文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初970号原告：中国工商银行股份有限公司盱眙支行，统一社会信用代码913208308400001933，住所地盱眙县盱城街道淮河东路39号。负责人：魏科成，该支行行长。委托诉讼代理人：黄溜溜，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。被告：陈梅，女，1969年12月9日出生，汉族，住盱眙县。被告：杨军，男，1966年4月1日出生，汉族，住盱眙县。被告：江苏金和置业有限公司，统一社会信用代码91320830670950187U，住所地江苏省盱眙县盱城街道淮河南路104号。法定代表人：罗平，该公司执行董事兼总经理。原告中国工商银行股份有限公司盱眙支行（以下简称工行盱眙支行）与被告陈梅、杨军、江苏金和置业有限公司（以下简称金和置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法由审判员戴永明适用简易程序于同年3月29日公开开庭进行审理。原告工行盱眙支行委托诉讼代理人黄溜溜、被告杨军到庭参加诉讼，被告陈梅、金和置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行盱眙支行向本院提出的诉讼请求：1、判令被告陈梅、杨军偿还原告借款本金122879.88元、截止2020年11月25日的利息4456.39元，之后的利息按照年利率4.158%的1.5倍计算至实际偿还之日止；2、原告对被告陈梅、杨军抵押给原告位于盱眙县城市桃源小区3-101室房屋享有优先受偿权；3、判令被告金和置业公司承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用、保全费、律师费等由被告承担。事实和理由：2009年5月13日，被告陈梅、杨军与被告金和置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于盱眙县城市桃源3-101室房屋。同日被告陈梅、杨军向原告申请贷款，并作为共同借款人与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，向原告贷款212000元，期限为20年。原告于2009年5月31日发放了该笔贷款，约定年利率4.158%，逾期利率按照执行利率的1.5倍执行。被告金和置业公司为借款人提供连带责任保证。2009年5月22日，被告陈梅、杨军与原告签订《房地产抵押合同》，以其所购买的盱眙县城市桃源小区3-101室、面积为94.53平方米的抵押给原告，为上述贷款提供抵押担保，原告对抵押房屋享有优先受偿权。贷款发放后自2019年11月30日起，被告开始逾期未再向原告还款，依据合同约定原告在逾期3个月后可以随时宣布贷款提前到期，要求借款人还款。现借款人已逾期13个月之久，原告有权要求被告陈梅、杨军偿还全部所欠贷款，并对抵押的房屋享有优先受偿权，被告金和置业公司承担连带偿还责任。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告杨军辩称，对原告工行盱眙支行诉称的贷款及逾期未还的事实无异议，就逾期部分的贷款准备在2021年4月份偿还，之后仍按月偿还。被告陈梅、金和置业公司未作答辩。本院经审理认定的事实如下：2009年5月13日，被告陈梅、杨军因购买盱眙县城市桃源3-101室房屋，作为共同借款人、抵押人与原告工行盱眙支行（贷款人）签订个人购房借款/担保合同。合同约定，两被告向原告借款212000元，期限为20年，自贷款人实际放款日起算。贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布的同期档次的贷款基准利率上浮30%，确定年利率为4.158%。借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同载明的贷款利率的1.5倍计算。还款方式为按月等额本息还款，借款人同意将全部贷款直接划入金和置业公司的专用账户中。借款人未按期归还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息提前到期。被告金和置业公司为陈梅、杨军向原告借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押权登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人对之后到期的债务免除保证责任。主债务同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人现则清偿顺序的抗辩权。2009年5月22日，原告工行盱眙支行与被告陈梅、杨军签订《房地产抵押合同》，合同约定，为确保债务人向原告发生的债权额212000元的主合同履行，两被告以其购买的盱眙县城市桃源3-101室房屋设定抵押担保。担保范围包括主债权本金、利息、违约金、实现抵押权的费用；该抵押合同在盱眙县房地产管理所进行了备案登记。但因抵押房屋未取得房屋产权证，故至今未办理抵押登记。合同签订后，2009年5月31日，原告根据合同约定向被告陈梅发放贷款212000元，借款年利率为4.158%。借款发放后，被告陈梅、杨军未能按合同约定按月等额偿还原告本息，已逾期10个月以上。截止2020年11月25日，两被告尚欠原告借款本金122879.88元、利息4456.39元。现原告工行盱眙支行宣布贷款提前到期，要求两被告偿还全部贷款本息，主张抵押权，对抵押房屋享有优先受偿权，担保人被告金和置业公司承担连带偿还责任。本院认为，被告陈梅、杨军、金和置业公司与原告工行盱眙支行签订的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行。被告陈梅、杨军在原告工行盱眙支行发放购房按揭贷款后，应当按照合同约定的期限及金额按月还款。截止2020年11月，被告已连续多期没有按月归还贷款本息，构成违约，原告有权按照合同约定提前收回全部贷款本息。故原告主张要求被告陈梅、杨军偿还借款本金122879.88元、利息4456.39元及2020年11月25日之后按合同约定的利息，本院予以支持。被告陈梅、杨军用其购买的位于盱眙县城市桃源3-101室房屋为其在原告处办理的212000元按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同虽经盱眙县房地产管理所备案预告登记，但因涉案房屋未取得房产证，至今未办理抵押登记。抵押权预告登记中的登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告工行盱眙支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故原告工行盱眙支行主张对涉案房屋处置价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告金和置业公司作为本案借款的阶段性连带责任保证人，至今未办理涉案房屋产权证，致逾期未能办理涉案房屋抵押登记，构成违约，对本案借款应当承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈梅、杨军于本判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司盱眙支行借款本金122879.88元、截止2020年11月25日的利息4456.39元，之后的利息按借款合同约定利率4.158%的1.5倍计算至实际偿还之日止。二、被告江苏金和置业有限公司对本判决第一项陈梅、杨军的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司盱眙支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2758元，减半收取1379元，由被告陈梅、杨军、江苏金和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  戴永明二〇二一年四月二十四日书记员  戚书香附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。