广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6019号上诉人（原审原告）：杨峻健，男，1992年5月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王鼎，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾怡，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人杨峻健、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）与被上诉人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初27529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、确认杨峻健和广东广佛智城集团有限公司于2019年6月28日签订的《物业使用权转让合同》关于超过二十年物业使用权转让期的约定无效；二、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金116666.66元予杨峻健；三、驳回杨峻健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4524.9元（原告已预交），由原告负担3154.5元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1370.4元。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已经预交的诉讼费用1370.4元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。”杨峻健不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认杨峻健与智城公司签订的《物业使用权转让合同》和杨峻健与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》无效；2.改判智城公司、欣盛公司共同向杨峻健返还转让金350000元及支付利息（以第一笔支付的175000元为本金，自2018年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年6月28日止，以总共支付的350000元为本金，自2019年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）；3.一、二审受理费由智城公司、欣盛公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）杨峻健于2018年1月7日支付转让金175000元，2019年6月28日支付175000元，同日签订《物业使用权转让合同》《委托经营管理合同》，故一审判决认定签订涉案合同后才支付转让金350000元属认定事实错误。（二）智城公司提交的竣工验收备案表上的工程名称为广佛智城（五期）天街1号楼，与涉案物业的位置名称不一致，二者并非同一物业。（三）涉案物业未实际交付，一审法院认定涉案物业已经以合同指定方式进行了交付有误。涉案合同并未指定交付方式，且智城公司提交的“广佛智城物业及资料移交书”显示交付时间为2019年6月30日，但其提交的竣工验收备案表显示验收时间为2019年11月26日，二者相矛盾。实际上，涉案物业并未实际交付，杨峻健从未去过现场，也未实际控制过涉案物业。二、一审判决适用法律错误。（一）智城公司、欣盛公司与杨峻健及其他业主签订合同，并承诺固定返还收益的行为实际为非法吸收资金，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款“以合同形式掩盖非法目的”认定合同无效。（二）涉案租赁合同约定杨峻健一次性支付对价，取得涉案物业三十年的使用权，而非按月或按年支付租金以取得涉案物业的使用权，故该合同“以租代售并租后返租”，扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，应属于无效合同。一审期间，智城公司和欣盛公司始终无法对涉案物业的具体位置以及是否实际交付问题达成一致，租赁合同也未对涉案物业的交付进行明确约定。杨峻健在智城公司的指示下与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，每月取得固定收益，八年期满后自动续约，可见涉案物业始终不在杨峻健的实际控制下。智城公司、欣盛公司答辩称，一、1.涉案物业已经完成竣工验收备案，智城公司已提交证据证明杨峻健受让商铺所在的广佛智城项目自编号3号地D1号楼规划报建名称为广佛智城（五期）天街1号楼，二者为同一建筑物。2.杨峻健主张涉案合同为租后返租，属以合法形式掩盖非法目的不属实，亦没有证据证明该主张。一方面，涉案物业的第一手受让人为杨峻健的母亲张某某，张某某与智城公司于2018年1月7日签订《物业使用权转让合同》，并支付首期款175000元。2019年6月28日张某某要求将涉案物业转让给杨峻健，并要求欣盛公司将收益支付给杨峻健，故杨峻健与智城公司、欣盛公司于2019年6月28日分别重新签订涉案合同，同日杨峻健支付转让款余款175000元，故涉案物业的交付时间应当顺延至其付清合同约定款项的当月底，即2019年6月30日。另一方面，涉案物业已经取得竣工验收备案表，且办理不动产权证书，由欣盛公司受杨峻健委托进行经营管理，并已出租给案外人使用。因此，涉案物业已经实际交付。智城公司与欣盛公司属独立的企业法人，杨峻健受让涉案物业使用权后委托欣盛公司经营管理，不构成“租后返租”，合同中也无还本付息的承诺。二、杨峻健要求智城公司、欣盛公司共同返还物业使用权转让金并支付利息没有依据。杨峻健主张涉案合同无效没有依据，即使合同部分被认定无效，亦不应自支付之日起计算利息。智城公司与欣盛公司未独立的企业法人，虽法定代表人存在关联，但不代表二者在法律上需对另一方的经营行为承担连带责任。欣盛公司并非物业使用权转让合同的相对方，也没有实际收取该款项，故没有退还转让金的义务。三、杨峻健要求智城公司、欣盛公司承担律师费没有依据。智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨峻健的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨峻健负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉案物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法中“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。《物业使用权转让合同》约定的转让金对应为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。三、涉案合同系双方当事人自愿签订，合法有效，不存在欺诈、胁迫。一审法院认定合同无效并要求退还部分款项与事实不符。杨峻健、欣盛公司均未发表答辩意见。二审期间，智城公司提交了以下新证据：1.广州奥华建筑设计院有限公司出具的证明及附件、公证书；2.转让协议、解除合同协议书；杨峻健、欣盛公司均未提交新证据。经审核，本院认为，杨峻健对智城公司提交的证据2的真实性无异议，故本院予以采信；本院将在下文对证据1作出认定。经审查，一审判决除“上述合同签订后，杨峻健向智城公司支付了物业使用权转让租金350000元”有误外，其他事实认定清楚，本院予以确认。另查明，2018年1月7日，张某某向智城公司支付物业使用权转让金175000元。2019年6月28日，张某某与智城公司签订《解除合同协议书》，约定解除双方之间就涉案物业签订的《物业使用权转让合同》，同日，张某某与杨峻健签订《转让协议》，约定张某某将涉案物业转让给杨峻健等。2019年6月28日，张某某代杨峻健向智城公司支付转让金175000元。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司、欣盛公司是否需向杨峻健退还转让金及利息。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向杨峻健让渡的是涉案物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉案物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉案物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。杨峻健上诉主张涉案合同无效，理由有二，一是涉案合同系以合法形式掩盖吸收公众资金的非法目的；二是以租代售并租后返租的行为扰乱社会经济秩序。关于第一个理由，本院认为，虽然智城公司提交的竣工验收备案表上建筑物的名称为广佛智城（五期）天街1号楼，与涉案合同所使用的名称不一致，但智城公司已经提供了该建筑物设计单位广州奥华建筑设计院有限公司出具的证明及图纸以及公证书予以佐证二者实际为同一建筑物，仅名称不同。本院认为，智城公司提交的上述证据相互印证，可以形成完整的证据链，故本院对该组证据予以采信，确认涉案物业所在建筑物已经竣工验收备案。因涉案合同标的物实际存在，故杨峻健主张涉案合同系以非法吸收公众资金为目的理据不足，本院不予支持。关于第二个理由，本院认为，杨峻健取得涉案物业的使用权后是否转租给第三方，以及是否转租给欣盛公司均属杨峻健的权利，故杨峻健的该项主张理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题，杨峻健根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用为由上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司占用杨峻健支付的超出二十年租赁期限对应转让金造成杨峻健资金占用损失，双方当事人作为合同方对合同无效均有过错，故本院酌定智城公司自起诉之日起支付利息，即以116666.66元为本金自2020年9月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息。至于杨峻健上诉主张欣盛公司与智城公司共同向其返还转让金及利息的问题，本院认为，杨峻健与智城公司签订《物业使用权转让合同》，转让金由智城公司收取，故其上诉要求欣盛公司亦向其返还转让金及利息缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初27529号民事判决第一项、第二项；撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初27529号民事判决第三项；广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨峻健支付以116666.66元为本金从2020年9月29日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；驳回杨峻健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4524.90元，由杨峻健负担3100元，广东广佛智城集团有限公司负担1424.90元；二审案件受理费9183.33元，由广东广佛智城集团有限公司负担2700元，杨峻健负担6483.33元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年四月二十九日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷