江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初5309号原告：戴全红，女，1968年10月27日生，汉族。委托诉讼代理人：董文兵，系原告丈夫。委托诉讼代理人：顾澍，江苏宁法律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市建邺区嵩山路126号。法定代表人：欧洋，该公司经理。委托诉讼代理人：严福灵，该公司员工。被告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A。法定代表人：杨鸥，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈敏强，该公司员工。原告戴全红与被告中海物业管理有限公司南京分公司（以下简称中海公司南京分公司）、中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴全红的委托诉讼代理人董文兵、顾澍，被告中海公司南京分公司的委托诉讼代理人严福灵，被告中海公司南京分公司及中海公司的共同委托诉讼代理人陈敏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴全红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带赔偿原告因房屋淹水遭受的损失287212.06元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系江宁区麒麟街道智康路115号海麒花园（中海御山府三期）4幢202室业主，被告中海公司南京分公司为该小区物业管理公司。2020年2月22日，原告被其邻居电话告知正在装修期中的202室家中淹水。原告与丈夫董文兵赶赴现场，发现污水沿着防盗门门缝往外溢出，开门发现家中臭气熏天，全部房间均被粪水浸泡。经排查，发现此次淹水系因本楼栋外与污水井连接的公共排污管道堵塞，污水倒灌导致。由于污水中含有大量细菌且该房屋装有地暖，只有敲掉地砖后进行消毒方能彻底杀菌，另橱柜等木制品被浸泡也需更换。经装修公司测算，需要费用287212.06元。根据物业相关法律法规，共用排污管道属于公共设施，由物业公司进行维护保养，物业公司有保障公共设施正常使用的义务。现因公共排污管堵塞导致原告遭受巨额经济损失，故被告中海公司南京分公司应承担赔偿责任。原告多次通过社区、街道、派出所与被告中海公司南京分公司协商，均遭拒绝。因被告中海公司南京分公司系分支机构，不具备独立法人资格，其上级公司被告中海公司应对此承担连带赔偿责任。为保护原告合法权益，现诉至法院，请求依法裁判。被告中海公司及中海公司南京分公司共同辩称：一、原告戴全红房屋反水导致家中财物损失与其管理无因果关系。2020年2月22日，了解到原告房屋漫水后，物业管理处第一时间通知业主和组织相关人员疏通管道，经疏通检查发现，主管道无下沉现象，公共管道有沙石与很多卫生纸，这是造成管道堵塞的主要原因，当时原告正在装修，排出的沙石也是造成管道堵塞的主要原因，管道的堵塞与其管理无直接因果关系。其已尽到及时清洁疏通处理责任，不存在管理过错。原告房屋位于海麟花园三期洋房4幢202，其根据《前期物业管理服务合同》要求已对涉案排污管道进行了定期的保养和疏通，涉案事件发生后，其及时协助原告对该管道进行清洁疏通处理，对该房屋进行一个多星期的消毒消杀，其已经尽到了物业管理的义务。二、其每周对各条线留有钥匙的空置房进行巡查，同时管家每天会针对楼层公共区域进行检查，2020年2月份，在疫情期间，其每天在公共区域进行消毒杀菌处理，经过原告房屋也未发现特殊情况，而原告装修期间并未在物业管理处预留钥匙，物业管理处不能对原告房屋内进行检查，及时发现房屋内情况，屋内反水漫水是由于原告自身原因导致的，与被告管理无关。综上所述，其已尽合理的定期保养和巡查义务，原告房屋反水造成的财产损失与其无直接因果关系。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：原告戴全红系江宁区麒麟街道智康路115号海麒花园（中海御山府三期）4幢202室房屋所有权人，于2019年4月底开始装修，目前已完成部分，分别是：木工（全屋内不可移动橱柜现场制作、吊顶、门套、窗套、护墙等基础制作）、瓦工（全屋改造粉砌、墙地面防水、墙地砖铺贴）、漆工（全屋墙顶面、吊顶乳胶漆、木制品油漆）、水电工（全屋水电路改造铺设部分）、暖通设备已安装；尚未完成部分是下列物品的安装及铺贴：全屋定制家具、橱柜、室内门、移门、卫生洁具、地板、墙布、五金、灯具和插头插座面板。2020年2月22日，戴全红接到其邻居电话称其家中淹水，戴全红回家后发现系其房屋以下竖下水道堵塞，夹杂着粪便的生活污水从其家中主卫的主下水管未封闭处漫溢，从主卫流入室内每个房间，同时流向其门外，并已向楼下渗漏；屋内装修整体受损；中海公司南京分公司将本楼栋外与污水井连接的公共排污管道疏通后便不再漫水。戴全红与中海公司南京分公司经现场确认后，双方对于其中部分损失（主要是已制作完工的木质橱柜及大理石材料）予以确认，对于戴全红提出的其他部分损失（主要是暖通材料及铺设改造、地砖和墙砖材料及其铺贴、防盗门），中海公司及中海公司南京分公司认为这部分不应列入此次损失范围，这部分材料不属于必须更换重做的范围。本案审理过程中，戴全红就因下水管堵塞反水导致的装修损失申请价格评估，本院委托江苏川页工程项目管理有限公司（以下简称川页公司）进行评估。川页公司于2021年3月17日出具川页鉴字（2021）098号工程造价鉴定书一份，报告载明，戴全红与中海公司双方确认部分的损失金额为103790.35元，双方有争议部分的损失金额合计为96517.58元，其中防盗门9000元，其余为暖通材料及铺设改造、地砖和墙砖材料及其铺贴的损失。本次评估产生评估费10000元。另查明：中海公司与南京海麒房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，由中海公司为南京中海海麒花园小区提供物业管理服务，委托物业服务管理期限自2013年11月27日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同第二章约定，中海公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备（其中有污水井352个）的日常运行和维修养护。中海公司南京分公司系中海公司设立的分公司，在海麒花园小区提供物业服务。庭审中，原告戴全红明确要求被告中海公司承担赔偿责任。戴全红提交了现场照片及录像一组，用以证明系本楼栋外与污水井连接的公共排污管道有污物堵塞导致反水漫溢。中海公司对该组证据的真实性予以认可，但认为其自2019年1月至2020年4月期间，已按照物业服务合同当中的约定，每月均对每个污水井自行做检查、疏通，其已履行了《前期物业服务合同》的养护和管理义务，并提交管道疏通月检表复印件、管理处晨报复印件、清淤污水井的施工照片打印件一组、对戴全红室内进行消杀的照片打印件一组。戴全红对该组证据质证后认为，上述证据均不足以证明中海公司的主张。另经现场勘验，涉案房屋进户门外的地砖上仍有被污水浸泡过的痕迹，室内各房间墙面上接近地面的部分仍有些水淹痕迹，楼下102室的主卧、次卧、客厅厨房间的天花板的右上角均尚有少量水渍痕迹。本院认为：房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业服务企业具有约束力。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，被告中海公司作为海麒花园小区的物业服务企业，与包括原告戴全红在内的该小区业主之间形成物业服务合同关系。《前期物业服务合同》约定中海公司对包含上下水管道、污水井在内的共用设施负有养护、管理的义务，戴全红室内积水系因公共排水管道堵塞造成污水反溢所致，中海公司在提供物业服务期间未能保障该楼栋排水管道畅通，未尽到相应的管理义务，造成原告房屋的装修损失，该部分损失被告应予赔偿。被告中海公司辩称其已经按时清理排污管，不应由其承担赔偿责任。根据中海公司提交的相关证据，中海公司虽每月对该小区的污水井进行了清理疏通，但中海公司并未提供相关证据证明事发前其对202室楼下的公共下水管道进行过清理疏通。此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。经评估，原告主张的因此次事故产生房屋装修损失金额为200307.93元，对此金额，本院予以确定，故对原告戴全红要求被告中海公司赔偿其房屋装修损失中双方确认的部分103790.35元的诉讼请求，本院予以支持。对于双方有争议部分的损失，虽然在本案审理过程中，未有相应的鉴定机构对该部分装修是否因此次污水反溢而需更换重做给出鉴定意见，但从现场勘验的情况分析，此次生活污水反溢的量较大、时间较长，室内装修尤其是地面及地面以下部位的装修受污水的影响较大，不能排除墙面、地面及地面以下部位有被污水的残留物污染的风险，亦不排除可能存在对室内居住人员的身体产生危害的风险，且对戴全红及其家人心理上会造成一定的影响，故本院认为，该部分装修及防盗门损失96517.58元亦应由中海公司赔偿。因中海公司南京分公司系中海公司设立的分公司，不具备法人资格，故其民事责任应由中海公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中海物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告戴全红赔偿因南京市江宁区麒麟街道智康路115号海麒花园4幢202室反水漫溢导致的装修和物品损失200307.93元；二、驳回原告戴全红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5608元，鉴定费10000元，合计15608元，由原告戴全红负担4723元，由被告中海物业管理有限公司负担10885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈丽萍二〇二一年四月九日书记员  郑 舒