四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3640号 上诉人（原审被告）：成都华益房地产有限责任公司。住所地：成都市二环路东四段24号附20号。 法定代表人：刘力辉，董事长。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川房友圈网络科技有限公司。住所地：成都市武侯区火车南站西路27号1栋14楼7号。 法定代表人：何世胜，总经理。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 上诉人成都华益房地产有限责任公司（以下简称华益公司）因与被上诉人四川房友圈网络科技有限公司（以下简称房友圈公司）居间合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华益公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回房友圈公司的全部诉讼请求；2.房友圈公司承担本案诉讼费用。事实和理由：案涉59套房屋并非是房友圈公司推介，而是大客户申请更名给小客户的，是华益公司的客户。佣金未经华益公司结算。 房友圈公司辩称，案涉房屋是房友圈公司推介的，房友圈公司已经将结算单交付给华益公司的授权代表，华益公司迟迟不予结算。 房友圈公司向一审法院起诉请求：1.判令华益公司支付房友圈公司经纪代理服务费3478361.28元；2.判令华益公司自2019年10月8日起按欠付金额每日万分之五支付房友圈公司违约金至所有款项付清为止。 一审法院认定案件事实：2019年2月23日，房友圈公司（乙方）与华益公司（甲方）签订《物业经纪代理服务合同》，合同约定：1.甲方为销售位于成都市龙泉驿区××街道××道××号××小区（推广名：合谊·乐湖）项目开发商，委托乙方提供经纪代理服务；2.本合同有效期自2019年2月23日至2019年8月22日止；3.接到乙方推介客户时，甲方授权代表三日内审核无异议后负责在《客户确认书》上签字确认后交乙方一份，甲方授权代表负责在收到乙方提交的《经纪代理服务费结算单》后3日内审核无异议后签字确认后交乙方一份，甲方负责与乙方推介客户签署认购书和商品房买卖合同，向乙方提供《商品房买卖合同》关键页加盖鲜章，甲方授权代表在达到结算条件后2日内负责在已确认成交的《成销确认书》上签字或盖章确认并交乙方一份，甲方在客户成功购房后向乙方提供乙方推介客户的首付款收据复印件和身份证复印件，在《客户确认书》《经纪代理服务结算单》《成销确认书》上签字人员必须为《确认备忘录》上的甲方授权代表之一签字即有效（有证据证明甲方授权代表恶意拒绝签字或客观原因不能签字的除外），《确认备忘录》上的授权代表可根据甲方的工作安排进行调整，并在盖章的书面通知中明确新的甲方授权代表的签字生效日期；4.客户认定标准：甲方授权代表签字确认的有效《客户确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一，甲方自签订商品房买卖合同之日起超过7日复核的或未进行复核的，则自动归为乙方客户；5.客户归属界定期限：住宅以客户或其任一直系亲属首次到访甲方售楼中心30天为界定期限，若系甲方系统无登记记录客户由乙方推介第一次到访甲方售楼中心的，认定为乙方客户且该客户享有30天客户到访保护期，乙方客户当天未购房，但在30天的客户到访保护期内购房的（购房以认购为准），认定为乙方成交客户，30天以上的不视为乙方成交客户，商业的客户到访保护期为45天，均可再次邀约到访，重新签署《客户确认书》并重新计算客户保护期，乙方已推介的客户及其直系亲属在本合同有效期结束后且在30天客户保护期内购房的，甲方仍须依照本合同的约定向乙方支付全额经纪代理服务费；6.成销条件：乙方推介客户签署商品房买卖合同并支付第一笔购房款的，即视为乙方成功推介该物业，乙方仅在成功推介物业后方可提取全额经纪代理服务费；7.经纪代理服务费标准：在合同期内，乙方成交提佣标准为成交房源的合同金额的相应比例，具体如下：住宅服务费为房屋合同成交总价的3%，ｌｏｆｔ服务费为房屋成交总价的5%，商业和独栋商业服务费为房屋成交总价的6%，实际成交金额为《商品房买卖合同》约定的购房款总价；8.结算条件：乙方推介客户签署商品房买卖合同并支付第一笔购房款的，即达到结算条件并可全额结佣，经纪代理服务费支付条件及方式：按自然月结算，乙方根据佣金比例计算应付金额并向甲方提供《经纪代理服务费结算单》，甲方收到《经纪代理服务费结算单》后7个工作日内审核完毕并签字确认一份返还至乙方，乙方向甲方提供等额发票后，当月甲方将代理服务费支付至乙方账户，若甲方未在前述期限内审核完毕并返还至乙方，则视为甲方对乙方提交的《经纪代理服务费结算单》无异议；9.甲方逾期支付乙方经纪代理服务费的，每逾期一日甲方需向乙方支付欠付款项万分之五的违约金，若逾期支付超过30天，则甲方原则上同意实施债权转让和经纪代理服务费冲抵，乙方收取相应款项后向甲方提供同等金额经纪代理服务费发票，甲方应于购房客户足额付款后按照与客户签署的《商品房买卖合同》的约定向客户开具相应金额的购房款票据；10.若签约客户后续发生退房事宜（指非甲方原因造成的退房），在客户退房手续办理完成，双方确认金额后甲方有权从后期应付给乙方的经纪代理服务费款项中直接扣除该笔费用；11.甲方指定联络人员为邓大春，负责就合同履行过程中相关事宜向对方提出或接收建议、意见、函件、确认书、会议纪要等文书，合同附件2《确认备忘录》指定邓大春为甲方的授权代表，后华益公司向房友圈公司出具《告知函》，载明因邓大春工作变动，需要增加授权代表逄锦芳、罗昌俊，一寸金小区项目的《客户确认书》《经纪代理服务结算单》等文件由甲方授权代表任意一人签字即认可其有效性，合同期2019年8月23日至2019年12月31日；12.合同附件1约定了客户确认操作流程，客户到场后，须先到客户登记确认处进行登记确认，在填写完《客户确认书》后，交甲方工作人员进行确认。2019年8月23日，房友圈公司与华益公司续签了一份《物业经纪代理服务合同》，该合同的有效期自2019年8月23日至2019年12月31日止。合同签订后，房友圈公司为华益公司提供了经纪代理服务。华益公司的授权代表邓大春、罗昌俊各对房友圈公司提交的一张2019年6月的《经纪代理服务费结算单》签字确认，结算单载明了客户姓名、成交房号、合同成交金额、结算比例、经纪代理服务费结算金额、认购时间、签约时间等事项。其中，邓大春签字确认的《经纪代理服务费结算单》载明的客户签约时间为2019年4月24日至2019年6月7日，累计经纪代理服务费为753398.29元；罗昌俊签字确认的《经纪代理服务费结算单》载明的客户签约时间为2019年6月7日至2019年6月25日，累计经纪代理服务费为719825.81元。按照房友圈公司提交的《一寸金小区（合谊乐湖）项目未结算明细表》所列客户的序号，上述已结算的客户中，第30号客户后来自愿退房，该户的经纪代理服务费结算金额为34076.75元。第40号至第89号客户均由房友圈公司推介与华益公司签订了认购协议书，华益公司的授权代表邓大春均在相应的《客户确认书》上签名进行了确认。后来第42号至第89号客户均与华益公司签订了《商品房买卖合同》，按照《物业经纪代理服务合同》的约定，华益公司为此应支付房友圈公司经纪代理服务费1935437.18元。2019年12月21日，房友圈公司的工作人员刘梦琳通过微信将“6月结佣资料”发送给了华益公司的授权代表罗昌俊，当月27日还向罗昌俊发送了7月和12月的结佣表。2020年1月，刘梦琳三次询问罗昌俊什么时候通知开6月份的发票，罗昌俊没有答复。2020年9月3日，房友圈公司开具了总额为3478361.28元的增值税专用发票，但尚未将发票交给华益公司。 一审法院认为，双方签订的《物业经纪代理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行其义务。根据双方争议的焦点问题，一审法院评析如下： 一、关于房友圈公司主张的佣金3478361.28元是否成立的问题。房友圈公司主张的佣金3478361.28元系两部分构成：第一部分，有邓大春、罗昌俊签字的2019年6月份的《经纪代理服务费结算单》，确认佣金共计1473224.1元，减去因退房应扣除的34076.75元，应支付房友圈公司1439147.35元；第二部分，尚未结算的1935437.18元，均有邓大春签名的《客户确认书》证实，相关客户都与华益公司签订了《商品房买卖合同》，并且华益公司没有在签订《商品房买卖合同》之日起7日内复核《客户确认书》，没有在约定的时间内审核完毕《经纪代理服务费结算单》，一审法院对此1935437.18元予以支持。 二、关于房友圈公司主张的违约金问题。华益公司辩称，房友圈公司未能按照合同约定开具增值税专用发票，故付款条件尚未成就，不应支付逾期付款违约金。因双方约定房友圈公司向华益公司提供等额发票后，当月华益公司将代理服务费支付房友圈公司，而房友圈公司在起诉前并未将发票开具给华益公司。对房友圈公司主张逾期付款违约金的诉讼请求，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院对房友圈公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决一、房友圈公司在判决生效之日起五日内向华益公司提供符合双方约定的金额为3374584.53元的增值税专用发票；二、华益公司在判决生效之日起十日内支付房友圈公司经纪代理服务费3374584.53元；三、驳回房友圈公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计18983元，由房友圈公司负担566元，华益公司负担18417元，诉讼财产保全费 5000元，由华益公司负担(华益公司负担的案件受理费和诉讼财产保全费已由房友圈公司预交，华益公司在履行上述给付义务时将此款一并付给房友圈公司)。 本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点有二个：一是华益公司应该向房友圈公司支付的代理服务费金额如何确定；二是案涉代理服务费是否达到支付条件。对此，本院分析评述如下： 一、关于华益公司应该向房友圈公司支付的代理服务费金额如何确定的问题。本院认为，根据已经查明的事实，案涉房屋均有华益公司授权代表签字的《经纪代理服务费计算单》或者《客户确认书》，属于双方对客源事实的确认。华益公司认为由于公司销售管理混乱，负责签字的代理人不清楚实际情况，没有认真审核就签了字，该抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故华益公司应该按照其授权代表签字确认的内容向房友圈公司支付代理服务费金额为3374584.53元。 二、关于案涉代理服务费是否达到支付条件的问题。本院认为，根据一审已经查明的事实显示，房友圈公司将结算材料发送给华益公司授权代表，但华益公司迟迟未结算。本院认为，华益公司为自己的利益不正当地阻却条件成就，视为付款条件已成就。故案涉代理服务费已经达到支付条件。 综上所述，华益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37966元，由成都华益房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇二一年四月八日 书记员 赵珊珊