广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初5465号原告：广州市极芬赛诗化妆品有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：赖秋键。委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。被告：广州市白云区白云湖街唐阁经济联合社，住所地广州市白云区。负责人：何日炜。被告：广州唐阁联社物业管理服务有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：叶耀攀。两被告共同委托诉讼代理人：潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。原告广州市极芬赛诗化妆品有限公司（以下简称极芬公司）与被告广州市白云区白云湖街唐阁经济联合社（以下简称唐阁联社）、被告广州唐阁联社物业管理服务有限公司（以下简称唐阁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告极芬公司的委托诉讼代理人邓金嫦，被告唐阁联社、唐阁公司的共同委托诉讼代理人潘慧娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告极芬公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告唐阁联社于2010年10月19日签订的《唐阁卫生综合楼租赁合同》无效；2.判令被告唐阁联社向原告返还保证金80000元；3.判令唐阁联社向原告返还卫生费及综合管理费33000元；4.判令被告唐阁联社向原告支付占用资金的利息1797元（以113000元为本金，参照2020年6月一年期贷款市场报价利率标准计算，自2020年6月9日起计算至以上保证金返还之日，暂计算至2021年1月5日共210天为2867元）；5.判令被告唐阁公司对以上第三项诉讼请求承担连带责任；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告于2010年10月19日与被告唐阁联社签订《唐阁卫生综合楼租赁合同》，约定承租年限自2010年11月1日起至2022年10月31日，合同对租赁面积、租金标准等进行了约定。在合同签订当天，原告向被告唐阁联社缴纳了80000元的合同保证金。原告按合同约定每月付清租金，在支付完2020年6月份租金后，被告唐阁联社要求原告缴纳2020年1-6月卫生费合计33000元，否则就断电、关门导致原告无法生产。无奈，原告在2020年7月14日根据被告唐阁联社的指引支付了所谓的卫生费，此后厂房大门被被告贴上封条，未再打开过。后原告了解到案涉厂房宿舍并未取得相关的报建手续，原告多次与被告唐阁联社协商开门搬走厂房设备设施及退还所缴纳的保证金80000元、卫生费33000元，被告唐阁联社要求原告签订协议放弃以上保证金才能开门。鉴于上述的事实与理由，现诉至法院，望判如所请。被告唐阁联社、唐阁公司共同辩称：1.唐阁卫生综合楼租赁合同于2010年10月19日就已经签订，双方履行近十年，期间原告并未就合同的效力提出任何异议。因此被告认为该份合同是双方真实意思表示，合法有效。2.解除该份合同是因原告的违约行为，屡次拖欠租金，因此根据合同规定，相应的保证金应予以没收。3.相应的卫生费及管理费，被告唐阁公司是根据街道的有关文件，以及双方协商一致，按实际面积收取，且是原告自愿缴纳，因此无需退回。4.本案涉及租赁合同及物业管理管理合同关系，应分案处理。被告唐阁公司仅为原告提供物业管理服务，无需对被告唐阁联社的相关权利义务承担连带责任。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的唐阁卫生综合楼租赁合同、转账流水、收据、微信聊天记录、照片、承诺书、表决情况记录表、对账单、情况说明、记账凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年10月19日，唐阁联社（甲方）与极芬公司（乙方）签订了《唐阁卫生综合楼租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，并且甲方召开“两委会”研究决定同意将自建的卫生综合楼出租给乙方作厂房、宿舍使用，双方约定承租项目为唐阁卫生综合楼（以下简称涉案物业），承租年限自2010年11月11日起至2022年10月31日，承租面积包括厂房面积2493平方米，铺商、宿舍面积为1228平方米，空地面积为731平方米。合同对租赁期内的租金标准进行了约定，并约定每月的租金在当月10号前上缴，若拖欠租金的以每天1%计算加收乙方滞纳金，到本月底都没有交租金的，甲方有权采取措施终止合同。在签订合同协议时，乙方必须先交80000元给甲方作为合同保证金，合同期满后，甲方将保证金退回给乙方。上述合同签订后，唐阁联社将涉案物业交付给极芬公司使用，极芬公司向唐阁联社支付了保证金80000元。租赁期内，极芬公司多次出现逾期支付租金的情况，其中2020年4月、5月的租金至2020年7月9日才支付，2020年6月份的租金至2020年7月10日才支付。2020年7月8日，唐阁联社召开成员代表大会，表决同意解除唐阁联社与极芬公司签署的《唐阁卫生综合楼租赁合同》，没收保证金等。2020年7月15日，唐阁联社对涉案物业张贴封条。2020年9月21日，唐阁联社向极芬公司发出《解除租赁合同及撤场通知》，主要内容为因极芬公司长期多次拖欠租金的行为已经严重违约，符合约定的解除合同条件，经唐阁联社“两委会”及成员代表大会，研究决定解除与极芬公司的租赁合同，没收保证金，要求极芬公司于2020年9月30日前撤场清空租赁场地交还唐阁联社。2020年9月30日，唐阁联社向极芬公司发出《催款函》，催收2020年7月至9月的租金及滞纳金。2020年11月17日，唐阁联社（甲方）与极芬公司（乙方）签订了《场地交还承诺》，主要内容为：2020年9月21日，乙方收到甲方发出的《解除租赁合同及撤场通知》，现经甲乙双方友好协商，乙方承诺在2020年11月30日前把厂房内的生产设备及货物全部搬离及将场地交还给甲方，乙方不得向甲方追究任何责任。场地交还甲方后，场地内的一切物品设施属甲方所有。上述协议签订后，极芬公司将涉案物业内的物品搬离并已将场地交还给唐阁联社。另查明，极芬公司提交录音四段，拟证明唐阁联社于2020年6月8日将涉案物业停水停电并上锁。唐阁联社对录音的三性均不予确认。还查明，唐阁公司提交广州市白云区人民政府白云湖街道办事处于2019年5月24日作出的《关于生活垃圾处理费收取标准等内容的文件解读》，其中载明：第一条收费标准严格依照《广州市城市管理委员会关于印发〈广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则〉的通告》（穗城管[2016]483号）、《关于规范我市环境卫生清洁服务收费的复函》（穗价函[2000]268号）实行。第二条对上述文件做以解读：……对于工业厂房产生的生活垃圾，按平方数计费，每平方0.5元，不收其他费用，该部分费用由各经济联社自收。2020年7月10日，唐阁联社工作人员向极芬公司发出《唐阁工业园区厂房卫生费及综合管理费缴款单》，主要内容为根据白云湖街道办事处对《广州市收取城市生活垃圾处理实施细则》、《关于规范我市环境卫生清洁服务收费的复函》等相关文件解读及经唐阁联社成员代表大会表决，卫生费按建筑面积0.5元/㎡，综合管理费按建筑面积1元/㎡收取，现收取2020年1-6月卫生费及综合管理费共33300元，收费账户为唐阁公司。极芬公司于2020年7月13日和14日前向唐阁公司转账支付了33000元卫生和综合管理费。本案审理过程中，唐阁联社明确极芬公司缴纳的卫生费和综合管理费，实质包括以下几个部分：①2019年1-5月的卫生费，按照0.3元/平方米﹒月的标准，按建筑面积3700平方米计收，应收5550元；②2019年6-12月的卫生费，按照0.5元/平方米﹒月的标准计收，应收12950元；③2020年1-6月，卫生费按0.5元/平方米﹒月的标准计收，综合管理费按照1元/平方米﹒月的标准计收，应收33300元。唐阁联社陈述，疫情期间该社有对其他企业减免2020年1-3月的卫生费和综合管理费，但由于极芬公司欠缴2019年卫生费18500元，唐阁联社决定对此不减免以填补2019年费用，即实际极芬公司被减免2000元，合计应缴纳33300元，极芬公司讲价后，最后实际缴纳了33000元。本案审理过程中，唐阁联社确认，涉案物业未办理规划报建手续。极芬公司于2021年2月19日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，唐阁联社与极芬公司于2010年10月19日签署的《唐阁卫生综合楼租赁合同》属于无效合同。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故极芬公司要求唐阁联社返还保证金80000元本院予以支持。唐阁联社作为出租人未提供合法建筑物，极芬公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，对合同无效均有过错。极芬公司现主张的利息属于其因合同无效所导致的损失，鉴于极芬公司对于合同无效亦有过错，故本院现仅支持自极芬公司提起本案诉讼之日即2021年2月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日为止的利息。对于极芬公司要求唐阁联社退还卫生费及综合管理费的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。根据该条规定，租赁合同无效的情况下，由于承租人占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，房屋租赁合同无效后，承租人应当将占有使用房屋期间的财产利益返还，因此判决参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，该处的租金相当于承租人使用租赁物的对价。根据本案查明的事实，唐阁联社要求极芬公司支付2020年1月至6月份卫生费及综合管理费时，极芬公司并未提出异议，且极芬公司支付的金额与唐阁联社发出的缴费单载明的金额不一致，可证实极芬公司在支付该笔款项时已经与唐阁联社进行了协商，在达成一致意见后才支付该笔款项，故该款项亦属于极芬公司使用涉案物业的对价，可视为唐阁联社有权收取的房屋占有使用费的一部分，极芬公司现要求唐阁联社返还该笔款项，以及要求唐阁公司承担连带清偿责任的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告广州市极芬赛诗化妆品有限公司与被告广州市白云区白云湖街唐阁经济联合社于2010年10月19日签订的《唐阁卫生综合楼租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区白云湖街唐阁经济联合社向原告广州市极芬赛诗化妆品有限公司退还保证金80000元并支付利息（利息以80000元为本金，自2021年2月19日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日为止）；三、驳回原告广州市极芬赛诗化妆品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1309元，由原告广州市极芬赛诗化妆品有限公司负担409元，由被告广州市白云区白云湖街唐阁经济联合社负担900元（上述受理费1309元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月十四日书记员  林嘉仪