山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁06民终2185号 上诉人（原审被告）：徐泽，男，1992年3月19日出生，汉族，住莱州市。 被上诉人（原审原告）：尹洪涛，男，1972年11月14日出生，汉族，住莱州市。 委托诉讼代理人：王文利，莱州文峰法律服务所法律工作者。 上诉人徐泽因与被上诉人尹洪涛租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初765××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人徐泽上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人赔偿被上诉人因拆除建筑物等造成的损失60482元。事实和理由：原审判决在认定事实及适用法律等方面存在错误。一、被上诉人对于租赁合同并不享有约定或法定解除权，其单方提出解除合同，上诉人予以同意，这并不属于因上诉人违约而解除，上诉人对此不应承担违约责任。合同约定的应交纳租金的日期为8月5日前，因此8月6日才为逾期的第一天，而被上诉人在逾期（8月6日）后并未催告及要求履行的情况下于8月7日直接通知解除合同明显未给予上诉人任何催告及合理的履行期间，其解除不符合法律规定，因此原审认定租赁合同的解除系上诉人违约造成错误。二、法律规定，合同解除的效力自解除通知送达对方时生效，因被上诉人于2019年8月7日已经通知上诉人解除合同，故租赁合同的解除日期应为该日。被上诉人已经自认其于2019年8月10日收回了租赁物，故8月10日之后的租赁费问题与上诉人再无任何关系，何况被上诉人也并未提出要求赔偿租赁费损失的主张，因此,原审判决关于上诉人承担被上诉人己经收回租赁物之后至2020年5月8日的租赁费或损失的认定没有任何依据或根据，且该认定期间也明显过长。三、原审法院委托鉴定的内容为对恢复拆除原八间房屋的价值进行鉴定，即仅仅限于原八间房屋的价值，明显不包括将地基抬高到1米有余的费用，而鉴定报告的价值组成中及鉴定人员到庭的说明中很明显包括了该地基抬高的费用22039元，该费用应予扣除，且上诉人已经在原审中提供照片及现场实物证据，证实被上诉人已经在原租赁物八间房屋的范围内加盖及进行钢结构厂房的施工，其也并未对地基进行任何抬高，故该费用被上诉人并未实际发生与支出，上诉人对此不应赔偿，被上诉人也不能因此无端获益；鉴定人员出庭所作的说明已经证实该鉴定价值为含税价，税率为9%，而被上诉人明确称不能为上诉人开具税票，故该税费也应予扣除，租赁物的原价值应为扣除折旧及税费等之后的价值，即147348元*91%-22039元-折旧51565元=60482元。综上，原审判决在上述等方面确有不当之处。 被上诉人尹洪涛辩称，一、一审法院认定上诉人未按期交纳租赁费构成违约，认定事实清楚。被上诉人与上诉人于2017年8月4日签订的《租房协议》第3条明确约定：“每年租金为人民币五万元整……以后每年8月5日前一次性交付次年全年租金，如乙方（上诉人）违约，甲方（被上诉人）可终止合同，收回厂房。”2019年8月，经被上诉人通过多种形式多次催要当年租赁费，上诉人未按期给付租赁费即构成违约，应承担违约责任。二、因上诉人违约，给被上诉人造成的租赁费损失应由上诉人承担，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人的租赁费损失,并无不当。三、上诉人应按重新购建价赔偿其拆除东八间房屋给被上诉人造成的损失。上诉人将被上诉人所有的东八间房屋拆除，至双方合同解除仍未重建，违反合同约定，其给被上诉人造成的实际损失就是被上诉人重建房屋八间的损失，而不可能恢复原来的八间房屋。即上诉人应以重新购建价给予赔偿，而一审法院却扣除折旧，以现值判决赔偿被上诉人损失,显然不当。根据公平原则，请求二审法院予以考虑被上诉人的实际损失，改判上诉人按重新购建价147348元予以赔偿被上诉人的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，仅就拆除房屋判决上诉人扣除折旧后按现值给予赔偿略有不当。请求二审法院改判上诉人按重新购建价147348元予以赔偿被上诉人的损失。 原审原告尹洪涛向一审法院起诉请求：(1)依法解除原告与被告于2017年8月4日签订的租赁协议；(2)请求依法判令被告履行2017年8月7日签订的厂房改建协议第四条之规定的赔偿原告损失50万元；(3)请求依法判令被告给付2019年度租赁费5万元；(4)依法判令被告从2019年8月6日起按应给付租赁费5万元为基数至判决确定给付之日止按年利率6%给付利息；(5)诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月4日，原告将自己所有的位于莱州市，东环路旁院落一处、房屋16间等租赁给被告，合同约定期限为5年，年租金为5万元，于每年8月4日前交付。合同签订后原告将房屋及院落交付给被告，被告支付了一年的租金。同年8月7日被告提出要求对所租赁的房屋进行改建，经双方协商，双方签订了厂房改建协议，约定由被告将院内东侧八间砖瓦房房屋拆除，在原房基上扩建钢结构厂房。协议签订后被告将原告原东侧八间砖房进行了拆除，拆除至今被告也未按约定进行重建。2018年8月5被告应交付租赁费，原告向其催要，被告未按期交付，原告发现被告未进行重建，口头向被告提出履行改建协议，抓紧时间重建，被告一直应诺，但仍未重建。2019年8月5日前被告仍未按协议约定给付租金，原告向被告发出书面通知以及通过短信和书面告知的方式多次通知被告交付租赁费以及重建房屋，被告无故不予履行，被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权益，为此原告根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，要求判如所请。 原审被告徐泽一审辩称,原告所诉没有事实及法律依据，其诉请应予以全部驳回。1、双方租赁合同约定的租金交纳日期是每年的8月5日，因被告在2019年8月5日身在外地，忘记交纳租金，原告在8月7日即通知解除双方的租赁合同，原告的该解除并没有基于被告催告及合理的履行期限，合同法规定法定解除权的条件必须是一方违约，另一方经催告后在合理期限内仍未履行的才可解除合同，现在本案中被告在发现拖延交纳租金后次日即要求原告发过银行卡号，将租金打过去，但原告予以拒绝。据此原告的解除通知不符合法律的规定，更没有给被告合理的期限，所以要求解除合同的过错在原告，并非在被告；2、原告主张已经通知被告解除租赁合同，那么按照法律规定，通知到达即生效，所以原告诉请法院解除租赁关系没有事实和法律依据；3、原告已经于2019年8月7日左右将租赁物的大门换锁封堵，被告再未进入，因原告已经要求解除合同，并将租赁物收回，2019年度的租赁事宜并没有发生，原告要求2019年的租赁费及利息没有事实和法律依据；4、涉案厂房改建协议与租金没有任何关系，该协议中明确约定厂房拆除后，如被告不按约定进行改建，或者重建才需赔偿原告50万元，重建是在合同到期后才会发生的事宜，而租赁合同的期限是至2022年8月24日，现在合同期限未到，所以并不能产生重建的事宜。然而按照原告提出的解除租赁合同的主张，即使租赁合同提前解除，那么重建事宜也是在解除后才应当进行的，被告在原告要求解除合同后，立即与其协商重建厂房事宜，原告拒绝，所以关于重建厂房事宜并非我方违约或者存在过错，而是原告为达到不正当目的故意拒绝。按照改建协议，应当是被告首先为原告重建钢结构厂房，在被告拒绝重建的情况下，才产生赔偿50万元，现在被告一直要求重建钢结构厂房，若原告拒绝，则原告关于要求赔偿50万元的情况理应驳回。综上，原告的所有诉讼请求均应予以驳回。另外，原告的不正当解除合同及诉讼给被告造成经济损失，被告对于租赁标的物进行了部分的改造（地面平整、围墙加固防水、打井等），为此花费10多万元，我方对此提起反诉，庭后提交反诉状。 原告围绕其诉讼请求向法院提交了以下证据：证据一、2017年8月4日，租房协议一份，证实原告将自己所有坐落于16间房屋租赁给被告使用，合同期限为5年，租金为每年5万元，于每年8月5日前一次性交付次年租金；证据二、2017年8月7日签订的厂房改建协议一份、8月11日改建协议一份，证实原、被告签订租赁协议后，就原租赁房屋被告提出改建，将原告院内东侧八间砖瓦房拆除，按原有面积新建厂房。双方约定如被告不按约定进行改建和重建，赔偿损失50万元；证据三、房屋所有权证与土地使用权证各一份，证实原告对租赁的房屋享有所有权；证据四、原、被告之间2017年8月4日至2018年9月28日的微信交谈截图12张；2019年8月4日至2019年8月7日微信交谈截图16张，证实双方签订合同之后，被告未按期付款，原告多次向其催要还可以证实原告一直催促被告将拆除的房屋抓紧时间改建和圈建围墙，由于被告拆除后长达几个月都没有圈围墙和改建房屋，给其他租赁户及原告带来许多不便和不安因素；证据五、手机短信截图6张，证实原告催要欠款，通过手机告知被告及被告的父亲徐国武，督促被告重建厂房；证据六、解除合同通知书一份，证实被告未按期交纳租赁费用，原告向被告发出解除合同，并要求被告履行赔偿义务的通知；证据七、照片12张，证实原告利用张贴的方式通知被告履行义务，还证实了承租房屋的现状。证据八、原告自己单方委托莱州润德房地产开发建设有限公司隆庆分公司所作的施工预算书一份，证实就被告拆除部分如在原有基础建造142.8平方的厂房以及恢复608.09平方厂区，工程总造价为440264.99元；证据九、涉案厂房拆前照片7张，证实原厂房的状况；拆除后照片13张，证实厂房被拆除后的现状。上述证据经质证，被告对证据一真实性无异议，该合同证实了租期五年，现在尚未到期，租金的缴纳日期是每年的8月5日前，由此可见8月6日才算第一天逾期；对证据二真实性无异议，该协议明确载明了合同到期后才进行钢结构厂房的重建。如果未按照约定进行重建，才赔偿50万元，该50万元也完全系违约金性质。原告主张被告未按约定重建，并未提供约定的具体内容，更未提供证据证实被告未按约定重建，该违约金性质的50万元不应当予以支持，何况被告并没有违约，我方始终是要求重建，是原告拒绝；对证据三真实性无异议；对证据四中日期为2017年8月4日-2018年9月28日的微信截图真实性无法确认，因为被告更换手机原因，之前的微信聊天内容均没有保存。对于2019年8月4日-2019年8月8日7点53分微信聊天记录真实性无异议，与被告手机中保存的一致。对于2019年8月12日之后的微信聊天的真实性无法确认，手机中没有保存。原告提交的证据四并不能证实其主张，租赁合同约定的租金是于每年的8月5日前给付，2019年8月5日之前的所有通知均不是在被告逾期后催告而要求的合理期限，所以此前的通知没有任何意义。原告在2019年8月6日并没有发送过任何通知，而于2019年8月7日直接提出解除合同，被告并没有看到8月4日、5日的通知，被告发现2019年8月7日当日的通知后立马给原告回复，让原告将卡号发过来，因为被告在外地。最后原告将卡号发给被告后，但要求被告支付房屋赔偿款50万元，并不是同意接受租金。原告提供的2019年8月12日的微信聊天记录中，原告已经自认2019年8月10日已经收回租赁房屋。原告当庭称涉案租赁物仍由被告租赁使用系虚假陈述。综上，原告提供的微信记录并未证实在被告逾期后原告履行过催告及通知义务，而是直接通知解除了租赁合同，所以原告解除行为不符合法律规定。关于2019年8月7日（不含当日）之前的聊天记录对于本案没有证明力。被告对于证据五的真实性无法确认，因更换手机，手机中没有该记录，印象中2019年8月份的原告向被告发送过短信，但是具体内容不能确认。另外，证据五中的所有内容均是2019年8月5日之前的，此时并没有到租金的支付的最后期限，其他质证意见同证据四。对于证据六有异议，不予认可，被告从未收到过该通知，原告提供的邮单载明的地址是柞村镇周家村，而被告并不在该村居住，被告也没有进行任何的签收，邮单上显示是他人收，并非被告签收。对于证据七的真实性无异议，但被告对于原告拍摄情况不知情，且该照片并不能证实原告的主张。同理，照片中通知的日期是2019年8月4日和5日，并非是在被告逾期之后。被告主张，原告为了达到其认为的占有被告50万元赔偿款的目的而在履行期间届满前即筹划了所有事宜，其不诚信以及不符合法律规定的行为不应当得到法律的支持。被告对于证据八有异议，不予认可，主张该预算系原告单方制作，不具有公信力，且该预算就142.8平方的厂房及600余平方的厂区共同出具的材料，而按照原被告双方签订的厂房改建协议第1条约定，原告是同意被告将142.8平方米的砖瓦房屋拆除的，所以不应当以砖瓦房屋的价值来进行评估鉴定。改建协议第2条约定了被告需按照原有142.8平方米的面积重建钢结构厂房，所以本案充其量只能按照142.8平方米钢结构厂房价值进行评估鉴定。关于原告所讲的恢复地势等原状问题，其主张不能成立，改建协议第2条、3条约定被告可以在租赁范围内对于空地、房内外地面等进行平整、设置停车场，所以原告现在要求我方就地势等再恢复原状没有事实和法律依据。原告在不具备法定解除权的情况下提出解除租赁协议，提前终止合同，造成的相关的损失不应由被告承担。对于证据九的真实性无异议，但表示拆除以及地势的下降与取平是经过原告允许，原告提供的照片亦证实在下挖施工时其在现场进行拍摄认可，且被告将地势找平后更有利于原被告双方的使用及经营。 被告向法院提交了以下证据：证据一、2019年8月7日，原、被告双方之间的微信聊天记录2张，证实2019年8月5日租金给付到期后，8月7日被告收到原告的告知函，其中原告直接称终止租赁合同，被告随后要求原告发过卡号，给付租金，原告发送了一个农村商业银行的卡号，该卡号与原告此前发送给被告的建行卡号不一致，且原告要求被告支付房屋赔偿款50万元，由此可见，原告在被告逾期后并未催告，而是直接解除，被告要求给付租金，原告予以拒绝，过错不在被告；证据二、原告与被告父亲徐国武的短信记录一份，证实2019年8月8日之前，被告多次联系原告，原告拒接电话。2019年8月10日，被告要求与原告见面，原告回复“好的”。之后，原告将建行银行卡号发送给被告，表示同意接受租金。但是此后原告反悔，称以上内容是原告发错了，由此可见被告并没有2018年原告发送给的卡号，所以才会出现再次索要，原告再次发送的情况；证据三、2019年8月12日，原、被告之间的短信记录一份，证实被告在看到原告的解除通知后，多次与原告沟通钢结构厂房的重建事宜，一直要求进行重建，原告予以拒绝，不履行重建协议约定的重建内容，所以被告不应当由赔偿原告50万元。经质证上述证据，原告对证据一、二、三真实性无异议，但是对证明的内容有异议，被告提交的聊天记录在原告提交的证据内有记载，也证实被告没有按期交付租金。在原告提供账户之后，也没有将款项给付，已经构成了违约。被告父亲与原告的交谈记录中提出要求履行合同，只是其单方的意向，被告并没有履行合同给付的义务。经审查上述证据，法院认定如下：被告对原告提交的证据一至证据三、原告对被告提交证据一至证据三的真实性均无异议，法院予以确认。对原告的其他证据，被告虽有异议，但不能提交反驳证据，法院对其真实性亦予以确认，但对其证明力需结合其他证据予以认定。 一审法院认定事实如下：涉案房屋及院落位于莱州文昌，东环路旁，地势东高西低，院内原有房屋十六间，东侧八间，西侧八间。涉案房屋所占土地为莱州市文昌路街道蒲家洼村民委员会集体用地，房屋登记的所有权人为尹洪涛，即原告，房产证号为：莱房权证文昌路街道字第××。2017年8月4日，原告尹洪涛作为甲方与作为乙方的被告徐泽签订租房协议一份，甲方将自己所属的村西大院北院（即上述涉案房屋）租给乙方作厂房使用，协议约定，1、租赁场地位于莱州文昌，东环路旁，院内房屋16间，门窗齐全，内设机井一口、外接电源齐备。2、租赁期从2017年8月5日至2022年8月24日，租期5年。3、每年租金为人民币五万元整，合同签订之日交付第一年租金，以后每年8月5日前一次性交付次年全年租金，如乙方违约，甲方可终止合同，收回厂房。……5、租赁期间，乙方对外转租或改建需经甲方同意。……。2017年8月7日，原被告双方又签订厂房改建协议一份，约定：1、甲方同意乙方将院内东侧八间砖瓦结构房屋拆除，（房屋总面积142.8平方米，详见房产证××号工业厂房）。2、乙方在原房基础上及院内，扩建钢结构厂房，租房合同到期后，乙方可自行拆除新建厂房，拆除后乙方需按甲方原有××号厂房面积（142.8平方米），为甲方重建钢结构厂房。3、合同到期后，如一方不进行拆除，双方可进行协商。双方可按厂房使用年限折旧，甲方作价留取。4、厂房拆除后，如乙方不按约定进行改建或为甲方重建厂房，须向甲方赔偿房屋损失人民币50万元整。同年8月11日，双方就房屋改建又签订改建协议一份，约定1、甲方同意乙方将原有的大院西院墙及大门拆除，乙方可在原基础范围内搭建钢结构建筑物，双方合同到期后乙方可自行拆除，也可根据折旧情况，双方议价同意后，甲方作价留取。2、乙方可在所住院外至绿化带空地范围内进行平整绿化，设置停车场，具体施工必须依法合规，因违建等原因造成损失，甲方概不负责。3、院内西侧八间厂房，（工业4号厂房、面积142.8平方米），乙方可对门窗、房内外地面、内墙等进行改善更换。甲方不承担费用，租赁到期后，甲方可折价留取，乙方不得对门窗、地面进行拆除或破坏，乙方不得随意改变房屋原主体。……上述协议签订后，被告付给原告第一年租金5万元。2017年8月7日，双方签订改建协议后，被告开始组织施工，将院内东八间房屋拆除，将院落地整体地基与西侧下降取平。东南侧原汽修车间拆除，西侧简易平房拆除、大门拆除并更换，并将西侧大门外土地进行了平整。西侧院墙重建、院落周围地基加固。西八间房屋屋内四周墙面用水泥加固、线路拆除，西八间的原木头旧门窗拆除，窗更换为铝合金，门尚未安装。院内打了一眼井。被告主张，自己想投资汽修厂，因人员原因，工程一直搁置。2018年8月5日，被告未按约定交纳租赁费，经原告索要，被告支付了第二年度的租赁费5万元。2019年8月4日，原告通过微信通知被告，内容为：“你于2017年8月4日和2017年8月7日与我签订的租赁合同及厂房改建合同，按照合同约定，你应于2019年8月5日前给付2019年的全年租赁费，及进行厂房改建，你至今未全部履行，请你按时履行合同，如果你方违约，你除承担违约责任外，还应赔偿我的损失，特此通知。告知人：尹洪涛，2019年8月4日。”2019年8月5日，原告再次通过微信向被告发生上述内容的通知。2019年8月7日，原、被告继续通过微信交流租赁房屋事宜，具有内容为：原告尹洪涛发给被告：徐泽：鉴于租赁费缴纳日期已过，经电话、微信、短信催告，你依旧不予理会，你已违约，现决定终止我们间的租赁合同。并望你于8月10日之前，将拆除租赁厂房应赔偿我的50万元人民币付清。逾期，我方将提告人民法院以维权益。特此函告。徐泽回复：卡号发过来，我在外地。尹洪涛：如需缴纳房屋赔偿款，请将赔偿款汇入此卡号：12×××57，山东莱州农村商业银行营业部。徐泽：你想让我给你汇50万？8月7日下午17：36分，原告再次给被告发微信，内容为：徐泽：鉴于你2009年租赁费缴纳日期已过，经电话、微信催告，你依旧不予理会。现我方决定，并通知你，解除我们间的厂房租赁合同。并望你于8月10日之前腾空交回厂房，并将拆除租赁厂房应补偿我的50万元付清。逾期，我方将提告人民法院以维权益，特此通知。8月12日，被告给原告发微信，内容为：我要安排人，把拆除的房子，按照约定搭起来了。通知你一下。原告回复：你违约多次，已失去诚信，我通过书面及短信通知你履行合同，你一直未履行、现提出建造房屋，你已违约在前失去信誉，我已于8月10日收回租赁的房屋，你应履行赔偿义务。徐泽：我们并未进行交接。我已多次致电沟通搭建房屋事宜，你拒接电话，我方履行合同，允许我方进场并进行相关配合是你应履行的义务，如不能明确告知我进场施工时间，视为你自动放弃。8月13日，双方仍就上述事宜通过微信进行了交流，未果。2019年8月7日，原告还出具书面解除合同通知书一份，载明：徐泽，鉴于你2019年租赁费缴纳日期已过，经电话、微信、短信、催告，你依旧不予理会，你已违约。现我方决定，并通知你，解除我们间的厂房租赁合同。望你于8月10日之前腾空厂房并交回，并将拆除租赁房屋应赔偿我的50万元人民币付清，逾期，我方将提告人民法院以维权益，特此通知。原告将该解除合同通知书邮寄到被告老家莱州市柞村镇河南周家38号，写明徐泽收，此件之后由他人代收。同时，原告还将该通知张贴于所租赁厂房的大门上。之后，双方仍就租赁事宜又多次地微信交流，始终未达成一致意见，原告诉至法院。审理中，被告表示要求继续履行租赁合同，向被告交纳2019年租金，原告表示租赁地已闲置很久，且被告未按约定重建，构成违约，不同意履行合同。之后的庭审中，被告同意解除双方的租赁合同，但主张原告已在微信中自认于2019年8月10日收回房屋，双方的租赁合同已实际解除。对于因被告拆除房屋及改建造成的损失。原告主张，当时双方约定房屋拆除后三个月内建起来，但被告一直闲置将近二年未建，且拆除后对周围邻居均造成影响，因此要求被告按照约定赔偿损失50万元。被告主张，因租赁房屋自主经营，因在合同期内，双方没有约定何时重建房屋，何时扩建改建不影响原告的租金收益，不同意赔偿。审理中,原告申请就被告拆除的建筑物以及地貌损失进行鉴定，即恢复重建八间屋的价值进行重新鉴定。根据实际情况，经双方共同选择，法院依法委托，莱州天润资产评估事务所对重新恢复拆除八间房屋的价值、西八间房屋的门以及西八间房屋的用电线路进行了评估，并于2020年8月3日出具了评估报告，确认：东八间房屋现值91428元，西八间房屋线路现值1365元，西八间房屋门现值2990元，共计95783元。原告为此花费鉴定费2000元。经质证，原告对评估报告无异议，被告认为评估价值过高，并提出异议，认为恢复重建八间屋的价值并不包含恢复八间房屋地基，申请评估人到庭接受质询。评估人员到庭后，提交了评估的明细表一份，同时对明细表中的某些数额取了整，考虑到评估，而非工程造价，因此明细表中数额与实际评估价值稍有出入。经质证，原告无异议，被告提出以下异议：1、第3、4项回填土方在加高了地基基础上进行的评估，不正确；2、第9项认定的实际工程量过多，单价过高；3、第17项认定的工程量过高，与实际情况不符；4、第25-30项，东八间房屋内原来没有线路，而评估中都有线路；5、第37项铝合金门，西八间的门原是木门，评估的是铝合金门；6、评估价格中，是否考虑了税金？评估人员对上述异议分别作了解释：1、关于恢复重建八间屋，包含八间屋地下的地基，经现场勘验，该八间屋原有地基因地势原因加高1.2米，考虑到这种情况，对八间房屋内的地基进行了回填土方及加固的评估；2、第9项中包含东八间房屋里面有两道间壁墙、屋山，用的是红砖而非空心砖，单价是根据市场价和2016年发布的山东省建筑工程预算标价而定。3、第17项的工程量与实际相符。4、第25-30项，现场勘验询问双方时，均表示东八间线路与西八间一致，并在询问笔录中签字认可。5、第37项的铝合金门，现场征求过双方的意见，均同意按铝合金门评估，且铝合金门与木头门的价值差不多。6、评估需要考虑税金，评估的单价中包含了税金。关于对评估明细中的其他内容，被告认为，关于第11项的推拉钢大门拆除后被原告拉走；第24项脚手架，自己干工程有脚手架，没必要另行花费租赁价值。原告表示推拉钢大门自己并没有拉走。审理中，原告明确其诉讼请求：1、要求解除与被告签订的房屋租赁合同；2要求被告依照合同按评估价值147348元赔偿原告的经济损失；3、要求被告给付自2019.8.5-2020年5月8日（庭审时）的租赁费；4、要求被告承担从2019年8月6日起以应当给付的租赁费为基数按照年利率6%给付原告利息；5、诉讼费、鉴定费由被告承担。原告主张，因被告将地基取平，汛期导致地面积水严重，并提交了现场照片7张，经质证，被告表示对现状不知情，但了解到原告已就现有地基进行钢结构的前期施工工作，即原告的该地基恢复工作并未实际发生，评估报告中应予扣除该费用。 一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：1、原、被告租赁合同是否已经解除以及解除的时间；2、被告应否向原告交纳2019年至2020年期间的租赁费5万元？3、被告是否应当赔偿因拆除租赁标的物而给原告造成的损失，如赔偿，应赔偿的数额是多少？对于焦点1、双方签认的租赁协议第3条约定，“……被告需每年的8月5日前一次性交付次年全年的租金，如乙方违约，甲方可终止合同，收回厂房”，该条约定可理解为，如被告不按约定交纳租赁费，被告享有解除合同的权利。原告在租赁协议约定的交纳租赁费的时间前后，多次通知被告履行交纳义务，被告仍未按约定的期限履行交纳租赁费的义务，应构成违约。因此，原告在约定的支付租赁费的时间到期后通过短信多次通知被告交纳租赁费，虽然时间紧，但不影响被告及时履行交纳租赁费的义务，但被告仍未按约定交纳租赁费。因此，原告依据上述租赁协议要求解除与被告的租赁合同关系，理由正当。原告通过短信、张贴、邮寄等形式通知了原告解除合同事宜，原告在发给被告的短信中自认已于2019年8月10日收回租赁物，被告认可收到了原告的解除合同的短信。根据上述情形，法院确认双方的租赁合同关系于2019年8月10日已实际解除。对原告本案中的要求解除与被告租赁合同关系诉讼请求，法院不再另行作出裁判。对于焦点2、原告要求解除与被告的租赁合同，被告不同意，要求继续履行合同，但其未在合理的期间内向原告支付租赁费。根据被告拆除后未进行改建的实际情况，原告很难短期内实现租赁物实现其价值，由此造成的租赁费损失，应由被告承担。结合本案的实际情况，法院确认被告赔偿原告的租赁费损失比照双方约定的租赁费计算至2020年5月8日为宜。对原告要求被告承担自2019年8月6日起比照租赁费以年利率6%计算利息，没有法律依据，法院不予支持。对于焦点3、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告将租赁的标的物东八间房屋以及西八间房屋的线路等拆除，是为自己的经营需要，现双方的租赁合同解除，被告应予恢复原状或赔偿损失。经双方选择，法院依法委托，莱州天润资产评估事务所对该损失出具了鉴定意见，被告对评估报告所提异议，评估人员到庭解释合理，法院予以采纳，并以此作为计算被告赔偿损失的依据。该评估报告评估时考虑了拆除八间房屋的折旧，符合相关规定，因此，原告要求被告按照折旧前的购建价值赔偿损失，理由不当，法院不予采信。对原告主张的西厢房损失，该西厢房并未办理相关产权登记手续，且原告对被告的拆除无异议，对原告的该项主张，法院不予支持。对院落地基取平等其他的损失，结合本案实际情况，被告对租赁标的物改造期间，原告对此知情且对原告的施工未提异议，该部分工程的改建并未损害原告利益，原告亦自认有部分拆除的物品被自己拉走处理，因此，原告主张的该部分损失，理由不当，法院不予支持。关于被告的投入以及增值部分，被告表示在本案中不再主张，保留另案主张的权利，是对自己权利的处分，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，一审法院于2020年9月19日判决：一、被告徐泽赔偿原告尹洪涛自2019年8月6日至2020年5月8日的租赁费损失37773.97元、赔偿原告因拆除建筑物等造成的损失95783元，共计133556.97元，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告负担6336元，已交纳；由被告负担2964元，限于本判决生效后七日内交纳法院。鉴定费2000元，由被告负担，此款原告已交纳，由被告于本判决生效后七日内将应负担的鉴定费2000元直接给付原告。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人徐泽与被上诉人尹洪涛签订的租赁协议合法有效，权利义务约定明确，双方应当依约履行。上诉人未按租赁协议约定履行交纳租赁费的义务，被上诉人依约要求解除租赁协议，上诉人认可于2019年8月10日收到了被上诉人的解除合同的短信，一审法院确认双方的租赁合同关系于2019年8月10日解除，于法有据，并无不当。关于租赁费的交纳期限，因双方在诉前并未办理交接手续，一审法院以2020年5月8日到现场勘验的日期为交纳租赁费的截止日期，与法与理不悖。关于被上诉人的损失赔偿问题，经双方选择，一审法院委托莱州天润资产评估事务所对该损失出具了鉴定意见，一审法院予以采纳，也无不妥。上诉人主张评估价值不应包括将地基抬高到1米有余的费用，理由不当，本院不予采纳。关于上诉人主张的扣除税费问题，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人徐泽的上诉请求，依据不足,理由不当，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1626.87元，由上诉人徐泽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王天松 审判员  尹鹏亮 审判员  杨忠霞 二〇二一年四月三十日 书记员  肖 婷