山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3079号 上诉人（原审被告）：尉杰，男，1978年10月24日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：金善明，莱西鸿泰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛安庆电镀机械有限公司，住所地山东省莱西市。 法定代表人：高永庆，董事长。 委托诉讼代理人：张文庆，山东嘉悦律师事务所律师。 上诉人尉杰因与被上诉人青岛安庆电镀机械有限公司（以下简称安庆公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初8409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尉杰上诉请求：1.依法撤销或改判一审判决第一、二、三、四项；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2017年1月15日，上诉人在不知情的情况下，与被上诉人签订厂房租赁合同。签订合同后，上诉人才知道被上诉人出租的厂房因没有环评手续，已于2017年1月7日被青岛市环保局依法责令停止生产。该合同应为无效合同。被上诉人承诺（甲方有莱西市环保批文）。由于设备已安装，且被上诉人承诺其有环保批文，上诉人陆续交给被上诉人104600元，包括：租金、电费、污水处理费及航吊款（有收款收据及微信转账记录证实）。至2017年被上诉人所有生产厂房被采取停电停水，使上诉人无法正常生产经营。因此被上诉人应退回上诉人已给付房租57000元及代其缴纳罚款30000元。一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 安庆公司答辩称：上诉人在一审庭审中认可，在2017年1月15日，双方签订的厂房租赁合同上其签名属实，且在合同签订后履行了部分租金的给付及该合同中有特别事项如环保罚款等约定，上诉人尉杰以实际行动表明对合同效力的认可。双方2017年1月15日，签订的厂房租赁合同中第三条第2项，“甲乙双方约定，乙方（指上诉人）于2017年1月19日下午之前交清2016年11月3日青岛环保局进行的环保检查，并于2016年12月30日青岛环保局做出的乙方违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定进行的3万元整处罚及第一年的部分房租2万元整，合计5万元整。”上诉内容表明双方对环保罚款及第一年房租的支付等事项，在2017年1月15日签订的厂房租赁合同之前有过磋商过程，上述事实及过程足以表明上诉人自称不知情状态下签订厂房租赁合同与客观事实不符。安庆公司庭审中提交了《投资许可证》《建设用地规划许可证》《营业执照》《国有土地使用证》及莱西市环境保护委员会办公室通知等资料，证明公司系合法设立且有权对公司场所及设施对外租赁。青岛市环保局2016年11月左右做出罚款3万元的决定，系对上诉人生产作业过程中排放不达标等做出的行政处罚，莱西市环境保护委员会办公室于2018年1月在全国环境大清查大整顿的背景下对包括上诉人在内的工业园区的所有电镀企业采取停产整顿措施，在完善环保手续并通过验收前，不得解除停电、停水措施。上诉人尉杰以上述事实反推合同无效站不住脚。上诉人尉杰租赁安庆公司厂房及设施并实际经营使用，故其按合同约定支付租金是其应履行的义务，其要求返还租金57,000元于法无据。关于环保罚款3万元，系租赁法律关系之外的行政处罚关系，双方在2017年1月15日所签合同中对该罚款的承担及支付时间均作了明确约定，且上诉人尉杰已交付，环保部门也已出具正规收款收据，故不存在返还一说。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。 安庆公司向一审法院起诉请求：1.确认安庆公司与尉杰2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除；2.尉杰立即支付给安庆公司租赁费37400元、航吊折价款20000元、营业期间产生的水费650元、电费7505元及污水处理费26716.50元，共计92271.50元；3.尉杰立即腾退占用安庆公司的房屋（标准车间330平方米、厂区东面3层楼用于办公及生活用房约400平方米，厂区院子约200平方米），依法清理房屋内危险药水等化学药品，恢复房屋原状；4.尉杰自2017年11月25日起按日300元的标准支付至腾退之日止租金等费用损失，并承担违约金50000元；5.诉讼费由尉杰负担；6.若尉杰不能按规定清除车间内的危险药水等化学药品恢复房屋原状，应当赔偿安庆公司50000元代为处理。诉讼过程中，安庆公司申请撤回第3项、第6项诉讼请求，同时对第2项诉讼请求中的污水处理费26716.50元、营业期间水费650元不予主张，该项诉讼请求变更为64905元。 一审法院认定事实：2016年1月15日，安庆公司与尉杰曾签订过《房屋租赁合同》。2017年1月15日，安庆公司（甲方）与尉杰（乙方）经协商又重新签订了《房屋租赁合同》。内容为：“一、出租房屋情况1.甲方出租给乙方的房屋坐落在莱西市经济开发区电镀工业园内，有标准厂房及办公楼区，门窗齐全。2.租赁房屋的车间面积为330平方米，长22米，宽15米。办公区东面3层楼，约400平方米，厂区面积约200平方米。3.房屋类型为砖混结构，厂房内水泥地面。供电设施由甲方提供的400千瓦变压器现改为250千瓦(因原变压器电费较高，乙方使用达不到用电量)，产权属甲方。变压器输送到车间的电缆由甲方负责。办公楼区，每个房间的电由甲方负责拉线安装好，安上简易照明灯。电费由乙方自行负责，每月22日交清当月电费，电费交给甲方。(电费计算方式：按照2016年9月28日甲乙双方签订的《交纳电费协议书》进行收费)若乙方不能按时交清当月电费，甲方有权于当月的26日下午停止供电，所造成的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。4.车间及办公楼按照目前状态租赁，室内外分割由乙方自行协商解决，费用自理。自来水到屋内，水表由甲方安装好。自来水收费按照自来水公司规定的价格，乙方按月交费。若乙方不能按时交费，停水所造成的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。5.废水排放由污水处理厂统一按规定收费；二、房屋租赁时间1.甲方将厂房租赁给乙方作为电镀、镀锌、表面处理及加工业，合法使用。2.租期年限：五年。租赁时间：自2017年1月16日至2022年1月15日止。3.租赁期满，甲方有权收回租赁房屋。乙方应如期归还。如乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方应按照本合同所定条款继续租赁给乙方。甲乙双方应按当时国家经济发展形式定租金，但可按市场价格或低于市场价格进行协商租赁；三、租赁价格及支付方式1.甲乙双方约定，该房屋租赁价格为第一年为玖万伍仟元，第二年为壹拾万元(均开具普通收据)，第三年，在上一年租金基础上递增5%，以此类推。每年应提前一个月交清下一年租金。若不能如期交付，乙方应付甲方违约金伍万元整；或甲方有权终止合同，乙方无条件搬出该厂(若乙方不能按期撤出该厂，所造成的一切损失，全部由乙方自行承担或提交当地人民法院进行处理)。2.甲乙双方约定，乙方于2017年1月19日下午之前交清2016年11月3日青岛环保局进行的环保检查并于2016年12月30日青岛环保局做出的乙方违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定进行的叁万元整处罚款以及第一年的部分房租贰万元整，合计伍万元整。第一年剩余房租柒万伍仟元整分别于2017年1月23日之前交清伍万元整，2017年4月30日之前交清剩余房租贰万伍仟元整。如若截止至2017年1月23日前，乙方不能按期支付房租，乙方无条件于2017年2月15日之前撤出该厂房，合同自动解除，因此对甲方造成的一切损失及费用均由乙方承担(费用按照每日300元计算)；四、租赁形式按青岛市环保部门的规定要求，承租方必须自行成立公司、自行做环评，甲方只负责厂房租赁，乙方经营所产生的一切事务及费用由乙方自行负责，与甲方无关。（甲方有莱西市环保局批文）乙方在租赁经营期内，应按国家环保法律、法规及相关部门的行业规定进行设备的安装、工艺设计进行验收合格后方可生产运作。如若乙方不按照有关部门要求自行进行生产经营，所产生的一切后果均由乙方自行承担；五、房屋使用要求和维修责任1.租赁期间乙方应正常使用房屋，并负责维护、维修，若出现问题，例如建筑问题，应告知甲方来处理；如属于正常使用范围，应由乙方自行维修处理。2.租赁期间，乙方应合理使用、爱护该厂房及其附属设施，若因乙方使用不当或不合理使用，导致该厂房及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负全部责任进行维修、维护。若乙方不进行维修，甲方可代为维修，费用由乙方全部承担。3.房屋转租和归还，乙方在租赁期间，若想将该房屋转租，需事先征得甲方的书面同意。若甲方不同意转租，乙方不得自行转租，由此造成的损失由乙方承担并对甲方进行赔偿，赔偿金为每年租金的两倍。合同期满后，乙方应提前一个月告知甲方。在乙方租赁期间所产生的一切费用付清后，乙方撤出该厂。同时，该房屋归还时，应当符合正常使用状态并保持清洁完好，合同期结束；六、违约责任及其它条款1.租赁期间，若甲方无故提前终止合同而导致违约，应赔偿乙方五个月租金及由此产生的一切损失。租赁期间若乙方无故拖欠租金而导致违约，乙方应赔偿甲方五个月租金并加收违约期间租赁费及滞纳金（按银行规定计算）。若乙方租金拖欠两个月，甲方有权收回房屋及全部设施，合同自动解除，同时乙方需承担违约金伍万元整。乙方若出现未经甲方书面同意转租房屋利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用、已经给甲方造成严重损害的、拖欠房租累计3个月以上等行为，甲方则有权解除合同，收回出租房屋，因此而产生的一切责任由乙方自行承担。2.租赁期间如因产权证问题而影响乙方正常合法经营造成的损失，由甲方自行承担责任。3.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，设备补偿归乙方。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方合同不能正常履行，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算。(不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况)。4.租赁期间，应严格执行并遵守国家的有关法律、法规，严格执行治安管理以及卫生的有关规定、制度，做到安全防护；环保应按照国家及相关部门的规定进行废水、废气、废物的处理，如若出现任何问题，由乙方自行承担，与甲方无关。乙方生产过程中所耗用的相关材料，若需公安部门备案或管理的，应按规定进行申请、购买、使用及保管，如出现任何问题，由乙方自行承担全部责任。乙方应根据中华人民共和国消防条例规定，配备好消防器材，做好消防工作。以上条款，费用由乙方负责，责任由乙方承担；七、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同没有约定的，且双方又没有达成补充协议的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理；八、因此院属多家共同租赁，应友好相处，如若出现分歧或矛盾，不能协商共处的情况下，甲方有权与任何一家终止合同，所造成的损失由乙方承担……。”另外，双方又约定，安庆公司原有航吊折价20000元卖给尉杰，合同到期可折回给安庆公司，价格双方协商。付款时间2017年6月、7月、8月、9月各付5000元，如不能按期付款，安庆公司有权收回航吊。2017年5月26日，尉杰通过高学思的女儿高铭轩向安庆公司转账5000元；6月25日，尉杰通过上述方式向安庆公司转账3000元；同年8月1日，尉杰通过上述方式分别向安庆公司转账5000元、3000元、1000元；同年5月25日，尉杰通过银行转账向安庆公司支付房租10000元；同年7月4日，尉杰通过案外人赵利鹏的银行卡向安庆公司支付房租3000元；同年7月22日，尉杰通过高连风的农业银行卡向安庆公司支付房租19600元。另，安庆公司认可尉杰已付清2016年房屋租金。2016年11月8日，青岛环境保护局对安庆公司决定停止生产；2017年1月18日，决定罚款30000元，该罚款由尉杰交给了安庆公司，安庆公司交给了青岛环境保护局。2017年11月17日尉杰被安庆公司停电停水，以致无法经营。2018年1月15日，莱西市环境保护委员会办公室发出通知，对安庆公司等电镀企业采取停产措施，在完善环保手续并通过验收前，不得解除停电停水措施，解除禁批限制。该涉案房屋及航吊均由尉杰管理。 诉讼过程中，安庆公司不要求一审法院在本案中处理电费。 一审法院认为，安庆公司与尉杰于2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，一审法院予以确认。因尉杰未按照约定支付租金，安庆公司于2017年11月17日通知尉杰解除合同，对此通知尉杰无异议，一审法院确认安庆公司与尉杰签订的《房屋租赁合同》于2017年11月17日解除。关于2017年度的租赁费，根据尉杰的举证，尉杰在2017年共计支付49600元，其自认其中尚包括电费、污水处理费等其它费用，而安庆公司自认尉杰已支付房租57600元，一审法院对此予以采信。经查明，截至2017年11月17日的租金总金额为83547.95元（95000元÷365天×321天），扣除尉杰已支付的57600元，尚余25947.95元，该25947.95元尉杰应予以支付。关于航吊款，因航吊由尉杰管理使用，依照合同约定，尉杰应支付航吊款20000元。关于电费，安庆公司不要求法院在本案中处理电费，系其自主处分民事权益，且不违反法律规定，一审法院予以准许。关于违约金和损失，违约金和损失赔偿不应一并主张，合同约定“租赁期间若乙方（尉杰）无故拖欠租金而导致违约，乙方应赔偿甲方（安庆公司）五个月租金并加收违约期间租赁费及滞纳金（按银行规定计算）。若乙方租金拖欠两个月，甲方有权收回房屋及全部设施，合同自动解除，同时乙方需承担违约金伍万元整”。因此，尉杰应支付安庆公司违约金分别为39583.33元（95000÷12个月×5个月）、50000元，共计89583.33元。关于滞纳金，双方约定不明，且滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金，故对滞纳金一审法院不予支持。该案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认安庆公司与尉杰于2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月17日解除；二、尉杰给付安庆公司截至2017年11月17日的未付租金25947.95元；三、尉杰给付安庆公司航吊款20000元；四、尉杰给付安庆公司违约金89583.33元；上述二、三、四项于判决生效之日起十日内履行。五、驳回安庆公司的其他诉讼请求。案件受理费3145元，由安庆公司承担149元，由尉杰承担2996元。 二审中，上诉人提交处罚单一份（网络打印件），证明事项：被上诉人因环保不达标被有关部门处罚，不应与上诉人签订房屋租赁合同，故签订的厂房租赁合同应为无效合同。 被上诉人质证称，对该证据有异议，该证据在一审中已经提交，不属于新证据，上诉人是在对罚款的事实清楚的情形下签订的2017年1月15日的厂房租赁合同。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，综合当事人诉辩主张，本案争议焦点是涉案房屋租赁合同效力问题。上诉人主张“2017年1月15日，上诉人在不知情的情况下，与被上诉人签订厂房租赁合同。签订合同后，上诉人才知道被上诉人出租的厂房因没有环评手续，已于2017年1月7日被青岛市环保局依法责令停止生产。该合同应为无效合同”。本案中，在2017年1月15日，上诉人与被上诉人签订涉案《房屋租赁合同》之前，双方曾于2016年1月15日签订过《房屋租赁合同》。且在2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》中明确约定“甲乙双方约定，乙方（即上诉人）于2017年1月19日下午之前交清2016年11月3日青岛环保局进行的环保检查并于2016年12月30日青岛环保局做出的乙方违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定进行的叁万元整处罚款…”。综合前述，上诉人的上诉主张与案件事实及合同约定均不符，一审法院认定涉案房屋租赁合同有效，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3011元，由上诉人尉杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 于 梦 审判员 谷林平 二〇二一年四月十八日 法官助理 刘玉清 书记员 丛丽红