文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0118民初875号原告（反诉被告）：李方云，男，1969年11月2日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：陈**，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者（特别授权）。被告（反诉原告）：刘永昌，男，1950年7月18日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：伍开权，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）李方云与被告（反诉原告）刘永昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李方云及其委托诉讼代理人陈**，被告（反诉原告）刘永昌及其委托诉讼代理人伍开权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李方云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金167400元（2018年5月至2020年12月）；3、判令被告自2021年1月起按照5400元/月支付租金至交回租赁房屋之日止；4、判令被告支付违约金（滞纳金）20000元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告租金194400元（2018年1月至2020年12月）。事实及理由：原、被告于2014年4月30日签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定租赁期限为8年，前两年的租金为40000元/年，后6年的租金64800元/年，租金于每年4月30日前付清。现被告已经两年多未付租金了，被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，故诉如所请。被告（反诉原告）刘永昌辩称：原、被告双方之间的房屋租赁合同属实；原告房产证中载明房屋所有权人除原告外还有原告之妻钟晓霞，钟晓霞应当参加本案诉讼；截止2019年3月2日，被告已经共计向原告支付租金190000元，因原告所出租房屋违章违法，被行政职能部门干预并拆除，导致双方租赁目的无法实现，被告已于2020年5月停止经营，双方约定的租金缴纳已经做了实际的变更，被告不欠原告租金，本案违约方是原告，请求驳回原告的诉讼请求。并向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告双方于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》，由原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）承租房屋的添附、投入损失及可得利益损失共计200000元（两年租金129600元、装修损失45250元、电器及桌凳等物品拆除损失15150元、可得利益损失10000元）；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实及理由：原、被告双方于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》后，为改善经营环境，被告对所承租的房屋进行了改造和装修，花费了近600000元。由于所租赁房屋及关联建筑涉及违法违章，自2015年2月起被行政强制处理和强制拆除持续干扰而无法正常使用，至2020年5月因租赁房屋中的厨房被强制拆除及漏水实际影响经营而彻底关门停业。在使用租赁房屋期间，因被告的诚信经营和优质服务，“龙之韵鲜菜火锅”在朱沱镇范围内口碑较好，已经有一定的品牌影响力，被告租赁房屋的目的是为了经营获利，房屋租赁合同无法继续履行的原因和责任在于原告（反诉被告），故原告（反诉被告）应当承担赔偿和补偿被告（反诉原告）改造、装修租赁房屋及进行相应投入和可得利益损失的责任。故而提出上述反诉请求。原告（反诉被告）李方云针对被告（反诉原告）刘永昌的反诉请求辩称：本案租赁房屋是合法建筑并非违章建筑被拆除，双方租赁合同是真实合法有效的，被告停止营业是因为自身原因及疫情影响，在2020年春节期间就已关闭，被告提到的强拆部分是租赁房屋后方的部分，该部分并没有租赁给被告，系被告无偿在使用，与本案无关联；被告的反诉事实和理由不能成立，本案是因为被告拒不缴纳租金酿成纠纷，违约在前，根据合同约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任，故一切损失应由被告自行负责；装修、桌椅、电器等系被告自行经营所需而配置，与合同无任何关系，不存在任何赔偿责任，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告李方云作为出租人、被告刘永昌作为承租人签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告向原告租赁位于重庆市永川区朱沱镇新大街（汇源花园）的房屋用于商业经营，房屋建筑面积约270平方米。合同第二条约定：“租赁期限从2014年5月1日到2022年4月30日止。”合同第三条约定：“前两年每年肆万元（40000.00元），后六年每年陆万肆仟捌佰元（64800.00元）。”合同第四条约定，租金于每年4月30日前付清。合同第七条约定，出租人允许承租人对房屋进行装修或改善增设他物，费用由承租人承担，水、电进屋，如有损坏，承租方全权负责。合同签订后，2014年5月5日，被告刘永昌作为发包方（甲方）、泸州豪雅装饰设计有限公司作为承包方（乙方）签订了《装修方案合同》一份，合同约定由乙方装修负责人包工、包全部材料承包甲方永川区朱沱镇龙之韵火锅店的装饰设计工程，合同签订价为362000元。后泸州豪雅装饰设计有限公司于2014年7月8日、2014年8月8日、2014年9月2日先后向被告刘永昌出具了金额为217200元、108600元、36200元的收据三张。同时查明，2016年1月13日，原告之妻钟晓霞向被告刘永昌出具收条一张，载明：“今收到龙之韵房租肆万元整。时间2014-2015.5.1（2015年五月1日止）”；2016年8月3日，被告向原告重庆农村商业银行尾号7782账户存入40000元；2017年2月21日，被告向原告相同账户存入50000元；2018年8月30日，原告之妻钟晓霞向被告出具收条一张，载明：“今收到刘永昌房租款叁万元整。（￥30000.00）”；2019年3月2日，被告向原告前述相同账户存入了30000元。上述款项合计190000元。另查明，2020年5月初，因永川区朱沱镇龙之韵火锅店厨房及厕所所在位置系违章建筑由政府部门组织拆除，此后永川区朱沱镇龙之韵火锅店未再恢复营业。还查明，2020年5月12日，被告向原告手机发送短信，内容为：“李老总，我在永川，如果你有时间，请提前打电话给我，协。商”；6月2日，被告又向原告发送手机短信，内容为：“你好，李总，我店子现在一直关门，无法营业，你定时间通知我协商解决。”审理中，原、被告双方对租赁房屋在本案租赁合同签订前系由他人经营火锅店的事实均无异议。庭审中，被告举示邮政特快专递单一张及其向原告邮寄的《通知》一份，该《通知》中载明：“一、希你接通知后三日内电话告知确定时间，我们双方共同到租赁房屋现场清点各自的物品（包括但不限于我租赁后投入的物品、物资、装修增添及你出租时固有和移交的物品），落实补偿方案；二、若你接通知后逾期怠于履行义务，我将根据《房屋租赁合同》约定及法律规定行使权利。”关于双方争议的房屋租赁合同不能继续履行的原因，本院评析如下。双方纠纷发生前，被告向原告给付租金的时间分别为2016年1月13日、2016年8月3日、2017年2月21日、2018年8月30日、2019年3月2日，与双方房屋租赁合同约定时间不符，但未导致双方履约争议，由此可见双方给付、收取租金时间并未严格执行合同约定时间，结合朱沱镇龙之韵火锅店厨房所在位置系因违章建筑被拆除的事实，足以说明被告迟延给付租金至2020年5月尚不足以构成双方合同不能继续履行的主要原因。合同履行过程中，因租赁房屋部分系违章建筑被拆除，且系火锅店厨房及厕所在位置，其功用对被告经营具有特殊性和关键性，被告辩称朱沱镇龙之韵火锅店厨房被拆除导致合同目的不能实现的意见能够成立，本院予以采信。本院认为，合同当事人就质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》中对租赁房屋的具体边界及租金计算方式未作具体约定，双方产生争议后亦未能达成补充协议。案涉房屋（包括厨房及厕所）在被告承租前系由原告出租给他人经营火锅店，合同签订后，被告亦利用租赁房屋经营火锅店，根据交易习惯和生活经验，双方租赁合同所涉及标的物应当包括厨房所在位置即违章部分，合同价格亦为双方就整体出租范围约定的整体价格即前两年的租金为40000元/年、后6年的租金64800元/年。合同履行过程中，因租赁房屋部分（厨房及厕所）系违章建筑被拆除，阻碍合同目的的实现，致合同不能继续履行，原告应当承担相应违约责任。原告诉称其出租范围不包括违章被拆除部分，但未举示证据予以证明，亦不符合交易习惯和生活常理，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第七百二十九条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁房屋部分因违章被拆除导致合同不能继续履行，被告可依法解除合同，亦可以请求减少或者不支付租金，且自2020年5月以来，被告并未实际经营，故其辩称自2020年5月起不应再支付租金的意见，具有法律依据，本院予以支持。双方基于本案租赁关系产生的租金应计算至2020年4月30日止，合计为339200元（40000元/年×2年+64800元/年×4年），被告已付租金190000元，尚欠原告租金为149200元。故原告主张被告支付租金149200元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告支付违约金20000元，并无合同依据，本院不予支持。原告主张被告支付租金至交回房屋之日止，不符合法律规定，本院亦不予支持。原告诉称系疫情原因导致被告停止经营，但未举示证据予以证明，且与本案事实不符，原告亦未举示证据证明系被告经营不善导致停业，本院对此不予采信。关于被告（反诉原告）所主张的装饰装修费用，根据其所举示的《装修方案合同》及收据，本院对被告投入装饰装修可附合部分价值确认为362000元。被告另主张桌子、凳子、空调等配套设备价值229250元，未举示相应证据予以证明，且该部分经营设备大多数未形成装修附合，本院对其主张不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案审理中，双方均未申请对租赁房屋装饰装修残值进行鉴定评估，被告投入装饰装修已形成附合部分的价值为362000元，双方约定租赁期限为8年，按照租赁期限内的摊销价计算，一年期摊销费用为45250元。合同履行中，因租赁房屋部分系违章建筑被拆除，导致双方合同目的不能实现系本案双方合同履行不能的主要原因，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿装修残值损失45250元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告（反诉原告）辩称自2015年2月开始租赁房屋被行政强制处理和强制拆除持续干扰而无法正常使用，但未举示证据予以证明，其主张原告（反诉被告）赔偿两年租金129600元（64800元/年×2年）无事实依据和法律依据，本院不予支持。本院认为，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告所举示收款人为苟定均、收款时间为2016年5月27日的维修费收据以及收款人为宋建一、收款时间为2018年4月19日的维修费收据，均无其他证据进行佐证，本院难以认定。考虑租赁房屋周边违章建筑拆除及所租赁房屋需要修缮系客观事实，被告正常经营受到不利影响具有高度盖然性，根据公平原则，本院酌定被告在向原告支付租金时，减少一个月的租金即5400元。被告（反诉原告）未举示证据证明朱沱镇龙之韵鲜菜火锅营业收入情况，且其可得利益应以实际经营为前提，其主张原告（反诉被告）赔偿可得利益损失10000元，证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）主张桌凳、空调、灶具、冰箱等拆除、搬迁、处理费用15150元的请求，证据不足且无合同依据，本院亦不予支持。本案原、被告系房屋租赁合同的双方，被告（反诉原告）辩称原告之妻钟晓霞应当参加本案诉讼的意见，本院不予采纳。被告（反诉原告）在庭审中另主张原告（反诉被告）支付其在火锅店消费时尚欠的餐饮费，因系其他法律关系，双方可另行处理。综上，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）房屋租金149200元，原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）装修残值损失45250元、应减少被告（反诉原告）一个月的租金5400元，品迭后，被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）房屋租金98550元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第七百零三条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百一十五条、第七百二十四条、第七百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李方云、被告（反诉原告）刘永昌于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；二、由被告（反诉原告）刘永昌于本判决生效后5日内支付原告（反诉被告）李方云房屋租金98550元；三、驳回原告（反诉被告）李方云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘永昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4516元，减半收取计2258元，由原告（反诉被告）李方云负担687元，由被告（反诉原告）刘永昌负担1571元；反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告李方云（反诉被告）负担544元，由被告（反诉原告）刘永昌负担1606元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  郭显奇二〇二一年四月十九日书记员  段 棱