湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2148号 原告：章玲，女，1972年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 原告：章婉儿，女，1988年10月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 两原告共同委托诉讼代理人：常航，湖南人和人律师事务所律师。 被告：长沙瑞凯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区乌山街道仁和社区**。 法定代表人：刘桂华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。 原告章玲、章婉儿与被告长沙瑞凯置业有限公司（以下简称“瑞凯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章玲和章婉儿的共同委托诉讼代理人常航、被告瑞凯公司的委托诉讼代理人李国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章玲、章婉儿共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告于2017年3月10日与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、判令解除原告于2017年3月3日与被告签订的《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》；3、判令被告返还原告购房款3166650元，返还原告租金774400元（暂计2017年8月1日至2020年7月31日三年，后续按租赁合同约定，计算至被告实际退还房款之日止），并判令被告向原告赔偿房屋增值损失2814800元（按同地段商业用房增值均价4000元／㎡算，原告已付全款面积为703.7㎡）；上述合计6755850元；4、判令被告双倍返还原告依据《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》支付的定金60万元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、评估费、原告支出的保全担保费。事实与理由：2017年3月，原告打算在长沙购置一处可以开办幼儿园的商业地产。被告获悉后，告知原告正在出售其开发建设的景城苑二期4栋幼儿园整栋物业。同时明确承诺，整栋幼儿园可供出售的面积共计1088.85㎡，整体出售给原告，其中703.7㎡可以立即签订合同，另外385.15㎡调整规划用途手续正在办理，可以先签订认购协议书，待办完调规手续后再签购房合同。该整栋物业目前已由长沙市德才教育咨询有限公司承租，即买即可收租。基于被告对4栋幼儿园物业可以整栋出售的承诺，原告与被告于2017年3月3日签订《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》，约定原告认购景城苑二期4栋幼儿园物业建筑面积为385.15㎡房产（合同约定该部分暂时为物业用房，调整规划后变更为幼儿园），认购价格为4500元/㎡，总价为1733175元。认购协议签订后，原告依约向被告支付定金30万元，但是至今被告既未将该约定房产调整规划为幼儿园，亦未通知原告签订正式购房合同。2017年3月10日，被告通知原告就703.7㎡签订《长沙市商品房买卖合同》，并办理网签备案。该商品房买卖合同约定，被告应当在交房后480工作日内办妥房屋所有权证，560个工作日内办妥土地使用权证。合同签订后，原告依约向被告支付购房款3166650元。上述《认购协议》、《商品房买卖合同》签订后，原告多次催促被告办理703.7㎡的产权证，并尽快完成385.15㎡的调规手续，签订购房合同。被告总是告知原告正在办理，马上就能够落实敷衍拖延。直至2020年4月13日，合同约定的办理产权证的时间届满，原告要求被告出示办理调规和房屋权证的有关材料时，原告才了解到早在购房合同签订前，长沙市已经出台文件，要求小区配套幼儿园必须移交政府办成公办幼儿园或者普惠制幼儿园，被告故意隐瞒上述事实，利用政策尚未在望城区落地的时间差，骗取原告签订《认购协议》和《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》网签备案后，原告所购幼儿园因需要移交政府统一管理，已经无法办理房屋产权证。所认购的部分，也因上述政策无法调整规划。但是被告为了逃避合同责任，在明知办理产权证和调整规划无法实现的情况下，一直采取敷衍拖延方式骗取原告信任，致使原告损失不断扩大。目前同地段商品房价格已经上涨至8500元/㎡，由于被告的恶意违约行为，致使原告无法获得该部分增值收益。且被告将房屋出售给原告以后，一直向承租方收取租金，该部分租金在原告支付购房款后应当由原告享有，被告应当将租金一并返还给原告，直至返还购房款之日止。根据不动产登记生效原则，原告所购商品房不能办理产权登记，相当于原告产权无法获得法律保护；认购协议约定的385.15㎡无法调规，也与被告在签订协议时作出的承诺相违背。被告的上述违约行为，导致原告合同目的无法实现，故请求法院依法判令解除《商品房买卖合同》和《认购协议书》，并由被告返还原告所支付的购房款，双倍返还认购定金，赔偿房屋增值损失4000元/㎡。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。 被告瑞凯公司辩称：1、本案原告主张的已经签订买卖合同的房屋部分与仅签订认购协议的房屋部分系两个独立区域，并非不可分割整体。2、原告主张解除《长沙市商品房买卖合同》没有依据，虽然签订合同后因政策原因，幼儿园产权办理程序予以暂停，但是涉案商品房买卖合同签订的时间在新的长沙市××小区××政策发布前，并且在不动产管理部门进行了网签，基于这方面原因目前被告与政府在积极协调，很可能因为双方网签合同是签订在新政发布实施前，该部分权证很可能可以顺利办理，但是前提是原告需要缴纳合同约定的物业维修基金和契税。3、被告不存在恶意隐瞒和欺骗原告的事实，不应承担违约责任，在认购协议书签订时就明确告知二楼目前的用途是物业用房，所以在签订合同初仅签订了认购协议，原告也仅支付30万元定金，并未支付购房款。双方在签订合同初约定若二楼部分成功将物管用房调整成幼儿园用房，则双方签订房屋买卖合同，若调整未成功，则定金无息返还给原告，在签订认购协议书时就进行了明确约定。即使由于政策调整原因，一楼权证无法办理，二楼不能调整规划无法完成网签手续，也不是被告主观恶意违约所造成，是长沙市人民政府对小区配套幼儿园产权政策调整导致的，根据《长沙市商品房买卖合同》和认购协议的约定，被告不应承担违约责任。4、关于原告诉请租金返还问题，原告已经支付购房款并办理网签手续的该部分租金，被告同意支付给原告，但是该部分租金金额并非原告诉请的70多万元，根据租赁合同约定，三年期间70多万元租金是指整个1142.3㎡的租金，原告仅购买了其中的703.7㎡的产权，对于其中的属于原告购买部分的租金，被告愿意支付给原告。5、关于原告诉请双倍返还定金并赔偿房屋增值损失的问题，被告没有恶意违约，不应承担违约责任，在被告同意支付原告已付房款部分的房屋租金的情况下，实际上原告的投资目的已经实现，不存在损失。 原告章玲、章婉儿为支持自己提出的诉讼请求共同向本院提供以下证据： 证据一、《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》，拟证明原告与被告于2017年3月3日签订《认购协议书》，约定原告向被告认购景城苑小区4栋幼儿园物业385.15平方米，约定被告应当办理调规为幼儿园的手续。 证据二、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明：1、原告与被告于2017年3月10日签订正式网签备案的商品房买卖合同，约定原告购买4栋幼儿园可以网签部分的703.7㎡；2、该《买卖合同》与《认购协议书》是一个整体，两份协议共同确定了原告对4栋幼儿园整栋的购买意愿，被告也通过签署两份协议的方式明确将4栋整体出售给原告。 证据三、收据，拟证明：1、原告依据《买卖合同》约定，向被告支付购房款3166650元；2、原告依据《认购协议书》约定，向被告支付定金30万元。 证据四、《租赁合同》，拟证明：1、上述房产在购买时被告已经整体（包括认购部分和购买部分）出租给长沙市德才教育咨询有限公司，租期为2014年8月1日至2024年7月31日；2、原告所购物业已由被告代为出租，2017年租金为24.2万元，2018年和2019年租金均为26.62万元，该部分租金一直被被告占有，未支付给原告。 证据五、原告章玲与被告售楼部的工作人员微信聊天记录，拟证明：1、原告多次催促被告办理购买部分的产权证并办理认购部分的调规手续；2、被告明知原告所购幼儿园因政策调整无法办理产权证，却无正当理由一直拖延、敷衍原告；3、直至2020年3月份，在原告追问下，被告才明确告知认购部分无法办理网签和产权证。 证据六、望城县房地产测绘队出具的《测绘成果表》，拟证明景城苑小区4号栋幼儿园整栋中包括物管用房和幼儿园两部分，该栋楼总面积是1142.3㎡，其中物业用房位于二楼，面积为378.44㎡（即认购协议书中约定的需要调整规划才能签合同的面积）。 证据七、长沙市人民政府关于印发《长沙市居住公共服务设施配置规定（试行）》的通知》，该规定第4.2.1第（2）项规定，幼儿园应独立设置，选址在避免干扰的地段。被告在整栋幼儿园二楼规划物业用房，不符合市政府的规划要求，将导致无法办学。 证据八、《关于景城御苑限价商品房项目申请调整物管用房的回复意见》、长沙市城乡规划局望城区分局征求职能部门意见表以及长沙市望城区教育局的回复意见，拟证明：1、在原告的强烈要求下，被告在2020年4月14日才将向政府申请调规的有关资料提供给原告；2、在2018年5月28日，政府部门已经明确回复景城苑4栋配套幼儿园属于移交范围，无法办理调规和产权证。 证据九、2020年4月14日与瑞凯公司孙经理的交流录音及文字资料，拟证明：1、被告在向原告出售幼儿园以前就已经知道幼儿园不能办证的事实，但是依然欺骗原告签订商品房买卖合同；2、被告在谈话中明确表示在2018年5月就收到小区配套幼儿园需要移交给政府、已经网签的部分不能办理产权证、未网签的部分不能调整规划的通知；3、被告一直在沟通中表示想办法帮助原告解决调整规划和办证的问题，被告继续在欺骗原告；4、被告在沟通中明确表示调规事情因为配套幼儿园需要移交、物业用房面积存在差距、消防不符合要求等原因遇到了困难，被告需要“打擦边球”才能办理。事实上是调整幼儿园二楼规划不符合法律要求，无法办理，被告上述理由是在继续拖延时间；5、被告承认开发商将物业用房设计在幼儿园楼上，在设计规划的时候就存在缺陷。 证据十、《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》，拟证明2016年7月1日实施的《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》就要求小区配套建设幼儿园，并对望城区房地产销售产生了影响。被告作为专业的房地产开发企业，在政策已经产生影响的情况下，仍然继续向原告出售幼儿园房产，存在隐瞒真相的故意。 证据十一、长沙市人民政府办公厅关于印发《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》的通知，拟证明根据该文件，长沙市小区配套幼儿园需要移交给政府统一管理，无法办理产权登记，《商品房买卖合同》、《认购协议书》已经无法履行。 被告为反驳两原告提出的诉讼请求向本院提供以下证据： 证据一、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原、被告关于瑞凯·景城御苑幼儿园（一层，703.7平方米）的买卖合同关系、签约时间。 证据二、《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》，拟证明：1、原、被告关于景城苑幼儿园（二层）的认购关系；2、在《认购协议书》中明确告知二楼需要调规的事实。 证据三、会议记录以及签到表；证据四、瑞凯置业关于物业管理用房置换情况说明；证据五、关于协调解决景城御苑物业管理用房问题第二次会议相片；证据六、关于景城御苑物业管理用房调整的请示报告；证据七、长沙市城乡规划局望城区分局关于景城御苑限价商品房物管用房位置调整审查意见的告知书；证据八、长沙市城乡规划局望城区分局征求职能部门意见表-区住保局；证据九、关于景城御苑限价商品房项目申请调整物管用房的回复意见-区住房和城乡建设局；证据十、长沙市城乡规划局望城区分局征求职能部门意见表-区教育局；证据十一、长沙市城乡规划局望城区分局征求职能部门意见表-望府路社区居委会；证据十二、长沙市城乡规划局望城区分局征求职能部门意见表-高塘岭街道办事处；证据十三、深圳市广泰建筑设计有限公司设计变更单；证据十四、长沙市望城区规划信息服务中心建筑面积复核表；证据十五、关于景城御苑物业管理用房调整的请示报告；证据十六、长沙市自然资源和规划局望城分局关于景城御苑物业管理用房申请调整的函复；证据十七、规划评审意见表-消防大队-任平凡；证据十八、规划评审意见表-胡宁等。 证据三至证据十八拟共同证明：1、被告一直在向政府部门申请将景城苑二楼的物管用房调规成幼儿园；2、因政策原因，政府至今未同意调规的事实。 证据十九、长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法的通知，拟证明自2018年3月1日起，长沙市对城区幼儿园实行新的政策。 诉讼过程中，本院依照职权调查收集了以下证据：证据一、案涉房屋的竣工平面图，证明涉案房屋的平面分布情况；证据二、湖南省长沙市望城区人民法院咨询函、长沙市自然资源和规划局望城分局关于章玲、章婉儿诉长沙瑞凯置业有限公司房屋买卖合同案有关问题的回复，共同证明瑞凯·景城御苑第4#幢1层101号房屋的不动产权证能否依据编号为20160363101的《长沙市商品房买卖合同》办理至章玲、章婉儿的名下。 本院组织当事人进行证据交换和质证，原告章玲、章婉儿和被告瑞凯公司对以上证据分别发表了质证意见，具体质证意见已经记录笔录。 综合当事人的举证意见和质证意见，本院对当事人提交的上述证据认定如下：被告对两原告提供的证据一、二、四、七、八、十的真实性和合法性均无异议，两原告对被告提供的证据一、二、四、六、七、八、九、十、十一、十二、十五、十六、十七、十八、十九的真实性和合法性均无异议，经审核，两原告和被告提供的以上证据与待证事实相关联，本院予以认定。被告对两原告提供的证据三、六、十一的三性均无异议，经审核，该三组证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，本院依法予以认定。两原告提供的证据五和证据九能够证明原、被告就涉案房屋办理不动产权证和调规手续事宜多次进行沟通，本院对该事实予以认定。被告提供的证据三、五、十四系复印件，且被告未提供原件核对，故本院不予认定。被告提供的证据十三即深圳市广泰建筑设计有限公司设计变更单，两原告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，本院确认其证明力。 本院依照职权调查收集的以上证据在庭审时出示，听取当事人意见，并就调查收集上述证据的情况予以说明，原、被告对证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以认定。 根据本院认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2017年3月3日，原告章玲、章婉儿与被告瑞凯公司签订《瑞凯?景城苑幼儿园认购协议书》（以下简称“认购协议”），认购协议约定，乙方（章玲、章婉儿）在充分了解景城苑二期相关情况后，自愿认购甲方（瑞凯公司）开发建设的景城苑二期4栋幼儿园物业（以下简称该物业），建筑面积约为385.15平方米（备注说明：此部分物业性质暂时为物业用房，有待调规变为幼儿园用途物业）。该物业认购总价为1733175元。乙方应在签订本协议当日向甲方支付定金30万元整；乙方应在甲方通知乙方7天后付清全款1433175元（已扣除已付定金），并同时与甲方签订《商品房买卖合同》。第4.5条约定，乙方确定在签订本认购协议书之前已认真阅读并接受由甲方拟定的《商品房买卖合同》条款及补充协议，对此无异议并完全接受，同意按此条款签署合同，乙方确定对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。第4.7条约定，因不可抗力原因致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据及其他从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后十五个工作日内通过银行转账的方式将已付定金及房款全额无息返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。第4.8条约定，甲方承诺从签订合同后1年之内办理好房产证。签订合同日起，幼儿园物业租金交付给乙方。 2017年3月10日，原告章玲、章婉儿与被告瑞凯公司签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定两原告购买瑞凯·景城御苑第4#幢1层101号房屋，规划用途为幼儿园，建筑面积703.7㎡，单价为4500元/㎡，总房价3166650元，付款方式为一次性付款，出卖人瑞凯公司应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条第二款约定，在商品房交付后480个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，560个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。第二十三条第二款约定，因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。自解除合同之日起15日内，买受人应当配合出卖人办理房屋登记撤销等手续，同时，出卖人应将购房款全部退还给买受人。两原告分别在2017年3月2日支付30万元、2017年3月3日支付定金30万元、2017年3月8日支付2866650元给被告。 2018年1月，长沙市人民政府办公厅印发《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》的通知，该办法自2018年3月1日起施行。第三条规定，房地产开发企业在本市从事房地产开发的，应当按本办法规定建设和移交所开发项目的配套学校。第十八条规定，经教育部门申请，不动产登记机构应依据国有土地使用权出让合同和相关政府部门批复，将学校产权办理在学校或所属教育行政主管部门名下。根据上述相关规定，长沙市城镇住宅小区配套幼儿园产权办理在所属教育行政主管部门名下，致使买卖合同约定的房屋无法办理不动产权登记。由于认购协议约定的房屋原来是物业用房，2018年1月，瑞凯公司向长沙市城乡规划局望城区分局提交《关于景城御苑物业管理用房调整的请示报告》，申请将景城御苑原设计的物业用房从与幼儿园混用的房屋分离出来，以符合幼儿园办园安全性规定。2018年5月，长沙市城乡规划局望城区分局就该项目物管用房位置调整及规模调减征求了区住保局、区××街道××路社区居委会书面意见，基本意见如下：1、同意物管用房位置调整，但物管用房面积不得少于377.43平方米；2、根据现行政策要求，本项目幼儿园须将产权移交至区教育行政主管部门。 2020年12月4日，本院向长沙市自然资源和规划局望城分局发出《咨询函》，咨询瑞凯·景城御苑第4#幢1层101号房屋的不动产权证能否依据编号为20160363101的《长沙市商品房买卖合同》办理至章玲、章婉儿的名下。2020年12月23日，长沙市自然资源和规划局望城分局回复如下：一、瑞凯公司景城御苑项目幼儿园于2016年12月9日取得《商品房预售许可证》，瑞凯公司于2017年3月10日与章玲签订《商品房买卖合同》，未办理合同备案手续。二、根据长沙市人民政府办公厅《关于印发长沙市开展城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案的通知》（长政办函［2018］9号）文件要求，凡是建设用地是以划拨方式取得的配套幼儿园，原则上均应收回；凡是已签订移交协议的配套幼儿园，均应按协议约定收回。除此之外的配套幼儿园，以国发［2010］41号文件发布之日为节点，分类解决：对2010年11月21日之后联合验收的配套幼儿园，原则上由各区县（市）人民政府在2018年底之前收回。幼儿园建设用地出让金（扣除土地成本后的地价款）退还给开发单位。三、2020年7月14日，长沙市望城区人民政府召开区长办公会议，会议纪要（[2020]25号）明确：对用地性质为出让用地的项目配套幼儿园，通过签订移交协议、约定双方权利义务的方式回收。 另查明，涉案房屋为带租约销售。2014年7月30日，瑞凯公司与长沙市德才教育咨询有限公司签订《租赁合同》，由长沙市德才教育咨询有限公司向瑞凯公司租赁涉案房屋用于幼儿园，于2016年3月在长沙市望城区教育局办理备案登记，名称为“朵俊景城幼儿园”。合同约定租赁期限共10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止。从租赁第二年度起，每三年的租金在上一年度的基础上递增10%，具体租金如下：2017年8月1日至2018年7月31日的租金为242000元，2018年8月1日至2021年7月31日每年租金均为266200元，2021年8月1日至2024年7月31日每年租金均为292820元。两原告与被告签订买卖合同与认购协议后，涉案房屋的租金仍由被告瑞凯公司收取，但是被告未支付给两原告。 本院认为，原告章玲、章婉儿与被告瑞凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》自2018年3月1日起施行，本办法已经明确将学校产权办理在学校或所属教育行政主管部门名下。长沙市望城区人民政府相关职能部门也已经明确本项目幼儿园须将产权移交至望城区教育行政主管部门，《长沙市商品房买卖合同》约定的房屋由于上述政策原因，无法办理不动产权证，买卖合同第二十三条第二款约定解除合同的事由已经发生，原告章玲、章婉儿请求解除与被告瑞凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，章玲、章婉儿请求瑞凯公司返还已支付的购房款3166650元，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房屋为带租约销售，故两原告主张从2017年8月1日起租金收益权由两原告享有，本院予以支持，但是两原告应得租金限于已经全额支付购房款的703.7㎡，超出该部分面积的房屋租金收益权仍由被告享有，经计算，2017年8月1日至2018年7月31日租金为156399.32元（703.7㎡÷1088.85㎡×242000元），2018年8月1日至2020年7月31日租金为344078.5元（703.7㎡÷1088.85㎡×266200元×2年），以上租金共计500477.82元；从2020年8月1日起至被告实际退还购房款之日止的租金按照《租赁合同》的约定由被告继续支付给两原告。故本院对两原告要求被告支付租金的请求，本院予以部分支持。买卖合同第二十三条第二款约定，因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。自2018年3月1日起施行的《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》，已经明确将学校产权办理在学校或所属教育行政主管部门名下。案涉买卖合同系因政策调整而解除，按照合同约定双方均不承担因解除合同而产生的违约责任，故两原告要求被告赔偿房屋增值损失2814800元的诉求，本院不予支持。 《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。原告章玲、章婉儿与被告瑞凯公司在签订《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》时已经知晓所认购的房屋为物业用房，物业管理用房的所有权依法属于业主，由于《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》约定出卖的标的物属于业主所有且未经业主大会同意不得改变物业管理用房的用途，因此，认购协议已经违反行政法规的强制性规定，应当认定协议无效。两原告向被告给付定金作为履行协议的担保，协议无效后，协议中约定的定金条款也无效，两原告提出双倍返还定金的请求，本院不予支持。但是因该协议取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，被告应当返还两原告因认购协议取得的300000元。本案中，章玲、章婉儿和瑞凯公司在明知该房屋为物业用房的情况下仍然进行交易，双方均存在过错。本院兼顾协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，由被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向两原告支付资金占用期间利息，截止到2021年4月3日，被告应当支付两原告资金占用期间利息58187.5元（300000元×4.75%/年×4年1个月），从2021年4月4日起至该300000元返还之日止、仍以该300000元中未返还的款项为基数、按照年利率4.75%的标准由被告继续支付给两原告。 两原告主张的评估费和保全担保费，因两原告未提供收款凭证等相关证据加以证明，应当由负有举证证明责任的两原告承担不利的后果，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告章玲、章婉儿与被告长沙瑞凯置业有限公司于2017年3月10日签订的《长沙市商品房买卖合同》； 二、确认原告章玲、章婉儿与被告长沙瑞凯置业有限公司于2017年3月3日签订的《瑞凯·景城苑幼儿园认购协议书》无效； 三、由被告长沙瑞凯置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告章玲、章婉儿购房款3166650元； 四、由被告长沙瑞凯置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告章玲、章婉儿截止到2020年7月31日的租金500477.82元，从2020年8月1日起至被告长沙瑞凯置业有限公司实际退还购房款之日止的租金按照《租赁合同》的约定由被告长沙瑞凯置业有限公司继续支付给原告章玲、章婉儿； 五、由被告长沙瑞凯置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告章玲、章婉儿定金300000元、并支付原告章玲、章婉儿截止到2021年4月3日的资金占用期间利息58187.5元，从2021年4月4日起至该300000元返还之日止的资金占用期间利息仍以该300000元中未返还的款项为基数、按照年利率4.75%的标准由被告长沙瑞凯置业有限公司继续支付给原告章玲、章婉儿； 六、驳回原告章玲、章婉儿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63291元、财产保全费5000元、共计68291元，由原告章玲、章婉儿共同负担23291元，由被告长沙瑞凯置业有限公司负担45000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  彭喜云 人民陪审员  慎刚强 人民陪审员  朱芷江 二〇二一年四月二十八日 代理书记员  李尚文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。