陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终4691号上诉人（原审被告）：西安君昱实业发展有限公司。住所地西安市高新区。法定代表人：张军民，该公司总经理。委托诉讼代理人：向东升，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘智华，男，汉族，住陕西省商洛市商州区。上诉人西安君昱实业发展有限公司（以下简称君昱公司）因与被上诉人刘智华房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君昱公司的委托诉讼代理人向东升、被上诉人刘智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君昱公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘智华的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由刘智华承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据一审中君昱公司提交的证据可以看出，涉案房屋未能按时办理房屋产权证书的责任不在君昱公司。涉案房屋为长安区首帕张堡村城中村改造项目的商业开发房屋，该部分房屋的手续办理，需要由长安区城改办主导，根据西安市城改政策，2015年后需以安置区的投入成本核算综合开发用地，导致企业增加了手续办理的时间，但政府主导的项目改造综合成本核算审计工作进展缓慢，导致土地出让手续无法推进，其他各证更是无法办理，截至目前涉案房产的成本核算仍未完成。另外，由于西安市长安区城中村（棚户区）改造办公室与西安市城改办就土地评估意见不统一，政府不按照协议履行，导致土地价格攀升，土地评估价格至今无法解决，导致土地出让手续无法进行，故房产证无法办理。综上，涉案房屋的产权证未取得绝非是企业原因，均为政府相关原因及一些历史遗留因素导致。请求二审法院在查明事实的基础上依法支持君昱公司的上诉请求。刘智华辩称，1.一审判决认定事实清楚，且均有证据相互印证，并经过法庭质证。在上诉状中君昱公司也是依据本案一审查明事实提出上诉的，可以看出君昱公司对一审查明事实是认可的。2.一审判决依据合同法依法判决，适用法律正确。综上，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。君昱公司与其他第三方的任何协议，均不能构成不履行或迟延履行商品房买卖合同的法定或约定抗辩理由。君昱公司不行使或不积极行使其权利，将会导致买房人永远无法实现合同权利，故君昱公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。刘智华向一审法院起诉请求：1.判令君昱公司将给刘智华办理位于西安市风憬天下12幢2单元26层2604房屋权属登记需要由君昱公司提供的材料报产权登记机关备案，并协助刘智华取得房地产权属证书；2.判令君昱公司向刘智华支付因君昱公司责任导致刘智华不能在约定期限内取得房地产权属证书的违约金4568.46元；3.判令本案诉讼费由君昱公司承担。一审法院认定事实：2012年5月7日，刘智华、君昱公司签订《房屋买卖协议》。该合同约定：刘智华购买君昱公司开发建设的位于西安市长安区风憬天下第12幢1单元26层12603号房屋；该套房屋按照建筑面积计算，总金额为456846元；房屋交付后，房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，多退少补，不计利息；面积误差比绝对值超出3%时，刘智华不退房的，产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由刘智华补足；刘智华于2012年5月7日前，将总房款的50%即228423元支付给君昱公司，于该房屋所在楼栋主体工程封顶时将总房款的45%即205581元支付给君昱公司，于该房屋交付使用时将总房款的5%即22842元支付给君昱公司；君昱公司应当于2014年4月30日前，将经具备验收合格条件并符合本协议约定的房屋交付刘智华使用；第十三条约定，君昱公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案。如因君昱公司的责任，刘智华不能在规定期限内取得房地产权登记机关备案的，双方同意按下列款项处理：1.刘智华退房，君昱公司在刘智华提出退房要求之日起60日内将刘智华已付房价款退还刘智华，并按已付房价款的1%赔偿刘智华损失，同时刘智华将房屋退还君昱公司；2.刘智华不退房，君昱公司按已付房价款的1%向刘智华支付违约金。如因刘智华不能按期提供所需资料或不能按期缴纳政府相关税费，导致无法办理产权证，其后果由刘智华自负。刘智华分别于2012年5月1日、2012年5月7日、2013年9月28日、2014年8月12日向君昱公司支付了房款20000元、208423元、205581元、22842元，总计为456846元。2014年4月26日，君昱公司向刘智华发出《房号变更告知函》，上载“您收到的《风憬天下收楼通知书》中的住宅编号（即12-22604）为在房管局备案的编号，与您之前购买时签订的《房屋买卖协议》中表述的房屋结构、朝向均保持一致，此编号也是您收楼时的门牌编号”。《风憬天下收楼通知书》中所载刘智华购买的房屋为西安市长安区风憬天下12号楼2单元2604室。2014年8月12日，君昱公司向刘智华交付了该房屋。2019年4月17日，刘智华向君昱公司支付房屋面积差价款14729元。后，因君昱公司未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，刘智华遂诉至本院。另查明，君昱公司开发建设的风憬天下小区有相关部门核发的西安市长安区商品房预售许可证及建筑工程施工许可证，但相关土地出让手续尚在办理之中。截止本案法庭辩论终结前，案涉房屋的预售合同尚未进行登记备案，君昱公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，刘智华未能取得房屋权属登记证书。庭审中，刘智华、君昱公司各坚持其诉辩意见，调解不立。一审法院认为，刘智华、君昱公司所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》第十三条约定，君昱公司应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案,现刘智华已支付了全部房款，君昱公司于2014年8月12日将房屋交付刘智华，但君昱公司至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对刘智华要求君昱公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并由君昱公司协助刘智华办理房地产权属证书的请求，本院予以支持。因双方签订的《房屋买卖协议》第十三条约定，如因君昱公司的责任，刘智华不能在规定期限内取得房地产权登记机关备案的，刘智华可选择不退房，由君昱公司按已付房价款的1%向刘智华支付违约金，现因君昱公司未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致刘智华至今未能取得房地产权登记机关备案，刘智华选择不退房，要求君昱公司按456846元的1%向其支付违约金4568.46元，于法有据，本院予以支持。君昱公司以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在君昱公司为由抗辩，但未能提交充分证据证明其主张，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内将办理刘智华所购买的西安市长安区风憬天下第12幢2单元26层2604号房屋不动产权属证书需要由西安君昱实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助刘智华办理房地产权属证书；二、西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付刘智华违约金4568.46元。如君昱公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，刘智华已预交，由君昱公司承担，于本判决生效之日起三十日内给付刘智华。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋权属登记的办理问题及君昱公司是否应承担违约责任。刘智华与君昱公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，君昱公司作为商品房的出卖人，已于2014年8月12日向刘智华交付房屋，但其并未按照涉案合同第十五条之约定履行提交备案资料的义务，已构成违约，应当按照合同约定提交备案资料并承担逾期办证违约金，故原审法院判决君昱公司应于判决生效之日起六个月内将涉案房屋需由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的1%支付违约金，并无不妥。君昱公司上诉称涉案房屋未能按时办理房屋产权证书系因第三方原因及一些历史遗留因素导致，并非君昱公司的责任，其不应当承担违约责任。这一主张违背了合同相对性基本原则，不能成立，故君昱公司仍应当根据合同的约定履行义务并承担违约责任，原审判决适当。综上所述，君昱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人西安君昱实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳晓路审 判 员 姬 钊审 判 员 蒋 瑜二〇二一年四月二日法官助理 焦 菲书 记 员 周 燕