四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初531号 原告：贾学润，男，1975年2月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王霞，四川韬世律师事务所律师。 被告：苏茂，男，1997年10月26日出生，汉族，住成都市高新区。 原告贾学润与苏茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾学润委托诉讼代理人王霞、被告苏茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 贾学润向本院提出诉讼请求：1.判令苏茂立即支付贾学润租金7500元；2.判令苏茂立即支付贾学润物业费6912元；3.判令苏茂自2020年5月21日起至款项付清之日止，以上述两项金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息向贾学润支付逾期利息；4.判令苏茂承担本案诉讼费、执行费、拍卖费、公告费、律师费5000元。庭审中，贾学润当庭变更第二项诉讼请求为支付物业费4365元。事实和理由：2019年7月5日，贾学润与苏茂及成都商诚房地产营销策划有限公司三方签订《房屋租赁合同》，约定贾学润将位于成都市高新区××道××号××广场大厦××座××栋××单元××层××单位房屋出租给苏茂使用，每月租金5000元，每三个月支付一次。后贾学润向苏茂履行了出租人全部义务。2020年4月底，苏茂以“更新店铺设备”为由让贾学润出具出门条，苏茂连夜搬走全部店内设备后失去联系。截止当日，苏茂欠缴租金7500元，物业管理费6912元。为维护自身合法权益，贾学润诉请到院。 苏茂答辩称，1、己方房租已经缴纳至2020年4月7日，在2020年4月4日搬离物业之前，已经通知过贾学润。从2019年10月起，案涉租赁房屋一直存在漏水问题，承租方多次与贾学润沟通处理，贾学润以管道不属于其负责拒绝处理。后要求贾学润到现场查看及修缮，贾学润仍置之不理，导致承租方一个季度无法营业。到2020年1月7日，贾学润在承租方和物业方催促下到现场查看时，承租方告知贾学润因房屋漏水未解决要解除合同并搬离房屋；2、己方承租期间，因房屋漏水，物业关闭水阀，贾学润也未修缮硬件设施，致使己方无法经营，期间产生的物业费用应当由贾学润承担。2020年考虑疫情原因已经同意用押金抵扣物业费，无需退还；3、截止2020年4月4日搬离时，并未拖欠租金；4、请法院根据案件具体情况，依法决定由贾学润承担全部产生的费用。 本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，贾学润（出租方，甲方）与苏茂（承租方，乙方）及成都商诚房地产营销策划有限公司（经纪方）三方签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于成都市高新区××道××号××广场大厦××座××栋××单元××层××单位房屋出租给乙方使用，租赁期为2年，从2019年7月7日起至2021年7月6日止，每月租金5000元，租金每三个月支付一次。租赁期间，该房屋每月的物管费、通讯费、天然气费／煤气费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担。合同第八条约定：“乙方须于2019年7月3日或之前向甲方支付押金人民币5000元，租赁期满，乙方结清使用该物业由乙方承担的相关费用且在家具电器及相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。”合同第九条第二款约定：“租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意损坏或使用不当而引起的毁损，乙方应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担。如属于正常自然损耗，则由甲方负责维修及保养。”合同第十一条约定：“所有诉讼费用与相关费用，由违约方承担。”合同第十三条补充约定：“如乙方在租期内要退租或者转租，需提前两个月告知甲方，再由双方协商处理相关事宜”。 合同签订后，贾学润依约向苏茂提供了案涉房屋，苏茂向贾学润支付押金5000元。 案涉房屋物业公司的奥克斯工单详情显示：2019年10月18日，案涉租赁房屋楼下即22层06号（4-/-042206）向物业公司申请维保称：“楼上漏水，请师傅帮忙去看下”。2019年11月11日，工单挂起理由“业主派人过来看了，在出解决方案”。2020年1月10日，物管回复：“业主已处理，但是经常租户没有人”。 苏茂提交的双方微信聊天记录载明：2019年12月16日，苏茂向贾学润发送信息：“我们都不晓得，我们都很少在那边而且也没有咋个用水，突然物管来给我们说把闸门关了，很久了，一直没看我们开门也没有开，说2205漏水，说的是老化漏水或者是之前防水没做好”，当日贾学润无回复。2020年1月7日，贾学润向苏茂发送信息“苏总，你好！该交房租了”，苏茂向贾学润回复：“发给财务咯，贾哥厕所好久弄哦，物业说9月份就通知你了，都拖几个月了”，贾学润用语音做出回复，苏茂未翻译成文字。之后双方有多次语音记录。2020年4月16日，贾学润对苏茂发送信息“兄弟，你不租了就把钥匙给我，在哪儿？回话”，2020年5月14日，贾学润对苏茂发送信息“苏兄弟，我只有通过法律途径找你了，至少物管费你要结了，房子水电卡要交给我。” 庭审中，贾学润、苏茂均确认案涉租赁房屋租金交至2020年4月6日，苏茂确认从2019年10月1日开始未缴纳物业费。 另查明，贾学润于2020年5月21日将案涉租赁房屋另行出租，并交纳了2019年10月1日至2020年6月30日的物业服务费及垃圾清运费合计5240.16元，折合582.24元/月。贾学润另提交支付给四川韬世律师事务所费用20000元，出具的发票载明法律代理。 证明上述事实的有原、被告身份信息、《房屋租赁合约》、转款凭证、微信聊天记录、《工单详情》、物业服务费催缴函及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，贾学润与苏茂签订的《房屋租赁合约》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。贾学润向苏茂提供了案涉租赁房屋，苏茂应当按照合同约定按时足额向苏茂支付租金并交纳案涉租赁房屋产生物业费、垃圾清运费等相关费用。 本案中，因涉案房屋在苏茂承租使用期间，出现了漏水的情况，苏茂认为贾学润对于房屋设施具有修缮义务，在贾学润未对房屋进行修缮的情况下，案涉房屋已经不再具有适租性，在租金到期前搬离了案涉租赁房屋。在相关证据中，虽然可以证实苏茂确就房屋漏水与贾学润有沟通，但是该房屋漏水是否是使用不当或是正常自然损耗而导致漏水，苏茂未提交相关证据印证。苏茂抗辩在2020年1月已经向贾学润提出解除合同，后其又于2020年1月20日向贾学润支付了下一个缴费周期即截至2020年4月6日的房屋租金，该行为应当视为认可合同继续履行，故苏茂应当按照合同约定继续履行义务。按照约定，苏茂在租期内要退租或者转租，需提前两个月告知贾学润，但苏茂并未提交相关证据证明其已经告知贾学润不再继续承租案涉房屋，应当承担举证不能的不利后果。苏茂于2020年4月从案涉租赁房屋搬离以其实际行动表明不再履行合同，向贾学润表达了解除合同的要约，而贾学润也于2020年5月21日将房屋另行出租，此时应当视为贾学润表达了同意解除与苏茂签订的《房屋租赁合约》的承诺，双方均已不再具备履行合同的可能。本院认为双方的合同已经于2020年5月21日解除，贾学润主张租金应当计算至2020年5月21日，本院予以支持。在苏茂搬离案涉房屋后，贾学润并未退还苏茂押金5000元，该款实质上系具有担保性质的违约金，根据约定，应当优先用于抵扣房屋租金等其他费用，故苏茂应当向贾学润支付2020年4月7日至2020年5月21日的房屋租金为2500元（5000元/月+5000元÷30天×15天-5000元）。 关于贾学润主张的物业费。根据双方合同约定，承租方应当案涉租赁房屋的物管费及其他相关费用，故本院对于贾学润该诉讼请求予以支持，苏茂应当向贾学润支付2019年10月7日至2020年5月21日的物管费4366.8元（582.24元/月×7月+582.24元/月÷30天×15天）。原告自愿主张4365元，系其对民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。 关于贾学润主张的逾期付款利息。在双方签订的《房屋租赁合约》中并未约定逾期付款的责任，且结合苏茂在履行合同中的过错程度，本院对贾学润该项诉讼请求不予支持。 关于贾学润主张的律师费。贾学润虽然向本院提交了20000元的律师费发票，但并未提交委托代理合同进行印证，无法证实因本次诉讼产生律师费5000元，应当承举证不能的不利后果，故本院对该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏茂于本判决生效之日起五日内向原告贾学润支付租金2500元； 二、被告苏茂于本判决生效之日起五日内向原告贾学润支付物业费4365元； 三、驳回原告贾学润其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，由原告贾学润负担120元，被告苏茂负担86元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年四月七日 书记员  陈春梅