河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终946号 上诉人（原审被告）：张立华，男，1977年1月16日出生，汉族，住石家庄高新区。 上诉人（原审被告）：李翠敬，女，1979年7月4日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：刘瑞霞，河北咏远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔彩虹，河北咏远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张海民，男，1982年8月5日出生，汉族，住石家庄市高新区。 委托诉讼代理人：丁小梅（张海民之妻），女，1974年6月17日出生，满族，住石家庄市高新区。 上诉人张立华、李翠敬因与被上诉人张海民房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张立华及其委托诉讼代理人刘瑞霞、崔彩虹，被上诉人张海民及其委托诉讼代理人丁小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张立华、李翠敬上诉请求：一、请求依法撤销（2020）冀0191民初1210号民事判决，发回重审或改判为驳回被上诉人诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于事实方面的认定是错误的。（一）“上诉人张立华租赁河北建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）的石家庄高新区湘江道27号建兴公司商务楼一楼的商铺且租金交到2020年4月25日”、“上诉人与建兴公司出租期限截止到2020年4月25日”、“上诉人与建兴公司之间已经解除合同”是三个完全不同的概念。1、“上诉人张立华租赁建兴公司的石家庄高新区湘江道27号建兴公司商务楼一楼的商铺且租金交到2020年4月25日”不是说出租期限截止到2020年4月25日，也不是说上诉人已与建兴公司之间解除合同。上诉人与建兴公司之间无书面的租赁合同，是口头的约定，约定俗成基本上都是3个月或4个月左右交一次租金，但并没有约定具体是哪月哪日交，上诉人已与建兴公司之间形成交易习惯，租金已交到2020年4月25日。因为疫情的原因，上诉人与建兴公司正在协商此后的租金，上诉人主张建兴公司响应号召减免租金，但是否减免，减免多少，减免期限尚未确定。另外事实证明，后期建兴公司确确实实是减免了租户的部分租金。故，不能证明上诉人和建兴公司租赁关系已于2020年4月25日解除。2、关于上诉人与建兴公司之间租赁期限的问题，并不能说交租金交到了2020年4月25号，就是他们的租赁期限到了2020年4月25号，他们是不定期的租赁合同，建兴公司从未以任何形式通知上诉人要解除合同，且上诉人从未认可他们之间已经解除合同。因此，一审法院认定：“2020年5月份，该商铺产权人即开发商河北建兴房地产开发有限公司告知被上诉人其与上诉人的租赁合同已在2020年4月25日到期，到期后将不与上诉人张立华续约，……”没有任何事实依据；且合同有相对性，即使建兴公司不想与上诉人续约，想要解除合同，也是要跟合同的相对方即上诉人张立华说，建兴公司告知第三方被上诉人的说法，对上诉人无任何法律效力，也不能实质性解除建兴公司与上诉人之间的租赁合同；另关于上诉人跟建兴公司是否已解除合同，一审法院仅凭被上诉人提供的单一录音证据，就认定上诉人已与建兴公司租赁合同已解除实属错误，因为该录音中的人物是否是建兴公司人员，是公司哪位人员，是否有授权，都是存疑的。（二）关于上诉人与被上诉人之间租赁合同的期限，被上诉人明知上诉人是二房东的情况下，仍然与其签订商铺租赁合同，该商铺租赁合同第二条明确租期及租金支付方式：“1、协议租期五年即自2019年5月28日起至2024年5月28日止。在此期间乙方拥有最优的租赁权。2、第一年租赁期限自2019年5月28日起至2020年5月28日止。”均说明租赁期限是可以调整的，并不是一成不变的，而一审法院认定租赁期限为五年，属于认定事实错误。被上诉人在租赁前应当全面核实上诉人的承租情况，如承租期限、有无转租权等，但被上诉人未尽到谨慎的注意义务，因此其在承租房屋时是对个人极其不负责任的，其未做到未雨绸缪，在出现大量所谓损失的情况下，由上诉人承担，对上诉人是极不公平的。因此，一审法院关于上诉人与建兴公司之间已经解除合同事实，上诉人与被上诉人之间是租期5年，认定是错误的，既没有事实依据，也没有法律依据，从证据方面也是不充分的。二、一审法院关于各种费用、损失的认定也是错误的。因为被上诉人不再经营蛋糕房也是由于其个人主观原因决定的，并不是上诉人的原因。在被上诉人仍然可以照常经营蛋糕房的情况下，出于其经营不善等方面的原因自动放弃经营是其自主的选择，因此所有的损失包括转让费、装修损失、直接经济损失、可得利益损失等是由其个人造成的，不应该由上诉人承担。（一）关于转让费的问题。在租赁合同中转让费是承租人自愿承担的一次性的费用，只要承租人已实际占有使用了租赁物，转让费是不应退还的。故，上诉人不应退还任何转让费用。（二）关于装修损失的问题。l、被上诉人的装修投入是因为其加盟蛋糕房所必需的投入，其装修标准、装修样式、装修资金等都是因被上诉人个人的经营需求来决定的，既可以选择普通装修，也可以选择豪华装修等，他可以选择投入1万，10万甚至上百万，这些都是由被上诉人的主观因素来决定，这是被上诉人的自主需求，与上诉人没有任何关系，由上诉人承担其损失是不合理的。（三）关于直接经济损失、可得利益损失。停电、封门造成的直接经济损失、可得利益损失问题。有没有停电?是谁停的电?因何原因停的电等事实一审法院并未查明，却认定由上诉人承担该损失，缺乏事实和法律依据。而事实是上诉人未给被上诉人停电，建兴公司也是出于个人纠纷封门，且只是早上8：00至9：00大约一小时的时间，不会给其造成实际损失，假如有损失，也应该由建兴公司承担，而不是由上诉人来承担。三、上诉人李翠敬不应承担连带责任。上诉人张立华在收取房租时虽然利用了李翠敬的银行卡，但李翠敬对此并不知情，该房屋出租不是夫妻共同经营，经营所得也未用于夫妻及家庭共同生活，不应作为夫妻共同债务，李翠敬不应承担责任。四、一审法院程序违法。一审法院在收到被上诉人的证据后未向上诉人交换证据，且部分证据是在庭审当时提交，导致上诉人没有时间进行有效质证。综上所述，一审法院在认定事实、程序方面、证据采信方面均有错误，为维护上诉人合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法支持上诉人的诉讼请求，依法撤销原判，发回重审或改判。 张海民辩称，一、一审法院认定事实正确，证据充分，上诉人主张一审认定事实错误没有任何依据。在一审时上诉人最初是主张以涉案商铺产权人建兴公司有长期租赁合同，但始终未能提供书面的租赁合同，最终在庭审时又主张以建兴公司只有口头协议未约定租赁期租金交到了2020年4月25日，上诉人的主张多次反复前后矛盾缺乏诚信，事实上如果不是上诉人一直都声称其与建兴公司有长期租赁合同，答辩人又怎会与其签订五年的租赁合同，投入巨额资金进行装修。二、上诉人认为一审法院认定事实错误，主张与建兴公司的租赁合同仍然在继续履行并未解除，没有任何事实依据。如按照上诉人主张，上诉人与建兴公司没有签订书面合同，没有约定租赁期限，则根据合同法第215条之规定，双方构成不定期租赁。根据合同法第232条，不定期租赁当事人可以随时解除合同。一审时的多项证据均可证明建兴公司与上诉人解除了租赁合同。上诉人悉知并认同合同的解除。首先，根据上诉人一审时提交的缴纳房租的银行流水，其向建兴公司缴纳的最后一笔租金是在2020年1月18日，缴纳的是2020年1月25日到4月25日的租金。上诉人未提交证据证明此后再缴纳过房租。上诉人不缴纳房租，建兴公司也不再租赁商铺给上诉人，上诉人主张租赁合同仍然在履行，显然缺乏事实及法律依据。事实上，2020年4月25日之后，建兴公司已向答辩人收取了涉案商铺的房租，答辩人在一审时提交的向建兴公司老板娘刘国霞支付房租的银行转账流水，足以证明这一点。其次在一审庭审过程中，上诉人已承认不再租赁涉案商铺，与建兴公司的租赁关系已经解除。关于这一点可以翻看一审的庭审笔录，答辩人一审时提交的证据通话录音。2020年5月25日答辩人与上诉人张立华的通话录音，2020年6月3日答辩人与上诉人张立华的通话录音等证据都证明上诉人已承认其与建兴公司的租赁合同在4月25日已经到期，双方已解除租赁关系，上述证据已经形成完整的证据链条，证明建兴公司已和上诉人解除了租赁合同关系，上诉人也悉知并认可双方合同关系已解除。一审法院认定事实是正确的。上诉人主张与建兴公司合同仍在履行，是捏造事实，逃避法律责任。三、上诉人主张与答辩人签订的商铺租赁合同中约定的租赁期限可以单方面调整与事实不符。案涉商铺租赁合同第二条第一款明确约定，协议租期共五年，2019年6月1日期至2024年5月31日止，第一年租金为人民币30万元。第二年起租赁合同价格随行就市，一年一签，可见涉案商铺租赁期限明确约定为五年，租赁合同第二条第二款约定，第一年租赁期限自2019年6月1日起到2020年5月31日止，是为了确定按照年租金30万计租的时间，并未载明合同租赁期限是可以调整的，上诉人主张合同租赁期限是单方面可以调整的，没有任何事实与法律依据。四、上诉人主张答辩人租赁涉案商铺前未全面核实上诉人的承租情况，未尽到审慎的注意义务，显然是与事实不符的。答辩人在签订合同前曾向上诉人询问其与产权人建兴公司的租赁期限，并要求查看上诉人与建兴公司的商铺租赁合同，但上诉人声称与建兴公司有长期的租赁合同，并以涉及租金等敏感问题为由，拒绝向答辩人出示合同，答辩人又询问了周边的商户，确认饺子城等商户都是从上诉人手中租赁的商铺，双方还在商铺租赁合同第五条第二款约定，甲方保证有权将该商铺出租给乙方并能履行合同的约定，否则因此导致合同无效或产生纠纷，属于甲方违约，承担相应责任，至此答辩人已经履行了作为合同相对方在从事正常商业行为时应有的合理审慎的注意义务。涉案损失的产生均因上诉人的刻意隐瞒违约，上诉人主张被上诉人未尽审慎义务，比如抢劫犯对受害人说，拿着钱包上街就是你的错，被抢是你自己活该。其逻辑是荒唐可笑的强盗逻辑。上诉人现在是在明知与产权人建兴公司是不定期租赁合同的情况下，刻意隐瞒实情，与答辩人签订期限远超出其剩余租赁期限长达五年的租赁合同，又在收取答辩人房租后未向建兴公司缴纳，最后又在与建兴公司租赁合同解除后，未能妥善处理，与建兴公后续纠纷事宜，导致答辩人产生重大损失。上诉人存在重大过错应承担所有责任。五、关于各种费用损失的产生，上诉人认为是由答辩人主观原因导致的，毫无事实与法律依据。答辩人无法在涉案商铺经营系因上诉人的违约行为导致，上诉人与建兴公司的租赁合同截止到2020年4月25日，却与答辩人签订截止到2024年5月31日的租赁合同致使合同无法履行，上诉人在向答辩人收取截止到2020年5月31日的房租后并未缴纳给建兴公司5月份房租，导致答辩人被锁门停电无法经营，后续建兴公司又不同意与答辩人签订长期书面租赁合同，使得答辩人的经营存在重大的不确定性，导致答辩人无法使用涉案商铺，一系列损失由上诉人过错造成。其中关于转让费，合同签订后，答辩人向上诉人支付了转让费5万元。上诉人与建兴公司的租赁合同截止到2020年4月25日，与答辩人签订的合同截止到2024年5月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第15条，承租人经出租人同意将租赁房租转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应认定超过部分的约定无效，因此上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同，超出2020年4月25日之后的部分是无效的。根据合同法第58条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。关于装修损失，根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同若干问题解释》的第11条，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余期限内装修残值的应予支持。涉案合同的解除系因上诉人违约，故应由其赔偿答辩人的装修损失。关于本案答辩人直接经济损失、可得利益损失部分，根据合同法第113条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。因上诉人违反合同约定，导致答辩人无法正常生产经营，因此应由其赔偿相应损失。最后上诉人主张另一上诉人李翠敬不应承担连带责任，没有事实与法律依据。上诉人张立华与建兴公司，以及答辩人就涉案商铺的资金往来，均使用的是另一上诉人李翠敬的银行账户，二人系夫妻关系，期间往来转账涉及上百万元，无论是银行转账还是电子转账，都需要李翠敬本人进行操作，李翠敬不可能不知晓房屋租赁事宜，但其并未提出异议。因此对此项债务用于家庭共同生产经营显然是二人的共同意思表示，此项债务属于夫妻共同债务，李翠敬应承担连带责任。综上，一审法院认定事实清楚，证据采信充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 张海民向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2、依法判令二被告向原告退还房屋押金25000元，房屋租金25000元，转让费75000元及以上款项的利息（自2020年5月28日，计算至给付完全部款项为止）；3、依法判令二被告向原告赔偿因其违约给原告造成的违约金损失9100元，可得利益损失30680元，向原告退还多收取的电费差价7800元；4、本案全部诉讼费用及其他费用由二被告承担。后原告变更第二项诉讼请求为：依法判令二被告退还房屋押金25000元，房屋租金30000元，转让费75000元及以上款项的利息（自2020年5月28日，计算至给付完全部款项为止）；变更第三项诉讼请求为：依法判令二被告向原告赔偿因其违约给原告造成的违约金损失9100元，可得利益损失30680元，向原告退还多收取的电费差价7800元；赔偿原告装修费、设备搬迁费等共计129000元。 一审法院认定事实：被告张立华租赁了河北建兴房地产开发有限公司的石家庄高新区湘江道27号建兴商务楼一楼的商铺，没有签订书面合同，被告张立华向河北建兴房地产开发有限公司交纳房租至2020年4月25日。后，被告张立华将其转租给原告，并与原告签订《商铺租赁合同》，内容：用途为经营面包店，租赁期限五年，自2019年6月1日起至2024年5月31日，租金25000元/月，租金每半年结算一次，承租方提前一个月交纳。合同签订后，被告张立华向原告交付了商铺，原告进行了装修，其中门头制作花费18800元、店内拆除费用8800元、店内装修花费108000元、冰库安装费用14500元、楼梯安装费用4000元，共计154100元。2019年6月1日原告向被告张立华支付了房屋押金25000元、转让费20000元、百年饺子城厨房从楼下搬到楼上损失费30000元，当日被告给原告出具了押金收据和房租收据，其中房租收据内容为：今收到张海民房租六个月，共壹拾伍万元整（2019.6.1日-2019.11.30日）。2019年6月5日原告交纳了半年租赁费150000元，后原告又支付了2019年12月1日至2020年5月31日的租赁费150000元，以上款项均转给了被告张立华的妻子被告李翠敬。2020年5月份，该商铺产权人即开发商河北建兴房地产开发有限公司告知原告，其与被告张立华的租赁合同己在2020年4月25日到期，到期后将不与被告张立华续约，各商铺租户应将款项交付给该公司。原告经与被告张立华沟通，但被告张立华一直未能解决此事，也未退还押金和租赁费。2020年5月25日，河北建兴房地产开发有限公司以未收到五月份房租为由，将原告正在经营的面包店锁门，阻止原告正常经营。在原告向该公司支付了2020年4月26日至5月25日房租后，方才恢复正常经营。当天系原告面包店的会员日，到场客户众多，因门店被锁，无法经营，给客户造成了恶劣的影响，且门店被封锁，加之河北建兴房地产开发有限公司因未收到租赁费拒绝给原告商铺卖电，导致原告所接的生产订单未如期完成，致使原告向客户赔偿违约金（合同额12700元的30%、合同额17700元的30%）共计9100元。后原告又于2020年6月23日将2020年6月份的房租支付给河北建兴房地产开发有限公司，7月份的房租因疫情原因予以免除。因未能与河北建兴房地产开发有限公司签订长期合同，原告考虑到长久经营的稳定性，2020年7月19日晚上，原告自行搬离涉案房屋。原告经营期间的电费一直转账给百年饺子城。庭审中，原告认为合同租期为自2019年6月1日起至2024年5月31日。双方当事人对以下证据存在争议，原告提供了：证据1合同，证明合同期限为2019年6月1日至2024年5月31日。证据2微信转账记录，证明向河北建兴房地产开发有限公司交纳了5、6月份的房租。被告张立华称，对证据1的真实性有异议，此合同有改动，且改动处没有手印，从我提供合同可以看出期限为2019年5月28日至2024年5月28日；对证据2的证明目的异议，5月份的房租免除了，有百年饺子城的经营者姜龙、任玲出具的证明为证，且从原告的转账记录来看，是6月份交的，按照提前一个月交费的惯例，应是6月份交纳的7月份房租。被告提供了：证据1合同，证明期限为2019年5月28日至2024年5月28日。证据2百年饺子城的经营者姜龙、任玲出具的证明，证明5月份的房租免除了。原告称，对证据1的真实性不认可，后来对合同进行了修改；对证据2，应当出庭作证，否则不能作为证据，且两人与被告张立华系合伙关系，有利害关系，不能作为证据。以上事实，有合同、收据、银行流水、微信转账记录、微信聊天记录、声明、银行电子回单、录音资料、视频资料、营业执照、食品经营许可证及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，被告张立华将租赁期内的房屋转租给原告，因已履行完毕，本院予以认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中超出租赁期限即2020年4月26日以后的租赁内容，因出租人不予认可，故此部分租赁内容无效。因未履行的租赁内容无效，故被告张立华应当将押金25000元返还给原告。对于转让费20000元，因以履行一年、合同期为五年，故应当返还转让费16000元。双方对涉案合同的起止时间陈述不一致，尽管双方提供的合同不一致，但结合被告张立华出具的收据和原告提供的录音材料来看，应当认定起止时间为2019年6月1日至2020年5月31日。因被告张立华与出租方的合同于2020年4月25日到期，原告多支付了35天的租赁费，按照租金25000元/月计算，原告多支付的租赁费为29167元。被告张立华提供的证明材料的证人无正当理由没有出庭作证，且是否免除房租、免除哪一个月的房租应当由出租人决定，原告提供的录音材料也印证了免除的是7月份房租，故该款项应当由被告张立华予以返还。被告张立华长期未退还给原告以上款项，给原告造成了一定的经济损失，以押金25000元、转让费16000元、多支付的租赁费29167元之和即70167元为基数，原告主张自2020年5月28日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，并无不妥，应予支持。被告张立华主张原告搬离时给涉案房屋造成了损失，要求抵顶原告的部分损失，因其不是房屋的产权人也不再是原告的租赁合同向对方，其无权主张，故对此请求不予支持。被告张立华与出租人的租期小于原被告之间的租赁期限，且事后也没能妥善解决此事，被告张立华显然存在过错，但超出租赁期后，出租人并未要求原告搬离，只是不同意签订长期合同，并要求按照一月一付租金的方式交纳租赁费，原告自行搬离是装修费损失产生的直接原因，故酌定被告张立华对原告产生的装修损失承担30%的责任；因双方约定的租期为5年、合同已履行1年，故装修损失为154100元X4/5=123280元；由此，被告张立华应当承担装修损失123280元X30%=36984元。对于原告主张的设备搬迁费，属于合情合理支出，本院不予支持。对于原告要求返还支付给百年饺子城厨房从楼下搬到楼上损失费30000元，于法无据，不予支持。原告称，还有转让费25000元、店内装修费20000元，其没有提供证据，本院不予采信。因为被告张立华隐瞒了其与出租人的租赁期限，也没有及时解决其租赁到期后的相关纠纷，导致原告被出租人封门和断电，给原告造成了9100元的直接经济损失，有声明和银行电子回单相互印证，本院予以采信，该损失应当由被告张立华承担。对于原告主张的可得利益损失，其提供的声明的总合同额度为30400元，而原告主张30680元，显然不能支持，本院酌定合同额度的10%为可得利益损失，即3040元，应当由被告张立华承担。因原告是向百年饺子城交纳的电费，故对其向被告张立华主张多支付的电费，不予支持。因被告李翠敬与被告张立华系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且全部的租赁费均汇到了被告李翠敬个人账户，故应当认定被告李翠敬对涉案合同是知晓的且基于共同的意思表示，由此被告李翠敬应当对以上债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，一审法院判决如下：一、原告张海民与被告张立华签订的《商铺租赁合同》中租期自2020年4月26日至2024年5月31日的内容无效；二、被告张立华于本判决生效之日十日内返还原告张海民押金25000元、转让费16000元、多支付的租赁费29167元共计70167元，并以70167元为基数，支付自2020年5月28日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告张立华于本判决生效之日十日内赔偿原告张海民装修损失36984元、直接经济损失（违约金损失）9100元、可得利益损失3040元；四、被告李翠敬对以上债务承担连带责任；五、驳回原告张海民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，752元，减半收取计1，876元，由原告张海民负担1244元、被告张立华负担632元。 本院二审期间，上诉人张立华提交了如下证据： 1.2018年1月1日河北建兴房产开发有限公司（以下简称“建兴公司”）与上诉人签订的《协议书》（复印件）一份，用以证明建兴公司长期将商铺租赁给上诉人商铺的事实； 2.石家庄晟雀电子商务有限公司及河北岭盟房地产开发有限公司工商营业执照各一，用以证明上述公司均处于未正常经营状态，被上诉人一审中提交的声明涉嫌造假，被上诉人所谓的直接经济损失及可得利益损失是不存在的。 被上诉人张海民质证称：1、对于协议书根据证据规则的规定不属于二审新发现的证据，该协议书落款是2018年1月1日发生在一审庭审之前，同时该协议书系复印件，无法核实真实性。2、关于被上诉人订单客户未正常经营，被上诉人只是普通经营者，向客户提供了冷餐服务及产品供应，没有能力也没有义务去调查客户是否经营异常等问题，其经营是否异常并不影响该客户的民事行为能力。 庭审后，上诉人张立华提交照片15页及视频一份，用于证明被上诉人在走的时候已经把能拆的都拆走了，货架、冷库、灯、水池等都拆走了，只留了扶梯，所以他的装修没有损失。 被上诉人质证称，针对被上诉人提交的照片和视频，不属于二审新发现的证据，法院不应采纳。被上诉人从涉案商铺搬走后商铺变成什么样子与被上诉人无关，被上诉人没有义务去进行维护；上诉人早在2020年4月25日之后与商铺产权方解除租赁合同，上诉人没有权利对该商铺的任何损失及现状进行请求；被上诉人只是搬走了可以移动的各种设备，这在任何一个店铺到期之后都是合法，以及根据合同可以搬迁的相应的设备。 对于上诉人提交的证据，本院认定如下： 上诉人提交的《协议书》为复印件，本院无法核实其真实性，故对该《协议书》，本院不予采信。 上诉人提交的石家庄晟雀电子商务有限公司及河北岭盟房地产开发有限公司工商营业执照，只能证明上述二公司的经营状况，不能证明被上诉人与上述二公司服务关系的真伪。 上诉人提交的视频及照片不属于一审庭审结束后新发现的证据，且上诉人举证已超过举证期限，故对上诉人提交的照片及视频，本院不予采信。 经审理查明，上诉人租赁建兴公司的石家庄高新区湘江道27号建兴商务楼一楼商铺，年租金80万元，双方未签订书面租赁合同，上诉人向建兴公司缴纳房租至2020年4月25日。2019年5月，上诉人张立华将部分商铺转租给被上诉人张海民，双方签订《商铺租赁合同》，约定：第一条基本情况1、甲方（张立华）将坐落于石家庄市高新区湘江道建兴商务楼一层百年饺子城正门以西、九色虹网吧招牌以东，建筑面积280平方米的商铺出租给乙方（张海民），用途为食品餐饮的生产、经营及办公等。2、甲方应于本合同生效之日起将商铺及其相关设施交付乙方使用。3、租赁期内，甲方为乙方提供本商铺门楣位置，西至九色虹网吧招牌，东至百年饺子城招牌，供乙方作为品牌标识使用。第二条租期及租金支付方式1、协议租期共5年，即自2019年6月1日起至2024年5月31日止。在此期间乙方拥有最优先的承租权。第一年租金为30万元；自第二年起租赁合同价格随行就市，一年一签……租金每半年结算一次，乙方应提前一个月将租金打入甲方账户。……第五条甲方的权利、义务1、甲方有权要求乙方按期交付租金。2、甲方保证有权将该商铺出租给乙方。并能履行合同的约定，否则因此导致合同无效或产生纠纷时，属于甲方违约，相应违约责任及损失由甲方承担。 2019年5月22日丁小梅分两次向李翠敬转款共计10万元（每笔5万元）；2019年6月5日丁小梅分两次向李翠敬转账共计10万元（每笔49999元，张海民陈述当时有限额）；6月6日丁小梅通过微信向张立华转账16000元；6月10日丁小梅通过微信向张立华转款9000元。上述共计225000元，为2019年6月1日到2019年11月31日的房租15万元、转让费5万元（包含2万元空转费、3万元楼下搬到楼上的费用）及房租押金25000元。2019年6月1日，张立华为被上诉人出具收条，载明：今收到张海民房租押金贰万伍仟元整，此款做为退房时退此押金。同日，上诉人张立华为被上诉人出具收据，载明：今收到张海民房租六个月，共壹拾伍万元整（2019.6.1日-2019.11.30日）。2019年11月26日丁小梅分别向李翠敬转账25000元、50000元，2020年1月20日丁小梅分别向李翠敬转账25000元、50000元，上述共计15万元，为2019年12月1日至2020年的5月31日的房租。对于转让费5万元，上诉人称其中2万元为空转费，3万元是支付给搬迁商户的，不应予返还。 张立华向被上诉人交付商铺后，被上诉人找人对店铺原来的装饰进行了拆除，并于2019年6月4日通过微信向名为“退伍军人拆除胡瀚文（胡国召）”转账8800元用于支付店内拆除费用。 2019年6月6日，被上诉人张海民与李木贤签订《商铺装修合同》，约定李木贤对鼎悦烘焙湘江道店面进行装修。2019年6月至2019年10月，被上诉人通过微信向名为“江苏装饰李木贤”转账如下：2019年6月7日转账8500元（备注：装修费用）、2019年7月10日转账5000元（备注：装修费用）、2019年7月11日转账5000元（备注：装修费用）、2019年10月24日转账20000元（备注：装修费用清）；2019年10月24日，被上诉人【付款方式：中国银行（4649）】通过支付宝向李木贤转款10000元（备注：装修费用清）；2019年6月25日，被上诉人妻子丁小梅通过其中国民生银行卡（账号为62×××57）向李木贤转账20000元、2019年10月24日丁小梅向李木贤转账38000元，上述共计106500元。二审中，被上诉人称2019年6月7日其通过微信向李木贤转款8500元为材料款，其不作为装修费主张。另外，被上诉人于一审中提交收条两张，内容分别为“今收到张海民给付的装修费用资金30000元（大写叁万元整）李木贤2019年6月6日”及“今收到张海民装修款68000元2019年10月24日李木贤”，经审查，两份收条中李木贤均未捺印，且字体明显非一人书写。 2019年6月19日，被上诉人张海民与石家庄雪冰制冷设备安装工程有限公司签订《冷库安装工程承包合同》，约定由石家庄雪冰制冷设备安装工程有限公司对被上诉人租赁的店铺进行冷库安装，被上诉人通过微信向名为“邵凯河北雪冰制冷工程180××××5364”转款如下：2019年6月19日转账4000元（备注：冷库建造定金）、2019年6月27日转账6500元（备注：冷库制作安装款），后支付4000元（备注：冷库安装制作尾款）。以上共计花费14500元。 2019年6月25日，被上诉人张海民与聂天铭签订《鼎悦烘焙门头制作合同》，约定聂天铭对鼎悦烘焙整体改造项目进行施工，被上诉人于2019年6月26日通过微信向名为“皓越广告聂天铭”转账10000元（备注：门头制作定金）、2020年1月19日被上诉人的妻子丁小梅【支付方式：民生银行储蓄卡（5757）】通过微信向名为“门头施工”转账8800元。以上共计花费18800元。 2019年6月-7月，被上诉人与微信名为“崔鹏辉楼梯护栏”就被上诉人租赁店铺的楼梯护栏事宜进行协商，被上诉人通过微信向名为“崔鹏辉楼梯护栏”转款如下：2019年6月30日转账1200元（备注：楼梯制作定金）、2019年7月14日转账2700元（备注：楼梯制作安装费）、2019年7月26日转账120元（楼梯安装费），上述共计花费4020元。被上诉人一审主张楼梯安装费用为4000元。 被上诉人称，2020年5月25日河北建兴房地产开发有限公司以张立华房租缴纳至2020年4月25日、建兴公司与张立华租赁合同到期为由，将被上诉人正在经营的面包店锁门，阻止被上诉人正常经营。在被上诉人向该公司支付房租后，方才恢复正常经营。被上诉人提交视频予以证实。 被上诉人于2020年5月25日向建兴公司（收款人：刘国霞收款账号：62×××88）转款25000元（备注为“六月份房租”）、于2020年6月23日向建兴公司转款25000元（备注为“房租”）。被上诉人称其缴纳的是五月份及六月份房租。上诉人不认可，称建兴公司免除的是五月份房租，被上诉人缴纳的应为六月份及七月份房租。被上诉人提交的其与建兴公司员工谈话录音内容显示，被上诉人曾与建兴公司就其缴纳的是五月、六月房租还是六月、七月房租进行过协商，但双方并未达成一致意见。 2020年6月5日，河北岭盟房地产开发有限公司出具《声明》载明：“我司与鼎悦烘焙苹果城店（石家庄高新区君喜烘焙坊）达成协议，由其在2020年5月25日为我司客户营销会议，提供冷餐服务。合同总金额17700元。因其未能按时提供服务，致使我司活动受到严重影响，经协商由其向我司赔偿合同总金额30%即5300元作为补偿。我司已收到该款项（打到我司董领弟处），保证不再就此事追究其责任。”被上诉人于一审提交其妻子丁小梅2020年6月5日向董领弟（账号为62×××01）转款5300元的电子回单，用以证明其向河北岭盟房地产开发有限公司支付了补偿款。 2020年6月6日，河北晟雀电子商务有限公司出具《声明》载明：“我司与鼎悦烘焙苹果城店（石家庄高新区君喜烘焙坊）达成协议，由其在2020年5月25日为我司产品发布会，提供冷餐服务。合同总金额12700元。因其未能按时提供服务，致使我司活动受到严重影响，经协商由其向我司赔偿合同总金额30%即3800元作为补偿。我司已收到该款项（打到我司康跃颖处），保证不再就此事追究其责任。”被上诉人于一审提交其妻子丁小梅向康跃颖（账号为62×××92）转款3800元的电子回单，用以证明其向河北晟雀电子商务有限公司支付了补偿款。 2020年7月19日晚上，被上诉人自行搬离涉案房屋。 上述事实，有双方当事人举证、质证及庭审笔录在案佐证。 本院认为，本案争议焦点问题为：1、上诉人与建兴公司之间的租赁期限以及上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》的租赁期限；2、被上诉人主张的多付5月份房租、押金、转让费应否退还；3、被上诉人主张的装修损失、直接经济损失及可得利益损失的认定；4、上诉人李翠敬应否承担连带责任；5、一审程序是否合法。 对于争议焦点问题一，《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，上诉人租赁建兴公司的房屋，双方未采用书面形式订立租赁合同，也无法确定租赁期限，应视为不定期租赁。被上诉人不能证明建兴公司已提前通知上诉人解除建兴公司与上诉人的不定期租赁合同，故上诉人与建兴公司的不定期租赁合同并未解除，在建兴公司向上诉人或上诉人向建兴公司作出解除双方不定期租赁合同的意思表示前，上诉人的转租期限并未超过承租人剩余租赁期限。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同2020年4月26日以后的租赁内容无效不妥，本院予以纠正。关于上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》期限。依据双方合同约定，双方的协议租期为5年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止。上诉人主张双方的租赁期限为一年，未提交证据证实，本院不予采信。 对于争议焦点问题二，被上诉人主张开发商免除了其7月份房租，其向建兴公司缴纳了2020年5月、6月房租。上诉人不认可，称建兴公司免除的是5月份房租。双方对各自的主张均未提交证据证实。被上诉人提交的其与建兴公司员工协商缴纳房租的录音中，双方也仅是就被上诉人2020年5月25日缴纳房租备注“六月份房租”一事进行交涉，并未就被上诉人缴纳的是哪一个月的房租达成一致意见。依据被上诉人于一审中提交的其向刘国霞交付租金的转账记录，2020年5月25日的转账记录备注“6月份房租”，依据常理，其6月23日缴纳的应为2020年7月份房租。被上诉人并无证据证实其2020年5月25日、6月23日分别缴纳的是5月、6月的房租，其主张理据不足，本院不予采信。结合上述事实，一审法院认定建兴公司免除的是被上诉人7月份房租欠妥，本院予以纠正。本院认定被上诉人向建兴公司缴纳的房租为2020年6月、7月的房租。因被上诉人并未向上诉人多缴纳5月份租金，故被上诉人不应向上诉人请求返还2020年4月25日至2020年5月31日的租金。一审法院判决上诉人向被上诉人返还2020年4月25日至2020年5月31日多支付的租赁费29167元不妥，本院予以纠正。被上诉人2020年6月、7月房租已交给建兴公司，实质上已与建兴公司建立不定期租赁合同，上诉人张立华与被上诉人签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日已不具备履行条件，故被上诉人请求解除上诉人与被上诉人的租赁合同，本院予以支持。上诉人与被上诉人的租赁合同已解除，被上诉人也从涉案商铺搬离，上诉人张立华应返还被上诉人押金25000元。 关于上诉人张立华应否返还被上诉人转让费及返还数额。被上诉人一审主张的饺子城从楼上搬到楼下转让费30000元，但被上诉人未提交证据证实双方约定解除合同时上诉人退还该笔款项，一审对被上诉人的该主张未予支持、被上诉人未提出上诉，故本院对此不予处理。对于空转费20000元，有转账记录为证，本院予以采信，但上诉人与被上诉人的合同期限为5年，双方的租赁合同仅履行一年，故一审法院判决上诉人返还转让费20000元×4/5=16000元，并无不当，本院予以确认。上诉人张立华长期未退还给被上诉人押金25000元及转让费16000元，给被上诉人造成了一定的经济损失，被上诉人要求以押金25000元及转让费16000元之和即41000元为基数计算自2020年5月28日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，并无不妥，本院予以确认。被上诉人向建兴公司缴纳租金的行为系建兴公司与被上诉人之间的纠纷，与上诉人无关，被上诉人可另行向建兴公司主张。 对于焦点问题三，上诉人向被上诉人隐瞒其未与建兴公司签订书面合同的事实，在其与建兴公司因减免租金产生纠纷后，未能妥善解决此事，导致被上诉人张海民与建兴公司建立不定期租赁关系，上诉人张立华显然存在过错，但是建兴公司并未强行要求被上诉人搬离，被上诉人在录音中也表示“租金压力大、学生不开学、不想再继续承租”的意思，可见被上诉人有自行搬离的意思，故一审法院认定被上诉人自行搬离系造成装修损失的直接原因，酌定上诉人张立华对被上诉人产生的装修损失承担30%并无不当，本院予以确认。对于被上诉人的装修损失，门头制作18800元、店内拆除费8800元、冷库安装费14500元，均有转款证明予以证实，本院予以确认。上诉人称被上诉人所安装的冷库可以移动，不影响使用，被上诉人已经拆走，被上诉人对此不认可。上诉人张立华未提交其他证据予以证实，故对其主张本院不予采信。楼梯安装费4020元，被上诉人主张4000元，不违反法律规定，本院予以确认。对于被上诉人的装修费，根据张海民及其妻子通过微信、支付宝向李木贤转款的证据，可以证实其共计转款106500元，其中2019年6月7日转账8500元（备注：装修费用），被上诉人主张系材料款，不作为装修费主张，故对8500元，本院予以扣除，即张海民的装修费为98000元。对于被上诉人一审中提交的30000元及68000元的收条，因两份收条中李木贤均未捺印，且字体明显非一人书写，上诉人未提交其他证据证实其于2019年6月1日向李木贤支付现金30000元，故对两份收条，本院均不予采信。故对张海民一审称其向李木贤支付现金30000元的主张，本院不予采信。综上，被上诉人的装修损失有：门头制作花费18800元、店内拆除费8800元、店内装修花费98000元、冷库安装费14500元、楼梯安装费4000元，以上共计144100元。双方合同已履行一年，被上诉人已使用一年，故张海民的装修损失为144100元×4/5=115280元，上诉人应向被上诉人支付装修损失为115280×30%=34584元。 关于被上诉人主张的直接利益损失及可得利益损失。被上诉人仅提供了河北岭盟房地产开发有限公司、河北晟雀电子商务有限公司出具的声明及其妻子丁小梅向案外人董领弟、康跃颖的转账记录，未提交其与河北岭盟房地产开发有限公司、河北晟雀电子商务有限公司订立的提供冷餐服务的合同，或河北岭盟房地产开发有限公司、河北晟雀电子商务有限公司支付相应合同款项的证据，亦未提交董领弟系河北岭盟房地产开发有限公司员工、康跃颖系河北晟雀电子商务有限公司员工的证据，故仅凭被上诉人提交的证据不足以证实其与上述二公司之间订立真实有效的服务合同并实际支付补偿款的事实，因此被上诉人主张的直接利益损失及可得利益损失理据不足，本院不予支持。一审法院对被上诉人的直接利益损失及可得利益损失的认定不妥，本院予以纠正。 对于争议焦点问题四，因二上诉人系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且被上诉人缴纳的全部租赁费均汇至上诉人李翠敬个人账户，可以证实上诉人李翠敬对涉案合同是知晓的且基于二上诉人共同的意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条第二款之规定，一审法院判决李翠敬对上述债务承担连带责任并无不妥，本院予以确认。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 对于争议焦点问题五，二上诉人称一审法院未向其提供被上诉人的证据，并给予其充分质证时间。经查阅一审卷宗，一审法院于2020年7月17日向二上诉人送达了被上诉人的证据等材料，于2020年8月5日进行第一次开庭，当日向上诉人送达了被上诉人的补充证据及向被上诉人送达了上诉人提交的证据，并于2020年8月18日再次开庭，不存在上诉人所说的质证时间不充分的情形，故一审法院程序合法，对于上诉人的主张，本院不予采信。 综上所述，张立华、李翠敬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零四条、第七百零七条、第七百三十条、第一千零六十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1210号民事判决； 二、上诉人张立华与被上诉人张海民的《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除； 三、上诉人张立华于本判决生效之日十日内返还被上诉人张海民押金25000元、转让费16000元，并以41000元为基数，支付自2020年5月28日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、上诉人张立华于本判决生效之日十日内赔偿被上诉人张海民装修损失34584元； 五、上诉人李翠敬对上述三、四项承担连带责任； 六、驳回被上诉人张海民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3，752元，减半收取计1，876元，由上诉人张立华、李翠敬负担563元，由被上诉人张海民负担1313元；二审案件受理费2，728元，由上诉人张立华、李翠敬负担818元，由被上诉人张海民负担1910元。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二一年四月二十日 法官助理  王 琪 书 记 员  王西西 本判决为终审判决。