山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0811民初2353号原告:山东鑫涌物业管理有限公司济宁分公司，统一社会信用代码：91370811334402085D，驻济宁市任城区观音阁济宁龙城国际25层2508室。法定代表人：陈守芬，经理。委托诉讼代理人：孙智，济宁任城明政法律服务所法律工作者。被告：赵灿灿，女，1988年1月26日出生，汉族，住济宁任城区。原告山东鑫涌物业管理有限公司济宁分公司（以下简称鑫涌物业济宁分公司）与被告赵灿灿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫涌物业济宁分公司的委托诉讼代理人孙智，被告赵灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫涌物业济宁分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告给付欠款3821元，并承担违约责任（以3821元为基数，自2020年11月1日起至实际给付完毕之日止，按日千分之五计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月17日我公司与被告签订了《东方.龙城一号物业服务协议》，被告向原告提交了房屋交付确认书、业主资料卡等相关资料。协议约定了业主缴纳服务费的标准即物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，每月每平方米人民币1.20元。并约定了若业主每逾期一天需交纳所拖欠费用的千分之五支付违约金。被告提交的业主资料卡确认了房屋建筑面积104.47平方米。协议签订后，原、被告双方均全面履行了约定的义务。但被告自2018年4月17日起至2020年10月30日止，共计30个月14天，累计拖欠物业管理费3821元，虽经原告多次催要，被告拖欠至今未付。为保障原告的合法权益不受侵害，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉请。被告赵灿灿辩称，第一年物业费如实交纳，在2017年8月11日我房子进水，保险公司已经出险，出险认定不是保险公司的赔偿范围，同时向开发商及当时的物业报告了当时的情况，损失7400元，他们协商处理，没有明确谁来承担这个责任。对于原告所诉物业费同意支付30%，我的房屋被水浸泡物业公司应该承担责任，浸泡20多天物业也没有发现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据作出如下认定：1、原告提交的物业服务协议，能够证明协议约定了物业服务费为1.2元/平方米的事实，同时也能证明协议对违约责任进行了约定，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；2、原告提交的业主资料卡，能够证明被告房屋面积为104.47平方米的事实，与原告提交的物业服务协议相佐证，本院对其证据证明效力予以认定；3、原告提交的房屋交付确认书，能够证明涉案房屋已于2017年4月17日交付于被告的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；4、原告提交的告知书照片，能够证明原告向被告进行催缴物业费的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；5、被告提交的收款数据三张，能够证明被告交纳了2017年至2018年期间的物业费，以及交纳的出入证工本费以及垃圾清运费的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；6、被告提交的视频及照片资料一宗，能够证明被告房屋被水浸泡的事实，但被告未提交相关证据证明涉案房屋进水的原因，本院对其证据证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵灿灿系东方?龙城一住宅小区4号楼1单元22层2202室的业主，建筑面积为104.47平方米。2017年4月17日，原告鑫涌物业济宁分公司作为乙方与被告赵灿灿（甲方）签订了《东方?龙城一号物业服务协议（物业公司备案）》，协议约定高层、花园洋房住宅物业服务费1.2元/平方米，甲方交纳费用时间：从开发商通知甲方交房之日起，开始向乙方交纳物业服务费。物业服务费按年度收取，甲方于办理收楼当日向乙方交纳首次年度物业服务费；首次交费期届满前一个月内，预交下一年度的物业服务费，以此类推。同时约定甲方须按本协议规定交纳物业服务费，甲方逾期交纳物业服务费、代收代缴的水电费等，每逾期一天需交纳所拖欠费用的千分之五的违约金，逾期二个月以上不交者将公布其姓名及采取必要的措施或按法律程序，递交法院裁决。同日，被告赵灿灿签署了《房屋交付确认书》，涉案房屋交付于被告。物业服务协议签订后，被告赵灿灿交纳了2017年至2018年期间的物业费1504.37元，后被告未再交纳物业费用，原告现诉至法院，要求被告支付2018年4月17日起至2020年10月30日期间物业费用3821元（104.47平方米×1.2元/平方米×30个月14天）。另查明，被告赵灿灿已于2020年8月18日将涉案房屋出售给了案外人肖志勇、逯迎春，并办理了房屋过户手续。原告提交情况说明称其从未与被告就其家中被水浸泡签署过和解协议。本院认为，对于原、被告双方争议的问题如下：一、关于被告是否应当承担向原告支付物业管理费的民事责任的问题？原、被告双方签订的《东方?龙城一号物业服务协议（物业公司备案）》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对作为业主的被告具有约束力。被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定物业管理服务费为每月每平方米建筑面积1.2元，原告按照每月每平方米建筑面积1.2元的标准计算物业费，向被告主张权利，系对其权利的处分，符合当地的物业费收费标准的交易习惯不违反有关法律规定，本院予以认定。二、关于被告是否应当承担违约责任及涉案违约金约定是否符合法律规定的问题？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。本案中，原、被告之间签订的《东方?龙城一号物业服务协议（物业公司备案）》中对逾期交纳物业管理服务费约定了违约金，被告逾期未向原告交纳物业管理服务费，构成违约，依约应承担违约责任。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院法院不予支持。本案中，涉案物业费经原告鑫涌物业济宁分公司书面催交，被告赵灿灿以涉案房屋被水浸泡原告应承担责任为理由，未再交纳物业服务费，但被告赵灿灿未提供相关证据予以证明涉案房屋进水的原因，其陈述与原告鑫涌物业济宁分公司签署过和解协议，但未提交相关证据，原告鑫涌物业济宁分公司亦予以否认，本院对其主张不予支持。故原告鑫涌物业济宁分公司要求被告赵灿灿支付物业管理服务费，并按照日千分之五支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金过高部分应予以调整，以所欠物业费的20%计算为宜，即702.04元，且被告已于2020年8月18日将涉案房屋售出，故物业费用应计算至2020年8月17日，即3510.19元（104.47平方米×1.2元/平方米×28个月）。综上所述，故依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干个规定（2021年1月1日起施行）第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵灿灿于本判决生效之日起三日内一次性给付原告山东鑫涌物业管理有限公司济宁分公司物业管理服务费3510.19元及违约金702.04元，合计4212.23元；二、驳回原告山东鑫涌物业管理有限公司济宁分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵灿灿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  崔宗民二〇二一年四月二十五日书记员  冯 莹