内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终908号上诉人（原审被告）：白尚尚，男，1989年2月11日出生，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司，统一社会信用代码9115020458176530X2。负责人：裴文颖。委托诉讼代理人：李志强，内蒙古罡和律师事务所律师。委托诉讼代理人：董娜。上诉人白尚尚因与被上诉人深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司（以下简称滨海物业包头公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白尚尚上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在提供物业服务中，存在重大瑕疵，收费高、不规范、无人监管，在不具备交房条件的情况下，强行要求上诉人收房，应对上诉人承担赔偿责任。被上诉人于2017年10月强行要求上诉人收房，并签订了《前期物业服务协议》，物业费为每平米1.8元，并且收上诉人装修押金3100元。上诉人收房后，房子无水、无电、无煤气，根本不具备收房条件。上诉人入住后，房屋漏雨，垃圾清理不及时，消防措施不到位。物业公司的管理形同虚设。被上诉人本身无物业资质，是挂靠在深圳市滨海物业管理公司名下，其物业收费标准也是靠自己想象，无任何法律依据。上诉人入住三年，房屋产权证迟迟未办理，物业和业主的矛盾纠纷不断。东方俪城小区无业主委员会，业主的权利无法维护，街道办事处也曾多方协调，但是无济于事。上诉人认为被上诉人无物业资质，收费、管理混乱，给上诉人的日常工作、生活带来困扰，应当承担未能实现合同目的的赔偿责任。滨海物业包头公司辩称，第一，该公司已经按照物业服务合同约定向上诉人提供了符合合同约定的物业服务，上诉人有义务向答辩人给付物业费。上诉人所称物业服务存在重大瑕疵，收费高、不规范等，严重违背客观事实。上诉人雇佣保洁人员30名负责小区内卫生打扫工作。小区及单元门禁完好，绿化到环境卫生均能够做到干净整洁。在消防设施和电梯维护上，公司每年都委托专业的维保机构进行维护。在建筑物及附属设施的维修养护上，滨海物业有专人负责巡视检查，有专门的客服人员负责收集业主的反馈。小区管理上，C区大门处设置保安门房并日均安排2名以上保安，负责出入管理。关于物业服务费用，被上诉人与东方俪城小区的建设单位签订前期物业服务协议，依据民法典937条规定，该协议对于被上诉人与上诉人具有法律约束力，被上诉人有权依照物业服务合同约定要求上诉人给付物业费。包头市住房和城乡建设局关于公布2020年度包头市物业服务企业信用评价结果的公示中，滨海物业包头公司系97分，为AAA级物业服务企业，在包头物业服务企业中排名第一。该排名也可以证明被上诉人的物业服务水平。第二，上诉人所称强行收房，无水无电完全违背客观事实。上诉人于2017年10月13日领取房屋钥匙，同日签署交付确认表，并不存在开发商强行要求收房的情况。2018年5月4日，上诉人完成装修并向被上诉人提供装修竣工验收申请表，完成装修工作。故其收房并非强制，且不存在无水无电的情况。第三，房产证的办理与被上诉人无关，被上诉人在开发商处得知可以办理产权后，为了更好的服务业主，立即在每一单元门外张贴东方俪城产权办理通知，并对于产权办理予以配合协助。本案中，滨海物业包头公司服务的东方俪城C区，无论是建筑物及其附属设施的维修养护或环境卫生还是相关秩序的管理维护等物业服务均做到优良，上诉人拒绝缴纳物业费的理由均不成立，故请求本院依法驳回上诉，维持原判。滨海物业包头公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告缴纳2018年9月4日至2020年10月31日的物业服务费4841元，违约金1550元，共计6391元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告白尚尚系包头市东河区东方俪城小区C区3号楼704号业主，房屋建筑面积103.90平方米。2016年5月14日，原告与东方俪城小区的建设单位包头市新泰和金基地产有限公司签订了前期物业服务合同。2017年10月13日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，依据合同约定，物业服务费用标准按建筑面积每月1.8元/平方米计算。被告未按时交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠缴金额的0.2%收取滞纳金。原告为被告提供了物业服务。被告从2018年9月4日起至2020年10月31日止，欠付物业服务费4841元。一审法院认为，原告依据与包头市新泰和金基地产有限公司及被告签订的前期物业管理服务合同为被告提供了物业管理服务，被告理应及时支付相应的物业服务费。原告要求被告支付违约金的请求，因原告服务中有瑕疵，故一审法院不予支持。装修押金的问题，由于双方未达成合意，因与本案属不同的法律关系，双方可另行解决。今后，双方应加强交流沟通，原告也要继续提高自身服务质量，一起维护生活环境的和谐稳定。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决：一、被告白尚尚于本判决生效后十日内给付原告深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司2018年9月4日起至2020年10月31日止的物业服务费4841元。二、驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告白尚尚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人白尚尚提供的证据为垃圾清运费收据，欲证明垃圾清运费应属于物业费范围，应当抵顶物业服务费。被上诉人滨海物业包头公司质证称认可该证据的真实性，但不认可该证据的证明目的。该笔垃圾清运费系装修时的垃圾清运费，只收取一次，不属于物业服务费范围。被上诉人滨海物业包头公司提供的证据为：1、东方俪城物业服务人员名单、消防设施维修合同书、物业服务照片、消防日志及记录、电梯保养合同、特种设备检测报告结果通知单、包头市住房和城乡建设局网页截图、2020年包头市物业服务企业综合信用评价结果一览表等，欲证明被上诉人在东方俪城小区为业主提供了符合物业服务合同约定的建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。被上诉人白尚尚质证称不认可上述证据，照片都是后补的，消防门和门禁是2020年6月安装的，特种设备检验报告也是2020年的。小区有乱停车的现象，照片都是创城时拍的。消防合同是新签订的，新的合同不能证明之前的物业服务符合规定。被上诉人提供的所有证据都是后补的，都不能证明之前的物业服务合格。2、东方俪城楼宇交付确认表、分户锁钥交付确认表、装修竣工验收申请表，欲证明上诉人领取了钥匙即完成了房屋交付，并已实际装修完毕。故上诉人所陈述的收房后无水电等情况并不属实。上诉人白尚尚质证称不认可该证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人白尚尚提供的垃圾清运费收据不能证明该笔费用属于物业服务费的收费范围，故本院对该证据不予采信。被上诉人提供的东方俪城物业服务人员名单、消防设施维修合同书、物业服务照片、消防日志及记录、电梯保养合同、特种设备检测报告结果通知单、包头市住房和城乡建设局网页截图、2020年包头市物业服务企业综合信用评价结果一览表等均为近期形成，不能证明上诉人欠交物业费期间被上诉人提供的物业服务没有瑕疵，故本院对上述证据不予采信。被上诉人提供的东方俪城楼宇交付确认表、分户锁钥交付确认表、装修竣工验收申请表不能直接证明上诉人所购买的房屋不存在无水无电的情况，故本院对该证据亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，2017年10月13日，上诉人与被上诉人签订了《东方俪城前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，上诉人与被上诉人均应依照协议约定内容履行。上诉人称被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，收费高，无人监管等，但并未就其主张向本院提供充分的证据予以证明，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。按照双方签订的协议约定，上诉人应当向被上诉人支付物业服务费用。关于上诉人所称房屋产权证迟迟未能办理，该事项与本案中双方当事人诉争的并非同一法律关系，上诉人可通过其他途径主张权利。综上所述，白尚尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白尚尚负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬二〇二一年四月七日法官助理 于 雁书记员 岳丽莉附：本判决所涉法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。