湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1037号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰清霞，女，1985年3月13日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：廖石龙，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭云兰，女，1979年7月31日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：徐爱新，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。上诉人兰清霞因与被上诉人谭云兰租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兰清霞上诉请求：1、撤销原判，改判驳回谭云兰的诉讼请求，支持兰清霞的诉讼请求；2、由谭云兰承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、租赁物未取得产权证，且租赁合同未登记备案，故本案租赁合同无效；2、因爆发新冠疫情，租赁合同的目的无法实现，兰清霞多次明确告知解除合同，谭云兰也以自己的名义对外出租租赁物，故租赁合同已在2020年4月23日解除；3、谭云兰多次对租赁物上锁，未及时租赁给他人是谭云兰的原因，应由其自己承担租金和物业费损失，并退还兰清霞17178元租金；4、谭云兰无权收取2万元押金，也无权要求兰清霞承担1万元律师费；5、兰清霞租赁时间短，正式经营不到两个月，亏损了20万元，兰清霞才是受害者。谭云兰辩称，1、兰清霞主张合同无效以及合同已于2020年4月23日解除没有法律和事实依据；2、兰清霞一直拖欠2020年5月24日之后的租金，且一直占用租赁物，一审法院酌情减免一个月租金后判令其承担部分责任并无不当；3、兰清霞作为违约方理应承担违约责任，其主张全额退还押金并不承担律师费不应得到法院支持。谭云兰向一审法院起诉请求：1、解除谭云兰与兰清霞签订的《租赁协议书》，兰清霞腾空并返还谭云兰位于岳阳市岳阳楼区××路××街××栋××号房屋。2、兰清霞向谭云兰支付拖欠的租金22904元（5726元／月×4月）及利息，并按照约定的租金标准支付自2020年9月25日起至返还房屋之日止的占用费。3、兰清霞向谭云兰支付2020年1月1日起至2020年9月30日止的商铺物业费1352元，并按照166.9元／月的标准支付自2020年10月1日起至返还房屋止的商铺物业费。4、兰清霞承担谭云兰律师服务费10000元、开锁服务费50元、购锁费50元。5、谭云兰不予退还兰清霞支付的押金20000元。6、诉讼费由兰清霞承担。兰清霞向一审法院提起反诉请求：1、谭云兰退还兰清霞门面押金20000元，并返还门面租金17178元。2、本案诉讼费由兰清霞承担。一审法院认定事实：2019年11月8日，谭云兰与兰清霞签订《租赁协议书》，约定兰清霞承租谭云兰位于岳阳市岳阳楼区××路××街××栋××号商铺，租赁期限自2019年11月25日起至2022年11月24日止，租期为三年。从2019年11月25日开始按季度收取租金（每季度提前5日交付租金），第一年租金每月5726元，次年租金在上一年的租金上递增7%（2019年11月25日-2020年11月24日每月租金5726元、2020年11月25日-2021年11月24日每月租金6126元、2021年11月25日-2022年11月24日每月租金6555元），直至租期届满时止，水电费由兰清霞负担。兰清霞不得以任何理由迟交或欠交，否则按欠交金额每天计算1%的滞纳金。如兰清霞超过5天未交清租金及应交费用则视为兰清霞违约，谭云兰有权收回所租房屋。兰清霞须交纳2万元押金，期满无息退还，如兰清霞违约导致合同无法履行的，押金不退回。兰清霞未经谭云兰同意，不得擅自转让或转租租赁物，否则作兰清霞违约处理。如果谭云兰同意兰清霞转让或转租的，需谭云兰重新签订合同。在承租期内，如遇下列情况之一者：国家征用、集体统一开发或改造，不可抗力、政策法律变动致合同无法履行等，本合同无条件终止，双方不承担违约责任。租赁期内，一切税、费用和因兰清霞经营构成的经济责任，均由兰清霞负责。本合同在执行过程中，如发生争议，双方应本着平等互利的原则协商解决，协商无效，提交当地仲裁机关或人民法院解决。败诉方除了负担相应的诉讼费、仲裁费、保全费外，还应当承担胜诉方因此支付的律师费、诉讼保全担保的费用等一切合理费用。合同签订后，兰清霞向谭云兰交纳押金20000元，租金交到2020年5月24日止。在此后的租赁中，兰清霞提出退出租赁，要求谭云兰返还押金。谭云兰并不同意退还押金，但同意兰清霞转租，并于2020年4月24日对外张贴招租公告。由于兰清霞未付租金，谭云兰在2020年6月9日对涉案门面上锁。兰清霞于当天将该锁铸断，并重新换上新锁。当日，谭云兰的姐姐给兰清霞发信息，表明押金20000元不能退，同意兰清霞转租，并表示愿意给兰清霞适当减免租金和降低房租。兰清霞表示不愿妥协。同年6月30日，谭云兰的姐姐向兰清霞发信息，要求兰清霞把门面的钥匙和水电卡带来，与谭云兰做个交接。同年8月25日，谭云兰姐姐给兰清霞发信息，称兰清霞交付的押金20000元扣除3个月房租、物业、水电后，到当天已经全部扣完，要求兰清霞拆走空调，交付水电卡和钥匙。谭云兰招租期间，有数人表示承租该门面的意愿，但均未成功。湖南省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》。双方于2020年12月11日办理涉案房屋交接手续，兰清霞向谭云兰返还了租赁房屋。谭云兰已经交纳涉案门面2020年1月1日-2020年12月31日的物业费1852.7元（其中2020年1月1日-2020年9月30日的物业费为1352元、2020年10月1日-2020年12月31日的物业费为500.7元）。谭云兰在诉讼中放弃拖欠租金的利息主张。2020年9月17日，谭云兰与湖南碧灏（长沙）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由谭云兰委托该所徐爱新律师代理诉讼，律师服务费10000元。此后，谭云兰向该所支付律师服务费10000元。兰清霞主张涉案房屋没有取得房屋所有权证，租赁应属无效。谭云兰则主张本案房屋已经办理房屋产权证，本案《租赁协议书》合法有效，并向法庭提交了《商品房买卖合同》、涉案房屋不动产权利证书。一审法院认为，兰清霞提出涉案房屋未办房屋产权证的主张与事实不符，双方自愿签订《租赁协议书》，并无违反法律效力强制性规定的情形，应属合法有效。一审法院认为：谭云兰与兰清霞签订《租赁协议书》并实际履行，双方之间形成了租赁合同法律关系。兰清霞虽提出租金期间爆发因新冠疫情，属于不可抗力，其有权解除租赁合同，谭云兰也以实际行动表示同意解除，双方的租赁合同在2020年4月23日已经解除的主张，但兰清霞并无充分证据表明新冠疫情直接会导致本案合同目的无法实现，谭云兰对外招租主要是同意兰清霞进行转租并不表示其同意解除本案租赁合同，故对兰清霞提出的上述主张，一审法院不予支持。兰清霞未交纳2020年5月24日之后的租金，谭云兰有权依据合同解除与兰清霞之间的租赁合同，根据双方提交的证据，可以认定谭云兰在2020年6月30日作出了要求兰清霞办理交接的意思表示，视为谭云兰同意解除租赁合同，本案租赁合同应当自2020年6月30日起解除。由于兰清霞已经向谭云兰办理了退房交接手续，故对谭云兰提出的要求兰清霞腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院不再处理。由于兰清霞直至2020年12月11日才向谭云兰办理交接手续，故兰清霞应当向谭云兰支付2020年5月25日-2020年6月30日止的租金6699.42元（5726元/月×1.17月）以及自2020年7月1日至2020年12月11日的房屋占用费30731.58元（第一年租金5726元/月×4.8月＋第二年租金6126元/月×0.53月）。由于新冠疫情对兰清霞经营的影响客观存在，基于公平原则，谭云兰应当给予兰清霞相应的减租，谭云兰在诉讼中亦表示愿意适当给予租金减免，结合本案的实际情况，一审法院酌情认定谭云兰应给予兰清霞减免1个月的租金，即5726元。综上，核减谭云兰应当减免的租金5726元后，兰清霞还应当支付谭云兰租金973.42元、门面占用费30731.58元。谭云兰已经为涉案门面交纳了2020年1月1日-2020年12月31日的物业管理费1852.7元，兰清霞作为涉案门面实际使用人，应当承担该项费用。故兰清霞应当支付谭云兰2020年1月1日-2020年12月11日的物业管理费1740.88元（1352元＋166.9元/月×2.33月）。由于双方在《租赁协议书》中约定了律师费的承担方式，故对谭云兰提出的要求兰清霞支付律师费10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。谭云兰提出的开锁服务费50元、购锁费50元的主张，并非本案租赁合同纠纷的处理范围，故对谭云兰提出的该主张，一审法院不予支持。根据本案《租赁协议书》的约定，如兰清霞违约导致合同无法履行的，押金不予退还，兰清霞交付的押金应当具有履约保证金的性质，属于违约金的范畴。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，兰清霞违约导致合同解除，给谭云兰造成的实际损失是可得利益即租金损失，在兰清霞交还门面后，谭云兰也应当负有防止损失扩大的义务，故一审法院酌情认定兰清霞的损失为2个月可得租金利益，结合司法解释的规定，本案违约金可按照2个月租金损失的1.3倍计算，即15927.6元（6126元/月×2×30%＋6126元/月×2）。谭云兰应当返还兰清霞押金4072.4元，故对兰清霞提出的要求谭云兰返还押金4072.4元的反诉请求，一审法院予以支持，对超出的部分一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、兰清霞支付谭云兰租金973.42元、门面占用费30731.58元；二、兰清霞支付谭云兰物业管理费1740.88元、律师费10000元；三、谭云兰返还兰清霞押金4072.4元；以上（一）、（二）、（三）项经折算，兰清霞应当在判决书生效后七日内支付谭云兰39373.48元。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回谭云兰、兰清霞其他诉讼请求。一审案件受理费579元，反诉费365元，合计944元，由谭云兰承担44元，兰清霞承担900元。二审期间，兰清霞提交了一份诉争门面所在小区物业公司出具的书面证明，拟证实诉争门面所在小区因出现××患者在2020年2月8日至4月1日进行了封闭。谭云兰对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为单位证明上没有负责人、经手人签名，诉争门面是临街门面，不在封闭小区之内，也无须关门，且该小区4月1日已经解除封锁，兰清霞是在4月23日才提出解除合同，不具有正当性。本院认为，该份证明上无出具单位的负责人或者经办人签字，诉争门面也并不在封闭小区之内，且一审法院已经考虑了新冠疫情对诉争门面的影响而减免了一个月租金，故诉争门面所在小区是否封闭近两个月与本案处理并无实际关联，本院对证据不予采信。在本案二审调查时，兰清霞的委托诉讼代理人陈述，1、主张本案合同无效并无法律依据；2、兰清霞在2020年4月提出与谭云兰解除租赁合同时，双方就押金退还事宜并未达成一致，之后兰清霞在诉争门面贴上“此门面有纠纷未处理，请勿擅自开锁，违者后果自负”的告示是以占据诉争门面为手段讨要押金；3、疫情之后不继续经营的原因是因疫情导致经营亏损，且需照顾家人，没有精力继续经营；4、兰清霞在2020年2月缴纳了诉争门面至2020年5月的租金后未再缴纳租金。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案的租赁合同效力如何认定；2、本案的违约方和违约责任如何认定。兰清霞认为诉争门面未取得产权证，且租赁合同未经备案，故租赁合同无效。但本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，兰清霞也认可主张合同无效没有法律依据，故本院对其主张不予支持。根据本案查明的事实，兰清霞在2020年4月向谭云兰提出解除租赁合同的要求，但双方就2万元押金是否退还的问题并未达成一致意见，谭云兰同意诉争门面可另行转租的行为并不等同于同意无条件解除双方的租赁合同。兰清霞未按约交纳租金，违反了双方合同约定，谭云兰有权解除本案租赁合同，一审法院以谭云兰2020年6月要求兰清霞办理门面交接手续时视为双方租赁合同的解除时间并无不当。在此之后兰清霞一直未向谭云兰交付诉争门面，也未缴纳物业管理费、租金或占用费，一审法院判令兰清霞承担相应责任并无不当。兰清霞作为本案的违约方，一审法院判令其按照合同约定以部分押金作为违约金并承担谭云兰支出的律师代理费亦无不当。至于一审法院因疫情影响酌情减免了兰清霞一个月租金的处理并无明显不当，符合本案实际，本院亦予以维持。综上，兰清霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1611元，由兰清霞负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年四月十六日法官助理王欣辉书记员张周舟