河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1224号上诉人（原审原告）：刘亚丽，女，1977年9月20日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘勇友，系刘亚丽父亲。委托诉讼代理人：赵辉，河南信申律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨磊，男，1983年10月17日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：杨龙海，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信阳市浉河区途乐酒店有限公司。法定代表人：余有彬，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴慧，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南亚泰亨通酒店有限公司。法定代表人：郑术勤。上诉人刘亚丽因与上诉人杨磊及被上诉人信阳市浉河区途乐酒店有限公司、被上诉人河南亚泰亨通酒店有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘亚丽的委托诉讼代理人刘勇友、赵辉，上诉人杨磊的委托诉讼代理人杨龙海，被上诉人信阳市浉河区途乐酒店有限公司的法定代表人余有彬及其委托诉讼代理人吴慧到庭参加诉讼，河南亚泰亨通酒店有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚丽上诉请求：1、撤销浉河区人民法院（2020）豫1502民初6146号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费等由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，认定亚泰公司与途乐公司与杨磊如何分配股东权利义务与本案无关错误。杨磊、亚泰公司及途乐公司均应承担支付租金的责任。途乐公司的注册地就是9号楼145号，是案涉标的物，就是刘亚丽的房子。从形式上看，途乐公司的工商登记住所地仍然是案涉标的物地址；从实质上看，房屋被锁的钥匙仍然在途乐公司酒店里，即途乐公司一直占有、控制着该房。至于途乐公司占有控制后，如何使用房屋，是空置，还是使用，均是途乐公司的权益，刘亚丽无权干涉，换句话说，即使途乐公司不使用房屋，只要其一直占有控制着房屋，其均应当支付租赁费。所以，途乐公司与刘亚丽亦存在租赁关系，应当承担支付租金的义务。并且被上诉人之间存在关联利益，这是其内部问题，不能对外对抗上诉人。至于被告内部是怎么约定支付租赁费的，那是被告内部的事情，与原告无关。现在被告因内部经营问题，出现拖欠租赁费，产生本案。被告内部相互推诿，相互逃避责任，严重违背社会公序良俗，理应得到法律的否定性评价，三被告均应承担支付租金的责任。二、一审法院不支持按日5%收取滞纳金是错误的，认定“本院实际支持的是被告无法证明其完成交付房屋而产生的占用期间的费用，故对该项诉请没有事实和法律依据”是认定事实错误。首先，房屋租赁合同第六条约定的很明确，“若逾期拖欠，按每逾期一天加罚租金标准5%的滞纳金”，这是合同双方均认定的条款，亦是双方真实意思表示。其次，被上诉人就没有向上诉人交付房屋，依据房屋租赁合同第十三条被上诉人也没有提前三个月书面通知上诉人的父亲刘勇友解除租赁关系。而且，钥匙就在途乐公司酒店处，被上诉人就没有向上诉人交付房屋。被上诉人没有同上诉人解除租赁关系，被上诉人是一致占有并控制租赁物。占有权是租赁权之一，是租赁权最直观的体现，占有期间的费用当然属于租赁费用，一审以占有期间的费用为由不支持租赁费的滞纳金是错误的。三、一审不支持刘亚丽恢复原状的诉请是错误的。庭审中，杨磊应明确了房屋的楼梯被其拆除，墙体被其改造，三楼改造成卫生间。而且，一审法院也实际经过现场勘验，房屋结构确实存在不合理的地方，这些均是客观存在的，一审应当支持本项诉请。另外，1、因杨磊擅自改造，案涉房屋主体应造成破坏，严重影响了建筑物的质量，也给楼上住户造成很大的安全隐患，请二审予以重视。2、对于杨磊等人在恢复房屋原状期间，恢复势必需要，杨磊等人亦应当支付恢复期间的租赁损失，该损失可以参照租赁费计算。3、在杨磊拿到房屋时，上诉人的房屋已经花费了十几万的装修，对于该项损失，被上诉人也应当赔偿给上诉人。4、事后，刘勇友才发现，被上诉人直接拆走了上诉人的三个中央空调，共计33000元，此项费用，被上诉人应当赔偿上诉人损失。四、一审仅将租赁期限计算到2020年11月19日是认定事实错误。在被上诉人没有与上诉人解除租赁关系的情况下，应当按照合同据实结算，不应当计算至第一次起诉时。五、房屋租赁合同约定了租赁期限为15年，截止2028年才到期，对于被上诉人不支付租金，导致法院提前解除了长达15年的合同，根据民法典第五百六十六条的规定，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。综上，请二审查明案情，本着错案必究的原则，支持上诉人的上诉请求。杨磊辩称，一、本案租赁合同解除的时间为2019年12月10日。1、杨磊与刘亚丽之间的租赁关系在河南亚泰亨通酒店有限公司承租案涉房屋后就已中止。2、亚泰公司退出后，2019年7月份，案涉房屋又由信阳市浉河区途乐酒店有限公司于2019年12月10日承租，并付清了全部租金，后途乐公司于2019耐12月10日就已搬离了案涉房屋，且在搬离前已经通知了出租人刘勇友搬离后不再租赁其房屋，刘勇友对此事实也当庭表示认可，符合解除合同的规定，而对刘勇友已经认可的事实承租人无需举证证明。因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款之规定，2019年12月10日应当认定为本案租赁合同的解除时间，且本案不存在拖欠租金的事实。二、刘亚丽主张原审中的三被告均应支付租金的理由不能成立。1、案涉房屋在起诉前（2019年12月10日）已经解除，且房租已结清，不存在拖欠房租的事实。2、该主张违反了合同相对性原则。3、本案并非因租金问题引起的。途乐公司通知出租人刘勇友解除租赁合同后，刘勇友也同意解除，双方对解除租赁合同已达成一致意见。只是因刘勇友认为需要将房屋恢复原状，最终双方就房屋恢复问题未能协商一致，才引起本案诉讼的发生，而非是因租金的问题。4、刘亚丽以房屋未恢复原状为由拒收房屋的行为直接导致案涉房屋空置至今，对此其具有明显过错，应当承担相应的责任。因此，刘亚丽诉请支付租金没有事实和法律依据。若刘亚丽一直拒收房屋，法律不可能一直支持其诉请房租的请求，否则，有违诚实引用原则、公平原则。三、刘亚丽诉请恢复原状不符合合同约定。根据《房屋租赁合同》第八条约定“其增扩建筑及装修设备产权无偿归甲方”，因此，在解除合同后，承租人无恢复原状的合同义务。四、刘亚丽诉请滞纳金没有事实依据。1、本案租赁合同早已实际解除，租金已结清，承租人没有拖欠房租。2、“占有期间费用”不能等同于租金，一审判决对此认定正确。因此，刘亚丽以拖欠租金为由主张滞纳金没有事实依据。五、刘亚丽诉请赔偿提前解除合同的损失不属于本案审理范围。本案租赁合同在2019年12月10日已经协商解除合同，并非单方违约解除合同，且非原审诉请，故刘亚丽诉请解除合同的损失于法无据。综上，刘亚丽的上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回其全部上诉请求。信阳市浉河区途乐酒店有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，刘亚丽要求被上诉人承担支付租金的义务，无事实和法律依据。1、刘亚丽以被上诉人公司营业执照登记的住所地在9号楼145号就认为被上诉人还实际控制着案涉房屋，显然没有事实依据和法律依据。被上诉人是2019年7月9日成立的，当时使用的是案涉房屋，登记的住所地就是案涉房屋的地址。但是，2019年12月10日，被上诉人已经搬离案涉房屋，没有再继续使用，且在搬离前已经明确告知刘勇友。工商营业执照登记地址只是在办理营业执照过程中登记的地址，与租赁合同关系中对租赁物享有的占有、使用、管理等权利不是一个概念，不能混为一同。刘亚丽以公司登记地为由主张被上诉人实际控制房屋，认为存在房屋租赁关系，于法无据。被上诉人没有继续适用案涉房屋，依法不应承担租金。2、上诉人称案涉房屋被锁的钥匙在被上诉人处，与客观事实不符。被上诉人自2019年12月10日搬离案涉房屋后，对以后的事情再未过问，至于案涉房屋被谁锁上、钥匙在哪，被上诉人不知情。上诉人称钥匙在被上诉人处，完全是诬陷。另外，上诉人也没有任何证据证明。所以，上诉人称被上诉人一直控制该房屋，要求被上诉人支付租赁费，无事实依据和法律依据。3、本案是租赁合同纠纷，审理的是租赁合同主体之间的法律关系，被上诉人不是租赁合同当事人，杨磊也不是被上诉人股东，因此一审认定被上诉人不承担租金合理合法。4、被上诉人和亚泰公司之间的股权转让与本案租赁合同之间无任何法律关系，杨磊也不是被上诉人股东，上诉人认为杨磊是被上诉人股东，要求被上诉人承担连带责任于法无据。二、被上诉人不拖欠上诉人租金，不应支付滞纳金。被上诉人使用案涉房屋的期限是2019年7月1日至2019年12月10日，在这期间被上诉人已经足额支付了相关费用，不存在拖欠。2019年9月，被上诉人已经明确告知刘亚丽的父亲刘勇友，房屋租赁费到期后不再继续使用房屋。一审庭审时，刘勇友对这一事实认可。因此，上诉人主张被上诉人支付滞纳金无事实依据。三、上诉人要求被上诉人对案涉房屋恢复原状，无事实依据和法律依据。被上诉人适用房屋时就是现在的样子，并未对房屋进行改动，多以一审判决被上诉人不承担恢复原状正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨磊上诉请求：1、依法撤销（2020）豫1502民初6146号民事判决第一项内容，并改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定杨磊仍为案涉房屋承租人的事实错误。1、原租赁合同早已实际解除，且因租赁合同的承继形成了新的租赁合同关系。2013年虽然杨磊曾与被上诉人的父亲刘勇友签订过房屋租赁合同，但是二人之间的租赁关系早在2017年亚泰公司承租房屋后就已经实际解除，原合同中的全部权利和义务已由房屋的实际承租人亚泰公司承继，后案涉房屋又由途乐公司承租，原合同中的全部权利和义务又由途乐公司承继，亚泰公司、途乐公司先后均按约向刘勇友实际支付了房屋租金，刘勇友也都亲自收取了上述租金，其以实际行为表明了双方的租赁合同自亚泰公司承租案涉房屋后就已实际解除。至于亚泰公司、途乐公司是否与出租人重新签订有书面的租赁合同，并不影响租赁事实承继关系的形成，也不足以否定二者之间新的租赁合同关系的成立。另，也没有证据证明杨磊与亚泰公司、途乐公司存在转租关系，因此，杨磊不再是案涉房屋的实际承租人。2、2020年1月份起途乐公司没有再占有使用案涉房屋，且之前的租金已支付完毕，刘勇友当庭也认可该事实。因此，本案不存在拖欠房租的事实。3、杨磊与途乐公司无任何法律关系。其一，没有证据证明杨磊系途乐公司的股东或杨磊以其妻子的名义向途乐公司出资入股的事实，不能因为杨磊的妻子为途乐公司的股东，则认定杨磊即仍为房屋承租人并据此判决其承担房租，显然，该认定既违反了公司法中股东资格的认定规则，也混淆了私人行为和公司行为的本质区别，肆意将无股东资格的杨磊认定为途乐公司的股东，将途乐公司的租赁行为认定为杨磊的个人租赁行为。其二，亚泰公司、途乐公司均为不同的独立法人主体，二者之间也不存在股权转让的事实。其三，亚泰公司与刘亚丽并不存在任何租赁纠纷。因此，杨磊不应当承担房租。上述事实有杨磊的陈述、余有彬的陈述、刘勇友的陈述、支付租金的转账凭证等证据予以佐证。（二）一审判决认定本案租赁合同的解除时间错误。1、2019年12月份途乐公司已搬离案涉房屋，并在搬离前已通知出租人刘勇友不再使用租赁案涉房屋，对该事实双方均无异议，因此，在2019年12月份本案租赁合同就已实际解除。2、被上诉人因案涉房屋租赁纠纷先后两次起诉，第一次起诉时间为2020年8月21日，后被裁定驳回；第二次起诉时间为2020年11月19日，因此，一审判决将第二次起诉时间作为租赁合同解除时间明显与本案事实不符。（三）一审判决认定的租金数额错误。一审判决将每年租金的计算方法错误理解为是在上一年租金的基础上递增10％，根据约定每年租金应当是以第一年房租60000元为基数，每年增长60000元的10％（即6000元）。于是，2019年7月1日至2020年6月30日止全年（第7年）租金应当为96000元（60000＋60000×10％×6），途乐公司已付租金53147元。照此计算，2020年1月1日至2020年11月19日期间的租金应当为81696.84元[2020年1月1日至2020年6月30日应付的剩余租金为42853元（96000-53147），2020年7月1日至2020年11月19日的租金为38843.84元（96000＋60000×10％）÷365×139]。二、一审判决适用法律错误。本案中，途乐公司在2019年12月份搬离案涉房屋前，就已经明确通知了出租人刘勇友不再租赁案涉房屋，刘勇友本人当庭也认可了该事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款之规定，本案租赁合同自通知到达对方时解除，而一审判决适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，将被上诉人的第二次起诉时间认定为租赁合同解除之日与本案事实不符。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，对2020年1月1日之后的租金不应当支付，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。刘亚丽辩称，杨磊上诉没有事实依据，没有法律依据，请驳回杨磊的上诉请求。一、一审认定杨磊仍是房屋承租人正确。杨磊是租赁合同的签约主体，在租赁期限没有到期，且租赁合同没有被解除的情况下，杨磊应当按照租赁合同第六条的约定向刘亚丽支付租金。在支付租赁费事宜上，也都是杨磊负责沟通。至于杨磊及其妻子与他人之间的合伙，以及合伙内部债权债务怎么约定，与刘亚丽无关，但对外而言，杨磊及亚泰公司、途乐公司均应承担支付租金的义务。二、依据租赁合同第十三条约定，解除合同的前提是乙方必须提前三个月书面通知甲方，杨磊及亚泰公司、途乐公司均没有提前书面通知，其总是强调租赁合同已经实际解除，但并未提交任何证据予以证明。民法典第五百六十五条规定的通知在本案中也应是书面通知而非口头通知。三、一审应查明支付的53147元是2019年7月1日至2019年12月31日的半年租赁费，那么剩余半年（2021年1月1日至2020年6月30日）的租赁费，当然也是53147元。双方租赁费是按上一年的基数增加10%计算的，照此计算，2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费约等于106294元，即53147元的二倍，所以，双方租赁费的计算是上一年的基础上增长10%。杨磊认为每年增长6000元错误。综上，杨磊的上诉不能成立，一审判决其支付租赁费正确。信阳市浉河区途乐酒店有限公司辩称，案涉租赁合同不是刘亚丽和被上诉人签订的，被上诉人只是使用了半年，房租已支付，解除合同是杨磊的事情，我们不知情。被上诉人已经明确告知刘勇友到2019年12月底就不再使用房屋。其他认可杨磊的上诉状。河南亚泰亨通酒店有限公司经本院传票传唤未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。刘亚丽向一审法院起诉请求：1、判令被告连带向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费53147元及滞纳金（滞纳金从2019年6月20日起以53147为基数按每日5％支付至款项全部结清日止）；2、判令被告连带向原告支付2020年7月1日至2021年6月30日的租赁费116923元及滞纳金（滞纳金从2020年6月20日起以116923为基数按每日5%支付至款项全部结清日止）；3、判令被告对房屋恢复原状；4、判令被告按照合同约定，按期支付租金；5、案件受理费等由被告承担。一审法院认定事实：2013年，原告刘亚丽父亲刘勇友代表刘亚丽与被告杨磊签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将坐落于信阳市民权路9号楼145号一层到三层房屋出租给杨磊使用，租用房屋期限为15年，即自2013年7月1日至2028年6月30日止，一次性交清租房保证金10000元，第一年租金60000元，第1-第10年每年租金在租金（即第一年房租）基数上每年增长10％，第11-第15年租金在第10年的基数上每年增长6％，直到房屋租赁期限届满为止。杨磊应于每年合同周期到期前10天向甲方交付租金，若逾期拖欠，按每逾期一天加罚租金标准5％的滞纳金，连续拖欠租金一个月的，原告有权解除租赁关系，收回房屋，杨磊并付清欠租。杨磊应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用需要对原告管理的房屋进行装修，必须书面征得原告同意后方可进行施工，各项费用杨磊自行承担，杨磊退租时，应当提前三个月书面通知原告，经结清房租，交验房屋装修设备无误后，交清水电费，解除租赁关系。另查明，2013年被告杨磊与案外人赵伟同合伙投资开设“七天酒店”，且杨磊与原告父亲刘勇友签订上述《房屋租赁合同》，租赁原告房屋用于经营，2016年赵伟同将其股份转让给杜定涛，且2016年至2019年期间酒店正常运营并按期缴纳了房租。2019年7月5日，杜定涛的妻子岳群及其朋友董志强作为甲方又与被告途乐酒店的法定代表人余有彬签订了《酒店项目股权转让协议》，协议主要约定：将岳群、董志强持有的80％的酒店股权转让给余有彬，酒店位置为信阳市浉河区民权路9号楼145号1-3层房屋，即本案原告出租给被告杨磊的房屋。且协议中的补充事宜载明：杨磊自愿放弃优先购买甲方股份，同意乙方收购甲方股份后享有的一切甲方的权利和应承担的义务。途乐公司承接股份后，其法人余有彬向原告方支付了2019年7月1日至2019年12月31日半年的租金53147元。后因租金问题未达成一致，被告途乐酒店表示到期后不再续租并于2019年9月同隔壁房屋144号房东签订了《商业用房出租协议》，且当月原、被告双方曾因租金问题有过接处警记录。被告途乐酒店于2019年12月搬离涉案租赁房屋，该房屋入户门被锁至今，双方在庭审中均否认自己存在锁门行为，但原告提交的通话录音中杨磊表示钥匙在酒店处，但双方对于酒店恢复事项存在争议。另被告亚泰酒店2017年成立，登记法定代表人为郑术勤即杨磊的妻子，股东登记显示为杨磊和郑术勤，该公司注册地址于2020年7月10日由信阳市浉河区民权路万家灯火9号楼145号变更为河南省信阳市浉河区车站街道万家灯火9号楼102号。还查明，原告刘亚丽的父亲刘勇友曾因同一事实向法院提起过诉讼，法院作出（2020）豫1502民初4575号民事裁定书，认定合同约束的主体是刘亚丽与杨磊而驳回原告刘勇友的起诉，现原告刘亚丽提起本次诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告刘亚丽的父亲刘勇友与被告杨磊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律规定，合法有效，法院予以确认，故合同签订的双方均应当按照合同的约定，行使权利并履行义务。庭审中原、被告双方对于租赁主体及租赁合同是否已经解除存在较大争议，原告要求被告杨磊继续履行合同并支付租金，而杨磊认为合同已经解除且其已搬离了房屋，要求驳回原告的诉讼请求。首先关于承租主体问题，被告杨磊辩称其曾与原告有过租赁关系，现租赁关系已经解除，原合同中的权利义务均由房屋实际承租人途乐酒店承继。但庭审中已查明，2013年杨磊与赵伟同合伙时，独自与原告父亲刘勇友签订了《房屋租赁合同》，2016年赵伟同将其股权转让给杜定涛，2019年杜定涛的妻子岳群和朋友董志强在杨磊自愿放弃股东优先购买权的前提下又将其80％股权转让给了途乐酒店的法定代表人余有彬。虽然酒店的股东及股权存在多次变更和转让的情形，但被告杨磊自2013年以来均以其个人或妻子的名义实际享有酒店的股权且负责酒店租赁沟通的具体事宜。故法院认为，作为租赁合同的签订人，其与合伙人之间的股权转让和变更均属于其内部行为，在租赁合同并未到期且新股东也从未与原告签订新的租赁合同的情况下，被告杨磊应当认定为承租主体，因租赁合同产生的相关权利与义务应当由被告杨磊承担。而被告亚泰酒店与被告途乐酒店虽然在不同时期可能实际使用了涉案房屋，但其与原告之间并未签订任何协议，其与被告杨磊如何分配股东权利义务与本案无关。其次，关于合同解除的问题，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2013年7月1日至2028年6月30日，现仍在租赁期内，且根据合同第十三条“乙方退租时，应当提前三个月书面通知甲方，经结清房租，交验房屋装修设备无误后，交清水电费，解除租赁关系”的约定，如被告杨磊主张其已协商解除了与原告的租赁关系，应当提交相应证据予以证明。庭审中被告杨磊、被告途乐酒店均表示已经口头告知了原告不再租赁，但均未提交任何证据证明其已经书面通知了原告并按约定在验收后向原告交付了房屋。因此，在未有任何房屋交接手续或证明情况下，涉案租赁房屋仍应当认定属于承租方占有，对于被告方认为已解除合同且交付房屋的抗辩，法院不予采信。但被告方已经明确以自己的行为表示不再继续履行合同，该合同应予以解除，故对于原告的第四项要求被告继续履行合同的诉请已经无法实现，法院不予支持。但对于原告主张拖欠的租金，可从2020年1月1日起按照合同约定数额计算至原告诉请之日止（2020年11月19日），共计97674元[2020年1月1日至2020年6月30日的租金53147元＋2020年7月1日至2020年11月19日的租金44527元（106294×110％÷365天×139天）]。对于原告主张的按日5％收取滞纳金，因被告方于2019年12月已搬离房屋且明确表示不再续租，双方已就租赁问题产生纠纷，法院实际支持的是被告无法证明其完成交付房屋而产生的占用期间的费用，故对于该项诉请没有事实和法律依据，法院不予支持。关于原告要求恢复租赁房屋原状的诉请，庭后经现场勘查原告租赁房屋的结构确实存在一些不合常理之处，但因原告方并未提交租赁前房屋结构及装修的具体情况，现对于更改的内容及应当恢复的事项无法确认，原告可待证据补强后另案主张权利。综上依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨磊应于判决书生效后十日内一次性支付原告刘亚丽租金97674元。二、驳回原告刘亚丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3701.4元，减半收取计1850.7元，由被告杨磊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘亚丽提交物业缴费通知单，拟证明被上诉人没有按照租赁合同第十五条约定向物业公司支付物业费，导致物业公司向刘亚丽催收物业费，按照合同约定，该费用应当由被上诉人承担，进一步证明被上诉人违约；提交房屋图纸一份，拟证明被上诉人应当按照该标准将房屋恢复原状。杨磊辩称，对物业缴费通知单的关联性、证明目的均有异议，该通知单的时间是2021年3月16日，而本案合同解除时间是2019年12月10日，该证据和本案无关，物业费是否交付和本案也无关；对房屋图纸不予认可，系复印件，并未显示案涉房屋，也未显示建筑物的类型，且刘亚丽要求恢复原状与合同不符。信阳市浉河区途乐酒店有限公司质证称，对物业缴费通知单同杨磊的质证意见，对证明目的有异议；对房屋图纸的质证意见也认可杨磊的意见，房屋之前已经租赁他人，不能认定租赁之前的样子。根据刘亚丽的申请，本院通知证人池某到庭作证。证人池某证明称刘勇友于2012年5月开始让他对案涉房屋一、二、三层包工包料装修，包括楼梯、厨房，装修费共12.4万元。刘亚丽质证称，证人证言证明房屋装修包含水电等情况合计支出12.4万元，被上诉人破坏了房屋，应当恢复原状；杨磊质证称，对真实性和证明目的均有异议，仅能证明刘勇友装修了房屋，但不能证明装修的详细面貌，且装修不是杨磊让去的，和杨磊无关；信阳市浉河区途乐酒店有限公司质证称，证人称装修时间是2012年5月，案涉房屋这时应是租给他人，证言和本案不具有关联性，不能证明杨磊承租房屋时的状况。对上述证据，本院认定如下：1、对于《缴费通知单》，一方面，由于该通知单加盖的是“信阳市易生活物业服务有限公司客服中心内部使用章”，不能证明具有对外效力；另一方面，该通知单和本案二审审理的争议问题也无关联性，故该证据本院不予采信。2、对于房屋图纸，一方面，该图纸为复印件，无法核对原件，被上诉人也不予认可，真实性无法认定；另一方面，该图纸系平面图，无法证明案涉房屋的原始结构，不能实现刘亚丽的证明目的，故该证据本院不予采信。3、对于证人证言，池某的证言仅能证明其对案涉房屋进行了装修且花费12.4万元的事实，但并不能证明案涉房屋装修后交交付杨磊使用，也不能证明装修后的房屋结构及状态，不能实现刘亚丽的证明目的，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，根据本案查明事实，2013年，刘亚丽的父亲代表刘亚丽与杨磊签订《房屋租赁合同》，此后，杨磊先后将房屋交给信阳市浉河区途乐酒店有限公司等用于开设酒店，由于《房屋租赁合同》系杨磊签订，信阳市浉河区途乐酒店有限公司和河南亚泰亨通酒店有限公司也并未和刘亚丽或者刘勇友签订房屋租赁合同，信阳市浉河区途乐酒店有限公司和河南亚泰亨通酒店有限公司使用案涉房屋也是基于杨磊签订的租赁合同，同时，信阳市浉河区途乐酒店有限公司的住所地登记在案涉房屋也并不意味着其始终占有、控制该房屋，因此依据合同的相对性，房屋租赁费应当由杨磊向刘亚丽支付，故刘亚丽关于一审认定事实错误、应当由杨磊、信阳市浉河区途乐酒店有限公司和河南亚泰亨通酒店有限公司共同承担支付租金义务的上诉理由本院不予支持。由于杨磊签订租赁合同后将房屋交给信阳市浉河区途乐酒店有限公司和河南亚泰亨通酒店有限公司使用，杨磊也未举证证明其在两公司使用房屋期间已经和刘亚丽解除《房屋租赁合同》，同时，刘亚丽的父亲刘勇友也一直是向杨磊索要房租，因此杨磊关于一审认定其实房屋承租人事实错误的上诉理由本院也不予采纳。本案中，虽然刘勇友认可在信阳市浉河区途乐酒店有限公司于2019年12月份搬离案涉房屋时已经告知刘勇友不再使用案涉房屋，但由于双方明确约定“乙方（即杨磊）退租时，应提前三个月书面通知甲方，经结清房租，交验房屋装修设备无误后，交清水电费，解除租赁关系。（一切费用）”，而杨磊并未举证证明其口头通知刘勇友不再租赁房屋时已满足上述合同约定条件或者法定解除条件，因此杨磊关于在2019年12月双方已经解除《房屋租赁合同》的上诉理由本院不予支持。由于案涉合同并未解除，因此杨磊关于其不应承担房屋的上诉理由也没有充分的依据，本院不予采纳。关于房屋解除的时间问题，由于刘亚丽系房屋所有人，因此一审依据刘亚丽向人民法院起诉的时间并结合法律规定认定为2020年11月19日也并无不当，故杨磊和刘亚丽关于一审认定合同解除时间及适用法律错误的上诉理由本院不予支持。关于刘亚丽主张的滞纳金问题，一方面，杨磊等已经举证证明在2019年12月办理房屋时通知刘勇友不再租赁房屋，虽然杨磊的通知不符合合同约定，但若刘亚丽不予认可，其就应当在接到通知时就依法主张权利，但其并未及时主张，故一审认定2020年1月1日之后的房租实际为房屋占用费且并未支持刘亚丽关于滞纳金的诉讼请求也并无不当。关于一审认定的租金数额问题，《房屋租赁合同》已经明确约定“第1—第10年每年租金在租金（即第一年房租）基数上每年增长10%”，一审依据该约定计算房租正确，也能够和2019年7月1日至2019年12月30日信阳市浉河区途乐酒店有限公司缴纳的房屋相互印证，故杨磊关于一审认定租金数额错误的上诉理由本院不予支持。虽然刘亚丽要求杨磊等人恢复原状的诉讼请求既有合同依据又有法律依据，但由于刘亚丽在一、二审提交的证据均不足以证明案涉房屋在出租给杨磊时的原始状态，故一审未支持其这一诉讼请求符合法律规定，刘亚丽可在有充分证据之后另行主张权利。综上所述，刘亚丽和杨磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3701.4元，由刘亚丽负担1850.7元、杨磊负担1850.7元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二一年四月九日书记员 李春红