天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终873号上诉人（原审原告）：朱厚山，男，1966年8月24日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张永庆，天津长天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵金昌，男，1949年4月6日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：赵森（赵金昌之子），住天津市河北区。被上诉人（原审被告）：赵秀敏，女，1948年8月26日出生，汉族，住天津市河北区。原审第三人：天津市××房地产开发公司，住所地天津市东丽区张贵庄街津塘公路永平巷10号楼前院平房。法定代表人：汪润丰，总经理。委托诉讼代理人：姜枫，天津儒法律师事务所律师。上诉人朱厚山因与被上诉人赵金昌、赵秀敏及原审第三人天津市××房地产开发公司返还原物纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱厚山上诉请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或者将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：原审法院没有查明、查清被上诉人赵金昌与原审第三人天津市××房地产开发公司2020年10月22日补签的《天津市公有住房租赁合同》真实性、合法性以及是否在公有住房监管部门河北区××委备案的事实，就排除国家依法颁发的上诉人持有的大红本房产证的效力，是极其错误的。上诉人曾去河北区住建委房管科，向工作人员出示涉案《天津市公有住房租赁合同》是否合法，工作人员明确答复涉案房屋没有依法登记备案，完全是私下交易、君子协议、黑交易、是无效、违法的，这种合同还能出现要查处的，天津市从2014年就取消了企业公租房，说这种房子是违法、是不被政府认可的房子。另了解，涉案第三人有多起案件因房屋租赁合同未备案而被法院认定无效。赵金昌、赵秀敏辩称，不同意上诉人的上诉请求。天津市××房地产开发公司述称，不同意上诉人的上诉请求。朱厚山向一审法院起诉请求：1.判令被告立即从河北区永年里1-6-202号房屋内搬出腾房；2.诉讼费由被告承担。一审认定事实，天津市××房地产开发公司系集体所有制企业，天津市河北区××号房屋（即河北区永年里6门204-207号房屋）系该公司开发建设。天津市××房地产开发公司称在房屋竣工后于1999年左右将诉争房屋租给了案外人李继民。2003年3月31日，天津市××房地产开发公司作为出租方（甲方）与案外人李继民作为承租方（乙方）签订《天津市公有住房租赁合同》约定，甲方将坐落在河北区永年里6门204-207号房屋，计租面积62.51平方米，出租给乙方作为住房使用，每月租金100.20元，合同有效期自2003年4月1日至2005年3月31日止。2004年3月赵金昌与案外人李继民协商一致购得诉争房屋的承租权，并在天津市××房地产开发公司处办理了承租人更名手续，天津市××房地产开发公司与案外人李继民签订的《天津市公有住房租赁合同》中的承租方李继民变更为赵金昌，赵金昌一直按照合同约定向天津市××房地产开发公司缴纳租金。承租合同更名后赵金昌的父母赵玉堂、崔宗东到诉争房屋居住，后赵金昌和其爱人赵秀敏也到诉争房屋居住。2020年10月，天津市××房地产开发公司与赵金昌补签了《天津市公有住房租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日，合同落款日期是2015年4月1日。现诉争房屋由赵金昌和赵秀敏居住使用。庭审中，朱厚山认为天津市××房地产开发公司与赵金昌补签的租赁合同是伪造的，时间是倒签的，在2020年10月28日之前的庭审活动中被告均未提交该份合同。根据朱厚山申请，原审出具律师调查令自天津市规划和自然资源局调取的不动产登记资料显示，2001年1月8日，出卖方天津市××房地产开发公司作为甲方与买受人朱厚山作为乙方签订《天津市商品房买卖合同》，约定甲方将其坐落于天津市河北区××号房屋出售给乙方，建筑面积76.6平方米，价款176180元，双方约定甲方于2001年11月9日前，将房屋交付乙方。同日，朱厚山给付了天津市××房地产开发公司房款，天津市××房地产开发公司向朱厚山开具了发票。朱厚山在购买诉争房屋时知悉该房屋由他人居住。庭审中，天津市××房地产开发公司称朱厚山购买诉争房屋时，第三人已经告知其是带户卖房，其房屋价格低廉，朱厚山交付了购房款100000元，但是第三人出具的发票是170000元，但天津市××房地产开发公司对以上陈述并未提交相关的证据予以证实。2020年7月30日，朱厚山向登记机关申请办理了不动产转移登记并取得了不动产权证。一审法院认为，公有住房租赁制度是我国特殊体制下遗留下来的产物，不同于普通房屋租赁。公有住房承租人在法律允许范围内对公有住房享有占有、使用、部分收益和有限制的处分的权利。出租人在租赁合同期限内非因法律规定和政策调整不得解除合同、合同期满后无特殊情况必须与承租人续签。传统的公有住房多为使用者通过福利分房取得，随着经济体制和住房分配制度改革，使用者可以通过置换有偿取得承租权。公有制企业单位自管产住房属于公有住房一种，同直管公产住房一样服从国家对公有住房的统一管理，按照房管部门规定的期限和租金标准与承租人订立租赁合同。赵金昌通过与案外人李继民协商一致取得诉争房屋使用权，并与天津市××房地产开发公司签订公有住房租赁合同，其有理由相信与天津市××房地产开发公司建立公有住房租赁关系，已尽到必要注意义务。天津市××房地产开发公司将诉争房屋出租给李继民，后承租人变更为赵金昌，天津市××房地产开发公司应当对赵金昌履行公有住房出租人的义务，在合同期满后与赵金昌续签租赁合同，且不得将房屋所有权随意转让他人。朱厚山在购买诉争房屋时已知悉诉争房屋由他人居住，且朱厚山未提供证据证实其在买房后长达十几年的时间中向占有人亦或是第三人主张权利，上述行为均有违正常买房人的一般行为，其虽系诉争房屋的登记所有权人，但行使权利时不能对抗赵金昌对诉争房屋的占有、使用及其他合法权利。赵金昌、赵秀敏长期在诉争房屋居住，朱厚山购买的诉争房屋上有赵金昌、赵秀敏使用权的负担，故对于朱厚山要求赵金昌、赵秀敏腾房的主张，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告朱厚山的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由原告朱厚山负担。二审中，上诉人提交其与政府工作人员的录音，用以证明涉案租赁合同未备案。经质证，被上诉人认为租赁合同是否备案不清楚。原审第三人对录音真实性不予认可，并认为租赁合同没有备案很普遍。本院经审查后认为，上诉人与原审第三人并未出示涉案租赁合同的备案证明，故不能排除上诉人提交的录音真实性。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人系涉案房屋的所有权人，但被上诉人于2004年通过房屋置换取得涉案房屋承租权后，便在涉案房屋内居住至今。因被上诉人对涉案房屋享有合法的承租权，上诉人要求被上诉人腾房，本院不予支持。关于上诉人所提被上诉人与原审第三人签订的《天津市公有住房租赁合同》效力问题，因房屋租赁合同是否备案，并不对合同效力产生影响，故上诉人以涉案租赁合同未备案，主张合同，本院也不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱厚山负担。本判决为终审判决。审判长  梁辉审判员  刘刚审判员  王新二〇二一年四月十二日法官助理杨元亨书记员康文娟