天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1886号上诉人（一审被告）：天津市和众创想文化传媒有限公司，住所地天津市河**围堤道东段北侧中豪世纪花园**楼-围堤道120增**。法定代表人：刘娟，执行董事。委托诉讼代理人：仝树立，北京高朋（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津金融城开发有限公司，住所地天津市和平区津湾广场**楼津湾大剧院**。法定代表人：陈莉，董事长。委托诉讼代理人：秦勇，男，该公司职工。委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人天津市和众创想文化传媒有限公司（以下简称和众公司）因与被上诉人天津金融城开发有限公司（以下简称金融城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初7942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。和众公司的委托诉讼代理人仝树立，金融城公司的委托诉讼代理人秦勇、甄佳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和众公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三、四项,改判和众公司自2020年1月1日起向金融城公司给付实际占用房屋费用;2.本案上诉费由金融城公司承担。事实及理由:1.一审法院应当执行疫情期间减三免三政策,并根据和众公司主张扣减15个月房租，但一审法院酌定扣减房租时间为9个月,与15个月差距较大,自由裁量权出现偏差,二审法院应当改判扣减房租15个月；2.和众公司在房屋漏水之后确实进行了维修，产生了相关费用，并已另案主张，维修事实应予认定；3.房屋不能用是因为房屋的电路出现了问题，金融城公司直到2019年6月10日才出具了房屋电路安全使用检测报告，此前和众公司无法全面使用涉案房屋；4.涉案房屋为一至五层1730平米，和众公司可以将四、五层全部移交给金融城公司，希望金融城公司接受部分移交房屋的请求。金融城公司辩称，一审判决综合考虑了房屋漏水状况及双方过错程度，结合天津市有关国有企业疫情期间减免租金的相关规定，判决减免和众公司9个月的租金及物业费。和众公司在一审免除其长达9个月租金及物业费的情况下，仍不满足，毫无事实根据的要求免除15个月的租金及物业费，极不合理。此外，另案中和众公司自认2019年6月10日涉案房屋已全部维修完毕，在本案一审答辩中亦同意从2019年6月10日开始缴纳租金。长达近两年的诉讼过程中，和众公司一直占用着涉案房屋，但从未向金融城公司缴纳过租金，毫无交纳租金的诚意，其在一审判令其于2019年7月1日开始交纳租金的情况下，进而主张于2020年1月1日交纳，缺乏基本的诚信。金融城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《天津市房屋租赁合同》；2.判令被告将天津市和平区解放北路津湾广场X号楼1-5层XX、XX、XX、XX、XX号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交原告收回；3.判令被告向原告支付2018年10月1日起至判决合同解除之日止的房屋租金，按租赁合同第4条约定的月租金标准计算；4.判令被告按照每月34620元的标准向原告支付自2018年10月1日起至判决合同解除之日止的物业管理费；5.判令被告按照月息1.2%计算标准向原告支付自2018年9月20日起至判令合同解除之日止的租金的滞纳金；6.判令被告按照月息1.2%的标准向原告支付自2018年9月20日起至合同解除之日止的物业管理费的滞纳金；7.判令被告自判决合同解除的次日起至实际腾房之日止向原告继续支付房屋占有使用费、房屋占用使用费的滞纳金、物业管理费、物业管理费的滞纳金，标准见合同第4条约定；8.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月7日双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁涉案房屋，期限自2018年3月1日至2023年2月28日，2018年3月1日至2018年5月31日为免租期。租金及物业管理费标准，第一、二年度月租金112803.5元，第三、四年度月租金128598.88元，第五年度月租金139129.13元，五年度的月物业管理费均为34620元。2018年7月24日因突发暴雨，造成涉案房屋漏水。7月30日被告向原告发函要求修复，具体内容为：因7月24日下雨导致五层至二层屋顶及楼道出现漏水，尤其四层屋顶窗户及天花板漏水将办公电脑设备浸泡，照明灯光发现漏水，四楼弱电井已经发现漏水，二层强电间存在漏水，电路管道已经进水。电梯井已经进水并存水。及时通知物业负责维修人员，但物业公司未查勘，只是把电闸拉下，关闭电梯就走，故要求原告2日内查看现场并提出初步维修方案，暂停使用四层房屋，直到将漏水漏电情况维修完毕，具备安全使用条件。2018年9月24日被告向原告发函表示：原告对7月30日的函未作回复，至今未进行任何书面回复，也没有解除漏水问题，至9月22日才对5层管道进行疏通，再次要求原告5日内采取措施进行维修，只有整个楼体安全的情况下才能缴纳租金。2019年4月3日、10日、12日再次通知原告要求维修。原告提交与案外人建设施工合同，显示对现有漏水点位的排查，维修、恢复。期限自2018年9月3日至2018年9月30日。并提交实际施工人的维修情况说明。被告对该证据不予认可。2019年4月26日原告回复被告，表示2018年7月30日及9月23日两次收到关于漏水维修及电梯漏水函，对相关问题已经修复完毕，被告已经签字确认，应尽快支付租金及物业费。被告就漏水情况，提交7月24日的公证书，对漏水情况进行了公证，并留有照片及相关视频为证。一审法院认为，当庭双方就合同解除均无异议，且被告同意腾房，对于该项请求，予以照准。租赁合同系双方当事人真实意思表示，应确认合法有效，应严格履行。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在因大雨发生漏水后，被告即时明确具体地要求原告对漏水漏电部位以及电梯问题进行修复，作为出租人应当及时查看确定需要修复的具体部位及内容。但原告未明确予以答复。虽提交与案外人的建设施工合同及相关声明，但未经与被告共同确认，且未涉及被告修复的电及电梯问题，一审法院不能确定是否已经维修完毕，原告应承担举证不能的责任。依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。另承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告在合理期限内未履行维修义务，承租人可以自行维修，以减少损失。但被告未予维修而一直等待，属于扩大损失，对于扩大部分无权予以主张。被告要求减免全部租金不予支持。一审法院考虑合理的维修期限、漏水自然干燥后被告可以部分使用的实际情况、且疫情期间，根据市政府相关文件规定，被告应享受的减三免三政策和减免政策期间的租金部分上浮情况，酌定免除九个月租金及物业管理费（期间为2018年10月1日至2019年6月30日）。对于滞纳金，因漏水原告未及时尽到维修义务，双方就应给付数额和期限存在争议，且之后原告即诉至一审法院，现主张滞纳金不能成立，不予支持。一审法院判决：一、解除双方于2017年11月7日签订的房屋租赁合同；二、判决生效之日起十五日内，天津市和众创想文化传媒有限公司将天津市和平区解放北路津湾广场X号楼1-5层XX、XX、XX、XX、XX号房屋腾空交天津金融城开发有限公司收回；三、判决生效之日起十五日内，天津市和众创想文化传媒有限公司给付天津金融城开发有限公司2019年7月1日至2020年11月30日期间的租金2059817.92元和物业管理费588540元；四、判决第二项执行完毕当日，天津市和众创想文化传媒有限公司给付天津金融城开发有限公司自2020年12月1日至实际腾房日期间的房屋租金及使用费，其中2020年12月1日至2022年2月28日按每月128598.88元计算，2022年3月1日之后按每月139129.13元计算；五、驳回天津金融城开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14629元，由天津金融城开发有限公司负担7314.5元，天津市和众创想文化传媒有限公司负担7314.5元（天津市和众创想文化传媒有限公司负担部分，于判决生效之日起十五日内直接给付天津金融城开发有限公司）。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，对于一审判决第一、二判项，和众公司表示服从，并愿意予以履行。对于第三判项主张应当改判为从2020年1月1日起给付租金。本院庭审中，和众公司称漏水造成停用电梯发生于2018年7月24日暴雨当天。因为一至五层强电间出现漏水不敢用电，所以整栋房屋都处于停止使用的状态，后来一直催促金融城公司修复，直到2019年6月10日金融城公司出具电路合格的检测报告。和众公司还陈述漏水之后，涉案房屋还有两家公司在办公，屋里放了一些陈列的展品，但因为不能用电，所以只能白天使用。金融城公司不予认可。本院认为，和众公司对一审判决第一、二判项均无异议，本院予以确认。和众公司仅要求本院改判支持其关于减免15个月房屋租金的上诉请求，故本院确定本案争议焦点为：金融城公司是否应当免除和众公司15个月的租金给付义务。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应严格履行。涉案房屋因大雨发生漏水后，在和众公司明确要求金融城公司对漏水漏电部位以及电梯问题进行修复时，出租人应当及时履行修复义务，保证租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但金融城公司未及时予以修复，确存在过错。在金融城公司未及时履行维修义务的情况下，和众公司可以自行维修，维修费用由金融城公司负担。因维修租赁物影响和众公司使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但在2018年7月24日至2019年6月6日期间内，和众公司在催告金融城公司维修未果的情况下，放任损失扩大，存在过错，其在自始占有使用涉案房屋的情况下，要求按其主张减免15个月租金，既无事实依据亦无法律依据，本院不予支持。一审法院综合考虑合理的维修期限、漏水自然干燥后和众公司可以部分使用的实际情况以及疫情期间市政府相关文件规定，酌定免除9个月租金及物业管理费（期间为2018年10月1日至2019年6月30日）较为适当，本院予以维持。综上所述，上诉人天津市和众创想文化传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14629元，由上诉人天津市和众创想文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年四月八日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……