贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初509号原告：周大庆，男，1992年1月17日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘秀刚，贵州贵达律师事务所律师。被告：贵州坤元置业投资有限公司。地址：贵州省毕节市金沙县鼓场街道黎明路与长江大道交汇处。统一社会信用代码：915205230784747838。法定代表人：姜殿会。委托诉讼代理人（特别授权）：赵春艳，贵州恒发律师事务所律师。原告周大庆与被告贵州坤元置业投资有限公司（简称坤元置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周大庆委托诉讼代理人刘秀刚，被告坤元置业公司委托诉讼代理人赵春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周大庆向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付迟延办证违约金共计69509.33元；2．请求判令被告退还向原告收取的水电开户费共计3000.00元，同时按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息，利随本清；3．请求判令被告履行合同约定的办证义务，为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告；4.本案诉讼费、保全费、保单费由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买商品房一套，合同总价款415229.00元。购房合同第八章第三条（一）款约定：“出卖人承诺于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，被告迟延履行该办证义务，至今原告未取得不动产权证。合同第八章第三条（二）款还约定：“约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01％的违约金。”，依据约定，被告应当向原告支付迟延办证违约金69509.33元（暂以2020年10月31日为实际交付日期计算）。合同第三章第七条明确：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”，但被告违反约定，于2015年2月26日向原告额外收取水电开户费共计3000.00元。综上，被告违约，原告权益受损，请求判决如前诉请。被告坤元置业公司辩称：请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。理由：一是本案合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证，原告诉请被告支付其迟延办证违约金无事实依据；二是根据原告起诉事实及依据，被告即使承担违约责任，承担的也应为迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而并非迟延办证的情形；三是本案中导致被告不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因完全系因案涉房屋的消防验收《建筑设计防火规范》临时变更所导致，前述规范变更应属情势变更，被告不应由此承担违约责任；四是即使被告承担的迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，也应扣除以下期限：第一个期限是被告逾期交房的逾期期限；第二个期限是可以办证后原告违约未积极履行《金沙县商品房买卖合同》约定的补足平方差义务，导致逾期的期限；第三个期限是××期间，因该期间属于不可抗力，故应当扣除；五是双方签订的《金沙县商品房买卖合同》约定出卖人应当于2016年3月30日前取得该商品房所有权的初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告应于2016年3月30日知道或应当知道其权利受到损害，原告2021年1月份起诉时早已超过了2年的诉讼时效，故主张不应得到法律保护；六是从被告逾期交付办理商品房转移登记的相关文件的时间来看，被告的违约行为并未给原告造成任何的损失，双方约定逾期交付办理商品房转移登记的违约金较高，请求法院进行调减；七是被告已将收取的原告水电等开户费支付给了相应部门，不应退还。经审理查明：2015年9月30日原告周大庆与被告坤元置业公司签订了《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告周大庆（买受人）购买位于金沙县美丽星城2单元26层2号房（房号2-26-2），房屋建筑面积为124.32平方米,套内建筑面积101.78平方米。该商品房总价款415229.00元。买受人于2016年2月26日向出卖人交付首期房款95229.00元、代收费11844元（其中水电开户费3000.00元），余款320000.00元以公积金贷款支付。合同第二十二条中约定，出卖人承诺于2016年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的0.01%承担违约责任;2.约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同第三章第七条中约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”，合同签订后,原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款415229.00元。涉案房屋所属美丽星城于2018年11月8日已完全达到办理分户条件，2019年6月12日向金沙县不动产登记中心申请办理“大证”首次登记，于2019年11月18日以公告形式告知所有业主。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书。虽然被告辩称按合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证的抗辩属实，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告有协助原告办理不动产登记证书的义务，正是由于被告迟延履行协助义务，才导致原告未能如期办理分户登记,故原告依据《商品房买卖合同》第二十二条约定诉请逾期办证违约金并非无事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在案涉合同履行过程中，被告若认为《建筑设计防火规范》发生变化系情势变更，应请求人民法院变更或者解除合同而非在现在合同履行完毕后以此为由不承担违约责任。因此，对被告抗辩本案中导致不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因系因案涉房屋的消防验收《建筑设计防火规范》临时变更所导致，系情势变更不应承担违约责任的理由，本院不予采纳。关于原告主张的迟延办证违约金。根据《商品房买卖合同》约定,被告应于2016年3月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，协助原告办理不动产权登记，被告未履行合同约定义务,已构成违约,应当承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，对逾期交付办理转移登记有关文书超过30日买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。因此,对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于违约金的计算期间，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年3月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务,但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2016年4月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权,亦随着时间的推移发生变化,违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年1月15日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,原告于2018年1月15日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，但自2018年1月16日起的违约金，未超过三年诉讼时效期间。根据原告所在业主微信群内聊天图片，可以认定原告至迟已于2019年11月18日知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件,视为被告已告知原告，故违约金的计算期间应从2018年1月15日计算至2019年11月18日止，违约金应以已支付全部购房款415229.00元为基数，按日0.01%的标准计算支付，其违约金为415229.00元×672天×0.01%=27903.38元。对被告辩称违约行为并未给原告方造成任何损失，双方合同约定的违约金较高，请求调减的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失的30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张缺乏事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》中被告明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应分别承担违约责任。被告向原告支付逾期交房违约金的行为并不能减轻承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的责任。因此对被告要求扣除已承担相应的逾期交房违约金期间的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告返还代收取的水电开户费3000.00元的诉讼请求。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定,水、电、燃气等设施属于商品房交付时应当具备的必要配套基础设施，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,“商品房买卖合同应当包括下列内容…(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任;…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”,前述规定表明,商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用,被告向原告收取合同约定的购房总价款后,又向原告另行收取上述费用于法无据,依法应当返还，且被告未提供向相关部门代缴水电开户费的相应凭证，因此，对被告辩称收取的水电开户费已经支付给了相应部门，不应予以退还的抗辩意见，本院不予采纳。对于原告要求被告按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因此，被告应当退还原告水电开户费3000.00元。对原告请求判令被告履行办证义务，为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告的诉讼请求，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定“办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”，并未约定被告单独为原告办理不动产权证，被告已经在可以办理商品房转移登记后多次反复告知业主提交相关资料，向金沙县不动产登记中心申请办理分户登记，已经履行了合同义务，因此，对原告请求判令被告履行办证义务，为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合法,其合法的部分本院予以支持，不合法的部分本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州坤元置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告周大庆违约金27903.38元；二、由被告贵州坤元置业投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告周大庆水电开户费3000.00元；三、驳回原告周大庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810.00元（已减半收取），由原告周大庆负担460.00元，由被告贵州坤元置业投资有限公司负担350.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡汝宏二〇二一年四月八日书记员  祁 植