山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4367号 上诉人（原审原告）：李艳英，女，1964年1月1日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王力佳，上海观安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：城阳区万家众合房产中介服务部，个体工商户字号，住所地青岛市城阳区。统一社会信用代码：92xx23。 经营者：张帅。 委托诉讼代理人：刘方，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王剑剑，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张帅，男，1987年6月13日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘方，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王剑剑，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：王宝森，男，1991年12月25日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梓源，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人李艳英因与被上诉人城阳区万家众合房产中介服务部（以下简称万家众合）、张帅、王宝森不当得利纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李艳英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判二被上诉人返还购房款747500元，利息65719.72元（自2017年10月9日起至2019年8月20日止，以321929元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2017年11月2日起至2019年8月20日止，以425571元为基数，按照中国人民银行同期贷款利牢计算）；支付自2019年8月21日起至实际给付之日止的利息（以747500为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、事实部分。1、2017年9月28日，李艳英与青岛元亨泰房地产经纪有限公司（张帅个人独资，未清算已注销，以下简称元亨泰公司）签订购房意向协议书，该协议约定：“1、购买方（李艳英）愿意依下列条件购买以上物业（涉案房屋）：总价人民币340万元。5、如我公司（元亨泰公司）同出售方洽谈达到购买方约定事项第一项，则购买方应以谈妥价格购买该房产。7、如我公司谈妥价格，购买方应在接到本公司通知二日内，前来本公司与出售方签订正式《房屋买卖合同》。10、此次成交中介费为：大写叁万肆仟元。”2.2017年10月9日，万家众合（张帅经营的个体工商户）收取李艳英中介服务费34000元，以代交购房款的名义收取购房款321959元，该款项并未实际支付于出售方（青岛市地华房地产开发有限公司，以下简称地华公司）。3、2017年11月2日，万家众合又以代交购房款的名义，收取李艳英购房款425571元，该款项并未实际支付于地华公司。4.2017年11月8日，李艳英与地华公司签定了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定涉案房屋价格为2214156元。5、李艳英分别于2017年12月6日、2018年4月28日向地华公司缴纳购房款914156元、1300000元，合计2214156元，已缴清全部购房款。二、法律适用部分。原审判决适用法律错误，依法应予撤销，具体事实与理由如下：1、原审判决未对上诉人与被上诉人之间的法律关系进行认定，在未穷尽法律规则的情况下，直接适用法律原则进行裁判，明显属于适用法律错误。本案的案由为不当得利返还纠纷，上诉人诉请被上诉人返还不当得利，案件的争议焦点应为被上诉人收受上诉人“代交购房款”的行为是否构成不当得利。但纵观整个原审判决，其从未对被上诉人是否构成“不当得利”进行论述，而是径直依据“诚实信用原则”，判决驳回上诉人的上诉请求，明显违背了“穷尽规则方可适用原则”的基本法理，属于适用法律错误，依法应子撤销。2、被上诉人收取上诉人购房款却没有代为交给涉案房屋出售方（开发商地华公司），其行为构成不当得利，依法应予返还本金及利息。（1）万家众合没有任何法律依据取得“代交购房款”747530元，李艳英有权请求万家众合及张帅返还不当得利。（1）依据《合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，万家众合为李艳英购买涉案房屋一事提供订立合同的媒介服务，双方之间应成立居间合同法律关系。居间合同成立后，万家众合促成了李艳英与地华公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定涉案房屋的价款为2214156元，其已完成了居间合同的主要义务，李艳英也向其支付了约定的报酬34000元，双方之间的居间合同已履行完毕，彼此之间无约定及法定之债。（2）依据民法典第一百六十一条之规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；第一百六十四条，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，万家众合以代交购房款的名义收取李艳英现金747530元，李艳英同意并实际转款，双方之间就代交购房款一事成立代理法律关系，但万家众合在收到该笔款项后并未将该笔款项交付于出售方地华房地产公司，没有履行自己的职责，给李艳英造成巨大经济损失，依法应当承担民事责任。李艳英向地华公司交付了全部购房款2214156元后，双方之间的代理法律关系因失去事实基础而终止，万家众合取得该笔款项没有法律依据。（3）依据民法典第一百二十二条之规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，万家众合在居间合同履行过程中，以代交购房款的名义收取李艳英现金747530元，却未将该笔款项支付于出售方地华公司，其取得该款项没有法律依据，李艳英有权请求其返还不当利益。（2）万家众合收取的“代交购房款”理应退还李艳英，张帅与王宝森之间发生的经济往来与本案无关，不能形成对李艳英合法请求的抗辩.通过《购房意向协议书》（居间合同）可以看出，李艳英同意以不超过340万元的价格购买涉案房屋，万家众合负责与出售方洽谈价格，若谈妥价格不超过340万元，则李艳英应以谈妥价格购买涉案房屋，并与出售方签订正式房屋买卖合同.后万家众合促成李艳英与涉案房屋的出售方地华公司签订《青岛市商品房预售合同》，房屋价格为2214156元，符合《购房意向协议书》第一款约定的条件，李艳英同意以该价格购买涉案房屋并足额缴清全部购房款。故涉案房屋的出售方为地华公司而非王宝森，涉案房屋的成交价格应以李艳英与地华房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》为准，万家众合收取的“代交购房款”理应退还李艳英。又因万家众合、张帅在履行居间合同及代理职责过程中，从未向李艳英披露过案外人王宝森，李艳英与王宝森之间亦没有任何法律关系，故张帅与王宝森之间发生的经济往来与本案无关，不能形成对李艳英合法请求的抗辩。因此，万家众合与李艳英之间的居间合同法律关系已履行完毕，彼此之间不负任何权利义务，且万家众合与李艳英之间的代理关系因失去事实基础而终止，故万家众合没有任何法律依据取得“代交”的购房款747530元，其应当返还李艳英购房款747530元及相应法定孳息。又因张帅为万家众合的经营者，其应当以家庭财产对万家众合的债务承担无限责任。 被上诉人万家众合辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人张帅辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人王宝森辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人恶意曲解事实，上诉理由不能成立。1、上诉人一审时坚称房屋具体价格以开发商发票为准，该陈述明显违背事实，且依常理常人不会在价格未谈妥的情况下签订相关合同协议。事实上，上诉人与元亨泰公司签订《购房意向协议书》明确约定房屋总价为340万，实际支付也是340万元，支付中介费34000元，足以证明上诉人同意按340万的价格购买涉案房屋。2、涉案房屋实际权利人为王宝森，房屋出售实为二手房，只是名义上办理的一手房手续，类似于更名，一审判决对此事实已经认定，在此不再赘述。3、上诉人主张不当得利，法律规定不当得利系因他人没有法律根据,取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。构成不当得利的需要具备四个要件，最主要的是无合法根据。根据一审法院查明事实，元亨泰公司代王宝森出售涉案房屋、代王宝森收取房款、上诉人与元亨泰公司签订《购房意向协议书》，上述行为均系王宝森取得房款的合法依据，不存在不当得利的问题。 李艳英向一审法院起诉请求：一、请求判令万家众合、张帅返还购房款747500元、利息65719.72元并支付自2019年8月21日起至实际交付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利息。 一审法院查明：1、涉案房屋：青岛市高新区xx路xx号xx号楼xx层xx室房屋，建设单位为地华公司。据王宝森述称，涉案房屋属于库存房源之一，由案外人包销公司青岛筑家易网络科技有限公司负责销售。2017年9月17日，王宝森与案外人包销公司青岛筑家易网络科技有限公司订立《星雨华府团购意向书》，约定王宝森向包销公司意向购买涉案房屋，并可以指定亲朋好友等参加团购，王宝森承诺协议签订一月内交齐房款，否则包销公司有权收回房源再次出售。据王宝森述称，因该房需要高首付及月供压力太大，且时间比较紧张，一时难以凑齐房款便欲将房屋转卖赚取差价。王宝森后将房屋委托给万家众合代为出售。2、2017年9月28日，李艳英（购买方）与元亨泰公司签订《购房意向协议书》，约定购买方以三百四十万元购买xx#-xx号房屋，购买方已对上述房产充分了解，有意向购买并委托授权青岛21世纪不动产元亨泰加盟店与出售方洽谈，此次成交中介费为34000元。3、2017年10月9日，元亨泰公司以购房款名义收取李艳英321959元。2017年11月2日，元亨泰公司以代交购房款名义收取李艳英425571元，上述费用系本案李艳英诉讼请求。据王宝森述称，李艳英支付的全部房款为340万元，有开发商收的，王宝森从中赚取了差价747530元，预售合同记载款项2214156元分两次打入地华公司账户，另外428342元直接打入包销公司马倩倩个人账户后转付开发商关联公司。李艳英认可已就马倩倩相关转款另案起诉。4、2017年11月8日，李艳英（乙方）与涉案房屋建设单位地华公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买高新区xx路xx号xx号楼xx层xx户。该房屋建筑面积197.94平方米，套内面积184.33平方米，建筑面积单价11186元，购买该房屋总价2,214,156元。李艳英分别于2017年12月6日、2018年4月28日向地华公司缴纳购房款914156元与1300000元。5、元亨泰公司系张帅个人独资设立的一人有限公司，现已注销。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据李艳英与万家众合、张帅提交证据及陈述，足以证明李艳英对于购买涉案房屋价款为340万元是明知的且已实际支付。根据生活常识，购房系个人与家庭的一项重大消费支出，而价格系购房磋商中核心事项，购房者理应对购房价格明知且认可方会实际购买房屋。故李艳英在已知购房价格情况下要求返还部分房款，其行为违背诚信原则，对李艳英要求返还购房款及利息共计813219.72元的主张，一审法院不予支持。针对万家众合与张帅、王宝森及涉案房屋建设单位地华公司收购、出卖房源赚取差价行为，原审法院认为，当今社会人民群众买房自住、改善需求庞大，故各社会阶层均应强调房住不炒政策基调。万家众合与张帅、王宝森及地华公司为私利收购、出卖房源赚取高额差价，行为破坏房地产市场平稳发展，不应提倡。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李艳英的全部诉讼请求。案件受理费11932元，由李艳英负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：上诉人要求被上诉人返还不当得利的主张是否成立。 本院认为，上诉人的主张依据不足，理由如下：1、2017年9月28日上诉人与元亨泰公司签订购房意向书约定购房价款为340万元。该意向书签订后，上诉人分别于2017年10月9日及2017年11月2日向万家众合支付购房款321959元及425571元，上诉人还支付了中介服务费34000元；上诉人又于2017年11月3日向包销公司马倩倩账户转入428342元。此后，上诉人于2017年11月8日与地华公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同中写明的房屋总价为2214156元，上诉人又分别于2017年12月6日及2018年4月28日支付了该预售合同约定的价款2214156元。上诉人支付的总价款基本上符合购房意向书约定的付款。2、从上述合同签订及付款过程看，上诉人在与元亨泰公司签订购房意向书时明确约定了房款为340万元，该数额明确具体，并未像上诉人所主张的其本意是以不高于340万元的价款购房。3、在履行过程中，上诉人在与开发商签订《青岛市商品房预售合同》之前已经先行支付了110余万元，其后在与地华公司签订《青岛市商品房预售合同》之后又支付了预售合同约定的全部房款221万余元，上诉人以自己的付款行为也表明其清楚其所应当支付的价款并不仅仅是《青岛市商品房预售合同》约定的221万余元，否则上诉人应当扣除前期已支付的110余万元。4、上诉人所购买的案涉房屋系地华公司开发的商品房，并非登记在元亨泰公司、万家众合、张帅、张倩倩、王宝森等任何一方名下，上诉人如果认为其直接交易相对方系地华公司，那么其应当履行行为均应指向地华公司，但其在与地华公司签订《青岛市商品房预售合同》之前所支付的款项却并非向地华公司支付，收据也非地华公司开具，其当时却连续三次向地华公司以外的主体支付房款且未提出异议，明显不合常理。综合上述情形，本院认为，上诉人签订购房意见书时明确约定的房款系340万元，且亦据此实际履行，说明上诉人当时购房的本意就是以340万元购得案涉房屋，上诉人的付款义务就是按约定支付340万元。被上诉人前期收取房款的行为系基于上诉人签订的购房意向书，该意向书内容并无证据证明不是上诉人真实意思表示，因此，上诉人主张被上诉人收取的款项构成不当得利，与事实不符，本院不予支持。上诉人基于不当得利要求被上诉人返还所收取的款项，依据不足，本院不予支持。 综上所述，李艳英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11932元，由上诉人李艳英负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年四月二十八日 书记员 厉永军 书记员 孙嘉欣