河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终3127号 上诉人（原审原告）：张福，男，1987年10月11日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：高儒深，河北民源律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邢蕊，女，1987年7月5日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。 上诉人张福因与上诉人邢蕊确认合同无效纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张福委托诉讼代理人高儒深、上诉人邢蕊委托诉讼代理人郑赵靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张福上诉请求：一审法院判决漏项，二审法院依法补充遗漏内容。事实和理由：一、漏判了上诉人已经偿还的利息56000元。上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同后，被上诉人即从所谓的“房款”中扣掉3个月的利息，之后上诉人又每月支付给被上诉人7000元，此款汇入被上诉人指定的申宏书账户，共支付了8个月，后因上诉人无力继续支付利息，被上诉人找人闹事，扬言收房，张福才起诉到法院。一审判决在“经审理查明”部分的第5页第二自然段认定了该事实，又在第7页“本院认为”部分，认为“张福支付的房屋资金实为贷款利息”，最后判决认定房屋买卖行为无效，返还借款部分只扣除了3个月利息即21000元，对上诉人已经偿还的另8个月的利息56000元，虽认定了事实，但漏判了该笔还款，上诉人应还款项中应扣除该56000元。二、被上诉人同伙到上诉人家里闹事，砸坏门锁，给上诉人造成1万元损失，一审判决漏判了。被上诉人同伙到上诉人家闹事，上诉人报警，民警到现场时，捣乱的人拿出本案涉案房屋登记在邢蕊名下的房产证复印件，说明闹事的人和邢蕊是一伙的，故损坏门锁的损失应由邢蕊承担。三、一审判决诉讼费各承担一半不合理。上诉人想借款，是被上诉人提出这种以房抵押、将房子过户的无理要求，上诉人不同意也没办法，故被上诉人在整个事件中起决定作用，合同无效是被上诉人一手导演的，故一审二审所有诉讼费应由邢蕊承担。 上诉人邢蕊上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，且系在无任何事实及证据支持情况下对案件事实的错误认定。1、一审法院认为“邢蕊并未实际查验过房屋现状，即与张福签订房屋买卖合同”，系主观度断，无证据证明。上诉人是通过实地勘验后，对该房的地理位置、交通、房屋现状等进行综合考虑后才于2019年9月2日下午与被上诉人一起到丰润区不动产登记中心开始办理房屋产权过户手续。2、一审法院认为“张福作为房屋转让方，在未收到购房款的情况下即向邢蕊出具了收取购房款的收据”，系错误认定。上诉人与被上诉人的过户系从9月2日一直持续至9月3日才完成，完成后支付购房款符合常理。因此，一审法院该陈述系脱离实际交易过程的精测，与事实和证据均不相符。3、一审法院认为“当事人间交易的购房款显著低于案涉房产同地段同楼层相关房产的市场价值”系错误认定。双方签订的《房地产转让协议》确定的价格系经过评估定价后双方议定，还高于评估价值。一审法院却在没有任何证据的情况下主观推断得出与事实不符或相悖的结论，系严重的事实认定错误。4、一审判决将双方签订房屋转让协议的同时又签订租赁合同，认定与正常房屋交易行为不符，又同时在无任何证据证明的情况下却直接陈述租金数额为同地段的7倍的结论，这是严重的缺乏事实与证据的认定，与事实完全不符。当事人双方签订房屋买卖合同签订租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人将房屋继续让其母亲居住影响了上诉人对房屋的实际使用，租金的高低系双方自愿协商，并不影响交易的真实性。因此，一审法院该部分陈述系严重重曲事实的论述。5、一审判决认定上诉人书写声明，与正常房屋买卖交易行为不符，而认定双方间为民间借贷关系，系事实查明不清作出的错误认定。上诉人与被上诉人之间的房屋交易行为均系双方真实签订，不存在任何欺诈或显失公平行为，声明的书写是代表双方对房产回赎的约定，该约定并不违反法律的强制性规定，合法有效。第二、一审判决认定双方间为民间借贷关系缺乏证据支持。如果上诉人表述一审法院系征法裁判估计亦不为过。借款关系的认定需要借款合同、借条、转账凭证等证据作为支持，但本案并无上述证据能够佐证借贷关系的成立。另外，一审法院认定双方签订房屋转让合同及办理房产过户系虚伪意思表示，真实目的是用房产为借贷债权的实现提供担保。上诉人认为：首先法言法语上并没有“虚伪”一词，其次，即使按照一审法院的理论，是为借款提供了担保，按照法律规定及九民会议纪要，上诉人亦应对房产的处置、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，这是一种让与性担保。但是一审法院的判决却对上述法律规定直接予以忽略，这种忽略一审法院可以不在乎，但是这对上诉人来说却是损失的无法挽回，所以，这样损失的承担主体不是被上诉人造成，而是一审法院对事实以及法律适用错误所导致的。第三、一审法院适用法律不当，存在严重的错误。一审法院认定的事实缺乏相应证据以及理论支持。同时，一审法院在缺乏证据的情况下直接认定双方之间存在借款关系，与事实不符。因此，一审法院依据民法总则146条以及物权法186条、合同法52条、合同法58条、最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定第27条系完全适用法律错误。第四、通过一审判决。上诉人认为该判决完全系在没有证据支持的情况下的主观精测而作出或直接认定事实。上诉人认为，法律上的确赋予了法官一定的自由裁量权，但这种裁量权是依据事实和证据得出的，一审的裁判难免会存在枉法裁判之嫌疑。 上诉人张福向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方不存在房屋买卖关系，双方于2019年9月2日签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还唐山市丰润区的房产；3、被告赔偿经济损失10000元；4、被告承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年9月2日，张福（转让方）与邢蕊（受让方）签订房地产转让合同，张福将其名下坐落于唐山市丰润区房屋转让邢蕊。房地产转让合同中约定：1、转让房地产基本情况：房地产坐落：25-106-5-201；不动产权证书证号：冀（2019）丰润区不动产权第0006191号；建筑面积：56.07平方米；建筑结构：混合；用途：成套住宅；产权性质：私有房产；土地使用权性质：国有；取得方式：出让。2、该房地产转让双方申报的价格为：人民币280000元。3、上述房地产办理转让手续所需交纳的费用，由双方按有关规定交纳。同日，邢蕊（出租方）与张福（承租方）签订房屋租赁合同，邢蕊将上述房产出租给张福使用。房屋租赁合同中约定：1、出租房屋位于丰润区，出租房屋面积：56.07平方米。2、该房屋租赁期共1年，自2019年9月2日起至2020年9月1日止。租赁期满，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。3、该房屋租金为84000元每年。租金支付方式为先付租金，半年后入住，租金为月付。4、承租方于本合同签订时向出租方支付租金21000元，以后租金于每次支付期限的到期前1个月支付。当日，邢蕊向张福出具声明一份，内容为“本人郑重声明，张福（身份证号：1302061987××××××××）在2020年9月2日前将房款以及租金全部归还本人，本人将无条件配合其过户（对方原因造成不能过户，或政府机关原因造成的不能过户，以及非可抗等因素造成的不能过户除外）。注：此租金须按月支付，如逾期交租金，逾期超过五日（累计超过五日）此声明作废，特此声明。声明人：邢蕊日期：2019.9.2”。2019年9月2日，张福向邢蕊出具收条一张，内容为“今收到卖房款现金21000元（贰万壹仟元整），银行转账259000元整（贰拾伍万玖仟元整），合计280000元（贰拾捌万元整）。收款人：张福日期：2019年9月2日”2019年9月3日，邢蕊的母亲董立英由其账户向张福账户汇款259000元。当事人均认可收条中的21000元并未实际交付现金，邢蕊称是张福用3个月房屋租金抵顶的购房款。张福称是邢蕊以280000元为借款本金预先扣除了3个月的利息。2019年9月3日，当事人双方就上述房产办理了过户登记手续，新的不动产权证编号为冀（2019）丰润区不动产权第××号，权利人为邢蕊。过户后，该房产一直由张福居住使用。张福分别于2019年12月1日、2020年1月1日、1月31日、2月29日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日向邢蕊指定的申宏书名下账户汇款，每次7000元。张福称申宏书是唐山开尔典当有限公司员工，其支付的是借款利息。邢蕊予以否认，称申宏书系其表姐，申宏书的银行卡由其使用，张福支付的是住房租金。2020年6月2日，董立英名下账户向张福账户汇款27750元。同日，张福向邢蕊出具收条一张，内容为“今收到卖房款现金2250元（贰仟贰佰伍拾元整），银行转账27750元整（贰万柒仟柒佰伍拾元整），合计30000元（叁万元整）。收款人：张福日期：2020.6.2”邢蕊称双方签订房屋买卖合同后张福一直认为房价过低，所以再次向张福支付30000元购房款，该款项支付后，张福表示不再买回房子。张福不予认可，称其只收到转账的27750元，未收到现金2250元，该2250元作为借款利息预扣了。张福称邢蕊、董立英、申宏书是唐山开尔典当有限公司员工，其与开尔典当公司签订过借款合同，案涉购房款实际为出借款，唐山开尔典当有限公司的人向其催要过借款，并在其住宅房门上粘贴过催款通知书。张福提交催款通知书和录像予以证明。邢蕊称其在唐山开尔典当有限公司任监事，董立英、申宏书不是典当公司员工，其与张福买卖房屋是双方个人行为，与唐山开尔典当有限公司无关。张福提交的催款通知书显示借款数额为230000元；录像中的人其不认识，均与本案不具有关联性。张福称邢蕊方人员到其家中催款，恐吓其家人，在其家门上涂漆、毁坏门锁，要求赔偿损失10000元，邢蕊予以否认，张福未提交证据证明。上述事实有当事人的陈述、书面材料、声明、通知书、不动产权证、房地产转让合同、银行账户明细、转账账单、照片、税票、收据、房屋租赁合同、银行打款凭证、户口页、录像等证据在卷佐证。一审法院认为，首先，邢蕊并未实际查验过房屋现状，即与张福签订房屋买卖合同。其次，张福作为房屋转让方，在未收到购房款的情况下即向邢蕊出具了收取购房款的收据。其三，当事人间交易的购房款显著低于案涉房产同地段同楼层相关房产的市场价值。其四，当事人双方在签订房屋转让协议的同时又签订房屋租赁合同，约定房屋继续由张福居住并按月支付租金，租金数额为同地段同楼层房屋租金近7倍。其五，邢蕊作为房屋的购买方，在签订房屋转让协议后又向张福出具声明，允许张福回购房屋。上述情形与正常房屋买卖交易行为不符。由此可以认定当事人间实为民间借贷关系，张福支付的房屋租金实为借款利息，房屋租赁期间实为借款期间。当事人签订房屋转让合同及办理房产过户系虚伪意思表示，真实目的是用房产为邢蕊借贷债权的实现提供担保。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。当事人双方签订房屋转让合同即非双方真实意思表示，亦违反法律禁止流押的强制性规定，应认定当事人双方签订的房屋转让合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，对张福要求邢蕊返还案涉房产的诉请予以支持。张福亦应向邢蕊返还以购房款名义收取的借款。关于借款数额。案涉2019年9月2日收款280000元的收条中，张福实际收到出借款259000元，21000元为预先在本金中扣除的利息，故认定该收据的借款为259000元。案涉2020年6月2日收款30000元的收条中，张福主张实际只收到银行转账款27750元，其余2250元为预扣利息。结合本案案情和邢蕊提交的银行转账凭证，一审法院对张福的主张予以采信。综上，张福实际向被告借款286750元，应予以返还。张福主张其与唐山开尔典当有限公司签订过借款合同，案涉购房款与该借款相关联。邢蕊予以否认，张福提交的催款通知书无唐山开尔典当有限公司印章，且所载数额与案涉数额不符；录像内容也不足以证明与本案具有关联性，故对该组证据不予采信，对张福的主张不予认定。张福主张被告方人员向其催债，恐吓其家人，毁损其财物，要求赔偿损失10000元，邢蕊予以否认，张福未提供证据予以证明，对其该项诉请不予支持。判决：一、确认原告张福与被告邢蕊于2019年9月2日签订的房地产转让合同无效；二、被告邢蕊于本判决生效后十日内协助原告张福将唐山市丰润区房屋［不动产权证编号冀（2019）丰润区不动产权第××号］恢复登记到原告张福名下；三、原告张福于本判决生效后十日内返还被告邢蕊借款286750元；四、驳回原告张福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，本案一审法院根据当事人双方的陈述、书面材料、声明、通知书、不动产权证、房地产转让合同、银行账户明细、转账账单、照片、税票、收据、房屋租赁合同、银行打款凭证、户口页、录像等证据认定上诉人张福与上诉人邢蕊房地产转让合同存法律规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的情形，并据此认定上诉人张福与上诉人邢蕊签订的房屋转让合同无效并无不当；根据“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有，人民法院应认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，上诉人张福与上诉人邢蕊于2019年9月2日签订房地产转让合同并于同日签订房屋租赁合同，上诉人邢蕊将上述房产出租给上诉人张福使用，上诉人张福于当日向上诉人邢蕊出具收条，2019年9月3日，上诉人邢蕊的母亲董立英由其账户向上诉人张福账户汇款，该房产一直由上诉人张福占有使用，再结合上诉人邢蕊在签订房屋转让协议后又向上诉人张福出具允许上诉人张福回购房屋的声明的情况，本案应为用房产为上诉人邢蕊借贷债权的实现提供担保,上诉人邢蕊享有本案房产的优先受偿权；上诉人张福主张漏判利息的问题。因上诉人张福未提明确主张，且本案案由为民间借贷纠纷，上诉人张福也实际占有使用上诉人邢蕊的资金，上诉人张福支付的房屋租金也实为借款利息，上诉人张福对借款利率未提异议，一审法院予以处理并无不妥；上诉人张福主张毁损其财物1万元的损失问题。但未提供证据予以证明，本院不予支持；上诉人张福主张诉讼费的问题，因本案认定合同无效，双方均应承担相应责任，一审法院认定并无不当。为保障当事人双方合法权益，本案一审法院判决主文第二、三项同时履行。综上所述，上诉人张福、邢蕊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5786元，由上诉人张福、邢蕊各负担2893元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵阳利 审 判 员 吴利民 审 判 员 吴 凡 二〇二一年四月二十五日 法官助理 王 涛 书 记 员 李 莹