天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0110民初2802号原告：天津明昊资产管理有限公司，统一社会信用代码911201105929411290，住所地天津市东丽区。法定代表人：刘文利，经理。委托诉讼代理人：郝圆圆，天津秦天律师事务所律师。被告：天津爱维医院（有限合伙），统一社会信用代码911201027863785819，住所地天津市河**。法定代表人：任吉忠，经理。委托诉讼代理人：王伟杰，女。被告：深圳爱维艾夫妇科医院，统一社会信用代码9144030008598268XM，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：任吉忠，执行董事。委托诉讼代理人：王晓惠，女。原告天津明昊资产管理有限公司（以下简称“明昊公司”）与被告天津爱维医院（有限合伙）（以下简称“爱维医院”）、被告深圳爱维艾夫妇科医院（以下简称“艾夫医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明昊公司的委托诉讼代理人郝圆圆、被告爱维医院的委托诉讼代理人王伟杰、被告艾夫医院的委托诉讼代理人王晓惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明昊公司向本院提交诉讼请求：1.被告立即支付原告免租期租金5936191.71元、租金1440280.61元，补足保证金92007.23元；2.被告立即支付原告违约金10738991.58元；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，明昊公司与爱维医院签署《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为2019年10月1日至2034年9月30日，其中免租期10个月，自2019年10月1日至2020年8月1日。2020年4月23日，爱维医院向明昊公司发函，提出解除合同的意向。明昊公司回函，爱维医院主张的疫情影响并不必然导致租赁目的无法实现，明昊公司同意实行减三免三的房租优惠政策。2020年7月6日，爱维医院提出涉及合同部分条款予以调整的函，希望明昊公司酌情考虑，以促进合同继续履行。2020年9月21日，爱维医院明确表示不再承租，双方签署的合同目的无法实现，且爱维医院一直未支付首期租金，明昊公司享有单方解除权。2020年10月14日，明昊公司向爱维医院发函，要求解除双方签署的《房屋租赁合同》。艾夫医院系爱维医院的普通合伙人，应对爱维医院的债务承担无限连带责任。爱维医院的行为严重违反双方的合同约定，给明昊公司造成重大损失，故成诉。爱维医院辩称，一、明昊公司与爱维医院的《房屋租赁合同》已于2020年4月26日正式解除。二、爱维医院是因新冠疫情这一不可抗力因素解除《房屋租赁合同》，属于合法解除，不应承担违约责任。三、爱维医院可以对明昊公司在2020年4月26日前的租金损失予以补偿，但自2020年4月26日合同解除后至2020年10月14日期间的租金损失应由明昊公司自行承担。四、明昊公司要求爱维医院支付高达1073万元违约金，没有法律依据和事实依据。综上，请求驳回明昊公司的诉讼请求。艾夫医院辩称，同爱维医院的答辩意见，艾夫医院是否承担责任，由法院裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方没有异议的证据：明昊公司提交的不动产权证复印件、房屋租赁合同复印件、施工进场确认单复印件、解除房屋租赁合同告知函复印件、回函印件、EMS单据复印件、邮寄轨迹查询图复印件、天津市农村集体资产租赁合同复印件、2020年10月30日天津爱维医院（有限合伙）合伙协议复印件，本院予以确认，并附卷佐证。对于双方有异议的证据：明昊公司提交的证据一.万新大厦物业租赁合同洽商纪要复印件一份，拟证明2020年7月6日，爱维医院出具洽商纪要，明确涉案合同可以考虑继续履行，希望原合同个别事项予以调整，包括免租期、租金支付方式等；爱维医院、艾夫医院对该证据真实性认可，不认可证明目的。证据二.告知函复印件、通知函复印件、EMS单据复印件及邮寄轨迹查询图复印件，拟证明2021年9月21日，爱维医院发函，决定解除涉案合同，明昊公司有权对外招租。2020年10月14日，明昊公司回函，明确由于爱维医院不再继续承租涉案房屋，合同目的无法实现，且一直未支付首期季度租金，故明昊公司享有合同解除权，依法解除涉案合同并依法重新组织招租；爱维医院、艾夫医院对该证据真实性认可，不认可证明目的。证据三.2017年天津爱维医院合伙协议复印件，拟证明明昊公司要求追加任吉忠、张晓文、深圳爱维艾夫医院管理有限公司对本案承担连带责任；爱维医院、艾夫医院对该证据真实性无异议，不认可追加被告。爱维医院提交的证据一.建设工程设计合同复印件及付款凭证复印件，拟证明在爱维医院与明昊公司签订房屋租赁合同后，爱维医院积极履行合同义务，并支付设计费用230000元，因疫情原因租赁合同及设计合同不能延续，爱维医院也存在损失，同时证明爱维医院的履行诚意；明昊公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。艾夫医院对该证据无异议。证据二.2020年4月27日、4月30日及5月9日,明昊公司与爱维医院的会谈纪要复印件，拟证明双方对合同解除后的后续事宜进行多次商讨，在会谈纪要中明确告知明昊公司针对租赁房屋可以对外招租，合同已经解除；明昊公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。艾夫医院对该证据无异议。证据三.付款凭证复印件两张，拟证明爱维医院按照2020年4月27日的会谈纪要已经结清合同解除前应承担的安全职守费用，物业管理权已经移交；明昊公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。艾夫医院对该证据无异议。艾夫医院未提交证据。本院认证意见如下：明昊公司提交的证据一、二与爱维医院提交的证据二、三可以证明双方协议解除合同及对后续问题洽谈的过程。明昊公司提交的证据三系追加被告申请的依据，关于明昊公司追加被告申请的处理在本院认为部分论述。爱维医院提交的证据一可以证明其为履约作出的准备。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：明昊公司与爱维医院于2019年7月1日签订《万新大厦租赁合同》。明昊公司为出租人，甲方；爱维医院为承租人，乙方。双方约定：甲方将坐落于天津市东丽区××道××号××街道××社区××座××楼××层房屋出租给乙方。计租面积18536.43平方米。乙方承租的该商铺仅供乙方从事医院经营。起租期自2019年10月1日起，终止日期为2034年9月30日，租期为15年。开业日期暂定为2020年8月1日。上述租期中，甲方给予乙方的免租装修期（自乙方进场施工装修之日计算）自2019年10月1日起至2020年8月1日止，共计10个月。免租装修期内乙方免交租金，但需交纳包括但不限于物业管理费、电费、水费、供暖费等公用事业消耗费用。如因乙方原因租赁合同被提前解除，乙方应承担甲方补交免租装修期间的租金的合同义务。该商铺的租金单价1.05元／平方米／天；年租金7104086.79元。季度租金1776021.69元。租金按每季度为一个支付期，实行上付租金制。双方签订合同之日，乙方须以银行划拨方式向甲方支付592007.23元租赁保证金，以担保乙方履行本合同项下的义务和责任。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各种费用及按合同约定归还该商铺后，保证金应在归还该商铺后15个工作日返还乙方。乙方违约的情况下，甲方有权优先自保证金中扣除相应费用。甲方应在2019年9月1日至2019年9月30日期间与乙方办理商铺移交手续。甲乙双方签订本合同并且乙方已支付合同中规定的租赁保证金等有关费用后，由于不可抗力的原因造成本合同终止，甲乙双方互不追究违约责任，在无任何拖欠租金或费用的情况下，甲方将保证金全额无息退还给乙方。甲乙双方签订本合同并且乙方已支付合同中规定的保证金等有关费用后，由于乙方原因造成合同不能继续履行，属乙方违约，甲方有权扣除乙方已支付的保证金并有权对乙方提出违约金赔偿要求，赔偿标准为剩余年限应付租金余额的10%作为违约金。因乙方给甲方造成的其它损失可另行要求赔偿。若由于甲方原因造成合同不能继续履行，属于甲方违约，乙方有权对甲方提出违约金赔偿要求，赔偿标准为剩余年限应付租金余额的10%作为违约金。双方还约定了其他事项。爱维医院交纳了保证金50万元。合同签订后，双方于2019年10月1日签订了《施工进场确认单》。爱维医院于2020年1月3日与天津城建大学建筑设计研究院就案涉租赁物签订《建设工程设计合同》，并支付了设计费。爱维医院于2020年4月23日向明昊公司作出《解除房屋租赁合同告知函》，明昊公司于2020年4月26日收到该函。后双方多次会谈协商未果。爱维医院于2020年9月21日发出《告知函》，明确双方已于2020年4月23日解除合同及明昊公司有权对案涉房屋对外出租避免损失扩大事宜。明昊公司于2020年10月9日向明昊公司发出《通知函》，通知解除合同。2020年12月22日，明昊公司就案涉房屋与他人签订《天津市农村集体资产租赁合同》。另查，艾夫医院系爱维医院的普通合伙人。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，明昊公司与爱维医院之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。庭审中，双方对于解除合同均无异议，本院予以确认。关于解除合同时间，本院评判如下：明昊公司承租房屋后，为履约合同进行了前期工作，在2020年1月，全国发生“新冠病毒”疫情，在爱维医院于2020年4月26日向明昊公司送达解除函时，尚处于该疫情不可控时期，继续履行合同对爱维医院明显不公平，故爱维医院有权解除合同。后在双方的多次会谈上，双方虽对继续履行合同进行过协商，但未达成一致亦未履行。爱维医院在协商中始终坚持上述解除函之效力，故本院确认双方解除合同时间为2020年4月26日。关于免租期的租金，因双方在合同中有约定，故爱维医院应当按照合同的约定支付自2019年10月1日至2020年4月26日的租金，即1.05*18536.43*208=4048356.31元。根据双方会谈纪要，爱维医院已经在2020年4月27日撤出租赁物，根据解除合同后租赁物的状况，爱维医院撤场应视为完成了租赁物的移交，故对于明昊公司要求爱维医院支付剩余免租期租金及租金的请求，本院不予支持。关于违约金一节，双方约定了违约条款，现因爱维医院解除合同，致使合同无法履行，爱维医院应当承担违约责任。根据双方解除合同原因、履约情况、爱维医院违约情节，结合违约造成明昊公司损失等综合考虑，明昊公司主张的违约金过高，本院予以调整为1887835.4元。关于保证金一节，因双方合同业已解除，本院已判决爱维医院承担给付租金及违约金责任，爱维医院同意将已缴纳50万保证金扣除，故并无补足保证金之必要。关于艾夫医院承担责任一节，因其系爱维医院的普通合伙人，故应对爱维医院的债务承担连带清偿责任。至于明昊公司要求追加被告一节，因本案系房屋租赁合同纠纷，明昊公司主张追加被告所基于的法律关系，与本案并非同一法律关系，且本院已经判决爱维医院、艾夫医院承担相应责任。故明昊公司申请追加的被告并非本案必要被告。如爱维医院、艾夫医院财产不足以清偿债务，明昊公司可依据相应法律关系再行主张。综上，本院对明昊公司追加被告的申请，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国合法企业法》第二条第三款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津爱维医院（有限合伙）于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告天津明昊资产管理有限公司租金4048356.31元、违约金1887835.4元，两项合计5936191.71元。上述费用扣除天津爱维医院（有限合伙）已支付保证金500000元，天津爱维医院（有限合伙）再行支付5436191.71元；二、被告深圳爱维艾夫妇科医院对被告天津爱维医院（有限合伙）上述债务承担无限连带责任；三、驳回原告天津明昊资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取65522元，保全费5000元，两项合计70522元，由原告天津明昊资产管理有限公司承担47000元，被告天津爱维医院（有限合伙）及被告深圳爱维艾夫妇科医院共同承担23522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  郭飞二〇二一年四月二十八日书记员  李健本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合法企业法》第二条......有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。......《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。