云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终277号上诉人（原审被告）：曲靖妇产医院。统一社会信用代码：915303027998816457。地址：云南省曲靖市麒麟东路中段。投资人：卓春满。委托诉讼代理人：左钏琴，云南治正滇麒律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李聪明，男，1963年6月7日生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，务农，住云南省曲靖市沾益区。被上诉人（原审原告）：崔树珍，女，1961年9月14日生，汉族，曲靖市沾益区人，小学文化，务农，住云南省曲靖市沾益区。两被上诉人共同委托代理人：樊心旭、李艳丽，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：卓春满，男，1964年5月12日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：左钏琴，云南治正滇麒律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：林剑洪，男，1988年5月17日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：蔡静，云南治正滇麒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖妇产医院因与被上诉人李聪明、崔树珍，原审被告卓春满、林剑洪房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，于2021年2月19日对本案当事人进行了询问，本院决定不再开庭审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖妇产医院上诉请求：1、请求撤销一审判决中第二项“由被告曲靖妇产医院于本判决发生效力后六十日内向原告李聪明、崔树珍支付从2019年4月18日起计算至2020年11月3日期间租金768750元”并驳回被上诉人一审诉请；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定本案事实错误。一审将上诉人搬东西的期间认定为使用期间并需承担房屋租金违背客观事实。2020年3月上诉人与被上诉人协商不再使用房屋，被上诉人同意返还房屋并搬出东西，但被上诉人违背口头协议反而要求上诉人承担赔偿金。一审调查，已充分证实上诉人在2019年4月即未再使用租用的房屋，（被）上诉人在诉请中主张了看护费，说明被上诉人强行上锁封门的事实，在庭审中被上诉人李聪明也明确表示在2019年6月12日有上锁事实，自此租赁物一直处于被上诉人的控制和管理下，上诉人无法再继续进入该租赁房屋内，而一审法院忽视该重要事实，以搬离物品等期间计算上诉人使用房屋应承担租金责任，明显不公平。一审以2020年11月4日双方在法院办理交钥匙的“交接单”认定上诉人自2019年4月至2020年11月3日应承担租金责任是严重违背本案事实的。本案中的锁门不让搬东西是发生在2020年的4月份，在一审中经法院调解，被上诉人同意让上诉人搬东西，上诉人在一审庭审后就开始搬东西，并请开锁公司来开锁，在几次搬东西的过程中，被上诉人要求上诉人一次搬完，在搬完后被上诉人要求上诉人办理临时锁门的交接手续，上诉人按被上诉人的要求办理了交接单，在整个过程中上诉人一直向一审法院报告此事，而一审以“交接单”做为定案依据，认定上诉人实际使用房屋的最后时间，损害了上诉人的权益，并且上诉人在交接中受被上诉人欺骗，故意制作证据，让一审更有理由判定上诉人承担租金责任，一审违反证据规则，也违反程序（上诉人没有对交接单证据质证并说明），一审的采纳与客观事实严重不符。在庭审后，被上诉人主动提出调解或撤诉，上诉人同意，但被上诉人反悔，要求先搬离再撤诉，显然被上诉人利用了法院的公信力，利用了上诉人对法律的遵守与信赖，一审加重了上诉人本不应承担的法律责任。2、一审法院适用法律错误。本案的租赁物存在先抵后租的事实，如果被上诉人提前告知租赁房屋存在抵押以及即将拍卖的事实，那么上诉人就不会与被上诉人续签租赁合同。在2019年4月18日合同约定的支付租金时，上诉人作为先履行合同的一方，被上诉人提供的租赁物已经依法被法院启动拍卖程序，上诉人面临随时搬离的风险，上诉人停止支付租金是行使不安抗辩权，一审法院以法院采取的是软查封，不影响租赁物的使用为由判决上诉人支付租金是适用法律错误。被上诉人李聪明、崔树珍辩称：本案一审法院认定事实清楚，请求人民法院维持原判。被上诉人与上诉人是自愿签订《房屋租赁合同》的，此合同是合法有效的，在合同签订后，上诉人自2007年至2020年11月4日一直占用房屋，上诉人应当履行支付租金。本案双方2017年签订的《房屋租赁合同》是2007年的《房屋租赁合同》的延续，涉案房屋为先租后抵。从曲靖市房地产管理中心房屋档案摘抄表（编号0000974200）中可知，案涉房屋是2009年6月29日抵押给曲靖明珠小额贷款有限公司的，房屋实为租给上诉人后才发生的抵押，上诉人在2019年4月29日被吊销了《医疗机构执业许可证》。因其已丧失了医疗机构的主体资格，不具备医疗诊治的资格而停止营业，房屋被抵押并未对租赁行为产生影响。涉案房屋抵押未对租赁物造成影响，且法院对涉案房屋作出的“软查封”并未导致租赁房屋无法使用，法院的查封只是在房屋登记中心做了备案，上诉人在2016年5月27日至2019年5月27日期间依然是正常营业的，上诉人被吊销《医疗机构执业许可证》，丧失医疗资格才是未使用房屋的根本原因。被上诉人于2019年6月12日当天锁门事出有因，锁门后多次与投资人卓春满、林剑洪联系处理相关事项，均联系不上，并且不配合、不处理，即使在被上诉人诉讼后，在一审法官多次催促下，上诉人才于2020年11月4日搬离并交接房屋。本案中因上诉人对患者许琼林、周小玲造成伤害和损失，二人到租赁的房屋维权，砸房屋的玻璃门，被上诉人当晚报警，被上诉人为维护房屋的完整性才锁门。在投资人卓春满、林剑洪得知受害患者搬东西后才于6月15日派员工沈杰、刘文杰搬离、售卖设备。被上诉人当日将租赁物交由沈杰、刘文杰负责，且租赁的房屋是由刘文杰锁住，自此被上诉人未收取租赁物房屋钥匙。后卓春满一直未出面解决租赁房屋事宜，被上诉人邮寄了《解除合同通知书》，卓春满也未出面解决。在一审法院的催促下，上诉人分五次在2020年11月4日分五次搬运完毕物品并清理完垃圾，在11月9日与被上诉人签署《交接单》并将中门、附楼钥匙交付被上诉人。2、一审法院适用法律正确。上诉人未向被上诉人支付房屋租金的行为和未实际搬离的“赖租”行为已构成违约。上诉人对租赁房屋弃之不管，上诉人2019年6月12日锁门的行为是为了防止损失扩大，上诉人以此作为不支付租金和损失的行为违背了公平正义原则。上诉人提出的先履行抗辩权不能成立。原审被告卓春满、林剑洪陈述，没有意见。李聪明、崔树珍向一审法院起诉请求：1.解除两原告与被告曲靖妇产医院于2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》，由三被告将所租赁的房屋腾空移交给两原告；2.由被告曲靖妇产医院向两原告支付自2019年4月18日至2020年6月29日止的房屋租金1114521.00元以及2020年6月30日至房屋移交之日止的租金（按合同约定的租金计算）；3.由被告曲靖妇产医院按年利率6％向两原告支付2019年4月18日起至房屋移交时止的房屋租金占用利息；4.由被告曲靖妇产医院向两原告支付2019年6月12日至2020年6月29日止的设备看护费18000.00元以及2020年6月30日至房屋移交之日止的设备看护费（以1500.00元/月计算）；5.由被告曲靖妇产医院向两原告支付邮寄公证送达产生的邮寄费用2036.00元；6.由被告卓春满、林剑洪对上述债务承担连带清偿责任；7.三被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实，两原告自有房屋坐落于云南省曲靖市（房产证号为：曲房权证曲靖市字第**，共4713号）。原告李聪明（甲方）与被告曲靖妇产医院（乙方）于2017年3月19日就上述房屋的出租续签了《房租租赁合同》，合同约定，乙方继续承租10年用于经营曲靖妇产医院，租赁期限自2017年4月18日至2027年4月18日；10年租金合计1080万元，2017年4月18日至2020年4月18日，由乙方每年支付租金90万元，2020年4月18日至2023年4月18日，租金每年110万元，最后四年每年租金120万元，每年4月18日前支付当年租金，租金以现金的方式或者转账转款予以支付；租赁期限届满或者提前解除合同，乙方应于解除合同的当日或者合同到期日腾还原告房屋；租赁期间任何一方提出终止合同须提前六个月书面通知对方，双方协商一致后终止合同；逾期三十日内未支付租金，每日按10%支付逾期违约金，经催告后一个月内仍不支付租金，甲方有权解除合同。合同还约定了其他内容。当日，原告李聪明签名摁印，被告卓春满作为法定代表人予以签名摁印，被告林剑洪作为委托代理人签名摁印，并加盖了被告曲靖妇产医院的印章。两原告按合同约定将房屋交予被告使用，履行了交付义务。2017年4月25日、4月30日，曲靖明珠小额贷款有限公司收到被告曲靖妇产医院代原告李聪明支付借款30万元。上述房屋于2009年6月29日经登记设立抵押权，权利人为曲靖明珠小额贷款有限公司。2016年5月27日被本院予以查封，2017年5月12日，本院张贴公告，责令原告李聪明15日内腾房，2017年8月7日，本院作出民事裁定书，裁定拍卖上述房屋。2018年5月11日，本院张贴腾房公告，责令原告李聪明15日内自行腾房。2018年6月1日，本院向被告曲靖妇产医院送达了协助执行通知书，要求在十二个月内暂停向原告李聪明支付租金。2019年4月29日，被告曲靖妇产医院因违反相关规定，被告曲靖市卫生计生委综合行政执法支队给予警告，罚款64000.00元，吊销《医疗机构执业许可证》的行政处罚。2019年6月12日，原告李聪明向被告卓春满发送了手机短信，同时也向被告林剑洪发出了短信，要求支付2019年年度的租金。短信内容提及被告曲靖妇产医院没有营业，内有设备基本被搬走，希望处理合同解除并办理房屋交接手续，近期将会发出解除合同通知书等文件，下一步准备提出诉讼。2019年11月6日，原告请求云南省曲靖市珠江源公证处予以证据保全，公证处作出了公证书，公证原告李聪明于2019年11月6日采用邮寄的方式向被告曲靖妇产医院的投资人卓春满解除合同书，解除合同通知书内容是：解除原告李聪明与被告签订的《房租租赁合同》，请求支付2019年4月18日至2019年11月6日期间的租金505000.00元并承担违约金500000.00元。原告产生公证费及邮寄费损失2036.00元。2020年11月4日，被告曲靖妇产医院与原告李聪明至本院办理了房屋交接手续，声明经五次搬运物品及清理垃圾，交房屋钥匙交给原告李聪明。另查明，被告曲靖妇产医院于2016年3月29日经相关部门核准成立，为个人独资企业，被告卓春满为投资人。一审法院认为，根据当事人的陈述及庭审，本案争议焦点是：1.原告主张被告曲靖妇产医院支付租金、逾期腾房前占用费、逾期付款资金占用费及其他们损失费的诉请是否成立；2.被告卓春满、林剑洪是否与被告曲靖妇产医院就上述债务承担连带清偿责任。一、第一，原告与被告曲靖妇产医院续签的《房租租赁合同》所涉租赁物在签订合同前虽被本院查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项之规定，若查封导致租赁人无法继续使用房屋的，承租人可以请求解除合同。被告卓春满在接收原告发送的短信后未与原告协商解除合同事宜，又拒绝签收原告发出的解除合同通知书，说明查封未导致其不能使用所承租物，否则其会主动提出解除合同的请求或者的原告提及解除合同时积极协商。第二，涉案租赁物虽设定了抵押权，既不影响，也不禁止原告对外出租，再者抵押权人也没有提出出租对抵押物价值造成减损而影响抵押权实现之要求，原告不承担法律意义上的权利瑕疵担保责任。第三，虽一审法院在查封房屋后张贴了两次腾房公告，又作出了拍卖裁定书，但从原告与被告曲靖妇产医院在庭审过程中的陈述看，被告曲靖妇产医院自2019年4、5月开始撤离部分设备，且被告曲靖妇产医院于2020年11月4日表明其经五次搬运物品，清理垃圾后交钥匙于原告李聪明，说明一审法院未采取强制腾房措施，即一审法院采取的有关措施不是导致其不能使用房屋的直接原因。第四，虽一审法院向其送达了协助执行通知书而要求其暂停向原告交付租金一年，若原告不因其他因素而需继续使用房屋，其可以向一审法院主动交付租金，以表明履行合同的诚意，也可保障在本院采取强制腾房措施前正常使用房屋。综上所述，被告以出租物存在瑕疵、被查封及被要求暂停支付租金为由而主张导致其不能正常使用租赁物的抗辩理由不成立，不予采纳。二、根据一审法院确认“被告曲靖妇产医院被曲靖市卫生计生委综合行政执法支队于2019年4月29日吊销《医疗机构执业许可证》的行政处罚”“被告曲靖妇产医院自2019年4、5月开始撤离设备”的事实，一审法院在没有采取强制腾房措施时，如不是因为被吊销《医疗机构执业许可证》影响继续使用承租物，被告会通过整改重新获取《医疗机构执业许可证》，然而，其没有采取这样的行动，所以，被告曲靖妇产医院不使用房屋与被吊销《医疗机构执业许可证》有直接的关系。三、根据一审法院确认“2017年4月18日至2020年4月18日，由乙方每年支付租金90万元”的事实，月租金是7.5万元，租金从2019年4月18日起计算至2020年11月3日，即1537500.00元。原告诉请的看护费，因其提交的证据不足以证明其诉请，不予支持。原告可以向被告主张逾期支付租金期间的资金占用费。四、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”及第三十一条“具体独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”规定，该规定虽然确定了投资人承担补充责任，但适用范围是企业解散或者清算后，企业财产不足以清偿债务时，由投资人在企业财产不能清偿债务后予以承担责任。本案曲靖妇产医院未解散或者清算，原告主张投资人承担责任，不予支持。综上所述，原告与被告曲靖妇产医院签订的《租房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，又不违背公序良俗，也不损害他人合法权益，依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力，原告向被告交付的租赁物，被告在使用租赁物后应当按照合同约定向原告支付租金。原告提出解除合同，被告予以同意，不为法律法规所禁止，予以支持。合同解除后，原告依法就逾期腾房造成的损失可以合同约定的租金予以主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，原告在被告搬运大部分设备后，应当采取必要的措施防止损失的进一步扩大，其可以寻求提存或者现场集中封闭，减少损失，所以，其对损失的扩大有过错，应当承担责任。结合被告曲靖妇产医院自2019年4、5月份开始撤离设备至今年11月4日将房屋交给原告，原告由此产生了损失。据此，确认自2019年4月18日至2020年11月3日期间的租金损失由原告与被告曲靖妇产医院各承担50%，即由被告曲靖妇产医院承担768750.00元；就其余诉请的资金占用损失及采取公证送达而产生损失，不予支持。被告林剑洪既不是投资人，也不是合同的当事人，依法不承担清偿责任。被告卓春满也不承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条及《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决：1、解除原告李聪明、崔树珍与被告曲靖妇产医院于2017年3月19日续签的《房租租赁合同》；2、由被告曲靖妇产医院于本判决发生法律效力后六十日内向原告李聪明、崔树珍支付从2019年4月18日起计算至2020年11月3日期间的租金768750.00元；3、驳回原告李聪明、崔树珍的其他诉讼请求；4、案件受理费15012.00元，由被告曲靖妇产医院负担11487.50元，原告李聪明、崔树珍负担3524.50元。本院二审期间，组织双方到庭进行询问。二审中，上诉人曲靖妇产医院向本院提交了以下证据：第一组：一份调解协议，该调解协议是一审案件受理后被上诉人发给我方的调解协议，一审法院受理本案后在法院主持下进行调解工作被上诉人也是基于对法律法院公信力积极配合搬离物品，该协议最终没有签署，但是被上诉人积极配合在处理该事，上诉人也在配合积极履行，但是并没有签署协议。我们也是基于法院的公信力才积极主动配合处理该事件。经质证，被上诉人认为：证据来源不清楚，且未经协议各方当事人签字确认。如果上诉人认为调解协议是双方达成一致的并认可，那我们也认可。且该调解协议不具备证据效力不能证明其证明目的。原审被告认为：没有意见。本院认证，上诉人所提交的证据系未成立生效的协议，本院不予采信。经二审审理查明的事实与原一审审理查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，被上诉人李聪明、崔树珍与上诉人曲靖妇产医院签订的《租房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，又不违背公序良俗，也不损害他人合法权益，依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力，被上诉人向上诉人交付的租赁物，上诉人在使用租赁物期间应当按照合同约定向被上诉人支付租金。本案二审的争议焦点是，2019年4月18日至2020年11月3日期间上诉人是否应当向被上诉人支付租金损失。首先，根据双方在本案审理过程中的诉、抗辩主张，应当确定本案合同解除的原因。本案中，上诉人认为合同解除的原因是因为本案所涉的房屋是已设定抵押、将被法院依法查封、被上诉人有锁门的行为导致双方合同的解除。经审理，本院认为本案所涉的租赁房屋确实在2009年6月29日设定了抵押，但上诉人自2007年开始使用租赁的房屋，到2017年3月19日本案双方仍续签《房租租赁合同》，说明抵押期间抵押权人未主张抵押权，上诉人一直正常使用本案的租赁房屋，上诉人关于本案租赁的房屋设定抵押权影响租赁物使用的主张不能成立，租赁房屋设定抵押不是租赁房屋解除的原因。本案中，所涉的租赁房屋受人民法院查封，但该查封只是在房屋登记中心进行了查封登记，并不影响上诉人的使用；至于麒麟区人民法院的张贴的腾房、拍卖公告，在此期间上诉人仍然在使用；2018年6月1日麒麟区人民法院送达的《协助执行通知书》（本案中的最后一份执行法律文书）要求上诉人在十二个月内暂停向被上诉人支付租金，说明麒麟区人民法院并未要求上诉人交还房屋，而上诉人在收到《协助执行通知书》后仍实际营业至2019年4月，说明人民法院的执行行为并未影响上诉人对租赁房屋的使用，人民法院的执行行为不是解除租赁合同的原因。关于被上诉人的锁门行为，因上诉人在2019年4月份没有进行经营活动，房屋内没有上诉人的人员进行管理，上诉人的物品还摆放于租赁房屋内，被上诉人在此期间有证据证明多次联系上诉人的投资人林剑洪和卓春满未果。在此的情况下，被上诉人对租赁房屋进行上锁的行为是为双方的利益进行的适当管理行为，不能认定为因被上诉人上锁的行为是双方解除合同的原因。2019年4月29日，上诉人因违反相关规定，被曲靖市卫生计生委综合行政执法支队给予警告、罚款64000元，吊销《医疗机构卫生许可证》的行政处罚，使上诉人不能继续经营，从而搬走设备才是本案合同解除的原因。其次，上诉人是否应当支付2019年4月18日起至2020年11月3日止的租金问题。本案中的租赁合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行义务，在合同未解除前，合同对双方当事人具有法律约束力，本案中，上诉人离开租赁的房屋，未经营期间，虽然双方具有解除合同的意思表示，但未对解除合同达成一致意见。在未解除合同期间被上诉人仍具有提供租赁物，上诉人仍具有支付租金的义务，虽然上诉人在2019年4月份起未能在租赁的房屋内进行经营活动，但双方的合同并未解除，上诉人也未向被上诉人实际交付租赁的房屋，上诉人仍然应当按合同的约定支付租金，本院确定2020年11月4日双方办理了房屋交接手续并交付房屋钥匙，计算的租金截止日为2020年11月3日。再次，支付多少租金的问题，鉴于本案的实际情况，上诉人在2019年4月未在租赁的房屋内进行经营活动，被上诉人也未对租赁的房屋进行重新出租获得收益，一审对本案应付的租金损失认定为各承担50%，即上诉人应支付被上诉人租金768750元并无不当，本院二审予以确认。另，本案中的交接单在一审诉讼过程中形成，一审按照审理过程中在人民法院主持下形成的事实进行判决并无不当，上诉人关于一审程序违法的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人曲靖妇产医院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15012元，由上诉人曲靖妇产医院负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二一年四月十二日书记员  阮靖涵