安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1361号 上诉人（原审原告）：孙方富，男，1964年8月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭倩，女，1979年6月2日出生，汉族，住安徽省埇桥区。 委托诉讼代理人：郭良银（系郭倩之兄），男，1977年1月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人孙方富因与被上诉人郭倩房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙方富上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由郭倩负担。事实和理由：一审判决适用法律及认定事实错误。首先，一审适用《合同法》第五十二条第四项规定判决错误，孙方富并未存在“损害社会公共利益”情况，《土地管理法》允许本集体经济组织成员之间转让宅基地，也不需要缴纳相关税费，孙方富与郭倩虽非谷岭村集体经济组织成员，但也是非城镇人员，该房产也不是商品房，不存在损害国家税收利益情况，况且，《物权法》规定私人对其合法收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，可以进行处分。其次，孙方富与郭倩之间的交易是房屋买卖利益的交易，孙方富与郭倩虽非谷岭村村民，但白玉玲、孙方富与郭倩签署的《房屋转让协议》及《原协议备注说明》实际上是拆迁利益分配方案，是双方协商结果，不违反《土地管理法》关于宅基地转让的强制性规定。再次,一审既然支持22.71㎡多余面积补偿款及附属物补偿费,根据诚实信用原则等要求也应支持多余面积的过渡费、搬家补助费、拆迁奖金。补充：一审后又产生了六个月的1635.12元过渡费用，在孙方富原诉请58890.38元的基础上，再增加诉讼请求1635.12元。 郭倩辩称，1.一审适用合同法第五十二条第四项规定于法有据，孙方富低买高卖，购买并囤积大量将要拆迁的老房子，且其在一审庭审中明确说自己买了几十套这样的房子，孙方富购买的房子在房屋征收部门都有档案记录，孙方富采取欺骗、蒙蔽等方式以2000元/㎡的价格出售，从中获取巨额利润，严重损害社会公共利益。2.案涉房屋涉及多个协议，郭倩提交的2012年5月7日房屋转让协议是孙方富亲自交给郭倩的，孙方富在证明人处亲自签名和按指印，双方共同认可；而孙方富提交的2011年2月7日房屋转让协议是其私自伪造，应认定郭倩提交的2012年5月7日房屋转让协议真实有效，孙方富提交的原协议备注说明与郭倩提交的2012年5月7日房屋转让协议没有关联性，原协议备注说明对郭倩不具有约束力。3.孙方富上诉主张自相矛盾，郭倩买房支付给孙方富212000元，孙方富只支付给卖房人白玉玲147200元，孙方富净赚64800元，还使用胁迫手段违背诚实信用原则，让郭倩签订原协议备注说明，该原协议备注说明应认定无效。4.一审支持孙方富22.71㎡的补偿款与事实不相符，孙方富提交的2011年2月7日房屋转让协议是私自伪造，原协议备注说明与郭倩提交的房屋转让协议不具有关联性，郭倩支付给孙方富购房款212000元，孙方富帮郭倩购买的被拆迁房128.71㎡，孙方富支付白玉玲147200元房款中已包括被拆迁房屋所有费用，孙方富已获取64800元，故涉及被拆迁房屋的利益与孙方富无关。5.协议约定交付时间为2013年9月，而郭倩2019年11月7日实际取得房屋，孙方富违约应赔偿违约金10万元。6.孙方富一审主张退还22.71㎡拆迁补偿款13217.22元与事实不符，被拆迁房屋补偿价格每平方米388元，仅为8811.48元；装潢及附属物补偿10878元，平均房屋面积每平方米为84.51元，即22.71㎡×84.51元=1919.22元；合计为10730.7元。请求改判驳回孙方富全部诉求。 孙方富向一审法院起诉请求：1.判令郭倩履行双方于2011年2月7日签订的《房屋转让协议》及2013年8月2日签订的《原协议备注说明》，并责令郭倩协助其办理房屋过户手续；2.责令郭倩返还其安置费等相关费用118928.04元。一审诉讼过程中，孙方富自愿放弃第一项诉讼请求；明确第二项诉讼请求标的额为58890.38元；增加一项诉讼请求，由郭倩赔偿违约金11778元。 一审法院认定事实：1.为购买宿州市经济技术开发区××㎡左右的安置房，郭倩（乙方）（签名为其兄郭良银代签）与孙方富（甲方）于2013年4月25日签订《购房协议书》，约定价格为2000元／㎡，预付款为200000元，交房时以房屋实际丈量面积为准，多退少补。同日，郭倩向孙方富支付了200000元，孙方富向其出具了显示日期为2013年4月24日的《收条》，其后郭倩又向孙方富支付12000元，共计21.2万元。2013年8月2日，孙方富（甲方）与郭倩（乙方）签订一份《原协议备注说明》，内容为：“今有郭倩买谷岭村自建房一套面积128.71。房屋安置按开发区相关问（文）件执行，过渡费有（由）乙方所得，房屋所有其他补助款项有（由）甲方所得，在乙方领到房屋补偿款24小时内必须交付甲方，否则违约按甲方补偿款总额的20%赔偿损失。注明多余的平方归甲方所有。”2.孙方富提交的落款时间为2011年6月8日《房屋转让协议》（担保人为谷得付）显示：甲方为白玉玲，乙方为孙方富，约定白玉玲将其面积为128平方米的自建房屋转让给孙方富，转让款为147200元，其中房屋拆迁所有附属物补偿款属于孙方富所有，但地皮属于白玉玲所有；落款时间为2011年2月7日的《房屋转让协议》显示：甲方（卖方）为白玉玲、孙方富，乙方（买方）为郭倩，约定白玉玲、孙方富将位于谷岭村谷西的一套128.71㎡自建房转让给郭倩。郭倩提交的落款时间为2012年5月7日的《房屋转让协议》显示：甲方（卖方）为白玉玲，乙方（买方）为郭倩，丙方（证明人）为孙方富，约定白玉玲将位于谷岭村谷西的一套128.71㎡自建房转让给郭倩。郭倩向孙方富出具落款时间为2013年7月2日的《委托书》，内容为：“今有郭倩全权委托孙方富办理房屋手续，注：此委托书只限被委托人有代理名誉权，与房屋产权和房屋经济，没有任何纠纷。”3.2013年9月29日，宿州市南区房屋拆迁有限责任公司（委托征迁人）与郭倩（被征迁人）签订了《房屋拆迁补偿协议》，载明：被征迁房屋地址谷岭村谷西；被征迁房屋补偿：建筑面积共计128.71㎡，补偿金额合计49939.48元；装潢及附属物补偿金额合计10878元；搬家费：128.71㎡×3元／㎡×2＝772.26元；临时安置补助费：128.71㎡×3元／㎡×2×18个月＝13900.68元；奖金：128.71㎡×60元／㎡＝7722.6元，128.71㎡×30元／㎡＝3861.3元；搬家补助：2000元。总计89074.32元。2019年11月7日，宿州经济技术开发区房屋征收管理办公室将和谐苑安置小区一套房屋分配给郭倩。4.孙方富、郭倩均非被拆迁房屋所在的谷岭村集体经济组织成员。5.诉讼过程中，孙方富对其诉讼请求进行了进一步明确，其主张郭倩购买的面积仅为106㎡，实际拆迁安置面积为128.71㎡，郭倩应退还其多余22.71㎡的前期过渡费2452.68元、后期过渡费17986.32元、补偿款13217.22元及附属物补偿费10878元、搬家费772.26元、协议奖7722.6元、提前搬家奖3861.3元、搬家补助2000元，合计58890.38元；另外还有违约金11778元。 一审法院认为，从查明的事实和证据看，孙方富与郭倩之间真实的合意是郭倩向孙方富购买一套安置房，交付方式由孙方富负责以郭倩作为被征迁人签订拆迁补偿协议，以便安置房直接分配给郭倩，郭倩因此而受领的拆迁补偿款等则由其支付给孙方富。而孙方富提交的落款时间为2011年6月8日《房屋转让协议》、郭倩提交的落款时间为2012年5月7日的《房屋转让协议》等的签订意图仅是为了郭倩能被作为被征迁人签订拆迁安置协议及分配房屋，因此，应以双方2014年4月25日签订的《购房协议书》及2013年8月2日签订的《原协议备注说明》等作为认定双方之间法律关系的依据。据此，双方之间法律关系的性质应认定为房屋买卖合同关系。郭倩主张其与孙方富之间系居间合同关系，与事实不符，不予采信。因孙方富、郭倩均非被拆迁房屋所在地的集体经济组织成员，双方达成的买卖据此而安置的安置房等行为，损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，应为无效。双方之间对“房屋所有其他补助款项”等归属所作的约定自始没有法律约束力，但鉴于郭倩据此被作为被拆迁人签订了拆迁补偿协议，并已被分配一套安置房，双方已难以相互返还因合同而取得的财产，从妥善解决纠纷等出发，根据诚实信用原则等要求，并兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，可由郭倩返还给孙方富相应的被征迁房屋及装潢、附属物补偿款。对于数额，孙方富主张郭倩应退还的被拆迁房屋的多余22.71㎡的补偿款为13217.22元、附属物补偿费为10878元，明确了计算依据，上述两项合计24095.22元，而郭倩并未提供相反证据，予以支持。孙方富要求郭倩返还过渡费、搬家补助费、拆迁奖金等费用及赔偿违约金，缺乏法律依据，不予支持。郭倩以其系被拆迁人不应当支付给孙方富拆迁补偿费等理由，与查明的事实相悖，不予采纳。综上所述，孙方富的诉讼请求部分成立。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、郭倩于判决生效后十日内返还原告孙方富拆迁补偿费24095.22元；二、驳回孙方富的其他诉讼请求。一审案件受理费1861元，由孙方富负担1317元，郭倩负担544元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，孙方富、郭倩均非被拆迁房屋所在地的集体经济组织成员，双方买卖安置房行为违反相关法律规定，一审认定双方合同无效正确，本院对该认定予以维持；孙方富上诉认为其与郭倩、白玉玲签订的房屋转让协议系拆迁利益分配方案，可依法进行处分的理由不成立，本院不予采信。虽孙方富与郭倩之间合同无效，但一审法院考虑各方签订合同后，均已实际履行，郭倩也依据案涉合同实际取得房屋一套，综合考量双方的过错程度等因素，对双方合同中明确的被拆迁房屋多余的22.71㎡的拆迁补偿款13217.22元、附属物补偿费10878元由郭倩予以返还适当，本院予以维持。因孙方富不是案涉被拆迁房屋的被拆迁人，其主张搬家补助费、拆迁奖金等费用及赔偿违约金，缺乏法律依据，一审未予支持并无不当，其二审要求支持其该项请求，本院亦不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。孙方富在二审中增加要求郭倩支付一审判决后的过渡费1635.12元，属二审新增加的诉讼请求，其可另行主张。 综上，孙方富上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1681元，由孙方富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 许劲松 审 判 员 刘 柳 二〇二一年四月二十八日 法官助理 王 志 书 记 员 朱思源 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。