河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初2254号原告：樊会哪，女，汉族，1986年2月18日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李世鹏、梁鹏（实习），河南豫商律师事务所律师。被告：慎红章，男，汉族，1966年7月25日出生，住河南省新密市。被告：慎前程，男，汉族，1994年9月22日出生，住河南省新密市。被告：河南省中强房产服务有限公司，住所地新密市西大街办事处溱水路中强御金湾14层。统一社会信用代码：91410183MA40QLMW5Q。法定代表人：吕明洋。委托诉讼代理人：杨光，系该公司员工。原告樊会哪诉被告慎红章、慎前程、河南省中强房产服务有限公司（以下简称中强服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告樊会哪的委托诉讼代理人李世鹏、被告中强服务公司的委托诉讼代理人杨光到庭参加了诉讼，被告慎红章、慎前程经本院合法传唤无故未到庭。本案现已审理终结。樊会哪向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告慎红章、慎前程返还原告购房定金40000元；3、判令被告中强服务公司返还原告中介费9900元，并对第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年12月8日原告樊会哪经被告中强服务公司居间介绍与被告慎红章的委托诉讼代理人慎前程签订《房屋买卖合同》，合同约定了双方就位新密市××××路北段段西侧美景山城4号楼2单元2层020001号房产进行买卖交易的细节，被告中强服务公司作为居间方收取了原告中介费9900元，被告慎前程收到原告20000元购房定金。后被告慎红章、慎前程不与原告及中强服务公司人员照面，拒绝过户。原告无奈向新密市人民法院申请诉前保全，经调查被告慎红章已于2019年4月18日将案涉房屋过户到案外人梁新楼名下。被告慎红章、慎前程根本无权出售涉案房屋，被告中强服务公司作为专业房屋中介机构对房屋权属没有尽到基础的审查义务就挂网出售并促成交易，存在重大过错。为此，双方形成纠纷慎前程未到庭，亦未提交答辩意见。慎红章未到庭，亦未提交答辩意见。中强服务公司辩称，被告公司作为二手房中介公司，已经履行为客户提供房产交易机会的义务，也在涉案房屋交易过程中起着积极作用。被告慎前程在被告公司门店登记涉案房屋出售意向，随后原告在我方平台上查询到该房屋并在公司工作人员带领下实际查看了房屋，原告实地看房后要求被告方工作人员尽快促成交易，并在2020年12月8日签订案涉合同。根据双方合同第一条约定，被告慎前程保证该房屋属于正常可交易的状态，没有任何权利瑕疵，原告樊会哪已经充分了解且同意接受。合同第五条第一项约定，甲方应配合丙方在本合同签订后3个工作日内去相关部门办理产权调查和权籍调查，若核实到该房屋产权或者权籍有不符合上市交易情况存在，则此合同作废，甲、乙、丙三方互不担责。合同签订后被告工作人员多次联系被告慎前程，被告仅提供房屋产权证和其父委托其出售房屋的委托书，但始终不配合房屋产权调查。因被告慎前程故意隐瞒和不配合导致无法履行合同义务，按合同约定应当互不担责。合同第十二条第二项约定该房屋自签订合同之日起，在房屋办理权属转移过程中，若甲乙双方任意一方造成事实违约，导致合同无法继续履行的，违约方需全额承担丙方居间服务费，包括自己应当承担的和守约方应当承担的居间服务费。本案因被告慎前程故意隐瞒的导致合同无法履行，原告支付居间服务费应当向慎红章、慎前程追偿，而非被告公司。对于原告要求被告公司返还中介费9900元并对慎红章、慎前程返还购房定金40000元承担连带责任的诉讼请求，于法无据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年被告慎前程在被告中强服务公司门店登记了案涉房屋信息，被告中强服务公司随即将案涉房屋挂网出售。原告樊会哪通过被告中强服务公司得知案涉房屋信息后，经过实地查看决定购买案涉房屋。2020年12月8日，被告慎前程作为甲方（出卖人）、樊会哪作为乙方（买受人）、被告中强服务公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：一、房屋概况。1、甲方出售之房屋新密市××××路北段路北段西侧（美景山城4号楼）2单元2层020001号，建筑面积为125.5平方米，乙方对上述房屋充分了解，并同意接受；四、成交价格及付款方式，甲乙双方同意交易房屋价款及附属设施作价总计为人民币陆拾陆万元整。乙方应于本协议签署时向甲方支付定金人民币贰万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；五、权属转移登记，甲方应配合丙方在本合同签订后3个工作日内去相关部门办理产权调查和权籍调查（若核实到该房屋产权或权籍有不符合上市交易的情况存在，则此合同作废，甲、乙、丙三方互不担责）；十、违约责任。1、若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同（1）甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，甲方应如数返还乙方已交购房款项。十二、居间服务费。甲方支付居间服务费房屋成交总价款×1.5%，即人民币玖仟玖佰元整；乙方支付居间服务费房屋成交总价款×1.5%即人民币玖仟玖佰元整。备注2该房屋自签订合同之日起，在房屋办理权属登记转移过程中若甲乙双方任意一方造成的事实违约，导致合同无法继续履行的，违约方需全额承担丙方居间服务费，包括自己应当承担的和守约方应当承担的居间服务费等内容。当日，原告向被告慎前程交纳购房定金20000元，被告慎前程为原告出具收据一份，其主要内容为：“本人慎前程系房屋的所有权人，现收到樊会哪交来用于购买新密市××××路北段新路北段西侧（美景山城4号楼）2单元2层020001号房屋的购房定金20000元整。经双方协商一致同意，如买方违约，此定金不予退还。如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方，收款人慎前程”。同日，原告樊会哪向被告中强服务公司交纳居间服务费9900元，被告公司并为原告出具收据一份。2021年2月2日，被告中强服务公司工作人员姚柳杨与被告慎红章电话联系，慎红章表示对卖房一事毫不知情。2020年3月11日，原告樊会哪向本院申请诉前财产保全，后因案涉房屋登记在案外人名下无法查封。原告为此支出保全费440元、诉讼财产保全责任保险服务费400元。另查明，2019年3月25日被告慎红章取得不动产权证书，权属证号为于（2019）新密市不动产权第0002558号新密市××××路北段密新路北段西侧（美景山城4号楼）2单元2层020001号。2019年4月10日案涉房屋转移登记至案外人梁新楼名下，权属证号为豫（2019）新密市不动产权第0002898号。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。关于原告要求解除案涉房屋买卖合同问题。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，没有证据能够证明被告慎前程与慎红章之间系代理与被代理关系，且慎红章拒绝追认慎前程代理行为，故案涉合同对慎红章不发生法律效力，该合同只约束原告樊会哪、被告慎前程及中强服务公司。被告慎前程以欺诈手段使原告在违背真实意思表示下签订案涉合同，致使原告合同目的无法实现，对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。关于原告要求被告慎前程双方倍返还购房定金40000元的问题。被告慎前程明知案涉房屋已经转移登记至第三人名下，仍然以被告慎红章代理人名义签订合同并收取定金20000元，案涉合同因被告慎前程根本违约行为而解除，故应当由被告慎前程向原告双倍返还购房定金40000元。关于原告要求中强服务公司返还中介费9900元问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告中强服务公司庭审时认可完成居间服务合同是以买卖双方完成过户为标准的。具体本案中被告中强服务公司并未促成也不可能促成买卖双方完成过户，因此被告中强服务公司要求原告按照合同支付居间服务费，没有事实和法律依据。本案系房屋买卖合同纠纷而非居间服务合同纠纷，但考虑居间服务合同与房屋买卖关联性，对原告要求被告中强服务公司退还居间服务费9900元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告中强服务公司承担连带责任问题。被告中强服务公司作为专门从事房屋居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。根据庭审查明事实，中强服务公司是在合同签订后才通过微信方式查验了房屋权属登记证书和授权委托书，但在签订合同前未就权属登记证和授权委托书真实性、有效性等事宜进行调查核实。故中强服务公司在促成原告樊会哪和被告慎前程签订合同过程中未尽到合理审查义务、存在服务瑕疵。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定了居间人承担损害赔偿责任的前提是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。本案系因被告慎前程故意隐瞒房屋权属登记情况，被告中强服务公司有过失行为，但不存在故意隐瞒或者提供虚假情况的事实。同时，买房人对于房屋交易也负有注意义务，原告也未对房屋真实登记状况以及慎前程的代理权真实性尽到注意义务，导致定金无法追回。本案中原告与被告慎前程是房屋买卖合同关系，原告与被告中强服务公司是居间关系，根据合同相对性原则，因被告慎前程违约致使房屋买卖合同解除，原告无法主张居间合同的主体即被告中强服务公司承担连带责任。被告慎前程、慎红章经本院合法传唤无故未到庭，视为放弃答辩和举证的权利，不影响本院对案件的公正审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告樊会哪与被告慎前程签订的《房屋买卖合同》；二、被告慎前程于本判决生效后五日内向原告樊会哪双倍返还定金40000元；三、被告河南省中强房产服务有限公司于本判决生效后五日内返还原告樊会哪居间服务费9900元；四、驳回原告樊会哪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为524元、保全费440元、保全保险服务费400元，由被告慎红章负担1339元，由被告河南省中强房产服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  姚兰二〇二一年四月二十日书记员  袁洋