吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初957号原告：刘某某，男，1990年7月8日生，汉族，住吉林省长春市南关区。被告：吉林省红晟房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区幸福街1548号陶然庭苑29号楼101室、201室。法定代表人：周玉江，董事长。委托诉讼代理人：李旭，系该单位职员。原告刘某某与被告吉林省红晟房地产开发有限公司（以下简称红晟地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告红晟地产公司的委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金，自违约之日2019年1月1日起至双方办理交接手续之日止，共22745元；2.诉讼费、鉴定或测绘费用由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原告与被告吉林省红晟房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，编号为0000000001229033。约定原告购买被告开发的位于中化吉林地质勘查院南部新城地块棚户区改造项目三期工程第8栋1007室，建筑面积为85.73平方米的住宅商品房，每平方米9476.67元，房屋总价款812345元，付款方式为一次性付款。被告应在2018年10月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，按双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条中的第七点（1）（2）约定，每日按照原告已付房款的万分之1（除去宽限60日）按日计算，于实际交房之日起30内向原告支付违约金。根据双方关于逾期交付房屋的违约金的约定，原告多次要求被告解决，被告却无故搪塞。为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。红晟地产公司辩称，本案原告所购买的房屋系棚户区改造工程，这一点原告在购买时是知情的。因此存在必然因素是拆迁延迟的问题，会造成房屋逾期交付，而在双方商品房买卖合同中第九页第八条中，交付期限延期条款中的第三条第三项、第五项，这两项条款明确约定逾期交付因素的免责，即（3）为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人能控制的原因引起的；（5）政府对本项目用地征地、拆迁工作延迟、导致逾期向甲方交付项目用地；这两项条款明确约定，逾期交房免责。本案所争议的房屋恰恰处于两条所约定的免责情况，因此被告认为被告不应该承担逾期交付的违约责任。综上，被告请求法院依法驳回原告诉请。本案所产生的费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，刘某某与红晟地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘某某购买红晟地产公司开发的位于长春市南关区东至丙十二路，西至幸福街，南至丙十路，北至丙九路的中化吉林地质勘查院南部新城地块棚户区改造项目三期工程第8幢3单元1007号房，建筑面积85.73平方米，单价9476.67元，总房款812435元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……5.水、电、暖达到使用标准。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人能控制的原因引起的；……5.政府对本项目用地征地、拆迁工作延迟、导致逾期向甲方交付项目用地。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。此外，合同还约定了其他条款。另双方签订上述合同附件四即《合同补充协议》，其中第六条关于房屋交付的补充约定，…….7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方在此同意给付甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第十七条补充协议的效力条款约定，本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同正文约定不一致的，以本补充协议的约定为准。此外，《合同补充协议》还约定了其他条款。2019年10月11日，红晟地产公司为刘某某开具编号为00024229的发票一张，金额为812435.00元。2019年，红晟地产公司为刘某某出具《陶然庭苑收款单》一份，载明收取刘某某交纳的8-1007号房间物业费、预存水费、预存电费等合计2808元，起始日期自2019年10月1日至2020年9月30日。2019年10月8日，红晟地产公司收取了采暖费，庭审中，刘某某认为通知及实际收房时间为2019年10月8日。另查，红晟地产公司提交长棚危保指〔2009〕1号《长春市重点棚户区及危旧房改造和住房保障工作实施指挥组会议纪要》、长南府发〔2011〕12号《长春市南关区人民政府关于对中化地勘院棚户区房屋征收的决定》复印件各一份，用于证明本案案涉房屋所在地块属棚户区改造工程，征收工作由政府负责执行，以此证明政府没有在约定时间征收完毕。红晟地产公司另提交长南府发〔2016〕8号《长春市南关区人民政府关于对中化地勘院南部新城地块内房屋征收局定的公告》、长南政地勘征字〔2016〕第10号《房屋征收补偿决定书》《长春市南关区人民政府履行补偿决定催告书》《强制执行申请书》《拆迁补偿安置协议书》及报纸公告复印件，用于证明政府向该公司交付完整土地的时间是2018年底，造成的违约产生责任系政府因拆迁逾期交付征收土地，符合合同约定的免责条款。庭后，红晟地产公司补充提交长春市南关区房屋征收经办中心于2021年3月26日出具的《情况说明》一份，内容为“中化地勘院南部新城棚户区改造项目由南关区房屋征收经办中心组织实施征收工作，开发单位为吉林省红晟房地产开发有限公司。该项目征收范围内涉及征收郑德成房产，因其在规定期限内未签订《房屋征收补偿安置协议》。南关区人民政府于2018年5月7日向其直接送达《房屋征收补偿决定书》（长南政地勘征字【2018】第l号），在司法程序履行期间，通过多次协商，郑德成于2018年10月29日签订《房屋征收补偿安置协议》。至此，中化地勘院南部新城项目的征收工作全部完毕，具备开发建设条件。特此说明。”本院认为，刘某某与红晟地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，红晟地产公司应当于2018年10月31日前将符合约定条件的房屋交付至刘某某使用。关于案涉房屋的交付时间问题。刘某某主张案涉房屋于2019年10月8日通知交付，红晟地产公司抗辩称其最迟已于2019年9月28日通知刘某某收房，但未提供相关证据予以证明，结合刘某某提供的《陶然庭苑收款单》及采暖费收据，故案涉房屋的实际交房时间为2019年10月8日较为合理。红晟地产公司未能按合同约定时间将案涉房屋交付刘某某使用，其行为构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定按已交购房款日万分之0.5计算，《合同补充协议》约定按已交购房款的日万分之一计算。同时，补充协议的效力条款明确“如本补充协议的约定与本合同正文约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”故该项违约金的计算标准应以补充协议的约定为准，即按已交购房款812435元日万分之一计算。综上，红晟地产公司逾期交房281天（自2018年11月1日至2019年10月8日计341天，扣除补充协议约定的宽展期60天），刘某某主张逾期交房违约金22745元符合法律规定，予以支持。关于红晟地产公司抗辩称逾期交房系因政府拆迁延迟导致，符合合同约定的免责条款一节。虽然合同约定了拆迁延迟交房属于免责情况，但朱立业作为普通的购房人，并不必然知道所购商品房因拆迁延迟存在延期交房的可能，且红晟地产公司建设争议房屋时还存在规划变更的情况，故红晟地产公司提供的证据不足以证明延迟交房的原因属于因政府拆迁延迟，而且截至本次诉讼红晟地产公司仍未能提供案涉房屋的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，故对红晟地产公司此抗辩意见不予采纳。关于刘某某主张的鉴定费和测绘费，因并未实际发生，故该项费用，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吉林省红晟房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付刘某某逾期交房违约金22745元；二、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由吉林省红晟房地产开发有限公司负担（刘某某已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李光大二〇二一年四月十三日书记员 张佳妮