四川省开江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1723执异7号 案外人：尹胜敏，女,汉族,生于1962年5月10日,住四川省开江县。 申请执行人:何亮,男,汉族,生于1986年1月18日,住四川省达川区。 被执行人:四川城普房地产开发有限公司(原开江县综合房地产开发有限公司)，住所地开江县普安镇滨水景观北路一段，统一社会信用代码：9151172345239166E。 法定代表人:陈建平。 第三人:四川蜀汉置业有限公司，住所地：成都市武侯区栖霞路1号附26号1层，统一社会信用代码：91510000356265480H。 法定代表人:陈立刚。 第三人:陈通志,男,汉族,生于1952年7月29日,住四川省开江县。 本院在执行申请执行人何亮与被执行人四川城普房地产开发有限公司（原开江县综合房地产开发有限公司）、第三人四川蜀汉置业有限公司、陈通志建设工程合同纠纷一案中，案外人尹胜敏提出请求裁定中止对开江县××镇××栋××楼××号商品房的执行，并将该房屋归还案外人尹胜敏的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人尹胜敏称，案外人尹胜敏与四川城普房地产开发有限公司（开江县房地产综合开发公司阳光阁项目部）签订《阳光阁商品房认购协议书》（以下简称“协议”）。协议主要内容:案外人尹胜敏购买开江县××镇××栋××楼××号商品房××,建筑面积112.06平方米,单价300元,总房款336180.00元。申请人于签订协议当天付清购房款336180.00元。2017年又补交了开发商取名的自救款100000元。据此,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,应当认定上述《阳光阁商品房认购协议书》为商品房买卖合同。2018年9月18日,何亮、开江县综合房地产开发有限公司、陈通志、四川蜀汉置业有限公司由开江县人民法院执行员孙昌礼、田洪飚主持达成协议,并根据达成的协议制作了《执行笔录》,将案外人尹胜敏购买的上述商品房执行给执行申请人何亮,严重损害了案外人尹胜敏的合法利益。尹胜敏是案外人,贵院将其合法购买的财产予以错误执行,该执行行为严重侵害了案外人尹胜敏的合法权益。为此,根据《民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条等有关规定,依法提出执行异议,申请贵院立即裁定中止对上述财产的执行,支持案外人的申请请求! 申请执行人何亮没有答辩。 被执行人四川城普房地产开发有限公司称，本案所涉房屋在原何亮与四川蜀汉置业有限公司、陈通志之间80万元保证金一案中,已经执行给了何亮。1、原开江县房地产综合开发公司阳光阁项目部系四川蜀汉置业有限公司和陈通志投资开发修建,自行投资、自主经营、独立核算、自负盈亏,修建房屋归四川蜀汉置业有限公司所有,出售款项也归四川蜀汉置业有限公司所有。2、何亮原80万元保证金也是陈通志收取、四川蜀汉置业有限公司使用,应当由陈通志或者四川蜀汉有限公司偿还。3、本案所涉房屋已经由四川蜀汉置业有限公司和陈通志已经抵偿给何亮,四川蜀汉置业有限公司、陈通志、开江县人民法院均对抵偿房屋进行了确认,各方并且在人民法院达成了协议。4、四川蜀汉置业有限公司和陈通志将争议房屋抵偿给何亮,四川蜀汉置业有限公司和陈通志应当知道其房屋出售情况和抵偿情况。如果四川蜀汉置业有限公司和陈通志错误将已经预售的房屋抵偿给何亮,本案也应当由四川蜀汉置业有限司和陈通志负责解决,与四川城普房地产开发有限公司无关。四川蜀汉置业有限公司和陈通志在开发修建普安“阳光阁”项目时,挂靠在原开江县房地产综合开发公司名下,但四川蜀汉置业有限公司成立后,该项目和陈通志开发的其它项目均以四川蜀汉置业有限公司名义开发建设,双方已经解除挂靠关系,人民法院已经有多个判决予以确认双方曾经的挂靠关系,解除了双方的挂靠关系。“阳光阁”项目在前两年因为种种原因一直向有关部门反映,建设主管部门多次组织开发公司与业主协商,明确四川蜀汉置业有限公司系责任主体,也是该公司完善的项目后续所有工作,由该公司负责为购房户办理不动产登记手续。综上所述:四川城普房地产开发有限公司在本案中不应当承担任何责任,“阳光阁”项目不是公司开发经营、也不是公司管理、收益也不归公司所有,公司既不是所有人也不是经营者。该项目应当由四川蜀汉置业有限公司和陈通志承担全部责任,并完善相关手续。 第三人四川蜀汉置业有限公司辩称，一、关于阳光阁商品房认购协议书问题，该认购协议书是以房抵债协议书,不是购房协议书,尹胜敏没有交纳B幢20层6号房的收据上的购房款336180元,而是陈通志借尹胜敏21万元未还而抵偿的,尚差的部分尹胜敏并未补交。二、关于开江县人民法院(2015)川1723执291号执行裁定书问题，该裁定是以房抵债裁定,是根据开江县综合房地产开发公司、陈通志、何亮在2018年1月2日达成的和解协议,公司作为担保单位盖了章,承担担保责任,根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第6条规定,当事人达成以物抵债协议人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定,因此,该裁定于法无据,公司的担保责任同样无法律依据。三、关于执行笔录问题，公司不知晓,未在该笔录上盖章签字,是陈通志、公司和何亮擅自变更了裁定书确认内容,即A幢19楼1号调整为B幢20层6号,因此,我公司不再承担保证责任。四、阳光阁B幢建设工程,房地产公司未取得国有土地使用证和建设工程规划许可证,系违章建筑。 第三人陈通志辩称，尹胜敏就其所购买的阳光阁商品方B幢一单元20层6号住房一套的房屋买卖合同纠纷一案正在开江县人民法院审理中,尚未审结,该案的主要事实是:1、该商品房认购协议书第8条约定,甲、乙双方另行签定商品房买卖合同,但本案未签商品房买卖合同,故不是商品房买卖合同,而是商品房预约合同。2、商品房认购协议的签订时间是2015年5月27日,交房时间是2016年6月30日,起诉时间是2020年12月1日,其起诉已超过了诉讼时效。3、退一步讲是商品房买卖合同,该合同是无效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的问题解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明的,与买售人签订的商品房预售合同,应当认定无效,与此同时,该商品房未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证,系违章建筑,应由主管部门先行处理。4、实际上该案不是房屋买卖合同,是以房抵债合同,即以房抵债协议。因陈通志借尹胜敏21万元未还,他人控告陈通志非法吸收公众存款罪,于2015年5月8日被关押在开江看守所由其委托的代理人黄永见经办的合同(协议),该协议载明的购房款336180元是房屋当时的价值,收据上的336180元尹胜敏没有交纳,是用21万元抵的那套房的部分款,其21万元的借条尹胜敏也没有退还给陈通志。该房没有交付给尹胜敏,更没有办理登记,尹胜敏不享有《阳光阁》B幢1单元20层6号住房的所有权,该房不具有排他性。 本院查明，案外人尹胜敏（乙方）与原开江县房地产综合开发公司阳光阁项目部（甲方）签订《阳光阁商品房认购协议书》，该协议书约定案外人尹胜敏认购“阳光阁”Ｂ栋20层6号住房一套，建筑面积约112.06平方米，单价每平方米3000元，总金额336180元，付款方式为签订协议当日一次性付认购定金336180元，付款以甲方出具的收据为凭，交房时间为2016年6月30日。该协议书加盖有开江县房地产综合开发公司阳光阁项目部印章，代理人黄永见签字，尹胜敏签字，没有书写日期。2015年5月27日，原开江县房地产综合开发公司阳光阁项目部向案外人尹胜敏出具336180元的收款收据。2017年3月8日，本院出具（2016）川1723执第291号执行裁定书查封了原开江县房××镇××栋的19楼第1、3（面积分别为110.64ｍ2107.68ｍ2），20楼2、3号（面积分别为83.46ｍ2107.68ｍ2）四套房屋。2018年9月3日，本院出具（2016）川1723执291号执行裁定书，对原开江县房××镇××栋的19楼第1、3（面积分别为110.64ｍ2107.68ｍ2），20楼2、3号（面积分别为83.46ｍ2107.68ｍ2）四套房屋抵偿给申请执行人何亮所有。2018年9月18日，申请执行人何亮与第三人陈通志在执行人员孙昌礼、田洪飚处达成协议，将（2016）川1723执291号执行裁定书中原开江县房××镇××栋的19楼第1、3，20楼2、3号四套房屋抵偿给申请执行人何亮所有××栋××楼××号××镇阳光阁Ｂ栋20楼6号抵偿给何亮所有，并将此情况记入执行笔录。同时查明，案涉的开江县普安镇阳光阁的房屋现没有合法登记也无商品房预售许可证明。案外人尹胜敏名下在开江县××住房。 本院认为，案外人尹胜敏主张其购买了阳光阁Ｂ栋20楼6号的房屋而享有合法权利，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条提出执行异议，请求中止对开江县××镇××栋××楼××号商品房的执行，并将该房屋归还尹胜敏。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中尹胜敏主张的权利是否能够排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。那么案外人尹胜敏与与原开江县房地产综合开发公司阳光阁项目部签订《阳光阁商品房认购协议书》是否是合法有效的书面买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。综上，依照上述法律规定结合本案的实际情况，案外人尹胜敏提出的执行异议理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人尹胜敏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈红斌 审判员  杨红梅 审判员  刘 超 二〇二一年四月十六日 书记员  顾 爽