湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初1917号原告：万德文，男，1970年12月8日出生，仡佬族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：贺建华，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：罗淼淼，男，1971年1月1日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：敖志泉，湖南瀛启律师事务所律师。原告万德文诉被告罗淼淼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万德文的委托诉讼代理人贺建华，被告罗淼淼及其委托诉讼代理人敖志泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万德文向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告退还保证金30000元；2、判令被告向原告支付逾期利息4001元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因经营所需，2016年3月1日，原告与被告签订了《房地产租赁合同书》，合同约定：被告将中山路南洋大厦一楼门面（新号260号）租给原告用于经营，原告同意在签订本租赁合同之日向被告交付50000元作为合同保证金，租赁合同期限为2016年3月1日到2019年2月28日，租金每月25000元，按季支付。合同签订后，原告支付合同保证金，并按时按季支付租金。但在后续经营过程中，原告持续亏损，无力负荷巨额租金，故向被告申请提前解除租赁合同，被告表示同意及谅解。后原告于2017年年底交付钥匙，于2018年1月底正式搬离涉案门面。合同解除后，原告多次向被告申请返还合同保证金，却遭被告屡次拒绝，原告沟通无果。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告罗淼淼辩称：原告的起诉没有事实依据，未向法庭提供什么时候搬离门面及原告违约的事实。原告要求被告给付退还保证金3万元及支付逾期利息4000多元没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2016年3月1日，原告万德文（承租方、乙方）与被告罗淼淼（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同书》，合同约定：甲方将坐落在中山路南洋大厦一楼门面（新号260号）租与乙方使用，租期自2016年3月1日至2019年2月28日，共3年。租赁期内年租金为300000元，未含物业管理费。乙方同意在签订本租赁合同之日，向甲方交付50000元作为合同的保证金，每季预付房租，并提前15日提交房租租金，先付后用。租金付满，合同到期后，甲方将保证金无息全额退还乙方。乙方未按合同所选择的付款方式如期付足房租款即视为乙方违约，每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠租金的千分之五的滞纳金，逾期十天后，乙方仍不能足额支付所欠租金时，甲方有权终止合同另行出租。甲、乙双方如有其他违约行为时，违约方应向对方支付违约金20000元。双方还对合同其他事项进行了约定。合同签订后，原告根据《房地产租赁合同书》的约定向被告交付了50000元保证金，并按照合同的约定自2016年3月4日至2017年8月30日按季度向被告支付了至2017年11月份的租金。2017年12月20日，原告向被告支付了2017年12月份租金，2017年12月30日，原告向被告支付了2018年1月份租金。后原告未再向被告支付租金。另查明，涉案门面系原告从他人处支付14900元转让费转让而来，该门面的产权人系被告。庭审中，原被告均认可原告于2017年11月份将涉案门面的一片钥匙交付给了被告，原告于2018年1月没有继续在涉案门面经营。以上事实，有《房地产租赁合同书》、银行流水、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：一、本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房地产租赁合同书》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，被告依约将门面交付原告使用，而原告租金仅支付至2018年1月，从2018年2月1日起未支付租金，原告的行为明显违约。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告主张涉案租赁合同已于2018年1月31日解除，但未提交证据予以证实，故对于该主张，本院不予认可。庭审中，被告陈述原告要求其帮忙转让涉案门面，亦未提交证据予以证实，故对于被告该主张，本院亦不予认可。被告认可原告于2017年11月份将涉案门面的一片钥匙交付给了被告，且陈述原告自2018年1月开始就没有继续在涉案门面经营，根据合同约定，原告应于2017年11月15日之前支付2017年12月、2018年1月、2月份的租金，被告明知原告存在严重的违约行为，且从2018年1月份开始就没有正常经营，其本应根据合同的约定及时主张权利，及时解除合同并依合同收回门面，由于其未及时采取措施，怠于行使合同解除权，被告应当就扩大的租金损失自行承担责任。根据本案案情，酌定本案租金计算至2018年2月28日止为25000元，被告在庭审中要求以保证金冲抵二个月租金没有事实和法律依据，本院不予支持。双方合同约定，甲、乙双方如有其他违约行为时，违约方应向对方支付违约金20000元。因原告未及时支付租金，存在严重违约行为，现原告认可从保证金中扣除20000元违约金，本院予以支持。综上，被告还应向原告退还保证金5000元（50000元-25000元租金-20000元违约金）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告罗淼淼于本判决生效之日起十日内向原告万德文退还保证金5000元；二、驳回原告万德文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取325元，由原告万德文承担300元，由被告罗淼淼承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘珊二〇二一年四月二十七日代理书记员  王瑾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。