吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终730号上诉人（原审原告）：李忍，男，1969年5月13日出生，汉族，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：薛建，吉林金可律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吉林省天合房地产开发有限公司，住所地：长春市宽城区九台南路399号。法定代表人：刘向德，董事长。委托诉讼代理人：李晓雪，吉林盛冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志翠，该公司员工。原审第三人：吴晓光，男，1963年10月20日出生，汉族，现住长春市宽城区。原审第三人：赵雅梅，女，1963年11月2日出生，汉族，现住长春市宽城区。上诉人李忍因与被上诉人吉林省天合房地产开发有限公司（以下简称天合房地产）、原审第三人赵雅梅、吴晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李忍上诉请求：1.撤销长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初2577号民事判决第二项、第三项；2.改判被上诉人吉林省天合房地产开发有限公司与第三人赵雅梅签订的凯悦花园小区1栋301号房《内部认购协议书》有效；3.改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金168070元（日万分之三标准，自2011年12月31日起至2020年7月30日止）；4.改判被上诉人返还已收取的购房款181306元，并支付该笔资金占有使用期间利息（自2010年9月26日起至给付完毕之日止）；5.改判被上诉人赔偿上诉人房屋涨价损失506464元；6.改判被上诉人因一房二卖给上诉人造成的财产损失181306元；7.判令被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审对被上诉人所称的对案涉房屋买卖一事不知情系事实认定错误。原审在判决书第6页认为：“鉴于原告自2010年至今从未向被告主张权利，被告原公司法人在此期间已被追责，存在案涉《内部认购协议书》及《收据》未入公司账目情形，现有证据不足以证实被告现法人对此知情…”系事实认定错误。1.上诉人吉林省天合房地产开发有限公司作为法人，系具有民事权利能力和民事行为能力，能够依法独立享有民事权利和承担民事义务的主体。依据法律规定，法定代表人对外只是以法人名义从事民事活动，但法律后果依然由法人承受。对内不论其成员如何变更，对外均不影响其承担相应义务。原审判决书第6页中“…被告原公司法人在此期间已被追责，存在案涉《内部认购协议》及《收据》未入公司账目情形”亦不属于公司免于承担民事责任的情形。2.据工商档案信息显示，2010年7月21日，公司执行（常务）董事从张春丽变更为刘志翠（执行董事、总经理）。2010年7月22日，天合公司亦对外刊发《吉林省工商局关于吉林省天合房地产开发有限公司企业法人营业执照作废的公告》，载明“…法定代表人从张春丽变更为刘志翠…”。而本案中，案涉房屋《内部认购协议书》的签订时间及付款时间均为2010年9月26日，均系刘志翠出任公司法定代表人后签署。本案中，刘志翠作为被上诉人代理人出庭应诉，但其称对此事不知情，系明显的虚假陈述。3．原审中，上诉人为证明其主张，曾先后向法庭提交了2010年9月6日加盖有被上诉人公章的《授权委托书》；2010年9月13日加盖有被上诉人公章的《证明》；2010年9月26日加盖有被上诉人合同专用章的《内部认购协议书》以及2010年9月26日加盖有被上诉人财务专用章的《收据》，同时上诉人还向法庭提交了银行出具的汇款证明原始票据。原审判决书第7页中，既已认为“…形成完整的证据链条，可以认定第三人赵雅梅与被告天和房地产签订了《内部认购协议书》并支付了部分房款”，又认为“…现有证据不足以证实被告现法人对此知情…”此处系明显自相矛盾。4.宽城区法院大量同为“水利局团购房案”中，被土诉人均以不知情、未收款为由进行抗辩，但经一审及二审程序，无一获得法院支持，另据相关裁判文书所示，该批另案均已进入执行程序，被上诉人对此予以认可。而本案中，同为宽城区法院裁判，被上诉人以此理由抗辩，却被原审法院认可为不知情。同一法院内出现“同案不同判”的结论，难以理解。二、原审对被上诉人所称的不存在“一房二卖”行为，及主观无故意的认定错误。1.依据长春市房地产信息平台显示，案涉房屋预售许可证号为长房售证（2019）第059号，发证时间为2019年5月30日。然而，据长春市宽城区人民法院（2019）吉0103执异174号民事裁书第1页所示，“案外人吴晓光（本案第三人）于2019年6月初，与被执行人吉林省天合房地产开发有限公司签订案涉84套房屋的《房屋买卖合同》，办理了商品房预售合同备案，一次性支付了全部房屋价款，并实际管理和支配该84套房屋”。买卖速度之快令人咋舌，存在一房二卖行为证据确凿。2.在本案9月14日庭审笔录第10页，被上诉人代理人刘志翠当庭自认案涉房屋处于查封状态，且在吴晓光名下。结合本上诉状第一部分内容，在刘志翠担任公司法定代表人期间，在《内部认购协议书》尚未解除的情况，再次将案涉房屋出卖给第三人吴晓光的情况下，被法院认定不属于故意，实难获得事实与逻辑支撑。三、原审适用法律错误。1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。此处系法律的直接规定。原审法院在判决中，既已将《内部认购协议》认定为商品房买卖合同，并援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，认为房屋买卖协议有效，但又拒绝适用第八条的规定，保护上诉人的合法损失，不知理由为何。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对于“一房二卖”的规定，并未对卖房人的故意与过失作出区分，而是采用了合同法上的“无过错规则原则”。而原审判决在第7页中认为“…现有证据不足以证实被告现法人对此知情，故意将案涉房屋再次出卖给第三人，故对原告该项诉讼请求不予支持”此处系明显滥用解释权，增设法律的适用门槛，排除法律的适用范围，试图减轻被上诉人的法律责任，系明显适用法律错误，应予纠正。3.诉人在原审的诉讼请求第三项为“判令被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金168070元（日万分之三标准，自2011年12月31日起至2020年7月30日止）”此处的违约金属于合同项下约定，在合同自始有效并未被解除的情况下，仍应遵守。原审法院判令解除的时间为2020年10月14日，且该判项因本案的上诉仍未生效。而原审法院对此合同项下权利不予保护，不知法律依据为何。4.上人在原审的诉讼请求第四项为“判令被上诉人向上诉人返还已收取的购房款181306元，并支付该笔资金占有使用期间利息（自2010年9月26日起至给付完毕之日止）”。此处，因被上诉人的违约，上诉人要求对资金占有使用期间的利息支付至给付完毕之日止于法有据，但原审在判决第二项为“自2010年9月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日期至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述利息的给付数额以不超过原告李忍诉讼请求要求给付违约金168070为限”。原审在即已驳回168070元违约金诉讼请求的同时，转又判令利息总和不得超过168070元违约金标准，不知法律依据为何。5.上诉人对其所主张的“一房二卖损失”应包括房屋涨价损失及“不超过已付购房款一倍的赔偿”所依据的是法律的直接规定，对此亦提交了部分判例供法院参照，但在“类案检索，同案同判”的司法背景下，原审法院拒不适用法律规定，且对此类案视而不见，不知原因为何。6.关于上诉人自签订《内部认购协议》后未主张权利，系因被上诉人一直未予交付房屋，在合同尚未解除的前提下，上诉人的各项权利，包括要求继续合同，支付逾期交房违约金等权利是连续的，并未丧失。本案中，原审法院以被上诉人不知情为由，不予保护，系明显适用法律错误，应予纠正。四、原审尚有重要事实未予查证，程序或有瑕疵，如构成程序违法，依法应予发回。1.庭审中，上诉人曾向原审法院释明，因案涉房屋存在“一房二卖”情况，第三人吴晓光与被上诉人《房屋买卖合同》存档于宽城区人民法院（2019）吉0103执异174号卷中，而该份证据并不对上诉人及代理人开示，希望法院依职权调取。该份证据系2019年形成，系认定天合公司是否存在“一房二卖”的关键证据，而原审法院并未从（2019）吉0103执异174号卷中调取，也未依职权从被上诉人处调取，仅依被上诉人提出无法提供就不予调查。对此，上诉人认为程序存在瑕疵。2.第三人吴晓光系原审法院依职权追加的当事人，对查明被上诉人是否存在“一房二卖”至关重要，但原审法院仅依吴晓光不予配合就停止传唤，亦属程序瑕疵。如二审法院认为此处瑕疵构成程序违法，依法应发回重审。五、原审判决结果不公正。天合公司自开发案涉项目至今10余年，因内部管理混乱，股东之间相互起诉，在无预售许可证的情况下销售房屋，案涉土地及房屋被查封，开发长期搁置，已致使除本案外的近百人购房合同被无效解除，购房资金被占用，且在败诉后仍恶意将房屋转卖他人以此拖延履行，致使众多购房人权益受损。本案的《内部认购协议》虽在取得预售许可证后被认定为有效，但也因被上诉人的“一房二卖”行为致使无法实现合同目的，上诉人无奈之下才在原审中诉请解除合同，要求依约、依法获得赔偿。而在此情况下，原审法院不仅视《商品房买卖司法解释》第八条于不见，擅自增加法律适用条件，排除法律适用范围，还对合同约定的违约金条款不予保护，以被上诉人“不知情”“无故意”为由，做出明显有利于被上诉人的裁判，结果显失公正。上诉人希望，在全国政法队伍教育整顿的大背景下，二审法院能够依法查清事实，排除干扰，正确适用法律，维护上诉人的合法权益，维护司法的公平正义与稳定。天合房地产辩称，一、天合房地产不存在一房二卖的故意。2010年7月21日，天合房地产的法定代表人由张春丽变更为刘志翠，案涉项目的销售时间是2009年11月至2011年年末，现法定代表人刘志翠对本案不知情。2015年7月28日公安机关委托长春市司法鉴定中心出具的鉴定文书能够证明：加盖于《内部认购协议书》（水电院团购房项目）上的天合房地产的印章以及加盖于授权陈敬阳联络水电院团购房事宜的《授权委托书》上的天合房地产的印章与被上诉人的单位用章不具有一致性。2014年1月27日，长春市宽城区人民法院委托吉林正达司法鉴定中心作出的鉴定意见书能够证明：加盖于兰允波所持《聘书》上的天合房地产的印章以及加盖于向水电院出具的《介绍信》上的天合房地产的印章与天合房地产两次工商局备案公章均不一致。上述证据均能证明天合房地产不存在一房二卖的故意。二、李忍怠于行使权利，其诉讼请求不应予以支持。案涉协议约定房屋竣工时间为2011年12月30日前，10年来，李忍怠于向被上诉人主张权利，其要求赔偿的诉讼请求不应予以支持。吴晓光述称，本案与我无关。李忍向一审法院起诉请求：1.天合房地产与第三人赵雅梅签订的凯悦花园小区1栋1-301号房《内部认购协议书》有效；2.判令天合房地产自2011年12月31日起，按日万分之三标准向李忍给付逾期交房违约金，至实际交房之日止；3.本案的诉讼费用由天合房地产负担。庭审中，李忍变更诉讼请求，要求1.确认天合房地产与第三人赵雅梅签订的凯悦花园小区1栋301号房《内部认购协议书》有效；2.判令解除天合房地产与第三人赵雅梅签订的凯悦花园1栋301号房《内部认购协议书》；3.判令天合房地产赔偿逾期交房违约金168070元（日万分之三标准，自2011年12月31日起至2020年7月30日止）；4.判令天合房地产向李忍返还已收取的购房款181306元，并支付该笔资金占有使用期间利息（自2010年9月26日起至给付完毕之日止）；5.判令天合房地产赔偿李忍房屋涨价损失506464元；6.判令天合房地产因一房二卖给李忍造成的财产损失181306元；7.判令天合房地产承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费等）。一审法院认定事实：2010年9月26日，天合房地产与第三人赵雅梅签订了《内部认购协议书》，该协议书约定：“第三人赵雅梅认购了天合房地产的凯悦花园小区房屋一套，楼栋号为1号，面积约为85.12平方米，房间号1-301室，房屋实际面积以长春市相关测绘部门核定的建筑面积为准，发生的面积差价款以多退少补的方式进行计算，平均认购价为3550元，总房价款302176元，双方签订认购书之时，乙方付给甲方总房款的60%作为认购保证金，金额为人民币181306元......甲方如不能在规定时间内竣工，每逾期一天付给乙方已交房款万分之三的违约金，......如果甲方逾期一年后不予向乙方交房，则应退还乙方已交购房款并按乙方已交房款的30%给与乙方赔偿，......乙方各住户全部与甲方签订《商品房买卖合同》本协议自动终止。”上述协议签订当日，李忍汇至张晶岩账户181306元，天合房地产出具了收据。载明：收到赵雅梅购凯悦花园1号楼1-301室，面积85.12平方米，60%房款181306元。另查：1.李忍与第三人赵雅梅原系夫妻关系，2018年8月8日离婚，同日双方签订了离婚补充协议（细则），该细则约定“甲方（李忍）曾出资参与水利厅下属单位组织的集资购房，因此事被搁置多年正在走法律诉讼程序，该笔购房款及所得赔偿被追回，归甲方所有”。2.案涉房屋已经登记在第三人吴晓光名下，并被查封。一审法院认为，双方签订的《内部认购协议书》具备商品房买卖的主要内容，并且天合房地产为李忍出具了收据，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同，李忍起诉时天合房地产已经取得了商品房（预）销售许可证，故应认定该《内部认购协议书》合法有效，该房屋已经登记在第三人吴晓光名下，且已经被法院查封，致使李忍无法取得该房屋，无法实现合同目的，李忍要求解除《内部认购协议书》返还购房款的请求应予以支持。关于李忍要求赔偿逾期交房违约金、房屋涨价损失、一房二卖的财产损失的诉讼请求，鉴于李忍自2010年至今从未向天合房地产主张权利，天合房地产原公司法人在此期间已被追责，存在案涉《内部认购协议书》及《收据》未入公司帐目情形，现有证据不足以证实天合房地产现法人对此知情，故意将案涉房屋再次出卖给第三人，故李忍该项诉讼请求不予支持。案涉房屋于2019年5月30日取得了预售许可证，自此天合房地产才具备履行合同义务的条件，天合房地产认为李忍的起诉已超诉讼时效的观点，不予采纳。天合房地产提出李忍不具备诉讼主体资格的问题，因李忍与第三人赵雅梅原系夫妻关系，赵雅梅已经将案涉房屋的权利义务转给李忍，故李忍具备原告的诉讼主体资格。关于李忍提供的《内部认购协议书》及收据系复印件，不能作为证据使用的问题，庭审中，李忍提供了签订《内部认购协议书》当日银行出具的汇款证明原始票据，形成完整的证据链条，可以认定第三人赵雅梅与天合房地产签订了《内部认购协议书》并支付了部分购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、解除第三人赵雅梅与天合房地产于2010年9月26日签订的《内部认购协议书》；二、天合房地产于判决生效后十日内给付李忍购房款181306元及利息（自2010年9月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述利息的给付数额以不超过李忍诉讼请求要求给付违约金168070元为限）；三、驳回李忍的其他诉讼请求。案件受理费6179元，由天合房地产负担1963元，由李忍负担4216元。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，长春市宽城区人民法院作出的（2016）吉0103刑初201号刑事判决书写明：长春市宽城区人民检察院以长宽检刑检刑诉（2016）180号起诉书指控被告人兰允波犯挪用资金罪、职务侵占罪、合同诈骗罪，天合房地产为被害单位；公诉机关向法庭提交了天合房地产与吉林省大富地产有限公司兰允波于2009年10月31日签订的《合作开发协议》，合作项目为凯悦花园。本院认为，本案的争议焦点为《内部认购协议书》解除后的责任承担问题。双方签订的《内部认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定具有商品房买卖合同性质。李忍起诉时案涉房屋已经取得了商品房（预）销售许可证，该《内部认购协议书》合法有效。现天合房地产未在合理期限内交付案涉房屋且案涉房屋已登记在第三人吴晓光名下，并被人民法院查封，李忍要求解除《内部认购协议书》的诉讼请求应予支持。关于李忍要求天合房地产赔偿一倍购房款的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款系对“一房二卖”的出卖人恶意违约导致合同解除时的惩罚性赔偿责任的规定，虽案涉房屋现登记在吴晓光名下，但天合房地产并无恶意违约及欺诈行为，李忍的该项上诉请求，无事实及法律根据，本院不予支持。关于李忍要求天合房地产赔偿房屋涨价损失、支付逾期交房违约金等诉讼请求。鉴于李忍自2010年起至起诉前从未向天合房地产主张权利，其对损失的扩大具有过错，而原天合房地产公司法人在此期间被追责，（2016）吉0103刑初201号兰允波犯挪用资金罪、职务侵占罪、合同诈骗罪一案中，天合房地产作为被害单位，存在案涉《内部认购协议书》及《收据》未入公司帐目的情形，现有证据不足以证明天合房地产对损害的发生具有完全的过错，一审法院判决天合房地产支付李忍已付购房款的利息，已涵盖了《内部认购协议书》约定的“已交房款的30%给与赔偿”的数额，一审法院对损害赔偿的方式及数额的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，李忍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10678元，由李忍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年四月十四日书记员  宫士杰