河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1323民初252号原告:李学江，男,生于1959年12月22日，汉族,户籍地河南省西峡县,住西峡县。委托诉讼代理人:王艳丰,西峡县诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告:杨新义,男,生于1961年7月20日，户籍地河南省西峡县,现住西峡县。被告:肖环青,女，生于1963年10月6日，汉族,住西峡县。被告:周振选,男，汉族,生于1955年12月14日，现住西峡县。原告李学江诉被告周振选、杨新义、肖环青为合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2021年1月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李学江，被告杨新义到庭参加诉讼，被告周振远、肖环青经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李学江向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年12月22日签订的《房屋买卖协议》为无效。2.要求三被告返还原告购房款120000元。3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中变更第二项请求为：要求三被告返还原告购房款12万元并支付占有期间利息，利息自2016年12月22日起至2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月19日之后至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付。事实和理由：三被告合伙开办民生投资理财，没有办理工商登记。自2014年7月17日起至2015年4月份分19次向原告借83万元，并写有借据为证。在追要还款的过程中，三被告将位于回车镇石梯路口向东100米处自建的商品房（小产权房）5楼502三室一厅房屋一套作价12万元冲抵借款，于2016年12月22日写有购房协议。并对剩余71万元借款经追要无果。原告只得诉诸贵院，经审理西峡县人民法院于2018年5月31日作出的（2018）豫1323民初字93号民事判决已发生法律效力。原告于2020年12月5日对该房使用时发现房屋门锁已换，房门写有出售电话，后经原告找到被告追要房屋时，被告声称该房锁和出售电话均不知情事后得知该房由兴智易货公司出售，因此使原告购买的房产不能交付使用。综上所述，三被告不讲诚信，并与其它债权人恶意串通，侵害原告人的合法权益，使原告抵债获得房产不能交付使用，依据法律规定特向贵院提起诉讼，请求依法判如所诉。被告杨新义辩称，李学江我之前不认识,是通过肖环青和周振选开担保公司以后,经朋友介绍认识的,他把钱存在我们那,拿李学江的钱属实,502的房子折价12万给了李学江，李学江也同意了,签有购房协议。购房协议是2016年12月22日签订的,2018年5月12日判决书也显示房子以12万元抵押给李学江,所以该房屋所有权已变更给李学江,原告应该起诉的是兴智易货公司,原告起诉主体错误。该房屋也是别人欠我们的钱,经过协议转让给我们，不存在一房二卖。被告周振选、肖环青未到庭也未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周振选、肖环青、杨新义与案外人席国玉（2015年11月29日死亡）合伙以民生投资理财西峡工作室名义，自2014年7月17日起先后多次向原告借款并出具借据。后在原告多次追要还款的过程中，被告周振选、肖环青、杨新义于2016年12月22日将位于回车镇石梯路口向东100米处自建的商品房（小产权房）5楼502三室一厅房屋一套作价12万元冲抵原告借款，双方签订协议一份。内容为：“民生投资理财工作室愿将西峡县312国道石梯路口向东100米左右座北面南5楼502三室一厅房子一套以壹拾贰万元（存款）抵给李学江，房产归李学江所有，民生投资理财保证此房无纠纷。若有纠纷由民生投资理财负责。李学江获得此房后，以后再发生纠纷由李学江本人负责。民生投资理财方三位股东：周振选、杨新义肖环青。”原告于2020年12月5日对该房使用时发现房屋门锁已换，房门写有出售电话，后经原告找到被告追要房屋时，被告声称该房锁和出售电话均不知情事后得知该房由兴智易货公司出售，因此使原告购买的房产不能交付使用。另查，案涉争议的西峡县312国道石梯路口向东100米左右座北面南5楼502三室一厅房屋系袁某某开发回车镇石梯村冯某某的房子，系小产权，无任何手续。本院认为：本案原、被告存在民间借贷关系，双方在债务履行期限届满、原告多次追要后协商签订以房抵债协议，双方的目的是用约定房屋抵消原债务，只是给付标的改变为房屋代偿12万元，该代偿行为并未改变原债的同一性，本质系代物清偿行为，属实践性法律行为，只有在实际履行后才发生债务清偿的效果。若仅有代物清偿合意，而未实际转移物权权利的，原债务并未消灭，在实际转移物权权利后，原债务才同时消灭。也就是说，原、被告双方的以房抵债协议必须实际履行、原告取得对抵债房屋的物权权利后，原债务才消灭，如果以房抵债协议未实际履行、或债权人未能取得对抵债房屋的物权权利的，原债务不消灭。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家实行土地用途管制制度,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。宅基地属于农民集体所有。建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行变更登记。具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。案涉争议的西峡县312国道石梯路口向东100米左右座北面南5楼502三室一厅房屋,系违反国家土地管理法律法规的强制性规定，私自改变农村居民宅基地用途、未办理规划审批等相关证件自行开发建设的违法建筑。因原、被告双方交易标的房屋违反国家土地管理法规的效力性强制性规定的违法性，根据《合同法》第五十二条第五项之规定，该以房抵债协议为无效合同。故对原告确认该协议无效的请求本院予以支持。根据《物权法》第十五条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益。”的规定，在原债务因抵债物的违法性原告不能实际取得抵债房屋的物权、原、被告双方不发生给付的效果、原债务不消灭时，被告应当继续承担履行原债务的义务。故对原告主张被告返还12万元及资金占用期间利息的请求本院予以支持。利息应以12万元为基数，自2016年12月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。被告杨新义、肖环青经本院依法传唤未到庭参加诉讼视为对自己诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条、第五十九条、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款、第六条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2016年12月22日原告李学江与被告周振选、肖环青、杨新义签订的以房抵债协议无效；二、被告周振选、肖环青、杨新义于本判决生效后十日内返还原告李学江120000元及利息（利息以120000元为基数，支付自2016年12月22日起至实际履行之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告周振选、肖环青、杨新义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  苏晓伟人民陪审员  吕 妍人民陪审员  王彦章二〇二一年四月十九日书 记 员  权 根