宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终5295号 上诉人（原审原告）：陈某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘某1，北京市京师（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，北京市京师（银川）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：周某，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人陈某因与上诉人孙某房租租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月16日公开开庭进行了审理，上诉人陈某及其委托诉讼代理人刘某1、李某，上诉人孙某及其委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判孙某向陈某支付违约金25000元，并判令陈某不予退还1万元押金，由孙某支付陈某租金、物业费、装修损失39665.46元，合计7496546.46元。事实及理由：一审判决经审理查明的事实正确，但本院认为部分背离了双方的合同约定。一审判决应当依照双方约定的：“如损害室内设施，被告需自行修复并加倍赔偿”，在双方均认为房屋损坏的价值在5000元的情况下，由孙某加倍赔偿陈某1万元，还需支付修复费用5000元；依照双方租赁合同的约定，物业费等费用由孙某负担，因被上诉人损坏了房屋，依照常理和生活常识，上诉人为了保存证据，只能保持房屋原样不动，在此期间的物业费等费用应由孙某负担；孙某逾期交房，还故意损坏原有装修，租房期间故意拖欠物业费，存在诸多行为，符合双方合同约定的押金扣留的条件，本案1万元押金应不予退还；依照双方合同第十三条的约定，承租人逾期归还房屋的，每逾期一天应向出租人支付原日租金10倍的违约金。涉案房屋孙某占用至2020年7月10日，被陈某造成巨大经济损失，孙某应当预约承担违约责任。 陈某辩称，双方关于装修损失达成的5000元是最终数额，不存在两倍赔偿的问题；孙某不予退还押金无任何事实及法律依据。依据双方及物业方在2020年3月23日商谈顺延租期时确定的，物业费计算至2020年2月28日止，共计15736元，当天孙某将5736元交给物业公司，并确定待2020年4月10日将房屋交给陈某后，下剩1万元物业费由陈某直接用押金1万元交给物业公司，但陈某未交。孙某使用涉案房屋的时间截至于2020年4月10日，2020年3月1日至2020年4月10日期间的租金、物业费孙某不予承担，该期间是双方确定的租期内的顺延，并非新的租赁期间。 孙某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：依据双方及物业方在2020年3月23日商谈顺延租期时确定的，物业费计算至2020年2月28日止，共计15736元，当天孙某将5736元交给物业公司，并确定待2020年4月10日将房屋交给陈某后，下剩1万元物业费由陈某直接用押金1万元交给物业公司，但陈某未交。孙某使用涉案房屋的时间截至于2020年4月10日，2020年3月1日至2020年4月10日期间的租金、物业费孙某应不予承担，该期间是双方确定的租期内的顺延，并非新的租赁期间；双方建立8年的租赁关系的交易习惯都是由孙某自行缴纳各项费用，从未经过陈某缴纳过任何费用，一审判决判令孙某向陈某支付物业费违反合同约定及交易习惯。一审判决未充分考虑新冠疫情带给整个社会各行各业的影响力，涉案房屋所在的宁夏商都的各个经营户，在房屋租金和物业费上都有不同程度的优惠和减免。 陈某辩称，孙某理应向陈某支付2020年3月1日至4月10日的租金。双方约定的延长期限是陈某给孙某因为疫情影响延长的搬离物品交付房屋的期限，而非对合同租期的延长。疫情对孙某造成损失，同时对陈某的影响亦是巨大的，且没有任何国家政策和法律法规明确新冠疫情属于不可抗力。孙某认为双方达成的延长期限是对合同租期的延长明显无事实和法律依据，孙某理应向陈某支付2020年3月1日至4月10日的租金；孙某应当承担其实际占有使用期间产生的物业费用；押金1万元陈某无需退还给孙某。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告银川市兴庆区商都3-4-5号商铺；2.判令被告支付原告2020年3月1日至7月10日租金75000元、违约金25000元；3.判令被告返还拖欠原告涉案房屋2018年1月1日至2020年7月10日物业费12624元；4.判令被告针对破坏房屋恢复原状或赔偿原告装修损失费（电路、墙面、照明系统）20000元整；5.判令原告不予退还被告向原告支付的押金10000元；6.本案诉讼费、评估费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月28日，原告与案外人祁某签订《租房合同》一份，约定祁某自2013年3月1日起至2016年2月28日止承租位于银川市兴庆区商都3-4-5房屋，年租金为200000元，押金为10000元。2013年11月1日，祁某将上述房屋转让给被告承租使用。2016年1月21日，原告与被告签订《租房合同书》一份，约定被告自2016年3月1日起至2017年2月28日止承租涉案房屋，年租金为200000元，押金为10000元。2016年12月29日，原、被告签订《租房合同书》一份，约定被告自2017年3月1日起至2018年2月28日止承租涉案房屋，年租金210000元，押金为10000元。后原、被告又签订《租房合同书》一份，约定被告自2018年3月1日起至2019年2月28日止承租涉案房屋，年租金为200000元，押金为10000元。原、被告均依约履行了上述房屋租赁合同。2019年1月7日，原、被告签订《租房合同》一份，约定被告自2019年3月1日起至2020年2月28日止承租原告涉案房屋用于经营窗帘使用，年租金为180000元，押金为10000元，如因被告使用不当造成房屋或设施损坏的，被告应立即修复或予以经济赔偿，被告不得私自改变展厅结构及其他设施，不得私自改变室内电器线路或增设其他用电设备，若需内外装修，需填写申请，经审批同意与相关科室签订装修施工责任书后，并由具备装修资质的装饰公司负责装修，如因电路等因素出现一切事故由被告自行承担，装修期间被告承担一切装修费用，租赁承包期满后，室内一切装修归原告所有，原告不予赔偿，被告不得破坏室内装修，保证室内设施完好如初，如损坏室内设施，被告需自行修复并加倍赔偿，未经原告同意私自改变设施或装修的，原告有权要求被告立即停工，恢复原状，造成一切经济损失由被告自行承担，租赁期间产生的物业费、卫生费、取暖费、水费、电费、燃气费由被告承担。当日，被告通过银行转账的方式向原告支付租金180000元。后因新冠疫情爆发，原、被告协议被告于2020年4月10日向原告返还涉案房屋。2020年4月10日，原告弟弟陈君和母亲张大全与被告进行房屋交接时，因室内装修归属问题发生争吵，被告将涉案房屋内部分装修损坏，并拆走了屋内所有电灯。当日下午，陈君将涉案房屋房门上锁。2020年7月14日，银川卓达物业服务有限公司宁夏商都项目处出具《物业费催缴通知单》一份，要求支付涉案房屋欠付的自2018年1月1日起至2020年7月10日期间的物业费12624元。2020年8月21日，原告支付涉案房屋2019-2020年度采暖费3933.25元。后一审法院前往银川卓达物业服务有限公司宁夏商都项目处进行询问，该项目处称涉案商铺的物业费标准为每月每平方米3元，截止2020年4月30日尚欠付物业费11211元。原告未退还被告支付的租房押金10000元。现原告以被告违约为由诉至本院。 诉讼中，原、被告就被告破坏涉案房屋装修产生的损失达成一致意见，双方约定由被告向原告赔偿5000元，该款尚未支付。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方均予以认可，且有原、被告提交的多份合同予以佐证，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。原、被告于2019年1月7日签订的《租房合同》约定的租期届满前，双方协议将返还商铺之日迟延至2020年4月10日，后被告依约于2020年4月10日向原告返还了涉案商铺。原告虽称被告至今未向其返还涉案房屋，但对陈君于2020年4月10日将涉案商铺上锁的事实并未予以否认，且未提交有效证据证明被告自2020年4月10日后仍占有涉案房屋的事实，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付2020年3月1日起至商铺返还至日止的租金和物业费诉讼请求，因被告占有涉案房屋至2020年4月10日，故被告应当按照双方约定的租金标准向原告支付2020年3月1日起至2020年4月10日的租金20219.18元（180000元/年÷365日×41日）和截止2020年4月10日欠付的物业费10813.03元（11211元-3元/平方米/月×12月×201.75平方米÷365日×20日）。关于原告主张的要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原、被告在诉讼中已就装修损失的赔偿达成了一致意见，故被告应依约向原告赔偿装修损失5000元。原告要求不予退还被告押金10000元的诉讼请求于法无据，不予支持。扣除原告为退还原告的押金10000元后，被告还应当向原告支付租金、物业费和装修损失共计26032.21元（20219.18元+10813.03元+5000元-10000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告孙某于判决生效之日起七日内向原告陈某支付租金、物业费和装修损失共计26032.21元；二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果被告孙某未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，减半收取计598元，由原告陈某负担319.12元，由被告孙某承担278.88元。 二审中，上诉人提交证据一、《银川市兴庆区综合执法局文件》一份（核对原件、提交复印件）；《银川卓达物业重要通知》一张（原件）；《情况说明》一张（原件）。证明：2020年1月开始整个疫情期间，涉案房屋所在的宁夏商都市场依旧可以进入，只是加强了疫情管理，进出登记、戴口罩、查看健康码等，并未完全禁止进入商都，故不影响孙某搬出其物品将涉案房屋归还陈某。 孙某对执法文件和重要通知真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。情况说明的三性及证明目的有异议。 证据二、《照片》两张，拍摄涉案房屋视频一个。证明：涉案房屋有两个门，两个门皆可进入涉案房屋，关闭其中一个并不影响进入涉案房屋。2020年4月10日，陈某只是关闭了其中的南门，但由于孙某的阻挠，东门未能上锁，依旧可以从东门进出涉案房屋，孙某具备搬离物品返还房屋的条件。 孙某对视频和照片的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。一审庭审时确认调查核实的事实是在2020年4月10日交付房屋时发生纠葛，是孙某及其店员先行将东西搬离到涉案房屋的对面孙某经营的另一家店，就离开直接下班了。陈某及其弟弟是在孙某离开后才将所谓的东门上锁离开，自此之后孙某在涉案房屋内没有存放任何东西，不存在继续占用的事实。 二审中，孙某申请证人刘某2出庭作证，刘某2陈述：“我是孙某的店员，陈某是之前营业房的房东。物业也在场，三方协商顺延到2020年4月10日，老板娘付了物业费，物业费金额不清楚。租金咋说的不清楚。2020年2月28至2020年4月10日的租金怎么协商不清楚。” 孙某认为证人证言属实。 陈某对证人证言的三性及证明目的均不认可，顺延是搬离的顺延并不是租期的顺延。证人与孙某是雇佣关系，有利益关系。 经审查，对陈某提交的证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。对证人证言，证人陈述对2020年2月28至2020年4月10日的租金怎么协商不清楚，对证人证言与本案的关联性不予采信。 经审理查明，二审中陈某与孙某本人均到庭，陈某表示双方并未协商过免除2020年3月1日至2020年4月10日的租金与物业费。孙某表示一审组织双方就房屋损害赔偿进行调解的过程中，陈某的弟弟陈君说2020年3月1日至2020年4月10日的租金与物业费之前不要了，但现在还得要。 二审查明的其他事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，陈某主张孙某应当承担违约金25000元，经查，本案双方协商后，陈某同意孙某2020年4月10日前搬离涉案房屋，根据一审判决查明的事实，孙某已于2020年4月10日搬离涉案房屋，故在搬离房屋的行为上孙某不存在违约。另，本案双方关于2020年3月1日至2020年4月10日期间的租金、物业费是否应予支付存在争议，结合新冠肺炎疫情对本案租赁关系的影响，一审判决未予支持违约金并无不当；陈某主张孙某应当加倍支付房屋损坏的赔偿金15000元，经查，双方关于房屋损坏的赔偿金额在一审中已经达成一致，确定为5000元，现陈某再按合同约定的“加倍赔偿”主张15000元无依据。陈某主张不应退还孙某押金1万元，经查，孙某按照双方约定的日期搬离房屋，并同意对的房屋损坏赔偿5000元，在双方关于2020年3月1日至2020年4月10日期间的租金、物业费是否应予支付存在争议的情况下，本案押金1万元应予返还。 孙某主张2020年3月1日至2020年4月10日期间的租金、物业费应不予支持，经查，二审中陈某表示双方对此并未协商过。且，孙某二审申请出庭的证人证言亦不能证明陈某免除了孙某2020年3月1日至2020年4月10日期间的租金、物业费的支付义务，故孙某针对此主张未提交有效证据证明，应承担举证不能的后果。孙某实际占用涉案房屋至2020年4月10日，一审判决将租金、物业费计算至此日符合事实及法律规定。 本案双方建立租赁关系八年，八年间双方都能如约履行、诚信经营，说明双方的合作基础良好。现仅因新冠肺炎疫情的影响不能做到善始善终的履行租赁合同，实属不该。双方应当继续秉持合作共赢、互谅互让、积极承担社会责任的态度妥善处理本案纠纷。一审判决充分考虑双方的诉辩意见，在经过实地勘察后作出一审判决，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。陈某与孙某的上诉请求均不成立，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人陈某预交的二审案件受理费1675元，由陈某负担。上诉人孙某预交的二审案件受理费1196元，由孙某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵来珍 二〇二一年四月二十五日 书记员  杨丽芳 附：本案适用的相关法律条文 《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》 （2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过） 为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定： 授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。 试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。 最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。 本决定自2019年12月29日起施行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。