文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3032号原告：吴秋梅，女，土家族，1968年10月30日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：蒋纲要，男，汉族，1966年2月15日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系吴秋梅之夫。被告：长沙铁路房地产开发公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告吴秋梅与被告长沙铁路房地产开发公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秋梅及其委托诉讼代理人蒋纲要、被告长沙铁路房地产开发公司的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秋梅向本院提出诉讼请求：1、请求判定被告依《长沙市商品房买卖合同》颁证期限内没办理好不动产权证书的违约责任，按合同约定，支付原告吴秋梅日万分之一违约金31408.54元。二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告吴秋梅于2015年10月11日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的香芙嘉园11栋1708室现房，面积为83.75平方米，总房价为350151元，交房日期为2016年6月30日前。被告于2016年6月30日向俩原告交付了合同所购商品房，但直到2019年5月16日才办妥房屋不动产权证。虽然合同约定在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关规定的解释》（2003年4月28日实施）第18条规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原告与被告签订该商品房买卖合同时为已竣工现房，双方并无需要特殊约定的理由，约定在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，属于被告方格式合同的霸王条款，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关规定珠解释》之规定，双方并无需要特殊约定的理由，应不予采纳。根据原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第20条约定，“如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内办理房屋所有权证书和土地所有权证，双方同意按受让人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥日止，出卖人每日按房价款万分之一支付违约金”，据此被告应向原告支付2016年6月30日后的90日，即2016年9月29日至2019年5月16日止，计897天的违约金，即原告吴秋梅1708室350151元*0.01％*897天的违约金，计人民币31408.54元。请求法院按契约自由和公平合理的原则，判如所请。被告铁路房地产公司辩称:1、答辩人销售给被答辩人的房屋为铁路内部职工的福利性限价限购房，答辩人的行为不是盈利性的市场开发行为，双方也不是普通的商品房买卖关系；2、答辩人提供的证据证明，该房屋5年内不得交易（转让、租赁），故没有办理产权证没有给被答辩人造成实际损失；3、答辩人不承担由于第三人长沙市不动产登记中心2016年8月29至9月8日共11天停止办理所有权不动产登记业务的责任及答辩人办理房屋栋证时由于长沙市不动产登记中心的原因比规定的时间延误了22天的责任；4、被答辩人要求在商品房交付后90天开始计算逾期违约金不符合同的，根据“合同约定优先”的原则，应按合同约定期限计算办证时间；5、合同约定的违约金过高，且被答辩人没有实际损失，请求法院参照长沙中院判例酌情减少违约金到日万分之0.2。经审理查明：2015年10月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201405511708），合同约定主要内容有：买受人购买的商品房座落于天心区××路××号××栋××层××号房，建筑面积83.75㎡、单价4180.91元／㎡、总房价350151元；买受人一次性付款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后一年半内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及物业专项维修基金、契税等其他相应费用，被告于2016年6月30日将房屋交付给原告，并于2019年5月16日为原告办理了不动产权登记。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、广铁公司（集团公司）《关于公布广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）》的通知（广房发【2011】192号）、长政发【2016】15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、销售不动产统一发票、不动产登记情况表等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。现原告已按约向被告支付了全部购房款项，但被告未按合同约定在规定期限内为原告办理涉案房屋的权属证书属实，依原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》“在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”的约定，本院依据双方合同约定，认定2016年6月30日为涉案房屋交付日，则被告履行办证义务的期间为自2016年7月1日起一年半内，即2017年12月31日之前，被告的逾期办证时间应从2018年1月1日起计算至涉案房屋不动产权证登记之日即2019年5月16日止，共计500天。另根据合同“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”的约定，考虑长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非被告促成，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不应计算为被告的逾期办证时间。关于被告辩称因长沙市不动产登记中心的原因造成的办证延误22天的事实，因其提交的长沙市不动产登记中心《办事指南》不足以证实该事实的发生，故本院确认被告扣除不动产登记机关停止办理不动产登记的11天后，被告实际违约天数为489天。关于违约金的金额，原告主张按其已向被告支付的房款作为违约金计算基数，按双方约定的逾期办证违约金“每日按已付房款的万分之一支付违约金”的标准计算，依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”、“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的规定，因原、被告均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，同时由于涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司所属各单位各类职工销售的商品房，有一定职工福利。参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，本院将违约金的计算标准酌定调整至按每日万分之零点二计算。被告应支付原告违约金3424.48元（350151元×489天×0.02‰/天=3424.48元），对原告诉求中违约金超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条第一款第一项之规定，判决如下:一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴秋梅支付逾期办证的违约金3424.48元；二、驳回原告吴秋梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费586元，减半收取293元，由原告吴秋梅承担59元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司承担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭星二〇二一年四月二十九日法官助理李雪梅书记员刘芬芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。