湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1125民初552号原告：周洁，女，1976年2月10日出生，瑶族，居民，住江永县。委托代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王利荣，湖南君义律师事务所律师，一般授权代理。被告：江永县恒盛商业管理有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永明中路11号。法定代表人：范伶明，该公司总经理。委托代理人：马秋鸿，系该公司法务部员工。特别授权代理。委托代理人：卜荣宪，系该公司员工，特别授权代理。委托代理人：范敏，系该公司员工，一般授权代理。原告周洁与被告江永县恒盛商业管理有限公司（以下简称恒盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日第一次开庭，2021年4月6日第二次开庭，公开开庭进行了审理。原告周洁委托诉讼代理人王癸中、王利荣，被告江永县恒盛商业管理有限公司委托诉讼代理人马秋鸿、卜荣宪、范敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洁向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告装修材料费和损失费人民币46万元、人员工资费用人民币30万元；2、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月8日原、被告签订《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》，约定将江永县瑶城鑫都商业广场的平二层商铺租赁给被告周洁经营百货、餐饮、儿童乐园等，合同约定租赁面积为5836.7平方米，租赁期限自2018年10月1日至2026年4月30日止，租赁费用为月租金13元每平方米，第一年2018年10月1日至2019年9月30日免租，2018年10月1日前为甲方提供的装修期。合同还约定：第一条第1.2款约定双方签约时被告前期所租出商铺一并移交给原告管理并收取后续租金；第四条第4.2.1款约定被告应按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向原告提供符合开设商场要求的消防设施，相应的验收合格证明、年检合格证明。该消防验收合格证明、年检合格证明复印件在2019年10月1日前提供。合同签订后，原告立即组织施工人员进场装修。可是，由于被告违反合同约定，一直没有将前期所租出商铺移交给原告，导致原告无法统一管理，导致原告不得不中途暂停装修。尤其是由于被告违反合同约定，没有向原告提供消防验收合格证明、年检合格证明复印件，导致原告不得不停止装修，遭受巨大的经济损失。经核算，原告遭受的经济损失为装修材料费和损失费人民币46万元、人员工资费用人民币30万元。被告违反合同约定未履行合同义务，对致使合同目的不能实现，原告投入的装修资金及其他费用全部损失，为维护原告合法利益，遂诉至法院。被告江永县恒盛商业管理有限公司辩称，一、原告诉状所称不是事实。1、原告称合同签订后，原告立即组织施工人员进场装修，不是事实，原、被告于2018年6月8日签订《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》，被告2018年8月下旬才进场装修，而且因为资金问题，只搞了十几天就停工了，被告提供的平二层电费发票就可以证明。从原告进场施工时被告已经将平二层前期所出租商铺移交给原告管理，原告完全可以收取已出租商铺租金，是由于原告违约停止装修，拒绝履行合同了，所以原告就没有向已出租商铺经营户收取租金，并不是被告恒盛公司没有移交商铺给原告。2、原告称被告违反合同约定，没有向原告提供消防验收合格证明、年检合格证明复印件，导致原告不得不停止装修，不是事实，根据《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》第二条2.2条款约定：2018年10月1日前为甲方提供的装修期，乙方应在2018年10月1日与甲方同步正式开业。第四条4.2.1条款约定，约定该消防验收合格证明和年检合格证明在2019年10月1日前提供，原告装修好该平二层商铺后，与被告平一层同步开业一年以后，被告才需提供消防验收合格证明和年检合格证明，是原告从一开始就拒不履行合同，是原告违约在先。为什么双方会约定消防验收合格证明和年检合格证明在2019年10月1日前提供，是因为原告装修平二层（三层）商场必须要进行二次消防，根据消防大队要求需要二次消防的消防验收，应当一并进行，以免浪费资源，被告装修的平一层（二层）消防均是一次、二次消防一并验收的，被告是等原告装修好平二层后与被告装修的平一层一起进行一、二次消防验收。所以才约定消防验收合格证明和年检合格证明在2019年10月1日前提供。被告恒盛公司无任何违约行为。二、原告周洁系江永县人民政府政府办公务员，在签订本案《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》时，故意隐瞒其身份，以江永县宏美鑫科技发展有限公司江永办事处工作人员身份与被告恒盛公司签订租赁合同，如果原告周洁告知被告恒盛公司她是政府公务员，被告恒盛公司绝对不会与她签订租赁合同，因为公务员法第59条第16款规定：公务员必须遵纪守法，不得有下列行为：（十六）违反有关规定从事或者参与经营性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务。原告周洁故意隐瞒其公务员身份在与被告恒盛公司签订合同后又拒绝履行，导致被告恒盛公司160多万元的租金损失，导致恒盛公司现经营困难，被告恒盛公司保留向纪委监察部门举报的权利。原告周洁在签订合同后就违约将租赁商铺全部转租给他人，违反合同约定，其所有的损失均由其自行承担。根据《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》第6.4条约定：“乙方有权将承租的租赁物部分转租给第三方，乙方有权将商场的专柜展台等租赁给厂家使用。乙方保证作为承租人继续履行本合同项下的义务，并保证甲方不因该转租行为而使本合同项下的利益受到影响，否则视为乙方违约，乙方应当按照本合同第七条相关规定承担违约责任。”第7.7条约定：违反本合同第6.4条款，6.1款造成甲方或第三方经济损失的，乙方向甲方赔偿三个月租赁费用的违约金，违规违法的一切责任由乙方承担。原告从一开始就违约将租赁商铺全部转租给江永周悦商业管理有限公司，原告毫不知情且没有经过被告恒盛公司的同意，被告恒盛公司是在2020年3月起诉原告周洁时才知道有这么一个公司，原告违反合同约定在先，其所有损失均应当由其自行承担，其要求被告恒盛公司赔偿装修材料费的损失的诉请，人民法院应当不予以支持。三、原告诉请的各项损失，没有事实依据，实际上是虚构的损失，请人民法院依法不予以确认。1、原告提供的证据《装饰工程合同》、《施工合同》、《消防改造合同》，合同的双方当事人均不是原告周洁，周洁不是该三份合同的相对方，且无法证明周洁有付款行为，且该合同均属于无效合同，因违反法律强制性规定而无效，根据相关规定,建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。根据上述规定，个人是不能承揽建筑工程施工分包工程业务的。建设单位将工程发包、分包给个人是违法行为。《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行)》对违法工程转包、分包等行为及相应处罚进行了明确，将工程发包给不具有相应资质等级的施工单位的，将处以50万元以上100万元以下罚款。故原告提供的三份合同均系无效合同，而且住建局是可以依法予以处罚的。人民法院只保护合法权益，非法利益人民法院不予以保护。建议人民法院在办理案件的过程中发现违法行为，可以出具司法建议书给江永县住建局，建议江永县住建局对违法行为进行处罚。且原告提供的三份合同与本案无关联，系另一民事法律关系，达不到原告证明目的。2、原告提供的《江永周悦商业管理有限公司员工工资表》，从该工资表的内容来看，完全系虚构，且与本案无关联，该工资表系江永周悦商业管理有限公司员工工资表与原告周洁无任何关联，员工也不是周洁所雇佣，从被告提供的证据《企业信用信息公示报告》显示江永周悦商业管理有限公司系2018年7月25日成立，工资表显示2018年6月该公司就已经发工资给员工了，公司还没有成立，怎么可能发工资给员工？明显系造假。而且根据《企业信用信息公示报告》显示江永周悦商业管理有限公司的股东也没有原告周洁，原告连该公司的股东都不是，一个与本案毫无关联的公司的员工工资不可能算原告的损失。综上所述，原告周洁的诉讼请求理由不正当、不合法，证据不充分，请人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，原告提交的证据有：瑶城鑫都商业广场租赁合同、施工合同、装饰工程合同、消防改造合同、员工工资表、（2019）湘1125民初1416号判决书、（2020）湘11民中1020号民事判决书、银行流水、领款凭条、广告牌照片、制作广告牌的施工合同以及吊顶施工进价材料单等证据。被告提交的证据有：瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同、督促进场装修函、关于催缴瑶城鑫都商业广场平二层场地租金的函、湖南增值税电子普通发票、企业信用信息公示报告、照片、平二层租赁户名单、平二层租赁合同、平二层商铺买卖合同（现平二层家具经营商铺）、房产测绘报告书等证据。经质证，被告对瑶城鑫都商业广场租赁合同真实性无异议，对关联性有异议，可证明原告违约在先，根据合同约定，原告必须于2018年10月1前装修完毕，并与被告同步开业，合同中约定原告是不能将租赁物转租给他人，恰能证明原告违约转给他人系违约在先；对施工合同、装饰工程合同、消防改造合同认为该证据没有提供原件，无法与原件核对无异，对其三性有异议，签订的当事人都不是原告周洁；对员工工资表三性有异议，周悦公司成立时间是2018年7月25日，不可能于2018年6月份就产生了员工工资，其工资表是不真实的，该工资表与本案无关，并不是周洁支付的员工工资，盖公章表上的宋晓平等名单并不是周洁所雇用，故工资表不能证明周洁受到了损失；对（2019）湘1125民初1416号判决书、（2020）湘11民中1020号民事判决书真实性无异议，关联性有异议，其恰能证明本案租赁合同的相对方是周洁，而不是周悦商业管理有限公司。判决书中的内容恰能证明原告违约在先，不能达到原告的证明目的；对银行流水、领款凭条真实性、关联性有异议，原告要求补充的员工工资发放记录应该是马上可以拿出来的，工资发放应该与工作内容相对应、匹配，这么多开支不知道是不是周悦公司的开支，如果是周悦公司的开支，不应该是周洁个人账户支出该笔费用，应该有公司相应的材料相互印证，需要原告提供公司财会凭证账本，领款凭条上面也没有审批人员签字，领款凭条上面的笔记基本上是出自同一个人；对广告牌照片、制作广告牌的施工合同以及吊顶施工进价材料单认为，原告在本案中请人制作广告牌、吊顶施工是事实，但是被告方没有参与，具体怎么施工以及产生的费用被告方不清楚也没有办法核实，请鉴定机构依法鉴定。原告对瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同真实性无异议，对证明目的有异议，该合同不能达到被告的证明目的；对督促进场装修函、关于催缴瑶城鑫都商业广场平二层场地租金的函中周洁的签名要求核实；对湖南增值税电子普通发票要求被告提供原件予以核实，对关联性有异议，通过其用电量，并不能证明原告是否进行施工；对企业信用信息公示报告要求被告提供工商部门的相关信息，证明目的有异议，通过该报告，也不能证明原告转租的事实，也不能证明原告没有发放员工工资；对照片证明目的有异议，该照片不能证明周洁是公务员；对平二层租赁户名单以及平二层租赁合同、平二层商铺买卖合同（现平二层家具经营商铺）、房产测绘报告书，经与原告方提供的租赁合同核对，被告提交的平二层租赁户名单中，铺号B-171、B-174、B-175、B-177、B-178、B-179、B-180是已出售自营的，应该与本案租赁无关；对平二层租赁合同真实性无异议，该两份合同商铺号B-01、B-33在原告方提供的租赁合同中有显示；对平二层商铺买卖合同（现平二层家具经营商铺）真实性无异议，但是该商铺B-175已经出售自营，与本案租赁无关。对房产测绘报告书真实性无异议，请鉴定机构依法进行评估鉴定。原、被告向本院提出鉴定申请，原告申请对永州市江永县瑶城鑫都商业广场平二层（三层）装修价值及材料贬损价值进行评估鉴定；被告申请对永州市江永县潇浦镇永明中路9号瑶城鑫都商业广场平二层（三层）商业房地产市场租金评估鉴定，本院依法委托湖南日升房地产土地资产评估有限责任公司进行评估鉴定，经鉴定，湖南日升房地产土地资产评估有限责任公司作出报告编号为：日升房评字【2021】第S022号、日升房评字【2021】第S023号的两份鉴定报告。经质证，原告对日升房评字【2021】第S022三性无异议；对日升房评字【2021】第S023号的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，1、该报告证实的是被告的租金损失，被告并未提起反诉，法院不该对被告的该请求进行评估；2、永州市中级人民法院的（2020）湘11民终1020号判决书中对被告主张的租赁费损失已经做出了不予支持的生效判决，因此被告不能再据此再主张权利。被告对【2021】第S022、S023评估基本认可；但原告周洁虽然签订了合同，但是没有能力承包这么大的工程，实际上只做了不到一个月就停工了。经审查，本院对原告提交的瑶城鑫都商业广场租赁合同、施工合同、装饰工程合同、消防改造合同、（2019）湘1125民初1416号判决书、（2020）湘11民中1020号民事判决书、银行流水、广告牌照片、制作广告牌的施工合同以及吊顶施工进价材料单真实性、合法性予以认可，对关联性本院在说理部分一并进行阐述，对员工工资表、领款凭条认为无其他证据进行佐证，无法达到举证目的，故对该项证据本院不予认定。对被告提交的瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同、督促进场装修函、关于催缴瑶城鑫都商业广场平二层场地租金的函、湖南增值税电子普通发票、企业信用信息公示报告、照片、平二层租赁户名单、平二层租赁合同、平二层商铺买卖合同（现平二层家具经营商铺）、房产测绘报告书真实性、合法性予以认定，对其关联性本院在说理部分一并进行阐述。对日升房评字【2021】第S022号、日升房评字【2021】第S023号的两份鉴定报告符合证据三性原则，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述，经庭审质证、认证的证据，本院确认本案如下事实：2018年6月8日，原告周洁（乙方）与被告江永恒盛商业管理有限公司（甲方）签订《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》，约定将江永县瑶城鑫都商业广场的平二层商铺租赁给原告周洁经营百货、餐饮、儿童乐园等，合同约定租赁面积为5836.7平方米，租赁期限自2018年10月1日至2026年4月30日止，租赁费用为月租金13元每平方米，租金自第4/5年递增8%，第6/7/8年递增10%，阶梯累计递增，第一年2018年10月1日至2019年9月30日免租，第二年至第八年合计租金6411922元，租赁费用采取“先付后租”的方式按年支付，乙方于每年到期前15日向甲方缴纳下年租赁费用。2018年10月1日前为甲方提供的装修期，乙方应在2018年10月1日与甲方同步正式开业。合同签订后乙方向甲方缴纳押金10万元，约定合同终止或者解除后退还（不计息）。合同还约定：双方签约时甲方前期所租出商铺一并移交给乙方管理并收取后续租金。在消防方面：“4.2.1甲方应按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方提供符合开设商场要求的消防设施，相应的验收合格证明、年检合格证明，该消防验收合格证明和年检合格证明复印件在2019年10月1日前提供，作为合同附件五”。“4.2.2乙方在装修及消防报审过程中发现原有消防系统不合格，甲方应及时按当地消防主管部门规定的标准进行修复和完善，并负责通过当地消防主管部门的验收。乙方在进场装修后（报）需要报二次消防时，甲方配合提供材料，协助办理，所产生的费用由乙方承担”。同时约定：乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他费用。乙方违反合同上述条款，延迟交纳租赁以及相关费用的乙方应向甲方每按2000元加收滞纳金，延迟达30日的，甲方有权解除本合同，并赔偿甲方损失200000元。为了在承租场地经营大型商场，2018年7月25日，原告周洁联系其他相关人员成立江永周悦商业管理有限公司（简称周悦公司）负责商场装修、招商等，周悦公司成立时的法定代表人为周洁母亲，2018年8月，周悦公司组织人员进场装修，后停工。2019年2月22日，被告向原告周洁送达督促进场装修函，要求其在7日内予以更正。2019年3月9日，江永周悦商业管理有限公司对被告督促进场装修函予以回复，同时要求被告将合同签订前已出租商铺交由其管理，并声明周洁代表该公司与被告公司进行业务往来联络。原告称此函未收悉且不认可。2019年9月9日，被告书面向原告催收2019年9月30日至2020年10月1日的租金，原告周洁称没有收到催收函。由于双方发生争执，原告周洁没有在2018年10月1日前完成装修并营业，也没有在2019年8月15日前依照合同约定向被告支付下一年度租金886972元。被告向原告催缴租金时，原告以被告先违约为由拒付租金。为此，江永恒盛商业管理有限公司以周洁没有按时缴纳租赁费用及其他相关费用为由向本院提起诉讼，要求解除《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》并由对方承担违约责任，2019年12月30日，本院依法作出（2019）湘1125民初1416号民事判决书，判决：一、解除原告江永恒盛商业管理有限公司与被告周洁签订的《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》；二、被告周洁在本判决生效后30日内恢复承租商场原状，返还原物，恢复原状的费用由被告承担；三、原告江永恒盛商业管理有限公司退还被告周洁租赁押金100000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。周洁不服该判决，向永州市中级人民法院提起上诉，经永州市中级人民法院审理，作出（2020）湘11民终1020号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月20日，原告周洁以被告江永县恒盛商业管理公司违约致使原告遭受76万元损失为由，向本院提起诉讼，2020年7月17日，原告向本院提出鉴定评估申请，申请对永州市江永县瑶城鑫都商业广场平二层（三层）装修价值及材料贬损价值进行评估鉴定，随后，被告亦向本院提出鉴定申请，申请对永州市江永县潇浦镇永明中路9号瑶城鑫都商业广场平二层（三层）商业房地产市场租金评估鉴定，本院依法委托湖南日升房地产土地资产评估有限责任公司进行评估鉴定，经鉴定，湖南日升房地产土地资产评估有限责任公司作出报告编号为：日升房评字【2021】第S022号、日升房评字【2021】第S023号的两份鉴定报告。日升房评字【2021】第S022号评估结果为：“经过价格测算、论证、评定，综合确定评估对象室内装饰装修于价值时点2020年12月28日的评估结果为人民币玖万伍仟捌佰壹拾壹元整（￥95811.00元），装修材料的贬损价值为人民币贰万伍仟伍佰玖拾伍元整（￥25595.00元）”。日升房评字【2021】第S023号评估结果为：“经过价格测算、论证、评定，综合确定评估对象于价值时点2018年10月1日至2019年9月30日的年租金为人民币捌拾捌万陆仟玖佰柒拾贰元整（￥886972.00元），评估单价为13元/平方米·月”。本院认为，原告周洁与被告江永恒盛商业管理有限公司签订《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》是当事人双方真实的意思表示，是合法有效的合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院作出已生效的（2019）湘1125民初1416号民事判决认定，被告江永县恒盛商业管理有限公司违约在先，周洁违约在后。《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》解除后造成的损失，应以双方的违约情况进行责任划分。经鉴定，原告周洁的室内装修装饰与装修材料贬损价值共计121406元，依据双方违约情况，确定由原告周洁承担20%的责任，即24281.2元；被告江永县恒盛商业管理有限公司承担装修材料损失费80%的责任，即97124.8元。关于原告诉称的人员工资是否由被告赔偿的问题。本案原告围绕该项主张，提供的证据有员工工资发放表2份、31张领款凭单共计141800元、24笔银行转账记录共计102325元。经本院核查，原告提供的员工工资发放表、领款凭单系原告单方制作，原告诉称聘请员工做了日常工作，聘请宣传人员对商场进行招商、宣传，但未提供周洁及周悦公司与其雇佣员工签订的劳动合同、购买社保记录、员工工作日志、工作照片等工作记录，亦未提供招商意向书、宣传手册、工作成果等证据进行佐证，仅提供员工工资发放表、领款凭单、银行流水，且相关人员未到庭作证，无其他证据对原告的该项主张进行佐证，无法达到原告诉称的该款项系为履行该合同而发放员工工资的证明目的，故对原告要求被告承担人员工资的主张，本院不予支持。被告江永县恒盛商业管理有限公司抗辩原告周洁是公职人员，签订合同时隐瞒公职人员的身份属于违约行为，本院认为，周洁是否为公职人员，不必然导致合同的无效，被告认为周洁隐瞒公职人员身份签订合同，可以向相关部门进行举报。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江永恒盛商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周洁赔偿装修材料费与损失费97124.8元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11400元，减半收取5700元，由原告周洁负担4971.56元，由被告江永恒盛商业管理有限公司负担728.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇二一年四月九日法官助理欧阳佚安书记员何亚娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。