江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终693号上诉人（原审被告）：宿迁万鸿置业有限公司，统一社会信用代码91321311060161519P，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心八座16楼。法定代表人：程如芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱超，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王桂利，男，1963年8月30日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：云梅，女，1968年2月11日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁万鸿置业有限公司（以下简称万鸿公司）因与被上诉人王桂利、云梅商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。万鸿公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回王桂利、云梅一审诉讼请求并由王桂利、云梅承担本案诉讼费。事实及理由：1.涉案《商品房买卖合同》合法有效，不应撤销。本案双方当事人所签《商品房买卖合同》第三条明确约定涉案商品房的用途为“车库”，第十九条约定该商品仅作车库使用，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。针对涉案车库，万鸿公司没有做出任何商业用房的虚假宣传，告知王桂利、云梅的情况均是真实的；王桂利、云梅作为具有完全民事行为能力的成年人，对车库的概念、性质、用途、位置等具有明确的认知，并没有陷于错误的认识，故万鸿公司的行为不构成欺诈。退一步讲，即使万鸿公司有欺诈的故意和行为，王桂利、云梅也没有因此陷入错误的认识，万鸿公司的欺诈行为与王桂利、云梅陷入错误认识之间不具有因果关系，故不能产生欺诈的法律后果。综上，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容也没有违反法律强制性规定，应合法有效。故一审法院撤销该合同并判决万鸿公司赔偿损失明显缺乏事实和法律依据。2.一审法院认定责任比例不当。根据法律规定，民事行为被撤销后，有过错一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，如双方均有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，王桂利、云梅作为成年人，明知涉案房屋系车库，而非商业用房仍然购买，未尽到注意义务，即使涉案合同应予撤销，其也应自行承担主要责任。3.一审法院认定涉案房屋市场价值为421800元错误。涉案房屋的用途为车库，而不是商业用房，但一审法院委托评估公司按照商业用房的市场价值评估涉案房屋价格明显不当。在车库出售后，王桂利、云梅擅自改变涉案房屋用途，与万鸿公司无关。即使王桂利、云梅存在增值损失，也仅应当按照车库评估市场价值。王桂利、云梅二审辩称，1.万鸿公司在销售涉案车库时故意夸大车库的使用功能，作“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售”宣传，王桂利、云梅基于该公司的夸大宣传，误以为涉案车库可以作商铺使用故而购买，故万鸿公司存在欺诈行为，对涉案合同撤销应承担主要责任。2.一审鉴定程序合法，鉴定意见依据充分，应予采信。王桂利、云梅向一审法院起诉请求：1.判令解除与万鸿公司签订的商品房买卖合同；2.判令万鸿公司双倍给付王桂利、云梅购房款552000元；3.判令万鸿公司赔偿王桂利、云梅房屋装修等各项费用27565元；4.本案诉讼费由万鸿公司承担。在一审中，王桂利、云梅将第一项诉讼请求变更为判令撤销与万鸿公司签订的商品房买卖合同，将第三项诉讼请求变更为：判令万鸿公司赔偿王桂利、云梅装潢款25000元、营业损失50000元等。另外，王桂利、云梅增加主张律师费8000元。一审法院认定的事实：2016年5月19日，王桂利、云梅（买受人）与万鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定王桂利、云梅购买万鸿公司开发建设的帝景豪苑4幢车库04号房，建筑面积20.14平方米，单价为每平方米13704.07元，总价款为276000元。合同第六条约定，买受人于2016年5月19日前一次性付清车库款276000元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月20日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。王桂利、云梅按约付清房款，万鸿公司亦按约将案涉房屋交付给王桂利、云梅使用。2019年，王桂利、云梅取得该房屋的不动产权属证书，证书载明权利性质为配套商品房，王桂利、云梅为办理权证支出契税8280元、住宅专项维修资金1004.5元、印花税138元。一审另查明：万豪公司同期出售的同地段住房的单价为每平方米4500元左右、同地段商铺的单价为每平方米22000元左右。案涉房屋出售前，该排房屋门头上悬挂横幅：“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售，抢铺热线……”。王桂利、云梅接收案涉房屋后，对房屋按商业用途进行装潢，并已用于商业经营。2019年6月26日，万鸿公司发布《车库整改告知书》，主要内容为：因沿松花江路车库业主违反政府规划及购买合同约定，擅自改变车库使用功能作为商铺使用，严重影响相关规定、市容市貌和环境秩序，宿豫区相关主管部门己责令改正。为落实相关部门整改要求，切实做好整改工作，现将有关事项告知如下：1.为了确保整改工作按期完成顺利开展，万鸿公司自愿对己售出的车库按照合同价1.2倍予以回购，回购后由万鸿公司作为车库使用，不得改变使用功能。2.对于不愿意被万鸿公司回购的，业主自行恢复车库使用功能前，万鸿公司给予一次性3万元的补偿。3.恢复车库功能整改时间到2019年9月30日结束。4.对于不能在规定时间内完成整改工作的车库业主，万鸿公司将通过法律途径诉讼解决，届时将不再给予任何补偿。5.万鸿公司组织专门工作班子负责车库整改工作，请各位车库业主主动配合做好相关工作。该告知书发布后，对包含案涉房屋在内整排房屋进行了整改，拆除商业标牌，并在房屋前方砌上围墙，禁止从事商业经营活动。现因双方就赔偿问题未达成一致，故而成诉。在审理过程中，王桂利、云梅提出对案涉房屋装修装饰等资产损失的鉴定申请，一审法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行资产评估，中证公司于2020年9月9日作出评估结论：委估资产在评估基准日2020年8月20日委估资产评估净值15360元。王桂利、云梅支出评估费用2000元。另外，根据王桂利、云梅申请，一审法院依法委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称中恒公司）对案涉房屋进行市场价值评估，中恒公司于2020年10月15日作出评估报告，确定该房地产价值时点2020年8月20日的房地产总价为421800元，单价为20945元/㎡。王桂利、云梅支出评估费用5600元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、万鸿公司是否构成欺诈销售，王桂利、云梅要求撤销与万鸿公司签订的合同，能否支持；二、如撤销合同，对于王桂利、云梅要求万鸿公司双倍给付购房款计552000元及赔偿房屋装修等损失的诉求，能否支持，如上述诉求不能支持，王桂利、云梅损失如何确定。关于第一争议焦点。一审法院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，万鸿公司应构成欺诈销售，理由如下：一、万鸿公司以同期住房3.2倍价格销售车库，远远超出普通地上车库价格，且无法做出合理解释；二、万鸿公司在售楼部宣传横幅载明“帝景豪苑稀缺沿街多功能车库限量发售”，该宣传应视为合同约定一部分，已经变更了书面合同关于车库使用功能限制；三、涉案28户商铺均以高价售卖，且实际作为商铺使用多年。综上，虽然万鸿公司在合同中明确约定不能改变车库用途，但在售楼部宣传时扩大车库使用功能，做“沿街、多功能车库”宣传，万鸿公司在主观上具有虚假宣传，误导当事人作出购买车库做商铺使用的意思表示，且客观上实施高价售卖的行为，构成欺诈销售，应赔偿王桂利、云梅因此造成的损失。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，因万鸿公司构成欺诈销售，损害了王桂利、云梅的合法权益，故对于王桂利、云梅要求撤销与万鸿公司签订的案涉商品房买卖合同的诉求，依法予以支持。对于万鸿公司认为王桂利、云梅行使撤销权已超过一年行使期间的意见，王桂利、云梅不予认可，一审法院认为撤销权应自知道或者应当知道其合法权益被损害之日起一年内行使，本案中，万鸿公司于2019年6月26日发布《车库整改通知书》，限王桂利、云梅在2019年9月30日之前进行整改，至此王桂利、云梅才知道自己的权益可能受到损害，后王桂利、云梅于2019年7月29日向本院提起诉讼，虽诉状载明要求与万鸿公司解除合同，但在诉讼过程中，多次表达要求撤销合同的意思表示，且截止法庭辩论终结前明确要求撤销合同，故本案未超出撤销权的行使期间。关于第二争议焦点。万鸿公司虽存在欺诈销售的行为，但商品房买卖合同纠纷不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的适用情形并不相符，故对于王桂利、云梅要求一倍惩罚性赔偿的诉求，无法律依据，不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故本案中，对于王桂利、云梅已支付的购房款276000元，因合同已撤销，万鸿公司应当返还。同时，王桂利、云梅应将案涉房屋返还给万鸿公司。本案仅返还王桂利、云梅购房款，不足以弥补王桂利、云梅损失，故一审法院对于王桂利、云梅因撤销合同而产生的损失认定如下：1.增值损失。随着市场经济的发展，案涉房屋同地段的房屋均有所增值，王桂利、云梅为证明存在该项损失也提出鉴定申请，根据中恒公司出具的评估报告，案涉房屋的市场价值为421800元，由此给王桂利、云梅造成的增值损失为145800元（421800-276000），故案涉房屋因撤销合同产生的增值损失为145800元。2.装修损失。根据中证公司出具的评估报告，本案认定案涉房屋装潢损失为15360元。关于上述损失的两份鉴定报告，王桂利、云梅、万鸿公司均不服，王桂利、云梅认为增值损失的评估结果与社会上购房的上浮价不成比例，违背客观实际；装潢价值的评估价格过低。万鸿公司认为评估机构对于评估对象的定性和标准存在错误，其按商业用房的价值进行评估是错误的，应按车库为评估对象进行评估；对于装潢损失，鉴定依据均是王桂利、云梅单方提供，且评估机构仅是对表面的质量进行勘验，对于隐蔽的无法进行质量评价，故不予认可。一审法院认为，根据王桂利、云梅申请，一审法院依法委托中证公司和中恒公司分别对案涉房屋的装潢损失和基准日市场价值进行评估，接受委托的中证公司和中恒公司及鉴定人员具备法定的鉴定资格，鉴定程序符合司法部《司法鉴定程序通则》的规定。且，对于案涉房屋的市场价值，鉴定机构采用比较法，通过搜集在估价对象所在区域满足估价要求的类似交易案例，然后结合交易情况修正、价格指数修正、区域因素修正、个别因素修正进行综合评定，最终得出估价对象的比较价值，能够比较客观地反映出估价对象的客观市场价值。对于案涉房屋的装潢损失，鉴定机构采用成本法，通过现场勘验、市场调查、收集资产评估资料的方式，最终确定委估资产评估净值，符合估价对象的实际状况。以上两份鉴定报告均依据充分、客观公正，原、万鸿公司均未提供证据证明鉴定意见书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的情形，故一审法院依法认定上述两份鉴定报告书作为本案的定案证据。3.契税8280元、住宅维修基金1004.5元、印花税138元，合计9422.5元，上述费用系王桂利、云梅购买案涉房屋支出的必要费用，现商品房买卖合同已撤销，该费用应视为王桂利、云梅的直接损失，予以支持。4.对于王桂利、云梅主张的营业损失50000元的主张，证据不足，也非直接损失，不予支持；5.诉讼代理费8000元，因双方对该项费用未作约定，王桂利、云梅主张无依据，不予支持。以上合计170582.5元。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，万鸿公司作为案涉房屋的开发公司，扩大宣传案涉房屋的车库功能，诱使王桂利、云梅花费高价购买并无商铺使用功能的车库，违背王桂利、云梅真实意思表示，万鸿公司对于撤销合同负有主要过错；王桂利、云梅作为完全民事行为能力人，明知与万鸿公司签订的合同上载明购买的是车库，且购买的价格虽远高于同地段住房和车库，但确也低于同地段商铺价格，仅凭万鸿公司拉的宣传横幅或者口头承诺，就相信车库具备商铺功能，对此王桂利、云梅未尽到必要的注意义务，应当承担一定的投资风险，故王桂利、云梅对于撤销合同负有次要过错。综上，一审法院酌情认定，就王桂利、云梅上述损失，万鸿公司承担80%的民事责任，即136466元（170582.5×80%）。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销王桂利、云梅与宿迁万鸿置业有限公司于2016年5月19日签订的《商品房买卖合同》；二、宿迁万鸿置业有限公司于判决生效后十日内返还王桂利、云梅购房款276000元和赔偿王桂利、云梅增值损失、装潢损失等各项损失136466元。同时，王桂利、云梅于判决生效后十日内将位于宿迁市宿豫区帝景豪苑4幢车库04号房屋返还给宿迁万鸿置业有限公司；三、驳回王桂利、云梅其他诉讼请求。案件受理费9596元、保全费3520元、鉴定费7600元，合计20716元，由王桂利、云梅负担4143元，宿迁万鸿置业有限公司负担16573元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，鉴于双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审争议焦点为：万鸿公司是否存在欺诈行为，如存在，涉案商品房买卖合同是否应予撤销及撤销后，双方责任及王桂利、云梅的增值损失应如何确定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，万鸿公司明知涉案商品房为车库且仅能作车库使用，但在销售宣传时却称涉案车库为“稀缺沿街多功能”车库并公布了所谓“抢铺热线”，涉案车库的销售价格也系同地段地住房市场价格的三倍有余，上述事实足以认定万鸿公司在销售涉案车库时故意扩大了车库的使用功能，诱导王桂利、云梅错误地认为涉案车库可作为商铺使用，进而与万鸿公司签订涉案商品房买卖合同，故万鸿公司的行为构成欺诈。现王桂利、云梅请求撤销涉案商品房买卖合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，万鸿公司实施欺诈行为，导致王桂利、云梅认为涉案车库具有商铺使用功能故而购买，故万鸿公司对涉案商品房买卖合同撤销负有主要过错。王桂利、云梅已注意到涉案商品房的性质地上车库，却盲目相信该车库具有商铺使用功能，未尽审慎注意义务，对涉案商品房买卖合同撤销负有一定过错。一审法院综合双方过错情况酌情认定万鸿公司承担80%的民事责任，并无不当。王桂利、云梅系基于商铺的使用目的而购买涉案商品房，后也实际用于商业经营，现主要因万鸿公司的原因导致涉案商品房买卖合同被撤销，王桂利、云梅无法再按照商铺而使用涉案商品房，故一审法院按照商业用房标准确定王桂利、云梅的增值损失并无不当。综上所述，万鸿公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9596元，由上诉人宿迁万鸿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  段 娜二〇二一年四月二十七日书记员  郑露露