四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2049号 上诉人（原审被告）：娄川，男，1988年7月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川东航投资有限公司，住所地：四川省成都市双流区西航港街道临港路一段32号3栋10层1号。 法定代表人：冯亦军，总经理。 委托诉讼代理人：杨奉明，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 上诉人娄川与被上诉人四川东航投资有限公司（以下简称东航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初5017号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 娄川上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认案涉合同因不可抗力且经双方认同已于2020年4月23日解除；三、撤销原判第三项、第四项；四、判令东航公司返还娄川交纳的租赁保证金22475.38元，公用事业押金3501.9元，收银押金4500元，装修押金5836.5元；五、上诉费用由东航公司承担。事实和理由：一、一审判对本案案件的主要事实认定不清。1、一审判决对本案所涉合同因新冠疫情严重影响其正常履行的现状，以及因该不可抗力而导致本案合同不得不解除的事实，没有做出客观的认定。2020年一月下旬至四月，在新冠疫情的打击下，娄川曾于一月下旬与东航公司就物业管理费延期缓交事宜进行沟通，但未能得到东航公司的谅解与支持。之后，东航公司在催促娄川尽快复工的同时，又以娄川未交缴物管费为由，于三月中旬切断了娄川租赁场所的所有电源，导致娄川根本无法复工及继续经营。至4月29日，东航公司无视疫情的严重影响，通过其工作人员在微信发给娄川一份“关于解除《商铺租赁合同》的函”，提出解除合同并要求娄川分别向东航公司支付99991.89元，向物业管理方支付42349.32元。2、一审判决对本案所涉合同及补充协议是因单方通知而解除，还是由双方认可解除，没有明确予以认定。娄川认为若案涉协议为东航公司单方通知解除，那么依照原《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定及现有证据，只能认定双方合同及补充协议解除的时间是2020年的4月29日，而不是判决所确认的2020年4月23日。但本案系东航公司要求法院确认《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除，而娄川认可东航公司之诉请，故案涉协议系双方认同一致的解除，而非合同―方当事人的单方解除。3、双方共同确认案涉协议于2020年4月23日解除，双方原来合同中的一切权利义务于当日消灭。东航公司在2020年8月以早已不存在的合同及补充协议的条款，来追究娄川的违约责任，被一审判决认定为娄川的违约事实成立是完全错误的。4、案涉协议经双方当事人认同一致而解除，双方当事人之间互相不再存有任何违约及违约金支付的问题，故一审判决判定娄川向东航公司支付违约金是错误的。关于娄川欠交的物管费、水费及电费是否涉及违约问题，从双方合同及补充协议中对于房屋租金和物管费、水费、电费分别支付给东航公司、物管方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公成都分公司的约定看，物管费、水费、电费的交缴、滞纳处罚及违约的事宜等属于娄川与物管方之间权利义务关系，东航公司无权通过追究娄川拖欠物业管理服务方的相关费用，来主张娄川与东航公司的《房屋租赁合同》及补充协议履行中的违约责任。5、一判决未对安装的天然气计量表、总阀等设备费用的遗留问题进行处理。东航公司在合同中承诺过天然气的使用安装，但迟迟不能到位。因娄川急于开展经营，便按东航公司意见，所有的租赁户均由东航公司以其名义，向天然气公司申请，娄川则向天然气公司支付了天然气计量表、总阀等设备及安装费用共41771元，安装于租赁房屋之内，现该天然气的户头仍是东航公司。一审中，娄川曾就该设备费用2447元，向东航公司提出过支付请求，娄川将天然气公司出具的相关凭据提交一审法院后，一审法院并未对这一遗留事项予以处理。二、一审判决适用法律错误。娄川认为本案依法应当适用原《中华人民共和国合同法》中的第九十三条第一款、第九十四条第一款、第九十七条、第九十八条的相关规定。综上，请求法院支持娄川的全部上诉请求。 东航公司辩称，一、娄川的上诉请求不成立，应予驳回。案涉合同是东航公司根据合同的约定，基于娄川欠缴物业费的违约行为而解除，而非双方协商一致解除。二、娄川需向东航公司补足优惠期租金，并承担相应责任。本案中，娄川未按约定支付管理费，其行为已经达到了解除合同的条件，因此东航公司有权要求其补足租金差额。三、根据合同及补充协议的约定，娄川应向东航公司支付违约金。一审认定违约金为2000元符合法律规定。四、娄川主张东航公司需支付天然气计算表的费用不属于本案的受理范围。娄川提出该主张是要求东航公司向其支付费用，为独立的诉讼请求，与本案无必然联系。其在一审中未提出该诉求，二审中增加诉讼请求，应当不予受理。退一步讲，根据合同约定天然气计算表、总阀等设备应由娄川自行安装，产生的费用应由其自行承担，而非由东航公司承担。五、针对娄川增加的要求东航公司返还租赁保证金、公共事业押金等的主张，一审判决已在娄川欠东航公司的费用中予以抵扣。综上所述，恳请法院驳回娄川的上诉请求。 东航公司向一审法院起诉请求：1、确认东航公司与娄川签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除；2、判令娄川向东航公司支付143635.73元（2019年8月至2020年4月23日物管费38261.58元、电费6830.02元、水费788.4元、优惠期租金差额85984.29元、违约金14007.6元、拆除复原费7102.24元，抵扣公共事业押金3501.9元、装修押金5836.5元）；3、判令娄川承担自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴租金以及欠缴的物业管理费用自应付之日起至实际支付日的滞纳金（暂计至2020年6月30日为5511.12元）；4、判令东航公司没收租赁保证金22475.38元；5、判令东航公司没收收银押金4500元；6、判令东航公司自行处置娄川遗留物品。东航公司向一审法院起诉请求：1、确认东航公司与娄川签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除；2、判令娄川向东航公司支付143635.73元（2019年8月至2020年4月23日物管费38261.58元、电费6830.02元、水费788.4元、优惠期租金差额85984.29元、违约金14007.6元、拆除复原费7102.24元，抵扣公共事业押金3501.9元、装修押金5836.5元）；3、判令娄川承担自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴租金以及欠缴的物业管理费用自应付之日起至实际支付日的滞纳金（暂计至2020年6月30日为5511.12元）；4、判令东航公司没收租赁保证金22475.38元；5、判令东航公司没收收银押金4500元；6、判令东航公司自行处置娄川遗留物品。 一审法院认定事实：2018年8月16日，东航公司（甲方）与娄川（乙方）签订《商铺租赁合同》（编号：CDYJ20180660），甲方将其所有的成都市双流区西航港街道临港路一段32号“云锦天地（成都）”商场4号楼4层4404号单元出租给乙方，双方约定了租赁面积、租金及支付方式、租赁期限以及其他费用。2019年11月26日，甲方与乙方签订了编号为CDYJ20180660-1的《商铺租赁合同补充协议一》，约定自2018年8月29日起至2019年11月30日止，该期间的租金总额为13136.99元；2019年12月1日起至2020年11月30日止，按月营业额提成8%计付租金；2020年12月1日起至2021年9月27日止，以月保底租金或月营业额提成租金两者取高计付。对乙方在2018年8月29日起至2019年11月30日期间租金优惠享有的前提是乙方妥善履行各项义务，若因非甲方原因，乙方单方面提前终止本租赁合同或未妥善履行原合同及补充协议各项义务的，甲方有权要求乙方按日租金1.85元/平方米向甲方补足。乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过三十日的、乙方未在2020年1月31日前支付拖欠的物业管理费共计32396.3元，甲方可选择或合并行使书面通知违约方解除合同或/和向违约方追索违约金的权利。 东航公司于2020年3月9日、3月18日向娄川发送催款函，要求娄川支付拖欠的2019年8月至2020年2月29日期间的物业费32396.3元。2020年4月22日，东航公司向娄川邮寄送达《关于解除商铺租赁合同的函》。 以上事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《补充协议一》、相关票据等证据在案佐证。 一审法院认为，东航公司与娄川签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 娄川未按照合同约定时间支付物业管理费、水费、电费，根据双方合同的约定，东航公司有权行使约定解除权解除双方的合同。娄川认可合同自2020年4月23日解除。 对于娄川欠付的物业管理费38261.58元、水费788.4元、电费6830.02元，双方均无异议，根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审法院对东航公司要求娄川支付的上述费用及迟延利息的主张予以支持。 对于东航公司要求娄川支付违约金14007.6元及优惠期租金差额85984.29元的主张，娄川认为双方解除合同是因不可抗力造成的，故娄川不应当向东航公司支付上述费用。一审法院认为，根据双方的约定，娄川应当在2020年1月31日前向东航公司指定的收款人支付物业管理费、水费、电费，虽然因新冠疫情原因，造成娄川未能在2月及3月上中旬开业，但是在2020年3月底，成都地区已经基本复工复产，娄川在与东航公司协商迟延交付物业管理费、水费、电费无果的情况下，应当按照合同约定支付上述费用并积极复工复产。由于娄川经催收不履行支付上述费用的义务，也不复工复产，构成违约，应当承担违约责任，娄川认为其不应当承担任何违约责任，应当视为其对违约金的根本抗辩，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院将娄川应当向东航公司支付的违约金调整为2000元。虽然在2020年1月底至3月下旬，全国各地因为疫情的原因，大部分企业停工停产，但在2020年2月初，成都已经开始逐步恢复生产，到3月下旬，除特殊行业外，其他企业包含餐饮业已经全面复工，而娄川经多次催收，仍未支付相关费用，也未复工，故娄川并非因疫情原因导致其合同解除，故一审法院对娄川因不可抗力导致合同解除的意见不予采信。因娄川未妥善履行合同义务，导致合同解除，根据双方的约定，东航公司有权要求娄川补足优惠期租金差额，娄川应向东航公司补足优惠期租金差额85984.29元。 根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，东航公司应当退还娄川租赁保证金22475.38元、公用事业押金3501.9元、收银押金4500元及装修押金5836.5元。故一审法院对于东航公司要求没收保证金的主张不予支持。娄川主张用其保证金、公用事业押金、装修押金和收银押金抵销相应的费用，符合法律规定，一审法院予以支持。东航公司应退还娄川上述费用共计36313.78元。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，东航公司应当将娄川缴纳的各种保证金、押金先用于抵扣水费788.4元、电费6830.02元及部分优惠期租金差额。抵扣后，娄川还应向东航公司支付物业管理费38261.58元及迟延支付期间的利息（利息以38261.58元为基数，自2020年2月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）、优惠期租金差额57288.93元及迟延支付期间的利息（利息以57288.93元为基数，自2020年4月30日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）。 对于拆除复原费的问题，东航公司要求娄川向其支付拆除复原费7102.24元的主张。娄川对此予以认可，一审法院予以支持。 根据一审庭审调查核实的情况，娄川同意自行清理遗留物品，故对于东航公司主张自行处置娄川遗留物品的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认东航公司与娄川签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一》于2020年4月23日解除；二、娄川于判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付自2019年8月至2020年2月29日欠缴物业管理费38261.58元及迟延支付期间的利息（利息以38261.58元为基数，自2020年2月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）；三、娄川于判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付优惠期租金差额57288.93元及迟延支付期间的利息（利息以57288.93元为基数，自2020年4月30日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）；四、娄川于判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付违约金2000元；五、娄川于判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付拆除复原费7102.24元。六、驳回东航公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由娄川负担1186元，东航公司负担400元。 二审中，娄川向本院提交证据二维火机器签收单（收银设备），拟证明收银设备已经退还给东航公司，但是东航公司未将押金退还给娄川，东航公司没有如实履行合同义务还断电。东航公司质证称，对《二维火机器签收单》的真实性无异议，但关联性和证明力不予认可。本院对该证据真实性予以确认。 娄川对一审查明的事实有异议，1.一审法院没有确认邮件的具体送达时间以及娄川是否收到；2.一审判决书中对于娄川所交的保证金没有进行载明，同时娄川有证据表明断电系东航公司责任，对一审查明的其他事实没有异议。东航公司对一审查明的事实无异议。 二审另查明，2018年8月16日东航公司与娄川签订的《商铺租赁合同》附件三中载明，燃气入户管道工程由出租人提供至规划位置，承租人自行接入，厨房燃气工程由承租人自行承担。娄川已向东航公司支付了租赁保证金22475.38元、公用事业押金3501.9元、收银押金4500元及装修押金5836.5元。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，东航公司与娄川签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为：1、东航公司是否有权解除合同，疫情是否构成拖欠租赁费的抗辩事由，娄川是否应承担违约责任；2、本案系合意解除合同还是东航公司单方行使解除权；3、天然气安装费用是否应予以抵扣，保证金及押金是否应予以退还。 关于东航公司是否有权解除合同。本院认为，根据《房屋租赁合同》及《补充协议一》的约定，在签订《补充协议一》时东航公司已在原约定基础上给予了娄川较大幅度的让利，同时娄川在当时已经欠付部分物管费。娄川未能按照补充协议的约定在2020年1月31日前付清物管费，构成违约，符合合同约定的解除条件，东航公司有权解除双方签订的合同。虽然物业管理费用系承租人娄川对物业管理公司的债务，但在租赁合同中出租人对物业管理费的支付亦负有督促和担保义务，且娄川与东航公司的合同中明确约定了物管费未能及时足额支付系租赁合同的解除条件，故娄川关于欠付物管费与租赁合同无关的主张不能成立。娄川还认为，东航公司解除合同时正值疫情期间，合同的履行不能与对方的断电行为有关。对此本院认为，娄川欠付的是2019年8月至2020年2月底期间的物管费，大部分的违约事实发生在疫情发生之前，且一般而言疫情的发生可构成租金在此期间适当调减的事由，但不构成物管费调减事由。在娄川长期欠付租赁费用的情况下，出租人东航公司有权采取断电等措施实际终止合同的履行，故娄川关于解除时正值疫情期间，对方擅自断电应对合同履行不能承担责任的主张不能成立，本院不予支持。 关于合同解除方式。前文已述，因娄川违反合同约定，逾期支付租赁费用，东航公司有权解除合同。娄川认可其收到了东航公司在2020年4月23日出具的《关于解除商铺租赁合同的函》，并认可合同在2020年4月23日解除，该事实能够认定娄川收到并知晓东航公司作出的解除合同的意思表示。在娄川系违约方，东航公司有权解除合同且实际发出了解除通知的情况下，应认定案涉合同系东航公司行使解除权解除了合同，而不能仅因承租人娄川在诉讼中表示认可合同已经解除即认定双方系合意解除。东航公司依约解除合同后，不影响合同中清理结算条款的效力，不影响东航公司依照合同约定向娄川主张违约责任。 关于天然气安装费用是否应予以抵扣，保证金及押金是否应予以退还。本院认为，合同中明确载明了出租人东航公司的义务为将燃气入户管道工程提供至规划位置，承租人自行接入，厨房燃气工程由承租人自行承担，故娄川要求对方承担天然气安装费用的主张缺乏合同和事实依据，本院不予支持。一审已经查明了娄川已支付的保证金、押金等费用状况，且在判决中将该部分款项抵扣了娄川应支付的租赁费用，故娄川关于保证金、押金对方应予退还的主张亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，娄川的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3172元，由上诉人娄川负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年四月十二日 书记员 袁雅丽