四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0781民初890号 原告:江油市鑫建达环保建材有限公司，住所地四川省绵阳市江油市太平镇桥楼村五组，统一社会信用代码91510781MA68JGDU09。 法定代表人:王英魁 委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小菁，泰和泰律师事务所律师。 被告:唐正贵,男,汉族，生于1957年9月22日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。 被告:张翠兰,女,汉族，生于1956年6月17日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。 第三人:江油市剑门混凝土有限公司，住所地四川省江油市河西桥楼村，统一社会信用代码91510781717507642G。 法定代表人:牛智民。 委托诉讼代理人：白秀清，江油市衡平法律服务所法律工作者。 第三人:江油市京基建材有限公司，住所地四川省江油工业园（河南工业园区大鹏路南侧），注册号×××80（1-1）。 法定代表人：黎佩祥。 委托诉讼代理人：杨凡，四川法奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟嫣然，四川法奥律师事务所实习律师。 原告江油市鑫建达环保建材有限公司(以下简称“鑫建达公司”诉被告唐正贵、张翠兰、第三人江油市剑门混凝土有限公司（以下简称“剑门混凝土公司”）、第三人江油市京基建材有限公司（以下简称“京基建材公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月8日立案受理后，2021年3月22日本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王文华、被告唐正贵、张翠兰的委托诉讼代理人禹波、第三人剑门混凝土公司的委托诉讼代理人白秀清、第三人京基建材公司的委托诉讼代理人杨凡出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫建达公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2021）川0781执异5号执行裁定书;2.请求撤销（2020）川0781执恢430号之一执行裁定书;3.请求中止对江油市××镇××楼村××组9栋1楼1号､1栋1-2楼1,4栋1楼1号､3栋1楼1号､2栋1-2楼1号房屋四处,江油市××镇××楼村××组土地一宗的拍卖;4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用｡事实与理由:江油市人民法院为执行（2016）川0781民初40号民事判决书,出具（2020）川0781执恢430号之一执行裁定书,对第三人剑门混凝土公司进行强制执行,裁定拍卖江油市××镇××楼村××组9栋1楼1号､1栋1-2楼1号,4栋1楼1号､3栋1楼1号､2栋1-2楼1号房屋四处,江油市××镇××楼村××组士地一宗（以下简称“案涉房屋及土地”）｡而原告早在2020年9月30日就与第三人剑门混凝土公司及四川晋深新型建材科技有限公司（以下简称“晋深公司”）就案涉房屋及土地租赁事宜签订了《租赁合同》,约定由原告承租案涉房屋及土地,租赁期限自2020年10月1日始至2040年9月30日止,共计20年,且申请人就案涉房屋及土地享有优先购买权｡第三人剑门混凝土公司及晋深公司已经于《租赁合同》签订之日将案涉房屋及土地交付给原告占有使用,并一直在案涉房屋及士地上进行生产､经营,使用至今,申请人也按照《租赁合同》的约定履行了包括支付租金､电费等费用在内的相应义务｡原告遂于2021年1月11日提出了执行异议申请,要求撤销（2020）川0781执恢430号之一执行裁定书,中止对案涉房屋及土地的拍卖｡江油市人民法院受理后,于2020年1月28日向原告送达了（2021）川0781执异5号执行裁定书,以“案涉房屋租赁关系是否有效､是否能够排除对案涉房屋､土地的拍卖执行的问题,需通过诉讼程序予以认定,本异议案不作审查”为由,裁定驳回了原告的执行异议｡原告认为,原告与第三人剑门混凝土公司､晋深公司签订的《租赁合同》真实､合法､有效,足以排除对案涉房屋及土地的拍卖执行程序,江油市人民法院应中止对案涉房屋及土地的拍卖,保护原告的租赁权益｡具体理由如下:一､原告承租案涉房屋及土地在查封之前,属于“先租赁后查封”,申请人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”原则,足以排除对案涉房屋及土地的拍卖执行程序，执行法院在对该租赁物采取查封、拍卖等执行措施时,如果影响到承租人租赁权的行使,对承租人要求停止执行的请求应当予以支持。江油市人民法院出具的（2020）川0781执恢430号之一执行裁定书未对原告就案涉房屋及土地享有的租赁权进行认定,涤除了原告的租赁权,必将对原告的租赁权产生严重损害,应当予以撤销,中止对案涉房屋及土地的拍卖,且原告有权利在2020年10月1日始至2040年9月30日期间阻止向房屋及土地的受让人移交占有房屋及土地。二､原告就案涉房屋及土地享有优先购买权。根据相关法律规定原告作为案涉房屋及土地的合法承租人,在租赁期内,就案涉房屋及土地享有优先购买权，而法院并未告知原告案涉房屋及土地将被拍卖､出售的情况,严重侵害了原告的优先购买权,也将对案涉房屋及土地将来的买受人权益造成严重损害,所以应当撤销（2020）川0781执恢430号之一执行裁定书,停止对案涉房屋及土地的拍卖｡综上,原告特提起诉讼｡ 被告唐正贵、张翠兰辩称，剑门混凝土公司在2016年就已将案涉的房屋等资产出租给江油市举雄建材有限公司，租期十年，并签订了《租赁协议》，且该协议正在履行过程中，并未解除和终止，剑门混凝土公司无权也不能再另行出租给他人，原告所称的租赁合同并不真实。案涉房屋等资产是剑门混凝土公司所有，与晋深公司无关，晋深公司无权出租和收取租金，晋深公司与剑门混凝土公司是关联公司，都是由大股东陈建峰实际控制，租赁合同约定的抵偿债务也不真实。案涉租赁合同是为了阻却本次执行而形成，并非原告与剑门混凝土公司建立的真实租赁合同关系。原告的诉讼请求应予以驳回。 第三人剑门混凝土公司辩称，剑门混凝土公司与原告签订的租赁合同是真实、合法、有效的，双方的租赁关系应受法律保护，原告的诉请应予以支持。 第三人京基建材公司辩称，京基建材公司与案涉房屋没有法律关系，京基公司不是本案的适格被告，请法院依法审理。 经审理查明：2019年11月30日，剑门混凝土公司（乙方）与案外人晋深公司（甲方）签订《资产抵债协议》，载明：截止2019年11月30日，乙方尚欠甲方款项11,133,107.45元；双方协商一致，采用以资产抵债的方式偿还，即用案涉房屋和土地，以及设施设备作为抵债资产；土地及房屋作价15,000,000.00元，设施设备作价2,500,000.00元等。 2020年9月30日，案外人晋深公司（出租方，甲1）、第三人剑门混凝土公司（出租方，甲2）与原告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方1与甲方2约定，甲方2将案涉房屋、土地及厂区生产设施设备出租给乙方，乙方承诺租赁标的作为经营商品混凝土的用途；租赁期限共计20年，自2020年10月1日始至2040年9月30日止；租金明细：2020年10月1日始至2025年9月30日，租金600,000.00元/年，2025年10月1日始至2030年9月30日，650,000.00元/年，2030年10月1日始至2035年9月30日，700,000.00元/年，2035年10月1日始至2040年9月30日，750,000.00元/年；租金支付采用“先使用后支付”的原则，乙方按季度支付租金，应在每季度结束后30个工作日内将上季度租金支付给甲方；租赁期限内有关租赁标的水费、电费、天然气费等各使用项费由乙方自行承担等。同日，晋深公司、剑门混凝土公司与原告在交付清单上签章，确认交付的租赁物。此后，原告于2021年1月6日支付了第一季度租金150,000.00元和相应的电费。 被告唐正贵、张翠兰（申请执行人）与第三人剑门混凝土公司（被执行人）、京基建材公司（被执行人）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日作出（2020）川0781执恢430号执行裁定，裁定冻结、扣划剑门混凝土公司、京基建材公司银行存款15425487.65元或查封、扣押其同等价值的财产，或扣留、提取其同等价值的收益。2020年12月14日，本院向江油市不动产登记中心送达上述执行裁定书和（2020）川0781执恢430号协助执行通知书，查封京基建材公司位于江油市工业园区土地一宗；查封剑门混凝土公司位于江油市××镇××楼村××组××栋××楼××号××栋××楼××号××栋××楼××号××栋××楼××号××栋××楼××号房屋；查封剑门混凝土公司所有的位于江油市××镇××楼村××组土地一宗。同月28日，本院作出（2020）川0781执恢430号之一执行裁定，裁定：拍卖剑门混凝土公司所有的位于江油市××镇××楼村××组××栋××楼××号××栋××楼××号、4栋1楼1号、3栋1楼1号、2栋1-2楼1号房屋四处，江油市××镇××楼村××组土地一宗。原告遂提出执行异议。本院于2021年1月25日作出（2021）川0781执异5号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。2021年2月8日，原告提起案外人执行异议之诉。 以上事实有：原、被告及第三人的身份信息，（2021）川0781执异5号执行裁定书、（2020）川0781执恢430号之一执行裁定、执行调查笔录、资产抵债协议、租赁合同、交付清单、发货单、收据、转账凭证、情况说明、房屋产权登记信息、抵押权登记信息、查封登记信息，及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要争议是原告租赁案涉房屋和土地能否阻却执行。 原告与案外人晋深公司、第三人剑门混凝土公司签订《租赁合同》，并办理了交付手续，原告支付了相应的租金和电费，被告虽然提出异议，认为不真实、是为了阻却执行而形成的，但并无证据予以证明，被告的该主张不成立。 原告作为承租方，并非案涉房屋和土地的所有权人，其享有的是租赁使用的权利。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该规定并非是对阻却执行的规定，而是对租赁物被执行后，对承租人租赁权的保护，原告据此要求中止执行，不符合法律规定的要件，本院不予支持。案涉标的物是先租赁后查封，原告作为承租人在案涉标的物拍卖、变卖过程中依法享有优先购买权，且依照“买卖不破租赁”的原则，原告在案涉标的物被拍卖、变卖后，只是出租人主体发生变化，但原告仍依法享有合法租赁的权利。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告江油市鑫建达环保建材有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费99,800.00元，由原告江油市鑫建达环保建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  邹艾岑 审 判 员  唐天武 人民陪审员  沈 佳 二〇二一年四月十三日 书 记 员  杨莉君 附相关法律条文： 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。