四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终440号 上诉人（原审原告）：陈述清，女，1946年1月2日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：李为君，眉山市彭山区神州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：许跃，男，1985年4月16日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：高莉娟，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹宇，四川华曙律师事务所实习律师。 上诉人陈述清因与被上诉人许跃确认合同效力纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈述清向本院上诉请求：撤销原判，改判2015年5月14日许跃与骆某签订的《售房协议》无效。事实和理由：一、原判认定事实错误。1.原判对签订合同的双方主体认定错误。合同虽表述主体为陈述清、许跃，但出售人买受人均系他人代签，事后也未得到双方追认。2.原判对许跃已支付合同对价的认定错误，许跃并未将房款交付给陈述清，只是交付给了骆某。二、原判适用法律错误。该交易违反了法律行政法规的强制性规定因而无效，本案应适用《合同法》第五十二条。 许跃辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。该房屋已经出售给上诉人，陈述清对此清楚。虽然协议是骆某所签，但当时有村委干部在场见证，骆某在房屋安置等手续办理中也在代表陈述清签字。该协议签订已经五年，陈述清从未提出过异议，可以证明其已知道售房且无异议。该协议签订后其已支付7万元房款，骆某在收到该款后才将应补差价交给政府并领到两套房的钥匙。陈述清的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈述清向一审法院起诉请求：判决双方于2015年5月14日签订的《售房协议》无效。 一审法院认定事实：2015年5月14日，陈述清（甲方）与许跃（乙方）签订《售房协议》一份，约定陈述清将位于谢家镇安置小区房屋一套72平方米出售给许跃，协议条款约定：“一、此房位于谢家镇安置小区2幢3单元8号；二、此房售价7万元，乙方（被告）一次性付给甲方。”协议尾部，甲方由骆某代签，乙方由许加义代签，见证人：刘某、贾某、夏某（庭审查明该3人系镇政府或村委干部）。当日，骆某向许跃出具收条一张，载明：“今收到许跃房款7万元正（70000元），此房位于安置小区（2-3-8号）。收款人：骆某,2015.5.14。” 另查明，骆某系陈述清之子；许加义系许跃的叔叔，系陈述清的侄子。 再查明，陈述清系谢家镇毛河村1社村民，2011年8月3日，其作为户主（家庭成员有陈述清、骆某、骆建洪共计3人）与原彭山县谢家镇人民政府签订《毛河村“双挂钩”项目房屋搬迁补助协议》，对陈述清家庭户共计3人所有的宅基地房屋实行有偿搬迁安置。安置表中显示安置房共2套，房号分别为2-3-8和2-5-6，该表户主签字一栏处骆某代陈述清签字捺印。案涉房屋在2017年1月8日办理产权登记，载明：权利人为陈述清，共有方式系共同共有，座落于彭山区××路××号（毛河小区）2幢2单元4-2号，与协议中约定的2幢3单元8号系同一套。 一审法院认为，从双方签订的售房协议约定的内容来看，双方买卖的标的物系陈述清及其家庭成员通过双挂钩项目安置的房屋，而并非宅基地使用权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，案涉房屋的转让行为并不违反法律、行政法规的禁止性规定。本案中，陈述清主张骆某在协议上的代签行为未征得其同意或授权，系无权处分行为，且对骆某出具的收条签字真实性提出异议。一审法院认为，尽管协议由骆某代签，但陈述清与骆某作为家庭成员均属于被安置对象，也是案涉房屋的合法权利主体，且骆某代陈述清签字的情况在安置表等材料中也曾存在，该协议的签订也有该村的村委干部共同见证，故有理由相信骆某与许跃签订的售房协议系陈述清及其家庭成员的共同意思表示，许跃也支付了合理对价即70000元，房屋也进行了实际交付。虽然陈述清对收条上骆某的签字真实性提出异议，但并未申请鉴定，也未提供充分证据证明协议签订后，许跃未支付对价或者未实际交付。同时，陈述清若认为骆某的出售行为并非家庭成员共同意思表示，协议签订后5年时间内对于案涉房屋被出售不知情或者知晓后未积极主张权利，显然不符合日常生活常理，故对陈述清的上述主张，无法让人产生内心确信。综上，陈述清请求确认双方于2015年5月14日的《售房协议》无效的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：驳回陈述清的诉讼请求。案件受理费775元，由陈述清负担。 二审中，陈述清申请证人骆某出庭作证。骆某系陈述清之次子，骆某陈述骆廷洪是其大哥，当天中午11点左右在谢家的饭店签订协议，当时生产队的人也在，其母亲因腿伤在医院未到场，其出卖该房没有告诉其母亲，因为买家是亲戚其就私自做主将房屋卖了，许跃的字是由许加义代签的；其收到了7万元购房款，房屋搬迁补助协议上户主一栏的字也是由其所签。该证言中有关其家庭关系及交易情况许跃无异议，可以采信，至于有关私自卖房其母亲不知晓的陈述，许跃不认可，且与本案查明事实不符，本院不予采信。 经审理查明，骆某、骆廷洪（原判依据房产证载明的共有人骆建洪而将其认定为骆建洪）为陈述清之子，二人均未成家，其父亲已去世。陈述清家庭户共有母子三人。许跃的奶奶系陈述清丈夫的胞姐。陈述清居住于彭山城里，其两儿子均在外打工，谢家的一套安置房现在无人居住也未装修。许跃购得案涉房屋并进行装修后，已于2017年2月以16万元出售给本村村民。案涉房屋房产登记载明的共同共有人为骆建洪（应为骆廷洪）、骆某。陈述清主张其于2017年腿好后才知道房屋已被骆某卖给了许跃，其找到许跃协商过，最初许跃同意再补其2万元，但后面又反悔了。 另查明，根据《毛河村“双挂钩”项目房屋搬迁补助协议》，陈述清的房屋搬迁后，将安置两套房屋，加上水电气户头费，陈述清应支付共计12万余元，其已交房款6万余元，还应补交51910元。骆某收到许跃支付的放款后，去支付了该应补交的费用。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案争议焦点为双方所签订的《售房协议》是否有效。根据本案查明事实，本案双方买卖的标的物系陈述清及其家庭成员因双挂钩项目原有房屋搬迁被安置的房屋，并非宅基地使用权。陈述清在上诉中主张该转让行为因未补缴土地出让金违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定而无效，经审查，因该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，且如该转让在登记时依法需缴纳土地出让金的，缴纳义务人应当依法缴纳，该房屋转让并未损害国家利益。故陈述清的该上诉理由不能成立。 陈述清还主张骆某代签《售房协议》并未征得其同意或授权，系无权处分行为。虽协议由骆某代签，但骆某作为陈述清儿子，为同一家庭成员，均属于被安置对象，也系案涉房屋登记的共同共有人，且骆某代陈述清签字的情况在搬迁补助协议及安置表等材料中也曾存在，该协议签订时当地基层干部也进行见证，骆某在收到售房款后补交了其家庭安置2套房的补差款，且买卖双方系亲戚，故许跃有理由相信骆某与其签订的售房协议系陈述清及其家庭成员的共同意思表示，也无证据证明该交易价款在当时不合理。同时，陈述清若认为骆某的转让行为并非家庭成员共同意思表示，协议签订后长达5年时间里对于案涉房屋被转让不知情或者知晓后未积极主张权利，显然不符合日常生活经验。故该转让行为为陈述清家庭成员的共同意思表示具有高度可能性，陈述清所主张的骆某私自转让房屋的主张不能成立。 综上，案涉《售房协议》的主体适格，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效。陈述清的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由陈述清负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二一年四月二十五日 书记员  申雪梅