辽宁省康平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0123民初2599号原告：杨春宝，男，1963年5月12日出生，满族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：路村，辽宁国制律师事务所律师。被告：吕德臣，男，1957年9月5日出生，汉族，住址辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：张庆梅，辽宁昊泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨木，辽宁昊泽律师事务所律师。第三人：铁岭市清河富德房地产开发有限公司，住所地铁岭市清河区红旗街（朝阳街23-9号朝阳街综合楼）。法定代表人：郭积光，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄家勋，辽宁金朋律师事务所律师。第三人：沈阳聚鑫房地产开发有限公司，住所地康平县康平镇向阳街（未出庭）。法定代表人：刘香兰，该公司经理。原告杨春宝与被告吕德臣、第三人铁岭市清河富德房地产开发有限公司、沈阳聚鑫房地产开发有限公司案外人执行异议一案，本院于2019年9月6日作出（2018）辽0123民初2988号民事判决，被告吕德臣对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2020年9月3日作出（2020）辽01民终300号民事裁定，撤销（2018）辽0123民初2988号民事判决,发回本院重审。本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨春宝及其委托诉讼代理人路村，被告吕德臣及其委托诉讼代理人张庆梅，第三人铁岭市清河富德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄家勋到庭参加诉讼。第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春宝向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对原告购买的位于康平县房屋的强制执行，并解除对该门市的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2013年3月12日就位于康平县房屋达成购房合同，并与2013年3月18日在当地房地产部门办理了备案登记。同时第三人将房屋交付于原告，原告入住后开始在此进行装修经营活动，合法占有该房屋至今。2018年，原告得知被告因与铁岭市清河富德房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案申请康平县人民法院执行，并将上述房产予以查封。原告认为，根据原告与第三人签订的合同可以确认涉案房屋产权为原告所有。而且，法院执行依据的判决书中，被执行人是铁岭市清河富德房地产开发有限公司，但法院查封的房屋开发主体是沈阳聚鑫房地产开发有限公司，并不是被执行人铁岭市清河富德房地产开发有限公司的，财产执行是错误的。作为被查封财产的合法所有人，原告作为申请人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，曾向贵院提出执行异议，请求裁定对上述房产终止执行，后被驳回申请，告知提起异议之诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、第305条、第307条、第312条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条规定，提起异议之诉。被告吕德臣辩称，一、金色华庭小区3号、4号楼工程项目全部由我垫款施工，并自行完成的工程项目，包括工程的初验及监理和其它费用我也支付了一大部分，费用约为650,000元(此费用不属于施工应承担的)。二、沈阳聚鑫房地产开发有限公司对本项目没有进行投资，也没有向施工单位(承包人)支付工程款，该项目的工地现场也没有委托甲方代表、技术员、工程师参与工程管理。因此，实际上该项目根本不属于沈阳聚鑫房地产开发有限公司所投资建设的建筑产品，属于实际真正投资人(承包人)所有。三、在(2017)辽0123民初876号民事判决书中，沈阳聚鑫房地产开发有限公司称，金色华庭小区项目，后期因沈阳聚鑫房地产开发有限公司不参与此项目的开发，发改委的文件也随之作废，后期粮库法人怎么私刻公章等行为与沈阳聚鑫房地产开发有限公司无关，又称吕德臣与被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司没有任何经济和合同关系，此辩解也得到了康平县人民法院的采信，同理，沈阳聚鑫房地产开发有限公司也无权对外签订3号、4号楼的商品房买卖合同，进行非法销售。四、2018年9月3日上午10时许，我与铁岭市清河富德房地产开发有限公司法律顾问黄家勋通过本院法官联系，在康平县政府办公大楼院内46号车位约见了沈阳聚鑫房地产开发有限公司律师陈宏伟，我把在康平县房产处调出的3号楼杨春宝商品房买卖合同若干呈送给他辨认，鉴别签字和公章是否真实，陈律师看后当即否定，这绝对不是我公司盖的章和签的字，你们怎告我都可以作证。由此可见，康平县房产处对于登记备案的行为是不够审慎的，是不真实的，也是不具有法律依据的无效备案，已被本院(2018)辽0123执行异议24号，驳回异议请求。五、该工程3号、4号楼目前所有的工程档案材料等相关手续均在我(承包人)手中统一保管，因该工程有近千万工程款和1,860,000元的农民工资尚未给付兑现，所以导致该工程至今不能验收，更谈不上登记备案。包括所有进户门六套钥匙棍也没有交给沈阳聚鑫房地产开发有限公司和铁岭市清河富德房地产开发有限公司，只给了一把维修房用的临时单棍。六、金色华庭3号、4号楼的施工建设是通过承包人与铁岭市清河富德房地产开发有限公司依据合同法而签订的施工合同书，是依法进行施工的，因此承包人的合法权益现应得到人民法院和国家法律的保护。七、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条明确规定，“发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款可以就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。八、请康平县人民法院依据上述答辩的事实证据，证言进行核实审理，依法作出公正的判决。第三人铁岭市清河富德房地产开发有限公司述称：本案原告与铁岭市清河富德房地产开发有限公司并不存在真实的商品房买卖关系，双方系民间借贷关系，本案涉及的相关房产系铁岭市清河富德房地产开发有限公司与案外人崔某合作后自己公司挂靠在沈阳聚鑫房地产开发有限公司名下独立开发的商品房住宅小区，建设中铁岭市清河富德房地产开发有限公司聘请了实际施工人吕德臣进行施工，由于我公司尚欠吕德臣工程建设款没有给付，吕德臣向法院提起诉讼，诉讼时吕德臣将铁岭市清河富德房地产开发有限公司和沈阳聚鑫房地产开发有限公司一并列为被告，该案经康平县人民法院审理后作出生效判决，该判决认定铁岭市清河富德房地产开发有限公司为金色华庭30号楼的实际开发单位因此承担还款，对沈阳聚鑫房地产开发有限公司认定只是挂靠单位，没有实际开发，且当时出庭的沈阳聚鑫房地产开发有限公司的法定代表人的爱人陈宏伟亲口陈述开发中崔某等人使用沈阳聚鑫房地产开发有限公司的公章也是崔某等人自己私自刻的，最终法院认定沈阳聚鑫房地产开发有限公司与整个开发无关，驳回了吕德臣对沈阳聚鑫房地产开发有限公司的起诉，根据以上涉及的法律关系能看出现被告吕德臣因生效的判决书向人民法院提出执行申请，法院依法查封了房产，该做法是合法合情的，但本案原告在执行阶段提出异议，被驳回后提起本诉，我公司认为虽然我与原告的债务关系没有解除完毕，但铁岭市清河法院的判决能够证实原告所签订的买卖合同及借款500万元的真实情况，得出结论原告与沈阳聚鑫房地产开发有限公司、铁岭市清河富德房地产开发有限公司没有真实的商品房买卖合同关系，虽然其有商品房买卖合同也办理了登记，但并不能表明有真实的商品房买卖合同关系，二审判决作出的裁定书，我们认为本案原告所提出的执行异议的理由不能成立，应当予以驳回，相反本案被告吕德臣依据生效的判决书提出执行申请，由于该房屋没有竣工验收，因此其与我公司多次协商其优先受偿权一直存在，请求法院根据二审裁定书的内容查明事实，驳回原告诉讼请求。第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及有关证据。本院经审理查明：1.沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2012年8月9日取得了金色华庭住宅小区项目的建设用地规划许可证；沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2011年12月8日取得了金色华庭住宅小区项目的建设工程规划许可证；沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2012年11月30日取得了金色华庭住宅小区项目的建筑工程施工许可证；沈阳聚鑫房地产开发有限公司取得了座落于张强镇张强村，土地面积8611平方米的土地使用权，用于其他普通商品住房用地；沈阳聚鑫房地产开发有限公司于2013年1月4日取得了金色华庭住宅小区项目的商品房预售许可证，其中商品房共4栋，建筑面积18,017.14平方米，住宅224套、车库47套、网点9套。2.康平县人民法院作出的(2016)辽0123民初47号民事判决书认定，沈阳市张强粮油贸易有限公司的法定代表人崔某开发位于康平县的金色华庭住宅小区，是挂靠在沈阳聚鑫房地产开发有限公司名下进行开发，依法取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证，建设工程施工许可证、商品房预售许可证。沈阳聚鑫房地产开发有限公司取得了商品房预售和销售的资格，可以销售其所依法建造的商品房。3.第三人崔某在开发中出现资金不足的情况，无法继续进行，于是融资引进铁岭市清河富德房地产开发有限公司，公司法定代表人为郭积光，崔某与铁岭市清河富德房地产开发有限公司签订了“合作开发协议书”，共同完成3号、4号楼的开发，3、4号楼对外开发的时候崔某是与沈阳聚鑫房地产开发有限公司向相关部门报批的手续，但沈阳聚鑫房地产开发有限公司在相关诉讼中也实际承认自己对金色华庭小区没有实际投入、管理、销售。4.崔某与铁岭市清河富德房地产开发有限公司因资金周转问题共同向原告杨春宝拆借了500万元，用原告诉称的66套房屋做抵押物，并于2013年2月6日，原告杨春宝与第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，按照房屋单价每平米1000元的价格，“出卖”给原告杨春宝，于2013年2月6日进行了商品房买卖合同备案；5.2017年10月17日，康平县人民法院作出(2017)辽0123民初876号民事判决书认定，2011年8月19日，吕德臣与铁岭市清河富德房地产开发有限公司签订《工程承包协议书》，协议约定：铁岭市清河富德房地产开发有限公司将位于康平县的工程承包给吕德臣。合同签订后，吕德臣按照合同约定进行施工，现金色华庭小区3#、4#号楼工程已竣工验收。判决铁岭市清河富德房地产开发有限公司给付吕德臣工程款9,841,800元。2018年4月25日，辽宁省康平县人民法院作出(2017)辽0123执737号执行裁定书，将被执行人铁岭市清河富德房地产开发有限公司康平县镇内开发的金色华庭小区3#、4#楼共计144户住宅予以查封，期限三年(2018年1月25日-2021年1月24日)。6.2018年11月6日，辽宁省康平县人民法院作出(2018)辽0123执异26号执行异议裁定书，驳回杨春宝的异议请求。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于本案诉争的房屋是否为铁岭市清河富德房地产开发有限公司的房屋问题，经查，根据(2016)辽0123民初47号民事判决书可知，金色华庭小区崔某伟挂靠在沈阳聚鑫房地产开发有限公司的名下开发建设的，并依法取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证，建设工程施工许可证、商品房预售许可证。根崔某伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司签订的“合作开发协议书”，金色华庭3、4号楼崔某伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司共同合作开发，3、4号楼对外开发的时崔某伟是与沈阳聚鑫房地产开发有限公司向相关部门报批的手续，但沈阳聚鑫房地产开发有限公司在相关诉讼中也实际承认自己对金色华庭小区没有实际投入、管理、销售崔某伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司之间有纠纷，双方纠纷可另行诉讼解决。综上，我院2018年4月25日作出(2017)辽0123执737号执行裁定书，将被执行人铁岭市清河富德房地产开发有限公司康平县镇内开发的金色华庭小区3#、4#楼共计144户住宅予以查封符合法律有关规定。关于杨春宝与沈阳聚鑫房地产开发有限公司之间是否为真实的房屋买卖关系问题，经查崔某伟与铁岭市清河富德房地产开发有限公司因资金周转问题共同向原告杨春宝拆借了500万元，杨春宝与第三人沈阳聚鑫房地产开发有限公司在2013年2月6日签订并登记的商品房买卖合同是因借贷关系产生的抵押行为，并不是真正的房屋买卖，证崔某伟在证实中陈述是借贷后的抵押行为，并不是真正的买卖房屋行为。可以认定原告杨春宝与沈阳聚鑫房地产开发有限公司之间并不是真正的房屋买卖关系，而是借贷合同的担保合同，具有抵押担保的性质。综上，杨春宝对案涉房屋所享有的民事权益尚不足以排除人民法院的执行行为，对杨春宝要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告杨春宝的执行异议申请。案件受理费10,400元，由原告杨春宝自行承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  范伟红审判员  蒋娇艳审判员  杨玉红二〇二一年四月六日书记员  李佳斌