江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6129号原告：郭守豹，男，汉族,住江苏省灌南县新安镇华夏豪门小区8-2-602室。原告：张瑶，女，汉族，住江苏省灌南县新安镇华夏豪门小区8-2-602室。以上二原告共同委托诉讼代理人：张秀香，江苏众昇律师事务所律师。被告：赵堃，男，汉族,住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵智祥，男，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路21-2号楼6层。法定代表人：王秋，董事长。委托诉讼代理人：张晨，江苏瀛之志律师事务所律师。原告郭守豹、张瑶与被告赵堃、连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭守豹以及二原告的共同委托诉讼代理人张秀香、被告赵堃及其委托诉讼代理人赵智祥、被儒房地产的委托诉讼代理人张晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭守豹、张瑶共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年7月6日签订的《房屋买卖居间合同》，被告退还定金叁万元；2.判令被告支付原告违约金32.7万元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2019年7月6日，两原告与被告签订《房屋买卖居间合同》一份，由两原告购买被告所有的位于巨龙南路98-34号楼1单元1502室房屋，合同约定：转让价格为163.5万元，合同签订20日内付首付款545000元，佘款按揭贷款合同。原告签订合同时支付30000元定金。然而被告赵堃却在原告准备交首付款时通知原告，因夫妻离婚双方纠纷还没有协调好，暂缓付首付款。经双方协商，原告答应被告纠纷处理（被告承诺会尽快处理）完后付首付，且按原合同价格成交。但是被告的纠纷一拖再拖至今未处理完毕，后来又告知原告房屋上还有多起查封，致使房屋买卖无法实现。原告认为，被告赵堃的行为非常恶劣，明知房屋不能办理变更手续，还期瞒原告，致使原告面临房价暴涨的损失，而被告儒房地产在双方签订买卖合同时严重失职，没有做到审慎审查义务，应承担相应的责任。现起诉，请求支持原告诉求。被告赵堃辩称，1.原告主张被告违约不能成立亦不符合客观事实。双方签订的居间合同及补充协议是当事人真实意思表示，答辩人至今仍在该房产能协调办理买卖手续上做出不懈努力，并非答辩人主观存在违约，原告单方诉求解约，应承担不利后果。原告及被告儒房地产对房产有15.1万元债务被查封以及需房产共有人周永清同意且签字的事实是知晓的，答辩人主动协调执行法官并在调解未果的情况下双方签订了补充协议，即对原告首付款时间至处理房产纠纷可正常手续为止的协议约定，由此在合同履行时间及义务上发生了变更，在签订合同时答辩人就将房屋的不动产权证出示并办理了交割手续。涉案房产在法院执行协调变卖无果的情况下欲通过拍卖变现兑付，答辩人向中院提交复议申请书，原告和被告儒房地产也向中院提交了书面申请，对于答辩人而言属于不可抗力。2.涉案合同属于效力待定合同，缺少房产共有人周永清签字确认。3.原告诉求的定金和违约金并用条款不成立，有违法律规定。被告儒房地产辩称，1.关于定金和违约金的适用问题同被告赵堃的答辩观点。2.本案为房屋买卖居间合同纠纷，被告儒房地产在合同中仅有居间义务，为买卖双方提供签订合同的机会，居间合同已经签订，被告儒房地产相应的义务履行完毕，并且在签订合同时被告将出售方告知的房屋情况完全告知买受方不存在任何未尽到审慎义务，因此原告方要求被告儒房地产承担违约金及返还定金责任没有事实和法律依据。3.根据原告与被告赵堃签订的二手房买卖补充协议，该协议明确约定首付款缴纳的时间为被告赵堃与周永清房产纠纷处理完毕，并未约定具体的履行时间，原告方诉求解除合同违反了补充协议的相关约定，应当是原告方违约。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、收条、补充协议、不动产登记薄查询记录、微信聊天记录、判决书等证据，被告赵堃提交了房屋买卖居间合同、房屋不动产权证书、收条、补充协议、复议申请书、受理通知书等证据，被告儒房地产提交了房屋买卖风险告知书，本院依法组织当事人对上述进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据本院依法作为定案根据采信，对于当事人有异议的证据本院结合其他证据予以综合认证。根据以上证据以及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：一、合同签订及履行情况2019年7月6日，原告郭守豹、张瑶（乙方、购买方）与被告赵堃、儒房地产（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：第一条1.甲方自愿将坐落于连云港市新浦区×××路×××××号楼×单元××××室房屋出售给乙方；2.房屋所有权人赵堃、共有权人周永清，面积89.89平方米，附属设施以装修附件《施工合同》为准；3.甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已将该房产的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任；第二条（一）经甲乙协商一致，同意上述房屋转让价为1635000元；（二）乙方应在签订本合同时，支付30000元作为定金，转交丙方保管（待房屋产权核实无误后，由丙方转交甲方），其中1000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方；（三）甲方房屋有抵押，甲乙双方自行协商，甲方未结清贷款余额的处理方案：甲方在本协议签订后且贷款审批通过七日内用乙方首付款还清甲方未结清抵押款项，不足部分由甲方自行补足……第七条1.甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；第九条（四）合同终止1.如因甲方原因导致合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%），或者有权要求甲方继续履行本合同；2.如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金（为总房价款的20%）。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订当日，原告交纳定金30000元，被告赵堃出具《收条》，载明：今收到张瑶（320724199009××××）购海州区巨龙南路98-34号楼1单元1502室房定金30000元。该定金款项目前由被告儒房地产代为保管。2019年7月19日，二原告与被告赵堃签订《二手房买卖补充协议》，约定1.原合同所约定20日内付首付，因卖方所有权人赵堃，共有权人周永清，位于巨龙南路98-34号楼1单元1502室，房产纠纷原因，造成买方张瑶、郭守豹无法按约定时间付首付，因此付首付时间更改为卖方赵堃、周永清处理完房产纠纷，可以正常做手续为止；2.卖方赵堃，买方张瑶，经协商，买方张瑶愿意给卖方赵堃处理纠纷时间，纠纷处理完毕后，按原合同价格成交，不管房子市场价是否涨价，都按原合同签订的价格1635000元成交；3.卖方赵堃愿意将位于98-34号楼1单元1502室装修结束后，大概时间在2019年7月底，房间钥匙交于买方张瑶。还查明，涉案房屋登记所有权人为赵堃、周永清，系共同共有，该房屋于2016年2月4日设定抵押权，债权数额为29.7万元，于2018年、2019年、2020年分别被本院以及泰州市海陵区人民法院七次查封。二、另案诉讼情况2018年6月30日，本院作出（2018）苏0706民初3228号民事判决书，判决赵堃偿还姜雷欠款151000元及利息。赵堃不服该判决，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，该院作出（2018）苏07民终3109号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年1月11日，根据姜雷申请，本院对该案立案强制执行，于2020年1月10日作出（2019）苏0706执370号执行通知书，决定对本案涉案房屋拍卖处置。赵堃向本院提出异议，要求终结拍卖行为。本院于2020年9月7日作出（2020）苏0706执异137号执行裁定书，裁定驳回赵堃的异议请求。赵堃不服，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议，该院于2020年12月7日作出（2020）苏07执复102号执行裁定书，裁定驳回赵堃的复议申请。2019年11月10日，本院对周永清、赵堃离婚后财产纠纷一案作出（2019）苏0706民初7302号民事判决书，判决涉案房屋归赵堃所有、剩余银行贷款由赵堃偿还，待房屋条件成就时过户到赵堃名下；赵堃于判决生效后三十日内一次性给付周永清房屋补偿款669385元。2020年10月16日，本案二原告出具《关于准许对赵堃名下房产不经拍卖直接变卖的申请》，内容为：连云港市中级人民法院：2019年7月6日，本人郭守豹、张瑶通过连云港儒房地产经纪有限公司与赵堃签订《房屋买卖居间合同》一份，由本人购买赵堃所有的位于巨龙南路98-34号楼1单元1502室房屋，合同约定房屋转让价为163.5万元，合同签订20日内付首付款54.5万元，余款按揭贷款合同。本人签订合同时已支付30000元定金。然而赵堃却在本人准备交首付款时通知本人，因夫妻离婚双方纠纷还没协调好，暂缓付首付款。经双方协商，本人答应赵堃纠纷处理完后付首付款，且按原合同价格成交。但是赵堃的纠纷一拖再拖至今未处理完毕，本人近日才得知赵堃房屋存在多起查封，房屋已无法买卖，致使本人面临房价暴涨的损失。为维护本人的利益，恳请贵院准许对赵堃名下房产不经拍卖直接变卖的申请，即本人同意将房款按合同价汇到法院指定管控账户以完成房屋正常买卖。还查明，被告赵堃、儒房地产均于2020年10月29日收到本案应诉材料。因被告无法协助原告办理过户手续，原告诉至本院，引起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生于民法典生效前，故本案应适用当时的法律以及司法解释的规定。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。根据查明案件事实，涉案房屋在原被告签订买卖合同之前已存在查封，被告赵堃并未将该情况告知原告。被告赵堃存在违约行为，其应当承担违约责任。因涉案房屋上目前存在多起查封，无法实现房屋买卖合同的目的，因此，对于原告要求解除房屋买卖居间合同的诉求本院予以支持。因被告赵堃、儒房地产于2020年10月29日收到本案应诉材料，故本院依法确认原、被告于2019年7月6日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年10月29日被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该规定，涉案合同被确认解除后，被告赵堃应当将收取的购房定金30000元返还原告。被告赵堃辩称其并未收到该定金，根据查明案件事实，该定金双方虽约定由被告儒房地产代为保管，但是被告赵堃向原告出具了收据，视为被告赵堃收到该购房定金，因此其应当承当返还定金的责任。对于被告儒房地产代为保管定金的问题由被告赵堃向儒房地产主张。关于原告主张的违约金，原被告双方在合同中约定“如因甲方原因导致合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%）”，原告并未基于该约定主张双倍返还定金，但是基于该约定要求被告赵堃赔偿总房价20%的违约金，即327000元（1635000×20%）。本院认为，因为被告的违约行为导致原告无法实现购买涉案房屋的目的，双方签订涉案合同时约定的房屋单价远低于目前的市场价，原告基于双方约定的违约金标准主张违约金并未超过法律规定的标准，本院予以支持，被告赵堃应当赔偿原告该损失。原告要求被告儒房地产在本案中承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告郭守豹、张瑶与被告赵堃、被告连云港儒房房地产经纪有限公司于2019年7月6日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年10月29日被解除；二、被告赵堃于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭守豹、张瑶购房定金30000元；三、被告赵堃于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郭守豹、张瑶违约金327000元；四、驳回原告郭守豹、张瑶其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，保全费2345元，均由被告赵堃负担（该款项原告已预交，被告赵堃于履行本判决时一并将该款项给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  万路遇人民陪审员  刘永新人民陪审员  贺 君二〇二一年四月二十八日书 记 员  陈彦吉法律条文和上诉须知一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。【二】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据【三】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。