贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民再17号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省都匀市剑江中路**都市银座******。 法定代表人：孔庆汉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王济源，该公司员工。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵嘉，女，1983年1月13日生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：聂华文，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所律师。 再审申请人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称赛维房开公司）因与被申请人赵嘉商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）黔27民终2909号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申2787号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人赛维房开公司的委托代理人王济源，被申请人赵嘉及其委托代理人聂华文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赛维房开公司再审请求：对本院（2019）黔27民终2909号民事判决第二项改判为“支付申请人逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金（自2016年6月26日起已购房款503645元每日0.00005计算至2018年6月27日止）”。事实和理由：本案中，从经一审、二审法院作出的同案同类同批生效判决查明的事实来看，本案判决部分事实与同类判决认定不一致，认定的事实有误。被申请人与再审申请人签订《商品房买卖合同》购买商品房，合同约定交付办理商品房转移登记的文书的时间为2015年12月1日。后受电力部门供电影响，商品房于2018年6月26日办理竣工验收备案全部具备符合房屋交付条件，于2018年6月27日取得涉案房产所有权初始登记。因此，本案依据《商品房买卖合同》的约定，再审申请人已于房产所有权初始登记之日具备交付办理商品房转移登记的文书的条件，故一审、二审法院同类生效判决事实认定中认为将逾期交付办理商品房转移登记的文书违约金计算至初始登记之日（即2018年6月27日）较为合理，该事实应当作为本案判决的适用。综上，本案再审申请人在2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记后发出公告可以办理房屋产权证书，一审、二审法院作出其他除本案判决外的所有逾期办证的截止时间均以2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记为止。大多数业主也已经取得房屋产权证书，该判决认定计算至被申请人实际交付止有误，故应以该时间作为逾期办证的截止时间。 被申请人赵嘉再审辩称：一、赛维房开公司未按照双方签订的合同履行义务，其承担违约责任有法可依。（一）赛维房开公司未按合同约定以书面方式通知答辩人接收房屋、接收商品房所有权转移登记相关文书。（二）赛维房开公司早在2015年就已经将不动产销售统一发票开出，但是直至判决生效后，2019年5月都匀市法院执行局向赛维房开公司执行时，赛维房开公司才在都匀市法院将不动产销售统一发票交付给答辩人，都匀市法院执行卷有相关笔录予以佐证。（三）自2019年答辩人起诉一审至今，赛维房开公司从未明确表示要向答辩人交付商品房所有权转移登记相关文书，也未将相关资料文书作为证据提交。（四）赛维房开公司拒不交付办理房屋产权证相关资料文书的目的是逼迫业主交纳物业管理费、维修基金、契税、面积补差价等等。二、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金的截止时间应当计算至时间交付之日止。（一）双方交付相关文书的时间有明确书面约定，包括交付内容、时间及通知方式。（二）合同约定的相关内容对合同双方均有约束力，在处理合同纠纷时应当依据契约精神，严格按照合同约定兑现权利义务。（三）答辩人作为购房人，购房的目的就是为了居住，稳定的居住来源于房屋的产权，因此为了办理房产证，答辩人多次向赛维房开公司索要商品房所有权转移登记相关文书，总是被拖延和以没有交纳物管费而拒绝。（四）虽然赛维房开公司提出其发有相关公告，但是公告在张贴后立即被撕毁，答辩人从未见到所谓的公告，并且公告的形式与合同约定的书面通知的方式不符，不能视为书面通知。撕毁公告的原因就是赛维房开公司根本无法提供发票。（五）该案原审在都匀市法院开庭时，赛维房开公司代理人王继源仍然以公司没有向税务局完税，无法交付发票为由拒绝交房发票，庭审笔录和庭审直播回放可以佐证。（六）赛维房开公司在都匀市法院执行过程中仍然拒提供发票，直到向其法定代表人发出拘传通知书后，才交付发票。三、该案不存在遗漏主体的问题。四、本案不存在二审判决超范围判决的问题。答辩人在一审起诉的诉请中，诉请逾期交房的时间范围和诉请逾期提供办证文书的时间范围都大于判决支持的时间范围。五、民事案件上诉是进行全案审查，不管哪一方上诉，对原审判决错误的都应当予以纠正，就算答辩人没有在原审的二审中上诉，也不能排除全案审查的法律规定，因此原二审纠错也不违反法律规定。 赵嘉向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金16821元（自2015年5月2日至2016年3月30日）；2、判令被告向原告交付办理转移登记的有关文书；3、判令被告支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止（自2015年12月2日至被告2018年6月30日暂计23721元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：位于都匀市开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2014年2月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第4幢2单元29层04号房屋（建筑面积141.41平方米，套内建筑面积117.91平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4271.44元，总价款503645元；第八条约定：原告首付款153645元，余款350000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年5月1日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计503645元。案涉商品房于2018年6月26日办理竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记。原告自认于2016年3月30日收房入住，被告对此无异议。 一审另查明，经庭审释明，原告明确其第二项诉请为判令被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》。诉讼中，原告冯健以其非合同相对方为由，申请撤回对被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司的起诉，一审法院经审查后准予其撤回起诉。 一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2014年2月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年5月1日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。 关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2016年3月30日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为房屋已交付，逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算较为合理，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金应适用两年诉讼时效，逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效，原告于2019年6月10日书写诉状向一审法院主张权利，故逾期交房违约金的诉讼时效期间已届满（自2016年3月30日计算三年），逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，予以采信，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：“诉讼时效期满届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，对原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持，对原告主张被告支付逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，予以支持。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定为按已交付房价款0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将违约金计算标准分别调整为日万分之零点五，一审综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，予以确认，其逾期交付转移登记有关文书违约金计算至初始登记之日较为合理，计算为：（2015年12月1日至2018年6月27日共计939日）×503645元×0.00005元/日=23646.13元，对原告诉请的超出部分，不予支持。 关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》的诉请。交付前述文书系《商品房买卖合同》约定的被告应负义务，现原告已依约支付房价款，其主张被告交付前述文书有事实及法律依据，予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告赵嘉逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23646.13元；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告赵嘉交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》；三、驳回原告赵嘉的其他诉讼请求;案件受理费814元，因适用简易程序实际收取407元，由原告赵嘉负担170元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担237元。 赛维房开公司不服一审判决，提出上诉，请求:一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初3231号民事判决，依法改判上诉人不承担逾期责任；二、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。 二审对一审认定的事实予以确认。 二审认为：双方在《商品房买卖合同》中约定延期交房违约金在交付房屋后30日内支付，本案赵嘉于2016年3月30日才实际收房，故延期交房违约金的诉讼时效应从2016年4月29日起开始计算。延期交付办理商品房转移登记的有关文书应从双方《商品房买卖合同》中约定的交付的次日即2015年12月2日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金、逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效。原审原告于2019年6月26日起诉请求逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决驳回原审原告逾期交房违约金请求适当；双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付转移登记文书违约金按日累进计算，属继续性债权，至原审原告起诉日2019年6月26日，2016年6月26日前的逾期交付转移登记文书的违约金已超过诉讼时效，原审被告赛维房开公司已提出诉讼时效抗辩，故应不予支持，一审支持不当，应予改判；双方已约定赛维房开公司逾期交付转移登记文书的违约金至实际交付之日止，而赛维房开公司至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，故购房者请求赛维房开公司支付逾期交付转移登记文书的违约金至实际交付之日，予以支持。 根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。赛维房开公司主张因供配电政策调整属情势变更、不应承担违约责任，虽然赛维房开公司不能预见供配电政策调整，但赛维房开公司并未在供配电政策调整后以情势变更为由请求变更或解除合同，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效；而且，双方所签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2015年5月1日、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2015年12月1日，均在2017年10月10日颁布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》之前，抗辩理由明显不成立。因此赛维房开公司主张责任免除的理由不能成立，不予支持。 原审原告在起诉时在《商品房买卖合同》约定基础上已调低违约金计算标准，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司提出再调低违约金，理由不够充分，故不予支持。 综上所述，上诉人赛维房开公司的部份上诉请求成立，予以支持；其他理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销贵州省都匀市人民法院所作的（2019）黔2701民初3231号民事判决；二、都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向赵嘉交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》，同时支付赵嘉逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金（自2016年6月26日起以购房款503645元每日0.00005计算至交付之日止）；三、驳回上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司其他上诉请求；四、驳回原审原告赵嘉其他原审诉讼请求。一审减半收取案件受理费407元，由赵嘉负担180元，由都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担227元；二审案件受理费的391元，由赛维房开公司负担。 经再审审理，查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，总结本案争议焦点为：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金应如何计算？ 本院再审认为：根据原审审理时施行的《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，约定了交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。赛维房开公司未能于2015年12月1日依约交付办理商品房转移登记的有关文书给被申请人，构成违约，依法应承担违约责任。原二审判决认定本案逾期交付转移登记文书的违约金起算时间正确，但计算至实际交付之日止不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案一审判决后，被申请人未提出上诉，对一审判决服判，对一审判决认定违约金为23646.13元认可。而二审改判逾期交付转移登记文书的违约金计算至实际交付之日止，超出一审判决认定违约金的金额，违反法律规定。赛维房开公司提出计算违约金的截止日期不当的再审理由部分成立，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持本院（2019）黔27民终2909号民事判决第一、三、四项； 二、变更本院（2019）黔27民终2909号民事判决第二项为：再审申请人都匀市赛维房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被申请人赵嘉交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》，同时支付赵嘉逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23646.13元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费收取407元，由赵嘉负担170元，由赛维房开公司负担237元；二审案件受理费391元，由赛维房开公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 袁 慧 审判员 林 玲 审判员 李永进 二〇二一年四月十三日 法官助理裴梧先 书记员徐赛