宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初1548号原告：冶某，住宁夏回族自治区银川市。原告：马某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：冶某（系马某丈夫），住宁夏回族自治区银川市。被告：顾某，职业不详，户籍地宁夏回族自治区吴忠市。原告冶某、马某与被告顾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告冶某及马某委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告顾某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶某、马某向本院提出诉讼请求：1.判令顾某向冶某、马某支付房屋租金（2018年5月至2021年2月），共计34000元；2.判令顾某向冶某、马某支付其垫付的物业费、电梯费1737元；3.判令顾某清缴房屋租赁期间欠缴的物业费、电梯费、采暖费等各项费用；4.判令解除房屋租赁合同；5.本案诉讼费由顾某负担。事实和理由：马某、冶某于2015年10月8日签订《房屋租赁合同》，将坐落于银川市××区房屋出租给顾某，合同约定房屋租金为每月1000元，物业费、电梯费、采暖费均由顾某承担。自2018年5月起，顾某以资金周转不开为由，请求马某、冶某延长租金支付期限，并表示资金周转正常后及时交付租金，但直至今日仍未支付。在次期间多次要求顾某支付房屋租金及物业费、电梯费、采暖费等费用，并要求交回房屋，其始终承认所欠费用，但以人在外地、资金周转不开为由不予支付。故诉至法院，请求判如所请。顾某未作答辩，亦未提交书面证据材料。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：冶某与马某于2010年12月31日登记结婚，2011年12月21日，马某与银川忠心房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，购买位于宁夏回族自治区银川市××区房屋。庭审时，马某、冶某陈述：其与顾某于2015年10月8日签订书面房屋租赁合同，约定房屋租金为每月1000元，按季度支付，双方未约定租赁期限，顾某于2015年10月8日入住涉案房屋并租住至今,房屋租金支付至2018年4月，后续房屋租金至今未付，现所签涉案房屋租赁合同已丢失。马某、冶某提交的冶某与顾某的微信记录显示，其自2018年11月起至2019年1月期间多次向顾某催要涉案房屋租金等。其中：2019年11月14日，冶某发送“钱咋弄呢？又在催我交物业费”，顾某回复“现在在这办公室！我这边抓紧！就这两天解决”。2020年7月9日，冶某发送“我现在说的是明天我要交物业费”，顾某回复“我晚上给朋友打电话想办法！明天早晨联系你”，冶某回复“明天早晨九点之前”，顾某回复“知道了”。2020年7月10日，顾某发送“只能看今天下午了！昨晚问了两个都没有发工资！要不然你先垫付上，我给你算的时候，多给你三百！”冶某回复“不需要多给，尽快给我把账结清，我给你打折”，顾某回复“知道了！谢谢”。2020年8月11日，冶某发送信息“我现在着急用钱，你欠房租两万八，我垫付物业费一千多，另外还欠的物业费和取暖费，我得去法院起诉了”，顾某回复“你不是说给我一周时间吗”、“一周之内想办法给你弄到”。2020年9月，冶某又发送“房租自2018年5月至2020年9月共计29个月，29000元；采暖费加滞纳金2017、18、19三年合计3477.54元；物业费2015年12月至2020年9月合计3108元。以上三项合计35585.54元。”“你什么时候给我付”，顾某回复“就这一两天能到账两万”、“剩余只能到工程款到账”，冶某回复“你赶快帐结清了给我交房子，我再租给别人，这么耗着也没意思”，顾某陈述“知道的”，冶某陈述“两万什么时候能付给我”，顾某回复“给你说了这一两天到账！一到账就给你转过去”。2021年1月19日，冶皓发送“你还没给我付钱”，顾某回复“你发个工行账号，就这一两天，对方是工行，我让直接转给你”，冶某回复“付多少钱你知道吗？”顾某回复“先给转过去2.5万，剩下我俩见面给你”，冶某发送“房租自2018年5月至2021年1月共计33个月，33000元；采暖费加滞纳金2017、18、19三年合计3477.54元；物业费2015年12月至2020年9月合计3388元。以上三项合计39865.54元。不含20年采暖费”、“你赶快该付的钱付了，把房子给我交了，我们把合同终止了算了”、“尽快付清我给你打折”，顾某回复“知道了”。另查明，冶某向银川开源物业服务有限公司交纳涉案房屋2015年12月1日至2018年9月30日期间的物业费1159元、电梯费578元。以上事实，有马某、冶某提交的银川市商品房买卖合同1份、结婚证2本、冶某与顾某微信聊天记录（截屏打印件）26张、顾某身份证照片（打印件）1张、顾某微信信息（截屏）1份、银川开源物业服务有限公司收据1张、常住人口信息卡3页、本院依职权调取的顾某身份信息1份予以佐证，可以认定。对于马某、冶某提交的宁夏电投热力有限公司催缴通知单1份、物业费催缴通知单1份、中国农业银行股份有限公司个人明细对账单1份不能达到证明目的，不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的焦点为：一、双方之间是否形成房屋租赁合同关系。本案中，涉案房屋系马某、冶某婚后购买，其二人虽未提交证据证明与顾某之间签订了书面房屋租赁合同，但根据顾某与冶某之间的微信聊天记录内容及马某、冶某陈述，可以认定顾某自2015年12月实际租住涉案房屋，且现仍占有使用。故冶某、马某与顾某之间形成了房屋租赁合同关系。二、关于房屋租赁合同解除问题。依前所述，冶某、马某与顾某之间形成房屋租赁合同关系，但冶某、马某并未提交证据证明双方明确约定了租赁期限,应视为不定期租赁。故马某、冶某有权要求随时解除合同，同时根据马某、冶某提交的证据可知冶某通过微信方式亦对顾某进行了通知，故对马某、冶某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。三、关于马某、冶某的其他诉讼请求。1.关于房屋租赁费的问题。根据冶某、顾某微信聊天记录显示“房租自2018年5月至2020年9月共计29个月，29000元”以及“房租自2018年5月至2021年1月共计33个月，33000元”的内容，可以认定双方约定房屋租金为每月1000元，且顾某现仍占有使用涉案房屋，故马某、冶某主张顾某支付2015年5月至2021年2月期间的房屋租金34000元的诉讼请求，本院予以支持。2.关于马某、冶某主张支付2015年12月1日至2018年9月30日期间的物业费1159元、电梯费578元，共计1737元的问题，根据双方的微信聊天记录可知，顾某认可该费用由其支付，同时马某、冶某提交证据证明该费用已由其垫付，故对该项诉讼请求，本院予以支持。3.关于清缴房屋租赁期间欠缴的其余物业费、电梯费、采暖费等各项费用的问题。因马某、冶某并未举证证明其已经代顾某支付了该费用，故该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。顾某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩及证据材料，视其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。本案房屋租赁合同成立及因履行合同发生争议的事实，均发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除马某、冶某与顾某的房屋租赁合同；二、顾某于本判决生效之日起十日内支付马某、冶某2018年5月至2021年2月期间的房屋租金34000元、2015年12月1日至2018年9月30日期间的物业费1159元、电梯费578元，共计35737元；三、驳回马某、冶某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元（已减半收取），由顾某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张颖二〇二一年四月二十八日书记员 邓茹附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。