广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初4703号原告：张偲雅，女，1985年8月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：李楚键，男，1995年3月29日出生，汉族，住广东省从化市，原告张偲雅与被告李楚键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张偲雅、被告李楚键均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张偲雅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的合同关系，押金3800元不退回，被告搬离房屋；2.被告支付欠下2020年2月至2021年1月租赁税费，12个月×20元/月=240元。事实与理由：1、2019年12月24日原告与被告签订租赁合同，出租位于广州市番禺区坑头村西园里二巷2号铺位。2019年12月30日，被告未征得原告同意，擅自扩大一楼房间门入口，通过微信及电话告知原告已经拆除房门，目的为了解决门洞小无法把冰柜移入放置的问题，当日原告再次微信中清楚明白表示不同意拆改任何房屋内部结构，要求恢复原貌，并强调人员安全隐患，被告答复会恢复原貌。2020年3月21日原告再次询问装修问题，被告告知有计划进一步改善天花，原告当即表示不同意。因疫情爆发，时至2020年3月23日村道解封，原告到现场查看，发现被告再次未征得原告同意，把原告墙面开凿出一个大的新门洞，对墙体造成不可逆转的伤害，并且2019年12月30日要求恢复原貌的门洞也尚未修复，另外，进一步把原有的大门左右拉合的趟门更换成上往下拉的拉闸门，悬空闸门的重量加大对墙体的负担，大门口新增两块水泥台阶违建占道。当天原告再次警告不得私自进行房屋改造，拆改等。2020年3月24日，原告要求被告3月31日搬离，由于被告因未找到合适的新铺位为由，无法短期内搬走。原告分别在3、4、5、6月再三给予搬离要求，均无果。2020年6月30日在原告再次要求的情况下，被告表示只有合同期满或到法院起诉才会搬离。2.被告租用的铺位是用于经营生鲜售卖，需要办理相关证照，2020年1月，原告把村委会出具的具结书、出租房持有的房屋备案合同等文件一并交给被告，方便被告办理证照，2020年3月24日要求被告归还具结书、出租方持有的房屋备案合同原件，被告拒不理会。2020年6月30日再次要求归还，被告拒绝归还，表示文件由自己保管，如法院有需要再提供。具结书有证明作用，有可能存在未经原告同意情况下，被告用于办理未知业务，原告需要取回资料原件。被告李楚键辩称：我不同意解除合同，租赁税费虽然当初租赁合同没有明确约定，但是我愿意支付该笔费用。首先，我认为拆除涉案租赁房屋的墙不是大问题，而且这是很早之前的事情。拆之前有与原告有电话沟通，拆完之后也恢复原状了。我承租涉案房屋铺位至今都是按时支付租金的，没有拖欠，所以我方不同意解除合同。经审理查明：位于广州市番禺区南村镇坑头村西约街西园里南二巷2号（以下简称涉案房产）是张亮钊名下房产。该房产共2层，建筑面积为113.4平方米，并办理了广东省房地产权证及房屋所有权证。案外人张亮钊已经于2013年12月26日死亡，张建韶通过中华人民共和国广东省广州市番禺公证处公证继承了张亮钊名下的涉案房产。张建韶并于2015年11月14日出具《委托书》，委托本案原告张偲雅代表其办理涉案房产的房屋出租屋的相关业务（包括出租屋合同注销、出租屋合同签订、出租屋合同备案等出租屋相关业务）。2019年12月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区南村镇坑头村西园里二巷2号之一的商铺租赁给被告使用。租赁责任与管理：1、单位配备有水、电、大门等。以上属于原告财产，租赁期间由被告负责维修保养。如被告人为损坏单位的任何设备时，原告有权按购置价责令被告赔偿。2……。3、合同期内，单位仅作生鲜用途。被告不能改变单位的原有结构，如需更改，要经原告同意。被告同时应负责对单位及其附属设施的维修保养，并作好各项防火，防盗的安全措施。租期、按金及租金的交付方法：租赁期限为36个月，2020年1月1日至2022年12月31日，租金为1900元/月，其中2020年1月1日至2021年12月31日租金为1900元，2022年1月1日至2022年12月31日租金为2000元，租赁按金3800元，租赁期满后（或拆建改时）退还给被告。被告应于当前月的1-5号缴纳租金，被告过期不交租，原告有权终止合同。违约责任：1、合同期内，双方必须严格履行合同，如违约方造成对方损失时，双方有权要求违约赔偿。2、合同期内，原告单方终止合同时，被告能按原告的要求搬出，原告则将按金的（双倍）赔偿给被告。3、合同期内，被告单方终止合同或违反合同的有关规定时，原告有权令被告限期搬出，按金不退回，作为补偿。上述《租赁合同》还就其他相关事项进行约定。原告在本案中主张被告未经其同意，擅自改变房屋结构等，故其要求解除合同并没收押金。原告向本院提交的其与被告的微信聊天记录显示：被告曾于2019年12月30日向原告发送其扩大进门口的照片，原告回复“你都已经打了”、“你冰箱进去以后要把墙砌回去”、“你们装修方案得跟我商量才能做，不能擅自改动，不能拆改任何地方”，同日被告还向原告发送视频，称涉案房屋中有一个门有问题，原告询问“这个位置系边度来的？”。2020年3月23日原告向被告发送带有标记的图片，并称“未经出租方同意，私自拆改，已经说过不可以这样。”。2020年3月24日，原告向被告发送短信“租客李先生，我是房屋张偲雅，你未经我同意，对我房屋进行私自拆改，并更改了房屋结构，造成安全隐患，1月及3月已经多次微信、电话沟通警告不能违约操作，直至3月22日到现场检查，拆掉的墙面仍然未回复原貌。对于以上违约行为，直接危害房屋安全和内部工作人员安全。由于多次沟通未果，现按违约条款执行，请月底前办理番禺区南村镇坑头村西园里南2号单位。”，原告当日在微信中告知被告拒收被告缴纳的4月的房租，并要求被告于3月31日搬走、返还具结书及房屋备案合同。2020年4月3日，原告再次询问被告搬走没有，并称“押金会退给你”。2020年4月23日原告再次向被告发送“我已经给你一个月了，最迟月底要搬走，我约了师傅下个月过来整屋。”，被告称其没有合适的位置搬。2020年4月29日，被告向原告发送“想和你沟通一下你铺子问题，现在没有找到合适的店。看一下你能给我继续租一算时间，在谈谈租金问题”，原告回复“不用增加，你也知道当初租给你不是钱多钱少的问题。我们家是祖屋，也是很多年的房子了。现在房子不安全了，只能收回来重新检修，得为租客安全负责。”。2020年6月8日，原告再次询问被告什么时候搬走，被告称没有安排，原告要求被告安排时间搬走并返还具结书和合同。2020年6月30日，原告再次要求被告搬离房屋，被告表示不搬离，合同期满才搬。被告未向本院提交证据，但其在庭审过程中称原告是因为不满其租赁涉案房屋用于经营生鲜，故其要收回涉案房屋，被告已经恢复了其改动的部分。原告则称因被告私自改造房屋，并更换了大门，其是基于房屋安全问题才要求解除合同，虽然被告后来恢复了，但原告认为被告不能自行恢复，且原告曾多次和被告沟通被告均没有改。被告并在庭审过程中表示同意支付2020年2月至2021年1月期间的租赁税费合共240元。原告在庭审过程中主张被告应在合同解除之后一个月内搬离涉案房屋。以上事实，有原告提交的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”以及第二十条“民法典实行前成立的合同，依照法律规定或者当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”，本案房屋租赁合同虽约定履行至2022年，但本案争议的法律事实即被告擅自改造房屋发生在2019年12月30日至2020年12月30日期间，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》以及当时的法律、司法解释、原《中华人民共和国合同法》。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违法法律规定，合法有效，双方均应当遵照履行。根据原告提交的证据可以证实，被告未经原告同意对房屋进行了部分拆改，且原告在知晓被告改造后即表示了反对意见，故被告已经能违反双方关于房屋改造的约定。因本案系被告违约，故原告有权解除合同，并令被告限期内搬出。鉴于双方租赁合同本应履行至2022年12月31日，被告投入资金对涉案房屋进行了装修，且原告确认被告已经将其拆除的墙体予以恢复，原告亦在之前的聊天记录中承诺退还原告押金，故本院对原告主张没收押金的诉讼请求，酌情不予支持。原告在本案庭审中确认被告应在合同解除后一个月内搬离涉案房屋，原告给予的期限在合理范围内，本院予以确认，即被告应在涉案合同解除后30日内搬离涉案房产。被告搬离涉案房屋，双方办理交接手续后，原告应当将被告缴纳的押金3800元退还给被告。被告在本案中表示同意向原告支付房租税费240元，是其对自身权利的处分行为，本院予以确认。综上所述，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条的规定，判决如下：一、原告张偲雅与被告李楚键于2019年12月24日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起予以解除。二、被告李楚键应当于本判决生效之日五天内支付2020年2月至2021年1月期间的租赁税费240元给原告张偲雅。三、被告李楚键应于本判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市番禺区南村镇坑头村西约街西园里南二巷2号房屋。四、驳回原告张偲雅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李楚键负担（原告已垫付受理费25元）。本判决为终审判决。审判员  胡林二〇二一年四月十三日法官助理刘莎书记员王雅佩