四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1703民初1356号 原告：程康情，男，汉族，1972年9月11日出生，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：苏金香（程康情妻子），女，汉族，1972年8月28日出生，住四川省达州市达川区。 原告：苏金香，女，汉族，1972年8月28日出生，住四川省达州市达川区。 被告：达州中青市场管理有限公司，住所地四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路**。 统一社会信用代码：915117030521829503。 法定代表人：王碧龙，董事长。 委托诉讼代理人：何**，广东广和（成都）律师事务所律师。 原告程康情、苏金香与被告达州中青市场管理有限公司（以下至判决主文前简称中青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程康情的委托诉讼代理人苏金香、原告苏金香，被告中青公司的委托诉讼代理人何**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程康情、苏金香向本院提出诉讼请求：1.判令被告中青公司偿还所欠返租款共计47,984元（2019年租金23,992元，2020年租金23,992元，租金违约金7,917.36元，多收房产交易手续费2,279元，门市隔墙费2,000元）；2.判令诉讼费由中青公司承担。事实和理由：为了中青一期全体业主与中青公司更好的合作共赢，于2018年11月5日签订了一份欠款协议，自协议签订至今，乙方未曾按协议内容执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告中青公司辩称，2019年所欠租金金额是23,992元，对2020年1月1日至4月30日的租金有异议，按照4月30日解除合同计算租金金额为3,770元，共计欠租金27,823元。原告主张的违约金、门市隔墙费没有依据，房产交易手续费可以多退少补。 本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，程康情、苏金香与四川中青置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购得位于杨柳村一、二社达州××广场××号楼××幢××层××单元××号××房××，建筑面积为54.64平方米。 同日，程康情、苏金香（甲方）与中青公司（乙方）签订《市场委托培育协议书》，约定：甲方于2012年9月29日购买了四川中青置业有限公司开发的“达州中青建材生活广场”【以下简称“中青国际家居”】18栋1-8号商品房，建筑面积约54.64平方米。乙方是一家从事市场经营管理的专业公司，已经接受了四川中青置业有限公司的委托，对“中青国际家居”进行市场运营、培育与经营管理工作。（二）、委托市场培育期限及装修补贴金、付款时间：1、委托市场培育期限为八年，自2012年12月31日起至2020年12月31日止。2、装修补贴金及支付时间：在委托培育的前三年，无论乙方是否使用、乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方既不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金、租金等。委托培育的第四、五年，乙方根据商铺面积每半年支付一次商铺装修补贴金给甲方，每次支付时间为：2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日各支付一次，装修补贴金等于或不低于23992元/半年（大写：贰万叁仟玖佰玖拾贰元整/半年）。第六至八年根据市场情况来确定装修补贴金金额。甲方务必于2015年12月20日前到乙方财务部门签订《委托存款协议书》，届时因未办理《委托存款协议书》导致乙方不能按时付款的由甲方自行承担责任。3、付款方式：采用银行转账，因乙方原因造成支付延期的，由乙方承担违约责任，每日违约金为乙方未支付款项万分之一；若因甲方原因造成乙方支付延期，乙方不承担任何责任。2018年11月5日，中青一期全体业主作为甲方与中青公司（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方充分协商，本着诚实守信、友好合作、互利共赢的基本原则，在相互包容、相互理解、相互退让的情况下，甲乙双方就中青第六至八年的装修补贴金一事达成如下补充协议：一、委培时间：2018年1月1日起至2020年12月31日止。二、装修补贴金：按业主购买商品房的总金额的4%支付（为税后租金）。三、支付时间：2018年度下欠的1%装修补贴金在2019年1月底前一次性付清，不计息。2019年和2020年的装修补贴金于每年的7月30日前一次性付清。六、违约处理：若装修补贴金未按本协议约定时间支付，逾期支付按实际逾期金额的日万分之五支付利息，超过一个月仍未支付委培装修补贴金的，业主可收回商品房自主经营或对外招租。并追收已经产生的租金及利息。若在协议正常履行的情况下，业主单方违约，造成的一切损失及法律责任由违约方个人承担。……甲方签字（业主本人或代表签）栏处由业主代表龚明安签字。 同时查明：一、关于《补充协议》中约定的装修补贴金，中青公司已向原告支付2018年装修补贴金24,053元，双方对此无异议。二、中青公司于2020年6月18日发出《告业主书》，载明：“尊敬的全体业主：我司与贵方经多次协商，就现有业主诉求，我司已无力支付委培装修补贴。我司紧急召开全体股东大会并形成最终决议，现告知如下：一、我司完全按照《市场委托培育协议书》中约定履行，第六至八年按照实际收取租金进行返还，未出租的商铺无租金返还。二、业主可提前与我司解除《市场委托培育协议书》，所差返还租金及返还标准按下列方式执行：1、《市场委托培育协议书》前五年按原协议条款执行。2、《市场委托培育协议书》五年期满至2020年4月30日之间的返还租金，在租商铺我司按照实际出租租金进行返还，未出租商铺我司按照购房价的年2个点折算进行返还。3、我司于2020年10月9日前用现金方式付清业主返租款，未付则用保全的14000平方米按比例抵扣。三、各位业主于2020年7月30日前至我司外联部签署《市场委托培育协议书》解除协议，逾期不解除的，视为认可原《市场委托培育协议书》。四、签署解除协议后商铺对接流程：未在租商铺五个工作日内安装水电表及门牌号；在租商铺由建材市场部通知在租商户约定对接时间，于五个工作日内完成对接。五、如对我司现有决议有异议者，可通过司法途径解决”。三、2021年1月6日，程康情、苏金香等人（甲方）与中青公司（丙方）签订《商铺交接确认书》，该《商铺交接确认书》载明：1、根据甲丙双方签订的《委托培育协议》约定，甲方位于中青家居18栋1楼8、9号商铺于2020年12月31日委托培育协议期满，自2021年1月1日由甲方自行租赁。2、2020年5月1日至2020年12月31日乙方应缴未缴的租金20159.00元（大写：贰万零壹佰伍拾玖元），由甲方收取。3、丙方仅针对甲方商铺进行物业服务管理，并同商铺实际经营者签订物业服务合同收取相应的物业服务费用以及商品质量保证金……。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《补充协议》是否有效；2.程康情、苏金香应收装修补贴款金额的认定；3.中青公司违约责任的承担。 一、关于业主代表龚明安代表业主签订的《补充协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。双方签订的《补充协议》中甲方是中青一期全体业主，甲方签字既可以是业主本人也可以是业主代表，说明中青公司在签订《补充协议》时知道龚明安的签字是代表本案中的业主程康情、苏金香，且得到了程康情、苏金香的事后追认。故，《补充协议》系中青公司与程康情、苏金香的真实意思表示，其不违反法律、法规的禁止性效力性规定，对双方当事人均有约束力，合法有效。双方均应按《补充协议》约定履行义务。 二、关于程康情、苏金香应收装修补贴款金额问题。经查，中青公司已经向原告支付2018年装修补贴金24053元，双方对此均无异议。根据《补充协议》第一、二条及《商铺交接确认书》第2条约定，考虑到2020年全国范围内爆发的新冠疫情，2020年的装修补贴金应扣除一个月。故，中青公司还应向程康情、苏金香支付的款项项目为：2019年的装修补贴金23,992元，2020年三个月的装修补贴金5,998元（23,992元÷12月×3月）。故，中青公司还应向程康情、苏金香支付装修补贴金29,990元。中青公司抗辩按照《告业主书》中的第二条的约定即“《市场委托培育协议书》五年期满至2020年4月30日之间的返还租金，在租商铺我司按照实际出租租金进行返还，未出租商铺我司按照购房价的年2个点折算进行返还”计算装修补贴金，本院不予支持。首先，《告业主书》没有业主代表或者业主的签字同意，其次，也未得到业主程康情、苏金香的事后追认，审理中中青公司提到《告业主书》在中青市场门口进行了张贴，并以短信方式告知了全体业主，但在本院审理该系列案件中，很多业主表示不知情，说明《告业主书》是中青公司单方形成、单方的意思表示，不是双方的真实意思表示，对程康情、苏金香不具有约束力。 三、关于中青公司违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。中青公司未按照双方签订的《补充协议》约定的期限支付装修补贴金，除了承担继续支付义务外，还应自逾期之日起承担违约责任。《补充协议》第六条约定“若装修补贴金未按本协议约定时间支付，逾期支付按实际逾期金额的日万分之五支付利息”，但鉴于程康情、苏金香并未向本院提交证据证明由于中青公司违约对其所造成的具体损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中双方对违约责任约定过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。根据《补充协议》第三条的约定，2019年未支付的装修补贴金23,992元，自2019年7月31日开始逾期；2020年未支付的装修补贴金5,998元，自2020年7月31日开始逾期。因原告只请求被告支付违约金至2020年12月31日，因此，本院确定自2019年7月31日始至2019年8月19日之间的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日以后的违约金参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年12月31日止。 关于程康情、苏金香主张的多收房产交易手续费2,279元、门市隔墙费2,000.00元问题。程康情、苏金香并未向本院提交证据予以证明，且双方签订的《市场委托培育协议书》及其《补充协议》当中并未对此作出约定。故，对于程康情、苏金香要求返还多收房产交易手续费2,279元及门市隔墙费2,000.00元的主张，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告达州中青市场管理有限公司于本判决生效后十日内向原告程康情、苏金香支付装修补贴金29,990元及逾期支付违约金（2019年逾期支付的违约金以23,992元为基数，自2019年7月31日始至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日始至2020年12月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年逾期支付的违约金以5,998元为基数，自2020年7月31日始至2020年12月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告程康情、苏金香的其他诉讼请求； 案件受理费500元，由原告程康情、苏金香负担200元，被告达州中青市场管理有限公司负担300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员  李 媚 二〇二一年四月二十六日 法官助理  高 勇 书 记 员  李友娟