苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初7992号原告：张明华，男，1954年6月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李易谏，江苏德策律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱力群，江苏德策律师事务所实习律师。被告：李宗妹，女，1971年9月24日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告张明华与被告李宗妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年1月11日、2月19日公开开庭审理。原告张明华的委托诉讼代理人李易谏、朱力群到庭参加庭审，被告李宗妹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告张明华向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原告、被告签订的房屋买卖合同，被告一次性返还原告购房款150万元。2、请求法院判令被告赔偿原告房屋差价损失150万元。事实及理由：2012年11月27日，原告与被告李宗妹就苏州市新庄西路20号丽景花苑X区XX幢房屋（以下简称案涉房屋）签订了《售房合同书》，约定被告将该房屋出售给原告，房屋总价为300万元，分三期支付，于签订合同之日起二十日内支付第一期房款100万元，于2013年5月30日前支付第二期房款50万元，第三期房款于房产过户时全部交清。合同约定的房屋过户时间为2015年12月30日。原告已按约向被告支付了购房款150万。被告李宗妹于2012年12月30日将案涉房屋交付给原告。原告一直要求被告李宗妹配合办理过户，但被告李宗妹一直未予过户。就被告李宗妹逾期办理过户手续事宜，原告曾起诉至苏州市虎丘区人民法院(案号：(2016)苏0505民初5432号)，要求被告赔偿原告逾期办理过户违约金。被告李宗妹在原告不知情的情况下，将案涉房屋抵押给了南京银行。后因被告李宗妹未能支付银行抵押贷款，南京银行诉至贵院，案件进入执行程序，贵院裁定拍卖案涉房屋，要求原告搬离案涉房屋，原告遂于2019年11月29日搬离案涉房屋。由于案涉房屋已被司法拍卖，原告购买案涉房屋的合同目的已经落空，被告因此构成根本违约，原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告李宗妹提交书面答辩意见称，在(2016)苏0505民初5432号案件中，苏州市虎丘区人民法院判决我方向原告支付逾期过户违约金至该判决确定的给付之日止（以150万元为基数，自2016年1月1日起，按中国人民银行同期同档贷款利率的4倍支付至确定的给付之日止）。该判决的前提系房屋买卖合同继续履行。现原告在本案中要求解除合同，与(2016)苏0505民初5432号判决书要求合同继续履行的意思表示冲突，原告只能选择其一进行主张，不得重复主张损失，故(2016)苏0505民初5432号判决书确定的原告所享有的权利应当予以终结。如不能终结或不便终结，则本案中张明华主张的150万元损失应当扣除(2016)苏0505民初5432号案件申请强制执行的金额。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月27日，甲方李宗妹与乙方张明华签订《售房合同书》一份，约定甲方将其名下所有的苏州市新庄西路20号丽景花苑X区XX幢房屋（建筑面积250平方米）以300万元的价格出售给乙方。乙方将购房款分三期支付给甲方：于签订合同之日起二十日内支付第一期房款100万元；于2013年5月30日前支付第二期房款50万元；第三期房款在办理过户手续时全部交清。合同约定的房屋过户时间为2015年12月30日。甲方在签订本合同时，将钥匙交给乙方。办理房地产权手续所产生的有关税费由乙方承担。本合同签订后，甲乙双方如有乙方未按合同约定的期限办理房产过户手续，应按银行同期利率的4倍向对方支付违约金（已付房款），合同继续履行。上述合同签订后，张明华的儿子张玮分别于2012年11月27日、2012年12月7日向李宗妹通过银行转账支付60万元、37万元。2012年12月12日，李宗妹向张明华出具收条一张，表示已收到张明华支付的第一期购房款100万元（含3万元购房定金）。2012年12月30日，张明华及其家人入住案涉房屋。2013年5月27日，张明华的妻子陈惠林向李宗妹转账支付50万元。2013年5月27日，李宗妹又向张明华出具收条一张，表示已收到张明华支付的第二期购房款50万元。2014年5月16日，案外人苏州寰润贸易有限公司（以下简称寰润公司）与南京银行股份有限公司苏州分行（以下简称南京银行苏州分行）签订最高债权额合同，约定由南京银行苏州分行向寰润公司提供600万元授信。同日，李宗妹与南京银行苏州分行签订最高额保证合同及最高额抵押合同，约定由李宗妹作为保证人为寰润公司的上述授信在最高本金余额600万元范围内提供连带保证担保，并将案涉房屋作为抵押并办理了抵押登记。由于案涉房屋上最高额抵押未涤除，李宗妹逾期未将案涉房屋过户给张明华，张明华于2016年11月23日将李宗妹起诉至苏州市虎丘区人民法院，请求该院判令李宗妹向其支付逾期办理房屋过户事宜的违约金。虎丘区人民法院于2017年6月12日作出（2016）苏0505民初5432号民事判决书：“一、被告李宗妹于本判决生效之日起十日内向原告张明华支付逾期办理房产过户手续的违约金（以150万元为基数，自2016年1月1日起，按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍支付至判决确定的给付之日止）。二、驳回原告张明华的其他诉讼请求。”该判决书已发生法律效力。后因李宗妹未履行上述判决确定的给付义务，张明华向虎丘区人民法院申请强制执行，执行标的（逾期办理过户手续的违约金）为519306元。该院于2018年4月9日出具（2017）苏0505执2770号之一执行裁定书，认为因未发现李宗妹名下有可供执行的财产，张明华也未提供李宗妹其他可供执行的财产线索，并同意终结本次执行程序，遂裁定终结（2016）苏0505民初5432号民事判决书的该次执行程序。另查明：2016年，因债务人寰润公司未能向南京银行苏州分行偿还到期本息300多万元，南京银行苏州分行将寰润公司、李宗妹等起诉至苏州市工业园区人民法院。该院于2017年2月14日作出（2016）苏0591民初10631号民事判决书，判令寰润公司偿还南京银行苏州分行借款本金300万元及相应的利息、复利、罚息及律师费损失。李宗妹等对寰润公司的上述债务承担连带责任，如寰润公司未能如期足额履行上述债务，则南京银行苏州分行以李宗妹名下的案涉房屋折价或以变卖、拍卖所得价款在登记的债权数额范围（合计340万元）内优先受偿。后因该案的各被告均未履行上述判决书确定的给付义务，南京银行苏州分行向苏州市工业园区人民法院申请强制执行。在强制执行期间，张明华向苏州市工业园区人民法院提起执行异议，工业园区法院于2017年7月25日作出（2017）苏0591执异63号执行裁定书，裁定驳回异议人张明华的异议请求。2017年10月11日，张明华在工业园区人民法院向南京银行苏州分行、李宗妹提起案外人执行异议之诉，请求：1、不予执行案涉房屋；2、确认张明华与李宗妹签订的《售房合同书》有效，李宗妹将案涉房屋的权属转移登记至张明华名下。后工业园区人民法院于2018年5月25日作出（2017）苏0591民初8795号民事判决书：“一、确认原告张明华与被告李宗妹签订的《售房合同书》有效；二、驳回原告张明华的其余诉讼请求。”2020年11月6日，本院作出（2020）苏0508执恢285号之一执行裁定书：“拍卖、变卖被执行人李宗妹所有的位于苏州市姑苏区新庄西路20号丽景花园B幢XX幢不动产（含固定装修及室内可移动资产）。”后该房屋通过网上司法拍卖，并以6589200元的价格成交。审理过程中，原告张明华陈述，当时约定合同签订三年后过户是因为我资金紧张，无法一次性付清300万元房款，已付的150万元房款是我及女儿各卖掉一套房子凑的。2014年5、6月份，南京银行的工作人员上门勘察的时候，我不让工作人员进门，这个时候我就知道被告李宗妹可能将案涉房屋抵押了。在提起（2016）苏0505民初5432号诉讼时，我已知晓案涉房屋被设立了最高额抵押。2017年6月8日我至相关部门查询时，发现案涉房屋上的最高额抵押还没有注销，并另有三个法院的查封记录。虽然我知晓案涉房屋上有抵押，但我当时仍希望被告李宗妹能将抵押涤除并继续履行合同，所以未提出解约。本院认为，原告张明华与被告李宗妹签订的《售房合同书》合法有效，双方均应按约履行，被告李宗妹逾期未能配合将案涉房屋的权属转移登记至原告张明华名下，其已构成根本违约，原告张明华有权要求解除《售房合同书》，并要求被告李宗妹返还其已支付的150万元购房款，《售房合同书》自被告李宗妹收到起诉状副本之日即2020年12月17日解除。对于原告张明华要求被告李宗妹赔偿其房屋差价损失150万元的请求，本院认为，首先，原告张明华称其在2016年11月提起（2016）苏0505民初5432号诉讼时，就明确知晓案涉房屋上设有最高额抵押，并被法院查封，原告张明华此时理应知晓被告李宗妹已无法继续履行合同，故其在当时就应及时要求解除合同及赔偿损失。因原告张明华怠于解除合同而扩大的房屋差价损失，其应当自行承担，故原告张明华主张以案涉房屋于2020年年底的司法拍卖价款6589200元作为计算房屋差价的基础缺乏依据，本院不予支持。其次，原告张明华自2012年年底至2019年年底期间持续占有使用案涉房屋7年，给被告李宗妹造成房屋占用损失，该损失也应折抵张明华因合同解除造成的损失。再次，在（2016）苏0505民初5432号案件中，法院判令李宗妹向张明华支付逾期办理过户违约金的前提是房屋买卖合同继续履行，现原告张明华主张房屋差价损失的前提是解除房屋买卖合同，两项损失不可重复主张，故房屋差价损失还应扣减（2016）苏0505民初5432号判决认定的逾期付款违约金。综上，本院参照案涉房屋在原告张明华提起（2016）苏0505民初5432号诉请期间的价值与合同约定的购房款之间的差价，综合考虑原告张明华仅向李宗妹支付了一半购房款的事实，在扣减原告张明华占有使用案涉房屋给李宗妹造成的相应损失以及（2016）苏0505民初5432号判决认定的逾期付款违约金后，酌情认定被告李宗妹再向原告张明华支付房屋差价损失100万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张明华与被告李宗妹签订的《售房合同书》于2020年12月17日解除。二、被告李宗妹于本判决生效之日起10日内返还原告张明华购房款150万元。三、被告李宗妹于本判决生效之日起10日内赔偿原告张明华房屋差价损失100万元。四、驳回原告张明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取15400元，由被告李宗妹负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张明华。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告张明华指定账号,户名：张明华，账号：62×××80，开户行：中国民生银行XX支行。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇二一年四月二十二日书记员  杨 昀