广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初2170号 原告：刘妮，女，1987年4月10日出生，汉族，住址：广西柳州市柳江区。 原告：姚旺，男，1983年2月16日出生，汉族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：钟静娴，广西仁清律师事务所律师。 被告：柳州市沃海置业有限公司，住所地：广西柳州市航生路3号康怡嘉园一层商场，统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘加才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃干琴，柳州市沃海置业有限公司员工。 原告姚旺、刘妮与被告柳州市沃海置业有限公司（以下简称“沃海公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年3月18日立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告姚 -2- 旺、刘妮的委托诉讼代理人钟静娴,被告沃海公司的委托诉讼代理人覃干琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚旺、刘妮向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告立即办理柳州市柳南区航鹰大道18号《南俪首座》8-2-6-3号房屋商品房的产权转移登记，将该商品房的产权登记于原告名下。2、请求判令被告支付原告逾期未办理《不动产登记证》违约金5915.18元（从2020年11月5日暂计至2021年2月25日，共111天，以房屋总价532899元为基数，2020年11月5日至2021年2月25日按日万分之一计算违约金为5915.18元，之后的违约金按照前述标准计至被告将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。3、请求法院判令诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告以532899元购买被告出售的位于柳州市《南俪首座》8-2-6-3号房屋，《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人应在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”此外，合同第七条第二、三款约定：“买受人逾期付款的情况下按日支付应付款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。2020年1月10日，被告将商品房交付给二原告使用，但至今被告没有为原告办理房地产权属证书，也没有向产权 -3- 登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料。原告多次向被告表达诉求，但被告以种种理由敷衍不办，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，被告违约事实明显，被告应立即为原告办理房地产权属证书及支付违约金。由于被告的违约行为造成原告失去房屋正常上市交易、无法贷款融资等机会，从而失去利用涉案房屋所有权衍生的其他权利和收益，确实存在实际损失，并在不断扩大。而合同约定逾期办证被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金几百元，违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故原告要求被告按房屋购房款为基数按每日万分之一的标准支付违约金。另，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，买受人不能更改，而合同约定买受人逾期付款每日按逾期应付房款的万分之二计算违约金，与出卖人逾期办理房地产权属证书按已付房价 -4- 款的0.1%向买受人支付违约金不对等，且不随逾期办证天数的增加而增加；若买受人逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加。双方违约责任上的约定存在不对等，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告沃海公司辩称，不同意原告的诉请。合同15条约定办不动产权证是指交房使用后的300天交至相关部门备案，8栋初始登记已经于2020年9月24日到不动产部门进行登记并受理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方于《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该条款对被告的义务约定为备案义务，而非原告诉讼请求第一项中关于要求被告将案涉房屋产权转移登记至原告名下的登记义务。对于备案义务，应理解为被告将需由其提供的资料递交至柳州市不动产登记中心，柳州市不动产中心受理其商品房初始登记的申请，方视为被告完成该条款约定的义务。因此，本案中，柳州市不动产登记中心于2020年9月24日受理了被告的商品房初始登记申请，故被告已于2020年9月24日完成了合同第十五条约定的备案义务。从房屋交付之日至2020年9月24 -5- 日，并未超出合同约定的300日内，故被告对于产权登记事宜并不存在违反合同约定的情形，本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈 中华人民共和国民事诉讼法 〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定,判决如下: 驳回原告姚旺、刘妮的全部诉讼请求。 案件受理费已减半收取计50元（原告已预交），由原告姚旺、刘妮负担。 本判决为终审判决。 审判员  邓媛 二〇二一年四月二十六日 书记员  黄娜 -6- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈 中华人民共和国民事诉讼法 〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释 -7- 另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007