西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初4817号原告：陕西创典物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区房。法定代表人：刘峰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟振甫，上海兰迪（西安）律师事务所实习律师。被告：周小梅，女，汉族，1956年9月26日出生，住西安市雁塔区。原告陕西创典物业有限公司（以下简称创典公司）与被告周小梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创典公司的委托诉讼代理人冯文静、牟振甫，被告周小梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创典公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2017年8月1日起陆续拖欠的物业费2040元、电梯费595元、公摊电费680元、水费459.8元以及违约金1445.08元，总计5219.88元。事实与理由：2017年，原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于西安市雁塔区XX路XX苑的房屋提供物业服务，房号为4-2-1103，房屋面积50平方米。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2017年8月1日起陆续多次拖欠原告生活垃圾费、物业费、公摊电费、电梯费、水费共计3774.8元（水费计算至2019年12月，其余费用暂计算至2020年5月）。原告曾多次以多种形式向被告催缴相关费用，但被告至今未缴纳上述费用。根据《物业管理服务协议》第七条第四款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告周小梅辩称，原告公司的物业服务不达标，1、关于起诉的公摊电费，陕西金地佳宜置业有限公司已经交到2020年10月，公摊水费是由曹家堡村委会已全额缴纳，所以原告要求支付公摊水电的诉讼请求无依据。2、原告与曹家堡签订物业合同，对于原告的物业标准做了细化标准，原被告之间签订的协议第4条第一项被告缴纳物业服务自两委会公告之日起收取。但原告在提供服务过程中严重不符合标准，小区环境脏乱差，安保措施形同虚设，刑事案件高发，电梯未进行安检等因素至今没有通过两委会验收且两委会也没有公告，故此原告要求自2017年8月缴纳物业管理费没有依据，请求法院驳回原告要缴纳物业管理费等诉讼请求。3、因原告在服务过程中对电梯没有进行安检导致安全事故频发，电梯使用的公摊电费陕西金地佳宜置业有限公司已缴纳，原告对电梯维护没有尽到义务被相关部门通报，至今小区电梯不能正常使用且欠巨额费用，故原告诉讼请求应予以驳回。4、2018年1月1日之前原告所要求费用已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（乙方、受委托方）曾与西安市雁塔区XX街XX村委会（甲方、委托方）签订《XX社区物业服务委托协议》约定：XX苑XX社区施行物业管理服务。委托期限自2017年1月15日起至2027年1月14日止，期限为10年。经甲乙双方协商，自2017年3月1日至2017年4月30日，由金地公司每月向乙方支付物业服务费10万元。自2017年5月1日至2017年7月31日由村委会代村民每月向乙方支付物业服务费27万元。在此期间，物业公司不得向业主收取物业服务费。由甲方公告交房之日起，物业公司只收取业主装修押金、垃圾清运费、装修工人出入证工本费，电梯费等开发公司正式用电启用时收取电梯费；空置房物业费可按55%交纳；业主应于交房之日起向乙方缴纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行缴纳义务。住宅物业服务费1.2元/月/平方米；水费3.8元/吨；垃圾费6元/户·月；采暖费5.8元/月·㎡；公共区域及设备的公摊电费：20元/户·月。该协议第五条中对于物业服务要求及质量标准约定明确，其中包含房屋外挂板、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、供水安全、公共环境、绿化、交通秩序以及小区内24小时值班等内容均有明确约定。另查，被告周小梅系西安市雁塔区XX街XX村委会村民，亦系西沣馨苑小区4-2-1103号房屋业主。原告(甲方)与被告周小梅(乙方)就西沣馨苑小区4-2-1103号房屋签订了《物业管理服务协议》,约定:甲方为乙方所有的房屋提供物业管理服务，房屋面积50平方米；乙方交纳费用时间：自村两委会公告之日起收；住宅物业费1.2元/平方米/月；生活垃圾费6元/月/户；电梯费0.35元/平方米/月；公摊电费20元/户/月；水费3.8元/立方米；因乙方原因空置的房屋，乙方应提前书面给甲方出具空置房申请，经物业服务企业登记确认次月起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；每次缴纳费用时间：每月25日至30日缴纳下个月综合物业管理费和电梯费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。再查，案涉房屋实际交房时间为2017年5月，此后原告一直为该小区提供物业服务。2020年11月，原告公司从案涉小区撤出。根据被告及该小区其他业主的陈述及提供的图片来看，原告在提供服务的过程中，存在小区内垃圾未清理、公共区域内车辆随意停放、安保隐患、电梯失修等问题。庭审中，原告提交物业费欠费明细表一份，主张涉案房屋所欠付的金额情况为：2017年8月1日至2020年5月1日期间的电梯费595元、物业费2040元、公摊电费680元、水费459.8元，合计3774.8元。上述事实有《XX社区物业服务委托协议》、《物业管理服务协议》、缴费票据、选房确认单、照片、物业费欠费明细表、当事人陈述等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与西安市雁塔区XX街XX村委会签订的《XX社区物业服务委托协议》、与被告签订的《物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。经查，被告系西沣馨苑小区4-2-1103号房屋的业主，该房屋已于2017年5月实际交付给被告，此后原告一直为该小区提供物业服务，故原、被告之间已形成物业服务合同关系。虽村委会未发布公告，但《XX社区物业服务委托协议》已载明，村委会代村民缴纳物业费的日期截止至2017年7月31日。在此之后，原告依约为被告小区提供了物业服务，被告应按照合同约定，向原告支付费用。但通过被告及其他业主提交的小区内现场照片可知，原告的物业管理服务确实存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。现原告公司已于2020年11月停止对该小区进行物业管理服务，其对于之前的物业服务，已无整改的可能，故对于原告应向被告支付的物业费用，本院酌情支持合同约定标准的80%。原告另主张水费，但未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由原告自行承担。公摊电费、电梯费，被告应按照合同约定向原告支付。前述金额总计2907元。关于原告主张的违约金，因原告公司在提供物业服务的过程中存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到等值物业服务,原告公司自身存在违约行为。被告未及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵行使同时履行抗辩权,不应视为违约行为,故对原告公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称2018年1月1日之前的诉讼时效问题，因物业服务处于持续状态且2020年7月原告向被告邮寄催费函，故对于被告关于诉讼时效已过的辩称本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告周小梅应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西创典物业有限公司物业费、电梯费、公摊电费共计2907元。二、驳回原告陕西创典物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在履行上述义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二一年四月二十八日书记员  王崇凡打印：相丽华校对：张桐铭2021年月日送达1