安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终590号 上诉人（原审原告）：方向明，男，1965年12月20日出生，汉族，住安徽省潜山市。 上诉人（原审原告）：方向阳，男，1968年1月18日出生，汉族，住安徽省潜山市。 上诉人（原审原告）：李霞，女，1979年2月28日出生，汉族，住安徽省潜山市。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：方韬，北京市京师（郑州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘志刚，男，1975年2月2日出生，汉族，住安徽省潜山市经济开发区。 委托诉讼代理人：刘国强，男，住安徽省潜山市，系刘志刚哥哥。 被上诉人（原审被告）：林双双，女，1974年8月10日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐加佳，安徽上止正律师事务所律师。 上诉人方向明、方向阳、李霞与被上诉人刘志刚、林双双确认合同无效纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方向明、方向阳、李霞及其共同委托诉讼代理人方韬，被上诉人刘志刚的委托诉讼代理人刘国强，被上诉人林双双的委托诉讼代理人徐明静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方向明、方向阳、李霞上诉请求：一、判令撤销原判，改判确认合同无效或发回原审法院重审此案；二、判令一、二审诉讼费由刘志刚、林双双承担。事实与理由：一、刘志刚与方向明、方向阳、李霞签订房屋产权共有协议，对涉案房产经营、管理、对外出租、所得利益分配每人享有25%份额，涉案房产转让须经共有产权人共同同意，签字后方可处置。刘志刚私自卖房违反共有人之间的协议约定。二、根据安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初1086号案件庭审笔录，刘志刚在法庭自认2019年8月12日与林双双签订房屋买卖合同，即卖房时没有通知方向明、方向阳、李霞。且在卖房后仍故意隐瞒并不断签订补充协议损害其他共有人利益。三、《外贸房屋处理意见》未约定方向明、方向阳、李霞将自己的份额委托给他人出售，委托代理事项和代理期限等内容均未提及，不符合《民法典》关于授权委托的基本形式要件，不具备委托书性质，不能起法律效力。四、案涉房屋的水电缴纳，钥匙移交，签订房屋租赁等事项其他共有人均积极参与，并非均由刘志刚处理。五、依据《合同法》第52条之规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同自始无效。根据安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初1086号案件庭审笔录，林双双自认涉案房屋实际购买人为其前夫即房屋承租人汪全勇。从房屋买卖合同签订之后，汪全勇就以房屋已经转卖为由不再支付租金。在被发现不能实现转移房产目的之后，林双双在2019年12月6日与刘志刚继续签订《补充协议三》，进一步证明恶意串通。 刘志刚辩称：一、案涉房屋四名共有人已对房屋处置达成一致意见，刘志刚是登记的不动产权所有人，其他三位共有人方向明、方向阳、李霞一致委托刘志刚对外出售，并将《外贸房屋处理意见》原件交由刘志刚保管，作为对外出售房屋的依据及授权。据此刘志刚根据全体共有人的决定对案涉房屋进行出售，并未违反共有人之间的协议规定。二、案涉房屋四名共有人商定出售价格为880万元，刘志刚与林双双约定的房产出售价格为881万元，这种情况下将房屋出售给承租人的前妻不会损害方向明、方向阳、李霞的利益。三、《民法典》第301条规定了处分共有不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。《外贸房屋处理意见》是全体共有人达成的对共有不动产一致的处分,具备法律效力，并不需要具备授权委托书性质。四、2017年9月案涉房屋的出租、房产签订、收取租金及收益分配等事项均由刘志刚处理，方向明、方向阳、李霞称其均积极参与没有事实和法律依据。五、刘志刚依据《外贸房屋处理意见》于2019年8月12日以881万元总价出卖涉案房屋，签订买卖协议后于2019年10月11日给共有人发了《告知函》，后因房屋未能按期过户，刘志刚与买方林双双于2019年12月6日签订《房地产买卖协议补充协议三》，确保共有人及买受人利益不受损失。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，方向明、方向阳、李霞的上诉请求没有事实、法律依据，请求驳回全部上诉请求。 林双双辩称,一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、方向明、方向阳、李霞与刘志刚在2004年6月17日签署协议书，约定案涉房屋为四人按份共有。后四人于2019年7月1日自愿共同商议决定将该房产对外出售，售价880万元，达成《外贸房屋处理意见》书面决定，唯一一份书面决定书由刘志刚持有。前期出租、签订租赁合同、收取租金均由刘志军一人办理，房产证、土地使用权证均显示刘志刚一人单独所有。2019年8月12日林双双与刘志刚签订《房地产买卖协议》，刘志刚根据《外贸房屋处理意见》对该房地产作出处分，并未违反共有人之间的协议。二、《外贸房屋处理意见》决定案涉房屋对外出售售价为880万元，《房地产买卖协议》约定出卖价为881万元，并未违背共有人共同行为的意思表示。根据2019年5月23日安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司给位于同一位置同一幢的潜山县××房地产出具的评估报告，对照案涉房产面积计算出价款为4629767.5元，相比卖出价格实际溢价4180232.5元，同时2024年12月13日案涉房地产土地使用权将终止，作为购房人还需重新缴纳土地出让金，《房地产买卖协议》约定的881万出卖价为共有人增加了利益，方向明、方向阳、李霞的利益并未受到损失。三、《外贸房屋处理意见》是共同行为意思表示的结果，是全体共有人内部达成的对该房产处理的一致意见，具备法律效力。四、2020年9月11日之前，外贸房产对外均以刘志刚一人显名,并无证据证明方向明、方向阳、李霞有参与案涉房屋出租、房产签订、收取租金及收益分配等事项。五、刘志刚是《外贸房屋处理意见》唯一件持有人，是案涉房屋房产证、土地使用权证唯一登记人。林双双与刘志刚以881万元出卖案涉房地产并签订《房地产买卖协议》及签订补充协议的行为合法有效，并未侵犯方向明、方向阳、李霞的利益，反而增加了利益，原审判决认定事实清楚证据充分。 方向明、方向阳、李霞向一审法院起诉请求：确认刘志刚与林双双签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议补充协议一》以及《房地产买卖协议补充协议三》无效。 一审法院认定事实：2004年，方向明、方向阳、李霞与刘志刚四人商议共同出资购买位于梅城镇南岳路的外贸新综合大楼临街商铺两间和二楼全部房屋，于2004年6月17日签订《房屋产权共有协议书》，约定并将产权登记在刘志刚名下，各方均等享有产权，共同收益、共同处分。后各方完成出资并结算，由刘志刚申请将梅城镇南街路7幢01、02、06号三处房屋产权登记至自己名下，房产证号分别为房地权潜梅城字8××4号、8××9号、7××3号。2014年三处房产换证，同时证号变更为潜山房地权证潜梅城字第5××9号、5××0号、4××0号。有关案涉房产出租、合同签订、收取租金以及收益分配等事项均由刘志刚处理。2019年7月1日凌晨，方向明、方向阳、李霞与刘志刚四人共同签署《外贸房产处理意见》，内容大致为四人将其共同购置的房产以880万元的价格对外出售，每位购置人得220万元房款。且唯一一份原件由刘志刚持有。2019年8月12日，刘志刚与林双双签订《房地产买卖协议书》，约定刘志刚将位于潜山市南岳路“潜山市××大楼××的正一楼正中两间门面和正二层整层十通间（房地权证潜梅城字第5××9、5××0、4××0号，潜国用2007第01006034、01006011）的房产，以及房产内的配套设施等，以总价881万元的价格卖给林双双。双方于当日还签订了《房地产买卖协议补充协议一》和《房地产买卖协议补充协议二》。2019年8月13日，方向明、方向阳、李霞向安徽省潜山市人民法院起诉刘志刚共有纠纷一案，潜山市人民法院于2019年9月19日出具（2019）皖0824民初2648号民事判决书，判决位于潜山市××路××幢××号不动产（不动产权证号为潜山房地权证潜梅城字第5××9号、5××0号、4××0号）由方向明、方向阳、李霞与刘志刚按份共有，每人各占25%的所有权。刘志刚不服该判决向安徽省安庆市中级人民法院提起上诉，后于2019年12月26日提出撤回上诉申请，一审判决依法发生法律效力。2019年12月6日，刘志刚与林双双签订《房地产买卖协议补充协议三》，双方解除《房地产买卖协议补充协议二》，维持现状，约定自2019年10月1日起，转让房产的租金收益归林双双所有，由原承租方直接支付给林双双。2020年9月11日，原不动产权证号潜山房地权证潜梅城字第5××9号、5××0号、4××0号变更为皖（2020）潜山市不动产权第0005317、0005318、0005320、0005343、0005344、0005345、0005346、0005348、0005349号。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。争议焦点为刘志刚是否有权处置案涉房产。一、该案涉房产为方向明、方向阳、李霞与刘志刚按份共有，且每人各占25%的所有权，四人于2004年6月17日签订的《房屋产权共有协议书》，其中表明因特殊原因另外三方不能办理房产证登记手续，房产证及土地使用证由共有产权人刘志刚姓名登记，结合2020年9月11变更前的原不动产权证潜山房地权证潜梅城字第5××9号、5××0号、4××0号，登记权利人确为刘志刚一人。二、2019年7月1日，方向明、方向阳、李霞与刘志刚四人共同签署的《外贸房产处理意见》，表明四人将其共同购置的房产以880万元的价格对外出售，每位购置人得220万元房款；且唯一一份原件由刘志刚持有。三、有关案涉房产出租、合同签订、收取租金以及收益分配等事项均由刘志刚处理。基于上述三个方面，刘志刚有理由相信另外三方授权其处置案涉房产的对外出售事项，并最终以高于《外贸房产处理意见》880万元的价格出售给林双双，切实维护了各方利益，不存在损害其他共有人利益之说。鉴于刘志刚为案涉房产登记权利人，且持有四名共有人签署的《外贸房产处理意见》，林双双亦有理由相信刘志刚有处置案涉房产的权利，加之方向明、方向阳和李霞未提供切实的证据证明刘志刚与林双双属于恶意串通，并损害了其三方利益，故刘志刚与林双双签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议补充协议一》以及《房地产买卖协议补充协议三》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。综上，方向明、方向阳和李霞要求确认刘志刚与林双双签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议补充协议一》以及《房地产买卖协议补充协议三》无效，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回方向明、方向阳和李霞的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取为150元，由方向明、方向阳和李霞负担。 二审中，方向明、方向阳、李霞提交四组证据。证据一：房屋共有人与承租人徐建国、谢品的房屋租赁合同和补充协议，证明房屋自购买之后，方向明、方向阳、李霞与刘志刚就一同对房屋进行出租和管理，并非像刘志刚之前庭审所述其房屋一直由其一人进行管理。证据二：潜山市不动产登记中心《房地产权登记信息查询表》、农村信用社查询的刘志刚在该行的登记信息以及一审中方向明、方向阳、李霞提交的2019年8月17日方向明与刘志刚的通话录音光盘一份（附文字整理材料），共同证明2014年刘志刚曾将该房屋变更为单独所有，并在未告知其他共有人的情况下在银行办理抵押贷款，随后刘志刚遇到债务危机，通话录音中有反映。证据三：《告知函》，证明刘志刚于2019年10月11日才向其他共有人告知其将房屋出卖给林双双一事，但告知函中并未明确载明双方是在何时签订的房地产买卖协议书，如确是2019年8月12日签订协议书，刘志刚理应提前告知。证据四：方向明和汪全勇的微信聊天截图一张、方向明、方向阳、李霞催缴租金通知函一份、方向明和汪全勇的通话录音，证明：林双双身份特殊，林双双与汪全勇曾是夫妻关系，汪全勇在聊天记录中自认了这一事实，林双双并非善意第三人。现房屋承租人汪全勇面对房屋所有权人态度恶劣，无视客观事实和法律规定，拒不向房屋所有权人缴纳租金。汪全勇前后所述矛盾，可以推定其是恶意串通人。刘志刚质证称：对证据一的真实性无异议，但是达不到其证明目的，签订租赁合同的时候是电话沟通的，刘志刚可以委托其他的产权人签订合同，刘志刚回到潜山后都是由刘志刚在进行管理。关于证据二：对房地产权登记信息查询表的真实性无异议，在农村银行贷款也是存在的，案涉的房产最初就是在刘志刚一个人名下，单独所有，也办理了抵押贷款，共有人都知情，该证据达不到其证明目的。对证据三的真实性无异议，但是在发送告知函之前，已经电话告知了对方当事人房屋已经出卖的事情，该证据也达不到其证明目的。对证据四代理人不清楚，无法发表质证意见。林双双质证称：对证据一中2006年3月15日租赁合同的真实性有异议，因为上面没有刘志刚的签名，且是发生在房产登记之前，房产登记时间是在2010年，而且初始登记显示为刘志刚一人单独所有。对于补充协议的真实性有异议，因为协议打印的内容是2009年4月18日，但是手写涂改为2006年3月15日，对真实性有异议。对谢品的租赁合同有异议，刘志刚也没有签名，而且证据一和本案没有关联性，是共有人之间内部事务，对外没有约束力。对证据二的真实性无异议，但是房产信息首次登记是在2010年5月5日，转移给刘志刚是在2012年7月15日，对外显名的产权人是刘志刚而非方向阳、方向明、李霞三人。变更房产主体为四人的时间是2020年4月15日，发生在买卖协议签订之后，该证据不能达到证明目的。贷款情况不清楚，签订买卖协议时房产没有抵押。对证据三的真实性无异议，但是达不到其证明目的，案涉房屋买卖事宜已经告知了方向明三人。对证据四中微信聊天截图的真实性有异议，无法判断谁是汪全勇谁是方向阳，与本案没有关联性，达不到证明目的。对催缴租金通知函的三性有异议，因为该房屋早已交付给林双双，林双双进行了重新装修，出租给别人，与方向明三人无关。而且该函是否送达给汪全勇没有证据证明。本院认证如下，相对方无异议的证据，本院予以确认，相对方有异议的证据，需综合全案分析认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案争议焦点为刘志刚与林双双签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议补充协议一》以及《房地产买卖协议补充协议三》是否为无效合同。方向明、方向阳、李霞在案涉房产买卖系列协议签订之前与刘志刚共同签署了《外贸房产处理意见》，表明四人均有将案涉房产以880万元的价格对外出卖的意思。结合唯一一份《外贸房产处理意见》原件由刘志刚持有，以及房产买卖协议签订之前的房屋产权登记人为刘志刚的事实，林双双在签订合同时有理由相信刘志刚有处分房产的权利，且案涉房产最终以高于880万元的价格出售给林双双。方向明、方向阳、李霞主张刘志刚和林双双恶意串通损害其他共有人利益，但未提出足以证明刘志刚和林双双存在恶意串通的证据，故原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，方向明、方向阳、李霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由方向明、方向阳、李霞共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 顺 审 判 员  刘梦灵 审 判 员  高 平 二〇二一年四月九日 法官助理  丁 娟 书 记 员  朱 彤 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；