抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初1185号原告（反诉被告）：抚顺嘉悦置业有限公司，住所地辽宁省沈抚新区高湾街高阳路（高湾经济技术发展有限公司319室）。法定代表人：高源，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏颖，系该公司法务。被告（反诉原告）：张守红，男，1968年12月26日出生，汉族，无职业，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：张义军，男，1989年7月20日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区（系被告张守红女婿）。委托诉讼代理人：帅辉，系辽宁领帅律师事务所律师。被告（反诉原告）：王桂环，女，1966年3月18日出生，汉族，无职业，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：张义军，男，1989年7月20日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区（系被告王桂环女婿）。委托诉讼代理人：帅辉，系辽宁领帅律师事务所律师。原告（反诉被告）抚顺嘉悦置业有限公司（以下简称“嘉悦公司”）与被告（反诉原告）张守红、王桂环商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉悦公司委托诉讼代理人夏颖，被告（反诉原告）张守红、王桂环的委托诉讼代理人张义军、帅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉悦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令二被告立即向原告赔偿违约金50170元；3、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2020年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二被告购买由原告开发的位于抚顺经济开发区畅和路5-14号2-702房屋，建筑面积91.99平方米，总房款为501700元。付款方式为商业贷款。根据双方签订的《沈抚恒大生态文化城商品认购书》，二被告应于2020年10月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。但至今二被告也没有办理贷款手续，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议，二被告未在认购书约定日期内办理完毕银行按揭申请手续且已逾期20天以上，二被告应向原告支付商品房总价款的10%作为违约金，故原告诉至法院请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。张守红、王桂环辩称，1、双方签订的商品房买卖合同及认购书均不是二被告签署，二被告也没有书面委托他人代签；2、2020年9月份，张义军说要给二被告购买房屋，但二被告不知道签合同的相关事项，同时也不清楚合同及认购书的内容；3、2020年10月16日交付首付款151700元时也不是二被告亲自交的钱，只是张义军告诉张守红买房需要首付加定金15万元，张守红将钱给张义军别的事情二被告不清楚；4、2020年10月28日二被告到原告处，原告告诉二被告去银行办理贷款手续，但也未让二被告看合同内容及签字，29日银行通知二被告不能办理贷款手续。2020年12月24日，原告再次通知二被告到抚顺办理贷款手续，25日，银行告知二被告因为原告未在该银行办理准入手续，银行无法为二被告办理贷款；5、办理银行贷款均是原告直管的代办工作人员，二被告先后二次交付了贷款手续费被退回，二被告已经履行了两次贷款申请手续，并无过错，不能办理贷款的原因是原告造成的，与二被告无关；6、在此种情况下，二被告决定不购买此房屋，要求原告退返购房款，原告公司工作人员已经承诺退款，原告违背承诺诉讼二被告要违约金于法无据，不应支持；7、合同约定签定之日三十天内办理备案手续，从2020年10月16日至2020年12月30日历经两个半月的时间，原告也未给二被告办理备案手续，已经严重违约；8、合同第八条第二款与补充协议第二条第四款规定的违约金相矛盾，同时又是格式条款应当认定无效；9、实际替二被告签订合同的张义军说是先交了2万元定金后让签订的认购书，10月16日也是先交了购房首付款，原告才将合同拿给张义军让其签字，合同是格式合同，几十页根本无法看，签字的时候也不了解合同内容；10、原告卖给二被告的房子已经抵押，直至庭审前，二被告才了解到房屋被抵押的事实。综上，二被告认为合同无效，不同意赔偿违约金，如果法院经审查认定合同有效，二被告也同意解除合同。张守红、王桂环向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告首付款151700元及利息（从2020年10月16日至实际返还之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3、判令反诉被告赔偿交通费2000元、律师费10000元；4、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2020年10月初反诉原告计划在抚顺贷款购房养老，选中反诉被告开发的沈抚恒大生态文化城，因家住河北贷款购房需要反诉原告到抚顺办理，所以对贷款问题非常慎重，经反诉原告反复与反诉被告销售人员确认贷款条件，全力配合提供材料，经反诉被告销售人员及贷款人员审核，反诉被告告知反诉原告贷款条件没有问题，到抚顺3至4天就能办完手续，所以反诉原告于2020年10月16日交纳了151700元的首付款，另支付了3000元贷款手续费，并签订了《商品房买卖合同（预售）》，但是反诉原告到抚顺后，于2020年10月28日到反诉被告合作的沈抚农商银行办理面签后，次日被告知贷款不能办理，需要更换至利息更高的盛京银行办理，且额外再次收取2000元的代办费。反诉原告无奈答应后，第二次提供了贷款相关材料，并与盛京银行办理了面签手续，反诉被告工作人员告知反诉原告贷款通过没有问题，反诉原告可以回家等待11月份放款就行，但拖到2020年11月仍没有办理完毕，经反诉原告了解系反诉被告与银行的贷款手续没有办理完毕，还没有进入审批流程，2020年12月24日反诉被告负责贷款的工作人员再次通知反诉原告提供银行流水，反诉原告按要求提供了银行流水，但第二天反诉被告负责贷款的工作人员通过微信将贷款代办费5000元返还反诉原告，并告知无法办理贷款。后反诉原告多次找到反诉被告要求退房，但均遭拒绝，反诉原告将此事发布到网上，当天半夜11点反诉被告的销售负责人姜锋（音）打电话告知反诉原告恒大总部已经同意退房，要求反诉原告把网上的帖子删除，并承诺反诉被告15天内全额退返首付款，第二天反诉原、被告面谈，反诉被告承诺于2021年1月26日退回全部首付款，但反诉原告于2021年1月23日收到反诉被告发出的催办贷款通知书，并告知反诉原告首付款不能退了，故反诉原告向法院提出反诉请求，请求人民法院依法支付反诉原告的反诉请求。嘉悦公司针对反诉提出答辩意见，不同意反诉原告的反诉请求，不同意支付首付款利息、交通费、律师费，同意在扣除50170元违约金后返还剩余首付款。本案系反诉原告先期违约未在规定的时间内办理银行贷款，并没有银行反馈系因反诉原告购买的房屋存在抵押而无法办理贷款，反诉原告的反诉主张不能成立，律师费、交通费双方并无约定，所以我公司不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张守红与王桂环系夫妻关系，张义军系二人女婿。2020年10月13日，张义军到嘉悦公司开发的沈抚恒大生态文化城项目看房，选中该项目14号楼2单元702号房屋，并于当日向嘉悦公司交付定金20000元。2020年10月16日，张义军再次到嘉悦公司并用张守红的银行卡刷卡交付了其选中的房屋首付款131700元，交款后嘉悦公司为张义军开具了收款收据，该收据载明的交款人为张守红、王桂环，收款事由为房款（含定），金额为151700元，并加盖嘉悦公司财务专用章。而后，张义军以张守红、王桂环的名义与嘉悦公司签订了《沈抚恒大生态文化城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》约定：张守红、王桂环购买嘉悦公司开发的物业畅和路5-14号2-702房屋，预测建筑面积共91.99平方米，房屋总价款为501700元。该合同第四条抵押情况，勾选了抵押，抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记机构、抵押登记日期等信息均未填写。第五条房屋权利状况承诺：1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的买受人有权解除合同。第七条付款方式及期限为贷款方式付款，买受人应当于2020年10月17日前支付首期房价款151700元，余款350000元向贷款机构申请贷款支付。第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。后嘉悦公司指定张守红、王桂环到与其合作的抚顺县农村信用合作联社办理贷款，在嘉悦公司销售中心办公的贷款代办人员收取了3000元代办费。2020年10月28日，张守红、王桂环到抚顺县农村信用合作联社办理房屋贷款手续。次日，抚顺县农村信用合作联社将贷款手续退回。后嘉悦公司再次指定张守红、王桂环到盛京银行办理购房贷款，贷款代办人员另行加收了2000元代办费。2020年10月31日，张守红、王桂环到盛京银行办理贷款手续并向盛京银行提交了相关手续。后，贷款代办人员通知张守红、王桂环重新提供银行流水，2020年12月24日张守红、王桂环按要求重新提交了相关材料，次日，盛京银行退回了张守红、王桂环提供的相关材料，代办人员鲁爽（音）退回了已收取的5000元代办费。后张义军代表张守红、王桂环与嘉悦公司沟通要求退房返款。2021年1月11日，嘉悦公司工作人员姜锋（音）电话通知张义军嘉悦公司已经同意退款并于15天内返还购房款。后嘉悦公司未能按照其工作人员姜锋（音）的承诺返款。2021年1月20日，嘉悦公司向张守红、王桂环发送了《沈抚恒大生态文化城项目催办通知书》内容为：您于2020年10月13日认购了沈抚恒大生态文化城项目14号楼2单元702室房屋。时至今日，您没有办理贷款申请手续根据《商品房买卖合同》的约定您应于2020年10月19日前办理贷款手续，逾期办理的按约定承担相应的法律责任。为此，我司郑重通知您，请您立即办理完毕银行按揭贷款申请手续。庭审中，嘉悦公司认可当时张守红、王桂环未能在盛京银行办理成功贷款系因其公司当时未能与盛京银行达成合作协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽系张义军在没有书面授权委托的情况代替张守红、王桂环与嘉悦公司签订了《沈抚恒大生态文化城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，但首付款系通过张守红的银行卡支付，且合同签订后张守红、王桂环先后两次到嘉悦公司指定的银行办理购房按揭贷款，可以认定张守红、王桂环对张义军签订《沈抚恒大生态文化城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》进行了追认，且该两份合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于嘉悦公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》一节，因张守红、王桂环已于2021年1月向嘉悦公司要求解除合同退房返款，嘉悦公司于2021年1月11日同意，故本院予以确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年1月11日解除。关于嘉悦公司主张张守红、王桂环因未在指定期间内办理房屋按揭贷款应支付违约金50170元一节，因张守红、王桂环购买的房屋已被嘉悦公司抵押，虽嘉悦公司在《商品房买卖合同（预售）》中对房屋抵押情况进行了勾选，但在该合同中对房屋抵押权的其他先关信息并未做说明，也未向张守红、王桂环说明抵押权人是否同意其将已抵押的房屋进行出售，同时，张守红、王桂环已经在合同签订后两次按照嘉悦公司的要求向嘉悦公司指定的银行申请贷款，且庭审中，嘉悦公司认可，张守红、王桂环在盛京银行申请贷款被拒的原因系其公司当时未能与盛京银行达成合作协议，张守红、王桂环在合同履行过程中并不存在过错，故对嘉悦公司的该项诉讼请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故嘉悦公司应当返还张守红、王桂环支付的首付款（含定金）151700元。关于利息，因张守红、王桂环于2020年10月13日、10月16日分两次向嘉悦公司支付151700元，现因嘉悦公司的原因致使张守红、王桂环未能申请到购房贷款及因房屋被抵押未能在合同约定的期限办理房屋备案其行为存在违约，故应当赔偿张守红、王桂环该笔款项的利息损失。关于张守红、王桂环主张嘉悦公司支付交通费、律师费一节，双方就此并无约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）抚顺嘉悦置业有限公司与被告（反诉原告）张守红、王桂环之间的《商品房买卖合同（预售）》有效，于2021年1月11日解除；二、原告（反诉被告）抚顺嘉悦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）张守红、王桂环首付款（含定金）151700元及利息（从2020年10月16日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费527元（已减半收取），反诉案件受理费1717元，由原告（反诉被告）抚顺嘉悦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员 谢 青二〇二一年四月二十八日书记员 苏美琪