贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0628民初477号 原告：何政林，男，1965年3月29日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：伍勋，贵州巨合（贵阳）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：江洋合，贵州巨合（贵阳）律师事务所律师，特别授权。 被告：雷志林，男，1994年4月2日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：邓资林，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：冯旭飞，贵州哲伦律师事务所实习律师，特别授权。 原告何政林与被告雷志林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何政林及其委托诉讼代理人伍勋、江洋合、被告雷志林及其委托诉讼代理人邓资林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何政林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋转让款80000元；2.判令被告支付原告违约金（以房屋转让款80000元为基数，从2020年12月27日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款项偿清之日止，暂计算至2021年1月25日，违约金992.44元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月25日，原告与被告签订《小产权房转让合同》，合同约定由原告将其位于松桃县（左何兵家，右姜应犬家）长16.5米，宽8米，两层房屋出售给被告，合同约定：1、房产总价款为398880元；2、被告在签订合同时支付原告250000元，2020年12月26日前支付原告100000元，2021年6月30日前付清原告余款49880元；3、如任何一方逾期10日以上未履行合同义务，另一方可以解除合同，如原告不解除合同，被告应以逾期应付款为基数，按每日千分之五的标准支付原告违约金。合同签订当日，被告已支付原告250000元，按照合同约定，被告应于2020年12月26日前支付原告转让款100000元，实际上被告已支付原告20000元，剩余80000至今未付。原、被告签订的合同合法有效，对双方都有约束力。现被告逾期付款的行为已构成违约。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 雷志林辩称，涉案房屋的土地性质是集体土地，通过向松桃县不动产登记部门查询发现原告名下并无涉案房屋的权属登记情况，原告所修建房屋的土地性质为农村集体土地，在集体土地上修建的房屋系小产权房，该房屋转让权受到一定限制，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原被告之间的房屋转让不属于本村民内部转让的情形，系原告将小产权房转让给村集体以外的被告，该房屋转让行为无效，且原告修建该房屋无任何合法手续。因此，被告与原告签订的《小产权房转让合同》违反了国家法律法规的强制性规定，属于无效合同，原告应返还被告基于合同所支付的购房款270000元。 经审理查明，何政林于2006年10月15日与江口县金丰房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同（普觉集镇）》，约定江口县金丰房地产开发有限公司将位于普觉镇××大道，宗地编号60＃.60＃，面积为132平方米的国有土地使用权转让给何政林。何政林与雷志林于2020年3月25日签订《小产权房转让合同》，约定何政林将位于松桃县（左何兵家，右姜应犬家）长16.5米，宽8米，两层房屋出售给雷志林，其中合同第二条载明“房地产总价款为人民币叁拾玖万捌仟捌佰捌拾元”，合同第三条载明“签订本合同之日，买受人向出卖人支付人民币贰拾伍万元；买受人于2020年12月26日之前付人民币拾万元；买受人于2021年6月30日之前支付完剩余尾款。不得超出2021年12月26日，若雷志林方超出最后期限，何政林方有权收回房屋，总价款不退。”合同第六条载明“雷志林方不能按期向何政林方付清购房价款或何政林方不能按期向雷志林方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款千分之五的违约金；任何一方逾期10日以上未履约的，视为悔约，守约方有权通知对方解除合同，并按照合同交易价款的30%向违约方主张违约金，并依法主张相应的损失赔偿责任。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金。”合同签订后雷志林向何政林支付购房款共计270000元。 认定上述事实，有当事人的当庭陈述、《国有土地使用权出让合同（普觉集镇）》、《小产权房转让合同》在卷佐证。 本院认为，合同的履行是基于合同有效的前提下，所以本案应当先解决双方所签订《小产权房转让合同》是否有效，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条之规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”本案何政林与雷志林签订《小产权房转让合同》的时间在民法典实施之前，故关于何政林与雷志林签订的《小产权房转让合同》是否有效应先以民法典施行以前的法律分析，如有无效事由出现，再结合民法典进行分析认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”雷志林主张涉案房屋土地性质为集体土地，该土地上修建的房屋不能转让给村集体以外的人员，本案雷志林属于村集体以外的人，故转让行为违反法律强制性规定属于无效行为。从何政林所提交的《松国用（2007）第1049号》国有土地使用证能够证实涉案土地性质应为国有土地，本案涉案房屋不属于小产权房，是可以流转给村集体以外的人，因此雷志林的主张本院不予支持。雷志林主张何政林没有办理相应规划手续及使用权证，其名下没有涉案房屋的权属登记状况，该转让行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条、五十六条的规定，建设单位可以通过有偿出让的方式取得国有土地使用权，并自由转让，何政林通过与江口县金丰房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同（普觉集镇）》，约定江口县金丰房地产开发有限公司将位于普觉镇××大道，宗地编号60＃.60＃，面积为132平方米（既涉案房屋修建所用土地）的国有土地使用权转让给何政林，何政林可以依法取得涉案土地的使用权，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题；关于何政林是否还需要办理相关规划手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条、第四十四条的规定，开发商转让房地产后，受让方在改变土地使用用途时应当经过原出让方与市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，在本案中，何政林并没有改变涉案土地的使用性质，故不需要再取得相应的规划许可；同时双方当事人签订合同的行为是一个债权行为，债权行为的发生不会当然地发生物权变动的效果，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”，虽然双方签订《小产权房转让合同》时，何政林没有办理土地使用权变更登记，致使其还未取得涉案土地使用权，但仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题，从维护交易安全的角度出发，亦应当认定何政林是可以取得涉案土地使用权，故雷志林的主张本院不予认可。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案双方当事人签订合同时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且没有无效事由出现，所以双方所签订《小产权房转让合同》有效。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，故在本案中，何政林应履行房屋的交付义务，从当事人的陈述中得知，现阶段该房屋的实际占有人为雷志林，故可以认定，何政林已按合同约定履行合同义务。雷志林应履行支付房屋价款的义务，按照双方所签订的《小产权房转让合同》所记载第二条“房地产总价款为人民币叁拾玖万捌仟捌佰捌拾元”、第三条“签订本合同之日，买受人向出卖人支付人民币贰拾伍万元；买受人与2020年12月26日之前付人民币拾万元；买受人于2021年6月30日之前支付完剩余尾款。不得超出2021年12月26日，若雷志林方超出最后期限，何政林方有权收回房屋，总价款不退。”关于何政林主张雷志林应从2020年12月27日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付违约金至款项偿清之日止的诉讼请求，在庭审中双方已认可雷志林已支付购房款270000元，第二期还有80000元未按时支付，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外”，本案双方在签订小产权房转让合同中约定有违约金的支付方式，何政林在诉状主张雷志林按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付违约金的请求，本院予以支持。雷志林应从2020年12月27逾期之日起以逾期款项80000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍支付何政林违约金直至付清之日止。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下： 一、被告雷志林于本判决生效之日起十日内支付原告何政林购房款80000元； 二、被告雷志林应从2020年12月27日起以逾期款项80000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍支付何政林违约金直至付清之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计900元（原告已预交），由被告雷志林负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  谌尧 二〇二一年四月十二日                                   法官助理 龙翔                                    书记员 杨富成