贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2730民初337号 原告：穆仁凤，女，汉族，1972年2月12日生，贵州省习水县人，小学文化，无业，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：余青海，男，汉族，1972年7月17日生，贵州省习水县人，高中文化，住贵州省贵阳市云岩区。 二原告共同委托诉讼代理人：张晓晓，贵州新瑞林阳律师事务所律师，特别代理。 二原告共同委托诉讼代理人：王慕湮，贵州新瑞林阳律师事务所实习律师，一般代理。 被告：贵州中泰置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码915227300699489591。 法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。 原告穆仁凤、余青海诉被告贵州中泰置业有限公司（以下简称中泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告穆仁凤、余青海及其委托诉讼代理人张晓晓、王慕湮，被告中泰置业公司委托诉讼代理人刘光琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆仁凤、余青海向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的编号为ＹＪ-13Ｈ-ＤＳ-负1-8的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款989973元，物业专项维修基金2829.6元；3、判决被告按照中国人民银行同期个人存款年利率（2.75%）支付原告利息70559.31元（时间为2018年6月1日至2021年1月1日），后续利息另行计算至被告支付原告全额款项为止；4、判决被告支付违约金148495.95元（989973元×15%）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，2018年5月29日，二原告作为买受人与被告（出卖人）签订了合同编号为ＹＪ-13Ｈ-ＤＳ-负1-8《商品房买卖合同》，约定被告将位于龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓一号五期×××区商业用房出售给二原告，同日，二原告与被告在龙里县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。合同签订后，原告付清了所有购房款989973元，物业专项维修基金2829.6元。2020年10月30日，原告在验收商铺时发现商铺中间有一面承重墙和两根承重柱，将商铺分割为前后两部分，原告认为商铺内存在的承重墙和承重柱影响了商铺的使用价值，故拒绝接收商铺。同日，原告通过微信向被告公众号发起投诉，指出商铺与平面图不符，要求被告进行处理，被告无任何回应且在公众号内删除了该投诉意见。在《商品房买卖合同》所附房屋分层分户平面图中，并没有标示在负1层8号商业用房内存在承重墙和承重柱。根据《商品房销售管理办法》第24条之规定，二原告有权要求被告承担违约责任。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中对涉及设计变更退房的违约责任没有进行约定，但《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定若因二原告迟延付款超过90日，被告有权解除合同并要求二原告按照合同约定的总房价款的15%向被告支付违约金，根据对等原则，本案中二原告也有权要求被告支付购房款总额的15%的违约金。故请求法院依法支持原告全部诉讼请求。 被告中泰置业公司辩称：1、本案商品房买卖合同不具备解除的条件，被告交付的房屋并没有出现商品房买卖合同约定的解除情形，因此商品房买卖合同应当继续履行。2、本案原告如提出退房应当在收到通知书之日起十五天之内提出，但被告并未收到原告解除合同的申请或者通知，因此原告已丧失合同解除的权利。3、若法院经审理后认为本案合同应当依法解除，被告的义务仅仅是返还购房款，物业专项维修基金是住建部门收取并非被告收取，因此返还维修基金的主体不是被告。关于原告要求的银行利息及支付违约金的问题，根据原告诉请其解除合同在于交付的房屋属于设计变更，根据商品房买卖合同的约定，买受人解除合同的，按照中国人民银行公布的定期存款基准利息支付，除此之外不承担其他任何责任。原告的第三、四诉讼请求不符合合同约定也没有法律依据。关于本案的保全费并非诉讼中必须产生的费用，被告也并非所谓的老赖企业，裁判文书作出后，被告若承担相应的返还义务，原告可以凭借生效法律文书得到全额受偿，不存在保全的必要性，该费用不是诉讼中必须产生的费用，因此保全费不应当由被告承担。 经审理本院认定如下事实：原告拟向被告购房，于2018年5月27日向被告交付购房定金5万元。2018年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＪ-13Ｈ-ＤＳ-负1-8），约定被告将其开发的位于龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓1号五期×××区商业用房（建筑面积94.32平方米，套内建筑面积92.68平方米）出售给原告，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10681.62元，总价款989973元；合同第十条载明，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见附件十二《补充协议》第四条的约定——关于逾期付款责任买受人如未按合同约定的时间付款，逾期付款责任以本条约定为准。按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同规定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。第十七条载明，设计变更的约定……（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期定期存款利率付给利息。补充协议第八条载明，该商品房的设计变更以本条约定为准。出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的设计文件建设该商品房。出卖人变更涉及影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，除应经规划主管部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起10日内通知买受人；出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因设计变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起30内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给买受人；除此之外，出卖人不承担其他责任。同日，原告与被告办理了商品房预售合同备案登记。 合同签订后，原告于2018年5月29日向被告交付首期款444985元（未包含购房定金5万元）及物业专项维修基金2829.6元，2018年6月至7月各支付被告购房款49499元，2018年8月至2019年5月每月支付被告购房款39599元，原告已于2019年5月22日付清全部购房款。 另查明，现案涉房屋中的承重柱及承重墙在双方签订的《商品房买卖合同》附件——房屋分层分户平面图中未有体现。 上述事实有当事人提供的证据及及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，除部分条款外，其余未违反法律强制性规定，属有效合同，双方应予遵循。原告已经按照合同约定支付全部购房款，中泰置业公司应当按照合同约定如期交付符合交付条件的商品房。双方签订的《商品房买卖合同》附件——房屋分层分户平面图中未体现案涉房屋原有设计中包含有现房屋内出现的承重柱及承重墙，被告也未举证证明在原告购房时其履行过相关告知义务。现被告交付的商铺中间有承重墙及承重柱，已对商铺的结构形式、空间尺寸进行了变更。被告关于根据合同约定出现设计变更时原告应当在15日内提出，其未收到原告解除合同的申请或通知，原告已经丧失合同解除权的辩解主张，因被告并未举证证明其已经按照约定就设计变更事宜书面通知过原告，故对该辩解主张，本院不予采纳。双方约定解除合同的条件已成就，原告有权依照约定解除合同。故对原告要求与被告解除商品房买卖合同的诉请，本院依法予以支持。 按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故案涉《商品房买卖合同》解除后，中泰置业公司应当将收取的购房款退还原告，并赔偿原告损失。故对原告主张被告退还其购房款989973元及要求被告按照银行同期存款支付利息的诉讼请求，本院予以支持。但利息起算时间本院酌情确定从原告付清购房款之日（2019年5月22日）起算。住房维修基金系由中泰置业公司代收后转交国家有关主管部门,该款项具有特定性,上交后不能退出,该维修基金应作为原告的损失,由中泰置业公司赔偿原告。中泰置业公司赔偿该部分损失后,如需向有关主管部门办理该维修基金退还手续,原告应予以协助。 被告违反商品房买卖合同的约定，致使原告购买商铺的合同目的不能实现，构成违约，给原告造成了经济损失，被告应承担违约责任。被告关于原告要求解除合同的理由为房屋设计变更，根据双方补充协议第8条约定，被告除按照中国人民银行公布的定期存款基准利息支付外，不承担其他责任，原告的诉讼请求不符合合同约定也没有法律依据，应予驳回的辩解主张，因该约定属格式条款，减轻了出卖人的责任，且违反了《商品房销售管理办法》第24条：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更批准之日起10日内书面通知买受人；买受人选择退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，故该约定应属无效，本院对被告的该抗辩主张不予采纳。原告主张参照补充协议第4条“……买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”的约定，要求被告以已付购房款的15%向其支付违约金的诉讼请求符合公平原则，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告穆仁凤、余青海与被告贵州中泰置业有限公司于2018年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YJ-13H-DS-负1-8）； 二、被告贵州中泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告穆仁凤、余青海购房款989973元，并从2019年5月22日起按照中国人民银行同期同类存款基准利率向原告穆仁凤、余青海支付利息至全部购房款退清之日； 三、被告贵州中泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告穆仁凤、余青海住房维修基金2829.6元； 四、被告贵州中泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告穆仁凤、余青海违约金148495.95元； 五、原告穆仁凤、余青海在本判决生效后三十日内协助被告贵州中泰置业有限公司办理龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓1号五期×××区商业用房的预售合同备案和预售商品房买卖预告登记注销手续，注销费用由被告贵州中泰置业有限公司负担； 六、驳回原告穆仁凤、余青海其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费15706元，减半收取7853元，保全费5000元，由原告穆仁凤、余青海负担748元，由被告贵州中泰置业有限公司负担12105元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  周霞 二〇二一年四月二十七日 法官助理王显鑫 书记员蔡雪霜