山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执复70号 复议申请人（第三人）：青岛建恒房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：宋成龙，经理。 申请执行人：宫献花，女，1938年3月23日生，汉族，住山东省胶州市。 申请执行人：胡悦梅，女，1964年7月20日生，汉族，住山东省胶州市。 申请执行人：蔡茂民，男，1995年1月6日生，汉族，住山东省胶州市。 被执行人：宋连岗，男，1959年12月7日生，汉族，住山东省胶州市。 被执行人：青岛西湖置业有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：王世磊，经理。 复议申请人青岛建恒房地产开发有限公司不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281执异3号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理并组成合议庭审查，现已审查终结。 山东省胶州市人民法院（下称“胶州法院”）在执行申请执行人宫献花、胡悦梅、蔡茂民与被执行人宋连岗、青岛西湖置业有限公司建设工程分包合同纠纷一案中，第三人青岛建恒房地产开发有限公司向胶州法院提出执行异议称，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定：“当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。重新鉴定的，原鉴定意见不得作为认定案件事实的根据。”本案中，胶州法院委托了评估人山东上和土地房地产资产评估测绘有限公司对胶州市xx号楼商业xx号房进行评估。该公司出具了鲁上和评估（青）字2020第xxxx号《房地产估价结果报告》，异议人不认可该评估报告，认为该评估报告的评估结果不客观，不能正确反映该商品房的实际价值，损坏了异议人的利益。该报告采用了市场比较法测算待评估物的价值，其选择的比较案例为同小区和附近小区类似商品房的交易单价，该比较案例的交易单价较低，才6000余元。但该比较案例作为鉴定依据没有经过质证，真实性无法证实。相反，在2019-2020年度，异议人对外出售的同小区的同地段商品房，价格都在10000元左右，这些销售案例更具有可比性，也更客观准确，为此，异议人认为该评估行为符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条“（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的”的规定，依法应当重新评估。故，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，请求对胶州市xx号楼商业xx号房进行重新评估。 胶州法院查明，蔡武与宋连岗、青岛西湖置业有限公司、青岛泓鑫源建筑安装有限公司建设工程分包合同纠纷一案，胶州法院于2012年2月10日作出（2011）胶民初字第2302号民事判决书，判决如下：“一、被告宋连岗给付原告蔡武工程款7144461.41（13215783.59-5352733-37800-20000-13215783.59×5%），于本判决生效后十日内付清。二、被告青岛西湖置业有限公司与被告宋连岗承担连带责任。三、驳回原告蔡武对被告青岛泓鑫源建筑安装有限公司的诉讼请求。四、驳回原告蔡武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69200元，由原告蔡武负担2800元，被告宋连岗负担66400元。” 后，宋连岗不服胶州法院作出的上述判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月25日作出（2012）青民一终字第939号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年1月22日，蔡武向胶州法院申请强制执行，案号为（2013）胶执字第528号。 执行过程中，申请执行人蔡武死亡，胶州法院于2018年9月5日作出（2018）鲁0281执异75号执行裁定书，变更宫献花、胡悦梅、蔡茂民为（2013）胶执字第528号案件的申请执行人。 2020年9月28日，在对担保人青岛建恒房地产开发有限公司的执行笔录中，载明：“担保人：关于宫献花、胡悦梅、蔡茂民申请执行宋连岗、青岛西湖置业有限公司建设工程分包合同纠纷一案，我方愿意替宋连岗提供担保，偿还所欠申请人债务，我方提供位于胶州市，青岛建恒房地产开发有限公司名下xx小区xx号xx号楼xx号商业网点房一套（建筑面积910.25平方米）作为担保，该网点已办理预售许可证，证号：青房注字（胶州）第xxxx号。我方同意法院将该商业网点进行评估拍卖，拍卖案款用于偿还该债务。” 2020年11月17日，胶州法院委托山东上和土地房地产资产评估测绘有限公司作出鲁上和评估（青）字2020第xxxx号房地产估价结果报告，载明：产权人：青岛建恒房地产开发有限公司；估价对象：胶州市xx号楼商业xx号房屋；估价结果：单价6262／平方米，评估价值￥570.00万元。 胶州法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作出说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。……”本案中，异议人主张评估报告评估价格偏低，属于对评估结果的实体性异议，应当适用上述第二十三条第一款的规定，即先行交评估机构予以书面说明；未作说明或者对作出的说明仍有异议的，则交由相关行业协会组织专业技术评审。异议人提出评估报告评估价格偏低异议，不属于执行异议审查范围，不应当以执行异议的程序进行审查，亦不能参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，应当裁定驳回申请。故胶州法院作出（2021）鲁0281执异3号执行裁定，裁定驳回异议人青岛建恒房地产开发有限公司的执行异议申请。 青岛建恒房地产开发有限公司不服上述裁定，向本院复议请求依法撤销（2021）鲁0281执异3号执行裁定，依法对本案按照民事诉讼法第225条进行处理，并依法支持其异议请求。事实与理由：复议申请人在提出异议时，不仅对评估报告的参照标准、计算方法以及评估结果提出书面异议，同时还提出评估程序严重违法方面的异议，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第二款及第二十二条规定，人民法院应当首先参照民事诉讼法第二百二十五条的规定对是否存在评估程序严重违法的情形进行审查，在作出结论后，再按照上述法律规定处理，而（2021）鲁0281执异3号裁定书直接认定本案不属于执行异议审查范围，不能参照民事诉讼法第225条的规定处理，从而驳回异议申请，是错误的。 经审查，本院对胶州法院查明的事实予以确认。另查明，2020年11月11日，山东上和土地房地产资产评估测绘有限公司就青岛建恒房地产开发有限公司的异议出具《情况说明》，认为本案评估“采用的评估方法得当，计算过程完整，计算结果是正确、合理的，评估结论保持不变。” 本院认为，评估机构接受人民法院的委托，对执行标的物进行评估所作出的评估报告，属于评估机构作出的专业技术性报告，青岛建恒房地产开发有限公司在执行异议程序中提出的评估报告的参照标准、计算方法、评估结果等问题，属于评估的专业性问题，如当事人对评估报告有异议，依法应由评估机构对当事人的异议内容进行复核并作答复。本案中，胶州法院在收到青岛建恒房地产开发有限公司对评估报告的异议后，已经责成评估机构作出了书面答复。并且，对拟拍卖财产进行评估，仅是辅助人民法院确定拍卖保留价的参考依据，评估价格并非最终的交易价格，最终成交价格仍需市场检验。因此，胶州法院认定青岛建恒房地产开发有限公司对评估价格提出的异议不属于执行异议审查范围，并无不当。青岛建恒房地产开发有限公司主张本案评估程序严重违法，但并未提交相应证据。据此，青岛建恒房地产开发有限公司的复议申请，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下： 驳回复议申请人青岛建恒房地产开发有限公司的复议申请，维持山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281执异3号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  于瑞军 审 判 员  焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年四月二十二日 法官助理  李兰兰 书 记 员  陈春阳