四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川04执复44号 复议申请人（利害关系人）：吴雨芮，女，1982年10月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 申请执行人：攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行，住所地:四川省米易县攀莲镇桥西街10号，统一社会信用代码：91510400599968885M。 负责人：张加林，系该支行行长。 被执行人：攀枝花市千骏贸易有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区大河南路3-1-3＃，注册号×××77。 法定代表人：胡绵梅，系该公司总经理。 被执行人：攀枝花市金汇商贸有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和街,统一社会信用代码：91510400734885792A。 法定代表人：张吉勇，系该公司总经理。 被执行人：张晓凤，女，1975年10月31日出生，汉族，居民，住四川省成都市青羊区。 被执行人：胡绵梅，女，1995年3月18日出生，汉族，农村居民，住四川省攀枝花市仁和区。 被执行人：赵明刚，男，1962年2月16日出生，汉族，居民，住四川省攀枝花市东区。 被执行人：孙英，女，1974年6月14日出生，汉族，居民，住四川省攀枝花市东区。 复议申请人吴雨芮不服米易县人民法院（2021）川0421执异7号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 2020年4月3日，米易县人民法院立案执行攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行与攀枝花市千骏贸易有限公司、攀枝花市金汇商贸有限公司（以下简称“金汇公司”）、张晓凤、胡绵梅、赵明刚、孙英合同纠纷一案。2020年5月18日，米易县人民法院作出（2020）川0421执271号执行裁定书，查封、拍卖、变卖案涉房屋，2021年3月6日16时58分，竞买人孙建华以227.4496万元价格竞买成功。 米易县人民法院查明，2014年12月18日，金汇公司将其位于四川省攀枝花市仁和区××镇的仓库用房［建筑面积1837.82平米，产权号攀房权证仁字第0××6号，攀国用（2010）第0××1号，以下简称案涉房屋］作为攀枝花市千骏贸易有限公司的借款抵押担保财产，并依法办理了抵押登记，抵押权人为攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行。2017年12月9日，吴雨芮与金汇公司签订《房屋租赁协议》，金汇公司将案涉房屋一半（原九州莺歌的另外半头，即一楼对应1-12轴，面积月900平米）出租给吴雨芮使用，租赁期限自2017年12月9日至2032年12月8日，期限15年。2019年12月9日至2032年12月8日的租金60万元吴雨芮于2020年3月19日、20日转账支付到张吉敏个人账户。 依照据以执行的米易县人民法院（2019）川0421民初565号民事判决书第三项的规定：拍卖、变卖金汇公司案涉房屋的价款优先受偿第一、二项债务。2020年4月3日，立案执行攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行与攀枝花市千骏贸易有限公司、金汇公司、张晓凤、胡绵梅、赵明刚、孙英合同纠纷一案。2020年5月18日，米易县人民法院作出（2020）川0421执271号执行裁定书，查封、拍卖、变卖案涉房屋。2020年10月30日，米易县人民法院在吴雨芮所租赁房屋大门处张贴《拍卖公告》，拟在淘宝网网络司法拍卖平台拍卖案涉房屋，并告知与拍卖财产有关的优先权人可以参与竞买。2020年11月19日，米易县人民法院依法在淘宝网司法网络拍卖平台发布第一次拍卖公告，拍卖时间自2020年12月20日10时至2020年12月21日10时止，起拍价为284.312万元。拍卖公告第八条明确告知案件当事人、担保物权人、优先购买权人如参加竞拍，于2020年12月11日前联系法院办理相关手续。拍卖时间内因无人竞买而流拍。2020年12月21日，米易县人民法院在同一平台发布第二次拍卖公告，拍卖时间自2021年1月6日10时至2021年1月7日10时止，起拍价为227.4496万元。拍卖公告第八条明确告知案件当事人、担保物权人、优先购买权人如参加竞拍，于2020年12月30日前联系法院办理相关手续。拍卖时间内因无人竞买而流拍。2021年1月7日，米易县人民法院在同一平台发布变卖公告，变卖时间自2021年1月23日10时至2021年3月23日10时止，起拍价为227.4496万元。2021年3月6日16时58分，竞买人孙建华以227.4496万元价格竞买成功。 米易县人民法院认为，异议人吴雨芮提出的执行异议，属于执行行为异议。依照法律规定，人民法院在执行程序中，对异议人提出的执行异议，只作形式审查。异议人吴雨芮对案涉房屋是否享有租赁权，涉及到《房屋租赁协议》的效力问题，属于民事实体权利，执行程序中不能迳行处理，但可以通过审判程序予以确认。依照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，案涉房屋抵押权的设立先于租赁权的设立，原案申请执行人攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行就案涉房屋依法享有优先受偿的权利，故异议人吴雨芮与金汇公司签订的《房屋租赁协议》不能对抗原案申请执行人攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行对案涉房屋实现抵押权，也不能对抗买受人孙建华通过司法拍卖取得对案涉房屋的接收和占有。在淘宝网网络司法拍卖平台发布拍卖案涉房屋公告前三日，已按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条关于“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公告并说明无法通知的理由，公告满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权”的规定，在异议人吴雨芮租赁的房屋大门上张贴了拍卖公告，告知了与拍卖财产有关的当事人、优先权人可以参与竞买。该公告是米易县人民法院对异议人吴雨芮履行通知义务的书面凭证，故米易县人民法院的司法拍卖行为符合法律规定。但异议人吴雨芮在米易县人民法院首次发布拍卖公告前未向米易县人民法院申请优先购买权，且在两次拍卖、一次变卖中均未参与竞买，应视为放弃优先购买权。综上，异议人吴雨芮的四项异议不能成立，米易县人民法院不予支持。 复议申请人吴雨芮称，请求：1、撤销米易县人民法院（2020）川0421执271号执行裁定；2、依法裁定异议人吴雨芮对租赁房屋享有租赁权；3、请求在租赁期内阻止向买受人孙建华移交其占有的房屋；4、请求中止对不附带租赁权的房屋的执行；5、请求撤销对该房屋的成交确认书，以维护异议人吴雨芮合法权益。具体事实和理由：2017年12月9日，异议人吴雨芮与金汇公司签订《房屋租赁协议》，约定金汇公司将攀枝花市仁和区仁和镇金汇公司综合楼（一层）出租给异议人吴雨芮使用，租赁期限自2017年12月9日至2032年12月8日，期限15年。协议签订后，金汇公司将上述房屋交付给异议人吴雨芮使用至今。异议人吴雨芮认为，在法院查封前，双方签订已《房屋租赁协议》，该协议合法有效，异议人吴雨芮依法可以占有使用该店面，且法院在评估、拍卖上述房屋时未依法通知异议人吴雨芮行使优先购买权，侵害了异议人吴雨芮合法权益。 本院审理查明的事实，基本与米易县人民法院一致。 本院认为，根据本院查明的事实，吴雨芮与金汇公司签订《房屋租赁协议》的时间为2017年12月9日，而金汇公司将包括该《房屋租赁协议》指向的租赁物抵押给攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行的时间为2014年12月18日，租赁合同的订立晚于抵押权设，其基于不动产被抵押之后与被执行人签订的租赁合同提出执行异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。依照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，案涉房屋抵押权的设立先于租赁权的设立，原案申请执行人攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行就案涉房屋依法享有优先受偿的权利，故异议人吴雨芮与金汇公司签订的《房屋租赁协议》不能对抗原案申请执行人攀枝花农村商业银行股份有限公司米易支行对案涉房屋实现抵押权，也不能对抗买受人孙建华通过司法拍卖取得对案涉房屋的接收和占有。米易县人民法院在异议人吴雨芮租赁的房屋大门上张贴了拍卖公告，告知了与拍卖财产有关的当事人、优先权人可以参与竞买。该公告是法院对异议人吴雨芮履行通知义务的书面凭证，且法院在拍卖公告中对该事项再次告知，故法院的司法拍卖行为符合法律规定。但异议人吴雨芮在法院首次发布拍卖公告前未向法院申请优先购买权，且在两次拍卖、一次变卖中均未参与竞买，应视为放弃优先购买权。 综上，米易县人民法院认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人吴雨芮的复议申请，维持米易县人民法院（2021）川0421执异7号裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  陈 刚 审 判 员  刘 宝 审 判 员  王 前 二〇二一年四月二十二日 法官助理  陈 越 书 记 员  刘登荣