四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1988号 上诉人（原审原告）：李伟，男，1974年1月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：王瑞,四川法典律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张雪红，女，1978年2月9日出生，汉族，住甘肃省永登县。 委托诉讼代理人：王瑞,四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张贵强，男，1968年9月30日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。 委托诉讼代理人：高少宾，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冷强清，女，1972年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。 委托诉讼代理人：高少宾，四川发现律师事务所律师。 原审第三人：朱学良，男，1969年12月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：陈李，女，1981年10月19日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：朱学良（系陈李丈夫），住四川省成都市成华区。 原审第三人：傅武全，男，1968年5月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人李伟、张雪红因与被上诉人张贵强、冷强清、原审第三人朱学良、陈李、傅武全案外人执行异议之诉一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 李伟、张雪红上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行朱学良、陈李名下位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（业务件号：2018101100Ｆ01611）。事实与理由：一、李伟、张雪红与傅武全签订的《委托协议》合法、明确，朱学良认可其明知傅武全系代李伟、张雪红购买案涉房屋的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，傅武全以自己的名义与朱学良、陈李签订案涉房屋《转让意向协议》及《预约合同》符合《委托协议》确定的代理范围，案涉房屋《转让意向协议》《预约合同》应直接约束李伟、张雪红和朱学良、陈李。且没有相关法律法规明确规定《委托协议》必须办理公证，李伟、张雪红亦可提交案外人李益平的转账明细确定首笔房款250000元的实际出资人系李伟、张雪红。二、李伟、张雪红具备在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，案涉《房屋转让意向协议》《预约合同》所涵盖的内容，包括但不限于双方当事人姓名和住所、房屋基本状况、买卖方式、房屋总价款及付款方式、付款时间、房屋交付、装饰、设备处置、面积差异的处理方式、产权过户办理、争议解决方式、违约事项及其他事项等房屋买卖合同应具备的主要内容，不违反法律强制性规定，符合房屋买卖合同的规范，且朱学良、陈李事实上已收受李伟、张雪红按约定支付的购房款。该《房屋转让意向协议》《预约合同》应当认定为房屋买卖合同。《房屋转让意向协议》《预约合同》的合同名称存在“意向协议”“预约”字眼，但实质内容已相对确定并足以客观推导出本约内容，故其法律性质属于预约转化的本约，不能作为意向协议或者预约进行认定。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应自合同成立时生效。案涉《房屋转让意向协议》《预约合同》的签订时间均为2017年1月6日，成都市双流区人民法院首次查封案涉房屋的时间为2017年9月19日。李伟、张雪红在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。三、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产，仅要求买受人合法占有，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。一审法院已查明李伟、张雪红于2017年1月6日与陈李签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给朱学良、陈李。李伟、张雪红亦可提交傅武全转账明细证明李伟、张雪红实际收取第一年租金30000元的事实。足以证明李伟、张雪红行使对案涉房屋的处分权，已实际控制案涉房屋，符合认定合法占有的标准。四、李伟、张雪红同意按照人民法院的要求将未付的剩余购房款180000元交付人民法院执行。另本案未办理过户登记的原因系因法院查封导致无法办理案涉房屋产权证，而案涉房屋无法办理产权证更直接导致李伟、张雪红无法办理过户。并非李伟、张雪红自身原因。 张贵强、冷强清共同辩称，一、从整个房屋的交易流程来看，存在诸多的疑点。案涉房屋的交易发生在借款期间内。交易的案涉房屋当时并没有办理产权。从签订委托协议购房到签署合同办理公证再到房屋的租赁，仅在短短的两天之内完成。朱学良涉及大量的诉讼案件，案涉房屋存在司法查封，且本案不能确定李伟、张雪红与傅武全的真实代理关系。极大存在当事人之间为了规避房屋被执行而进行虚假交易的可能。二、2017年1月6日傅武全签订的预约合同，在性质上并不属于正式的买卖合同。李伟、张雪红的付款行为存在诸多的不合理之处，且并没有证据显示其已经实际占有房屋。综上，李伟、张雪红的请求不符合法律规定，请求维持一审判决。 朱学良、陈李共同辩称，当时朱学良把其与成都铁路地区旧城买卖中心签订的买卖合同及收据都交给了李伟。朱学良当时向张贵强借钱时，已告知张贵强房子已经被卖了。 傅武全辩称，傅武全系李伟与李益平的姐夫，因为李伟在兰州开饭店有几十年了，一直没有回来过，所以李伟买朱学良的房子是委托傅武全办理所有的程序，包括牵涉到产权的事情都叫傅武全处理。因为担心家庭内部因转款产生误会，所以部分的房款是李伟把钱转给李益平，再由李益平转给傅武全，然后由傅武全付给朱学良。 李伟、张雪红向一审法院提出诉讼请求：判令不得执行朱学良、陈李名下位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（业务件号：2018101100Ｆ01611）。 一审法院判决：驳回李伟、张雪红的诉讼请求。一审案件受理费15420元，由李伟、张雪红负担。 二审中，李伟、张雪红向本院提交证据1：居住证明、营业执照。拟证明：李伟、张雪红于2013年之前就已经在甘肃省兰州市永登县居住、生活、工作。2017年房屋买卖时李伟、张雪红在外地工作居住，才委托傅武全进行一系列的买房操作。证据2：3页银行转账明细。拟证明：2017年1月5日李伟向李益平转账300000元，于2017年1月24日向傅武全转账711000元，其中700000元是付房款，11000元是中介费。2017年1月5日李益平收到李伟的300000元转账后立即于同日将该300000元转至傅武全的账户，同日傅武全收到李益平300000元转账。并于1月6日将其中250000元转至朱学良账户。傅武全于2017年1月24日收到李伟711000元，并于2017年1月25日向朱学良转账750000元。2017年1月26日朱学良向傅武全账户转账30000元，该30000元为房屋第一期的租金。 张贵强、冷强清发表质证意见称，对于证据1的营业执照、居住证明的三性均不予认可，与本案没有关联。对于证据2，真实性合法性没有异议，但不认可其关联性。不能达到李伟、张雪红的证明目的，并且在转账的金额与主体上不符合交易习惯。 朱学良、陈李发表质证意见称，认可两组证据的真实性。 傅武全发表质证意见称，认可该两组证据的真实性。 经审查，李伟、张雪红提交的居住证明和营业执照与本案不具有关联性，本院不予采信；对于李伟、张雪红提交的第二组证据，将在本院认为部分一并论述。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：李伟、张雪红对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李伟、张雪红向傅武全出具《委托协议》，委托傅武全向朱学良、陈李购买案涉房屋，傅武全与朱学良、陈李于2017年1月6日签订《房屋转让意向协议》与《预约合同》。本院认为，首先，案涉房屋实际由朱学良、陈李居住、使用至今。李伟、张雪红提交2017年1月6日傅武全与陈李签订的《房屋租赁合同》，并在二审中提交银行转账明细拟证明朱学良向傅武全转账支付案涉房屋的第一期的租金30000元。经审查，李伟、张雪红提交的银行转账明细并无备注，无法看出转款性质，且与李伟、张雪红在一审中提交的《房屋租赁合同》后附的《收据》的收款时间不一致，本院对该笔银行转账明细不予采信。李伟、张雪红也并未提交证据证明后续租金的支付，其主张与陈李、朱学良口头约定后续租金在购房尾款中抵扣，并无证据证明，且与《房屋租赁合同》的约定相悖，故李伟、张雪红提交的证据不足以证明案涉房屋由其合法占有。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”案涉房屋于2018年10月18日方才办理不动产初始登记手续，登记的所有权人为成都铁路地区旧城改造中心。通过《房屋转让意向协议》与《预约合同》的内容可知，李伟、张雪红明知朱学良、陈李一直未取得案涉房屋不动产权证。而其仍委托傅武全购买尚未取得不动产权属登记的房屋，自身存在过错，也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。李伟、张雪红对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，对其提出的不得执行案涉房屋的上诉请求，本院不予支持。故对其提交的另外两份银行流水明细，已无审查必要，本院不予采信。 综上，李伟、张雪红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15420元，由李伟、张雪红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄小华 审 判 员 滕 洁 审 判 员 张艳秋 二〇二一年四月七日 法官助理 何鸿卓 书 记 员 郑 玄