广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终3404号上诉人（原审原告）：徐国富，男，1988年11月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：李慧敏，广东理奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人徐国富与被上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初8886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐国富不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判解除双方签订的《物业使用权转让合同》；2.智城公司向徐国富返还物业使用权转让金371997.60元；3.智城公司向徐国富支付违约金110382元；4.智城公司向徐国富支付资金占用期间利息（以371997.60元为基数，自2020年4月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；5.一、二审受理费由智城公司负担。事实和理由：一、一审法院未经审查即认定涉讼物业已经竣工验收并符合交付使用条件属事实认定错误。智城公司提交的《竣工验收备案表》显示的备案工程与双方签订《物业使用权转让合同》中约定的地址不同。经徐国富现场核查，涉讼物业至2020年4月13日仍在施工中。二、涉讼物业至2020年4月3日仍未建成，故智城公司未能按照合同约定时间交付涉讼物业，构成违约。涉讼《物业使用权转让合同》为格式合同，由智城公司提供，且配套要求业主同时与广东欣盛租赁服务公司（以下简称欣盛公司）签订一系列文件，徐国富一直只与智城公司对接，对于智城公司是否实际向欣盛公司交付涉讼物业，何时交付均不知情。三、智城公司至今未向徐国富履行交付涉讼物业的义务，欣盛公司仅支付了2019年10月、11月的租金，故涉讼《物业使用权转让合同》的目的无法实现，一审法院以徐国富已经实现合同目的为由驳回徐国富的诉讼请求错误。被上诉人智城公司答辩称，一、徐国富要求解除《物业使用转让合同》没有事实和法律依据。涉讼物业已经取得竣工验收备案，其使用权依法可以转让。智城公司依据徐国富出具的《授权委托书》以及其与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》，与徐国富的受托人欣盛公司完成涉讼物业交付。欣盛公司已经提前向徐国富支付经营管理收益，应当视为欣盛公司已经代为实施涉讼物业的接收手续。徐国富在收取经营管理收益后亦从未就智城公司向欣盛公司交付涉讼物业提出异议。退一步讲，即使法院认定智城公司有逾期交付物业的情形，徐国富亦无权要求解除涉讼合同。根据涉讼合同第五条的约定，如徐国富未在2019年5月31日前付清合同约定的款项，则物业交付时间顺延至其付清款项的当月底。而徐国富付清款项的时间为2019年8月13日，故涉讼物业的交付时间应顺延至2019年8月31日。且涉讼合同并未约定迟延交付物业属于可解除合同的情形，徐国富提出解除涉讼合同没有合同依据。况且，涉讼物业已经实际交付，且合同目的已经实现，徐国富提出解除涉讼合同没有法定依据。二、徐国富要求智城公司返还物业使用权转让金并支付利息即违约金没有事实和法律依据，亦无合同依据。徐国富向一审法院起诉请求：1.解除徐国富与智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.确认徐国富与智城公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的租赁期限超过20年的部分无效；3.智城公司向徐国富返还物业使用权转让金551911元；4.智城公司向徐国富支付违约金110382元；5.智城公司向徐国富支付资金占用期间利息21955元（利息暂计至2020年4月1日，并从2020年4月2日起至实际清偿之日止，利息以本金551911元为基数按年6%计算）；6.智城公司承担案件全部诉讼相关费用。一审法院认定事实：2018年12月20日，徐国富（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区大沥镇岭南路85号广佛智城自编号3号地B1号楼×××××号商铺的使用权转让给乙方；涉案租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年12月19日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金551911元；乙方按银行贷款方式付款，首期转让款281911元于合同签订当日支付，剩余270000元须于合同规定的期限内到甲方指定银行办理银行贷款手续；甲方在2019年5月31日前将该物业交付给乙方；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。合同签订后，徐国富累计向智城公司缴纳了物业使用权转让金合计为551911元。徐国富与欣盛公司签订一份《委托经营管理合同》，约定徐国富将涉讼物业委托欣盛公司经营管理，委托经营管理期限为8年，从物业正式交付使用之日起计算。徐国富签署《授权委托书》，委托欣盛公司代为处理物业交付与接收。欣盛公司于2019年10月起，向徐国富支付委托经营管理收益。2019年11月12日，广佛智城项目（五期）天街5号楼办理竣工验收备案手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。徐国富与智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定徐国富支付一定对价、智城公司交付合同项下物业予徐国富使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现《物业使用权转让合同》约定实际租赁期限超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，一审法院对徐国富主张确认该部分租赁期限无效的诉讼请求予以支持。现涉讼物业已办理了竣工验收备案手续，《物业使用权转让合同》其余约定的内容为双方当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。徐国富委托欣盛公司代为处理物业交付与接收，徐国富也自2019年10月起开始收取涉讼租赁物的租金，其合同目的已得到实现，故徐国富以涉讼物业实际尚未交付为由，主张解除《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限二十年内的约定、智城公司支付违约金均没有事实与法律依据，也有违公平诚信原则，一审法院对徐国富该项诉讼请求不予支持。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，徐国富主张智城公司返还部分转让款理由成立，即智城公司应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金179913.4元予徐国富。上述合同期限经一审法院认定无效，且徐国富对合同部分无效也具有过错，徐国富应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，一审法院酌情确定智城公司支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予徐国富，徐国富请求超出部分一审法院不予支持。徐国富支付551911元为使用权至2048年12月31日止的对价，智城公司辩解超过20年期限部分无相应对价理由不能成立，一审法院对智城公司辩解无须退还部分使用费的意见均不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，作出如下判决：一、确认徐国富与智城公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金179913.4元并支付以此为本金从2020年4月16日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予徐国富；三、驳回徐国富其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5321.24元（徐国富已预交），由徐国富负担3458.24元，智城公司负担1863元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予徐国富，一审法院不另收退。二审期间，上诉人徐国富提交了光盘，被上诉人智城公司提交了广州奥华建筑设计院有限公司出具的证明及附件、公证书。本院向佛山市自然资源局南海分局调查涉讼物业所在建筑物是否已经竣备，该局向本院复函。经审核，本院对佛山市自然资源局南海分局的复函予以采信，其他证据将在下文进行认定。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》应否解除；2.智城公司是否需向徐国富支付逾期交楼违约金。关于第一个焦点问题，首先，关于涉讼物业所在建筑物是否已经竣工验收备案的问题，智城公司主张涉讼物业所在建筑物在竣工验收备案时使用的名称为广佛智城（五期）天街5号楼，并提供了该建筑物设计单位广州奥华建筑设计院有限公司出具的证明及图纸以及公证书予以佐证。本院认为，智城公司提交的上述证据相互印证，可以形成完整的证据链，故本院对该组证据予以采信，确认涉讼物业所在建筑物已经竣工验收备案。至于徐国富二审提交的照片，本院认为，徐国富不能提交其他证据佐证照片显示的即为涉讼物业所在建筑物，而根据公证书的记载，悬挂了“3号第B1号楼”铭牌的建筑物已经建成，故对徐国富提交的照片，本院不予采信。其次，徐国富以智城公司逾期交付涉讼物业为由上诉主张解除涉讼《物业使用权转让合同》。本院认为，第一，涉讼《物业使用权转让合同》并未约定智城公司逾期交付物业时，徐国富有权解除合同。第二，徐国富与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，约定徐国富将涉讼物业委托欣盛公司代为实施接收手续以及代为经营管理，欣盛公司向徐国富支付固定的委托经营管理收益。该合同为双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。欣盛公司已经按照合同约定代为接收涉讼物业并向徐国富支付经营委托收益，且涉讼物业所在建筑物已经竣工验收备案。因此，徐国富要求解除涉讼《物业使用权转让合同》理据不足，本院不予支持。徐国富上诉主张智城公司支付涉讼《物业使用权转让合同》二十年有效期部分对应的物业使用权转让金的资金占用损失缺乏理据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，涉讼《物业使用权转让合同》约定涉讼物业的交付时间为2019年5月31日前，而涉讼物业所在建筑物于2019年11月12日才取得竣工验收备案，构成逾期交楼，因涉讼《物业使用权转让合同》二十年有效期部分对应的物业使用权转让金为371997.60元，故按双方合同的约定，智城公司应按日万分之五的标准支付徐国富自2019年6月1日至2019年11月11日止的违约金30503.80元，徐国富上诉主张超过部分本院不予支持。一审判决不支持徐国富违约金有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初8886号民事判决第一项、第二项；撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初8886号民事判决第三项；广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付徐国富违约金30503.80元；驳回徐国富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费5321.24元，由徐国富负担3321.24元，广东广佛智城集团有限公司负担2000元；二审案件受理费8535.69元，由徐国富负担7995.93元，广东广佛智城集团有限公司负担539.76元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年四月二十九日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷