淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初313号原告：季波，男，汉族，1993年6月7日出生，住淮安市清江浦区。原告：徐正荣，女，汉族，1992年10月27日出生，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：徐健，江苏铭彦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王艳，江苏铭彦律师事务所律师。被告：淮安永业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区明远西路18号，统一社会信用代码913208000676744562。法定代表人：范海根。委托诉讼代理人:卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋曼丽，江苏典业律师事务所实习律师。第三人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市水渡口大道16号。负责人：陈亚明，该分行行长。委托诉讼代理人：杨华，女，汉族，1981年4月10日出生，居民身份号码320802198104102026，该分行公司律师，住淮安市清江浦区。原告季波、徐正荣与被告淮安永业置业有限公司（以下至判决主文前简称永业置业公司）与第三人江苏银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称江苏银行淮安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告季波及两原告共同委托诉讼代理人徐健，被告永业置业公司的委托诉讼代理人卜巧莹，第三人江苏银行淮安分行的委托诉讼代理人杨华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季波、徐正荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；被告返还原告购房首付款20万元;2.被告赔偿原告购房款40万元的资金占用利息，按照中国人民银行同期基准利率的标准，从2018年9月29日计算至判决生效止（暂定48000元）；3.被告返还原告已偿还按揭贷款本金27835.57元及利息20621.33元(具体数额至判决生效时原告实际偿还数额为准）；4.被告偿还第三人江苏银行本案所涉剩余贷款本金及利息；5.被告承担本案的诉讼费用。后原告增加诉讼请求：6、判令解除个人借款合同、不动产抵押合同。事实和理由：2018年9月5日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于淮安市清江浦区明远西路18号永业梦乐城3幢811室房屋出卖给原告，房屋总价40万元，房屋交付时间为2019年12月30日前，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。此后，原告按约支付了房屋首付款20万元，2019年1月1日，原、被告及第三人签订《房屋贷款合同》1份，贷款金额为20万元，同日，第三人将上述贷款支付给被告，原告从同年1月20日开始至2020年10月20日按约定向第三人偿还贷款本息，现被告逾期交房278天，被告承诺的学区房也无法兑现。原告与被告就解除合同及退房款等事宜协商未果，且合同约定违约金过低，所以原告要求被告承担原告购房款40万元的资金占用利息，原告故诉至法院。被告永业置业公司辩称：1、被告公司确有逾期交房行为，但是商品房买卖合同已经明确约定了违约责任的承担方式为已付购房款总金额的2%，该约定合法有效，应当恪守履行；2、鉴于原告主张违约金远低于实际损失，应当就自己造成的实际损失承担举证责任，举证不能的应承担不利后果，因为涉案的房屋为商品房买卖，购房的同时就必须支付对价，原、被告双方没有任何资金借用或占用的合意，因此原告主张的贷款利率的诉请不能得到支持；3、自2020年9月集中交房时，被告公司一直同意解除双方买卖合同并退还全部购房款及2%的违约金，涉案的3号楼已有20余户业主领取到相应的房款及补偿，原告的诉请之间重复杂糅，且第二项诉请表述错误，应当是按照全国银行间贷款报价利率LPR表述，计算的数额不准确，并且被告公司认为，自公司同意退房时其后扩大的贷款利息损失与永业公司无关，按照民法典相应的合同约定买受人即本案原告单方面导致。对于原告增加的诉请，涉及到原告和第三人的法律关系，被告不作答辩。原告在履行合同过程中也有逾期行为，双方签订商品房买卖合同是2018年9月29日，原告没有按照合同约定于5个工作日内向第三人递交案件贷款资料，导致了其20万元的按揭贷款于2019年1月1日才放款到账，合计逾期了76天，原告也应当承担逾期付款的违约责任，合计金额6480元。综上，请求法庭依法判决。第三人江苏银行淮安分行述称，原、被告及第三人签订的个人借款合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行相应的权利和义务，故对原告的第4项诉讼请求无事实和法律依据，其他诉讼与第三人无关，应当由法院依据判定，理由是根据原、被告与第三人签订的个人借款合同约定，原告作为借款人，被告为原告的借款提供了阶段性担保，故应当由原告及被告共同向第三人还款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，原告季波、徐正荣（买受人）与被告永业置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于房屋，房价款为40万元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签订本合同时支付首付款人民币20万元整，余款20万元整，买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户，非出卖人原因而导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原、被告分别在合同落款处签字或盖章确认。2018年9月29日，原告季波、徐正荣向被告永业置业公司支付购房款20万元，被告向原告出具发票1份，发票载明上述款项为预收购房款。2018年12月11日，原告季波、徐正荣（借款人）、被告永业置业公司（担保人）与第三人江苏银行淮安分行（贷款人）签订《个人借款合同》1份，约定贷款人向借款人发放人民币20万元，借款期限自2018年12月11日起至2028年12月11日；本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币借款基准利率4.9%上浮25%，执行年利率6.125%，合同利率随人民银行同期人民币借款基准利率调整按年调整，调整日为次年1月1日；本合同项下借款用于购买坐落于房屋，总价为40万元。担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证：保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质押权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止。合同另就还款方式、违约责任、担保范围等事项进行了约定。原、被告及第三人分别在合同相应处签字或盖章确认。当天，原告季波、徐正荣（甲方、抵押人）与第三人江苏银行淮安分行（乙方、抵押权人）签订《不动产抵押合同》1份，约定：为确保债务人季波于2018年7月11日起至2028年7月11日止，向江苏银行股份有限公司淮安分行发生的债权额20万元的主合同履行，甲方以位于淮安市房屋设定抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用全部债务清偿之日；抵押期限自2018年12月11日起至2028年12月11日止。原告季波、徐正荣及第三人江苏银行淮安分行分别在合同上签字或盖章确认。同日，双方就案涉房屋办理了预告登记，不动产登记证明载明，权利人为第三人江苏银行淮安分行，义务人为原告季波、徐正荣，担保范围详见合同。2019年1月1日，第三人江苏银行淮安分行按约向被告永业置业公司账户汇入20万元。原告季波、徐正荣自2019年1月20日起按约偿还贷款本息，截止至2021年3月20日，原告已向第三人偿还贷款本金34626.67元及利息24891元。另查，合同约定的交房期限届满后，被告未按约交付房屋，原告以被告违约为由，要求被告退房并解除双方于2018年9月29日签订的《商品房买卖合同》，被告虽同意原告退房要求，但未能就《商品房买卖合同》的解除时间与原告达成一致意见。后原告向本院提起诉讼，本院于2021年1月7日立案，并于当天向被告邮寄民事诉状、开庭传票等应诉材料，被告于2021年1月8日签收。再查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人签订的《个人借款合同》《不动产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同各方应按合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告永业置业公司应于2019年12月30日前交付案涉房屋，逾期超过90天的，原告有权解除合同。现被告逾期交房已超过90天，原告有权依据该合同约定解除案涉《商品房买卖合同》，但双方未能就合同解除时间达成一致意见，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本于2021年1月8日送达被告永业置业公司，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2021年1月8日解除。关于原告要求被告返还首付款并要求被告支付资金占用利息损失的问题。根据《民法典》的相关规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告已向被告履行付款义务，但被告永业置业公司未按照约定交付房屋，其行为属于违约，故原告依约有权要求被告返还已交付的购房首付款20万元。关于资金占用利息损失，虽《商品房买卖合同》中约定，因出卖人逾期交房导致买受人解除合同的，出卖人应按照买受人已付房款的2%向买受人支付违约金。但考虑到被告永业置业公司逾期交房期限较长，且至本案审理时仍在占用购房资金，合同约定的违约金计算标准显然不足以弥补原告损失，故原告要求以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算资金占用利息损失的主张，未超过法律规定，本院予以照准。虽被告抗辩原告存在逾期付款的事实，故主张其逾期付款产生的违约金应从中扣除，因本院对原告主张银行贷款的纷争期间的资金占用利息损失不予支持，原、被告双方的权益主张相互抵消，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。因此，对原告要求被告支付资金占用利息损失（该利息损失以20万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2018年9月29日计算至2019年8月19日；以20万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日止）的诉讼请求，不违反法律、行政法规的规定，本院依法予以支持，超出部分因不属于其可得利益损失范围，故本院不予支持。关于原告要求解除原、被告及第三人之间的《个人借款合同》《不动产抵押合同》的问题。因原告与被告、第三人签订《个人借款合同》系为支付案涉房屋购房款所需，现因被告迟延交付房屋，《商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就，《商品房买卖合同》现已解除，《个人借款合同》如继续履行，原告的合法权益难以保障，其结果显悖法理，故对原告要求解除《个人借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求解除《不动产抵押合同》的诉讼请求，因第三人江苏银行淮安分行的债权未能全部实现，解除该抵押合同的行为使该第三人的合法权益难以保障，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付原告已付的贷款本息并偿还剩余贷款本息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因被告未能按约履行交付房屋的义务，故案涉《商品房买卖合同》及《个人借款合同》均已解除，被告永业置业公司应当返还其已收受的购房贷款和购房贷款的本息。截止至2021年4月2日，原告已偿还第三人借款本金34626.67元、利息24891元，合计59517.67元，被告理应向原告支付，剩余本金165373.33元（200000元-34626.67元）及利息（该利息包含可能产生的罚息，以原告季波、徐正荣、被告永业置业公司及第三人江苏银行淮安分行于2018年12月11日签订的《个人借款合同》约定的标准，自2021年3月21日起计算至实际给付之日止）被告应当向第三人江苏银行淮安分行返还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告季波、徐正荣与被告淮安永业置业有限公司之间的《商品房买卖合同》于2021年1月8日依法解除。二、确认原告季波、徐正荣与被告淮安永业置业有限公司、第三人江苏银行股份有限公司淮安分行之间的《个人借款合同》于2021年4月6日依法解除。三、被告淮安永业置业有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起20日内向原告季波、徐正荣返还购房首付款20万元，并支付资金占用利息损失（该利息损失以20万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2018年9月29日计算至2019年8月19日；以20万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日止）。四、被告淮安永业置业有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起20日内向原告季波、徐正荣支付贷款本金34626.67元、利息24891元。五、被告淮安永业置业有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起20日内向第三人江苏银行股份有限公司淮安分行支付借款本金165373.33元及利息（该利息包含可能产生的罚息，以原告季波、徐正荣、被告淮安永业置业有限公司及第三人江苏银行股份有限公司淮安分行于2018年12月11日签订的《个人借款合同》约定的标准，自2021年3月21日起计算至实际给付之日止）。六、驳回原告季波、徐正荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5747元，本院减半收取2874元，由被告淮安永业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二一年四月六日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。