贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1085号上诉人（一审原告）：刘豫黔，男，1987年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨忠勇，贵州黔邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵阳云岩李太俊生鲜超市，住所地贵州省贵阳市云岩区。经营者：李太俊，男，1973年11月4日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（一审被告）：贵州省绿色亿万家贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：李太俊，该公司执行董事兼总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄开荣，贵州远和律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚琼，贵州远和律师事务所实习律师上诉人刘豫黔因与被上诉人贵阳云岩李太俊生鲜超市（以下简称李太俊生鲜超市）、贵州省绿色亿万家贸易有限公司（以下简称绿色亿万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月31日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。刘豫黔上诉请求：1、撤销贵阳铁路运输法院民事判决书（2020）黔8601民初415号民事判决书判决第二项、第三项，并依法改判；2、本案诉讼费（包括一审、二审案件受理费、保险费等）由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人在明知涉案构筑物系违法建筑的情况下将其租赁给上诉人，是合同无效的主要原因，其应当承担缔约过失责任。一审法院判令上诉人与被上诉人各承担50％的责任，明显不合理。2、上诉人在签订合同后，还未进入实际经营即发现案涉房屋系违章建筑，上诉人并未实际占有使用，也没有进行经营活动。原审判决判令上诉人按照合同租金标准向被上诉人支付占有使用费缺乏事实和法律依据。退一万步说，即便上诉人应当支付租金，被上诉人也应当返还包含在原告缴纳租金内的保证金27000元。二、一审判决适用法律错误。被上诉人应当赔偿上诉人信赖利益。被上诉人未告知涉案房屋系违法建筑，由此导致上诉人的损失属于缔约过失，上诉人应当予以赔偿。上诉人在本案中并无过错，就算上诉人未尽审慎义务，最多也仅是过失。被上诉人在本案中具有明显过错，因此应当由被上诉人承担的所有装修费用。李太俊生鲜超市、绿色亿万家公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘豫黔向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告李太俊生鲜超市于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场场地租赁合同》无效；2.两被告连带返还原告已付租金108000元；3.被告李太俊生鲜超市向原告赔偿损失590499.40元；4.被告承担本案的诉讼费用。原告当庭增加诉讼请求：被告支付保全费3020元、担保费1000元。一审法院认定事实：2018年6月7日，中天城投集团物业管理有限公司（出租方、甲方）与亿万家公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场1496.03㎡的场地出租给乙方用于经营农副产品及百货商品使用，在租赁期内未征得甲方书面同意前，乙方不擅自改变该场地的用途。租期五年，自2018年5月5日至2023年8月4日，其中2018年5月5日至2018年8月4日期间为免租金装修期。2019年8月30日，李太俊生鲜超市（出租人、甲方）与刘豫黔（承租人、乙方）签订《贵州省贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场场地租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场内面积为280㎡的房屋出租给乙方用于经营汽车美容相关服务项目。租赁期限为三年零九个月，即自2019年10月1日至2023年6月30日。先付租金后使用，该场地第一年租金为27000元/月，第二年租金为27000元/月，第三年租金为38350元/月。租金按季度支付，乙方应当在签订合同之日一次性向甲方支付第一季度的租金，此后每期租金乙方至少应当提前30日支付给甲方。租金不包含管理费、水电费等费用，乙方因经营产生的上述费用由乙方自行按时承担，由甲方代收代缴（管理费收费标准1500元/月、电费收费标准1.2元/度、水费5元/吨，按场地的水电表实际用量收取）乙方应在本合同签订之日向甲方一次性缴纳保证金50000元，在本合同租期届满时，如乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续并交还场地之日起15个工作日内，将保证金余额无息返还给乙方。合同签订后，原告向被告李太俊生鲜超市支付保证金27000元和3个月的租金共计108000元。2019年9月4日，贵阳市云岩区综合行政执法局向李太俊下发云行协执字（2019）第0190141号《协助执行通知书》，载明：甜蜜小镇2组团农贸市场使用的建筑物（构筑物）属违法建筑，该局将组织有关部门对该建筑物（构筑物）进行强制拆除。李太俊生鲜超市陈述其于2019年9月已收到该《协助执行通知书》。经本院委托对案涉房屋装饰装修残值进行鉴定，山东鲁业房地产土地评估有限公司出具《资产评估报告》载明：贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场内涉案房屋共17项装修残值评估价值为113649元。原告为此支付鉴定费用6000元。另查明，2018年6月19日，亿万家公司与李太俊生鲜超市签订《经营授权委托书》，亿万家公司将贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场（场地面积1496.03㎡）委托给李太俊生鲜超市进行管理，并由其进行招租、签订租赁合同、收取租金和管理费用等。2020年6月15日，中天城投集团物业管理有限公司出具《情况说明书》，载明其公司知悉亿万家公司将中天甜蜜小镇农贸市场内280㎡的场地通过招商，于2019年8月30日以关联企业李太俊生鲜超市名义与刘豫黔签订租赁合同的情况，并同意亿万家公司以关联企业李太俊生鲜超市名义将部分场地租给刘豫黔。一审法院认为，被告李太俊生鲜超市至本案辩论终结前，仍未提交证据证实涉案房屋依法取得建设工程规划许可证或者依法按照建设工程规划许可证的规定建设该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定原告与被告李太俊生鲜超市于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场场地租赁合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。关于原告诉请二被告连带返还已付租金108000元的主张，首先，因签订租赁合同的主体双方为原告与被告李太俊生鲜超市之间，原告要求被告亿万家公司承担连带责任缺乏事实及法律依据；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告支付给李太俊生鲜超市的108000元包含三个月租金81000元及保证金27000元，故对于原告请求返还租金108000元的主张，不予支持。关于原告要求被告赔偿损失591499.40元的主张，庭审中原告明确损失组成为装修费用347340.40元、设备款108640元、加盟费105000元、广告费29519元、担保费1000元。根据原被告双方的举证情况，其一，关于装修损失347340.40元，对涉案房屋进行装修属于原告经营需要，但其提交的证据不足以证实其装修费用为347340.40元，因案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，被告未提交证据证实原告对案涉房屋系合法建筑系明知的，但原告在承租案涉房屋时应当具有审慎义务查看案涉房屋的合法性，故对于导致合同无效双方均存在过错，双方各自承担过错责任的50%。对原告主张的装修费用，依据《评估报告》支持113649元×50%＝56824.50元。对于被告提出水电改造部分的价格没有按照原告实际安装所剩余的设施设备的价值来计算的抗辩意见，其未提交证据证实，且作出《评估报告》的鉴定机构系由原、被告双方共同确认，鉴定过程由鉴定人员按照司法鉴定技术规范进行，鉴定结论由具有资质的鉴定人作出，故对被告该辩解意见，不予采纳。其二，关于设备款108640元，原告购买的设备或物品不属于装饰装修物，系原告为生产经营需要而购买，且原告已自行搬离，对设备款108640元，不予支持。其三，关于原告主张的加盟费损失105000元、广告费29519元，因合同无效并不必然导致原告该部分损失，同时原告提交的证据也不足以证实该两项损失，故对原告该项诉请，不予支持。其四，关于原告主张被告支付诉讼财产保全保险费1000元，该项费用并非诉讼过程中必然产生，该项主张与法律规定不符，不予支持。综上，被告李太俊生鲜超市依法应当赔偿原告的损失共计为56824.50元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告刘豫黔与被告贵阳云岩李太俊生鲜超市于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场场地租赁合同》无效；二、被告贵阳云岩李太俊生鲜超市于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘豫黔损失56824.50元；三、驳回原告刘豫黔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5393元、保全费3020元，原告刘豫黔负担7730元，被告贵阳云岩李太俊生鲜超市负担683元（原告刘豫黔预缴的案件受理费、保全费683元自本判决生效后自行向一审法院申请退回，被告贵阳云岩李太俊生鲜超市应承担的案件受理费、保全费在本判决生效后次日起十日内向一审法院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51。评估费6000元，被告贵阳云岩李太俊生鲜超市承担3000元，在本判决生效后之日起十日内向原告刘豫黔支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交周翔（上诉人的合伙人）2020年6月11日与被上诉人经营者李太俊的电话录音。二被上诉人的质证意见为：对录音的真实性无异议，刘豫黔未履行恢复义务，被上诉人有权拒绝接收房屋。因各方当事人对录音的真实性均无异议，本院对证据的真实性依法予以确认，鉴于李太俊生鲜超市另案诉讼，要求刘豫黔支付占用费，故刘豫黔实际使用房屋的期间属于该案的审查范围，本院对该证据证明力不予采纳。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方对《贵州省贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场场地租赁合同》系无效合同无异议，本案争议的焦点为租赁合同无效后，当事人的损失如何分担的问题。刘豫黔在决定是否缔结租赁关系时，应审慎查验案涉房屋的合法性。因刘豫黔未履行审慎义务与被上诉人缔结租赁法律关系，并进行装修产生装修损失。进一步考量双方于2019年8月30日签订《贵州省贵阳市云岩区中天·甜蜜小镇农贸市场场地租赁合同》，2019年9月4日贵阳市云岩区综合行政执法局即作出云行协执字（2019）第0190141号《协助执行通知书》，该《协助执行通知书》明确甜蜜小镇2组团农贸市场使用的建筑物（构筑物）属违法建筑，贵阳市云岩区综合行政执法局将组织有关部门对该建筑物（构筑物）进行强制拆除。李太俊生鲜超市陈述其于2019年9月已收到该《协助执行通知书》，本院询问李太俊生鲜超市何时告知上诉人案涉建筑物（构筑物）属违法建筑的事实，李太俊生鲜超市主张该助执行通知书张贴于案涉构筑物上。上诉人履行无效协议造成的损失即为房屋装修残值的损失，原审判决按照50%的过错比例，判令被上诉人李太俊生鲜超市支付刘豫黔5624.50元并无不当。上诉人提出的被上诉人应对损失承担更大责任的上诉人的理由不能成立。尽管涉案租赁合同无效，但刘豫黔在正常使用涉案仓库期间仍应按照双方约定的租金标准支付房屋占用使用费，刘豫黔要求退回其已交纳的租金缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，刘豫黔的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10786元，由刘豫黔负担。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二一年四月七日法官助理王李文书记员杨学文