重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0115民初359号原告：王晓鹏，男，1980年2月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：游忠洪，重庆者羽律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚，重庆者羽律师事务所实习律师。被告：项艳，女，1980年3月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨雪美，重庆市长寿区晏家法律服务所法律工作者。被告：李生文，男，1977年2月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告王晓鹏诉被告项艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依被告项艳的申请，依法追加李生文作为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王晓鹏的委托诉讼代理人游忠洪、朱亚、被告项艳及其委托诉讼代理人杨雪美、被告李生文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告项艳向原告王晓鹏支付2020年4月1日至判决之日的租金74200元（暂计算至2020年10月31日为10600元/月×7个月）；2.判令被告项艳向原告王晓鹏支付2020年8月1日至判决之日的电费1873.40元（暂计算至2020年8月1日前为2878度×0.6578元/度）；3.判令被告项艳向原告王晓鹏支付2020年8月1日至判决之日的燃气费994.60元（暂计算至2020年10月31日为448立方×2.22元/立方）；4.判令被告项艳向原告王晓鹏支付2020年7月1日至判决之日的物业管理费3253.30元（暂计算至2020年10月31日为325.33㎡×2.5元/㎡×4个月）；5.判令被告项艳按年度租金的50%支付违约金63600元（127200元×50%）。诉讼过程中，原告王晓鹏变更诉讼请求为：1.解除原告王晓鹏与被告项艳签订的商铺出租合同；2.判令被告项艳立即返还位于重庆市长寿区XX西路X号XX幢X-X的第2、3层出租房屋；3.判令被告项艳向原告王晓鹏支付2020年4月1日至合同解除之日即2021年1月28日的租金104632元；4.判令被告项艳向原告王晓鹏支付从合同解除之日即2021年1月28日起至返还房屋时止的房屋占有使用费，标准按10600元每月计算；5.判令被告项艳向原告王晓鹏支付欠付的电费1873.40元；6.判令被告项艳向原告王晓鹏支付欠付的燃气费994.60元；7.判令被告项艳向原告王晓鹏支付欠付的物业管理费，暂计算为3253.30元；8.判令被告项艳按年度租金的50%支付违约金63600元。事实及理由：原告王晓鹏与被告项艳于2019年8月27日签订《商铺出租合同》，该合同约定原告王晓鹏将其重庆市长寿区XX西路X号XX幢X-X的第2、3层（建筑面积325.33平方米，其中有30平方米为楼梯间面积，房地不动产权证号为00027XXXX号）的房屋租赁给被告项艳用于经营餐饮，其中第三条约定租赁期限为三年，即2019年10月1日至2022年9月30日止；第四条约定房屋租金为10600元/月，全合同年共计：127200.00元；第五条约定租金按季度结算，第一季度由签订合同之日起支付，以后每季度在上季度最后一日支付租金；第十条约定水电气费由承租人交给第一层租户（即原告王晓鹏），物业管理费按每平方米2.5元收取，每季度2440元，此费用与租金一起支付给原告王晓鹏，由原告王晓鹏代收；第十四条约定任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。合同签订后，被告项艳前期按照约定履行合同，后从2020年4月1日起至今拒不支付租金，也不支付7月份至今的物业管理费及8月至今的电费、燃气费，经原告王晓鹏多次催要下，被告项艳仍未支付。原告王晓鹏与被告项艳是租赁合同关系，与被告李生文无任何关系，该案涉房屋至今仍由被告项艳占有使用。故根据相关法律法规及其司法解释的规定，原告王晓鹏依法提起诉讼，请求判如所请。被告项艳辩称，原告王晓鹏的诉讼请求无事实和法律依据，原告王晓鹏与被告项艳签订租赁合同经营餐饮属实，但在经营过程中，被告项艳已将将该店整体转让给被告李生文，原告王晓鹏对此知情并同意，并与被告李生文协商一致，由被告李生文支付房租，基于被告项艳与原告王晓鹏签订的合同权利义务已全部转移至被告李生文名下，被告李生文经营一段时间后，与原告王晓鹏终止合同，同时他们之间也进行了结算，由被告李生文给原告王晓鹏出具了相应的欠条，原告王晓鹏于2020年8月19日实际收回门面，故相应费用不应由被告项艳承担，请求法院驳回原告王晓鹏的诉讼请求。被告李生文辩称，其与被告项艳签订了转让协议，并向原告王晓鹏出具了欠条，对从2020年4月1日起至2020年8月30日期间的所有费用包括租金、水电气、物管费进行了结算，出具欠条前，原告王晓鹏已经自行将案涉房屋大门锁了，被告李生文已经停止经营并将房屋返还，合同已于2020年8月19日解除。之所以将租金支付至2020年8月30日，是因为原告王晓鹏同意给予时间让被告李生文处理房屋内的食品、冻货，但由于原告王晓鹏将门锁了，故未处理。其余答辩意见同被告项艳。本院经审理认定事实如下：位于重庆市长寿区XX西路X号XX幢X-X的房屋（房地不动产权证号：00027XXXX号）的产权登记在原告王晓鹏名下。原告王晓鹏与陈俊利系夫妻关系，二人于2002年7月4日登记结婚。陈俊利在案涉商铺一楼开办经营“长寿区王鑫澄餐饮店”。2019年8月27日，原告王晓鹏（甲方）与被告项艳（乙方）签订了《商铺出租合同》，该合同第一条约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于长寿区XX西路X号XX幢X-X，位于第2、3层，共1（套），房屋结构为钢混，建筑面积325.33平方米（其中有30平方米为楼梯间面积）......；第二条约定：该房屋用途为餐饮。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；第三条约定：租赁期限自2019年10月1至2022年9月30日止；第四条约定：该房屋租金按：10600元/月，全合同年共计：127200.00（大写：壹拾贰万柒仟贰佰元整）；第五条约定：乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金（人民币）1万元整（大写：壹万元整），押金在合同终止时由甲方退还给乙方。租金按季度结算，第一季度由乙方于签订合同之日交付给甲方，以后每季度由乙方于上季度最后一日支付给甲方；第十条约定：“在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款违约责任：1、水、电费；2、天然气费；3、电话费；4、装修保证金；（1、2、3项费用由乙方按时缴纳给第一层租赁户，详情参考第十七条；第4项费用由乙方与物管协商并缴纳）；5、物业管理费，现按每平方米2.5元收取，即每季度应付：325.33×2.5×3=2440.00元（大写：贰仟肆佰肆拾元整），此费用与租金一起支付给甲方，由甲方代缴：如以后变动，按当时标准计算；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用。均由乙方支付。”第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方立即终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金、水费、电费、气费、物管费累计达1个月......”第十三条约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效......”第十四条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的50%作为违约金，如乙方违约所付押金甲方将不予退回。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。”第十七条约定“由于本商铺只有一个房管证，所以水、电、气表只能安装一个户头，现已由第一层租赁户使用中；因乙方只租赁第二、三层；乙方自行分装水、电、气表后，由甲方与第一层租赁方协调乙方水、电、气费按表上数据据实结算给第一层租赁户代缴......”合同签订后，原告王晓鹏将案涉房屋交付被告项艳使用，被告项艳按期向原告王晓鹏给付了2020年4月1日以前的租金。2020年6月29日，被告李生文通过其妻子以微信转账的方式向被告项艳转款2570元，备注为气电费。2020年7月20日，被告项艳通过微信转账2570元给陈俊利。被告项艳自称该款系代被告李生文支付。原告王晓鹏及其妻子陈俊利与被告项艳、李生文就房租缴纳的问题通过微信进行了沟通，形成了微信聊天记录，具体内容如下：原告王晓鹏之妻陈俊利与被告项艳的聊天记录为：2020年5月2日，原告王晓鹏之妻陈俊利通过微信向被告项燕微信催收租金，陈俊利在微信中称：“我不管你跟郭敏是怎么回事，但如果你想与她合伙忽悠我的话，那是行不通的！我希望你能跟我单独聊聊这个事，不要因为你们合作问题影响我们80年的友谊。”又称：“我们昨天晚上也跟她明确表态，必须当面把房租的事情处理好，你们有什么问题也能当面说开，一直回避也解决不了问题，你也不是拖拉的人，免得你也心烦对吧。”被告项艳语音回复，内容为：“你给她昨天说了的，你们讲好了就行撤，我不是回避，因为你们也一直在给我打电话是不是，然后我问她讲，因为那个钱不是我个人拿出来，我问她那个啷个做那个，我们那个钱的事情她又说那哈儿没得拿不出来，我是噻，我有时候我在中间我也恼火，本来是我俩个签的合同，但是她不拿我，我也没法子嘛，是不是我也不可能我个人拿钱来贴起撒，你们既然昨天跟她俩说好了，反正她的意见。她说了啷个就啷个，她说七月份是不是嘛，七月份就七月份，反正我也这段时间也很忙，晓得不嘛，昨天打电话我也没接她的昵，因为她跟我们老王说就是那个房子的事情，反正我都跟王顺利说的，我说，反正他个人跟郭敏，郭敏跟晓鹏两个是啷个讲的就哪个都行了，免得说我气人得很。”2020年7月15日，被告项艳向陈俊利发送微信称：“亲，我最近遇到点麻烦事情，过两天给你，不好意思。”原告王晓鹏之妻陈俊利回复：“你都说几次过两天了，到底过几天。”2020年7月17日，被告项艳向陈俊利发送微信称：“亲，晚点回电话给你”；陈俊利回复：“我到你店里了，你跟他们说一下直接给现金吧，免得你又转给我。”被告项艳回复：“店里那个是服务员，亲，我转你就是”；陈俊利回复：“你转给我吧，我在店里的。”被告项艳回复：“马上。”2020年9月30日，陈俊利向被告项艳发送微信称：“你说你们是几个搭伙做生意，后面又是李生文一个做，还有协议，那你就拿出来给我看噻，你又不把哪些东西拿出来，我又啷个有理由去找他要，毕竟合同是你签的，房子也没有交还给我，我不找你找哪个，你说。”被告项艳回复的内容有：“我今天打电话也没接”、“发信息也没回”、“你放心，我肯定去把钱拿到”、“我贴一张门面转让出去，看有人来租没有”等。陈俊利回复的内容为：“不要贴，先把欠的所有费用搞清楚了再说”、“今天下午过来一起说说，或者我们到你那里来也可以，回个话给我”、“节前咱们约好趁过节都有空一起商量，你好久能回复我呢？今天都4号了”。原告王晓鹏与被告项艳的聊天记录为：2020年1月9日，原告王晓鹏通过微信要求被告项艳支付3个月的物管费2567.50元及房租。2020年5月2日，原告王晓鹏向被告项艳发送微信称：“你电话不接，微信也不回，现在房租和物管费都拖欠一个月了，还有电费气费也不给，你到底是怎么打算的，是不想继续租了吗？我们合同上写明了拖欠房租一个月，我就有权收回商铺，鉴于今年疫情特殊情况，希望我们在五一节前坐下来面谈，尽快协商解决问题，请你明天给我回复。”2020年7月15日，原告王晓鹏向被告项艳催缴电费、气费，被告项艳回复：“要的，明天转给你。”2021年1月14日，被告项艳向原告王晓鹏发送微信称：“你收了李文的欠条还来告我要钱......”原告王晓鹏回复：“你们太不负责，当初你并没交涉清楚，李文也一直未兑现，你说我该怎么办？”被告项艳回复：“李文是不是写了欠条给你的嘛。”原告王晓鹏回复：“假设是你，任何人光写欠条不兑现承诺，一直拖欠，你怎么想？”被告项艳回复：“我啷个不负责，我一直打电话找他要钱，其实我说了，我是协助你要房租费。”被告李生文与陈俊利的聊天记录为：2020年8月7日，陈俊利向被告李生文发送微信称：“今天星期五了，你什么时候把房租付给我呢？”2020年8月30日，被告李生文向陈俊利发送微信称：“下午有事，房租争取明天下午转给你，有人来转店麻烦你帮我答应到。”陈俊利回复：“明天一定哈。”2020年9月4日，陈俊利向被告李生文发送微信语音消息，内容为为：“你房里的东西你要还不要，你要说个话，你不要我这边就弄来租出去，你要你都要来把它这个搬了，还有这个水电气，你该来缴了，个人当到起来抄”。2020年9月28日，陈俊利向被告李生文发送微信称：“怎么不接电话，你准备好了没得？”被告李生文回复：“没有结到帐，现在都在重庆公司的”；陈俊利回复：“不可能一直等哟，说好的明天，已经推迟三次了，这次真的不能再推了”。诉讼过程中，本院对原告王晓鹏进行了询问，要求原告王晓鹏在规定的期限内向本院提交被告李生文出具的《欠条》，原告王晓鹏否认被告李生文向其出具过《欠条》，且未在本院规定的期限内向本院提交该《欠条》。原告王晓鹏明确表示在本案中只要求被告项艳承担责任，不要求被告李生文承担责任。对于当事人双方无争议的上述事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的证据及事实，本院评析如下：原告王晓鹏提交了户名为王晓鹏的长寿区XX西路X号XX幢X-X水气费专用收据三张、电费清单三张、物业费收据一张，拟证明案涉房屋电费、气费、物管费的单价及产生的相应费用。二被告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。因该组证据均加盖有出具单位公章，故本院对该组证据的真实性予以采信。原告王晓鹏提交了智能燃气表照片三张、电能表照片两张，拟证明被告项艳在经营餐馆时所产生的气费、电费。被告项艳、李生文对其真实性不予认可。因原告王晓鹏未能举证证明图中的智能燃气表照片、电能表即为被告项艳所安装的分表，对其真实性，本院不予采信。被告项艳提交了2020年5月31日其与被告李生文签订《转让协议》，该协议约定了被告项艳将其名下项艳餐饮四方菜馆（经营地址为案涉房屋）转让给被告李生文，转让后因被告李生文原因产生的债权债务由被告李生文负责、转让后的房租、人工工资及货款由被告李生文负责、房租每月10600元，并备注店铺的房租、人工工资及货款从2020年6月1日起由被告李生文负责，被告李生文支付的140000元转让费包括2020年6月1日前的货款、空调费、2020年4月及5月的房租费。拟证明该案涉门面已经转让给被告李生文，租赁费应由被告李生文支付。被告李生文对该证据予以认可，原告王晓鹏对该证据的真实性不予认可。因该协议系被告项艳与被告李生文之间签订，虽无原告王晓鹏的签字，但被告项艳与被告李生文双方对该协议均予以认可，故本院对该证据的真实性予以采信。被告李生文陈述其于2020年8月19日向原告王晓鹏出具《欠条》一份，载明了对2020年4月1日至2020年8月30日期间的所有费用，包括租金、水电气、物业管理费进行了结算，出具《欠条》前原告王晓鹏已将案涉房屋的门上锁，故合同已于2020年8月19日解除，租金之所以计算至2020年8月30日是由于原告王晓鹏同意给予被告李生文一定时间用于处理房屋的食品、冻货等。原告王晓鹏对此事实不予认可。2020年1月14日，原告王晓鹏与在回复被告项艳的询问时，回答称“你们太不负责，当初你并没交涉清楚，李文也一直未兑现，你说我该怎么办”“假设是你，任何人光写欠条不兑现承诺，一直拖欠，你怎么想”，结合陈俊利通过微信向李生文催收租金及水电气费的，并询问被告李生文是否还要案涉房屋内的东西，如不要，就把房屋出租出去的事实，可以认定被告李生文向原告王晓鹏出具了《欠条》，故对被告李生文陈述的其向王晓鹏出具《欠条》的事实，本院予以采信。被告李生文申请了证人李金涛、张军何出庭作证。李金涛作证称其与被告李生文系朋友关系，大概是2020年6月1日的时候知晓被告李生文开始做餐饮生意，因李生文要向其借款用于发放工资，其没有出借，就到被告李生文经营的餐馆去，看到被告李生文正在案涉房屋的一楼与房东及工人算账，大概隔了半个小时被告李生文先向工人出具了工资《欠条》，又向房东出具了《欠条》，不清楚《欠条》是出给原告王晓鹏还是其妻子，《欠条》是半打印半手写的。当天证人并未到二楼被告李生文经营的餐馆去，因为门已经被锁住了，至于是谁锁的不清楚。证人张军何作证称，2020年的夏天，被告李生文打电话给其同事李陪然（音），到案涉房屋去拆除空调，李陪然安排其一起去拆，当拆除到一半时，听到有人在喊所有东西不准动，不准拆，证人就停止工作，准备下楼时发现门已经被锁住，不清楚是谁在喊，也不清楚是谁锁的门；半个小时后才有人来开门，当时证人看到有很多人在现场要钱，包括饭店的服务员，服务员说是房东不准拆除，要锁门，被告李生文也在场。原告王晓鹏对证人证言不予认可，被告项艳、李生文对证人证言无异议。对证人李金涛的证人证言，与本院认定的被告李生文向原告王晓鹏出具《欠条》的事实能够相互印证，本院予以采信。对证人张军何的证人证言，其陈述是听说房东不准拆除，要锁门，其所作陈述与本案无关，对其证人证言，本院不予采信。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人均具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案中，被告项艳、李生文辩称双方之间已经签订了转让协议，相应付款义务应由被告李生文承担，故本案争议的焦点在于被告项艳将案涉门店转让给被告李生文的行为原告王晓鹏是否知晓并同意，以及应由谁来承担支付租金及相应费用的义务。本院评析如下：被告项艳、李生文辩称案涉门面转让时原告王晓鹏在场，其知晓并同意由被告李生文继续承租，故相应责任应由被告李生文承担。原告王晓鹏对此予以否认，称其不知晓此事也从未同意，合同相对方为被告项艳，应由被告项艳承担相应责任，其对被告李生文无诉讼请求，在本案中不要求被告李生文承担责任。现已查明，被告项艳、李生文于2020年5月31日签订《转让协议》，该协议约定了被告项艳将其名下项艳餐饮四方菜馆（经营地址为案涉房屋）转让给被告李生文，转让后因被告李生文原因产生的债权债务由被告李生文负责、转让后的房租、人工工资及货款由被告李生文负责，二被告之间系转让关系。原告王晓鹏虽称其不知晓也不同意被告项艳的转让行为，但其却收取了被告李生文向其出具的《欠条》；被告李生文也通过微信向原告王晓鹏的妻子陈俊利表示“房租争取明天下午转给你，有人来转店麻烦你帮我答应到”，原告王晓鹏的妻子陈俊利也通过微信数次向被告李生文催收租金，并询问被告李生文“你房里的东西你要还不要，你要说个话，你不要我这边就弄来租出去，你要你都要来把它这个搬了”，如原告王晓鹏不知晓并不同意转租事宜，则原告王晓鹏及其妻子不会向被告李生文催收租金，更不会与其进行结算，收取被告李生文出具的《欠条》，其所作陈述与查明的事实相悖。虽然原告王晓鹏及其妻子陈俊利在此期间也向被告项艳催收过租金，但被告项艳回复的内容为“我今天打电话也没接”、“发信息也没回”“你放心，我肯定去把钱拿到”，其所表明的意思是代为催收，并明确表示只是协助要房租。原告王晓鹏拒不向本院提供《欠条》，无法查明相关事实，应由其自行承担举证不能的不利法律后果。综上，本院认定原告王晓鹏知晓并同意被告项艳与被告李生文之间的转让事实，合同权利义务发生概括转移，被告李生文取代被告项艳成为新的合同相对方，原合同对原告王晓鹏、被告李生文具有约束力，相应合同义务应由被告李生文承担。原告王晓鹏要求被告项艳承担相应责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告王晓鹏在本案中对被告李生文无诉讼请求，其可以另案提起诉讼要求被告李生文承担相应责任。综上，应驳回原告王晓鹏的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告王晓鹏的诉讼请求。案件受理费1589.22元，由原告王晓鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 许武星二〇二一年四月二日法官助理 刘 锟书 记 员 王 文