四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6729号 上诉人（原审被告）：成都宏翔置业有限公司，住所地四川省彭州市天彭镇××路6-8号1幢1层。 法定代表人：刘志良，总经理。 委托诉讼代理人：蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李桂锋，四川英贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：三和佳（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路新3号1幢11层4号。 法定代表人：罗毅，董事长。 委托诉讼代理人：鲜李，四川蜀天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蕊，女，1997年8月31日出生，汉族，住四川省大邑县，系公司工作人员。 上诉人成都宏翔置业有限公司（以下简称宏翔公司）因与被上诉人三和佳（成都）物业服务有限公司（以下简称三和佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宏翔公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判扣减宏翔公司物业费796679元，降低约定的物业费收费标准，降低幅度为20%。事实和理由：合同约定物业费收费标准为每月按照人工成本、物资成本、税务成本进行结算。但三和佳公司安排的工作人员数量、物资配备、服务标准均未达《彭州××文化广场物业服务方案》中约定标准，除一审认定扣除的事项之外，还需要扣除项目及金额为：1.2017年7月至2018年7月，三和佳公司少安排一名工作人员的支出36696元；2.2020年2月至4月，国家减免社保的支出54852元；3.2017年至今，三和佳公司未为保安、保洁购买社保的支出519135元；以上共计671567元（含一审法院认定的应当扣除的两项），加上该部分不应当支付的管理费73872元、税务费51240元，共计应当扣除796679元；同时物业服务瑕疵是减免物业费的依据，应当减收部分物业费，减收幅度为20%。 被上诉人三和佳公司二审中未提交书面答辩意见。 三和佳公司向一审法院起诉请求：一、判令宏翔公司支付物业服务费1769981.19元（金额来源：自制的明细表）；二、判令宏翔公司支付违约金353996.23元（尚欠服务费的20%计算的，根据前期物业服务合同第28条）；三、判令宏翔公司承担律师费20000元。 一审法院认定事实：2012年，甲方宏翔公司与乙方三和佳公司签订《××文化广场前期物业管理服务合同》载明，物业名称：××文化广场，类型：商业，坐落：彭州市××路。第28条：甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理工服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并要求物业所有人从逾期之日起按应交管理服务费总额的20%交纳违约金。2017年7月6日，双方签订补充协议对物业管理服务费用的收取标准进行了具体约定并附物业服务方案载明：“洗扫一体机1台，金额28000元；吸尘器1台，金额1000元；高压冲地设备1套，金额4000元；电锤1把，金额800元；疏通机1套，金额：1000元；工具箱/工具1套，金额10000元”。2019年10月10日，三和佳公司向宏翔公司发出《联络函》（三和佳公司认可在尚未支付的1266017.59元中扣减6000元），就截止2019年9月30日尚欠物业服务费金额要求进行结算确认。2019年10月14日，宏翔公司向三和佳公司发出关于《联络函》的回函载明：“一、关于服务费的确认事宜，自2017年7月1日起，截止2019年9月30日通过贵我双方多次核对达成一致，扣除技术性应扣应减金额，尚有1266017.59元未支付，已付款尚未开具发票金额557163.2元，自2019年10月1日起，××文化广场人员编制缩减为29人，每月固定物业服务费：143423.37元。二、贵我双方关于人员变动产生的费用差异，贵司提出在尚未支付的总金额1266017.59元基础上再减去6000元一事。结合贵司在这两年来对××文化广场项目物业服务管理过程中存在的瑕疵、安全隐患等因素…为此综合考虑，我司还需再做进一步的测算”。2019年11月、12月及2020年1月、2月、3月、4月，宏翔公司部门主管廖某及部门行政主管王某在三和佳公司提供的《付款申请单》上签名。2020年4月《付款申请单》上，部门行政主管王某备注：贵公司从元月开始，员工节假日加班实行补假方式。2020年4月26日双方在退场通知中确认，三和佳公司于2020年4月30日24：00时正式退出××文化广场项目物业服务。2019年10月至2020年4月，宏翔公司共计支付三和佳公司500000元。一审庭审中，针对宏翔公司提出的扣减事项，三和佳公司回应称：“洗扫一体机1台以高压冲地设备替代，单价4000元；吸尘器1台、电锤1把、疏通机1套未移交；工具箱按约定应当配备10000元的相关设备，但原告提供的最多不超过1000元，应扣除9000元予以认可；2020年1月付款申请单并未体现节假日加班实行补假，只有2020年3月份实行补假方式，同意扣减1个月的加班费”。一审法院认为，三和佳公司与宏翔公司订立《××文化广场前期物业管理服务合同》及补充协议，三和佳公司已按照合同约定提供物业服务，宏翔公司应当按照合同约定支付物业费。关于物业费金额的确定。据宏翔公司向三和佳公司发出关于《联络函》的回函载明内容，截止2019年9月30日，尚欠物业服务费金额为1266017.59元。双方关于人员变动产生的费用差异，三和佳公司认可在尚未支付的1266017.59元中扣减6000元，截止2019年9月30日，应付物业服务费金额为1260017.59元。自2019年10月1日起，每月固定物业服务费：143423.37元。三和佳公司于2020年4月30日24：00时正式退出××文化广场项目物业服务，2019年10月至2020年4月共计7个月期间物业费计1003963.59元（143423.37元×7），宏翔公司在该7个月期间已付三和佳公司500000元，尚未支付金额为503963.59元。故截止2020年4月30日，尚欠物业服务费金额为1266017.59元+503963.59元=1769981.18元。扣减事项：1.关于未交付物品及认可扣减的金额部分：洗扫一体机（1台）金额28000元、吸尘器（1台）金额1000元、电锤（1把）金额800元、疏通机（1套）金额1000元、工具箱/工具1套认可扣减金额9000元，共计39800元；2.三和佳公司提供的对账单载明的未支付加班费：2020年1月开始员工节假日加班实行补假的方式未支付加班费，190元×4个月×28人=21280元。关于社保费用，因截止2019年9月30日，双方已结算确定尚欠物业服务费金额，自2019年10月1日起，双方约定每月固定物业服务费，并未约定扣减社保费用开支存在的出入，故对宏翔公司主张扣减社保费用开支的抗辩事由，一审法院不予认可；宏翔公司以物业服务质量不达标为由要求降低物业费标准的抗辩事由并无充分的事实及法律依据，一审法院不予认可。宏翔公司应付三和佳公司物业服务费金额为：1769981.18元-39800元-21280元=1708901.18元。 关于三和佳公司主张的违约金。据三和佳公司主张违约金的合同依据：《××文化广场前期物业管理服务合同》第28条：“甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理工服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并要求物业所有人从逾期之日起按应交管理服务费总额的20%交纳违约金”所载明的内容，该约定内容不适用宏翔公司逾期支付物业服务费的情况。故对三和佳公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于三和佳公司主张的律师费，因双方对律师费的负担并无约定，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，原《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、宏翔公司于判决生效之日起五日内给付三和佳公司物业服务费1708901.18元；二、驳回三和佳公司其他诉讼请求。案件受理费11976元，由宏翔公司负担10090元，三和佳公司负担1886元（此款三和佳公司已交纳，宏翔公司应负担的10090元于给付物业费时一并给付）。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，宏翔公司与三和佳公司签订的《××文化广场前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行。本案中三和佳公司履行了提供物业服务的义务，宏翔公司按约应当支付物业服务费。根据在案证据可以明确双方协商一致截止2019年9月30日扣除技术性扣减金额，宏翔公司尚欠物业服务费1266017.59元，宏翔公司上诉要求扣减2017年7月至2018年7月三和佳公司人员安排减少的支出，本院不予认可。关于三和佳公司上诉要求扣减因国家减免2020年2月至2020年4月的社保54852元以及2017年7月至2020年1月三和佳公司未为保安、保洁购买社保的费用519135元，但其提交的证据不足以证明，本院不予认可。若三和佳公司认为宏翔公司物业管理存在瑕疵其可依法另行主张权利，其上诉要求降低物业费收费标准于法无据，本院不予支持。综上，一审法院综合全案证据判决宏翔公司支付三和佳公司物业服务费共计1708901.18元正确。 综上，上诉人宏翔公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23952元，由上诉人成都宏翔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十六日 书记员  陈 悦