大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初1608号原告（反诉被告）：李元国，男,1967年2月9日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托代理人：陆阳，辽宁安融律师事务所律师。委托代理人：肖依，辽宁安融律师事务所律师。被告（反诉原告）：马云峰，男,1964年4月22日生，住黑龙江省黑河市爱辉区。委托代理人：陈晓宇，辽宁盈瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）（以下简称“原告”）李元国诉被告（反诉原告）（以下简称“被告”）马云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李元国的委托诉讼代理人肖依，被告马云峰及其委托诉讼代理人陈晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告李元国与被告马云峰关于大连西岗区烟台街27号1单元5层1号房屋的买卖合同；2.被告马云峰偿还原告李元国已付房款190000元及房屋贷款72000元（自2018年5月至2020年10月，2400元/期×30期）；3.被告马云峰偿还已付房款26万元的利息，以26万元为基数，自2017年12月15日起至2020年10月30日止，以中国人民银行发布同期贷款利率4.75%为标准计算的利息36297元；4.被告马云峰偿还原告李元国代付租金6000元；5.被告马云峰偿还原告李元国房屋装修费损失147968元；6.被告马云峰偿还原告李元国房屋增值差价损失139020元；7.被告马云峰承担原告李元国已付购房款一倍即262000元的赔偿责任。上述金额合计853285元。事实与理由：一、房屋买卖合同达成过程及被告单方面毁约经过。2017年12月，原告李元国与被告马云峰口头达成关于大连西岗区烟台街27号1单元5层1号房屋的买卖合同，双方约定房屋总价款60万元，由买受人李元国陆续支付并替被告马云峰偿还银行贷款，直到房屋还清贷款能过户时一次性结清余款。2019年1月6日，原告李元国与被告马云峰签订《备忘录收条》对达成房屋买卖合同事宜进行了进一步确认。上述房屋买卖合同达成后，被告马云峰于2018年5月将上述房屋交付给原告李元国。李元国接收了上述房屋后，于2018年5月起对该房屋进行了装修改造，供其儿子作为婚房使用。2018年底，原告李元国将房屋交给儿子实际居住。2018年后，由于大连市区二手房价格持续上涨，被告马云峰反悔，编造理由向原告提出要收回上述房屋，原告表示不同意，于是被告马云峰背着原告偷偷将上述房屋出售给了案外人，并于2020年10月份将原告儿子一家赶走。二、原告支付购房款、以及替被告偿还银行贷款情况。2017年12月15日，原告李元国通过农业银行柜台向被告马云峰名下农行账户存入3万元用于购房。2019年1月6日，原告李元国给付被告马云峰8万元购房款。此后原告李元国分别于2019年7月5日，2019年9月8日，2019年10月17日，2020年2月4日，2020年7月6日，以现金或微信转账方式陆续给付被告马云峰购房款，共计19万元整，均有被告马云峰出具收条为证。与此同时，自2018年5月起至2020年10月，案涉房屋贷款均由原告李元国代被告马云峰向建设银行卡号为62×××73偿还，作为购房款共计72000元。三、房屋增值差价损失。自2018年起至今，大连市区二手房价格持续上涨，案涉房屋房屋增值差价损失额为人民币139020元。四、原告装修改造费损失。因上述房屋非常破旧，自2018年5月起，原告李元国对该房屋进行装修改造，供儿子作为婚房使用，共计花费装修改造费147968元。五、原告其它损失。2018年5月，原告李元国要装修改造上述房屋时，因该房屋被告已对外出租，原告遂替被告向承租人王硕返还租金及押金共计6000元。六、被告其它赔偿责任。被告马云峰擅自将案涉房屋转卖给第三人，且完成了过户登记，该行为严重损害原告的合法权益。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告遂主张被告马云峰偿还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求其承担已付购房款一倍的赔偿。为维护合法权益，原告特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告以答辩人单方解除房屋买卖合同、对案涉房屋一房二卖为由要求答辩人承担违约责任没有事实及法律依据，其主张不应得到支持。理由如下：一、原告主张的事实与客观事实不符，答辩人不存在违约的事实。（一）答辩人并非原告所述单方解除了房屋买卖合同，而是在双方协商一致的情况下解除的合同。原告与答辩人于2018年4月份就案涉房屋达成了口头买卖合同，因原告承诺向答辩人提供工程项目及办理大连户口，以工程项目所得利益找补房价，答辩人同意以低于市场价的价格（人民币60万元）将案涉房屋卖予原告。鉴于原告与答辩人为朋友关系，出于相互信任，双方约定在答辩人向原告索要时再支付购房款，在未支付全部房款前，每月向答辩人支付房屋使用费用。但原告就案涉房屋与答辩人达成口头买卖合同后迟迟不能支付房款，也并未向答辩人履行提供工程项目及办理大连户口的承诺。经答辩人不断的催缴，原告在长达两年多的时间内断断续续支付了少部分房款。因原告不能履行支付剩余房款的义务，双方协商口头解除了房屋买卖合同，协议解除合同的事实有原告的电话录音证据为证。因此，答辩人不存在单方解除合同的违约行为，相反，原告不能完全履行房款支付义务是导致房屋买卖合同解除的真正原因。（二）答辩人就案涉房屋并不存在一房二卖的违约行为。原告与答辩人协商解除房屋买卖合同后，原告自行腾空并搬离了案涉房屋，答辩人遂于2020年11月12日将案涉房屋出售于第三方，而并非原告主张的答辩人单方毁约后将原告赶出案涉房屋，原告所述均与事实严重不符，答辩人并不存在一房二卖的违约行为。二、原告要求答辩人承担违约责任、赔偿各项损失的诉讼请求没有事实及法律依据。（一）原告主张的返还房款的数额与其实际向答辩人支付的数额不符。《中国农业银行回单》中记载的有答辩人签名的3万元的存款并非原告支付的房款。存款发生时间为2017年12月15日，而原告实际是于2018年4月份才与答辩人磋商后达成的口头买卖合同，原告在尚未达成买卖合同的情形下就向答辩人支付房款于理不通，不符合常识。（二）原告主张代答辩人向第三人支付的租金没有事实依据。署名为“王硕”的收款人出具的收条中没有明确体现所载款项为原告代付租金，且没有提供相应的支付凭证，因此并不能证明该笔款项为原告代答辩人支付。（三）原告主张的装修费用不应由答辩人承担，应由其自行负责。1.答辩人不存在违约行为，依法不应承担赔偿责任；2.原告在未完全支付房款的情况下答辩人仅同意被告使用房屋，但原告在答辩人尚未交付房屋时从房产中介拿到钥匙后就私自进行了装修。当答辩人因酒驾被拘留期满出来后才发现，原告将案涉房屋主体完全改变，将两室两厅房屋改为一室一厅，严重破坏了房屋的结构，留下了安全隐患，也因此影响了答辩人再次出卖的价格。3.原告对案涉房屋装修后实际居住在该房屋将近三年之久，其享受了装修带来的利益，应当自行负责装修费用。4.房屋买卖合同协议解除后，可拆除的设施及物品原告都已自行清走，所留不能拆除部分因原告已实际居住近三年，即便存在剩余残值也应由其自行负责。综上，装修费用均应由有原告承担,不应由答辩人承担。（四）原告主张的房款利息、房屋增值差价及购房款一倍赔偿于法无据。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。合同一方当事人在存在违约的情形下才负有赔偿损失的违约责任。本案中，答辩人不存在单方解除合同的事实，也不存在“一房二卖”违约行为，依法不应当承担赔偿责任。2.原告在一直存在拖延支付房款的行为，其在近三年期间断断续续才支付了少部分的房款，导致答辩人不能享有房款带来的收益，原告反而向答辩人主张房款利息，于法无据，于理不通。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的是商品房买卖合同纠纷，即开发商与购房人签订的房屋买卖合同产生的纠纷，原告适用法律错误，被答辩人不应当承担购房款一倍赔偿责任。因此，原告要求答辩人赔偿房款利息、房屋增值差价、购房款一倍赔偿等各项费用没有事实及法律依据，其主张不应得到支持。三、因房屋买卖合同解除的根本原因在于原告不能履行支付房款的义务，虽然原告与答辩人通过协商解除了案涉房屋买卖合同，但其应支付使用案涉房屋期间的费用。根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。房屋买卖合同解除后，原告除应返还案涉房屋外，因其作为案涉房屋的实际使用人已获得实际利益，应当向答辩人支付房屋使用费，其每月支付的2400元即为实际使用房屋的费用，原告主张要求答辩人将该费用作为房款返还给原告于答辩人不公。综上所述，原告与答辩人是在协商一致的情况下解除的房屋买卖合同，且答辩人是在房屋买卖合同依法解除后将案涉房屋出卖于第三人，答辩人并不存在单方解除合同及“一房二卖”的违约行为，依法不应当承担赔偿责任。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：原告支付被告案涉房屋的使用费72000元（从2018年5月4日起按每月2400元的标准计算至2020年10月28日止）。事实与理由：2018年4月，原告与被告经过磋商达成了口头房屋买卖合同。双方约定原告向被告提供工程项目及办理户口，被告则按照低于市场价的标准以人民币60万元将被告所有的位于大连市西岗区房屋（建筑面积69.51平米）出售给原告。双方还约定在被告向原告索要房款时应向被告支付购房款，在未支付全部房款前，每月向被告支付房屋使用费用，剩余所有房款在被告明确要求原告支付时一次性支付给被告。双方达成协议后，原告并未按照被告的要求及时支付房款，也未履行向被告提供工程项目及办理户口的承诺。在被告反复的催促下，原告才断断续续在长达两年多的情况下向被告支付了少部分房款，原告一直存在迟延支付房款的行为，已经构成了违约。当被告要求其支付剩余全部房款时，其表示不再购买案涉房屋，与被告协商解除了房屋买卖合同。在合同解除后，被告将案涉房屋出售于第三方。被告将房屋出售后，原告提出无理主张，要求分得被告售房所得价款40万元，被告并未同意，双方未就返还房款数额达成一致，为此，原告将被告诉至法院，以被告单方解除合同及一房二卖等不存在的事实为由，要求被告承担返还房款及赔偿巨额损失的违约责任。被告认为，原告作为房屋买卖合同的购买方，支付房款是其主要的合同义务，其不履行付款义务，导致合同无法继续履行，双方才通过协商解除了合同。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。房屋买卖合同解除后，原告作为案涉房屋的实际使用人，因其实际居住而获得了利益，其应当按每月2400元的标准向被告支付从2018年05月04日起至2020年10月的房屋使用费合计72000元。综上所述，原告与被告通过协商解除了案涉房屋买卖合同，根本原因在于其不能履行支付房款的义务，其应当返还因其实际居住案涉房屋的既得利益，即向被告支付房屋使用费。因此，为了维护被告的合法权益，特向贵院提起反诉，盼贵院依法判决如诉所请。原告对反诉辩称，原告自2018年5月起至2020年10月，并不是以房屋使用权人身份居住在案涉房屋内，而是与被告达成了房屋买卖合同，是购买房屋，并不需要交付相应使用费。经审理查明，2018年2月，原告李元国与被告马云峰口头约定，将大连西岗区烟台街27号1单元5层1号房屋卖给李元国，房屋总价款60万元，此房贷款部分自2018年5月起由李元国偿还贷款作为房款。2019年1月6日，原被告就上述事实签订备忘录，原告向被告交纳购房款8万元，被告向原告出具收条。2019年7月5日，原告向被告的中国农业银行股份有限公司大连胜利路支行的存款卡号62×××70内存入1万元。2019年9月8日、2019年10月17日、2020年2月4日、2020年7月16日，被告分别向原告出具收到房款3万元、1万元、1万元、2万元的收条。以上款项共计16万元。2018年5月至2020年10月期间，原告每月向被告的购房贷款还款账户存入2400元，共计存入7.2万元（2400元/月×30个月）。2018年5月，原告进入案涉房屋进行装修改造。后，案涉房屋由原告占有使用。2020年10月，经被告询问，原告向被告明确表示不再继续向原告支付剩余购房款，不买案涉房屋了。原告将案涉房屋腾退给被告。2020年11月，被告将案涉房屋出售他人。本院所确认的上述事实，有原告提供的备忘录、收条、银行回单、微信转帐记录、建设银行自动柜台客户通知书及支付宝电子回单交易流水、收条、房屋装修费清单及票据、水费、燃气费、电费及取暖费及房屋现场照片、房地产买卖合同、委托代理合同，被告提供的通话录音、房地产买卖合同、照片、中介出租证明、房屋租赁合同等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间就案涉房屋达成的买卖合同关系，经双方协商一致已经解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，根据原告提交的收条、银行业务凭证等证据可以认定，原告已向被告支付购房款23.2万元（16万元+7.2万元），被告应当予以返还。关于原告主张的超出部分的购房款，因原告提交的金额为3万元的银行业务回单显示的业务办理时间为2017年12月15日，早于原被告达成房屋买卖合意的时间，与常理不符，本院不予支持。关于原告主张被告偿还代付租金6000元的诉讼请求，因原告未提交充分证据证明该笔费用系被告的合理债务，即便原告已支付该笔款项，其提出应由被告偿还的主张亦无法律依据，故本院不予支持。关于原告主张的被告应当支付已付购房款利息，并赔偿房屋装修损失、增值差价损失，并支付衣服购房款一倍赔偿的诉讼请求，因原告协商一致解除合同，原告所提交证据不足以证明被告存在违约行为，原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于被告提出的原告应当支付2018年5月4日至2020年10月28日期间的房屋使用费7.2万元的反诉请求。因原告协商一致解除合同，被告所提交证据不足以证明原告存在违约行为，被告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李元国与被告（反诉原告）马云峰之间关于大连西岗区烟台街27号1单元5层1号房屋的买卖合同已解除；二、被告（反诉原告）马云峰于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）李元国购房款23.2万元；三、驳回原告（反诉被告）李元国的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马云峰的反诉请求。案件受理费6167元、保全费2570元，合计8737元（原告已预交），由原告李元国负担4737元，被告马云峰负担4000元。反诉费800元（被告已预交），由被告马云峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限二年。审判员  杨多二〇二一年四月二十日书记员  艾莎