四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终152号 上诉人（原审被告）：宋建蓉，女，1963年10月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：龙智勇，男，1963年8月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：杨懿，男，1983年8月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 上诉人宋建蓉因与被上诉人杨懿房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋建蓉上诉请求：1.撤销（2020）川0193民初6090号民事判决，改判驳回杨懿的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨懿承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律不当。理由如下：一、杨懿证明案涉房间上锁未交付证据不足，关键证据相互矛盾。1、从杨懿提交的案涉房间上锁的公证书证据本身来看，只能证明2020年5月18日当天承租人所租房屋中一间房间处于“上锁”状态，不能证明在2020年5月18日之前案涉房屋一直存在一间房间上锁的情况，也不能证明2020年5月18日该房间“上锁”系宋建蓉的行为。2、从杨懿履行租赁合同的行为来看，整个租赁合同履行期间，杨懿按照租赁合同约定均按时足额支付了房屋租金的行为，同时其从未向宋建蓉反映过案涉房屋存在一间房间上锁的情况，证明如果案涉房屋存在一间房屋上锁的情况导致杨懿不能使用，则杨懿不可能接收房屋和按时足额支付租金，特别是租赁合同到期之后，杨懿仍然按照合同约定标准缴纳租金，并未提出扣除上锁房间的租金。3、从杨懿提供的证据之间截然相反的关键事实来看，起诉书及2020年5月6日杨懿所发《律师函》均称“入住后发现你方将该住房中的一间房屋上锁”，而链家房屋中介梅丽在公证书中说：“办理交接时，房东告知他要将书房锁上，用于堆放自己的私人物品，所以该房间当时并未交付。”两者叙述涉案房间上锁时间截然相反，自相矛盾，不能证明宋建蓉违约未完整履行交付房屋的行为。4、即使有“上锁”，依杨懿三期足额支付租金来看，特别是合同到期之后，杨懿仍然按照原合同约定标准支付半年租金，即默认这种“上锁”行为，同意按照房屋现状事实履行合同，其实质就是对《租赁合同》项下权利的一种自我修订；依证言：“房东告知他要将书房锁上”，说明当时该房屋处于开启状态；即使后来宋建蓉“上锁”，杨懿也并不反对，即双方对《租赁合同》在交接时已做实质性的修订。5、从公证书上显示的宋建蓉自有物品数量来看，宋建蓉的私人物品仅占房间极小面积，依公证照片相加在一起不足1㎡，在墙角或堆放床底也不会妨碍杨懿对整个房间的使用，如杨懿不同意，任何时候均可提出来。作为宋建蓉来讲，不可能因为不足1㎡的堆放，要去承担整个房屋租赁费用的分摊，显然判决书有违常理。二、本案关键证据也是唯一有证明整个租赁期间没有交付上锁房屋事实的中介工作人员梅丽陈述的公证书不能作为定案依据。1、梅丽作为证人没有出庭作证。梅丽在公证该证言后，即在链家办理了“辞职”手续，电话联系不上，也不出庭接受质询，依据证据规则，该证言显然没有任何证明效力。2、梅丽的证人证言不符合逻辑。梅丽在公证书中证言：“2020年5月18日，我再次前往该房屋陪同见证取证过程，该房屋的状态与2018年11月22日交接时的状态完全一致并未打开。”即使2018年11月22日当天“上锁”未交付，也不能保证杨懿在长达一年半的时间里未找“开锁匠”私下开锁使用。证言所述两次“上锁”仅系2018年11月22日、2020年5月18日两天的房屋状态，不能证明中间长达1年半时间处于相同“锁芯”锁门的状态。杨懿在2020年5月21日交房于宋建蓉时，该房屋就处于开启状态，门锁上悬挂有三把钥匙。也就是说，在租赁期间，如果杨懿不能全面使用该房屋，他照样可以在不通知宋建蓉的情况下，以2020年5月18日的开锁方式将房门悄悄打开使用房间。杨懿2020年5月18日的公证行为与宋建蓉无关，宋建蓉不应承担其5000元公证费用。要诉讼取证，用微信、电话录音、QQ等方式索要开房钥匙，均可取证。三、本案属于杨懿恶意诉讼。本案起诉缘由，根据宋建蓉与杨懿通话录音及聊天记录可知，本案系“购房不成”、“续租不成”而捏造事实提起的恶意诉讼和虚假诉讼。录音中，杨懿威胁宋建蓉“如果不续租，我就要找个理由起诉你。”这个理由就是捏造宋建蓉因堆放不足1㎡的物品“上锁”而给杨懿造成不能全面使用房屋的损失143000元。183余平方米的房子（五室二厅三卫一长廊），一年租金190000元，即使一间房屋“未交付”，也不可能造成143000元的损失。然起诉金额、保全金额、担保保险金额均为143000元，其“恶意”之心不言而喻。四、一审计算上锁房间的退赔租金金额不依据基本事实，随意采纳杨懿的“估算”金额作为裁判依据，不合法、不严谨。庭审笔录15页，法官问杨懿“25㎡的数据是如何得来的？”杨懿答：“是我方估计的，没有实际的测量。”判决书5页“宋建蓉未提出异议。”首先，在庭审中，法官并没有就此估算面积向宋建蓉发问，也没有让宋建蓉有提问的机会，宋建蓉没有锁房也没有必要就此发表意见。但法院不能因为宋建蓉没有发言，就认为宋建蓉“未提出异议”，显然一审该表述逻辑不通，法理不畅。依据物业公司提供的证明，该房间测绘面积为11.77㎡。五、“关于宋建蓉是否应向杨懿支付因未全面履行交房义务而产生违约金31666.67元的问题”。判决书5页“关于宋建蓉是否应向杨懿支付因未全面履行交房义务而产生违约金31666.67元的问题”，应依据《租赁合同》第九条3款作出判决，即不存在租赁期间合同解除的问题，自然不存在违约金的承担问题。其“首先......”、“其次……”的表述，结果应为“宋建蓉有合理理由相信杨懿同意其对该房间上锁存放物品，即双方对《租赁合同》已做修订。因此，驳回杨懿的诉讼请求。”如此，法理、逻辑才顺畅。六、原判对案件受理费、诉讼保全费、保全担保保险费分摊不公。即使按本判决结果，诉讼费也应严格按照《诉讼费用交纳办法》的规定进行分摊。本案中，宋建蓉应承担的比例为38836.88元/143000元=27.15%，杨懿承担的比例应为72.85%。而保全担保保险费让宋建蓉承担没有法律依据。综上请求法院支持宋建蓉的全部上诉请求。 杨懿辩称，一审法院查明事实清楚，证据充分，认定事实符合客观事实，作出的判决正确。宋建蓉提出的上诉请求和事实与理由与一审的一致，案涉房屋是否处于上锁的状态应该由宋建蓉举证证明。 杨懿向一审法院起诉请求：1.宋建蓉向杨懿退还租金100000元；2.宋建蓉向杨懿支付未全面履行交房义务应承担的违约金31666.67元；3.本案的受理费、保全费、公证费、担保保险费等由宋建蓉承担。 一审法院认定事实：2018年11月22日，宋建蓉（甲方）、杨懿（乙方）经由四川链家房地产经纪有限公司（丙方）的居间服务签订《房屋租赁合同》一份，约定杨懿承租宋建蓉名下位于成都市高新区××街××号××期××号房屋用于居住，建筑面积为183.46平方米。租赁期限为2018年11月20日至2019年11月19日，共计1年。房屋租金为14000元／月，人民币（大写）壹万肆仟元整。租金支付方式为每6个月交付一次，杨懿应在合同签订后1日内支付首次租金95000元，第二次租金应于2019年5月8日前付清。合同签订时杨懿应向宋建蓉交纳押金15000元，租期届满房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费等费用结清后，杨懿应将押金无息退还。 2018年11月10日，杨懿按约定向宋建蓉支付首次租金95000元以及押金15000元，共计110000元，宋建蓉开具收据。2019年5月12日，杨懿向宋建蓉支付租金95000元。前述租赁合同于2019年11月19日到期，但双方并未续签书面租赁合同。2019年11月13日，杨懿通过微信分两次转账给宋建蓉共计20000元，通过中国农业银行尾号为9878的账户转账给宋建蓉75000元，共计95000元，该笔转账双方认可为杨懿支付的半年租金。 2020年3月21日，宋建蓉向杨懿发出《房屋租赁解约通知》，主张于2020年5月19日解除案涉《房屋租赁合同》并收回房屋。 2020年5月6日，杨懿向宋建蓉发送《律师函》，因宋建蓉将一间房屋上锁导致其无法完全使用案涉房屋，要求宋建蓉接函后两日内立即向杨懿交付或履行退赔义务。 2020年5月18日，杨懿申请成都市公证处进入案涉房屋对上锁房屋的事实进行公证，并将该证据进行保全。截至2020年5月18日的租赁期间，案涉租赁房屋中的一间房间上锁用于堆放宋建蓉私人物品，未交付杨懿使用。 一审另查明，宋建蓉已向杨懿退还押金15000元。 在一审庭审过程中，杨懿诉称退还租金诉请中的金额是估算的，后又按照估算的上锁房间25平方米，以月租金的标准计算1.5年，最终估算的退还租金金额为38836.88元。 一审法院认为，杨懿与宋建蓉签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。《房屋租赁合同》合同已于2019年11月19日期限届满终止，但由于杨懿又于2019年11月13日支付半年房屋租金95000元，且双方均对该笔款项的性质为房屋租金予以认可，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，双方未订立书面合同的，形成不定期租赁合同关系。杨懿自愿撤回要求退还押金15000元的诉请，一审法院予以准许。 关于退还租金的问题。在一审庭审过程中，杨懿诉称该金额是估算的，当庭估算的金额为38836.88元。一审法院认为，根据成都公证处作出的两份《公证书》来看，案涉房屋确实有一间房间处于上锁状态未交付杨懿使用，按照《房屋租赁合同》的约定，应交付的房屋建筑面积为183.46平方米。宋建蓉未按约全面交付案涉房屋，应当退还相应的租金。杨懿向一审法院陈述上锁房间面积估算为25平方米，宋建蓉未提出异议。一审法院按照此标准计算应当返还的租金为38836.88元（计算方式为：190000元÷183.46平方米×1.5年×25平方米）。 关于公证费的问题。租赁合同未对公证费的承担进行约定。在本案中，宋建蓉否认对房间上锁，该案的争议焦点即为宋建蓉是否对案涉房屋的一间房间上锁，宋建蓉是否按约交付了案涉房屋，故杨懿对该事实情况申请公证系合理必要支出，属于损失部分，一审法院对该项诉请，予以支持。 关于诉讼保全担保保险费的问题。因宋建蓉未按约交付租赁房屋引起本次诉讼，杨懿为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系杨懿支出的合理必要费用，属于损失部分。但杨懿系对金额为143000元的诉请范围申请保全，一审法院仅支持了部分诉请，故一审法院酌定该项费用按比例承担，宋建蓉应承担407元。 关于宋建蓉是否应向杨懿支付因未全面履行交房义务而产生的违约金31666.67元的问题。首先，从杨懿提供的《公证书》显示，在宋建蓉在交付租赁房屋时告知杨懿上锁一间房间用于堆放私人物品，杨懿当时并未提出异议且接收了案涉租赁房屋。其次，在长达一年多的租赁期间内，杨懿未提供证据予以证明采取合理的行为要求宋建蓉交付上锁房间，仍然按时足额支付租金，即使宋建蓉存在交付瑕疵，但宋建蓉有合理理由相信杨懿同意其对该房间上锁存放物品，杨懿怠于行使合同权利，在租赁期限即将届满之时，提出要求宋建蓉承担两个月租金金额的违约责任，不符合诚实信用原则。最后，一审法院已支持退还案涉上锁房间的租金、公证费、部分诉讼保全担保保险费，足以弥补未全面交付案涉房屋的损失。综上，一审法院不再支持违约金的诉请。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宋建蓉应在判决生效之日起三日内向杨懿退还房屋租金38836.88元；二、宋建蓉应在判决生效之日起三日内向杨懿支付公证费5000元、诉讼保全担保保险费407元；三、驳回杨懿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1580元，保全申请费1235元，由杨懿负担807元，由宋建蓉负担2008元。 二审中，宋建蓉向本院提交证据：案涉房屋物业公司出具的房屋户型图，拟证明案涉房屋书房的面积为11.95㎡。 杨懿质证称对该证据三性均不予认可，首先，案涉房屋户型图应由开发公司提供，该证据无法核实是否为开发公司的设计图纸；第二，物业公司加盖的章并非公章，也无法核实是否是案涉房屋的物管公司加盖；第三，案涉房间的平米数无法从通过该平面图的长宽计算，手写部分无法核实是谁写得的，无法确认经办人身份，第四，该户型图是20栋29层房屋的户型图，并非案涉房屋户型图。 本院经审查，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院二审中所查明案件事实与一审法院查明案件事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，杨懿所主张的案涉房屋中未实际交付的房间面积实际为11.95平方米。 本院认为，本案中宋建蓉与杨懿之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在《房屋租赁合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同，按原《房屋租赁合同》约定内容继续租赁关系，形成不定期租赁合同关系，现双方之间的租赁关系已经解除。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：宋建蓉是否应向杨懿退还房屋租金。对此本院评判如下： 案涉《房屋租赁合同》约定了租赁房屋建筑面积、租金及支付方式，在《房屋租赁合同》签订后，宋建蓉向杨懿交付了房屋，杨懿在2018年11月10日、2019年5月12日及2019年11月13日仍分别向宋建蓉及时支付了全部租金，且无证据证明在此期间杨懿就此提出过异议。因此，虽然双方合同约定的租赁面积为房屋的全部面积，但杨懿占有房屋后按期足额支付租金，应视为其对宋建蓉交付房屋实际状态的认可和合同实际履行状况变更的认可。案涉租赁合同即将履行完毕，杨懿才提出宋建蓉未全面履行交房义务，主张宋建蓉应退还部分租金，与双方实际履约情况不符，杨懿退还租金的诉讼请求不能成立，杨懿主张公证费、诉讼保全担保保险费等诉讼中发生费用由宋建蓉负担不具有事实和法律基础，也不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6090号民事判决； 二、驳回杨懿的全部诉讼请求。 一审案件受理费1580元，保全申请费1235元，由杨懿负担；二审案件受理费3160元，由杨懿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年四月八日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽