山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终227号上诉人（原审被告）：日照市日发房地产开发有限公司，住所地山东省日照经济技术开发区奎山街道驻地，统一社会信用代码91371100750885338K。法定代表人：张斌，董事长。上诉人（原审被告）：日照金牛皮业有限公司，住所地日照市东港区海曲西路130号，统一社会信用代码91371102757468924C。法定代表人：张敏，经理。上列二上诉人委托诉讼代理人：张斌，男，1970年11月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审原告）：刘乃录，男，1960年11月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：荣国君，山东博特律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩邦国，山东博特律师事务所律师。原审被告：张斌，男，1970年11月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人日照市日发房地产开发有限公司（以下简称日发房地产公司）、日照金牛皮业有限公司（以下简称金牛皮业公司）因与被上诉人刘乃录以及原审被告张斌房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。日发房地产公司、金牛皮业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回刘乃录要求日发房地产公司、金牛皮业公司、张斌支付5.6万违约金的诉讼请求；上诉费由刘乃录承担。事实和理由：一、一审认定刘乃录与金牛皮业公司于2004年2月29日签订的买卖合同合法有效错误。合同约定的房屋性质为工业用地，日发房地产公司名下的房屋是初始登记的商业用地，土地性质明显不同，原协议因为土地性质而无效，无效协议不能存在违约赔偿。二、刘乃录在2006年已经实际获得了约定的房屋，而合同约定赔偿20%违约金的前提是乙方不能及时取得房产。现该房屋已经被日发房地产公司进行了抵押，同时也被法院查封，刘乃录可以通过异议程序及起诉程序进行确认。三、两上诉人并不是一审认定的关联企业，涉案的房产项目是通过正常的交易来进行转让的，没有重复性，根据合同的相对性违约金应由金牛皮业公司承担，而不是由日发房地产公司来承担。刘乃录辩称，一、上诉人主张与被上诉人之间的购房协议无效无事实和法律依据。上诉人在一审时未提交证据证实涉案协议存在合同法52条规定的协议无效的情形。即使合同签订时存在效力瑕疵，也早已消灭，协议合法有效。另外，日照经济技术开发区人民法院受理的（2020）鲁1191执异12号案件与本案情形完全一致的，案涉房屋与本案房屋相邻（产权证号为20××40），日照经济技术开发区人民法院在裁定书中认定购房协议合法有效，购房人为实际权利人，对房屋享有所有权。二、上诉人虽然已将案涉房屋交付给被上诉人，但在日发房地产公司完成了案涉房屋初始登记，能够为被上诉人办理产权登记时，上诉人日发房产没有履行合同义务，反而用已经出售给被上诉人的房屋进行抵押对外借款，造成目前无法顺利进行产权变更登记的权利障碍。上诉人违反了双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。三、被上诉人在一审过程中提交的及一审法院依职权调取的证据能够充分证实两上诉人为关联企业，张斌为两企业的实际控制人。且日发房地产公司在合同履行过程中也以其自身的名义实际收取了被上诉人的部分购房款，因此，一审法院认定两被上诉人共同承担责任完全正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告张斌述称，同两上诉人的意见一致。刘乃录向一审法院起诉请求：1.依法判令日发房地产公司、金牛皮业公司、张斌协助办理房屋产权变更登记手续；2.依法判令日发房地产公司、金牛皮业公司、张斌支付违约金5.6万元；3.依法判令日发房地产公司、金牛皮业公司、张斌赔偿刘乃录损失10万元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由日发房地产公司、金牛皮业公司、张斌承担。一审法院认定事实：案外人日照市制革总厂于2002年3月9日向日照市中级人民法院申请破产，其拥有坐落于日照市的国有土地使用权，使用权面积为31172.2平方米。日照市制革总厂拍卖的破产财产包括土地、房产及机械设备。金牛皮业公司成立于2003年12月15日（原法定代表人张斌，2013年4月2日变更为张敏）。经依法拍卖，金牛皮业公司于2003年10月16日签订《拍卖成交确认书》（张斌在买受人处签字，金牛皮业公司在买受人处盖章），通过竞价取得了该土地使用权。日照市房地产测绘于2004年2月17日完成涉案土地的《房产平面图》，随即完成了登记，产权单位为金牛皮业公司，房产坐落于日照市。2004年2月29日，刘乃录（购买方、乙方）与金牛皮业公司（甲方）签订《购房协议书》一份，内容约定：甲乙双方经友好协商，甲方将位于西环路东侧沿街门面房转让给乙方，为此双方达成如下协议：一、该房为地上三层，建筑面积约120-150平方米，价格为每平方米1900元，总价约为23-28万左右。二、房屋结构为砖混，内部防瓷，一层为不锈钢无框门，二层三层为铝合金门窗，水电齐金，一层三层设卫生间。三、乙方需在2004年2月29日前向甲方交付定金20万元，房屋竣工后一次性付清余款。三、甲方保证于2004年3月10日前开工，并于7月30日前交付，甲方负责提供有关手续，为乙方代办房产证，费用由乙方自理。五、由于甲方原因造成的，乙方不能及时取得房产，则由甲方赔偿乙方己付款20%的违约金，并承担利息。六、该协议一式四份，甲乙双方签字生效。金牛皮业公司在甲方处盖章，张斌在甲方处签字，刘乃录在乙方处签字。为履行上述合同，刘乃录进行了付款，金牛皮业公司于2004年2月23日向刘乃录出具《收款凭证》，载明：“支款单位：金牛皮业公司、张斌，交款人：刘乃录，摘要：购沿街房订金，金额壹拾伍万元”，加盖了金牛皮业公司的财务专用章，于2004年2月29日向刘乃录出具《收款凭证》，载明：“支款单位：金牛皮业公司、张斌，交款人：刘乃录，摘要：购沿街房订金，金额伍万元”，加盖了金牛皮业公司行政章，日发房地产公司于2006年12月28日向刘乃录出具《收款凭证》，载明：“交款人：刘乃录，摘要：沿街房款，金额捌万元正。”加盖了日发公司财务专用章。上述款项总计28万元。房屋建成并交付刘乃录使用至今（刘乃录主张自2006年开始使用至今，日发房地产公司主张刘乃录是从2007年底使用），涉案房屋为门面房，位于日照市东港区（丹阳佳苑8号楼）的自南向北数第五处房屋房号1-3层。日发房地产公司在2011年11月21日就坐落于日照市（丹阳佳苑）008幢01单元102号、103号、104号、105号、113号申请房屋所有权初始登记，《房屋所有权初始登记申请表》上载明建成年份为2011年，房屋来源为自建。随后，日发房地产公司取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元102号（建筑面积48.38平方米）、202号（建筑面积51.16平方米）、302号（建筑面积51.16平方米）的产权证（产权证号20××37）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元103号（建筑面积48.38平方米）、203号（建筑面积50.15平方米）、303号（建筑面积50.15平方米）的产权证（产权证号20××38）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元104号（建筑面积48.38平方米）、204号（建筑面积51.31平方米）、304号（建筑面积51.31平方米）的产权证（产权证号20××40）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元105号（建筑面积48.38平方米）、205号（建筑面积51.08平方米）、305号（建筑面积51.08平方米）的产权证（产权证号20××41）；取得了日照市（丹阳佳苑）008幢01单元113号（建筑面积48.38平方米）、213号（建筑面积51平方米）、313号（建筑面积51平方米）的产权证（产权证号20××63）。日照市房管局出具的日照市（丹阳佳苑）008号楼的《房屋分层平面图》，显示自南向北数第五套一层面积为48.38平方米，二层、三层面积为51.08平方米，对应产权证号20××41的房屋面积。而该产权证号为20××41的房屋已抵押给日照东港农村商业银行股份有限公司城关支行，抵押期限为2018年2月14日至2023年2月13日，抵押金额为138万元。后涉案房屋一直未将房屋产权变更登记至刘乃录名下，故刘乃录诉至一审法院要求金牛皮业公司、日发房地产公司协助其办理房屋产权变更登记手续，并要求金牛皮业公司、日发房地产公司支付违约金5.6万元、赔偿刘乃录损失10万元。违约金数额是依据《购房协议书》中约定了违约金为已付款的20%，即5.6万元（28万元*20%），损失10万元是参照《商品房买卖合同解释》第十八条的规定以已付房款28万元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息为标准自2006年1月1日计算庭审之日止为198597元，诉求10万元。诉讼中，金牛皮业公司、日发房地产公司认可刘乃录提交的《购房收据》上金牛皮业公司、日发房地产公司的印章真实，但否认涉案房屋已交齐房款，要求刘乃录提交打款记录。经一审法院释明，金牛皮业公司、日发房地产公司未在指定时间内向一审法院提交两公司有关涉案房屋或同批次、同时期的房屋出售及款项收入情况的财务及档案凭证。金牛皮业公司、日发房地产公司认可20××37、20××38、20××40、20××41、20××63五套房屋中，金牛皮业公司、日发房地产公司有与刘乃录的房屋相对应的登记，但金牛皮业公司、日发房地产公司未在一审法院指定时间内提供其公司查询的与刘乃录房屋相对应的、已办理到日发房地产公司名下的房屋产权证号。金牛皮业公司、日发房地产公司认可金牛皮业公司早已不再经营，日发房地产公司财产被法院查封，但金牛皮业公司、日发房地产公司没有申请破产和清算。诉讼中，金牛皮业公司、日发房地产公司均认可刘乃录的房屋位于，均认可金牛皮业公司、日发房地产公司向刘乃录交付的房屋是自南向北数第五套1到3层门面房，三层面积合计150平米左右。双方对交付使用时间均未提交证据，金牛皮业公司、日发房地产公司主张交付使用时间为2007年底。诉讼中，日发房地产公司辩解，其通过招拍挂取得金牛皮业公司土地及地上建筑物（皮革展厅），出让金全额交付给日照市人民政府。因知悉金牛皮业公司与刘乃录签订过购房协议，在交房时三方商定因工业用地变为商业用地刘乃录除交足与金牛皮业公司约定的购房款外还需补交差价才能给刘乃录办理房产手续，并把刘乃录与金牛皮业公司签订的购房协议收回后重新由日发房地产公司与刘乃录签订购房合同，刘乃录把交给金牛皮业的购房款收回后再交给日发房地产公司。日发房地产公司至今也未收到刘乃录交给金牛皮业公司的20万购房款。其与金牛皮业公司产权明晰，金牛皮业公司只是日发房地产公司的股东，不是子公司，对金牛皮业公司债权债务不承担责任。诉讼中，金牛皮业公司辩解，其收刘乃录购房款属实。其公司与刘乃录签订购房协议时土地为工业用地。刘乃录知悉这么低的价格不能办理商业房产手续。房子在还未竣工时就经评估连同土地经招拍挂由日发房地产公司取得（此时金牛皮业公司名下土地灭失，协议已无继续履行的条件，金牛皮业公司及时通知了刘乃录）。房屋竣工交房时金牛皮业公司、日发房地产公司及刘乃录三方口头约定如刘乃录取得房产并要求金牛皮业公司、日发房地产公司办理商业房产手续，除交齐刘乃录与金牛皮业公司约定的房产金额外需补交一定差价。日发房地产公司才能与刘乃录重新签订购房合同，并把交给金牛皮业公司的20万元转到日发房地产公司。后刘乃录接房后一直未找日发房地产公司办理相关手续。同时查明，日发房地产公司成立于2002年1月31日，法定代表人为张斌，金牛皮业公司、张斌系日发房地产公司的股东。一审法院认为，民事主体在从事民事活动中，应当遵循公平、诚信原则，不得违反法律。本案争议的焦点为：一、涉案《购房协议书》是否有效；二、日发房地产公司是否应协助刘乃录办理涉案房屋产权变更登记手续；三、刘乃录要求日发房地产公司支付违约金5.6万元是否应获支持；四、刘乃录要求日发房地产公司赔偿刘乃录损失10万元是否应获支持。根据当事人的陈述、举证、自认及一审法院查明的事实，一审法院分析如下：对于争议焦点一，涉案《购房协议书》是否有效问题。（一）金牛皮业公司、日发房地产公司、张斌三者的关系问题。1.日发房地产公司成立在前，金牛皮业公司成立在后，前后不足2年，金牛皮业公司于2003年10月16日签订《拍卖成交确认书》金牛皮业公司成立于2003年12月15日，可见金牛皮业公司的最初成立目的及业务需要系用于参与日照市制革总厂的竞标拍卖。2.两公司的最初法定代表人均是张斌，本案诉讼两公司的委托诉讼代理人是张斌，可见在张斌参与了最初的两公司发起设立、竞标买地、房地产的开发、出售、确权等等事宜；3.日发房地产公司自认金牛皮业公司已不再经营，而金牛皮业公司与张斌个人现仍是日发房地产公司的控股股东，可见张斌系以上两公司的实际控制人；4.金牛皮业公司通过竞买取得涉案土地后，由日发房地产公司进行了开发建设，仅系走了招拍挂程序，而其后建成的房屋最终登记在日发房地产公司的名下。金牛皮业公司、日发房地产公司虽提出多个抗辩意见，但均未提交证据，故一审法院均不予采信。张斌参与了以上两公司运作经营的全过程，其陈述明显违背诚实信用原则，其行为明显属于逃避履行义务，损害权利人的利益。可见，金牛皮业公司及日发房地产公司作为关联公司应共同就涉案房产的买卖承担责任。（二）关于《购房协议书》的效力问题。1.涉案《购房协议书》签订于2004年2月29日，金牛皮业公司在甲方处盖章，时任法定代表人张斌在甲方处签字，刘乃录在乙方处签字，金牛皮业公司亦是涉案土地的权利人，该协议内容就出让方、购买方、房屋位置、面积、单价、总价、定金及违约责任等内容做了详细的约定，各方权利义务明确。2.涉案《购房协议书》第四条明确约定了“甲方负责提供有关手续，为乙方代办房产证，费用由乙方自理”，该内容是甲方承诺为所出售房屋办理产权证书的意思表示，无其他附加条件。3.涉案的《购房协议书》签订时，张斌系两公司的法定代表人，其在金牛皮业公司收取20万元房款后，依然以日发房地产公司的名义收取了刘乃录缴纳的剩余8万元房款，可见其认可上述合同的效力并配合履行，否则，2006年出售大额不动产（28万元），其会慎重就涉案房屋与刘乃录协商签订其他变更协议，然其并无相关证据提交。5.涉案房屋建设完成后，日发房地产公司已于本案起诉之前取得了产权证。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第24条的规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的不予支持。综上可见，涉案合同应是当事人真实意思表示，合同成立有效，对该事实一审法院予以确认。在涉案房屋已办理产权证、能够继续履行合同的情况下，金牛皮业公司、日发房地产公司应本着诚信原则，继续履行合同。对于争议焦点二，日发房地产公司是否应协助刘乃录办理房屋产权变更登记手续。1.刘乃录与金牛皮业公司签订了《购房协议书》，该合同成立并有效，刘乃录总计向日发房地产公司、金牛皮业公司支付购房款28万元，金牛皮业公司及日发房地产公司为其出具了《购房收据》。刘乃录已履行交付房款的主要义务，且已占有使用多年，因此双方之间就争议房屋已实际达成房屋买卖合同。金牛皮业公司、日发房地产公司称其与刘乃录签订购房协议时土地为工业用地，无法办理商业房产手续，其未提交证据予以证实，一审法院不予采信，金牛皮业公司、日发房地产公司有义务按照合同约定协助刘乃录办理涉案房屋的产权登记及过户登记。2.日发房地产公司辩称该协议是金牛皮业公司与刘乃录签订，与其无关。但张斌曾系金牛皮业公司的实际控制人，现又为日发房地产公司的法定代表人，且张斌、金牛皮业公司为日发房地产公司的股东，三者之间存在密切的联系，且日发房地产公司于2006年12月28日向刘乃录出具《收款凭证》，证明其已知晓并且认可刘乃录与金牛皮业公司签订的《购房协议书》。对于日发房地产公司辩称在其取得房产证后刘乃录未能补交一定差价，未能办理手续，因日发房地产公司、金牛皮业公司均未提交双方有此约定的证据证实，对此一审法院不予采信。综上，金牛皮业公司与刘乃录签订《购房协议书》后应按照协议约定在2004年7月30日前（或条件成熟时）提供有关手续，为刘乃录代办房产证；在日发房地产公司后期取得涉案房屋产权后，应及时与刘乃录沟通，配合提供相关手续，为刘乃录代办房产证或协助刘乃录办理房产证。3.现涉案房屋（产权证号20××41）已被日发房地产公司用于抵押，虽该抵押是日发房地产公司造成，刘乃录不存在过错，但因牵涉案外第三人利益，现阶段无法进行变更登记，故应暂时驳回刘乃录的该项诉讼请求，待日发房地产公司未来通过履行债务、置换抵押等方式消除涉案房屋的抵押后，即可协助刘乃录办理过户登记。对于争议焦点三，刘乃录要求日发房地产公司、金牛皮业公司支付违约金5.6万元是否应获支持。1.《购房协议书》中约定金牛皮业公司在2004年7月30日前代办房产证，但直到起诉之日起，刘乃录未能获得房产证，至今已15年有余，日发房地产公司、金牛皮业公司、张斌均未提交刘乃录对此存在过错的证据。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求赔偿损失的，应予支持。刘乃录主张违约金数额是依据《购房协议书》中约定了违约金为已付款的20%，即5.6万元（28万元*20%），考虑涉案房屋的买卖已长达15年之久，刘乃录主张的该违约金数额系以原房价为基数，且系合同约定，因违约金兼具惩罚性质，刘乃录的该主张具有合理性且不违反法律规定，一审法院予以支持。对于争议焦点四，刘乃录要求日发房地产公司、金牛皮业公司赔偿损失10万元是否应获支持。刘乃录主张损失10万元是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以已付房款28万元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息为标准自2006年1月1日计算至庭审之日止为198597元，诉求10万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因涉案《购房协议书》已明确约定了违约金，一审法院对违约金予以支持；考虑涉案房屋多年来已大幅升值，刘乃录购买涉案房屋除未及时办理产权证件外，一直使用（或出租）获益，并无其他损失，故本着公平原则，一审法院对刘乃录主张的该损失，因无事实及法律依据不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、第十条、第四十七条、第四十八条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，一审判决：一、驳回刘乃录要求金牛皮业公司、日发房地产公司协助办理房屋产权变更登记手续，将现登记在日发房地产公司名下的、坐落于日照市（丹阳佳苑）008幢01单元（105号、205号、305号）房屋（产权证号20××41）变更登记至刘乃录名下的诉讼请求；二、金牛皮业公司、日发房地产公司于判决生效后30日内赔偿刘乃录违约金5.6万元；三、驳回刘乃录本案的其他诉讼请求。如金牛皮业公司、日发房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，由刘乃录负担2192元，由金牛皮业公司、日发房地产公司负担1228元。本院二审期间，金牛皮业公司、日发房地产公司提交一份日照经济技术开发区行政审批服务局出具的企业法人变更信息一份，用于证明张斌于2010年2月23日担任日发房地产公司的法定代表人，之前只是该公司的股东。金牛皮业公司是日发房地产公司的一个股东，是两个独立的法人单位。刘乃录质证称，对证据的真实性没有异议，但该份证据不属于新证据，对证据效力不予认可。通过查询日发房地产公司工商登记信息可以看出，该公司的股东张斌持股比例36%，股东金牛皮业公司持股比例30%，并且在案涉合同的履行过程中，金牛皮业公司、日发房地产公司分别以各自的名义向刘乃录收取了购房款，因此一审法院认定两企业为关联企业，张斌为两企业的实际控制人并无不当。张斌未发表质证意见。刘乃录提交日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191执异12号裁定书一份，用于证明该案与本案情形完全一致，房屋与本案房屋相邻（产权证号为20××40）。日照经济技术开发区人民法院认定购房协议合法有效，购房人为实际权利人，对房屋享有所有权。金牛皮业公司、日发房地产公司质证称，对证据真实性无异议，证据第三页中“案外人陈述之所提交的证据……”，我们认可刘泰英的房屋。不认可刘乃录房屋是因为刘乃录未补齐从工业用地转到商业用地房屋的差价，也没有与上诉人达成一致。张斌质证意见同金牛皮业公司、日发房地产公司一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于涉案购房协议书的效力问题，本案中，刘乃录与金牛皮业公司于2004年签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行相应的权利义务。上诉人上诉主张涉案购房协议系无效协议，但并未提交证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，房屋买卖合同亦不因土地性质的变更而归于无效，故涉案《购房协议书》合法有效。一审已查明，涉案购房协议书中约定违约金数额为已付购房款的20%，在金牛皮业公司未按照合同约定为刘乃录办理产权过户手续的情况下，刘乃录有权按照涉案协议约定主张违约金，一审法院据此判决金牛皮业公司支付刘乃录5.6万元违约金并无不当。故上诉人关于涉案购房协议无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于日发房地产公司应否承担违约金赔偿责任的问题。本案中，金牛皮业公司与日发房地产公司的实际控制人均为张斌，且金牛皮业公司亦为日发房地产公司的股东，故根据关联企业认定标准：直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制，金牛皮业公司与日发房地产公司应为关联企业。一审法院根据本案实际，结合各方当事人的陈述及提交的证据判决日发房地产公司应当同金牛皮业公司共同支付被上诉人5.6万元违约金并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人日照市日发房地产开发有限公司、日照金牛皮业有限公司均担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二一年四月八日法官助理刘敏书记员宋欢