贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初1943号 原告：遵义市铁投新线商业管理有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区高铁新城新南大道遵义交旅投集团大厦（高铁站旁）。统一社会信用代码：91520390MA6E541993。 法定代表人：胡松竹。 委托诉讼代理人：唐志丹，公司员工。 委托诉讼代理人：徐霞，公司员工。 被告：贵州意特餐饮管理有限公司，住所地贵阳市云岩区成都路******。统一社会信用代码：520103000730023。 法定代表人：蒋虎。 原告遵义市铁投新线商业管理有限公司（以下简称铁投新线公司）与被告贵州意特餐饮管理有限公司（以下简称意特餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁投新线公司的委托诉讼代理人唐志丹和徐霞到庭参加了诉讼。被告意特餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告铁投新线公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》；二、被告向原告支付从2018年10月26日起至判令解除租赁合同之日止欠付的租金以及违约金（租金从2018年10月26日起按每月15200元，暂计算至2019年10月25日为182400元，减去已支付的24320元后欠付158080元，此后的租金按前述标准计算至解除合同之日止；违约金以应付未付租金为基数，从应付之日起按日千分之三计算，暂计算至2018年10月27日为12111.36元，此后的违约金按前述述标准计算至被告实际付清租金之日止）；三、被告向原告返还装修补贴100万元及资金占用费（从判决解除合同之日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；四、被告向原告支付物业费48640元、装修管理费3040元以及违约金12713.28元（物业管理费按每月每平方米50元计算，暂计算至2019年1月31日止，此后的物业费按前述标准计算至付清之日止；违约金以应付未付为基数，从2018年8月6日起，暂算至2018年10月27日止，按每日千分之三计算，此后的违约金按前述标准计算至付清之日为止）；五、被告限期将位于遵义市新蒲新区腾空返还给原告，并支付从判决解除租赁合同之日起至商铺实际返还的逾期腾房占有使用费及其利息（房屋占有使用费参照上述合同约定的租金标准的200%计算；利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；六、本案的律师费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》；同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》；2019年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《补充协议》。上述合同及协议签订后，原告依约向被告交付了商铺，并按补充协议的约定，向被告支付了装修补贴款。2020年4月起，无后厨人员，无法点餐营业，消极经营状态非常明显，等待逃生期，经原告多次告知要求，仍未正常营业，且未按约支付租金及返还装修补贴，其行为已构成违约。现提起诉讼，请求支持诉讼请求。 被告意特餐饮公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋系原告铁投新线公司从案外人遵义市高铁新城投资开发有限公司处租赁而来；2018年7月31日，原告铁投新线公司作为甲方与被告意特餐饮公司作为乙方签订《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》，约定：1．原告将位于遵义市新蒲新区转租给被告使用，用于品牌为意特阿杜炒蟹的正餐经营，该商铺套内建筑面积为304平方米。2．租赁期限为五年，自2018年10月26日至2023年10月25日。3．租金标准：第一个租赁年度每月每平米50元，自计租日开始承担商铺的租金，约定租金按比例递增，自2018年10月26日至2019年10月25日至2020年10月25日至2021年10月25日，每月租金15200元，自2021年10月26日至2022年10月25日，每月租金为16112元，自2022年10月26日至2023年10月25日，每月租金为17024元；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方24个月的租金折扣期，2018年10月26日至2020年10月25日折扣期标准租金为50元／月／㎡，折扣率50%，折后租金25元／月／㎡。4．租金支付方式：预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金，按照先付租金后使用的原则，即首期固定租金为计租日起至第三个月最后一日期间的固定租金，除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月20日前（若为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额交付下个月租期的固定租金。5.首期租金应在合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2018年10月26日至2019年1月31日，应交纳租金人民币24320元。6.合同签订当日，乙方应当向甲方支付人民币15200元作为履约保证金，同时向遵义市爱琴海商业管理有限公司（以下简称遵义爱琴海公司）支付物业服务保证金15200元；7.物业服务费按套内建筑面积计算，计租日起第一个租赁年度每月每平方米50元，首期物业服务费24320元应于合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2018年10月26日至2019年1月31日，除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每三个完整的自然月为一个交费期交纳，应在每个交费期最后一个月的20日前向遵义爱琴海公司一次性足额支付下个交费期费用；8.乙方应在开业日到来前向遵义爱琴海公司支付5000元的质量保证金；9．装修期内，乙方应承担装修管理费，按商铺套内建筑面积计算，每平方米10元，应向遵义爱琴海公司交纳；10．除另有约定外，因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收履约保证金，且乙方应按合同解除／终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付六个月租金总额作为提前解除／终止合同违约金；11．双方特别约定，乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修期和租金折扣期政策的前提，如因乙方原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方应在合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和折扣期内享受的全部租金折扣金额，延迟支付的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1％的延迟履行违约金。12．乙方迟延交纳租金及其他费用的，则每迟延一日，应向甲方或爱琴海公司支付相当于欠费金额千分之三的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；若乙方迟延交纳租金或物业费或能源费等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同；13．乙方应遵守甲方或爱琴海公司制定的购物公园的整体营业时间表，不得擅自提前或迟延开、闭店。14．乙方未能按约定交还商铺的，自交还期届满之次日起乙方应按合同终止时商铺日租金标准的200％每日向甲方支付占用费，并按合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向爱琴海公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至按照合同要求交还该商铺为止。同日，原、被告双方签订《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》，约定：1．为支持乙方经营，应乙方的要求，甲方拟将对乙方进行装修补贴100万元；2．该补充协议第七条约定，乙方出现下列任何情况之一，经甲方通知整改后15日后仍未改正的，甲方有权立即解除《租赁合同》及其所有补充协议，由乙方承担相关违约责任，并要求乙方10日内返还甲方已支付给乙方的所有装修补贴款项，并加收装修补贴款项每日银行同期贷款利率四倍的资金占用费：（一）因乙方违约导致《租赁合同》被提前终止或解除的，或乙方在开业后连续歇业、停业超过十日的（如因意特阿杜炒蟹品牌连续两年年业绩低于3000000元此类经营不善导致《租赁合同》被提前终止或解除的情况除外）……（三）乙方须保证开业后的正常经营状态，包括但不限于及时更新商品款式、维持店铺经营活力、保证装修风格符合品牌定义等，若乙方经营过程中出现用陈旧商品货物敷衍经营，未积极保障经营活力等不利于店铺长久经营的情况的;3．未按协议履行约定期限支付款项，每逾期一日，向收款方支付逾期金额千分之二的违约金；4．若因乙方违约造成《租赁合同》终止或解除的，乙方除承担相关违约责任外，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿包括但不限于因追偿行为产生的律师费、诉讼费、差旅费等一切相关费用。 原告依约向被告交付了案涉商铺，并按补充协议的约定，共计向被告支付了装修补贴款100万元。原告于2020年5月15日向被告邮寄送达了关于尽快返场经营的函（载明：2020年4月1日，你方在未取得本公司书面同意的情况下，擅自撤铺和闭店，单方面停止营业至今），并于2020年7月31日邮寄了关于解除租赁合同的函，上述两份邮件显示的名称均为文件。 庭审中，原告铁投新线公司举示2019年8月23日的《补充协议书》（涉及所谓已缴纳的物业综合服务费25,333元），该协议内容显示系物业相关费用的减免问题，但由原告铁投新线公司诉状的相关内容而言，但协议实质上是涉及免去租金的问题，并自认被告前期已支付租金24,320元。 经本院司法认知：1、2020年3月6日，案外人遵义爱琴海公司向被告发送了函，告知被告其公司物业服务截至到2020年3月6日，现集中办理装修押金、POS机押金（需将机器返还我司）、物业服务费保证金（如不欠费，欠款直接冲抵）和质量保证金的退款事宜，请在2020年3月31日17:00之前到临时办公地（遵义高铁新城爱琴海A馆商管办公室）进行款项核对和退款办理，逾期将视为自动放弃。2、贵州省遵义市中级人民法院（2021）黔03民终1245号上诉人贵州保泽云进出口贸易有限公司与被上诉人遵义市铁投新线商业管理有限公司，原审遵义爱琴海商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决可知，2020年3月6日，原告铁投新线公司进场，自行管理案涉商场。 本院认为，关于被告是否构成违约的问题，首先，原、被告双方签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。其次，原被告双方的补充协议（一）第七条约定了原告有权解除合同的情形，而非被告有权解除合同的情形，其中第（一）项的例外条款是依附于第（一）项的约定，换言之，如果被告连续两年年业绩低于3,000,000元时，出现了因被告违约导致《租赁合同》被提前终止或解除，或被告在开业后连续歇业、停业超过十日的情形时，可以产生排除被告违约的效力，但本案的实际情况是，被告并未连续经营满两年，且在原告催促之下还停止营业，故原告享有解除权。最后，原被告双方签订的租赁合同、补充协议等，实际系双方均应承担相应的商业风险的合同，原告向被告提供了1,000,000元的装修补贴，并在补充协议中再一次作出让步（应系减免被告租金问题），必然是要求被告即使经营发生一定的困难也应继续履行合同，从而达到将整个案涉商场良性运作起来的目的，但被告在租期内停止营业，实际上是在逃避其应承担的商业风险的行为，故其在不享有法定或约定的合同解除权的情况下，其上述行为就构成违约。 关于合同解除及返还案涉商铺的问题，因被告违约停止经营，导致原、被告双方的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告铁投新线公司享有合同解除权，故本院对于原告要求解除《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，虽原告提供了邮单，但名称并未显示《关于解除租赁合同的函》，故本院确定合同解除之日为本案立案之日（2021年1月20日）。基于上述合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应向原告返还案涉商铺，但因案涉商铺实际上是处于原告铁投新线公司的管理控制之中，且其可自行处置。故本院对原告要求被告返还位于遵义市新蒲新区的诉讼请求不予支持。 由上述论述可知，本案案涉合同的解除系被告违约行为所致，故依照合同约定，被告应承担违约责任，即支付原告租金以及违约金，返还装修补贴以及资金占用费。但考虑到被告在经营期间因遭受到新冠疫情影响，以及案涉商场整体经营环境困难等客观因素，其存在的上述违约行为亦受到前述客观因素影响，并不属于主观恶意违约，故本院酌情调整为其承担支付租金和返还装修补贴100万元，不再承担租金违约金以及装修补贴资金占用费。对于租金的核定问题，本应按照合同约定的标准核定至解除合同之日，但经本院司法认知原告于2020年3月就已经接管了商场，在被告未及时返场经营、商铺空置的情况下，原告并未采取确实、有效的措施防止损失的进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，2020年4月之后房屋空置的损失属于扩大的损失，本院不予支持，再考虑到2020年新冠疫情的影响，本院酌情减免2020年1月26日至2020年3月的租金。换言之，本院酌定支持故被告应按照15,200元/月的标准支付原告2018年10月26日起至2020年1月26日止的租金合计228,000元（15,200元/月×15个月），扣除被告已支付的租金24,320元，被告还应支付原告租金203,680元。 关于原告要求被告支付物业费、装修管理费及违约金的诉讼请求，因原被告双方在合同中明确约定，上述费用应由被告向案外人遵义爱琴海公司交纳，且原告亦在诉状中陈述《补充协议书》是涉及减免租金的问题，而非物业费等问题，故本院对于原告的该诉讼请求不予支持。 关于原告要求被告支付逾期腾房占有使用费及利息的诉讼请求，如前所述，2020年4月之后房屋空置的损失属于扩大的损失，而原告对于扩大损失是存在责任的，故本院对该诉讼请求不予支持。原告诉求中超出本院核定的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告遵义市铁投新线商业管理有限公司与被告贵州意特餐饮管理有限公司签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》于2021年1月20日解除； 二、被告贵州意特餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告遵义市铁投新线商业管理有限公司租金合计人民币203,680元； 三、被告贵州意特餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告遵义市铁投新线商业管理有限公司装修补贴款1,000,000元； 四、驳回原告遵义市铁投新线商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取7,955元，由原告遵义市铁投新线商业管理有限公司负担755元，被告贵州意特餐饮管理有限公司负担7,200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 游 红 二〇二一年四月二十九日 书记员 尚国俊