苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初2584号原告：高林，男，1930年1月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张建，江苏紫东律师事务所律师。委托诉讼代理人：马伟，江苏紫东律师事务所律师。被告：吴铮，男，1967年11月4日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：吴昉，女，1970年3月7日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱平晟（代理上述两被告），上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炘（代理上述两被告），上海市君悦律师事务所律师。原告高林与被告吴铮、吴昉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序,分别于2020年7月6日、9月7日、10月24日、2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告高林的委托诉讼代理人张建、马伟，被告吴昉及被告吴铮吴昉的共同委托诉讼代理人朱平晟、刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高林向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即将苏州市姑苏区汤家巷XXXXX房产过户至原告名下；2、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令两被告协助将坐落于苏州市姑苏区汤家巷XXXXX号房产登记至原告名下。事实和理由：1985年6月9日，原告与吴训谟就苏州市姑苏区汤家巷XXXXX房产签订《私房转让协议书》，约定由吴训谟将案涉房产以33700元的对价出售给原告。协议签订后，原告于当日将全部价款支付给吴训谟，并支付了相应的税费，但吴训谟一直未协助办理房产过户相关手续。吴训谟于1997年12月2日死亡，其妻子陈翠珠亦于2018年4月5日死亡，两被告系吴训谟子女。截至目前，案涉房产仍未过户至原告名下，而两被告作为吴训谟的合法继承人应当按照协议书的约定，履行过户义务。故，原告特向人民法院提起诉讼，恳请依法审理并支持原告的诉请。被告吴铮、吴昉共同辩称：1、从诉讼标的上来说，涉案房屋在苏州市不动产登记中心未查到相关的登记信息，其表示即便根据原告诉请作出相关判决，也无法过户。2、从诉讼当事人来说，被告不是本案适格当事人，因为苏州市不动产登记中心查看了发还房屋通知单，其认为即使该通知单是真实的，房屋的产权人应该为吴志鈺，如果发还应发还给吴志鈺，然后按照继承处理。据被告陈述，其爷爷吴志鈺除了其父亲外还有其他子女，其父亲无权单独处分发还的房产。3、从案涉事实来讲，因为时间久远，被告对相关事实内容并不清楚，原告证据并不足以证明其与被告父亲建立了合法的房屋买卖关系。4、从程序上，我方认为本案已过诉讼时效。5、首次登记是由房屋的建造人向不动产登记部门申请办理，而本案被告并不是房屋建造人，故本案被告不是适格的当事人；同时原告也不是本案适格原告，其也不是房屋建造人，根据其提供的证据显示，其即使能够取得案涉房屋，也是通过买卖形式继受取得，而不是首次登记中的当事人原始取得房屋。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：坐落于苏州市××区××号（××号；宋仙洲巷60号）的房屋原系吴志钰所有。后由苏州市相关部门予以接管。1978年12月，因吴志钰已死亡，原苏州市桃坞房地产管理所将上述房屋发还给了吴训谟。其中，《私房产权发还通知书》上记载吴琦已故、无子女，其弟吴训谟在上海。《苏州市房地产公司发还房屋通知单》上记载发还房间数为楼上四间四厢、楼下四间四厢，共八间八厢；产权人为吴志钰，业主或代理人为吴训谟，备注栏中有“吴训谟”私章盖章予以确认。1985年6月9日，高林（买方）与吴训谟（卖方）签订《私房转让协议书》一份，约定：苏州市汤家巷XXXXX房主吴训谟自愿将已有房屋（汤家巷XXXXX（房产证明上的全部房屋））转让给高林，双方本着平等、公平、自愿及有偿的原则，经过共同协商，订立协议如下：1、汤家巷XXXXX为吴训谟已有房产，由于在上海任职，自愿将已有房产转让他人，高林住房颇为困难，为解决双方共同存在的困难及互为提供方便，双方经多次接触、磋商后，拟定本协议。2、汤家巷XXXXX房屋共有底楼、二楼，面积406.25平方米（建筑面积），另有假三楼（阁楼）房子，双方约定折合面积15平方米，总面积为421.25平方米，双方约定按每平方米80元计算价格，共计33700元。3、由于涉及到该房产尚未落实政策完毕，仍有住户在内，双方考虑到住户搬迁完毕尚需较长时间及有关因素，为保证本协议的严肃性和可行性，避免不必要的推诿，自订协议起，经双方签名及见证人见证后，高林向吴训谟支付该房产的总金额33700元作为定金，作为对等和保证房屋不被他人占用，吴训谟将该房产的产权证明及其他证明文件提交高林保管，同时该房产由高林管理、使用及修整。4、由于该房屋尚有住户未搬出，参照苏州市政策有关文件规定，暂不能办理过户手续，待该房屋的所有住户搬迁完毕，应及时办理过户手续，双方应互相配合，对此房产转让的款项，双方各自负担应交的税款。5、该房产系吴训谟的独有房产，自愿转让给高林，高林自愿购进该房产，双方家族如有异议，则由双方各自负责清理，以维护本协议的效用。本协议生效后，至办理过户手续完毕前，双方应互相配合，互为提供帮助，以早日将住户落实政策搬迁完毕及早日顺利办妥过户手续。6、本协议经签署后，卖方不负担除应负税金以外的任何费用。7、本协议上述几项内容，双方及见证人都认为具有法律约束力，双方均应遵照执行，如遇本协议规定以外的问题，双方应协商解决，不得违约。任何一方违约应承担起全部法律责任。该协议有高林和吴训谟盖章予以确认，见证人处有费苏、吴又伦盖章确认。同日，吴训谟向高林出具《收据》一份，内容为：兹收到转让本人私有房屋汤家巷XXXXX房屋费用（买主高林同志）33700元。吴训谟同时向高林出具《委托书》一份，内容为：苏州市汤家巷XXXXX房子是我已有，现委托苏州高林同志代管，今后一切问题由高林同志代为解决。1988年5月11日，高林、吴训谟、潘月明向苏州市住宅交易服务处交纳买卖私房登记费2元。1988年5月24日，苏州市公证处出具（88）苏证内民字第423号《公证书》一份，载明：继承人为吴训谟，被继承人为吴志钰。被继承人吴志钰于1965年12月20日死亡（其妻唐素珍于1957年7月22日死亡），死亡后在苏州市××（××号边门）遗有房屋八间八厢。死者生前无遗嘱，根据我国继承法之规定，上述遗产由死者儿子吴训谟继承。1988年12月1日，苏州市住宅交易服务处发布《公告》一份，内容为：兹有出卖人吴训谟将坐落于宋仙洲巷××（××）房屋6间5厢（连同装修定附着物在内）计建筑面积295.2平方米出卖给潘月明所有。对上述产权如有异议者，希在本公告发布日起在20天内书面或口头向我处提出意见，逾期即按买卖合约成交过户。同日，苏州市住宅交易服务处再次发布《公告》一份，内容为：兹有出卖人吴训谟将坐落于宋仙洲巷××（××）房屋2间3厢（连同装修定附着物在内）计建筑面积106.54平方米出卖给高林所有。对上述产权如有异议者，希在本公告发布日起在20天内书面或口头向我处提出意见，逾期即按买卖合约成交过户。1988年12月5日，苏州日报刊登《产权征询异议》一份，内容为：今由潘月明购买吴训谟原产证户名吴志钰（亡）所有坐落宋仙洲巷××（××）房屋6间5厢（连同装修在内），计建筑面积295.2平方米。凡对该项产权移转有异议者，希于十日内到住宅交易处提出意见，逾期即行立契成交过户。1988年12月6日，苏州日报刊登《产权征询异议》一份，内容为：今由高林购买吴训谟原产证户名吴志钰（亡）所有坐落宋仙洲巷××（××）房屋2间3厢（连同装修在内），计建筑面积106.54平方米。凡对该项产权移转有异议者，希于十日内到住宅交易处提出意见，逾期即行立契成交过户。1988年12月，苏州市住宅交易服务处向高林、潘月明分别发送《通知》一份，内容为：你购买宋仙洲巷60号私房一事，经我局审批同意办理产权过户手续。希你通知卖方共同携带税款、私章和收据，前来我处办理纳税过户手续。逾期按私房买卖契税通告有关精神处理。另查明，高林与潘月明于1954年结婚，育有高宁、高明、高峰子女三人，潘月明已于2017年4月去世。高宁、高明、高峰共同出具《弃权声明》一份，确认坐落于苏州市××（××）的房屋系其父母高林和潘月明购买，母亲潘月明于2017年4月过世。三人现书面声明放弃对上述房屋的继承权，产权由高林所有并处置。在本案审理中，高明于2021年1月去世，其妻子和子女均向本院明确放弃案涉房屋的继承，产权由其爷爷高林所有并进行处置。再查明，吴志钰于1965年12月死亡，其妻子唐素珍于1957年7月死亡。吴训谟系吴志钰之子，于1932年9月出生，于1997年12月去世；陈翠珠为其妻子，已于2018年4月去世，吴训谟和陈翠珠育有吴铮、吴昉子女二人。再查明，中国人民解放军江苏省军区苏州第四离职干部休养所出具《证明》一份，内容为：我部队离休干部高林同志自1985年6月起一直居住在苏州市××（××）至今。特此证明。苏州市姑苏区金阊街道环秀社区盖章确认“情况属实”。庭审中，被告向本院提交了苏州市公墓成交单、收款收据等材料，其中，苏州市公墓成交单日期为1958年，户名为吴骥，穴户为吴志钰，被葬人包括唐永仁、唐素贞，子女为吴训谟、吴训敏、吴训诚。关于吴训敏、吴训诚以及吴骥、吴琦的身份问题，本院前往苏州市公安部门进行调查，均无法查询到吴训敏、吴训诚、吴骥、吴琦的相关身份信息情况。在本案审理过程中，原告高林向本院申请对案涉房屋的面积等相关情况进行调查核实。经本院委托苏州市房地产市场和交易管理中心及苏州市不动产登记中心进行测绘，确定案涉房屋建筑面积为430.12平方米、土地使用权面积为409.72平方米。在本案审理中，原告申请费苏作为证人出庭作证，费苏向本院陈述：1、我姐夫高明是高林的大儿子，当时高林1985年离休回苏州后要买房子居住，我知道有这么一套房子，所以就由我经过查询找到了吴训谟，并向他表达了要购买这个房子的意思，吴训谟表示同意。吴训谟是来苏州签订了案涉私房转让协议，高林将购房款交付吴训谟后，吴训谟出具了收条。整个交易过程我是参与的，所以在见证人处加盖了我的私章。2、这个房子之前就有住户，后来被充公期间，又安排了一些其他人家住进来，共有9户人家。后来经过高林等人各方做工作，经过两年多的时间才陆续将该9户人家搬离案涉房屋。庭审中，原告陈述：1、我方自购买该房屋后就一直居住在案涉房屋内，当时经过我方两年多的清理，才将案涉房屋内的住户陆续动员搬离出去。发还通知单上写的案涉房屋的地址宋仙洲巷60号（汤家巷XXXXX），我方和吴训谟的买卖合同上写的地址是汤家巷XXXXX，现在案涉房屋的公安门牌号是××。2、在1988年我方要求吴训谟配合过户时，吴训谟要求提高房屋价款，因为高林是退役少校军人，性格比较硬气，所以不同意加价，此后双方争论多年。随着时间的增长，对方要求加价越来越多，双方一直僵持，直至吴训谟去世，双方彻底没有了配合过户的可能。但高林一直不愿意起诉，其退伍军人身份让其也不愿意来麻烦法院，之所以到现在才起诉，是因为高林已经91岁了，希望在去世之前能通过诉讼的形式彻底解决这个遗留了三十多年的问题。以上事实，由苏州市房地产公司接管（发还）房屋通知单、私房产权发还通知书、私房转让协议书、委托书、收据、公证书、苏州市公证处公证费缴款书、公告、收款收据、苏州日报广告费收据、苏州日报产权征询异议、通知、结婚证、弃权声明、身份证信息、常住人口登记表、居民死亡殡葬证、苏州市公墓成交单、公墓收款收据、苏州市房地产测绘队面积计算成果、××示意图及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，高林与吴训谟签订的《私房转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，协议依法成立且有效。根据协议约定，在案涉房屋内所有住户搬迁完毕后，吴训谟即负有协助房屋过户登记的义务。现吴训谟及其妻子陈翠珠均已死亡，根据相关法律规定，其继承人吴铮、吴昉负有协助履行《私房转让协议书》项下相关条款的义务。因案涉房屋系发还房屋，尚未存在产权初始登记，故两被告协助原告将案涉房屋初始登记至原告名下即可，相关税费按照国家税收政策执行。关于两被告的抗辩观点，本院认为，根据发还通知单的记载，因吴志钰、吴骥当时已死亡，故苏州市桃坞房地产管理所根据相关规定将案涉房屋发还给了吴训谟。再根据苏州市公证处的公证书记载，确认案涉房屋由吴训谟继承，故在无其他相反证据可以推翻公证书的情况下，应当认定吴训谟系案涉房屋的唯一合法继承人，其有权进行对外出卖。至于被告抗辩的诉讼主体和诉讼标的问题，因两被告系吴训谟的子女，其作为继承人负有处理与吴训谟财产相关后续问题的义务。本案原告系要求两被告协助将案涉房屋初始登记至其名下，而通过本院委托相关具有测绘资质的机构，已经明确了案涉房屋的四至范围、建筑面积、土地使用权面积等基本信息，因此，原告的诉讼标的明确、具体，符合民事诉讼法的相关规定。关于诉讼时效问题，本院认为，本案原告已依约付清购房款且房屋已实际交付，原告自1985年即居住在案涉房屋至今，对案涉房屋处于一直持续占有的状态，因此原告实质上已经对房屋享有物权，此时请求被告办理权属登记则具有物权请求权性质，故不适用诉讼时效的限制。但考虑到案涉房屋此前已出卖给了高林，吴铮、吴昉系履行继承人后续问题而成为本案被告，故根据公平原则，本院酌定本案的相关诉讼费用由原告高林自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吴铮、吴昉于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告高林将坐落于苏州市姑苏区汤家巷146-1号（原地址和门牌号为苏州市姑苏区汤家巷XXXXX、宋仙洲巷60号）的房屋登记至原告高林名下，相关税费由原告高林负担。案件受理费33760元，减半收取16880元，由原告高林自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 成二〇二一年四月十五日书记员 杨宇铮