山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终588号上诉人（原审被告）：辛兵，男，1981年10月27日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。上诉人（原审被告）：陈静静，女，1981年8月27日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：葛长峰，山东振鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：田文静，山东振鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：成建，男，1974年5月26日出生，汉族，居民，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。上诉人辛兵、陈静静因与被上诉人成建房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初5494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。辛兵、陈静静上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未受理上诉人提起的反诉，增加上诉人诉累，且不利于案件的正确审理。本案一审过程中，上诉人提起反诉并提供了相关证据，一审判决以侵权人难以确定为由没有受理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。被上诉人允许他人擅自开设消防通道，未尽到维修义务是纠纷发生的主要原因，如本案反诉依法受理，更有利于查明案件事实。二、上诉人陈静静不是适格的被告，不应承担租金等支付义务。首先，陈静静不是《房屋租赁合同》的签约主体，不是合同当事人。其次，被上诉人提交的《租金说明》显示的签字人并非陈静静，被上诉人也不能证明陈静静在该《租金说明》上签字。第三，陈静静作为法定代表人为日照爱上云巢装饰工程有限公司（以下简称爱上云巢公司）的利益反映问题，并不能证明陈静静是房屋承租人。三、本案被上诉人违约在先，并非上诉人单方违约，不符合解除合同的条件。案涉《房屋租赁合同》并未约定租金交纳期限，上诉人已经支付了2019年12月之前的租金18万元。12月份之后的租金当时正在筹措之中，并不属于违约。被上诉人未经上诉人同意擅自允许他人(如家酒店)在承租房屋三楼开设消防通道，并未尽维修义务，双方因此发生争议。被上诉人违约在先是租金延期支付的主要原因。四、一审判决未扣除2019年12月26日至2020年4月14日期间的租金，租金认定数额有误。2019年12月26日至2020年4月14日期间，被上诉人联合物业公司对承租房屋进行停水、停电，上诉人无法使用该房屋，该期间的租金不应当予以支持。成建辩称，一、上诉人在一审中提起反诉系基于侵权，与本案房屋租赁纠纷并非同一法律关系，不应在本案中合并审理。且根据民事诉讼法的相关规定，法院对当事人提起的反诉是“可以”合并审理，并非“应当”合并审理。二、两上诉人系夫妻关系，上诉人辛兵承租案涉房屋用于经营爱上云巢公司，该公司法定代表人系上诉人陈静静，证明陈静静对其丈夫辛兵租赁房屋的事宜是知情并同意的。被上诉人提交的《租金说明》中“陈静”是陈静静的亲笔签名，陈静静对外经常以“陈静”自称。三、消防通道在案涉房屋租赁合同签订前就已存在，上诉人在签订合同前对房屋结构及周边环境是知情的。另外消防通道涉及整栋建筑公共安全，也不构成上诉人拒付房租的理由。成建向一审法院起诉请求：1.判令解除成建与辛兵于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令辛兵、陈静静支付租金及房屋占有使用费（截至起诉之日2020年7月10日为236180元，之后按合同约定租金标准支付至房屋实际返还之日止）；3.判令辛兵、陈静静腾空案涉房屋【日照市东港区，产权证号：鲁（2017）日照市不动产权第0006723号】，并支付实际返还房屋之日前的物业水电费（截至2020年6月30日为2431.4元，之后以房屋实际返还之日的金额为准）；4.判令辛兵、陈静静支付成建代理费14000元；5.诉讼费、保全费、保全担保费等相关费用由辛兵、陈静静负担。成建向一审法院提交如下证据：证据一、鲁（2017）日照市不动产权第0006723号不动产权证书原件及复印件一份，证明成建拥有位于日照市济南路北（四季圣园北区016幢01单元01-102号商业房屋一处；证据二、结婚证及复印件一份，证明成建与案涉房屋登记的所有人陆兰萍系夫妻关系，案涉房屋为成建夫妻共同财产；证据三、《房屋租赁合同》原件一份，证明2017年4月11日双方签订房屋租赁合同一份，成建将其拥有的案涉房屋出租给辛兵使用。租赁期间自2017年5月18日至2022年5月18日止。租金每年人民币36万元，且每两年上涨6%。2019年5月18日-2020年5月17日年度的租金应为381600元；证据四、辛兵、陈静静书写的《租金说明》一份，证明辛兵、陈静静于2019年12月3日承诺付清拖欠的2019年5月18日-2020年5月17日年度剩余租金18万元，并认可“如未按交期交纳，退回房屋”的逾期违约责任；证据五、辛兵书写的《承诺书》，证明辛兵承诺逾期支付租金的违约责任，包括承担律师费、保全费、保函费等；证据六、委托代理合同一份、代理费发票一张，证明成建因本案与山东舜铭律师事务所签订委托代理合同并支付代理费14000元；证据七、保全裁定一份、保函费单据一张，证明成建保全辛兵财产，支出保全费1920元、保函费560元；证据八、提交物业费收据、物业证明及物业费折扣单一份，证明截至2020年9月30日辛兵、陈静静拖欠物业费3523.8元，截至2020年9月10日拖欠水费121.2元、电费1851.6元，以上共计5496.6元，但是疫情期间电费是95折，减免了92.6元，成建实际为辛兵、陈静静代为清偿了5404元，依据双方约定的合同该部分费用应由辛兵、陈静静承担。辛兵、陈静静经质证，对证据一、证据二真实性无异议；对证据三除左下方备注房租每两年上涨6%有异议，该备注并未按手印确认，对合同其他内容真实性没有异议；对证据四真实性无异议，但该证据上记载的签字人为陈静，并非陈静静，同时该《租金说明》只是记载于2019年12月20日前交纳陆兰萍房租18万元，并非本案成建诉讼的金额，该证据也不是辛兵的真实意思表示，因成建房屋并不具有正常使用条件，辛兵多次提出异议，仍未解决，该《租金说明》是成建以停水停电作为条件迫使辛兵书写，并不能改变成建违约在先的事实；对证据五真实性无异议，但该《承诺书》并非辛兵真实意思表示，同时该《承诺书》写明的是辛兵负责合理的律师费及其他费用，对于不合理的费用辛兵不应承担；对证据六委托代理合同及发票真实性无异议，但按照起诉金额计算律师费并不符合双方约定，即使发生律师费，也应当按照法院认定的金额承担；对证据七真实性无异议；对证据八真实性无异议，但按照法律规定物业公司应当开具发票，便于辛兵财务入账。经审查，辛兵、陈静静对于成建提交的证据一、证据二、证据七的真实性无异议，一审法院予以确认；关于证据三，辛兵、陈静静对于合同真实性无异议，但对于合同中手写的备注内容不予认可。然该备注内容系记载于合同中，理应作为合同内容的一部分，因合同明确载明一式二份，如辛兵对该备注内容有异议，应积极提供其作为合同乙方所持有的原件，并与成建提供的合同原件加以比对，然辛兵并未提供，亦未提供其他证据证实该备注并非双方约定的合同内容，故对于辛兵、陈静静否认该备注内容真实性的质证意见，一审法院不予采纳；关于证据四，辛兵认可其系爱上云巢公司总经理，其承租成建房屋系用于经营开办爱上云巢公司，辛兵提供的爱上云巢公司营业执照载明公司法定代表人系陈静静，辛兵、陈静静作为爱上云巢公司的高级管理人员，就作为公司营业场所的案涉房屋租赁情况对外作出相应承诺、说明，符合交易习惯，虽证据四中的签字系“陈静”并非“陈静静”，但根据证据四说明内容的书写字体与“陈静”关于落款签名及时间的书写字体以及辛兵的签字行为来看，该“陈静”即本案被告陈静静；关于证据五，辛兵、陈静静虽主张出具《承诺书》并非其真实意思表示，但其未能提供其他证据加以证实，故对于该证据一审法院予以确认；关于证据六的真实性，一审法院亦予确认；关于证据八，虽成建提供的并非交费发票，但从该证据形式上能够认定成建实际交纳了房屋水电、物业费，对于该证据，一审法院亦予以确认。辛兵、陈静静提交如下证据：证据一、爱上云巢公司证明、营业执照各一份及案涉房产照片一张，证明辛兵承租案涉房屋用于经营开办爱上云巢公司；证据二、案涉房屋漏水视频光盘一张，证明成建未能保证房屋正常使用，构成违约，辛兵有权暂停支付租金；证据三、案涉房产三楼被违法开辟消防通道的图片，证明成建允许第三人（如家酒店）在辛兵承租的三楼开辟消防通道，影响辛兵使用房屋，构成违约，辛兵有权暂停支付租金；证据四、成建强制停水停电的公告打印件、日照日报对该事件的文章报道打印件，证明成建于2019年12月26日违法停水停电，迫使辛兵停业。开辟消防通道是成建同意的；证据五、日照市芳州物业管理有限公司（以下简称“芳州物业”）物业经理卢立柏的通话录音，证明停水停电是成建授权实施的，案涉房屋直至2020年4月尚未通水通电；证据六、日照市人民政府新冠疫情通告，证明2020年2月、3月为新冠疫情期间，辛兵并未实际使用案涉房屋，不应承担租金或使用费；证据七、陈静静与成建于2019年12月26日18时38分的通话录音，证明成建对于停水停电的事实知情，且由成建委托。成建经质证，对证据一公司证明真实性不认可，经查爱上云巢公司法人系陈静静，工商登记信息没有与辛兵相关的信息，对营业执照无异议，对房产图片认为与目前现状不符，案涉租赁合同的承租方系辛兵并非爱上云巢公司；对证据二图片无法证实是案涉房屋，对其真实性不予认可；对证据四照片的真实性不予认可，照片中的纸质文件系破损后拼接的，对于报道，成建无法确认该内容是否系日照日报的报道，对该证据的真实性不予认可，且从内容看其主要投诉的是物业；对证据五辛兵、陈静静应出具原始载体，成建需核实录音相对方的身份；对证据六图片打印件没有政府部门的印章，对真实性不予认可，对新冠疫情事实予以认可。另外，辛兵、陈静静主张的房屋漏水问题，案涉房屋已租赁三年多，从租赁之初辛兵就对案涉房屋有了解，且17年度和18年度租金是按时交付的，从未因漏水问题要求成建承担某种责任，辛兵、陈静静的该主张并不构成抗辩成建诉求的理由；对证据七认为停水停电是因辛兵、陈静静不交物业水电费，每次都承诺给，但是都拖延。物业部门打电话给成建后，成建答复他用的他给，他不给就停电。经审查，对于辛兵、陈静静提交的证据一至证据七的真实性，一审法院予以确认。一审法院认定事实：2017年4月11日，成建（甲方）与辛兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定成建将位于房屋出租给辛兵居住使用，租赁期限自2017年5月18日至2022年5月18日。租金每年36万元。辛兵租赁期间，水费、电费、物业费以及其他因居住产生的费用由辛兵负担。租赁结束时，须交清欠费。租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，等等。双方均在合同下方签字捺印。合同下方手写备注：房租每两年上涨6%。成建主张，辛兵承租后按约交纳2017年5月18日至2019年5月17日即前两年度租金。对于2019年5月18日至2020年5月17日即第三年度租金，辛兵仅支付20万元，该年度租金尚欠181600元未支付，后续租金亦未支付。辛兵、陈静静曾于2019年12月3日向成建出具《租金说明》，内容载明：“今于2019年12月20日之前交纳陆兰萍房租180000元（大写：壹拾捌万元整），如未交纳，房屋退回，房车收回，物业费与陆兰萍无关，由租赁方承担。”当日，辛兵再次向成建出具《承诺书》，内容载明：“承诺人辛兵自2017年4月11日签订租房合同至2022年4月10日结束期间，产生的房租、物业管理费、水费、电费等费用如到期未能付清，均由承租人辛兵负责。如因此产生的合理的律师费、诉讼费、保函费、保全费、执行费、交通费、餐费也一并由辛兵负责。原合同租金每年按实付清。特立此据！承诺人：辛兵。”2019年12月25日，成建与案外人陆兰萍向辛兵出具《告知书》，告知辛兵因其拖欠租金18万元及水电费、物业费28382.9元，要求辛兵按照12月3日签订的《租金说明》结清所欠费用，否则于2019年12月26日下午5点前委托芳州物业采取停水、停电措施。辛兵、陈静静认可2019年12月份以后的租金未支付，但主张拖延支付租金的原因系成建违约在先，因租赁房屋漏水且成建未经辛兵同意擅自允许他人在案涉房屋三楼开设消防通道。另查明：辛兵承租的案涉房屋系沿街房一至三层，该沿街房共五层，辛兵承租前，四、五层已经由他人租赁用于经营如家酒店。再查明：陆兰萍系成建妻子，系案涉房屋的登记所有人。其于2020年9月24日向案涉房屋的物业公司芳州物业交纳2020年3月31日至2020年9月30日的水费121.2元、电费1851.6元，交纳2020年4月1日至2020年9月30日的物业费3523.8元，上述款项共计5496.6元，经减免后实际交纳5404元。还查明：成建因委托山东舜铭律师事务所代理本案诉讼，支出律师费14000元。因本案支出保全费1920元、保全担保费560元。案件审理过程中，辛兵向一审法院提出反诉，要求成建赔偿经济损失30万元并承担诉讼费、保全费等。一审法院认为，成建与辛兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，一审法院予以确认。本案的争议焦点主要集中在：1.陈静静是否系本案适格被告，应否认定为承租人；2.房屋租赁合同应否解除；3.保全费、担保费、律师费的承担。关于争议焦点一，陈静静是否系本案适格被告，应否认定为承租人。辛兵与成建签订租赁合同后，将承租房屋用于爱上云巢公司经营，陈静静系爱上云巢公司的法定代表人。在租赁期间，陈静静曾于2019年12月3日向成建出具《租金说明》，该说明内容涉及交纳房租时间、数额及未交纳房租自愿承担的后果等。作为爱上云巢公司的法定代表人，陈静静本无相关义务，就上述事关房屋租赁的主要事宜作出承诺，其向成建出具该《租金说明》的行为即视为其自愿履行作为房屋承租人应尽的主要合同义务。且根据辛兵、陈静静提供的证据，陈静静多次以租赁商户身份向媒体反映问题、与物业公司及成建沟通交涉房屋租赁事项，故应当认定陈静静与辛兵均系案涉房屋的承租人，应当受租赁合同约束。故对陈静静关于其并非租赁合同主体、并非适格被告的辩解，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，房屋租赁合同是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”辛兵、陈静静曾于2019年12月3日向成建出具《租金说明》，在该份说明中，辛兵、陈静静承诺于“2019年12月20日之前交纳房租18万元，如未交纳，房屋退回，物业费由租赁方承担。”因辛兵、陈静静未支付第三年度租金，双方经协商后，辛兵、陈静静承诺于2019年12月20日前付清当年度租金，然在合理期限内仍未支付，该情形符合合同的法定解除条件，故成建现要求解除《房屋租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。关于辛兵、陈静静抗辩未交纳房租的原因系成建违约在先。首先，辛兵、陈静静主张租赁房屋漏水。辛兵、陈静静承租的房屋系三层楼房，即便存在房屋漏水问题，辛兵、陈静静完全可以通过要求成建修复房屋或赔偿损失主张权利，且四层、五层出租在前，辛兵、陈静静租赁在后，故房屋漏水不能成为其拒付租金的理由；其次，关于辛兵、陈静静主张的成建在三楼设置消防通道门影响辛兵、陈静静经营。成建在庭审中亦认可案涉房屋三楼存在消防通道，但即便该消防通道的设置并非用于爱上云巢公司，作为建筑物中必备的营救疏散公共通道，任何单位和个人都有维护消防安全、保障消防通道畅通的义务，消防通道的设置存在公共性和强制性，且应符合建筑物设计标准，并不以经营、使用的方便、美观等作为必要条件。如根据建筑物设计要求，该幢建筑物的消防通道必须设置在承租房屋范围之内，辛兵、陈静静理应遵循，并为消防通道设置提供便利。如消防通道并非必须设置在案涉房屋内，辛兵、陈静静可以另行向成建主张违约责任或向侵权人主张侵权责任，且消防通道开设时间在辛兵、陈静静向成建出具《租金说明》及《承诺书》之前，故亦不能以此为由拒付租金；第三，关于辛兵、陈静静主张因成建停水停电导致其无法使用房屋因而拒付租金，辛兵、陈静静自认成建给予停水停电的时间是2019年12月26日，辛兵、陈静静出具《租金说明》及《承诺书》的时间为2019年12月3日，承诺交纳租金的时间为2019年12月20日，从时间的先后顺序上，辛兵、陈静静拒交租金在先，停水停电在后。且在双方之间的租赁合同关系中，成建并无在先履行的义务，辛兵、陈静静不享有对成建的先履行抗辩权，故辛兵、陈静静以上述原因拒付租金亦于法无据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现案涉房屋仍由辛兵、陈静静实际占有使用，故合同解除后，辛兵、陈静静应将房屋返还成建，且返还的房屋应当符合约定或按照该房屋的性质使用后的状态，同时，还应向成建支付拖欠租金，并按照实际占用房屋时间支付房屋占有使用费。根据双方合同约定，租金每年36万元，每两年上涨6%。现辛兵、陈静静已经支付前两年度租金，按照合同约定，第三年度即2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金应为381600元（360000元×106%），根据双方结算，该年度辛兵、陈静静尚欠租金18万元。第四年度即2020年5月18日至2021年5月17日期间租金亦为381600元。2019年5月18日至2021年5月17日期间日租金应为1045.48元（381600元/365天）。现辛兵、陈静静仍实际占用该房屋，故应当按照1045.48元/日标准向成建支付租金、房屋占有使用费。但考虑到第三年度期间存在较大范围的疫情影响，一审法院酌定从辛兵、陈静静拖欠租金中扣除一个月租金31364.4元（1045.48元/日×30天），故辛兵、陈静静应当支付第三年度租金148635.6元。第四年度租金、占有使用费按照1045.48元/日标准支付至辛兵、陈静静实际腾空交付房屋之日，截至2020年10月10日，辛兵、陈静静应支付第四年度租金152640.08元（1045.48元/日×146天）。故截至2020年10月10日，辛兵、陈静静共计拖欠租金301275.68元（148635.6元+152640.08元）。另，辛兵、陈静静还应向成建支付租赁期间成建垫付的物业费、水电费。辛兵、陈静静租赁期间，拖欠物业费、水电费共计5496.6元，经物业公司减免后，由成建代为垫付水电费、物业费共计5404元，故辛兵、陈静静应向成建支付其垫付的水电费、物业费5404元。关于成建主张辛兵、陈静静应继续按照实际返还房屋之日支付物业费、水电费，因成建并非收取物业费、水电费的适格主体，亦未举证证实除上述垫付金额外，还代为垫付了其他费用，故对于成建要求辛兵、陈静静按照实际返还房屋之日支付物业费、水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。如成建另行代为垫付，可在费用实际发生后另案主张。关于争议焦点三，保全费、保全担保费、律师费的承担。因辛兵、陈静静拖欠房租导致成建支出律师费14000元、诉讼费2544.5元、保全费1920元、保全担保费560元，上述费用均系因辛兵、陈静静违约导致成建支出的必要合理费用，理应由辛兵、陈静静共同承担。同时，辛兵亦曾向成建承诺，如因房租、水电费等费用未付清，产生的合理律师费、诉讼费、保函费、保全费、执行费等由其负责。故因本案产生的上述费用，理应由辛兵、陈静静共同承担。关于辛兵在本案中提出的反诉，首先，本诉与反诉应当基于同一法律事实或同一法律关系，本案中的本诉，成建基于与辛兵的租赁合同关系，要求解除合同并支付拖欠租金，而反诉中，辛兵要求成建赔偿经济损失是基于辛兵主张成建强制断水断电给其造成经济损失的侵权关系，且断水断电系因辛兵违约在先；其次，辛兵请求成建赔偿经济损失30万元，并未明确该损失的具体内容，即便存在经济损失，导致该损失的实际侵权人也难以确定，无法就此认定唯一侵权人为成建；第三，辛兵反诉请求需对其经营损失、投资损失进行评估。综合以上因素，一审法院在本案中对辛兵反诉不予受理，辛兵告可通过起诉另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审判决：一、解除成建与辛兵于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》；二、辛兵、陈静静于判决生效之日起七日内支付成建租金及房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费截至2020年10月10日为301275.68元，自2020年10月11日起至辛兵、陈静静实际腾空并返还房屋之日止，按照1045.48元/日计算）；三、辛兵、陈静静于判决生效之日起十五日内腾空并向成建交付其承租的位于日照市东港区房屋；四、辛兵、陈静静于判决生效之日起七日内支付成建垫付物业费、水电费5404元；五、辛兵、陈静静于判决生效之日起七日内支付成建律师代理费14000元；六、辛兵、陈静静于判决生效之日起七日内支付成建保全担保费560元；七、驳回成建本案的其他诉讼请求。案件受理费5089元，减半收取2544.5元，保全费1920元，由辛兵、陈静静负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明：陈静静与辛兵系夫妻关系。本案一审中辛兵以成建擅自允许如家酒店在案涉房屋三楼开设消防通道，以及同第三人采取断水断电方式迫使其停止经营为由，提起反诉，要求成建赔偿经济损失30万元。一审中，辛兵、陈静静自认案涉房屋三楼消防通道于2019年5月份开通。本院经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于陈静静是否系案涉房屋承租人的问题。成建一审中提交的《租金说明》签名为“陈静”，辛兵、陈静静主张该说明签字人并非陈静静。根据已查明事实，陈静静与辛兵系夫妻关系，二人共同经营管理爱上云巢公司，案涉房屋亦实际用于爱上云巢公司的经营场所。且在房屋租赁后，陈静静多次以租赁商户身份向媒体反映问题，与物业公司及成建沟通房屋租赁事宜。因此，结合辛兵亦在该《租金说明》上的签字行为，认定《租金说明》中的“陈静”即为本案陈静静，具有高度盖然性。诉讼中陈静静虽对“陈静”的签名提出异议，但并未申请鉴定，应当承担举证不能的法律后果。一审认定《租金说明》落款中的“陈静”为本案上诉人陈静静，并无不当。陈静静与辛兵共同向成建出具《租金说明》，承诺租金支付的数额、时间及未付租金房屋退回的后果，应视为其对案涉房屋租赁合同承租人权利义务的认可，故应当认定陈静静为案涉房屋的承租人。关于辛兵、陈静静是否应当支付租金及应支付租金的数额问题。辛兵、陈静静于2019年12月3日向成建出具《租金说明》，承诺于2019年12月20日前支付2019年度尚欠租金180000元，然二人未按约支付。诉讼中，辛兵、陈静静主张拖延支付租金的原因在于租赁房屋漏水，成建未尽维修义务且成建未经其同意擅自允许他人在案涉房屋三楼开设消防通道，但辛兵、陈静静提交的视频资料不能证明案涉房屋存在漏水问题且影响房屋的正常使用，同时辛兵、陈静静自认房屋消防通道于2019年5月份开通，消防通道的开设时间在二人出具《租金说明》及《承诺书》之前，故辛兵、陈静静以成建违约在先而拒付租金的抗辩意见不成立，本院不予采纳。成建要求辛兵、陈静静支付租金，于法有据，应予支持。现辛兵、陈静静仍占用案涉房屋，二人应当按照约定支付租金至返还房屋之日止，故一审判决辛兵、陈静静支付成建截至2020年10月10日拖欠租金301275.68元，并自2020年10月11日起至实际返还房屋之日按1045.48元支付房租，并无不当。辛兵、陈静静关于2019年12月26日至2020年4月14日承租房屋停水、停电期间的租金不应当支付的主张无依据，本院不予支持。关于辛兵一审中提起的反诉问题。辛兵主张成建擅自允许如家酒店在案涉房屋三楼开设消防通道及与第三人采取断水断电方式迫使其停止经营，要求成建赔偿其经济损失30万元。由于本案系租赁合同纠纷，案涉房屋断水断电的侵权行为主体并不仅涉及本案租赁合同的相对方。鉴于本案诉讼主体的问题，一审法院经审查后对辛兵该项反诉请求不予受理，并告知其可另案主张权利，并无明显不当。综上所述，辛兵、陈静静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5089元，由上诉人辛兵、陈静静负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二一年四月六日法官助理刘娜书记员宋欢