兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2823号 原告：高有福，男。 委托诉讼代理人：李永强，甘肃佳运律师事务所律师。 被告：李高林，男。 委托诉讼代理人：李军军（李高林之子），男，1991年6月7日出生，汉族，住甘肃省永登县兰州新区。 被告：周学英，女。 委托诉讼代理人：李军军（周学英之子），男，1991年6月7日出生，汉族，住甘肃省永登县兰州新区。 被告：李军军，男。 原告高有福与被告李高林、周学英、李军军确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月19日作出（2020）甘0191民初881号民事判决。李高林、周学英、李军军不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终3485号民事裁定，发回重审。重审期间，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告高有福及其委托诉讼代理人李永强，被告李高林、周学英委托诉讼代理人李军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高有福向本院提出诉讼请求：1.确认其与李高林、周学英、李军军签订的《宅基地流转合同书》无效；2.判令李高林、周学英、李军军向其返还购房款420000元；3.判令李高林、周学英、李军军向其赔偿损失67885.42元（以购房款420000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2020年4月1日）、房屋修缮费用10000元，上述合计497885.42元；4.判令李高林、周学英、李军军承担本案诉讼费、保全费、保函费等所有费用。事实与理由：2016年11月23日，高有福与李高林、周学英、李军军签订《宅基地流转合同书》，约定李高林、周学英、李军军向高有福转让宅基地及坐落于兰州新区××村××号××地房屋。同日，高有福向李高林支付了购房款。因宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利，现合同双方当事人均非该集体经济组织成员，不能买卖案涉宅基地及宅基地上的房屋，故双方签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同，合同无效后，李高林、周学英、李军军应向高有福返还购房款。综上，高有福为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 李高林、周学英、李军军辩称：1.高有福应当承担居住案涉房屋三年的房费115200元及家具损失费用37900元，并承担李高林、周学英、李军军三人在外租房的费用75000元；2.案涉《宅基地流转合同书》是有效的，该合同经过红玉村同意并备案；3.退房款的前提是高有福应当退还三年的房屋占有费用；4.不承担高有福主张的利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对高有福提交的《宅基地流转合同书》、收据、照片（七张）、通话录音（十四份），因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对高有福提交的有异议的证据，本院认定如下：永登县中川镇红玉村民委员会（以下简称红玉村委会）出具的证明，证明案涉房屋的拆迁利益只能分配给李高林一户，高有福并非涉案房屋所属宅基地的使用人员，亦非红玉村村民，无法取得房屋拆迁补偿款，依据拆迁补偿政策，李高林等三人每人享有补偿款31万元。因此，高有福承担了巨大的经济损失，李高林三人理应返还购房款并承担违约责任。李高林等人质证不予认可，称高有福在房屋被征收之前，没有拿出双方签订的《宅基地流转合同书》，导致房屋被强制拆除。本院认为，该证明由红玉村委会出具，符合证据的形式要件，内容合法有效，对该证据的真实性予以认定。 对李高林、周学英、李军军提交的有异议的证据，本院认定如下：网页信息截屏，证明涉案8间房屋租赁价格为3200元/月。高有福对该组证据的证明力不予认可，认为该组证据中反映的租赁房屋位于兰州新区彩虹城小区，涉案房屋位于红玉村，系农村住房，且住人房屋仅有5间，还有一间库房。该组证据与本案没有关联性。本院认为网页信息截屏与本案的关联性较弱，高有福的质证意见成立，对该组证据的证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月23日，乙方高有福（受让方）与甲方李高林、周学英、李军军（转让方）签订《宅基地流转合同书》，双方主要约定如下：“甲方转让的宅基地及房屋坐落于兰州新区××村××号，长为17米，宽为14米（带家具及装饰品），四至为东李高李、西吴占明，前面路，后面路；付款时间与方法：乙方于2007年10月1日将上述宅基地以及房款捌拾贰万元交付甲方，甲方于2007年10月1日将上述房屋交付乙方使用”，双方并对各自的权利义务、合同的变更和解除等内容亦进行明确约定，该合同并经永登县中川镇红玉村民委员会签章确认。当天，高有福以现金方式将房款420000元存入李高林银行卡内，李高林、周学英、李军军遂向高有福交付涉案房屋。2017年10月1日，李高林出具收据，载明：“李高林收到高有福现金（房屋款）820000元，收款事由：红玉村宅基地以及房屋款”。后双方因房屋征收拆迁事宜发生纠纷，2020年4月3日，高有福诉至本院处理。2020年5月21日，红玉村委会出具《证明》，载明：“兹证明李高林，身份证号：620121197006××××，在红玉村有一处房屋2-63号。房屋于2020年4月27日已拆除，该拆迁房屋属于李高林所有”。本院判决后，李高林、周学英、李军军不服上诉至兰州市中级人民法院。后该案发回本院重新审理。庭审中，双方均称收据中虽注明房屋款为820000元，但高有福实际支付房屋款为420000元。 本院认为，当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。围绕本案争议的问题，评述如下：第一、关于高有福与李高林、周学英、李军军签订《宅基地流转合同书》的效力问题。法律规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权应由本集体经济组织成员享有。参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房”之规定，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员性属性，应当认定无效。庭审查明，本案讼争房屋位于兰州新区红玉村，双方当事人虽均未提供涉案房屋所占土地的《宅基地使用权证》，但高有福户籍地为康乐县八丹乡，红玉村村委会出具证明载明涉案房屋属于李高林所有，故高有福与李高林、周学英、李军军之间流转宅基地的行为违反了我国法律法规的禁止性规定，涉案《宅基地流转合同书》系无效合同。综上，对高有福主张确认《宅基地流转合同书》无效的诉讼请求予以支持。对于李高林、周学英、李军军辩称案涉《宅基地流转合同书》经过红玉村同意，是有效合同的意见不予采纳。第二、关于高有福支付的420000元房屋款是否应予返还的问题。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。现因《宅基地流转合同书》确认无效，李高林、周学英、李军军应向高有福返还房屋款420000元，高有福的该项诉讼请求成立，亦予以支持。第三、关于高有福主张的利息损失以及李高林等三人抗辩高有福应承担房费、家具损失费用及三人在外租房费用的意见。庭审查明，在李高林等人占用高有福420000元房屋款三年期间，高有福亦实际占有使用涉案房屋，现《宅基地流转合同书》确认无效，对合同双方当事人均产生了经济损失。但高有福与李高林等人违反法律强制性规定，双方之间私自流转宅基地，自身均具有过错且过错相当，故对各自的损失也应自行承担。综上，对高有福的损失请求不予支持，对李高林等人的答辩意见不予采纳。综上所述，高有福的部分诉讼请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认高有福和李高林、周学英、李军军于2016年11月23日签订的《宅基地流转合同书》无效； 二、李高林、周学英、李军军于本判决生效之日起十日内返还高有福房屋款420000元； 三、驳回高有福的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8968元，由高有福负担1368元，李高林、周学英、李军军负担7600元。保全案件申请费3009元，由李高林、周学英、李军军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  郭子菲 审 判 员  郑?鹏 二〇二一年四月二十七日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦