西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5236号    原告：陕西双维物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。    法定代表人：石晓武，职务不详。    委托诉讼代理人：张丽红，女，汉族，1979年11月14日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工    被告：寇振中，男，汉族，1958年11月6日出生，住西安市雁塔区。    委托诉讼代理人：寇晓刚，男，汉族，1986年4月24日出生，住西安市雁塔区，系被告寇振中的儿子。    原告陕西双维物业管理有限公司（以下简称双维公司）与被告寇振中物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告双维公司的委托诉讼代理人张丽红，被告寇振中的委托诉讼代理人寇晓刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告双维公司诉称，被告系原告所管理的双维花溪湾小区的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与陕西双维物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费及其他费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年4月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费用(服务费2277.03元、电梯费758.94元、公共能耗费257.45元、垃圾清运费126元、水费684元)共计4103.42元；2、被告支付原告自2019年7月1日至2020年12月31日所欠物业费用的违约金820.68元；3、被告承担本案诉讼费用。被告寇振中辩称，原告所述费用确实没交，2018年暖气主管道爆管，我家一面墙受损，物业派人过来说过段时间维修，到目前为止都没有维修，墙泡了三次，物业只是说登记了，我们开始停缴各种费用，年底物业公司走账的时候来催收物业费，但我家至今未经过维修。一共住了十年，共淹了三次。经审理查明,2007年4月22日，原告双维公司（甲方）与被告寇振中（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：双维公司对双维·花溪湾住宅小区2幢1单元12层11206室提供物业服务，计费方式采取包干制计费方式。住宅用房按照1.2元/平方米·月。物业服务费中不包含物业共用部位、共用设施设备的正常运行能耗、中修、大修、损耗和乙方自用部位自用设施的维修费用。电梯运行费一层房屋0.1元/平方米·月，二层高层0.2元/平方米·月，后每增一层，相应增0.02元/平方米·月。受有关部门或单位委托，甲方可代收代缴水、电、暖、气、生活垃圾处理费等。收费标准和办法执行政府有关规定。每季度第一个月10日前，交付本季度物业服务费、车辆停放费、电梯费；每月按时交纳水、电及垃圾处理费及其它各项代收代缴费用；采暖费按一个采暖季在11月1日前收取。从逾期之日起每日按应缴费用的5‰收取滞纳金。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金或采取暂停水电等措施直至向人民法院起诉。案涉房屋建筑面积为90.36平方米。另查明，2013年3月4日西安市人民政府办公厅下发《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办发[2013]47号），第九条公共用电部分电费分摊规定，户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。供电企业应对住宅小区公共用电安装独立电表进行计量，可以委托物业管理服务企业或小区自管单位代收电费，并据实向供电企业缴纳。供电企业应酌情支付一定的手续费，具体标准由双方协商约定。物业管理服务企业应将公共用电单独列账，定期向全体业主公布收缴及分摊情况。根据原告提供的2019年-2020年度公共能耗（公摊电费）公示详单，2019年6月，花溪湾小区初步完成到户电网改造，物业用电未分离，2020年2月将物业用电线路分离，花溪湾小区的实际公摊用电：2020年2月为23023.42元；2020年3月为25390.5元；2020年4月为25485.71元；2020年5月为29084.21元，根据2020年2-5月份的用电平均数25745.96÷170000平=0.1514元/平。以上事实,有《前期物业管理服务协议》、公告等证据及庭审笔录等在卷佐证,足以认定。   本院认为,原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示,未违反法律法规的强制性规定,该协议合法有效,双方均应恪守履行。原告已经按约提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业费、电梯费、垃圾处理费。关于原告主张的公摊电费，双方签订的《前期物业管理服务协议》虽并未对公摊电费的缴纳标准进行约定，但明确约定原告收取的物业费中并不包含物业共用部位、共用设施设备的正常运行能耗，《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办法[2013]47号）中也明确规定了公摊电费应当按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。被告入住小区后,客观上使用了共用部位、共用设施设备的电并实际产生了费用,原告要求被告支付公摊电费合理有据。至于缴纳标准,根据双维公司提供公示详单，花溪湾小区在2019年6月完成到户电网改造后，直至2020年2月才将公共能耗用电电路与物业用电分离，单独计费，2020年2月-5月花溪湾小区的每月实际公摊电费平均数为25745.96元，分摊到170000平方米，每平方米每月的费用为0.1514元，该标准为实际产生的电费计算的结果，因共用部位、共用设施设备耗电相对稳定，不会产生较大变化，该标准也可以类推适用于电路分离前无法据实核算公摊电费的时间段，故本院对于原告主张按照每平方米每月0.15元的标准收取公摊电费予以认可。综上，对于原告主张的自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费2277.03元、电梯费758.94元、公共能耗费257.45元、垃圾清运费126元、水费684元本院予以支持。对于原告主张的违约金，被告辩称不是拒交物业费，而是其家中因暖气主管道爆管，家中一面墙受损，物业未及时维修，才拒交物业费,原告认为爆管系事实，但其称已经将受损墙面妥善修理。被告不缴纳物业费是双方对修理完善标准不同，不是故意欠缴物业费，系事出有因，不应当承担违约金，综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:            一、被告寇振中应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西双维物业管理有限公司物业服务费2277.03元及电梯费758.94元、垃圾费126元、公摊电费257.45元、水费684,合计4103.42元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。    二、驳回原告陕西双维物业管理有限公司其余诉讼请求。    本案案件受理费50元,减半后为25元，由被告寇振中承担。因原告已预交,故被告履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    李  多  萌 二〇二一年 四月 二十一日 书  记  员    白      杨          打印：杜予诺    校对：杜予诺    2021年  月  日送达 1