重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初19934号 原告：苏普芳，女，1982年9月25日出生，汉族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：彭黎，重庆论之语律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祖兵，男，1979年9月11日出生，汉族，住住河南省郑州市。 被告：朱洪武，男，1985年2月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：汪述洪，重庆美翎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘奕君，重庆美翎律师事务所实习律师。 第三人：重庆迁喜房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区湖彩路46号附22号，统一社会信用代码91500000MA5UHWE88B。 法定代表人：文旭。 委托诉讼代理人：文星，男，1983年1月6日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：李为林，男，1994年5月3日出生，汉族，住四川省高县。 原告苏普芳与被告朱洪武、第三人重庆迁喜房地产经纪有限公司（以下简称“迁喜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告苏普芳及其委托诉讼代理人赵丹丹、倪亮，被告朱洪武及其委托诉讼代理人温兴来，第三人迁喜公司的委托诉讼代理人文星、李为林到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭并于2021年3月15日公开开庭进行审理，原告苏普芳的委托诉讼代理人彭黎，被告朱洪武的委托诉讼代理人汪述洪、刘奕君，第三人迁喜公司的委托诉讼代理人文星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏普芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告、第三人于2020年4月14日签订的《重庆市房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系已解除；2、判令被告支付原告违约金257600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月14日，原告与被告、第三人签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告将其位于重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋出售给被告，总价为1288000元，付款方式为全款支付。因被告资金紧张，其在签约现场提出需要分批付款，待被告解押资金到位后再办理解押与过户事宜。为此，双方还约定，自合同签订之日起由被告支付该房屋相关的银行按揭还款、物业费、水电费等费用。被告须于2020年5月15日前支付第一笔购房款200000元，若逾期15日仍未按约付款，原告有权解除合同，并由被告按房屋成交价的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约缴清了涉案房屋的水电、物业等费用，履行了合同义务，但被告却未按约向原告支付购房款，原告多次通过第三人催促被告付款未果，遂于付款期满15日后发函告知被告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，但被告均无故推诿，故原告提出上述诉讼请求。 被告朱洪武辩称：1、同意原告解除合同的意见，但认为合同解除时间应为起诉之日。2、根据评估，案涉房屋的市场价值在2020年4月14日至2020年6月22日期间增值了2300元，被告的行为没有给原告造成损失，故原告要求支付违约金的诉讼请求不成立，应当驳回。 第三人迁喜公司述称：公证书作出后，原告要求将公证书邮寄过去，被告觉得这样不安全，一直在与原告谈付款方式，后原告在付款期限前多次催告被告付款，又进一步增加了被告的疑虑，经第三人协调未果，被告逾期15日未付款，原告向第三人发送了解除合同的函，第三人如实转告了被告。 经审理查明：2020年4月14日，原告作为甲方（出售方）与被告作为乙方（购买方）、第三人作为丙方（经纪方）签订《重庆市房屋买卖合同》，第一条房屋基本情况甲乙双方交易房屋坐落在重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋。第三条成交价格、付款方式甲乙双方协议同意，该房屋成交总价1288000元。第四条房款交付1、定金乙方应在签订本合同当日支付定金10000元予甲方，定金在过户后抵作该房屋房款。2、付款方式第一次：买方须于2020年5月15日前支付200000元。……第八条解押等事宜约定由乙方出资，甲方配合解押。第十条违约责任1、逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向甲方支付违约金。补充条款：……（2）甲方承诺收齐房款600000元后配合乙方做公证委托丙方全权办理交易后续事宜。（3）签订本合同后，甲方该房屋的后续按揭由乙方支付。 2020年4月16日，原告在第三人的见证下出具见证书，载明：原告已于2020年4月15日到涉案房屋物业管理处交付完所欠水电气费及物管费，该房屋在银行的贷款月供于2020年4月15日后由被告按时还款（贷款银行工行，账号为6212263100042852xxxx）。同日，原告出具委托书，并到重庆市公证处办理了公证书，委托书内容为：委托周海彬为代理人，代为办理涉案房屋的如下事宜：1、代为查档并提取相关资料；2、办理提前归还房屋贷款的手续及领取《不动产权证书》及相关资料；3、办理房屋的解除抵押、注销抵押登记相关手续等。同日，原告与第三人签订合同补充协议，约定第三人在公证处领到公证委托书三日内通过快递发给原告，原告收到被告的第三笔房款时再将公证书快递给第三人。 合同签订后，被告于2020年4月14日向原告支付了定金10000元，于2020年4月16日向原告的银行账户支付购房款5000元。2020年5月13日，原告通过微信联系第三人通知被告及时打款和还贷款，但被告未按约支付第一笔房款剩余的195000元。2020年5月30日，原告以被告未按约支付第一笔房款为由，通过微信向第三人发送《解除房屋买卖合同告知函》，告知原告单方解除合同，要求被告收到本函起3日内向原告支付总房价20%的违约金257600元。第三人收到该函后于同日转告了被告。 审理中，被告申请对案涉房屋的市场价值进行评估，鉴定费为15000元。经重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司评估，案涉房屋在2020年4月14日市场价值为1294600元，在2020年6月22日市场价值为1296900元。 上述事实，有《重庆市房屋买卖合同》、定金收据、补充协议、见证书、委托书、公证书、银行明细、《解除房屋买卖合同告知函》、微信聊天记录、房地产评估报告、发票以及当事人的陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，原告、被告、第三人签订的《重庆市房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效的合同。 关于合同解除及解除时间。合同第十条约定，被告未按照约定时间付款，逾期超过15日的，原告有权解除合同。按照合同约定，被告应于2020年5月15日前支付第一笔购房款，但其未按约支付，且逾期超过了15日，构成违约，故原告有权解除合同。原告于2020年5月30日通过微信向第三人向了发送《解除房屋买卖合同告知函》，第三人于同日也将该函的内容转告了原告，故原告解除房屋买卖合同的意思表示于该日送达被告，双方房屋买卖合同关系于该日解除。原告要求确认其与被告、第三人于2020年4月14日签订的《重庆市房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系已解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。按照合同约定，被告违约，合同被解除的，被告应按照成交价的20%向原告支付违约金。双方约定违约金的目的主要是为了弥补守约方的经济损失。本案中，经评估，案涉房屋的市场价值高于合同约定的成交价，且在2020年4月14日至2020年6月22日增值了2300元，故被告的违约行为未对原告造成损失，原告主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告关于被告的行为没有给原告造成损失，原告要求支付违约金的诉讼请求不成立，应当驳回的抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告苏普芳与被告朱洪武、第三人重庆迁喜房地产经纪有限公司于2020年4月14日签订的《重庆市房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2020年5月30日解除； 二、驳回原告苏普芳的其他诉讼请求。 案件受理费16392元，由被告朱洪武负担；鉴定费15000元，由被告朱洪武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  李学刚 人民陪审员  王建军 人民陪审员  戢素英 二〇二一年四月十五日 书 记 员  何江兰