广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2303号原告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：曹平强。委托诉讼代理人：林林旋，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰莹，广东弘厚律师事务所实习人员。被告：杨三雄（曾用名杨三洪），男，1962年8月5日出生，汉族，身份证住址佛山市南海区。被告：劳玲玉，女，1963年2月13日出生，汉族，身份证住址佛山市南海区。两被告共委托诉讼代理人：余水荣，广东晟晨律师事务所律师。原告广州市金濠城物业管理有限公司（以下简称金濠城公司）与被告杨三雄、劳玲玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金濠城公司的委托诉讼代理人林林旋、郑钰莹，被告杨三雄及两被告共同委托诉讼代理人余水荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金濠城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日至2020年10月31日的物业管理费152609.6元及违约金（以每月欠缴物业管理费为本金，自次月起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定：由原告向金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，坐落于广州市白云区松柏东街**）提供物业管理服务；被告即业主需按20元/平方米·月的收费标准向原告支付物业管理费；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的百分之三加收违约金。被告系白云区松柏东街17号地下某铺的业主，按约定应当向原告缴纳2016年1月至2020年10月物业管理费152609.6元，但被告拒不缴纳，还应承担由此产生的违约责任。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的商场提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告发送律师函亦未有效果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告杨三雄、劳玲玉共同辩称：1.广州市白云区景泰名苑第三届和第四届业主委员会与原告签订的物业服务合同及相应的补充协议均严重违反了物权法及《物业管理条例》的有关规定，合同及补充协议均无效。原告向我方主张的物业管理费及相应的违约金没有任何合同依据。2.即使原告提交的物业服务合同及补充协议有效，但合同约定期限早已届满，且合同主体一方的广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会已不存在，故该物业服务合同及补充协议，依法应当终止。3.原告实际并未提供任何的物业服务合同上所约定的物业服务，其主张的20元/平方米的物业费没有任何依据，应当不予支持。4.原告长期以来从未向我方收取及催要过物业管理费，原告无权主张任何违约金，且原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，不应得到支持。故请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的物业服务合同、补充协议、发票、照片、视频予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：被告杨三雄、劳玲玉系广州市白云区松柏路松柏东街17号地下某铺（以下简称涉案商铺）的登记产权人，该房屋建筑面积131.5627平方米，房屋规划用途为商业，被告确认于1999年取得涉案商铺。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方金濠城公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称涉案商场提供物业管理服务。物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常维护管理。物业服务费由乙方按20元/平方米·月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。合同第二十一条约定：本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每天按应缴费用百分之三加收违约金。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称第四届业主委员会）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元/平方米调整为40元/平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，原告即为涉案商场提供物业服务。本案审理过程中，本院组织原、被告双方到现场进行勘查，经查：涉案商场共两层，涉案商铺属于一楼临街商铺，现由被告出租给他人用于经营“柏美口腔”诊所，该诊所内部有自用卫生间，商铺外的临街人行道由广州市白云区三元里街市政管理所安排工作人员负责保洁。商场一楼共四个出入口，其中两个出入口已经封闭，内部通道墙壁部分位置墙皮发霉脱落，多处堆积杂物并有异味；该商场现仅有临街商铺在经营，商场内部所有商铺均未经营，内部灯光昏暗，多处无通电，天花板大量破损，管线裸露；一楼至二楼的电梯未运行；消防设施无法正常使用；商场内部A区卫生间已被封闭，只有B区一个卫生间可以使用，但异味较重，卫生状况较差。勘验现场有原告安排的保安在一楼其中一个入口处执勤。原告主张其有为该商场提供保洁清扫、保安值班、维修下水道和水泵，代缴水电费和垃圾费、污水费等物业服务，公司共聘请保安四人，电工一名，管理人员两名，另有一名外包清洁人员。为证明其主张，原告提交了水电费、污水处理费、垃圾代运费发票、清理化粪池发票、维修水泵发票等，并提交了工作人员作业的照片若干。被告则陈述，涉案商场内部自2015年9月之后已经停止经营，商场内部至少三个出入口的大门由业主自己管理，唯一一个可以使用的卫生间被原告上锁，业主和租户无法使用。原告确认将唯一可以使用的卫生间上锁，但陈述业主和租户需要使用卫生间时可以向保安拿钥匙开门。原告提交律师函及照片一张，拟证明其曾于2020年10月26日在涉案商铺门口张贴律师函，向两被告催收2016年1月1日至2020年9月30日的物业管理费。两被告主张涉案商铺已出租他人使用，其平时居住在佛山市，很少到涉案商铺，因此并未看到该律师函。再查，涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向本院提起过诉讼。本院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决书。上述判决书认为，“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠城公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数的业主追认两被告签订的《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于原告未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故原告请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。原告于2020年12月1日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十的规定，本案属于因民法典施行前履行合同发生争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对商场的全体业主均有约束力。上述协议约定的委托管理期限于2015年12月19日到期后，由于业主未召开业主大会选聘新的物业公司，原告继续对商场进行管理，根据《物业服务合同》第二十一条的约定，视为此合同自动延续。故原、被告双方应当按照物业服务合同的约定全面履行合同义务。《物业服务合同》约定了原告作为物业公司应当提供的物业服务包括：房屋建筑共同用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生；维护公共秩序；电梯、水泵的运行和日常维护管理。根据本案现场勘查的情况可知，原告并未履行房屋建筑共用部位、共用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，也未履行公共区域的绿化养护与管理的义务，也基本未履行公共环境卫生的清洁义务，商场内消防设施设备处于不可正常使用的状态，商场内的电梯及厕所均处于不可正常使用的状态，原告仅履行了门岗服务及物业区域巡查、水泵的维护义务等义务。因此本院认为原告存在不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的违约行为，两被告抗辩意见部分成立，原告要求两被告按照20元/平方米·月的标准支付物业费不合理，鉴于原告履行了门岗服务、水泵维护等部分物业服务义务，本院酌情将物业费标准调低为5.5元/平方米·月的标准计算。原告现要求被告支付2016年1月1日至2020年10月31日的物业管理费，两被告提出了诉讼时效的抗辩，原告为证明其曾向两被告催收过物业费向本院提交了在涉案商铺门口张贴律师函的照片，由于两被告已将商铺出租给他人使用，原告在涉案商铺上张贴律师函，无证据证实两被告已知悉律师函的内容，故本院认为该律师函并未送达给两被告。《物业服务合同》中约定物业服务费由原告按年（季、月）收取，该处对于物业费收取的时间约定不明，按照惯例，物业费应当按月收取，双方对于付款时间并无明确约定，故可视为应于每月最后一日支付当月租金，即2017年11月的物业管理费应当于2017年11月30日前支付，逾期未付，故应当自2017年12月1日起算诉讼时效，原告最迟应当于2020年11月30日前提起诉讼。原告于2020年12月1日提起诉讼，原告主张的2017年11月30日之前的物业费已超过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩意见部分成立，两被告应当支付自2017年12月1日起至2020年10月31日的物业管理费25325.82元（131.5627平方米×5.5元/平方米·月×35月），原告主张的超出部分本院不予支持。对于原告主张的违约金，因原告未完全履行物业服务合同约定大部分的义务，原、被告双方对于是否应当支付物业费及物业费的标准均存在异议，两被告未支付物业费事出有因，因此本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告杨三雄、劳玲玉向原告广州市金濠城物业管理有限公司支付2017年12月1日起至2020年10月31日的物业管理费25325.82元；二、驳回原告广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1828元，由原告广州市金濠城物业管理有限公司负担1612元，被告杨三雄、劳玲玉负担216元（上述受理费1828元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月九日书记员  林嘉仪