四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初1517号 原告：成都文旅熊猫小镇投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道三河大道**。 法定代表人：王玉林，董事长。 委托诉讼代理人：马飞飞，重庆周立太（成都）律师事务所律师。 被告：薛国春，女，1995年1月8日出生，汉族，住四川省开江县。 原告成都文旅熊猫小镇投资有限公司（以下简称文旅熊猫公司）与被告薛国春商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告文旅熊猫公司委托诉讼代理人马飞飞到庭参加诉讼，被告薛国春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文旅熊猫公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认文旅熊猫公司与薛国春签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2020年11月25日解除；2.薛国春向文旅熊猫公司支付违约金58005.8元，支付代偿利息13601.46元、代偿违约金1301.43元；3.薛国春立即腾退房屋、恢复原状并返还于文旅熊猫公司，同时支付或赔偿文旅熊猫公司房屋占用费用（自应当退房之日即2020年12月5日起按照每月2000元支付至实际返还房屋之日止）；4.薛国春立即配合文旅熊猫公司办理商品房买卖合同的网签、备案、房屋预告登记的注销手续；5.本案公证费、公告送达费用、案件受理费等诉讼费用均由薛国春承担。事实与理由：2016年12月5日，文旅熊猫公司与薛国春签订了住宅房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定购房总价款为580058元，付款方式为按揭付款。薛国春在合同签订后支付首期房款180058元，其余400000元通过向中国银行股份有限公司成都开发西区支行（以下简称中国银行成都开发西区支行）申请按揭贷款的方式支付给文旅熊猫公司。就薛国春与中国银行成都开发西区支行签订的按揭贷款合同，文旅熊猫公司提供连带保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息及所产生的律师费、差旅费、公证费、诉讼费、执行费等。文旅熊猫公司于2020年7月24日收到中国银行成都开发西区支行送达的《开发西区支行个人逾期贷款催收通知书》，被告知薛国春上述贷款已逾期156天，存在反复逾期恶意拖欠行为。同月28日，文旅熊猫公司向薛国春发出《关于催促及时归还按揭贷款的告知函》。同年8月10日、9月2日，文旅熊猫公司收到中国银行成都西区支行送达的《履行连带担保责任划款通知书》，该行要求文旅熊猫公司履行担保责任，结清薛国春抵押住房贷款产生的全部费用共计384475.5元。同年11月12日，文旅熊猫公司收到中国银行成都开发西区支行送达的《薛国春贷款结清通知书》，告知文旅熊猫公司，因薛国春个人严重违约，已从文旅熊猫公司账号中扣除薛国春贷款本金364821.5元、利息13601.46元、违约金1301.43元，共计379724.39元。同年11月24日，文旅熊猫公司向薛国春发出《关于解除及的通知书》，薛国春于次日收到文旅熊猫公司寄出的解除通知书，但尚未履行解除后的义务。 薛国春未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，文旅熊猫公司与薛国春签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，约定由薛国春以房屋总价款580058元购买文旅熊猫公司开发的位于成都市新都区××街道××、回龙社区白鹭郡二期5幢1单元14层1403号房屋。合同第九条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2016年12月5日前支付首期房价款180058元，占全部房价款的31%；余款400000元向中国银行股份有限公司成都开发西区支行申请贷款支付，期限：20年。”第十八条第一款约定：“出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第三十六条约定：“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起Ｘ日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应的法律责任。”合同约定的薛国春的地址为四川省成都市新都区XXXX栋X单元XXX；联系电话：135××××5531。 补充协议第一条约定：“（一）买受人采用贷款方式支付房款的补充约定。……6、买受人明确知悉，出卖人并非必须为买受人申请的按揭贷款提供担保，出卖人是否提供担保由出卖人自行决定，并以出卖人与贷款机构之间的保证担保约定为准。如出卖人为买受人的按揭贷款提供担保保证的，在担保期间，如因买受人未按贷款合同约定按期足额偿还贷款本息或未按期履行其他义务，导致出卖人承担保证责任的，买受人应自收到出卖人通知之日起3日内归还出卖人因承担保证责任所支出的全部款项，并自出卖人实际承担保证责任之日起至买受人归还出卖人代偿款项之日止每日按代偿款项的千分之一向出卖人支付违约金并赔偿出卖人损失。如买受人逾期30日仍未归还出卖人因承担保证责任所支出的全部款项并向出卖人支付违约金、赔偿损失的，出卖人有权单方解除合同及本补充协议。出卖人解除合同的，买受人应按房款总额的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人全部损失，……如因买受人原因导致贷款机构解除与买受人的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权解除单方面解除合同及本补充协议，买受人应按房款总额的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人全部损失。”第十一条约定：“1、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，自逾期之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人领取房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付违约金。逾期超过一年，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应退还房款并自买受人付清房款之日起至合同解除之日止根据买受人已付房款总额按中国人民银行公布的同期人民币活期存款基准利率向买受人支付利息，买受人不解除合同的，自逾期之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2、对于合同第二十八条第（一）项第1款以及本条前款所约定的550日期限，如该商品房提前于合同约定的交付时间交付给买受人，则计算上述550日期限的起始日期仍为合同第十八条第（一）款约定的交付时间，如商品房迟延于合同约定的交付时间交付给买受人，则计算上述期限的起始日期为该实际交房的日期。……4、出卖人承诺拥有对该商品房所在土地的合法权利，并已经取得国有土地使用证。出卖人在本项目开发的商品房均已办理分户房屋所有权证书后2年内协助买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用证。若因本项目为分期开发，预计开发周期数年，出卖人在本项目开发的商品房均已办理分户房屋所有权证书后2年内协助买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用证。”第十九条约定：“1、合同解除时，如出卖人已向买受人交付该商品房，则买受人应承担该商品房自出卖人交付之日起至买受人腾退之日止的占用费，占用费标准按同期同地段同类型房屋的租金标准确定。……3、无论因何原因导致合同及本补充协议解除或终止，买受人均应履行以下义务：（1）买受人应于合同解除或终止之日起10日内，配合出卖人至房屋管理部门办理注销商品房买卖合同预售备案登记及与该商品房有关的预告登记；（2）如届时买受人所购房屋的权属转移登记已在办理之中的，则买受人应在合同解除或终止之日起10日内配合出卖人办理该转移登记的撤回手续；（3）如届时买受人已办理收房手续的，则买受人还应在合同解除或终止之日起10日内腾退房屋并恢复房屋原状，因此造成的损失由过错方承担。买受人逾期履行上述注销/撤回手续、腾退房屋、恢复房屋原状的任一项义务的，应赔偿由此给出卖人造成的损失”。 2017年5月8日，保证人文旅熊猫公司、借款人薛国春与贷款人中国银行成都开发西区支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款本金400000元。同时合同还对贷款用途、贷款利率与计结息方式、罚息、贷款发放条件、贷款偿还、担保等进行了约定。附件二个人一手住房贷款合同通用条款第二条第二款约定：“本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。”第四条约定：“……2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。5、本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。……”。 2017年5月8日，中国银行成都开发西区支行就案涉购房贷款400000元依约予以发放。 2017年6月29日，文旅熊猫公司将案涉房屋交付给薛国春。 2017年7月19日，借款人/抵押物共有人薛国春、贷款人中国银行成都开发西区支行、保证人文旅熊猫公司在四川省成都市国力公证处办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》〔（2017）川国公证字第99766号〕，其上载有：公证事项：赋予《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》强制执行效力。申请人薛国春与中国银行成都开发西区支行、文旅熊猫公司于2016年12月8日向本处申请对前面的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。经查，……上述当事人在该合同中明确约定了贷款币种、金额及期限、贷款用途、贷款利率与计结息及其违约责任等条款；为保证债务的履行，借款人、抵押物共有人作出了自愿接受强制执行的意思表示；保证人承诺自愿为上述债务提供连带责任保证。……根据……的有关规定，自前面的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》生效及债权债务关系形成之日起，本公证书具有强制执行效力。 另查明，中国银行成都开发西区支行向文旅熊猫公司发送《开发西区支行个人逾期贷款催收通知书》一次、《履行连带担保责任划款通知书》两次。另外，中国银行成都开发西区支行向文旅熊猫公司出具的落款时间为2020年11月12日的《薛国春贷款结清通知书》载明：借款人薛国春在我行按揭的由贵公司开发的住房，贷款合同编号及名称：2017年开益房字1**《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额40万元，期限20年。因借款人薛国春严重违约，我行于2020年9月2日向贵司出具《履行连带担保责任划款通知书》，要求贵司承担担保责任，结清借款人薛国春抵押住房贷款产生的全部费用，并支付至我行指定账号。贵司收到通知后，并未及时履行担保义务，我行已于2020年11月4日从贵司在我行开立的账号为1171××××5808的账户扣划结清，视为贵司已履行连带担保责任。扣划贷款本金364821.5元，利息13601.46元，违约金1301.43元，共计379724.39元。 2020年7月29日，文旅熊猫公司向薛国春邮寄《关于催促及时归还按揭贷款的告知函》，薛国春于次日签收（他人收）。 2020年11月24日，文旅熊猫公司向薛国春邮寄《关于解除及的通知书》，其上载有：……依据《商品房买卖合同》及其补充协议之相关约定，并根据相关法律法规，我司特告知如下：一、您与我公司签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》自您收到本通知之日起解除；二、请您于合同解除之日起3日内归还我司因承担担保责任所支出的全部款项中代偿利息、罚息部分及全部代偿款所产生资金占用利息，并支付合同约定违约金58005.8元，就退款、退房等相关事宜请立即联系我司工作人员办理；三、请您立即在合同解除之日起10日内腾退房屋、恢复房屋原状并返还于我司，并支付我司房屋返还之前的占用费用；四、请您立即配合我公司办理商品房买卖合同的网签、备案、房屋预告登记的注销手续；……。2020年11月25日，薛国春签收（他人收）。 文旅熊猫公司向薛国春送达的上述告知函、解除合同通知书均邮寄了两处地址，分别是：四川省成都市新都区X号XX栋X单元X号；四川省成都市新都区XX栋X单元XX号。 以上事实有四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议，房屋查询信息，公证书，中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，交房流程表、物品领用登记表，开发西区支行个人逾期贷款催收通知书、履行连带担保责任划款通知书、薛国春贷款结清通知书，关于催促及时归还按揭贷款的告知函、关于解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议的通知书及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，文旅熊猫公司与薛国春签订的商品房买卖合同及补充协议，不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。合同签订后，薛国春未按合同约定履行归还其向银行按揭贷款的义务，致使放款银行要求文旅熊猫公司承担连带清偿责任，提前收回了贷款，文旅熊猫公司因承担保证责任向放款银行共计支付了379724.39元（含本金364821.5元、利息13601.46元、违约金1301.43元）。故文旅熊猫公司在履行连带担保责任后，有权在其承担保证责任的范围内向薛国春追偿。对文旅熊猫公司的其他诉请，作评述如下： 一、关于文旅熊猫公司诉请的确认文旅熊猫公司与薛国春签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》已解除，薛国春腾退、恢复原状并返还案涉房屋的主张。本院认为，因薛国春未能按时按期归还银行贷款，导致放款银行要求其提前清偿贷款，致使文旅熊猫公司非因自身原因承担并履行了连带清偿责任，因此，薛国春的上述行为违反了其与文旅熊猫公司的合同约定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，并按照双方签订的补充协议第一条第一款第六项的约定，文旅熊猫公司享有合同解除权，并有权解除合同。因薛国春于2020年11月25日收到文旅熊猫公司向其邮寄送达的解除合同通知书，故文旅熊猫公司与薛国春签订的商品房买卖合同、补充协议已经于2020年11月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，以及双方签订的补充协议第十九条约定，合同解除后，文旅熊猫公司有权要求薛国春腾退、恢复原状并返还案涉房屋。 二、关于文旅熊猫公司诉请薛国春配合文旅熊猫公司办理合同网签、备案、预告登记注销手续的主张。本院认为，双方签订的合同解除后，文旅熊猫公司的本项诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及双方签订的补充协议第十九条约定，本院予以支持。 三、关于文旅熊猫公司诉请薛国春向文旅熊猫公司支付总房款10%的违约金，共计58005.8元的主张。本院认为，本案中，文旅熊猫公司系守约方，薛国春系违约方，因薛国春的违约行为致使双方签订的商品房买卖合同及补充协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，结合本案中存在的文旅熊猫公司已于2017年6月29日将房屋交付给薛国春，薛国春已经占有使用该房屋，文旅熊猫公司代薛国春偿还了银行贷款本息及违约金等情形，按照双方签订的补充协议第一条第一款第六项约定主张违约金，本院对文旅熊猫公司的这一诉请予以支持。 四、关于文旅熊猫公司诉请薛国春向其支付房屋占用费的主张。本院认为，针对房屋占用费，本院已在文旅熊猫公司主张的违约金中予以考量，且文旅熊猫公司未举证证明因占用而产生的损失，故对本项诉请，本院不予支持。 五、关于文旅熊猫公司诉请薛国春承担公证费、公告送达费的主张。因本案并未实际产生公证费、公告送达费，故对本项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认成都文旅熊猫小镇投资有限公司与薛国春签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》已于2020年11月25日解除； 二、薛国春于本判决生效之日起七日内向成都文旅熊猫小镇投资有限公司支付72908.69元（含违约金58005.8元以及代薛国春向中国银行股份有限公司成都西区支行支付的利息13601.46元、违约金1301.43元）； 三、薛国春于本判决生效之日起七日内将位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋腾退、恢复原状，并将房屋返还给成都文旅熊猫小镇投资有限公司； 四、薛国春于本判决生效之日起十日内配合成都文旅熊猫小镇投资有限公司办理合同网签、备案、预告登记的注销手续； 五、驳回成都文旅熊猫小镇投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1011元（已因适用简易程序减半收取），由成都文旅熊猫小镇投资有限公司负担53元，由薛国春负担958元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二一年四月二十日 书记员  沈欣瑶