巴彦淖尔市临河区人民法院民事判决书（2020）内0802民初7233号原告：王某，现住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古梦楠律师事务所律师。被告：马某，现住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。被告：张某1，现住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。第三人：张某2，现住址同上。公民身份号码×××。原告王某与被告马某、张某1、第三人张某2案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人刘某、被告马某到庭参加了诉讼，被告张某1、第三人张某2经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王某诉称，2019年3月28日，临河区人民法院作出（2019）内0802执恢1974号执行裁定书，裁定查封异议房屋。2013年8、9月份，张某1急需用钱，向原告提出售房的请求，2013年10月28日，经双方协商，原告与被告张某1、崔凤梅签订了《房屋买卖协议》，原告向被告张某1借款60万元，用张某1、崔凤梅共同所有的的位××区房屋作为抵押，房屋面积为140.45平方米。合同签订后，2013年10月28日，原告通过建设银行向张某1的女儿张某2的账户转款588000元，原告又支付了张某1现金12000元，共计向张某1支付购房款600000元，张某1同日向原告出具了收到购房款600000元的收条。2014年12月20日，张某1因无力偿还借款，经与原告协商将涉案房屋抵顶给原告清偿借款并给原告出具抵顶协议。2015年1月份张某1向原告交付了涉案房屋。所以，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除异议的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告马某申请执行涉案房屋是错误的，原告对涉案房屋的权利足以排除执行，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求：1、请求停止执行原告所有的的位××区房屋（合同编号：2010-0010320）；2、请求依法确认涉案房屋归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。被告马某辩称，因张某1、张某2向我借款，临河区人民法院作出（2018）内0802民初395号民事判决书，判决张某1、张某2向我偿还借款，在2019年11月28日查封了涉案房屋。原告与张某1、张某2是借贷关系，并不是房屋买卖关系，名义上写的房屋买卖合同，实际上是借款的抵押。张某1、张某2向原告借款600000元，原告实际给他二人打款588000元，12000元是一个月的利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告张某1、第三人张某2未作答辩。经审理查明，2013年10月28日，被告张某1因资金周转困难，经朋友夏振祥引荐向原告借款600000元，并用涉案房屋作为抵押。借款当日原告与被告张某1、共有人崔凤梅签订了《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：“一、甲方张某1、崔凤梅将位于临河区峻峰华庭16＃1802室楼房一套出售给乙方王某，楼房面积140.45平米，楼房总价合计陆拾万元（￥600000元）；二、付款方式：乙方一次性付清。于2014年4月28日甲方交付乙方使用；三、乙方在变更产权证时，甲方无条件配合完成，在变更时所产生的所有费用全部由甲方承担……；七、备注：在抵压期间，甲乙双方任何一方不得将此房作为抵压或转让（附购房合同原件壹份，购房发票壹张）”。同日原告向被告张某1交付现金12000元，并通过银行转账向被告张某1女儿张某2转款588000元，合计600000元，被告张某1给原告出具收条一张，内容为：“今收到王某购房款陆拾万元，张某1，2013年10月28号”。2014年12月20日因被告张某1无力偿还原告借款，经双方协商，被告张某1用涉案房屋抵顶欠原告的借款600000元，并在《房屋买卖协议》背面写明：“因无力偿还2013年10月28号借王某60万借款，用俊峰华庭南区16号楼1802室房屋一套抵顶给王某，清偿欠王某的60万元借款，张某1，2014年12月20号，见证人：夏振祥”。2015年1月，被告张某1将涉案房屋交付给原告，并将涉案房屋的钥匙及商品房买卖合同、发票等一并交付，之后原告入住涉案房屋并居住使用至今。2020年12月17日，被告张某1出具证明一份，主要内容为：“本人于2013年10月28日将临河区俊峰华庭16号楼1802室卖给王某，当天双方签订了房屋买卖协议，王某给我付了陆拾万元整（60万元整）的房款，真实的买房款，房款已全部付清。”因涉案房屋的土地使用权证在银行抵押，导致无法办理房屋产权变更手续。另查明，2018年3月28日,本院对马某诉张某1、张某2民间借贷纠纷一案作出（2018）内0802民初395号民事判决，主要内容为：张某1、张某2返还马某借款900000元，于本判决生效后九十日内付清，并从2014年7月10日起至还清款之日止按月息2分计算支付利息。该案在执行过程中，本院于2019年11月28日作出（2019）内0802执恢1974号执行裁定，裁定查封了涉案房屋。原告对本院执行上述房屋提出书面异议，本院于2020年12月8日作出(2020)内0802执异344号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。再查明，2021年1月13日，原告向本院递交撤诉申请，自愿撤回原告的第二项诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议房屋所有权人虽然目前仍登记在张某1、崔凤梅的名下，但综合原告提供的证据，可以证明在人民法院查封涉案房屋前原告与被告张某1、共有人崔凤梅已签订了书面买卖合同，在人民法院查封前原告已经合法占有该不动产，并且原告已经按照约定支付了全部购房款，另外办理房屋过户手续需要出售方予以配合，被告张某1售房以来未协助办理过户手续并非原告自身原因造成，故原告对其要求停止执行涉案房产的请求本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：不得执行原告王某购买的位于巴彦淖尔市××区房屋（合同编号：2010-0010320）。案件受理费9800元，由被告马某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长 张学枚审判员 王睿鸿人民陪审员 闫桂香二〇二一年四月三十日书记员 安 惠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被枚行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。