广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初2948号原告：东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社，住所地：广东省东莞市×××××××××××，统一社会信用代码：N24419××××××××749A。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：卢瑞欣，广东雄爵律师事务所律师。被告：东莞市新东宇鞋材有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××800G。法定代表人：戈某1。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：林炜，广东彰晨律师事务所实习律师。原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社（以下简称“夏汇经联社”）与被告东莞市新东宇鞋材有限公司（以下简称“新东宇公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告夏汇经联社的委托诉讼代理人卢瑞欣到庭参加诉讼；被告新东宇公司的委托诉讼代理人张艳、林炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏汇经联社向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年2月25日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；2.判令被告搬离腾空《厂房租赁合同书》中的租赁物（位于东莞市××××××××××××）并返还给原告；3.判令被告向原告支付案涉租赁物占有使用费（参照案涉《厂房租赁合同书》的租金约定，从2020年9月1日计至案涉租赁物实际返还给原告之日止，暂按27416元/月计至2020年10月31日为54832元）；4.判令被告支付原告律师费5000元；5.本案的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年2月25日签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将位于洪夏路10至11号的租赁物出租给被告使用，租赁物包括厂房2栋，面积共2817平方米；宿舍1栋，面积共610平方米；空地面积为3773平方米。租赁期为5年，即从2019年3月1日起至2024年2月29日止。免租期为2个月，即从2019年3月1日至2019年4月30日，免租期内只免收应交租金，一切非租金的经营费用如水电费等由被告按规定缴纳。租赁物每月租金总计27416元，租金每3年递增5%，自2022年3月1日起至2024年2月29日的月租金为28786.8元。2020年4月16日，洪梅镇人民政府办公室作出《关于夏汇村城市更新项目开展前期工作的批复》（洪府办复[2020]14号）。根据该批复的内容，政府同意原告采取单一主体挂牌招商的模式实施夏汇村城市更新项目，项目范围东至农田，南至桥东路，西至夏汇村委会沿线，北至农田，共约346亩。案涉《厂房租赁合同书》涉及的租赁物正是在夏汇村城市更新项目范围内。为了配合夏汇村城市更新项目的开展，原告与被告协商搬迁事宜，并于2020年10月24日向原告送达了《解除的通知》，要求被告于2020年10月30日前清退租赁物并返还给原告。经多次协商，被告无正当理由拒绝履行搬迁义务。由于原、被告签订的《厂房租赁合同书》涉及的租赁物建设时均未经过政府相关部门批准，未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原、被告所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。被告无正当理由拒绝搬迁的行为损害了村集体的利益，为维护村集体合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，请求依法驳回原告不合理、不合法的诉讼请求，要求原告继续履行《厂房租赁合同书》，以维护被告的合法权益。一、双方签订的《厂房租赁合同书》真实合法有效，应受到法律保护。原告根据《洪梅镇农村集体资产交易办法》的规定，于2019年2月3日9时00分在东莞市集体资产网上交易平台对洪夏路10至11号厂房公开竞投，最终确定被告为竞得人。东莞市洪梅镇招投标服务所、东莞市洪梅镇农村集体资产管理办公室进行了见证，据此双方于2019年2月25日签订了《厂房租赁合同书》。该合同是根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经招投标订立，不存在违反法律和行政法规的强制性规定等无效的情形，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，原告否定招投标所签《厂房租赁合同书》并提出2019年5月1日至2024年2月29日租金的诉求于法无据。原告要求被告搬离腾空租赁物，没有提供省或国务院征用土地批准文件依据，即使符合征用也是必须先补偿后搬迁。二、被告按《厂房租赁合同书》全面履行了约定义务，按期如数向原告缴纳了租金和押金，且仍在租赁期内。被告与原告签订了5年期的厂房租赁合同，被告至少按5年经营期进行了规划和投资，现厂房租赁才履行1年半时间，企业刚步入正轨，正在盈利阶段，且被告签订厂房租赁合同的目的是基于至少满足5年经营期才承租的，企业投资回报是需要这个周期的，双方地位应该平等，原告不能无视法律和合约原则损害被告的权益。即使最终法院认定租赁合同无效，原告也应当对租赁合同无效承担全部过错责任，被告保留追究赔偿的权利。本院经审理查明，原告于2019年2月3日9时00分在东莞市集体资产网上交易平台对洪夏路10至11号厂房公开竞投，最终确定被告为竞得人。原告与被告于2019年2月12日签订《洪梅镇农村集体资产成交确认书》，东莞市洪梅镇招投标服务所，东莞市洪梅镇农村集体资产管理办公室作为见证人见证。2019年2月25日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，其中第一条租赁物及租赁用途约定，原告将位于洪夏路10至11号厂房的租赁物出租给被告，租赁物包括厂房2栋，分别为1层，面积共2817平方米；宿舍1栋，为1层，面积610平方米；空地面积3773平方米；被告租赁原告租赁物用于工业用途。第二条租赁期、免租期和计租期约定，租赁期为5年，即从2019年3月1日至2024年2月29日止；免租期为2个月，即从2019年3月1日至2019年4月30日止，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由被告按规定交纳；计租期为4年10个月，即从2019年5月1日起至2024年2月29日。第三条租金及押金约定，租赁物每月租金总计为27416元，租金每3年递增5%，自2022年3月1日起至2024年2月29日的月租金为28786.8元；租金按年缴交，被告于每周期第一个月15日前将整年租金转入原告账户；在本合同签订之日，被告应一次性向原告缴交押金60000元，并支付首年租金328992元；合同期满，在被告付清租金及其他应由被告承担的费用并依约定将租赁物完好还给原告后30天内，原告将押金无息退还被告。第五条租赁物的使用、维护和装修约定，如因镇人民政府或上级部门征收，提前终止导致合同解除时，原告提前书面通知被告，并给被告60天时间作为搬迁期，其设备由被告自行迁拆运走，原告不作任何补偿，多收租金和押金搬迁完后退回给被告。原、被告双方确认，原告已于2019年3月1日将案涉租赁物交付给被告使用；被告已向原告支付押金60000元，已向原告支付至2020年8月31日的租金。2020年4月16日，东莞市洪梅镇人民政府办公室作出洪府办复[2020]14号《关于夏汇村城市更新项目开展前期工作的批复》，批复：同意原告采取单一主体挂牌招商的模式实施夏汇村城市更新项目，项目范围东至农田，南至桥东路，西至夏汇村委会沿线，北至农田，共约346亩……。原、被告双方确认，东莞市洪梅镇人民政府办公室对于夏汇村城市更新项目作出批复后，双方对于被告搬迁事宜进行过协商。2020年10月22日，原告向被告发出《解除通知》，通知被告，现因政府政策需要，导致需提前解除合同，原告需要提前收回厂房，通知被告自2020年10月22日起解除《厂房租赁合同书》，并请被告于2020年12月22日前将租赁物完好归还给原告，不得拆除租赁物的固定装修等，并通知被告支付租金及其他应承担的费用和结清水电费、煤气、电话费、税费、工人工资等费用。关于占有使用费。原告明确要求被告支付占有使用费（从2020年9月1日起至案涉租赁物实际返还之日止，参照合同约定的租金标准）。被告主张，合同期限尚未届满，原告要求被告提前搬迁构成违约，虽然被告尚未搬迁，但使用案涉租赁物已经存在障碍，即使需要支付占有使用费，也应当参照合同约定的租金标准相应调低；若法院判决被告向原告支付占有使用费，则押金60000元应当抵扣部分占有使用费。关于律师费。原告主张，其为实现本案债权已支付律师费，该费用应由被告承担，并提供民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票、进账单予以证明。广东增值税普通发票显示：2020年11月6日，广东雄爵律师事务所向原告开具发票，货物或应税劳务、服务名称是鉴证咨询服务律师费，金额5000元。为查明本案事实，本院向东莞市自然资源局发函调查，该局于2021年4月15日作出东自然资询{2021}269号复函，回复如下：东莞市×××××××××××××××的土地性质为集体土地，已核发集体土地所有权证，土地所有权证号为东府集有（2012）第×××××××××××××××号，权利人为原告，无核发集体土地使用权证书，属于夏汇村城市更新项目范围，该地块上建筑物未办理建设工程规划许可证。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《关于夏汇村城市更新项目开展前期工作的批复》、民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票、进账单、集体土地所有证、权属图、宗地图、《洪梅镇农村集体资产成交确认书》、收据、东莞农村商业银行业务凭证、中国工商银行网上银行电子回单、《解除通知》、复函以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、案涉《厂房租赁合同书》的效力；二、原告请求被告搬离腾空并返还案涉租赁物能否支持；三、被告是否需要向原告支付土地使用费，如需支付，如何支付；四、原告请求被告承担律师费损失能否支持。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。案涉租赁物是位于东莞市××××××××××××厂房、宿舍、空地。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，因此，案涉《厂房租赁合同书》因违反上述法律的强制性规定而应认定为无效合同。二、关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告的该诉讼请求，合法有据，本院予以支持。三、关于第三个争议焦点。根据以上论述，虽然本院已依法认定案涉《厂房租赁合同书》无效，但鉴于原告已经实际交付了案涉租赁物给被告使用，被告从中受益，且造成原告相应的损失，被告应向原告支付使用期间相应的使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告请求参照案涉《厂房租赁合同书》约定的租金标准计算占有使用费，合法合理，本院予以支持。原、被告双方确认被告已向原告支付至2020年8月31日的租金，故被告应向原告支付占有使用费（从2020年9月1日起计至被告返还案涉租赁物之日止，2020年9月1日至2022年2月28日按27416元/月的标准计算，从2022年3月1日起按28786.8元/月的标准计算）。关于被告已支付的押金60000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，被告主张上述押金60000元应用于抵扣部分占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以采纳。四、关于第四个争议焦点。原告没有提供证据证明双方对于律师费损失的承担达成协议，故原告请求被告承担律师费损失，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社与被告东莞市新东宇鞋材有限公司于2019年2月25日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、被告东莞市新东宇鞋材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内清场完毕，向原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社返还案涉租赁物。三、被告东莞市新东宇鞋材有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社支付占有使用费（从2020年9月1日起计至被告返还案涉租赁物之日止，2020年9月1日至2022年2月28日按27416元/月的标准计算，从2022年3月1日起按28786.8元/月的标准计算，扣除已支付押金60000元）。四、驳回原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9703.62元（原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社已预交），由原告东莞市洪梅镇夏汇股份经济联合社负担30元，被告东莞市新东宇鞋材有限公司负担9673.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁园园二〇二一年四月二十日书记员  陈伟清