贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7924号上诉人（一审原告）：胡玉凤，女，汉族，1991年10月12日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：李凌瑞，贵州伍尊律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈继，贵州靖毕律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号。统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：余进江贵州四立律师事务所律师。原审第三人：赵蓉，女，汉族，1973年12月29日出生，住贵州省毕节市纳雍县。上诉人胡玉凤因与被上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业公司）、原审第三人赵蓉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人胡玉凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原审第三人提交的支付房款的收据，无银行流水等其他凭证予以印证，不足以证明其已履行支付义务。涉案商品房上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后已履行完毕支付义务，并已于2015年4月17日办理完毕预告登记。被上诉人在案涉商品房不具备全部交房条件，未收到购房款的情况下，将案涉商品房交付第三人，第三人在明知案涉商品房存在预告登记权利人的情况下仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并接收涉案商品房，被上诉人与原审第三人恶意串通，非法占有涉案商品房，损害上诉人利益，应当认定双方所签《商品房买卖合同》无效。2.根据物权法和《2015年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定，原审第三人在预告登记期间非法占有涉案商品房的行为不能对抗上诉人，上诉人作为预告登记权利人，其债权请求权应优先得到保护。被上诉人应根据《商品房买卖合同》依法承担逾期交房及办证违约金并将案涉商品房恢复原状后交付上诉人。3.预告登记的目的即是为了限制不动产权人的处分自由，以保障预告登记权利人在将来实现不动产物权变动的请求权。案涉商品房已以上诉人为权利人进行预告登记，未经上诉人同意情况下的处分行为不发生物权效力，一审认定被上诉人可擅自处分错误。4.涉案商品房所有权仍为被上诉人，第三人非法占有的行为并不发生物权的变动，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》具备法律上的履行可能，不存在事实上的履行不能。被上诉人龙鑫家业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人赵蓉答辩称：无意见。原审原告胡玉凤一审诉讼请求：1.判令被告龙鑫家业向原告交付位于毕节市路）东城印象第12幢18层5号商品房；2.判令被告龙鑫家业支付原告逾期交房违约金，违约金以原告已付购房款341936.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年6月16日起计算至被告实际交付涉案商品房之日止，暂计50000.00元；3.判令被告龙鑫家业向原告交付办理商品房转移登记有关文书，并向原告支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款341936.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计25000.00元；4.判令第三人将涉案房屋恢复原状并交还原告并由第三人向原告支付2015年9月6日至实际返还房屋占用费100000.00元,由被告承担连带赔偿责任；5.请求确认被告与第三人签订的买卖合同无效；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，原告胡玉凤作为买受人与被告龙鑫家业作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市路）东城印象第12幢18层05号房，房号：12-18-05；建筑面积122.12平方米，房屋总价款为341936.00元；买受人应在合同签订之日向出卖人交付首期房款205936.00元，余款136000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年6月15日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条约定：上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视等线路交付时敷设到户；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告通过银行转账方式向原告支付了购房款205936.00元，被告向原告出具收到原告购买12-1805号房的购房款205936.00元的收据，并于当日在毕节市七星关区房产事业局为涉案房屋办理备案登记，且将涉案房屋办理预告登记到原告胡玉凤名下。2015年10月11日，被告向原告出具收到原告购买12-1805号房尾款136,000.00元的收据。2019年5月24日，被告向原告出具收到涉案房屋购房款341,936.00元的发票；2019年6月28日，原告向毕节市住房资金管理委员会办公室缴纳维修基金9,159.00元，并向七星关区税务局缴纳契税、印花税共计10,260.58元。原告认为被告未按照合同约定向其交付涉案房屋并为其办理房屋权属证书，遂提起诉讼。另查明：第三人赵蓉于2015年8月15日及2015年8月25日共向被告交纳购房首付款75,466.00元、相关税费18,829.00元；2015年9月6日，第三人赵蓉作为买受人与被告龙鑫家业作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定被告龙鑫家业将涉案房屋作价372,466.00元出售给第三人赵蓉，第三人赵蓉采取贷款方式付款，于合同签订当日支付首期房款75,466.00元，余款297,000.00元通过贷款方式支付。合同签订后，被告随即将涉案房屋交付第三人使用，第三人赵蓉接受涉案房屋后遂对其进行装修并实际入住。第三人赵蓉仅向被告龙鑫家业支付了涉案房屋的首付款75,466.00元，余款因按揭贷款未能办理，尚未支付。又查明：涉案房屋至今仍不具备合同约定的全部交房条件，也不具备办理房屋权属转移登记的条件。一审法院认为，涉案房屋尚未办理房屋权属转移登记，现涉案房屋的所有权人仍为被告龙鑫家业，被告龙鑫家业有权对涉案房屋进行处分，被告龙鑫家业与原告胡玉凤及第三人赵蓉签订的两份《商品房买卖》合同均为有效合同。对原告胡玉凤主张被告向其交付涉案房屋并支付逾期交房违约金、逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金的诉请，因第三人赵蓉已经按照其与被告龙鑫家业签订的《商品房买卖》的约定向被告交付了首期房款及相关税费，被告亦按照合同约定将涉案房屋交付第三人赵蓉使用，第三人赵蓉也实际装修入住多年，被告已无法按照其与原告胡玉凤签订的《商品房买卖合同》的约定向原告履行交付涉案房屋的义务，属事实上的履行不能，故对原告的该诉请，不予支持；原告因被告无法履行合同而产生的损失，可另行主张。对原告请求确认被告与第三人签订的买卖合同无效及主张第三人向其交付涉案房屋并支付房屋占用费10万元的诉请，因第三人占有涉案房屋系基于与被告签订的《商品房买卖》合同而合法占有，系有权占有，原告的该诉请无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告胡玉凤的诉讼请求。案件受理费2,826.00元，由原告胡玉凤负担。本案二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、上诉人向被上诉人支付首付款205936元的银行转账凭证、涉案房屋预告登记，足以证明涉案房屋之买受人为胡玉凤。被上诉人主张涉案房屋系其以物抵债给案外人胡国才，其应胡国才之要求就涉案房屋与上诉人胡玉凤签订涉案《商品房买卖合同》，其所收取的涉案房屋首付款已转给胡国才。但其提供的其支付胡国才多套房屋回购款的支付凭证，均不能证明被上诉人与胡国才之间的商品房代售交易中包含了涉案商品房。结合一审胡国才出庭作证当庭陈述案涉商品房不在其请被上诉人代售的房屋之列的证人证言，被上诉人关于案涉商品房系其抵债给胡国才，由其代胡国才出售后将所得购房款支付给胡国才之上诉主张未提供证据证明。如前所述，上诉人系案涉房屋之买受人，双方已签订《商品房买卖合同》，该合同已报有关部门备案，涉案房屋已预告登记至上诉人胡玉凤名下，双方应按合同约定履行各自义务。上诉人作为买受人，其负有向出卖人足额支付购房款之义务。上诉人提供被上诉人出具的收款收据及购房发票，用以主张涉案房屋购房尾款136000元其已通过现金方式支付给了被上诉人，被上诉人辩称其并未实际收到购房尾款。对此，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房尾款采用按揭方式支付，在案证据显示双方并未重新商定尾款支付方式，且被上诉人未在双方约定的交房时间内未向上诉人交付房屋，却将涉案房屋实际交付一审第三人使用，上诉人即向被上诉人支付购房尾款，有违常理；被上诉人当庭主张上诉人持有的收款收据及购房发票是利用其叔叔胡国才之妻担任被上诉人的财务人员的便利条件而取得，上诉人对此并未予以反驳；在电子支付如此便捷的情况下，上诉人未提供取款记录、银行交易明细等予以证明其款项来源，采用现金方式向被上诉人支付136000元有违当今交易习惯。根据谁主张谁举证的原则，上诉人所举证据不能充分证明其已向被上诉人支付了购房尾款136000元。上诉人作为涉案商品房的买受人，其有义务向被上诉人足额支付购房款，在其未足额支付购房尾款的情况下，其主张被上诉人向其交付涉案房屋，并向其承担逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书之违约金无事实及法律依据。另外，涉案房屋已预告登记至上诉人名下，在预告登记未失效前，被上诉人对涉案房屋处分权已被冻结，其对涉案房屋处分行为不发生物权效力，一审认定上诉人对涉案房屋享有处分权错误，本院予以纠正。一审驳回上诉人诉讼请求结果正确，但说理不当，本院纠正说理后予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2826元，由上诉人胡玉凤负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年四月十六日书记员  秦 倩