广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4962号原告（反诉被告）：赖晓琴，女，1981年4月2日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。委托诉讼代理人：陈乔华，男，1976年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被告（反诉原告）：夏开明，男，1993年11月7日出生，汉族，身份证住址四川省广安市前泽区。委托诉讼代理人：邓英桥，广东八骏律师事务所律师。原告赖晓琴与被告夏开明租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖晓琴的委托诉讼代理人陈乔华、被告夏开明的委托诉讼代理人邓英桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖晓琴诉称：2020年1月5日，原、被告基于平等互利原则自愿签订档口出租合同，承诺共同遵守。根据合同约定，原告将位于广州市白云区石井街广大童装城A1栋（一至三层）出租给被告经营服装，租期自2020年1月11日至2021年1月10日，每月租金18,000元，约定每个月的4号为租金缴交日期，且被告需承担向广大公司缴交水费、电费、物业管理费。原告收取36,000元作为押金，双方约定了档口使用规则以及广大服装城的规章制度。从2020年3月开始，被告就开始一直拖欠租金，直至2020年6月都没有缴交租金，搬离时只是以一句用押金抵扣租金后就没有消息。根据合同第三条的约定，押金需要在租期到期后及每月准时交租金方可退还。由于多次交涉未果，原告现提起本案诉讼，要求判令被告履行合同规定的义务，支付2020年3月至2020年6月的承租费用72,000元并承担本案诉讼费用。对于被告的反诉请求，原告已按合同约定整体交付租赁房屋，不存在三楼未交付的情形，本案也不存在退还押金的情形。被告夏开明辩称：原告只向被告交付了广大童装城A1栋号档口的一楼和二楼，没有交付三楼。被告实际承租商品面积仅为合同约定的75%，原告无权按照合同约定标准收取租金。被告搬离商铺的时间为2020年6月22日，对2020年6月23日至同年6月30日的租金应不予支持。2020年2月到同年6月期间，由于新冠疫情的影响，被告客观上无法使用商铺进行正常活动，合同约定的租金支付义务依法应予以减免。合同签订后，被告已向原告支付押金36,000元以及2020年2月的租金15,800元。在广大商贸城概括性、无差别减免商铺租金管理费后，被告承租的商铺在2020年4-6月份的租金经减免后应为18,450元。同时，受疫情影响2020年2月-3月因市场没开门，被告无法使用商铺，原告应免除该期间租金。因此，被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求原告返还押金36,000元。经审理查明：2020年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《档口出租合同》，约定：甲方把所在广州市白云区石井街广大童装城A1栋号档口出租给乙方作为服装之用（1至3层给乙方用），租期由2020年1月11日起至2021年1月10日止，每月租金乙方向甲方交18,000元，乙方在每月号前需向广大公司交清所有费用（1至3楼的书费、租金、电费、物业管理费等）；甲方收取乙方押金36,000元，此款需在签字当天缴纳，此押金于乙方租期到期后退回，租金须在每月4号之前交给甲方，逾期不交，甲方有权收回档口，押金不予退还，等等。上述合同签订后，被告于2020年1月4日向原告转账支付押金2,000元、于2020年1月5日向原告转账支付押金34,000元及2020年1月份租金11,400元（按每天租金600元计算）。原告于2020年1月11日将案涉场地交付被告。其中，对于案涉场地的交付，原告陈述场地为1-3层整体交付，且1-3层为同一楼梯口上下进出；被告则抗辩原告实际只交付案涉场地的1-2层，第3层并未交付，但对于第3层存在未腾空交付情形的抗辩未举证证实。2020年6月22日，被告将案涉场地交还原告管业。经本院发函查询，广州市规划和自然资源局复函涉案租赁档口即本市白云区石井街广大童装城A1栋号档口暂未查到《建设工程规划许可证》及产权登记信息。庭审中，原、被告对案涉场地未取得产权登记证明和合法规划报建相关手续无异议。经本院释明合同效力后，原告陈述就案涉场地的出租并没有影响被告的使用，被告对承租的场地实际状况是知悉的，双方签订的租赁合同是真实意思表示，坚持本案诉讼请求；被告陈述租赁场地前不清楚场地是否取得规划许可证，双方租赁合同无效，原告应对租赁合同无效承担过错责任，退回被告已支付的押金。庭审中，原、被告对于以下争议焦点各自陈述及举证如下：1、对于本案原告主张支付的承租费用。原告陈述主张的承租费用为2020年3月-6月的费用，按月租金18,000元的标准计付，欠付费用总额为72,000元；原告为案涉场地的第一手承租人，由于原告是提前一次性向场地业主缴纳租金，将场地转租给被告后，并没有享受到业主就疫情期间租金减免的优惠政策；被告存在欠付租金的违约行为，而优惠政策是在无欠费或者按时缴清费用的情况下才能享受的，被告并不符合享受租金减免优惠的条件。被告抗辩认为场地的出租方给予租金优惠政策同样适用于被告，2020年3月到6月期间场地所有商户租金、管理费无差别概括实施优惠政策予以减免，即3月份5折、四月份5折、五月份7.5折、6月份7.5折，被告租金支付义务也应相应减免。被告就此提交了以下证据：（1）广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年2月作出的关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）；（2）白云区政府于2020年2月8日印发的白云区复工复产八条政策措施，该措施第7条提出减免物业租金（承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业，免受2个月物业租金；对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上的物业租金；对租用其他经营性物业的企业，鼓励业主（房东）为租户适当减免物业租金，具体由双方协商）；（3）广州市财政局于2020年3月16日作出的关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知；（4）广东省人民政府于2020年2月6日作出的关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知，通知要求减轻企业租金负担（国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免受第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金）；（5）微信聊天记录，拟证实2020年4月12日疫情对档口经营的影响；（6）日期为2020年2月25日的关于广大商贸城商铺租金、管理费五折优惠及复工复产的通知，内容告知广大商贸城定于2020年3月1日复市以及2020年3月份商铺租金、管理费给予5折优惠（享受优惠条件：1、无历史欠费，如有须于2020年的3月20日前付清；2、取消VIP客户原有租金及管理费的优惠；3、3月份的租金须于2020年的3月20日前付清）；（7）日期为2020年3月26日的关于广大商贸城4月份租金管理费优惠的通知，通知内容为给予市场实体经营商户4月份租金和管理费5折优惠（1、须在3月31日前缴交所有历史欠费才可享受4月份商铺租金和管理费5折优惠（逾期未缴纳不能享受任何的优惠）；2、须在4月10日前缴交4月份费用；3、每天准时开门营业，当月累计开铺需达26日以上；4、为扶持真正的实体经营的商户，若将商铺出租给二手或以上租户经营的原档主，需按该司一样的折扣率全链条给予二手或以上租户打折，否则该司有权取消优惠折扣）；（8）日期为2020年4月30日的广大服装城5月份租金管理费优惠的通知，通知内容为给予市场实体经营商户商铺5月份租金和管理费7.5折优惠（1、商户须缴清所有历史欠费；2、商户须每天准时开门营业，当月累计开铺需达26日以上；3、优惠活动截止日期为2020年5月10日前，逾期全额收取；4、为扶持实体经营的商户，若将商铺出租给二手或以上租户经营的原档主，需按该司当月优惠政策给予二手租户或以上租户对应的折扣，否则该司有权取消优惠折扣）；（9）日期为2020年5月30日的广大服装城6月份租金管理费优惠的通知，通知内容为给予市场实体经营商户6月份租金和管理费7.5折优惠（1、商户须缴清所有历史欠费；2、商户须每天准时开门营业，当月累计开铺需达26日以上；3、优惠活动截止日期为2020年6月10日前，逾期全额收取；4、为扶持实体经营的商户，若将商铺出租给二手或以上租户经营的原档主，需按该司当月优惠政策给予二手租户或以上租户对应的折扣，否则该司有权取消优惠折扣）。经庭审质证，原告质证意见如下：对于证据（1）-（4），该部分证据与原告无关，文件中的通告只是鼓励性政策，并不是法律规定，且文件中提及的租赁物业类型与原告无关；对证据（3）有异议，原告并没有参与，该证据并不能证明被告承租的档口无法使用，被告实际使用档口直至2020年6月22日才搬走；对证据（4）-（9），案涉商铺是原告向市场承租的，原告代缴租金之后被告才能继续使用，被告所提交的上述通知中也明确是在无历史欠费且在规定时间内缴交才能享受该优惠政策，但被告一直拖欠租金及水电费。庭审中，原告陈述原告是提前一次性向业主方就案涉场地缴纳了租金，故没有享受到租金优惠政策，且原告是否享受租金优惠政策与被告无关；同时，优惠政策是在无欠费或者按时缴清费用的情况下才能享受，被告也不符合优惠政策享受条件。2、对于本案被告主张返还的押金。被告陈述由于案涉场地未办理建筑工程规划许可证，双方签订的出租合同为无效合同，根据无效合同相互返还财产原则，原告应返还36,000元押金给被告。原告陈述被告对涉案场地的真实情况是知悉的，交付的案涉场地也没有影响被告的使用，双方约定的押金退回条件是在租赁到期或者不存在逾期缴纳租金的情形；由于被告存在未按期缴交租金的行为，且合同未到期，故本案不存在退回押金情形。诉讼中，对于案涉场地2020年2月份租金的支付情况，原告陈述被告未支付该月租金，但不主张该月租金；被告抗辩已支付该月租金15,800元，租金支付是根据原告要求转账支付的。对此，被告提交了银行电子回单，内容显示付款户名刘先平于2020年3月8日向收款户名王国辉转账支付15,800元。以上事实，有档口出租合同、转账截图、微信截图、疫情防控工作的通告、复工复产措施、减免租金的通知、企业复工复产若干政策措施的通知、微信聊天记录、广大商贸城通知、广大服装城通知、银行电子回单、复函以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告就未取得建设工程规划许可证的物业签订的《档口出租合同》，违反法律法规强制性规定，应认定为无效合同。由于双方之间的物业租赁行为发生在民法典施行前，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对此，原告应返还被告已支付的押金36,000元。由于本案租赁合同无效，且被告于2020年6月22日将案涉物业交还原告管业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告要求被告支付的租金应为房屋占有使用费。根据双方就场地使用期间的确认，场地占用费应自原告主张之日即2020年3月1日计算至场地实际交还之日即2020年6月22日止。对于占用费数额的认定，参照双方合同约定的租金标准计算为18000×3+22×600=67,200元。对于被告抗辩的案涉场地的交付问题，由于双方均确认案涉场地为3层结构，1-3层为同一楼梯进出，被告并不能举证证实场地第3层存在未腾空交付的情形，现有证据亦不能证实被告在场地实际使用期间就场地未按约定标准交付提出异议，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。对于被告抗辩的租金减免优惠，被告就此提交的场地业主方的通知中虽显示案涉场地的业主方根据疫情影响给予场地承租方在2020年3月至同年6月期间不同时段相应的租金优惠政策，但通知中亦明确享受租金减免优惠政策的前提，被告据此主张减免2020年3月至同年6月租金的抗辩理据不充分，本院对此不予采纳。虽然原告作为出租人明确表示不同意减免被告租金，但考虑本案双方之间的纠纷受2020年1月底发生的新冠疫情客观影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。鉴于政府采取的防控措施对双方的生产经营均产生了影响，参照上述规定，考虑涉案场地的经营情况，本院对于被告要求给予减免部分租金的主张予以准许。综合考虑疫情的影响、本案的案情，依据公平原则，本院酌定2020年3月和4月场地占用费参照原合同租金标准的50%计算即每月9,000元由被告向原告支付。因此，被告应向原告支付2020年3月1日至2020年6月22日期间的房屋占有使用费为49,200元（9000×2+18000×1+22×600）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，夏开明向赖晓琴支付2020年3月1日至2020年6月22日期间的房屋占有使用费49,200元；二、在本判决生效之日起十日内，赖晓琴向夏开明返还押金36,000元；三、驳回赖晓琴的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由赖晓琴负担253元，夏开明负担547元（赖晓琴预交的受理费800元不予退回，夏开明负担的受理费547元于本判决生效之日起十日内直接给回赖晓琴）；反诉费350元，由赖晓琴负担（夏开明预交的反诉费350元不予退回，赖晓琴负担的反诉费350元于本判决生效之日起十日内直接给回夏开明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  朱东军二〇二一年四月二十日书记员  苏秋雅