天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终3025号上诉人（原审被告）：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园商业街003号。法定代表人：李雨龙，执行董事。委托诉讼代理人：李霖逸，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马桂敏，女，1989年3月30日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。上诉人天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）因与被上诉人马桂敏商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新鸿公司的委托诉讼代理人李霖逸，被上诉人马桂敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人一审期间提供的限制施工文件及监理日志等证据足以证明上诉人逾期交房的原因系不可抗力，故上诉人不应承担违约责任。其中，2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》这项停工令，要求特殊情况需要报备审批才可以施工，否则严禁施工。上诉人没有在此期间施工，但一审法院没有认定该期间的停工。2、根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定，逾期交房无应予顺延情形的，逾期60日内可追究已付款利息，超过60日才能开始主张违约金，一审法院认定自违约之日起支付违约金错误。马桂敏辩称，不同意上诉人上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马桂敏向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告自2019年10月31日次日起至交付通知书载明的办理入住时间2020年9月21日的利息41,611.12元；2．请求判令被告支付原告自2019年10月31日次日起至交付通知书载明的办理入住时间2020年9月21日的违约金29,918.65元；3．请求判令被告承担原告因延期交付房屋产生租金27,500元；4．请求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月18日，原告马桂敏（乙方）与被告新鸿公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于宝坻区××路××街××花园××号楼××房屋，建筑面积为96.18平方米，总价款917750元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：（详见附件六补充协议）”。第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。该合同附件六补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第6项，双方确认：下述任一情形均构成不可抗力的免责事由，出卖人因下述情形发生违约的，不承担任何违约责任（特别明确：如因下述情形导致甲方不能如期交付房屋的，可据实予以延期）：（1）因执行新颁布的法律、法规以及政府部门政策变化或为遵守政府指令而引起的违约，如工程拖期或延期交房的。……（4）法定传染病或其他重大流行性传染病流行等公共卫生事件或其他社会突发事件导致的，如工程拖期或延期交房的。……（8）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。乙方确认已认真阅读并理解上述条款，即发生上述不可抗力事由后，甲方无需承担任何违约责任，乙方也不以甲方未能在不可抗力发生后通知乙方而向甲方主张任何权利。合同签订后，原告向被告交纳了首付款277,750元，剩余房款640,000元采用按揭贷款方式进行支付。2019年10月12日被告向原告发出《延期交付通知书》，告知原告将交房日期延期至2020年9月22日前。2020年9月18日，被告取得了涉诉房屋的《准许交付使用证》。后被告向原告邮寄了《鸿坤原乡小镇项目交付通知书》，告知原告：被告将于2020年9月20日至2020年9月23日为业主办理入住手续，建议原告办理入住手续的时间为2020年9月21日。截止本案法庭辩论终结前，即2020年9月28日，原告仍未收房。另查明，涉诉房屋所在的理想花园住宅小区三期项目于2017年3月7日取得了相关部门颁发的《建筑工程施工许可证》并开工建设。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）。经查询，2019年8月20日一年期LPR为4.25%，2019年9月20日和2019年10月21日一年期LPR均为4.20%，2019年11月20日、2019年12月20日和2020年1月20日一年期LPR均为4.15%，2020年2月20日和2020年3月20日一年期LPR均为4.05%，2020年4月20日至2020年9月21日一年期LPR均为3.85%。再查明，被告主张在施工期间相关行政部门发布了多个限制施工的文件、通知。经查证，在原、被告签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的具体如下：1、2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，载明“目前气温逐渐下降，已达到冬季施工温度。为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工。若有特殊原因必须进行冬季施工的工程要求施工单位必须做好冬季施工准备并做好冬季施工方案报支队审批。若达不到冬季施工要求，严禁继续施工”。2、2019年10月1日，天津市生态环境局发布《10月1日24时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“经市政府批准，9月23日，我市发布了重污染天气橙色预警，从9月25日零时起启动二级响应措施。9月29日12时起，进一步加严应急管控措施。经预测，10月2日起我市环境空气质量总体保持在良好水平。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月1日24时起终止实施应急响应措施。3、2019年10月20日，天津市生态环境局发布《10月20日18时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“10月20日，我市发布了重污染天气黄色预警，从10月19日零时起启动三级响应措施。根据我市空气质量会商结果，10月20日我市空气质量将总体得到明显改善。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月20日18时起终止重污染天气应急响应。一审法院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，对双方当事人均有约束力。双方在合同中对于交房日期、逾期交房违约责任及免责事由均进行了明确的约定。现被告未能按上述约定交付房屋，原告主张要求被告承担逾期交房违约责任，被告主张逾期交付系因环保等政策停工所致，应免除违约责任。因此，本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否存在免责事由及免责期如何认定；2、被告承担逾期交房违约责任起止期间如何认定；3、被告承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。对此，一审法院分别评判如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由及免责期如何认定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第三条约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充协议处理。第五条亦约定，被告逾期交房向原告支付已付款利息和违约金的前提是除遇不可抗力。补充协议第六条第6项中亦约定，为遵守政府指令而引起的违约及法定传染病或其他重大流行性传染病流行等公共卫生事件导致的延期交房，上述情形均构成不可抗力的免责事由，因此导致被告不能如期交付房屋的，可据实予以延期。上述约定对原、被告双方均具有约束力。原、被告签订《商品房买卖合同》后，天津市相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施。被告为遵守上述限制施工文件，造成其建筑工地停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的工程延期问题是客观存在的，且被告取得《准许交付使用证》必须是在房屋主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批。上述一系列直接和间接两方面因素造成的被告延期交房问题，应当是不可完全归责于被告的主观原因造成的。另外，上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措。因此，被告因上述限制施工的行政措施造成的逾期交房符合双方补充协议中约定的情形，应予免责，交房时间应按照政府文件给被告造成的停工天数予以顺延。关于该具体停工天数，从双方签订《商品房买卖合同》时间2018年5月18日至约定交房时间2019年10月31日前，我市相关部门发布了3个限制施工的文件，其中关于2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，所以该文件不属于停工令。另外，被告作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与原告约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为被告逾期交房的免责事由。除此之外，根据其他文件的具体内容及对被告施工造成的影响，根据文件的内容，一审法院确定被告因此造成的停工天数为9天（文件2停工天数7天，文件3停工天数2天），相应的交房时间依据合同约定顺延至2019年11月9日。对于被告辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，被告应当知晓，故一审法院对此不予采信。关于在2019年11月9日之后有关部门发布的停工令文件及新冠疫情，属于被告迟延履行后发生的不可抗力，依法不能作为被告的免责事由。二、关于被告承担逾期交房违约责任起止期间如何认定问题。根据上文，被告交房的日期顺延至2019年11月9日，即被告应于2019年11月9日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给原告。现被告未在2019年11月9日前将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，按照合同约定，其应自2019年11月10日起承担逾期交房违约责任。被告在2020年9月18日取得涉诉房屋《准许交付使用证》后向原告发出交房通知，建议原告办理入住手续的时间为2020年9月21日。在该日前原告未办理收房手续，原告要求被告承担逾期交房违约责任的截止时间为2020年9月21日，一审法院予以支持。综上，被告承担逾期交房违约责任的期间自2019年11月10日起至2020年9月21日止，共计317天。三、关于被告承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。被告未在合同约定时间并扣除相应免责期后将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，构成违约，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任，即由被告支付原告已付款利息及违约金。关于已付款利息，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，但因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），被告违约期间不满一年，故应按照同期一年期LPR计算已付款利息。关于违约金计算标准，原告要求按照商品房价款的日万分之一计算，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的起算时间，因《天津市商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自60日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日起支付，即2019年11月10日，因此违约金的计算天数为317天。关于被告主张利息及违约金约定过高的抗辩，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。经核算，被告应向原告支付逾期交房利息为32,211.75元、违约金为29,092.68元。关于原告主张的超出数额，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房期间产生的租金，不符合合同约定，且于法无据，一审法院不予支持。关于被告以原告逾期付款为由要求原告承担违约责任，因其未提起反诉，一审法院不予处理。一审法院判决：“一、被告天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告马桂敏逾期交房利息32,211.75元；二、被告天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告马桂敏逾期交房违约金29,092.68元；三、驳回原告马桂敏其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,276元，减半收取计1,138元，由原告马桂敏负担472元，由被告天津新鸿房地产投资有限公司负担666元（交纳时间同上）。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人应否承担逾期交房违约责任以及责任承担是否适当。本案中，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对双方当事人均有约束力。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。现上诉人未按照合同约定时间交付房屋，依法应当承担逾期交房的违约责任。上诉人以因不可抗力造成停工为由，主张不承担违约责任，本院评判如下：第一，上诉人主张在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令应作为逾期交房免责事由，本院认为，上述文件在双方签订合同时已经发布，上诉人应当知晓文件中涉及的停工期间，其要求将上述文件作为逾期交房免责事由的主张理据不足，本院不予支持。第二，双方当事人签订《商品房买卖合同》后至双方约定交房时间2019年10月31日前的停工天数认定问题。2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工。另，上诉人作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与被上诉人约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为上诉人逾期交房的免责事由。除此之外，一审法院根据其他文件的具体内容及对上诉人施工造成的影响，酌定上诉人因此造成的停工天数为9天，顺延相应的交房时间至2019年11月9日，并无不当，本院予以确认。第三，上述顺延交房日期之后有关部门发布的停工令文件及新冠疫情的影响，属于上诉人迟延履行后发生的不可抗力，依法不能作为上诉人的免责事由。一审法院依据《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合被上诉人的诉讼请求确定上诉人应承担的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。综上所述，新鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,276元，由天津新鸿房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何朝晖审判员  王鸿云审判员  张 璇审判员  张红星审判员  史军锋二〇二一年四月二十七日法官助理常嘉奕书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；