吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终743号上诉人（原审原告）：周宏，男，1966年11月6日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孟宪臣，吉林梦成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秀梅，女，1967年8月5日生，汉族，住吉林省农安县。被上诉人（原审被告）：长春市金秋房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路2519号东方嘉园小区12号楼2单元503室。法定代表人：于国良，该公司总经理。委托诉讼代理人：丛景连，该公司经理。上诉人周宏因与被上诉人张秀梅、长春市金秋房地产开发有限公司（以下简称金秋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2020）吉0122民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周宏上诉请求：1.请求撤销吉林省农安县人民法院（2020）吉0122民初2412号民事判决书；2.请求依法改判张秀梅向周宏给付购房款40万元及违约金（自2017年5月1日起至给付之日止以40万元为本金按万分之三计算）；3.请求依法改判金秋公司在40万元范围内向上诉人承担给付责任并按照年利率6%承担使用费；4.上诉费由金秋公司、郑秀梅承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.周宏手中有两份合同原件，首先是周宏与金秋公司的房屋买卖合同，合同第五条第1款双方自行约定：（1）因出卖人欠买受人工程款人民币650000元，双方同意用该房屋抵顶买受人全部工程款。（2）买受人委托出卖人以出卖人的名义对外销售该房屋，房屋价格不得低于600000元，房屋出售后房款必须直接汇入买受人指定的银行账户或以现金形式交予买受人。（3）如放假超过650000元，买受人同意超出部分按4:6分配即出卖人收取40%，买受人收取60%。该份证据可以证明金秋公司欠付周宏工程款65万元，以案涉房屋抵顶工程款，并且周宏委托金秋公司出售，价格不得低于60万元。无论该份合同签订时间是2011年还是2013年，都是双方当事人的真实意思表示，该份合同上有周宏签名和金秋公司盖章确认，不能以签订时间来否定合同效力，也不能因金秋公司不认可该份合同而导致合同无效。其次是金秋公司与张秀梅签订的房屋买卖合同，该份合同价款为60万元，合同签订后张秀梅已经支付20万元，尚欠40万元房款未付。从金秋公司、郑秀梅举证和庭审陈述来看，金秋公司在给张秀梅办理房屋所有权证时，重新签订的合同价款也是60万元，并且承认收到20万元。该事实与周宏所诉事实相吻合。并且金秋公司原法人出庭作证，也证明了周宏与金秋公司之间的建设工程施工合同关系，欠付工程款65万元以及上诉人委托金秋公司出售房屋的事实。二份合同都是在金秋公司股权转让之前签订，现公司否认没有事实依据和法律依据。因此，一审法院以合同签署日期与格式文本不符为由否认合同的真实性属于认定事实错误。2.周宏提交的金秋公司的《转让补充协议》、房源表，可以证明在金秋公司股权转让后，原股东向转让后的股东交接的未售房屋并不包括本案案涉房屋，金秋公司通过诉讼调解的手段恶意串通非法侵占周宏的售房款。从周宏委托金秋公司以金秋公司名义出售房屋的法律关系来看，周宏是房屋的所有权人，张秀梅为买受人，张秀梅应当向周宏履行合同义务，金秋公司原法人也证明带领周宏向张秀梅主张售房款，张秀梅未予付款，张秀梅庭审时也表示证人证言的真实性。因此，一审法院认定张秀梅并非周宏买卖合同的相对方，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。金秋公司并未在一审中申请对周宏与金秋公司签订的《商品房买卖合同》进行鉴定，也没有提供有效证据证明该份合同系无效合同或虚假合同，仅以金秋公司不认可为由否定合同的真实性，属于适用法律错误。同时，张秀梅在签订《门面房买卖合同》后，明知周宏为房屋所有权人的情况下，与金秋公司重新签订《商品房买卖合同》,又以此合同为依据起诉至长春市绿园区人民法院，后双方调解，该行为属于张秀梅与金秋公司恶意串通，损害周宏的合法权益，张秀梅仍应承担向周宏的付款责任及违约责任。综上，一审判决认定事实错误和适用法律错误，应当撤销一审法院判决并依法改判。张秀梅辩称：我是从金秋公司手中买的房子，钱也交了。周宏要求我交付房款，我不同意，我不认识周宏。周宏与金秋公司之间的纠纷与我无关。金秋公司辩称：2017年7月6日签订转让交接时，原股东没有说明该涉案房屋的交易情况，交接620份商品房买卖合同中没有该涉案合同，该合同在农安县产权中心没有备案登记，2012年农安产权中心和2013年农安产权中心发放的合同版本大小不一致颜色不一致，涉案合同版本是2013年的版本，合同签订是2011年，明显是一份造价合同，当时2011年签订的所有合同都盖有蓝色条码印章，而案涉合同是手写，说明是造假合同。周宏向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告张秀梅向原告给付购房款40万元及违约金（自2017年5月1日起至给付之日止以40万元为本金按日万分之三计算。）；2.请求依法判令被告金秋公司在张秀梅己付购房款部分向原告承担给付责任并按照年利率6%承担使用费；3.诉讼费、保全费等费用由二被告承担。庭审中，原告周宏变更诉讼请求，增加被告长春市金秋房地产开发有限公司在40万元范围内承担连带责任及按年利率6%承担使用费。一审法院审理查明：农安县合隆镇望博园小区系由金秋公司开发，金秋公司原股东为石某、莫某，2017年7月13日变更为董勤聪、丛景连。2016年11月15日，金秋公司与张秀梅签订《门面房买卖合同》，约定金秋公司将望博园小区1栋1单元2号门市房，建筑面积183.15平方米，出售给张秀梅，房屋总价60万元，张秀梅先行支付了20万元，余款40万元，经长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1698号案件调解以及（2020）吉0106执588号案件强制执行，张秀梅最终向金秋公司支付剩余房款。金秋公司为张秀梅办理了房屋产权登记。另查明，原告周宏提交的2011年5月26日签订的《商品房买卖合同》文本编号为农NO：2013000044084。一审法院认为，原告周宏依据其提供的《商品房买卖合同》主张其与金秋公司存在房屋买卖合同关系并且购房款系以工程款抵顶，但该份《商品房买卖合同》编号显示此合同文本应为2013年度的格式文本，签署日期却为2011年5月26日，而原告及证人莫某均未能对此向本院作出合理说明。且原告未向本院提供证据证明其与被告金秋公司之间存在建设工程施工合同关系、金秋公司欠付工程款的金额以及双方协议以房抵债等事实，仅凭被告金秋公司不认可的《商品房买卖合同》及证人莫某证言不足以证明该《商品房买卖合同》的真实性，故原告对被告金秋公司的诉讼请求，因其证据不足，本院不予支持。另，被告张秀梅并非原告买卖合同的相对方，向张秀梅主张权利无事实和法律依据，故原告对被告张秀梅的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周宏的诉讼请求。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：1.金秋公司（出卖人）与周宏（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定金秋公司将望博园小区1栋1单元2号门房，建筑面积183.15平方米，出售给周宏。合同第五条面积确认及面积差异处理中1.双方自行约定：（1）因出卖人欠买受人工程款人民币650000元，双方同意用该房屋抵顶买受人全部工程款。（2）买受人委托出卖人已出卖人的名义对外销售该房屋，房屋价格不得低于600000元，房屋出售后房款必须直接汇入买受人指定的银行账户或以现金的形式交予买受人。（3）如房价超过650000元，买受人同意超出部分按4:6分配，即出卖人收取40%，买受人收取60%。该合同记载签署日期为2011年5月26日。周宏自认该合同实际签署时间是2013年，因周宏为给金秋公司施工时间是2010年-2011年，所以合同落款日期写为2011年。2.周宏二审提交四份记账凭证记载金秋公司2010年和2011年向周宏支付工程款。3.金秋公司原股东石某二审出庭证实：一是2009年-2010年石某在金秋公司任法人，周宏给金秋公司施工了外网工程，合同价款大概为360万元，当时资金紧张没有全部给付，就拿案涉房屋抵了工程款，后来金秋公司把房子卖了之后把房款给周宏。2012年的法人换成了莫某。2013年案涉房子卖了的时候才和周宏签合同，合同日期落到2011年是因为周宏的施工日期是2011年，周宏在此期间也多次要过工程款，但张秀梅一直没给莫某，所以莫某也没给。二是2017年石某与丛景连签署了股权装让协议，在协议和合同中都规定了给丛景连的房屋和钱款不包括案涉房子。4.金秋公司原股东交接给新股东的可出售房源中没有案涉房屋。5.金秋公司于2020年6月8日收到张秀梅房款40万元。本院认为：周宏与金秋公司签订了《商品房买卖合同》，金秋公司虽认为该合同落款日期不实，但结合周宏提交的记账凭证及证人石某的证人证言能够证实周宏在2010-2011年间为金秋公司施工外网工程、金秋公司以案涉房屋抵顶工程款的事实，且周宏亦对合同落款日期进行了解释，故周宏与金秋公司签订的《商品房买卖合同》应当认定为双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。据此合同中“买受人委托出卖人已出卖人的名义对外销售该房屋，房屋价格不得低于600000元，房屋出售后房款必须直接汇入买受人指定的银行账户或以现金的形式交予买受人”的约定，应当认定金秋公司系代周宏出售案涉房屋，金秋公司2020年6月8日收到张秀梅房款40万元房款后，金秋公司占有使用房款而未支付给周宏，周宏主张金秋公司支付40万元房款并承担利息，应予支持。而张秀梅已经支付全部房款，且周宏提供的证据不足以证实其此前已向张秀梅披露过其与金秋公司之间的委托售房关系并要求张秀梅支付房款，故周宏要求张秀梅支付40万元房款并承担违约金，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省农安县人民法院（2020）吉0122民初2412号民事判决；二、被上诉人长春市金秋房地产开发有限公司于本判决生效后立即向上诉人周宏支付房款400000元及利息（利息以400000元为基数，自2020年6月9日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回上诉人周宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计10950元，由被上诉人长春市金秋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海胶二〇二一年四月十四日书记员 吴钥杭