安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初2007号 原告：安徽万振房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市马鞍山路万振城市广场D座，统一社会信用代码91340100149253743F。 法定代表人：万玉康，董事长。 委托诉讼代理人：张苏婷，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：周罗，男，1980年12月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被告：合肥艾兰德酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路万振城市广场商业五层B、D区一层C101，统一社会信用代码91340100336809647C。 法定代表人：周罗，执行董事。 原告安徽万振房地产开发有限责任公司（以下简称万振公司）与被告周罗、合肥艾兰德酒店管理有限公司（以下简称艾兰德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告万振公司的委托诉讼代理人张苏婷，被告及艾兰德公司的法定代表人周罗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万振公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一向原告支付拖欠的房屋租金1149316.3元（一层2015年10月28日至2015年12月27日两个月租金36366.8元，2016年3月1日至2016年5月31日三个月租金54550.2元；五层2018年11月28日至2019年6月27日租金440434.3元，2020年1月28日至2020年10月2日租金为626048.1元，2020年10月28日至2020年11月27日租金为71916.9元），此后租金或占用房屋费用按合同标准算至租赁物返还之日起；2、请求判令被告一向原告支付合同约定的6个月租金的违约金；3、请求判令被告二对被告一的债务承担连带责任；4、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用以及律师费。 事实与理由：原、被告一双方于2014年9月27日签订了《合肥万振城市广场商铺租赁合同》，原告将位于合肥市包河区××路××广场××层××区，建筑面积约2319平方米，商业1层Ｃ101商铺的房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限15年，自2014年10月28日至2029年10月27日。由于签订时被告一尚未注册酒店名称，后注册为合肥艾兰德酒店管理有限公司。2019年6月5日根据双方合同约定，租金遵循先支付后使用原则，按3个月为一支付期，被告应提前半个月交一次性全额支付下一支付期租金。但自2019年开始，被告一直拖延支付租金，截止起诉日，被告已拖欠巨额租金，被告不履行合同双方的约定，经原告多次催缴后并未缴纳房屋租赁费用，其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。按照合同原告享有单方解除权，原告于2020年10月17日向被告送达解除合同告知函，要求被告于收到函件后10日内搬离，但截至起诉日，被告仍未搬离也未付清租金。综上，为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告周罗、艾兰德公司共同辩称：原告主张的欠付金额不对，原告租金递增的数额也不对，原告公共区域的用电都是我公司的，原告房屋楼顶漏水造成了我们的损失，疫情期间原告没有给予减免政策，原告公司在我们酒店入住的费用部分没有结清，水费电费原告没有按照标准统一收取。 本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，万振公司（出租方、甲方）与周罗（承租方、乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲方将位于合肥市包河区××路××广场××层××区房屋出租给乙方作为商业使用，签约面积为2319平方米，将“万振城市广场”商业一层Ｃ101（上下两层）商铺租给乙方作为酒店大厅使用，签约面积为293.28平方米，租赁房屋仅限于经营酒店，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停止营业；租赁期限为15年，自2014年10月28日起至2029年10月27日，甲方于2014年10月28日将约定房屋交付给乙方（以实际交房时间为准，免租期与租赁期限顺延）；免租期计12个月，自2014年10月28日起2015年7月27日免租9个月，自2016年1月1日起至2016年2月28日免租2个月，自2017年1月1日起至2017年1月31日免租1个月，但乙方装修免租期内所发生的水、电、气及其他费用按实结算，由乙方承担；双方议定的租金按签约面积计算，乙方承租五层Ｄ区首个租赁年度每平方米月租金为23元整，乙方承租一层Ｃ101首个租赁年度每平方米月租金为62元整，物业管理费每平方米月租2元整，月租金（包含物业管理费）总额76745元，年租金920940元；租金前两年不予递增，从2016年10月27日开始在上一年度租金的基础上逐年递增，租金年递增为3%，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，乙方应提前半个月一次性全额支付下一支付期租金，本合同签订之后，乙方在十日内需支付首期租金（包含物业管理费）230235元；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交租金总额的千分之二向乙方加收违约金；如逾期15日，乙方同意甲方对所租赁房屋进行停水、停电、停气等处置；如果逾期30日，乙方同意甲方收回租赁房屋，乙方不得进入，同时甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任；乙方签订本合同后，十日内需支付甲方履约保证金76745元。合同第十三条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：不按时支付或不足额支付租金、水电气费、物业服务费，超过15日的；……。第十四条约定，因乙方违反本合同13.3条约定导致合同解除的，甲方有权收回房屋，切断水电等一切能源借应，保证金不予退还。乙方还应向甲方支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿。该《房屋租赁经营合同》的承租方由周罗签名，后加盖了艾兰德公司公章。 2014年12月11日，万振公司（出租方、甲方）、周罗（承租方、乙方）签订《房屋租赁经营合同》补充协议，约定：新增建筑面积为678平方米，扣除新增机房面积52平方米，实际增加面积为626平方米；五层面积（包含新增面积）为2945平方米，每月租金为73625元；一层C101（上下两层）面积为293.28平方米，每月租金为18770元。五层和一层区域每月租金共计92395元。乙方已支付首期租金（包含物业管理费）230235元，还需补齐首期租金46950元，还需补齐履约保证金15650元，共计需补交62600元。该补充协议承租方由周罗签名。 2017年6月25日，万振公司（出租方、甲方）、周罗（艾兰德酒店）（承租方、乙方）、合肥万振物业管理有限公司（物业管理方、丙方）另签订《房屋租赁经营合同》补充协议一份，约定：自2017年7月1日起产生的租金，按原合同约定的金额减去每平方米4.58元物业管理费后缴纳至万振公司，自2017年7月1日产生的物业管理费每平方米4.58元缴纳至合肥万振物业管理有限公司。合同制作表格对于每年的月租金、物业费数额和免租期进行列明。该补充协议承租方由周罗签名并加盖艾兰德公司合同专用章。 合同签订后，原告如约交付房屋，案涉房屋用于经营艾兰德酒店。后在2016年6月因案涉一层商铺产权变更，一层租金不再向万振公司缴纳。 因欠付租金，艾兰德公司于2019年6月5日出具《承诺函》一份，内容为：“安徽万振房地产开发有限责任公司：鉴于我方与贵方于2014年10月28日签订《商铺租赁经营合同》，租赁贵方五楼商铺面积2945平方米，由于我方原因导致欠贵方房屋租金、物业费以及水电费，截止承诺之日共欠房屋租金470434.3元，物业管理费及水电费共欠323714元，现我方对上述欠款以及每月新增租金、物业管理费及水电费，作如下还款计划：1、在2019年7月开始，每月7月15日前缴清当月租金及水电、物业管理费，并每月增加支付5000元所欠费用；2、到2020年5月1日前一次性结清贵公司一切费用，合计794148.3元；3、以上款项金额以财务实际核算为准；4、将上述所欠款项支付完毕，以后房屋租金、物业管理费以及水电费按合同按时足额支付；届时贵公司有权依据双方原合同直接收回商铺同时追究我方相关法律责任。” 万振公司主张的欠付租金情况如下：1、五层2945平方米，欠付截至2020年11月27日的租金为：2020年1月28日至2020年10月27日（9个月，按月租金69560.9元计）租金626048.01元，2020年10月27日-2020年11月27日（1个月，按月租金71916.9元计）租金71916.9元，另外，《承诺函》中所涉的欠付租金尚有4404434.3元未付，共计欠付租金1138399.3元。该款扣减账面的余额3000元和赔付房屋漏水损失50000元，实际欠付1058399.3元；2、一层293.28平方米，欠付2015年10月28日－2015年12月27日共计两个月租金36366.8元（按月租金18183.4元计），2016年3月1日－2016年5月31日三个月租金54550.2元（按月租金18183.4元计）。以上一、五层房屋共计欠付租金1149316.3元。 另查明，艾兰德公司于2015年5月6日成立，周罗为登记法定代表人和股东之一。 上述事实，由原告提交的原告营业执照、身份信息、商铺租赁合同、补充协议一份、解除合同告知函、承诺函、欠费明细，被告提交的施工总承包合同协议书、酒店装修工程预算表等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，万振公司与周罗签订的《房屋租赁经营合同》及之后的两份补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行合同义务。《房屋租赁经营合同》签订于艾兰德公司成立之前，以周罗个人名义所签，周罗应承担合同义务。周罗是艾兰德公司的法定代表人和股东，签订协议后将房屋用于艾兰德公司的经营，《房屋租赁经营合同》、2017年6月25日的补充协议中承租方均加盖了艾兰德公司的公章或合同专用章，艾兰德公司于2019年6月5日出具的《承诺函》中对承担支付租金并无异议，故艾兰德公司应与周罗共同承担支付租金义务。 一、关于合同解除的问题。合同第十三条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）不按时支付或不足额支付租金、水电气费、物业服务费，超过15日的……。被告欠付租金至今未付，符合双方约定的合同解除条件，原告主张合同解除，应当予以支持。原告万振公司未能证明其主张合同解除的具体时间，以在本案中两被告签收应诉材料的2021年1月28日为合同解除时间，合同解除后，两被告应当腾空案涉房屋并向原告万振公司返还。 二、关于欠付的租金数额。万振公司主张欠付五层2020年1月28日至2020年10月27日9个月租金、2020年10月27日-2020年11月27日1个月租金，另外《承诺函》中确认的2019年6月5日前的租金尚有4404434.3元未付，该款扣减账面的余额3000元和赔付房屋漏水的损失50000元，实际欠付1058399.3元；一层商铺欠付2015年10月28－2015年12月27日两个月租金36366.8元、2016年3月1日－2016年5月31日三个月租金54550.2元未付；以上一、五层房屋共计欠付租金1149316.3元。周罗、艾兰德公司在庭审未提交证据证明其租金交纳情况，应承担举证不利的后果，本院对于万振公司主张的欠付租金及数额予以采信。根据原告万振公司主张的欠付租金时间段，考虑到2020年1月底新冠疫情的影响，五层房屋2020年1月28日至2020年10月27日期间应酌情减免3个月租金208682.7元（69560.9元×3），即本院确认截至2020年11月27日欠付租金为940633.6元（1149316.3元－208682.7元）。 2020年11月28日之后的租金仍应按合同约定的标准支付至房屋返还之日止。由于被告周罗根据《房屋租赁经营合同》及补充协议共缴纳履约保证金92395元，可抵充欠付的租金。经核算，截至2021年4月6日欠付的租金和房屋占有使用费为1155084元（940633.6元+71916.9元×4个月+71916.9元÷30天×8天－92395元）。 三、关于违约金。合同第十四条约定，因乙方违反本合同13.3条约定导致合同解除的，甲方有权收回房屋，乙方还应向甲方支付该租赁年度50%的租金作为违约金。违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础，本院酌情按2个月的租金损失确定违约金为143833.8元（71916.9元×2个月）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、确认原告安徽万振房地产开发有限责任公司与被告周罗签订的《房屋租赁经营合同》于2021年1月28日解除，被告周罗、合肥艾兰德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市包河区××路××广场××层××区房屋腾空并向原告安徽万振房地产开发有限责任公司有限公司返还房屋； 二、被告周罗、合肥艾兰德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽万振房地产开发有限责任公司截至2021年4月6日的租金及占有使用费1155084元，2021年4月7日起至房屋腾退之日止的占有使用费按《房屋租赁经营合同》及补充协议约定的租金标准计算； 三、被告周罗、合肥艾兰德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽万振房地产开发有限责任公司支付违约金143833.8元； 四、驳回原告安徽万振房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7572元，由被告周罗、合肥艾兰德酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年四月六日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。