山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异280号 案外人：王延勋，男，1965年2月4日出生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：王楠，女，1989年3月2日出生，汉族，住山东省昌乐县。 申请执行人：常苗苗，女，1993年7月1日出生，汉族，住河南省封丘县。 委托诉讼代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。 被执行人：青岛宝顺新型建筑材料有限公司，住所地山东省莱西市。 法定代表人：王开鸿，董事长。 被执行人：青岛玉峰置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。 法定代表人：周国荣，总经理。 被执行人：潍坊盛业置业有限公司，住所地山东省昌乐县。 法定代表人：周秋实，总经理。 被执行人：尹正良，男，1961年12月8日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被执行人：王俐俐，女，1963年5月2日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 本院在执行申请执行人常苗苗与被执行人青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、潍坊盛业置业有限公司、尹正良、王俐俐保证合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执183号】过程中，案外人王延勋向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王延勋称，潍坊盛业置业有限公司开发建设的昌乐县向湖城二期xx号楼xx室（以下简称“案涉房产”）已于2018年4月19日与案外人签订认购协议，案外人于2018年5月10日交纳全部购房款，5月14日办理交房手续，现已装修入住。青岛市中级人民法院（2019）鲁02执183号案件于2021年1月14日查封案涉房产，为维护案外人权益，现申请解除对案涉房产的查封。 申请执行人常苗苗答辩称，1.案外人与被执行人潍坊盛业置业有限公司签署的是房屋认购协议，并非正式的房屋买卖合同，且在本执行案件中其他案外人提交了正式的房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人不满足第二十八条中第（一）项的情形。且案外人未办理网签手续，根据案外人的自述，其于2018年就占有了案涉房产，时至案涉房产被查封前并未使用诉讼途径寻求过户，系怠于救济自己合法权益的行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人的情况不满足“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。2.案外人提供的各种单据从证明力上说也无法单独证明其持续占有案涉房产，而且是与被执行人有关联的物业公司开具的单据，具有伪造的可能。3.无法证实案外人是否向被执行人潍坊盛业置业有限公司交付房款，案外人提供的均为收据，并没有转账凭证和发票，无法证明其交付了单据所示款项，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人不满足第二十八条中第（三）项的情形。综上，请求法院依法驳回案外人的异议，以维护申请执行人的合法权益。 为证明其主张，案外人王延勋向本院提交以下证据：1.向湖城认购协议1份，证明2018年4月19日案外人购买案涉房产，并缴纳1万元定金。2.收款收据1张、银行对账单、POS单小票1份，证明案外人于2018年5月10日缴纳剩余房款，转账缴纳45万元，剩余房款由现金支付，已交齐全部购房款。3.交房确认单1份、收款收据5张，证明案外人已实际占有使用案涉房产。 申请执行人常苗苗质证称，1.对证据1的真实性不予认可，案外人未提交正式房屋买卖合同，且已经有其他案外人提交房屋买卖合同。2.对证据2的真实性予以认可，但转账记录是转出现金，无法证明是由潍坊盛业置业有限公司收款。3.对证据3的真实性不予认可，物业公司是被执行人的关联企业，且单凭这些单据无法证明占有案涉房产。 本院查明，青岛市融资担保信息园区有限公司与青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、潍坊盛业置业有限公司、尹正良、王俐俐保证合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2017）鲁02民初1046号民事判决，判决如下：一、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内偿还原告青岛市融资担保信息园区有限公司本金6212039元及相应利息（本金62万自2014年7月18日起，本金5592039元自2014年10月17日起，利率均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍，且以不超过年利率24%为限计算至实际清偿之日止）；二、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内向原告青岛市融资担保信息园区有限公司支付担保费12万元及违约金（以12万元为基数，自2013年12月24日起利率按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；三、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内向原告青岛市融资担保信息园区有限公司支付律师代理费45万元；四、被告青岛玉峰置业有限公司对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛玉峰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；五、被告尹正良、王俐俐对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告尹正良、王俐俐承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；六、被告潍坊盛业置业有限公司对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告潍坊盛业置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；七、驳回原告青岛市融资担保信息园区有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67130元，保全费5000元，合计72130元，由原告青岛市融资担保信息园区有限公司负担3918元，被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、尹正良、王俐俐、潍坊盛业置业有限公司共同负担68212元。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛市融资担保信息园区有限公司向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁02执183号。 经常苗苗申请，本院于2020年5月15日作出（2020）鲁02执异83号执行裁定书，将本案的申请执行人由青岛市融资担保信息园区有限公司变更为常苗苗。 本院于2020年11月26日作出（2019）鲁02执183号之十一执行裁定书，裁定冻结被执行人青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、潍坊盛业置业有限公司、尹正良、王俐俐银行存款800万元或查封、扣押其同等价值的财产。并于2021年1月14日作出（2019）鲁02执183号之十一协助执行通知书，通知昌乐县不动产登记中心查封被执行人潍坊盛业置业有限公司名下包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2021年1月14日起至2024年1月13日。 另查明，2018年4月19日，案外人王延勋与被执行人潍坊盛业置业有限公司签订《向湖城认购协议》，购买案涉房产，总房款为470095元，案外人向潍坊盛业置业有限公司支付全部购房款且案涉房产已交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人王延勋已与被执行人潍坊盛业置业有限公司签订书面协议购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人潍坊盛业置业有限公司名下位于昌乐县产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年四月三十日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员  张 澳