广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初1732号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：珠海市××××××××××××珠大厦401室。法定代表人：游某1。原告：珠海中珠物业管理服务有限公司东莞分公司，住所地：东莞市××××××××××××××××××××××××××。负责人：丁惠敏。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘忠，该两公司员工。以上两原告共同委托诉讼代理人：侯春美，该两公司员工。被告：广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地：广州市天河区×××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：覃思华，该公司员工。原告珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称中珠公司）、珠海中珠物业管理服务有限公司东莞分公司（以下简称中珠东莞分公司）诉被告广州市房掌柜网络技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭两次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘忠两次开庭均到庭参加诉讼，两原告的共同委托诉讼代理人侯春美第二次开庭到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付拖欠的物业服务费12555.07元（自2019年11月1日至起诉前的2020年9月30日止）。2、被告向原告支付违约金3896.63元。以上总和16451.7元，之后的违约金继续请求。事实与理由：王洲湾1号小区从2014年6月16日至今由中珠东莞分公司提供物业服务。被告是东莞市石碣镇裕田路王洲湾1号小区××××7××的业主，与原告形成物业服务合同关系，物业服务收费标准为按建筑面积每月每平米3.8元，违约金计算标准为自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳。被告拥有的物业面积为300.36平方米，每月应交物业服务费1141.37元。自2019年11月起，被告无故拖欠物业服务费及其他费用。截止2020年9月30日，被告拖欠物业服务费及相关费用已高达16451.7元。经原告多次催缴，被告置之不理。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告经本院合法传唤，两次开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼，在第一次庭审后提交书面答辩状称，一、原告未通过法定程序来主张物业管理费，存在明显怠于行使权利的行为。根据《物业管理条例》第六十七条以及《最高人民法院》第六条的相关规定，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的书面通知缴纳义务。但被告从未收到业主委员会的任何督促限期缴纳物业费的通知，更未收到原告的任何书面催缴通知。二、小区公共区域的广告收入和停车场收入等公共区域的收益属于全体业主所有，应先冲抵物业费后，业主再予以补齐不足部分的费用。根据《物权法》第70条、第80条及《民法典》第二百七十一条、第二百八十二条的相关规定，小区共有部分的收益扣除合理成本后，应该归属于全体业主。而从业主交房至今原告也从未向小区业主公示过收入情况和收益的使用情况，原告应先公示费用收益情况，并冲抵物业费后，业主再补齐不足部分的费用，而不是为了收取业主签署的物业提供的模板式合同中的霸王条款高额的违约金诉至法院。三、根据物业行业的规定以及空置房新规，长期空置不住的房屋，可以减少物业费的缴纳。根据《住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，房屋交付后，空置半年以上，经业主或物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务费的70%缴纳。而被告的产权房购买交付至今，从未入住，现阶段仍处于空置的毛坯房状态。所以，物业费的计算不应按照正常提供的物业服务计算，空置房应打折收取物业管理费。现全国各地很多城市都已经出台相关地方规章给予打折收取，具体实践中也应以打折收取为合理操作。综上所述，请求法院查清事实后支持被告的答辩请求。经审理查明，两原告称，其有为被告购买的东莞市×××××××××××××花园4号楼107号商铺提供物业管理服务，被告尚欠物业服务费未付，提交《商品房买卖合同》复印件、授权委托书、受托人承诺书、身份证复印件、《前期物业服务协议》、物业交接表、律师函、国内挂号信函收据、快递查询信息等对此予以证明。《商品房买卖合同》列明出卖人、买受人分别为东莞市石碣镇房地产开发公司、被告，约定被告购买东莞市×××××××××××××花园4号楼商铺107号，建筑面积共300.36平方米等。《商品房买卖合同》出卖人、买受人落款处分别加盖东莞市石碣镇房地产开发公司印章、被告及张某1的印章，签订时间为2019年4月8日。《前期物业服务协议》所列乙方为中珠公司，甲方填写为梁孔云、法人：张某1，记载甲乙双方就前期物业管理服务事宜签订本合同，所列甲方所购物业为王洲湾1号4栋107号商铺、建筑面积300.36平方米，约定甲方缴纳费用时间为每月10日至15日，商业物业（商铺）按建筑面积每月每平方米3.8元收取；另约定，若甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向乙方缴纳违约金。《前期物业服务协议》并就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行约定，甲方、乙方落款处分别加盖被告和张某1印章及梁孔云签名、中珠东莞分公司印章，签约日期均填写为2019年4月16日。授权委托书、受托人承诺书、身份证复印件显示，授权委托书加盖被告及张某1印章，记载全权委托梁孔云代为办理其所购买的位于石碣镇鹤田厦村裕田路1号的王洲湾1号4号楼107号商品住宅的收房事宜，包括缴纳物业服务费、领取入户门钥匙、签署《物业管理服务协议》等。物业交接表填写单位地址为王洲湾1号区4号楼107房，交接日期为2019年4月16日，记载本人已详细检查上述物业，并已接收锁匙等，下方业主/公司被授权人处有加盖被告和张某1印章及梁孔云签名，日期填写为2019年4月16日。律师函、国内挂号信函收据、快递查询信息显示，原告于2020年7月29日向被告寄送律师函，记载中珠东莞分公司已依约提供物业管理服务，对东莞市×××××××××××××花园4栋107商铺及其环境秩序进行管理，但被告从2019年11月起拖欠物业管理服务费及相关费用，要求被告支付等；上述快递已被退回。两原告主张，涉案房屋已由被告接收，并由中珠东莞分公司实际提供物业管理服务，被告应在每月15日前缴纳当月物业服务费，但被告拖欠2019年11月至2020年9月期间的物业服务费共计12555.07元至今未付，故提起本案诉讼，诉求被告支付物业服务费及按照每日3‰自下下下个月1日起计付每月物业服务费的滞纳金。庭审中，两原告陈述涉案物业已成立业主委员会，但未与其他物业服务企业签订物业服务合同。以上事实，有两原告提交的《商品房买卖合同》复印件、授权委托书、受托人承诺书、身份证复印件、《前期物业服务协议》、物业交接表、律师函、国内挂号信函收据、快递查询信息，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。两原告提交的《前期物业服务协议》、物业交接表等均由被告加盖印章等确认，《商品房买卖合同》虽为复印件，但其内容与上述物业交接表等相互印证，显示被告购买、接收涉案物业以及两原告为被告购买的物业提供物业管理服务的事实，律师函、国内挂号信函收据、快递查询信息亦显示两原告曾向被告催收物业服务费的情况。被告未到庭就此提出抗辩，亦未提交任何相反的证据或者交付物业服务费的凭证，故本院对两原告提交的证据的真实性均予以确认，并对两原告的主张予以采纳，认定被告尚欠两原告2019年11月1日至2020年9月30日的物业服务费未交。根据上述《前期物业服务协议》等约定，物业服务费的交纳时间为每月10日至15日，逾期未交纳按每日3‰计算滞纳金，两原告主张应在每月15日前交纳当月的物业服务费，符合常理，被告亦未就此提出异议，本院予以采纳，故被告至今未向两原告缴纳上述物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，两原告现诉求被告支付2019年11月1日至2020年9月30日期间物业服务费12555.07元=300.36平方米×3.8元/平方米/月×11个月及自下下下个月1日起按照双方约定的标准即每日3‰计付滞纳金，未违反双方约定及法律规定，本院予以支持。滞纳金分段进行计算，即每月的物业服务费的滞纳金应以每月的物业服务费1141.37元为基数，自下下下个月1日起，按照每日3‰的标准，计算至实际清偿之日止，并以每月尚欠物业服务费即1141.37元为限（举例：2019年11月的物业服务费的滞纳金以1141.37元为基数，按照每日3‰的标准，自2020年2月1日起计至实际清偿之日止，并以1141.37元为限，其他各月的物业服务费的滞纳金的计算方式以此类推）。至于被告所称的公共区域的收益应抵扣物业服务费及打折收取物业服务费等，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州市房掌柜网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司东莞分公司支付2019年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费12555.07元及滞纳金（滞纳金分段进行计算，即每月的物业服务费的滞纳金以每月的物业服务费1141.37元为基数，自下下下个月1日起，按照每日3‰的标准，计算至实际清偿之日止，并以1141.37元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费211元，两原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  徐苗苗审判员  杨娜娜二〇二一年四月十四日书记员  胡凤英叶俊彬