四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6779号 上诉人（原审被告）：肖艺，女，1974年2月4日出生，汉族，住四川省成都市新津区。 上诉人（原审被告）：徐建明，男，1972年5月12日出生，汉族，住四川省成都市新津区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：舒福，四川华曙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司，住所地四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号605号。 法定代表人：张志宏，总经理。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 上诉人肖艺、徐建明因与被上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称花样年成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人肖艺、徐建明上诉请求：一、将本案移交至有管辖权的法院进行审理；二、一审法院事实认定上存在错误，应当驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：该案在审理过程中程序违法，一审法院不是具有本案管辖权的法院，上诉人的户籍地和经常居住地均不在本案的起诉地，合同的履行地也在新津区，故一审法院没有管辖权，上诉人在开庭前向一审法院提交了管辖权异议申请书，一审法院并没有给与回复；一审法院对缴纳物业费的房屋面积认定有错，上诉人购买的房屋虽然实际面积是551.54平方米，但与开发商签订的商品房买卖合同约定的是493.27平方米，其中的58.27平方米没有单独签订买卖合同，也没有签订前期物业服务合同，故不应纳入收费面积范围内；一审法院错误的认定滞纳金和违约金，前期物业服务协议中没有关于违约金的约定，只有关于滞纳金的约定；上诉人认为被上诉人没有协助其办理土地证而拒缴物业费，不属于违约，签订房屋买卖合同的开发商与被上诉人实际属于同一家公司，故上诉人拒缴的理由是正当的。 被上诉人花样年成都分公司二审中未提交书面答辩意见。 花样年成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令肖艺、徐建明连带向花样年成都分公司支付物业费100600.8元、逾期缴费违约金38919.94元（暂计算至2019年12月31日。违约金从以欠交费用为基数，按万分之五每日的标准从欠费之日计算至清偿之日）；2.本案诉讼费用（含可能产生的保全费、公告费）由肖艺、徐建明承担。 一审法院认定事实：2009年9月30日，成都新津××房地产开发有限责任公司（以下简称××公司）与肖艺、徐建明签订了《商品房买卖合同》，约定肖艺、徐建明购买××公司开发的位于成都市新津区××小区××幢××号房屋，测绘建筑面积494.26平方米。2009年9月30日，深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司（甲方）与肖艺（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：乙方所购物业为成都市新津区××路××号××幢××号，类型为住宅，建筑面积494.26平方米，位于成都市新津区××路××号，别墅按建筑面积每月每平方米3.8元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并可采取对乙方进行公示和停止相应服务的措施，直至向法院起诉并保留从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的权利。2015年9月25日，××公司（甲方）与深圳市××物业管理有限公司（乙方）签订了《关于××·××物业调整的协议书》，约定深圳市××物业管理有限公司不再担任××·××小区的物业管理。2015年9月30日，甲方××公司与乙方花样年成都分公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方与物业买受人订立物业服务买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件，物业交付前，乙方提供服务的受益人甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；委托物业项目为××·××，该物业收费标准为别墅5.0元／月／平方米，公寓为2.15元／月／平方米；自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已经交付的物业，物业服务费由业主承担；物业服务费按季度交纳；甲方、业主于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，自逾期之日起，每日加收应收费用0.3%的滞纳金；合同履行期限截止，本合同终止，业主大会仍未成立的，甲方与乙方可续订合同，经本物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半的业主要求，续聘或重新选聘物业服务企业；本合同自2015年9月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。根据新津区不动产登记中心查询的《成都市不动产登记信息》，载明：肖艺、徐建明系位于成都市新津区××镇××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积为493.27平方米）以及位于成都市新津区××镇××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积为58.27平方米）的产权人。因肖艺、徐建明未缴纳物业费，花样年成都分公司通过发送短信和寄送《律师函》的方式向肖艺、徐建明进行了催收。一审庭审中，花样年成都分公司明确：物业费按《前期物业服务协议》约定的3.8元／月／平方米计算，从2016年1月1日计算至2019年12月31日，房屋建筑面积共计551.54平方米（493.27平方米＋58.27平方米），每月应缴物业费为2095.85元。肖艺、徐建明对花样年成都分公司主张的物业费按3.8元／月／平方米计算无异议。上述事实，有花样年成都分公司提交的公司工商信息、肖艺和徐建明的身份信息、《商品房买卖合同》、不动产登记信息、《前期物业服务协议》《前期物业服务合同》及律师函、快递单、短信等证据以及当事人的一致陈述在案佐证。 一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，花样年成都分公司与开发商××公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对××·××小区的业主具有约束力。肖艺、徐建明作为××·××小区××栋××楼××号房屋和××栋××楼××号房屋的业主，应受上述合同的约束，徐建明辩称其不是本案适格被告的理由不能成立。花样年成都分公司作为物业管理企业为××·××小区持续提供物业管理服务至今，肖艺、徐建明未按《前期物业服务合同》约定缴纳物业费，花样年成都分公司主张肖艺、徐建明支付2016年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业费100600.8元，于法有据，一审法院予以支持。肖艺、徐建明辩称其未缴纳物业费的原因是花样年成都分公司没有协助其办理案涉房屋的土地证，一审法院认为，关于案涉房屋办理土地证的问题，肖艺、徐建明可另向开发商主张相关权利，但与本案不属于同一法律关系，一审法院对此不予审查。根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故肖艺、徐建明辩称其没有居住案涉房屋，未享受到花样年成都分公司提供的物业服务，要求减少支付物业费的理由不能成立，一审法院不予采纳。关于违约金。肖艺、徐建明逾期缴纳物业费已构成违约，应当承担违约责任。《前期物业服务合同》约定未按期缴纳物业费的，自逾期之日起，每日加收应收费用0.3%的滞纳金。本案中花样年成都分公司主张的违约金虽然低于合同约定的滞纳金计算标准，但本案违约金应兼顾肖艺、徐建明的违约程度、花样年成都分公司的损失情况等因素，根据诚实信用原则和公平原则，一审法院酌情确定肖艺、徐建明应向花样年成都分公司支付违约金12000元。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、肖艺、徐建明于判决发生法律效力之日起十日内向花样年成都分公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费100600.8元；二、肖艺、徐建明于判决发生法律效力之日起十日内向花样年成都分公司支付违约金12000元；三、驳回花样年成都分公司的其他诉讼请求。案件受理费3090元，减半收取1545元，由肖艺、徐建明承担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，××公司与花样年成都分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定物业合同合法有效，双方当事人均应按约履行。一审法院于2020年11月5号制作的告知笔录回复了肖艺、徐建明关于管辖权异议的问题，二人提交管辖权异议申请书时已超过答辩期，且一审法院受理同一小区物业纠纷案件中，已有生效裁定认定一审法院具有管辖权，故对于肖艺、徐建明的该项主张本院不予采纳。关于房屋面积的问题，根据一审的查明，当事人出具了一份成都市不动产登记信息查询的结果，该证据盖有新津县不动产登记中心业务已受理专用章，结果表明肖艺、徐建明的不动产登记分别为成都市新津区××镇××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积为493.27平方米）及成都市新津区××镇××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积为58.27平方米），根据案涉小区前期物业服务合同中收费标准的明确约定：“物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取”，故一审法院认定应当缴纳物业费的房屋面积为551.54平方米并无不当。依据《前期物业服务合同》的约定，肖艺、徐建明逾期未缴纳物业费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院按照诚实信用和公平原则酌情确定了违约金并无不当；关于肖艺、徐建明提出花样年成都分公司没有协助其办理土地证的主张，因本案属于物业服务合同纠纷，若肖艺、徐建明认为花样年成都分公司的行为侵犯了其权利，可另行主张。 综上，上诉人肖艺、徐建明的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3090元，由上诉人肖艺、徐建明负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十六日 书记员  陈 悦