河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1965号上诉人（原审被告）：李玉焕，女，1965年11月18日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：兰文旭，河南兆祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢其克，男，1981年4月29日出生，汉族，户籍地河南省内乡县，现住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：冯延全，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者。上诉人李玉焕因与被上诉人邢其克为房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李玉焕上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判或驳回邢其克的诉讼请求；2、上诉费用由邢其克负担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，无证据予以证实。虽然2020年11月27日飞龙公司通知让2021年1月1日前搬离，但飞龙公司通知的是邢其克，李玉焕对该通知毫不知情。加之原审判决第3页第6行另查明的事实，足以说明飞龙公司并没有不再出租的意思表示。并且该租赁合同仍在继续履行之中，邢其克仍占有着该房屋，不能说明该合同目的不能实现。合同不存在重大误解，李玉焕没有承诺邢其克续签合同，本身邢其克自己有房子在隔壁。李玉焕转让给邢其克15万，两间门店。而邢其克原先有门面一间出转让费15万，况且李玉焕在交房子时一并把原合同交给了邢其克。原合同的条文邢其克一目了然，并不存在隐瞒、欺诈、违约。解除权，不存在撤销、也不存在解除的法定事由。因为没有法律的事实根据，也不符合合同法解除的规定，即使解除合同判决结果也不对。因为转让费（即是装修费）和两个月租赁费。现合同已履行完毕，飞龙集团并没有收回房子，收回也是2021年元月1日以后收回，不是在合同期内。李玉焕给邢其克的租赁只是两个月的使用权，截止到2020年12月31日前。至于邢其克能不能续签合同，李玉焕只是配合，能签与否，与李玉焕无关。另，李玉焕原本房屋装修花费十余万元，自身转让费也花费157000元，房内装修虽然使用了一年有余，但仍然有一定价值和使用价值，转让时并非空房（转让时室内有空调、墙体衣柜、吧台等）。现邢其克全部破坏，最终导致无法恢复原状，故该15万元装修费也不应返还。2、原审判决适用法律错误。众所周知，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日施行，《中华人民共和国合同法》同时废止。但该判决却仍然使用《中华人民共和国合同法》，实在让人费解。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了合同解除的条件。综观本案，并不符合该解除的条件。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定了合同解除后的法律后果，邢其克已将装修全部破坏，何来恢复原状之说。邢其克辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，法律关系发生在民法典实施之前，适用法律正确，原审解除合同于法有据，与事实相符，李玉焕的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。邢其克向一审法院起诉请求：1、解除邢其克与李玉焕之间签订的房屋租赁合同；2、判决李玉焕返还邢其克租赁费158000元，赔偿装修损失68434元；3、诉讼费由李玉焕承担。一审法院认定事实：飞龙公司在南阳市××路××号有门面房若干，飞龙公司对外出租。李玉焕原从第三人杨颜处转接所租赁的一处门面房，2018年3月27日，李玉焕进行了装修并经营“云端记”服装店。2020年1月14日，飞龙公司与杨颜的租赁合同到期后，李玉焕与飞龙公司签订了房屋租赁合同，合同约定，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期满或租赁合同解除后，飞龙公司有权收回房屋，非经飞龙公司书面同意不得转租。2020年10月31日，李玉焕将该门面房的承租权以150000元的价格转让给邢其克，转让时店内无设备、家具、商品，另邢其克又向李玉焕缴纳了剩余2个月的房租8000元。李玉焕转让时双方均称到期后由李玉焕带领邢其克与飞龙公司签订租赁合同。邢其克接手后，拟开设眼镜店，将原装修破坏后重新装修，在装修尚未完工时，2020年11月27日，飞龙公司到店内通知李玉焕，2020年12月31日后不再出租，要求于2021年1月1日前搬离。此时邢其克停止装修，装修费用已支出68434元。另，邢其克同样在该市场从他人处转接使用飞龙公司的其他门面房1年多。一审法院认为，李玉焕从他人处受让取得房屋租赁权，之后与出租人飞龙公司签订了房屋租赁合同，则飞龙公司与李玉焕之间的租赁关系成立。在合同将要到期时，李玉焕将房屋转租给邢其克，则李玉焕与邢其克之间的租赁权转让合同成立。在签订转让合同时，双方明知原租期仅剩余2个月，到期后所有权人是否继续出租，对双方而言属于不确定因素，双方均存在风险。由于双方均称，李玉焕承诺合同到期后由李玉焕带领邢其克找飞龙公司续签合同，说明双方均认为届时飞龙公司一定会续签合同。但原合同期届满后，飞龙公司却不再继续租赁，属于双方预料之外的因素，故邢其克对租赁合同的续签存有重大误解，邢其克有权申请撤销合同。合同法第四十五条规定，因重大误解订立的合同，当事人有权申请人民法院或仲裁机构撤销。撤销权属于形成诉权，合同被法院撤销后即解除，故对邢其克请求撤销并解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，应恢复合同解除前的状态，已支付价款的，应返还，造成损失的，应根据过错大小承担赔偿责任。由于房屋系门面房，双方均应明知邢其克受让房屋租赁权系从事经营活动，因此15万元的空房转让价款对应的价值是邢其克从事经营活动的机会价值。现房屋所有权人因与李玉焕所签的租赁合同到期不再继续出租，导致受让人邢其克无法继续经营，邢其克不能实现转让合同的目的，邢其克所支付的15万元便失去了等价的基础。由于即使不转让，飞龙公司也不再续租合同，李玉焕无法获得额外的15万元收益，并李玉焕已装修1年多的添附残值同样不能获得补偿，并对受让方邢其克而言没有实际价值，故15万元中不应包含李玉焕装修的残值，李玉焕应将15万元全部返还。关于邢其克支出的2个月的8000元房租，由于其接手后实际占用了2个月，该8000元已消耗，故不应返还。关于邢其克装修的赔偿问题，应由双方根据过错大小分担。由于双方对飞龙公司是否会继续出租的问题均存在预料不足，也没有事先求问，均存在过错，即使均没有过错，其风险也应由双方共同分担，故双方应各承担50%的责任。邢其克装修支出共计68434元，李玉焕应承担34217元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除邢其克与李玉焕之间的关于位于南阳市××路××号的门面房承租权的转让合同；二、限判决生效后十日内，李玉焕返还邢其克价款150000元；三、限判决生效后十日内，李玉焕支付邢其克赔偿金34217元；四、驳回邢其克的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2348元，由邢其克承担664元，李玉焕承担1684元。本院二审期间，李玉焕申请证人孙某,张某,4出庭作证，用以证明在转让时转让费包含了装修费用，该装修物品等均交给了邢其克使用，并且邢其克也知道李玉焕和飞龙公司所签订的合同内容。邢其克向本院提交照片两张，用以证明邢其克已经搬离所租房子。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对证人孙某,张某,4的证言，邢其克质证意见为：不是新证据，证人出庭程序违法，第一个证人是案外人通知来出庭，第二个是李玉焕通知出庭的，依据民诉法107条第二款，应当提前向法院申请，由法院通知证人出庭作证，并告知对方当事人，未经法院通知证人不得出庭作证，两个证人都某,4，明显都是受人影响，邢其克和李玉焕两次会面，第一次是2020年9月22日，第二次是10月31日，第一个证人说的是10月30日，他说的明显是谎言，第二个证人说的是先转了10万元，下欠5万元，实际是先转了5万元，下欠10万元，邢其克从来没见过这俩人，连李玉焕的爱人都没有见过，所以对这两个证人证言依法不予采信。针对邢其克提交的证据，李玉焕的质证意见为：对照片真实性无异议，但是该店是2021年2月26日才搬的，而不是当时就搬离的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李玉焕在未取得出租人同意的情况下将其承租的即将到期的房屋转租给邢其克，并收取了15万元的转让费，后因出租人在与李玉焕的租赁合同到期后不再出租案涉房屋，邢其克租赁案涉房屋进行经营活动之目的已无法实现，继续履行合同必将导致利益严重失衡，一审法院判决解除李玉焕、邢其克之间的转让合同符合本案实际，又不违背法律规定，本院对此予以确认。关于合同解除后的法律后果问题，首先，李玉焕在与出租人签订的合同中明确约定了“非经甲方（出租人）书面同意，乙方（××）不得将房屋转租给第三人”，而李玉焕却在未取得出租人同意的情况下将房屋转租给邢其克，转让时租赁期仅剩余2个月，同时，邢其克在租赁房屋的过程中亦未尽到审慎的注意义务，对于其装饰装修损失，一审判决由邢其克、李玉焕各自负担50%的责任，已考虑到双方的过错及本案实际情况，并无不当之处；其次，对于李玉焕收取的15万元转让费问题，在日常经济生活中，门面转让费是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原××向继××收取，也不排除有房屋所有权人收取的情形，转让费用的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知和市场供求关系，不可否认门面转让费的收取已成为一种商业惯例，本案中，李玉焕收取了邢其克15万元的转让费，向邢其克转让了门店使用权，但由于双方的过错行为加之出租人不再对外出租案涉房屋，导致邢其克无法继续租赁，因此，李玉焕收取的转让费应当予以返还，同时，考虑到邢其克占有使用房屋的时间，本院酌定李玉焕返还13万元为宜，本院予以纠正；最后，因李玉焕与出租人之间的租赁合同已经到期，故李玉焕与邢其克之间的合同解除后，案涉房屋由出租人收回即可，邢其克对李玉焕不负有返还房屋的义务。关于一审法院适用《中华人民共和国合同法》处理本案是否正确的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款明确规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，双方之间的纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，一审法院于2020年12月15日立案审理，适用《中华人民共和国合同法》处理本案，适用法律并无不当。综上所述，李玉焕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9445号民事判决第一、三项；二、撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9445号民事判决第四项；三、变更南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初9445号民事判决第二项为：限判决生效后十日内，李玉焕返还邢其克价款130000元；四、驳回邢其克的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2348元，由邢其克负担864元，李玉焕负担1484元；二审案件受理费3985元，由邢其克负担435元，李玉焕负担3550元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年四月二十八日法官助理赵琳书记员王萌