四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6087号 上诉人（原审原告）：欧君林，男，1996年4月1日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：谭家宇，广东亿商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都牵银置业有限公司。住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路429号。 法定代表人：朱国刚，总经理。 委托诉讼代理人：赵建洪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 上诉人欧君林因与被上诉人成都牵银置业有限公司（以下简称牵银公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧君林上诉请求：1、撤销一审判决；2、变更案涉房屋装修标准为700元/平方米，判决成都牵银置业有限公司向上诉人退还多收的装修款207748元；3、判决成都牵银置业有限公司向上诉人增加赔偿损失65000元（装修款3倍以内）；4、判决双方签订的《【花样年·智荟城一期】商品房买卖合同附件及补充协议第十七条第2项、第5项为无效条款；5、判决成都牵银置业有限公司全部承担一、二审诉讼费用。 主要事实和理由：原审判决认为：“欧君林与牵银公司签订的合同和补充协议，除有争议的补充协议第十七条第2项、第5项外，其余内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应遵循诚实信用原则享有权利和履行义务”。既然如此，双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项明确约定案涉房屋的装修标准是2801.01元/平方米，就是完全合法有效的，被上诉人为什么又不诚实地履行装修标准2801.01元/平方米的达标义务呢?原审判决为什么又不要求被上诉人诚实地履行达到2801.01元/平方米之装修标准的义务呢?为什么又对上诉人要求被上诉人退还多收装修费的诉讼请求置之不理呢?总的说来，原审判决认定事实错误，判决结果必定错误，具体如下： 一、原审判决认定事实错误。(一)关于上诉人与被上诉人是否建立了装饰装修合同关系的问题原审判决认定“欧君林与牵银公司之间仅存在商品房预售合同关系、并不存在关于案涉房屋装修的法律关系”。其认为标准是原审法院对装饰装修合同纠纷的定义和理解。其实，装修合同就是为了房屋装修而签订的合同或者协议，上诉人与被上诉人之间虽然没有单独签订装修合同，但却在双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同附件及补充协议》中就案涉房屋的装修事项约定了协议条款，如《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项、第二十条第一款第(三)项、《商品房买卖合同附件及补充协议》之附件六、补充协议第二条第8项、第十七条等，上诉人还与被上诉人单独签订了有关装修的《补充协议》，对于装修合同的成立，上诉人已经尽到了举证责任，因此可以说上诉人与被上诉人之间同时存在着以转移案涉房屋所有权为目的的买卖合同关系和以装修案涉房屋为目的的装修合同关系，两者并存不悖，同时成立!被上诉人既是案涉房屋的经营者，同时又是案涉房屋装修服务的提供者，对如此明显的事实原审法官居然视而不见，不知道是业务能力的问题?还是立场早偏，有意为之，故意枉法裁判?难道上诉人所列的这些合同和协议条款不是为了案涉房屋的装修而由双方直接订立的协议吗?原审判决拒不认定上诉人与被上诉人之间成立有装修合同关系，其目的就是否定装修价款单列的事实，排除适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，不遗余力地进一步帮助维护被上诉人!原审判决还认定“案涉房屋为简装的商品房，牵银公司出售的房屋已包含了装修的内容，无需另行委托装修公司重新进行装修”。上诉人认为，案涉房屋之所以为成品房，那是因为双方直接约定了装修协议条款的结果，并非只是被上诉人的单方之功，双方签订的合同及其补充协议中并不是只有单纯的以转移房屋所有权为目的的条款，还有以装修房屋为目的条款，对于成品住宅来说，两种合同关系并行不悖，同时成立。原审判决中的“无需另行委托装修公司重新进行装修”之语实在突兀，上诉人难以理解。“另行委托装修公司重新进行装修”根本不是原告的诉求内容，此语证明原审法官连上诉人的诉求内容都没有搞明白，如此梦幻状态之下就对本案作出了判决!实在是高明之极!!! (二)关于案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算的问题原审判决称“应当认定‘装修标准是2801.01元/平方米’并非指案涉房屋装修价格、人工价格之和，也不是双方另行对装修价款的约定。而是对案涉房屋基本情况的说明。”以此为由来否定装修款能从房款中分离出来单独计算，否定存在显失公平情形，进而否定上诉人要求退还多收装修款的诉讼请求。原审判决如此认定事实，大错而特错，既与客观事实严重不符，也有自相矛盾、自欺欺人之嫌!更有用文字和数字愚弄百姓之嫌!具体如下：1、原审判决大玩文字和数字游戏，刻意曲解字面意思，肆意愚弄上诉人 对原审判决的如此认定，上诉人不禁要问：A、既然是对案涉房屋基本情况的说明，那装修标准是2801.01元/平方米，究竟说明的是什么呢?难道装修标准是2801.01元/平方米，又不是装修标准2801.01元/平方米吗?抑或是装修标准是2801.01元/平方米，而装修标准又不是2801.01元/平方米?如此诘问，连上诉人自己都觉得太绕口了!B、既然是对案涉房屋基本情况的说明，白字黑字写明的“装修标准是2801.01元/平方米”，难道装修标准就不是装修标准了?那又是什么呢?难道是指的别的什么东西?难道中国汉字的字面意义不能按通常进行理解，还有别的解释?C、既然是对案涉房屋基本情况的说明，难道不是如实进行说明，而是作的虚假说明而不作数吗?D、既然是对案涉房屋基本情况的说明，有了装修标准，也就是有了装修单价，房屋面积已定，那装修价款不就呼之欲出了吗?《商品房买卖合同摘要》中的装修成交价不就是这样计算出来的吗?因此约定了装修标准也就等于约定了装修价款，这么简单的数学问题，难道原审法官也不会做吗?居然还称装修标准2801.01元/平方米“也不是双方另行对装修价款的约定”!为了错误认定事实，原审法官无所不用其极啊!E、如前所述，原审判决已经认定了“欧君林与牵银公司签订的合同和补充协议，除有争议的补充协议第十七条第2项、第5项外，其余内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应遵循诚实信用原则享有权利和履行义务”，而在此处原审判决又不承认装修标准2801.01元/平方米是对装修价款的约定，只是视其为对案涉房屋基本情况的说明，刻意曲解，按需说话，前后矛盾，这难道不是自相矛盾、自欺欺人吗?需要说明的是：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》第二条第8项，已经对该装修标准进行了明确解释，容不得原审法官胡乱解释和认定!2、原审判决如此认定也与客观事实严重不符。事实上，装修价款已经进行了明确拆分。根据上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项规定，既然双方约定了装修标准是2801.01元/平方米，这个装修标准也就是装修单价，结合案涉房屋面积，实际上也就是约定了装修价款，《商品房买卖合同摘要》中的装修成交价就是装修标准与建筑面积的乘积!对此，有双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项以及《商品房买卖合同摘要》足以证明。3、原审判决如此认定，也与成办发(2017)36号文的强制性规定严重不符。《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》(成办发(2017)36号)第五条明确规定：实行成品住宅房屋价格和装修工程价格分别计价的机制。房地产开发企业在销售成品住宅时应当按照一房一价、明码标价的原则标明房屋挂牌(申报)价格和装修工程价格。在进行成品住宅买卖合同网签备案时，应当分别填报房屋价格和经建设行政主管部门核查的装修工程价格。根据这一规定，案涉房屋的装修款必须与房屋价格分离，实行分别计价机制!且备案价格应与合同价格完全一致!姑且不论装修标准高低，仅就装修价款是否拆分而言，被上诉人在原审法庭也明确承认，被上诉人最终也是按照成办发(2017)36号文第五条规定的行政管理要求去做了的，通过双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项约定的装修标准对装修价款进行了拆分，并在网签备案时按要求填报了装修工程价格(商品房买卖合同摘要中的装修成交价)。虽然被上诉人又根据《四川省商品房买卖合同(预售)》第八条规定的计价方式以案涉房屋是整体销售、装修价款不可拆分为由进行了自相矛盾的辩解和抵赖，但装修价款已经进行了拆分，与房屋价格实行了分别计价，已是不争的客观事实!对此，双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项约定的装修标准、《买卖合同摘要》中的装修成交价、《商品房买卖合同附件及补充协议》第二条第8项对装修标准的解释便是明证。更何况，连被上诉人自己也反复承认，双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第八条约定的价款中已包含有装修款在内。第八条规定的计价方式，与装修价款能不能进行拆分，根本就是完全不同的两回事，计价方式的不同，不是装修款能不能拆分的理由和障碍，因为合同第四条第一款第(六)项已经明确约定了装修标准，事实上就已经进行了拆分，实行分别计价了，况且，被上诉人作为成都市域范围内的房地产开发企业，必须遵守成办发(2017)36号文第五条的强制性行政管理要求，必须实行装修款与房屋价格分别计价的机制。所以原审判决“应当认定‘装修标准是2801.01元/平方米’并非指案涉房屋装修价格、人工价格之和，也不是双方另行对装修价款的约定。而是对案涉房屋基本情况的说明”，并以此为由来否认装修价款的单独存在，否定显失公平情形的存在，是十分错误的，既与案件的客观事实不符，也与成都市人民政府办公厅成办发(2017)36号文第五条规定严重不符。 (三)案涉房屋在装修问题上存在着严重的显失公平情形。上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项明确约定了案涉房屋的装修标准是2801.01元/平方米，《商品房买卖合同附件及补充协议》第二条第8项对该装修标准又进行了明确的解释：装修标准就是案涉房屋的装修费用本身!不包括其他费用在内。《商品房买卖合同摘要》中的装修成交价就是装修标准与案涉房屋建筑面积的乘积!被上诉人也是按照这个装修标准和装修成交价向上诉人收取了案涉房屋的装修费。但稍微有点装修经验和常识的人都知道，被上诉人向上诉人交付的案涉房屋的实际装修标准却只有600元/平方米左右，实际结果还不足约定标准的四分之一，换句话说，约定的装修标准和被上诉人实际收取的装修价款，是实际装修价款的467%，如此明显的事实，无论是依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行 (四)关于补充协议第十七条第2项、第5项是否为无效条款问题。原审判决认定：“《补充协议》第十七条2.‘买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。’、5.‘出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。’，其中第2项内容加黑。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条‘采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。’同时第四十条规定‘格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。’”“2018年4月30日欧君林签署一份《签约声明》载明‘本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的【花样年。智荟城一期】项目商品房，在签订合同、补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予认可……，其中第2项内容加黑提醒，第5项约定和合同基本一致。案涉房屋是简装的商品房，其内容并没有排除欧君林的权利，也未免除牵银公司的责任”。原审判决如此认定，也是错误的，主要表现在：1、上诉人确实已在被上诉人预定的《签约声明》上签了字，但声明内容却是虚假的，“已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释”虚假不实，被上诉人根本就没有“逐条说明与解释”之动作。当天的签约过程是按照被上诉人制定的《选房流程》进行的，具体流程是：1)签到区签到一2)第一等候区就座，填写《意向房源登记表》，等待叫号进入第二等候区一3)第二等候区待工作人员审核无误后进入选房区一4)选房区选房，时间只有1分钟一5)财务区缴交定金—6)认购及信息采集区信息采集、签订《认购协议书》及《签约信息单》—7)网签区在线签订《商品房买卖合同》一8)按揭前置区办理按揭手续一9)签约等待区等待叫号签订纸质合同一10)合同签订区签订《商品房买卖合同》及相关协议一11)终审区确认完成所有流程离场。从整个流程来看，根本就没有对合同条款进行协商或者答疑解释说明的环节，上诉人都只是按照被上诉人的要求，被动地选房、交款、签字，根本就没有所谓的对合同全部内容进行逐条说明和解释的环节和时间!所以《签约声明》所载内容是虚假不实的!被上诉人也根本没有尽到格式条款提供方的提示和说明义务!对此，有《选房流程》本身足以证明。2、退一步讲，就算被上诉人尽到了格式条款提供方的提示和说明义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，其效力也仅限于免除或者限制被上诉人责任的范畴，而对加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的情形则无效，如有“加重对方责任，排除对方主要权利”情形的，仍应根据上诉人的诉求依法确认为无效。补充协议第十七条第2项、第5项就有排除上诉人主要权利的情形，如“买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求”“买受人也同意不以此为由拒绝接房或向出卖人主张任何权利”，明显不是针对被上诉人的责任，而是针对上诉人的权利内容的，排除了上诉人的主要权利!原审判决还认定：“2019年9月24日，牵银公司与欧君林签订补充协议，该协议对装修标准进行了重新约定，因此，合同补充协议第十七条第2项、第5项对本案已不具有约束力，并不存在格式合同不能修改的情形”，该认定是十分错误的，因为该《补充协议》并未重新约定装修标准，也没有修改《商品房买卖合同附件及补充协议》第十七条第2项、第5项约定，该《补充协议》只是对装修风格(颜色)的选择而已!二、原审判决结果错误，应予改判纠正原审判决以上诉人与被上诉人之间不存在装修法律关系为由，排除适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，并对双方签订《四川省商品房买卖合同(预售)》第四条第一款第(六)项约定的装修标准和第八条规定的计价方式百般进行曲解，认定不存在装修合同关系，认定装修价款不能拆分，认定根本不存在装修价款单列一事，更认定不存在显失公平情形，无条件偏听偏信被上诉人自相矛盾的辩解，判决驳回了上诉人的诉讼请求。由于原审判决依据的事实和理由错误，判决结果必定错误! 综上所述，原审判决认定事实错误，判决结果必定错误!在这个司法案件中，作为人民群众之一，上诉人丝毫没有感受到“公平正义”，感受到的只是“是非不分，偏听偏信，颠倒黑白，恃强凌弱”。对此，上诉人为维护自己的合法权益，谨依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定提出上诉，诚望二审法庭本着公正和法治的核心价值观，借鉴南京市中级人民法院对富力南京地产开发有限公司富力城楼盘系列类似案件的裁判要点，查明事实，准如所请! 被上诉人牵银公司辩称，第一，对于是否单独构成装饰装修合同，我方认为上诉人与牵银公司之间仅存在商品房预售合同关系，不存在装修装饰服务合同关系。上诉人与牵银公司之间签署的商品房买卖合同约定的标的物是成品住宅，双方就成品住宅展开了整体交易。牵银公司出售的房屋本身就包含装修了内容。第二，上诉人与牵银公司并未单独再签订装修装饰服务合同。我方认为原判决认为涉案房屋的装修款不能从房款中单独剥离属于事实认定清楚。首先，商品房买卖合同明确约定了涉案房屋为成品住宅，房屋价款为整体销售总价，未单独计算装修价。根据合同第八条计价方式与价款的约定，房屋总价即为该装修房屋交易总价，双方并未就涉案房屋的装修价进行单独约定。第二，双方在实际履行过程中亦认可装修部分没有单独计价，系整体进行支付。上诉人支付商品房价款的行为是支付房屋整体的成交价。第三，本案不存在任何显失公平的情形，上诉人无权要求变更合同内容。首先，牵银公司与上诉人签订的商品房买卖合同在房屋销售现场均予以公示，双方是在意思表示真实的情况下达成的合同关系，并不存在法律所规定的上诉人处于危困状态或缺乏判断力的情况。其次，装修价格也并非装修工程的成本，其中必然还包括相应的税金、税费以及管理成本，营销成本。最后，显失公平并不能发生变更合同的法律效力，根据民法总则的规定，显失公平所发生的法律效果并没有变更合同。第四，牵银公司认为补充协议第十七条第二项、第五项并不存在限制上诉人主要权利义务的情形，且牵银公司亦对相关条款进行了加黑加粗的合理提示说明义务。故上述条款并不属于无效的格式条款。 一审法院审理查明：2018年4月29日，牵银公司作为出卖人（甲方）与作为买受人的欧君林（乙方）签订一份《花样年·智荟城商品房认购协议》，主要约定：乙方认购甲方开发的花样年·智荟城x-x-xx号房，建筑面积98.88㎡，套内面积81.5㎡，房屋总价862346元，在签订合同时将价款折算为套内建筑面积单价。乙方在2018年4月29日前，凭本认购协议原件、交款收据原件等与甲方签订合同和合同补充协议。同日欧君林填写《花样年地产项目签约信息单》，载明：房源信息xx号，建筑面积98.88㎡，套内面积81.5㎡，公摊面积17.38㎡，建面单价8721元，套内单价10580.93元，成交总价862346元。付款方式：首付30.42%，即首付262346元，其余600000元价款向农兴业银行借款支付，贷款期限20年。已付定金50000元。 2018年4月29日，欧君林签署一份《签约声明》载明：“本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的‘花样年·智荟城一期’项目商品房，在签订合同、合同补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可。2.本人已知悉贵司不会授权任何销售人员对本人作出任何承诺，更不会以销售人员私人名义签字向本人作出任何书面承诺或保证。若销售人员向本人出具任何承诺，则不会对公司产生任何约束力”。 2018年4月29日，牵银公司作为出卖人与作为买受人的欧君林签订一份合同，主要约定：欧君林购买案涉房屋，建筑面积共98.88㎡，其中套内面积81.5㎡，分摊的共有建筑面积17.38㎡，装修水平是简装，装修标准是2801.01元/㎡。第八条计价方式与价款(一)按照套内建筑面积计算，单价为10580.93元/㎡，总价款为862346元。第九条付款方式及期限(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元。(二)买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【√商业贷款】。买受人于2018年4月29日前支付首期房价款262346元，占全部房价款的30.42%；余款600000元向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行(贷款机构)申请贷款支付，期限：20年。第二十条商品房质量(三)装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第(1)、(3)方式处理(可多选)：(1)及时更换、修理；(2)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；(3)不能更换或者修理的，出卖人以同等价位的设施、设备代替。在合同尾部欧君林抄写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。 2018年4月29日,牵银公司与欧君林签订一份合同补充协议，其中附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定(一)交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第(三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。(二)双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了约定。第十七条关于装修的补充约定：1.基于装修的存在，在签订合同及本合同补充协议之前，出卖人已就下列事项向买受人进行了充分的告知和说明，买受人已充分知晓和理解，自愿购买此商品房，并已经预见和认可下列事项，不因下列事项的发生而要求出卖人承担任何责任：(1)因装修而使该商品房部分二次结构发生变化的，比如景观阳台做了封阳台处理，装修后户型等房屋实况与合同中附图所示不一致的，等等；(2)因房屋装修造成施工后房屋使用面积与竣工实测面积出现差异的；(3)有关局部设置(例如水电管线)、布局(例如空间布局、墙体分割)、房间功能等相关因素受装修影响的。2.买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。3.出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。4.本装修标准对小部份部件不作描述，以实际交付为准。5.出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约责任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。 欧君林已支付全部购房款862346元。 商品房买卖合同摘要载明：合同签约备案号：(8xx3)，签约备案时间：2018-06-2616:16:52，建筑面积98.88㎡，套内面积81.5㎡，公摊面积17.38㎡，清水成交价585382元，装修成交价276964元，合计862346元。 2019年5月30日，崇州市市场监督管理局作出《关于花样年·智荟城一期业主(198人)对牵银公司的合同和补充协议涉嫌存在不符合法律法规规定的格式条款的意见》载明：《商品房买卖合同附件及补充协议》中第十七第2款关于“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求”的约定，排除了业主的权利，属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款。此外，合同中关于对装修内容进行更改可以不告知业主且不属于违约的规定，排除了业主同意或者不同意合同变更的权利且免除了条款提供方的违约责任，也属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款。经投诉人花样年·智荟城一期业主(198人)代表以及被投诉人牵银公司委托人确认，双方均同意上述意见。 2019年5月26日，牵银公司与欧君林签订补充协议，其中第一条约定，买卖双方一致同意对该房屋的装修配置标准进行变更和调整，买受人经方案比选后自愿选择以下装修配置方案（三）作为该房屋的最终装修配置标准，若存在与主合同约定不一致的情况，均以本协议约定为准。 2019年8月9日，牵银公司作出《关于智荟城项目业主疑问的回复函》，就业主提出的十八个问题回复了崇州市住房和城乡建设局和智荟城项目全体业主。 2020年4月22日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对花样年·智荟城A地块1-5#楼及地下室工程进行了验收，竣工验收内容为工程设计文件及合同要求的工程土建、装饰、水电安装、设备安装及消防系统室内环境检测等所有工程内容。 2020年5月18日，牵银公司通过EMS向欧君林邮寄《花样年·智荟城1#、3#-5#、18#-22#交房通知书》载明集中办理房屋交付时间：2020年5月25日至2020年5月31日。该邮件于2020年5月19日被签收。 一审法院认为，欧君林与牵银公司签订的合同和补充协议，除有争议的补充协议第十七条第2项、第5项外，其余内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应遵循诚实信用原则享有权利和履行义务。欧君林自愿放弃第4项诉讼请求，系其处分其诉讼权利的行为，一审法院予以准许。根据诉辩双方意见，本案争议的焦点是：一、欧君林与牵银公司是否建立了装饰装修合同关系；二、案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算；三、补充协议第十七条第2项、第5项是否为无效条款问题。一审法院分别评判如下： 一、关于欧君林与牵银公司是否建立了装饰装修合同关系问题。 一审法院认为，装饰装修合同纠纷是指建筑装饰装修企业与发包方订立的明确装饰装修中双方权利义务的协议产生的纠纷。建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物、内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。从本案看，欧君林从未与牵银公司签订过《装修委托协议》，案涉房屋为简装的商品房，牵银公司出售的房屋已包含了装修的内容，无需另行委托装修公司重新进行装修。结合合同第四条约定的商品房基本情况、第八条约定的计价方式与价款的内容，一审法院认定欧君林与牵银公司之间仅存在商品房预售合同关系、并不存在关于案涉房屋装修的法律关系。 二、关于案涉房屋的装修款是否能从房款中分离出来单独计算问题。 欧君林基于《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》规定的公平原则和《中华人民共和国民法通则》中的显失公平请求变更合同第四条第(六)项装修标准为700元/㎡，判令牵银公司向欧君林退还多收的装修款207748元。一审法院认为，欧君林与牵银公司签订合同的内容看，虽然约定有“装修标准是2801.01元/平方米”的约定，但该内容是在合同“商品房基本情况”条款中，结合合同第八条计价方式与价款“出卖人与买受人按下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，单价为10580.93元/㎡，总价款为862346元。”，欧君林亦按此条约定的计价方式与价款向牵银公司支付相应款项，应当认定“装修标准是2801.01元/平方米”并非指案涉房屋装修价格、人工价格之和，也不是双方另行对装修价款的约定。而是对案涉房屋基本情况的说明。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米单价，可以认定双方知晓案涉房屋系简装的商品房，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房价款的组成部分，该总价款系经双方要约、承诺并经磋商达成的合意成交价，不应当单独拆分，并不符合《中华人民共和国民法通则》第五十九条“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：......(二)显失公平的。”和《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十二条规定的“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”的规定，欧君林主张变更装修标准为700元/㎡，牵银公司退还装修差价款207748元的理由不成立，一审法院依法不予支持。 如前所述，本案并不存在关于案涉房屋装修的法律关系，故，本案也不适用《消费者权益保护法》，对欧君林主张牵银公司增加赔偿损失415446元(装修款的1.5倍)，一审法院不予支持。 三、关于补充协议第十七条第2项、第5项是否为无效条款问题。 补充协议第十七条2.“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求。”、5.“出卖人有权按实际情况以同等或类似品质、品牌的材料、设备予以替代或修复且无需向买受人承担违约责任，买受人也同意不以此为由拒绝收房或向出卖人主张任何权利。”，其中第2项内容加黑。 根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”同时第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，2018年4月30日欧君林签署一份《签约声明》载明“本人就购买成都牵银置业有限公司开发建设的“花样年·智荟城一期”项目商品房，在签订合同、补充协议等全套法律文件时确认：1.贵司的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分)，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予认可。......”，其中第2项内容加黑提醒，第5项约定和合同基本一致。案涉房屋是简装的商品房，其内容并没有排除欧君林的权利，也未免除牵银公司的责任，虽然，崇州市市场监督管理局作出“上述条款属于具有《合同法》第四十条所指情形的格式条款”的意见，但该行政行为并不当然成为人民法院的裁判意见，对欧君林的该主张一审法院也不予支持。据此，一审法院判决：驳回欧君林的诉讼请求。案件受理费5016元，由欧君林负担。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人欧君林的上诉请求与被上诉人牵银公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》补充协议第十七条第2项、第5项是否无效；二、是否应变更《商品房买卖合同》价款并由牵银公司退还款项；三、牵银公司是否应向欧君林赔偿损失。现就上述争议焦点的认定论述如下。 案涉合同纠纷的发生、一审判决作出的时间均于《中华人民共和国民法典》实施前，且欧君林在本案中的诉请为确认合同条款无效。案涉合同条款并不存在格式条款提供方未履行说明提示义务的问题，故判定格式条款是否无效，应当根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，适用原《中华人民共和国合同法》的相关条款进行就判定。 在本案中，欧君林主张案涉合同第十七条第2项、第5项无效，理由为符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定。本院审查后认为，第一，该条款不存在无效情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，合同无效有“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”四种情形，免责条款无效有“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的”两种情形。双方签订的合同以及上述条款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定之无效情形。 第二，欧君林签署的《签约声明》中，载明牵银公司销售人员在签订合同、补充协议等文件时已向欧君林就合同内容进行了逐条说明和解释，履行了提示注意义务，欧君林对前述全部内容均已知晓和认可。且上述条款第2项内容已加黑加粗、且根据《签约声明》载明的内容，欧君林已知晓和认可合同、补充协议的全部内容；在案涉合同中，欧君林也抄写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。由上述查明的事实可知，上述合同条款系由牵银公司拟定并反复使用的格式条款，但该格式条款已经向买受人欧君林进行了说明、提示，故欧君林主张上述条款无效不符合《合同法》的相关规定。 第三，合同约定以套内面积计算总价款并确定了每平方米单价，双方签订的补充协议合同中也约定“买受人认可并接受出卖人统一的装修方案，最终装修效果以实际交房为准，买受人不得以不满装修方案、装修标准价格、效果为由要求退房或者提出其他要求”，故欧君林购买的产品系包含添附在内的成品住宅，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房价款的组成部分。欧君林要求对房屋价款进行拆分计算不符合双方合同约定，一审法院对此认定正确。欧君林的上诉理由不能成立，本院不予支持。 欧君林另主张应由牵银公司向其进行赔偿的问题，本院在上文已经就案涉合同条款有效、案涉房屋价款不应拆分为清水房款和装修房款予以论述，并且在本案中亦无相应证据证明牵银公司所交付的房屋中，相应添附与合同约定不符，欧君林主张牵银公司进行赔偿并无合同依据和法律依据，本院不予支持；欧君林在二审中向本院申请调取证据与案涉争议焦点并无关联，本院不予准许。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5391元，由上诉人欧君林负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月十三日 书记员 方丽雯