四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18306号 上诉人（原审原告）：四川国防工程建筑有限公司，住所地：四川省成都市武侯区南虹村外8号。 法定代表人：汤建钢，董事长。 委托诉讼代理人：严兵，四川法韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐，女，系该公司经营部经理。 被上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司成都青羊区分公司，住所地：四川省成都市青羊区横陕西街1号七楼。 负责人：陈宇，职务不详。 委托诉讼代理人：何雪梅，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锐，四川致高律师事务所律师。 上诉人四川国防工程建筑有限公司（以下简称国防工程公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司成都青羊区分公司（以下简称联通青羊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 国防工程公司上诉请求：1.撤销一审判决并支持国防工程公司一审诉讼的全部请求；2.判令联通青羊公司承担本案（含一审诉讼）的全部诉讼费用。事实和理由：因联通青羊公司提供伪证，导致一审采信伪证，造成认定事实不清，影响公正裁决。一、一审庭审中联通青羊公司的证人不具备证人中立性，提供证言完全不可采信。一审庭审笔录第11页中联通青羊公司的证人是本案主要负责经办人，一直与国防工程公司直接接洽办理房屋租赁和施工事务，因此该证人在本案中明显不具备中立性，其提供的证言完全不可采信，且根据一审庭审笔录可知，其证人证言完全是伪证。二、联通青羊公司代理人的意见毫无根据，也未提供实质性证据予以证明其理由主张。以国防工程公司合法的事实证据文件为根据，可以证明联通青羊公司代理人的意见是毫无根据的错误辩护，联通青羊公司的侵权行为依然客观存在且在继续发展，其代理人“已过诉讼时效”的意见完全是为逃避责任后果辩护的借口。事实上，联通青羊公司从未停止侵权占有的行为，也没有证据证明其有主动拆除基站的行为，其也未主动找国防工程公司解决问题。三、一审适用法律错误，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案的诉讼时效为3年，结合联通青羊公司于2018年12月3日出具的《关于“××路××号”基站建设情况说明》，本案国防工程公司一审起诉时在诉讼时效期间内。 联通青羊公司辩称，请求驳回国防工程公司的全部上诉请求，维持原判。一、本案不成立租赁法律关系。1.国防工程公司主张与联通青羊公司设立了房屋租赁关系，但并未提供书面证据或证人证言等其他证据加以证明，事实上双方也未就房屋租金等事项达成合意。国防工程公司诉称系口头合同，但其陈述的合同内容，联通青羊公司又予以否认。2.国防工程公司的出租主体资格不适格。首先，国防工程公司不是房屋的产权人，也无证据显示房屋的产权人是谁，在没有提供房产证、土地证的情况下，仅根据国防工程公司提交的成都市人民防空办公室出具的《关于××路××号综合楼的情况说明》，无法判断涉案房屋、涉案屋顶的产权人。其次，即使《关于××路××号综合楼的情况说明》为真，成都市人防平站结合管理处出具的《关于××路××号综合楼的情况说明》的表述为“该楼的使用、管理及安全等均由四川国防工程建筑有限公司全权负责”，国防工程公司仅享有使用权、管理权，而不当然享有收益权、处分权，没有出租的权利。再次，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案所涉的租赁场地之一系建筑物的房顶部分，并非产权人专有，应当由相关业主共同管理，国防工程公司无权处分该场地，且在事后又没有取得其他业主的同意及授权，这也是导致双方未签订合同的原因之一。最后，国防工程公司擅自出租的房屋若真的属于成都市人民防空办公室，该案还可能涉及国有资产流失、国有资产侵占问题，国防工程公司应对其具有出租权承担举证责任。3.双方当事人对租赁合同没有达成一致的意思表示。首先，本案中，双方真实意思是将来签订房屋租赁合同，而签订房屋租赁合同的特定目的是修建基站，即双方为将来一定期限内订立确定性本约合同（房屋租赁合同）而达成了合意。但双方在缔结本约的过程中，基站修建工程因遭遇阻工未建成，基站无法使用，双方未成功签订本约合同，即房屋租赁合同，因此租赁合同法律关系不成立。其次，在双方前期磋商期间，联通青羊公司实质上变更了国防工程公司提出的租金主张，因其对租金的回复为对要约实质性的变更，应视为一个新的要约，承租人对此未予承诺，故双方未能就签订房屋租赁合同达成合意，该合同未成立。再次，双方连订立合同的目的都无法实现，租金也没有谈妥，国防工程公司起诉称其出租的是××路××号第5层的房屋，联通青羊公司认为其磋商谈判的标的是××路××号第4层的房屋，故租赁标的不明确，合同主要内容也不明确。二、联通青羊公司没有实际占有使用房屋。1.国防工程公司提供的联通青羊公司于2012年1月至2020年7月占用涉案房屋、涉案屋顶的照片，未能显示拍摄时间，该组照片不能证明联通青羊公司侵占国防工程公司的房屋。2.联通青羊公司否认曾收取涉案房产的钥匙，国防工程公司也不能提供交付钥匙的书面材料，在一审庭审中其也承认房屋没有交付，联通青羊公司无法使用房屋。联通青羊公司对房屋既没有占有的主观恶意，也没有对房屋进行事实上的管领控制，不符合无权占有的构成要件，不能认定国防工程公司已经将涉案房产交付给联通青羊公司，联通青羊公司不应支付房屋占有使用费。3.关于房屋占有费，实际上是属于损失赔偿的范围，主要是国防工程公司空租期的租金损失，但国防工程公司没有证据证明其所受的损失情况。因双方未达成租赁合意，未交付房屋，基站未建成，基站未运行，但是根据联通青羊公司现场调查，发现屋顶的铁架已经安装了天线，还有一根馈线连接设备与天线，基站已经被其他通信公司建设完成，而且被其他通信公司经营运行，国防工程公司既主张空租期的租金损失又将楼顶基站出租给其他通信公司牟利，自相矛盾。双方未达成签订房屋租赁合同的合意，未实际交付（交钥匙）房屋，联通青羊公司也未实际占有使用房屋，若参照国防工程公司与中国移动通信集团四川有限公司成都分公司签订的《蜂窝式移动电话系统基站场地租赁合同》支付费用，明显没有法理依据。三、一审法律适用正确，而且本案已过诉讼时效。 国防工程公司向一审法院起诉请求：1.判令联通青羊公司向国防工程公司支付拖欠的房屋租金425000元；2.判令联通青羊公司向国防工程公司支付违约金及资金利息至房租付清之日止（暂自2012年1月18日起计算至2020年7月18日），以法院判决为准；3.联通青羊公司承担本案诉讼费用。一审审理中，国防工程公司自愿放弃支付违约金的诉讼请求。 一审法院认定事实：2012年，国防工程公司与联通青羊公司就租赁位于成都市××路××号部分房屋事宜进行了协商，双方未签订书面合同。经征得国防工程公司同意，联通青羊公司将计划用于基站建设的设备设施先行搬入案涉房屋。后因种种原因，基站建设未能如期进行，双方亦未就案涉房屋租金达成一致，国防工程公司遂将案涉房屋上锁，联通青羊公司无法进入，相关设备设施仍存放在屋内。 一审审理中，国防工程公司向一审法院提交了：1.国防工程公司与中国移动通信集团四川有限公司成都分公司（以下简称移动成都公司）签订的《蜂窝式移动电话系统基站场地租赁合同》复印件，主要载明移动成都公司租赁位于青羊区××路××号××室楼顶面积为30平方米的屋顶及相关部分通道，作为蜂窝式移动电话系统基站机房，租赁期限5年，自2010年9月25日至2015年9月24日止，每年租金50000元。拟证明案涉房屋租金为50000元／年。联通青羊公司经质证对该证据三性不予认可，认为该证据系复印件，且联通青羊公司不是合同相对人，该合同约定与本案无关联性。一审法院经审查认为，该证据系复印件，且无其他证据相互印证，故一审法院对真实性不予认可。 2.《关于××路××号综合楼的情况说明》复印件，载明：成都市××路××号综合楼是我办所有的人防国有资产，现由我办直属事业法人单位成都市人防平战结合管理处管理使用。落款处有成都市人民防空办公室盖章。拟证明位于××路××号的房屋由国防工程公司管理。联通青羊公司经质证对该证据不予认可，认为该证据无原件相互印证，且具有管理权并不当然具有对外出租权。一审法院认为该证据拟证明的事实不影响本案纠纷的处理结果，故对该证据不予审查。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于双方是否成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。国防工程公司与联通青羊公司虽未订立书面合同，但双方已就租赁案涉房屋用于基站建设达成合意，国防工程公司已履行房屋交付义务，联通青羊公司已将设备设施搬入，实际占有、使用了案涉房屋，上述行为符合租赁合同的特征，故双方自联通青羊公司开始使用房屋之时起，已成立事实上的房屋租赁合同关系。此后，国防工程公司将案涉房屋上锁，致使联通青羊公司无法使用房屋进行基站建设，故双方基于房屋租赁合同的权利义务关系事实上已经终止。虽然联通青羊公司的设施设备仍存放在案涉房屋未搬离，但系由于国防工程公司将房屋上锁直接导致，且保存设施设备明显与联通青羊公司订立租赁合同的目的不符，故该事实不能反映双方的房屋租赁合同关系依然存续。 关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……。本案的诉讼时效为一年，因双方未对租金支付期限达成一致，诉讼时效应自双方房屋租赁关系终止之日起计算。本案中，虽然双方房屋租赁关系终止的具体时间无法查明，但根据双方当事人的当庭陈述，最晚应不超过2013年，故一年诉讼时效于本案起诉之时显然已经届满。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。联通青羊公司在一审庭审中提出诉讼时效的抗辩，抗辩理由成立，故对国防工程公司要求联通青羊公司支付租金、资金利息的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院对国防工程公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回国防工程公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3838元，由国防工程公司负担。 二审中，国防工程工程公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。 国防工程公司提交了如下新证据：1.联通青羊公司于2018年12月3日出具的《关于“××路××号”基站建设情况说明》原件。一审时，联通青羊公司以国防工程公司未出具原件为由，对其真实性不予认可，因此国防工程公司二审提出该情况说明的原件，拟证明该份情况说明的真实性且本案诉讼时效没有经过。 2.案涉房屋已交付联通青羊公司使用并由其实际占有的音视频证据（视频资料于2020年12月8日拍摄）。拟证明案涉房屋已交付联通青羊公司使用并实际占有，不存在使用不能的情况。 3.联通青羊公司与国防工程公司签订的租赁合同原件。一审提交过该证据的复印件，现提交原件，拟证明同样位置房屋租金标准以及支付方式。 4.2009年3月23日的证明，成都市××路××号综合楼房屋已交付给国防工程公司及2010年5月28日关于××路××号综合楼的情况说明，载明“该楼的使用、管理及安全等……全权负责”。 5.装有三段视频资料的U盘，一是2021年1月13日租用案涉房屋楼顶修建基站的移动成都公司工作人员作出的情况说明。拟证明移动成都公司建立铁塔在前，联通青羊公司所述的移动成都公司占用联通青羊公司铁塔的情况不属实，且联通青羊公司所述未对国防工程公司造成经济损失不属实。二是2021年1月13日租用案涉房屋楼顶修建基站的移动成都公司工作人员作出的情况说明。说明联通青羊公司与当地居民发生纠纷后就走了，就没有再参与解决这个事情，但是移动成都公司和国防工程公司一并积极解决居民反对修建基站事宜，所以移动成都公司正常使用至今。拟证明联通青羊公司未积极解决纠纷，导致约定的使用目的不能实现。三是国防工程公司恢复的监控器部分视频，该内容为2012年联通青羊公司修建基站时周围居民反对发生纠纷的现场情况及国防工程公司与联通青羊公司就解决纠纷事宜进行沟通的情况，以及联通青羊公司在施工过程中进出案涉房屋的情况。拟证明联通青羊公司所有的证人证言及代理意见与事实不符，是虚假的。 6.联通青羊公司于2012年3月5日出具的《关于中国联通基站建设的函》，拟证明联通青羊公司并未明确提出不再租赁案涉房屋。 联通青羊公司质证认为：1.对真实性予以认可，但联通青羊公司认为该份证据首先提交时间已经超出了举证期限。另，该份证据并非判决书中所提到的第二份证据关于××路××号综合楼的情况说明，这是一份新证据，与一审的情况说明不一致。该份证据不能达到国防工程公司的证明目的，反而能够证明从始至终双方并未签订租赁合同，也并未对租赁的租期，租金标准，交付方式等达成合意。从始至终，双方租赁关系都没有形成。且从该份文件中能够说明双方未形成租赁关系的原因仍在国防工程公司，且该份情况说明出具的背景是由于国防工程公司与国有公司进行稽查督察时，要求联通青羊公司对没有实际支付过租金的情况进行情况说明，以便其法人对国有公司的审查有所交代，故联通青羊公司对双方前期磋商以及未形成租赁关系、租赁合同的相关情况进行说明，并非对租赁费用主张的诉讼时效中断证明。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第102条的规定，首先该证据过了举证期限。第二，国防工程公司搞证据突袭，联通青羊公司昨天和今天都问了法院，说没有提供证据，但是今天开庭时，突然搞一份情况说明。也不属于民事诉讼法规定的新证据。 2.对视频资料的真实性无异议，联通青羊公司认可国防工程公司将楼道左侧的房屋放了联通青羊公司的设备，但并不是国防工程公司所说的房屋钥匙管控在联通青羊公司。房屋钥匙一直在国防工程公司管控中，联通青羊公司没有钥匙，这就是联通青羊公司的设备一直在房屋内，无法拿回来的原因。 3.由于联通青羊公司不是合同的主体，无法进行核实，但联通青羊公司认为该合同与本案无关联，该份合同尽管是同一位置，但法庭应当注意，该合同第一页第一条载明的是移动成都公司租赁的国防工程楼顶办公室面积为30平米，租金为50000元。另外，对于租金标准问题，联通青羊公司在一审中向法庭提交了多份同地段联通青羊公司与相关单位签订的租赁合同，并载明了相关租金均未达到10000元每年。另，关于租赁合同，国防工程公司提交了2011年、2015年的两份合同，根据联通青羊公司实地调查，只有一个楼顶，铁架安装的天线，当时联通青羊公司2012年去磋商时，因为居民阻拦，天线是没有安装的，现在在安装使用，说明租给移动成都公司在用，国防工程公司没有损失，租金和房屋占有费都无依据。 4.2010年5月28日由成都市人防出具的证明，该两份文件自相矛盾，人防出具的证明对外招租使用的手续是2009年，2009年人防办并未对人防平战结合管理处管理使用。产权证是复印件。 5.针对第一段视频证据，作为证人证言提交，证人应当到庭接受质证。本案中，国防工程公司并没有将证人带上庭，接受质证，也未在举证期限届满前递交该份证据。且该人员对整个陈述均来源于桌面上的纸质资料，不能采信。该人员与国防工程公司之间至今存在租赁关系，其证人证言被采纳可信度偏低，且其所述情况与事实不符，不应当采纳。针对第二段视频资料，视频内是两个铁塔，应该有一个铁塔是联通青羊公司修建的，但修建该铁塔时，另外一个铁塔是不存在的。针对第三段视频，该视频非案涉租赁房屋，系其他公司所租赁的标的，与本案无关。 6.因为当时施工受阻，公安机关介入，是公安机关要求联通青羊公司对基站达标的相关技术指标作出说明，联通青羊公司才出具该函。 对国防工程公司提交的新证据的证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，国防工程公司申请证人凡宽明出庭作证，拟证明就该房屋租金已多次向联通青羊公司催收。联通青羊公司质证认为，证人证言在民事诉讼法不能作为二审中的新证据，因为凡宽明有很大的主观性，一审没有提出，二审的证人证言不是新证据。 二审中，双方当事人陈述就腾退事宜进行过协商，联通青羊公司于一审判决作出之日即2020年9月18日向国防工程公司发出《关于请求四川国防工程建筑有限公司配合拆除搬迁通讯铁架及设备的函》，载明“我公司计划于2020年9月30日前将设备搬走，请贵公司届时予以配合……”。国防工程公司于2020年9月25日向联通青羊公司复函，双方当事人均认可案涉房屋至今仍未腾退。另，双方当事人均认可案涉房屋面积为20.25平方米。 二审中，本院到案涉房屋所在地锦里西路的中介走访，了解同地段具有可参考性的房屋租金，其中面积和地段××路××号××面积为29平方米的房屋，租金为1000元／月。联通青羊公司当庭陈述对真实性无异议，且该价格是合理的。国防工程公司当庭陈述对真实性无异议，但是该房屋性质为民用性质，案涉房屋为商用性质，租金不同。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审的争议焦点为：1.国防工程公司与联通青羊公司是否建立房屋租赁关系；2.联通青羊公司是否应当向国防工程公司支付租金或房屋占有使用费。如应当支付，该租金或房屋占用使用费的金额认定。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。本院认为，双方虽未签订书面合同，但国防工程公司已履行交房义务，联通青羊公司也实际占有案涉房屋，上述行为符合租赁合同的特征，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方已成立事实上的房屋租赁合同关系。一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。首先，联通青羊公司已实际占有案涉房屋，其虽主张因附近居民阻挠无法继续施工建设基站，但其举出的证据不足以证明作出了解除租赁关系的意思表示，应当承担举证不能的不利后果。且案涉房屋至今仍未腾退，故联通青羊公司应当支付相应的租金或房屋占有使用费。其次，国防工程公司虽主张一直在向联通青羊公司催收租金，但其举出的证据不足以证明该主张，应当承担举证不能的不利后果。国防工程公司于2020年7月9日提起诉讼，按照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，本案的诉讼时效应当为3年，即2017年7月9日之后的租金或房屋占有使用费请求权未过诉讼时效，2017年7月9日之前的已过诉讼时效。故联通青羊公司对2017年7月9日之前的租金请求权提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以支持。 另，案涉房屋现仍未腾退，但联通青羊公司于2020年9月18日向国防工程公司发出《关于请求四川国防工程建筑有限公司配合拆除搬迁通讯铁架及设备的函》，已明确作出腾退的意思表示，为避免损失进一步扩大，国防工程公司应积极配合办理腾退，故联通青羊公司仅应当支付2017年7月9日起至2020年7月8日的租金及2020年7月9日至2020年9月30日止的房屋占有使用费。 关于联通青羊公司应当支付的租金及占有使用费金额。由于双方未签订书面合同，国防工程公司主张租金标准为50000元／年，联通青羊公司主张租金为7200元／年，因双方均未提供证据证明案涉房屋的租金标准，故对双方主张的租金标准均不予采纳。综合考虑案涉房屋的地段、面积，二审中查询到的××路××号房屋的租金标准最具参考性，虽国防工程公司提出该房屋性质与案涉房屋性质不同，但案涉房屋仅用于堆放设备，故房屋的性质差异对于用途并无影响，故案涉房屋的租金标准为1000元／月更为合理。 综上，联通青羊公司应当向国防工程公司支付租金36000元（1000×12×3=36000）及占有使用费2700元（1000×2+1000÷30×21=2700），共计38700元。 综上所述，国防工程公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9407号民事判决； 二、中国联合网络通信有限公司成都青羊区分公司于本判决生效之日起十日内向四川国防工程建筑有限公司支付租金及房屋占有使用费38700元； 三、驳回四川国防工程建筑有限公司的其余诉讼请求。 一审案件受理费减半收取3838元，由中国联合网络通信有限公司成都青羊区分公司负担。二审案件受理费7675元，由四川国防工程建筑有限公司负担699元，由中国联合网络通信有限公司成都青羊区分公司负担6976元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年四月二十九日 书记员  何浩铭