山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0281民初1514号 原告：刘开鑫，男，汉族，1992年2月25日生，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：孙国庆，山东金舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常建新，女，汉族，1965年3月15日生，住山东省德州市德城区，系原告之母。 被告：青岛东方聆海置业有限公司，住所地：山东省胶州市胶州湾产业新区长江路以西，统一社会信用代码：91370281579757730E。 法定代表人：杨柏榕，董事长。 委托诉讼代理人：张喜，男，汉族，1981年7月7日生，住山东省胶州市，系公司员工。 委托诉讼代理人：王妍，女，汉族，1988年5月28日生，住山东省胶州市，系公司员工。 原告刘开鑫与被告青岛东方聆海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘开鑫的委托诉讼代理人孙国庆、常建新，被告青岛东方聆海置业有限公司的委托诉讼代理人张喜、王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘开鑫向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除商品房预售合同；2.判令被告退还原告购房款555498元和存款利息42005元，以及维修基金10200元；3.判令被告支付原告违约金102912元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年2月25日，原被告签订购房合同，购买胶州达观天下12#楼603号，该房暂测建筑面积为75平方米。原告履行合同交款555498元以及房屋维修基金10200元，合同第十条约定2018年6月30日交房，被告按补充协议实际于2018年10月10日将房屋交付并收取物业费。原告催促被告多次开发票、交纳契税和办理初始登记等事宜，都再三拖延后来拒接电话答复。原告最近了解胶州市房管部门以及上合示范区批候管理科，得知被告还没有通过二期规划验收，更没有有效的建筑工程验收备案表，违反了城市房地产开发经营管理条例第十四条、十七条、十八条，不符合法定交房条件。被告在交房时提供的验收备案表上没有质监站的验收备案专用章，没有法律效力。根据民法典的相关规定，原告有权利解除合同。另外，开发商的样板间没有屋顶消防管道，宣传的是商住两用的复式空中别墅。交房时管道密布且消防管道不能拆除，不能做成二层居住，与样板间实物严重不符，合同目的无法实现，被告构成根本违约。根据相关法律规定原告有权解除合同，同时因被告已经构成严重违约，原告有权要求被告承担违约及赔偿责任。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告于2021年3月初已经具备了办证条件，根据合同第十四条约定在甲方取得了房地产权属登记证明后180天内，由甲乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备条件。被告公司已经具备办证条件。被告二期全部取得了规划许可证，不同意解除双方之间的商品房预售合同，不同意退还购房款及利息、维修基金，不同意支付违约金。原告所提出的消防、验收、规划等，被告已经具备，原告已经于2018年10月15日收房，所以被告不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月25日，原被告签订青岛市商品房预售合同一份，约定由原告购买被告开发的位于胶州市12号楼商业6层603户，房屋建筑面积为75.97平方米，层高为5.2米，建筑面积单价为7318元，总房款为555498元，被告定于2018年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合第贰种方案所列条件：……贰、商品房竣工验收报告。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为现房。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，被告应向原告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒接接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。附件一约定原告于2017年2月25日与被告签约，并支付房款555948元。 2017年2月18日原告支付定金2万元，2017年2月25日原告支付房款435948元及维修基金10105元,2017年2月25日原告支付房款5万元及利息1375元，2018年7月9日原告支付房款5万元及利息2255元、滞纳金700元。 2018年5月19日，青岛市公安消防支队出具达观天下12#楼建设工程消防验收意见书，认定该建设工程消防验收合格。 2018年10月15日，原告签署房屋交接单、承诺书、前期物业服务协议等材料，并领取《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》2本、《业主手册》1本、《物业协议》1本、可视对讲1部、入户门钥匙7把、门禁卡3个。原告支付安徽省恒泰物业管理有限责任公司青岛分公司垃圾清运费379.9元，装修押金1000元，2018年10月至2020年9月的物业管理费1458.62元。 胶建竣备字第20180101号房屋建筑工程竣工验收备案表载明，被告开发的达观天下12#楼的竣工验收时间为2018年9月25日，竣工验收意见处有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，备案意见处盖有胶州市城乡建设局行政审批专用章。 2021年1月28日，胶州市自然资源和规划局为被告出具建设工程竣工规划核实合格证，建设项目名称为达观天下9#、10#、12#、13#楼。 2021年3月2日，被告投资开发的达观天下小区9#、10#、12#、13#楼已具备房地产权属登记条件，准予登记。 刘开鑫提交其与胶州政务热线、房产服务中心等的录音证据，欲证明被告到2020年12月10日还没有具备竣工规划的条件，竣工验收备案表应该是建设局出具盖质监站备案专用章，而被告建设的12#楼是行政审批专用章，无签署合格意见和日期，属于伪造毛用正规竣工验收备案表欺骗应该收房的违法行为。被告对该证据的真实性有异议，认为并不能证明录音的相对方是政府的相关工作人员，而且即使是政府的相关工作人员，他们也明确说明了12#楼的单体验收已经通过，根据国务院698号文件从2018年取消综合验收，实行建设项目审核备案，因此被告交付的12#已经符合合同约定的交付条件即单体竣工验收，取得商品房竣工验收报告，原告所说的建设工程竣工验收许可不是交房的必备条件之一，被告的建设工程竣工验收许可证是4栋楼的，不是单独出具的，所以要等4栋楼全部交付才能出具，但4栋楼不是一起交房的，12#、13#楼早，9#、10#楼晚交房，而房地产权属登记证明也是4栋楼一起的，所以等到9#、10#楼交付之后，才可以办理权属登记证，所以办理的日期在交付之后一段时间。 被告提交样板间参观须知及免责条款打印件一份，证明被告在样板间明显处已张贴差异提示和参观须知，原告所说的消防管道是符合消防设计并通过了消防验收，和原告提出的布局不同没有直接关系，样板间也有消防管道包括喷淋设施都有。原告对参观须知及免责条款真实性没有异议，认为根据商品房买卖的相关规定，样板间的布局以及展示应当与实际交付的房屋布局一致，消费者有理由依据样板间来决定购买意向，样板间属于对消费者的误导，消费者有知情权，而被告并没有做书面的说明，只是张贴了一个简短的须知而已，远远达不到释明的法律效果，房屋买卖合同中对样板房与实际交付房是否一致未做说明的，视为实际交付的房屋应当和样板房质量一致。在被告提交的参观须知中，载明：“本样板间为装修效果示意，非最终交付标准，仅供参考。一切未有列举或内容更改以政府批文及实际交付为准”。免责条款载明：“温馨提示：房屋顶部有消防管道系统，样板间装修仅供参考，具体以实际交付为标准”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。根据合同第十条约定该房屋的交付必须具备商品房竣工验收报告及合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为现房。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，被告应向原告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，被告提交了原告所购买达观天下小区的12#楼的房屋建筑工程验收备案表，该备案表载明竣工验收日期为2018年9月25日，并在胶州市城乡建设局备案，而且原告已经于2018年10月15日签署房屋交接书，并领取《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》，并交纳物业管理费，因此被告已经按照合同约定交付了房屋，被告已经接收房屋并交纳了物业管理费，原告以被告还没有通过二期规划验收、没有有效的建筑工程验收备案表的理由要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告提交的青岛市公安消防支队关于12#楼的建设工程消防意见书载明消防验收合格，且被告提交的样板间参观须知载明了样本间为装修效果示意、非最终交付标准及房屋顶部有消防管道系统、样板间装修仅供参考的内容，原告对此也无异议，故原告主张的“被告的样板间没有屋顶消防管道，交房时管道密布且消防管道不能拆除，不能做成二层居住，与样板间实物严重不符，合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告有权解除合同”，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告主张解除涉案合同，既未达到双方合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件，故本院对此不予支持。 因本院未支持原告解除合同的诉讼请求，故对原告以解除合同为基础的其他诉讼请求亦不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条的规定，判决如下： 驳回原告刘开鑫的诉讼请求。 案件受理费10906元，因适用简易程序，减半收取计5453元，由原告刘开鑫负担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇二一年四月二十七日 书记员  刘畅