山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0502民初1091号 原告：东营未羊运营管理有限公司，住所地：东营区府前大街123号城发花园39号楼321室。统一社会信用代码91370502MA3NXHKL9H。 法定代表人：李述超，经理。 委托诉讼代理人：韩迎迎，山东正义之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏飞，男，1988年2月12日出生，汉族，东营未羊运营管理有限公司职工，住。 被告：胡鑫鑫，女，1992年8月27日出生，汉族，住东营区。 委托诉讼代理人：胡永光，系胡鑫鑫父亲，男，1957年11月25日出生，汉族，住东营市东营区。 原告东营未羊运营管理有限公司（以下简称未羊管理公司）与被告胡鑫鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告未羊管理公司的委托诉讼代理人韩迎迎、吴鹏飞，被告胡鑫鑫的委托诉讼代理人胡永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告未羊管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2020年10月22日签订的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋占用费2964.96元（暂计算至2020年12月31日）及自2021年1月1日起至实际腾退房屋之日的占用费（按每月每平方18元计算）；3、判令被告将承租的东营市东营区登州路6号惠安小区3幢1单元1002室房屋腾退并交予原告收回；4、判令被告支付律师代理费2500元；5、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月22日，原、被告签订《东营市市直公共租赁住房租赁合同》，被告承租东营市东营区登州路6号惠安小区3幢1单元1002室房屋，期限自2020年11月1日至2021年10月31日，年租金2472元，合同第十条就合同的解除和终止约定如下：承租人擅自将租赁房屋分租、转租、转借的，原告有权解除合同。合同十二条就违约责任约定：因承租人原因导致合同解除或者合同到期后未续签租赁合同，承租人拒绝交回房屋的，出租人按照每月每平方18元收取逾期腾房占用使用费。因清退产生的相关费用由被承租人承担，包括但不限于搬运费、保管费、公告费、律师费等。合同签订后，被告将承租的房屋转借给他人，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告腾退房屋。 被告胡鑫鑫辩称，一、乙方（指胡鑫鑫）现居住的慧安小区3-1-1002房屋是在2015年11月11日由东营市人民政府委托的东营市住房和城乡建设局按东营市公共租赁住房管理办法（试行）（东营市人民政府办公室于二Ｏ二一年二月二十八日发布）第十七条公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入家庭户的要求规定分得和住进的国有资产房屋，并签有2015年11月11日至2021年11月11日连续6年的《东营市市直公共和租赁住房租赁合同》（后三年的合同已被丙方（指未羊管理公司）在还差一年零1个月才能期满的2020年10月22日以重签新合同为由强行扣留了）。所以丙方以新合同中的第十条和第十二条部分条款作为诉讼理由是违反东营市人民政府东政办法［2011］4号第三十条的，规定公共租赁住房合同期限原则上为3年，以及第三十六条，有出租、出借公共租赁住房的公共租赁住房产权单位可解除租赁合同，住房城乡建设部门将其行为记入信用档案，承租人3年内不得申请公共租赁住房的规定政策。同时乙方认为甲（指东营市住宅发展中心）、乙、丙在2020年10月22日签订的东营市市直公共租赁住房租赁合同中引用合同法和建设部第11号令也是与东营市人民政府东政办法［2011］4号的政府政策规定相违被是错误的。理由是：1、甲、乙、丙方在2020年10月22日签订的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》中，乙方居住使用的慧安小区3-1-1002房屋标的物是东营市人民政府国有资产房屋，该合同应是和土地使用权一起出租出让的租赁合同，是和农村土地承包经营权租赁合同及企业租赁经营合同是一样性质的合同，尽管都使用“租赁”字样，虽包含租赁的一些特征，但不同于合同法规定的合同关系，也不适用合同法的规定，更不受合同法的调整。2、甲、乙、丙在2020年11月22日签订《东营市市直公共租赁住房租赁合同》是按东政办发（2011）4号的东营市人民政府所有的房屋产权租赁合同，而建设部的第11号令是于2012年7月15日发布的，其令比东政办发（2011）4号令晚了一年半的时间，再说东政办发（2011）4号令更不是依据建设部第11号令制定的，所以该合同也不能用建设部第11号令调整。3、乙方胡鑫鑫居住的慧安小区3-1-1002房屋是东营市人民政府的资产房屋，是按照对低收入家庭的基本保障政策规定分得的使用权房屋，它不因法定事由不得被剥夺。乙方住房保障资格并非丙方及甲方授予，丙方既不是公共租赁住房的所有人，也不是该房屋所有人依法受托管理者，故无权取消乙方的住房资格。4、丙方和甲方按甲乙丙方在2020年10月22日签订《东营市市直公共租赁住房租赁合同》的第十二条违约责任每月每平方18元及其它诉讼费用让被告胡鑫鑫承担的请求是没有法律依据的，并严重违反了东营市人民政府东政办发【2011】4号的第六章第三十六条，有出租、出借公共租赁住房的公共租赁住房产权单位可解除租赁合同，住房城乡建设部门将其行为计入信用档案，承租人3年内不得申请公共租赁住房的政策规定。二、原告自2020年10月26日就强行把被告和家人的刷脸及用130××××8629手机开门程序停用，致使被告与家人丧失了依法取得和享用的惠安小区3幢1单元1002房屋的居住使用权，至今无法进住。此果是由甲和丙故意共同侵犯了被告和家人的住宅等权利，应承担违约责任。最后请求贵院认真参照被告的陈述，依据东营市政府办公室关于印发东营市公共租赁住房管理办法（试行）的东政办发【2011】4号通知精神，对原告的诉讼请求不予支持并将原告对被告的民事起诉予以驳回，再判令原告因故侵犯被告的住宅使用权支付被告交通及误工费600元和对停用3-1-1002房屋（2020年10月26日至该案判决执行终结时间）的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。未羊管理公司、胡鑫鑫提交的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》，本院予以确认。未羊管理公司提交的承诺书、通话录音、公租房巡查视频及巡查记录表、公租房智慧管理平台出行管理截图、委托代理合同及发票、政府采购合同、市直公租房清退审批表、文件，本院予以确认。胡鑫鑫提交的文件、公租房租赁手续办理须知、提报公租房复核材料通知、银行付款签购单，本院予以确认。 根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定以下事实： 2015年11月11日，东营市住房和城乡建设局（出租方、甲方）、胡鑫鑫（承租方、乙方）签订《东营市市直公共租赁住房租赁合同》，约定：房屋位于，建筑面积82.36平方米，乙方承租该房屋仅作为家庭居住使用，租赁期限三年，年租金总额为3336元。租赁期满后或因乙方责任导致退房的，依附于房屋的装修归甲方使用，乙方不得拆除不得向甲方索取费用。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋：1、承租期内住房、收入等发生变化，不再符合保障条件的；2、擅自将承租住房转租、出借（实际居住人为申请家庭成员以外的人员）或互换承租房屋的……，乙方违反上述规定，在甲方规定期限内拒不整改的，甲方有权取消其保障资格。租赁期满，乙方未续签合同或经审核不再具备承租资格而又无正当理由拒不腾退房屋的，由甲方责令其退房，并按其实际居住期限以正常居住期间房租的2至5倍收取占用费。2018年12月26日，东营市住房和城乡建设局（出租方）、胡鑫鑫（承租方）续签《东营市市直公共租赁住房租赁合同》，租期自2018年11月11日至2021年11月10日。 2019年7月31日，东营市住房和城乡建设管理局和未羊管理公司签订市直公共租赁住房运营管理项目《政府采购合同》，约定服务范围为惠安小区及惠园小区内全部公共租赁住房，服务期限一年。服务内容为配合甲方组织选房工作、配合甲方组织开展租赁合同签订、续签、变更等工作、办理入住退房手续、对公租房日常使用情况进行巡查、综合管理服务事项等。甲方授权乙方享有甲方与住户签订的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》中的日常巡查、催缴租金及房屋清退等权利。合同还约定了其他事项。2020年7月29日，双方续签《政府采购合同》。 2020年10月22日，东营市住宅发展中心（东营市住房和城乡建设管理局下属单位）（出租方、甲方）、胡鑫鑫（承租方、乙方）、未羊管理公司（运营管理方、丙方）就涉案房屋签订《东营市市直公共租赁住房租赁合同》（同时收回2018年12月26日的合同），约定乙方承租该房屋仅作为本人及共同申请人家庭居住使用，租赁期限为2020年11月1日至2021年10月31日，年租金2472元。租赁期满后或因乙方责任导致退房的，固定或依附于房屋的装饰装修及确保房屋原有使用功能的设施设备归甲方使用，乙方不得拆除不得向甲方索取费用。丙方不定期对乙方进行入户巡查，不定期采集住户信息，对乙方违规使用公租房的行为，丙方有权要求乙方限期腾退房屋，乙方拒不腾退的，丙方有权向法院提起诉讼。乙方有下列情形之一的，甲方或丙方有权解除合同，由丙方收回房屋：1、家庭成员住房、收入等发生变化，不再符合公共租赁住房保障条件的；2、擅自将承租房屋分租、转租、转借（经巡查发现3次实际居住人为申请家庭成员以外的人员，视为转租转借）或擅自调换所承租的公共租赁住房的……。因乙方原因导致合同解除或合同到期后未续签租赁合同，乙方拒绝交回房屋的，甲方或丙方按照每月每平方18元收取乙方逾期腾房占有使用费。丙方负责相关的清退工作，并由丙方代为催缴租金、占有租金、违约金等，因清退产生的相关费用由胡鑫鑫承担，包括但不限于搬运费、诉讼费、律师费、执行费等。合同签订当日，胡鑫鑫支付了2472元的房屋租赁费。同日，胡鑫鑫出具承诺书，载明预留电话135××××4780作为市直公租房智能门禁系统访客呼叫开门使用，同时将胡永光作为共同居住人员信息录入人脸识别智能门禁系统。 2019年8月16日、2020年12月20日、2021年3月19日，未羊管理公司工作人员进行公共租赁住房巡查，发现惠安小区第3幢1单元1002号房屋居住人为郭振河、杨学花，胡鑫鑫及其家人长期不在房屋居住。根据东营市公租房智慧管理平台显示的单元门出入记录，2020年1月至2021年3月17日，惠安小区第3幢1单元1002号房屋住户，除零星几次以人脸识别方式开门，其余均为语音对讲方式开门，即拨打胡鑫鑫预留的电话，电话接通后在电话上按#号开门。2020年11月份，未羊管理公司关闭了涉案房屋的手机语音进门功能。2020年12月22日，就涉案房屋东营市住宅发展中心作出了《市直公租房清退审批表》，要求解除合同，限期7天腾退房屋。 东营市住房和城乡建设管理局的职责包括负责城镇中等偏下收入和低收入家庭住房保障工作。东营市住宅发展中心系东营市住房和城乡建设管理局下属单位，其职权包括东营中心城区公共租赁住房等保障性住房发展规划及年度建设计划编制的基础性工作并组织实施。 2021年1月16日，未羊管理公司因本案纠纷与山东正义之光律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费2500元。 本院认为，东营市住宅发展中心、未羊管理公司与胡鑫鑫签订的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。胡鑫鑫抗辩受胁迫欺诈在合同上签字，没有证据予以证明，本院不予支持。上述合同明确约定若胡鑫鑫擅自将承租房屋分租、转租、转借的，东营市住宅发展中心或未羊管理公司有权解除合同，由未羊管理公司收回房屋。未羊管理公司提交的证据，可以证明涉案房屋实际居住人并非胡鑫鑫及其家人，胡鑫鑫及其家人长期未在涉案房屋居住。未羊管理公司根据东营市住房和城乡建设管理局的委托授权和涉案租赁合同的约定，有权解除涉案公租房租赁合同，收回房屋。胡鑫鑫关于郭振河、杨学花系其干爹干妈为其看房子有权居住涉案房屋的抗辩主张，没有法律依据，本院不予采纳。公共租赁住房是面向城市中等偏下收入住房困难家庭及其他困难群体出租，用以解决其基本居住需求的保障性住房。胡鑫鑫根据公租房管理规定和申请审批手续获得了涉案房屋的承租权，其享受承租权利的同时应受公租房管理规定和双方合同约定的制约，不论是公共租赁住房管理办法还是涉案公租房租赁合同，均明确载明公租房是用于申请人家庭居住使用，禁止转租转借。胡鑫鑫擅自将涉案公租房转租转借，不再符合承租公共租赁住房的条件。未羊管理公司系根据东营市住房和城乡建设管理局的委托授权和涉案租赁合同的约定行使权力，胡鑫鑫关于未羊管理公司无权解除租赁合同的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。公共租赁住房虽系公有财产，但东营市住宅发展中心、未羊管理公司与胡鑫鑫系以平等的民事主体身份签订涉案租赁合同，胡鑫鑫关于本案不适用《中华人民共和国合同法》规定的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。未羊管理公司诉情解除与胡鑫鑫于2020年10月22日签订的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》，胡鑫鑫将承租的东营市东营区登州路6号惠安小区3幢1单元1002室房屋腾退并交予原告收回，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。 根据涉案租赁合同约定，因胡鑫鑫原因导致合同解除，胡鑫鑫拒绝交回房屋的，未羊管理公司按照每月每平方18元收取逾期腾房占有使用费。未羊管理公司主张曾向胡鑫鑫发出书面腾退房屋通知，但未提交证据予以证明。未羊管理公司主张的逾期腾退房屋占有使用费，本院予以支持自起诉日2021年2月23日至实际腾退房屋之日按每月每平方18元计算的部分（每月1482.48元）。但胡鑫鑫已经支付了2020年11月1日至2021年10月31日的租金2472元，至2021年2月23日止的剩余房屋租金1700元，未羊管理公司应予以返还。涉案合同明确约定，因清退产生的律师费由胡鑫鑫承担，未羊管理公司诉请的律师代理费2500元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。上述条款系违约方应承担的违约责任，符合法律规定和公平原则，胡鑫鑫关于合同上述条款违反法律规定无效的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告东营未羊运营管理有限公司与被告胡鑫鑫、东营市住宅发展中心于2020年10月22日签订的《东营市市直公共租赁住房租赁合同》，被告胡鑫鑫于本判决生效之日起十日内将承租的东营市东营区登州路6号惠安小区3幢1单元1002室房屋腾退交予原告收回； 二、被告胡鑫鑫于本判决生效之日起十日内支付原告东营未羊运营管理有限公司自2021年2月23日起至实际腾退房屋之日止按每月1482.48元计算的房屋占有使用费（扣除应退还的租金1700元），并支付律师代理费2500元； 三、驳回原告东营未羊运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡鑫鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  李素红 二〇二一年四月二十一日 书记员  王廷廷