山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异268号 案外人：齐庆国，男，1963年10月26日出生，汉族，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。 申请执行人：王宁，女，1966年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：唐贝贝，山东泰成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 被执行人：金明，男，1962年3月16日出生，汉族，住山东省日照市。 被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：齐晓香，董事长。 本院在执行申请执行人王宁与被执行人山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执532号】过程中，案外人齐庆国向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人齐庆国称，请求法院中止对xx及xx房屋（以下简称“案涉房产”）的执行。事实与理由：2011年4月29日案外人与日照嘉苑置业有限公司签署《西班牙公馆商品房内部认购协议》，购买案涉房产，设计图纸面积分别为60.69平方米和105.01平方米，认购单价为3996.21元/平方米，总房款为662172元，约定2011年12月31日前交付案涉房产，案外人于2011年4月交付全款。后西班牙公馆项目几乎处于停滞烂尾状态，经政府部门干预，2014年案涉房产竣工，案外人顺利收房入住。案外人与日照嘉苑置业有限公司基于真实意思表示签订西班牙公馆内部认购协议，该内部认购单对于案涉房产的位置、面积、价款、交房时间等基本内容均作出明确约定，案外人亦按照约定按时交纳购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，应属合法有效。现案外人已接房并对案涉房产装修入住。 申请执行人王宁答辩称法院查封符合法律规定，查封行为合法有效，案外人所提异议不能排除强制执行，请求法院依法驳回。 为证明其主张，案外人齐庆国向本院提交以下证据：1.内部认购协议1份，证明案外人于2011年4月29日购买案涉房产，总房款为662172元。2.收款收据7张及银行流水1宗，证明案外人已缴纳案涉房产及车位全部款项。3.物业费及水电费1宗，证明案外人已实际占有使用案涉房产。 申请执行人王宁质证称，1.对证据1的真实性无法确认，而且在合同的第三条约定甲方取得预售后与案外人签订正式商品房买卖合同，662172元在签订合同后转为定金，并成为后期订立正式商品房买卖合同的担保。因此，该合同仍为认购合同，并非合法的商品房买卖合同。房屋面积分别为60.69平方米及105.01平方米，其他房屋购买人的市场价约为5000元/平方米，案外人购买价格严重低于市场价。2.对证据2房款的收款收据真实性无法确认，被执行人的财务章真实性无法确认。而且3686号及3685号收据的收款方式均是换收据，106号收款收据的支付方式为抵工程款。对车位的收款收据真实性无法确认，案外人没有提交车位买卖合同，没有证据证明存在工程款的相关事实，并且房款收据、车位收据应附相应的银行交易流水、到账证明或证明存在大额现金交付的提款记录等款项来源证据，并不能证明案外人支付了全部的购房款。3.对证据3的真实性无法确认，无法证明案涉物业为案涉房产的配套物业公司，该宗证据显示案外人入住的最早时间为2019年，无法证明在法院依法查封前已合法入住。 本院查明，王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月6日作出（2014）青民四初字第7号民事调解书，确认以下调解协议：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明于2014年6月1日前偿还原告王宁借款本金人民币5674.8万元及利息2533.8467万元（已计算至2013年12月23日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算）；二、被告日照嘉苑置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、案件受理费458482元，减半收取229241元，财产保全费5000元，由被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明、被告日照嘉苑置业有限公司负担，并于2014年6月1日前给付原告王宁。 因山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司未履行调解书确定的义务，王宁于2014年12月29日申请执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2015）青执字第66号。山东省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鲁执监字第104号执行裁定书，将本院立案执行的（2015）青执字第66号案件指令日照市中级人民法院执行。2016年1月20日，本院作出（2015）青执字第66号执行裁定书，裁定（2015）青执字第66号案终结执行。2016年4月18日，日照市中级人民法院立案执行，执行案号为（2016）鲁11执153号，后恢复执行案号为（2017）鲁11执恢100号。山东省高级人民法院于2019年2月21日作出（2019）鲁执监19号执行裁定书，裁定将日照市中级人民法院立案执行的（2017）鲁11执恢100号案件指令青岛市中级人民法院执行。本院于2019年4月19日立案，执行案号为（2019）鲁02执532号。 2015年3月19日，本院以（2015）青执字第66-2号执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的113处房产，查封时间自2015年3月19日至2018年3月18日，后日照市中级人民法院及本院对上述房产续行查封至今。2019年4月25日，本院作出（2019）鲁02执532号拍卖公告，内容为：将依法对被执行人日照嘉苑置业有限公司所有的位于日照市北京路东侧西班牙公馆109套房产和60个车位进行网上拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据上述两条规定，案外人针对不动产提出排除执行的执行异议，需要在查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人所提交的商品房内部认购协议上载明，其与开发商房地产企业后期要订立商品房买卖合同，因此，该内部认购协议的性质为预约合同，并非本约合同。案外人与房地产开发企业之间尚未进入正式商品房买卖合同的磋商阶段，其提出的执行异议不符合在查封之前已签订合法有效书面买卖合同的审查要件，本院对其异议依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人齐庆国的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年四月二十七日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员  张 澳