陕西省西安市中级人民法院      民 事 判 决 书      （2021）陕01民终4765号   上诉人（原审被告）：张玉群，女，1970年10月6日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区龙首村东南区新区。   委托诉讼代理人：樊峥民，陕西合恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王慧彬，陕西合恒律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：廉学娟，女，1978年10月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。   委托诉讼代理人：李文沙，河南亚太人律师事务所律师。   原审第三人：陕西荣大房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区。   法定代表人：王天奇，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：任敏，北京市博儒（西安）律师事务所律师。   上诉人张玉群因与被上诉人廉学娟、原审第三人陕西荣大房地产开发有限责任公司（以下简称荣大公司）合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初19410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员师婷独任审理。本案现已审理终结。   张玉群上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由廉学娟负担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。2014年，张玉群与廉学娟签订房屋租赁合同，租赁房屋位于高新区XX路XX号XX座XX楼，租赁期限自2014年5月20日至2021年9月30日，房租年付，租金每两年递增10%,每年提前1个月付清房租。2016年廉学娟应向张玉群交纳房租825000元，廉学娟未付清2016年5月20日至2017年5月19日房租。一审认定张玉群于2017年1月17日将该涉案房屋交还给荣大公司错误。张玉群与廉学娟房屋租赁合同未解除，且廉学娟一直占用房屋，廉学娟未向张玉群返还该房屋，张玉群收取房租符合约定，并无不当。一审适用法律错误，张玉群与廉学娟房屋租赁合同有效且未解除，廉学娟一直占用房屋，张玉群已尽出租人义务，一审判决张玉群向廉学娟退还2017年1月20日至2017年5月19日期间租金适用法律错误。张玉群与廉学娟房屋租赁合同约定房租年付，每年提前一个月付清，廉学娟未按时支付房屋租金，且未按合同约定付清2016年5月20日至2017年5月19日的房租属违约。一审判决张玉群退还被廉学娟240000元，无法律依据。一审认定事实不清，适用法律错误，二审应撤销一审判决，发回重审或依法改判。   廉学娟辩称，因张玉群根本违约，廉学娟与张玉群之间房屋租赁合同已解除，廉学娟要求返还租金符合法律规定。张玉群与荣大公司之间房屋租赁合同已于2017年1月17日解除，该事实有西安市中级人民法院（2020)陕01民终9247号民事判决书佐证，自2017年1月17日起，张玉群已不享有涉案房屋承租权，亦不可能向廉学娟提供涉案租赁房屋，廉学娟没有义务向张玉群交纳租金，张玉群应返还廉学娟多交纳的租金。廉学娟承租房屋腾房与否不存在任何争议，并且腾房问题也不能掩盖张玉群对涉案房屋失去转租权的事实，张玉群自2017年1月7日已丧失涉案房屋权利，无法向廉学娟提供房屋，此后房租无权收取，一审认定事实无误。廉学娟租赁西安市高新区XX路XX号XX楼房屋用作经营美容院，美容院名称为西安市高新区XX中心，廉学娟足额缴纳了2016年至2017年房租，其中一万元房租用以抵扣张玉群在廉学娟处美容费用，张玉群向廉学娟出具房租收款收据，并且张玉群在（2018)陕01民终11115号案件中认可廉学娟租金已交至2017年5月，以上证据足以证明廉学娟不存在拖欠租金的行为，并未违约，张玉群应向廉学娟返还租金250000元，并以此为基数向廉学娟支付利息。因张玉群原因致租赁合同解除，其行为已经构成根本违约，应向廉学娟承担违约责任，并支付相应的违约金。一审判决张玉群向廉学娟返还租金符合法律规定，二审应驳回张玉群上诉请求。   荣大公司述称，涉案房屋所有权人系荣大公司，荣大公司与张玉群房屋租赁合同已于2017年1月17日解除，西安市中级人民法院（2020)陕01民终9247号民事判决书为证，该案判决张玉群支付2017年1月16日前下欠荣大公司房屋租金810090元。荣大公司与廉学娟2017年7月14日签订租赁合同，收取廉学娟2017年1月17日之后房屋租金。荣大公司诉请张玉群支付合同解除日即2017年1月17日前欠付的租金及2017年1月18日至实际腾房日房屋占有费，法院支持了荣大公司关于租金的诉请，未支持房屋占有费理由是荣大公司主张实际腾房日期为2018年6月1日，张玉群对此不认可并认为荣大公司自2017年1月17日即实际占有涉案房屋，该案认定荣大公司未举证证明实际腾房日期，故对荣大公司关于张玉群支付自2017年1月17日至实际腾房日的房屋占用费不予支持。一审认定事实清楚。   廉学娟向一审法院起诉请求：1.张玉群返还租金250000元及利息（利息以250000元为基数，自2017年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由张玉群负担。   一审法院认定事实如下：廉学娟与张玉群签订房屋租赁合同，合同约定租赁房屋位于XX路XX号XX座XX楼。租赁期限为2014年5月20日至2021年9月30日。租金为750000元，租金的支付方式为按年交。2016年5月11日，案外人吴某某向张玉群共转账740000元，该款项的摘要均为西安高新房租。（2020）陕01民终9247号民事判决书（荣大公司与张玉群的房屋租赁合同纠纷一案）第九页写明，荣大公司与张玉群之间的房屋租赁合同自2017年1月17日予以解除。第十页写明，张玉群对该腾房日期不予认可并认为荣大公司自2017年1月17日上锁贴封条之日起即实际占有涉案房屋。   一审法院认为，本案争议焦点是张玉群是否应该向廉学娟退还租金。对于该争议焦点，第一、廉学娟提供收款收据、银行交易明细、判决书证明其向张玉群支付2016年5月20日至2017年5月20日期间的租金为750000元，并称张玉群在廉学娟开办的美容院做美容应付的款项折抵其中的10000元租金，张玉群不认可廉学娟所称的折抵的事实，并称廉学娟仅向张玉群支付该期间的租金为740000元。因廉学娟提供的收款收据的名称并非廉学娟，且该收款收据中未载明所支付租金的期间，廉学娟所称的（2018）陕01民终11115号判决中载明张玉群认可廉学娟支付前述期间的租金为750000元，但该判决写明该流水共计750000元，但廉学娟在本案中提供的银行流水显示的金额是740000元，故廉学娟提供的证据不足以证明其向张玉群支付2016年5月20日至2017年5月20日期间的租金为750000元，因此认定廉学娟向张玉群支付的租金为740000元，且支付的租金期间为2016年5月20日至2017年5月19日。第二，从（2020）陕01民终9247号民事判决书可知荣大公司与张玉群之间的房屋租赁合同自2017年1月17日予以解除，张玉群认为荣大公司自2017年1月17日上锁贴封条之日起即实际占有涉案房屋，且张玉群未阻拦荣大公司正常使用涉案房屋，故依法认定，张玉群实际上已于2017年1月17日将涉案房屋交还荣大公司。第三，因张玉群与荣大公司租赁合同已解除，且张玉群实际上已于2017年1月17日向荣大公司交还房屋，张玉群亦不可能向廉学娟提供涉案租赁房屋，廉学娟也无向张玉群支付租金的义务，另外廉学娟与荣大公司均认可廉学娟向张玉群支付了自2017年1月17日之后的租金，张玉群也认可自2017年1月17日再未向荣大公司支付涉案房屋的租金，故张玉群应当退还未向廉学娟提供租赁房屋期间的租金，因廉学娟仅主张2017年1月20日至2017年5月19日期间的租金，未主张2017年1月17日至1月19日期间的租金，廉学娟放弃主张的期间不违反法律规定，依法予以确认。因此，廉学娟要求张玉群向其退还2017年1月20日至2017年5月19日期间的租金的诉请，依法予以支持240000元。因张玉群提供的证据显示；廉学娟未能按照合同约定支付租金，亦存在违约行为，故廉学娟要求张玉群向其支付租金的利息的诉请，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决：一、被告张玉群于本判决生效之日起十日内向原告廉学娟退还租金240000元。二、驳回原告廉学娟其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，减半收取2773元，由廉学娟负担323元，张玉群负担2450元。因廉学娟已预交，张玉群并上述款项支付给廉学娟。   经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。另，（2018）陕01民终11115号民事判决书载明该案审理中，张玉群称廉学娟租金已经交至2017年5月。   本院认为，张玉群与廉学娟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行，张玉群作为出租人收取租金的同时亦应承担对承租人廉学娟的适租义务。（2018）陕01民终11115号民事判决书载明，该案审理中张玉群陈述廉学娟租金已付至2017年5月，结合本案一审查明付款情况，本院对张玉群所称廉学娟未付清2016年5月20日至2017年5月19日房租，不予采信。（2020）陕01民终9247号张玉群与荣大公司房屋租赁合同纠纷一案已认定张玉群与荣大公司租赁合同自2017年1月17日解除，即此后张玉群对涉案房屋不再享有承租人权利，同时该案对荣大公司要求张玉群支付2017年1月17日之后涉案房屋占用费的诉讼请求未予支持，基于以上情形可以认定廉学娟与张玉群之间租赁合同因张玉群于2017年1月17日起不再享有涉案房屋的占有、使用、收益权利而于该日起履行不能，廉学娟已预付租金至2017年5月19日，因此廉学娟主张张玉群退还其2017年1月20日至5月19日预付租金，一审判决予以支持，并无不当。   综上所述，张玉群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4900元，张玉群已预交5546元，由张玉群负担4900元，退还张玉群646元。   本判决为终审判决。         审 判 员  师   婷      二〇二一年四月三十日      书 记 员 崔 旋             1