广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终8514号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市和泰投资有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道下沙社区滨河路9289号下沙村京基滨河时代广场B座3201，统一社会信用代码：91440300MA5EXAJX77。法定代表人：邓斌，董事长、总经理。委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王英霞，女，1977年1月27日出生，中国香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谭洪武，广东中深律师事务所律师。上诉人深圳市和泰投资有限公司（以下简称和泰公司）因与被上诉人王英霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判为“和泰公司应向王英霞返还84万元”；2.一、二审诉讼费应根据调整后的金额重新计算。事实和理由：一、涉案《房地产买卖合同》不因王英霞无购房资格而履行不能。涉案合同关于履行方式具有明确的约定，即由王英霞指定一个具有购买物业资格的个人作为涉案商铺的过户相对方，因此，王英霞是否属于限购对象并不影响涉案合同的履行。二、无法过户至王英霞名下并不属于涉案合同应当预见的风险。本案当事人在签订合同时即约定涉案商铺过户至王英霞以外的由王英霞指定的有购房资格的第三人名下，双方以书面形式明确排除了由王英霞作为过户对象的情形，因此，涉案商铺无法过户至王英霞名下不属于应当预见或可能预见的范畴。现王英霞以其系香港居民，不具有购房资格致使涉案商铺无法过户为由拒不履行涉案合同，完全系其一方过错。和泰公司在本案中不存在任何过错，不应承担无法过户至王英霞名的风险责任。三、涉案合同于2018年10月26日签订，约定于2019年8月31日前付清合同款，和泰公司作为守约方，在合同约定期限内没有收到合同款的同时，涉案房产还因被王英霞申请保全而无法处置。因此，因王英霞违约之故，涉案房屋从2018年10月长期闲置至今，对和泰公司造成了巨大的影响和损失，王英霞应按合同约定承担违约责任。王英霞辩称：1.将涉案商铺过户至王英霞以外有购房资格第三人名下的约定，应属于无效条款。2.认定和区分双方的过错及所应承担的责任前，应当首先对本案合同是否属于客观履行不能作出判断。在合同已经属于客观履行不能的情况下，不应再以违约责任的方式追究一方的单方责任。3.双方在缔约合同过程中存在的过错应是同等的，应各自承担相应的后果，不应将全部的过错都强加给王英霞。4.和泰公司主张的违约金没有对应的合理损失作为支撑，一审判决中成交价10%的违约金即108万元应足以补偿和泰公司。王英霞向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.和泰公司返还购房款300万元及利息（利息自起诉之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至实际清偿之日止）；3.由和泰公司承担全部诉讼费和其他诉讼费用。和泰公司反诉请求：1.解除《房地产买卖合同》；2.王英霞向和泰公司支付违约金350万元；3.王英霞承担本案的诉讼费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月26日，王英霞作为买方、和泰公司作为卖方签订《房地产买卖合同》，约定和泰公司将位于深圳市宝安区X万元转让给王英霞，定金共计216万元，付款方式为2019年8月31日前一次性付款，买方违约责任条款约定如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金，或没收买方已支付的定金，卖方违约责任约定为如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，备注载明：买方购买该物业房款的付款明细为2019年6月10日前支付150万元，2019年7月10日前支付300万元，2019年8月31日前支付470万元，交铺时间为办出买方新房产证后的5个工作日内，买方清晰香港人身份无法正常购买该物业，故承诺签署本合同之日起5个工作日内指定有资格的购买该物业的个人名义，同时买方履行该合同承担连带责任。2018年10月至2019年6月王英霞分多笔向和泰公司银行帐户汇款共计300万元。因受限于深圳市房管局的相关管理规定，王英霞不具有购买涉案商铺的资格，涉案房屋至今仍登记在和泰公司名下。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王英霞、和泰公司签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。现因王英霞系香港居民，属于深圳市的限购对象，无法购买涉案商铺，王英霞、和泰公司均诉请解除《房地产买卖合同》，一审法院认定王英霞、和泰公司签订的《房地产买卖合同》于王英霞起诉之日即2020年1月7日解除。本案争议焦点在于违约责任的认定问题。王英霞作为买方，因不具备购房资格导致涉案房产不能完成过户，王英霞的行为已构成违约。根据双方《房地产买卖合同》的约定，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金，或没收买方已支付的定金。本案中，定金以及转让成交价20%均为216万。鉴于签订合同时，和泰公司系明知王英霞的香港居民身份不符合涉案商铺的购买资格，仍与王英霞签订合同，其对于可能出现的无法过户的风险应当有所预期，和泰公司自身亦存在一定过错。因此，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定违约金为转让成交价的10%，王英霞应向和泰公司承担108万元的违约金。因王英霞已向和泰公司支付300万元，和泰公司应返还王英霞192万元。对于王英霞诉请超过该金额的部分以及利息，于法无据，一审法院不予支持。和泰公司诉请王英霞支付违约金350万元，一审法院已支持了108万元的违约金，应可弥补和泰公司的损失，对于和泰公司主张的超过该部分的损失，和泰公司未提供证据证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除王英霞与和泰公司于2018年10月26日签订的《房地产买卖合同》；二、和泰公司应于判决生效之日起十日内向王英霞返还192万元；三、驳回王英霞的其他诉讼请求；四、驳回和泰公司的其他反诉请求。如果和泰公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、保全费5000元，反诉费用17400元，由王英霞负担18257元，由和泰公司负担34943元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，和泰公司与王英霞签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。和泰公司上诉称双方合同约定王英霞可以指定一个具有购房资格的个人作为过户相对人，和泰公司对于涉案商铺不能过户不存在任何过错，不应承担风险。对此，本院认为，和泰公司在签订合同时知晓王英霞不具有购房资格，最终能否指定其他有资格的过户人完成涉案合同交易具有不确定性，一审基于公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整至转让价的10%，处理合理，本院予以维持。综上，和泰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由深圳市和泰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二一年四月二十三日书记员 李开宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。