贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021)黔0523民初434号原告：雷松，男，1989年2月22日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省金沙县。原告：林青，女，1992年1月23日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托代理人：张主红，女，1969年5月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，系特别授权。原告雷松、林青与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告雷松、林青、被告建安公司的委托代理人张主红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷松、林青向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；二、判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金，现暂计算至起诉之日违约金为43416.82元（违约金计算标准为：从2017年4月28日起，按日支付房款319948.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月4日，原告与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款319948元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第3栋19层2号商品房，房号为3-19-2。商房买卖合同约定被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日后，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订前，原告于2016年7月4日向被告支付首付款64948元，并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年9月8日将255000元按揭贷款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办资料。至此，原告已按照合同履行全部义务。但是，至起诉之日被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任并赔偿原告损失。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知业委会通过诉讼途径解决。为此，原告诉至本院，请求依法判决。被告建安公司辩称，一、本案已经超过诉讼时效期间。民法典规定的诉讼时效期间三年，原、被告之间签订商品房买卖合同的时间是2016年3月27日，合同约定该商品房出卖人应于2017年3月28日前将办理转移登记的有关文书移交给原告，因此，原告应于2017年3月29日知道或者应当知道其权利受到损害，截至2020年3月28日本案三年的诉讼时效期间已经届满。二、本案被告并无主观恶意违约，即便被告应该承担违约责任，也应根据法律的规定，按照实际损失承担违约责任。本案虽然被告存在延期办证的违约事实，但由于案涉商品房的买卖是采用银行按揭贷款，而且买卖双方约定即便是按时办理了商品房产权证书，也是由商品房出卖人直接移交给银行作为抵押物，无论什么时候办理产权证书对于商品房买受人都没有造成实际损失。因此，被告请求应当承担的违约责任应以实际发生额为准，不应承担实际损失以外的责任。三、原告称其所在小区业委会多次向被告协商违约金事宜不是事实，且要求办证与主张违约金是两件事，不能将要求办证说成是要求支付违约金。为此，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年7月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买建安壹号第3幢19层2号房屋，建筑面积96.37平方米，房屋总价款319948元，合同签订当日交付首期房款64948元，余款255000元以公积金贷款支付。被告应当在2016年12月28日前向原告交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：被告承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。自约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，协议约定：买受人同意出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证。原告于2016年7月4日向被告支付了首付款64948元，并于合同签订当日向被告缴纳代收费11630元。原告向公积金中心申请的贷款255000元于2016年9月8日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、《收据》等证据予以证明，这些证明具有证明效力，可作为定案依据。因同系列案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。关于被告是否违约及诉讼时效问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告庭审时提出的本案已经超过诉讼时效的问题，由于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效的规定。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年3月28日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务,但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2017年3月29日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权,亦随着时间的推移发生变化,违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年1月14提起诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定,原告于2018年1月14日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2018年1月14日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。对于违约责任承担问题，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第2目第（2）项：“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”的约定，被告应按该约定向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额319948元为基数，按双方购房合同约定的日万分之一支付违约金。对被告不予支付违约金的主张，无法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷松、林青违约金，违约金以购房款319948元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月14日起计算至被告贵州建安房地产开发有限公司向原告雷松、林青交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告雷松、林青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取450元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  方世康二〇二一年四月六日法官助理吕庭标书记员石朝鹏