河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1917号原告：刘小燕，女，1978年10月17日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。原告：乔留魁，男，1962年6月24日出生，汉族，住河南省新郑市。以上二原告委托诉讼代理人：李世中，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告：河南金上百世置业有限公司，住所地新郑市中华北路与中兴路交叉口往北200米路西，统一社会信用代码91410184MA44BW3Y29。法定代表人：王龙，总经理。委托诉讼代理人：杜阳，该公司员工。委托诉讼代理人：王方果，该公司员工。原告刘小燕、乔留魁与被告河南金上百世置业有限公司（以下简称金上百世公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小燕的委托诉讼代理人李世中，被告金上百世公司的委托诉讼代理人杜阳、王方果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小燕、乔留魁向本院提出诉讼请求（明确后）：1、依法判令解除原、被告双方的《楼宇买卖认购书》；2、被告依法退还原告支付的购房款等各项费用共计297727元及利息（以297727元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2018年6月5日计至实际还清之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月2日，原告刘小燕在被告的营销及主导下向被告金上百世公司交纳购房定金20000元后，与被告签订了《认购书》，认购被告金上百世公司开发的新郑力上项目北金科·御府项目8号楼2504号房产，并支付了定金、首期购房款等各项费用共计297727元。在整个销售过程中，被告未向原告刘小燕准确阐明郑州地区的购房资格政策，并声称即使购房资格有问题也可以变更购房人姓名。后来因原告刘小燕并不满足郑州地区的购房资格，被告让其将相关购房手续变更至丈夫乔留魁名下，但因种种原因原告乔留魁也无法办理房产登记。至此原被告双方的合同目的不能达到。二原告多次向被告要求解除《楼宇买卖认购书》，并退还二原告支付的购房款等各项费用，被告均以种种理由予以拒绝。为维护原告的合法权益，特提出上述诉请，请求人民法院依法支持。被告金上百世公司辩称：一、乔留魁不具备原告主体资格，应依法驳回其诉讼请求。本案《楼宇买卖认购书》系原告刘小燕与答辩人签订的，乔留魁并非该认购书的签约主体，根据合同相对性原则，乔留魁不享有该认购书的相关权利，其无权要求答辩人向其退还全部已付款项并承担利息。二、原告刘小燕在履行本案《楼宇买卖认购书》过程中存在违约，不享有合同解除权，无权主张答辩人退还全部已付款项并承担利息。（一）原告刘小燕应明知其是否有购房资格。原告刘小燕作为购房人，祖籍新郑，购房前应已充分了解新郑当地的限购政策及自己是否具备购房资格，虽然签订认购书时刘小燕非郑州户籍，但没有提供其未在郑州连续缴纳2年以上（含2年）的个税或社保证明，而且根据刘小燕向答辩人提供的购房资料，其与乔留魁于2017年8月登记结婚，乔留魁是郑州户籍，因此答辩人有理由相信其不属于限购对象。（二）本案系原告刘小燕单方原因导致未能签订商品房买卖合同。本案房屋总价款为1049017元，其中按揭贷款73万元，首付款共319017元，原告刘小燕已付定金20000元及房款269017元，尚余30000元首付款未付清，刘小燕存在违约。刘小燕又单方主张其受限购政策限制无法购房，向答辩人申请将购房人变更为乔留魁，并提供了乔留魁的征信报告。因乔留魁存在5年内征信不良记录，不符合银行贷款条件要求，贷款审核通不过，导致本案认购书无法按约定的按揭贷款付款方式继续履行，最终导致双方未能签订商品房买卖合同。本案认购书属于预约合同，是为了担保双方签订商品房买卖合同，因原告刘小燕一方原因未能订立商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，应按照定金罚则的规定由答辩人没收定金。原告主张合同目的无法实现请求解除认购书，但合同目的无法实现的原因是原告的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，原告不享有法定解除权，其无权要求答辩人全额退还已付款项并承担利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘小燕与乔留魁系夫妻关系。2018年6月2日，乔留魁（作为乙方）与金上百世公司（作为甲方）签订《金科·御府楼宇买卖认购书》（协议内容一、二部分手写部分字迹褪化已不太清楚），主要约定：甲乙双方经充分协商签订此楼宇买卖认购书。认购物业：金科·御府8-1-2504号住宅，建筑面积计算单价8241元/平方米，该套房屋总价款为1094128元（此价格已包含装修款），最终价款以房管部门核定的建筑面积计算为准。二、乙方在签订本认购书时应支付定金贰万元整，在双方签订《商品房买卖合同》后，该定金即转为乙方支付的房款。三、双方的权利义务：甲方：从本《认购书》生效之日起甲方通知签约之日起五日内，不得再将乙方认购的上述房屋出售他人，也不得与他人就该认购房屋签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成乙方不能购买所认购房屋的，则双倍返还乙方所交纳的定金。乙方：从甲方通知签约之日起五日内（甲方通知形式包含但不限于：短信、电话、书面及电子函件），乙方未到甲方售楼处就该认购房屋签署《商品房买卖合同》及相关文件的，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归甲方所有，且乙方多交定金不予退还。四、其他……9．除本认购书第三条另有约定外，从甲方通知签约之日起五日内，乙方未就该认购房屋签署《商品房买卖合同》及相关文件的，本《认购书》自行失效，且双方交易自行终止，甲方有权将该房屋另行出售，不再另行通知乙方；如乙方已向甲方支付了房款的，由甲方将乙方已付房款（定金除外）退还乙方（不计利息），乙方自行到甲方处按照甲方流程办理退款事宜。10．除甲方书面确认外，甲方工作人员的任何承诺均属无效，请乙方在签订本《认购书》和《商品房买卖合同》时注意。11．乙方购房所产生的税、费按国家相关部门规定标准交纳，并由甲方代收代缴，且于签订《商品房买卖合同》时按约定向甲方支付，甲方代缴后由乙方结算，多退少补。五、如乙方认购的房屋在签订《商品房买卖合同》前因故停建或取消或者规划设计发生重大更改，则本《认购书》自行失效，甲方退还乙方所交定金本金。六、本《认购书》中所有的条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解《认购书》全部内容，双方对本《认购书》内容不存在任何争议；双方确认在签订本《认购书》时已特别注意《认购书》中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本《认购书》内容不存在显示公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。七、本认购书壹式叁份，甲方贰份，乙方壹份，本《认购书》由甲乙双方签字盖章，并由乙方缴纳定金（定金收据所确定的房号应与本《认购书》约定的房号一致，否则视为未缴纳）之日生效。八、乙方在签订正式的《商品房买卖合同》及其补充协议，附件时，必需一次性提供按揭所需的资料和办理产权所需的手续给甲方，否则由此造成的损失和责任，全部由乙方承担。双方在落款处签字、加盖印章。2018年6月5日，原告刘小燕将2万元定金、首付款246416元、装修款22601元、维修基金8630元及产权登记费用80元支付给被告，被告分别出具了收款收据。后乔留魁的银行按揭手续因自身征信原因无法办理，2019年6月5日，就案涉房屋退房一事原告刘小燕、乔留魁向被告金上百世公司提出申请，申请载明：“本人刘小燕、乔留魁（代签）于2018年6月2日金科·御府项目8栋1单元2504号物业，现因自身原因向河南金上百世置业公司提出正式退房申请。具体原因如下：1．征信问题。本人承诺，由于退房产生的所有费用均由本人承担。在退房手续完成后，本人自愿承担20000元整的违约金，且由贵公司在本人已经缴纳的购房款中自动扣除。由此产生的一切法律责任由本人承担。申请人：刘小燕、乔留魁（代签）（并注明了刘小燕的身份证号、联系电话及地址）申请日期：2019.6.5日”后被告至今未向原告办理退款事宜，故双方形成纠纷，二原告诉至我院。以上事实有二原告的户籍证明、《金科·御府楼宇买卖认购书》一份、收据五张、退房申请一份、乔留魁的征信报告一份共2页以及双方当事人的法庭陈述为据。本院认为，本案应为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同订立的协议，是对将来签订商品房买卖合同本约有关事宜的初步确认，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，促成交易的完成。在订立本约时还应对商品房买卖合同所应具备的主要条款进行磋商。本案中，乔留魁与金上百世公司签订的《楼宇买卖认购书》是为将来订立本约所作出的约定，属于预约合同，该协议书系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应根据该协议书约定进行公平、诚信协商，以签订商品房买卖合同。原告刘小燕如约向被告金上百世公司交纳了20000元并依被告要求交付了首付款及其他费用。后因乔留魁征信问题无法办理银行贷款手续，未能签订《商品房买卖合同》，双方合同第三条约定“从甲方通知签约之日起五日内，乙方未到甲方售楼处就该认购房屋签署《商品房买卖合同》及相关文件的，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归甲方所有，且乙方多交定金不予退还。”二原告于2019年6月5日向被告金上百世公司提出解除《楼宇买卖认购书》并提出自愿承担违约金20000元，至此双方合同解除，对于二原告在该申请自愿承担20000元违约金（实际意思表示为不要求被告退还定金20000元）的事实，但二原告因被告在同意解除认购协议后未履行退款的承诺，现又不同意放弃该20000元定金。本院认为，由于乔留魁、刘小燕系因自身原因无法取得银行按揭贷款，而未能按约与金上百世公司签订《商品房买卖合同》，故导致双方商品房买卖合同未签订的责任在于买受方乔留魁、刘小燕，对于被告不予退还定金20000元，符合双方约定和法律规定，故对二原告的该项主张，本院不予支持。关于被告抗辩二原告主体资格问题，该房屋买卖认购发生在刘小燕、乔留魁夫妻关系存续期间，虽原告乔留魁在认购书上签名，但交款均由刘小燕交付，后二原告均对此未提出异议，可以看出二原告在买卖房屋的事实上共同商议和决定形成，故二原告均具有主张本案权利的主体资格，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于首付款等款项是否应予返还的问题，因案涉《楼宇买卖认购书》的性质系预约合同，被告收取二原告首付购房款、装修款、维修基金及产权登记费用与本约之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性。双方在该《认购书》中并未约定交付首付款，但被告存在收取二原告首付款及其他款项的事实，在双方当事人并未签订正式签约即在案涉房屋买卖关系尚未成立的情况下，被告金上百世公司收取刘小燕、乔留魁246416元首付购房款、装修款22601元、维修基金8630元及产权登记费用80元合计277727元，依据不足，金上百世公司应当予以返还并应于收取之日承担相应利息（以277727元为基数，自2018年6月5日至2020年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2020年8月20日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计付）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下:一、确认2018年6月2日原告乔留魁与被告河南金上百世置业有限公司签订的《金科·御府楼宇买卖认购书》于2019年6月5日解除；二、被告河南金上百世置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘小燕、乔留魁购房款、装修款、维修基金及产权登记费合计277727元及利息（以277727元为基数，自2018年6月5日至2020年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2020年8月20日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计付）;三、驳回原告刘小燕、乔留魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2883元，由原告刘小燕、乔留魁负担194元，由被告河南金上百世置业有限公司负担2689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  王晓燕二〇二一年四月十二日代理书记员  赵振华