陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终3672号上诉人（原审原告）：西安龙腾房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王周萌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晓梅，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗岚，陕西韬达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安超越健身有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：苏志和，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡维，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该公司员工。上诉人西安龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人西安超越健身有限公司（以下简称超越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭,开庭对本案进行了审理。上诉人龙腾公司委托诉讼代理人戴晓梅、罗岚，被上诉人超越公司委托诉讼代理人胡维、刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.改判超越公司向龙腾公司支付房屋使用费，共计640946.6元（自2020年4月15日起计算至2020年11月24日，每天按2874.2元/天）；2.二审诉讼费由超越公司承担。事实及理由：一、一审法院“关于龙腾公司主张的房屋占用费，因与本案不属于同一法律关系，本案依法不予涉及。”的认定属于法律适用错误。主要事实理由如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。即：若房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的承租人支付房屋占用费具有明确的法律依据，且本案一审法院确认双方的房屋租赁合同于2020年4月14日解除，但截至龙腾公司提起上诉之日超越公司仍未全部腾退涉案房屋，一审法院应当支持龙腾公司要求超越公司支付逾期腾退房屋占用费的诉讼请求。二、本案龙腾公司主张的房屋占用费与涉案房屋租赁合同解除事宜属于同一法律关系，主要事实理由如下：因同一事实而产生的法律关系是同一法律关系，本案龙腾公司与超越公司之间因不定期房屋租赁合同解除事宜产生的房屋租金、腾退房屋以及逾期腾退房屋所应支付的房屋占用费，明显属于同一法律关系，一审法院对房屋占用费与本案不属于同一法律关系的认定，明显属于认定错误。综上，龙腾公司认为，一审法院认为涉案房屋占用费与本案不属于同一法律关系，认定错误，请求二审法院对涉案房屋占用费予以支持。超越公司答辩称：疫情后我们一直没有营业，并且疫情之前即2019年11月之前我们已经将会员分流到其他门店，我们没有在实际使用房屋，因此就不应支付房屋占用费用。龙腾公司向一审法院起诉请求：1.确认龙腾公司与超越公司之间签订的《租赁合同》于2020年4月14日解除；2.超越公司立即腾退租赁房屋并恢复原状；3.超越公司支付龙腾公司房屋租金2519293.75元（自2018年3月10日-2020年4月14日的租金）；4.超越公司支付龙腾公司房屋占用费（自2020年4月15日起暂计至2020年4月16日立案时，实际计算至实际腾退房屋之日止，按2874.2元/天）；5.超越公司向龙腾公司支付违约金746000元，计算至实际清偿之日止；6.超越公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：2008年5月28日，龙腾公司（甲方、出租方）与超越公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：龙腾公司将拥有位于西安市科技路龙腾新世界1幢10402室（建筑面积3944.76平方米）的租赁物出租给乙方用于商业经营。租赁期限10年，自2008年3月10日至2018年3月9日止。甲方在2008年3月10日或之前将符合合同约定的租赁物正式交付给乙方使用，甲方给予乙方4个月的免租期，免租期从2008年3月10日至7月9日止。租金已包括场地使用费及甲方提供设施使用费，但不包括经营期间的物业管理费、电梯使用费、水、电、空调等能源费用。本合同有效期内，乙方应付租金标准为每平米14元/月，设施设备使用费8元/月。以上合计费用每三年递增5%。乙方须向甲方支付3万元设施设备押金。租金支付方式约定乙方按季度支付租金给甲方，每季度末提前15日支付下季度租金，支付日期以甲方指定银行转账凭证收妥日为准，计租日从免租期的次日起计算。第十二条违约责任约定：若乙方未按本合同的约定向甲方缴纳租金、押金及其他相关费用，甲方同意给予乙方20天的宽限期，宽限期内仍不能支付的，乙方应在宽限期届满之日至实际支付日止，向甲方支付每日1000元违约金，同时甲方有权解除本合同，收回租赁物。第十三条合同约定解除：一、本合同租赁期满，乙方如需继续租用本租赁物，应于期满之日前六个月向甲方以书面形式提出续租要求，并在本合同到期前三个月经双方协商另行签订续租合同。二、本合同租赁期届满后，若双方不再建立租赁关系，在不损害甲方财产及拖欠租金的前提下，乙方应在10日内将自有可移动的设备拆卸带走；10日后滞留在甲方租赁物内的固定设施、设备甲方视为遗弃物，甲方有权自行处理。由乙方使用的，所有权属甲方的设备设施，除正常报废、损耗和折旧外，乙方应按正常使用的状态归还甲方。乙方搬离时，应对租赁物恢复原状，否则，甲方有权扣除押金作为恢复原状的费用，乙方自行安装的设施设备（包括装修部分）不得抵扣租赁费。三、出现如下情况，甲方有权单方解除合同：（一）乙方连续或累计不支付租金超过30日以上，甲方有权终止合同。五、发生本合同约定的终止合同事宜，有权解除的一方应以书面形式通知对方终止本合同。上述合同履行期间届满后，超越公司继续使用上述租赁物，但未支付租金。2019年12月9日，龙腾公司向超越公司发出告知函，要求超越公司收函后立即缴纳2018年3月9日至2019年12月9日期间租金212.24万元，并要求超越公司收函后十五日内撤场并办理租金清缴、房屋移交手续。2020年3月5日，龙腾公司再次向超越公司发函，要求超越公司在收函后5日内缴纳2018年3月9日至2020年3月5日期间租金240.76万元，并要求超越公司收函后15日内撤场并办理租金清缴、房屋移交手续。2020年4月10日，龙腾公司向超越公司发出律师函，告知超越公司从收悉或拒收律师函之日，龙腾公司即与超越公司解除《租赁合同》，并要求超越公司支付2018年3月10日至2020年4月9日期间租金2504922.6元及违约金741000元。超越公司确认未收到龙腾公司于2019年12月9日发的告知函，但后期因龙腾公司张贴在门口故知晓该函，同时确认没有收到2020年3月5日告知函及律师函。2018年5月16日，超越公司向龙腾公司发函，要求龙腾公司就房屋冷却塔漏水等质量问题进行处理。2019年4月15日，超越公司向龙腾公司发出公函，主张龙腾公司同超越公司的租赁合同已于2018年3月到期，超越公司也于2017年8月至今多次发函申请续约，但因龙腾公司一直未明确回复，故再次向提前续约，续租条件为：租赁面积3000平米，租期10年，价格35元/平米，前三年不变，后每三年递增5%，装修及免租期6个月。2019年7月3日，超越公司再次向龙腾公司发函，主张因龙腾公司未能回复是否续约问题导致超越公司无法对店面进行升级改造，同时要求龙腾公司解决房屋长期漏水导致房屋大面积墙面及顶面受损，空调及通风系统老化制冷效果差等问题。龙腾公司主张超越公司所发上述函件均未受到。庭审中，双方确认超越公司已将截至2018年3月9日合同期内租金交付完毕，超越公司确认2020年1月20日停止营业。龙腾公司确认超越公司交付3万元押金。超越公司主张违约金约定过高应予降低。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，龙腾公司、超越公司于2008年5月28日签订的租赁合同租赁期间届满，龙腾公司、超越公司未再签订书面租赁合同，但超越公司仍继续使用租赁房屋，龙腾公司未提出异议，依据法律规定，龙腾公司、超越公司之前签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因龙腾公司、超越公司在租赁合同中明确约定超越公司连续或累计不支付租金超过30日以上，龙腾公司有权终止合同。双方之间租赁合同于2018年3月9日到期，但超越公司一直未向龙腾公司缴纳后续租金，超越公司主张龙腾公司不收取租金的辩解因未举证且与常理相悖，故对超越公司逾期支付租金的事实，一审法院依法予以确认。超越公司逾期支付租金的行为，致使龙腾公司无法实现租赁合同目的，龙腾公司于2020年4月14日以律师函的方式向超越公司有效地址发出明确解除租赁合同的通知，符合双方之间合同约定及法律规定，故龙腾公司、超越公司之间的租赁合同应于2020年4月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，龙腾公司、超越公司之间租赁合同解除后，超越公司应将欠缴的租金支付龙腾公司，并向龙腾公司腾交租赁房屋，龙腾公司主张超越公司支付2018年3月10日至2020年4月14日租金2519293.75元及腾交租赁房屋的诉请，一审法院依法予以支持。因龙腾公司未举证证明租赁物交付时的状态，龙腾公司现主张超越公司恢复原状的诉请，证据不足，一审法院不予支持。合同解除后，龙腾公司还应将设备押金30000元退还超越公司。关于龙腾公司主张违约金一节，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。我国法律规定的违约金是以补偿功能为主，惩罚功能为辅，旨在违约方赔偿守约方的损失，如果约定的违约金过分高于守约方的实际损失则违背了公平原则。结合龙腾公司实际所受损失程度，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情对龙腾公司主张之违约金以原约定1000元/日的30%计算为宜。关于龙腾公司的主张的房屋占用费，因与本案不属同一法律关系，本案依法不予涉及。综上所述，根据《中华人民合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告西安龙腾房地产开发有限公司与被告西安超越健身有限公司2008年3月9日签订的《租赁合同》于2004年4月14日解除；二、被告西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安龙腾房地产开发有限公司腾交2008年3月9日签订的《租赁合同》中约定的租赁房屋；三、被告西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告西安龙腾房地产开发有限公司2018年3月10日至2020年4月14日房屋租金2519293.75元；四、被告西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告西安龙腾房地产开发有限公司截止2020年4月20日的违约金223800元，被告西安超越健身有限公司并按300元/日支付自2020年4月21日至实际清偿债务之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告西安龙腾房地产开发有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费11260元，保全费5000元，合计16260元，由龙腾公司承担2601元，由超越公司承担13659元。龙腾公司已预付，超越公司在偿付上述款项时一并向龙腾房公司支付。二审经审理查明，一审查明事实属实。二审中，龙腾公司提交了回函》及邮寄底联、微信截图及邮寄底联,其证明目的为超越公司实际腾退时间为2020年11月24日。因此超越公司应当向龙腾公司支付自2020年4月15日至2020年11月24日的房屋占用费共计640946.6元。超越公司对上述证据真实性认可，但认为自对方发解约函后超越公司就一直没有营业。超越公司提交了微信聊天记录，证明其2020年10月底已经搬空，在11月11日已经将现场搬空照片发给对方律师。龙腾公司对此质证，真实性认可，证明目的不认可，认为该聊天记录均能看出2020年10月22日、27日、11月4日、11月9日、11月11日均多次催促，要求超越公司搬离并做交接工作，但截至目前涉案房屋，超越公司并未履行任何交接手续，且根据房屋租赁合同第十三条第二款一方搬离时应对租赁物恢复原状。超越公司2020年11月11日发送的图片明显存在垃圾并未清理结束，且涉案承租房屋三千多平存在多个库房，因此该照片并不能显示其已腾退房屋并履行交接手续。另外，根据民事诉讼的证据规则，房屋租赁合同的承租人应当证明其已履行交房义务，超越公司未提交该证据，因此证明目的不予认可。庭审中，龙腾公司明确腾房的宽限期截至于2020年4月24日。本院认为，本案争议的主要问题是房屋占用费是否应当支付，若应支付，数额应当如何确定。根据龙腾公司与超越公司签订的租赁合同第十三条第二款的约定，超越公司搬离时，应对租赁物恢复原状。但本案中，超越公司仅于2020年11月24日向超越公司交付了钥匙，至今仍未将房屋恢复原状，现龙腾公司要求超越公司支付占用费至2020年11月24日，应予支持。至于具体数额的确定，龙腾公司主张按照合同约定计算所得每天房屋的占用费为2874.2元/天，从2020年4月15日起计算至2020年11月24日为223天，但二审中龙腾公司也明确腾房宽限期截止于2020年4月24日。因此超越公司应当向龙腾公司支付2020年4月25日至2020年11月24日共计214天的房屋占用费共计615078.8元。一审法院认为房屋占用费与本案不是同一法律关系，缺乏依据，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9097号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9097号民事判决第五项；三、西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付西安龙腾房地产开发有限公司2020年4月25日至2020年11月24日共计214天的房屋占用费共计615078.8元；四、驳回西安龙腾房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11260元，保全费5000元，合计16260元，由龙腾公司负担1800元，超越公司负担14460元，龙腾公司已预付，超越公司在偿付上述款项时一并向龙腾公司支付；二审案件受理费9289.72元，龙腾公司已预交，由龙腾公司负担374.72元，超越公司负担8915元。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年四月十五日书记员  张 茜