山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）晋10民终840号上诉人（原审被告）：临汾市派德森房地产开发有限公司，住所地：临汾市解放西路柏松大厦。法定代表人：景鹏飞，系总经理。委托诉讼代理人：张**阳，山西德辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任康平，男，1974年4月8日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。上诉人临汾市派德森房地产开发有限公司因与被上诉人任康平买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初8013号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人临汾市派德森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张**阳、被上诉人任康平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人临汾市派德森房地产开发有限公司上诉请求:1.依法撤销原判；2.查清本案事实后依法改判或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，上诉人未能履行协助被上诉人办理不动产权属证书之义务系因政府政策调整改变所致，属于《合同法》中“情势变更”情形，上诉人不应承担违约责任。被上诉人在一审中提交的临汾市规划和自然资源局出具的“信访答复意见”，仅能说明上诉人未能完成初始登记，但该意见对上诉人未能办理完成不动产初始登记的原因并未做详细说明。因临汾市规划和自然资源局一直未对上诉人开发的二期、三期楼盘进行规划竣工验收，导致不动产登记机关不予为上述楼盘办理不动产权属证书，故逾期办证是政府相关部门原因导致；二、上诉人数次向临汾市规划和自然资源局递交竣工验收的申请，但该局数次进行开会讨论，不允许上诉人分期进行建设工程竣工规划许可，直接导致不动产登记机关不予为上述楼盘办理不动产权属证书，逾期办证并非因上诉人自身原因导致，故一审判决认定事实有误；三、上诉人未履行“协助办证”之义务系因政府政策调整导致，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定的“情势变更”情形，应认定因合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形导致不能实现合同之目的。据此，上诉人恳请二审法院对未办证是否因政府原因所致，即本案是否属于情势变更情形进行充分审查，以切实维护上诉人合法权益。被上诉人任康平辩称，上诉人上诉称未能按照合同约定办理初始登记系政府部门不予审批所致，与事实不符。临汾市规划和自然资源局两次针对本小区业主的答复意见均明确说明上诉人是尚未办理，并不是正在办理、尚未办结。上诉人一审未提交证据证明其已经提交办理，上诉人既未对其主张提供任何相关证据，也未就其所主张采取积极主动的措施，未向相关行政部门申请信息公开或提起相应的行政诉讼。上诉人对其主张怠于履行举证义务，其主张情势变更的事实真实性无法确定，不应予以认可。退一步来说，即便真的存在规划和自然资源局拒绝对上诉人楼盘进行验收，导致不动产证无法办理的事实。上诉人也不能就其未能按时办理不动产证免责。上诉人作为房地产开发商，对房屋出售及协助办理不动产权属证书相关政策的变动，应当具备高度注意义务，并采取相应的预备方案或变通措施，并有告知义务。但在本案中，上诉人在其所主张的政策变动前未有任何预案，在所谓的政策变动后也未采取任何积极应对措施。在收取全额房款时隔五年后仍未能解决不动产权属证书办理事宜，是典型的怠于履行其义务的行为。协助办理不动产权属证书系上诉人根据合同应向被上诉人履行的义务。如若上诉人就办理不动产权属证书与行政机关产生争议，也应由上诉人通过行政诉讼或其他方式解决。而非将相关义务及风险转嫁至被上诉人，由被上诉人承担不动产权属证书未能办理的风险和损失。任康平一审诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理不动产权属证书；2.请求判令被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金59295.31元；3.本案诉讼费用由被告承担。原审查明，2015年4月27日原告任康平与被告临汾市派德森房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告支付608157元购买被告开发的位于临汾市××区房屋。在该合同第二十条违约责任部分约定因被告原因未能在交房之日起720日内办理商品房交易手续，原告可要求自期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止按每日万分之一向原告支付违约金，即每日60.82元。原告按照合同约定向被告支付了购房款608157元。被告于2016年3月20日将商品房亚特兰小区3单元102室房屋交付给了原告。但是被告没有按照合同约定在交付房屋后720日即自2016年3月21日至2018年3月11日期间完成商品房交易手续中的房屋不动产权登记，没有将不动产权证书交付原告。经原告多次催要被告也未能办理。为此原告曾向相关职能部门反映。临汾市规划和自然资源局回复原告原因，是因为被告尚未办理完成不动产初始登记，根本无法为原告办理不动产权转移登记。被告在庭审调查中辩称因为临汾市规划和自然资源局一直未对被告的二期和三期竣工工程进行规划竣工验收，未办理竣工规划许可证，所有才导致不动产登记机关不予办理不动产权登记转移证书。对此原告不予认可。被告没有提交证据证明。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定。合同内容自达成之日起生效。原告按照合同约定已支付了购房款及相关费用，被告也按照合同约定向原告交付了房屋。双方争议的焦点问题是：被告迟延办理房屋不动产权登记的行为是否违反了双方合同的约定。被告的违约行为是否受到了政府机构改革和政策变化而构成情势变更情形，从而减轻或免除被告的违约责任。根据本案原告提交证据能够证明是由于被告应当办理初始登记而没有办理才造成的不能进行不动产权转移登记。而初始登记需要被告交付建设工程竣工规划许可证。由于被告的原因造成工程竣工且已实际交付使用数年，而不动产权转移登记的相关材料不能及时提交规划管理机关不进行竣工规划认可。这是被告自己的原因造成的，不属于不可预见、不可抗力原因，因此不属于情势变更的情形。关于被告辩称2010年建设工程允许一次申请用地、多次进行开发建设，后因临汾市房地产开发政策有变，不允许分期开发建设的主张，没有提交相关政策依据，被告的理由不能成立，也不属于情势变更的情形。因此被告的辩解请求不明确，理由也不能成立。原、被告在商品房买卖合同中约定的违约金计算方式不违反法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告临汾市派德森房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内给原告任康平交付临汾市尧都区东方亚特兰小区10幢3单元102室房屋的不动产权证书；二、被告临汾市派德森房地产开发有限公司向原告支付自2018年3月11日至2020年11月10日期间的违约金58995.40元。案件受理费1282元，减半收取641元，由被告承担。本院经审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，房地产权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并办妥房地产权证是房地产出卖人约定的基本义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；...。”本案中，临汾市派德森房地产开发有限公司因其自身原因，未按合同约定期限为任康平办理房地产权属证书，应按合同约定承担违约责任。上诉人上诉称其未能按约办理房地产证非其自身原因，系因政策变动属于情势变更，但未能提供相关证据予以证明，故对其该理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人临汾市派德森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 荣审判员 王慧勇审判员 徐 渊二〇二一年四月八日书记员 王文茜