重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初4518号 原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道19号2幢，统一社会信用代码915000002028124538。 法定代表人：唐峻，董事长。 委托诉讼代理人：陈才，重庆中向律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卓林，重庆中向律师事务所律师。 被告:重庆商社化工有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号，统一社会信用代码91500000759251948R。 法定代表人：庞庆军，职务不详。 原告重庆高科集团有限公司（以下简称“高科公司”）与被告重庆商社化工有限公司（以下简称“商社化工公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人刘卓林到庭参加诉讼。被告商社化工公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告高科公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即搬离所承租的房屋，逾期未搬离的，按日1126.74元为标准向原告支付自2020年11月2日起至实际搬离之日的占用房屋期间的使用费；2.请求判令被告立即向原告支付自2020年3月23日起至2020年10月26日止的房屋租金共计187140.48元。并以187140.48元为基数，以日万分之五为标准支付2020年3月4日至2020年4月2日逾期付款的违约金；以日万分之六为标准支付自2020年4月3日起的逾期付款的违约金；以28963.08元为基数，以日万分之五为标准支付自2020年9月4日至2020年10月3日的逾期付款违约金，以日万分之六为标准支付自2020年10月4日起逾期付款的违约金，利随本清，截至2020年12月16日，上述违约金暂计28373.01元；3.请求判令本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿将违约金的计算方式调整为按照应付款之日贷款市场报价利率的1.3倍计算。事实和理由：2019年3月16日，被告与原告签订《房屋租赁合同》[合同编号：XX-XX-XX-XXXXXX]，合同约定：“第一条租赁房屋的位置、面积：（一）甲方将其所有或管理的坐落于重庆北部新区XXX道XX号XXXXXX大厦X区X楼XXXX的房屋租赁给乙方使用；（二）租赁房屋建筑面积为496.57平方米。第三条租赁期限：（一）租赁期为24个月，从2019年3月23日至2021年3月22日；（二）在占用期间乙方需按日支付相当于本合同项下租赁期限届满或终止时日租金的130%使用费给甲方（日租金的计算方式为：年度租金/365，且双方认可由于四舍五入产生的误差）。第四条：（一）租金标准：2019年3月23日至2020年3月23日，一期租金标准158177.40元，租金金额316354.80元；（二）租金按半年（一期）缴纳。在甲方交付房屋给乙方前，乙方应先支付第一个租赁年度第一期的租金给甲方，在前一租金到期前20天，一次性支付下一期的租金。第十一条违约责任：（一）1.逾期在30日以内的，乙方除应支付预期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；2.逾期超过30日（包括30日）的，每逾期一日，乙方须继续向甲方支付应付款万分之六的违约金。同时，甲方有权单方解除合同、收回房屋、没收履约保证金；（十）乙方违反本合同的约定，还应当承担甲方实现债权的费用，包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费、担保费、保全费。”合同签订后，原被告双方一直按照合同约定履行，自2020年3月3日起，被告开始拖欠该期房屋租金158177.40元，该期租金到期后，被告也未支付下一期租金。2020年10月23日，原告根据合同约定向被告邮寄了《关于解除租赁合同的函告》，解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告在七日内补交租金并腾退房屋。被告收到函后仍一直未履行，严重侵犯了原告的合法权益。为保障原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 本案在审理中，被告商社化工公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状。被告商社化工公司辩称，对于原告举示的《房屋租赁合同》、《缴费通知单》、《租金催收函》、《解除合同通知书》复印件的真实性予以认可，原告据此主张的欠付租赁期限内的租金经被告核实，数额一致。但在房屋占用费、逾期违约金的计算及律师费、保全费的支出上，被告存有异议。一、原告主张的以合同约定租金的130%为标准收取房屋占用费并无法律依据，且据此主张的合同依据已经解除而不能适用，应参照合同约定的租金标准予以计算。双方签订的《房屋租赁合同》因原告向被告送达解除合同通知而解除，原告不能依据已解除的合同条款载明标准来主张房屋占用费。原被告签订的《房屋租赁合同》中第三条约定了房屋占用费标准，但在2020年10月23日原告向被告发出解除合同告知书，该通知已于2020年10月26日送达并发生解除合同效果。因此，双方在租赁合同中约定的逾期腾退房屋的使用费标准是在合同有效的前提下，在本案租赁合同解除后，原告再依据原合同约定向被告主张日租金标准130%计算占用期间的房屋使用费，已无适当请求权基础。结合《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋占用费的计算参照租赁合同约定的租金标准更合理。二、原告主张的逾期付款违约金的利率过高，被告申请以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行认定。三、原告主张被告承担律师费、保全费，该主张并无相关事实依据。原告未举示律师事务所出具的相应金额发票及律师费支付凭证，无法证明原告主张的律师费金额，亦未举示原告支出本案保全费的相关凭据。 本案在审理中，被告商社化工公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高科公司系位于北部新区XXX道XX号房屋的所有权人，该房屋使用权面积为25893.80平方米，房屋用途为工业。 2019年3月16日，以原告高科公司为出租人（甲方）、被告商社化工公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：第一条租赁房屋的位置、面积（一）甲方将其所有或管理的坐落于重庆北部新区XXX道XX号XXXXX大厦X区X楼XXXX的房屋租赁给乙方使用；（二）租赁房屋建筑面积为496.57平方米。第三条租赁期限（一）租赁期为24个月，从2019年3月23日至2021年3月22日；（二）若乙方在租赁期限届满或合同解除、终止后，乙方未与甲方办理退房手续以及未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同租金延期或合同续订，在占用期间乙方需按日支付相当于本合同项下租赁期限届满或终止时日租金的130%使用费给甲方（日租金的计算方式为：年度租金/365，且双方认可由于四舍五入产生的误差）。第四条租赁房屋的租金及支付（一）租金标准：2019年3月23日至2020年3月23日，租金单价标准53.09元，一期租金标准158177.40元，租金金额316354.80元；2020年3月23日至2021年3月22日，租金单价标准53.09元，一期租金标准158177.40元，租金金额316354.80元。（二）租金按半年（一期）缴纳。在甲方交付房屋给乙方前，乙方应先支付第一个租赁年度第一期的租金给甲方，在前一租金到期前20天，一次性支付下一期的租金。第七条房屋交付时间（一）交付时间：甲方于2019年3月23日将房屋交付乙方，不论乙方是否办理交接手续，上述约定交付日视为该房屋实际交付日。第十一条违约责任（一）乙方未按合同约定交纳租金、水电费或其他应由甲方或物业公司代收代缴的费用，视为乙方违约。1.逾期在30日以内的，乙方除应支付预期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；2.逾期超过30日（包括30日）的，每逾期一日，乙方须继续向甲方支付应付款万分之六的违约金。同时，甲方有权单方解除合同、收回房屋、没收履约保证金；（十）乙方违反本合同的约定，还应当承担甲方实现债权的费用，包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费、担保费、保全费。第十二条房屋的交还（一）乙方应于租赁期届满、合同解除或终止之日向甲方交还该房屋。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同上加盖合同专用章，被告商社化工公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，原告于2019年3月23日将案涉租赁房屋交付被告使用，庭审中原告陈述原告交付房屋后，被告一直使用至今。被告按照合同约定向原告给付2020年3月22日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2020年3月23日至2020年10月26日期间的租金至今未给付。 2020年5月18日，原告向被告发出《重庆高科集团有限公司关于催收租金的函》，其主要内容为要求被告在2020年5月25日前支付拖欠的2020年3月23日至2020年9月22日期间的租金158177.41元。 2020年8月17日，原告向被告发出《缴费通知单》，要求被告在2020年8月25日前缴清2020年3月23日至2020年9月22日期间的租金158177.41元。2020年9月8日，原告又向被告发出《缴费通知单》，要求被告在2020年9月15日前缴清2020年9月23日至2021年3月21日期间的租金158177.41元。 2020年10月23日，原告向被告在《房屋租赁合同》中留存的联系地址重庆市北部新区XXX道XX号XXXXX大厦X区X楼邮寄《重庆高科集团有限公司关于解除租赁合同的函告》1份。庭审中，原告陈述被告公司员工2020年10月26日签收，被告在答辩状中亦认可于2020年10月26日收到该函。《重庆高科集团有限公司关于解除租赁合同的函告》主要内容为：原、被告于2019年3月16日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市北部新区XXX道XX号XXXXX大厦X区X楼XXX房屋，租赁面积496.57平方米，其中合同第十一条违约责任约定被告未按合同约定交纳租金，视为被告违约。截至2020年10月23日，被告累计拖欠租金184540.30元，已严重违反合同约定义务，原告曾多次与被告沟通，但被告仍未按约履行，现原告正式函告被告将于2020年10月23日解除与被告签订的房屋租赁合同，并在收到本函告日起7日内补交拖欠的房屋租金并腾退房屋。原告邮寄的《重庆高科集团有限公司关于解除租赁合同的函告》快递单上显示：“收件人：张兰娟，重庆市北部新区XXX道XX号XXXXX大厦X区X楼”。 2020年11月2日，原告因本案支付律师费10000元。 2021年1月22日，原告要求被告支付房屋占用使用费、拖欠租金187140.48元及违约金诉至本院。 上述事实，有当事人举示的房屋租赁合同、重庆高科集团有限公司关于催收租金的函、缴费通知单、重庆高科集团有限公司关于解除租赁合同的函告、委托代理合同、转账记录、发票、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。被告租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。被告未按合同约定时间给付租金，已经构成违约。原告在庭审中举示了《解除租赁合同通知书》，且原告在庭审中陈述被告公司员工于2020年10月26日签收该通知书，被告在答辩状中亦认可于2020年10月26日收到该通知书，故双方合同的解除时间为2020年10月26日。被告在答辩状中认可欠付原告2020年3月23日至2020年10月26日期间的租金。因此，被告应当给付2020年3月23日至2020年10月26日期间的租金。根据双方合同中关于租金标准“2020年3月23日至2021年3月22日，租金单价标准53.09元，一期租金标准158177.40元，租金金额316354.80元”的约定，被告应当给付原告2020年3月23日至2020年10月26日期间的租金为188007.23元（53.09元/平方米/月×496.57平方米×7个月＋53.09元/平方米/月×496.57平方米×12个月÷365天×4天）。原告在其诉讼请求中明确被告应支付2020年3月23日至2020年10月26日期间的租金187140.48元，系其行使处分权，本院予以准许。且被告在答辩状中亦认可2020年3月23日至2020年10月26日期间拖欠的租金金额。因此，被告商社化工公司应给付的租金为187140.48元。 关于原告要求被告支付违约金诉讼请求的问题。本院认为，被告确存在未按照《房屋租赁合同》的约定向原告按约支付租金的行为，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告给付违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定了每日万分之六的违约金，本院认为双方约定的违约金过高，且被告抗辩违约金过高，原告亦自行将违约金的计算标准调整为按贷款市场报价利率的1.3倍计算。故本院对违约金的计算标准依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。根据《房屋租赁合同》约定，被告应在前一租金到期前20天，一次性支付下一期的租金，故被告支付违约金的计算方式为：以租金158177.40元为基数，从2020年3月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止；以租金28963.08元为基数，从2020年9月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止。 原被告之间的《房屋租赁合同》已于2020年10月26日解除，根据双方在《房屋租赁合同》中“被告应于租赁期届满、合同解除或终止之日向原告交还该房屋”的约定，被告应向原告交还案涉租赁房屋。因此，对于原告要求被告搬离承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付房屋占用使用费诉讼请求的问题。本院认为，房屋占有使用费可根据出租人的请求，参照租赁合同的相关约定，或当时当地同地段房屋租金标准酌情确定。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定“被告在租赁期限届满或合同解除、终止后，被告未与原告办理退房手续以及未经原告的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同租金延期或合同续订，在占用期间被告需按日支付相当于本合同项下租赁期限届满或终止时日租金的130%使用费给原告”，本院认为该条款系双方对房屋占有使用费标准的约定，现原告选择按照合同的约定，主张房屋占有使用费，本院予以支持。被告辩称参照租赁合同约定的租金标准更为合理，被告认为请求权无基础的抗辩理由不成立，本院不予支持。双方合同于2020年10月26日已解除，被告至今仍在占有使用案涉房屋。故，对于原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告应当自合同解除的次日，即2020年10月27日开始，向原告给付房屋占用使用费，现原告要求自2020年11月2日开始计算房屋占用使用费，系行使处分权，本院予以支持。故结合原告的诉讼请求，被告应当向原告给付房屋占用使用费的计算标准为：以1126.74元/日（53.09元/平方米/月×496.57平方米×12个月÷365天×130%）为标准，从2020年11月2日计算至实际腾退并返还房屋之日止。 被告拒交房屋租金的行为导致原告提出诉讼，按合同的约定应当承担律师费10000元。对于原告提出的保全费的诉讼请求，原告并未举示证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于重庆北部新区XXX道XX号XXXXX大厦X区X楼XX的房屋。 二、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告重庆高科集团有限公司支付2020年3月23日至2020年10月26日期间的租金187140.48元。 三、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告重庆高科集团有限公司支付违约金（违约金的计算方式为：以租金158177.40元为基数，从2020年3月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止；以租金28963.08元为基数，从2020年9月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止）。 四、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告重庆高科集团有限公司支付房屋占用使用费（房屋占用使用费的计算标准为：以1126.74元/日为标准，从2020年11月2日计算至实际腾退并返还房屋之日止）。 五、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告重庆高科集团有限公司支付律师费10000元。 六、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2266.35元（已减半收取），由被告重庆商社化工有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邹富奎 二〇二一年四月十九日 书记员  粟 兮