湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初739号 原告：肖调文，男，1973年5月23日出生，汉族，住湖南省洞口县。 原告：罗红菊，女，1977年6月10日出生，汉族，住湖南省洞口县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：何向东，广东中佳律师事务所律师。 被告：柳小诚，男，1989年6月22日出生，汉族，住陕西省西安市蓝田县。 被告：徐小丽，女，1989年3月18日出生，汉族，住湖南省洞口县。 第三人：李威，男，1988年1月4日出生，汉族，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：李正年，男，1965年1月1日出生，汉族，住湖南省临湘市，系李威的父亲。 第三人：湖南旭东置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道浩龙音乐界综合楼**。 法定代表人：刘星玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗钢，湖南南燕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐婷婷，湖南南燕律师事务所律师。 原告肖调文、罗红菊诉被告柳小诚、徐小丽、第三人李威、湖南旭东置业投资有限公司（以下简称“旭东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人何向东、被告徐小丽及其原委托诉讼代理人谢焱、第三人李威的委托诉讼代理人李正年、第三人旭东公司的委托诉讼代理人罗钢到庭参加诉讼。因两原告当庭变更诉讼请求，第三人向本院申请延期举证、答辩，本院于2021年3月24日第二次公开开庭审理了本案，原告肖调文及两原告委托诉讼代理人何向东、被告徐小丽、第三人李威的委托诉讼代理人李正年到庭参加诉讼，被告柳小诚、第三人旭东公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖调文、罗红菊在起诉时共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告柳小诚、徐小丽继续履行与原告肖调文、罗红菊于2019年12月10日签订的《房屋买卖合同》，第三人李威、旭东公司协助原告办理房屋所有权过户登记手续；2、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告于2019年12月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告柳小诚、徐小丽向原告双倍返还定金600000元，并支付占有资金的利息（以300000元为基数，按年利率6%从2019年12月11日起计算至实际清偿之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告肖调文、罗红菊系夫妻关系，经他人介绍向被告柳小诚、徐小丽购房。原告向被告支付定金后，才知道被告出售的房屋系他人所有，且该房屋已经过户给他人，现在合同无法继续履行，被告的行为构成违约，为维护原告合法权益，依法提起诉讼。 被告徐小丽辩称，在案涉《房屋买卖合同》上没有徐小丽的签字，也未与原告达成口头约定，徐小丽与肖调文、罗红菊之间不存在合同法律关系，徐小丽不是本案的适格被告，不应承担双倍返还定金的违约责任。徐小丽虽然收受了定金，但是该定金实际由柳小诚支配，徐小丽与柳小诚没有进行婚姻登记，也未对外以夫妻名义共同生活，不应承担柳小诚的行为所带来的法律后果。 被告柳小诚未予答辩。 第三人李威述称，李威系涉案房屋的所有权人，原计划将该房屋出售并将该房屋信息发布至网上，柳小诚通过信息联系到李威，并于2019年12月7日与柳小诚签订仅约定房屋总价款的《房屋买卖合同》，但是柳小诚未实际支付房屋价款，房屋也未变更登记。后李威从朋友处了解柳小诚没有购房意向，还涉及到几起类似欺诈的事件，故李威通知柳小诚解除了双方签订的《房屋买卖合同》。李威与原告之间没有合同关系，原告不具有要求第三人承担违约责任的法律基础。 第三人旭东公司述称，两原告变更后的诉讼请求与第三人无任何关系，旭东公司不应当承担责任。 经审理查明：2019年2月至2020年1月期间，柳小诚与徐小丽系恋爱关系。肖调文因购房需要，通过案外人徐鑫认识了柳小诚、徐小丽，在柳小诚、徐小丽的带领下肖调文等人看了乾源国际广场11栋3单元709室房屋，2019年9月8日和9月9日，肖调文通过微信转账的方式向徐小丽支付5万元，徐小丽于2019年9月8日向罗红菊出具收到定金5万元的凭证。后来该房屋未能进行交易，已经支付的定金5万元也未返还给两原告。 第三人李威有一套房屋计划出售并在网上发布售房信息，柳小诚获知售房信息后联系李威称其想购买该房屋，并于2019年12月7日与李威签订《房屋买卖合同》，合同约定，李威将坐落于长沙市望城区润和又一城7、8期35栋2802房出售给柳小诚，建筑面积为99.15平方米，双方确认该房屋总售价为人民币93万元整。在合同签订后李威将涉案房屋的维修资金专用收据交予柳小诚，但是柳小诚未支付李威购房价款，双方也未办理产权过户手续。徐小丽从柳小诚处获知以上房屋信息后将该信息提供给案外人徐鑫，徐鑫将该房屋出售信息告知肖调文。肖调文为购买该房屋，在柳小诚、徐鑫的陪同下一起看了李威名下的润和又一城7、8期35栋2802房。2019年12月10日，肖调文与柳小诚签订《房屋买卖合同》，合同约定：柳小诚将长沙市望城区月亮岛街道润和滨江府2期住宅35栋2802号房、建筑面积99.15平方米、前期定金30万元整，前期定金5万元作废，房款总价111万元，定金抵扣房款。原、被告根据合同约定将第一次支付的定金5万元计算到该30万元定金中。2019年12月11日，罗红菊以银行转账形式向徐小丽的银行账户支付定金25万元，柳小诚将涉案房屋的维修资金专用收据等凭证转交给肖调文，并约定在2020年10月交付房屋。 另查明，35栋2802号房屋系第三人李威购买，该房屋所有权人是李威，第三人李威与被告柳小诚、徐小丽之间没有商品房委托代理销售合同法律关系。经本院释明，在两原告同时主张定金和违约金的情况下，两原告选择适用定金罚则。 上述事实，有两原告提交的李威与柳小诚签订的《房屋买卖合同》、肖调文与柳小诚签订的《房屋买卖合同》、微信聊天记录、徐小丽出具的定金收据、湖南省物业专项维修资金专用收据、银行账户交易明细、微信支付交易明细以及被告徐小丽提交的常住人口登记卡、微信聊天记录等证据以及当事人当庭陈述予以证实，并在卷佐证。 本院认为，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，因柳小诚未取得涉案房屋的所有权致使涉案房屋不能转移，合同实际处于履行不能，两原告有权解除合同并请求被告承担违约责任。因此，两原告主张解除肖调文与柳小诚签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于返还定金，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，两被告收受定金后不履行债务，致使两原告购房的合同目的不能实现，两被告应当双倍返还定金。虽然定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。肖调文与柳小诚在《房屋买卖合同》中约定房屋总价款111万元、定金30万元，故涉案合同的定金应为222000元（111万元×20%），超过部分78000元不产生定金的效力，应当认定为购房款。因此，两被告应向两原告双倍返还定金444000元，因合同解除还需返还原告已支付的房屋价款78000元。 另外，徐小丽认为自己虽然收受了肖调文定金300000元，自认该定金是打到自己银行卡上的，但是实际控制人是柳小诚，徐小丽未实际使用，不应当承担责任。本院认为，徐小丽在乾源国际国际广场11栋3单元709室房屋的买卖中自始至终参与了交易，因为该套房屋的交易未成功才会引起35栋2802号房屋的交易，且两套房的交易间隔时间较短，因此不能把两次房屋交易的行为单独割裂看待，且出售35栋2802号房屋的信息系徐小丽提供，收受定金的账户也属于徐小丽所有，虽然徐小丽未在合同上签字捺印，但是应当认定案涉35栋2802号《房屋买卖合同》实际在肖调文与柳小诚、徐小丽之间成立。基于货币占有即所有的属性，徐小丽收受定金后有权对款项进行处分，且当时徐小丽与柳小诚系恋爱关系，徐小丽提供的证据不足以证明柳小诚为银行卡的实际控制人，本院对徐小丽提出的答辩意见不予采纳。 两原告主张的占有资金的利息，其本质上是违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，经本院释明，两原告选择适用定金罚则。在适用定金罚则的情况下两原告的损失已经得到弥补，因此，对于两原告主张的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告肖调文与被告柳小诚在2019年12月10日签订的《房屋买卖合同》自2021年3月2日起解除； 二、由被告柳小诚、徐小丽于本判决生效之日起十日内返还原告肖调文、罗红菊已经支付的价款78000元； 三、由被告柳小诚、徐小丽于本判决生效之日起十日内向原告肖调文、罗红菊双倍返还定金444000元； 四、驳回原告肖调文、罗红菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取4900元，由原告肖调文、罗红菊共同负担900元，由被告柳小诚、徐小丽共同负担4000元。 如不服本判决，可在送达判决书十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  彭喜云 二〇二一年四月七日 法官助理 吴立林 代理书记员  李尚文 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。