辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终607号上诉人（原审被告）:马力，1958年8月9日出生，满族，现住阜新市细河区。被上诉人(原审原告)：阜新市顺成物业管理有限公司，住所地阜新市细河区四合路金色城**物业办公室。法定代表人：何敏迎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李林，该公司副经理。委托诉讼代理人：张鸿，该公司副经理。上诉人马力与被上诉人阜新市顺成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马力，被上诉人阜新市顺成物业管理有限公司的委托诉讼代理人李林、张鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马力上诉请求：1.上诉人“五年物业费”(原审附件2)有效期，应该从建设单位方向物业买受人办理物业交付手续时间起，既依据《商品房交易契约书》(原审附件5)签约时间起顺延5年，应于2017年6月20日截止。上诉人应该向被上诉人缴纳物业费人民币1650.26元(壹仟陆佰捌拾圆贰角陆分整)。另外1058.11元，被上诉人应该向建设单位方追讨。2.诉讼费由被上诉人全部承担。事实及理由：一、一审判决回避本次物业纠纷的核心问题：原告违法违规提前承接了没有交付给物业买受人的“物业”。2008年10月建筑单位在金色花园三期项目没有竣工就提前开盘售楼，小区配套设施不完备，水、电等等都是临时的，煤气不通。迟迟不能通过建设行政主管部门竣工综合合格验收，物业不能及时交付给物业买受人，不能办理房屋产权登记。上诉人2010年5月31日付房款，两年后才收到标有“2012年6月20日”签约日期的《商品房交易契约书》，后办理了房照。《商品房交易契约书》的签约都是市政府为了社会安定团结，平息群体事件，作出的决定。2014年后小区还在先后开挖地沟安装煤气管路、埋设用电电缆。《辽宁省物业管理条例》(2018年2月1日修正)1.“第四十三条建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知物业服务企业参加。”依据本条：小区通过验收前，物业服务单位充其量是个“介入”角色，被上诉人没有资格向没有取得物业者收取物业费。2.“第四十四条新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。”依据本条：建设单位方向物业买受人办理物业交付手续的时间，应该在竣工综合验收合格后，既上诉人“五年物业费”有效期，依据《商品房交易契约书》签约时间起顺延5年。应于2017年6月20日截止。上诉人应该向被上诉人缴纳物业费人民币1650.26元。2010年5月31日至2012年6月20日属于“将未达到交付条件的新建物业交付给买受人”，期间物业服务费人民币1058.11元，一审理应判令被上诉人向建设单位方追讨。3.“第四十五条新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。”依据本条：被上诉人提前承接了未经查验和查验不合格且未交付给物业买受人的物业。属于违法违规。二、一审判决使《金色花园三期前期物业服务管理委托合同》中，第三章第六条、第八章第二十四条成了“霸王条款”。《金色花园三期前期物业服务管理委托合同》“第三章第六条：委托管理期限自本合同生效之日起至。止。”“第八章第二十四条：本合同自签订之日起生效。”“2008年10月11日”1.《前期委托合同》有效日期是合同中规范的表述言语。由于建设单位未能在购房交款时向物业买受人交付物业，生效日期应该以“物业买受人”转变成“业主”为起点。物业服务单位由“介入者”转变成服务者”节点，就是新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后。本小区的特殊性使“起点”和“节点”重合。故《前期委托合同》生效日期始于2012年6月20日。2.2008年10月11日至2012年6月20日期间。开发商非法售楼放户，被上诉人非法承接所谓的“物业”。不竣工，不合格，不验收，却让没有取得物业的买受人买单。这就是《消费者权益法》中提到的“强买强卖”。合法合规前硬性执行的条款难道还不“霸道”吗？三、一审判决依据《物业管理条例》第四十一条，却作出了有悖于法条的结论。《中华人民共和国物业管理条例》(2018年3月19日修正)“第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据本条：“尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”2010年5月31日至2012年6月20日期间，小区没有竣工没有通过验收，符合“尚未交给物业交买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”条陈，此期间物业服务费用人民币1058.11元，应该由被上诉人向建设单位方追讨。一审法院作出了有悖于法条的“2015年5月31日起至2020年8月31日止拖欠的物业服务费人民币2708.37元”判决。综上，特向你院上诉，按该诉状请求事项改判。阜新市顺成物业管理有限公司辩称：一、合同的有效性《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被上诉人与阜新金色城房地产开发有限公司签订的金色花园三期物业服务管理委托合同合法、有效，对金色城三期小区业主均具有约束力。上诉人作为业主，被上诉人自签订合同之日起一直为小区提供物业服务至今，但上诉人未按约定缴纳物业费系违约，应承担违约责任。物业公司在服务期间，街道、社区几次组织成立小区业主委员会，至今没有结果，所以顺成物业一直在服务，并且受到绝大多数业主的认可。二、上诉人要求顺延物业费时间与事实不符。上诉人于2010年5月31日在购置房屋和办理物业手续时，知道开发公司房屋未验收，但已经具备放户入住条件的情况下，缴纳了五年物业费并且领取钥匙，装修后一直在此居住，享受着物业服务至今，至于为什么直到2012年才办理房照，与被上诉人无关，所以物业顺延一说不成立。三、上诉人在2010年5月31日办理了房屋手续并领取了钥匙开始，该房屋就已经不属于空置房了，物业服务费就应该由业主承担。四、上诉人罔顾事实真相，认为开发商非法售楼，被上诉人非法服务，那不就成了上诉人非法入住了吗？上诉人罗列了种种理由，曲解法律条款，其目的就是为了给自己拒交物业费找理论依据，为自己开脱。物业公司只是对小区业主进行日常管理服务，收取相应的物业服务费，至于房屋验收、办照、产权登记等等，不是被上诉人服务范围之内的，与被上诉人无关。综上所述，一审法院判决合理、合法，被上诉人恳请二审法院维持原判。阜新市顺成物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即给付从2015年5月31日至2020年8月31日所欠物业服务费2708.37元；2、按物业合同规定，从逾期之日起按每日3%o元收取滞纳金；3、要求被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月11日，原告阜新市顺成物业管理有限公司与阜新金色城房地产开发有限公司签订金色花园三期物业服务管理委托合同，主要内容：物业服务期限自2008年10月11日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止，服务区域金色城三期，约定住宅物业费0.5元/月/平方米。被告系坐落于阜新市细河区的业主，该房屋建筑面积85.98平方米，自2015年5月31日起至2020年8月31日止被告欠物业费2708.37元。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与阜新金色城房地产开发有限公司签订金色花园三期物业服务管理委托合同合法有效，对金色城三期小区全体业主均具有约束力。被告系坐落于阜新市细河区的业主，原告自2008年10月11日起为金色城三期小区提供物业服务，但被告未按约定交纳物业费系违约，应承担给付物业费的责任，故被告应缴纳物业费2708.37元。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故原告请求被告给付滞纳金的请求，本院不予支持。装修押金非物业公司收取，被告可另行主张权利。物业费收支情况公开与物业费缴纳不存在对价关系，在物业公司实际提供了物业服务的前提下，业主以收支情况未公开为由拒交物业费的主张不成立，业主认为侵犯了其知情权，可另行主张权利。关于被告辩称小区绿化、车辆管理、漏水等问题，应属于小区公共区域管理问题，对于小区公共区域管理应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主。即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会提出意见和建议，由业主委员会代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。判决：一、被告马力于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告阜新市顺成物业管理有限公司自2015年5月31日起至2020年8月31日止拖欠的物业服务费人民币2708.37元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马力负担。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。对各方当事人争议的事实，本院认定如下：本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。另，马力自认在2010年5月31日缴纳物业费时并没有对此提出异议。本院认为，阜新市顺成物业管理有限公司实际进行了相应的物业服务，马力对此应按约定交纳物业服务费。同时，交纳物业服务费用是业主的一项基本义务。阜新市顺成物业管理有限公司收取物业费的起止时间为2015年5月31日至2020年8月31日，马力在享受相应物业服务后，自行主张物业费应顺延及抵顶的主张不能成立。综上所述，马力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马力负担。本判决为终审判决。审判长 陈 鹏审判员 常 亮审判员 黄 华二〇二一年四月二十七日书记员 李何威