河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1223号 上诉人（原审被告）：张东方，男，1990年12月31日出生，汉族，现住河北省临漳县。 委托诉讼代理人：朱海强，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵华，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北汇田房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市经济技术开发区世纪大街21号二楼中段。 法定代表人：李会闯，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋金波，河北方信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉龙，河北方信律师事务所律师。 上诉人张东方因与被上诉人河北汇田房地产开发有限公司（以下简称汇田房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张东方的委托诉讼代理人朱海强、赵华，被上诉人汇田房地产公司的委托诉讼代理人宋金波、闫玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张东方上诉请求：1.依法撤销（2020）冀0423民初1704号民事判决，改判继续履行合同或发回重审；2.上诉人不承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：1.一审判决认定事实不清，没有查明银行贷款未申请成功的具体原因。双方在签订《商品房买卖合同》之后，张东方已缴清首付款并按照要求准备银行按揭贷款的相关资料到指定的商业银行办理贷款手续，但因汇田房地产公司的资信问题银行办理贷款延期，致使张东方办理贷款受阻。因汇田房地产公司的原因造成合同履行延期的，张东方享有解除合同的权利。在张东方坚持要求继续履行合同时，一审应判令合同继续履行。《商品房买卖合同》签订于2016年6月12日，至今已四年之久，张东方从未收到过汇田房地产公司任何形式的催告。即使其享有合同解除权，也早已超过解除权的除斥期间。张东方签订合同的目的在于如期交房，汇田房地产公司签订合同的目的在于收取房款，双方的期待利益依然有实现条件，合同应当继续履行。由于双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定尾款的缴纳时间，且案涉商品房曾出现过烂尾现象。按照法律规定，本案完全符合行使不安抗辩权及先履行抗辩权，且张东方同意现在交付房款或变更交款方式，直至商品房符合交付条件；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，在汇田房地产公司违约的情形下，其不享有解除合同请求权，张东方享有合同解除权，在张东方坚持要求合同继续履行的情况下，一审判令解除合同属适用法律错误，应予纠正。 汇田房地产公司辩称，张东方提出关于解除权的法律规定属于适用法律错误，是其对法律规定的曲解。其所提到的解除权是收到催告后一方行使解除权的规定，是两个截然不同权利的行使。汇田房地产公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法请求解除合同，符合法律规定。由于张东方无正当理由不支付房款，导致合同目的无法实现，汇田房地产公司选择解除合同，有事实和法律依据。张东方称因汇田房地产公司原因无法办理贷款与事实不符，也未提交充分的证据予以证实。与张东方购买一栋楼房相同单元的房主都已顺利办理按揭贷款并已入住，更能说明责任不在汇田房地产公司。所以，张东方称其不缴纳房款是在行使不安抗辩权没有事实和法律依据，应不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 汇田房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与张东方签订的《商品房买卖合同》；2.判令张东方给付违约金70,800元；3.判令张东方配合其办理撤销合同网签备案手续；4.案件受理费由张东方承担。 一审法院认定事实：2013年9月，张东方购买汇田房地产公司开发建设的位于临漳县房屋。2013年9月3日、10月11日及2014年2月22日、3月1日张东方分别向汇田房地产公司缴纳购房款10000元、40000元、40000元、50181元计140181元。2016年6月12日，汇田房地产公司与张东方对案涉房屋签订《商品房买卖合同》，该合同记载“出卖人：河北汇田房地产开发有限公司……买受人：张东方……，第三条商品房基本情况3.该商品房为第一条规定项目中的银街壹号1号楼1单元10层1001号。4.其预测建筑面积共186.18平方米……，第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2654.32元，总价款人民币494181元（大写肆拾玖万肆仟壹佰捌拾壹元整）……。第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款，买受人应当于×年×月×日前支付首期房价款人民币140181元（大写拾肆万零壹佰捌拾壹元整），占全部房价款的28.37%。余款人民币354000元（大写叁拾伍万肆仟元整）向×（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任，……（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》……。第十九条预售合同登记备案，（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。……出卖人：河北汇田房地产开发有限公司盖章，法定代表人李会闯盖手章，买受人：张东方签字按印，签订时间：2016年6月12日，签订地点：银街壹号售楼处”。现汇田房地产公司以张东方拒不交纳购房款354000元，提起诉讼。 另查明，2013年汇田房地产公司对案涉房屋所在小区取得商品房预售许可证明，案涉房屋所在单元楼已达到交付条件，并有部分业主入住。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”。本案中，张东方欲购买汇田房地产公司建设的银街壹号1号楼1单元10层1001号房屋，2013年9月3日、10月11日及2014年2月22日、3月1日张东方分别向汇田房地产公司缴纳10,000元、40,000元、40,000元、50,181元计140,181元。2016年6月12日汇田房地产公司与张东方签订商品房买卖合同，并办理合同备案手续，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，汇田房地产公司与张东方签订的房屋买卖合同合法有效。汇田房地产公司以张东方经多次催要不缴纳购房款354,000元，诉求解除与张东方签订的商品房买卖合同、协助办理撤销网签备案手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案中，汇田房地产公司与张东方签订商品房买卖合同后，因银行贷款未能申请成功，双方签订合同时对办理贷款相关事项未明确约定，买卖合同长期处于停滞状态，双方所期待的预期利益至今没有实现，客观上已无法继续履行。故汇田房地产公司诉求解除合同及诉求张东方配合办理案涉房屋解除网签备案手续，符合法律规定，应予支持。因汇田房地产公司与张东方之间的商品房买卖合同解除，双方应该按照合同约定承担责任，故汇田房地产公司应退还其收取的购房款140,181元。汇田房地产公司诉求张东方给付违约金70,800元，因张东方与汇田房地产公司签订的商品房买卖合同中对逾期付款责任未作明确约定，应不予支持。张东方辩称汇田房地产公司的解除权消灭及迟延交付购房款行使的是不安抗辩权，因案涉房屋已达到交付条件后，张东方仍未积极缴纳购房余款，其辩称理由不成立不予支持。张东方辩称汇田房地产公司因资信问题不能办理贷款导致延期交付购房款，所提交证据不足以证明其辩称理由成立，应不予支持。 一审法院判决：一、解除原告河北汇田房地产开发有限公司与被告张东方2016年6月12日签订的银街壹号1号楼1单元10层1001号房屋的商品房买卖合同；二、被告张东方于判决生效后十日内协助原告河北汇田房地产开发有限公司办理上述房屋解除网签备案手续；三、原告河北汇田房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还给被告张东方购房款140,181元；四、驳回原告河北汇田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如原告河北汇田房地产开发有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,570元，减半收取785元，由原告河北汇田房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，张东方围绕上诉请求依法提交了汇田房地产公司与大元建业集团股份有限公司邯郸分公司及业主代表签订的三方协议复印件、《河北汇田房地产开发有限公司就“银街壹号”项目完工交房承诺书》复印件、2021年3月8日工商银行临漳支行袁经理与霍耀南、赵华的通话录音、证人刘某的出庭证言等新证据，用以证实2014年前后，因汇田房地产公司资金链断裂，出现资金困难，导致工地停工交房无望，业主方迫于无奈自行成立自救委员会，并通过上访等各种方式维权。在政府部门的调解监督下，达成三方协议。在三方协议签订后，汇田房地产公司并未按照协议内容履行，案涉项目并无实际进展，后业主方通过不断找汇田房地产公司解决，汇田房地产公司于2015年3月20日向业主方出具了一份承诺书并附具体施工进度计划表。张东方与汇田房地产公司签订房屋买卖合同之后，张东方及其父亲张少英以及其他业主多次前往银行办理贷款，但因当时汇田房地产公司资金链断裂，涉诉案件过多，在银行的担保资金已经用尽，上级部门下发“停止向河北汇田房地产开发有限公司的项目发放贷款的通知”，致使银行至今未能为其办理贷款。因汇田房地产公司的原因很多户不能贷款，银行也是在2014年起诉汇田房地产公司，张东方不存在违约行为。汇田房地产公司提交了马维明、陈斌中国工商银行个人借款凭证复印件，用以证实张东方签订购房合同之后仍然有购房户可以办理购房贷款，张东方不能办理贷款并非汇田房地产公司的原因所致。本院组织当事人进行了质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汇田房地产公司与施工单位大元建业集团股份有限公司邯郸分公司及业主代表武利臣、郭晓鹏、王丽敏签订三方协议一份(未显示签订日期)，协议约定：受本地经济环境影响，甲方出现资金困难，为促成“银街壹号”西区项目的竣工、交房，经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议：一、以甲方西区后续所收房款，设立对公共管账户；1.共管账户所收款项，仅限于支付“银街壹号”项目收尾工程的工程款和甲方的管理费用；2.甲、乙、丙三方委派主管人员，三方人员到场方可支付款项；3.限定款项支出方式为银行转账……。因“银街壹号”项目交房延期，汇田房地产公司2015年3月20日出具“银街壹号”项目完工交房承诺书一份，承诺如下：一、“银街壹号”小区在2015年6月30日前交房，达到入住装修条件；二、如逾期未能交房，按所签《商品房买卖合同》第九条款约定内容办理；三、我开发公司在此期间积极组织协调相关施工单位，认真落实剩余工程量的施工进度及人员安排，确保如期完工并达到入住装修条件；四、工地完全达到开工时间从3月23日开始，具体施工进度计划见附表；五、业主可以派代表与开发企业联系，随时监督和掌握工程施工进度。后附银街壹号东区进度计划表及银街壹号西区1#—5#号楼进度计划表一份。 经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于张东方与汇田房地产公司签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。根据法律规定，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，张东方在申请办理银行贷款时未能审批通过，且双方在签订合同时对于办理贷款期限及未能办理贷款应如何支付剩余房款等问题未明确约定，之后双方也未就付款方式的变更达成一致意见，致使双方签订的《商品房买卖合同》一直处于停滞状态。虽然汇田房地产公司曾因资金问题出现过停工，但是在案涉房屋已经具备交付条件，且有部分业主也已入住的情况下，经汇田房地产公司多次催要，张东方至今仍未能支付剩余房款，致使汇田房地产公司签订合同的目的已无法实现。所以，原审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及张东方配合办理案涉房屋解除网签备案手续并无不当，应予维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，合同解除后出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，汇田房地产公司应将张东方交纳的购房款予以返还，并支付张东方自交款之日起至返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原审未判决汇田房地产公司返还购房款利息不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初1704号民事判决第一、二、四项； 二、撤销河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初1704号民事判决第三项； 三、河北汇田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张东方购房款140,181元及利息（自张东方交款之日起至返还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,570元，减半收取785元，由河北汇田房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1,570元，由张东方负担1,200元，河北汇田房地产开发有限公司负担370元。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 郑佳佳 审判员 张海霞 二〇二一年四月二十七日 书记员 宋婧瑄 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。