河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终507号上诉人（原审被告）：河南泊仕顿酒店管理有限公司，住所地河南省商丘市珠江路与睢阳大道交叉口西北角绿色城邦4号楼1楼大厅，统一社会信用代码91411400MA463NFP9X。法定代表人：杨秋月，该公司经理。委托诉讼代理人：金汪敏，男，该公司经理。委托诉讼代理人：刘东，河南来成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：商丘金管家物业管理有限公司，住所地河南省商丘市梁园区文化路北神火大道西喜来登广场4号楼3层B户，统一社会信用代码91411402074246054Q。法定代表人：王文力，该公司经理。委托诉讼代理人：张密洋，女，该公司职工。委托诉讼代理人：黄东英，河南京港律师事务所律师。上诉人河南泊仕顿酒店管理有限公司（以下简称泊仕顿公司）因与被上诉人商丘金管家物业管理有限公司（以下简称金管家公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初9763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人泊仕顿公司的委托诉讼代理人金汪敏、刘东，被上诉人金管家公司的委托诉讼代理人张密洋、黄东英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泊仕顿公司上诉请求：依法改判或发回重审，本案上诉费由金管家公司承担。事实及理由：1.本案房屋性质为写字楼，物业费用应按写字楼性质计算。不能将泊仕顿公司租赁的房屋定义为大面积商业。2.本案物业费的具体计算标准应综合考虑泊仕顿公司享有具体服务的程度。从泊仕顿公司提交的证据可以看出，其享受金管家公司的物业服务程度较低，物业费应低于正常写字楼物业费收取标准。3.金管家公司所主张的物业费用，无相关物价部门审批手续，不能证明该物业费收取标准的合法性。4.疫情期间及酒店装修期间等不能营业期间的物业费，应予以减免。综上，一审法院认定事实不清楚，适用法律错误，判决错误，请求二审法院结合本案全部事实，依法支持泊仕顿公司的上诉请求。金管家公司辩称，1.本案房屋性质为商业用房，酒店占用面积6600平方米，一审法院适用大面积商业2元/平方米/月的标准计算物业服务费，认定事实清楚。从泊仕顿公司与商丘力宝置业公司（以下简称力公司）签订的房屋租赁合同及泊仕顿公司工商登记信息上得知，泊仕顿公司与写字楼办公用户的使用性质不同，运行维护成本较高。2.金管家公司依据前期物业服务合同全面履行了各项服务内容，根据《中华人民共和国民法典》第944条规定，泊仕顿公司以享受服务程度较低要求降低物业费无法律依据。一审期间提交了诸多物业服务证据，足以证明金管家公司尽职尽责的履行物业服务各项内容。泊仕顿酒店内部水电保洁等是经营酒店必须具备条件，与金管家公司提供的物业服务并不冲突。3.本案物业费执行的是市场调节价，无需取得相关物价部门的审批手续。根据《中华人民共和国民法典》第939条规定，泊仕顿酒店作为本案物业使用人，力宝公司与金管家公司签署的前期物业服务合同内容对其具有约束力。4.泊仕顿公司装修期间和疫情防控并不能作为减免物业费的理由。金管家公司是从2019年4月1日才开始向泊仕顿公司收取物业费，并提供了物业管理辖区的公共性的管理服务工作。2020年初期的疫情，物业公司提供全面的公共物业管理服务并未缩减，相反因为疫情防控的需要，物业公司投入大量人力物力财力保证小区公共卫生等正常运行，增加诸多便民服务等。一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回泊仕顿公司的诉讼请求，维持原判。金管家公司在一审中的诉讼请求：1.判令泊仕顿公司支付2019年4月1日至2021年3月31日物业服务费321157元;2.诉讼费由泊仕顿公司承担。一审法院查明：2016年8月31日，金管家公司与开发商力宝公司签订前期物业服务合同，合同约定：力宝公司将“力宝绿色城邦”小区（建筑面积21万平方米）委托金管家公司实施前期物业管理服务，服务期限至业主委员会选定、推选另家物业公司之前；合同第七条物业管理服务费用收取约定：1、二层（含二层）住宅1.58元/平方米，一层住宅1.3元/平方米标准收取（包含电梯使用费，公寓或写字楼收费标准同等）；2、商业2元/平方米标准收取（临街商业与大面积商业收费标准同等）；第十条约定，房屋共用部位、共用设施设备、共用绿地、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由金管家公司在收取的物业管理费用中列支，大中修及更新费用按规定保修和按有关规定由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同或物业维修专项资金列支；第十一条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳；第十二条约定，业主应于入伙之日起交纳物业服务资金；物业服务费用按年缴纳，业主或使用人应在第一次缴费日期十日前缴纳当年物业服务费用，逾期每日缴纳应交总额千分之五的违约金。2018年11月1日，泊仕顿公司与力宝公司签订了房屋租赁合同，力宝公司将绿色城邦小区4号楼11至20层及2层大厅局部总计面积6600平方米出租给泊仕顿公司经营使用，该房屋产权系力宝公司单独所有，规划用途为商业。房屋租赁期限自2018年11月1日至2033年11月1日止共计15年。自合同签订之日起至2019年5月1日为力宝公司给泊仕顿公司的免租装修期。泊仕顿公司自2019年4月装修、营业后至今未交付物业管理费。金管家公司履行了前期物业服务合同上约定的各项服务内容。另查明，泊仕顿公司为维修电梯花费500元整。一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业使用人具有约束力。金管家公司与开发商力宝公司签订的前期物业服务合同对泊仕顿公司具有效力。前期物业服务合同约定商业按照2元/平方米标准收取，临街商业大面积收费标准同等，力宝公司为绿色城邦4号楼11-20层的所有权人，房产权属为单独所有，该房屋的产权性质为商业用房，租赁该房屋作为经营酒店使用，足以证明泊仕顿公司承租的区域是商业性经营。泊仕顿公司租用涉案房屋绿色城邦4号楼11-20层，租用面积为6600平方，用于酒店经营使用，属于大面积商业，应按照2元/平方米的标准计算物业管理费。泊仕顿公司应在2019年4月1日和2020年4月1日缴纳当年的物业服务费合计316800元(6600㎡×2元/㎡×24个月)。泊仕顿公司辩称承租的区域为住宅、公寓或写字楼性质，物业费标准应按住宅标配收取，但泊仕顿公司没有提供证据予以佐证，一审法院不予采信。金管家公司提供的各项服务内容，泊仕顿公司均已经享受，泊仕顿公司因是经营酒店的机构，且经营的楼层较多，其酒店内部的消防配电设施也应由酒店来负责，金管家公司对公共区域部分的物业公用设施、设备的维修、养护和管理，与泊仕顿公司酒店自行进行的消防设施、设备的养护并不矛盾，不能以此作为削减物业费的理由。酒店内部产生的经营性垃圾不属于公共区域物业公司的清理范围，不是物业服务的内容，泊仕顿公司辩称的应抵销6100元垃圾清运费，不予支持。泊仕顿公司辩称的5562元的电梯电费，因泊仕顿公司在本案诉讼之前已经多次向金管家公司缴纳，视为泊仕顿公司在缴纳电费时认可了由物业使用人承担电梯电费的事实，并且根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。电梯电费是物业公司分摊在各个业主身上应当承担的电梯电费，由金管家公司先行垫付，泊仕顿公司再交给金管家公司。泊仕顿公司辩称的物业管理费应抵销泊仕顿公司缴纳的5562元电梯电费意见，不予支持。泊仕顿公司辩称的500元电梯维修费属于前期物业服务合同中第十条约定的房屋共用部位、共用设施设备、共用绿地、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由金管家公司在收取的物业管理费用中列支。500元电梯维修费数额不大，属于公用设施的小修，按合同约定应由金管家公司承担，泊仕顿公司的抗辩理由成立，应抵销同等金额的物业费。综上，依照《中华人民共合同民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、泊仕顿公司支付金管家公司从2019年4月1日至2021年3月31日物业服务费316300元（已扣除泊仕顿公司垫付的电梯维修费500元），于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回金管家公司的其他诉讼请求。如果泊仕顿公司未按照判决第一项指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6117.36元，减半收取3058.68元，由泊仕顿公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：泊仕顿公司提交的三组证据，证据1现场照片，证据2安保、保洁人员工资单，证据3建筑消防设施维护保养记录及安保巡查记录，达不到其证明目的，不予采信；金管家公司提交录音，泊仕顿公司认可其真实性，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点：1.一审判决对本案物业费收取标准的认定是否正确？2.泊仕顿公司要求减免疫情期间及酒店装修期间的物业费有无依据？3.金管家公司是否全面履行了物业管理服务？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对泊仕顿公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。一、关于物业费收取标准问题。泊仕顿公司主张本案房屋不属于商业用房，且享受的物业服务程度较低，应当减少相应的物业服务费。力宝公司与泊仕顿公司签订的房屋租赁合同显示本案房屋的产权性质为商业用房，使用面积6600平方米，泊仕顿公司使用该房屋经营酒店，属于商业经营行为。本案前期物业服务合同约定的物业服务主要为公共部位及公共设施提供物业服务，泊仕顿公司主张其有内部的安保及保洁，享受的具体服务的程度较低，应当减少相应的物业服务费，证据不足，不予支持。一审判决按前期物业服务合同约定商业用房2元/平方米/月的标准收取物业服务费，并无不当。二、关于疫情期间及酒店装修期间的物业服务费的收取问题。泊仕顿公司与力宝公司于2018年11月1签租赁合同，其后进行装修使用，双方未约定装修期间免收物业服务费，泊仕顿公司也未提交减免装修期间物业费的证据，其主张减免物业费，证据不足，不予支持。2020年初期的疫情，金管家公司提供的公共物业管理服务并未缩减，相反因为疫情防控的需要，金管家公司投入大量人力物力财力，保证小区公共卫生等正常运行，增加诸多便民服务，泊仕顿公司要求减免疫情期间的物业费，于法无据，不予支持。三、关于金管家公司是否全面履行了物业管理服务问题。金管家公司日常物业服务主要内容：共用部位的维修、养护和管理；共用设施的运行、维修、养护和管理；共用部位的清洁卫生、垃圾清运、雨水污水管道的疏通；公共绿化的养护管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范管理；装饰装修管理；消防管理以及社区文化服务和便民服务。金管家公司应当为业主提供及时的物业服务，一审期间金管家公司提交电梯定期检验报告、载货电梯设备管理记录表、配电室运行巡查记录表、监控室值班记录表、消防安全巡查记录表等证据，显示金管家公司已履行了合同约定的物业管理服务。综上所述，泊仕顿公司的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6117.36元，由上诉人河南泊仕顿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  王颖萍审判员  许长峰二〇二一年四月六日书记员  周永昆