天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1477号上诉人（原审被告）：天津御景半岛投资有限公司，住所地天津市和平区滨江道津湾广场金谷大厦**。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：李文明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李冰，女，1996年5月22日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人天津御景半岛投资有限公司因与被上诉人李冰房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津御景半岛投资有限公司上诉请求：1.依法判令撤销天津市宁河区人民法院(2020)津0117民初4435号民事判决书,并改判驳回李冰的诉讼请求；2.李冰承担一、二审诉讼费。事实和理由:一审判决认定李冰不违约,系认定事实不清,证据不足。李冰未按认购书约定,存在逾期付款的严重违约行为。根据双方签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》第二条第三项规定:李冰须于2018年5月14日前付清180000元；于2018年9月19日前付清140000元；于2019年3月19日前付清210000元；于2019年9月19日前付清400000元；于2020年3月19日前付清512643元。如其未按约定日期支付上述房款,则每天按未付款房款万分之一向天津御景半岛投资有限公司支付违约金。而李冰诉前累计欠交房款总计1262643元,已违反认购书的上述约定,存在严重逾期付房款行为,对此应承担逾期付款违约责任。一审法院未核实李冰逾期付款的事实,错误认定其拒绝支付合同项下购房款的行为,不属于违约行为。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判令解除双方于2018年3月19日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》，无任何法律依据。李冰辩称，不同意天津御景半岛投资有限公司上诉请求。事实和理由：当初签合同的时候，天津御景半岛投资有限公司的业务员没有告诉李冰要交齐了钱才能签订正式合同。签完认购书之后，也没有把认购书给李冰。李冰向一审法院起诉请求：1．判令解除李冰与天津御景半岛投资有限公司之间于2018年3月19日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》；2．判令天津御景半岛投资有限公司向李冰返还购房款70000元；3．请求判令本案的诉讼费用由天津御景半岛投资有限公司负担。一审法院认定事实：2018年3月19日，李冰与天津御景半岛投资有限公司签订《天津恒大御景半岛商品房认购书》（编号为1122），约定李冰认购天津御景半岛投资有限公司开发建设的天津市宁河区芦台镇桥北新区天津御景半岛项目楼盘3-703号房产，总价款1332643元，李冰同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签署商品房买卖合同时转入房款），李冰选择分期付款方式支付房款，即：于2018年3月21日前支付首期房款60000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年9月19日前付清140000元，于2019年3月19日前付清210000元，于2019年9月19日前付清400000元，于2020年3月19日前付清512643元。如李冰未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向天津御景半岛投资有限公司支付违约金。李冰需在签署商品房买卖合同之前缴纳专项维修基金13326元，并将已交款凭证在签署商品房买卖合同时交予天津御景半岛投资有限公司。李冰在交付首期款的同时预缴税费40059.29元。李冰必须按照约定的付款方式和期限内到天津御景半岛投资有限公司销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为李冰放弃购买该房屋，所付款项不予退还，天津御景半岛投资有限公司无须通知李冰，可另行销售该房屋。李冰于2018年3月24日交纳定金及首付款共70000元。李冰要求与天津御景半岛投资有限公司签订《商品房买卖合同》，被告知李冰如签署《商品房买卖合同》，必须按照不动产交易部门的要求交纳总房款20%的首付款。在李冰未继续交纳其余购房款的情况下，天津御景半岛投资有限公司向李冰发出通知，按照《天津恒大御景半岛商品房认购书》的约定在李冰违约前提下，天津御景半岛投资有限公司视为李冰放弃购买该房屋，所付款项不予退还，天津御景半岛投资有限公司另行销售该房屋。一审法院认为，天津御景半岛投资有限公司与李冰之间签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》虽是在双方平等自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，但根据我国政府部门对商品房销售相关监管政策规定，只有在购房者交纳商品房总价款20%以上购房首付款的情形下，才允许购房者与商品房销售者签署备案的《商品房买卖合同》，该认购书中约定“于2018年3月21日前支付首期房款60000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”明显违背了我国的房地产市场的调控监管政策，因此李冰在交纳70000元购房款后，天津御景半岛投资有限公司与其签署《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，由于《天津恒大御景半岛商品房认购书》系天津御景半岛投资有限公司提供的格式文本，提供格式条款的天津御景半岛投资有限公司应与李冰就该部分阻却合同履行的内容积极组织补充或者变更，双方也可以重新签订新的合同，但是双方未能就上述内容达成一致意见，最终导致双方的合同目的无法实现，天津御景半岛投资有限公司先提出终止合同，李冰亦同意解除合同，只是双方就合同解除后的相关事项未能达成共识，为此李冰起诉要求解除双方签订的合同，天津御景半岛投资有限公司表示同意解除双方签订的合同。合同解除后，天津御景半岛投资有限公司应将因此合同取得的利益退还给李冰，故李冰请求判令天津御景半岛投资有限公司向李冰返还购房款70000元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。导致双方签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》出现解除结果的原因是天津御景半岛投资有限公司在与李冰签订该认购书时，提供格式文本时未能预料到签订备案的《商品房买卖合同》所需条件，致使在双方约定的条件下，无法签署备案的《商品房买卖合同》，该事项的出现使合同无法继续履行，李冰在如约支付首付款可天津御景半岛投资有限公司拒绝签署备案《商品房买卖合同》的情况下，拒绝支付合同项下购房款的行为，不属于违约行为，故天津御景半岛投资有限公司要求李冰支付违约金的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除李冰与天津御景半岛投资有限公司之间于2018年3月19日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》；二、天津御景半岛投资有限公司于本判决生效后三日内退还李冰70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由天津御景半岛投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，天津御景半岛投资有限公司与李冰之间签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》系双方真实意思表示，双方应当遵照履行。但双方约定李冰支付首期房款后，即应签署《商品房买卖合同》。根据当时购房政策要求，李冰的付款情况不符合签署《商品房买卖合同》的要求，双方未能对此提前了解，均有过错。双方签署的《天津恒大御景半岛商品房认购书》存在履行障碍，双方应当及时磋商解决。现双方均同意解除上述认购书，应予准许。合同解除后，天津御景半岛投资有限公司应将因此合同取得的利益退还给李冰，李冰请求判令天津御景半岛投资有限公司向李冰返还购房款70000元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，天津御景半岛投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人天津御景半岛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二十七日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……