山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终915号 上诉人（原审被告）：聊城市利元置业有限公司，住所地山东省聊城市经济技术开发区黄山路18号。 法定代表人：路卫国，总经理。 委托诉讼代理人：赵海萍，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聊城正泓置业有限公司，住所地山东省聊城市东昌府区侯营镇田庄村委西邻。 法定代表人：于瑞平，总经理。 委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白新东，男，1982年11月15日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：郭召道，北京金珺泰律师事务所律师。 上诉人聊城市利元置业有限公司（以下简称利元公司）因与被上诉人聊城正泓置业有限公司（以下简称正泓公司）、白新东商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 利元公司上诉请求：1.撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9294号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用等全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人承担违约责任属事实认定错误。1.本案中，签订商品房买卖合同的主体是正泓公司，上诉人不是涉案商品房买卖合同的相对人，不应当承担合同义务以及因涉案买卖合同纠纷产生的违约责任。虽然上诉人与业主签署认购协议（如有），这也仅是一个认购意向，并不能以此主张上诉人应当承担合同责任，双方应当以最终签订的正式商品房买卖合同来确定承担合同义务和违约责任的主体。2.一审庭审中正泓公司提交的合作协议可以认定正泓公司与上诉人之间是合作关系，且合作协议中的相关约定对涉案小区业主没有约束力，对此一审法院予以认可，所以正泓公司应当按照其与业主签订的商品房买卖合同承担合同义务和责任，至于其与上诉人之间关于责任承担的约定是两公司内部事宜，而不能在本案中以此直接认定由上诉人承担对业主的合同责任。故，一审法院仅以上诉人系“项目的实际参与者”便认定上诉人应当承担违约责任与事实不符，也有违合同的相对性原则。3.虽然上诉人与正泓公司合作开发涉案小区，但双方签订合作协议时，正泓公司已办理了用地规划许可证，尚未办理工程规划许可证。在后期开发建设过程中，因正泓公司移交的已经通过审核的图纸与用地规划许可证规划不同，导致未能顺利办理工程规划许可证，未能办理工程规划许可证的原因在于正泓公司。所以导致涉案房产尚未办理产权登记证书的原因在于正泓公司，而不能将该责任归于上诉人。二、因白新东不存在实际损失，即使存在逾期办证的行为，一审法院判决支持其违约金的请求也没有依据。假设本案存在协助逾期办证的违约行为，也应当严格以实际损失作为判断基础，且根据谁主张谁举证原则，白新东具有证明其实际损失的义务。但被上诉人并未举证证明其存在何种损失，反而是购房后房价上涨近一倍致使其获益，这也说明其不存在任何损失，在此情形下其主张违约金的诉讼请求不能成立。因此，即便本案合同相对方存在逾期协助办证行为，但因其不存在损失，无需予以填补或补偿，而并非损失数额难以确定，所以白新东无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张违约金，一审法院对其主张违约责任的诉求也不应当予以支持，更不能按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。三、一审法院认定白新东主张违约金的诉讼请求未超诉讼时效属认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定，权利人应自知道或应当知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼，所以自本案立案之日向前计算三年之前的违约金诉求已超过了法定的诉讼时效。即便白新东有权请求正泓公司或上诉人承担违约责任，也仅能主张立案之日向前推算三年以来产生的违约金。白新东在一审庭审中提交的证据仅能证明其要求过办证，但从未主张过违约金，而且上诉人在2019年12月仅承诺过协助尽快办证，从未承诺过承担违约责任支付违约金事宜。因此，白新东及上诉人的行为不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形，应当适用倒退三年的计算方式来计算违约金。所以，一审法院认定白新东的诉讼请求未超过诉讼时效是错误的。 被上诉人正泓公司辩称，一、同一审答辩意见。二、对上诉人称未能顺利办理工程规划许可证，原因在于正泓公司有异议，未能办理该证的原因在于上诉人利元公司，而且根据正泓公司与上诉人签订的协议，此后的一切费用和责任由上诉人承担。三、同意上诉人上诉状中事实理由的第二条、第三条意见。 被上诉人白新东辩称，一、利元公司应当承担违约责任。根据正泓公司与利元公司签订的合作协议及被上诉人与利元公司签订的《商品房认购协议书》，利元公司有义务办理房产证，利元公司应当承担违约责任。利元公司于2019年12月19日在小区内张贴的《告知书》载明“我公司一定把办证工作作为重中之重，安排专人负责，及时催办”，事实上利元公司认可了其办证义务，衔接了诉讼时效。另外，王殿坤与利元公司法定代表人路卫国的电话录音，也证明了利元公司已认可其办证义务。二、关于诉讼时效。被上诉人委托的业主王殿坤、张琳与正泓公司的部门经理宋义冬和王经理的通话录音及王殿坤与利元公司法定代表人路卫国的电话录音中，正泓公司与利元公司认可其办证责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定，正泓公司已经认可了其义务，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。另外，2019年12月19日利元公司张贴的告知书及各级政府部门的回复，也是被上诉人持续向上诉人主张权利的佐证。故本案诉讼时效已经完美衔接，违约金的计算应从应当办证之日起计算，不应按照倒推三年计算。三、关于违约金的计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人主张被上诉人不存在实际损失，不应支持被上诉人违约金的请求没有法律依据。四、上诉人关于其仅认可包含办证，不含办证违约金的观点是错误的。关于办证，上诉人在法庭上以“只承认了办证”方式进行了认可，也就是说上诉人已经认可了录音的真实性和证明目的。其既然认可办证，就应当承担没有办证的惩罚责任，责权对等，没有责任的义务，就是没有义务。因此其认可办证义务就是认可法律赋予的违约金责任。也就构成了法律赋予的违约金责任的诉讼时效延续。 白新东向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告立即为原告办理房屋所有权证书；2.判令二被告向原告连带支付违约金100,000元（计算日期截至2020年1月1日）。 一审法院认定事实：2010年9月23日，正泓公司与利元公司签订《正泓.新天地项目合作协议》。协议第三条载明：甲方（正泓公司）以挂牌出让方式取得该项目的国有土地使用权，并取得国有土地使用权证。协议第五条约定项目合作方式，5.1约定，乙方（利元公司）以甲方名义进行项目开发建设，自行、独立承担自本协议签订之日后项目开发建设和售后维护（修）过程中的一切费用和责任；5.2条约定，乙方以甲方名义开发建设的商品房（除本协议第5条5.5中回迁安置用房外）由乙方自行处置和销售，所得利润归属乙方，所产生的债务和法律责任由乙方自行承担。第八条约定：自本协议签订之日起，本项目所需办理的各项手续以及办理手续和工程上产生的费用均由乙方承担，未办理手续如下：工程建设许可证、招投标、工程建设开工证、房地产开发项目预售证、图纸联审、房产证、法律规定的其他手续。之后，利元公司对上述项目进行建设。2012年10月18日，原告与正泓公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买位于聊城市东昌府区××街××号××号房屋，房屋价款796419.96元。原告交纳房款的发票加盖聊城正泓置业有限公司新天地发票专用章。2013年7月2日，原告入住涉案房屋。《商品房预售合同》第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为双方另行协商）。该房产至今没有办理产权备案登记。期间，原告多次向有关部门反映要求尽快办证，同时向法院提交相关职能部门关于该小区推动办证工作的若干回复意见。利元公司于2019年12月19日向业主出具告知书一份，该告知书中利元公司表示，“针对正泓新天地业主办理房产证事宜，我公司已将前期工作全部完成，罚款已全部缴纳，聊城市住建委已经召开第一次会议，会议内容主要是解决业主房产证问题，请广大业主放心，我公司一定把办证工作作为重中之重，安排专人负责，及时催办政府相关部门，积极协调正泓置业配合，并及时将办理进度告知各位业主”。另查明，房产不能办理产权备案登记的原因是被告在建设过程中没有办理建设工程规划许可证。一审法院认为，原告要求被告支付逾期办证违约金具有事实和法律依据。首先，原被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。 关于违约责任的承担主体，原告与正泓公司签订商品房预售合同，正泓公司是合同相对方，其负有向原告出售房屋后配合其办理相关产权备案登记的合同义务。未办理产权登记的原因是因为该开发项目未办理建设工程规划许可证，正泓公司未全面履行合同义务，对此造成的后果应当承担违约责任。利元公司与正泓公司签订有合作协议，实际承担工程建设、商品房销售等相关事项。利元公司系此工程项目的实际参与者，二被告之间相关协议条款的约定对原告不产生法律效力，且原告在主张权利时利元公司也均向其承诺会积极协调为原告办理产权备案相关事宜。综上，利元公司对原告无法取得房屋所有权证书也应承担违约责任。 关于违约金的计算，合同约定出现逾期办证后违约责任的承担由双方协商处理，未约定具体的违约金计算方式。故违约金应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算，即按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照原告与被告所签商品房预售合同约定的时间，计算违约金的起始时间应为2014年6月27日。原告主张被告支付违约金100,000元（截至2020年1月1日），未超过上述计算标准。 关于原告诉请被告办理房屋所有权证书的诉讼请求，根据双方约定，被告应在合同约定时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。之所以迟迟未能办理，原因在于被告尚未取得建设工程规划许可证。由于被告的原因造成原告目前尚不能办理房屋产权证书，故原告的该项诉求可待被告取得建设工程规划许可证符合办理房屋产权条件后另行主张。 关于诉讼时效，原告主张诉求并未超过诉讼时效。原告提交的证据能够证明其业主代表向利元公司及正泓公司工作人员询问办证事宜，二公司工作人员均答复正在积极协调推进中。结合原告提供的其他证据能够证明原告向二被告持续主张权利，且二被告的工作人员均承诺会积极配合办理相关事宜，直至本案诉讼前及诉讼期间，被告的相关手续仍在办理之中，其违约行为仍在持续。原被告的上述行为，构成诉讼时效的中断，原告起诉未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告聊城正泓置业有限公司、聊城市利元置业有限公司共同赔偿原告白新东逾期办证违约金100,000元，限本判决生效后十日内过付；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1150元，由二被告负担。 本院二审期间，被上诉人白新东提交以下证据：证据1，全体业主委托业主代表的委托书一份，拟证明业主代表受业主委托致电利元公司和正泓公司，还有各级政府机关，代表了业主的意志，与电话录音一起构成诉讼时效的衔接。证据2，录音文字整理材料，拟证明业主代表已经多次跟上诉人沟通，上诉人也都同意了办证，构成了诉讼时效的衔接。证据3，正泓新天地项目合作协议书，拟证明上诉人利元公司和正泓公司共同开发正泓新天地项目，应当对办证及违约责任赔偿损失承担连带责任。证据4，2010年左右上诉人印发给业主的宣传单复印件，拟证明上诉人应当承担违约责任，承担办证和违约金的赔偿。证据5，利元公司、正泓公司企业信用信息公示报告各一份，拟证明路卫国为利元公司的法定代表人；宋义冬为正泓公司重要组成人员，佐证录音及录音文字的法律效力。 上诉人利元公司质证称，对证据1有异议，所谓签字的代表都是案件当事人，与案件由直接利害关系，我方不认可是当时所签，不能证明证据中的业主当时有委托有关人员代表其与政府或利元公司、正泓公司进行沟通的意思表示，且从时间上看是2019年12月26日，而非在应当办证没有办证之后就有委托的意思；证据2，没有与我方公司有关人员的录音，也证明被上诉人在起诉前没有向我方主张过权利，对于录音内容，我方不清楚，不能引起对我方诉讼时效的中断。即便该证据是真实的，但是被上诉人从未向我方要求过违约金，并不能引起被上诉人诉我方承担违约金诉讼时效的中断，退一步讲，如果能引起中断，被上诉人的所有通话录音均是在2019年12月以后发生的，那么，如果诉讼时效中断，也应当从2019年12月向前推算三年来计算违约金；证据3，我方与正泓公司签订的该协议实际上就是内部合作协议，且根据合作内容，正泓公司需要承担相应义务；本案被上诉人所缴纳的房款最终都是交入了正泓公司的资金监管账户，根据被上诉人在答辩中对合同、发票全是由正泓公司签订或出具的认可，也可看出正泓公司与我方签订的协议是内部协议。正泓公司与被上诉人之间形成买卖合同关系，约束的仅是被上诉人与正泓公司，对我方没有约束力。至于利元公司与正泓公司各应承担何种责任是双方内部问题，在本案中不应突破买卖合同的相对性，由利元公司承担责任。证据4，根据该宣传页可看出，投资公司为我方，开发公司为正泓公司，也就是说，我方仅需要在投资范围内享有权利、承担义务，涉案房屋真正的开发主体是正泓公司，我方不对购房人产生直接的买卖合同关系，不应承担开发主体所应承担的责任或义务。证据5，对证据的真实性没有异议，但是被上诉人所提交的录音证据均是在起诉之后形成的，并不能证明产生诉讼时效中断的法律效力。综上，被上诉人提交的五组证据均不是新证据，不应在二审程序中予以采纳。 被上诉人正泓公司质证称，对证据1有异议，所谓签字的代表都是案件当事人，与案件由直接利害关系，我方不认可是当时所签，不能证明证据中的业主当时有委托有关人员代表其与政府或利元公司、正泓公司进行沟通的意思表示，且从时间上看是2019年12月26日，而非在应当办证没有办证之后就有委托的意思；证据2，没有与我方公司有关人员的录音，也证明被上诉人在起诉前没有向我方主张过权利，对于录音内容，我方不清楚，不能引起对我方诉讼时效中断；证据3真实性无异议，但该证据是转让给利元公司的转让协议，非合作协议，我方转让给利元公司后，一切债权债务应当由利元公司承担；证据4有异议，我方没有制作该宣传单，也不是我方印发给被上诉人，不能证明其真实性，我方将项目转让给利元公司后，不会再印发与我方有关的宣传单。证据5，对证据的真实性没有异议，但是被上诉人所提交的录音证据均是在起诉之后形成的，并不能证明产生诉讼时效中断的法律效力。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人白新东的起诉是否超过了诉讼时效；2.上诉人利元公司是否应当承担逾期办证违约责任；3.一审判决参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，依据是否充分。 关于第一个焦点问题，根据被上诉人白新东在一、二审中提交的业主代表与利元公司工作人员的通话录音、政府相关职能部门关于小区推动办证工作的若干回复意见及2019年12月19日利元公司张贴的《告知书》，被上诉人一直在通过电话、向有关部门反映等方式持续主张权利，要求上诉人履行协助办证义务，上诉人承诺积极协调处理办证事宜。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效自被上诉人向上诉人主张权利时中断，诉讼时效期间重新计算，故上诉人关于被上诉人的一审起诉超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。因被上诉人的一审起诉未超过诉讼时效，上诉人主张逾期办证违约金应适用倒推三年的计算方式没有依据，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，根据利元公司与正泓公司签订的《正泓·新天地项目合作协议》，利元公司对正泓·新天地项目进行了实际开发建设、商品房销售及售后维护（修）等事项，利元公司作为正泓·新天地项目的实际开发建设者、商品房的实际出卖人，负有办理建设工程规划许可证及协助被上诉人办理产权登记的义务，且根据业主代表王殿坤、张琳与利元公司工作人员的通话录音及2019年12月19日利元公司张贴的《告知书》，其亦承诺积极协调处理办证事宜，故一审认定利元公司应承担逾期办证的违约责任并无不当，利元公司关于其非《商品房预售合同》的签订主体，不应承担违约责任的主张不能成立。 关于第三个焦点问题，涉案《商品房预售合同》未约定逾期办证时的违约金计算方式，根据2020年12月29日修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故，逾期办证违约金应自逾期之日起以购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经计算，被上诉人一审时主张的违约金数额未超过上述标准，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，利元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人聊城市利元置业有限公司各负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祁卫东 审 判 员 孟凡利 审 判 员 陈正飞 二〇二一年四月九日 法官助理 李国丰 书 记 员 孙正杰