湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初586号原告：张家界市永定区八度现代音乐学校有限公司，统一社会信用代码为91430800MA4M8ARQXW，住所地：湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会陵园路203室。法定代表人：罗廷辉。职务：总经理。委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。被告：张家界泰来物业管理有限公司，统一社会信用代码为91430802MA4L4N622Q，住所地：湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会陵园路（广和实业（集团）有限公司）2楼。法定代表人：郭智君。职务：执行董事。委托诉讼代理人：李建华，湖南大好律师事务所律师。系被告张家界泰来物业管理有限公司的特别授权代理人。第三人：张家界爱婴贝美之家商贸有限公司，统一社会信用代码为91430800MA4LWN5Y0N,住所地：湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会陵园路204205室（原广和超市）。法定代表人：向晓红。职务：执行董事。委托诉讼代理人：张玉锋，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者，系第三人张家界爱婴贝美之家商贸有限公司的特别授权代理人。原告张家界市永定区八度现代音乐学校有限公司(以下简称张家界八度音乐公司)与被告张家界泰来物业管理有限公司（以下简称张家界泰来物业公司）、第三人张家界爱婴贝美之家商贸有限公司（以下简称张家界爱婴公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告张家界八度音乐公司的委托诉讼代理人王湘粤，被告张家界泰来物业公司的委托诉讼代理人李建华及第三人张家界爱婴公司的委托诉讼代理人张玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界八度音乐公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销被告于2021年2月1日作出的《退房通知》；2、判令被告向原告履行禾家山原广和超市二楼B21区租赁关系至2022年6月23日止；3、判令被告立即恢复禾家山原广和超市二楼B区公共区域部分的水电供应、消防通道的疏通、清除公共区域的安全隐患；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月24日，公司设立以前以发起人罗廷辉的名义与第三人签订《商场租赁合同》，内容为原告承租二楼B21区场地；租赁期限为2017年9月24日至2020年12月30日止，租金为180516元年。被告对原告与第三人达成的《商场租赁合同》进行签字确认，允许第三人出租。2019年6月24日，原告与第三人就《商场租赁合同》达成补充协议：租赁期限变为2019年6月24日起至2022年6月23日止；租金变为117888元年。2019年12月起至2020年3月，被告对原告租赁场地的公共区域经常性断水断电。2020年4月起，被告对原告租赁场地的公共区域物业及消防通道设施阻断。2020年7月15日，原告向被告书面函告，但被告未予理睬。2020年9月23日，因存在重大安全隐患，被消防部门责令停业。2021年2月1日，被告在明知原告租期未满情况下，违法作出《退房通知》，要求原告退房。被告行为显属违法，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告张家界泰来物业公司辩称，1、经被告同意的租赁期限为2017年9月24日至2020年12月30日，原告与第三人达成补充协议，未告知被告；2、被告按照租赁期限届满后通知原告退房，事实依据充分，退房通知符合法律规定；3、自2019年12月30日后被告未收到原告主张租赁房屋的租金；4、租赁期限届满后，原告主张的水电供应、消防通道疏通、公共区域安全隐患消除不是被告的合同义务及适租义务。第三人张家界爱婴公司述称，1、原告起诉的事实大部分是真实的，需纠正的是，被告断水断电是从2019年6月份开始的；2、原告与第三人签订的第二份合同，签订时间是2019年6月24日，而被告与第三人终止商场租赁合同的时间是2019年12月13日，被告与第三人签订的商场租赁合同到期日是2029年，原告与第三人签订的合同到期日为2022年6月23日止，根据法律规定，在被告认可第三人转租的前提下，第二份合同应受到法律保护；3、第三人的转租行已为生效的法律文书确认为合法，被告与第三人之间的合同虽然终止，但不影响其对次承租人应当履行的法律义务；4、被告对原告所实施的基于租赁合同所产生的损害行为，应当承担相应的法律责任。查明的事实根据当事人的陈述和举证情况，本院确认如下事实：2017年6月10日，向晓红作为乙方与张家界泰来酒店有限公司作为甲方（以下简称泰来酒店公司）签订《商场租赁合同书》一份，约定：一、乙方向甲方承租原广和商场二楼作为乙方经营场所，合计约2900平方米（已含分摊），租金单价为25元／月／平；租赁期限自2018年1月1日到2029年12月30日，共计12年；第一至四年度租金为87万元／年，第五年至第八年度租金为95万元／年。第九年至十二年度租金为102万元／年。二、租金交纳。第一至第三年的租金，乙方自合同签订之日交付半年的租金，余下半年租金在上一次支付的租金完结前30日内一次性付清。第四年制第十二年的租金为年付，年度租金在上年度租金完结前，提前日一次性交付完毕。否则甲方将按具体拖延时间收取乙方5%-10%的滞纳金，并有权终止合同。三、甲方负责向乙方提供电、水，所产生的的费用据实按商户租赁面积分摊；独立安装水电的区域装表按实计费，水电价格按第三方物业管理合同执行。四、为加强商场内的整体布局，乙方的装修及广告制作方案必先得到甲方的审批并由乙方报请消防、工商、城管核准后方可实施。补充条款为：经营范围为母婴商场，乙方不得超范围经营，否则本合同无效。2018年7月16日，因向晓红未按合同约定交纳租金，双方签订了《补充协议》一份，再次就交纳租金及不按时交纳租金作了约定。因向晓红没有按照《补充协议》的约定交纳租金，2019年12月13日，泰来酒店公司（甲方）与向晓红（乙方）双方签订了《租赁合同终止协议》一份。该协议载明：甲乙双方于2017年6月10日签署了《商场租赁合同书》约定由甲方将房屋出租给乙方使用，并约定不允许转租、并规定经营范围为母婴用品。乙方按合同约定按时向甲方支付租金，双方合作期限为12年。甲乙双方经协商一致同意于2019年12月13日提前终止协议，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿互谅互让的原则，就双方提前终止协议相关事宜达成如下条款，双方共同恪守：一、甲乙双方一致同意提前终止双方于2017年6月10日签订的《商场租赁合同书》。二、终止《商场租赁合同书》的原因是乙方因自身经营问题无力按合同缴纳租金，并在租赁期中出现多次转租和超经营范围等违反双方签订的《商场租赁合同书》《补充协议》，根据合同中双方的约定，自动终止合同，甲方对乙方的装修设备不做任何补偿，由乙方自行拆除并恢复成甲方交付给乙方的基本结构。三、乙方于2019年12月20日之前返还甲方房屋及其附属物品、设施。在交接时，甲乙双方共同对房屋和附属物品设备设施及水电煤气等与房屋租赁相关的情况进行验收。如乙方不能在约定期限内返还房屋，甲方将进场自行收回，并对场地内所有物品视为乙方主动放弃为遗留垃圾处理。四、在《商场租赁合同书》履行期内，甲乙双方对各自民事行为负责并独立承担法律责任，与对方无关。五、本协议签订之后，甲乙双方不得依据《商场租赁合同书》再主张任何权利。六、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相关法律责任。七、本协议未尽事项，甲乙双方另行协商解决。甲乙双方于2017年6月10日签订的《商场租赁合同书》以及2018年7月16日签订的《补充协议》作为本协议的附件。八、本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。双方签订《租赁合同终止协议》时，未告知原告张家界八度音乐公司。2017年9月24日，第三人张家界爱婴公司作为出租方（甲方）与原告张家界八度音乐公司签订《商场租赁合同》，其内容为：1.将2楼B21区场地约307㎡租给八度现代音乐学校。并约定在本租赁合同期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。2.租赁期限为2017年9月24日起至2020年12月30日止。3.租金及支付方式，每年租金为180515元，第一年租金为一次性付款100516元，下欠80000元，2018年5月底之前付清，以后的租金，每年提前30天交纳下一年租金，并一次性交清半年租金。并约定了双方的权利和义务。第三人张家界爱婴公司在出租方处盖章且其代表人向晓红签名。罗廷辉（张家界八度音乐公司尚未成立）在承租方签名捺印。张家界泰来酒店有限公司在上面盖章并写下允许甲方出租。2019年6月24日，原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订第二份《商场租赁合同》，合同约定租金为117888元／年，于每年提前30天交纳下一年租金，为一次交清全年租金。租赁期限为2019年6月24日至2022年6月23日。第三人张家界爱婴公司在出租方处盖章且其代表人向晓红签名。原告张家界八度音乐公司在承租方处盖章且罗廷辉在承租方处签名。被告张家界泰来物业公司于2019年12月3日、12月10日、12月13日以第三人欠付租金为由各停电1次，停电时间约2小时。原告张家界八度音乐公司已向第三人张家界爱婴公司支付租金至2019年12月31日，从2020年1月1日起未再支付租金。第三人张家界爱婴公司当时租赁的是B区，B区没有专用通道上下楼梯，只有一个消防楼梯。为解决二楼经营通道的问题，就在1楼向他人租了3个门面，做超市，在超市内部开了个上下二楼的通道，现因合同到期，房主收回门面，该门面不是被告张家界泰来物业公司的。原告张家界八度音乐公司租赁门面积，经原、被告双方及本院现场勘查，约为308.5平方米。现在消防通道楼梯处开了个小门作为上下楼梯的通道。以上事实有当事人陈述、《（2020）湘0802民初901号民事判决书》、《（2020）湘08民终695号民事判决书》、《商场租赁合同》等证据予以证实。判决的理由和结果本院认为，双方争议的焦点有以下两点:1.原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订的第二份租赁合同对被告张家界泰来物业公司是否有效？2.第二份租赁合同租金从每年180516元减少到每年117888元,是否损害了被告张家界泰来物业公司的合法权益并导致该合同无效?一、原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订的第二份租赁合同对被告张家界泰来物业公司是否有效？原告张家界八度音乐公司及第三人张家界爱婴公司均主张有效，其理由是第二份租赁合同的租赁期限在第三人张家界爱婴公司与被告张家界泰来物业公司签订的租赁合同期限内，且在第三人张家界爱婴公司与被告张家界泰来物业公司签订终止协议之前。被告张家界泰来物业公司主张无效，是因被告张家界泰来物业公司只在第一份租赁合同上盖章同意，对第二份租赁合同被告没有盖章确认。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订第一份租赁协议约定的租赁期限为2017年9月24日起至2020年12月30日，第二份租赁协议约定的租赁期限为2019年6月24日至2022年6月23日，而被告张家界泰来物业公司与第三人张家界爱婴公司签订的租赁协议约定的租赁期限为2018年1月1至2029年12月30日。转租的期限没有超过剩余租赁期限且被告张家界泰来物业公司在原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订第一份租赁协议上盖章同意转租，而在第一份租赁协议中有在本租赁合同期满后，原告方在同等条件下享有优先承租权。故原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订的第二份租赁合同对被告张家界泰来物业公司有效。二、第二份租赁合同租金从每年180516元减少到每年117888元,是否损害了被告张家界泰来物业公司的合法权益并导致该合同无效?原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订的第二份租赁合同约定的每年租金为117888元，租赁面积约为308.5平方米,每平方米租金为382元/年(117888元÷308.5)。被告张家界泰来物业公司与第三人张家界爱婴公司签订的租赁合同为每平方米租金为300元/年（25元/月×12）。原告张家界八度音乐公司与第三人张家界爱婴公司签订的租赁合同每年租金高于被告张家界泰来物业公司与第三人张家界爱婴公司签订的租赁合同,故并没有损害被告张家界泰来物业公司的合法权益。关于原告要求被告立即恢复禾家山原广和超市二楼B区公共区域部分的水电供应、消防通道的疏通、清除公共区域的安全隐患的诉求。根据查明的事实，当时第三人张家界爱婴公司为了有经营通道上下楼梯，租赁了他人一楼门面开超市，在超市内部开了个上下二楼的通道，现因合同到期，房主收回门面，该门面不是被告张家界泰来物业公司的。故原告主张的消防通道疏通、公共区域安全隐患消除不是被告的合同义务及适租义务，对此诉求本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十七条之规定，判决如下：一、被告张家界泰来物业管理有限公司向原告张家界市永定区八度现代音乐学校有限公司履行禾家山原广和超市二楼B21区租赁关系至2022年6月23日止；二、被告张家界泰来物业管理有限公司于本判决生效后立即恢复禾家山原广和超市二楼B21区的水电供应；三、驳回原告张家界市永定区八度现代音乐学校有限公司其他的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告张家界泰来物业管理有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  苏格烈二〇二一年四月二十二日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。