贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初3816号原告：浙江万川物业服务有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道银海二区20栋一单元401室，统一社会信用代码913307826617155997。法定代表人：王伟权，公司总经理。委托诉讼代理人：陈尧，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。被告：邓忠兵，男，1977年2月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，现住遵义市红花岗区。原告浙江万川物业服务有限公司（以下简称万川物业公司）与被告邓忠兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万川物业公司的委托诉讼代理人陈尧、被告邓忠兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万川物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付原告物业服务费3,027元；二、请求依法判令被告支付滞纳金（违约金）3,027元；三、请求依法判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告与遵义思达商贸城置业有限公司（遵义国际商贸城开发建设单位）分别于2017年8月20日和2018年8月22日签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的遵义国际商贸城雅苑、商城银座项目小区提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为上述物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费标准为商城雅苑一期住宅每月1.3元/平方米、商城雅苑一期商业每月2.5元/平方米、商城银座住宅每月1.2元/平方米、商城银座商务楼每月3元/平方米、商城银座商业每月3元/平方米，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三支付滞纳金。被告系上述物业××期××号的业主/使用人，物业面积136.96平方米，按约定1.3元/平方米计服务费，应当向原告缴纳从2017年10月31日至2019年3月31日的物业服务费用3,027元（17个月），但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金3,027元（从2019年4月1日至原告起诉之日）。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告邓忠兵辩称，我的房屋产权不属于我，我找到商贸城的房开办理产权，告知其不能办理，前期物业合同也与我无关。本院经审理认定事实如下：遵义国际商贸城商城雅苑/商城银座项目系遵义思达商贸城置业有限公司开发建设，2015年，遵义思达商贸城置业有限公司与遵义思达物业服务有限公司签订《商城雅苑/商城银座前期物业管理服务协议合同》，约定由遵义思达物业服务有限公司为“商城雅苑（一期）/商城银座”项目提供前期物业服务，2016年9月18日，遵义思达物业服务有限公司与被告签订《商城雅苑前期物业管理服务合同》，合同甲方（物业使用人）为被告，乙方为遵义思达物业服务有限公司，合同约定乙方提供服务的受益人包括甲方在内的全体业主和物业使用人，住宅物业为1.3元/平方米/月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三支付滞纳金；合同还约定了双方权利义务、物业管理和经营、违约责任、物业服务内容和质量等内容，被告在甲方签名处签名捺印。后遵义思达商贸城置业有限公司与遵义思达物业服务有限公司解除了前期物业服务合同，并与原告（合同乙方）分别于2017年8月20日、2018年8月22日签订了两份内容相同的《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告为遵义思达商贸城置业有限公司开发的遵义国际商贸城商城雅苑一期（住宅45517㎡，底商10016㎡，地下车库9763㎡）、一区市场北侧小高层商城银座项目（住宅40831㎡，底商14845㎡，地下车库7551㎡）提供物业管理服务；服务内容和质量为，原告应当对项目工程遗留问题排查、汇总，并提出合理意见，报甲方实施整改，并及时跟进整改情况，配合实施物业移交工作，物业共用部位的维护及管理、物业共用设施设备的运行管理及维护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集及清运、污水管道疏通，公共绿化的养护管理、交通和车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范、消防安全等事项的协助管理，管辖区域应急事务的协调、协助、配合、处置，物业装饰装修管理服务等；乙方提供的物业管理服务应达到贵州省万元综合服务等级质量标准二级标准约定的质量标准（向详见附件五）；服务费用标准为商城雅苑一期住宅每月1.3元/㎡、商城雅苑一期商业每月2.5元/㎡、商城银座住宅每月1.2元/㎡、商城银座商务楼每月3元/㎡、商城银座商业每月3元/㎡；业主逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三支付滞纳金；服务期限分别为2017年8月25日至2018年8月25日、2018年8月25日至2019年8月25日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同时，本合同自动终止。合同附件五《前期物业服务管理服务质量标准》对管理人员、专业操作人员、物业服务管理方案，服务管理，共有设备设施维护，协助维护公共秩序，保洁服务，绿化养护管理作出详细约定。合同签订后，原告进入商城雅苑（一期）、商城银座项目并为业主提供物业服务，但小区内存在路面凹陷未及时修复、消防通道堆放杂物为及时清运、车辆随意停放、商铺区域货物堆放杂乱等情况,原告为该小区提供服务至2019年3月31日。被告邓忠兵系商城××期××幢××单元××层××号房业主，该住房建筑面积为136.96平方米，从2017年10月31日起未缴纳物业管理服务费。现原告以前述理由向本院提起诉讼。上述事实，有双方提交的前期物业服务合同、工资表等书证及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原告与“商城雅苑（一期）/商城银座”项目开发方签订了《商城雅苑/商城银座前期物业管理服务协议合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，该合同合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，该合同对被告有约束力，被告未能办理不动产权属登记的问题系其与开发方之间商品房买卖合同的履行过程中产生，应当向开发方主张权利，故本院对其辩解辩解的不是业主且未与原告签订物业服务合同因而拒缴物业费的辩解理由不予采信。原告为商城雅苑（一期）、商城银座小区提供了物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”之规定，被告应当向原告支付物业费，原告在履行合同的过程中，确实存在存在路面凹陷未及时修复、消防通道堆放杂物未及时清运、车辆随意停放、商铺区域货物堆放杂乱等情况等服务不到位的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院依据原告的服务水平和质量，酌情确认被告按约定标准的90%缴纳物业服务费，即2,724.13元（136.96平方米×1.30元/平方米/月×17月×0.9），基于同样理由，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十二条、第九百三十七条、第九百三十九条的规定，判决如下：一、由被告邓忠兵在本判决生效后五日内向原告浙江万川物业服务有限公司支付物业服务费2,724.13元；二、驳回原告浙江万川物业服务有限公司其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告邓忠兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  刘远贵二〇二一年四月十三日法官助理沈妍书记员张进