广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5904号原告：佛山市南海昊能物业管理有限公司。法定代表人：谭永源，任总经理。被告：唐红艺，男。被告：陈秀丽，女。委托诉讼代理人：唐红艺，系其丈夫，本案被告之一。原告佛山市南海昊能物业管理有限公司与被告唐红艺、陈秀丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行审理。原告的法定代表人谭永源，被告唐红艺（同时是陈秀丽的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告支付2016年1月至2020年12月的物业管理费1500元、违约金200元。原告庭后申请撤回两被告支付违约金的诉讼请求。事实与理由：原告受翠逸庭苑第三届业主委员会委托，从2016年1月起为佛山市南海区××××××××××翠逸庭苑小区提供物业管理服务。两被告是佛山市南海区××××××12×××××××××××××的业主，其拖欠2016年1月至2020年12月的物业管理费共计1500元（25元/月×60个月）。原告曾多次向两被告催收物业管理费，但两被告至今一直以各种理由拒付物业管理费。两被告辩称，原告的合同期只是三个月，原告亦未向业主公布相关信息，跟据《佛山市物业管理办法》的规定，物业服务企业应向业主（每季）公布（业主委员会确认）的收支情况及明细的收支明细表。原告未按《中华人民共和国民法典》第二百七十五条及《佛山市物业管理办法》第一百零七条的有关规定公示过，也没有向业主交代，原告应公布物业费收支情况，原告也从未有对业主的满意调查度、调查明细记录的公布。根据有关规定，新的物管公司承接物业时，应移交相关资料及项目名称、检验时间、内容、结论、存在问题等，并由查检人共同签名，并送有关部门记录在案，以及在小区公示。原告擅自改变西区小公园的用途，部分用来停车收费，未经三分之二业主同意，是不法行为，也未向业主交代停车费的去向。原告从未向业主公布年度考核结果及满意度。业主从未与原告签订过任何合同。小区内杂物房通道被占用，小区楼顶违建严重，小区岗亭没有人值班，消防通道停满车辆，消防器材严重缺失，卫生环境差，通道旁乱建，“僵尸车”停放长久没有人清理。2017年8月，两被告的小车粤Y×××××停放在小区，晚上11时左右被外来人员进小区刮花了小车前盖、正、副驾驶门，左右中门，严重划痕三条约三米，共六米。同时还有3座4梯502车主曾先生的车，一样情况，唐红艺报案后，派出所受理并现场调查，当日唐红艺要求原告提供监控录像，但原告没有配合，造成此案未完结。陈秀丽电动车停放在楼下丢失，并向保安反映，保安陈述与其无关。两被告是原告起诉后才收到案涉合同，甲方是翠逸庭苑第三届业主委员会，并没有业主的签名，也没有出现两被告所住的房屋，业主委员会签的合同没有经过各业主的同意，案涉房产是两被告的私人物业，不是公共物业，业主委员会没有权利代业主签订合同。原告应与每户均签订物业服务合同，但原告并没有，业主委员会签订的合同并没有各业主授权，该合同没有效力。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院查明以下事实：位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××于2006年×月24日登记在两被告名下，建筑面积为39.87平方米。2016年1月1日，原告（乙方）与佛山市南海区××××翠逸庭苑第三届业主委员会（甲方）签订《临时物业管理服务合同》，约定：甲方将翠逸庭苑小区（佛山市南海区××××××××××、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号、26号、28号，翠逸庭苑1-5栋）委托乙方进行物业管理，包括住宅、门市、车库、停车位、绿化，委托管理期限3个月，自2016年1月1日零时起至2016年3月30日零时止；物业管理费标准：鞋城8号-28号共11栋按实际住户每户固定住宅按35元/月、翠逸庭苑1-5栋每户由业主按其拥有建筑面积0.39元/平方米/月向乙方交纳：非住宅由业主按其拥有建筑面积门市按0.8元/平方米/月向乙方交纳，停车位150元/个/月向乙方交纳；物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月25-30日；本《临时物业管理服务合同》在乙方受委托管理的小区有效期内，甲方应按当地政府有关管理部门规定要求完成《物业服务合同》备案手续后，将与乙方重新签订《物业管理服务合同)，原签订的《临时物业管理服务合同》自然终止；管理条件按新签订的管理合同内容执行，物业服务管理期限由甲乙双方重新约定。2016年12月9日，原告（乙方）与佛山市南海区××××翠逸庭苑第三届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将翠逸庭苑小区（佛山市南海区××××××××××、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号、26号、28号，翠逸庭苑1-5栋）委托乙方进行物业管理，包括住宅、门市、车库、停车位、绿化；委托管理期限5年零3个月，自2016年12月9日零时起至2022年3月30日零时止；物业管理费标准：鞋城8号-28号共11栋按实际住户每户固定住宅按35元/月、翠逸庭苑1-5栋每户由业主按其拥有建筑面积0.39元/平方米/月向乙方交纳：非住宅由业主按其拥有建筑面积门市按0.8元/平方米/月向乙方交纳，停车位150元/个/月向乙方交纳；物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月25-30日。自2016年1月起至今，原告为上述物业提供物业管理服务。另，根据本院受理的（2021）粤0605民初5896号原告与黄瑛物业服务合同纠纷案中，黄瑛在该案举证的照片显示，案涉小区内存在部分消防设施老旧、缺失，通道、楼道内杂物、建筑垃圾随意堆放等问题。原告在庭审陈述其每年定期清理四次大件垃圾，旧楼消防设施无法使用是原告进场管理前就存在，新楼的可以正常使用。本院认为，原告与佛山市南海区××××翠逸庭苑第三届业主委员会签订的《临时物业管理服务合同》、《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为翠逸庭苑小区内的业主，受上述合同约束，应按时交纳物业管理服务费。两被告关于其没有与原告签订合同，该合同对两被告没有法律约束力的抗辩，本院不予采纳。《临时物业管理服务合同》期满后，该小区并无通过业委会或业主大会作出改聘决定，且原告自愿按原合同约定继续提供物业服务，故其有权按原合同约定收取2016年4月1日至2016年12月8日期间的相关费用。原告主张两被告未交纳2016年1月至2020年12月的物业管理费，两未举证证明已支付费用的情况，本院对原告该主张予以采信。经核算，案涉物业2016年1月至2020年12月期间物业管理费为932.96元（0.39元/平方米/月×39.87平方米×60个月），对原告相应部分的诉讼请求，本院予以支持。原告未能举证证明双方另行约定物业服务费未达到25元/月的按25元/月计算，对原告超出本院核定部分请求，本院不予支持。两被告抗辩原告未向业主公布有关信息以及原告提供的物业管理服务存在不足，故不同意交纳物业管理费。原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本违约，并未达到两被告可拒绝支付物业管理费的程度。营造小区良好的卫生环境，不但需要物业服务企业提供良好的物业管理服务，也需要业主自觉按规定投放垃圾，且案涉小区物业管理费仅按35元/月/户或者0.39元/平方米/月收取，业主拒绝缴纳物业管理费的行为，会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他按时交纳费用业主的利益，故本院对两被告该抗辩不予采纳。两被告抗辩其小车停放在小区内遭受损害，但其未举证加以证明，也未举证证明其小车受损是原告未履行物业管理义务造成，对两被告关于不支付物业管理费的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、唐红艺、陈秀丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海昊能物业管理有限公司支付2016年1月至2020年12月的物业管理费932.96元；二、驳回佛山市南海昊能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元（佛山市南海昊能物业管理有限公司已预交），由唐红艺、陈秀丽负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海昊能物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦上康二〇二一年四月十六日书记员  廖嘉颖