山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异236号 案外人：陈红梅，女，1970年2月8日出生，汉族，住山东省日照市东港区。 案外人：山东省建设监理咨询有限公司日照分公司，住所地山东省日照市。 负责人：杨斌，总经理。 申请执行人：王宁，女，1966年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托代理人：唐贝贝，山东泰成律师事务所律师。 委托代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 被执行人：金明，男，1962年3月16日出生，汉族，住山东省日照市。 被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 本院在执行王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执532号】过程中，陈红梅、山东省建设监理咨询有限公司日照分公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈红梅、山东省建设监理咨询有限公司日照分公司请求本院中止对日照市xx路东侧xx号楼xx单元xx室房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：陈红梅与杨斌系夫妻关系，二人实际经营山东省建设监理咨询有限公司日照分公司，该公司挂靠并以山东省建设监理咨询有限公司名义与日照嘉苑置业有限公司签订了西班牙公馆部分楼座工程监理合同，因日照嘉苑置业有限公司欠付监理费，双方达成以物抵债协议，以案涉房产抵扣欠付监理费。2013年5月3日，日照嘉苑置业有限公司与陈红梅办理案涉房产房款资金交割手续，并出具金额为1,006,850元房款收据。2014年11月7日，日照嘉苑置业有限公司与陈红梅办理案涉房产交接手续，陈红梅缴齐案涉房产燃气安装费、有线电视开通费、太阳能款、装修公共设施保证金并预交一年物业费，案外人合法占有使用案涉房产，因被执行人原因至今未办理不动产登记，根据《物权法》第15条规定，案外人取得案涉房产的物权在先。 王宁辩称，法院查封符合法律规定，查封行为合法有效，案外人所提异议不能排除强制执行，请求法院依法驳回。 为证明其主张，陈红梅、山东省建设监理咨询有限公司日照分公司向本院提交以下证据：1.建设工程委托监理合同两份，以证明舒斯贝尔公司与日照嘉苑置业有限公司欠案外人山东省建设监理咨询有限公司日照分公司监理费806,850元。2.金额为20万元的工作联系单两份及信函一份，以证明以案涉房产抵顶监理费。3.房款、有线电视费、燃气安装费、太阳能、装修公共设施保证金收据共四份，以证明案涉房产已经交付给案外人，交付时间为2014年11月7日。 王宁质证称，1.对证据1的真实性无法确认，两份合同均是由山东省建设监理咨询有限公司与日照嘉苑置业有限公司签订，合同主体并非案外人，且该监理费用没有相应的施工结算竣工等协议，无法证明该监理费实际发生以及合同真实履行，其与被执行人之间的监理费争议与本案无关。2.对证据2工作联系单的真实性无法确认，该工作联系单是由案外人发给舒斯贝尔置业有限公司，与证据1监理合同主体不一致，不能证实案外人实际发生相应的监理费欠款，而且该联系单是由山东省建设监理咨询有限公司日照分公司单方出具，不能作为抵顶涉案购房款的依据。3.对证据3房款收据的真实性无法确认，没有附相应的银行交易流水，而且案外人无法证明其向被执行人交付了购房款，且双方没有合法有效的房屋买卖合同，收款收据的房号也不能证实系案涉房产。太阳能收据与本案无关，无法证实案外人购买案涉房产以及入住的情况。对物业费等其他收据的真实性无法确认，无法证明收据上的物业为案涉房产的配套物业公司。 本院查明，王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月6日作出（2014）青民四初字第7号民事调解书，确认以下调解协议：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明于2014年6月1日前偿还原告王宁借款本金人民币5,674.8万元及利息2,533.8467万元（已计算至2013年12月23日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算）；二、被告日照嘉苑置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、案件受理费458,482元，减半收取229,241元，财产保全费5000元，由被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明、被告日照嘉苑置业有限公司负担，并于2014年6月1日前给付原告王宁。 因山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司未履行调解书确定的义务，王宁于2014年12月29日申请执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2015）青执字第66号。山东省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鲁执监字第104号执行裁定书，将本院立案执行的（2015）青执字第66号案件指令日照市中级人民法院执行。2016年1月20日，本院作出（2015）青执字第66号执行裁定书，裁定（2015）青执字第66号案终结执行。2016年4月18日，日照市中级人民法院立案执行，执行案号为（2016）鲁11执153号，后恢复执行案号为（2017）鲁11执恢100号。山东省高级人民法院于2019年2月21日作出（2019）鲁执监19号执行裁定书，裁定将日照市中级人民法院立案执行的（2017）鲁11执恢100号案件指令青岛市中级人民法院执行。本院于2019年4月19日立案，执行案号为（2019）鲁02执532号。 2015年3月19日，本院以（2015）青执字第66-2号执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的113处房产，查封时间自2015年3月19日至2018年3月18日，后日照市中级人民法院及本院对上述房产续行查封至今。2019年4月25日，本院作出（2019）鲁02执532号拍卖公告，内容为：将依法对被执行人日照嘉苑置业有限公司所有的位于日照市北京路东侧西班牙公馆109套房产和60个车位进行网上拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人陈红梅、山东省建设监理咨询有限公司日照分公司未提交本院查封案涉房产之前签订的书面买卖合同，因此其异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人陈红梅、山东省建设监理咨询有限公司日照分公司的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年四月二十六日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳