四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2736号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何小华，女，汉族，1985年10月15日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：李永健，四川得邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐建忠，男，汉族，1981年11月19日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：彭星，四川兴蓉律师事务所律师。 原审第三人：四川万心联合房地产营销策划有限公司。住所地：成都市成华区杉板桥南一路181号1层。 法定代表人：赵华，执行董事兼总经理。 上诉人何小华因与被上诉人徐建忠，原审第三人四川万心联合房地产营销策划有限公司（以下简称万心联合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初10194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员公开开庭独任审理本案。上诉人何小华的委托诉讼代理人李永健，被上诉人徐建忠的委托诉讼代理人彭星到庭参加诉讼。原审第三人万心联合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何小华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判何小华不向徐建忠返还定金100000元。事实与理由：在案涉合同解除的归责问题上，一审判决依据2018年5月15日成都市人民政府办公厅发布的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，认为双方均有过错。一审法院适用法律错误，应当归责于徐建忠，该通知第5条对规定全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。但该通知并不适用于2017年4月13日前已在成都市住房限购区域内新购买的住房网签、备案、合同拟定之一的房屋，而何小华的合同签订及备案时间均在2015年，因此，一审法院对何小华依该通知中的内容的归责明显不当，案涉房屋不存在政策限售的问题。其次，徐建忠在案涉合同签订签早已知晓自己无购房资格，但仍与何小华签订房屋买卖合同具有明显的过程和恶意，因其无购房资格导致案涉合同无法履行，其责任在于徐建忠，双方签订的房屋买卖合同有效，是因徐建忠的原因无法履行，何小华有权不返还定金。 徐建忠辩称，何小华依据徐建忠无购房资格，将案涉合同不能履行的责任归纳于徐建忠，最终实现不予返还定金的目的。但在双方签订的房屋买卖合同第一条信息确认，案涉合同签订时，何小华知晓徐建忠无购房资格，双方签订以办理公证的方式办理最终的过户。在合同履行过程中，何小华以案涉合同不公平为由拒绝履行合同，且在上诉过程中又以徐建忠无购房资格要求其承担相应过错，与双方约定不一致。且根据案涉房屋现有的信息，案涉房屋仍处于限售状态，徐建忠认为何小华的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 万心联合公司未到庭发表意见，庭后也未提交书面意见。 何小华向一审法院起诉请求：1、请求确认何小华与徐建忠签订的合同已解除；2、请求判令徐建忠承担本案诉讼费。 徐建忠向一审法院反诉请求：1、判决解除何小华和徐建忠签订的房屋买卖合同以及补充协议；2、何小华向徐建忠返还100000元定金以及支付违约金395600元，合计495600元；3、本案诉讼费用由何小华负担。 一审法院认定事实：何小华系成都市成华区房屋登记所有权人，登记时间为2020年4月3日，权证号为川（2020）成都市不动产权第0××8号。 2020年4月20日，何小华（甲方卖方）和徐建忠（乙方买方）在万心联合公司居间下签订《成都市存量房买卖合同》，约定何小华将位于成都市成华区取得产权未满两年的住宅房屋以1978000元出卖给徐建忠。该房屋存在住房按揭贷款，抵押金额约为200000元，合同约定甲方须于签定本合同后90日内解除房产抵押手续。合同约定：1.8房屋解除抵押：甲乙双方均知晓该房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，双方同意在此状态下完成交易。甲乙双方协商一致按以下第1、2种方式解押：（1）甲方自行办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰且可正常过户。注意：如抵押权人为银行，甲方须于2020年5月1日之前向银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款，同时甲方须将递交提前还款申请的具体时间以书面、短信、微信方式告知乙方和经纪方。（2）甲方用乙方的首付款还清该房屋的抵押贷款。乙方用房款中的部分协助甲方结清贷款，并在2020年6月20日前按银行通知支付该笔首付款给甲方。建议首付款专款专用，经纪方对此不承担责任，因此产生的一切责任和损失由甲乙双方自行承担（责任和损失包括但不限于：交房逾期责任、定金损失、解押首付款损失、房款滞纳金、服务费即办理交易过程中产生的各种税费损失等）。3.1乙方在签订本合同的同时支付甲方购房的定金100000元，该购房定金甲方自行收取，待该房办理完毕过户手续后自动转为购房款。如甲方违约，需向乙方双倍返还定金，如乙方违约，甲方不返还定金。3.3尾款1878000元，采用以下两种方式中的一种支付：乙方在2020年7月10日前且甲方按补充协议完成全部手续后支付甲方。5.2甲乙双方同意甲方于2020年6月5日前办理房屋交割手续。6.3逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋总价千分之五的违约金。逾期超过七日，甲方仍未按约定交付的，乙方书面通知甲方后，有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付该房屋总价的20%的违约金，并承担其他违约责任。同日，何小华和徐建忠签订的补充协议约定：一、甲方同意乙方及乙方指定的第三方作为该房屋的新产权人（产权人必须满足过户当期的购房资格、包括当地房地产政策、银行政策），甲方应依照合同约定的期限配合乙方即乙方指定的第三方新产权人办理各种手续，包括但不限于预审批流程、过户送件手续、银行贷款申请等。甲方未按前述约定配合新产权人办理流程，乙方或乙方指定的第三方均有权依照合同约定追究甲方违约责任。二、甲方义务：2、甲方承诺无条件配合乙方及乙方指定第三人办理一切房屋出售相关手续（签订买卖合同，办理按揭贷款，办理房屋还款解押，办理房屋过户手续等）。三、违约责任：若甲方违约，则退还该房屋房款和定金，并赔偿该房屋成交价的20%作为违约金，人民币395000元整，且承担买方装修的全部费用（具体金额以第三方专业评估机构评估为准）；乙方如不购买此房屋，则该房屋定金和装修款项，甲方不予退还。五、关于付款：1、成交总价：1978000元（壹佰玖拾柒万捌仟元整）。乙方分两次付款：1、2020年4月20日支付卖方100000元定金。2、2020年7月10日前且银行解除抵押后支付1878000元整，其中买方在2020年6月20日后用房款中的部分协助甲方结清银行贷款，具体金额以银行扣款为准；若贷款银行未成功解除抵押，付款时间顺延。 2020年6月6日，万心联合公司工作人员通过微信向何小华发送的告知函载明如下内容：你方经本公司与买方徐建忠签订了位于成华区房的买卖合同，合同约定于2020年6月5日前办理房屋交割手续，至今你方仍未交房，导致交易程序无法进行；现买方多次催促，望你方在3日内办理房屋交割手续，若你方拒绝办理产生法律纠纷，你方将承担我方按法院要求对你违约行为的举证风险。2020年6月16日，徐建忠向何小华通过微信发送告知函载明，您方与我（徐建忠）于2020年4月20日签订成都存量房买卖合同，合同约定在签订合同之日我方向您支付房屋定金后您方于2020年6月5日前向我方交付涉案房屋。但时至今日您方拒不交付房屋也不与我方中介取得联系共同商量合同履行问题。现我方正式函告您要求三日内向我方交付房屋合同继续履行，否则我方将解除合同并保留追究您方违约责任的相关权利。2020年7月14日，何小华将案涉房屋剩余贷款本息结清。 一审庭审中，何小华认可收到徐建忠支付的购房定金100000元。 一审另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》。该通知如下：一、扩大住房限购范围。将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡。在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。三、加强购房资格审核。非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。四、支持合理住房需求。对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。五、打击违法违规行为。加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。本通知自2017年3月24日起实施。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，该通知包含如下内容：二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。本通知自印发之日起施行，原有政策规定与本通知不一致的按本通知执行。 徐建忠属于非成都市户籍居民，在本市未连续不间断缴纳社会保险24个月以上。徐建忠一审庭审中陈述对于其购房资格问题是明确知悉的。 一审法院认为，何小华和徐建忠签订的案涉《成都市存量房买卖合同》以及补充协议经合法有效，约束双方当事人。各方当事人应当按照合同约定和法律规定，主张权利和履行义务。针对本诉和反诉请求，现分别评判如下： 一、本诉部分。关于确认请求确认何小华、徐建忠之间签订的合同已解除的问题。根据在案证据和当事人陈述，何小华、徐建忠均是在一审庭审中明确同意解除合同，故一审法院依照双方当事人陈述内容确定合同解除的事实。 二、反诉部分。（一）关于解除合同问题。根据2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布关于完善我市住房限购政策的通知内容，徐建忠作为非本区户籍居民且未连续不间断缴纳社会保险24个月以上，按照前述政策规定不享有购买本市限购区域内住房的资格，2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》载明，购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。而案涉房屋在前述政策规定的限购范围内，故案涉房屋买卖合同因徐建忠具有限购资格情形，违反限购政策而客观上不具备履行条件和基础。原《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。原《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。故徐建忠主张解除案涉买卖合同以及补充协议有法律依据。同时案涉房屋取得产权证尚不满三年，2018年5月15日成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》载明，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。根据查明的限购政规定，案涉房屋不具备上市交易条件。上述房屋限制交易以及购房资格问题，故案涉房屋在根本不具备交易条件情况下，双方对于交易无法继续履行均有过错，各自应承担相应责任。因此，一审法院认定案涉房屋因客观履行不能而应予解除。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故徐建忠主张何小华返还购房定金100000元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。 （二）关于逾期交房违约金问题，因案涉合同自始至终无法履行而最终应予解除，何小华亦无需依照合同约定承担交房责任，徐建忠主张何小华承担逾期交房责任和法律规定以及政策规定相悖，一审法院在本案中不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除徐建忠和何小华签订的房屋买卖合同以及补充协议；二、何小华于判决生效之日起五日内向徐建忠返还购房定金100000元；三、驳回徐建忠的其他诉讼请求；四、驳回何小华的其他诉讼请求。案件受理费本诉100元，减半收取计50元，案件受理费反诉4367元，减半收取计2183.5元，合计2233.5元，由何小华负担1200元，徐建忠负担1033.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，何小华提交了房管部门通过成都市人民政府网络理政社会诉求平台的回复，拟证明案涉房屋不属于限售范畴。 徐建忠质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性不与认可，达不到何小华的证明目的。即使该证据所反映的问题真实，但从该证据的内容看，不限售的范围仅是在2017年4月13日前就已经完成了案涉商品房的网签备案的房屋，而何小华与徐建忠之间签订案涉合同的时间是2020年4月20日，该情况不属于不受售的范围。 本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，何小华、徐建忠于二审中对案涉合同的解除均无异议。何小华上诉主张案涉合同解除因徐建忠过错导致，案涉房屋不属于限售范围何小华不具有过错，案涉定金应当不予退还。徐建忠主张何小华知晓其购房资格的问题，何小华系因为房屋涨价违约不履行合同。本院认为，2018年5月15日成都市限售限购政策已经明确规定在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让，案涉房屋出售时取得产权未满两年。何小华举示的证据均不能达到其证明案涉房屋不限售的证明目的。而徐建忠购房时也不具备购房资格。本案交易涉及的政策已经在房屋交易公布了较长时间，出卖方及买受人均应当知道限购政策将影响合同的履行，签订合同时均需对交易是否符合房地产调控政府具有合理的审慎义务。故一审法院认定案涉房屋在根本不具备交易条件情况下，双方对于交易无法继续履行均有过错，支持徐建忠返还购房定金，并无不当，本院予以维持。 综上，何小华的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由何小华负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年四月十四日 书记员 何佳林