江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终807号上诉人（原审被告、案外人）：韩亚洲，男，1955年11月28日出生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：牟欢，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：单登辉，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告，申请执行人）：张汉阳，男，1970年4月19日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：杨继泽，江苏向天律师事务所律师。原审被告（被执行人）：姜熠南，女，1973年12月17日出生，住江苏省沭阳县。上诉人韩亚洲因与被上诉人张汉阳、原审被告姜熠南执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩亚洲上诉请求：1.撤销（2020）苏1323民初1356号民事判决，依法判决中止对沭阳县沭城镇XX房屋的执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、韩亚洲于2018年10月20日已实际占有案涉房屋，并非原审法院认定的2020年4月20日。1.占有是指主体对物基于占有的意思进行控制的事实状态，事实上对物控制或管领。韩亚洲占有房屋后对房屋是否使用或空置，均不能否认其已经实际占有的事实。2.证人陈述在2018年10月20日签订买卖合同当天，朱某夫妇将房屋的拆迁安置补偿协议及房屋钥匙均交付给韩亚洲。3.一审法院以物业管理费补交时间来认定实际占有房屋的时间错误。二、案涉房屋在法院查封之前未办理过户登记非韩亚洲自身原因所致。虽然该房屋属于安置房，受政策限制5年后才能办理过户，但韩亚洲购买房屋时间在5年之后，已经符合办理过户的情形，未办理过户非因安置房原因。据了解，因开发商部分费用未缴纳导致无法办理初始登记，直至2020年开发商才将相关费用补足。案涉房屋在法院查封之前未办理过户登记非韩亚洲自身原因所致。原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求支持上诉请求。张汉阳答辩称：1.交付与占有是不同的法律概念，上诉人拿到钥匙仅证明完成了交付，并不意味着已经实际占有使用。是否占有使用需上诉人提供相关证据予以证明。2.上诉人为了应诉本案，在一审开庭前刻意伪造、变造虚假的物业费等收据，将实际缴费时间2020年4月20日篡改为2019年6月10日，恰恰证明上诉人客观上未占用使用案涉房屋。3.上诉人主张是以房抵债，应在查封前存在合法有效的到期债权债务关系。上诉人主张的借款没有约定还款期限，其在借款后18天便将姜熠南唯一住房强制抵债，完全不符合常理，存在恶意串通规避执行的情形。4.上诉人称未办理过户系开发商原因导致，未提供证据证明，且以房抵债时，姜熠南尚未取得房屋所有权，属于无权处分，上诉人应当知悉并自愿承担不能过户的法律风险，其长期未过户主观上存在过失，非善意第三人。上诉人的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。张汉阳向一审法院起诉请求：1.对位于沭阳县XX室房屋许可执行；2.韩亚洲、姜熠南承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋属于尚未取得产权的拆迁安置房，对外出售不合法，故姜熠南、朱某与韩亚洲之间的《房某,4》是无效合同；2.韩亚洲在2018年10月2日借款捌拾万元给朱某、姜熠南，于2018年10月20日双方签订《房某,4》，该购房合同签订之前未对标的房屋进行市场评估，该以房抵债行为不符合法律规定，故买卖合同为无效合同，法院应不予支持，客观上韩亚洲也未对该房屋的合法占有，该房屋至今为毛坯房；3.韩亚洲与朱某、姜熠南之间系直系亲属关系，韩亚洲系朱某妻子姜熠南亲姐夫，韩亚洲在明知其妻妹欠巨额外债的情况下，恶意串通朱某、姜熠南签订购买合同，是在帮助姜熠南恶意转移财产，逃避债务，存在恶意串通行为；4.案涉房屋未办理过户登记，系韩亚洲自身的原因。韩亚洲辩称，1.韩亚洲与姜熠南、朱某签订的房某,4是合法有效的；2.韩亚洲在人民法院查封之前已合法占有该房屋；3.韩亚洲以80万元借款的对价支付了购房款；3.案涉房屋没有办理过户手续不是韩亚洲造成的；4.韩亚洲与朱某、姜熠南不是直系亲属关系，不在恶意串通情形。综上，请求排除对案涉房屋的执行措施。姜熠南未作答辩。一审审理查明：2019年6月27日，张汉阳与姜熠南、汤春、泗阳恒辰汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，泗阳法院作出（2018）苏1323民初9826号民事判决书，判决姜熠南归还张汉阳借款1500000元及利息并支付保险费2500元、诉讼费用23300元。2019年8月1日，因姜熠南未履行判决确定义务，张汉阳申请强制执行。泗阳法院于2019年12月5日作出（2019）苏1323执3493号执行裁定书，裁定查封姜熠南与朱某共有位于沭阳县车库，查封期限三年。泗阳法院于同日向沭阳县不动产登记中心送达查封裁定并在该房屋上张贴了查封公告。2020年3月19日，韩亚洲提出执行异议，称其为案涉被查封房屋的实际所有权人。泗阳法院于2020年3月23日作出（2020）苏1323执异26号执行裁定书，裁定中止对沭阳县沭城镇XX室房屋的执行。张汉阳不服该裁定，提起执行异议之诉。另查明，2018年6月20日，朱某与沭阳县房屋征收办公室签订《安置房结算清单》一份，双方约定：朱某属原人民医院项目安置户，征收（拆迁）面积108㎡，安置在XX室，面积116.05㎡。2018年10月2日，姜熠南、朱某向韩亚洲借款800000元。2018年10月20日，韩亚洲与朱某、姜熠南签订《房某,4》一份，双方约定：朱某、姜熠南自愿将位于沭阳县拆迁安置房屋出售给韩亚洲，建筑面积116平方米，房屋价款为800000元，房屋为毛坯房。田某作为见证人在《房某,4》上签字。同日，朱某、姜熠南向韩亚洲出具房款800000元收条，该款系800000元借款转购房款。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产。本案中，案涉房屋所在的物业管理公司证实，该房产于2018年7月2日交付给朱某，交付之后一直未有人入住，直至2020年4月20日，韩亚洲才首次交纳了物业费用并于当天更换电梯卡。据此，韩亚洲主张案涉房屋于2019年12月5日之前已由其实际占有控制，不予采信。案涉房屋系拆迁安置房屋，主要是为了保障拆迁户的居住条件，具有一定的专属性，其权属的变更有条件和程序的限制。买受人在购买安置房时，应审慎查询房屋权属信息及相关政策规定，防止出现“过户不能”的情形。本案中，韩亚洲购买房屋时，忽略政策限制，未尽到合理的注意义务，对案涉房屋无法办理过户登记，也有其自身的原因。综上，韩亚洲以其系案涉房屋的所有权人提出排除执行，但其未在查封前实际占有该房屋，也未办理产权变更登记，其异议不能成立。张汉阳申请继续执行案涉房屋，符合法律规定，依法予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：准予执行江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323执3493号执行裁定书对位于沭阳县沭城镇原人民医院安置小区4幢1单元2601室房屋的执行。案件受理费11800元，由韩亚洲负担。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：韩亚洲对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。韩亚洲对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应参照上述条件进行审查。《最高人民法院关于适用解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，本案中韩亚洲应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于韩亚洲与朱某、姜熠南是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。韩亚洲于2018年10月20日与朱某、姜熠南签订的房某,4，购房款以韩亚洲2018年10月2日向朱某借款冲抵，双方之间实际系以房抵债。但该以房抵债行为不应得到支持，理由是：其一，韩亚洲作为姜熠南的亲属，借款目的是为了帮助姜熠南偿还债务，借据上没有约定借款期限和利息，符合亲属间提供帮助的一般习惯。韩亚洲主张借款期限为7天，但没有提供有效证据证明，且该主张显然与借款目的不相符；其二，从该房某,4约定内容来看，朱某、姜熠南与韩亚洲约定直接以借款数额冲抵房款，未考虑该房屋当时市场价格，且合同中亦未对车库作出约定，显然不符合一般交易习惯；其三，韩亚洲与朱某、姜熠南签订的房某,4时，双方均明知姜熠南尚欠他人多笔债务，且数额很大，在此情况下，韩亚洲为了保证自己的债权得以实现，与朱某、姜熠南签订的以房抵债协议（房某,4），存在规避执行或逃避债务情形，且该协议损害了其他债权人利益。因此，不能认定韩亚洲与朱某、姜熠南之间的以房抵债行为合法有效。关于韩亚洲是否在查封前已合法占有案涉房屋问题。韩亚洲主张，证人姜某,4、田某的证言能够证明其在签订房某,4当日已取得案涉房屋的钥匙，其已于2018年10月20日对案涉房屋占有控制。其提供的证人姜某,4亦陈述，在签订案涉房某,4后至查封一年多时间，钥匙均在姜某,4手中，2020年4月20日才委托姜某,4首次缴纳物业费和办理电梯卡。因姜某,4与姜熠南、韩亚洲均是亲属关系，田某与韩亚洲亦有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，对于证人证言的真实性无法确认。且韩亚洲在一审期间提交的物业费交费收据，故意更改交费日期，将交费日期写在人民法院查封之前，该行为有违诚实信用原则，亦降低了其所陈述内容及相关证证言的可信度。因韩亚洲未能提供在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的有效证据，故不能够认定韩亚洲在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。综上，上诉人韩亚洲对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人韩亚洲负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年四月二十八日法官助理 丁涛涛书 记 员 蔡雨桐