山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3819号 上诉人（原审被告）：乔宪良，男，1958年8月3日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）：乔蔚，女，1982年12月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：臧明珠，女，1978年7月10日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：曲广贤，山东东标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹彦敏，山东东标律师事务所律师。 上诉人乔宪良、乔蔚与被上诉人臧明珠房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初6688号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔宪良、乔蔚向本院提出上诉请求：一、撤销一审法院(2020)鲁0203民初6688号判决书，查清事实后改判或发回原审人民法院重审。二、判令被上诉人承担合同判令解除之日至实际返还房屋之日的房屋占用费(按照95.89元/日计算)；三、判令被上诉人支付上诉人提前解除两年房屋租赁合同的违约金11664元；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原判决认定基本事实不清，程序错误。一审法院于2020年10月23日开庭审理，庭前2020年9月16日主审法官曾主持过一次调解，在调解过程中原审法院在询问上诉人是否同意解除房屋租赁合同时，上诉人明确告知如果被上诉人不能提供其母亲的住院病历以证实其是否在承租房屋内去世，则不同意解除房屋租赁合同。原审判决书中没有查清被上诉人父亲母亲是正常死亡还是非正常死亡，上诉人与被上诉人之间签订的原租赁合同(合同编号：xxxx)第七条(三)系房东承诺房屋内是否发生过非正常死亡事件条款。证明房屋出租、出售时候，房主应对外履行如实告知义务，如房屋内产生非正常死亡事件，将影响房屋对外出租或出售，从而产生房屋价值损失。庭审中主审法官询问被上诉人母亲什么时间在什么地方去世的，被上诉人未当庭答复，也未出具其母亲的死亡医学证明。并且开庭时其自述其父亲也是在租赁房屋期间死亡，被上诉人违反承诺和合同相关条款约定，在其父亲死亡后仍将其母亲一人留在房屋独居，未尽看护责任导致了其父母先后在房屋去世的情况发生。2020年10月29日上诉人向法庭提交证据调取被上诉人母亲死亡医学证明申请书，至案件宣判前此证据没有调取。在很短的时间内被上诉人父亲母亲相继在房屋内去世，实属不正常。一审法院没有查清被上诉人父亲母亲是正常死亡还是非正常死亡。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”2、一审判决解除房屋租赁合同时间点是2020年5月4日以被上诉人微信通知上诉人女儿乔蔚为依据，认定事实错误，一审判决对上诉人主张返还房屋附属设施物品登记不全，存在重要疏漏一审法院判决书中所列上诉人主张返还房屋附属设施中缺少房门钥匙2把、门禁卡三张，燃气卡一张，供暖证1个，上诉人在法庭庭审时提出要求记录并返还，法庭未登记在庭审笔录和判决书中。2019年4月15双方所签《青岛市房屋租赁合同》(编号：xxxx)第三条第1款约定：房屋交付按双方签字盖章并移交房门钥匙、门卡及合同《房屋交割清单》所列家具电器等物品后视为完成。由此可见，被上诉人并未与上诉人对房屋完成交接，房屋及屋内附属设施5月4日也并没有实际交付给上诉人，房门钥匙和门禁卡燃气卡供暖证一直在被上诉人手里，房屋依旧由被上诉人实际占有并使用。3、被上诉人违约起诉解除合同应当按照其签署的两年合同支付四个月违约金被上诉人违约提出解除合同没有依据合同约定提前一个月告知上诉人，也没有按照合同约定向上诉人发送要求解除合同的EMS函件，而且当时4月份正值新冠肺炎疫情时期，被上诉人家中有人去世，在没有调查清楚其父亲母亲因何原因何时何地死亡之前，上诉人不能贸然接收房屋。2019年租赁合同(合同编号：xxxx)第十一条2约定：租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。2020年租赁合同(合同编号：xxxx)第六条2约定：乙方如中途违约解除合同，应提前一个月通知甲方并向甲方支付一个月的租金作为违约金，并结清其他应缴费用，押金作为弥补房屋空置期间的损失。被上诉人提起诉讼解除合同应当提前一个月通知上诉人，被上诉人没有提前一个月通知，应当折算成两个月违约金，押金不退作为弥补房屋空置期间的损失，再加上2019年合同违约金一个月因此被上诉人应当向上诉人支付违约金11664元，而非一审法院判决书里所列2916元违约金。4、原审判决书中对案件受理费由上诉人负担660元认定错误，判决不当案件受理费由败诉的当事人负担。原审判决书中已认定被上诉人违约提前解除合同，案件受理费理应由被上诉人承担。综上所述，原审法院在处理本案中存在对事实认定不清，程序错误，适用法律不当，对于上诉人在原审判决中提交的庭审代理意见视而不见，对重要证据的质证存在疏漏，在被上诉人母亲死亡时间和死因与被上诉人4月4日和5月4日微信聊天记录所述前后不一致的情况下仍判决要求解除房屋租赁合同，对于上诉人提交的调取被上诉人母亲死亡医学证明申请书不予受理，庭审中又发现被上诉人父亲也在房屋租赁期内死亡，在很短的时间内被上诉人父亲母亲相继在房屋内去世，实属不正常。一审法院没有查清被上诉人父亲母亲是正常死亡还是非正常死亡就宣判。请求二审法院查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，依法撤销一审法院的判决书，维护上诉人的合法权益，将本案发回重审或查明事实依法改判。 臧明珠答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。答辩人的第一次租赁期间是2019年4月15日至2020年4月14日，第二次租赁期间是2020年4月15日至2021年4月14日，答辩人在2020年4月4日通知被答辩人解除第二次的租赁合同，第一次的租赁合同双方已经履行完毕，并不存在提前解除两次租赁合同的情形。按照双方的合同约定，答辩人支付一个月的租金作为违约金，被答辩人索要多余的违约金无事实与法律依据。答辩人先后多次通知被答辩人解除合同，要求交房交钥匙，但被答辩人迟迟不予配合，一审开庭时答辩人再次返还钥匙，但是被答辩人拒绝接收，被答辩人未及时收房防止损失扩大的责任应由其自己承担。被答辩人在上诉状中也认可答辩人的母亲是因病去世，属于正常死亡，人生老病死是人之常情，是正常现象，被答辩人索要房屋贬值损失没有事实与法律依据。 臧明珠向一审法院提出上诉请求：1、判令解除我方与乔宪良签订的《房屋租赁合同》；2、判令乔宪良退还我方2020年4月15日至2021年4月14日的房租35000元、有线费264元、物业管理费1410元及押金3000元，共计39674元；3、本案诉讼费由乔宪良、乔蔚承担。事实与理由：2019年4月15日，我方与乔宪良签订房屋租赁合同，承租其所有的青岛市市北区xx号xx号楼xx单元xx户房屋，租期至2020年4月14日。合同签订后，我方一直与乔宪良的女儿乔蔚沟通租房事宜。2020年3月9日，我方与乔蔚洽谈续租事宜，双方经微信沟通确定，我方自2020年4月15日至2020年4月14日继续承租该房屋，租金每月2916元，全年共计35000元，有线费264元、物业费1410元由原告交被告代缴，原房屋租赁合同押金3000元不退，作为新租赁合同的押金继续使用。2020年3月15日我方将上述款项通过微信转给乔蔚。2020年4月4日，我方母亲因病不宜继续承租该房屋，我方遂向乔宪良推出退租，并于当日已搬出。但乔宪良迟迟不予配合处理退租事宜。为此我方诉至法院，请求法院依法判决。 乔宪良在一审中辩称，1、2020年4月15日至合同判令解除时的租金应当由臧明珠承担，该部分租金不应当返还。臧明珠没有按照合同约定的方式向被告送达解除合同的通知，其通过微信与被告乔蔚沟通，送达的主体不合格。况且，2020年的租赁合同约定解除合同应当提前一个月通知，目前房屋一直由臧明珠实际占用，因此该部分租金不应当返还。2、有线费、物业管理费系代缴，并非我方收取，该部分费用我方已经向有线公司、物业公司交纳，无法退还，因此不应向我方主张。3、押金应根据约定扣留，以弥补房屋空置期间的损失，臧明珠无权主张退还。4、对于臧明珠的违约行为，我方已另行提起诉讼，请求臧明珠支付违约金并赔偿房屋贬值损失。 乔蔚一审中答辩称道，我同意乔宪良的意见。 一审法院认定事实如下： 1、2019年4月15日臧明珠（乙方，承租方）与乔宪良（甲方，出租方）签订《青岛市房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将其拥有的青岛市市北区xx号xx号楼xx单元xx户房屋出租给乙方使用，租期为1年，自2019年4月15日至2020年4月14日止；租金为每月2916元，每年35000元”。合同签订后，臧明珠交给乔宪良房屋押金3000元；乔宪良将房屋交给臧明珠居住。一开始臧明珠和其父母在该房屋内居住。后臧明珠因工作原因，搬去亲戚家居住，该房屋由臧明珠父母在内居住。臧明珠父亲去世后，该房屋就由臧明珠母亲在内居住。2020年3月，一年的租赁期将届满，臧明珠与乔宪良的女儿乔蔚通过微信协商续租问题。2020年3月10日臧明珠与乔蔚通过微信传送了新的《房屋租赁合同》，新合同约定的租赁期限为2020年4月15日至2021年4月14日止；租金仍为每月2916元，全年35000元；押金3000元不变，如乙方中途退租，押金作为弥补房屋空置期的经济损失，不予退还。乙方如中途违约解除合同，应提前一个月通知甲方并向甲方支付一个月的租金作为违约金，并须结清其它应缴费用，押金作为弥补房屋空置期间的损失。2020年3月15日，臧明珠通过微信转给被告乔蔚房屋租金35000元，有线费264元、物业费1410元。2020年4月4日臧明珠给乔蔚发微信称：“很不好意思，我妈妈脑梗住院了，出院也要和我一起生活了。所以房子不能继续租了，本来就是给父母租的，没想到突然就身体不行了。不管怎样，也是我违约。我已经搬了，房子空着也不好。我还要跑医院，这边还要记着这件事。你就当是帮帮我，我真心的感谢你……我知道现在疫情，房租可以少退，还不行吗？请问行吗？”。乔蔚微信回复称：“孩子都睡觉了，你也不和我打招呼就搬走了，那你把家里的水电煤气门窗都关好了，都已经结束，我们再说吧”。2020年5月2日，臧明珠又给乔蔚发微信称：“何时能给退房？总拖着也不是个事儿。行不行给句话，你是怎么想的？我们私下就不能解决好这问题吗？”。2020年5月3日早上，乔蔚微信回复称：“您把您父母的身份证正反面照片发给我，当时租房时您没有提供给我”。臧明珠微信回复称：“您父亲的身份证反正面，您也应该给我啊，这不是单方面的”。后双方一致没有协商成，臧明珠遂起诉至一审法院。臧明珠起诉后，乔宪良也向一审法院提起诉讼，要求解除臧明珠、乔宪良之间的房屋租赁合同，臧明珠向乔宪良支付合同解除之日至实际返还房屋之日的房屋占用费、违约金及房屋贬值损失等。 2、庭审中，一审法院询问臧明珠：“你何时通知被告不再租赁房屋的？”臧明珠回答：“2020年4月4日通知的，是在微信中跟乔蔚说的”。乔蔚则称：“原告是4月4日在微信中跟我提出的，因为房子不是我的，是我父亲的，所以我无权做主，因为当时有疫情，且我父亲身体不好，所以我也没告诉他。臧明珠支付的房租35000元、有线费264元、物业费1410元我都转给我父亲了，臧明珠转给我之后我就给我父亲了”。乔宪良称：“房租35000元、有线费264元、物业费1410元我都收到了，过了没几天我女儿通过现金就给我了。到了2020年5月我才知道臧明珠不租了，当时就是因为想知道臧明珠母亲在哪个地方，何时死亡的，我当时跟我女儿说，只要对方拿出病历来，能证明不是在我屋子里死亡的就行”。 一审法院又询问臧明珠：“你母亲是在何时、何地去世的？”臧明珠代理人表示要需要回去落实，但庭后未答复法庭。 一审法院认为，1、2019年4月15日臧明珠与乔宪良签订的《房屋租赁合同》及2020年3月10日臧明珠与乔蔚通过微信传送的《房屋租赁合同》均系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。其中，乔宪良作为房屋权利人和出租方，其应当为合同的当事人，承担合同的相应权利及义务。乔蔚只是代表乔宪良与臧明珠进行了协商，其并非合同当事人，不应承担合同的相应权利及义务，故臧明珠起诉乔蔚没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持。2、民商事活动中，应当尊重当事人的意思自治，如果当事人之间的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，有约定从约定。本案中，双方当事人在涉案《房屋租赁合同》中约定了“乙方如中途违约解除合同，应提前一个月通知甲方并向甲方支付一个月的租金作为违约金，并须结清其它应缴费用，押金作为弥补房屋空置期间的损失”。合同赋予了臧明珠在支付违约金后可行使合同约定解除权，臧明珠可以以支付一个月的租金2916元为代价取得单方解除合同的权利。因此，臧明珠要求提前解除合同之请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因臧明珠是在2020年4月4日通知被告解除合同，故双方之间的《房屋租赁合同》应延后一个月于2020年5月4日解除。合同解除后，臧明珠预交的2020年5月5日至2021年4月14日期间的房租33082元（35000元÷365天×345天=33082元）应予退还。3、因臧明珠违约提前解除合同，故按照合同约定，臧明珠交纳的押金3000元应作为弥补房屋空置期间的损失，不予退还。4、有线电视费和物业管理费，因双方对涉案房屋尚未进行交接，故本案中不予处理，可待双方实际交接后再处理。5、因乔宪良已经另案起诉臧明珠，主张臧明珠支付合同解除之日至实际返还房屋之日的房屋占用费、违约金及房屋贬值损失等，故本案中对于房屋占用费、违约金等不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认臧明珠与乔宪良签订的《房屋租赁合同》于2020年5月4日解除；二、乔宪良于判决生效之日起十日内退还臧明珠房屋租金33082元；如果乔宪良未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回臧明珠要求乔宪良退还押金3000元的诉讼请求；四、驳回臧明珠对乔蔚的全部诉讼请求。案件受理费792元，由臧明珠承担132元，由乔宪良承担660元。 二审中乔蔚提交以下证据： 证据一、因2020年5月4日早上11:39-5月7日早上8:57分臧明珠与乔蔚的微信聊天记录，此微信聊天记录臧明珠没有向一审法院如实提供。证明：疫情期间臧明珠父母在租赁内去世，我在没有弄清楚臧明珠父母因什么原因在哪里去世之前，不可能冒着疫情期间感染的风险与其见面，更不可能也没有权利答应其退房的请求。以及臧明珠租房前告知其是因为拆迁原因和一家人居住，且在聊天记录里我们明确告知臧明珠母亲在房间里面去世关系到家人以后能不能接着在房子里面居住，会对房屋本身价值造成多大损失，以及多次要求臧明珠不要隐瞒如实提供其母亲住院病历。 证据二、更改微信语音转换文字错误两处，正确的应为“我们刚续签的合同，当时还是你主动提出续签合同的，现在疫情还没结束，这种时候我办法给你退房啊”。判决书第四页，正确应为“孩子都睡觉了，你也不和我打招呼就搬走了，那你把家里的水电燃气门窗都关好了，等疫情结束，我们再说吧”。当庭出示原始载体。 证据三、2020年4月4日当天关于新冠疫情的新闻媒体报道截图。证明当天中国首次因重大突发卫生公告时间启动全国性哀悼。臧明珠要求退房时正值疫情比较严重期间，其房间内出现人员死亡，在没有调查清楚死亡时间和地点和原因情况下，不可能贸然见面并同意其退房要求。 臧明珠质证后认为，对证据一的真实性无异议，即所证明的目的和内容与本案我方主动解除租赁合同的法律事实没有关联性。对证据二三的真实性无异议，对方所提交的证据二三证明事项模糊，相关事实已经一审法院予以认定，不再赘述。乔宪良质证后认为，我不清楚乔蔚上述所提交的证据情况。我不清楚乔蔚与臧明珠的微信聊天记录，臧明珠与我签订的合同，我是房主，解除合同应该按照合同书面通知我本人，而不是给乔蔚发微信。本院对上述证据的真实性予以认可。 本院认为，两上诉人的第二、第三项上诉请求已在一审法院(2020)鲁0203民初9769号案件及本院二审(2021)鲁02民终3816号案件进行处理，不属于本案审理范围，因此，上述两项上诉请求本案中不予处理。 本案的争议焦点在于乔宪良退还臧明珠房屋租金是否正确。对此本院认为，臧明珠与乔宪良签订合同后，通过乔蔚续签合同，将合同期限延续至2021年4月14日。后臧明珠因故无法继续使用涉案房屋，故提出提前解除合同，依据合同约定，一审法院扣除一个月租金及押金，用以弥补乔宪良的损失，认定正确。臧明珠已于2020年4月4日搬离涉案房屋并告知乔蔚，以事实行为表明涉案合同不再继续履行，依据合同约定，承租人当方解除合同应提前一个月告知，因此一审以2020年5月4日作为合同解除日期符合合同约定及双方实际履行情况。2020年4月4日后，被上诉人未使用涉案房屋，因此，扣除一个月的租金后剩余租金出租人应退还臧明珠。乔宪良主张解除合同应向其告知，对此本院认为，第二期合同系乔蔚代乔宪良签订，且系乔蔚代收费用后转交乔宪良，且乔宪良、乔蔚为父女关系，因此臧明珠告知乔蔚解除合同，已尽到通知义务。关于臧明珠搬离涉案房屋后的房屋空置问题，因一审及本院(2021)鲁02民终3816号案件中，乔蔚、乔宪良均表示不接收房屋，因此房屋空置扩大的损失应由乔宪良自行负担，不能以此拒绝返还租金。两上诉人上诉状所称的臧明珠父母死因、返还屋内物品、违约金等事由，均与本案诉讼请求无关，已在一审法院(2020)鲁0203民初9769号案件及本院二审(2021)鲁02民终3816号案件进行处理。关于诉讼费用，一审认定正确，本院依法予以认可。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，乔蔚、乔宪良分别预付92元，由乔蔚、乔宪良分别负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月二十七日 法官助理 徐 鹏 书 记 员 王若怡