安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终877号 上诉人（原审被告）：安徽鼎元阀门有限公司，住所地安徽省安庆市大观区海口镇工业园。 法定代表人：胡显生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许世泽，男，1979年2月24日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 上诉人安徽鼎元阀门有限公司（以下简称鼎元公司）因与被上诉人许世泽租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2019）皖0803民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎元公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回许世泽的全部诉讼请求。事实与理由：一、双方签订租赁合同时，许世泽对于租赁场地的现状是清楚的，鼎元公司也一直在积极办理用地手续，只是因政府土地计划调整，一直未获得权属证书，合同无法继续履行并非双方当事人的过错，本案属于合同终止，并非合同无效，鼎元公司不应承担赔偿责任；二、安徽中辰工程造价有限公司（以下简称中辰公司）的鉴定意见书不应作为定案依据。1、该鉴定书中未附有承诺书，且鉴定人之一龚华园系中辰公司接受法院委托且实际作出鉴定意见书之后才取得造价工程师资格，鉴定审核人蒋怀家聘用单位并非中辰公司，其以中辰公司员工身份对外出具鉴定意见不具有合法性。2、中辰公司的鉴定意见中未考虑财产价值的折旧。3、对于渣石填方造价，许世泽提交的银行转账记录为284060元，中辰公司鉴定为398940.79元，显然不合理。 许世泽辩称，1、鼎元公司在出租场地时称有合法手续，隐瞒了其未获得土地部门批准先使用的事实，合同无法履行是因为鼎元公司未取得合法手续，并非政府计划调整；2、许世泽系无过错方，因合同无效投入的资金应当由鼎元公司承担；3、鉴定系法院委托，以鉴定结果为准。渣石填方的问题，提供的转账记录是28万多元，但因为时间久远，有些账目遗失，有很多也是现金给付的。案涉租赁场地还在施工过程中，没有使用就被土地部门收回了，不存在所谓的财产折旧损失。 许世泽向一审法院起诉请求：1、依法确认许世泽、鼎元公司签订的《租赁合同》无效；2、依法判决鼎元公司返还许世泽租金10万元；3、依法判决鼎元公司赔偿许世泽投入场地和房屋等造价费用共计2092103.49元；4、依法判决本案诉讼费用和鉴定评估费用均由鼎元公司承担。 一审法院经审理查明：2007年9月28日，鼎元公司与安庆市大观区海口镇人民政府签订了《安徽鼎元阀门有限公司征用土地合同》，并缴纳了征用土地的相关费用。2012年12月11日，许世泽与鼎元公司签订《租赁合同》，约定鼎元公司将位于安庆市大观区海口镇工业园内所属场地约20000平方米，整栋3层房屋约2500平方米、整体鱼塘及地上其他附着物整体出租给许世泽作为驾校办公、教学、生活、教练场地的用途使用，同意许世泽按照驾校办公、教学、生活、教练场地功能需要进行水泥硬化等建设，租赁期限为12年，自2013年1月19日起至2025年1月19日止，租金按年支付，前5年即2013年11月19日起至2018年11月19日每年100000元，同时约定，该租赁物土地相关手续由出租方办理。2013年1月19日，许世泽通过银行汇款方式支付给鼎元公司一年的租金100000元，并开始对场地进行施工，并对房屋进行改造装修。2013年6月25日，安庆市国土资源局向许世泽开办的鼎元驾校下发[2013]004号《责令停止违法行为通知书》，通知其系非法占地建驾校。2013年8月21日，安庆市大观区海口镇人民政府下发观海政[2013]98号《告知函》，2013年10月12日，安庆市国土资源局下发庆国土资源[2013]416号《告知函》，两份告知函表示鼎元公司所使用的土地系非法批地行为，要求限期收回非法批准使用的土地。2013年10月13日的告知函要求鼎元公司自收到告知函之日起十五日内退还土地。许世泽为开办驾校对案涉土地进行了土地硬化、装修等投入，就损失赔偿问题与鼎元公司协商无果，遂于2019年1月30日诉至一审法院，要求判如所请。 2019年3月15日，经许世泽申请，一审法院委托中辰公司对许世泽诉称的海口工业园内场地和房屋工程造价进行了鉴定。鉴定结论为：“本公司根据委托方提供的资料，结合现场实际勘查，明确得出的鉴定结果为1193224.32元，详情如下：1、鱼塘回填及挡土墙鉴定工程造价为377801.59元；2、标线、标牌鉴定工程造价为31122.89元；3、绿化鉴定工程造价为66081.03元；4、上坡起步路拱鉴定工程造价为60716.19元；5、围墙及电动大门鉴定工程造价为80942.64元；6、门卫、门房鉴定工程造价为185461.69元；7、排水鉴定工程造价为51033.59元；8、大楼一、二层装饰装修鉴定工程造价为301106.11元；9、路沿石鉴定工程造价为38958.59元。”待定问题为：“下列价款，由于依据不完全或有争议，列入供选择性意见，供法院及双方当事人参考，有待双方协商解决或法院判决：1、场地平整、硬化按现场勘查丈量全部工程量计算工程造价为499938.38元；2、场区渣石填方按申请人提交证明材料（银行转账记录）价款为284060.00元。鉴定人按规范计价计算道路60cm石渣；绿化30cm石渣，30cm土方全面积总造价为398940.79元”。 一审法院认为，本案争议焦点，1、许世泽与鼎元公司所签订的《租赁合同》应如何处理。案涉土地因鼎元公司在办理土地使用权批准手续时，未获得相关机关批准，并被认定为非法批地行为，造成许世泽与鼎元公司所签订的合同无法实现合同目的，应认定无效，该责任应由鼎元公司负责。 2、对有争议的估价如何认定问题：（1）、鉴定意见中第8项，大楼一、二层装饰鉴定工程造价为301106.11元，鼎元公司认为一层墙、地砖工程均是其所建设，二层有部分装饰，但其对鉴定的二层造价未提出异议，经核实一层墙、地砖工程造价为38783.90元，该部分造价许世泽未提供证据证明系其投资建设，该部分应予扣除。（2）、对待定问题1中场地平整、硬化按现均勘查丈量全部工程量计算工程造价为499938.38元，鼎元公司认为平整工程是其本人实施。经核实场地平整造价为8983.34元，对场地硬化部分无争议，故场地硬化工程造价490955.04元应予认定，该部分造价许世泽未提供证据证明系其投资建设，对场地平整的造价予以扣除。对待定问题2，鼎元公司在庭审中未提出异议，应认定系许世泽所施工。 综上所述，一审法院认为，许世泽与鼎元公司签订的《租赁合同》因合同违反法律规定，应认定无效。许世泽要求鼎元公司返还租金100000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”，许世泽在该租赁的土地已实际使用有一年，故对其要求返回租金100000元的诉讼请求不予支持。对许世泽要求赔偿投资损失2092103.49元的诉讼请求，应减去安徽鼎元阀门有限公司对一楼场地工程造价38783.90元和场地平整工程造价8983.3元，合计47767.2元，予以扣除，实际为2044336.29元，应由鼎元公司赔偿。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：一、确认许世泽与安徽鼎元阀门有限公司所签订的《租赁合同》无效。 二、安徽鼎元阀门有限公司于本判决生效后十五日内赔偿给许世泽2044336.29元。三、驳回许世泽其他诉讼请求。案件受理费23537元，鉴定费18000元，共计41537元，由许世泽负担4537元，安徽鼎元阀门有限公司负担37000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。 根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、鼎元公司对于案涉租赁合同无法履行给许世泽造成的损失是否应当承担赔偿责任；2、中辰公司的鉴定意见书能否作为定案依据。 本院认为：依法成立的合同对各方当事人都有约束力，当事人应按照合同约定履行合同义务。 针对本案争议焦点一案涉租赁合同无法履行的责任问题，许世泽租赁案涉场地系开办驾校，需对租赁场所进行较大投入的改造建设，对此情形，从合同约定来看，鼎元公司是知晓的，鼎元公司虽自2007年即开始申请办理土地手续，但至其签订案涉租赁合同时尚未取得土地使用权，鼎元公司明知其无权处分案涉租赁场地，仍出租给许世泽，致许世泽在使用场地的过程中被相关部门叫停，因此产生的损失应当由鼎元公司承担。 针对中辰公司出具的鉴定意见能否作为本案定案依据的问题，1、程序问题。对于鼎元公司提出的鉴定程序问题，本院进行了核实，鉴定人龚华园之前系造价员，2019年10月11日取得造价工程师资格，蒋怀家确系中辰公司的员工，其二人的鉴定人资格没有问题。2、鉴定的损失问题。案涉工程鉴定的是工程造价，并非现有价值，对鼎元公司提出的应当考虑残值的理由不予采信。对于鼎元公司提出的渣石填方工程造价问题，中辰公司按规范计价计算为398940.79元，许世泽提供的银行转账记录总价仅为284060元，其称时间久远，有些单据遗失，且并非所有支出都通过银行转账，本院对其辩解予以采信，对此部分工程造价应按照中辰公司的鉴定意见予以确定。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由安徽鼎元阀门有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 红 审 判 员  张秀珍 审 判 员  高 平 二〇二一年四月二十六日 法官助理  赵红军 书 记 员  吴 杰 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。