湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初491号原告：芷江鑫源物业服务有限公司，住址湖南省芷江侗族自治县芷江镇飞虎路（荣华鸿福小区81栋505室），统一社会信用代码91431228338436418B。法定代表人：罗海波，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：罗宗伟，男，1961年4月9日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：杨艳萍，湖南杰达律师事务所专职律师。被告：杨艳萍，女，1990年3月8日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。原告芷江鑫源物业服务有限公司（以下简称鑫源物业公司）与被告杨艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告鑫源物业公司的特别授权委托诉讼代理人罗宗伟及委托诉讼代理人杨艳萍、被告杨艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫源物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费2773元（自2015年4月起算按每平方每月0.4元计算至2020年12月止，共计69个月）。事实与理由：2015年4月1日，原告与盛世家园小区开发商芷江鹏程房地产开发有限公司签订《盛世佳园物业管理合同》，为盛世佳园小区提供物业服务，合同期限3年，约定的服务收费标准按每月每平方米0.4元计收。2018年4月1日原告与盛世佳园业主委员会签订《物业服务合同》继续为该小区业主提供物业服务。合同约定的物业服务费标准不变，仍按0.4元每月每平方米计收。至今，原告已为盛世佳园小区提供物业服务5年多的时间。被告系盛世佳园小区2栋501室业主，物业面积100.47m2，自入住以来被告一直未交物业服务费。截止2020年12月31日，共计欠交2773元物业服务费。经原告工作人员多次催收，被告均以各种理由推诿不交。原告认为，物业服务费是鑫源物业公司为业主提供物业服务向业主收取的合理费用，按时交纳物业服务费是每位业主应尽的义务，也是鑫源物业公司维持日常运转的基本保证。被告拒交物业服务费的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》第939条、第944条的规定，提起诉讼，请依法判决，其目的如诉讼请求。杨艳萍辩称：一、2015年4月1日，鑫源物业公司与盛世佳园小区开发商芷江鹏程房地产开发有限公司签订《盛世佳园物业管理合同》后，鑫源物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；二、2018年4月1日，鑫源物业公司与盛世佳园业主委员会签订《物业服务合同》，弄虚作假违法违规，2018年业主委员会没有通过法定程序正式投票选举，也未在小区公示，擅自滥用维修基金，账目也未在小区公示，不知道怎么用的，使用不透明，严重违反了《物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》。被告主张先履行抗辩权，在原告鑫源物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因鑫源物业公司不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来了诸多不便，并侵害了个人利益。根据相关法律法规关于先履行抗辩权的规定，在鑫源物业公司正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院以事实为依据，法律为准绳，驳回鑫源物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鑫源物业公司提交的其于2015年3月28日与盛世佳园小区开发商芷江鹏程房地产开发有限责任公司签订的《盛世佳园物业管理合同》、于2018年4月1日与盛世佳园业主委员会签订《物业服务合同》、《盛世佳园小区业主委员会证明》，杨艳萍主张以上两个合同不具有真实性，鑫源物业公司并没有尽到物业服务义务，此外，所谓的业主委员会“主任”并不是通过规定程序而经业主选举出来的，业主委员会“主任”出具的业主对鑫源物业公司的好评实际上也并不能代表所有业主的意思。杨艳萍为支持其抗辩，向本院提交了小区照片共7张、业主委员会成员杨振华的录音一段，鑫源公司认为照片无法达到鑫源物业公司未尽到提供物业服务的目的，而录音的真实性存疑。经审查，杨艳萍对鑫源物业公司提交的以上三项证据提出的异议，并无相应证据对其质证予以佐证，而鑫源物业公司所提交的证据相互印证，证实了其在具备相应提供物业服务的资质的前提下，为杨艳萍所居住的盛世佳园小区提供物业服务，其与杨艳萍之间的权利义务有合法有效的物业服务合同予以约束。综上，鑫源物业公司所提交的证据符合关于证据三性的要求，故本院对以上有异议的证据予以确认并在卷佐证，而杨艳萍提交的证据由于并不完全符合证据的三性要求，故本院不予采信。本院认为，其一，鑫源物业公司与杨艳萍居住的小区的房地产开发商芷江鹏程房地产开发有限责任公司于2015年3月28日签订了一份《物业管理合同》，该合同约定的期限为自2015年4月1日起至2018年3月31日止，在该合同期限届满后，鑫源物业公司于2018年4月1日与业主委员会又续签了一份《物业服务合同》，合同期限为自2018年4月1日起至2021年3月31日止，而杨艳萍是于2013年9月入住小区的，因权利与义务是相对等的，合同期间鑫源物业公司为小区提供了物业服务，杨艳萍事实上也从其入住之日起就开始接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。其二，杨艳萍认为鑫源物业公司在向其所居住的小区提供物业服务期间未尽到其应尽的义务，未完全履行合同的约定，但杨艳萍向本院提交的证据不足以达到其拟证明目的。同时，杨艳萍若对物业公司的服务不满时，可以通过合法途径与物业公司沟通、协商解决，还可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，或者向人民法院提起诉讼请求鑫源物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此即使鑫源物业公司在提供物业服务期间存在一定的问题，也不是杨艳萍拒绝交纳物业管理费的理由，不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。综上所述，鑫源物业公司与杨艳萍间的物业服务法律关系合法有效，鑫源物业公司已按合同约定以及相关规定为杨艳萍所居住的小区提供了相应的物业服务，杨艳萍作为小区的业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故本院对鑫源物业公司要求杨艳萍支付物业服务费2773元（自2015年4月起至2020年12月止，按每平方米0.4元每月计收物业服务费)的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一项、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下：杨艳萍于判决生效之日起五日内向芷江鑫源物业服务有限公司支付2015年4月至2020年12月的物业服务费2773元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨艳萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  姚源登二〇二一年四月三十日书记员  卢 超