山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2373号上诉人（原审原告）：徐某，住太原市。上诉人（原审原告）：李某1，住太原市。被上诉人（原审被告）：高某，住太原市。被上诉人（原审被告）：艾某，住太原市。原审第三人：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：李某2。委托诉讼代理人：石某。委托诉讼代理人：武某。上诉人李某1、徐某因与被上诉人高某、艾某、原审第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家”）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初6315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李某1、徐某上诉请求：一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院作出的（2020）晋0106民初6315号民事判决第三项并依法改判为支持李某1、徐某的全部诉求，共计156000元整；二、本案一、二审全部诉讼费用由高某、艾某承担。事实和理由：一、一审裁判认定事实不清，证据不足。一审并未查清李某1、徐某与高某、艾某、我爱我家之间的权利义务以及高某、艾某违反约定的基本事实。（一）本案中一审法院对李某1、徐某与高某、艾某、我爱我家订立的《房地产买卖契约》以及《补充协议》的基本权利义务没有查清。第一，李某1、徐某与高某、艾某、我爱我家签订《房地产买卖契约》、《补充协议》。其中第一款第一项规定了甲方违约情形“甲方提供的证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得所有权的”以及《补充条款》第四条主体身份“甲方承诺其为房屋所有权人......（房屋）不存在限制产权转让导致不动产转移手续无法办理的情形”。两份合同当事人真实意思表示，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定履行义务，在李某1、徐某积极办理住房公积金并已经取得太原市住房公积金管理中心杏花岭分理处出具的《同意贷款证明》后，因缺少《缴纳维修基金证明》无法办理过户。我爱我家将情况告知李某1、徐某与高某、艾某。为此李某1、徐某多次与高某、艾某联系，要求其提供《缴纳维修基金证明》，但高某、艾某始终未提供，最终导致合同目的无法实现，高某、艾某的行为已经明显违反合同约定。根据《房地产买卖契约》第十二条高某、艾某应当承担违约责任，违约金为“房屋成交价款的百分之十”。第二，退一步讲，按高某、艾某所说李某1、徐某应当先支付购房款才提供《缴纳维修基金证明》为李某1、徐某办理不动产变更手续，李某1、徐某依然有不安抗辩权。而一审法院并未对此基本事实予以查明。在我爱我家为双方办理手续过程中已经得知涉案不动产因缺少《缴纳维修基金证明》不能办理过户，基于对房屋有可能存在不能过户的不安，李某1、徐某与我爱我家积极找高某、艾某要求其按合同约定补齐房屋手续，继续履行合同，但是高某、艾某一直无法提供《缴纳维修基金证明》，李某1、徐某不敢轻易将购房款支付。且当时三方约定的付款流程是高某、艾某先提供证明，李某1、徐某再将房款打入监管账户。高某、艾某不提供《缴纳维修基金证明》就不能办理资金监管账户，那让李某1、徐某将购房款打入何处高某、艾某提供《缴纳维修基金证明》是后续履行合同的基础，也是合同约定的基本义务。（二）李某1、徐某认为一审裁判适用法律有错误。第一，一审法院适用法律错误，《缴纳维修基金证明》是否是办理二手房过户必要条件不属于证明对象，李某1、徐某也不需要承担举证证明责任。证明对象，是指需要证明主体运用证据来予以证明的与案件有关的事实，又称待证事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；事实当事人无需举证证明。《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款明确规定二手房转让，必须为受让人开具《缴纳维修基金证明》。同时该办法第十三条也规定未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。退一步讲，即使根据购房经验常识我们也能得知《缴纳维修基金证明》的重要性。而一审法院却依据《民事诉讼法》第六十四条“谁主张谁举证”将证明《缴纳维修基金证明》是办理二手房过户必要条件的证明责任强加在李某1、徐某身上的做法明显是适用法律错误。第二，一审法院适用法律错误，《缴纳维修基金证明》是办理二手房过户必要条件。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”。该办法明确规定房屋所有权转让时，业主应当向受让人出具有效的《缴纳维修基金证明》。并结合我爱我家提供的与房管局工作人员的录音，当时条件下以及现有法律的规定都需要高某、艾某提供《缴纳维修基金证明》，《缴纳维修基金证明》是办理二手房过户必要条件。第三，一审法院仅适用《合同法》第九十七条解除合同后的法律后果，而不适用《合同法》关于违约责任的法律规定的做法存在明显不当。根据庭审我们不难看出双方并非自愿协商解除，而是高某、艾某所提供的不动产达不到合同约定的条件，无法办理过户，致使合同目的无法实现而最终无法履行合同的。同时李某1、徐某作为一审原告也提出了要求高某、艾某承担违约责任的诉讼请求。一审法院模糊法律适用问题，规避违约责任的法律适用，并没有根本做到定纷止争的效果，严重损害高某、艾某的合法权益。上诉请求的15.6万元是违约金，应由高某、艾某来支付。高某、艾某因缺少《缴纳维修基金证明》违反了合同补充协议第12条第一大项第3小项的约定，所以应当依约承担违约责任。成交价款156万乘以10%就是诉请金额。高某、艾某辩称，李某1、徐某交的3万元的定金没有给过高某、艾某一分钱，是付给我爱我家了，高某、艾某一直配合他们办贷款，不存在违约行为。我爱我家述称，对李某1、徐某的主张无异议。李某1、徐某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除李某1、徐某、高某、艾某签订的《房地产买卖契约》及补充协议；2、请求法院判令高某、艾某支付李某1、徐某违约金共计15.6万元；3、请求法院判令我爱我家返还李某1、徐某缴纳的服务佣金33150元和代收购房定金30000元、贷款代办费2000元共计65150元；4、诉讼费由高某、艾某和我爱我家承担。一审法院认定事实：2020年4月9日徐某、李某1（乙方）与高某、艾某（甲方）与我爱我家的签订了编号为ZHDL0036668ZY的《房屋地产买卖契约》，约定，甲方自愿将座落在××区的房屋（房产权属证号为：不动产权第0015241号）出售给乙方，房屋建筑面积138.48平方米，甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币156万元，本合同签订当日，乙方支付甲方购房定金30000元。同日，徐某、李某1（乙方）、高某、艾某（甲方）与我爱我家（丙方）签订了编号为ZHDL0036668ZY的《补充协议》，约定，1、交易房屋价款总计人民币156万元，此价格为甲方净得价，不含税，房屋最终面积以最新测绘为准，且房屋成交总价不变；2、购房定金为人民币3万元，甲乙双方知晓该房屋需要办理解抵押手续，甲乙双方认可该房屋购房定金暂存于丙方，待该房屋解除他项手续办理完毕，并将房屋权属证件交至丙方处，由丙方将购房定金全部支付予甲方；3、付款方式为组合贷款形式购买；4、乙方知晓甲方未将该房产之前的房款付清，且属于银行按揭分期付款，甲乙双方同意通过第三方机构“赎楼贷”业务办理该房屋解除抵押手续，双方应于合同签订之日起五个工作日内，开始申请办理相关手续，具体办理流程及时间节点，以第三方机构相关规定为准。5、甲乙双方同意，在甲方办理完毕解除抵押登记手续且乙方银行贷款审批通过后二十个工作日内，甲乙双方应共同办理完毕不动产交接手续；6、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权单方解除合同：（3）拖延办理相关手续，经守约方催告后仍无履约行为，逾期超过30日的；甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向乙方支付违约金，同时，甲方需承担本次交易服务佣金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权单方解除合同：（2）乙方放弃购买该房屋的；乙方出现根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向甲方支付违约金，同时，丙方收取乙方的服务佣金不予退还；7、如本协议与《房地产买卖契约》约定不一致的，以本协议准。根据业务收据显示，2020年4月9日，徐某、李某1向案外人第三方代办机构山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司支付贷款代办费2000元。2020年4月10日，徐某、李某1向我爱我家支付佣金33150元，缴纳购房定金3万元。2020年5月19日，中国光大银行零售授信业务批复显示，同意李某1、徐某对涉案房屋贷款10万元，太原市住房公积金管理中心杏花岭分理处出具同意贷款证明书，同意发放住房公积金贷款80万元，发放商业贷款10万元，收到不动产登记证明后为其发放贷款。还查明，高某与艾某系夫妻关系。2020年4月9日，高某出具《委托书》，授权委托艾某代其办理位于××街的房屋出售事宜。2020年12月3日，高某出具撤销委托通知书，撤销对艾某代理本人办理房屋出售的授权，艾某此后所签署的的任何涉及房屋的一切事宜本人均不予认可。一审法院认为，李某1、徐某与高某、艾某签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高某、艾某配合李某1、徐某于2020年5月19日办理完涉案房屋贷款，但李某1、徐某未向高某、艾某交付首付款，高某、艾某也未配合李某1、徐某办理房屋交接手续，李某1、徐某、高某、艾某均以行为表明不继续履行合同，故李某1、徐某要求解除《房地产买卖契约》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李某1、徐某请求法院判令我爱我家返还李某1、徐某缴纳的代收购房定金30000元的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某1、徐某主张高某、艾某未开具维修基金证明构成违约，但李某1、徐某未提供证据证明开具维修基金是办理二手房交易的必要条件，故关于高某、艾某违约的主张不予认定，李某1、徐某要求高某、艾某支付违约金的主张不予支持。李某1、徐某向案外人第三方代办机构山西伟嘉安捷商务信息咨询有限公司支付贷款代办费2000元，李某1、徐某未向我爱我家支付，故李某1、徐某要求我爱我家返还贷款代办费2000元的诉讼请求不予支持。2020年4月10日，徐某、李某1向我爱我家支付佣金33150元，我爱我家作为居间方为李某1、徐某购买房屋提供购房前准备、签订《房地产买卖契约》及《补充协议》，但没有促成房屋交易的完成与办理房产证，故一审法院认为我爱我家应向李某1、徐某返还佣金33150元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除徐某、李某1与高某、艾某签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；二、我爱我家于判决生效后十日内向徐某、李某1返还购房定金3万元及佣金33150元。三、驳回徐某、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元由徐某、李某1负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，李某1、徐某上诉主张高某、艾某未开具维修基金证明，导致合同目的无法实现，应承担向其支付15600元违约金的违约责任。首先，一审法院从各证据与案件的关联程度、各证据之间的联系，再结合各方当事人陈述，综合审查后认定李某1、徐某与高某、艾某均以行为表明不继续履行合同，故对案涉《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除，本院认同，对于合同的解除，上述双方当事人均存在一定的原因。其次，一、二审期间，李某1、徐某均未提供充分证据证明导致案涉合同不能履行的原因在于高某、艾某未开具维修基金证明。综上，李某1、徐某的上述主张依据不足，一审法院未予支持，并无不妥。综上所述，李某1、徐某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。李某1、徐某预交3420元的二审案件受理费，由李某1、徐某负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 段雪丽审判员 陈 聪二〇二一年四月二十七日法官助理 张羽西书记员 陈 琼