江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1164号上诉人（原审被告）：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路3号。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱孔超，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎琴，女，汉族，住所地江苏省盱眙县观音寺镇九里村瓦屋。被上诉人（原审原告）：孙奎，男，汉族，住所地江苏省灌云县小伊乡杨徐村东万。委托诉讼代理人：李阳，江苏顺维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟国，江苏顺维律师事务所律师。上诉人连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生连报公司）因与被上诉人黎琴、孙奎商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。祥生连报公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。合同中相关条款表述系买受人所购商品房的基本情况，载明的内容为“该商品房地下2层”，所以上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同从未约定上诉人需承担“建造地下负二层”的义务。另根据住宅房屋建造相关规范，地下室与主体建筑系分开建造。现上诉人建造的房屋确实存在地下负二层，只是存在电梯无法到达地下负二层的情况，上诉人不应承担所谓“未建设地下负二层”给被上诉人造成的损失。二、一审判决调取的关联案件评估报告所依据的前提有误，评估公式存在严重不合理性，评估结果缺乏合理的解释说明，不应作为本案裁判的参考依据。三，涉案房屋已取得房屋竣工验收备案证，符合交付标准，也不存在未履行合同义务的行为，不应承担给付损失赔偿金的责任。被上诉人黎琴、孙奎答辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条第二项明确约定“建筑层数地上18层，地下2层”，且同一小区其他楼栋下均存在地下2层。但上诉人却上诉称《商品房买卖合同》从未约定上诉人需承担建造地下负二层的义务，该理由违背了合同的约定，明显不能成立。二、一审法院在诉讼过程中委托江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司（以下简称旺达行公司）对涉案房屋价值损失进行司法鉴定，估价报告客观真实地反映了因上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失。三、一审法院适用法律正确。上诉人向被上诉人交付的房屋不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，构成违约，一审法院依据当时尚在有效期内的《中华人民共和国合同法》作出判决是正确的，维护了被上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。黎琴、孙奎向一审法院起诉请求：1.判令祥生连报公司赔偿黎琴、孙奎的房屋价值损失10万元；2.判令祥生连报公司承担本案诉讼费用。一审中，黎琴、孙奎变更第一项诉讼请求为：判令祥生连报公司偿还黎琴、孙奎的房屋价值损失20374元。一审法院查明事实：祥生连报公司取得连云港市规划局于2017年3月21日颁发的《建设工程规划许可证》，该证载明：建设项目名称苍梧春晓苑2#楼、4#-7#楼，建设位置海州区海宁路南、通灌路西，2#楼地下共1层、地上18层，4#-7#楼地下共2层、地上18层。二、2018年1月23日，孙奎、黎琴（乙方）与祥生连报公司（甲方）签订《地下车位使用协议》，协议约定：甲方同意将其位于本小区地下车库第1134号车位使用权提供给乙方，车位的用途系用于停车，车位使用权使用费总价150000元，该总价使用期内的全部费用，但不包括人为造成的车位及相关设施损坏的维修费用；甲方在乙方付清全额车位款及所有一切款项后并达到交房条件之日起将上述车位交付乙方使用。同时该协议还约定了交付条件、使用与管理、车位的使用权属等内容。2018年1月30日，黎琴、孙奎（买受人）与祥生连报公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号分别为LYGSPF20181019846，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区××路××××路××××××＃楼×单元×××××室房屋，该房屋为住宅，户型为三室二厅二卫，钢砼结构，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层，建筑面积127.34平方米。按建筑面积计算房价，房屋单价每平方米9723.56元，总金额1238198元，买受人于2018年1月25日签约时付房款人民币378198元，余款人民币86万元整于2018年1月30日前办理完毕贷款相关手续。出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；同时还约定了买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等内容。上述协议及合同签订后，黎琴、孙奎履行付款义务，祥生连报公司将房屋及车位交付给黎琴、孙奎，后黎琴、孙奎发现涉案的楼栋没有地下二层，电梯直达地下负一层。双方发生争议，黎琴、孙奎遂诉至一审法院。三、在诉讼过程中，黎琴、孙奎申请对涉案房屋价值损失进行鉴定。一审法院准许后委托旺达行公司进行司法鉴定，旺达行公司于2020年9月25日出具《评估报告书》，经过综合测算，确定该委估房地产在价值时点的价值损失为人民币20374元整，房屋建筑面积127.34㎡，平均每平方米约160元。为此，黎琴、孙奎向旺达行公司支付评估费8900元。一审法院认为，黎琴、孙奎与祥生连报公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。黎琴、孙奎依约交付购房款，祥生连报公司依约将2#楼2单元2-402室房屋交付黎琴、孙奎，但该交付的房屋2#楼没有负二层，显然不符合合同约定，因此认定祥生连报公司构成违约，应当向黎琴、孙奎承担违约责任。现黎琴、孙奎根据估价报告向祥生连报公司主张赔偿损失20374元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：祥生连报公司于判决生效之日起十日内偿付黎琴、孙奎损失16083元。一审案件受理费2300元，鉴定费8200元，合计10500元，由黎琴、孙奎负担2098元，由祥生连报公司负担8402元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，在本院审理的(2021)苏07民终338号中，因双方当事人对涉案2号楼正下方是否建设负二层存有争议，本院组织双方当事人进行勘验，现场可见：2号楼之外的其他楼栋正下方负一楼可通过电梯直达负二楼，电梯井周边有空置空间，可停放电动自行车等物品，而2号楼正下方的负一楼无法通过电梯直达负二楼，电梯井周边无空置空间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按约履行。双方在该合同中约定的商品房基本情况描述为“建筑层数地上18层，地下2层”，则涉案的2号楼正下方应当有负二层，而现场勘验各方确认2号楼正下方负一层至负二层区域无电梯井，且与其他楼栋相比，也无其他空置空间，故一审法院认定2号楼未见负二层并无不当，上诉人所称的已建负二层与现状不符，本院对祥生连报公司上诉称其已建设负二层、不存在违约的上诉意见不予采纳。关于评估报告能否采信的问题，本院认为，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任。如前所述，祥生连报公司未按合同约定建设负二层，应当承担相应的违约责任。一审法院委托旺达行公司对未建设负二层的损失价值进行评估，祥生连报公司对于评估报告在其他类似案件中已经进行质证，二审中本院又针对其提出的问题由鉴定机构进行了说明，祥生连报公司没有足以反驳的相反证据和理由，应当认定评估报告的证明力。本院对祥生连报公司称鉴定结论不应采信、一审程序不合法的上诉理由均不予采纳。综上，上诉人祥生连报公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（连云港祥生连报房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港祥生连报房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年四月二十四日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。