江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终200号上诉人（原审原告）：徐荣根，男，1977年4月22日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：宋亚梅，江苏佑远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，江苏佑远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州世茂酒店有限公司，统一社会信用代码91321291670143270W，住所地泰州市泰高路329号。法定代表人：蒋立丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高先梅，该公司法务经理。委托诉讼代理人：尹明，江苏睿恒律师事务所律师。原审第三人：朱仁祥，男，1957年3月12日出生，汉族，住泰州市海陵区。原审第三人：张晓伟，男，1982年9月14日出生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人徐荣根因与被上诉人泰州世茂酒店有限公司（以下简称世茂公司）及原审第三人朱仁祥、张晓伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）苏1291民初309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2021年3月4日公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人徐荣根及其委托诉讼代理人宋亚梅，被上诉人世茂公司委托诉讼代理人高先梅、尹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐荣根的上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由世茂公司承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人要求被上诉人返还已收取未到期租金155万元认为应当另案处理无事实和法律依据。被上诉人2019年2月2日收取上诉人租金60万元时，并没有向上诉人告知涉案房屋已经出售这一事实，且向上诉人出具了相应数额的增值税发票。截止2019年2月2日被上诉人已经实际收取了上诉人租金180万元（对应租期自2017年3月1日至2022年2月28日），没有告知朱仁祥，导致朱仁祥与上诉人解除了租赁合同。至于2020年4月27日，被上诉人与张晓伟签署协议书不能作为本案定案依据。该协议系开庭后被上诉人与张晓伟双方制作，不能排除恶意串通，且该协议中没有朱仁祥的签字，也没有经过上诉人确认，故该协议对上诉人及朱仁祥均无约束力。二、一审法院认定上诉人不享有涉案房屋的优先购买权，无事实和法律依据。1.一审法院将不符合法律意义上“整体房屋出售”情形的房屋歪曲为“整体出售”事实。首先，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（以下简称省院房屋租赁案件意见）第13条规定的“整体出卖租赁房屋”定义为不可分割或分割明显降低其整体价值的房屋。而本案涉案房屋为61#与63#分属于两幢楼，且相隔甚远并不相连；而63幢中也仅仅出售了7套，同样非63幢整体出售；且每套房屋均有独立的房屋产权证；因此61#与63#中的七套房屋之间均不符合不可分割或分割后整体价值减少的条件，不存在法律意义上的“整体房屋出售”的情形。被上诉人后期实际将8套房屋分别出售给朱仁祥等人，并签订了备案合同办理了产权登记，完成了房屋买卖的所有流程，形成了完整的买卖合同关系。这一事实显然不符合“整体房屋出售”的概念，上诉人对承租的61#幢房屋主张优先购买权符合法律规定。其次，关于2018年6月21日张晓伟与被上诉人签订的商品房买卖协议不应作为认定为所谓“8套房屋整体出售”的依据。该协议上“朱仁祥”前后签名是后期手写添加，被上诉人庭审中也明确认可该事实，显然是为制造证据才添加，其真实性不认可。另一方面也证实了张晓伟、朱仁祥与世茂公司存在恶意串通的情形。该协议中8套房屋的购买方与房产交易中心备案合同中记载的实际产权人不一致，且该协议中并没有确定每套房屋的具体价格，没有约定实际购房者及所购房号，无一套房屋最终登记在张晓伟名下，故张晓伟与合同项下的房屋并不存在实际买卖关系，不存在一审法院认定的“8套房屋整体出售”的事实。另从世茂公司提交的作为告知的《租赁房屋出售告知函》的内容来看，世茂公司仅告知其对外出售租赁合同中明确的承租房屋即61#幢，并没有涉及8套房整体出售的问题，因此是否真实存在该事实存疑。一审法院认定8套房屋整体出售的事实无事实和法律依据。2.一审法院断章取义地解读《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（以下简称《复函》）。该复函针对的是“承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋”，该表述中承租的“部分房屋”与出租人“整体出卖房屋”存在局部与整体的关系，部分包含在整体中。另结合《省院房屋租赁案件意见》第13条对“整体出卖租赁房屋”的定义即不可分割或分割明显降低其整体价值的房屋，本案中所出现的8套房屋单独的、相互不存在关联且完全已分割开的房屋，显然不符合“整体房屋出售”的法律规定。《复函》规定的内容对本案所谓8套房屋出售根本不适用。3.一审法院曲意“立法意图”进一步为误判找借口。综上所述，世茂公司隐瞒出售涉案房屋的事实，收取上诉人的租金应返还上诉人。且出售涉案房屋时未通知上诉人，违反合同约定，侵犯了上诉人优先购买权，应当予以赔偿。被上诉人世茂公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。一、上诉人要求返还155万租金没有事实和法律依据。一审法院作出不宜在本案中处理并要求上诉人与第三人另案处理并无不妥。1.被上诉人在租赁合同下的所有权利义务已于2018年12月19日随房屋产权一并转让给第三人，上诉人无论是主张解除租赁合同还是主张租金结算等的对象是第三人而非被上诉人。而且租赁的一系列问题均需要与第三人另行确认处理，故一审法院对该问题的处理并无不妥。2.上诉人所谓超额支付租金其实主要是涉及的给予的免租两年优惠。从租赁合同内容来看，上诉人在前18年按时支付租金，在最后两年则不再支付租金。这是商业常识。若上诉人签约时就表示可能短期租赁的意思，被上诉人不可能给予2年免租期，否则对出租人不公平。3.2019年2月2日上诉人在已知房屋过户至第三人名下后仍坚持将60万元租金支付到被上诉人账户，被上诉人也已告知第三人，但鉴于第三人仍然欠房款及违约金，故主张用以部分充抵。因第三人当时不想支付违约金，故双方未能就60万元租金充抵签订协议。直至被上诉人收到上诉人的起诉状才知道第三人曾向上诉人发律师函催收租金并以要解除施压。后被上诉人与第三人在2020年4月27日就租金充抵事宜达成协议，该协议真实有效。二、被上诉人并未侵犯上诉人的优先购买权，上诉人上诉理由不能成立。（一）被上诉人系“整体出售”房屋，上诉人不享有优先购买权。1.被上诉人是将包括涉案房屋在内的8套房屋打包整体出售给第三人张晓伟，在具体洽谈时明确涉案房屋的价款为2500万元，8套房屋总价为3375万元，并签订了买卖协议。后来因张晓伟要把房屋主要登记在其父亲名下，所以在乙方一栏增加了朱仁祥的名字（张晓伟与朱仁祥系亲生父子，张晓伟随母亲姓）。所有购房款为张晓伟支付，其是实际购买人，只是为了后续经营和抵押贷款等考虑使用相关人员名字签订备案合同，并不能因为房屋登记在不同人的名下而否定8套房整体出售的事实。8套房整体出售是被上诉人集团依据项目运营进入清盘期的实际情况做出的决定。单独的63幢七套房屋根本销售不出去，而61幢房屋整体价值较高，只有搭配销售才能顺利出售，分开销售将造成63幢7套房屋根本无法及时售出、无法实现价值的情况，项目清盘结算的运营计划将落空。根据《省法院房屋租赁纠纷的意见》第13条的规定，涉案房屋属于分割销售将明显降低其整体价值的情形。2.根据《复函》，上诉人不享有优先购买权。《复函》明确：“从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”本案中，从使用功能看，上诉人承租的房屋与其他房屋之间是可分的，使用功能相对独立，上诉人仅对承租房屋享有优先购买权，但被上诉人系整体出售房屋，则上诉人不享有优先购买权；从承租房屋的比例看，承租房屋面积没有超过整体销售房屋面积的50%，其也不享有优先购买权。（二）上诉人承租涉案房屋后未经被上诉人同意擅自转租房屋，就算被上诉人单独出售涉案房屋，上诉人亦不应享有优先购买权。双方签订的租赁合同约定上诉人转租房屋必须经被上诉人书面同意，但从上诉人提交的证据资料及被上诉人提供的相关证据资料可以确认，上诉人租赁房屋后没有自己使用，先是擅自转租给江苏腾云翔网络科技有限公司及网易新闻泰州站使用，后又擅自转租给权品七汤江苏酒店管理有限公司，所以上诉人未经被上诉人书面同意擅自转租，依法对涉案房屋不享有优先购买权。（三）被上诉人出售前，曾书面通知上诉人征询是否购买，上诉人放弃购买后才将涉案房屋销售。上诉人拒收退回的邮政EMS应当视为已经送达。双方在无锡世茂时光里的面谈已经协商了涉案房屋买卖事项，上诉人因嫌2500万元价格高而放弃。因此，即使上诉人享有优先购买权也已经放弃了。三、上诉人没有任何实际损失，主张巨额赔偿没有事实和法律依据。1.上诉人没有任何实际损失。2.上诉人以房屋评估价格与房屋形式备案价格之差主张赔偿，逻辑不通且与相关审判指导思想相悖。61幢的销售价格在发给上诉人的告知函中明确“不低于2500万元价格出售”。本案两份评估报告对涉案房屋当时的价格鉴定结果也充分印证了被上诉人当时2500万元的报价是合理的市场销售价格。61幢的实际销售价就是2500万元。房屋的真实成效价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定，而逃避税务并不是双方订立房屋买卖合同的目的，据此应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。被上诉人没有逃避税务的故意和行为，仅是在总房款不变的前提下，配合第三人将几套房屋的网签备案价格进行分配，故涉案房屋1140万元备案价格并非该房屋的真实交易价格。综上，上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求全部驳回。徐荣根向一审法院起诉请求：1、判令世茂公司返还未到期租金1550000元（自2019年8月至2022年2月28日），并赔偿其房屋差价15520400元；2、本案诉讼费、保全担保保险费及评估费由世茂公司承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，泰州世茂新发展置业有限公司（甲方）与徐荣根（乙方）签订《租赁经营协议》约定:甲方在2015年12月31日前将位于泰州经济开发区的售楼处房屋（建筑面积3802平方米）租赁于乙方；租期为20年，从2016年1月1日起算，租金按每五年一个周期标准计算，共分为四个计算周期，第一个五年租金标准为每年600000元，其中甲方同意免除乙方开始两年的租金1200000元让乙方装修改造，第二个五年租金标准为每年800000元，第三个五年租金标准为每年1000000元，第四个五年租金标准为每年1200000元；支付方式为该租赁物交付后25日内乙方先行向甲方支付第一个五年周期第三年的房租600000元，房屋实际交付后实行预付制，乙方应于每年年底（即12月31日）前预付下一年的租金，依此类推，甲方在乙方按照本条规定支付租金后，应当向乙方开具并给付相应金额的正式发票；在租赁期内任何一方违反本协议条款项下规定的义务，应当向守约方承担违约责任（违约金为本协议租金总额10%）,若违约方支付的违约金不足以弥补守约方损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；本协议有效期内，若甲方将租赁场地或其中任何一部分出售时，甲方首先应保证乙方正常租赁和经营不变，同时甲方应当在与第三方签约前先告知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。2017年4月8日，双方签订《〈租赁经营协议〉之补充协议》约定：双方同意将《租赁经营协议》租赁期限修订为20年，自2017年3月1日起至2037年2月28日止；双方同意将《租赁经营协议》租金支付修订为2017年3月31日前支付600000元（对应租赁年限为第三年即2019年3月1日至2020年2月28日），2018年1月31日前支付600000元（对应租赁年限为第四年即2020年3月1日至2021年2月28日），2019年1月31日前支付600000元（对应租赁年限为第五年即2021年3月1日至2022年2月28日），2020年1月31日前支付800000元（对应租赁年限为第六年即2022年3月1日至2023年2月28日）……；双方确认租金结算实行每年预付制，乙方应于2017年3月31日前向甲方支付第三年租金600000元，之后乙方应于每年1月31日前向甲方预付下一年租金，依此类推；乙方逾期付款超过3个月的甲方有权解除《租赁经营协议》，乙方应按《租赁经营协议》租金总额的10%向甲方支付违约金，若乙方请求继续履行合同，经甲方同意继续履行的，应按欠款金额的1%每日支付违约金；乙方自行负责租赁场地的通电及后续维护工作，相关费用经双方共同核定为220230元，甲方同意从乙方应付租金中扣除；《租赁经营协议》约定与本协议不一致的，以本协议为准，本协议未作约定的，仍延用《租赁经营协议》相关约定。2019年8月7日，泰州世茂新发展置业有限公司依法变更登记企业名称为泰州世茂酒店有限公司，即本案世茂公司。徐荣根分别于2017年6月9日、2018年1月30日、2019年2月2日向世茂公司转账支付案涉房屋租金379770元、600000元、600000元，合计1579770元，世茂公司并向徐荣根开具相应的增值税发票。徐荣根未向朱仁祥、张晓伟支付过案涉房屋租金。徐荣根称上述已付租金加上补充协议约定的抵扣费用220230元，徐荣根实际已支付租金1800000元，另合同中约定租期前2年是免租，故经核算徐荣根已超付1550000元，应由世茂公司返还。世茂公司则称根据补充协议约定，徐荣根租期为20年，共支付18期租金，世茂公司为鼓励徐荣根长期履行租赁合同而给予其2年免租优惠，是最后2年不收租金，对220230元抵扣不认可，且案涉房屋至今仍由徐荣根实际占有，其已付租金还不够实际占有房屋的应付租金，不存在返还未到期租金。另世茂公司称2019年2月2日徐荣根向其支付600000元租金时，案涉房屋已出售给第三人，但徐荣根未征求世茂公司意见即将租金汇入世茂公司账户，并要求世茂公司开具相应增值税发票；世茂公司因与张晓伟存在欠款纠纷，与徐荣根也不能就最后一期600000元租金协商一致，故只能先开具相应的增值税发票，同时与张晓伟协商欠款纠纷，后经协商一致达成协议，将租金冲抵张晓伟欠世茂公司的款项。2018年5月10日，世茂公司销售人员马某某向徐荣根发送短信，称世茂公司泰州项目孔某某约徐荣根就泰州项目相关问题进行沟通，请徐荣根于下周一下午2时前往无锡世茂时光里项目，徐荣根未予回复。对此徐荣根称其确实收到该短信，但并未涉及销售涉案房屋的相关事宜，徐荣根后来没有回复。2018年5月20日，世茂公司出具《租赁房屋出售告知函》，载明因其准备将租赁房屋以不低于25000000元价格出售，且要求10日内缴纳定金1000000元，签署房屋认购书，同时与世茂公司约定签约日期，并在签约后一个月内全款付清，故发函提前告知并询问徐荣根是否行使优先购买权及是否购买租赁房屋，并要求无论徐荣根是否行使优先购买权、是否购买案涉房屋，均请在十日内书面回复世茂公司，逾期未书面回复则视为徐荣根放弃优先购买权并放弃购买租赁房屋，世茂公司有权将租赁房屋出售给其他任意第三人。世茂公司通过EMS特快专递将上述告知函邮寄至徐荣根身份证上载明的住所地江苏省姜堰市，并在快递单中注明徐荣根手机号码方138××××1187。后该邮件被退回，退回原因标注为“拒收”。因该邮件处于未拆封状态，一审法院当庭进行拆封，内有世茂公司2018年5月20日出具给徐荣根的《租赁房屋出售告知函》两份。2018年6月3日，世茂公司工作人员刘某与徐荣根微信聊天，通知徐荣根周四下午一点半至无锡世茂时光里，聊天记录中未明确邀请徐荣根去无锡具体商谈何事。对此世茂公司称刚开始马某某邀请徐荣根，徐荣根没有回复，后来由刘某出面邀请徐荣根，与徐荣根商定于2018年6月7日至无锡世贸时光里谈案涉房屋出售事宜，徐荣根应邀前去，世茂公司履行了告知义务，徐荣根口头明确以价格高为由拒绝购买。徐荣根则称其应邀去了无锡，但与世茂公司商谈的是徐荣根买的世茂公司湘鄂情那栋楼相关事宜及工程上的事，与案涉房屋没有关联，马某某发给徐荣根短信所涉的也是此事。世茂公司又称湘鄂情那栋楼是世茂公司卖给徐荣根的，当时徐荣根还欠房款，世茂公司的泰州项目和无锡项目是同一个负责人，在无锡与徐荣根商谈的就是案涉房屋出售及湘鄂情房款的事。世茂公司提交马某某与其公司财务蔡某某的微信聊天记录，称《租赁房屋出售告知函》被退回后，又由蔡某某于2018年6月4日将告知函交给徐荣根为投资人的湘鄂情酒店的前台工作人员，并嘱托转交徐荣根，但未留存并向一审法院提交对方签收手续或蔡某某送达告知函过程的视频、照片等证据。对此徐荣根称其在湘鄂情前台未收到上述告知函，湘鄂情前台也非徐荣根指定的收件地址，因为徐荣根不在湘鄂情工作。世茂公司与朱仁祥曾签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，载明备案日期为2018年7月4日，约定世茂公司向朱仁祥出售61幢房屋（3层，建筑面积3789.78平方米），成交价为11400000元。不动产登记部门于2018年12月19日通过转移登记换发不动产证书，变更登记权利人为朱仁祥。对此世茂公司提交其作为甲方与张晓伟（乙方）签订的《商品房买卖协议》，载明签订时间为2018年6月21日，协议首部乙方处打印张晓伟的身份信息，旁边手写“朱仁祥”，协议尾部乙方处有张晓伟签字，旁边亦手写“朱仁祥”。协议约定：甲方向乙方整体出售转让商业61#、63#商品房所有权及其所属土地使用权；该房屋为现房商铺，目前均为带租约状态且有抵押；该房屋8套商品房（61#整幢，63-101、107、108、109、110、201、215），建筑面积合计8164.36平方米，实际建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）以不动产权证登记面积为准，销售总房款计33750000元；鉴于《二手房买卖合同》版本为房管局统一版本，无法变更，故若《二手房买卖合同》约定与本协议不一致的，双方间的权利义务以本协议约定为准；如乙方需将买受方变更为乙方指定的第三方的，在房管局登记备案前甲方应予协助变更或重新签订《二手房买卖合同》。世茂公司与第三人一致确认协议中的“朱仁祥”是朱仁祥在协议签订后、备案合同签订前补签的。张晓伟于2018年6月25日向世茂公司转账3200000元，2018年6月26日向世茂公司转账2200000元（备注“购房款”），2018年12月14日向世茂公司转账7715350元（备注“61幢房款”），2019年2月22日向世茂公司转账20560615元，以上合计33675965元。2020年4月27日，世茂公司（甲方）与张晓伟（乙方）签订《协议书》，载明依据双方于2018年6月21日就61#、63#商铺签订的《商品房买卖协议》，乙方至今仍拖欠甲方房款74035元及逾期付款违约金2028200元，61#商铺承租人徐荣根于2019年1月30日向甲方支付租金600000元，现双方就上述租金与乙方欠款互抵事宜及61#后续租金收取事宜达成如下协议：61#商铺承租人徐荣根于2019年1月30日向甲方支付61#的租金归甲方所有，乙方无权就此租金再向甲方提出任何权益主张；甲方同意减免乙方依据上述《商品房买卖协议》仍拖欠甲方的房款、违约金即乙方欠款；本协议生效后，乙方承诺继续履行61#原《租赁经营协议》及其补充协议，取代甲方行使出租人权利义务，自行向61#商铺承租人徐荣根直接收取支付时间为2020年1月31日及其以后的租金。世茂公司与胡某某、陈某某签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，合同签订及备案日期均为2019年2月25日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积1870.06平方米），成交价为8957381元；世茂公司与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积61.47平方米），成交价为184410元；世茂公司与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积113.8平方米），成交价为341400元；世茂公司与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积81.29平方米），成交价为243870元；世茂公司与朱仁祥签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，备案日期为2018年7月4日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积82.81平方米），成交价为248430元；世茂公司与泰州市古木餐饮有限公司签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，合同签订及备案日期均为2019年2月22日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积2001.05平方米），成交价为9584809元；世茂公司与胡某某、陈某某签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》一份并经网签备案，合同签订及备案日期均为2019年2月22日，约定世茂公司向其出售63幢×室房屋（建筑面积164.1平方米），成交价为2789700元。对此世茂公司称上述合同连同案涉61幢房屋《泰州市存量房（二手房）交易合同》共8份合同的总价与世茂公司、张晓伟签订的《商品房买卖协议》一致，均为33750000元；世茂公司是将上述房屋作为资产包整体出售给张晓伟，双方口头约定61幢房款为25000000元，63幢7套房屋的总房款为8750000元；具体备案价由世茂公司配合张晓伟、朱仁祥及其指定的第三方进行分割，按照他们协商分配的房屋及价格配合签约备案。2019年7月5日，朱仁祥委托江苏致邦（泰州）律师事务所李某某律师向徐荣根发送《律师函》，载明朱仁祥与世茂公司签订《商品房买卖合同》，并于2018年12月19日取得涉租房屋不动产所有权，徐荣根与世茂公司签订的《租赁经营协议》及补充协议项下世茂公司的权利义务由朱仁祥享有和承担，但徐荣根未按合同约定向相关权利人支付费用，截止发函之日徐荣根已逾期支付租金超过3个月，故通知徐荣根从即日起解除《租赁经营协议》及补充协议，于2019年7月20日前向朱仁祥承担违约责任，并搬空可能遗留在承租房内物品。2020年1月16日，朱仁祥再次委托李某某向徐荣根发送《律师函》，载明截止发函之日徐荣根未支付租金共计600000元，已构成严重违约，朱仁祥现依据协议约定主张解除协议并要求徐荣根承担违约金，郑重函告徐荣根应于接函之日起3日内将房屋腾空交付并将拖欠租金600000元汇入指定收款账户。对此徐荣根在庭审中称：我方直至收到2019年7月5日《律师函》才知道世茂公司在未通知徐荣根的情况下已将涉租房屋卖给第三人，且世茂公司出售房屋后并未将我方给付世茂公司的相应租赁期租金移交给第三人，导致第三人因没有收到租金，认为我方没有按协议约定支付租金，故而要求与我方解除合同；我方收到上述《律师函》后并未书面回应，而是直接与李某某对接，表示解除合同，与李某某同时到达现场对水电等设施进行确认，并向李某某寄交了房屋钥匙，后李某某受其委托人指使反悔对接，不同意解除合同，又将钥匙寄还给我方。第三人则称：我方向徐荣根发出解除租赁关系通知后，徐荣根律师与我方李某某律师联系，在现场确实准备交接，但李某某当时未取得我方授权，所以后来徐荣根将钥匙寄给李某某后，李某某又将钥匙寄还给徐荣根；目前案涉房屋仍处于徐荣根事实占有状态，2020年4月27日张晓伟与世茂公司签署协议书，将徐荣根2019年1月30日支付的600000元租金进行抵扣；我方现希望与徐荣根进行沟通，就租赁合同是否继续履行达成一致意见。2020年5月20日，徐荣根委托江苏佑远律师事务所向朱仁祥及江苏致邦（泰州）律师事务所发送《律师函》，载明：1、徐荣根不存在任何违约行为，朱仁祥未能收到相应租金责任在世茂公司，应向世茂公司主张。2、徐荣根已收到朱仁祥的房屋租赁解除通知，实际双方租赁合同已解除，正式通知朱仁祥交房。2020年5月28日，江苏佑远律师事务所再次发送《律师函》，载明其与李某某于2020年5月27日下午在案涉房屋内现场进行相关事项的确认及交房，后朱仁祥不同意收取钥匙，暂缓交接房屋，其拒绝接受房屋的行为再次构成违约；徐荣根收到朱仁祥解除合同通知后未提出异议，合同已解除，徐荣根保留追索相关赔偿的权利。2020年6月1日，江苏致邦（泰州）律师事务所向徐荣根及江苏佑远律师事务所发送《律师函》，载明：2020年5月27日李某某受朱仁祥委托至案涉房屋对房屋现状进行现场查看了解，并非对出租房屋的交接及确认行为；现场查看后明确要求徐荣根按约继续承租案涉房屋并于接函之日起3日内将拖欠租金800000元汇入指定收款账户；朱仁祥考虑到疫情影响，考虑对疫情期间房租适当减免，由双方共同协商减免时间，以此积极促动徐荣根继续履行合同约定，承租案涉房屋；徐荣根方寄送钥匙的行为有欠考虑，江苏致邦（泰州）律师事务所无接收钥匙的权利，现随本函将两把钥匙回寄。另查明，第三人朱仁祥、张晓伟系父子关系。审理中，一审法院依徐荣根申请委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对案涉61幢房屋在2018年6月21日及2018年7月4日的市场价值进行司法评估。该公司于2020年8月27日分别出具铭诚评报［2020］（泰）（房鉴）字第012-1号、第012-2号《房地产市场价值评估报告》，认定案涉房屋于价值时点2018年6月21日、2018年7月4日可能实现的市场价值分别为26632400元、26920400元。徐荣根为此预交评估费107770元。评估过程中，一审法院曾组织徐荣根、世茂公司双方至案涉房屋进行现场勘验。当时案涉房屋大门上锁，提供开锁钥匙的是徐荣根方所派人员，自称系徐荣根驾驶员；房屋内部处于闲置状态，无人使用，有一定程度的装修，但部分被拆除，总体较为混乱。对此徐荣根称案涉房屋内部是其装修的，本来要进行整体重新装修，且委托了相关设计院进行设计，后由于今年春节和疫情影响，装修工作就暂时停止了。另一审中，徐荣根向法院申请财产保全，并以中华联合财产保险股份有限公司浙江分公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，支出担保费15800元。一审法院于2020年2月25日作出（2020）苏1291民初309号民事裁定书，裁定冻结世茂公司名下的银行存款7710153.7元或查封、扣押、冻结其相应价值的其它财产，并采取了相应保全措施。徐荣根为此预交保全费5000元。一审庭审中，徐荣根提交泰州市姜堰区村民委员会出具的证明，载明徐荣根在北京创业，从2000年4月份全家搬到北京并长年定居北京，每年春节回来也不居住老家，老家长期无人居住。徐荣根陈述：我方明确以2018年7月4日时点案涉房屋市场价值26920400元与备案合同价格11400000元间的差价即15520400元作为我方主张的赔偿数额。世茂公司提交其公司内部2018年6月21日的用印审批手续，以证明其提交的《商品房买卖协议》系真实的；提交加盖公章备案专用章的泰州市公安局海陵分局户籍内勤工作日志，以证明原泰州世贸新发展置业有限公司的公章已于2019年10月14日缴销，进一步证实《商品房买卖协议》的真实性；提交责令停止违法建设通知书照片、2020年7月2日拍摄的案涉房屋照片、企查查网页、权品七汤公司工商档案，以证明案涉房屋使用人系江苏腾云翔网络科技有限公司、网易新闻泰州站，而非徐荣根本人使用，世茂公司无法将《租赁房屋出售告知函》送到案涉房屋内。世茂公司陈述：我方在告知函中所称的租赁房屋就是指案涉61幢房屋；我方决定出售案涉房屋在内的8套房屋时，在泰州的项目已接近尾声，8套房屋整体出售的决定是由集团作出的，所以我方认为该8套房屋是不可分的；除案涉房屋外，另7套房屋在63幢，61幢和63幢之间隔了一条大概3、4米宽的道路；我方与第三人商谈出售价格时是就8套房屋整体进行商谈，其中61幢价格是由集团根据成本和适当利润核算确定的，农贸市场在63幢内，单卖找不到买主，所以价格相对较低；我方虽未向徐荣根发送8套房屋整体出售的书面告知手续，但在无锡时光里面谈时口头告知过徐荣根。第三人陈述：8套房屋实际购买人都是张晓伟，所以房款都是张晓伟支付的；8套房屋登记在不同权利人名下是张晓伟为以后在银行贷款时审核的需要，因为张晓伟名下有其它银行贷款，房屋套数涉及到首付比例及贷款利息。一审法院认为，依法成立的房屋租赁合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。徐荣根与世茂公司于2011年12月1日就泰州经济开发区售楼处房屋（即案涉61幢房屋）签订《租赁经营协议》，又于2017年4月8日签订补充协议，依法成立案涉房屋租赁合同关系，双方均应按照相关协议约定履行自身义务。关于徐荣根主张世茂公司返还自2019年8月起至2022年2月28日止的未到期租金1550000元。根据《租赁经营协议》约定，租期为20年，世茂公司免除徐荣根开始2年的租金。根据补充协议中租金支付修订的约定，徐荣根应于2017年3月31日前支付2019年3月1日至2020年2月28日的租金600000元，2018年1月31日前支付2020年3月1日至2021年2月28日的租金600000元，2019年1月31日前支付2021年3月1日至2022年2月28日的租金600000元；徐荣根自行负责租赁场地通电及后续维护工作所产生的相关费用220230元，世茂公司同意从徐荣根应付租金中扣除。结合此后徐荣根向世茂公司支付租金的具体情况，徐荣根分别于2017年6月9日、2018年1月30日、2019年2月2日向世茂公司转支付379770元、600000元、600000元，付款时间、数额（包括扣除的费用）与上述付款约定较为吻合或相近，世茂公司也向徐荣根开具了相应数额的增值税发票。由此可以认定徐荣根已按双方协议约定向世茂公司支付了2019年3月1日至2022年2月28日期间的租金。租赁期间，世茂公司将案涉房屋出售给第三人朱仁祥（张晓伟），朱仁祥于2018年12月19日经依法变更登记为权利人。根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故案涉房屋所有权人虽自世茂公司变更为朱仁祥，但此前签订的《租赁经营协议》及补充协议效力不受影响，租赁合同关系双方亦相应变更为徐荣根与朱仁祥。徐荣根已向世茂公司支付租金所对应的租赁期是2019年3月1日至2022年2月28日，最后一笔600000元租金支付时间为2019年2月2日，而2018年12月19日后案涉房屋所有权人就已变更为朱仁祥，据此朱仁祥依法继受了原出租人即世茂公司在租赁合同关系中的权利义务；张晓伟于2020年4月27日与世茂公司签订《协议书》，就徐荣根向世茂公司支付的相关租金与第三人欠款互抵及案涉房屋后续租金收取等事宜达成协议；徐荣根与朱仁祥一方就租赁合同是否解除、案涉房屋实际占有控制及违约责任等仍存在一定争议。因此，徐荣根所支付的租金是否存在超付，是否应当返还，一审法院不宜在本案徐荣根与世茂公司之间进行认定处理，徐荣根可就与朱仁祥一方的合同解除、租金结算、违约责任承担等问题另案处理。关于徐荣根认为世茂公司侵害其作为承租人对案涉房屋享有的优先购买权并主张世茂公司赔偿房屋差价15520400元。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，世茂公司未能充分举证证明其就案涉房屋出售对徐荣根尽到了合理的通知义务，故如世茂公司系单独出售案涉房屋，其行为确构成对徐荣根优先购买权的侵害。世茂公司提交其与张晓伟（朱仁祥）于2018年6月21日签订的《商品房买卖协议》，称案涉61幢房屋及63幢房屋中的101、107、108、109、110、201、215室房屋是整体打包出售给张晓伟，徐荣根对此不予认可，且该协议确实与不动产登记部门备案的合同约定不一致。但朱仁祥与张晓伟之间系父子关系；不动产登记备案合同中61幢及63幢107、108、109、110室房屋的买受人均为朱仁祥；《商品房买卖协议》中载明上述8套房屋总房款为33750000元，与8套房屋登记备案合同中的总房款一致；张晓伟实际向世茂公司付款33675965元，与上述总房款亦较为接近，且差额74035元与世茂公司、张晓伟2020年4月27日签订的欠款互抵《协议书》中载明的张晓伟尚欠房款数额一致。世茂公司、第三人关于8套房屋整体出售的主张与世茂公司提交的相关证据能够在一定程度上形成印证，由此可以认定世茂公司系将案涉房屋在内的8套房屋整体一并出售给第三人。案涉61幢房屋与其它7套房屋所在的63幢房屋虽距离较近，但并不相连，具有可分性，使用功能上也相对独立。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》规定，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权。因此，徐荣根仅对其承租的61幢房屋享有优先购买权，对其余7套房屋并不享有优先购买权。从立法本意上来讲，房屋承租人的优先购买权是一种机会权益，设置并从法律上维护这一权利的目的在于在促进交易机会、保障交易安全的前提下兼顾承租人的合法权益，实现两者之间的衡平保护。故而，对承租人优先购买权的保障也应当遵循一定的合理限度，不应以牺牲交易机会为代价过度迁就优先购买权的实现。本案中，世茂公司客观上确实是将案涉房屋在内的8套房屋整体一并出售给第三人，而徐荣根对8套房屋的整体出售并不享有优先购买权，故世茂公司并不构成对徐荣根相关权利的侵害。徐荣根据此主张世茂公司赔偿损失，一审法院难以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十条规定，判决：驳回徐荣根的诉讼请求。案件受理费124318元，保全费5000元，评估费107770元，合计237088元，由徐荣根负担（已交纳）。二审中，针对被上诉人抗辩称上诉人因转租房屋丧失优先购买权一节，上诉人补充提供了江苏腾云翔网络科技有限公司情况说明、股东信息等证据，以证明被上诉人提出的案涉房屋实际使用人江苏腾云翔网络科技有限公司、权品七汤江苏酒店管理有限公司系其间接投资实际控股的公司，并非转租。被上诉人世茂公司质证认为：1.关于江苏腾云翔网络科技有限公司的情况说明，真实性有异议。从落款时间看是2021年3月5日，不排除上诉人为了诉讼目的找人制作。从形式上看此情况说明属于证人证言，根据相关证据规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，否则该证人证言不能采信。从内容上看，该份情况说明的所述与上诉人自行提供的天眼查该公司工商登记信息截图相矛盾。2.关于江苏腾云翔网络科技有限公司的工商登记信息截图，真实性无异议，但并不能实现上诉人的证明目的。相反，依据公司法相关规定，结合此工商登记信息截图，反而证明上诉人将案涉房屋转租的事实。依据此工商登记信息截图可以确认：该公司成立于2016年11月21日，成立至今的股东中没有上诉人。虽然上述情况说明中称上诉人与徐某甲是父子关系，上诉人的股权由徐某甲代持，但并未能提供任何相关证明。另就算上诉人与徐某甲是父子关系，但该公司是企业法人，并不能以此认定上诉人是该公司股东。3.关于天眼查权品七汤酒店管理有限公司的工商登记信息截图，真实性无异议，但并不能实现上诉人的证明目的。从该截图可以确认，权品七汤江苏酒店管理有限公司成立于2018年9月11日，股东为北京佳海成建材有限公司和北京权金城品牌管理有限公司，后于2020年12月22日股东变更为北京佳海成建材有限公司，工商登记的股东中都没有上诉人。依据公司法相关规定，此工商登记信息截图反而证明了上诉人将案涉房屋转租的事实。4.关于北京佳海成有限公司的工商登记信息截图，真实性无异议，但与本案争议焦点没有关联性，且该公司登记的股东中亦没有上诉人。5.股权代持协议，真实性有异议，不排除上诉人为了诉讼目的找人制作的。且依据公司法相关规定，就算此协议是真实的，其效力也仅在协议的当事人之间，对外不具有法律效力，更不能以此认定上诉人是权品七汤江苏酒店管理有限公司的股东。6.代持股协议，真实性有异议，不排除上诉人为了诉讼目的找人制作的，该协议与本案争议焦点没有关联性。7.结婚证，真实性无法确认，且与本案争议焦点没有关联性。综上，无论如何上诉人都不能与江苏腾云翔网络科技有限公司和权品七汤江苏酒店管理有限公司之间划等号，亦不能认定上诉人是江苏腾云翔网络科技有限公司和权品七汤江苏酒店管理有限公司之股东。而案涉房屋的实际占有使用人却是该两公司，故上诉人已将案涉房屋非法转租是不争的事实。而双方签订的租赁经营协议第五页第九条关于转租的条款明确约定，上诉人不得以“任何形式”租赁给他人，而“任何形式”当然包括了上诉人辩解的“为了工商登记注册需要”。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条的规定，上诉人依法无权对案涉房屋主张优先购买权。8.关于相关民事判决书，对真实性无异议，但判例的事实基础与本案完全不同，对本案没有参考价值。本院认证认为，上诉人提交的上述证据需要结合全案事实综合分析确定是否采纳。双方当事人未提交其他新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、徐荣根主张返还的租金如何处理；二、世茂公司是否整体出售案涉8套房屋；三、徐荣根的优先购买权在本案情形下有无受到侵害，世茂公司应否承担相应赔偿责任。现阐述如下：关于争议焦点一，根据查明的案件事实，徐荣根所承租的案涉房屋于2018年12月19日经依法变更登记所有权人为朱仁祥，而根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在案涉房屋所有权人变更为朱仁祥后，此前签订的《租赁经营协议》及补充协议效力不受影响，租赁合同关系双方当事人亦自2018年12月19日起变更为徐荣根与朱仁祥，包括收取租金等在内作为出租人的权利义务均由朱仁祥继受。现上诉人徐荣根主张世茂公司返还自2019年8月起至2022年2月28日止的未到期租金1550000元，系其分别于2017年6月9日、2018年1月30日、2019年2月2日向世茂公司转支付的379770元、600000元、600000元中的大部分。徐荣根于2017年6月9日、2018年1月30日支付的租金并由世茂公司收取，符合案涉租赁合同约定的各自权利义务。虽然世茂公司于2019年2月2日收取徐荣根支付租金60万元时实际上已丧失案涉房屋租赁合同的出租人身份，但因张晓伟于2020年4月27日与世茂公司签订《协议书》，就徐荣根向世茂公司支付的包括上述60万元在内的相关租金与第三人欠款互抵及案涉房屋后续租金收取等事宜达成协议，且徐荣根与朱仁祥一方就案涉租赁合同是否解除、案涉房屋实际占有控制及违约责任等仍存在一定争议，故一审法院认为对徐荣根所支付的租金目前是否存在超付及返还等问题，不宜在本案徐荣根与世茂公司之间进行认定处理，并告知徐荣根可就与朱仁祥一方的租赁合同解除、租金结算、违约责任承担等问题另案处理，并无明显不当。对上诉人徐荣根要求被上诉人世茂公司返还租金150万元，本院不予支持。关于争议焦点二，世茂公司主张案涉租赁房屋与另63幢的七套房屋系整体销售给张晓伟，徐荣根不予认可。对此，首先，世茂公司提供了于2018年6月21日与张晓伟签订的《商品房买卖协议》，其中载明的买卖标的物即为案涉租赁房屋与另63幢的七套房屋；其次，案涉租赁房屋61幢与63幢的另七套房屋登记备案的买受人虽然均非张晓伟，但符合上述《商品房买卖协议》“如乙方需将买受方变更为乙方指定的第三方的，在房管局登记备案前甲方应协助变更或重新签订《二手房买卖合同》”的约定，且协议载明上述8套房屋总房款3375万元与之后登记备案合同中的总房款一致；再次，案涉租赁房屋61幢及63幢107、108、109、110室房屋的不动产登记备案合同中载明的买受人均为张晓伟的父亲朱仁祥，且备案日期均为2018年7月4日，能够与前述6月21日签订的《商品房买卖协议》约定的8套房屋整体售卖在一定程度上形成前后相互印证；最后，《商品房买卖协议》约定的购房款系张晓伟向世茂公司分别于2018年6月25日转账320万元、于2018年6月26日转账220万元（备注“购房款”）、于2018年12月14日转账7715350元（备注“61幢房款”）、2019年2月22日转账20560615元支付，合计33675965元，支付时间在上述协议签订之后，总额与上述协议约定的总房款较为接近，且差额74035元与世茂公司、张晓伟于2020年4月27日签订的欠款互抵《协议书》中载明的张晓伟尚欠房款数额一致。因此，一审法院综合分析认定世茂公司系将案涉租赁房屋61幢与63幢的七套房屋一并整体出售给原审第三人张晓伟，符合案件事实，于法有据，并无不当。上诉人徐荣根虽对此有异议，但其并未提供相反证据足以反驳上述认定，故对其异议，本院不予采信。关于争议焦点三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据上述规定应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依据上述规定可知,承租人优先购买权为法定优先权,其立法本意是维护既有经济秩序,充分发挥财产使用效能,是设定在租赁标的物上的一种负担,但仅限制出租人自由选择买方的权利,对所有人而言,其依据《中华人民共和国物权法》第三十九条享有的占有、使用、收益、处分的权能并未受到限制,因此,在价值选择上,应倾向于对所有人之所有权及其权益的保护,承租人则应在法定条件下享有和行使优先购买权。前述《复函》规定，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权。根据上述规定，对于徐荣根作为承租人享有的优先购买权的适用范围问题，应从房屋使用功能及承租的部分房屋是否占全部房屋的一半以上来综合考虑，以认定承租人对出租人出卖的全部房屋是否享有优先购买权。本案中，根据前述认定，世茂公司系整体出售房屋，虽然徐荣根承租的61幢与另外63幢的七套房屋并不相连，具有可分性，使用功能上相对独立，但61幢的面积为3789.78平方米，未达到世茂公司整体出售房屋总面积8164.36平方米的一半，故根据上述规定，徐荣根作为部分房屋的承租人，其优先权不能扩张到全部房屋，世茂公司整体出售案涉61幢及63幢七套房屋不构成对徐荣根优先购买权的侵害。徐荣根以世茂公司侵害其作为案涉61幢房屋承租人的优先购买权为由要求该公司赔偿损失，无事实和法律依据，一审未支持其请求，并无不当。基于上述认定，对于双方当事人所提及的其他理由，对本案的处理并无影响，故本院不再作分析赘述。综上，上诉人徐荣根的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124318元，由上诉人徐荣根负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年四月二十二日书记员  季 萍