湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11515号原告:广东启明电力工程有限公司，住所地广东省高州市文明路**。法定代表人：李伟东，总经理。委托诉讼代理人：詹全，系广东雄兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文雄，系广东雄兴律师事务所律师。被告：中联重科股份有限公司上海分公司，，住所地上海市松江区方塔北路**法定代表人：宁勇群，总经理。委托诉讼代理人：罗斌，系湖南道宽律师事务所律师。第三人：葛建梅，女，汉族，1981年7月18日出生，住广东省高州市。原告广东启明电力工程有限公司诉被告中联重科股份有限公司上海分公司、第三人葛建梅案外人执行异议之诉纠纷一案，于2020年8月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员尹南桥、人民陪审员李世萍、虞丽平组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员廖宇担任记录。原告广东启明电力工程有限公司的委托诉讼代理人詹全及被告中联重科股份有限公司上海分公司的委托诉讼代理人罗斌到庭参加了诉讼，第三人葛建梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告广东启明电力工程有限公司诉称：原告是位于广东省高州市××路××号××楼盘的开发商，该楼盘中的11幢27Ｃ房商品房确权登记在原告名下，属于原告开发并持有的物业。2016年11月8日与第三人葛建梅签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号:2016110653），约定第三人葛建梅购买原告位于广东省高州市××路××号××幢××房商品房，该套商品房建筑面积为165.23平方米，补充协议第四条约定：在买受人办理完毕按揭贷款抵押贷款登记手续之前，不管是否办理房产证；若因买受人因债务纠纷导致出卖人承担责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行处理，买受人并赔偿出卖人由此而造成的一切经济损失。原告与第三人葛建梅签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议后根据法律规定向房产管理部门办理预告登记，但该房产至今都还没有交付第三人葛建梅，尚没有办理过户登记。2019年8月起第三人葛建梅逾期偿还贷款本息，工商银行高州支行于2020年2月28日从原告的保证金账户扣除款项712644.14元用于偿还第三人葛建梅的贷款本息。鉴于第三人的违约行为，请求解除与第三人的买卖合同。因被告与第三人葛建梅、李镇江合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2019）湘0104执恢537号执行裁定，在原告不知情的情况下将原告名下该涉案房产采取查封措施，事后也没有通知原告。2020年6月份又在未通知原告的情况下作出（2020）湘0104执恢283号执行裁定书对原告名下的该涉案房产进行拍卖。原告获悉相关情况后，于2020年6月19日依法向执行法院提出执行异议，2020年8月7日执行法院作出（2020）湘0104执异95号执行裁定书驳回原告的异议请求。根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后，法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，查封期间法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告只与第三人签订《商品房买卖合同(预售)》以及办理预告登记，涉案房产未交付、未办理过户手续，房屋所有权依然为原告所有，并非第三人的所有财产，且原告依合同约定有权并已提出解除与第三人的商品房买卖合同及补充协议，收回房屋。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告中联重科股份有限公司上海分公司辩称：一、长沙市岳麓区人民法院查封、拍卖第三人葛建梅名下位于广东省高州市××路××号××幢××房有充分的事实与法律依据。被告与第三人葛建梅等因买卖合同纠纷，被告于2014年6月25日向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼【案号（2014）岳民初字第03983号】,2014年11月12日经审理依法作出了民事判决。因第三人未按上述生效判决所确认的义务向被告履行，被告向人民法院申请了强制执行，后中止了执行。被告因发现第三人的财产线索，申请恢复了上述案件的执行【恢复执行案号（2019）湘0104执恢537号】，长沙市岳麓区人民法院依据（2019）湘0104执恢537号民事裁定书，于2019年6月17日查封了第三人葛建梅名下位于广东省高州市××路××号××幢××房产，查封期限为2019年6月17日至2Ｏ22年6月16日，并向高州市自然资源局送达了法院协助执行通知书、民事裁定书。经查询高州市不动产档案显示，截至2019年4月11日14时45分止，位于广东省高州市××路××号××幢××房产权利人为第三人葛建梅，不动产证明号为:粤（2017）高州市不动产证明第0××6号，末抵押，已办理了预告登记。由此可见，长沙市岳麓区人民法院对第三人葛建梅名下位于广东省高州市××路××号××幢××房产采取查封措施有充分事实依据与法律依据。第三人葛建梅作为上述执行案件的被执行人，被告有权对第三人葛建梅名下位于广东省高州市××路××号××幢××房产申请评估拍卖，并以拍卖所得房款偿还上述法院文书所确认的债务。法院的上述查封、拍卖行为，符合法律规定，应予以维持。二、第三人葛建梅已向原告广东启明电力工程有限公司支付了全部房款，已取得了上述房屋的所有权。依据第三人葛建梅与原告广东启明电力工程有限公司于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）（2016年12月2日在高州市房地产交易中心已登记备案）可以看出，原告广东启明电力工程有限公司是房产开发企业，是涉案房产出让人（《预告登记信息》称为“义务人”），第三人葛建梅是涉案房产受让人（《预告登记信息》称为“权利人”），涉案房产总价款1050119元，第三人葛建梅向原告首付320119元，余款730000通过贷款机构中国工商银行股份有限公司高州支行（以下简称“高州支行”）借款后向原告支付。原告、第三人、高州支行三方签订了《个人购房借款／担保合同》，第三人葛建梅贷款了730000元将购房款余款向原告支付完毕。因此，第三人葛建梅已向原告支付了涉案房产全部房款1050ｌｌ9元，履行了《商品房买卖合同》中约定的全部付款义务，未拖欠原告的购房款，第三人葛建梅应享有上述合同中的主要权利，即取得了上述房屋的所有权。依据上述三方签订的《个人购房借款／担保合同》约定，如第三人葛建梅未向高州支行履行支付偿还贷款义务，原告应为第三人葛建梅的银行贷款偿还承担担保责任。从原告向法院提交的《说明》中看出，原告为第三人履行了担保责任，第三人只是拖欠原告的垫付款，原告只能向第三人行使追偿权。三、原告依据所谓的《商品房买卖合同》（预售）补充协议第四条约定，解除与第三人葛建梅上述涉案房产合同，损害了被告的利益，应为无效。上述《商品房买卖合同》（预售）是格式合同，原告与第三人葛建梅《商品房买卖合同》（预售）补充协议第四条，排除了第三人葛建梅的主要权利，加重了其义务，损害了被告的利益应属无效。原告虽向人民法院起诉了第三人，但目前人民法院并未判决解除原告与第三人签证的《商品房买卖合同》（预售），双方应继续履行各自的合同义务。第三人葛建梅已向原告支付了涉案房的全部购房款，理应取得所购房产的所有权，不得以拖欠所谓的按揭垫付款，排除第三人葛建梅的房产所有权。四、原告即使办理涉案房产的产权证，也无法排除法院的查封、拍卖等执行措施，原告应协助法院办理涉案的房产的过户手续。长沙市岳麓区人民法院于20ｌ9年6月17日查封了第三人葛建梅名下位于广东省高州市××路××号××幢××房产，查封期限为2019年6月17日至2022年6月16日，并向高州市自然资源局送达了法院协助执行通知书、民事裁定书。法院查封上述涉案房产的行为合法有效。原告向法院提交的涉案房产的产权证显示登记时间为2020年3月3ｌ日，也就是说在查封期间原告作为房产开发企业，作为出让人，将自己已出售给第三人葛建梅并设定抵押权为高州支行的房产办理登记在自己名下，违背了诚实信用的原则，损害了第三人及答辩人的合法权益。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2004）15号）第二十六条“第三人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，如果第三人葛建梅在查封期间擅自处理涉案房产，作出不利于被告的行为，其行为无效。由于第三人葛建梅已支付全部房款，理应取得房产的所有权，但由于原告通过隐瞒事实，以自己为房产开发企业的优势地位，办理产权证。原告办证行为不能阻却法院的依法查封与拍卖，拍卖成功或抵债后，原告应协助人民法院办理过户手续，否则，应承担相关法律责任。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，切实维护答辩人的合法权益。第三人葛建梅未向本院作任何答辩。在审理过程中，原告广东启明电力工程有限公司为支持其诉讼请求，向本院递交了以下证据：证据一、营业执照复印件、法人代表证明及身份证，证明原告主体资格；证据二、企业信息公示，证明被告主体资格；证据三、身份证复印件，证明第三人葛建梅的身份信息；证据四、不动产权证［粤（2020）高州市不动产权第0××0号］，证明原告是高州市凉东路**怡景新城**27Ｃ商品房的权利人，并非第三人葛建梅的财产；证据五、商品房买卖合同（销售），证明原告与葛建梅合同关系，合同约定解除条款的事实；证据六、银行贷款合同、说明、中国工商银行扣划款单据，证明葛建梅于2019年8月起违约不支付工商银行贷款本息，中国工商银行高州支行从原告账户扣划款项用于偿还葛建梅贷款本息的事实；证据七、起诉状、受理案件通知书(2020)粤0981民初911号、高州市人民法院传票，证明因葛建梅违约，原告已按商品房买卖合同，约定条款起诉请求解除合同，收回商品房自行处理，高州市人民法院已经依法受理，该案己开庭审理，等待判决；证据八、湖南省长沙市岳麓区人民法院执行裁定书，证明原告依法向人民法院提出执行异议，人民法院以（2020）湘0104执异95号执行裁定书驳回原告的异议请求；证据九、执行裁定书快递签收单，证明原告起诉在法定期限内；证据十、高州市人民法院（2020）粤0981民初911号民事判决书、（2020）粤0981民初911号民事判决书生效证明，证明原告与葛建梅签订涉案房产的《商品房买卖合同（预售）》已由高州市人民法院判决解除，该判决已经生并进入执行程序。针对原告广东启明电力工程有限公司的举证，被告中联重科股份有限公司上海分公司质证意见如下：对于证据一、二、三，三性没有异议。对于证据四，不动产权证［粤（2020）高州市不动产权第0××0号］，三性没有异议，颁证的时间是2020年3月31日，在房子的预查封时间，对于办证行为，损害了被告的利益。对于证据五，商品房买卖合同（销售），三性没有异议。合同里说明第三方葛建梅购买房子的房款是1050119元，首付款是320119元。对于证据六，三性无异议，贷款合同、担保合同，在付款以后，原告替第三人葛建梅的付款行为，是垫付行为；说明没有法定代表人的签字，经办人的签字，不符合证据要件的要求。对于证据七，真实性没有异议，关联性有异议，这个证据不能排除法院对这个房子的查封。对于证据八，三性无异议，说明人民法院在执行行为合法有效，支持了法院执行的行为。对于证据九，三性无异议。对证据十，真实性和合法性没有异议，关联性有异议，判决书不能排除人民法院对涉案房子的拍卖和查封。在审理过程中，被告中联重科股份有限公司上海分公司向本院提交以下证据：证据一、(2014)岳民初字第03983号民事判决书、(2019)湘0104执恢537号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、高州市不动产档案资料检验证明、预告登记信息，证明人民法院有权查封已预告登记在第三人葛建梅名下的房产；证据二、催收通知书，证明第三人葛建梅拖欠了贷款银行的按揭款，原告垫付后，只能行使追偿权，无权直接取得第三人葛建梅的房产所有权。针对被告中联重科股份有限公司上海分公司的举证，原告广东启明电力工程有限公司质证意见如下：对于证据一的三性无异议，对证明内容有异议，该组证据只能证实被告方依法对第三人所购买的房产进行预查封。对于证据二真实性和客观性由法院核实以后依法认定，对于关联性有异议，该催告书证实了第三人违反了其与原告所签署的房产买卖合同，而且第三人了未取得涉案房产的所有权，而原告是因确权分割而取得了涉案房产的所有权。本院认证如下：对于原告广东启明电力工程有限公司提交的证据一、二、三、四、五、六、八、九，被告中联重科股份有限公司上海分公司对其三性无异议，第三人葛建梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权利，对上述证据无异议，且上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认，可作为本案定案的依据。对于原告广东启明电力工程有限公司提交的证据七、十，被告中联重科股份有限公司上海分公司对其真实性无异议，关联性有异议，第三人葛建梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权利，经本院审查，该证据与本案有关联，因此，对该证据，本院予以确认，可作为本案定案的依据。对于被告中联重科股份有限公司上海分公司提交的证据一，原告广东启明电力工程有限公司对其三性无异议，第三人葛建梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权利，对上述证据无异议，且上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认，可作为本案定案的依据。对于被告中联重科股份有限公司上海分公司提交的证据二，原告广东启明电力工程有限公司对其真实性无法认定，对其关联性有异议，第三人葛建梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权利，对上述证据无异议，而该证据被告未提供原件予以核对，因此，对该证据，本院不予确认。根据以上所确认的有效证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：本院审理的（2014）岳民初字第03983号案件判决内容如下：一、限被告李镇江在本判决生效之日起三日内给付原告中联重科股份有限公司上海分公司货款3,450,000元及违约金133,225元；二、被告葛建梅对被告李镇江的上述款项的给付承担共同清偿责任；三、驳回原告中联重科股份有限公司上海分公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，因李镇江、葛建梅未按判决书履行，中联重科股份有限公司上海分公司向本院申请执行，本院在执行过程中，于2019年5月23日做出（2019）湘0104执恢537号执行裁定书，并依据该裁定书于2019年6月17日查封了葛建梅名下位于高州市××路××号××幢××房的房产。本院查封上述房产后，原告广东启明电力工程有限公司以上述房产登记在原告名下等为由向本院提起请求撤销执行裁定书、解除对涉案房产的查封、拍卖等措施的执行异议，本院于2020年8月7日作出（2020）湘0104执异95号的《执行裁定书》，裁定结果为：驳回异议人广东启明电力工程有限公司的异议请求。广东启明电力工程有限公司不服该裁定，向本院提起诉讼，形成本案。本案原告广东启明电力工程有限公司就葛建梅向原告购买高州市××路××号××幢××房的房产于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：2016110653）一事于2020年3月17日向广东省高州市人民法院起诉，广东省高州市人民法院审理的（2020）粤0981民初911号案件于2020年9月15日判决，判决内容如下:一、解除原告广东启明电力工程有限公司与被告葛建梅2016年11月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：2016110653）；二、驳回告广东启明电力工程有限公司的其他诉讼请求。该判决已于2020年11月9日发生法律效力。本院认为：本案需要确认的问题为葛建梅向原告购买高州市××路××号××幢××房的房产的买卖行为的效力问题和葛建梅是否拥有上述房产所有权的问题，并以此为依据判定查封、拍卖是否合法有效。本案在审理过程中，因广东省高州市人民法院在（2020）粤0981民初911号案件中已经解除原告广东启明电力工程有限公司与被告葛建梅2016年11月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：2016110653），葛建梅购买上述房产的买卖合同已经解除，葛建梅并没有取得上述房产的所有权，因此，本院依照本院生效法律文书所查封的郭建梅名下位于高州市××路××号××幢××房的房产，查封依据不足，应依法予以停止查封、拍卖等措施，因此，原告请求停止对位于广东省高州市××路××号××幢××房商品房的查封、拍卖等措施，符合法律规定，本院依法予以支持。原告请求确认位于广东省高州市××路××号××幢××房商品房的所有权为原告所有，因确认房产所有权为不动产纠纷，而不动产纠纷由不动产所在地法院进行专属管辖，对该项纠纷，本院没有管辖权，因此，对该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、停止对位于广东省高州市××路××号××幢××房商品房的查封、拍卖等措施；二、驳回原告广东启明电力工程有限公司的其他诉讼请求。本案受理费14,251元，由原告广东启明电力工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  尹南桥人民陪审员  虞丽平人民陪审员  李世萍二〇二一年四月二十三日法官助理王**书记员廖宇