陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终531号上诉人（原审原告）：陕西苏宁易购销售有限公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：程峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宝兴，陕西大宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧厚国，陕西韬达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安长通商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：凡秀兰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱强，男，1954年4月24日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘新功，简况同上。委托诉讼代理人：牛晓征，简况同上。上诉人（原审被告）：朱荣伟，男，1983年4月16日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘新功，简况同上。委托诉讼代理人：牛晓征，简况同上。原审被告：张保青，男，1954年6月3日出生，汉族，榆林市皮革总厂退休员工，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：刘新功，简况同上。委托诉讼代理人：牛晓征，简况同上。原审被告：林连站，男，1963年3月5日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。委托诉讼代理人：刘新功，简况同上。委托诉讼代理人：牛晓征，简况同上。上诉人陕西苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与上诉人西安长通商业运营管理有限公司（以下简称长通公司）、上诉人朱强、上诉人朱荣伟及原审被告张保青、原审被告林连站因租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏宁公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为长通公司向其返还双倍定金8879547.6元；2.一、二审诉讼费、保全费及保险费等所有诉讼费用由长通公司、朱强、朱荣伟共同负担。事实和理由：根据合同法第四十四条第一款规定及租赁合同约定，合同自签字盖章后生效。根据合同法第四十四条第二款、第四十五条及第四十六条规定，本案事实不符合合同成立而未生效的情形。租赁合同须经过60％以上业主的同意，属于长通公司与业主（或业主代表）之间的内部约定，对外不产生效力。其在签订租赁合同时，并不知晓长通公司存在该内部约定。一审将出租商铺须为已清结的商铺作为合同生效的理由，没有法律依据和合同依据。长通公司在租赁合同中明确承诺和保证“甲方确保共有权人及相关权利人（如有）同意出租，且租赁物及其附属场地、附属设施设备能实现租赁目的。甲方确保本合同期限内始终享有对租赁物及其附属场地、附属设施设备的出租权利”。故本案应当适用定金罚则制度，由长通公司双倍返还定金。长通公司、朱强、朱荣伟辩称，苏宁公司要求双倍返还定金，没有法律依据，各方的租赁合同没有发生法律效力。长通公司、朱强、朱荣伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；2.朱强不承担连带责任，朱荣伟不承担补充责任；3.上诉费由苏宁公司负担。事实和理由：本案系委托租赁合同法律关系，并非单纯的租赁法律关系，故本案应参照委托租赁的法律规定进行审理。朱强接受新兴24G业主代表委托成立长通公司，业主代表签订相关协议，并由业主代表委托长通公司代为出租新兴24G房屋，所产生的费用由业主共同承担，产生的收益由业主共享。一审简单认定长通公司系自然人独资公司，认定事实错误。本案在没有确定债权的情况下，苏宁公司主张长通公司股东出资不到位的法律关系，属于程序错误。朱荣伟非长通公司发起人及责任人，不应承担补充责任。一审判决朱荣伟承担责任，无事实及法律依据。苏宁公司辩称，长通公司、朱强、朱荣伟以委托关系为由将责任推给新兴24G业主，无任何事实基础和法律依据。涉案租赁合同的相对方系其与长通公司，西安市新城区住建局作出的《西安市房屋租赁登记备案证明》亦载明出租人为长通公司，而实际收取其定金的也是长通公司。根据合同相对性原则，长通公司应当承担双倍返还定金的义务。根据已查明的事实可知，并非全部业主均对13名业主代表及长通公司作出了委托授权，生效判决确认涉案租赁合同对全体业主并无约束力，故长通公司所述的委托关系，存在问题，涉案租赁合同仅能约束其与长通公司。从一人公司股东承担连带责任的法律规范讲，长通公司自成立至今未进行年度审计，股东的个人财产未独立于公司，朱强应承担连带责任；从“资本显著不足”和从资本认缴制下股东对公司债权人承担责任的法律规范来讲，朱强与朱荣伟未投入任何资本，亦未履行实际缴纳义务，应当承担各自的责任。长通公司名下无任何资产，系空壳公司，一审开庭当天变更法定代表人。部分业主愿意退还款项，朱强不同意向其退还，朱强的行为存在转移财产的嫌疑。 张保青、林连站述称，其二人同意长通公司、朱强、朱荣伟的上诉意见及答辩意见。另述称，长通公司就是全体业主设立的为出租全体业主房屋而成立的公司，非朱强个人独资的公司，朱某某是受业主代表的委托。苏宁公司向一审法院起诉请求：1.解除苏宁公司与长通公司于2017年7月21日签订的《租赁合同》；2.长通公司向苏宁公司返还双倍定金8879547.6元，并承担从起诉之日起至实际返还双倍定金之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.朱强对长通公司上述的所有债务向苏宁公司承担连带责任；4.朱荣伟以其对长通公司认缴出资金额（250万元）为限，在长通公司不能清偿债务的范围内向苏宁公司承担补充赔偿责任；5.张保青在44298元范围内、林连站在11834元范围内（均为领取定金的双倍），对第2项之债务与长通公司共同向苏宁公司承担返还责任；6.由长通公司、朱强、朱荣伟、张保青、林连站负担案件受理费、保全费、保险费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月，因西安旺业商贸有限公司同国美租赁合同即将到期，为争取时间，部分业主全权委托业主推荐代表马江彬、朱强、张保青等13人负责自己商铺招商事宜，并出具委托授权书。2016年12月15日，长通公司工商注册成立，朱强自然人独资公司，注册资本500万元。2017年7月21日，苏宁公司（乙方）与长通公司（甲方）签订《租赁合同》（编号：XXXXXXXXXXXX1003），约定：由长通公司将位于西安市XX路XX号164位产权人所有的新兴24G一至三层商铺总面积7047.26平方米出租给苏宁公司用于商业经营，租期10年零三个月，从2017年11月10日至2028年2月9日。甲方于2017年11月10日将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交付乙方，若未按时交付房屋，需按延时的天数按日租赁费用的两倍向乙方支付违约金，超过60天的，乙方可解除本合同。租金标准每平方米105元/月，租金每两年递增5%，租赁费用合计98130211.4元；定金：乙方在本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金4438773.8元，……；双方权利义务：甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被查封、冻结，产权清晰没有争议。共有权人及相关权利人（如有）同意出租，且租赁物及其附属场地、附属设施设备能实现租赁目的。甲方确保本合同期限内始终享有对租赁物及其附属场地、附属设施设备的出租权利，司法机关作出涉及本合同甲方租赁事项的生效裁判，对该生效裁判甲方予以协助执行；七.违约条款：一方如违约，守约方可以通过法院诉讼要求违约方承担相应责任。延迟交付租赁物违约责任：甲方未按合同约定交付租赁物含附属设施设备，每延迟一日，乙方可以要求甲方按日租金标准承担违约金，延迟交付租赁物达30日的，乙方有权选择解除合同并要求甲方承担三个月租金的违约金。违约赔偿：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的实际损失以及装修、租赁物交接、租赁费用及其他费用的支付等合同内容。该租赁合同签订时，该租赁房屋由西安市国美电器有限公司使用用于经营。2017年7月27日，苏宁公司向长通公司转账支付定金4439773.8元，长通公司向苏宁公司开具收条。2017年8月底至9月初，新兴24G部分业主向长通公司出具授权委托书，委托长通公司对自己所有的房产运营管理，同时要求收回产权，不租赁给国美公司。其中，2017年8月24日，林连站向长通公司出具确认书：收到作为西安市XX路XX号新兴24G产权人之一房屋租金55914元，同意将房产租赁给苏宁公司。张保青作为西安市XX路XX号新兴24G产权人之一收到房屋租金22149元。长通公司称收到苏宁公司定金后向110户业主支付了60%款项。2019年1月17日，新兴24G56位业主（原告）分别起诉西安市国美电器有限公司（被告）、陕西苏宁易购销售有限公司（第三人）、西安长通商业运营管理有限公司（第三人）要求返还商铺并支付占用费。西安市新城区人民法院做出判决，判令西安市国美电器有限公司支付业主（原告）商铺占用费，同时驳回业主（原告）其余诉讼请求。业主（原告）不服，提起上诉，西安市中级人民法院经过审理，驳回上诉，维持原判。现诉争之商铺由西安市国美电器有限公司使用。长通公司自成立后,股东亦有变更。2019年11月15日，长通公司股东变更为朱强、朱荣伟股东两人，出资比例均为50%，现朱强、朱荣伟自认均未实际出资。2020年5月28日，在苏宁公司将长通公司及其股东朱强、朱荣伟及个别业主提起诉讼（本案）审理期间，长通公司将其法定代表人由朱强变更为凡秀兰，长通公司成为自然人独资公司。一审法院认为，合法的租赁关系依法受法律保护。本案中，苏宁公司与长通公司签订的租赁合同，符合合同成立的要件，该合同成立。但双方签订的租赁合同的生效，需要满足两个前提条件，一、获得60%业主同意的情况下与苏宁公司签订租赁合同（根据生效判决认定长通公司未按照其与新兴24G业主代表张忠民等十二人签订的委托协议约定的获得60%业主同意的情况下与苏宁公司签订租赁合同），二、长通公司欲出租的系清结商铺（长通公司欲出租的商铺未清结，新兴24G的第一至三层商铺由国美电器实际占有使用），双方在签订合同时明知此两个所附条件达成合同生效，在缔约过程中均有过错，应各自承担相应责任。现苏宁公司要求解除与长通公司租赁合同，长通公司亦表示同意，依法予以准许。双方签订的定金条款，系主合同租赁合同的从合同，主合同未生效，从合同亦未生效，关于苏宁公司要求双倍返还定金一节，依法不予支持，但长通公司应返还定金，并支付苏宁公司的资金占用费损失，该损失按同期银行贷款利率计算为宜。关于苏宁公司要求朱强对长通公司债务承担连带责任、要求股东朱宏伟承担补充赔偿责任一节，鉴于起诉时朱强、朱宏伟作为股东未实际出资，公司资本显著不足，理应承担出资不足的相应责任；关于苏宁公司要求张保青、林连站在领取定金的双倍范围内对第2项之债务与长通公司共同向苏宁公司承担返还责任一节，鉴于业主张保青、林连站，系从长通公司领取的租金，故本案不宜一并处理。关于长通公司要求追加西安市国美电器有限公司为第三人一节，鉴于西安市国美电器有限公司并非租赁合同相对方，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，判决：一、解除原告陕西苏宁易购销售有限公司与被告西安长通商业运营管理有限公司签订的租赁合同；二、被告西安长通商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西苏宁易购销售有限公司退还443.97738万元；三、被告西安长通商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西苏宁易购销售有限公司承担违约损失527223.13元（计算至2020年5月10日）及2020年5月11日至实际给付之日止（443.97738万元为基数，按年利率4.75%计算）；四、被告朱强就上述二、三项在被告西安长通商业运营管理有限公司不能清偿债务的范围内向原告陕西苏宁易购销售有限公司承担连带赔偿责任；五、被告朱荣伟就上述二、三项在被告西安长通商业运营管理有限公司不能清偿债务的范围内向原告陕西苏宁易购销售有限公司承担补充赔偿责任（朱荣伟以对西安长通商业运营管理有限公司认缴出资金额250万元为限）；六、驳回原告陕西苏宁易购销售有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73956元，由陕西苏宁易购销售有限公司与西安长通商业运营管理有限公司各负担一半。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，苏宁公司与长通公司签订的租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，但该合同尚不符合生效条件，即需获得60%业主同意的情况下与苏宁公司签订租赁合同、长通公司欲出租的系清结商铺，故一审认定涉案合同未生效，并无不妥，本院依法予以确认。本案中，双方均同意解除涉案租赁合同，故依法予以支持。因苏宁公司与长通公司对涉案租赁合同尚未满足生效条件均明知，故对苏宁公司关于双倍返还定金的主张，不予支持，但长通公司应当退还苏宁公司已支付的4439773.8元。长通公司占用苏宁公司的上述款项至今未归还，应当支付一定的占用费，一审判决长通公司按照年利率4.75%计算资金占用费，并无不当。长通公司上诉称其系业主代表委托签订协议并代为出租房屋，应由业主共同承担。根据合同相对性原则及涉案合同的实际履行情况，合同相对方及收取定金的系长通公司，故长通公司的以上所述，依据不足，依法不予采纳。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三) 》第十三条规定：“股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。”本案查明，2019年1月29日，长通公司股东由朱强（自然人独资）变更为朱强、朱荣伟（朱荣伟出资255万元），2019年11月15日，工商登记信息显示长通公司股东朱强与朱荣伟出资额各250万元。因朱强、朱荣伟均承认其并未实际出资，朱强亦不能证明公司财产独立于个人财产，故苏宁公司主张朱强对长通公司的上述支付义务承担连带责任、朱荣伟在其认缴出资金额（250万元）范围内承担补充赔偿责任，于法有据，应予以支持。苏宁公司要求张保青、林连站承担返还责任，与本案非同一法律关系，故不予处理。综上所述，苏宁公司与长通公司、朱强、朱荣伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费实收147912元，陕西苏宁易购销售有限公司已预交73956元，本院退还陕西苏宁易购销售有限公司31638元；西安长通商业运营管理有限公司、朱强、朱荣伟已预交73956元，本院退还西安长通商业运营管理有限公司、朱强、朱荣伟31075元。二审案件受理费应收85199元，由陕西苏宁易购销售有限公司负担42318元，由西安长通商业运营管理有限公司、朱强、朱荣伟负担42881元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年四月六日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧