四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4371号 上诉人（原审原告）：韩晓容，女，1972年5月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：郝军，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄勇，男，1967年7月1日出生，汉族，住四川省小金县。 委托诉讼代理人：张彪，四川中一律师事务所律师。 上诉人韩晓容因与被上诉人黄勇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9807号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩晓容上诉请求：1．请求撤销原判第三项，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2．本案诉讼费由黄勇承担。事实与理由：一、黄勇在微信中表示退还房屋且已将钥匙放在隔壁文具店，其意思表示为单方解除租赁合同，已具备违约事实。韩晓容主张的解除合同的诉讼请求，是基于黄勇搬离租赁房屋及未缴纳租金的先前违约行为提出的。故一审法院认为本案因韩晓容提出解除而不适用黄勇违约的条款，属于事实认定不清。且《房屋租赁合同》第十条第4款实质上是对黄勇单方解除合同应承担的违约责任的约定，一审法院将该条款理解为黄勇的权利义务，并未看到合同条款的实质内容。二、根据《房屋租赁合同》第十条第一款的约定，韩晓容已给予了黄勇可以转租及提供他人使用房屋的解决方式，但黄勇选择违约，应当承担单方解除合同的违约责任。另外，在长达5年的租期内，黄勇只缴纳了6个月的租金，在合同期限内韩晓容需承担后续的物业费（每月669.3元）、生活垃圾清运费（每月54元）等损失，剩余租期物业及垃圾清运费共计39058.2元，因黄勇单方解除租赁合同，韩晓容的损失高达695819.07元。且黄勇违背诚实信用原则应予以惩戒，故对于韩晓容主张的200000元的违约金应当予以支持。 黄勇辩称，1．黄勇未参加一审，错过了上诉时间，其针对一审的程序做出答辩，请求二审法院依法审查一审法院向黄勇送达的程序是否符合法律规定；2．黄勇认为一审关于双方解除合同的事实认定不清，根据黄勇与韩晓容之间的微信聊天、电话记录显示，双方是协商一致解除合同，因此黄勇认为不存在其违法解除，也不存在韩晓容根据合同约定主张解除合同的情形，因此也不应当支付相应违约金；3．黄勇仅仅拖延了一个月租金，但是一审判令其多支付5个月租金，另外还有20000元的租金、10000元的违约金，黄勇认为房屋租赁合同终止后的损失仅是房屋空置的损失，故韩晓容的主张不符合事实，韩晓容要求黄勇还要支付200000元的违约金不符合常理。请求二审法院依法裁判。 韩晓容向一审法院起诉请求：1．请求解除韩晓容与黄勇之间的《房屋租赁合同》；2．请求判令黄勇向韩晓容支付到期租金34134.3元；3．请求判令黄勇向韩晓容支付单方解除合同的违约金200000元；4．请求判令黄勇向韩晓容支付逾期支付租金的违约金10000元；5．请求判令本案的诉讼费、保全费、保全担保费由黄勇承担。 一审法院查明事实：2019年11月26日，韩晓容作为出租方与承租方黄勇签订了编号为2019-11-25的《房屋租赁合同》，主要约定：1．韩晓容将其购买的位于成都市高新区xx号（房权证监权号：3xx5）出租给黄勇使用；2．租赁期限自2019年12月10日起至2024年12月9日止（2019年11月27日至2019年12月9日为免租期）；3.2019年12月10日至2020年12月9日租金为11378.1元/月，2020年12月10日至2021年12月9日租金为11378.1元/月，2021年12月10日至2022年12月9日租金为11947元/月，2022年12月10日至2023年12月9日租金为12544.35元/月，2023年12月10日至2024年12月9日租金为13171.57元/月；4．房租每季度交一次，每季度为一期按期支付，首期租金于2019年11月25日前付清，其余各期租金应分别于其上期期满前15日内交付；5．韩晓容应于2019年11于27日前将租赁房屋交付给黄勇装修和使用；6．除本合同约定或法律规定的情形外，若黄勇单方提前终止合同，黄勇除赔偿因此给韩晓容造成的一切直接或间接经济损失外，还应向韩晓容支付违约金人民币200000元；7．黄勇逾期支付租金超过30天的，韩晓容有权解除或终止合同，韩晓容解除或终止合同的，黄勇除应支付逾期应付款之外，还应按向韩晓容支付违约金10000元；8．在该房屋租赁邀约双方达成一致意见后，黄勇向韩晓容交纳人民币20000元的诚意金，在此合同生效后，此项费用将自动转为黄勇应支付韩晓容的押金，如黄勇在交纳诚意金后非韩晓容原因不再租赁此房屋，此款将不予退还，待租赁合同经双方签字盖章生效黄勇领取合同时，诚意金转为押金，合同期满或终止，在黄勇交清租金、水电费、物业费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行修复或赔偿后，韩晓容可无息返还押金。 合同签订后，韩晓容于2019年11月27日将房屋交付给黄勇使用，韩晓容自认黄勇已经支付自2019年12月10日至2020年6月10日的租金，此后黄勇未再支付租金，韩晓容亦认可黄勇支付了押金20000元。2020年6月10日至2020年7月3日，韩晓容通过微信向黄勇催缴租金，黄勇要求韩晓容降低租金，韩晓容要求黄勇先交付这季度租金再行协商。2020年7月7日，黄勇通过微信提出下调房屋租金至9000元/月便继续经营或双方协商一致解除合同。韩晓容针对前述两个方案提出减免一个月租金其余合同条件不予调整或解除合同由黄勇承担相应违约金的方案。双方协商未果。2020年7月12日，黄勇通过微信告知韩晓容，因无力承担亏损决定不再继续经营，把房屋退给韩晓容，钥匙放在隔壁文具店，签订合同时交付的押金20000元抵作未交房租，剩下的作为对韩晓容的补偿。 韩晓容陈述其在2020年8月份取得钥匙，此时黄勇已经搬离。 一审另查明，韩晓容主张的系2020年6月10日至2020年9月9日期间的租金共34134.3元（11378.1元/月×3＝34134.3元） 一审再查明，2020年11月20日，一审法院向黄勇送达本案民事起诉状。 以上事实，有韩晓容的当庭陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据在卷佐证。 一审法院认为，韩晓容与黄勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 针对本案的争议焦点，本院分述如下： 一、韩晓容是否有权解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定，黄勇逾期支付租金超过30天的，韩晓容有权解除或终止合同。同时《房屋租赁合同》还约定，租金按季度支付，首期租金于2019年11月25日前付清，其余租金于上期租金期满前15日内支付。根据前述约定，黄勇在支付了2019年12月10日至2020年6月10日的租金后应当在2020年5月26日前支付下一季度即2020年6月11日至2020年9月10日的租金，黄勇至今未支付且期限早已超过30日，已经构成违约，韩晓容据此享有合同的约定解除权，有权解除《房屋租赁合同》。根据相关法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。一审法院认为，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除合同请求的起诉状送达黄勇时，即发生合同解除的效力。韩晓容通过提起诉讼的方式向黄勇发出了解除通知，《房屋租赁合同》自起诉状送达黄勇之日即2020年11月10日解除。 二、黄勇是否应当支付租金34134.3元。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因一审法院认定合同自2020年11月20日解除，黄勇应当支付合同解除前的房屋租金。本案中，韩晓容主张的2020年6月10日至2020年9月10日期间的租金，该期限涵盖在一审法院认定合同解除时间之前，其该项请求理应得到支持，故黄勇应当支付该期间租金34134.3元。另须说明的是，虽然韩晓容于2020年8月份取得钥匙且当时黄勇已经搬离，但此时合同尚未解除，合同解除之前黄勇是否使用房屋与韩晓容无涉，因此一审法院对黄勇已搬离后至9月10日的租金予以了支持。 三、黄勇是否应承担单方解除合同的违约金200000元。《房屋租赁合同》第十条中黄勇的权利义务第4款约定“除本合同约定或法律规定的情形外，若黄勇单方提前终止合同，黄勇除赔偿因此给韩晓容造成的一切直接或间接经济损失外，还应向韩晓容支付违约金人民币200000元”，《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款约定“黄勇逾期支付租金超过30天的，韩晓容有权解除或终止合同，韩晓容解除或终止合同的，黄勇除应支付逾期应付款之外，还应按向韩晓容支付违约金10000元”。本案中，韩晓容主张按照《房屋租赁合同》第十条黄勇的权利义务第4款要求黄勇承担违约金200000元。对此一审法院认为，首先韩晓容主张适用的合同条款约定在《房屋租赁合同》黄勇的权利义务部分，且约定了黄勇单方提前终止合同的情形，其内容应当是指黄勇也享有提前终止合同的权利，但应当以赔偿韩晓容一切损失并承担违约金200000元为条件。本案不属于黄勇行使合同解除权提前解除合同的情形，而是韩晓容行使合同解除权主张解除合同，因此不应当适用《房屋租赁合同》第十条黄勇的权利义务第4款。故对韩晓容的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 四、黄勇是否应当支付逾期支付租金的违约金10000元的诉讼请求。一审法院认为，《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款对于黄勇逾期支付租金导致韩晓容行使单方解除权时，黄勇应承担的违约金进行了明确约定。本案即系合同约定的此种情形，理应适用合同约定的逾期支付租金违约金10000元。因此对韩晓容的该项请求，一审法院予以支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、黄勇于判决生效之日起十日内支付韩晓容到期租金34134.3元；二、黄勇于判决生效之日起十日内支付韩晓容逾期支付租金的违约金10000元；三、驳回韩晓容的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5525元，由黄勇承担4001元，韩晓容承担1524元。 二审中，韩晓容无新证据提交，黄勇提交了双方聊天记录，显示2020年7月初黄勇多次提出经营困难，并提出调减租金或解除合同的请求，韩晓容表示同意减免一个月租金或解除后要求赔偿违约金。黄勇拟证明双方就租赁合同的解除事宜已达成一致意见，韩晓容质证认为该证据不完整，且双方未能协商一致。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案中，黄勇在双方未能协商一致的情况下以实际行为表示不再继续履行合同，构成违约，韩晓容在此情况下有权解除合同并要求黄勇承担违约责任。但是租赁合同系继续性合同，在承租人无力继续承租并明确提出退租主张的情况下，出租人一般只能通过要求违约金或赔偿实际损失方式要求对方承担违约责任，且出租人在此过程中应及时收回租赁物，积极行使止损义务，同时承租人擅自解除合同带来的实际损失主要是租赁物的空置损失，故在确定违约责任时应考虑以上因素。根据双方约定，若黄勇单方擅自违约解除合同，应赔偿对方200000元违约金，该约定违约金金额大致相当于同期17.5个月的租金，明显高于可能的实际损失，应予调整。本案中，黄勇在2020年7月12日实际退租时通知了出租人韩晓容，至韩晓容起诉解除合同时，其实际已经承担了近两个月空置期间的租金，同时韩晓容已收取了对方20000元保证金，加之一审判决确定的违约金10000元，已经足以弥补韩晓容因对方违约所致的实际损失，故一审判决结果并无不当，应予维持。 综上所述，韩晓容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽部分事实认定不当，但实体结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由韩晓容负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年四月十九日 书记员 袁雅丽