贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终289号上诉人（原审被告）：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处（原大方镇）龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。法定代表人：王建中，该公司经理。委托诉讼代理人(特别授权)：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权)：崔仁静，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨静，女，1988年6月9日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：李磊，男，1989年6月4日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人大方安泰房地产开发有限公司（以下简称：大方安泰房开）因与被上诉人杨静、李磊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初6499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人大方安泰房开上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、2017年10月13日被上诉人向上诉人支付了首付款417336.00元，用于购买案涉商铺，2018年3月9日双方就购买商铺一事补签《商品房买卖合同》，上诉人已按照合同约定于2018年5月8日将商铺交付给原告，履行了《商品房买卖合同》约定的交付义务，不存在违约情形，不应承担违约责任。二、双方签订了《商品房买卖合同》以及《委托经营管理合同》，因《委托经营管理合同》尚未解除，《商品房买卖合同》未达到解除条件。2016年10月7日，上诉人与案外人大方新世界商业管理有限公司签订《大方县黔西北花园小区棚户区改造项目物业管理、商业运营管理咨询服务合同》，约定上诉人委托大方新世界商业管理有限公司对商业运营部分收取商业运营费、商铺租金等，物业服务、管理费250000.00元/年，服务时间从合同签订之日起至2026年12月30日。2017年9月9日，被上诉人向上诉人订购23-负2-26号商铺并通过委托经营的模式进行交付。合同约定经营期为5年。现5年未满，不符合合同解除条件。三、一审法院就合同解除后房屋返还问题没有进行处理，损害上诉人的权利，依法应当撤销。上诉人已按照合同约定于2018年5月8日将商铺交付给了被上诉人，履行了交付义务，但一审法院就合同解除是否需要返还上诉人的房屋没有进行处理。被上诉人杨静、李磊未进行答辩。杨静、李磊向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房首付款417336.00元，并按照年利息6%支付原告从2017年10月13日起至还款之日止的资金占用利息；3.判决被告返还原告维修基金1814.35元；4.判决被告支付原告违约金4173.36元；5.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月7日，大方安泰房开与案外人大方新世界商业管理有限公司签订《大方县黔西北花园小区棚户区改造项目物业管理、商业运营管理咨询服务合同》，约定大方安泰房开委托大方新世界商业管理有限公司对商业运营部分收取商业运营费、商铺租金等，物业服务、管理费250000.00元/年，服务时间是从合同签订之日起至2026年12月30日。2017年9月9日，杨静向大方安泰房开订购23-负2-26号商铺。杨静、李磊向大方安泰房开支付款项后，大方安泰房开于2017年10月13日向杨静、李磊出具收据两张，载明商铺款项417336.00元、维修基金1814.35元。2017年10月24日，杨静、李磊与大方新世界商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，合同约定委托期限自该商铺《商品房买卖合同》中约定的房屋交付之日起5年内，即从2018年5月8日起至2023年5月7日。2018年3月9日，杨静、李磊与大方安泰房开签订《商品房买卖合同》，主要约定：杨静、李磊购买大方安泰房开开发建设的大方县黔西北花园小区棚户区改造项目第23号楼负2层26号房屋，该房屋总价为817336.00元，首付款为417336.00元，余款400000.00元以按揭方式支付，若因出卖人的原因导致未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。双方签订合同，大方安泰房开称其到银行协商贷款事宜，因政策原因银行对纯商业商铺于2017年12月30日后不再办理按揭贷款。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，因出卖人的原因导致未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。杨静、李磊向大方安泰房开支付首期款项的时间是2017年10月13日，双方签订合同的时间是2018年5月8日，而大方安泰房开称不能办理纯商业商铺贷款的时间是2017年底后，大方安泰房开在明知因政策原因已不能办理按揭贷款的情况下还与杨静、李磊签订合同，其存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，大方安泰房开在收到首付款后未及时与杨静、李磊签订《商品房买卖合同》和办理按揭贷款事务，且在明知不能办理按揭事务后还与杨静、李磊签订《商品房买卖合同》，大方安泰房开存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，杨静、李磊请求解除《商品房买卖合同》，退还其已交房款及维修基金的主张，予以支持。杨静、李磊关于由大方安泰房开按年利率6%支付资金占用费的主张超过双方合同约定的银行同期贷款利率，对杨静、李磊主张的资金占用费按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决：一、解除原告杨静、李磊与被告大方安泰房地产开发有限公司于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内退还原告杨静、李磊已支付的房款417336.00元及资金占用费，资金占用费以417336.00元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项退清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内退还原告杨静、李磊已支付的维修基金1814.35元；四、驳回原告杨静、李磊的其他诉讼请求。案件受理费3825.00元，由被告大方安泰房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：二审查明事实与原审认定无异，予以确认。本院认为：根据一审查明的事实，案涉商铺因至今未能办理按揭贷款，《商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就，一审据此支持被上诉人解除案涉《商品房买卖合同》，返还购房款及资金占用期间的利息、维修基金的请求符合双方合同约定，并无不当，本院予以确认。同时，上诉人在与被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》前，已于2016年10月7日与大方新世界商业管理有限公司签订《大方县黔西北花园小区棚户区改造项目物业管理、商业运营管理咨询服务合同》，委托大方新世界商业管理有限公司为案涉项目提供商业运营策划服务。上诉人与被上诉人于2018年3月9日签订案涉《商品房买卖合同》后，又于2018年5月8日与大方新世界商业管理有限公司签订《房屋交接确认书》，将案涉商铺交付大方新世界商业管理有限公司。因上诉人未向被上诉人交付案涉商铺，案涉《商品房买卖合同》解除后，不存在被上诉人向上诉人返还房屋的问题。上诉人关于案涉《商品房买卖合同》解除条件未成就，以及一审就合同解除后房屋返还问题未予处理损害其权益的上诉理由均不能成立，不予采纳。上诉人可依据其与大方新世界商业管理有限公司之间的合同关系，主张权利。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7650.00元，由上诉人大方安泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月一日书记员 高 进