天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2585号原告：天津市丰凯物业管理有限公司，住所地天津市南开区万德庄大街凯立花园内。法定代表人：吕爱众，总经理。委托诉讼代理人：墨骁飞，天津瀛略律师事务所律师。被告：曹书利，男，1959年4月7日出生，汉族，天津市监狱退休，住天津市南开区。原告天津市丰凯物业管理有限公司（以下简称丰凯物业公司）与被告曹书利物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰凯物业公司的委托诉讼代理人墨骁飞，被告曹书利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰凯物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年7月1日至2020年10月31日物业管理费7493元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是对天津市南开区万德花园小区进行物业服务管理工作,被告是在××庄花园小区××的业主。被告在享受到物业服务后,自2018年7月1日至2020年10月31日共计28个月未缴纳物业服务费。被告所有权的物业建筑面积148.67㎡,物业服务费交费标准为1.8元／月／㎡。根据被告认可的物业服务合同约定和《合同法》、《物权法》、天津市物业管理条例等相关规定,被告应按时缴纳物业服务费,被告的行为属单方违约,应承担相应的民事责任。原告依据上述事实,为维护原告和小区交费业主的合法权益,故成讼。曹书利辩称，对房屋的坐落地点、面积及拖欠时间、收费标准、计算方式无异议。拖欠物业费的原因如下：2017年10月国庆长假期间，被告白天上班，有一天下夜班回家看到1号楼3门的楼道大门敞开，门锁是损坏的，因为小区是需要刷卡进入的，当时找到物业修门禁，物业很配合，用手动方法将门关上了，因总找物业修理，后来物业就不太配合了。因给业主造成安全隐患，被告给城建12319打电话投诉，大门一直没修好，但是2018年4月被告还是缴纳了一年的物业费。之后被告找到南开区政府、房管局物业科反映投诉，但是大门仍然只能用手动关闭，无法刷卡进入，直到2019年11月29日物业才把自制的门扣安上，但是还是无法使用。2020年2月15日，被告多次找物业才把锁换上能使用，没过几天门又关不上了，被告为了保障家中安全，再次给物业打电话维修，至今大门还是坏的只能手动关闭，门禁是能够正常使用，现在仍属于随便进出的状态，被告认为大门无法正常使用，业主家中门上还张贴有广告，有不法分子利用张贴广告进行盗窃，存在严重的安全隐患。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2015年3月16日与万德花园业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对天津市南开区××庄××街××号××路××庄××街××庄××街××路的万德花园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2015年3月17日起至2018年3月16日止；该合同于2015年4月14日进行了备案。合同第六条约定物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主于每季度或半年交纳。2018年3月16日与万德花园业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对万德花园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2018年3月17日起至2021年9月16日止；该合同于2018年4月2日进行了备案。合同第六条约定物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主于每月的前5日内交纳。原告依约为被告小区提供了物业服务至今。再查，被告曹书利系天津市南开区万德庄大道**万德花园**房屋的权利人，房屋建筑面积148.67平方米。2018年7月1日至2020年10月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费。本院认为，原告与万德花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。原告作为物业服务方采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，其物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善，故本院酌定被告应给付原告2018年7月1日至2020年10月31日期间物业管理服务费4246元及机电设施费2498元，共计6744元。另，依据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。同时，本院尚需指出，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境。关于1号楼3门大门损坏的问题，原告表示目前大门确实处于需要手动闭合的状态，需要对大门的所有零件进行更换，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷，形成良性和谐的物业服务关系，共建美好家园。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告曹书利给付原告天津市丰凯物业管理有限公司2018年7月1日至2020年10月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计6744元；二、驳回原告天津市丰凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曹书利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 康 哲二〇二一年四月十二日书记员 刘思佳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。