山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异138号 案外人：孙廷波，男，1980年10月4日出生，汉族，住山东省日照市东港区。 申请执行人：王宁，女，1966年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托代理人：唐贝贝，山东泰成律师事务所律师。 委托代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 被执行人：金明，男，1962年3月16日出生，汉族，住山东省日照市。 被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 本院在执行王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执532号】过程中，孙廷波向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 孙廷波请求本院解除对山东省日照市北京路与滨州路交汇处的xx号楼xx单元xx户房产（下称“案涉房产”）以及xx号楼xx号车位的查封。事实与理由：2009年7月31日，李敏购买案涉房产，总房款319,153元，2011年3月11日，孙廷波在日照嘉苑置业有限公司交了更名费10,000元，2011年3月11日变更收据金额为96,153元，孙廷波还于2011年6月15日购买xxx号楼xx号车位，于2011年支付10,000元，2011年6月28日支付60,000元，2011年7月13日支付20,000元。 王宁辩称，法院查封符合法律规定，查封行为合法有效，案外人所提异议不能排除强制执行，请求法院依法驳回。 为证明其主张，孙廷波向本院提交以下证据： 证据一、收款收据两张。日照嘉苑置业有限公司于2011年3月11日出具给孙廷波。注明更名费1万元，房款96,153元。 证明：孙廷波购买案涉房产。 证据二、收款收据3张。2011年6月15日、6月28日、7月13日由日照嘉苑置业有限公司出具。金额分别为1万元、6万元、2万元。 证明：孙廷波购买涉案车位。 证据三、公告及银行流水。日照市房管局于2019年6月6日出具的公告及申请人支付剩余房款223,000元银行记录。 证明：孙廷波已经实际支付剩余全部购房款。 证据四、物业费单据、装修押金、燃气开通单据、水电费单据若干。最早单据开具时间为2020年9月17日。 证明：案涉房产已经实际交付给孙廷波。 证据五、内部认购单一份。 证明：2009年7月31日李敏与山东舒斯贝尔置业有限公司签订内部认购单购买涉案房产xx层xx单元xx户。总房款319,153元。 王宁发表质证意见为，对证据一的真实性无法确认。对被执行人财务章无法确认。该房屋收款主体与房屋认购协议上的出售方主体不一致，不能证实孙廷波交付了本案房屋的房款。证据二同证据一质证意见，同时，对方未能提交购买车位的合同书。证据一、二没有提供相应的银行流水。对证据三公告系打印件，对其真实性无法确认。对银行流水的真实性无异议。但是该存款是由孙廷波单方存入，日照市房地产管理局的存款进帐证明。日照市房地产管理局并未对该房款进行确认。而且日照市房地产管理局并非本案房产争议的合法产权人以及处分人。因此，孙廷波提交的该银行流水不能证明是对购买本案房屋支付的全部购房款。通过交易明细显示先是进入李业飞账户，然后付到日照市房地产管理局账户。对证据四真实性无法确认。山东同福祥物业服务有限公司并未与孙廷波签订物业服务合同，也无法证明该物业管理公司是本案房屋所在小区的合法物业管理单位。用户燃气单据系单方确认，没有燃气公司确认也无盖章。房屋查封时间为2015年，孙廷波提供的证据为2020年之后的相关证据，无法证明在本案查封之前合法入住涉案房屋。对证据五真实性无法确认，与案外人李敏签订，无法证实李敏签字的真实性。而且该认购单的甲方为山东舒斯贝尔置业有限公司，与孙廷波提供的收据主体是日照嘉苑置业有限公司，主体不一致。无法证实孙廷波购买了本案房屋。而且认购单并不等于合法有效的买卖合同。 本院查明，王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月6日作出（2014）青民四初字第7号民事调解书，确认以下调解协议：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明于2014年6月1日前偿还原告王宁借款本金人民币5,674.8万元及利息2,533.8467万元（已计算至2013年12月23日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算）；二、被告日照嘉苑置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、案件受理费458,482元，减半收取229,241元，财产保全费5000元，由被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明、被告日照嘉苑置业有限公司负担，并于2014年6月1日前给付原告王宁。 因山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司未履行调解书确定的义务，王宁于2014年12月29日申请执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2015）青执字第66号。山东省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鲁执监字第104号执行裁定书，将本院立案执行的（2015）青执字第66号案件指令日照市中级人民法院执行。2016年1月20日，本院作出（2015）青执字第66号执行裁定书，裁定（2015）青执字第66号案终结执行。2016年4月18日，日照市中级人民法院立案执行，执行案号为（2016）鲁11执153号，后恢复执行案号为（2017）鲁11执恢100号。山东省高级人民法院于2019年2月21日作出（2019）鲁执监19号执行裁定书，裁定将日照市中级人民法院立案执行的（2017）鲁11执恢100号案件指令青岛市中级人民法院执行。本院于2019年4月19日立案，执行案号为（2019）鲁02执532号。 2015年3月19日，本院以（2015）青执字第66-2号执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的113处房产，查封时间自2015年3月19日至2018年3月18日，后日照市中级人民法院及本院对上述房产续行查封至今。2019年4月25日，本院作出（2019）鲁02执532号拍卖公告，内容为：将依法对被执行人日照嘉苑置业有限公司所有的位于日照市xx路东侧xx109套房产和60个车位进行网上拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据上述两条规定，案外人针对不动产提出排除执行的执行异议，需要在查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人所提交的内部认购单上载明，其与开发商房地产企业需在合理期限内另行签订正式的商品房买卖合同，因此，该内部认购单的性质为预约合同，并非本约合同。案外人与房地产开发企业之间尚未进入正式商品房买卖合同的磋商阶段，其提出的执行异议不符合在查封之前已签订合法有效书面买卖合同的审查要件，本院依法对其异议予以驳回。另经本院核实，在本院查封车位的清单中未发现xx号楼xx号车位，故孙廷波对xx号楼xx号车位主张权利的异议，本院不予审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人孙廷波的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年四月二十六日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳