贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6278号 原告：徐玉兰，女，1993年5月3日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曾勇，贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK. 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告徐玉兰诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月31日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告徐玉兰的委托诉讼代理人曾勇，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告立即为原告办理位于瑞丰新城第xx号商品房不动产权证书并交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计30000元（以购房总款264301元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月1日计算至被告为原告办理不动产权证书并交付原告之日止）；3.判令被告立即退还原告四通费3329元；4.诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为264301元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年5月31日前，被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年4月19日，被告向原告收取开户费（即原告主张的“四通费”）3329元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，同意办理被告修建的瑞丰新城第9幢项目的不动产登记，被告具备转移登记的条件。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》、原被告的陈述在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告的起诉是否超过诉讼时效；被告是否构成违约，如认定被告违约，违约金应如何计算；被告应否返还原告“四通费”；应否扣除××疫情期间的违约金。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书的诉请，被告就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2021年3月10日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年3月10日起的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告是否构成违约、违约金应如何计算的问题，原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付商品房转移登记有关文书及办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则构成违约，应向原告支付相应的违约金。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据不能证明其对原告履行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年4月16日），即被告承担违约责任的截止时间为2021年4月16日。本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否返还原告“四通费”的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告“四通费”无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止××疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，《中华人民共和国民法典》第五百九十第二款条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”本案中，原、被告双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间在××发生之前，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告徐玉兰缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告徐玉兰办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐玉兰支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款264301元为基数，自2018年3月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2021年4月16日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐玉兰“四通费”3329元； 四、驳回原告徐玉兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费316元，由原告徐玉兰负担66元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二一年四月三十日 书记员  余茂霞