四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初1486号 原告：成都市金优物业服务有限责任公司，住所地成都市金堂县赵镇金泉路186号4栋1层16号。 法定代表人：颜伟，总经理。 委托诉讼代理人：丁豪，男，1993年3月10日出生，汉族，住四川省古蔺县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王小霞，女，1988年2月3日出生，汉族，住四川省金堂县，系该公司员工。 被告：曹文武，男，1993年3月2日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：张帆，女，1993年6月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：庄福凤，女，1970年8月1日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：张帆，女，1993年6月13日出生，汉族，住四川省金堂县，系庄福凤儿媳。 原告成都市金优物业服务有限责任公司（以下简称“金优物业公司”）与被告曹文武、张帆、庄福凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金优物业公司的委托诉讼代理人丁豪、被告曹文武、张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金优物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费5954.22元；2.判令被告支付原告自2018年2月1日起至实际支付之日止的逾期违约金（自2018年2月1日暂计至起诉之日共计9085.51元）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告自2016年接受四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（原金堂县现代房地产开发有限责任公司）委托，为现代生态水城上岛二期（澜岸）小区提供物业管理服务，并根据《前期物业服务合同》第二十二条规定，按每月每平方米1.6元标准向被告收取物业服务费，物业费以月为缴费周期，具体时间为每月1至10号期间履行缴纳下一月度物业服务费，逾期不缴纳物业服务费的，乙方应从欠费之日起按欠费总额每日0.3%收取滞纳金，其起诉费用由业主承担。被告物业面积97.93平方米，每月应缴纳物业服务费156.69元。被告从交房起至2018年1月按时缴纳相关费用，但自2018年2月起至2021年3月止，已欠缴41个月物业服务费共计5954.22元。同时，被告还应承担因欠缴物业服务费产生的违约金共暂计9085.51元。为维护自身合同法权益，原告依据相关法律法规的规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公平、公正的判决。 被告曹文武、张帆、庄福凤共同辩称，一期和二期是一个小区，他们按照8角和1.6元不同标准收费，被告想知道是为什么，被告也是因为这个才未交费，被告找过物业，物业未给出答复，对原告主张的欠费情况无异议。被告于2016年年底收房，物业合同是之前的业委会签订的，前业委会是2015年就已经成立了，被告16年收房后并没有二期的业主新增进入业委会，所以前业委会签订的合同二期业主并不知情，对二期没有法律效力，原告所提交的满意度调查的情况，被告进行了部分核实，业主回答是没有填写满意度调查表，被告也没有参与满意度调查表，被告认为满意度调查表存在作假。 本院经审理认定事实如下：位于金堂县赵镇金泉路186号现代生态水城上岛二期由四川省清风现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）开发建设，该楼盘建成后，清凤公司委托金优物业公司为该小区提供物业服务。后被告曹文武、张帆、庄福凤购买上述楼盘X幢X单元X号房屋，该房屋建筑面积97.93平方米。2015年12月10日，清凤公司（委托方、甲方）、金优物业公司（受委托方、乙方）、曹文武、张帆、庄福凤（买受人、丙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定“前期物业管理”是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，甲方委托乙方对现代生态水城.上岛二期（澜岸）提供前期物业管理服务，委托管理服务期限自2016年12月31日24时起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止，物业服务费收费标准为每平方米1.6元每月，物业服务费按约交纳，业主应在每月1至10日期间覆行交纳下一月度物业服务费，业主应当按前款约定按时足额交纳物业服务费。逾期不缴纳物业服务费的，甲方应督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方采用诉讼等形式依法追缴。乙方应从欠费之日起按欠费总额每日0.3%收取滞纳金，其诉讼费由业主承担。被告的物业费给付至2018年1月，2018年2月至2021年3月31日，物业费5954.22元，经原告催缴，至今未交。 另查明，清凤集团开发建设的现代生态水城上岛小区，分为一期、二期，一期于2010年前就已经建成，清凤集团当时也是委托金优物业公司为一期范围内提供物业服务，物业费标准为0.8元每平方米每月。2015年，小区一期业主依法成立第一届业主委员会，2015年9月1日，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日，物业服务范围为上岛一期，物业费标准为0.8元每平方每月。前述合同到期后，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会续签《物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2023年8月31日，物业服务范围包括上岛一期、二期，其中一期物业费标准0.8元每平方米每月，二期物业费标准1.6元每平方米每月，其他合同权利义务约定与前述《前期物业服务合同》基本一致。金优物业公司接受签署上述合同后，已按照合同约定提供了相应物业服务。 再查明，上岛二期交房后，上岛小区尚未召开业主大会，未增补或改选业主委员成员。2021年3月24日，名为孙小琴的网友在成都市人民政府网络理政平台提问“（一）业委会在未开业主大会，未告知业主的情况下私自与物业公司签订物业合同，合同是否具有法律效益，业主是否需要按照合同要求支付物业费。（二）在同一物业管理区域、同一物业类型、同一物业服务内容和标准的情况下物业合同上是否能出现两种收费标准。若不能，那业主怎样缴纳物业费。”金堂县住房和城乡建设局回复：“一、按照《成都市物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督，业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡（镇）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。二、同意物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准，物业服务收费应当执行同一价格标准。” 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”的规定，本案中，虽然《前期物业服务合同》签订于民法典实施前，但被告欠缴物业服务费的行为一直持续至民法典施行后，本案应适用民法典实行后的法律及司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人员订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”上岛二期建成后，建设单位清凤公司选聘金优物业公司为上岛二期提供物业服务，被告在购房时，作为业主也据此签署了《前期物业服务合同》，系其真实意思表示，上述合同为有效合同，对双方均有法律约束力。双方应按照合同约定全面诚信履行。原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告也应当按照合同约定给付物业服务费。关于物业费收费标准问题。案涉小区房屋性质系商品房，其物业费采取市场调节价，由合同当事人自由约定。《前期物业服务合同》关于物业费标准的约定，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，上岛小区一期、二期建成时间跨度大，而物业费的收费标准受市场调节，与定价当时的市场价格、物业状况、公共设施设备维护成本等多方面有关，且最终系合同当事人自由协商的结果。上岛小区第一届业主委员会由一期业主选举形成，其签署的关于一期范围内的物业服务合同，合法有效，但合同不应涵盖二期，二期业主在上岛小区重新召开业主大会选聘物业服务企业前，应当继续执行《前期物业服务合同》相关约定。关于原告提出的网络问政答复。本院认为，首先，该网络问政回复并非行政机关针对案涉小区物业公司作出的具体行政行为，不具有执行力；其次，若行政部门对此有相关管理性规定，也应由行政机关依职权作出处理，不必然导致民事合同无效。综上，上岛小区一期、二期物业费收费标准不同不能作为被告拒缴物业费的理由，被告应当按照《前期物业服务合同》约定给付物业费。故，对原告关于被告立即支付2018年2月至2021年3月31日期间物业服务费5954.22元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。从考虑原告的实际损失出发，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合情况，本院将合同约定的违约金标准由应交未交物业服务费总额每天0.3%降至0.03%，截止2021年3月31日的违约金由9085.51元调整为908.55元。至于从2021年4月1日起的违约金，因双方约定的缴费系以月为缴费周期，每个月的物业服务费总额均在发生变化，而原告仅主张至2021年3月31日的物业服务费，因违约金系依据逾期物业服务费而产生，因原告未主张2021年3月31日以后的物业服务费，故本院对原告关于2021年3月31日后的违约金不作处理，原告可在主张物业服务费时一并主张权利。关于满意度调查表问题。审理中，原告仅举示了其自己制作的统计表，且满意度调查表在本案中并不影响双方的合同关系，对该事实，本院不做审理认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 被告曹文武、张帆、庄福凤于本判决生效之日起十日内支付原告金优物业服务有限责任公司物业服务费5954.22元及违约金908.55元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，由被告曹文武、张帆、庄福凤负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二一年四月十五日 书记员 李乙伶