贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初758号 原告（反诉被告）：李永鸥，男，1971年8月3日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗。 委托诉讼代理人：徐世龙，贵州四同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪灵，贵州四同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶良标，男，1967年1月29日出生，汉族，住浙江省天台县。 被告（反诉原告）：张蒙龙，男，1990年10月8日出生，汉族，住浙江省天台县。 二被告共同委托诉讼代理人：胡兴丹，贵州惟瀚律师事务所律师。 原告李永鸥与被告叶良标、张蒙龙租赁合同纠纷一案，本院在审理过程中，被告叶良标、张蒙龙向本院提起反诉，本院立案受理后依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭合并进行了审理。原告李永鸥之委托诉讼代理人徐世龙、汪灵，被告叶良标、张蒙龙之共同委托诉讼代理人胡兴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永鸥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年10月16日至2020年10月15日期间的租金10万元及利息损失（以10万元为基数，按贷款市场报价利率从2019年10月15日计算至全部款项还清之日）；2、判令被告赔偿原告代为支付的物业管理费98249.17元、诉讼费1128元并赔偿利息损失（以99377.17元为基数，按贷款市场报价利率从2020年1月15日计算至全部款项还清之日）；3、解除原、被告于2016年8月13日签订的《营业房租赁合同》；合同解除后，被告立即腾房搬离并将房屋恢复原状后向原告归还；4、判令被告按合同约定租金标准向原告支付2020年10月16日起至合同解除之日止的租金；5、判令被告按合同约定租金标准向原告支付合同解除之日起至实际归还房屋之日止期间的房屋占用损失；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年8月13日，原告与被告签订《营业房租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于遵义市播州区南湖之春2-2-2-1号房，租赁期限为15年，从2016年10月15日起至2031年10月14日止，第一年至第五年期间（2016年10月15日至2021年10月14日）每年租金20万元；合同签订当日，被告向原告支付保证金10万元，租赁期间该房屋产生的一切费用由被告负责，如被告违约的，原告有权不退还保证金等。合同签订后，被告将房屋用于经营会所，在装修时，将房屋部分地板打穿与一楼的其它房屋连通，修建了会所大堂通往二楼的楼梯，造成了房屋主体受损，需要恢复原状。租赁期内，被告就2019年至2020年度的租金仅支付了10万元，剩余10万元经原告多次催收均未支付。另外，2019年8月6日，案涉房屋的物业管理公司起诉原告至人民法院，要求原告支付物业管理费，法院判决原告支付2017年4月9日至2019年9月8日期间的物业管理费98249.17元并承担诉讼费1128元，后原告分别于2020年1月13日及2020年1月14日支付了该两笔款项。原告认为被告的行为不仅违背诚信，也严重损害了原告的合法权益。为此，特诉至人民法院请求依法支持原告的诉讼请求。 在诉讼过程中，原告李永鸥自愿向本院申请撤回其第三项诉讼请求中关于恢复原状的主张。 针对原告李永鸥的起诉，被告叶良标、张蒙龙辩称：2016年，案外人张有勇、李思庆、陈雄、王安昂与被告叶良标、张蒙龙打算在播州区经营水汇中心，主营洗浴、保健、足浴。被告张蒙龙系案外人张有勇之子。2016年8月13日，被告叶良标与原告李永鸥签订了《营业房租赁合同》，后被告张蒙龙作为合同乙方在该合同上补签了名字。合同签订时，原告李永鸥承诺初次消防在合同签订后一定能通过，所以在租赁合同第二条第三款进行了相应约定，双方虽然又在合同上手写补充了“起租时间双方约定为2016年10月15日”，但至今涉案房屋的初次消防一直未通过。合同签订后，被告叶良标等对租赁房屋按照水汇中心的经营内容进行了装修并于2017年3月9日取得了相应营业执照。但因涉案房屋初次消防一直未通过，导致水汇中心不能正常营业并受到主管部门多次检查，均不准许开门营业。为挽回损失，被告不得不私下营业，被主管部门发现后受到了63000元的行政罚款。原告对签订合同时通过初次消防的承诺一直未兑现，因此其收取的租金应该退还，被告亲信原告的承诺，投入了3985198元的装修，自己应对此承担一定责任，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告叶良标、张蒙龙提出反诉请求：1、判令李永鸥返还租金700000元；2、判令李永鸥返还保证金50000元；3、判令李永鸥赔偿装修损失1992599元；4、判令李永鸥赔偿行政处罚款63000元；5、判令解除双方《营业房租赁合同》；6、本案诉讼费等由李永鸥承担。事实和理由与其针对李永鸥提起的本诉答辩意见一致。 针对被告叶良标、张蒙龙的反诉，原告李永鸥辩称：被告叶良标、张蒙龙反诉原告李永鸥无事实及法律依据。双方于2016年8月13日签订合同后又在2016年8月15日签订补充协议约定，涉案房屋在初次消防审批后再进场装修，被告的报批时间必须在2016年9月15日前，如因消防问题造成该合同不能正常履行，双方互不承担违约责任，该合同终止。补充协议签订后直到2016年9月15日，被告仍未向消防部门报批，因此双方合同本应终止，但之后不久被告却告知原告消防的问题已经找人处理好了要继续租赁房屋并向原告展示了张蒙龙的父亲张有勇与他人签订的相关协议，协议体现涉案房屋的消防事宜都交由一个叫沈秀平的人处理。因此原告愿意继续出租房屋并给了被告一个月的装修时间，且在合同中约定装修时间从2016年10月15日起算。后被告对涉案房屋进行了装修并开始正式营业，且按约支付了前期租金，直到该缴纳2019年至2020年的租金时，被告只支付了10万元的租金，拒付剩余10万元，因此酿成诉争。根据前述事实可以看出原告向被告承诺初次消防肯定能够办理不属实，是被告自行与他人协商在进行处理。在前期的租赁过程中，被告实际使用了房屋并按约支付了相应租金，双方从未发生过争议，现双方因2019年至2020年的租金发生争议时，被告便提出消防问题，实属推卸责任，为其违约行为找借口。另外，被告租赁房屋后用于经营桑拿浴室，该行业属于特种行业，被告理应知道经营该行业属于必须经过消防验收才能进行营业，通过消防验收本就是被告自己应履行的义务，而非原告的义务。被告知晓涉案房屋初次消防没有验收而自愿承租该房屋属于自甘风险的行为，不应苛责于原告。综上，原告的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。 经审理查明：2016年8月13日，原告李永鸥（甲方）与被告叶良标、张蒙龙（乙方）签订《营业房租赁合同》，由原告将其位于遵义市播州区龙坑街道共青社区南湖之春小区的2-2-2-1号房（建筑面积约1600㎡）出租给被告。约定：“二、租赁期限及单价：1、租赁期限15年，即自2016年8月起至2031年8月止。2、第一至第五年（即2016年-2021年），每年租金贰拾万元整，第五年至第拾年（2021年-2016年），每年租金肆拾万元整，第拾年至拾伍年（即2016年-2031年）每年租金陆拾万元整。3、双方签订合同当日，乙方支付甲方壹拾万元租赁保证金给甲方。从2016年9月15日起算租金，如甲方在2016年9月15日前初次消防未通过，则起租时间顺延。三、租金支付方式：乙方每年的7月15日前将次年租金全款汇入甲方指定账户......第一年租金乙方在2016年9月15日前一次性付清。四、双方的义务：2、在租赁期内，该营业房的一切费用均由乙方自行承担（含水电、物管、卫生、治安、租赁税收等），均与甲方无关。5、租赁合同期满后，在同等条件下乙方优先租赁权，但如果乙方放弃不租后，乙方应保证不破坏装修物，且房内的固定装修物归甲方处置，双方互不赔偿，甲方退还乙方租赁保证金壹拾万元。本合同自动终止。6、甲方按该房现状交付给乙方，乙方保证该房的主体不受破坏。五、违约责任1、双方不得违反以上任何一条约定，如甲方违约则赔偿乙方违约金壹拾万元整，并赔偿乙方已投入装修费用。如乙方违约则甲方不退还乙方保证金壹拾万元整，并且乙方在自违约之日起七日内搬出，此合同自动终止无效。该房内的装修物及设施归甲方处置，乙方不得破坏，该房由甲方另行租赁。六、其它3、因甲方已与熊仕佐签订租赁合同，乙方自愿出资伍万元由甲方与熊仕佐解除合同，该合同解除后，本合同生效，伍万元甲方不退还乙方，如果甲方与熊仕佐不能解除合同，则甲方在2016年8月18日前将壹拾伍万元一次性退还乙方，本合同作废”。另外，在该合同尾部由双方补充手写相应内容，约定：“起租时间双方约定为2016年10月15日”。该合同签订后，原、被告双方又于2016年8月15日签订《补充协议》约定：“针对消防通过的事，由双方共同努力办理，直到消防部门初次审批意见批复后，乙方再进场装修，乙方报批时间必需在2016年9月15日之前，以批复时间起算租赁时间，如因消防问题造成该合同不能正常履行，双方互不承担违约责任，该合同终止”。后原告向被告交付了房屋，被告随即对该房屋进行装修并由此成立“播州区龙坑天豪水汇中心”开始对外营业，但在营业过程中，因消防问题多次被相关主管部门责令整改、停业或罚款。 另查，双方签订合同至今，被告向原告合计支付了75万元，包含60万元租金、10万元保证金以及合同第六条约定的补偿金，但10万元保证金在履行合同过程中，双方协商转为了相应租金。原告出租给被告的房屋包含南湖之春小区2幢1层附13号房及2幢2层1号房，该两套房屋在原告交付时存在上下连通的通道，但被告在后续装修过程中，将该通道封闭并另行在一楼租赁其他房屋后打通了与二楼房屋的共用楼板且在打通处修建了相应通道。2019年8月15日，因被告未及时缴纳物业管理费，导致原告李永鸥被涉案房屋的物业管理公司起诉至人民法院，该纠纷经两审终审最终判决被告李永鸥支付2017年4月9日至2019年9月8日期间的物业管理费98249.17元并承担案件受理费1128元。后原告李永鸥根据相关判决结果于2020年1月13日向物业管理公司支付了物业管理费98249.17元并于2020年1月14日履行案件受理费1128元。本案中，因原、被告均主张解除双方合同，故在本案庭审过程中共同确认2021年3月18日为合同解除之日。 上述事实，有当事人当庭陈述、《营业房租赁合同》、《补充协议》、营业执照、民事判决书、银行转账凭证、处罚决定书等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，原、被告协商签订《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应按约向原告支付租金，故对原告主张被告支付截至2020年10月15日欠付的10万元租金并从2020年10月16日起支付租金至双方合同解除之日的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张10万元租金利息损失的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未按约支付租金，势必对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张以10万元欠付租金为基数从2019年10月15日起按贷款市场报价利率支付利息的诉求契合合同约定也符合本案实际，本院予以支持；同时，因被告租赁使用涉案房屋期间未按约支付物业管理费导致原告被物业公司起诉，原告因此支出的物业管理费及诉讼费，被告亦应进行赔偿，且该部分费用本不应由原告支出，现因被告违约导致原告支出而产生的相应利息损失，被告亦应赔偿，原告据此主张从2020年1月15日起算该两笔费用的相应利息，本院也予以支持。对于原告主张解除双方合同的问题，原、被告双方在诉讼过程中均愿意解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院予以支持，同时双方共同确认2021年3月18日为合同解除之日，系对相互之间权利义务的处分，本院予以确认。另外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，双方合同解除后，被告应将租赁房屋腾空搬离后向原告进行返还，同时亦应参照合同约定标准向原告支付其实际返还房屋期间的房屋占用损失。原告自愿撤回其关于恢复原状的诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以确认。对于被告的反诉请求，从双方补充协议关于“如因消防问题造成该合同不能正常履行”的约定来看，被告在承租该房屋时已预见该房屋初次消防可能无法通过验收，在此基础之上，双方补充协议又继续约定“双方互不承担违约责任，该合同终止”，说明在案涉房屋初次验收无法通过验收的情况下双方合同本应终止履行，但被告却在案涉房屋初次消防至今未通过验收的情况下自愿承租该房屋，且至今已向原告支付了数年租金，该情形足以说明被告系自愿面临初次消防不能通过而致使其无法正常经营的风险，据此也应自行承担由此造成其无法正常经营的相应不利后果，故被告的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款以及第五百七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李永鸥与被告张蒙龙、叶良标于2016年8月13日签订的《营业房租赁合同》于2021年3月18日解除； 二、由被告张蒙龙、叶良标于本判决发生法律效力之日起十五日内将遵义市播州区龙坑街道共青社区南湖之春小区第2幢1层附13号房及第2幢2层1号房腾空搬离后向原告李永鸥进行返还； 三、由被告张蒙龙、叶良标于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李永鸥支付截至2020年10月15日的租金100000元并以该欠付租金金额为基数从2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准支付利息损失至该笔租金付清之日。 四、由被告张蒙龙、叶良标于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李永鸥赔偿物业管理费98249.17元及诉讼费1128元，合计99377.17元，并以该合计金额为基数从2020年1月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准支付利息损失至该笔款项付清之日。 五、由被告张蒙龙、叶良标于本判决发生法律效力之日起十五日内按每日547.95元的标准向原告李永鸥支付2020年10月16日至2021年3月18日期间的租金； 六、由被告张蒙龙、叶良标于本判决发生法律效力之日起十五日内按合同约定标准向原告李永鸥支付从2021年3月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占用损失； 七、驳回被告张蒙龙、叶良标的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4420元，减半收取2210元，由被告张蒙龙、叶良标承担；反诉案件受理费14622元（已减半），由被告张蒙龙、叶良标承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或向被执行财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  罗维涛 二〇二一年四月八日 书记员  张守松