贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终534号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈尔琼，女，1977年9月5日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：包关祥，男，1977年5月25日出生，汉族，住贵州省大方县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）:符立萍，贵州文腾律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人陈尔琼、包关祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人在涉案房屋具备办证条件后，上诉人于2018年11月9日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证资料。被上诉人收到通知后将办证所需资料提交上诉人并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，本案中，上诉人违约时间为2018年4月1日至2018年11月9日，未超过180个工作日，违约金的标准应按双方合同约定的以购房总价款的万分之一计算。被上诉人陈尔琼、包关祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方商品房买卖合同第22条约定违约期限在180个工作日内，违约金按照购房款的万分之一计算的内容，是上诉人预先拟定，未经被上诉人协商，属于格式条款，且该条款明显减轻了上诉人的责任，上诉人未尽到提醒和说明义务，该条款不应成为合同内容，故上诉人上诉理由不能成立，恳请维持原判。原审原告陈尔琼、包关祥一审诉讼请求：一、判决被告立即向原告陈尔琼、包关祥交付商品房不动产权证书（庭审中原告撤回本项诉请）；二、被告以780200.00元为本金基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算并支付2018年4月1日至2019年9月25日的违约金71540.00元；三、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告陈尔琼、包关祥于2015年10月15日与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告招商商置公司开发的位于毕节市七星关区间。房号为（Ｂ5）负1-6，总价780200.00元。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年12月31日前向原告交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期存款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告支付了购房款780200.00元，并交纳了公共维修基金等费用。被告于2017年12月22日向原告交付了商品房。被告2018年10月31日取得涉案商品房的所有权初始登记，并于2018年11月9日通过邮政特快专递通知原告办证，原告于2019年8月7日出具《委托书》委托被告代办不动产权证，现原告已经取得不动产权证书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，原告还出具《委托书》，委托被告代办产权证书，成立委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的快递单回执、《关于办理房屋不动产权证的告知书》能证明被告于2018年11月9日在具备办理涉案房屋转移登记条件后，已履行告知原告的义务。由于合同对交付办理商品房转移登记的有关文书的具体时间和违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告应于实际交付商品房之日2017年12月22日起，90日即2018年3月22日前告知原告，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2018年3月23日起至告知办理转移登记的文书之日2018年11月9日止，原告主张从2018年4月1日起算，系原告自行处分其诉讼权利，从其自愿。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额780200.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额780200.00元为基数，从2018年4月1日至2018年11月9日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效十日内支付原告陈尔琼、包关祥违约金，违约金计算方式以原告已付购房款总额780200.00元为基数，从2018年4月1日至2018年11月9日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。二、驳回原告陈尔琼、包关祥的其他诉讼请求。案件受理费794.00元由原告陈尔琼、包关祥负担521.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担273.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明:本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间及标准如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年3月22日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2018年3月22日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2018年11月9日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。本案中，双方约定“逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约标准按被上诉人已付购房款的万分之一计付”，不违反法律的规定，也不存在免除上诉人义务、排除被上诉人主要权利、加重被上诉人责任而导致格式条款无效的情形。被上诉人未举证证明该约定相对减轻了上诉人的违约责任，故被上诉人认为上诉人未尽到提醒和说明义务，该条款不应成为合同内容的主张，本院不予采纳。双方当事人应当按照约定主张相关权利，履行相关义务。依据双方合同约定，逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约标准按被上诉人已付购房款的万分之一计付。因上诉人违约期间为2018年3月23日至2018年11月9日止，未超过180个工作日，故违约金应依约按被上诉人已付购房款780200.00元的万分之一标准计付，即为78元。一审计算违约金的标准错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15744号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人陈尔琼、包关祥逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金78元。三、驳回被上诉人陈尔琼、包关祥的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费794元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担194元，被上诉人陈尔琼、包关祥负担600元；二审案件受理费546元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担146元负担，被上诉人陈尔琼、包关祥负担400元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年四月八日书记员  秦 倩