江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终381号上诉人（原审原告）：陈华东，男，1976年5月27日生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审被告）：泰州市佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212046649486703，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民南路1号东方巴黎城香榭丽宫23号楼。法定代表人：丁伟燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇、王梅，江苏泰乾律师事务所律师。上诉人陈华东因与被上诉人泰州市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈华东上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：2014年10月19日上诉人与被上诉人签订《商品房屋买卖合同》符合法律规定，同时约定商品房保修范围和保修责任及交付期限等。被上诉人未按合同第八条规定期限交付和交接，且被上诉人提供商品房质量保证书中也明确了保修范围和项目及规定保修责任等。同时特别注：1、保修期是以收房通知书上注明的收房日期作为起始时间。2、业主收房时均应该与公司签订交付验收手续，对房屋内的设备、设施的正常运行应签字认可验收签字时间起算。2015年上诉人发现商铺有问题后向保修受理部门申报通知，同年7月份被上诉人也书面回复，载明对室内墙体下沉、开裂、空鼓、起泡及屋面渗漏等业主室内所有存在的问题，施工单位将按照两书履行维修业务。后做了部分处理维修但没有全部处理到位。2018年保修单位到上诉人处查看渗漏依然存在及其它等，也未有作出维修和处理方案，同时也说明被上诉人不具备维修资质。2019年6月份上诉人诉讼法院所有事项均没有超过时效，漏水维修多次依然没有修好故上诉人要求被上诉人预付维修费维修和损失并无不当。一审法院审查认定时效等事实不实。被上诉人佳源公司辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，涉案房屋2014年11月10日交付上诉人实际使用至今，房地产开发企业对所涉商品房承担的质量保修责任，保修期从交付之日计算，并无延长的规定。本案一审过程中上诉人也陈述涉案房屋目前并不漏水，被上诉人在一审中之所以同意维修并不是因为保修期未过或者涉案房屋目前存在漏水的原因，而是本着化解矛盾的目的，超过质保期的应当使用公共维修基金进行处理。上诉人要求被上诉人预付尚未产生的维修费及所谓的损失无法律和事实依据，请法庭依法裁判。陈华东向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳源公司立即处理房屋墙壁裂缝、网线，达到房屋交付标准；2.判令佳源公司赔偿陈华东维修期间损失10000元；3.佳源公司承担本案诉讼费用。审理中，陈华东增加诉讼请求：判令佳源公司对墙体和墙面漏水问题进行维修，或赔偿陈华东漏水维修费用18000元,撤回要求佳源公司处理网线的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年10月19日，陈华东与佳源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈华东购买佳源公司开发的位于姜堰区商铺，建筑面积81.76平方米，总金额480000元，同时约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；等。陈华东按约支付全部购房款。佳源公司于同年11月10日将房屋交付陈华东。后陈华东发现该商铺存在漏水、墙体开裂等房屋质量问题。佳源公司向业主发放的住宅质量保证书中约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，地面饰面、空鼓、开裂保修期限为1年，装修工程保修期限为2年。2015年7月2日，佳源公司发出东方巴黎城奥3#5#楼商铺问题回复，载明对室内墙体下沉、开裂、空鼓、起泡及屋面渗漏等业主室内所存在的问题，施工单位将按照两书履行维修义务。2019年6月28日，陈华东向该院起诉佳源公司、案外人浙江佳源物业管理有限公司姜堰分公司商品房销售合同一案，请求：1.判令佳源公司立即维修处理房屋漏水和墙开裂的工程质量问题，并安装网线；2.判令佳源公司赔偿陈华东损失18000元；3.佳源公司承担本案诉讼费用。审理中，陈华东撤回要求佳源公司维修墙开裂和安装网线的诉讼请求，仅要求佳源公司维修处理房屋漏水问题，同时增加诉讼请求，要求佳源公司对诉讼中维修的部分承担五年保修责任，另变更第2项诉讼请求为判令佳源公司赔偿陈华东损失10000元。审理中，佳源公司自认曾对陈华东房屋漏水问题进行过维修，双方协商后，佳源公司又于同年10月23日安排施工人员对陈华东墙体原维修处的防水工程进行了加固处理，其后案涉房屋已无明显漏水现象。因陈华东主张的漏水问题佳源公司已经实际履行。该院作出（2019）苏1204民初4643号民事判决书，驳回了陈华东的诉讼请求。本次诉讼中，陈华东反映案涉房屋屋顶和墙面原维修处再次出现漏水、渗水现象，经佳源公司现场查看，发现有漏水痕迹。审理中，佳源公司同意承担维修责任。一审法院认为，陈华东与佳源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于陈华东要求佳源公司维修墙面裂缝问题，佳源公司辩称墙面粉刷层的质保期是2年，陈华东起诉超过了质保期，也已过了诉讼时效。该院认为佳源公司自认墙面裂缝的质保期为2年，陈华东于2014年11月收房，佳源公司于2015年7月2日发出统一回复，承诺对裂缝处进行维修，但陈华东作为业主应当有报修的义务，但其未提交证据证明其在保修期内向佳源公司主张过权利，或到佳源公司处进行过维修登记，陈华东于2019年6月28日向佳源公司主张权利，已超过质保期。陈华东撤诉后，再次提起本案诉讼，要求佳源公司维修墙面裂缝，该院不予支持。佳源公司辩称已超过质保期，该院予以采信。关于陈华东主张佳源公司赔偿其损失10000元的诉讼请求，陈华东未能提交充分证据证明佳源公司的违约行为造成了其损失及损失的构成，该院对该诉讼请求不予支持。关于陈华东要求佳源公司维修房屋墙面及墙顶漏水的诉讼请求，该院认为，佳源公司作为出卖人，应按约对其销售的房屋承担保修责任，陈华东在保修期内提起诉讼，要求佳源公司承担维修责任，佳源公司虽在2019年10月23日已对案涉房屋漏水部位进行过维修，但不到一年房屋再次出现漏水现象，漏水问题未在保修期内得到有效解决，佳源公司仍应继续承担维修责任。在佳源公司同意维修的情况下，陈华东要求佳源公司承担维修费用损失18000元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。佳源公司辩称陈华东主张的漏水问题已超过5年质保期，不应承担维修责任的意见，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、佳源公司公司于判决生效后十五日内对位于姜堰区商铺墙面及墙顶漏水问题予以维修；二、驳回陈华东的其他诉讼请求。案件受理费80元，由佳源公司负担。本院二审期间上诉人提供承包供应材料预算一览，证明上诉人主张的维修费用的金额。被上诉人佳源公司质证认为，对证据的真实性不予认可。而且与本案没有任何关系。2019年10月23日经双方协商在被上诉人加固了涉案房屋防水后上诉人已认可不漏水。本次起诉以后也不存在漏水现象。之前的维修问题已经解决。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人认为案涉房屋墙壁存在裂缝问题，然根据被上诉人提供的证据显示交付房屋的时间是在2014年11月，上诉人对此虽不认可，但其庭审中陈述在2015年春节前后拿到房屋，也即被上诉人早已履行交付房屋的义务，故其再行起诉要求被上诉人交付房屋的理由不应得到支持。关于上诉人提出的维修问题，首先，被上诉人自认墙面裂缝的质保期为2年，上诉人未能提出相反证据予以推翻，由上述交付时间可知，上诉人向被上诉人提出其应当承担维修墙面裂缝义务的时间已超过质保期，故该部分的上诉理由本院不予支持；其次，关于房屋漏水问题，前次诉讼时上诉人表示经过被上诉人维修后已基本不漏水了，现本次诉讼时被上诉人表示同意进行维修，故应当由被上诉人承担保修义务。上诉人要求被上诉人赔偿相关损失无事实依据，本院不予采纳。综上，陈华东的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈华东负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 顾春旺审 判 员 缪翠玲二〇二一年四月二十日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红