江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终500号上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟，男，1995年11月26日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：曹立山、潘锟，江苏钜源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙建军，男，1970年8月1日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：孔宪涌，江苏君谊律师事务所律师。原审第三人：毛锦林，男，1963年1月3日生，汉族，住泰州市海陵区。原审第三人：李杰，女，1966年5月29日生，汉族，住泰州市海陵区。原审第三人：毛国峰，男，1994年7月9日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人张伟因与被上诉人孙建军,原审第三人毛锦林、李杰、毛国峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海陵区人民法院做出的（2020）苏1202民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、张伟承租房屋开办教育培训机构，租赁建筑面积不小于500平方米房屋的标准是上诉人的首要选择，一审法院忽视了该事实。上诉人、被上诉人双方签订《房间租赁合同》的时间为2018年4月11日。为保险起见，上诉人一直围绕建筑面积而不是占地面积500平方米的目标寻找房屋租赁，该500米的标准因此实际成为上诉人租房的首选标准。建筑面积小于500平方米的房屋并不在上诉人的考虑范围。双方合同签订时隔半年后的2018年10月16日，泰州市教育局下发《市教育局关于印发的通知》，根据该指导标准规定，教育培训机构必须适合办学，应当具有相对稳定和独立的办学场所。办学场所的教室和办公室应设在同一处，总建筑面积不少于300平方米，其中教学用房建筑面积不少于办学场所总建筑面积的80%，且同一培训时段内生均教学用房建筑面积不少于3平方米。基于《房屋祖赁合同》签订在前，泰州政策出台滞后以及上述所述的相关情况，应不可否认双方签订的《房屋租赁合同》第一条明确的约500平方米面积问题系上诉人租赁房屋的重要考量因素，只是后因泰州市教育局文件规定总建筑面积不少于300平方米在上诉人租赁房屋的面积范围之内，也基于被上诉人对房屋建筑面积达到500平方米承诺的信任，而忽视了租赁房屋建筑面积是否存在虚假的问题，但此并不成为否认合同约定房屋面积的真实意图。二、被上诉人出租房屋建筑面积严重不足，而一审法院以租赁房屋现状整体出租为由否定面积误差显属事实认定不清，既忽视了上诉人与被上诉人的签约背景，也有违公平原则。上诉人在签订合同后发现房屋建筑面积不足500平方米，证载面积（建筑面积）仅为427平方米，面积缩水达14.6%时，被上诉人在庭审中的解释将公用区域如门厅等也作为面积算入，这是自话自说，实属强词夺理，有违诚信原则。而一审法院在《房屋租赁合同》并未约定以房屋现状整体出租的情况下，且上诉人己经在庭审中向法院作出了对租赁房屋面积有要求的有关说明的情况下，并未进一步查核有关事实或情况，就作出应当认定双方仅就租赁房屋现状商谈的整体租金，面积有一定误差并不导致租金的减少的认定，上诉人认为这样的认定显属事实认定不清，且过于草率，缺乏足够的说服力，也有违公平原则，面积缩水已经达到14.6%，并不是如一审法院所说的一定误差。三、上诉人基于不可抗力与被上诉人解除《房屋租赁合同》的观点，一审法院未予采信，这并不符合客观事实、政策管控要求和法律规定。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一)》的相关规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，区别对待。全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者时，也明确答复：当前我国发生了新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。上诉人认为，结合新冠疫情对不同行业的客观影响作出理性判断是应有之义。国家、省、市、区各级在面对新冠疫情这一突发公共卫生事件时，对教育培训行业采取的管控措施是高度一致的，那就是严禁社会培训机构在疫情防疫期间开展线下服务。海陵区教育局专门下文要求，在解除突发公共卫生事件一级响应前，各类社会培训机构一律停业，不得面向中小学生开展任何形式的线下培训。可见，对于教育培训行业而言，新冠疫情这一突发公共卫生事件符合不能预见、不能避免并不能克服的基本特征，显然属于不可抗力，已直接导致不能履行合同。这也符合客观情况、政策管控要求和法律规定，且由于合同履行不能也给上诉人造成了巨大的经营损失。同时，基于不可抗力解除合同，则合同解除的原因不可归责于任何一方，更不能如一审法院判决的仅归责于上诉人，这对上诉人不公平。四、一审判决认为上诉人构成违约显属不当。依一审观点，上诉人违约但却对交接房屋时间认定为被上诉人同意解除合同之日，既然被上诉人同意解除合同就不存在违约。如认为违约，违约起始时间就应从上诉人发律师函明确告知不履行合同之日起算，并判令上诉人承担违约责任。但一审判决却把被上诉人同意交接房屋时间认定为被上诉人同意解除合同时间显属不当，同时，将被上诉人延期收房扩大损失的部分判令由上诉人承担也属不当。五、一审判决显失公平。依一审判决，被上诉人在解除合同时已将房屋另租他人达成协议，被上诉人应收租金不但没有因上诉人解约而减少，实际多获取了房屋租金，有违公平原则。六、本案涉及标的物房屋均非被上诉人所有，虽然庭审中法官也要求被上诉人提供房屋所有权人相关意见，但无论租房合同效力还是房屋所有权人参与诉讼主体身份均未有实际房主参与及法院确认，故一审程序违法。孙建军辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院忽视事实没有依据。上诉人在2018年4月与被上诉人就房屋租赁洽谈时从未提及其要求出租面积需达500平方米，而是以当时的现状进行承租并接受的，从2018年5月上诉人接收房屋后一直正常开展经营活动，直到2020年4月想单方解除租赁协议，被上诉人不同意后并拖延应付租金。交付的租赁标的物不仅包括证载面积的427.14平方米，还包括前后的卫生间及仓库、门厅及酒廊部分，共计约75平方米。上诉人不仅对证载面积认同，也承认曾有搭建的卫生间及仓库一并接收，后由上诉人拆除。上诉人当时在租赁合同中将面积表述为约500平米，符合客观事实。而此表述，完全与上诉人所谓“当初要求面积要达500平米是办学标准，是签订合同的前提”完全无关。在上诉人2020年4月7日的退租申请及4月22日律师函中均未提及“办学面积要达到500平方米标准”一事，且该主张并未有任何证据提供。被上诉人出租房屋总面积约为500平方米是事实，上诉人是以整体现状出租，不存在认定事实不清或有违公平。二、上诉人主张以疫情不可抗力为由主张有权单方解除合同，无相关依据。本次疫情虽然是不可抗力，但影响毕竟是暂时的，不会一直持续下去，也不会导致合同目的完全无法实现。三、上诉人认为被上诉人同意解除合同就不存在违约的观点，被上诉人不能认同。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。四、一审法院已追加房屋产权人为第三人并进行了有效送达，产权人提供了相关证明材料并未实际参与庭审，这是第三人的权利。故一审程序合法。孙建军向一审法院提出诉讼请求：1、判令张伟继续履行2018年4月11日双方就泰州原派趣酒吧位置房屋（一楼2间二楼2间）签订的房屋租赁合同，立即将拖欠的租金共计250000元支付原告；2、判令张伟向孙建军支付迟延支付租金给原告造成的利息损失，即按银行同期贷款利率计算，以50000元为本金从2019年3月1日起至2019年9月25日止的利息1710元，以50000元为本金从2019年3月1日起至2019年9月30日止的利息1751元，以250000元为本金从2020年3月1日起至实际支付之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。审理中，鉴于张伟反诉要求解除案涉租赁合同，孙建军于2020年9月28日庭审中表示同意解除与张伟的租赁合同，并将第1项诉讼请求变更为：判令张伟支付拖欠的2020年6月至9月共4个月租金共计83300元，另承担违约金250000元，并要求张伟给付水电费用。张伟向一审法院反诉请求：1、解除孙建军与张伟签订的房屋租赁合同；2、判令孙建军退还张伟2019年多交的房屋租金26712元（年租金250000元÷365天×多收天数39天）、因孙建军交付的房屋面积减少而多收取的2018年度租金29200元（2018年度年租金200000元÷合同面积500平方米×多收取的租金面积73平方米）和2019年度多收取租金36500元（2019年度年租金250000元÷合同面积500平方米×多收取的租金面积73平方米）及押金20000元；3、依法判令孙建军支付张伟违约金36500元（合同约定违约金250000元÷合同面积500平方米×违约减少的面积73平方米）；4、反诉费用由孙建军承担。一审法院认定事实：泰州市海陵区税务桥东街29号121室、122室、123室房屋登记在第三人毛国峰名下，建筑面积分别为149.85平方米、149.85平方米、243.51平方米。以上房屋总层数均为三层，每层的建筑面积均为该房屋总面积的三分之一。泰州市海陵区税务桥东街29-14号房屋登记在第三人李杰、毛锦林名下，建筑面积530.46平方米。2018年4月11日，孙建军（甲方，出租方）与张伟（乙方，承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方同意将位于泰州原派趣酒吧位置（一楼2间，二楼2间）约500平方米，出租给乙方经营教育培训，租赁期限5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，第一年租金200000元，第二年起每年租金250000元，乙方须先交后租，第一年签合同时付清第一年房租200000元，第二年起乙方须提前3个月一次性交纳下一年度租金，如乙方不按约定时间付清租金，甲方有权锁住此房，由此所造成的一切损失均由乙方自负，甲方不承担任何责任和损失，并追究乙方违约责任；租赁期内，承租房屋的水电费、物管费由乙方承担，乙方须在营业前向甲方交纳水电费及房屋押金20000元，合同到期后多退少补；如乙方违反合同任一条款，均属违约，甲方有权提前解除合同，并要求乙方承担赔偿金（以合同中的一年租金计算）；如乙方终止租房协议，须提前三个月向甲方书面申请终止或转让，甲方书面同意后乙方可执行，同时乙方放弃包括装潢和添附物在内的所有补偿；如甲方违约，须赔偿乙方一年租金。上述合同签订后，孙建军将房屋交付张伟使用，张伟支付了押金20000元，给付了两年的租金，其中第二年的租金250000元给付时间分别为：2019年3月1日给付150000元、2019年9月25日给付50000元、2019年9月30日给付50000元。2020年4月7日，张伟向孙建军送达退租申请书，载明由于疫情形势严重，近来经营形势亏损严重，故提出退租税东街29号的房屋。2020年4月22日，张伟委托律师向孙建军送达律师函，载明交付的租赁房屋面积仅有312.19平方米，与合同约定不符，孙建军已构成根本违约，同时，受疫情影响，张伟经营的教育培训机构没有办法正常经营，已构成不可抗力，之前多次协商解除合同事宜，均未果，2020年4月22日张伟已将租赁房屋中的自有物品搬走，通知孙建军在接函后立即接收出租房屋，并通知孙建军即日起解除双方的房屋租赁合同，并要求孙建军退还多交的租金等，并告知了门密码。2020年9月30日，孙建军缴纳案涉房屋电费378元。庭审中，孙建军陈述，案涉房屋系其从第三人处承租后转租给张伟，案涉租赁房屋包括121室、122室、123室的一、二两层、29-14号一层的三分之一，共计427.14平方米及卫生间、仓库、门厅、酒廊共计75平方米；卫生间、仓库、门厅、酒廊虽然没有产权证，但该部分面积系涉案房屋出租面积中的组成部分，张伟承租后，将原仓库拆除并搭建了楼梯。张伟仅认可427平方米，并认可承租后将原仓库拆除搭建了楼梯，但对卫生间、仓库、门厅、酒廊的面积不予认可。另，一审法院2020年9月28日庭审过程中，张伟不同意至现场清点相关物品并办理交接手续，孙建军于庭后自行至现场清点物品并收房，收房过程中发现一楼1台春兰空调损坏，丢失2张单人沙发，该两件物品不再要求张伟赔偿、维修或返还，另有二楼1台春兰挂壁空调换成了长虹空调，且拆下未安装，双方均同意由张伟支付300元作为空调更换及安装费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。孙建军与张伟双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。张伟要求解除合同，孙建军在诉讼过程中表示同意，双方就解除合同已达成合意，该院予以确认。但张伟提出的因疫情致其经营的教育培训机构没有办法正常经营，构成不可抗力，并据此要求解除合同的观点，该院不予采信。疫情在一段时间内对张伟的经营会造成客观的影响，但仅是导致合同在一定时间内履行困难，并未直接导致租赁合同不能履行，张伟以此为由要求退租并解除合同，构成违约，应承担违约责任。另考虑到2020年新冠××疫情的影响，该院酌定2020年2月的租金予以免收、3月及4月的租金减半收取。由于张伟已缴纳2020年2至4月的租金，该部分减免的租金可在张伟欠付的租金中直接予以扣减。张伟欠付2020年6月至2020年9月计4个月的租金人民币83333.33元，扣减应减免的租金人民币41666.67元，张伟仍应给付孙建军租金人民币41666.66元。关于第二年的租金延付的利息损失，张伟应于2019年2月底前一次性付清第二年的租金，现张伟于2019年9月25日给付50000元、2019年9月30日给付50000元，已构成违约，孙建军要求张伟给付迟延支付租金给其造成的利息损失，于法有据，该院予以支持。关于违约金250000元，因张伟的违约致租赁合同提前解除，势必会给孙建军造成房屋空置期间的租金损失，但孙建军主张一年的租金损失，期限过长，该院酌情确定张伟支付孙建军三个月的租金损失计人民币62500元。另，张伟庭审中自愿给付孙建军300元空调安装更换费用，孙建军对此表示同意，该院予以确认。另，孙建军代缴了2020年9月30日前的电费378元，此为张伟承租租赁房屋期间产生的费用，应由张伟承担。关于水费，孙建军仅提供了催缴通知单，未有证据证明其已实际缴纳该费用，故其要求张伟向其支付该费用，该院不予支持。关于张伟陈述的面积不相符问题，合同约定的面积为约500平方米，双方均陈述签订租赁合同前并未对面积进行测量，双方合同约定的亦不是以每平方米计算的单价，故应当认定双方仅就租赁房屋现状商谈的整体租金，面积有一定误差并不导致租金的减少，且双方庭审中亦认可交付房屋时确实有部分没有产权证的仓库等一并交付，故对于张伟抗辩实际交付面积小于合同约定面积、孙建军构成根本违约，该院不予采纳，对于张伟据此提出的要求孙建军返还多收面积的租金、违约金等诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、孙建军与张伟签订的关于泰州市海陵区税东街29号房屋的房屋租赁合同于2020年9月28日解除。二、张伟于判决生效之日起十日内给付孙建军租金41666.66元、违约金62500元、空调安装费300元、电费378元，合计人民币104844.66元，与张伟已交纳押金20000元相抵后，实际给付人民币84844.66元，并支付逾期支付租金的利息损失，其中：以50000元为基数，自2019年3月1日起计算至2019年9月25日止，以50000元为基数，自2019年3月1日起计算至2019年9月30日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回孙建军的其他诉讼请求及张伟的其他反诉请求。如当事人未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币6385元，由孙建军负担4385元、张伟负担2000元；反诉受理费人民币1639元，由张伟负担。本院二审期间张伟提供如下证据：1.《省教育厅办公室关于做好全省校外培训机构疫情防控工作的通知》以及《区教育局关于严禁社会培训机构在疫情防疫期间开展线下服务的通知》，证明受疫情影响政府禁止线下培训，合同解除属于不可抗力。2.个体工商户开业登记申请书、承诺书、房屋产权证书、房屋租赁合同，证明涉案房屋已由原房主于2020年10月19日另行出租给张健，可认定孙建军在此日前已与房屋所有权人毛国峰解除房屋租赁合同，即孙建军要支付房租期限不会超过2020年10月7日。孙建军质证认为，对第一组证据真实性、合法性没有异议，但是无法达到其证明目的。该两份证据只能证明相关政府机关要求培训机构加强防疫期间的疫情防控工作，张伟提供的证据不能成为其单方解除租赁合同的法定依据。对于第二组证据中个体工商户开业登记申请书、承诺书、房屋产权证书的真实性、合法性无异议，但无法达到其证明目的。房屋租赁合同为复印件，真实性无法确认，此租赁合同出租方为毛国峰，承租方为张健，即便内容属实也无法证明孙建军在此日前已与毛国峰解除原租赁合同，该合同完全与本案没有直接关系，达不到证明孙建军在9月份解除与张伟的租赁合同后有任何的止损。租赁约定的时间为2020年12月1日，如果内容属实恰恰证明了孙建军在12月1日之前此房屋的闲置损失。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于张伟诉称的租赁房屋面积不相符的问题。其一，双方签订合同约定的租金计算标准并不是以每平方米来计算的单价，应当视为对案涉房屋现状整体来商谈租金；其二，张伟签订合同的目的是用于办理教育培训机构，庭审中张伟陈述其承租案涉房屋后已办理了教育培训中心；其三，双方合同签订的时间是2018年4月11日，张伟在接受房屋并使用后分别缴纳了两年的租金，并未对房屋面积提出异议；其四，在2020年4月7日张伟向孙建军发出的退租申请书中载明退租原因系疫情形势严重及经营形势亏损严重，亦未提出房屋面积的异议。综合以上分析，应当认定案涉房屋的面积误差并不影响合同的订立及履行，张伟亦是接受了案涉房屋的现状才签订并履行合同，张伟签订合同的目的已经实现。张伟诉称的要求房屋建筑面积要达到500平方米以上才考虑签订合同，未能提供相关证据佐证，与前述其实际履行合同的事实相悖，且其提出面积不符的理由距合同签订之日已逾两年，故张伟所称孙建军已构成根本违约的理由不能成立。二、关于合同解除的问题。张伟与孙建军双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在双方租赁合同履行期间遭遇了新冠疫情，为应对新冠疫情，各级政府采取相应的防控措施限制人员聚集和流动,致使上诉人从事的教育培训经营活动不能正常开展,但正是上述防控措施的施行使得国内新冠疫情很快得到有效控制,本市也成为全省首批所辖县（市、区）均为低风险的设区市，各种生产经营活动逐步恢复,因此新冠疫情所造成的影响是有限的。而涉案租赁合同的期限为5年,相对于租赁合同的长期性、继续性,因新冠疫情产生的有限的影响完全可以通过减免租金、延长租期等合同变更措施予以解决,因此本次新冠疫情的发生尚未达到令合同目的不能实现的程度,故在双方没有特别约定的情况下,新冠疫情影响尚不足以构成涉案房屋租赁合同解除免责事由，张伟提供的两份通知不能达到其证明目的，其主张的案涉合同解除系因不可抗力导致的上诉理由不能成立。由上分析，本案中张伟不享有法定解除权，故案涉租赁合同并不因张伟发出退租申请及律师函而导致解除。孙建军在收到张伟的退租申请书及律师函后即向一审法院起诉要求继续履行合同，在诉讼过程中于2020年9月28日表示同意解除合同。由前述，张伟主张适用不可抗力解除合同的理由不能成立，故一审法院认定双方之间于2020年9月28日解除合同符合本案实际及法律规定。对于租金的给付，一审法院考虑到租赁合同的履行遭遇新冠疫情，对租赁期间的房租予以适当减免亦无不当，本院予以维持。三、关于违约责任承担的问题。由前述，本案不存在不可抗力导致合同解除的情形，张伟欠付租金的行为违反了双方合同的约定，其应当承担相应的违约责任，这并不因合同解除而免除。张伟认为其不构成违约的上诉理由不能成立，其在二审期间提供的证据亦不能达到其证明目的，本院不予采纳。四、关于一审程序问题。本案审理的系张伟与孙建军之间的房屋租赁合同纠纷，张伟未提出案涉租赁合同无效的理由，且一审法院已将案涉房屋所有权人列为本案第三人并发出开庭通知。故一审法院审理程序合法，张伟的该项上诉理由亦不能成立。综上，张伟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6385元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 顾春旺审 判 员 缪翠玲二〇二一年四月三十日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红