山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4200号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鹿角湾社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：薛俊佳，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：刘传军，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：刘光国，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处施沟社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：刘春晓，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处董家河社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：薛清刚，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处顾家岛社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：顾建德，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鱼鸣嘴社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：薛清晓，职务：主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处竹岔岛社区居民委员会。住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：薛虎，职务：主任。 以上上诉人共同委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。 以上上诉人共同委托诉讼代理人：刘仁凯，山东润杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛九洲商业管理顾问有限公司，住所地：青岛市黄岛区，统一社会信用代码：91xx72。 法定代表人：范瑞厚，总经理。 委托诉讼代理人：宋雯，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈军，山东倡通律师事务所律师。 上诉人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鹿角湾社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处施沟社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处董家河社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处顾家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鱼鸣嘴社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处竹岔岛社区居民委员会（以下简称鹿角湾等八社区居委会）与上诉人青岛九洲商业管理顾问有限公司（以下简称青岛九洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区区人民法院（2020）鲁0211民初12849号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹿角湾等八社区居委会向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决书第二项，改判青岛九洲公司多支付鹿角湾等八社区居委会违约金1367871.62元及以5659603.5元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月1日起至实际付清之日止的违约金(争议金额为1367871.62元)；2、本案一审、二审诉讼费、保全费、保函费等费用由青岛九洲公司承担。事实与理由：鹿角湾等八社区居委会向青岛九洲公司现状交付租赁房屋，被上诉人逾期支付租赁费应当承担违约责任，原审法院认定事实不清，应当依法改判支持鹿角湾等八社区居委会上诉请求。青岛九洲公司与鹿角湾等八社区居委会一审中均提交并认可双方之间签订的《南岛小镇商业房屋租赁合同》。合同中明确约定，青岛九洲公司应当提前半年预交下一周期的房屋租金，否则每逾期一天，按欠款额的万分之五支付上诉人违约金。但第二周期的交费期限届满时，青岛九洲公司不但没有向鹿角湾等八社区居委会支付第二周期的房屋租金，并且还拖欠第一周期的租金716094.65元没有支付，该行为已经构成违约，青岛九洲公司应当支付鹿角湾等八社区居委会由此产生的违约金。 青岛九洲公司答辩称：一、鹿角湾等八社区居委会主张一期违约金没有事实和法律依据。首先，鹿角湾等八社区居委会在上诉状中所主张的拖欠一期房屋租金为716049.65元，该数额与一审判决认定的一期未支付金额不符。该数额未扣减重复计算的57.91平方米的租金。重复计算面积经一审现场勘查且经被答辩人确认记载于一审判决中，该部分租金应当予以扣除。其次，鹿角湾等八社区居委会在上诉状中所主张的拖欠一期房屋租金未扣减鹿角湾等八社区居委会未按合同约定时间交付的场地租金。鹿角湾等八社区居委会在租赁合同签订时，工程尚未竣工验收，尚有部分场地仍被施工单位占用进行施工。因此相当一部分的场地是没有在合同约定的时间交付，而是在施工完毕后才交付给青岛九洲公司实际使用的。而这部分未按时交付使用房屋，在占用期间的租金，鹿角湾等八社区居委会在上诉状中也未扣减。再次，涉案房屋竣工验收时间为2017年9月18日。根据《建筑法》第61条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，在2017年9月18日竣工验收之前，鹿角湾等八社区居委会所提供的房屋均不合法。鹿角湾等八社区居委会无权就提供的不合法的房屋所产生使用费主张违约金。二、二期租赁费交纳时值新冠疫情期间，且青岛九洲公司已经将二期大部分租金支付，鹿角湾等八社区居委会就疫情影响下尚未产生的租赁费主张违约金不应当被支持。根据租赁合同，二期计租时间是从2019年12月29日开始。而新冠疫情是在这之后不到一个月的时间内就突如其来。自2020年1月底开始，整个商业小区被围档封闭，所有租赁商铺均处于完全停业状态。2020年7月底之后，撤掉了部分围档，但是相当一部分的道路改设路障，并对进入的车辆开始计时收费。青岛九洲公司租赁涉案房屋进行商业经营主要是面对西海岸新区的旅游资源带来的旅游游客的旅游消费，小区以旅游业的人流为主，而路障的设置令原本开放、道路畅通的商业小镇处于圈围状态，大部分私家车量被挡在外，许多商户纷纷退租，即使不退租的业户也拒绝缴纳租金。青岛九洲公司自疫情以来至今基本无租金收入，本就处于经营极度困难的状态，即使在这样的情况下，青岛九洲公司也已经支付了二期大部分的租金，已支付的租金足以覆盖至2021年8月之前产生的全部租赁费。青岛九洲公司认为，鹿角湾等八社区居委会就疫情影响下尚未产生的租赁费主张违约金不应当被支持。三、鹿角湾等八社区居委会在合同的履行过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。鹿角湾等八社区居委会的违约行为体现在以下三个方面：1、最终交付的租赁房屋面积比合同约定少了57.91平方米。2、在合同约定的交付时间，即2015年12月29日合同签订当天，尚有部分未完工项目，施工单位占用部分房屋进行施工，这部分占用的面积是在施工结束后才交由青岛九洲公司实际使用。因此合同约定的房屋交付之时，这部分被占用的房屋没有实际交付。3、在2020年8月18日以后对进入小区的车辆实行收费管理，改变了合同约定的现状出租事实，且这一改变对答辩人经营房屋产生了巨大的影响。上述事实在一审判决第20页第1-10行本院认为部分予以认定。青岛九洲公司认为，鹿角湾等八社区居委会在履行合同过程中存在若干违约行为，应当按照合同的约定承担违约责任，综上，请二审法院查明事实，依法驳回鹿角湾等八社区居委会的上诉请求。 青岛九洲公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审法院(2020)鲁0211民初12849号民事判决第三项；依法改判鹿角湾等八社区居委会返还青岛九洲公司第一周期逾期交房的租金260716.05元；依法改判鹿角湾等八社区居委会免除2020年2月至2020年7月期间的房屋租金1818205.89元(10909235.34/3年/2=1818205.89元)。2、上诉费用鹿角湾等八社区居委会承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同》签订后，鹿角湾等八社区居委会未按照合同约定将全部房屋交付青岛九洲公司，该部分房屋鹿角湾等八社区居委会逾期交付期间的租金260716.05元应由鹿角湾等八社区居委会承担。1、青岛九洲公司与鹿角湾等八社区居委会《房屋租赁合同》签订后，由于鹿角湾等八社区居委会的房屋施工活动没有结束，房屋竣工验收备案没有进行，鹿角湾等八社区居委会的承包施工单位还占据着部分房屋，没有交付青岛九洲公司，青岛九洲公司陆续致函给鹿角湾等八社区居委会要求鹿角湾等八社区居委会交付上述房屋(2016年1月7日工作联系函、2016年9月8日施工单位搬离网点告知函、2019年12月6日征求意见函、2020年6月12日催收租金回函等)，对于以上事实一审法院予以确认。但一审法院没有将逾期交付部分房屋期间的租金，从青岛九洲公司应承担的房屋租金中进行扣除是不符合事实的，请二审法院依法予以扣减。二、2020年2月至2020年7月期间的房屋租金1818205.89元(10909235.34/3年/2=1818205.89元)应于免除。自2020年2月起，该社区采取全封闭，只留一个出入口仅限本社区居民进入，同时对租赁房屋周边所有道路进行全部围挡的防疫措施，该围挡2020年7月28日部分拆除，该防疫措施导致反诉人租赁房屋无法经营，所有租赁商铺2020年2月至7月期间均处于停业状态，后果是许多商户纷纷退租，即使不退租的商户也拒绝缴纳租金，虽然有疫情影响，但是鹿角湾等八社区居委会采取的防疫措施后果是禁止了青岛九洲公司租赁合同的履行；鉴于疫情的持续性，导致游客锐减，并长期影响，青岛九洲公司租赁的房屋进行商业经营主要是面对西海岸新区丰富的旅游资源带来的旅游游客的旅游消费，因此该租赁合同基于疫情导致的消费市场的失去是长期影响的，青岛九洲公司租赁的房屋已经长期闲置，无租赁收入，已经对租赁合同的履行造成了根本性的影响，而不是一时的影响。青岛九洲公司租赁的房屋在南岛小镇的区域内，房屋租赁合同签订时，小区是开放式的，游客和周边居民可以随意出入，这是青岛九洲公司房屋租赁进行商业经营的基础，但是从2020年2月开始，鹿角湾等八社区居委会对小区进行了封闭，青岛九洲公司经营区域道路上设置了隔离墩，车辆无法通过；2020年7月鹿角湾等八社区居委会对小区设置了车禁系统，非小区登记车辆无法进入，并对停车位进行收费制度；这一系列措施，与合同签订时的小区是开放式、车辆随意出入、无隔离墩、停车不收费完全不同，从商业经营上看，大大的减少了商业经营的消费群体，对青岛九洲公司的商业经营造成了重大影响。基于疫情这一不能预见、不能避免也无法克服的不可抗力，以及鹿角湾等八社区居委会采取的防疫措施，已经对租赁合同的履行造成了根本性的影响，造成了这一期间租赁合同不能履行，根据民法通则、合同法关于不可抗力的规定以及最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，反诉人请求法院依法免除青岛九洲公司在2020年2月至7月期间的租金。同时合同法司法解释(二)第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中即使疫情不能被认定为不可抗力，也应当适用该情势变更的规定，疫情和疫情措施是合同签订后无法预见的情况，也不属于商业风险，但是对房屋的商业经营造成了重大影响，因此青岛九洲公司请求法院依法免除部分租赁期间的租金是符合法律规定的。青岛九洲公司补充上诉事实理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，且存在漏判事项。鹿角湾等八社区居委会应免除青岛九洲公司2020年2月至2020年7月场地完全封闭停业期间的房屋租金1818205.89元。1、青岛九洲公司认为，一审判决仅以正常社会环境下合同应当的履行情形作出审查认定，完全没有考虑新冠疫情这一不可抗力事件，系认定事实错误。一审判决未对青岛九洲公司因疫情主张减免租金的反诉请求作出判定，系漏判。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》已将新冠疫情定性为不可抗力，这是无须争议的事实。新冠疫情爆发后，自2020年1月24日起全国进入公共卫生事件I级响应。涉案房屋所在社区采取全封闭防疫措施，只留一个出入口仅限本社区居民进入，对涉案场地周边所有道路实行全围挡封闭，青岛九洲公司租赁场地内所有租赁商铺于2020年2月至7月期间完全停业，众多商户纷纷退租，即使不退租的商户也拒绝交纳租金。该围挡直至2020年7月28日才开始部分拆除。根据《民法典》第590条：“因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任”。疫情这一不可抗力事件直接导致涉案区域于2020年2月至7月期间封闭停业，该时间内的场地完全不能达到租赁使用的目的。一审判决，对青岛九洲公司于反诉状中所主张的免除2020年2月至7月场地封闭期间的房屋租金的请求没有作出任何认定，系对该项反诉请求的漏判。鹿角湾等八社区居委会应免除青岛九洲公司2020年2月至2020年7月场地封闭期间的房屋租金计1818205.89元。2、一审判决无视最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及青岛市政府《关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》中，关于疫情影响下房屋租赁租金减免的规定，相关规定在本案一审判决中未作出任何的引用，明显适用法律错误。根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。基于新冠疫情这一不可抗力事件，以及鹿角湾等八社区居委会采取的全封闭的防疫措施，在全封闭期间涉案场所处于完全停业状态是不争的事实，对租赁合同的履行造成了根本性的影响。根据上述最高院指导意见及青岛市人民政府发布的实施意见，结合在全国范围的司法实践中，对于因受疫情影响而停业的中小微企业作出减免经营场所租金的判定，请二审法院依法判令免除青岛九洲公司在2020年2月至7月被封闭停业期间的租金。二、《房屋租赁合同》签订后，鹿角湾等八社区居委会未按照合同约定将全部房屋交付青岛九洲公司，鹿角湾等八社区居委会逾期交付的场地在交付之前的租金260716.05元应从总的租金中扣减。青岛九洲公司与鹿角湾等八社区居委会《房屋租赁合同》签订并交付使用后，由于鹿角湾等八社区居委会的施工尚未结束，房屋没有竣工验收备案，鹿角湾等八社区居委会的施工单位占据着部分场地，没有交付青岛九洲公司。一审判决在确认鹿角湾等八社区居委会交付房屋时间上存在瑕疵的同时，没有将逾期交付房屋期间的租金，从青岛九洲公司应承担的房屋租金中进行扣减，系漏判，请二审法院依法予以扣减。综上所述，请二审法院依法支持青岛九洲公司的上诉请求。 鹿角湾等八社区居委会答辩称：一、鹿角湾等八社区居委会于双方签订的租赁合同当日以当时现状向青岛九洲公司交付了租赁房屋，不存在任何逾期交付的情形。2015年12月22日，鹿角湾等八社区居委会发布招标公告，面向社会公开招租，包括青岛九洲公司在内的19家公司投标，投标前青岛九洲公司在鹿角湾等八社区居委会处领取了《南岛小镇商业房屋租赁合同》及附件一等全部投标资料，资料中明确说明了鹿角湾等八社区居委会的交房时间为合同生效当日青岛九洲公司在公告中载明的异议期限内没有对合同内容提出任何异议，且在明知鹿角湾等八社区居委会的交付标准、交付时间、付款期限等信息的情况下投标，表明其接受鹿角湾等八社区居委会于合同生效当日即向青岛九洲公司现状交付房屋的事实。2015年12月29日，青岛九洲公司中标之后于当天与鹿角湾等八社区居委会签订了《南岛小镇商业房屋租赁合同》，在合同第九条第1款中明确:合同生效当日，青岛九洲公司即向乙方现状交付该房屋。并且青岛九洲公司在合同第十二条中声明:青岛九洲公司对承租房屋在合同签订时未办妥竣工验收手续的情况完全知悉，愿意现状承租，不会以此为借口提出异议或终止合同。由此可见，鹿角湾等八社区居委会已依约向青岛九洲公司交付承租房屋，不存在青岛九洲公司所称逾期交付的情形，其上诉请求没有事实依据，应当予以驳回二、青岛九洲公司要求免除2020年2月至7月份的房屋租金没有法律依据，应当予以驳回。1、青岛九洲公司的主张不属于人民法院调整范围。双方签订合同中并没有约定租金的调整方式，如需调整应当由双方协商解决。同时，合同履行过程中也不存在任何可变更或可撤销的法定事由，故青岛九洲公司的主张不属于人民法院的调整范围，应当予以驳回。2、青岛九洲公司与案外第三人的房屋租赁行为和青岛九洲公司与鹿角湾等八社区居委会之间的房屋租赁行为属于两个不同的法律关系，青岛九洲公司不能以此抗辩其付款义务，且双方之间的合同履行与疫情无关。首先，青岛九洲公司系转嫁自身经营风险，其主张不应支持。青岛九洲公司承租鹿角湾等八社区居委会房屋后并不进行实际经营，而是将承租房屋转租给第三方收取转租金，青岛九洲公司的收入来源于第三方承租人，且收取了租金，青岛九洲公司与第三方之间的租赁合同纠纷与鹿角湾等八社区居委会无关，不能以第三方的营利减少、退租等行为为由拒绝支付应当由青岛九洲公司支付给鹿角湾等八社区居委会的房屋租金。青岛九洲公司系转嫁自身经营风险，应当承担违约责任。其次，青岛九洲公司所称鹿角湾等八社区居委会对小区进行了封闭导致车辆无法进入造成青岛九洲公司经营困难的说法没有事实依据。青岛九洲公司设置停车收费制度并不影响鹿角湾等八社区居委会的商业经营，青岛九洲公司对自家名下物业进行管理符合国家法律规定。从鹿角湾等八社区居委会一审中提交的《南岛小镇商业网点车辆管理办法》及相关照片等证据可见，鹿角湾等八社区居委会对辖区地面停车资源进行合理优化管理并无不当，且并不存在青岛九洲公司所称的非小区车辆无法进入的情况。该管理办法第三条、第四条明确说明，商业网点业主根据自身需要选择临时停车卡券，对于临时进入南岛小镇的车辆采取计时收费的方式，并设置了1小时内免费、最高不超30元等保障措施，不存在无法进入的情形。同时双方签订的房屋租赁合同中也并没有关于停车位或车辆通行管理的相关规定，青岛九洲公司的陈述与事实不符。第三，鹿角湾等八社区居委会采取的防疫措施正当，不存在致使合同无法履行的情形。疫情期间，鹿角湾等八社区居委会及社区群众响应中央号召采取必要措施防控疫情扩散，是特殊时期的必然，但该些措施并没有限制社区内商铺经营，也没有限制居民人身自由，没有直接导致合同不能履行，且青岛九洲公司实际上仍然通过向第三方转租收取租金盈利。因此，双方之间不存在任何合同解除的法定事由。第四，青岛九洲公司迟延履行付款义务不能免除法律责任，且双方均不是政策、意见规定的租金减免对象或相对方。根据青岛九洲公司援引的《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条可见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力规定，严格把握适用条件，适用《合同法》第一百一十七条之规定（现为《民法典》第五百九十条第二款），即当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。双方签订的《南岛小镇商业房屋租赁合同》第四条第2款约定，青岛九洲公司应当提前预交下一三年周期租金，先交租金后使用，每逾期一天支付欠款额万分之五的违约金。即青岛九洲公司自2019年6月29日就应当支付全部第二周期租金，此时新冠疫情并未发生。因此，退一万步讲，即便新冠疫情属于不可抗力，青岛九洲公司迟延履行在先，新冠疫情发生在后，青岛九洲公司也无权要求免除其早就应当支付的房屋租金，并应当依法支付鹿角湾等八社区居委会迟延履约的违约金。疫情期间出台的保民生、保市场主体的政策或指导意见，所针对的是政府机关、国有企业，减负的对象也是小微企业。涉案的房屋属于鹿角湾等八社区居委会八个社区全体居民的集体财产，现已进行股份制改革，每名村民都持有其中股份，从鹿角湾等八社区居委会与青岛九洲公司的房屋租赁中获取收益。因青岛九洲公司拖欠租赁费已经引发了多起信访事件，不能以损害八个社区全体村民的利益来补偿青岛九洲公司个人的经营风险，既没有法律依据也不符合常理。同时，青岛九洲公司也并非小微企业，其承租鹿角湾等八社区居委会的房屋后已经进行了转租获利，并持续经营至今。因此，双方均不是政策、意见规定的适格对象，不应当支持青岛九洲公司的请求。综上所述，青岛九洲公司的上诉主张没有事实及法律依据，应当予以驳回。履约过程中，鹿角湾等八社区居委会没有任何过错，青岛九洲公司违约在前，应当支付违约金，请求依法纠正原审错误，支持鹿角湾等八社区居委会的上诉请求。 鹿角湾等八社区居委会向一审法院提出诉讼请求，1.判令青岛九洲公司立即支付我方房屋租赁费5659603.5元、违约金1367871.62元（暂计算至2020年6月30日），共计：7027475.12元。2.判令青岛九洲公司支付我方以5659603.5元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月1日起至实际付款之日止的违约金。3.本案诉讼费、保全费、保函费等费用由青岛九洲公司承担。事实与理由：2015年12月29日，双方签订《南岛小镇商业房屋租赁合同》，合同约定由我方出租给青岛九洲公司坐落于南岛小镇南标段F、G、H、J、I组团周围的商业房屋，租赁期限为16年，分5个周期缴纳租赁费。根据合同约定，青岛九洲公司应当在2019年1月7日前支付我方第1个租赁周期（即2015年12月29日至2019年12月28日）的租赁费9516094.65元；在2019年6月28日前支付我方第2个租赁周期（即2019年12月29日至2022年12月28日）的租赁费10943508.85元。截止2020年6月30日，青岛九洲公司仍欠5659603.5元没有支付，并产生违约金1367871.62元（暂计算至2020年6月30日）。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 青岛九洲公司在一审中辩称，一、依法判令解除双方签订的《南岛小镇商业房屋租赁合同》；若不能解除租赁合同，请求依法判令将合同约定的租金数额调减至原租金的三分之二金额，同时将合同约定的租金付款时间调整为按年支付；同时免除我方自2020年2月至7月的租金、物业服务费；二、要求鹿角湾等八社区居委会将第一个缴费年度多收取的租金及逾期交房违约金返还给我方或抵顶第二期缴费年度的租金；经计算我方缴纳的租金含本条的应当返还的租金和鹿角湾等八社区居委会逾期交房的违约金已经超付租金，因此鹿角湾等八社区居委会主张的逾期交房违约金不成立，应依法驳回鹿角湾等八社区居委会的主张租金和违约金的诉讼请求。1.2020年1月开始我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，这一事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，即使疫情不能被认定为不可抗力，也应当适用该情势变更的规定，疫情和疫情措施是合同签订后无法预见的情况，也不属于商业风险。我方租赁的房屋在南岛小镇的区域内，房屋租赁合同签订时，小区是开放式的，游客和周边居民可以随意出入，2020年2月开始，鹿角湾等八社区居委会采取了全社区封闭，只留有一个出入口进出，仅限于本社区居民才能进入，同时对我方租赁的房屋周边所有道路进行了围挡，在我方经营区域的道路上设置了隔离墩，车辆无法通过，现鹿角湾等八社区居委会还对小区设置了车禁系统，非小区登记车辆无法进入，并对停车位进行收费制度；这一系列措施，与合同签订时的小区是开放式、车辆随意出入、无隔离墩、停车不收费完全不同，从商业经营上看，大大的减少了商业经营的消费群体，对我方的商业经营造成了重大影响，我方对外出租的房屋租赁户纷纷退租，大部分租户也拒绝缴纳租金，纷纷要求免租，现我方的经营举步维艰，已经难以为继，继续履行会造成合同目的的不能实现，也明显不公平，因此请求解除合同，若不能判决解除租赁合同，请求依法将合同约定的租金数额调减至原租金的三分之二金额；同时将合同租金付款时间调整为按年支付；同时免除我方2020年2月至7月的租金和物业费。2.鹿角湾等八社区居委会出租给我方的房屋面积不符合合同约定。双方在合同中约定的租赁面积为18490.42平方米，但经我方现场查看和与图纸对照发现，G组团楼座带网点xx#xx房屋与xx#xxx房屋面积重合，多计算面积57.91平方米，因此鹿角湾等八社区居委会实际出租给我方的房屋面积为18432.51平方米。3、鹿角湾等八社区居委会逾期交付房屋，应按照实际使用期间计算租金，退还第一周期多缴纳的房租，并按照合同约定承担违约责任。鹿角湾等八社区居委会房屋竣工验收合格的时间为2017年9月18日，而房屋租赁合同约定的租赁开始时间为2015年12月29日，因此实际租赁时间应当从2017年9月18日开始计算，我方多缴纳的租金应抵顶第二期的租金或予以返还，鹿角湾等八社区居委会应支付违约金2992811.76元。4.鹿角湾等八社区居委会交付的房屋中3#楼171.34平方米、4#楼315.32平方米、5#楼320.06平方米，共计16套房屋，未配备自来水和排水系统、无厕所，不具备房屋的基本使用功能，该部分房屋一直空置，无法使用，鹿角湾等八社区居委会应当将已经收取的租金予以返还或抵顶第二期租金，收取的物业费也应当返还。5.我方已经超付租金2250381.32元[包括已交租金数额和鹿角湾等八社区居委会应当返还的租金及其应当承担的逾期交房违约金]，因此应依法驳回鹿角湾等八社区居委会要求我方支付租金和违约金的诉求。6.鹿角湾等八社区居委会出租的部分房屋漏水严重，不能使用，无法进行商业经营，我方多次通知鹿角湾等八社区居委会进行维修，但鹿角湾等八社区居委会至今不进行维修，鉴于这些漏水的房屋不具备使用功能，该房屋在维修好之前的租金不应由我方承担。7.我方在租赁期间垫付的J区独立网点门口路面整改维修费用3189.1元、施工单位使用被告自来水所欠的水费84.8元应由鹿角湾等八社区居委会承担。 青岛九洲公司向一审法院提出反诉请求，1、依法判令解除双方签订的《南岛小镇商业房屋租赁合同》；若不能解除租赁合同，请求依法判令将合同约定的租金数额调减至原租金的三分之二金额，同时将合同约定的租金付款时间调整为按年支付；同时免除我方自2020年2月至7月的租金、物业服务费；2.要求鹿角湾等八社区居委会返还我方第一周期多收取的租金3679705.1元及物业服务费481771.59元，同时向我方支付逾期交房违约金2992811.76元，或将前述款项用于抵扣第二期缴费年度的租金；3.判令解除3＃楼171.34平方米、4＃楼315.32平方米、5＃楼320.06平方米，共计16套房屋的房屋租赁合同和判令解除部分漏水严重房屋的房屋租赁合同。4.本诉与反诉的诉讼费等费用由鹿角湾等八社区居委会承担。事实与理由：2015年12月29日，反双方签订《南岛小镇商业房屋租赁合同》，约定我方承租鹿角湾等八社区居委会位于青岛市黄岛区商业房屋共计18490.42平方米，租赁期限自2015年12月29日至2031年12月28日，租金分周期支付，同时鹿角湾等八社区居委会承诺所有租赁房屋均可对外自由经营，不限制非小区人员往来消费。合同签订后，反诉原告支付了租金，租赁合同履行至今。2020年初，我国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了例如限制出行、隔离等多项持续长时间的疫情防控措施，鉴于我方日常经营主要面对西海岸丰富旅游资源带来的旅游消费，该疫情导致反诉原告的消费人群急剧且大量减少，致使反诉原告的租赁经营受到了巨大的影响。与此同时，鹿角湾等八社区居委会自2020年2月起，在该社区采取全封闭，只留一个出入口仅限本社区居民进入，同时对租赁房屋周边所有道路进行全部围挡的防疫措施，该防疫措施导致我方租赁房屋无法经营，所有租赁商铺2020年2月至7月期间均处于停业状态，后果是许多商户纷纷退租，即使不退租的商户也拒绝缴纳租金，最终致使我方持续至今无任何租金收入。基于疫情这一不能预见、不能避免也无法克服的不可抗力，以及鹿角湾等八社区居委会采取的防疫措施，我方租赁的房屋长期闲置，无任何租赁收入，已经对租赁合同的履行造成了根本性的影响，我方目前已无力继续履行该合同，根据民法通则、合同法关于不可抗力的规定以及最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，我方请求法院依法解除双方签订的租赁合同。另外，鹿角湾等八社区居委会向我方交付的房屋面积并非合同约定的面积，其中房屋面积存在57.91平方米的重合；同时，鹿角湾等八社区居委会未按约定时间交付所有租赁房屋，且房屋直至2017年9月18日才竣工验收，具备使用条件；此外，鹿角湾等八社区居委会交付的租赁房屋中有16套房屋因未配备自来水和排水系统而无法正常使用，导致该部分房屋至今空置，无法出租经营。综上，鹿角湾等八社区居委会构成违约，因鹿角湾等八社区居委会原因导致的延期交房和所交付的部分房屋不符合合同约定，鹿角湾等八社区居委会多收取的租金应当予以返还，多收取的物业费也应当返还，并且还应按照约定支付违约金。鹿角湾等八社区居委会出租的部分房屋漏水严重，造成房屋不能使用，无法进行商业经营，我方多次通知鹿角湾等八社区居委会进行维修，鹿角湾等八社区居委会至今不进行维修，鉴于这些漏水的房屋不具备使用功能，该房屋在维修好之前的租金不应由我方承担。现正式通知鹿角湾等八社区居委会，解除这部分房屋的房屋租赁关系，退还我方。 鹿角湾等八社区居委会针对青岛九洲公司的反诉请求答辩称，一、涉案房屋租赁合同合法有效，合同履行过程中不存在法定解除或约定解除事由，青岛九洲公司主张解除涉案合同没有法律依据，应当继续履行涉案租赁合同。1.涉案合同合法有效，疫情防控措施不影响合同目的的实现，应当继续履行。青岛九洲公司系通过公开招投标的方式与我方签订了《南岛小镇商业房屋租赁合同》，获得了南岛小镇南标段F、G、H、J、I组团商业网点16年的承租权。双方签订的房屋租赁合同系在权利义务明确、平等协商一致的前提下签订的，系双方真实意思表示，合同合法有效且一直实际履行至今。2020年2月开始，我方响应政府疫情防控的号召，采取了疫情防控措施，该些措施是应对新冠疫情特殊时期的必要措施，且该些疫情防控措施并没有直接导致合同不能继续履行。根据《最高人民法院印发的通知》的相关规定，疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，人民法院应当引导当事人继续履行合同，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。2.青岛九洲公司主张解除部分房屋的房屋租赁合同没有依据。青岛九洲公司主张16套房屋无法使用与事实不符，也不是解除合同的法定或约定事由。涉案合同第九条明确约定合同生效当日，我方即向青岛九洲公司现状交付涉案房屋，同时合同第十二条也明确约定青岛九洲公司愿以现状承租房屋，其对承租的房屋情况完全知情，合同签订时，承租人明确知悉承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续，并保证在履行合同过程中不会以此为借口和理由向出租人提出异议和终止合同，且涉案房屋已经通过综合竣工验收，完全具备使用条件，青岛九洲公司主张解除该16套房房屋的请求没有任何事实及法律依据。青岛九洲公司主张的部分房屋漏水与事实不符，也不是解除合同的法定或约定事由。根据合同约定，租赁期内，房屋及设施的维修、维护义务由青岛九洲公司负责并承担费用，我方仅对房屋主体结构质量承担维修义务。显然房屋漏水、上下水不属于主体结构的质量问题，青岛九洲公司可以自行维修或加装，并非青岛九洲公司所称的不具备使用功能，更加不是合同解除的法定事由，青岛九洲公司的主张与法无据，不应得到支持。二、青岛九洲公司其他各项反诉主张没有事实及法律依据，应当予以驳回。青岛九洲公司主张调减租金数额、租金支付方式没有依据。我国法律法规中并没有规定，双方签订的合同中也没有约定房屋租赁费的调整机制，合同履行过程中也没有任何无效、可撤销或可变更的法定事由，青岛九洲公司主张调减租金金额至原租金的三分之二以及租金按年支付的诉求，均属于当事人双方合意的内容，属于出租方与承租方自身经营范畴，不属于法院审理的调整范围，不应得到支持。青岛九洲公司主张的免除自2020年2月至7月的租金、物业服务费没有依据。疫情期间的政策规定、指导意见，所针对的是政府机关、国有企业，减负对象也是个体工商户、小微企业，涉案房屋是南岛小镇八个社区居民的集体财产，所涉及的是本集体经济组织全体居民的利益，因青岛九洲公司拖欠租赁费的纠纷已经引起多名社区居民信访。且青岛九洲公司在承租房屋后已经进行了转租收取了租金，没有产生实际损失，即使存在损失也是其公司的商业经营风险，与疫情及反诉被告无关，应当由青岛九洲公司自行承担。同时，从最高院的指导意见及疫情期间相关政策中可以看出，国家出台的应对疫情期间保民生的政策红利，其核心精神是通过减税降费、放宽贷款、减少经营成本等方式稳固经济，而青岛九洲公司所主张的以损害大部分人的根本利益补偿其个人损失的主张有悖逻辑法则，没有任何依据，不应得到支持。新冠疫情与反诉原告履约支付租赁费的行为不具有关联性，青岛九洲公司分别应当在2016年1月6日前支付第一周期租赁费，在2019年6月29日前支付第二周期租赁费，在上述两笔租赁费到期付款时尚未发生新冠肺炎疫情，即青岛九洲公司违约行为发生于新冠疫情之前，不能以疫情为由抗辩其履约行为，其反诉主张没有依据。青岛九洲公司主张返还多收取的租金、物业服务费、逾期交房违约金没有依据，应予驳回。我方现状出租房屋，不存在逾期交付等问题，关于涉案房屋的租赁面积、维护维修等情况，双方均在招投标文件及租赁合同中进行了明确约定，从双方签订《南岛小镇商业房屋租赁合同》的内容中可以看出，我方于2015年12月29日合同签订当日以当时房屋现状出租给青岛九洲公司，青岛九洲公司在合同中承诺愿以现状承租，且合同签订后承租房屋一直由青岛九洲公司占有、使用、收益，且物业服务费系由青岛九洲公司向物业公司支付，与我方没有关系，与本案也是不同的法律关系，青岛九洲公司提出的逾期交付、返还、抵顶租赁费用的主张有违合同约定，应当予以驳回。综上所述，青岛九洲公司的请求应予以驳回。 一审法院认定事实如下： 1.2015年12月22日，鹿角湾等八社区居委会发布公告和公开超投标须知，决定于2015年12月29日上午9:00时面向社会对外公开招租。 2.2015年12月29日，甲方（出租方）鹿角湾等八社区居委会与乙方（承租方）青岛九洲公司签订南岛小镇商业房屋租赁合同，约定：一、甲方出租给乙方的商业为甲方八个社区居民委员会共有，甲方保证所出租的房屋无任何权属争议；二、出租房屋坐落、面积、设施情况：（1）甲方出租给乙方的商业房屋位于青岛市黄岛区，南标段Ｆ组团、Ｇ组团、Ｈ组团、Ｊ组团、Ｉ组团周围商业房屋（18490.42平方米）详见附件。（2）出租房屋的建筑面积：南标段共18490.42平方米。（3）该房屋现有设施、设备情况，……作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据，甲方所出租房屋属现状出租；三、租赁期限及用途：（1）租赁期限为16年，自2015年12月29日至2031年12月28日，甲方免收乙方一年的租赁费，以供乙方培育市场。（2）甲方同意乙方租赁房屋作为商业经营，但不得从事或经营能够产生噪声扰民和污染环境的业务，以及违法违规的经营业务；四、租金数额及租金支付方式：（1）……按五个交费周期交纳，第一周期为4年，以后每周期为3年。第一周期2015年12月29日至2019年12月28日，租赁费为0.47元／日／平方米，租金为9516094.65元。第二周期2019年12月29日至2022年12月28日，租金在第一个周期租金的基础上增长15%，租金为10943508.85元。第三周期2022年12月29日至2025年12月28日，租金在第二个周期租金的基础上增长15%，租金为12585035.18元。第四周期2025年12月29日至2028年12月28日，租金在第三个周期租金的基础上增长10%，租金为13843538.7元。第五周期2028年12月29日至2031年12月28日，租金在第四周期租金的基础上增长10%，租金为15227892.57元。（2）支付方式：……每3年（首期4年）一交，乙方在中标后7个工作日内交纳第一个周期的租赁费（4年），以后每个周期租赁费的交纳均需提前半年预交下一个3年周期的商业房屋租金，必须先交租金后使用，每逾期一天，则按应欠款额的万分之五支付甲方违约金。（3）乙方中标后，已交纳的投标保证金中的20万元即转为合同履约保证金，其余280万元在第一周期的租金中折抵，多退少补；五、租赁期间相关费用及税金：……（3）租赁期间，乙方租赁该房屋所产生的治安、环境卫生及物业管理费等费用均由乙方承担，且直接支付到相应收费部门。如乙方迟延交纳，由此发生的滞纳金及损失由乙方赔偿甲方。（4）甲乙双方签订本合同的当日，乙方必须同时与南岛小镇物业管理有限公司签订本租赁物业的物业管理合同；六、房屋修缮与使用：（1）在租赁期内，房屋及设施的维修、维护义务由乙方承担，甲方只对房屋主体结构质量承担维修义务。（2）乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施。日常的维修、维护、保养由乙方负责并承担费用，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复……。七、合同的变更、解除与终止：（1）双方可以协商变更或终止合同。（2）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：未经甲方许可，拖欠房租累计二个月。乙方不按合同用途进行正常营业，造成噪音扰民、环境污染、消防、治安隐患，经催告后在15日内没有整改。拖欠物业费、水费、电费及其它应交费用超过二个月；……九、房屋交付及收回验收：（1）合同生效当日，甲方即向乙方现状交付该房屋……。十、违约责任：（1）合同期内，如甲方未按本协议约定时间向乙方提供该房屋，每延期一日，按第一周期租金的日万分之五承担违约金直至房屋交付。（2）合同履行期内，因乙方原因导致不能履行合同，乙方应按照合同剩余期限总租金的30%向甲方支付违约金，乙方所交履约保证金抵作违约金，不足以弥补甲方损失的，乙方应按照实际损失进行赔偿。（3）在租赁期内，乙方应如期交纳本合同约定物业费、水费、电费、税费等相关费用的，每逾期一天，则应按欠款额的万分之五支付甲方违约金……。十二、乙方的陈述和保证：乙方愿现状承租房屋，乙方对承租的房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续，乙方在履行合同中不会以此借口和理由向甲方提出异议和终止合同。乙方承租后应积极配合甲方完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方原因阻碍验收的，乙方应向甲方承担违约责任，违约金为每日1万元。 3.鹿角湾等八社区居委会称青岛九洲公司尚欠第一周期（2015年12月29日至2019年12月28日）租赁费716094.65元，欠第二周期（2019年12月29日至2022年12月28日）租赁费4943508.85元，合计欠租赁费5659603.5元。青岛九洲公司自认第一周期租赁费已经交纳8800000元，其对鹿角湾等八社区居委会所称的所欠第二周期租赁费数额未提出异议。 4.青岛九洲公司提交的建设工程竣工验收备案表证实涉案房屋的竣工验收日期为2017年9月18日。青岛九洲公司认为涉案的38号、39号楼实际为一套房屋，鹿角湾等八社区居委会重复计算了57.91平方米的面积。根据青岛九洲公司的申请，一审法院于2020年11月17日对鹿角湾等八社区居委会所出租的房屋进行了勘验，勘验结果为：涉案的38号、39号楼以中间祥荣阁大药房为中间点，按照青岛九洲公司提供的图纸，以图纸单元楼梯为基准点，祥荣阁大药房为39号楼xx，亦为38号楼xx，图纸上105与101实际上在祥荣阁大药房重叠。鹿角湾等八社区居委会在庭审中表示对勘验结果无异议，同意扣除重复计算的面积。 5.2016年1月7日，青岛九洲公司给鹿角湾等八社区居委会发送工作联系函，称：……（1）我公司于2015年12月29日与贵方签订南岛小镇商业房屋租赁合同并已开始计算租赁费用，但至今我方并没有收到该处网点的钥匙，请贵单位尽快给予办理交接手续，不影响我方交付剩余租赁费用。（2）经实际现场查看与图纸进行对比，发现G组团楼座带网点38号xx与39号xx重合，面积为57.91平方米，故合同租赁面积最终应为18432.51平方米。 2016年9月8日，青岛九洲公司向南岛小镇南区施工单位发送要求南岛小镇南区施工单位搬离网点告知函（打印件），称：我公司于2015年12月29日，竞标取得南岛小镇商业网点一标段租赁经营权，并随之开展招商租赁工作，但由于各施工单位一直占用我标段的商业网点，导致我公司无法正常使用租赁房屋、无法进行房屋改造及招商租赁工作，给我公司造成巨大的经济损失。以2016年9月8日作为分隔，拒不完全统计，截止目前各施工单位占用的我公司商业网点如下：F区施工单位9月8日及以前占用：23号-3，187平；9月8日至现在占用：18号-02，58平。G区施工单位9月8日及以前占用：21号-01，138平；20号-02，183平，共321平。H区施工单位9月8日及以前占用：19号-01，75平；9月8日至现在占用：19号-01，75平；I区施工单位9月8日及以前占用17号-04，57平；17号-05，85平；16号-01，63平；（独立-01，125平；5号-06，50平；共380平）。（老宋手写）。 2016年12月30日，土木建工集团五公司冯安明在该打印件最后手写了：I区17号-04,57平，17号-05,85平，现已使用。 2019年12月6日，青岛九洲公司向鹿角湾等八社区居委会发送征求意见函，称：我公司于2015年12月29日竞标取得南岛小镇商业网点一标段租赁经营权，并随之开展招商租赁工作。现有以下几个问题亟待解决：（1）G组团楼座带网点38号xx与39号xx重合，面积为57.91平方米，故合同租赁面积应为：18490.42-57.91平方米=18432.51平方米。（2）施工单位占用一标段的商业网点，面积：A:2015年12月29日至2016年9月8日期间1491平；B、2015年9月9日至2016年12月20日期间493平。施工单位黄岛园林欠水费84.80元，其中欠J区独立xx号网点（水号xxxx）74.20元，欠J区独立xx号网点（水号xxxx）10.60元。C、J区独立网点门口因积水而进行路面整改维修，我方垫付费用3189.10元。以上三种情况导致的费用，现征求贵方意见：是在下期缴费时进行递减还是根据费用情况顺延合同期限。 2020年6月12日，青岛九洲公司向鹿角湾等八社区居委会发送关于催缴租金的回函，称：……我公司于2015年12月29日竞标取得南岛小镇商业网点一标段租赁经营权，并随之开展招商租赁工作。期间存在的问题多次给各社区发函一直未得到解决。一、房屋租赁合同签订后，经我方现场查看与图纸进行对比，G组团楼座带网点xx号xx与xx号xx重合，面积为57.91平方米，故合同租赁面积最终应为18432.51平方米。第一期多交租金2983.38元，应当从本次应交纳租金的总额中扣除，同时本期总额租金应当扣减重叠面积部分的租金；二、施工单位占用我方租赁的商业网点，导致贵方逾期交付房屋，明细如下：（1）逾期交付房屋：2015年12月29日至2016年9月8日，共254天，共占用1491平方米。2015年12月29日至2016年12月20日，共357天，共占用493平方米。以上房屋因贵方逾期交付，逾期期间的房屋租金260716.05元，贵方应当退还，我方拟从租金中直接扣除。另按照租赁合同第十条约定……以上违约金合计130248.39元，应当从本次应交纳的租金总额中扣除。（2）施工单位欠水费84.80元，其中：欠J区独立xx号网点（水号xxxx）74.20元，欠J区独立xx号网点（水号xxxx）10.60元。三、J区独立网点门口因积水而进行路面整改维修，我方垫付费用3189.10元。四、自今年春节至今南岛小镇一直处于封闭、限制人员进出状态，而且我方承租的房屋，也被贵方封闭，导致我公司及业户的正常经营受阻而不得不暂停营业，老业户纷纷退租、新业户又不能进驻，造成我公司经济损失惨重……春节到现在的租金，基于贵方的原因是不存在租金的，因此请贵方核算一下这期间的租金，从总租金中扣减……。 6.2020年8月18日、8月19日，南岛小镇物业服务中心发布南岛小镇商业网点车辆管理办法和关于南岛小镇买房业主（租户）、商业网点使用人租用车位的通知，主要内容为：对进入南岛小镇区域的车辆实行收费管理……。 7.鹿角湾等八社区居委会诉求的违约金为：第一周期（2017年1月5日至2020年6月30日）716094.65元×0.05%×1273天=455794.24元第二周期（2019年6月28日至2020年6月30日）4943508.85元×369天=912077.3元以上合计455794.24元＋912077.38元=1367871.62元后续违约金（2020年7月1日至实际支付之日）基数：716094.65元＋4943508.85元=5659603.5元。 青岛九洲公司将诉讼请求明确为：第一期应交纳的租金是自2017年9月19日至2019年12月28日，标准为：17625.8平方米×日租金0.35元×830日=5120294.9元，已交纳8800000元，8800000元－5120294.9元=3679705.1元，即反诉请求第一项第一周期应当返还数额；物业费数额应当为402988.89元；违约金按合同约定的第一周期租金总额0.05%×逾期天数629天（自2015年12月29日至2017年9月18日）=2992811.76元。 8.鹿角湾等八社区居委会向本院申请诉讼保全措施，请求冻结被告（反诉原告）的银行存款7027475.1元或查封等额的相应财产，提供中国大地财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函作担保，但原告（反诉被告）未提交支出保单保函费的证据。 一审法院认为，鹿角湾等八社区居委会与青岛九洲公司所签订的涉案房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效，对双方具有法律约束力。鹿角湾等八社区居委会称青岛九洲公司尚欠第一周期租赁费716094.65元，第二周期租赁费4943508.85元，青岛九洲公司自认第一周期租赁费已交纳8800000元、对鹿角湾等八社区居委会所称的尚欠第二周期的租赁费数额未提出异议，故一审法院确认青岛九洲公司第一周期的租赁费已经交纳8800000元、第二周期的租赁费已经交纳6000000元（10943508.85元-4943508.85元），青岛九洲公司存在着未按合同约定的时间足额交纳租赁费的事实。根据一审法院的现场勘验及鹿角湾等八社区居委会在庭审中“同意扣除重复计算的面积”的事实和青岛九洲公司发送给鹿角湾等八社区居委会的工作联系函、施工单位搬离网点告知函、征求意见函、催收租金回函等，一审法院确认鹿角湾等八社区居委会在交付青岛九洲公司涉案租赁房屋的时间上存在着瑕疵，在2020年8月18日以后对进入涉案小区的车辆实行收费管理、改变了合同约定的现状出租的事实，且其交付给被告（反诉原告）涉案租赁房屋的面积少了57.91平方米，实际应为18432.51平方米（18490.42-57.91平方米=18432.51平方米）。据此青岛九洲公司应交纳鹿角湾等八社区居委会第一周期租赁费应为9486291.6元[18432.51平方米×0.47元/日/平方米=每天8663.28元，8663.28元×1095天（3年365天）=9486291.6元]，而青岛九洲公司已交纳8800000元，故青岛九洲公司尚欠鹿角湾等八社区居委会第一周期的租赁费为686291.6元（9486291.6元-8800000元）。青岛九洲公司应交纳鹿角湾等八社区居委会第二周期的租赁费系在第一周期租赁费的基础上增长15%，应为10909235.34元（9486291.6元×1.15），青岛九洲公司已交纳6000000元，尚欠鹿角湾等八社区居委会第二周期租赁费为4909235.34元（10909235.34元-6000000元）。综上，青岛九洲公司尚欠鹿角湾等八社区居委会第一、第二周期的租赁费（截止2020年6月30日）合计应为5595526.94元（686291.6元＋4909235.34元），该款青岛九洲公司应支付给鹿角湾等八社区居委会。 房屋租赁合同属于长期性合同，今年又遭受了新冠疫情，随着疫情的发展变化，对商业经营造成了重大影响，但该行为不足以导致合同根本性无法履行，且青岛九洲公司也交纳了大部分租赁费，因此双方应积极加强沟通与协商，本着互谅互让、合作共赢的原则处理纠纷，促进合同的继续履行，故被告（反诉原告）请求解除合同，一审法院不予支持。前述，双方均存在着过错，故对双方要求相对方承担违约责任的诉求，一审法院均不予支持。鹿角湾等八社区居委会未提交支出保单保函费的证据，故其诉求青岛九洲公司承担保单保函费，一审不予支持。租赁费标准、交纳时间系双方协商确定的，鹿角湾等八社区居委会请求调整租赁费的交纳标准、交纳时间，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。虽然，鹿角湾等八社区居委会所出租的涉案房屋于2017年9月18日才竣工验收，但青岛九洲公司在合同中约定“甲方免收乙方一年的租赁费，以供乙方培育市场”、“乙方愿现状承租房屋，乙方对承租的房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续，乙方在履行合同中不会以此借口和理由向甲方提出异议和终止合同”，故鹿角湾等八社区居委会要求自2017年9月18日开始计算租赁费、解除16套房屋和部分严重漏水房屋的合同，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。合同中约定“在租赁期内，房屋及设施的维修、维护义务由乙方承担，甲方只对房屋主体结构质量承担维修义务……日常的维修、维护、保养由乙方负责并承担费用”，故青岛九洲公司所支出的J区独立网点门口因积水而进行路面整改维修费用3189.10元，应由青岛九洲公司自行承担。施工单位所欠青岛九洲公司的水费及青岛九洲公司请求返还物业费的请求，与本案不是同一法律关系，在本案中一审法院不予处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、青岛九洲商业管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鹿角湾社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处施沟社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处董家河社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处顾家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鱼鸣嘴社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处竹岔岛社区居民委员会第一期、第二期租赁费5595526.94元；二、驳回青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鹿角湾社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处施沟社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处董家河社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处顾家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鱼鸣嘴社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处竹岔岛社区居民委员会的其他诉讼请求；三、驳回青岛九洲商业管理顾问有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取30496元，保全费5000元，合计35496元，由鹿角湾等八社区居委会承担8850元，由青岛九洲公司承担26646元。本案反诉受理费30940元，由鹿角湾等八社区居委会承担600元，由青岛九洲公司承担30340元。 二审中鹿角湾等八社区居委会提交以下证据： 证据1、南岛小镇商业网点资料领取资料表证，证明投标前青岛九洲公司领取的相关资料中明确说明交房时间为合同生效当日，青岛九洲公司也未在异议期内对合同内容提出异议，其在明知交付标准、交付时间、付款期限等信息的情况下投标，表明其接受上诉人于合同生效当日即向青岛九洲公司交付房屋的事实。结合合同约定，说明双方的房屋交付日期是2015年12月29日，与2017年9月18日无关，原审法院认定错误，应当依法予以纠正。 证据2、保函费发票，结合上诉人在一审中提交的保单保函上诉人依法申请了对青岛九洲商业管理顾问有限公司的财产保全，也提供了相应担保花费人民币7500元。 青岛九洲商业管理顾问有限公司质证后认为：对证据1真实性无异议，证明事项有异议，该证据不能证明居委会所证明的事项。该证据只是在投标时领取相关资料的领取记录，不能够证实房屋的交接情况。青岛九洲商业管理顾问有限公司未对合同约定现房交付提出异议，但居委会在交付房屋时并没有向青岛九洲商业管理顾问有限公司交付所有应当交付的出租房屋。其中有57.91平米是重复计算没有交付，当时施工单位尚未施工完毕占据场地进行施工的面积也未在合同签订之后按时按约向青岛九洲商业管理顾问有限公司交付，事实上至今为止居委会都未与青岛九洲商业管理顾问有限公司签订交付手续及交付单。因此该证据不足以证明居委会按合同约定按时足面积交付出租房屋。 对证据2发票真实性无异议，我方认为我方不应负担该费用，导致事件的发生，作为上诉人及被上诉人均有过错，不能单纯让一方承担。 本院依法对上述两份证据的真实性予以确认。 青岛九洲公司提交以下证据： 证据1、空铺照片一宗，证明自疫情以来，涉案房屋因封闭停业无法经营，后恢复营业至今，大量商户纷纷退租导致涉案房屋的空户率接近70%，严重影响了青岛九洲商业管理顾问有限公司的经营。要求免除部分租金。 证据2、薛家岛街道防控工作指挥部发布的强化道路未封闭住宅小区的工作方案，社区给全体南岛小镇居民的一封信，该两份证据证明疫情发生后在2020年2月起涉案的小区已围挡全封闭致全部商铺停业，至2020.7月底才部分解除围挡。但是解除围挡之后，仍设置了路障。对于南岛小区的原本开放的格局发生了根本的变化，与当时交付的状况不相符。并且直接阻止了相当的私家车和人流，造成经营困难。 鹿角湾等八社区居委会质证认为，对证据1真实性无异议，证明事项不予认可。照片无法反映是否是青岛九洲商业管理顾问有限公司承租标段，也无法反映是否是商户的正常营业时间，青岛九洲商业管理顾问有限公司的收入来源于第三方承租人，并且已收取了租金。青岛九洲商业管理顾问有限公司与第三方承租人的租赁合同纠纷系另一法律关系。与我方无关，青岛九洲商业管理顾问有限公司系转嫁自身经营风险，其主张不应支持。 证据2真实性无异议，证明事项不予认可。在疫情期间上诉人以及社区群众包括社会雇员，志愿队伍街道工作人员等响应中央号召，采取必要的防控措施，是特殊时期的必然。但该措施并未限制社区内的商铺正常经营。也没有限制居民的人身自由。没有直接导致双方签订的租赁合同无法履行。且实际被上诉人仍通过向第三方转租收取租金盈利，双方之间不存在任何解除变更合同的事由。请求依法驳回。 本院对上述两份证据的真实性予以认可。 二审中青岛九洲公司表示其不再要求解除合同或变更合同，同意继续履行合同。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点在于鹿角湾等八社区居委会是否完成交付义务、鹿角湾等八社区居委会是否应退还青岛九洲公司所主张的逾期交付期间的租金。对此本院认为，依据双方签订的合同内容，各方对房屋租赁合同签订时房屋现状及尚未竣工验收均系明知。虽然鹿角湾等八社区居委会交付的房屋具有一定瑕疵，但依据合同约定，2015年12月29日至2016年12月29日为免租期，该期间鹿角湾等八社区居委会原本并未收取涉案房屋房租，青岛九洲公司上诉中所主张减免的逾期交付房屋的租金，均发生在2016年12月29日之前，因此，其该项主张，本院不予支持。关于2020年2月至2020年7月场地封闭期间停业房屋租金，本院认为，一审法院本院认为部分写明“租赁费标准、交纳时间系双方协商确定的，鹿角湾等八社区居委会请求调整租赁费的交纳标准、交纳时间，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持”，包含对上述诉讼主张的分析，且判决主文中亦已驳回青岛九洲公司的其他反诉请求，因此，青岛九洲公司主张一审法院漏判不成立。青岛九洲公司主张因疫情要求免除该期间租赁费的主张，本院认为，青岛九洲公司在疫情发生前已存在逾期支付房屋租金的情形，且青岛九洲公司的主张，不具有法律依据及合同依据，故本院对该上诉主张不予支持。 鹿角湾等八社区居委会主张的违约金，本院认为，鹿角湾等八社区居委会交付房屋具有一定的面积差，是本案争议产生的原因之一，而对于新冠疫情发生对经营产生的风险，各方亦应合理分担，各方未能妥善协商解决导致本案诉讼发生，因此，鹿角湾等八社区居委会要求青岛九洲公司支付违约金的主张本院不予支持。 关于诉讼保全保险费用的承担，本院认为，因本案纠纷并非一方过错造成，因此对于鹿角湾等八社区居委会要求青岛九洲公司承担上述费用的主张本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计40542元，由两上诉人各自负担己方预交部分。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十九日 法官助理 徐 鹏 书 记 员 王若怡