河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1957号 上诉人（原审被告）：张辉，男，1974年3月24日出生，汉族，住河北省晋州市。 委托诉讼代理人：袁慧，河北九州之星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈彤，男，1981年10月15日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 被上诉人（原审被告）：李平，女，1982年5月6日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 上诉人张辉因与被上诉人沈彤、李平案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张辉上诉请求：1.依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初4256号民事判决，依法继续查封石家庄新华区九中街16号华宁春天小区房产，继续执行该房屋；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。判决之后，上诉人做了一下了解，沈彤和李平是生意上的合作伙伴，上诉人申请法院调取沈彤和李平的银行交易记录，如果交易记录频繁，本案的银行转账便不能认定为购房款。二、李平给张辉这笔300万的借款提供担保是2014年，2016年5月时，张辉第一次起诉时，主债务人张某中就己经下落不明了，不排除李平为了保住房产，找朋友沈彤帮忙，签订虚假的购房协议，然后以后交款都己沈彤的名义交，为以后排除执行做准备。三、城市房地产管理办法第38条的规定，未依法登记的房产不得进行转让，所以李平和沈彤之间的房屋买卖合同违法法律的强制性规定，是无效的。四、被上诉人沈彤提供的缴费票据全部都是2019年以后的，本案的查封发生在2017年，不能证明沈彤在查封之前己经合法占有该不动产。五、沈彤转账112万元，转账记录并没有注明是购房款，不能证明是购房款。 沈彤辩称，我认为房子是我的，上诉人说的与我无关。 李平辩称，同沈彤意见，因为房子已经卖给沈彤了。 沈彤向一审法院起诉请求：1.依法判令终止对石家庄市新华区九中街16号华宁春天小区房产的查封与执行；2.确认石家庄市新华区九中街16号华宁春天小区房产属于案外人沈彤所有；3.案件受理费、律师费等由张辉、李平承担。 一审法院认定事实：张辉因与张某中、杨红霞（曾用名杨艳霞）、李平民间借贷纠纷一案，向河北省晋州市人民法院起诉，2017年10月31日晋州市人民法院作出（2017）冀0183民初3172号民事裁定书，裁定“依法冻结被申请人张某中、杨艳霞、李平300万元的银行存款或者查封其他等额价值的财产”，同日，该院作出（2017）冀0183民初3712号协助执行通知书，查封了李平名下座落于新华区房屋，查封期限为三年。后因张某中、杨红霞、李平对该案提出管辖权异议，2018年6月12日河北省晋州市人民法院将该案移送审理。2019年3月22日，法院作出（2018）冀0108民初4197号民事判决书，判决：一、被告张某中于本判决生效后十日内偿还原告张辉借款本金300万元及利息（利息按照月利率1.9%计算自2015年4月9日起至款项还清之日止）；二、被告李平对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张辉的其他诉讼请求。判决后，李平不服该判决，提起上诉，2019年12月13日，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01民终12684号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，案外人沈彤对执行提出书面异议，经审查，2020年8月31日法院作出（2020）冀0108执异155号执行裁定书，驳回了案外人沈彤的异议请求。沈彤提出案外人执行异议之诉。庭审中，沈彤称，2016年10月12日，沈彤与李平、杨某1（李平的爱人）签订房屋买卖合同，约定房屋价款为120万元，并于当日缴纳定金2万元，2016年10月19日通过银行转账方式支付给李平110万元，剩余8万元待房屋过户完毕后支付。2016年年底沈彤入住该房屋，该房屋产生的所有费用均由沈彤支付。沈彤向法庭提供房屋买卖合同、转账凭证、天然气、水电费、物业费缴费单据等予以证实其主张。张辉对沈彤方提供的证据不予认可，认为房屋买卖合同不真实，不能证实是当时所签，所有缴费的收据上显示的名字均是李平，只有一个新奥燃气缴费显示的是沈彤，时间是2019年10月，还有一个是在2020年9月份，这两个时间均是在张辉申请执行期间，李平对偿还该笔债务是明知的，我们认为李平和沈彤是恶意串通，该房产我们是在2017年申请的财产保全对房产进行了查封，查封手续李平是明知的，现在到了执行阶段，沈彤才主张归其所有，沈彤与李平恶意串通，来达到对抗执行的目的，房子没有房产证，是禁止交易的，即便交易了也是无效的。李平对沈彤方提供的证据无异议，其在收取沈彤110万元房款后就将房屋交付给沈彤，其后的物业费、水电费等均由沈彤支付，认为其只是在张某忠的公司担任财务，才惹上了这场诉讼，张辉是借给张某忠钱，李平未收取一分钱，也未使用一分钱，希望张辉去找张某忠要钱，而不是找李平这个没有偿还能力的人来还钱。另查明，沈彤提交的2016年10月12日与李平、杨某1（李平爱人）签订的《房屋买卖（置换）合同》第三条第四款中约定：乙方（沈彤）于2016年10月19日一次性交付给甲方（李平、杨某1）壹佰壹拾万元，甲方收到后于3个月内办理还贷手续，鉴于目前房屋系备案状态，乙方余款捌万元待能办理过户时给付。第五条约定：甲乙双方同意收到乙方壹佰壹拾万元款项后三日内，腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方。庭审中查明，该房屋目前仍处于备案状态，备案登记姓名为李平，该房屋尚有银行按揭贷款未还清，庭审中，李平认可目前银行按揭贷款由其账户偿还。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方争议的焦点问题是沈彤是否享有阻却人民法院对案涉房屋查封、执行的民事权利，沈彤要求确认案涉房屋归其所有是否应予支持。首先，根据沈彤向法庭提供的《房屋买卖（置换）合同》，沈彤与李平及杨某1（李平爱人）签订房屋买卖合同的时间早于人民法院查封案涉房屋的时间。其次，根据沈彤提交的缴纳物业费、水电费的相关凭证，可以证实沈彤对案涉房屋已实际占有居住使用。第三，沈彤提交的已按照合同的约定向李平支付了112万元房款，占房屋总价款的93%。且双方约定剩余8万元办理过户手续时给付。沈彤亦同意将8万元交付法院执行。第四，因案涉房屋处于备案状态，无法办理过户登记非买受人沈彤的自身原因。故沈彤对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于沈彤主张请求确认案涉房屋归其所有的问题，因目前案涉房屋尚处于备案状态，且该房屋尚有银行按揭贷款未还清，该房屋现尚不具备登记过户的条件，故案涉房屋的所有权问题，沈彤可另行主张。判决：解除对石家庄市新华区九中街16号华宁春天小区房产的查封，终止对该房屋的执行。案件受理费15600元，由李平负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人沈彤对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，被上诉人沈彤与李平、杨某1（李平爱人）于2016年10月12日签订《房屋买卖（置换）合同》，系在人民法院查封案涉房产之前签订；其次，关于购房款的交付情况，签订合同当日沈彤交付20000元定金，2016年10月19日通过银行转账交付1100000元房款，有银行转账凭证予以证实，双方约定剩余80000元房款于房屋过户后交纳，亦符合一般的交易习惯。被上诉人沈彤已经支付了合同约定购房款的93%，沈彤亦同意将剩余80000元交付法院执行。上诉人主张双方系虚假交易，上述转账不是购房款，但未有相反证据予以证实，上诉人申请法院调取沈彤和李平的银行账户交易记录，但即使双方还有其他款项往来，亦不足以证实该笔转账不是购房款，故上诉人申请法院调取证据不予准许，上诉人张辉主张沈彤未交付购房款的理由不成立；再次，被上诉人沈彤提交的交纳物业费、水电费凭证等能够证实其已入住，实际占有使用案涉房屋。现该房屋处于备案状态，无法办理过户登记，亦不是沈彤自身原因造成。综上，沈彤对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审认定正确。 综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人张辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  孟志刚 审 判 员  李荣水 二〇二一年四月十三日 法官助理  郄张雨 书 记 员  杨楠楠