广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1329号上诉人（原审被告）：洪灿杰，男，1990年5月19日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区张坂镇玉前村山前22号，公民身份号码为350××××××××××××05X。委托诉讼代理人：任鹏，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张白烨，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁业茂，男，1983年11月29日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区×××××××××，公民身份号码为440××××××××××××317。被上诉人（原审被告）：东莞市亿安建筑工程有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××032J。法定代表人：洪某1。上诉人洪灿杰因与被上诉人鲁业茂、原审被告东莞市亿安建筑工程有限公司（以下简称亿安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初10901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鲁业茂向一审法院起诉请求：1.确认双方签署的《店铺租赁合同》无效（合同标的为50000元）；2.洪灿杰向鲁业茂返还住建费50000元；3.本案诉讼费用由洪灿杰承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认鲁业茂与洪灿杰于2017年5月31日签订的《店铺租赁合同》无效；二、限洪灿杰于判决生效之日起三日内向鲁业茂返还住建费50000元；三、驳回鲁业茂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件已减半收取受理费525元，由洪灿杰负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初10901号民事判决。洪灿杰上诉请求：1.依法驳回鲁业茂的全部诉讼请求；2.由鲁业茂承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未通知洪灿杰参加庭审，严重违反法定程序。一审法院在一审判决书第2页称“两被告均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃对原告的陈述及所举证据进行抗辩、质证等权利”，一审法院该说法与事实严重不符，洪灿杰从未收到过一审法院的出庭通知书等相关文件。本案在一审判决前有经过诉前联调程序，调解员曾与洪灿杰多次沟通调解，洪灿杰一直是可联系状态。2020年8月底9月初因无法调解，调解员告知准备转为诉讼，但随后洪灿杰一直未收到开庭通知，直到2020年11月27日收到一审判决书。本案的一审法庭有洪灿杰的地址和手机号码，但本案一审开庭前，洪灿杰没有收到任何开庭通知相关文件，庭审当天也没有收到任何核实是否参加开庭的电话，截止至今，洪灿杰仍不知道一审法院的具体开庭日期。一审法院在没有对洪灿杰送达开庭通知的情况下，对本案进行缺席判决，严重违反了法定诉讼程序，侵犯了洪灿杰的诉权，二审法院应当根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四款的规定“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”撤销本案一审判决，将本案发回重审。二、洪灿杰与鲁业茂之间签订的《店铺租赁合同》涉及的租赁物有建设工程规划许可证和建设用地批准书，《店铺租赁合同》有效。一审法院认定案涉租赁物至本案一审庭审终结前仍未办理好工程规划许可证等证件是严重的事实认定错误。本案《店铺租赁合同》所涉租赁物在2004年5月20日就已取得建设工程规划许可证，并在2004年6月15日办理了建设用地批准书。因此，该《店铺租赁合同》有效。三、本案实际上是鲁业茂违约，鲁业茂没有按期支付租金，并且一直占有租赁物，拒不返还。本案《店铺租赁合同》约定租赁期限为2017年6月31日起至2022年5月31日，每月租金6000元，但鲁业茂在2017年7月仅支付一个月租金后没有继续支付其他月份租金。鲁业茂不仅未按期支付租金，还一直以租金过高为由，恐吓洪灿杰减租，洪灿杰无奈之下，从2017年10月份开始将租金减为每月5000元。后鲁业茂又以此方式要求降低租金，洪灿杰在万般无奈之下，又将租金减为4000元/月。从头到尾一直是鲁业茂在违约，洪灿杰是受害方，并且多次退让。关于50000元的住建费，是洪灿杰按照行业惯例收取的入场费用，不应予以退还。由于鲁业茂从2017年8月份开始一直未按期支付租金、水电费，洪灿杰多次催促无果后，迫于无奈于2018年3月13日向鲁业茂发送《租金催收函》，要求鲁业茂支付截至2018年3月份的租金共计50000元，并要求鲁业茂返还租赁物。但鲁业茂一直置之不理，不仅没有支付租金水电费，还一直继续占有租赁物，拒不返还给洪灿杰。直至2020年12月2日洪灿杰到租赁物查看时，租赁物仍然被鲁业茂占有，且鲁业茂还在租赁物门上贴有转让信息，租赁物的大门紧锁，洪灿杰无法入内。因此，洪灿杰不仅不需要向鲁业茂返还费用，鲁业茂还应当向洪灿杰支付占有店铺租金费用，并且支付租金应计算至鲁业茂返还租赁物之日为止，现暂计至2020年11月31日，鲁业茂需向洪灿杰支付租金170000元，水电费合计共5757元。综上，关于洪灿杰与鲁业茂之间的《店铺租赁合同》，是鲁业茂一直在违约，违背诚实信用，且一审法院的审理程序违法，二审法院应将本案发回重审或驳回鲁业茂的全部诉讼请求。鲁业茂答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回洪灿杰的上诉请求。依据洪灿杰提交的《建设用地批准书》可以知道，土地用途为工业用地，但是洪灿杰私自改变土地使用性质为商业性质，显然违反了法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，洪灿杰提交的《建设工程规划许可证》记载的建设项目是“东莞胜百吉鞋业有限公司员工宿舍”，与案涉的临时建筑没有任何关系，案涉租赁物并没有办理工程规划许可证、保建手续以及房产证等证件，所以一审法院认定案涉合同无效并无不当。洪灿杰要求鲁业茂支付170000元的租金没有任何事实与法律依据。即使案涉合同有效，依据案涉店铺租赁合同第三条的规定，案涉合同应当在未付租金的次月已经终止，所以洪灿杰要求170000元租金缺乏事实依据。亿安公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间洪灿杰向本院提交证据如下：1.《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》各一份，拟证明案涉《店铺租赁合同》所涉租赁物在2004年5月20日已取得建设工程规划许可证，并在2004年6月15日办理了建设用地批准书，案涉《店铺租赁合同》有效。2.《租金催收函》及铺位租金明细表各一份，拟证明洪灿杰多次催促鲁业茂支付租金、水电费无果后，迫于无奈于2018年3月13日向鲁业茂发送《租金催收函》。3.水表、电表度数图（拍摄于2020年12月4日），拟证明鲁业茂共欠水电费5757元。4.案涉租赁物业同一栋楼层不同铺位申请的营业执照，拟证明案涉物业是符合法律规定的建筑物。鲁业茂质证认为：证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，《建设用地批准书》的用途是工业用地，而洪灿杰提供给鲁业茂的案涉店铺是商业用途，根据房地产法规定的土地使用者要改变土地使用权需要相关部门的同意，洪灿杰并没有取得相关部门的许可，该建筑是违规建筑，不具备出租的条件，因此案涉租赁合同是无效的。证据2三性不予确认，鲁业茂没有收到《租金催收函》及铺位租金明细表。证据3三性不予确认，洪灿杰只提供部分水表、电表度数图，无法证明鲁业茂用水用电的真实情况。证据4三性不予确认，与本案无关。亿安公司未对此提出质证意见，亦未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。洪灿杰一方二审提交的建设工程规划许可证发证机关为2004年5月28日，发证机关为东莞市城建规划局，建设单为长安镇沙头村村委会，建设项目名称为东莞胜百吉鞋业有限公司员工宿舍，建设位置为长安镇沙头村南区，建设规模为1幢5层共43180.2平方米，该证注明2006年6月27日验收换证。洪灿杰一方二审确认该建设工程规划许可证建设项目1幢5层员工宿舍已建好，案涉房屋租赁合同的铺位是在旁边另建的砖墙铁皮顶的一层建筑物，属于该规划许可证的用地范围，是永久建筑物。鲁业茂一方二审确认案涉房屋租赁合同的铺位是砖墙铁皮顶的一层建筑物，并主张该建筑物属违规搭建的临时建筑物。对洪灿杰一方提出的租金问题，鲁业茂一方明确表示不属本案审理范围，不同意本案二审进行处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对洪灿杰上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案一审以法院专递方式邮寄送达开庭传票，亿安公司、洪灿杰一方人员签收后未及时通知洪灿杰，不影响送达效力。洪灿杰上诉主张一审程序严重违法并要求发回重审，理由不充分，依法不应支持。根据当事人的上诉与答辩意见，本案的争议焦点为案涉房屋租赁合同是否有效。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉出租房屋是在建设工程规划许可证核定的建设项目之外另建的砖墙铁皮顶的一层铺位，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。一审认定案涉房屋租赁合同无效，符合上述规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审判决洪灿杰向鲁业茂返还住建费50000元，符合法律规定。洪灿杰一方提出租金问题，并未在一审反诉，不属本案审理范围，鲁业茂一方明确表示不同意本案二审进行处理，洪灿杰一方可另行要求处理。洪灿杰上诉要求改判，理由不充分，依法不应支持。综上所述，洪灿杰的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人洪灿杰负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年四月二十一日书记员  叶栩婷黎志均