江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初1376号原告：南京聚海盛酒店用品有限公司，统一社会信用代码：9132011508027211XP，住所地南京市江宁区彤天路68号。法定代表人：于积春，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙拥军，江苏上元律师事务所律师。被告：南京鑫润汽车维修有限公司，统一社会信用代码913201155980175278，住所地南京市江宁区高新园彤天路68号。法定代表人：葛成荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：厉瑶、邵双双，江苏益邦律师事务所律师。原告南京聚海盛酒店用品有限公司（以下简称聚海盛公司）与被告南京鑫润汽车维修有限公司（以下简称鑫润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。聚海盛公司的法定代表人于积春、委托诉讼代理人孙拥军，鑫润公司的法定代表人葛成荣、委托诉讼代理人厉瑶、邵双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚海盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的厂房租赁合同已于2019年7月26日解除；2.请求判决被告支付原告房屋占有使用费54587.52元（2019年9月至2019年12月，共计4个月，29.16元/平方米/月*468平方米*4个月）；3.本案由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年7月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于南京市江宁区高新园彤天路68号厂房前部办公区（面积为468平方米）租赁给被告，租金为每月每平方米25元，每两年递增8%。在合同履行过程中，被告未经原告以及该租赁房屋所有权人同意，私自拆除厂房西面外墙、下挖屋内地面，并自建烤漆房，致使房屋遭受损害，人为增加安全隐患。2019年6月20日，原告发函要求被告将租赁房屋恢复原状未果，故于2019年7月26日解除该合同。随后原告多次要求被告腾空交还房屋未果。在诉讼过程中，原告已拆除烤漆房，并将房屋返还给房屋所有权人。故诉至法院，请求判如所请。被告鑫润公司辩称：其建烤漆房征得房屋所有权人同意，原告对此也知情，且在其建成使用两年期间内并未提出异议，其不存在违约行为，原告解除合同无事实依据。本院经审理查明事实如下：2014年4月8号，南京广维机电设备制造有限公司（系案涉厂房所有权人，甲方，以下简称广维公司）与原告聚海盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于南京市江宁区彤天路68号的广维公司中部厂房、西侧厂房及北侧配套用房租赁给原告，租赁期限为10年，租金每2年递增8%。2014年7月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将南京市江宁区高新园彤天路68号厂房前部办公区租赁给乙方使用，面积为468平方米；2、乙方租用该厂房的期限为八年，时间自2014年9月1日至2022年8月31日止；3、厂房租金按实际租用面积为25元/平米/月（不含税），递增比例、时间与主合同一致，租金为一年一付，先付后租，另付押金伍万元；4、甲方将厂房出租给乙方作汽车维修服务方面使用，乙方不得转租。甲方应保证乙方正常的运作需要，如乙方需要改变厂房设施建设需经甲方同意，同意后方可施工；5、合同有效期内，任何一方未履行本合同条款均被视为违约，一方违约必须支付另一方违约金，违约金为当年6个月的租金；6、目前乙方门前院内空地乙方可以停放客户车辆，但不得影响院内其他租户车辆通行。合同签订后，原告按约将厂房交付被告使用，被告按约支付租金至2019年8月31日。2017年3、4月份，被告将租赁厂房其中一间改造为烤漆房。庭审中，被告陈述在改造过程中原告法定代表人于积春到现场说需要房屋所有权人广维公司同意，其就打电话给广维公司现场管理人员老杨，老杨向广维公司汇报后，广维公司让老杨拿了一个补充协议让其签，主要内容是改造厂房不能影响厂房结构和安全、不能影响交通安全、租赁到期后要恢复原状，其在该协议上签字盖章后，老杨把协议拿走了，之后广维公司及原告均未对改造烤漆房表示异议。原告对此不予认可，陈述其到现场发现施工后予以制止，要求被告跟广维公司签订一个书面协议给其，被告一直说已经给广维公司签了书面承诺，但未提供给其。2019年6月20日，原告委托江苏上元律师事务所向被告发送《律师催告函》，指出被告在使用厂房过程中，未经原告同意即私自拆除厂房承重墙，使房屋受到损坏，认为增加安全隐患，且将车停在厂房前的草坪上，毁坏了草坪绿化，要求被告于收到催告函后十五日内恢复厂房承重墙以及草坪绿化原状。2019年7月3日，被告收到上述律师催告函后委托江苏中舜律师事务所向原告发送《律师函》，澄清以下事实：1、被告并未拆除房屋承重墙，所做装修方案征得房屋所有权人的书面同意，原告可就该事实与房屋所有权人确认；2、租赁厂房门前并不存在所谓的草坪，只是长了些野草且无人养护的公共空地，即合同中约定的“门前院内空地”，按照合同约定，原告可以在不影响院内其他租户正常通行的前提下用于停放车辆。2019年7月26日，原告又向被告发送《解除租赁合同通知函》，以被告未按律师催告函的要求恢复原状为由解除厂房租赁合同。2019年9月2日，原告向被告发送通知函，告知被告厂房租赁合同已于其收到解除合同通知函之日即2019年7月28日解除，要求被告于2019年9月20日前将腾空租赁房屋交还给原告，并办理房屋交接手续，否则将视为被告放弃屋内设备设施及其他物品的所有权，原告将按照无主物处理。2019年10月15日，原告（乙方）与广维公司（甲方）签订《解除租赁协议书》，约定：1、甲、乙双方一致同意解除位于南京市江宁区彤天路68号面积为2880平方米的中间厂房、540平方米西侧厂房及配套用房全部房屋租赁合同；2、乙方承诺老葛汽车修理厂及违建在合同签订之日起30日内搬出和拆除，并向甲方交付老葛租赁的配套用房。2020年7月26日，广维公司向原告聚海盛公司（并各分租户）发出《告知函》，告知其与聚海盛公司的房屋租赁合同已于2019年10月15日解除，剩下附属楼一楼西侧部分还在占用至今，要求聚海盛公司及分租户在2020年8月5日前支付2019年10月21日至2020年7月20日10个月房屋占用费12万元，如未支付，其将于2020年8月6日收回房屋。2020年8月18日，被告与广维公司签订《搬离协议书》，约定：1、被告同意在本协议签订之日起30天内搬离并向广维公司交付房屋，逾期一日搬离的，按照每日1000元的标准支付违约金；2、广维公司同意将聚海盛公司交给其的剩余押金13万元在被告搬离即将结束时交由被告代为保管；3、广维公司和被告无其他争议。同年9月19日，被告将案涉厂房腾空、恢复原状（烤漆房已拆除）并移交广维公司。上述事实，有房屋租赁合同及房产证、厂房租赁合同、律师催告函、解除租赁合同通知函、律师函、通知函、照片、解除租赁协议书、搬离协议书、厂房移交说明、勘验笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。本案中，原告要求确认双方签订的厂房租赁合同于2019年7月26日解除，本院不予支持，理由在于：其一，被告虽未能提供证据证明其安装烤漆房经过原告或广维公司的书面同意，但原告及广维公司在知道该事由后长达2年的时间内并未提出异议，广维公司在与被告签订搬离协议书时也并未对此提出异议，应视为其同意该改造行为，且即使该改造行为未经原告或广维公司同意，原告亦应在合理期限内行使解除权，其在长达2年的期限内未行使，该解除权消灭，其无权在两年多后又以此为由解除合同；其二，原告称被告将车停在厂房前的草坪上，毁坏了草坪绿化，证据不足，其以此为由解除合同，本院亦不予支持。鉴于原告与广维公司签订的租赁合同已于2019年10月15日解除，且被告已于2020年9月19日将案涉厂房返还广维公司，原告与被告签订的租赁合同事实上已无法履行，故本院确认该厂房租赁合同于2019年10月15日解除。合同解除后，被告应当返还房屋并支付房屋占用期间的租金及占有使用费，故对原告要求被告支付租金及占有使用费54587.52元（2019年9月1日至2019年12月31日，共计4个月，29.16元/平方米/月*468平方米*4个月）的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告南京聚海盛酒店有品有限公司与被告南京鑫润汽车维修有限公司之间所签《厂房租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告南京鑫润汽车维修有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京聚海盛酒店有品有限公司厂房租金及占有使用费54587.52元；三、驳回原告南京聚海盛酒店有品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1164元，由原告聚海盛公司负担50元，由被告鑫润公司负担1114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙自亮二〇二一年四月一日书记员  孙 林