇滔、陈衡礼于2017年6月12日前签订的《合资建房协议书》无效；2.判令被告钟宇滔、陈衡礼共同返还原告113000元，并支付利息（利息以113000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年6月15日起计至2019年8月19日为11868.14元，按全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率自2019年8月19日起计至实际付清之日止，暂计起诉之日为6368.65元）；3.判令被告钟宇滔、陈衡礼共同向原告赔偿损失1000元；4.判令被告广东泰扬律师事务所对被告钟宇滔、陈衡礼的第二、三项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由如下：2017年6月12日，在被告广东泰扬律师事务所的见证下，原告与被告钟宇滔、陈衡礼签订《合资建房协议书》，约定原告一次性分担出资款113000元作为合作建房资金，分得合建房（江景花园）某号车位。同日，原告向被告广东泰扬律师事务所支付了律师见证费1000元。2017年6月13日、6月14日、6月15日，原告分别被告钟宇滔银行账户支付了13000元、5万元、5万元，协议约定的出资款实为购房款。涉案合建房属于农村宅基地，原告并非本村村民，不具备涉案合建房所在地集体经济组织成员资格，《合资建房协议书》的约定违反了法律强制性规定，应属无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。2020年10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处（以下简称黄石街道办）发布《通知》，明确江景花园无任何报建手续，属违法建设，将于2020年11月30日整体拆除，并通知住户提交资料进行登记。大部分向被告钟宇滔、陈衡礼支付了款项的住户已通过黄石街道办取得退款，但黄石街道办拒绝退还原告支付的113000元。被告广东泰扬律师事务所作为提供法律服务的专业机构，明知《合资建房协议书》违反法律规定，却仍违规出具《律师见证书》，为被告钟宇滔、陈衡礼的违法行为提供帮助，骗取原告的信任，严重损害了原告的合法权益，存在明显过错，应对被告钟宇滔、陈衡礼的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈衡礼辩称：请求法院判决驳回原告对我的全部诉讼请求。我没有委托被告钟宇滔与原告签订合资建房协议，我对于被告钟宇滔与原告之间的签约行为不知情，也未收到协议约定的款项。涉案车位所在的房屋是我与其他六七位股东合作合资建房，2013年各个股东已经对车位分配完毕，该车位分配给其中一个股东廖应周，至于廖应周与钟宇滔之间存在什么关系我并不清楚。被告广东泰扬律师事务所向本院提交书面答辩状称：一、原被告从未委托我所办理涉案业务的律师见证并办理相关委托手续。原告提供的《律师见证书》所使用的我所名义的印章是伪造的，原告提供的《律师见证书》所附的证件是过期失效的证件。我所没有指派律师办理涉案业务的现场见证，原告提供的《律师见证书》中律师签署显然不是现场签名。原告也并非向我所支付律师见证费。二、就伪造我所印章以及利用伪造印章、假冒我所名义从事律师见证的不法行为，我所已向公安机关报案并登报声明。三、根据合同相对性原则，合同无效产生的法律后果应当由合同当事人自行承担，我所并非合同当事人，无须承担责任。四、涉案合同无效的后果应由原被告根据各自过错分别承担。被告钟宇滔答辩并提起反诉称：我未经陈衡礼授权以陈衡礼的名义与原告于2017年6月12日签订《合资建房协议书》，约定原告支付113000元合资建房款，分得“江景花园”某号车位。上述协议签订后，原告支付了合同对价113000元，我将“江景花园”A栋2号车位交付给原告使用。我愿意对本案负责，本案与陈衡礼无关。原告明知涉案车位存在违法的情况，双方合同中也明确写明了是合资建房，并非房屋买卖合同，原告是在自愿承担风险的情况下与我签订的合同。因此我不同意原告的全部诉讼请求。涉案车位是由“江景花园”大股东廖应周分配给我的物业，未与原告签订上述协议前，一直由我用于出租，每月租金为400元。现“江景花园”被政府拆除，在原告起诉要求我返还购房款及利息的情况下，我现要求判令原告向我支付2017年6月至2020年11月的场地使用费16800元。针对被告钟宇滔的反诉请求，原告钟能林辩称：我方不同意被告钟宇滔的全部反诉请求。1.原告不认识廖应周，被告钟宇滔表示涉案物业由廖应周分配给其，没有任何证据证明，因此本案可能涉及无权转让的情形。因涉案土地是陈衡礼承包的，房屋也是陈衡礼建设出售的，陈衡礼才是权利人，钟宇滔并非权利人，其无权主张任何场地占用费。2.被告钟宇滔主张每月400元的场地占用费没有任何依据。3.在被告钟宇滔主张占用费的期间，原告是正常购买车位，用作车库使用，不存在侵占公共或他人权利的情形，不应该支付占用使用费。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，被告广东泰扬律师事务所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对当事人提交的《律师见证书》《合资建房合同》、银行交易明细、通知、合同书、微信转账记录、广州市城市管理综合执法违法建设行政处理决定书、拆违公告和告知书予以确认并在卷佐证。钟能林提交《律师见证书》一份，该见证书见证签署时间为2017年6月12日，签约双方陈衡礼（原名陈衡利，甲方）与钟能林（乙方）的《合资建房协议书》，约定：甲方将广州市白云区黄石街江夏村第四经济合作社有偿租赁70年土地使用权的所属土名“四方氹”的宅基地（占地面积约684平方米），用作与乙方及甲方另外的合作建房者，各方共同出资合建两栋，每栋约十二层左右的楼房。本合建房由甲方负责组织协调、设计、工程施工、室内外装修、水电总表开户等工作，在此过程中所产生的费用按比例共同分担。该房屋使用权期限至2079年9月25日。甲乙双方已经充分协商并完全确认本合作建房方式，乙方愿意一次性分担出资113000元作为合作建房资金，按乙方投入金额及乙方自身选择分得该楼第A栋第2号车位（以下简称涉案车位）等等。该协议甲方签名处有“陈衡利”、“钟宇滔代”签名字样，并加盖指模，乙方签名处有“钟能林”签名并加盖指模。此外还有加盖广东泰扬律师事务所律师见证专用章。落款时间为2017年6月12日的《律师见证书》一份，内容为“兹证明甲方陈衡利（男，1973年5月25日出生，身份证号码）与乙方钟能林（男，1976年8月14日出生，身份证号码）于2017年6月12日签订前面的《合资建房协议书》。经审查，该《合资建房协议书》内容是甲、乙双方真实意思表示，双方当事人身份及签名属实”。本案审理过程中，钟能林及钟宇滔均确认上述《合资建房协议书》中“陈衡利”签名及“钟宇滔代”签名均为钟宇滔所签，签署协议当日陈衡礼（曾用名陈衡利）并未在现场。上述《合资建房协议》签订后，钟能林分别于2017年6月13日、6月14日、6月15日向钟宇滔支付了合资建房资金13000元、50000元、50000元，钟宇滔将涉案车位交付给钟能林使用。钟能林还提交了加盖广东泰扬律师事务所律师见证专用章的收据一份，载明收到钟能林缴付律师见证费1000元。钟能林提交微信转账记录，显示其于2017年6月12日向钟宇滔转账支付1000元，钟能林主张该1000元款项即为律师见证费。钟宇滔则认为该笔转款系双方一起吃饭的费用。另查明，2009年9月，广州市白云区黄石街江夏村第四经济合作社（甲方）与陈衡礼（乙方）签订了《合同书》，约定甲方将该社“四方氹”的荒废土地以宅基地使用形式租赁剩余部分荒地给村民作生活建房用地，租赁给乙方有偿使用70年，使用土地总面积为684平方米，甲方一次性收取乙方48万元。陈衡礼承租上述土地后，在土地上建成了五栋房屋，涉案车位位于建成的房屋内。2020年7月24日，广州市白云区城市管理和综合执法局向陈衡礼作出《违法建设行政处理决定书》，认为陈衡礼于2009年至2010年，未经城乡规划行政主管部门批准，在广州市白云区江夏元下底三街2号（土名四方氹）土地上建设5栋框架结构建筑物。责令陈衡礼自行拆除上述土地上所建的五栋违法建设。逾期不履行，该局将依法报白云区人民政府批准后组织强制拆除。2020年11月23日，黄石街道办在广州日报上刊登《关于拆除江景花园违法建筑的公告》，主要内容为黄石街道办将于2020年11月30日对江景花园五栋违法建筑进行整体拆除，请各住户于2020年11月29日前自行搬离，对于逾期未自行拆除的住户，将依法强制拆除。涉案车位所在的建筑已于2020年12月被拆除。还查明，上述被拆除的江夏花园的部分住户在房屋被拆除时，与广州市白云区黄石街江夏经济联合社签署《协议书》，约定住户将房屋交由政府部门拆除，广州市白云区黄石街江夏经济联合社向住户垫付房款。但广州市白云区黄石街江夏经济联合社并未与钟能林签署《协议书》，也未垫付房款。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案纠纷属于因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《合资建房协议书》上“陈衡利”签名系钟宇滔所签，无证据证实钟宇滔已取得陈衡礼（曾用名陈衡利）的授权，钟宇滔的代签行为属于无权代理，且钟能林对此知情，故钟宇滔无权代理行为的后果应当由钟宇滔自行承担，即《合资建房协议》的权利和义务应当由钟宇滔承担，钟能林现要求陈衡礼承担责任依据不足，本院不予支持。《合资建房协议书》虽名称为合资建房，但其实质是钟宇滔将涉案车位以113000元的对价转让给钟能林，故协议书实质为房屋买卖合同。根据广州市白云区城市管理和综合执法局向陈衡礼作出《违法建设行政处理决定书》，涉案车位所在的江景花园因未办理用地批准手续和规划报建手续，已被城管部门认定为违法建设，并已被强制拆除。钟宇滔与钟能林之间协议转让的车位属于违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定的违法建筑，钟能林要求确认《合资建房协议书》无效于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故现钟能林要求钟宇滔返还已支付的转让款113000元于法有据。对于钟能林要求钟宇滔支付合资建房资金占用利息，以及钟宇滔反诉要求钟能林支付车位占有使用费的诉讼请求。从双方签订的转让涉案车位的协议书可反映，钟能林及钟宇滔对涉案车位的权属和规划报建情况均是知情的，在此情况下双方达成转让涉案车位的协议，双方对于协议无效均存在过错。《合资建房协议书》签订后，钟能林向钟宇滔支付了合资建房资金113000元，钟宇滔亦已将涉案车位交付给钟能林使用至2020年11月底，钟能林占用涉案车位的使用费与钟宇滔占用合资建房资金的利息可相互抵销，双方互不承担相互返还的义务，因此本院对钟能林主张的利息，以及钟宇滔反诉主张的车位占用费均不予支持。对于钟能林主张的见证费损失1000元，钟能林提交的微信转账记录显示其于2017年6月12日向钟宇滔转账1000元，并主张该笔款项为律师见证费，因钟宇滔显然并非律师见证费的收取主体，故本院对钟能林主张该费用为律师见证费不予确认，现有证据无法证明钟能林实际支付了律师见证费，同时，钟能林购买未经规划报建的车位，本身存在过错，故本院对钟能林的该项诉讼请求不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，被告广东泰扬律师事务所并非涉案《合资建房协议书》的合同当事人，钟能林现要求广东泰扬律师事务所承担责任于法无据，本院不予支持。被告广东泰扬律师事务所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）钟能林与被告（反诉原告）钟宇滔于2017年6月12日签订的《合资建房协议书》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）钟宇滔向原告（反诉被告）钟能林退还113000元；三、驳回原告（反诉被告）钟能林的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）钟宇滔的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1473元，由原告（反诉被告）钟能林负担193元，被告（反诉原告）钟宇滔负担1280元并于本判决生效之日起三日内本院缴纳。反诉费110元，由被告（反诉原告）钟宇滔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月二十五日书记员  林嘉仪