河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1376号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南信基置业有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路**综合楼，统一社会信用代码91410100757103183C。法定代表人：刘俊峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王金真，该公司员工。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州安诚物业管理有限公司，，住所地郑州市惠济区金杯路金蓝湾**楼1-29统一社会信用代码91410108753883100M。法定代表人：李书均，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵文文，该公司员工。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某，女，1977年9月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李志平，女，1948年12月24日出生，汉族，住郑州市金水区，系王某某之母。原审被告：河南新希望建设有限公司，，住所地郑州市金水区宋砦东路**院**楼****统一社会信用代码91410100794282811M。法定代表人：张春玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕亚琼，该公司员工。上诉人河南信基置业有限公司（以下简称信基公司）、郑州安诚物业管理有限公司（以下简称安诚公司）因与被上诉人王某某、原审被告河南新希望建设有限公司（以下简称新希望公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司上诉请求：一、请求依法撤销（2020）豫0108民初1300号民事判决书，依法改判上诉人无需向被上诉人赔偿损失190000元、无需向被上诉人退还保证金50000元、被上诉人另需向上诉人支付自2018年7月4日至2019年2月16日期间的租金365841元；二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决中要求上诉人向被上诉人赔偿损失100000元无法律依据。上诉人认为，被上诉人请求赔偿损失在证据不足的情形下，法官采用自由裁量权酌定上诉人向被上诉人赔偿100000元，加重了上诉人的义务承担及责任，损害了上诉人的合法权益及依照合同约定享有的信赖利益，二审法院应予以纠正。二、一审判决中要求上诉人对被上诉人要求返还的物品折价赔偿40000元无法律依据，加重了上诉人的责任，有失公允。三、一审判决中要求上诉人向被上诉人赔付营业损失50000元无法律依据。被上诉人于2015年的5月份与上诉人建立租赁关系，于2015年8月份开办幼儿园，时至2018年7月已经三年有余，如果像被上诉人所述，是因商铺主体质量问题，被上诉人不可能迟至2018年才主张权利。实际上被上诉人开办的幼儿园被停业整顿是因为其师资力量不足，办学资质达不到，被上诉人将自身原因导致的停业整顿推脱到上诉人头上，进而将其被停业整顿向学生家长赔偿的损失转嫁到上诉人头上，明显是被上诉人向上诉人转嫁风险的一种说辞，被上诉人要求上诉人向其赔偿损失没有任何法律依据。四、一审判决中要求上诉人向被上诉人退还租赁保证金50000元（信基公司退还40000元，安诚公司退还10000元）无法律依据。五、一审判决要求被上诉人仅向上诉人支付租金自2018年5月8日至2018年7月3日时间、金额有误，请求二审法院改判被上诉人另需向上诉人支付自2018年7月4日至2019年2月16日期间的租金365841元（上诉人信基公司299504元、上诉人安诚公司66337元）。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。王某某辩称，请求维持原判。河南新希望建设有限公司未发表述称意见。王某某向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与三被告签署的租赁合同及相关协议于2018年7月3日解除；2、判令三被告赔偿原告装修损失692000元；3、判令三被告返还原告房屋内所有物品（空调12台、教学一体机6台、电子钢琴6台、蒙氏教具及教台4套、桌椅及床铺、新风系统、厨具餐具、书籍玩具、大型滑梯2套、办公设备、衣物等），或折价赔偿原告968000元；4、判令三被告赔偿原告营业损失640000元；5、判令被告信基公司退还保证金4万元、被告安诚公司退还保证金1万元；6、本案诉讼费由三被告承担。河南信基置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令王某某向信基公司支付自2018年5月8日起至2019年2月16日期间的租金407694.6元及计算至2020年6月7日的违约金249486.2元，并自2020年6月8日起按照日1‰支付违约金至租金实际清偿之日；2、本案反诉费用由王某某承担。郑州安诚物业管理有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令王某某向安诚公司支付自2018年5月8日起至2019年2月16日期间的租金81240.87元及计算至2020年6月8日的违约金55284.39元，并自2020年6月9日起按照日1‰支付违约金至租金实际清偿之日；2、本案反诉费用由王某某承担。一审法院认定事实：2015年5月8日，原告王某某与被告信基公司签订《商铺租赁合同》一份，约定王某某承租信基公司位于金蓝湾小区的1#楼一层05#、二层05#06#、1S二层01#02#、2#楼一层06#07#、二层06#的房产，建筑面积910.19平方米。租赁期限为5年，自2015年5月8日起至2020年5月7日止，第一至第五租赁年度每季税后租金分别为89501元、104123元、104123元、118746元、118746元；税后租金的支付租期为3个月，王某某须提前30日支付下个租赁季度的房租。自本合同签订之日起，王某某应支付信基公司40000元作为履行合同的保证金；租赁期满，如王某某未出现违反本合同之约定的情况且王某某与信基公司未续签合同，商铺交接完毕且相关费用结清后三十日内，信基公司将租赁保证金一次性无息返还给王某某；租赁期内，如王某某出现违反本合同之约定情况，信基公司有权解除合同并没收保证金。如王某某迟延缴纳租金，从迟缴之日起，按日加收所欠金额2％的违约金，如王某某逾期7日未缴足租金及违约金，信基公司有权停止该商铺的水、电等的供应；如王某某逾期15日未缴足租金及违约金，信基公司有权解除本合同，收回商铺，没收租赁保证金，由此造成的一切损失（包括但不限于装修、物品投资的一切损失），均由王某某承担。王某某不履行本合同及《商铺管理服务合同》所应遵守的条款时，在信基公司通知王某某改正的期限内，如王某某仍未改正，信基公司有权停止水、电等的供应，直至解除本合同，收回商铺，没收租赁保证金。租赁期限届满或因解除合同提前收回商铺的，王某某必须在信基公司指定时间撤出该商铺，王某某逾期不撤出的，信基公司有权强行接管商铺，王某某对由此产生的后果承担责任；信基公司有权要求王某某按解除合同时的租金标准缴纳占用期的租金，并有权要求王某某按占用期内租金总额的50％向信基公司支付违约金。上述合同签订后，原告向被告信基公司交纳保证金40000元。2015年5月8日，王某某与安诚公司签订《商铺租赁合同》一份，约定王某某承租安诚公司位于金蓝湾1S二层三层及门卫房二层的房产，建筑面积198.67平方米。租赁期限为5年，自2015年5月8日起至2020年5月7日止，第一至第五租赁年度每季税后租金分别为20106元、23208元、23208元、26301元、26301元；税后租金的支付租期为3个月，王某某须提前30日支付下个租赁季度的房租。自本合同签订之日起，王某某应支付安诚公司10000元作为履行合同的保证金；租赁期满，如王某某未出现违反本合同之约定的情况且王某某与安诚公司未续签合同，商铺交接完毕且相关费用结清后三十日内，安诚公司将租赁保证金一次性无息返还给王某某；租赁期内，如王某某出现违反本合同之约定情况，安诚公司有权解除合同并没收保证金。其他合同条款同王某某与信基公司签订的《商铺租赁合同》。上述合同签订后，原告向被告安诚公司交纳保证金10000元。另，在签订上述《商铺租赁合同》的当日，王某某还分别与安诚公司、新希望公司签订了《商铺管理服务合同》、《商铺工程改造合同》各一份。原告王某某使用涉案租赁房屋开办了郑州市惠济区睿欣幼儿园（以下简称睿欣幼儿园），并交纳租金至2018年5月7日。2018年4月28日，信基公司向王某某发送短信，写明“王某某你好：多次打你电话，电话关机联系不上，你的房租应于2018年4月8日交纳，直至今日还未交纳，请于今天交齐，否则，只有按合同执行了”；另在2017年10月18日、2017年10月20日信基公司分别向王某某发送的短信中表明“希望你尽快交钱，否则，根据合同约定明天就停水电了”、“公司根据合同约定采取了停电措施，经招商经理讲你们资金暂时不到位，所以公司决定先送电，你们尽快凑钱，10月23号把房租交上，否则只有按合同执行了”。2018年6月5日，信基公司在睿欣幼儿园大门处张贴了通知，写明“截止2018年6月4日，你仍欠公司租金224211元，已产生巨额滞纳金，你方已欠安诚物业公司代收水费816元、电费1299元及物业费17744元。现通知你方于2018年6月7日18点前缴清全部所欠费用。逾期不交费用，公司将根据合同约定与你解除商铺租赁合同，并限你五日内将自有物品搬离租赁区域，公司将对该房屋重新招租。如因你方不及时搬离造成的一切损失和法律后果，均由你本人全部承担。”2018年7月3日，郑州市惠济区教育体育局向睿欣幼儿园下发了《停园整改通知书》，写明“经惠济区教育体育局检查组实地综合评估，你园办园条件现已达不到办园标准，现通知你园三日内处理好退费等相关事宜，并停园整改，经我局验收合格后方可开园招生”。同日，长兴路中心学校发布《公告》，告知睿欣幼儿园学生家长，惠济区教体局于2018年7月3日责令睿欣幼儿园停业整顿，在此期间请妥善安置幼儿。关于原告在诉状中提到幼儿园被责令停业整顿系涉案商铺因主体质量问题，墙体开裂、屋内漏雨雪，被告对此不予认可，并称原告从来没有通知过被告履行维修等义务。原告于2020年7月9日向一审法院递交了律师调查令申请书，申请开具律师调查令，向惠济区教育体育局、郑州市惠济区长兴路街道办事处中心学校调取证据。郑州市惠济区长兴路街道办事处中心学校提供原告王某某因停园向家长出具的退费欠条共计66页，总金额共计26万余元。2020年7月17日，一审法院组织原被告各方前往涉案房屋进行了现场勘验，到场人员包括王某某的委托诉讼代理人刘要帅、信基公司的委托诉讼代理人李长录、新希望公司的委托诉讼代理人吕亚琼，及案外人郑州市惠济区励诚艺术培训学校有限公司（别名优尼篮球，涉案房屋二楼现承租单位）工作人员肖书媛。涉案房屋现状如下：一楼有楼梯通向二楼，一楼房屋东北角是售楼部，西隔壁是移动营业厅，自楼梯上二楼就是优尼篮球前台，右手边是办公室，一个弯曲的走廊一直通向东边，中间是各个教室，东尽头是一个室内篮球场。房间二层现有格力立式空调6台，挂式空调6台（格力4台、奥克斯1台、海信1台），电子琴1台、投影仪1台、新风系统1个。优尼篮球的在场人员表示，其租赁涉案房屋为2019年二三月份，当时房内有部分空调，但租赁时已经折价，且和置业公司有交接单，后来自己买了两三台立式空调及全部挂式空调；电子琴是之前留下的，也不用，一直放在那；投影仪和新风系统均是自己购买并安装的。信基公司于第二次开庭审理时提交《房屋遗留物品登记清单》一张，显示：儿童塑料床40个、3匹柜机空调1台、2匹柜机空调5台、2匹挂机空调3台、40寸电视机3台、电子琴1台、儿童铁皮柜4组、儿童格子柜6个、儿童书架6个、儿童塑料凳子80个。一审在审理过程中，原告于2020年7月20日向法院递交了司法鉴定申请书，申请对涉案房屋内消防工程造价、水电工程造价、楼梯工程造价、装修造价进行评估。一审法院依据原告的申请，委托河南方迪工程造价咨询有限公司进行鉴定评估，该公司于2020年8月26日向一审法院出具《关于“涉案房屋内消防工程造价、水电工程造价、楼梯工程造价、装修造价”司法鉴定终止鉴定的函》，写明：我公司于2020年8月6日向贵院提交了关于“涉案房屋内消防工程造价、水电工程造价、楼梯工程造价、装修造价”司法鉴定补充鉴定资料的函，至今未能提供需要补充的鉴定资料，现申请终止鉴定，并退还所有鉴定材料。一审法院认为，合同当事人均应按照公平、诚信原则积极履行合同义务。原告王某某与被告信基公司、安诚公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告要求解除涉案两份《商铺租赁合同》，被告表示涉案租赁合同已于2018年6月7日解除，故原审法院对此予以确认。关于原告要求解除与被告签订的其他合同，因与本案租赁关系不具有关联性，原审法院不予处理。关于合同履约、解约之过错，原审法院认为，合同约定租金须提前30日预交，原告未按时足额交纳2018年5月8日之后的租金，构成违约，应承担相应民事责任。但被告在明知原告用租赁房屋开设幼儿园的情况下，在幼儿园营业过程中采取停水停电等手段，明显超出正常维权的范围，也存在相应的过错。关于原告主张的装修损失，原告仅凭手写的销货清单、收条等证据，要求三被告向其赔偿装修损失692000元，证据不力，但鉴于原告承租时涉案房屋系毛坯房，原告确有装修费用的支出，综合考虑装修用途、合同约定、实际使用期间与合同约定履行期限的比例、被告停水停电给原告正常经营造成的影响、被告系装修成果的实际受益人等因素，原审法院酌定被告信基公司、安诚公司向原告王某某赔偿装修损失100000元。原告要求三被告返还涉案房屋内所有物品或折价向其赔偿968000元，经过现场勘验，涉案房屋中仅有数台空调、一台电子琴可以认定系原告所遗留，原告也未能提供发票等证据证明所购置物品的种类、价格，但被告信基公司、安诚公司将涉案房屋出租给原告使用，安诚公司另向原告提供商铺管理服务，即使双方在《商铺租赁合同》、《商铺管理服务合同》履行过程中发生争议，原、被告均由负有及时交接物品，防止损失扩大的义务，被告在接手租赁房屋后对屋内财物未能妥善处理，而是直接折价给现承租人，应向原告承担赔偿责任。因被告对原告提供的财产清单等不予认可，故原审法院依法酌定被告信基公司、安诚公司就《房屋遗留物品登记清单》中的物品折价40000元赔付给原告。涉案房屋实际使用人对电子琴不主张权利，故归原告所有，原告应于判决生效后尽快取走，剩余损失因证据不足，应由原告自行承担。关于原告要求三被告向其赔偿营业损失640000元，主张过高，原告仅能提供证据证明其应向幼儿家长退还费用26万余元，且仅凭原告提供的照片无法证明幼儿园停业整顿与涉案房屋的质量问题存在因果关系，根据查明的事实，原告逾期支付租金违约在前，而被告停水停电又给原告正常经营造成了影响，原审法院酌定被告信基公司、安诚公司向原告赔付营业损失50000元。因双方租赁合同已解除，故原告要求被告信基公司、安诚公司分别退还保证金40000元、10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于被告信基公司反诉要求原告向其支付自2018年5月8日至2019年2月16日期间的租金407694.6元及违约金249486.2元，被告安诚公司反诉要求原告向其支付自2018年5月8日至2019年2月16日期间的租金81240.87元及违约金55284.39元，如前所述，双方履行合同期间发生争议，均负有积极协商解决、避免损失扩大的义务，结合本案案情及被告曾于2018年6月5日张贴搬离公告，原审法院采信原告的意见，即原告实际使用房屋至2018年7月3日，经计算，原告需向被告信基公司支付租金73226元（118746元／季度÷3个月×1.85个月），需向被告安诚公司支付租金16219元（26301元／季度÷3个月×1.85个月）。被告信基公司、安诚公司要求原告向其支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王某某于2015年5月8日分别与被告河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年6月7日解除；二、被告河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告王某某赔偿各项损失共计190000元；三、被告河南信基置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王某某退还保证金40000元；四、被告郑州安诚物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告王某某退还保证金10000元；五、原告于判决生效之日起十日内取回存放在位于金蓝湾涉案商铺二楼房间内的电子琴一台；六、原告（反诉被告）王某某于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）河南信基置业有限公司支付自2018年5月8日至2018年7月3日的租金73226元；七、原告（反诉被告）王某某于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州安诚物业管理有限公司支付自2018年5月8日至2018年7月3日的租金16219元；八、驳回原告王某某其他的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25600元，由原告负担22985元，被告信基公司、安诚公司负担2615元；被告信基公司交纳的反诉费5186元，由原告负担570元、信基公司负担4616元；被告安诚公司交纳的反诉费1515元，由原告负担180元、信基公司负担1335元。二审中，当事人没有提交新证据。因一审法院曾于2020年7月9日依被上诉人王某某申请，向其委托诉讼代理人开具律师调查令，调取惠济区教育体育局于2018年7月3日下发的停园整改通知书具体原因的相关证据，但并未取得。鉴于该证据对查明本案事实、界定各方责任确有必要，故本院依职权调取了惠济区教育体育局于2018年7月3日对睿欣幼儿园作出并载明有详细问题事项的《整改通知书（存根联）》一份，二上诉人对该证据质证称：二审法院依职权调取该证据没有法律依据，也不符合法律的明确规定；王某某的幼儿园停园整顿的事项有八项之多，该整改通知下发后，王某某未向上诉人说明情况或要求我方予以配合或者是修复，说明她收到停园通知后本身就不打算再继续经营，另外她当时已好几个月没有交付租金，所以整改通知当中所涉及的建筑物有漏水或者渗水，王某某没有向我方提出过异议，该证据与本案的争议没有实质性关联。被上诉人对该证据质证称：2018年4月初，家长投诉，正好又要幼儿园年检，要求开发商修房，遭开发商拒绝，多次协商无果；我于5月8日停交房租，当天开发商给幼儿园停水、停电，园内所有系统无法启动，年检园内的改进工作无法进行，教师、员工也纷纷离职；房屋确实存在整改通知书中所述现象，情况属实。原审被告对该证据质证称：同二被上诉人质证意见。该证据系本院按照法律规定为查明案件事实依职权调取，各方当事人对其真实性并未否认，且其内容与本案具备关联性，本院予以采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2018年7月3日惠济区教育体育局就睿欣幼儿园作出的《整改通知书（存根联）》载明问题事项有：……5、房屋有裂缝，有渗水现象；……8、主体建筑存在有漏水现象。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人信基公司、安诚公司与被上诉人王某某均对案涉商铺租赁合同的效力不持异议，即被上诉人王某某作为承租人按照合同约定有缴纳租金的义务，二上诉人作为出租人亦有按照合同约定向王某某提供适宜经营场所的义务。现王某某未按照合同约定及时足额缴纳租金构成违约，但王某某于一审中主张涉案商铺存在主体质量问题，墙体开裂、屋内漏雨雪导致其承租该商铺举办的睿欣幼儿园被责令停业整顿，虽然二上诉人对此不予认可并称王某某未通知过其履行维修义务；而根据王某某一审中提供的图片、视频资料，结合二审中本院依法调取的证据，能够证明案涉商铺确存在王某某所述房屋质量问题，且该问题是导致睿欣幼儿园被惠济区教育体育局于2018年7月3日责令停业整顿、无法再继续开展经营活动的原因之一，即二上诉人违反提供适宜经营场所的义务，应当承担相应的违约责任；加之二上诉人在明知王某某承租该商铺系举办幼儿园，却在该幼儿园正常营业过程中采取停水停电等手段，也存在一定过错，故一审法院在综合全案证据基础上，考虑各方违约责任、过错程度等因素，判定王某某向二上诉人支付使用房屋至2018年7月3日的租金，二上诉人向王某某退还保证金并赔偿酌定的部分相应损失并无不妥。综上所述，河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9858元，由上诉人河南信基置业有限公司、郑州安诚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘祖一审判员  刘文琳审判员  徐卫岭二〇二一年四月九日法官助理杨金广书记员宫雨露