河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2051号原告：新郑市弘盛物业管理有限公司，住所地新郑市溱水路北段兴弘花园，统一社会信用代码91410184786202164E。法定代表人：闫创亮，总经理。委托诉讼代理人：孟艳娟，河南德冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广辉，河南天坤律师事务所律师。被告：李小龙，男，1989年1月8日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：曹慧敏，河南林泽律师事务所律师。被告：范李丽，女，1978年10月14日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：郭春丽，河南林泽律师事务所律师。被告：周红霞，女，1976年2月4日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：胡松伟，男，1979年1月6日出生，汉族，住,新郑市。被告：赵智琴，女，1961年11月2日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：刘菊香，女，1983年3月23日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：侯明亮，男，1991年5月15日出生，汉族，住新郑市。被告：张改芳，女，1978年3月29日出生，汉族，住河南省新郑市。原告新郑市弘盛物业管理有限公司（以下简称弘盛公司）与被告李小龙、范李丽、周红霞、刘翰林、胡松伟、王留鹤、赵智琴、刘菊香、许友良、杜锋贞、侯明亮、张改芳、张亚南物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告弘盛公司向本院提出申请，请求撤回对被告刘翰林、王留鹤、许友良、杜锋贞、张亚南的起诉，本院依法审查后，予以准许。原告弘盛公司的委托诉讼代理人孟艳娟、李广辉，被告李小龙及其委托诉讼代理人曹慧敏，被告范李丽及其委托诉讼代理人郭春丽，被告侯明亮到庭参加诉讼；被告周红霞、胡松伟、赵智琴、刘菊香、张改芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘盛公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令被告李小龙支付拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费7888元及违约金（违约金以7888元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）；2、判令被告范李丽支付拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费2354元及违约金（违约金以2354元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）；3、判令被告周红霞支付拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费5980元及违约金（违约金以5980元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）；4、判令被告胡松伟支付2018年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3358元及违约金（以3358元为基数，自2019年12月31日起，按日利率千分之一计算至实际付清之日）；5、判令被告赵智琴支付拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费7413元及违约金（违约金以7413元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）；6、判令被告支刘菊香支付拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费4920元及违约金（违约金以4920元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）；7、判令被告侯明亮支付拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5060及违约金（违约金以5060元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）；8、判令被告张改芳、张亚南共同支付拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费7701及违约金（违约金以7701元为基数，按日利率千分之一计算自逾期之日至实际付清之日止）。事实与理由：被告是位于新郑市××北路东侧××路北侧碧水蓝天小区的业主。后原被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对“碧水蓝天小区”进行前期物业管理，双方对前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用的按照日千分之一收取滞纳金。被告身为该小区业主，其正常享受了原告提供的物业服务，却没有按时缴纳物业服务费。期间经原告多次催要，被告拒绝缴纳，原告为维护自身合法权益特诉至法院，望判如所请。被告李小龙辩称，1、物业费计算：2.25元/平方米·月×24×145.85=7875.9元，原告物业费计算错误。2、被告经营涉案李记砂锅所用房屋地下公共消防管道、下水管道及化粪池出现漏水、堵塞等问题，该出现问题的部位属于上述物业服务协议中约定的小区公用部位、公用设施、设备范畴，原告公司应当及时进行维修养护，被告多次向弘盛公司说明情况，要求进行维修，但是弘盛公司拒不履行维修义务，一直拖延维修，已构成违约，因此被告不应支付物业服务费及违约金；3、弘盛公司的违约行为给被告造成巨大的损失，为了及时止损，被委托第三方进行维修，支付维修费用，且产生了相应的停业损失，原告应对上述损失承担赔偿责任。4、涉案碧水蓝天小区内存在电梯广告位出租、临时停车收费、小区内公告栏发布广告等利用公共区域盈利性的情况，但上述经营性活动的收益原告并未向被告在内的业主进行公示，根据相关法律规定，该弘盛公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益，其性质应属广告收益，应归碧水蓝天小区全体业主所有，被告作为业主有权要求弘盛物业公开该部分收入情况。关于消防管道漏水、化粪池等问题，李小龙已诉至本院，现在审理中。被告范李丽辩称，1、原告作为碧水蓝天小区的物业服务企业，应按照合同的约定向业主提供物业服务，被告作为业主，其房屋在实际使用过程中发现地下公用的污水排放管道及化粪池存在诸多问题，房屋的实际使用人李小龙多次向被告反映该问题，范李丽要求李小龙原告协商解决此事，原告一直拖着不予解决，致使李小龙的饭店经营受到极大的影响，无奈李小龙自行维修，支付了巨额费用，原告拒不履行合同义务，存在严重的过错，构成违约，对物业费不应得到支持，因原告违约在先，其主张违约金无事实和法律依据。被告房屋目前由李小龙租用，根据他们之间签的租赁合同，如需交纳物业费，应由李小龙承担。物业费计算标准应当以房产证的面积为准。涉案碧水蓝天小区内存在电梯广告位出租、临时停车收费、小区内公告栏发布广告等利用公共区域盈利性的情况，但上述经营性活动的收益原告并未向被告告在内的业主进行公示，根据相关法律规定，该弘盛公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益，其性质应属广告收益，应归碧水蓝天小区全体业主所有，被告作为业主有权要求弘盛物业公开该部分收入情况。被告侯明亮辩称，被告与原告没有签的物业服务合同，前期的物业费被告如期交纳，2018年1月被告没有交纳物业费是因为房子存在多处漏水，被告向原告报修多次，至今没有维修。2020年协商时，原告的代经理承诺说把房屋漏水问题修好，让被告先交一年的物业费，被告说你只要修好，被告愿意交纳所有的物业费，但是后来一直没有修。小区的绿化毁坏，进行种菜停车，出入门口没有管控，业主对公共区域设施设备的收入不知情。被告周红霞、胡松伟、赵智琴、刘菊香、张改芳未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李小龙系新郑市××北路东侧××路北侧碧水苑11号楼1单元1-2层111号房屋的业主，其房屋建筑面积为145.85㎡。2015年5月6日，李小龙与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：第一章总则第一条甲方：弘盛公司，乙方：李小龙，甲方是指：碧水蓝天小区房地产开发企业委托的前期物业服务企业，乙方是指：购房人（业主）。第二条前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第三条物业类型：商铺，坐落位置：新郑市××北路东侧××路北侧11号楼1单元111（房），建筑面积：146.06平方米。第二章委托管理服务事项第一条质保期内房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承结构、楼梯内、走廊通道、低压配电室、消防及智能化监控室等。第三章物业管理服务质量第一条质保期内房屋外观房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。……第八条防范1、消防设施设备完好无损，可随时启用；……。第四章甲、乙双方的权利和义务第二条甲方的义务2、物业公用部位的维护与管理，物业公用设施设备的维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，公共秩序、消防、交通疏导等协助管理事项的服务等。第三条乙方的权利1、……。第四条乙方的义务……10、按合同约定的时间及时足额地交纳物业服务费及其他各项费用。第五章物业管理服务收费及其他收费第一条物业管理服务费用收费标准：3、商铺物业管理服务费2.25元/平方米/月；4、因乙方原因空置商铺物业管理费2.25元/平方米/月。第七章违约责任第三条业主（××）逾期缴纳物业服务费及其他各项费用的，应按日向甲方支付应交费用千分之一（3）的滞纳金，如逾期15日仍未缴纳的，该业主（××）须向物业公司支付为追讨欠款而导致的额外费用。落款处有甲方弘盛公司公章，乙方有李小龙签字，日期为2015年5月6日。范李丽系新郑市××北路东侧××路北侧碧水苑11号楼1单元1-2层112号房屋的业主，其房屋建筑面积为87.08㎡。2015年3月15日，范李丽与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：商铺，商铺物业管理服务费2.25元/平方米/月。2015年3月15日，范李丽将该房屋出租给李小龙使用。周红霞系新郑市××北路东侧××路北侧香水苑21号楼1单元1-2层101号房屋的业主，其房屋建筑面积为221.48㎡。2014年9月5日，周红霞与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：商铺，商铺物业管理服务费2.25元/平方米/月。胡松伟系新郑市××北路东侧××路北侧香水苑20号楼1单元5层501号房屋的业主，其房屋建筑面积为133.16㎡。2014年4月17日，胡松伟与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：住宅，住宅物业管理服务费1元/平方米/月，智能化运行维护费0.05元/平方米/月。赵智琴原系新郑市××北路东侧××路北侧香水苑20号楼1单元1601号房屋的业主，其房屋建筑面积为195.94㎡。2016年1月6日，赵智琴与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：住宅，住宅物业管理服务费1元/平方米/月，智能化运行维护费0.05元/平方米/月。2017年8月10日，赵智琴与侯玉岭签订《新郑市存量房买卖合同》，将该房屋出售给侯玉岭。许友良原系新郑市××北路东侧××路北侧香水苑22号楼1单元1601号房屋的业主，其房屋建筑面积为195.18㎡。2015年9月2日，许友良与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：住宅，住宅物业管理服务费1元/平方米/月，智能化运行维护费0.05元/平方米/月。2017年1月1日，刘菊香取得该房屋的所有权，刘菊香未与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》。杜锋贞原系新郑市中华北路东侧同乐路北侧秀水苑27号楼1单元901号房屋的业主，其房屋建筑面积为201.09㎡。2014年6月22日，杜锋贞与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：住宅，住宅物业管理服务费1元/平方米/月，智能化运行维护费0.05元/平方米/月。2017年2月14日，杜锋贞将该房屋出售给侯明亮，侯明亮未与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》。侯明亮2018年入住该小区，交纳了2017年物业费，物业费的标准为1.05元/平方米/月。庭审中，侯明亮陈述后来由于屋顶漏水，多次联系弘盛公司维修，弘盛公司仅在2019年初维修了一次，没有修好，之后就没有再去过，要求弘盛公司将房屋维修好，侯明亮可以交纳物业费，张改芳原系新郑市中华北路东侧同乐路北侧丽水苑38号楼1单元1601号房屋的业主，其房屋建筑面积为203.84㎡。2014年6月23日，张改芳与弘盛公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，物业类型：住宅，住宅物业管理服务费1元/平方米/月，智能化运行维护费0.05元/平方米/月。2020年4月10日，张改芳将该房屋出售给他人。经弘盛公司催收，李小龙未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费；范李丽未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费；周红霞未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费；胡松伟未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费；赵智琴未交纳2017年1月1日至2017年8月10日期间物业费；刘菊香未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费；侯明亮未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费；张改芳未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，物业费催缴单、《新郑市存量房买卖合同》、《房屋租赁合同》、照片及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，弘盛公司与李小龙、范李丽、周红霞、胡松伟、赵智琴、刘菊香、张改芳签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。侯明亮、刘菊香系通过二手房买卖取得该小区房屋的所有权，虽未与弘盛公司签订物业服务合同，但弘盛公司向该小区提供了物业服务，且侯明亮对物业收费标准无异议，故应当按照规定交纳物业费。因此，弘盛公司要求李小龙交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费，要求范李丽交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费，要求周红霞交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费，要求胡松伟交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费，要求赵智琴交纳2017年1月1日至2017年8月10日期间物业费，要求刘菊香交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费，要求侯明亮交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费，要求张改芳交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费；符合双方协议约定和相关法律规定，本院予以支持；其中房屋面积应以房屋权属信息表和房屋买卖合同记载为准，经计算，李小龙、范李丽、周红霞、胡松伟、赵智琴、刘菊香、侯明亮、张改芳应交纳物业费数额依次为7875.09元、2351.16元、5979.96、3355.63元、1508.74元、4918.54元、5060元、7701元，相应地，对弘盛公司主张超出部分，本院不予支持。本院考虑到弘盛公司的服务质量及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，对于要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽弘盛公司提供的服务管理存在一定瑕疵，但整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，故物业服务瑕疵问题不应成为拒交物业费的合理事由，被告可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。李小龙陈述关于消防管道漏水、化粪池等问题其已经另案主张，故本案不再作处理。虽然李小龙系范李丽房屋的实际使用人，但非物业服务合同的相对方，故对范李丽的辩称意见本院不予采纳。侯明亮陈述的房屋漏水需要维修问题，与本案并非同一法律关系。如果弘盛公司在提供物业服务期间侵犯了侯明亮的合法权益，侯明亮可另行主张。关于李小龙、范李丽、侯明亮陈述涉案小区内存在电梯广告位出租、临时停车收费、公告栏发布广告等利用公共区域盈利性的情况，要求弘盛公司向业主进行公示，李小龙、范李丽、侯明亮可通过其他途径解决。周红霞、胡松伟、赵智琴、刘菊香、张改芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：被告李小龙于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费7875.9元。被告范李丽于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费2351.16元。被告周红霞于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费5979.96元。被告胡松伟于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费3355.63元。被告赵智琴于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年8月10日期间物业费1508.74元。被告刘菊香于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费4918.54元。被告侯明亮于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费5060元。被告张改芳于本判决生效后十日内向原告新郑市弘盛物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费7701元。九、驳回原告新郑市弘盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计250元，由原告新郑市弘盛物业管理有限公司负担50元，被告李小龙负担25元，被告范李丽负担25元，被告周红霞负担元25，被告胡松伟负担25元，被告赵智琴负担25元，被告刘菊香负担25元，被告侯明亮负担25元，被告张改芳负担25元。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二一年四月二十九日书记员 李峰超