四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3955号 上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉美伦美宿科技有限公司，住所地：武汉市江岸区建设渠路与新湖渠交汇处A-4地块幸福时代四期办公A幢10层16号。 法定代表人：刘坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，湖北印象律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郫都区新港宾馆，经营场所：成都市郫都区犀浦镇高店路东段1001号宇众·曼城3号楼。 经营者：易高萍。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佐宾，女，汉族，1989年10月2日出生，住四川省攀枝花市仁和区，系公司员工。 上诉人武汉美伦美宿科技有限公司（以下简称美伦公四）因与上诉人郫都区新港宾馆（以下简称新港宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美伦公司上诉请求：1.撤销原判第二、三项，依法改判新港宾馆返还美伦公四支付的800000元款项，并支付资金占用期间的利息；2.本案一二审诉讼费用由新港宾馆承担。事实与理由：一、由于疫情爆发，情势变更，美伦公司被迫提出解除合同，不存在违约行为，不应当承担违约责任。而且酒店并未实际交付，未对新港宾馆造成任何损失，新港宾馆应当退还全部资金。二、新港宾馆不能要求美伦公司既承担违约责任，又赔偿损失，只能二选一。赔偿损失也是承担违约责任的一种形式，既然新港宾馆在一审反诉中主张其损失为43592元，那么美伦公司应承担的违约金数额应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定进行推算。一审判决的三个月租金金额明显超过法律规定，对美伦公司明显不公。综上，请求二审法院支持美伦公司的诉讼请求。 新港宾馆辩称，答辩意见与其上诉理由一致。一审法院适用法律错误，美伦公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回。合同中约定的800000元都是定金，一审已经认定美伦公司违约，故其缴纳的定金、保证金是不予退还的。因一审法院没有按照合同约定来进行判决，故在800000元以外新港宾馆还另外要求美伦公司承担其他的损失赔偿，而不是损失赔偿只有43000元。 新港宾馆上诉请求：1.撤销原判第二项并改判驳回美伦公司在一审中关于要求新港宾馆返还租赁保证金800000元并支付资金占用期间的利息，利息按6%从2020年8月10日开始计算至付清时止的诉讼请求；2.改判支持新港宾馆在一审中的反诉请求第一、二、四项；3.本案诉讼费由美伦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定定金或违约金只能选择一种，属认定事实错误，适用法律错误。《郫县新港宾馆租赁合同》第七条约定了违约责任，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，该约定应当得到人民法院的支持。根据合同的相关约定，违约方承担责任是有顺序的，首先是保证金不退还，其次是收取的租金不退还，再次是有权主张三个月租金的违约金。三个月租金并不是本案的全部违约责任。只是保证责任的补充，促使美伦公司履行合同义务。二、一审法院认定律师费包含在违约责任中是错误的，这是一个独立的条款，产生的律师费，应由美伦公司承担，不应列入约定的违约金之中。三、美伦公司的违约给新港宾馆造成了至少2400000元的经济损失，保证金800000元不足以弥补其损失，加上三个月租金540000元也无法弥补其经济损失。自2019年10月31日签订租赁合同到2020年8月7日美伦公司提出解除合同，期间新港宾馆既不能出租给其他人，也不能积极投入资金开展经营活动，损失巨大。新港宾馆保留继续追诉的权利。请二审法院依法驳回美伦公司要求退还800000元保证金的主张，支持新港宾馆的反诉请求。 美伦公司辩称，答辩意见与其上诉理由一致。另补充：1.新港宾馆的上诉请求第1项与一审不相符，应当予以驳回；2.美伦公司认为定金只有200000元，后面的合同中定金性质的条款与事实不相符，剩余的均是租房的保证金。本案双方合同并没有实际履行，新港宾馆的实际损失只有43592元，其他的所有损失均没有证据，至今案涉标的物一直是由新港宾馆实际经营，中间并没有停止营业；3.美伦公司提出解除合同前也和新港宾馆主动积极协商，但是因为疫情影响，美伦公司到目前为止还没有恢复正常的营业，是由于形势变更导致其合同目的无法实现，继续履行合同对美伦公司不公。解除合同的违约责任并不能归咎于双方任何一方，故美伦公司不应当承担违约责任。4.新港宾馆主张的一审、二审律师代理费明显高于律师行业指导价格。 美伦公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》；2.判令新港宾馆返还美伦公司已支付的租赁保证金800000元及资金占用利息（按年利率6%标准从2020年8月10日起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由新港宾馆承担。 新港宾馆向一审法院反诉请求：1.判令双方于2019年10月31日签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及2020年6月18日签订的《补充协议》于2020年10月22日解除；2.判令美伦公司立即向新港宾馆支付违约金540000元；3．判令美伦公司赔偿新港宾馆损失43592元；4.由美伦公司承担本案的诉讼费、律师费等实现债权的全部费用。 一审法院认定事实：2019年10月31日，美伦公司与新港宾馆签订《郫县新港宾馆租赁合同》，约定新港宾馆将坐落于郫都区××镇××路××号（5-9楼）的郫都区新港宾馆（住宿部分）出租给美伦公司经营。该合同载明租赁期自2020年2月3日至2032年2月2日止；合同签订后，美伦公司应立即支付200000元定金，另在2020年2月3日前支付1200000元保证金后，可以派前期进场人员到宾馆进行前期工作，新港宾馆提供住宿的便利，美伦公司负责2020年1月24日至2月2日宾馆全体人员的工资；租赁期间，前四年每月租赁费200000元，每四年调增一次，美伦公司应在每月27日前交下一个月的租赁费，美伦公司未支付租赁费的视为违约；美伦公司缴纳的保证金每满一年降低200000元可抵作租赁费，至第四年保证金金额为600000元时不再变化；保证金具有定金性质，合同履行期间美伦公司单方解除合同（迟延支付租赁费也视为单方解除合同）的新港宾馆不退保证金，新港宾馆单方解除合同的向美伦公司双倍返还保证金；美伦公司迟延支付租赁费三十天或违反约定的其他义务，新港宾馆可选择继续履行或单方解除合同，并在单方解除合同的情况下不退保证金及已交租赁费且要求美伦公司支付相当于三个月租赁费的违约金；违约方承担守约方为实现合同权利而产生的律师费、担保费、诉讼费……等所有费用。合同签订当日，美伦公司向新港宾馆指定账户转账支付了定金200000元。 因新冠疫情爆发，美伦公司于2020年1月21日向新港宾馆指定账户转账支付了款项300000元作为保证金，并附言“新港酒店定金延迟一个月收房”。 后经双方协商，双方于2020年6月18日签订《补充协议》。该协议载明原合同押金由原1200000元减为第一次交800000元……；租金由原合同200000元减为180000元（减少时间半年，即2020年8月10日至2021年2月10日），到期后按原租金200000元支付，支付时间及其他事项一律按原合同执行；交接时间为2020年8月10日。同日，美伦公司向新港宾馆指定账户转账支付了款项300000元作为保证金。 《补充协议》签订后，美伦公司于2020年7月6日至2020年8月6日期间派员至新港宾馆开展前期工作，共在新港宾馆产生住宿费11092元。在此期间，美伦公司在要求新港宾馆提供财务数据未果后，以疫情对市场造成影响以及其单方调研考察结果为由，认为双方签订的合同协议存在不可履行情况，并希望新港宾馆将月租金调降至每月100000元。新港宾馆未同意美伦公司的要求并先后于2020年8月2日、8月6日要求美伦公司按约交付租金，但美伦公司也未交付租金。 因双方未达成新的一致意见，美伦公司于2020年8月7日向新港宾馆提交《解除通知书》，载明认为双方签订的合同效力待定，因新港宾馆在合同签订前严重夸大营业数据造成该司对经营前景的误判及疫情影响原因，该司如按目前租赁价格经营则会造成严重亏损，租赁该酒店经营的合同目的无法实现；鉴于租赁物尚在新港宾馆方权利人处实际控制和经营且还未交付，故正式函告新港宾馆立即解除双方于2019年10月31日签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及2020年6月18日签订的《补充协议》，并要求新港宾馆于2020年8月10日前返还已支付的800000元资金，逾期返还的将按年6%计算占用资金利息。新港宾馆于2020年8月9日回函称，双方签订的合同合法有效，美伦公司主张该宾馆夸大营业数据造成误判不成立，要求美伦公司及时支付租金接收酒店，否则已支付的800000元定金不予退还。 2020年10月22日，新港宾馆向美伦公司提交《解除函》，载明因美伦公司未按约支付租金，拒不履行合同义务的行为已构成严重违约并符合合同解除条件，故函告美伦公司《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》自解除函送到之日起解除，要求按《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》承担违约责任并赔偿损失。 一审另查明，为促成新港宾馆与美伦公司达成前述合同，新港宾馆向中介方四川到家了网络科技公司支付了佣金32500元。案涉合同签订后，案涉租赁物由新港宾馆继续使用并经营至今。新港宾馆为处理本案纠纷，于2020年10月22日与四川法奥律师事务所签订《委托代理合同》并支付了律师代理费50000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案美伦公司与新港宾馆所签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定享受权利履行义务。 关于本案《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》能否解除的问题。现双方均向一审法院提出请求解除相应合同及协议，因美伦公司在向新港宾馆主张进一步变更协议未果且约定的租赁物未交付的情况下，未按约向新港宾馆交付租金并于2020年8月7日通知新港宾馆解除合同及协议，已明确表示不再履行合同主要义务。根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”之规定，应认定双方的合同及协议已于2020年8月7日解除。新港宾馆于2020年10月22日再次发送《解除函》的行为，因案涉合同及协议已解除，不再发生合同解除的效力。 关于美伦公司是否存在违约行为的问题。首先，本案中，美伦公司在2019年10月31日与新港宾馆签订合同后，按约支付了首期保证金200000元；在疫情爆发后，美伦公司于2020年1月21日支付了保证金300000元并告知了新港宾馆延迟收房，结合双方于2020年6月18日签订《补充协议》且美伦公司于当日支付完毕剩余保证金300000元的事实，应视为双方就疫情产生的影响对保证金的支付达成变更意见，故截至2020年6月18日美伦公司不存在违约行为。其次，因双方的《补充协议》明确约定租金的支付时间按原合同执行，故根据约定，美伦公司应于双方新商定的交接日期上月27日前即2020年7月27日前向新港宾馆支付下月租赁费但其未支付，美伦公司存在违约的事实。对新港宾馆主张美伦公司存在违约事实的意见，一审法院予以采纳。其三，美伦公司在疫情发生后，经协商于2020年6月18日与新港宾馆达成补充协议，应视为其对相关的商业风险进行了相应的预判并自主作出的意思表示，在租赁物所在地疫情形势没有重大变更前，其以疫情原因属于不可抗力导致其合同目的不能实现为由主张免责解除合同，与本案审理查明的事实不符，于法无据；同时，对美伦公司提出新港宾馆存在未提供财务数据并夸大经营效果导致其产生误判的意见，因美伦公司未提供充分证据证明新港宾馆具有相应义务且存在欺诈的事实，一审法院不予采纳。 关于违约责任的问题。首先，虽案涉合同中约定美伦公司单方解除合同的，新港宾馆有权不退定金；但同时，双方又约定美伦公司违约的，新港宾馆有权主张三个月的违约金。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，虽美伦公司存在违约行为，但本案中新港宾馆既主张不退还已收取的800000元保证金又主张三个月租金标准的违约金于法无据，一审法院不予支持。其次，根据本案审理查明的事实，因案涉租赁物在此期间仍由新港宾馆继续使用管理经营并未实际交付，故在双方约定的交接期即2020年8月10日前租赁物的使用管理成本及经营盈亏均应由新港宾馆自行承担，这也是新港宾馆在《补充协议》中约定推迟交接期的自主权利让渡，鉴于新港宾馆也未提交充分证据证明其实际损失已达800000元，对新港宾馆主张不退还800000元保证金的意见，一审法院不予支持。该800000元新港宾馆应予退还。其三，本案中虽美伦公司存在违约行为，但该行为客观上有疫情导致酒店行业受到严重影响的原因，如美伦公司继续履行合同势必还要进一步投入资金等各类成本，而此投资是否能取得收益尚未可知，当事人通过承担违约责任的方式及时止损不违反法律法规的强制性规定。对美伦公司提出调降违约责任的请求，一审法院根据公平原则，结合本案案情，依法确定美伦公司按照双方约定的三个月租金标准即540000元承担违约责任；该金额包含了美伦公司为履行合同在新港宾馆住宿所产生的住宿费及新港宾馆维权产生的律师代理费，对新港宾馆的该部分诉讼请求，一审法院不再另行支持。综上，两相品迭，新港宾馆还应退还美伦公司260000元。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认美伦公司与新港宾馆（经营者：易高萍）于2019年10月31日签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及于2020年6月18日签订的《补充协议》于2020年8月7日解除；二、新港宾馆（经营者：易高萍）在判决生效之日起十五日内退还美伦公司人民币260000元；三、驳回美伦公司的其他诉讼请求；四、驳回新港宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币5900元、反诉案件受理费人民币4818元，由美伦公司承担人民币4818元，由新港宾馆承担人民币5900元。 二审中，美伦公司未提交新证据，新港宾馆提交了律师代理合同及30000元律师代理费转款凭证，拟证明二审中新产生了30000元律师费损失。美伦公司对该证据真实性无异议，但认为该费用高于行业标准，不认可关联性。本院对该证据将综合认定。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，美伦公司与新港宾馆所签订的《郫县新港宾馆租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为：美伦公司不继续履行合同是否构成违约，是否应承担违约责任及责任范围。 关于美伦公司是否构成违约。本院认为，虽然2020年上半年宾馆住宿行业受疫情影响较大，但从下半年开始影响已经逐步减小。双方在2020年6月签订了补充协议，调减了租金，该补充协议应当认为系双方在充分考虑了疫情影响的情况下对原合同的变更，在此补充协议签订之后，再未新出现任何影响合同全面履行的客观事由，故美伦公司在2020年8月要求解除合同的主张不能成立，其擅自解约行为构成违约，应承担违约责任。 关于违约责任范围。从新港宾馆一审反诉请求来看，其要求对方支付违约金，实际是放弃选择定金罚则。一审判决确定美伦公司承担三个月租金标准的违约责任，明确表明了包含律师费，实际是一审综合考虑了新港宾馆包括律师费在内的全部损失，并调整违约金后所确定的美伦公司应承担的全部违约责任，该判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，武汉美伦美宿科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；郫都区新港宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审武汉美伦美宿科技有限公司上诉案件受理费11800元，由武汉美伦美宿科技有限公司负担；二审郫都区新港宾馆上诉案件受理费17580元，由郫都区新港宾馆负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年四月二十日 书记员 袁雅丽