四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0793民初721号 原告：王佳,女,1969年7月1日出生,汉族,住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：雍帆,北京盈科（绵阳）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：姚远，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告：绵阳市维纳斯职业培训学校，注册地址：四川省绵阳市涪城区跃进路43号，统一社会信用代码52510700MJQ035023D。 法定代表人：彭敏，系该校校长。 委托诉讼代理人：何佳，四川科通律师事务所律师。 第三人：绵阳博海美居房地产经纪服务有限公司，住所：四川省绵阳市涪城区跃进路北段68号，统一社会信用代码91510703671431370J。 法定代表人：龚家民。 第三人：四川伟瑞项目管理有限公司，住所：四川省广元市利州区东坝片区利州广场南侧金橄榄广场2栋26-1号，统一社会信用代码91510802MA69LDKDXT。 法定代表人：汪伟。 委托诉讼代理人：邱碧源，男，1964年10月31日出生，回族，住四川省绵阳市高新区，系该公司员工，特别授权。 原告王佳与被告绵阳市维纳斯职业培训学校（以下简称维纳斯职校）、第三人绵阳博海美居房地产经纪服务有限公司（以下简称博海美居公司）、第三人四川伟瑞项目管理有限公司（以下简称伟瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳的委托诉讼代理人姚远、雍帆，被告维纳斯职校的法定代表人彭敏及委托诉讼代理人何佳，第三人伟瑞公司的委托诉讼代理人邱碧源到庭参加诉讼。第三人博海美居公司经本院传票依法传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，故缺席审理。本案现已审理终结。 原告王佳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告于2018年9月8日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告和两名第三人将租赁房屋恢复原状;3.请求法院判令被告和两名第三人无条件将租赁房屋返还或配合返还给原告;4.请求法院判令被告按合同向原告支付3万元;5.请求法院判令被告向原告支付自2021年4月起至原告收回租赁房屋之日止的租金损失［该损失计算方法为:自2021年4月起至原告收回租赁房屋之日止按每月389.77元（2021年月租金标准）向原告支付］;6.请求法院判令被告向原告支付因其违约造成原告另行招租导致房屋空闲的损失779.54元（计算方法为《房屋租赁合同》约定的2021年两个月租金数额）;7.请求法院判令本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于绵阳市××公寓××单元××楼××号的房屋出租给被告,承租房屋面积为48.1平方米,房屋租赁期限为自2018年9月20日起至2026年10月14日止,年租金为4040.4元,从2018年10月15日起,租金标准每年在上一年的基础上递增5%。现在合同期间,被告未经原告同意,擅自将房屋转租给两名第三人并拆改变动房屋结构。原告认为,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,现根据《中华人民共和国民法典》及《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼,请人民法院予以支持。 被告维纳斯职校辩称，1.被告从富临手上整体租赁了××假日公寓第九层、第十层用于教学使用，租赁期到2026年10月14日止，共计花费了130余万元进行装修。后富临分别将第九层、第十层房屋卖给原告等17名买受人，被告又与17个买受人分别签订了租赁合同。租赁期内一直按时缴纳租金，现因疫情期间学校停止办学，受到了影响。被告为了自救和减少损失，以书面形式向原告申请减少租金，原告予以拒绝。后又提出转租需求，也被拒绝，为减少损失将第九层转租给第三人博海美居公司；2.被告已将租金交纳至2021年4月14日，原告不存在租金损失，第5项诉请不成立；3.第6项诉请实际并未发生，房屋也未空置，没有实际损失，被告愿意继续履行租赁合同及按约定缴纳租金，将损失控制在最小范围内；4.诉请第4项叁万元装修费作为违约条款明显不合理，原告未对案涉房屋进行过任何装修，不存在装修损失费，9.3条款只能理解为若出租人违反合同约定，应向承租人支付的装修损失费补偿，是为了保护承租人而设定的，故原告该项诉请不应支持；5.被告是先在富临手上租赁房屋后，富临再将房屋卖给原告，原告购买时房屋装修布局和现状基本一致。 第三人博海美居公司未到庭但提供书面意见，其和被告维纳斯职校进行一个合作，因为疫情导致的生产经营状况受到了困难，然后维纳斯职校的负责人找到我们公司，进行了一个合作（我们都有客户资源，可以进行资源整合，所以我们决定租赁这个房源），双方互惠互利。若解除合同，房屋也就不符合公司办公需求了，请求不要判决解除合同。 第三人伟瑞公司辩称，1.案涉房屋现由公司实际占有使用，公司对案涉房屋进行了装修；换了门、铺了木地板；2.其余同意被告维纳斯职校的意见。 经审理查明，2010年被告维纳斯职校在四川富临实业集团有限公司处承租了绵阳市××公寓××单元××层，并支付了履约保证金16000元及定金20000元。后四川富临实业集团有限公司于2018年将9层2号房屋出售给本案原告王佳。原告（甲方）与被告（乙方）于2018年9月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于绵阳市××公寓××单元××楼××号的房屋出租给被告,承租房屋面积为48.1平方米,房屋租赁期限为自2018年9月20日起至2026年10月14日止,年租金为4040.4元,从2018年10月15日起,租金标准每年在上一年的基础上递增5%。合同第四条约定了租赁物的交付及返还：……4.4租赁物内由甲方配备的设施设备，归甲方所有，乙方不得带走。乙方新添的非经拆卸即可移动的设施、设备由乙方负责搬走，费用由乙方自行承担。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，该装饰、装修部分，乙方放弃回收无偿归甲方所有……。合同第六条约定了转租、续租条件：……6.1乙方在经营期间确需转租房屋的，须提前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与受让方共同到甲方办理合同转租的相关手续。……6.2房屋私下转租，该转租行为无效。若乙方擅自转租转让租赁物，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并不退还乙方所交的履约保证金。合同第八条约定了合同的终止和解除条件：8.4乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同……（5）未经甲方书面同意将租赁物擅自转租、转借的。……9.3甲、乙双方应信守合同约定的各项条款，如有违约，违约方应向守约方付叁万元装修费，其它附作物不作赔偿……。后被告如约支付了2018年9月20日至2021年4月14日期间的租金。2020年4月6日，被告维纳斯职校向原告发出减免房租的申请，未获原告同意。后被告维纳斯职校擅自将案涉房屋转租给第三人博海美居公司。 另查明，2020年9月22日，第三人博海美居公司（出租方）与第三人伟瑞公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，出租方将案涉房屋出租给承租方，承租房屋面积为9层靠东面半层，建筑面积约为430平方米,房屋租赁期限为自2020年9月26日起至2026年9月25日止,年租金为120000元,从起租日（2020年9月25日）从合同签订后起算,租金10000元每月，递增从第三年开始每年按5%逐步递增。2020年9月27日第三人伟瑞公司向第三人博海美居公司支付了80000元（其中20000元系租房保证金）。庭审中，原、被告双方认可案涉房屋由第三人伟瑞公司实际占有使用。2021年3月22日，原告向被告发出《解除合同告知书》，被告于次日收到。 本院认为，被告维纳斯职校辩称因为新冠疫情原因实行自力救济行为（非法转租）不能成为本案解除《房屋租赁合同》的豁免理由。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同第6.1条和6.2条明确约定：乙方在经营期间确需转租房屋的，须提前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与受让方共同到甲方办理合同转租的相关手续。……房屋私下转租，该转租行为无效。若乙方擅自转租转让租赁物，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并不退还乙方所交的履约保证金。该条款明确约定了被告维纳斯职校在遇到确需转租房屋的情形时，应当经原告王佳同意。本案中，被告维纳斯职校以新冠疫情给其经营造成损失为由，曾与原告王佳协商，在得到明确拒绝的答复后，仍然擅自转租，构成违约。原告王佳有权依据《房屋租赁合同》之约定，要求与被告维纳斯职校解除合同等。故对原告王佳的该项诉讼请求，本院予以支持，解除合同时间以《解除合同告知书》到达被告处的时间，即2021年3月23日为准。 《房屋租赁合同》解除后，当事人可以要求恢复原状，守约方有权要求赔偿。现对原告王佳诉请的恢复原状、交还房屋、赔偿违约金等诉讼请求，认定如下： 1、本案讼争房屋由被告维纳斯职校于2010年从房地产开发商四川富临房地产开发有限责任公司处租赁，2018年原告王佳才购买房屋。庭审中，原告王佳要求将房屋恢复至2018年其购买时的现状（即要求第三人拆除添附物），符合法律规定，本院予以支持。现案涉房屋由第三人伟瑞公司使用，伟瑞公司应当及时拆除添附物、将房屋返还给原告王佳。因原、被告双方均未提供证据证明2018年王佳购房时的房屋装修状态，按照双方于2018年9月8日签订的《房屋租赁合同》4.4条约定，返还的房屋状态限于伟瑞公司拆除可移动的装修部分； 2、原告王佳诉请被告维纳斯职校按照《房屋租赁合同》向其支付30000元，该诉请实质为违约金，而原告主张的招租损失应当包括在违约金内，鉴于该违约金明显偏高，本院综合酌定为4个月的房屋租金1346.80元（月租金336.70元×4个月）。 3、对原告王佳要求被告维纳斯职校支付自2021年4月起至实际收回租赁房屋之日的租金损失，本院予以支持，租金损失应由实际占有人伟瑞公司承担，从2021年4月15日起按336.70元∕月计算至实际腾退之日止。 综上所述，对原告王佳的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二在二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除原告王佳与被告绵阳市维纳斯职业培训学校于2018年签订的《房屋租赁合同》； 二、第三人四川伟瑞项目管理有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其租赁房屋装修的可移动添附物，将房屋交还原告王佳，并支付原告王佳从2021年4月15日起按336.70元/月计算至实际腾退之日止的租金损失； 三、被告绵阳市维纳斯职业培训学校于本判决生效之日起三十日内向原告王佳给付违约金1346.80元； 四、驳回原告王佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，减半收取290元，案件申请费320元，由原告王佳负担305元，被告绵阳市维纳斯职业培训学校负担305元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可自本判决规定履行期间的最后一日或生效之日起二年内，向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。立案执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  涂欣 二〇二一年四月三十日 书记员  黄羽