四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终330号 上诉人（原审被告）：成都市东景物业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区太升南路93-113号1栋4层2号。 法定代表人：凌峰，董事长。 委托诉讼代理人：冯光韬，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张建军，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈林，男，1982年9月24日出生，汉族，户籍地四川省岳池县，现住岳池县。 委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。 上诉人成都市东景物业管理有限公司（以下简称成都东景公司）因与被上诉人陈林物业服务合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成都东景公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任；2.一、二审案件受理费由陈林负担。事实及理由：1.上诉人违约的前提是其负有履约的义务，根据双方签订的《物业服务合同》约定，案涉堵塞管道非双方约定的上诉人的物业服务范围。上诉人已经严格按照《物业服务合同》履行了自己的义务，一审法院在案涉管道堵塞责任方不明的情况下，以上诉方违约为由判决上诉人承担全部赔偿责任系事实认定错误。2.管道堵塞污水回流一定是经过一定时间积累，才会在2020年3月20日达到10㎝深度，而案涉房屋系陈林自住空间，上诉人无法进入查看，所以陈林疏于管理，对本案损害后果的发生具有过错，陈林的损失应向排放油污、油垢导致管道堵塞的实际侵权人主张。综上，本案损害后果系人为使用不当造成，与上诉人无关，一审法院裁判错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 陈林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.案涉堵塞的管道在双方约定的物业管理范围内（详见物业合同第三条第三款）；陈林向上诉人缴纳了物业费用，包含了公用部分的运行和维护，上诉人与保洁公司签订的化粪池合同，但是该合同与案涉的堵塞管道无关，不能达到上诉人免责的证明目的，案涉管道堵塞的责任方是上诉人，一审法院根据物业服务合同的约定判决上诉人承担违约责任正确；2.陈林对本案的损害结果不承担过错，陈林因为疫情原因装修完毕后未及时入住不存在过错。 陈林向一审法院起诉请求：1.请求依法判令成都东景公司赔偿陈林装修损失约6万元（具体损失以鉴定评估为准）；2.案件受理费由成都东景公司负担。 一审法院认定事实：2015年12月12日，陈林作为乙方与甲方广安和谐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买甲方开发建设的岳池县××道××路××段××小区××栋××号住房，进行了备案登记。2017年3月，陈林办理接房手续，取得了房屋使用说明书、质量保修书。成都东景公司与广安和谐置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为小区提供物业服务，制定了物业管理规约，向小区业主发放了业主手册。陈林作为小区业主交纳了物业费用，并于2019年5月进行房屋装修，2019年8月装修完毕后未实际居住。成都东景公司在为小区提供物业服务时与重庆博伦保洁有限公司签订了《化粪池清掏服务合同》，重庆博伦保洁有限公司于2020年1月18日为小区清掏2栋化粪池时发现管道多处破坏，成都东景公司答复联系开发商对管网进行处理。2020年3月27日，陈林经过邻居业主电话提醒发现其房屋因为下水管堵塞被浸泡，请求成都东景公司处理。2020年3月30日，在成都东景公司及社区网格员参与下发现房屋泡水严重，家具、家电、房屋地板浸泡在污水里，积水约有10ｃｍ深，经过成都东景公司安排人员上门打扫并排查浸泡原因，发现为厨房下水管被油腻、油垢和污水堵塞，进行了管道疏通和更换。之后，对于陈林房屋及装修等经济损失赔偿问题，经过住建局、街道办及社区调解，未能达成一致协议，陈林遂提起本案诉讼，请求依法判决。诉讼中，陈林申请对案涉房屋所属的装饰装修及家具资产价值进行评估鉴定。2020年8月4日，四川金达资产评估有限公司根据一审法院委托作出《资产评估报告》，评估结论为截止评估基准日（2020年7月19日）委托评估资产的评估价值为81637.39元。陈林支付评估鉴定费6000元。成都东景公司对该评估报告质证认为，陈林诉请为装修损失，但该评估报告为装修价值，无法判断陈林的具体损失金额，因此，成都东景公司申请对案涉房屋装修及家具、家电损失进行重新鉴定。2020年11月30日，四川中天华资产评估有限公司根据一审法院委托作出《报告书》，评估结论为截止评估基准日（2020年11月6日）案涉房屋装修及家具、家电损失价值为63324.62元。成都东景公司支付评估鉴定费10000元。成都东景公司与陈林对该报告书均无异议，但均认为评估基准日的变化将影响损失大小的评估，请求人民法院予以酌情考虑。 一审法院认为，成都东景公司作为涉案房屋所属小区的物业管理企业，对小区排污管道等公共设施负有清理和维护义务。陈林作为案涉小区业主，其房屋因为排污管道堵塞被污水浸泡，致使房屋装修及家具、家电受损，成都东景公司虽然在事后进行了管道疏通和更换，但是已经对陈林造成了财产损失，应当予以赔偿。关于本案被告主体问题，成都东景公司辩称陈林房屋被污水浸泡系楼上用户以及陈林本人使用不当导致，本质是共同侵权，陈林应向实际侵权人主张侵权责任。陈林主张成都东景公司未履行物业服务义务而承担违约赔偿责任，陈林明确选择合同之诉，本案系物业服业合同纠纷，并非侵权责任纠纷，故成都东景公司是本案的适格被告主体，其辩称意见理由不成立，不予支持。关于成都东景公司是否应承担违约赔偿责任问题，成都东景公司是否应承担违约赔偿责任，在于陈林房屋因为排污管道堵塞被污水浸泡受损是否系成都东景公司违约行为导致。一审法院认为，成都东景公司签订的《前期物业服务合同》对成都东景公司与陈林均具有约束力，成都东景公司应当按照物业服务合同约定的内容履行相应的义务，根据国务院《物业管理条例》等相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，陈林财产损失系因排污管道堵塞被污水浸泡所致，而排污管道属于整栋楼的公共部分，属于物业管理中房屋设备、设施的管理范围，应由成都东景公司进行维护、检修。虽然成都东景公司提供了秩序维护巡逻记录及化粪池清掏处理情况等用以证明已经对小区化粪池、排污水管道等进行了检查，并于事发前对小区化粪池进行了清掏，履行了养护管理义务。但成都东景公司对共用污水管道的疏通、维护责任应当达到在业主合理使用物业的情况下不致于使业主财产受到损失的标准。本案根据排查浸泡原因，发现为厨房下水管被油腻、油垢和污水堵塞，结合日常生活经验，正常的生活垃圾及油腻、油垢和污水堵塞管道并非短时间可以形成，从堵塞物为正常的生活垃圾及油腻、油垢和污水等正常排放物，能够反证成都东景公司未完全履行该疏通、维护义务。因此，一审法院认为成都东景公司并未严格履行职责，疏于管理维护，应对陈林的损失承担民事赔偿责任。成都东景公司辩称已按物业合同约定履行管道疏通及巡逻义务、不存在违反合同、不应当承担赔偿责任与查明的事实不符，不予支持。关于陈林财产损失价值的认定，四川金达资产评估有限公司作出的《资产评估报告》系对案涉房屋所属的装饰装修及家具资产价值的评估，四川中天华资产评估有限公司作出的《报告书》系对案涉房屋装修及家具、家电损失价值的评估，虽然评估基准日不同，但是两份报告评估意见并不冲突。本案陈林诉请对案涉房屋被浸泡后的财产损失，如果按照前份报告确实无法判断具体财产损失金额，因此，本案采信后份报告，认定陈林的案涉房屋装修及家具、家电损失价值为63,324.62元。陈林、成都东景公司支付的评估鉴定费系各自举证成本，由各自承担。 综上所述，陈林部分诉讼请求成立，成都东景公司应当赔偿陈林案涉房屋装修及家具、家电损失63,324.62元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：成都市东景物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈林房屋装修及家具、家电财产损失63,324.62元。本案案件受理费1300元由成都市东景物业管理有限公司负担，评估鉴定费6000元由陈林承担、评估鉴定费10,000元由成都市东景物业管理有限公司承担。 二审中,成都东景公司提交了手机照片四张，拟证明堵塞管道不仅有生活垃圾及油腻、油垢和污水，还有部分建筑垃圾，是因为业主违规排放导致的的管道堵塞，并非上诉人疏于管理不及时清理所致。陈林质证意见：一审中出示了该四张照片，也进行了质证，以我们一审的意见为准。本院认为，本案照片在一审中已经提交，照片存于一审卷宗，不属新证据，且从照片本身看不出管道堵塞是因为建筑垃圾的原因，故该组证据达不到上诉人的证明目的。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人对堵塞管道是否有疏通清理的管理义务，被上诉人对损害后果应否承担相应的责任。 成都东景公司作为涉案房屋所属小区的物业管理企业，对小区排污管道等公共设施负有清理和维护义务。本案堵塞的排污管道属于整栋楼的公共部分，属于物业服务合同中约定的房屋共用设备、设施范围，应由成都东景公司进行维护、检修，成都东景公司对案涉的堵塞管道具有疏通清理的义务，因其未完全履行该疏通、维护义务给陈林造成损失，其应承担相应的赔偿责任。而陈林装修房屋之后，因为新冠疫情原因，也因为陈林工作性质原因，陈林未能搬入新家居住，不足以成为陈林因未及时发现污水倒灌而应承担相应责任的理由。故上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由成都市东景物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 王 敏 审 判 员 陈 萱 二〇二一年四月十二日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜