济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初2566号原告：山东皓越志远企业管理有限公司,住所地济南市。法定代表人：孙茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵健，山东胜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜良涛，山东胜远律师事务所律师。被告：赵进华，男，汉族，1975年4月9日出生，住济南市委托诉讼代理人：孟强，山东乾慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛佳，山东乾慧律师事务所律师。被告：王庆，男，汉族，1978年3月9日出生，住山东省东平县被告：济南沐泓驿汽车服务有限公司（原济南车之轮汽车服务有限公司），住所地济南市。法定代表人：徐四芳，总经理。委托诉讼代理人：薛佳，山东乾慧律师事务所律师。原告山东皓越志远企业管理有限公司（以下简称皓越志远有限公司）与被告赵进华、被告王庆、被告济南沐泓驿汽车服务有限公司（以下简称沐泓驿有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告皓越志远有限公司的委托诉讼代理人赵健、杜良涛，被告赵进华及其委托诉讼代理人孟强，被告王庆，被告沐泓驿有限公司的委托诉讼代理人薛佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皓越志远有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令三被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日房屋租金287408元，物业费22810元，共计310218元；2.判令第一、第二被告承担违约金102722.4元，承担原告支付的律师代理费9000元；3.判令第三被告腾出并返还占用的济南市历下区文化西路15号千佛山大厦F0楼（房号F1-014号）房屋，并支付自2021年1月1日起至实际搬出房屋之日止的房屋占有使用费、物业费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月10日原告与济南丰瑞汽车用品有限公司（以下简称济南丰瑞公司）签订《租赁合同》，约定原告将济南市历下区文化西路15号千佛山大厦F0楼（房号F1-014号）房屋出租给其使用，租赁建筑面积288平方米，租赁期限为8年（2018年11月10日起至2026年12月31日），计租期自2019年1月1日起。租金为3.4元/㎡/天，租金支付方式为半年交付，首年租金315360元，第二年租金357408元，第三年、五年、第七年分别开始在前一年基础上涨幅5%。后济南丰瑞公司将所租赁房屋转租给被告济南车之轮服务有限公司，济南车之轮服务有限公司一直占据涉案房屋经营使用至今。另，济南丰瑞公司于2020年6月2日被注销，被告赵进华、王庆为丰瑞公司股东。依据《租赁合同》约定，济南丰瑞公司应于2019年12月1日向原告支付自2020年1月1日起至2020年6月30日期间的租金178704元，应于2020年6月1日向原告支付自2020年7月1日起至2020年12月31日期间的租金178704元，但济南丰瑞公司仅向原告支付70000元，尚有287408元未支付。未按照合同约定逾期交付租金或者相关费用的，逾期15日（含10日）以上，原告可解除合同。被告未按照合同约定按时交纳租金已构成违约，要求被告支付拖欠的租金287408元。《租赁合同》约定，原告为济南丰瑞公司提供物业管理服务，物业费每年为22810元，济南丰瑞公司应于2020年1月1日向原告交纳2020年1月1日起至2020年12月31日期间物业费22810元，济南丰瑞公司至今仍未向原告支付上述物业费。《租赁合同》约定，租赁期内丰瑞公司违反本合同条款解约的视为违约，济南丰瑞公司须向原告支付当年整年度应交租金总额的30%作为违约金，还应当赔偿原告全部损失以及律师费、保全费等一切费用，故应向原告支付违约金102722.4元，承担原告委托山东胜远律师事务所起诉被告支付的律师代理费9000元。现被告济南车之轮服务有限公司不支付租金并继续占有使用房屋的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，应向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日房屋租金287408元，物业费22810元，共计310218元，同时应腾出并返还占用房屋并支付自2021年1月1日起至实际搬出房屋之日止的房屋占有使用费、物业费。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。赵进华辩称，赵进华并不是本案适格的被告，根据原告和济南丰瑞汽车用品有限公司（以下简称济南丰瑞公司）于2019年10月签订的《租赁合同》可知，租赁合同的出租方为原告，承租方为济南丰瑞公司。成立生效的合同只能约束合同的当事人，原告依据该合同起诉本被告，要求赵进华依据合同约定支付租金和违约金，违背了合同的相对性，不符合法律规定；二、作为租赁合同的承租方济南丰瑞公司并不存在违约行为。1、合同承租面积与实际不符。从原告和济南丰瑞签订的《租赁合同》可知，2020年租金为315360元，但是济南丰瑞公司使用后发现租赁合同约定的租赁面积288平米中包含30.12平方米的消防通道，根据《中华人民共和国消防法》，消防通道严禁占用（曾多次找原告协商变更租赁面积）。因此济南丰瑞公司实际承租面积应为258平米，实际应承担2020年租金应为282509元，每月23542.4元。2、应当扣除新冠疫情期间的减免租金。因为2020年新冠疫情的原因，国家出台了相关政策予以扶持中小企业的发展，其中就包含减免企业房屋租金的政策规定。依据《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办发〔2020〕4号）、《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》（鲁政办字〔2020〕77号）的规定要求，对承租国有企业经营性房产的中小企业，2020年减免1月份--3月份的房租，4月份--12月份减半征收房租。因此，2020年济南丰瑞公司实际房租应为：282509元-70627.2元（1-3月份）-105940.8元（4-12月份减半211881.6/2）=105941元。3、物业费房屋产权方并未实际收取。经济南丰瑞公司了解，作为房屋产权方的济南西城投资集团暂未向大厦承租方收取物业费，因此，原告不应向济南丰瑞公司收取物业费。鉴于以上原因，济南丰瑞公司多次与原告协商调整2020年度租金，但原告以种种理由予以拒绝。至2020年9月30日济南丰瑞公司共计支付租金90000元，但因为原告不执行政府减免政策以及对消防通道面积不予扣除的原因，且双方一直就租金变更问题进行协商，故剩余15941元租金暂未支付。究其责任在于原告不执行国家政策导致，承租方济南丰瑞公司并不存在违约行为。三、原告主张赵进华承担违约责任于法无据。赵进华并非《租赁合同》的相对人，原告主张本被告承担违约金、律师代理费于法无据。另外，承租方济南丰瑞公司并不存在违约行为。四、本案不存在股东承担责任的情形。承租方济南丰瑞公司有股东三人，即被告赵进华与被告王庆、原告法定代表人孙茜。该公司于2020年6月2日注销，但注销时未经清算。济南丰瑞公司于2020年6月3日向原告支付租金20000元、2020年9月3日向原告支付租金10000元，其支付租金的事实足以证明公司清算人员依然履行着合同义务。截至起诉之日，虽然有15941元租金暂未支付，其未支付的责任在于原告不执行政府减免政策以及对消防通道面积不予扣除的原因所致，其责任应由原告承担。由于济南丰瑞公司暂未进行清算，股东是否应承担相关责任无法确定，因此，本案不存在法律规定的股东应承担责任的情形。另外，公司注销后，并不影响合同的法律效力，法律并未规定公司注销必然导致合同无效或终止，因此，本案中原告起诉赵进华承担责任于法无据。综上所述，赵进华认为，本人不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的被告，承租方济南丰瑞公司也不存在违约行为，原告的诉求并无事实予以支持，请求依法驳回。王庆辩称，本人认为与本案无关，不是本案适格被告，本被告于2019年12月2日已经离开济南丰瑞公司，合同明确约定租赁合同由赵进华负责履行，2020年产生的租赁合同纠纷与被告无关，2021年2月4日原告法定代表人孙茜要求被告王庆签订解除房屋租赁协议，被告法律意识浅薄，签订了房屋租赁解除协议，被告认为济南丰瑞公司已经注销，被告没有代济南丰瑞公司签字权限，应为无效，被告认为应驳回原告的诉讼请求。沐泓驿有限公司辩称，沐泓驿有限公司并未与原告签订房屋租赁合同，本案为房屋租赁合同纠纷，而沐泓驿有限公司不是原告所提交的《租赁合同》的相对方，所以不应列沐泓驿有限公司为被告。沐泓驿有限公司也并未占有使用该房屋，更不应向原告支付房租和物业费。基于以上理由，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月10日，（甲方）皓越志远有限公司与（乙方）济南丰瑞公司签订《租赁合同》，双方约定甲方将位于济南市历下区文化西路15号千佛山大厦FO楼（房号F1-014）的房屋出租给乙方，乙方总租赁建筑面积为288平方米，租赁期为8年，自2018年11月10日至2026年12月31日止，给予乙方11天时间办理设计及工商注册手续，乙方另享受40天装修免租期，记租日期顺延为2019年1月1日，租赁结束期顺延为2026年12月31日，本合同指定铺位的单位租金为3.4元/㎡/天，双方约定实收首年租金为315360元，第二年恢复正常租金357408元，第三年、第五年、第七年开始分别在其前一年基础上涨幅5%，租金支付方式为半年交付，第一年所优惠房租42048元为公司赠送。租金按以下方式具体支付：2018年11月15日前乙方向甲方交纳2019年1月1日-2019年6月30日的租金157680元，2018年6月1日前乙方向甲方交纳2019年7月1日-2020年12月31日的租金157680元…。物业管理费：甲方（或委托其它公司）向乙方提供物业管理服务（物业服务费单价为6.6元/平方米/月，测算年物业管理费为22810元），并按照以下方式具体支付：2018年11月22日前乙方向甲方交纳2018年11月10日-2018年12月31日的物业管理费3187元，2019年1月1日前乙方向甲方交纳2019年1月1日-2019年12月31日的物业管理费22810元,2020年1月1日前乙方向甲方交纳2020年1月1日-2020年12月31日的物业管理费22810元，…。乙方按甲方指定如下银行信息进行付款：户名：皓越志远有限公司，账号1515830**********；户名：孙茜，账号：6228490250********。转让、转租：未经甲方同意，乙方不得以任何名义和方式对房屋的整体或部分进行转租（让）、转借、转包、调换、分租、抵押及以该房屋入股联营等。违约责任：租赁期内，乙方违反本合同条款或中途解约的，则视为违约，即乙方中途退租，甲方不退还已收取的租金、保证金和其他费用，乙方须向甲方支付当年整年度应交租金总额的30%作为违约金，本条之约定不排除因乙方违约致甲方损失超出前述金额情形下的积蓄求偿权，乙方还应承担违约责任并赔偿全部损失（包括按合同约定内容计算整个租期内甲方的收益损失，及造成甲方房屋空置产生的租金等损失，以及诉讼费、律师费、保全费、交通费等一切费用）。该合同甲方处加盖皓越志远有限公司的公章，乙方处有法定代表人王庆的签名并加盖济南丰瑞公司的公章。皓越志远有限公司另提交山东瑞浦实业集团有限公司与孙茜签订的租赁合同一份、山东瑞浦实业集团有限公司与乙方孙茜、丙方皓越志远有限公司签订的租赁合同补充协议，证明三方约定孙茜与山东瑞浦实业集团有限公司解除房屋租赁关系，房屋租赁合同中的权利义务全部转让给皓越志远有限公司。皓越志远有限公司在诉讼过程中支付律师代理费9000元，主张由被告赔偿上述经济损失。另查明，济南丰瑞公司的法定代表人为王庆，该公司注册资本60万元，赵进华、孙茜、王庆为该公司的股东，三股东分别占股47.5%、5%、47.5%。2019年12月2日，王庆与赵进华签订股权转让协议，约定王庆将自有全部股份转让给赵进华，王庆不再负担公司债权及分红，不再参与店内事务，不负担店内债务。但并未办理股东变更登记。2020年6月2日赵进华注销了济南丰瑞公司。2020年3月1日，赵进华注册成立了济南车之轮服务有限公司（自然人独资），该公司注册资本100万元，法定代表人为徐四芳，徐四芳为赵进华之妻，注册地址为济南市历下区文化西路千佛山大厦F1-014，即涉案房屋地址。2020年11月25日，济南车之轮服务有限公司更名为沐泓驿有限公司，注册资本变更为10万元，沐泓驿有限公司即本案被告之一。赵进华以沐泓驿有限公司的名义继续使用涉案房屋经营。再查明，为证明租金的交付情况，赵进华提交其名下银行账户交易明细，显示该账户于2019年12月3日向对方户名为“孙茜”账户转款2万元，于2020年3月10日向对方户名为“皓越志远有限公司”账户转款4万元，于2020年6月3日向对方户名为“皓越志远有限公司”账户转款2万元，于2020年9月30日向对方户名为“皓越志远有限公司”账户转款1万元。皓越志远有限公司仅认可收到租金7万元，对2019年12月3日转款给孙茜的2万元不认可，认为与本案无关。本院认为，原告皓越志远有限公司与济南丰瑞公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。关于原告皓越志远有限公司主张的房屋租金、物业费。本院认为，按照合同约定，济南丰瑞公司应于2019年12月1日前支付2020年上半年度租金178704元、2020年6月1日前支付2020年下半年租金178704元；于2020年1月1日支付2020年度物业管理费22810元。被告赵进华辩称，合同承租面积与实际不符，应扣除计付消防通道面积30.12平方米的房租。本院认为，消防通道严禁占用，虽然租赁合同中包含了消防通道面积，但不应计收租金，故对于被告赵进华主张的实际承租面积应为258平米予以确认，2020年租金为320178元。另，被告赵进华主张按照《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办发〔2020〕4号）、《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》（鲁政办字〔2020〕77号）的规定要求，对承租国有企业经营性房产的中小企业，减免及减半征收房租。原告皓越志远有限公司不予认可。本院认为，被告赵进华提交的上述证据仅是对承租国有企业经营性房产的中小企业实行的，被告赵进华未提交证据证明涉案房屋享有房租减免政策，故对其辩称，本院不予采信。被告赵进华主张已向原告皓越志远有限公司支付房租9万元，原告皓越志远有限公司认可收到房租7万元，对于2019年12月3日被告赵进华向“孙茜”账户转款2万元不认可，本院认为，租赁合同约定该笔租金支付时间为2019年12月1日，且约定孙茜的账户也为收款账户，故被告赵进华于2019年12月3日支付的2万元应确认为2020年度租金，被告赵进华已付租金共9万元，济南丰瑞公司尚欠2020年度租金230178元、物业费22810元，共计252988元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条第二款规定，“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院依法予以支持。”本案中，因济南丰瑞公司已于2020年6月2日注销工商登记，该公司未经清算即办理注销，该公司股东赵进华、孙茜、王庆应对济南丰瑞公司的债务承担还款责任。原告皓越志远有限公司没有起诉股东孙茜，因孙茜在济南丰瑞公司占有股份5%，自愿放弃放弃孙茜应该承担的5%债务，本院予以准许。对于被告王庆是否应承担还款责任的问题，本院认为，因被告王庆与被告赵进华已经签订了股权转让协议并进行交接，被告王庆不再参与公司经营、享有分红、负担债务，故被告王庆对以后发生的公司债务不应承担责任。另，原告皓越志远有限公司以被告沐泓驿有限公司的注册地在涉案房屋要求其承担还款责任，本院认为，根据合同的相对性，被告沐泓驿有限公司并未与原告签订租赁合同，并不是合同相对方，故原告皓越志远有限公司要求其承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告皓越志远有限公司主张被告承担违约金102722.4元的请求，济南丰瑞汽车用品有限公司未按照合同约定履行义务，构成违约，根据合同约定原告主张按照年度租金的30%计付违约金。本院认为，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据该指导意见的精神，原告主张被告承担违约金102722.4元的请求，本院不予支持。关于律师代理费，系原告主张债权实际发生的费用且合同中对此有约定，故济南丰瑞汽车用品有限公司应赔偿原告律师费9000元，根据前述论证，即应由被告赵进华对该项费用予以赔偿。关于原告皓越志远有限公司主张沐泓驿有限公司腾出并返还占用的济南市历下区文化西路15号千佛山大厦F0楼（房号F1-014号）房屋，并支付自2021年1月1日起至实际搬出房屋之日止的房屋占有使用费、物业费。本院认为，济南丰瑞公司注销后，该公司股东并未提出解除租赁合同，交还租赁物，应继续履行支付租金的义务。被告沐泓驿有限公司并非租赁合同相对方，故对原告皓越志远有限公司要求被告沐泓驿有限公司腾出并返还涉案房屋、支付房屋占有使用费、物业费，没有法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告赵进华向原告山东皓越志远企业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间欠付的租金218669.1元，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告赵进华向原告山东皓越志远企业管理有限公司支付物业费21669.5元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告赵进华赔偿原告山东皓越志远企业管理有限公司经济损失（律师代理费）9000元，于本判决生效之日起十日内履行；四、被告赵进华向原告山东皓越志远企业管理有限公司支付占有济南市历下区文化西路15号千佛山大厦F0楼（房号F1-014号）房屋使用费、物业费（均参照租赁合同约定标准，自2021年1月1日起计算至实际交还房屋之日止），于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回原告山东皓越志远企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3815元，由原告山东皓越志远企业管理有限公司负担1315元，由被告赵进华负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李兰霞二〇二一年四月十九日书记员  亓 瑞