广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初42597号原告：余华强，男，汉族，1960年2月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赵子民，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李叶伴，北京市华城（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市润东房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区新闻路东景花园2栋203房，统一社会信用代码91440300192186769E。法定代表人：林森，董事长。委托诉讼代理人：杨恺，男，汉族，1978年5月22日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：深圳长霖实业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路格兰天云大酒店1803号，工商注册号27940693-9。法定代表人：余水生。原告余华强与被告深圳市润东房地产开发有限公司（以下简称润东公司）、深圳长霖实业发展有限公司（以下简称长霖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余华强的委托诉讼代理人赵子民、李叶伴，被告深圳市润东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨恺到庭参加诉讼。被告深圳长霖实业发展有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告余华强向本院提出诉讼请求（变更后）：一、两被告立即将深圳市罗湖区比华利山庄xxx房的产权（119.17㎡）初始登记至原告名下；二、被告长霖公司支付原告延期办证违约金102748.91元（暂计至2020年8月17日，按购房款500514元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息等标准从2017年8月18日起至办理产权转移登记之日止，利息表附后）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：比华利山庄是由长霖公司与深圳诚达信投咨询有限公司，以深圳市房地产经营管理公司的名义开发。1996年9月20日余华强与深圳市房地产开发经营公司，签署深（罗）房预买字（1995)第011号《深圳市房地产买卖合同（预售）》。合同约定：余华强购买深圳市房地产开发经营公司比华利山庄xxx房产（119.17㎡)，售价为500514元，深圳市房地产开发经营公司须将本协议规定之验收合格的房产交付乙方使用，合同还约定了延期交付房产的违约责任。1996年9月20日长霖实业按其与深圳诚达信投咨询有限公司、深圳市房地产经营管理公司的约定，收取了余华强支付的其分配的涉案房产楼房款500514元；余华强付清全部房款并一直居住该房至今。2011年8月5日深圳市房地产经营管理公司最后变更为深圳市润东房地产开发有限公司。所以，上述房地产买卖合同依法成立并合法有效，应严格履行。涉案房产已由润东公司办理工程竣工验收等手续，故润东公司、长霖实业应共同为余华强办理涉案房产的权属转移登记。至今未办理权属转移登记，已构成违约，应支付延期办证违约金。请法院支持原告诉请。被告润东公司辩称，润东公司仅为比华利山庄项目名义开发商，原告与润东公司不存在真实房屋买卖法律关系，润东公司并非涉案房产出卖方，原告亦未向润东公司支付购房款，原告向润东公司主张诉求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉请。被告长霖公司经传票传唤，未到庭应诉亦未提交证据或书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明如下事实：一、1996年9月20日，深圳市房地产开发经营公司（甲方）与原告（乙方），签订深（罗）房预买字（1995)第011号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，主要约定余华强购买深圳市房地产开发经营公司比华利山庄xxx号房产（119.17㎡)，总价为500514元，甲方须于1996年9月20日将本协议规定之验收合格的房产交付乙方使用，合同还对延期交付房产的违约责任作了约定。同日，原告向被告长霖公司交纳购房款500514元。原告余华强从1996年9月30日开始占有、使用涉案房产至今。比华利山庄（于深圳市罗湖区草埔）由长霖公司与案外人深圳诚达信投资咨询有限公司及深圳市房地产开发经营公司（润东公司曾用名）合作开发，1996年6月取得工程竣工核验证书，2000年10月5日取得国土规划局收文回执。2011年8月5日，深圳市房地产开发经营公司更名为深圳市润东房地产开发有限公司。二、涉案房产同一宗地内的其他房产权利人曾因各自购买的房产的办证等问题向本院起诉，具体有：2008年，魏东辉以商品房预售合同纠纷为由，将深圳市房地产开发经营公司、深圳长霖实业发展有限公司诉至本院。本院作出的（2008）深罗法民三初字第1769号民事判决书中查明，比华利山庄于1996年7月30日取得《深圳市建筑工程竣工验收证书》，判决原告魏东辉、被告深圳长霖实业发展有限公司于1996年7月23日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效，原告魏东辉为涉案房产所有权人；被告深圳长霖实业发展有限公司继续履行合同，两被告协助原告魏东辉办理涉案房产（深圳市罗湖区草埔比华利山庄xxx房）的《房地产证》；原告支付被告深圳长霖实业发展有限公司购房款51921元。2016年3月10日，曹瑞玲以房屋买卖合同纠纷为由将润东公司、长霖实业诉至本院，请求判令两被告为曹瑞玲购买的深圳市罗湖区比华利山庄9栋601号房产办理房产证，两被告赔偿原告办证违约金57258元（按已付房款总额参照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日前两年计算到实际办证之日，暂计至起诉之日止）。该案查明：位于深圳市罗湖区草埔的比华利山庄由本案被告深圳长霖实业发展有限公司与深圳诚达信投资咨询有限公司以深圳市房地产经营管理公司（2011年8月5日变更登记为深圳市润东房地产开发有限公司）的名义开发的，1996年取得工程竣工核验证书，2000年10月5日取得国土规划局收文回执。本院作出（2016）粤0303民初6101号民事判决，判决两被告于判决生效后十日内将深圳市罗湖区比华利山庄xxx号的产权转移登记至原告曹瑞玲名下；被告深圳长霖实业发展有限公司按购房款总额477158元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年3月10日起向原告曹瑞玲支付延期办证违约金至判决确定的办理产权转移登记之日止。该判决已经生效执行。三、2020年11月25日，本院致函深圳市不动产登记中心，函调位于深圳市罗湖区的产权登记状态。2020年12月8日，深圳市不动产登记中心复函本院称：比华利山庄x栋位于Ｈ407-0084宗地内，未查得初始登记记录；截止2020年12月7日，比华利山庄x栋709房未办理不动产权证书，无查封、抵押、预售备案登记等记录。2021年2月4日，本院再次致函深圳市不动产登记中心，查询涉案房产与位于同一宗地内的包括比华利山庄xxx号房产在内的其他已经办理不动产权证书的房产是否存在不同情形；涉案房产能否办理转移登记；涉案房产未办理房地产初始登记及产权分户登记的原因等。深圳市不动产登记中心深不动产登函[2021]144号复函称：比华利山庄大部分房产经当事人申请或依法律文书已办理转移登记至不同权利人名下。回函未说明涉案房产与已办理登记的房产存在不同。四、经现场查看，涉案房产位处比华利山庄xx单元，一梯两户，原告与其妻子李某在比华利山庄xxx号房居住。原告称案涉房屋已出租给他人使用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告深圳市润东房地产开发有限公司确认涉案的房产由被告深圳长霖实业发展有限公司与深圳诚达信投资咨询有限公司以其名义开发，项目具体的开发和经营由被告深圳长霖实业发展有限公司负责。原告与被告深圳市润东房地产开发有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案房产同一宗地内的大部分房产均已经办理了房产证，且经本院向不动产登记中心查询，其并未指出涉案房产相较于已经办证的房产存在特殊性。作为房产开发的合作方深圳长霖实业发展有限公司已经确认收到原告比华利山庄xxx房足额房款，涉案房产已经办理工程竣工验收且已于1996年9月30日交付原告占有、使用至今，两被告作为涉案房产项目的合作开发方，原告主张两被告协助原告办理涉案房产的房地产权属证书，有事实依据和法律依据，本院予以支持。如有必要，原、被告应当根据产权登记机构的要求缴纳相关的费用、完善相关的手续。因被告深圳长霖实业发展有限公司非涉案的《深圳市房地产买卖合同》的合同一方，原告依据上述合同主张被告深圳长霖实业发展有限公司支付延期办证违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳长霖实业发展有限公司、深圳市润东房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告余华强向房产产权登记机构申请将广东省深圳市罗湖区比华利山庄xxx号房屋的产权办理登记至原告余华强名下；二、驳回原告余华强要求被告深圳长霖实业发展有限公司支付延期办证违约金的诉讼请求。案件受理费9832元，由原告余华强负担4916元，被告深圳市润东房地产开发有限公司、深圳长霖实业发展有限公司共同负担4916元。上述费用原告余华强已预付，被告深圳市润东房地产开发有限公司、深圳长霖实业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内将案件受理费4916元迳付原告。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  叶 云人民陪审员  曾少杉人民陪审员  张钦海二〇二一年四月十二日书 记 员  庄俊雄