四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5143号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都中海物业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区神仙树南路8号。 法定代表人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：余群，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：杨清洪，男，1976年3月20日出生，羌族，住四川省成都市高新区。 上诉人成都中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人杨清洪物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中海公司上诉请求：一、依法撤销一审判决并支持中海公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由杨清洪承担。事实和理由：一审法院认定中海公司要求杨清洪支付逾期付款违约金的请求在合同中未明确约定，但在合同第二十五条明确约定了违约金条款，与事实不符；一审判决中海公司赔偿租金损失，按照1800元/月的标准计算两个月，两次防水的租金损失共计7200元的判决内容超出了杨清洪的反诉请求，且1800元/月的租金超出了案涉小区同等房屋的租金标准，应予改判。 被上诉人杨清洪二审中未提交书面答辩意见。 中海公司向一审法院起诉请求：1.判令杨清洪支付2019年1月至2020年6月物业服务费共计2978.28元，2018年12月至2020年4月的代收生活垃圾清运费136元，2018年9月至2020年3月的代收水费151.5元：2.判令杨清洪支付违约金979.73元。后中海公司自愿撤回要求杨清洪支付2018年９月至2020年3月的代收水费151.5元的诉讼请求，该行为系其对自有权利的自由放弃，一审法院予以确认。 被上诉人杨清洪向一审法院反诉请求：判令中海公司基于违反物业管理合同未尽到管理和维护职责给杨清洪造成的直接经济损失23443元，以及依据合同承担违约金7032.9元，扣除保险公司代为赔付的3200元，合计应当赔付27275.9元。 一审法院认定事实：2004年8月，中海公司与××信和（成都）物业发展有限公司签订了《【××·国际社区】前期物业管理服务委托合同》，该前期物业合同中载明：在物业管理区域内，中海公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为电梯公寓的收费标准为每平米1.8元/月。业主应于物业竣工验收并移交中海公司管理之日起支付物业管理服务费用。中海公司的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应据实赔偿业主损失。合同签订后，中海公司按约在该小区提供物业服务。杨清洪系高新区（西区）××街××号××栋××单元××层××号房屋的业主，该房屋建筑面积91.92平方米。杨清洪对欠付中海公司2019年1月至2020年6月的物业服务费，2018年12月至2020年4月的垃圾清运费无异议。2019年1月6日，杨清洪家中因生活阳台主水管堵塞，下水道反水导致房屋被淹，致使地板、家具、墙面部分受损。2019年6月10日，杨清洪定购地板。2019年6月18日，支付更换地板的款项3505元。同日，杨清洪收到中海公司通过购买公共责任险赔付的3200元。2019年10月17日，杨清洪更换次卧床支付款项1729元。2020年2月8日，杨清洪家中再次因生活阳台主水管堵塞，下水道反水导致房屋被淹，致使地板、家具、墙面部分受损。2020年3月20日，杨清洪更换地板支付款项2009元。杨清洪另提交《房屋租赁合同》一份，房屋租赁期自2019年1月15日至2020年1月14日，租金为1800元/月。一审法院认为，中海公司与案外人××信和（成都）物业发展有限公司之间签订了前期物业服务合同，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，杨清洪作为案涉房屋业主，应受该前期物业服务合同的约束。中海公司依约履行了物业服务义务后，杨清洪应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。故中海公司要求杨清洪支付物业管理费2978.28元（165.46元/月×18个月）、代收生活垃圾清运费136元（8元/月×17个月）的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于中海公司要求杨清洪支付逾期付款违约金的请求，因《【××·国际社区】前期物业管理服务委托合同》中并未有违约金的约定，一审法院对该项诉请不予支持。关于杨清洪要求中海公司赔偿直接经济损失23443元的反诉请求，根据《【××·国际社区】前期物业管理服务委托合同》的约定，案涉反水的水管属于共用部位，中海公司应当承担维护及疏通义务。中海公司未按约履行合同义务，导致杨清洪家因管道反水受损，应当按合同约定据实赔偿杨清洪损失。关于杨清洪主张的损失，两次更换地板产生损失3505元及2009元，属于因反水导致的直接损失，应当赔偿。关于杨清洪主张2019年10月17日更换次卧床产生损失1729元，此时距房屋第一次受损已有九个月之久，并无证据显示杨清洪更换次卧床系因下水管反水受损导致。故对该项损失一审法院不予支持。关于杨清洪主张因房屋反水导致的租金损失，一审法院认为，杨清洪确因房屋受损进行修理产生房屋租金损失，但杨清洪亦有及时修理进行出租防止损失进一步扩大的义务。考虑到房屋的清理，更换地板，另行出租的合理时间等，一审法院酌情确定每次受损的租金损失以杨清洪签订的《房屋租赁合同》每月1800元的租金标准计算两个月，即总计7200元的租金损失。因中海公司已向杨清洪赔付损失3200元，中海公司还需向杨清洪赔偿损失9514元。关于杨清洪要求中海公司支付违约金7032.9元的请求，因《【××·国际社区】前期物业管理服务委托合同》未对违约金有约定，且中海公司已支付了杨清洪因此事产生的损失，故对杨清洪要求中海公司支付违约金的请求不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨清洪于判决生效之日起十日内支付中海公司物业服务费2978.28元、代收生活垃圾清运费136元；二、中海公司于判决生效之日起十日内赔偿杨清洪损失9514元；三、中海公司的其他诉讼请求；四、杨清洪的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取人民币25元，由杨清洪负担；本案反诉案件受理费减半收取人民币241元，由中海公司负担100元，杨清洪负担141元。 二审中，双方未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，中海公司与××信和（成都）物业发展有限公司签订了《【××·国际社区】前期物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对包括杨清洪在内案涉小区业主均有拘束力，双方均因按约履行。本案中中海公司按约履行了提供物业服务的义务，杨清洪亦应按约支付物业服务费。杨清洪对欠付中海公司2019年1月至2020年6月的物业服务费共计2978.28元以及2018年12月至2020年4月的垃圾清运费136元并无异议，一审法院据此判决杨清洪向中海公司支付物业服务费2978.28元、垃圾清运费136元正确。本案中，中海公司在履行合同约定义务存瑕疵，致使管道返水杨清洪家中地板受损，中海公司应约据实赔偿杨清洪损失。关于杨清洪更换地板产生的损失共计5514元，该损失属直接损失，应予赔偿。因杨清洪其未提供其他证据证明维修产生的租金损失已实际发生，一审法院仅依据《房屋租赁合同》判决中海公司承担租金损失共计7200元不当，本院予以纠正。根据案件查明的事实，中海公司已向杨清洪赔付损失3200元，中海公司还需向杨清洪赔偿损失共计2314元（5514元﹣3200元=2314元)。关于违约金，因本次纠纷的发生与中海公司服务存在瑕疵相关，杨清洪未及时支付物业费不属于恶意拖欠，一审法院未支持中海公司诉请的违约金并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8594号民事判决； 二、杨清洪于本判决生效之日起十日内支付成都中海物业管理有限公司物业服务费2978.28元、生活垃圾清运费136元； 三、成都中海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨清洪损失2314元； 四、驳回成都中海物业管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回杨清洪其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由上诉人中海物业管理有限公司负担20元、杨清洪负担30元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十一日 书记员  陈 悦