安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初349号 原告：安徽兴湃至美生活服务股份有限公司，住所地安徽省桐城市太阳城明珠广场15#103室，统一社会信用代码913408816789134954。 法定代表人：王小中，公司总经理。 委托诉讼代理人：金小虎，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告：齐继胜，男，1975年9月19日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司（以下简称兴湃服务公司）与被告齐继胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴湃服务公司委托诉讼代理人金小虎，被告齐继胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴湃服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业费2688元，能耗费175元，卫生费235元，违约金1290元；各项费用合计4388元。二、判令被告承担本案案件受理费、公告费、诉讼费等费用。事实与理由：原告于2015年05月01日，接受安徽省万邦置业有限公司的委托，从事对紫来花园小区的物业服务工作，并按合同约定对紫来花园小区提供物业服务。被告是紫来花园小区9#幢306室业主，从2017年02月01日至2020年12月31日止，被告一直拖欠原告物业服务费。多次催缴未果，原告依法提出起诉，现请求法院依法判如所请。 被告齐继胜辩称，我的物业费交到2017年1月31日止，但是到现在三年未交物业费原因是家里太阳能主管漏水，顺管道往下流，造成我家渗水，物品被浸泡，多次向物业反应，但是物业不闻不问。而且隔壁房屋墙面漏水，渗透到我家，造成我家装修过的房屋室内严重浸水，墙面发霉，我找过物业多次，但是到现在都未能解决问题，曾经我家人找物业要求开隔壁房屋的门，但是物业不配合开门，由于一直渗水没办法，我老婆磕坏了隔壁人家的玻璃，才进入隔壁人家将下水道清理疏通。我去年年底买了电瓶车放在车库，但是车子被别人划坏，我要求查看监控，但是物业讲监控摄像头损坏了。综上，物业服务既然不到位，那我交物业费干什么。 经审理认定事实如下：被告系桐城市紫来花园小区9号楼306室业主，该户住房面积为114.41平方米，紫来花园小区未成立业主委员会。2014年3月30日，案外人安徽万邦置业有限公司与原告签订《桐城市孔城镇紫来花园小区前期物业服务合同》，约定安徽万邦置业有限公司选聘原告对紫来花园小区提供前期物业服务事宜，服务期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，该合同中详细记载了物业服务的内容与质量、服务费用等项：“第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务。包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和修理……8、物业档案资料管理；”、“第三条：乙方提供的物业管理服务应达到桐城市城区住宅物业综合服务C级标准。”、“第四条本物业管理区域物业服务收费用包干制方式……（1）多层住宅：0.45元/月·㎡，高层住宅0.5元/月·㎡……。”2016年4月18日，桐城市物价局发文桐价函【2016】16号《关于同意“紫来花园”小区前期物业服务收费标准备案的函》载明，物业综合服务费按每个月0.50元/㎡标准计算。被告自2017年2月1日起至今未交纳物业服务费。另原告在物业服务过程中，确实存在服务不完善之处，如电梯、楼道卫生脏乱及堆放杂物，在公共服务区有垃圾滞留现象，绿化地带被居民种菜，楼道电瓶车充电存在安全隐患等。 上述事实，有原被告双方陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、催缴通知书照片、桐城市物价局桐价函（2016）16号收费备案函复印件、前期物业服务合同复印件、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，可予认定。 本院认为，原告与案外人安徽万邦置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系原告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原告作为物业服务机构，应当按照合同的内容提供相应的物业服务。在原告的物业服务过程当中，虽然提供了物业服务，但存在服务管理瑕疵，如公共服务区域垃圾未及时清理、绿化地带被居民种菜等问题，致使被告未及时缴纳物业费。被告作为物业服务管理对象，缴纳物业费是其基本义务，如业主不按时缴纳物业费，也会造成物业服务企业资金周转不当，服务质量下滑的恶性循环。被告以原告物业服务存在瑕疵而拒交物业费，确有不妥，也缺乏法律依据。综合考虑原、被告双方在履行物业服务过程中均存在违约的情形，本院对原告主张的物业费酌减30%，对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据桐城市物价局文件及物业服务合同的价格标准，本院综合认定被告自2017年02月01日至2020年12月31日应当缴纳的物业费为2688元（114.41㎡×0.5元/月·㎡×47个月），能耗费175元，卫生费235元（5元/月×47个月），合计3098元，故本案中被告应当向原告支付物业费等各项费用合计2169元（3098元×70%），审理中，原告同意在物业费中扣除于2016年9月12日多收取被告水费24元，即被告尚应支付原告2145元。被告主张要求原告维修其房屋漏水等质量问题，不属于原告物业服务范围，对被告这一意见，本院不予采纳，但可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过）第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告齐继胜于本判决生效后十日内给付原告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司自2017年02月01日至2020年12月31日止的物业服务费、能耗费、卫生费合计2145元。 二、驳回原告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告齐继胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  桂玉祥 人民陪审员  戴泽正 人民陪审员  崔 佳 二〇二一年四月十二日 法官 助理  李媛媛 书 记 员  李媛媛 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过） 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。