湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2657号 原告：湖南省永昌兴置业有限责任公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道神憩乾珑1栋201。 法定代表人：李小平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何泓松，男，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市北湖区华塘法律服务所法律工作者。 被告：湖南省第二工程有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区跃进路135号省石化厅大楼5楼企业发展部。 法定代表人：刘屹颀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾龙辉，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：花卉，湖南天地人律师事务所律师。 原告湖南省永昌兴置业有限责任公司（以下简称：永昌兴公司）与被告湖南省第二工程有限公司（以下简称：第二工程公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，因被告第二工程公司提出管辖权异议，本院于2020年10月20日作出（2020）湘1003民初2657号民事裁定：本案移送湖南省长沙市天心区人民法院处理。永昌兴公司不服裁定提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2020年12月10日作出（2020）湘10民辖终129号民事裁定：一、撤销（2020）湘1003民初2657号民事裁定；二、本案由湖南省郴州市苏仙区人民法院管辖。故本院依法组成合议庭，分别于2021年1月15日、2021年4月9日公开开庭进行了审理，原告永昌兴公司的委托诉讼代理人何泓松、刘红喜，被告第二工程公司的委托诉讼代理人曾龙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋占用费490万元(使用费按80万元/年计算,从2014年4月1日起暂计算至2020年6月5日)；2、本案诉讼费等所有费用由被告承担。事实及理由：2010年6月21日,原告与被告签订《湖南省建设工程施工合同》,约定由被告承建原告开发的郴州(香港)神憩大酒店、公寓、住宅楼建安工程。工程竣工后,原告未依约按期付清工程款。2013年5月31日,双方协商将神憩商住楼11层抵付被告部分工程款4766241元,后双方将抵付工程款的房产变更为神憩商住楼7层。当时被告在郴州市人民东路老政务中心顶楼办公,租赁合同即将到期且费用高。为签订原告开发的二期施工合同、方便办公、停车和住宿,被告经原告同意,于2014年4月1日实际入住原告装修好的神憩商住楼6层办公。2018年1月15日,被告向郴州仲裁委员会申请仲裁,提出要求原告支付工程款、违约金、退还质保金等仲裁请求。在仲裁过程中,申请人表示,“所谓以房抵款的4766241元,因为房屋未完成过户申请人不认可该以房抵款完全履行”、“如果房屋无法过户,则该部分款项可不认为是已付工程款”。2020年6月5日作出的郴仲字(2018)2号裁决书载明:“故仲裁庭认为该部分金额不宜认定为支付给申请人的工程款”。既然被告放弃以房抵款,裁决认定不宜抵款,则被告入住神憩商住楼6层办公期间,就应当另行计算房屋占用或使用费,以折抵欠付的工程款。因原、被告无法就房屋占用费达成一致,故诉请法院判如所请。 原告永昌兴公司就其诉请提交如下证据： 证据1：原、被告工商营业执照和工商登记信息；拟证明：原、被告是本案适格的诉讼主体。 证据2：不动产权证资料；拟证明：原告系神憩商住楼601-622房屋的所有权人。 证据3：收据及收款收据、照片；拟证明：1、被告自2014年4月1日起使用601-622房；2、被告为此向物业交纳了水电费和物业管理费。 证据4：（2019）湘10民终1640号民事裁定书、郴仲字（2018）2号郴州仲裁委员会裁决书；拟证明：1、被告放弃以房抵债；2、被告应支付房屋占用费。 证据5：收款收据；拟证明：1、双方2013年5月间，已达成用11楼的公寓抵扣工程款的合意；2、公司将该楼层进行了预告登记到被告名下，为此支付了1760元登记费；3、原告账务已将11楼按双方的约定价格4708516元做账。 证据6：建筑装饰工程施工合同1份、竣工验收报告1份；拟证明：1、原告为装修公寓6楼，支付装修费136.6万元；2、原告经过精装修才使用几个月，应被告的要求让出给被告公司作办公使用，包括办公桌、沙发、饮水机、空调和部分电脑等价值200多万元的装修和办公用品全部交给了被告使用。 证据7：房屋租赁合同、中国银行交易流水明细清单；拟证明：1、间接证明同栋楼的租赁价格，没有装修的在每平方米每月20-40元左右，精装修的在每平方米每月50-70元左右；2、被告使用期间的租赁费按市场价格，应不低于每平方米每月70元。 证据8：租赁合同当事人情况； 证据9：不动产登记资料查询结果（6层房屋）； 证据10：商品房买卖合同（6层房屋）； 证据11：七楼出售情况说明；拟证明：出售七楼基本； 证据12：网签信息查询结果；拟证明：出售时进行网签； 证据13：商品房买卖合同（7层房屋）；拟证明：已出售； 证据14：商品房买卖合同（7层房屋）拟证明：已出售。 被告第二工程公司辩称：一、1、被告有权无偿使用案涉房屋，无需支付占用费用，理由：在仲裁委裁决结果出来之前，原、被告双方之间存在以房抵债的事实；2、造成不能以房抵债的原因是因为原告公司违约行为所致，主要是因为当时案涉房屋已经抵押给第三人无法进行过户；3、原告不能因其违约行为而获利，这有违法制理念，和正常的商业期待；4、仲裁裁决生效之前，被告拥有案涉房屋的所有权，以物抵债属于双方的合意，5、原告公司默认同意被告公司的无偿使用；二、1、关于被告公司使用案涉房屋的时间，为2014年4月1日至2018年6月30日，原告主张到2020年6月5日，没有任何依据；2、原告主张占用费用按80万元/年的标准计算，也没有任何依据；三、1、根据原告的当庭陈述，其已将案涉房屋出卖给第三人，其没有主张权利基础。 被告就其答辩意见提交如下证据： 证据1：《神憩一起工程款对账函》、《收款收据》、《二建工程神憩一起付款明细》、《神憩一期工程，给二建的付款明细》、《永昌兴提供的一期项目工程款支付表格》；拟证明：不管是双方的对账单还是双方提供的证据，都认可以物抵债的事实，而且已经实际履行，二建公司对涉案房屋的占用为合法无偿。 证据2：（2018）湘1003民初2117号民事判决书；拟证明：根据苏仙区人民法院查明的事实，原、被告双方对涉案房屋（第6层）达成了以房抵债的合意。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实： 2010年6月21日，原告永昌兴公司与被告第二工程公司签订一份《湖南省建设工程施工合同》，约定由被告第二工程公司承建原告永昌兴公司开发的郴州（香港）神憩大酒店、公寓、住宅楼建安工程，在履行合同过程中产生争议向郴州仲裁委员会申请仲裁。工程竣工后，原告永昌兴公司未依约按期支付工程款，2013年5月，原、被告协商将神憩商住楼11层抵付被告部分工程款，后原、被告协商将该楼第7层抵付工程款，被告第二工程公司于2014年4月1日实际入住神憩商住楼6层601-622房屋办公（以下简称案涉房屋），现原、被告对以房抵款的楼层存在争议，但对所抵工程款金额4766241元无异议。2018年1月15日，被告第二工程公司向郴州仲裁委员会申请仲裁，郴州仲裁委员会以郴仲字[2018]2号案受理该案，第二工程公司提出要求原告湖南省永昌兴置业有限责任公司支付工程款、违约金、退还质保金等仲裁请求。在仲裁审理过程中，双方提及了以房抵工程款4766241元，第二工程公司在仲裁中的意见为“因为房屋未完成过户，申请人不认可该以房抵款完成履行”，对此，支仲裁庭认为“以房抵款的4766241元，因房屋无法过户至申请人名下，客观上已经无法实现以房抵款的目的，且在庭审过程中，被申请人也同意，如果房屋无法过户，则该部分款项可不认可为是已付工程款，故仲裁庭认为该部分金额不宜认定为支付给申请人的工程款。”，仲裁庭于2020年1月23日作出仲裁裁决书，该裁决书对工程款及利息裁决：“被申请人湖南省永昌兴置业有限责任公司于本裁决书生效之日起十日内向申请人湖南省第二工程有限公司支付工程款2233746.54元、利息139112.77元（利息暂计算至2017年12月23日，2017年12月23日以后的利息以欠付工程款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率另行计算至欠付工程款清偿之日止）”。 本案庭审中，原告永昌兴公司称，仲裁庭裁决后，永昌兴公司于2020年6月3日签收仲裁裁定书，于2020年6月5日同物业公司将第二工程公司在案涉房屋的办公设备搬离。为此，第二工程公司于2020年9月15日向郴州市苏仙区白鹿洞派出所报案。原、被告称，该仲裁裁决书已生效。 同时查明，郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼6层601-622房屋原系永昌兴公司单独所有，建筑面积共计1013.66㎡。2020年6月22日，永昌兴公司将上述房产出售给案外人李梓宁，现案涉房产登记所有权人为案外人李梓宁，转让后的房产已被重新装修。 另查明，郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼第6、7、11层三个楼层的面积、户型一致，第7层及第11层均为毛坯房，第6层经过装修并配有部分办公用品，永昌兴公司称其为装修支付装修款136.6万元，并附有2013年4月28日的《郴州市神憩温福特国际大酒店6F行政办公装饰工程施工合同》及该装饰工程的《工程竣工验收报告》。原、被告陈述，当时第7层抵押给了银行，第11层出售给了案外人，经原、被告协商，被告第二工程公司于2014年4月1日搬至商住楼第6层办公，并从2014年4月1日起支付物业管理费至2018年6月底，现第二建筑工程公司主张该期间为其实际使用案涉房产时间。永昌兴公司则称，当时双方并未将抵款楼层由第7层变更为第6层，第6层仅系交付第二工程公司有偿使用，在以房抵款目的不能实现的情况下，要求第二工程公司应支付2014年4月1日至2020年6月5日期间的使用费，而第二工程公司则认为其对案涉房屋属于有权无偿使用，无需支付占用费用，故酿成此次纠纷。 还查明，永昌兴公司于2021年2月1日向本院提交一份《评估申请书》，请求对神憩商住楼第六层22间精装修公寓2014年4月1日至2020年6月5日间的使用费或占用费进行评估。在本院组织双方就是否启动评估鉴定意见时，永昌兴公司称“如果参照相关的资料可以做出判决，我方也可以不申请评估。毕竟评估需要相应的费用和时间”。被告第二工程公司认为原告 提供的资料不能作为评估的依据，并认为起止时间没有材料证实。 本院认为，原告永昌兴公司与被告第二工程公司基于《湖南省建设工程施工合同》，双方口头协商达成以神憩商住楼7层抵付被告工程款4766241元的合意，为此被告第二工程公司于2014年4月1日入住神憩商住楼6层601-622房屋办公（以下简称案涉房屋），但第二工程公司向仲裁庭申请仲裁时，仲裁庭根据其申请，确定以房抵款不宜认定为支付给申请人的工程款，并裁决永昌兴公司支付工程款及利息，故第二工程公司对案涉房产的占有使用丧失了合法根据。仲裁裁决永昌兴公司向第二工程公司支付相应工程款及利息，而第二工程公司无偿使用了案涉房产，导致第二工程公司除在取得工程款及相应的利息外，还无偿使用案涉房产而获利，永昌兴公司则因除支付工程及利息外，还丧失了第二工程公司使用案涉房屋期间应获得的利益而遭受损失，故综合本案案情来看，本案案由定为不当得利纠纷为宜。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，本案应综合考虑第二工程公司的获利及永昌兴公司的损失，永昌兴公司要求对案涉房产使用费或占用费进行评估，因案涉房屋已重新装修，双方对鉴定资料存在分歧，鉴定基础存疑，且鉴定需耗费相应费用及时间，为减少当事人诉累，节约诉讼资源，提高诉讼效率，本院认为，原、被告对神憩商住楼7层所抵工程款金额4766241元无异议，即认可案涉房屋当时毛坯状态下的价值为4766241元，基于此，对案涉房屋的占用费可参照对应金额的资金占用费予以考量，鉴于案涉房产经过装修并配有部分办公设备，对此亦应予以考量，仲裁裁决永昌兴公司按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向第二工程公司支付工程款利息，为平衡双方利益，本院亦参照该标准计算房屋占用费。第二工程公司虽然物业费交纳至2018年6月，但其办公物品至2020年6月5日才被动搬离案涉房产，即第二工程公司实际占用期间应计算至2020年6月5日。综上，本院核定案涉房产占用费为：（4766241元+1366000元）×6.15%/年÷365天/年×2257天（从2014年4月1日至2020年6月5日）=2332024.05元。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告湖南省第二工程有限公司在本判决生效后三十日内支付原告湖南省永昌兴置业有限责任公司的郴州大道与郴江路交汇处神憩商住楼6层601-622房屋占用费2332024.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费46000元，由被告湖南省第二工程有限公司负担25456元，由原告湖南省永昌兴置业有限责任公司负担20544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  姚秋珍 人民陪审员  李 红 人民陪审员  曹国英 二〇二一年四月二十九日 法官 助理  曾 伟 书 记 员  邓红娟