广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1410号 上诉人（原审原告）：张世忠，男，1970年5月30日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：唐路，男，1987年4月6日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：刘晓锋，广西银荔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘毅，广西银荔律师事务所律师。 上诉人张世忠、唐路房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张世忠上诉请求：一、依法撤销一审判决的第三项，依法改判为唐路向张世忠支付违约金33000元。二、本案一、二审的案件受理费全部由唐路承担。 事实和理由：虽然本案合同的解除，是因出现房屋征收这一不可抗力而由张世忠在2020年3月份主张解除并将解除通知送达唐路，并非《房屋租赁合同》第七条约定的唐路应向张世忠支付33000元违约金的情形；但根据张世忠与唐路签订的《关于租赁期内征收补偿的约定》第二条约定：若租赁物确定被征收，唐路应配合张世忠按征收规定要求搬离，不得故意拖延、拒绝或刁难张世忠或征收方。该房已被征收后，唐路没有按照约定搬离的行为已构成违约。及第七条约定：若唐路未履行本《约定》第二或第三条，视同唐路自身原因违约造成《房屋租赁合同》终止，唐路需按合同的约定赔偿张世忠。同时《房屋租赁合同》第七条7.5约定违约金根据违约情况而定，最少为33000元，所以张世忠的该诉请是有依据的，一审人民法院仅依据《房屋租赁合同》第七条约定来评判张世忠的该项诉讼请求，没有结合《关于租赁期内征收补偿的约定》的第二条、第七条约定来评判，导致判决结果错误。另外一审判决认定唐路向张世忠交纳的押金10000元可在本案判决生效后履行过程中相应进行抵扣是错误的，唐路在履约的过程中没有按照《关于租赁期内征收补偿的约定》第二条约定搬离的行为及没有按约定支付租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第七、第八条的约定，张世忠无需向唐路退还押金。 唐路辩称，张世忠的上诉缺乏事实及法律依据，1.落款日期为2014年7月30日的《房屋租赁合同》其附属的《关于租赁期内征收补偿的约定》不是双方的真实意思表示，因此这两份合同的效力属于可撤销或是无效合同。2.假定上述两份协议是有效的，该两份协议也在2020年3月10日解除，张世忠在该通知解除的文件上，通知唐路搬离案涉房屋的时间为2020年3月10日，在此时间之前唐路是有权占有使用案涉房屋的，意味着张世忠所诉的违约事实发生在合同解除之后，而此时合同已不复存在，当中的条款已不再适用，因此张世忠所主张支付33000元违约金缺乏事实及法律依据。 唐路上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项；二、依法改判驳回张世忠的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由张世忠承担。 事实与理由：一、案涉的房屋租赁合同不是双方当事人真实的意思表示，根据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，双方签订该合同的行为依法属于无效的民事法律行为，对于无效的民事行为应依法撤销，而不是解除。张世忠在原审辩论中表述案涉的房屋租赁合同不是张世忠自己的真实意思表示，唐路也认为是在被张世忠误导欺骗签订的，故案涉的房屋租赁合同不是双方真实的意思表示而无效。二、由于合同无效故一审判决确认租赁合同已经解除属于适用法律错误，应依法判决撤销案涉租赁合同。三、即便案涉的租赁合同有效，张世忠已于2019年7月30日与柳州市柳北区征地拆迁办就案涉租赁的房屋签订了相应的补偿协议及交房单，至此，案涉的租赁房屋自2019年7月31日起房屋的物权归属于相应的政府拆迁部门，张世忠丧失了该房屋的物权，丧失该房屋的收益权。张世忠要求唐路支付租金的法理基础已不复存在，其无权要求唐路支付案涉房屋租金及对应的违约金。 张世忠辩称，本案合同是有效合同且未被撤销。一、一审判决确认张世忠与唐路签订的落款时间为2014年7月30日的《房屋租赁合同》（实际签订时间为2019年5月30日）已于2020年3月10日解除是正确的。二、一审人民法院判决唐路向张世忠支付租金（占用费）44000元，并支付逾期付款的违约金是正确的。 张世忠向一审法院起诉请求：一、判决解除双方签订的落款时间为2014年7月30日的《房屋租赁合同》（实际签订时间为：2019年5月30日）。二、判决唐路立即搬离位于柳州市柳北区的房屋，将能正常使用状态的房屋及设施设备交还给张世忠。三、判决唐路向张世忠支付2020年1月至2020年6月的租金33000元（每月租金5500元，6个月租金，即5500元×6个月＝33000元），2020年7月之后的租金仍按每月5500元计算，直至唐路将房屋及设施设备交还给张世忠时止。四、判决唐路向张世忠支付违约金33000元。五、本案诉讼费由唐路承担。 一审法院认定事实：2009年7月4日，案外人唐某与张世忠签订《房屋租赁合同》，约定张世忠将位于柳州市柳北区其自有私房一栋出租给唐某，租赁期为2009年8月1日至2014年8月1日。该合同到期后，唐路与张世忠于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》，张世忠将上述房屋出租给唐路，租期从2014年8月1日起至2019年8月1日，租金每年66000元，租金每三个月支付一次。唐路向张世忠交纳10000元作为租房押金，若唐路违背该合同的相关规定或从事违法犯罪活动被有关部门查处而导致本合同提前中止或要求提前解除本合同的，张世忠有权扣除唐路所有押金且已收租金不退，唐路在租赁期内没有违约行为的，张世忠应在租赁期满后返还唐路的剩余押金。2019年5月30日，唐路作为承租方（乙方）与出租方（甲方）张世忠就本案涉案房屋又签订了一份《房屋租赁合同》及《关于租赁期内征收补偿的约定》，该《房屋租赁合同》落款时间为2014年7月30日，合同约定：张世忠把位于柳州市柳北区，租赁物的面积为张世忠房产证上标注的面积1050㎡，唐路承租该房屋用途为生产经营，租赁期从2014年8月1日起至2024年7月31日，租金为5500元／月，每3个月为一个付款租金周期，签订合同之日，唐路应交给张世忠10000元作为租赁押金。合同第七条约定“有以下情形之一，甲方可以解除本合同，同时没收乙方押金，无需退还乙方已经支付的租金，并要求乙方支付违约金或赔偿损失。违约金根据违约情况而定，最少33000元（6个月租金）”：7.1乙方原因损毁租赁物，致使租赁物损毁严重致难以修复。7.2乙方保管租赁物不当，致使租赁物被其他第三方严重损毁致难以修复。7.3乙方在租赁物内从事违法犯罪活动，甲方指出后拒不改正。7.4乙方原因造成安全事故导致租赁物受损严重或使甲方被事故追责。7.5乙方自身原因违约造成合同终止。双方还就其他权利义务及违约责任等进行了约定。《关于租赁期内征收补偿的约定》约定：鉴于张世忠××给××房屋所在地近期开展新农村改造的征收项目，张世忠的租赁物在该次征收的范围内，《房屋租赁合同》尚未到期，而征收可能导致该《房屋租赁合同》无法继续履行，故为了双方的权利义务，双方特签订该协议。该《关于租赁期内征收补偿的约定》约定，唐路不得绕过或隐瞒张世忠直接与征收方洽谈征收事宜，否则视同唐路自身原因违约造成《房屋租赁合同》终止，唐路需按合同约定赔偿张世忠；征收获得的所有利益均属张世忠，与唐路无关，张世忠也不承担因征收造成唐路的任何损失；若唐路切实履行本《约定》第2、3条，张世忠给予唐路一定的设施设备搬迁补贴费用，该费用不得低于30000元。唐路与张世忠于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》及《关于租赁期内征收补偿的约定》均是唐路委托唐某代签。2019年7月30日，张世忠因涉案房屋被征收，与柳州市柳北区签订《房屋拆迁产权调换协议书（Ⅰ）》，对张世忠被拆迁房屋进行产权调换，达成相关协议。协议就相关权利义务进行了约定，并约定乙方须在“2019年月日”前腾空房屋并将相关权证资料交给拆迁办。同日张世忠在《“马厂村城中村改造项目”（白露大道东段北侧土地一级整理项目（二期））交房单（一）》上签字捺印。2020年2月27日，张世忠在租赁房屋张贴通知，告知唐路要求唐路于2020年3月10日前搬离租赁房屋。2020年3月18日，张世忠再次向唐路发出《限期搬离与解除合同通知》，要求唐路于2020年3月19日前搬离房屋并将钥匙交还张世忠。上述两份通知均张贴于租赁房屋大门。 另查明：1.涉案房屋不动产登记证书记载的房屋地址为白露乡马厂村1队，柳州市柳北区张弟化肥经营部（个体工商户，登记经营者为张世忠）及柳州市柳北区水仙针织服装厂（个体工商户，登记经营者为唐路〉均以涉案房屋作为经营场所办理了营业执照。2.2020年8月26日唐路的父亲唐木生将案涉房屋的钥匙直接交付给了柳北区征地办，张世忠于2020年8月27日将钥匙取回，房屋已交还张世忠。 一审法院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己在诉讼中的主张，有责任提供证据。本案中，根据本案双方的诉辩，本案的争议焦点为：一、本案双方的租赁合同是否解除；二、张世忠要求唐路支付相应租金、违约金是否有事实和法律依据。 对于争议焦点一：本案双方2019年5月30日签订（双方将时间倒签至2014年7月30日）的《房屋租赁合同》是本案双方的真实意思表示，双方应依约履行自己的权利义务。唐路主张案涉房屋从2019年7月31日已属于柳州市柳北区，本案双方之间的租赁关系已经解除。对此该院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,张世忠虽然与拆迁办签订了产权置换协议，但首先，产权流转发生在张世忠与拆迁办之间，产权流转也不影响租赁合同效力，不导致租赁合同的无效或租赁合同的直接解除；其次，双方签订的《房屋租赁合同》因存在不可抗力导致可以解除合同，但此时本案双方均未行使解除权；第三，唐路也未与拆迁办形成新的租赁合同。因此，这一时间点双方的合同并未解除。此后，张世忠于2020年3月10日以张贴通知的方式向唐路发出解除合同通知，唐路也认可已收到该通知，故该院确认，2020年3月10日后本案双方的《房屋租赁合同》解除。张世忠诉请解除合同属于认识错误，该院予以纠正。 对于争议焦点二：对于租金，张世忠已依约将房屋交由唐路使用，唐路在租期内应依约支付租金。唐路在答辩中主张张世忠应当返还唐路交纳的2019年8月至12月份的租金没有事实和法律依据，该院不予支持。2020年3月，张世忠依法行使解除权解除合同，但此后因唐路一直未交还房屋，直到2020年8月底张世忠才将房屋收回，故合同解除后到实际返还房屋的期间，唐路仍应当按5500元/月的标准向张世忠支付房屋占用费，据此，唐路应当向张世忠支付2020年1月至8月期间的房屋租金（占用费）44000元。 对于张世忠要求唐路搬离房屋的诉请：因本案双方均已确认2020年8月底唐路已经将钥匙交还，搬离房屋，故此诉请唐路已自行履行完毕，无处理之必要。 对于张世忠主张的违约金：本案合同的解除，是因出现房屋征收这一不可抗力而由张世忠在2020年3月份主张解除并将解除通知送达唐路，并非《房屋租赁合同》第七条约定的唐路应向张世忠支付33000元违约金的情形。故对张世忠要求唐路依据合同的约定直接向张世忠支付33000元违约金的诉请该院不予支持。该院虽不支持依据合同第七条的规定直接一次性支付33000元违约金，但因本案双方约定租金应先支付后使用，故唐路未按合同约定及时缴付租金，其逾期交纳租金（占用费）的行为，给张世忠造成的资金占用损失，张世忠可以基于其逾期交纳租金（占用费）要求其支付逾期付款违约金。因本案双方未约定逾期支付房租的违约金或利息，故酌情按年利率6%的标准，按各月拖欠租金（占用费）的金额，计算逾期付款违约金，据此标准，至2020年8月31日，应支付违约金为990元，此后自2020年9月1日起，以所欠租金（占用费）总额44000元为基数，按年利率6%的标准继续计付逾期付款违约金至实际清偿所欠租金（占用费）时止，并以张世忠主张的33000元违约金总额为上限。 对唐路向张世忠交纳的押金10000元，可在本案判决生效后履行过程中相应进行抵扣。 一审法院判决：一、确认张世忠与唐路签订的落款时间为2014年7月30日的《房屋租赁合同》（实际签订时间为：2019年5月30日）已于2020年3月10日解除；二、唐路向张世忠支付租金（占用费）44000元并支付逾期付款的违约金（截至2020年8月31日违约金为990元，此后自2020年9月1日起，以所欠租金（占用费）总额44000元为基数，按年利率6%的标准继续计付逾期付款违约金至实际清偿所欠租金（占用费）时止，并以张世忠主张的33000元违约金总额为上限）；三、驳回张世忠的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.案涉合同的效力问题。2.2020年1月至2020年8月的租金、占用费、延迟支付租金的违约金是否予以支持？3.违约金33000元是否应当支付，押金10000元是否予以抵扣？ 本案中，双方2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》（双方将时间倒签至2014年7月30日）、《关于租赁期内征收补偿的约定》并未违反法律法规规定。唐路主张该合同不是本案双方的真实意思表示对此证据不足，且张世忠对该观点不予认可。又由于唐路以显失公平为由起诉请求撤销《关于租赁期内征收补偿的约定》引起的（2020）桂02民终4195号案件判决中已经认定了上述合同效力，并判决驳回唐路的诉讼请求，该判决已经生效。综上事实及理由，案涉《房屋租赁合同》、《关于租赁期内征收补偿的约定》合法有效，双方应依约履行自己的权利义务。 根据双方合同约定，租金为5500元／月，每3个月为一个付款租金周期，张世忠已依约将房屋交由唐路使用，故唐路在租期内应依约支付租金。至于案涉合同解除及租金支付期限问题，因张世忠与柳州市柳北区签订《房屋拆迁产权调换协议书（Ⅰ）》，约定乙方（张世忠）须在“2019年月日”前腾空房屋并将相关权证资料交给拆迁办，并无具体日期。又由于张世忠于2020年2月27日在租赁房屋张贴通知，要求唐路于2020年3月10日前搬离租赁房屋。故一审认定2020年3月10日后本案双方的《房屋租赁合同》解除并无不当，本院予以维持。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,根据合同相对性，张世忠虽然与拆迁办签订了产权置换协议，但产权流转发生在张世忠与拆迁办之间，产权流转也不影响租赁合同效力，张世忠与拆迁办之间之间的法律关系由双方另行处理。因本案双方均已确认唐路2020年8月底才将钥匙交还，搬离房屋，故从合同解除后到实际返还房屋的期间唐路仍应当按合同约定标准向张世忠支付房屋占用费。一审判决唐路应当向张世忠支付2020年1月至8月期间的房屋租金（占用费）44000元及支付逾期付款的违约金，本院对此亦予以维持。 关于违约金33000元及押金10000元，由于一审判决对于出租人张世忠物业尚未收回期间的租金损失及延迟支付利息，已经按合同约定的租金标准及房屋实际被占用的期间全部予以了支持，而张世忠没有证据证明其还有其他直接经济损失，故对张世忠另主张的违约金33000元一审不予支持合理。又由于本案存在租赁合同双方就房屋拆迁问题产生争议进行协商以及争议期间出现疫情的客观情况，故一审酌情判令唐路向张世忠交纳的押金10000元可在本案判决生效后履行过程中相应进行抵扣，上述判决符合公平原则，本院亦予以维持。 综上所述，张世忠、唐路的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1525元，由张世忠负担625元（已交纳），唐路负担900元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年四月八日 书记员 覃 溪