山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4018号 上诉人（原审被告）：青岛少艺运营管理有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：李文曦，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张倩，山东鲁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王姬，山东鲁和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李凤梅，女，1982年12月1日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：顾婷婷，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张钢，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 原审被告：周立杰，男，1956年7月13日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：周钟伟，男，1982年10月6日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 上诉人青岛少艺运营管理有限公司（以下简称少艺公司）因与被上诉人李凤梅及原审被告周立杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 少艺公司上诉请求：1.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初3955号民事判决书第二项判决，少艺公司不需退还李凤梅16万元；2.一审诉讼费、本案上诉费由李凤梅承担。事实和理由：1.李凤梅起诉主张少艺公司没有交付房屋与事实不符。合同签订后，少艺公司已经向李凤梅交付了房屋，李凤梅进场测量、勘察后也已经向少艺公司提交了拟定的装修设计和施工方案，涉案合同已经实际履行。2.涉案合同实际履行后，少艺公司与李凤梅因装修设计问题僵持不下，少艺公司主张涉案合同已经中止履行，但仍存在继续履行的可能性。3.少艺公司认为，涉案合同已经开始实际履行，李凤梅已经开始付款、少艺公司已经交付了房屋场地。但因李凤梅违约，没有完善装修设计，少艺公司依约有权中止履行合同，待李凤梅正确履行完善装修设计的义务后，合同可以继续履行。涉案合同可以继续履行，少艺公司不应当退还李凤梅16万元。综上，请求法院支持少艺公司的上诉请求。 李凤梅辩称，1.案涉租赁物至今仍由少艺公司实际控制，未交付给李凤梅使用。本案双方当事人于2019年10月9日签订《幸福里MALL租赁服务协议》，约定李凤梅租赁位于青岛市崂山区户之房屋以作商用。李凤梅将半年租金16万元人民币汇至少艺公司指定账户后，多次催告少艺公司向其交付该租赁物。但根据双方一审提交的证据显示，少艺公司自认其并未向李凤梅交付案涉租赁物之钥匙，亦未办理书面交接手续。其作为出租人，无任何证据能够证明已向李凤梅交付了案涉租赁物，应承担举证不能的责任。一审法院判决解除合同并由少艺公司向李凤梅返还该16万元租金，事实清楚、理由确实充分。2.案涉租赁物所属商业体整体未运营，李凤梅已无法实现租赁合同之目的。本案李凤梅与少艺公司签订《幸福里MALL租赁服务协议》之前，即已明确告知对方：租赁该房屋是作为北京总部的加盟商，成立青岛平衡车俱乐部。但截至一审开庭之日，根据双方提交的证据显示，上述租赁物所属之“幸福里MALL”商业体仍未投入运营。李凤梅一直未能入场，更无法获得经营收益，反而要不断支付大量加盟费及员工工资等费用。李凤梅已无法实现合同目的，故其要求解除合同并返还已支付租金于法有据，一审判决并无不当。 李凤梅向一审法院起诉请求：1.少艺公司、周立杰退还房屋租金人民币16万元并支付相应的利息（按照同期银行贷款利率计算）；2.本案的案件受理费由少艺公司、周立杰承担。一审诉讼中，李凤梅增加诉讼请求：解除与少艺公司于2019年10月9日签订的《幸福里MALL租赁服务协议》。 一审法院认定事实：2019年10月1日，李凤梅通过其母亲潘玉霞名下账户向周立杰名下账户支付9000元，另通过微信方式向周立杰之子周钟伟支付1000元，周钟伟微信回复“收到意向金人民币一万元整”。2019年10月9日，李凤梅作为乙方、少艺公司作为甲方，双方签订《幸福里MALL租赁服务协议》一份。协议约定李凤梅租赁青岛市崂山区xx路xx号幸福里MALLxx号楼xx层xx室房屋，面积为426平方米。该协议第十条约定：物业管理费用按照房屋建筑面积收取：1.标准：场地费：3.5元/天/平方米（乙方场地卡抵扣20张价值人民币147551元）课时包25个价值人民币97090元抵扣附赠76平方面积，付款方式：半年预付人民币149787元，场地押金人民币20000元，场地卡课时包（无有效期限制）付款时一次性交付。物业费为9元/月/平方米，每季度人民币11502元，以上费用签订合同后两工作日内支付，如逾期支付则收取每日千分之五滞纳金。协议落款处上方另有部分手写内容为：“甲方承诺于10月9日起至11月23日为赠送乙方装修免租期，甲方承诺赠送乙方停车场车位两个供乙方无偿使用，并乙方于第二年如果选择年付方式支付租金，甲方承诺乙方赠送三个停车位给乙方无偿使用，且物业费用按照6元/月/平方米支付，乙方承诺以上条件严格保密。”该协议签订当日，双方另签署了《保密协议》《装修施工责任承诺书》《治安、消防安全责任书》等内容。2019年10月10日，李凤梅通过其母亲潘玉霞名下账户向周立杰名下账户转账15万元。上述《幸福里MALL租赁服务协议》签订当日，少艺公司出具声明一份，主要内容为：“我单位因业务需要，现委托周立杰作为我单位合法委托代理单位，授权其代表我单位进行代收款工作，该委托代理人的授权范围为代表我单位与你单位进行代收款活动有关的事务。在整个代收款过程中，该代理人的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力，本单位将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。代理人无权转换代理权。特此委托。代理人名称：周立杰，身份证号：”。 青岛鹏利南华商业发展有限公司与青岛幸福里商业运营管理有限公司签订有《委托管理协议》。该协议载明：“鉴于鹏利南华商业广场项目建设已接近尾声，并需要对本项目商场部分进行招商，为了合理区分招商运营过程中的收入与支出，做好对甲方的税务筹划等，特设立乙方（股东为甲方）作为临时招商运营的管理机构。”2019年10月1日，青岛幸福里商业运营管理有限公司作为甲方、本案少艺公司作为乙方，双方签订《幸福里MALL物业代管服务协议》，协议载明的“物业情况”为青岛市崂山区xx路xx号幸福里MALLxx号楼。 一审诉讼中，李凤梅另提交微信聊天记录及录音，欲证明少艺公司一直未按约定向李凤梅交付租赁的房屋。少艺公司亦提交微信记录，欲证明案涉租赁房屋已经交付给李凤梅。 本案诉讼中，少艺公司提出反诉请求：1.驳回李凤梅的诉讼请求；2.判决李凤梅继续履行合同，并承担未履行合同的违约责任；3.诉讼费、律师费由李凤梅承担。一审法院经审查后未予受理。 一审法院认为，李凤梅、少艺公司就涉案房屋签订的《幸福里MALL租赁服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，内容合法有效，双方均应依法全面履行合同义务。协议签订后，李凤梅依约交付了部分租金，少艺公司亦应按约定向李凤梅交付租赁房屋，其虽主张向李凤梅交付了租赁房屋，但并未提交充分的证据证明其主张，综合李凤梅、少艺公司提交的相关证据，本案中无法认定少艺公司向李凤梅实际交付了案涉租赁房屋。因此，现李凤梅要求解除双方签订的《幸福里MALL租赁服务协议》、少艺公司返还其已付的款项16万元，其理由正当，于法有据，一审法院应予支持。关于李凤梅主张的利息，因协议中并未就此作出明确约定，故对李凤梅关于利息的请求，一审法院不予支持。 对李凤梅要求周立杰承担责任的主张，因《幸福里MALL租赁服务协议》的签订双方系李凤梅与少艺公司，周立杰并非该协议的当事人，且根据少艺公司出具的声明，周立杰系代少艺公司收款，相应的法律后果由少艺公司承担，因此李凤梅要求周立杰承担还款责任于法无据，一审法院不予支持。 关于少艺公司提出的反诉，一审法院认为，反诉系在正在进行的诉讼中本诉的被告以本诉的原告为被告向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反诉请求。本案少艺公司所提出的反诉请求不具有独立性，且其第一项反诉请求仅系对李凤梅诉讼请求的抗辩，其第二项反诉请求未明确说明承担违约责任的内容，反诉请求内容不具体。因此，对少艺公司提出的反诉，本案中不予受理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、解除李凤梅与青岛少艺运营管理有限公司于2019年10月9日签订的《幸福里MALL租赁服务协议》；二、青岛少艺运营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还李凤梅房屋租金人民币16万元；三、驳回李凤梅的其他诉讼请求；四、驳回李凤梅对周立杰的诉讼请求；如果青岛少艺运营管理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3500元，由青岛少艺运营管理有限公司承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是上诉人是否应当返还被上诉人16万元。首先，双方之间系房屋租赁法律关系，作为承租人的被上诉人向上诉人支付租金是以获得对租赁房屋的占有使用为目的，而被上诉人的该合同目的并未实现。上诉人二审中自认，涉案房屋的钥匙由其控制，被上诉人进入该房屋需经其同意和配合，由此可见，被上诉人并未获得对涉案房屋占有使用的支配权，因而一审认定的上诉人并未向被上诉人交付房屋符合客观事实，并无不当。其次，上诉人主张其不允许被上诉人进入房屋的原因是被上诉人的装修方案不符合其要求，符合双方的合同约定，但交付房屋与同意装修系两个不同的行为，双方虽约定了被上诉人的装修应经上诉人同意，但双方合同并未约定装修方案业经同意是上诉人交付房屋的先决条件，并未约定需装修方案经其同意后才向被上诉人交付房屋，因此，上诉人以此作为其未履行交付房屋义务的抗辩不能成立，本院对此不予支持。上诉人并未让渡涉案房屋的占有使用给被上诉人，其主张获得该16万元缺乏合同和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。 综上所述，少艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人青岛少艺运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年四月二十九日 法官助理 张 蕾 书记员 祁 康