河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1937号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁强，男，1977年7月23日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：郭钊，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志君，女，1984年3月12日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王保林（王志君父亲），男，1960年2月22日出生，汉族，住南阳市卧龙区，特别授权。委托诉讼代理人：刘怀新（王志君母亲），女，1962年3月29日出生，汉族，住南阳市卧龙区，特别授权。原审第三人：南阳市鼎盛房产经纪有限公司，住所地南阳市宛城区张衡东路与南都路交汇处如意广场**楼103商铺。法定代表人：马中海，任店长。委托诉讼代理人：王宁宁（公司员工），男，1990年7月18日出生，汉族，住南阳市卧龙区，一般授权。委托诉讼代理人：田烨（公司员工），男，1992年2月12日出生，汉族，住南召县，一般授权。原审第三人：王志莹，女，1998年7月25日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王保林（王志莹父亲），男，1960年2月22日出生，汉族，住南阳市卧龙区永安路**，特别授权。委托诉讼代理人：刘怀新（王志莹母亲），女，1962年3月29日出生，汉族，住南阳市卧龙区永安路**，特别授权。上诉人梁强因与被上诉人王志君、原审第三人南阳市鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称“鼎盛房产经纪公司”）、王志莹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁强及其委托诉讼代理人郭钊，被上诉人王志君的委托诉讼代理人王保林、刘怀新，原审第三人鼎盛房产经纪公司的委托诉讼代理人王宁宁、田烨，原审第三人王志莹的委托诉讼代理人王保林、刘怀新，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁强上诉请求：1.撤销(2020)豫1302民初4770号民事判决,驳回王志君全部诉讼请求；2.判令王志君支付违约金120000元；3.判令王志君承担全部诉讼费用。事实与理由:1.一审法院判决梁强退还购房定金10000元并支付违约金9274.8元错误。梁强和王志君签订的《存量房屋买卖合同》约定双方应于2019年9月2日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，因王志君个人征信存在不良记录，不能办理按揭抵押贷款，《存量房屋买卖合同》不能履行，涉案《存量房屋买卖合同》因王志君违约予以解除，梁强不应返还王志君定金10000元。王志君未按合同约定履行义务，构成违约，给梁强造成损失，应驳回王志君全部诉讼请求。2.一审法院要求梁强退还王志君20916元错误。2019年12月3日，王志君介绍妹妹王志莹，通过中介公司购买梁强房屋，签订《房产买卖协议》约定，房价为697788元。2020年4月10号，王志莹办理房屋变更登记,在银行按揭抵押,房屋按揭抵押贷款480000元通过银行转入梁强账号,王志莹每月还房屋按揭抵押贷款。480000元是王志莹支付梁强的购房款，不是王志君支付梁强的购房款。3.一审法院不支持梁强请求王志君支付违约金120000元错误。王志君因其个人征信不能获得银行贷款审批，属于违约。王志君在购买该房屋之前,应当对本身征信有清晰了解。根据《合同法》第九十四条规定，梁强可依据法律规定及合同约定解除合同并要求王志君承担违约责任，按照房屋总价款的20%，支付违约金120000元。王志君辩称，一审法院判决正确，请求维持。鼎盛房产经纪公司、王志莹辩称，一审法院判决正确，请求维持。王志君向一审法院起诉请求：1.依法判令梁强返还王志君替其垫付的房屋尾款20916元以及定金10000元，两项总计30916元；2.依法判令梁强按房屋总价款的日万分之五，自2020年4月11日起向王志君支付违约金,至款项付清时止;3.本案诉讼费、律师费等其他费用由梁强负担。梁强向一审法院提出反诉请求:1.依法判令王志君支付违约金120000元;2.反诉费由王志君承担。一审法院认定事实：2019年8月26日，王志君向鼎盛房产经纪公司的工作人员田烨通过微信转账10000元，后田烨通过微信将该10000元作为购房定金支付给梁强。2019年9月2日,王志君与梁强、鼎盛房产经纪公司签订《存量房屋买卖合同》,在该合同中双方约定:梁强将位于南阳市宛城区健康路西侧民企广场7号楼712室房产一套卖给王志君,交易价格为600000元，首付款80000元，剩余520000元由王志君在银行贷款后支付,王志君付给梁强购房定金10000元。因该房产由梁强在银行设定有抵押，仍有140916元房屋贷款未还完。2019年9月10日，王志君通过鼎盛房产经纪公司工作人员王银星支付140916元。后王银星将该140916元支付至贷款账号为41001********账户内，用于替梁强偿还案涉房屋原剩余房屋贷款。在涉案房屋办理解押后,因王志君自身原因未能在银行系统办理房屋按揭贷款,便以其妹王志莹名义办理按揭贷款。后梁强与其妻子和王志莹根据交通银行南阳分行提供的房产买卖协议模板签订有《房产买卖协议》一份。在梁强与其妻子委托鼎盛房产经纪公司工作人员将涉案房屋过户到王志莹名下后,2020年4月10日，交通银行为涉案房屋办理按揭贷款480000元,该480000元经王志莹账户中转后,直接打入梁强账户。另查明，1.该房屋买卖合同关于合同第四条（二）中手写补充约定:因乙方多出首付款解押，实际甲方（梁强）应退款60916元给乙方（王志君），时间定于放款当天;该合同第六条约定:出卖人(梁强)应当在银行放款当天将该房屋交付给买受人(王志君);该合同第七条第1款约定:甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第四条（二)约定义务的，每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.该合同第七条第3款约定:乙方（王志君）出现下列情形之一的构成根本违约，甲方（梁强）有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同:（1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2）拒绝购买该房屋的;（3）逾期履行本补充协议第四条（二）约定的义务超过10日的。乙方（王志君)出现上述根本违约情形之一的,应在违约行为发生之日起10日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方（梁强）支付违约金。3.庭审后,一审法院到交通银行南阳分行，对银行工作人员调查了解到,梁强与其妻子及王志莹在交通银行南阳分行签有房产买卖协议,在签房产买卖协议时,还与银行工作人员分别留有面签照片,该房产买卖协议格式系银行所提供的模板。另外,庭审中，梁强称并不认识王志莹。4.办理贷款前，王志君、梁强及王志莹、鼎盛房产经纪公司工作人员田烨之间通过中国建设银行、民生银行、中国银行、中信银行有转款流水。5.庭审中,鼎盛房产经纪公司辩称,对王志君无法在银行办理房屋按揭贷款,便以王志莹名义办理的情况通过电话形式跟梁强沟通过,让梁强到交通银行南阳分行进行面签办理贷款手续。6.自2020年5月9日至2020年10月11日期间,王志君每月向王志莹交通银行账户内转账3054.47元，该款项用于偿还王志莹在交通银行每月的贷款。一审法院认为，1.关于本案中房屋买卖合同关系的相对方认定问题。王志君、梁强之间经鼎盛房产经纪公司签订《存量房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示,王志君有买房的意愿,梁强有卖房的意愿,双方间存在买卖房屋的合意,合同内容不违反法律、法规强制性规定,故该合同系真实有效合同,双方均应按该合同履行。在该合同履行阶段，王志君通过鼎盛房产经纪公司已向梁强支付购房定金10000元及解除银行抵押款140916元。但在梁强房屋抵押解除后,因为王志君自身原因,而导致其将来无法在银行办理房屋按揭贷款。此时,王志君便以其妹王志莹名义在银行办理按揭贷款。在办理贷款手续过程中，结合庭审调查，首先,通过王志君所举的王志莹的中国银行、中国建设银行交易流水明细清单、鼎盛房产经纪公司所举的中信银行账户交易明细可知,这些都是为实现王志莹在交通银行南阳分行能够办理房屋按揭贷款,王志君、梁强与第三人之间在形式要求上所做的配合转款流水，而并无实际上任何真实资金交易情形。其次,通过王志莹与梁强及其妻子在交通银行南阳分行签订的《房产买卖协议》、面签照片可以看出,王志莹与梁强在到银行办理贷款前并不认识,也并无房屋买卖合意,而是临时才签订的房产买卖协议,这与日常房屋买卖交易惯例不符。再者,梁强在收到王志莹所转的480000元后,并未对其他购房款进行索要,而是选择默认收到全部购房款600000元,这与日常房屋交易惯例也不符。还有,梁强反诉称王志君不能办理银行贷款手续而出现违约,但当时并未及时向王志君提出解除合同,而是选择配合以王志莹名义在交通银行南阳分行办理贷款手续来继续履行合同，这也与日常房屋交易惯例不符。由此说明,梁强对王志君无法在银行办理按揭贷款而以王志莹名义办理按揭贷款的事实情况是知晓的,王志莹与梁强之间签订的《房产买卖协议》,双方之间并没有房屋买卖的意思表示,这仅仅系为配合交通银行南阳分行在办理房屋按揭贷款所完善的流程手续，实际上,该房屋买卖合同的交易主体仍为王志君与梁强,而并非王志莹与梁强。尽管后来梁强将房产过户到王志莹名下,这也是为办理银行按揭贷款需要所履行的程序事项,并不影响王志君、梁强双方真正的房屋买卖交易主体。因此,名义购房人为王志莹，实际购房人为王志君,梁强为出卖人。2.关于案涉房屋款项是否已全部支付完毕,是否存在需要退还的情况。王志君与梁强约定房屋价款为600000元,王志君支付定金10000元，后又向梁强转款140916元，用于梁强房屋贷款结清。后王志莹向交通银行南阳分行申请贷款480000元,该笔贷款虽然名义借款人为王志莹,但款项也是通过王志莹账户支付至梁强账户,该480000元的支付主体不影响该款实际上是用于王志君向梁强支付的购房尾款。因此,王志君已向梁强支付购房款620916元,王志君、梁强双方约定的房屋价款为600000元，王志君向梁强多支付购房款20916元，梁强应向王志君予以退还。此时，另外定金10000元系王志君、梁强双方为了保证合同的履行,而由王志君先行支付给梁强的款项作为一种履约担保,因王志君已履行合同，房屋价款已全部支付,故该定金应由梁强向王志君返还。故王志君请求梁强返还定金10000元及多支付的购房款20916元的诉讼请求，法院予以支持。3.关于违约责任的问题。该房买卖合同中第四条(二）中手写补充约定因王志君多出首付款用于解押,梁强应于放款当于退款。因王志君确实多向梁强支付房款20916元及前期购房定金10000元,上述款项在交易完成后梁强应退还给王志君,梁强一直未向王志君退款，确已构成违约，且也构成了对王志君资金的占有,故应承担相应的违约责任。本案中,王志君实际损失为梁强未退还的定金10000元及多支付的款项20916元,共计30916元,王志君主张自2020年4月11日起按房屋总价款的日万分之五计算违约金过高,违约金数额已超过了王志君实际损失数额,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。故法院对王志君主张违约金的标准进行调整,按照王志君实际损失30916元的30%即9274.8元计算违约金。对于梁强认为王志君未能办理房屋贷款，未支付尾款而构成违约，出现根本违约情形,请求支付违约金120000元的反诉请求。因为王志君仅是因自身情形不能办理贷款手续,而并非不能办理房屋所有权转移登记手续。同时,在王志君不能办理房屋贷款手续时，也并未拒绝购买该房屋,而是在除前期支付的定金10000元及解押款140916元外，又通过其妹王志莹向交通银行南阳分行申请贷款的方式，向梁强支付480000元购房款，故王志君已向梁强支付了全部购房款。因此,通过双方签订的房屋买卖合同的有关约定可知,王志君并未出现合同所约定的3种根本违约情形,那么,梁强反诉王志君按合同约定应当赔偿房价20%违约金的反诉请求，法院不予支持。4.关于王志君主张的律师费,因王志君未提交律师代理合同,也未提交律师费发票,无法确定律师费是否支付,故对王志君要求梁强支付律师费的诉讼请求,法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号、2009年5月13日施行）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条（2003年6月1日施行）之规定，判决如下:一、梁强应于判决生效后十五日内向王志君退还购房定金10000元及多支付的房款20916元，并支付违约金9274.8元。二、驳回王志君的其他诉讼请求。三、驳回梁强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1823元、保全费820元，由王志君负担诉讼费905元、保全费407元,梁强负担诉讼费918元、保全费413元,反诉的案件受理费1350元由梁强负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王志君应否向梁强支付违约金120000元，一审法院判决梁强向王志君退还购房定金10000元、房款20916元及支付违约金9274.8元是否正确。王志君、梁强与鼎盛房产经纪公司于2019年9月2日签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。按照该《存量房屋买卖合同》第四条约定，房屋成交价格为600000元，首付款80000元，购房定金10000元，剩余520000元房款王志君采用商业贷款的方式支付。并未明确约定剩余房款的支付期限。合同签订后，因王志君自身原因，无法办理银行按揭贷款，王志君称其经梁强同意后，借用其妹王志莹名义办理银行贷款，完成房款交付义务。为此，王志君提供了其前期为梁强垫付的140916元原房屋剩余贷款转账凭证、其每月向王志莹转账3054.47元用于偿还王志莹银行贷款的电子回单等证据。本案王志莹也自认仅是用其名义办理按揭贷款，480000元贷款系替王志君支付于梁强，每月房贷一直由王志君偿还。鼎盛房产经纪公司也陈述王志君为实际买房人、梁强同意用王志莹的名义办理银行贷款并配合面签。梁强则辩称与王志君、鼎盛房产经纪公司签订的《存量房屋买卖合同》因王志君违约已经解除，但王志君能否办理银行贷款并非双方合同约定解除的前置条件，且梁强并未提供证据加以证实合同已经解除，王志君、鼎盛房产经纪公司对此也均不予认可，梁强应承担举证不能的不利后果。虽然梁强与王志莹2019年12月分别到交通银行南阳分行在该银行提供的格式《房产买卖协议》落款签字，但梁强自认其签字时并不认识王志莹，鼎盛房产经纪公司也称梁强与王志莹在《房产买卖协议》落款签字时没有碰面，双方不是同一天签的字。故一审法院认为梁强与王志莹之间不存在房屋买卖的合意适当。因梁强与王志莹双方在《房产买卖协议》落款签字意在配合贷款并非房屋买卖的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”的规定,双方签订的《房屋买卖协议》应为无效，一审法院认定王志君为房屋实际购买人并无不当。且王志莹、鼎盛房产经纪公司均认可实际购房人是王志君，以王志莹名义签订协议贷款实为王志君支付剩余购房款。王志君每月向王志莹转款偿还银行贷款的行为及转款凭证进一步印证，王志莹贷款实为王志君所用。鼎盛房产经纪公司一、二审均称以王志莹名义贷款为王志君支付剩余房款事先与梁强电话沟通，梁强同意后才到银行签的字，与梁强自认其到银行面签的事实相吻合，故一审法院认为梁强对王志君“无法在银行办理按揭贷款而以王志莹名义办理按揭贷款的事实情况是知晓的”并无不妥。因梁强、王志君、鼎盛房产经纪公司三方签订的《存量房屋买卖合同》没有约定剩余房款的支付期限，王志君以其妹王志莹名义贷款支付了剩余房款，梁强反诉称王志君没有按约支付剩余房款构成根本违约，要求王志君支付120000元违约金的理由，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持适当，本院对梁强的该上诉理由亦不予支持。根据梁强与王志君签订的《存量房屋买卖合同》约定，房价款600000元，王志君已垫付140916元，通过王志莹贷款支付480000元，王志君多支付的房款20916元以及定金10000元，梁强应予返还。按照合同约定，王志君多出的首付款，梁强应予发放贷款当天退还。梁强未按照合同约定退还房款存在违约，一审法院按照王志君实际损失30916元的30%计算违约金9274.8元适当，本院予以维持。综上所述，梁强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3504元，由梁强负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年四月三十日法官助理刘慧书记员李斌