四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终722号 上诉人（原审被告）：沈铃惠，女，生于1975年2月1日，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审原告）：南充市鼎尚物业管理有限责任公司，住所地四川省蓬安县相如镇建设北路46号。 法定代表人：唐倪，总经理。 委托诉讼代理人：王朝平，公司员工。 上诉人沈铃惠因与被上诉人南充市鼎尚物业管理有限责任公司（以下简称鼎尚物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初2381号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈铃惠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判沈铃惠应交的物业费进行打折，只支付物业服务费3000元；2.本案诉讼费由鼎尚物业负担。事实及理由：1.鼎尚物业应当公示在本小区的物业服务管理执照、小区建筑区域和总平面图、物管人员持证上岗等基本情况和对公告区域的绿化养护、对楼体、楼外墙、楼顶防水等养护记录。2.鼎尚物业公司人员配置不足，物业管理服务不作为，对小区公共区域产生的收益不公开、不透明，小区业主并未享受电梯广告、车位车库的收益。小区的地下车库未配置车库管理员，使得非小区车辆驶入该小区车库停放。3.物业公司于2016年7月20日签订的前期物业服务合同期限为2年，现服务期限届满。鼎尚物业公司应当撤离本小区。4.鼎尚物业公司为该小区提供的物业服务存在不作为、物业管理人员配比不足的情形，故其收取的物业服务费应按照鼎尚物业实际人员配置、具体服务程度支付物业费。 鼎尚物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。事实及理由：1.自鼎尚物业进驻案涉小区起，即在门卫处公张贴公示了物业服务信息、物业开支等信息；2.案涉小区因开发商原因至今小区配套设施不齐全；2.鼎尚物业为小区提供物业服务4年，2018年收取物业费超过90%，说明鼎尚物业提供的服务受到大部分业主都认可的；3.地下车库是开发商以合同的形式交付物业公司使用，但因配备设施（消防设施、监控设备、路面不齐等）不齐全，至今车库未投入使用。 鼎尚物业向一审法院起诉请求：判令沈铃惠支付2018年至2020年物业服务费3579元及利息，利息从2020年1月1日起算，并承担诉讼费。 一审法院认定事实：鼎尚物业于2014年9月2日成立，2017年9月8日取得叁级资质等级，2016年7月20与四川鼎峰房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，合同对委托物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用（按年交纳物业服务费，高层住宅1.20元/㎡/月；多层住宅:0.60元/㎡/月等）、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等条款均进行了约定。合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时终止。蓬安县滨河尚城小区至今未成立业主委员会，鼎尚物业对蓬安县滨河尚城小区进行物业管理服务至今。 沈铃惠系蓬安县为滨河尚城2栋2单元2楼1号住房的业主，建筑面积为99.41平方米。沈铃惠认可自2018年起至2020期间未缴纳物业服务费，共计3579元。 一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，鼎尚物业与沈铃惠所在小区建设单位签订的物业服务合同对双方均具有法律约束力。 关于物业公司的物业服务质量，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业未能提供基本的物业服务或者提供物业服务存在严重瑕疵，严重影响全体业主的正常生活，使全体业主的主要权利无法实现，否则不宜对应当交纳的物业管理费减免。如果物业公司未能按约履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。个别业主拒交物业费会影响物业公司正常运转，并有损其他正常缴费业主权益。鼎尚物业提交了物业服务的相关记录证实该公司已按物业服务合同约定及相关规定提供了物业服务，包括沈铃惠在内的业主实际上也接受了鼎尚物业的服务，沈铃惠认可未交纳2018年至2020年期间的物业服务费3579元，故鼎尚物业要求沈铃惠交纳物业服务费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。沈铃惠辩称物业服务、管理、绿化等不到位，但并未提供相关的证据予以证明，不予采纳。 关于鼎尚物业主张欠款的利息问题。首先，鼎尚物业作为物业服务公司，对沈铃惠所在小区整体提供了基本的物业服务，但物业服务水平、质量、态度还需要改善与提升，以满足业主对物业更美好的需求，以减少业主以拒交物业服务费产生抵制情绪；其次,就小区物业服务费整体收费情况考虑，服务物业服务费收取约定是按年度收取，而绝大多数业主都积极按时或提前交纳物业费，以支持物业公司工作，相比较而言，物业服务公司亦没有资金利息损失可言，鼎尚物业亦应该以更高的社会责任感回报业主的支持。故对鼎尚物业主张支付逾期交纳物业服务费的欠款利息请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、沈铃惠于判决生效之日起十日内向鼎尚物业支付2018年至2020年期间的物业服务3579元；二、驳回鼎尚物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由沈铃惠负担。 二审中，沈铃惠向本院提交证据如下：1.2021年案涉小区公共环境的照片，拟证明鼎尚物业对小区的保洁未尽管理服务、未对车辆进行管理致使乱停乱放；2.案涉小区物业交流群的微信聊天内容，以证明业主对鼎尚物业提供的物业服务不满意；3.沈铃惠家房屋墙壁被水浸泡过的照片，以证明鼎尚物业对冒水问题不进行处理；4.沈铃惠落款时间为2019年5月5日向鼎尚物业发出的整改通知书，拟证明自己对鼎尚物业提供的物业服务不满意。鼎尚物业经质证认为，1.鼎尚物业保洁人员每天均对小区打扫保洁，清运生活垃圾；2.鼎尚物业对车辆停放进行了管理；3.2018年鼎尚物业对沈铃惠家房屋冒水问题进行过处理，制止了楼上住户的不当行为。 案涉单元阳台由开发商安装有排放空调水的下水管道，沈铃惠楼上的住户在阳台洗衣放水，因下水管道较小，致使沈铃惠家房屋冒水。沈铃惠陈述，自己向鼎尚物业反映，鼎尚物业不予处理，只好由自己自行更换了大一点的下水管，由于对其他住户还是有影响，鼎尚物业就更换了更大的下水管。 本院在鼎尚物业起诉案涉小区其他业主的物业纠纷中到场进行现场勘查，具体如下：案涉小区内设立有幼儿园，小区业主与进入该幼儿园的人员均由小区同一通道进出，在一定程度上影响了小区安全管理。个别业主在小区公共区域种植蔬菜，在一定程度上影响了小区的环境美观。小区的地下车库现未向业主出卖或出租，尚未投入使用。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，亦需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司在提供物业服务的过程中难免出现一些问题，其提供的物业服务并不能完全满足不同群体业主的需求。沈铃惠主张鼎尚物业提供的物业服务存在一些瑕疵，但经综合现场勘查及相关证据等情况，鼎尚物业正在改进、提升，其也对小区摩托车、电动车停放小区等问题向有关部门进行了反映，其物业服务尚未达到根本违约的程度。个别业主在公共区域种植蔬菜等、将部分建筑垃圾、家具废弃物堆放于公共区域、未按物管规约停放车辆，在一定程度上影响了小区环境美观和正常通行，但小区的公共环境、管理秩序不仅需要物业公司的服务、管理，亦需要广大业主的共同维护和共同遵守。在处理个别业主影响小区环境、秩序等行为，作为以劝导、服务、教育为主体的物业服务企业，其强制管理能力有限。小区内设立幼儿园、地下车库未正常使用，虽在一定程度上影响了物业服务质量，但沈铃惠并未提供证据证明前述因素的存在系因鼎尚物业的原因所致。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。沈铃惠认为鼎尚物业服务存在诸多瑕疵和不足，但物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业费的合理理由。同时，鼎尚物业作为物业服务企业，应认真对待每一位业主的建议与意见，加强与业主、社区、有关部门的沟通协调，努力提高服务质量，积极构建和谐有序的社会环境，努力实现和谐双赢的社会效果。鉴于鼎尚物业的服务存在瑕疵，双方未作有效沟通，沈铃惠并非故意不支付物业费，鼎尚物业主张沈铃惠支付物业服务费资金利息的请求应不予支持，本院对于其主张许沈铃惠交纳拖欠物业服务费的请求予以支持。 综上，沈铃惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人沈铃惠负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  黄 东 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二一年四月六日 法官助理  刘慧娟 书 记 员  马 静