四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4574号 上诉人（原审被告）：四川九武房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高升桥路23号。 法定代表人：周维誉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖菲，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓科，男，1985年12月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：谢欢，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱志成，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢燕，女，1989年11月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：谢欢，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱志成，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人四川九武房地产开发有限公司（以下简称九武公司）因与被上诉人邓科、谢燕商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 九武公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12885号民事判决，改判驳回邓科、谢燕的全部诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由邓科、谢燕承担。事实及理由：一、一审判决事实认定错误，九武公司未按合同约定时间交房不是九武公司的原因，而是政府拆迁未完成以及后期规划变更导致，按照合同约定，九武公司不承担逾期交房责任，一审判决认定九武公司对政府规划变更具有预见性是错误的。九武公司与政府签订合同，按照政府规划修建房屋，九武公司所提交的规划方案均通过政府审核，符合政府规划，九武公司对按时完成修建、按时交房是具有可期待性的，而政府规划发生变化则是九武公司不可预见的。一审判决认定政府规划变更发生在2013年，九武公司对该情况早已知晓，因此不能免责，是完全错误的。2013年仅是因拆迁未完成，而实施”总体规划、分步实施”要求，这只是其中一个原因，且按照当时要求，九武公司一边修建，政府一边解决问题，保障案涉项目的顺利进行，九武公司对按时交房是完全有信心的。但实际情况是政府不仅没有解决原有问题，在修建过程中，又不断有新的政府规划变更、政策变更，所有原因综合在一起，最终导致案涉楼盘无法按约交房。因此，案涉楼盘无法按约交房，不是九武公司原因，按照协议约定，不应由九武公司承担逾期交房责任。九武公司在问题发生时，就不断向政府反映，要求及时解决，保障买受人利益，减少损失，经过九武公司不断努力，政府已经同意按现状对案涉楼盘进行验收。二、九武公司将案涉楼盘的具体销售外包给了专业的中介公司进行处理，因此对合同签订的具体情况不清楚。邓科、谢燕均为贾家镇人，案涉楼盘也在贾家镇，邓科、谢燕对修建情况、能否按时交房应有所了解，因此，邓科、谢燕对此也应承担过错责任。三、双方签订的合同对逾期交房超过90天没有约定违约金计算标准和方式，一审判决要求九武公司按照万分之二承担违约责任没有依据，且违约金计算标准过高，已超过邓科、谢燕的实际损失。四、一审判决程序不合法，九武公司在庭审过程中向一审法院申请调查令，一审法院于2020年11月2日向九武公司出具调查令，九武公司于2020年11月5日前往相关部门调取材料，但简阳市自然资源规划编制研究中心在2020年11月17日下午才将相关资料提供给九武公司。九武公司在2020年11月19日将材料整理并备注了说明后邮寄给了一审法院，但2020年11月19日上午一审法院电话通知九武公司领取判决书，但判决书填写的判决时间却是2020年11月20日。因此，一审法院未收到调查令回执便作出了判决，导致案件事实未查清，程序违法，按照民诉法的规定，应撤销原判，发回重审。 邓科、谢燕辩称，九武公司主张消防的验收条件变更，邓科、谢燕认为消防条件是九武公司签订合同之前就应该已经清楚的，对是否能达到消防的验收标准问题，九武公司应当完全清楚。且在签订合同时，九武公司在合同中对交房时间进行了承诺，所以九武公司对是否能按时交房，应当可以预见，不能按期交房的责任应由九武公司承担。 邓科、谢燕向一审法院起诉请求：判令九武公司支付逾期交房违约金，从2017年10月30日起按房屋总价的万分之二计算至实际交房时止，计算至2020年8月10日为66209元。 一审法院查明，2017年8月27日，邓科、谢燕（买受人）与九武公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发的位于简阳市××路××号楼××层××号房，建筑面积82.09平方米，总价326800元。出卖人应于2017年10月30日前向买受人交付商品房。合同第十九条对逾期交房违约责任进行约定，具体为：（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间（1）逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期在365日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付违约金（违约金比例不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，邓科、谢燕按约支付购房款，九武公司至今未向邓科、谢燕交付所购商品房。 一审庭审中，九武公司抗辩未交房的原因是由于政府规划变更，导致该项目2号楼至今未能修建，故1号楼消防验收不能进行。经查明，2013年1月30日，因案涉项目涉及征地拆迁，简阳市贾家镇人民政府建议对该项目实行“整体归还，分布实施”方式进行开发。简阳市规划局复函表示同意。2017年8月27日，邓科、谢燕与九武公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，该项目2号楼尚未开始修建，九武公司对项目进行情况及消防验收不能进行的情形应知晓。 一审法院认为，邓科、谢燕与九武公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。邓科、谢燕按合同约定支付了房价款，九武公司应按约向邓科、谢燕交付其所购商品房。双方约定的交房时间为2017年10月30日，九武公司至今未向邓科、谢燕交房，系属违约，应承担违约责任。九武公司抗辩称系由于政府规划变更导致同项目2号楼无法修建故消防验收无法进行，属不可抗力。一审法院认为，邓科、谢燕与九武公司签订购房合同时间为2017年8月27日，政府规划变更系2013年即发生，九武公司对该变更情况早已知晓；同时，在与邓科、谢燕签订购房合同时，2号楼尚未开始修建，交房时间间隔合同签订时间不到三个月。在明知消防验收需要2号楼建成后一起进行的情况下，对于2017年10月30日无法交房九武公司是完全可以预见的。在该情形下九武公司仍与邓科、谢燕签订购房合同并约定短期内交房，九武公司应自行承担相应的不利后果。故对九武公司的抗辩，一审法院不予采纳，九武公司应承担逾期交房的违约责任。 关于违约金的计算，根据合同约定，逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期365日，违约金计算标准不低于逾期90日内的计算标准，因此，九武公司应自2017年10月31日起，按照每日65.36元的标准向邓科、谢燕支付逾期交房违约金。因目前尚不能确定交房时间，故违约金暂计算至本判决生效之日止，之后的违约金，邓科、谢燕可根据实际情况另行主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、九武公司于一审判决生效之日起五日内向邓科、谢燕支付逾期交房违约金，计算标准为：自2017年10月31日起，按照每日65.36元的标准计算至一审判决生效之日止；二、驳回邓科、谢燕的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1455元，由九武公司负担。 二审期间，九武公司向本院提交新证据：1.“九武公馆1#楼”桩基础工程质量、地基与基础分部工程质量验收记录，拟证明“九武公馆1#楼”桩基础工程质量、地基与基础分部工程质量、地基与基础分部工程质量在2016年11月10日验收合格；2.“九武公馆1#楼”主体验收会议记录、主体分部工程质量验收记录、主体结构分部工程质量验收报告，拟证明“九武公馆1#楼”主体分部工程质量于2017年5月15日验收合格；3.“九武公馆1#楼”住宅工程质量分户验收汇总表、分户验收记录表，拟证明“九武公馆1#楼”住宅工程质量分户验收在2018年6月27日验收合格；4.单位工程质量竣工验收记录，“九武公馆1#楼”工程质量验收合格，后续因政府规划、政策变更等不可抗力导致整体验收无法通过，无法取得竣工验收备案证明。 邓科、谢燕质证认为：对证据真实性、合法性予以认可，关联性不认可，证据只能证明1号楼验收合格的事实，无法达到九武公司的证明目的；1号楼既已验收合格，九武公司按照合同，应向邓科、谢燕交付房屋。 本院对九武公司提供的四组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性结合其他证据综合认定。 一审中经九武公司申请，一审法院向九武公司出具调查令，向简阳市自然资源规划编制研究中心调取案涉楼盘的红线图、用地规划许可证、工程规划许可证、彩色总平面图。二审中法院组织双方对此组调取证据进行补充质证。九武公司拟通过案涉楼盘的红线图、用地规划许可证、工程规划许可证、彩色总平面图证明贾家镇项目规划的是1号楼和2号楼，且当时规划通过规划部门审批，取得了建设用地规划许可证，九武公司在2013年对于按时交房有可预见性。现在因1号楼和2号楼之间的消防间距，不符合现行的消防验收条件，导致1号楼的综合验收一直没办法进行。邓科、谢燕质证认为：对案涉楼盘的红线图、用地规划许可证、工程规划许可证、彩色总平面图真实性、合法性无异议，但是关联性不予认可，无法达到九武公司证明目的，规划变更是在2013年开始进行，案涉合同签订时间是2017年10月份，九武公司对政府规划情况完全清楚，简阳行政区划变更也是在2017年10月之前，即在合同签订之前，九武公司对于交房验收条件变更是完全清楚，九武公司明知交房时间可能因为规划问题，交房时间无法确定，但九武公司仍与邓科、谢燕签订合同，约定交房时间，应当承担逾期交房的全部责任。 本院对案涉楼盘的红线图、用地规划许可证、工程规划许可证、彩色总平面图真实性、合法性予以认可，但该组证据不能证明案涉楼盘消防验收未通过的原因系规划变更，对关联性本院不予采信。 二审中，本案二审中查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 二审另查明，现案涉房屋所在楼栋已经通过工程质量验收合格。九武公司在二审中陈述，按照原来的规划，不管2号楼是否修建，1号楼都能验收合格；现在1号楼综合验收中消防验收不通过的原因为简阳市规划变更之后，消防验收条件变更，导致1号楼消防验收没有通过。 本院认为，邓科、谢燕与九武公司之间签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。根据本案九武公司的上诉请求以及邓科、谢燕的答辩意见，本案争议焦点为：九武公司是否应向谢燕、邓科支付逾期交房违约金。对此本院分析评判如下： 一、九武公司主张其未按合同约定时间交房是政府拆迁未完成以及后期规划变更导致。本院认为，根据九武公司二审中陈述，1号楼无法通过综合验收的原因是简阳市行政规划变更后消防验收标准发生变化，但九武公司并未提交证据证明，故本院认为九武公司的此项主张不成立。案涉《商品房买卖合同》约定九武公司应于2017年10月30日前向邓科、谢燕交付房屋，但至本案二审，九武公司尚未向邓科、谢燕交付符合合同约定的房屋，已经违约，九武公司应当承担违约责任。 二、九武公司主张双方并未约定逾期交房365日后违约金计算标准。本院认为，虽然当事人在合同第十九条第（一）款第1项第（2）目中未约定逾期365日交房情况下，买受人要求继续履行合同的违约金具体计算标准，但是合同条款通过备注的形式载明“违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率”，即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，故一审法院按照全部房价款万分之二的标准计算违约金并无不当。 三、九武公司主张一审程序不合法。本院认为，当事人应在举证期内向法院提交证据，本案一审庭审结束后，九武公司才向一审法院申请调取证据，并在持调查令取得证据后自己持有，未及时向一审法院提交，该证据未在一审中质证系九武公司自身原因导致。且经二审对九武公司所调取证据进行质证，该证据与本案不具有关联性，故九武公司此项主张也不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1455元，由四川九武房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二一年四月十九日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  李 青