云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终170号上诉人（原审原告）：李明俊，男，1968年12月2日生，高中文化，河南省莱阳市人，现住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审原告）：贾彩琴，女，1957年9月25日生，河南省内乡县人，现住云南省普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：李晋楠，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。共同委托诉讼代理人：罗莲花，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：王寿文，男，1939年2月2日生，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王滨（系王寿文之子），男，1975年1月13日，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：王海，男，1978年2月27日生，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王滨（系王海之兄），男，1975年1月13日，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：王滨，男，1975年1月13日生，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：王垭力，女，1969年2月5日生，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：王萍，女，1972年5月9日生，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。上诉人李明俊、贾彩琴因与上诉人王寿文、王滨、王海、被上诉人王垭力、王萍买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李明俊、贾彩琴及其委托诉讼代理人李晋楠、上诉人王滨（兼为王寿文、王海的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被上诉人王垭力、王萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明俊、贾彩琴上诉请求：1.撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1980号民事判决，依法改判支持李明俊、贾彩琴一审的全部诉讼请求。2.判令由王寿文、王滨、王海、王垭力、王萍承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审人民法院判决李明俊、贾彩琴对资金占用费自负40%的责任，系事实认定错误和判决错误。李明俊、贾彩琴向王寿文一方交付购房款共计63万元。王寿文收到购房款后将该款项用于了购房等方面开支，必然为其带来一定社会效益，王寿文一方利用李明俊、贾彩琴的资金产生了收益，而现阶段若王寿文一方只向李明俊、贾彩琴返还购房本金则严重显失公平。王寿文一方应承担支付自2010年12月20日起全额资金占用费的责任，双方之间的权利义务关系方能公平正义。二、一审人民法院未判决王滨一方支付房屋增值赔偿款，系事实认定错误和判决错误。一审人民法院已经判定本案房产自交付至今确实存在相关的增值，李明俊、贾彩琴在本案一审中也诉请了房屋的增值赔偿款，亦向一审人民法院提交了司法鉴定申请书，但一审人民法院未准予司法鉴定请求，也未处理房屋增值赔偿款的诉求。若一审人民法院准予进行相应司法鉴定，则李明俊、贾彩琴才能根据鉴定结论进行相应诉讼请求的变更或者调整，一审人民法院未准予司法鉴定，直接导致李明俊、贾彩琴丧失了获得本项诉讼请求得以支持的可能。李明俊、贾彩琴要求按商品房屋的增值部分进行赔偿的诉讼请求包括了本案农村宅基地房屋的增值部分。本案房屋增值部分的赔偿款不在本案中进行处理，将严重增加李明俊、贾彩琴的诉讼成本，亦将严重造成司法资源的浪费。三、王滨一方应当支付违约金18万元。2010年4月10日签订的《购房协议书》第六条约定：“本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效，任何一方不得违反，若有违反双方按违约责任约定执行”，该条款系属于争议解决条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，《购房协议书》虽然属于无效协议，但该协议第六条约定属于独立存在有效的条款。一审法院在判决书第12页判定：“王寿文、王海作为出卖方，在房屋出卖多年后私下对房屋产权进行转移，导致变更后的产权人向李明俊、贾彩琴主张权利，违反了诚实信用原则。”该判词足以认定王滨一方属于过错方和违约方，结合《购房协议书》第六条的约定，王滨一方应当向李明俊、贾彩琴支付违约金18万元。四、王滨一方应当支付建房款12万元。李明俊、贾彩琴基于《购房协议书》的签订取得了本案房产的合法使用权等权能，也因对《购房协议书》的信赖才加盖了第四层的房屋，为此投入建房款12万元。第四层房屋自建成至今从未接到任何违法和需要拆除的通知。现李明俊、贾彩琴已向王滨返还了本案房屋，王滨对本案房屋完全可以进行利用，若进行拆除则势必又造成社会资源的浪费，若王滨对本案房产进行利用而不进行赔偿则显失公平。故王滨一方应向李明俊、贾彩琴赔偿建房款12万元。五、王滨一方应当支付房屋装修款20万元。本案房屋由李明俊、贾彩琴投资装修并进行使用至今，对于261.03平方米房屋的装修李明俊、贾彩琴仅主张20万元，已对损失进行了最大的让步。王寿文、王海、王滨辩称及上诉请求：1.撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1980号民事判决书第一项中由王寿文、王海、王滨共同向李明俊、贾彩琴承担的百分之六十的资金占用费的部分；2.本案一审、二审的案件受理费按法律规定负担。主要事实和理由，本案是买卖合同纠纷，是当事人一方支付价款，一方交付买卖标的物的双方行为。在李明俊、贾彩琴支付60万元购房款的同时，王寿文、王海一方已经交付房产。购房款产生了资金占用费，李明俊、贾彩琴在这10多年中也对房屋进行了占用、收益。合同无效后，王寿文、王海、王滨不应承担资金占用费。一审判决王寿文、王海、王滨共同向李明俊、贾彩琴承担的百分之六十的资金占用费是错误的。李明俊、贾彩琴辩称，事实和理由与其上诉状一致。王垭力、王萍均未作答辩。李明俊、贾彩琴向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除或者终止李明俊、贾彩琴与王寿文、王海于2010年4月10日签订的《购房协议书》；2.请求依法判令王寿文、王海返还李明俊、贾彩琴购房款63万元，并由王寿文、王海支付李明俊、贾彩琴自2010年12月20日起至63万元购房款清偿完毕之日止的资金占用利息（按年利率6%计算）及李明俊、贾彩琴加盖房屋的建设款12万元、房屋装修款20万元、违约金18万元；3.请求判令王寿文、王海向李明俊、贾彩琴支付以（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》下的房屋面积为准乘以2010年4月10日至2020年1月21日期间思茅区城区内每平方米商品房均价增值部分计算的房屋增值赔偿款（详见司法鉴定意见书）；4.请求依法判令王滨、王垭力、王萍与王寿文、王海对李明俊、贾彩琴承担连带或共同赔款责任；5.请求依法判令由王滨、王寿文、王海、王垭力、王萍承担本案诉讼费、保全费以及购买保单费。一审法院认定事实，张耀琼（曾用名张耀琴）、王寿文夫妇系普洱市思茅区思茅镇平原村民委员会第一小组的村民，共同生育子女王垭力、王萍、王滨、王海。2004年11月，张耀琼、王寿文取得坐落于思茅区平方米集体土地的《集体土地使用证》，证号为思翠集用（2004）字第00146号。2008年2月，张耀琼、王寿文、王海取得上述土地上所建房屋的《房屋所有权证》，所有权证号为普房字第××号，登记为三层房屋，共有权证号分别为普房共字第××号、20××25号、20××26号。李明俊、贾彩琴于2010年4月10日与张耀琼、王寿文、王海签订了《购房协议书》，张耀琼与王寿文、王海为甲方，李明俊、贾彩琴为乙方，双方约定：由乙方购买甲方上述房屋，购房价款为58万元，甲、乙双方签字后乙方向甲方一次性预付40万元，剩余18万元乙方于2010年12月20日前付清；甲方必须保证所出售房屋的产权明确，无争议和纠纷；甲方售房后必须配合乙方办理房屋产权过户手续，直到产权变更为乙方止，过户手续等一切费用由乙方承担；甲乙双方自签订本协议之日起任何一方不得违约，并应严格按约定履行，若甲方在乙方未付清所有房款前将该房出售给第三人或变更房价，视为违约，应退还乙方所交房款并支付该房总价款50%的违约金；乙方从购房之日起若不按本协议约定日期支付房款和信守协议视为违约，甲方不退还房款并向乙方收取房屋总价款50%的违约金，即从预付款40万元中扣除29万元后本协议无效，余款退还乙方。协议履行过程中，双方约定将购房款变更为60万元，李明俊、贾彩琴按约定于2010年12月20日前支付清了60万元购房款。由于李明俊、贾彩琴并非思茅区思茅镇平原村民委员会的集体经济组织成员，该宅基地、房屋未能办理过户，张耀琼、王寿文、王海遂将《房屋所有权证》及《集体土地使用证》交由李明俊、贾彩琴持有。2010年，李明俊、贾彩琴接收房屋后对房屋进行了部分装修使用，在未经相关部门审批的情况下加盖了第四层房屋。2012年6月26日，张耀琼去世。2018年9月3日，王寿文、王垭力、王萍、王海到普洱市天则公证处申请对放弃张耀琼遗产继承权事宜进行了公证。同时，王滨亦申请对继承张耀琼的遗产事宜进行了公证。2018年11月，王滨以上述房屋的所有权证及土地使用证遗失为由，向普洱市不动产登记中心申请了证书补发。2018年12月26日，王滨、王寿文申请将该房产办理到了王滨名下，产权证为云（2019）普洱市不动产权第××号。王滨于2019年4月16日向一审法院提起民事诉讼，请求判令李明俊、贾彩琴向其归还云（2019）普洱市不动产权第××号《不动产权证》所涉宅基地及房屋。一审法院审理后，认为上述《购房协议书》违反行政法规的强制性规定，应属无效，于2019年9月29日作出（2019）云0802民初1179号民事判决，判决由李明俊、贾彩琴于判决生效之日起30日内向王滨归还上述宅基地及房屋。李明俊、贾彩琴不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月31日作出（2019）云08民终1141号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，王滨已对该案申请了强制执行。一审法院认为，本案系生效判决确认由李明俊、贾彩琴向物权登记权利人即王滨返还案涉宅基地、房屋后，李明俊、贾彩琴据此主张相关权利而引发的纠纷。本案的争议焦点是：1.案涉《购房协议书》是否存在解除或者终止的问题；2.李明俊、贾彩琴向王滨返还案涉宅基地及房屋后，李明俊、贾彩琴是否有权主张返还购房款、资金占用利息、加盖房屋的建设款、房屋装修款、违约金、房屋增值部分赔偿款的问题。围绕该争议焦点，一审法院从以下几方面进行评判。关于案涉《购房协议书》效力如何认定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。”本案中，李明俊、贾彩琴与张耀琼、王寿文、王海于2010年4月10日签订《购房协议书》时，李明俊、贾彩琴并不具备思茅镇平原村民委员会集体经济组织成员身份，双方签订的《购房协议书》因违反了法律法规的强制性规定，已被生效判决确认为无效合同，因此，现该《购房协议书》已不存在解除或终止的问题，李明俊、贾彩琴主张解除或终止该合同的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”案涉《购房协议书》中虽约定了违约责任承担方式，但该违约金条款性质上并不属于合同解决争议条款，因此，合同被认定无效后，合同中的违约条款亦无效，李明俊、贾彩琴主张的违约金于法无据，亦不予支持。关于李明俊、贾彩琴主张的购房款返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《购房协议书》被认定为无效合同后，买方应向卖方返还房屋，卖方则需要向买方返还购房价款。针对房屋返还问题，所有权人王滨已申请法院进行了强制执行，现作为购房协议中的卖方，王寿文、王海应向李明俊、贾彩琴返还购房款。关于返还购房款的数额问题，诉讼过程中，王寿文、王海仅认可收到60万元购房款，否认李明俊、贾彩琴所主张的其余3万元，由于李明俊、贾彩琴未提交其支付3万元款项的相关证据，故一审法院将王寿文、王海应向李明俊、贾彩琴返还的购房款确认为60万元。关于李明俊、贾彩琴主张的损失赔偿问题。合同被认定无效后，有过错一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失。本案中，对于买方来讲，其损失主要是资金占用损失、房屋增值部分损失、装修损失、加盖第四层房屋的损失。关于买卖双方责任的划分，买卖双方理应知道农村宅基地不得出售或者转让给同一集体经济组织以外的人，双方对合同无效均存在过错，王寿文、王海作为出卖方，在房屋出卖多年后私下对房屋产权进行转移，导致变更之后的产权人向李明俊、贾彩琴主张权利，违反了诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任，综合考虑双方过错情节，一审法院确认由李明俊、贾彩琴承担百分之四十过错责任，由王寿文、王海承担百分之六十过错责任。关于李明俊、贾彩琴主张的资金占用利息，王寿文、王海长期使用李明俊、贾彩琴的资金，确实会给李明俊、贾彩琴造成资金占用费损失，但李明俊、贾彩琴主张按年利率6%计算资金占用损失于法无据，一审法院参照同期中国人民银行公布的五年期以上贷款利率及同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，其中自房款付清之日即2010年12月20日起至2019年8月19日止的资金占用费参照同期中国人民银行公布的五年期以上贷款利率进行计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止的资金占用费按同期全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率进行计算，由王寿文、王海承担百分之六十支付责任。关于李明俊、贾彩琴加盖第四层房屋的损失，由于在建盖前并未进行相关行政审批，故其所实施的扩建行为并不构成合法建造，不受法律保护，且王滨亦明确表示不进行使用，故该损失一审法院不予支持。关于李明俊、贾彩琴主张的装修款，因其未提交充分的证据对买卖双方分别装修的部分进行区分，其亦未提交进行装修的相关书面证据，故一审法院亦不予支持。关于原告主张的房屋增值赔偿款，李明俊、贾彩琴向王寿文、王海购买的房屋属于农村宅基地上建盖的房屋，交付至今已多年，确实会存在相关增值，但李明俊、贾彩琴主张按商品房每平米的增值标准进行鉴定以确定增值价值不符合法律规定，因此，一审法院对增值赔偿款的诉求在本案中不进行处理，李明俊、贾彩琴可依法确定相关标准后另行主张。李明俊、贾彩琴提出的装修残值鉴定申请、第四层房屋现存价值鉴定申请及按商品房每平米的增值标准进行鉴定的申请，一审法院依法不予准许。关于王滨、王垭力、王萍是否承担责任的问题。王滨作为该房产的继承人，现该房产已登记为其单独所有，其理应和王寿文、王海共同承担向李明俊、贾彩琴返还购房款及支付资金占用费的义务。李明俊、贾彩琴并未提交证据证明王垭力、王萍继承了张耀琼的遗产，因此，李明俊、贾彩琴主张王垭力、王萍承担责任于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审判决：一、由被告王寿文、王海、王滨于本判决生效之日起二十日内共同向原告李明俊、贾彩琴返还购房款60万元，并共同向原告李明俊、贾彩琴承担百分之六十资金占用费（资金占用费计算方式为：2010年12月20日起至2019年8月19日止参照同期中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计算，2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率计算，由被告王寿文、王海、王滨共同承担百分之六十）；二、驳回原告李明俊、贾彩琴的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由原告李明俊、贾彩琴负担6682元，由被告王寿文、王海、王滨负担8018元。二审中，当事人均未提交新证据。经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案的《购房协议书》已经被生效的裁判文书确定为无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，本条所说的有关解决争议方法的条款包括以下几种形式：仲裁条款；选择受诉法院的条款；选择检验、鉴定机构的条款；法律适用条款，而《购房协议书》中约定的违约金条款并不属于有关解决争议方法的条款，故李明俊、贾彩琴关于违约金的主张于法无据，本院不予支持。对于李明俊、贾彩琴主张的资金占用费、装修投入款、建盖第四层房屋的投入款及房屋增值部分的赔偿款是否应予支持的问题。本院认为，首先，李明俊、贾彩琴加盖的第四层房屋未经相关部门审批，该利益并不受法律保护；其次，李明俊、贾彩琴未提交任何有效的证据证明其投入的装修款金额；另，本案系双方当事人违规买卖房屋后产生的纠纷，因违规行为产生的房屋增值部分利益并不受法律保护，故李明俊、贾彩琴主张对涉案房屋增值部分进行评估的申请，本院不予支持。再结合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《购房协议书》无效系李明俊、贾彩琴与王寿文、王海违反法律、行政法规的规定买卖宅基地及宅基地上建筑物所致，对于协议的无效，买卖双方均具有过错，应各自承担责任。装修投入款、建盖第四层房屋的投入款及房屋增值部分系李明俊、贾彩琴在明知不能取得房屋产权的情况下自己选择的投入，属自己的过错造成的损失，本院不予支持。关于资金被占用期间的损失，本院认为，第一，虽协议双方对《购房协议书》的无效均具有过错，但在《购房协议书》签订之后，双方均履行了协议中约定的义务，王寿文、王海一方却在协议履行了近10年时间后，私下对房屋产权进行了变更，导致变更之后的产权人王滨向李明俊、贾彩琴主张权利，王寿文、王海的行为确实有违诚实信用原则。第二，虽在李明俊、贾彩琴支付购房款的同时，王寿文、王海一方交付了房屋，但李明俊、贾彩琴对涉案房屋进行了部分装修，王海收回房屋后具有一定程度的受益。故，综合考虑双方当事人过错程度及相关损失后，根据公平责任原则，本院认为一审判令由王寿文、王海、王滨承担60%的资金占用费，李明俊、贾彩琴承担40%资金占用费并无不当，本院予以维持。另，因李明俊、贾彩琴未提交证据证明其支付的购房款为63万元，也未提交证据证明王垭力、王萍继承了张耀琼的遗产，故本院确认本案李明俊、贾彩琴支付的购房款为王寿文、王海认可的60万元，王垭力、王萍在本案中不承担责任。综上所述，李明俊、贾彩琴的上诉请求不能成立，王寿文、王海、王滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实请求，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由李明俊、贾彩琴负担7350元，王寿文、王海、王滨负担7350元。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年四月二十三日法官助理付梦瑶书记员李专政