安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1623民初6981号 原告:安徽华星房地产开发有限公司，住所地:安徽省涡阳县华星怡和园小区一号别墅。 统一社会信用代码:91341621772800016K。 法定代表人:关铁军，职务：总经理。 委托诉讼代理人:戴浩，该公司员工。 委托诉讼代理人:周纪闽，安徽永恒律师事务所。 被告:刘佳，女，1982年5月12日出生，汉族，户籍地：安徽省利辛县，现住利辛县。 委托诉讼代理人：翟如飞，安徽恒言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭彪，男，1983年9月29日出生，回族，住安徽省利辛县。 第三人：赵媛媛，女，1980年3月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告安徽华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）与被告刘佳、第三人赵媛媛商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，刘佳提起反诉后，于2020年12月2日撤回反诉。因被告刘佳申请追加赵媛媛为第三人参加诉讼，案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行审理。原告华星公司委托代理人戴浩、周纪闽、被告刘佳及其委托诉讼代理人翟如飞、郭彪及第三人赵媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽华星房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告继续履行合同，支付购房余款290000元;2.被告支付违约金100000元自2014年12月30日起至2020年8月26日，按245000元×0.5天计算;3.诉讼费、保全费被告承担；4.合计:390000元。事实和理由：原被告于2014年12月29日签订商品房买卖合同，约定原告将其开发的利辛县博澳华庭第20幢108号、109号两套商铺出卖给被告，建筑面积各自是99.77和99.77平方米，两套房屋总价款997700元。合同签订后被告支付首付款507700元，余款290000元按揭支付。合同第七条约定买受人逾期90日未付余款的，若买受人愿意履行合同的，应支付未付房款日万分之五的违约金，至付清为止。现被告已占用出售商铺并使用多年，购房余款245000元一直未付，经原告多次催要，至今无果。原告为此起诉，请依法判决。 刘佳辩称：一、被告不否认原被告间签订108、109两份合同，二、被告支付85万元有事实根据，三笔款项均是被告及被告代理人转给赵媛媛的在2014.10.11的三笔转款，这85万元与其他人没有关系，只是被告夫妻支付的购房款，2019.10.9被告转给原告法定代表人两笔合计20万元，对108、109已经支付105万元，该五笔款项均无郭可的任何信息，再支付款项的事实请法庭确认，其中85万元转到第三人赵媛媛名下，第三人通过刷卡进行了部分的交付，被告购买这两处商铺已经如数支付款项且有超额，原告诉求无事实法律依据请法庭依法驳回；第三人收到被告转款85万元没有异议，由第三人直接刷卡给原告，如果原告没有收到剩余款项，不应当向被告主张，被告与第三人对85万元应当互负连带责任。 赵媛媛述称：本案与赵媛媛没有法律上的利害关系。刘佳前期通过赵媛媛、王岩岩、李瑞介绍购买华星公司开发的三间商铺，两间登记的是刘佳的名字，另一间是以刘佳妹妹的身份购买。刘佳购买的价格较市场价格优惠，赵媛媛、王岩岩、李瑞向刘佳报告订立合同的机会，促使刘佳与本案原告华星公司达成商品房买卖交易，刘佳在签订商品房买卖合同之前自愿支付10万中介报酬。第三人共收到85万元，第一时间转给华星公司75万元，75万元是支付107号、108号、109号三间房子的首付款。余下10万元是信息费相当于佣金，他们也是心甘情愿的。 原告华星公司围绕其主张提交证据如下： 证据1、营业执照复印件，法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 证据2、108号铺109号铺的商品房买卖合同及109号商品房网上备案确认单，证明原告已为被告购买的109号商铺进行网上备案确认的事实； 证据3、2020年6月13日催款函及微信聊天记录，证明原告多次催告被告支付余款； 证据4、108号商铺的网上备案确认单，证明原告已为被告购买的108号商铺进行网上备案确认的事实； 证据5、108号、109号两个不动产登记证书，证明案涉房屋原告已经办理了产权登记。 被告刘佳围绕其主张提交证据如下： 证据1、被告的身份证明，证明被告的诉讼主体资格； 证据2、被告刘佳转给赵媛媛银行转款的相关凭证四份、证明被告转给原告房款合计96万元（第二次开庭变更认可为85万元）； 证据3、收据两份及转款凭证，证明第一张2014年10月11日，缴款人是刘佳，缴款事由是商铺首付，缴款数额是507650元，另一份收据时间是2019年10月9日缴款单位是刘佳，数额是20万元，是原告代理人写的收到房款20万元； 证据4、109号合同原件一份，证明原告提供的108合同是不真实的。 证据5、证人祝某证言，证明证人介绍被告刘佳买的房子，经过张浩办理的手续，对付款的事情不清楚。 第三人赵媛媛未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人对原、被告所举证据无异议。本院对当事人所举证据认定如下：一、对原告华星公司所举证据1，经审查予以认定；对证据2、4108号、109号的商品房买卖合同，被告二次庭审中予以认可，本院予以认定，对商品房网上备案确认单，经审查，刘佳购买的109号商铺于2015年3月5日向房产机构登记备案，108号商铺于2021年1月11日向房产机构登记备案，对备案的真实性予以认定；对证据3催款函未向法庭提供，微信聊天记录内容结合被告提交的2019年10月9日收据，能够反映出刘佳和华星公司员工就下欠房款进行沟通；对证据5，被告无异议，本院予以认定。二、对被告刘佳所举证据1，予以认定；对证据2，原告异议为对被告交给赵媛媛85万元，原告不知情，2019年10月9日原告收到其20万元房款，合计共收到刘佳购房款707650元，房屋总价款是997700元，案涉房屋已经验收合格，刘佳在房屋内入住使用多年，房产证大证早已办好，因其一直没有支付购房余款，所以没有办理至刘佳家名下，经审查结合第三人赵媛媛陈述，被告刘佳及其小妹通过赵媛媛联系认购原告商铺三套，其中刘佳认购的系108号、109号，107号系其小妹郭可认购，刘佳及其丈夫郭彪通过银行转账给赵媛媛85万元，通过赵媛媛向原告支付了三套商铺首付款，其中为刘佳支付108号、109号首付款507650元，为107号支付首付款25万余元，余款在赵媛媛处，赵媛媛和华星公司不存在劳动和劳务关系，其收到的85万元不能认定系华星公司收到购房款，刘佳和赵媛媛之间的纠纷，不属于本案审理范围，双方可另行解决，故本院认定刘佳对认购的108号、109号商铺共支付购房款为707650元；对证据3，原告无异议，本院予以认定；对证据4因被告第二次庭审中已经认可108号商铺买卖合同的事实，应予以采纳；对证人祝某证言证明刘佳购房的事实予以认定。 经审理查明：2014年12月29日，华星公司（出卖人）与刘佳（买受人）签订二份《商品房买卖合同》（合同编号：2014120531和2014120529），约定由刘佳购买华星公司开发建设的城关镇前进路西段南侧博澳华庭第0020幢1层108号、109号房屋。合同约定的每套建筑面积99.77平方米，合同单价为5000元每平方米，每套总金额498850元，合同中第六条关于付款方式及期限约定，买受人于2014年12月29日前付清首付款253850元，余款245000元办理银行按揭贷款，买受人自接到通知之日起一周内携带资料至银行办理按揭手续，否则，按本合同第七条规定处理。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定，买受人逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向利辛县房地产管理局申请登记备案。二份《商品房买卖合同》除房号外，其他约定条款相同，两套商铺总价合计997700元。华星公司于2015年3月5日，为0020幢1层109号《商品房买卖合同》备案，于2021年1月11日为0020幢1层108号《商品房买卖合同》备案。2020年9月2日，华星公司办理了上述商铺的不动产权证。 另查明，刘佳通过赵媛媛联系购买华星公司商铺三套（其中107号系其小妹郭可购买），2014年10月11日，刘佳及其丈夫郭彪，通过银行转账给第三人赵媛媛85万元，赵媛媛于当日支付给华星公司75万余元，华星公司当日为刘佳购买的两套商铺出具收款收据507650元，为其小妹郭可购买的107号出具收款收据一份25万余元（因具体数额未提供票据）。2019年10月9日，刘佳向华星公司法定代表人关铁军支付购房款20万元。刘佳购买博澳华庭第0020幢1层108号、109号房屋已于合同签订后交付刘佳使用。 本院认为，华星公司与刘佳签订的《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。关于刘佳已支付购房款的认定，原告华星公司认可收到刘佳108号、109号房款707650元，与刘佳提供的收据相吻合，本院予以认定。对其转账第三人赵媛媛85万元的事实，第三人赵媛媛认可，但述称其中10万元系被告刘佳和代其小妹购买三间商铺的信息中介费，被告刘佳亦未能举证证明赵媛媛收款行为系原告华星公司的行为，故刘佳和赵媛媛之间的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理。刘佳支付了108号、109号房款707650元，剩余购房款290050元未支付，应承担继续支付购房款的义务。原告华星公司主张被告刘佳支付剩余房款290000元，符合法律规定，本院予以支持。原告华星公司主张的违约金100000元，因华星公司在履行合同时，未能及时按照合同办理备案且其对所售的商铺于2020年9月才办理了产权证，刘佳未能办理按揭贷款，华星公司亦存在违约情形。故华星公司诉请刘佳支付逾期付款违约金，本院不予支持。被告刘佳辩称，对108号、109号房屋已经支付105万元的意见，因证据不足，本院不予采纳。第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第一条第二款规定，判决如下： 一、被告刘佳于本判决生效之日起十日内支付原告安徽华星房地产开发有限公司购房款290000元； 二、驳回原告安徽华星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元，由被告刘佳负担5316元，原告安徽华星房地产开发有限公司负担1834元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  张海涛 审 判 员  张 会 人民陪审员  冉献芝 二〇二一年四月二十六日 书 记 员  于 强 书 记 员  王 猛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。