黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初3219号原告：北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区宣化街**。负责人：倪新海，该公司经理。委托诉讼代理人：张阅强，黑龙江**远律师事务所律师。委托诉讼代理人：马长坤，黑龙江**远律师事务所律师。被告：潘学峰，男，1972年6月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司与被告潘学峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司委托诉讼代理人张阅强到庭参加诉讼。被告潘学峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付2017年11月1日至2020年10月30日的物业服务费4015.80元、电梯费2556元、违约金1199.35元（依据合同约定每日按未付款金额千分之五的标准计算，自2017年11月1日暂计算至实际付款之日止），共计7771.15元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告对违约金部分的主张变更要求被告支付自2017年11月1日起至2020年10月31日期间的违约金1199.35元，每日按未付款金额万分之五的标准计算。事实与理由：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）开发了位于香坊区××号的哈尔滨永泰城小区，并选聘原告对哈尔滨永泰城小区提供前期物业管理服务。被告是永泰城小区一期2号楼1单元2404室业主，原告与被告在2014年11月6日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业管理服务，被告应于物业交付次月1日起交纳12个月的物业服务费，此后每12个月为一个支付期。业主应于上一个支付期届满前30日交清下一个支付期的物业服务费，被告高层住宅1.2元/平方米/月，按政府指导价标准的规定交纳电梯费用。被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告至今未交纳2017年11月1日至2020年10月31日的物业服务费及电梯费，故诉至法院。潘学峰未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未举证、未质证。本院对原告举示的证据认定如下：原告举示的住宅前期物业管理服务协议及哈尔滨永泰城管理处收款收据系原件且相互印证，本院予以采信。原告举示的照片能够证明其曾通知被告交纳物业费，本院予以采信。原告举示的哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格系经公示的文件，本院予以采信。本院调取的房地产买卖契约及黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产（交易）登记申请书能够证明被告已于2019年6月19日将该房屋出卖给案外人王丽影。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系从事物业管理活动的公司，并为哈尔滨永泰城提供物业服务，被告曾为哈尔滨市香坊区永昌路118号永泰香福汇地块五2号楼1单元24层4室的业主。原、被告曾签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告作为业主应当向原告交纳物业服务费，收费标准为1.2元/平方米/月，并需按政府指导价标准的规定缴纳电梯费用，交纳费用的时间为上一个支付期届满前30日内交清下一个支付期的物业服务费（物业交付次月1日起交纳十二个月的物业服务费用，每十二个月为一个支付期）；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。案涉房屋建筑面积为92.96m2。根据合同约定，被告应缴纳的物业服务费为1338.60元/年（1.2元/㎡/月×92.96㎡×12个月），电梯费为852元/年[（基础费25元+运行电费46元）×12个月]。被告自2017年10月31日后再未向原告交纳物业服务费，并于2019年6月19日将房屋出售给案外人王丽影。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，故被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费及电梯费。被告自2017年11月1日起再未向原告支付物业服务费及电梯费，同时于2019年6月19日将房屋出售给他人且已办理了过户手续，表明自2019年6月19日起，被告不再是案涉房屋的业主，故被告应当向原告支付自2017年11月1日至2019年6月19日期间的物业服务费2182.10元（1338.60元/年÷365日×595日）及电梯费1388.89元（852元/年÷365日×595日）。关于原告主张的违约金部分，原、被告于合同中约定业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，被告未按照合同约定履行交纳物业服务费及电梯费的合同义务，应当承担相应的违约责任，原告以被告每年应缴纳的物业服务费1338.60元及电梯费852元为基数，按照日万分之五的标准主张自2017年11月1日至2020年10月31日的违约金1199.35元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的自2019年6月19日起至2020年10月30日的物业服务费，因房屋业主于2019年6月19日变更为案外人王丽影，本案被告不再是该房屋的登记产权人，原告应当向房屋产权人主张权利，原告虽主张被告仍然在此处居住，但其未能提供证据证明这一主张，故本院不予支持。关于原告提出要求在本案中追加王丽影为被告的主张，因本案处理的物业服务合同关系中相对方分别为本案的原、被告，原告与案外人王丽影之间产生的物业服务关系与本案并非同一法律关系，且案外人王丽影并非本案的必要共同诉讼参与人，故对原告这一主张，本院不予支持。被告经合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告潘学峰于本判决生效之日起十日内向原告北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司支付物业费2182.10元；二、被告潘学峰于本判决生效之日起十日内向原告北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司支付电梯费1388.89元；三、被告潘学峰于本判决生效之日起十日内向原告北京博安物业服务有限公司哈尔滨分公司支付违约金1199.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告预交50元），由潘学峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  陈彩霞二〇二一年四月十六日法官助理徐久洋书记员于丹丹附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。