广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初810号原告：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司，住所肇庆市鼎湖区坑口**港口路世纪雅苑雅逸居**C3-06卡商铺。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：曾志科、唐晓艺，均系广东西江律师事务所律师。被告：林鹏芬，女，1989年1月12日出生，汉族，，住址广东省德庆县×××××××××××原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司（以下简称美誉物业公司）诉被告林鹏芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐晓艺、被告林鹏芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美誉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理费3574.03元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；2、被告立即向原告支付维护费240元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；3、被告立即向原告支付电梯分摊电费107.22元（从2019年1月起暂计至2020年12月）；4、被告立即向原告支付恒压供水费2.61元（从2019年1月起暂计至2020年12月）；5、被告立即向原告支付电梯维修分摊费16.3元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；6、被告立即向原告支付疏通管道费78元（从2019年1月18日起暂计至2021年1月17日）；7、被告向原告支付违约金899.01元（其中以3026.97元为基数，自2020年8月18日起按3‰每日的标准暂计至2020年11月25日至，计算至被告付清之日止；以991.19元为基数，自2021年2月18日起按3‰每日的标准暂计至被告付清之日止）；8、本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原告中标肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目，中标金额1.3元/平方米/月。2017年1月18日，原告中标正式入驻盛景华庭小区进行日常管理并按照规定收取物业管理费等日常管理费用。2019年1月18日，原告与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会续签物业管理合同，由原告继续对盛景华庭小区进行管理，并按照合同约定提供物业管理服务至今。被告系盛景华庭小区3栋1梯802房业主，2019年1月18日至2021年1月17日期间，被告拖欠原告物业管理费、维护费、电梯分摊电费、电梯维修分摊费、化粪池渣清理费，合计4018.16元。原告通过张贴催缴函、短信的方式多次催缴，被告仍未缴清所欠款项。原告认为，原被告签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，应当予以履行，被告至今仍然拖欠原告上述款项的行为属于违约。被告应当按照合同的约定，向原告支付上述款项及违约金，并承担本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告林鹏芬辩称：一、原告虽然与业委会签订物业管理合同说明物业管理费是以1.3元/平方米/月收取，对于不同等级的小区的物业管理收费标准根据国家的物业管理标准收取，请问本小区是按端州区的物业管理条例几级的物业管理标准来收取物业管理费，原告是根据高层住宅的那些要求为业主提供服务内容和质量的标准。另，我没有支持和授权委托本小区的业委会代表本人签订案涉《物业管理合同》，小区的业委会和原告签订的合同只是代表一半或一半以上的业主行使的同意权利，但不代表本人同意该小区的业委会代表本人作为业主同意和支持行使权利。二、预收一年的物业管理费明显是违反我国物业管理条例法规的规定，原告却提前收取一年的物业费，这是明显违反了物业管理条例的规定。原告也只是象征性地在本房门上贴上逾期起诉的两张《催缴物业费的函》和简单一两条催收物业费的信息，并没有真正做到物业公司的为业主服务的意义。物业公司保持正常运营需要成本，提前预收物业费是可以理解的，业主是有义务和责任支付物业公司管理付出的劳动和管理，让物业公司维持好小区的整洁和平安，但是如果没有得到超过60%以上的业主同意擅自就和业委会的几个代表私私相授，私下协商提高物业管理收费标准，就是违背了国家的物业规定的法律法规。当下随着物价上涨，人工成本也随之涨幅，但提高物业管理费必须在广大业协商沟通同意的当地价格主管部门规定的基本标准收费标准的20%上下浮动内协商定价的基础上做出调整，现在原告一下子上涨了30^%的物业费用明显是不合情理和违反国家的物业收费标准。若物业收费需要调整，也要为了为了我们业主的合法行使的有效权利和义务的同时，物业公司必须要在“取之于民、用之于民”的基础上才能做出调整，并且从事服务性质的物业公司务必在原来的基础上更好的服务广大业主。但现在原告在原来收取物业的收费标准上一下子上涨了30%，并不符合物业法规的规定收费标准，何况在本小区的公共设施、娱乐、绿化、卫生、交通、治安和环境等进行个日常维护、修缮、整治以及其他与居民生活相关的服务并有增添和改善，目前小区还是保持2018年前收取1元每平方米的物业管理费原貌。为了维护业主的合法权利，恳请法院不支持原告在原来的物业费收取标准上上涨30%，这是不合情理的，请予按原来的物业收费标准继续执行。三、物业公司和业主是劳务合同关系，物业公司提供相对应的物业服务，业主有义务和责任缴纳物业费，根据原告提出的诉请2要求支付维护费180元，属于擅自收取的额外费用，请问这每月10元是用于哪里，需要维护什么样的公共设施和设备维护、保养等？根据当下国家物业法律法规的规定，物业公司不得收取额外服务的物业费，故请法院驳回原告的诉请2。四、对于原告诉请3、4、5、6条的收取费用没有异议，应该支付原告垫付的以上款项费用。但是电梯广告收益属于业主共有，原告应单独列账并及时向业主公示，按业主或业委会的意见分配。恳请法院判予原告返还电梯广告的收益。五、原告诉请的违约金不合理。作为业主，我方是在收到法院的材料才知道案涉《物业管理合同》的内容，原告未公示过该份合同，且违约金计付标准过高，应按人民银行同期贷款利率计算。六、对于原告诉请要求我方承担本案的受理费和保全费其实就是浪费纳税人的钱和时间。若原告抱着真诚的协商服务态度和业主沟通，今天不用对簿公堂。综上，为维护法律的尊严和业主的合法权益，望贵院依法公正审理。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告于2013年8月6日成立，经营范围为小区物业管理服务，物业租赁，物业管理顾问，物业管理咨询。肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目于2016年12月1日进行公开招标，原告中标，中标金额为1.3元/平方米/月。2019年1月，肇庆市端州区盛景华庭业主委员会作为发包方（甲方）、原告作为承包方（乙方）签订《物业管理合同》，合同主要约定肇庆市端州区盛景华庭业主委员会选聘原告对盛景华庭小区提供物业管理服务，服务期限为2年（自2019年1月18日起至2021年1月17日止），服务要求为1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安、交通有序车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、物业管理服务质量。物业管理费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付，，住宅按建筑面积每平方13元收取。电梯用电电费、恒压供水用电6层以上含6层的按发票进行分摊。设备维护费每月每户10元（该费用用于公共区域的照明系统材料费，更换零配件费用；园林用电，架空层车位用电，楼层大堂用电和后楼梯灯用电；电梯每月日常维护费用；监控线路，门禁对讲机的日常维护，更换监控线；公共绿化带喷虫，喷蚊，灭鼠等消杀材料；其他设施设备日常维护及200元以下维修更换零件费用，不含大修）。公共设备设施维修200元以上（电梯零件维修更换、主排污管、主排粪管道堵塞疏通，化粪池粪渣清理）等费用按谁使用谁负责的原则进行每户分摊并公示。乙方需在本小区正常收费服务以外的其他项目（如在小区内招商广告、空余闲置地设为车位临停收费、商家进场销售和业务推广等等……项目创收）为本小区每年创建6000元以上利益收入，而在进行该事项时需知会业主委员会同意后方可实行并且收入来源需合法合规禁止有犯罪行为，乙方可收取招商服务管理费，如乙方未能尽该事宜该款需乙方自行支付甲方，具体商务收入方式根据项目情况双方协商。该收入交付业委会用于小区增加建设、小区文娱开支、业委会办公耗材费用和其他资金开支、业委会会员出勤办事开支、善事捐赠、等等……用途。小区业主逾期支付乙方物业管理费用的，向乙方支付相应的违约金（从欠费之日起起违约金按3‰每日规定执行，乙方应进场前将相关资料向甲方报备并向小区业主公示）。合同签订后，原告开始为盛景华庭小区提供物业管理服务。2019年1月18日至2021年1月17日期间，被告没有交纳物业管理服务费、维护费、电梯分摊电费等相关费用。原告曾以张贴通知等形式向被告进行催收。原告经多次催缴无果，遂成讼。另查明，东湖三路5号盛景华庭第3幢802房的权属人为被告林鹏芬，该房建筑面积114.56平方米。再查明，盛景华庭业主大会于2018年12月16日就“美誉物业从2019年1月18日至2021年1月17日按1.3元/平方米的标准收取物业管理费”进行投票表决，详见业主委员会于2018年12月16日出具的《通知》，载明“现盛景华庭业主大会关于物业管理费的表决票投票明细如下：全小区总建筑面积32889.4327平方米，1栋赞成票的建筑面积是4362.9986平方米，2栋赞成票的建筑面积是3512.2134平方米，3栋赞成票的建筑面积是5656.2173平方米，4栋赞成票的建筑面积6210.0157平方米，以上四栋赞成票的建筑面积合计是19741.445平方米。赞成票之前是193票，（经二次审核赞成票有2票不合格作废票处理）最终审核赞成票是191票，反对票是3票，弃权是2票，投赞成票的占小区总建筑面积的60.02%。经集体业主表决结果：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司从2019年1月18日至2021年1月17日按1.3元/平方米的标准对端州区《盛景华庭》业主住宅收取物业管理费已达物业管理法双过半标准。投票表决公示期为15天，如业主对表决结果有异议，请携带有效证件至新元社区或黄岗街道咨询了解”，该《通知》与《表决事项是“美誉物业从2019年1月18日至2021年1月17日按1.3元/平方米的标准收取物业管理费”（投票汇总表）》一并公示。业主委员会于2019年1月4日出具《通知》，载明上述投票结果公正有效，表决议题成立。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于肇庆市端州区盛景华庭业主委员会与原告签订的《物业管理合同》是否合法有效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，结合当时的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会有权代表业主选定小区的物业服务企业，并与其签订物业服务合同。原告为依法登记成立从事物业服务的企业，具有独立的法人资格。原告进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招标方式投标中标所取得，该招标结果亦在小区内进行了公示，符合法定程序。因此，原告与盛景华庭业主委员会签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对案涉《物业管理合同》的有效性，本院依法予以确认。关于原告按1.3元/平方米/月的标准收取物业管理费的调价行为是否合法的认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，结合当时的《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业管理费的调整应属于关系全体业主利益的其他重大事项，应该由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告提交了案涉2018年12月16日的《通知》和《表决事项是“美誉物业从2019年1月18日至2021年1月17日按1.3元/平方米的标准收取物业管理费”（投票汇总表）》，证明物业管理费按1.3元/平方米收取是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，相应的投票结果亦在小区内进行了公示，符合法定程序，应认定为有效。综上，《物业管理合同》签订后，对全体业主及原告均具有法律约束力，原告依约提供物业服务，根据《物业管理合同》约定，被告应向原告支付从2019年1月18日至2021年1月17日的物业管理费1.3元/平方米/月×114.56平方米×24个月=3574.27元（原告主张的金额为3574.03元）、维护费10元/户/月×24个月=240元。另，被告对原告所主张其尚欠电梯分摊电费107.22元、恒压供水费2.61元、电梯维修分摊费16.3元、疏通管道费78元予以确认，故被告应依约向原告支付上述尚欠的费用。对于被告主张原告向业主返还电梯广告收益。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”、第九百四十二条“物业服务人应当定期将服务的事项……业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”的规定和案涉《物业管理合同》第八条第3点“乙方需在本小区正常收费服务以外的其他项目（如在小区内招商广告、空余闲置地设为车位临停收费、商家进场销售和业务推广等等……项目创收）……该收入交付业委会用于小区增加建设、小区文娱开支、业委会办公耗材费用和其他资金开支、业委会会员出勤办事开支、善事捐赠、等等……用途”的约定，小区电梯广告收益作为小区公共收益，归全体业主所有，该笔收益的用途应由业主大会或业主委员会决定。故被告该主张不宜在本案中处理，被告可另案主张自身权利。另，被告该主张并不能作为被告拒缴物业管理费等费用的理由，故对被告该主张，本院不予采纳。关于违约金的诉请。根据《物业管理合同》约定物业管理费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付，小区业主逾期支付物业管理费用的，从欠费之日起按每日3‰标准支付违约金。但该约定的违约金计算标准显属过高，本院予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费等相关费用造成的损失作参考，损失应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。原告主张违约金的起算时间属于当事人对其诉讼权利的处分，故2019年1月至2020年7月的违约金以尚欠费用3026.97元（物业管理费2680.7元、维护费180元、电梯分摊电费70.74元、恒压供水费1.41元、电梯维修分摊费16.3元、疏通管道费78元，合计3027.15元，原告主张的金额为3026.97元）为基准，自2020年8月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止，2020年7月18日至2021年1月17日的违约金以尚欠费用991.19元（物业管理费893.57元、维护费60元、电梯分摊电费36.48元、恒压供水费1.2元、合计991.25元，原告主张的金额为991.19元）为基准，自2021年2月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。故对原告有关违约金的请求，合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下:被告林鹏芬应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付自2019年1月18日至2021年1月17日期间的物业管理服务费3574.03元、维护费240元、电梯维修分摊费16.3元、疏通管道费78元，2019年1月至2020年12月电梯维修分摊费107.22元、恒压供水费2.61元，合计4018.16元。被告林鹏芬应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付违约金，违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（其中以3026.97元为基准，自2020年8月18日起计至付清之日止；以991.19元为基准，自2021年2月18日起计至付清之日止）；三、驳回原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告林鹏芬负担并在本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  肖静丽二〇二一年四月一日书记员  朱梁凤