呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终344号   上诉人（原审被告）：内蒙古福居房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区大学东路蒙吉利商住区**楼连体**35-37(**楼1026-4016)。   法定代表人：范云召，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭超，男，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：郝志，男，1992年8月20日出生，汉族，住呼和浩特市。   原审被告：苏凯，男，1997年9月28日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   原审被告：冀慧，男，1990年11月20日出生，汉族，住呼和浩特市托克托县。   原审第三人：寇凤英，女，1965年12月15日出生，汉族，住呼和浩特市。   上诉人内蒙古福居房地产经纪有限公司（以下简称福居公司）因与被上诉人郝志、原审被告苏凯、原审被告冀慧、原审第三人寇凤英买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初7786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人福居公司的委托诉讼代理人郭超、被上诉人郝志、原审被告苏凯，依法不开庭进行了审理。原审被告冀慧、原审第三人寇凤英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   福居公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郝志的全部诉讼请求。事实和理由：一、三方2018年4月20日所签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》不具备约定或法定解除条件。三方所签订的《房屋买卖居间合同》尚未履行完毕，仍在履行过程中。寇凤英已经将房屋交付给郝志，郝志交纳了所有购房款，合同大部分内容已经履行完毕。作为居间方，福居公司从未表示过不能够办理合同更名事宜，一直积极配合郝志办理合同更名，且双方均知晓案涉房屋在交易时没有不动产权证。本案中不存在约定或者法定解除的情形。二、案涉合同中约定的合同更名费8万元，由苏凯收取，与福居公司无关。一审判决由福居公司承担退还合同更名费8万元，没有事实及法律依据。通过一审举证及开庭审理，能够确认案涉合同更名费8万元由苏凯收取，并非福居公司所收取。如由福居公司收取，应该由福居公司出具正规收据或者发票，而非个人出具“白条”。郝志清楚的知道该笔合同更名费是交付给了冀慧、苏凯个人，而不是交付给了福居公司，该合同更名事宜属冀慧、苏凯的个人行为。冀慧、苏凯仅曾为福居公司的普通员工，非财务人员，无权代表公司对外收取任何费用。案涉合同更名费是冀慧、苏凯的个人行为，不应由福居公司承担退还责任。三、福居公司从未表示过不履行合同，而是一直积极配合郝志履行合同。案涉合同一直未能办理更名的真正原因是房屋出售方寇凤英违约，导致合同无法继续履行，郝志将寇凤英起诉至法院要求继续履行合同，该案经过生效判决确认为寇凤英违约。即便无法办理过户，退还更名费用的责任也不在于福居公司。无法更名的原因并不在于福居公司，福居公司确认案涉合同能够办理更名，仅因寇凤英不配合导致无法办理。福居公司只是房屋中介方，起到是介绍人的作用，不对买卖任何一方承担违约责任，本案中真正违约的是寇凤英，应由其承担违约责任。   郝志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，福居公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。   苏凯述称，认可福居公司的上诉请求及事实和理由。案涉合同未能办理更名手续的原因是寇凤英违约，而非苏凯或福居公司所致。   冀慧、寇凤英未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。   郝志向一审法院起诉请求：1.判令解除郝志与福居公司、寇凤英签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》；2.判令福居公司、苏凯、冀慧共同返还郝志支付的房屋改合同费用80000元；3.判令福居公司、苏凯、冀慧共同返还郝志支付的居间服务费15700元；4.判令福居公司、苏凯、冀慧共同赔偿郝志损失71466元(包括资金占用期间的利息9916元、因福居公司、苏凯、冀慧未尽到合理审查义务致使郝志无法办理合同更名提起诉讼所支出的律师费27000元、诉讼费28500元、财产保全费5000元、诉讼财产保全责任保险1050元)；以上合计167166元；5.本案诉讼费由福居公司、苏凯、冀慧承担。   一审法院认定事实：2018年4月20日，郝志(乙方)与寇凤英(甲方)、福居公司(丙方)三方共同签订《房屋买卖居间合同》，约定郝志与寇凤英在福居公司的居间服务下自愿买卖案涉房屋。合同对甲乙丙方的权利义务和违约责任约定如下：甲方保证该房产产权无纠纷，若因甲方隐瞒事实而给乙方造成损失者，由甲方承担全部责任，并负责赔偿乙方因此而造成的一切经济损失。乙方支付全部购房款和过户费用后享有该房产全部产权和实物的权利。丙方应遵守相关法律规定合法提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息、故意隐瞒真实情况。丙方保证该房产顺利过户，协助相关手续办理。如在本协议履行过程中，甲乙双方任何一方违约的，均视为丙方居间服务已完成，违约方须按约定的服务佣金数额支付给丙方。另外，该《房屋买卖居间合同》封面上特别标注“已取得房屋所有权证”，而实际上并未取得。   2018年4月20日，郝志(买受人)与寇凤英(出卖人)签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定由郝志购买寇凤英所有的××区房屋，建筑面积138平方米。该房屋设定抵押，尚有38万元贷款未偿还。双方约定房屋成交价格为105万元，一次性支付购房款。出卖人自收到全额购房款后交付房屋。另约定，自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。之后双方又签订《补充协议》约定，郝志于2018年4月20日向寇凤英支付定金10万元。定金视为首付款的一部分。郝志应在2018年4月23日前向房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理解除抵押登记手续，郝志于办理银行解除抵押手续当日，支付首付款40万元(包含定金10万元)，剩余65万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给寇凤英，双方在解除抵押手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。2018年4月23日，郝志父亲郝小军向寇凤英支付购房款共40万元。   2018年4月20日，郝志与寇凤英、福居公司共同签订《过户、按揭代理合同》，约定：寇凤英委托福居公司办理房屋的权属变更登记手续(过户手续)及相关事宜；郝志委托福居公司办理房屋的购房贷款手续相关事宜；贷款银行签发贷款合同之时，福居公司代为办理贷款手续事宜完成，房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，福居公司代为办理过户手续事宜完成。   2018年4月20日，郝志以郝小军的账户向福居公司的工作人员冀慧转账支付房屋改合同费用80000元和居间服务费15700元。福居公司的员工苏凯出具收据予以确认。   另查明，上述合同签订之后，郝志按《补充协议》约定向寇凤英支付了购房首付款，寇凤英未按约定协助办成更名手续，因此双方产生争议。2018年10月30日，郝志将寇凤英诉至呼和浩特市赛罕区人民法院，要求寇凤英继续履行合同并将商品房买受人更名为郝志，即(2018)内0105民初9431号案件。该案经审理查明后，因继续履行存在客观障碍而驳回郝志的诉讼请求。郝志上诉至呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院经审理后做出(2019)内01民终2522号民事判决，驳回上诉、维持原判。   再查明，郝志向一审法院陈述，在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》约定的105万元购房款的基础上，其向寇凤英又支付了14万元，合计支付119万元之后，于2019年12月接收该房屋后装修入住，截至目前案涉房屋一直由郝志居住使用。   又查明，本案受理后，一审法院依法向福居公司邮寄送达起诉状副本等诉讼材料，福居公司于2020年9月10日签收。   一审法院认为，郝志与福居公司、寇凤英签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方对签订合同的事实无争议。本案的争议焦点为：一、合同是否予以解除以及解除后果如何认定；二、苏凯、冀慧是否应当承担责任；三、郝志的损失如何处理。   对于争议焦点一：三方在《房屋买卖居间合同》中约定，寇凤英负有不得隐瞒事实的义务，福居公司负有保证房产顺利过户的义务。寇凤英明知其房屋未取得房屋所有权证的情况下在合同上标注“已取得房屋所有权证”，且未向郝志单独提示和说明，已经违反合同义务。福居公司承诺顺利过户却至今未能过户，不论出于何种原因其均已违反合同约定。综上，在上述三方协议的履行过程中寇凤英和福居公司均构成违约。而郝志购买该房屋的目的是取得该房屋的物权(更名和过户)并占有、使用该房屋，目前郝志虽已装修入住该房屋，但其要求的更名、过户目的一直未实现。由已生效的(2018)内0105民初9431号民事判决、(2019)内01民终2号民事判决已知，购房合同的更名和过户存在客观障碍，且不是福居公司可以办理。考虑到截至目前仍未办理该事项已有三年之久，且在此过程中郝志通过诉讼及其他方法一直催促寇凤英和福居公司，经催促后仍未办成，因此上述事实符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，《房屋买卖居间合同》应予解除。另依据《过户、按揭代理合同》的约定，福居公司的合同义务为代寇凤英办理过户手续、代郝志办理贷款手续，合同履行过程中福居公司未办成过户事宜，因客观原因福居公司亦不具备办理的可能，同时实际履行时郝志也未办理贷款手续(郝志系全额付款)，因此委托事项未完成，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，《过户、按揭代理合同》亦应予解除。综上，《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》于起诉状副本送达福居公司之日即2020年9月10日解除。   对于合同解除的后果：《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案《房屋买卖居间合同》中约定“如在本协议履行过程中，甲乙双方任何一方违约的，均视为丙方居间服务已完成，违约方须按约定的服务佣金数额支付给丙方”，同时结合福居公司已经促成房屋买卖合同成立，即已完成居间服务的主要合同义务，只是附随义务未完成的事实，应认定福居公司已完成居间服务。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，郝志应当向福居公司支付居间费用，无权请求福居公司退还。而福居公司收取的房屋改合同费用80000元具有专项目的，截至目前该目的仍未实现，其收取的80000元改合同费用应当退还给郝志。福居公司虽抗辩“未收到款项，苏凯收取该款项后交给石晓明，石晓明并未交给福居公司”，但已查明苏凯、石晓明均为福居公司员工，其收取款项的行为是基于福居公司的居间业务，应认定为职务行为，其行为产生的对外法律后果应当由福居公司承担，故对其上述抗辩不予采信。   对于争议焦点二：冀慧、苏凯系福居公司的员工，其收款行为是基于员工身份和福居公司的居间业务而发生，其对外代表的是福居公司，其收款行为系职务行为，《过户、按揭代理合同》的主体为福居公司，因该合同解除产生的相应法律责任也应由福居公司承担，郝志请求冀慧、苏凯承担前述责任缺乏法定或约定依据，不予支持。   对于争议焦点三：郝志所主张的损失包括：1.资金占用期间的利息9916元；2.律师费27000元；3.诉讼费28500元；4.财产保全费5000元；5.诉讼财产保全责任保险1050元。经在庭审中核实，上述费用当中的2-5项均为之前郝志起诉寇凤英的诉讼中产生的费用，因此与本案并无直接关联性，对上述损失不予支持。对于第1项费用资金占用利息，郝志有权自合同解除之日即2020年9月10日起要求福居公司退还改合同费用80000元，并自此承担资金占用损失，但本案中郝志主张的资金占用损失的期间在2020年9月10日之前，故本院对其主张的资金占用损失不予支持。寇凤英经合法传唤未到庭参加诉讼，其应当承担不到庭举证、质证和抗辩的法律后果。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认郝志与福居公司、寇凤英于2018年4月20日签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》于2020年9月10日解除；二、福居公司于判决生效之日起十日内向郝志返还合同更名费8万元；三、驳回郝志的其他诉讼请求。案件受理费1822元，由福居公司负担1000元，由郝志负担822元。   二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决解除郝志与福居公司、寇凤英签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》是否正确；二、一审判决福居公司向郝志返还合同更名费8万元是否正确。   关于争议焦点一，本案中，案涉《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》签订至今已长达三年，合同约定郝志享有的合同更名及房屋所有权变更的权利仍未能实现，且郝志已通过诉讼的途径主张上述权利，已生效的民事判决认定上述权利的实现存在客观障碍，故郝志因此相应享有法定的合同解除权，郝志基于此主张解除上述合同的诉讼请求应予支持，一审判决并无不当。   关于争议焦点二，本案中，福居公司收取郝志合同更名费80000元，但至今未为郝志办理合同更名事宜，基于案涉合同的解除，故该笔80000元合同更名费应由福居公司退还郝志。   关于福居公司上诉称冀慧、苏凯收取郝志合同更名费属其个人行为的上诉理由，本案中，郝志将80000元合同更名费交给苏凯后，苏凯向郝志出具了收到该笔款项的收条。苏凯收取该笔款项时为福居公司员工。案涉《过户、按揭代理合同》中约定，福居公司负有为郝志、寇凤英办理案涉房屋过户手续的合同义务，郝志亦基于该合同约定向苏凯支付该笔80000元款项，郝志的该付款行为应属其对案涉《过户、按揭代理合同》的履行，冀慧、苏凯收取该笔款项的行为是基于福居公司的居间业务，应认定为职务行为，其行为产生的对外法律后果应当由福居公司承担，故福居公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于福居公司上诉称福居公司未收到该笔80000元款项的上诉理由，如前所述，冀慧、苏凯收取上述款项属职务行为，冀慧、苏凯是否向福居公司交付该笔款项，属福居公司的内部管理事宜，福居公司可在其对郝志承担该返还责任后，向冀慧、苏凯追偿。因此，福居公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，福居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1000元，由福居公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 伏 春   审判员 靳宝维   审判员 李婷婷      二〇二一年四月十日   法官助理 徐佳妮   书记员 云利荣