江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1781号原告（反诉被告）：徐州沪韵企业管理有限公司，住所地徐州市泉山区。法定代表人：刘园园，该公司经理。委托诉讼代理人：王永吉，江苏恒毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：许莉，江苏恒毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州金鹰国际实业有限公司，住所地徐州市彭城广场。法定代表人：张文煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李根，男，汉族，该公司员工，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：董伟，江苏金合律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州沪韵企业管理有限公司（以下简称：沪韵公司）诉被告（反诉原告）徐州金鹰国际实业有限公司（以下简称：金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沪韵公司的法定代表人刘园园及委托诉讼代理人王永吉、许莉，被告（反诉原告）金鹰公司的委托诉讼代理人李根、董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沪韵公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还履约保证金53829.08元、租金45277.94元、装修押金10000元；2、本案诉讼费被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月15日签订编号为061019812号的《租赁合同》，被告将其彭城广场店B座B1层pc-05号商铺出租给原告使用，后双方签订补充协议，租期从2019年12月7日起算。2019年12月新冠疫情蔓延全国，自2020年1月24日24时起，江苏省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应。因受新冠疫情政策、法规层面及疫情本身影响，原告租赁场地已无法从事经营活动，且原告经营品种为上海汤包，无法进行外卖业务。2020年1月25日，原告向被告发出解除租赁合同撤场函，同年3月3日，被告虽单方面强调可以正常经营但已经同意解除合同，只以需另行招商进场为由拒不同意清算。因新冠疫情这一不可抗力，原告已不能实现合同目的，故根据双方合同第十五条、第十八条要求解除合同，双方互不承担违约责任，请求依法支持原告诉请。金鹰公司辩称：1、原、被告之间的租赁合同履行期限为2019年12月7日-2021年12月31日，原告没有证据证实不能实现租赁合同的目的，也无证据证实符合合同解除的条件或被告同意解除合同；2、关于履约保证金，因原告解除合同系违约，应当支付相当于六个月租金的违约金，根据合同约定履约保证金应当先抵扣违约金，故不应予以退还，且被告保留继续向原告主张违约金的权利；3、疫情对包括被告在内的经营主体均造成了不小的影响，但原、被告双方的租赁合同并非不能继续履行，被告商场内的大部分业户均与被告共度难关，被告也采取了相应的措施来共同承担疫情带来的困境；4、根据省高院民事审判第一庭关于规范疫情相关民事法律指导意见相关规定，本案的租赁合同并不符合不可抗力，故合同不应解除。请求依法驳回原告诉请。金鹰公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金106623元；2、判令对反诉被告已经缴纳的履约保证金67851元不予退还；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。反诉原、被告双方于2019年11月签订租赁合同，约定反诉被告租赁使用反诉原告坐落于徐州金鹰彭城广场店B座内pc-5号商铺，租期25个月，自2019年12月5日起至2021年12月31日止，2021年之前该商铺的月租金为每平方米330元，反诉被告应缴纳履约保证金67851元；如反诉被告有违约行为，反诉原告有权从履约保证金中直接扣收合同约定的违约金，不足部分须另行支付。租赁期内，反诉被告擅自退租或提前单方终止合同的，应支付相当于六个月租金的违约金，赔偿因其违约行为给反诉原告造成的实际损失，且反诉原告有权没收履约保证金等。在该租赁合同履行期内，反诉被告擅自于2020年5月撤场不再经营，构成违约，故诉至法院，请依法支持反诉请求。沪韵公司辩称：1、反诉被告无违约行为。因受新冠疫情政策、法规层面及疫情本身影响，反诉被告租赁场地已无法从事经营活动，且反诉被告经营品种为上海汤包，无法进行外卖业务。2020年1月25日，反诉被告因疫情不可抗力向反诉原告提出解除租赁合同撤场函，同年3月3日，反诉原告已同意解除合同，只以需另行招商进场为由不同意清算。根据双方合同规定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方均不存在违约行为。2、合同约定的违约金过高，如法院认定反诉被告应当承担违约金，应对违约金数额进行调整；3、关于合同约定反诉原告有权扣除履约保证金的条款，是不公平不合理的霸王条款，不应得到支持。综上，请求依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2019年11月，原告（反诉被告）沪韵公司（承租方、乙方）与被告（反诉原告）金鹰公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定金鹰公司将坐落于徐州金鹰彭城广场店B座内B1层pc-05号商铺出租给沪韵公司使用，由沪韵公司经营沪酝美心品牌相关餐饮，租赁商铺套内建筑面积53.85平方米。该合同第三条约定：租赁物交付日期为2019年11月5日，租赁期限自2019年12月5日起至2021年12月31日止，装修免租期为2019年11月5日至2019年12月4日，装修免租期内仍需支付物业服务费、相关公用事业费和其他费用。该合同第四条约定：自2019年12月5日至2020年12月31日，首期租金每月每平方米330元，即首期租金69085.86元，与首期累计销售收入分成租金（12%）两者取高；首期之后的其他各月租金按每月每平方米330元即每月租金17770.50元与月销售收入分成（12%）两者取高。自2021年1月1日至2021年12月31日，每月每平方米租金346元即每月租金18632.10元与月销售收入分成（12%）两者取高。首期租金为装修期加首年三个月加不足自然月天数的租金；首期租金支付时间为办理进场日前支付，其他月租金均按完整自然月为一个交租期，应在每月20日前支付下个月租金。物业服务费为每月每平方米90元；首期物业服务费为装修期结束次日起至第四个月最后一日期间的物业服务费，首期物业服务费应于进场日前支付；之后的物业服务费每三个完整自然月交纳一次。该合同第六条约定：沪韵公司于该合同签署之日起五日内向金鹰公司支付相当于首年3个月租金、3个月物业服务费及水电费押金总和67851元作为履约保证金。在合同期内，沪韵公司如有违约行为，金鹰公司有权从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金。租赁期满或合同解除后，履约保证金退还条件为：沪韵公司完全履行了合同义务、结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；沪韵公司已按合同约定将场所归还；沪韵公司办理完毕营业执照注销或迁址手续；履约保证金在具备上述条件6个月后无息退还。该合同第七条约定：沪韵公司在装修期内需承担每月每平方米30元的物业服务费；需在涉案租赁物交付之日支付装修押金10000元；如沪韵公司没有违反该合同及有关装修的规定，装修期届满，且消防、工程等部门验收合格后1个月内，装修押金无息返还。该合同第十条约定：沪韵公司需遵守金鹰公司根据经营需求制定的营业时间，如遇不可抗力情形或特殊原因需要调整营业时间的，由金鹰公司另行通知；沪韵公司应配合于指定的时间开业并遵守营业时间，不得于营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员及进、退商品。该合同第十五条约定：经双方协商一致，可提前解除合同；因不可抗力或意外事件使合同无法履行的，可提前解除合同。提前解除合同，应当书面通知另一方。该合同第十七条约定：租赁期限内，沪韵公司非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租或提前单方面终止合同的，应支付相当于六月租金的违约金。该合同第十八条约定：由于发生不能预见、不能阻止或避免的事件，一方不能履行其在本合同项下的义务或推迟上述义务的履行，则在不可抗力事件持续期间，该方可免除未能履行义务的责任。如不可抗力事件持续超过60天以上，双方应通过友好协商决定是否解除或修改本合同。上述合同签订后，双方又于2020年1月14日签订《补充协议》一份，将租期开始时间由2019年12月5日变更为2019年12月7日。涉案租赁物于2019年11月5日交付给沪韵公司，沪韵公司于2019年12月初完成装修，并于2019年12月7日正式开业经营。沪韵已支付履约保证金67851元、首期租金87927.46元（包含2019年12月7日至2020年4月2日的租金和物业管理费）及装修押金10000元。2020年1月25日，沪韵公司向金鹰公司发送书面《通知》一份，载明：由于新型冠状病毒感染的××疫情波及全国，省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，因受上述疫情政策、法规层面及疫情本身影响，实际导致双方签订的《租赁合同》无法继续履行，商请提前解除合同。2020年3月3日，金鹰公司向沪韵公司书面回复称：上述《通知》于2020年2月16日收到，因金鹰公司已经政府批准于2020年2月18日恢复营业，且同意餐饮品类恢复营业开展外卖及自提业务，截至目前并无任何因素导致合同无法履行。金鹰公司并在回复中要求沪韵公司于2020年3月6日前明确开业时间，如沪韵公司仍有意向撤场，需致函明确，待金鹰公司完成招商工作、新品牌进场施工，可同步撤场。2020年3月6日，沪韵公司向被告书面复函称：因沪韵公司需要使用经营场所向消费者提供餐饮服务，且未曾开展外卖业务，现政府根据疫情防控要求，仍禁止涉案租赁物内从事餐饮服务经营活动（堂食业务），且何时恢复无法预期，故再次以不可抗力向金鹰公司商请提前解除合同。2020年4月22日，沪韵公司再次向金鹰公司发送《关于协商解除合同退费退场事宜的复函》，主要称：当日金鹰公司工作人员与沪韵公司法定代表人电话联系，告知因单方违约需赔偿6个月租金，履约保证金不予退还等，沪韵公司希望双方负责人能够共同出面商谈解除合同后退费退场事宜。2020年5月9日，金鹰公司书面回复称：金鹰公司不认可沪韵公司提出的新冠疫情影响致《租赁合同》不能履行的意见，并将其公司相关负责人电话函告沪韵公司。另查明，因受新冠××疫情影响，2020年2月6日至2020年2月17日，涉案租赁物所在徐州金鹰彭城广场店停止经营，2020年2月18日起经政府批准恢复经营。涉案租赁物已经于2020年5月7日交还金鹰公司。再查明，金鹰公司自述涉案商铺已于2020年8月1日另行出租。因双方意见分歧较大，致本案无法调解。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，金鹰公司系涉案租赁物的所有权人，其与沪韵公司签订的《租赁合同》依法成立并有效。关于双方合同的解除问题。本院认为，合同解除有约定解除和法定解除之分，享有法定解除权的一方可以依法解除合同，但应通知合同相对方，合同自通知到达对方时解除，而根据相关法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人享有法定解除权。本案中，新冠疫情的爆发确系不可抗力，但首先，江苏省因新冠××疫情于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，沪韵公司于次日即向金鹰提出解除合同，此时该不可抗力是否会导致双方租赁合同目的不能实现还未显现；其次，新冠疫情虽波及全国，但经过党和政府的严格部署，新冠疫情得到有效控制，全国经济生产早已逐步恢复，该不可抗力仅导致涉案租赁物所在商场短暂停业。综上，沪韵公司主张的不可抗力虽属实，但其影响并未达到不能实现涉案租赁合同目的的严重程度，故沪韵公司并不具备行使法定解除权的条件，其主张双方合同因不可抗力于2020年3月3日解除的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于沪韵公司多次向金鹰公司提出提前解除租赁合同，并于2020年5月将租赁物交还金鹰公司，故双方的租赁关系于2020年5月7日解除，且沪韵公司提前解除合同的行为系违约行为。关于首期租金的问题。本院认为，沪韵公司已付的首期租金为87927.46元，包含租金和物业管理费。根据双方合同约定，沪韵公司承租期间，应当按照330元/㎡/月的标准支付租金及按照90元/㎡/月的标准支付物业管理费。涉案商铺自2019年12月7日开始计租，直至2020年5月7日才返还金鹰公司，在此期间共152天的租金和物业管理费应为113023.04元。因受新冠××疫情影响，2020年1月24日24时，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日24时，江苏省将突发公共卫生事件响应等级调整为二级；2020年3月27日调整为省级三级响应；涉案租赁物所在徐州金鹰彭城广场店2020年2月6日至2020年2月17日停止经营。因此，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合江苏省公共卫生事件一级、二级响应事件，根据公平原则，本院酌定免除沪韵公司2020年2月6日至2020年2月17日共12天的租金和物业管理费，对2020年1月25日至2020年2月5日及2020年2月18日至2020年2月24日共19天的租金和物业管理费酌减至50%，对2020年2月25日至2020年3月27日共31天的租金和物业管理费酌减至70%，上述减免金额共计为22902.04元。综上，沪韵公司2019年12月7日至2020年5月7日应支付的租金和物业管理费应为90121元，故其要求退还首期租金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于超出首期租金部分的租金和物业管理费2193.54元，根据双方合同约定，应当从沪韵公司交纳的履约保证金中予以抵扣。关于履约保证金及违约金的问题。根据双方合同约定，租赁期限内，沪韵公司非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租或提前单方面终止合同，应支付相当于六个月租金的违约金，且金鹰公司有权没收沪韵公司的履约保证金；在合同期内，沪韵公司如有违约行为，金鹰公司有权从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金。鉴于沪韵公司存在提前解除合同的违约行为，故其应当承担相应的违约责任。双方租赁合同中既约定承租人提前终止合同应当支付相当于六个月租金的违约金，同时又约定出租人在此情况下可以没收履约保证金（相当于三个月租金和物业管理费），该两条约定实质上均是违约金条款，沪韵公司认为违约金约定过高，要求依法予以调整。本院认为，根据相关法律及司法解释的规定，违约金既具有惩罚性又具有补偿性，违约金过分高于因违约行为所造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，最长不超过六个月。鉴于金鹰公司自认涉案商铺已于2020年8月1日另行出租，因此违约金参照2020年5月8日至2020年7月31日期间的商铺闲置期间租金损失计算，共计85天租金49660.03元。因此金鹰公司主张的违约金及没收履约保证金的两项诉请总额应当以该损失为限，超出部分本院不予支持。鉴于双方在合同中约定金鹰公司有权以履约保证金优先抵扣违约金，故沪韵公司应承担的违约金直接以其缴纳的履约保证金抵扣，再扣除前述欠付的租金和物业管理费2193.54元，剩余的履约保证金16581.67元应当返还沪韵公司，对沪韵公司要求返还履约保证金的诉请的合理部分，本院予以支持。另需说明的是，虽然沪韵公司对于金鹰公司于2020年8月1日将涉案商铺另行出租的事实不予认可，但其对此亦未能提供相反证据予以反驳，同时，依据金鹰公司陈述的该事实计算的违约金数额低于相关法律及司法解释规定的最高限，亦不损害沪韵公司的权益，故本院以上述方式计算违约金。关于本诉原告沪韵公司要求返还装修押金10000元的诉请，根据双方合同约定，装修押金在装修期届满，且消防、工程等部门验收合格后1个月内，应无息返还原告。涉案租赁物已于2019年12月装修完成，并经金鹰公司同意于2019年12月7日正式开业，故装修押金应当返还给，沪韵公司的该项诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百八十条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、本诉被告徐州金鹰国际实业有限公司应退还本诉原告徐州沪韵企业管理有限公司履约保证金65657.46元、装修押金10000元；二、反诉被告徐州沪韵企业管理有限公司应支付反诉原告徐州金鹰国际实业有限公司违约金49660.03元；三、一、二两项相互抵扣后，徐州金鹰国际实业有限公司应于本判决生效后十日内退还徐州沪韵企业管理有限公司履约保证金15997.43元、装修押金10000元，合计25997.43元；四、驳回本诉原告徐州沪韵企业管理有限公司及反诉原告徐州金鹰国际实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8735元（徐州沪韵企业管理有限公司预交），由徐州沪韵企业管理有限公司负担5000元，徐州金鹰国际实业有限公司负担3735元；反诉案件受理费1850元（徐州金鹰国际实业有限公司），由徐州金鹰国际实业有限公司负担1200元，徐州沪韵企业管理有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘晓璐审 判 员  郭 娜人民陪审员  范玉壮二〇二一年四月二十五日书 记 员  刘晓敏附：年租金：330元/㎡/月×53.85㎡×12月=213246元年物业管理费：90元/㎡/月×53.85㎡×12月=58158元213246+58158=271404元2019年12月7日至5月7日共152天：271404元/年÷365天×152天=113023.04元2020年2月6日至2月17日共12天（全部免除）：271404元/年÷365天×12天=8922.87元2020年1月25日至2月5日及2月18日至2月24日共19天（免除50%）：271404元/年÷365天×19天×0.5=7063.94元2020年2月25日至3月27日共31天（免除30%）：271404元/年÷365天×31天×0.3=6915.23元减免合计：8922.87元+7063.94元+6915.23元=22902.04元减免后应付：113023.04元-22902.04元=90121元2020年5月8日至7月31日闲置期间租金损失：213246元/年÷365天×85天=49660.03元履约保证金应退：67851-49660.03-（90121-87927.46）=15997.43元