湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16427号原告：孙爱华，女，1945年9月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：张诗意，女，1995年8月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：张与同，男，2000年5月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。三原告共同委托诉讼代理人：袁慧，湖南醒龙律师事务所律师。被告：张丽，女，1980年4月28日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：张艳，湖南高泽律师事务所律师。被告：雷细元，女，1970年7月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告孙爱华、张诗意、张与同诉被告张丽、雷细元案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张诗意及原告孙爱华、张诗意、张与同的共同委托诉讼代理人袁慧，被告张丽的委托诉讼代理人张艳到庭参加了诉讼。被告雷细元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告孙爱华提出的诉讼请求：1、请求确认三原告对长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面享有的共同所有权。2、请求停止对长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面的执行拍卖。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：1、三原告与被告雷细元系直系亲属关系，原告张诗意为雷细元的女儿、原告张与同为雷细元的儿子。同时，三原告与被告雷细元均系长沙市岳麓区麓谷街道麓谷五期的安置对象，采取联户统建的安置方式，涉案门面属于三原告与被告雷细元联户统建，属于共有财产。现因涉案门面登记在被告雷细元的名下，请求人民法院依据《麓谷五期重建安置分配方案》确认三原告对长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面的共同所有权。2、长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104执异156号执行裁定（简称执行裁定）以涉案门面登记在被告雷细元的名下而否定三原告对涉案门面的共同所有权存在错误。3、被告张丽所享有抵押权应以被告雷细元对涉案门面的所有权为基础，雷细元对其他共有权人财产的处分属于无权处分。4、执行裁定将抵押权登记认定为不动产物权的善意取得存在适用法律错误。抵押权登记并没有发生物权的变动，不适用善意取得法律规定。5、同时，被告张丽明知涉案门面属于拆迁安置房，拆迁安置房产权涉及到其他家庭成员的所有权，被告张丽不属于善意第三人。为保护原告的合法权益，三原告依法共同起诉到贵院，请求判如所请。被告张丽辩称：一、各原告对位于长沙市岳麓区麓松路459号东方××小区××栋××房门面（权证号7××7）不享有物权，该房屋系登记在被执行人雷细元名下，并且房屋产权证上并未登记各原告为共有人。因此案涉房屋属于被执行人雷细元的个人财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”从上述条款可知不动产的登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案中根据长沙市不动产登记中心出具的房屋产权情况表显示，被执行人雷细元系案涉房屋的所有权人，且产权登记薄上并未显示三原告为共有人。原告虽称其为房屋的按份共有人，但原告自拆迁安置房屋登记之后至答辩时止一直并未就房屋所有权的变更向房管局办理任何变更登记手续，根据《物权法》的规定，也未产生物权变更的法律效力，因此三原告主张的房屋共有权不能对抗抵押权人。从另一方面来讲，即使本案中原告孙爱华、张诗意、张与同确系案涉房屋的被拆迁安置人员，但该房屋至今为止一直登记在被执行人雷细元个人名下，这说明在拆迁过程中异议人孙爱华、张诗意、张与同和雷细元在办理房屋登记手续过程中已就产权问题进行过内部协商并达成一致意见。因此，案涉房屋属于被执行人雷细元享有合法所有权的财产。二、答辩人张丽对长沙市岳麓区麓松路459号东方××小区××栋××房门面（权证号7××7）享有抵押权，其申请司法拍卖被执行人雷细元已办理抵押，登记的房屋有事实与法律依据，原告诉请停止对涉案房屋的拍卖无任何事实及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”《中华人民共和国担保法》第五十三条规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本案中，答辩人张丽与被执行人雷细元于2015年1月20日签订了《一般抵押权合同》，并于2015年1月23日办理了一般抵押权设立登记［权证号：房他证岳麓字第××号］，自登记时起答辩人张丽即享有该抵押房屋的抵押权。债务到期后，被执行人雷细元不履行债务，答辩人张丽享有对抵押财产的变价处分权，即答辩人张丽有权以合法方式拍卖、变卖抵押财产或者与抵押人协议以抵押财产折价抵充债务。因此，答辩人申请法院司法拍卖被执行人抵押房屋有事实与法律依据。三、即使三原告确为抵押房屋的共有权人，但本案中答辩人张丽系善意取得案涉房屋的抵押权并已办理抵押权登记，且该房屋系被执行人雷细元唯一可供执行的财产，因此应该保护善意第三人的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被执行人雷细元向答辩人借款时，被执行人以其登记在个人名下的房屋办理抵押登记提供担保，且抵押登记的房屋所有权证显示其房屋登记为个人所有，因房屋所有权证是由法定登记机关确认的，答辩人张丽完全有理由信赖该房屋所有权系被执行人雷细元个人所有。而且案涉房屋所设立的抵押权是经登记机关依法登记的，完全具有公信力与法律效力。根据《物权法》的上述规定，答辩人张丽系已善意取得抵押权，三原告即使为案涉房屋的共有权人，其也无权向善意第三人张丽主张房屋共有权的分割，而应当向无权处分权人雷细元主张赔偿相应的损失。且该案涉房屋系被执行人雷细元唯一可供执行的财产，因此吝原告的诉讼请求不得侵害善意第三人的合法权益。综上所述，恳请贵院依法查明案件事实，判决驳回原告的诉讼请求。被告雷细元未向本院提交书面意见，亦未出庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.（2020）湘0104执异156号执行裁定书、证据2.《东塘社区集体经济组织麓谷五期征地拆迁农民重建安置实施方案》、证据3.《麓谷五期重建安置分配方案明细表》、证据4.《司法调解协议》、证据5.《证明》、证据6.三原告的长沙市不动产信息查询证明、证据7.居住情况说明、证据情况说明。被告针对原告提交的证据，发表如下质证意见：对原告提交的证据1，三性及证明目的均无异议，已经确认了涉案房屋的权利人为雷细元，抵押权人为张丽；对证据2、3，真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该证明不能证明各原告为涉案房屋的共有权人，也不能否认涉案房屋登记在被告雷细元名下的事实；且不能证明涉案房屋登记簿说记载的权利人错误，以上证据不能对抗不动产登记对外的法律效力；对证据4，没有原件对三性均有异议，且该协议不能否认涉案房屋权属登记为雷细元一人名下的事实；对证据5，没有原件，三性及证明目的均有异议；对证据6，真实性合法性无异议，关联性有异议，各原告没有购买房屋不影响涉案房屋张丽有权进行拍卖的事实，不能影响对本涉案房屋的拍卖处理；对证据7，两份情况说明，真实性有异议，没有证明人的签字确认，且与本案无关不能阻碍我方对拍卖房屋的进行。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据1，不动产情况登记表；证据2，他项权证。原告针对被告提交的证据，发表如下质证意见：对被告提交的证据1、2，真实性无异议，证明目的有异议，他项权证是雷细元涉及高利贷抵押。本院对原、被告提交的证据，认定如下：原告提交的证据1、2、3、6，被告提交的证据1、2，因原、被告双方对证据的真实性、合法性均无异议，且与案件事实具有相关性，故本院予以确认。原告提交的4、5，被告质证原告未提供该两份证据原件，真实性有异议，且被告雷细元在进行司法调解时未到场参加，麓谷街道司法所并非产权登记机构，其出具该份文件的效力较弱，故本院对原告提交的证据4、5不予确认。对原告提交的证据7，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：本案被告张丽因本案被告雷细元未履行本院（2016）湘0104民初5086号民事判决书向本院申请强制执行。执行依据的内容：一、限被告雷细元于本判决生效之日起十五日内偿还张丽借款本金672000元，并自2016年1月25日起按每月8960的标准向张丽支付利息至实际清偿之日止；二、驳回张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11416元，由被告雷细元承担。因被告雷细元未履行生效文书所确定的义务，2017年6月20日被告张丽向本院立案执行。被告张丽作为被告雷细元名下的长沙市岳麓区麓松路459号东方××小区××塘12栋106房屋的抵押权人，对该房产享有优先受偿权。该房产已在执行阶段予以查封。被告张丽申请拍卖抵押房产，原告作为案外人提出执行异议，请求停止拍卖位于长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面。本院于2020年11月19日以（2020）湘0104执异156号执行裁定书，驳回异议人孙爱华、张诗意、张与同的异议请求。原告对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。原告孙爱华、张诗意、张与同、被告雷细元、案外人张彪系长沙市岳麓区麓谷街道东塘社区集体经济组织麓谷五期征地拆迁居民。孙爱华系案外人张彪母亲，被告雷细元系外人张彪前妻，张诗意、张与同系被告雷细元与外人张彪的婚生子女。2005年11月22日，东塘社区集体经济组织重建安置工作小组出台《东塘社区集体经济组织麓谷五期征地拆迁农民重建安置实施方案》。第四条安置方式：采用货币安置、公寓房安置、联户统建安置三种方式，但每户只能选择一种安置方式。第五条对自愿申请选择货币安置对象，由户主写出申请，年满16周岁以上的家庭所有成员签名并签定协议后，按25300元／人的标准给予一次性货币安置补偿。第十条选择联户统建安置的安置对象，以户为单位人平分配15平方米底层占地面积，其层数为5层。第十二条拆迁户的父母、祖父母的用地面积，必须列入子女或孙子女的用地面积中，不得单独建房，并根据父母及祖父母的意见，子女之间签定协议，交安置小组备案。第十三条设计户型为60、75、90、105平方米四种，应安置积与设计户型不相符的按最相接近的规划设计户型面积进行安置。第十四条应，安置面积达到或超过最小设计户型的户，受设计的户型限制，为达到最相接近的规划设计户型，允许购买7.5平方米以下的底层占地面积，不允许购买7.5平方米以上的底层占地面积。第十五条安置面积超过应安置面积的房屋基础超面积部分按优惠价2287元／平方米的标准交纳安置房基础费用，安置面积小于应安置面积的，基础差部分按2287元／平方米的标准进行补偿。第十六条安置房建筑面积按380元／平方米收取建房费用。根据上述安置方案，制订了《麓谷五期重建安置分配方案明细表（终结版）》：序号27，户主张彪，人口4人，家庭成员张彪、雷细元、张诗意、张与同，安置方式联户统建，安置面积75平方米，说明认购7.5平方米，孙爱华系张彪、张勇母亲，每户分配安置面积的1／2。即张彪、雷细元、张诗意、张与同每人15平方米，孙爱华为7.5平方米（孙爱华有2子，另7.5平方米在张勇名下），另购7.5平方米。此后房屋建了5层，一层是门面，二至五层是住宅。2009年被告雷细元与案外人张彪离婚。2011年1月26日进行产权登记，将坐落于长沙市岳麓区麓松路459号东方××小区××塘12栋106-506均登记在被告雷细元名下。现一楼房屋门面已出租给他人，楼上四层空置。张诗意、张与同现住在其姑姑家。长沙市不动产登记中心查询：1、雷细元名下拥有权证号码为7××7的私有房产，房屋用途：商业，产权面积70.5，分摊面积3.18，产权来源：自建，登记时间：2011年1月26日，坐落于长沙市岳麓区麓松路459号东方××小区××塘12栋106。房产享有的他项权信息：抵押权人全称：张丽，抵押面积70.50，贷款金额67.2万元，他项权证号码：××，部位描述：106，登记时间2015年1月23日。附记：登记类型：一般抵押权设立登记，抵押合同号：2015012080，抵押人雷细元，债务人雷细元，部位性质一套，抵押户室106。2、坐落于长沙市岳麓区麓松路459号东方××小区××塘12栋206、306、406、506房均登记在雷细元名下，房屋用途住宅；面积均为82.29平方米。3、2021年1月11日查询孙爱华、张诗意、张与同名下房产，结果均为无房产记录。2021年1月14日东塘社区出具情况说明：按照《东塘社区集体经济组织麓谷五期征地拆迁农民重建实施方案》，位于岳麓区麓松路459号东方××小区××栋××号房屋（共五层）系雷细元、张彪、孙爱华、张与同、张诗意联户统建安置房屋。2011年社区组织对联户统建安置房进行不动产登记，联户统建安置房房产一般登记在户主或该户拆迁安置对象名下。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。一、关于涉案房屋所有权。本案涉案房屋系采用联户统建安置的方式取得，登记在被告雷细元一人名下，依据房屋产权公示登记效力，该房屋的产权人应为雷细元。原告请求对长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面享有共同所有权，理由是原告与被告雷细元系直系亲属关系，涉案房屋属于三原告与被告雷细元联户统建，属于共有财产；抵押权登记并没有发生物权的变动，不适用善意取得法律规定。被告张丽辩称，该房屋系登记在雷细元名下，房屋产权证上并未登记各原告为共有人，涉房屋属于被执行人雷细元的个人财产；即使三原告确为抵押房屋的共有权人，但本案中张丽系善意取得案涉房屋的抵押权并已办理抵押权登记，应该保护善意第三人的合法权益。经本院审查，从2005年的安置方案看，可选择货币安置、公寓安置和联户统建安置，联户统建安置中人平分配15平方米底层占地面积也并非房屋产权；涉案房屋需建房费用，而原告孙爱华、张诗意、张与同并未提供证据证明其有出资；房屋建成后，登记在雷细元名下，作为家庭成员在长时间内并未提出异议；2009年被告雷细元与案外人张彪离婚，在离婚后，并未将房屋登记在原户主张彪名下，反而是将房产登记到雷细元一人名下，说明各方对房屋产权并无争议；因涉案房产登记在雷细元名下，并办理了借款抵押登记，被告张丽据此已向被告雷细元发放了借款。因此对原告请求享有涉案抵押房产共同所有权，本院不予支持；对被告的辩护意见予以采纳。二、关于执行拍卖。原告请求停止对长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面的执行拍卖，理由是被告张丽所享有抵押权应以被告雷细元对涉案门面的所有权为基础，雷细元对其他共有权人财产的处分属于无权处分。被告张丽辩称，张丽对涉案门面（权证号7××7）享有抵押权，已办理抵押，雷细元不履行债务，张丽享有对抵押财产的变价处分权，申请法院司法拍卖被执行人抵押房屋有事实与法律依据。本院认为，被告雷细元作为房屋权利人，将该不动产与被告张丽签订了抵押合同，并在不动产登记机关办理了抵押权登记，被告张丽享有涉案房屋的抵押权。被告雷细元未履行生效文书的义务，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。执行中,法院依申请执行人的申请，拍卖被执行人的抵押房产，并无不妥。故对三原告请求停止对长沙市岳麓区××街道××社区××栋××号门面的执行拍卖的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第三百九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告孙爱华、张诗意、张与同的全部诉讼请求。案件受理费5800元，公告费560元，由原告孙爱华、张诗意、张与同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  许朝阳人民陪审员  刘爱军人民陪审员  陈 芳二〇二一年四月二十八日书 记 员  喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。