山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初2809号 原告：杜敏，女，1979年5月8日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：程显奎，上海市建纬（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖克勤，上海市建纬（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东金海岸公寓管理有限公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码：91370112MA3P2XEC3D。 法定代表人：鞠少鹏，总经理。 委托诉讼代理人：吴传福，男，1992年7月1日出生，汉族。 原告杜敏与被告山东金海岸公寓管理有限公司（以下简称金海岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告杜敏及委托诉讼代理人程显奎、肖克勤、被告山东金海岸公寓管理有限公司的委托诉讼代理人吴传福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜敏向本院提出诉讼请求：一、确认原告杜敏与被告山东金海岸公寓管理有限公司2019年10月9日签订的《委托经营服务合同》于2020年12月1日解除；二、判令被告山东金海岸公寓管理有限公司向原告杜敏腾退位于济南市历城区华福V+公寓1号楼1单元16层1627室的房屋；三、判令被告山东金海岸公寓管理有限公司支付原告杜敏2020年10月10日至2020年12月1日期间的租金3293.3元及利息（以3293.3元为基数，自2020年12月2日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、判令被告山东金海岸公寓管理有限公司支付原告杜敏违约金2000元；五、判令被告山东金海岸公寓管理有限公司向原告杜敏支付自2020年12月2日至实际腾退之日止，按照月租金1900元计算的场地占用费；六、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月9日，原、被告签订《委托经营服务合同》，该合同性质为房屋租赁合同，双方之间为租赁合同关系。合同约定原告将位于济南市历城区华福V+公寓1号楼1单元16层1627室房屋出租给被告，合同期限5年，自2019年10月9日起至2024年10月9日止。合同第三条第1款约定：甲方享有固定起始经营收益为1900元/月；第五条第2款约定：乙方保障甲方按照1个月为一个周期计算，在周期开始前5日内收到该周期约定的固定收益。合同第九条第3款约定：无特殊原因未经甲方同意，乙方迟延使甲方未获得应得经营收益超过30个工作日的，甲方有权提出解除合同并收回房屋，乙方需承担甲方损失。根据合同约定，被告应于2020年10月9日之前向原告支付租金，但被告欠付自2020年10月10日至2020年12月1日期间的租金，原告多次催要，被告拒不支付。因被告的行为严重违反合同的约定，原告行使合同解除权，解除合同的通知已于2020年12月1日送达被告。但被告拒不将涉案房屋腾退给原告，以及付清所欠租金。为维护原告的合法权益特起诉至贵院，望判如所请。 被告金海岸公司辩称：自2020年1月新冠重大疫情爆发以来，全国最大限度的管控，禁止人员流动居家隔离，我们公司积极响应当地政府的号召，包括当地公安部门，停止营业达半年之久，到2020年8月以后经营才逐步恢复，但还是没有恢复到疫情以前正常水平的三分之一都不到。只能根据政府规定接待一部分低风险地区客户，这次重大疫情属于不可抗力因素，给我们公司经营造成了严重的打击，在此情况下我们无奈也没有办法只能申请减免房租，全国上下都在共渡难关。我公司也了解国家和政府对受影响比较严重的服务业、小微企业也是鼓励业主包括国有企业减免一部分房租。原告陈述的违约，我们有录音等证据，我们签订合同时并没有记录业主后期收房租的银行卡账号，疫情减免多少个月的房租我们按照法院的判决。我们也跟业主联系过要他们的银行账户支付房租，但是原告以争议没有解决为由拒绝提供。我们公司准备了现金以短信的形式告知原告，可以来公司取现金，我们没有其他方式可以付房租了，我们公司不存在违约。原告陈述的解除合同，疫情期间从来没有提过解除合同，现在我们有点恢复了原告又提出解除合同，但不可抗力已经过去了。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月9日杜敏作为甲方与金海岸公司作为乙方签订了《委托经营服务合同》，约定杜敏将济南市历城区华福V+公寓1号楼1单元16层1627室房屋委托给金海岸公司以酒店式公寓经营或日及月租为基准的长短租相结合的方式用于对外租赁。合同第三条约定：甲方享有固定起始经营收益为1900元/月，乙方应保障在筹备及装修期后，通过对甲方物业经营使甲方获得该收益。乙方通过对甲方物业的经营，以每1个月为周期使甲方获得经营收益。固定运营收益起算日为2019年10月9日。合同第五条约定：乙方保障甲方按照1个月为一个周期计算，在周期开始前5日内收到该周期约定的固定收益。合同第六条约定：合作期限自 2019年10月9日至2024年10月9日，共计5年为正式合作期（也是甲方获得固定收益的期间）。若甲方委托乙方进行房间装修和配置家具家电以达到乙方所要求的标准(详见代购委托书)，费用由甲方承担，并在合同签订后及时将费用交付乙方，若乙方全部垫付，则乙方垫付款项，乙方有权由 2019年10月9日至2020年10月9日止，共计22800元的业主固定收益直接扣除，超过垫付金额部分则为乙方应得利益。合同第九条约定：1.本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需承担相应的违约及赔偿责任。乙方提前退房或甲方提前收房均视为违约。2.除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币2000(大写贰仟)元整。违约方支付违约金后，还应当依法采取补救措施等义务，若乙方全部垫付甲方需配置家具家电及改造房屋的费用，则甲方需赔付乙方垫付的家具家电及对房屋改造装修的费用20000(贰万)元整，不得以要求乙方清除家具家电及改造装修的理由拒绝赔付，乙方同时无权拆走家具家电。3.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延使甲方未获得应得经营收益超过30个工作日的，甲方有权提出解除合同并收回房屋，乙方需承担甲方损失。4.无特殊原因且未经乙方同意，甲方迟延交付房屋超过30个工作日的，乙方有权单方面解除合同，甲方需承担违约责任。5.如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展酒店式公寓经营或短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施(如不予办理特种行业安全许可证、勒令公寓停业等)导致无法正常经营，则在此期间甲方不享有任何收益。如上述情况持续30天以上，乙方有权单方面提出解约而无需承担任何责任。6.遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供经营服务及增值服务，则甲乙双方均可提出解约而无需承担任何责任。7.甲、乙双方均无正当理由解除本合同。 杜敏根据合同约定要求金海岸公司自2020年10月4日开始支付租金，但金海岸公司至今未向杜敏支付过租金，双方协商未果。杜敏于2020年11月30日向金海岸公司发送了《委托经营服务合同解除函》，金海岸公司于2021年12月1日签收。对此金海岸公司辩称，曾经邀请杜敏来协商解决争议，一开始要求减免3个月的房租，杜敏不同意，最后要求减免1个月的杜敏也不同意，金海岸公司一直同意支付租金，租金早就想付，但是因为杜敏不提供银行账户，所以无法支付。 本院认为，杜敏与金海岸公司签订的《委托经营服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行义务。杜敏主张金海岸公司不按约定交纳租金，严重违约，合同应当予以解除。本院认为，我国自2020年1月底爆发新型冠状病毒肺炎疫情，杜敏和金海岸公司均无法预见，属于不可抗力因素；同时为了保护原被告民事主体合法权益，有效调整民事关系，更好的维护社会和经济秩序，对于杜敏以金海岸公司严重违约为由要求解除协议的诉讼请求本院不予支持。关于被告金海岸公司要求减免房租的问题，本院认为，针对新冠疫情，国家发展和改革委员会《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称《指导意见》）第二条第（一）项规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等也规定了指导意见。涉案房屋不是国有房屋，不属于《指导意见》免除租金的房屋范围。新冠疫情发生在2020年上半年，金海岸公司在2020年11月要求减免房租时已经属于下半年，杜敏一直未同意，双方对此未达成一致意见。对于杜敏要求金海岸公司支付自2020年10月10日至2020年12月1日期间的租金3293.3元的诉讼请求本院予以支持，但利息本院不予支持。嗣后租金按照双方的委托服务合同继续履行。因双方《委托经营服务合同》并未解除，不存在交还房屋问题，故杜敏要求金海岸公司腾退房屋，支付2020年12月2日至实际腾退之日止的场地占用费，本院不予支持。双方在《委托经营服务合同》中已约定，遇有不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担责任。而我国发生的新冠疫情，符合双方约定的不可抗力情况且发生在协议履行期间，故对杜敏该项请求本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东金海岸公寓管理有限公司支付原告杜敏自2020年10月10日至12月1日期间的租金3293.3元。 二、驳回原告杜敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告山东金海岸公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二一年四月二十三日 书记员 刘亚楠