陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终5711号上诉人（原审被告）：西安君昱实业发展有限公司。住所地西安市高新区。法定代表人：张军民，该公司总经理。委托诉讼代理人：向东升，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨梅，女，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：吴鹏，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞建林，男，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：吴鹏，陕西云德律师事务所律师。上诉人西安君昱实业发展有限公司（以下简称君昱公司）因与被上诉人庞建林、杨梅商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初14238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君昱公司的委托诉讼代理人向东升、被上诉人庞建林、杨梅的委托诉讼代理人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君昱公司上诉请求：1.依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的(2020)陕0113民初14238号民事判决，改判驳回庞建林、杨梅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由庞建林、杨梅承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据一审中君昱公司提交的证据可以看出，涉案房屋未能按时办理房屋产权证书的责任不在君昱公司。涉案房屋为长安区首帕张堡村城中村改造项目的商业开发房屋，该部分房屋的手续办理，需要由长安区城改办主导，根据西安市城改政策，2015年后需以安置区的投入成本核算综合开发用地，导致企业增加了手续办理的时间，但政府主导的项目改造综合成本核算审计工作进展缓慢，导致土地出让手续无法推进，其他各证更是无法办理，截至目前涉案房产的成本核算仍未完成。另外，由于西安市长安区城中村（棚户区）改造办公室与西安市城改办就土地评估意见不统一，政府不按照协议履行，导致土地价格攀升，土地评估价格至今无法解决，导致土地出让手续无法进行，故房产证无法办理。综上，涉案房屋的产权证未取得绝非是企业原因，均为政府相关原因及一些历史遗留因素导致。请求二审法院在查明事实的基础上依法支持君昱公司的上诉请求。庞建林、杨梅辩称，1.庞建林、杨梅与君昱公司签订《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。君昱公司作为合同一方当事人即商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限提交办理房屋产权证登记资料备案的义务，现庞建林、杨梅已支付了全部购房款，房屋已交付，但君昱公司至今仍未依约将办理权属登记需要君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已经严重违反双方签订的《商品房买卖合同》之约定，已构成违约之情形。综上，庞建林、杨梅要求君昱公司依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，事实清楚法律依据正确。2.根据合同相对性原则，庞建林、杨梅与君昱公司是合同的相对方，而君昱公司以政府相关原因及历史遗留因素为由拒不履行合同义务不能成立。另君昱公司已经取得《商品房预售许可证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，应当配合庞建林、杨梅办理产权登记手续。君昱公司所述其与政府之间的事项并不能对抗善意第三人，且君昱公司在办理相关手续时也存在相关过错，其不利后果应当自行承担，与庞建林、杨梅无关。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，君昱公司的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回君昱公司的上诉请求。庞建林、杨梅向一审法院起诉请求：1.君昱公司在三十日内将需由其提供的为庞建林、杨梅办理西安市长安区风憬天下12幢1单元11506号商品房权属证书的资料报产权登记机关备案；2.君昱公司向庞建林、杨梅支付违约金4101.15元；3.本案诉讼费由君昱公司承担。一审法院认定事实：2016年庞建林、杨梅、君昱公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定由庞建林、杨梅购买君昱公司开发的位于西安市长安区改造项目二期（风憬天下）第12幢1单元15层11506号房，房屋建筑面积86.25平方米，总价为410115元；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，庞建林、杨梅按照合同约定向君昱公司支付了购房款，君昱公司于2019年8月23日向庞建林、杨梅出具购房发票，购房款为410115元。君昱公司于2016年4月7日向庞建林、杨梅交付了涉案房屋。但现已过双方合同中约定的办证期限，君昱公司至今未能将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。另查明，君昱公司开发建设的风憬天下小区已取得西安市长安区商品房预售许可证及建筑工程施工许可证。截止本案法庭辩论终结前，君昱公司仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，庞建林、杨梅未能取得房屋权属登记证书。一审法院认为，庞建林、杨梅、君昱公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，君昱公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限提交办理房屋产权登记资料备案的义务，现庞建林、杨梅已支付了全部购房款，房屋已交付，但君昱公司至今仍未依约将办理权属登记需要由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对庞建林、杨梅要求君昱公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，予以支持。因君昱公司逾期提交备案资料，致庞建林、杨梅未能在规定期限内取得房屋权属证书，且庞建林、杨梅选择不退房，故君昱公司应按照合同约定，按房价款的1%向庞建林、杨梅支付违约金4101.15元，庞建林、杨梅要求君昱公司支付违约金的诉请符合合同约定，于法有据，予以支持。判决：一.被告西安君昱实业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内将原告庞建林、杨梅所购买的西安市长安区改造项目二期（风憬天下）第12幢1单元15层11506号商品房办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二.被告西安君昱实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告庞建林、杨梅支付违约金4101.15元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半后25元由君昱公司承担。因庞建林、杨梅已预交，故君昱公司在履行金钱给付义务时一并支付给庞建林、杨梅。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋权属登记的办理问题及君昱公司是否应承担违约责任。庞建林、杨梅与君昱公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,应属有效合同，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，君昱公司作为商品房的出卖人，已于2016年4月7日向庞建林、杨梅交付房屋，但其并未按照涉案合同第十五条之约定履行提交备案资料的义务，已构成违约，应当按照合同约定提交备案资料并承担逾期办证违约金，故原审法院判决君昱公司应于判决生效之日起六个月内将涉案房屋需由君昱公司提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的1%支付违约金，并无不妥。君昱公司上诉称涉案房屋未能按时办理房屋产权证书系因第三方原因及一些历史遗留因素导致，并非君昱公司的责任，其不应当承担违约责任。这一主张违背了合同相对性基本原则，不能成立，故君昱公司仍应当根据合同的约定履行义务并承担违约责任，原审判决适当。综上所述，君昱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人西安君昱实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳晓路审 判 员 李雪晴审 判 员 任 蕾二〇二一年四月十三日法官助理 焦 菲书 记 员 潘丽娜