安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初12862号 原告(反诉被告):中擘资产管理集团有限公司,住所地北京市丰台广安路区9号院2号楼3层312室，统一社会信用代码91110105MA001X8W52。 法定代表人:刘欢慧，总经理。 委托诉讼代理人：张京辉，北京市中闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘夏，北京市中闻律师事务所律师。 被告(反诉原告):安徽够运动体育文化传播有限公司,住所地合肥市包河区宿松路常青机械厂旁，统一社会信用代码91340100MA2MX8D99C。 法定代表人:丁宏贵，总经理。 委托诉讼代理人：方亚成，天津望海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛凤鸣，公司员工。 原告(反诉被告)中擘资产管理集团有限公司诉被告(反诉原告)安徽够运动体育文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员郑波适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）中擘资产管理集团有限公司委托诉讼代理人张京辉、刘夏与被告（反诉原告）安徽够运动体育文化传播有限公司委托诉讼代理人方亚成、葛凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告中擘资产管理集团有限公司向本院变更后诉讼请求为：1、确认双方2019年3月28日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告支付的租金人民币78万元；3、判令被告赔偿原告因此遭受的各项损失包括装修费人民币1250968.54元、律师费人民币15万元、电子证据固话费用人民币620元。 事实与理由：贵院受理的申请人诉安徽够运动体育文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）皖0111民初12862号，原诉讼请求为：1、判令解除与被告签订的《租赁合同》;2、判令被告双倍返还原告已支付的履约保证金人民币共计40万元,赔偿原告遭受的各项损失共计人民币218.096854万元(包括第一年度租金人民币78万元,装修费人民币125.096854万元,律师费人民币15万元),以及年度3个月的保底租金共计19.5万元。2019年3月28日原告承租被告“包河区竹西巷内300米左转——够运动综合体育馆”的房产。在装修完成、办理开业事宜时，原告依据公共娱乐场所消防管理的相关规定，为合法投入使用该体育场馆办理消防验收审查，遂发现该体育馆本身在建设完成后没有申请过消防设计和竣工验收消防备案，存在违建事实。经庭审调查，被告自认案涉场馆没有房屋产权证，且被告对于该体育场馆取得建设工程规划许可证或者属于按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋表示不清楚，无法举证。故原告变更诉讼请求，申请确认双方的《租赁合同》无效，被告应当退还原告支付的租金人民币78万元，并对其隐瞒出租房产实际情况，导致原告自始无法使用出租房产的损失（包括原告支出的装修费人民币125.096854万元、律师费人民币15万元、电子证据固化费用人民币620元）承担赔偿责任。综上，本申请人自愿变更诉讼请求，并根据相关法律规定，向贵院提出以上变更诉讼请求的申请，恳请贵院依法判决。 被告(反诉原告)安徽够运动体育文化传播有限公司辩称:一、被告不同意原告的诉讼请求，原告所承租的体育馆未开业的原因与被告无关，实际是因为原告自身经营不善资金不足致使包括场馆装修等一系列准备工作无法完成，因此体育馆不具备开业的条件，而且原告提供的证据中也不存在足以支持原告主张的证据；二、原告在承租体育馆之前已对场馆状况进行了充分的了解，尤其是在明知该体育馆没有产权证的情况下仍与被告签订了租赁协议，因此说明原告对可能存在的风险有充分的认知，而由此产生的相应后果也应自行承担；三、原被告所签订的租赁合同系原告提供的格式文本，不允许被告进行修改，因此合同中也存在着与此次租赁无关的条款，例如合同8.1.4条其中提到“甲方负责维修保养电梯”，但是体育馆不存在电梯的问题。同时还提到甲方定期保养维修电影城合作区域的装置，由此可以看出该合同由其他的合同直接移植过来的。因此，原告在诉状所引用的合同条款系强加给被告的责任，而且该责任无论从法律和事实的角度来讲，被告都不可能对原告的消防问题承担责任，该条款不具有可执行性，也未实际履行。 综上，该租赁协议在履行过程中，被告不存在违约的情况，不承担违约责任，反而现在原告拖欠被告租金半年之久，在租金的问题上，原告已构成违约。 被告(反诉原告)安徽够运动体育文化传播有限公司辩称：对原告变更后的答辩意见如下:不同意原告的诉讼请求,从原告提交的变更诉请申请书可以看出,原告之所以认为涉案合同无效是因为原告认为涉案房屋没有产权证,是违章建筑,基于这一特征原告认为合同无效,但是在原告承租房屋之前已经向竹西社居居委会了解到该房屋没有产权证但不属于违章建筑,对此被告也向包河区人民政府进行了进一步的求证,包河区人民政府也对涉诉房屋进行了答复,该房屋不存在违建的情形,从这一点看,本案所涉租赁合同应为有效的,对于涉案房屋没有产权证的问题,是因为该房屋存在一定的历史原因,首先新竹废钢厂是原竹西村村办企业,后来随着合肥市城区的不断扩张,竹西村变为现在的竹西社区,村委会也变成了现在的居委会,但是在一过程中,竹西村原有的集体建设用地,并没有被政府征收为国有土地,所以目前涉案房屋所使用的土地依然是集体土地,由于农村集体土地存在一定的特殊性,他的建设审批程序与国有土地的审批程序是不同的,所以二者之间不存在可比性,根据房屋登记办法第八十二条的规定,这种利用其他集体建设用地建造的房屋,是否申请产权证完全在于建设单位,因此在本案的房屋虽然没有产权证但是是属于正常现象,所以该房屋不存在违法的问题,被告所提供的租赁物也合法合规。关于原告一方起诉的真实目的，被告认为其目的并非确认合同效力，而是以确认合同效力为借口，借此逃避应缴纳的租金，因为原告一方已经在经营上陷入困境，无力履行此后的租赁合同，也不愿承担单方解除合同应支付的赔偿和违约金。被告之所以作出该判断，也是基于几个特征，首先原告在明知该房屋没有产权证的情况下仍然承租该房屋，但又以没有产权证为由要求解除合同，从逻辑上讲这是自相矛盾的行为，其次在上一次庭审中被告一方提供证据证明原告存在经营困难的问题，原告对此没有否认，只是归结于疫情原因，因此也可以看出原告经营困难的问题确实存在。原告所经营的另一处蹦床馆周谷堆店目前也已经停运，这进一步验证了原告一方存在经营困难的事实。因此恳请法院结合以上事实查明原告真实诉讼目的。原告提出的返还租金还有赔偿损失的主张，合同是有效的，合同在被判定解除之前仍处于履行状态，原告应当支付相应的租金，且不存在返还的问题。同样本合同是有效合同，不存在赔偿原告装修损失的问题，且其提供的证据也无法证明相关费用与本案具有关联性，无法从票据中识别出相关费用是用于支付本案诉状场馆还是其他场馆。 反诉原告安徽够运动体育文化传播有限公司（本诉被告）向本院提出以下反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；2、判令被反诉人给付2020年度租金人民币780000元；3、判令被反诉人给付滞纳金129090元（自2020年1月5日至2020年11月30日）；4、判令被反诉人将租赁房屋恢复原状，如不能恢复原状被反诉人赔偿反诉人装修损失（具体数额待评估后确定）；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。 当庭请求撤回反诉请求的第四项。其中反诉请求的第三项滞纳金及起算日期存在计算失误，应为滞纳金117000元（自2020年2月5日至2020年11月30日） 事实与理由：2019年3月28日反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，由被反诉人承租位于合肥市包河区××巷××米左转处的够运动体育馆，租期六年。合同约定房屋年租金为人民币780000元整，第一年租金自合同签订后一周内支付，后续租金提前两个月（2月4日前）支付。另据合同9.2.2条约定，“按本租赁合同规定的时间、支付方式向甲方支付租金。。。乙方未能按约定向甲方支付相关费用的，每逾期一日，按应缴费用的万分之五支付滞纳金”。同时经双方在合同中确认，被反诉人出租前反诉人场馆内原有装修、设施估值二百万元。合同签订后，被反诉人即将反诉人场馆内原有装修、设施全部拆除。2020年2月，被反诉人无故拖欠租金，反诉人虽多次催要，但被反诉人始终推诿，2020年10月，因被反诉人管理不当，诉争场馆被他人占用。反诉人认为，被反诉人无故拖欠租金长达十一个月之久，已构成严重违约，且经反诉人多次催要仍不支付，故双方签订的租赁合同应予以解除，又因被反诉人违约及管理不当只是合同目的已无法实现，并给反诉人造成经济损失，故被反诉人应承担违约及赔偿责任。因此，反诉人依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 反诉被告中擘资产管理集团有限公司（本诉原告）辩称：一、因涉案租赁房屋属于违建，所签《租赁合同》无效，该合同对双方自始不具有约束力。无效理由一、反诉原告证据一显示本案租赁房屋所在土地性质为集体土地，依据城乡规划法第四十一条的规定，在乡、村庄规划区进行建设的，应当向乡镇人民政府提出申请，由乡镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第一条乡村村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。以及该规定第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，反诉原告无法证明其出租房屋作为集体土地上建筑物，具有乡村建设规划许可证，涉案租赁合同无效。无效理由二、在反诉中提供的证据二可知，涉案租赁房屋实际是由合肥新竹废钢加工有限公司厂房改造成的仓库，但依据涉案租赁合同，以及被告为原告出具的竹西区区委会证明，涉案租赁物实际是以体育馆出租给原告的，即被告未经批准擅自改变土地的实际用途，依据土地管理法第六十四条的规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地，《土地管理法实施条例》第六条，依法改变土地用途，必须持批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请并登记。因此被告为经批准擅自改变土地实际用途出租的行为，属于《合同法》第五十二条第五款违反法律行政法规的强制性规定的情形，因此涉案租赁合同无效。无效理由三、涉案租赁房屋是作为文化体育运动场馆租赁的，对于此类公共娱乐场所的新建、改建、扩建我国有明确的消防安全审核规定，以保证人民群众人身财产安全。被告已在之前庭审中自认并不具有消防手续，甚至无法举证具有符合该特定用途的乡村建设规划许可证，这样的违法建筑一旦承租，用于文化体育这类民生项目将会严重损害社会公共利益，因此，依据合同法第五十二条第四款，涉案合同损害社会公共利益，应属无效。2019年3月28日答辩人承租反诉人“包河区竹西巷内300米左——够运动综合体育馆”的房产。承租前反诉人提供了由竹西巷居民委员会出具的涉案租赁房屋不属于违章建筑的《证明》以证明租赁物具备租赁条件，随后双方签订《租赁合同》，并针对作为文化体育运动场馆等使用目的，在合同中多次明确了租赁房屋应当具备的条件。在装修完成、办理开业事宜时，答辩人依据公共娱乐场所消防管理的相关规定，为合法投入使用该体育场馆办理消防验收审查过程中，发现该体育场馆本身在建设完成后没有申请过消防设计和竣工验收消防备案，存在违建事实。在法庭调查阶段，反诉人自认案涉场馆没有房屋产权证，且反诉人对于该体育场馆取得建设工程规划许可证或者属于按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋表示不清楚，无法举证。依据《城乡规划法》第四十条第1款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”双方签订的《租赁合同》无效。又依据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此双方签订的《租赁合同》自始不存在法律约束力， 反诉人解除该《租赁合同》以及依据该《租赁合同》的条款追究违约责任的反诉请求缺乏事实和法律基础。 二、反诉人应当承担《租赁合同》无效的法律后果。 首先《租赁合同》中已经约定答辩人对该承租房屋的用途和装修期，合同第七条、第九条明确了双方在承租后装修期间的权利义务，以及合同期满对装修物的处理，可见答辩人是在反诉人授意的前提下进行了针对使用承租房屋的合理装修工程，不存在因装修给反诉人造成损失的事实。其次，在签订《租赁合同》过程中，反诉人提供竹西社区居民委员会出具的《证明》误导答辩人，使答辩人相信所承租房屋不属于违法建筑，反诉人应当承担《租赁合同》无效的全部过错责任。本案中出租房屋装修部分的损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无 效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，应当由过错方反诉人自行承担。另外，反诉人租赁房屋因为不符合公共娱乐场所营业条件，答辩人在装修后未能正常投入使用，即不能以实现合同签订目的（经营文化体育运动场馆、蹦床公园、拓展培训业务、零售餐饮等）之用途进行占用、使用。因此，不应参照合同约定的租金标准向反诉人支付房屋占有使用费。 综上所述，特请求贵院以事实为依据，以法律为准绳，驳回反诉人的全部反诉请求。 经审理查明：2019年3月28日，安徽够运动体育文化传播有限公司（甲方）与中擘资产管理集团有限公司（乙方）签订租赁合同一份，合同约定内容如下：1、乙方承租甲方“包河区竹西巷内300米左转——够运动综合体育馆”的房产，甲方出租给乙方房屋用于乙方经营文化体育运动场馆、蹦床公园、拓展培训业务、零售餐饮等之用途（简称蹦床馆）；2、装修免租期为甲乙双方签署《房产交付确认书》之日起2个月，《房产交付确认书》需建立在甲方对该房屋有绝对的处置权，并附带甲方与丙方的房屋租赁合同、房屋产权证明，甲方负责在交场之日前按照乙方要求清楚场内多余设施，完全处理好所有现有储值会员纠纷，确保乙方从交场之日起能够独立自主经营；3、租赁期从双方签署《房产交付确认书》之日起开始计算，租赁期不含2个月的土建与装修免租期，甲方提供6年的场馆经营场地的使用权给乙方，自建部分不收取租金，拆迁补偿按照附件三方协议执行，甲方在场馆基础设施投资额为200万元；4、租金计算方式，第一年78万元，第二年至第五年73万元（20万保证金每年返还5万元），第六年78万元；5、乙方应在本合同签署后7个工作日内向甲方支付20万元保证金，以保证其履行合同的所有条款，甲方按照要求将场地交付乙方后，从计租之日起，该保证金按照租金的相关条款转换未房屋租金至返足保证金全部金额为止；6、租金支付方式为：每年付78万元，自合同签订后一周内支付，后续租金提前2月内完成；7、甲方应保证乙方消防方面正常经营无问题，如消防问题导致乙方无法正常经营，乙方有权解除合同并向甲方赔偿乙方的实际损失；8、甲方应保证乙方消防验收合格取得相应证照，保证乙方正常经营；9、按本租赁合同规定的时间、支付方式向甲方支付租金，乙方未能按约定向甲方支付相关费用的，每逾期一日，按应缴费用的万分之五支付滞纳金。上述合同签订后，原告于2019年6月3日支付房租78万元。 另查明:2019年5月20日，中擘资产管理集团有限公司与安徽柯宏装饰工程有限公司签订装饰装修工程施工合同一份，双方约定对案涉房产进行装饰，工程内容为装饰、空调、消防，工程造价为134万元。安徽柯宏装饰工程有限公司对案涉房屋进行了装修，中擘资产管理集团有限公司已支付工程款1250968.54元。在装修未完工的情况下，原告因资金等原因提出解除合同。2020年10月份，案涉房屋被他人占用。 再查明：2020年1月24日，中擘资产管理集团有限公司与北京市中闻律师事务所签订委托代理合同一份，双方约定由北京市中闻律师事务所代理本案，并收取代理费15万元。同时原告为实现权利所支付的电子数据固定费用620元。 以上事实由租赁合同、装修合同、委托代理合同、转款记录及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为,涉案租赁房屋虽非违法建筑，但无产权证和合法建设手续,原、被告就该部分房屋形成的租赁关系应依法确认为无效。鉴于本案房屋租赁合同无效,故对原告要求确认案涉房屋租赁合同无效的诉请，本院予以支持。对反诉原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。原告承租案涉房屋用于经营,其应对案涉房屋虽不属于违法建筑但无证的事实知晓，在其未提供证据证明影响其正常使用的情况下，其应承担合同无效的主要过错责任,被告将无证房屋出租给原告，其亦有过错，应承担合同无效次要责任。合同无效后，反诉被告应返还系争案涉房屋并支付自交付之日扣除2个月免租期至实际返还房屋之日止的使用费。故对原告要求返还房租78万的诉请，本院不予支持。对反诉原告要求支付占有使用费的诉请，本院予以部分支持。对于房屋交付日，双方都未提供证据证明具体日期，结合原告与装饰公司签订的装修合同，本院认定房屋交付日为2019年5月20日。在反诉陈述中，被告陈述案涉房屋于2020年10月被他人占用，原告对此亦未提出异议，故本院认定案涉房屋于2020年10月份已返还。反诉原告要求支付占有使用费具有合同和法律依据。使用费的标准应参照原租金标准为宜。经计算，原告应支付占有使用费975000元（自2019年7月20日至2020年10月20日，按照年租金78万元计算），扣除已付78万元，还应支付占有使用费195000元。原告应于2020年2月4日前支付2020年度占有使用费，逾期支付应赔偿反诉原告损失，结合本案案情，本院酌定自2020年2月5日起按照同期同业银行间拆借中心公布的贷款利率计算至实际款清之日止。对装修损失,被告依法应承担相应的过错赔偿责任,结合原告装修残值、被告之前装修场馆基础设施投资额为200万元已被拆除亦存在损失等情况，本院根据合同无效的过错责任及合同(无效)实际履行情况酌情确定被告赔偿375290.56元（1250968.54元乘以30%）。对于原告要求被告支付律师费损失15万元及电子数据固定费用620元无合同和法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条第（四）项之规定,判决如下: 一、原告（反诉被告）中擘资产管理集团有限公司与被告（反诉原告）安徽够运动体育文化传播有限公司就包河区竹西巷内300米左转——够运动综合体育馆于2019年3月28日签订的房屋租赁合同无效; 二、被告（反诉原告）安徽够运动体育文化传播有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）中擘资产管理集团有限公司装修损失375290.56元; 三、反诉被告（本诉原告）中擘资产管理集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付反诉原告（本诉被告）安徽够运动体育文化传播有限公司房屋使用费195000元及利息损失（以195000元为基数，自2020年2月5日起按照同期同业银行间拆借中心公布的贷款利率计算至2020年11月30日止）; 四、驳回原告（反诉被告）中擘资产管理集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告（本诉被告）安徽够运动体育文化传播有限公司的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取14500元,,由原告中擘资产管理集团有限公司负担11500元,被告安徽够运动体育文化传播有限公司负担3000元；反诉案件受理费减半收取6446元，由反诉原告安徽够运动体育文化传播有限公司负担3446元，反诉被告中擘资产管理集团有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑波 二〇二一年四月二十四日 书记员  汪聪 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。