苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初4670号原告（反诉被告）：苏州新佳实业发展有限公司，住所地苏州市因果巷×号。法定代表人：薛松，总经理。委托诉讼代理人：王一敏，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈伟伟，江苏政纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州比德酒店有限公司，住所地苏州市姑苏区因果巷49号。法定代表人：朱晖，总经理。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：付沁，江苏姑苏律师事务所实习律师。原告苏州新佳实业发展有限公司（以下简称新佳实业公司）与被告苏州比德酒店有限公司（以下简称比德酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，比德酒店公司提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年9月3日、2021年1月22日、4月8日公开开庭进行了审理。新佳实业公司的委托诉讼代理人谈伟伟、比德酒店公司的委托诉讼代理人刘翼、付沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新佳实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租赁费575000元及滞纳金25875元；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告新佳实业公司增加诉请：判令被告支付租赁费575000元。事实与理由：2010年6月8日原被告签订房屋租赁合同一份。由被告承租原告位于苏州市平江区因果巷×号和×号的房产，面积为2193平方米。双方于2019年2月1日续签了租赁合同，并对租金、综合管理费支付时间方式作出明确约定。然截止目前被告拖欠原告租金等，经原告多次催告，被告拒绝支付。被告比德酒店公司辩称，1、双方在签订房屋租赁合同及续约协议时房屋约定的用途为开设旅店和商业经营。2019年7月，被告在对房屋进行全面装修升级后，进行消防报建时，被相关部门告知租赁物土地的性质为金融保险用地，不允许开设旅店。因此，消防至今未能审批通过。被告的酒店业务也未能正常开业运营。根据合同法的相关规定，当事人互相负有债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行的要求。因土地性质的原因导致被告无法实现合同的目的，是原告违约在先，因此，被告有权拒绝履行支付义务。2、即便被告应当支付租金，疫情期间的租金也应当予以适当免除。根据合同法相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠疫情对于酒店行业造成强烈的冲击，被告经营的酒店无论因为土地性质的原因还是因为疫情原因，均未能正常营业。因此，请法庭根据公平原则，对租金予以免除。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告比德酒店公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿损失1390851.75元（停业期间的营业收入损失1114774.62元、停业期间仍需发放的工资276077.13元）。2、判令反诉被告将租赁房屋的租金调整为原租金的70%。3、判令反诉被告将租金支付方式调整为按月支付。4、判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：2010年6月8日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，由约定由反诉原告承租反诉被告位于苏州市平江区因果巷×号和×号的房产，租赁用途为开设旅店商业经营，租赁期限自2019年12月9日止。2019年，双方签订《续约协议》，将租赁期限延长至2029年12月9日。2019年4月，反诉被告为更好的经营酒店，对酒店进行全面装修升级，7月装修完毕后进行消防报建时被告知土地用途为金融保险用地，不允许开设酒店，直至提起反诉之日，酒店仍未正常开业。反诉原告一直按约支付租金，但反诉被告未能保证反诉原告租赁该房屋开设酒店，故反诉被告已违约并给反诉原告造成损失。反诉被告新佳实业公司辩称，反诉被告已经按约履行了合同义务，反诉原告要求反诉被告赔偿损失无事实及法律依据。本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区因果巷*号*号*房屋的所有权人为新佳实业公司。前述房屋对应的土地使用权的地类（用途）为金融保险用地（212）。新佳实业公司利用该房屋经营城市之星商务酒店，主营住宿。2010年，新佳实业公司与案外人签订租赁合同，将上述房屋出租给案外人经营并允许案外人对外转租。后，案外人将上述房屋转租给比德酒店公司用于经营布丁酒店。2010年3月9日，比德酒店公司取得因果巷*号房屋用于经营商务酒店的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证中载明的使用面积为1000平方米。2010年6月8日，新佳实业公司（甲方）、比德酒店公司（乙方）、苏州亚太集团有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》。三方约定，甲方物业目前正常营业，具备所有经营酒店包含但不限于住宿等经营项目。甲方同意将苏州市姑苏区因果巷*号和*号的房产（除门面房的260平方米外）总计面积2193平方米的房产出租给乙方，包括院内的场地、停车位、附房、临时建筑等。甲方同意乙方将承租房产用于开设旅店商业经营。本合同约定的租赁期间自2010年6月10日至2019年12月9日止。乙方逾期支付租金达一个月的，甲方有权解除合同。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取拖欠租金千分之五的滞纳金。如甲方未能按合同约定提供合法发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约。甲方协助，乙方自行办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、消防、卫生等国家规定的申请报批手续，由此产生的费用由乙方承担。上述合同签订后，新佳实业公司将案涉房屋交付比德酒店公司，比德酒店公司将经营酒店所需的证照办理齐全并使用上述房屋用于经营布丁精选酒店。上述合同期间内的租金、综合管理费已支付完毕。2019年2月1日，新佳实业公司（甲方）与比德酒店公司（乙方）签订《续约协议》。双方约定，在原合同约定的租赁期（2019年12月9日）满后，乙方继续租赁该物业八年，自2019年12月10日起至2029年12月9日止。2019年12月10日至2022年12月9日期间的租金为70万元/年，综合管理费为45万元/年。租金、综合管理费按季支付，先付后用，甲方提前30日提供正规发票，乙方提前5日支付。除本协议的约定外，双方同意原合同其他条款保持不变并将继续有效。上述合同签订后，比德酒店公司拟对上述房屋重新装修并于2019年4月15日与案外人江苏绣灿装饰工程有限公司（以下简称绣灿装饰公司）签订《装修工程施工合同》，由绣灿装饰公司进行重新装修（不含消防工程、不含办理工程施工许可证、不含办理特种行业许可证），装修价款暂定为195.9万元，装修期间自2019年4月28日至2019年8月5日。如承包方承担了除装饰外的工程，则可向发包方推荐有资质的消防类工程（含消防办证）等，装修图纸及施工许可证由发包方负责。上述合同签订后，比德酒店公司将上述房屋交付绣灿装饰公司重新装修，绣灿装饰公司着手装修。因比德酒店公司未办理施工许可证，苏州市住建局接报后进行了现场调查并于2019年8月5日对比德酒店公司做出了责令停止施工、限期改正等行政处罚。后，比德酒店公司继续将上述房屋继续装修完毕。比德酒店公司称，装修完毕后，因为案涉房屋土地使用性质的问题，无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，装修好的酒店无法对外营业。2019年12月20日，案外人布丁酒店浙江股份有限公司代比德酒店公司向新佳实业公司支付了2019年12月10日至2020年3月9日的租金、综合管理费287500元。2020年5月3日，比德酒店公司向新佳实业公司提交《租金减免、缓付申请函》，称：自2019年4月开始至今，酒店一直处于停业停产状态，我司损失惨重。新冠疫情严重影响住宿行业的正常经营，面对不断累积的巨大租金和人员成本，我们作为住宿行业的经营者已经愈感艰难，恳请减免2020年2月至4月的租金及物业费，待酒店恢复正常经营后支付租金，租金按月支付。新佳实业公司收函后未同意前述申请。比德酒店公司称，因案涉房屋装修完毕后无法以酒店的方式进行营业，经公司内部沟通、商讨后于2020年6月以长租公寓的形式对外营业。2020年6月19日，新佳实业公司向比德酒店公司开具了2020年3月10日至2020年6月9日的租金及综合管理费发票，要求比德酒店公司付款。比德酒店公司收到发票后未付款。因比德酒店公司未支付租金、综合管理费，新佳实业公司认为比德酒店公司违约，故提起本次诉讼要求比德酒店公司继续支付租金、综合管理费。比德酒店公司则以租赁物无法开设酒店，只能转为经营长租公寓为由提起反诉，要求调低租金标准、赔偿停业期间（2019年8月至2020年1月、2020年5月）的营业损失及停业期间仍需向员工发放的工资损失等。对于停业期间的营业收入损失，比德酒店公司提交了2018年8月至2020年1月、2019年5月的营业收入报表，按照报表的70%计算，为1114774.62元。对于停业期间仍需发放的工资，比德酒店按照纳税申报记录中的工资标准计算，为276077.13元。新佳实业公司对前述两组证据均不予认可。案件审理过程中，本院询问双方是否要求解除《续约协议》，双方均表示不要求解除。经本院现场勘验，案涉房屋在大厅入口悬挂了漫果公寓连锁的标志，大厅入口处安装了门禁，进入大厅及房间需刷卡，大厅无前台工作人员。案件审理过程中，本院至苏州市姑苏区消防救援大队咨询《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的办理、土地用途对前述合格证办理的影响等，该大队工作人员口头回复，1、取得该合格证的前提条件之一为取得建设工程消防验收备案证明，该备案证明自2018年起由市住建局消防设计审验处负责。2、已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的酒店更新房间内的可移动物品、粉刷墙壁等不需要重新办消防安全检查合格证。3、在特定的时期，政府有政策支持时，金融保险用也可以用于经营宾馆。苏州市住建局消防设计审验处的工作人员口头回复：1、进行建设工程竣工验收消防备案时需审核土地用途、施工许可证。2、在特定时期，根据特定的政策，可以临时改变建筑物的用途。3、未查询到比德酒店公司的建设工程消防验收备案。另查明：比德酒店公司为苏州市布丁酒店管理有限公司设立的一人公司。根据住友酒店集团的官网，住友酒店集团旗下有布丁酒店、智尚酒店、漫果公寓连锁等多个品牌。以上事实，由新佳实业公司提交的房屋租赁合同、续约协议、增值税普通发票十二份、转账凭证、房产证两份、特种行业许可证、租金减免及缓付申请函、苏州比德酒店有限公司的企业信用公示，比德酒店公司提交的房屋租赁合同、续约协议、装修工程施工合同、土地使用权证、经营分析报表、税收申报表、消防安全检查合格证，本院的走访记录及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。一方履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，双方纠纷的起因主要在于案涉房屋新装修后无法取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》故而不能用于酒店经营、新冠疫情期间房租及综合管理费的减免。对于不能用于酒店经营的问题，比德酒店公司认为案涉房屋对应的土地性质无法用于经营酒店，新佳实业公司认为，新佳实业公司在与比德酒店公司签订租赁合同之前使用案涉房屋自营酒店，比德酒店公司租赁案涉房屋后已使用案涉房屋经营布丁酒店多年。比德酒店公司租赁房屋后用于酒店经营或公寓经营属于公司的经营策略，均不影响到租金及综合管理费的支付。本院经审查后认为，1、土地使用性质不必然影响到酒店的开设，且新佳实业公司、比德酒店公司均使用案涉酒店开设过酒店；即便土地使用性质影响到重新装修的酒店的证照办理，但比德酒店公司作为专业的酒店运营公司对此应当具有相当的判断力，比德酒店公司也可以选择更新酒店内可移动物品的方式完成酒店的更新并继续经营。2、双方《房屋租赁合同》约定的租期于2019年12月9日届满，但比德酒店公司在2019年2月1日便完成了《续约协议》的签署并在《续约协议》签订后着手装修事宜。根据比德酒店公司与案外人签订的《精装修工程施工合同》，消防工程、施工许可证、特种行业许可证均由比德酒店公司负责，但比德酒店公司未办理施工许可证并影响到后续手续的办理。综上，根据现有证据，土地使用性质不必然影响酒店的开设、有变通的方式可以继续经营酒店但比德酒店公司未采用、比德酒店公司未提前预判重新装修对继续经营酒店的影响继续与新佳实业公司补签租赁合同并在未申请施工许可证的情况下进行装修，比德酒店公司提交的证据亦不足以证明土地性质问题系其将酒店改由公寓经营的唯一原因且比德酒店公司对此无过错，故本院对比德酒店公司要求新佳实业公司赔偿损失及调整租金的请求不予支持。对于比德酒店公司提出的减免新冠疫情期间的租金及综合管理费的抗辩意见，本院经审查后认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。对于疫情期间的租金及综合管理费，虽经双方协商，但未能对减免事宜达成一致，本院酌情确定由新佳实业公司免除一个半月的租金及综合管理费，在新佳实业公司主张的本诉金额中扣除。对于新佳实业公司主张的滞纳金,考虑到疫情原因,本院亦不予支持。因本院酌情扣减租金及综合管理费、不支持新佳实业公司在本案中的主张的滞纳金，故对比德酒店公司提出的将租金的支付方式变更为按月支付的请求不予支持。基于上述，对于新佳实业公司要求比德酒店公司支付2020年3月10日至2021年3月9日的租金及综合管理费115万元的请求，本院予以支持。扣除一个半月的租金及综合管理费后，由比德酒店公司向新佳实业公司支付1006250元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告苏州比德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州新佳实业发展有限公司支付租金及综合管理费1006250元。二、驳回原告苏州新佳实业发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告苏州比德酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15382元，减半收取7691元，由原告苏州新佳实业发展有限公司承担1110元、被告苏州比德酒店有限公司承担6581元。被告苏州比德酒店有限公司承担的部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州新佳实业发展有限公司支付；反诉案件受理费减半后收取22540元，由反诉原告苏州比德酒店有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年四月十六日书记员  朱静佳