陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕01民终4798号上诉人（原审原告）：西安唐沣物业管理有限责任公司，住陕西省西安市高新区。法定代表人：鬲仲凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林强，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都银行股份有限公司西安分行，住所地陕西省西安市高新区。负责人：贺晓燕，该行行长。委托诉讼代理人：寇东锋，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋佳蓉，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。上诉人西安唐沣物业管理有限责任公司（以下简称：唐沣物业）因与被上诉人成都银行股份有限公司西安分行（以下简称：成都银行西安分行）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初17106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。唐沣物业委托诉讼代理人苌静思、林强，成都银行西安分行委托诉讼代理人寇东锋、蒋佳蓉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。唐沣公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项中依照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算2019年11月1日起至款项实际支付之日止利息的裁判，改判按同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率分段计算自2015年12月1日至实际支付之日止的物业费利息；2、撤销原审判决第二、三项中按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算2019年11月1日起至款项实际支付之日止利息的裁判，改判按同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率分段计算自2016年1月1日至实际支付之日止的电梯费、垃圾清运费利息；3、撤销原审判决第四项，改判成都银行西安分行支付2011年至2020年间采暖费差额282228.3元，并以此为基数，按同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率分段计算2015年12月1日至实际支付之日止的利息；4、本案一、二审诉讼费用由成都银行西安分行承担。事实及理由：一、成都银行西安分行按照物业合同约定及西安市相关规定，以其实际使用的面积缴纳相应采暖费，符合约定和行业惯例，一审认定需唐沣物业证明其向热力公司交纳差额面积部分的采暖费，混淆了三个主体两个合同之间的关系也不符合行业惯例。一审法院认定唐沣物业应提供已向热力公司缴纳面积差额部分取暖费的证据，但由于项目采暖费票据为统一开具，故不能区分成都银行西安分行的准确供暖面积。这属于行业惯例。唐沣物业按照实际面积向热力公司交纳采暖费，因此成都银行西安分行所享受的供暖面积必然是与其实测面积是一致的。而且，成都银行西安分行与热力公司之间并无合同关系，成都银行西安分行应按照与唐沣物业之间的合同将采暖费缴纳至唐沣物业，那么，成都银行西安分行既然按照实际面积享受供暖，也应按此缴费。二、利息起算时间应当是应交本金而未交之日，本案中成都银行西安分行有交款义务，则自唐沣物业催缴之日即为应付款日，该日未付应承担相应利息，一审法院认定利息起算日为2019年11月1日无依据。双方虽末约定具体补缴时间，但成都银行西安分行有补缴义务且一审法院也对此认定，那自唐沣物业通知其交纳之日便应为补缴日。唐沣物业2015年11月21日催缴物业费，那便该从此日计算利息；电梯费、垃圾清运费于2016年1月1日开始收取，相应面积差的费用成都银行西安分行始终未缴纳，应自此计算利息。综上，一审法院关于采暖费和利息起算时间有误，唐沣物业提起上诉，请求二审法院依法改判，维护唐沣物业合法权益。成都银行西安分行答辩称：一、唐沣物业要求成都银行西安分行补缴差额物业费、电梯费和垃圾清运费的利息没有合同依据，违反法律规定，超过诉讼时效，应予以驳回。1.唐沣物业要求成都银行西安分行补缴差额物业费、电梯费和垃圾清运费的利息没有合同依据。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》，双方并未对上述费用的支付期限及利息标准作出明确约定。依据双方签订该协议的真实意思和可预见的费用范围，不包含房产证办理后，证载面积和合同面积有差异时，成都银行西安分行除了补足面积差异部分的物业费，还需补缴相应的利息，这超出了当时签订协议的真实意思表示和可预见范围。2．唐沣物业要求成都银行西安分行补缴差额物业费、电梯费和垃圾清运费及利息，违反法律规定。(1)根据《陕西省物业服务收费管理办法》第十二条的规定，在2019年7月11日取得房屋的不动产权属证书后，次月按照证载面积缴纳物业费，唐沣物业要求成都银行西安分行补缴办理房产证之间的物业费违反法律规定，更无权要求支付物业费利息。(2)双方合同约定的收费方式属于包干制，所以唐沣物业已经收取的物业费中包含电梯费和垃圾清运费，无权再就电梯费和垃圾清运费另行重复收费，更无权收取电梯费和垃圾清运费的利息。包干制的物业服务成本中包含共用设施设备（电梯）的日常运行、维护费用和清洁卫生费，所以唐沣物业要求成都银行西安分行补缴2016年1月至2019年10月期间面积差部分的电梯费和垃圾清运费属于重复违规收费，不应得到法律支持。3．唐沣物业在2020年6月22日之前，从未向成都银行西安分行主张过面积差部分的物业费、电梯费、垃圾清运费，以及上述三项费用的利息，诉请已超过诉讼时效，应予以驳回。二、唐沣物业无权以代收人身份要求成都银行西安分行补缴面积差额部分的采暖费，其也未按证载面积向热力公司交纳采暖费，无权不当获利。1．根据《陕西省物业服务收费管理办法》第二十条规定，唐沣物业无权以代收人身份要求成都银行西安分行补缴面积差部分的采暖费。2．唐沣物业应向成都银行西安分行出示其与热力公司签订的代收费合同，并向成都银行西安分行提供证据证明其自2011年至2020年按照证载面积3853.29平方米向热力公司代缴了采暖费，否则唐沣物业无权要求成都银行西安分行补交这期间面积差部分的采暖费。3.唐沣物业在2020年6月22日之前，从未向成都银行西安分行主张过面积差部分的采暖费，其诉请已超过诉讼时效，应予以驳回。综上，二审法院应驳回唐沣物业的上诉请求，维持原判。唐沣物业向一审法院起诉请求：1、成都银行西安分行按照实测面积补交2011年5月1日至2019年10月31日的物业费差额586407.69元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向唐沣物业支付自2015年12月1日起至实际支付之日止的利息。2、成都银行西安分行按照实测面积补交2016年1月1日至2019年10月31日的电梯费差额19767.61元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向唐沣物业支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息。3、成都银行西安分行按照实测面积补交2016年1月1日至2019年10月31日的垃圾清运费差额19233.34元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向唐沣物业支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息。4、成都银行西安分行按照实测面积补交2011年至2019年9月的采暖费差额282228.3元，并按照固定利率和贷款市场报价利率分段向唐沣物业支付自2015年12月1日起至实际支付之日止的利息。5、成都银行西安分行承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2011年4月15日，唐沣物业（甲方）、成都银行西安分行（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定唐沣物业就涉案房屋为成都银行西安分行提供物业服务，“建筑面积：2808平方米（暂定，后依据房产证核定面积计算）”。第四条第1款约定，“本物业管理费区域物业管理服务选择包干制方式，物业服务费由业主（物业使用人）按建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：5.50元／平方米／月。车辆停放费按西安市物价局审核备案价格执行；垃圾清运费、暖气按照西安市或者当地政府相关文件执行”。第五条“其他有偿服务费用”第2款约定：“电梯费按照成本核算、月收”。第六条约定，“受有关部门或者单位委托，甲方可提供水、电、热、房屋租赁等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。（水、电加合理损耗费）”。前期物业协议签订后，唐沣物业为成都银行西安分行提供物业服务，并按照2808平方米收取2011年5月1日至2019年10月31日的物业费，2016年1月1日至2019年10月31日的电梯费、垃圾清运费，其中，电梯费2楼、3楼分别按照0.44元／平方米／月和0．46元／平方米／月计收，垃圾清运费0.4元／平方米／月计收。其间，2013年3月，案涉房屋经首次分户实测后确定建筑面积合计3853.29平方米，具体为：10101号（权属证书房号10134)房屋918.37平方米，10210号房屋1388.63平方米，10310号房屋1546.29平方米。2019年7月11日，成都银行西安分行取得案涉房屋的不动产权属登记。另查明，2011年，唐沣物业与案外人签订三份《商品房买卖合同》购买案涉房屋，《商品房买卖合同》载明案涉房屋预测面积合计2808平方米。案外人于2011年2月向唐沣物业交付案涉房屋。一审法院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、成都银行西安分行应否向唐沣物业补交案涉房屋面积差的物业费、电梯费、垃圾清运费。二、唐沣物业要求成都银行西安分行补缴案涉房屋面积差的采暖费是否有事实依据。三、唐沣物业的权利主张是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一。双方在前期物业协议中已明确约定物业服务建筑面积2808平方米为暂定计费面积，之后依据房产证核定面积计算费用。该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方具有法律约束力。不动产权属证书记载的建筑面积或者买卖合同记载的面积只是为便于计算实际物业服务的建筑面积，均应指向实际提供的物业服务建筑面积，故应以实际物业服务建筑面积计算物业费。以此计费亦符合民事法律确立的公平原则。另，沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人交易习惯时，才可以视为作出意思表示。成都银行西安分行未提交双方关于沉默视为意思表示的证据以及已形成交易习惯的证据。成都银行西安分行以其向唐沣物业交费的行为主张唐沣物业认可按照2808平方米计费，缺乏法律依据。唐沣物业受领成都银行西安分行的给付不仅是其物业服务对价的组成部分，也是唐沣物业为防止损失扩大的行为，不能据此认定唐沣物业已通过沉默的形式作出了认可计费面积为2808平方米的事实。根据前期物业协议的约定来看，垃圾清运费、电梯费均是在物业费之外约定的费用，不属于协议约定的物业费的组成部分。另，电梯费在案涉争议期间属于独立于基础物业费的部分，并不包含在基础物业费中。案涉垃圾清运费与物业服务费所涵盖的物业管理区域内清洁卫生费用是不同费用。故法院对唐沣物业要求成都银行西安分行补交物业费差额586407.69元（2011年5月1日至2019年10月31日共102个月×差额面积1045.29平米×5.5元／平方米／月）、电梯费差额19767.61元（2016年1月1日至2019年10月31日×10210号房屋面积差额384.63平方米×0.44元／平方米／月，2016年1月1日至2019年10月31日×10310号房屋面积差额566.29平方米×0.46元／平方米／月）、垃圾清运费差额19233.4元（2016年1月1日至2019年10月31日共46个月×差额面积1045.29平方米×0.4元／平方米／月），予以支持。至于利息问题。前期物业协议并未明确约定面积差费用的支付期限。一审法院基于唐沣物业作为债权人随时要求成都银行西安分行履行债务及成都银行西安分行欠付差额部分费用至2019年10月31日的考量，酌定成都银行西安分行向唐沣物业支付自2019年11月1日起至款项实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。关于争议焦点二。唐沣物业主张的取暖费属代收代缴的费用，故唐沣物业应提供证据其已缴纳面积差额部分取暖费的事实。唐沣物业在本案中并未提交证据证明前述事实。故唐沣物业要求补交取暖费的主张，缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点三。案涉前期物业协议属继续性合同，唐沣物业为成都银行西安分行提供物业服务，成都银行西安分行受领物业服务，前期物业协议尚在履行期间，由此产生的债务属于同一债务。另，成都银行西安分行欠付面积差额部分费用的行为持续至2019年10月31日。而唐沣物业提起本案诉讼时间发生在2020年。由此来看，唐沣物业的诉请并未超出诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告成都银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内向原告西安唐沣物业管理有限责任公司支付2011年5月1日至2019年10月31日的物业费差额586407.69元，以及按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年11月1日起至款项实际支付之日止的利息。二、被告成都银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内向原告西安唐沣物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年10月31日的电梯费差额19767.61元，以及按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年11月1日起至款项实际支付之日止的利息。三、被告成都银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内向原告西安唐沣物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年10月31日的垃圾清运费差额19233.34元，以及按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年11月1日起至款项实际支付之日止的利息。四、驳回原告西安唐沣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元（西安唐沣物业管理有限责任公司已预交），由西安唐沣物业管理有限责任公司负担950元，成都银行股份有限公司西安分行负担13300元并于履行本判决金钱义务时直接支付给西安唐沣物业管理有限责任公司。二审经审理查明，除“唐沣物业与案外人签订三份《商品房买卖合同》”“案外人于2011年2月向唐沣物业交付案涉房屋”外，一审查明其余事实属实。另查明，成都银行西安分行与案外人签订了三份《商品房买卖合同》，案外人向成都银行西安分行交付了案涉房屋。二审中唐沣物业提交了热力合同、发票两份，证明唐沣物业向热力公司交纳采暖费是按照整体物业计算，无法区分其中案涉物业面积所对应的采暖费用，唐沣物业与热力公司签订的是使用合同，非代扣代缴合同，成都银行西安分行与热力公司并无直接的合同关系，成都银行西安分行应按照与唐沣物业实际履行的合同缴纳采暖费用。成都银行西安分行质证称，上述证据都非新证据，供热发票是2013年3月份出具的，以此作为要求成都银行西安分行缴纳2011年至2020年的采暖费用的证明目的不能实现，热力合同约定的服务面积远小于唐沣国际广场建筑面积，唐沣物业并没有按照实际的面积向热力公司交纳采暖费，并且根据双方合同约定第六条，唐沣物业只有代收职能，所以无权以代收人身份要求成都银行西安分行补缴市政采暖费。本院认为，本案涉及的主要问题为：1、物业费差额、电梯费差额、垃圾清运费差额欠付款利息的起算时间问题；2、成都银行西安分行是否应当支付采暖费差额及逾期支付利息，若应支付，数额如何确定的问题。本案中，物业费差额、电梯费差额、垃圾清运费差额的利息问题，唐沣物业主张从其通知成都银行西安分行之日起为补缴日，因成都银行西安分行仍未缴纳，应从通知之日起计算利息。由于双方并未明确约定前述差额费用的支付期限，且补缴差额均计算至2019年10月31日，一审法院酌定成都银行西安分行欠付差额部分费用自2019年11月1日至款项实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算逾期付款利息并无不妥。补缴采暖费一节，按照双方约定，对于采暖费唐沣物业可受有关部门或单位提供代收代缴收费服务，唐沣公司需证明其已按照实际面积缴纳了采暖费，但唐沣物业所提供的证据不足以证明其已按照实测面积缴纳了采暖费及缴纳的具体数额，故唐沣物业该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，唐沣物业的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10054元（西安唐沣物业管理有限责任公司已预交），由上诉人西安唐沣物业管理有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  蒋 瑜审判员  姬 钊二〇二一年四月二十六日书记员  张 茜