海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终664号   上诉人（原审原告）：陈雪莲，女，1979年5月14日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。   被上诉人（原审被告）：郭海丹，男，1971年1月23日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。   委托诉讼代理人：黄恒森，昌江黎族自治县石碌镇法律事务所法律工作者。   上诉人陈雪莲因与被上诉人郭海丹房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈雪莲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郭海丹赔偿陈雪莲转租费40000元及装修费20000元；2.一审、二审受理费由郭海丹承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，陈雪莲二审提交的证据证明郭海丹系恶意解除合同，私自向海南海钢旅游地产开发有限公司申请退租，系郭海丹违约，应当赔偿陈雪莲转租费和装修费损失。综上，请求二审法院支持陈雪莲的上诉请求。   郭海丹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈雪莲未按照合同约定支付租金，且逾期30日以上，已构成违约，依照协议约定郭海丹依法解除合同符合法律规定，陈雪莲要求退回转让费40000元和装修费20000元，没有事实和法律依据，恳请求二审法院驳回上诉，维持原判。   陈雪莲向一审法院起诉请求：1.判令郭海丹向陈雪莲退还租赁款40000元以及装修费20000元，共60000元；2.案件诉讼费用由郭海丹承担。   一审法院认定事实：郭海丹承租海南海钢旅游地产开发有限公司位于昌江黎族自治县四中出租房东起第20、21间。2016年1月1日，郭海丹与陈雪莲签订《房屋出租合同协议》，约定：郭海丹将其承租的案涉房屋转租给陈雪莲，出租期限为无期限（条件是郭海丹继续和海南海钢集团有限公司签约的情况下）。房屋租金为第一年12753元，自第二年度起，按上年度租金递增6%，即第二年租金合计为13510元，第三年租金为14312元。租金应交到海南海钢旅游地产开发有限公司处，另外陈雪莲再付肆万元整转租费给郭海丹。签订协议后，陈雪莲将现金5000元交付给郭海丹，以微信转账方式于2017年12月4日分别向郭海丹交付5000元、10000元。陈雪莲与郭海丹依约履行合同至2020年1月，陈雪莲未按约定向海南海钢旅游地产开发有限公司支付房屋租金。郭海丹于2020年7月1日向海南海钢旅游地产开发有限公司提出退租申请，于2020年8月6日向海南海钢旅游地产开发有限公司支付退租违约金，将房屋退回海南海钢旅游地产开发有限公司，解除其与海南海钢旅游地产开发有限公司的房屋租赁合同。   一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案一审的争议焦点是郭海丹是否应当向陈雪莲退回租金40000元及装修费20000元。《中华人民共和国民法总则》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈雪莲与郭海丹签订的《房屋出租合同协议》第五条第一款约定：“房租租金第一年12753元，自第二年度起，按上年度租金递增6%……租金应交到海南海钢旅游地产开发有限公司处，另外乙方再付肆万元整转租费给甲方”、第八条第二款约定：“乙方如不按时向甲方支付租金。逾期30天以上，甲方有权解除本合同”，该协议在履行中，陈雪莲于2020年1月后未按上述约定将租金交到海南海钢旅游地产开发有限公司处，已构成违约，按该协议的约定，郭海丹（甲方）有权解除合同。陈雪莲认为其在2020年1月之后不交租金的原因是海南海钢旅游地产开发有限公司同意其免交，主张郭海丹解除合同违法，要求郭海丹退回40000元转租费及装修费20000元，但其未能提供证据证实其事实主张，应当承担举证不能的法律后果。陈雪莲的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈雪莲的诉讼请求。案件受理费650元，由陈雪莲负担。   二审期间，陈雪莲提供如下证据：证据一：海南海钢集团有限公司关于支持疫情防控租金减免的通告，拟证明海南海钢集团有限公司免除陈雪莲2月份、3月份、4月份的租金；证据二：4月24日的通话记录，拟证明陈雪莲联系郭海丹要缴纳5月份的房租，但是郭海丹没有接电话，造成陈雪莲无法缴纳租金；证据三：2020年7月1日退租申请书，拟证明郭海丹申请退租时系提前退租；证据四：电话录音文字版、U盘，拟证明郭海丹承认收到陈雪莲支付的40000元。郭海丹对上述证据的真实性均无异议，但是对关联性有异议。本院认为，对陈雪莲提交证据的真实性均予以确认，但是陈雪莲系未支付5月份至7月份租金造成违约；通话记录并不足以认定40000元转让费的事实，退租申请书亦不足以认定陈雪莲未造成违约，故上述证据证明内容，本院不予认定。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：陈雪莲主张退回租金40000元及装修费20000元是否有事实及法律依据。   陈雪莲与郭海丹签订的《房屋出租合同协议》第五条第一款约定：“房租租金第一年12753元，自第二年度起，按上年度租金递增6%……租金应交到海南海钢旅游地产开发有限公司处，另外乙方再付肆万元整转租费给甲方”、第八条第二款约定：“乙方如不按时向甲方支付租金。逾期30天以上，甲方有权解除本合同”。在案证据收款凭证证实郭海丹向海南海钢旅游地产开发有限公司支付2020年5月1日至2020年7月1日租金，同时郭海丹亦支付了退租违约金及保证金。也就是说，陈雪莲未支付2020年5月1日至2020年7月1日租金，按照协议约定，陈雪莲已构成违约，郭海丹有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案因陈雪莲违约导致合同解除，故其要求郭海丹承担装修费20000元，于法无据，本院不予支持。陈雪莲上诉主张退回40000元转让费，但未能提供证据证明其主张，应承担举证不利的法律后果。故陈雪莲上诉主张郭海丹退回40000元转让费，无事实依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。陈雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1300元，由陈雪莲负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年四月二日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。