宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初874号原告：武广，男，汉族，1971年9月28日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。原告：司新敏，女，汉族，1972年7月2日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：武广（系原告司新敏丈夫），男，汉族，1971年9月28日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地****，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，男，汉族，1984年10月16日出生，宁夏回族自治区永宁县人，大学文化，系宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：罗静，女，汉族，1987年9月7日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，系宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告武广、司新敏与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武广、司新敏的诉讼代理人武广，被告润景公司的诉讼代理人李亮、罗静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武广、司新敏请求判令：1.被告支付因房屋质量问题造成损失27576.32元；2.本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告润景公司答辩要点：一、原告于2019年11月因房屋质量向贵院起诉被告的案件与本案所述的房屋质量问题基本一致，经贵院、中院、高院、检察院审理，均驳回了原告的诉请。我方认为以上单位查明事实清楚，适用法律正确，原告属于重复诉讼，请求法院查明。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告有维修房屋的义务，原告在提出问题后，被告主动履行了维修义务，委托涉案房屋的物业公司已完成维修，原告就维修结果满意，并签名确认，并且原告报修的问题由物业公司在原告报修当天即完成了维修，不影响其居住使用功能，原告诉状中陈述的因维修导致其无法居住在外租房等情况与事实不符。综上，原告主张的损失27576.32元无事实与法律依据，请求依法驳回原告的所有诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2017年6月29日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：二原告购买被告润景公司开发的的位××县房，建筑面积145.67平方米，房屋总价款1097523元，二原告应当在2017年6月21日前一次性支付该商品房全部价款；被告润景公司应当在2019年6月30日前向二原告交付该商品房，同时取得建设工程竣工验收备案证明文件和该房屋测绘报告，被告润景公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达二原告，交房公告的书面通知包括但不限于挂号信、报纸公告、快递、电子邮件、传真、短信等书面形式其中之一；办理交付手续前，二原告有权对该商品房进行查验，存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告润景公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于二原告原因导致该商品房未能按期交付的，从《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为二原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付二原告；被告润景公司逾期交房在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告润景公司按日计算向二原告支付全部房价款万分之一的违约金；该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，二原告在交楼日如对装饰、设备提出异议，由被告润景公司按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，二原告不得以被告润景公司交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。2017年4月23日，宁夏云盟科创测绘有限公司向被告润景公司出具了《房屋面积预测报告》。2019年6月20日，涉案楼盘在贺兰县住房和城乡建设局备案，取得贺质监（备）字〔2019〕第135号《工程竣工验收备案表》。2019年6月29日，被告润景公司通过微信通知二原告收房，二原告以房屋主体存在质量问题为由未办理涉案房屋的收房手续。2019年11月22日，二原告以房屋质量问题造成房屋逾期交房诉至本院，请求判令：1.被告支付因房屋质量问题造成房屋逾期交房引起的损失16819.05元；2.被告承担赔偿损失预估7万元；3.诉讼费及相关费用由被告承担。本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2020年1月20日作出（2019）宁0122民初7241号民事判决书，判决驳回二原告的全部诉讼请求。本院经审理后认为，二原告主张涉案房屋存在质量问题，但提交的证据部分形成于2018年4月20日，此时涉案房屋正在建设，尚未完工，不能以此断定2019年6月30日涉案房屋存在质量问题；部分形成于2019年6月30日后的证据所反映的问题，被告润景公司已履行合同约定的维修义务，虽然二原告不认可被告润景公司的维修，但就涉案房屋是否存在质量问题，未在限定期限内提交书面鉴定申请，亦未提交充分证据证明该房屋主体结构质量不合格或因质量问题而影响合同目的实现的情形，亦未提交证据证明因涉案房屋质量存在瑕疵给其造成了损失。相反，被告润景公司已经于2019年6月29日微信通知二原告收房，此时被告润景公司已经取得了涉案房屋的竣工备案表和测绘报告，即使被告润景公司待交付的房屋存在质量瑕疵，按照合同约定，二原告亦不能拒收房屋，被告润景公司不存在逾期交房的违约情形。二原告对判决结果不服提起上诉，银川市中级人民法院于2020年3月26日立案后，于2020年7月10日作出（2020）宁01民终968号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交窗框未打发泡胶照片两张（2020年4于10日拍摄），业主微信群截图一份、、地下室漏水照片微信截图、墙面掉皮照片各一张，质监站提供宁夏房屋建筑工程质量投诉处理记录表一份。二审法院查明，上诉人于2020年3月办理了涉案房屋的收房手续。二审法院认为，被上诉人已按照《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合合同约定的交房条件。未能按照合同约定时间进行房屋交付的原因在于上诉人认为房屋存在质量问题，就上诉人主张的房屋质量问题，已经施工单位加固处理并经检测机构检测认为所检项目符合相关技术设计及施工要求。上诉人提交的证据不足以证实涉案房屋存在主体结构质量问题或因质量问题严重影响正常居住使用，符合合同约定及法律规定的可以拒绝收房的情形。上诉人应承担举证不能的不利后果。被上诉人已在合同约定的期限内通知上诉人收房，故逾期收房的责任不能归责于被上诉人，上诉人要求被上诉人承担逾期交房损失的理由不能成立。二原告对二审判决结果不服，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，再审法院经审查认为，该案二审系于2020年7月10日作出判决，但再审申请人再审提交的录音资料系其于2020年5月14日通过电话向1****政府热线投诉其购买的案涉房屋存在质量问题，其提交的2019年10月30日的加固维修方案在一审中已经提交，上述证据均不符合《最高人民法院关于的解释》第三百八十八条规定的再审新证据。故其关于有新的证据足以推翻原判决的申请再审理由不能成立，于2020年11月10日作出（2020）宁民申1060号民事裁定书，裁定驳回再审申请人的再审申请。二原告不服银川市中级人民法院（2020）宁01民终968号民事判决，向银川市人民检察院申请监督，银川市人民检察院于2021年1月4日作出银检民监[2020]64010000100号不支持监督申请决定书，决定不支持武广、司新敏的监督申请。另查明，2020年3月1日，被告润景公司委托涉案小区物业公司金碧物业服务有限公司宁夏分公司（以下简称金碧物业宁夏分公司）对二原告报修的餐厅窗压边条变形、、地面瓷砖未勾缝墙面粗糙、墙面开裂、天花粗糙，厨房窗把手松动（实为把手装反）、窗胶条缺失（实际为担板裂缝）、、地柜挡板缺失实际为防水纸破损）、、地面瓷砖未勾缝推拉木门推拉不灵活、洗菜盆下水未安装，大阳台窗玻璃周边未打胶或打胶粗糙、窗胶条损坏、、地面瓷砖未勾缝墙面粗糙、天花板污染，公卫镜柜柜门拼缝不均匀、墙面瓷砖破损、墙面瓷砖未勾缝、浴室柜柜门拼缝不均匀，过道地面瓷砖勾缝不顺直、不严实，过道天花开裂（卫生间门口处），客厅地面瓷砖未勾缝、墙面开裂、天花粗糙、天花大石膏线开裂、天花开裂，客卧木门门套开裂（门套线脱落）、墙面不平、墙面阴阳角不直，暖气分水器未固定，书房木地板掉漆、磕伤、破损、墙面粗糙、墙面开裂、天花粗糙（玄关天花粗糙）、吸顶灯开关缺按键（开关损坏），小阳台地面瓷砖未勾缝、有污染、门槛石断裂、破损、墙面开裂、墙面污染，主卫地漏堵塞、、地面瓷砖未勾缝花洒未安装或配件缺失，主卧天花粗糙（衣帽间顶部粗糙）、天花大石膏线表面粗糙（石膏线下口粗糙）、天花开裂（飘窗顶部开裂）进行了维修；2020年3月7日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的餐厅窗口墙面不方正、配电箱安装歪斜，次卫镜柜缺固定安装饰盖，次卧窗口墙面不方正，入户门套线松动，书房窗口墙面不方正，主卫镜柜缺固定件装饰盖进行了维修；2020年3月9日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的厨房烟道止逆阀脱落、客厅壁灯高低不一致、客卫灯故障、客卫反臭进行了维修；2020年3月10日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的公卫窗口周边墙砖空鼓，生活阳台过门石断裂、门框周边墙砖空鼓，主卫窗口周边墙砖空鼓、、地漏周边地砖缝隙大马桶后插座安装错位，主卧墙面裂缝进行了维修；2020年3月14日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的餐厅石膏线下口不直，次卧过门石断裂，客厅石膏线下口不直，次卧石膏线下口不直，书房石膏线下口不直，主卫台面周边需打胶，主卧木地板缝隙大、石膏线下口不直进行了维修。2020年3月28日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的上述维修项目进行了回访，原告武广对维修服务表示满意，在《银川-恒大御景半岛物业服务中心维修单》签字确认。2020年6月15日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的景观阳台墙面倾斜进行了维修。2020年6月16日，金碧物业宁夏分公司对二原告报修的上述维修项目进行了回访，原告武广对维修服务表示满意，在《银川-恒大御景半岛物业服务中心维修单》签字确认。现二原告以涉案房屋存在质量问题无法居住，维修期间二原告在外租房造成房租、物业费、采暖费损失诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。对出现不影响合同目的实现的质量瑕疵时，出卖人负有承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，买受人可以主张出卖人承担相应的损失赔偿责任。本案中，根据被告润景公司提交的《银川-恒大御景半岛物业服务中心维修单》，能够证明涉案商品房交付后确实存在多处装修质量瑕疵。虽然被告润景公司委托金碧物业宁夏分公司在二原告报修后及时进行了维修,但根据物业维修记录,其中餐厅墙面开裂，客厅天花开裂，书房墙面开裂、木地板掉漆、磕伤、破损，主卧天花开裂（飘窗顶部开裂）、墙面裂缝等属较大项目的维修事项，该维修项目具有连续性，且维修期间确给二原告造成不便，影响其居住使用，二原告有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。同时,虑及二原告向被告润景公司所购买的房屋为全装修房屋,系有别于未装修的普通商品房,买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求,而涉案房屋装修质量瑕疵的存在,并在一定期间内连续性维修,二原告有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。关于维修期间的损失问题,二原告因自身原因拒绝收房，导致损失扩大部分应由其自行承担，且二原告未能提交新证据证明涉案房屋存在主体结构或严重影响居住的其他质量问题，故其主张自2019年7月2日起至2020年7月1日计算租房期间的损失，无事实及法律依据,本院结合二原告的主张、被告润景公司的维修时间，认定涉案房屋维修期间的损失自2020年3月1日起计至2020年3月31日止;关于损失赔偿的标准,因二原告未举证证明双方对因房屋装修质量存在瑕疵进行维修期间产生的损失计算标准进行了约定,故本院根据实际维修时间、维修情况以及二原告对金碧物业宁夏分公司维修的满意度，考虑到短期租房存在的租金价格等客观障碍，参照涉案房屋所在小区同地段房屋租金标准酌定按每月2000元计算，由被告润景公司赔偿二原告租房损失2000元。2020年6月15日的维修项目系零星项目,因维修时间较短,且为局部维修,本院不再就此认定妨碍居住。综上，对二原告要求被告润景公司支付因房屋质量问题造成损失27576.32元的诉讼请求，本院予以支持2000元，对超出部分不予支持。对被告润景公司以二原告报修项目当天即维修完毕且维修期间不影响二原告居住使用功能的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武广、司新敏因房屋维修导致的损失2000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元(已减半收取)，由原告武广、司新敏负担227元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 侯小韦二〇二一年四月十九日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。