四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初1423号 原告：攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司，住所地四川省攀枝花市东区机场路118号钢城经贸大厦1栋12层21、22号，统一社会信用代码：91510400797864083W。 法定代表人：高鸿翔，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：赖金洋，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：××。 被告：阿永录，女，1969年2月18日出生，傣族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：谷勇声，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：李祥友，男，1967年4月15日出生，汉族，住四川省盐边县，系阿永录丈夫。 原告攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司（以下简称:天洁物业公司）与被告阿永录物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天洁物业公司的委托诉讼代理人赖金洋，被告阿永录的委托诉讼代理人谷勇声、李祥友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天洁物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付2020年1月至2021年3月期间的物业服务费110380.6元、2020年10月至2021年3月4日期间的水电费27252.5元，合计137633元；二、请求法院依法判令被告向原告支付违约金41290元；三、请依法判令本案诉讼费由被告承担。以上金额暂合计为：178923元。事实与理由:被告租用四川阳城实业有限公司位于攀枝花市东区××路××号××大厦××栋××层××号商业房屋，2019年12月18日被告与原告签订了《钢城经贸大厦物业服务合同》，约定按照总面积497.21平方米，每月每平方米14.8元的标准被告向原告缴纳物业服务费，逾期未交纳按每日3‰的标准收取滞纳金。合同签订后原告已实际履行了物业服务义务，但被告未按时缴纳物业服务费和水电费，拖欠从2020年1月至2021年3月期间的物业服务费110380.6元及2020年10月至2021年3月4日期间的水电费27252.5元，合计137633元；为了维护原告的合法权益，依据民事诉讼法等相关法律规定诉至贵院，请贵院依法裁判。 被告阿永录辩称：原告要求的2020年1月至2021年3月期间物业服务费110380.6元，以及违约金41290元，没有事实依据和法律依据，依法不应当支持;原告所述事实和理由不成立，依法不应当采信;原被告双方签订的《物业服务合同》并没有直接约定履行期，原告方也没有对被告提供物业服务，不具备支付物业服务费条件，被告不应当支付物业服务费。原告要求按照所欠费用×30%计算违约金，不符合《物业服务合同》的约定,根据《物业服务合同》第五条第（五）项“乙方的物业服务费从物业交付次日起按季缴纳。于每个缴费周期起始日起7日内缴纳物业服务费。逾期未缴纳的，甲方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告买受人在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任，……”，以及第十八条违约责任第（一）项“乙方未按时、足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额3‰的违约金”之规定，即便被告违约,也只能承担未付金额3‰的违约金，而不是按照所欠费的30%计算违约金;双方并未按照合同第六条第（三）项的规定交付物业;原告不仅没有提供物业服务，反而存在超越物业服务权限乱作为，甚至滥用职权，频繁给被告制造矛盾和纠纷，致使被告无法正常经营租赁房屋和“鑫龟岛鱼庄”火锅店等等。 经审理查明：2017年7月1日，原告天洁物业公司与四川阳城实业有限公司攀枝花分公司签订了《钢城经贸大厦前期物业服务协议》，合同约定：四川阳城实业有限公司攀枝花分公司选聘天洁物业公司对钢城经贸大厦提供前期物业管理服务；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；商业14.8元／月／平方米等等。天洁物业公司在该合同签订后即入驻钢城经贸大厦提供物业服务。2019年12月16日，阿永录丈夫李祥友与赵基刚签定协议，约定赵基刚将其原“金龟岛鱼庄”转让给李祥友经营。2019年12月18日，阿永录与四川阳城实业有限公司签订了《钢城经贸大厦租赁合同》，四川阳城实业有限公司将其攀枝花市东区××路××号××大厦××栋××层××号，面积为497.21平方米的商业用房出租给阿永录使用。同日，天洁物业公司与阿永录签订《物业服务合同》，合同约定：钢城经贸大厦商业由天洁物业公司提供物业管理服务；物业服务费的标准为14.8元／平方米•月；合同的履行期限为天洁物业公司与开发公司签订物业服务合同起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费由业主或物业使用人缴纳；物业服务费收费标准“按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取（总面积497.21㎡）”；物业服务费从物业交付次日起按季缴纳；逾期未缴纳的，物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任……；违约责任为，阿永录未按时、足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额3‰的违约金等等。此后，阿永录与李祥友夫妻在上述商铺经营“鑫龟岛鱼庄”火锅店，天洁物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，阿永录按照合同约定交纳了部分物业服务费和水电费，拖欠了2020年1月至2121年3月的物业服务费和2020年10月至2021年3月4日期间的水电费。此后，天洁物业公司多次书面催收未果，遂向本院起诉。 以上事实有双方当事人陈述和答辩以及双方向本院提交的《钢城经贸大厦租赁合同》、《钢城经贸大厦物业服务合同》、《用电用水协议》复印件、催告函、律师函、告知书、照片、《店铺转让协议》、转让费《收条》、《物业服务合同》、《缴费通知单》六份、《广告位租赁合同》、《工作函》、《建设工程质量监督报告》1份盖章复印件、《照片》、《结算单》照片、微信聊天记录照片、《解除租赁合同申请书》、攀办发[2020]6号《攀枝花市人民政府办公室关于印发的通知》、《攀枝花市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告（第1号）》、《攀枝花市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告（2021年第1号）》、《告知书》打印件等等证据在案佐证。 对原告主张的物业费110380.6元，被告对其计算方式及金额均无异议；对原告主张的水电费27252.5元的问题，被告对其起始额度和使用数量无异议，但认为应当按照水务集团和供电局规定的收费单价标准计算，且应当截止其于2021年2月28日将钥匙交给原告保安的时间。本院认为，因原告与被告的上家赵基刚签订《用水用电协议》，对案涉商铺的水电费收费标准进行了约定。虽然原、被告之间没有协议约定案涉商铺的水电费收费标准，但被告按照上述标准支付原告部分水电费用，应视为认可上述标准。被告抗辩于2021年2月28日将钥匙交给原告保安，未向法庭举证。 对双方争议的，原告主张的违约金应当如何计算的问题，原、被告双方签订的《物业服务合同》第六条第五项规定“……经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任，逾期未交纳的按每日3‰收取滞纳金……。”，第十八条第五项约定“乙方未按时、足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额3‰的违约金。”，合同约定前后存在矛盾。考虑到该合同的格式系由原告提供；合同在违约责任专用条款中约定“乙方未按时、足额交纳物业服务费承担违约期间未付金额3‰的违约金。”；原告主张的是违约责任。故本案中违约金应当按照双方约定的“未付金额的3‰”计算支付。 综上所述，本院认为，原、被告双方当事人签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有拘束力。本案中，原告按照约定履行了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费和水电费。因被告未按时履行合同义务交纳上述费用，并经原告多次书面催收未果，构成违约，应当支付违约金。原告主张的从2020年1月至2021年3月期间的物业服务费110380.6元及2020年10月至2021年3月4日期间的水电费27252.5元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金按照“未付金额的3‰”计算为412.9元。被告抗辩的，违约金的计算方法，本院予以采信；被告抗辩的原告未交付物业、双方未履行物业合同、被告未提供物业服务等事实与本已查明事实不符；被告的其他抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。物业服务系针对广大业主及物业使用人，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于业主的共有权利，如各业主及物业使用人均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主及物业使用人的利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、阿永录于本判决生效后十日内一次性支付攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司2020年1月至2021年3月期间的物业服务费110380.6元、2020年10月至2021年3月4日期间的水电费27252.5元、违约金412.9元，合计138046元； 二、驳回攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3878元，减半收取1939元，由阿永录负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  贾幼蔓 二〇二一年四月二十九日 书记员  李思琪