贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终608号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王道萍，女，1974年6月12日出生，白族，现住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：兰扬勇，男，1969年9月23日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：兰鑫，男，1997年9月12日出生，白族，现住贵州省毕节市。三被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）:王会强，贵州锐驰律师事务所律师。三被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）:朱超，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人王道萍、兰扬勇、兰鑫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任，并非未按照约定日期取得商品房所有权初始登记的违约责任。2.双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《委托办理权属登记协议书》，违约金的计算应当根据《委托办理权属登记协议书》第四条的约定每日50元计算。被上诉人王道萍、兰扬勇、兰鑫未作答辩。王道萍、兰扬勇、兰鑫向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告一个月将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告；2.判决被告支付原告逾期交付商品房违约金338025.00元（违约金起止时间2017年9月9日至2020年3月25日计算标准2/10000）；3.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计399220.00元（以1821326.00元为基数，按日万分之二计算，从2017年9月9日计算至被告实际办理商品房转移登记的有关文书日止）；4.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告王道萍、兰扬勇、兰鑫于2017年1月18日与被告吉隆桂碧园房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧桂园公司开发的位于毕节市七星关区。房号为第85号楼011房，建筑面积257.98平方米，总价1821326.00元，双方签订合同为格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年2月18日前向原告王道萍、兰扬勇、兰鑫交付商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之二的违约责任；2、逾期超过90日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之二违约金。买受人根据本合同第十三条第一款第二项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款1821326.00元，后被告退回原告面积补差款43139.00元，原告实际交房款1778187.00元。被告于2020年3月25日向原告交付房屋。涉案商品房尚不具备办证条件。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，才履行完毕其合同约定的交付义务。根据双方约定，出卖人应当于2017年2月18日前向原告交付商品房。出卖人承诺于2017年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告实际于2020年3月25日向原告交付房屋，涉案商品房至今尚不具备办证条件，被告已经构成违约。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年9月14日回溯3年，即2017年9月14日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于原告主张被告交付涉案商品房办理转移登记有关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。关于逾期交房违约金，合同约定按日2/10000合理，原告主张的逾期交房违约金计算方式以原告已付购房款1778187.00元为基数，从2017年9月14日至2020年3月25日止，计921天，计算为1778187×921×2/10000=327542.01元。已超过双方“逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”的约定，故应以买受人已交付房价款的15%计算为1778187×15%=266728.05元。关于逾期办证违约金，合同约定按日2/10000计算，予以支持，原告主张的逾期办证违约金计算方式以原告已付购房款1778187.00元为基数，从合同约定之次日2018年1月30日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止，按日2/10000计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告王道萍、兰扬勇、兰鑫逾期交房违约金266728.05元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告王道萍、兰扬勇、兰鑫逾期办证违约金，计算方式以原告已付购房款1778187.00元为基数，从2018年1月30日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止，按日2/10000计算；三、驳回原告王道萍、兰扬勇、兰鑫的其他诉讼请求。案件受理费5586.00元由原告王道萍、兰扬勇、兰鑫负担1311.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担4275.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。双方所签《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人仅负责该商品权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交材料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”，系对“出卖人未按约定履行递交材料义务”的违约责任所作约定，与前述上诉人逾期未能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任非就同一事项的违约责任进行约定，不应以此作为上诉人应承担违约金的计算标准，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月九日书记员 赵 莉