江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0321民初727号原告：徐州丰华房地产开发有限公司，住所地丰县东城路东、解放路北。法定代表人：祝耀新，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕言俊，丰县范楼法律服务所法律工作者。被告：陈丰友，男，1985年5月10日出生，汉族，住山东省商河县。被告：刘玲玲，女，1987年2月12日出生，汉族，住山东省商河县。原告徐州丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）与被告陈丰友、刘玲玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰华公司的委托诉讼代理人吕言俊到庭参加诉讼，被告陈丰友、刘玲玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号9966790）；2.判令位于丰县东方春城7-2-1602室135.74平方米一套房屋价值821000元归原告所有；3.判令被告赔偿原告违约金57000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》一份，二被告购买原告开发建设的位于东方春城小区7号楼2单元1602室(面积为135.74平方米)一套房屋，房屋总价款821000元。二被告首付251000元，由原告担保向丰县农村商业银行股份有限公司贷款570000元。该房屋于2017年6月30日原告就经过相关部门验收符合上房条件，因被告于2018年1月12日签订购房合同，原、被告购房合同签订后即时上房居住，也就是说原告已于2018年1月12日就将上述房屋交给被告居住。2018年2月2日被告与丰县农村商业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同由原告担保，合同号为C0327122018020202，后由于被告未按合同约定向丰县农村商业银行股份有限公司归还贷款。丰县农村商业银行股份有限公司于2020年9月22日扣划原告帐户存款574662.14元作为清偿二被告的贷款本息。按照2018年1月12日原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的规定，被告己于2019年11月2日开始就不履行《个人购房担保借款合同》，原告有权解除《商品房买卖合同》，原告于2020年10月26日书面向二被告发送《解除合同通知书》，要求解除2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》，同时原告按照合同第九条的约定要求被告支付给原告10%的违约金，该房屋二被告一直没有办理房屋产权证书，二被告因为违反合同约定，据此，原告要求二被告将该房屋交付给原告，原告扣除违约金、逾期归还贷款的利息后将二被告支付的首付款剩余部分退还给二被告。综上，请求依法判决。被告陈丰友、刘玲玲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年1月12日原被告签订《商品房买卖合同》，由二被告购买原告开发建设的位于东方春城小区7号楼2单元1602室(面积为135.74平方米)房屋一套，房屋总价款为821000元。二被告首付251000元，由原告担保向丰县农村商业银行股份有限公司贷款570000元。其中合同第九条约定，买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款项的10%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同补充协议附件十二第四条第三款还约定，因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务(包括但不限于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等)，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内(以较早日期为准)仍未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应向出卖人支付本合同约定房屋总价款的10%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用(包括但不限于出卖人因此承担的诉讼/仲裁和律师费用)出卖人有权在履行完毕本合同注销手续后从买受人已支付的房款中抵扣该违约金、代为偿还的款项及出卖人其他损失，然后将剩余房款（若有）无息退还给买受人。如买受人己付房款不足赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追偿。合同签订后，原告向被告支付购房款265000元。另查明，2018年2月2日，被告陈丰友、刘玲玲在第三人江苏丰县农村商业银行处抵押按揭贷款570000元（编号为C0327122018020202），被告陈丰友、刘玲玲在归还部分贷款本息后，未再履行还款义务，第三人遂于2020年9月22日从保证人即原告的账户中扣划了574662.14元（含本金556703.12元，利息17959.02元）用于归还涉案贷款，该款项被告至今未向原告返还。被告逾期偿还第三人贷款本息后，亦未按照《商品房买卖合同》补充协议附件十二第四条第三款的约定履行其相应义务。被告陈丰友因欠案外人马一峰款项，由马一峰申请执行，丰县人民法院依法查封了涉案东方春城小区7号楼2单元1602室，现该房产正在执行过程中。本案的争议焦点是：1、涉案商品房买卖合同应否予以解除。2、丰县东方春城7-2-1602房屋价值应否归原告所有。3、被告应否向原告支付违约金57000元。本院认为，一、关于原告主张解除《商品房买卖合同》及违约金的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实的意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应全面履行合同规定的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中，被告陈丰友、刘玲玲购买原告开发的商品房,并向第三人申请办理按揭贷款手续,原告为被告按揭还款担保。涉案《商品房买卖合同》签订后，被告陈丰友、刘玲玲未按合同约定及时偿还每期的贷款本息,导致第三人从原告的账户扣款,且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。被告陈丰友、刘玲玲的行为已构成违约，合同约定的解除条件已成就。根据双方签订的商品房买卖合同第九条及补充协议附件十二第四条第三款的约定,原告有权解除《商品房买卖合同》。故，原告主张解除原被告于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》。关于涉案《商品房买卖合同》解除后，被告陈丰友、刘玲玲应予协助原告返还涉案房产，原告应返还被告已付购房款项。由于涉案东方春城小区7号楼2单元1602室已被人民法院查封并进行执行处置阶段，原告亦主张如涉案房产被实际查封的情况下，被告应返还原告房屋价值821000元，故被告应在扣除其实际交付首付款251000元及贷款归还本金（570000元-556703.12元=13296.88元）后返还原告。原告为被告代偿的利息17959.02元，被告亦应归还原告。故被告应返还原告的具体金额应计算为574662.14元（821000-251000-13296.88+17959.02）。二、关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的商品房买卖合同第九条及补充协议附件十二第四条第三款的约定,原告有权要求被告偿还其代为支付的银行贷款利息及违约金。对于违约金的数额，根据该合同约定，被告应当按照房屋总价款的10%向原告支付违约金，即82100元（821000×10%），但原告主张应当按照总房款的10%向其支付违约金的约定明显过高，在其诉讼请求中明确主张被告仅应支付违约金57000元，是原告对其权利的自由处分,不违反法律规定，本院予以支持。被告陈丰友、刘玲玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐州丰华房地产开发有限公司与被告陈丰友、刘玲玲于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:9966790)；二、被告陈丰友、刘玲玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州丰华房地产开发有限公司返还人民币574662.14元；三、被告陈丰友、刘玲玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州丰华房地产开发有限公司支付违约金57000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6290元（原告已预交），由被告陈丰友、刘玲玲负担5000元，其余原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 丁国栋二〇二一年四月二十八日法官助理 沙轩羽书 记 员 黄萌萌