广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初2487号原告：刘东海，男，1978年11月4日出生，汉族，住南雄市××××××××××××××，现住广东南雄黎口桥，委托诉讼代理人：李小彤，系广东南水律师事务所律师。被告：朱东南，男，1970年9月2日出生，汉族，住南雄市×××××××，现住水南新村麦岭南路10号。委托诉讼代理人：叶景春，系广东永顺律师事务所律师。第三人：刘坚，男，1970年1月20日出生，汉族，住金叶大道三秀花园槐花阁A402号，现住南雄市×××江山8街4座101号。原告刘东海与被告朱东南、第三人刘坚租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘东海及其委托诉讼代理人李小彤、被告朱东南及其委托诉讼代理人叶景春、第三人刘坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东海向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》;2.判令被告支付租金52000元;3.判令被告返还租用场地；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告刘东海将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付租金39000元。事实和理由：2016年5月4日，被告因生产经营需要与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告将其在雄州街道上坪村委会租用的地名为深坑的荒山岭转租给被告，租期从2016年6月1日至2026年5月31日止，前5年每年租金为26000元。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金，逾期两年未支付租金，现已构成根本违约，严重损害原告权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付租金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告朱东南辩称，1.本案被告未有违约行为，被告应约履行了租赁合同的相关义务，原告主张解除租赁合同没有事实依据和法律依据。2.被告应约履行合同的具体表现，其中租赁合同签订后，2016年3月27日被告向原告刘东海、刘坚兄弟俩租赁猪场，交付押金15000元，2017年6月12日以及2018年6月5日向原告支付了两期租金各26000元，履行了支付租金的义务。因此，不存在违约行为。3.原、被告、第三人刘坚以及相关证人黄衍华、魏晓蓉于2018年6月25日在金叶大道槐花阁402房共同协商一致由被告用环保设施建设的资金共计86784元，冲抵原、被告双方的租金，该事实证明双方就租赁合同的条款进行了补充约定并达成一致意见，综上，被告全面履行租赁合同的义务，不存在任何违约行为。原告诉请没有事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，租赁合同继续履行维护正常交易活动的安全性和稳定性。第三人刘坚述称，刘东海当时有债务，2016年租金和押金都是给他去偿还所谓的民间借贷，民间借贷是扫黑除恶前的，2016年的租金是刘东海收的，2017年是我收的租金，2018年是刘东海收的，2019年本来也是我收的，当时讲好了用来抵扣猪场做环保，开始履行冲抵，所以实际上我没有领2019年的租金，又因为金额发生变化，我们口头商定2020年后收到的租金就是我与原告分摊一人一半，2018年大概8、9月份是在我当时所住的槐花阁商定朱东南要投入做环保所产生的费用应如何分配承担，我说猪场不做环保，以后大家都不能用，当时刘东海还问我猪场会不会有改变，我说不变，商量结果是一致同意用三年的租金来冲抵建设环保费用，当时听他说大约投资就需要10万元以内，后来他们一直各自忙各自的就没有签协议，2020年10月至11月期间我有打过电话给刘东海，刘东海一直推脱说没有时间就没有过来签这个协议。原告对被告朱东南的答辩回应称，被告所说于2017年6月12日与2018年支付的租金原告无异议，原告、被告及刘坚、朱君等人商讨用于环保设施建设的费用来抵扣租金原告不予认可，原告当时并未答应被告所说用环保设施费用来抵扣租金，当时黄衍华、魏晓蓉不在场，只有朱东南及其妻子肖家华、刘坚及其妻子朱君和原告在场。原告当时已明确拒绝被告提议。原告对第三人刘坚的陈述回应称，不是事实，原、被告签订的《租赁合同》第8条已经明确约定环保设施是由乙方负责建设，之后原告与被告并没有变更以及签订过补充协议，正如第三人所说在第三人家里说的三方商讨用朱东南建设环保设施的钱来冲抵租金，刘东海并没有答应，更没有签订过合同，第一次庭审被告提供的证人朱君当时也说了刘东海并没有亲口答应只是没有说话，原告认为原、被告签订的转租合同合法有效，双方应当遵循该合同条款，第三人所说2019年的租金是由第三人所收，根据被告提供证据是两份收条，2017、2018年都是由第三人刘坚及其妻子所收。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。证据2、原告与被告朱东南签订的《租赁合同》，证明租赁事实。经质证，被告朱东南对证据1三性无异议。对证据2原告与被告朱东南签订的《租赁合同》的客观性、合法性有异议，租赁合同所涉标的是原告与第三人从上坪村委会第一手租过来的，原告和第三人共同享有涉案标的租赁权，从合同形式，只有原告与被告两人签名，对于第三人享有租赁权没有在合同上签字因此原告单方与被告签定租赁合同，原告行为侵害了第三人承租权，因此被告对合同的合法性、客观性有异议。第三人对原告提交的证据1无异议。证据2原告与被告朱东南签订的《租赁合同》,当时是刘东海先与村委会签订的，后刘东海与朱东南签订合同时是以他个人的名义与朱东南签的，签合同时我也在，我是同意他以个人名义和朱东南签的。被告朱东南提交的证据一、《合伙经营协议书》，证明两个事实：1.刘坚和刘东海合伙经营猪场；2.刘坚同意用被告环保建设费用冲抵租金的事实。证据二、证人证言，有黄衍华、魏晓蓉、刘坚证明原被告对冲抵租金事宜协商一致。证据三、证明材料、购建环保材料单、做工收据单、甲方租金收据单和环评单，证明朱君和前三位证人证言证实冲抵事实。证据四、固定污染源排污回执，证明被告建设环保设施的事实。证据五、九张票据证明被告进行环保设施建设所支出的费用事实，合计金额86784.00元。经本院组织质证，原告对证据一的真实性合法性无异议，对关联性不认可。对于证据二，根据民事诉讼法相关规定证人应当出庭质证，对三性不认可。对证据三的三性均不认可，根据民事诉讼法相关规定证明人应当出庭，且朱君与刘坚是本案利害关系人，对证据四的三性无异议，对证据五的三性不认可，相关费用应当由具有资质的公司鉴定后才能认定其费用。第三人对被告提供的证据一、二、三、四、五的三性均无异议，对于证据三，环保设施收费单据被告都有给我们看过，我也用微信发过（拍的收据费用照片）给原告看，原告没有回复我。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案中有争议的证据直接关系本案争议焦点的认定和处理，本院将结合本案事实和证据予以综合认定。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日原告刘东海与第三人刘坚签订《合伙经营协议书》。约定，双方同意共同投资经营黎口上坪猪场，双方共同出资修建猪场、共同经营、共担风险、共负盈亏、各占50%股份。合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割或者收回。2013年8月1日原告刘东海与雄州街道上坪村委会签订《租赁合同》，约定，由原告刘东海租用雄州街道上坪村委会在地名为深坑的荒山岭用于建猪舍，租用荒岭4亩，租用期限为30年（从2013年8月1日至2043年7月31日止）。2016年5月4日原告刘东海与被告朱东南签订《租赁合同》，该合同经第三人刘坚确认。合同约定，租期为2016年6月1日至2026年5月31日，租金前5年每年租金交26000元整，后5年（2021年6月1日至2026年5月31日）的第一年每年租金交28600元整，下年每年租金递增10%，以此类推。租金每年在6月15日按年交清。被告将押金15000元整交付给原告，期满后原告将退回给被告。被告在承包场所内，一定要建好环保设施，否则所造成的污染一切责任由被告负责，并终止合同。原、被告签订《租赁合同》后，被告在2016年3月27日交付押金15000元给原告。被告分别于2016年6月交租金26000元、2017年6月12日交租金26000元、2018年6月5日交租金26000元。在被告经营过程中环保行政主管部门下达整改通知，要求对位于黎口上坪猪场进行环保设施改造。被告向原告和第三人提出环保设施改造费用谁来负担的问题，第三人于2018年6月25日召集原、被告到第三人的住处即金叶大道槐花阁402房进行协商，第三人提出先由被告出资改造环保设施，用环保设施改造的费用来冲抵猪场三年的租金，被告同意第三人的意见，原告当时没有明确表态同意或不同意，保持沉默。被告、第三人认为原告默认了第三人提出的该意见，被告于2018年8月至2018年11月对猪场的环保设施进行了改造，被告主张其花费了86784元的费用。上述事实，有上述证据、当事人的陈述意见、质证意见以及本院的庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据诉辩双方的主张及庭审调查的情况分析，本案的争议焦点为：一、原、被告及第三人就以环保设施改造的费用冲抵猪场三年租金的事宜是否达成一致；二、原告的诉请是否应该得到支持的问题。一、原、被告及第三人就以环保设施改造的费用冲抵猪场三年租金的事宜是否达成一致。被告称，原告及第三人在2018年6月25日的协商中已达成一致意见，即同意将环保设施改造的费用冲抵三年的租金，协商过程中在场的证人有朱君、黄衍华、魏晓蓉。其中证人朱君出庭作证，称：“刘东海不吭声不反对我们便默认他同意”。原告则主张并未同意将环保设施改造费用用以冲抵三年租金。对此，本院认为本案的焦点为原告刘东海的沉默行为是否构成默示。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十条：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”。由于沉默既非明示，也非默示，而是一种推定，为保护当事人的民事权利，避免不当给当事人造成损害，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。被告朱东南主张原告刘东海的沉默应被视为意思表示，其负有相应的举证责任。被告可以举出相应的法律规定、也可以举证证明这是当事人之间的约定，还可以举证证明符合当事人之间的交易习惯。庭审中，被告承认在猪场环保设施建设过程中，原告没有到过现场。在环保设施建设完工后，被告也无证据证明原告已验收。被告及第三人称，2018年7月19日原告与第三人在微信上还在对环保设施建设费用冲抵哪三年的租金进行协商，原告表示：“你们先打好合同我认为可行就签。”。对此，原告对环保设施建设费用冲抵哪三年的租金还有疑议，原告并未明确同意进行冲抵，而是表示拟定好合同之后，同意才签。实际上，原、被告及第三人三方最终未达成一致意见，也未成功签订协议。综上，被告未能举出相应的法律规定，亦无法证明原、被告及第三人达成协议及符合当事人之间的交易习惯。本院认为，原告刘东海的行为不构成默示，即原、被告及第三人未就以环保设施改造费用冲抵猪场三年租金的事宜达成一致意见。因此，对被告、第三人主张的原告已同意用环保设施改造费用冲抵三年租金的抗辩和陈述，理据不充分，本院不予采信。二、原告的诉请是否应该得到支持的问题。对于原告主张解除原、被告签订的《租赁合同》及返还租用场地的诉请。原、被告之间签订的合同不违反法律强制性规定，该合同合法有效。原告主张被告未按期交付租金的行为构成违约，应解除合同。本院认为，被告已按合同约定支付了2016年至2018年的租金，且在其认为原告默示同意用猪场环保设施改造费用冲抵三年租金的情况下，已实际投入资金对猪场环保设施进行了改造，猪场也在正常的经营过程中，同时，被告未按期交付2019年6月1日至2020年12月31日的租金是因为被告认为原告同意了用猪场环保设施改造费用冲抵三年租金的情况下而未交付租金，并不是故意或恶意不交租金。且原告的合伙人即第三人刘坚已同意被告用环保设施改造建设费用冲抵三年的租金。从维护交易安全和市场稳定及各方当事人的利益考虑，维持原、被告签订的《租赁合同》对各方当事人均更为有利，且不会损害原告的利益，因此，原告主张解除合同及返还租用场地的诉请，理据不充分，本院不予支持。对于原告主张被告支付2019年6月1日至2020年12月31日的租金共计39000元的诉请。因被告主张用猪场环保设施改造费用冲抵三年租金的抗辩理由，本院未予采信。因此，被告应按合同约定支付租金。根据合同约定，原告主张2019年6月1日至2020年12月31日的租金共计39000元，本院予以采信。因原告与第三人是合伙关系，根据原告与第三人签订的《合伙经营协议书》约定，双方投资及盈利各占50%，所以，对于原告主张的2019年6月1日至2020年12月31日的租金39000元，由原告与第三人各占50%即19500元。因第三人同意用猪场环保设施改造费用冲抵三年租金，视为第三人对原告主张的租金39000元中第三人应得份额19500元的自愿放弃，因此，本院支持原告主张被告支付租金19500元的诉请，对于超出部分诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、被告朱东南应于本判决生效之日起十日内支付租金19500元给原告刘东海；二、驳回原告刘东海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100.00元，由原告刘东海负担550元；被告朱东南负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱祖良人民陪审员  邓德康人民陪审员  梁凤英二〇二一年四月八日书 记 员  陈文悦