河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0203民初1062号 原告：张喜峰，女，1947年5月1日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：于田静，河北中宜律师事务所律师。 委托代理人：王金友，河北中宜律师事务所律师。 被告：王鹏，男，1987年2月23日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：张秀梅，女，1985年7月29日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：王小建，男，1981年1月23日，汉族，住唐山市路北区。 原告张喜峰与被告王鹏、张秀梅、王小建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告张喜峰及委托代理人于田静、王金友，被告王鹏到庭参加诉讼，被告张秀梅、王小建经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张喜峰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告对唐山市路北区房产享有所有权，并判令被告王鹏立即配合原告办理房产过户手续；2、判令被告王鹏向原告支付违约金31.5万元；3、判令被告王鹏承担案件受理费、保全费、保全担保费、律师代理费等全部诉讼费用。4、判令被告张秀梅、王小建对第二项、第三项请求承担连带清偿责任。5、判令被告王鹏向原告支付原告为其垫付的2013年1月1日至2018年6月30日的物业费9130元。事实与理由：2018年7月2日，原告、被告王鹏及居间方三方签订《房屋买卖合同》，合同约定被告王鹏将坐落于唐山市路北区房屋出售给原告，总房款壹佰零伍万元，采用分期付款的方式支付，原告于2018年7月2日向被告王鹏支付伍拾万元，于2018年8月16日前支付伍拾贰万元，于该房屋过户当日向被告王鹏支付叁万元。被告王鹏应于收到原告交来二期款当日向被告交付该房屋，在具备过户条件时无条件协助原告将房屋过户到原告或原告指定人名下。合同还约定任何一方不履行本合同，应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用（包括但不限于例如诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、执行费、差旅费、信息服务费、律师费、鉴定费、勘测费等），并应当按照房屋成交价格的30%向原告支付违约金。同日，被告张秀梅、王小建为原告及居间方出具《担保书》，承诺对上述《房屋买卖合同》中被告王鹏需承担的以及其他应当由被告王鹏支付的费用承担连带保证责任。《房屋买卖合同》签订后，原告如约支付房款，装修并入住，该房屋不动产权证书已于2020年4月下发，从下发起原告就一直催促被告王鹏办理过户手续，但被告王鹏一直推脱，最后明确表示不履行合同义务，房子不卖给原告了。原告入住涉案房屋后，物业公司告知被告王鹏尚欠2013年1月1日至2018年6月30日的物业费9130元需补缴，原告代为交付，该笔物业费需由被告王鹏承担。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》等相关法律的规定提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告王鹏辩称，一、被告王鹏未违约，无法回唐协助办理过户手续是因为疫情原因，现在被告积极联系原告办理过户手续，但是原告以被告必须支付其相应损失为由，拒绝与被告办理房屋过户手续。根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条房屋交付及过户第(三)款2之约定:“原告应当在该房屋具备过户条件之日起二十四个月内通知被告办理该房屋的过户手续，被告应当在收到原告过户通知后45日内无条件协助原告将该房屋过户到原告或原告指定人名下”。被告一直积极配合原告办理相关的权属证，于2020年3月特意从深圳回唐山景泰翰林地产办理涉案房产的权属证，景泰翰林地产工作人员告知被告，涉案房产的权属证现在被告办理房产贷款的银行处(中国工商银行唐山天元支行)，该权属证将由景泰翰林地产的工作人员办理相关手续后，由贷款银行转交至景泰翰林房产然后再转交到景泰翰林物业处，被告只能在景泰翰林物业处领取涉案房产的权属证。转交期间需要一定的时间，并且无法确定转交的具体时间，只能等通知。无奈被告只能无功而返回到深圳。后来被告给景泰翰林物业打电话联系取权属证事宜，一直没有消息，之后又遇疫情严重，被告因不可抗力无法返回唐山。在政策不允许的情况下，原告不但未能理解，还一直不间断催促被告回唐办理过户手续，严重影响了被告的工作和生活。无奈之下，被告想与原告协商，如疫情一直影响无法过户，被告与原告协商采用更好的办法处理此事(最终协商无果)。但是被告从未拒绝履行合同或毁约，也从未拒绝配合原告办理过户手续。在此期间被告因疫情一直不能回唐，涉案房产的权属证也一直未能领取。在原告从未明确通知被告于何时何地去办理过户手续的情况下，在2021年2月26日被告却收到了贵院通知，才知道原告起诉要求被告办理过户并承担违约责任，实属无理诉求。现在疫情管控好转的情况下，被告于2021年2月27日返回唐山，在无法联系原告的情况下，找到中介方，要求办理过户手续，却均遭到了拒绝。现被告王鹏处于被迫违约状态，不应承担违约责任。二、诉讼费、保全费及律师费等损失不应由被告王鹏承担，被告不是违约方，原告应当自行承担因此而造成的扩大损失。综上所述，因原告原因，致使涉案房产的过户手续无法办理，并非被告王鹏违约，原告起诉无事实和法律依据，相应损失应当由其自行承担。恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉求。 被告张秀梅、王小建未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月2日，王鹏（出卖人）、张喜峰（买受人）、居间方签订《房屋买卖合同》，被告王鹏将坐落在唐山市路北区房屋出售给原告张喜峰，成交价格为壹佰零伍万元整，付款方式为分期付款。合同第五条约定的房屋过户方式为：原告应在该房屋具备过户条件之日起二十四个月内通知被告王鹏办理该房屋的过户手续，被告王鹏应当在收到原告过户通知后45日内无条件协助原告将房屋过户到原告或原告指定人名下。合同第六条第（三）款约定：如因政府政策、银行政策发生变化，或因洪水、地震等不可抗力因素导致本合同无法履行，双方及居间方互不承担责任，居间方退还信息服务费。政府政策、银行政策或不可抗力因素可以消除的本合同据实予以延期，所延期限不能超出该因素消除之日后七日。合同第八条违约条款约定：除本合同第六条第（三）款规定的特殊情况下，双方任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除的，以及单方解除与居间方的贷款委托或单方撤销公证《委托书》等，均应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用（包括但不限于例如诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、执行费、差旅费、信息服务费、律师费、鉴定费、勘测费等），并应当按照房屋成交价格的30%向对方支付违约金。2018年7月2日，被告张秀梅、王小建出具《担保书》，承诺对上述《房屋买卖合同》中被告王鹏需承担的以及其他应当由被告王鹏支付的费用承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向被保证人追偿。同日，原告向被告王鹏支付房款伍拾万元整，被告王鹏将房屋钥匙交给原告。2018年8月16日，原告向被告王鹏支付房款贰拾肆万元整。2018年9月4日，原告向被告王鹏支付房款贰拾捌万元整。剩余房款叁万元整双方约定于房屋过户当日给付。2019年3月5日，涉案房屋登记至被告王鹏名下。2020年4月13日，原告张喜峰向物业公司交纳涉案房屋2013年1月1日至2018年6月30日的物业费9130元。 本案中，原告向本院提交了原告与被告王鹏微信聊天截图10张、千家房产工作人员吕书峰与王鹏的电话录音（附光盘一张）、出庭证言等证据，主张自2020年4月涉案房屋产权证书下发后，原告就通知王鹏过户，并一直催促王鹏履行合同义务，配合过户，但王鹏一直拖延，不予配合，并在2021年1月17日与原告的通话中明确表示房子不卖给原告了。原告找到居间方千家地产的吕书峰调解此事，但王鹏坚持不再将房屋卖给原告。被告王鹏应承担违约责任。另外，原告向本院提交了河北省人民法院诉讼费专用票据（保全费）、河北省增值税普通发票（担保费）、《委托代理合同》、招商银行跨行实时转账业务回单、河北增值税普通发票（律师费）、《河北省律师收费服务指导意见》，证明原告因被告违约不履行过户义务，造成损失：保全费5000元、担保费5000元，律师费60000元。被告王鹏称，被告一直积极配合原告办理相关的权属证，2020年3月特意从深圳回唐山景泰翰林地产办理涉案房产的权属证，未果后只能返回深圳。后一直给景泰翰林物业打电话联系取权属证事宜，但没有消息。之后又遇疫情严重，被告因不可抗力无法返回唐山。在政策不允许的情况下，原告一直不间断催促被告回唐办理过户手续。无奈之下，被告想与原告协商，如疫情一直影响无法过户，被告与原告协商采用更好的办法处理此事(最终协商无果)。但是被告从未拒绝履行合同或毁约，也从未拒绝配合原告办理过户手续。在此期间被告因疫情一直不能回唐，涉案房产的权属证也一直未能领取。在疫情管控好转的情况下，被告于2021年2月27日返回唐山，在无法联系原告的情况下，找到中介方，要求办理过户手续，却均遭到了拒绝。现被告王鹏处于被迫违约状态，不应承担违约责任。庭审中，被告王鹏表示可以配合原告办理过户手续。 本院认为，原告张喜峰与被告王鹏签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，各方均应认真履行《房屋买卖合同》中的约定，本院对原告与被告王鹏签订的《房屋买卖合同》的效力予以确认。原告已经按合同约定向被告王鹏交纳房款（尚有尾款叁万元约定过户当日给付），且已经实际占有涉案房屋，本院对原告请求判令确认原告对唐山市景泰翰林小区402楼1门1101号房产享有所有权，要求被告王鹏配合原告办理房产过户手续的诉讼请求予以支持。对原告请求判令被告向原告支付违约金及各项费用的请求，本院认为，被告王鹏曾回到唐山办理相关手续，但因产权证尚未下发回到深圳，后因疫情原因未能及时回唐山配合原告办理过户手续，虽然在双方协商过程中曾经有“不卖了”的言语，但在疫情好转后，即找到中介明确表示可以配合原告办理过户手续，继续履行合同，鉴于被告王鹏未能及时配合原告办理过户手续有疫情因素的影响及双方沟通存在误解，且不存在《房屋买卖合同》中约定的违约情形，本院对原告诉请的违约金、律师费及担保费不予支持。被告张秀梅、王小建在《担保书》签字，明确表示对《房屋买卖合同》中被告王鹏需承担的以及其他应当由被告王鹏支付的费用承担连带保证责任。因此，本院对原告要求被告张秀梅、王小建承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。对原告交纳的2013年1月1日至2018年6月30日的物业费9130元，系原告入住涉案房屋之前产生的费用，应由被告王鹏负担，对原告要求被告给付物业费9130元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百九十五条、第五百九十八条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告张喜峰对唐山市路北区房产享有所有权，被告王鹏于本判决生效后三十日内配合原告张喜峰办理房产过户手续。 二、被告王鹏于本判决生效后三十日内给付原告张喜峰物业费9130元。 三、被告张秀梅、王小建对本判决第二项金钱给付承担连带保证责任。 四、驳回原告张喜峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19839元减半收取9920元，保全费5000元，由被告王鹏、张秀梅、王小建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  郭 丽 二〇二一年四月二十六日 法官助理  任立会 书 记 员  董爱霞