广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初405号原告：罗定市锦绣物业服务有限公司，住所地：罗定市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××。法定代表人：吴敏梓，董事长。委托诉讼代理人：刘秋霞，广东南磁律师事务所律师。被告：董清华，男，1967年9月11日出生，汉族，身份证住址：罗定市××××××××××××，现住罗定市×××××××××××××××××××××，身份证号码：442××××××××××××。原告罗定市锦绣物业服务有限公司与被告董清华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告罗定市锦绣物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘秋霞及被告董清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗定市锦绣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月1日至2020年2月29日物业服务费2072元、公摊费380元、杂物间费223.44元；2.判令被告支付原告逾期交纳物业服务费的滞纳金381元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。2011年8月28日，原告与被告签署《前期物业管理服务协议》为被告提供物业服务至今，并约定逾期支付物业服务费的滞纳金从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算。被告享受了原告提供的各项物业管理服务，但其自2017年1月1日至2020年2月29日拖欠物业服务费2072元、公摊费380元、杂物间费223.44元，原告多次催讨未果。原告认为双方存在物业服务合同关系，原告依约提供了服务，被告理应支付物业服务费，被告逾期支付物业费的行为构成违约，为此原告依法起诉维权，呈请依法判决。被告董清华辩称：一、原告管理不善、收费重复、乱收费，对原告起诉要求被告支付物业服务费、公摊费不认可。二、关于原告乱收物管费，合同约定的是0.4元/平方米，原告2013年已经开始按0.5元/平方米收费了，2016年就按0.6元/平方米收费。原告违反了合同的第十条第三项的约定，原告是属于欺诈式收费，也没有通知过业主，被告只同意按0.4元/平方米缴交物业费。三、关于公摊费，原告没有公摊费的收据。四、对原告要求被告支付的杂物间费无意见。五、被告不同意原告收取滞纳金，因为是原告违反合同在先，原告违反了合同第十条第三项的约定，擅自提高了收费标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将综合本案案情及与其他证据佐证情况进行认定。本院经审理认定事实如下：罗定市××××物业服务有限公司于2011年5月23日登记成立，2013年4月26日，罗定市物价局同意就罗定市××××物业服务有限公司的物业服务收费标准进行备案，备案标准为多层住宅每平方米每月0.7元。2013年10月16日，罗定市××××物业服务有限公司变更登记企业名称为“罗定市锦绣物业服务有限公司”。2011年间，罗定市××有限公司选聘原告为其开发建设的锦绣家园住宅小区提供前期物业服务。被告董清华是锦绣家园小区××房及××杂物房的业主，其分别于2010年12月20日、2011年6月30日与罗定市××有限公司签订商品房买卖合同，合同约定的房屋建筑面积为78.46平方米，杂物房建筑面积共5.88平方米。2011年8月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）约定原告提供物业服务的内容以及双方的权利义务。协议第四条约定：被告自交房之日开始预交半年的物业管理服务费，以后每季度首月10日前交纳一次；物业服务费收费标准按建筑面积楼梯住房为0.4元每平方米每月（不含公共水电费）；杂物间1元/平方米/月；物业管理服务费中未计入的共享设施设备（如：水泵、公共照明及楼道灯、绿化、消防、水、电等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告按户分摊。协议第十条约定：被告违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，原告按每逾期一日加收应缴额的1‰支付滞纳金。原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金。另查明：根据原告提供的证据显示，2019年1月1日至2019年12月31日锦绣家园梯灯电费共6912.15元；2017年1月至2019年4月居民住户卫生费共168元。原告还提供了锦绣家园值班室的水费发票。被告表示公摊费用应按户分摊，锦绣家园住户共214户，其中三户为车库改造；原告则称锦绣家园住宅小区共211户。再查明：根据被告提供的《退出锦绣家园小区日常物业管理服务的告知函》载明：“我司自2012年1月1日接管锦绣家园小区的日常管理服务工作至今，总结了本小区的具体情况，加之由于锦绣家园物业管理费无法正常收取，造成我司的收支情况极大失衡，现在月月亏损，促使我司各项日常工作无法正常运作下去。因此我司经慎重考虑，决定自2020年1月1日起撤出锦绣家园小区的日常管理服务。我司只负责追缴各业主之前对我司产生的一切欠费。拒交者我司将通过法律途径进行追缴并收取每日3‰的滞纳金。特此告知”该告知函落款处打印的公司名称为“罗定市锦绣物业服务有限公司”，盖章的公司名称则为“罗定市××××物业服务有限公司”。被告称该告知函来源于小区公告栏，是原告于2019年12月1日张贴，原告对该告知函的真实性、合法性及关联性均不确认，并称该告知函盖章公司为“罗定市××××物业服务有限公司”，但其公司名称已于2013年10月16日变更为“罗定市锦绣物业服务有限公司”。以上事实，有原告提供的营业执照、核准变更登记通知书、前期物业管理服务协议、广东省商品房买卖合同、物业服务收费备案表、备案回执、发票、票据，被告提供的《退出锦绣家园小区日常物业管理服务的告知函》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。“罗定市××××物业服务有限公司”为原告的原名称，原告锦绣公司确系合同的当事人，是本案的适格原告，其与被告董清华签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点为：一、本案物业服务费应计至何时止；二、被告应否向原告按每平方米0.7元的标准支付物业服务费并支付逾期付款滞纳金；三、被告应否向原告支付公摊费。关于争议焦点一，根据被告提供的《退出锦绣家园小区日常物业管理服务的告知函》显示，原告自2020年1月1日起已撤出锦绣家园小区的日常管理服务，虽然原告对该告知函的真实性、合法性及关联性均不确认，并称该告知函盖章公司为“罗定市××××物业服务有限公司”，其公司名称已于2013年10月16日变更为“罗定市锦绣物业服务有限公司”。但该告知函来源于锦绣家园小区公告栏，且落款盖章为“罗定市××××物业服务有限公司”，该名称是原告原名称，被告已完成了初步举证责任，在原告未能提供证据证实已于2019年12月1日前将原印章依法处理的情况下，本院推定该告知函属原告出具并张贴于锦绣家园小区公告栏，并认定本案物业服务费计至2019年12月31日止。关于争议焦点二，原、被告之间的前期物业服务协议签订后，被告已经收楼，原告锦绣公司也为被告提供了物业服务，合同已经实际履行，按照《前期物业管理服务协议》第四条第一点的约定，被告应在每季度首月10日前向原告给付物业服务费。被告自2017年1月1日起的物业费尚未支付，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费。关于物业服务费的收费标准，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（2010年1月4日粤价〔2010〕1号）第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”、第九条“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”的规定，被告的物业属于实行政府指导价的多层住宅，具体收费标准由原、被告在指导价范围内协商确定。原、被告已在《前期物业管理服务协议》第四条约定了收费标准为每月按建筑面积每平方米0.4元计算，变更收费标准属于合同内容的变更，须经双方协商一致或依据法律规定进行。故原告虽已就每月每平方米0.7元的收费标准在物价部门进行备案，但原告未能提供证据证实其与被告就物业服务费标准的变更达成一致，原告诉请以该标准收费不符合协议的约定，缺乏合同依据，且依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，本院对被告提出的异议予以采纳，故原告的该项请求应不予全部支持，本院依法根据双方约定的每月每平方米0.4元的标准核定被告应向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为1129.82元（0.4元/平方米/月×78.46平方米×36个月），超出部分予以驳回。关于被告欠付物业服务费的滞纳金，由于原告未提交证据证明其实际损失，《前期物业管理服务协议》约定逾期每日按应缴金额的1‰计付滞纳金，标准过高。结合协议的履行情况以及双方的过错程度，本院依法酌情调整滞纳金以实际应缴额按中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%从欠付之日起计至原告请求的2020年10月10日止。按双方协议第四条的约定，物业服务费每季度首月10日前交纳一次，故滞纳金应以每季度应付物业服务费111.792元（0.4元/平方米/月×78.46平方米×3个月＋1元/平方米/月×5.88平方米×3个月）为本金，按前述利率，分别从每季度首月即1月、4月、7月、10月的11日起计。因2017年1月1日至2019年8月19日期间中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为年利率4.75%，上浮30%为6.175%，因此被告自2017年1月11日至2019年8月19日止应向原告支付的滞纳金为103.11元（111.792元×6.175%÷365天/年×951天＋111.792元×6.175%÷365天/年×861天＋111.792元×6.175%÷365天/年×770天＋111.792元×6.175%÷365天/年×678天＋111.792元×6.175%÷365天/年×586天＋111.792元×6.175%÷365天/年×496天＋111.792元×6.175%÷365天/年×405天＋111.792元×6.175%÷365天/年×313天＋111.792元×6.175%÷365天/年×221天＋111.792元×6.175%÷365天/年×131天＋111.792元×6.175%÷365天/年×40天）。自2019年8月20日起的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，分别从每季度首月即1月、4月、7月、10月的11日起计至原告请求的2020年10月10日止。分摊费用不属于物业管理服务费，原告要求按同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算分摊费用的滞纳金理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，被告应否向原告支付公摊费的问题。根据双方的《前期物业管理服务协议》第四条第六点“物业管理服务费中未计入的共享设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方按户分摊”的约定，原告主张的公摊费应当按实由业主按户分摊。现原告提供的证据显示2019年1月1日至2019年12月31日锦绣家园梯灯电费共6912.15元；2017年1月至2019年4月居民住户卫生费共168元，故被告应向原告支付的公摊费为33.56元[（6912.15元＋168元）÷211户]。至于2017年1月1日至2018年12月31日的锦绣家园梯灯电费及2019年5月至12月的居民住户卫生费，原告未能提供证据证实，本院不予支持。至于原告提供的锦绣家园值班室水费发票，本院认为，值班室属物业服务用房，物业服务用房所产生的水、电费用，应由物业服务企业自行负担。至于被告提出公摊费应按214户分摊的意见，本院认为被告所称的锦绣家园住户214户中的三户为车库改造，本案现有证据未能证实该三户的住房是否属于锦绣家园经有关部门同意核准建造的合法房屋，故本院对被告提出公摊费应按214户分摊的意见不予采纳。至于原告请求的杂物间费223.44元，被告对此并无异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告董清华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市锦绣物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1129.82元。二、由被告董清华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市锦绣物业服务有限公司支付公摊费33.56元。三、由被告董清华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市锦绣物业服务有限公司支付杂物间费223.44元。四、由被告董清华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市锦绣物业服务有限公司支付上述第一项判决债务的滞纳金（2017年1月11日起至2019年8月19日止的滞纳金为103.11元，自2019年8月20日起的滞纳金以每季度应付物业服务费111.792元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，分别从每季度首月即1月、4月、7月、10月的11日起计算至2020年10月10日止）。五、驳回原告罗定市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告罗定市锦绣物业服务有限公司负担13元，由被告董清华负担12元。本判决为终审判决。审判员  陈志苹二〇二一年四月十三日书记员  黄子成附相关法律、法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。