湖南省长沙市开福区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0105执异44号异议人（申请执行人）彭义兰，女，1966年03月02日出生，汉族，住湖南省。被执行人顿贝贝，女，1982年08月17日出生，汉族，住湖南省临澧县。第三人（承租人）张小虎，1979年10月24日出生，男，汉族，住长沙市雨花区。本院在执行申请执行人彭义兰申请执行被执行人顿贝贝赠与合同纠纷执行一案中，申请执行人彭义兰向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人（申请执行人）彭义兰向本院提交的异议申请书述称，请求确认被执行人顿贝贝与承租人张小虎房屋租赁合同无效。事实和理由：一、该份合同载明的租金过低。租赁合同所述的房屋位于湖南省长沙市岳麓区××路××广场××栋××号，合同约定的租金为800元／年（见租赁合同），而该房屋周边出租房的价格平均在2800元／月。就算被执行人解释所述实际租金为800元／月，也同样明显低于市场价格。二、该份租赁合同系被执行人顿贝贝及其朋友之间伪造。被执行人及出租人顿贝贝与案外人及承租人张小虎系朋友关系。异议人合理怀疑该合同为被执行人及其朋友之间伪造而得。三、租赁合同所约定的押金并未支付。合同约定的房屋租赁押金为5000元整，但顿贝贝或张小虎并没有提供该5000元的转账记录及收据。四、租赁合同载明的违约金过高。该合同约定的违约金为8400元／年，明显不符合常理，被执行人为达到法院处理抵押物时能“带租拍卖”的目的，妨害司法秩序。综上所述，根据《民法典》第一百五十四条之规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。同样，该租赁合同明显是被执行人为阻却法院执行，与第三人恶意串通伪造合同，已对法院的执行行为产生妨害，极大可能致使该执行标的物无法被拍卖、变卖，符合《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条中拒不执行判决、裁定罪中“其他有能力执行而拒不执行，情节严重”的情形。被执行人顿贝贝的行为符合单方与他人捏造民事法律关系的行为，即通过伪造十年的虚假租赁合同，向法院提出执行异议，达到法院处理抵押物时能“带租拍卖”的目的，妨害司法秩序。现特请求贵院确认被执行人顿贝贝与案外人张小虎房屋租赁合同无效。后经本院释明，异议人彭义兰将“确认被执行人顿贝贝与案外人张小虎房屋租赁合同无效”的异议请求变更为“请求为撤销开福区人民法院（2021）湘0105执恢400号案中带租拍卖的行为”。被执行人顿贝贝未提交书面答辩意见。第三人（承租人）张小虎口头辩称：异议人提出的异议事实和理由均不成立。其与顿贝贝签订的租赁合同合法有效，依法应当维护其租赁权。经查明，2019年02月15日，本院受理（2019）湘0105民初1952号原审原告（申请执行人）彭义兰与原审被告（被执行人）顿贝贝、原审被告刘静云赠与合同纠纷一案，本院依据彭义兰的申请于2019年02月27日作出（2019）湘0105民初1952号民事裁定书，裁定冻结被申请人刘静云、顿贝贝的银行存款667765元或查封、扣押相应价值的其他财产。裁定书立即开始执行。据此，本院于2019年03月07日向不动产登记中心作出并送达（2019）湘0105民初1952号协助执行通知书，协助查封顿贝贝名下位于湖南省长沙市岳麓区××路××广场××栋××号房屋，不动产登记号为2××8，查封期限三年自2019年03月07日至2022年03月06日止。2019年04月01日，本院作出（2019）湘0105民初1952号民事判决书，判决：一、确认被告刘静云赠与被告顿贝贝购房款650608元的行为无效；二、被告顿贝贝在本判决生效之日起10日内向原告彭义兰返还650608元；三、驳回原告彭义兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10478元，因适用简易程序减半收取5239元，保全费3858.83元，由被告刘静云、顿贝贝承担。双方当事人未在法定期限提出上诉。被执行人顿贝贝因未履行上述生效文书确定的义务，本院于2019年06月13日受理（2019）湘0105执2619号申请执行人彭义兰申请执行被执行人顿贝贝赠与合同纠纷执行一案。2019年06月17日，本院作出（2019）湘0105执2619号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人顿贝贝的存款67万元，或扣留、提取收入人民币67万元，或查封、扣押冻结其相应价值的财产。裁定书立即开始执行。在执行过程中，本院依法采取如下执行措施：1、本院分别于2019年06月13日、09月27日发起总对总网络财产查控，并在线冻结了被执行人的银行账户，但未发现互联网银行、证券等可供执行的财产。2、2019年09月27日，本院依法对被执行人顿贝贝采取限制高消费措施，并在中国执行信息公开网上公布。3、2019年06月，本院分别向长沙市住房公积金管理中心、湖南省保险行业协会、中国银行保险监督管理委员会湖南省监管局、长沙市工商行政管理局发出协助调查函，要求上述单位协助查询被执行人名下住房公积金、收益类保险、金融理财产品、股息红利情况，但均未发现被执行人名下可供执行的财产线索。4、本院于2019年06月13日依法向被执行人发出传票，但被执行人未按期到本院。上述执行情况及信息，本院于2019年9月24日告知了申请执行人。申请执行人表示暂时无法找到被执行人，亦无法提供被执行人其他可供执行的财产线索。因暂未发现被执行人有可供执行的财产，本院告知申请执行人将依法终结本案本次执行程序。经申请执行人同意，本院于2019年09月27日作出（2019）湘0105执2619号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2021年01月15日，本院根据申请执行人提交的恢复执行申请受理（2021）湘0105执恢400号申请执行人彭义兰申请执行被执行人顿贝贝赠与合同纠纷恢复执行一案，2019年01月19日本院向被执行人顿贝贝依法作出（2021）湘0105执恢400号《限期履行通知书》，并对坐落在长沙市岳麓区谷丰中路209号荣泰商业广场4栋XXXX（权证号码2××8）房屋作出《查封公告》；2021年01月21日，案外人张小虎向本院提交其与被执行人顿贝贝于2019年02月01日签订的房屋租赁合同，请求法院保障其租赁权。本院于2021年01月21日分别委托东京大数据询价平台、中国工商银行融e购电商平台、阿里拍卖大数据询价平台对案涉房屋进行网络询价，询价后标的物总价分别为676358元、587127元、614505元。2021年01月25日作出（2021）湘0105执恢400号执行裁定书，裁定拍卖被执行人顿贝贝名下位于岳麓区××路××号××广场××栋××号房屋（权证号码；2××8）。本裁定送达后即发生法律效力。2021年01月25日，本院告知申请执行人彭义兰案涉房屋拟采取带租拍卖方式拍卖后，申请执行人彭义兰向本院提出执行异议请求确认租赁合同无效，不同意法院带租拍卖。另查明：2016年12月02日，被执行人顿贝贝作为买受人与湖南揭商房地产开发有限公司作为出卖人签订编号为ＸＸ1602781101）《长沙市商品房买卖合同》，购买位于岳麓区××路××号××广场××栋××号房屋，建筑面积73.4平方米，登记在被执行人顿贝贝名下。在执行异议审查过程中，第三人张小虎向本院陈述如下事实：其与被执行人顿贝贝系房主与租客关系，租房用途为转租。其与顿贝贝均在荣泰商业广场购买商品房，开发商于2019年01月18日延期交房。被执行人顿贝贝在收到案涉房屋后，在业主微信群发布租房信息，故通过与顿贝贝协商，于2019年02月01日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，自2019年02月01日至2028年01月31日。房屋押金为5000元，月租金800元／月。目前租客名叫王天幸（女，汉族，身份证号码430204199609××××，户籍所在地：湖南省株洲市荷塘区××村散户6号。王天幸自2020年11月9日开始承租，每个月14号支付租金1550元，押金是2000元，是之前租户移转交。并向本院提交其于2020年03月15日与次承租人于伟签订《房屋租赁合同》，该合同载明租期一年，自2020年03月15日至2021年03月14日。房屋年租金18600元，租金按月支付，房屋押金2000元。经本院释明，第三人张小虎未向本院提交办理房屋租赁登记备案登记手续。本院认为，本案中，承租人张小虎与被执行人顿贝贝签订的《屋房租赁合同》时间为2019年02月01日，合同签订后，第三人张小虎又将案涉房屋转租并交付次承租人占有使用；本院采取查封措施的时间为2019年03月07日。根据本院查明的上述事实，从形式上审查，本院可认定承租人张小虎在本院采取查封措施之前与被执行人顿贝贝就已签订《房屋租赁合同》，本院对案涉房屋作出带租拍卖决定，并无不妥。因此，异议人向本院所提出异议申请，本院不予支持。异议人彭义兰对承租人张小虎与被执行人顿贝贝签订的《屋房租赁合同》所设立的租赁关系的真实性、合法性、关联性存在争议，其提出“合同载明租金明显低于市场水平、合同系伪造”等事实以及“请求法院确认房屋租赁合同无效”的意见，根据执行异议审查只作形式审查不作实体审查的处理原则，该争议不属于执行异议审查范围，其救济途径应通过执行异议之诉程序解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人彭义兰的异议请求。异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  伍峥嵘人民陪审员  彭素群人民陪审员  刘艳红二〇二一年四月二十日代理书记员  王 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。