陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕01民终4845号上诉人（原审被告）：李季，男，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王晓莉，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区。负责人:杨敏，该公司助理总经理-物业管理。委托诉讼代理人：李巧红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟峰，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人李季因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司(以下简称家利物业西安公司)物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初22826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人李季及其委托诉讼代理人王晓莉，被上诉人家利物业西安公司之委托诉讼代理人李巧红与李伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李季上诉请求:1、依法撤销（2020）陕0113民初22826号民事判决书第一项，根据开发商和记黄埔地产（西安）有限公司返券优惠依法改判重新核算李季2016年6月24日收房后至2019年6月30日期间的物业费用；2、依法撤销或驳回判决第二项，改判李季无需支付违约金；3、本案上诉费用由家利物业西安公司承担。事实及理由：一、家利物业西安公司请求李季支付2017年10月15日至2019年6月30日的物业费用不符合真实的实际情况。李季正式的收房时间为2016年6月24日故家利物业西安公司正式的收取物业费的日期应当从2016年6月24日起算。2014年12月8李季在购买商品房时，和记黄埔地产（西安）有限公司为了奖励李季的购房当时给付交房后1万元的物业费优惠券，此1万元已经到账在家利物业西安公司的物业收费系统也可以查询到该笔费用。但家利物业西安公司将该笔费用从2015年4月开始每月逐月扣费，家利物业西安公司直接扣取业主的物业费没有任何法律规定和双方约定，侵害了业主的权利。李季于2016年6月24日正式收房时，才和家利物业西安公司履行正式的物业服务合同，而家利物业西安公司在李季收房时已经将优惠的1万元物业费扣除几乎所剩不多，其行为已经违反公平和诚实信用原则。家利物业西安公司起诉时回避焦点问题只主张了2017年10月15日至2019年6月30日期间的费用，是利用其优势地位对业主权利的避重就轻。二、李季未缴纳物业费的责任主要在于家利物业西安公司，家利物业西安公司先行违约，李季不应支付违约金1000元。家利物业西安公司不应该在未交房前擅自扣掉业主的物业费，且在正式交房后一直不解决问题，家利物业西安公司违规扣除物业费的行为先行违约，李季一直不交物业费是基于抗辩权产生，不应支持违约金。家利物业西安公司辩称，李季所说的1万元物业优惠券其公司认可真实性，但是冲抵的区间是2016年6月24日至2017年10月上旬。家利物业西安公司诉请的物业费区间与李季所阐述的1万元物业费优惠券抵扣并无冲突，李季应当按照前期物业服务合同约定，缴纳自2017年10月中旬至2019年6月30日所产生的物业费用，并对此承担相应的违约金2664.68元。家利物业西安公司向一审法院起诉请求:1、李季向家利物业西安公司缴纳欠付的物业费18594.98元；2、李季向家利物业西安公司支付逾期付款的违约金2664.68（自2015年7月1日暂计算至2019年8月12日）；3、本案诉讼费用由李季承担。一审法院经审理查明，2010年10月20日,和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与家利物业西安公司（乙方）签订了《逸翠园·西安三A期前期物业服务合同》和补充协议，约定“甲方聘请乙方作为本物业的物业管理公司，物业管理服务期由2010年10月20日起至首届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；本物业管理费为物业交付之日或视为交付之日起由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳按季收取；物业管理服务费根据不同的物业类型标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米、电梯费0.45元/月/平方米、办公楼3元/月/平方米、商业物业3.5元/月/平方米；露天车位80元/月/车位、车库车位100元/月/车位；对于业主逾期缴纳物业管理费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%交纳…。”后家利物业西安公司开始对西安市逸翠园小区进行物业管理工作。2014年12月6日李季与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》，李季期第5幢2单元22层22201号房屋，该房屋建筑面积248.01平方米。2016年6月24日李季收房。后李季一直未向家利物业西安公司交纳物业管理费。审理中，家利物业西安公司称李季拖欠2017年10月中旬至2019年6月30日物业、电梯费为10790.30元；拖欠2015年4月至2019年3月30日公摊电费1221.44元，拖欠2015年供暖季至2017年供暖季采暖固定费5178.45元。李季则认为，其于2016年6月24日收房，收房时物业将收房前物业费挂账欠费1万余元，严重与事实不符，收房前的各项费用不应该由李季承担，不应挂账至李季名下，其遂未缴纳物业费。一审法院认为，家利物业西安公司、李季双方形成的物业管理关系合法有效，依法应予保护。家利物业西安公司为李季提供了相应的物业服务，李季理应按照合同约定支付物业服务费，李季未按期交纳2017年10月15日至2019年6月30日物业费8388.94元（248.01平方米×1.65元×20.5个月），电梯费2287.9元（248.01平方米×0.45元×20.5个月），2016年11月1日至2018年3月30日采暖固定费3452.3元（248.01平方米×1.74元×4个月×2个采暖季），现家利物业西安公司要求李季缴纳上述物业费、电梯费、采暖固定费的诉讼请求，符合法律规定，符合双方的合同约定，依法予以支持。对于李季辩称开发商赠送一万元物业费用及物业公司在收房前挂账欠费一万元一节，因李季并未提供证据予以证明，且家利物业西安公司仅主张2017年10月15日至2019年6月30日期间的物业费用，李季可就收房之日至2017年10月15日期间的物业费抵扣问题，另案起诉处理。对于家利物业西安公司要求李季承担公摊电费一节，2016年6月24日之前的公摊电费要求李季承担，于法无据，依法不予支持，2016年6月24日至2019年3月30日的公摊电费一节，家利物业西安公司未提供其代收代缴凭证，亦未明确该期间公摊电费数额，故对此项诉讼请求，依法不予支持。对于家利物业西安公司要求李季承担违约金的诉讼请求，结合双方合同履行情况以及李季违约行为，依据公平原则，酌情将违约金调整为1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李季于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2017年10月15日至2019年6月30日期间物业费8388.94元，电梯费2287.9元，2016年11月1日至2018年3月30日采暖固定费3452.3元，上述费用共计14129.14元；二、被告李季于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司逾期付款违约金1000元；三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费331元，依法减半收取165.5元，由李季承担100元，家利物业西安公司承担65.5元。因家利物业西安公司已预缴，李季应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接支付给家利物业西安公司。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李季提交三组证据：证据一、书面优惠承诺，证明李季于2014年12月6日购房，开发商对于李季购房给予物业费的奖励，一审开庭对此未审理，属于遗漏事实。证据二、自2015年4月至2016年6月费用明细，证明李季是2016年6月24日正式收房，而家利物业西安公司在正式收房前，自2015年4月就开始收取物业费，物业费收取方式为“开发商回赠”。物业合同具有完整性，是从提供物业服务时开始，而一审却将整个物业合同片面割裂的取了中间一段时间。证据三、一般费用预付金，证明李季在2016年6月24日正式收房的6月份，一次性预付了一个季度的物业费1562.46元，后来在得知开发商赠送的一万元物业费已经被家利物业西安公司无缘无故抵扣完毕后，在多次无法解决的情况下，才没有交物业费，双方的物业服务合同，是家利物业违规操作违约在先，李季根本无违约行为。家利物业西安公司质证意见：证据一真实性不认可，证明目的不认可，从图片上无法看出赠送一万元物业费的优惠。证二、证三需要和物业公司核实，庭后提交书面核实意见。家利物业西安公司未提交新证据。二审庭审中，家利物业西安公司认可李季享有1万元物业费优惠，并称自2015年4月开始计算物业费至2017年10月上旬将该优惠的1万元物业费抵扣完毕。根据双方当事人一、二审的举证、质证及法庭调查等情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，李季在家利物业西安公司处享有1万元物业费优惠。本院认为，李季与家利物业西安公司之间虽未签订书面的物业服务合同，但家利物业西安公司是李季购买的案涉房屋所在小区的物业公司，家利物业西安公司对案涉小区进行物业服务管理，与李季之间形成事实上的物业服务合同关系。李季于2016年6月24日交纳了一个季度的物业费,之后再未交纳物业费。现家利物业西安公司仅向李季主张支付自2017年10月15日至2019年6月30日期间的物业费、电梯费以及2016年11月1日至2018年3月30日期间的采暖固定费，计算标准符合约定，李季应向家利物业西安公司交纳。至于李季所主张的1万元物业费优惠抵扣一节，李季可就其自收房之日起产生的物业费进行抵扣问题，另案主张。关于违约金一节，李季于2016年6月24日交纳一个季度物业费后再未交纳物业费用，其拖欠的物业费、电梯费等金额已经超过了1万元，但李季至今仍未交纳物业费用，其行为已经构成违约，一审法院结合双方合同履行情况以及李季的违约行为，依据公平原则将违约金酌情调整为1000元，并无不当。综上，李季的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费331元，由李季承担。本判决为终审判决。审判员 任 蕾二〇二一年四月二十三日书记员 陈子俊