江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0735民初345号原告：黄汉斌，男，1983年10月24日生，汉族，居民，住石城县。原告：赖红梅，女，1986年2月13日生，汉族，居民，住石城县。两原告共同委托诉讼代理人：赖圣栋，江西一泓律师事务所律师，执业证号：13607201910085717。特别授权。被告：石城县永晋资产管理有限公司，住所地石城县西华中路280号，统一社会信用代码：91360735314682729R。法定代表人：张群，公司董事长。委托诉讼代理人：陈祯祺，男，1960年6月25日生，汉族，公司股东，住石城县。特别授权。原告黄汉斌、赖红梅与被告石城县永晋资产管理有限公司（以下简称永晋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序于2021年4月9日公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人赖圣栋，被告石城县永晋资产管理有限公司委托代理人陈祯祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄汉斌、赖红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同约定交付条件将商品房交付给原告；2.判令被告按72.3元每日的标准向原告交付逾期交房违约金至实际交房之日止，从2019年7月1日计算至2020年10月1日为33113元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告于2017年8月2日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买被告开发的石城县房屋。该合同约定：1.房屋总价款为448512元；2.付款方式为贷款方式支付，买受人应当在2017年8月2日前支付首付款148512元，余款30万元申请贷款；3.出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；4.逾期交房甲方应按全部购房款每日0.01%向乙方支付违约金至交房之日止。双方备案合同虽然约定房屋总价款为448512元，但双方实际达成的房屋总价款为723000元。因被告称实际房价不能超过其在房管部门的备案价格，所以要求双方签订合同价款为448512元的合同。但双方实际履行的房屋价款为723000元。合同签订当日，原告支付了首付款423000元，剩余30万元通过住房公积金贷款支付。原告依约付清全部房款723000元后，但被告并未按约在2019年6月30日前交付商品房，且至今仍未将商品房交付给原告。根据合同约定，被告逾期交房，应按每日72.3元每天的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。庭审中，两原告当庭申请撤回第一项诉讼请求。永晋公司辩称，同意原告按双方合同约定基数448512元每日万分之一的标准计算从2019年7月1日至2020年4月14日止的逾期交房违约金，但因受疫情影响要求减去30天违约金计算时间。原告黄汉斌、赖红梅对被告的辩称回应称，1.关于购买款的事实，原告提供的商品房买卖合同及收据均可证明原告的实际购房款为723000元。商品房买卖合同第四章关于逾期交付责任明确约定，出卖人未按合同约定时间交付商品房的，出卖人应按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。该条款对房屋价款性质作出说明，是原告实际交付的全部房款，并非被告主张的448512元。因此根据双方签订的合同及相关的法律规定，原告有理由有依据按照实际交付的723000元作为违约金计算的基数。2.关于被告提到疫情要减去30天的主张。原告认为疫情作为不可抗力，市住建局规定只有在疫情期间交付的房屋才能顺延3个月。具体到本案，被告应当在2019年6月30日向原告交付房屋，此后造成的逾期是被告自身的原因造成，并不属于住建局规定可以顺延三个月的交付的情形，所以被告因疫情减免30天的主张不应得到支持。3.根据我方提供的不动产权调查表显示，被告在2020年10月10日才完成万象全部地块的房屋测绘报告。因此应当以2020年10月10日作为违约金截止时间。被告永晋公司回应称，合同约定房款是448512元，应以合同约定的房款为准。房屋测绘报告在2018年就已完成，2020年10月份的不动产权籍调查表是办理不动产权证进行的测绘报告。经审理查明：2017年8月2日，原告黄汉斌、赖红梅与被告永晋公司签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石城县原人民医院地块5-1-901号商品房（住宅）出卖给原告，合同约定总房款448512元，首付款148512元，余款30万元申请贷款支付；房屋建筑面积为140.16平方米。同时约定被告交付商品房应同时取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告，并在2019年6月30日前向原告交付商品房。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条逾期交付责任处理。除不可抗力外，若被告未按期交付房屋的，自2019年7月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告可以解除合同。合同签订后，原告分别于2017年7月21日、2017年7月27日、2017年10月21日向被告共计支付款项423000元，2018年6月5日通过办理住房公积金贷款支付30万元。被告自2019年9月起，也多次通知各业主办理收房手续，但两原告至今未办理收房手续。另查明，被告永晋公司于2020年4月14日才实际取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上述事实有原、被告在庭审中的相关陈述，以及原告提交的《赣州市商品房买卖合同》复印件（与原件核对无异）一份，收费收据复印件三份、住房公积金借款合同复印件及贷款借据复印件各一份、不动产权籍调查表复印件及被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件（与原件核对无异）、短信通知收房记录等予以证实。本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。根据双方签订的合同第九条约定，被告交付房屋必须同时具备以下条件：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.取得房屋测绘报告。第十一条还约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，且商品房应达到合同第九、十条约定的交付条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案被告未能严格按照合同约定于2019年6月30日向原告交付房屋，因此被告构成违约，原告有权要求被告根据合同约定支付逾期交房违约金。但本案双方主要对违约金计算基数、违约金计算截止时间及是否可以适当减免30天违约金计算时间存在争议。1.关于违约金计算基数争议，原告主张以723000元为基数，被告主张以合同约定的448512元为基数。本院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》明确约定了房屋单价为3200元每平方米、总价款为448512元，也约定具体房款的支付方式及时间，并将该房屋买卖合同办理了备案登记手续，应认定总价款448512元为双方真实意思表示；且原告也未向法庭出示双方实际变更了房屋总价款的补充协议，故本院采信逾期交房违约金计算基数应以合同约定的房屋总价款448512元为基数，即每日违约金计算标准为44.85元。2.关于逾期交房违约金计算截止时间争议，原告主张应以被告2020年10月10日取得房屋测绘报告时间为截止时间，而被告同意以实际取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间为截止时间。本院认为，万象广场开发商逾期交房系列案件已经本院一审及赣州中院二审判决多起，在二审生效判决书中已对房屋测绘报告作出认定，即在整个房屋开发建设过程中存在多个测绘报告，但合同并未明确约定具体以哪个点的测绘报告作为认定房屋交付条件的成就时间，故本院对原告以2020年10月10日作为违约金计算截止时间的主张不予认可。被告直到2020年4月14日才取得当地行政建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并以通知各业主收房，故被告主张以2020年4月14日作为违约金计算截止时间具有事实与法律依据，本院予以支持。3.关于是否可以扣减30天违约金计算时间的问题。本院认为，本案虽不符合不可抗力减轻或免责责任的规定，但自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，被告公司继续履行合同、办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等工作确实受到一定程度的影响，故根据公平原则，本院酌定可以减免被告30天的违约时间。因此，被告应按合同约定的标准计算支付违约金11571.3元（从2019年7月1日起至2020年4月14日止，减免30日，共258日，每日44.85元）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石城县永晋资产管理有限公司应在本判决生效十日内向原告黄汉斌、赖红梅支付逾期交房违约金11571.3元；二、驳回原告黄汉斌、赖红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元（原告已预交，已减半收取），由被告石城县永晋资产管理有限公司负担110元，原告黄汉斌、赖红梅负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  孔繁灵二〇二一年四月十二日书记员  陈文琦