安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初384号 原告：杨杰，男，1995年7月18日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：张亮，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，安徽益上律师事务所律师。 被告：陆靖，女，1998年12月5日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区 被告：应笑霞，女，1977年8月23日出生，汉族，住浙江省永康市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：丁甜甜，安徽中皖律师事务所实习律师。 被告：安庆市大观区和乐房产经纪信息咨询服务部，住所地安庆市大观区市府路6-11号门面。统一社会信用代码:92340803MA2U1FRKXE。 经营者：朱其华，女，1983年10月10日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 原告杨杰与被告陆靖、应笑霞、安庆市大观区和乐房产经纪信息咨询服务部（以下简称和乐房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告杨杰的委托诉讼代理人张亮、被告陆靖、应笑霞的共同委托诉讼代理人杨光辉、丁甜甜、和乐房产服务部经营者朱其华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《不动产买卖合同》；2.判令被告立即退还原告交付的履约保证金10000元，并向原告承担违约金97800元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告陆靖与被告应笑霞系母女关系，原告与三被告于2020年5月9日签订《不动产买卖合同》，约定：被告陆靖将其名下位于安庆市迎江区××期××＃××室房屋出卖给原告，房屋成交价为978000元，原告应向被告和乐房产服务部交付履约保证金10000元，任何一方违约致使合同无法履行的，应向守约方支付房屋总价的10%作为违约金，因被告陆靖不能到场故全权委托被告应笑霞为其办理房屋出卖手续。合同签订后，原告依约向被告和乐房产服务部交付了履约保证金10000元。原告于2020年9月16日收到安庆国顺山城房地产有限责公司破产重整清算组发布的《交房通知书》后，即多次催促两被告继续履行合同完成房屋交易事宜。但被告却拒不履行合同，告知原告该房屋无法继续交易，给原告造成了极大损失。为维护原告的合法权益。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，特具状贵院，望贵院判如所请。 陆靖、应笑霞共同辩称，1.被告没有收取原告10000元定金；2.被告陆靖没有委托被告应笑霞签字，事后也没有追认；3.涉案合同对被告陆靖不发生法律效力，故被告陆靖不承担违约责任。涉案房屋不能交易的原因是，案外人在事先未告知被告陆靖、应笑霞的情况下将房屋出售给他人，被告应笑霞违约不是因为自身的原因导致，不应过分强调违约金的惩罚性；4.原告、中介公司在明知被告应笑霞无权代理的情况下仍然与其签订合同，存在明显过错，也应承担相应的责任；5.原告主张的违约金高分高于造成的损失，故应当减少。 和乐房产经营部辩称，涉案房产钥匙在被告陆靖父亲处，并由其被告陆靖委托其父亲在我处代为出售。被告和乐房产经营部代收10000元是事实，我也愿意退还。但是我方不承担违约责任。签订合同前，我向被告应笑霞再三确认过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的杨杰身份证复印件、陆靖身份证复印件、应笑霞户籍证明复印件、和乐房产服务部信息查询单打印件、《不动产买卖合同》复印件[原件存放于（2020）皖0802民初1902号案件]、《房产中介专用收据》、《交房通知书》复印件、《交房须知》复印件、《交房流程》复印件、《滟澜香堤认购协议》、《安庆国顺山城房地产开发有限责任公司破产重整一案债权清册》，经查，上述证据来源合法，且与本案基本事实相关联，故本院对其“三性”均予以认定，至于能否达到原告的证明目的由本院综合认定。对有争议的证据，认定如下： 对被告和乐房产服务部提交的《收据》，原告对真实性无异议，对关联性有异议；被告陆靖、应笑霞无异议。对此本院认为，该证据与《滟澜香堤认购协议》、《安庆国顺山城房地产开发有限责任公司破产重整一案债权清册》相印证，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到被告和乐房产服务部的证明目的由本院综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月9日，应笑霞与杨杰、和乐房产服务部签订《不动产买卖合同》，主要约定：陆靖、应笑霞为甲方、杨杰为乙方、和乐房产服务部为丙方，甲方自愿将坐落于安庆市××期××＃××室房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积为114平方米，成交价为978000元，本合同签订当天乙方交付10000元给丙方作为合同定金，待产权过户时自愿直接充抵过户税费及中介佣金。甲方保证此房按一手房办理改票，如甲方改票不成功，甲方把产权证办下来，并承担未满两年的税费，乙方承担此房的契税和维修基金。乙方公积金贷款286000元，余款现金在改票当日一次性付清。改票成功所有税费乙方承担。具体交房时间以杭派为准。本协议签订时丙方应收取甲方交易佣金2000元，乙方交易佣金9800元，甲乙双方如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金房价10%元。合同落款甲方处有应笑霞签字及捺印、陆靖签字（应笑霞代签）、乙方处有杨杰签字及捺印、丙方处有和乐房产服务部加盖公章。合同下方空白处有手书内容“注：房主陆靖有事不能来现场签字，由母亲应笑霞代签，签字生效并承担一切法律责任。应笑霞2020.5.9”。合同签订当日，杨杰支付和乐房产服务部购房定金10000元。 2020年9月16日，安庆国顺山城房地产有限责任公司破产重整清算组出具《交房通知书》，载明“请业主于2020年9月18日至9月24日到售楼部办理交房入住手续”。 另查明，陆靖于2015年1月17日在安庆国顺山城房地产有限责任公司认购案涉房屋，约定购房款755177元，首期楼款468905.6元，其余楼款286271.4元。同日，陆靖支付首期楼款468905.6元。2017年9月8日，安庆国顺山城房地产有限责任公司破产重整清算组审核认定陆靖抵债有效，继续履行（备注：欠缴房款28.6272万元）。案涉房屋已另售他人。 本院认为，被告应笑霞在未取得被告陆靖的授权下，自行与原告、被告和乐房产服务部签订《不动产买卖合同》，构成无权代理。但是，该合同系被告应笑霞、和乐房产服务部及原告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应认定为有效合同，对被告陆靖不发生法律效力。在合同履行过程中，案涉房屋被另售他人，致使合同根本目的不能实现。据此，本院认定原告要求解除案涉合同，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告和乐房产服务部应退还原告购房定金10000元。 关于违约损失的确定。被告应笑霞抗辩约定的违约金过高，本院依法予以调整。考虑到原、被告并未就实际损失进行举证，本院综合合同的履行情况及合同订立后的二手房交易价格的上涨情况等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为40000元。 关于违约责任的承担。违约责任的承担是综合合同当事人的过错、所造成的损失等因素，确定各方应承担的责任。结合本案案情，被告应笑霞在未取得授权的情况下自行将案涉房屋出卖给原告，在履约过程中案涉房屋被另售他人，是导致合同解除的根本原因。因此，本院认定被告应笑霞对原告损失的发生承担主要责任；被告和乐房产服务部作为有资质的房产中介公司，未能严格审查出卖人的身份情况及权限，存在一定过错，应对原告损失的发生承担相应责任；原告作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时未积极审查出卖人身份情况及权限，亦存在一定过错，应对自身损失的发生承担一定的责任。结合约定的违约责任，本院酌定由被告应笑霞、和乐房产服务部、原告分别按70%、20%、10%比例各承担28000元、8000元、4000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告杨杰与被告应笑霞、安庆市大观区和乐房产经纪信息咨询服务部于2020年5月9日就位于安庆市××期××＃××室房屋签订的《不动产买卖合同》； 二、被告应笑霞于本判决生效之日起七日内支付原告杨杰违约金28000元； 三、被告安庆市大观区和乐房产经纪信息咨询服务部于本判决生效之日起七日内支付原告杨杰违约金8000元，并退还原告杨杰购房定金10000元； 四、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2456元，减半收取1228元（原告已预缴），由原告负担705元，被告应笑霞负担318元，被告安庆市大观区和乐房产经纪信息咨询服务部负担205元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  汪少文 二〇二一年四月十二日 书记员  苏曼琳 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。