广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29641号原告：肖迎春，女，1983年12月21日出生，汉族，住山东省兖州市，委托诉讼代理人：刘璐，广东广信君达律师事务所律师。被告：郭光辉，男，1978年6月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告肖迎春诉被告郭光辉共有物分割纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖迎春及其委托诉讼代理人刘璐、被告郭光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖迎春向本院提出诉讼请求：1、判令对位于海珠区××北路23号401房依拍卖、变卖形式进行分割，原、被告各得拍卖款的二分之一；2、判令被告返还其占有使用涉案房屋的二分之一份额的房屋使用费给原告（自2018年11月12日起至房屋出售完毕之日止，按同期同类同地段住宅房屋租金标准的二分之一即每月1500元的标准计算）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年2月3日登记结婚，双方共同购买海珠区××北路23号401房。2018年11月12日，法院作出(2018)粤01民终15520号生效判决，判决“准予原被告离婚；离婚后，位于广州市海珠区××北路23号401房的房屋，由原被告各占50%的产权”。自该判决书生效之日至今，被告便独自居住于涉案房屋，原告与被告矛盾激化，无法继续居住于一处，便另行租赁房屋居住。期间，由于被告独自占有使用涉案房屋，使用了原告产权份额房屋，根据权利义务对等原则，被告应向原告支付该期间的房屋使用费。原、被告之间的婚姻关系终止，涉案房产共有性质所赖以存在的法律基础已经丧失，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》等规定，提起本案诉讼。被告郭光辉辩称：(2017)粤0105民初9543号判决原、被告离婚后，广州市海珠区××北路23号401房由原、被告各占50%产权，该房屋尚欠贷款本息由原、被告各承担50%还款义务。原告无视法院判决，拒不执行还款义务，逼迫被告独自完成剩余的贷款。该房屋一直由被告独自按揭还款，原告从来没有还过贷款。贷款还完后，原告立即要求分割房产且不提需要承担的还款义务，目前贷款已经还完，被告请求法院根据实际还款的比例重新划分该房产各自应占的比例。贷款共31万元，分180个月还（15年，自2009年1月至2023年12月）。自一审判决(2018年5月)至贷款还完，一共68个月，贷款是按每月等本金方式还款，贷款数量占总房产的69.67%(31/44.5)，以此计算出上面的比例分配。早在(2019)粤0105民初7382号共有物分割纠纷案时，被告就主张房子的所有权，而原告一直没有主张。因为当时房屋按揭没有做完，法院要求等房屋按揭完成后再做处理，原告才撤诉。因此，被告认为应根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十条第二款的规定来处理，而不是原告所说的拍卖处理。原告要求被告支付房屋使用费纯属无理要求。原告在离婚前就搬离了房屋，是其自愿行为。被告有使用该房屋的权利，该房屋一直由被告正常居住使用，并未出租或另做它用。本案由原告发起，且原告的各项请求均不合理，产生的各项费用应由原告承担。经审理查明：原告曾因离婚纠纷起诉被告，本院于2018年5月18日作出（2017）粤0105民初9543号民事判决书，判决：一、准予肖迎春与郭光辉离婚；二、离婚后，婚生女儿郭凌菲由肖迎春携带抚养，郭光辉每月支付女儿抚养费2000元，直至女儿十八周岁为止；三、离婚后，位于广州市海珠区××北路23号401房房屋由肖迎春、郭光辉各占50%产权，该房屋尚余的贷款本息由肖迎春、郭光辉各承担50%还款义务。该案判决后，郭光辉不服上诉，广州市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）粤01民终15520号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案2018年11月14日发生法律效力。据查册时间为2020年10月30日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区××北路23号401房的产权人为原告和被告，占有部分为共有，建筑面积为62.8035平方米，所有权来历为购买，2020年8月7日郭光辉、肖迎春，中国建设银行股份有限公司广东省分行申请涂销抵押（房产证和购房合同）；等。经原告申请，本院委托了广东融达房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋房地产价值进行评估。该所于2021年3月2日出具了《房地产估价报告》，估价结果如下：现场查勘日即2020年12月24日为估价报告的价值时点，评估单价30217元/㎡，评估价值1897733元。原告为此支付评估服务费7500元。原、被告对上述估价报告的真实性、合法性、关联性均没有异议。据广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价记载，2018年、2019年、2020年海珠区赤岗街其它区域楼梯房租金分别为30元/平方米·月、28元/平方米·月、28元/平方米·月。诉讼中，原、被告均表示：同意原告以评估机构评定的涉案房屋市场价格的一半出售原告份额给被告；同意原告应支付的贷款在被告应支付的购房款中抵扣；涉案房屋位于海珠区××北，是楼梯房；如果法院支持原告的第2项诉请，双方同意按照房管部门的租金参考价格来计算房屋使用费；被告从（2018）粤01民终15520号案生效后计至还清之日一共偿还了57891.38元贷款。原告表示涉案房屋靠近海珠区赤岗街艺洲路区域，要求按该区域楼梯房租金参考价每平方每月45元计算。被告则表示房管部门公布的租金参考价没有列明涉案房屋所在小区。原、被告均不申请对涉案房屋使用费进行评估。被告确认2018年8月换锁。原告为证实其主张，还提交了如下证据：1、被告打砸房屋的照片；2、原告与女儿郭凌菲微信聊天记录；证据1-2拟证明原告被迫搬离涉案房屋。被告质证表示：对证据1-2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该事件发生在2018年5月12日被告收到离婚案件传票前，被告把家里搞烂了，原告当天回来住，且住了一段时间。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：住房公积金借款合同；拟证明涉案房屋做过贷款抵押登记。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但不能证明被告应持63.16%份额。本院认为：关于涉案房屋分割问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”原、被告双方已经离婚，原告可以请求分割涉案房屋。诉讼中，原、被告均同意原告以评估机构评定的涉案房屋的市场价格的一半出售原告份额给被告，经审查，并无不当，本院予以支持。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托了广东融达房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋的房地产价值进行评估。该公司据此出具了《房地产估价报告》，原、被告对该估价报告的真实性、合法性、关联性均没有异议。因此，本院对该估价报告予以采纳。被告应向原告支付购房款948866.5元。被告从（2018）粤01民终15520号案生效后计至还清之日一共偿还了57891.38元贷款，该案判决原告承担涉案房屋贷款本息的50%还款义务，故原告应向被告支付28945.69元。原、被告均同意贷款在上述购房款中抵扣，抵扣后，被告应支付原告购房款919920.81元（948866.5元-28945.69元）。支付上述款项同时，原告应协助被告办理将原告名下的涉案房屋的50%产权过户登记至被告名下的手续。离婚后，原、被告各占涉案房屋50%产权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该法第九十四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”原、被告各占有涉案房屋50%产权，均有权使用涉案房屋。被告确认2018年8月换锁，原告因此无法使用涉案房屋，故原告要求被告支付房屋使用费的诉请合法有理，本院予以支持。至于房屋使用费的标准，原、被告均表示如果法院支持原告的第2项诉请，同意按照房管部门的租金参考价格计算房屋使用费，但双方无法明确涉案房屋所在区域，故本院酌定房屋使用费按广州市房地产租赁管理所发布的涉案房屋所在街道海珠区赤岗街其它区域楼梯房租金参考价标准计算，其中从2018年11月12日起至2018年12月31日止，每月按1884.11元（30元/平方米·月×62.8035平方米）计算；从2019年1月1日起至被告付清上述购房款之日止，每月按1758.5元计算（28元/平方米·月×62.8035平方米）。本案系因原、被告对涉案房屋的分割无法达成一致引发的诉讼，故本案受理费和评估服务费由双方共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十九条、第一百条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郭光辉在本判决生效之日起10日内向原告肖迎春支付购房款919920.81元；支付上述款项同时，原告肖迎春协助被告郭光辉办理将原告肖迎春名下海珠区赤岗北路23号401房的50%产权过户登记至被告郭光辉名下的手续；二、被告郭光辉在本判决生效之日起10日内向原告肖迎春支付房屋使用费（从2018年11月12日起至2018年12月31日止，每月按1884.11元计算；从2019年1月1日起至被告郭光辉履行完毕本判决主文第一项确定的付款义务之日止，每月按1758.5元计算）；三、驳回原告肖迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13289元，由原告负担6644.5元，被告负担6644.5元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。评估服务费7500元由原告负担3750元，被告负担3750元，被告在本判决生效之日起10日内将其应负担的评估服务费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年四月十六日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫