文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初6501号原告：张帮友，男，1970年3月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：欧德印，重庆渝礼律师事务所律师。被告：周富华，男，1964年12月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈德，重庆锦世律师事务所律师。被告：孙先学，男，1971年3月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈德，重庆锦世律师事务所律师。原告张帮友与被告周富华、孙先学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，后原告张帮友申请追加李加平、彭世英为本案被告，本院予以准许，之后依法适用简易程序于2020年12月15日、2021年2月1日、2020年3月15日公开开庭进行了审理。原告张帮友的委托诉讼代理人欧德印，被告周富华及其委托诉讼代理人陈德到庭参加了三次诉讼，原告张帮友到庭参加了第一次诉讼，被告孙先学到庭参加了第一、二次诉讼，后张帮友自愿申请撤回对李加平、彭世英的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。张帮友向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理其购买的位于重庆市铜梁区街道淮远小区栋附号门面和阁楼过户手续；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2010年8月29日签订《出售房屋协议》，约定：被告将位于原铜梁镇大酒店背后规划的拆迁安置还建房门面一间及阁楼(规划编号319-4-5，现地址为重庆市铜梁区街道小区栋附号门面和阁楼)出售给原告。购房总款为183300元，付款方式为签订协议时原告付53300元，房屋主体竣工时付60000元，被告将房屋交付原告使用时付60000元，被告将房屋的产权证办好交付原告时付清余款10000元。……《出售房屋协议》签订后，原告依约支付了购房款173300元，被告于2011年3月2日将位于重庆市铜梁区街道小区栋附号门面和阁楼交付给原告使用至今，但被告未为原告办理该房屋的产权证。经查询，该门面和阁楼已完成初始登记，具备办理产权证的条件。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。周富华、孙先学辩称，请求法院驳回诉讼请求。该门面和阁楼的产权已登记在被告李加平、彭世英名下，周富华、孙先学无法履行办证义务。本院经审理认定事实如下：李加平、彭世英原系铜梁县巴川镇的拆迁安置户。2007年4月28日，唐环(甲方)与李加平、彭世英（乙方）签订《转让协议》，约定：“甲、乙双方经协商就铜梁县镇村社李加平、彭世英二人拆迁还建房获得国家赔偿二人的土地指标转让给甲方。现就李加平、彭世英二人的人头户转让达成如下协议：1、乙方将获得赔偿的土地指标转让给甲方；2、乙方将二人的土地指标转让给甲方，其转让金额为人民币大写壹拾万零捌仟元（108000.00元）；3、付款情况，甲方在乙方到科工委划拨门面、签字后甲方付给乙方伍万元人民币，余款在乙方拆除旧房、办好立项手续、拿出红线图等一切手续办好后，甲方一次性付给乙方；4、乙方无条件要配合甲方办理各类手续（签字、盖章等）；5、违约责任，甲、乙双方必须履行各自的职责，共同遵守协议的约定，如果违约，违约方付守约方伍万元人民币及承担一切经济损失。甲方：唐环见证人：周富华乙方：李加平、彭世英2007.4.28”。2008年3月20日，李加平、彭世英(甲方、委托人)与周富华（乙方、委托人）签订委托合同，合同约定：“甲方是铜梁县镇村社的拆迁户，因房屋拆迁被安置在铜梁县大酒店还建地A-—A号修建商住楼，根据金龙工业园区管委会文件“金龙园区函（2007）220号”上明确的内容，总建筑面积450平方米，其中：营业用房90平方米，住宅面积360平方米。因甲方有事，现经甲乙双方商定，甲方委托乙方办理如下事项：一、办理拆迁安置房建房的一切手续；二、办理房地产权证的手续及房地产权证的过户手续；三、领取超深基础费等；四、乙方在办理上述委托事项中所签署的有关文件甲方均予以承认；五、本委托合同经甲、乙双方签字后，未经对方同意，任何一方不得撤销。委托期限从二〇〇八年三月二十日至办好上述委托事项为止。”李加平、彭世英及周富华在合同尾部签字并捺印。同日，重庆市铜梁县公证处向双方出具了公证书。2008年5月14日，唐环(甲方)与周富华（乙方）签订《合伙建房转让协议》，约定：“经甲、乙双方在平等自愿，协商一致基础上，达成如下协议：1、甲方自愿将李家（加）平、李建、陈子高三户还建房门面、地平方、房屋修建工程284000元转让给乙方，甲方所有费用不负责，甲方已支付的费用，由乙方退还给甲方284000元；2、乙方修建好上述三户门面还建房后，无偿给乙方第三楼住房一套120平方米左右，办理该套房屋手续税费由甲方自行负责；3、乙方支付给甲方的284000元，在甲方交付乙方所有建房手续时，乙方支付10万元，在工业园区放线之日付10万元，剩下84000元由甲方基础出面再支付给拆迁户；4、甲方配合，将李家（加）平、李建、陈子高三户的还建房门面转让给乙方，配合乙方出面协调；5、若乙方违约，支付守约方违约金10万元；6、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，双方签字生效。立协议人：甲方：唐环乙方：周富华2008年5月14日”。2010年8月29日，周富华、孙先学(甲方)与张帮友（乙方）签订《出售房屋协议》，约定：“……甲方将位于铜梁县镇大酒店背后规划还建房，拆迁安置还建房门面一间及阁楼出售给乙方（规划编号--号）。现将相关事宜签订协议于后：一、该门面系拆迁安置还建房，该门面建筑面积约47㎡，该房正在修建中。砖混结构，位于拆迁安置还建地**；二、房屋出售价格：该门面建筑面积约47㎡，按每平方3900元计算（实际面积以房产证为准，多退少补）；三、购房总款：该门面总价183300元（壹拾捌万叁仟叁佰元整）（含隔楼）；四、付款方式：双方签订协议时，乙方付给甲方53300元（大写：伍万叁仟叁佰元整）；房屋主体竣工时，乙方付60000元（大写：陆万元整）；甲方将房屋交付给乙方使用时，乙方一次性付给甲方购房款60000元（陆万元整）；甲方将该房屋的产权证办好交付乙方时，乙方一次性付清余款10000元（大写：壹万元整）给甲方；五、其他事项：……2.办理该门面和阁楼的产权证（不管是出让或者划拨）、土地使用证所产生的一切费用均由甲方承担；六、违约责任：该协议系甲乙双方协商一致达成，供双方遵守，若一方违约必须支付违约方5万元给守约方……”孙先学、张帮友在协议尾部签字并捺印。张帮友分别于2010年8月29日、10月23日、12月22日、2011年2月1日向孙先学支付购房款53300元、60000元、40000元、20000元，累计支付173300元且周富华认可孙先学一人签字行为系其二人共同行为。张帮友已使用该门面及阁楼多年。原告诉称的“重庆市铜梁区街道小区栋附号门面和阁楼”的地址现为“重庆市铜梁区街道路号附号幢”，该门面及阁楼的初始登记在李加平、彭世英名下。另查明，根据原铜梁县人民政府办公室关于进一步明确征地拆迁安置自建房办理房地产权证有关问题的通知(铜府办法〔2011〕57号)中载明：“自建房办理房地产权证初始登记必须确权给自建房户本人，需要进行变更和交易转移登记的，按《中共铜梁县十二届二十四次常委会纪要》的相关规定执行……。”再查明，《中共铜梁县十二届二十四次常委会纪要》：“十二、研究了铜梁工业园区农民自建还房办理房地产权证相关问题……(二)2004年1月1日后修建的拆迁农民自建还房，按《重庆市土地房屋权属登记条例》的有关规定办理设定登记，对与工业园区管委会签订拆迁协议的拆迁户（含属安置对象的子女）在办理分户证时，完善相关手续后，按变更登记办理，土地实行行政划拨方式取得；在办理除拆迁户（含属安置对象的子女）以外的分户证时，按房地产交易办理转移登记，土地实行有偿出让方式取得，并按所提方案补交土地出让金……”。为明确办证的事宜，本院函询重庆市铜梁区不动产登记中心，该中心于2021年3月12日复函：“根据《不动产登记条例实施细则》第二十六条，《不动产登记条例》第十四条、第十五条、第十六条规定，携带法定要件程序向我中心提起办理相应不动产登记的申请……”。其中《不动产登记条例实施细则》第二十六条规定，“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的……。”《不动产登记条例》第十四条规定，“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”第十五条规定，“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构申请登记事项记载于不动产登记薄前，申请人可以撤回登记申请。”上述事实，有原、被告的陈述，转让协议、合伙建房转让协议、出售房屋协议、不动产登记证书、收条4张、铜府办法〔2011〕57号文件、中共铜梁县十二届二十四次常委会纪要、公证书、复函等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《出售房屋协议》的效力及周富华、孙先学是否应当负有办证的义务。针对上述争议焦点，本院评析如下：关于涉案《出售房屋协议》的效力的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，李加平、彭世英将其获得的拆迁安置建房指标转让给唐环，唐环再次转让给周富华，周富华与孙先学共同完成涉案门面及阁楼建设，周富华、孙先学于2010年8月29日与张帮友签订《出售房屋协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，因此，本院确认张帮友与周富华、孙先学之间存在房屋买卖合同关系。关于周富华、孙先学是否应当负有办证义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”首先，张帮友与周富华、孙先学于2010年8月29日签订《出售房屋协议》，协议签订后，张帮友依约陆续向周富华、孙先学支付了94%的购房款，周富华、孙先学亦将涉案门面及阁楼交付张帮友使用，但张帮友至今未取得不动产权登记证书。出卖人周富华、孙先学的主要义务为交付门面和阁楼、买受人张帮友的主要义务为支付购房款，两者构成对等给付，周富华、孙先学的主给付义务应当包括为涉案门面及阁楼办理所有权移转登记；其次，协议就门面及阁楼位置、房款、房款支付、产权办理等权利义务进行了约定，其中《出售房屋协议》载明：“……甲方将该房屋的产权证办好交付乙方时，乙方一次性付清余款10000元(大写：壹万元整)给甲方；五、其他事项：……2.办理该门面和阁楼的产权证（不管是出让或者划拨）、土地使用证所产生的一切费用均由甲方承担……”，周富华、孙先学应当按照协议内容履行自己的办证义务；最后，涉案标的物为不动产，周富华、孙先学除了移转门面及阁楼占有外，还应当为张帮友办理门面及阁楼转移登记的义务，即为涉案门面及阁楼办理过户登记手续。对周富华、孙先学关于涉案门面及阁楼的产权登记在李加平、彭世英名下，其无法履行办证义务的辩解意见，与合同约定及事实不符，本院依法不予采纳。综上，张帮友请求周富华、孙先学为其办理位于重庆市铜梁区街道路号幢附号门面及阁楼过户手续的主张，本院予以支持。依照《中人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周富华、孙先学于本判决生效后十日内协助原告张帮友将位于重庆市铜梁区街道路号附号幢门面及阁楼过户登记在原告张帮友名下。案件受理费40元(已减半)，由被告周富华、孙先学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 唐德波二〇二一年四月七日法官助理 谢 东书 记 员 伍 玥