山西省太原市晋源区人民法院民事裁定书（2021）晋0110民初383号原告（执行案外人）：武利清，1967年12月8日出生，汉族，晋中市太谷县东寺园东南街56号居民，住东寺园东南街56号。委托诉讼代理人：王莉玲，山西华炬律师事务所律师。被告（申请执行人）：太某。负责人：郎某，主任。委托诉讼代理人：金某，上海兰迪（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，住太原市。被告（被执行人）：山西明立得房地产开发有限公司。法定代表人：乔某。第三人（被执行人）：太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社，住所地太原市晋源区古寨村东南街2排18号门面房。法定代表人：武某。第三人（被执行人）：武某，男，1970年5月27日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住××村。第三人（被执行人）：贾问开，女，1970年3月20日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住××村。第三人（被执行人）：孟亮萍，女，1982年3月24日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住古寨村西南街1排6号2户。第三人（被执行人）：赵肖建，男，1982年9月24日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住古寨村西南街1排6户2号。第三人（被执行人）：孟海军，男，1982年8月11日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住古寨村西北街9排113号2户。第三人（被执行人）：李秀芳，女，1985年9月15日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住古寨村西北街9排113号2户。第三人（被执行人）：范铁海，男，1966年9月17日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住××村户。第三人（被执行人）：王桂英，女，1969年2月5日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住××村户。第三人（被执行人）：武寨川，男，1956年4月24日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住古寨村后街3排50号。第三人（被执行人）：张三风，女，1958年10月13日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住古寨村后街3排50号。第三人（被执行人）：乔某，男，1963年9月29日出生，汉族，太原市迎泽区羊市街居民，住羊市街68-3-9。第三人（被执行人）：张媛，女，1970年4月23日出生，汉族，太原市迎泽区羊市街居民，住羊市街68-3-9。第三人（被执行人）：范忠朋，男，1992年7月13日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住××村户。第三人（被执行人）：梁婷婷，女，1993年4月28日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇古寨村人，住××村户。原告武利清诉被告太某、山西明立得房地产开发有限公司、第三人太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社、武某、贾问开、孟亮萍、赵肖建、孟海军、李秀芳、范铁海、王桂英、武寨川、张三风、乔某、张媛、范忠朋、梁婷婷执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告武利清及其委托诉讼代理人王莉玲、被告太某的委托诉讼代理人金某、张某到庭参加诉讼，被告山西明立得房地产开发有限公司、第三人太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社、武某、贾问开、孟亮萍、赵肖建、孟海军、李秀芳、范铁海、王桂英、武寨川、张三风、乔某、张媛、范忠朋、梁婷婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武利清向本院提出诉讼请求：1、请求判令法院立即停止对原告位于晋中市××区商铺的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、请求确认位于晋中市××区商铺归原告所有，并判令被告山西明立得房地产开发有限公司配合原告办理该房屋的产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在执行被告太某与被告山西明立得房地产开发有限公司、第三人太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社等金融借款合同公证债权文书一案中，贵院于2019年12月16日查封了原告武利清所有的位于晋中市××区商铺。2020年11月29日，原告武利清向贵院提出案外人执行异议。贵院于2020年12月29日作出（2020）晋0110执异22号执行裁定：驳回异议人（案外人）武利清的异议请求。原告不服，现提起执行异议之诉，理由如下：一、在案涉商铺抵押前，原告与被告山西明立得房地产开发有限公司已就案涉商铺签订合法有效的商品房买卖合同，系案涉商铺的实际所有权及使用权人，被告山西明立得房地产开发有限公司无权就该商铺向太某提供抵押，案涉商铺更不应作为执行财产。案涉商铺为被告山西明立得房地产开发有限公司开发建设，原告作为实际施工人承揽被告山西明立得房地产开发有限公司开发建设的太谷县鑫港湾住宅小区时代公寓幼儿园工程。因被告山西明立得房地产开发有限公司无力支付工程款，双方协商以案涉商铺抵顶部分工程款，并于2016年签订商品房买卖合同，约定：原告武利清以1857600元的价格购买案涉商品房；被告山西明立得房地产开发有限公司于2016年8月2日前交付案涉商品房；在该商铺完全具备办理产权登记条件后，被告山西明立得房地产开发有限公司代原告办理商铺产权登记手续。后被告山西明立得房地产开发有限公司为原告出具作抵工程款的收据，共计1857600元。原告武利清于2016年起实际占有、管理、控制案涉房屋。2017年11月14日，被告山西明立得房地产开发有限公司在原告武利清不知情的情况下，以案涉商铺向被告太某提供抵押担保，并办理抵押登记。2019年8月14日，太原市城北公证处作出（2019）晋并北执字第23号执行证书，将案涉房屋作为可供执行的标的物，被告太某据此向晋源区法院申请强制执行，案涉房屋被法院查封。根据《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告早于2015年与被告山西明立得房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，抵顶工程款，成为案涉商铺的实际所有权人，被告山西明立得房地产开发有限公司作为名义所有权人，无权就案涉房屋设立抵押，损害原告所有权及使用权。二、（2020）晋0110执异22号裁定适用法律错误，原告作为案涉商铺的无过错买受人，对案涉商铺享有物权期待权和足以排除人民法院强制执行的民事权益，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《九民会议纪要》第127条明确，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的适用范围或适用情形为商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，满足第28条能够排除执行的情形，请求排除执行的，人民法院应予支持。可见，第28条是对区别于普通消费者的无过错买受人不动产物权期待权的保护条件，29条是对普通消费者房屋物权期待权的保护条件。另，最高院（2019）最高民法申1560号民事裁定书中明确列明，由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条，在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，可以认定买受人享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案应适用第28条的规定。1、本案被告山西明立得房地产开发有限公司既是28条中的“被执行人”，亦是29条中的“被执行的房地产开发企业”，不应片面以其房地产开发企业的身份直接适用29条之规定，还应根据原告购买案涉商品房的目的及案涉商品房性质综合判断。2、案涉商品房是商铺，而非唯一住房。原告的主观目的是考虑到被告山西明立得房地产开发有限公司的经济困难，用案涉商铺抵偿工程款，其身份他已不同于普通消费者，而是无过错的房屋买受人，应适用上述28条的规定。3、前已述及，原告在案涉商铺被查封前已与被告签订合法有效的商品房买卖合同，并实际占有使用案涉商铺，符合28条第一、二项规定。被告山西明立得房地产开发有限公司以案涉商铺抵顶所欠原告的工程款，并出具作抵收据，原告已支付全部购房款，满足28条第三项的规定。4、尽管原告积极要求协助过户，但案涉商铺因被告山西明立得房地产开发有限公司欠缴相关税费而无法完成过户登记，原告作为无过错方不应为此承担责任。综上，案涉商铺依法应归原告所有，贵院对案涉商铺进行查封并列为执行财产，没有法律依据。故依据《民事诉讼法》第227、256条第（二）项诉至法院，请求法院立即终止对上述财产的执行，解除查封，将案涉商铺归还原告，以维护原告合法权益。被告太某辩称，一、原告武利清非案涉房屋的所有权人，被告太某对案涉房屋享有抵押权并且进行了公证执行，有权依法对案涉房屋申请强制执行。1、根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”我国不动产转让采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。案涉房屋一直登记在山西明立得房地产开发有限公司，武利清仅与山西明立得房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，武利清仅对山西明立得房地产开发有限公司享有商品房买卖合同的债权请求权，因此山西明立得房地产开发有限公司为案涉房屋的所有权人。2、山西明立得房地产开发有限公司在2017年11月14日将案涉房屋为太某设立抵押权，办理登记期间系统并未出现房屋出售信息，太某主观上为善意。2017年11月15日山西省太原市城北公证处作出（2017）并北证经字第3134号公证书，2019年8月14日山西省太原市城北公证处作出（2019）晋并北证执字第23号执行证书，太某据此向人民法院申请强制执行。太某作为案涉房屋的抵押权人，且经过公证赋予强制执行的效力，在本案发展过程中并没有任何过错，因此异议人的请求不能对抗执行。二、晋源区人民法院（2020）晋0110执异23号裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27、29条适用正确，原告不能对抗太某对案涉房屋的执行申请。1、《执行异议和复议规定》第27条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被执行人山西明立得房地产开发有限公司为房地产开发商，原告系商品房消费者，从《商品房买卖合同》中约定的房产性质和实际用途来看，案涉房屋系商铺，并非29条规定的保护最基本生存权的居住型用房，因此原告不符合第29条第二项条件，无法依据第29条对抗太某对案涉房屋的执行申请。2、《执行异议和复议规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条适用对象为一般买受人，而原告属于29条规定的商品房消费者，并且《九民纪要》第126条也已明确，第28条规定的一般买受人不得对抗太某的抵押权，应当适用《执行异议和复议规定》第27条的规定。综上所述，原告既不符合《执行异议和复议规定》第29条规定的条件，也不能依据第28条对抗太某的抵押权，不能排除法院对案涉房屋的执行。原告在诉状中第五页第二段，《九民会议纪要》第127条，原告补充的案例说明的是适用28条也能够排除强制执行，但是要提醒原告明确一下28条排除的是一般强制执行，结合《九民会议纪要》126条的相关规定，28条执行异议复议规定是无法排除对享有抵押权的债权人的强制执行，被告太某已经对案涉房屋依法进行抵押登记，作为合法的抵押权人有权对案涉房屋进行强制执行。被告山西明立得房地产开发有限公司、第三人太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社、武某、贾问开、孟亮萍、赵肖建、孟海军、李秀芳、范铁海、王桂英、武寨川、张三风、乔某、张媛、范忠朋、梁婷婷在答辩期内未提出书面答辩，在举证期内亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年2月15日，被告山西明立得房地产开发有限公司（发包人）与案外人山西君工建筑安装工程有限公司（承包人）签订了一份《晋中市建设工程施工合同书》，约定工程名称为时代公寓、太谷幼儿园、职工业校办公楼，工程地点为太谷县迎桥街；承包范围为施工图纸范围内的全部工程，其中不包括商品混凝土、外墙保温、涂料、消防、采暖、电梯、门窗、桩基础、地基土方工程；开工日期为2015年3月15日，竣工日期为2017年6月30日，合同工期总日历天数838天，合同价款为暂估价伍仟万元。被告山西明立得房地产开发有限公司在落款发包方处加盖了公章，其法定代表人乔某签了名，案外人山西君工建筑安装工程有限公司在落款承包人处加盖了公章，原告作为其委托代表人签了名。2016年7月22日，案外人山西君工建筑安装工程有限公司出具证明一份，内容有“我公司同意将山西明立得房地产开发有限公司鑫港湾项目南正街S2-116商铺，价格为1857600，以抵顶我公司承揽的时代公寓、幼儿园工程款的方式抵给武利清，山西明立得房地产开发有限公司可以与武利清签订商铺购买合同，该商铺权属应由武利清支配。”2016年11月10日，被告山西明立得房地产开发有限公司（出卖人）与原告武利清（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为出卖人开发的的位××县商铺；按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米16000元，该商铺总金额为1857600元，买受人按一次性付款方式按期付款，商铺S2-116号总款1857600元，已于2016年8月2日一次性付清；出卖人应当在2016年12月30日前将商铺交付买受人。被告山西明立得房地产开发有限公司已于2016年8月2日向原告开具该房款的收据。该《商品房买卖合同》签订后，被告山西明立得房地产开发有限公司依约将该房屋交付原告。2017年11月14日，太谷县国土资源局出具晋（2017）太谷县不动产证明第0002597号不动产登记证明，该证明记载证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为太某，义务人为山西明立得房地产开发有限公司，坐落为太谷县南正街东鑫港湾购物广场南区S2区1层16号商铺等2户，抵押方式为在建工程抵押，债务履行期限2017年11月8日起2018年10月18日止，借款人为太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社。2017年11月15日，应本案被告和第三人的申请，山西省太原市城北公证处出具（2017）并北证执字第3134号具有强制执行效力的债权文书的证书，赋予作为申请人的本案被告和第三人的《授信合同》、《流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》、《特别担保合同》强制执行效力。其中抵押财产就包括案涉房产。2019年8月14日，山西省太原市城北公证处作出（2019）晋并北证执字第23号执行证书。后被告太某向本院申请强制执行，本院依法查封了案涉房产。原告武利清遂提出异议，本院于2020年12月29日作出（2020）晋0110执异23号执行裁定，裁定“驳回异议人（案外人）武利清的异议请求。”原告武利清不服，故诉至本院。本院认为，根据有效证据，结合诉讼各方当庭陈述，现已查明，被告山西明立得房地产开发有限公司将已作交付处分的案涉房产，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，办理不动产抵押登记，骗取贷款，存在主观故意，侵害了他人的财产权益，涉案房产价值达1857600元，被告山西明立得房地产开发有限公司的行为已涉嫌刑事犯罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。被告山西明立得房地产开发有限公司、第三人太原市晋源区古盛昌农民种植专业合作社、武某、贾问开、孟亮萍、赵肖建、孟海军、李秀芳、范铁海、王桂英、武寨川、张三风、乔某、张媛、范忠朋、梁婷婷经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提出书面答辩，在举证期内未提交证据，视为对其权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告武利清的起诉。案件受理费100元，减半收取50元，退还原告武利清。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李晋平二〇二一年四月二十六日法官助理 杨 莹书记员 张翠青