山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0826民初172号原告：山东泽大创客空间管理有限公司，住所地：山东省微山县夏阳路****，统一社会信用代码：91370826MA3C8UU42W。法定代表人：吴荣伟，职务：经理。委托诉讼代理人：谢新亮，该公司员工。委托诉讼代理人：班运志，山东浩正律师事务所律师。被告：山东橙群网络科技有限公司，住所，住所地：山东省微山县奎文东路微山湖国际文化创意园社会信用代码：91370826MA3EJ7H817。法定代表人：赵卫，职务：经理。委托诉讼代理人：俞政，微山荷都法律服务所法律工作者。原告山东泽大创客空间管理有限公司（以下简称泽大公司）与被告山东橙群网络科技有限公司（以下简称橙群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽大公司的委托诉讼代理人谢新亮、班运志，被告橙群公司法定代表人赵卫及其委托诉讼代理人俞政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽大公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付第三年租金14万元；2.请求依《租赁合同书》第四条规定延期缴纳租金支付违约金每日3%，支付34日违约金共计142,800元；3.请求依《租赁合同书》第六条规定支付“恢复原状”费用106,200元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为适应培育网络科技的发展，为中青年科技人才打造创业平台，于2015年注册成立山东泽大创客空间有限公司，将微山湖建材装饰城A9栋三楼作为小微科技公司经营基地，原、被告双方于2018年5月30日自愿签订租赁合同书，将1000m2三楼总面积租给被告经营，自2018年7月1日起至2021年7月21日止，租期为3年，考虑被告第一年投资较大，在三年总计21万租金中第一年暂不收取，第二年7万元，第三年14万元。目的是培养被告发展。但第三年交租金逾期后，被告于7月16日书面通知原告不再进行租赁，原告书面回复不同意解除合同。被告在经营期间将1000m2划分工作区域后，分别将场地租赁给十余家销售公司、个体经营户、小巴微科技网络公司等。被告在第三年应交租金时，突然告知终止双方租赁合同，目的是逃避第三年应交租金。而且直到2020年12月1日仍有2户转租公司没有撤离该场地，且被告公司人员仍旧在此办公，据此原告主张山东橙群网络科技有限公司必须支付第三年租金14万元。根据《租赁合同书》第四条第一款约定延期支付租金的，按租金的3%每日交纳违约金，山东橙群网络科技有限公司至今未按合同约定交纳租金共延期150余天，原告考虑到疫情影响的经营因素，故要求被告支付34日违约金共142,800元。对最终客户撤离后，其租赁场地恢复费用需106,200元，依据双方租赁合同约定，在租赁交接物品清单中，部分桌椅损坏，门窗玻璃有损坏，应由被告承担。被告橙群公司辩称，一、原告的起诉与事实不符，被告于2020年7月16日就以书面形式通知原告终止合同，交付租赁物房产，因此原告要求给付三年租金及违约金缺乏法律依据，况且该房屋租赁是由原告装修设计，后期被告为适应租赁只对部分进行了装修，该装修也是经过了被告同意，因此，不应承担恢复原状的费用。二、被告在经营期间，其所收的租金并未达到原告要求的70000元，已无力继续经营，因此在2020年7月16日就与被告终止合同，其终止合同也是迫不得已，况且在终止合同时已告知部分租户，第三年的租金直接交付原告。三、原告在第一年没有收我方的租金，我们也没收客户的租金，第二年我们转租的租金还低于支付给原告的租金。第三年终止合同是因为原告没有对电梯进行维保，而且原告还强行给我们断电、锁门，影响了我们正常办公。四、第一年未收租金是因为政府补贴给了原告。综上，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告泽大公司提交的证据有：证据一、2018年5月30日的租赁合同及物品交接清单各一份，证明：租赁合同是双方自愿签订，租赁时间三年，合同对三年的租金、合同的变更和解除均作出了约定，合同签订后进行了租赁物的交接。证据二、照片一组，证明：在被告提出解除合同后，被告转租的单位一直有人在里面办公。证据三、被告与其他公司签订的房屋租赁合同一份，证明：被告租赁房产后转租给其他公司的事实。证据四、在被告提出终止合同后，原告的书面回复，证明：原告未同意终止合同。被告橙群公司向法庭提交了如下证据：证据一、2020年7月16日的《终止合同通知》，证明：被告已按照法律规定以及双方租赁合同第八条的约定，向原告提出终止合同，并且书面下达给原告，原告也已经收到该通知。证据二、2020年12月份在被告得知原告起诉后，被告法定代表人与还在租赁房屋办公的租户打电话的录音一份，证明：2020年7月之前，被告就已告知该租户，如愿意继续租赁直接与原告方联系，原告方告知该租户再等等，一直推脱，拖到2020年12月份。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据三的真实性没有异议，对证据二、证据四的提出异议，认为证据二中的照片来源不明，无法显示照片的形成时间及照片所反映的现场与租赁的房产有关联性，达不到原告的证明目的；认为证据四书面回复没有加盖原告公司的公章。原告对于被告提交的证据一的真实性没有异议，对被告提交的证据二的提出异议，认为即使通话录音属实，也不能证明原告存在违约行为。本院经审查认为，原告提交的上述证据一、证据三、证据四以及被告提交的证据一，具备证据的三性，应对其证明效力予以确认。对于原告提交的证据二和被告提交的证据二，因无法核实其真实性，均不能单独和直接作为认定案件事实的有效证据使用，应当结合其他证据对其证明效力进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，原告作为甲方（出租人）与作为乙方的被告（承租人）签订《租赁合同书》，双方约定：出租人将微山湖建材装饰城A9#楼三楼约1000㎡房屋出租给承租人，具体办公用品数量详见物品清单。租赁期共36个月，自2018年7月1日起至2021年7月1日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。约定的租金及支付方式为：第一年甲方免费给乙方场地使用；第二年租金为7万元；第三年租金为14万元；每年租金在每年度7月1日前十日内交付，逾期交付，按每日3%缴纳违约金给甲方；第四年园区租金甲、乙双方协商后制定。在《租赁合同书》第八条关于合同的变更、解除与终止，约定如下：1、双方协商变更或终止本合同需提前三个月告知对方；2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响办公。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响办公的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计1个月以上……。上述《租赁合同书》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告将租赁的房屋划分工作区域后，转租给其他租户。租赁期间，被告按照合同约定仅向原告支付了第二年的租金70000元。在超过双方约定的第三年租金支付时间后，被告于2020年7月16日以其公司无法继续经营，业务无法开展为由，向原告提出终止合同并向原告进行了书面通知。2020年7月22日，原告对被告提出的终止合同进行了书面回复，认为被告提出的终止合同无法律依据和事实依据，要求被告履行合同并交纳第三年的租金。庭审中，原告承认在2021年1月，被告就未再使用租赁房屋，但双方未办理交租赁物交接手续。本院认为，原、被告签订的租赁合同书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方约定的租赁期限为三年，被告在合同到期一年前，在未经与原告协商同意，并且缺乏约定或法定的解除合同条件的情况下，单方解除合同并拒付第三年租金的行为，明显违背了诚实守信原则，应承担相应的违约责任。故原告要求被告按合同约定支付第三年租金140000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于被告已于2020年7月16日已向原告主张过解终止合同，且被告最迟在2021年1月就未再使用租赁物，因此在判决被告承担向原告支付第三年租金140000元的情况下，对于要求被告支付延期支付租金的违约金142800元，本院不予支持。对于原告主张的“恢复原状”费用106200元，因其未提供产生该费用的事实依据，本院亦不予支持。综上所述，原告山东泽大创客空间管理有限公司要求山东橙群网络科技有限公司支付第三年租金14万元的诉讼请求，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告山东橙群网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东泽大创客空间管理有限公司支付租金140000元。二、驳回原告山东泽大创客空间管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7135元，减半收取计3568元，由被告山东橙群网络科技有限公司负担1550元，原告山东泽大创客空间管理有限公司负担2018元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  邱建忠二〇二一年四月六日法官助理丁萌书记员吴秋利