山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3156号 上诉人（原审原告）：青岛向阳居房地产营销策划有限公司，住所地山东省平度市,统一社会信用代码：91xx1D。 法定代表人：刘建伟,职务：经理。 委托诉讼代理人：曲晓飞，山东北峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万晓燕，山东北峰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：任立华，女，汉族，1975年7月11日生，住平度市。 上诉人青岛向阳居房地产营销策划有限公司（以下简称向阳居公司）因与被上诉人任立华买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2010)鲁0283民初10537号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 青岛向阳居房地产营销策划有限公司上诉请求：一、撤销平度市人民法院（2020）鲁0283民初10537号民事判决书或发回重申；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。被上诉人自认（详见判决书第二页第二行）在上诉人带领下看过涉案房屋，就中介合同成立并实际履行已自认，但一审法院仍以中介合同成立并实际履行缺少证据证明为由驳回显属不当。二、一审法院适用法律不当。对于房屋中介服务并非一步到最后实际促成交易，推荐房源、带领看房、与原房主积极沟通等也是必不可缺少的步骤，而本案在整个中介服务过程中，上诉人已经就推荐房源、带领看房、与原房主进行沟通等工作付出了不懈的努力。根据民法典“第九百六十条【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。以及第九百六十五条【委托人私下与第三方订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务、绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”的规定被上诉人应支付上诉人相关报酬。综上，上诉人认为原审判决认定的事实及适用法律均存在错误，且损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人依法诉至贵院，敬请判如所请。 任立华辩称，被上诉人2019年12月15日跟科威国际不动产签订合同并看房，在与上诉人签订合同时间之前。在2019年与科威看房报价是120万元，后跟上诉人看完后，科威又联系我，告诉我房主着急用钱便宜卖，报价113万元，我就跟科威签订合同。科威国际的中介费是4000元，是在2020年4月3日缴款。刚开始带我看房子，上诉人给我空白纸让我签名，光签字什么也没有说，不是看的涉案房屋，而是中途临时起意看的其他房子，该房屋也不是独家房源。房主不是只委托一家中介，我是通过科威国际不动产看的房屋。我没有从上诉人处购买房子。 青岛向阳居房地产营销策划有限公司向一审法院起诉诉请求：1、请求依法判决任立华支付向阳居公司佣金费、律师费等费用10000元；2、诉讼费用由任立华承担。 一审法院认定事实：2020年3月11日向阳居公司与任立华签订物业需求看房居间协议一份，该协议是由向阳居公司提供的格式协议，向阳居公司在预先设定的表格首行中的类型栏（租赁、买卖）的买卖处打对号、在物业名称和区域地址处手写金泰福临xx号楼单元xx、在租金/售价处未填写、在建筑/使用面积处亦未填写。委托期限自2020年3月11日起至找到合适物业止。在此期间向阳居公司为任立华的非独家委托服务机构，或经任立华书面同意后终止。协议约定：向阳居公司提供物业供任立华挑选，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过向阳居公司提供中介咨询服务后，任立华与物业的交易对象签订合同即视为向阳居公司完成中介、咨询的责任。佣金费为房产实际成交价格的2%，于向阳居公司与业主签订房产认购合同同时一次付清。任立华确认在此次看房之前没有任何其他中介机构向其推荐或带看过所列物业，同时同意，任立华如与本协议所列物业的交易对象在本协议签订后1年内无论以任何条件私下成交，都应向向阳居公司全额支付本协议约定的佣金。并约定了其他相关事宜，任立华在该协议底部签名，向阳居公司在协议底部加盖公章。和阳居公司的员工王好静带领任立华去看了昌泰花苑和涉案的xx号楼xx单元xx户的房屋。 另查明，2019年12月15日，任立华与科威国际不动产签订看房确认书，科威国际不动产提供xx号楼xx单元xx户和xx号楼xx单元xx户的房屋，供任立华选择，同时提供房产相关咨询等中介服务。约定通过科威国际不动产提供房产相关咨询等中介服务后，任立华与上述房产方提供的售房房源并成交，应支付其房产成交价的3%作为中介佣金费用。并约定了其他相关事宜。2020年3月17日任立华与xx号楼xx单元xx户房主及居间方青岛楚峰中美不动产经纪有限公司（系加盟科威国际不动产）签订购房合同，以113万元价格成交。 一审法院认为，本案争议的焦点：被告任立华是否应向原告支付佣金费用。 从2020年3月11日向阳居公司与任立华签订的物业需求看房居间协议看，该协议是由向阳居公司提供的格式协议，向阳居公司作为格式文本的提供一方，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任或者加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应在合同所涉及的主要信息处提醒对方注意，由对方签字予以确认，但涉案居间协议空白处均是由向阳居公司手书填写相关内容，却没有任立华的按印确认，任立华只在该协议底部签名。向阳居公司主张任立华在协议底部签名时，预先设定的表格第二行中的类型栏（租赁、买卖）后已经约定并填写了“xx号楼xx单元xx”，但未提供证据予以证明，且在审理过程中经本院通知，涉案协议经办人王好静亦未到庭接受质询，未对协议签订时的具体情况进行说明，故无法证明双方就涉案的xx号楼xx单元xx户成立居间合同达成合意；2、结合本案，向阳居公司与任立华签订的物业需求看房居间协议中“乙方提供物业供甲方挑选，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方与物业的交易对象签订合同即视为乙方完成中介、咨询的责任。”“甲方确认：在此次看房之前，没有任何其他中介机构向甲方推荐或带看过所列物业，同时同意，甲方如与本协议所列物业的交易对象在本协议签订后1年内无论以任何条件私下成交，都应向乙方全额支付本协议约定的佣金。”对房屋成交的定义进行了扩大解释，加重了甲方即任立华的责任，应给与充分的提示和说明，在本案中向阳居公司也是依据上述条款要求任立华承担违约责任。但上述条款并未通过加粗、加黑等方式进行标记以区别于其他条款内容，故不能认定向阳居公司作为格式条款的提供方已经尽到合理的提示和说明义务，即不能以此认定向阳居公司已经履行了完成中介、咨询的责任。且庭审过程向阳居公司亦认可涉案的xxx号楼xx单元xx户房屋系公开房源，并非由其独家代理销售，其他中介也有涉案房屋的房源信息，结合任立华提交的其他中介促成交易的相关证据，综上，向阳居公司主张其与任立华之间就涉案房屋xx号楼xx单元xx户成立居间合同并已实际履行，证据不足，其主张任立华支付其佣金费、律师费10000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：驳回青岛向阳居房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由青岛向阳居房地产营销策划有限公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人青岛向阳居房地产营销策划有限公司与被上诉人任立华双方签订的《看房协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，本院依法予以确认。依据合同约定，上诉人引领被上诉人查看了本案所涉案房屋。因本案所涉案房屋的房主并非将该房屋的出售信息只是委托上诉人一家中介公司代为买卖，上诉人与被上诉人双方也没有约定该房屋只能由上诉人代房主进行买卖。上诉人没有与房主和被上诉人促成房屋买卖合同成立。被上诉人是通过科威国际不动产达成与房主的买卖合同，并以低于上诉人报价120万元的113万元成交。被上诉人向科威国际不动产交付了中介费。为此，一审法院没有支持上诉人向被上诉人主张的中介费，依法驳回了上诉人的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费50元，由上诉人青岛向阳居房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   殷延辉 审判员   栾桂玲 审判员   卞冬冬 二○二一年四月二十七日 法官助理 王立春 书记员 汤怀珠