苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初13252号原告（反诉被告）：美成电子（苏州）有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇八坼街道长安路268号。法定代表人：朴贤（PARKHYUN），该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梅娜，江苏均锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴江市深记设备搬运安装有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区厍浜路北侧。法定代表人：彭焯佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告（反诉被告）美成电子（苏州）有限公司（以下简称美成公司）与被告（反诉原告）吴江市深记设备搬运安装有限公司（以下简称深记公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年12月25日、2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美成公司的委托诉讼代理人梅娜，被告（反诉原告）深记公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加第一次庭审；原告（反诉被告）美成公司的委托诉讼代理人梅娜，被告（反诉原告）深记公司的委托诉讼代理人钟敏到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美成公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租赁保证金200000元；2.判令被告退还原告2020年7月未使用水电费；3.诉讼费用由被告负担。庭审中，美成公司明确第2项诉讼请求中应退还的水电费为15000元。事实和理由：2015年9月，原、被告达成厂房租赁协议，约定被告将位于吴江经济开发区厍浜路北侧3711.52平方米厂房出租给原告使用，2015年9月21日，原告按约支付被告相应租金及保证金200000元。2020年4月初因原告原因要求提前退租，2020年6月底双方协商调解，被告同意原告额外支付七月份租金后解除合同。原告于2020年7月1日支付了7月租金54559.34元及预交了7月份水电费15000元。现原告已于2020年7月10日搬离上述厂房，但被告未按照合同约定退还保证金和剩余未使用的水电费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）深记公司辩称，1.其与原告签订的租赁合同期限为自2019年11月28日起至2021年11月27日止，现原告认可是自身原因要求提前退租，但未经双方协商一致，原告无单方解除权，原告应当承担单方违约对其造成的损失。考虑到双方实际情况，同意涉案合同在第一次庭审之日即2020年12月25日解除，但原告应承担相应违约责任；2.按照合同约定，保证金无息退还的前提为租赁期满合同终止且不存在任何违约情形，但本案合同尚未到期，原告在租赁期间对租赁物使用不当造成损坏，且擅自退租造成房屋闲置损失，因此原告无权要求退还保证金和水电费。被告（反诉原告）深记公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿租赁物修复、清理费用220000元；2.判令反诉被告赔偿租赁房屋闲置六个月的租金损失372121.20元；3.反诉费用由反诉被告负担。庭审中，深记公司将第2项诉讼请求金额变更为311767.68元（不含税）。事实和理由：根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，租赁期限为2年，自2019年11月28日起至2021年11月27日止，两年租金合计1247070.72元。同时合同约定反诉被告应当合理使用场地，否则应承担修复或赔偿责任。反诉原告有权要求反诉被告将租赁场地恢复原状。现反诉被告违约单方解除合同，造成租赁物闲置至今，且尚有部分物品未搬离，给反诉原告造成了损失。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）美成公司辩称，1.其在租赁期间不存在任何不当使用的情况。涉案厂房为2003年左右的建筑，距今时间长远，墙体等出现自然老化等情况属于正常现象，因此其不负有承担修复费用的责任。其搬离时遗留了部分生产及办公垃圾，数量很少不会产生高额清理费用；2.涉案合同系双方协商一致解除，并且其支付了7月份租金后才搬离，如果反诉被告不同意解除合同，其也不可能完成搬离，因此其无需承担房屋闲置的租金损失。经审理查明：苏州市吴江经济技术开发区厍浜路北侧厂房系美成公司出资于2005年建造完成。2012年11月，深记公司向美成公司购买涉案厂房并返租给美成公司使用。2015年9月24日，深记公司作为出租方即甲方，与美成公司作为承租方即乙方共同签订《厂房租赁合同》一份，主要约定美成公司租赁深记公司所有的苏州市吴江经济技术开发区厍浜路北侧厂房，租期为2年，自2015年11月28日起至2017年11月27日止，并约定乙方向甲方缴纳200000元作为房屋租赁保证金，保证乙方按时缴纳各项费用，租赁期满，合同终止且不存在任何违约情形的，甲方则按约无息退还。2019年11月，双方续签《厂房租赁合同》一份，主要约定美成公司租赁深记公司所有的苏州市吴江经济技术开发区厍浜路北侧厂房；租赁面积共3711.52平方米，其中一楼100平方米，二楼3611.52平方米；厂房现有装修及设施、设备详见合同附件，该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满后完好交还该房屋时的验收依据；租赁期限为2年，自2019年11月28日起至2021年11月27日止；租金按14元/平方米/月计算，两年总租金1247070.72元，支付方式为每三个月支付一次；房租发票的税金为双方各承担一半，乙方承担租赁期内产生的税费、电费、卫生费等与乙方经营相关的所有费用，鉴于甲乙双方同时共用一个大门，因此门卫室所产生的费用由双方共同承担，如门卫人员工资、水电费等，乙方向甲方缴纳200000元作为房屋租赁保证金，保证乙方按时缴纳各项费用，租赁期满，合同终止且不存在任何违约情形的，甲方则按约无息退还；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及原有所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；双方可以协商变更或终止合同；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。该合同附件为空调14台、电梯一部、整个工厂的线路、配线、二楼无尘车间、工厂灯具、工厂固定装修（含无尘室车间）。2020年3月31日，美成公司工作人员史丽楠通过微信向深记公司工作人员提出退租要求。2020年6月30日，深记公司工作人员通过微信向史丽楠发送通知函，要求美成公司支付2020年7月份租金及水电费。2020年7月1日，史丽楠通过微信向深记公司工作人员发送通知函，称双方租赁期于6月底到期，通过协商由其支付2020年7月份租金、税金及水电费后，深记公司不得再以任何理由阻止其搬离，搬离后其负责修复使用损坏的部分，届时深记公司应退回押金，以上内容双方盖章后生效。同日，深记公司工作人员在上述通知函的基础上增加修复期间的房租、水电费由美成公司承担，并在搬迁前确认修复时间及费用，将所有损坏的墙体、地板、无尘室设施、空调等修复后归还，修复不了的设施将购置新物归还。2020年7月3日，深记公司工作人员再次通过微信向史丽楠发送通知函并要求美成公司签章，该通知函在前述通知函的基础上增加如美成公司不进行修复处理的，则其有权委托第三方进行修复，所产生的一切费用由美成公司承担。2020年7月16日，深记公司工作人员通过微信向史丽楠发送通知函照片，称双方经过沟通，美成公司承诺于2020年7月份内尽快搬离并进行修复工程，但截止2020年7月16日所有损坏的墙体、地板、无尘室设施、空调等均未进行修复，现再次通知美成公司务必于2020年7月20日前完成修复工作，否则将委托第三方进行修复，相关费用由美成公司承担，并直接从保证金中扣除，同时保留追究美成公司提前解除合同的所有相关法律责任。2020年7月23日，史丽楠通过微信向深记公司工作人员发送通知函照片，称双方合同已终止，现其已全部搬厂完毕，请深记公司退还保证金200000元，在收到保证金后可协助修复因其使用不当造成的损坏，并要求深记公司提供租赁刚开始拍摄的照片以便其修复，如无照片则无法进行修复，如7月27日前未收到保证金则不予修复，并保留追究深记公司拒不退还保证金的相关法律责任。2020年8月8月，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所接受深记公司委托，向美成公司发送律师函，称美成公司在2020年6月份单方提出解除合同并搬离涉案房屋，但未按照深记公司要求对租赁物进行修复，且现场存在大量垃圾，要求美成公司接函后三日内修复租赁物，否则深记公司立即委托第三方进行修复，相关费用由美成公司承担。另查明，双方当事人一致确认美成公司已支付深记公司保证金200000元，2020年7月底之前的房屋租金已结清，其中美成公司已支付深记公司2020年7月份租金及税金合计54559.34元。同时，美成公司已支付深记公司2020年7月份水电费15000元，美成公司应承担2020年6月份水电费、保安费、税金合计8833.70元、2020年7月份水电费、保安费、税金合计5250.30元。庭审中，深记公司为主张其厂房修复、清理费用提供了现场照片、报价单予以证实。经质证，美成公司对于该组证据真实性无异议，其在搬离时遗留了部分生产垃圾、办公用品、废弃原材料，经其咨询清运费大概为5000元。其对于租赁物及设施、设备不存在不当使用的情况，故不承担修复费用。诉讼中，本院至涉案房屋查勘现场情况，发现现场存在部分墙面油漆剥落、地砖开裂等损坏情况，且现场仍遗留大量生产垃圾、办公用品及废弃原材料未清理。以上事实，有美成公司提供的《厂房租赁合同》、网上银行转账回单、租金发票、租金收据、水电费收据、通知函、微信聊天记录，深记公司提供的房产证、水电费清单、现场照片、律师函、邮寄凭证、报价单等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，美成公司与深记公司之间于2019年11月签订的《厂房租赁合同》依法成立并有效，双方均应恪守履行各自的义务。该合同约定租赁期限自2019年11月28日起至2021年11月27日止，现美成公司作为承租方在2020年3月31日无正当理由提出提前解除合同，不发生合同解除的法律效力。此后，美成公司于2020年7月1日向深记公司发送的通知函包含了合同于2020年6月底解除以及相关费用结算的内容。深记公司收到后仅增加了租赁物及附属设施设备修复的内容，未就合同解除作出任何删改，并将修改后的通知函发送给美成公司，要求美成公司签章。虽然双方因相关费用的处理、租赁物及附属设施设备的修复问题未达成一致而未签署通知函，但深记公司上述行为表明其对于涉案合同于2020年6月底解除应当是同意的。因此，本院认定涉案合同于2020年6月30日解除。涉案合同虽因双方达成解除的合意发生解除效力，但美成公司提前解除合同属于违约行为，而深记公司并未明确不追究对方当事人违约责任，因此美成公司仍应当承担提前解除合同的违约责任。关于租赁物及附属设施设备修复费用。因美成公司自2012年起租赁涉案房屋至今，时间较长，厂房、无尘车间墙面、地面等装饰装修、空调等设施设备发生自然损耗在所难免。现无证据证明现场损坏系因美成公司的不当使用所致，因此本院对于深记公司主张的修复费用均不予支持。但现场遗留的垃圾系美成公司所为，按照合同约定也应由美成公司清理。因深记公司未就该费用金额提供相关证据，故本院酌定现场垃圾清理、搬运费用为20000元。关于租赁房屋闲置期间的租金损失。美成公司提前解除合同导致租赁房屋闲置，由此造成的租金损失应当由美成公司承担。考虑到美成公司实际于2020年7月份才搬离涉案房屋，且涉案房屋至今尚未另行出租，美成公司在搬离涉案房屋时遗留大量废弃物至今未予清理，也影响了深记公司另行出租的时间。因此深记公司主张该损失按照合同约定的51961.28元/月标准计算六个月闲置期间为311767.68元，属合理范围，本院予以支持。上述清运费、租金损失合计331767.68元扣除保证金200000元后，美成公司尚需支付深记公司131767.68元。另，美成公司已支付深记公司2020年7月份租金及税金合计54559.34元，从发票看其中租金为51961.28元、税金2598.06元。已支付的租金51961.28元应当在租金损失中予以扣除，已支付的税金按照合同约定由深记公司承担一半即1299.03元也应当在租金损失中予以扣除。因此，美成公司尚需赔偿深记公司租金损失78507.37元。此外，双方当事人均确认美成公司已预交的水电费15000元扣除其应承担的水电费、安保费等14084元后，剩余916元应由深记公司返还，该款也从租金损失中予以扣除，故美成公司尚需赔偿深记公司租金损失77591.37元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）吴江市深记设备搬运安装有限公司应退还原告（反诉被告）美成电子（苏州）有限公司保证金200000元、预交水电费916元（已扣除水电费、安保费等14084元），合计200916元；原告（反诉被告）美成电子（苏州）有限公司应赔偿被告（反诉原告）吴江市深记设备搬运安装有限公司垃圾清运费20000元、租金损失258507.37（已扣除2020年7月份租金及税金53260.31元），合计278507.37元。上述款项相抵扣，原告（反诉被告）美成电子（苏州）有限公司尚需赔偿被告（反诉原告）吴江市深记设备搬运安装有限公司清运费、租金损失合计77591.37元，该款由原告（反诉被告）美成电子（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴江市深记设备搬运安装有限公司。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）美成电子（苏州）有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）吴江市深记设备搬运安装有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2150元，由被告（反诉原告）负担；反诉案件受理费4559元，由原告（反诉被告）负担3138元，由被告（反诉原告负担）1421元。原告（反诉被告）应负担的反诉诉讼费用、被告（反诉原告）应负担的本诉诉讼费用由双方各自于本判决生效之日起十日内支付对方（若采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告（反诉被告）预交的本诉费用、被告（本诉原告）预交的反诉费用本院均不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二一年四月二十七日书记员  王 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。