河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初1104号原告：刘红，女，1989年3月10日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：王杰，河南问津律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炯，河南豫上律师事务所律师。被告：杨书玲，女，1971年3月13日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：常向往，河南民青律师事务所律师。被告：王敏，男，1955年11月26日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：张伊宁，河南胜蓝律师事务所律师。被告：驻马店市信达房地产营销策划有限公司，住所地：驻马店市文明大道（东高国际花园3号楼1层102）。法定代表人：赵红艳，总经理。委托诉讼代理人：朱晓丛，女，1985年3月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系驻马店市信达房地产营销策划有限公司销售经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1987年9月7日出生，汉族，住河南省确山县。驻马店市信达房地产营销策划有限公司销售员。原告刘红与被告杨书玲、王敏、驻马店市信达房地产营销策划有限公司（以下简称信达房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红的委托诉讼代理人张炯，被告杨书玲的委托诉讼代理人常向往，被告王敏及其委托诉讼代理人张伊宁，被告信达房地产营销公司的委托诉讼代理人朱晓丛、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红诉称，2020年8月14日，原告与被告杨书玲签了一份房屋买卖业务签订文件合订本，双方约定:原告购买被告坐落于驻马店市驿城区××路西段南侧××家属院××号楼东××单元二层××的房屋，该房屋建筑面积94.04平方米，房屋成交价格为550000元。2020年9月11日，原告与两被告在马店市房管局签了一份存量房买卖合同，合同约定:房屋共有权证号为:驻房权证字第××号、房屋坐落于驻马店市驿城区××路西段南侧××家属院××号楼东××单元二层××，建筑面积94.09平方米，合同一式三份，驻马店市房屋交易管理部门备案一份，并且有两被告签字。因为被告的该房屋属于按揭购买，原告给被告150000元用于银行解押。后来原告共计向被告付首付款280000元。并且原告与被告双方于2020年9月11日在驻马店市房管局办理了过户手续，新房产证的房屋所有权人是原告。但是两被告不履行合同约定，不搬离该房屋，不协助原告在银行贷款，导致银行不敢拨款，给原告造成巨大经济损失。原告要求两被告搬离该房屋并协助原告在银行贷款，并且赔偿原告逾期交房导致的各项损失。两被告以各种理由推脱，予以拒绝。原告通过被告信达房地产营销公司的居间介绍，向被告杨书玲、王敏购买房屋一套。在该公司的居间下买卖双方签订房屋买卖合同且已办理房屋过户手续，但是被告杨书玲、王敏违反合同约定拒不交付房屋给原告使用。现因被告信达房地产营销公司为原告和被告杨书玲、王敏房屋买卖提供了居间服务，且原告足额交纳居间费用。由于该被告信达房地产营销公司对被告杨书玲、王敏的详情信息审查有误，导致房产过户手续办结后被告杨书玲、王敏拒绝向原告实际交付该房屋使用，给原告造成极大的损失，该公司依法应承担连带赔偿责任。变更后诉讼请求：一、依法判令被告杨书玲、王敏搬离原告所购买房屋位于驿城区××路西段××家属院××号楼××单元××号房屋，立即交付原告居住使用。二、判令被告信达房地产营销公司与被告杨书玲、王敏连带承担逾期交房屋导致的各项经济损失（以2020年8月14日起至实际接收房屋为准，按每天200元支付，并支付原告因被告原因导致租房产生的租房损失）。三、判令被告杨书玲、王敏返还原告为被告垫付的个人所得税款3883.40元。被告杨书玲辩称，1、合同签订后不久，答辩人就搬离该房屋，不存在答辩人拒不交付房屋的事实；2、原、被告双方签署的买卖合同当中，买受人一方除原告外还有一第三人付文顺，因此，为了查明案件事实，付文顺一方也应该为本案的当事人，原告遗漏了共同诉讼原告；3、原告的第二项诉请每天200元的计算标准缺乏事实依据，答辩人不存在拒不交房的事实，而是由另一被告王敏拒不交房；4、原、被告之间签订的买卖合同，信息查询有误，因此导致的法律后果，由房屋居间人承担法律责任；5、双方的买卖合同明确约定个人所得税应由原告承担。综上，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告王敏辩称，1、王敏与杨书玲共同出资购买案涉房屋，系案涉房屋的共同共有人，根据法律规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。但杨书玲未经王敏同意，私自签订房屋买卖合同，后因房屋过户需要王敏签字，才告诉王敏。经多方协商达成口头协议，原告支付银行贷款后，再向王敏支付200000元房款，收到房款后王敏搬出。并且备案的房屋合同中约定9月11日原告就应该支付全部购房款，2020年9月11日王敏配合过户后，至今未收到一分钱。根据民法典规定，王敏具有先履行抗辩权，因此，在未收到200000元房款之前，王敏有权拒绝搬出房屋。2、王敏虽然对房屋买卖行为进行了追认，但从未见过原告提供的合同，也没有在合同上签名，不是合同相对人，原告依据合同要求王敏承担逾期交房的责任没有任何依据。且各方口头协议在该合同之后，应当以后达成的为准。3、根据原告自己陈述，截止2020年9月16日向杨书玲支付了130000元，向银行还贷款近150000元，还剩下270000元房款未支付。2021年1月14日原告向法院提起诉讼，起诉状中要求“协助原告在银行贷款”，要求“被告搬离”，说明截止起诉时原告并未支付剩下的房款。只要原告向王敏支付200000元房款，王敏愿意搬离。综上所述，原告在未向王敏支付购房款的情况下，王敏有权拒绝搬离房屋。针对原告请求的个人所得税，应由原告承担，还是由杨书玲承担，被告并不清楚，当时仅同意支付200000元房款，其他事项没有约定，不应当从200000元房款中扣除。原告的请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告信达房地产营销公司辩称，买卖是双方自愿的，中间履行合同也是双方自愿的，信达房地产营销公司提供的居间服务是符合合同约定的，买方已经支付全款，卖方没有交付房屋，信达房地产营销公司可以居间协调，但是信达房地产营销公司不应当承担责任。经审理查明，被告杨书玲与被告王敏共同共有位于驻马店市××路西段南侧××局家属院××号楼东××单元××层××号房屋一套，房屋产权证号为驻房权证字第201517572号与驻房权证字第××号。2020年8与14日，原告刘红（买受人、乙方）与被告杨书玲（出卖人、甲方）经被告信达房地产营销公司居间中介签订驻马店市存量房买卖合同一份，约定：“1、甲方所售房屋为驻马店市××路西段南侧××家属院××号楼东××单元2层××号房屋，产权登记面积为94.09平方米，不动产权证证号为驻房权证字第××号。2、该房屋已经设定抵押，甲方应于2020年8月31日24点前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年9月15日24点前办理完毕注销抵押登记手续。甲方解压所需资金的来源为乙方的第一笔购房款，并于甲方还款前支付，不足部分甲方自筹。该房屋成交总价格为550000元，付款方式为贷款支付。3、乙方于本合同签订时以居间方存管的方式向甲方支付定金20000元(不得高于总成交价的20%)，甲乙双方协商一致同意，将定金暂交与居间方保管，交付房屋或物业交割时，该定金作为甲方的物业交割保证金，待物业交接完毕后，居间方直接退还甲方。定金支付至居间方后，视为甲方收讫，发生定金效力。4、乙方于抵押权人通知甲方去银行还款当天(请约定具体时间或条件)将第一笔购房款/首付款150000元整(不包含前期支付全部定金)以自行支付的方式支付甲方，如选择房管局监管支付的，待过户完成不动产权证书出具后7日内，双方办理监管资金交割;乙方于网签当天将第二笔购房款/首付款130000元整以房管局监管的方式支付甲方，如选择房管局监管支付的，待过户完成不动产权证书出具后7日内，双方办理监管资金交割。乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方;乙方拟贷款金额为250000元整。甲乙双方应于2020年08月31日24点前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。乙方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准,乙方贷款的放款时间以银行放款时间为准，甲方、乙方对此知晓并认可。若贷款机构批贷金额高于本合同约定的拟贷款金额的，则首付款相应减少;若甲方已收到的款项高于总房款的，甲方应在银行放款后3个工作日内将已收到高于总房款的部分全额退还给乙方。5、乙方贷款购买交易房屋的，乙方取得不动产权证书后十个工作日内应配合办理抵押权登记手续。6、甲、乙双方同意，根据国家及河南省驻马店市的相关规定，本次交易所涉及的主要税费包括但不限于:契税，印花税、土地收益金、增值税及附加、个人所得税、土地增值税等，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照以下种方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳:全部由乙方承担。7、甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。该合同抬头乙方处显示有原告刘红丈夫付文顺的名字，但付文顺并未在合同上签名。同日，原告刘红支付定金20000元。同日，原告刘红（买受人、乙方）与被告杨书玲（出卖人、甲方）、被告被告信达房地产营销公司（居间方、丙方）签订居间服务合同一份，约定居间费用为5500元，由甲方承担等内容。同日，被告杨书玲向原告刘红出具证明一份，写明：“邮政小区3#2单元2层204，甲方承诺在按甲方收到银行放款之前，腾空房屋，如若放款后推迟腾空，每天按贰佰元违约金向乙方支付”。2020年8月18日，原告刘红、被告杨书玲、王敏、信达房地产营销公司等在邮政储蓄银行办理相关贷款手续，被告杨书玲、王敏分别签署个人单身声明（售房人版），并共同签署房屋出售人声明。上述证据均显示被告杨书玲、王敏同意向刘红出售案涉房屋，邮政储蓄银行留存资料显示收款账户为被告杨书玲的邮政储蓄银行银行卡。2020年9月9日，原告将150000元支付给被告杨书玲用于办理银行解押手续，2020年9月11日，被告杨书玲、王敏协助原告刘红办理案涉房屋产权过户手续，原告缴纳房屋买卖契税5825.10元并代出卖方缴纳个人所得税3883.40元。2020年9月14日，案涉房屋不动产权证书办理至原告刘红名下，产权证号为豫（2020）驻马店市不动产权第0018691号。2020年9月16日，原告刘红又向被告杨书玲支付购房款110000元。2021年2月2日，邮政储蓄银行以信贷放款方式将房屋贷款270000元转入原告刘红的邮政储蓄银行账户，随即又以信贷受托方式将该款转入被告杨书玲的邮政储蓄银行账户。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、被告王敏提交三方协商录音用以证明其向原告明确告知将房款直接支付给自己，并且杨书玲同意房子双方是等分，应向王敏支付200000元房款。原告称，银行将贷款打给杨书玲是当时包括原、被告所有人在内在银行协商确认的，然后银行把款打给谁不是原告能更改的，被告王敏给原告发短信是在几个月以后，突然提出这个要求，因为银行的程序已经完成，打给谁也不是我们能更改的，当时原告就没有给王敏回信，他们两人怎么分房款是被告自己的事，原告也管不了，另外说明一个情况，第一次去看房时王敏在家，还领着原告去看配房，当时没有说任何的其他情况。被告信达房地产营销公司称，贷款的时候已经确认款放到杨书玲的银行账户，被告王敏和杨书玲之间可能有口头协议，但是之前我们不知道，银行账户也不可能更改。二、原告提交2020年9月19日其与案外人租房协议一份，约定租期暂定为2020年9月20日至2020年12月20日，租金每月1200元，案外人向原告出具收据一份，写明收到三个月租金和一个月押金共计4800元。原告主张因被告原因无法交房，租房导致的损失应由被告承担。三被告均认为自己不应当承担违约责任。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告刘红与被告杨书玲经被告信达房地产营销公司居间中介签订驻马店市存量房买卖合同一份，约定被告杨书玲将位于驻马店市××路西段南侧××家属院××号楼东××单元××层××号房屋出售给原告刘红，后案涉房屋共同共有人王敏协助原告刘红办理按揭贷款以及房屋产权过户手续，应视为被告王敏已追认被告杨书玲出售案涉房屋的行为，原告刘红与被告杨书玲、王敏之间形成房屋买卖合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行过程中，原告刘红依约履行了付款义务，案涉房屋经被告杨书玲、王敏协助已办理银行贷款手续，不动产权证书也已办理至原告刘红名下，但被告王敏以原告刘红以及被告杨书玲没有向其支付应得份额房款为由拒绝搬离案涉房屋。本案中，①被告王敏举证虽显示其曾提出分配房款，但被告王敏举证并不足以证明原、被告之间已经协商确定应由原告刘红或银行将相应房款直接支付给被告王敏。②被告王敏协助办理银行贷款手续时，其对银行贷款手续中留存收款账户为被告杨书玲银行账户，应有审慎注意义务，其不能仅以未明确同意为由主张房屋贷款不应全部支付给被告杨书玲。③案涉房屋系被告杨书玲、王敏共同共有，原告刘红向案涉房屋共同共有人以及房屋买卖合同签订人杨书玲支付全部购房款，不违反合同约定，也不违反法律规定，该支付合法有效，原告已履行了支付全部购房款的义务。④在被告杨书玲收取购房款后，对于购房款在共同共有人之间如何分配，应由共同共有人杨书玲、王敏之间解决，双方均不得以其共有纠纷未解决为由对抗购房人的房屋交付请求权。⑤案涉房屋不动产权证书已经办理至原告刘红名下，原告刘红系案涉房屋的所有权人，在房屋所有权人刘红依约依法要求被告方搬离的情况下，被告方继续占用案涉房屋已失去合法依据。⑥法律规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”，本案中，案涉房屋共同共有人王敏不履行交付房屋义务，构成违约，相应违约责任应由被告杨书玲、王敏连带承担。综上，现原告请求被告杨书玲、王敏搬离位于驿城区××路西段××家属院××号楼东单元××号房屋并交付原告使用，于法有据，本院应予支持。综合考量案涉合同约定、被告杨书玲承诺以及合同履行等情况，被告杨书玲、王敏应从2021年2月2日起计至被告搬离交付房屋之日止，按照每月1000元的标准计算赔偿原告损失，原告请求超出部分，本院不予支持。又因案涉合同约定交易相关税费由原告方承担，故原告请求被告杨书玲、王敏返还原告垫付个人所得税款3883.40元，无事实依据，本院不予支持。本案中，被告信达房地产营销公司居间中介案涉房屋，在交易过程中相关房产信息已经披露，原告在明知房屋系共同共有的情况下仍同意继续购买，对于其后因房屋共同共有人之间纠纷所产生的违约责任，原告主张应由被告信达房地产营销公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予采纳；原告请求被告信达房地产营销公司对原告的上述损失承担连带赔偿责任，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告杨书玲、王敏于本判决生效后十日内搬离位于驻马店市××路西段南侧××家属院××号楼东××单元2层××号房屋【产权证号为豫（××）驻马店市不动产权第××号】并将该房屋交付给原告刘红。二、限被告杨书玲、王敏于本判决生效后十日内向原告刘红赔偿损失（从2021年2月2日起计至被告搬离交付房屋之日止，按照每月1000元的标准计算）。三、驳回原告刘红的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（已减半收取），由原告刘红负担100元，由被告杨书玲、王敏负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇二一年四月十六日书记员  梅红珍