陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终4725号上诉人（原审原告）：陶伟，男，汉族，住西安市雁塔区。上诉人（原审被告）：孙雪红，女，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小平，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏元，陕西许小平律师事务所实习律师。上诉人陶伟因与上诉人孙雪红房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初21963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案进行了普通程序独任审理。本案现已审理终结。陶伟上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持陶伟诉讼请求；2.一、二审案件受理费由孙雪红承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.陶伟与孙雪红之间2020年3月12日的微信聊天记录显示，系孙雪红提出提前解除合同，而非陶伟提出提前解除，该聊天记录显示最终解除合同系双方协商一致，将合同履行至2020年4月30日后解除。一审法院认定陶伟提前解除合同错误。2.孙雪红将房屋另租他人后，其装修一直在进行，并未发生无法装修的情况。陶伟搬离案涉房屋后，一直无法进入，直至2020年7月27日、29日陶伟发现有人在拆除陶伟遗留在店内的屏风等物品。并且，是否有装修手续不影响实际装修，案涉商铺装修一直在进行，并不存在因陶伟迟交物业费而无法开展装修的情况。3.因为疫情原因导致陶伟生意惨淡，与孙雪红协商减免房租其不同意，陶伟无奈，最终与孙雪红协商后，孙雪红让陶伟写退房申请，孙雪红还提出，疫情期间房子不好出租，对陶伟缴纳的3万多押金，采取承租一天从押金中扣除一天租金的方式，按天计算，直至孙雪红有租客陶伟就搬离房屋。当年5月3日下午，孙雪红的儿子称有房客要租房子，让陶伟搬离。以上事实有录音为证。4.陶伟5月3日搬离后，让陶伟于次日与新租户协商转让设备6万元的事，然而至次日，并无新租客来。陶伟联系孙雪红也无法联系上，直至7月29日才知道孙雪红将房子出租出去，并且破坏了陶伟的装修，把陶伟8P的海尔空调（1拖7），油烟净化器、排烟机等私自卖给案外人，卖了3万5千元。二、一审适用法律错误。本案陶伟的财物损失主要有两部分，即陶伟自行安装的屏风和孙雪红转让给陶伟的案涉房屋原装修、设备。屏风系可拆卸的，孙雪红转让给陶伟的案涉房屋原装修、设备中价值较大的可拆卸物有中央空调、厨房设备，上述物品均系未形成附和的装饰装修物。原审仅认定装修系附着在案涉房屋上的附着物，陶伟无法搬离，属适用法律错误。因孙雪红的原因，致使陶伟无法将上述物品搬离，孙雪红应赔偿陶伟的损失。同时，孙雪红与他人签订的房屋租赁合同表明，孙雪红将房屋内全部装饰装修作价三万五千元转让给他人，因案涉商铺的装饰装修均系陶伟所有，孙雪红无权处分，理应赔偿陶伟的损失。孙雪红答辩称，一、涉案租赁合同因陶伟的违约行为发生解除，其应当承担违约责任。从陶伟一审提供的微信证据可以看出，陶伟并未按照合同约定按期缴纳租金，一直处于延期状态，这才有了孙雪红催款行为。因陶自身经营问题，其向孙雪红提出提前退房仅承租到2020年4月底，孙雪红还要求其出具退房说明，说明该解约行为系陶伟发起，孙雪红被动接受了这一结果，此后孙雪红还向陶伟要求过违约责任，可见双方不构成协商一致解约，而是陶伟提前解除了合同。应当按照双方租赁合同第九条第2项约定承担违约责任。二、陶伟主张的损失依法不予支持。1.孙雪红同意转让给陶伟的仅是可以移动设施设备，不包括装修。一方面装修附属与房屋无法单独转让，之所以在合同以6万元转让，其本意是转让房屋可移动设施设备（厨房设备、桌椅板凳、冰柜、收银系统等），装修部分是在5年租期允许陶伟无偿使用并未单独作价。另一方面，245平方米房屋的装修及设施设备的6万元的转让价格与实际价值也明显匹配的。2.即使涉案房屋装修及附属物约定转让，陶伟作为违约方，也无权要求孙雪红就装修及装修附属物进行赔偿。3.孙雪红将房屋再次出租给案外人王晖时，描述装修、设施等仅为明确房屋情况实际并未单独作价转让，案外人也未实际利用，孙雪红房屋装修及附属设施并未实现利用价值，不应当就该部分向陶伟补偿。4.陶伟主张的屏风损失证据不足且系自身逾期搬离所致，孙雪红无需赔偿。孙雪红上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回陶伟要求赔偿装修损失的请求；2.撤销原审判决第四项，改判陶伟向孙雪红赔偿损失6.9万元；3.本案一、二审全部诉讼费由陶伟承担。事实与理由：一、陶伟违约导致合同解除，无权要求装修及装修附属物的赔偿。l.涉诉房屋中可拆卸、移动的物品、设备，陶伟在2020年5月3日前已全部搬离，不存在相关损失。2.本案中陶伟违约单方提出解除合同，即使存在双方约定涉案房屋装修及相关附属物转让给陶伟，陶伟就装修及附属物主张赔偿请求也缺乏法律依据。二、一审法院对孙雪红实际受损认定错误。在提出解除双方租赁合同关系后，孙雪红在2020年7月将房屋出租给第三方使用。因陶伟长期拖延支付租期内的物业费、生活垃圾费、水电费等，导致第三方承租涉案房屋后无法开展装修施工，并导致开业延迟。孙雪红本着诚实守信的原则，向新承租方达成补充协议。补偿新承租方一个月装修期，另补偿经营损失（按照两个月租金计算）合计6.9万元。以上事实，有补充协议及装修本案表和承诺书为证，事实清楚，损失证据充分，因果关系明确。因陶伟严重逾期支付物业、水电等费用构成合同违约并因此引起的直接经济损失，陶伟应当承担赔偿责任。陶伟答辩称，一、对于物业费，当时因为天鹅堡是25号抄水表，租户都是先用后交，唯一一次停水是物业通知的修建地铁造成的。二、实际上没有影响新租户的装修，有光盘和截图为证。孙雪红把已经卖给我的空调等卖给了新租户。三、5月3日下午，孙雪红的儿子限陶伟在晚上八点前搬走，陶伟只好搬走能搬的东西，此后孙雪红的儿子就把门锁了，孙雪红及其儿子拉黑了陶伟微信，陶伟无法与其联系，致使空调等一些必须找专业人员进行拆卸的设备都未能拆卸。陶伟向一审法院起诉请求：1.孙雪红赔偿其物品损失83365.93元；2.孙雪红退还其押金31460元；3.孙雪红向陶伟支付逾期付款利息（自2020年5月1日起计算至孙雪红付清款项之日止），暂计496.46元；4.诉讼费由孙雪红承担。孙雪红向一审法院反诉请求：1.陶伟向其支付违约金30000元；2.陶伟向其赔偿损失69000元；3.诉讼费由陶伟承担。一审经审理查明，2019年5月1日，陶伟（承租方、乙方）与孙雪红（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，甲方向乙方出租商铺坐落于西安市曲江新区商铺，建筑面积242平方米，租期五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，合同约定免租期为三个月，即2019年5月1日至2019年7月31日止；第一年租金为130元/平方米/月，时间2019年5月1日至2020年4月30日，除去三个月免租期后，实际计租期时间为2019年8月1日至2020年4月30日；乙方须额外向甲方缴纳一个月租金31460元为押金;合同第九条第1款约定，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金30000元；第2款约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元；第十四条约定，从起租日开始，房屋内的装修及设备乙方付转让费共计60000元整，甲方收到该笔款项后所有权归乙方。合同签订后，陶伟承租该房屋；陶伟支付押金及至2020年4月30日的房屋租金，并支付合同约定的60000元“转让费”。孙雪红辩称，2020年3月12日，陶伟提出房租交至4月底，不愿意继续承租，孙雪红称需要写退房说明，但双方未就合同解除后的事宜达成一致意见。双方均向法院提交微信聊天记录，其中2020年3月12日，孙雪梅称：“我急需用钱，你写个提前退房说明发给我，我要发转租广告，尽快好吧！”，陶伟回复：“我的房租交到四月底了就经营到四月底”。庭审中，陶伟明确其诉请主张的损失为合同第十四条约定的装修及设备损失60000元及其案涉房屋的屏风损失。陶伟提交其购买仿古屏风的聊天记录（无原始载体）、收款收据等。孙雪红对该组证据均不予认可，称购买屏风的价格应由买卖合同和相应付款票据认定，无法确认物品安装在涉案商铺中。陶伟明确其主张的押金、利息，系双方协商一致，孙雪红同意退还，逾期利息为孙雪红逾期退还押金的利息损失。经询，孙雪红称，其未同意退还押金，只同意押金冲抵违约金。孙雪红反诉主张，陶伟违约应向其支付合同约定违约金30000元，如法院认定押金其不应退还，可冲抵该部分反诉的违约金。针对其反诉请求陶伟赔偿损失69000元一节，孙雪红提交其与案外人王晖签订的《房屋租赁合同》、《承诺》、《补充协议》、《装修备案登记表》、物业收款凭证，证明因陶伟逾期支付物业、水电等其他费用，构成违约，并直接导致孙雪红经济损失，陶伟应承担赔偿责任。其中，孙雪红与案外人王晖签订的《房屋租赁合同》系2020年7月2日签订，载明房屋租赁期间为2020年7月2日至2025年7月1日，装修期为45天，自2020年7月2日至2020年8月16日，约定第一年租金为每月20000元；合同还约定了租金支付方式等其他内容。《承诺》系孙雪红2020年7月15日出具，内容为：“因前期物业水电各项费用没有结清，现租户入场只做拆除工作，待前期费用结清后再通电通水，我租户再进行装修，请物业配合。”该《承诺》中加盖涉案商铺物业服务中心印章并书写：“收到前期所欠费用之后可正常办理装修手续”。《补充协议》甲方孙雪红、乙方王晖，内容为乙方办理物业装修进场手续延迟，经协商：因甲方前期遗留问题导致乙方装修入场物业手续无法办理，协商由甲方补偿乙方一个月装修期，即原定到期时间8月16日改为9月16日，并由甲方补偿由此影响乙方经营损失计两个月房租46000元，此款在第二年房租中扣除。物业收款凭证载明，2020年7月31日缴纳涉案房屋2019年11月1日至2020年5月3日期间电费22188.6元；2020年8月3日缴纳2019年5月1日至2020年5月3日期间物业服务费、生活垃圾费共计14766.42元、2019年11月1日至2020年5月3日其他水费1824元。《装修备案登记表》的日期为2020年8月3日。陶伟对孙雪红提交的与案外人王晖签订的《房屋租赁合同》不予认可，称该租赁期从2020年7月2日开始，且未经其同意将空调设施设备租给了案外人；对物业收款凭证真实性认可，称截止到2020年5月3日的物业水电费均系由其缴纳，在承租期内各项费用经物业同意不存在逾期交纳，在其承租期间也未停水、停电；《承诺》、《补充协议》、《装修备案登记表》的真实性认可，申请装修的时间系案外人个人原因所致，系孙雪红单方向物业公司提出停水停电申请，并非因其拖延支付相关费用导致的停水停电。关于合同约定的60000元转让费，孙雪红称，该部分费用属于转让可移动物品的转让费，例如餐厅店内可移动的桌椅板凳、整套厨房用具、冰柜、收银系统等。一审法院认为，孙雪红、陶伟签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行己方义务。根据2020年3月12日的微信聊天记录，孙雪梅称：“我急需用钱，你写个提前退房说明发给我，我要发转租广告，尽快好吧！”，陶伟回复：“我的房租交到四月底了就经营到四月底”，能够认定系陶伟提出提前解除合同，并主张合同履行至2020年4月底，因此孙雪红才要求陶伟写提前退房说明，故应属于陶伟提出提前解除合同。根据《商铺租赁合同》第九条第2款约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。陶伟主张，双方协商一致，孙雪红同意退还押金，但未提交相应证据。孙雪红则称，其未同意退还押金，只同意押金冲抵违约金。故对陶伟的该项辩称，法院依法不予采信。陶伟应向孙雪红支付违约金30000元，因陶伟向孙雪红支付了押金31460元，孙雪红扣除违约金30000元，剩余1460元应向陶伟返还，并支付以1460元为基数，自2020年5月4日至实际返还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的利息损失。关于陶伟诉请主张的装修、设备、屏风损失，因陶伟支付租金至2020年4月30日，故其应在该日之前将包括屏风在内的可移动物品搬离涉案房屋，陶伟未将屋内可移动物品搬离，其应自行承担相应的损失，陶伟诉请主张的屏风损失，不予支持。关于涉案房屋内的装修，《商铺租赁合同》第十四条约定，房屋内的装修及设备乙方付转让费共计60000元整，甲方收到该笔款项后所有权归乙方。但装修系附着在该房屋的附着物，陶伟无法搬离。因合同中未明确约定装修部分的转让价款；且孙雪红已将涉案房屋出租给案外人，案外人对房屋进行了装修，无法通过鉴定的方式来确认装修部分的价值。结合《商铺租赁合同》约定的租赁期限及合同履行情况，酌情认定，孙雪红向陶伟支付装修部分损失10000元。关于孙雪红反诉主张陶伟赔偿损失69000元，陶伟在解除租赁合同搬离房屋时应当一并结清该房屋在其承租期间的物业、水电等费用。根据物业收款凭证，陶伟截止2020年8月3日才将其承租期间的物业、水电、垃圾费等费用结清。根据《承诺》中孙雪红书写的内容及物业中心书写“收到前期所欠费用之后可正常办理装修手续”，可知因陶伟逾期结清承租期内物业、水电、垃圾费确实导致孙雪红的新承租人无法进行装修。陶伟辩称，是孙雪红单方向物业公司提出停水停电申请，不符合常理及逻辑，故对陶伟的该项辩称，不予采信。孙雪红与新承租人的租期自2020年7月2日开始，但陶伟在2020年8月3日才结清上述费用，故陶伟应向孙雪红赔偿1个月房屋租金，根据孙雪红与案外人签订的《房屋租赁合同》的租金标准，陶伟应向孙雪红赔偿该部分损失20000元。关于孙雪红与案外人约定向案外人赔偿的经营损失，在第二年房租中扣除，属于孙雪红与案外人之间的约定，不属于孙雪红的直接损失，故该部分损失数额，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）孙雪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陶伟赔偿装修损失10000元。二、被告（反诉原告）孙雪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陶伟退还押金1460元。三、被告（反诉原告）孙雪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陶伟支付以1460元为基数，自2020年5月4日至实际返还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的利息损失。四、原告（反诉被告）陶伟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙雪红赔偿损失20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）陶伟的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）孙雪红的其余反诉请求。本案案件受理费2606元，由陶伟承担2506元，由孙雪红承担100元，本诉诉讼费由陶伟预交，孙雪红在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付陶伟。反诉诉讼费1138元，由孙雪红承担838元，由陶伟承担300元。鉴于反诉诉讼费由孙雪红预交，故陶伟在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付孙雪红。二审经审理查明，一审查明事实属实。二审中，陶伟提交了：1.光盘一份（当庭播放），以证明2020年5月3日孙雪红要求其搬离，2020年12月2日，经陶伟去物业询问，并非因其未按时缴纳物业费而导致对方无法装修，新租户正常装修的照片，并没有停水停电；2.陶伟和新租户的聊天微信截图，证明孙雪红把空调等以3万元卖给了新租客；3.天鹅堡业主群通知的停水停电内容，以证明与新租户的通话录音中对方提到的一次停水停电情况，说明其未按时缴纳物业费没有导致新租户无法装修，当时孙雪红卖给陶伟的空调，陶伟尚没有来得及拆除便被孙雪红转卖。孙雪红对上述证据1真实性无法确认，对证据2、3真实性认可，但对证明目的均不认可。孙雪红提交了：1.厨房设备供货合同，以期证明孙雪红2018年采购厨房设备价值6.2万，房屋的装修不能单独转让，也不可能共同转让作价6万元；2.手机短信截图，以期证明2020年7月25日，案外人王晖向孙雪红支付租金27400元，装修及设备未单独计价，陶伟搬离后孙雪红对涉案房屋装修及附属设施未形成利用价值，无需补偿，印证了孙雪红与王晖达成补充协议中关于赔偿经营损失2个月租金4.6万元的计算标准；3.王晖证人证言。王晖称其在6月底看房，与孙雪红2020年7月2日签订了房屋租赁合同，大概7月底开始装修。因房屋拖欠水电费，物业不让其进场装修，后经与孙雪红协商，孙雪红向物业出具一份承诺书后，其才进场装修，孙雪红为此给王晖一方赔偿，具体方式为，起算租金的时间，与合同相比，推后了一个月，并且要补偿王晖两个月房租的损失共计46000元，该价款在第二年的房费中扣除，目前，尚未到第二年的交租时间。王晖与孙雪红签订合同的中虽然约定，孙雪红向我交房是要交付房内的现有装修、设施设备，作价3.46万元，但实际上这些东西我们都用不上，孙雪红当时提出怕前承租人找她，所以就这样约定，但王晖也给孙雪红表明，其不会支付该3.46万元，亦不会使用那些装修、设备。最后我实际支付的还是合同约定的租金27.46万元。上述装修、设施设备等，我使用了空调外机、一部分管道、净化器，其中排风的管道因为之前的无法使用，王晖进行了更换，其他的设备、装潢等，经向房东询问，孙雪红让王晖自行处理，所以该拆的就拆了，该砸的就砸了，拆除的东西主要是原来的木质隔断，拆了就扔掉了。陶伟对证据1、2真实性、证明目的均不认可，对证据3王晖证人证言质证认为，既然王晖与孙雪红的合同中约定了孙雪红将设备、装修等作价3.46万元卖给王晖，肯定就按照约定履行了，至于王晖、孙雪红协商的赔偿等事宜，与陶伟无关。本院认为，根据双方的聊天记录，一审认定陶伟提前解除租赁合同并无不当。且陶伟并未能提交证据证明其与孙雪红就其主张的”对所缴纳的押金，采取按天计算，承租一天从押金中扣除一天租金的方式，直至孙雪红有租客陶伟就搬离房屋”这一内容达成过一致意见。陶伟关于双方协商一致而解除合同的主张不能成立。按照合同约定，陶伟应当向孙雪红承担违约金，一审将陶伟支付的押金31460元扣减违约金后，判令孙雪红向陶伟返还1460元，并以1460元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付2020年5月4日至实际返还之日止的利息正确。关于陶伟诉请主张的装修、设备、屏风损失，陶伟于2020年3月12日与孙雪红沟通过程中明确表示“我的房租交到四月底了就经营到四月底”，则其应当在该期限届满前对可拆卸物等进行拆除工作以便届时能够及时搬离，一审法院基于此认为陶伟未将屋内可移动物品搬离，其应自行承担相应的损失，并无不妥。陶伟对于装修等附着物享有所有权，孙雪红在未与陶伟协商一致的情况下进行了处分，应当向陶伟赔偿损失。考虑到60000元转让价款中未明确该部分的价款，且继陶伟之后的新承租人已经对房屋进行了装修，无法再通过鉴定来确认装修部分的价值，一审法院酌情认定孙雪红向陶伟支付装修部分损失10000元适当。至于孙雪红主张的损失，因陶伟确实存在逾期交纳物业费的情形，对孙雪红该请求应予支持，但孙雪红要求陶伟赔付的数额是按照孙雪红与案外人协商的内容确定的，孙雪红与案外人达成的合意与本案并非同一法律关系，其要求陶伟赔付6.9万元依据不足，一审根据案件实际情况酌情确定陶伟赔偿20000元亦无不妥。综上，陶伟、孙雪红的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人陶伟预交2606元，上诉人孙雪红预交1138元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判员  蒋瑜二〇二一年四月二十三日书记员  张茜