四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1313号 上诉人（原审原告）：成都桦洁皓域商贸有限公司，住所地：成都市青羊区青龙街********。 法定代表人：王朱，总经理。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙利平，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青羊区渔蛙轩冷锅鱼店，经营场所：四川省成都市青羊区青龙街******。 经营者：何立刚，男，1972年3月12日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审被告）：四川钱江银通房地产有限公司，住所地：四川省成都市青羊区青龙街******。 法定代表人：王观海，董事长。 委托诉讼代理人：江永华，男，系四川钱江银通房地产有限公司员工。 原审第三人：成都莱诺商业管理有限责任公司，住，住所地：四川省成都市青羊区青龙街********/div> 法定代表人：陈景杰，总经理。 委托诉讼代理人：刘镜，女，系成都莱诺商业管理有限责任公司员工。 上诉人成都桦洁皓域商贸有限公司（以下简称为桦洁公司）因与被上诉人青羊区渔蛙轩冷锅鱼店（以下简称为冷锅鱼店）、四川钱江银通房地产有限公司（以下简称为钱江公司），原审第三人成都莱诺商业管理有限责任公司（以下简称为莱诺公司）恢复原状纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院作出的（2020）川0105民初9738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桦洁公司上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院作出的（2020）川0105民初9738号民事判决，并依法改判支持桦洁公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销或者改判。一、一审判决查明冷锅鱼店在部分公共区域搭建了房屋，就应当依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、第八十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判令冷锅鱼店拆除位于公共区域的搭建房屋，而不能以搭建房屋是否属于违章建筑而不予审理。上述法律规定的前提并非政府职能部门认定搭建物为违章建筑，只要行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变使用功能或者进行经营性活动，权利人即可请求排除妨害、恢复原状。桦洁公司请求符合法律规定。二、桦洁公司在一审庭审中提交了《业主临时管理公约》应当予以作为证据采信。《业主临时管理公约》对擅自搭建任何形式的建筑物、构筑物有明确的约定，冷锅鱼店作为承租人也应当遵守，钱江公司作为开发商更应当遵守公约，并按照《业主临时管理公约》的约定，对冷锅鱼店拆除搭建物的行为承担连带责任。三、桦洁公司提起本次诉讼的缘由是在于冷锅鱼店在公共区域内进行搭建侵害了业主的合法权益，不存在其他非法目的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持桦洁公司的一审诉讼请求。 被上诉人冷锅鱼店辩称，冷锅鱼店租赁铺面时，底楼是KTV，当时租赁案涉房屋时只是想租赁房屋前面一部分，钱江公司让其将房屋后面一起租赁了。冷锅鱼店在租赁案涉房屋后并未搭建任何建筑物，签订合同的面积为290平方米，冷锅鱼店这是按照290平方米支付的租金，支付的租金包括所谓的搭建部分的房屋。 被上诉人钱江公司辩称，请求法院维持一审判决，驳回桦洁公司的不合理诉求。当时钱江公司与辽阳宣越商贸有限公司（以下简称宣越公司），将铂金城所有商家的租赁情况包括商家的场地使用情况都告知了对方，在双方签署认购协议中也明确了买方要接受铂金城的现状，宣越公司把整个3.35亿的房产拆封后分配由5家公司，其中包括桦洁公司、莱诺公司，到现在为止桦洁公司和莱诺公司将钱江公司和冷锅鱼店告上法庭是他们推卸责任，是不可取的，请求二审法院维持原判，驳回桦洁公司的不合理诉求。 原审第三人莱诺公司述称，冷锅鱼店将公共区域搭建成厨房使用，对珀金城的使用有安全隐患，应当拆除。租金是按照商铺建筑面积收取，公司未收取额外搭建部分的租金。公司购买商铺只是知道商铺出租的状态，收房后才知道公共区域有违章搭建。 桦洁公司向一审法院起诉请求：1、冷锅鱼店拆除位于成都市青羊区××街××号××栋××楼××号××区域内搭建的建筑物，并恢复公共区域原状；2、冷锅鱼店、钱江公司共同承担拆除建筑物产生的费用；3、案件诉讼费用由冷锅鱼店、钱江公司承担。一审审理中，桦洁公司变更第一项诉讼请求为冷锅鱼店、钱江公司拆除位于成都市青羊区××街××号××栋××楼××号××区域内搭建的建筑物，并恢复公共区域原状；撤回第二项诉讼请求，并明确不要求莱诺公司承担责任。 一审法院认定事实：桦洁公司系青羊区青龙街27号1栋1层149、150、151、152、153号商铺的所有权人，莱诺公司系青羊区青龙街27号1栋1层137、138、140、141、144、145、146、147、148、154号商铺的所有权人，双方仅有148号商铺与149号商铺相邻。 钱江公司与何立刚签订《房屋租赁合同》，约定何立刚承租青龙街27号1楼部分区域用于经营餐饮，建筑面积为290平方米；租期自2018年9月1日至2027年8月31日。《房屋租赁合同》附图及铂金城1楼平面图显示何立刚承租区域为青龙街27号1楼136、139、142、143号商铺及部分公共区域搭建的房屋，现为冷锅鱼店经营用房。何立刚承租的商铺与莱诺公司的137、140、144号商铺相邻，与桦洁公司的商铺不相邻。 一审法院另查明，（一）2017年8月4日，钱江公司（甲方）将青龙街27号铂金城房产项目中的房屋及地下停车场出售给辽阳宣越商贸有限公司（乙方，以下简称宣越公司），双方签订《关于铂金城房屋买卖之认购协议书》，其中8.5条约定“现状认可原则，即甲乙双方以签署本协议时的房屋现状为交付标准”、8.10条约定“鉴于铂金城项目已运营十余年，在此过程中因承租人、实际使用人对物业的合理使用需求而对部分物业设计、设备、设施等进行了装修、改造，由此可能存在现状与建造图纸不一致之情形，甲方特别向乙方对隐饰部分作出了说明并带领乙方人员就改造所涉及的显现部分进行查看，甲方说明上述装修、改造不影响本协议签订后的交易及权证办理，乙方对此无异议并完全认可交易标的现状。”。 2020年1月10日，桦洁公司、莱诺公司分别向钱江公司出具承诺，载明：二公司分别为宣越公司指定购房人，对钱江公司与宣越公司签订的《认购协议书》及《补充协议》无异议，同意按照前述协议约定内容履行购房人义务。 钱江公司、宣越公司、莱诺公司签订《钱江公司与宣越公司之铂金城房屋买卖商铺交房清单》，载明：莱诺公司是宣越公司指定的第三方购买人；2010年1月10日，钱江公司与莱诺公司签订了1栋1层136、139、142、143号，1层52号，1层137、138、140、141、144-148、154号，1层45、47号商铺的《商品房买卖合同》；三方于2020年1月10日进行上述签约商铺的交付。《现场勘验确认书》为前述清单附件，载明：三方对上述签约商铺铂金城项目交易标的进行了现场勘验，对房屋的实际使用人因经营需要而对部分物业设计、设备、设施等进行的装修、改造的现状予以认可。三方对此无异议并完全认可交易标的现状。 钱江公司、宣越公司、桦洁公司签订《铂金城房屋买卖商铺交房清单》，载明：桦洁公司是宣越公司指定的第三方购买人；2010年1月10日，钱江公司与桦洁公司签订了1栋1层149-153号商铺的《商品房买卖合同》；三方于2020年1月10日进行上述签约商铺的交付。《现场勘验确认书》为前述清单附件，载明：三方对上述签约商铺铂金城项目交易标的进行了现场勘验，对房屋的实际使用人因经营需要而对部分物业设计、设备、设施等进行的装修、改造的现状予以认可。三方对此无异议并完全认可交易标的现状。 （二）莱诺公司以与案件相同事由起诉青羊区捷洁汽车用品店、钱江公司，桦洁公司，要求青羊区捷洁汽车用品店、钱江公司拆除在公共区域搭建的建筑物，该案案号为（2020）川0105民初9740号。一审法院在该案中查明莱诺公司、桦洁公司均收取过青羊区捷洁汽车用品店的房租。 一审法院认为，桦洁公司主张案涉搭建物属于违章搭建，非法侵占公共区域，侵害了业主利益，应予拆除。冷锅鱼店认为案涉搭建物并非由其搭建，且计入其租赁面积。钱江公司认为各方约定以签署协议时房屋现状为交付标准，桦洁公司与莱诺公司对铂金城项目现场查看，并认可交易现状，案涉搭建物不应拆除。一审法院认为桦洁公司的诉讼请求不成立，应予驳回，理由如下：其一、案涉搭建物是否属于违章建筑应由政府职能部门认定，不属于人民法院处理范围，桦洁公司以此为由要求拆除案涉搭建物，一审法院不予支持。其二、桦洁公司、莱诺公司是宣越公司指定的购房人，两公司均对钱江公司与宣越公司签订的《认购协议书》及《补充协议》无异议，同意按照前述协议约定内容履行购房人义务。《认购协议书》8.10条约定承租人因经营需要对房屋进行装修、改造，宣越公司认可交易标的物的现状。2020年1月10日，桦洁公司、莱诺公司分别与钱江公司签署《现场勘验确认书》，认可各自购买的房屋的现状。案涉搭建物在双方签约前已存在，维护交易标的物的现状是双方合同的重要内容，桦洁公司、莱诺公司作为宣越公司的指定购房人，并且也明确表示认可交易标的物现状，理应遵守合同约定。同时，一审法院在（2020）川0105民初9740号案件中查明，桦洁公司、莱诺公司均收取过青羊区捷洁汽车用品店的房租，桦洁公司、莱诺公司共用同一个办公地点、前台人员，且均是宣越公司的指定购房人，表明两公司存在一定关联性，现以互为原告、第三人的身份向一审法院提起两案诉讼要求拆除案涉搭建物，实为规避各自在合同中的承诺，一审法院对桦洁公司的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回桦洁公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由桦洁公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人桦洁公司的上诉理由、被上诉人冷锅鱼店、钱江公司的答辩意见以及原审第三人莱诺公司的述称，本案争议的焦点为：冷锅鱼店、钱江公司是否应当拆除案涉建筑物恢复原状。针对焦点问题，本院评判如下： 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”之规定，业主主张权利的前提系存在侵害其自身合法权益的行为。本案中，虽然冷锅鱼店占用了案涉房产项目的公共区域，但依据现有证据无法确认桦洁公司的合法权益在何种程度受到侵害。申言之，其一，桦洁公司与莱诺公司均系宣越公司指定的第三方购买人，对冷锅鱼店及其所占用共有部分的历史现状清楚，明确作出承诺接受现状意思，此系其对其在建筑物区分所有权中让渡部分共有利益意思。其二，钱江公司与何立刚签订的《房屋租赁合同》在商铺所有权变动后继续履行，桦洁公司、莱诺公司均作为收款方收取了相应的房租。在《房屋租赁合同》明确标示了公共区域占用的内容，亦即桦洁公司、莱诺公司对案涉项目公共区域产生的收益获取了相应对价，现有证据无法判断桦洁公司的自身合法利益受到何种侵害。其三，案涉项目的公共区域权益如何使用，应依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定共同决定，目前尚无业主大会或业委会作出相关决定，甚至部分业主亦有不同意见，例如钱江公司作为该项目业主之一即反对桦洁公司所提诉请。基于上述原因，本院对桦洁公司以其自身权益受损所提起的诉讼，不予支持。 综上所述，成都桦洁皓域商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人成都桦洁皓域商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 滕 洁 审判员 张艳秋 审判员 夏小璐 二〇二一年四月六日 书记员 周 涵