山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1106号 上诉人（原审被告）：黄治，男，1977年4月9日出生，汉族，运城市盐湖区居民。 委托诉讼代理人：王旭彦，山西淳正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婉冰，山西淳正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄国丽，女，1965年4月23日出生，汉族，运城市盐湖区居民，现住运城市盐湖区. 被上诉人（原审原告）：张国清，男，1993年7月16日出生，汉族，河津市下化乡居民，现住万荣县。 委托诉讼代理人：张冬杰，山西均鑫律师事务所律师。 原审被告：牛春菊，女，1959年3月5日出生，汉族，运城市人民北路32号16号楼B座8层B室居民。 上诉人黄治、黄国丽因与被上诉人张国清、原审被告牛春菊房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄治上诉请求：一、撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初5310号民事判决第二项；二、改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由被告黄国丽承担。事实及理由：一、购房款的返还义务应由原审被告黄国丽承担。1、原审被告黄国丽应按《承诺书》承担责任。原审被告黄国丽、牛春菊向被上诉人张国清出具《承诺书》，明确约定“如有任何经济纠纷，全部由黄国丽承担”。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，依据基本的诚实信用原则，返还购房款的义务应由原审被告黄国丽承担。2、原审被告黄国丽应对委托行为的后果承担责任。一审庭审时，被上诉人张国清的哥哥张国旗作为证人出庭作证，当庭陈述“向黄治转账支付购房款，是经过黄国丽、牛春菊的同意”，结合原审被告黄国丽出具的《承诺书》内容，足以证明上诉人接收购房款的行为是受原审被告黄国丽的委托。委托关系与买卖合同关系是两种不同的法律关系，法律后果及法律责任的承担亦不应该相互混淆或重合。依据《民法总则》第一百六十二条、《民法通则》第六十三条第二款之规定，返还购房款的义务应由原审被告黄国丽承担。3、原审被告黄国丽已经收到了全部购房款，理应承担返还义务。被上诉人张国清在《原告张国清的证据目录》中书面自认“已付22万元的房款已转付卖方被告二、三”，在一审庭审时又再次当庭自认。被上诉人张国清的两次自认与上诉人一审时提交视听资料的证明目的能够相互印证，充分证明上诉人已将22万元购房款全部转交给了原审被告黄国丽，一审判决对该事实认定错误。黄国丽作为最终收款人及受益人，理应承担返还义务。二、人民法院对本案没有管辖权，应当驳回被上诉人张国清的诉讼请求。《润鑫佳苑购房协议书》第七条明确约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成时，提交运城市仲裁委员会仲裁。一审判决已然认定《润鑫佳苑购房协议书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”之规定，人民法院对本案就没有管辖权，依法应当驳回原告的诉讼请求。综上，一审法院在没有管辖权的基础上，判决上诉人与原审被告黄国丽共同返还被上诉人张国清12万元购房款的理据不足，望贵院在查明事实的基础上，依法改判。 黄国丽述称，1、黄治只给我10万元现金，剩下的钱我一分都没有收到。2、写合同的那一天写的承诺书，第二天才转的钱。 黄国丽上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，并改判为被上诉人黄治向被上诉人张国清返还购房款120000元；2、上诉费用由二被上诉人承担。事实及理由：原审法院在判决书第二项中判令上诉人与被上诉人黄治共同返还被上诉人张国清120000元购房款，上诉人认为没有事实依据。运城市盐湖区润鑫佳苑2号楼2单元203号商品房系山西鑫恒晟房地产开发有限公司（以下简称鑫恒晟公司）抵顶给原审被告牛春菊的房屋。上诉人接受牛春菊的委托后，在微信朋友群发布售房信息。被上诉人张国清经黄治介绍，与上诉人及牛春菊商定以240000元购买该套房屋，并由其兄张国旗通过微信向黄治转账5000元。2020年1月9日，张国清作为购房人在鑫恒晟公司提前加盖印鉴并填写相关内容的《购房协议书》上签名，并由牛春菊向张国清出具了一份加盖有鑫恒晟公司印章的购房款收据。当日，张国清又向黄治的银行卡转账215000元，加上之前微信转账的5000元，共计交给黄治220000元，但黄治仅交给上诉人100000元。在原审期间，虽然黄治声称其已将220000元全部提现后交给了上诉人，但却不能提供有效证据，原审判决也认为其证据不足，况且，牛春菊作为该套房屋的出卖人，已向黄治提供了自己的银行账户，黄治在代收房款后，应当转至牛春菊的银行账户，而不是舍近求远，到银行提现后再交给上诉人。可见黄治的说法不仅不是事实，而且违背常理，根本不能认定。既然张国清支付的220000元购房款中的120000元在黄治手里，房屋买卖关系被认定无效后，就应由黄治承担返还责任。但原审判决在已经认定“黄治关于将另外12万元交给黄国丽的现有证据不足”的情况下，竟然判令上诉人与黄治共同返还张国清购房款120000元，这不仅不符合事实，而且前后矛盾。基于以上理由，上诉人认为原审判决第二项是错误的。为此，现提起上诉，请求二审法院依法撤销该项判决并予以改判，以维护上诉人的合法权益。 黄治辩称，上诉人黄国丽所述事情多与实际情况不符。一、张国旗在一审庭审作证时明确“将22万元购房款向黄治转账支付是经过了黄国丽与牛春菊的同意”，否则，张国旗、张国清在明知房屋所有权人不是答辩人的情况下，又不经过房屋所有权人的同意，怎么敢、怎么可能放心的将22万元全部向第三人支付？二、答辩人一审期间提供了与张国旗的通话录音，足以证明在2020年5月份，在黄国丽否认收到购房款时，答辩人就曾约三人当面对质，黄国丽在当面对质及与张国旗的通话过程中均认可收到了全部购房款，并多次表示“如果黄总没有把钱给我，我怎么可能把合同和收据给你”，足以证明，黄国丽收到了答辩人转交的全部购房款，黄国丽所称的只收到10万元纯属胡说。况且，黄国丽最开始时是否认收到所有购房款，后考虑到在银行给付的10万元有银行监控时，才又改口称只收到该10万元。黄治作为一个与双方当事人均没有利益往来的第三人，在收到购房款后，没有理由不全额给付，这不符合常理。换个角度，即便黄治没有完全给付，那么在之后的几个月里，黄国丽应该给黄治要吧，可是，自签订合同至2020年5月份黄国丽否认之前，黄国丽、牛春菊与张国清、张国旗一直在协商办理房屋入住等相关手续，从来没有人跟黄治提起过购房款没有付清之事，黄国丽或牛春菊更是从来没有问黄治要过，这合理吗？只有一种解释，那就是钱已付清。三、黄国丽、牛春菊声称曾向答辩人提供了牛春菊的银行账户，可是即没有证据予以证明，而且牛春菊在二审调解时，面对答辩人的质问哑口无言，足以证明：不论是牛春菊还是黄国丽，均没有因该起房屋买卖事宜而向黄治明确收款账号，否则，既然有收款账号，那么张国清、张国旗就应该直接转账支付，何需让无偿帮忙的第三人黄治代为收取转账款，再取现金交付给黄国丽这么麻烦？这显然是不符合常理的。四、依据合同相对性原则，在合同无效的情况下，返还义务应当由合同相对方即鑫恒晟房地产公司来承担。依据黄国丽自愿出具的承诺书，还款义务应当由黄国丽来承担，事关诚信与市场秩序的稳定，没有理由以判决的形式来否定承诺书的真实与自愿性。五、即便黄国丽认为黄治应当承担责任，也是基于双方的委托关系而承担，依法应当另案起诉，而不是在本案的房屋买卖纠纷案件中处理。综上，黄国丽的上诉理由于于法无据，于理不通，望贵院在查明事实的基础上，依法驳回黄国丽的上诉请求。 张国清针对二上诉人的上诉辩称，一、本案一审至今天二审，上诉人和答辩人均无争议事实是十分清楚的，上诉人黄治的上诉理由及上诉请求，根本不尊重本案一审所举的证据能证明的法律事实，其请求依法不能支持。1、经一审举证质证的书面合同即《润鑫佳苑购房协议书》上的（乙方）买方即答辩人系本案双方当事人在未经过协议书甲方“山西鑫恒晟房地产开发有限公司”的知悉并同意下，私自将合同上乙方名字用刀片刮掉后，将合同上乙方名字改写成本案答辩人名字。双方当事人对此私自更改的过程均予以承认，故对该协议书真实性是不能认定的。而今天二审中上诉人黄治竟然以此私自更改协议为根据，认定法院对该案没有管辖权，纯属其无事实根据的主观臆断，其上诉理由明显不能成立。2、当事人私自更改的《润鑫佳苑购房协议书》因买卖房屋标的是小产权房，依法应认定协议是无效的。故答辩人要求返还已支付的22万元房款是应依法支持的。答辩人一审所举付款凭证足以证明均由上诉人黄治作为中介人收取。而其述称22万元均付给另一个上诉人黄国丽，却没有相关付款证据能予以印证其所口头陈述真实性，黄国丽也予以明确否认。故上诉人黄治应承担返还房款12万元责任毫无争议。二、本案上诉人黄国丽一是仅承认收取上诉人黄治给付的房款10万元，但上诉人黄治无法举证证明另外房款12万元也付给了上诉人黄国丽，故答辩人认为本案房款12万元可判决由二上诉人共同归还，也可判决由上诉人黄治一人归还。反正，答辩人作为买卖小产权房的受害者，为了图便宜买房，结果房子得不到，已付的房款22万元及产生的借贷损失至今均没有着落，教训既深刻又惨痛。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。 牛春菊针对二上诉人的上诉述称，涉案房产当时是顶给黄国丽，黄国丽将房子卖多少钱与我无关。张国清将买房款应该给我，但是张国清将钱却转给黄治。 张国清向一审法院起诉请求：1、依法判决原告和被告黄国丽、牛春菊签订的房屋买卖合同无效。2、判令三被告共同返还已付的房款22万元及自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日的利息。3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：原告张国清委托其兄张国旗为其在运城买房。后张国旗看到和其同一小区的黄治微信朋友圈转发的润鑫佳苑小区房屋出售的消息，便联系黄治。经黄治介绍，由原告以24万元的价格购买被告黄国丽代为出售的位于运城市盐湖区润鑫佳苑2号楼2单元03号的房屋。2020年1月5日，张国旗通过微信转账给被告黄治5000元定金；2020年1月9日，原告和三被告在被告黄国丽经营的珠宝店，几人经过用刀片扣除他人姓名的办法，让原告在编号为袁-08的《润鑫佳苑购房协议》乙方处签名，经当庭核实，该协议书乙方的签名系没有经过甲方山西鑫恒晟房地产开发有限公司的同意，私自更改后形成。被告牛春菊给原告张国清出具一张收款收据载明“收款单位：张国清，人民币：297920元，收款事由：润鑫佳苑2-2-203号房款，经办牛春菊。”并加盖了山西鑫恒晟房地产开发有限公司的公章。同日，被告黄国丽和被告牛春菊出具一份承诺书：本人牛春菊于2020年1月9日自愿将坐落于润鑫佳苑2号楼2单元203室出售给买方张国清，此房款已一次性付清，如有任何经济纠纷导致给买房造成的一切经济损失全部由黄国丽承担后果黄国丽、牛春菊。二人还出具一份承诺书载明：润鑫佳苑2号楼2单元203合同条款中更改部分经牛春菊和黄国丽同意，同意更改。当日，张国旗转给黄治尾号为7167的工商银行卡17万元，通过微信转给黄治4.5万元。 同时查明：涉案的润鑫佳苑小区并没有办理商品房预售许可证等相关手续。庭审中，被告黄国丽辩称仅收到被告黄治交给其的10万元。黄治称收取原告的22万元已全部交给黄国丽。二人关于22万元房款给付情况说法不一。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条、第四十条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。房地产转让，应当签订书面转让合同。合同中应当载明土地使用权的取得方式。本案中，原告张国清、被告黄国丽、牛春菊在山西鑫恒晟房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，且未参与买卖的情况下，被告牛春菊、黄国丽以该商品房系该房产公司给牛春菊抵账房屋但未提供相关手续的情况下，通过更改合同乙方姓名的方式，让原告张国清在乙方处签字，黄国丽、牛春菊分别给原告出具保证书，被告黄治收取原告房款22万元，原告张国清并未实际取得房屋，上述一系列买卖商品房的行为，均违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，实属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告黄治虽不是商品房出售一方，但其收取原告22万元房款属实，其与黄国丽关于收取22万元的房款是否全部交给黄国丽的说法不一，黄国丽现仅认可10万元，黄治关于将另外12万元交给黄国丽的现有证据不足，应由黄国丽返还原告10万元，黄治、黄国丽共同返还原告12万元房款为宜。被告黄国丽除收取房款外，原告还为其出具2万元押金欠条一份，应一并返还原告。原告张国清同时将更改后的售房合同及牛春菊为其出具的收据一并返还黄国丽及牛春菊。原告在未审查涉案商品房屋是否取得合法证书的情况下，出资购买，未尽到合理注意义务，具有一定过错，故其要求三被告按同期银行贷款利率支付利息及逾期利息的诉讼请求，无理据支持，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张国清与被告黄国丽、牛春菊之间的商品房买卖行为无效。二、被告黄治、黄国丽于本判决生效后十五日内共同返还原告张国清购房款十二万元。三、被告黄国丽于本判决生效后十五日内返还原告张国清购房款十万元。四、原告张国清将双方更改的《润鑫佳苑购房协议》及收款收据返还被告黄国丽、牛春菊；被告黄国丽返还原告2万元押金欠据一份。五、驳回原告张国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4612元，减半收取2306元，由被告黄治、黄国丽共同负担。 二审期间，上诉人黄治提供张牧证人证言一份，证明：黄国丽拿了一个烧鸡及礼盒，让其转交给黄治。黄国丽质证认为，手续是前一天写好的，第二天才交易，送礼品、感谢与这套房子无关。张国清质证认为，证人当庭证言根本不能证明本案二上诉人之间何时付款、付款的金额等事实。因张牧的证言与本案没有关联性，本院对张牧的证人证言不予采信。 本院认为，当事人争议的焦点为：原审判决二上诉人共同承担12万元的返还责任是否正确。 原审查明，张国清为购买房屋支付给中间人黄治22万元，后黄治将其中10万元交付给黄国丽，对剩余12万元，上诉人黄治称在其车上取的现金交付给黄国丽，黄国丽予以否认，黄治未能提供相应证据证实。二审中，上诉人黄治亦未提供新证据证明其已将该12万元交付给黄国丽，原审判决二上诉人对该12万元共同承担返还责任并无不当。上诉人黄治与上诉人黄国丽之间的纠纷应由其双方另行处理。 一、二审查明，《润鑫佳苑购房协议书》系涉案各方当事人以他人的购房协议书伪造的协议书，该协议书中约定的管辖条款也应无效，故，上诉人黄治在上诉状中提出的原审法院对本案没有管辖的理由不能成立，本院不予支持。 综上，二上诉人上诉请求无事实依据和法律依据，不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5400元，由上诉人黄治负担2700元，由上诉人黄国丽负担2700元。 本判决为终审判决。 审判长  高军武 审判员  王玉林 审判员  张 杰 二〇二一年四月二十六日 书记员  李 聪