广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终197号上诉人（原审原告）：张芳，女，1962年10月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郭焕婵，广东玮德律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁齐可，广东金丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗丽娜，女，1976年8月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黎宝颜，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山福和酒店有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：郭建鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎宝颜，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。上诉人张芳因与被上诉人罗丽娜、中山福和酒店有限公司（以下简称福和酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张芳上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持张芳的全部诉讼请求；三、由罗丽娜、福和酒店承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉租赁合同的相对方为罗丽娜。（一）张芳与罗丽娜签订《房屋租赁合同》时，罗丽娜在承租方处签字，双方均明确承租方为罗丽娜，罗丽娜签约行为为个人行为，非职务行为，不存在以福和酒店名义承租的可能，根据合同相对性原则与诚实信用原则，承租方主体应为罗丽娜。（二）《房屋租赁合同》第一条约定，罗丽娜可以将福和酒店变更为其他名称，或将福和酒店注销并由其他经营主体来使用案涉租赁物，由此可推知，即使福和酒店不存在了，罗丽娜仍可对租赁物的进行处分、使用。（三）罗丽娜在担任福和酒店法定代表人期间，以及不再担任法定代表人之后，均以个人名义将案涉部分租赁物转租给第三方，并以个人账号向第三方收取租金。（四）福和酒店成立于2015年3月25日，如罗丽娜或福和酒店有意以福和酒店名义承租案涉租赁物，均应以福和酒店的名义签订案涉合同、转租合同和收取租金。但本案中，罗丽娜从来都以本人名义签订所有租赁合同，以其个人账户收取租金，福和酒店也从未提供任何证据证明酒店收取二手租户租金的事实。据此可知，案涉合同的相对方应为罗丽娜。（五）罗丽娜承租案涉租赁物后，将租赁物交由福和酒店使用，是罗丽娜对租赁物使用权的自由处分，至于其双方是转租关系或其它关系，则属于罗丽娜与福和酒店内部的约定，不影响罗丽娜对案涉租赁合同义务的履行。福和酒店作为部分案涉租赁物的实际使用人，其在本案中对张芳的责任承担，是基于其实际使用租赁物的事实而产生的，与罗丽娜基于租赁合同所产生的合同责任是相互独立的，福和酒店的责任履行，不构成罗丽娜不履行合同义务或免责的事由。二、罗丽娜未按约定支付租金，应依约向张芳赔偿六个月租金作为违约金。三、张芳不存在违约行为。（一）合同约定了案涉租赁物为商住楼、张芳按现状交付，即张芳已明确向罗丽娜告知租赁物的规划用途为商住，张芳交付的租赁物与约定一致，不存在违约情形。（二）罗丽娜在签订本合同前，已清楚知悉案涉租赁物的规划用途情况，其基于张芳给出的低于市场标准的租金优惠，承租案涉租赁物并将部分租赁物用于福和酒店经营，系其自主选择的结果，即使在合同履行过程中存在或有风险或损失，应由罗丽娜承担。（三）福和酒店至今仍在正常使用案涉租赁物，足以证明案涉租赁物的规划用途对罗丽娜以及福和酒店对租赁物的使用不存在任何阻碍，没有产生任何的实际损失，相关部门未对福和酒店作出任何责令其停止营业的处罚，故案涉租赁物的规划用途并未导致案涉合同无法履行，罗丽娜及福和酒店据此认定张芳构成违约的主张没有事实和法律依据。四、从罗丽娜以及福和酒店的诉讼行为可以表明，其目的是为了在不交付租金的情况下继续占用租赁物，其行为严重损害了张芳的合法权益，体现在以下几个方面：（一）罗丽娜、福和酒店一直清楚知道张芳追偿租金及提起诉讼事宜，在起诉时，罗丽娜仍然担任福和酒店的法定代表人，在一审法院将起诉材料邮寄到福和酒店经营地址时，罗丽娜、福和酒店均拒绝签收，经法院电话联系也拒绝到法院签收诉讼文书，由于其拒不签收诉讼文书，导致在2019年8月19日立案受理后，直至2020年2月底才完成诉讼文书的送达。（二）罗丽娜捏造口头管辖权约定的事实，滥用诉权提起毫无依据的管辖权异议，在一审驳回管辖权异议之后，仍无理提起管辖权异议上诉，最终导致本案于2020年9月9日才开庭审理。（三）在双方明确约定罗丽娜作为案涉合同承租方的情况下，故意将罗丽娜的承租人责任推诿给福和酒店并在诉讼中作出虚假陈述。被上诉人罗丽娜、福和酒店答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、罗丽娜签订合同时，是作为福和酒店法定代表人，代表福和酒店签订合同，是法律赋予的权利，也符合社会交易惯例。其作为公司法定代表人，在签订合同的行为中，从未获取任何利益，案涉租赁物也一直由福和酒店使用，由福和酒店向张芳支付租金、水电费，合同相关权利义务均由福和酒店享有承担，福和酒店应为合同相对方。二、福和酒店作为实际承租人，并未收到张芳解除合同的通知，因此案涉租赁合同并未解除。三、即便认定福和酒店违约，张芳主张的违约金也明显过高，应以违约造成的实际损失为准。本案中张芳的损失即占用租金所产生的利息损失，在张芳没有举证证明除利息损失外存在其他损失的情况下，应按照贷款市场报价利率标准计算损失。四、案涉租赁物约定用途为商住楼，但实际交付的是住宅用途的房屋，无法用于餐饮业的经营，相关部门只是临时允许做商业用途使用，如果相关部门查处，福和酒店面临随时停止经营的风险，故张芳交付的租赁物不符合合同第六条第一款约定，构成根本违约，福和酒店逾期交纳租金，是行使不安抗辩权的体现，福和酒店有权在经营风险消除前拒绝支付租金。张芳向一审法院起诉请求：1.解除张芳与罗丽娜于2017年4月30日签订的房屋租赁合同；2.罗丽娜向张芳立即清偿租金217312元、违约金303468元；3.罗丽娜向张芳赔偿律师费损失20000元。一审庭审前，张芳申请追加福和酒店作为被告参加诉讼，新增两项诉讼请求，分别为罗丽娜向张芳支付租赁物占用费（按50578元/月的标准支付自2019年7月16日起至罗丽娜实际交还租赁物日止）、福和酒店对罗丽娜的本案债务承担连带清偿责任。一审庭审中，张芳变更第二项诉讼请求为罗丽娜向张芳立即清偿租金151734元、违约金303468元，以及变更第四项诉讼请求为罗丽娜向张芳支付租赁物占用费（按50578元/月的标准支付自2019年8月1日起至罗丽娜实际交还租赁物日止）。一审法院认定事实：1.福和酒店于2015年3月25日注册，类型为其他有限责任公司，2015年5月5日法定代表人从汤芬变更为罗丽娜，2020年1月20日法定代表人从罗丽娜变更为郭建鹏。2.张芳系中山市×××××××围土地及地上房地产[土地使用权证号：中府国用（2010）第××号，房地产权证号：粤房地权证中府字第**]权属人，土地面积为669㎡，地类（用途）商业住宅，房屋为5层框架结构，房屋建筑面积为2704.11㎡，规划用途商业住宅。3.2017年4月30日，张芳（出租方，甲方）与罗丽娜（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将其位于中山市××××××××××的商住楼一层至五层房屋（建筑面积为2704.11平方米）出租给乙方作经营福和酒店（旅业）使用，在不得从事饮食行业前提之下，乙方在租赁期间有权将福和酒店变更为其它名称或将福和酒店注销并以前述房屋的部分或全部注册为其它经营主体，甲方对此给予必要的协助，租赁期限自2017年5月1日起至2029年9月30日止；乙方应于每月15日前以转账方式支付当月租金至甲方指定账户（户名：张芳，开户行：中山市农商银行，账号800××××××********），2017年5月1日起至2017年9月30日的租金为45980元/月，2017年10月1日起至2020年9月30日的租金为50578元/月，2020年10月1日起至2023年9月30日的租金为55636元/月；乙方应向甲方交付100000元作为租赁保证金，如乙方在租赁期内无违约行为且经查无欠付水电费、电话费的，甲方在合同终止后十个工作日内将保证金退回乙方；甲方保证甲方享有合同约定的租赁物所有权，且该租赁物不存在被查封、抵押等影响乙方经营的情形；如乙方未按合同约定支付租金超过30日，经甲方书面通知后仍未按合同约定履行的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同收回租赁物使用权并没收保证金；如乙方违反合同约定，甲方有权提前终止租赁合同并没收乙方的保证金，同时乙方按当时租金情况赔偿六个月租金给甲方；如任何一方的行为构成违约并造成守约方需通过诉讼方式实现合同权利，违约方应赔偿守约方因提起诉讼所支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）”等事项。一审庭审中，张芳确认罗丽娜系福和酒店的法定代表人及实际经营人，并认为根据合同相对性原则及债务加入规则，在罗丽娜欠付租金的情况下，除罗丽娜应承担责任外，福和酒店作为实际承租人亦应承担共同清偿责任。罗丽娜对此不确认，称其并非合同相对方，其作为福和酒店当时的法定代表人，代表福和酒店与张芳签订案涉租赁合同，合同相对方为张芳与福和酒店。福和酒店确认罗丽娜签订案涉租赁合同系履行职务行为，罗丽娜作为福和酒店法定代表人代表福和酒店与张芳签订案涉租赁合同。张芳、罗丽娜、福和酒店一致确认案涉租赁物由福和酒店实际经营使用及支付租金。4.2019年7月30日，张芳与广东金丰华律师事务所签订委托代理协议，委托该所代理其与罗丽娜房屋租赁合同纠纷一案的第一审程序，律师事务所开具了20000元的代理费发票。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于案涉租赁合同的主体问题。张芳主张案涉租赁合同的相对方为罗丽娜，认为福和酒店是实际承租人。张芳、罗丽娜与福和酒店均确认一直由福和酒店在使用案涉房屋。罗丽娜抗辩称其签订案涉租赁合同属于法定代表人履行职务行为，其行为后果应当归属于公司。福和酒店认为，罗丽娜属于法定代表人履行职务行为，公司才是案涉租赁合同的相对方。一审法院认为，罗丽娜在与张芳签订合同时，身份是福和酒店的法定代表人，其在签订合同时已写明是用于公司作旅业使用，即是为了福和酒店的利益与张芳签订案涉租赁合同，房屋由公司实际使用和支付房租，权利义务由公司享有和承担，合同相关的权利义务应归属于公司，福和酒店应为向张芳支付租金的合同相对方，而非由其承担连带责任。张芳认为罗丽娜为租赁合同相对方，要求解除双方之间签订的合同，并要求罗丽娜承担租金、违约金、租赁物占用费、律师费责任的主张，于法无据，不予支持。张芳认为福和酒店为实际的使用人，应对其股东及法定代表人罗丽娜的上述债务承担连带责任，并无依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张芳的诉讼请求。案件受理费11737元，诉讼保全费3224元，合计14961元（张芳已预交），由张芳负担。本院二审期间，罗丽娜、福和酒店未提交新的证据。张芳围绕上诉请求向本院提交下列证据：一、福和酒店企业信用信息。证明罗丽娜于2020年1月20日后，不再是福和酒店的法定代表人。二、《房屋租赁合同》《网上银行电子回单》、中山市恒业房地产中介有限公司的企业信用信息。证明罗丽娜以个人名义转租案涉商铺，均以个人账号收取租金。三、《商铺租赁合同》。证明罗丽娜不再担任福和酒店法定代表人后，以个人名义与曾某签订《商铺租赁合同》。四、《律师函》、中国人民财产保险股份有限公司中山市三乡支公司坦洲营销服务部的企业信用信息。证明罗丽娜于2020年10月13日向中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司催收租金，自认其系案涉商铺的转租方。五、《中国工商银行特种转账凭证》。证明罗丽娜从2018年至今一直以个人账户收取案涉商铺租金。六、《广东玮德律师事务所调查笔录》（王某）、《房屋租赁合同》。证明罗丽娜以个人名义将案涉商铺转租给王某，该事实与王某提供的转账记录相符。七、《广东玮德律师事务所调查笔录》（曾某）、《租赁合同终止协议书》。证明罗丽娜曾以个人名义将案涉商铺转租给曾某。八、微信聊天记录截图。证明一直以来均由罗丽娜与张芳联系沟通租赁事宜，福和酒店只是作为实际使用人及租金支付人，并非作为承租方。本院组织当事人进行了质证。对于张芳提交的上述证据，罗丽娜、福和酒店认为不属于新证据，属于逾期举证，不应采纳。对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据二的真实性、合法性予以确认，对关联性与证明内容不予确认，并称当时罗丽娜是福和酒店法定代表人，代表福和酒店与张芳签订租赁合同，因王某只认罗丽娜的签字，且王某说办理营业执照时，工商部门要求签约人一致，所以要求福和酒店一定让罗丽娜本人签字，至于开设罗丽娜的个人账户，也是福和酒店作为公账使用，由公司支配。对证据三的真实性、合法性确认，对关联性及证明内容不予确认，曾某看到上一手合同是张芳与罗丽娜签订，只愿意和罗丽娜签约，且办理营业执照要求签约人一致，故要求罗丽娜本人与曾某签约。因福和酒店法定代表人已经变更为郭建鹏，所以约定的收款账户也是郭建鹏的账户。对于证据四的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明内容不予认可。根据代理人向发函人陈律师了解，当时发函只是催收租金，就直接根据租赁合同的内容书写了律师函，详细情况未了解，该份律师函也未经法院认定，不能代表真实情况，应以客观事实为准。律师函涉及的租赁合同也是罗丽娜作为福和酒店法定代表人期间，代表福和酒店与保险公司签订的，属于履行职务行为。对于证据五的真实性、合法性确认，对关联性及证明内容不予确认，罗丽娜当时是福和酒店的法定代表人，开设个人账户是作为福和酒店公账，由福和酒店支配使用，相关租金由福和酒店掌控。后福和酒店法定代表人变更为郭建鹏，福和酒店要求变更为郭建鹏的账户，但保险公司称其是上市公司，制度管理严格规范，只能转给签约人，福和酒店只好要求罗丽娜提供个人账户，让罗丽娜代表福和酒店收取租金。对于证据六、七的真实性、合法性、关联性均不予确认，被调查的人员并未出庭作证，无法核实笔录内容。张芳的代理律师作为本案的利害关系人，私下找案外人做的笔录，其问话是否有诱导性存疑，且王某、曾某与张芳之间也存在利益关系，可能作出对罗丽娜、福和酒店不利的陈述。对证据七中的租赁合同终止协议，当时福和酒店将部分卡位出租给曾某使用，在曾某装修时，张芳阻止，导致曾某与福和酒店的租赁合同无法履行，曾某要求终止合同，并事先打印终止协议。因当时签字人是罗丽娜，故曾某要求罗丽娜在终止协议书上签字。签订终止协议后，福和酒店通过法定代表人郭建鹏的账户将押金3万元退回给曾某，并支付3万元的装修赔偿款（曾某在调查笔录中有提及款项是福和酒店法定代表人的账户转的）。对于证据八真实性、合法性确认，关联性及证明内容不予确认。该微信群名称为“租金坦洲德秀路福和酒店”已经明确承租人为福和酒店，福和酒店承租案涉场地经营、支付租金。微信群里的成员中除了张芳的配偶梁某，其余成员为福和酒店的员工，其中“juan”为福和酒店的财务李丽娟，罗丽娜为福和酒店的营运总监。二人作为福和酒店的成员，沟通租金事宜合乎情理。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查：在本案《房屋租赁合同》履行中，张芳确认已收到租赁保证金10万元，对2019年3月前的租金支付无争议。双方当事人确认承租人自2019年3月起，租金未按租赁合同足额按月支付。福和酒店自2019年3月起向张芳支付款项的情况为：2019年4月28日支付5000元；2019年5月5日支付15578元；2019年5月7日支付5000元；2019年5月15日支付5000元；2019年5月20日支付5000元；2019年6月10日支付5000元；2019年7月1日支付5000元；2019年7月2日支付5000元；2019年7月15日支付5578元；2019年7月22日支付5000元；2019年7月29日支付2000元；2019年8月1日支付3000元；2019年9月3日支付2000元；2019年11月22日支付36578元；2020年2月17日支付2000元；2020年6月23日支付19250元；2020年9月1日支付7700元；以上付款共计133684元。二审中，根据上述支付情况，张芳确认截至2019年7月（含7月租金），罗丽娜、福和酒店尚欠租金金额为119206元。因受新型冠状肺炎疫情的影响，张芳同意减免2020年2月一半的租金或占有使用费。本院又查：2019年6月21日，张芳委托广东金丰华律师事务所梁齐可律师向罗丽娜发出《律师函》，主要内容为：就罗丽娜欠付中山市××××××××××张芳商住楼租金事宜，罗丽娜拖欠长达4个多月的租金未付，根据《房屋租赁合同》第九条第1款约定，促请罗丽娜须于2019年6月30日前付清尚欠租金166734元，若逾期未付清，视为罗丽娜违约，张芳将单方终止租赁合同收回租赁物使用权并没收已交付的保证金。梁齐可于2019年6月21日向罗丽娜邮寄上述律师函，收件地址为广东省中山市××××××××××2卡中山福和酒店有限公司。该邮件于2019年6月25日被签收（他人代收）。2019年7月5日，张芳委托广东金丰华律师事务所律师梁齐可向罗丽娜发出《律师函》，主要内容为：就张芳通知与罗丽娜解除中山市××××××××××张芳商住楼租赁关系事宜，鉴于罗丽娜的违约行为，张芳决定解除与罗丽娜于2017年4月30日就中山市××××××××××张芳商住楼租赁事宜签订的《房屋租赁合同》并没收罗丽娜已交付的租赁保证金10万元，该《房屋租赁合同》于本函寄出日起解除。梁齐可于2019年7月5日向罗丽娜邮寄上述律师函，收件地址为广东省中山市××××××××××2卡中山福和酒店有限公司。该邮件于2019年7月7日被签收（他人代收）。罗丽娜、福和酒店确认上述事实及邮件由福和酒店员工签收的事实，但认为合同解除应通知的主体是福和酒店而非罗丽娜，而福和酒店并未收到解除通知。本院再查：2017年4月30日，罗丽娜（甲方、出租方）与王某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租中山市×××××××××××××××；乙方应当将租金支付至罗丽娜名下中国工商银行的账户内。2020年4月30日，罗丽娜（甲方、出租方）与曾某（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将中山市×××××××××卡铺位租给乙方；租金支付至郭建鹏名下中国农业银行的账户内。2020年10月13日，广东嘉茂律师事务所陈稳基律师受罗丽娜委托，向中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司发出律师函，主要内容为中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司承租罗丽娜坐落于中山市××××××××××××××××面，未依约支付租金，敦促中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司应于收到该函十日内支付所欠租金。上述三处租赁物均在罗丽娜与张芳签订《房屋租赁合同》所涉租赁物内。本院还查：《房屋租赁合同》约定，张芳如违约应双倍返还租赁保证金10万元。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方的争议焦点，一是应由何人承担本案租赁合同承租方义务；二是租赁合同是否解除；三是欠付租金或占有使用费的数额；四是违约金的数额。关于争议焦点一，即应由何人承担本案租赁合同承租方义务的问题。本案中《房屋租赁合同》首部的承租方记载是罗丽娜，并由罗丽娜在合同的尾部签名。合同于2017年4月30日签订，而福和酒店已于2015年3月25日成立，但福和酒店并未作为承租方签订该合同。在本案《房屋租赁合同》中，双方明确约定“乙方（罗丽娜）在租赁期间有权将福和酒店变更为其它名称或将福和酒店注销并以前述房屋的部分或全部注册为其它经营主体”，在合同的实际履行过程中，罗丽娜亦作为出租人与王某、曾某、中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司等次承租人签订了转租合同，故本案租赁合同的承租方应为罗丽娜，罗丽娜应当履行承租方义务。福和酒店虽向张芳交纳租金等费用，但根据合同相对性，其并非本案合同的承租人，福和酒店交纳租金的行为是代罗丽娜交纳，不构成债的加入，张芳请求福和酒店承担承租方义务无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，即租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案《房屋租赁合同》中亦约定“如乙方（承租方）未按合同约定支付租金超过30日，经甲方（出租方）书面通知后仍未按合同约定履行的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同收回租赁物使用权并没收保证金”，由于罗丽娜自2019年3月起未依约足额支付租金，张芳于2019年6月21日向其发出《律师函》，催促其支付租金；后又于2019年7月5日发出《律师函》，行使解除权解除双方的租赁合同，符合法律规定。本案《房屋租赁合同》于2019年7月7日第二份《律师函》签收之日起解除。关于争议焦点三，即欠付租金或占有使用费数额的问题。如前所述，本案《房屋租赁合同》于2019年7月7日起解除，该日之前，罗丽娜应向张芳支付欠付租金。该日之后，罗丽娜应按原租赁合同约定的金额向张芳支付占有使用费至租赁物交还之日。本案中，张芳主张每月按50578元的标准支付租金（或占有使用费）未超出本案《房屋租赁合同》的约定，本院依法予以支持。根据本案查明的事实，2019年7月31日前的租金尚欠119206元未支付，张芳同意减免的2020年2月一半的占有使用费25289元从该尚欠金额中扣减，罗丽娜应向张芳支付93917元。至于罗丽娜、福和酒店所提案涉租赁物约定用途为商住楼，但实际交付的是住宅用途的房屋，无法用于餐饮业的经营，福和酒店面临随时停止经营的风险，故张芳交付的租赁物不符合合同第六条第一款约定，构成根本违约的主张，罗丽娜、福和酒店未提交证据证明因本案租赁物的用途已影响其经营，且本案《房屋租赁合同》中明确约定租赁物“不得从事饮食行业”，罗丽娜、福和酒店以交付的租赁物无法用于餐饮业经营为由主张出租人张芳违约，本院不予采信。关于争议焦点四，即违约金金额的问题。根据本案《房屋租赁合同》中“如乙方违反合同约定，甲方有权提前终止租赁合同并没收乙方的保证金，同时乙方按当时租金情况赔偿六个月租金给甲方”的约定，本案《房屋租赁合同》因罗丽娜违约而解除，罗丽娜应向张芳支付违约金。关于违约金的数额，张芳主张赔偿六个月租金作为违约金符合合同的约定，本院依法予以支持。罗丽娜主张按贷款市场报价利率计算无法律依据，本院不予采信。本案中，张芳收取的租赁保证金10万元为定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，张芳已选择适用违约金条款，该10万元应退回罗丽娜。为避免当事人诉累，该10万元在罗丽娜应付款项中予以扣减为宜，扣减后罗丽娜应向张芳支付违约金203468元（6*50578-100000）。另外，根据《房屋租赁合同》中“如任何一方的行为构成违约并造成守约方需通过诉讼方式实现合同权利，违约方应赔偿守约方因提起诉讼所支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）”的约定，罗丽娜应向张芳支付本案律师费支出2万元。综上所述，上诉人张芳的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21244号民事判决；二、张芳与罗丽娜于2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月7日解除；三、罗丽娜于本判决生效之日起七日内向张芳支付欠付租金93917元并支付自2019年8月1日起至租赁物交还之日止，按每月50578元计算的占有使用费；四、罗丽娜于本判决生效之日起七日内向张芳支付违约金203468元；五、罗丽娜于本判决生效之日起七日内向张芳赔偿律师费损失2万元；六、驳回张芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18181元（张芳已预交11737元），诉讼保全申请费3224元（张芳已预交），共计21405元，张芳负担2116元，罗丽娜负担19289元。二审案件受理费18181元（张芳已预交11737元），张芳负担1797元，罗丽娜负担16384元（其中9940元于本判决发生法律效力之日起七日内迳付张芳，其中6444元本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年四月九日书记员 勾华吴歌