安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1821民初713号原告：中国农业银行股份有限公司郎溪县支行，住所地安徽省郎溪县建平镇中港路119号，统一社会信用代码913418218533453691.负责人：赵明旺，系支行行长。委托诉讼代理人：杨明，安徽秉度律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟光耀，安徽秉度律师事务所律师。被告：池敏，女，1979年8月25日出生，汉族，住郎溪县。委托诉讼代理人：张军，安徽南宣律师事务所律师。被告：郎溪德源房地产开发有限公司，住所地郎溪县建平镇大岩路西侧，统一社会信用代码91341821MA2RGTRA5T。法定代表人：王军，系公司执行董事。委托诉讼代理人：周杰，系公司员工。原告中国农业银行股份有限公司郎溪县支行（以下简称“农业银行郎溪支行”）诉被告池敏、郎溪德源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。原告农业银行郎溪支行委托诉讼代理人翟光耀，被告池敏的委托诉讼代理人张军，被告郎溪德源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农业银行郎溪支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告池敏偿还借款本金899352.5元及利息26514.36元，并以899352.5元为本金自2020年12月17日起至实际给付之日按年利率8.82%计算利息；2、判令被告池敏承担原告为实现债权所支付的律师费1000元；3、判令被告郎溪德源房地产开发有限公司对上述第1项、第2项诉请承担连带清偿责任；4、判令原告有权对被告池敏提供抵押的位于郎溪县建平镇涛峰路碧桂园18幢1单元702室房屋折价或者变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2019年7月29日池敏因购买房屋需要，与农业银行郎溪支行订立《个人购房担保借款合同》，向农业银行郎溪支行价款92万元，合同约定借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款担保方式为抵押，抵押物为郎溪县建平镇涛峰路碧桂园18幢1单元702室房屋。第11.8条约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用。2019年8月1日农业银行郎溪支行向池敏发放贷款92万元，借款凭证载明执行年利率为5.88%，逾期年利率为8.82%，借款期限内，池敏归还了部分借款本息后开始逾期，经原告多次催要，池敏均未偿还，严重侵害原告的合法利益，特提起诉讼。池敏在庭审中辩称，1.池敏确实购买住房并签订了金融借款合同，现因丈夫涉嫌犯罪，待判决无罪后再偿还借款；2.关于自2020年12月17日起至给付之日止按年利率8.82%计算利息没有法律依据；3.案涉房屋没有进行抵押，不符合实现抵押权的条件。郎溪德源房地产开发有限公司辩称，1.依据民法典关于担保制度的规定，本公司担保责任已解除，农业银行郎溪支行应就案涉房屋行使抵押权。依据最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释第52条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿。经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预购登记之日起设立，案涉房屋已办理所有权的初始登记，且已于2019年8月11日办理完毕房屋抵押预告登记。由此可知农业银行郎溪支行自预告登记之日起，即已获得了案涉房屋的抵押权。本公司曾与农业银行郎溪支行签署一手房贷款业务银企合作协议，协议第6.3.1条明确约定本公司担保期限为个人住房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，是该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止，结合民法典关于担保制度的司法解释，可是农业银行郎溪支行以自该案涉房屋预告登记之日起，即获得案涉房屋的抵押权，农业银行郎溪支行现已可通过行使抵押权来获得自身债权清偿，本公司阶段性担保责任已经解除；2.农业银行郎溪支行曾拒绝配合提供登记原件材料，不正当阻止本公司办理该案涉房屋权属证书及正式抵押登记，无故拖延本公司阶段性担保责任期限，该案涉房屋权属证书及正式抵押登记，由本公司委托第三方机构代为办理，第三方机构工作人员向本公司告知，在办理相关权属证书过程中，遭到农业银行郎溪支行无理由拒绝，提供预抵押登记原件材料，而预抵押登记原件材料是办理房屋权属证书及正式登记所必须提供的材料之一。依据中华人民共和国民法典第150条附条件的民事法律行为。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。农业银行郎溪支行在本公司正常办理房屋权属证书及正式抵押登记过程中，无故阻挠，拒不提供相关原件材料，应当视为其为自身利益无故阻止本公司办理该案涉房屋权属证书，即正式抵押登记，致使本公司是担保期限延长，应当视为案涉房屋权属，抵押权登记已办理完，本公司阶段性担保责任已到期。综上农业银行郎溪支行应当通过行使抵押权除至该案涉房屋，以尽早使自身债权得以清偿，而并非在本公司担保责任已解除的情况下，仍要求本公司承担连带保证，此行为无法律依据且严重侵害本公司合法权益，请求法院在准确认定事实的基础上依法判决。农业银行郎溪支行向法庭提交的证据为：1.被告身份证复印件，证明两被告的身份信息；2.个人购房担保合同、借款凭证，证明农业银行郎溪支行与池敏之间成立金融借款合同关系，农业银行郎溪支行按照约定向池敏发放了借款本金，双方就借款利息、期限等内容作出了约定，并且郎溪德源房地产开发有限公司为池敏提供担保；3.不动产登记证明，证明池敏以位于安徽省郎溪县建平镇涛峰路东侧郎溪碧桂园18幢1单元702室房屋为涉案债务设立预告登记；4.委托代理合同，证明农业银行郎溪支行因实现本案债权支付律师费1000元；5.欠款明细，证明截止到起诉之日池敏的欠款金额。池敏的质证意见为：对证据1三性无异议；对证据2三性无异议，但借款凭证证明目的达不到，该借款凭证关于按逾期年利率8.82%计算系农业银行郎溪支行单方做出的，不是双方在个人购房担保借款合同当中所约定的，不具有法律效率，系是一种趁人之危的表现；对证据3中不动产登记证明系预告登记，不是抵押登记，不能作为实现抵押权的证明；对证据4三性无异议，但不能证明该费用已实际支付，应有相关的票据；对证据5三性无异议，具体数额以法院核实为准，关于以8.82%计算的利息应不予认同。郎溪德源房地产开发有限公司的质证意见为：对证据1、3三性及证明目的无异议；对证据2真实性合法性无异议，对其关联性有异议，此证据对于本公司与农业银行郎溪支行之间无关联，本公司对农业银行郎溪支行的阶段性担保责任应适用一手房贷款业务银企合作协议；对证据4因原告未提供真实有效的发票，故对真实性持有异议；对证据5因池敏欠款金额仅由农业银行郎溪支行系统查询，本公司无法查询该金额真实性，请求法院予以核实。郎溪德源房地产开发有限公司为了支持自己的辩解向法庭提交的证据：《一手房贷款业务银企合作协议》，证明本公司与农业银行郎溪支行之间的权利义务关系，应当依据该协议内容确定。农业银行郎溪支行的质证意见为：对该协议的证据三性无异议，但不能达到其证明目的，根据该协议第6.1.1条、第6.3.1条，郎溪德源房地产开发有限公司应当向农业银行郎溪支行承担保证责任，该约定与农业银行郎溪支行提交的个人购房担保借款合同的约定一致，印证了农业银行郎溪支行要求郎溪德源房地产开发有限公司承担保证责任的请求有事实和法律依据。池敏对该证据无异议。本院对当事人提交的证据认证为：农业银行郎溪支行及郎溪德源房地产开发有限公司提交的证据，内容真实，来源合法且与本案审理相关联，本院予以采纳。关于证明目的本院将在以下判定中再作认定。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日农业银行郎溪支行（甲方）与郎溪德源房地产开发有限公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》（编号：34900201800011506），第6.1.1条约定，为甲方向合作项目的购房人发放的住房贷款提供连带责任保证担保。第6.2条约定，乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款、利息、罚息、违约金、律师费等甲方实现债权的一切费用。第6.3.1条约定，为个人住房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2019年7月29日池敏、农业银行郎溪支行与郎溪德源房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，第1.7条约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分。第11.4发生下列情形之一的，贷款人有权…有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；…。第23条约定：借款金额为92万元。第25条约定：借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第31条约定：本合同项下借款以阶段性保证+抵押。由阶段性保证人郎溪德源房地产开发有限公司按连带责任保证，…第35条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。借款人、担保人声明：贷款人已依法向我方提示了本合同相关条款（特别是含有黑体字标题或黑体字文字的条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已经知悉并理解本合同相关条款。借款人池敏、贷款人农业银行郎溪支行、担保人郎溪德源房地产开发有限公司在合同签字盖章。2019年8月1日池敏在郎溪县不动产登记中心办理了预告登记【皖（2019）郎溪县不动产证明第0005762号】，农业银行郎溪支行于2019年8月1日向池敏发放贷款92万元，等额本息按月还款，执行利率为年利率5.88%；逾期利率为年利率8.82%，池敏自2020年7月开始逾期还款。另查明，池敏至今未接收所购房屋，未办理该房屋的不动产权证。本院认为，农业银行郎溪支行与池敏、郎溪德源房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》依法成立，合法有效，各方均应本着诚实信用的原则依约履行。农业银行郎溪支行依约向池敏发放了借款，但池敏未能按照合同约定期限及方式归还借款本息，其行为已构成违约，应依法承担相应的民事责任，农业银行郎溪支行宣布贷款提前到期并要求池敏归还尚未偿还的贷款本金借款本金899352.5元及利息26514.36元【计算至2020年12月16日。以899352.5元为本金自2020年12月17日起至实际给付之日按年利率8.82%计算利息】的主张，符合法律规定，本院予以支持。农业银行郎溪支行向本院提交了委托代理合同，虽未提交律师费票据，但农业银行郎溪支行已经委托律师参与本案的审理，应视为已经实际发生，且律师费用1000元未按诉讼标的额收取，应认为农业银行郎溪支行为实现债权支付的合理费用，本院对此予以支持。郎溪德源房地产开发有限公司作为担保人，在池敏未按期归还贷款时也未主动履行担保责任，其行为已构成违约，故农业银行郎溪支行请求郎溪德源房地产开发有限公司承担连带责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，抵押权应当自登记时设立，在本案中池敏未对抵押物所有权首次登记，抵押权未设立，故农业银行郎溪支行要求对抵押物行使优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告池敏于本判决生效之日起三十日内一次性归还原告中国农业银行股份有限公司郎溪县支行借款本金899352.5元及利息26514.36元【计算至2020年12月16日。以899352.5元为本金自2020年12月17日起至实际给付之日按年利率8.82%计算利息,具体数额以中国农业银行股份有限公司C3信贷管理系统计算为准】；二、被告池敏承担原告中国农业银行股份有限公司郎溪县支行为实现债权支付的律师费1000元；三、被告郎溪德源房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告郎溪德源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告池敏追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郎溪县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13070元，由被告池敏、郎溪德源房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  张晓武人民陪审员  林留珠人民陪审员  乐爱荣二〇二一年四月二十七日书 记 员  吕倩文