四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2383号 上诉人（原审被告）：成都雄川实业集团有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武兴二路17号13栋12层2号。 法定代表人：唐蕾，董事长。 委托诉讼代理人：任珍波，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：林伟俊，男，1992年8月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：卿显畅，四川两合律师事务所律师。 原审第三人：乐山市商业银行股份有限公司眉山分行。住所地：四川省眉山市东坡区琼海路61号（眉山经济开发区管委会三楼311号）。 负责人：邹玉敏。 上诉人成都雄川实业集团有限公司（以下简称雄川公司）因与被上诉人林伟俊、原审第三人乐山市商业银行股份有限公司眉山分行商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 雄川公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6275号民事判决，将本案发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费由林伟俊承担。事实与理由：一审法院对逾期交房违约金计算错误，应为57136.67元。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第5.1条的约定，林伟俊在未向雄川公司支付完全部购房款等费用前，雄川公司有权不予交房且不承担延迟交房的违约责任。林伟俊于2018年10月15日才履行完毕付款义务，故案涉房屋的交房日期应为2018年10月15日。雄川公司逾期交房的起算日期应为2018年10月16日，截止2019年5月6日，逾期交房天数应为202天。所以案涉房屋的逾期交房违约金应为2064840元×5%÷365天×202天=57136.67元，而非一审法院认定的61379元。 林伟俊辩称，一审法院对于违约金计算正确，计算时间是从2018年10月1日开始，在诉求解决方案中也进行了明确。 乐山市商业银行股份有限公司眉山分行未发表答辩意见。 林伟俊向一审法院起诉请求：1.请求判令雄川公司解除林伟俊购买的xx号的在建工程抵押并办理备案和预告登记；2.判令雄川公司赔偿林伟俊延期交房违约金103242元（按照总房款×5%计算）；3.判令雄川公司退还收取林伟俊的契税61945.20元，维修基金4731.93元，印花税108.24元，登记费550元，工本费10元，共计67345.37元；4.判令乐山市商业银行股份有限公司眉山分行对解除林伟俊所购买的xx号的在建工程抵押承担配合责任；5.本案诉讼费由雄川公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月12日，乐山市商业银行股份有限公司眉山分行向雄川公司出具《同意函》。雄川公司位于高新区天府二街166号在建工程已抵押给乐山市商业银行股份有限公司眉山分行，并办理了抵押登记，国有土地使用权证号为川（2017）成都市不动产权第0××4号。雄川公司申请办理该总土地上雄川中心项目1栋及x4层-x5层（未含地下）幢房屋的商品房预售许可证。乐山市商业银行股份有限公司眉山分行同意办理雄川中心项目x4层-x5层（未含地下）幢的商品房预售许可证，并同意雄川公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预售登记、抵押登记。 2018年9月15日，林伟俊与雄川公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，雄川公司以出让方式取得坐落于天府二街198号地块的建设用地使用权。该地位国有土地使用权号为不动产权证第0xx4号。林伟俊购买雄川公司开发的位于成都市xx号房屋。合同载明该商品房为抵押状态，抵押人是雄川公司，抵押权人是乐山市商业银行股份有限公司眉山分行。抵押登记日期为2016年10月17日，债务履行期限为2016年9月21日至2018年9月21日。林伟俊购买的房屋为写字楼，合同约定的房屋总价款为2064840元，交付时间为2018年9月30日。《商品房买卖合同补充协议》第5.1条约定，林伟俊在未向雄川公司支付完全部的购房款等费用前，雄川公司有权不予交房且不承担延迟交房违约责任。 2018年9月17日林伟俊交付案涉房款1032420元与雄川公司。2018年10月16日，林伟俊交付案涉房屋尾款1032420元与雄川公司。 雄川公司于2018年12月4日将房屋交付给林伟俊使用，雄川公司于该日对案涉房屋进行装修，且雄川公司在该日交付契税、维修基金、印花税、印花、登记费、工本费合计67345.37元。案涉房屋于2018年11月29日取得竣工验收合格，2019年1月21日完成测绘。2018年11月30日，雄川公司向雄川金融中心写字楼及公寓全体业主出具《赔付承诺书》，承诺按照购房总金额×回报率5%的年租金收益，以公共项目装修完毕日期为止，按自然日计算给予林伟俊租金补偿（本次补偿方案仅适用于全款及按揭审核通过的各位业主）。 2019年3月12日，雄川公司在向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上明确的赔付标准为：“x4-x6层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成（预计2019年4月底）”。 2019年4月29日，雄川公司在向雄川金融中心业主出具的《雄川金融中心项目通知函》中载明：“雄川金融中心”项目公共区域及大堂现已完工，请各位业主带上相关资料莅临“雄川金融中心”项目现场完善交房与延期赔偿等事宜。莅临时间为：写字楼2019年5月2日-2019年5月9日（上午9:00-下午17:30），公寓2019年5月6日-2019年5月13日（上午9:00-下午17:30）。 一审庭审中，林伟俊、雄川公司双方一致确认林伟俊支付完购房款的时间为2018年10月16日，逾期交房违约金的计算基数是2064840元。 一审法院认为，林伟俊、雄川公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性约定，对双方当事人均具有约束力。关于逾期交房违约金计算的起始时间。雄川公司辩称根据双方签订的补充协议的约定，林伟俊在未向雄川公司支付完全部的购房款等费用前，雄川公司有权不予交房且不承担延迟交房违约责任，故应当以林伟俊实际付款的次日开始计算逾期交房的违约金。然而，雄川公司在2019年3月12日向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上确定的逾期交房的赔付标准为：“x4-x6层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成”。该赔付标准系雄川公司在商品房买卖合同及补充协议签订之后所作的允诺，允诺的内容真实合法，对雄川公司具有法律上的拘束力。故一审法院对林伟俊主张的按照雄川公司允诺的2018年10月1日作为逾期交房赔付的起算时间的意见，予以支持。 关于逾期交房违约金计算的截止时间。雄川公司在2018年11月30日向雄川金融中心写字楼及公寓全体业主出具的《赔付承诺书》承诺按照购房总金额×回报率5%的年租金收益，以公共项目装修完毕日期为止，按自然日计算给予林伟俊租金补偿。林伟俊、雄川公司双方在一审庭审中确认的公共项目装修完毕的日期为2019年5月6日，故一审法院对林伟俊主张的按照雄川公司承诺的公共项目装修完毕的日期即2019年5月6日作为计算逾期交房违约金的截止时间的意见，予以支持。根据雄川公司所允诺的逾期交房违约金赔付的计算时间和赔付标准，雄川公司应支付的逾期交房违约金为2064840元×5%×217天÷365天=61379元。 关于林伟俊要求雄川公司解除林伟俊购买的xx号的在建工程抵押并办理备案和预告登记，以及要求雄川公司退还已支付的67345.37元办证相关费用的诉讼请求，由于雄川公司同意林伟俊的该部分诉讼请求，故一审法院对林伟俊的该部分诉讼请求，予以支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、雄川公司于判决生效之日起三十日内为林伟俊办理位于成都市xx号房屋的抵押注销手续，并于抵押权注销后三十日内协助林伟俊办理案涉房屋的备案登记和预告登记；二、雄川公司于判决生效之日起三十日内向林伟俊支付逾期交房违约金61379元；三、雄川公司于判决生效之日起三十日内向林伟俊退还67345.37元；四、乐山市商业银行股份有限公司眉山分行在实现案涉房屋抵押权项下的债权后，协助雄川公司办理案涉房屋抵押权的注销手续。如雄川公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为1856元，由林伟俊负担500元，雄川公司负担1356元。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一审认定的逾期交房违约金的起算时间是否恰当。 本院认为，根据本案查明的事实，雄川公司与林伟俊在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2018年9月30日前，《补充协议》约定林伟俊在未向雄川公司支付完全部的购房款等费用前，雄川公司有权不予交房且不承担延迟交房违约责任。林伟俊于2018年10月16日支付全部购房款后，雄川公司未能交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。雄川公司于2019年3月12日出具《关于雄川金融中心客户述求解决方案》，从该方案载明的延期交房事宜的赔付事宜标准：“x4-x6层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算……”看，雄川公司自愿将案涉合同约定的逾期交付房屋违约金的起算时间进行了变更，即对林伟俊的赔付时间从2018年10月1日起计算，系雄川公司对自身权利进行的处分，且林伟俊对该变更无异议，雄川公司与林伟俊就逾期交付房屋违约金的起算时间达成了新的合意，是双方真实意思表示。故一审法院以雄川公司承诺的2018年10月1日为逾期交房违约金的起算时间并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3712元，由成都雄川实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年四月十三日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣