四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5421号 上诉人（原审被告）：孙蔚，女，1972年3月13日出生，汉族，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：方定明，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘勇，男，1965年2月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：邢建虹，四川元众律师事务所律师。 上诉人孙蔚因与被上诉人刘勇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙蔚上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13888号民事判决，改判：1.刘勇和孙蔚的房屋租赁合同于2020年7月1日解除，孙蔚向刘勇支付租金3300元；2.孙蔚搬除位于餐厅的沙发、书房的展柜、厨房的冰箱、主卧的床头柜、一个展柜和一张床，以及副卧的一个床头柜；3.驳回刘勇的其他诉讼请求，以孙蔚交付的押金3300元抵付租金；二、本案的诉讼费用由刘勇承担。事实和理由：一、一审判决认定双方租赁合同于2020年8月14日解除并支付2020年6月至8月14日租金8431.5元错误。孙蔚因疫情影响收入减少不能及时支付租金向刘勇提出变更租金支付方式，将半年一付改为按季度支付。刘勇未同意并提出要终止合同收回房屋，孙蔚同意并于2020年6月底前搬出腾空了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，孙蔚腾空房屋后通知了刘勇，刘勇委托物业管理查看确认，此时双方租赁合同已解除。孙蔚不应支付2020年7月至8月14日的房租。二、关于违约金的问题。孙蔚因疫情影响收入减少，就租金支付问题一直与刘勇沟通协商并无恶意拖欠。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，一审判决孙蔚支付违约金与最高人民法院的该规定相冲突，明显适用法律错误。三、关于将租赁房屋恢复原状的问题，一审判决无事实根据，于情理不符。首先，双方在诉讼前曾多次协商，孙蔚愿意搬出遗留的少量家具并拆除隔断木板墙，因刘勇不同意未达成一致；其次，虽然租赁合同约定孙蔚应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。但合同没有记载房屋原状是什么状况。刘勇一审庭审出示的房屋照片不能证明拍摄时间，刘勇主张的原状无标准，恢复成什么样无依据；最后，孙蔚承租时接手的旧房因前一个承租人使用多年房屋破旧不堪，孙蔚花费巨资装修一新。孙蔚装修房屋取得了刘勇的同意，装修替换的洁具及旧门窗等由刘勇收回。孙蔚交还的房屋状况良好，是原旧房的升级版。孙蔚没有改动房屋结构，只是做了简易隔断。一审判决要求拆除比原旧窗好很多的窗户和更换的临时搭建物顶棚不合常理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律明显错误，请求二审法院依法改判，支持孙蔚的请求。 刘勇辩称，1.合同解除及租金支付问题。孙蔚所称合同解除原因是协商一致解除不符合事实。刘勇的确不同意孙蔚改变租金支付方式并明确表示：房子如果要租还是按照合同约定支付，如果不租就按合同约定提前一个月通知刘勇。刘勇从未在2020年6月提出解除合同或搬离的要求，是孙蔚不愿再履约合同主动搬离。孙蔚在微信聊天时反复强调是刘勇提出解除合同和搬离要求，因刘勇已明确表达观点，基于不想和孙蔚争执，故对于孙蔚的单方说法从未回应。2020年7月，孙蔚称已搬离并催促刘勇收房。刘勇请物管确认孙蔚是否搬离并亲自确认。鉴于孙蔚已搬离且不愿继续履行合同，刘勇告诉孙蔚合同解除程序并协商解除事宜，但因孙蔚拒绝按合同约定承担违约责任，故合同未能协商解除。合同解除是刘勇在2020年8月14日行使合同约定解除权解除，故合同解除前的租金，不论孙蔚是否在房内居住均应支付。2.违约金支付问题。孙蔚称其没有恶意拖欠租金不是事实。一审证据足以证明孙蔚无正当理由拖欠租金应支付违约金。合同履行期间，孙蔚多次拖欠租金。2020年5月14日孙蔚称其受到疫情影响希望推迟支付租金，刘勇同意并与其签订补充协议。但到期后孙蔚仍未支付，且要求改变付款条件，刘勇拒绝该要求。之后孙蔚也一直未支付租金，但却多次向刘勇展示自己租金支付能力。另，刘勇在起诉前从中介处得知，孙蔚隐瞒刘勇其从2019年4月开始多次试图转租房屋。上述事实充分说明，孙蔚在具备支付房租能力时以疫情为由逃避违约责任，法院不应当支持孙蔚的不当目的。同时，本案不应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定。首先，一审证据证明刘勇解除合同根本原因是孙蔚恶意拖欠租金，缺乏诚意，不是因为孙蔚无法在约定时间付款。恰恰刘勇在付款时间上一直按照孙蔚要求给予宽容；其次，孙蔚不支付租金是因为不愿再使用案涉房屋，并非受到疫情影响；最后，孙蔚租房从事的并非受疫情影响严重的行业。据刘勇了解，2018年孙蔚在案涉小区另外承租两处房屋经营至今。故资金周转困难和营业收入明显减少说法不是事实，法院不应采信。3.恢复原状问题。首先，孙蔚在一审时自认一审判决第四项的内容，其自认的于己不利的事实无需刘勇再举证；其次，孙蔚称刘勇不同意其搬出遗留家具并拆除隔断墙是虚假陈述，孙蔚认为装饰装修花费巨额费用是对房屋的升级，不应恢复原状的观点于法无据且不合情理。请求法院驳回孙蔚的全部上诉请求。 刘勇向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘勇与孙蔚签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；2.判令孙蔚支付刘勇违约金6930元；3.判令孙蔚按照《房屋恢复原状的具体项目告知函》的内容将租赁房屋恢复原状；4.判令孙蔚支付欠付刘勇租金8431.5元；5.判令孙蔚赔偿刘勇律师费损失5000元；6.判令孙蔚承担本案的诉讼费、保全费。一审诉讼中，刘勇自愿撤回第五项诉讼请求，并将第二项诉讼请求中违约金的金额变更为11947.5元。 一审经审理查明，2016年11月20日，刘勇（出租方）与孙蔚（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．刘勇将位于成都市金牛区××路××号××幢××楼××号房屋出租给孙蔚使用；2.租赁期限：自2016年12月1日起至2021年11月30日止，共60个月；3.租赁期满或合同解除后，刘勇有权收回房屋，孙蔚应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；4.月租金3300元，每半年支付一次，首次租金19800元孙蔚在本合同签订之日起1日内支付，第二次租金于2017年5月15日前付清，之后每间隔6个月支付一次租金；5.孙蔚于本合同签订之日向刘勇交纳押金3300元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，刘勇于当日内将押金无息退还给孙蔚；6.孙蔚如需对该房屋进行装修，必须经刘勇同意后方可实施，乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整，在征得刘勇同意的情况下，孙蔚可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状；7.孙蔚不按照约定支付租金达十日的，刘勇有权单方解除合同，收回房屋，孙蔚应按月租金的两倍向刘勇支付违约金，同时刘勇可要求孙蔚将房屋恢复原状并赔偿相应的损失，刘勇退还孙蔚押金；8.房屋租金两年递增一次，递增数为每月租金的5%。当日，刘勇向孙蔚出具《收据》，载明：收到孙蔚按本合同约定交来首次租金19800元及押金3300元。孙蔚支付租金至2020年5月31日，自2020年6月1日起未再缴纳租金。 2020年5月14日，刘勇与孙蔚签订《补充协议》，约定：鉴于疫情影响，刘勇同意孙蔚将应于2020年5月15日前向刘勇支付的租金20790元推迟至2020年6月15日前支付。2020年6月15日，孙蔚联系刘勇希望将租金缴纳期限延长至2020年6月20日，刘勇予以同意。2020年6月19日，孙蔚联系刘勇希望再次将租金缴纳期限延长至2020年6月22日，刘勇再次予以同意。2020年6月24日，孙蔚联系刘勇希望将租金支付方式变更为一季度一付或将当期租金缴纳期限延长至2020年6月29日，刘勇未予同意。 2020年7月，刘勇通过微信向孙蔚送达《告知函》，载明：贵方延付租金和燃气费用的行为已构成严重违约，希望贵方在收到本函后3日内向我方支付租金20790元、燃气费1898.8元、违约金3465元，共计26153.8元。如贵方在收到本函后3日内不全额支付上述款项，我方将根据合同单方解除与贵方签订的《房屋租赁合同》，收回房屋并将追究贵方的违约责任。 2020年8月14日，刘勇通过微信向孙蔚送达《告知函（二）》，载明：1.刘勇于2020年8月14日正式告知解除与你方签订的《房屋租赁合同》；2.请孙蔚将房屋钥匙交还刘勇，配合刘勇完成收房；3.请孙蔚支付欠交租金8431.5元及在合同解除前根据《房屋租赁合同》第五条的约定应由你方承担的其他费用；4.请孙蔚支付违约金6930元；5.请孙蔚将租赁房屋恢复原状。 2020年8月15日，刘勇收回案涉租赁房屋。 一审庭审中，孙蔚在对《收房记录》的质证意见中自认租赁房屋主卧阳台系其封闭、餐厅窗户系其更换，并在法庭询问花园临时搭建物时自认换了顶，并同意对《房屋恢复原状的具体项目告知函》中的下列部分恢复原状：1.拆除餐厅窗外的钢结构花台；2.拆除客厅两处搭建的隔断墙；3.搬除位于餐厅的沙发；4.搬除位于书房的展柜一个；5.搬除位于厨房的冰箱；6.搬除位于主卧部分的一个床头柜、一个展柜和一张床；7.搬除位于副卧的一个床头柜。 一审法院认为，刘勇自愿放弃律师费损失5000元的诉讼请求，并不违反法律规定，一审法院予以准予。刘勇与孙蔚签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》解除的原因及时间；二、孙蔚是否欠付刘勇房屋租金；三、刘勇恢复原状的主张应否支持；四、孙蔚应否支付违约金，如果须支付违约金，违约金的具体金额。 对于第一个争议焦点。孙蔚主张刘勇提出终止合同收回房屋，孙蔚同意并于2020年6月底搬出，租赁合同因双方协商一致，于2020年6月30日解除。一审法院认为，本案中，孙蔚并未就其实际搬离时间向法庭举证，即便孙蔚于2020年6月30日搬离，亦不足以证实刘勇于2020年6月30日有解除合同的意思表示。同时，根据已查明事实，刘勇于2020年8月14日才向孙蔚发函主张解除租赁合同，故对孙蔚主张租赁合同因双方协商一致于2020年6月30日解除的意见，一审法院不予采纳。根据《房屋租赁合同》约定，孙蔚不按照约定支付租金达十日，刘勇有权解除合同。本案中，孙蔚经刘勇两次延长租金支付时间并经刘勇催告仍未支付租金，刘勇于2020年8月14日向孙蔚发函主张解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，刘勇请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 对于第二个争议焦点。孙蔚主张其搬离后不应支付租金且2020年6月份租金应用押金进行抵扣，刘勇不同意孙蔚缴纳的押金在本案中予以品迭。一审法院认为，孙蔚自行搬离的行为仅系其对自身权利的处分，孙蔚主张搬离后不支付租金，于法无据，一审法院不予支持。对于孙蔚缴纳的押金是否在本案中予以抵扣的问题，因押金与租金系两种不同法律属性的范畴，且根据合同约定，押金须待孙蔚结清相关费用并确认房屋及设施未损坏、遗失的情况下由刘勇进行无息返还，本案中，孙蔚并未举证证实其已达到押金返还的条件，故对孙蔚主张用押金抵扣欠付租金的意见，一审法院不予采纳。孙蔚可待返还押金条件成就时向刘勇主张返还。对刘勇主张孙蔚支付自2020年6月1日起按每月3465元计算至2020年8月13日止租金8431.5元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 对于第三个争议焦点。虽然合同约定，合同解除后，孙蔚应按照原状返还房屋，但本案中，刘勇为证实房屋交付孙蔚使用时的“原状”向一审法院提交了房屋照片，孙蔚对上述照片不予认可。因该照片系刘勇单方提交，孙蔚不予认可，且一审法院无法核实上述照片的拍摄时间，对刘勇提交的照片，一审法院不予采信。因刘勇提交的证据尚不足以证明交付孙蔚使用时房屋的原状，应由刘勇承担举证不能的法律后果。但一审庭审中，因孙蔚同意对《房屋恢复原状的具体项目告知函》中部分项目恢复原状并进行相应自认，一审法院予以确认。 一、对于第四个争议焦点。孙蔚主张因受疫情影响，刘勇的违约金主张不应得到支持。根据已查明事实，一方面，刘勇两次同意延长孙蔚租金的支付期限，但孙蔚经催告仍未支付房租，另一方面，根据刘勇提交的微信聊天记录，孙蔚曾通过微信向刘勇展示孙蔚的多笔收款情况，但孙蔚至今仍未履行租金的支付义务，故对孙蔚主张因受疫情影响，不应支付违约金的意见，一审法院不予支持。对于违约金的具体金额，刘勇主张孙蔚支付违约金11947.5元。一审法院认为，根据合同约定，孙蔚不按照约定支付租金达十日的，应按月租金的两倍向刘勇支付违约金，而刘勇的举证并不足以证明合同约定的违约金尚不足以弥补其实际损失，故一审法院判令孙蔚依据合同约定向刘勇支付违约金6930元；刘勇超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘勇与孙蔚签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；二、孙蔚于判决生效之日起五日内向刘勇支付租金8431.5元；三、孙蔚于判决生效之日起五日内向刘勇支付违约金6930元；四、孙蔚于判决生效之日起十日内拆除位于成都市金牛区××路××号××幢××楼××号××花园临时搭建建筑物顶棚、餐厅窗外的钢结构花台、客厅两处搭建的隔断墙、主卧阳台封闭式窗户、餐厅的窗户，并搬除位于餐厅的沙发、书房的一个展柜、厨房的冰箱、主卧的一个床头柜、一个展柜和一张床及副卧的一个床头柜；五、驳回刘勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）155元，保全费250元，由孙蔚负担。 二审中，孙蔚未提交新证据，刘勇提交以下新证据： 1.2020年7月4日至14日的微信聊天记录，拟证明孙蔚自认在租赁期间多次拖欠房租，在厨房安装橱柜的事实，以及因孙蔚拒绝按合同约定承担提前解除合同的违约责任，案涉合同未能协商一致解除。孙蔚对该证据真实性予以认可，但认为微信聊天记录已显示孙蔚多次催促刘勇收房，由于没有谈妥租金的支付方式，刘勇就说“你就把房子退给我”，孙蔚从6月开始至7月12日一直在搬家。 2.图片、微信截屏，房屋在2016年10月和2020年8月15日的状况对比图片，拟证明案涉房屋交付给孙蔚时的原状以及孙蔚用钢结构封闭了花园，在餐厅和客厅间搭建了两处隔断墙，把主卧的半封闭窗户封闭，且遗留大量物品。孙蔚对上述证据真实性提出异议，认为无法核实照片拍摄时间以及链家工作人员陈述的真实性，亦无法核实该组图片从链家公司获取的时间和真实性，且钢结构是案涉房屋原来就有的部分，并非孙蔚添附。 3.图片，拟证明孙蔚搭建的钢结构棚严重影响房屋的采光功能。孙蔚对该证据真实性予以认可，认为房屋原来钢结构就有顶棚，其按照原来的情况进行了更换，并非添加。 本院对证据的三性及证明力将在本院认为部分综合评判。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉租赁合同于何时解除；二、租金应当如何计算，是否可以押金抵付租金；三、孙蔚是否应向刘勇支付违约金；四、一审关于恢复原状的判决是否具有相应依据。本院分别认定如下： 一、关于案涉租赁合同于何时解除的问题，孙蔚上诉主张合同于2020年7月1日解除，并以其于2020年7月31日向刘勇妻子发出的微信聊天记录作为证据，本院认为，首先，孙蔚就此举示的微信记录为2020年7月31日的聊天，并非其主张的2020年7月1日，其次，即使孙蔚作出了解除合同的意思，但其未能举证证明刘勇于2020年7月1日或之前明确表示同意解除合同（孙蔚称刘勇系在电话中同意解除合同，但无相应证据），孙蔚在二审对刘勇所举聊天记录质证时称刘勇说“你就把房子退给我”，但聊天记录中并无此内容，相反，在刘勇举示的其妻与孙蔚在2020年7月31日的微信聊天中，孙蔚表示了还想继续租赁房屋的意思，故孙蔚关于案涉租赁合同已于2020年7月1日协商解除的上诉主张不仅证据不足，且与其自身在合同履行过程中所作的意思不符，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，刘勇在孙蔚逾期支付租金达到十日时有权解除合同，故在孙蔚未按约于2020年6月22日支付租金的情形下，刘勇于2020年8月14日发出的《告知函（二）》具有解除合同的效力，一审认定案涉租赁合同于2020年8月14日解除并无不当，本院予以维持。 三、关于租金应当如何计算以及押金是否应抵扣租金的问题，本院认为，案涉租赁合同于2020年8月14日方才解除，从严守合同的角度而言，租金应支付至2020年8月14日；虽然孙蔚在2020年7月6日微信通知刘勇前来收房，但当时合同尚未解除，刘勇在收到通知约一个月后（2020年8月15日）收回房屋，属于在合理期限内进行止损，无明显的扩大损失的故意，故对2020年7月6日至8月14日的租金，仍应予以计付。关于押金是否应当抵付租金的问题，《房屋租赁合同》约定押金需在有关费用结算完毕后再退还给孙蔚，刘勇在二审中表示因孙蔚未支付完毕租金、故押金退还条件不成就，本院认为，因刘勇仅以租金未支付完毕而拒绝退还押金，故以押金抵付租金既不影响刘勇的其他权益，亦可以切实保障租金的履行，同时也可减少双方的讼累，避免孙蔚在支付租金后又向刘勇主张返还押金，故对孙蔚以押金抵付租金的上诉请求，本院予以支持。 四、关于孙蔚是否应向刘勇支付违约金的问题，孙蔚上诉主张其不应支付违约金，本院认为，首先，刘勇已经两次同意延长租金支付期限，双方在新冠疫情发生后重新协商约定了付款期限，孙蔚在协商延长付款期限后应积极履行租金支付义务；其次，疫情的影响在孙蔚付款期限届满时已有所减弱，且孙蔚在微信聊天中向刘勇展示其多笔收款的截图，其具有一定的履行能力，故孙蔚应当承担相应的违约责任。 四、关于恢复原状的问题，根据案涉《房屋租赁合同》第九条第4款“乙方（孙蔚）有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达十日的”、第十条“乙方有第九条第四款约定的情形之一的……同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状”的约定，刘勇在因孙蔚欠付租金而解除合同后有权要求恢复原状。孙蔚在一审庭审中自认主卧阳台系其封闭、餐厅窗户系其更换，并自认给花园临时搭建物换了顶，故其应当对该三部分恢复原状。孙蔚又在一审中同意拆除餐厅窗外的钢结构花台、拆除客厅两处搭建的隔断墙、搬除位于餐厅的沙发、搬除位于书房的展柜一个、搬除位于厨房的冰箱、搬除位于主卧部分的一个床头柜、一个展柜和一张床、搬除位于副卧的一个床头柜，一审根据其自认和同意判决其恢复原状具有事实依据，并未扩大孙蔚的责任范围，本院予以维持。 综上，孙蔚的上诉请求部分成立。因刘勇在二审中表示押金仅因租金未结算完毕而不予退还，本院根据其作出的新陈述，将押金用于抵付租金，并据此对一审的部分判决结果进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13888号民事判决第一、三、四项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13888号民事判决第五项，即“驳回刘勇的其他诉讼请求”； 三、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初13888号民事判决第二项“孙蔚于判决生效之日起五日内向刘勇支付租金8431.5元”为“孙蔚于判决生效之日起五日内向刘勇支付租金8431.5元，与押金3300元品迭后，还应支付5131.5元”； 四、驳回刘勇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审确定的方式负担。二审案件受理费155元，由孙蔚负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年四月十三日 书记员 袁 敬