广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1153号原告：邹道敏，男，汉族，1974年10月19日出生，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈石泉，广东捷安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李碧奇，广东捷安律师事务所律师。被告：范军柳，男，汉族，1970年10月29日出生，住广东省陆河县。被告：彭贤英，女，汉族，1971年11月10日出生，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：范军柳，男，汉族，1970年10月29日出生，住广东省陆河县，系被告彭贤英配偶。原告邹道敏与被告范军柳、彭贤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邹道敏的委托诉讼代理人陈石泉、李碧奇及被告范军柳（兼被告彭贤英的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹道敏诉称：2018年1月17日，原告通过房屋中介的介绍与被告一、被告二签订《合同转让协议》，合同约定被告一、被告二将购买的位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房转让给原告，转让费人民币68万元整，并约定如需办证被告一、被告二协助原告向当地政府部门办理相关协议见证和转房产证手续，费用由原告负责。原告分别于2018年1月15日支付定金人民币2万元（含购房款1万元，中介费1万元），2018年1月17日又通过原告中国建设银行账户向被告一范军柳银行账户转账67万元支付购房尾款，被告一、被告二同日向原告出具《收据》：“今收到邹道敏交来城中城小区3栋9层04号房款（680000元）己付清全部房款。”。但是原告足额支付购房款后，被告一、被告二一直未能协助原告办理广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号房屋产权登记手续。经原告了解查询得知被告一、被告二向原告转让的涉案房屋是白云区龙归镇南村的安置房，因安置房的特殊属性根本不能上市交易，原告根本无法办理不动产登记手续或者房产证，无法依法取得涉案房屋，也无法实现原告购房的合同目的。另，因被告一、被告二上家广州市白云区太和镇龙归城中城小区物业管理处可能存在一房多卖情形，原告支付购房款后不久，涉案房屋已被案外第三人雷菲实际占有，原告曾多次致电被告一、被告二积极处理涉案房屋产权及一房多卖事宜，被告一刚开始还会与原告协商，但因一直未能妥善解除，到后来被告一、被告二就置之不理了。现原告既无法依法办理涉案房屋产权登记证书，也无法实际占有、使用涉案房屋。综上所述，原告与被告一、被告二签订的《合同转让协议》因违反相关法律规定应属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条、58条之规定，合同无效，被告一、被告二应依法返还原告购房款68万元，并从2018年1月17日起按银行同期同类贷款利率计付利息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息。为维护原告自身合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院起诉，诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告一、被告二签订的《合同转让协议》无效；2.请求人民法院依法判令被告一、被告二向原告返还购房款680000元，并从2018年1月17日起按银行同期同类贷款利率计付利息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息至被告一、被告二完全清偿之日止；3.本案诉讼费用由被告一、被告二承担。被告范军柳、彭贤英共同答辩称：一、本案原被告房屋买卖合同系属无效，但原告对案涉房屋性质明知，原被告双方均对合同无效存在过错，被告实际所得房款为60万元，不应当向原告返还房款68万元。2018年1月17日，原被告签订《合同转让协议》约定被告将购买的位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房以68万元的价格转让给原告，原告向被告支付68万元后，被告代原告支付了中介费，虽然《合资建房定金收据》中载明“中介费成交价的1.5%由乙方（原告）支付”，但被告实际支付了中介费8万元，被告实际所得房款为60万元，原告对于被告支付了8万元的中介费是明知的，（详见被告提交的证据）。但鉴于案涉房屋为农村宅基地上房屋，原被告双方均非该房屋所附土地所属集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、房屋转让时有效的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项等法律规定，原被告关于案涉房屋买卖合同关系应属无效。但原被告在签订《合同转让协议》时均明知案涉房屋为农村宅基地上房屋，无法办理不动产登记手续或房产证，双方均对合同无效存在过错。根据合同约定，原告以68万元的价格（含原告应当支付的中介费）受让建筑面积为119.38平方米的房屋，即每平方米的价格约为5696元，依一般人的常识都可知以该价格受让的房屋应存在房产证缺失或其他可以查明及防范的缺陷，原告对案涉房屋的性质明知，对该合同无效存在过错，双方均需对该合同无效的后果承担责任。二、原告因第三人原因无法实际占有、使用案涉房屋的责任不在于答辩人，在案涉合同被确认无效后，原告仍应支付答辩人占有房屋使用费。案涉房屋并不存在一房多卖的情形，原告支付购房款后，答辩人已将案涉房屋交付原告，原告所称其占有期间因第三人雷菲的妨碍行为使其无法实际占有、使用案涉房屋，原告完全可以采取法律途径依法排除第三人雷菲的妨碍行为，被告针对第三人雷菲的侵权行为也已经向贵院提起诉讼并积极从中协调，原告在占有房屋后因第三人原因无法实际占有、使用案涉房屋的责任不在于答辩人，即使案涉合同被确认无效，原告仍应支付答辩人占有房屋的使用费。三、根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，原告无权主张购房款的利息。案涉房屋买卖合同被确认无效后，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，原告应向被告返还房屋、被告向原告返还购房款60万元，因双方均对合同无效存在过错，双方均需对合同无效承担责任，原告主张被告支付购房款的利息无事实和法律依据，应不予支持。退一步讲，即使原告有权向被告主张购房款的利息，其利息也应与原告应支付被告的占有房屋期间的使用费相抵，为避免诉累，法院宜径直认定双方责任，并判决将购房款利息及占有房屋使用费相抵。综上所述，邹道敏诉请范军柳、彭贤英向其返还68万的购房款有理，但其主张支付购房款的利息无事实和理由依据，依法应不予支持。恳请贵院查明事实，依法驳回邹道敏要求答辩人支付购房款利息的诉讼，以维护答辩人的合法权益！经审理查明：2014年8月26日，两被告（乙方）与案外人广州市白云区太和镇龙归城中城小区物业管理处（甲方）签订了《安置房协议书》，约定乙方购买位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房，建筑面积119.38平方米，总房价387985元；付款方式：第一期付房款210000元、第二期付房款177985元，乙方须在交收楼房前付清总房款；乙方交清款项后，对该单元住房与车位享有所有权，包括转让、出租、馈赠等权利。2018年1月17日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了《合同转让协议》，约定甲方将与广州市白云区太和镇龙归城中城小区物业管理处于2014年8月26日签订的《安置房协议书》中位于广州市白云区太和镇龙归城中城小区3栋9层04号安置房（以下简称“案涉房屋”）的全部权利、义务一并转让给乙方，乙方向甲方支付转让费680000元；自合同生效之日起，原合同中甲方所享有的权利及应履行的义务全部由乙方继续享有和承担，并由乙方继续履行原合同；案涉房屋的使用权归乙方所有，乙方对该房拥有永久性使用权、抵押权、转让权；本协议签字后生效等内容。当天，原告向被告范军柳银行转账670000元，加之原告已经支付了两被告定金10000元，两被告遂向原告出具了《收据》，《收据》显示“今收到邹道敏交来城中城小区3栋9层04号房房款680000元，已全部付清全部房款。收款单位：范军柳、彭贤英”。两被告当天将案涉房屋交付给了原告。之后，案涉房屋被他人占有，原告遂找被告范军柳处理纠纷，案涉房屋现由被告范军柳控制。同时查明，案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》。原告及两被告均不是案涉房屋所在村的集体经济组织成员。以上事实，有《安置房协议书》、《合同转让协议》、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、客户回单、政府信息公开申请告知书及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用法律事实发生时的法律规定。原被告签订《合同转让协议》约定买卖的标的物系宅基地上的房屋，而双方均非该房屋所附属土地所属集体经济组织成员，故该《合同转让协议》因违反相关法律法规的强制性规定而无效。原告主张确认原被告双方签订《合同转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告因上述无效《合同转让协议》取得原告的转让款680000元，依法应当返还给原告。庭审中，被告范军柳抗辩称收取原告的680000元购房款后，有部分款项支付给了中介人员，被告实际未得到680000元。本院认为，原告通过现金和银行转账的形式共计向两被告支付款项680000元，且两被告也已向原告出具了相应的收款收据，至于两被告收到原告的购房款后如何支配该款项与本案无关，对被告范军柳的该抗辩主张，本院不予采纳。诉讼中，被告确认尚未返还原告购房款，故原告主张两被告返还已支付的购房款680000元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。原被告签订无效的《合同转让协议》，双方均有过错，且被告已经将案涉房屋交付给了原告使用至后来被告实际控制案涉房屋，本院酌情认定原告占用案涉房屋的占用费与其利息损失相互折抵。原告主张两被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邹道敏与被告范军柳、彭贤英于2018年1月17日签订的《合同转让协议》无效；二、于本判决生效之日起五日内，被告范军柳、彭贤英共同向原告邹道敏返还合同转让款680000元；三、驳回原告邹道敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5300元、保全费3920元，均由被告范军柳、彭贤英共同负担，并应于本判决生效之日起五日内向原告邹道敏迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二一年四月二十五日书记员  何金莲