河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初728号原告：代冬霞，女，1987年12月12日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张展展，河南浩盈律师事务所律师。被告：郑州华祥置业有限公司，住所地新郑市梨河镇供销合作社院内。法定代表人：高柯，总经理。委托诉讼代理人：周铁民，该公司员工。委托诉讼代理人：李立华，该公司员工。被告：郑州中祥商业管理有限公司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇华祥国贸大厦7层01。法定代表人：廖琪，总经理。委托诉讼代理人：周铁民，该公司员工。原告代冬霞与被告郑州华祥置业有限公司（以下简称华祥公司）、郑州中祥商业管理有限公司（以下简称中祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代冬霞的委托诉讼代理人张展展，被告华祥公司的委托诉讼代理人周铁民、李立华，被告中祥公司的法定代表人廖琪及委托诉讼代理人周铁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代冬霞向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《华祥国贸商铺委托经营管理合同》；2、判决被告返还原告购房款本金171457元及以购房款总额421457元为基数的同期同类贷款利息；3、判决被告返还原告房屋专项维修基金1953元及服务费3000元；4、判决被告按已付购房款171457元的50%,支付原告违约金共计85728.5元；5、判决被告支付原告三年租金抵房款（按照三年租金为购房款总额19%共98860元计算）共计98860元；6、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年4月17日，原告向被告购买位于新郑市龙湖××大道西侧、××大道北侧××大厦××楼××、××二个商铺，缴纳了商铺意向金共计98176元、服务费1500元，房屋专项维修基金共计1953元。2019年11月6日，原、被告为二商铺分别签订了《商品房买卖合同》。其中4层4228号商铺一次性缴纳了购房款180475元，确认面积为12.89平方米，单价为14001.16元/平方米。4层4229号商铺一次性缴纳了购房款240982元，确认面积17.17元，单价为14035.06元/平方米。并按照三年租金抵房款的销售政策，原、被告同时签订了《华祥国贸商铺委托经营管理合同》。合同约定，该商铺于2020年1月1日起算租金。但原告发现被告销售时，并未按照销售政策把三年的租金充抵19%的购房款写入《商品房买卖合同》，也未实际支付租金给原告。原告找被告讨要，被告却提出退房，到房管局办理了注销备案登记。被告从原告手里收走了《商品房买卖合同》及《华祥国贸商铺委托经营管理合同》的合同原件。原告多次找被告协商解决问题，均拒绝支付。至今被告尚欠原告购房款176410元。原告认为其与被告所签订的合同是真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照履行。被告把商铺卖给原告后，目前涉案商铺已经卖给第三人。原告恶意违约行为，已经构成欺诈售房。故原告诉至法院。华祥公司辩称，原告所述要求华祥公司承担第三、四、六项的理由均不能成立，第二项诉请中利息不能成立。华祥公司只同意支付原告176410元的退房款，其余部分一概不应承担。中祥公司辩称，同华祥公司答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月6日，华祥公司（出卖人）与代冬霞（××）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：190××××5681、190××××5684,合同主要内容为：代冬霞购买华祥公司开发的位于新郑市龙湖××大道西侧、××大道北侧××大厦××楼××、××号商铺。4228号商铺建筑面积12.89平方米，单价14001.16元/㎡，房屋总价款180475元。4229号商铺建筑面积17.17平方米，单价14035.06元/㎡，房屋总价款240982元。上述两份合同签订后，代冬霞向华祥公司支付4228号商铺购房款180475元、4229号商铺购房款240982元，共计421457元；向新郑市物业维修资金管理中心缴纳4228号商铺维修资金837元、4229号商铺维修资金1116元，共计1953元；向华祥公司支付服务费1500元。代冬霞向本院提交的证据显示，其于2020年7月28日向华祥公司递交退房申请，申请书中称：“我叫代冬霞，我是2019年11月6日在新郑市龙湖××大道西侧、××大道北侧华祥国贸通过电话销售夏春丽买的4层4229和4层4228两套商铺，在2019年12月中旬申请退房申请因为疫情原因于今年2020年7月28日来到房管局来退房，退房原因具体如下：我当时在2019年4月份交的首付款，当时开发商并未取得房屋预售证，当时并未告知我与后来才知道，后来开发商又以我贷款下不来让我全款来付，否则不退首付款，当时自己不太清楚规则，只能到处贷款以及借钱来凑齐全款，我凑完全款在2019年11月6日才见到正式购房合同，后来一看合同的全款额却少了两万多每套房，后来跟开发商协商之后给与退房。代冬霞。”代冬霞提交的《商品房买卖合同备案信息注销申请表》显示，2020年7月28日华祥公司委托员工为代冬霞办理预售许可证号为190095下的合同号为190××××5681的商品房买卖合同备案信息撤销手续。本案审理中，代冬霞、华祥公司均认可，双方已于2020年7月28日共同到房管局办理了涉案两套商铺的商品房买卖合同注销备案手续。华祥公司提交的证据显示，涉案两套商铺的商品房买卖合同已加盖“合同作废专用章”。2020年10月30日，代冬霞出具收到华祥公司退商铺（4-228/229）房款250000元的收条一份。代冬霞向本院提交华祥公司销售总监李瑞涛微信朋友圈广告，拟证明合同总价款未记载总价款19%的三年租金收益。华祥公司对此不予认可，称两套房屋交房款与合同款不一致不是事实，合同上是421457元，代冬霞交款也是421457元。代冬霞向本院提交其他业主的《商品委托经营管理合同》复印件，拟证明其与被告签订有《商品委托经营管理合同》，且合同显示，原告已委托被告管理公司对其铺位收房并招商。被告对此亦不予认可，称代冬霞提交的合同将甲、乙方覆盖，看不清主体是谁，涉案两套商铺的合同已经注销，不存在委托经营，且已经退给代冬霞25万元房款。以上事实，有原、被告双方的陈述，《商品房买卖合同》，发票，维修基金交存凭证等证据予以证明。本院认为，代冬霞、华祥公司在签订涉案两套商铺的商品房买卖合同后，代冬霞于2020年7月28日向华祥公司提出退房申请，且双方已到房管局办理了涉案两套商铺的商品房买卖合同注销备案手续，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故本案应视为双方对解除合同已达成合意，编号为190××××5681、190××××5684的涉案两份《商品房买卖合同》已于2020年7月28日解除。代冬霞提起诉讼再次请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，对此本院不予支持。针对代冬霞请求解除《华祥国贸商铺委托经营管理合同》的诉请，代冬霞并未向本院提交其与中祥公司签订的《华祥国贸商铺委托经营管理合同》，被告亦不认可存在上述合同，故对代冬霞的该项诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。代冬霞与华祥公司签订的涉案合同解除后，根据涉案合同的履行情况，华祥公司应退还代冬霞支付的相关费用,代冬霞向华祥公司支付了涉案两套商铺的购房款421457元、房屋专项维修资金1953元、服务费1500元，扣除华祥公司已退还的购房款250000元，华祥公司仍应向代冬霞退还购房款171457元、维修资金1953元、服务费1500元。代冬霞请求中祥公司承担共同还款责任的诉请，本院不予支持。针对原告请求被告支付购房款利息的诉请，涉案《商品房买卖合同》于2020年7月28日解除，华祥公司应于2020年7月29日退还代冬霞购房款，但华祥公司仅于2020年10月30日退还250000元，故华祥公司应自2020年7月29日起以421457元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年10月29日；自2020年10月30日起以171457元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。针对原告请求被告支付违约金的诉请，本次诉讼前涉案合同已解除，代冬霞请求华祥公司依照涉案合同承担违约责任，无事实和法律依据，对此本院不予支持。针对原告请求被告支付其三年租金抵房款（按照三年租金为购房款总额19%共98860元计算）的诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告代冬霞与被告郑州华祥置业有限公司于2019年11月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为19002125681、19002125684）于2020年7月28日解除；二、被告郑州华祥置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告代冬霞购房款171457元及利息（利息以421457元为基数，自2020年7月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年10月29日；以171457元为基数，自2020年10月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止）；三、被告郑州华祥置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告代冬霞房屋专项维修资金1953元、服务费1500元;四、驳回原告代冬霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，减半收取计3358元，由原告代冬霞负担1731元，由被告郑州华祥置业有限公司负担1627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  高伟二〇二一年四月六日代理书记员  祁志