湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1035号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭奇刚，男，1979年1月18日出生，汉族，现住湖南省岳阳市经济技术开发区。委托诉讼代理人：钟娟，湖南湘北律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱学荣，女，1976年8月9日出生，汉族，现住湖南省岳阳市经济技术开发区。委托诉讼代理人：白凤秀，湖南民望律师事务所律师。原审第三人：刘军，女，1972年5月21日出生，汉族，现住湖南省岳阳市经济技术开发区。上诉人彭奇刚因与被上诉人朱学荣、原审第三人刘军租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭奇刚上诉请求：1、撤销原判，改判朱学荣返还租赁押金30000元（自2019年11月25日起按银行同期贷款利率支付资金占用费）、非法收取的转让费45000元（自2017年2月13日起按银行同期贷款利率支付资金占用费），并返还多收取的租金2000元；2、由朱学荣承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、诉争合同的解除是经朱学荣同意，朱学荣也未告知欠缴水电费，故根据合同约定，一审法院不应判令扣除彭奇刚支付的租赁押金作为违约金，且双方已经变更原合同约定的租金按10%递增为5%；2、彭奇刚并未阻扰朱学荣将租赁物转租，一审法院不应判令彭奇刚支付朱学荣的预期租金损失；3、朱学荣在与彭奇刚签订租赁合同之前几个月就已经解除了与刘军的租赁合同，仅因退还相关费用的问题导致诉争门面始终空置，彭奇刚与刘军不存在转租关系，刘军也陈述朱学荣支付的是退还的押金和门头搭建费用而不是转让费，且在彭奇刚向朱学荣支付45000元款项之前，朱学荣就已经向刘军支付了相应款项的行为不符合逻辑，故朱学荣向彭奇刚收取45000元并承诺向下家收取转让费之后再支付给彭奇刚是欺骗行为。朱学荣辩称，1、本案是彭奇刚提前解除合同，其自己多次表示押金无须退还，这也是朱学荣同意提前解除合同的条件，故彭奇刚现要求退还的诉求法院不应支持；2、因彭奇刚急需租赁诉争门面，其同意向刘军支付45000元转让费以解决朱学荣和刘军之间的租赁纠纷，故朱学荣才先向刘军支付了该笔款项，而彭奇刚也在当天就向朱学荣支付了相应款项，朱学荣并未将款项据为己有。请求二审法院维持原判。刘军未向本院陈述意见。彭奇刚向一审法院起诉请求：1、请求判令朱学荣返还彭奇刚房屋押金30000元，并从2019年11月25日起按银行同期贷款利率支付资金占用费；2、朱学荣返还2017年8月14日多交纳的下半年房租2000元；3、朱学荣返还非法收取的转让费45000元，并从2017年2月13日起按照银行同期贷款利率支付资金占用费；4、朱学荣承担本案诉讼费。朱学荣向一审法院提起反诉请求：1、支付朱学荣尚欠的房屋租金6640元（已经核减多收取彭奇刚的租金2000元）、房租损失36632元；2、支付租赁期间2017年2月-2020年3月的水费600元；3、诉讼费由彭奇刚承担。一审法院认定事实：彭奇刚与朱学荣于2017年2月13日签订《太阳桥建材市场门面出租合同》，约定彭奇刚承租朱学荣位于××市场××路××栋××号门面，租赁期限自2017年3月5日至2022年3月4日，首年租金85000元，每年递增10%，租金半年收取一次，合同签订时交付保证金30000元及半年房屋租金，半年期满之前15日内缴纳后半年的租金，逾期未付，朱学荣无条件收回场地，且不退履约保证金。彭奇刚未经朱学荣同意提前退回经营场地，朱学荣不退保证金和彭奇刚预交租金等。水电费由彭奇刚负担。彭奇刚在合同签订后交付朱学荣保证金30000元、房屋租金42000元以及其他费用45000元，于2017年8月14日交付45000元，多交付租金2000元。双方于2019年11月24日确认解除租赁合同。2019年11月24日之前的租金，彭奇刚已经向朱学荣支付完毕。双方对下列事实存在争议：1、彭奇刚支付给朱学荣的押金30000元是否应当返还以及朱学荣是否承担该资金占用费的争议。彭奇刚主张是在朱学荣同意的情况下解除合同，依据合同约定，朱学荣应当返还彭奇刚押金，并向法庭提交了双方的微信聊天记录，其中2019年11月24日的微信聊天记录显示双方均同意在2019年11月24日解除租赁合同。朱学荣则主张彭奇刚在此前已经认可其违约，并同意押金不退，也向法庭提交双方的微信聊天记录，其中彭奇刚在微信聊天中陈述了“我违约，押金我不要了，这个很合理，但是转让费我要拿到，押金是3万，转让费4.5万元”。一审法院认为，彭奇刚在微信聊天中认可其自负押金，但其前提条件是要求朱学荣退还转让费，是双方协商的过程，故彭奇刚关于押金自负的意思表示不能进行片面理解，虽然合同约定彭奇刚逾期未付租金或提前退回经营场地，朱学荣不退履约保证金，但该处保证金应属履约保证金的性质，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失，彭奇刚提前退租，给朱学荣造成的实际损失是预期租金损失，朱学荣亦有防止损失扩大的义务，根据司法解释的规定，一审法院酌情认定朱学荣的损失为自2019年11月25日起之后2个月预期租金损失（由于彭奇刚提前退租，应按合同约定的年递增10%计算租金），本案违约金可按照2个月预期租金损失的1.3倍计算，即22284.17元（102850元／年÷12月×2月＋102850元／年÷12月×2月×30%）应当按照1.3倍计算违约金。朱学荣应当返还彭奇刚保证金7715.83元。不论出于何种原因，毕竟彭奇刚曾向朱学荣表示自负押金，故对彭奇刚提出的要求朱学荣承担返还押金的资金占用费主张，一审法院不予支持。2、朱学荣是否应当返还彭奇刚45000元。彭奇刚主张朱学荣以刘军名义向彭奇刚收取45000元的转让费，并承诺向下一位承租人收取转让费后返还给彭奇刚，但刘军并未授权朱学荣收取过任何款项，朱学荣也不具有收取转让费的主体资格，朱学荣在没有收到彭奇刚款项的情况下，先行向刘军支付转让费不符合常理。朱学荣则认为彭奇刚承租前涉案门面是被刘军承租，彭奇刚委托朱学荣从刘军处收回门面并出租给彭奇刚，朱学荣已经将45000元转付给刘军（其中转账40000元，现金5000元），朱学荣并未实际收取彭奇刚门面转让费，并向法庭提交了其与彭奇刚之间名称为“订金”的书面协议一张，该协议显示朱学荣收到彭奇刚交付的订金20000元，如朱学荣成功从上一租户处收回门面，彭奇刚需在7天以内与朱学荣签订租赁合同，否则不退订金，如朱学荣未能在7天内从前租户收回门面，则朱学荣无条件退还订金20000元。朱学荣同时还提交了向刘军支付40000元的凭证。一审法院认为，根据朱学荣提交的其与彭奇刚之间名称为“订金”的书面协议内容、支付给刘军的款项凭证以及彭奇刚、朱学荣和刘军的陈述，可以认定朱学荣从彭奇刚处收取了45000元支付给了刘军，刘军正是基于收取了该款项才同意撤场，不论双方对该笔款项的性质如何理解，均是彭奇刚为获得涉案门面而自愿支付的代价，彭奇刚并无证据表明朱学荣做出了向其返还的承诺，故对彭奇刚提出要求朱学荣返还45000元的主张，一审法院不予支持。3、彭奇刚是否少交房屋租金的争议。朱学荣主张本案租赁合同约定租金自第二年起每年递增10%，彭奇刚在第二年和第三年交付的租金都只递增了5%，少交付租金8640元。彭奇刚则认为朱学荣同意其按照每年递增5%支付租金，彭奇刚在支付租金过程中，朱学荣从未提出过异议，并向法庭提交了向朱学荣支付租金的凭据。朱学荣认可彭奇刚已付租金是按照递增5%的标准支付的，但其并未承诺放弃租金主张，而是要求彭奇刚在生意转好后再全部补交。一审法院认为，彭奇刚一直按照年递增5%的标准支付租金，朱学荣接受并未拒绝或要求补交，在双方协商解除合同的沟通过程中，朱学荣也并未提及租金补交的事宜，朱学荣以其实际行为表明其同意了彭奇刚的租金支付标准，故对朱学荣提出彭奇刚少交租金8640元的主张，一审法院不予支持。4、朱学荣是否存在2019年11月25日至2020年4月3日租金损失36632元的争议。朱学荣主张双方在解除租赁合同后，朱学荣将涉案门面向他人进行转租，由于彭奇刚的阻扰，导致朱学荣未能成功将本案门面出租，彭奇刚应当承担自2019年11月25日至2020年4月3日租金损失共计36632元，并向法庭提交了其与彭奇刚的微信聊天记录、朱学荣与承租户（奥朵真儿）的微信聊天记录，其中朱学荣在2019年12月14日向彭奇刚转发承租户（奥朵真儿）信息内容如下“朱姐是这样子的，老板娘在这里我沟通了很久，他45000元的转让费没收到，就不会让这个门面租出去，我要加紧时间装修。今天师傅都来了三个，又让他们停下来回去了。现在不是拆门头拆地砖的事情，我这边的要求是，今天要把事情解决，解决不了，那你这边就只能退定金给我了，我时间上耽误不起”。彭奇刚回复信息“我违约，押金我不要了，这个很合理，但是转让费我要拿到，押金是3万，转让费4.5万，这个都是有银行记录的”。双方的微信聊天中，朱学荣多次要求彭奇刚拆除装修，交还钥匙，彭奇刚则要求朱学荣退还转让费。2019年12月14日，朱学荣向承租户（奥朵真儿）发送微信“真儿，上家现在出尔反尔，我也没有办法，只能把他的押金抵到房屋期满了，他必须得搬走，我现在把押金退给你，发卡给我还是微信，真对不起了”。彭奇刚则认为其在合同解除前已经腾出门面，达到可使用状态，门面内的空调虽未搬出，但并不影响门面的正常使用，彭奇刚虽持有钥匙，但朱学荣也有钥匙，应视为彭奇刚已经向朱学荣交付了门面。一审法院认为，根据朱学荣提交的证据，彭奇刚在双方合同解除后存在阻扰朱学荣出租给他人的可能性较大，且彭奇刚并未交还全部钥匙、未拆除空调，不应当视为彭奇刚向朱学荣进行了门面交付，故对朱学荣提出要求彭奇刚赔偿相应租金损失的主张，一审法院予以支持。考虑到朱学荣亦有防止损失扩大的义务以及2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，一审法院酌情认定朱学荣的租金损失为自2019年11月25日起之后2个月预期租金损失17141.67元（102850元／年÷12月×2）。5、关于朱学荣主张彭奇刚应当支付水费600元的争议。朱学荣主张彭奇刚欠付2017年2月-2020年3月的水费600元，并向法庭提交了岳阳市水务集团有限公司盖章的历史抄表情况表、微信缴费凭证和电子普通发票。历史抄表情况表显示涉案门面自2017年2月至2018年10月水费为600元（其中2017年2月为5元、4月为20元），缴费凭证和发票显示金额为1309.34元。彭奇刚对此不认可，认为涉案门面无合法水费单和缴费号，无法进行缴费，水费是从上个租户处累计下来的。一审法院认为，根据合同约定，水费应由彭奇刚自负，彭奇刚应当支付朱学荣门面租赁期间的水费。朱学荣提供的证据可以证明涉案门面在2017年2月-2018年10月水费为600元，但彭奇刚的租赁期限自2017年3月5日开始，故应当扣减3月5日之前的水费，由于朱学荣提供的抄表情况并未显示3月水费以及起算时间，一审法院酌情扣除25元水费，彭奇刚还应当向朱学荣支付水费575元。一审法院认为：彭奇刚与朱学荣签订《太阳桥建材市场门面出租合同》并已实际履行，双方之间形成了房屋租赁合同关系。双方于2019年11月24日解除了该租赁合同。由于本案系彭奇刚提前退租，彭奇刚应当承担相应的违约金，扣除相应部分保证金后，朱学荣还应当返还彭奇刚保证金7715.83元。彭奇刚要求朱学荣承担该保证金的资金占用费与事实不符，一审法院不予支持。朱学荣对多收取彭奇刚2017年租金2000元无异议，故朱学荣应当予以返还。彭奇刚要求朱学荣支付转让费45000元没有事实依据，一审法院不予支持。朱学荣要求彭奇刚支付尚欠的房屋租金6640元，没有事实依据，一审法院不予支持。由于彭奇刚存在阻扰朱学荣门面出租以及未交付房屋的情况，应当赔偿朱学荣房租损失17141.67元，并支付租赁期间的水费575元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、朱学荣退还彭奇刚保证金7715.83元、租金2000元；二、彭奇刚赔偿朱学荣房租损失17141.67元，并支付水费575元；以上（一）、（二）项经折算，限彭奇刚在判决书生效后七日内支付朱学荣8000.84元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回彭奇刚其他诉讼请求，驳回朱学荣其他反诉请求。一审案件受理费900元，减半收取450元，反诉费441元，合计891元，由彭奇刚承担591元，朱学荣负担300元。二审期间，彭奇刚向本院提交了一份与一审法院承办法官的微信聊天截图，拟证实虽然彭奇刚对一审法院判令其支付水费并无异议，但其未交纳水费是因朱学荣一直未提供交费凭据，并非彭奇刚违约。朱学荣对证据的真实性、关联性有异议，认为不能证明是与一审法院承办法官的微信聊天记录，彭奇刚上诉也未提出水费问题。刘军未对证据发表质证意见。本院认为，彭奇刚提交该份证据的证明目的与本案一审的处理及二审的争议焦点均无实际关联，本院不予采纳。本院二审查明，2017年2月13日中午，朱学荣向刘军支付45000元。当天下午，彭奇刚向朱学荣支付45000元。2019年4月6日，彭奇刚向朱学荣提出按照递增5%的标准计算2019年的租金，朱学荣则答复应按合同约定的递增10%的标准计算。2020年3月24日，朱学荣再次要求彭奇刚清空诉争门面，彭奇刚答复“你要租出去可以，但是我的45000元转让费我要拿到”。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是朱学荣是否应向彭奇刚返还30000元租房押金、45000元已支付给刘军的款项，并向彭奇刚支付相应资金占用费的问题。彭奇刚与朱学荣签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。彭奇刚认为根据双方合同的约定，其在征得朱学荣同意的情况下解除了双方的租赁合同，故朱学荣应将其交纳的30000元租房押金全额返还。但根据本案查明的事实，本案系彭奇刚在租赁过程中提前退租，并表示朱学荣无须退还该款的情况下，朱学荣同意解除双方的租赁合同。故一审法院判令彭奇刚向朱学荣按照两个月租金的1.3倍的数额支付违约金，并从30000元押金中直接扣除的处理并无不当。因彭奇刚多次提出押金无须退还，一审法院未判令朱学荣支付剩余押金的资金占用费亦无不当。彭奇刚提出其与朱学荣已协商变更了合同约定，双方按递增5%的标准计算租金，一审法院对此认定错误。因朱学荣在2019年仍然是要求彭奇刚按递增10%的标准计算租金，彭奇刚也未提供任何证据证明双方确实就变更合同约定达成了一致意见，故一审法院未以彭奇刚曾经按照递增5%的标准支付过租金就认定双方已变更合同约定并无不当，本院对彭奇刚的这一抗辩意见不予支持。对于本案当事人争议的45000元款项的性质及处理问题。刘军认为该款是朱学荣退还其交纳的租房押金并支付的门面改建费用，彭奇刚认可刘军的主张，并提出是朱学荣使其误以为该款是支付给刘军的门面转让费，朱学荣则认为该款就是彭奇刚支付给刘军的门面转让费。本院认为，本案当事人均未提供确实证据证明该款的性质。但在彭奇刚租赁诉争门面时，朱学荣与刘军之间就诉争门面尚有遗留问题未解决，并未解除双方的租赁合同，朱学荣是否本就应向刘军支付45000元款项的事实并不确定。而彭奇刚自愿向刘军支付45000元，使朱学荣顺利解除与刘军的租赁合同，从而使其自身顺利与朱学荣签订了租赁合同，同时彭奇刚也未提供充分证据证明朱学荣承诺过在双方解除租赁合同时会通过其他方式向彭奇刚返还该款。故一审法院认定无论该笔款项的性质如何理解，均是彭奇刚为签订本案租赁合同而自愿支付的代价，朱学荣无须返还该款并支付资金占用费的处理并无不当。至于朱学荣在彭奇刚实际付款之前数个小时就提前向刘军付款的事实也不能直接推定朱学荣恶意欺骗彭奇刚支付该款的事实存在。至于彭奇刚提出其未阻碍朱学荣将诉争门面另行出租，不应承担朱学荣的两个月租金损失的主张。根据本案查明的事实，在朱学荣与案外人协商租赁事宜时，案外人向朱学荣提出彭奇刚的家属因未收到45000元款项而阻碍其承租诉争门面，如朱学荣不能解决这一纠纷，就不再租赁诉争门面，朱学荣需退还其已交的定金。朱学荣当即向彭奇刚转述了案外人的上述意见，彭奇刚对此未予以否认，而是强调其必须收到45000元款项，结合彭奇刚未交还全部钥匙并要求参与到朱学荣另行出租事宜中去，以及在此之后彭奇刚继续提出朱学荣可以将诉争门面另行出租，但其必须要收到45000元款项的事实，一审法院认定彭奇刚阻扰朱学荣将诉争门面另行出租，应赔偿朱学荣预期租金损失并无不当，本院予以维持。一审法院判令彭奇刚违约解除双方的租赁合同而需向朱学荣支付违约金，同时判令彭奇刚在租赁合同解除后，阻碍朱学荣将诉争门面出租，需赔偿朱学荣预期租金损失，上述两笔费用是因不同事由产生，性质不同，彭奇刚认为一审法院加重其责任的主张没有法律依据，本院不予支持。至于彭奇刚上诉时提出的朱学荣应返还其多交纳的2000元租金的问题，因一审法院已经支持了彭奇刚的这一诉求，本院不再重复处理。综上，彭奇刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1925元，由彭奇刚负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年四月二十九日法官助理王欣辉书记员张周舟