苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初13165号原告：苏州雷晨电梯部件有限公司，住所地苏州市吴江区同里同兴路东侧。法定代表人：姚雷冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚泉新，江苏江太律师事务所律师。被告：周洪明，男，1962年11月30日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：苏州市吴江区富华幼儿园，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路629号。法定代表人：袁红银，该园园长。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨晔，江苏执着律师事务所律师。原告苏州雷晨电梯部件有限公司（以下简称雷晨公司）诉被告周洪明、苏州市吴江区富华幼儿园（以下简称富华幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序于2021年1月14日、2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告雷晨公司的委托诉讼代理人龚泉新，被告周洪明、被告富华幼儿园的法定代表人袁红银以及共同委托诉讼代理人杨晔到庭参加第一次庭审；原告雷晨公司的委托诉讼代理人龚泉新，被告周洪明、被告富华幼儿园的法定代表人袁红银以及共同委托诉讼代理人杨云龙到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告雷晨公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告搬出吴江区同里镇云梨路657号房屋；2.判令被告周洪明支付房租527000元；3.判令被告周洪明支付房屋占有使用费（自2020年9月1日起按年租金642600元计算至实际搬出之日止，暂计20000元）；4.判令两被告将涉案房屋场地等恢复原状；5.诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2015年9月1日，原告将其位于吴江区同里镇云梨路657号研发楼东北幢建筑面积3022平方米出租给周洪明作为幼儿园用房，租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止，租金为17元/平方米/月，年租金为612000元，以上均不含税。原告预收3个月押金150000元，租金半年结一次，每期租金为306000元，同时约定租赁期满后，周洪明需将房屋清空退还原告，原告应即日退回押金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给周洪明用于开办富华幼儿园。期间，被告应付房租3213000元，目前已付2686000元，尚欠原告房租527000元。现合同期已满，原告要求收回房屋，但两被告拒不腾退本案所涉房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告周洪明、富华幼儿园共同辩称，1.周洪明租赁涉案房屋用于开办幼儿园必须长期租赁，原告对此明知且口头承诺10年、20年都同意租给周洪明，但考虑后续租金涨幅问题，双方暂签了5年的租赁合同。两被告基于长期租赁涉案房屋，支付了押金、租金，并为开办幼儿园支付了装修、杂项等费用合计七、八百万元，若租赁期限仅为5年则两被告不可能投入巨资开办幼儿园；2.幼儿园系教育机构，其性质本身就属于长期稳定的。两被告在办理幼儿园相关资质时，原告主动提供了房产证、土地证等材料予以配合，可见原告认可两被告将涉案房屋作为幼儿园的长期注册地。原告曾告知两被告涉案房屋面临拆迁，但并无政府相关文件显示有拆迁的迹象。若贸然搬空拆除幼儿园将会对资源产生极大的浪费，孩童也将面临失学转学的情况；3.在涉案合同租赁期限届满前，双方进行洽谈，原告承诺继续长期租赁给两被告使用，双方实际上达成了口头的租赁协议，两被告同意按照口头协议续租涉案房屋，如遇拆迁等问题也可以全面配合原告。经审理查明：2015年9月1日，雷晨公司作为甲方即出租方，与周洪明作为乙方即承租方共同签订《房屋租赁合同》一份，主要约定如下：乙方承租甲方所有的坐落于同里科技产业园区吴江同里镇云梨路657号研发楼东北幢房屋，建筑面积3022平方米；该房屋作为幼儿园用房场所；租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止；租金为17元/平方米/月（不含税），年租金612000元（不含税）。本合同预收三个月押金150000元，租金按半年为一期结算一次，每期租金306000元。第一期租金、押金在合同签订后三个工作日内支付，从第二期开始在每一租期前一个月月底前付清下一期房屋租金，直到合同最后期限为止；退租时，除另有约定外，双方经协商选择由乙方按原状回复或向甲方缴纳恢复工程所需费用；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前六个月书面向甲方提出，经双方协商，另行签订租赁协议。租赁期满后，乙方清空交房屋给甲方后，甲方应即日退还押金。合同签订后，雷晨公司将涉案房屋交付周洪明使用。2019年11月11日，苏州市××区教育局批准袁红银举办成立富华幼儿园，明确该幼儿园为非营利性全日制民办幼儿园，办学规模3轨9班，班额不超过省优标准。截止目前，周洪明共计支付雷晨公司押金100000元、租金2586000元，合计2686000元。2020年1月10日，雷晨公司法定代表人姚雷冰、工作人员倪晓东与周洪明、富华幼儿园法定代表人袁红银就涉案房屋租赁事宜进行协商。周洪明称：“我说我们是开幼儿园要长期十年、二十年租的，所以投资，如果说五年一租，投资500多万，再加上装修什么的，亏已经亏了200多万，七八百万都进去了”、“如果你不答应我们长期租，我们也不会投资开办幼儿园的，关于工业厂房、商业用房，我与教育局领导谈过，他们说这里可以开幼儿园，周边的看护点要关掉，所以我们再次整改装修，消防各方面都要弄，我们都去做，突然你说不租……”。姚雷冰称：“嗯！现在碰到个啥问题……区政府讲有要求吴江整个苏州工业厂房不允许办幼儿园”、“我俩是没有矛盾的，作为我讲起来，房子租给你租给他租金都是一样，你能够租十年、二十年对我来讲是一种保障，我没理由不租给你们，我租给你别人开厂有可能三年搬掉了，两年搬走了，我还要找人”。袁红银称：“这样吧，我还想姚总给我吃个定心丸，接下来合同签多少年”。姚雷冰称：“续五年或是六年都可以”。袁红银称：“好，好，五年六年都可以，我最好是签长期，房租价格上你们看看，能不能优惠点”。倪晓东称：“租金我们是按照市场价”。此后双方并未签订书面续租协议。2020年3月，雷晨公司会计向周洪明发送短信称涉案房屋土地被纳入政府拆迁范围，并向周洪明催讨租金。周洪明回复称在三月底将评估报告交给倪晓东，如果拆迁则予以支持，如果不拆迁则应担按照姚雷冰承诺的十年、二十年长期租赁。2020年5月18日、5月29日、6月10日、6月11日，雷晨公司四次向周洪明、富华幼儿园发送关于合同到期后不再续签的通知等文件，告知周洪明涉案合同到期后不再续签，要求周洪明、富华幼儿园在合同到期一周内搬离涉案房屋，并催讨周洪明支付欠付的租金。2020年6月24日，姚雷冰、倪晓东、周洪明、袁红银以及两被告共同委托的律师杨云龙就涉案房屋租赁事宜再次进行协商。周洪明称：“签这个合同当初我们说过长期租，五年过后房子涨幅不超过1%-2%……”。姚雷冰称：“我说的话不管是口头还是书面，我都是算数的，你看看”，“免了两年20万，其实他要免两年半，呵呵，我也给你免了两年半25万元”。周洪明称：“是的是的”。杨云龙称：“……现在要不要拆迁这个地方”、“拆迁政府有没有批文的，有没有什么”。姚雷冰称：“要拆迁的，现在还没有到那一步呢。以前跟我续签合同，我是跟他签的，现在政府给我说这里要拆迁，我现在不能跟你签，我现在跟你续签，政府会找我的，你这个人怎么会这样的”，“我们也不要多烦，多烦也没有意思，我是租给你是没有错，你不要”。周洪明称：“谁说你租给我我不要，你一直没有时间，忙”。姚雷冰称：“你没有签合同”。周洪明称：“你姚总一直说没有时间跟我签，姚总你要搞搞清楚，当初2015年签合同时我提出，不是5年8年租，是10年20年长期租的”。倪晓东称：“你拖欠房租”。周洪明称：“今年是疫情，五月份才开学，以前的都没有，全部都付清的”。倪晓东称：“周总，我们公司一个都不少的”。姚雷冰称：“……做人大家都要做到道理上，周总，讲得好听点，今天拆迁你们划算的，当初签过合同我们再见面的，租了一年你们跑到我的办公室说楼上的房子都空在那里，要退上面的，我想上面不好租，就帮你们免了两年房租，我给你免了2年，一年10万，免了两年是不是。你又要再免半年，我也答应了，不是我的钱我一分都不要。我投资也有风险，你在疫情过后，过过年，你都不过来打个招呼，你忙的打个招呼时间都没有吗……”。杨云龙称：“今天我参与了，这个合同我来与姚总签，你拆迁的事跟我说，你就不要参与了，有什么事情我与姚总说”、“我写好马上发给你”。姚雷冰称：“好的好的”、“我没有意见，他们上个星期过来的华，我们都签完了”。此后双方并未签订书面续租协议。2020年9月1日，雷晨公司派人围堵富华幼儿园门口，阻止富华幼儿园经营。庭审中，两被告申请证人金某,4出庭作证。金某,4称，其与周洪明系表兄弟关系。2015年之前，周洪明、袁红银夫妻在苏州市××区开办向阳幼儿园，因一些原因需要更换经营地点，在看中涉案房屋后，请求其帮忙联系房东沟通租赁事宜。后经协商，原、被告于2015年7月底就租赁事宜达成一致并草拟了《房屋租赁合同》，虽然合同约定租赁期限为5年，但姚雷冰口头承诺可十年、二十年长期租赁。考虑到涉案房屋为毛坯，周洪明又着急在9月1日前开门营业，来不及更改合同，故两被告签署了该份合同。2015年8月中下旬，其又与两被告一起找姚雷冰沟通，姚雷冰承诺只要不拆迁，可以十年、二十年租给两被告使用。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、不动产权证书、关于合同到期后不再续签的通知等通知书及相应邮寄凭证，被告周洪明、富华幼儿园提供的现场谈话录音、苏州市××区教育局批复文件、短信记录、现场照片、证人证言等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：雷晨公司与周洪明之间于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》依法成立并有效，双方均应恪守履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。雷晨公司法定代表人姚雷冰虽口头承诺长期租赁十年、二十年，但该承诺无法确定具体租赁期限，且双方实际已签订书面租赁合同，因此租赁期限应当以书面合同为准。涉案合同约定租期至2020年8月31日止，现租赁期间已届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。雷晨公司自2020年5月起多次书面告知周洪明涉案合同到期后不再续签，并要求周洪明在合同租期届满后搬离涉案房屋。按照合同约定，如周洪明要求继续租赁，则须提前六个月书面向雷晨公司提出，经双方协商，另行签订租赁协议。虽然在2020年6月24日的谈话中，姚雷冰口头表示愿意将涉案房屋长期续租给周洪明使用，但双方并未明确续租期限、租金等内容，且此后双方也未签订书面续租合同。租赁期间届满后，涉案房屋虽仍由周洪明、富华幼儿园使用，但雷晨公司于2020年9月1日已派人阻止富华幼儿园经营，表明其拒绝周洪明、富华幼儿园继续占用涉案房屋，此后在本案诉讼中又向本院明确表示拒绝续租给周洪明。因此，双方既未按照合同约定另行签订租赁协议，也未以沉默行为默认合同继续履行，故涉案合同应于2020年8月31日到期终止。按照合同约定，退租时，除另有约定外，双方经协商选择由乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。现涉案合同已终止，周洪明至今未搬离涉案房屋，已属违约，故本院对于雷晨公司主张周洪明将涉案房屋恢复原状并搬离涉案房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，但将房屋占有使用费计算标准调整为612000元/年。按照合同约定，房屋年租金为612000元（不含税），五年租金应为3060000元。根据原、被告双方在2020年6月24日的谈话中可以看出，雷晨公司在合同履行过程中同意减免周洪明租金250000元，故五年租金应为2810000元。雷晨公司主张租金应计算税额，不符合合同约定，本院不予支持。现周洪明已支付雷晨公司2686000元，其中的100000元押金直接冲抵租金，则周洪明尚需支付雷晨公司租金124000元。另，2020年初新冠疫情爆发，周洪明经营的富华幼儿园为全日制民办幼儿园，按照政府相关部门要求停学停课数月，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，周洪明据此抗辩要求减少疫情期间租金标准，于法有据，本院予以准许。结合富华幼儿园办学规模、停学期限、合同租金标准等情节，本院酌定减少疫情期间租金124000元。因此，涉案租赁合同期间的租金已结清。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周洪明应于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江区同里镇云梨路657号研发楼东北幢的租赁房屋恢复原状并搬离该房屋。二、被告周洪明应于本判决生效之日起三十日内偿付原告苏州雷晨电梯部件有限公司房屋占有使用费（自2020年9月1日起按612000元/年的标准计算至实际搬离之日止）。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4635元，由原告苏州雷晨电梯部件有限公司负担1307元，由被告周洪明负担3328元。被告周洪明应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）。原告预交的诉讼费用3328元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二一年四月二十六日书记员  王 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。