湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终929号上诉人（原审原告）：易利军，男，1978年9月29日出生，汉族，住隆回县。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张明华，男，1962年2月15日出生，汉族，住湖南省隆回县。被上诉人（原审被告）：隆回县明华贸易发展有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇大桥街**。法定代表人：张明华，该公司总经理。二被上诉人的委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南九畴置业有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇白里路**。法定代表人：蒋永平，该公司经理。上诉人易利军与被上诉人张明华、隆回县明华贸易发展有限公司（以下简称明华公司）、湖南九畴置业有限公司（以下简称九畴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人易利军及其委托诉讼代理人陈立阳，被上诉人张明华，张明华及明华公司的共同委托诉讼代理人刘伟安到庭参加诉讼。被上诉人九畴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。易利军上诉请求：撤销一审判决，改判张明华、明华公司、九畴公司十日内向易利军交付金茂大厦第一座8层B1房屋，在交付后三十日内为易利军办理好该房屋不动产权证书，并承担迟延交房违约金38880元或发回重审。事实与理由：因案涉楼盘未及时完工，土地使用证、规划许可证及预售许可证等名称不一致，导致购房户不能办理银行按揭。案涉楼盘拖延了一年后才封顶，消防、竣工验收及备案都未有。易利军也与张明华等协商将款项交付至第三方，但多次协商未果。本案合同的履行没有先后顺序，原审认定有先后履行顺序错误。要求交房款开发商可以另行主张或者提起反诉。一审未经调解违反程序，处理结果也未体现司法为民。张明华、明华公司辩称，根据相对性原则，张明华、明华公司不是合同主体，一审认定有先后履行顺序正确。张明华、明华公司没有义务履行，也无法履行。九畴公司未予答辩。易利军向一审法院起诉请求：1、判令张明华、明华公司、九畴公司十日内向易利军交付金茂大厦第一座8层Bl房屋，在交付后三十日内为易利军办理好该房屋不动产权证书；2、判令张明华、明华公司、九畴公司向易利军承担延迟交房违约金38880元；3、本案诉讼费由张明华、明华公司、九畴公司承担。一审法院认定的事实：涉案商品房预售合同的出卖人为九畴公司，易利军支付的首付房屋价款亦属九畴公司所收取。明华公司挂靠九畴公司名义从事涉案房地产开发，并认可因涉案房地产开发项目产生的债权归明华公司享有，债务由明华公司承担。张明华系明华公司的法定代表人，其个人不是涉案商品房预售合同的当事人。易利军（买受人）于2007年12月29日与九畴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：买受人购得的房屋为位于隆回县××镇××大厦××座××层××号房，建筑面积122.6平方米，其中，套内建筑面积109.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.9平方米，该商品房总金额为201948元。买受人于2007年12月29日首次交纳总房款的40%总计捌万壹仟玖佰肆拾捌元整，于所购房屋楼栋封顶后办理银行按揭手续，贷款总计壹拾贰万元整。出卖人应当在2008年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由出卖人统一办理，但买受人除应提供相关文件外，还应承担2%的契税、3%的维修基金及其他政府相关规定的费用。该《商品房买卖合同》出卖人处有张明华签字。易利军于2007年12月29日向九畴公司首次支付了购房款81948元及房屋维修基金6058元。易利军与明华公司就涉案房屋建设封顶的时间存在争议，但双方一致陈述房屋现在已经封顶。易利军与九畴公司在商品房买卖合同中约定的按揭贷款因银行不同意至今不能办理，明华公司为此曾经派人与易利军就房屋价款的支付方式变更进行过磋商，但双方未能达成协议；易利军在庭审过程中表示愿意变更房屋价款的支付方式，但现在不同意支付剩余房屋价款，剩余房屋价款要等涉案房屋符合交房条件，且张明华、明华公司、九畴公司向易利军支付违约金之后方予支付；明华公司主张涉案房屋符合合同约定的交房条件，易利军表示否认，但双方就自己的主张均未能提供证据证明。九畴公司已于2008年8月31日取得金茂大厦住宅楼预售许可。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。易利军与九畴公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。商品房预售合同是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的双务合同，合同双方当事人互负债务，且相互之间的债务有先后履行顺序。按照易利军与九畴公司签订的商品房买卖合同约定，涉案的金茂大厦住宅楼封顶之后，易利军作为承购人应当以向银行按揭贷款的方式向九畴公司支付房屋剩余价款120000元，之后才由九畴公司将验收合格的商品房交付给易利军。银行按揭贷款不能完成时，易利军有义务以其他方式向九畴公司支付房屋价款。由于易利军作为先履行一方未能支付房屋价款，九畴公司作为后履行一方有权拒绝易利军的履行要求。据此，易利军在不同意先行支付房屋价款的条件下，要求张明华、明华公司、九畴公司交付房屋和办理房屋不动产权证书，并由张明华、明华公司、九畴公司承担延迟交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回易利军的诉讼请求。案件受理费减半收取426元，由易利军负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，明华公司在二审庭审中认可案涉金茂大厦的房屋90%以上已经办理了产权证，房屋产权证以明华公司的名义办理，办证所需的资料由明华公司持有。易利军二审时表明愿意支付剩余房款。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》上有明华公司的法定代表人张明华在出卖人处签字。明华公司因不具备房地产开发资质而挂靠九畴公司开发案涉金茂大厦楼盘，张明华在一审庭审中认可案涉房地产开发项目产生的权利和义务由明华公司享有、承担。同时，案涉金茂大厦楼盘的房屋产权证是以明华公司的名义办理，故明华公司主张其不是案涉合同相对人，不需承担责任的理由不成立，本院不予采纳。明华公司在二审庭审中自认其持有办证所需的资料，且已为金茂大厦的业主办理过产权证，故明华公司主张其无法履行交房和办证义务，与客观事实不符，本院亦不予采纳。明华公司在二审庭审中陈述其不同意交房、办证的主要原因是易利军未支付房款及逾期付款违约金。易利军作为先履行一方应先支付房屋价款，在本院二审庭审时，易利军明确表明愿意支付房款，故双方因房屋价款支付的障碍已不存在。因明华公司在一审时未针对逾期付款违约金主张提起反诉，本案不予处理，明华公司可另行主张权利。综上，易利军在支付剩余房屋价款的情况下，明华公司应交付金茂大厦第1座8层Bl房屋给易利军，并为易利军办理好该房屋不动产权证书。易利军在未能办理按揭贷款时，未采取其他方式支付剩余购房款，自身行为也存在不当之处，故本院对其要求张明华、明华公司、九畴公司承担迟延交房违约金38880元的请求不予支持。一审中，张明华不同意调解，故易利军以未进行调解，程序违法的上诉理由不成立。综上所述，易利军的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民终3091号民事判决；二、限易利军向湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司支付房屋价款120000元之日起15日内湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司向易利军交付位于隆回县××镇××大厦××座××层××号商品房；三、湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司于易利军支付房屋价款120000元之日起45日内为易利军所购买的金茂大厦第1座8层B1号商品房办理不动产权证书；四、驳回易利军的其他诉讼请求。一审案件受理费426元，由易利军负担；二审案件受理费4992元，由上诉人易利军负担2496元，被上诉人隆回县明华贸易发展有限公司负担2496元。本判决为终审判决。审 判 长  宁少军审 判 员  莫佩华审 判 员  何 芳二〇二一年四月十二日代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。……