四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8718号 上诉人（原审被告）：任素英，女，1951年10月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：贾天权，男，1976年4月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系任素英之子。 被上诉人（原审原告）：成都高投世纪物业服务有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：陈家均，董事长。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人任素英因与被上诉人成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称高投物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初7885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人任素英上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初7885号民事判决书第一项判决；2.本案诉讼费用由被上诉人成都高投世纪物业服务有限公司全部承担。事实和理由：2016年4月5日成都××开发有限公司作为小区业主与被上诉人签订的《物业服务合同》未召开业主大会并经过2/3以上的业主同意，属于无效合同，对其不具有法律效力。 被上诉人高投物业公司二审中未提交书面答辩意见。 高投物业公司向一审法院起诉请求：1.判令任素英立即向高投物业公司支付自2016年4月1日起至2020年10月23日的物业服务费；2.判令任素英立即向高投物业公司支付欠缴纳物管服务费的资金占用费，暂计自2016年4月1日起至2019年7月30日为1336.09元（在2019年8月19日以前按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，在2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，计算至付清全部欠款之日止）；3.判令任素英立即向高投物业公司支付自2017年5月1日起至2019年7月15日的电费共计5636.93元；4.判令任素英立即向高投物业公司支付欠缴电费的资金占用费，暂计自2017年5月1日起至2019年7月30日为297.81元（在2019年8月19日以前按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，在2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，计算至付清全部欠款之日止）；5.本案诉讼费用全部由任素英承担。 一审法院认定事实：2015年12月22日，成都××开发有限公司作为出卖人，任素英作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于成都高新区××园区××片区（××）地块的国有土地使）地块的国有土地使用权上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为：××，建设工程规划许可证号为：××（补）号，建筑工程施工许可证为：ＣＧＧＪ（2008）-××，建设工程施工合同约定的开工日期为：2007年3月，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2008年2月；2.商品房销售依据：现房，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为：成房权证监证字第4××1号；3.该商品房的房屋建设方式为普通商品房，买受人采取一次性付款的方式付款，买受人购买的商品房为××的××幢××层××号房，用途为商业，测绘建筑面积共84.92平方米，其中，套内建筑面积60.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.17平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自2015年3月至2055年3月止；3.物业服务的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务。出卖人成都××开发有限公司加盖合同章，买受人任素英签字捺印确认。后该案涉房屋于2017年3月8日登记为任素英单独所有，房屋建筑面积84.92平方米。2016年4月5日，成都××开发有限公司作为甲方，高投物业公司作为乙方，案外人成都××资产经营管理有公司作为丙方签署《前期物业服务合同》，合同约定如下与案件有关内容：1.物业基本情况，物业名称：××（含合作员工公寓、××配套商业三号地块），物业类型：住宅、商业，坐落位置：成都高新西区；2.在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括但不限于如下内容：根据需要代收各项费用，如代收水、电、气及其他合理分摊费用等，物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护，物业服务区域内公共秩序（含日常安全巡查服务）的管理，物业服务区域内的绿化养护和管理，物业服务区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。供水、供电、供气、电信等专业单位在物业服务区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理等；3.本合同有效期自2016年4月1日起至2018年12月31日止；4.本物业管理区域物业服务收费采取包干制的形式，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，向业主或承租人按其拥有或使用的建筑面积收取物业服务费。收费标准如下：合作员工公寓1.00元／平方米·月，××配套商业三号地块酒店1.00元／平方米·月，餐厅5.00元／平方米·月，其他商铺4.00元／平方米·月；5.物业使用（买受）人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳。房屋交付使用时，业主或物业使用人预缴半年物业服务费，之后每季度末月20日至下季度首月5日前缴纳下一季度的物业服务费，逾期缴纳物业服务费用的，乙方从逾期之日起应缴纳未缴金额按每日2%的标准收取滞纳金；6.丙方的权利义务为协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动，不干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动。本合同履行过程中，丙方业务部门定期对乙方提供的物业服务质量进行考核等；7.业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应自乙方请求书发出三十日起，每日按欠费金额的千分之二标准向乙方支付违约金；8.本合同期限未满，但业主大会选聘的物业服务单位或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同尾部成都××开发有限公司、高投物业公司、成都××经营管理有限公司均盖章确认。2018年12月7日，成都××开发有限公司作为甲方，高投物业公司作为乙方，案外人成都××经营管理有限公司作为丙方再次签订了《前期物业服务合同》，仅将合同的有效期约定为自2019年1月1日起至2019年12月31日止，其余合同约定内容与2016年签订的《前期物业服务合同》一致。2019年12月25日，成都××开发有限公司作为甲方，高投物业公司作为乙方，案外人成都××经营管理有限公司作为丙方再次签订了《2020年度前期物业服务合同》，仅将合同的有效期约定为自2020年1月1日起至2020年12月31日止，其余合同约定内容与2016年签订的《前期物业服务合同》一致。另查明，2015年12月16日，包含案涉房屋在内的建筑面积6151.42㎡的房屋曾登记为成都××开发有限公司单独所有。再查明，高投物业公司曾就案涉物业产生的物业服务费向一审法院起诉任素英，一审法院于2019年11月28日受理，案号为（2019）川0191民初15123号。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，案涉物业建设单位成都××开发有限公司与高投物业公司签订了三份《前期物业服务合同》，虽任素英主张成都××开发有限公司在向任素英出售房屋时已经取得房屋的初始产权，但并不能据此否认成都××开发有限公司为建设单位的事实，故《前期物业服务合同》对任素英及高投物业公司均具有约束力，其应当按照4元／㎡的价格支付物业服务费。高投物业公司按约定向任素英提供了物业服务，任素英却未按约定向高投物业公司支付物业服务费，故对高投物业公司要求任素英支付欠付的2016年4月1日至2020年10月23日期间的物业服务费的诉讼请求予以支持。物业费具体计算为4元／㎡×84.92㎡×54个月＋4元／㎡×84.92㎡÷30（每月按30日计算）×23日＝18603.14元。关于高投物业公司主张任素英支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院认为，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点，案件中在双方就前期物业服务合同效力存在争议的情况下，任素英逾期缴纳物业服务费并非恶意违约，而高投物业公司作为物业服务企业应当与业主之间建立和谐和良性关系，不断提高物业管理水平，因此，从公平原则进行考虑， 对于高投物业公司要求任素英支付逾期缴纳物业服务费的资金占用费的诉讼请求不予支持。关于高投物业公司要求任素英支付电费及电费的资金占用费的诉讼请求，其未举证证明任素英所使用的电费度数及相应计算方式，故对高投物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于任素英提出的成都××开发有限公司作为甲方，高投物业公司作为乙方，成都××经营管理有公司作为丙方签署《前期物业服务合同》是由三方共同签署的损害第三人权益的合同的主张，一审法院认为本案为物业服务合同纠纷与侵权法律关系并不属于同一法律关系，若任素英认为高投物业公司存在侵权行为，可另行提起诉讼主张其权利。关于任素英提出的其应当按照1元／㎡／月的标准支付物业服务费的主张，一审法院认为，在《前期物业服务合同》合法有效且任素英应当受该合同约束的情况下，任素英并未提供证据证明其与高投物业公司另有关于物业服务费的约定，且根据高投物业公司提供的其与其他业主签订的《××3＃地块已售资产物业服务协议》均显示同类型物业的物业服务费单价标准均为4元／㎡／月，《前期物业服务合同》约定的物业服务费并不存在不合理的情况。另一方面，涉案中任素英也未举证证明高投物业公司存在未履行《前期物业服务合同》的义务或履行中存在重大瑕疵，具有法律规定的业主可要求减免物业服务费的情形存在。故对任素英的抗辩意见均不予采纳。关于任素英提出的诉讼时效的主张，一审法院认为，一方面按季缴纳物业费的支付约定不能否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。另一方面，高投物业公司一直在为任素英提供物业服务。而物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业服务费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是相互之间的信赖关系，业主没有支付某一期或某几期的物业服务费，物业公司没有及时追索或主张，并非怠于行使其权利，而是基于维护业主与物业服务公司之间的良好合作关系。同时，根据高投物业公司提供的证据表明，高投物业公司曾通过起诉、邮寄及张贴的方式多次向任素英主张过物业服务费，因此，一审法院认为，高投物业公司所主张的物业费未超过诉讼时效。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、任素英于判决生效之日起十日内向高投物业公司支付物业服务费18603.14元；二、驳回高投物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由任素英负担。 二审中，任素英向本院提交了2018年9月12日成都高新区规划国土建设局向其代理人出具的《信访事项处理意见书》，拟证明高投物业公司在物业服务过程中存在不诚信行为，本院经审查认为该证据不属于二审中的新证据，与本案不具有关联性，本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，案涉物业建设单位成都××开发有限公司与高投物业公司签订的三份《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且上诉人任素英提交的证据并不能证明该合同存在法律规定合同无效的情形，应属合法有效，根据《中华人民共和国民法典》九百三十九条的规定，对包括任素英在内的案涉物业业主均具有约束力，双方均应当按约履行。本案中，高投物业公司按约为案涉物业提供了物业服务，任素英亦应按约履行交纳物业服务费义务，一审法院判决其向高投物业公司支付欠交物业费并无不当。 综上，上诉人任素英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费265.08元由上诉人任素英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谌辉 二〇二一年四月二十一日 书记员  郁莲