贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2723民初710号 原告:贵州贵定农村商业银行股份有限公司,住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县金。统一社会信用代码91522723MA6DJQPC19。 法定代表人：喻洋,该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘曦然，贵州新瑞林阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦世达，贵州新瑞林阳律师事务所律师。 被告:刘云，男，汉族，1961年3月3日生，黑龙江省鹤岗市人，居民，高中文化，住贵州省贵定县。 被告：葛玉娟，女，汉族，1962年7月6日生，贵州省贵定县人，居民，小学文化，住贵州省贵定县，系被告刘云之妻。 被告：贵州绿源城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县。 统一社会信用代码91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴厚勉。 原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司（以下简称贵定农商行）与被告刘云、葛玉娟、贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵定农商行的委托诉讼代理人刘曦然、秦世达，被告刘云、葛玉娟，被告绿源城公司的委托诉讼代理人吴厚勉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵定农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘云、葛玉娟立即偿还原告借款本金187181.08元及截止2021年3月15日欠付的利息7771.56元，2021年3月15日之后的利息、罚息和复利按借款合同约定计算至付清为止；2、判令被告刘云、葛玉娟以其所提供抵押物在诉请范围内承担清偿责任，并确认原告对被告提供的位于贵定县，黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX4号及00XXXX6号抵押物享有优先受偿权；3、判令原告对被告绿源城公司在原告处开立的保证金专户（账号：24×××56）内的保证金享有优先受偿权；4、判令被告刘云、葛玉娟承担原告为实现债权支付的律师费3000元；5、判令被告绿源城公司对上述债务承担边带清偿责任；6、判令上述被告共同承担本案诉讼费、保全费等一切实现债权费用。 事实及理由：2018年6月14日，贵定县农村信用合作联社营业部（后依法改制为“贵定农商行”）与借款人刘云、葛玉娟及保证人绿源城公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为贰拾陆万元整，借款期限为2018年6月14日至2026年6月13日止，借款用途为购买贵定县，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款到期未按合同约定清偿贷款本息，自逾期之日加收50%罚息；借款人未按合同约定的分期还款计划按时足额归还贷款本息，借款人每拖欠一次，贷款人对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之3的违约金收取违约金。借款借据载明利率为浮动利率，基准利率浮动比为30.00%。合同设定的抵押物为借款人向贷款人借款所购买的坐落于贵定县，抵押期限自所购房产办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止，抵押范围包括贷款金额、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、保管担保财产及贷款人为实现债权而发生的费用等。同时，办理了抵押预告登记黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX4号及00XXXX6号。根据民法典解释第五十二条，原告对抵押商铺享有优先受偿权。2016年9月1日，原告与被告绿源城公司签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定原告为被告绿源城公司开发的位于贵定农产品综合商贸物流园项目一期、二期（灵智·东门鑫都）提供个人住房（商业住房）按揭贷款，协议约定：乙方在甲方开立保证金专户，按揭金额在50万元以下的，按照甲方按揭贷款金额5%存入保证金专户；按揭金额在50万元以上的，按照甲方按揭贷款金额8%存入保证金专户。后被告绿源城公司在原告处开立保证金专户（账号：24×××56），并于2018年6月21日将本案保证金13000元存入保证金专户，根据担保法解释及民法典解释，原告对保证金享有优先受偿权。《个人购房担保借款合同》同时约定，被告绿源城公司为保证人，对该合同项下的债务承担连带清偿责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，保证期限为本合同履行期限届满后两年。2018年6月14日，原告通过个人委托方式将借款100000元及160000元共计260000元支付完成。因被告刘云、葛玉娟未按期归还住房贷款本息，原告催收无果，遂向法院起诉，请依法判如所请。 被告刘云辩称，因疫情影响，去年到今年的生意受影响，无力偿还房贷，所以一直拖到现在没有还。 被告葛玉娟辩称，答辩人现在都在做生意，生意不好做，还不了贷款。 被告绿源城公司辩称，和原告签订了保证金账户的事情，确实是专用资金不能随意支取，确实也签订了连带担保责任，其他无异议。 本院经审理认定事实如下：刘云、葛玉娟夫妻因经营需要，二人以按揭方式购买绿源城公司开发的位于贵定县，并于2018年5月24日在贵定县房屋征收和房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续。2018年6月14日，借款人刘云、葛玉娟、保证人绿源城公司与贷款人贵定县农村信用合作联社营业部（以下简称信用社营业部）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款人向贷款人贷款26万元，期限为8年，即2018年6月14日至2026年6月13日，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款月利率为基准利率浮动比30%；还款方式：每月等额本息还款，每月20日前按期偿还贷款本息；本合同的抵押物是指借款人（即抵押人）向贷款人借款所购买的位于贵定县门鑫都第10号楼1层1、2号铺；抵押担保范围：贷款本金、利息（包括复息、罚息）、借款人应付的违约金、赔偿金、保管担保财产及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；抵押担保的期限：自所购房产办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用；保证期间：自本合同履行期限届满后另加两年；借款人未按照合同归还本息连续三期或累计六个月的，贷款人提前收回已发放贷款本息，有权要求保证人承担保证责任，并有权依法处分抵押物等等”。合同签订当日，刘云、葛玉娟以其购买的灵智·东门鑫都X号楼X层第1、2号商铺【该商铺不动产权证书号：黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX2号、黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX3号】与信用社营业部在贵定县国土资源局办理了黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX4号、00XXXX6号抵押预告登记，同日，信用社营业部向刘云发放贷款260000元。之后，刘云、葛玉娟按月偿还本息至2020年6月21日，由于生意不好的原因至今未偿还本息，截止2021年3月15日，尚欠贷款本金187181.08元、利息7771.56元，绿源城公司亦未履行担保义务。2021年3月22日，原告向本院起诉，提出如前诉讼请求。为此，原告支付律师费用3000元。 另查明，贵定农商行原名称为贵定县农村信用合作联社（以下简称信用社）。2016年9月1日，信用社营业部（甲方）与被告绿源城公司（乙方）签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定：“甲方同意对乙方开发的位于‘贵定农产品综合商贸物流园项目一、二期（灵智·东门鑫都）’项目提供个人住房（商业用房）按揭贷款；乙方在甲方开立‘保证金专户’，按揭金额在50万以下的，按照甲方按揭款金额5%存入保证金专户，按揭金额在50万以上的，按照甲方按揭贷款金额8%存入保证金专户；甲方应按照《贵定县农村信用合作联社个人购房担保合同》的约定及时足额地发放贷款，并负责分次或一次性将贷款划到乙方在甲方设立的专用账户上，保证金账号24×××56；甲方自愿同意对甲方向乙方借款人提供的按揭贷款承担连带保证责任，在借款人未按时偿还甲方贷款本息的情况下，乙方应协助甲方催收，连续三个月（期）未偿还贷款本息，由乙方代借款人偿还，甲方有权直接从乙方在甲方开设的‘保证金账户’或专用账户中扣划；本协议为《贵定县农村信用合作联社个人购房担保合同》的有效组成部分等”。刘云、葛玉娟向信用社营业部借款后，绿源城公司于2018年6月21日按照与信用社营业部签订协议向约定的保证金账户转账13000元，作为刘云、葛玉娟按揭贷款的保证金。 本院认为，刘云、葛玉娟、绿源城公司与信用社营业部签订《个人购房担保借款合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效。信用社营业部按照合同约定履行贷款义务后，刘云、葛玉娟未按合同履行还款义务，按照合同约定，信用社营业部有权提前收回借款，因信用社营业部系信用社的部门，其行为系履行信用社职能，而信用社名称又变更为贵定农商行，现原告要求刘云、葛玉娟偿还所欠的借款本金187181.08元及截止2021年3月15日利息7771.56元，并从2021年3月15日之后按照合同支付利息、罚息和复利，原告主体适格，且其主张符合双方签订的合同约定，本院予以支持；原告主张对刘云、葛玉娟购买位贵定县享有优先受偿权，因刘云、葛玉娟借款时用该1、2号商铺办理了预告抵押登记手续，该商铺系担保人绿源城公司出售，经审查办理预告抵押登记财产已办理了建筑物所有权首次登记【不动产权证书号：黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX2号、黔（2018）贵定县不动产证明第00XXXX3号】，且不存在预告抵押登记失效情形，故其主张，本院予以支持；原告主张对绿源城公司在其公司开立的保证金专户内的保证金享有优行受偿权，符合《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》约定，且绿源城公司已按协议将保证金13000元存入保证金账户，故原告对绿源城公司在其公司开立的保证金账户中13000元享有优先受偿权；原告要求绿源城公司对上述债务承担连带清偿责任，亦符合双方约定，本院予以支持；原告要求刘云、葛玉娟承担原告为实现债权支付的律师费3000元，但其所提供合同中未明确约定支付律师费，故其主张本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条及《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘云、葛玉娟在本判决生效后十日内偿还原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司借款本金一十八万七千一百八十一元零八分（￥：187181.08元）及利息（利息的计算方式为：截止2021年3月15日的利息为7771.56元;从2021年3月16日起，按照《个人购房担保借款合同》约定支付利息、罚息、复利至借款还清之日止）； 二、原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司对被告刘云、葛玉娟用以办理预告抵押登记的位于贵定县变卖的价款享有优先受偿权； 三、原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司对上述商铺的价款优先受偿后仍不能清偿债务的，对被告绿源城公司在原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司处开立的保证金专户（账号：24×××56）内的保证金13000元享有优先受偿权； 四、原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司行使上述优先受偿权后仍不能清偿债务的，被告贵州绿源城置业有限公司对不能清偿部分承担连带清偿责任； 五、驳回原告贵州贵定农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。 如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元，减半收取2130元，由被告刘云、葛玉娟、贵州绿源城置业有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如被告未按判决规定的期间履行义务,原告可在判决规定的履行期间最后一日起计算二年内向本院申请执行。 审 判 员 陈留龙 二〇二一年四月二十五日 法官助理 袁双梅 书 记 员 冯 晨