安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初1101号 原告：安徽世嘉物业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇万源公园世家****。 法定代表人：高璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝朝晴，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：谢爱蓉，女，1972年4月8日出生，汉族，住安徽省萧县。 被告：王**（谢爱蓉之夫），男，1971年1月2日出生，汉族，住安徽省萧县。 原告安徽世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉公司）与被告谢爱蓉、王**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世嘉公司的委托诉讼代理人郝朝晴、被告王**到庭参加诉讼、被告谢爱蓉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世嘉公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令谢爱蓉、王**支付2016年7月13日至2021年6月30日期间的物业管理费3457元；2.依法判令谢爱蓉、王**支付违约金345元；3.本案诉讼费用由谢爱蓉、王**承担。事实和理由：谢爱蓉、王**系萧县龙城镇万源·公园世家小区29幢1单元201室业主。世嘉公司与安徽万沐置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定世嘉公司为涉案小区提供物业服务，物业服务费为该业主拥有的产权面积，按照0.6元每平方米收取，收费方式为提前一年收取物业费；同时约定违约责任，业主应承担未缴纳数额10%的违约金。谢爱蓉、王**与开发商签订的房屋买卖合同也约定物业费按照0.6元每平方米进行缴纳。世嘉公司为谢爱蓉、王**提供物业管理服务，但谢爱蓉、王**至今未支付2016年7月13日至2021年6月30日期间的物业管理费3457元。虽世嘉公司并未与该小区业主委员会以及业主个人签订物业服务合同，但根据最高法关于审理物业服务纠纷案件司法解释规定，承建方与世嘉公司所签订的前期物业服务合同，对业主仍有约束力。因此，谢爱蓉、王**应当支付物业管理费及承担相应的违约金。 谢爱蓉未作答辩。 王**辩称，原告依据与万沐置业有限公司签订前期物业服务合同并声称提供了物业管理服务为由向其主张2016年7月13日至2021年6月30日期间的物业管理费3457元和违约金345元是没有法律依据和事实依据的，其在2013年12月17日与万沐置业签订商品房买卖合同时双方已经明确约定上海燕睿物业管理服务有限公司为万源公园世家小区的前期物业服务企业并签订了前期物业管理服务协议，双方依法完成选聘和认可前期物业服务企业的使命。不知道原告是在什么时间、什么地点、通过什么样的方式与万沐置业有限公司签订的物业服务合同，不知道原告依据的是什么样的服务标准，服务质量、收费标准、收费的起始时间向其主张物业服务费。根据安徽省物业管理条例第39条、第41条、第46条的规定，依据原告提交的前期服务合同，以及原告与万沐置业签订的前期物业服务合同的时间来看，显然这份前期物业服务合同不符合法律规定，应视为违法合同，且原告服务不到位物业费应打折扣。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）对世嘉公司提供的证据1营业执照1份，欲证明世嘉公司主体适格；被告对该证据的真实性无异议，但认为其没有与世嘉公司签订合同；经审核，本院对该证据予以认定。证据2《前期物业服务合同》4份，欲证明从2016年至2020年世嘉公司与开发商安徽万沐置业有限公司签订《前期物业服务合同》4份，服务期限为2016年7月13日至2021年12月31日，从2016年7月13日至2020年5月15日服务等级为三级，收费标准是每平方米0.6元；被告对该证据表示不清楚；经审核，本院对该证据予以认定。证据3萧县发展和改革委员会文件1份，欲证明从2020年5月15日之后，世嘉公司服务收费标准按B级收费，无电梯房为0.5元每平方米；被告对该证据表示不清楚；经审核，本院对该证据予以认定。证据5照片1组，欲证明世嘉公司按照物业服务约定对小区绿化等基础设施进行维修，已经按照前期物业服务合同尽到管理服务义务；被告对该证据有异议，认为世嘉公司虽然维修了，但没有按照合同尽到完全义务。经审核，对该证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。（二）对被告王**提供的证据视频1、2（2020年10月24日上午8点27分业主与物业服务人员交谈的内容），欲证明公园世家小区一期和二期各有4名保洁人员，物业没有配备专业的绿化管理人员，绿化工作由门卫人员代为管理，因为不属于门卫的工作范围，门卫也不尽责服务；视频3、4、5（拍摄于2020年10月16日至2020年10月25日），欲证明公园世家小区东门（北）南侧一个隔离墩倒在小区门口非机动车道上，长期无人过问，给过往的业主和行人造成无法估量的安全隐患，大约一个多月物业没过问。视频6-9欲证明小区仅仅一期小面积就存在的现实状况，也是小区自从原告2016年接受管理资金的真实状况；视频10、13、17、18欲证明小区进户门上贴满了小广告无人过问，同一个地方的污渍长期无人清理，单元卫生签到表造假随意添写，灭火器在柜子里一旦发生火情，业主没有办法及时使用，单位门口污水井盖缺失几年无人过问，随时危及过往业主的安全。原告对该组视频真实性有异议，认为该组视频无法全面体现出小区的面貌，被告只是选择性的进行拍摄，被告所提供的视频中房屋地基下沉及墙面开裂是该房屋质量问题，被告应另行主张其权利，与本案无关联性，且从该视频中也无法反映出其地基下沉这一事实，其墙面开裂的房屋已经过房屋维修期限，原告也多次组织该栋小区业主动用维修基金进行维修但未达到法定人数，关于该路灯损坏，在原告进入该小区时，根据合同约定原告仅对该设施具有维护的义务，并没有更换的义务，而且从被告提供的视频与其原告工作人员的谈话录音中也可以证明，原告按照合同的约定对小区的绿化树木进行剪修，公共区域进行打扫的事实。在该视频中无法达到被告所证明的井盖缺失损坏的事实，在该视频中可以看出井盖是完好无损的；经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢爱蓉、王**系萧县龙城镇万源·公园世家小区29幢1单元201室业主，该房屋建筑面积100.52平方米，系多层住宅。2016年7月10日，该小区建设单位安徽万沐置业有限公司与世嘉公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由世嘉公司为该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.6元/月/平方米；合同期限自2016年7月13日至2017年7月12日止，但在本合同期限内，小区成立业主委员会，且代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同还对服务内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，世嘉公司进驻该小区开始为该小区提供物业服务。合同到期后，2017年7月10日、2018年7月11日及2020年1月1日，安徽万沐置业有限公司又与世嘉公司分别续签3份《前期物业管理服务合同》，约定将合同期限延长至2021年12月31日止，物业费采取预收制，每年6月30日前预收下一年度物业费。2020年5月15日，萧县发展和改革委员会办公室印发萧发改价格[2020]3号《关于“公园世家”物业公共服务费收费标准的批复》规定：“公园世家”普通住宅物业公共服务收费按B级等级服务收费。收费标准：无电梯：0.5元/月/平方米；有电梯：1.1元/月/平方米。按建筑面积或不动产登记面积收取。”世嘉公司因向谢爱蓉、王**催要物业费未果，故提起本案诉讼。 另查明，涉案万源·公园世家小区没有成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案小区建设单位安徽万沐置业有限公司与世嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对当事人及业主均具有法律约束力。世嘉公司作为建设单位选聘的案涉万源·公园世家小区的物业服务企业，已按照《前期物业管理服务合同》约定提供了相应的物业服务，谢爱蓉、王**作为该小区业主实际上也享受了相关的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”谢爱蓉、王**未缴纳物业费的事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故谢爱蓉、王**应当向世嘉公司履行支付物业费的义务，其拒交物业费缺乏事实及法律依据。但通过王**提供的视频资料能够反映公园世家小区存在垃圾清理不彻底，路灯等公共设施损毁，车辆乱停放，门岗虚设，车辆随便进入小区等小区的公共设施维修、公共环境卫生及维护公共秩序等物业服务方面都存在公共管理脏差乱现象，世嘉的服务质量、标准未完全达到物业服务协议约定的要求，提供的物业管理服务存在瑕疵，依照法律规定，可以合理减少业主方的物业费用。本院酌定按照85%比例收取，即谢爱蓉、王**支付自2016年7月13日至2021年6月30日期间的物业服务费2938.5元【（100.52平方米×0.6元/平方米/月×46.07个月＋100.52平方米×0.5元/平方米/月×13.5个月）×85%】，于法有据，应予支持。谢爱蓉未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。 关于世嘉公司主张谢爱蓉、王**支付违约金345元的诉讼请求。本案中，2016年7月10日双方签订的《前期物业管理服务合同》第三十条约定：“甲方违反本合同的约定，未能按时足额甲方拥有产权房屋的物业费的，甲方须承担该款项10％的违约金。”2017年7月10日、2018年7月11日及2020年1月1日双方签订的《前期物业管理服务合同》虽约定：“业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可以向物业所在地人民法院起诉。”但2016年7月10日签订的合同中甲方是指开发商，并非业主；且2016年7月10日、2017年7月10日及2018年7月11日签订的合同中均未约定物业费支付期限；另世嘉公司进驻案涉小区时，并未进行公告、公示或者告知，导致业主对小区更换物业公司并不知情。故，世嘉公司主张谢爱蓉、王**按照未缴纳数额10%的标准支付违约金345元，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、谢爱蓉、王**于本判决生效后十日内给付安徽世嘉物业管理有限公司物业服务费2938.5元； 二、驳回安徽世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由谢爱蓉、王**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  袁 瑾 二〇二一年四月二十九日 法官助理  孙雪卉 书 记 员  寇雨晴 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。