四川省成都市锦江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0104执异10号 案外人：成都大广腾鸿商贸有限责任公司。住所地：成都市锦江区工业园区锦盛路138号4楼7-14号。 法定代表人：滕小红。 申请执行人：徐力，男，1969年6月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 被执行人：成都佳霖懋源企业管理有限公司。住所地:成都市锦江区工业园区锦盛路138号1栋1层1号。 法定代表人：成明逊。 被执行人：四川鲸龙建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区鲸龙路329号。 法定代表人李德平。 被执行人：成都俊好置业有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区鲸龙路329号。 法定代表人：王伟。 本院在执行徐力与成都佳霖懋源企业管理有限公司（以下简称为佳霖公司）、四川鲸龙建筑工程有限公司、成都俊好置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人成都大广腾鸿商贸有限责任公司（以下简称为大广公司）对本院执行成都市锦江区工业园区总部基地锦盛路138号1栋4楼7、8、9、10、11、12、13、14号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人大广公司提出异议称，1、2008年8月8日，滕小红作为大广公司的委托人与佳霖公司签订《“佳霖科创大厦”房屋转让协议》以及《补充协议》，约定佳霖公司将案涉房屋以2624400元转让大广公司。2008年8月8日、8月30日、2011年11月23日，滕小红分别向佳霖公司支付了房屋价款1000000元、1000000元、624400元，共计支付2624400万元。其后佳霖公司告知，因受让房屋为非生产性办公用房，产权登记人为非自然人，为了办理分户产权，2012年8月7日，大广公司与佳霖公司重新签订《转让协议》，约定支付总转让金额273492元。同日，滕小红向佳霖公司支付了办理产权费用222979.86元，以上共计支付转让款2847379.86元。签订合同并支付转让款后，大广公司多次催促佳霖公司办理过户手续，但佳霖公司均以异议人已实际入住不必担心过户、大产权未办理等理由推脱；2、（2019）川0104执5003号执行裁定所依据的（2019）川0104民初5765号生效法律文书有误。该民事判决未认真审查借贷真实性问题，梁伟、徐力的抵押权应属无效；3、佳霖公司隐瞒房屋已经抵押的事实，将其作为未抵押房屋出售给我公司。其后又隐瞒房屋已出售的事实作抵押物在梁伟处借款，已经构成合同诈骗。综上，佳霖公司已将案涉房屋出售给大广公司，大广公司已经支付全部价款并实际占有案涉房屋长达11年之久，且大广公司对未办理过户登记手续无任何过错，案涉房屋的实际所有权人应为大广公司，请求解除（2019）川0104执5003号执行裁定对案涉房屋的查封并中止执行。 本院经审查查明，本院在审理徐力与成都佳霖懋源企业管理有限公司、四川鲸龙建筑工程有限公司、成都俊好置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2019年8月7日本院作出（2019）川0104民初5765号民事判决，判决：一、被告成都佳霖懋源企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐力返还借款本金7000000元；二、被告成都佳霖懋源企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐力支付截止2019年3月31日的利息7140000元，以及自2019年4月1日起至借款本金全部付清之日止，以本金7000000元为基数，按2%／月计算的利息；三、原告徐力就上述第一、二项借款本息及本案案件受理费对被告成都佳霖懋源企业管理有限公司所有的位于成都市锦江区工业园××路××号××栋××楼××号××及成都市锦江区工业园区总部基地锦盛路138号1栋5楼1、3-16号（权2484628）房屋的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、被告四川鲸龙建筑工程有限公司、成都俊好置业有限公司对被告成都佳霖懋源企业管理有限公司承担上述第一、二项债务向原告徐力承担连带清偿责任。被告四川鲸龙建筑工程有限公司、成都俊好置业有限公司承担保证责任后有权向被告成都佳霖懋源企业管理有限公司追偿；五、驳回原告徐力的本案其他诉讼请求等。2019年9月25日，徐力依据已经生效的民事判决向本院申请强制执行，本院以（2019）川0104执5003号案号立案受理，该案执行标的为14193500元。执行过程中，本院于2019年11月21日作出（2019）川0104执5003号执行裁定，裁定查封了被执行人成都佳霖懋源企业管理有限公司所有的成都市锦江区工业园区总部基地锦盛路138号1栋4楼3-14号及成都市××工业园××路××号××栋××楼××号××号房屋，并于2019年11月22日送到成都市不动产登记中心，系首查封。2020年6月11日，本院作出（2019）川0104执5003号执行裁定，裁定终结本次执行程序。 同时根据大广公司提交的证据查明，2008年8月8日，成都佳霖投资理有限公司（转让人）与滕小红（受让人）签订《房屋转让合同》及补充协议，合同约定：受让房屋为锦江工业开发区地块1幢4楼7、8、9、10、11、12、13、14号房屋，面积656.1平方米，转让总价款为2624400元，转让人在2008年11月30日前将房屋交付受让人；受让方于合同签订后三日内向转让方一次性支付总价款的95%，余款待分户产权办理完毕交予受让人等。 2012年8月7日，成都佳霖投资管理有限公司(转让人)与成都大广文化传媒有限责任公司（受让人）签订《“佳霖科创大厦”房屋转让协议》，协议约定：受让房屋位于“佳霖科创大厦”4楼7、8、9、10、11、12、13、14号，该房屋单价为4000元/平方米，总金额为2734920元，受让人于签合同时一次性付清房屋总款，转让人应于2011年12月30日前将房屋交付受让人使用。 另查明，2008年8月8日，佳霖公司出具收据，载明“收到滕小红购房款100万元”。 2016年6月28日，成都佳霖投资理有限公司更名为成都佳霖懋源企业管理有限公司。 根据成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋登记在成都佳霖投资理有限公司，于2014年5月20日办理抵押登记，抵押权人为梁伟。 上述事实，有大广公司提交的营业执照复印件、《房屋转让合同》及补充协议、《“佳霖科创大厦”房屋转让协议》、转账凭证、回执、收据、个人结算业务申请书、执行裁定书等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点是大广公司对案涉执行标的是否享有足以阻却执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，大广公司与佳霖公司签订房屋转让协议之前，已经将案涉房屋转让给滕小红，双方买卖合同的效力本身待定且大广公司提交的证据也不足以证明其已占有使用案涉房屋及支付了全部价款。其次，徐力作为申请执行人，对案涉房屋享有担保物权，即使大广公司所主张的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但大广公司购买的案涉房屋的性质为工业用地，可以认定大广公司购买案涉房屋并不是为了满足生活居住所需，而为商业性投资，不具有居住利益优先保护的价值，其对案涉房屋所享有债权不能突破抵押权优先的一般原则。关于大广公司认为执行依据（2019）川0104民初5765号民事判决有误的问题。因该判决已经发生法律效力，其不属于执行异议的受理范围，大广公司可以通过审判监督程序进行处理。综上，大广公司的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人成都大广腾鸿商贸有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黄 柒 审判员 王雪梅 审判员 刘 娟 二〇二一年四月二十六日 书记员 文 婵