吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初1019号 原告：吉林银行股份有限公司吉林船营支行，住所地吉林省吉林市船营区雾凇西路1号中凯红星建材港37号办公楼。 代表人：齐志勇，行长。 委托诉讼代理人：李浩然，男，吉林银行股份有限公司吉林船营支行工作人员。 委托诉讼代理人：林玥池，女，吉林银行股份有限公司吉林船营支行工作人员。 被告：山有红，男，1967年2月11日出生，户籍地吉林省吉林市昌邑区，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：徐杰，女，1968年5月26日出生，户籍地吉林省吉林市昌邑区，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林省吉林市船营区军民路23号。 法定代表人：范宏臣，总经理。 委托诉讼代理人：张杨，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈天娇，吉林保民律师事务所律师。 原告吉林银行股份有限公司吉林船营支行（下称吉林银行船营支行）与被告山有红、徐杰、吉林省广泽地产有限公司（下称广泽地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行船营支行的委托诉讼代理人李浩然、林玥池、被告广泽地产的委托诉讼代理人张杨、陈天娇到庭参加诉讼，被告山有红、徐杰经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行船营支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告山有红、徐杰立即偿还借款本金1，573，986.01元，利息66085.12元（包括罚息、复利，暂计至2021年1月20日，此后利息按《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）约定标准计至实际给付之日止），本息合计1，640，071.13元；2.判令被告吉林省广泽地产有限公司对上述借款本息的清偿承担连带保证责任；3.判令原告对被告山有红位于吉林市船营区XX室房屋及其占用范围内的土地折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月23日，原告吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行与被告山有红、吉林省广泽地产有限公司（下称广泽公司）签订《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）（下称借款合同），约定被告山有红借款金额为1，980，000.00元（大写壹佰玖拾捌万元），借款期限自2015年12月23日起至2030年12月23日止，借款用途为购买房产；借款年利率5.39%（即以中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率为基准利率上浮10%）；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%即8.085%；按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日；对借款人不能按期支付的利息，借款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。利率调整方式为本合同签订后，如遇中国人民银行调整基准利率，则合同项下的借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按当时的基准利率浮动；还款方式为等额本息，每月还款日直接从账户划收应收款项。借款合同同时约定，借款人未按合同约定及时偿还借款本息的即构成违约，原告有权要求借款人按合同约定计收罚息和复利，并要求立即偿还提前偿还全部借款、利息和罚息。借款合同另约定，借款人以借款合同项下借款资金所购房屋（坐落于吉林市船营区解放西路98号广泽。XX号住宅XX室房屋及其占用范围内的土地）为借款提供抵押担保。被告广泽公司为自借款合同生效之日起至被告山有红在取得该抵押房屋所有权证，办理完毕抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料将原告之日止，被告山有红所有应付款项，提供连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息；违约金、赔偿金、补偿金，为保持债权支付或垫付的费用，为实现债权和抵押权而支付的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费等），现仍在阶段性保证期间；被告徐杰以山有红配偶身份签字确认。上述合同签订后，原告依约将上述借款发放至指定受托支付对象广泽公司银行账户，完全履行了借款合同约定义务。截止2021年1月20日，被告已偿还借款本金408，939.70元，足额支付利息至2020年3月21日，此后即发生逾期；逾期后原告又先后扣收复利0元，被告尚欠借款本金1，573，986.01元，利息（含罚息及复利）66，085.12元。吉林银行船营支行为维护合法权益，诉至法院。 被告山有红、徐杰未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见及举证。 被告广泽地产辩称，一、答辩人的保证责任已解除，不应承担连带保证责任。（一）本案案涉《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）中第十一条所载的“保证期间”的约定实质上是原告与答辩人关于解除答辩人保证责任的条件设定，即当原告就案涉房屋设立抵押登记并将《房屋他项权证》及相关资料交原告持有后，解除条件成就，答辩人将不再承担保证责任。在本案中有权办理案涉房屋抵押权设立的主体为原告与被告山有红，2019年7月10日，案涉房屋完成初始登记后，原告并未积极行使权利要求山有红办理房屋所有权证并办理抵押登记手续。原告在2020年3月21日就得知山有红未按期还款，存在山有红根本违约的风险，但直至原告提起诉讼之日止，仍未就办理抵押权登记采取过任何措施，恶意阻止答辩人保证责任的解除，根据《民法典》第一百五十九条之规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就，在本案中，原告为加重答辩人的保证责任，不履行《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）约定，不行使其权利设立抵押权，属于为了自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，因此，本案中答辩人的保证责任解除条件已成就，不应承担连带保证责任。（二）本案与最高人民法院2018年第五期公报案例（（2017）最高法民申3474号）中的案件情形极为相似，该案中招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，却怠于履行办理预告抵押登记义务，加重保证人的责任，该案最终的裁判结果为阶段性担保的保证责任免除条件成就，保证人不再承担保证责任。同理，在本案中，原告作为抵押登记的义务主体，在明知被告山有红已经发生逾期违约的情况下，却怠于履行办理抵押登记的义务，根据类案同判的原则，本案中答辩人的保证责任免除条件成就，不应再承担保证责任。此外，原告怠于办理抵押登记，等于无限延长答辩人的保证期间，有违《民法典》及担保制度的法律精神，亦有违诚实信用原则。二、假设答辩人仍应承担保证责任，答辩人的保证责任范围应当以扣除案涉房屋价值后不足部分为限。在本案中，各方当事人在签订《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）时，已就案涉房屋抵押给原告进行了约定，根据《民法典》第三百九十二条之规定，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，在签订合同时，各方当事人应当明知当山有红违约未按期还款时，原告应当先就案涉房屋行使权利实现债权，也就是说，各方当事人对于答辩人应承担的责任范围是就案涉房屋行使权利实现债权后的不足部分承担责任已达成共识，是各方当事人真实意思表示。因此，假设答辩人仍应承担保证责任的情况下，无论本案最终裁判结果是否支持原告关于案涉房屋优先受偿的诉请，均不影响答辩人应就扣除案涉房屋价值后不足部分承担责任的认定。此外，如果因原告怠于行使自身权利导致最终裁判认定原告关于案涉房屋不享有优先受偿权的话，也应当由原告为自身过错承担利益受损的法律后果，而不应当用加重答辩人的保证责任的方式，将法律后果转嫁给并无过错的答辩人承担。综上，恳请贵院，依法裁判，驳回原告关于答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明：山有红与徐杰系夫妻关系，双方于1991年4月29日登记结婚。2015年12月22日，山有红（买受人）与广泽地产（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定，山有红购买坐落于吉林市船营区解放西路广泽。XX号住宅XX号房屋，建筑面积259.92平方米，总价款为人民币340万元。贷款方式付款。商业贷款。买受人应当于2015年12月22日前支付首期房价款人民币142万元，占全部房价款的41.76%。余款人民币198万元向吉林银行申请贷款支付。2015年12月23日，山有红（借款人、甲方）与吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行（贷款人、乙方）、广泽地产（保证人、丙方）签订《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保），约定：乙方根据甲方的申请向甲方发放借款金额198万元；借款期限自2015年12月23日起至2030年12月23日止，实际放款日以借据为准；借款年利率5.39%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；如遇中国人民银行调整基准利率，则合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；甲方已足额支付首付款142万元；甲方授权乙方在经审查同意发放借款后，将借款划入山有红账户，同时甲方授权乙方按照双方签订的支付委托书中的约定，将款项划转至交易对家的账户即广泽地产在吉林银行开户的账户；还款方式为等额本息还款；扣款方式为委托扣款，委托账户户名为山有红；借款担保为抵押加保证；抵押加保证是指甲方同意将以本合同项下借款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下借款本息的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供连带责任保证；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的房屋，坐落于广泽。XX号住宅XX号住房，建筑面积为259.92平方米，单价13080.95元，总价或评估价为340万元，抵押率为58.24%；保证方式：丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止。违约情形包括甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息及甲方未按本合同约定及时偿还借款本息等；发生违约情形时，乙方有权采取按照本合同的规定计收罚息和复利，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款、利息和罚息，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款、利息和罚息，或要求丙方履行保证责任，要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失；借款采用受托支付形式。合同还约定了其他权利义务。徐杰在合同签署页财产共有人／或配偶处签字并按手印。 2016年1月20日，抵押房屋（位于吉林市船营区解放西路98号广泽。XX号住宅XX室、建筑面积259.92平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2019年7月10日，房屋所有权人广泽地产取得该房屋的不动产权证，不动产权证书号为吉（2019）吉林市不动产权第XXXX号。 2015年12月24日，吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行按照山有红签订的个人贷款提款申请书及支付委托书发放贷款198万元。在借款合同的履行过程中，山有红仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息。截至2021年1月20日，山有红尚欠借款本金1，573，986.01元，利息66，085.12元。应机构发展需要，吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行“原对外业务职能及债权债务由吉林银行吉林船营支行履行”。吉林银行船营支行催收贷款未果，向本院提起诉讼。 上述事实，有吉林银行吉林船营支行提供的《商品房买卖合同（预售）》《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）、结婚证、房屋预告登记证明、吉林银行个人贷款支付委托书、吉林银行个人借款凭证、吉林银行个人贷款提款申请书、贷款业务信息、吉林银行信贷管理系统信息、吉林银行吉林分行《关于吉林银行吉林解放大路支行原对外业务职能及债权债务由吉林银行吉林船营支行履行的情况说明》、广泽地产提供的不动产权利、其他事项登记信息及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，一、关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案借款合同成立于民法典施行前，依照当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生争议，应当适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。另外，由于《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条对于抵押预告登记问题进行了规定，属于新增规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人的合法权益、增加当事人的法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，本案涉及抵押预告登记抵押权是否设立问题，当时的法律及司法解释没有规定而民法典有规定，且不存在上述三种除外情形，应当适用民法典及上述司法解释。二、山有红与吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行签订的《个人房屋按揭借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。山有红未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担偿还借款本息的违约责任。徐杰作为山有红的配偶，在借款合同上签字确认，应当承担共同偿还借款本息责任。吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行原对外业务职能及债权债务由吉林银行吉林船营支行履行，故吉林银行吉林船营支行作为本案原告主体资格适格。三、山有红以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋抵押权预告登记，虽抵押房屋现未办理完毕抵押登记，但经审查，已经办理建筑物所有权首次登记，现未办理抵押登记系因山有红作为房屋实际权利人及抵押人怠于办理房屋所有权转移登记及抵押登记，吉林银行股份有限公司吉林解放大路支行作为预告登记权利人无过错，故不存在预告登记失效情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立，故对于吉林银行船营支行请求以约定抵押的房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。四、因本院认定涉案房屋抵押权自预告登记之日起设立，根据双方关于广泽地产提供阶段性保证的约定本意，广泽地产自抵押权设立后即不再承担连带保证责任，故广泽地产在本案中不承担连带保证责任。综上，吉林银行船营支行合理的诉讼请求，应予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第三百九十四条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山有红、徐杰于本判决生效后七日内偿还原告吉林银行股份有限公司吉林船营支行借款本金1573986.01元，利息66085.12元，利息暂计算至2021年1月20日，（自2021年1月21日起借款本金1573986.01元的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭借款合同》（阶段性担保）约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、被告山有红、徐杰逾期未履行上述第一项确定的义务，原告吉林银行股份有限公司吉林船营支行有权以被告山有红抵押的登记在吉林省广泽地产有限公司名下的坐落于吉林市船营区XX室房屋及其占用范围内的土地（不动产权证号：吉（2019）吉林市不动产权第XXXX号；房屋预告登记证明号：房预船字第XX号，建筑面积259.92平方米）折价或者以拍卖、变卖该不动产所得价款优先受偿； 三、驳回原告吉林银行股份有限公司吉林船营支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费14780元（案件受理费9780元、保全费5000元）由被告山有红、徐杰负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  胡宗阁 二〇二一年四月二十五日 书记员  吕洋阳