广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终503号上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司，住所广东省四会市×××××××委会塘坑地段四会碧桂园销售中心101室。负责人：彭定博，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张孝锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谭绮雯，广东兴会律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗汉同，男，1967年12月13日出生，汉族，住广东省四会市东城街道玉城社区×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卓凡，广东南天明律师事务所律师。上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司（以下简称碧桂园四会分公司）因与被上诉人罗汉同物业服务合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2020）粤1284民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人碧桂园四会分公司的委托诉讼代理人张孝锋、谭绮雯，被上诉人罗汉同及其委托诉讼代理人杨健豪、何卓凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园四会分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判罗汉同按3元每平方米每月的标准向碧桂园四会分公司支付2019年9月30日起至2019年12月31日止的物业服务费共65027.27元，并按2019.09元/月为计算基数向碧桂园四会分公司支付违约金；3.本案诉讼费全部由罗汉同承担。事实与理由：一、碧桂园四会分公司与罗汉同于2019年4月29日签订了《臻湖畔岛前期物业服务协议》，协议第四条约定了罗汉同应按3元/㎡/月的标准向碧桂园四会分公司支付物业服务费。且通过手写的方式写明罗汉同房屋建筑面积、物业服务费收费标准、每月应缴纳的物业服务费总金额，因同类型业态物业建筑面积存在细微差别，涉及物业服务费收费事宜仅在罗汉同在场签订协议时才会填写，故罗汉同知情且同意其持有房屋的物业服务费收费标准。罗汉同作为具有完全民事行为能力的成年人，自己签订的协议对罗汉同具有约束力，罗汉同应当按照3元/㎡/月的收费标准向碧桂园四会分公司支付物业服务费。二、根据协议约定，罗汉同每月应支付的物业服务费金额为2019.09元，因罗汉同逾期支付物业服务费已构成违约，故罗汉同应按每月未付金额为基数向碧桂园四会分公司支付违约金。补充意见:一、一审法院认定“罗汉同应按照《前期物业服务合同》约定的联体住宅2元/月/平方米的收费标准计算物业费用”，属于事实认定、法律适用错误。2017年6月23日，碧桂园四会分公司与开发商臻汇园公司签订《前期物业服务合同》，约定双拼、联体别墅的物业用费为2元/㎡、独栋的物业用费为3元/㎡，但事实上，自2017年6月23日双方签订《前期物业服务合同》之日起至今，臻汇园公司一直是以3元/㎡的标准向碧桂园四会分公司支付涉案户型别墅的物业费用，根据《合同法》第77条、《民法典》第534条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”，合同实际履行与合同约定不一致的应以实际为准，即应以3元/㎡的标准计算物业费用。二、一审判决认定“《前期物业服务协议》为格式合同，对于按照3元/月/平方米计算物业服务费，碧桂园四会分公司应提供证据证明其已向罗汉同充分说明”，属于事实认定错误。臻汇园公司与罗汉同签订的《商品房买卖合同》第24页约定物业费计算标准，以及碧桂园四会分公司公示的物业标准均为“双拼别墅2元/㎡/月，独栋别墅3元/㎡/月”，实际上臻湖畔岛只有两种别墅户型，即双拼及涉案户型，业主在购置物业时是知悉的。由于涉案户型房屋主体结构外墙与相邻房屋外墙是相互独立、互不共用的，即涉案房屋并非双拼户型，结合上述情况，根据《民法典》第一百四十二条第一款，《商品房买卖合同》和碧桂园四会分公司价格公示牌所标注的“独栋”真实含义实为涉案户型。2019年4月29日，碧桂园四会分公司与罗汉同签订的《前期物业服务协议》中约定物业费标准为3元/㎡，以横线作出着重标注，没有修改、涂改的痕迹，3元/㎡的收费标准的约定是双方合意一致的，而《前期物业服务协议》作为《商品房买卖合同》的附件，罗汉同已经收悉，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效,双方均应按照《前期物业服务协议》约定履行各自义务。其次，即使《前期物业服务协议》作为格式合同，3元/㎡的收费标准的是双方合意一致再填写的，碧桂园四会分公司已尽义务告知业主物业收费标准。而且同户型别墅的业主，包括开发商，均是以3元/㎡的标准支付物业费用，故以3元/㎡的标准支付物业费用并没有损害罗汉同的利益。三、一审法院认定“碧桂园四会分公司主张按照日利率5‰的标准要求计算违约金明显过高”属于认定事实不清、适用法律错误。《前期物业服务协议》第十六条约定，罗汉同逾期缴纳物业费用的或本协议约定的各项分摊费用的，从应缴费之日起的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰缴纳违约金。协议是双方协商一致自愿签订的，罗汉同应按照约定以应付费用的5‰/天的标准计算违约金。综上所述，罗汉同应以约定的3元/㎡的标准支付物业费及按应付费用的5‰/天的标准计算违约金，一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致判决错误，应当依法改判，请求二审法院依法支持碧桂园四会分公司的上诉请求。被上诉人罗汉同辩称，一、碧桂园四会分公司上诉请求的物业费金额65027.27元超出其一审请求的8593.27元。二、物业费标准应为2元/月/平方米，即每月为1346.06元。（一）《商品房买卖合同》附录一《税费及其他应交款项明细》《臻湖畔岛前期物业服务合同》均载明联体住宅的物业费标准为2元/月/平方米，罗汉同对该物业费标准产生信赖利益。（二）《四会碧桂园凤凰半岛认购书》载明案涉房屋为联体住宅，且根据一审法院调查取证结果，案涉房屋规划报建时属于联体住宅，因此物业服务费标准应为2元/月/平方米。（三）《臻湖畔岛前期物业服务协议》关于3元/月/平方米的物业费标准对罗汉同不具有约束力。碧桂园四会分公司主张的《臻湖畔岛前期物业服务协议》属于格式合同，3元/月/平方米的物业费标准由碧桂园四会分公司手写填充，且碧桂园四会分公司填写时并未就该标准向罗汉同解释说明，碧桂园四会分公司应承担由此产生的不利后果。三、一审法院对违约金计算标准认定无误。碧桂园四会分公司未证明其因罗汉同未交物业费而产生的实际损失，每日5‰的违约金标准明显过高。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。庭审补充：一、罗汉同正是因为对物业费的标准有争议，因此暂时不支付物业费，由此表明罗汉同并没有同意3元/平方/月的意思表示，也不存在所谓的履行合同的行为。二、涉案房屋交付前的物业费由开发商支付，交付后物业费由罗汉同支付，开发商按3元/平方/月的标准向碧桂园四会分公司支付物业费属于对其自身权利的处分，但不能改变涉案房屋属于联体住宅的事实，也不能加重罗汉同的权利负担。碧桂园四会分公司向一审法院起诉请求：1.罗汉同向碧桂园四会分公司支付物业服务费8593.27元；2.罗汉同支付从应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年6月30日为6228.52元；上述两项合计14821.79元；3.罗汉同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：案外人四会臻汇园物业发展有限公司（以下简称臻汇园公司）是坐落在四会市××××××××××的四会臻湖畔岛的建设单位，臻汇园公司与碧桂园四会分公司签订《臻湖畔岛前期物业服务合同》，约定由碧桂园四会分公司为臻汇园公司开发的四会臻湖畔岛的高层住宅、双拼/联体/独栋住宅提供物业管理服务，物业费采用包干制方式，其中双拼/联体住宅按房屋建筑面积2元/月/平方米计收，独栋住宅按房屋建筑面积3元/月/平方米计收；本物业内的业主因工程质量等问题与臻汇园公司产生纠纷的，臻汇园公司应及时解决，臻汇园公司委托碧桂园四会分公司解决的，应当向碧桂园四会分公司支付相应费用；臻汇园公司负责制定《臻湖畔岛临时管理规约》，并将其和《臻湖畔岛前期物业服务协议》作为商品房买卖合同的附件，要求物业买受人书面承诺遵守《臻湖畔岛临时管理规约》和《臻湖畔岛前期物业服务协议》；臻汇园公司、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金等内容。2019年4月29日，罗汉同与案外人臻汇园公司签订《四会碧桂园凤凰半岛认购书》，约定罗汉同向臻汇园公司认购位于四会市××××××××××臻湖畔岛臻品北二路11号（M型）联体住宅；同日，罗汉同与臻汇园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019045964），约定罗汉同向臻汇园公司购买位于四会市××××××××××臻湖畔岛臻品北二路11号的房屋，房屋建筑面积共673.03平方米，臻汇园公司应当在2019年9月30日前将经验收合格的房屋交付给罗汉同使用等内容；合同附件四合同补充协议约定物业服务费由罗汉同自行缴交，高层按实测建筑面积1.5元/平方米/月，多层按实测建筑面积1.5元/平方米/月计收，双拼别墅按实测面积2元/平方米/月，独栋别墅按实测面积3元/平方米/月，收楼时预收三个月物业服务费（物业服务费中不包含垃圾处理费，该费用将根据政府标准另行收取）。同时，臻汇园公司向罗汉同提供了《臻湖畔岛临时管理规约（住宅）》，该规约第十七条约定，“业主在物业服务活动中应当遵守以下义务：……（二）按照《臻湖畔岛前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费、合同约定的各项分摊费用及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。……”罗汉同作为业主（物业买受人）在该规约上签名，确认已详细阅读规约的全部内容，愿意遵守本规约的事项，承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业使用人违反本规约的行为承担连带责任等。签订商品房买卖合同当日，碧桂园四会分公司与罗汉同签订《臻湖畔岛前期物业服务协议》，约定罗汉同已购买的上述房屋交付后由碧桂园四会分公司提供物业管理服务，园区内的物业服务费采取包干制，罗汉同按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元的标准支付物业服务费，房屋的套内建筑面积为673.03平方米，按上述计算方式、标准，罗汉同应按2019.09元/月向碧桂园四会分公司交纳物业服务费；同时合同第六条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，罗汉同、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，罗汉同同意采用银行代收方式交纳上述费用，罗汉同应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；罗汉同与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、罗汉同实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于房产公司将本园区移交碧桂园四会分公司之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自本园区移交之日的次日起，无论是否居住或者使用该物业，罗汉同均应全额向碧桂园四会分公司交纳物业服务费及合同约定的各项分摊费用；罗汉同与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、罗汉同实际收楼之日（二者以时间在前者为准），晚于房产公司将本园区移交碧桂园四会分公司之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、罗汉同实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或者使用该物业，罗汉同均应全额向碧桂园四会分公司交纳物业服务费及合同约定的各项分摊费用；第十六条约定，物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按约定由罗汉同交纳，若罗汉同与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，罗汉同负连带责任；罗汉同或物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金，情节严重的，碧桂园四会分公司可依法向人民法院起诉。2019年9月14日，碧桂园四会分公司与罗汉同以及案外人骆海英签订《物业服务费权益协议书（三方）》，约定骆海英与臻汇园公司于2019年9月14日签署了关于获得物业服务费权益的协议，自本协议生效之日，骆海英将价值47215.20元的物业服务费权益授予罗汉同，罗汉同选择将该权益金额用于抵扣罗汉同所购的位于四会市××××××××××臻湖畔岛臻品北二路11号商品房的物业服务费；罗汉同的商品房买卖合同约定的交楼日期为2019年9月30日，罗汉同可使用物业管理权益的生效日期为2020年1月；若罗汉同在该商品房办妥房产证前解除该商品房的《商品房买卖合同》，则本协议于前述情形发生时自动终止，终止前未抵扣的权益金额自动作废，三方均不因本协议的自动终止追究相对方的任何责任，若罗汉同在该商品房办妥房产证后将该商品房转让给第三人的，则碧桂园四会分公司和骆海英均同意罗汉同将尚未抵扣完毕的权益金额转让给上述第三人；本协议经碧桂园四会分公司、罗汉同以及骆海英签字盖章生效等内容。2020年1月21日，碧桂园四会分公司通过国内挂号信函的方式向罗汉同发出《催缴物业服务费函》，认为截止2020年1月17日，罗汉同拖欠的物业服务费为6124.57元，违约金1469.90元，合共7594.47元，要求罗汉同于2020年1月31日前缴清上述全部欠款；该邮件已于2020年1月22日投递成功。另查明：罗汉同向臻汇园公司购买的涉案房屋因存在多处渗水的问题，直至法庭辩论结束前，罗汉同仍未接收该房屋，也未装修入住。碧桂园四会分公司成立于2009年7月23日，成立时名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司，于2019年8月16日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司四会分公司，于2020年7月16日再次变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司。此外，针对涉案房屋是联体住宅还是独栋住宅的问题，一审法院依法向四会市自然资源局调查，该局于2020年9月22日作出《对四会臻湖畔岛臻品北二路11房住宅情况的回复》，载明“四会臻汇园物业发展有限公司开发建设的四会臻湖畔岛商品住宅区臻品北二路11房规划报建时属于联体住宅（附件：审批附图）。”。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：1.碧桂园四会分公司的起诉是否符合法定条件；2.碧桂园四会分公司是否有权向罗汉同主张物业服务费；3.罗汉同应按什么标准支付物业服务费；4.罗汉同应向碧桂园四会分公司支付的物业服务费金额；5.罗汉同应否支付违约金。一、关于碧桂园四会分公司的起诉是否符合法定条件的问题。罗汉同以碧桂园四会分公司未进行书面催收为由，主张碧桂园四会分公司起诉不符合法定条件，但是根据查明的事实，碧桂园四会分公司已于2020年1月21日通过挂号信的方式向罗汉同发出催缴物业服务费的函件，该函件已于2020年1月22日投递成功；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”碧桂园四会分公司与臻汇园公司签订了《臻湖畔岛前期物业服务合同》，又与罗汉同签订了《臻湖畔岛前期物业服务协议》，是臻湖畔岛的物业服务单位，与本案有直接利害关系，其提起本案诉讼具有明确的被告和具体的诉讼请求和事实、理由，本案属于一审法院管辖范围的民事诉讼范围，因此，碧桂园四会分公司的起诉符合法律的规定。二、关于碧桂园四会分公司是否有权向罗汉同主张物业费的问题。碧桂园四会分公司与臻汇园公司签订了《臻湖畔岛前期物业服务合同》，为臻湖畔岛的住宅提供物业服务，罗汉同主张碧桂园四会分公司未提供符合约定的物业服务，但是没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。罗汉同主张因房屋存在质量问题，其至今尚未接收涉案房屋，但是根据碧桂园四会分公司与罗汉同签订的《臻湖畔岛前期物业服务协议》第六条第一款约定，“罗汉同与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、罗汉同实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于房产公司将本园区移交碧桂园四会分公司之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自本园区移交之日的次日起，无论是否居住或者使用该物业，罗汉同均应全额向碧桂园四会分公司交纳物业服务费及合同约定的各项分摊费用”，即使罗汉同未实际接收涉案房屋，其仍应向碧桂园四会分公司支付物业费；而且涉案房屋质量存在问题，应由罗汉同与臻汇园公司协商解决，臻汇园公司与碧桂园四会分公司碧桂园四会分公司在法律上属于不同的独立主体，罗汉同以臻汇园公司未履行义务的抗辩理由对抗碧桂园四会分公司，缺乏事实和法律依据，因此，碧桂园四会分公司有权向罗汉同主张物业服务费。按照上述约定，罗汉同应从《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日即2019年9月30日向碧桂园四会分公司支付物业服务费。三、关于罗汉同应按什么标准支付物业服务费的问题。碧桂园四会分公司和臻汇园公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》已明确约定双拼/联体住宅按2元/月/平方米计收物业服务费，独栋住宅按3元/月/平方米计收物业服务费；臻汇园公司在与罗汉同签订的《商品房买卖合同》附件也约定双拼住宅按2元/月/平方米计收物业服务费，独栋住宅按3元/月/平方米计收物业服务费。碧桂园四会分公司主张罗汉同所购买的涉案房屋为独栋住宅，因此和罗汉同签订的《臻湖畔岛前期物业服务协议》约定物业服务费按3元/月/平方米计算，但由于碧桂园四会分公司、罗汉同签订物业服务协议的时间与罗汉同和臻汇园公司签订《认购书》及《商品房买卖合同》的时间为同一天，罗汉同根据认购书的约定有理由相信其所购买的房屋为联体住宅和应按联体住宅的标准交付物业服务费，且物业服务协议是碧桂园四会分公司为重复使用而预先拟制的，对于按照3元/月/平方米计收物业服务费，碧桂园四会分公司应提供证据证明其已向罗汉同充分说明，但碧桂园四会分公司没有提供相应证据予以证明；又根据一审法院查明的事实，罗汉同向臻汇园公司购买的涉案房屋在规划报建时属于联体住宅，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，罗汉同应按照联体住宅的收费标准即2元/月/平方米向碧桂园四会分公司支付物业服务费。四、关于罗汉同应向碧桂园四会分公司支付的物业服务费金额的问题。罗汉同主张其与碧桂园四会分公司以及案外人骆海英签订《物业服务费权益协议书（三方）》，享有47215.20元的物业服务费权益，可用于抵扣涉案物业服务费，但是根据该协议书的约定，罗汉同可使用该物业管理权益的生效日期为2020年1月，在此之前的物业服务费应由罗汉同支付，因此，从2019年9月30日起至2019年12月31日止，罗汉同应向碧桂园四会分公司支付物业服务费2元/月/平方米×673.03平方米×3个月=4038.18元。五、关于罗汉同应否向碧桂园四会分公司支付违约金的问题。罗汉同与臻汇园公司之间关于房屋质量问题发生的纠纷，不是罗汉同可拒交物业服务费的合法理由，因此，罗汉同逾期支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。碧桂园四会分公司主张从逾期之日起每日按照应付物业费的5‰支付违约金，罗汉同抗辩违约金计算标准过高，由于碧桂园四会分公司没有提供证据证明因罗汉同逾期支付物业服务费所造成的实际损失，碧桂园四会分公司主张按照日利率5‰的标准要求计算违约金，明显过高，一审法院依法调整为按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率来计算违约金；根据碧桂园四会分公司、罗汉同签订的《臻湖畔岛前期物业服务协议》第十六条的约定，违约金从应交费用之日的次月1日起开始计算，因此罗汉同应分别以物业服务费1346.06元为本金各从2019年11月1日、从2019年12月1日和2020年1月1日起，按照全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金，直至各月物业服务费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、罗汉同应自该判决生效之日起十日内向碧桂园四会分公司支付自2019年9月30日起至2019年12月31日止的物业服务费4038.18元；二、罗汉同应自该判决生效之日起十日内分别以物业服务费1346.06元为本金各从2019年11月1日、从2019年12月1日和2020年1月1日起，按照全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金给碧桂园四会分公司，直至上述第一判项确定的各月物业服务费付清之日止；三、驳回碧桂园四会分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，减半收取计85元，由碧桂园四会分公司负担60元、罗汉同负担25元。本院二审期间，碧桂园四会分公司提交了：2017年6月和2019年4月、9月空置房屋物业服务费确认表及发票，拟证明碧桂园四会分公司从接管涉案物业至涉案物业出售、交付期间，四会臻汇园物业发展有限公司一直都是以3元/㎡的标准支付涉案房屋的物业费用。罗汉同质证认为，对上述证据的三性有异议，上述证据产生于一审前，因此该证据已超过举证期限，且开发商的行为并不能约束罗汉同。一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。结合碧桂园四会分公司的上诉意见和罗汉同的答辩意见，二审争议的焦点为：一、罗汉同应按什么标准支付涉案物业服务费；二、涉案违约金如何确定的问题。关于罗汉同应按什么标准支付涉案物业服务费的问题。本案中，碧桂园四会分公司上诉认为罗汉同所购买的涉案房屋为独栋住宅，应按照其与罗汉同签订的《臻湖畔岛前期物业服务协议》约定物业服务费按3元/月/平方米计算物业服务费。但根据碧桂园四会分公司与臻汇园公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》以及臻汇园公司与罗汉同签订的《商品房买卖合同》中的附件约定：双拼/联体住宅按2元/月/平方米计收物业服务费，独栋住宅按3元/月/平方米计收物业服务费。现双方对案涉物业服务费的收费标准存在争议。对此，碧桂园四会分公司和罗汉同签订物业服务协议的时间与罗汉同和臻汇园公司签订《认购书》及《商品房买卖合同》的时间为同一天，罗汉同根据认购书的约定有理由相信其所购买的房屋为联体住宅以及应按联体住宅的标准交付物业服务费；且经一审法院向四会市自然资源局调查，罗汉同向臻汇园公司购买的涉案房屋在规划报建时属于联体住宅。因此，一审法院认为罗汉同应按照联体住宅的收费标准即2元/月/平方米向碧桂园四会分公司支付物业服务费并无不当，本院予以支持。碧桂园四会分公司的该项上诉理据不足，本院不予支持。关于涉案违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。碧桂园四会分公司与罗汉同签订的《臻湖畔岛前期物业服务协议》虽约定罗汉同或物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。但碧桂园四会分公司没有提供证据证明其因罗汉同逾期支付物业服务费所造成的实际损失，且在罗汉同对上述违约金计算标准不予确认并要求调整的情况下，一审法院认为协议中约定的逾期交纳违约金标准过高，并调整为按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率来计算违约金并无不当，本院予以支持。碧桂园四会分公司上诉要求按协议约定的标准计算违约金理据不足，本院不予支持。至于当事人未提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，碧桂园四会分公司上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元（碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司已预交），由碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李小冬审 判 员 李升文审 判 员 刘永东二〇二一年四月九日法官助理 江雪莲书 记 员 何桂好