天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0102民初444号原告：郭玉文，女，1957年8月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：梅竹，天津正忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：任翀怡，天津正忠律师事务所律师。被告：天津广盈投资有限公司，住所地天津市南开区密云一支路**。法定代表人：王国春，执行董事。委托诉讼代理人：汲向春，天津擎盾律师事务所律师。被告：天津井泉市场管理有限公司，住所地天津市河**津滨大道**。法定代表人：单智全，总经理。委托诉讼代理人：汲向春，天津擎盾律师事务所律师。第三人：中储发展股份有限公司天津物业服务中心，住，住所地天津市河**津滨大道**（****）/div>负责人：杨丰磊，总经理。委托诉讼代理人：侍强，男，该公司员工。原告郭玉文诉被告天津广盈投资有限公司（以下简称广盈公司）、天津井泉市场管理有限公司（以下简称井泉公司）及第三人中储发展股份有限公司天津物业服务中心（以下简称中储物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郭玉文的委托诉讼代理人梅竹、任翀怡，被告广盈公司、井泉公司的共同委托诉讼代理人汲向春及井泉公司的法定代表人单智全，第三人中储物业中心的委托诉讼代理人侍强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉文向本院提出诉讼请求：1．判令广盈公司、井泉公司按照“减三免三”的租金优惠政策向郭玉文退还应当减免的租金16938元；2．判令广盈公司、井泉公司向郭玉文退还租房押金2000元；3．判令广盈公司、井泉公司向郭玉文退还2020年3月15日至2020年10月27日期间因每日提前停止营业而造成的租金损失7185元；4．本案诉讼费用由广盈公司、井泉公司承担。审理过程中，郭玉文撤回上述第二项诉讼请求。事实与理由：1.2Ｏ19年7月31日，郭玉文与广盈公司、井泉公司签订《井泉时尚街租赁合同书》两份，约定两家公司共同将第三人中储物业中心所有的坐落于河东区××道××号××装饰城××街××＃××＃号的房屋出租给郭玉文用于个体经营。租金标准合计为全年租金45168.75元，折合月租金约3764元，租期自2019年7月28日起算。广盈公司、井泉公司还承诺一次性交齐全年租金则顺延三个月租期，郭玉文实际履行的租期为2Ｏ19年7月28日至202Ｏ年10月27日共15个月。郭玉文已依约缴纳全部租金45168元和押金2Ｏ00元，广盈公司、井泉公司出具收据。因涉案房屋属于国有企业所有且郭玉文的经营活动受到了新冠疫情影响，为此，郭玉文多次要求井泉公司、广盈公司执行“减三免三”政策退还部分租金，而井泉公司、广盈公司谎称中储物业中心未给予优惠故拒绝执行国家政策，但经了解，中储物业中心已根据“减三免三”政策将优惠的租金落实至广盈公司、井泉公司，广盈公司、井泉公司拒绝向郭玉文退还相应的租金，不仅侵害了郭玉文的合法权益，更侵害了国家利益；2.自2Ｏ2Ｏ年3月15日起，广盈公司、井泉公司采取关门、关灯、停电梯等强制手段，强行将每日商场关门的时间从21时提前至17时至18时，违反了合同中“早10点至晚9点”之约定。经郭玉文催问，广盈公司、井泉公司未说明提前关门的合理事由，亦未出示任何相关政策性文件。根据合同约定，郭玉文应享受每天11个小时的经营时间，而广盈公司、井泉公司的违约行为造成郭玉文每日实际经营时间缩减至8小时，相应的租金损失比例为27.27%。综上，广盈公司、井泉公司的违约行为给郭玉文造成了重大经济损失，故诉至法院，望判如所请。广盈公司、井泉公司辩称，同意向郭玉文退还押金2,000元，请求驳回郭玉文的其他诉讼请求。1．中储物业中心属于央企性质，其名下涉案房屋即津滨大道194号不属于天津市国资委管理的国有资产，不能简单适用天津市有关疫情的“减三免三”的租金优惠政策，这也是中储物业中心仅给予广盈公司、井泉公司三个月免租期优惠政策的原因；2．广盈公司、井泉公司并非简单的转租者，亦是井泉时尚街的经营者与管理者。前期投入了大量资金对场地及商位进行装修、装饰，并负责对消防、电梯等设施设备的新建或改建。待商场开业后，负责日常的维护和管理。中储物业中心给予其整体三个月租金优惠合计158万元左右，租金标准为每平方米1.5元，综合成本后的实际计算标准为每平方米4元至5.5元，从优惠时间上看，井泉公司、广盈公司给予疫情优惠政策为一个月免租，但从金额计算，给予商户的优惠额度要更多，井泉公司、广盈公司在此次疫情中遭受损失更大；3．在实际履约过程中，存在情势变更，招商优惠条件因疫情优惠政策而不再满足，两个政策同时执行对井泉公司、广盈公司明显有失公平；4．关于营业时间问题。合同中已明确约定“如遇节假日或特殊情况营业时间随季节变化调整”，井泉公司、广盈公司根据疫情客流小的实际情况及时调整商场营业时间并无不妥，且在疫情发生前，商场一致要求商户保持经营时间到闭店时间，但很多商户亦未按约定的时间经营。同时，郭玉文未提交证据证明其实际损失，其以营业时间不足为由要求支付租金损失不能成立；5．双方于2020年11月签订了《撤场协议》，系对双方租赁合同的最终了结，当时郭玉文未提出任何异议；6．井泉公司、广盈公司在疫情造成自身损失严重的情况下对到期不再续租的商户给予综合优惠期均不低于三个月的政策。对于续租商户，井泉公司、广盈公司给予的免租期更长。井泉公司、广盈公司不存在侵吞国家给予政策补贴的行为。第三人中储物业中心述称，其公司系国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）下属的外商投资企业，已按照国务院的相关文件精神，给予广盈公司、井泉公司三个月免租期的优惠政策，广盈公司、井泉公司作为民营企业，同样属于小微企业，没有义务给租户三个月的免租期，对郭玉文的诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：井泉公司与广盈公司均为小微企业且系合作关系。井泉公司、广盈公司共同承租位于河东区××庄路（津滨大道）194号二层房屋，用于井泉时尚街商圈的设立、运营与管理。该房屋产权人为案外人中储发展股份有限公司（以下简称中储公司），企业性质为港澳台与境内合资、上市股份有限公司。涉案房屋性质为国有。2016年1月14日，中储公司将涉案房屋交由其下属单位中储物业中心管理并进行独立核算。中储物业中心的企业性质为台、港、澳投资企业分支机构，亦属于中央直属经营单位。2019年7月28日，井泉时尚街试营业。2019年7月31日，郭玉文就坐落于天津市河东区××街××号××＃的商位分别与井泉公司、广盈公司签订了《井泉时尚街租赁合同书》，约定：郭玉文承租该房屋用于经营服装、百货；租期为2019年7月28日至2020年7月27日；租金合计金额为45168.75元，自合同签订之日一次性交齐；郭玉文交纳保证金2000元。同时，合同第八条还约定，冬季营业时间为早10点至晚8点30分，夏季为早10点至晚9点。（如遇节假日或特殊情况营业时间随季节变化调整）每月累计闭店时间超过4天，将从保证金中扣除每天100元罚款．．．每个月累计闭店时间不得超过8天，如超出，商场将有权收回此商位。合同签订后，郭玉文依约一次性交齐房屋租金及押金。其中，就押金2000元，井泉公司向郭玉文出具了收据。2020年3月11日，井泉公司、广盈公司于微信群里发布通知告知商户，井泉时尚街服装百货区、餐饮区于2020年3月13日复工开业，疫情期间营业时间为上午10点至下午5点。2020年11月11日，郭玉文与井泉公司签订《撤场协议》，约定，郭玉文于2020年10月28日办理撤场，须在2020年11月11日前把商位全部腾空。质保金2,000元在郭玉文撤场腾清展位后2020年11月11日后给予返还。同时双方还约定了其他交接事项。协议订立后，郭玉文完成了撤场义务。另查，中储物业中心依据国务院国有资产监督管理委员会办公厅下发的国资厅财评［2020］158号《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》文件精神，与井泉公司、广盈公司签订了《租赁减免协议》，约定：基于疫情影响，为减轻井泉公司、广盈公司经营负担，三方协商确认，自2020年2月1日至4月30日为疫情免租期，中储物业中心同意免除井泉公司、广盈公司疫情免租期共计叁个月的租金合计1,587,750元。协议订立后，中储物业中心依约给予井泉公司、广盈公司三个月免租期的优惠政策。再查，井泉公司、广盈公司给予郭玉文两个月招商优惠免租期和一个月涉疫情免租期。本案审理过程中，井泉公司向郭玉文退还押金2,000元。本院认为，本案的争议焦点为两个：一、郭玉文依照租金“减三免三”的政策主张井泉公司、广盈公司向其退还涉案租金是否成立；二、郭玉文提出的租金损失是否理据充分。对此，本院作出如下分析：关于减免租金一节，首先，涉案房屋虽属国有性质，但根据产权人的企业性质，不适用天津市人民政府国有资产监督管理委员会相关文件中所明确的房租减免政策范围，中储物业中心给予井泉公司、广盈公司2020年上半年三个月免租期之优惠政策，系依照国务院国有资产监督管理委员会办公厅下发的相关文件指导精神，基于此，郭玉文依据天津市相关文件精神要求井泉公司、广盈公司给予其三个月租金减半的诉讼请求，本院不予支持；其次，井泉公司、广盈公司前期给予一次性缴纳租金的商户一定免租期，确为招商引资之需，利好商户之举。而疫情期间的租金减免系源自特殊时期的国家政策扶持，井泉公司、广盈公司辩称招商优惠不能与疫情期间的免租政策同时适用，依据不足，本院不予采信。庭审中，双方对郭玉文享受三个月免租期的客观事实无异议，但对给予免租的依据争议较大。对此，鉴于双方于合同中未明确约定招商优惠免租期之相关内容，本院综合在案证据以及所涉双方陈述，能够认定井泉公司、广盈公司因疫情实际给予郭玉文一个月的免租期。关于郭玉文要求其享有三个月全免租金之涉疫政策一节，考虑井泉公司、广盈公司均属于小微企业，同时作为井泉时尚街的经营者，其对商场的运营、管理与维护在客观上亦需要成本支出，从损失合理分担的角度出发，以及结合郭玉文已从井泉时尚街撤场等事实，井泉公司、广盈公司因疫情给予郭玉文一个月的免租期，并无明显不妥，故郭玉文要求井泉公司、广盈公司向其返还三个月租金，本院亦不予支持；最后，特别说明的是，2020年突发的新冠疫情确实给经营者们带来了前所未有的挑战，望双方本以互相理解、相互体谅的态度，共同创造良好的营商环境。对井泉公司、广盈公司来说，要加强与各商户的走访、联络与沟通，促进井泉时尚街健康、有序地运营。于郭玉文而言，可以充分利用互联网，开启线上模式，实现经营方式的多元化转型。关于租金损失一节，作为井泉时尚街的经营者，井泉公司、广盈公司必然以营利为目的，如其无故缩短营业时间则不利于其实现利益最大化，故井泉公司、广盈公司辩称疫情期间其根据实际情况调整营业时间，客观上具有一定合理性，同时，双方签订的诉争租赁合同中亦明确约定了如遇假节日或特殊情况营业时间可随季节变化调整，根据现有证据，郭玉文以营业时间不足为由主张租金损失，依据不足，故本院对郭玉文的该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回郭玉文的诉讼请求。案件受理费453元，退还郭玉文50元后，减半收取计201.5元，由郭玉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  岳文君二〇二一年四月十九日书记员  吴 彤附：证据目录郭玉文向本院提交如下证据：1．房屋租赁合同；2．租金收据；3．押金收据；4．撤场通知；5．撤场协议；6.（2020）津0102民初1552号民事判决书；7．津政办发【2020】1号文件；8．津政办规【2020】3号文件；9．津财防控【2020】17号文件；10．租户微信群聊天记录；11．通知；（以上均为复印件）12．赵知乡、朱雨的证人证言。井泉公司、广盈公司向本院提交如下证据：1．广盈租赁合同书一；2．井泉时尚街合同书二；3．业务联络函1；4．业务联络函2；5．租赁减免补充协议；6．撤场通知；7．撤场协议；8．微信记录；9．微信群通知；10．复工登记表；11．管理费票据9张；12．微信通知（以上均为复印件）相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。