贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初547号原告：中国工商银行股份有限公司金沙支行，住所地贵州省毕节市金沙县鼓场街道中华路72号，统一社会信用代码91520523215551782A。负责人：余刚耀，男，系该支行行长。委托诉讼代理人：杨黔莉，女，该公司员工，系特别授权。被告：陆天宇，男，1982年12月23日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：陈德会，女，1985年1月12日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司，住所地贵州省金沙县城关镇黎民村六组112号，注册号：522424000006967。法定代表人：陈兴文，男。原告中国工商银行股份有限公司金沙支行（以下简称工商银行）与被告陆天宇、陈德会、贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司（以下简称金钻房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于2021年3月16日公开进行了审理。原告工商银行的委托代理人杨黔莉到庭参加诉讼，被告陆天宇、陈德会、金钻房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原告与被告陆天宇、陈德会签订的编号为Ａ［个住］字［毕节分］行［金沙］支行［2010］年［104］号的《个人购房借款／担保合同》。2．依法判令被告陆天宇、陈德会、金钻房地产公司一次性归还原告借款本金150341.78元，利息2629.66元，本息合计152971.44元（利息计算至2020年12月29日），并按主合同约定利率支付原告从2020年12月30日起至实际还清本金之日止所欠的利息。3．依法判决原告对该案抵押物享有优先受偿权。4．本案诉讼费等一切费用由上列被告承担。事实和理由：2010年1月10日，被告金钻房地产公司与工商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第五条约定：在＜房屋他项权证＞未办妥之前，开发商（金钻房地产公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工商银行金沙支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在被告金钻房地产公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，金钻房地产公司保证在接到工商银行书面催款通知10日内履行还款义务，如金钻房地产公司未主动履行还款义务，即表示工商银行金沙支行有权从金钻房地产公司开立的账户中扣收。2009年10月18日，被告陆天宇、陈德会购买被告金钻房地产公司“金钻豪庭”Ｂ幢6-4住房，并于2010年3月8日向原告申请240个月的住房贷款25.8万元用于购买该房。后原告工商银行与被告陆天宇、陈德会于2010年4月9日签订编号为Ａ［个住］字［毕节分］行［金沙］支行［2010］年［104］号的《个人购房借款／担保合同》约定：“原告向被告陆天宇、陈德会发放个人购置住房贷款25.8万元，贷款期限为240个月，贷款利率与贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月19日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十条约定“违约及违约责任10.2发生下列情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”合同第十三条约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。”合同签订后，原告与2010年3月19日向被告陆天宇、陈德会发放贷款25.8万元，该笔贷款转入金钻房地产公司账户，年利率为4.158%。该笔贷款由被告陆天宇、陈德会用其购买的“金钻豪庭”Ｂ幢6-4号房产作抵押，于2010年3月16日在金沙县房产管理局办理了商品房抵押预告登记，登记权利人为原告，证号为：金房预金府房字第××号。借款后，被告陆天宇、陈德会从2016年起开始陆续违约，原告多次催收未果。截至2020年12月29日止，被告陆天宇、陈德会已累计违约56期，连续违约6期，累计归还贷款本金107657.55元，尚欠原告借款本金150341.78元，利息2629.66元，本息合计152971.44元。原告认为被告陆天宇、陈德会的行为已符合《个人购房借款／担保合同》中约定的合同解除条件，应按照合同约定一次性付清尚欠原告的贷款本金及利息、复息、罚息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的相关费用。因被告陆天宇、陈德会购买的房屋至今未办理房屋不动产权证与房屋他项权证书，按照原告与被告金钻房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告金钻房地产公司应对被告陆天宇、陈德会尚欠原告的债务承担连带担保责任。被告陆天宇、陈德会、金钻房地产公司未作答辩。本院经审理查明：2010年1月10日，被告金钻房地产公司与原告工商银行金沙支行签订《按揭贷款业务合作协议》（编号2010-001），协议第五条约定：“在＜房屋他项权证＞未办妥之前，开发商（金钻房地产公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工商银行金沙支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在被告金钻房地产公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，金钻房地产公司保证在接到工商银行金沙支行书面催款通知10日内履行还款义务，如金钻房地产公司未主动履行还款义务，即表示工商银行金沙支行有权从金钻房地产公司开立的账户中扣收。”2010年4月9日，被告陆天宇、陈德会为购买“金钻豪庭”Ｂ幢6-4号房屋，支付房屋首付款110983元后，遂向原告工商银行申请贷款25.8万元，并与原告工商银行签订编号为Ａ［个住］字［毕节分］行［金沙］支行［2010］年［104］号的《个人购房借款／担保合同》约定：原告向被告陆天宇、陈德会发放个人购置住房贷款25.8万元，贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%确定，即年利率4.158%，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月19日为还款日。第九条：借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十条：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十一条：本合同涉及二人（含）以上共同借款，任一借款人均应履行本合同义务项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任。第十三条：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。合同签订后，原告于2010年3月19日向被告陆天宇、陈德会发放贷款25.8万元，该笔贷款转入被告金钻房地产公司账户，实际执行年利率为4.158%。被告陆天宇、陈德会用其购买的“金钻豪庭”Ｂ幢6-4号房屋为该笔贷款作抵押，并于2010年3月16日在金沙县房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为原告工商银行，他项权证号为：金房预金府房字第××号。截止2021年3月8日，被告陆天宇、陈德会累计违约56期，连续违约6期，尚欠借款本金150323.2元，利息3523.78元。自2020年10月19日起，涉案借款开始执行逾期贷款年利率4.158%加收30%，即逾期年利率5.4%。同时查明，被告陆天宇、陈德会购买的房屋至今未办理房屋不动产权证与房屋他项权证书。以上事实有被告陆天宇、陈德会购房的首付款收据、银行进账单、借款申请、谈话笔录、个人住房贷款申请审批表、共同财产担保承诺、共同债务还款确认书、《个人购房借款合同/担保合同》、借款凭证、声明保证书、中国工商银行抵押核实书、房地产登记抵押审批表、预告登记证、《按揭贷款业务合作协议》（编号2010-001）、还款明细表等证据相互印证，足以认定。本院认为，被告陆天宇、陈德会共同向原告借款25.8万元的事实，有《个人住房贷款申请表》《个人借款凭证》《个人购房借款/担保合同》等证据在卷为据，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告陆天宇、陈德会未按约偿还原告工商银行的借款及支付利息，侵害了原告工商银行的合法权益，应承担及时清偿的民事责任。根据《中华人民共和国民法典》第六百六十七条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第六百七十四条：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第六百七十六条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，截至2021年3月8日，被告陆天宇、陈德会应偿还原告尚欠贷款本金150323.2元，支付积欠的利息3523.78元，并应从2021年3月9日起按实际执行贷款年利率4.158%加收30%，即按年利率5.4%计算逾期利息至本金还清之日止。同时根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，借款人违约的，贷款人有权解除合同，因此，原告请求判决解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告金钻房地产公司承担连带保证责任的诉讼主张，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，结合原告工商银行与被告金钻房地产公司签订的《按揭贷款项目合作协议书》约定，在＜房屋他项权证＞未办妥之前，被告金钻房地产公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，故原告要求被告金钻房地产公司对涉案贷款承担连带保证责任于法有据，本院予以支持。至于原告要求对案涉抵押物（即“金钻豪庭”B幢6-4号房屋）享有优先受偿权的主张，涉案房屋虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押预告登记实际是一种临时性登记行为，不具备法定物权形式、不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，为了保证将来财产权变动能够顺利进行，只有当条件成就办妥了正式抵押登记，才产生优先受偿的抵押效力。而涉案的抵押房产至今未办理正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证，故原告主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司金沙支行与被告陆天宇、陈德会签订的编号为A［个住］字［毕节分］行［金沙］支行［2010］年［104］号的《个人购房借款/担保合同》。二、被告陆天宇、陈德会于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司金沙支行借款本金150323.2元，支付截至2021年3月8日积欠的利息3523.78元，并从2021年3月9日起以150323.2元为基数按年利率5.4%计算利息至借款本金还清之日止。三、被告贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司对上述第二项承担连带偿还责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司金沙支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3360元，减半收取计1680元，由被告陆天宇、陈德会、贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  陈薪竹二〇二一年四月九日书记员  董 婷