宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2021）宁0502民初284号原告:中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会。统一社会信用代码：54640502ME08748175。法定代表人：孙某。委托诉讼代理人：马某1，住宁夏回族自治区中卫市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：韩某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：黄某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会（以下简称：东园镇郑口村委会）与被告韩某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案的当事人和委托诉讼代理人均到庭参加参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东园镇郑口村委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付租金110000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告东园镇郑口村委会将诉讼请求增加、变更为：1.依法判令解除原、被告之间的租赁合同；2.依法判令被告立即向原告交还位于中卫市××区蔬菜大棚及所有附属设施设备（包括抽水水泵二台）及位于大棚最南端耕地5.2亩；3.依法判令被告立即向原告支付租金117800元，其中19座大棚租金110000元，耕地租金7800元；4.依法判令被告向原告支付大棚代管费2700元（150元/天×18天，自2020年12月28日至2021年1月14日，之后代管费按照每天150元计算至双方租赁合同解除之日）；5.本案诉讼费用和证据保全费2400元均由被告承担。事实和理由：2019年5月，原、被告口头协议约定，由被告承租原告村委会所有的19座温室大棚用于蔬菜种植，每座大棚每年租金5000元，年度租金合计95000元，被告一并承租位于大棚最南端耕地5.2亩，每亩租金750元，年度租金合计3900元，双方约定被告应于每年年初将租金支付完毕，租赁期限八年。原、被告达成协议后，原告向被告交付19座温室大棚及大棚南端5.2亩耕地，被告用该19座大棚种植经营韭菜、5.2亩耕地用于种植毛豆等农作物直至2020年12月份。被告租赁期间，于2019年5月向原告支付租金50000元，于2020年10月支付租金30000元，共计分两期向原告支付2019年度租金80000元。后经原告多次主张，被告以各种理由拒绝与原告签订书面租赁合同。2020年12月28日，因原告向被告催要租金双方发生争执，被告便不再对大棚进行管理，为避免大棚内韭菜因疏于管理造成经济损失，原告雇佣村民代管大棚，每天支付代管费用150元。截止2020年12月31日，被告尚欠原告2019年度大棚租金15000元、欠2020年度大棚租金95000元、欠2019年至2020年度耕地租金共计7800元，合计下欠租金117800元未付。经原告多次催要，被告至今以各种理由推拖不予支付下欠租金，并恶意疏于管理韭菜扩大经济损失向原告主张赔偿。综上，被告长期拖欠租金并恶意扩大其经济损失的行为已构成根本违约，双方之间的租赁合同已无法继续履行，故依法诉至人民法院。被告韩某辩称：1.被告不存在欠付原告租金。首年度（2019年4月份至2020年4月份）的租金扣除相应的修缮费16800元，已向原告支付完毕。次年（2020年4月份至2021年4月份）的租赁费尚未到期，因此不存在欠付租金的事实。2.本案租赁关系尚未到期，双方约定的租赁期限为8年。原告提供的租赁大棚是用于蔬菜种植，在种植过程中，因大棚的附属设施水井的水质不合格，被告找到原告妥善解决水质问题后，再支付大棚租金，但原告并未解决。按照常识租赁大棚是用于耕种，耕种蔬菜必然用到水电设施，水电的正常使用与租赁关系密不可分，且水电设施和租赁的大棚属于一个整体不可分割，根据法律规定出租人应当保持租赁物符合约定的用途，出租人不能保证租赁物的使用应当对其负有修缮义务，承租人自行维修，维修费应由出租人承担。因维修租赁影响了租赁费的使用，应当减少相应租金或延长租期。本案，原告提供的租赁物大棚应当要满足种植蔬菜的条件，种植需要解决水利设施，被告因修缮水利设施花费共计16800元，租赁费每年为95000元，被告已付80000元。扣减修缮费，被告已超付租赁费1800元。3.本案不存在代管费，双方因租赁费问题发生争执，原告用强硬的手段阻止被告经营大棚。原告请人代管却未能及时将大棚的草帘盖上，致使被告的韭菜损失，应当进行赔偿，且原告本身的行为属于侵权行为。代管也不在合同关系中，无权要求被告承担任何费用。4.本案的租赁关系并不符合解除的相关条件，承租人延迟支付租金有正当理由，并且在合理的期限内已经支付完毕，不存在欠付租赁费的事实。因此，原告的诉讼请求不符合法律规定。诉讼过程中，经本院向被告询问核实，被告陈述如下事实：1.2019年4月20日，被告向原告支付2019年大棚租赁费50000元。后经原告催要后，被告于2019年10月25日支付2019大棚租赁费30000元；2.原告交付给被告大棚南端耕地具体亩数不清楚，双方对该处的耕地的租赁费没有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告东园镇郑口村委会提交的公证书1份、发票1张、记帐凭证1页、进帐单1份、发票1份、收款收据被告质证后无异议，本院予以确认并在卷予以佐证。原告东园镇郑口村委会提交有争议的证据，本院认定如下：1.录像光盘一张,该录像光盘形成于2020年12月31日，是双方因大棚租赁费支付发生矛盾，在镇政府主持协商过程，被告在询时回复欠付原告2019年度大棚租赁费15000元，被告尚未向原告支付2020年度大棚租赁费95000元的事实，对该证据三性及证明目的本院予以确认并在卷予以佐证。2.短信聊天截图2张，系打印件，被告否认通过收到该短信内容，对其三性及证明目的本院不予确认；录音、录像光盘1张，被告对其真实性无异议，其能够证明：（1）2020年12月28日，因原告向被告催要租赁费双方发生争执。2020年12月30日，原告分管镇领导孟庆涛和被告在电话中沟通解决，孟庆涛提出让被告支付欠付大棚租赁费，签订书面租赁合同，被告提出继续种植大棚亏损，不再经营大棚并告知由原告出售大棚内韭菜后折抵租赁费，双方在电话未能达成一致协议的事实；（2）2020年12月30日，原告东园镇郑口村委会村书记齐宪民与被告通电话，被告在电话中再次告知齐宪民，被告不再经营大棚由原告出售大棚内韭菜后折抵租赁费的事实。3.证人马某2出庭证言，被告对其真实性无异议，其仅能够证实2020年12月28日，原告雇佣马某2对被告种植的19座大棚进行管理的事实，对于每日工资150元的事实，无其他证据予以印证，对其项事实本院不予确认。被告韩某提交有争议的证据，本院认定如下：1.检验报告1份，原告对其三性及证明目的均不予认可，因检验报告系被告单方委托，水样采集未经双方确认，故对其证明效力本院不予确认。2.收条3份、微信转账记录2份，原告对其三性及证明目的均不予认可，其证明的事实无其他证据予以印证，故对其证明效力本院不予确认。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月，原告东园镇郑口村委会和被告韩某口头协议约定，由被告承租原告所有的19座温室大棚用于蔬菜种植，租赁期限为8年，租赁期限自2019年4月至2027年4月，每座大棚每年租赁费5000元，每年租赁费95000元。此外，原告另将19座温室大棚南端几亩耕地交由被告耕种。双方口头达成协议后，原告向被告交付19座温室大棚并将大棚南端几亩耕地交由被告，被告将19座大棚种植韭菜。2019年4月20日，被告向原告支付2019年大棚租赁费50000元。后经原告催要，被告于2019年10月25日支付2019大棚租赁费30000元，未支付2019年大棚租赁费15000元。2020年12月28日，被告雇佣人员在大棚内收割出售韭菜时，原告要求被告支付欠付2019年大棚租赁费15000元和2020年度的租赁费95000元时，双方发生争执。当日起，被告便再未对19座大棚经营管理，原告随即雇佣人员对被告种植的19座大棚进行管理。2020年12月30日，原告分管的镇领导孟庆涛和原告村委会书记、齐宪民分别和被告在电话中沟通解决，原告要求被告支付欠付大棚租赁费，并签订书面租赁合同，被告认为继续种植大棚亏损，不再经营大棚并告知原告由原告出售大棚内韭菜后折抵租赁费，双方最终在电话未能达成一致协议，为此原告诉至人民法院提出上述诉讼请求。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：被告韩某是否存在未按约定向原告支付租赁费，其行为是否构成违约，双方的租赁合同是否应当予以解除。依据《合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案，双方虽未签订书面租赁合同，但双方以口头协议就19座大棚的租期和租赁费达成一致，双方的租赁合同成立并生效。合同履行过程中，被告于2019年4月便支付大棚租赁费50000元，后经原告催要后，被告于2019年10月支付大棚租赁费30000元。根据双方第一年租赁费支付习惯，被告应当在每年初应支付部分租赁费，但截止第二年被告还欠付第一年租赁费15000元，第二年租赁费在原告于2020年12月28日催要后仍未支付，被告未支付租赁费的行为已构成违约。且在原告要求支付第二年租赁费时，被告在电话中告知原告不再经营大棚，由原告出售大棚内韭菜后折抵租赁费，被告此后也未对大棚进行管理，其行为也表明不再履行合同。故对于原告提出的解除原、被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当原告向返还19座蔬菜大棚、大棚最南端耕地（具体亩数，交付时以实际测量数据为准）、水泵二台，支付大棚租赁费110000元。对于原告主张的大棚南端耕地租金7800元，因双方对于该部分耕地亩数及租金约定不明，故本院不予支持。原告主张的代管费2700元，仅凭证人证言无法证实其工资标准的事实，故本院不予支持。被告韩某认为，原告提供的附属设施水井的水质不合格，此外被告自行修缮水利设施花费共计16800元，第一年租赁费除已支付的80000元，实际超付租赁费1800元，故被告不存在欠付租赁费的事实。对于19座大棚用地下用水水质不合格问题和修缮费用，被告提交的检验报告和收条、微信转账记录不能证实其主张的事实。而双方对于大棚如何用水及用水设施问题均无明确约定，但在合同履行过程中，原告修建了水渠并为被告提供水泵解决用水问题，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会与被告韩某租赁合同予以解除；二、被告韩某于判决生效后十日内向原告中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会支付大棚租赁费110000元；三、被告韩某于判决生效后三十日内向原告中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会返还19座蔬菜大棚、大棚最南端耕地（具体亩数，交付时以实际测量数据为准）、水泵二台；四、驳回原告中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会的其他诉讼请求。如被告韩某未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告韩某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 吴晓利二○二一年四月八日书记员 陈梦思本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。