山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终1670号 上诉人（原审被告）：许乐天，男，1982年5月8日出生，汉族，经商，住聊城市。 委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聊城市裕隆房地产开发有限公司，住所地聊城市柳园北路新东方广场。 法定代表人：王建伟，经理。 委托诉讼代理人：董莉莉，女，公司职工。 委托诉讼代理人：李桂海，男，公司职工。 上诉人许乐天因与被上诉人聊城市裕隆房地产开发有限公司（以下简称裕隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许乐天上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决解除租赁合同的理由不能成立。上诉人租赁被上诉人的房屋开办KTV，签订租赁合同后，上诉人为发展经营需要，仅装修就花费300余万元。在租赁期间，遇租赁房屋严重漏水，上诉人多次向被上诉人及其委托的物业要求立即给予维修处理，被上诉人及物业以各种理由拒不维修，因租赁房屋漏水问题牵扯到七楼，上诉人又不能直接进行维修，被上诉人拒不维修租赁房屋导致持续漏水的行为，严重地损害了上诉人装修的财产及影响了正常的经营活动，造成了直接财产及经营损失100余万元。今年初又遇新冠肺炎疫情肆虐关门停业，6月初才能开门惨淡经营，严重影响了上诉人的经营活动，根据相应政策和规定，被上诉人也应当减免租金。故此，上诉人未足额向被上诉人支付租金，系上诉人行使抗辩权及出现新冠疫情不可抗力所致，并非上诉人违约。鼓励交易是合同法的原则，在一般情况下不能轻易解除合同或判定合同无效，一审判决虽认定了租赁房屋漏水及新冠疫情影响经营等事实，但仍机械地认为上诉人未足额支付租金构成根本违约，轻率地作出了解除租赁合同的判决，既与本案的客观事实不符，也违背了合同法的鼓励交易原则，也将使上诉人300万元的投资血本无归。故此，一审判决解除合同与事实和法律规定不符，应当撤销。另外，一审判决未准许上诉人提出的反诉及在新冠疫情免除房租等方面存在事实认定、程序及法律适用不当之处，也应当一并予以纠正。 被上诉人裕隆公司辩称，上诉人与被上诉人自愿签订租赁合同，被上诉人已经按照合同约定及时交付房屋，上诉人理应按时按约向被上诉人支付租金，但是上诉人拖欠租金长达一年之久，严重违反了合同约定，根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.3.2条约定被上诉人有权解除合同。被上诉人一审提交的证据足以证明被上诉人于2020年5月24日收到了解除租赁合同通知书。上诉人未按约定支付租金已构成根本违约，被上诉人要求解除合同既符合合同约定，也符合法律规定。虽然案涉房屋存在部分漏水的情况，但都不严重，并不妨碍上诉人的经营使用，而且上诉人事实上也一直在经营使用案涉房屋，从未因漏水导致其不能经营或者歇业，漏水问题是楼上住户所致，被上诉人也与楼上住户多番协调，尽到了出租方的义务，即便是上诉人存在损失，也应找侵权人协调，不能成为上诉人拒付租金的理由。另外，一审法院因疫情影响，已经酌情减免上诉人2个月的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 裕隆房公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告于2019年10月18日签署的《房屋租赁合同》已经解除；2.依法判令被告支付租金756,285.37元及违约金82,542.42元。庭审时原告变更诉求为：1.依法确认原被告2019年10月18日签署的《房屋租赁合同》于2020年5月25日解除；2.判令被告支付租金840,996.88元及违约金91,855.7元（违约金按应交金额的日万分之五计算至2020年8月27日）。 一审法院认定事实：2019年10月18日，裕隆公司（出租方、甲方）与许乐天（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定裕隆公司将坐落于聊城市柳园北路68号新东方广场××层，建筑面积2078.71平方米的商业用房出租给许乐天，用于经营ＫＴＶ。租赁期限自2019年5月16日至2021年3月15日，每年租金898002.72元，合同期内租金1646338.32元。合同4.1条约定，许乐天在协议签订时一次性向裕隆公司交纳2019年5月16日至2019年11月15日的各项费用449001.36元（含税，税率为5%），之后每半年为交费期，许乐天应在每一届交费期满前一个月交纳租金费用，否则视为违约。合同第六条约定，许乐天如逾期交纳租金等费用，须按逾期天数按应交金额的每日百分之五向裕隆公司支付违约金。合同第11.3.2条约定，许乐天未按合同约定交纳或补足房屋租金、保证金、公用事业费、损失赔偿金或本合同规定应付的其他款项，逾期达十日以上的，裕隆公司有权终止合同，合同自裕隆公司终止通知到达许乐天之日起终止。2020年5月23日，裕隆公司通过ＥＭＳ向许乐天邮寄送达了解除合同通知书，内容为：“解除合同通知书，许乐天先生：2019年10月18日，贵方与我司签订《房屋租赁合同》，合同约定：贵方承租聊城市柳园北路68号新东方广场××层房屋用于经‘锴门ＫＴＶ’，租赁期限为2019年5月16日至2021年3月15日，每年租金898002.72元，合同期内租金为1646338.32元；贵方应于合同签订时一次性向我公司交纳2019年5月16日至2019年11月15日的租金计449001.36元，之后每半年为交费期，贵方应在每一届交费期届满前一个月交纳租金；如贵方逾期交纳租金将按应交金额的日百分之五向我司支付违约金，并且约定未按合同约定交纳租金等款项达十日以上的，我司有权终止合同。合同签订后，截止2020年5月23日，贵方仅向我司交纳213934.4元租金，尚欠693059.32元租金。期间经多次催要，贵方仍未支付应交纳的租金。基于上述，贵方的行为已严重违约，并给我公司造成严重的经济损失。为避免我司经济损失进一步扩大，现根据法律规定及双方合同约定向贵方通知如下：1.解除2019年10月18日贵方与我司签订的《房屋租赁合同》，若有异议请贵方在7个工作日内提出；2.贵方在上述期间内请将欠付的租金693059.32元（含水电费8991元）及违约金8103824.55元支付给我司，特此通知，聊城市裕隆房地产开发有限公司（加盖公章），2020年5月23日。”许乐天于2020年5月24日签收该通知书。庭审时，裕隆公司认可许乐天已支付房屋租金313934.4元，许乐天对此不予认可，但未提交支付租金的证据。一审法院认为，裕隆公司与许乐天在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务。《房屋租赁合同》订立后裕隆公司按照合同约定履行了交付房屋的合同义务，但许乐天未按约定支付租金，且拖欠租金已远超10天以上。根据案涉《房屋租赁合同》第11.3.2条“乙方未按合同约定交纳或补足房屋租金、保证金、公用事业费、损失赔偿金或本合同规定应付的其他款项，逾期达十日以上的，甲方有权终止合同，合同自甲方终止通知到达乙方之日起终止”之约定，裕隆公司享有合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，裕隆公司要求解除合同，符合合同约定且于法有据。裕隆公司主张解除案涉《房屋租赁合同》的理由成立，一审法院予以支持。许乐天辩称因案涉房屋长期存在漏水问题而裕隆公司却未进行维修，才未及时支付租金，不构成违约，不应解除合同。 一审法院认为，在本案租赁合同法律关系中，双方主要合同义务分别为交付租赁房屋、支付租金，对房屋进行维修作为出租方的从合同义务，与支付租金不能形成对等给付关系。虽然房屋出现漏水问题，但许乐天一直经营使用该房屋，其所述的漏水问题并非导致租赁物灭失或根本不能实现合同目的的情形，不能成为其拒付租金的理由。许乐天不按合同约定支付租金，拖欠租金达一年有余，已经构成根本违约，对该项抗辩理由，一审法院不予采信。另外，若确因房屋漏水等问题造成许乐天无法正常营业，其可以依据合同约定另行向裕隆公司主张赔偿损失。 依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。本案中，裕隆公司在2020年5月23日向许乐天发出解除合同的通知，解除合同通知书于次日送达许乐天，此时裕隆公司解除房屋租赁合同的意思表示到达许乐天，故合同的解除时间应为2020年5月24日。综上，一审法院认定裕隆公司与许乐天之间签订的《房屋租赁合同》于2020年5月24日解除。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。裕隆公司认可许乐天已支付租金313,934.4元，许乐天虽有异议但未提交证据证明其实际支付租金的数额，一审法院采纳裕隆公司主张的数额。截止合同解除之日（2020年5月24日），许乐天应支付的租金数额为920,151.25元（898,008.72元+898,002.72元÷365日×9日）。裕隆公司变更后的诉求将租金计算至2020年8月27日，因合同已于2020年5月24日解除，该部分费用实际为房屋占有使用费。合同解除后，许乐天即负有腾空返还房屋的义务。许乐天在腾空返还房屋前，仍继续占有使用租赁房屋的，应向裕隆公司支付房屋占有使用费。房屋占有使用费标准参照租金计算，自2020年5月25日计算至2020年8月27日数额为233,726.74元（898,002.72元÷365日×95日）。 许乐天辩称，因“新冠”疫情防控期间并未实际经营，请求适当减免该期间的租赁费用。一审法院认为，许乐天承租案涉房屋用于经营KTV，因疫情防控措施直接影响KTV经营，许乐天请求减免租金（占有使用费），一审法院应予支持，并酌情扣减2个月的房屋租金147,616.88元。综上，截止2020年8月27日，许乐天还应支付裕隆公司房屋租金及房屋占有使用费的数额为692,326.71元（920,151.25元+233,726.74元-313,934.4元-147,616.88元）。 基于前述评析，许乐天未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。裕隆公司要求许乐天支付违约金，理由正当，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案一审中，许乐天以不构成违约、不应支付违约金作为抗辩理由，虽然未明确请求对违约金数额进行调整，但其在庭审中的抗辩包含了该意思，故一审法院依法对约定过高的违约金予以调整。对于如何认定违约金过高及如何调整违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条明确规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决，当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”据此，本案中，裕隆公司未提供证据证明因许乐天拖欠租金给裕隆公司所造成的损失情况，故一审法院确认其实际损失为许乐天欠付租金所产生的资金占用损失，而根据合同中按每日万分之五的标准计算的违约金明显高于该实际损失，一审法院酌情予以调整。具体标准为：许乐天应承担的违约金以每期欠付租金为基数，计算至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依据合同约定，具体计算方式为：自2019年10月19日起以135,066.96元（第一阶段欠付房租）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日；自2020年3月19日起以449,001.36元（第二阶段欠付房租）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告聊城市裕隆房地产开发有限公司与被告许乐天签订的《房屋租赁合同》于2020年5月24日解除；二、限被告许乐天于本判决生效之日起十日内支付原告聊城市裕隆房地产开发有限公司租金及房屋占有使用费共计692,326.71元；三、限被告许乐天于本判决生效之日起十日内支付原告聊城市裕隆房地产开发有限公司违约金（自2019年10月19日起，以135,066.96元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日；自2020年3月19日起以449,001.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；四、驳回原告聊城市裕隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6564元，由原告聊城市裕隆房地产开发有限公司承担1492元，被告许乐天承担5362元；保全费4770元，由被告许乐天承担。 二审中，被上诉人裕隆公司提交以下证据：证据一、七楼承租人李甲磊书写的保证书一份，拟证明漏水是七楼引起的，经被上诉人协调七楼同意修复，而且上诉人也同意。证据二、许乐天出具的交费申请一份，拟证明在漏水问题和疫情问题解决的情况下，许乐天向公司做的还款计划。证据三、2020年9月8日许乐天出具的保证书一份，拟证明许乐天向公司出具了还款计划，但是仍没有履行。 上诉人许乐天对上诉人所提交的证据发表质证意见如下：证据一不能证明其主张，反而证明了不应当解除合同的事实，该保证书签订于2020年6月1日，当时被上诉人已经下达了解除合同通知书，这证明了被上诉人并非真正解除合同。另证明了上诉人不支付租金系七楼漏水所致，抗辩事实和理由充分。虽然七楼承租人李甲磊向被上诉人签署了保证书，但并没有履行。证据二、证据三也不能证明被上诉人主张，恰恰证明了双方因房屋漏水及疫情影响对租金支付问题进行变更或延期缴纳的事实。 本院二审认定事实如下：2020年6月1日，涉案楼房七楼承租人李甲磊向被上诉人出具保证书，内容为：新东方七楼、六楼经营商户，共同协商指定装修队对六楼部分顶面进行修复与更换。预计完工日期在8天（6月9日）内完成全部或大部分，直至全部完工。修复完工后，七楼不再承担其他责任与赔偿。 2020年6月1日，上诉人许乐天向被上诉人递交交费申请，内容为：因资金周转困难、疫情和漏水各方面原因给我店造成严重的经济损失，特制定以下还款计算。1.6月10日前交两万元整（因10号前修复房间漏水）；2.6月20日前交五万元整；3.6月30日前交六万元整；4.以后每十天交七万元整，直至交清所有费用。请领导结合实际情况能够批准。2020年9月8日，上诉人许乐天向被上诉人出具保证书，主要内同为：自2020年9月8日起至合同结束日2021年3月15日，每10日交纳5万元，合同期满前最后一次交费时，将所有欠费全部补齐。另承诺在2020男10月8日前交纳10万元；2020年11月8日前交纳10万元。上诉人未按上述申请或保证书履行支付租金义务。 本院对认定的其他事实与一审法院认定的一致。 本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力。上诉人许乐天与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，被上诉人向上诉人交付了房屋，但是在案涉房屋发生漏水前，上诉人就未按照合同约定的期限支付租金，至被上诉人通知解除合同前逾期已达一年。被上诉人根据《房屋租赁合同》约定向上诉人发出解除合同通知，上诉人接收了该通知，一审判决双方《房屋租赁合同》自上诉人收到解除合同通知时解除，符合法律规定。 根据被上诉人二审中提交的证据，足以认定房屋发生漏水后，被上诉人协调七楼房屋承租人进行维修，且上诉人也承诺履行支付租金义务，但上诉人未按其承诺履行，上诉人以此为由拒付租金，没有法律依据。上诉人所主张的装修花费和因涉案房屋漏水给上诉人造成的损失，可另行主张。 一审根据新冠疫情影响上诉人经营的实际情况，酌情扣减2个月的房屋租金，并无不当。上诉人主张一审法院为准许其因新冠疫情免除租金的请求，与事实不符，本院不予采信。 综上所述，上诉人裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,188元，由上诉人聊城市裕隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年四月二十九日 法官助理 徐营营 书 记 员 李云娇