山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1014号 原告：山东利多商业管理有限公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码91370112MA3CGJD720。 法定代表人：刘光耀，执行董事。 委托诉讼代理人：王宏，山东平正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣雨，山东平正大律师事务所实习人员。 被告：王斌，男，1983年6月7日出生，汉族，无业，户籍地济南市历下区。住济南市天桥区。 原告山东利多商业管理有限公司（以下简称利多公司）与被告王斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案。在诉前调解阶段，根据利多公司的申请，本院依法作出（2020）鲁0112财保1026号民事裁定书，裁定冻结王斌名下的银行存款20万元。后本院依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告利多公司的委托诉讼代理人王宏、张欣雨，被告王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 利多公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求判令被告王斌向原告支付2020年7月1日至2020年9月9日商铺租赁费33407.69元、物业管理费3120.53元，2020年8月至2020年9月电费1701.75元，合同正常履行下减免的租赁费13449.15元，2020年7月1日至2020年11月30日逾期付款违约金暂计35665.11元（以79255.8元为基数，按拖欠金额的日千分之三自2020年7月1日起计算至所欠费用付清之日止）；并支付原告索赔而产生保全费用400元；2.请求判令被告王斌将其租赁的位于济南市历城区聚隆广场|悦立方之9-105号商铺恢复原状交还原告并支付2020年9月9日至2020年11月30日逾期占用费6778.37元（按最后租赁年度平均日租金的二倍或200元/日两者中较高者自2020年9月9日起计算至实际交还之日止）；3.请求本案诉讼费用由被告王斌承担。事实和理由：2019年2月14日，原告与被告王斌签订《租赁合同》，约定被告王斌租赁原告管理的位于济南市历城区聚隆广场悦立方街区之9-105号商铺用于品牌为花式筆芯的创意文创类杂品商业经营。双方确定该商铺按计租面积47.19平方米作为本合同计算租赁费（含租金、市场推广费、商业管理费）的缴费依据；按该商铺建筑面积54.27平方米作为本合同计算物业管理费、空调租赁费、装修管理费及其他物业相关应缴费用的依据。合同约定的租赁费标准为：该商铺第一租约年，前六个月租赁费标准为7.92元/平米/每天，其中租金标准为4.75元/平方米/天，市场推广费标准为2.38元/平方米/天，商业管理费标准为0.79元/平方米/天，每缴租期租赁费总计为67,245.75元；后六个月租赁费标准为9.5元/平方米/天，其中租金标准为5.7元/平方米/天，市场推广费标准为2.85元/平方米/天，商业管理费标准为0.95元/平方米/天，每缴租期租赁费总计为80,694.9元。第二年租金标准10.26元/平方米/天，其中租金标准为6.16元/平方米/天，市场推广费标准为3.08元/平方米/天，商业管理费标准为1.03元/平方米/天，每缴租期租赁费总计为87,150.49元。物业管理费标准为：该商铺物业管理费为人民币25元/平方米/月，每月物业管理费总计为人民币1356.71元，每缴租期物业管理费总计为8140.28元。原告被告双方确认租赁费的结算周期为2自然季，物业管理费的结算周期为2自然季。被告王斌应当在每个缴租期前30日内向原告一次性足额支付下个缴租期相关费用。被告王斌保证按合同约定如期足额支付各项费用及本合同约定的应向原告支付的其他费用，否则原告有权向被告王斌收取违约金，违约金具体计算公式为：违约金=拖欠天数X0.3%×拖欠天数。原告给予被告王斌的装修期为30日，自交付之日起计算。若交付日调整的，自调整后的交付日起计算。此期间被告王斌无需支付租金，但需承担装修管理费及被告王斌实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费。被告王斌在装修期内未能装修完毕或在装修期届满后再进行装修的，不再享有任何免租的权利。双方特别明确，被告王斌妥善履行本合同是原告给予被告王斌第8.1条项下减免租金政策的前提。如被告方原因导致本合同提前终止（包括被告王斌违约导致原告解除合同的情形），则被告王斌应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交第8.1条项下减免的全部租金，并支付从终止合同之日起至合同约定终止期内的剩余租金及物业费作为违约赔偿金。除此之外，被告王斌在本合同履行期间未经原告书面同意，未按时开业、停止营业、缩短营业时间或自行转让本合同权利予第三方或与第三方合作经营等损害原告利益行为的，原告有权单方面书面通知被告王斌解除合同，立即收回该商铺，没收租赁保证金.未经原告书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用），每逾期一日，被告王斌应按最后租赁年度平均日租金的二倍或200元/日两者中较高者向原告支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用.合同签订后，原告依约将商铺交付被告王斌经营品牌为花式筆芯，被告王斌支付了第一结算周期的商铺租赁费、物业管理费.被告王斌经营至2020年9月9日擅自关门停业并且未按约定支付商铺租赁费、物业管理费等费用也不将商铺恢复原状归还原告，经多次催告无果。 王斌辩称：当时与原告对接的经理孙晨沟通过，以租赁保证金、装修押金抵扣7月1日至9月9日的商铺租赁费。但后期因为开业的减免金额，最后没有谈拢，然后原告推翻了之前的协商内容。我方交的租赁保证金、装修押金足以抵扣7月1日至9月9日的费用，在我方撤铺后又有新的商家入住，并未给原告造成任何损失。因疫情原因我方经营出现困难，实际只经营了几个月，在协商过程中原告确实承诺过抵扣，合同中没有明确约定减免的金额和日期。原告冻结我方的资金给我方造成了很大的经济损失，由此产生了高息借贷约6000元的利息。我方有一台价格12000元的格力空调，在撤场时原告不让撤走。 经审理本院认定事实如下：2019年2月14日利多公司作为甲方，王斌作为乙方，双方签订租赁合同一份，乙方同意承租甲方管理的位于济南市历城区聚隆广场悦立方之9-105号商铺。其中合同第二条租赁范围双方确定该商铺按计租面积47.19平方米作为本合同计算租赁费（含租金、市场推广费、商业管理费）的缴费依据；按该商铺建筑面积54.27平方米作为本合同计算物业管理费、空调租赁费、装修管理费及其他物业相关应缴费用的依据。第四条租赁年限和装修期4.1本合同项下租赁期为2年，自计租日起开始计算，至次年当月的前一日为第一个租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此计算，直至租赁期届满。4.2本合同所述“计租日”为装修期满后的次日或乙方开业日（以两个日期先到者为准；若乙方开业日早于装修免租期届满的次日，则装修免租期自然终止）。4.3甲方给予乙方的装修期为30日，自交付之日起计算。第六条租赁保证金6.1乙方需在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方租赁保证金人民币29611.73元，甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补……6.2租赁保证金的用途6.2.1在根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、市场推广费、商业管理费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）及相应的税款时，甲方有权选择从租赁保证金中扣减相关款项。6.2.2在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除合同的，则甲方有权不予返还租赁保证金。若因甲方违约导致合同不能继续履行或提前解除的，如乙方无违约行为，在乙方退还租赁保证金原件的前提下，甲方应全额无息退还租赁保证金。……第八条租赁费用、物业管理费及支付形式8.1.1该商铺第一租约年，前六个月租赁费标准为7.92元/平米/天，其中租金标准为4.75元/平方米/天，市场推广费标准为2.38元/平方米/天，商业管理费标准为0.79元/平方米/天，每缴租期租赁费总计为67245.75元；后六个月租赁费标准为9.5元/平米/天，其中租金标准为5.7元/平方米/天，市场推广费标准为2.85元/平方米/天，商业管理费标准为0.95元/平方米/天，每缴租期租赁费总计为80694.9元。8.3条支付方式：8.3.1甲乙双方确认租赁费的结算周期为2自然季，物业管理费的结算标准为2自然季。乙方应当在每个缴租期前30日内向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。8.3.2双方约定，本合同项下第一期相关费用的支付方式为：乙方于支付日前5日内向甲方支付第一期租赁费（租金、市场推广费、商业管理费）总计人民币67245.75元。8.4违约金8.4.1乙方保证按合同约定如期足额支付各项费用及本合同约定的应向甲方支付的其他费用，否则甲方有权向乙方收取违约金，违约金的具体计算公式为：违约金=拖欠金额×0.3%×拖欠天数。8.4.2乙方逾期7天仍不能完全支付租赁费用或其他应缴费用，甲方向乙（包括其工作人员）或按照本合同约定的乙方联系地址和联系方式向乙方发出催款通知书，乙方收到催款通知书之日起满5日内仍不缴清拖欠的费用，甲方有权采取停止供应水电气等措施，由此造成的损失由乙方完全承担。同时甲方有权没收乙方的租赁保证金，并有权解除本合同。甲方解除合同的通知送达（包括视为送达）乙方之日，本合同解除。甲方可将该商铺另行处置。8.4.3本合同解除后，乙方应在合同解除之日起5日内恢复原状、清场完毕并退还甲方商铺，否则乙方商铺内一切物品、设施、设备及装修等财产，视为乙方放弃并归甲方所有，甲方或甲方委托的第三方有权采取措施强行清退，由此所产生的所有费用和损失由乙方自行承担，同时甲方保留追偿乙方所欠款项的权利。合同第二十条违约责任及合同终止部分进行了详细约定。合同还对甲乙双方的权利义务等进行了详细约定。 王斌租赁该商铺用于经营花式筆芯，并于2019年6月22日开业经营。2020年9月9日利多公司给王斌邮寄了公函一份，载明因王斌有违约行为现通知双方签订的租赁合同于2020年9月9日解除，并告知其还应支付拖欠的租金、物业管理费及水电费以及合同租期正常履行前提下给予的减免1个月的租金13449.15元，合计137098.33元，并没收履约保证金29611.73元。2020年9月14日利多公司给王斌邮寄了律师函，对王斌因违约应承担的合同义务及违约责任进行了告知。现该商铺由来伊份品牌自2020年9月16日开始租赁使用。庭审中王斌认可拖欠利多公司2020年7月1日至2020年9月9日的商铺租赁费33407.69元及物业管理费3120.53元，对2020年8月至9月欠缴电费1701.75元亦无异议；但认为2020年9月9日并非其擅自闭店，而是因为利多公司锁门、断电导致其无法经营该商铺，其在收到律师函后按照公司要求于5天内进行撤铺，房屋内已经没有其他物品，只有一台空调；在此之前就与利多公司的孙晨经理通过微信进行多次沟通，想用租赁保证金和装修押金抵扣商铺租赁费，后因开业的减免金额没有谈拢。为此王斌提交微信聊天记录予以证实。利多公司对微信聊天记录的真实性无异议，认可收到王斌交纳的租赁保证金29611.73元、装修押金1万元、质量保证金2000元；但认为根据该聊天记录可以看出双方对租赁保证金和装修押金抵扣商铺租赁费没有达成一致意见，利多公司不同意折抵租赁保证金；装修押金和质量保证金可以退还。 本院认为，利多公司与王斌签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”利多公司在给王斌发出公函和律师函中已经提出双方的合同于2020年9月9日解除，并责令王斌在5日内撤场；王斌认可已经收到该公函和律师函，故原被告之间的租赁合同已经于2020年9月9日解除。庭审中王斌认可拖欠利多公司2020年7月1日至2020年9月9日的商铺租赁费33407.69元、物业管理费3120.53元及2020年8月至9月欠缴电费1701.75元，故对利多公司要求王斌支付拖欠租赁费、物业管理费及电费的诉讼请求本院予以支持。利多公司主张保全保险费用400元，系其为行使诉权而支出的必要的费用，本院予以支持。王斌在收到公函后已经按照利多公司的要求在5日内撤铺，利多公司亦于2020年9月16日将涉案商铺继续出租，王斌并未逾期占用该商铺，故对利多公司要求王斌将涉案商铺恢复原状、交还原告并支付逾期占用费6778.37元的诉讼请求本院不予支持。利多公司要求王斌支付合同正常履行下减免的租赁费13449.15元，根据原被告双方签订的租赁合同，双方对租期内应支付的租赁费均有明确约定，无法看出利多公司为王斌实际减免了13449.15元的租赁费，故对其该项诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2020年上半年我国发生了新冠肺炎疫情是众所周知的事实，给各行各业都造成很大损失。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金也规定了指导意见，涉案房屋虽不是国有房屋，但疫情管控对甲乙双方必然会造成实际影响。根据双方签订的租赁合同约定：在乙方未按合同约定如期足额支付各项费用及本合同约定的应向甲方支付的其他费用，甲方有权向乙方收取违约金并同时有权没收乙方的租赁保证金。审理中查明王斌已经缴纳租赁保证金29611.73元，利多公司主张不予退还，该租赁保证金可以视为王斌违约对利多公司所造成的损失而进行的相应补偿，故对利多公司要求王斌支付2020年7月1日至2020年11月30日逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。王斌已经支付了装修押金1万元、质量保证金2000元，利多公司亦表示同意退还。为免诉累，本院认为在本案中予以折抵所欠商铺租赁费等费用较为适宜。综上王斌还应支付利多公司26629.97元（33407.69元+3120.53元+1701.75元+400元-10000元-2000元）。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告王斌于本判决生效之日起十日内支付所欠原告山东利多商业管理有限公司商铺租赁费、物业管理费、电费等共计26629.97元。 二、驳回原告山东利多商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1082元，原告山东利多商业管理有限公司负担777元，被告王斌负担305元。保全费1520元、保全保险费400元均由被告王斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二一年四月十九日 书记员 李美霞