山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4114号上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马啸，男，1986年7月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：邵婷婷，女，1987年9月25日出生，汉族，住济南市。上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）因与被上诉人马啸、邵婷婷商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。佰邦置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判为驳回马啸、邵婷婷的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由马啸、邵婷婷承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，马啸、邵婷婷不具有合同解除权。佰邦置业与马啸、邵婷婷签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，并不存在解除该合同的情形，合同双方应继续履行该合同，合同解除条件未成就，马啸、邵婷婷无权解除合同。佰邦置业与马啸、邵婷婷签署的《商品房买卖合同》第八条不仅约定了交付时间，还约定了遇到特殊情况时佰邦置业可以据实顺延的情形。双方签订的《商品房买卖合同》第九条对于解除合同的条款是附条件的，现在但书情形出现，对于逾期交付解除合同事宜不再适用该条规定。双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，如佰邦置业未按本合同规定的期限将该房屋交付马啸、邵婷婷的，按下列方式处理，逾期超过30日的，马啸、邵婷婷有权解除合同。现在，特殊情况已经发生，包括政府因重污染天气采取的停工措施以及因疫情爆发采取的重大突发卫生事件应急响应均属于合同第八条规定的特殊情况，特殊情况发生后，合同第九条约定的情形将不再适用。也即，在特殊情形发生后，双方就合同解除事宜未有明确约定，那么就应该按照法定来处理。马啸、邵婷婷人没有进行任何催告，法院亦不应直接解除合同。二、因马啸、邵婷婷无权解除合同，佰邦置业不应返还马啸、邵婷婷购房款，亦不应该向马啸、邵婷婷支付利息损失。案涉合同现已完成网签手续，且案涉房屋已完成五方验收手续，正在走综合验收备案，佰邦置业也积极筹备交房事宜，涉案合同的合同目的并非不能实现。三、本案中，马啸、邵婷婷以佰邦置业违约掩盖其因房价下跌而解除合同的真实目的。马啸、邵婷婷提起本案诉讼并非正当维权，受疫情影响，济南市商品房销售市场也受到冲击，出现商品房价格下跌情形，马啸、邵婷婷因房价下跌，通过解除合同的形式获取利益，但案涉房屋已经竣工，且不存在继续履行的障碍，马啸、邵婷婷应该自行承担房价下跌的风险，不应将此风险转嫁给佰邦置业。房地产销售成本很高，若随意解除，任何开发商也无能力偿还所有的销售款项。若支持马啸、邵婷婷的主张，则案件结果的示范效应会影响整个商品房销售市场，不利于交易的正常进行，不利于经济发展，不利于社会稳定。四、退一步讲，即使解除合同，也应该按照合同约定条款支付违约金，一审法院对利息损失的判决没有事实依据。佰邦置业与马啸、邵婷婷签订的《济南市商品房买卖合同》中约定，本合同解除时，出卖人按照买受人累计支付的购房款的0.5%支付违约金，且马啸、邵婷婷在签订合同时对此违约金的约定内容并未提出任何异议，双方对违约条款达成意思自治。原审法院在认定利息问题上应以此为依据进行裁判，而不是按照马啸、邵婷婷要求的其贷款年利率6.37%计算利息损失，此利息损失的认定明显不符合相关法律规定。综上，原审判决认定事实错误，请求法院依法予以改判，以维护佰邦置业的合法权益。马啸、邵婷婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。马啸、邵婷婷向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告马啸、原告邵婷婷、被告山东佰邦置业有限公司签订的销售（字）201811976559号《济南市商品房买卖合同》；2.判令被告山东佰邦置业有限公司返还原告马啸、原告邵婷婷购房款352299元；3.判令被告山东佰邦置业有限公司支付原告马啸、原告邵婷婷利息损失（以176000元为基数，贷款年利率6.37%计算，自2018年3月23日起至山东佰邦置业有限公司实际付清之日止）；4.判令被告山东佰邦置业有限公司给付原告马啸、原告邵婷婷上述款项352299元的利息（该利息自2018年1月29日起至山东佰邦置业有限公司实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.请求判令被告山东佰邦置业有限公司按总房款的日万分之0.5向原告马啸、原告邵婷婷支付违约金；6.请求本案诉讼费、保全费由被告山东佰邦置业有限公司承担。一审法院认定事实：2018年1月29日，马啸、邵婷婷与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，约定：第三条马啸、邵婷婷定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼1层****号商品房，该商品房用途为商务办公；建筑面积共计27.31平方米；第四条该商品房单价为每平方米12900元，金额352299元；第六条马啸、邵婷婷于本合同签署的同时支付首付款人民币176299元，剩余购房款176000元通过商业银行贷款的方式予以支付。第八条佰邦置业应当在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的商品房交付马啸、邵婷婷使用。如遇不可抗力，且佰邦置业在发生之日起30日内告知马啸、邵婷婷，除双方协商同意解除或变更合同外，佰邦置业可据实予以延期，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，佰邦置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，马啸、邵婷婷有权解除合同。马啸、邵婷婷解除合同的，佰邦置业应当自马啸、邵婷婷解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按马啸、邵婷婷累计已付款的0.5%向马啸、邵婷婷支付违约金。马啸、邵婷婷于2017年12月10日至12月14日分4笔共向佰邦置业支付房款176299元。之后，济南农村商业银行股份有限公司历下支行（抵押权人）、马啸、邵婷婷（借款人、抵押人）与佰邦置业（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额为167000元，年利率6.37%，贷款期限为120个月，即从2018年3月23日起至2028年3月22日止。另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月9日取得济建预许2018021号商品房预售许可证。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍未具备交付条件。一审法院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审查案由应更改为商品房买卖合同纠纷。马啸、邵婷婷与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，马啸、邵婷婷已按合同约定支付全部购房款，佰邦置业应按合同约定及时交付涉案房屋。关于本案的争议焦点，一审法院分述如下：一、马啸、邵婷婷是否享有涉案《济南市商品房买卖合同》的解除权。马啸、邵婷婷述称根据其与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期超过30日佰邦置业未按照约定的期限将该商品房交付给马啸、邵婷婷使用，马啸、邵婷婷有权解除合同。佰邦置业辩称因2019年底爆发新型冠状病毒肺炎疫情及济南重污染天气启动应急措施耽误了施工进度，涉案《商品房买卖合同》已经办理网签手续，涉案房屋正在走综合验收备案手续，尚不具备合同约定的交付房屋的条件。一审法院认为，2019年12月31日之前济南市并未受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，佰邦置业的逾期交房行为发生在新型冠状病毒肺炎疫情爆发之前。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，至此佰邦置业逾期交房已达24天。2020年3月8日，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。佰邦置业至今仍未交房，即使扣除上述疫情期间，佰邦公司逾期天数仍超过合同约定的30天，符合合同约定的解除条件。济南重污染天气施工工地应急措施包括增加洒水降尘频次、减少物料堆场装频次、停止作业等，政府启动重污染天气应急响应，并不必然导致涉案房屋施工工地停工。关于佰邦置业因新型冠状病毒肺炎疫情及政府启动重污染天气应急响应导致延期交付房屋的抗辩，未提供有效证据予以证明，一审法院不予采信。涉案《济南市商品房买卖合同》中明确约定，佰邦置业应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人即马啸、邵婷婷享有解除合同的权利。现佰邦置业已逾期交房超过30日，且在本案法庭辩论终结前尚不具备交付房屋的条件，故马啸、邵婷婷依照合同约定享有解除权。因此，关于马啸、邵婷婷请求解除与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》的主张，于法有据，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，涉案合同解除日期应为本案民事起诉状副本送达给佰邦置业之日即2021年2月3日。合同解除后，佰邦置业应向马啸、邵婷婷返还已经支付的全部购房款共计352299元。二、因佰邦置业逾期交房，佰邦置业应向马啸、邵婷婷赔偿损失的确定。马啸、邵婷婷主张佰邦置业应向其赔偿其因向银行贷款已支付及将要支付的贷款利息以及购房款352299元的利息。佰邦置业抗辩称，在双方自愿约定了违约金的情况下，如果再主张利息损失的话，不仅加大了违约方所要承担的责任，也显失公平。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……本案中佰邦置业的违约行为导致涉案商品房买卖合同解除，给马啸、邵婷婷造成了资金占用等实际损失。涉案商品房买卖合同约定佰邦置业逾期交房超过30日应按马啸、邵婷婷已支付房价款的0.5%支付违约金，该商品房买卖合同约定的违约金数额明显低于其违约行为给马啸、邵婷婷所造成的实际损失。因佰邦置业的违约行为导致合同解除，必然造成马啸、邵婷婷资金利息损失，故佰邦置业应当支付马啸、邵婷婷占用资金的利息损失。资金损失以贷款数额及现款支付数额为基数，分别计算。以176000元为基数，自2018年3月23日至实际给付之日止，按贷款利率6.37%计算，以176299元为基数，自2018年1月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际给付日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。马啸、邵婷婷未能提供证据证明除利息损失外还存在其他损失，故马啸、邵婷婷关于违约金的主张，一审法院不予支持。判决：一、确认马啸、邵婷婷与山东佰邦置业有限公司于2018年1月29日签订的《济南市商品房买卖合同》〔合同编号：销售（字）201811976559〕于2021年2月3日解除；二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向马啸、邵婷婷返还购房款352299元；三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向马啸、邵婷婷支付利息损失（以176000元为基数，自2018年3月23日至实际给付之日止，按贷款利率6.37%计算；以176299元为基数，自2018年1月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际给付日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回马啸、邵婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6584元，减半收取计3292元，保全费2770元，由被告山东佰邦置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马啸、邵婷婷提交如下证据：一、2020年1月25日山东省启动新冠疫情Ⅰ级响应文件1份，拟证明依据《山东省突发卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。二、2020年3月7日24时山东新冠肺炎疫情防控响应由Ⅰ级调整为Ⅱ级的文件1份，拟证明自2020年3月7日24时起，将山东新冠肺炎疫情防控应急响应由重大突发卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。三、济南市人民政府办公厅关于印发济南市重污染天气应急预案的通知（济政办字[2017]93号）及济南市人民政府办公厅关于印发济南市突发地质灾害应急预案等11个应急预案的通知（济政办字[2018]85号），拟证明重污染天气是指空气环境质量达到5级及以上污染程度的大气污染。四、2018年、2019年济南市环境质量简报各一份，拟证明2018年，济南市重度以上污染天数为12天。济南市启动的重污染天气应急响应为Ⅲ、Ⅱ响应，未启动Ⅰ级响应。因此，重污染天气应急响应及响应措施对于鹊华天禧项目施工并未造成影响。2019年，济南市重度以上污染天数为9天。济南市启动的重污染天气应急响应为Ⅲ、Ⅱ响应，未启动Ⅰ级响应。因此，重污染天气应急响应及响应措施对于鹊华天禧项目施工并未造成影响。经质证，佰邦置业认为上述证据并非一审结束后形成的新证据。对于证据一、二的真实性无异议，但新冠肺炎疫情防控应急响应二级仍然无法达到正常施工的要求，在2020年5月6日开始新冠肺炎疫情防控级别调整为三级后，正常的生产经营才开始陆续恢复。也可以说明在此期间处于不可抗力阶段，佰邦置业有权根据合同约定据实予以延期，马啸、邵婷婷无权解除合同。对于证据三的真实性无异议，但重污染天气无论是一级响应还是四级响应，均影响到了佰邦置业涉案楼盘的正常施工，属于政府的行政政策影响的范畴，也属于双方合同第八条可以延期的约定。对于证据四的真实性无异议，济南市环境质量简报是总结性的分析，是济南市采取重污染天气防控政策后才实现的效果，重污染天数不代表市政府采取的重污染天气及强制措施，是马啸、邵婷婷混淆概念。佰邦置业在一审时提交的证据，均是济南市环保部门就预防重污染天气采取的行动措施，佰邦置业作为开发企业也积极执行相关政策，才导致涉案楼盘延期交付。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。根据合同约定，佰邦置业应于2019年12月31日前将取得综合验收备案证明的房产交付马啸、邵婷婷，但佰邦置业公司至今尚未取得综合验收备案证明。佰邦置业主张系因新冠肺炎疫情和政府环保政策影响，导致工期延误，无法及时复工复产，未能按期交房，因此，符合案涉《济南市商品房买卖合同》第八条可顺延交付情形，不满足第九条约定的逾期超过30日后，马啸、邵婷婷有权解除合同的条件。本院认为，关于重污染天气能否顺延交房的问题，佰邦置业对此应举证证实涉案工程属于政府要求停工的范围，且涉案工程实际停工。但佰邦置业提供的政府部门发布相应规范施工措施的通知，并不必然导致全面停工。其并未提供相应的施工日志和监理通知单等证据，无法证实涉案项目属于政府要求停工的范围，亦不足以证实涉案工程实际停工，故对佰邦置业该主张不予支持。关于新冠疫情期间应否顺延交房的问题，山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，2020年3月8日，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应，以上共计44天。佰邦置业至今仍未交房，即使扣除上述疫情期间，佰邦置业逾期天数仍超过合同约定的30天，马啸、邵婷婷有权解除合同。综上，佰邦置业不符合合同约定的顺延交房的情形，其逾期交房已超过30天，马啸、邵婷婷有权解除合同。故一审法院对马啸、邵婷婷要求解除涉案合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于马啸、邵婷婷主张的利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因佰邦置业的违约行为导致合同解除，造成马啸、邵婷婷资金利息损失。马啸、邵婷婷作为守约方，一审法院判决佰邦置业支付资金利息损失并无不当，本院予以维持。综上所述，佰邦置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6584元，由上诉人山东佰邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  闵 雯二〇二一年四月二十六日法官助理  陈 超书 记 员  薛嘉丽