山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3263号上诉人（原审原告）：张作美，女，1964年5月20日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被上诉人（原审被告）：烟台诚信置业有限责任公司，住所地山东省烟台经济技术开发区黄河路9号。法定代表人：李惠波，董事长。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原审第三人：烟台开发区海鹰商贸有限公司，住所地烟台经济技术开发区海鹰大厦二层57号。法定代表人：刘敬云，董事长。上诉人张作美因与被上诉人烟台诚信置业有限责任公司（以下简称诚信公司）、原审第三人烟台开发区海鹰商贸有限公司（以下简称海鹰公司）不当得利纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张作美上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人租金4890.5元；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审第三人海鹰公司是由被上诉人诚信公司实际控制的，海鹰公司的股东为刘敬云和李惠波，诚信公司的股东为烟台开发区永辉房屋置换有限公司和烟台开发区海鹰商贸有限公司，烟台开发区永辉房屋置换有限公司的股东也是刘敬云和李惠波。因此，本案的被上诉人与原审第三人之间存在着的不可分割的关系。2.诚信公司并未提供证据证明其与海鹰公司之间的合同关系，无法证明其依法取得涉案商铺的使用权，其擅自将涉案商铺出租严重侵害了上诉人的合法权益，其收取的租金属于不当得利，依法应当返还给上诉人。3.结合诚信公司与海鹰公司之间不可分割的密切关系，上诉人向诚信公司主张租金并无任何错误。一审法院认定上诉人向诚信公司主张租金于法无据，是错误的。4.一审法院依据合同相对性原则作出判决，属于适用法律错误。张作美向一审法院起诉请求：1.判令诚信公司支付租金4890.5元；2.本案诉讼费由诚信公司负担。一审法院认定事实如下：张作美系位于烟台经济技术开发区房屋（以下简称涉案铺位）的所有人。2006年1月19日，张作美（甲方）与海鹰公司（乙方）签订委托经营管理协议，第一条规定，本协议最终必须与甲乙双方签订的《房地产买卖合同》同时使用方有效。甲方在购买涉案铺位前，知道乙方已将铺位出租给第三方，并表示同意将该铺位出租给乙方或由乙方经营，甲方授权乙方代为办理及保管租赁相关手续，并将租赁相关手续交付乙方使用。第二条规定，甲方将涉案商铺委托给乙方经营的期限为10年，自2005年2月1日至2015年2月1日止。第三条规定，乙方按照总价款8%的年回报率一次性支付4年共32%的委托经营租赁金给甲方，即总金额为15,904元，并直接在首期款中扣除。第四条规定，乙方按照总价款8%的年回报率支付其余6年共48%的租金，半年支付一次。第5年的租金付期为2009年8月1日和2010年2月1日。以后支付时间为每年的8月1日和2月1日。第五条规定，甲方应于2005年2月1日前将该铺位交付乙方使用。第六条规定，租赁期间，乙方负责支付水电费、房屋（大厦）管理费。第七条规定，在本合同有效期内，甲方需转让该铺位的，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。该铺位转让给他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。第九条规定，本合同有效期届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期限届满之日前向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。另查明，2006年3月10日，诚信公司与烟台市恩纳鑫健身有限公司（以下简称恩纳鑫公司）签订场地租赁协议书，根据该协议，恩纳鑫公司租赁包括涉案铺位的海鹰商贸批发城三层东区的场地，用于经营中、高档商业健身俱乐部，租赁期限自2006年3月11日至2014年3月10日。恩纳鑫公司系孙魁成立的自然人独资有限责任公司，2015年4月20日，恩纳鑫公司被孙魁申请注销。诚信公司起诉孙魁至烟台经济技术开发区人民法院，请求判令孙魁立即腾出并向诚信公司交付其占用的上述场地，并支付占用使用费178,559元（计至2015年1月28日，自2015年1月29日至实际腾退交付之日按合同约定继续计算）。烟台经济技术开发区人民法院立案号（2015）开民一初字第135号，并作出一审判决，认定孙魁于2015年9月28日履行完毕向诚信公司交还场地的合同义务，认定孙魁实际占用场地至2015年9月28日，判决孙魁向诚信公司支付占用使用费404,649.25元，并承担案件受理费3685元。孙魁不服该判决提起上诉，烟台中院于2017年1月18日作出（2016）鲁06民终4895号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审法院认为，孙魁于2015年9月28日腾退并向诚信公司交还场地，根据双方租赁协议书的约定，租金为每平方米每年233.4元，孙魁应当向诚信公司支付所欠付的2015年9月28日以前的租金422,065元，扣除诚信公司应返还的保证金和孙魁已支付的部分业主的租金，尚应向诚信公司支付404,649.25元。该判决现已发生法律效力。张作美称，我方与海鹰公司的委托经营管理协议期满后，海鹰公司和诚信公司未向我方交接铺位，我方于2015年10月份自己将铺位接手。我方多次要求诚信公司支付期满后的租金，2018年7月27日通过快递向诚信公司主张过权利。提供日期为2018年7月27日的业主诉求书和顺丰速运单（复印件）各1份。张作美认为，委托经营管理协议期满后，诚信公司在与我方没有租赁协议的情况下继续使用涉案铺位所取得的租金属于不当得利，应当返还。诉讼时效不应自2015年9月28日起算，应以烟台中院作出（2016）鲁06民终4895号民事判决书之日起算。诚信公司称，张作美从未向诚信公司主张租金权利，顺丰速运单为复印件，对真实性不予认可，不能证明诚信公司收到了该业主诉求书，该运单即使是真实的，其邮寄方为马金红，也并非张作美。海鹰公司承租了张作美的涉案铺位，海鹰公司承租后有权处分该铺位，诚信公司所取得的租金是基于与孙魁之间的房屋租赁关系，并不构成不当得利。涉案房屋一直系孙魁承租使用，张作美对此是知情的，张作美的起诉已将超过了法律规定的诉讼时效期间。一审法院认为，张作美与海鹰公司签订的委托经营管理协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该协议实为房屋租赁协议，租赁期满后，海鹰公司继续使用涉案铺位，张作美未提出异议，应视为双方均同意由海鹰公司继续承租，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故双方形成不定期租赁关系，根据合同的相对性原则，负有向张作美支付租金的系海鹰公司而非诚信公司，张作美向诚信公司主张租金，于法无据，法院不予支持。诚信公司从海鹰公司处取得涉案铺位的使用权并出租给孙魁，其依据与孙魁之间的租赁协议收取租金不属于不当得利，张作美主张诚信公司收取孙魁的租金属于不当得利，于法无据，法院不予采信。综上，张作美的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年4月23日判决：驳回原告张作美的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告张作美负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，2006年1月19日，上诉人与原审第三人海鹰公司签订委托经营管理协议，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，且已实际履行。根据协议第一条的约定，上诉人在购买涉案铺位前，即已知道海鹰公司已将铺位出租给第三方，并表示同意将该铺位出租给海鹰公司或由海鹰公司经营。该协议第三、四条约定了海鹰公司向上诉人支付租金的时间和标准等。以上内容约定明确。故上诉人与海鹰公司之间形成了铺位租赁合同关系，该协议于2015年2月1日到期后，双方未续签协议，但涉案铺位继续由海鹰公司使用，双方形成不定期租赁关系。现上诉人要求被上诉人诚信公司支付租金，证据不足，一审法院未予支持，并无不当。海鹰公司系独立法人，其与诚信公司之间的关系，并不能当然构成诚信公司系不当得利的法律要件。上诉人主张诚信公司对于租金构成不当得利，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，张作美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张作美负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年四月二十八日书记员 杨风华