江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终1014号 上诉人（原审被告、申请执行人）：翁传林，男，1968年1月2日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：葛万**，江苏民卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：徐卫东，男，1965年8月12日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：朱海涛，江苏义缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张其国，男,1974年5月7日出生，住江苏省泗阳县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：顾永梅，女，1978年10月12日出生，住江苏省泗阳县。 上诉人翁传林因与被上诉人徐卫东、张其国、顾永梅案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1323民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：2018年1月15日，翁传林与张其国、顾永梅民间借贷纠纷一案，经泗阳法院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、张其国、顾永梅于2018年9月30日前共同偿还翁传林本息11000元，若其二人逾期履行给付义务，则承担违约金1000元。二、案件受理费76元，减半收取计38元、保全费130元，由张其国、顾永梅负担38元，翁传林负担130元。三、本调解协议经双方一致同意，自签字或捺印后即具有法律效力。同日，该院作出（2017）苏1323民初9166号民事调解书，对上述协议内容予以确认。该案在审理过程中，泗阳法院根据翁传林的申请于2017年12月26日作出（2017）苏1323民初9166号民事裁定：查封张其国、顾永梅所有的位于泗阳县产，查封期限为2018年1月3日至2021年1月2日。 根据翁传林的申请，泗阳法院于2020年7月1日立案强制执行，案号为（2020）苏1323执2280号。在执行过程中，该院作出（2020）苏1323执2280号执行裁定：查封被执行人张其国、顾永梅所有的位于泗阳县产，查封期限为2020年8月24日至2023年8月23日。 案外人徐卫东对泗阳法院查封案涉房产的执行行为不服，向该院提出异议，该院于2020年9月15日作出（2020）苏1323执异188号执行裁定：驳回案外人徐卫东的异议请求。 徐卫东不服（2020）苏1323执异188号裁定，向泗阳法院提起诉讼称：2013年7月10日，徐卫东与张其国、顾永梅签订房屋买卖协议，约定徐卫东以总价270000元向张其国、顾永梅购买案涉房屋。协议签订后，徐卫东于2013年7月10日、7月12日分别支付购房款250000元、20000元，张其国、顾永梅也随即将案涉房屋交付给徐卫东。后徐卫东在办理过户手续过程中，得知该房屋已被查封，随即提起执行异议，但被法院驳回。徐卫东认为，案涉房屋已由徐卫东购买，且已支付全部购房款并实际占有使用该房屋。法院以徐卫东未在合理期限内办理过户手续，系其自身原因为由驳回其异议请求是错误的。虽然案涉房屋未办理过户手续，但并不影响徐卫东对案涉房屋享有物权期待权，法院应当停止对该房屋的执行。请求：1.停止执行位于泗阳县房屋；2.翁传林、张其国、顾永梅承担本案诉讼费用。 翁传林辩称，一、案涉房屋于2010年4月23日登记在张其国、顾永梅名下，徐卫东于2013年7月10日购买该房屋时，该房屋已具备过户条件，但该房屋首次被查封至今长达4年多时间内，徐卫东未办理过户手续，属于因其自身原因未办理过户登记。二、张其国、顾永梅系为了规避执行而与徐卫东恶意串通签订虚假的房屋买卖协议，该协议应当无效。徐卫东仅提供户名为张其国的存款凭条，但并不能证明该款即系其本人存入的现金。房屋买卖协议第二条约定：“购房款270000元，首付250000元签约时（7月10日）支付，余款20000元在房产过户后5日内一次性付清。”而徐卫东称余款20000元在首付款支付后的第2天即7月12日付清，而此时并未完成过户，不符合常理。另外，250000元现金存入张其国名下账户后的当日即转账至见证人刘某2下账户，相关当事人对此也未能作出合理解释。三、房屋买卖协议显示赵某与徐卫东系产权共有人，而赵某并未提出执行异议，徐卫东无权单独提出。综上，徐卫东提出的执行异议理由不能成立，其不享有排除强制执行的权利，请求法院驳回其诉讼请求。 张其国、顾永梅未作答辩。 泗阳法院经审理查明：2013年7月10日，张其国（甲方）与徐卫东（乙方）签订《房屋买卖协议》，双方主要约定：乙方向甲方购买位于泗阳县房屋，价款为270000元。协议签订当日，乙方交付首付款250000元（以收据、收条为准），余款在房产过户后五日内一次性付清。顾永梅作为产权共有人、刘某1作为见证人也均在该协议上签名。 徐卫东与赵某系夫妻关系。2013年7月1日，赵某从中国银行取款50000元。2013年7月2日，徐卫东向江苏泗阳农村商业银行借款60000元。2013年7月9日、10日，赵某从中国建设银行分别取款50000元、50000元。2013年7月9日，赵某从江苏泗阳农村商业银行取款30000元。 徐卫东持有江苏泗阳农村商业银行存款凭条三张，该三张存款凭条均显示：日期为“2013年7月10日”、户名为“张其国”，其中二张显示交易金额均为“CNY100,000.00”，另一张显示交易金额为“CNY50,000.00”。 张其国与顾永梅系夫妻关系。2013年7月10日，张其国出具收条一张给徐卫东，该收条载明：今收到徐卫东购房款250000元。2013年7月12日，顾永梅出具收条一张给赵某，该收条载明：今收到赵某购房款20000元。 2013年8月20日、2016年11月30日、2018年8月9日的江苏深水水务有限公司通用机打发票均显示：用户名称为“张其国”、用户地址为“XX小区XX号X单元XXX”，另分别显示收取了相应的收费金额。 2016年11月16日，案涉房屋办理了不动产权登记，所有权人为张其国、顾永梅。 2016年12月31日，XX物业管理处出具的编号7630835的收据载明：交款单位为“XX＃X-XXX赵某”，收款方式为“现金”，人民币为“叁佰元正”，收款事由为“物业服务费”。 2018年9月12日，XX物业管理处出具证明一份，主要内容为：XX小区XX幢X单元XXX室系由张其国出售给赵某，赵某从2013年7月入住至今。 2020年12月21日，泗阳县不动产登记服务中心出具编号为202012210022的《不动产登记信息查询结果》，查询结果为：徐卫东、赵某名下房屋登记信息为无。 2021年1月26日，XX物业管理处出具情况说明一份，主要内容为：徐卫东居住的泗阳县房产，其门牌号××室，其对门为二单元502室，上述标注系该小区门牌标注习惯，小区在水表立户时，也系按照该门牌标注立户。 泗阳法院认为，执行异议之诉程序中应当基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。首先，案涉房屋已不属于张其国、顾永梅的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，2013年7月10日，张其国与徐卫东就案涉房屋即签订了房屋买卖合同，将该房屋作价270000元出售给徐卫东。而签订该房屋买卖合同之前即2013年7月1日至7月9日，徐卫东及其妻子赵某也相应的从银行借款，并从银行取款，累计240000元，且徐卫东也持有交易日期为2013年7月10日的存款凭条三张，金额共计250000元，上述取款的数额与转账的数额基本一致，时间节点也是吻合的，可以证实上述250000元即为徐卫东支付的案涉房屋购房款。同时，张其国出具收条也载明收到购房款250000元，与上述借款、取款，以及存款的事实可以相互印证，可以证实2013年7月10日的三笔存款，系徐卫东、赵某向张其国名下账户以现金方式存入。另顾永梅出具收条一张给赵某，载明收到购房款20000元，该款数额较小，现金交付也完全可能。因此，应当认定案涉购房款270000元已支付完毕。徐卫东购买的系案涉503室房屋，且经查询其夫妻二人名下房屋登记信息为无，结合城东花园物业管理处出具的证明，则应认定江苏深水水务有限公司、城东花园物业管理处向其夫妻二人收取的即系案涉503室房屋的水某、物业管理费，可以证实案涉房屋已于查封前即已交付给徐卫东、赵某使用。在此情形下，徐卫东与张其国签订的《房屋买卖协议》已经基本履行完毕。张其国作为出卖人对案涉房屋已不再享有任何法律上的实体权利，其仅负有协助徐卫东、赵某办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离张其国、顾永梅责任财产范围，其二人全额收取了徐卫东、赵某支付的购房款，其责任财产并未因此减损，其二人已无权再用该房屋偿还其所欠债务，否则将有违公平、诚实信用的法律原则。翁传林作为张其国、赵某的债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿其二人所欠债务，除非其有证据证明徐卫东、赵某与其二人恶意串通或者有其他利害关系，影响了对其二人责任财产范围的认定。翁传林主张，张其国、顾永梅系为了规避执行而与徐卫东恶意串通签订虚假的房屋买卖协议，该协议应当无效，对此其并未提供相关证据予以证实，依法不予采纳。其次，徐卫东、赵某对案涉房屋享有的物权期待权与翁传林的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，徐卫东、赵某基于《房屋买卖协议》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对张其国、顾永梅享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续，进而取得该房屋的所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而翁传林基于（2017）苏1323民初9166号民事调解书，其对张其国、顾永梅享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。张其国作为出卖人因买受人徐卫东、赵某依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，其二人对案涉房屋享有的物权期待权已具备了一定的物权权能，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。徐卫东、赵某所享有的权利在内容和效力上已经超过了翁传林享有的普通金钱债权，应当优先于翁传林的普通金钱债权予以保护。至于案涉房屋一直未办理过户登记手续，不影响对徐卫东、赵某享有上述物权期待权的认定。再次，徐卫东、赵某对案涉房屋具有居住权益，有优先保护的价值和意义。徐卫东、赵某名下并无其他可供居住的房屋，在案涉房屋已被用于实际居住的情况下，案涉房屋对其二人即具有了居住保障功能。故，相对于翁传林享有的普通金钱债权，其二人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。另外，翁传林主张，赵某并未提出执行异议，徐卫东无权单独提出，因徐卫东系案涉房屋买卖合同的一方当事人即买受人，其当然可以单独提出执行异议。综上，案涉房屋已经于查封前出售给徐卫东，徐卫东也于查封前支付完毕购房款并合法占有该房屋，该房屋已非张其国、顾永梅责任财产，徐卫东对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对该房屋应当停止执行。但是，因徐卫东怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋多年后不办理过户登记，对本案的发生具有过错，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况应由其承担本案诉讼费用，以示惩戒。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：停止执行位于泗阳县房屋。案件受理费5350元，由徐卫东负担。 翁传林不服一审判决，向本院提起上诉称：案涉房屋于2010年4月23日登记在张其国、顾永梅名下并取得房产证，2013年7月10日签订房屋买卖协议时已具备办理过户的条件，但直到2017年11月24日该房屋被首次查封时，徐卫东作为买受人在四年多的时间内未办理过户手续，属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形，一审判决适用法律明显不当。请求：撤销一审判决，改判驳回徐卫东的诉讼请求。 徐卫东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本案二审程序中，双方当事人均未提供新证据。 对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法确认一审判决查明的事实。 本案二审争议焦点为：被上诉人徐卫东对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，根据被上诉人徐卫东在一审程序中提供的证据，应当认定其对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。主要理由如下：首先，双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，根据一审判决查明的事实，能够认定被上诉人徐卫东在案涉房屋被人民法院查封前已与被执行人张其国、顾永梅签订了书面买卖协议，向张其国、顾永梅支付了协议约定的购房款并实际占有使用案涉房屋。其次，关于案涉房屋未能办理产权变更登记是否系因徐卫东自身原因问题。根据一审判决查明的事实，案涉房屋于2016年11月16日办理了所有权人为张其国、顾永梅的不动产权登记，故徐卫东在2016年11月16日之后才具备向张其国、顾永梅主张将案涉房屋办理变更登记至其名下的条件。根据泗阳县不动产登记中心出具的案涉房屋查封冻结情况登记表，案涉房屋于2018年1月3日被（2017）苏1323民初9166号民事案件查封，该查封为第三顺位查封，案涉房屋可能还存在其他在先查封且查封期限届满后未续查封导致查封失效的情况，即案涉房屋可能更早于2018年1月3日已被人民法院查封，后因查封期限届满未续查封导致2018年1月3日的查封转化为首查封。从案涉房屋具备办理产权变更登记条件至其被人民法院查封，期限最多为一年零一个多月，加之徐卫东在一审中陈述因其无法找到张其国、顾永梅协助办理过户，才导致时间较长未能过户，故本院认为徐卫东未能在前述最多一年零一个多月的期限内办理产权变更登记，具有一定的合理性，上诉人以此为由主张案涉房屋未能办理产权变更登记系因徐卫东自身原因过于加重了徐卫东一方的注意义务。翁传林有关案涉房屋于2010年4月23日登记在张其国、顾永梅名下并取得房产证，2013年7月10日签订房屋买卖协议时已具备办理过户条件的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。 综上，上诉人翁传林的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人翁传林负担。 本判决为终审判决。 审判长 岳 军 审判员 杨晓玲 审判员 吴军良 二〇二一年四月二十一日 书记员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。