广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1102民初366号 原告（反诉被告）：贺州市贝森能源科技有限公司，住所地：广西贺州市竹山路**。 法定代表人：张华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温燕华，广西桂东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹裕，男，1971年5月5日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：钟英杰，广西楚林律师事务所律师。 原告贺州市贝森能源科技有限公司（以下简称贝森公司）与被告邹裕租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案，于2021年3月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岑思易，被告委托诉讼代理人钟英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贝森公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月26日签订的《租赁合同》。2.判令被告退回租金360000元。3.判令被告双倍支付押金100000元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由： 2 原告系一家专门从事生物质能源技术研究开发、对农林废弃物收集加工再利用的科技型公司。2019年10月初，原告通过厂房门口张贴的招租广告了解到被告有意出租位于贺州市新美燃气有限责任公司大门右侧的厂房及附属建筑。经双方多次沟通、场地考察，被告也出示了变压器的缴费结算单据并多次承诺：“厂房内生活用水用电都是没有问题的，关于厂区内的200KW的生产用电变压器，目前办了临时停机，只要花一千多块钱去供电局提交申请，随时可以启动使用。”2019年10月26日，原、被告签订《租赁合同》，被告将其所有的位于贺州市新美燃气有限责任公司大门右侧的12.18亩厂房及附属建筑物出租给原告用于仓储、生产，租赁期限自2019年10月26日至2021年11月5日止，首年租金360000元，次年租金378000元，合同签订后由原告支付50000元定金，转押金后待期满退回。 合同签订后，原告入驻厂房，开始大量购入木条等价值一百多万元的原材料，免租期到期后及时支付被告定金、首年租金共410000元。 2019年12月，原告生产设备运达到厂区安装后，联系被告协助办理启动变压器事宜，但供电公司告知，该厂区变压器费用已拖欠多年，截至2019年仍欠款354216元，若不结清便无法重新启动使用。此后，原告一直以微信、电话方式要求被告缴纳变压器欠款，但被告均以种种借口拖延，直至2020年3月9日，才迟迟缴清欠费。因原告公司生产要求的特殊性，为确保在次年雨季前储备足够原料，原告不得不调整原有的供料模式。2019年12月至2020年3月期间，原告已经把收购的木条运到第三方委托加工生产，由此额外产生了加工损失422865.3元（包括往返运费、人工及加工费等）。2020年5月后，原告数次联系被告协商退租事宜，双方协商不成。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已经履行支付租金的义务，被告应按照合同约定保证厂房配套设施即变压器 3 的正常使用。现因被告在租期内延误解决变压器问题造成原告重大经营损失，已构成根本违约，原告有权要求解除合同并退还租金，并要求被告按照双倍押金支付原告违约金100000元。 被告邹裕辩称，1.原告租赁场地系用于仓储，无需申请使用高压用电。从原告的经营范围可知原告无生产、加工资质。生产、加工用电属于工业用电（即高压用电），高压用电才需要启用原有变压器。原告实际是收购木材等运至木材加工厂，加工成木块后运至广西贺州市电子科技有限责任公司用于燃烧，产生蒸气供应给广西贺州市电子科技有限责任公司。原告是为了解决堆放木材、木料问题才租用被告的场地。2.原告因自身不具备生产、加工资质，只能委托有资质的第三方进行加工，原告所说的产生额外的加工费用与被告无关，即使不租赁被告的场地，原告也会发生加工费用。3.无论变压器是否存在需补交费用问题，原告均无法提供该变压器的申请材料。被告从未给过原告“随时可以启动使用该变压器的承诺”。该变压器的名称为八步区莲塘镇泰顺饲料经营部，被告从2009年将该场地租赁给八步区莲塘镇泰顺饲料经营部的经营者刘伟文使用至2019年9月30日，从《电费结算清单》、《发票》可知，该场地及变压器的电费至2019年9月4日系结清状态，但无论是否存在需补交电费问题，因原告无法按照相关法律规定的要求提供办理使用该变压器的申请材料，如用电地址的物业权属证明、用电工程项目批文，原告至今未能提供。4.被告积极配合原告提出的各项要求，不存在拖延情形。被告交付的场地及附属设施均能正常使用，被告已经履行合同义务。被告于2020年1月下旬知道变压器存在欠费问题后，被告积极督促刘伟文于2020年3月9日完成补交，期间存在新冠疫情及春节假期影响，不存在延误，直至2020年10月原告未提出过任何异议。原告系因自身原因未继续办理高压用电流程。直至2020年10月21日，在被告催收租金的情况下，原告才以变压器为由要求提 4 前解除租赁合同，原告的行为属于恶意诉讼的行为，违背契约精神和诚实信用原则。综上，被告提供的场地一直都能正常使用，不存在任何违约行为，现因原告在租赁期内拒不支付租金，也不明确是否解除合同，导致该场地闲置至今，被告也不敢马上交付其他人使用。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。 反诉原告邹裕向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2019年10月26日签订《租赁合同》合法有效。2.反诉被告向反诉原告支付2020年11月6日至2021年11月5日的租金378000元。3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2019年10月26日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉被告租赁位于贺州市新美燃气有限责任公司大门右侧的场地，合同约定了租赁期限、租金等内容。合同签订后，反诉原告将涉案场地交付反诉被告使用，反诉被告亦将第一年租金36万元及押金5万元支付给反诉原告，双方对履行合同均无异议。直至2020年10月21日，反诉原告向反诉被告催收第二年租金时，反诉被告才提出没有继续租赁的意愿，但又未提出解除合同，反而以场地存在纠纷、变压器不能使用为由要求被告承担损失。反诉原告于2021年2月1日向反诉被告发出《租金支付催告函》，给出两个解决方案，一是支付第二年租金37.8万元，二是补交三个月租金9.45万元，押金予以没收。反诉被告对此无任何回复，导致该场地闲置至今，造成反诉原告租金损失。反诉原告认为，双方签订的合同合法有效，若被反诉告需要解除合同，应与反诉原告协商一致，反诉被告无权单方解除合同。反诉被告应支付剩余租赁期的全部租金。 反诉被告贝森公司辩称，1.反诉原告存在严重违约行为，构成根本违约，反诉被告主张解除合同具有事实与法律依据。一是反诉原告隐瞒厂房拖欠电费的事实，反诉被告承租后仍未能及时解决，导致反诉被告长期无法正常启动生 5 产用电。二是反诉原告诉称“双方对合同履行均无异议”、“直至2020年10月21日……才提出没有继续租赁的意愿”不是事实，事实上反诉被告在得知厂房欠费后，数次以电话等方式要求反诉原告处理，反诉被告早已提出解除合同。三是反诉原告未按合同约定向反诉被告提供场地证明。2.反诉原告应承担因其违约造成反诉被告产生的巨额经济损失。厂房欠费延误生产时间导致反诉被告对桂东电子公司的违约，厂房欠费还导致反诉被告无法正常生产经营，反诉被告为保证最佳生产时间委托第三方运输、加工，产生大笔额外支出。3.反诉被告于2020年6月撤场后，反诉原告早有解除合同的意向，并在厂房门口粘贴新的招租广告。综合本案，因反诉原告违约造成反诉被告产生的上述损失，应由反诉原告承担。 经审理查明，原告贺州市贝森能源科技有限公司成立于2018年1月3日，类型为其他有限责任公司，经营范围包括生物质能源技术和产品的研究、开发、应用、销售及服务；农林废弃物收集及综合利用。 2019年10月26日，被告邹裕（甲方、出租方）与原告贺州市贝森能源科技有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于贺州市新美燃气有限责任公司大门右侧占地12.18亩的厂房及附属建筑物出租给乙方；用途为仓储及生产使用；租赁期限自2019年10月26日至2021年11月5日止（2019年10月26日-11月5日为免租期）；第一年租金360000元，第二年租金378000元；合同签订后乙方应支付定金50000元，后续转为押金，租赁期满后甲方退回乙方；乙方应于2019年11月7日前支付租金，于2020年10月21日支付第二年租金。合同第七条第4点约定：“甲方应保证厂房的正常生活用水、生活用电以及外围道路的通畅，如乙方需要生产用电，甲方配合乙方启用原有变压器，费用由乙方负责。”合同第九条约定：“1.若租赁厂房因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用厂房 6 时，双方互不承担责任，合同终止，甲方退还乙方剩余租金及押金（定金）。……3.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下，乙方提前解除合同，视为单方违约，甲方不退还乙方剩余租金及押金（定金）。”合同签订后，被告将厂房交付原告，原告支付被告押金50000元、租金360000元。 另查明，2009年10月1日至2019年9月30日期间，被告将涉案厂房出租给案外人刘伟文，期间厂房变压器用电户为刘伟文经营的八步区莲塘泰顺饲料经营部。2018年10月17日，贺州市桂源水利电业有限公司向八步区莲塘泰顺饲料经营部发出《客户中止供电执行通知书》。2019年3月13日，贺州市桂源水利电业有限公司向八步区莲塘泰顺饲料经营部发出《追补电费通知书》，要求其补缴2015年9月至2018年11月期间漏收的部分基本电费354200元。被告提交的广西增值税电子普通发票、电费结算单显示八步区莲塘泰顺饲料经营部已经缴纳2019年6月份、8月份的电费。原告认为厂房存在欠缴电费问题，不能正常使用，被告构成违约。被告认为其对变压器欠费并不知情。 2019年11月至2020年1月期间，原告在办理启用变压器手续过程中得知变压器存在欠费问题，遂要求被告处理。2020年3月9日，案外人八步区莲塘泰顺饲料经营部补缴了变压器电费354200元。 2020年6月23日，原告法定代表人张华在与被告的微信聊天中向被告提出退租，双方协商退租事宜但未达成一致意见。后原告退租并于2020年10月21日将涉案厂房钥匙交回给被告。被告认为双方就退租事宜未达成一致意见，原告法定代表人张华表示需要投资人同意，所以就叫被告先拿着钥匙，称有结果后通知被告。 2021年2月1日，被告向原告发出《租金支付催告函》，要求原告支付 7 第二年租期的租金378000元。原告于2021年2月5日签收该催告函。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的电子银行回单、桂东电子10吨锅炉生物质燃气改造及蒸汽供应合同、工业品买卖合同、生产设备发票、生物质原料加工合作补充协议与本案无关，本院不予认定；原告提供的《租赁合同终止协议》未经被告签字确认，本院不予认定。被告提交的木材经营加工批准、补充协议与本案无关，本院不予认定；被告提交的补充合同，双方当事人未签字或盖章，亦不予认定。 本院认为，一、关于合同效力问题。原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 二、关于合同解除问题。双方当事人在履行合同过程中，原告于2020年6月23日向被告提出退租，后，原告退租并于2020年10月21日将厂房钥匙交还被告，实际上系单方解除与被告的租赁合同关系，按照合同约定原告属于违约。本院认定双方签订的《租赁合同》已于2020年10月21日解除。 三、关于原告主张退还租金及双倍支付押金是否成立的问题。如前所述，原告单方解除合同构成违约，按照合同约定剩余租金及押金不予退还，原告主张退还已付租金及双倍支付押金的诉讼请求，本院不予支持。原告认为被告迟延缴纳变压器电费构成违约，本院作如下分析：一是根据租赁合同第七条的约定，被告有义务配合原告启用该变压器，在原告提出需补缴电费后，被告实际已经解决了欠费问题，合同并未明确约定启用变压器的期限，原告主张被告迟延履行合同义务缺乏依据；二是原告租赁厂房系用于仓储及生产使用，原告租赁厂房用于仓储的合同目的并未受到影响。综上，被告未构成根本违约。 8 四、关于反诉原告主张支付租金是否成立的问题。由于原、被告双方的租赁合同已于2020年10月21日解除，合同不再继续履行，反诉原告主张反诉被告支付2020年11月6日至2021年11月5日的租金378000元，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）贺州市贝森能源科技有限公司与被告（反诉原告）邹裕于2019年10月26日签订的《租赁合同》合法有效。 二、确认原告贺州市贝森能源科技有限公司与被告邹裕于2019年10月26日签订的《租赁合同》已于2020年10月21日解除。 三、驳回原告贺州市贝森能源科技有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告邹裕的其他诉讼请求。 本诉案件受理费8200元，减半收取4100元（贝森公司已预交），由原告贺州市贝森能源科技有限公司负担。反诉案件受理费3485元（邹裕已预交），由反诉原告邹裕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 9 审 判 员 李兰英 二〇二一年四月二十七日 法官助理 苏 玲 书 记 员 叶恩宏