大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0213民初204号原告张健，男，1986年10月9日出生，汉族，大专文化，工人，住大连金普新区。委托代理人赵伟，系辽宁邦德信律师事务所律师。被告大连耐特尔物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区青松北街18号。法定代表人杜光欣，系该公司执行董事。委托代理人鲁亮，系辽宁竞业律师事务所律师。委托代理人于红凡，系辽宁竞业律师事务所律师。原告张健诉被告大连耐特尔物业管理有限公司物业服务纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序审判，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托代理人赵伟、被告大连耐特尔物业管理有限公司的委托代理人鲁亮、于红凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告2018年6月3日购买被告位于金州区先进街道凤祥路238号1单元30层2号楼房（面积131.39㎡）。2018年7月10日原告接收房屋并与被告签订《物业服务协议》，合同约定物业收费每月1.9元/㎡。原告交了2018年6月5日至2019年6月4日的物业费。但被告并没有按照合同约定做好物业服务工作，存在保洁人员数量少、年龄大，环境卫生清理不及时，垃圾乱堆放无人清理，垃圾站建在小区中心，蚊蝇、噪音、臭味等长期扰民，楼体墙面、地下车库地面损坏不修复，走廊墙皮脱落不修复，开关、门牌等公用设施损坏无人修复，电梯经常出现滑梯现象、安全无保障，小区门口无人管理、随便出入，疫情期间也是如此，小区居民破坏承重墙、破坏草坪、私搭乱建不制止、不上报，甚至私下收钱就允许建，小区内车辆乱停无人管、交通秩序差，强行收取电梯运料费等问题，未经业主同意擅自出租广告位，收入未分给业主或用于小区建设。因被告没有按照《物业服务协议》搞好物业服务工作，被告违反了《物业服务协议》第一条一第7点、12点，第二条一、三、六、七、八、九、十、十一点，第三条一第6、7点，第三条二第1至6点，第三条三第1至5点，第三条四1至2点，第三条五第1、2、3、4、6、7、8点，第六条的规定，被告构成违约，应承担违约责任。因此原告要求自原告接收房屋交物业费之日起减免物业费每月每平1元，并要求被告按照《物业服务协议》做好物业服务工作。原告装修时需要用电梯运送原材料，被告强行收取电梯运料费4861元，否则就不让使用电梯，原告交了物业费、电梯费，原告使用电梯运送装修原材料却要额外交费，被告的行为违反了法律规定，原告要求返还该电梯运料费4861元。被告未经小区内业主同意擅自出租电梯间等广告位、出租楼顶给移动公司、出租B区与C区之间的消防通道用作停车位（71个），被告并没有向小区业主公开这些公共部分的收益及收益使用情况，没有将收益分给业主，因此原告要求被告公开收益及收益使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告。故诉至本院，1、减免物业费（自2018年6月5日起至法院判决之日止，每月每平减免1元）；2、按照《物业服务协议》做好物业服务工作；3、返还非法收取的电梯运料费4861元；4、被告公开出租电梯间等广告位、出租楼顶给移动公司、出租B区与C区之间的消防通道用作停车位（71个）的收益及收益使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告；5、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告要求减免物业收费标准的诉求无法律及事实依据。1、原被告双方签订《大连市前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，被告作为物业服务单位，依法为原告所在领秀逸城小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系。根据该协议第四条一物业服务收费标准1.9元/㎡/月是合法有效。并且被告与德泰控股签订的《前期物业服务委托合同》第五条一也约定收费标准为1.9元/㎡/月。原告应按照1.9元/㎡/月缴纳物业服务费。《大连市前期物业服务协议》约定的收费标准对双方具有约束力，原告请求降低物业费标准无法律及事实依据。2、原告所称楼道卫生不清理、垃圾清运不及时等问题无法证明是案涉小区，不能证明这种状况持续存在，不能反映被告提供物业服务的情况。被告认为物业服务项目包括多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。楼道墙体脱落及地下车库地面损害与被告无关，是建设单位的维修义务。关于小区私搭乱建等问题应由相关行政执法机关处理，被告没有执法权，这是行政主管部门管辖范畴。3、物业服务合同是双务合同，当一方拒绝履行其义务时，相对方亦可以选择不履行义务。原告不交物业费时，被告可选择不再提供服务，但因为物业服务合同的特殊性被告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。原告对案涉小区提供了物业服务，原告不缴纳物业费确享受到被告所提供服务，还要求减免物业费，该行为不应得到法律支持。并且物业服务收费标准涉及小区业主的整体利益，原告作为个体业主单独提起诉讼的，主体不适格。二、原告主张非法收取的电梯运料费问题。法律并没有明确规定不得收取电梯运料费，根据意思自治原则，原告签字的《入住通知单》和《岭秀逸城装修协议》均约定原告装修房屋需要缴纳电梯运料费，并且原告也按照约定缴纳了费用，是原告真实意识表示。被告收取电梯运料费符合双方约定，并不违法，原告要求返还电梯运料费属于违约行为。三、原告主张对共有部分收益按照专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告违反双方约定，应予驳回。1、被告从未将案涉小区B区与C区之间通道作为停车场出租收费。2、关于电梯间收入问题《物权法》已经废止，按照专有部分占建筑物总面积的比例进行分配的条款已经失效。《民法典》规定对于该收益有约定的按照约定。双方签订物业合同第六条约定（略），根据该约定原告无权要求分配，应驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的所有诉求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告2018年6月3日购买被告位于金州区先进街道凤祥路238号1单元30层2号楼房（面积131.39㎡）。2018年7月10日原告接收房屋，并与被告签订《物业服务协议》，合同约定物业收费每月1.9元/㎡。同时原、被告还签订了《入住通知单》和《岭秀逸城装修协议》，约定了原告装修房屋需要缴纳电梯运料费，在原告使用电梯运料后，被告收取原告电梯运料费4861元，并向原告出具了4861元的发票。自2018年6月5日至2019年6月4日，原告交付了期间的物业费，自2019年6月5日以后的物业费，原告再未予交纳。在被告进行物业服务期间，没有公布过财务收支情况，更没有向业主分配过放创收资金。现原告诉至本院，要求被告减免物业费（自2018年6月5日起至法院判决之日止，每月每平减免1元）；要求被告按照《物业服务协议》做好物业服务工作；要求被告返还非法收取的电梯运料费4861元；要求被告公开出租电梯间等广告位、出租楼顶给移动公司、出租B区与C区之间的消防通道用作停车位（71个）的收益及收益使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告。本院所确认的上述事实，有原、被告向法庭提供的相关证据和原、被告当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信，收入本案卷宗。本院认为，合法的物业服务合同关系受法律保护。原、被告之间签署的《物业服务协议》、《入住通知单》和《岭秀逸城装修协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反相关法律的强制性规定，应当合法有效，本院予以确认；既然签订了《物业服务协议》，双方就应当按照《物业服务协议》的约定履行各自的义务。《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主亦应当按照物业服务合同的约定，履行义务。对于原告要求被告降低物业费的主张，因以原告个人名义主张该项权益不妥，应由原、被告所处的物业小区的业主委员会或者业主大会依据相关规定提出，故以原告个人名义进行该项主张不能成立，本院不予采纳；原告该项诉讼请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告要求被告退还已经交纳的电梯运料费的主张，因双方就此签订了《岭秀逸城装修协议》，且已经成就，没有违反法律的相关规定，应当合法有效。故原告该项主张不能成立，本院不予采纳；原告该项诉讼请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告要求被告公布物业收益及收益使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告收益的主张，因法律规定，物业服务人具有信息公开义务。应当定期将服务的事项、服务人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。被告在物业服务过程中没有履行该义务，显然违反了物业管理的规定，被告应当在合理的时间和地点及范围内定期向业主予以公布，并向该小区的业主大会、业主委员会报告。故原告该项主张的事实存在，但以原告个人名义进行诉讼不妥，应当由业主大会、业主委员会提出，故以原告个人名义进行该项主张不能成立，本院不予采纳；原告该项诉讼请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；至于原告要求被告按照比例分配共有部分经营与收益的主张，因原告的主张没有明确标的，且该主张亦应当通过业主大会、业主委员会诉讼解决为宜，故以原告个人名义进行该项主张亦不能成立，本院不予采纳；原告该项诉讼请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告要求被告做好物业服务工作的主张，因法律规定，做好物业服务是物业服务人的主要义务，业主亦应当按照约定向物业服务人支付物业费。不能因为个别业主的欠交物业费行为，物业服务人就因此降低物业服务质量和管理。故原告该主张的事实存在，但以原告个人名义诉讼仍是不妥，亦应当通过业主大会、业主委员会诉讼解决为宜；原告该项主张亦不能成立，本院不予采纳；原告该项诉讼请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张健的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告张健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  刘作成二〇二一年四月十六日法官助理杨呈昆书记员滕雲霞