贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0327民初661号原告（反诉被告）：凤冈县兴达农资专业合作社，住所地贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道南段145号，统一社会信用代码915203277309805498。法定代表人：金国新，系该合作社主任。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小杰，贵州顺世律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：田仁华，男，1970年12月20日出生，汉族，贵州省凤冈县人，户籍地凤冈县，现住贵州省凤冈县。原告（反诉被告）凤冈县兴达农资专业合作社（下称“兴达合作社”）与被告（反诉原告）田仁华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴达合作社委托诉讼代理人马坡、张小杰，被告（反诉原告）田仁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兴达合作社向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令确认原、被告在2016年1月5日补签的《房屋租赁合同》于2020年11月29日到期终止；2、判令被告支付原告因延期交房造成的经济损失13837元（从2020年11月30日起，按照年平均租金计算至2021年3月12日止）；3、判令被告支付原告因实现债权所产生的代理费5000元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年，经原、被告协商，原告将龙泉镇十字街的1、2号门市部租赁给被告从事百货、日杂经营。租赁期限自2015年11月30日起至2020年11月29日止，租金一年一付，每年5万元。同时约定合同期满逾期不搬出由被告按10000元/月计算赔偿损失金额，另约定若一方违约引发诉讼，违约方需支付另一方因诉讼产生的诉讼代理费、差旅费等全部经济损失。2016年1月5日,原、被告双方就前述约定补签了书面房屋租赁合同。2020年11月29日合同到期前的60日内被告没有提出续租申请，因而合同于2020年11月29日终止。可是被告不但没有积极将租赁房屋交还原告，反而以各种理由，强行将租赁房屋占有拒不交还。在5年前签订合同时，与被告签订的《房屋租赁合同》就低于同期市场价格，且5年来租金一直没有上涨。原告认为，本着合同契约精神，原告已经履行了合同义务，但被告却恶意侵占租赁房屋至今未还，且多次催交未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持其诉请。被告（反诉原告）田仁华辩称，2011年11月至2020年11月期间，其租赁案涉门面，均是诚信履约。合同约定租期于2020年11月29日到期无异议，但根据相关法律法规规定，受新冠肺炎疫情影响，田仁华应当享有三个月的免租期，故在租期届满前即2020年11月25日，田仁华已向兴达合作社申请免租三个月，但兴达合作社于2021年1月20日才予以回复不同意免租，且在此期间，田仁华积极处理存货，并于2021年2月22日将门面实际交还兴达合作社，2021年2月24日，兴达合作社已将案涉门面进行对外招租，因此，不存在违约，不应支付逾期交房的租金，也不同意支付律师代理费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）田仁华向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告保证金2000元；2、判令反诉被告支付反诉原告增设附属物的经济补偿费10000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告租赁反诉被告房屋共缴纳保证金2000元，现案涉门面的水电费用已全部结清，反诉被告应当根据合同约定退还反诉原告保证金。其次，反诉原告在租赁房屋期间，于2013年经反诉被告同意后，由反诉原告出资15000元在租赁房屋后面增设了厨房、卫生间等附属物，现案涉房屋已腾空交还反诉被告，故对反诉原告增设的附属物，反诉被告应当进行合理补偿。原告（反诉被告）兴达合作社辩称，反诉原告主张的保证金2000元无异议，并同意退还。反诉原告在案涉房屋后面增设了厨房、卫生间等物无异议，但该物系添附物，应及于主物，故不应补偿。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了举证、质证，当事人对证据的真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2011年11月，兴达合作社将其位于凤冈县门面出租给田仁华从事百货、杂货经营。租赁期间，经兴达合作社同意，田仁华在该门面后侧空地处紧靠门面外墙自行修建了厨房及卫生间。2016年1月5日，兴达合作社（甲方）与田仁华（乙方）就案涉门面继续签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年11月30日至2020年11月29日止，租金每年50000元；付款方式为一年一付，即在每个合同年度的起始月（11月）一次性付清当年租金。乙方在交付租金的同时还应向甲方一次性缴纳履约保证金2000元。若合同期届满，乙方出现差欠水电费违约，甲方有权在保证金中扣除，无违约则不计利息一次性全额退还。乙方在生产经营中产生的税费、卫生、水电费等一切费用自行负责。租赁期间，经甲乙双方书面同意，乙方有权对租赁房屋（门面）装潢、装修，但不得擅自改变房屋主体结构，造成损坏按市价赔偿。租赁期届满后，除可移动部分外，剩余装潢装修部分归还甲方无偿所有（乙方违约，造成中途解除合同适用此约定）。租赁期届满或合同解除，乙方必须在三日内搬出全部物件归还租赁房屋，若租赁房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期届满或合同解除，若乙方逾期不搬出，由乙方赔偿甲方全部经济损失，按10000元／月计算。若任何一方违约引发诉讼，违约方还需支付另一方因诉讼产生的诉讼代理费、差旅费等全部经济损失。2020年11月25日，田仁华确定不再租用该门面后向兴达合作社申请延租三个月，同时认为因新冠肺炎疫情影响应享受三个月的免租期而要求兴达合作社免除延租的三个月租金。2021年1月19日，兴达合作社作出不同意田仁华免租延期三个月，同时要求田仁华于2021年1月30日前归还门面的决定，并向田仁华送达了书面通知。2021年2月22日，田仁华将案涉门面的钥匙交还兴达合作社。另查明，2021年2月8日，兴达合作社因本次诉讼与贵州顺世律师事务所签订法律服务委托代理合同，约定律师代理费为5000元。本院认为，兴达合作社与田仁华所签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予保护。兴达合作社与田仁华签订的《房屋租赁合同》，于2020年11月29日届满，双方不持异议，本院予以确认。后双方未再续签合同，田仁华亦明确表示不再续租。合同期满后，田仁华继续占有使用案涉房屋，兴达合作社要求田仁华支付继续占有期间房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算期间，在房屋租赁合同法律关系中，双方租赁关系解除或终止后，房屋的返还义务在于承租人。田仁华于2020年11月25日申请免租三个月未获兴达合作社准许的情况下，其已于2021年2月22日腾房后将案涉房屋钥匙交还兴达合作社，结合兴达合作社对房屋进行重新装修的实际，应当认定本案的交房时间为2021年2月22日，其房屋占有使用费应计算至2021年2月22日止，故田仁华应当支付兴达合作社房屋占有使用费11643.84元（50000元÷365天×85天）。兴达合作社主张交房时间为2021年3月12日与实际不符，应不予支持。田仁华提出因受新冠肺炎疫情影响，应当享受三个月的免租期而不应支付该房屋占有使用期间的租金的意见。经查，虽然新冠肺炎属全国突发公共卫生事件，系不可抗力，田仁华作为商户可以享受相关政策。但在2020年2月中旬以后，根据凤冈县相关政策已允许商铺逐渐恢复营业，田仁华要求从2020年11月起合同期满后再免除租金延租三个月，于事实无据，本院不予采纳。关于兴达合作社主张律师代理费的问题，虽然双方在合同中明确约定守约方因实现合同权利产生的律师代理费由违约方承担。但本院认为，律师代理费不是诉讼必然产生的费用，且兴达合作社也未提供充分证据证明其已实际支付该费用，故对兴达合作社要求被告支付律师代理费5000元的主张，本院不予支持。关于田仁华要求兴达合作社退还履约保证金2000元的主张，兴达合作社不持异议，并同意退还，本院予以确认。关于田仁华主张支付扩建厨房、卫生间费用的问题，虽然田仁华增设修建了厨房、卫生间，但对修建费用的情况，田仁华未提供证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对田仁华的该项主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百三十三条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、田仁华在本判决生效后十日内支付凤冈县兴达农资专业合作社逾期返还房屋的损失（房屋占有使用费）11643.84元。二、凤冈县兴达农资专业合作社在本判决生效后十日内退还田仁华保证金2000元。三、驳回凤冈县兴达农资专业合作社的其余诉讼请求。四、驳回田仁华的其余反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元（已减半收取），由凤冈县兴达农资专业合作社负担；反诉费25元（已减半收取），由田仁华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。审判员  李艳二〇二一年四月二十一日法官助理宋兵书记员杨雯