广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0721民初837号 原告：李昌懋，男，1966年9月25日出生，汉族，广西浦北县居民，住。 委托诉讼代理人：劳善超，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西六和投资有限公司，住所地灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园A6栋1层。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：罗德全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，广西建开律师事务所实习律师。 原告李昌懋与被告广西六和投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌懋的委托诉讼代理人劳善超、被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人吴顺国、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金125846.2元(自2018年10月29日起计算至被告向原告交付商品房之日止，暂自2018年10月29日起计算至2021年1月31日，共826天，计算方式为：合同总价×万分之三×逾期交房天数，以后依照该计算方式计算至被告向原告交付商品房之日止）;2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告因向被告购买房屋，与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了由被告开发位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）、项目名称为“广西灵山电子信息产业园”的B11栋2单元802室，房屋预测建筑面积共136.52平方米，合同约定商品房单价为3720元/平方米、总价款为人民币507854元，合同签订至今，原告依照约定支付了相应的房款及办理了相应的贷款手续，已支付完毕房款。根据约定，被告应当在2018年10月28日前向原告交付该商品房，但是被告至今未依照约定向原告交付该商品房。根据约定，被告逾期交付商品房的，应当承担逾期交付的违约责任，现原告要求继续履行合同，并要求被告依照合同第十二条的约定要求被告按照已支付全部房款的万分之三支付违约金。 被告辨称，1、双方约定的违约金计算标准应该为万分之一，应当以双方约定的计算标准为计算依据；2、应当扣除可以顺延的时间后再计算逾期违约金，可以顺延的天数为141天；3、如果法院认定双方约定的违约金计算标准为万分之三，被告认为违约金过高，要求予以调低，理由为同地段、同标准的房屋租金只为每月15元/平方米，本案按照万分之三计算，明显高于原告实际受到的损失。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对被告提交的钦市建管[2020]31号《钦州市住房和城乡建设局关于疫情防控期间我市房屋建筑和市政基础设施工程延迟复工有关工作的通知》、《灵山县建筑工程复工开工新冠肺炎疫情防控责任书》、灵山县气象局出具的《证明》、《关于做好防御今年第13号台风“天鸽”工作的通知》、《工程联系单》、钦市建管[2020]31号《钦州市住房和城乡建设局关于疫情防控期间我市房屋建筑和市政基础设施工程延迟复工有关工作的通知》、《灵山县建筑工程复工开工新冠肺炎疫情防疫责任书》各一份，原告经质证对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。本院认为，上述证据具有真实性、合法性，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。被告提供的《中介平台发布的租赁信息》，原告质证对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据属被告在相关网站截图而来，属相关平台的租房要约，并非实际成交价款，但可作为租金的参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李昌懋于2018年1月18日与被告签订了编号为201801180159号《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）的“广西灵山电子信息产业园”B11栋2单元802室，建筑面积约136.52平方米，总房价为507854元；其中首付款307854元，贷款200000元。该合同第八条约定：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）……；第九条载明：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；第十一条约定：出卖人应当在2018年10月28日前向买受人交付满足本合同第九条约定的证明文件的商品房。同时该合同第十二条明确：出卖人未按本合同第十一条约定的期限交付商品房，逾期超过180日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按本合同第八条第（1）项中的比率向买受人支付已交付房价款每日万分之三的违约金。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。（1)逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过180日（该期限应当与本条第1(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）的违约金。合同签订后，原告交清购房款507854元，并缴纳了房屋契税，在灵山县房产管理局办理了备案登记。案涉房屋至今未交付，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，原告遂以上述诉讼请求及事实和理由诉至本院。 本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷，立案案由为商品房销售合同纠纷存在错误，本院依法予以纠正。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。本案中，原告已履行支付购房款及相关费用的义务，但被告至今未按合同约定的条件交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：逾期天数及逾期违约金的认定。 一、关于逾期天数的认定问题？ 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，双方对扣除因恶劣天气、新冠疫情等原因停工的期间未作约定。在诉讼中，被告提供了灵山县气象局于2020年7月6日出具的《证明》以及灵山县住房和城乡建设局于2017年8月22日作出的《关于做好防御今年第13号台风“天鸽”工作的通知》，证明2016年4月至2020年6月期间的连续降雨以及中雨以上降雨的天数以及台风的恶劣天气，主张扣除该期间的停工天数。被告提供的连续降雨以及中雨以上降雨的天数包含了双方签订合同前的降雨天数，而“天鸽”台风发生在双方签订合同前，不在双方合同约定的履行期间内，且仅凭该《证明》不能证实案涉合同约定的履行期间的天气情况有异于常年，对非异于常年的降雨天气情况不属于不可预见的客观情况，故被告主张扣除连续降雨、台风等恶劣天气的停工天数没有法律依据；对于因新冠疫情造成的停工期间，新冠疫情虽然属于不可抗力，但发生在合同约定的交付房屋期限之后、被告迟延履行合同期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，被告不能据此主张免除责任，故被告主张扣除该期间的停工天数没有法律依据，本院不予支持。 二、关于逾期违约金的认定问题。 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”格式合同条款具有三个要件：一是事先拟定；二是反复使用；三是未经协商。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》符合以上三个构成要件，属格式合同。《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。该合同第八条第1(1)项明确约定，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十二条约定，逾期在180日（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。(2)逾期超过180日（该期限应当与本条第1(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）的违约金。该合同系被告提供的格式合同并由被告填写后签订，上述条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定以及公平原则，综合考虑合同的其他条款的约定，原告按日万分之三计算逾期交房违约金有事实和法律依据，被告提出应按日万分之一计算的证据不足，不予采信。 被告提出延迟交房造成损失主要是租房损失，根据周边房屋的租金水平每月租金为15元/平方米，按日万之三计算违约金过高，应调整为按日万之一计算违约金，并提供了《中介平台发布的租赁信息》。原告对此不予认可。本院认为，延迟交房造成损失不只是租房损失，还存在房屋装修由于物价、工人工资不断上涨带来的装修费用的上涨，该部分费用的增加应属于原告的损失，被告提供的证据仅初步证实租金，对上述装修费用的增加等其他损失没有提供证据予以证实，因而应承担举证不能的不利后果。综合本案当事人履行合同情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，被告提出按日万分之三计算违约金过高，要求调低的证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 被告广西六和投资有限公司向原告李昌懋支付逾期交房违约金（计算方法：以总房款507854元为本金，从2018年10月29日起按每日万分之三计至实际交付房屋之日止）； 案件受理费1408元，由被告广西六和投资有限公司负担。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 叶开华 二〇二一年四月二十一日 法官助理 李春莲 书 记 员 黄春虹