海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终743号   上诉人（原审被告）：王凯，男，1985年12月3日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。   委托诉讼代理人：方中飞，河南国基（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：儋州信恒旅游开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼102室。   法定代表人：章为党，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈雨晴，女，系该公司员工。   委托诉讼代理人：张颖茹，女，系该公司员工。   上诉人王凯因与被上诉人儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初5983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王凯上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初5983号民事判决第一项、第二项和第三项，并依法改判驳回信恒公司一审的诉讼请求。2.案件诉讼费由信恒公司承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。1.一审法院将本案案由定为商品房预售合同纠纷是错误的。王凯已支付全部购房款，信恒公司也已将涉案房屋于2018年交付给王凯，商品房买卖主要的债权债务已履行完毕。本案是由于王凯未能如约偿还中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行海南分行）的借贷本息，导致建设银行海南分行依贷款合同划扣作为保证人的信恒公司的374303.45元。履行了保证责任的信恒公司有权向王凯行使追偿权，故本案案由应为追偿权纠纷。2.一审法院未查明涉案房屋是否实际交付和履行情况，亦未查明涉案房屋是否已备案在王凯名下以及王凯是否享有涉案房屋的所有权。3.涉案合同签订后，王凯已向信恒公司支付了首付款176523元，并向建设银行海南分行贷款380000元。该行也已按贷款合同约定向信恒公司支付380000元。至此，信恒公司已收到全部购房款。信恒公司于2018年4月向王凯交付涉案房屋，王凯居住至今已实际取得该房屋的所有权。故涉案合同中的主要债权债务已履行完毕，王凯没有根本违约，也未出现《中华人民共和国民法典》第五百六十三条中可解除合同的情形，信恒公司无权要求解除涉案合同。4.《儋州市商品房买卖合同》附件七第二条第一款第四项的约定是无效约定。该约定只是双方对保证责任的进一步约定，包含该项约定在内的所有保证条款均是从属于《儋州市商品房买卖合同》主债权债务。而该条款是格式条款，在签订前未与王凯协商，且未尽提醒义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条和第四百九十七条的规定，该项约定是无效的。王凯不能按时偿还贷款，仅是违反与建设银行海南分行签订的贷款合同，王凯应向建设银行海南分行支付违约金，而非向信恒公司支付违约金，也不用因此返还已取得合法所有权的涉案房屋，更不用配合信恒公司办理相关手续。5.信恒公司因承担保证责任被扣划374303.45元，与王凯形成新的债权债务关系，信恒公司可根据《中华人民共和国民法典》第七百条的规定，向王凯行使追偿权，王凯应当向信恒公司支付374303.45元。   信恒公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.信恒公司依据与王凯签订的《儋州市商品房买卖合同》附件七第二条第一款第四项的约定，解除信恒公司与王凯之间的商品房买卖合同符合法律规定。2.涉案房屋的所有权并没有发生转移。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物权以登记来确定是否发生转移。现涉案房屋仅是基于《儋州市商品房买卖合同》备案在王凯名下，虽然涉案房屋已经交付给王凯使用，但是物权并没有发生转移。在王凯存在违约的情况下，信恒公司有权解除合同，收回涉案房屋。3.王凯因未按时向建设银行海南分行偿还贷款导致信恒公司承担了保证责任。信恒公司有权根据双方签订的商品房买卖合同的约定，解除合同、收回房屋，并追究王凯的违约责任。   信恒公司向一审法院起诉请求：1.判令解除信恒公司与王凯双方签订的《儋州市商品房买卖合同》；2.判令王凯承担违约金187338.55元；3.判令王凯在合同解除后30天内无条件配合信恒公司到儋州市不动产登记中心注销预告登记，到儋州市住房和城乡建设局注销网签备案及注销购房资格审核等取消交易的手续；4.判令王凯承担案件全部诉讼费用。   一审法院认定事实:2015年12月31日，信恒公司和王凯签订《儋州市商品房买卖合同》，约定王凯向信恒公司购买中国海南海花岛2号岛129栋(幢）4层402房，房屋总价556523元。王凯应在2015年12月31日前支付首付款176523元，余款380000元以银行按揭贷款方式支付。随后王凯与建设银行海南分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定王凯向银行贷款380000元，用于向信恒公司支付购房款，贷款期限为30年，信恒公司作为保证人承担连带保证责任。另查，《儋州市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第二条第一款第三项约定，若王凯按揭申请未通过，若合同被解除的，则王凯应按房屋总价款10%向信恒公司承担违约金。《儋州市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第二条第一款第四项约定王凯若未按按揭合同贷款，导致信恒公司承担了保证责任的，视为王凯违约，信恒公司有权解除合同，且王凯所交的全部款项不予退还。王凯在签署《儋州市商品房买卖合同》后向信恒公司支付了176523元首付款、代收费用5119元。王凯与建设银行海南分行签署按揭合同后，该行已一次性为王凯向信恒公司支付了购房余款380000元。后因王凯没有按照按揭合同约定偿还贷款本息，导致信恒公司承担了连带保证责任，银行从信恒公司银行账户扣除374303.45元用于偿还王凯贷款本息及相关费用。信恒公司主张承担违约金187338.55元的计算公式为：王凯已交部分首付款176523元+代收费用5119元+银行代为支付的房款5696.55元=187338.55元。   一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。信恒公司和王凯对商品房的买卖达成合意而签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认为合法有效。本案中，王凯未能按《儋州市商品房买卖合同》和《个人住房(商业用房)借款合同》的约定偿还银行按揭贷款，显属违约。根据合同约定，信恒公司有权解除双方所签订的商品房买卖合同，并要求王凯承担相应的违约责任。因此，信恒公司请求解除双方所签订的《儋州市商品房买卖合同》的理由成立，一审法院予以支持。对于信恒公司主张王凯承担违约金187338.55元的问题。因合同总价为556523元,而信恒公司主张的违约金达187338.55元，占合同总价的33.7%,明显过高，一审法院酌情以合同总价的10%即556523元×10%=55652.3元为宜，对超过此部分不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除儋州信恒旅游开发有限公司与王凯于2015年12月31日所签订的编号为DZL000033347的《儋州市商品房买卖合同》。二、王凯向儋州信恒旅游开发有限公司支付违约金55652.3元(因该违约金已含于王凯所付款项，无需再另行支付)。三、王凯应于判决生效之日起30天内配合儋州信恒旅游开发有限公司到儋州市不动产登记中心办理注销预告登记及到儋州市住房和城乡建设局办理注销网签备案及注销购房资格审核等取消交易的手续。四、驳回儋州信恒旅游开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4683元，由王凯负担。   二审期间，信恒公司未提交新证据。王凯提交的证据为：1.海南省住房合同备案证明（居民家庭），拟证明海花岛2号岛129栋（幢）4层402房（编号为DZL000033347）已备案在王凯名下，王凯已享有涉案房屋所有权。2.金碧物业有限公司海花岛分公司收款收据，拟证明自2019年12月1日起，王凯已实际占用、使用涉案房屋，并据实缴纳物业费、水电费等费用。信恒公司对王凯提交的证据发表的质证意见为：信恒公司对王凯提交的两组证据的合法性不予确认，该两组证据不属于新证据。对证据1的真实性予以认可，对其证明内容不认可，该证据并不能证明王凯已享有该房屋的所有权，王凯是否享有该房屋的所有权，应当以物权权属证明来予以证实；对证据2的真实性和关联性以及证明内容予以认可。经审查，本院对王凯提交的证据1的真实性予以确认，但证据1仅能证明涉案房屋合同的备案情况；对证据2的三性予以确认。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：王凯与信恒公司签订的《儋州市商品房买卖合同》是否应予解除，如应解除，王凯是否应支付违约金及是否应配合信恒公司进行注销预告登记、网签备案、购房资格审核等取消交易的手续。   王凯与信恒公司于2015年12月31日签订《儋州市商品房买卖合同》（编号：DZL000033347），该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行。本案中，王凯向信恒公司支付了首付款176523元，并于2016年10月13日与建设银行海南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，但未按按揭合同约定偿还贷款本息，信恒公司依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行了保证人的相应义务。《儋州市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第二条第一款第四项约定，王凯若未按按揭合同偿还贷款，导致信恒公司承担了保证责任的，视为王凯违约，信恒公司有权解除合同，且王凯所交的全部款项不予退还，并要求王凯配合办理有关解除合同的手续。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。现《儋州市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第二条第一款第四项约定解除合同的事由已发生，即王凯未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致信恒公司承担了保证责任，故根据该项合同约定，信恒公司享有解除权。且王凯未能按《儋州市商品房买卖合同》和《个人住房(商业用房)借款合同》的约定偿还银行按揭贷款，在信恒公司承担了保证责任代其偿还剩余贷款本息后，未再向信恒公司支付剩余房款，致使信恒公司最终未实际收回房款，王凯的行为已构成违约。故一审法院依照事实和法律规定，解除《儋州市商品房买卖合同》，认定王凯应当承担违约责任，且需配合信恒公司进行注销预告登记、网签备案、购房资格审核等取消交易的手续，并酌定王凯以合同总价的10%承担违约责任并无不当。   综上所述，王凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9366元，由王凯负担。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年四月二十九日   法官助理 涂盼盼   书记员 陈小科   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。