广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4450号原告：梁秀玲，女，汉族，住广东省广州市海珠区委托诉讼代理人：陈锋，广东商达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽钊，广东商达（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区法定代表人：唐某1。原告梁秀玲诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）、招某1租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序于2021年3月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈锋及被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼，被告招某1、房天下公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》；2.被告长富公司向原告返还已经支付的物业使用权出让金160000元及支付利息(自合同解除次日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息)；3.被告长富公司从逾期交房之日即2016年12月31日起按已收取的出让金的日万分之五支付违约金予原告至合同实际解除之日；4.被告长富公司、被告房天下公司向原告退还服务费40000元及利息(以40000元为本金，自2016年8月3日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月20日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至实际清偿之日)。5.被告招某1对被告长富公司上述诉讼请求第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月3日，原告(乙方)与被告长富公司(甲方)签订一份《物业使用权出让合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区××××××长富都市创意产业园xx号房（以下简称涉讼物业）的物业使用权，双方约定了权利义务。原告(甲方)与被告长富公司(乙方)签订一份《委托经营管理合同》。原告已经向被告长富公司支付物业使用权出让金160000元，被告长富公司本应按照《物业使用权出让合同》的约定于2016年12月31日前交付房屋给原告使用。但是，由于涉讼物业一直未竣工验收，不具备投入使用的条件，被告长富公司无法提供经联合竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付期限超过60日以上，被告长富公司的行为已经构成严重违约，导致合同目的难以实现，给原告造成经济损失。《委托经营管理合同》作为《物业使用权出让合同》的合同附件，应该随《委托经营管理合同》的解除而解除。此外，被告招某1系被告长富公司的股东，被告长富公司的注册资金仅30000元，长期以来，被告长富公司通过被告招某1的私人银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，被告招某1应对被告长富公司的债务承担连带清偿责任。被告房天下公司收取原告服务费40000元并出具相应收据。被告房天下公司有义务了解涉讼物业是否符合出租、出售条件，但其并没有履行该义务，根本无权收取该费用，其收取的服务费应退回。实际上，该服务费是由被告长富公司、被告招某1在签订《物业使用权出让合同》时和在被告长富公司的销售现场共同安排原告与租金一起支付的，被告长富公司和被告招某1应承担连带责任。被告长富公司辩称，一、《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉讼物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》约定履行。1.经被告长富公司多次催促，原告在2017年7月12日才支付70000元，尚欠出让金10000元，故原告违约在先。2.被告长富公司不存在任何违约行为。涉讼物业经规划验收合格，具备交付使用条件及合同约定的交楼标准。3.《物业使用权转让合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，由于原告违约在先，未按时向原告支付全部约定款项，被告有权拒接交付房产。退一步，若仍需支付违约金，被告长富公司认为：1.即使需要支付也是在原告支付150000元即2017年7月13日开始计算。2.原告主张的违约金标准过高，远高于其实际损失。3.原告同时主张利息、违约金属于重复主张，且主张利息没有法律和事实依据。四、被告长富公司与被告招某1之间不存在财产混同。1.被告招某1是被告长富公司的股东之一，与被告长富公司是不同的主体，相互独立。2.涉案使用的户名为被告招某1的银行账户实际使用人均是被告长富公司，并非由被告招某1本人使用，款项也属于被告长富公司所有，被告长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。3.案涉交易主体明确，两份合同是由被告长富公司与原告签订，全部收款收据均是由被告长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是被告长富公司，被告招某1账户一直由被告长富公司实际使用、管理，即款项均由被告长富公司收取，经营管理收益也是由被告长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。4.原告提供的被告招某1账户仅能证明被告长富公司使用户名为被告招某1的账户，但并无其他证据证明被告长富公司与被告招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，被告长富公司或者被告招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形法律规定，原告主张被告招某1对被告长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告招某1、房天下公司经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。对方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的服务费收据有原件核对，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目已办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2016年8月3日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于长富都市创意产业园xx号；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2042年9月1日。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁费总计160000元，首期款在合同签订当日付清，尾款80000元在2016年12月15日前支付；甲方应于2016年12月31日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；物业交付时间逾期30天以上且双方无法对交付问题协商一致的乙方有权解除合同；乙方不按约定支付出让金或其它应缴费用达十五日的，甲方有权解除合同，收回物业，不予退回已收取款项。2017年7月12日，原告和被告长富公司签订的《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托被告长富公司经营，委托经营期限自2017年7月1日，特别免租期一个月，甲方获得由乙方支付的2年期限的委托经营固定租金收益，第一年第二年每季度固定收益3200元。2016年9月27日，被告长富公司出具收据确认收到原告首期款80000元；2017年7月12日，被告长富公司出具收据确认收到原告尾款70000元。2016年8月3日，被告房天下公司出具收据确认收到原告支付的服务费40000元。原告收取被告招某1支付的租金19200元。另查明，被告长富公司在出租佛山市南海区×××××侧车间物业时，通过被告招某1银行账户收取使用权租赁费并支付返租收益。本院认为，无论《物业使用权出让合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼物业办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。《物业使用权出让合同》约定原告2016年8月3日、2016年12月15日各支付80000元；原告没有按期支付租赁费尾款，且至庭审终结时，原告尚欠租赁费10000元尚未支付，原告已构成违约。合同约定被告长富公司应于2016年12月31日前交付涉讼物业给原告使用，虽然原告迟延支付租赁费，但至原告提起本案诉讼，涉讼物业未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，且被告长富公司没有提供证据证明被告长富公司必然具备办理竣工验收备案的条件，为减少双方损失和诉累，《物业使用权出让合同》应以解除为宜，本院判决解除《物业使用权出让合同》。《物业使用权出让合同》解除，《委托经营管理合同》已无履行基础，本院一并予以解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款150000元予原告，原告应返还租金19200元予被告长富公司，经抵扣，被告长富公司应返还130800元予原告。原告与被告长富公司均对合同解除负有责任且原告违约在前，本院对原告的违约金及利息请求不予支持。关于原告对被告房天下公司的请求，现无证据反映被告房天下公司与原告之间就居间报酬达成约定，被告房天下公司收取的服务费40000元没有合同依据，故原告主张被告房天下公司返还40000元并支付以此为本金从2016年8月3日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息、从2019年8月21日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持。原告主张被告长富公司及被告招某1对被告房天下在本案中的债务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。被告招某1系被告长富公司的股东，被告长富公司通过被告招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张被告招某1对被告长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持被告招某1、房天下公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁秀玲与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限内及的约定和双方签订的《委托经营管理合同》；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还130800元予原告梁秀玲；三、被告佛山市房天下科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支返还40000元并以此为本金从2016年8月3日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息、从2019年8月21日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告梁秀玲；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告梁秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2150元（原告已预交），由原告负担1075元、被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担1075元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月三十一日书记员  杨文晖