天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初9205号原告：陈宽亚，男，1989年10月28日出生，汉族，住北京市西城区。被告：朱丹，男，1977年7月13日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李晶，天津臻恒律师事务所律师。原告陈宽亚与被告朱丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宽亚以及被告朱丹的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宽亚向本院提出如下诉讼请求：1．判令朱丹向陈宽亚支付违约金共1.2万元；2．判令朱丹承担本案的诉讼费用。事实与理由：陈宽亚与朱丹于2016年6月5日签订《天津市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定，陈宽亚将坐落于天津市北辰区辰达北路与环瑞北路交口东南侧江南春色花园10-1-2404房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给朱丹，租赁期自2016年6月10日至2019年6月10日，每月租金为2,900元，付款方式为“半年一付，付六押一”。在履行过程中，朱丹多次违约：房屋用途为住房，但朱丹实际为办公使用；租金、水电费、物业费及采暖费总不按时缴纳，延期缴纳租金有30天以上，最长一次达到68天；朱丹单方面于2018年11月21日告知陈宽亚解除合同，违背了租赁合同第11条租赁期满前一个月通知陈宽亚的条款。根据租赁合同第12条，朱丹应向陈宽亚缴纳三个月的租金作为违约金，故请求判令朱丹向陈宽亚支付违约金9,000元。朱丹与陈宽亚口头约定长期租赁该房屋，以此要求房屋租金从3,000元／月降为2,900元／月，故朱丹需支付2016年6月至2018年12月共计30个月的租金差额，即每月100元，共计3,000元，合计1.2万元，故呈诉。朱丹辩称，不同意陈宽亚的诉讼请求，请求依法驳回。1．双方解除合同，是自愿协商后形成，不存在违约行为。当初双方解除合同系协商后解除，就各项费用双方进行了结算。2018年12月29日，朱丹通过微信的方式将欠付的费用481.64元（包括押金以及水电等折抵后）转给陈宽亚。朱丹在搬家时也请了专业的清理公司将房屋清理完毕后和陈宽亚办理交接手续。另，朱丹在2018年11月21日提出解除合同后，陈宽亚就已经找其他承租人看房，并未提到承担相关损失的情况。且陈宽亚自述从2019年元旦就另租给他人，可以证明朱丹解除合同并未给陈宽亚造成损失。2．不同意陈宽亚所主张补齐每月100元差价请求，从3,000元降到2,900元，是双方协商后定的，是正常的划价行为，合同中也没有补齐差价的约定。3．就陈宽亚提到的案涉房屋用途问题，朱丹使用房屋长达2年6个月，实际使用目的就是用于存放货物，陈宽亚对朱丹的使用用途是明知的，在此期间并未提出异议，可以视为陈宽亚认可；另，案涉房屋的租赁合同系陈宽亚出具，在签订合同时陈宽亚就明知存放物品使用；因朱丹只是在屋内放有办公桌及相关的货物，故并没有要求陈宽亚就合同的租赁用途进行更改，陈宽亚自始至终都没有向朱丹提出过异议，即便朱丹在屋内放有办公桌及相关的货物，也不能代表系经营或办公使用。陈宽亚以朱丹不在屋内居住就算变更房屋使用用途的观点，极大的缩小了居住用途的概念范围。综上，不同意承担陈宽亚诉状中的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性均无异议的证据，即陈宽亚提交的房屋不动产权证、《房屋租赁合同》、微信打款截屏两张、2018年12月29日陈宽亚给朱丹通过微信发出的违约退房费用明细、2018年12月9日双方在珑著谈违约的时长52分钟的现场录音及文字材料，本院予以确认并在卷佐证。另朱丹认为，陈宽亚提供的文字版内容只有34分钟，且该录音并未显示对违约事项达成一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋即天津市北辰区辰达北路与环瑞北路交口东南侧江南春色花园10-1-2404房屋登记在陈宽亚名下。2016年6月5日，陈宽亚与朱丹就案涉房屋签订租赁合同约定，租赁期限自2016年6月10日至2019年6月10日，月租金为2,900元，每半年支付租金；期间，水、电、煤气、电话、电视、宽带、供暖以及物业管理费由朱丹支付；朱丹支付陈宽亚押金；租赁期满前一个月，如朱丹要求继续租赁并支付下一期租金，陈宽亚则优先同意继续租赁；租赁期满，如陈宽亚不再续租，则需在租赁期满前一个月通知朱丹；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金等内容。2018年11月21日，朱丹提出解除合同。2018年12月9日，陈宽亚与朱丹现场沟通退房、差价、违约金、跑水等问题，就陈宽亚要求朱丹承担3,000元差价以及9,000元违约金即3个月租金等问题，朱丹未同意。朱丹于2018年12月12日搬离案涉房屋，租金交至12月11日。2018年12月29日，朱丹通过微信给付陈宽亚481.64元，庭审中，双方均认可481.64元系将押金2,900元折抵后，结清所欠水电费、暖气费、物业费以及延期交房1日等费用。庭审中，陈宽亚称，租赁合同约定水、电、煤气、供暖费和物业管理费由朱丹承担，虽然合同未约定何时缴纳，但朱丹基本上每次都会晚1、2个月交租金，陈宽亚现在记录不全，无法向法庭提供，陈宽亚每次都接收租金亦未提出异议。朱丹称，陈宽亚所述不属实，就房屋租金问题，租赁合同只约定了租金数额和交付方式即每半年一交，未约定具体交付时间，朱丹按照半年期缴纳，符合合同约定，陈宽亚并未提出异议，因朱丹不存在违约行为；针对水、电、煤气、供暖费和物业管理费等，合同中亦未约定具体支付时间，朱丹已经承担了上述各项费用，符合合同约定。庭审中，陈宽亚称2018年春天跑水事件后，发现朱丹不仅在出租屋内存放货物，且将主卧设计成办公室，客厅用于办公并存放货物，但并未居住；朱丹提出因其标签纸浸湿向陈宽亚索赔，陈宽亚提出住宅不应当存放货物和办公的异议，所以双方是互不追究，也就是朱丹不向陈宽亚追究赔偿损失，要求陈宽亚别追究朱丹在这办公的事情，但是陈宽亚没有同意，所以朱丹在年底提出退房（从春天赔偿事情处理完毕后，因为陈宽亚没有钥匙和门禁卡未再去案涉房屋，也没有起诉朱丹要求解除合同并主张朱丹让陈宽亚进案涉房屋）；当时是朱丹不让陈宽亚进去，说放心吧，房屋使用没有问题，陈宽亚也就没去；直到年底，朱丹提出解除合同，到退房时，屋内依旧未按住宅使用。本院认为，陈宽亚与朱丹于2016年6月5日所签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，且已实际履行，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、朱丹是否存在改变房屋用途及迟延付款等违约行为；二、朱丹是否应当向陈宽亚承担支付差价和违约金的民事责任。一、朱丹是否存在改变房屋用途及迟延付款等违约行为。陈宽亚主张在租赁合同履行过程中，朱丹存在改变房屋用途为办公使用的违约行为。对此，朱丹认为，其使用房屋长达2年6个月，目的就是用于存放货物，陈宽亚对用途明知的，在此期间并未提出异议，可以视为陈宽亚认可；另，本案租赁合同系陈宽亚告出具，在签订合同时陈宽亚明知存放物品使用，朱丹并未要求就用途进行更改；即便在屋内放有办公桌及相关的货物，也不能代表系经营或办公使用。本院认为，陈宽亚称2018年春天跑水事件后，发现案涉房屋不仅存放货物且存在将主卧设计成办公室以及客厅用作办公室并存放货物的情况，当时向朱丹提出异议，但未向法庭提供其提出异议的证据。另，2018年春天跑水事件后，陈宽亚称到年底未来到案涉房屋，亦未就改变房屋用途进行诉讼或其他合法途径进行处理。该事实表明陈宽亚在近一年的租赁期限内对案涉房屋并未进行审慎的注意和管理义务，对朱丹未进行居住使用是默认的。因此，陈宽亚主张朱丹存在改变房屋用途的违约行为，证据不足，本院不予支持。陈宽亚主张在租赁合同履行过程中，朱丹迟延支付租金、水、电、物业费及采暖费等违约行为。对此朱丹不予认可，称租赁合同只约定了租金数额和交付方式即每半年一交，未约定具体交付时间，朱丹按照半年期缴纳，符合合同约定，陈宽亚并未提出异议，因朱丹不存在违约行为；针对水、电、煤气、供暖费和物业管理费等，合同中亦未约定具体支付时间，朱丹已经承担了上述各项费用，符合合同约定。本院认为，本案租赁合同未约定了租金、水、电、煤气、供暖费和物业管理费等交纳时间，且在合同履行过程中，朱丹向陈宽亚缴纳租金等费用，陈宽亚实际接收但未提出异议，不应视朱丹迟延履行，故对陈宽亚的上述主张，本院不予支持。二、朱丹是否应当向陈宽亚承担支付差价和违约金的民事责任。关于陈宽亚主张其与朱丹口头约定长期租赁该房屋，将房屋租金从每月3,000元降为每月2,900元，故应补齐每月100元的差价。朱丹不予认可，称租金数额是双方协商后确定，是正常划价行为，合同中亦无补齐差价的约定。本院认为，本案租赁合同明确约定租金为每月2,900元，陈宽亚主张按100元补齐差价的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。关于陈宽亚主张朱丹于2018年11月21日提出解除合同，违背了租赁合同关于租赁期满前一个月通知的约定，应向陈宽亚缴纳三个月租金作为违约金一节，朱丹不予认可。本院认为，本案租赁合同的租赁期限为2016年6月10日至2019年6月10日，并约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。在本案租赁合同履行过程中，朱丹于2018年11月21日即合同未到期前向陈宽亚提出解除合同，此后双方就案涉房屋的腾空、费用结算以及钥匙交付等已交接完毕，朱丹于12月12日搬离，从上述履行过程来看，朱丹提前解除合同违反了合同有关租赁期间的约定，应系违约行为，朱丹应当向陈宽亚承担相应的违约责任。关于违约金数额，陈宽亚主张为三个月的租金金额，而朱丹认为即便承担违约责任，也应当按照未实际履行租赁期限来支付违约金。本院认为，根据本案的履行情况、提前解除合同时间以及陈宽亚于2019年元旦将案涉房屋再次出租的事实等，本院酌情认定朱丹应当向陈宽亚承担一个半月的租金即4,350元的违约金（计算来源：2,900元/月＊1.5个月）为宜。关于朱丹抗辩其不再承租案涉房屋时，陈宽亚未表示不同意提前解除合同并按实际租赁日期计收租金，所以双方系合意提前解除合同。对此，陈宽亚不予认可。本院认为，庭审已查明，陈宽亚于2018年12月9日就朱丹提前解除合同产生违约金问题进行协商处理，足以证明双方非合意解除合同。故对朱丹的上述抗辩，本院不予支持。综上所述，本院经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱丹于本判决生效后五日内支付原告陈宽亚违约金4,350元；二、驳回原告陈宽亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半计收125元，由原告陈宽亚负担95元，被告朱丹负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二一年四月六日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果