四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终533号 上诉人（原审被告）：成都瑞盈丰商业管理有限责任公司，住所地：成都市成华区昭觉寺南路280号3层305号。 法定代表人：唐伟，总经理。 委托诉讼代理人：王雷，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赖先军，男，汉族，1971年12月1日出生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：苏长江，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王应莲，女，汉族，1970年1月20日出生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：苏长江，四川公生明律师事务所律师。 原审第三人：郫县逸佳通讯器材经营部，住所地：郫县安靖镇金河路17、19号。 经营者：王丽娟，女，汉族，1978年4月15日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：易定超，男，汉族，1976年11月21日出生，住四川省都江堰市，系该经营部员工，与王丽娟系夫妻关系。 上诉人成都瑞盈丰商业管理有限责任公司（以下简称瑞盈丰公司）因与被上诉人赖先军、王应莲、原审第三人郫县逸佳通讯器材经营部（以下简称逸佳经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞盈丰公司上诉请求：一、请求撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初421号民事判决，依法驳回赖先军、王应莲的一审诉讼请求；二、本案受理费、保全费由赖先军、王应莲承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，运营管理费实为租金，委托运营管理关系应认定为房屋租赁关系。（一）本案的性质为产权式商铺销售。产权式商铺实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商短期或迅速回笼资金。成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）将案涉房屋分割后出卖，并委托瑞盈丰公司作为专门的经营公司负责统一经营管理，其性质就是涌邦公司产权式商铺销售的组成部分。（二）本案中委托经营管理关系应当认定为房屋租赁关系。在产权式商铺模式中，关于购房人与相关企业签订的《委托运营管理合同》，在实践中，此类合同约定的每月经营管理费系固定收益，不论经营得如何，出卖人或关联企业都要向购房人每月定期支付收益，这与一般租赁合同的权利义务一致，故产权式商铺交易模式中经营管理费实为租金，委托运营管理关系应当为房屋租赁关系。（三）一审法院认定的租金不符合实际履行情况。赖先军、王应莲已经明确：瑞盈丰公司将包括案涉房屋在内的4套房屋转租给第三人，第三人每季度支付的租金明确为41520元，而瑞盈丰公司也是按照每季度租金41520元交付给赖先军、王应莲的，故应当认定双方之间对租金的约定条款是以实际履行为准的。二、赖先军、王应莲不享有案涉房屋的所有权，故不应当支持其腾退房屋以及支付违约金的诉讼请求。根据《委托运营管理合同》约定，赖先军、王应莲不享有房屋所有权或者丧失房屋所有权的，协议终止。涌邦公司已于2019年9月向瑞盈丰公司明确告知其为案涉房屋的所有权人，故瑞盈丰公司与赖先军、王应莲的合同已自然终止，该房屋所有权被涌邦公司收回，瑞盈丰公司已经不具有控制、使用该房屋的主体资格。综上所述，瑞盈丰公司请求二审法院驳回赖先军、王应莲的一审诉讼请求。 赖先军、王应莲辩称，1．赖先军、王应莲对瑞盈丰公司主张本案的基础法律关系实际是租赁法律关系的观点没有异议；2．一审判决对案涉4套房屋的租金标准按照出租人与承租人双方合同的约定来确定，符合法律规定。至于瑞盈丰公司称其与第三人承租的租金低于与赖先军、王应莲约定的租金标准，这是瑞盈丰公司对自身权利的处分，该行为的法律后果应当由作为承租方的瑞盈丰公司自行承担；3．出租人未取得包括案涉房屋在内的4套房屋的不动产权属证书，不影响租赁合同的法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人仅在就未取得工程规划许可或未按工程规划许可建设房屋的情况下订立租赁协议的，才会导致该租赁协议无效。案涉房屋已取得工程规划许可，不属于无效的情形。作为出租人的赖先军、王应莲虽然没有取得案涉房屋的不动产权属证书，但对房屋享有出租权，享有合法的房屋所有权。综上，赖先军、王应莲认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持，驳回瑞盈丰公司的上诉请求。 逸佳经营部述称，逸佳经营部是案涉房屋的实际使用人，也进行了投资，现不同意腾退，逸佳经营部认为其合法权益应该得到保证。 赖先军、王应莲向一审法院提出诉讼请求:1.解除赖先军、王应莲与瑞盈丰公司于2016年9月19日签订的《委托运营管理合同》（合同编号：ＲＹＦ-ＹＢ-039），瑞盈丰公司将位于成都市成华区××路××号××层××号房屋腾空后交还给赖先军、王应莲；2.瑞盈丰公司支付自2016年10月1日起至房屋腾退之日止的运营管理费（暂计算至2020年7月30日为172487元），支付违约金70918元；3.逸佳经营部协助瑞盈丰公司将前述房屋腾退后交还给赖先军、王应莲。 一审法院认定事实：2016年9月19日，涌邦公司（出卖方、甲方）与赖先军、王应莲（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买位于成都市成华区××路××号××层××号房屋，该房屋为现房及正在装修的房屋，总款878640元，乙方在合同签订之日一次性支付购房款。甲方应在乙方付清房款后下一自然月的第一个工作日之前将该房屋交付乙方使用，应在乙方付清房款后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关并办理房屋产权证。 同日，赖先军、王应莲（甲方）与瑞盈丰公司（乙方）签订《委托运营管理合同》(合同编号RYF-YB-039)，约定:甲方将案涉房屋委托给乙方进行经营管理，委托运营管理期限为从2016年9月19日至2025年2月28日。乙方按季度向甲方支付房屋运营管理费:2016年10月1日至2019年2月28日为5544元/月，2019年3月1日至2021年2月28日为5983元/月，2021年3月1日至2023年2月28日为6464元/月，2023年3月1日至2025年2月28日为6987元/月；乙方应在本个季度委托运营管理期前的10日内支付。委托运营管理期内，乙方对该房屋有权自营、转委托给第三方运营管理或以乙方名义与他人联营或出租给他人使用，可告知甲方，而不必再征得甲方的同意。乙方应按本合同约定按时支付运营管理费及其他费用。乙方未按约定时间付款的，逾期30个工作日以内，按照应付款额的银行同期贷款利率向甲方承担违约责任；逾期超过30个工作日的，甲方有权解除合同，并以当年12个月的运营管理费作为违约金。甲方保证享有该房屋的所有权，甲方不具有房屋所有权或丧失房屋所有权的，本协议自动终止。 合同签订后，赖先军、王应莲与瑞盈丰公司共同确认，运营管理费均系通过银行转账的方式进行支付。依据相应的银行转账流水，瑞盈丰公司于2017年10月30日至2019年10月17日期间通过银行转账的方式先后八次向赖先军每次支付41250元，合计支付330000元。双方一致确认该330000元系支付包括本案房屋在内的四套房屋共同的费用，其中，支付本案房屋费用的金额为每季度11250元，八次共计支付90000元。除前述330000元外，瑞盈丰公司还主张其按每季度41250元的标准支付费用至2019年9月，实际支付共计495000元，但瑞盈丰公司未提交相应证据予以证明，经一审法院要求其限期提交后，瑞盈丰公司确认其共计分八次支付款项330000元。 一审法院另查明，2017年3月31日，瑞盈丰公司（出租人、甲方）与逸佳经营部（租赁人、乙方）签订《成都熊猫生活广场项目租赁合同》，约定甲方将包括案涉房屋在内的四套房屋出租给乙方，计租面积为68.75平方米，租赁期限从2017年4月1日至2025年3月31日，2017年6月30日至2019年3月31日期间的每月租金为13750元。瑞盈丰公司与逸佳经营部确认双方系按照每季度41250元的标准支付包括案涉房屋在内的四套房屋的租金。各方当事人一致确认，案涉房屋目前系由逸佳经营部占有使用。 2019年，赖先军、王应莲向一审法院起诉要求涌邦公司协助将案涉房屋的不动产权属转移登记至赖先军、王应莲名下。该案经一审法院一审、成都市中级人民法院二审后，认为赖先军、王应莲主张过户登记，其诉请主张本质系确认案涉房屋之物权归属，因案涉房屋已被查封，赖先军、王应莲可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，遂裁定驳回赖先军、王应莲的起诉。瑞盈丰公司认可合同履行期间，其对房屋的使用未受到影响。 一审庭审中，瑞盈丰公司主张其每季度支付的金额虽低于合同约定，但赖先军、王应莲从未提出任何异议，应视为对原合同的调整和变更。赖先军、王应莲对此不予认可。就前述主张，瑞盈丰公司未提交相应证据予以证明。逸佳经营部明确表示不同意通过代瑞盈丰公司垫付欠付租金的方式继续使用案涉房屋。 一审法院认为，案涉房屋系赖先军、王应莲向涌邦公司购买，虽然尚未过户登记至赖先军、王应莲名下，但赖先军、王应莲有权将案涉房屋对外委托经营以获取相应收益，且瑞盈丰公司亦确认未过户登记并未对其使用房屋造成影响，故赖先军、王应莲与瑞盈丰公司签订的《委托运营管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应受此约束。瑞盈丰公司辩称赖先军、王应莲不是案涉房屋所有权人，不应支付相关费用的意见于法无据，一审法院依法不予采信。赖先军、王应莲按约将案涉房屋交付给瑞盈丰公司，瑞盈丰公司应按照合同约定按时足额支付运营管理费。但依据一审庭审查明的事实，瑞盈丰公司自合同签订后未按期足额支付费用，逾期并已超过30个工作日，且房屋目前实际承租人逸佳经营部明确表示不同意代瑞盈丰公司垫付欠付款项，根据《委托运营管理合同》约定，赖先军、王应莲有权解除该合同，一审法院对赖先军、王应莲该项主张依法予以支持。合同解除权系形成权，自解除权人的解除通知到达对方当事人时，发生合同解除的效果，因赖先军、王应莲未举证证明起诉前行使过解除权，故本案《委托运营管理合同》解除的时间为瑞盈丰公司收到本案起诉状之日即2020年3月24日。合同解除后，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，瑞盈丰公司应当将案涉房屋腾退给赖先军、王应莲，逸佳经营部作为房屋实际占有人，负有协助腾退的义务。逸佳经营部抗辩其与瑞盈丰公司的租赁合同并未到期，但根据合同的相对性原则，其基于合同的权利义务仅针对瑞盈丰公司，就其损失其可向瑞盈丰公司主张权利，但不能对抗赖先军、王应莲依照其与瑞盈丰公司的约定行使合同解除权。 关于瑞盈丰公司欠付的运营管理费金额，根据合同约定，截至合同解除之日瑞盈丰公司应当支付的运营管理费为237204元（5544元×29个月+5983元×12个月+5983元÷31天×24天），扣除瑞盈丰公司已支付的90000元，尚欠付147204元。瑞盈丰公司关于其实际支付金额超过90000元的主张，因其无证据予以证明，一审法院不予采信。合同解除后，赖先军、王应莲向瑞盈丰公司主张的款项实为房屋占有使用费，就该占用使用费的标准，因双方未作约定，一审法院酌情参照双方约定的运营管理费即5983元/月的标准进行支付。针对瑞盈丰公司辩称赖先军、王应莲未对每季度实际收到的金额提出异议即视为双方对运营管理费标准的调整，一审法院认为，运营管理费标准作为合同主要条款，其变更和调整应有双方当事人明确的合意，因瑞盈丰公司既未举证证明其变更运营管理费标准得到了赖先军、王应莲的同意，且赖先军、王应莲也当庭表示未同意降低费用标准，故瑞盈丰公司该项抗辩意见缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。瑞盈丰公司逾期支付运营管理费已构成违约，赖先军、王应莲有权向瑞盈丰公司主张违约金。虽然双方在合同中约定违约金标准按照当年12个月的运营管理费进行计算，但依据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因赖先军、王应莲未举证证明其因瑞盈丰公司的违约行为还存在其他损失，且瑞盈丰公司亦当庭认为该违约金标准过高，请求予以调整，故一审法院酌情根据合同履行情况以及瑞盈丰公司过错程度等因素，将违约金调整为18000元。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除赖先军、王应莲与瑞盈丰公司于2016年9月19日签订的《委托运营管理合同》（合同编号：ＲＹＦ-ＹＢ-039）；二、瑞盈丰公司于判决生效之日起三十日内将位于成都市成华区××路××号××层××号房屋腾退并交还给赖先军、王应莲，第三人逸佳经营部负有协助腾退义务;三、瑞盈丰公司于判决生效之日起十日内向赖先军、王应莲支付截至2020年3月24日的房屋运营管理费147204元，并以5983元／月的标准支付自2020年3月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、瑞盈丰公司于判决生效之日起十日内向赖先军、王应莲支付违约金18000元；五、驳回赖先军、王应莲的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费预交4312元，减半收取计2156元，保全费1525元，由瑞盈丰公司负担。 二审中，赖先军、王应莲提交了赖先军与微信名为“张总.熊猫广场.卧龙”的微信聊天记录，显示2019年4月底、5月初赖先军向“张总”发送微信，表示其他业主都是按照合同金额付的全额，“我这边还是望张总另重一下调整为谢”，“张总”表示“月底一并想办法转给你”；2019年10月8日赖先军再次向“张总”发信息，要求对方将之前每月和年未付的租金一次性支付，“张总”表示目前账上没钱，先把这几个月补上，以后再商量，赖先军表示不认可。二审中赖先军、王应莲申请证人张某出庭作证，张某表示，其以女儿名义购买了案涉楼盘商铺，也和瑞盈丰公司签订了合同，平时与承租方联系都是找的“张总”张开全，每个月瑞盈丰公司向其支付的租金与瑞盈丰公司对外转租的租金金额一致。张某出示了其与“张总”的微信聊天记录，最早聊天记录为2020年3月，头像与赖先军微信聊天对象的“张总”一致，张某提交的户口本、合同等证据显示，其与盛思源系母女关系，盛思源与瑞盈丰公司就成都市昭觉寺南路280号1层275号房屋签订了《委托运营管理合同》。 赖先军、王应莲认为，前述证据能够证明其在租赁过程中一直在向对方主张支付合同约定的全部租金，其并未认可瑞盈丰公司实际支付的租金数额；瑞盈丰公司认为微信中聊天对象的身份无法确定，即便确定聊天内容也不能确定补齐租金，且张某收取的租金也是和转租金额一致。 本院认证认为，证人张某提交的户口本及合同能够显示其真实身份，赖先军、王应莲提交的证据能够与证人证言及证人手机中的微信信息相互印证，能够证明赖先军联系的“张总”系瑞盈丰公司工作人员且代表该公司与出租人联系，故本院对该证据予以采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，赖先军、王应莲与瑞盈丰公司签订的《委托运营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。该合同虽名为委托运营管理，实质系赖先军、王应莲将案涉房屋出租给瑞盈丰公司并允许其另行转租，故双方合同性质实为房屋租赁合同。本案二审争议焦点为：一、赖先军、王应莲是否有权对案涉房屋主张租金、占用费及解除合同；二、若有权利，瑞盈丰公司应支付租金及占用费的标准及期间（1、2016年10月1日至2017年10月31日期间租金是否应支付；2、租金标准是否发生改变）。 关于赖先军、王应莲是否能对案涉房屋主张相应权利。本院认为，赖先军、王应莲与涌邦公司签订了案涉房屋的买卖合同，虽然案涉房屋尚未登记至赖先军、王应莲名下，但赖先军、王应莲有权将案涉房屋对外委托经营或出租。瑞盈丰公司自身亦通过签订《委托运营管理合同》并向赖先军、王应莲实际支付租金的方式认可了出租人的权利，且本案中无证据证明赖先军、王应莲未取得房屋产权证对瑞盈丰公司使用案涉房屋造成影响。因此赖先军、王应莲有权对案涉房屋主张收取租金及占用费。瑞盈丰公司在2019年10月后未能支付租金，违反了合同义务，故赖先军、王应莲有权主张解除《委托运营管理合同》，并要求瑞盈丰公司支付剩余租金及占用费。 关于瑞盈丰公司是否应支付2016年10月1日至2017年10月31日期间租金。瑞盈丰公司认为，双方实际是从2017年10月底开始实际运营计算的，因为该期间案涉房屋瑞盈丰公司没有实际出租。对此，本院认为，双方合同明确约定了租赁期间，无证据证明双方对此进行了变更，且瑞盈丰公司是否能实际对外转租不影响瑞盈丰公司应承担的义务，故瑞盈丰公司关于2016年10月1日至2017年10月31日期间不应支付租金的主张不能成立。 关于租金标准是否发生改变。本院认为，虽然瑞盈丰公司在2017年10月30日至2019年10月17日期间就包含案涉房屋在内的四间房屋先后八次分别支付了41250元租金，但前文已述，从赖先军、王应莲二审中提交的微信聊天记录及证人证言、证人微信记录等证据来看，赖先军、王应莲曾向瑞盈丰公司的工作人员主张了要求支付未足额支付部分租金的权利，故赖先军、王应莲并未以实际行为认可对方减少租金的行为，双方未就租金标准的降低达成一致意见。虽然瑞盈丰公司亦陈述其收取的次承租人租金与交给赖先军、王应莲的一致，但该事实与瑞盈丰公司应承担的合同义务无关，故本院对瑞盈丰公司关于租金标准已经变更的主张不予支持。一审确定的租金支付期间、租金支付标准并无不当，应予维持。 综上所述，瑞盈丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4312元，由成都瑞盈丰商业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 何广智 审判员 王 果 二〇二一年四月三十日 书记员 袁 敬