湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初3484号原告：桑东山，男，1973年10月15日出生，汉族，住湖南省吉首市××道××小区××栋××单元××室。委托诉讼代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。委托诉讼代理人：米孝亚，湖南知来律师事务所律师。被告：湘州阳光小区业主委员会。地址：湖南省吉首市乾州办事处世纪大道湘州阳光小区。主任：张旋舵，1974年1月15日出生，住湖南省吉首市乾州办事处世纪大道湘州阳光小区。委托诉讼代理人：张伟，湖南民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚润南，湖南民生律师事务所律师。原告桑东山与被告湘州阳光小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年11月13日立案，依法适用普通程序审理。于2021年1月12日公开开庭进行审理，原告桑东山及委托诉讼代理人杨昌生、米孝亚、被告湘州阳光小区业主委员会的主任张旋舵及委托诉讼代理人张伟、姚润南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑东山向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销被告作出的公开招聘新的物业管理公司的决定；2、判决本案诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：撤销现在已经选出的君天物业，撤销选票结果。事实与理由：2017年9月1日，原告购买了位于湖南省吉首市××道××小区××栋××单元××室的房产，随后入住小区并成为该小区业主。自入住以来原告从未参加过业主大会，在小区内也未见过任何有关业主大会的选举、选聘及公示等流程程序。而在2018年5月小区却成立了业主委员会，由张旋舵担任主任。业主委员会成立两年多，有关小区的管理规定、业主共有部分的使用、收支等应当公示的资料，作为业主也均未见过。2020年11月1日，湘州阳光小区业主委员会作出《湘州阳光小区物业公司公开招聘开标公告》，公告决定将在11月18日之前投票选聘出新的物业管理公司。然而，根据我国《物权法》第76条第四款规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。也就是说，在选聘及解聘物业服务企业的决定上，应当是经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可作出决定。具此，原告认为湘州阳光小区自始至今都未召开过业主大会，却直接做出选聘新的物业管理公司的决定，其行为侵害了原告的权益。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，依法向法院起诉，请法院支持原告的诉求。被告湘州阳光小区业主委员会辩称，一、湘州阳光小区选聘物业管理公司的决定是湘州阳光全体业主通过召开业主大会集体表决作出的决定，该决定合法、有效；二、业主大会做出的选聘新物业公司决定没有侵害业主的任何利益；三、答辩人湘州阳光小区业主委员会作为湘州阳光小区业主大会的执行机构，没有就选聘物业公司做出任何决定。因此，被答辩人起诉答辩人要求撤销业主大会表决决定的公开招聘新物业公司的决定，系起诉被告主体错误；四、湘州阳光小区业主大会通过公开投票表决招聘的中标单位为湘西州君天物业管理有限公司，该表决结果对答辩人具有法律效力；五、原告增加的诉请不符合法律规定，损害君天物业的利益。因此，被答辩人起诉答辩人撤销权纠纷一案缺乏事实依据和法律依据，且起诉答辩人主体错误，请求人民法院依法驳回被答辩人桑东山的起诉。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告湘州阳光小区业主委员会能否作为本案的诉讼主体参加诉讼的问题。被告湘州阳光小区业主委员是湘州阳光小区业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为诉讼主体参加诉讼。故本案被告所主张其主体不适格的意见，本院不予采信；二、关于湘州阳光小区选聘物业管理公司的决定是否合法、有效的问题。原、被告为湘州阳光小区选聘物业管理公司的决定是否合法，列举了大量证据，其中，《业主大会议事规则》、《湘州阳光小区业主管理规约》、《湘州阳光首届业主委员会当选委员》等，双方均作为证据使用，本院对其证据效力予以确定。被告为证明其履行选聘物业的决定合法、有效，向本院提交《关于选聘物业管理公司的公告》、《业主大会关于更换物业投票结果的公告》等证据，该组证据真实、合法、与本案具备关联性，本院予以采信。原告为其诉讼主张，所提交的《业主异议申请》、《湘州阳光租户名单》、《湘州阳光小区面积及户数》、《业主变更统计表》、《光碟》、《湘州阳光小区微信群聊纪录》、《停止招聘申请》、《业委会备案证明》等证据，不能达到原告拟证明被告选聘物业管理公司的决定违反程序、投票结果不真实、未达到双过半要求的证明目的，本院对该组证据的证明目的不予采信；三、关于原告所增加诉讼请求：撤销现在已经选出的君天物业，撤销选票结果的问题。被告为证明其招聘新的物业公司程序合法，选举结果真实、合法、有效，向本院提交1．《业主委员会会议记录》、2．《开标备案报告》、3．《开标邀请报告》、4．《关于物业招标维持秩序的请求》、5．《湘州阳光小区物业公司公开招聘开标公告》、6．《解聘通知、告知函》、7．《息访息诉协议书、承诺书》、8．《湘州阳光小区物业移交报备相关资料》、9.照片18张、10．视频资料、11．业主选票资料一套等证据，该组证据真实、合法、与本案具备关联性，本院予以采信。原告质证选票有重复投票、非业主投票情况的意见，本院部分予以采纳。原告所提交《证明》、《物业招聘程序合法性申请》为小区党建工作站所出具，拟证明小区没有召开业主委员会、没有表决选聘物业的事实，不具备真实性，本院不予采信。所提交《参加业主大会投票调查》属于网上问卷调查，组织者身份、投票人身份及投票结果的真实性不能确定，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买了位于湖南省吉首市××道××小区××栋××单元××室的房产，随后入住小区并成为该小区业主。2018年3月5日经业主大会选举出首届业主委员会委员。2018年5月10日，湘州阳光业主委员会发布《关于选聘物业管理公司的公告》，决定2018年5月26日9：30召开业主大会进行投票。2018年6月11日，湘州阳光业主大会对业主大会投票结果进行通报，决定启动选择物业服务企业，并予以公告。2019年12月11日，湘州阳光业主委员会发布《湘州阳光小区招聘物业公告》，2020年6月29日提交《开标邀请报告》，7月2日发布《湘州阳光小区物业公司公开招聘开标公告》，并决定召开业主大会确定7月10-20日投票选择物业服务公司。2020年11月19日，湘州阳光业主委员会公示了物业公司得票情况，湘西自治州君天物业管理有限责任公司得票双过半，成为中标公司。本院认为，本案系业主撤销权纠纷，双方当事人的争议焦点是：被告湘州阳光业主委员会做出的公开招聘新的物业管理公司的决定是否合法有效；选聘新的物业企业程序是否合法，选票是否达到法定要求。湘州阳光小区因业主委员会的成立，对是否选聘物业管理公司，被告于2018年5月10日发布《关于选聘物业管理公司的公告》，决定2018年5月26日9：30召开业主大会进行投票。2018年6月11日，湘州阳光业主大会对业主大会投票结果进行通报，决定启动选择物业服务企业，并予以公告。该行为合法有效，选举结果符合选聘物业管理关于票数的法律规定。原告诉称湘州阳光小区自始至今都未召开过业主大会，却直接做出选聘新的物业管理公司的决定，其行为侵害了原告的权益的主张，与事实不符，本院不予采信。另，根据我国法律规定，该撤销权行使期限为知道或应当知道后一年内，被告公告投票结果及决定启动选聘物业程序为2018年6月11日，原告行使撤销权的期限已过。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对原告要求撤销被告作出公开招聘新的物业管理公司的决定的诉讼请求，本院不予支持。根据业主大会选聘物业管理的决定，2019年12月11日，湘州阳光业主委员会发布《湘州阳光小区招聘物业公告》，2020年6月29日提交《开标邀请报告》，7月2日发布《湘州阳光小区物业公司公开招聘开标公告》，并决定召开业主大会确定7月10-20日投票选择物业服务公司。2020年11月19日，湘州阳光业主委员会公示了物业公司得票情况。原告认为业主大会的选票中部分不具备合法性，选举结果未达到法定要求，要求撤销现在已经选出的君天物业，撤销选票结果。其理由有：他人伪投票、重复计票、无房号投票、委托投票、非业主投票等，关于原告主张的他人伪投票、无房号投票，虽数量较少，不足以影响投票结果，但原告应当承担举证责任，现原告未提供相关有效证据，应承担举证不能的后果。关于重复计票，被告已剔除，未计入有效票，本院予以认可。关于委托投票，湘州阳光小区《业主大会议事规则》未对委托形式予以规定，故本院对委托投票予以认可。关于非业主投票，原告能够提交投票人与业主姓名对比的为35户，其中，提交购房合同及预告登记的为17份，其余的无法核实。湘州阳光小区决定选聘、按程序选定物业管理企业均完成于我国民法典实施前，故应当适用当时法律对面积、业主人数过半数票数要求，本案按确定非业主票计算，未能推翻投票结果。对此，原告应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持，被告的辩解意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告桑东山的诉讼请求。案件受理费100元，由原告桑东山负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  吴宇怀人民陪审员  唐承嵘人民陪审员  唐小平二〇二一年四月十五日代理书记员  周 慧