陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕01民终4857号上诉人（原审原告)：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区。负责人:杨敏，该公司助理总经理-物业管理。委托诉讼代理人：李巧红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟峰，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘文强，男，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：高瞻，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯童钰，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司(以下简称家利物业西安公司)、上诉人刘文强物业服务合同纠纷一案，双方均不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初22809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人家利物业西安公司之委托诉讼代理人李巧红与李伟峰，上诉人刘文强之委托诉讼代理人高瞻与侯童钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利物业西安公司上诉请求:1、撤销一审判决第一项，改判刘文强向家利物业西安公司支付2017年4月1日至2020年4月14日物业费179685.32元；2018年5月1日至2019年3月30日电费1.93元；2019年5月公摊电费209.66元。共179896.91元。2、刘文强承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、刘文强所属房屋性质为商铺，不应当按照住宅适用空置收费。《陕西省物业服务收费管理实施办法》仅规定对住宅性质的空置处理办法，按照西安市的细化文件规定，商铺不属于享有空置申请权的房屋。家利物业西安公司的全额诉讼请求应当予以支持。刘文强辩称，1、刘文强与和记黄埔地产（西安）有限公司的房屋买卖合同纠纷现正在审理当中，本案应以该案审判结果为依据，刘文强基于此可以拒绝交纳物业费。2、刘文强的房屋因房屋买卖合同纠纷一直处于空置状态，该房屋不具备使用条件。刘文强未享受过任何物业服务，不应支付物业费。刘文强上诉请求：依法撤销（2020）陕0113民初22809号民事判决书，并依法改判驳回家利物业西安公司全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由家利物业西安公司承担。事实及理由：1、一审法院认定基本事实不清，证据不足。2012年10月15日刘文强与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》，该房屋用途为商业。因和记黄埔地产（西安）有限公司恶意隐瞒房屋性质及瑕疵履行直接导致该房屋合同目的不能实现，房屋不能使用，案涉房屋至今仍为空置状态。2、一审法院适用法律不当，刘文强不应承担违约责任。业主有正当理由可以拒绝交纳物业费，案涉房屋物业费的结算应当以另一正在审理中解除房屋买卖合同的案件为依据，刘文强有正当理由拒绝交纳物业费，刘文强不应交纳物业费及承担违约责任。家利物业西安公司辩称，家利物业西安公司和刘文强之间形成的物业服务合同关系有效，合同关系是发生在家利物业西安公司和刘文强之间，不因开发商与刘文强之间的诉讼纠纷而改变。刘文强是否使用房屋，并不影响家利物业西安公司为其提供相应的物业服务，并按照前期物业服务合同条款收取相应的服务费用，且根据陕西省物价局以及陕西省住建厅文件，关于重新修订印发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知以及《陕西省物业服务收费管理实施办法》，《西安市发改委、西安市住建局、西安市市场监督管理局关于印发〈西安市物业服务收费管理办法〉的通知》，以上省市政策文件皆规定了业主暂不使用或因自身原因空置房屋或租赁车位的，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费等按照物业服务合同约定的收费标准的70%缴纳。以上文件皆要求业主在物业服务企业登记确认后方可实行空置收费标准，且仅约定了房屋及车位并未涉及商铺。刘文强涉案房屋性质为商业，且未向物业服务企业申请办理空置，因此不应当享受空置收费标准，应当按照全额收取。家利物业向一审法院起诉请求:1、刘文强向家利物业西安公司缴纳欠付的物业费179896.91元；2、刘文强向家利物业西安公司支付逾期付款的违约金63395.17元（自2017年4月1日暂计算至2020年4月14日）；3、本案诉讼费用由刘文强承担。一审法院经审理查明，2006年8月22日,和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与和记物业服务（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园.西安一期前期物业服务合同》，合同约定“甲方聘请乙方作为本物业的物业管理公司，物业管理服务期由2006年8月22日起至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；本物业管理费为物业交付之日或视为交付之日起由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳按季收取；物业管理服务费根据不同的物业类型标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米、联排别墅2.30元/月/平方米、商业物业3.50元/月/平方米、电梯费0.45元/月/平方米、地下车位管理费150元/月/车位、车辆停放服务费80元/月/车位；对于业主逾期缴纳物业管理费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%交纳…。”后家利物业西安公司开始对西安市逸翠园小区进行物业管理工作。2012年10月15日刘文强与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》，刘文强购买了位于西安市高新区锦业二路8号逸翠园-西安一期第3幢1单元-1层1F101号房屋，该房屋建筑面积1387.53平方米，该房屋用途为成套住宅。刘文强于2013年5月22日收房，该房屋自收房至今空置未使用，刘文强未按期向家利物业西安公司交纳物业管理费。另查明，2006年12月11日，上海市浦东新区人民政府印发《关于同意和记物业服务（上海）有限公司增资及变更企业名称的批复》，同意和记物业服务（上海）有限公司名称变更为家利物业管理（上海）有限公司。还查明，2017年，刘文强将和记黄埔地产（西安）有限公司起诉至西安市中级人民法院，要求解除双方之间的商品房买卖合同、返还购房款、赔偿已交纳的房屋购置税、物业管理费等。后西安市中级人民法院作出（2018）陕01民初1872号民事判决，和记黄埔地产（西安）有限公司不服提出上诉。陕西省高级人民法院于2020年6月4日作出（2020）陕民终566号民事裁定，裁定撤销西安市中级人民法院作出（2018）陕01民初1872号民事判决，发回西安市中级人民法院重审。该案目前正在发回重审中。审理中，家利物业西安公司称刘文强拖欠2017年4月1日至2020年4月14日物业费为179685.32元,2018年5月1日至2019年3月30日电费1.93元；2019年5月的公摊电费209.66元。刘文强则认为，该房屋自2017年起诉解除合同后，就一直空置未使用，刘文强未享受过物业服务，不应缴纳物业费。刘文强申请要求中止审理并要求追加和记黄埔地产（西安）有限公司为第三人参加诉讼，家利物业西安公司则认为刘文强与和记黄埔地产（西安）有限公司之间纠纷与本案无关，刘文强应当按照物业合同继续履行，向家利物业西安公司缴纳物业费用。一审法院认为，家利物业西安公司、刘文强双方形成的物业管理关系合法有效，依法应予保护。家利物业西安公司为刘文强提供了相应的物业服务，刘文强理应按照合同约定支付物业服务费。家利物业西安公司主张2017年4月1日至2020年4月14日物业费用，该期间刘文强房屋空置未使用，按照法律规定，应当按照空置房屋处理，刘文强应按照70%的标准缴纳物业费。刘文强未按期交纳2017年4月1日至2020年4月14日物业费为124079.87元（1387.53平方米×3.5元×36.5个月×0.7），2019年5月的公摊电费209.66元，2018年5月1日至2019年3月30日电费1.93元，现家利物业西安公司要求刘文强缴纳上述费用的请求，符合双方的合同约定，依法予以支持。对于家利物业西安公司要求刘文强承担违约金的诉讼请求，结合双方合同履行情况以及刘文强违约行为，依据公平原则，酌情将违约金调整为10000元。对于刘文强申请本案中止审理和追加和记黄埔地产（西安）有限公司为第三人一节，因刘文强与记黄埔地产（西安）有限公司之间系房屋买卖合同纠纷，与本案不是同一法律关系，依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘文强于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2017年4月1日至2020年4月14日物业费为124079.87元，2018年5月1日至2019年3月30日电费1.93元，2019年5月的公摊电费209.66元，上述费用共计124291.46元；二、被告刘文强于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司逾期付款违约金10000元；三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4949元，依法减半收取2474.5元，由刘文强承担。因家利物业西安公司已预缴，刘文强应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接支付给家利物业西安公司。本院二审审理期间，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议，且均未提交新证据。根据双方当事人一、二审的举证、质证及法庭调查等情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，2006年8月和记物业服务（上海）有限公司西安分公司与和记黄埔地产（西安）有限公司签订了《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》，之后和记物业服务（上海）有限公司更名为家利物业管理（上海）有限公司，故家利物业西安公司有权对案涉逸翠园小区进行物业管理。2012年刘文强购买了和记黄埔地产（西安）有限公司开发的位于西安市高新区锦业二路8号逸翠园-西安一期第3幢1单元-1层1F101号房屋，刘文强与该小区物业公司即家利物业西安公司形成物业服务合同关系。家利物业西安公司为刘文强提供了相应的物业服务，刘文强应按照约定支付物业服务费。刘文强认为因其与和记黄埔地产（西安）有限公司之间的房屋买卖合同纠纷正在法院审理当中，基于此其可以拒绝交纳物业费。对此，本院认为和记黄埔地产（西安）有限公司与家利物业西安公司系不同的主体，且该案与本案系不同的法律关系，刘文强以其与案涉房屋开发商之间的房屋买卖合同纠纷抗辩拒绝交纳物业费，该理由不能成立。家利物业西安公司主张刘文强交纳自2017年4月1日至2020年4月14日的物业费，因该期间案涉房屋处于空置未使用的状态，应按照空置房屋处理，一审法院认定刘文强按照70%的标准交纳物业费，符合规定，并无不当。家利物业西安公司虽上诉主张刘文强应足额交纳物业费，但其并未提交任何证据否定案涉房屋处于空置状态的事实，故对其上诉请求，本院不予支持。综上，家利物业西安公司、刘文强的上诉请求均不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9898元，由家利物业管理（上海）有限公司西安分公司承担4949元，由刘文强承担4949元。本判决为终审判决。审判员 任 蕾二〇二一年四月二十一日书记员 陈子俊