四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初1045号 原告：唐丽娟，女，1977年10月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨**，四川舟度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林杰，四川舟度律师事务所律师。 被告：涂顺翔，女，1991年9月6日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：邓晓勇（被告之夫），男，1974年2月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告唐丽娟与被告涂顺翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告唐丽娟的委托诉讼代理人杨**，被告涂顺翔及委托诉讼代理人邓晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐丽娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付违约解除房屋租赁合同的违约金3400元，拖欠的物业管理费816.24元、垃圾处理费26.86元、水费48.48元、燃气费231元、电费170.75元、卫生费400元、水管蓬头更换费50元、门槛条更换费50元，以上各项合计为4878.83元，庭审中原告将物业管理费变更为810元、垃圾处理费变更为26元、水费变更为46.28元，放弃电费、水管蓬头更换费、门槛条更换费的诉讼请求；2、被告承担案件的全部诉讼费用。事实及理由：2018年4月29日，原、被告通过四川瑞德物业发展有限公司居间，签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其自有的位于锦江区橡树林路163号2栋1单元2005号房屋出租给被告使用，租期为2018年5月8日至2020年5月7日，月租金为3200元，租金每季度支付一次，提前10日支付。同时约定任意一方提前终止合同向守约方支付违约金3200元。租赁期间的物业管理费、水电气费、垃圾清运费等费用由被告承担。2018年10月27日，因被告提出让原告安装新的空调，双方遂协商每月租金变更为3400元，违约金也相应变更为3400元，约定争议管辖法院为物业所在地人民法院，并签订《补充协议》一份。2020年2月8日，合同约定的缴纳下一季度租金时间届满，被告以疫情影响等为由要求原告迟延支付租金至3月1日，原告表示理解和同意。2020年3月2日，被告又提出暂时支付一个月租金，剩余两个月租金在3月30日前支付，原告再次表示理解和同意。但至2020年3月30日，被告突然告知原告决定不再租赁房屋。2020年4月8日，被告在没有和原告完善任何交接手续的情况下，微信告知其已经把钥匙放在了中介。此后原告查询拿到钥匙进屋后发现房屋非常脏，蓬头和门槛条损坏，经查询还得知被告还差欠了物业管理费、水电气费、垃圾清运费等费用。原、被告之间签订的《租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，双方都应当按照双方约定的内容切实履行。被告的行为完全违背了诚实信用的原则，故提起诉讼。 被告涂顺翔辩称，搬离房屋是打扫了卫生的，卫生费不认可；受疫情影响，被告与原告进行了沟通，被告承租时间为两年零一个月，不存在违约情形；被告没有支付费用是因为费用不合理，合同期间原告方房屋的质量问题造成被告18个月每月200元空调修复费的损失，该费用应由原告承担，可以相互冲抵。被告支付了履约保证金3200元，可以抵扣违约金、拖欠的物业费及房租，多出的物业费被告愿意承担。双方在租赁合同中并未约定发生纠纷时案件诉讼费用应由被告承担，对诉讼费不认可。 本院经审理查明认定事实如下：2018年4月29日，原告唐丽娟（甲方、出租方）与被告涂顺翔（乙方、承租方）、案外人四川瑞德物业发展有限公司（丙方、经纪方）签订《租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于锦江区橡树林路163号2栋1单元2005号的房屋出租给乙方，建筑面积87.61平方米，用途住宅，乙方对甲方索要出租的该物业做了充分了解，愿意承租该物业；租赁期共24个月，自2018年5月8日至2020年5月7日止，甲方应于2018年5月8日前将出租该物业交付乙方使用；甲乙双方议定月租金为3200元，乙方支付租金方式为每季度支付一次，先付后用，甲方收取租金时必须出具收款凭证。甲方提前10日收缴下次房屋租金，乙方不得拖欠；乙方在签订本合同时，向甲方缴纳租房履约保证金3200元，合同期满，乙方结清该物业所有物业管理费、水电气费、垃圾清运费和光纤电视收视费等费用后，经甲方查验该物业合格后，即日无息退还乙方；租赁期内的物业管理费、水电气费、垃圾清运费等费用均由乙方承担，并按期向该小区物业管理公司缴纳。甲方未按本合同约定向乙方交付符合使用要求的该物业则甲方违约，乙方有权退租并要求甲方双倍赔偿履约保证金；乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，应按所欠租金总额5%每日的标准向甲方交付违约金；乙方拖欠物业管理费、水电气费、垃圾清运费等费用的，甲方有权按照相关规定追究乙方违约责任；甲、乙任意一方要提前终止本合同，违约方需要向守约方支付3200元作为违约金。 2018年10月27日，原告唐丽娟（甲方、出租方）与被告涂顺翔（乙方、承租方）、案外人四川瑞德物业发展有限公司（丙方、经纪方）就上述《租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，约定对锦江区橡树林路163号2栋1单元2005号房内三间卧室三台挂机空调进行更换，由原空调机（型号：海尔KF-23G/BFEA13）更换为新购置的冷暖空调机（型号：海尔KFR-23GW/13BEB23AUI）于2018年10月28日前更换到位；为弥补甲方新换空调费用损失，房屋租金由3200元/月调整为3400元/月,期限2018年11月8日至2020年5月8日,乙方支付租金方式为按季度支付；任意一方不履行以上约定，违约方需向守约方支付3400元作为违约金。 原告与被告微信聊天记录显示以下内容：2020年2月9日，被告向原告表示疫情特殊时期能不能减少房租，原告不同意减租但同意应于2月8日缴纳的租金推迟至3月1日支付。2020年3月1日，原告要求被告支付租金3400元每月，3个月10200元，被告表示因为疫情钱比较紧张，先交一个月租金并于同日支付原告3400元。2020年4月8日，被告向原告表示房子不租了，把房子已经腾出来了，之前有一个月的押金抵扣最后一个月的房租，物业费还有一个季度没有交，等会去交，把钥匙放在之前租房子的中介那里，原告表示“这样交接不行哟！按合同约定，你先把房租、水电气物管费完善好，票据打好，我们约时间当面收房收钥匙哈！你这样把钥匙交中介我不同意的”。 原告支付案涉房屋2020年1月1日至2020年4月30日物管费969.52元、2019年12月8日至2020年4月24日居民水费51.51元、2020年1月1日至2020年4月30日垃圾清运费32元、2019年12月燃气费149.48元及燃气费违约金14.65元、2020年2月燃气费24.24元、2020年4月（截止2020年4月12日）燃气费28.28元。被告搬离案涉房屋后，房屋内仍有部分物品及堆积的灰尘。 以上事实有原告提交的租赁合同及补充协议、物管公司收据、燃气缴费凭证、微信聊天截图、现场视频以及双方的陈述在案为证。关于原告提交的卫生费收款收据，因收款人身份不能确认，故本院不将其作为本案证据使用。 本院认为，原告唐丽娟与被告涂顺翔签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 关于原告主张的违约金。原、被告双方约定房屋用途为住宅，新冠肺炎疫情及疫情防控措施并不对房屋的居住功能造成根本性影响，并未直接影响到房屋租赁合同的履行，故被告在租赁期内提前解除合同，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同补充协议》签订时间晚于《租赁合同》，故双方关于违约金的约定按《房屋租赁合同补充协议》约定。按《房屋租赁合同补充协议》约定，被告不履行合同约定，被告应向原告支付3400元作为违约金，故原告主张违约金3400元，本院予以支持。被告未提供证据证明租金的支付情况且根据微信聊天记录显示，被告支付的保证金3200元已用以抵扣欠付租金，故被告提出的保证金3200元抵扣违约金的意见，本院不予采纳。 关于原告主张的物业管理费、垃圾处理费、水费、燃气费、卫生费。按《租赁合同》约定，租赁期内的物业管理费、水电气费、垃圾清运费等费用均由被告承担，并按期向该小区物业管理公司缴纳。根据原、被告双方的微信聊天记录显示，被告于2020年4月8日搬离案涉房屋，故本院认定被告应支付物业管理费、垃圾处理费、水费、燃气费至2020年4月8日。案涉房屋2020年1月1日至2020年4月30日物管费969.52元，故本院确认2020年1月1日至2020年4月8日物管费为792元（969.52元/4月×3月+969.52元/4月/30天×8天）。案涉房屋2019年12月8日至2020年4月24日居民水费51.51元，本院酌定2019年12月8日至2020年4月8日居民水费为46元（51.51元/138天×122天）。案涉房屋2020年1月1日至2020年4月30日垃圾清运费32元，本院酌定2020年1月1日至2020年4月8日垃圾清运费为26元（32元/4月×3月+32元/4月/30天×8天）。案涉房屋2019年12月燃气费149.48元及燃气费违约金14.65元、2020年2月燃气费24.24元、2020年4月（截止2020年4月12日）燃气费28.28元，共计231元，因现有证据未显示原告于2020年4月8日至2020年4月12日期间使用过案涉房屋燃气，故本院认定燃气费231元由被告承担。关于原告主张的卫生费，因双方租赁合同未对此进行约定，原告也未提交证据证明其将案涉房屋交付被告使用时的状态，故该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告涂顺翔应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐丽娟支付违约金3400元； 二、被告涂顺翔应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐丽娟支付物管费792元、水费46元、垃圾清运费26元、燃气费231元； 三、驳回原告成都唐丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告涂顺翔负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 范 薇 二〇二一年四月十三日 书记员 丁珏羽