江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终562号上诉人（原审原告）：高星辰，男,1990年10月25日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：刘娇，江苏义扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏鑫常泰房产开发有限公司，统一社会信用代码91321324338974507T，住所地江苏省泗洪县双沟镇建设路1号。法定代表人：朱亚光，系公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泗洪县好宴世家餐饮有限公司，统一社会信用代码91321324MA200W7107，住所地江苏省泗洪县双沟镇鑫泰购物广场3#楼。法定代表人：毛学松，系该公司总经理。原审被告：泗洪县双沟镇双沟社区居民委员会，统一社会信用代码55321324ME508903Q，住所地江苏省泗洪县双沟镇中大街。法定代表人：王学良，系该居委会主任。上诉人高星辰、江苏鑫常泰房产开发有限公司（以下简称鑫常泰公司）因与被上诉人泗洪县好宴世家餐饮有限公司（以下简称好宴世家公司）、原审被告泗洪县双沟镇双沟社区居民委员会（以下简称双沟居委会）排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高星辰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持高星辰要求鑫常泰公司和好宴世家公司将一楼的柱子和墙面恢复原状的诉讼请求；2.由鑫常泰公司和好宴世家公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：鑫常泰公司和好宴世家公司在一审中认可对涉案大厦的一楼进行改造，且拆除了部分墙面和柱子。一审法院未审查该改造行为是否属于擅自处分共有部分、改变共有部分用途及是否造成了一定的安全隐患。其次，从房屋的内里构造来看，高星辰在五楼从事的是儿童培训，涉案大厦四楼系业务培训机构，二楼和三楼是酒店客房，每一层都不可避免会产生一些震动，尤其是舞蹈和跆拳道培训。大厦一楼原本设计的很多柱子和墙面，系为承受二楼至五楼的负荷，现在鑫常泰公司和好宴世家公司将一楼承重柱和承重墙拆除，使得二楼至五楼没有支撑，造成了安全隐患。最后，从房屋外观来看，好宴世家酒店大门原本是两个相邻的商铺，好宴世家酒店为了美观，将两个商铺相邻的大门和墙面拆除，已改变了房屋的构造。好宴世家酒店的改造行为未经过相关行政主管部门的审批或评估，不具有合法性。综上，请求二审法院查明事实，支持高星辰的上诉请求。被上诉人鑫常泰公司辩称：高星辰的陈述虚假，鑫常泰公司和好宴世家公司仅是对涉案房屋的填充墙进行拆除。涉案房屋系框架结构，该填充墙的拆除并不会影响房屋的安全及使用。高星辰的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人好宴世家公司、原审被告双沟居委会未到庭答辩。鑫常泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回高星辰的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由高星辰承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，高星辰不是本案适格原告，高星辰的一审诉讼请求不能得到支持。1.本案纠纷是基于房屋租赁产生，但鑫常泰公司和高星辰在房屋租赁合同中并未约定高星辰具体使用的电梯及楼梯，故只要鑫常泰公司为高星辰提供了可以使用的电梯或楼梯即可。2.一审法院根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条作出判决错误，该条款是针对业主的，但高星辰并非业主。本案应当适用相邻权的相关规定，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，有条件另开通道的，可以另开通道。涉案房屋设置了几部电梯和安全通道，且房屋北侧共有三部电梯，除东边一部电梯供居民使用外，东西面还各有一部电梯，这两部电梯足以解决高星辰的通行问题，故鑫常泰公司暂停一部电梯的行为并不会给高星辰造成实质性的影响。3.鑫常泰公司暂停西边电梯，其主观上不存在恶意，客观上也不会给高星辰造成负面影响。因高星辰租用涉案房屋用于教育机构培训，正常都是幼儿乘坐电梯到高星辰的培训机构，而二楼经营的是餐饮、三楼经营的是宾馆，人员混杂，幼儿的人身安全存在隐患。鑫常泰公司为了消除幼儿的人身安全隐患，才将电梯暂停。4.高星辰在本案中的诉讼主体不适格，应由其开办的舞蹈教育培训机构主张权利。经核实，涉案房屋系胡笑笑租用，而胡笑笑是泗洪舞韵文化传媒有限公司的法定代表人，高星辰是该公司的股东。故应当由泗洪舞韵文化传媒有限公司提起诉讼。综上，请求二审法院支持鑫常泰公司的上诉请求。高星辰辩称：答辩内容同上诉请求及理由。被上诉人好宴世家公司、原审被告双沟居委会未到庭答辩。高星辰向一审法院起诉请求：1、请求依法判令鑫常泰公司和好宴席世家公司恢复双沟镇鑫常泰购物广场3#的电梯（5楼）通行；2、要求鑫常泰公司和好宴席世家公司将一楼承重柱、承重梁恢复原样；3、本案的诉讼费用由鑫常泰公司、好宴席世家公司和双沟居委会承担。事实与理由：2019年3月8日，高星辰与鑫常泰公司签订租赁协议。协议约定，鑫常泰公司将鑫常泰购物广场3#501房屋租赁给高星辰使用。高星辰依据约定支付了租金及5000余元的电梯费用，后鑫常泰公司和好宴席世家公司因在该号楼开设好宴世家酒店，于2019年9月17日正式开业，期间将4、5层电梯线路截断，不让高星辰通行。鑫常泰公司和好宴席世家公司的行为，严重影响了高星辰的经营，侵害了高星辰通行权利。另鑫常泰公司和好宴席世家公司在酒店装修期间，擅自改变一层房屋结构。因高星辰所租房屋为五楼，鑫常泰公司和好宴席世家公司将一楼的承担重柱、梁拆除，对高星辰所租房屋形成一定的安全隐患。为了维护自己的合法权益，高星辰诉至法院。一审法院认定事实：2019年3月8日，高星辰与鑫常泰公司签订租赁合同，约定将双沟镇鑫泰购物广场（以下简称鑫泰广场）3号楼五楼的501号房（面积988.61平方）租赁给高星辰用作教育机构使用，不得转租；租赁期限自2019年3月8日至2024年3月8日；租金：第一年租金100000元、第二年租金110000元、第三年租金120000元、第四、五年租金130000元；租赁期间，高星辰按照使用需求进行装修，不得损坏房屋的主体结构，否则鑫常泰公司有权解除合同；租赁期间，高星辰应合法经营，如出现有违法犯罪情况，鑫常泰公司有权解除合同。合同签订后，鑫常泰公司将租赁物交付给高星辰使用，高星辰对租赁物进行装潢，并将教育机构的经营接待处装潢在西边电梯的五楼电梯口处，将教育机构的后门装潢在西边电梯向东处的东边电梯的电梯口不远处。2019年8、9月份，鑫常泰公司将鑫泰广场3号楼一、二、三楼租赁给好宴世家公司用于开设好宴世家酒店使用，其中一楼为好宴世家酒店的门面，二楼为酒店，三楼为酒店的客房，其中西边电梯处于好宴世家酒店一楼门面的后门处。2019年8、9月份，好宴世家酒店开始装潢，鑫泰广场3号楼西边电梯里的数字4、5就已无法按亮，也无法通过该电梯直达四、五两楼，只能至点亮数字2、3，直达二、三楼，但可从五楼点亮数字1、2、3，从而直达一、二、三楼。2019年10月30日，高星辰对于电梯停止使用情况进行了报警要求处理，双沟派出所进行了处理，并形成接处警工作登记表，其中出警经过及结果一栏中载明：胡笑笑（高星辰妻子）租用的房子直达电梯被房子老板朱亚光停止使用。一审法院另查明，双沟居委会为鑫泰广场的物业管理者；案涉3号楼东西两边各有电梯，其中西边电梯只有一部即为本案案涉电梯位于好宴世家酒店一楼门面的后门处，如未限制可达一至五楼，东边电梯为居民共同使用，共有两部，现高星辰经营使用的电梯即为东边电梯；好宴世家公司的出资人有鑫常泰公司，出资比例为40%，为最大出资人。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、关于鑫泰广场三号楼可通至高星辰经营场所的西边电梯，高星辰主张恢复该部电梯通行的理由是否成立；2、高星辰主张对案涉一楼承重柱、承重梁恢复原样有无事实依据，要求恢复的理由是否成立。关于争议焦点一，电梯属于建筑物的共有部分,业主对共有部分享有共同使用和共同管理的权利。具体而言,共有部分应按照其本来用途进行使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”本案中,鑫常泰公司改变案涉电梯的固有使用方法,使案涉电梯四、五两楼不能停靠,对高星辰的生活、经营造成妨害,其使用电梯的权利受到了侵害。案涉电梯设置能够停靠一至五楼的目的是为了各层业主均能够使用该部电梯，现案涉电梯往上通行只能停靠二、三楼，成为了好宴世家酒店的专用电梯，不能够为四、五楼的业主进行使用，违背了设置该电梯的初衷。高星辰与鑫常泰公司签订的租赁协议，虽未对电梯的使用进行明确约定，但双方合同在好宴世家公司租赁合同之前，且双方签订合同后，高星辰将经营前台装置于案涉电梯五楼电梯口不远处，将广告招牌放置于案涉电梯一楼电梯口的外墙处，在此期间，鑫常泰未对此提出异议或者补充，说明对此予以了默认，默认高星辰可使用案涉电梯，现在高星辰无法使用该部电梯，对高星辰的经营造成了相应的影响。综上，鑫常泰公司应恢复案涉电梯一楼至五楼的通行。对于案涉电梯的实际管理者，鑫常泰公司陈述是其申请物业将案涉电梯停止停靠四、五楼，然物业管理者双沟居委会对此予以了否认，其称案涉电梯的实际管理者并非双沟居委会，保养与维修均非其管理，再结合接处警工作登记表载明的“房子老板朱亚光停止使用”，能够认定案涉电梯现在的实际管理者为鑫常泰公司。好宴世家公司提出其与鑫常泰公司签订合同时约定了电梯的使用权，即使鑫常泰公司与好宴世家公司双方达成了案涉电梯的使用权的相关协议，但是系两者之间的约定，两者与高星辰并未达成相关协议，故该协议对高星辰并无法律约束力，而且高星辰与鑫常泰公司签订的租赁合同在前。好宴世家公司陈述的安全问题，无法向上停靠四、五楼，只能停靠二、三楼，减少了安全隐患，但根据查明事实通过五楼向下依然可以停靠二、三楼从而到达二、三楼，故对此陈述不予采信。综上，高星辰要求鑫常泰公司将电梯恢复通行的主张依法予以支持，好宴世家公司、双沟居委会非案涉电梯实际管理者，不承担责任。对于鑫常泰陈诉的高星辰违反合同约定要求解除合同，其未在本案中提起反诉，故在本案中不予处理。关于争议焦点二，高星辰提供图纸用于证明一楼的承重梁、柱被拆除，要求恢复，然其提供的图纸中圈出地方无法反映是承重梁、柱，且鑫常泰公司、好宴世家公司称只是拆除了填充墙，未涉及到承重部分，高星辰也未提供证据证明鑫常泰公司和好宴席世家公司拆除了承重部分，故对高星辰要求恢复承重柱、承重梁的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条,《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、江苏鑫常泰房产开发有限公司于判决生效后十日内恢复位于泗洪县西边电梯（好宴世家酒店一楼门面的后门处）从一层停靠至五层的功能，使电梯能够从一层直达五层；二、驳回高星辰的其他诉讼请求。案件受理费80元，由江苏鑫常泰房产开发有限公司负担。二审中，鑫常泰公司围绕其上诉请求提供新了的证据。鑫常泰公司提供的证据为：1.国家企业信用信息公示系统的登记资料一份、照片若干张。拟证明：胡笑笑是泗洪舞韵文化传媒有限公司的法定代表人，高星辰是该公司监事，且该公司工商登记资料登记的住所是泗洪县凤凰花园，并非涉案房屋所在地。因此，高星辰系代表泗洪舞韵文化传媒有限公司签订涉案房屋租赁合同，涉案租赁合同的相对人应为泗洪舞韵文化传媒有限公司而不是高星辰，高星辰并非本案适格原告。高星辰质证称：对该组证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可。涉案房屋租赁合同系由高星辰签订，高星辰据此主张相关权利有事实和法律依据，无论泗洪舞韵文化传媒有限公司的经营状况如何及由谁经营，均与本案争议事实无关，高星辰系本案适格原告。被上诉人好宴世家公司、原审被告双沟居委会未到庭质证。本院将在本院认为部分对该证据进行认证。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.高星辰的原告主体是否适格；2.鑫常泰公司和好宴世家公司是否存在拆除涉案大厦承重柱、承重梁的行为，如存在，高星辰是否有权要求恢复原状；3.高星辰是否有权要求鑫常泰公司恢复涉案电梯的通行。关于第一、二争议焦点。涉案房屋租赁合同系由高星辰与鑫常泰公司签订,鑫常泰公司虽称高星辰系代表泗洪舞韵文化传媒有限公司签订该合同，但高星辰不予认可，鑫常泰公司在二审中提供的国家企业信用信息公示系统的登记资料仅是载明泗洪舞韵文化传媒有限公司企业信息状况，其提供的照片亦不足以证明其该项主张，故高星辰作为涉案房屋租赁合同的相对人，其诉讼主体适格。另外，高星辰虽主张鑫常泰公司和好宴世家公司存在拆除涉案大厦承重柱、承重梁的行为，但高星辰在一审中提供的图纸并未显示拆除部分的柱子和房梁系承重柱、承重梁，高星辰对此亦未能提供其他证据予以证明，故对高星辰的该项主张本院依法不予支持。关于第三争议焦点。高星辰与鑫常泰公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应诚信、全面履行合同义务。鑫常泰公司在该租赁合同中并未指定或限制高星辰能够使用的电梯范围，高星辰在承租涉案房屋后一直正常使用诉争电梯，鑫常泰公司无权通过改变电梯停靠楼层的方式限制高星辰使用诉争电梯。其次，根据高星辰在一审中提供的图纸，能够认定涉案电梯属于建筑物的共有部分，双方在合同第七条约定：“租赁期间的水费、电费物业费等经营费用由乙方（高星辰）自行承担。”高星辰在承担了共有电梯物业费的情况下，亦有权使用诉争电梯。综上，鑫常泰公司在未经高星辰同意的情况下擅自改变诉争电梯使用方式，给高星辰的经营活动造成了一定程度的妨害，高星辰有权要求鑫常泰公司恢复涉案电梯的通行。综上，上诉人高星辰和鑫常泰公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由高星辰负担80元，由江苏鑫常泰房产开发有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 翟新权审 判 员 刘宗强二〇二一年四月二十七日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利