天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初12191号原告：陈姮，女，1986年12月7日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：杨洋，天津盛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婷婷，天津盛津律师事务所实习律师。被告：天津永辉房地产开发有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺工业园津兴道91号。法定代表人：高志波，董事长。委托诉讼代理人：远宁，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文怡，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告陈姮与被告天津永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈姮的委托诉讼代理人杨洋、韩婷婷，被告永辉房地产的委托诉讼代理人远宁、王文怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈姮向本院提出诉讼请求：1.判决变更合同第五条第三项补充合同第三条为“甲方如未按合同约定日期交付房屋的，甲方应当按照乙方已付款项的贷款利率（年4.65%）支付违约金”；2.判决被告按照已付贷款利率支付自2020年5月31日至2020年10月30日延期交房违约金51663.83元；3.判决被告按照已付贷款利率支付自2020年10月30日至实际交房之日延期交房违约金；4.判决被告支付律师费3000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买位于西青区××道××号××号楼××号房屋，房屋总面积103.22平方米，价款2594854.85元，双方约定该房屋应当于2020年5月30日前由被告向原告进行交付，但被告至今未向原告交付房屋。后经查合同约定延期交房违约金过低，相关交易条款显失公平，严重侵害原告作为购房人的合法权益。综上，被告延期交付房屋的行为已严重侵害原告合法权益，依据相关法律规定，原告提出上述请求。永辉房地产辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1.不存在变更合同的法定情形，涉案合同的违约条款不属于实质性权利义务约定，如违约金约定过低，原告可依法主张调整违约金。2.由于涉案房屋未取得竣工备案书，不符合交付条件。同时，原告未举证证明实际损失，其主张不应得到支持。在双方未约定违约金的情况下，逾期交房损失应比照同地段同类型房屋租金标准确定。3.涉案合同约定因政府行为等不可抗力因素导致逾期交房，被告不应承担违约责任。涉案项目在施工过程中，相关行政部门因重污染天气发布停工通知以及疫情原因导致涉案工程无法施工，被告应在该范围内免除违约责任。涉案工程目前仍在建设中，新的股东已积极协商解决工程建设问题。4.双方未就律师费进行约定，且律师费非必要发生的费用，因此不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月7日，出卖人（以下简称甲方）永辉房地产与买受人（以下简称乙方）陈姮签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于西青区××道××号××号××号商品房，建筑面积103.22平方米，房屋价款为2594854.85元。合同第三条约定：商品房竣工，验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2020年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的按照下列第3种方式处理：延期交付。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任。合同继续履行，甲乙双方另行签订补充合同、乙方逾期付款，适用补充合同约定的违约条款。补充合同第一条第2款约定：甲乙双方确认在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用本合同第五条关于甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任。补充合同第三条关于对买卖合同第五条补充约定：甲乙双方一致同意将本合同第五条修改为除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，合同继续履行。逾期90日内的，甲方应按已付款金额的年1‰向乙方支已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止。逾期超过90日的，甲方应按已付款金额的年1‰向乙方支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止；此外，甲方还应按已付款金额的年1‰向乙方支付违约金。合同签订后，陈姮交付全部购房款。2020年4月15日被告向业主发出《领世北郡项目延期交付告知函》内容为“…因出现贵我双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉及的不可抗力情形，导致您购买的房屋不能按约定交房日期交付，交付日期延期至2020年12月31日前”。目前，涉案房屋仍未交付。关于涉案房屋建设情况，现涉案工程主体部分已完工，配套设施正在进行建设，被告无法预计交房日期。关于房屋迟延竣工交付的原因，被告称因为执行政府禁令、恶劣天气及疫情管制措施而停工，致使涉案项目施工受影响，最终导致房屋不能按期交付。被告主张免责停工的原因主要包括：1.2018年11月13日天津市西青区渣土综合管理办公室发出的《通知》：根据重污染天气…从即日起至12月底，全区各类施工工地停止一切土方作业…2.天津市环境保护局分别于2019年至2020年期间发布的重污染天气二级、三级预警，要求停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；停止所有施工工地的土石方作业；全面停止建筑垃圾和渣土运输车砂石运输车辆上路行驶…停工起止时间主要为：2019年1月11日零时至15日零时、2019年2月21日12时至25日14时，2019年2月28日12时至3月5日18时、2019年9月25日零时起至10月1日24时、2019年10月19日零时至10月20日18时、2019年11月20日18时至11月24日零时、2019年12月7日14时至12月11日零时、2019年12月20日18时至12月25日20时、2019年12月27日20时至12月29日24时、2020年1月9日18时至1月10日20时、2020年1月15日14时至1月19日7时、2020年12月20日20时至12月23日14时。3.关于建筑工防汛、防风检查情况的通报，按市领导关于应对“利奇马”的会议精神…停止一切高空作业…现场塔吊、施工电梯、爬模、爬架等应停止作业…4.天津市于2020年1月至6月发布重大突发公共卫生事件一级、二级、三级响应。一级响应具体措施：依法采取限制人员聚集等强制性措施…起止时间为2020年1月24日零时至2020年4月30日；二级响应具体措施：在车站、机场、港口登出设立发热留观室….起止时间为2020年4月30日零时起至2020年6月6日；三级响应具体措施进入常态化防控阶段…起止时间为2020年6月30日零时起。原告称由于开发商资金链断裂导致无法按期交房，并提交2021年1月宏房经理与业主谈话录音予以证明。宏房经理谈话内容为“…房子主体项目完工但为什么还是交不了房，一方面是配套的问题，还有一方面是融资的问题…”本院认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。原告已依约交付购房款，但被告未能于2020年5月30日前向原告交付符合法定及约定交房条件的房屋。本案的主要争议焦点为：被告迟延交房是否存在免责情形，以及被告应当支付原告逾期交房违约金的计付标准。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定发生因政府行为致使合同不能履行或延期履行情形时，可以免除被告逾期交房的违约责任，该约定系对不可归责于双方原因导致的逾期交房免责情形的约定，内容并不违反法律规定，合法有效。诉争项目工程在实际施工过程中，本市政府及其相关部门多次发布持续时间不同的重污染天气预警、突发公共卫生事件一级响应的行政措施，要求停止施工工地的土石方作业、限制人员聚集等。土石方作业项目的停工、限制施工人员聚集的措施必然影响房屋整体建设及配套相关项目的施工进度，故因上述原因导致工期延误应当免除相应期间的逾期交房违约责任。对于被告主张的受台风恶劣天气影响，疫情二级、三级应急管控措施导致停工的情况，因上述措施并未明确要求停止土石方运输等作业及强制性限制人员聚集，故不能认定上述因素导致被告逾期交房而予以免责。综合考量政府发布的因重污染天气、疫情防控限制性措施及涉案房屋整体建设情况、被告自身资金问题影响工期进度等因素，本院酌情认定自原、被告订立《天津市商品房买卖合同》至2020年5月30日期间免责天数为97天，故合同约定的交房日期可以顺延至2020年9月4日。由于被告无法确认交房具体时间节点，双方经本院释明均不同意解除合同，故本院认定被告违约天数自2020年9月5日起暂计至2021年1月4日，对于2021年1月5日至实际交房之日的违约责任，原告可另行主张解决。对于原告主张变更合同第五条第三项补充合同第三条约定的违约金支付标准的问题，按照法律规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，因被告逾期交房导致原告不能及时使用涉案房屋产生相应损失，由于双方对赔偿损失额计算方式没有约定，故，本院按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以每月每平米29元的租赁费标准，自2020年9月5日暂计至2020年1月4日，损失额为11973.52元（103.22平方米*4个月*每月每平米29元）。由于双方约定的已付款利息及违约金均属于被告应承担违约赔付责任的计算方式，但该计算标准明显低于上述损失，故本院依法予以调整，将违约金及已付款利息增加至上述损失数额。对于原告主张的超出上述损失数额的部分，本院不予支持。对于原告主张的3000元律师费，由于上述费用系非必要发生的费用，双方对此也未进行约定，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、天津永辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈姮逾期交房违约金11973.52元（自2020年9月5日至2021年1月4日）。二、驳回陈姮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，全部由被告天津永辉房地产开发有限公司负担（此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二一年四月三十日书记员 张静瑶附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外…..第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。