苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8282号原告：刘海贵，男，1962年8月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。被告：王帆，女，1956年10月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：宦翼，男，1986年2月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：陈山东，男，1933年12月27日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：孙宏阳，江苏卓华律师事务所律师。原告刘海贵与被告王帆、宦翼、陈山东共有权确认纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月18日、3月10日公开开庭进行了审理。原告刘海贵的委托诉讼代理人李韦、邱大鹏，被告王帆、宦翼，被告陈山东（仅参加第一次庭审）及委托诉讼代理人孙宏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海贵向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告按份共有苏州庭园路*号*号（原告享有*平方米、被告王帆享有*平方米、沈晓敏享有*平方米）、*号*号（原告享有*平方米、被告王帆享有*平方米、沈晓敏享有*平方米）、*号*号房产（原告享有*平方米、被告王帆享有*平方米、沈晓敏享有*平方米）。2、判令被告协助原告就上述房产按上述面积办理不动产变更登记。3、诉讼费由原、被告按照上述比例分担。事实和理由：原告与被告王帆及被告宦翼的母亲、被告陈山东的女儿沈晓敏系多年好友。2010年，原告、被告王帆、沈晓敏及案外人李东，以被告王帆及沈晓敏之名义合伙购买苏州庭园路*号*号、*号*号、*号*号三处房产，其中被告王帆的面积为*平方米，原告、沈晓敏及李东各占剩余总面积的三分之一。为明确各方权利义务，2011年原告、被告王帆、沈晓敏及案外人李东签订了《共有协议》一份，对上述购房的出资情况和相关权利义务进行了确认和约定。2011年5月，上述三处房屋按照协议约定登记在被告王帆及沈晓敏两人名下。2014年5月份，沈晓敏因病死亡。沈晓敏死亡后，被告宦翼与被告陈山东就继承事宜发生诉讼，经调解，陈山东放弃了*号*号房产的继承权，该房产已于2020年6月登记在被告王帆和被告宦翼两人名下。2018年5月，案外人李东将其持有的上述房产份额全部转让给了被告王帆。原告曾多次与几被告协商，要求被告配合办理上述三处房屋的产权变更登记手续，但被告拒不配合。被告王帆、宦翼辩称，对原告的诉请无异议。被告陈山东辩称，1、“共有协议”很可能是假的，具体理由为：⑴在(2018)苏0508民初3808号继承纠纷案件中，宦翼仅列出庭园路*号*号商铺，隐瞒了庭园路另两套商铺，当时被告同意放弃该房产，宦翼只告知答辩人到法院办理相关手续，宦翼却将答辩人“安排”成了原告，还给答辩人“安排”了代理律师，借着我对宦翼的信任，欺负我眼花耳背，在该案件中，宦翼未提到该商铺还有其他共有人，王帆在庭审笔录中明确表示，“坐落于庭园路105号107号房屋系我与沈晓敏合伙买的”，并未提到还有其他共有人。现在我知道被宦翼欺骗，起诉[(2020)苏0508民初7479号]要求继承庭园路另两套商铺，却突然冒出该共有协议，冒出该确权纠纷案件，不得不让人对该共有协议的真实性产生怀疑。⑵我的女儿沈晓敏已于2014年5月去世，我根本无法求证该共有协议的真伪，只能从该协议的内容及形式上推敲是否符合常规。从该共有协议的内容上看，起草该共有协议应该出自专业人士，如果该协议是真的，又是购房之后签订的，那应该在协议中明确总共花费多少金额购买房款，各方分别出资多少，分别打款给谁支付购房款。但是该共有协议中没有这些明确的金额，好像是特意要模糊这些出资信息。⑶从该共有协议的其他条款上看，该协议好像约定的很严谨，如果该共有协议是真的，各方不该仅仅在最后一页签字，其他协议内容上根本没有任何共有人签字，毕竟这样的协议能可能会被更换掉前面的内容，很容易引起纠纷。而且最后的签字页也没有任何日期，也非常不符合常规。⑷如果是四个共有人共同购买房屋，一般情况下，要么选一个代表代持，要么4个全部都显名，不太可能会2个人代持。而且，如果有4个共有人共同购买3套房产，2人代持，不太可能在上述继承案件调解确认庭园路*号*号房屋归宦翼与王帆共同共有后，过户时将该房屋调整为按份共有，宦翼占49%，王帆占51%，这些都不符合常规。⑸原告提供的庭园路房屋转让协议书，商铺的转让单价竟然只有1.38万元，2018年该商铺的市场价估计不会低于1.38万的2.5到3倍，而且付款方式签协议时不支付任何款项，要到半年后的年底前付清，这些都完全不符合常规，这更让我对共有协议的真实性产生怀疑。2、如果该共有协议是假的，那本案就涉及到伪造证据，涉及到虚假诉讼，故请求法院追加李东为本案第三人，要求原告及其他当事人提供购房合同、租赁合同，并提供相应的出资转帐记录，商铺每年租金收益分成的转帐记录，以核实该共有协议是真是假。关于原告提供的庭园路房产转让协议，王帆和李东必定会有相应的转账记录。如果没有这些相应的长期转账记录相印证购房合同与租赁合同，我认为该共有协议很可能是假的。本院经审理认定事实如下：陈山东与沈接弟婚后育有一女沈晓敏。后，陈山东与沈接弟于1981年2月21日离婚，沈接弟于1994年8月22日死亡。沈晓敏与宦文峰于1985年4月20日结婚后生育一子宦翼。后，沈晓敏与宦文峰于1995年11月23日离婚。2014年5月28日，沈晓敏去世。沈晓敏等人于2019年12月购买了苏州市庭园路*号*号、*号*号、*号*号房屋。2011年5月19日，沈晓敏等人取得上述房产的所有权。根据房产证，苏州市庭园路*号*号、庭园路*号*号房屋的建筑面积均为99.02平方米，登记为王帆与沈晓敏共同共有、*号*号房屋的建筑面积为112.52平方米，登记为王帆与沈晓敏共同共有。2011年5月，王帆（甲方）、沈晓敏（乙方）、刘海贵（丙方）、李东（丁方）签订《共有协议》一份，四方约定：本协议签署前，甲、乙按照甲、乙、丙、丁之间的事先约定，以甲、乙、丙、丁四方共同认可的代表身份代表甲、乙、丙、丁四方与苏州庭园房屋开发有限公司于2010年签订了三份《商品房买卖合同》。本协议签署前，丙、丁已经按照“四方事先约定”，将其分别对应的“共有商品房”出资支付给了甲方和或乙方。为进一步明确甲、乙、丙、丁四方的权益，经协商一致，达成如下协议：1、本协议签署即表明甲、乙、丙、丁四方对“共有商品房”的各自出资额已经出资到位，本协议各方对此没有异议，“共有商品房”的产权归四方共同共有。2、“共有商品房”的建筑面积约为310.56平方米（“共有房总面积”）。其中，甲方王帆在“共有商品房”的权益比例为50平方米建筑面积与“共有房总面积”之比。“共有商品房”扣除50平方米建筑面积的剩余面积称为“剩余总面积”。乙方沈晓敏、丙方刘海贵、丁方李东在“共有商品房”的权益比例均为“剩余总面积”的三分之一。3、各方按照权益比例行使表决权。有关商品房的任何事宜（包括管理、处分、重大修缮、收益分享等），均应经过“表决权比例”达到三分之二以上的共有人同意。“共有商品房”不得分割，除非经本协议各方一致同意。上述房屋由王帆负责对外出租，租金的收取及分配事宜均由王帆负责。根据王帆提交的笔记本，笔记本中记录了2012年至2021年1月7日的租金收取及分配记录。租金的分配比例与《共有协议》中约定的各方所占的面积比例一致。对于沈晓敏的租金，一开始由王帆转给刘海贵（案件审理过程中，宦翼陈述，刘海贵与沈晓敏是很好的朋友），后来转给宦翼。为了印证，刘海贵、王帆提交了部分租赁合同及转账记录。根据租赁合同、转账记录：2011年12月30日，王帆将庭园路*号*号房屋出租给案外人邹琳娜用于经营，租赁期间自2012年1月3日至2015年1月20日，第一年的租金为25000元、第二年的租金为27500元、第三年的租金为30200元，租金按年支付，先付后租，每年元月十五日前支付。2012年7月4日，王帆将庭园路*号*号房屋出租给案外人葛敏用于经营，租赁期间自2012年7月2日至2015年7月1日，第一年的租金为30000元、第二年的租金为33000元、第三年的租金为36300元，租金按年支付，先付后租。2012年4月，王帆将庭园路*号*号房屋出租给案外人周虹用于经营，租赁期间自2012年4月20日至2015年4月19日，第一年的租金为30000元、第二年的租金为32400元、第三年的租金为34800元。2013年6月15日，王帆向刘海贵转账支付51682元（案件审理过程中，王帆称，该比是刘海贵、沈晓敏的租金，因两人系很好的朋友，故租金转给了刘海贵），向王东转账支付25841元。2014年6月17日，王帆向刘海贵转账支付60073元（转账的原因及金额同上述），转账用途为租金；向李东转账支付30036元，转账用途为租金。上述转账记录与王帆在笔记本中记录的租金分配记录一致。另查明：2018年5月8日，王帆（甲方）与李东（乙方）签订《庭园路房屋转让协议书》一份。双方约定，甲、乙双方及第三人沈晓敏、刘海贵曾于2010年签订《共有协议》，四方共同购买庭园路*号*号、庭园路*号*号、庭园路*号*号房屋，三处房屋的建筑面积为*平方米，其中甲方所有的房屋面积为*平方米，乙方、沈晓敏、刘海贵各占剩余面积的三分之一，即每人*平方米。现甲乙双方就乙方所有的上述房产转让给甲方的事宜，达成如下协议：1、乙方将上述房产中的全部份额（即86.8533平方米）的全部转让给甲方，转让价格为120万元，该款项于2018年底前支付。2、自本协议签署之日起，乙方的上述房产所有权即归甲方所有，即甲方的房屋面积为136.8533平方米。2018年6月19日，陈山东起诉宦翼及第三人王帆[（2018）苏0508民初3808号]，要求分割沈晓敏名下的庭园路*号*号、滨河路*号*幢*室、冠南苑*幢*室三处房产及“嘉实回报”基金。经本院调解，庭园路*号*号房产归宦翼、王帆共有。后，经宦翼、王帆协商，庭园路*号*号房产登记为宦翼占49%、王帆占51%。再查明：陈山东于2020年11月23日对宦翼提起诉讼，要求继承庭园路*号*号、*号*号房屋及其他财物等，目前，该案正在审理过程中。以上事实，由原告提交的不动产权证书三份、共有协议、庭园路房屋转让协议书、（2018）苏0508民初3808号民事调解书、调解笔录、房屋租赁合同三份、银行转账回单五份、租金分配表，被告王帆提交的笔记本记录及各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，根据《共有协议》，案涉房产由王帆、沈晓敏、刘海贵、李东四方按份共有，王帆占有*平方米，其余三位所有权人分别占有剩余登记面积的三分之一，即：王帆**、沈晓敏27.97%、刘海贵27.97%、李东27.97%。根据王帆、刘海贵提交的相关证据，租金分配的比例与《共有协议》约定的商品房面积比例一致。沈晓敏去世后，沈晓敏的份额由其继承人继承。在《庭园路房屋转让协议书》签订后，李东的份额转由王帆享有，即王帆占44.07%。在（2018）苏0508民初3808号案件调解后，沈晓敏的份额由被告宦翼享有。调解之后，不动产登记时，相关权利人另行达成变更权属比例的约定、本案审理过程中相关权利人对相关权属的意见均属于相关权利人对自有权利的处分，应予尊重。被告陈山东怀疑前述证据的真实性，但未提交反证予以证明，前述证据可以相互印证，形成优势证据，故本院确认各方对案涉房屋的享有的份额分别为：苏州庭园路*号*号房产，原告刘海贵享有27.96%、被告王帆享有44.07%、沈晓敏的继承人享有27.97%；*号*号房产的份额及面积同前；*号*号房产，原告刘海贵享有27.96%、被告王帆享有44.07%、宦翼享有27.97%。对于*号*号、*号*号房产，沈晓敏的继承人之间的继承份额由本院正在审理的另案确定，本案不予理涉。案涉房产对应的土地使用权面积亦按上述比例确定，在判决主文中统称不动产权，仅明确比例。本案为共有权确认纠纷，生效判决即为物权凭证，但仍需借助不动产登记完成对外公示，各按份共有权人可凭生效判决（须由另案确定的，待另案判决生效），依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则自行至登记机关登记，其他共有权人亦有相互协助以便于完成全部登记的义务。对于被告陈山东提出的追加案外人李东的请求，因未发现前述转让侵害被告陈山东利益的情形且追加与否与本案的裁判无关联，故本院对被告陈山东的前述申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第二项之规定，判决如下：一、确认苏州市姑苏区庭园路*号*号、*号*号的不动产权由原告刘海贵、被告王帆、沈晓敏的继承人按份共有（原告刘海贵分别占27.96%、被告王帆分别占44.07%、沈晓敏的继承人分别占27.97%），其他权利人于本判决生效后十日内协助原告刘海贵办理前述不动产权的登记事宜。二、确认苏州市姑苏区庭园路*号*号的不动产权由原告刘海贵、被告王帆、被告宦翼按份共有（原告刘海贵占27.96%、被告王帆占44.07%、宦翼占27.97%），被告王帆、宦翼于本判决生效之日起十日内协助原告刘海贵办理前述不动产权的登记事宜。案件受理费41334元，减半收取20667元，由原告刘海贵承担5781元、被告王帆承担9105元、被告宦翼承担1927元（*号*号不动产）、被告宦翼、陈山东承担3854元（另两处不动产）。被告王帆、宦翼、陈山东承担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告刘海贵。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年四月二十三日书记员  朱静佳