广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初3624号原告：魏小敏，女，1989年5月18日出生，汉族，住广东省陆丰市×××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××680。委托诉讼代理人：陈泽飞，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：田春雨，女，1992年12月25日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区×××××××××，公民身份号码：232××××××××××××129。委托诉讼代理人：朱惠城，广东合拓律师事务所律师。第三人：众安家（广东）房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××PUXD。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：刘兴柏，男，系该公司员工。原告魏小敏与被告田春雨，第三人众安家（广东）房地产经纪有限公司（以下简称“众安家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告魏小敏及其委托诉讼代理人陈泽飞，被告田春雨的委托诉讼代理人朱惠城，第三人众安家公司的委托诉讼代理人刘兴柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏小敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行于2020年6月9日与原告签订的《房屋买卖合同》及《房屋交易服务合同》，并判令被告配合原告办理赎楼手续及相对应的房产产权过户变更登记手续；2.判令被告向原告支付拒不履行合同约定而不肯办理赎楼手续及过户手续的违约金（以450000元为基数，以日万分之五的标准，自2020年10月1日起计至案涉房屋过户并交付完毕之日止，暂计至2021年1月19日违约金为24750元）；3.判令被告按合同约定将房屋交付给原告，并由被告结清交付房屋前发生的物业管理费及水电费等相关费用，暂至起诉之日为0元，并协助原告办理相关权属设施等事项的过户手续；4.判令被告承担本案诉讼费用。原告于庭审中明确撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2020年6月9日，原告与被告在第三人东莞万江江滨分公司的居间服务下，签订《房屋买卖合同》及《房屋交易服务合同》，约定被告向原告出售位于东莞市道滘镇××××××××××××房屋（房产证编号：粤房地权证莞字第××××××××××××××号），成交价为450000元。签订合同当日原告按合同约定向被告支付购房定金20000元，被告向原告出具了收据，原告也向第三人支付了中介费9000元。合同签订后在履行“办理该物业赎楼还贷的流程”的过程中，原告已按合同约定进行了相关资格资料的查询等并联系银行办理同贷流程，但在2020年7月至9月期间，被告多次联系第三人及原告表示因东莞地区目前楼市价格上涨而觉得卖亏了从而表示不愿意继续出卖。后因被告不配合办理赎楼还贷，原告向被告作出了让步表示愿意出资帮被告赎楼并愿意后期不办理按揭贷款而一次性全款支付。在原告及第三人的多次沟通中，被告还是不同意且不配合办理相关手续、不肯按合同约定出售房产。为此，原告于2020年7月和10月向被告出具《催告函》，也于2021年1月7日委托律师向被告发出《催促办理赎楼及过户手续的律师函》，要求被告按约配合办理相关手续并给出相关的快速处理方案，但被告置之不理。被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告田春雨辩称，签订合同时原告口头承诺其负责赎楼，被告一直理解是原告自行负责筹集赎楼款，但协议却将筹集赎楼款义务归于被告，被告致电第三人确认此事，第三人亦予以确认。被告因信任第三人而直接签署与自身意思表示违背的协议，根本不是被告的真实意思表示，原告据此要求被告承担违约金于法无据。原告一直声称欲购买案涉房屋，但从2020年6月至9月原告一直未有任何动作，也没有任何证据证明原告与第三人有主动通知被告与原告向银行申请贷款。原告自身也从事房产中介行业，如有意履行合同，在明知被告贷款银行账号的情况下，随时都可以将赎楼款甚至全款打入被告银行账户，但原告仅支付了20000元定金，却三个月未有动作，实际是房产行业“借鸡下蛋”的炒房行为。原告未按期筹集赎楼款和向银行申请贷款，已构成违约，被告有权解除合同并没收定金。被告自签订合同后，见原告迟迟不赎楼，同时得知深圳房屋限购无法购买，而案涉房屋是被告唯一住房，又因怀孕等原因，故在签订合同后仅一个多月与原告协商解除合同，愿意双倍赔付原告定金，原告在短时间且没有任何经济损失的情况下，不予接受。原告完全可以另寻其他购房途径，而不是不断表示欲购买房屋，但没有任何动作，显然是利用支付少额资金，霸占被告房产资源的炒房行为。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人众安家公司陈述，对于合同，签订时有向买卖双方讲解内容，尤其是赎楼登记，合同上写得很清楚。第三人有与原告保持后续办理手续的联系，在第三人联系没有效果的情况下，原告被动联系被告，被告在微信中反馈其在深圳丧失购房资格，不想卖房了，所以后续手续没有办理，导致纠纷。本院经审理查明，根据房地产权证（粤房地权证莞字第×××××××××××号），坐落于东莞市道滘镇××××××××××××××的房地产权属人是田春雨，单独所有。根据2021年2月9日不动产登记信息查询结果，案涉房屋的抵押权人是东莞银行股份有限公司道滘支行，抵押方式是一般抵押，抵押期限是2016年6月24日至2046年6月24日，债权数额是230000元，登记证明号是1200473880。2020年6月9日，被告作为出售方（甲方），原告作为买受方（乙方），第三人作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》等。《房屋买卖合同》第一条房屋基本情况及权属情况约定，被告所售房屋坐落于东莞市道滘镇××××××××××××××，房产证号为第××××××××××××××，登记建筑面积共52.31平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人是东莞银行道滘支行，被告确认该房屋尚未归还的贷款金额为200000元；被告利用自筹款项赎楼，且原告通过贷款方式支付房款的，被告须于原告取得贷款银行出具的同贷书或公积金管理中心通知贷款通过之日起7个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。第二条成交价格约定，该房屋成交价格为450000元。第三条交易定金约定，购房定金20000元，原告应于签署本合同当日将定金以理房通存管的方式支付给被告。第五条房款付款方式约定，原告拟贷款金额为310000元，原告选择以银行商业贷款的方式办理购房贷款，原告应在完税并成功向房屋权属登记部门递件当天将除定金以外的首期款120000元以银行资金存管的方式支付给被告；原告应在2020年9月30日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行出具的同贷书或住房公积金管理中心通知中载明的可贷款金额为准，被告应配合原告办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或其它第三方要求签署的相关文件。第六条权属转移登记约定，双方应在接到第三人通知之日起7个工作日内办理网签手续，且向相关政府部门或机构缴交各项税、费；原告应在房管部门通知出证之日起五个工作日内领取不动产权证，原告负有抵押义务，应在贷款银行通知办理抵押手续之日起7个工作日内办理抵押登记手续。第七条房屋的交付约定，被告收到全部购房款后7日内将该房屋交付给原告。第八条税、费相关规定约定，原告承担个人所得税、契税、印花税、交易登记费、抵押登记费、测绘费、房产评估费、办证费，因国家、地方政府或政府行为等原因，增设税费种类或提高税、费标准的，双方约定多出部分由原告承担。第十一条违约责任约定，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：1.逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为原告，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金；守约方若为被告，被告有权单方解除合同，并没收定金或要求原告按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金；如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。被告主张，合同第一条关于赎楼方式的约定并非被告的真实意思表示，应属无效。原、被告双方确认，原告于2020年6月9日向被告支付定金20000元。根据原告与被告的微信聊天记录，显示：2020年7月21日7时14分被告发出“深圳出台了这个政策我也没想到，我也是去年办的深户，打算在深圳买房，我老公也把房子卖了，我们现在没有房子了，父母年纪也大了，本来是想在深圳买个房子把父母也能接过来养老，我现在也怀孕了，现在买不了，就想把东莞这套留着等父母和以后有宝宝过来看可以住。让他们和孩子以后能有个安稳的家”等，9时53分原告回复“你上次卖房子给我的时候，我们就问了你，是卖掉这套要在深圳买吗，你说没有，说是压力太大了，才卖这套的，现在又跟我这样讲……买这套房子的时候，也跟你讲过，是想到时候家人过来有个落脚点，我们买房子的时候也跟你和你朋友讲过的，而且我们都是根据自己的能力来选择我们当下能买得起的房子，你跟你朋友现在商量好说不卖就不卖，半点没有替我们考虑过吗……当时签合同卖房子的时候，我相信你跟你先生是经过深思熟虑才做这个决定的”，10时12分被告发出“事事都有变化，我们不卖不是因为看不到在深圳购房的希望……”和“而且我没有占用你买房的资格”，10时19分原告发出“你这套房子不卖给我，我就买不起房子啦，本来我就是看口袋的钱来买房的”，被告再发出“那我怎么办呢？我的小孩怎么办呢”，10时32分原告发出“……如果你悔约，是按照合同第二条赔偿的，市场成交价的20%，所以对你是不划算的……”，10时38分被告语音发出“我这边只能做到双倍返还你定金”及“……我们面签中，然后我这边不想卖给你了”；7月24日13时15分原告发出“你这个房子还是卖给我吧”和“流程都在走了”，被告回复“不卖”，14时52分再发出“我们签了合同，是有约束的作用，但是房子还是我的，产权在我名下，我就有买卖它的自由，这个自由受国家法律的保护，我不想卖完全合理合法，我们按合同上的条款走”，原告回复“你已经签了买卖合同给我了”；2020年9月21日12时19分原告发出“今天是周一，你看一下什么时候过来办理手续”，14时05分被告回复“……不卖了”，14时12分原告再发出“现在是一次性付款给你”和“这样子还不可以嘛”，被告回复“不可以”；2020年10月23日12时46分原告发出函件，提出办理流程，请被告遵守合同，履行合同义务。2021年1月7日，原告向被告发出律师函，要求被告继续按原合同约定履行，并在收到本律师函后五天内配合办理赎楼还贷等手续。原告主张，被告未按合同约定办理赎楼、过户手续，并明确拒绝继续履行合同，已构成违约，请求继续履行《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》，并请求被告支付违约金（以450000元为基数，从2020年10月1日起按每日万分之五的标准计至过户并支付完毕之日止）。被告主张，被告没有违约，而是原告违约，原告的请求依法无据。原告于庭审中明确表示愿意代为清偿案涉房屋所欠的抵押贷款，并愿意一次性向被告支付其余购房款。为了证明有足够经济支付能力，确保能完善履行房屋买卖交易过户，原告已将款项450000元存入本院银行账户作为担保。以上事实，有《交易方留存信息表》、《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》、《居间服务合同》、收据、房地产权证、收款收据、理房通电子回执单、微信聊天记录、律师函、通话录音以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告于庭审中明确撤回第3项诉讼请求，并未违反法律规定，本院予以准许。原告与被告、第三人于2020年6月9日签订《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》。虽然被告主张《房屋买卖合同》第一条关于赎楼方式的约定并非其真实意思表示，但未能提供充分证据证明其该主张，故本院对于被告的该主张不予采纳，并依法认定上述合同是各方当事人真实意思表示。上述合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当严格按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：一、原告请求继续履行案涉《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》能否支持；二、原告请求被告支付违约金能否支持。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。对于被告是否违约的问题。根据《房屋买卖合同》约定，原告应在2020年9月30日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料；被告利用自筹款项赎楼，被告须于原告取得贷款银行出具的同贷书或公积金管理中心通知贷款通过之日起7个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。根据原告与被告的微信聊天记录，被告于2020年7月21日、2017年7月24日多次明确表示不卖房，且在2020年9月21日原告表示愿意一次性付款的情况下，被告仍明确表示不卖房以及不配合办理相关手续。本院认为，虽然原告应在2020年9月30日前提交贷款申请的相关资料办理银行贷款，但被告在此日期前已明确表示不卖房以及不配合办理相关手续，被告的行为显然构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉合同能否继续履行的问题。案涉合同合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案违约方是被告，原告有权要求被告继续履行案涉《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》，且原告已将款项450000元存入本院银行账户作为担保，证明原告具备支付案涉购房款的能力，案涉合同客观上存在继续履行的可能，故原告请求继续履行案涉《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》，符合双方合同约定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有据，本院予以支持。另外，原告明确表示愿意代为清偿案涉房屋所欠的抵押贷款，并愿意一次性向被告支付其余购房款，本院依法予以确认。同时，被告应协助原告办理案涉房屋的注销抵押登记、所有权转移登记，有关税费由原告承担。二、关于第二个争议焦点。根据以上论述，本院认定被告的行为构成违约。根据《房屋买卖合同》约定，被告应当向原告支付违约金。就违约金的数额，双方在合同中约定逾期超过十个工作日，原告作为守约方有权单方解除合同并要求违约方双倍返还定金或支付房屋成交价百分之二十的违约金；若原告作为守约方选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。被告于2020年7月21日、2017年7月24日、2020年9月21日多次通过微信明确表示不卖房以及不配合办理相关手续，可见，被告已明确表示不履行合同义务。原告主张以450000元为基数，从2020年10月1日起按每日万分之五的标准计算违约金，合法有据，本院予以支持。结合双方约定，解除合同，违约金为房屋成交价格百分之二十，即450000元×20%=90000元，这一违约金实际为解除合同情况下违约金之上限，故被告应承担的违约金以90000元为上限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、原告魏小敏与被告田春雨继续履行双方于2020年6月9日就位于东莞市道滘镇××××××××××××××房签订的《房屋买卖合同》、《房屋交易服务合同》。二、原告魏小敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内代为清偿东莞市道滘镇××××××××××××××房所欠银行的抵押贷款以消灭抵押权，被告田春雨应予以协助。三、被告田春雨应在位于东莞市道滘镇××××××××××××××房消灭抵押权之日起十五日内协助原告魏小敏办理位于东莞市道滘镇××××××××××××××房（房地产权证：粤房地权证莞字第××××××××××号）的所有权转移登记手续，登记至原告魏小敏名下，相关税费由原告魏小敏承担。四、原告魏小敏应在位于东莞市道滘镇××××××××××××××房的所有权转移登记至原告魏小敏名下之日起三日内向被告田春雨支付其余购房款（购房款450000元扣除原告魏小敏已支付的定金20000元、上述第二判项确定的原告魏小敏代为向银行清偿的抵押贷款）。五、被告田春雨应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告魏小敏支付违约金（以450000元为基数，从2020年10月1日起按每日万分之五的标准计至所有权转移登记至原告魏小敏名下之日止，以90000元为上限）。六、驳回原告魏小敏的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4025元（原告魏小敏已预交），由被告田春雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁园园二〇二一年四月二十七日书记员  陈伟清