贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5146号 原告：毕节创美房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，系公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：龚政，系贵州本芳（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201202010226665。 委托诉讼代理人（一般授权）：王莲秀，系贵州本芳律师事务所实习律师，证号：23072010210066。 被告：赵祖敬，男，汉族，1985年9月29日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 被告：葛丽琴，女，汉族，1989年6月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美房开）与被告赵祖敬、葛丽琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创美房开的委托诉讼代理人龚政、被告赵祖敬、葛丽琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创美房开向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵祖敬、葛丽琴立即向原告支付购房款90,000.00元及逾期付款违约金暂计至起诉之日为21,366.00元（违约金以逾期应付房款90,000.00元为基数，自2017年12月8日起按日万分之二的的标准至全部款项付清之日止）；2、本案诉讼费用、保全费用等由被告赵祖敬、葛丽琴承担。事实及理由：原告与二被告于2017年12月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定二被告购买原告开发建设的位于毕节市七星关区XX号的房屋，该房屋建筑面积为46.3平方米，总购房款为193,153.00元，被告采取银行按揭贷款方式支付购房款。双方约定于合同签订当日由被告向原告交纳购房首付款103,153.00元，剩余购房款项以银行按揭贷款方式支付。后因被告原因，按揭没有正常办理，截止目前尚欠原告购房款90,000.00元。原告为维护自身权益，多次就尾款支付事宜与其进行电话沟通，二被告仍不支付相关款项，后原告于2020年9月份向其发送告知函，要求其前往原告所在地就后续购房款进行协商或提交符合银行按揭贷款条件的按揭资料，然二被告拒不受领相关文书，已经构成违约，应当一次性向原告补足剩余购房款项。根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”、第六百二十六条：“买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款”之规定，首先，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系原被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应当严格遵守并履行，故被告应依照双方合同约定按时足额向原告支付购房款项；其次，经原告多次催告，被告迟延履行支付购房款义务的行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付迟延履行违约金，合同已经对违约金标准进行了明确约定，法院应当充分尊重当事人的意思自治，不宜一味对违约金标准进行调减；再次，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置若干意见》第三条：“当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。”之规定，诉讼发生前，原被告已经就送达地址及方式进行了明确约定，且明文要求联系方式或地址发生变化的应当书面通知原告，被告在未书面通知原告联系方式及地址发生变化的情况下，合同约定的联系方式及送达地址并未发生变动，原告按照约定的联系方式及地址进行送达的，无论是否退回，相关文书均发生送达的法律后果，故，原告已经履行了相关的告知义务，二被告接到后既不前往原告处支付购房款又不提供相关的按揭资料，该行为已经严重违约，应当向原告承担违约责任并支付违约金；最后，被告经催告后仍拒绝支付购房款的行为，明显与社会主义核心价值观不符，违背了践行诚信价值准则的依法治国理念，该行为应当受到社会的严厉抨击并引以为戒。现原告为维护自身合法权益、践行诚信的价值准则，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，望判如所请为谢。 被告葛丽琴口头辩称：一、我们向原先提供征信资料等相关手续，2018年3月28日去浦发银行办理贷款，所有的都通过。2019年中旬房开给我们打电话，因为他们给的实际图和给银行的不一样，说贷不了款，在我们买的时候，说的是可以贷款，后面打电话又说带不了款，叫我们一次性支付，也可以分期付款。后来我们没有答应，因为资金不方便，所以拖到现在。之前说租给唐卡，现在也没有给我们打租金。 被告赵祖敬口头辩称：我们2017年12月8日在创美房开交了首付款103,153.00元，当时创美答应给我们办贷款，办理十年贷款，销售员当时说每个月1,000.00元以内的还款，我们在2018年3月28日去办理贷款的时候，提供了所有相关资料，并且跑了三次，原告起诉没有提供相关资料属于污蔑。我们和原告经过四五次沟通，没有任何违约行为。 当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的原告所举证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，2、《收据》，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据3：《告知函》、《邮寄回单》。证明目的：原告于2020年9月18日向被告邮寄告知函，告知其前往原告公司缴纳购房尾款的事实。被告质证意见：未收到。经本院审查认为，该证据能证实原告2020年向被告邮寄告知函的事实。二、对被告所举证据1：《商品房买卖合同》及《补充协议》。证明目的：和创美公司签合同时是按揭贷款。原告质证意见：三性无异议，但2018年3月28日前，因银行政策变动，浦发银行、建设银行、农业银行三个银行内部决定商铺高层不再准予办理银行按揭。经本院审查认为，该证据能证实原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定相关事项的事实；对被告所举证据2：购买凭证及单据。证明目的：我们按贷款首付来购买，贷款期限十年。原告质证意见：对签约信息单三性均不认可，系复印件，达不到证明目的；对收据三性不持异议，能够证明原告收到被告103,153.00元购房款，无法证明银行按揭系原告原因无法办理。经本院审查认为，对签约信息单，能证实原、被告双方达成购买案涉房屋的意思表示，约定相关事项的事实，对收据，能证实被告支付购房首付款103,153.00元的事实。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告二人于2017年12月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告二人购买原告开发建设的位于毕节市七星关区XX号的房屋，房号：2-5-37，该房屋建筑面积为46.3平方米，总购房款为193,153.00元，付款方式及期限：被告采取银行按揭贷款方式支付购房款。双方约定于合同签订当日由被告向原告交纳购房首付款103,153.00元，剩余购房款项以银行按揭贷款方式支付。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下（1）种方式：合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。“因非当责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受要应当在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方面解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。此外合同还约定其他相关事项。双方又签订商品房买卖合同补充协议，协议约定：（乙方）被告如未按本协议约定付款，逾期在60日之内，自本协议约定的应付款之日起，乙方每日向（甲方）支付应付房款金额万分之五的违约金，协议继续履行。逾期超过60日的，甲方有权解除购房合同，甲方解除购房合同的，乙方按总房款的5%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，协议继续履行，乙方并应每日向甲方支付逾期付款万分之五的违约金。此外补充协议还约定其他相关事项。合同和补充协议签订后，被告便向原告支付首付款103,153.00元。之后，被告二人便提供按揭贷款的相关资料（如被告二人的征信记录等）交付给原告，原、被告双方于2018年3月28日到银行办理按揭贷款的相关手续。约2019年中旬，原告电话告知被告二人，因银行内部的有关规定，双方签订的商品房买卖合同约定的银行按揭付款办不了银行按揭贷款手续，要求被告与原告协商支付购房尾款的相关事宜：或一交性支付，或分期支付，但双方未达成协议。 另查明：2020年10月，原告便向被告邮寄告知函，主要载明：1、望被告自收到告知函之日起10日内前往原告售楼部将其尚未支付的购房尾款支付完毕或提交满足贷款授信条件的贷款资料办理按揭手续并获得贷款（若不能获得银行授信的，则应一次性完毕购房款或与原告协商具体分期事宜，若分期的需要在2021年8月1日之前支付完毕），2、若被告未及时向原告支付剩余未支付的购房款的，则原告将诉诸司法程序，行使合同解除权并追究被告的违约责任或根据合同约定要求被告一次性支付剩余未支付的购房尾款并承担逾期付款的违约责任，由此产生的诉讼费、律师费等费用由被告承担。告知函邮寄后，被告在超过期限未到相关邮件投递部门领取该邮件。 本院认为，综合原、被告诉辩主张，本院双方争议的焦点主要为：被告是否应向原告支付购房款以及逾期付款的违约金。 对双方争议的焦点：根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和商品房买卖合同补充协议的约定，本案中，被告出售给原告的商铺价款为193,153.00元，而被告只支付了原告购房款103,153.00元，尚欠原告购房款90,000.00元，虽合同约定系以按揭贷款方式支付购房尾款，但双方去银行办理按揭贷款时未能办理，不能办理系“因非当责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受要应当在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方面解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。根据该约定，被告应在15日内支付不足部分，即购房尾款90,000.00元。被告未支付，应承担相应的民事法律责任。对支付时间问题，因原告发送给被告的告知函虽载明：“若分期的需要在2021年8月1日之前支付完毕”。但被告未按该告知函载明的时间与原告协商分期付款事宜，视为其放弃该项权利。因此，原告要求被告支付购房尾款90,000.00元的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支付以90,000.00元为基数，自2017年12月8日起按日万分之二的的标准至全部款项付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，虽双方签订的合同约定的是“买受要应当在15日内支付不足款项”。但原告于2020年10月向被告发出告知函明确载明：“若分期的需要在2021年8月1日之前支付完毕”。该告知函系原告的真实意思表示，虽被告未与其协商分期付款事宜，但可视为原告对被告支付尾款的时间承诺。按告知函上载明的时间节点，现未超过该期限，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告以资金不方便为由不支付原告购房尾款的抗辩意见，本院不予以采纳。对被告在庭审中表示要解除合同，因从原告于2019年中便通知被告不能办理按揭的事实，被告与原告协商多次中均未提出解除合同，且本案中被告也未明确提出解除合同的反诉请求，故该抗辩意见，本院也不予以采纳。 综上所述，原告要求被告支付购房尾款90,000.00元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵祖敬、葛丽琴本判决发生法律效力之日起三十日内支付所欠原告毕节创美房地产开发有限公司案涉商铺购房款90,000.00元； 二、驳回原告毕节创美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,264.00元，由原告毕节创美房地产开发有限公司负担264.00元，被告赵祖敬、葛丽琴负担1,000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年四月二十六日 书记员  申巍