湖南省长沙县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0121执异29号案外人：吕万喜，男，1972年12月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：马军明，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。申请执行人：彭美艺，女，1976年11月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。被执行人：罗竹梅，女，1964年10月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：邹游，男，1985年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：邹新，男，1987年8月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被执行人：黄启雷，男，1970年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。被执行人：桂东县华银矿业有限公司，住所地：湖南省桂东县流源乡砂坑村。法定代表人：罗竹梅。本院在执行上列申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案中，案外人吕万喜向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吕万喜请求：终止对长沙市开福区××号房屋的司法拍卖。事实与理由：涉案房屋系异议人善意并已支付了全部房款后对价取得。1、涉案房屋截至目前仍然没有任何法院的查封、扣押或冻结等限制交易的措施。2、异议人系善意取得涉案房屋的产权。依据本案材料可知，异议人在2020年9月30日与黄启雷签订房屋买卖合同时，确认涉案房屋没有法律禁止或限制的不可交易措施后，依约与被申请人进行交易，系善意交易。3、异议人已按照房屋买卖合同向卖方黄启雷支付了全部购房款465万元。4、黄启雷已在合同签订后配合做完了开发商变更手续及水电气、物业等更名和交付手续。已依约将涉案房屋交付给了异议人实际占有并使用至今，并在开发商处同时办理了房屋更名手续，重新签订了售房合同以及购房款凭证。而且，开发商也向异议人出具了交房手续，（因邹新欠开发商19万元购房款未支付，开发商至今未将该房屋交付给邹新，所欠房款也由异议人更名时补交），异议人现已为该房屋的实际权利人。5、涉案房屋属于长沙市历史遗留问题小区房屋，至今仍未办理房屋的报建和规划等手续，房屋产权手续至今仍未办理，房屋一直在开发商名下。6、被执行人黄启雷除了本案涉案房屋外，还有其他可供执行的财产（长沙市开福区洪山翠园御景龙城2－ＤＣ－5228号房屋）。综上，因涉案房屋至今没有任何法院查封措施，且该房屋系申请人善意并全额支付了对价取得，并已实际占有和使用该房屋，产权过户系因历史原因而未办理，根据相关法律规定，提出上述执行异议，请求保护异议人的合法权益，终止对上述涉案房屋的司法拍卖。申请执行人、被执行人未作答辩。本院审查查明，原告彭美艺与被告罗竹梅、邹游、邹新、黄启雷、桂东县华银矿业有限公司、第三人周克伦民间借贷纠纷一案，经本院一审，湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）二审，本院（2017）湘0121民初2542号民事判决书已发生法律效力。2019年5月9日，本院依申请执行人申请立案执行，立案案号：（2019）湘0121执2230号。后因未查控到可供执行的财产，而已发现的财产暂不宜处置，故本院于2019年9月2日裁定终结本案执行。2020年4月1日，本院依申请执行人申请恢复执行。立案案号：（2020）湘0121执恢142号。同日，本院向各被执行人发出执行通知书，责令其履行：一、被执行人罗竹梅、邹游、邹新连带支付申请执行人彭美艺欠款2132500元及相应利息；二、由被执行人黄启雷对上述债务中的本金1400000元及利息承担连带清偿责任；三、由被执行人桂东县华银矿业有限公司对第一款的付款义务中的本金1482500元及利息承担连带清偿责任；四、加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、五被执行人共同承担本案受理费30337元、执行费23725元。此前，2021年1月，本院根据申请执行人提供的财产线索，对被执行人邹新购买的位于长沙市开福区××号房屋（以下简称涉案房屋）价值进行网络询价。同月19日，本院向被执行人发出限期赎回财产通知书，主要内容：“上述房产经网络询价价值为3959174.5元；如对网络询价报告结果有异议，可在收到网络询价报告之日起五日内向本院提出；限你自收到本通知之日起五日内履行本院（2020）湘0121执恢142号执行通知书所确定的义务、或以3959174.5元的价格赎回上述财产。逾期，本院将依据询价报告价值取平均值作为评估值依法拍卖”。上述涉案房产至今未予查封。案外人吕万喜对本院执行上述房产不服，提出执行异议。另查，上述涉案房产系勤隆（湖南）房地产开发有限公司（以下简称“勤隆开发公司”）于2010年开发。最初由被执行人邹新于2010年7月订购并交付了部分房款。因迟迟未办理产权登记，买受人邹新向湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）提起诉讼。法院判决开发商勤隆公司于判决生效后六十日内为邹新办理房屋产权证。因开发商原因，至今未能为买受人办理房屋产权证。2015年3月26日，黄启雷（受让方、乙方）与邹新（转让方、甲方）签订《房屋转让协议书》，合同约定甲方将其合法拥有的上述涉案房屋作价200万元转让给乙方。后因房屋产权登记过户等问题，黄启雷诉至开福区法院。经该院及长沙中院二审终审，判决确定双方签订的《房屋转让协议书》合法有效；关于过户问题，因截至诉前，涉案房屋仍登记在勤隆公司名下，办理过户手续的条件暂不成就，故驳回黄启雷要求过户的诉讼请求。2020年9月30日，黄启雷与案外人吕万喜签订《房屋买卖合同协议书》，将上述涉案房屋转让给吕万喜。转让前已告知房屋因历史等原因暂未办理产权登记等事项。合同约定了价格为465万元，由黄启雷协助办理购房更名手续等事项。截至2020年10月10日，吕万喜已按合同约定付清了全部款项。黄启雷已将房屋交付给吕万喜。期间，黄启雷协助吕万喜在开发商处办理了购房合同变更手续，吕万喜与勤隆开发公司重新签订了《商品房买卖合同》，落款日期为2010年7月15日。2020年9月30日，吕万喜与勤隆公司签订了《前期物业管理服务协议书》。2020年11月11日，吕万喜向物业公司交付了2020年10月至2021年9月共12个月的物业费5048元。同日，吕万喜向物业公司交付了房屋装修押金5000元。因开发商原因，上述涉案房屋至今仍登记在开发商名下，未能为各买受人办理房屋产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽被执行人黄启雷未取得房屋产权证，但经人民法院判决，其与出卖人邹新签订的《房屋转让协议书》合法有效。同时黄启雷已合法占有该房屋，因此应认定黄启雷对涉案房屋享有相应的物权，包括对其转让的权利。本案案外人吕万喜在人民法院查封前（至今未予查封）与出卖人黄启雷协商以抵债的方式转让房产，达成房屋转让协议，签订《房屋买卖合同协议书》，系双方真实意思表示，应认定合法有效。在人民法院查封前已交付房屋，与物业公司签订物业服务合同并已交付物业费、装修保证金，应认定吕万喜已合法占有该房屋。吕万喜已按合同约定付清了全部房款。关于办理产权过户登记问题。如前所述，因开发商原因该房屋自首次出售给邹新起至今一直没有为房屋买受人办理房屋产权证。故此，没有办理产权过户登记不是吕万喜的原因。综上，可认定案外人吕万喜对涉案房屋享有物权期待权，该权益优于本案申请执行人彭美艺的一般金钱债权，能够排除本案的执行。案外人吕万喜的异议理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于湖南省长沙市开福区××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陈  力  军审 判 员 陈  庆  华审 判 员 胡  玲  玲二〇二一年四月十九日法官助理柳真真代理书记员 柳真真（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。