河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终610号 上诉人（原审原告）：巩福玉，男，1983年3月27日出生，汉族，现住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：赵海斌、王浩，山东周全律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：保利丽景沧州房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市运河区北京路渤海（紫信大厦）****。 法定代表人：李健，董事长。 统一社会信用代码：91130903MA07LB3E1J。 委托诉讼代理人：蒋可超，张建军，河北海岳律师事务所律师。 上诉人巩福玉因与保利丽景沧州房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）黄0903民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利房地产公司上诉请求：1、依法撤销（2020）冀0903民初2987号民事判决书第一项，改判驳回巩福玉的全部诉讼请求；2、一、二审全部费用由巩福玉承担。理由：保利房地产公司因受政府政策、恶劣天气及新冠疫情等不可抗力因素的影响，导致不能按照合同约定期限向被上诉人交付房屋，符合案涉合同约定的延期交房情形，根据相关法律规定，上诉人应免承担由此产生的违约责任。一审法院认定上诉人逾期交房47天并承担相应逾期交房违约金，事实认定错误误、适用法律错误。一、政府政策及恶劣天气均具有不可预知性，属于案涉合同约定的不可抗力免责情形，上诉人为执行政府政策、受恶劣天气影响未按期交房应当免承担违约责任。保利房地产公司与被上诉人巩福玉专门、多次在《商品房买卖合同》中就因政府法令、政策、恶劣天气等有可能影响施工时间及交房时间的免责事项进行了约定，根据《商品房买卖合同》附件四第五条第2款“若出现以下情形之一导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力事件，包括但不限于恶劣天气，施工期间政府有关不得开挖运土，交通管制，不准施工等的禁令；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令的；”自开发沧州保利花园小区项目西区5号楼以来，沧州市政府办公室多次因重污染天气下发工程停工的相关文件，致使上诉人不能正常施工长达210余天（有政府文件）。在工程施工过程中，因天气恶劣等原因造成上诉人不能施工日期长达60余天（有气象台出具的文件）室内装修、清运渣土、运输原料等也受政府停工限产及恶劣天气的限制，导致项目整体施工及装修工期延误。上诉人虽为房地产开发企业，但对政府法令、政策和恶劣天气等不可控制的因素并不具有提前预知、提前避免和提前采取措施预防的能力。作为规范经营的房地产开发企业，上诉人对政府积极严格执行政府政策；施工过程中出现的恶劣天气，上诉人也必须采取停工以保障项目施工人员的生命安全。正因考虑到上述因素，本案当事人才在订立合同时对因政府政策和恶劣天气等因素对上诉人履行合同产生的影响进行了考虑，并进一步免除了上诉人受上述情形影响下未能按期交房的责任，体现了当事人意思自治原则及订立合同中的公平公正原则。一审法院以“被告作为房地产开发企业，应当对国家政策充分了解并合理预见，从而对工期进行相应安排”为由认定上诉人应当承担逾期交房的违约责任，明显属于对上诉人的苛责且系不当排除当事人真实意思表示和合法有效约定的行为，认定事实错误，依法应当予以纠正。二、上诉人因受新冠疫情不可抗力的影响无法正常开展施工,亦符合案涉合同约定的延期交房情形，同样应当适用不可抗力免责的相关规定，免于承担违约责任。《商品房买卖合同》附件四第五条第2款：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人可以据实顺延交房时间（1）因不可抗力事件，包括但不限于……非典等重大流行性疾病等不可预见，不可避免和不可克制的特殊情况；……”附件四第十八条有同样约定。协议的履行期间内，2020年1月新冠疫情爆发，政府采取积极的防控措施，对包括住建行业在内的多个行业施行停产、停工，上诉人的项目开发也被迫中止。河北省政府于2020年1月25日根据《河北省突发公共卫生事件应急预案》发布《河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应》，要求所有企业全部停工；2020年4月29日，河北省政府发布《河北省应急响应级别由一级调整为二级》的通知，省内逐步复工、复产；2020年6月5日，河北省政府发布《河北省突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级》的通知，虽全面复工、复产，但外来人员仍需隔离14天才能进场施工。根据河北省相关政府部门的要求，上诉人最早也只能于2020年6月19日才能正常招工招人进场施工，且因疫情原因使得上诉人同时面临着招用人员困难、材料采购运输困难等困境，合同履行不可避免地受到了疫情防控措施的影响。对于因上述因素导致不能按约定期限交房的上诉人而言，新冠疫情系不可抗力，因疫情原因影响导致上诉人147天不能如期正常施工的时间应当顺延，且应根据上述法律规定免除上诉人的违约责任。2020年7月10日，上诉人已经书面告知被上诉人其应于2020年7月16日前往上诉人处接收精装修房屋，该交房日期在相应的顺延交房期限内。而一审法院在并未就新冠疫情对上诉人按约履行合同产生的客观实质性阻碍和负面影响进行充分审查和考虑的情况下，即在本院认为部分作出了“2020年3月24日我省已全面复工复产，不影响被告于2020年5月30日将装修完毕的房屋交付原告，故被告的该项主张，本院不予采信”的错误认定，依法应纠正。新冠疫情为不可抗力，最高人民法院《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》要求各级法院充分发挥司法调解社会关系的作用。而一审法院未对新冠疫情作为不可抗力因素的出现对当事人的履约过程带来的实质性影响给予充分考虑，错误认定上诉人应对不可抗力因素导致的逾期交房承担违约责任，与最高院的指导精神相悖，依法应当予以纠正。综上，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及相关附件中，约定对政府法令、政策、疫情等不可抗力因素导致的逾期交房应当顺延期限并免除当事方责任，符合法定及约定的交房时间顺延且免除上诉人责任的情形，应改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 巩福玉答辩称，政府政策并不能使保利公司免于承担违约责任。首先附件4第5条明显是排除买受人权利加重买受人义务的格式条款，出卖人未设置明显提示属于无效格式条款。其次既然是对主合同第8条的补充，那么出现上述条款情形时，出卖人应按合同约定及法律规定在发生不可抗力之日起30日内告知买受人，再次保利公司只提出上述文件并未证明确实因为此文件导致实际停工，无法证明两者之间是否有因果关系。况且在政府文件中显示，强制性禁止施工的行为仅仅是室外的土方作业，并不包含室内施工，这也证明保利公司没有必要停止施工。第二，新冠疫情的影响并不能成为保利公司的免责事由，疫情发生在2020年1月底涉案商品房应于2019年9月30日交房，依据合同法117条因保利公司原因未在期限内交房从而导致遭遇疫情导致的损害结果不构成其合法延期的理由，应当由保利公司承担相应的违约责任。并且从保利公司官方公众微信号可以知道涉案楼房在2020年2月9日便开始施工，不存在因为新冠疫情导致延期的实际情况。天气原因导致的停工不构成不可抗力，因为天气原因可能导致的停工是可预知的，因为该项政策在全国已经实施几年了。 巩福玉上诉请求:1、撤销（2020）冀0903民初2987号民事判决，并改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用及相关合理费用由被上诉人承担。理由：一、一审诉讼程序违反法律规定。（一）一审判决遗漏上诉人诉讼请求。由于上诉人在《装修协议》约定的竣工时间之前便提交诉讼材料，一审庭审时上诉人当庭增加诉讼请求“请求人民法院判令被告支付装修工程逾期违约金”一审判决中并未对增加的诉讼请求处理，遗漏了上诉人的诉讼请求，违反法定程序。（二）一审对上诉人的鉴定申请予以审查违反法定程序。一审中上诉人提交鉴定申请书，通过鉴定来举证证明样板间与实际装修价值之间的差距，一审判决否认上诉人鉴定申请，剥夺了上诉人举证的权利，违反法定程序。二、一审判决认定事实不清。（一）一审判决认定逾期交房的起始时间计算错误。首先，《商品房买卖合同》与《装修协议》是两份合同，两份合同约定内容、交付的合同标的各有不同，《装修协议》也明确约定“鉴于甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》装修标准为毛坯，现就乙方委托甲方对该房屋进行装修等事宜，达成如下协议”对于商品房的交付应以《商品房买卖合同》约定为准，对商品房装修的交付应以《装修协议》约定为准。一审判决将两个不同合同标的交付时间混同违背合同双方的真实意思表示，損害了上诉人的合法权益。其次，双方并未达成更改交房时间的合意。《装修协议》的签订日期为2017年9月30日，《商品房买卖合同》签订日期为2018年2月12日。在无明确书面约定变更交房时间的前提下，一审判决牵强的认定在先约定的《装修协议》竣工时间视为对被告的交房时间的再次确认，无事实和法律依据。并且一审判决确认有效的《代收房委托书》也是在《装修协议》签订当天签订，该委托书再次确认了被上诉人应当在2019年9月30日代上诉人收房，但被上诉人在约定的时间既没有通知上诉人，没有提供相关验收资料，办理相关商品房验收交接手续没有完成上诉人的委托事项。（二）一审判决认定逾期交房期间的截止时间错误。被上诉人一审中提交证据《消防验收备案》，一审判决将逾期交房期间截止到2020年7月16日明显错误。《商品房买卖合同》附件四第五条明确约定“该商品房验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”而被上诉人提交的沧州市行政审批局特殊建设工程建筑工程消防验收意见书，证明涉案楼房于2020年8月10日才通过消防验收，即2020年8月10日涉案房屋才达到毛坯房交付标准。并且根据《中华人民共和国消防法》第十条第三款之规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”消防验收合格属于竣工验收的内容，未经消防竣工验收，买受人有权拒绝接收房屋。因此，一审判决认定被上诉人收房通知书中载明的收房日期2020年7月16日为逾期交房的截止日期是错误的。（三）一审判决适用日万分之一的逾期交房违约金利率错误。《商品房买卖合同》与《装修协议》为两独立合同。商品房买卖交房违约金与装修交房违约金应分别计算。上诉人关于《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约的诉求，应当以合同第九条约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金”支持上诉人的诉求。关于一审判决遗漏装修工程逾期竣工违约金的诉求，应当以《装修协议》第十三条约定的“每逾期一天向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”支持上诉人的诉求。（四）一审判决未认定被上诉人应返还装修价款差价错误。装修差价包含“建筑面积与室内面积差导致”及“约定的样板间装修效果与实际装修效果差导致”的差价。1、关于面积差导致的差价。一审庭审中，被上诉人明确承认是以每平方米3000元为单价，以《商品房买卖合同》中的建筑面积来计算总的装修费用为405120元。而《装修协议》中双方约定对涉案房屋进行装修，用建筑面积来计算装修总费用明显损害上诉人利益。且公摊部分所需要的装修费用已经扣除，该部分也并不适用于每平方米3000元的精装修标准的单价，若被上诉人重复收取公摊部分的费用，损害上诉人的合法权益。2、关于装修效果差导致的差价。首先，上诉人是在详细了解并认可被上诉人对该房屋装修改造的设计及装修方案的前提下，兼顾其他因素，才对装修改造的总体费用进行了充分考量。作为完全民事行为能力人，价值考量的主体仍然是最根本的装修方案、设计、标准及质量。所以对于《商品房买卖合同》中约定的样板间不作为交付的标准，其仅仅是对毛坯房交付的约定，并不适用《装修协议》中约定的装修工程标的的交付约定。在未提供书面的设计及装修方案的情况下，装修工程理应按照被上诉人承认存在的样板间的标准作为设计方案及装修标准。其次，一审判决认定该装修价格是受市场需求关系、产品质量等多种因素影响的综合价格，但是遗漏了最根本的真实存在的装修工程的价值。在签订装修协议时，装修价款的构成已经包含以样板间为标准的装修工程价值和其他因素价值两项定量。在其他因素价值并未发生变动的情况下，上诉人主张的差价之一是基于实际装修与样板间之间的标准及质量差距的差价，并非因其他因素的变动而产生的差价。即便其他因素产生变动，也是因为被上诉人在沧州市民心目中因欺诈购房者而导致品牌价值的下滑。基于上述，鉴定机在扣除利润、税款等合理费用前提下，出具实际装修的价值的鉴定意见是完全可行的，该鉴定意见也是上诉人向法院提交证明装修标准与实际装修价值差距较大的证据。综上，一审判决违反法定程序，认定事实不清。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。 巩福玉向一审法院起诉请求：巩福玉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付途期交房违约金，自2019年10月1日起至实际交房之日止（暂计算至2020年5月31日金额为57589.83元）；装修延期交付违约金（按约定房价万分之一每日计算至实际交付之日，从2020年5月31日起计算。）；2.请求法院判令被告返还原告预先支付的装饰装修工程款暂计40000.00元（大写：肆万元），具体数额以鉴定价格与实际支付装修款的差价为准；3.请求法院判令被告承担本案的案件受理费等与诉讼相关费用。事实和理由：2018年，原、被告之间签订《商品房买卖合同》合同约定被告应于2019年9月30日交房，但截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋。在原告购买商品房时被告必须同时委托被告对房屋进行精装修。被告展出的样板问用材考究、装修精致，原告在跟随被告参观样板间之后，基于信任与被告签订涉案装饰装修合同。2020年4月初，原告在中期检验装修房屋进度时，发现房屋装修用料、工程用工等方面均与样板间有巨大的差距，原告的房屋装修远远达不到样板问展出的装修标准，装修的用料及用工价格亦远低于自己支付的装修价款。被告通过装修精致的样板间故意告知原告虚假的装修情况，其提供的装修品质较原告所支付的装修价款由巨大差距，侵犯了原告的合法权益，且依据装修合同，被告应于2020年5月30日之前完成装修并交付验收，截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，已经严重逾期。为维护原告的合法权益，特将被告诉至法院，望判如所请。 一审法院认定事实：2017年9月30日，原告巩福玉与被告保利公司签署《商品房认购书》，约定原告认购被告开发建设的保利花园西区5#楼1单元801号房屋，认购总价为1590096元，包括房款1184976元和装修款405120元。2018年2月12日，原告巩福玉（买受人）与被告保利公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的保利花园西区5#楼1单元801号房屋，该商品房价款为1184976元。付款方式约定为在2018年1月12日前支付484976元，剩余房款700000元应于2018年2月12日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之2的违约金。该合同附件四补充协议第十二条约定：“在双方签署主合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）、口头承诺等仅为出卖人销售活动中的宣传之用，并不视为正式要约之内容。所有双方的权利义务均以主合同约定为准。”第二十二条第2项约定“出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准”。合同签订后，原告分别于2018年1月22日和2018年9月12日将1184976元房款交与被告。 2017年9月30日，原告巩福玉为被告保利公司出具了《代收房委托书》，主要内容为原告不可撤销地委托被告于2019年9月30日按照《商品房买卖合同》的约定办理商品房交接手续，领取房屋钥匙。同时将商品房钥匙委托被告保管，委托保管期限自2019年9月30日至2020年5月30日。 2017年9月30日，被告保利公司（甲方）与原告巩福玉（乙方）签订《装修协议》，协议约定鉴于甲、乙双方已签订《商品房买卖合同》，乙方购买了甲方开发的保利花园项目西区5号楼1单元801号房屋，现乙方不可撤销地委托甲方进行装修，于2020年5月30日前完成装修工程并交付给乙方，双方约定装修总价款为405120元。协议约定，乙方已详细了解并认可甲方对该房屋装修改造的涉及及装修方案，并对装修改造的总体费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于甲方的品牌价值、设计理念、技术、服务品质、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意且没有任何异议自愿接受上述装修总价款，包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。同时约定，甲方未能按本协议约定的时间交付该房屋的，每逾期一天向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，本协议继续履行，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的1%，不含装修款。原告于签订协议当日向被告支付了405120元装修款。 2020年4月27日，保利花园西区5#住宅楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2020年7月16日，被告保利公司通知原告巩福玉收房，原告巩福玉以房屋存在多处质量问题为由至今未予收房。 一审法院认为，原告巩福玉与被告保利公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《代收房委托书》以及《装修协议》系双方真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，双方房屋买卖合同关系成立且合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告按合同约定履行了交付1184976元购房款和405120元装修款的义务，被告应当按照合同的约定向原告交付经验收合格且装修完毕的房屋。双方签订的《商品房买卖合同》中约定的是出卖人应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但原告于2017年9月30日为被告出具了《代收房委托书》，书面同意委托被告于2019年9月30日代为收房。双方又于当日签订《装修协议》，约定被告应于2020年5月30日前完成装修工程并交付给原告，本院认为，该份装修协议应视为原、被告对被告的交房时间进行了再次确认，交付标的为装修完毕的房屋，交房日期为2020年5月30日。但被告于2020年7月16日才通知原告收房，被告辩称其未按合同约定的时间向原告交付房屋是由于政府或行政单位因重污染天气发布停工通知等政策性原因导致的，且其已将逾期交房的原因告知了买受人，根据双方合同的约定，买受人不得提出异议。对此本院认为，被告作为房地产开发企业，应当对国家政策充分了解并合理预见，从而对工期进行相应安排，其不应将逾期交房的责任完全归于政府政策。且根据河北省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于全面恢复正常生产生活秩序和医疗秩序统筹推进疫情防控和经济社会发展的通知》，2020年3月24日我省已全面复工复产，不影响被告于2020年5月30日将装修完毕的房屋交付原告，故被告的该项主张，本院不予采信，本院认定2020年5月30日至2020年7月16日期间为被告逾期交房期间，逾期天数为47天，根据双方《装修协议》的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金5569.39元（1184976元×日万分之一×47天）。原告以案涉房屋装修情况与样板间不符，存在多处问题为由至今未收，本院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，被告设置的样板间仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，双方并未约定被告应当按照样板间的标准向原告交付房屋；其次，双方签订的《装修协议》对案涉房屋室内装修标准、参考品牌均有明确约定，原告并未提交证据证明被告保利公司交付的房屋装修标准与装修协议约定的标准存在不一致的情况。如房屋确实存在质量问题，原告可依据双方合同约定及相关法律规定要求被告承担修复责任或主张被告赔偿其因质量问题造成的损失，但不应成为其拒绝收房的正当理由。 关于原告巩福玉要求被告保利公司返还其预先支付的装饰装修工程款的主张，本院认为，购买商品房属于家庭重大支出项目，不同于购买其他普通的生活消费品，原告作为具有完全民事行为能力的消费者，在签订商品房买卖合同及相关协议时，对合同约定的内容应尽到细致和审慎的注意义务。双方签订的《装修协议》中写明了“乙方已详细了解并认可甲方对该房屋装修改造的涉及及装修方案，并对装修改造的总体费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于甲方的品牌价值、设计理念、技术、服务品质、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意且没有任何异议自愿接受上述装修总价款，包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。”由此可知，案涉装修协议中的405120元装修价格系买卖双方协商一致确定的，该价格的形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多重价值因素在内的综合市场价格，并非单纯的房屋装修价值或工程成本造价，故原告要求对案涉房屋装修进行工程造价的鉴定请求，与事实不符，于法亦无据，本院不予支持。综上，原告主张被告返还装饰装修工程款的主张，本院不予支持。遂判决：一、被告保利丽景沧州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告巩福玉逾期交房违约金5569.39元；二、驳回原告巩福玉的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明：2017年9月30日，巩福玉与保利公司签署《商品房认购书》、《代收房委托书》、《装修协议》。《商品房认购书》约定巩福玉认购保利公司开发建设的保利花园西区5#楼1单元801号房屋，认购总价为1590096元，包括房款1184976元和装修款405120元；《代收房委托书》约定，巩福玉不可撤销地委托保利公司于2019年9月30日前按照《商品房买卖合同》的约定办理商品房交接手续，领取房屋钥匙。同时将商品房钥匙委托保利公司保管，委托保管期限自2019年9月30日至2020年5月30日；《装修协议》约定，乙方不可撤销地委托甲方进行装修，于2020年5月30日前完成装修工程并交付给乙方，装修总价款为405120元。协议约定，乙方已详细了解并认可甲方对该房屋装修改造的涉及及装修方案，并对装修改造的总体费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于甲方的品牌价值、设计理念、技术、服务品质、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意且没有任何异议自愿接受上述装修总价款，包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。同时约定，甲方未能按本协议约定的时间交付该房屋的，每逾期一天向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，本协议继续履行，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的1%，不含装修款。若因政府行政行为造成工程停工或其他不可抗力因素影响造成工期延迟的，甲方不承担工期延长及逾期交房的违约责任。巩福玉于签订协议当日向保利公司支付了405120元装修款。 2018年2月12日，巩福玉（买受人）与保利公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》一份，约定购买保利公司开发建设的保利花园西区5#楼1单元801号房屋，该商品房价款为1184976元。付款方式约定为在2018年1月12日前支付484976元，剩余房款700000元应于2018年2月12日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件四补充协议第五条约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人可以据实顺延交房时间；（1）不可抗力事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害，恶劣天气，施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制，不准施工等禁令，市政规划基础设施和配套设施要求更改，非典等重大流行性疾病等不可有预见、不可避免和不可克制的特殊情况……”第十二条约定：“在双方签署主合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）、口头承诺等仅为出卖人销售活动中的宣传之用，并不视为正式要约之内容。所有双方的权利义务均以主合同约定为准。”第二十二条第2项约定“出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准”。合同签订后，原告分别于2018年1月22日和2018年9月12日将1184976元房款交与被告。 2020年4月27日，保利花园西区5#住宅楼取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，验收合格。2020年7月16日，保利公司通知巩福玉收房，巩福玉以房屋存在多处质量问题为由至今未予收房。2020年8月10日案涉楼房取得《特殊建筑工程消防验收意见书》保利花园西区5#住宅楼消防验收合格。 本院认为，当事人双方签订的《商品房认购书》、《代收房委托书》、《装修协议》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方当事人签订以上合同的目的为，巩福玉向保利公司购买毛坯商品房，并委托保利公司于2019年9月30日前代为收房。巩福玉以405420元的价格委托保利公司于2020年5月30日前完成商品房装修。根据《代收房委托书》，保利公司接收该商品房并用于装修应视为巩福玉接收该商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定保利公司完成了交房义务。保利公司在商品房未达到商品房买卖合同约定的交房条件下交房，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，巩福玉以商品房不具备交付条件为由主张保利公司承担逾期交房违约责任，本院不予支持。如巩福玉认为商品房不具备交付条件交付给其造成损害的，可另行主张权利。 按照《装修协议》约定，保利公司应于2020年5月30日前完成装修义务。新冠疫情爆发于2020年1月25日，自2020年1月25日起至2020年3月24日河北省全面复工之日，共计59天，构成不可抗力，装修工期顺延至2020年7月28日。新冠疫情期间的政府因大气污染天气造成的停工不重复构成不可抗力，故保利公司应当自2020年7月28日完成装修。保利公司完成装修后于2020年7月16日通知巩福玉收房，装修未逾期。一审判决认为双方当事人之间为精装修房买卖合同关系，未涉及装修逾期问题，不属于遗漏装修逾期违约金诉讼请求。一审程序合法，但事实认定有误，本院予以纠正。 关于装修差价。《保利花园室内装修标准》经巩福玉签字确认，并明确“最终装修标准以双方签订的《装修协议》为准。《装修协议》中关于装修标准的条款有第七条“甲方承诺对该房屋装的装修标准应符合本协议附件的约定，装修质量应符合国家法律法规及行业规范的要求。”、第九条“如非甲方所能控制的原因导致无法采用附件所列装修材料或设备，则甲方可采用同等档次或更高档次的材料或设备替代；且乙方同意甲方在施工过程中……优先选用同等材料标准的新设备、新技术、新工艺等”，结合行文《装修协议》中的“附件”为《保利花园室内装修标准》，该标准已经巩福玉签字确认，系双方约定的装修标准。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二十二条其他补充约定中也明确“样板房……不构成所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准。”上诉人巩福玉上诉提出应当以样板房作为装修标准申请进行鉴定，理据不足，一审法院未准予鉴定并无不当。《装修协议》第三条约定“乙方已详细了解并认可甲方对该房屋装修改造的设计及装修方案，并对装修改造费用进行了充分考量，确知较市场价格偏高，但鉴于甲方的品牌价值、设计理念、技术、服务品质、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意且没有任何异议自愿接受上述装修总价款，包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。前述费用一次性包干，本协议双方不再结算差额。”故上诉人巩福玉提出的返还装修差价的主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，一审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初2987号民事判决； 二、驳回上诉人巩福玉的诉讼请求。 一审案件受理费2240元，二审案件受理费2151元，均由巩福玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  位海珍 审判员  葛淑红 审判员  赵文甲 二〇二一年四月二十九日 书记员  张 博