延边朝鲜族自治州中级人民法院民事裁定书（2021）吉24民申37号再审申请人（一审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市建工街延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：张峻，公司经理。委托诉讼代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。再审申请人（一审原告）：金振宇，男，1980年10月14日出生，朝鲜族，延边第二人民医院医生，现住吉林省延吉市。再审申请人因延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（民俗风情园置业）与被申请人金振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2020）吉2401民初6070号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。民俗风情园置业申请再审称,请求撤销一审判决;驳回金振宇的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法。1.一审法院判令民俗风情园置业交付房屋,支付逾期交房违约金属于认定事实不清、适用法律错误、判决依据不足。虽然我国法律确立了合同自由原则以及意思自治原则,但是过分的合同自由将会带来不适当的结果,会导致违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具，故法律制定了有关调整损害赔偿的法律规定,即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。同时结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚信原则予以衡量。结合本案,民俗风情园置业于2019年8月2次向金振宇发出办理有关交房手续的通知，而金振宇至今未到通知地点办理相矢手续。同时，金振定未提供证据证明因民俗风情园置业原因无法办理交房手续的事实，故民俗风情园置业不应承担被申请人主观原因无法办理交房手续的违约责任。2.涉案购房合同约定了有关开发企业逾期交纳时承担的违约责任,基于此,金振宇已经（另一判决）获得了149,771.45元违约金【(2020)吉2401执2686号】。目前,涉案房屋买卖合同履行状态接近履行完毕,就剩协助业主办理产权证。就目前状态给金振宇造成的损失非常轻微，不会影响金振宇占用使用或者处分涉案房屋。本案的裁判有悖于公平原则。另外,金振宇将本应该由物业公司收取的物业费、电梯费、垃圾费等费用误以为是开发企业收取,因此,办理交房手续的过程中物业公司和买受人未协商一致。反之,民俗风情园置业作为房地产开发企业,在明知合同约定于2015年12月30日向业主交商品房，且该案所涉房屋已于2019年具备交付条件,同时，民俗风情园置业又明知如不将房屋交付业主,第一年的冬季取暖费将由开发企业承担的情况下,推迟交房时间属于其不利的行为,因此,民俗风情园置业完全没有必要推迟交房。可见,民俗风情园置业从未恶意拖延,金振宇向民俗风情园置业交付2019-2020年度取暖费，民俗风情园置业同意并即可交付房屋。故根据相关法律规定,民俗风情园置业既不存在故意违约的情形且支付的违约金数额亦符合“过分高于造成的损失”的标准。甚至涉案房屋早已建成，即可入住使用。综上,一审法院判令民俗风情园置业支付违约金的裁判违反了公平原则,放任了金振宇滥用诉讼权利的行为,导致其获得不当利益。二、一审法院送达错误属于程序违法，剥夺了民俗风情园置业诉讼权利。金振宇起诉民俗风情园置业已有两次,知晓办公地点且有能力告知法院具体的位置实现送达。然而,本案中一审法院没有用尽方法完成通知、送达诉讼材料,就将诉讼材料邮寄到民俗风情园置业工商登记地址并以退回为由视为送达。但实际上，民俗风情园置业的工作人员以及负责人员均没有得到法院或者审判员的联糸,更不存在拒签的情形。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法、判决依据不足,请求依法再审本案。补充再审事由：取暖费是因为工程是政府招商引资的工程，之前与政府签订的协议中明确“前期铺设管线的所有费用均由政府支出”，但是政府违约尚未支出，都是民俗风情园置业垫付进行出资的，且第一年取暖费均是民俗风情园置业垫付的。所以取暖费应向住户追偿。再审审查中，双方当事人均向本院提交了证据。民俗风情园置业提交的证据是：130XXXXXXXX号手机短信截图复印件和（2020）吉2401执2686号《金振宇与延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司房屋买卖纠纷执行结案通知书》。证明民俗风情园置业已于2019年8月2日向金振宇发出交房通知，是金振宇故意不予受领房屋，且之前房屋的违约金民俗风情园置业已全部履行完毕，金额是149,771.45元。金振宇质证认为，短信接收的号码确实是金振宇以前用过的号码，当时接到短信后，金振宇多次前往处民俗风情园置业索要房屋钥匙，均被其以各种理由拒绝交付房屋。金振宇提交的证据是：金振宇与民俗风情园置业工作人员的通话录音光盘和录音情况说明。证明金振宇曾经多次前往民俗风情园置业索要房屋钥匙，但均以各种理由如合同没有备案，没有交付物业费、垃圾费、取暖费等理由拒绝交付房屋，不是金振宇故意赚取违约金。此录音能够证明民俗风情园置业与物业是一伙的。民俗风情园置业质证认为，通话录音应该是物业公司人员与金振宇之间通话，该房屋确定欠付物业相关费用，金振宇本人也自认未交付任何费用。但是经过一审、二审后法院在执行阶段已将房屋备案至金振宇名下，虽然备案登记不是真正意义上的物权登记，但也可证明该房屋产权归属金振宇所有。金振宇一直不取钥匙，第二次又提起延期交房时候明显是要求民俗风情园置业支付高于法律规定的违约金，并且其本人不承担任何损失。对上述证据本院认证为，双方当事人对对方提出证据的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。虽然民俗风情园置业向金振宇发出受领涉案房屋钥匙的短信，但通过通话录音能够反映出民俗风情园置业（或物业）向购房人提出了超出房屋买卖合同约定义务以外的要求，能够证明民俗风情园置业未履行向金振宇交付房屋的义务。本院经审查认为,双方签订的案涉《海兰江花园商品房认购协议书》合法有效，当事人应当按照约定履行。交付房屋是民俗风情园置业应当履行的合同义务，民俗风情园置业未依约交付房屋构成违约。涉案合同中双方约定的违约条款合法有效，民俗风情园置业主张违约金过高，缺乏事实根据，理由亦不成立，本院不予支持。关于民俗风情园置业主张“房屋未交付原因在于金振宇未支付物业费、电梯费、垃圾费等费用”的再审事由。经审查，涉案房屋交付前，金振宇未支付物业费、电梯费、垃圾费等费用，并不违反双方合同约定，民俗风情园置业的该项再审事由与合同相悖，且于法无据，本院不予支持。关于民俗风情园置业主张“本案一审送达程序违法，剥夺其诉讼权利”的再审事由。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”经审查，一审法院是根据民俗风情园置业工商登记的地址确认的送达地址。一审法院按照工商登记的地址送达法律文书符合法定程序，送达流程并无不当。民俗风情园置业的该项事由不成立。关于民俗风情园置业主张“取暖费应由政府支出但政府未支出而由其垫付，故向业主追偿”的再审事由。该事由属另一法律关系，与金振宇无关，本院不予审查。综上所述，的再审申请事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司的再审申请。审判长 刘景秋审判员 金亨今审判员 邓 艳二〇二一年四月二十八日书记员 裴夕红