广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0305民初521号 原告：中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司，住所地桂林市七星区建干北路**中海元居******，统一社会信用代码：91450300061716133C。 负责人：李峰，总经理。 委托代理人：李明，公司员工。 委托代理人：唐琴，公司员工。 被告：汪长会，女，1982年8月23日生，汉族，住桂林市七星区。 原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司诉被告汪长会物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序，于2021年4月12日、4月21日公开开庭审理了本案。原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司的委托代理人李明、唐琴，被告汪长会到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付中海元居（报建名“中海左岸·世家”）xxx栋xxx单元xxx号室房屋2016年4月1日至实际清偿之日期间的水电公摊费等其他费用，2017年1月1号至实际清偿之日期间的物业服务费。截至2020年11月30日期间被告共拖欠物业服务费13020.25元，公摊水费260.08元，公摊电费：341.76元，电梯年审费：171.93元，材料费：180.22元，合同违约金：15646.65元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月3日，原告与被告签订《中海·元居（报建名“中海左岸·世家）前期物业服务协议》一份，约定原告为被告购买的中海元居xxx栋xxx单元xxx室，建筑面积为123.01平方米的房屋提供物业管理服务，物业管理综合服务费1.95元/平方米/月。协议签订后，原告一直积极为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年4月1日起拖欠水电公摊费、2017年1月1日起拖欠物业管理费。至2020年11月30日止，被告共计拖欠物业服务费13020.25元，公摊水费260.08元，公摊电费：341.76元，电梯年审费：171.93元，材料费：180.22元，合同违约金：15646.65元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等相关费用，但其一直拒绝支付。特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，1、原告在该合同内提供的服务不达标；2、原告管理不善，导致小区违规搭建严重；3、原告收费项目混乱，被告对原告主张的公摊水费、公摊电费、电梯年审费不认可，对材料费认可。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2015年6月3日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区前期物业服务协议》一份，约定：根据《物业管理条例》、相关法律、法规、政策和乙方与桂林建禹地产有限公司签订的《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区前期物业服务合同》的约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本协议，乙方对甲方所购“中海·元居”xxx栋xxx单元xxx室提供前期物业管理服务。物业服务费用标准为：电梯住宅1.95元/月/平方米、商务用房4元/月/平方米、商铺2.8元/月/平方米；以上物业管理服务费不包括生活垃圾清运费、有限电视费、甲方自用水电费、消防水费、业主共用部位、共用设施的用水、用电和物料更换等费用，电梯年检费、灭火器的年检及更换、房屋公共部位及共用设施设备的中修、大修、更换和改造的费用。以上费用每月按实际发生数，由全体业主共同承担；单栋建筑物的共用部位，共用设施设备的维修养护责任，由该栋建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同拥有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊；业主应当于交房通知文书确定交房之日起交纳物业服务费用。收楼之日一次性预缴6个月的物业管理服务费，之后每月25日前按时足额缴纳当月的服务费；甲方或物业使用人违反本合同的规定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，乙方有权在公示栏公示催费通知，并按所欠费用每拖欠1日3‰的标准向甲方收取违约金；本合同有效期自2011年11月30日至2014年11月30日止，合同到期后，若双方均无异议，本合同自动顺延。期间业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，被告即入住小区，原告开始为其提供物业管理服务。被告亦按协议约定向原告缴纳物业管理费至2016年12月。之后，被告以房屋质量问题没有得到妥善处理、小区服务不符合约定为由拒绝向原告缴纳物业管理费等费用，至2020年11月30日止，被告共计拖欠物业服务费13020.25元、材料费180.22元，共计13200.47元，原告经催收未果后，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告与被告依据原告与小区建设方签订的前期物业管理合同《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区前期物业服务协议》合法有效，合同的生效期应从双方签订合同时的2015年6月3日起算。原告依约向被告提供了物业服务，被告应依约向原告支付服务费用等费用，被告拖欠相关费用，属违约行为，应承担违约责任，向原告支付拖欠的物业服务费并支付违约金。故对原告要求被告支付物业服务费13020.25元、材料费180.22元的诉讼请求，本院予以支持，原告要求被告支付公摊水费260.08元、公摊电费341.76元、电梯年审费171.93元没有事实依据，本院不予支持。关于违约金，双方在合同中约定的违约金明显过高，本院参照银行贷款利率予以调整，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩称，原告提供的物业服务不符合合同的约定，其不应交纳物业服务费及相关费用，但被告提供的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，被告的辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告汪长会给付原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司物业服务费13020.25元、材料费180.22元，共计13200.47元（2017年1月1日至2020年11月30日）； 二、被告汪长会向原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司支付违约金（以当月应当交纳的物业服务费为基数，以合同约定交纳的次日起起算至本案生效判决确定履行期限届满之日止，按月依次计付。在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费540元，因适用简易程序减半收取270元（原告已预付本院），由被告承担120元，原告承担150元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费540元【收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行】，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳帆 二〇二一年四月二十四日 书记员  余奋