江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1282民初548号原告：王一琴，女，汉族，1977年11月18日出生，户籍地靖江市，现住靖江市。被告：江苏广天置业有限公司，住所地靖江市。法定代表人：宦乔娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘金金，该公司员工。原告王一琴与被告江苏广天置业有限公司（以下简称广天公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王一琴到庭参加诉讼，被告广天公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理不动产权属证书；2.被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金（以购房款、公共维修基金、不动产权属证书登记费及代办费合计270175元为基数，自合同签订之日起90日即2017年3月17日至被告实际办理不动产权属证书之日止，按年利率4.75%计算，暂计算至2020年12月29日的违约金为48934.52元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告支付264497元用于购买被告于2015年开发建设靖江宝丽广场二期(桔子公寓），用途为商业办公的X幢XXX室期房。2017年12月1日，被告向原告交付房屋。同日，原告向被告支付该房屋公共维修基金5468元、不动产权属证书登记费550元及代办费200元，共计6218元，并敦促被告早日办理不动产权属证书，但被告一直拖延，原告多次联系被告负责人宦乔娜要求办证，未果。被告广天公司辩称：我司会尽快办理不动产权属证书，案涉项目目前尚未完成竣工验收备案手续，我司同意按合同约定承担违约责任。经审理查明，2016年11月11日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定出卖人以出让方式取得位于靖江市江洲路北侧、兴业路东侧地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名宝丽广场（二期），买受人购买的商品房为预售商品房，为上述项目中第X幢XXX号房，建筑面积为60.79平方米，单价为每平方米4351元，总金额为264497元。出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人应及时完善相关手续，使买受人早日取得房地产权属证书，因买受人原因未能及时提供产权登记所需全部资料，致使不能办理或不能及时办理产权登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告向被告支付购房款共计264497元。2017年12月1日，被告将上述商品房交付原告使用，并收取原告不动产权属证书代办费等费用。2020年7月至9月，原告等人至靖江市住房和城乡建设局就办理上述商品房产权登记事宜进行信访，靖江市住房和城乡建设局回复的信访事项处理意见书载明，已约谈了被告相关负责人，督促被告尽快办理竣工验收备案手续及不动产权属登记。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、交付结算清单、收据、非住宅商品房质量保证书、非住宅商品房使用说明书、信访事项处理意见书等证据及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人应按约履行义务。合同签订后，原告按约向被告支付购房款264497元，被告延期至2017年12月1日向原告交付商品房，亦未能按约在商品房交付使用后540日内即2019年5月25日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告承担逾期办理不动产权属证书的违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张逾期办理不动产权属证书的违约金如何计算的问题。原、被告签订的商品房买卖合同中未约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于被告的原因，使原告未能在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限即2019年5月25日届满前，取得不动产权属证书，应自2019年5月26日起至实际办理不动产权属证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。2019年8月20日以后，中国人民银行取消公布贷款基准利率，转由全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（以下简称LPR）,故逾期办理不动产权属证书的违约金计算标准本院酌定为LPR上浮30%。现原告主张按年利率4.75%计算，不违反法律规定，本院予以支持，但超过LPR上浮30%的部分，本院不予支持。原告已付购房款金额为264497元，应以此作为计算违约金的基数，原告主张以购房款、公共维修基金、不动产权属证书登记费及代办费合计270715元为计算违约金的基数，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张自合同订立之日即2016年11月11日后90天，即2017年3月11日起至实际办理不动产权属证书之日止计算违约金，但原、被告签订的商品房买卖合同中已明确约定了办理不动产权属登记的期限，该约定并不违反法律规定，应为有效，故应自2019年5月26日起计算违约金。因双方约定由被告代理原告办理不动产权属证书，且被告已向原告收取不动产权属证书代办费等费用，故原告主张违约金计至实际办理不动产权属证书之日止，不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张的其他违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告立即为其办理不动产权属证书的主张是否应当支持的问题。目前宝丽广场（二期）项目未完成竣工验收，办理案涉房屋的权属证书尚不具备客观条件，故原告要求被告立即为其办理不动产权属证书的诉讼请求，本院依法暂不予支持，待客观条件成立后，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告江苏广天置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王一琴逾期办理不动产权属证书的违约金（以264497元为基数，自2019年5月26日起至实际办理不动产权属证书之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，但年利率不超过4.75%）；二、驳回原告王一琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，减半收取计512元，由被告负担。（被告于判决生效之日起十日内向本院交纳，原告已预交的案件受理费由本院退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 沈华伟二〇二一年四月八日法官助理 葛玉婷书 记 员 陈 雨附录：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。