河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1738号 上诉人（原审原告）：张瑞芬，女，1951年5月1日出生，汉族，住河间市。 委托诉讼代理人：朱坤、牛星丽，北京市京都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨建，男，1987年4月20日出生，汉族，住河间市。 委托诉讼代理人：王轻松，河北京南律师事务所律师。 上诉人张瑞芬因与被上诉人杨建排除妨害纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张瑞芬上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、上诉人在原审案件中提交了购买瀛东家园别墅3排8号（以下简称涉案房屋）时与开发商河间市冠瀛房地产开发有限公司（以下简称冠瀛房地产公司）签订的购房合同、冠瀛房地产公司出具的收据与证明，均明确证实上诉人基于签订购房合同，支付房款等行为，对于涉案房屋取得占有、使用的权利。上诉人作为涉案房屋的唯一合法买受人，无论是上诉人与冠瀛房地产公司基于买卖买受涉案房屋亦或冠瀛房地产公司欠款于上诉人，上诉人是基于以物抵债的方式支付了价款，其均可取得涉案房屋的占有使用权。而一审法院否认了上诉人对涉案房屋所享有的权益，实属事实认定错误。另，依据最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》法释(2006)16号第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”。本案上诉人己经依据以房抵债的方式向冠瀛房地产公司支付了全部购房款，被上诉人无论是因冠瀛房地产公司拖欠其工程款或其他任何原因，其优先受偿权均不得对抗业己买受房屋的上诉人。上诉人享有要求被上诉人及时排除妨害的权利，被上诉人应当及时停止非法占有涉案房屋的行为，停止装修、停止进入涉案房屋，腾退房屋交还给上诉人。2、一审法院认为上诉人未举证证明对于涉案房屋的合法占有属于事实认定错误。首先，上诉人并非基于实际对该房屋的使用而占有，而是基于签订房屋买卖合同获取冠瀛房地产公司收据以及冠瀛房地产公司以房屋抵偿债款而取得房屋的占有使用权。依据上诉人在原审中提交的相关证据资料，均可证明上诉人对涉案房屋享有占有、使用的权益。其次，对于不动产的合法占有，应以实际控制为标准。即对屋的实际占有并非限定于实际使用，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于实际占有，并非必须以实际入住或使用为占有的唯一形式。上诉人己对涉案房屋取得了合法占有。一审法院以上诉人未能提交证据证明其对该涉案房屋进行了管理、居住和实际控制的认定实属错误。补充，一审遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依职权追加案涉房屋开发商河间市冠瀛房地产公司参与诉讼，以查明案件事实。一审判决错误认定上诉人在一审提交了合同、收据、证明在本案中的效力，上述三份文件均为冠瀛房地产提供且被上诉人自称冠瀛公司欠其工程款相关事实均与本案具有关联性，均需要冠瀛公司到庭参与法庭调查，本案应当发回重审并追加冠瀛公司参加诉讼。 杨建答辩称，上诉人的主张依法不成立。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。另外，2015年全国法院民事审判会议纪要第21条也明确规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案房屋没有合法的土地开发建设使用手续，没有合法的房屋预售许可，上诉人更没有取得房屋产权的合法手续，也没有经过不动产登记行政部门确权并发放权利登记证书确认其所有权，其主张权利本身不具有合法性，不应当予以支持。2、上诉人未有任何证据、事实和理由证实其己经合法占有和使用了涉案房屋。涉案房产根本未交付上诉人，更没有占有使用房屋，对房屋不享有任何权利。综上，上诉人的上诉请求不成立，请依法驳回上诉，维持原判。 张瑞芬向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告停止装修、进入原告所有的瀛东家园别墅（3排8号），腾退房屋交还原告；2、由被告承担与诉讼相关的各项费用。 一审法院认定事实：本案中原告述称涉案房屋（瀛东家园别墅3排8号）系原告于2014年3月25日出资496000向河间市冠瀛房地产开发有限公司购买的。2020年8月20日被告以河间市冠瀛房地产开发有限公司拖欠其施工款项为由，强行进入涉案房屋，拆除房屋原有设备并进行装修。原告主张被告的行为影响了原告对该房屋的使用，侵害了原告对房屋所享有的权利，要求判令被告停止对涉案房屋的装修、进入并腾退房屋交还原告。 一审法院认为，本案中原告主张取得了涉案房屋的占有使用权利，被告的行为对其构成侵权，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，要求被告排除妨害。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中原告并未提交证据证实其对该涉案房屋进行了管理、居住和实际控制。原告提交的证据达不到其证明目的，应承担举证不能的后果，故对原告要求判令被告停止装修、进入原告所有的瀛东家园别墅（3排8号）、腾退房屋交还原告的诉讼请求，本院不予支持。遂驳回原告张瑞芬的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人张瑞芬提交冠瀛公司出具的证明两份，证明案涉房屋的开发商向上诉人出售案涉房屋并完成交房，上诉人对案涉房屋享有占有使用收益管理的权利，是合法占有。被上诉人杨建质证意见：对两份证明的真实性、合法性及证据效力不认可。该两份证据并非合法有效证据，首先根据民诉法及相关证据规定作为法人出证应该由法人盖章并由经办人和负责人签字，该两份证明均未有法定代表人和经办人签字，不是合法有效证据。同时该证明内容是不真实的，上诉人主张的是涉案房产的所有权属于物权权利。证明当中所述涉案房屋为上诉人占有合理使用不属实，更未交付上诉人。另外证明所述上诉人有合法权益没有法律效力。是否有合法效力应当由法律确定，而不应当由证明的方式确定。对于第二份证明被上诉人对该房产没有关系不属实，因房产开发公司欠付我方款项，将房屋抵给我方并由我方使用，这两份证明是虚假的。被上诉人杨建提交提交证据1河间市人民法院2017冀09**民初2282民事判决书一份，该判决书已生效，该判决书可以证实本案涉案房屋3排8号经法院审理证实本案存在一房多卖及多次以房抵债情况。该判决也是以物抵债的协议，与本案上诉人主张的事实一致。该判决认定房屋买卖合同无效，当事人的法律关系按原始的债权债务关系处理;证据2河间市冠瀛房地产公司工商注册信息，证实法定代表人是王国胜，没有法人的签字出具的证明无效。上诉人张瑞芬质证意见：证据1判决书因为没有看到原件暂时无法确认真实性，而且被上诉人也没有提供该份判决已经生效的证明。另外就判决书内容而言，其载明2015年开发商对外出售案涉房屋但开发商在答辩中否定这一事实，无论如何本案上诉人在2014年购买了案涉房屋，且房屋买卖合同并没有经过任何法律诉讼确认无效，该判决书是一起房屋买卖合同纠纷与本案法律关系不同，不具有关联性。根据房屋买卖司法解释规定，开发商只要在一审答辩前获得了相关手续房屋买卖合同仍然有效，上诉人与开发商根本就没有诉讼，因此上诉人的房屋买卖合同依然是有效的。对于工商注册信息真实性合法性认可，证明目的不认可，冠瀛公司的法定代表人王国胜据了解好像已经去世，无法再签字。但是目前该公司仍正常经营，仍然是有效的民事主体，可以对外出具证明。 本院二审查明：上诉人张瑞芬2014年3月24日以房抵债的形式与河间市冠瀛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，河间市冠瀛房地产开发有限公司向张瑞芬出具496000元收款收据取得瀛东家园别墅3排8号。2020年8月20日被上诉人杨建以河间市冠瀛房地产开发有限公司拖欠其施工款项为由，强行进入涉案房屋，拆除房屋原有设备并进行装修。 另查明，（2017）冀0984民初2282号民事判决书认定的“审理过程中查明，被告河间市冠瀛房地产开发有限公司在与原告签订房屋买卖合同之前已将涉案的五套别墅（包含本案3排8号）卖给他人。”本院依职权查阅了该案卷宗，卷内附有本案上诉人张瑞芬提交的案涉房屋3排8号收据一份。 本院认为，上诉人张瑞芬持有与河间市冠瀛房地产开发有限公司签订房屋买卖合同及收据，河间市冠瀛房地产开发有限公司亦出具证明认可上诉人张瑞芬取得该房屋手续合法并将房屋交于了上诉人。河间市冠瀛房地产开发有限公司作为案涉房屋的建造人有权处置其所有的房屋，故案涉房屋应由上诉人张瑞芬占有和使用。被上诉人杨建主张河间市冠瀛房地产开发有限公司拖欠其施工款，但未提供证据，故其以河间市冠瀛房地产开发有限公司拖欠其施工款为由进入涉案房屋，拆除房屋原有设备并进行装修，于法无据。涉案房屋是否属于违建非本案审理范畴，即便系违建，也应由相关部门处理，被上诉人无权进入涉案房屋，拆除房屋原有设备并进行装修。 综上所述，张瑞芬的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初3336号民事判决； 二、被上诉人杨建停止对瀛东家园别墅3排8号装修、腾退房屋交还上诉人张瑞芬。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元由被上诉人杨建承担。 本判决为终审判决。 审判长  位海珍 审判员  赵文甲 审判员  葛淑红 二〇二一年四月二十七日 书记员  张 博