辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1930号原告（案外人）：吴杨，男，1985年4月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：田苗，辽宁铭博律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市浑南区营盘北街3号六层601-620室、七层局部。负责人：胡新宝，该分公司总经理。委托诉讼代理人：万永辰，辽宁百联律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海鹏，该公司工作人员。第三人（被执行人）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朕，男，汉族，1979年9月27日出生，住沈阳市和平区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。第三人（被执行人）：宋涛，男，汉族，1965年6月23日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。原告吴杨与被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“信达资产公司”）、第三人沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）、宋涛案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴杨及其委托诉讼代理人田苗，被告信达资产公司的委托诉讼代理人万永辰，第三人百田公司的委托诉讼代理人宋朕、张佳妮，宋涛的委托诉讼代理人张佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴杨向本院提出诉讼请求：一、判令不得执行位于沈阳市皇姑区房屋（房屋售价196155元），并解除查封；二、由本案被告及第三人承担诉讼费及相关费用。事实和理由：原告与第三人百田公司分别于2009年5月22日、2010年12月26日各签订《新汉城认购书》一份，认购书中约定原告自愿购买百田公司开发建设的位于沈阳市皇姑区房屋，房屋实际面积为47.31平方米，销售单价为4146.17元平方米，房屋销售总价人民币196155元。认购书签订后，原告先后分三次将房款足额交付给百田公司，百田公司收款后出具相应金额的收款收据三张。2010年12月26日百田公司将涉案房屋交付给原告使用，原告在沈阳博鳌物业有限公司办理相关入住手续，交纳物业费、电费、水费、煤气费、装修垃圾清运费、电梯费等各项费用。房屋交付后，原告多次催促百田公司签订《商品房买卖合同》及办理备案手续，百田公司以种种理由一直拖延。在得知涉案房屋因被告与两位第三人之间金融借款合同纠纷案件被查封后，原告立即向法院提出执行异议，但于2020年10月27日收到沈阳市中级人民法院（2020）辽01执异1348号执行裁定书，驳回原告的异议请求。综上，原告认为自己与第三人百田公司签订的《新汉城认购书》合法有效，在涉案房产被查封前，原告已经交付全额购房款，且房屋已实际交付使用，未能签订《商品房买卖合同》及未能办理备案手续的过错由第三人百田公司造成，与原告无关。因此，被告申请查封的房屋实为原告的合法财产，并不是第三人财产，恳请法院支持原告全部诉讼请求。信达资产公司辩称：被告与百田公司、宋涛金融借款合同纠纷案件，沈阳市中级人民法院已经作出（2016）辽01民初510号民事判决，判决确认被告对包括本案诉争房屋在内的百田公司抵押给被告的400余套房屋享有优先受偿权利。被告也在诉讼中对本案诉争房屋依法查封。本案原告名下有其他房屋，不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的司法解释第二十九条的规定，即要求买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，所以不具备排除执行的条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人百田公司、宋涛述称：一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而非第二十九条。根据该规定第二十七条的规定，只要法律、司法解释另有规定能够支持案外人执行异议的，应予以支持。该规定的第二十八条和第二十九条应该属于并列关系，只要案外人满足其中一条规定，就应该支持案外人的执行异议，根据该规定的第二十九条第二项和第三项，吴杨没有义务及能力去证明其名下无其他用于居住的房屋，而且吴杨对于涉案房屋已经交清了全款，远非房屋总价款的百分之五十，而根据吴杨提供的现有证据，完全满足该规定二十八条的规定。二、案外人吴杨完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院应该支持吴杨的诉讼请求。案涉房屋查封时间为2017年3月6日，而吴杨与百田公司签订《新汉城认购书》的时间为2009年5月22日，后于2010年12月26日签订了确定房款金额的《新汉城认购书》，应视为签订了合法有效的书面合同。吴杨已经交清了涉案房屋的全部购房款，我公司分别于2009年5月22日、2010年12月26日、2011年4月4日收到了20000元、41470元、134685元的购房款，并向吴杨开具了收款收据。吴杨购买案涉房屋后，一直到被查封之前都在合法占有并使用该房屋，第三人也认可吴杨提供的有线电视费、水电费、采暖费及物业费收据证明合法占有的事实。吴杨没有办理涉案房产的过户登记，是因为涉案房产存在抵押，与吴杨无关。综上所述，恳请人民法院支持吴杨的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月22日原告吴杨与百田公司签订《新汉城认购书》，记载：吴杨以190724元向百田公司认购19号楼3单元9层4号建筑面积46平方米的房屋。2010年12月26日案外人与百田公司签订《新汉城认购书》，记载：“补134685，总196155”。原告吴杨提供的《收款收据》记载：百田公司分别于2009年5月22日、2010年12月26日、2011年4月4日向吴杨出具收款收据，金额分别为2万元、41470元、134685元。吴杨还提交了2011年4月4日银行账户取款134685元的明细单，用以证明其交纳了全部房款。第三人百田公司对此提交了收到上述款项的财务凭证。此外，吴杨还提交了2010年12月16日物业公司出具的水费、物业费、电梯费、垃圾清运费、煤气费收款收据及此后交纳物业费、电梯费等费用的若干票据，2011年3月23日吴杨交纳2010年-2011年度采暖费的发票及此后历年交纳采暖费的发票若干及缴纳有线电视费票据，购水通知单，燃气管线安装服务信息单等证据，用以证明其在案涉房屋被查封前即已入住使用案涉房屋。另查明：原告信达资产公司与被告百田公司、宋涛金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案。在诉讼中，本院于2017年3月6日保全查封百田公司位于沈阳市皇姑区的房屋。本院作出的（2016）辽01民初510号民事判决认定：2011年3月24日，百田公司与中国建行铁西支行签订《固定资产贷款合同》，约定百田公司向中国建行铁西支行借款6800万元整。同时，百田公司与中国建行铁西支行签订《抵押合同》，约定以沈阳市皇姑区明廉路11、11-1、11-2、11-4、11-5、11-7号房屋作抵押。判决主文第三项为：“原告信达资产公司对被告百田公司提供的抵押物在本判决第一、二项的给付义务及本案诉讼费用范围内享有优先受偿权。”本院依据（2016）辽01民初510号民事判决，于2019年4月3日立案执行，执行案号为（2019）辽01执540号。吴杨提出异议，本院于2020年10月16日作出（2020）辽01执异1348号执行裁定，驳回案外人吴杨的异议。吴杨向本院提起本案执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点为吴杨对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，2009年5月22日原告吴杨与百田公司签订的《新汉城认购书》记载：吴杨以190724元向百田公司认购19号楼3单元9层4号建筑面积46平方米的房屋。2010年12月26日原告吴杨与百田公司签订《新汉城认购书》，记载：补134685（元），总196155（元）。上述认购书合法有效，能够认定原告吴杨在案涉房屋被查封及抵押登记前即与百田公司签订了合法有效的书面合同。其次，根据原告吴杨提供的其交纳房款的票据及银行取款记录，能够证明吴杨交纳了购房款，对此百田公司亦提交了财务凭证，故本院对原告主张的其交付了全部购房款予以确认。再次，根据原告提交的2010年12月16日物业公司出具的水费、物业费、电梯费、垃圾清运费、煤气费收款收据及2011年3月23日交纳2010年-2011年度采暖费发票，可以认定原告在案涉房屋被查封和抵押前即合法占有了该房屋。最后，因案涉房屋存在抵押，吴杨未办理过户登记并非由其自身原因导致。综上所述，原告吴杨符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，原告吴杨的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市皇姑区（建筑面积47.31平方米平方米）房产；二、驳回原告吴杨其他诉讼请求。案件受理费4223元，由沈阳百田房产开发有限公司、宋涛负担。本院（2020）辽01执异1348号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二一年四月十一日法官助理勾雪峰书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”