安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1821民初66号原告：南京爱顺物业管理有限公司，住所地南京市江宁区。法定代表人：王一凡，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：赵永刚，该公司项目经理。被告：任习松，男，1985年8月4日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：童宁，男，1982年7月14日出生，汉族，住安徽省郎溪县，系被告所在社区推荐的公民。原告南京爱顺物业管理有限公司（以下自判决主文前简称“爱顺物业公司”）与被告任习松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后,依法适用简易程序进行审理。2020年1月26日，本院对本案第一次公开开庭进行了审理，原告爱顺物业公司委托诉讼代理人赵永刚，被告任习松及其委托代理人童宁到庭参加了诉讼。2021年3月5日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理，原告爱顺物业公司委托诉讼代理人赵永刚，被告任习松委托代理人童宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爱顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令任习松缴纳物业管理费71780.2元（计算方式：自2017年起至2020年，按照每月每平方米1元×房屋建筑面积1703.51平方米计算），滞纳金13058.5元(计算方式：1703.6平方米×1元/月．平方米×12个月×0.0005×365天×3.5年)，合计84838.7元；2.任习松承担本案诉讼费用。事实和理由：任习松租用了郎溪亚太商业开发有限公司开发的亚太新天地园区A08幢单元301-315室房屋，物业费每月按每平方米1元收取，房屋建筑面积约1703.516平方米。任习松自2017年7月1日至2020年12月31日不按约定交纳物业费。爱顺物业公司与任习松就物业费缴纳问题进行多次协调和沟通。根据前期物业服务合同，业主应在每年1月份履行物业费交纳义务。任习松无故拒缴物业费的行为，损害了爱顺物业公司及其他众多缴费业主的利益。故，爱顺物业公司诉至法院，请求判如诉讼请求。任习松辩称，1.对诉讼请求有异议，事实与理由的情况属实，但爱顺物业公司要求任习松按照每月每平方米一元支付物业费无法律依据；2.任习松欠缴物业费系因物业公司未履行相应义务，任习松没有享受到相应的服务：（1）合同中约定应在每年公布上一年度物业费收取的相应情况，任习松自2017年租赁期间开始，爱顺物业公司一直未公布物业费收取明细情况；（2）任习松租赁的商铺有一部分外部玻璃破损，向物业公司反映过后，物业公司一直没有修缮；（3）建筑内消防设施缺损；（4）公共绿化与公共区域内的卫生均未维护；（5）保安未进行相应的防护措施，2018年任习松租赁的商铺被盗窃过一次；3.任习松租赁的商铺中公共电梯维护、年检等费用均由任习松支付。公共电梯包含在物业公司提供的服务内，其费用应由爱顺物业公司承担，任习松已缴纳的电梯维修费19122.4元应当抵扣物业费。针对任习松的答辩意见，爱顺物业公司辩称：1.关于电梯费收取不合理的问题，该项费用是代收代缴，不包含在物业费中，属于另外收取的费用；2.玻璃破损后，爱顺物业公司联系了开发商，进行查看和测量，现正等待开发商财务部价格审批中；3.一楼大厅及消防楼梯通道为极地健身会所专用通道，并非公共通道，任习松也有义务进行管理和维护，且爱顺物业公司在交付商铺时消防器材是完好无损的，现在上述设备缺失，任习松应承担相应的责任；4.物业费的收取标准是按照物价局规定的标准，且新天地物业服务中心每年对物业费及其他相关费用进行了公示；5.公共区域内的卫生每天都有人进行打扫。爱顺物业公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1.亚太新天地商铺租赁协议复印件一份，证明：任习松租赁亚太新天地商铺，应当缴纳相应的物业费；2.前期物业服务合同复印件两份，证明：爱顺物业公司履行了相应的合同义务，任习松应当缴纳相应的物业费；3.欠费催缴通知书复印件三份及相应照片复印件三张，证明：爱顺物业公司多次上门向任习松催缴物业费；4.照片复印件十三页，证明：爱顺物业公司履行了合同义务；5.亚太新天地小区前期物业收费事项清单、郎溪县住宅小区物业服务收费备案表复印件二张、2018年物业收支情况明细表复印件一张，证明：爱顺物业公司物业收费标准符合物价收费标准；6.亚太新天地保洁人员签到表复印件七张，证明：保洁人员每天按时进行打扫。经庭审质证，任习松对爱顺物业公司所举证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据6有异议：（1）爱顺物业公司提供的2020年7月至2021年1月的保洁签到表上1日至31日每天都是满勤，该签到表可能系伪造，实际情况与签到表不符，并且保洁人员签名只有姓氏；（2）爱顺物业公司只提交了7个月签到表，没有充分履行合同义务。任习松为支持其答辩意见，向本院提交的证据有：1.任习松的身份证复印件，证明：任习松的身份情况；2.收据原件十二张、更正说明原件一张、电费通知单原件六张、安徽省电梯维保合同原件一份，证明：（1）缴纳电梯年检费和维修费、电费共计19122.4元，2017年缴纳物业费10000元；（2）电梯的相应费用应由爱顺物业公司承担。3.爱顺物业公司未履行物业职责情况说明原件一份、相关商铺营业执照副本复印件九份、照片打印件十二张、接处警情况登记表原件一份，证明：爱顺物业公司未按约定履行物业职责。4.收据原件一张，证明：室外垃圾桶要求业主购买。5.照片复印件十八张，证明：（1）爱顺物业公司提交的亚太新天地保洁签到表与实际情况不符；（2）爱顺物业公司没有履行合同约定的保洁义务；（3）公共电箱有安全隐患；（4）消防通道的器械损坏。经庭审质证，爱顺物业公司对任习松所举证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对缴纳10000元物业费无异议,电梯费等费用，爱顺物业公司属于代收代缴，应当由任习松承担；证据3中的情况说明部分属实，部分不属实，对营业执照、照片的真实性无异议。（1）消防器材移交的时候是完好无损的，若在使用过程中出现缺失，任习松也要承担相应的责任；（2）公共绿化一年两次维护；（3）公共区域的卫生每天清扫；（4）保安每两小时进行一次巡逻巡检；（5）关于公共能耗费用的收费情况，每年分两段（上半年一次，下半年一次）进行公示；（6）照片基本都是晚上保洁下班后拍摄的；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议；对证据5真实性无异议，证明目的有异议，该组照片达不到其证明目的。本院对爱顺物业公司提交的证据审核认定如下：任习松对爱顺物业公司所举证据1、2、3、4、5无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据6系2020年7月至2021年1月亚太新天地A8栋301-315保洁签到表，仅能证明上述时间段中爱顺物业公司履行了保洁义务，对其证明对象本院不予认可。本院对任习松提交的证据审核认定如下：爱顺物业公司对任习松所举证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证；爱顺物业公司对证据2的真实性无异议，本院予以确认，对其证明对象本院将结合全案综合予以分析；证据3证明爱顺物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵；证据4为极地健身会所于2019年10月7日交纳垃圾桶费用的收据，无其他证据佐证其与本案审理的关联性，本院不予采纳；证据5的显示时间为2021年2月，案涉两份前期物业服务合同的期限为自2015年1月31日起至2017年12月31日止、自2018年1月1日起2020年12月31日止，爱顺物业公司所主张的物业费及滞纳金系自2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业费及滞纳金，故该组照片与本案审理不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2015年2月26日，郎溪亚太广场商业开发有限公司（甲方）与爱顺物业公司（乙方）双方签订《安徽省前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对郎溪亚太新天地提供前期物业管理服务。该合同对物业服务内容、质量标准、服务费用等作了约定。该合同约定：第四条乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：…（2）负责本物业共用部位的维修，养护，管理；（3）负责本物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；（4）负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施邓的维护与管理；（5）负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；（6）负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；（7）协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等…第五条乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人，本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务。第十条物业服务费用按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：…商业物业：1.00元／月.平方米…第十五条本物业共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比列分摊，未出售面积由甲方承担。第十六条乙方应予（每年）次年3月10日向全体业主公布物业服务费用收支明细情况…第二十二条物业服务费按全年交纳，业主应在每年1月份履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之0.5收取滞纳金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业服务费可以预收，但预收期限不得超过12个月。第二十三条本合同期限为期叁年，自2015年1月31日起至2017年12月31日止。第二十六条因乙方原因未能达到的约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济补偿。2016年，郎溪亚太广场商业开发有限公司（甲方）与任习松（乙方）签订《亚太新天地商铺租赁协议》，约定甲方将“亚太新天地”A08幢301-315室商铺租赁给乙方经营使用，该商铺总建筑面积约为1703.516平方米。租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日。租赁期间该房屋的水、电、物业管理等费用均由乙方承担。后，郎溪亚太广场商业开发有限公司（甲方）与爱顺物业公司（乙方）再次签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对亚太新天地小区提供前期物业管理服务，该合同约定：第四条乙方按壹级物业服务等级标准服务；提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共用部分及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的环境卫生维护；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护；（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（六）综合服务…第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：…商业物业：1.00元／月.平方米。电梯运行维护费用、二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用，纳入代收代交费用，预收电梯、二次供水设备运行维护费0.35元/月.平方米，单独建账，按实分摊，定期公布，代收代交预收期限不得超过12个月…乙方应予每年1月31日钱在住宅小区内显著位置公布上一年物业服务费、代收代交费用，共用部位，共用设施设备等公共收益的收支情况，接受全体业主监督。第七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不能按期交纳的，由业主负责交纳。业主与物业使用人家之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方…第九条物业服务费按年进行交纳。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过12个月。按年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之五收取滞纳金…第三十一条本合同为期二年，自2018年1月1日起2020年12月31日止。任习松租赁上述房屋后，开办了极地健身会所。2017年4月1日，极地健身会所交纳A08-301-315物业费3000元，备注从2017年1月1日开始。2017年4月11日，极地健身会所交纳A08-301-315物业费7000元，备注从2017年1月1日开始。2018年6月29日，南京爱顺物业管理有限公司郎溪分公司、郎溪亚太新天地商业楼A04南梯-我乐家具城、郎溪亚太新天地商业楼A08南梯-极地健身会所作为甲方与宣城通达电梯安装工程有限公司（乙方）签订《安徽省电梯维保合同》，合同约定：第一条乙方为本合同附件一《电梯保养时间和保养费明细表》中列明的电梯提供维保和紧急救援服务单位…第二条乙方提供维保服务的方式为清包：只提供维保所需工具和劳务，不提供任何免费电梯零部件…第五条甲方按年支付维保费，具体支付时间和金额为自合同签订日起15天内一次性付清全部费用。该合同上有“南京爱顺物业管理有限公司宣城分公司”签章以及“任习松”签名。另查明，爱顺物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，任习松与爱顺物业公司多次就物业管理费交纳问题进行协商。2018年12月1日，爱顺物业公司向极地健身会所送达欠费催缴通知书，催缴2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费30891.2元。2019年12月5日，爱顺物业公司向极地健身会所送达欠费催缴通知书，催缴2017年至2019年12月31日的物业管理费51335元。2020年11月1日，爱顺物业公司向极地健身会所送达欠费催缴通知书，催缴2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费71780.6元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，郎溪亚太广场商业开发有限公司与爱顺物业公司签订的《安徽省前期物业服务合同》《前期物业服务合同》以及郎溪亚太广场商业开发有限公司与任习松签订的《亚太新天地商铺租赁协议》均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，各方当事人均应依约履行。爱顺物业公司依约对物业进行了管理,任习松作为亚太新天地广场A08幢301-315室商铺的承租人享受了爱顺物业公司提供的物业服务,应依约支付物业费。根据合同约定，任习松应支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费，其仅于2017年4月1日、11日支付物业费10000元，应支付剩余的物业费。合同约定物业服务费用按房屋建筑面积向业主收取，任习松租赁的商铺总建筑面积约为1703.516平方米，爱顺物业公司主张按照1703.51平方米计算物业费不违反法律规定，本院予以支持。根据计算，2017年至2020年期间的物业费为81768.48元（1703.51平方米×1元/月．平方米×12个月×4年=81768.48元），扣减任习松已经支付的10000元，任习松应支付物业费71768.48元，爱顺物业公司诉讼请求中超出部分，本院不予支持。任习松辩称爱顺物业公司按照每月每平方米一元收取物业费无法律依据，本院认为，案涉两份前期物业服务合同均明确约定物业费收取标准，且该标准不违反法律法规的相关规定，任习松此项辩解意见不予采纳。任习松辩称其欠缴物业费系因物业公司未履行相应义务，其未享受到相应的服务。本院认为，任习松所举证据仅能证明爱顺物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，不足以证明爱顺物业公司未履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，且对于爱顺物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，任习松可以根据前期物业服务合同的约定或《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条的规定,要求爱顺物业公司承担相应的责任,任习松以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据,该项辩解意见，本院不予采纳。对于爱顺物业公司主张的滞纳金，本院认为，爱顺物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵履行行为且未提供有关实际损失的证据，其要求任习松支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于任习松提出的电梯维修等费用应由爱顺物业公司承担、已缴纳的电梯维修费19122.4元应当抵扣物业费的辩解意见。根据《安徽省前期物业服务合同》约定，本物业共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比列分摊，未出售面积由甲方承担。《前期物业服务合同》约定电梯运行维护费用、二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用，纳入代收代交费用，预收电梯、二次供水设备运行维护费0.35元/月.平方米，单独建账，按实分摊。《安徽省电梯维保合同》第五条约定，电梯维保费用由甲方负担，爱顺物业公司宣城分公司和任习松均作为甲方在合同上签字盖章。据此，本院认为，电梯维护运行费用未计入物业费，爱顺物业公司与任习松也未就电梯维保费用分摊另行约定，任习松提出的电梯维修费抵扣物业费的主张，无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第三条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任习松于判决生效之日起十五日内支付原告南京爱顺物业管理有限公司物业费71768.48元；二、驳回原告南京爱顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元（已减半收取），由原告南京爱顺物业管理有限公司负担148元，被告任习松负担812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  宣欢欢二〇二一年四月一日书记员  龚怡然