吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民初29号原告：吉林市城市建设控股集团有限公司，住所地吉林省吉林市高新区恒山西路**。法定代表人：常国伟，总经理。委托诉讼代理人：代新，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王源，吉林市权维律师事务所律师。被告：吉林市隆泰房地产开发有限责任公司，住，住所地吉林省吉林市船营区迎宾大路**吉林市高创投资管理有限责任公司船营总部大厦****/div>法定代表人：李万江，总经理。委托诉讼代理人：周玉杰，吉林季美律师事务所律师。被告：李万江，男，1960年5月27日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：周玉杰，吉林季美律师事务所律师。被告：王凤梅，女，1960年6月24日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：周玉杰，吉林季美律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司吉林分行，住所地吉，住所地吉林省吉林市昌邑区解放东路****v>法定代表人：石磊，执行董事。委托诉讼代理人：詹俊生，男，该公司职工。原告吉林市城市建设控股集团有限公司（以下简称城建集团）与被告吉林市隆泰房地产开发有限责任公司（以下简称隆泰公司）、李万江、王凤梅、第三人中信银行股份有限公司吉林分行（以下简称中信银行吉林分行）民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建集团的委托诉讼代理人代新、王源，被告隆泰公司法定代表人李万江及其委托诉讼代理人周玉杰，被告李万江及其委托诉讼代理人周玉杰，被告王凤梅的委托诉讼代理人周玉杰，第三人中信银行吉林分行的委托诉讼代理人詹俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建集团向本院提出诉讼请求：1.隆泰公司偿还本金2100万元；2．隆泰公司按委托贷款合同约定年利率上浮50％的标准（7.54455％）给付自2018年8月24日起至还清本息之日止的逾期罚息，暂计算至2020年12月15日为4,291,759.18元；3．李万江、王凤梅对上述给付承担连带责任；4．对拍卖、变卖隆泰公司抵押物价款时优先受偿；5．诉讼费由隆泰公司、李万江、王凤梅承担。事实和理由：2015年8月24日，城建集团、隆泰公司与中信银行吉林分行签订了《委托贷款合同》，合同约定城建集团委托中信银行吉林分行向隆泰公司发放委托贷款3500万元，贷款用途为棚改项目建设，贷款利率为5.0297％。贷款的具体还款期限为2016年8月24日归还贷款1000万元、2017年8月24日归还贷款1000万元金、2018年8月24日归还贷款1500万元。贷款同日，城建集团与李万江、王凤梅签订了《不可撤销的保证书》（李万江、王凤梅系夫妻关系），约定李万江、王凤梅就上述贷款承担连带保证责任，并与隆泰公司签订了《抵押合同》，约定隆泰公司提供61套房屋作为抵押物对上述债权进行担保。合同签订后，城建集团按照合同约定履行了借款义务，但隆泰公司却没有按照合同约定履行还款付息义务。隆泰公司只归还贷款本金1400万元，尚欠贷款本金2100万元及罚息未支付。综上，请求人民法院判决隆泰公司偿还本金、罚息，李万江、王凤梅承担连带给付责任，对拍卖、变卖隆泰公司抵押物价款优先受偿。隆泰公司、李万江、王凤梅辩称，一、隆泰公司认可城建集团起诉书中所诉之事实，由于林家沟棚改项目占地面积大，动迁户数多，厂房搬迁条件过高等原因，隆泰公司对该项目的建设至今还在继续，现企业资金已全部投入在建设中，周转较为困难，因而欠城建集团的棚改贷款未能如期还清。二、中国人民银行、银监会2014年9月银发（2014）287号《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》明确提出：“积极支持符合信贷条件的棚房区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。”但我市棚改贷款期限仅为3年，没有发挥开发性金融对棚房区改造支持作用，是否应该针对棚改项目的实际情况，适当延长还款期限。三、城建集团与隆泰公司签订的《抵押合同》中约定的61套房屋，隆泰公司将作为抵押物继续对城建集团债权进行担保。隆泰公司因为项目没有完工，暂无力偿还贷款，申请延长贷款期限。如果项目完工，一定会按时还款。如果不能还款，可将隆泰公司抵押的房产进行评估，抵押给银行。隆泰公司与城建集团有三角债务，可以抹账。中信银行股份有限公司吉林分行述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，城建集团（委托人）与中信银行吉林分行（受托人）、隆泰公司（借款人）签订《委托贷款合同》，合同编号为（2015）吉银委贷字第11号，约定城建集团提供资金，由中信银行吉林分行根据城建集团确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回贷款3500万元。贷款期限为2015年8月24日至2018年8月24日。贷款用于吉林市林家沟棚房区改造项目建设。贷款利率为年利率5.0297%。按季结息，结息日为每季度末月的第15日。逾期利息为贷款利率加收50%罚息。贷款采用按计划还款的方式还款，2016年8月24日还款1000万元、2017年8月24日还款1000万元、2018年8月24日还款1500万元。合同还约定了违约责任、争议、管辖和放弃豁免等事项。2015年8月24日，城建集团与隆泰公司、李万江、王凤梅签订《自然人不可撤销的保证书》，约定李万江、王凤梅自愿承担（2015）吉银委贷字第11号《委托贷款合同》项下贷款的连带保证责任。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及实现债权、担保权利而发生的费用。保证期间为自合同生效之日起至《委托贷款合同》中约定的主债务履行期限届满之日后两年止。2015年12月23日，隆泰公司与城建集团签订《抵押合同》，约定隆泰公司以名下商品房为抵押物与城建集团签订商品房买卖合同，并办理房产备案手续，为（2015）吉银委贷字第11号《委托贷款合同》项下贷款提供抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权产生的全部费用。隆泰公司提供的抵押物不局限于《抵押物清单》，因隆泰公司在贷款期间多次替换部分抵押物，所以有此抵押物未及时更新到抵押物清单中，隆泰公司同意并承诺，隆泰公司与城建集团签订的商品房买卖合同，并备案在城建集团名下的所有商品房，均为隆泰公司在城建集团贷款的抵押物，隆泰公司不提出任何异议，关于抵押物的解释权归城建集团所有。抵押物应当依法办理登记手续的，双方应于合同签订后到相应的登记部门办理抵押物登记。合同还约定了抵押物的处分、抵押物的保管、抵押权的实现、违约责任等事项。隆泰公司于2015年7月7日向城建集团出具收到3500万元款项的收据。城建集团自认隆泰公司于2017年3月9日偿还借款本金470万元、于2017年3月15日偿还借款本金220万元、于2019年9月16日偿还借款本金710万元，2018年8月24日前的利息已结清。以上事实有《委托贷款合同》《抵押合同》《自然人不可撤销保证书》、收据等证据在卷佐证。本院认为，中信银行吉林分行受城建集团委托向隆泰公司发放委托贷款，三方当事人之间订立合同建立了委托贷款合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因隆泰公司明知案涉贷款系城建集团委托中信银行吉林分行发放的事实，《委托贷款合同》直接约束城建集团与隆泰公司，城建集团可以自己名义直接向隆泰公司主张权利，本案将隆泰公司列为被告，中信银行吉林分行列为第三人符合法律规定。城建集团已经按照合同约定为隆泰公司提供贷款，隆泰公司亦应按照合同约定履行还款付息义务。城建集团要求隆泰公司偿还尚欠借款本金2100万元及利息的诉讼请求，符合《委托贷款合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，本院予以支持。隆泰公司与城建集团签订的《抵押合同》虽合法有效，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，因《抵押合同》所涉抵押物均未办理抵押登记，抵押权未设立，故城建集团请求就抵押物优先受偿，不予支持。城建集团与隆泰公司、李万江、王凤梅签订《自然人不可撤销的保证书》，约定李万江、王凤梅为案涉贷款提供连带保证责任，保证期间为自《自然人不可撤销的保证书》生效之日起至《委托贷款合同》中约定的主债务履行期限届满之日后两年止，即自2015年8月24日起至2020年8月24日止，城建集团于2020年12月28日向本院递交起诉材料，要求李万江、王凤梅承担保证责任，已超过保证期间，故城建集团要求李万江、王凤梅就案涉借款本息及实现债权费用承担连带保证责任，不予支持。城建集团依据《抹账协议》主张其于2020年7月14日已向李万江个人主张过权利，但该《抹账协议》仅是三家公司就案外其他债权债务抹账达成的意思表示，其中没任何涉及保证人责任承担或要求保证人继续承担剩余欠款的意思表示，李万江仅是以隆泰公司法定代表人的身份盖章，故该证据不能证明城建集团的主张，城建集团应承担举证不能的法律后果。综上所述，城建集团的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吉林市隆泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还吉林市城市建设控股集团有限公司借款本金2100万元及利息（以2100万元为基数，自2018年8月24日起至本息清偿之日止，按照年利率7.54455%的标准计算）；二、驳回吉林市城市建设控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168,259元，由吉林市隆泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 卢佳欢二〇二一年四月十九日书记员 曲鹏达（此件共8页，印15份）