江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终689号上诉人（原审被告）：张慧，女，1975年11月1日出生，住江苏省。委托诉讼代理人：卞诗艺，江苏溯本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱静，女，1976年1月21日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：沃进，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人张慧因与被上诉人朱静房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张慧的委托诉讼代理人卞诗艺，被上诉人朱静的委托诉讼代理人冯华沭、沃进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回朱静的一审诉讼请求。理由如下：1.涉案合同由朱静于2020年5月25日违法解除，张慧不应承担违约责任。涉案合同未约定第二年房租的支付期限，即使按照朱静单方要求确定付款期限，在2020年6月15日前，朱静作为出租人无合同解除权。但朱静在2020年5月25日将涉案房屋出租给案外人，致使张慧合同目的不能实现。另，朱静在对涉案房屋加锁、招租、出租的整个过程中，都未与张慧沟通，其再次出租房屋系基于自身错误理解。2.即使一审法院认定张慧存在违约行为，一审法院酌定的违约金数额过高。2020年5月25日，朱静即将涉案房屋以市场价出租给案外人，且自愿放弃75天的房屋租金，系对其自有权益的处分。张慧仅需承担2020年5月16日至2020年5月24日期间的租金损失。另案涉房屋系商业性用房，张慧第一租期内经历新冠疫情，2020年2月至4月更属于疫情严控期间，实际无法使用承租房屋从事生产经营，但张慧全额支付此期间房租。考虑疫情属于不可抗力，朱静对于2020年2月至4月合计30000元的租金应予减免。3.朱静出租案涉房屋前，转移并处理了张慧的物品，包括中央空调一台、展架若干、展台若干，价值在20000元以上，该部分物品朱静应当返还，不能返还则应原价赔偿。4.朱静关于涉案房屋是否出租以及何时出租存在虚假陈述，请求予以处罚。朱静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.张慧作为房屋的承租人，应当交纳租金。在第一年租期届满前，张慧没有按照合同约定支付租金，且在2020年5月14日将物品搬出，张慧的行为表明不再履行租赁合同，违约方系张慧。2.一审法院酌定违约金25000元是参照租赁合同的履行情况及张慧的过错程度作出的判决。3.张慧主张朱静私自处理了20000元以上的物品没有事实依据也没有证据证明。朱静向一审法院起诉请求：1.判令解除朱静、张慧之间的租赁合同；2.判令张慧给付朱静违约金30000元。一审法院认定事实：2019年5月15日，朱静与张慧签订《房屋租赁合同》，约定张慧（乙方）向朱静（甲方）租赁名品虞姬城商铺，租赁期限自2019年5月15日起至2024年5月15日止，租金每年120000元。合同第三条第1款约定：租赁期间，乙方需要转租、转借承租房屋要经双方共同协商一致。后双方就案涉租赁的房屋是否允许转租及租金价格的高低多次协商未果，2020年5月14日，张慧将租赁房屋室内物品搬出，次日，朱静将租赁房屋上锁。2020年5月25日，朱静将案涉房屋另行出租。现双方因案涉租赁合同产生纠纷，朱静诉至一审法院要求处理。一审法院认为，朱静、张慧之间的租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于租赁合同的解除时间，一审法院认定应为2020年5月15日，理由如下：根据张慧提交的与朱静的微信聊天记录，可以证明双方在案涉房屋一年租期届满之前多次就案涉房屋的转租、租金的支付方式以及租金的价格进行协商，均未达成一致意见，朱静多次要求张慧支付下年度的租金，张慧未予同意。在一年租期到期之日，张慧将室内物品搬出，并未明确表示对案涉房屋进行重新装修或其他行为，张慧在未支付租金的情况下，即将租赁屋内物品搬走，朱静认为张慧不再续租，符合常理。可以认定，在履行期限届满之前，张慧以自己的行为表明不履行主要债务，朱静要求解除合同的诉讼请求有事实和法律依据。因朱静于2020年5月15日将案涉房屋上锁，故一审法院认定，案涉租赁房屋解除时间应为2020年5月15日。关于张慧陈述案涉租期应延展至2020年6月15日，根据双方2020年4月30日的微信聊天记录载明，朱静陈述“这样吧，给你们今年租期延时一个月吧”、“但是租金你们还是5.15号给我，下年租金到6.15号再给我”，可知，朱静延展一个月租期的前提是张慧继续履行合同，但张慧在2020年5月15日前已搬离案涉房屋，故对张慧该辩解不予采信。关于张慧支付的违约金的数额，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张慧违约，不履行案涉租赁合同义务，朱静要求张慧支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据。因双方租赁合同对违约金未作约定，一审法院根据案涉合同的实际履行情况、张慧的过错程度、朱静的实际损失等因素，酌定张慧向朱静支付违约金25000元。对张慧主张朱静擅自处理了张慧在涉案房屋遗留的部分物品，包括中央空调一台，展架若干，展台若干，价值在20000元以上。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审庭审中，张慧出示的证据系2019年4月13日，案外人向其出具的条据，不足以证明朱静对案涉房屋上锁时，这些物品仍在案涉房屋内，故对此不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、朱静与张慧之间的租赁合同于2020年5月15日解除；二、张慧于判决发生法律效力之日起十日内向朱静支付违约金25000元；三、驳回朱静的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取225元，由朱静负担38元、张慧负担187元。二审中，上诉人张慧围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张慧所举的证据为：2021年3月22日，沭阳县公安局青岛路派出所出具的情况说明以及接处警视频，旨在证明：张慧遗留在涉案房屋内的物品包括立杆、侧挂、层板、展台、试衣凳、壁布、LOGO字全套以及美的空调，价值合计51519元，朱静应该返还上述物品，不能返还则应原价赔偿。朱静质证认为，对证据的真实性没有异议，但关联性有异议。该视频可以反映出涉案房屋并不存在张慧所主张的物品，该证据达不到张慧的证明目的。本院对张慧提供的证据认定如下：张慧提供的公安机关出具的证明及接处警视频均系从公安机关调取的证据，本院对其真实性予以确认。但该证据并不能证明张慧在涉案房屋遗留了其主张的价值51519元的物品，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：1.张慧是否存在违约行为，应否支付违约金；2.一审法院确定的违约金数额是否明显过高，应否调低；3.朱静是否处理了张慧留在涉案房屋内的部分物品，张慧能否请求朱静赔偿其损失。关于争议焦点一。本院认为，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱静、张慧签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2019年5月15日至2024年5月15日，房屋租金为每年120000元，一次性支付。从张慧提供的其与朱静的微信聊天记录可以看出，在2020年4月底5月初双方就涉案房屋第二年的租金数额、支付方式、支付时间以及张慧能否将涉案房屋转租他人进行了协商，后朱静提出“涉案房屋明天到期，租就给我租金，不租就按照不租的来”、“明天房租到期了，希望你给我一个答复”。2020年5月14日，张慧没有给朱静答复，而是直接将涉案房屋内的物品搬走。从张慧的行为可以看出，其不同意支付下一年度租金也不再承租涉案房屋，其不同意继续履行涉案租赁合同，故张慧不履行合同义务的行为构成违约。因张慧的违约行为造成朱静无法及时将涉案房屋出租以及给予新承租人合理装修期，对朱静造成损失，朱静有权要求张慧支付违约金。关于争议焦点二。本院认为，因涉案租赁合同未对违约金作出明确约定，一审法院依据涉案租赁合同约定租赁期间为五年，但张慧在一年期满后就不再租赁的情况、张慧对于涉案合同的解除存在重大过错以及朱静因张慧不再承租涉案房屋而将房屋转租他人产生了实际损失等因素，酌定张慧向朱静支付违约金25000元并无明显不当。张慧主张该违约金数额超过朱静损失的百分之三十，明显过高，但张慧并未提供任何证据证明，故本院对其要求调低的主张不予支持。关于张慧主张的疫情属于不可抗力，朱静对于2020年2月至4月合计30000元的租金应予减免，因张慧在一审中并未提出该主张，本院对该主张不予支持。关于争议焦点三。本院认为，张慧主张其朱静擅自转移并处理了其在涉案房屋遗留的部分物品，包括中央空调、展架等价值51519元，要求朱静返还，不能返还则原价赔偿。朱静辩称，张慧只遗留了部分展架，其并未处理，张慧可以随时取回。因张慧并未提供充分证据证明其遗留的详细物品，也未举证证明朱静占有其物品不予返还的事实，故本院对于张慧的主张不予支持。综上所述，张慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张慧负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  赵迎娣二〇二一年四月二十八日书记员  袁 满