西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0112民初6621号 原告：陈鹏，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：李敏娟，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈鹏，男，汉族，住西安市未央区。被告：陕西开元置业有限公司，住所地：西安市，统一社会信用代码91610000675132992C。法定代理人：刘戌，执行董事。委托诉讼代理人：樊朝辉，陕西唐都律师事务所律师。原告陈鹏、李敏娟与被告陕西开元置业有限公司（以下简称开元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘晓国独任审理。原告陈鹏，原告李敏娟的委托诉讼代理人陈鹏，被告开元公司的委托诉讼代理人樊朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏、李敏娟向本院提出诉讼请求：1、被告支付从2018年1月1日起至2020年4月30日止，共计28个月逾期交房损失费7万元；2、被告立即XX城XX幢XX单元XX号商品房的“两书一表”，即经政府相关部门验收合格后取得的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《房屋建筑工程竣工验收表》；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，XX小区XX号楼XX单元XX层XX号商品房，按照合同第十一条规定，被告应当在2017年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告未按照合同约定在限期内交房，直到2020年4月30日，被告才将房屋交付原告，延期交付28个月，导致原告租房时间延长28个月。按照合同的第十二条约定，逾期交房超过180日，被告需按日计算向原告支付全部房价款（629189元）的万分之0.02的违约金，即每月赔偿金为0.02×629189元×30/10000=37.75元，按照市场行情，37.8元每月在开元第一城所在区域根本不可能租到100平方的房子，这明显有失公平，不符合实际，属于霸王条款，原告认为被告应按同等地段同等面积房子的租金来计算，赔偿原告因被告延期交房28个月产生的损失费。经市场调研，开元第一城所在区域同等面积大小房子每月租金大概为2500元，因此原告认为被告应该按照实际市场行情来赔偿延期交房产生的损失费，损失费应为2500元×28个月=7万元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告开元公司辩称，1、本案是商品房买卖合同纠纷，原、被告的权利义务应依据合同条款确定。合同约定逾期交房，开发商承担按日万分之0.02的违约责任，这和原告逾期付款的违约责任相对应，故不存在不公平的问题。2015年下半年，被告原法定代表人侵占公司资金导致工程停工，在签订合同时已经对于逾期交房存在很大的可能，因此才对逾期交房违约金作出万分之0.02的约定，原告脱离合同条款，要求被告承担逾期交房损失7万元的诉讼请求应依法予以驳回；2、“两书”其公司有，原告有需要随时可以去公司领取，《房屋建筑工程竣工验收表》正在办理中暂时没有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，原告陈鹏、李敏娟（买受人）与被告开元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号Y16084802），内容具体如下：第三条商品房基本情况：原告购买XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积100.23平方米；第六条计价方式与价款：每平方6277.45元，总价款629189元；第八条逾期付款责任：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.01的违约金。逾期超过180日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之0.02的违约金；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件 ；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条房屋交付时间，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金；（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.02的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告履行了给付房款的义务。2020年4月13日，被告对外发出交房公告，通知各业主定于2020年4月30日集中办理交房手续。2020年4月30日，原告从被告处收取案涉房屋。原告认为被告延期交房28个月，向被告主张延期交房损失未果，遂诉至法院形成本案诉讼。诉讼中，由于双方各持已见，致调解未果。另查明，被告开元公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有商品房买卖合同、网页截图及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，被告承认原告所述延期交房的事实，对此本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的违约金一节，本院评价如下：首先，依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自变更或解除。本案中，当事人签订的合同，出于当事人自愿，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应如约履行。被告未按约定如期交付房屋，属于违约行为，应当承担违约责任。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;约定的违约金低于造成的损失的,人民法院可以根据当事人的请求予以增加。本案中，因被告延期交房时间较长，对原告及时使用案涉房屋所获得的利益有所影响，且双方约定的延期交房违约金标准，低于同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率，不足以弥补原告在合同履行后可以获得的利益。故而，原告有权请求予以增加。第三、原告提交的证据显示，在双方签订《商品房买卖合同》后，原告所述其租房损失和被告违约交房造成的损失之间不存在必然的因果关系。故而原告租房的费用不足以证实因被告违约给原告造成的实际损失。第四、双方均认可在交房时，已经交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，但因客观原因目前无法取得《房屋建筑工程竣工验收表》，故而原告要求被告出示上述“两书”之诉讼请求，缺乏事实依据，要求被告出示《房屋建筑工程竣工验收表》之诉讼请求缺乏履行的可能。综上，原告要求被告增加逾期交房违约金之诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持，但原告要求增加的标准，缺乏事实和法律依据，依法不予采信。本院依据法律规定，参照市场行情，根据当事人的实际情况综合考虑，酌情确定违约金标准为“每日按照已交房款的万分之0.5支付违约金”。对原告要求判令被告立即向原告出示“两书一表”之诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西开元置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈鹏、李敏娟逾期交房损失费26793元（629189元×0.5/10000×365天÷12个月×28个月）；二、驳回原告陈鹏、李敏娟的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（原告已预交），由被告负担，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审  判  员  刘晓国                           二〇二一年四月三十日                             法官助 理    杨  晏书  记  员   张  瑾打印人：周惠荣  校对人：张瑾  送达日期：2021年  月  日 1