四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终576号 上诉人（原审被告）：张剑锋（曾用名张纯泽），男，1971年8月1日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：冯爱明，女，1971年11月27日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系张剑锋之妻。 委托诉讼代理人：庞红松，四川砝鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷友富，男，1971年5月13日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：齐云东，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 原审被告：陈伟，男1978年10月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人张剑锋因与被上诉人雷友富、原审被告陈伟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2021）川1903民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成了合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张剑锋上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、原审法院案由确定错误，原审法院将本案案由错误确定为“房屋买卖合同纠纷”，而本案中无论是上诉人张剑锋还是原审被告陈伟均未与被上诉人雷友富建立房屋买卖合同关系。二、一审判决错误认定被上诉人雷友富与原审被告陈伟存在房屋买卖合同关系，本案被上诉人雷友富未与原审被告陈伟形成房屋买卖合同关系，而是与案外人杨某形成的房屋买卖合同关系。三、原审判决适用法律错误，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定案涉《定房协议》无效，进而认定杨某将《定房协议》转让与被上诉人雷友富亦为无效，属于适用法律错误。本案是自然人之间的房屋交易，不属于该司法解释调整的范围。本案由于原审被告陈伟与被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系，也未实际收取被上诉人的40000元购房款，故并不负有退还义务，双方之间无合法有效的债权债务关系，据此即使上诉人与被上诉人之间形成保证合同关系，该保证合同也无效，上诉人依法不应承担连带清偿责任。四、原审法院审理程序严重违法。作为收款人的杨某依法应承担退款义务，与本案具有法律关系。为进一步查明案件事实以确定案涉款项的退还责任主体,应追加案外人杨某作为本案的被告参加诉讼。而原审法院却对上诉人的追加申请不予理睬,程序严重违法。一审法院错误采信杨某的证人证言。综上所述,一审判决由于案由确定错误、认定事实错误，适用法律错误，审理程序严重违法，导致判决结果错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项、第（四）项之规定，恳请贵院依法撤销原判、发回重审或改判驳回原告的全部诉讼请求。 被上诉人辩称，1.上诉人的上诉请求不成立，首先认为房屋买卖合同关系不成立，上诉人收取了被上诉人10万块钱中6万块钱，最后也返还了6万块，雷友富不认识杨某和陈伟；2.一审被告张剑锋根本没有追加杨某为本案当事人，只是要求追加陈伟，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 一审法院起诉请求：1．请求判令被告立即支付原购房款40000元及资金利息；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定，杨某与原告雷友富系叔侄关系，与被告张剑锋系表兄弟关系，被告陈伟欲租赁被告张剑锋的塔吊在云峰锦苑项目使用。2013年2月17日，经被告张剑锋介绍，被告陈伟为甲方和杨某为乙方签订《定房协议》，约定由乙方认购甲方修建的“云峰锦苑”Ａ幢一单元六楼3号商品房，暂定建筑面积112平方米，房屋单价为2500元／平方米，房款总价为人民币28万元。付款方式为分期付款，首期支付肆万元。该协议甲乙双方均签字，被告张剑锋作为乙方的委托代表人签字。同日，被告陈伟向杨某出具收条一份，载明收到杨某现金4万元整。2013年3月2日，原、被告及杨某协商，将该房屋转给原告雷友富，并由雷友富支付杨某房款4万元。同日，杨某向原告雷友富出具收条一张，载明：“今收到转让给雷友富的房款4万元正。收款人杨某，2013年3月2号”。同时，原告雷友富向被告张剑锋转款6万元用于购买该房屋。之后，被告陈伟一直未向原告雷友富交付房屋。被告张剑锋退还了6万元的购房款，但原告雷友富支付杨某的4万元至今未退。2018年4月25日，原告雷友富为甲方与被告张剑锋为乙方签订《协议》，载明，因陈伟不履行合同，张剑锋与雷友富商议，为明确肆万元的支付方式，张剑锋向雷友富承诺，肆万元由张剑锋追收。如两年内陈伟不支付。张剑锋自愿付雷友富肆万元现金，不再计息。甲乙双方均签字，杨某作为见证人签字。尔后，原告多次催收无果，故诉讼来院。 一审本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”之规定，购房人应与房地产开发商签订购房或订购协议方为有效。被告陈伟不具有预售房屋资格且在“云峰锦苑”没有房屋，《定房协议》显然无效。杨某将《定房协议》转让与原告雷友富亦为无效。其购房款应当返还原告。原告雷友富在被告陈伟不能交付房屋后，要求其返还购房款，且由被告张剑锋返还6万元，其余4万元在催收无果的情况下，与被告张剑锋签订了《协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。该协议明确约定肆万元由张剑锋追收，如两年内陈伟不支付，张剑锋自愿付雷友富肆万元现金，不再计息。被告张剑锋应当按照《协议》约定履行义务，即在被告陈伟两年内不支付，被告张剑锋应当先行支付4万元，然后再向被告陈伟进行追偿。故被告张剑锋应承担连带清偿责任。关于主体资格问题，在审理中被告张剑锋申请追加陈伟为被告，陈伟为售房人，原告为购房人，案外人杨某只是中间购房的过渡性人物，杨某中途所收的4万元是定房协议转让与原告，是收回的先期支付陈伟的4万元，其转让过程中应当收回的购房款，因此，杨某不应参加本案诉讼。关于资金利息，应从主张之日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至偿还清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三第三款、第一百七十九条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告陈伟在本判决书发生法律效力之日起15日内一次性返还原告雷友富购房款人民币40000元及利息（以40000元基数，自2021年2月2日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至偿还清之日止）。二、被告张剑锋承担连带清偿责任。三、驳回原告雷友富的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由被告陈伟负担。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，本案原审被告陈伟在收到一审判决书后未对该案提起上诉。 本院认为，本案的争议焦点是1.被上诉人雷友富支付的四万元购房款应由谁偿还。2.上诉人张剑锋根据案涉协议的约定是应承担一般担保责任还是连带担保责任。 关于被上诉人雷友富支付的四万元购房款应由谁偿还的问题，经一、二审查明，本案是因原审被告陈伟与案外人杨某签订了《定房协议》并收取了杨某支付的四万元订房款，后杨某将案涉房屋转给被上诉人雷友富，雷友富向杨某支付了四万元购房款，故本案实际收款人是陈伟，也是因陈伟未交付案涉房屋导致本案诉讼，为了减轻各方当事人诉累，案涉购房款四万元应由原审被告陈伟偿还，且一审判决陈伟偿还，原审被告陈伟也未对该判决提出上诉。 关于上诉人张剑锋应承担一般担保责任还是连带担保责任的问题，本案中，因上诉人张剑锋与被上诉人雷友富双方于2018年5月25日签订的协议载明“张剑锋向雷友富承诺，肆万元由张剑锋代为追收。如两年内陈伟不支付。张剑锋自愿付雷友富肆万元现金，不再计息。”根据《中华人民共和国民法典》第六百八十七条之规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。本案中，张剑锋承诺的是在原审被告陈伟不支付的情况下，其才自愿支付被上诉人雷友富案涉款项肆万元，故上诉人张剑锋应承担的是一般担保责任。 关于上诉人张剑锋主张的原审法院案由确定错误的问题，因本案是房屋买卖合同纠纷引起，其基础法律关系是房屋买卖合同，故原审法院确定案由为“房屋买卖合同纠纷”并不影响本案的实体审理。故，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人张剑锋主张的一审判决错误认定被上诉人雷友富与原审被告陈伟直接建立房屋买卖合同关系，与案件客观事实严重不符的问题。经查，一审法院根据双方提供的证据及庭审情况，认定案外人杨某与原审被告陈伟于2013年2月17日签订了《定房协议》并向陈伟支付了购房款四万元；后杨某又将案涉房屋买给转让给被上诉雷友富，且被上诉人雷友富向杨某支付了四万元、向上诉人张剑锋支付了六万元购房款，上述事实有相关协议及庭审笔录予以证实，综合本案客观事实故上诉人该上诉理由不成能立，本院不予持。 关于上诉人张剑锋主张的即使上诉人与被上诉人之间形成了保证合同关系，因本案的主债权债务合同无效，该保证合同也无效的问题。本案中的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷，因出卖人陈伟不具有预售房屋资格，其签订的《定房协议》无效，但上诉人张剑锋与被上诉人雷友富之间签订的《协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《协议》是双方真实意思表示，双方应按协议的约定履行其义务。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人张剑锋主张的一审程序严重违法的问题，本案中实际收款人是陈伟，案外人杨某也是将购房款四万元交于原审被告陈伟，且一审法院采信证人杨某的证人证言，是根据各方当事人的陈述以及杨某提供的其向陈伟支付购房款的收条进行综合认定的，故，上诉人该上诉理由与实际事实不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审法院在上诉人张剑锋是承担一般保证责任还是连带保证责任的问题方面适用法律错误，本院予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2021）川1903民初250号民事判决第一项、第三项； 二、变更四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2021）川1903民初250号民事判决第二项为被告张剑锋承担一般保证责任。 二审案件受理费800元，由原审被告陈伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许雪梅 审 判 员 王健宇 审 判 员 王 军 二〇二一年四月二十九日 法官助理 王丽珍 书 记 员 魏薪羽