湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终930号上诉人（原审原告）：简树华，男，1971年8月17日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：黄金华，男，1976年4月29日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张明华，男，1962年2月15日出生，汉族，住湖南省隆回县。被上诉人（原审被告）：隆回县明华贸易发展有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇大桥街4号。法定代表人：张明华，该公司总经理。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南九畴置业有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇白里路62号。法定代表人：蒋永平，该公司经理。上诉人简树华因与被上诉人张明华、隆回县明华贸易发展有限公司（以下简称明华公司）、湖南九畴置业有限公司（以下简称九畴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人简树华及其委托诉讼代理人陈立阳、被上诉人张明华及其与明华公司的共同委托诉讼代理人刘伟安到庭参加诉讼。被上诉人九畴公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。简树华上诉请求：撤销一审判决，改判张明华、明华公司、九畴公司十日内向简树华交付金茂大厦第一座7层A3房屋，在交付后三十日内为简树华办理好该房屋不动产权证书，并承担迟延交房违约金46980元或发回重审。事实与理由：一、因案涉楼盘未及时完工，土地使用证、规划许可证及预售许可证等名称不一致。案涉楼盘拖延了一年后才封顶，消防、竣工验收及备案手续都没有。双方就退房、变更付款方式、房款交至第三方监管机构等事项进行协商，但未达成一致意见。二、案涉房屋至今未按合同约定设定大门，水电不通。张明华及明华公司主张其不是合同当事人，且已存在不履行调解书的行为，而九畴公司已名存实亡，导致简树华对交付房款存在顾虑。本案合同的履行没有先后顺序，原审认定有先后履行顺序错误。开发商可以就房款另行主张或者提起反诉。一审未经调解违反诉讼程序，处理结果也未体现司法为民的理念。张明华、明华公司辩称，根据合同相对性原则，张明华、明华公司不是合同主体，一审认定有先后履行顺序正确。张明华、明华公司没有义务履行，也无法履行合同。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。九畴公司未予答辩。简树华向一审法院起诉请求：1、判令张明华、明华公司、九畴公司十日内向简树华交付金茂大厦第一座7层A3房屋，在交付后三十日内为简树华办理好该房屋不动产权证书；2、判令张明华、明华公司、九畴公司向简树华承担延迟交房违约金46980元；3、本案诉讼费由张明华、明华公司、九畴公司承担。一审法院认定事实：涉案商品房预售合同的出卖人为九畴公司，简树华支付的首付房屋价款亦属九畴公司所收取。明华公司挂靠九畴公司名义从事涉案房地产开发，并认可因涉案房地产开发项目产生的债权归明华公司享有，债务由明华公司承担。张明华系明华公司的法定代表人，其个人不是涉案商品房预售合同的当事人。简树华（买受人）于2008年1月17日与九畴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：买受人购得的房屋为位于隆回县××镇××大厦××座××层××号房，建筑面积144.74平方米，其中，套内建筑面积129.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.25平方米，该商品房总金额为216867元。买受人于2008年1月17日首次交纳总房款40%总计：捌万柒仟元整，于所购买房屋楼栋封顶后交纳余下总房款50%，总计：壹拾万零捌仟元整，于小区交钥匙入伙时交纳余下总房款10%，总计贰万壹仟捌佰陆拾柒元整。出卖人应当在2008年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由出卖人统一办理，但买受人除应提供相关文件外，还应承担2%的契税、3%的维修基金及其他政府相关规定的费用。该《商品房买卖合同》出卖人处有张明华签字。简树华于2008年1月20日向九畴公司首次支付了购房款87000元及房屋维修基金6506元。简树华与明华公司就涉案房屋建设封顶的时间存在争议，但双方一致陈述房屋现在已经封顶。简树华至今没有支付应于涉案房屋封顶后支付的50%（108000元）房屋价款，并在一审庭审过程中表示现在不同意支付剩余房屋价款，剩余房屋价款都要等到涉案房屋符合交房条件时方予支付。明华公司主张涉案房屋符合合同约定的交房条件，简树华表示否认，但双方就自己的主张均未能提供证据证明。九畴公司已于2008年8月31日取得金茂大厦住宅楼预售许可。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。简树华与九畴公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。商品房预售合同是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的双务合同，合同双方当事人互负债务，且相互之间的债务有先后履行顺序。按照简树华与九畴公司签订的商品房买卖合同约定，涉案的金茂大厦住宅楼封顶之后，简树华作为承购人应当向九畴公司支付房屋总价款50%，即108000元的房屋价款，之后才由九畴公司将验收合格的商品房交付给简树华。由于简树华作为先履行一方未按合同约定支付房屋价款，九畴公司作为后履行一方有权拒绝简树华的履行要求。据此，本案简树华在不同意先行支付合同约定房屋价款的条件下，要求张明华、明华公司、九畴公司交付房屋和办理房屋不动产权证书，并由张明华、明华公司、九畴公司承担延迟交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此判决：驳回简树华的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。明华公司在二审庭审中认可案涉金茂大厦的房屋90%以上已经办理了产权证，房屋产权证以明华公司的名义办理，办证所需的资料由明华公司持有。简树华在二审时表明愿意支付剩余房款。本院二审查明的事实和证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。明华公司因不具备房地产开发资质而挂靠九畴公司开发案涉金茂大厦楼盘，案涉《商品房买卖合同》上有明华公司的法定代表人张明华在出卖人处签字，张明华在一审庭审中也认可案涉房地产开发项目产生的权利和义务由明华公司享有、承担，且案涉金茂大厦楼盘的房屋产权证是以明华公司的名义办理，故明华公司主张其不是案涉合同相对人，不需承担责任的理由不能成立。明华公司在二审庭审中自认其持有办证所需的资料，且已为金茂大厦的业主办理过产权证，故明华公司主张其无法履行交房和办证义务，与客观事实不符，本院不予采纳。明华公司在二审庭审中陈述其不同意交房、办证的主要原因是简树华未支付房款及逾期付款违约金。在本院二审庭审时，简树华明确表示愿意支付房款，故在此情况下，明华公司应交付金茂大厦第1座7层A3号房屋给简树华，并为简树华办理好该房屋不动产权证书。简树华在房屋封顶后未支付剩余购房款，自身存在违约行为，故本院对其要求张明华、明华公司、九畴公司承担延迟交房违约金46980元的请求不予支持。因双方意见分歧较大，一审在未达成调解协议时予以判决，程序并未违法。因张明华不是涉案合同相对人，简树华上诉要其承担相应责任无事实与法律依据。至于简树华是否需要支付逾期付款违约金，因明华公司在一审时未针对该事项提起反诉，本案不予处理，明华公司可另行主张权利。综上所述，简树华的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民终3090号民事判决；二、湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司在简树华向其支付房屋价款129867元之日起15日内向简树华交付位于隆回县××镇××大厦××座××层××号商品房；三、湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司于简树华向其支付房屋价款129867元之日起45日内为简树华所购买的金茂大厦第1座7层A3号商品房办理不动产权证书；四、驳回简树华的其他诉讼请求。一审案件受理费527.5元，由简树华负担；二审案件受理费5338元，由简树华负担2669元，隆回县明华贸易发展有限公司负担2669元。本判决为终审判决。审 判 长  莫佩华审 判 员  宁少军审 判 员  何 芳二〇二一年四月二十六日法官 助理  张红丽代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。……