濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0902民初1070号原告：刘成波，男，汉族，1965年2月20日出生，住濮阳市。被告：刘培元，男，汉族，1987年9月7日出生，住河南省范县。委托诉讼代理人：陈体祥，河南昭华律师事务所律师。被告：濮阳市儒房房产经纪有限公司，住所地濮阳市中原路与金堤路交叉口向南30米路东5号。统一社会信用代码：91410900MA44566H9Q。法定代表人：孔祥汪，该公司总经理。被告：王艳卫，女，汉族，1984年12月15日出生，住濮阳市华龙区。以上二被告共同委托诉讼代理人：张高阳，河南尊严律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：李山山，河南尊严律师事务所律师。原告刘成波与被告刘培元、濮阳市儒房房产经纪有限公司（以下简称儒房公司）、王艳卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成波、被告刘培元及其委托诉讼代理人陈体祥、被告王艳卫及其与被告儒房公司的共同委托诉讼代理人张高阳到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成波向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘培元支付物业费1089元；2、依法判令三被告共同支付违约金21万元；3、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：被告刘培元购买原告房屋一套，总价118万元，签订合同编号为0003382的《房屋买卖合同书》一份，合同约定若原告未在约定的时间收到尾款，则有权利要求被告刘培元按照每天尾款的0.5%支付违约金，并且在转移过户后仍然承担了1089元的物业费损失。被告儒房公司存在过错，被告王艳卫作为代理人有过错，应当承担共同赔偿责任。原告依法依约提起诉讼，望判如所请。被告刘培元辩称，本案纠纷与答辩人无关，原告与答辩人的房屋买卖合同已履行完毕，案涉合同中王艳卫所谓的个人保证与答辩人无关，对答辩人不产生效力，原告起诉答辩人属于被告主任不适格，依法应驳回其对答辩人的起诉；银行放款推迟属于银行房贷政策，不可归责于双方当事人，王艳卫所保证的内容不明，原告并没有证据证明其损失，不能据此获利，原告的诉讼请求不应当得到支持；本案为房屋买卖合同纠纷，物业费不属于本案争议的范围，依法不应得到支持。被告儒房公司辩称，答辩人履行的是居间人的义务，且已经按照合同约定促成双方签订合同且合同履行完毕，答辩人不存在过错，原告要求答辩人承担违约责任没有事实根据和法律依据；案涉买卖合同双方没有就商业贷款时间达成一致意见，关于尾款一个月到账的时间并非居间人的合同义务，答辩人无须对一个月支付尾款承担法律责任；双方提交审批资料后，居间人积极与银行磋商，但因银行政策导致无法放款，不应归责于各方。综上，本案纠纷是因为国家对房地产行业放款政策收缩导致的，原告起诉要求各方承担违约责任没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王艳卫辩称，答辩人并非付款义务人，无需对购房款承担付款保证义务，刘培元对付款期限及违约金不知情，答辩人不应对违约金承担付款义务，违约金约定过高，如果法院认定违约金条款约定有效，请求法院调整降低。银行未及时放款属于订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，即便是违约金条款约定有效，义务人也无须承担为违约责任。综上，答辩人在整个合同履行过程中不存在违约行为，原告要求答辩人承担违约责任没有事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月13日，刘成波（甲方、出售方）、刘培元（乙方、购买人）经儒房公司居间签订编号为0003382号的《房屋买卖合同书》，约定刘培元以118万元的价格购买刘成波名下坐落于濮阳市××房××堤××小区××、权属证号为2019-0009549的房屋，同时约定在此房交接之前的物业、水电、暖气等相关费用由甲方承担。儒房公司的工作人员王艳卫在房款支付方式处注明“商业贷款：首付日期为2020年7月28日前,比例为评估价的40%，遵照相关规定甲方尾款到帐日期为该房产所有手续交易完成后之日起30天全部一次性到达甲方账户，（我个人王艳卫）保证若未按照约定的时间内未收到尾款，按尾款总数的0.5%/天支付甲方”。合同落款处王美玲代刘成波签字捺印，王艳卫代刘培元签字捺印，儒房公司加盖公章。2020年7月27日，刘成波收到购房首付款48万元，2021年1月1日，刘成波收到贷款放款70万元。2021年1月7日，刘成波结清了案涉房屋2017年9月1日至2020年12月31日期间的住宅物业费9817元，并将案涉房屋钥匙交给刘培元。另查明，2020年9月25日，原告及儒房公司的工作人员到中国邮政储蓄银行催促放款，银行工作人员告知其耐心等待。庭后，刘成波提交中国建设银行信用卡交易明细1张、中国邮政储蓄银行账户对账单2张、中国建设银行个人活期账户交易明细1张，用以证明刘成波建设银行信用卡2020年9月18日至2021年12月31日支付利息3814.24元，邮政储蓄银行贷款利息5655元，借楚丽平个人款利息支出40000元。刘培元的质证意见为：对建设银行信用卡利息的真实性及合法性无异议，但该份证据仅仅体现了2020年9月18日至2020年12月31日期间刘成波使用该信用卡产生了利息，并不能直接体现该证据中的利息是因本案房屋尾款延期支付所导致，与本案无直接关联性，不能达到原告的证明目的。对邮政储蓄银行贷款利息的真实性及合法性均无异议，但从该份证据可知贷款是2020年5月20日发放，并非因房屋尾款延期支付所导致，且房屋的首付款48万元早已支付，足以偿还该笔贷款，故该份证据不能达到原告证明目的，对“利息支出40000元”的真实性有异议，原告并未提供包括借条、借据、银行转账等的借款证明，也未解释说明借款本金多少、借款时间是否发生在延期交付尾款期间内，故对该份证据不予认可。被告儒房公司、王艳卫的质证意见为对原告提交的邮政储蓄银行贷款、信用卡记录有异议，从信用卡形成的时间来看，该信用卡存在长期扣款利息的情况，其主张的损失并非是由本案房屋买卖合同纠纷导致的，并非因本案导致的损失，信用卡的利息产生是因为个人未按时还款产生，按时还款即可免息，还款后可以继续刷卡，故信用卡利息的损失并非是本案买卖合同导致的。对原告提交的建行记录有异议，该款项具体性质为借款还是出借款项或者其他款项并没有证据证实，对该份证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，原告刘成波与被告刘培元及儒房公司签订的《房屋买卖合同书》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为合法有效。根据本院审理查明的事实，刘培元配合办理完毕贷款手续后，原告因银行放款延迟导致其未及时收到购房款。现原告未提供证据证明刘培元在履行合同过程中存在违约行为，亦未提供证据证明刘培元授权王艳卫签字保证其在所有手续完成后30日全部一次到账，原告要求刘培元承担支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据案涉买卖合同第3条约定的“在此房交接之前的物业、水电、暖气等相关费用由甲方承担”。原告于2021年1月7日将案涉房屋钥匙交付给刘培元，现要求刘培元支付2020年9至12月份的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告王艳卫明确其书写的到账保证为个人保证，且儒房公司未予以追认，不能视为职务行为，原告与儒房公司亦未约定违约责任，故原告要求儒房公司承担支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。王艳卫系完全民事行为能力人，其作出的保证意思表示真实有效。现原告要求王艳卫承担支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。王艳卫保证“该房产所有手续交易完成后之日起30天全部一次性到达甲方账户”，因交易双方于2020年8月18日办理完毕过户手续，故本院确认原告要求支付违约金的起算时间自2020年9月19日计算。对于原告主张的21万元违约金，本院经审查后认为，原告提交的证据不能真实客观地反映其经济损失，王艳卫认为违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，对原告主张的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月19日至2021年1月1日计算为7635.8元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第六百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王艳卫于本判决生效后十日内支付原告刘成波违约金7635.8元（以70万元为基数，自2020年9月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年1月1日）；二、驳回原告刘成波的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2233元，由原告刘成波负担2152元，被告王艳卫负担81元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二一年四月十九日书记员  王 宁