广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初29353号原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳市翁江投资发展有限公司，住所地：深圳市龙华新区观澜街道大水坑社区锦富大厦610，统一社会信用代码：914×××××××××××560L。法定代表人：李泽庭，总经理。委托诉讼代理人：叶威，男，1993年2月11日，汉族，住广东省兴宁市××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××491，系原告公司销售经理。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市房世纪网络科技有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖园区×××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA5107YG35。法定代表人：周波，总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：林炜，广东彰晨律师事务所律师助理。第三人：永立鞋业（东莞）有限公司，住所地：东莞市塘厦镇平山工业区，统一社会信用代码：914××××××××250753R。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：苏君湛，女，1986年9月17日出生，住广东省深圳市南山区××××××××，公民身份号码：440××××××××××××443，系公司员工。原告深圳市翁江投资发展有限公司与被告东莞市房世纪网络科技有限公司、第三人永立鞋业（东莞）有限公司商品房委托代理销售合同纠纷以及被告东莞市房世纪网络科技有限公司反诉原告深圳市翁江投资发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2021年1月12日再次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人叶威、被告委托诉讼代理人张艳、林炜两次庭审均到庭参加诉讼。第三人委托诉讼代理人苏君湛于第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告剩余代理费87527.636元；2.确认被告已支付原告的奖金18000元合法有效；3.被告支付原告2020年6月3日至今因此事导致的误工费30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告员工叶威于2020年4月14日带领客户（万云鹏）夫妻到第三人企业项目方直星澜楼盘成交14栋3101号房产一套。在2020年4月15日原告收到被告和第三人销售经理以及相关负责人签署的方直地产联动确认单。在2020年5月7日原告收到由被告转账14栋3101房现金奖18000元。在2020年6月3日第三人耍赖说购买方直星澜14栋3101号房的客户，属于自然来访客户，不但不给结算佣金并把之前结算的18000元现金奖收回。被告答辩并反诉称，2020年4月14日，原告与被告签订了《房世纪平台合作协议》，双方约定由被告委托原告代理销售第三人旗下项目方直星澜项目楼盘，并约定客户确认、成交确认及结佣条件、代理费的支付，需以开发商规定为准。原告于2020年3月带领客户到方直星澜楼盘看房，并于2020年4月14日成交14栋3101号房产一套。2020年5月7日原告收到被告转账14栋3101号房现金奖金18000元。2020年6月3日，被告与第三人进行佣金结算时，被告知经核实，该客户已于2020年1月18日自行前往方直星澜楼盘看房，属于自然来访的客户，依照与第三人合同约定不予认定转介成交，因此该客户的成交单佣金及奖励等款项不予结算。依据《东莞市方直星澜项目代理服务合同》第六条第3款：有效客户不包括第三人或第三人关联公司员工，本项目自有客户（即自己来访、第三人引导来访的客户）及本项目的老业主（含直属亲属）。附件一第五条第4款：转介成交的客户经核实为自然或者其他渠道到访客户的，不予认定转介成交。依照《房世纪平台合作协议》的约定，无效联动的，被告有权不予结算无效联动客户佣金。被告在不知道该客户已为方直星澜自然来访客户的情况下，向原告支付本不应支付的现金奖励18000元，致使被告遭受损失。据此，被告提出如下反诉请求：1.被告无需向原告支付代理费用；2.原告向被告退还已支付的奖金18000元；3.本案受理费用由原告承担。诉讼过程中，被告撤回第一项反诉请求。对于被告的反诉，原告辩称，1.方直星澜楼盘2020年1月14日之前报备规则：隐号手机前三后四报备有效保护期为14天，全号报备和自然来访保护期为60天，并且客户第一次看房由中介报备带看的到成交，由中介带看的均属于中介客户，若客户第一次看房由中介带看，过保护期后客户自己去楼盘成交的属于开发商客户。2.该客户第一次看房时间为2019年8月24日由优美地产王雪报备带看，第二次看房为2020年1月18日，第三次看房时间为2020年3月22日被原告带看，第四次看房为2020年4月4日由其他中介人员带看并交纳2万元订购601房服务费（于当天退款），第五次看房时间为2020年4月13日由原告带看，准备交纳定金时查出客户2020年4月4日交纳了2万元购房服务费，就此引起争议导致未能交纳定金。2020年4月14日，被告与第三人沟通调查核实后认定该客户处于原告3月22日带看保护期内。当日下午，被告驻方直星澜项目负责人罗权辉告知原告结果，明确表态该客户谁带看成交算谁的客户后，原告在当天晚上带领客户看房并且成交14栋3101号房。3.根据被告与第三人签署的合同第六条6.1条款，填写方直地产联动确认单由第三人工作人员核实签字确认后视为被告有效客户，确认单均已签字确认。4.根据被告与第三人签署合同第四条4.3条款，第三人指派工作人员负责登记和确认被告带来的有效客户，并授权专人在核对无误后在方直地产联动确认单上签字，第三人负责人均已签字确认为被告有效客户。5.方直星澜云客系统3月22日带看报备线索状态均为有效，若带客为无效，客户现场工作人员应当及时告知原告。6.按照房世纪平台合作协议第四条第1.5条在有效推介客户成交后被告应向原告提供成交单位的成交确认书，被告已经提供了成交确认书。7.按照房世纪平台合作协议第五条客户确认：原告联动客户在被告系统或登记本（指单个项目）超过15-30日（以开发商规定为准）未有接待记录的客户视为有效。8.根据方直星澜联动转介规范及约定第5条第7点转介客户以首次报备到访为认定基数，由中介公司首次报备且带访经销售现场确定的，后再由老业主陪同到访的仍视为中介转介客户，如新客户首次独自到访的无中介报备陪同的视为自然来访客户。9.该客户首次到访看房由深圳市优美地产王雪于2019年8月24日报备给小米房网带看方直星澜项目，报备手机号为136****1502，全号136×××××502，并不属于首次自然来访客户。10.第三人与被告所签合同，原告在2020年10月24日由法院转交才看到该份合同内容，原告所带成交客户均未违反房世纪平台合作协议和方直星澜项目代理服务合同的约定。第三人陈述，第三人与原告没有合同关系，第三人无需承担任何责任，原告所介绍的客户为自然来访的客户，因此原告的主张不成立。原、被告围绕各自的诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换，根据原、被告提供的证据，本院认定如下事实：2020年4月，被告作为乙方与作为甲方的第三人签订《东莞市方直星澜项目代理服务合同》，甲方为东莞市××××（此为备案名，推广名为方直星澜）项目的发展商，甲方委托乙方为该物业外围转介代理人之一。合同第一条约定：项目位置为广东省东莞市×××××××××“龙樾花园”项目。第二条约定：代理期限为2020年4月1日至2020年4月30日（含保护期）。第三条约定：本合同所指“外围转介”是指：由乙方直接介绍有效客户给甲方，再由甲方进行客户登记与确认（签订方直地产联动确认单）；若甲方与该有效客户正式签订房地产买卖合同，则按成交单位总金额的比例同乙方进行结算。第4.3条约定：甲方须指派工作人员负责登记和确认乙方带来的有效客户，并授权专人核对无误后在《方直地产联动确认单》上签字。第6.1条约定：客户到访现场前，乙方至少提前半小时通过甲方指定的报备系统向甲方报备客户信息（包括但不限于到访客户姓名、联系电话、预计到访时间等），如乙方未提前半小时以上向甲方报备客户信息的，则该客户可视为自行到场客户（非乙方有效客户），报备方式可为全号，如系统提示与甲方系统已有到访客户登记号码重复，则甲方不予确认为有效客户，也可为手机号的前三后四，系统提示疑似重号，乙方可选择全号报备或继续隐号报备。乙方带客户到现场后，填写《方直地产联动确认单》进行确客和客户登记，同时甲方须进行签字确认，由甲方工作人员核实客户是否为乙方有效客户。第6.2条约定：乙方有效客户隐号报备并确认后，设首次来访14天内（包含首次来访当天）为登记保护期，若保护期结束后客户不能完成认购手续的，则该客户不再被视为有效客户。本合同终止，保护期也同时终止。第6.3条约定：有效客户不包括甲方或甲方关联公司员工、本项目自有客户（即自己来访、甲方引导来访的客户）及本项目的老业主（含直属亲属）。转介推荐的有效客户未成交，但其直属亲属成交的（直属亲属为非本项目自有客户和老业主，直系亲属仅指客户的配偶、子女、父母，以户口本、结婚证等作为关系界定证明），可视为有效转介客户。上述合同附件一：《方直星澜联动转介规范及约定》第五条第4点约定：转介成交的客户经核实为自然或其他渠道到访客户的，不予认定转介成交。第5点约定：客户保护期：报备后7日内必须到访，逾期到访报备失效，需重新报备。隐号到访保护期14天，打开客户全号后保护期60天，保护期包含报备/首次到访的当日。第8点约定：客户归属原则上以云客系统判定为准，并以《联动确认单》纸质版（经中介公司、客户签订、开发商置业顾问签字，开发商销售经理签字，由开发商销售助理，营销负责人确认）作为案场确客依据。原、被告签订了《房世纪平台合作协议》，该协议约定：被告所开发、代理的相关房地产项目其他产品提供给原告做联动分销。第五条约定：客户确认：原告联动客户在被告系统或登记本（指单个项目）超过15-30日（以开发商规定为准）未有接待记录的客户视为有效。第十条第3.3点约定：联动客户为夫妻、父母、子女、直系亲属关系的，属于同一客户。第十条第4点约定：不符合有效联动的一方即使有效联动一方促成也不参与分佣。另查明，2020年4月14日，原告带领客户万云鹏看房并成交。第三人的销售经理在《方直地产联动确认单》签字确认原告带看成交方直星澜14栋3101。被告于2020年5月7日向原告支付了该客户的代理费18000元。原告主张《方直地产联动确认单》就表明第三人认可了万云鹏为原告带看的有效客户，被告应向原告支付代理费用。第三人则主张第三人在后来核实的时候发现万云鹏夫妻在2020年1月18日到达售楼处看房，根据第三人与被告签订的合同约定应属于自然来访的客户，不予认定转介成交。原告则主张万云鹏最早是由另一中介公司的王雪于2019年8月24日带看的，不应属于自然来访的客户，同时原告提供了一张微信聊天截图的复印件，该复印件显示客户姓名为许女士，客户电话为136～1502。被告及第三人主张万云鹏的配偶姓徐，该微信截图并不能证明万云鹏第一次看房是由王雪带看的。本院认为，本案的争议焦点为原告带看的客户万云鹏是否为有效客户。原告主张万云鹏最早一次的看房是由别的中介带看的，不属于自然来访的客户，但是原告提供的证据并不足以证明该许姓客户与万云鹏的配偶为同一人，因此本院对原告的此项主张不予采信。万云鹏2020年1月18日的自然到访行为根据被告与第三人在《东莞市方直星澜项目代理服务合同》的约定不属于被告的有效客户。同时根据原告与被告签署的《房世纪平台合作协议》第五条的约定可知是否为有效客户以开发商即第三人的规定为准，故万云鹏不属于原告转介成交的有效客户。至于原告关于第三人的销售经理在《方直地产联动确认单》上签字确认即表明万云鹏为有效客户的主张，本院认为虽然《东莞市方直星澜项目代理服务合同》第6.1条约定带客户到现场后需要填写《方直地产联动确认单》并由第三人核实客户是否为有效客户，但同时该合同附件一第8点也约定客户归属原则上以云客系统判定为准并以《方直地产联动确认单》纸质版作为案场确客依据。该约定说明《方直地产联动确认单》并非判定客户归属的唯一或者最终凭证，《方直地产联动确认单》只是初步确认。《东莞市方直星澜项目代理服务合同》附件一第五条第4点关于转介成交的客户经核实为自然到访客户的，不予认定转介成交的约定也赋予了第三人最终核实的权利。综上所述，原告带看的客户万云鹏不属于有效客户，被告无需向原告支付代理费，对被告反诉要求原告退回代理费18000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的本诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告深圳市翁江投资发展有限公司的全部诉讼请求；二、原告深圳市翁江投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告东莞市房世纪网络科技有限公司退还代理费18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1505.28元（原告已预交），由原告承担。本案反诉受理费125元（被告已预交），由深圳市翁江投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 李 琼审判员 霍惠媚审判员 吴利琴二〇二一年三月三十一日书记员 黄才玲