山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4485号 上诉人（原审被告）：青岛卓越御海置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx77。 法定代表人：邹国发，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘梦雅，北京金诚同达（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx6N。 法定代表人：张昊，执行董事。 委托诉讼代理人：刘梦雅，北京金诚同达（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘xx，女，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孔姣，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申加奇，山东诚功律师事务所律师。 原审第三人：青岛金海荣春置业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。统一社会信用代码：91xx2G。 法定代表人：谢海榆，董事长。 上诉人青岛卓越御海置业有限公司（以下简称卓越御海公司）、卓越置业集团（青岛）有限公司（以下简称卓越置业集团）因与被上诉人刘xx及原审第三人青岛金海荣春置业有限公司（以下简称金海荣春公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卓越置业集团、卓越御海公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0211民初12105号民事判决书，查明事实后依据法律规定予以改判，驳回刘晓静的诉讼请求；2.一、二审上诉费用由刘xx承担。二审过程中，卓越置业集团、卓越御海公司撤回对一审判决第一项的上诉，请求改判驳回刘xx要求卓越置业集团、卓越御海公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定卓越置业集团、卓越御海公司承继了金海荣春公司与刘xx合同约定的权利义务存在错误。本案各方均未参与转让过程，执行法院的公告不产生导致合同权利义务转让的法律效果，本案不能认定为权利义务转让，卓越置业集团、卓越御海公司也没有承继合同权利义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，卓越置业集团、卓越御海公司通过竞拍方式购买不动产，刘xx享有的权利，是基于在不动产拍卖前，其已网签房屋买卖合同。刘xx对卓越置业集团、卓越御海公司通过拍卖取得的不动产，就其所签订的房屋买卖合同对应的房产，享有物权期待权。刘xx与金海荣春公司合同约定的物权期待权之外的债权，独立于所拍卖的不动产而存在，不构成所拍卖不动产本身所附着的权利。二、执行法院拍卖公告提及合同权利义务转让，但并未公示相关合同，合同不能对竞买人发生效力。拍卖法院在拍卖前和拍卖过程中均未出示相关合同文本，法院未履行告知义务，不能要求竞买人接受未告知合同的约束。另，法院执行过程中，拍卖的是不动产，对不动产所作的拍卖公告，除告知潜在竞买人拍卖标的、价款和拍卖时间外，另告知不动产存在的瑕疵，以便买家了解竞拍成功后实现不动产权利所存在的障碍。从拍卖法院的权限看，拍卖公告也无权设定各方的合同权利义务。刘xx与金海荣春公司之间除物权期待权外的其他权利不构成不动产权利的瑕疵，法院公告的性质应当认定成法院的提醒义务，告知和提醒竞拍人竞拍成功后可能存在相关争议，并不必然发生法律效力，产生法律约束力。三、拍卖法院在此次拍卖过程中，采取变通的方式推进处置程序，而不是严格遵守法律对相关程序的规定，刘xx不应为此获取超出正常法律救济程序可得利益之外的其他额外收益。为了保障刘xx等购房人利益，拍卖法院将已网签和未网签房产整体拍卖。卓越置业集团作为竞买人支付了包括刘xx房产价值在内的全部竞拍款，并完成整个项目未完工程的施工，按照与卓越置业集团、卓越御海公司自身对外销售房产同期进度向交付所购房产，最大限度地维护了刘xx作为购房人的利益。在未完工房产的完工和交付上，刘xx实际已从卓越置业集团、卓越御海公司处获取了其通过正常法律救济途径可获取利益之外的额外利益（合同约定价款3864000元与拍卖时评估市场价格的差额）。一审法院再判令卓越置业集团、卓越御海公司按照刘xx与金海荣春公司所签合同约定的违约责任向刘xx支付违约金，是对刘xx权利的过度保护，损害了卓越置业集团、卓越御海公司利益，有违公平原则。即使拍卖法院未公告的合同也能发生法律效力，拍卖法院具备确定三方权利义务转让的权力，一审判令卓越置业集团、卓越御海公司自2015年1月1日起计算违约金至实际交房之日止，明显过高，违背公平原则。且刘xx自身履行合同过程中也未能按照其提交合同约定日期交款，自身对金海荣春公司存在违约行为。从公平原则和刘xx自身违约等因素，即使判令上诉人支付违约金，也请法院考虑予以调减。四、拍卖法院拍卖的是在建工程，竞买人竞得后必须经历的办理手续和正常施工时间。卓越置业集团、卓越御海公司在2020年6月30日已竣工并具备交付条件，较施工许可证载明完工日期大幅提前，正常施工和办理手续时间均不应认定成违约时间。五、卓越置业集团、卓越御海公司通过报纸公告和单独联系相结合的方式通知交房。具备交房条件后，未能办理交房手续的责任不应由卓越置业集团、卓越御海公司承担。 刘xx辩称，一审法院查明的事实清楚，使用法律正确，卓越置业集团、卓越御海公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法判决驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、刘xx与金海荣春公司签订的房屋买卖合同中的权利义务，通过司法拍卖程序由卓越置业集团、卓越御海公司承接，卓越置业集团、卓越御海公司应当按照原房屋买卖合同的内容向答辩人履行交付房屋、办理过户的义务，并向刘xx支付合同约定的由于逾期交房产生的违约金。二、本案系房屋买卖合同纠纷，刘xx对于涉案房屋享有包括要求交付房屋、办理不动产登记等物权请求权以及要求卓越置业集团、卓越御海公司承担违约责任的债权，而非物权期待权。在刘xx与金海荣春公司签订了商品房预售合同后，刘xx已经按照合同约定的时间和方式支付了全部购房款，不存在任何违约行为，基于此刘xx享有包括要求合同相对方交付房屋、办理不动产登记的物权请求权以及承担违约责任的债权，刘xx通过法律途径实现上述物权请求权以及债权应当受法律保护，卓越置业集团、卓越御海公司应当按照合同约定向答辩人支付因逾期交房产生的违约金。三、法院拍卖已经充分保障了上诉人权利，上诉人现将涉案在建工程内的房屋大量出售，享受了因司法拍卖获得经济效益，一审法院认定其自2015年1月1日起按照合同约定承担违约责任并无不当。刘xx作为房屋的实际所有权人，无论是违约金还是取得涉案房屋所有权、办理不动产登记的诉讼请求，均是其根据合同约定及法律规定应得的权利，刘xx并未获得超出正常救济程序之外的其他利益。同时，由于涉案房屋未能按照约定在2014年12月31日交付，在逾期的五年半时间里，刘xx不仅需要支付银行贷款的利息，还需要承担其他住所的费用，实际上的损失还要高于违约金。相反，涉案房屋评估价值2813820元远低于刘xx购买涉案房屋的价款，也低于当时的市场价值，说明法院拍卖程序已经充分保障了卓越置业集团、卓越御海公司的权利。同时，根据青岛市网上不动产查询的结果，涉案房屋所在卓越天元项目商业楼已经全部出售，已售住宅面积也已经超过住宅总面积的68%，卓越置业集团、卓越御海公司通过将取得的该在建工程继续开发建设后对外出售，已经获得了高额的利润，却拒绝履行由此产生的合同义务，明显与权利义务对等原则不符。四、刘xx在得知2020年6月30日可以办理房屋交付手续时，多次主动与卓越置业集团、卓越御海公司沟通交房事宜，但卓越置业集团、卓越御海公司始终以交房为条件，胁迫刘xx放弃违约金，甚至在一审审理过程中，一审法院为避免违约金进一步扩大，协调卓越置业集团、卓越御海公司先完成交房及过户，卓越置业集团、卓越御海公司也能拒不协助答辩人办理交房及过户手续。 刘xx向一审法院起诉请求：1.判令卓越置业集团、卓越御海公司继续履行合同刘xx与金海荣春公司签订的《青岛市商品房预售合同》向刘xx交付房屋并协助办理过户手续；2.判令卓越置业集团、卓越御海公司向刘xx支付逾期交房违约金810047.28元；3.本案诉讼费用由卓越置业集团、卓越御海公司承担。 一审法院认定事实：1.2013年12月25日，刘xx（乙方买方）与金海荣春公司（甲方卖方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：第二条：乙方向甲方购买黄岛区开发区xx路xx号《紫檀山2号住宅楼》x户。据甲方暂测该房屋建筑面积为230.52平方米；第三条：根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为4034100元；第十一条：甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第二种方案追究甲方责任即甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。第十三条：甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《紫檀山项目业主入住验房表》。附件一对付款方式和付款期限进行了约定。刘xx提交金海荣春公司出具的青岛市房地产业预收款专用收据及住宅专项维修资金专用收据，证明刘xx依约交纳全部购房款共计4034100元并交纳涉案房屋维修资金。2.金海荣春公司未按合同约定的时间交付刘xx涉案房屋。2017年10月23日，青岛新天地拍卖公司受青岛市中级人民法院委托在青岛日报官网发布青岛经济技术开发区土地及地上建筑物司法拍卖公告，一、拍卖标的：位于青岛经济技术开发区，房地产权证号为青房地权市字第××号的商业、居住用地一宗及其地上建筑物1-7栋住宅及商业楼一栋进行整体拍卖四、特别说明：（1）上述房产中已有49套房产网签，并大部分缴纳了全款，对该49套房产在拍卖成交之前已经起诉的，按照法院生效法律文书执行，未起诉的由买受人承接原《购房合同》的权利义务。（2）上述房产中另有21套认购房产，认购户缴纳了大部分购房款，该21套认购房产在拍卖成交之前已经起诉的，按照法院生效法律文书执行，未起诉的由买受人承接原《购房合同》的权利义务。（6）因本次拍卖标的属于在建工程，因此竞买人须有相应开发资质。2017年4月13日，青岛市中级人民法院委托青岛恒德房地产土地评估有限公司作出的房地产估价报告载明：刘xx所购买的涉案房屋在拍卖前的状态系未建成，评估价值为2405246元。2017年11月2日，卓越置业集团（青岛）有限公司在拍卖中以1,564,392,311元竞得了涉案在建工程。2017年12月8日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第886-4号民事裁定书，裁定：二、被执行人金海荣春公司名下位于青岛经济技术开发区，房地产权证号为青房地权市字第××号的商业、居住用地一宗及其地上建筑物1-7栋住宅及商业楼一栋在建工程的所有权及相应权利归买受人卓越置业集团（统一社会信用代码：91xx6N）所有。3.卓越御海公司、卓越置业集团均具有独立的法人资格。卓越御海公司系卓越置业集团的全资子公司。卓越置业集团拍卖取得涉案在建工程后，全资出资成立了卓越御海公司。4.卓越御海公司、卓越置业集团在庭审中认可拍卖所得的地上建筑物房包括原告所购买的房屋，该房屋现已经具备交付条件，至今未向其他人出售。2020年6月26日，卓越御海公司在青岛日报发布卓越·天元交付公告称：卓越?天元合同约定于2020年6月30日前交房的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼已具备办理房屋交付手续的条件，请各业主按照我司邮寄的交付通知书注明的时间、地点，携带有关证明材料亲临卓越。天元办理房屋交付手续。注：交房业主仅限签订《青岛市商品房预售合同》且全款到账的客户，未全款到账的客户全款到账符合交房条件后即可办理房屋交付手续。5.刘xx在庭审中将诉求的违约金明确为：按刘xx已交购房款4034100元为基数，自2015年1月1日起至2020年6月30日止，按合同第12条约定的标准日万分之一计算为810047.28元。刘xx保留向卓越御海公司、卓越置业集团主张2020年6月30日之后至实际交付房屋之日止逾期交房违约金的权利。6.一审法院按照金海荣春公司在国家企业信息公示系统登记的住所地青岛经济技术开发区，向其邮寄送达起诉状、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书被退回，退回理由为查无此公司。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘xx与金海荣春公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。刘xx依约支付了全部购房款及涉案房屋专项维修资金，金海荣春公司应当依约按时交付涉案房屋。金海荣春公司至今未能向刘xx交付房屋，构成逾期交房，应承担违约责任。青岛新天地拍卖公司受青岛市中级人民法院委托所发布的青岛经济技术开发区土地及地上建筑物司法拍卖公告，对全体竞买人具有法律约束力。卓越置业集团在拍卖中竞得了涉案在建工程，承继了刘xx与金海荣春公司购房合同中约定的权利义务，故本案的民事责任应由卓越置业集团承担。 根据《中华人民共和国公司法》第一百七十六条规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。卓越置业集团拍卖取得涉案在建工程后，全资出资成立了卓越御海公司，且2020年6月26日的交房公告系卓越御海公司发布，故卓越御海公司应对卓越置业集团涉案所负义务，承担连带责任。涉案房屋现已具备交付条件，卓越御海公司、卓越置业集团也同意交付刘xx涉案房屋，故卓越御海公司、卓越置业集团应交付刘xx涉案房屋，并协助刘xx办理不动产过户手续。 因卓越御海公司、卓越置业集团承继了刘xx与金海荣春公司购房合同中约定的权利义务，且金海荣春公司逾期交房，已构成违约，刘晓静告诉求卓越御海公司、卓越置业集团支付以已交纳房款4034100元为基数，自2015年1月1日起至2020年6月30日止，按日万分之一计算的逾期交房违约金810047.28元，未超出法律规定，一审法院予以支持。卓越御海公司、卓越置业集团在支付刘xx违约金后，如认为应当由金海荣春公司承担，可向金海荣春公司另案主张。一审法院按照金海荣春公司在国家企业信息公示系统登记的住所地向其邮寄送达诉讼材料被退回，该送达为有效送达。金海荣春公司经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃了举证质证的权利，应承担对己不利的法律后果，一审法院依法缺席判决。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、卓越置业集团于判决生效之日起十日内向刘xx交付《青岛市商品房预售合同》约定的房屋（黄岛区开发区xx路xx号《紫檀山2号住宅楼》x户）并协助刘xx办理不动产过户手续；二、卓越置业集团（青岛）于判决生效之日起十日内支付刘晓静逾期交房违约金810047.28元；三、卓越御海公司对卓越置业集团上述第一至二项义务承担连带责任；四、驳回刘xx的其他诉讼请求。如果卓越御海公司、卓越置业集团未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5950元、保全费4570，以上合计10520元，由卓越御海公司、卓越置业集团连带承担，于判决生效后十日内支付刘xx。 二审查明的事实与一审法院查明一致。 本院认为，卓越置业集团通过司法拍卖竞得涉案房屋，其取得的是涉案在建工程本身的权利，并非全部承继了刘xx与金海荣春公司《青岛市商品房预售合同》的权利义务。刘xx与金海荣春公司签订《青岛市商品房预售合同》后，涉案房屋所在工程项目出现烂尾，金海荣春公司不能履行向刘xx等购房人交付房屋和办理产权登记的义务。在此情形下，本院在另案执行中拍卖涉案在建工程时，为了解决原购房人因购买房屋而面临的不能过户交房等困境、保障原购房人的合法权益，在拍卖公告中注明要求竞买人承接原购房合同的权利义务。卓越置业集团拍卖取得涉案在建工程并投入资金进行建设、完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务，极大的维护了购房人的合法权益。本院认为，该拍卖公告中要求竞买人承接原购房合同的权利义务，不能扩大的解释为合同权利义务的概括转移，也不符合同权利义务概括转移的构成要件。该权利义务应当理解为代金海荣春公司继续完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务，刘xx主张该义务及于拍卖之前金海荣春公司应负的违约责任、并基于金海荣春公司的逾期交房行为要求卓越御海公司、卓越置业集团承担违约责任，无事实及法律依据，亦有悖于公平原则，本院不予支持。刘xx若认为金海荣春公司逾期交房应当承担违约责任，可另行主张。卓越置业集团竞得涉案在建工程之后，需要重新办理相关手续并进行施工建设，不能继续适应原合同约定的交房时间。现刘xx并无证据证明卓越置业集团竞得涉案在建工程之后存在恶意拖延交房的行为，其要求卓越御海公司、卓越置业集团承担违约责任的主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人卓越御海公司、卓越置业集团的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清、适用法律不当本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12105号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12105号民事判决第二项、第三项； 三、青岛卓越御海置业有限公司对卓越置业集团（青岛）有限公司上述第一项义务承担连带责任； 四、驳回刘xx的其他诉讼请求。 一审案件受理费5950元、保全费4570，二审案件受理费11900元，共计22420元，由上诉人青岛卓越御海置业有限公司、卓越置业集团（青岛）有限公司负担10520元，由被上诉人刘xx负担11900元。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年四月二十九日 法官助理 石 晗 书记员 马文淑 书记员 孙嘉欣