山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3755号 上诉人（原审被告）：赵淑芳，女，1964年3月23日生，汉族，住山东省莱阳市。 被上诉人（原审原告）：康瑾，女，1973年11月4日生，汉族，住山东省胶州市。 原审第三人：顿宝连，女，1947年1月15日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人赵淑芳与被上诉人康瑾、原审第三人顿宝连房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市区人民法院（2020）鲁0281民初12101号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵淑芳向本院提出上诉请求：1、撤销上诉人赵淑芳支付被上诉人康瑾违约金3250元；2、请求被上诉人退回房屋租赁押金1000元整；3、请求被上诉人康瑾支付我方精神损失费、误工费5600元整；4、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、我正常缴纳一年房屋租赁费(2019年12月1日---2020年12月1日)，并未到达使用期限，且即使在不想继续租赁时，我已提前三个月提出让房东赶紧招租(微信信息为证)，以免耽误房屋的租赁。且2020年发生疫情，属于天灾，属于不可抗力因素，大批量的店铺均因此关门歇业且出租转让，我在租赁期间缴纳一年房租，有半年因为疫情原因未使用，提出退租合情合理。2、而且该房屋租赁合同存在合同欺诈行为，合同中体现的抽油烟机和空调，以及三个月违约金均属于合同签订后被上诉人更改，在双方合同签订时并未提出违约金事宜。故请求撤销违约金3250元判定。且两份合同原件不一致，故该合同应为不合格合同，无法律效力，应当退回押金1000元整。3、被上诉人以门锁和水电费事宜拿出来说事，我更换门锁属于正常维护自身的财产安全，我无法确定该门锁的钥匙上一位承租人及其他人是否有备份，在退租时我已经把钥匙交接给被上诉人。至于提出的水电费问题，我从未出现不处理的情况，现在电费有余款，需要退，水费欠36元，根本不存在不处理的情况。是被上诉人提出结束后再说。我正常提出解除合同，但被上诉人一直采用激进的方式和态度处理此事，我老伴因为此事身体和精神都出现问题，心脏及前列腺因为精神压力过大及心情抑郁出现问题；加上诉讼期间的误工费，要求被上诉人支付我精神损失费、误工费5600元整。4、我从未出现电话不接行为，在微信上多次积极沟通，主动要求解决此问题。 康瑾答辩称：希望上诉人支付我的违约金，认可一审判决，要求按照一审判决履行，而且上诉人破坏了我的地板，我方将保留起诉的权利。 原审第三人顿宝连答辩称道：我方意见同被上诉人意见。 康瑾向一审法院提出诉讼请求，一、解除双方之间于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、向我方和第三人退还所租赁的xx路xx号楼xx号网点房；三、赵淑芳支付我方合同约定的违约金（按照三个月租金计算）；四、赵淑芳承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月20日，赵淑芳租赁我方位于xx路xx号楼xx号网点房，租赁合同是三年期，租金是年付。现在赵淑芳要求退租，没任何理由，提前退租还破坏原门锁，加上私人长锁把网点房门锁死，也不出面解决问题，一直电话不接。租赁使用的网点房也损坏很多地方，水、电费用也无法清算。 赵淑芳一审中提交书面答辩状并辩称，1、合同里提到的第七条内有油烟机和空调是伪造的，房屋内并没有这两样物品。2、我未发生房屋的侵权使用，所以不存在需要支付违约金。3、我严格按照合同执行，不存在违约行为。4、房屋租赁合同2020年12月1日已经到期，请判令康瑾立即归还房屋押金壹仟元整，且承担诉讼费及误工费。康瑾所诉不属实。我方已经当庭将所租赁房屋的钥匙交给了康瑾。 一审法院认定事实如下： 2019年12月1日，康瑾、赵淑芳签订《房屋租赁合同》1份，具体约定：“甲方（出租）：康瑾，乙方（承租）：赵淑芳，甲乙双方经协商，甲方愿意将胶州市xx小区xx号楼xx号网点房屋租赁给乙方居住，租期为3年。自2019年12月1日起至2022年12月1日止。（年）租金￥17000元，自付款方式为年付。在协议签订时，乙方共支付租金大写：壹万柒仟元。”及其它约定。另，康瑾收到赵淑芳自2019年12月1日起至2020年12月1日止的房租17000元及押金1000元。康瑾、赵淑芳微信聊天记录显示：“莱阳家和大包：我跟你商量点事，现在肉长得很贵，我已经不做包子了，今年的买卖也不好做，有一个多月我没法干了，房租还有三个月就到期了我想租出去你看行么”对此，康瑾明确表示：“不行，如果出租也是我的事...”等聊天内容。对于涉案房屋的现状，经询问，康瑾表示：认可赵淑芳已经搬离，确认今日已经收回涉案房屋，申请撤回第二项诉讼请求。赵淑芳表示：已经全部搬走。 对于涉案房屋的权属及本案诉讼主体，经询问，第三人表示：房子是在我名下，但一直由我的女儿康瑾也就是原审原告对外经营。我自愿由我的女儿康瑾对外签订租赁合同、出租该房屋并获利。我认可我的女儿对外签订的合同。我不再单独就该房屋租赁向承租方主张权利。 庭审中，康瑾明确诉讼请求为：一、解除赵淑芳、康瑾之间于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、赵淑芳支付康瑾合同约定的违约金（按照三个月租金计算）；三、赵淑芳承担本案诉讼费。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，康瑾与赵淑芳自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。第三人明确表示同意康瑾对外出租并以自己的名义签订合同，此系当事人对自身权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。本案中，赵淑芳在租期不足一年时向康瑾提出买卖不好做，想将涉案房屋租出去，康瑾也明确表示不同意转租。双方签订《房屋租赁合同》明确约定租赁期限为3年，自2019年12月1日起至2022年12月1日止。康瑾无法继续租赁房屋导致房屋空置产生预期收益损失，故，根据康瑾主张赵淑芳应按照合同约定支付三个月租金作为违约金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。按照年租金17000元计算，违约金应为4250元（17000元/12个月×3个月）。对于押金1000元，一审法院认为，双方在合同中已经约定了违约金，庭审中，双方均表示同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，该押金应与违约金互相折抵，折抵后，赵淑芳仍应支付康瑾违约金3250元（4250元-1000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除康瑾与赵淑芳于2019年12月1日签定的《房屋租赁合同》。二、赵淑芳支付康瑾违约金3250元，于判决生效后十日内付清。三、驳回康瑾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵淑芳负担。 二审中各方未提交新证据。 赵淑芳主张涉案合同系康瑾事后修改，原合同违约金部分为空白，但未提交证据予以证明。 康瑾认可涉案房屋租赁合同手写部分系由康瑾进行书写，但不认可合同系事后修改。 经查明，一审康瑾、赵淑芳各提交一份合同，合同第四条约定“甲乙双方合同签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付三个月房租为违约金”。两份合同中的“三”均为手写。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，赵淑芳、康瑾签订的合同系双方真实意思表示，赵淑芳主张涉案合同系康瑾事后修改，但并未提供证据予以证明，且赵淑芳一审中提交的合同内容与康瑾提交的合同内容亦为一致，且赵淑芳一审中并未对合同中的违约条款的真实性提出异议，因此本院对赵淑芳的该上诉主张不予支持。依据合同约定，提前解除合同应支付三个月房屋租金作为违约金，考虑到双方合同签订时间为三年，赵淑芳提前解除合同的行为，必然造成出租人另觅租户的费用损失，因此，一审依据合同约定判令赵淑芳支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以维持。关于房屋内物品与合同不符的上诉主张，本院认为，上诉人租赁合同期内从未对此提出异议，亦未因此在合同期内要求减免租金，因此以此主张不应支付违约金不符合法律规定。关于上诉人主张的精神损失费、误工费与房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院不予处理。上诉人的其他的上诉理由亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人康瑾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十八日 法官助理 徐 鹏 书 记 员 王珩霖