广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终42号 上诉人（原审原告）：梧州豪迅贸易有限公司，住所地广西梧州市万秀区莲花山路浮石里1号第2幢，统一社会信用代码91450400MA5NPNL50A（1-1）。 法定代表人：刘华仙，经理。 委托诉讼代理人：佘卫刚，广西益远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西梧州市崇锦宝石加工有限公司，住所地广西梧州市万秀区莲花山路浮石里1号，统一社会信用代码91450400095375226B。 法定代表人：周海英，总经理。 委托诉讼代理人：赖德章，梧州市万秀区致诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：梧州豪迅科技产业有限公司，住所地广西梧州市万秀区莲花山路浮石里1号第1幢，统一社会信用代码91450400MA5NPPCJ3T。 法定代表人：刘华仙，总经理。 委托诉讼代理人：佘卫刚，广西益远律师事务所律师。 上诉人梧州豪迅贸易有限公司（以下简称豪迅贸易公司）、上诉人广西梧州市崇锦宝石加工有限公司（以下简称崇锦公司）因与被上诉人梧州豪迅科技产业有限公司（以下简称豪迅科技公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人豪迅贸易公司、被上诉人豪迅科技公司的法定代表人刘华仙及其委托诉讼代理人佘卫刚、上诉人崇锦公司的法定代表人周海英及其委托诉讼代理人赖德章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人豪迅贸易公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为解除豪迅贸易公司与崇锦公司之间的租赁合同关系，崇锦宝石公司向豪迅贸易公司支付拖欠租金及违约金暂计606102元（租金从2020年4月16日起计至双方租赁合同关系解除之日止，现暂计至2020年8月15日为540800元；违约金从2020年4月16日起计至双方租赁合同关系解除之日止，以日利率0.2%为标准，以拖欠租金为本金，现暂计至2020年8月15日为65302元）；2.本案一审、二审诉讼费由崇锦公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法予以纠正。一、涉案合同已履行近六年，为双方的真实意思表示，合法有效。二、一审判决认为承租人主要利用地上建筑物进行使用、收益从而认定涉案合同全部无效，没有事实和法律依据。三、涉案租赁合同中未取得建设工程规划许可证的地上建筑物占案涉租赁物总面积不到1/4，一审却认定租赁合同全部无效，于法无据，破坏了正常的交易秩序。四、一审判决关于租金增幅的认定及判决与《租赁合同》约定不符，导致计算结果有误，2020年4月16日至2020年9月30日期间的租金标准应为每月6.76元/m²，2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金标准应为6.95元/m²。五、豪迅贸易公司一审时已提交证据证实租赁面积为20000平方米，崇锦公司对租赁面积有异议，认为地上建筑面积部分被他人占用，应提供证据证实，但原审法院将举证责任错误分配给豪迅贸易公司，从而扣除1057.39平方米的租赁面积，显失公平。 上诉人崇锦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项判决或裁定将本案发回重审；2.改判崇锦公司支付2020年4月16日至2020年10月31日房屋租金130000元（20000元/月×6+20000元/2月÷30日/月×15日）给豪迅贸易公司；3.维持一审判决第三项判决；4.本案一审、二审诉讼费由豪迅贸易公司、豪迅科技公司负担。事实和理由：一、涉案合同依法有效，广西雄起重工机械制造有限公司（以下简称雄起公司）是涉案厂房的原所有权人，该厂房建设时尚未出台《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原审法院适用法律错误；已经发生法律效力的梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406执异22号案件中，龙圩区人民法院以买卖不破租赁的法律依据依法驳回了案外人广西中小企业信用担保有限公司的异议申请，即该裁定书已认定涉案《租赁合同》合法有效；再者，崇锦公司经梧州市招商引资而签订涉案《租赁合同》，并办理了相关备案手续，创立了梧州市崇锦宝石加工园区。原审法院未考虑以上各种历史客观因素而直接认定涉案《租赁合同》无效是错误的。二、关于租金问题，因雄起公司未能依约提供符合条件的租赁场地及设施，且崇锦公司与雄起公司于2015年达成了二期合作投资开发协议，因此，崇锦公司与雄起公司于2017年4月已协商变更租金为20000元/月，不再执行合同约定租金，有雄起公司、广州市豪迅机械设备有限公司（以下简称广州豪迅公司）派出的收取租金代表区少强出具的收款收据、梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406执异22号案的裁定书予以佐证。崇锦公司垫付了豪迅贸易公司水费（2015年至今）、电费（2015年至2017年），豪迅贸易公司应予以返还。再有，部分租赁房屋权属有争议，无法提供给崇锦公司使用，崇锦公司对该部分房屋所花费的装修费用应在租金中冲减，但原审法院不予支持，要崇锦公司另案处理实属错误。最后，由于本案涉及租赁场地出卖方雄起公司、广州豪迅公司，原审法院没有依职权追加上述公司为必要诉讼当事人以查明租金变更事实，导致认定事实不清，应将本案发回重审。 上诉人崇锦公司辩称，一、涉案合同合法有效；二、租赁场地没有全部交付完毕，梧州市东晖公司出具了证明予以佐证，原审法院也到现场确认并在判决中认定了；三、崇锦公司以其上诉理由来抗辩豪迅贸易公司主张合同租金标准。 上诉人豪迅贸易公司、被上诉人豪迅科技公司辩称，一、同意崇锦公司认为涉案合同合法有效的主张，合同应认定为有效的理由与豪迅贸易公司上诉理由一致。二、崇锦公司所主张的租金已协商变更为每月20000元没有事实依据，没有书面补充协议予以证明，且其提供的所谓租金收据未载明提交人也没有备注变更为租金每月20000元的租金。三、崇锦公司提及梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406执异22号案的裁定书仅确认了广州豪迅公司、崇锦公司和雄起公司之间的租赁关系，但从未提及确认月租金变更为20000元。四、崇锦公司所称其代雄起公司、广州豪迅公司垫付水电费没有事实依据。崇锦公司提供的水电费收据、发票所记载的交费人都是雄起公司，没有崇锦公司代垫付水电费的备注。五、涉案合同明确约定，对于租赁物的修缮、装修、装饰以及改造改建全部费用由崇锦公司自行承担，崇锦公司的装修投入与豪迅贸易公司没有关系。 豪迅科技公司、豪迅贸易公司向原审法院起诉请求：一、请求法院判令解除原告豪迅贸易公司与被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司之间的租赁合同关系，被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司向原告豪迅贸易公司返还其租赁的梧州市内的厂房场地；二、判令被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司向原告豪迅贸易公司支付租金881000元（以6.76元／㎡为标准，按20000㎡自2020年4月16日计至2020年9月30日；以6.87元／㎡为标准，按20000㎡自2020年10月1日计至2020年10月31日。暂计至2020年8月15日为540800元）及违约金65302元（以日利率0.2%为标准，以拖欠租金为本金从2020年4月16日计至2020年10月31日止，暂计至2020年8月15日为65302元）。 原审法院认定事实：2014年9月28日，案外人广西雄起重工机械制造有限公司（甲方）与被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司即原广西梧州市崇锦宝石贸易有限公司（乙方）订立《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于梧州市内的厂房场地面积约20000㎡（具体详见附件地图），用于宝石加工工艺及园区配套设施等，租期自2014年10月1日起至2024年9月30日止。本合同签订后三个工作日内乙方向甲方交纳押金238000元，租赁期满后，在乙方无违约及付清所有费用情况下，甲方将押金无息退还给乙方。双方约定从2014年12月1日起计租，其中厂房、宿舍等建筑物每月租金为6元／㎡，空地面积每月租金为6元／㎡，从承租第三年开始租金按每年3％递增。在本协议有效期内，未经乙方书面同意甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，否则承担乙方实际经济损失，包括无息退还押金。乙方因经营产生的水费、电费、税费等一切费用由乙方负责承担并自行向有关部门缴纳；乙方可自行将该场地装修、整理、维修，重建投入后转租给他方，转租收益归乙方。乙方租赁期间，如需对现有厂房、宿舍等原有建筑物进行改建、装修，外墙贴饰面砖，安装铝合金窗、木门，费用由乙方承担；甲方须在该租赁物内提供电负荷200千瓦的用电，另行增加的电力设施、电缆等，费用由乙方承担，等乙方安装电力设备后，本临时用电取消。乙方未按合同约定逾期支付租金及水电费用等涉及本租赁物的相关费用达30日以上的，视为乙方根本违约，甲方有权不经催告而直接解除本合同并没收租赁押金，乙方自收到甲方解除合同通知之日起15日内交还租赁物等内容。 2019年7月18日，因申请执行人交通银行股份有限公司梧州分行与被执行人广西雄起重工机械制造有限公司、张华仔、孔锦斯、刘水文、广东华典建设集团有限公司借款合同纠纷一案执行过程中，买受人广州市豪迅机械设备有限公司以24064934元最高价竞得，梧州市龙圩区人民法院以（2017）桂0406执恢47号之二执行裁定将原属被执行人广西雄起重工机械制造有限公司所有的坐落于广西梧州市土地使用权［土地证号：梧国用（2011）第××号、梧国用（2011）第××号、梧国用（2013）第××号、梧国用（2013）第××号］归买受人广州市豪迅机械设备有限公司所有；将原属被执行人广西雄起重工机械制造有限公司所有的坐落于广西梧州市房屋和梧州市东晖国有资产经营有限公司名下的位于广西梧州市房屋归买受人广州市豪迅机械设备有限公司所有。 2020年2月21日，案外人广州市豪迅机械设备有限公司与原告豪迅贸易公司订立二份《梧州市不动产买卖合同》，分别约定案外人广州市豪迅机械设备有限公司将坐落于广西梧州市面积8650.05㎡、1879.78㎡土地使用权转让予原告豪迅贸易公司，并于同年4月15日办理不动产转移登记，不动产权证书号分别为桂（2020）梧州市不动产权第0025067号、第0025068号，权利类型均为国有建设用地使用权。 2020年9月22日，经案外人梧州市广策房地产测绘有限责任公司测量，坐落于广西梧州市宗地面积8650.05㎡地块（不动产权证书号：桂（2020）梧州市不动产权第0025067号）上的房屋①楼层为二层，建筑面积为38.13㎡；房屋②楼层为二层，建筑面积为236.97㎡；房屋③楼层为四层，二、三层建筑面积为480.34㎡，四层为235.40㎡；房屋④楼层为四层，二、三层建筑面积为560.84㎡，四层为280.42㎡；房屋⑦楼层为二层，建筑面积为45.70㎡。坐落于广西梧州市宗地面积1879.78㎡地块（不动产权证书号：桂（2020）梧州市不动产权第0025068号）上的房屋⑤楼层为四层，二一四层建筑面积为703.98㎡；房屋⑥楼层为四层，二、三层建筑面积为475.00㎡，四层为237.50㎡。以上总计为3294.28㎡。 原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《中华人民共和国物权法》关于“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定，案外人广州市豪迅机械设备有限公司竞得原属案外人广西雄起重工机械制造有限公司所有的坐落于梧州市宗国有建设用地使用权后出让予原告豪迅贸易公司，原告豪迅贸易公司亦一并受让附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施，从而成为原由案外人广西雄起重工机械制造有限公司与被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司于2014年9月28日订立的《租赁合同》中的出租人。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案双方当事人均未能在一审法庭辩论终结前提供附着于案涉租赁场地上的建筑物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相应证据；且结合承租人主要利用地上建筑物进行使用、收益的合同目的及履行情况，本案《租赁合同》依法应认定为全部无效。因本案审理过程中，已依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”之规定将《租赁合同》效力作为焦点问题进行审理，故虽无效合同不存在解除一说，但基于本案恢复原状与返还财产标的的一致性，为免诉累，应对原告豪迅贸易公司请求被告返还租赁场地的诉讼主张一并予以处理为妥。根据《中华人民共和国合同法》关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，因案涉《租赁合同》已归无效，被告应将坐落于梧州市面积8650.05㎡、1879.78㎡［即桂（2020）梧州市不动产权第0025067号、第0025068号］二宗地块及地上建筑物返还予原告豪迅贸易公司。至于被告认为梧州市莲花山路8号框架1号楼主、副楼属案外人所有，原告豪迅贸易公司无权收取租金的抗辩意见，因双方当事人经现场勘验后均确认该幢房屋并不属于本案《租赁合同》约定的租赁范围，故被告该项抗辩意见缺乏必要的事实依据，原审法院依法不予采纳。其次，因本案《租赁合同》归于无效，原告豪迅贸易公司主张的租金实为参照《租赁合同》约定租金标准计算的房屋占有使用费。又因《租赁合同》约定厂房、宿舍等建筑物及空地租金标准均为每月6元／㎡且从2017年10月1日起按每年3％递增，故2020年4月16日至2020年9月30日期间的租金标准应为每月6.56元／㎡［6×（1＋3％）³≈6.56］，2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金标准应为每月6.76元／㎡［6.56×（1＋3％）≈6.76］。至于租赁场地面积，原告豪迅贸易公司主张按20000㎡计算缺乏依据，因《租赁合同》分列建筑物与空地租金，且双方当事人对该计算方式未持异议，故原审法院亦采用案涉国有建设用地使用权宗地面积与地上建筑物建筑面积之和计算租赁场地的面积。又因原告豪迅贸易公司提供的地上建筑物建筑面积经案外人梧州市广策房地产测绘有限责任公司测量，并附相应的测绘依据；而被告自行出具的建筑面积数据并无相应依据加以佐证，且经释明其明确不申请司法鉴定，故应采原告提供的《莲花山路浮石里1号（梧州豪迅贸易有限公司）建筑面积详细表》确定地上建筑物的具体建筑面积。此外，因坐落于桂（2020）梧州市不动产权第0025068号地块上的房屋⑤已经案外人梧州市东晖国有资产经营有限公司确认仍由原梧州起重机器股份有限公司职工居住，故对被告认为房屋⑤未向其交付而不应计算租金的抗辩理由，原审法院依法予以采纳；至于被告抗辩认为未获使用的房屋⑥地层一半面积，因原告豪迅贸易公司作为出租人，理应就其已将租赁场地交付承租人使用收益的交接事实承担举证责任，但其对此并未能提供依据加以证明，依法应承担举证不能之不利诉讼后果，故对被告该项抗辩理由，原审法院依法亦予以采纳，并将房屋⑤地层至四层、房屋⑥地层一半建筑面积作相应减除。由此，案涉租赁场地面积应计为12766.72㎡（8650.05＋1879.78＋3294.28-703.98-234.66-118.75＝12766.72）。至于被告提出其系以20000元／月的租金标准向原出租人广西雄起重工机械制造有限公司支付租金及案涉租赁场地供电、供水异常的减责抗辩意见，因其提供的案外人欧少强收款收据并无其他依据加以佐证，难以证实与本案有所关联，亦不足以证实其与出租人已达成变更租金标准为20000元／月的合意，且其对辩解的租赁场地供电、供水异常情形亦未提供依据加以证明，故对其上述抗辩理由，原审法院依法不予采纳。现被告占有使用案涉租赁场地至今未向原告豪迅贸易公司支付使用费，显属不当，依法应支付房屋占有使用费546926.29元（2020.4.16-2020.9.30：6.56×12766.72÷30×15＋6.56×12766.72×5＝460623.26；2020.10.1-2020.10.31：6.76×12766.72＝86303.03；460623.26＋86303.03＝546926.29）予原告豪迅贸易公司。故原告豪迅贸易公司该项诉请，具有相应的事实和法律依据，原审法院依法予以支持，但数额应按原审法院核定为准。此外，对于原告豪迅贸易公司以被告违反《租赁合同》约定为由主张被告支付违约金的诉讼请求，因本案《租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告豪迅贸易公司据无效合同约定要求对方承担违约责任，缺乏相应的事实和法律依据，原审法院对此依法不予支持。如原告豪迅贸易公司因无效合同受到损失，可依法另行提出赔偿请求，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决如下：一、被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司应于判决生效之日起三十日内将坐落于梧州市面积8650.05㎡、1879.78㎡［即桂（2020）梧州市不动产权第0025067号、第0025068号］二宗地块及地上建筑物返还给原告梧州豪迅贸易有限公司；二、被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司应于判决生效之日起三十日内支付2020年4月16日至2020年10月31日的房屋占有使用费546926.29元给原告梧州豪迅贸易有限公司；三、驳回原告梧州豪迅科技产业有限公司、梧州豪迅贸易有限公司其他的诉讼请求。案件受理费13263元，减半收取计6632元，由原告梧州豪迅科技产业有限公司、梧州豪迅贸易有限公司负担2799元，被告广西梧州市崇锦宝石加工有限公司负担3833元。 二审期间，上诉人崇锦公司向本院提交以下新证据：1.梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406执异22号执行裁定书，拟证明梧州市龙圩区人民法院认定涉案《租赁合同》合法有效；2.收款收据（2017年4月至2019年5月，共20张），拟证明雄起公司、广州豪迅公司与崇锦公司达成合作投资二期园区的口头协议后，不再执行原合同租金标准，从2017年4月起变更一期园区租金为每月20000元，崇锦公司一直按照变更后的标准支付租金，雄起公司、广州豪迅公司长达两年多从未主张过崇锦公司违约；3.《安装承揽施工合同》复印件、刘伯辉二期工程借支结算单复印件、二期园区材料签收的《收据》复印件（共7张），拟证明达成二期园区合作投资协议后，雄起公司与工程施工承揽人签订施工合同，二期园区工程款、材料款均是崇锦公司支付，租金变更是有二期园区合作投资协议基础的，且崇锦公司至今仍未获得二期园区任何收益；4.收据，拟证明雄起公司、广州豪迅公司的委托收款人郭新收到崇锦公司二区租户按金5000元，崇锦公司、雄起公司、广州豪迅公司存在二期合作投资；5.民事起诉状、证据目录、证据材料、梧州市万秀区法院（2018）桂0403民初396号、396号之一民事裁定书的复印件，拟证明内容与证据3一致；6.宝石加工园1区、2区照片（共2张），从二期园区指示牌的联名可知，崇锦公司与雄起公司、广州豪迅公司因二期园区合作投资协议而变更合同租金标准；7.梧州市万秀区宝石局局长余胜与雄起公司的刘华岳的图片，拟证明涉案租赁合同经梧州市万秀区宝石局招商引资而签订，合同合法有效；8.崇锦公司开发二区向政府汇报工作情况图片，拟证明梧州市政府有关部门和市领导到现场办公，支持园区二期开发，变更租金标准有二期全区投资合作基础；9.二区加工生产污水及车间内部设计，拟证明崇锦公司投入资金安排农民工对二期园区进行厂房改造；10.雄起公司、广州豪迅公司、崇锦公司于2016年12月30日就二区合作基础举办跨年联欢聚餐的图片，拟证明二区合作投资的事实；11.雄起机械厂原貌（2014年）照片，拟证明原厂区面貌破败；12.崇锦宝石加工基地新景象照片，拟证明崇锦公司对租赁场地进行改造；13.崇锦公司法定代表人周海英伤情图片，拟证明2020年8月22日，豪迅公司与崇锦公司协商租金事宜，双方协商不成，豪迅公司人员打伤了周海英；14.《崇锦一区分项工程量、单价清单》、手写项目明细清单一张、图示一张，拟证明豪迅公司应返还崇锦公司的装修款项，应从崇锦公司应付租金中扣减；15.《崇锦公司支付水费情况》拟证明崇锦公司支付水费情况；16.二区雨污分流工程，拟证明崇锦公司出资建设二期的雨污分流工程；17.《安装承揽施工合同》及刘伯辉二期工程结算单（2份），拟证明崇锦公司垫资建设二区园区；18.《崇锦公司支付电费情况》及相关电费通知单，拟证明崇锦公司支付电费情况。 上诉人豪迅贸易公司与被上诉人豪迅科技公司二审时均未向本院提交新证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于崇锦公司二审提交的新证据，上诉人豪迅贸易公司与被上诉人豪迅科技公司经质证认为：对证据1没有异议，涉案租赁合同合法有效；对证据2收款收据的真实性、合法性、关联性有异议，崇锦公司的法定代表人周海英称收据是其自行填写交由对方确认，因此，该收据是崇锦公司单方制作，收据上既没有出租人雄起公司、广州豪迅公司的签章，也没有备注欧少强是谁，不确定出租人是否授权了欧少强，很多收据里边也没有注明付款人，所记载的机械厂名称不全，且收款收据里边的金额极不统一，无法证实崇锦公司强调的变更租金为每月20000元，即使雄起公司、广州豪迅公司两年多来没有向崇锦公司主张过其违约，也不能代表崇锦公司没有违约，更无法证明租金变更了；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，该组证据均无原件核实，工程借支收据没有附刘伯辉相关人员的身份信息，收据上的欧少强也没有其身份信息，真实性无法查实，即使真实，但该组证据涉及的是二期园区问题，与本案一期园区租金无关；证据4的收据既没有雄起公司、广州豪迅公司的签章，也没有郭新个人信息，无指模，真实性无法确认，也无法证实变更了租金；证据5真实、合法，但与本案无关，无法证明崇锦公司拟证明内容；证据6，没有原件予以核实，无法得知拍摄时间、地点；证据7至证据18不属于新证据，不予认可，其中，证据7至证据13的照片没有原件予以核对，即使存在二期园区合作事实，也无法证明原合同租金标准变更了，证据13是崇锦公司无中生有，恶意中伤豪迅公司商誉；证据14均为崇锦公司单方自行制作，且无法证明崇锦公司没有使用，手写项目明细清单及图示无原件予以核对；证据15、18均为崇锦公司自行统计，虽附有发票和转租凭证，但发票的抬头、通知的客户名称均为雄起公司，无法证明崇锦公司支付了水电费，且崇锦公司本应自行支付水电费，无法证明变更了租金标准；证据16与本案无关；证据17的原件也是复印件，无书写人的身份信息，真实性无法核实。 本院认为，崇锦公司二审提交的证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院认证为本案定案证据；证据2至证据18均与本案不具关联性，本院不予认证上述17项证据为本案定案证据。原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人豪迅贸易公司、崇锦公司与被上诉人豪迅科技公司二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：1.涉案《租赁合同》是否应解除；2.崇锦公司是否应向豪迅贸易公司支付其所诉请的租金及违约金。 关于涉案《租赁合同》是否应解除问题。崇锦公司与案外人雄起公司经协商一致签订了涉案《租赁合同》，该合同系当事人的真实意思表示；合同签订时，雄起公司依法取得涉案租赁土地使用权，而租赁地上的建筑物主要为旧厂房，历史较为久远，建设时相关法律法规关于建设工程规划许可证的效力性规定尚未发布实施,在案证据也未反映涉案房屋属于违章建筑，且涉案租赁物部分为厂房、房屋，部分为土地，因此，建设规划许可证是否办理问题,不影响本案租赁合同的效力，涉案租赁合同合法、有效，原审法院认定合同无效错误，本院予以纠正。豪迅贸易公司依法受让取得了涉案租赁场地的所有权、使用权，根据买卖不破租赁的规定，豪迅贸易公司与崇锦公司应按照原租赁合同的约定行使合同权利，履行合同义务。本院认为，豪迅贸易公司买受、接管涉案租赁场地后，崇锦公司与豪迅贸易公司就租金标准、面积及二期宝石加工园区等问题存在争议，双方多次协商未果，导致崇锦公司未按时缴纳租金，崇锦公司不属于恶意不缴纳租金；且从原审法院查明的事实来看，案涉租赁场地面积应为12766.7㎡，与合同约定的20000㎡租赁面积存在较大差异，崇锦公司未缴纳租金的抗辩具有事实依据，因此，崇锦公司延期缴纳租金不构成根本违约，本院不予支持豪迅贸易公司关于解除涉案租赁合同及返还租赁场地的请求。 关于崇锦公司是否应向豪迅贸易公司支付其所诉请的租金、违约金问题。关于涉案租金计算的标准，崇锦公司主张其与雄起公司、广州豪迅公司达成合作投资二期园区的口头协议，不再执行原合同租金标准，从2017年4月起变更一期园区租金为每月20000元，对此，本院认为，涉案租赁合同已明确约定了租金标准，崇锦公司无充分证据证明其与原出租人约定自2017年4月起至涉案合同租赁期限届满止变更租金为每月20000元，且现出租人豪迅贸易公司亦不认可按每月20000元的标准计算租金，因此，本院不予采信崇锦公司所主张的租金标准，涉案租金应按照租赁合同约定的标准计算。豪迅贸易公司在起诉时仅主张2020年4月16日至2020年10月31日期间的租金，经核算，涉案租赁合同约定的租金标准为6元/㎡且从2016年10月1日起按每年3%递增，2020年4月16日至2020年9月30日期间的租金标准应为每月6.75元／㎡［6×（1＋3％）4≈6.75］，2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金标准本应为每月6.95元／㎡［6.75×（1＋3％）≈6.95］，但豪迅贸易公司起诉时主张2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金标准为6.87元／㎡，而其请求标准并未超过合同约定的租金标准，因此，本院以6.87元／㎡的标准计算2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金，原审法院计算的租金标准错误，本院予以纠正。关于涉案租赁场地面积的计算，豪迅贸易公司提供的《莲花山路浮石里1号（梧州豪迅贸易有限公司）建筑面积详细表》经梧州市广策房地产测绘有限责任公司测量，并附相应的测绘依据，而崇锦公司经原审法院释明后不申请司法鉴定，因此，原审法院依据涉案《莲花山路浮石里1号（梧州豪迅贸易有限公司）建筑面积详细表》确定地上建筑物的具体建筑面积并无不当。从案外人梧州市东辉国有资产经营有限公司出具的《关于市莲花山路浮石里1号第4幢宿舍楼的情况说明》来看，涉案房屋⑤一直由原梧州起重机器股份有限公司职工居住，崇锦公司未能使用该房屋；房屋⑥地层一半区域安装了防盗网等设施，而该楼其他区域无此情况，崇锦公司主张其未能使用该部分面积，豪迅贸易公司又未能举证证明其交付了该区域给崇锦公司使用，因此，原审法院依法扣减涉案房屋⑤地层至四层建筑面积及房屋⑥地层一半建筑面积，并结合桂（2020）梧州市不动产权第0025067号、第0025068号不动产权证书记载的宗地面积，认定涉案租赁场地面积为12766.72㎡正确，本院予以确认。崇锦公司应向豪迅贸易公司支付2020年4月16日至2020年10月31日期间的租金561671.85元[2020年4月16日至2020年9月30日期间的租金为473964.48元（6.75元/㎡×12766.72㎡×5.5月=473964.48元）；2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金为87707.37元（6.87元／㎡×12766.72㎡×1月=87707.37元）；473964.48元＋87707.37元＝561671.85元]。关于违约金问题，如前所述，崇锦公司不属于根本性违约，故其无需向豪迅贸易公司支付违约金。崇锦公司主张应在租金中扣除其未能使用房屋的装修费用，但崇锦公司未提交充分证据证明其损失，也未在原审中提起反诉，本院不予审理。关于崇锦公司在诉讼中提及的二期园区水、电费等其他问题，由于二期园区的相关争议与本案租赁合同纠纷无关，崇锦公司可另行主张，本院不予审理该问题。关于本案程序问题，豪迅贸易公司在本案中请求的是其受让涉案租赁场地以后的租金，与原出租人雄起公司、广州豪迅公司无关，原审法院未追加该两家公司为本案当事人并无不当，程序合法。 综上所述，上诉人崇锦公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；上诉人豪迅贸易公司的上诉理据不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，裁判不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1205号民事判决； 二、上诉人广西梧州市崇锦宝石加工有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人梧州豪迅贸易有限公司支付2020年4月16日至2020年10月31日期间的租金561671.85元； 三、驳回上诉人梧州豪迅贸易有限公司、被上诉人梧州豪迅科技产业有限公司原审其他诉讼请求。 一审案件受理费13263元，减半收取6632元（上诉人梧州豪迅贸易有限公司、被上诉人梧州豪迅科技产业有限公司已预交），由上诉人梧州豪迅贸易有限公司、被上诉人梧州豪迅科技产业有限公司负担2404元，上诉人广西梧州市崇锦宝石加工有限公司负担4228元；二审案件受理费13242元，保全费3551元，合计16793元（上诉人梧州豪迅贸易有限公司已预交4830元，上诉人广西梧州市崇锦宝石加工有限公司已预交11963元），由上诉人梧州豪迅贸易有限公司负担1073元，上诉人广西梧州市崇锦宝石加工有限公司负担15720元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（未履行给付金钱义务）或者支付迟延履行金（未履行其他义务）。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年四月十三日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。