吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终175号   上诉人（原审原告）：马硕，男，1986年11月13日生，汉族，江源区财政局职员，住白山市江源区。   委托诉讼代理人：王珏，吉林吉天行律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：赵立艳，女，1968年6月1日生，汉族，白山市普通公路超限超载运输检测站松江河检测站职员，住白山市抚松县。   委托诉讼代理人：赵海平，吉林鹏诚律师事务所律师。   原审第三人：白山市德圣房产经纪有限公司。住所地:白山市浑江区新建街恰滨花园6号楼6单元。   法定代表人：纪博文，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周世旭，男，1989年8月8日生，汉族，该公司经纪人，住白山市浑江区。   上诉人马硕因与被上诉人赵立艳、第三人白山市德圣房地产经纪有限公司（以下简称白山德圣公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院于2020年12月8日作出（2020）吉0602民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   马硕上诉请求：一、撤销白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初2226号民事判决，依法改判赵立艳双倍返还定金两万元;二、由赵立艳承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：案涉房屋多处漏水,存在严重的质量问题,是不争的事实,任何人都不可能愿意购买。一、案涉房屋内出现多处漏点,已由双方当事人在现场共同确认，且排除系楼上跑水的人为原因所造成,足以证明房屋本身存在严重的质量问题，而非一审判决认定的所谓“瑕疵”。马硕共赴案涉房屋验房两次，均是与赵立艳共同进行。首次看房时,马硕即发现洗手间外下墙角及客厅右上墙角已有干涸的水渍，有泛黄、起皮现象，问及赵立艳时，赵立艳谎称“几年前楼上曾跑过水，事后楼上已经修复，现已无漏水问题”。出于对赵立艳的信任，马硕误认为楼上住户已将漏点修复，房屋已无影响居住的质量问题，遂与赵立艳签订《房屋买卖合同》。该瑕疵是马硕亲眼所见，马硕自信在购买后可以避免。按照生活常理，案涉房屋属老旧房屋，之前的“跑水”事实会导致墙体脱皮、柜体发霉等固有瑕疵,楼上也可能再次跑水造成楼下被淹，这些问题才是可以预见的结果。而本案并非如此，当马硕第二次验房时，案涉房屋多个房间又出现多个不同程度的漏水点，墙角潮湿、起皮，柜体翻皮、滴水。出现如此严重的漏水现象,排除楼上再次“跑水”的人为原因，试问哪位购房者可以预见如果可以预见房屋会出现质量问题影响正常居住使用,马硕又凭什么购买该房屋一审强调上诉人对此应当有预见，显然与一般交易者的正常认知及价值判断不相符。对于一方当事人恶意欺诈和隐瞒的事实，却强行要求另一方当事人“预见”，既无事实和法律依据，也是不符合通常的交易习惯。二、原审法院对举证责任分配错误，倾向性明显，有失偏僻，严重丧失了客观性和公正性。在原审庭审中，马硕已将案涉房屋存在漏水情形的视频及照片向法庭出示,足以证明案涉房屋存在严重的质量问题。而针对房屋漏水的具体原因，则依法应当由赵立艳提供证据予以证明。赵立艳至始至终也没有陈述本次房屋漏水的具体原因，更没有提供任何证据。当法官询问赵立艳房屋出现漏水的原因时，其并未给予明确答复，始终规避该问题，拒不说明漏水原因。事实上,案涉房屋漏水的真正原因是，连续降雨后雨水自墙体裂缝渗入房屋,形成水滴，并导致案涉房屋墙体漏水、发霉。当马硕与赵立艳、白山德圣公司在第二次验房时，共同到楼上求证其是否再次出现跑水现象，楼上业主明确答复其并未跑水,且其所住房屋也存在漏水问题，此时马硕再次询问赵立艳漏水原因时,赵立艳沉默不语,避而不谈，显然赵立艳刻意隐瞒了房屋漏水的事实。综上所述,一审判决将漏水这一质量问题认定为“返潮”、“瑕疵”，属事实认定错误,赵立艳故意隐瞒房屋存在质量问题恶意明显，马硕有权依据我国相关法律规定，要求其承担双倍返还定金的缔约过失责任。故请求二审法院查明事实，依法进行改判，以维护马硕的合法权益。   赵立艳辩称，一、原审判决认定事实清楚，案涉房屋没有质量问题。赵立艳更不存在马硕诉称的“欺诈”、“胁迫”或“隐瞒事实”的行为，双方签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不具备可撤销的法定事由。赵立艳出售的为位于白山市德泰新区的闲置二手房屋，房龄十余年，房屋面积129.48平方米，因室内未重新装修故折价销售，售价48万元。该小区至今一直被正常居住使用，且案涉房屋证件齐全，足以说明案涉房屋无质量问题。赵立艳不在白山市居住，白山德圣公司自愿为赵立艳代售该房屋，并持有该房屋钥匙，以便随时带意向买受人看房。马硕看房自由、购房自愿，赵立艳从未加以阻挠或干扰，且赵立艳是在白山德圣公司告知房屋已售出，需要办理相关手续后才与马硕接触。该说法明显为马硕无凭无据的主观臆断推理，与事实不符。马硕夸大事实,案涉房屋位于五楼,楼体总共七层(含阁楼），即便存在原告所说的“台风”影响，也不可能越过六层、七层而导致位于五层的案涉房屋出现“严重漏水，无法正常居住”的后果。该房屋属西照冷山，房龄十余年，且出售前未重新装修。房屋出现水渍痕迹、返潮、发霉、起皮等情形属正常现象，此亦为生活常识,购买人对此理应悉知。马硕自愿与赵立艳签订《房屋买卖合同》，也充分说明马硕决定购买案涉房屋前已对房屋现状进行了充分了解、实际检验，对该房屋质量状况的接受认可，同时也说明对所出售房屋的检验期至双方签订协议时止，马硕对此亦为认可。二、原审判决适用法律正确，应依法予以维持。本案系马硕违约不履行双方签订的《房屋买卖合同》,赵立艳不予退还定金于法有据。原审法院依法分配举证责任，并无不当。如认为一方当事人单方提供“视频”及“照片”就可以证明房屋质量问题，那么赵立艳提供了案涉房屋的完整“视频”及“照片”，足以证明房屋无质量问题、马硕的诉求无理。可见，仅依据马硕单方提供的“视频”及“照片”，无法证实存在其主张的“案涉房屋存在严重的质量问题，无法正常居住”的情形，马硕未尽到法定举证义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款及第一百一十五条的规定，和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条的规定，马硕对其主张负有法定举证责任，因其无法提供有效证据证明其主张，原审法院判决驳回其诉讼请求符合法律规定。综上所述，马硕的上诉请求没有事实及法律依据，恳请人民法院查明事实,依法驳回其上诉请求，维持一审判决。   白山德圣公司陈述称，第一次看房时，只有背景墙右上角和卫生间外墙有水渍，其他并没有水渍，因为看房时赵立艳没有在场，现场我给赵立艳打过电话，询问是否漏水，赵立艳说以前跑过水，因为不在这住，就没有修复，但是跑水的问题已经解决。当时在其他位置并没有发现跑水。第二次是签完合同之后，验房时，发现几处漏水，西朝阳窗台下方、厨房阳台、小卧室墙、大卧室衣柜里等几处有跑水，我、马硕、赵立艳去楼上沟通过，楼上邻居说七楼楼顶有一个排烟筒倒了，那地方防水坏了，一直往下流水，从楼道可以看出，一直流到4楼。对原审判决我们没有异议。   马硕向一审法院起诉请求：1、依法判令撤销马硕与赵立艳签订的《房屋买卖合同》，并判令赵立艳向马硕双倍返还定金2万元；2．本案案件受理费由赵立艳承担。事实与理由：马硕与赵立艳通过第三人居间服务，于2020年8月18日签订《房屋买卖合同》，约定赵立艳将位于白山市浑江区德泰新区1号楼5单元502室售予马硕。马硕于当日向赵立艳交付定金1万元。后马硕在台风过后验房时发现，赵立艳所售房屋漏水严重，墙壁多处起皮、发霉、渗水，存在严重质量问题，无法正常居住。马硕多次与赵立艳协商退房，其均拒绝返还马硕支付的购房定金。赵立艳明知其房屋存在质量问题，仍恶意隐瞒该事实，并向马硕收取定金，以此胁迫马硕购买其存在严重质量问题的房屋，已构成欺诈。故依据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，提起民事诉讼，请贵院依法支持马硕的诉讼请求，以维护马硕合法权益。   一审法院认定的事实：马硕与赵立艳通过白山德圣公司的居间服务，于2020年8月18日签订《房屋买卖合同》，主要约定：赵立艳出售的房屋位于白山市德泰新区小区1号楼5单元502室，房屋建筑面积129.48平方米，房屋所有权登记日期为2006年5月26日；房屋成交价格为48万元；签订本合同同时马硕向赵立艳支付购房定金1万元。马硕在签订该合同前查验上述房屋。当日，赵立艳向马硕出具《定金收据》，载明：今收到马硕购买赵立艳位于白山市德泰新区小区1号楼5单元502室129.48平方米的购房定金1万元。   一审法院认为，案涉房屋的房屋所有权登记于2006年，案涉房屋有十余年的房龄，在使用过程中屋内墙体因各种原因出现水渍痕迹、发霉、起皮等情形符合常理。马硕欲购买的二手房，房屋在使用过程中产生一定瑕疵应当在其预见的范围内。即便马硕2020年9月11日看房时把山墙及窗户附近出现水渍，正如马硕所称，此前因天气原因有集中的强降水，墙体因返潮等原因出现水渍符合常理，因此，马硕的证据不足以证明案涉房屋有质量问题。综上，马硕关于赵立艳故意隐瞒房屋状况，有欺诈行为的主张事实依据不充分，上述《房屋买卖合同》不符合可撤销的法定事由，故对马硕的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“驳回马硕的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由马硕负担。”   本院二审期间，马硕提交其与赵立艳、白山德圣公司于2020年9月11日录音光盘，证明1.马硕与赵立艳、白山德圣公司于2020年9月11日第二次验房时，发现案涉房屋漏水严重，存在质量问题，与首次看房时存在明显差异，电视墙、橱柜、壁柜等处出现明显脱皮、翻鼓及水渍，赵立艳对于案涉房屋存在漏水的事实已确认。2.录音中，赵立艳称“我要能弄的话，我就不卖这个房子了”，说明其在卖房前对案涉房屋存在漏水的事实已清楚，并刻意隐瞒该事实，其存在欺诈行为的事实清楚，证据确实充分。3.在赵立艳、白山德圣公司与白山德圣公司第一次看房时，马硕已发现房屋存在部分漏水痕迹，赵立艳谎称案涉房屋有漏水痕迹系多年前楼上曾跑过水，致使马硕误以为案涉房屋不存在质量问题，并与其签订了《房屋买卖合同》，并缴纳定金1万元。4.双方明确房屋存在严重漏水问题后，马硕在当日已明确提出解除合同，赵立艳以未带合同为由，故意拖延，直至马硕诉至法院，其仍没有明确说明漏水原因，也拒绝配合马硕办理合同解除手续，其妄图非法占有房屋定金的恶意明显。赵立艳质证认为，对该证据的真实性无法确认，但假如该份证据为真实的，从录音内容看，内容不完整，无法反应其所提供录音当时的各方当事人的完整意思表示；其次，电视墙位置的问题，谈话人表达因为年龄大了，收拾不了就不想弄了，而并非马硕故意误导曲解对整个房屋的问题的表述。结合白山德圣公司答辩情况，如果当时房屋确存在漏水情况，那也系房屋老旧，自然磨损的情况，并非马硕所说的房屋存在不可居住的质量问题。该份证据也恰恰体现了系马硕提出解除合同不与购买的事实，可见马硕为违约方。白山德圣公司质证没有异议，当时白山德圣公司员工周世旭在现场。因马硕提供的录音系马硕与赵立艳、白山德圣公司员工周世旭于2020年9月11日第二次验房时的录音，结合白山德圣公司的陈述及一审的相关证据，该录音能够证明案涉房屋存在漏水及双方协商的事实，故本院予以采信。   经本院二审审理查明，马硕与赵立艳于2020年8月18日签订《房屋买卖合同》后，2020年9月11日马硕与赵立艳、白山德圣公司员工周世旭一同到案涉房屋时，发现该房屋西朝阳窗台下方、厨房阳台、小卧室墙、大卧室衣柜里等几处有漏水现象，马硕欲退房但双方协商未果。其他事实与一审法院认定的事实一致。   本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定履行自己的义务。本案中，关于马硕与赵立艳签订了《房屋买卖合同》是否应予撤销的问题。2020年9月11日马硕、赵立艳以及白山德圣公司员工周世旭到案涉房屋进行第二次验房时，发现案涉房屋出现多处新的漏水现象，通过马硕提交的录音可知，马硕基于此房屋现状，于同日告知赵立艳要求解除合同并退还1万元定金。赵立艳虽未明确同意解除合同，但已明确表示房屋漏水问题其无法处理。故案涉房屋存在的瑕疵问题导致马硕无法继续购买此房屋，据此合同目的不能实现，根据《民法典》第565条的规定，合同自享有解除权的合同一方的解除通知到达对方之日解除。因此，马硕与赵立艳签订的《房屋买卖合同》，于2020年9月11日应视为已经解除。关于马硕要求赵立艳双倍返还定金2万元的问题，该房屋瑕疵问题导致合同不能实现原因是赵立艳无法预知的。因2020年8、9月份出现连续多日强降雨，且赵立艳一直未在涉案房屋居住，故其对于房屋漏水的事实无法得知，故赵立艳并不构成欺诈，亦不应对赵立艳适用定金罚则。故本案双方对于合同解除均无过错，因此，赵立艳应返还1万元定金。赵立艳称其为出售房屋，委托第三人代办继承事宜，并为此额外支付代办费。赵立艳办理继承事宜是其自身责任，该费用不是其损失，故该主张没有依据。   综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初2226号民事判决。   二、被上诉人赵立艳立即返还上诉人马硕定金1万元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由被上诉人赵立艳负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵希海   审判员 王立新   审判员 历彦飞      二○二一年四月三十日   法官助理 于 琦   书记员 孙晓娇