陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 （2021）陕01民终3202号 上诉人（原审原告）：上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司，住所地陕西省西安市雁塔区与XX路XX号楼20101。负责人：王军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该分公司法务经理，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王高高，男，1980年3月23日出生，汉族，该分公司项目经理，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：马展霞，女，1985年12月31日出生，回族，住北京市西城区。 上诉人上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司（以下简称上海中建东孚物业西安分公司）因与被上诉人马展霞物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上海中建东孚物业西安分公司上诉请求：撤销一审判决，改判为马展霞向其支付2018年4月1日至2019年3月31日欠付的物业管理费2284.8元、电梯费594元、生活垃圾费72元、违约金1028.16元，总计4319.76元。事实和理由：从其提交的相关证据材料等足以认定其认真履行了物业管理合同约定的义务，马展霞有义务交纳物业管理费。其实际于2019年3月31日退场，而一审法院于2020年6月28日核实涉案小区物业管理情况时间不在其提供服务期间。一审认定其物业管理不到位，缺乏证据支持，事实认定错误。一审法院调取的证据未在庭审时出示，亦未听取当事人意见，且无相关调查材料，违法《最高人民法院关于适用的解释》第九十七条及其他相关法律规定，属于程序违法，不应作为裁判的依据。 马展霞经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。上海中建东孚物业西安分公司向一审法院起诉请求：1.判令马展霞支付上海中建东孚物业西安分公司物业服务费2284.8元、电梯费594元、生活垃圾费72元，合计3291.6元（所欠物业费时间阶段为2018年4月1日至2019年3月31日），支付上海中建东孚物业西安分公司违约金1028.16元（2284.8×0.003×150，2019年4月1日至2019年8月30日），总计4319.76元（3291.6+1028.16）;2.诉讼费用由马展霞负担。一审法院认定事实：上海中建东孚物业西安分公司于2017年3月9日通过公开招投标形式取得中建开元城物业管理权，并与建设单位西安枫桥房地产开发有限公司（以下简称枫桥公司）签订中建开元城《前期物业服务合同》，上海中建东孚物业西安分公司于2017年4月1日按照枫桥公司要求组织物业服务人员进驻，6月30日配合枫桥公司向业主交付住宅，至此物业服务工作全面展开，物业相关费用开始计算。马展霞居住在XX城XX号楼XX单元XX室，从2018年4月1日至2019年3月31日拖欠上海中建东孚物业西安分公司物业费2285元、电梯费594元，公共能耗费341元、生活垃圾费72元，共计3292元。上海中建东孚物业西安分公司多次催要，马展霞均置之不理。2020年6月28日，主审法官到中建开元城实地调查得知：上海中建东孚物业西安分公司在物业管理期间服务质量差，卫生无人管，水电无人修，业主诉求无人理会。 一审法院认为，上海中建东孚物业西安分公司是物业服务企业，马展霞是小区业主，双方均应认真履行物业管理合同约定的义务。上海中建东孚物业西安分公司履行了管理行为，马展霞有义务交纳管理费。鉴于上海中建东孚物业西安分公司管理的不到位，故应适当减少物业费，酌情确定上海中建东孚物业西安分公司应收取拖欠物业管理费的80%为宜，其他费用不变。马展霞居住的4-1-3103房屋，马展霞从2018年4月1日至2019年3月31欠交的各项费用核定为：物业管理费2284×80%=1827.2元、公共耗能340.8元、垃圾费72元、电梯费594元，共计3790.16元。马展霞拒交物业费是因上海中建东孚物业西安分公司服务不到位的抗争行为，故对上海中建东孚物业西安分公司要求马展霞承担逾期不交费的违约金的请求，不予支持。上海中建东孚物业西安分公司要求马展霞支付物业服务费2285元、生活垃圾费72元、公共能耗费341元、电梯费594元、违约金1028.2元，共计4319.8元的诉讼请求应部分支持。上海中建东孚物业西安分公司其余诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、被告马展霞在本判决生效后十日内支付原告上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司从2018年4月1日月至2019年3月31日欠交的物业管理费2284×80%=1827.2元、公共耗能340.8元、垃圾费72元、电梯费594元，共计3790.16元；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费50元，上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司已预交，由马展霞负担，并与上述款项一并支付给上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司。本院经审理查明，2018年11月13日，陕西省西咸新区XX城国土资源和房屋管理局向上海中建东孚物业西安分公司出具《关于上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司退出中建开元城项目物业服务的复函》。2018年11月25日，上海中建东孚物业西安分公司与枫桥公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定于2019年3月31日解除合同，具体移交日期以新的物业服务企业选聘完成，并完成《前期物业服务合同》备案之日为准。2019年3月19日，枫桥公司向上海中建东孚物业西安分公司送达《关于【中建·开元城】前期物业服务对接的函》，枫桥公司通知西安秦隆时代物业管理有限公司取得第一名，要求上海中建东孚物业西安分公司自2019年3月20日起开始物业服务交接工作。2019年4月1日，上海中建东孚物业西安分公司与西安秦隆时代物业管理有限公司办理了交接手续。除此，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，上海中建东孚物业西安分公司与建设单位枫桥公司签订《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 上海中建东孚物业西安分公司已向涉案小区提供了物业服务，马展霞作为该小区业主应当按照相关标准交纳物业费等费用。经查，马展霞自2018年4月1日至2019年3月31日拖欠上海中建东孚物业西安分公司物业费2285元、电梯费594元、公共能耗费341元、生活垃圾费72元，共计3292元。再查，上海中建东孚物业西安分公司与西安秦隆时代物业管理有限公司于2019年4月1日已就涉案小区办理了交接手续，故一审以2020年6月28日的实地调查情况，认定上海中建东孚物业西安分公司的管理不到位，酌定按80%的比例计算支付物业费，与事实不符，应予纠正。据此，本案马展霞应支付拖欠上海中建东孚物业西安分公司的上述费用共计3292元，并应按照年利率4.75%的标准计算支付该款自2019年4月1日至2019年8月30日的利息。综上所述，上海中建东孚物业西安分公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14615号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14615号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，马展霞支付上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司物业管理费2285元、电梯费594元、公共能耗费341元、生活垃圾费72元，共计3292元以及该款的利息（按照年利率4.75%计算自2019年4月1日起至2019年8月30日止）；三、驳回上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                             二〇二一年四月二十六日                            法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1