四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终142号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘强，男，1985年6月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：文雅，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锐，男，1965年5月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：祝皓峰，四川彰明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵双双，四川彰明律师事务所实习律师。 上诉人刘强因与被上诉人黄锐房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘强上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持刘强的全部诉讼请求，驳回黄锐的全部反诉请求；二、本案一、二审案件受理费由黄锐承担。事实与理由：一、一审判决认定双方租赁合同于2020年7月22日解除存在法律适用错误。 双方《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除。因合同目的不能实现，刘强已于2020年3月23日微信通知黄锐解除合同。第一，新冠疫情期间，根据成都市2020年1月26日发布的《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第2号）》第四条意见，KTV等娱乐场所暂停营业，刘强也无法进场装修，案涉房屋系用于经营的房屋，因长期无法进场装修、营业时间遥遥无期，其租赁案涉房屋的目的无法实现，综合考虑之下向黄锐提出解除合同。第二，刘强在合同签订前，明确告知黄锐其租用案涉房屋系开办KTV。对于一个租赁期限为10年的租赁合同，出租人不了解承租人的承租目的，完全不符合常理。刘强于2020年3月知晓案涉房屋无法办理文化许可证，因合同目的无法实现，继续履行耗费的无用成本巨大，故在确定文化许可证确实无法办理后，刘强即联系了黄锐，希望通过协商的方式降低双方损失，而黄锐却拒绝积极协商。在该节点上，要求刘强继续履行合同，显然是不公平的。第三，该租赁合同为黄锐提前起草打印的合同，在合同中仅约定了黄锐一方享有单方解除权，作为一个长达10年的租赁合同，承租方除法定情形外不享有任何其他的单方解除权，显然也是不合理的。单方解除权的本质目的在于防止损失进一步扩大，继而平衡各方在合同履行中的利益，而具体到本案中，解除合同，黄锐可以就案涉房屋重新出租，而因房屋所有权人并非刘强且刘强不能任意转租，故只能空置房屋，在该节点上，解除合同是唯一道路，也符合单方解除权的应有之义的。第四，因案涉租赁房屋交付时，既未向刘强交付钥匙及其他物品，刘强也未对案涉房屋进行装修，双方不存在其他交接的内容，故刘强在微信中表明“不租了”，实际上是解除合同，不再利用案涉房屋之意思，出租人应尽快接管，故合同解除及房屋交付的时间应当以2020年3月23日为准。二、刘强不应支付2020年3月23日以后的租金。合同已于2020年3月23日解除，案涉房屋已具备退还条件，因黄锐的原因未予接管，且刘强自2020年3月23日起未再占有、使用案涉房屋，故2020年3月23日之后租金不应继续计算，已收取的租金应当返还。三、黄锐应返还刘强自2020年3月24日至5月7日的租金。双方《房屋租赁合同》第十五条约定甲方为乙方因装修投入较大免去两个月租金。根据该条款的字面意思，减免租金系已经确定的事实，而非达到装修条件后给予的优惠。其中“甲方为乙方因装修投入较大”免去两个月租金，并非减免租金的前置条件，而是减免租金的考虑因素。故刘强已支付的租金对应的租赁期限为自2019年9月7日至2020年5月7日（含2个月免租期）。四、即便认为刘强存在违约，因黄锐未采取有效措施防止损失扩大，而是在刘强起诉后，才主张解除合同，黄锐具有过错。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“减损原则”的规定，黄锐没有积极与刘强协商解除事宜，亦没有采取任何措施收回房屋，减少自己的损失，在合同履行出现僵局的时候任由房屋继续空置，因此造成的租金利益和房屋空置损失应由黄锐承担。五、一审认定的房屋占用费计算时段过长，且计算基数过高。即便认为刘强违约，根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任包括“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”。本案中，占用费的类型属于“赔偿损失”。而由于黄锐对其损失扩大存在过错，刘强不应支付占用费至2020年7月22日，并且黄锐的实际损失不应以2019年的租金标准计算。此外，占用费应以该期间同地段的租金作为计算基数，而非双方租赁合同约定的金额。因受新冠疫情影响，今年商铺租金明显低于双方签订租赁合同时约定的租金，若刘强在合同解除当日即将房屋腾退给黄锐，黄锐亦无法以去年的租金标准将房屋出租。故一审法院以去年的租金标准要求刘强支付占用费，该金额明显高于黄锐的实际损失，请求法院依法调减。六、一审判决黄锐无需向刘强返还保证金89960元以及判决刘强向黄锐支付利息，构成对刘强的双重惩罚，且违约金额过高。七、一审判决认定刘强应付租金过高，受新冠疫情影响，租赁商铺无法经营，刘强与黄锐之间的租赁关系发生重大情势变更，应当相应减免租金。应当综合考虑为刘强减免至少三个月的租金。八、刘强不应支付任何物业费。合同已于2020年3月23日解除，2020年7月22日，法院与双方当事人到现场勘察时，案涉房屋有缺口且无人看守，房屋内饲养有鸡、狗等动物，即第三方物业公司提供的物业服务不符合要求，物业费用也不应当支付。故对于第五项诉讼请求不应当予以支持。 黄锐辩称，一、一审判决事实认定清楚正确，适用法律正确，请求维持原审判决。二、刘强不具有合同解除权，同时也未实施合同解除行为，案涉合同的解除系刘强违约，一审判决认定的刘强的相关责任正确。 刘强向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘强、黄锐签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除；2.判令黄锐返还刘强保证金89960元；3.判令黄锐返还刘强租金67470元；4.本案案件受理费由黄锐承担。 黄锐向一审法院提出反诉请求：1.判令解除刘强、黄锐签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘强向黄锐支付欠付的房屋租金共计193414元（以44980元/月为标准自2020年3月7日起计算至反诉之日2020年7月16日）；3.判令刘强向黄锐支付房屋占有使用费，房屋占有使用费计算标准为：以44980元/月为标准，自反诉之日起计算至实际返还房屋之日止（2020年7月17日至7月22日期间的占有使用费为8996元）；4.判令刘强向黄锐支付2019年9月15日至2020年7月14日租赁房屋物业管理费共计22490.1元，并按照2249.01元/月的标准从2020年7月15日起支付物业管理费至房屋实际返还之日止；5.判令黄锐无需向刘强返还保证金89960元；6.判令刘强向黄锐支付欠付租金的逾期利息，计算方式为以2020年3月7日至2020年7月14日期间的租金193414元为基数，从2020年2月22日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%标准计算；7.本案诉讼费由刘强全部承担。 一审法院查明事实：2019年9月7日，黄锐（甲方／出租方）、刘强（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.刘强承租黄锐所有的位于成都市高新区××路××段××号××栋××单元××楼××号××小区房屋，建筑面积为749.67㎡；2.租赁期自2019年9月7日起至2029年9月7日止，2019年9月7日至2020年9月7日租金价格为60元／月／㎡，从2021年9月7日开始，租金价格在上一年基础上每年递增5%，租金每半年支付一次，支付时间为每半年到期前15天，在任何情况下不得以任何理由拖延；3.黄锐的租金价格为税后价格，合同签订第一年租金为每月44980元，第二年即2021年9月7日起每年在上一年基础上递增5%；4.租赁期间内的水、电、气、物业管理等一切费用由刘强承担，按月支付（下个月的1号支付上月所有费用，且时间不能超过3天）；5.刘强未经黄锐同意无权将该房屋转租他人，不得擅自改变使用性质，合同期满后不得将房屋内不可移动装修撤除；6.刘强向黄锐支付租房保证金89960元，刘强在合同期内退租，黄锐不返还保证金，刘强如未按时支付该付的房租及物管、水、电、气费等超过3天，没收保证金，并收回房屋；7.刘强有下列行为之一的，黄锐有权解除合同，收回出租房，不返还保证金，同时黄锐给刘强3天时间清场，超过3天其房内任何物品等视作刘强自动放弃，黄锐可做废品清理，且清运费由刘强承担：（1）未经黄锐书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经黄锐书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在黄锐提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经黄锐书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）逾期未交纳按约定应当由刘强交纳的各项费用，已经给黄锐造成损失的；8.刘强向黄锐缴纳的履约保证金，租赁期满，刘强未有利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的行为，刘强结清本合同所约定应承担的全部费用后，由黄锐一次性退还刘强；9.本合同自双方签字，刘强缴纳完保证金及首付房租359840元后生效,黄锐为刘强因装修投入较大免去两个月租金，刘强在黄锐签字时先付59840元，刘强未付完余额及合同签字，黄锐不退还此款。 合同签订后，刘强按照合同约定向黄锐支付半年租金、保证金合计359840元，黄锐向刘强交付了房屋。 2020年3月23日，刘强微信联系黄锐“疫情快结束了，见面碰一下，关于房子不能做KTV的问题，大家好好商量一下”。 2020年3月24日，刘强微信联系黄锐“您的房子办不了文化证，我们开不了KTV，肯定不会租了”。 2020年3月29日，刘强、黄锐通过微信进行沟通，主要内容如下： 刘强：你好黄总：1.你的房子不能做KTV，所以我们不租了。2.我们交的押金你先退给我。3.房子做不了KTV，房租我建议我们见面商量一下能否退一部分。 黄锐：要终止合同：1.写好终止合同书，缴纳递交终止合同时之前所欠房租及应缴物业管理的相关费用。2.因你方违约在先，合同上保证金按合同不能退。3.见面免了，作用不大。 刘强：你不见面，也不接电话，怎么谈终止合同的事？ 刘强：你好黄总：我说见面都说了一个多月了，你一直不见，你一直拖也不是办法，下午这两天抽个时间见一面，再也不能拖了。 黄锐：不是我想终止合同，而是你们违约后拖下去费用越多，所以，不想租了，当然是你们写好终止合同的条款，发给我，要征求我的同意，这样直接些。 刘强：第一，你的房子不能办KTV，我们要开KTV，所以我们肯定不能租了。第二，我们早就跟你说了要见面谈不租房子的事，但是你一直拖着不见面，你一直拖10年8年的我们也要给你房租？也要给你违约金？也要给物管费？ 2020年7月14日，黄锐缴纳了案涉房屋自2019年9月15日至2020年7月14日的物业费用22490.1元，成都铂仕物业管理有限公司开具了发票。另，案涉房屋物业管理费为单价3元/平方米。 2020年7月16日，黄锐就本案提起反诉，要求解除《房屋租赁合同》。一审法院于2020年7月22日向刘强送达了本案反诉状。 一审庭审中，刘强确认其从未缴纳过案涉房屋的物业管理费。另，刘强主张其解除合同的原因为案涉房屋无法办理文化证，无法开办KTV，合同目的无法实现。后刘强主张其解除合同的原因为疫情期间娱乐场所全部关闭，无法进场装修，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项认为因不可抗力致使不能实现合同目的故认为其享有法定解除权。刘强认为2020年3月23日其通过微信告知黄锐房屋不能经营KTV肯定不会租了是向黄锐发出解除合同通知。 一审再查明，2020年7月22日，刘强向黄锐返还了案涉房屋，双方确认返还的房屋与交付时的清水状态一致。一审庭审中，刘强主张其向黄锐支付的359840元系保证金89960元、2019年9月7日至2020年5月7日6个月的租金（含免租期2个月）；黄锐主张该359840元系支付的保证金89960元、2019年9月7日至2020年3月6日6个月的租金，因刘强并未使用、装修房屋，且拖欠租金导致合同解除，故无免租期。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、物业费发票、关于缴纳物管费用的函、询问笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为，黄锐与刘强签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、刘强是否享有合同解除权。 一审法院认为，本案中刘强主张其享有合同解除权主要基于两点理由，第一是认为案涉房屋无法办理文化证无法开办KTV，合同目的无法实现；第二是主张疫情期间娱乐场所全部关闭无法进场装修，因不可抗力致使不能实现合同目的故认为其享有法定解除权。对于刘强主张的第一点理由，一审法院认为《房屋租赁合同》并未约定刘强租用房屋的用途，也未约定案涉房屋须满足用于开办KTV使用，刘强租用房屋如何使用系其在接收房屋后自行安排，刘强所称租用案涉房屋用于开办KTV系其希望使用案涉房屋达到经营目的，而就租赁合同而言，一般情况下承租人的合同目的是使用租赁物，因此刘强不能以其开办KTV的经营目的不能实现来主张租赁合同的合同目的不能实现。同时，原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，根据该条规定，一方享有合同解除权的前提条件是对方的违约行为致使其不能实现合同目的，而本案中刘强并未举证证明黄锐存在何种违约行为致使刘强不能实现合同目的。因此刘强主张解除的第一点理由不成立。对于刘强主张的第二点理由，一审法院认为，刘强主张受新冠肺炎疫情影响不能进场装修致使不能实现合同目的，而根据刘强、黄锐微信聊天记录内容，双方沟通中刘强自始至终未有该项主张，而是反复强调房屋开不了KTV，本案中刘强未提供任何证据证明其在签订合同后曾进行过装修准备。其次，即使新冠肺炎疫情可能会对装修进度有所影响，但并不足以导致刘强签订租赁合同使用租赁物的合同目的不能实现，因此刘强主张解除的第二点理由亦不成立。综上，一审法院认为，刘强不享有合同解除权无权解除合同。 二、黄锐是否享有合同解除权。 一审法院认为，《房屋租赁合同》约定刘强逾期未交纳按约应由刘强交纳的各项费用已给黄锐造成损失的，黄锐有权解除合同。本案中，即使按照刘强主张的租金支付的时间段，刘强也存在逾期支付租金的违约行为，因此黄锐享有合同约定的解除权，有权解除合同。关于解除时间的认定问题。一审法院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的反诉状送达刘强时，发生合同解除的效力。黄锐通过提起反诉的方式向刘强发出了解除通知，《房屋租赁合同》自反诉状送达刘强之日即2020年7月22日解除。 三、刘强支付的租金对应的租赁期限。 本案中，刘强主张其租金支付对应的租赁期限为2019年9月7日至2020年5月7日6个月（含免租期2个月），黄锐主张刘强支付的租金对应的租赁期限2019年9月7日至2020年3月6日6个月的租金，因刘强并未使用装修房屋，且拖欠租金导致合同解除，故无免租期。对此，一审法院认为，《房屋租赁合同》对免租期仅约定黄锐为刘强因装修投入较大免去两个月租金，但并未约定刘强未进行装修、提前退租的情况是否仍享有免租期，就该项内容双方约定不明。原《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。一审法院认为，一般而言，免租期是出租人在承租人租赁期限较长或房屋涉及装修改造时给予的一定的租金优惠，通常双方会在合同中约定承租人违约导致租赁合同提前解除时是否须补交免租期租金。由于本案双方对此未有明确约定，一审法院从公平角度出发，根据租赁合同解除前刘强实际履行的租赁期限在整个租赁期限的占比来确定刘强可以享受的免租期。本案中，刘强实际履行了租赁319天，占整个租赁期限的比例为8.7%（319÷3650=0.087）,则刘强应当享受的免租期为5天（60×8.7%＝5.2）。据此一审法院认定刘强支付了2019年9月7日至2020年3月11日的租金。 四、刘强是否应当支付2020年3月7日起至2020年7月16日（反诉之日）的租金193414元及2020年7月17日至7月22日期间的占有使用费为8996元。 一审法院认为，一审法院已经认定租赁合同于2020年7月22日解除，在租赁合同解除之前，刘强应当支付租金。刘强已支付2019年9月7日至2020年3月11日的租金，欠付2020年3月12日至7月22日租金，对此刘强应当支付，该期间对应的租金金额为196412.7元（44980×4＋44980÷30×11=196412.7）。 五、刘强是否应当支付2019年9月15日至2020年7月14日租赁房屋物业管理费22490.1元，是否应按照2249.01元/月的标准从2020年7月15日起支付物业管理费至房屋实际返还之日止。 一审法院认为，《房屋租赁合同》约定租赁期间的物业管理费由刘强承担，因刘强未向物业管理公司进行缴纳，黄锐进行代缴后有权要求刘强支付，故对于黄锐要求刘强支付物业管理费22490.1元的主张，一审法院予以支持。另，合同解除前的物业管理费均应当由刘强承担，故刘强还应当向黄锐支付2020年7月15日至7月22日期间的物业管理费599.7元（749.67×3÷30×8＝599.7），以上共计23089.8元。 六、黄锐是否应返还刘强保证金89960元。 一审法院认为，《房屋租赁合同》约定刘强向黄锐交付租房保证金89960元，刘强在合同期内退租，黄锐不返还保证金。同时，合同还约定刘强逾期未交纳按约定应按由其交纳的各项费用已给黄锐造成损失的，黄锐有权解除合同不返还保证金。本案中，刘强确有提前退租的行为且黄锐行使合同约定解除权解除合同，因此保证金依双方约定不应予以退还。 七、刘强是否应支付逾期支付租金利息。 一审法院认为，《房屋租赁合同》约定租金每半年支付一次，支付时间为每半年到期前15天，结合合同签订当日刘强支付了6个月租金的事实，可以认定刘强在签订合同时支付的是2019年9月7日至2020年3月6日期间的租金，那么刘强应当在2020年2月20日支付下一期租金。刘强逾期支付租金，给黄锐造成了资金占用的利息损失，对此刘强应当赔偿。刘强应支付的逾期支付租金利息为：以196412.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月21日计算至付清之日止。现黄锐主张“以2020年3月7日至2020年7月14日期间的租金193414元为基数，从2020年2月22日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%标准计算”，因其主张的租金基数和起算时间分别低于和晚于一审法院计算时间，对此一审法院予以认可。对其主张的利息计算标准一审法院不予认可。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘强与黄锐2019年9月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除；二、刘强于判决生效之日起十日内支付黄锐租金196412.7元；三、刘强于判决生效之日起十日内支付黄锐物业管理费23089.8元；四、刘强于判决生效之日起十日内支付黄锐资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以193414元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月22日起计算至实际付清之日止；五、黄锐无需向刘强返还保证金89960元；六、驳回刘强的全部诉讼请求；七、驳回黄锐的其他反诉诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4605元，由刘强承担。本案反诉案件受理费减半收取4429元，由刘强承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘强提交以下证据：一、于建雄出具《证人证言》（证明内容为：因刘强等人欲开办KTV，尚未确定开办地点，我知道正好黄锐有铺面待租，本人电话联系黄锐，告知黄锐有朋友想要开办KTV，想租赁他的房屋，黄锐同意出租，于是我约刘强等人及黄锐见面自行沟通租房细节）。拟证明：1、《房屋租赁合同》签订前，刘强明确告知黄锐承租房屋系用于开办KTV，双方对合同目的及房屋用途达成了口头约定；2、黄锐未提供符合约定用途的租赁物，违反了作为出租人的义务。二、微信聊天记录（紫荆歌城筹建群），紫荆KTV装修设计资料（图片、光盘）、刘强银行转账记录。拟证明：《房屋租赁合同》签订后，刘强即开展了装修工作，委托第三方制作设计方案，第三方于2019年9月至2019年11月为刘强设计了案涉房屋的装修方案，刘强亦向第三方支付费用50000元。根据《房屋租赁合同》第十五条之约定，黄锐应当为刘强因装修投入免除两个月租金。 黄锐发表质证意见称，一、对于证人证言真实性、合法性、关联性均不予认可。1、不符合证人证言的证据形式，证人不具备不出庭的正当理由。2、根据刘强提交的微信聊天记录，该证人的姓名与该微信群中第三位微信群成员系同一人，同时一审证据里租赁合同中承租方于建雄进行删除后由刘强签字。故于建雄可以说系刘强的合伙人，其身份与刘强具有利害关系，其证人证言也不具有可信度。二、对于微信聊天记录的真实性、合法性予以认可。但该微信聊天不能证明刘强就案涉房屋的装修签订了设计合同，支付了设计费用。聊天内容中相关的设计文件与案涉房屋不具有关联性，聊天记录截图中显示的设计合同不能证明已经实际签订并支付款项，也不能证明存在其他实际履行行为。就刘强认为的其不能办理文化许可证一事，也未在整个聊天记录中有所体现，由此可以反证其提出的合同解除理由并不真实。对于光盘内容没有证据可以证明与案涉房屋有关联性，也不能证明刘强就该设计文件支付了相应的价款，也不能证明他们为装修进行了实际的投入。对银行流水的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及证明目的不予认可。该证据显示，2019年9月5日刘强向案外人严沛转款50000元。但由于无法确认案外人严沛的真实身份及其与刘强的关系，仅依据该证据无法获知该笔款项的真实用途，且无法达到证明刘强层实际支出50000元装修款的证明目的。 对刘强提交的证据，本院认定如下：首先，刘强申请于建雄出庭作证，在本院同意其申请后，于建雄无正当理由未到庭，故对刘强再次提出该申请，本院不再支持。其次，于建雄出具证人证言，载明其告知黄锐有朋友想要开办KTV，想要租赁黄锐的房屋，以此证明黄锐在合同签订前即知晓刘强承租案涉房屋系用于开办KTV。本院认为，根据刘强提交的“紫荆歌城筹建群”，于建雄亦在群内，且二审中刘强称于建雄与其为朋友关系，故在于建雄未出庭接受询问的情况下，其所出具的证人证言因缺乏证明力，本院不予采信。最后，对“紫荆歌城筹建群”微信聊天记录及紫荆KTV装修设计资料、向严沛的转款记录的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对此予以确认。 本院认为，刘强与黄锐签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、刘强、黄锐何方享有案涉合同解除权；二、刘强应当支付的租金及物管费数额的确定；三、一审认定刘强应当承担违约责任是否合理。本院评述如下： 关于刘强、黄锐何方享有案涉合同解除权的问题。本院认为，首先，根据本案刘强与黄锐的沟通记录，双方仅就案涉房屋因无法办理文化许可证导致合同目的无法实现进行沟通，并未就疫情导致无法实现合同目的进行过沟通，且虽在案涉合同约定的租赁期内经历疫情，然2019年11月时“紫荆歌城筹建群”中仍然在就案涉房屋的装修设计事项进行协商，装修并未开始，2020年3月刘强向黄锐微信联系称“疫情快结束了，见面碰一下，关于房子不能做KTV的问题，大家好好商量一下。”，而案涉合同约定租赁期限为十年，疫情对刘强使用案涉房屋的影响占整个租赁期间比重并不过高，故对刘强主张因疫情暂停营业，其无法进场装修导致经营时间遥遥无期，合同目的无法实现，刘强因此享有案涉合同解除权，本院不予支持。其次，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，刘强主张黄锐提供案涉房屋无法办理文化许可证，导致合同目的无法实现，构成违约，其因此享有合同解除权。然案涉合同并未对刘强承租案涉房屋系用于开办KTV进行约定，二审中刘强称于建雄出具的证人证言可以证明在合同签订前黄锐知晓刘强承租房屋用于开办KTV。因于建雄并未到庭接受询问，且其亦在“紫荆歌城筹建群”群内，故其证人证言因缺乏证明力，本院不予采信。刘强亦无其他证据证明黄锐在合同签订前即知晓刘强承租案涉房屋系用于开办KTV。另外，刘强二审中认可其在签订案涉合同前即已到案涉房屋进行查看，故对案涉房屋周边情况其在签订合同前应已知晓。现在刘强无其他证据证明黄锐在案涉合同的履行过程中存在违约，黄锐亦已将案涉房屋按约向刘强进行交付，完成了合同约定的出租人义务，故刘强主张黄锐提供租赁物违约导致合同目的无法实现，其因此享有合同解除权，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。最后，因双方对合同约定的免除两个月租金意见不一，导致对刘强已付租金的截止时间意见亦存在异议。而即使按照刘强的主张，其已经支付租金至2020年5月7日，其在此后并未进行租金支付。根据案涉合同第十条第五款约定，刘强逾期未交纳按约定应由其支付的各项费用，黄锐有权解除合同。故黄锐反诉主张其享有合同解除权有事实和法律依据，一审基于此认定案涉合同自黄锐反诉状副本送达刘强之日即2020年7月22日解除并无不当，本院予以维持。 关于刘强应当支付租金及物管费数额的认定问题。本院认为，首先，对刘强支付租金的截止时间，案涉合同约定“备注：甲方为乙方因装修投入较大免去两个月租金，”，虽出租人通常会给予承租人装修免租期，但免租期间租金往往通过在后续合同的完全履行中得到弥补。然本案中案涉合同的解除系基于刘强违约，黄锐已无法通过后续履行利益的获得来弥补免租期租金的损失。故一审基于此根据案涉合同解除前刘强实际履行租赁期限在整个租赁期限中的占比确定刘强可以享受五天免租期并无不当，刘强实际支付租金至2020年3月11日。至于刘强主张其亦就装修进行前期设计等投入。因此投入为刘强承租案涉房屋的必要投入，且其并未充分举证证明黄锐对案涉合同的解除存在过错，故对刘强以此为由主张应当享受两个月免租期，其实际支付租金至2020年5月7日，本院不予支持。其次，虽刘强并未对案涉房屋进行装修，案涉房屋在刘强腾退时与黄锐交付时状况一致，然黄锐按约将案涉房屋向刘强进行交付，案涉房屋的占有控制已经在此时转移至刘强。根据刘强与黄锐沟通记录，双方虽在沟通案涉合同解除事宜，但并未就此达成一致。刘强一审中亦表示并未向黄锐发出解除合同通知，同时刘强在与黄锐沟通解除合同事宜时亦未就案涉房屋的腾退向黄锐进行主张。在双方达成解除合同的一致意见且承租人未明确表示要求黄锐收回案涉房屋前，案涉合同依然在履行期内，黄锐未主动收回案涉房屋并无不当。故刘强主张黄锐对房屋空置损失亦应承担责任，本院不予支持。因刘强占有案涉房屋至合同解除之日即2020年7月22日，应当支付相应对价，一审基于此认定其按照租金标准支付租金至该日并无不当，本院予以维持。最后，对刘强主张减免疫情期间租金，因减免租金的前提在于履约能够持续。本案中，在案证据不能证明黄锐以开办KTV为目的将案涉房屋出租给刘强，而疫情并非对所有经营业态均会产生影响，加之在本案纠纷产生前，刘强已经支付租金至2020年3月，在刘强与黄锐沟通中，刘强亦未申请租金减免。同时案涉房屋在此期间亦因刘强原因进行空置。故刘强主张减免该期间租金，要求将该期间租金损失由黄锐承担，本院不予支持。 关于刘强是否应当支付截至2020年7月22日的物管费的问题。本院认为，因案涉合同约定案涉房屋物管费应由刘强支付，刘强认可其从未支付过物管费，黄锐已代为支付案涉房屋物管费至2020年7月14日，故一审认定刘强应当支付案涉合同解除即2020年7月22日之前的物管费并无不当，本院予以维持。至于刘强主张物业公司提供物业服务不符合要求，其并未提供证据加以证明，且在本案纠纷产生前并无证据证明刘强就此向物业公司主张权利，其与黄锐沟通中亦未对此进行提及。现在黄锐已经向物业公司支付物管费，损失已经产生的情况下，黄锐要求刘强向其支付该部分损失并按约支付物管费至合同解除之日的主张一审法院予以支持并无不当，对刘强上述主张本院不予支持。 关于一审认定刘强应当承担违约责任是否合理的问题。本院认为，首先，根据案涉合同约定，合同期内刘强退租，或因刘强逾期支付应付费用导致黄锐解除合同，刘强已付保证金不应当退还。本案中，因案涉合同系因刘强欠付租金等费用而解除，故黄锐主张不应返还保证金并无不当。其次，根据案涉合同第二条约定，租金每半年支付一次，支付时间为每半年到期前15天。故刘强应于2020年2月20日支付下一期租金，刘强逾期支付租金，给黄锐造成资金占用利息损失。现一审认定刘强按照黄锐主张的刘强欠付租金193414元为基数，自2020年2月22日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至付清之日止并无不当，本院予以维持。最后，案涉合同非因黄锐原因导致在履行不满一年时解除，刘强无证据证明案涉房屋在黄锐收回后即另行出租，故一审同时支持黄锐要求不予退还保证金及要求刘强赔偿资金占用利息损失并无不当，对刘强该违约责任的认定亦不过高，本院予以维持。 综上所述，刘强的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6957元，由刘强承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年四月九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽