广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初690号 原告：唐桂岚，女，汉族，1978年1月24日出生，住广东省珠海市香洲区，现住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：邓嘉俊，男，汉族，1993年1月27日出生，住广东省珠海市香洲区，现住广西北海市银海区，系原告儿子。 被告：广西北海业中房地产开发有限公司，住所地广西北海市长青路**，统一社会信用代码：91450500070644215J。 法定代表人：彭缘忆，董事长。 委托诉讼代理人：邱海雄，男，汉族，1961年10月2日出生，住广西北海市海城区，系该公司法律顾问。 原告唐桂岚与被告广西北海业中房地产开发有限公司（以下简称“业中公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告唐桂岚的委托诉讼代理人邓嘉俊，被告业中公司的委托诉讼代理人邱海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐桂岚向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款人民币合计264880元，并按照合同约定支付原告利息12480元（利息以264880元为基数，按年利率4.35%的标准，从2019年11月18日至实际付清之日止，暂计至2020年12月22日）；3、被告支付违约金共27433元（违约金以每月3000元的标准，从2020年7月30日起至实际支付之日止，暂计至2021年1月7日）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年11月22日，原告与被告签订了编号为YS00181002的《商品房买卖合同》，根据该合同约定，被告应于2020年7月30日前向原告交付房屋。现被告已经逾期交房30日以上，长达5个多月。根据合同约定，逾期交房30日内，被告按日计算支付全部房价款万分之3的违约金，逾期交房超过30日，原告有权解除合同，并要求被告自原告付款日起按照年利率4.35%计算支付利息。综上所述，现原告要求被告解除房屋买卖合同，并按照合同条款退回购房款以及支付相应违约金。现经原告多次与被告沟通协商无效，且后续拒绝见面沟通，为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判如所请。 被告业中公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。原告诉称由于被告原因导致延期交房，但实际并非被告原因，而是因为2020年突发新冠疫情，属于不可抗力，受到疫情管控没办法招到工人完成建设，所以才没能按时交房，目前涉案房屋虽未能竣工验收交付给原告，但主体已经建成，正在进行室外装修，预计2021年12月底可以交房。所以原告诉请的理由不充分，被告不同意原告解除合同及其他诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2019年10月11日，原告唐桂岚的儿子邓嘉俊（乙方）与被告业中公司（甲方）签订《长青商业广场认购协议书》一份，主要约定：乙方认购甲方长青商业广场商铺一层0138号房，建筑面积约12.96平方米。甲乙双方约定成交单价为44100元/㎡，成交总价为571536元，乙方采用按揭付款方式。本协议签订时，乙方已交认购定金10000元整。乙方选择银行按揭贷款付款方式，乙方最迟须于签订商品房买卖合同当日支付首期房款，并及时办理按揭贷款手续，乙方承诺遵照甲方《商品房买卖合同》及其补充协议中所约定的按揭贷款的办理期限，按揭贷款所需的文件由乙方负责提供。在本协议签订后7个工作日内（2019年10月19日前）乙方应到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》，本协议书所确认的认购方（乙方）姓名／名称应与《商品房买卖合同》一致，如需更名，只限于直系亲属（配偶、父母、子女）之间，否则乙方不能在签订本协议后将权利义务转给第三方。 2019年11月18日，原告唐桂岚通过ｐｏｓ机在商户名为广西北海业中房地产开发有限公司消费254880元。同日，被告业中公司向原告出具《收据》一份，载明：兹收到唐桂岚4305231978××××××××交来定购长青商业广场1栋Ｘ单元0138号房定金商铺房款254880元。 2019年11月22日，原告（买受人）唐桂岚与被告（出卖人）业中公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市房屋，预测建筑面积共12.96平方米，该商品房单价为每平方米40500元，总价款为524880元。采用按揭贷款方式付款，买受人应当于2019年11月18日前支付首期房价款264880元，占全部房价款的50%，余款260000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。出卖人逾期交房的，无论合同是否解除，出卖人依照本条约定支付的违约金，视为已足额弥补买受人因出卖人逾期交房而造成的一切损失，买受人不得因此再向出卖人主张其他损失赔偿。买受人未付清房款（含买受人以商业按揭贷款方式或公积金按揭贷款方式支付房款而贷款部分未转入出卖人账户），出卖人有权将交房时间按买受人逾期付款的天数作相应延迟且不承担逾期交付责任。合同还对其他内容进行了约定。 庭审中，原被告双方均认可涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件。被告主张因为疫情原因，影响了工期，现涉案房屋主体已经建成，目前正在进行室外装修，大概在2021年12月份能验收交房。原告则主张室外并没有进行装修，被告已超过交房时间，故原告坚持不再购买涉案房屋。另，原告主张其按约向被告支付了首付款264880元，被告则主张原告仅支付了254880元，尚欠10000元未支付。对于按揭贷款的问题，原告主张其已依约向被告提交了征信情况并向银行申请了按揭，但由于涉案房屋存在瑕疵问题无法办理按揭。被告则主张原告没有提交过任何征信资料，故没有办理按揭。 本院认为，原告唐桂岚与被告业中公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据原告提交的《长青商业广场认购协议书》、pos签购单及收据可知，原告已依约向被告支付了首付款264880元，现有证据无法证实系原告自身原因未能办好按揭贷款导致逾期付款，故原告并不构成违约。被告至今未按照合同的约定向原告交付涉案房屋已构成违约，且涉案房屋何时达到交付条件尚未确定，致使原告的合同目的无法实现，根据合同关于“出卖人应当于2020年7月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，原告诉请要求解除涉案商品房买卖合同、被告退还已付购房款264880元并支付利息[利息的计算方式：以264880元为基数，按照年利率4.35%的标准，从2019年11月18日计至付清之日止]具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告抗辩原告仅支付首付款中的254880元，尚欠10000元首付款未支付的辩解意见，综合全案证据，本院认为，涉案《长青商业广场认购协议》中明确约定原告之子邓嘉俊在签订该协议前已支付了定金10000元，并约定邓嘉俊的直系亲属（配偶、父母、子女）可以在签订《商品房买卖合同》的乙方中进行更名。2019年11月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定购买涉案房屋，约定的房价款与《长青商业广场认购协议》所约定的一致，原告亦在2019年11月18日向被告支付了首付款264880元中的254880元。基于邓嘉俊与原告系母子的特殊关系及《长青商业广场认购协议》关于直系亲属可更名的约定，邓嘉俊所支付的10000元定金实际就是原告为购买涉案房屋所支付的定金，故对于被告抗辩原告尚欠其10000元首付款未付的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。 关于原告要求被告以每月3000元的标准，从2020年7月30日起至实际支付之日止支付违约金的诉讼请求，原告主张原被告之间存在包租事宜，每月租金为3000元，但被告对此并不认可，原告亦未提交任何证据予以佐证，故原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告唐桂岚与被告广西北海业中房地产开发有限公司于2019年11月22日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西北海业中房地产开发有限公司退还购房款264880元并支付利息(利息的计算：以264880元为基数，按照年利率4.35%的标准，从2019年11月18日计至款项付清之日止)给原告唐桂岚； 三、驳回原告唐桂岚的其他诉讼请求。 案件受理费5870元，减半收取2935元，由被告广西北海业中房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告广西北海业中房地产开发有限公司应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5870元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二一年四月十八日 法官助理 覃静燕 书 记 员 符志鹄