陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终47号上诉人（一审原告）：张永和，男，生于1943年10月19日，汉族，小学文化，户籍地陕西省宁强县，现居住宁强县，陕西省宁强县建筑工程公司退休技术员，公民身份号码：61232XXXX310190019。上诉人（一审原告）：张永生，男，生于1945年9月5日，汉族，初中文化，住陕西省宁强县，陕西省宁强县建筑工程公司退休职工，公民身份号码：61232XXXX509050013。上诉人（一审原告）：张长生，男，生于1947年12月23日，汉族，初中文化，户籍地陕西省宁强县，现居住宁强县，原宁强县城关机砖厂退休厂长，公民身份号码：61232XXXX71223001X。上诉人（一审原告）：王西安，男，生于1953年7月18日，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，退休职工，公民身份号码：62010XXXX307181911。上诉人（一审原告）：王西才，男，生于1955年3月28日，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，退休职工，公民身份号码：62012XXXX503280012。上诉人（一审原告）：王宁，女，生于1959年12月7日，汉族，住甘肃省兰州市安宁区，退休职工，公民身份号码：62010XXXX912071027。上诉人（一审原告）：王西兰，男，生于1962年10月29日，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，下岗职工，公民身份号码：62010XXXX210291975。上诉人（一审原告）：王西平，男，生于1965年11月6日，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，下岗职工，公民身份号码：62010XXXX511061030。上诉人张永生，王西安，王西才，王宁，王西兰，王西平共同委托诉讼代理人：张永生，与该五上诉人系表兄弟妹关系。被上诉人（一审被告）：宁强县羌州建筑工程有限责任公司，统一社会信用代码：9161XXXXXX8624796J，住所地：陕西省宁强县。法定代表人：王德军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红兵，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓义民，陕西三泉律师事务所律师。上诉人张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平（以下简称“张永和等八人”）因与被上诉人宁强县羌州建筑工程有限责任公司（以下简称“羌州建司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省宁强县人民法院（2020）陕0726民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平上诉请求：一、撤销陕西省宁强县人民法院（2020）陕0726民初645号民事判决书；二、查清事实重新计算核查，依法改判或将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、在回迁五套住宅的同时，上诉人多次要求按照约定回迁第六套206号住宅房，建筑面积132.38㎡，羌州建司以各种理由拒不履行回迁交付义务。协议约定回迁住宅套房六套600㎡，面积不足或者超面积按2480元/㎡结算，其中六套600㎡是复合单位，按照约定原址回迁的房屋应为第六套206号住宅，其建筑面积132.38㎡，故按照羌州建司的实际销售价应赔偿第六套住宅损失为132.48㎡×3080元/㎡-（132.38㎡-100㎡×1.03）×2480㎡=334868元；二、回迁安置底层临街门面房面积差计算明显错误，应重新计算并改判被上诉人支付临街门面房差价183072元。按照合同约定，以套内建筑面积>3%的以45×1.03=46.35为基数，套内建筑面积被上诉人羌州建司辩称：一、上诉人要求交付应回迁第六套住宅或赔偿损失334868元之请求没有事实根据，依法应予驳回。根据拆迁协议及补充条款，可以证实双方约定的回迁安置房重点是房屋面积而非房屋套数，因此原判决认定事实更符合协议本意和双方当时的真实意思，现上诉人主张的第六套房屋，因其自身占用3年之久不愿回迁安置予以放弃第六套房屋，有书证公司会议记录、房产测绘报告和房屋回迁户主名单能证明其只要求回迁五套住房（640.69㎡）而放弃第六套房屋；二、上诉人要求支付临街门面房差价183072元的上诉请求不能成立。根据双方的协议约定，羌州建司应付上诉人门面房差价款26736元（5.57×4800），上诉人应付羌州建司差价款56271.2元（22.69×2480），一审判决依法予以确认合理合法。三、按照双方补充协议约定，上诉人主张的过渡费已经抵在安置房全价39万元中而不再计算，故其要求支付逾期交付临时安置过渡补偿费126720元的请求明显不能成立；四、上诉人支付违约金341671元及经济损失法律责任之上诉请求不能成立。根据双方协议约定，上诉人在2013年8月回迁入住使用房屋至今不予支付超面积40.69㎡的超面积付款29532.2元显然违约，因此羌州建司没有违反协议约定，不存在上诉人所说的违约行为。此外，一审判决认定羌州建司违约未修建杂物间应赔偿损失4万元，未达到廉租房标准应支付差价款98237元，羌州建司认为该部分判决明显不妥。根据双方协议，因拆迁后的汽车站边没有边角地可以利用，也就不可能提供杂物间，上诉人在一审中提到的D栋业主搭建的车棚系占用消防通道，羌州建司亦不可能在消防通道上修建杂物间且A栋取消一个单元，经上级主管部门批准才调整到相邻的D栋而修建的一梯三户，这样才更符合小区规划和外观形象，因此上诉人主张的杂物间不能成立。羌州建司给上诉人回迁的房屋均是严格按约定标准建设的，上诉人回迁后对回迁房屋的装修从而改变了该回迁房屋的按约定的廉租房之标准原状，一审判决以未达到廉租房标准按上诉人陈述即决算表判决羌州建司应支付差价款98237元缺乏证据支持并与事实不符。综上，一审判决认定清楚，审判程序合法，适用法律正确，但认定羌州建司违约承担责任不妥，应予纠正，请求二审法院驳回上诉，公正判决。一审法院经审理查明：2008年初羌州建司经宁强县政府批准在宁强县XX街道XX路XX城XX苑XX小区，张永和等八人在该地段新市区XX号院房屋在拆迁范围内，因原羌州建司没有就拆迁、回迁事宜达成一致意见，羌州建司对张永和等八人的房屋未能进行实地面积丈量、价格评估等工作。2011年2月22日经双方协商，达成《拆迁房屋产权调换协议书》约定：“三、…2、调换的安置房位置、建筑面积、房屋全价：390000元。…乙方同意甲方将乙方安置住宅房调换到D号楼二层、三层，建筑面积600㎡，安置房中准价650元/㎡，调换安置住宅房屋全价390000元。…九、…本协议若有争议以双方签字的补充协议为最终…的协议”(此处省略的几字无法辨认)。2月24日，羌州建司原法定代表人张某甲等人又到张永生家与张永和等八人协商拆迁安置事宜，经协商双方仅将张永生拟定的合同文本中互找差价中门面房单价稍作修改后，签订了《拆迁房屋产权调换补充协议书》，该协议上的拆迁、回迁面积及其他事项等内容均由张永和等八人书写。羌州建司法定代表人张某甲、副经理廖某某，张永和、张永生、张长生及其母王某芳（2017年7月去世）及其他上诉人在协议上签字。该补充协议约定：“一、甲方（羌州建司）拆迁乙方（张永和等八人）底层临街门面房275㎡和后院及二楼营业用房651.8㎡，合计926.8㎡。二、乙方回迁安置底层临街门面房270㎡和二-三楼住宅套房600㎡，合计870㎡，剩余56.8㎡应回迁面积、住宅与营业用房差价及土地院场补偿费、搬家、过渡房抵回迁住宅套房600㎡的安置房屋全价39万元；故在安置住宅套房等面积内，双方均不再计算差价。三、超面积和剩余应回迁面积差价计算处理（一）乙方在自己的地段上回迁安置底层临街门面房六间270㎡，以每间45㎡为标准（开间应＞3.3米）、在45㎡±3%以内均视同等面积，双方均不再计算差价，超面积或剩余应回迁面积＞±3%的面积，均以4800元／㎡进行结算，相互找补差价款。（二）乙方在自己的地段上优先在二—三楼回迁住宅套房六套600㎡，以每套100㎡为标准，在100㎡±3%以内均视同等面积，双方均不再计算差价，超面积或剩余应回迁面积＞±3%的面积，均以2480元／㎡进行结算，相互找补差价款。四、回迁房室内标准及其他（一）回迁房室内标准等同廉租房：夹板木门、墙面天棚混合砂浆刷乳胶涂料、水泥地面、普通坐便器、洗面盆、水池、节能灯。（二）靠汽车站利用边角地向乙方提供＞10㎡／间杂物房四间，按1000元／㎡进行结算。五、回迁房主名及分户回迁顺序，以权利人签章（委托人须出示委托书）或乙方内部协议为准，甲方予以认可，甲方负责办理产权证书。六、效力与违约责任。本补充协议书经双方签章后生效，其效力优先于拆迁房屋产权调换协议书；若单方违约、须向对方支付本补充协议书总价值10%的违约金并承担相应法律责任。”后羌州建司开始拆建，在张永和等八人原房屋地段修建该小区D栋楼房，因原设计图靠北单元为一梯两户，修建时改为一梯三户。该D栋房屋建好后，从2013年5月至2014年9月张永和等八人先后在D栋一层回迁门面房六间，面积共256.33㎡，其中一间门面房开间3m；在二-三楼回迁住宅房五套，面积共640.49㎡。由于设计图纸改变后北边靠汽车站没有边角地可利用，羌州建司未能按约定为张永和等八人修建四间杂物房，双方至今没有结算，羌州建司没有为张永和等八人办理产权证书。该小区售房部及羌州建司法定代表人从2015年5月起在张长生回迁房对门套房内办公至2017年4月。张永和等八人自2014年9月接收第五套住宅房后未向羌州建司提出要求再回迁一套住房等请求，2017年前后张永和等八人因要求羌州建司履行协议办理房产证等事宜找过羌州建司。张永和等八人称期间多次找羌州建司要求履行协议羌州建司不置可否，羌州建司对此不予认可。另查明，本案案渉原房屋系王某芳与其弟王某某（2009年9月去世）继承房产，现王某芳与王某某均已去世，张永和等八人分别系其子女，互为表兄弟姊妹关系。截止2016年3月“羌城茗苑”小区所有房屋全部出售。该小区的柴房出售价为1600元-2200元每平方米每间不等。上述事实，有张永和等八人、羌州建司当庭陈述，有双方提交的《拆迁房屋产权调换协议书》复印件、《拆迁房屋产权调换补充协议书》原件，有张永和等八人提交的交房交钥匙日期收据共复印件、D栋商住楼廉租房与毛坯房标准差价决算表，有羌州建司提交的营业执照、规划许可证、施工许可证复印件，回迁名单、房产测绘报告、D栋施工图纸及现场照片、《商品房买卖合同》、宁强县人民政府宁政字（2008）97号文件，有证人廖某某、张某甲的证言等证据在卷佐证，并经当庭质证，一审法院审查，予以采信。一审法院认为，根据法律规定，因拆迁安置补偿合同履行等问题发生的争议，张永和等八人就房屋补偿、安置等问题向法院起诉，属于平等民事主体之间的民事权益纠纷。本案张永和等八人、羌州建司之间签订的《拆迁房屋产权调换补充协议书》是双方基于意思自治而签订的合同，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，受法律保护，双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一审法院依照相关法律规定对张永和等八人的请求逐项分析认定如下：关于张永和等八人第一项请求：据双方补充协议第二条“乙方（张永和等八人）回迁安置底层临街门面房270㎡和二—三楼住宅套房600㎡，合计870㎡…”与第三条二项“乙方在自己的地段上优先在二—三楼回迁住宅套房六套600㎡，以每套100㎡为标准…”约定前后表述不一致。究竟理解为回迁住宅套房总面积600㎡还是回迁住宅套房六套共600㎡，双方意见分歧。张永和等八人认为应理解为回迁“六套”住房，现要求羌州建司回迁第六套住房或者赔偿损失，羌州建司认为应理解为回迁住宅总面积“600㎡”，张永和等八人实际回迁住房640.69㎡，超面积回迁40.69㎡。一审法院认为根据双方补充协议第一条、第二条内容，结合上下文综合解读协议，理解为张永和等八人用原有的926.8㎡营业房、住房及全部附属设施等与羌州建司修建的门面房270㎡及住宅套房600㎡进行等面积产权调换，对面积超出或不足部分及其他内容互相按约定找补差价，更符合协议本意和双方当时的真实意思。故张永和等八人起诉要求羌州建司向其交付应回迁第六套住宅或赔偿损失人民币334868元的请求，一审法院依法不予支持。关于张永和等八人第二项请求，由于羌州建司改变设计图纸后，没有与张永和等八人协商变更原协议，也未按照与张永和等八人协议约定在指定位置为张永和等八人修建四间杂物间，现已经不能实现合同目的，系羌州建司单方违反合同约定，故依法应当承担相应违约责任。关于张永和等八人第三项请求，双方互相计算找补差价。按照约定住宅、门面房超面积或剩余应回迁面积＞±3%或者＜±3%的面积，以2480元／㎡、4800元／㎡进行结算。而张永和等八人按照还应回迁一套住宅房计算差价，门面房按18000元/㎡计算，不符合合同约定，故一审法院不予支持。张永和等八人实际超面积回迁住宅40.69㎡，该超面积产权应归被拆迁人张永和等八人所有，张永和等八人应按照约定向羌州建司支付超面积住宅房差价款（640.69㎡－600㎡－600㎡×3%）×2480元／㎡﹦56271.2元。张永和等八人回迁门面房256.33㎡，与约定的270㎡的差额部分13.67㎡，羌州建司应向张永和等八人支付差价款（270㎡－270㎡×3%－256.33㎡）×4800元/㎡﹦26736元。张永和等八人主张的羌州建司交付住宅房毛坯房与廉租房差价及门面房开间未达合同约定属实，羌州建司应当承担违约责任。关于张永和等八人第四项请求，根据双方补充协议第二条约定“…剩余56.8㎡应回迁面积、住宅与营业用房差价及土地院场补偿费、搬家、过渡费等抵回迁住宅套房600㎡的安置房屋全价39万元；故在安置住宅套房等面积内，双方均不再计算差价。”即张永和等八人用剩余回迁面积及其他羌州建司应支付的相关搬迁补偿等所有费用，与张永和等八人应支付给羌州建司的600㎡住宅房差价39万元相折抵，在安置住宅套房等面积内，互相不再找补差价。故张永和等八人该请求不符合合同约定，不予支持。关于张永和等八人第五项请求：羌州建司支付张永和等八人搬迁奖励人民币120000元，双方协议没有约定，一审法院亦不予支持。张永和等八人第七项请求由羌州建司尽快负责办理产权证书，不属本案审理范畴。但羌州建司应当按照协议约定及时为张永和等八人办理房屋产权证书。关于张永和等八人第六项请求，要求羌州建司支付违约金人民币341320.00元。张永和等八人主张的违约责任，根据《合同法》第一百一十一条、第一百一十三条规定：质量不符合合同约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，可以依照合同条款或者交易习惯确定。一方违约给对方造成损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原、羌州建司双方虽然约定了违约金，但约定“支付本补充协议书总价值10%的违约金”，并未载明总价值是多少，具体怎么计算，双方对违约责任约定不明。一审法院根据查明案件事实中羌州建司违约部分，结合全案实际情况，酌情分别计算保护如下：1、羌州建司未修建四间杂物房。参考同小区卖出的柴房、车库价格及同期间市场价格，酌情确定杂物间价格2000元/㎡，根据约定张永和等八人按1000元／㎡进行结算，该部分张永和等八人损失为4间×10㎡×（2000-1000）元=40000元。2、羌州建司交付住宅房未达到廉租房装修标准。张永和等八人提交的廉租房装修差价决算表，计算较为合理，羌州建司应支付给张永和等八人廉租房与毛坯房标准差价153.33元/㎡×640.69㎡=98237.00元。3、张永和等八人回迁门面房中一间开间未达3.3米，根据协议约定，须同时满足开间3.3米、面积45㎡，总面积才能达到270㎡。张永和等八人实际回迁门面房面积256.33㎡，少回迁13.67㎡，应由羌州建司向张永和等八人支付差价损失款26736元。以上羌州建司应向张永和等八人赔偿损失共计164973元。综上，根据《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由宁强县羌州建筑工程有限责任公司向张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平支付回迁门面房差价款26736元；二、由宁强县羌州建筑工程有限责任公司向张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平支付违约损失138237元；三、由张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平支付给宁强县羌州建筑工程有限责任公司住宅房差价款56271.2元；四、驳回其他诉讼请求。（上列一、二、三项折抵后宁强县羌州建筑工程有限责任公司应支付给张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平108701.8元，限判决生书效后三十日内履行完毕。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费14200元，由张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平负担10000元，宁强县羌州建筑工程有限责任公司负担4200元。本院二审期间，上诉人张永和等八人提交一份自制的羌州路危房改造施工图，证明当时房屋本打算自己修建并依据地形自己绘制了图纸，图纸规划有库房、柴房、院落，六套房屋都是齐的，并不存在说边角地不存在的情况，被上诉人羌州建司质证对该证据的真实性和证明目的均不予采信。本院认为，该证据系上诉人方自己单方绘制，也不是本案签署合同及履行合同的依据，故认定该图纸与本案不具有关联性，故不予采信。经本院二审查明，2011年2月22日羌州建司（甲方）与张永和等八人（乙方）达成《拆迁房屋产权调换协议书》约定：“三、…2、乙方同意甲方将乙方安置营业房调换到D号楼一楼门面房6间，每间开间不低于3.3m，建筑面积270㎡左右，中准价为拆壹还壹，调换安置营业房等面积不补差价，超面积部分按当年度的市场价结算。……四、……实施产权调换的，若安置房屋为期房，并由乙方自行解决过渡住房的，甲方应支付乙方临时安置补偿费。过渡期暂定为壹年，每月每平方米补偿2.0元，计应对乙方补偿2.0元/月.㎡（按年度支付）。若延长过渡期限，甲方从逾期之日开始，按原标准另行付给乙方临时安置补偿费。”2011年2月24签订的《拆迁房屋产权调换补充协议书》第九条约定“本补充协议书经双方签章后生效，其效力优先于《拆迁房屋产权调换协议书》，若单方违约，须向对方支付本补充协议书总价值10%的违约金并承担相应的法律责任。”张永和等八人分得的一楼临街门面房分别为：7号，套内面积45.39㎡，建筑面积46.74㎡；8号，套内面积48㎡，建筑面积49.43㎡；9号，套内面积33.99㎡，建筑面积35㎡；10号，套内面积42.23㎡，建筑面积43.49㎡；11号，套内面积43.26㎡，建筑面积44.55㎡；12号，套内面积36.05㎡，建筑面积37.12㎡。二审另查明，2021年3月11日，王景芳的另外四个女儿张某乙、张某平、张某萍、张和某声明不参与本次诉讼，不承担诉讼应承担的权利与义务。本院二审查明的其余案件事实与一审一致本院在此予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，2011年2月22日羌州建司（甲方）与张永和等八人（乙方）达成《拆迁房屋产权调换协议书》及《拆迁房屋产权调换补充协议书》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同有效。合同当事人均应当受到合同的约束，履行合同义务，享受合同权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”以上法律规定表明，在当事人双方未明确约定违约金具有惩罚性的情况下，违约金的功能是为了弥补损失，即违约金和赔偿损失这两种违约责任的承担方式性质上均具有补偿性，所以不得并用。即就同一违约事项不能只能依据当事人的诉讼请求或者赔偿损失，或者支付违约金，但就该违约事实赔偿的损失或者支付的违约金具有相当性。一审判决认定1、羌州建司未修建四间杂物房。参考同小区卖出的柴房、车库价格及同期间市场价格，酌情确定杂物间价格2000元/㎡，根据约定张永和等八人按1000元／㎡进行结算，该部分张永和等八人损失为4间×10㎡×（2000-1000）元=40000元。2、羌州建司交付住宅房未达到廉租房装修标准。张永和等八人提交的廉租房装修差价决算表，计算较为合理，羌州建司应支付给张永和等八人廉租房与毛坯房标准差价153.33元/㎡×640.69㎡=98237.00元。一审判决就上述部分违约损失赔偿138237元，系一审法院采用损失赔偿的形式要求违约人承担了该部分违约责任，具有一定的合理性，张永和等八人在上诉中未提出异议，羌州建司答辩中虽提出了异议但是未上诉，本院依法对该部分予以维持。就张永和等八人实际已回迁住宅面积超过约定40.69㎡，该超面积产权应归被拆迁人张永和等八人所有，张永和等八人应按照约定向羌州建司支付超面积住宅房差价款（640.69㎡－600㎡－600㎡×3%）×2480元／㎡﹦56271.2元。就该部分超面积计算方式及款项张永和等八人在上诉中未提异议，羌州建司亦未提出异议，故本院对一审该部分判决亦予以维持。故本案的争议焦点为：1、住宅房少回迁一间是否构成违约及相应的责任承担。2、临街门面房差价款的计算方式。3、过渡期停产停业损失补偿费是否应该得到支持。4、是否应再支付违约金及数额是多少。就争议焦点1，《拆迁房屋产权调换补充协议书》第二条载明“乙方（张永和等八人）回迁安置底层临街门面房270㎡和二-三楼住宅套房600㎡，合计870㎡，剩余56.8㎡应回迁面积、住宅与营业用房差价及土地院场补偿费、搬家、过渡房抵回迁住宅套房600㎡的安置房屋全价39万元；故在安置住宅套房等面积内，双方均不再计算差价。”与第三条二项“乙方在自己的地段上优先在二-三楼回迁住宅套房六套600㎡，以每套100㎡为标准…”。合同的约定前后并不存在矛盾，第二条总体陈述住宅套房600㎡是为了突出在该面积范围内双方互不计算差价，但是对于600㎡住宅具体调换要求为六套，总面积600平方米。因此羌州建司交付回迁住宅房时既要满足面积的要求又要满足套数的要求。每一套房都是一个独立的不动产单元，如果仅是面积符合要求，但是套数不符合要求，会造成不动产权进一步分割和划分难以实现，达不到张永和等六人使用不动产的目的。羌州建司虽辩称张永和等八人后期放弃回迁第六套房的要求，但是未提供对方放弃，或者双方协商一致变更协议的证据，本院对其辩解不予支持。羌州建司只交付回迁住宅房5套640.69㎡显属违约。张永和等八人主张按照约定原址回迁的房屋应为第六套206号住宅，其建筑面积132.38㎡，故按照羌州建司的实际销售价应赔偿第六套住宅损失为132.48㎡×3080元/㎡-（132.38㎡-100㎡×1.03）×2480㎡=334868元，该主张缺乏法律和事实支持。张永和主张第六套应该为206号房，但是双方的约定仅是约定了面积，并没有约定房号，且约定的套房面积基准是100㎡。羌州建司在少交付一套房的情况下面积已经超出了600㎡。考虑到第六套房的回迁已无法履行，因此造成的损失难以计算，故该违约责任的承担与其他违约行为在违约金的承担部分一并论述。争议焦点2，双方补充协议第二条“乙方（张永和等八人）回迁安置底层临街门面房270㎡和二—三楼住宅套房600㎡，合计870㎡…”与第三条二项“乙方在自己的地段上优先在二—三楼回迁住宅套房六套600㎡，以每套100㎡为标准…”约定前后确实存在表述不一致的情况。且张永和等八人接收640.69㎡后，在案涉楼盘还有剩余房屋时并未积极主张回迁第六套住宅，况且前五套房屋建筑面积已远超600㎡，故认定为张永和等八人用原有的926.8㎡营业房、住房及全部附属设施等与羌州建司修建的门面房270㎡及住宅套房600㎡进行等面积产权调换，对面积超出或不足部分及其他内容互相按约定找补差价，更符合双方真实意思，有利于双方利益平衡，与住宅房补差的计算方法也能达到同一标准。张永和等八人回迁门面房256.33㎡，与约定的270㎡的差额部分13.67㎡，羌州建司应向张永和等八人支付差价款（270㎡－270㎡×3%－256.33㎡）×4800元/㎡﹦26736元。一审认定正确，应予维持。就争议焦点3，双方补充协议第二条约定“…剩余56.8㎡应回迁面积、住宅与营业用房差价及土地院场补偿费、搬家、过渡费等抵回迁住宅套房600㎡的安置房屋全价39万元；故在安置住宅套房等面积内，双方均不再计算差价。”即张永和等八人用剩余回迁面积及其他羌州建司应支付的相关搬迁补偿等所有费用，与张永和等八人应支付给羌州建司的600㎡住宅房差价39万元相折抵，在安置住宅套房等面积内，互相不再找补差价。该折抵是建立在羌州建司按照协议约定如期交付安置住房和临街门面房的基础上。羌州建司逾期交房长达18个月，上述折抵费用中，土地院场补偿费、搬家费用不会继续增加，但是张永和等八人主张支付过渡费符合双方合同约定和法律规定，但双方对于39万元费用是打包折抵的方式，对于过渡费的计算方法也没有明确的约定，具体损失难以计算。对此羌州建司未提交证据证明，张永生等八人依据《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》和《汉中市城市房屋拆迁补偿管理实施办法》第二十六条计算具有一定的参考价值，本院对过渡费酌定为40000元。就争议焦点4，根据《拆迁房屋产权调换补充协议书》，拆迁总面积为926.8㎡。回迁安置底层临街门面房270㎡和二-三楼住宅套房600㎡，合计870㎡，剩余56.8㎡应回迁面积、住宅与营业用房差价及土地院场补偿费、搬家、过渡房抵回迁住宅套房600㎡的安置房屋全价39万元，故在安置住宅套房等面积内，双方均不再计算差价。结合双方对于面积补差的约定，本院认定，双方合同总价值为270×4800+600×2480+390000=3174000元。一审已查明其中一间门面房开间为3米，不符合双方关于营业房开间必须大于3.3米的约定，但是张永和等八人并未提交营业房开间不足导致损失的具体证据，难以计算，本院酌定对住宅房间数不足以及门面房开间不足的违约行为在双方约定违约金的基础上酌定为为补充协议书总价值的2%。结合上文，羌州建司应支付的违约金总额为3174000×2%=63480元。综上所述，上诉人张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平的上诉理由部分成立，本院依法予以支持，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省宁强县人民法院（2020）陕0726民初645号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销陕西省宁强县人民法院（2020）陕0726民初645号民事判决第四项；三、由宁强县羌州建筑工程有限责任公司向张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平支付过渡费40000元四、由宁强县羌州建筑工程有限责任公司向张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平支付违约金63480元；五、驳回张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平的其他诉讼请求。（上列判项折抵后宁强县羌州建筑工程有限责任公司应支付给张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平212181.8元，限判决生书效后三十日内履行完毕。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费14200元，由张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平承担7100元，由宁强县羌州建筑工程有限责任公司承担7100元；二审案件受理费13600元，由张永和、张永生、张长生、王西安、王西才、王宁、王西兰、王西平承担6800元，由宁强县羌州建筑工程有限责任公司承担6800元。本判决为终审判决。审 判 长 郭润余审 判 员 王潇浴审 判 员 舒 胜二〇二一年四月二十九日法官助理 高 峰书 记 员 张昕怡1