吉林省延吉市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉2401执异74号案外人：王乃智，女，1965年12月24日生，汉族，住吉林省延吉市。申请执行人：张海燕，女，1966年12月15日生，汉族，住吉林省延吉市。被执行人：崔慧霞，女，1968年12月24日生，汉族，住吉林省延吉市。被执行人：崔景文，男，1966年7月10日生，汉族，住吉林省延吉市。本院在执行申请执行人张海燕与被执行人崔慧霞、崔景文民间借贷纠纷一案中，案外人王乃智对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王乃智称，请求中止对案外人房产（延吉市园西街信合花园小区X号楼X单元X室）的查封，返还案外人的合法财产。事实与理由：案外人王乃智于2018年3月14日购买了涉案房屋，即位于延吉市园西街信合花园小区X号楼X单元X室的房屋。此房屋是法院将被执行人崔景文、崔慧霞的房屋裁定给申请执行人王钟瑶的房产，执行裁定书为（2017）吉2401执883-2号。根据《民事诉讼法》第493条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者接受抵押物的债权人时转移。因此，自裁定书下达之日起，该房产的所有权归申请执行人王钟瑶所有。根据法院裁定书，此房屋价值41万元人民币。案外人本着房产投资的目的，经执行法官李俊霖的同意，与申请执行人王钟瑶协商购买此房产。应法院执行法官李俊霖的要求，案外人于2018年1月16日首先将20万元人民币交到法院（吉林省行政票据号X，附复印件一张），余款21万元人民币在执行局法官李俊霖的要求下于2018年3月14日直接转入申请执行人王钟瑶个人建行账户（附转账账单一张），至此，案外人已将房款41万人民币全部付清。三方（被执行人、申请执行人、案外人）共同到法院在执行法官李俊霖的见证下，签订了房屋购买协议；申请执行人王钟瑶签收了41万元房款收条；自此，房屋的所有权又转移，归案外人王乃智所有，与原房产所有人即被执行人崔景文、崔慧霞及申请执行人王钟瑶无任何关联（附购房协议一份，王钟瑶签收的收条一份）。之后，原房屋所有人崔景文、崔慧霞在约定搬出房屋的期限内，未能及时搬出房屋并找到案外人要求租赁该涉案房屋。案外人经多方考虑（省去重新装修、招租等问题）同意将该房屋租赁给原所有人崔景文、崔慧霞使用至今（附房屋租赁合同）。后来由于案外人与申请执行人王钟瑶失去联系，导致房屋未能及时进行变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议人对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。涉案房产在买卖交易时，所属权已经转移至王钟瑶名下，案外人也是和王钟瑶进行的交易，合情合法。综上所述，该房产在贵院法院查封之前房产所有权已经转移；案外人是与法院裁定王钟瑶签订的合法有效的书面买卖合同；付清全部房款；出租并收取租金。所以法院查封该房产实属不合理不合法，案外人特此提出异议。本院查明：张海燕与崔慧霞、崔景文民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月3日作出（2017）吉2401民初767号民事判决：被告崔慧霞、崔景文于本判决生效后立即返还原告张海燕返还借款本金35万元，并支付截至2017年1月19日为止的利息203,400元及之后利息（以借款本金30万元为基数，自2017年1月20日至全部清偿之日止，按月利率2%计算）及逾期利息（以借款本金5万元为基数，自2015年9月8日起至全部清偿之日止，按年利率6%支付利息）。因崔慧霞、崔景文未履行判决确定的义务，张海燕向本院申请执行。本院于2017年9月18日立案执行，案号为（2017）吉2401执3354号。执行过程中，本院于2020年3月16日本院作出（2017）吉2401执3354号执行裁定：查封被执行人崔慧霞、崔景文共有名下的位于延吉市园西街信合花园小区X号楼X单元X室，延房权证字第X号、地号为10-18、幢号为286、建筑面积为135.98平方米的房屋产籍手续，查封期限为三年。现王乃智对上述查封的房屋提出异议。另查明，王钟瑶与崔慧霞、崔景文民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月2日作出（2016）吉2401民初7911号民事调解：一、被告崔慧霞、崔景文在2017年3月31日前向原告王钟瑶返还借款本金33万元；二、案件受理费6250元（原告已预交），减半收取3125元，保全费2020元，合计5145元，由原告王钟瑶负担2,572.5元，被告崔慧霞、崔景文负担2,572.5元。后因崔慧霞、崔景文未履行调解书确定的义务王钟瑶向本院申请执行，本院于2017年4月1日立案执行。执行过程中，本院依法对案涉房屋进行评估拍卖后因无人竞买而流拍。嗣后申请执行人王钟瑶向本院申请以物抵债，本院于2017年11月6日作出（2017）吉2401执883-2号执行裁定：一、将被执行人崔景文（现登记在共同所有崔景文、崔慧霞的名下）拥有的位于延吉市园西街信合花园小区9号楼3单元501室，建筑面积为135.98平方米的房屋，交付申请执行人王钟瑶抵偿债务408,979.2元，上述房屋的所有权自本裁定送达申请执行人王钟瑶时起转移；二、申请执行人王钟瑶（性别为女，公民身份号码为22××24）可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。再查明，2018年3月14日，王乃智（甲方）与王钟瑶（乙方）签订《协议书》。内容为，双方协商以41万元的价格购买涉案房屋，在甲方支付全部款项后，房屋所有权归甲方所有。乙方保证不会就上述房屋的主张任何权利。同日，王钟瑶出具了收条，内容为：“今收到王乃智支付的房款41万元整，现全部房屋已收到。”王乃智于2018年1月16日针对（2017）吉2401执883号案件支付执行款20万元。王乃智于2018年3月15日在中国建设银行股份有限公司延吉友谊路支行通过X的账号给王钟瑶X号的账号支付21万元。2018年5月1日，王乃智与崔景文签订《租房合同》，主要内容为：房屋租期5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。租金每年2万元。本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案的争议焦点为王乃智对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。首先，对于涉案房屋的所有权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵押物的债权人时转移”本案涉案房屋经本院拍卖，本院2017年11月6日作出（2017）吉2401执883-2号执行裁定以物抵债给申请执行人王钟瑶并将裁定书予以送达，因此涉案房屋所有权已转移到王钟瑶处。本院于2020年3月16日将案涉房屋作为崔慧霞、崔景文共有的财产进行查封的行为不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王乃智作为买受人其与房屋所有权人王钟瑶签订购房协议书是在案涉房屋查封之前；王乃智作为间接占有人与崔景文签订租赁合同；王乃智已全部支付41万元房款；现王钟瑶作为所有权人未对房屋进行过户登记相关手续导致王乃智无法办理过户登记。综上，案外人王乃智所提出的排除执行异议的理由成立，案外人王乃智的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于延吉市园西街信合花园小区X号楼X单元X室，延房权证字第X号、地号为10-18、幢号为286、建筑面积为135.98平方米房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  车秀英审判员  郑 兰审判员  许靖研二〇二一年四月十二日书记员  郭晓晓