广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初859号原告：刘榆厚，1973年2月15日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：李敏辉，女，1978年12月13日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区，系刘榆厚的妻子。委托诉讼代理人：张智敏，广东岭南律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告刘榆厚与被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘榆厚的委托诉讼代理人张智敏、被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘榆厚向本院提出诉讼请求：1.判令原告可不通过被告直接到相关部门办理广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号建科广场F栋704房不动产权属证；2.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告将广州市黄埔区伴河路192号建科广场F栋704房过户到原告名下。事实和理由：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号(即原广州市萝岗区伴河路192号)建科广场由被告投资建设。2019年1月13日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，并选择按揭贷款方式支付房价。2020年1月9日，原告决定变更支付方式，改为全款支付，全款支付后，被告于2020年1月9日开具了全款发票。被告与原告签订的涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》第九条约定，乙方委托甲方办理产权转移登记工作。第九条第二款约定，甲方应当自本合同签订之日起90日内(不超过90日)到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料。甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。原告认购涉案房产后，被告严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，目前虽然交楼，也致原告收益受损。为了维护原告的合法权益，维护社会稳定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告清大瑞泰公司辩称：一、房产证办理涉及继续履行购房合同、处置被告公司财产等重要事项，管理人作为人民法院指定的第三方中介机构，必须勤勉尽责，忠实执行职务，对被告全体债权人负责，在为小业主办理房产证之前，必须核实购房合同签订及履行情况，确保原告已经履行合同主要付款义务。根据企业破产法第二十五条规定，管理人在接受人民法院指定后应当依法履行管理人职责，全面调查核实债权人的财产情况，维护全体债权人及债务人的合法权益，对全体债权人负责，并接受人民法院及债权人会议的监督。截至广州市中级人民法院受理破产申请之日，原告主张的涉案房屋仍登记在被告名下，属于被告的财产。涉案房屋是在被告进入破产程序之前进行的买卖，商品房预售合同备案或网签、合同签订、房款支付、开具发票等实际情况，管理人并不清楚。管理人在接受广州市中级人民法院的指定后，依法履行管理人职责，调查和管理被告的财产。为切实维护包括原告在内的广大小业主的合法权益，管理人特向债权人会议申请与小业主继续履行合同，协助小业主办理过户及收楼手续。由于办理房产证涉及继续履行购房合同、处置被告公司财产等重要事项，管理人秉着应当勤勉尽责、为全体债权人负责的原则，在为原告办理房产过户之前，必须核实双方合同签订及履行情况，调查清楚双方是否已经签订商品房买卖合同、商品房买卖合同是否已经网签或备案、购房款是否已经付清、是否已开具发票等具体事宜。管理人只能在确认双方已经签订商品房买卖合同、商品房买卖合同已经网签或备案、购房款已付清、发票已全额开具等事宜后，才能协助小业主办理房产证，避免出现不符合办证条件却办理了过户而损害债权人合法权益的情形。二、由于被告的购房合同、财务账簿等资料存在遗失，管理人在客观上无法对原告与被告之间的合同签订、备案、购房款支付等合同实际履行情况进行全面核实，需要原告配合提交相关材料进行审查，共同协作解决办证问题。而且，支付房款是原告的主要合同义务，原告要求办理房产证应当提供证据证明其已经履行合同义务。被告作为广州百嘉信集团有限公司下属项目公司，全部的合同档案等资料由广州百嘉信集团有限公司保管，被告的财务事务由广州百嘉信集团有限公司相关人员代为处理。在被告进入破产程序后，广州百嘉信集团有限公司及相关人员一直拒绝出面向管理人移交其保管的被告的财产、账簿、会计凭证、合同文书等资料，且广州百嘉信集团有限公司及相关人员一直下落不明。管理人只能申请广州市中级人民法院协助搜查到了部分档案资料，部分关键性的合同、财务资料存在遗失。而且管理人本案办理过程中，发现被告存在未收齐房款而向小业主开具全额发票的情形。管理人从现有搜查到的材料，无法查询到原告与被告签订的合同以及原告支付房款的记录，无法确认原告已经付清了购房款。但是，管理人本着能够及时为原告解决办证问题的初衷和目的，同时秉着勤勉尽责、为债权人负责的态度，曾多次通知原告，希望原告能够向管理人提供商品房买卖合同、合同网签或备案证明、房款支付流水单据、发票等材料，以供管理人审核原告是否符合办证条件，相互协助解决办证问题。但是原告自始至终拒绝向管理人提供任何材料，导致管理人无法对原告的合同签订、房款支付等情形进行审查。而且，支付房款是原告的主要合同义务，原告要求办理房产证应当提供证据证明其已经履行合同义务，在原告无法证明其已经履行合同付款义务的情况下，管理人无法协助其办理不动产权证。三、管理人已经协助上百户小业主成功办理了房产证，不存在恶意刁难不予办证的情形，原告所述内容与事实严重不符。在管理人接受人民法院指定后，已有绝大部分小业主配合向管理人提供了相关的材料。而且，截至目前，管理人已经审核通过确认符合办证条件的近240户，已经成功领取房产证的近200户，完成收楼的小业主也近500户。在现有存在客观困难的条件下，管理人本着对债权人勤勉负责、替小业主着想的态度，尽力配合协助为广大小业主解决办证、收楼的难题，不存在恶意刁难不予办证的情形，原告所述内容与事实严重不符。原告自始至终拒绝配合提供相关材料的态度和行为，是无法顺利办理不动产权证的主要原因。庭审时，被告补充答辩称：管理人在接受法院指定后，依法履行管理人职责，同时考虑到全体小业主的合法权益，管理人从一开始就已向清大公司债权人会议申请继续与小业主履行合同，协助小业主办证、交楼等手续。但前提是需要小业主配合提供网签合同、全额支付房款的流水单据、发票等关键性的合同履行文件，以证明小业主符合办证条件。但管理人前期多次通过公告、电话、短信等方式通知原告，向管理人提供上述资料，以便管理人审核其是否符合办证。但原告至今拒绝提供所有文件，导致原告至今无法顺利通过管理人审核并办理房产证。本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2019年1月13日，刘榆厚（买方、乙方）与清大瑞泰公司（卖方、甲方）签订编号为201901156158的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，双方约定：乙方购买甲方开发的位于广州市黄埔区伴河路192号自编F栋704房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房用途为办公，建筑面积共47.9411平方米，其中套内建筑面积34.932平方米，共有分摊面积13.0091平方米；商品房按产权登记的建筑面积计价，单价为每平方米13936.02元，总金额668108元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.61%，金额338108元，剩余房款金额330000元须于2019年3月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第九条第2条约定，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。第十一条约定，甲方应当于2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。双方在合同中还约定了其他事项。清大瑞泰公司于2017年1月17日向刘榆厚开具涉案房屋票面金额为338108元的购房款发票。2019年4月1日，刘榆厚向本院提起诉讼，请求判令清大瑞泰公司支付逾期交楼的违约金等。本院于2019年7月10日作出（2019）粤0112民初2585号《民事判决书》，以刘榆厚当时实际支付的房价款338108元为基数，判决清大瑞泰公司向刘榆厚支付2018年1月1日至2019年4月1日的逾期交楼违约金共计77088.62元，驳回刘榆厚的其他诉讼请求。判后，刘榆厚、清大瑞泰公司均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。刘榆厚提交的其于2020年1月9日与清大瑞泰公司签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明：“鉴于：1.甲乙双方于2019年1月13日签订了《商品房买卖合同》，合同编号：201901156158，原合同约定，乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价668108元，乙方付款方式为一次性付款；2.乙方已向甲方支付购房款338108元，剩余房款330000元尚未支付；3.原合同约定甲方向乙方交付房屋的时间为2017年12月31日前，甲方应当向乙方支付延期交房违约金。甲乙双方经友好协商，现就甲方向乙方交付该房屋，及迟延交付房屋的经济补偿等相关事宜，补充约定如下：一、甲乙双方一致同意，甲方向乙方支付2万元作为迟延交付房屋对乙方的经济补偿，该2万元在乙方支付剩余房款时直接抵扣，则乙方向甲方支付剩余房款310000元，即视为乙方完成了原合同约定的付款义务。二、乙方确认，于2020年1月9日前，向甲方支付上述剩余房款310000元。三、甲方确认，如乙方按照前款约定按时足额支付全部剩余房款，则甲方于2020年1月17日前，向乙方交付该房屋（目前该房屋已具备交房条件）。四、甲乙双方一致确认，如双方均按照本补充协议的约定履行了交房和付款义务，则甲乙双方就原合同的履行再无争议，甲方无需再向乙方支付延期交房违约金，且双方互不通过任何方式向对方主张任何违约责任（包括但不限于诉讼、信访、投诉等方式）……”同日，清大瑞泰公司向刘榆厚交付了涉案房屋，并向开具涉案房屋票面金额为330000元的购房款发票。2020年1月13日，刘榆厚向税务机关缴纳涉案房屋印花税和契税共计19255.83元。2020年3月19日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破申9号《民事裁定书》，裁定受理案外人何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破66号《指定管理人决定书》，指定北京德恒（广州）律师事务所为清大瑞泰公司管理人，负责人为杨巍。2020年8月13日，清大瑞泰公司管理人发出《办证通知》，载明：“一、符合办证条件的小业主申请办理房产证的，应一次性提供如下材料给开发商进行审核，开发商审核后转管理人确认。管理人经确认后将可以办证的小业主名单抄送给开发商，并逐步开展下一步办证工作：（1）身份证复印件（签字并按手印）；（2）购房合同复印件（签字并按手印）；（3）购房款全额发票复印件（签字并按手印）；（4）购房款全额付款凭证：如POS刷卡单、转账凭证或银行流水（签字并按手印）；（5）完税证明复印件（签字并按手印）；（6）名下不动产查册证明复印件（签字并按手印）。小业主应按照要求一次性提交上述材料，因材料不齐全、不规范等原因，影响审核、确认时间的，相应的责任由小业主自担。小业主应如实提供办权证所需材料，并对材料的真实性负责。二、小业主还需要提供不动产登记中心所需要的材料，具体以不动产登记中心要求为准。”刘榆厚确认清大瑞泰公司管理人曾向其方联系过办证事宜，但主张其第二笔购房款是以现金支付，因了解到对于2020年1月签订补充协议的业主，清大瑞泰公司管理人无法查清是否存在未付清购房款便签订补充协议并开具发票的情况，所以其要求清大瑞泰公司管理人办理产权证会遥遥无期，故没有向对方提供相应材料。清大瑞泰公司管理人则主张其方在接受法院指定后，一直未能接管清大瑞泰公司2019年以后的所有财务账册、合同等资料。且截至目前，其方从未接管到刘榆厚与清大瑞泰公司签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，故对该份补充协议不予认可。其方也未能从已接手的清大瑞泰公司账户、凭证等财务重要项中核实到刘榆厚已支付剩余房款，其方要求刘榆厚提供银行取款凭证，包括现场现金缴款的录音、视频等资料予以佐证，但刘榆厚拒绝提供。庭审时经询问，清大瑞泰公司管理人确认不包括刘榆厚在内现有30户左右的业主存在本案情况，该30户业主向管理人提交了办证申请，且绝大多数提交了取款凭证以及付款的录音、视频、照片。由于涉案金额较大，管理人需上报债权人会议决定。对此，刘榆厚认为债权人会议有不通过的可能性，为免诉累，故不同意按照管理人的流程向对方提交办证申请。庭后，刘榆厚提交了《中国建设银行客户交易详细信息》，显示其于2020年1月8日在中国建设银行梅州城南支行现金支取630000元。经询问付款的详细经过，刘榆厚述称其时清大瑞泰公司的工作人员黄德诚联系其前往广州市天河区太阳新天地负二层清大瑞泰公司的办公室通过现金方式交齐尾款，故其与妻子李敏辉从银行卡中取出现金后，前往现场交齐涉案房屋以及李敏辉另购买的F705房的尾款。经查，李敏辉曾另案向本院起诉，请求判令其方可不通过清大瑞泰公司直接到相关部门办理广州市黄埔区伴河路192号建科广场F栋705房的不动产权属证，案号为（2021）粤0112民初2111号。该案中，李敏辉亦提交了清大瑞泰公司于2020年1月9日开具的F705房票面金额为330000元的发票作为证据，该案因李敏辉未缴纳诉讼费用按撤诉处理。上述事实有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、购房款发票、（2019）粤0112民初2585号《民事判决书》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》《税收完税证明》、（2020）粤01破申9号《民事裁定书》、（2020）粤01破66号《指定管理人决定书》《办证通知》《中国建设银行客户交易详细信息》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点在于刘榆厚是否有权要求清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产登记手续。对此本院分析如下：首先，根据双方当事人于2020年1月9日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，清大瑞泰公司确认刘榆厚尚欠购房款33万元未支付，并同意在剩余购房款中抵扣2万元作为迟延交房的经济补偿。清大瑞泰公司管理人虽对上述补充协议不予认可，但未提交反证。且清大瑞泰公司管理人承认未能全部接管到公司2019年后的合同等相关资料，现其方仅以未接管为由对该协议不予认可，缺乏理据。结合双方当事人之前的合同履行经过，本院对上述《〈商品房买卖合同〉补充协议》予以采信。该补充协议与《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。其次，根据刘榆厚提供的购房款发票，其已于签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》的当天按照约定向清大瑞泰公司付清了涉案房屋的尾款。尽管刘榆厚未能提交银行转账流水，但其主张该笔款项系根据清大瑞泰公司的要求通过现金方式现场交付，并为此提交了前一天的银行取款记录予以佐证。该取款记录在时间、数额上均与前述《〈商品房买卖合同〉补充协议》、购房款发票以及刘榆厚的主张较为吻合。结合清大瑞泰公司管理人确认另有30户业主存在本案情形，且其他业主亦提交了取款凭证甚至付款的录音、视频、照片等事实，综合全案情况，本院认为刘榆厚提交的证据已形成相应证据链，可证明其已按照合同约定向清大瑞泰公司支付完毕涉案房屋的购房款。最后，双方当事人于2019年1月13日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第九条第2条约定，清大瑞泰公司应当自合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为刘榆厚办妥产权转移登记手续，并将以刘榆厚为产权人的《房地产权证》交付乙方。鉴于刘榆厚已按照合同约定向清大瑞泰公司付清了全部购房款，履行了其方的主要合同义务，故其诉请清大瑞泰公司按照合同约定为其办理不动产登记手续，合法合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告刘榆厚办理将广州市黄埔区伴河路192号建科广场F栋704房产权转移登记至原告刘榆厚名下的相关手续。案件受理费50元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二一年四月二十三日书记员  陆镇培