四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3084号 上诉人（原审原告）：成都众恒物业服务有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道南昌路1号。 法定代表人：曾戈，财务总监。 委托诉讼代理人：段爽，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐芳，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范杰，男，汉族，1982年10月5日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈丹萍，女，汉族，1990年1月28日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称众恒公司）因与被上诉人范杰、陈丹萍房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初13551号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 众恒公司上诉请求：1．撤销原审判决并依法改判支持众恒公司的一审全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由陈丹萍、范杰承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。众恒公司与陈丹萍、范杰之间的《商铺租赁协议》并未解除，双方未办理过退租或退房交接手续。关于案外人陈敏的身份，未到庭核实，一审通过电话对其进行询问并作出事实认定不当。即便确认陈敏系本人，她在电话里也仅陈述了“众恒公司同意陈丹萍、范杰找第三方转租”，并未提到已经解除了双方的商铺租赁协议，故陈丹萍、范杰仍应支付租金，更何况商铺现由陈丹萍、范杰及其兄弟在实际使用并交纳物管费。2.一审认定众恒公司有通过私人账户转账的交易习惯，从而认定陈敏与陈丹萍、范杰间的转账系办理退租事宜，属主观推测。曾戈作为众恒公司法定代表人，其收付款行为均是代表公司，在2018年收取陈丹萍租金的行为也是公司行为，此一次收款行为并不能就此扩大推定为是众恒公司的交易习惯。 陈丹萍、范杰辩称，1.一审时拨打的陈敏电话与其社保备案电话是一致的，陈敏的身份能够得到证实，且一审中众恒公司并未对陈敏身份提出异议。2.陈敏的陈述与一审中陈丹萍、范杰提交的与众恒公司李经理的录音可以吻合，众恒公司与案外人签署了新的租赁合同，众恒公司的法定代表人明知案外人是泰华的业主，当着业委会的面免了案外人的房租。3.就交易习惯，陈丹萍在8月23日将租金支付至众恒公司的对公账户，8月24日根据众恒公司的要求将众恒公司退还的租金于同一天支付至众恒公司的法定代表人曾戈的账户，有通过私人账户转账的习惯。 众恒公司向一审法院起诉请求：1.范杰、陈丹萍向众恒公司支付商铺租金11万元整；2.由范杰、陈丹萍承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年8月22日，众恒公司（即甲方）与陈丹萍、范杰（即乙方）签订《商铺租赁协议》，合同约定：“一、租赁摊位位置：乙方承租摊位位于××街××街段××号，xx号摊位。二、租赁期限：从2018年8月26日起至2020年8月25日止。三、租赁摊位经营类别：小吃类。未经商场管理方书面同意，乙方不得擅自改变该摊位的经营类别。四、租金、租赁保证金及付款方式：1、合同期内第一年年租金标准（不含物业管理费、电费等费用）为19万元；2、乙方同意在签订协议时，向甲方支付租赁履约保证金10000元。3、租金支付方式为：按年度一次支付，租期将满前一个月支付下一时段的商铺租金。如乙方在合同期满前一个月应通知甲方，以便甲方安排。4、租赁期未满，乙方中途退出，甲方不退乙方履约保证金，经甲方书面同意后在原合同期限内乙方可安排其他同类商家按合同业态继续经营到合同期满。……五、乙方权利和义务：……3、为维护泰华服装城商场经营秩序，禁止乙方私下进行摊位转让，未经甲方同意，不得转让摊位。……”落款处，众恒公司盖章确认，陈丹萍、范杰签字捺印确认。 合同签订后，众恒公司向陈丹萍、范杰交付了案涉房屋。范杰、陈丹萍依约向众恒公司支付租金。 2018年8月23日，陈丹萍向众恒公司的银行账户转账180000元，2018年8月24日，众恒公司分两次向陈丹萍退还款项180000元，摘要为：退租。同日，陈丹萍向众恒公司的法定代表人曾戈转账180000元。 一审另查明，1.陈丹萍以案涉房屋为登记的经营场所的“锦江区逍遥爪小吃店”于2018年11月14日被注销。 2.陈敏是众恒公司的前员工，2018年11月1日，陈敏通过银行转账的方式向陈丹萍退还140000元，备注：“退房租”。2018年11月23日，陈敏通过银行转账的方式向陈丹萍转账10000元。 3.众恒公司已经于2020年4月退出泰华大厦物业管理。 一审审理中，陈丹萍通过电话拨打了陈敏的电话，一审法院就本案相关问题询问陈敏，陈敏陈述，2018年11月，范杰仅租赁了店铺一个多月就表示要退租，因为其苦苦哀求，因此其作为泰华公司的管理人，才同意其另行找第三方转租。之后找到第三方，第三方表示不同意将租金直接支付给范杰，因此通过其账户进行转账。第三方将租金支付给陈敏，再由陈敏支付给陈丹萍。同时陈敏表示对于是否就解除租赁合同签署协议记不清了。之后好像是重新签了合同，好像是租给泰华业主的，当时好像有业委会的在场。其本人现在居无定所，也无法到庭，现在正在上海，要2月份才会回成都。众恒公司表示陈敏所述能够证明是范杰、陈丹萍想要转租，而且公司不知情。第三方要通过陈敏账户，是第三方的款项，不是公司的款项，因此，不能作为退租的款项。范杰、陈丹萍对陈敏所述对基本事实予以认可。因为陈敏说清楚了是范杰、陈丹萍想退租，而且其同意了。后来是陈敏找到了第三方，是第三方不相信范杰、陈丹萍，所以是第三方和众恒公司签署了新的合同，与转租是两回事，下一承租人是泰华的业主，而且老板表示不收租金，如果是转租，怎么可能不收租金。 一审法院认为，《商铺租赁协议》系众恒公司与范杰、陈丹萍的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据原《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应按照合同履行义务。众恒公司已经向范杰、陈丹萍交付了房屋，陈丹萍、范杰应按时足额向众恒公司支付相应租金。现众恒公司主张范杰、陈丹萍自2019年8月26日至2020年3月31日的租金110000元，范杰、陈丹萍抗辩合同已于2018年11月1日解除。本案的争议焦点为：众恒公司与范杰、陈丹萍的商铺租赁合同是否已经实际解除；范杰、陈丹萍是否有义务向众恒公司支付租金。 关于合同是否已经实际解除的问题。众恒公司主张因其退出泰华物业管理的时间为2020年4月，因此众恒公司主张范杰、陈丹萍支付2019年8月26日至2020年3月31日的租金，范杰、陈丹萍认为在众恒公司的员工陈敏向其退还租金时即2020年11月1日就已经解除合同了。一审法院认为，陈敏作为众恒公司的员工，并一直与陈丹萍、范杰交接，具有代表众恒公司的权利外观。陈敏在2018年11月1日将140000元退还给陈丹萍，并备注为“退房租”，之后又将10000元退还给陈丹萍。因众恒公司在租赁商铺的同时还担任了对相关物业及进行物业管理的职责，在范杰、陈丹萍搬离案涉商铺时及2019年7月在第一年度租金到期时，众恒公司均未就相关事宜向范杰、陈丹萍询问或主张过权利，因此，在众恒公司不认可陈敏具有相关办理退租等事宜的职权的情况下，陈敏的相关行为也足以让陈丹萍、范杰相信，陈敏有权代表众恒公司为其办理退租事宜，且众恒公司同意其解除房屋租赁合同，并退还了租金和保证金。众恒公司抗辩的转账行为是陈敏与陈丹萍的私人行为，不涉及公司，但从陈丹萍在2018年8月23日缴纳租金时将钱转入众恒公司，众恒公司将租金退还后又让陈丹萍转入众恒公司的法定代表人曾戈的账户中可推断出众恒公司有通过私人账户进行转退款的习惯。据此，在众恒公司无其他证据证明陈敏与陈丹萍、范杰之间存在其他业务往来的情况下，对其抗辩意见不予采纳。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，陈敏的行为构成表见代理，其代理行为有效，其相关退租行为的法律后果对众恒公司产生法律效力。陈丹萍、范杰与众恒公司之间的《商铺租赁协议》已经于2018年11月解除。合同解除后，众恒公司主张范杰、陈丹萍承担2019年8月26日至2020年3月31日的租金的110000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，对众恒公司的请求，一审法院不予支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回众恒公司的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由众恒公司承担。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 众恒公司提交2019年5月及2019年11月案涉商铺缴纳电费、垃圾费及综合服务费的收据，用以证明2019年5月及2019年11月的费用由范毅缴纳，范毅是范杰的兄弟。 陈丹萍、范杰质证认为对证据的三性不予认可。陈丹萍、范杰不认识范毅，从该份证据来看众恒公司明知2019年5月和11月是第三人范毅在经营商铺。 本院经审查认为该证据与原件一致，本院对收据的真实性予以采信，对证明目的综合认定。但对范毅与范杰的身份关系，因众恒公司未提交证据予以佐证，本院不予采信。 本院二审另查明，1.众恒公司认可陈敏曾是其公司项目经理，负责管理本项目的保洁、保安，并配合总公司与商户进行接洽。 2.众恒公司在二审提交的2019年5月21日收取案涉1-005商铺电费、垃圾费、综合服务费的收据上左上角载明“1-005范毅”。 本院认为，众恒公司与陈丹萍、范杰签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是案涉《商铺租赁协议》是否已于2018年11月1日解除。陈丹萍、范杰主张2018年11月1日已与众恒公司项目经理陈敏就解除合同达成一致意见，并由陈敏通过其个人账户向陈丹萍、范杰退还了房租140000元。对此本院认为，关于陈敏的身份，众恒公司认可陈敏曾是众恒公司的项目经理，负责管理案涉商铺所在项目的保洁、保安并配合总公司与商户进行接洽。因此本院认为，陈丹萍、范杰有理由相信陈敏有权代表众恒公司与商户就提前解除合同进行协商。依据原《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，结合陈敏作为众恒公司项目经理的身份以及陈敏于2018年11月1日向陈丹萍转账140000元并备注“退房租”的行为，陈丹萍、范杰有理由相信陈敏有权代表众恒公司就提前解除案涉合同表示同意。而从2018年11月至一审众恒公司主张租金的截止日即2020年3月31日，众恒公司未提交证据证明在此期间其向陈丹萍、范杰催收过租金。且从众恒公司二审提交的收取案涉商铺电费、垃圾费、综合服务费的收据来看，众恒公司在2019年5月21日开出的收据载明收款对象为“1-005范毅”，可以看出众恒公司在2019年5月已经明知案涉商铺的使用者为案外人范毅，而非陈丹萍、范杰。综上，案涉《商铺租赁协议》已于2018年11月1日解除，众恒公司向陈丹萍、范杰主张2019年8月26日至2020年3月31日的租金没有事实与法律依据，本院不予支持，一审对此认定正确，本院予以维持。 综上所述，众恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由成都众恒物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  杜玉兰 二〇二一年四月八日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽