贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终492号 上诉人（原审被告）：蒋丽，女，1990年8月24日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：胡宣生，男，1967年9月6日生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住贵州省兴义市。 上诉人蒋丽因与被上诉人胡宣生租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初8452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人蒋丽上诉请求：1．请求依法撤销兴义市人民法院（2020）黔2301民初8452号《民事判决书》，改判有上诉人承担租赁费100,986.02元；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院仅对租赁费用扣减两个月的租赁费，有失公平。首先，上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，是被上诉人一再要求上诉人与其他租户一同入住租赁的商铺，以便共同将商铺炒火，也即是如此上诉人才愿意以每年56,196元的价格向被上诉人租赁案涉商铺。然而，上诉人租赁商铺后，发现周边根本不具备良好的商业环境，上诉人及其他租户租赁的商铺只能当仓库使用，根本无法获利，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同本就显失公平。其次，在2020年新冠疫情暴发前，上诉人就早已不在使用租赁商铺。新冠疫情暴发至政府运营开业运营，上诉人及周边商铺均经营惨淡，期间至少有四个月有余的时间不能正常经营。上诉人认为新冠疫情的爆发，属于不可抗力因素，疫情暴发至上诉人恢复盈利期间的租赁费用应当予以扣减至少四个月，一审法院仅仅酌情减免两个月的租金，有失公平。应当在一审判决第一项基础上，再行扣减租赁费10,302.6元，判决上诉人承担租赁费100,986.02元。故提起上诉，请求依法维护上诉人的合法权益。 胡宣生向一审法院起诉请求：：1．请求依法解除胡宣生与蒋丽之间的《房屋租赁合同》；2．请求判令蒋丽支付胡宣生2018年10月1日至2020年9月30日的租金120,821.40元，并自2020年10月1日起按110元/㎡/月的标准计算至实际腾房为止；3．请求判令蒋丽支付胡宣生2018年10月1日至2020年9月30日拖欠的物业费4,495.68元，并按4元/㎡/月的标准计算至实际腾房为止；4．本案诉讼费由蒋丽承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，胡宣生作为甲方（出租方）与蒋丽作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将大佛坊荷花巷商业步行街C区一层-5号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为46.83㎡，该面积为计算租金面积，乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件现状承租商铺。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营服装，未经甲方书面同意不得变更经营项目。该商铺租赁期限共6年，自2016年10月1日起至2022年9月30日止。双方签署本合同并且乙方按约定支付租金后，将该商铺交付乙方进行装修，该商铺交付使用时，双方应依该商铺及相关配套设施的清单进行交接，并对其核对后签字确认。甲方给予乙方12个月的免租期（含装修期），免租期自2016年10月1日起算。按“先交租后使用”原则，乙方每年缴付一次租赁费用，在每次租赁费用结束前一个月须缴付下一次租赁费用，同时于每月10日前缴付上个月的水电费，乙方在经营期内所产生的与租赁经营相关的一切费用和租赁税费由乙方自行承担。首次租金为100元/㎡/月，第一、二年租金不变，第三年起租金在原基础上逐年递增5%，乙方在签署本合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日即2016年10月1日至2018年9月30日的租金，共计伍万陆仟壹佰玖拾陆元整（￥56,196.00元）（免租期未计算租金）。经营保证金缴纳叁仟元整恒（￥3,000.00元），经营保证金在租期到期时，清算乙方应缴纳款项后无息退还。（其中第三年租金为105元/㎡/月、第四年租金为110元/㎡/月、第五年租金为115元/㎡/月、第六年租金为122元/㎡/月）。物管费（含电梯维修费、公用卫生间水电费），以该物业的建筑面积进行计算，单价为4元/月/平方米（不含税），此费用由大佛坊物业管理公司收取。物管费自合同签订之日起开始计收，乙方应于每年费用到期之前一个月内向物业公司缴纳下一年管理费。乙方使用该商铺所产生的水电费、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月5日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务。甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。乙方自行承担经营过程中产生的一切债权、债务、劳动纠纷及其他经济或法律责任。本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌与墙体地面的设施对象的等）归甲方所有，如乙方逾期搬离，包括甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不给予乙方任何赔偿或补偿。若乙方欲于合同期满后续租，应提前三个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权，若乙方欲于合同期满后不再续租，也应提前三个月向甲方提出书面申请；本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方办理前有拖欠租金、水电费、经营管理服务费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。本合同产生的争议由该商铺所在地的人民法院裁决，本合同之附件为本合同有效组成部分，与本合同一并执行。合同尾部甲方处胡宣生签字捺印并附身份证号码及电话号码，乙方处蒋丽签字捺印并附身份证号码及电话号码。同日，胡宣生向蒋丽出具《租金收据》及《经营保证金收据》，《租金收据》载明：“今收到蒋丽交来的商铺租金人民币（大写）伍万陆仟壹佰玖拾陆元小写￥56196.00。收款人：胡宣生”；《经营保证金收据》载明：“今收到蒋丽交来的商铺经营保证金人民币（大写）叁仟元整小写￥3000.00，此保证金租赁期满后无息退还。收款人：胡宣生”。后蒋丽经营一段时间因生意不好停业，因停业时其所交租金的期限未到，蒋丽未与胡宣生联系，蒋丽所交租金的期限到后来再交纳租金，胡宣生诉至法院，后蒋丽于2020年10月21日将上述租赁商铺交还胡宣生。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，胡宣生与蒋丽签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。胡宣生作为出租人已将案涉商铺交与蒋丽使用，蒋丽作为承租人使用商铺后应按双方合同的约定向出租人胡宣生交纳租金，蒋丽在合同租赁期限内仅向胡宣生交纳了2017年10月1日至2018年9月30日一年的租金（其中第一年2016年10月1日至2017年9月30日为免租期），后蒋丽在未与胡宣生就案涉租赁合同是否解除或是否继续履行进行协商的情况下自行停业，对案涉商铺放任未管，也未继续交纳租金，应自行承担相应责任。现蒋丽对胡宣生要求解除案涉租赁合同的诉请予以同意并于2020年10月21日将案涉商铺交还了胡宣生，案涉商铺的租金应自2018年10月1日起计算至2020年10月21日止，经按双方合同约定的月租金进行核算，自2018年10月1日至2020年9月30日的租金为120,821.40元，自2020年10月1日至2020年10月21日的租金为3,769.82元，蒋丽应向胡宣生支付自2018年10月1日起至2020年10月21日的租金金额共计124,591.22元（120,821.40元＋3,769.82元），由于蒋丽在签订合同时向胡宣生交纳了3,000元的保证金，约定租赁期满后无息退还，该3,000元应用于抵扣租金，蒋丽还应向胡宣生支付租金121,591.22元（124,591.22元-3,000元）。又由于自2020年1月起，我国发生大面积新型冠状病毒传播，导致大面积的停工停产，酌情按本地恢复生产生活的时间酌情扣减两个月的租金10,302.60元（按合同约定的自2019年10月1日至2020年9月30日的月租金5,151.30元计算），蒋丽还应向胡宣生支付租金的金额为111,288.62元（121,591.22元-10,302.60元）。关于物业费是否支持问题。双方在合同中虽约定物业费由承租人承担，但该费用是由物业管理公司收取，胡宣生并未提供证据证实其已将物业费交纳及交纳的具体金额，故对胡宣生有关物业费的诉请不予支持。综上所述，判决如下：一、蒋丽于本判决生效之日起十五日内向胡宣生支付租金111,288.62元；二、驳回胡宣生的其余诉讼请求。案件受理费2,806元，减半收取1,403元，胡宣生负担140元，蒋丽负担1,263元，由蒋丽直接给付给胡宣生。 本院二审审理期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明基本事实予以确认。 综合双方当事人的分歧意见，本案争议焦点归纳为：上诉人蒋丽主张一审判决显失公平能否成立。 本院认为，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。关于上诉人蒋丽主张一审判决显失公平能否成立的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守。虽然上诉人蒋丽上诉主张《商铺租赁合同》约定的租赁价格显失公平，但上诉人蒋丽从签订和履行《商铺租赁合同》至本案讼争前并未向人民法院申请撤销，且上诉人蒋丽作为完全民事行为能力人，其就租赁价格及经营风险应当有预判，故一审法院依据双方签订的《商铺租赁合同》作为双方权利义务的裁判依据并无不当。同时，一审法院结合2020年我国发生新冠肺炎疫情的实际考量已酌情扣减了两个月的租金，有利于衡平双方当事人的权益，本院对此予以确认。上诉人蒋丽上诉主张应扣减四个月的租金缺乏依据，且与本地区作为疫情低风险地区恢复生产生活的现实情况不符，本院不予采纳。 综上，上诉人蒋丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58元，由上诉人蒋丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 王**敏 审判员 张基柱 二〇二一年四月十九日 书记员 徐地梅