安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终883号 上诉人（原审被告）：汪四意，男，1968年9月24日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：祖同银，安徽长江人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省中海外房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道**。 法定代表人：李志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敬宁，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘茂乾，该公司员工。（未到庭） 原审被告：方滨，男，1972年2月22日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 原审第三人：程杨俊，男，1970年5月4日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 上诉人汪四意因与被上诉人安徽省中海外房地产开发有限公司（以下简称中海外公司）、原审被告方滨、原审第三人程杨俊物权保护纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪四意及其委托诉讼代理人祖同银，被上诉人中海外公司的法定代表人李志、委托诉讼代理人敬宁、原审被告方滨到庭参加诉讼。原审第三人程杨俊经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汪四意上诉请求：一、判令撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初2291号民事判决，改判驳回中海外公司的全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由中海外公司承担。事实与理由：一、案涉房屋系汪四意在承建中海外公司前身安庆市建筑工程联合开发公司（以下简称建联公司）开发工程中，因为工程款迟迟未得到结算和交付而留用，建联公司对此默许，并非非法无理侵占；经测算，建联公司应付工程款360万余元，为早日收回工程款，汪四意多次要求建联公司办理工程款结算付款手续，但均无果，涉案房产纠纷悬而未决的责任在于建联公司；2012年汪四意与中海外公司达成口头协议，案涉房产在工程款结清后交付，但由于工程款至今未结算完毕，故汪四意没有交房，汪四意占用案涉房产有正当理由，中海外公司的要求缺乏事实与法律依据。二、汪四意提交的答复函加盖中海外公司荷仙桥项目部印章，该部门系中海外公司设立机构，其盖章足以证明中海外公司真实意思表示，从内容上足以表明汪四意占有案涉房屋是基于没有结清工程款，一审否定该证据效力错误。三、一审认定的涉案房产占用费为每月5091元，是根据中海外公司提交的有效期为2019年3月15日至2020年3月15日的估价报告，该报告已过有效期，不具有证据效力，一审以此报告认定的金额错误。 中海外公司辩称：一、《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的依据，案涉房屋在《不动产登记簿》上显示的物权人为中海外公司，据此中海外公司享有占有、使用、收益、处分案涉房产的权利，但自2004年房屋竣工时，汪四意就采取非法锁门，堆放杂物、非法出租给他人等手段长期侵占案涉房屋，依据《物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，汪四意应立即搬出、腾让、返还房屋。二、汪四意和方滨在未经中海外公司许可的情况下，私自改变房屋原有内部装饰装修与使用功能，属侵权行为，《侵权责任法》第十五条规定了承担侵权责任的主要方式有：返还财产、恢复原状、赔偿损失等，据此汪四意与方滨应将案涉房屋恢复原状，将房屋内私自添加的设备设施拆除并搬离。三、《物权法》第三十九条规定了不动产所有人依法享有占有、使用、收益、处分该不动产的权利，汪四意应赔偿因其非法侵占导致中海外公司不能占有并使用该房屋期间所产生的损失。综上，请求法院依法判决，维护中海外公司的利益。 方滨、程杨俊未向本院提出答辩意见。 中海外公司向一审法院起诉请求：1、判令汪四意、方滨停止侵权行为，立即腾让其非法侵占的安庆市××街××＃楼附房一层，并恢复至原状；2、判令汪四意赔偿中海外公司经济损失（房屋占用费）人民币483676元（暂计算至2017年7月），并请求按此标准计算至付清之日止；3、本案诉讼费用由汪四意、方滨承担。 一审法院认定事实：位于安庆市大观区××街××＃楼××房××层××室××室××室房屋（门牌号玉虹街74-3、74-4，面积177.36ｍ²）由建联公司开发建设，该房竣工后，建联公司与汪四意由于工程款产生纠纷，汪四意自2004年起占有该房屋。2006年11月，安庆市人民政府国有资产监督管理委员会通过国有股权转让，将持有的建联公司100%国有股权全部转让给中海外公司，2007年2月7日，建联公司名称变更为中海外公司。2009年9月，安庆市不动产登记中心对位于安庆市××街××＃楼附房进行了产权登记，并颁发了房地产权证，权证字号为房地权宜房字第3××6号，登记的权利人为建联公司。2017年6月，中海外公司将安庆市××街××＃楼附房一层1室、2室、3室房产变更登记至其名下，权证字号为皖（2017）安庆市不动产权证第60043282号，权利人为中海外公司。2012年3月13日，中海外公司荷仙桥项目部给汪四意出具答复函，内容为“一、双方协商同意分两步走。在××期××街××＃楼××层××＃××＃××房，时间最迟不超过2012年3月20日。室内杂物由你安排在约定让房时间内搬清运走。二、第二步双方再协议解决剩下几间门面房问题。时间安排从2012年3月20日至6月20日以内”。在该答复函上加盖的公章为“中海外公司荷仙桥项目部工程专用章”。2012年9月18日，汪四意与程杨俊签订协议，约定：汪四意欠程杨俊材料款38.8万元未付，为补偿程杨俊经济损失，汪四意将涉案房屋无偿给程杨俊使用五年，使用时间自2014年12月1日至2019年11月30日止。2017年3月6日，程杨俊与方滨签订一份《合作协议》，约定：程杨俊与方滨合作开饭店，程杨俊提供涉案门面作为饭店经营地点，方滨提供涉案门面装潢及饭店所有设备的投资资金。随后，程杨俊、方滨对案涉门面进行装潢，在装潢期间，中海外公司分别于2017年3月22日、4月7日在房屋门口贴告示表示该房屋属其所有，要求停止施工。2017年8月7日，中海外公司将汪四意、方滨诉至安庆市大观区人民法院，要求汪四意、方滨腾让涉案房屋及汪四意赔偿房屋占用费损失等，后于2017年8月16日申请撤回起诉。2017年8月16日，中海外公司以汪四意、方滨为被告再次向原审法院提起诉讼，要求汪四意、方滨腾让涉案房屋及汪四意赔偿经济损失（房屋占用费），原审法院审理后作出判决，汪四意对判决不服，提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后裁定发回原审法院重审；原审法院依法重新组成合议庭进行了审理，并作出判决，汪四意对判决不服，再次提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后再次裁定发回原审法院重审；原审法院依法重新组成合议庭进行了审理，并于2019年9月24日作出（2019）皖0803民初1816号民事裁定书，认为该案物权保护纠纷被告强占他人房屋的行为涉嫌刑事犯罪，不属于民事纠纷，裁定驳回中海外公司的起诉。2020年10月13日，中海外公司以汪四意、方滨为被告再次诉至原审法院，要求判如所请。审理中，原审法院依法追加程杨俊作为本案第三人参加诉讼，中海外公司明确表示本案对程杨俊无诉求，本案诉求不及于程杨俊。另查明，2019年4月3日，程杨俊、方滨以汪四意为被告诉至原审法院，要求汪四意赔偿涉案房屋的装潢损失及投资损失。原审法院经审理后于2019年8月30日作出（2019）皖0803民初1199号民事裁定书，认为根据合同的相对性，方滨作为原告主体不适格，裁定驳回方滨起诉。并于2020年3月16日作出（2019）皖0803民初1199号民事判决书，认为程杨俊在涉案房屋内投资的设备及财产设施在评估日及相关前提下的评估价值为165827元，其中装饰工程价值为110447元，设备和财产价值为55380元，装饰工程无法剥离及再次使用，系程杨俊客观发生的投资损失，而投入的设施设备可搬离、拆除，可重复再次利用，不影响程杨俊的物权权利，设备财产价值不应作为程杨俊的投资损失，故认定程杨俊的装潢、投资损失为装饰工程价值110447元和鉴定费12000元，共计122447元，判决汪四意支付程杨俊赔偿款122447元。汪四意不服该判决提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后，于2020年6月1日作出（2020）皖08民终994号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，方滨表示上述的设备和财产仍在涉案房屋内。再查明，中海外公司委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案玉虹街4＃楼附房一层1室、2室、3室房屋2009年9月至2017年7月的租金价值进行了评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年3月4日出具了房地产估价报告，估价结果为：位于玉虹街**楼附房******、3室非住宅用房自2009年9月至2017年7月在价值时点的租金价值为483676元。另在该房地产估价报告中载明：应委托方要求，本次评估不考虑估价对象内部桌椅、冰柜等物品以及室内装潢，设定估价对象为毛坯状态进行评估。 一审法院认为，案件争议焦点：一、汪四意、方滨是否应当恢复房屋原状，并腾让涉案房屋；二、汪四意是否应当赔偿中海外公司房屋占用费损失。关于焦点一，汪四意、方滨是否应当恢复房屋原状，并腾让涉案房屋的问题。中海外公司对案涉房屋进行了不动产登记并取得了不动产权证，对案涉房屋拥有所有权，享有直接支配和排他的权利。汪四意、方滨未经权利人中海外公司同意，无正当理由占有案涉房屋，对涉案房屋进行装潢，应当恢复房屋原状，并腾让占有的案涉房屋，返还给中海外公司。汪四意辩称其为合法占有涉案房屋，未能提交证据证实，汪四意提交的答复函上加盖的系中海外公司荷仙桥项目部工程专用章，且在该答复函中也未明确表示汪四意可占有使用涉案房屋，故对汪四意的该抗辩意见不予采信。至于汪四意与中海外公司之间的工程款纠纷，权利人可以另行诉讼主张权利，不能直接占有案涉房屋。关于焦点二，汪四意是否应当赔偿中海外公司房屋占用费损失的问题。汪四意占有案涉房屋给中海外公司造成了经济损失（房屋占用费），应当予以赔偿。汪四意辩称中海外公司主张的房屋占用费损失已超过诉讼时效期间，中海外公司于2017年8月7日起诉向汪四意主张房屋占用费损失，此时应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定，即适用两年的诉讼时效期间，故2015年8月7日及之前的房屋占用费损失已经超过诉讼时效期间，中海外公司主张的房屋占用费损失应自2015年8月8日开始计算。中海外公司认为汪四意的占用行为属于持续性行为，应从侵权行为终了之日开始计算诉讼时效，因赔偿损失请求权属于债权请求权，依法应当适用诉讼时效规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，根据现有证据，中海外公司最迟在2012年3月就应当知道其权利被侵害，故对中海外公司的该意见不予采信。中海外公司委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋2009年9月至2017年7月的租金价值进行了评估，评估结果为涉案房屋自2009年9月至2017年7月在价值时点的租金价值为483676元，即月平均租金为5091元（483676元÷95个月），中海外公司主张按该标准计算占用费损失并无不当，故对中海外公司主张的房屋占用费损失自2015年8月8日起，按每月5091元的标准计算至实际让出房屋之日止。汪四意辩称安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的房地产估价报告由中海外公司单方委托评估，不应当被采纳，虽该份房地产估价报告系由中海外公司单方委托评估，但其委托的鉴定机构具有鉴定资质，设定的估价对象亦是以毛坯状态进行的评估，汪四意也未举出足以推翻鉴定结论的证据，同时其还明确表示不申请重新鉴定，故对汪四意的该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告汪四意、方滨于判决生效之日起二十日内将位于安庆市大观区××街××＃楼××房××层××室××室××室房屋恢复原状，并腾让给原告安徽省中海外房地产开发有限公司；二、被告汪四意于本判决生效之日起二十日内赔偿原告安徽省中海外房地产开发有限公司房屋占用费（自2015年8月8日起至房屋实际让出之日止，按每月5091元计算）；三、驳回原告安徽省中海外房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8555元，减半收取计4277.5元，由原告安徽省中海外房地产开发有限公司负担1377.5元，被告汪四意负担2900元。 二审中，汪四意提交安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第00354号民事判决书、安徽省安庆市中级人民法院（2014）宜民一终字第01478号民事判决书各一份，证明中海外公司荷仙桥项目部系中海外公司设立，具有清理原建联公司资产及债权债务的职能。中海外公司质证称：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，中海外公司荷仙桥项目部作为承包集体，其承包期至2009年6月30日止，期满后中海外公司没有对承包集体授权处理原建联公司的债权债务，故该证据达不到其证明目的。方滨、程杨俊未发表质证意见。本院对汪四意二审提交的证据真实性予以采信，能否达到其证明目的需综合全案认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,关于汪四意是否应当恢复房屋原状、腾让涉案房屋的问题。中海外公司对案涉房屋进行了不动产登记并取得了不动产权证，对案涉房屋拥有所有权，享有直接支配和排他的权利。汪四意上诉称其与中海外公司达成口头协议，案涉房产在工程款结清后交付，但由于工程款至今未结算完毕，故其占用案涉房产有正当理由。对此主张，汪四意未能举证证实，其提交的答复函中虽加盖了中海外公司荷仙桥项目部工程专用章，但并非中海外公司公章，并且答复函并未明确汪四意可占有使用涉案房屋，故其该项上诉理由不能成立。关于房屋占用费的标准问题。中海外公司提交了评估报告，评估报告是对2009年9月至2017年7月的租金价值所作评估，汪四意对此未提出反驳证据，且一审庭审中明确表示不申请重新评估，房地产市场价格虽有变化，但并无证据证明2017年7月以后房地产市场租金下降的事实，原判参照评估的租金价值按月计算确定房屋占用费标准，并无不当。综上，汪四意的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8555元，由上诉人汪四意负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 顺 审 判 员  刘梦灵 审 判 员  高 平 二〇二一年四月二十日 法官助理  丁 娟 书 记 员  吴 杰 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；