天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1405号上诉人（原审被告）:盛威（天津）热电能源管理有限公司，住所地：天津市静海区杨成庄乡毕杨路14号。法定代表人：高泽庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：周云，天津易盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘夫伦，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津泽海服装有限公司，住所地：天津市静海区杨成庄乡中学西100米。法定代表人：程德珍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘玉龙，天津朋展律师事务所律师。上诉人盛威（天津）热电能源管理有限公司因与被上诉人天津泽海服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院作出的（2020）津0118民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。盛威（天津）热电能源管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。2019年3月，被上诉人对涉案房屋断水断电，上诉人工作人员去了以后锁门，因此双方的租赁关系在2019年3月即已经解除。一审期间主审法官及双方到现场勘查涉案房屋的钥匙系由被上诉人的法定代表人的爱人掌管由此推断涉案房屋已经由被上诉人管理、控制、占有，租金应当计算至2019年3月。2、租赁合同约定租赁面积700平米。合同订立后，被上诉人实际只向上诉人交付200平米，其余大部分房屋由案外人占有使用，被上诉人没有按照约定向上诉人交付全部约定的房屋租金应当按照实际使用面积计算。3、被上诉人未能举证证明其遭受任何损失。违约损失约定过高，该项主张不应被支持。4、上诉人没有给被上诉人出具过《借款说明》，被上诉人提交的《借款说明》来源不合法，不应作为定案的依据。综上，一审判决损害了上诉人的利益，请求依法改判。天津泽海服装有限公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。天津泽海服装有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告2018年2月11日签订的房屋租赁合同；2.判令被告给付原告租金及冷暖费396000元（2018年2月11日至2020年2月10日）、水电费12000元、违约损失79200元，合计487200元。同时按照每年150000元标准支付自2020年2月11日至实际腾房之日的租金。3.诉讼费由被告承担。一审法院查明，2018年2月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所属的办公楼前排二楼700平方米租予被告使用，租赁期限自2018年2月11日至2022年2月10日止。租金每年150000元，冷暖费48000元，同时约定租赁期间一切费用（水、电、电话、物业费、清洁费、清雪费）由被告承担。2019年3月15日，被告盛威公司向原告天津泽海服装有限公司出具借款说明，其中对于租金198000元、房屋滞纳金39600元、水电费12000元进行了确认。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。原、被告之间租赁欠款经过核账并签章确认，被告自述盖章行为并非其真实意思表示，不存在借贷关系，但被告于庭审中对于签章的真实性予以认可，亦未对盖章行为非其真实意思表示进行报案等有效手段进行否认。故对于被告租赁原告厂房拖欠租金的事实，予以认定，租赁面积应以合同约定为准。原告主张的约定租赁面积与实际租赁面积不符，租赁期间，其对租赁物享有物上请求权，可通过法律途径实现对租赁物的完全掌控，故抗辩理由不予采信。关于租赁合同解除，原告基于被告滞付租金要求解除合同，被告主张已于2019年3月解除案涉租赁合同，结合本案现有证据，被告抗辩无证据依托，不能证实其所主张的事实，综合原、被告对于案涉租赁物已无租赁意向，合同应予解除，解除时间应以原告主张权利即向一审法院起诉之日为准，即2020年1月2日。故租金应该以实际区间计算，2018年2月11日至2019年2月10日，该年度租金及水暖费已确认198000元，2019年2月11日至2020年1月2日，共计326日，故该区间租金及水暖费为176843.84元。故被告应付租金应为374843.84元，根据双方确认单据中滞纳金按照应缴租金20%的计算方式，滞纳金确认为74968.77元。故被告拖欠原告的租金及水暖费为374843.84元、水电费12000元、滞纳金即违约金74968.77元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：1、解除原、被告于2018年2月11日签订的房屋租赁合同。2、被告盛威（天津）热电能源管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津泽海服装有限公司租金及水暖费为374843.84元、水电费12000元、滞纳金即违约金74968.77元，以上共计461812.61元。3、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4304元，由被告盛威（天津）热电能源管理有限公司承担。二审期间,被上诉人提供了双方在另案中的调解书及调解笔录,欲证明上诉人对《借款说明》中的内容予以认可。被上诉人质证后认为，参与调解的上诉人的代理人，没有取得上诉人的授权，不能代表上诉人进行调解，对两份证据的证明目的不予认可。本院审查后认为，被上诉人提供的调解书、调解笔录内容真实、合法，与本案相关联，能够证明《借款说明》的合法性，本院予以确认。另查，2020年8月11日，一审法院第二次开庭笔录中记载:“告知一下被告，经我院依法向公安机关依据你方提供的报警线索，未有相应的出警记录及相关卷宗。现在将该情况告知于你，听清了吗？回答听清了”本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本案双方争议的焦点为1、租赁合同解除的具体时间；2、实际交付的租赁面积与约定的面积是否一致；3、违约金的约定是否过高，是否应予以调整；4、《借款说明》的来源是否合法。本院认为，合法的民事权益，依法应予保护。关于争议焦点1、本案中，双方存在租赁合同的法律关系是事实，合同履行期间双方均应依约履行各自的义务。因上诉人未在约定的期限内缴纳租金，违反合同的约定，导致被上诉人的合同目的不能实现并依约解除租赁合同，符合法律规定。上诉人虽主张实际解除租赁关系的时间为2019年3月，但二审期间不能提供直接有效的证据予以证实，故一审法院判令自被上诉人主张权利时，双方租赁关系予以解除并无不当。关于争议焦点2、上诉人主张实际租赁的面积是否为200平方米一节，双方的租赁合同中，明确约定上诉人租赁被上诉人所属的办公楼前排二楼700平方米。上诉人租赁并使用涉案房屋时，对于租赁的面积及场地现状在签约前应实地考察并知晓。然，上诉人在租赁期间并未就此问题，向被上诉人提出异议或主张修改租赁合同，上诉人对此既不能作出合理解释其行为亦有悖常理。基此，上诉人该项主张，本院不予支持。关于争议焦点3、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方的租赁合同对违约金的标准做了明确约定，该违约金的约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定。上诉人虽主张违约金过高，并申请予以调整。但一审期间对此并未提及；。同时，参照全国法院民商事审判工作会议纪要第五十条的内容，上诉人就违约金过高未能举证证明，故对上诉人该项主张，本院不予支持。关于争议焦点4、二审期间，被上诉人提供了双方另案的调解书、调解笔录，被上诉人在另案中主张权利所依据的确认单，与本案的《借款说明》形成于同一天，上诉人盖章予以确认。在上诉人不能提供证据否认其真实性的情况下，对该份《借款说明》的来源合法性，本院予以确认。至此，当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费共计8227.19元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 兰 岚审判员 王 晶二〇二一年四月二十七日书记员 张宇尘