陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终1430号上诉人（原审被告)：西安宅居房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：裴金国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：解懿，陕西西都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩佩，陕西西都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王伟，男，汉族，籍住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：王慧，西安市莲湖区148法律服务所工作者。上诉人西安宅居房地产经纪有限公司（以下简称宅居公司）因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宅居公司上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12465号民事判决第一、三、四、五、六项；2.维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12465号民事判决第二、七项；3.本案两审全部费用由王伟承担。事实与理由：一、双方建立的是委托代理法律关系。当事人双方在合同中约定了宅居公司受王伟委托处理事务并签署了授权委托书，在委托事项和授权权限中明确约定了“代表委托人出租房屋，以受托人的名义与租客签署租赁合同及相关文件”等等内容。从上述约定可以看出，双方已经对房屋采取委托管理的方式达成合意，因此双方建立的就是委托代理法律关系而非房屋租赁关系。二、一审适用法律错误，错误认定双方之间的纠纷是房屋租赁法律纠纷。首先，双方已经约定宅居公司受托为王伟处理事务，符合委托法律关系的基本特征。其次，在获取房源过程中，宅居公司愿意承担一部分损失而开拓、占有市场，愿意在房屋没有出租的情况下保证房东收益，保障经纪公司对房源的独家占有，是一种新的经营方式，在法律不明确禁止的情况下，否定双方的约定是没有根据的。再次，在双方约定的合同第七款费用条款中，约定了由王伟应承担的费用，由此可见，对于房屋造成的费用或损失分别由王伟和房客承担，而非宅居公司承担。最后，双方在合同中并未排除王伟对于房屋的管理权利，且规定了王伟有权终止合同收回房屋的任意解除权。三、当事人的约定与合同法第四百零四条的规定并未冲突。合同法第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”财产转交属于受托人的义务，也是委托人的权利。委托合同中受托人的义务还有办理委托事务的义务、报告义务、损害赔偿责任、继续处理义务等等义务，财产转交义务只是其中之一，获得财产的权利也只是委托人的权利之一。案涉合同中规定的权利义务，除了定额给付2300元以外，其他义务与委托合同的权利义务、特点没有任何区别，且委托合意并未改变，仅以定额给付2300元为由认定案涉合同属于房屋租赁合同理由不足。根据双方在《西安市房屋出租代理合同》第六条第（一）项第二款明确约定“如乙方（宅居房地产公司）出租该房屋的价格高于与甲方的租金标准，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房屋进行改善、维修或添置设备的费用”。由此可见，即使宅居公司在日后出租房屋价格高于甲方标准，其实质利益也归王伟所有，所以并未违反合同法第四百零四条的规定。委托人财产收取权利属民事权利，按照法理民事权利是可以放弃的，因此委托人有权就该权利进行处置且并不违反法律。四、在合同履行过程中，宅居公司并无故意或重大过失，因此不应承担赔偿责任。合同法第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”具体到本案，宅居公司没有获得任何酬金，因此属于无偿的委托合同，并且宅居公司对房屋的毁损不存在故意或者重大过失，因此不应承担赔偿责任。五、一审判决宅居公司支付自2018年8月17日至实际腾房之日的租金完全错误。涉案房屋在2018年6月20日起火，一审判决也认定自该日起合同无法履行，在合同无法履行的情况下判决宅居公司仍需支付租金是没有法律根据的。其次，王伟在2018年8月13日就已经起诉解除合同，而当时宅居公司主张合同已经于2018年6月20日终止。因此一审法院认定合同解除日期至少应在王伟一审起诉之日2018年8月13日。综上，一审法院判决错误，应当予以纠正。王伟答辩称，一、本案的法律关系为租赁合同关系，并非委托代理合同关系，理由如下：1.本案中虽然双方所签合同名称为出租代理合同，但其合同实质内容完全体现了租赁合同的全部特征。除此之外，2018年5月17日，租赁合同签订后王伟已交付了涉案房屋及屋内所有物品，以及该房屋仅有的三把钥匙，自此涉案房屋受宅居公司管理和使用，与此同时宅居公司也已向王伟支付了第一季度的租金4600元，体现了双方的真实意思表示即是租赁。2.根据《民法典》及其相关司法解释，委托合同的主要特征是受托人以委托人的费用办理委托事务，所获得的利益归委托人所有。即就是有偿的委托合同，受托人即使没有将受托事务处理完毕，也有权要求委托人就已处理事务支付相应的报酬。而具体到本案，事实是宅居公司作为承租人向王伟支付租金。因此本案合同应为租赁合同而不是委托代理合同。二、因宅居公司在承租期间未尽到合理使用和管理义务，由此造成的损失应由其承担全部赔偿责任。根据《民法典》相关规定，承租人在承租期间未按照约定或租赁物性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。具体到本案，首先自2018年5月15日起，涉案房屋已由宅居公司实际完全掌控，因此该房屋在着火时王伟赶往了火灾现场也无法进入。其次，2018年6月21日消防队告知现场四个着火点之间没有可导易燃物，因此着火原因不能排除人为因素导致，应是人为点火或管理不善造成。因此宅居公司应支付王伟因此次火灾事故造成室内装修及家具家电的损失为100700元，同时为此支出鉴定费3000元，合计103700元。三、宅居公司应支付租金和相关物业费至将该房屋实际腾交给王伟之日，并将钥匙及该房屋的相关必须品一并交付给王伟。截至目前，涉案房屋的钥匙及相关必须品仍在宅居公司手中，由此可见宅居公司也认为截至本次庭审，双方仍在租赁合同期间。但宅居公司不按期缴纳物业费及相关费用，致使王伟造成损失。因此宅居公司不仅应继续承担这一时期的物业费及相关费用，还应承担赔偿责任。王伟向一审法院起诉请求判令：1.解除王伟与宅居公司于2018年5月15日签订的《西安市房屋出租代理合同》；2.宅居公司立即向王伟支付2018年8月17日至2020年4月17日的租金43700元；物业费、电梯费、垃圾费3572元，并判令宅居公司按照每月租金2300元，物业费、电梯费、垃圾费合计每月179元的标准向王伟支付2020年4月17日至宅居公司将涉案房屋及该房屋钥匙、天然气卡、电卡、水卡等向王伟交付之日的租金和相关费用；3.宅居公司立即向王伟赔偿因火灾而无法恢复原状而给王伟造成的房屋装修及相关损失共计100700元，鉴定费3000元，合计103700元；4.本案诉讼费由宅居公司承担。一审法院经审理查明：2018年5月15日，王伟（甲方）与宅居公司（乙方）签订《西安市房屋出租代理合同》，约定：1.甲方提供能够证明房屋产权归属甲方的证件，乙方提供代理人身份证或其他能够证明身份的有效证件；2.房屋位于西安市高新区锦业大厦，该房屋为2室2厅1卫，面积为105.39平方米，装修状况为普通；3.甲方对房屋享有所有权；4.乙方具有独家代理权限为：（1)以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的治谈、联络、签署相关合同事宜；（2）代甲方向承租方收取租金；（3）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；（4）甲方允许乙方在代理期限内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；（5）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；5.出租代理期自2018年5月17日至2021年5月16日，共计3年；甲方应于2018年5月15日前将房屋交付给乙方；6.租金标准为每月2300元，按季缴付，乙方需提前一日向甲方支付；出租代理期内甲方同意每一年预留出30日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，于2018年5月17日开始计算租金，即自出租代理期起每一年乙方给甲方11个月的房租；7.在委托期限内甲方应负责的事项、费用：因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，需更换水表、电表、燃气表的费用，因修理或施工改造发生的费用；冬季暖气达不到标准温度，由业主联系相关部门解决；暖气漏水需要更换，甲方负责；委托前发生的费用；房屋内所留电器自然损坏需维修的，非人为损坏需更换，由甲方负责；房屋的水管总阀门损坏、漏水、爆裂，由甲方联系相关部门修理；木地板、地砖、墙面因非人为损坏的，由甲方负责更换。在委托期限内乙方应负责的事项、费用：房屋的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；配件、水管龙头等因使用不当产生问题的；该屋内其他物品因使用不当产生破损的；8.出租代理期间开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损，出租代理后乙方应当监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及附属设施因承租人使用不当导致损毁、灭失或造成其他损失的，乙方负责监督承租人修理或赔偿；9.乙方将房屋出租后，应保证承租人的合法身份，如出现承租人非法转租，欠费脱逃等意外情况，由乙方负责，甲方积极协助；委托期内甲方不得私自进入乙方代理出租的房屋，如有特殊情况需进入的应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入；10.租赁期限内甲方转让该房屋的，应当提前30日书面通知乙方；11.（1）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（2）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前三十天书面通知乙方，租金按居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：①该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁、危改范围；②因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。同日，王伟与宅居公司签订授权委托书，王伟委托宅居公司办理与房屋出租、房屋使用管理等相关事宜，委托房屋地址位于西安市高新区，授权权限为：1.代表委托人出租房屋，以受托人名义与租客签署租赁合同及其相关文件；2.代表委托人管理房屋，包括但不限于房屋设施管理、代收房屋、租客管理等；3.代表委托人进行与房屋相关的管理活动；授权期限在2018年5月15日至2021年5月14日止。宅居公司向王伟交付租金至2018年8月16日。2018年6月20日，物业通知王伟案涉房屋着火，王伟立即前往火灾现场但无法进入。庭审中，王伟申请对其位于西安市高新区的房屋因火灾导致贬值损失及装饰装修和物品财产损失进行评估鉴定。正衡房地产资产评估有限公司2019年12月2日作出正衡评报字[2019]第403号资产评估报告，评估结论为：王伟所有的位于西安市高新区的涉案资产在评估基准日2019年10月30日所表现的市场价值为97670元（后附资产评估明细表）。审理中，王伟向西安宁骏物业管理有限公司交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间物业费、垃圾费、电梯费共计4284元。宅居公司抗辩房屋着火属不可抗力且可能涉及他人放火，但未提供相关证据及公安部门出具证据材料予以证明。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。本案中，宅居公司是以自己名义对外签订房屋租赁合同，并非仅是为王伟与承租人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介，与居间合同有本质区别。按照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，尽管委托合同中委托人也可以以自己名义与第三人订立合同，但根据委托合同的基本法理和《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。本案的实际情况是，宅居公司与王伟签订合同后，按照固定的标准向被王伟支付租金，至于宅居公司对外转租的价格、盈亏等均与王伟无关。因此本案诉争合同其本质应属房屋租赁合同，本案应属于房屋租赁合同纠纷。宅居公司作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因本案涉案房屋于2018年6月20日发生火灾，故合同也无法继续履行，现王伟要求解除合同，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。因房屋大火已将电卡烧毁，故宅居公司向王伟腾交房屋时应将案涉房屋钥匙、天然气卡交付王伟。因宅居公司之前交付租金至2018年8月16日，宅居公司理应向王伟支付承租期间即2018年8月17日至实际腾交房屋（交付钥匙及天然气卡）之日租金（每月2300元），以及承租期间2018年7月1日至2020年6月30日王伟已垫付的物业费、垃圾费、电梯费4284元。至于王伟主张的2020年6月30日之后的物业费、垃圾费、电梯费，王伟未实际垫付，故一审法院依法不予处理。从双方合同的约定来看，在承租期间内，宅居公司对房屋具有维修、维护及管理之义务。在承租期内，承租房屋发生大火，且宅居公司未能提交证据证明此属于不可抗力及涉及其他刑事案件，故宅居公司应承担房屋因火灾而无法恢复原状而给王伟房屋造成的损失，根据鉴定结论确定宅居公司应赔偿被王伟房屋价值损失97670元。另外，关于不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。并非只要是火灾就属于不可抗力。宅居房地产公司主张本案所涉火灾属于不可抗力应提供相应证据予以证明，审理中宅居公司并未就此举证，且其抗辩可能存在他人放火的情况涉及刑事案件，也未提供证据予以证明。故一审法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王伟与被告西安宅居房地产经纪有限公司2018年5月15日签订的《西安市房屋出租代理合同》；二、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内腾交房屋并向原告王伟交付西安市高新区房屋钥匙、天然气卡；三、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟2018年8月17日至实际腾交房屋（交付钥匙及天然气卡）租金（每月2300元）；四、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟2018年7月1日至2020年6月30日物业费、垃圾费、电梯费共计4284元；五、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟西安市高新区因火灾造成房屋价值损失97670元；六、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日十日内支付原告王伟鉴定费3000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告王伟其余诉讼请求。本案案件受理费3319元，由宅居公司承担。因王伟已预交，宅居公司于支付上述款项时将该款一并支付王伟。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，《西安市房屋出租代理合同》约定，王伟曾以本案所涉事宜向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，要求法院判令解除其与宅居公司签订的《西安市房屋出租代理合同》，并判令宅居公司赔偿损失等，西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民初15213号民事判决后，王伟不服提出上诉，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终393号民事裁定，将该案发回重审。在西安市中级人民法院（2019）陕01民终393号案件审理中，该公司表明自5月份签订合同至同年6月房屋起火，王伟都未进入过案涉房屋。二审中，宅居公司提交了：1.网页截图四张及案涉合同附件，以期证明根据生活经验和常识，普通防盗门都有6把钥匙，王伟只交付了3把钥匙，房屋处于宅居公司、王伟双方控制之下；2.说明、鉴定申请书，以期证明房屋内有四个着火点，着火点之间无可导易燃物，房屋着火并非宅居公司过失，排除了宅居公司使用不当的因素；3.王伟的证据目录，以期证明王伟自己认为因相关部门管辖争议的推诿，故未出具认定书或说明，但火灾肯定不能排除人为因素，相关部门对本次火灾调查并未结束。王伟对证据1的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可；对证据2真实性无异议，证明目的不认可，该组证据说明宅居公司对房屋的管理不当，导致着火；对证据3真实性无异议，证明目的不认可，目前并无任何部门认定系人为纵火。对于上述证据，本院认证如下：对于证据1，因网页截图的真实性及与本案的关联性不能确定，本院对网页截图依法不予认定，案涉合同附件载明王伟交付了3把钥匙，对该事实可以认定，但宅居公司据此主张案涉房屋处于双方控制之下，依据尚有不足；对于证据2，因王伟对真实性无异议，本院亦予以确认，可以认定房屋内四个房间均有燃烧迹象；对于证据3，王伟所提交证据目录的真实性应予以认定，但关于房屋起火是否系人为因素造成应由相关部门进行认定。本院认为，关于合同解除问题，王伟与宅居公司于2018年5月15日签订《西安市房屋出租代理合同》，合同所涉房屋于2018年6月20日起火，合同已丧失继续履行的客观条件，当事人合同目的不能实现，王伟要求解除合同，应予支持。关于双方法律关系的问题，合同性质必须根据合同双方当事人所约定的权利义务内容来确定。委托合同是由受托人处理委托人事务的合同，本质上是一种提供劳务的合同，从劳务的效果归属上，受托人在委托权限内办理受托事务等同于委托人自己的行为，受托人只为委托人的利益谨慎、勤勉地提供劳务，而劳务的效果由委托人承受，这是委托合同的基本特征。而本案中，王伟依据合同仅按照固定标准从宅居公司收取租金，宅居公司对外转租的价格、盈亏等均与王伟无关，不符合委托合同的基本特征。因此一审法院根据合同权利义务认定案涉合同实际为租赁合同并无不当。至于宅居公司的责任问题，宅居公司具有按照合同约定或依据租赁物的性质，采用适当的方式保存、管理租赁物，以避免租赁物发生损坏、灭失，或者维持租赁物一直处于良好状态的义务。本院也注意到，按照双方约定，在合同期间内王伟不得私自进入案涉房屋，且在（2019）陕01民终393号案件审理中，该公司也认可合同签订后至发生火灾前，王伟并未到过案涉房屋内，也就是说，不论是从合同约定看还是从实际履行情况判断，自合同签订至火灾发生时，案涉房屋都处于宅居公司的实际控制范围内。在此种情况下，房屋起火，可以认定宅居公司未能尽到管理义务，导致案涉合同无法继续履行。合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院据此判令宅居公司向王伟腾交房屋并交付房屋钥匙、天然气卡，同时判令宅居公司按照每月2300元的标准向王伟支付2018年8月17日至实际腾交房屋（交付钥匙及天然气卡）之日的钱款，并无不当。2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费、垃圾费、电梯费4284元，因王伟已经进行了垫付，宅居公司亦应承担。房屋因遭受大火而价值贬损，室内装饰装修及物品亦存在毁损，经鉴定，案涉资产在一般情况下的重置价格为97670元，一审据此宅居公司承担该部分费用，依据充分，亦无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宅居公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费西安宅居房地产经纪有限公司预交3319元，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年四月八日书记员  张 茜