江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初2239号原告：张家港市工艺编织厂，住所地张家港市塘桥镇妙桥金村。法定代表人：金刚宝，该厂总经理。委托诉讼代理人：张紫凌，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜斌，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：张坤，男被告：张家港市东洲针织有限公司，住所地张家港市塘桥镇金村村。法定代表人：张坤，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王永雪，安徽滨阳律师事务所律师。原告张家港市工艺编织厂（以下简称工艺编织厂）与被告张坤、张家港市东洲针织有限公司（以下简称东洲针织公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月16日公开开庭进行了审理。原告工艺编织厂的委托诉讼代理人张紫凌、被告张坤暨被告东洲针织公司法定代表人、两被告共同委托诉讼代理人王永雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工艺编织厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付拖欠原告2019年2月10日至2020年2月10日期间的租金85000元；2、判令两被告以85000元/年为标准向原告支付自2020年2月11日起至2020年8月10日止的房屋占用费42500元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告张坤自2018年开始承租原告位于张家港市塘桥镇妙桥金村路101号的厂房，用以生产经营。2018年，被告张坤以个人名义与原告续订《房屋租赁协议》，双方约定租期自2018年2月10日至2020年2月10日，租金为85000元/年，租金于每年年初支付。该合同签订后，因客观原因，原告决定不再与被告续租，故在本合同到期前，原告即敦促被告寻找新的出租房，以便合同到期后及时搬离。合同到期后，经原告反复催促，被告拒不搬离，强行占用原告厂房直至2020年8月10日。被告房屋租赁期间的租金未付清，超出租赁期限的厂房占用费至今分文未付。原告催告未果，为维护自身合法利益，提起诉讼。被告张坤辩称，1、我承租了原告工艺编织厂的厂房，我已经按约支付了房屋租金，不欠原告工艺编织厂2019年2月10日至2020年2月10日期间的租金；2、原告工艺编织厂于2008年12月26日主体资格被吊销，在没有恢复之前，只能从事与吊销前的债权债务有关的事项，不能从事新的民事法律行为，在本案中作为原告缺乏法律依据；3、涉租房屋在2019年1月1日就被塘桥镇人民政府纳入拆迁补偿的范围，由金村村股份经济合作社进行了收购，而且塘桥镇人民政府已经给予了充分合理的补偿，原告工艺编织厂所受的损失已经得到了全部补偿，原告工艺编织厂不存在房屋占有使用费损失；4、原告工艺编织厂既不是涉租房屋的所有人也不是合法的使用人，原告工艺编织厂与涉租房屋没有关联性与利害关系，其作为原告主体不适合；5、我早已搬走，不存在占用原告工艺编织厂厂房的情形，原告工艺编织厂称我占用其厂房与事实不符；6、原、被告所签的房屋租赁协议均没有法人签章确认，不是法人的法律行为；7、案涉房屋租赁协议属于无效协议，原告工艺编织厂作为过错方，应当赔偿作为无过错方的我方损失；8、原告工艺编织厂对我方停水停电，要求我方搬迁，却不给我方拆迁补偿款；9、本案保全违法，应解除保全措施。被告东洲针织公司辩称，1、我公司未承租原告工艺编织厂的厂房，我公司未与原告工艺编织厂签订房屋租赁协议，协议是张坤个人所签，事后我公司并未追认，张坤的签字行为不是法人的行为，我公司不是适格被告，请求法院驳回原告工艺编织厂对我公司的起诉；2、原告工艺编织厂于2008年12月26日主体资格被吊销，在没有恢复之前，只能从事与吊销前的债权债务有关的事项，不能从事新的民事法律行为，在本案中作为原告缺乏法律依据；3、涉租房屋在2019年1月1日就被塘桥镇人民政府纳入拆迁补偿的范围，由金村村股份经济合作社进行了收购，而且塘桥镇人民政府已经给予了充分合理的补偿，原告工艺编织厂所受的损失已经得到了全部补偿，原告工艺编织厂不存在房屋占有使用费损失；4、原告工艺编织厂既不是涉租房屋的所有人也不是合法的使用人，原告工艺编织厂与涉租房屋没有关联性与利害关系，其作为原告主体不适合；5、被告张坤早已搬走，不存在占用原告工艺编织厂厂房的情形，原告工艺编织厂称其占用厂房与事实不符；6、案涉房屋租赁协议属于无效协议，原告工艺编织厂作为过错方，应当赔偿作为无过错方的被告张坤损失；7、原告工艺编织厂对被告张坤停水停电，要求被告张坤搬迁，却不给被告张坤拆迁补偿款；8、本案保全违法，应解除保全措施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：工艺编织厂（甲方、出租方）与张坤（乙方、承租方）订有《房屋租赁协议》1份，主要内容：一、乙方租用甲方的生产用厂房1000平方米，每平方米按75元计算，合计租金75000元，乙方租用辅助房6间，合计租金9500元，另加自建专用路面500元，共计租金为85000元，续租价格根据市场浮动价进行提升；二、租赁期从2018年2月10日起到2020年2月10日止；三、租赁期内乙方未经甲方同意许可，乙方不得转租，不得乱搭乱建；四、乙方在租用期内未经甲方同意不得破坏原有租房结构进行装修，租赁期内房屋维修由乙方负担；五、租金上交：在合同签订当日支付全年租金，续后每年在年初签订合同时一次付清；六、供电由乙方自行解决直接支付给供电部门；七、水费由乙方自行安装水表，分月支付；八、乙方需管理好租房安全、消防、卫生等各项工作，如有发生问题均由乙方负责，并要按样赔偿甲方；九、土地使用税按照上级规定由乙方自行负担，公用面积按实用面积进行分摊；十、乙方如果有违反本协议中的任何条款，甲方有权解除本协议，并要求乙方按本协议总额的50%作为赔偿金，甲方也不得无故提前解除本协议；十一、如果其他事项可双方协商解决。金刚宝、金建新在甲方代表处签字，张坤在乙方代表处签字。另查明，涉租厂房未办理房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证。又查明，东洲针织公司以工艺编织厂、金刚宝为被告向本院提起诉讼，要求工艺编织厂、金刚宝赔偿装修费、停业损失费、搬迁费、设备损失费等损失，本院于2021年1月5日立案受理，案号为（2021）苏0582民初224号。东洲针织公司在诉状中称“2018年2月15日，原告租赁被告房屋用于工厂生产，年租金85000元”、“被告强制原告于2020年8月10日搬迁”。审理中，法庭询问东洲针织公司或者张坤是在什么时候搬离涉租厂房的，张坤回复“2020年8月10日搬离的”。本院于2021年2月19日作出（2021）苏0582民初224号民事判决，驳回了东洲针织公司的诉讼请求，其中判决书第5页第14、15行载明“张坤在签订案涉《房屋租赁协议》时显系以原告东洲针织公司法定代表人名义从事职务行为”，第6页最后1行载明“原告东洲针织公司自认其是在2020年8月10日搬离涉租房屋”，该判决业已生效。以上事实，有《房屋租赁协议》、本院（2021）苏0582民初224号案件卷宗材料及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。审理中，本院为查明事实，依职权调取了本院（2020）苏0582民初8603号案件卷宗材料中的调查笔录与《厂房收购协议》。其中调查笔录系本院于2020年9月29日至塘桥镇××村村村委调查制作的，该村村主任钱颂扬在调查笔录中陈述的主要内容为：江苏省提出三优三保，就是将厂房拆迁，将建设用地变成基本农田……工艺编织厂有四层厂房是六十年代造的，是危房，而且该厂自己不经营，全部用于出租，租了七八家，安全隐患很大，又涉及331安全治理，村里就考虑将工艺编织厂纳入三优三保拆迁，该厂金刚宝和股东商量后讲愿意的。我就提出已出租的厂房，租期满后就不要出租了，当时初定2019年要实施拆迁，后来涉及部分承租人租期未到，故一直未实施。到了2019年8月29日开始，镇拆迁公司、评估公司派人一起去丈量、初评，形成了一个初步报告。正式的拆迁协议是2020年5月签的……我村委部分集体厂房出租的指导价，其中2019年度平房租金为120元每平方米，楼房租金为100元每平方米。钱颂扬另提供了塘桥镇金村经济合作社和金刚宝（代表工艺编织厂和张家港市胜天帽业有限公司）签订的1份《厂房收购协议》。以上事实，有本院（2020）苏0582民初8603号案件卷宗材料及本案质证笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案租赁合同纠纷所涉法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。具体到本案中，涉租厂房未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证或者有关主管部门的批复，原告工艺编织厂与被告东洲针织公司签订的《房屋租赁协议》应归于无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告工艺编织厂要求被告东洲针织公司按合同约定的85000元年租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定。被告东洲针织公司、张坤辩称租金标准应为两年支付85000元，本院认为，被告东洲针织公司在（2021）苏0582民初224号案件中已自认年租金为85000元，参照塘桥镇金村村集体厂房出租指导价的标准，本院认定双方约定的租金标准应为每年85000元。被告东洲针织公司、张坤的该辩称显然与事实不符，亦有违诚信诉讼原则，对该辩称，本院不予采信。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。关于搬离涉租房屋的时间，被告东洲针织公司在（2021）苏0582民初224号案件中回答法庭提问时明确回答为2020年8月10日，而在本案中，被告东洲针织公司则改称是从2019年1月21日开始搬迁至5月26日搬迁完毕，因被告东洲针织公司未就前后陈述不一致作出合理说明，应以其在先陈述为准。因原告工艺编织厂亦认为被告东洲针织公司于2020年8月10日搬离涉租房屋，本院对该时间节点予以确认。审理中，双方均确认承租方已支付85000元，则被告东洲针织公司还结欠原告工艺编织厂租赁期内房屋占有使用费85000元。关于租赁期满后的房屋占有使用费，因原告工艺编织厂已于2020年5月份就涉租厂房与塘桥镇金村经济合作社签订了《厂房收购协议》，该协议签订后，涉租房屋的处置权已归塘桥镇金村经济合作社所有，原告工艺编织厂在之后也不存在任何损失。综合考量上述因素，本院酌定被告东洲针织公司应支付租赁期满后的房屋占有使用费19000元。综上，被告东洲针织公司应支付原告工艺编织厂房屋占有使用费104000元。原告工艺编织厂要求被告张坤对被告东洲针织公司所欠房屋占有使用费承担共同给付义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告工艺编织厂的主体资格，根据国家企业信用信息公示系统显示，原告工艺编织厂已于2008年12月26日被吊销，但并未注销，其作为民事主体可以清理本公司的债权债务，现原告工艺编织厂就本案向被告东洲针织公司提起诉讼，主体适格，被告东洲针织公司辩称原告工艺编织厂主体不适格，与法律规定不符，对该辩称，本院不予采纳。被告东洲针织公司、张坤称案涉《房屋租赁协议》的合同相对方为被告张坤，本院对该意见不予采纳，理由如下：首先，在本院（2021）苏0582民初224号案件中，系以东洲针织公司作为原告提起诉讼，表明东洲针织公司、张坤认可《房屋租赁协议》的合同相对方为东洲针织公司而非张坤个人；其次，已生效的（2021）苏0582民初224号判决已认定东洲针织公司为《房屋租赁协议》的合同相对方。综上所述，对被告东洲针织公司、张坤的该辩称，本院不予采纳。被告张坤辩称案涉《房屋租赁协议》没有法人签章确认，不是法人的法律行为。本院认为，依照法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。原告工艺编织厂及被告东洲针织公司的法定代表人各自在案涉《房屋租赁协议》上签字，上述行为的法律后果应由原告工艺编织厂及被告东洲针织公司承受。被告张坤的该辩称与法律规定相违，对该辩称，本院不予采纳。被告东洲针织公司、张坤还辩称案涉《房屋租赁协议》系无效合同，原告工艺编织厂作为过错方，应赔偿其损失。本院认为，案涉的房屋租赁协议虽归于无效，但被告东洲针织公司并未提供证据证实本案对于合同效力的判断对其承租使用涉租房屋产生影响。对被告东洲针织公司、张坤的该辩称，本院亦不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、被告张家港市东洲针织有限公司应支付原告张家港市工艺编织厂房屋占有使用费104000元。限被告张家港市东洲针织有限公司于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告张家港市工艺编织厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，减半收取计1425元，财产保全费1170元，合计2595元，由原告张家港市工艺编织厂负担235元，由被告张家港市东洲针织有限公司负担2360元。被告张家港市东洲针织有限公司应负担部分限于判决生效后10日内直接交纳本院（汇入本院诉讼费账户，账户详情见本判决所附《当事人须知》中诉讼费用之账户）。逾期不交，本院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二一年四月一日书记员  陈荣燕