山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0826民初517号原告：王守刚，男，汉族，1986年9月6日出生，住山东省微山县。委托诉讼代理人：文树伟、梅伟，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。被告：陈英，女，汉族，1969年1月25日出生，住山东省微山县。被告：马广勇，男，汉族，1970年6月8日出生，住山东省微山县。原告王守刚与被告陈英、马广勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告王守刚及其委托诉讼代理人文树伟、梅伟、被告马广勇到庭参加诉讼，被告陈英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，之后到庭进行答辩质证。本案现已审理终结。原告王守刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议》为有效合同；2、依法判令被告继续履行《房屋买卖协议》，立即协助原告办理位于临沂市兰山区凯歌国际文化城9-1号楼102号的涉案房屋［所有权证号（合同号）YS234735］的过户手续（房屋价值90万元］；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年10月23日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》，约定：二被告将位于临沂市兰山区凯歌国际文化城9-1号楼102号房屋［所有权证号（合同号）YS234735］出卖给原告，房屋价格为90万元，原告以替被告马广勇担任法人的微山县永祥商贸有限公司偿还贷款的方式支付房价款。后原告代为偿还了280万余元款项，原告已经完成涉案房屋买卖付款义务。原告付款后，被告将涉案房屋实际交付给了原告，并将与涉案房屋有关的托管及租金收取等一切权益也转让给原告。现在涉案房屋已经符合办理过户登记的条件，但被告不予配合办理房屋过户登记手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈英书面答辩称，王守刚诉陈英的诉讼请求不成立：1、王守刚提到的房屋买卖协议涉及的房产购买人为陈英，王守刚与马广勇抵押担保时陈英不知情，陈英也未在协议书上签字，故王守刚与马广勇签订的房屋买卖协议无效，该协议涉及侵犯了陈英的合法权益。2、按照王守刚的诉状中的陈述可知，王守刚与马广勇签订的《房屋买卖协议》，其实质上是一种借款担保性质，王守刚并未支付给马广勇、陈英任何房款，故涉案《房屋买卖协议》不成立，其内容的约定也是无效的。从马广勇、王守刚签订的协议第七条约定可以看出，该协议的性质不是房屋买卖合同关系，而是担保性质的协议。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为担保的，人民法院应该按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。3、涉案房屋陈英尚未办理产权登记手续，故陈英也无法协助王守刚办理涉案房屋的过户手续，王守刚的第二项诉讼请求也不能成立。被告马广勇辩称，我未收到王守刚交付的房款，双方不存在房屋买卖合同关系，双方签订协议的目的是一种担保性质的协议。王守刚给案外人微山县永祥有限公司垫付了部分借款本息，王守刚应按照追偿权法律关系起诉，故应驳回王守刚对马广勇的诉讼请求。原告王守刚为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1、《房屋买卖协议》一份（原件质证后退回）。拟证明：2017年10月23日，原告王守刚与被告马广勇、陈英签订《房屋买卖协议》，约定将涉案房屋作价90万元卖与原告，原告以个人和个人实际控制的公司（微山县振湖水产品有限公司），替两被告马广勇、陈英实际控制的公司（微山县永祥商贸有限公司），偿还其在济宁银行微山支行贷款的方式支付购买款，被告负有协助原告办理产权变更手续的义务的相关事实。《房屋买卖协议》约定“因甲方、甲方公司无力偿还乙方公司及乙方夫妻二人借款，甲方自愿将房屋一套卖与乙方”“乙方公司及乙方夫妻二人为甲方公司偿还的贷款作为乙方支付给甲方的购房款”，以上约定能够证明原、被告之间系房屋买卖法律关系，原告已经支付了购房款，履行了付款义务。2、《协议书》一份。拟证明：原告与二被告签订《房屋买卖协议》后，双方又于2017年10月26日签订《协议书》一份，约定两被告马广勇、陈英将出卖的房屋的一切收益转给原告，案涉房屋托管及租金收益归原告享有的事实。3、微山县人民法院（2020）鲁0826民初919号民事判决书一份。拟证明：（1）原告替被告马广勇、陈英偿还马广勇担任法人的微山县永祥商贸有限公司银行贷款3,721,375.43元；（2）被告马广勇、陈英以自己所有的涉案房屋作价90万元卖与原告，原告因代偿被告马广勇担任法人的微山县永祥商贸有限公司银行贷款，而追偿时已经扣除了本案中作为购房款支付的90万元。综上证明：原告与两被告之间的房屋买卖合同系各方真实意思表示，原告通过上述代偿行为已经支付了购房款，两被告负有协助办理涉案房屋过户手续的义务。4、（2020）鲁0826民初919号案件庭审笔录一份。拟证明：两被告均认可涉案房屋作价90万元出卖给原告，抵偿原告替被告马广勇担任法人的微山县永祥商贸有限公司偿还的银行贷款90万元，即认可原告已经支付了90万元购房款。5、房屋查询信息一份。拟证明：涉案房屋在临沂市房产交易管理中心登记的所有权人为被告陈英。6、婚姻登记信息查询表一份。拟证明：被告马广勇与陈英系夫妻关系，涉案房屋购买于两被告夫妻关系存续期间。被告陈英、马广勇未向本院提交证据。上述证据已经过庭审质证，对于原告提交的证据2、3、4、5、6，被告马广勇无异议，被告陈英认为证据4中其没有说房屋价格，对证据2、3、5、6均无异议。本院对上述证据予以确认并记录在卷为证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，被告马广勇质证称，原告说要给我出具收据，但是并没有给我出具90万的收据。认为该证据不具备法律效力；被告陈英提出是用这个房子担保给他，原告要想要的话，应以市场价格给他；原告提交的证据4中明确记载：“我已经用房屋抵偿给原告90万元”的内容。本院审查认为，该宗证据内容真实，形式合法，与本案待证事项具有关联性，本院对其有效性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合确认如下事实:2015年9月24日，被告马广勇一人独资创办的微山县永祥商贸有限公司向济宁银行股份有限公司微山支行贷款300万元，由原告王守刚及案外人微山县惠通精细化工有限公司（现更名为微山县振湖水产品有限公司）为其提供了担保。贷款到期后，微山县永祥商贸有限公司未履行偿还义务。后王守刚及案外人微山县惠通精细化工有限公司（现更名为微山县振湖水产品有限公司）代为偿还该贷款。2017年10月23日，被告马广勇、陈英作为甲方与作为乙方的原告王守刚签订《房屋买卖协议》，注明：甲方为微山县永祥商贸有限公司（该公司是甲方自然人独资）法人，该公司在济宁银行微山支行贷款，乙方为法人的微山县惠通精细化工有限公司（现更名为微山县振湖水产品有限公司）及乙方夫妻二人为该借款作担保。现该贷款到期，乙方公司及乙方已为甲方公司偿还借款100多万元，剩余贷款仍需乙方公司及乙方偿还。因甲方及甲方公司无力偿还乙方公司及乙方夫妻二人借款，甲方自愿将房屋一套卖与乙方，订立如下协议约定：（一）房屋位于临沂市兰山区的凯歌国际文化城第9-1号楼102号，该房屋以陈英名义购买（商品房预售合同编号：YS234735）。（二）房屋面积168.31平方米，作价900000元（大写：玖拾万元整），以乙方公司及乙方夫妻二人为甲方公司偿还的贷款作为乙方支付给甲方的购房款，甲方为乙方出具收条。……（四）本协议签订后所有权归乙方所有，甲方将该房屋原始购买手续交付乙方，并协助乙方办理物业及产权变更手续。（五）本协议签订后该房屋的补偿、赔偿等归乙方所有。还约定了甲方保证对该房产拥有完全所有权及违约责任的条款。另外约定了争议解决方式等内容。二被告与原告分别在尾部签名捺印。注明时间为2017年10月23日，见证人王某签名。2017年10月26日，原告（乙方）与二被告（甲方）又签订《协议书》一份，注明：乙方以90万元价格购买甲方房屋一处［所有权证号（合同号）：YS234735］，现由凯歌国际文化有限公司托管经营，现双方就房屋托管及租金收取问题达成协议，约定：（一）自签订房屋买卖协议之日起，该涉案房屋租金由乙方王守刚收取，该房屋一切收益均归王守刚所有；（二）甲方积极配合乙方办理房屋托管经营变更手续；（三）如该房屋租金必须由甲方收取，甲方应在收到租金后当日将收取租金转交乙方。之后，被告陈英与原告王守刚按照该《协议书》的约定，到房屋所在地的凯歌国际文化城办理了托管变更手续，房屋的租金也自此由原告王守刚领取至今，并且房屋由原告实际占有。因原告王守刚认为其履行贷款担保责任代为偿还贷款数额超过被告马广勇抵偿的财产数额，于2020年4月24日提起追偿权诉讼，微山县人民法院于2020年8月18日依法作出（2020）鲁0826民初919号民事判决，在该生效判决中确认涉案房屋抵偿王守刚90万元的事实。之后，原告了解到涉案房屋符合办理过户登记条件，要求二被告履行涉案《房屋买卖协议》所约定的相关房产过户义务，二被告拒绝，原告遂诉至本院。庭审中及庭审后被告陈英的答辩质证中，被告马广勇及被告陈英均主张按照市场评估价交付给原告涉案房屋，被告陈英则另要求将原告王守刚所收取的涉案房屋租金计算到房屋价格内。原告王守刚则不同意，认为当时签订协议时，该房产不值90万元，并且自己已经以替被告马广勇的公司偿还贷款100多万元的方式支付了房价。另查明，被告陈英与被告马广勇系夫妻关系，涉案房屋系二被告夫妻关系存续期间所购买。本院认为，本案有以下争议焦点：一、涉案《房屋买卖协议》是否真实有效；二、被告是否应协助原告办理涉案房屋过户登记手续。关于焦点问题一，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告签订的《房屋买卖协议》，原、被告均签名并捺印，系双方当事人的真实意思表示，并且双方之间已经履行了部分内容，故该《房屋买卖协议》自签订时即已成立并生效。被告马广勇辩称其未收到王守刚交付的房款、双方不存在房屋买卖合同关系、双方签订房屋买卖协议是一种担保性质的协议等意见，与事实不符。该《房屋买卖协议》中条款前的说明部分，已经注明王守刚的公司及王守刚夫妻已为被告马广勇的公司偿还贷款100多万元，故对于被告马广勇的该项抗辩，本院不予采信。被告陈英在本院庭后询问时，其自认该协议上的签名为其本人所写，并协助王守刚变更了涉案房产的托管业务，应视为被告陈英对该《房屋买卖协议》的真实性亦无异议。被告陈英在该《房屋买卖协议》上签字，视为其自愿加入上述被告马广勇的该笔债务，其以夫妻共同财产作价抵偿原告代为偿还的其丈夫马广勇公司所欠贷款，应为其真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。故本院依法确认原告与二被告于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议》及2017年10月26日签订的《协议书》均为有效合同。被告马广勇提出的原告王守刚未向其提供收据问题，协议中并未约定。至于被告马广勇、陈英提出的应该以市场价格计算房屋价格的问题，原告王守刚不同意，且认为双方签订涉案协议时，该房产不值90万元；本院认为，因为双方在签订上述《房屋买卖协议》时，原告王守刚已经为被告马广勇的公司偿还贷款100多万元，高于当时房价10万余元，故此二被告的该项主张与事实不符，于法无据，本院依法不予支持。关于焦点问题二，本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》后，原、被告均应按照协议约定全面履行义务。原告已代被告马广勇的公司偿还了银行贷款，该90万元已作为购房款被本院生效裁判文书予以确认，故二被告理应按照双方的约定全面履行义务，即协助原告办理涉案房屋的过户登记手续给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条之规定，判决如下：一、原告王守刚与被告马广勇、陈英于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议》为有效合同；二、被告马广勇、陈英应继续履行上述《房屋买卖协议》，于本判决生效之日起十日内协助原告王守刚办理位于临沂市兰山区凯歌国际文化城小区9-1号楼102号房产［所有权证号（合同号）：YS234735］的过户登记手续到原告王守刚名下。案件受理费12800元，减半收取计6400元，由被告陈英、马广勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  于显科二〇二一年四月九日法官助理王巧书记员许亚梦