贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终429号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1976年8月15日生，汉族，住贵州省黔西县。被上诉人（原审原告）：罗玉婷，女，1987年9月16日生，彝族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李季，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人李军、罗玉婷商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定的违约期限截止日期有误，上诉人于2018年10月18日通过邮寄“办理房屋不动产权证告知书”的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年10月18日履行完毕通知义务。被上诉人李军、罗玉婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人未按合同约定未如期将房屋产权证书交付给被上诉人，已经构成违约，请求维持原判。原审原告李军、罗玉婷一审请求：1.判令被告向原告支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金，违约金以已付购房272，497.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月31日起计算至被告为原告办理并交付不动产权证书之日止（暂计算至2018年4月1日的违约金为16,918.00元）；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告，总房款为275223.00元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用。房价款应于合同签订之日一次性支付。被告应当于2016年12月30日前交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道铺设完毕，有线电视交付时敷设到户。逾期交房在90日之内，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际交房之日起60日内支付。被告承诺于／前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2．约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5％利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款／的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款272497.00元（发票载明数额），并缴纳了相关税费。2016年12月30日，被告向原告交付涉案商品房。2017年5月31日，被告取得涉案商品房备案证明书。2018年12月14日，原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，并提出不动产登记申请。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有：被告是否应当承担逾期办理房产证的违约责任；如承担，原告的主张是否超过诉讼时效、违约金怎样计算。关于被告是否应当承担逾期办理产权证的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权证书的义务。虽然双方在合同中约定共同申请办理，但是被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房产权证的意思表示。鉴于被告已接受委托，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房产权证，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。在该案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时为原告办理产权证，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”规定，被告应当于向原告交付涉案商品房之日起90日内为原告办理房屋产权证。经庭审查明，被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月30日，故被告应于2017年3月30日前提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房产权证。被告未在2017年3月30日前提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房产权证，应当承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金如何计算问题。被告于2017年5月31日取得涉案商品房备案证明书，具备办理涉案商品房产权转移登记的条件。2018年12月14日，原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，并提出不动产登记申请，可以视为被告已履行了提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权证的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应以原告已付购房款272，497.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月31日计算至2018年12月13日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李军、罗玉婷逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以272，497.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月31日计算至2018年12月13日）；二、驳回原告李军、罗玉婷的其他诉讼请求。案件受理费111.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本案审理过程中，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司向本院提交了2018年10月18日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司符合办证条件后，已于2018年10月18日向被上诉人尽到通知义务。被上诉人李军、罗玉婷质证认为：该证据三性有异议，经网上查询，该邮寄单显示快递信息并未录入系统或单号已经过期，上诉人是否实际寄出不清楚，该快递单也并无收件人签字签收，不能证明被上诉人已经签收及签收日期，即使以该快递单作为本案违约金的截止期限，也应以被上诉人签收该快递单的时间为准，根据双方签订的买卖合同以及补充协议的规定，被上诉人签收相关文件时间为寄出之日起第五个工作日，故被上诉人认为本案违约金截止日期为2018年10月18日起推后五个工作日。经审查，上诉人提交的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》客观真实，与本案待证事实相关联，予以采信。经审理查明：上诉人按照被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，于2018年10月18日向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》。其余事实与一审认定的一致。本院认为，按照合同约定，上诉人应协助被上诉人办理产权转移登记，上诉人符合办理转移登记条件后，于2018年10月18日向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，可以认定其已履行了相应的合同义务，故上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的时间应截止到2018年10月18日。一审判决上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担违约责任的期间不当，本院予以纠正。综上，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初924号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李军、罗玉婷逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以272，497.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年3月31日起计算至2018年10月18日）；三、驳回被上诉人李军、罗玉婷的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费111元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担75元，被上诉人李军、罗玉婷负担36元；二审案件受理费222元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担150元，由被上诉人李军、罗玉婷负72元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年四月八日书记员  秦 倩