文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0283民初874号原告：青岛宸元房地产开发有限公司，住所地：青岛平度市凤台街道办事处杭州路9号，统一社会信用代码：91370283065078562A。法定代表人：季明来，经理。委托诉讼代理人：窦晓丽，山东诺远律师事务所律师。被告：邵帅，男，1987年10月29日生，汉族，住平度市北夏尔美术培训中心（平度市）。委托诉讼代理人：杨明伟，山东天正平律师事务所律师。原告青岛宸元房地产开发有限公司与被告邵帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛宸元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人窦晓丽、被告邵帅的委托诉讼代理人杨明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛宸元房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法令被告向原告支付2019年4月30日至2021年4月30日的房屋租赁费130106元、逾期利息11760.92元(截止日期为2020年12月31日)，共计人民币141866.92元；2、请求人民法院依法令被告继续支付房屋租赁费利息至实际付清之日；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年原告与被告签订《开元盛景商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的平度市开元盛景37号楼59-2东半部分(商铺的面积为207.41平方米)，约定租赁期限为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。合同第4条约定：2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费为60444元；2019年5月1日至2020年4月30日租赁费为63466元；2020年5月1日至2021年4月30日租赁费为66640元；2021年5月1日2022年4月30日租赁费为69971元；2022年5月1日2023年4月30日租赁费为73470元(租赁费每年递增5%)。租金的支付方式为每年支付一次，首次与本合同签订时支付，之后每年3月31日支付。合同签订后，被告仅支付了2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费60444元，2019年4月30至2021年4月30日的房屋租赁费130106元未支付。虽经原告索要，但是被告均以各种理由推诿。为此，特依法具状贵院，请求人民法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。邵帅辩称，1、被告之前以现金方式支付过款项，系原告方的工作人员到被告处支取的现金，这些工作人员已经不在原告处工作，造成原告再次向被告主张租金，属于重复收取；2.即使因为被告自身原因，没有留存支付租金的证据，但因2020年至2021年期间发生新冠疫情，属于不可抗力，根据法律规定，被告不应承担民事责任；根据最高院关于审理新冠××疫情案件审理指导意见,法院应当综合考虑新冠××疫情对线下培训的毁灭性打击，应当减免租赁费，减免时间应为2020年3个月零25天，2021年1个月零11天。此外，因疫情造成的不能付款，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：1、2018年4月20日的租赁合同一份，证明事项：合同第四条约定租赁费金额及支付时间，即：2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费为60444元；2019年5月1日至2020年4月30日租赁费为63466元；2020年5月1日至2021年4月30日租赁费为66640元；2021年5月1日2022年4月30日租赁费为69971元；2022年5月1日2023年4月30日租赁费为73470元（租赁费每年递增5%）。租金的支付方式为每年支付一次，首次于本合同签订时支付，之后每年3月31日支付。2、收据一支，证明事项：被告已向原告支付2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费。3、微信截图4份，证明事项：被告通过微信号×××向被告员工yannw555的微信号发送双方签订的租赁合同。被告邵帅对原告提交证据的质证意见：对证据一、二、三的真实性无异议。正如被告答辩中所提的因原告的职工离职造成部分文件丢失，包括租赁合同及被告方向原告付款的相关凭证，包括现金等，因此原告再次向被告主张租赁费，属于重复收取。被告提交的证据如下：1、2020.2.10青岛市各级各类学校防控新型管状病毒感染的××疫情通知工作指南通知第4项要求，不得组织或举行任何线下教育活动。证据2、3，平度市新冠××疫情防控指挥部开学复课工作核验条件的通知及平度市教育机构线下复课验收报告，证明这个期间不能线下培训。2020年6月3日其开发恢复教育培训。4、青岛市教育局关于停止校外培训机构线下培训通知，证明自2020.1.28-2月底停止线下教学。5、关于做好教育培训机构线下工作的通知，证明自2021年3月1日起经检验合格可以恢复线下培训。因为平度市2021年1.20发现新冠感染者，线下培训自21日停止，比证据4早了7天。6、民办学校办学许可证，校长是被告的对象，租赁的房屋用于美术短期培训。原告的质证意见：对证据1至5的真实性无异议，对证据6真实性有异议，我方认为许可证是不真实的，通过工商登记查询，法定代表人并不是许可证上载明的焦晓丽，而且许可证的注册地址是南京路24号115户，办学内容是短期培训，有效期是2019.3.31-2024.3.10,上述内容与本案所涉及的租赁合同无任何关联性。本案载明的地址是厦门路118号开元盛景37号楼，租赁期限是2018.5.1-2023.4.30，是原告与被告邵帅所签订的，被告开办教育培训是一种投资行为，因在开办之时就应当预见到可能会遇到的风险，被告不应将投资的风险转嫁给原告，退一步讲，假设被告自2018年开始至今收入成几倍的增长，被告也不会将原告的租赁费按照收入增长的倍数支付给原告，原告认为被告抗辩不能成立。通过对证据的举证、质证，结合庭审当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年4月7日原、被告签订开元盛景商铺租赁合同，合同约定的主要条款：第一条，商铺坐落地址：平度市厦门路118号开元盛景37号楼59-2东半部分，商铺面积207．41平方米；第二条，租赁用途：教育培训；第三条，租赁期限：计租期五年，2018年5月1日至2023年4月30日，免租期：自合同签订之日起至2018年5月1日；第四条，租金及支付方式：2018．5．1-2019．4．30，面积207．41平方米，日租金0．8元/平/天，年租金60444元，2019．5．1-2020．4．30，面积207．41平方米，日租金0．84元/平/天，年租金63466元，2020．5．1-2021．4．30，面积207．41平方米，日租金0．882元/平/天，年租金66640元；支付方式：每年支付一次，首次于本合同签订时支付，之后于每年的3月31日前交付。第八条，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；若双方在没有违反本合同的情况下，甲方提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方的一切经济损失。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁费60444元，未交纳2019年5月1日至2021年4月30日的租赁费。现原、被告均同意继续履行合同。2021年1月13日原告诉来本院并提出上述诉讼请求。庭审过程中，被告提出疫情问题请求减免租赁费，原告不同意减免。本院认为，本案的焦点有三：一、合同的效力；二、是否重复交纳租赁费的问题；三、应否减免租赁费的问题。对于第一个焦点，本院认为，原、被告签订的租赁合同，是原、被告在自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规规定的禁止情形，为有效合同，原、被告均应自觉履行。庭审过程中原、被告均表示继续履行合同，应尊重原、被告的意愿。对于第二个焦点，本院对此认为，被告辩解已用现金方式向原告交纳了租赁费，在原告不认可的情况下，被告应举证证明其已用现金方式交纳了租赁费，被告未向本院举证，应承担举证不能的法律后果，对于被告重复交纳租赁费的辩解，本院不予采纳。对于第三个焦点，本院对此认为，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三项指出“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。”指导意见（二）关于合同案件的审理第一项第5点指出“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”；第6点指出“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”；第8点指出“当事人订立的合同，受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训，能够通过线上培训、变更培训期限等方式实现合同目的，接受培训方请求解除的，人民法院不予支持”。疫情发生后，对不同地区、不同行业存在不同程度的影响，全国各地高度重视，采取措施抗击疫情。具体到本案，原、被告签订的租赁合同的用途用于教育培训，被告提交的2020年2月10日《青岛市各级各类学校防控新型冠状病毒感染的××疫情确保开学安全的工作指南》的通知（四）指出“丰富网络教学资源，做好教学预案。正式开学前不得组织任何线下教学活动和集体活动”；平度市教育培训机构线下复课验收情况公告指出“达到复课条件的122所教育培训机构，可于2020年6月3日恢复线下培训”，2021年1月27日青岛市教育局《关于停止校外培训机构线下教学的紧急通知》指出“自1月28日开始至2月底，全市校外培训机构停止线下教学，不得组织任何形式的线下聚集性活动。”；平度市委统筹疫情防控和经济运行工作领导小组开学复课保障组《关于做好教育培训机构2021年春季学期恢复线下培训工作的通知》指出“按照我市中小学春季学期开学时间，自3月1日起，在落实常态化疫情防控要求，经检验合格的前提下有序恢复线下培训。”，可以看出，疫情的发生及防控措施对培训机构存在一定的影响。原、被告于2018年4月7日签订的租赁合同，合同签订时疫情尚未发生，合同中的相关约定是双方当事人根据自己的利益考量作出的选择，作出这种选择的基础是订立合同时的客观情况和当时可预见的未来发展前景，但是，并非所有事情均会沿着预定的轨道发展，疫情的发生这一重大变化是原、被告订立合同时无法预见的，不属于商业风险，情势发生变更。结合青岛市平度市的疫情程度、防控措施、对教育培训的影响、线下线上培训教学方式安排等情况，可适度减免租赁费，2020年可减免一个月的租赁费即5288．83元（63466元÷12个月）、2021年可减免半个月的租赁费即2776．66元（66640元÷12个月÷2），被告要求2020年减免3个月零25天、2021年减免1个月零11天，仅考虑了文件的规定时间，没有考量线上培训、教学培训方式的安排等相关情况，不符合本地区的实际情况，本院不予采纳。原告关于“被告开办教育培训是一种投资行为，开办之前就应当预见到可能存在的风险，被告不应将投资的风险转嫁给原告”的意见，本院不予采纳。原告诉请的利息，因受疫情的影响、在已经减免租赁费的情况下不能再加重承租人的经济负担，被告不应支付预期付款利息，对于原告诉请的利息，本院不予支持。原、被告同意继续履行合同，应尊重其意愿。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百九十条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新管××疫情民事案件民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）之规定，判决如下：一、被告邵帅支付原告青岛宸元房地产开发有限公司2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁费58177．17元（63466元-5288．83元）、被告邵帅支付原告青岛宸元房地产开发有限公司2020年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费63863．34元（66640元-2776．66元），合计122040．51元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告青岛宸元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3137元，减半收取1568．5元，原告青岛宸元房地产开发有限公司负担218元、被告邵帅负担1350．50元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  雍延明二〇二一年四月一日            本件与原件核对无异      书记员  杜佳佳            申请执行期限为履      行期届满二年内提出