湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初1088号 原告：株洲轻松置家房地产中介有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区黄河北路**金质颐园**门面。 法定代表人：盘嵩先，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王湘彪，湖南中航律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：王昆，株洲市天元区胜天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，签收法律文书等。 被告：株洲华都房地产开发有限公司，住所地，住所地为湖南省株洲市天元区莲花路**锦绣华都****iv> 法定代表人：翁文明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：刘清华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。 原告株洲轻松置家房地产中介有限公司（以下简称“轻松置家中介公司”）与被告株洲华都房地产开发有限公司（以下简称“华都房地产公司”）合伙合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日、2021年4月15日两次公开开庭进行了审理，由审判员陈永红独任审理，实习法官助理欧小晶协助审理，书记员姚雨豆担任法庭记录。原告轻松置家中介公司的委托诉讼代理人王湘彪，被告华都房地产公司委托诉讼代理人马伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告轻松置家中介公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介佣金93,238.68元；2.解除《株洲锦绣华都》销售合作协议，一切案件受理费、执行费均由被告承担。事实与理由：华都房地产公司作为甲方与乙方轻松置家中介公司于2020年9月23日签订了《株洲锦绣华都》销售合作协议。该合作协议就合作项目、合作期限及内容、销售佣金、甲乙双方的权利和义务、保密条款合作的终止与解除及其他事项进行了详细的约定。合作协议签订后，乙方依约成为了甲方该代销项目总分销，进行了销售代理。乙方依据协议及甲方要求尽心尽责为促销大量宣传，为达成目标投入了大量的人力、物力。2020年9月23日，乙方为甲方成功销售了第一套商铺（1楼，15-109号商铺），经过乙方对接人确认签字，甲方口头确认后，甲方于2020年11月5日转入到乙方公司账户56,385元佣金。2020年10月22日，乙方为甲方推荐的第二位客户刘战飞先生（2楼，5-2××号商铺），根据商业价格表附件载明该商铺面积为361.30平方米，渠道价格为4301元/平方米，总价为1,553,978元。按总价款的6%支付乙方销售佣金，甲方应支付93,238.68元佣金给乙方。乙方先是微信报备，并带客户现场看商铺，并留有带看照片，再由乙方对接人签字确认，以商铺实际登记到客户名下为完结本次销售。然而甲方却以该客户不是乙方客户为由拒付93,238.68元佣金，但原告通过客户刘战飞先生处得知他已购得该商铺，原告亦未继续为被告推荐客户。原告认为被告应当向原告支付销售的第二套商铺佣金93,238.68元，特诉至法院，请求判如所请。 被告华都房地产公司辩称：原告的诉求没有任何事实与法律依据，双方的合同关系已于2020年11月17日解除，本案诉争的房源系被告方的关系户，根据合同被告不应向原告支付佣金。 本院经审理认定事实如下：原告轻松置家公司系从事经营房地产中介服务、房地产租赁经营等业务的公司，被告华都房地产公司是具有房地产开发、销售资质的公司，本案涉诉株洲“锦绣华都”项目系被告华都房地产公司所销售代理的房地产项目。2015年4月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《销售合作协议》，该合作协议第一条“合作项目”约定：合作项目为甲方所销售代理的株洲“锦绣华都”项目，项目地址为株洲市天元区莲花路555号，本项目中的所有商铺和住宅甲方委托乙方向其推荐购商铺客户；第二条“合作期限及内容”约定：1.合作期限自2020年9月23日起至2021年1月31日止……。2.乙方按照甲方的要求向甲方推荐购商铺或住宅客户，并协助甲方促成客户与本项目开发商的商铺或住宅买卖交易。3.甲方负责对乙方所推荐商铺或住宅客户的有效性进行确认，乙方负责客户的跟进与案场接待直至成交，甲方予以配合和支持。同时甲方应给予办公场地提供和接待客户的区域，所有到访客户均为乙方推进项目影响下而到项目了解本项目，归属乙方客户，甲方关系户除外，不能算佣金。4.微信报备客户7天有效，案场确认客户有限期为30天，有效期满时，如该商铺客户仍然处于大定、签约、付首付环节，则甲方同意该购商铺或住宅客户有效期顺延，否则，该客户不再作为乙方推荐的有效购房客户。5.凡是乙方推荐的有效购商铺或住宅客户购买本项目房源的，甲方应根据本协议的约定向乙方支付相关分销佣金；第三条“销售佣金”约定：1.在本协议约定的合作期限内，乙方成功推荐的，甲方向乙方支付的佣金比例。甲方向乙方支付的佣金比例为乙方成功销售商铺或住宅：（1）商铺按成交总价的6%支付，住宅按成交总价的3%支付。（2）乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按5:5比例分成；乙方实际销售价格低于销售基价部分，则乙方破底价部分各承担一半，凡是破销售低价，必须经甲方批准同意方可执行。（3）具体价格附表。2.佣金条件：乙方成功推荐的客户在有效期内与开发商签订相关房地产买卖合同并成功缴纳足额首付款及甲方要求的团购费，银行对客户资料审批通过后，乙方可向甲方申请该客户的销售金额。3.佣金支付时间及方式。第四条“甲乙双方的权利和义务”约定：……1.1乙方作为本项目的代理方，享有本项目可售商铺或住宅的总分销代理权利。1.2甲方同意：乙方合同期内参与本项目的销售代理工作……。该《销售合作协议》项下还就双方权利义务、保密条款、合同的终止和解除等事项进行了具体约定。该合作协议尾部落款处被告华都房地产公司授权代表进行了签名并在甲方处加盖了被告公章予以确认，原告轻松置家公司在乙方处加盖公章予以确认。该合作协议后还附有《商业价格表附件》(附件底部备注：一次性付款额外优惠0.98折)，该附件中载明涉案商铺的商铺号为5-2××，渠道总价为1,553,978元。上述协议签订后，原告轻松置家公司成功为被告销售了一套商铺，被告亦向原告支付了相应的佣金。 另查明：原告提交的《房屋备案证明》中载明：受让方为刘战飞，出让方为被告华都房地产公司，房屋坐落于天元区莲花路555号锦绣华都5栋，备案时间为2020年11月23日，成交价格为1,416,300元，房号为2××，被告对该证明的真实性不持异议，但对上述成交价格1,416,300元是否为一次性付款，原告未提交相关证据予以证明。庭审中，原告陈述：涉案2××号商铺购买者刘战飞系原告向被告推荐的客户，原告工作人员在微信中向被告进行了报备，并提供了《锦绣华都项目客户来访确认单》、刘战飞看商铺现场照片及微信聊天记录截图予以确认，《锦绣华都项目客户来访确认单》及微信报备的时间均为2020年10月22日。被告陈述：刘战飞系其公司的关系户，在2020年8、9、10月均到被告处咨询过，并非因原告任何服务才购买的被告商铺，且有效客户需经过被告方工作人员签字确认，本案原告没有提交相关手续，《锦绣华都项目客户来访确认单》系原告单方制作，被告未签字确认，故根据双方签订的合作协议约定，被告无需向原告支付佣金。原、被告双方对刘战飞已购买被告株洲“锦绣华都”项目2××号商铺均不持异议。 本院根据被告的申请，依法准许沈凯、钱天乐、刘云作为证人出庭进行作证。证人沈凯主要述称：刘战飞有意购买门面，且自行在2020年8、9月到被告处咨询了门面事宜，因刘战飞希望购买门面时获得折扣，遂通过沈凯帮忙约钱天乐、刘云谈门面折扣事宜，但其对钱天乐、刘云具体工作身份及刘战飞与营销部签订确认单一事不知情。证人钱天乐主要述称：其系受沈凯委托，于2020年10月与沈凯、刘战飞及刘战飞的老婆到锦绣华都的售楼部找刘云帮助刘战飞一行人处理购买门面折扣事宜。刘云未告知钱天乐已有房地产中介公司在包销涉案项目门面及刘战飞他们已跟原告签订锦绣华都项目客户来访确认单事宜。证人刘云主要述称：2019年底，其在锦绣华都任职销售总监，当时与被告商量包下剩余销售，刘云遂于2020年1月左右成立株洲云天房地产营销策划有限公司。2020年10月，刘云虽然没有在被告处担任销售总监，但整个锦绣华都的销售还是刘云在协调，对外的一切事务还是刘云负责，且刘云对原、被告之间已签订销售协议是知情的。2020年10月20日左右，刘战飞通过钱天乐到刘云处商谈商铺折扣事宜，因钱天乐陈述刘战飞不是原告带过来的客户，刘云遂给刘战飞预购的商铺打了折扣，原告也没有跟刘云报告原告销售员要求刘战飞签订确认单一事。因原告业务员当时也带刘战飞看了房，为了不打消业务员的积极性，刘云与原告负责人一起商讨过后，遂通过微信向唐小泥转账10,000元作为公司奖励。按合同来说，带客户需经现场负责人签字才算报备，原告只是在微信群里报备，并未通过被告报备。 再查明：庭审中，被告提交了一份其于2020年11月18日向原告出具的《终止合作协议函》，证明原、被告的合作协议已于2020年11月18日解除，原告对该函不持异议，认可原、被告双方的合作协议已于2020年11月18日解除。 以上事实，有原、被告工商登记信息、《销售合作协议》、《房屋备案证明》、《终止合作协议函》、微信聊天记录截图、《锦绣华都项目客户来访确认单》、照片等证据以及庭审笔录、证人笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为：本案立案案由为合伙合同纠纷，但根据本院查明的事实，原、被告在《销售合作协议》中约定被告将其所销售代理的株洲“锦绣华都”项目中所有商铺和住宅委托原告向其推荐购商铺客户，且原告享有本项目可售商铺或总住宅的总分销代理权利，被告同意原告合同期内参与本项目的销售代理工作，属于委托代理销售合同。因此，本案案由应确定为商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？现综合分析如下： 本案原、被告双方经协商达成合作协议，双方签订的《销售合作协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的相关规定，属有效协议，双方之间形成商品房销售的代理关系。双方签订协议后，原告依约为被告推荐成功了有效客户，向被告履行了商品房销售推荐客户的合同义务，被告也实际按约向原告履行了支付佣金的义务。本案中，原、被告双方对案外人刘战飞已购买被告株洲“锦绣华都”项目的2××号商铺均不持异议，但对该商铺购买者刘战飞是否属于原告推荐的有效购房客户存在争议。本院认为，法律和规则应当得到普遍的遵守，每个公民和法人、组织都应当积极践行社会主义核心价值观的诚实守信、公平公正的价值取向，合理、合法主张自己的权利，共同维护和谐、有序、文明的社会生活环境，营造良好的市场环境。本案原告工作人员已实际带商铺购买者刘战飞到现场查看了商铺，并在微信群中向被告进行了报备，证人刘云对该事实亦进行了确认，但其陈述原告仅是在微信群中进行了报备，带客户未经被告现场负责人签字确认报备。根据原、被告双方签订的《销售合作协议》中“……4.微信报备客户7天有效，案场确认客户有限期为30天，有效期满时，如该商铺客户仍然处于大定、签约、付首付环节，则甲方同意该购商铺或住宅客户有效期顺延，否则，该客户不再作为乙方推荐的有效购房客户。5.凡是乙方推荐的有效购商铺或住宅客户购买本项目房源的，甲方应根据本协议的约定向乙方支付相关分销佣金……”之约定，双方并未对“微信报备”、“带客户现场报备”进行具体约定，故本院认为原告已实际履行了“微信报备”、“带客户现场报备”的义务。微信报备记录截图、《锦绣华都项目客户来访确认单》显示的时间均为2020年10月22日，原告虽未提交在报备有效期满即2020年11月21日刘战飞仍然处于“大定、签约、付首付环节”的相关证据，但结合《房屋备案证明》显示涉案商铺备案时间为2020年11月23日，与原告微信报备有效期满仅仅相差两天，且被告对此亦未提出任何抗辩意见，故本院认为刘战飞应属于原告推荐的有效购房客户。对于被告抗辩涉案商铺的购买者刘战飞于2020年8、9、10月在被告处咨询过，系被告“关系户”，且有效客户需经被告工作人员签字确认的理由，因其未提交有效证据予以证明，本院不予采信。因涉案2××号商铺已被案外人刘战飞实际购买，根据双方协议约定，被告应向原告支付相应的佣金。 关于被告应向原告支付佣金的具体金额的问题。根据原、被告双方签订的《销售合作协议》中关于“销售佣金”的约定为：“……（1）商铺按成交总价的6%支付，住宅按成交总价的3%支付。（2）……乙方实际销售价格低于销售基价部分，则乙方破底价部分各承担一半，凡是破销售低价，必须经甲方批准同意方可执行。（3）具体价格附表”。该协议所附的《商业价格表附件》中载明涉案商铺渠道总价为1,553,978元，因原告未提交相关证据证明购买者刘战飞系一次性付款购买涉案商铺，故涉案商铺的销售基价应认定为1,553,978元。《房屋备案证明》中确认涉案商铺的成交价格为1,416,300元，根据双方协议约定，涉案商铺的佣金应为84,978元（1,416,300元×6%）。因涉案商铺最终销售价格低于销售基价137,678元（1,553,978元-1,416,300元），根据协议约定，原、被告双方应各承担一半即68,839元（137,678元÷2）。综上，扣除原告应承担的68,839元，被告应向原告支付的佣金为16,139元（84,978元-68,839元）。对于原告诉请超出上述金额部分及未实际发生的执行费，本院不予支持。 庭审中，原、被告双方均认可《销售合作协议》已于2020年11月18日解除，本院予以确认，故本院对原告的该一诉讼请求予以支持。 综上所述，本案经调解未成，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告株洲轻松置家房地产中介有限公司与被告株洲华都房地产开发有限公司2020年9月23日签订的《销售合作协议》于2020年11月18日解除； 二、限被告株洲华都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告株洲轻松置家房地产中介有限公司佣金16,139元； 三、驳回原告株洲轻松置家房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2130元，减半收取1065元，由原告株洲轻松置家房地产中介有限公司负担881元，由被告株洲华都房地产开发有限公司负担184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 陈 永 红 二〇二一年四月十五日 法官助理 实习欧小晶 书 记 员 姚 雨 豆 附判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。