宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2021）宁0105民初460号   原告：段某，住宁夏回族自治区银川市。   原告：罗某，住宁夏回族自治区银川市。   二原告共同委托诉讼代理人：王某，宁夏天盛（西吉）律师事务所律师。   二原告共同委托诉讼代理人：李某，宁夏天盛律师事务所律师。   被告：刘某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：曹某，宁夏合天律师事务所律师。   原告段某、罗某与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告罗某及二原告的共同委托诉讼代理人王某、被告刘某的委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   段某、罗某向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房产转让协议书》；2.判令刘某返还段某、罗某位于银川市××区房屋；3.本案诉讼费由刘某承担。事实和理由：2002年7月12日，段某之子罗某与刘某签订《房产转让协议书》，约定刘某自愿以30000元的价格购买段某位于XX号青砖平房，即涉案的银川市××区房屋，涉案房屋需要缴纳的购房款由刘某承担。2006年10月23日，段某对罗某签订《房产转让协议书》的行为给予追认，要求刘某给付剩余转让款20500元，双方就是否继续履行《房产转让协议书》产生争议，刘某要求段某将房产过户至其名下，再支付剩余转让款20500元。段某、罗某提出，若段某、罗某将刘某垫付的建房集资款给付刘某后，刘某需搬出房屋，解除双方签订的《房产转让协议书》。至段某、罗某起诉前，双方对涉案房屋的归属再未达成合议，刘某未支付剩余房屋转让款。段某、罗某已将涉案房屋转让给第三人，并依法办理了产权登记手续。本案《房产转让协议书》已无法履行，且该协议本身并非当事人真实意思表示，刘某为规避相关税费故意压低实际转让金额。现请求人民法院依法解除双方于2002年7月12日签订的《房产转让协议书》，判令刘某返还段某、罗某涉案房屋，段某自愿退回已收房屋转让款以及刘某垫付的建房集资款。   刘某辩称，本案中段某、罗某将房屋出售后拒绝履行办理过户登记义务并再次出售之行为已经构成了合同诈骗罪，案外人周某以不真实的房屋照片及与段某、罗某签订的虚假购房合同骗取银行贷款行为已经构成了贷款诈骗罪，故本案应当移送至有管辖权的刑事侦查机关处理。刘某购买段某所有的ＸＸ号房屋后，因拆迁集资建房，刘某支付集资款购买了涉案房屋并已居住近20年，段某、罗某对该房屋并无任何付出，其二人在签订、履行合同过程中隐瞒事实真相进行再次出售，在将房屋“二卖”后，并无退还转让款、购房款及赔偿款的意思表示，其非法占有财物的目的和意图明显。罗某、段某在将房屋“二卖”并过户给周某后即将房款予以挥霍，造成刘某无法取得房屋所有权且无法获得转让款、购房款及合法赔偿，导致已近古稀之年的刘某及其配偶面临居无住所的困境。在我国目前的司法实践中，通常将以下几种情形作为“一房二卖”构罪的情节：1.出卖人非房屋事实上产权人，与他人签订合同，收取购房款的；2.出卖人虚构房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的；3.出卖人已将房屋事实上出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的；4.出卖人与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃奔和拒不退还购房款的；5.出卖人明知无还钱能力，将房屋重复典质或出售，获取借贷或者购房款的。同时，下列“一房二卖”，应当作为民事纷争，不应当认定为犯罪：1.出卖人作为事实上房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的；2.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已事实上交付买受人，且不影响买受人事实上使用的；3.名为房屋买卖实为以房抵债的。本案中，段某、罗某的行为属于认定构罪情形中的第五种情形，即出卖人明知无还款能力，将房屋重复典质或出售获取借款或者购房款的情形。段某、罗某无承担违约责任的实际行为，且明确表示无力也不愿承担全部违约责任，不符合三种排除情形中的第一种情形。段某、罗某将房屋过户至周某名下，其过户行为已经对刘某对该房屋的实际使用产生了影响。亦不符合三种排除情形中的第二种情形。且涉案房屋系刘某出资购买，出资包括了向段某、罗某支付转让款和向开发单位缴纳集资购房款，亦不属于三种排除情形中的第三种情形。结合本案实际情况，房屋一直由刘某居住，在段某、罗某所谓的出售房屋时至刘某收到本案传票及民事起诉状副本期间，从未有人向刘某主张要求进入房屋内看房或要求交付房屋。故刘某认为，罗某、段某在主客观方面均已符合合同诈骗罪的构成要件，由于刑事犯罪行为必然是民事违法行为，因此，合同诈骗罪与民事欺诈之间不是对立关系，而是特殊与一般的关系。合同诈骗罪是民事欺诈的特殊形态，根据我国的司法审判实践经验，罗某、段某的行为确应认定为合同诈骗罪。应当移送有管辖权的刑事侦查机关立案侦查。另段某、罗某于2019年5月份将原不动产权登记证书挂失补办，将涉案房屋以30万元的价格出售给周某并办理过户，由周某办理了银行抵押贷款。经辨认，周某在办理银行抵押贷款时提供的房屋现状图片并非本案涉案房屋的照片。周某之行为符合刑法第193条贷款诈骗罪中“使用虚假的经济合同的、使用虚假的证明文件的”相关情形，同样应当将犯罪线索移送具有管辖权的刑事侦查机关立案侦查。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：段某、罗某提交的《房产转让协议书》（照片打印件）1份、银川市不动产登记信息查询单1张，经济适用住房买卖合同（照片打印件）1份、银川市存量房买卖合同（照片打印件）1份、税收完税证明1份、不动产产权证书（复印件）1份，符合证据的真实性，但不能达到其证明目的。段某、罗某提交的证明（照片打印件）1份、收条（照片打印件）3张、XX社区证明1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。刘某提交的房屋所有权证1份、《房产转让协议书》1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2002年7月12日，罗某与刘某签订《房产转让协议书》，约定刘某和罗某（段某之子）经平等协商双方同意达成房产转让协议如下：一、罗某及其母段某原住XX号青砖平房，拆迁户，愿将房屋产权转让给刘某。二、以段某名字拆迁安置的经济实用楼房一套由刘某交钱购买，房产证由刘某领取，产权归刘某所有，过户费由刘某承担，罗某负责提供转户所用户口本、身份证等所有需要的有关证件及本人及时到场。三、罗某因在ＸＸ搞鸡养殖业，需要资金，愿将房屋产权转让给刘某。四、产权转让费壹万元（10000元）由刘某分两次付给罗某，罗某收钱后打收款收据为凭，第一次付款在预交购房款后先付陆仟元（6000元）；第二次在办妥过户手续后再付肆仟元（4000元）。五、购房预交款及购房结算款的票据和资料由刘某收存保管。六、违约责任：①一方违约，违约方将承担全部律师费、立案费、诉讼费。②违约方将全数退还对方所付款额。以票据为证。③违约方将赔偿另一方购房款总额加1万元转让费之和的百分之十的经济损失费。当日，罗某向刘某出具收条写明收到房产转让费6000元。   2006年10月23日，段某在上述协议上签字，写明“同意段某”。同日，段某、罗某出具证明，写明：“XX物管站负责同志：XX室购房款已由刘某交款购买，产权归刘某所有，以段某的名字办的房证，证办下来由刘某领取，其它手续按双方签的协议办理。特此证明。此致敬礼。证明人：段某2006年10月23日（段某之子）罗某2006年10月23日”。该证明下方同时注明：“段某、罗某、康某某、刘某四人於06年10月23日上午11时在XX物业办就房产转让达成协议，待房产证下发后，再行公证”。段某、罗某、刘某、康某某在下方签名捺印。当日，罗某向刘某出具收条写明收到房产转让费2500元。   2007年6月2日，段某与XX厂破产清算组签订《经济适用住房买卖合同》，约定段某购买银川市西夏区XX室房屋，该房屋为现房，房屋建筑面积78.11平方米，单价每平方米795元，总价62097元。庭审中，双方均认可该62097元购房款系刘某交纳。2007年9月6日，上述房屋办理房屋所有权证，登记房屋所有权人为段某。上述房屋所有权证由段某、罗某交由刘某持有。2007年10月12日，罗某向刘某出具收条写明收到房产转让费1000元。庭审中，罗某自述其后通过挂失方式补办了房屋所有权证。   2019年5月22日，段某与案外人周某签订《银川市存量房买卖合同》，约定以300000元的价格将上述房屋出售给周某，周某于当日交纳了房屋买卖契税。   另查明，2012年11月19日，银川市西夏区××居民委员会出具证明，写明“兹有辖区居民康某某，汉，身份证×××与刘某某，汉，身份证×××居住于棉厂**，情况属实。特此证明”。庭审中，双方均认可刘某自开发商交付涉案房屋后一直在该房屋内居住至今。   本院认为，关于刘某辩称段某、罗某及案外人周某的行为构成刑事犯罪，本案应当移送公安机关处理的意见。首先，本案合同履行的相关事实已经查明，无论段某、罗某是否构成刑事犯罪，均不影响本案的处理结果。刘某已就相关事项向公安机关进行了报案，且庭后向本院陈述公安机关已经予以立案。其次，刘某虽陈述案外人周某可能构成犯罪，但并未提交相关证据，且无论周某是否构成犯罪，均不影响本案处理结果。综上，本案可以先行处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方签订合同发生在民法典施行前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。涉案银川市西夏区ＸＸ室房屋系经济适用住房。关于经济适用住房的国家政策只有关于申请购买经济适用住房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定，且对于购房人资格的审查，依照规定应由政府相关部门负责，故段某、罗某虽然在拆迁安置过程中将该房屋的购房资格转让给刘某，但双方订立的《房产转让协议书》并不当然无效。即使段某、罗某与刘某在限制交易期内订立合同的行为违反了相关规定，但至今该房屋的限制交易期间已经届满。刘某按照约定自行交纳了购房款62097元，根据双方约定，转让费中的6000元应在预交购房款后支付，其余4000元应当在办妥过户手续后支付，现刘某已向罗某支付转让费9500元（6000元＋2500元＋1000元），履行了主要合同义务，段某、罗某却未配合刘某办理过户手续，存在违约。段某、罗某虽主张双方约定的转让费金额为30000元，但未提交证据证明，对其主张刘某存在未按约定支付转让费的违约行为的意见，本院不予采纳。段某、罗某作为合同违约一方，现主张解除合同，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关意见，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，罗某自认涉案房屋的购房款62097元系由刘某交纳，且房屋交付后刘某一直在此居住，段某、罗某在明知自己已经收取了转让费且从未交纳过购房款的情况下，仍然通过补办房屋所有权证、与他人签订买卖合同方式将该房屋出售给他人，且在另行出售后未主动向刘某退还房款、赔偿损失，明显存在恶意违约的情形，亦不符合违约方起诉请求解除合同的其他两项条件，故对段某、罗某要求解除《房产转让协议书》的诉讼请求，本院不予支持。刘某基于双方签订的《房产转让协议书》合法占有该房屋，无论该房屋是否已经登记在他人名下，段某、罗某现均无权主张刘某返还房屋，相关有权主体可另案主张，对段某、罗某的该项诉讼请求，本院亦不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回段某、罗某的诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取计50元（实收50元），由段某、罗某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按按照对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 韩亚茹      二〇二一年四月六日   法官助理 刘佳明   书记员 张文妍   附本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。