河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0302民初720号 原告：秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区，统一社会信用代码：91。 法定代表人：代登德,董事长。 委托诉讼代理人：吴玉静,北京市京师(秦皇岛)律师事务所律师。 被告：李小林,男,1968年8月3日出生,汉族,现住河北省秦皇岛市北戴河新区。 原告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤玻璃）与被告李小林排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴玉静，被告李小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇坤玻璃向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即腾空非法侵占我公司2号楼6层604、611房间；二、判令被告赔偿我公司经济损失22371元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，被告非法侵占天庆隆大厦6层604、611房间。天庆隆大厦2号楼6层604原出租给郭立君用于经营宠物食粮存储办公室使用。2018年7月15日上午，郭立君上班时，发现其房间已经被侵占，并搬进了床、桌等简单家具，且在门上张贴了“业主已入住请勿打扰”字样。无奈郭立君等租户公司搬出6层。因604房屋停水导致卫生间使用不便，被告又居住在6楼611房屋拒不搬出，给原告造成了各项经济损失。根据（2019）冀03民终2851号判决和（2018）冀03民再108号判决可知，2010年3月9日戈瑞鑫公司（现秦皇岛市镇坤玻璃有限公司）与海港十建签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（庚寅年补充协议书）》约定在工程竣工之前，海港十建无权出卖施工中的房屋。因此与买房人高艳华、房猛等的《内部认购协议》的违约责任应当由海港十建承担，返还购房款的责任亦应当由海港十建公司承担。生效的法律文书认定了事实情况，因此无论是本案当事人李小林还是其他“占房人”均不享有占有案涉楼房任一房屋的权利，其侵占行为属于非法侵占。并且被告应承担其侵占行为造成的经济损失及财物损害损失。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的权益，为维护自身合法权益，故诉至法院，请法院依法支持原告诉讼请求。 被告李小林辩称，一、我于2010年11月3日通过杨德琛（戈瑞鑫项目负责人）买的王晓宇的抵账房，6层B2室（611号），付全款17.9万元人民币，2012年已经入住过，后被天庆隆实际控制人王洪章断了水电，无法生存，一直在外租房住，2018年在租不起房子了又回到我的抵账房住，当时发现屋里有别人的桌椅，我报警，北部派出所民警在场的情况下我住进去的；二、604室与我无关，我没有占604室。 原告镇坤玻璃为了证明自己的主张，向本院提交如下证据： 第一组证据：证据一、房屋国有土地使用证一份，证据二、规划许可证一份，证据三、验收证明一份，证据四、（2019）冀03民终2851号民事判决书、（2018）冀民再108号民事判决书一份。证明案涉房屋权属清晰，无权利瑕疵。且生效判决已认定：原告与秦皇岛市海港区第十建筑工程有限公司的房屋买卖合同纠纷案中，由海港十建承担返还购房款的责任，与原告无关，因此被告无权侵占案涉楼房的任一房屋。 第二组证据，证据一、视频资料光盘一份，证据二、天庆隆安保出入记录一份，证据三、被告出入大厦照片。证明被告频繁出入大厦，侵占房屋的事实情况。 第三组证据，证据一、办公仓储房屋租赁合同、发票、农村信用社银行收款业务凭证。证据二、（2018）冀0302民初9985号民事判决书、（2019）冀03民终2956号民事判决书一份，证据三、卫生费、水电物业费收据。证明案涉房屋已租赁给郭立君，且（2019）冀03民终2956号民事判决书判决确认大厦6层同类型楼层房间租金市价为79000元一年，一个房间年租金为6500元，月租金为542元，因原告非法侵占28个月之久，其行为致使租赁合同无法履行，造成的租金经济损失共计15176元。大厦每间房卫生费、水电物业费每月100元，侵占截至开庭之日共计28个月，共2800元。 第四组证据，证据一、粉刷墙壁报价单、门锁发票。证明因被告的侵权行为，原告维护房屋所需费用，经济损失为3920元加475元，共计4395元。 被告李小林对原告镇坤玻璃出示证据的质证意见为：对证据统一质证，611号房屋是杨德琛卖给我的，我花了17.9万元，以现金方式给付杨德琛的，房屋是杨德琛抵账给王晓宇的，王晓宇管杨德琛要钱，杨德琛没钱只有房子，正好我买房子，杨德琛给我看了两份手续说能办理产权证书。我在天庆隆住，车在楼下停着无异议。 被告李小林为了证明自己的主张，向本院提交如下证据： 证据一、内部认购协议；证据二、证明复印件两份，2019年8月11日证明证实秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司分割办理房本。2019年10月10日的证明证实涉案办公楼能办理房屋产权证。 原告镇坤玻璃对被告李小林出示证据的质证意见为：对证据一、是与海港区第十建筑工程公司签署，项目负责人为杨德琛，与原告没有关系，且生效判决已确认，与买房人的认购协议书的违约责任应当由海港十建承担，更加确认了被告没有占有案涉房屋的权利。对证据二、因证据为复印件且印章不清晰，故真实性不予认可。 经审查本院认定事实如下：案涉房屋坐落于秦皇岛市海港区坤玻璃公司院内，地号为：1-1-396号，土地使用权人为原告镇坤玻璃公司，登记时间为2007年4月29日，土地用途为工业用地。案涉房屋的名称原为戈瑞鑫电子能源大厦，现更名为天庆隆大厦。房屋建设工程由戈瑞鑫公司作为建设方，承包给海港十建公司进行垫资建设。 海港十建公司在施工期间陆续对外出售上述大厦的房屋。2012年7月25日，以被告李小林为买受人，以海港十建公司戈瑞鑫工程项目部为出卖人签订《内部认购协议》一份，该协议书载明：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿，协商一致的基础上买卖商品房达成如下协议：买受人自愿购买出卖人开发的位于西港北路××电子大厦××住宅××套，具体内容如下：一、户型、房号及房款：该住宅为6层Ｂ2室户型，面积为68.85㎡,单价为2600元／㎡,计179010元。二、付款方式及期限：1.选择付款方式：（1）一次性付清：应交款总计179010元。2.买受人交齐所需款项后签订本协议。三、约定事项：1、买受人交齐总房款及各项配套费用后可领取钥匙。2、出卖人承诺在戈瑞鑫电子大厦整体综合验收后，小区各项配套设施全部交工。3、买受人办理房屋产权时，房屋产权姓名以本协议书中登记人姓名为准。4、房屋确权面积以房产部门测量后核定为准，协议约定面积与确权面积有差异的，以房产部门测量后实际测绘验收面积为准，房款按协议价格多退少补。5、经房产部门综合验收测绘后，出卖人为买受人换取《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》后为买受人办理产权。6、此房出售后概不退换。7、买受人对以上所填写的内容及约定事项表示认同并没有异议。四、本协议一式贰份，出卖人壹份，买受人壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。落款处出卖人盖章为海港十建公司戈瑞鑫工程项目部，买受人签字为李小林。协议书手写备注：此房为王晓宇抵账房，全款付清。且有王晓宇签字。 原告主张被告立即腾空非法侵占其公司的2号楼6层604、611房间，系坐落于秦皇岛市房屋，双方无异议。被告称611号房屋系其在2018年8月20日左右占有使用的，当时室内有办公用品，我经过派出所录像之后就入住至今，房子就是居住，没有水电；604号房屋没有使用。 另查明，戈瑞鑫公司与海港十建公司明确约定了在工程竣工之前，海港十建公司无权出卖施工中的房屋。2010年11月3日，李小林与海港十建公司戈瑞鑫工程项目部签订的《内部认购协议》既无镇坤玻璃公司和戈瑞鑫公司加盖公章，在事后也没有得到镇坤玻璃公司或戈瑞鑫公司的追认。现戈瑞鑫公司已注销，注销过程中镇坤玻璃公司出具证明，戈瑞鑫公司原有的债权债务由镇坤玻璃公司承担。 上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，根据土地、建设、规划部门对戈瑞鑫工程项目的审批情况，该项目土地用途为工业用地，规划用途为厂房。戈瑞鑫公司利用工业用地建设了“商品房”，违反了土地利用规划，破坏了房地产交易及管理秩序，损害了社会公共利益。根据《合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，本院认定被告李小林与海港十建公司戈瑞鑫工程项目部签订《内部认购协议》无效。 被告提交的《内部认购协议》中既无镇坤玻璃公司及戈瑞鑫公司加盖公章，在事后也没有得到戈瑞鑫公司的追认。依据合同相对性的原则，海港十建公司戈瑞鑫工程项目部与被告李小林之间的《内部认购协议》应由海港十建公司负责，被告可另行解决。 原告作为戈瑞鑫公司权利义务的承接主体，依法对戈瑞鑫公司开发的天庆隆大厦享有所有权，有权排除任何单位和个人的非法侵占。因此，对于原告主张被告对611房间腾房的诉请予以支持。对于原告主张的被告立即腾空非法侵占天庆隆大厦2号楼604房间及经济损失22371元的诉讼请法求，因其未提交充分证据予以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、第二百四十五条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李小林于本判决生效后三十日内将其占用的环月街5号天庆隆大厦2号楼6层611号房屋恢复原状，并返还给原告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司； 二、对原告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司其他的诉讼请求不予支持。 案件受理费360元，由被告李小林负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长 郭 安 人民陪审员 金 燕 人民陪审员 薛尚北 二〇二一年四月十四日 书 记 员 徐 楠