山东省日照市东港区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1102执异169号 案外人：陈超，男，1991年9月20日出生。 委托诉讼代理人：马熙江，山东汇正律师事务所律师。 被执行人：王欣，女。 第三人：青岛翔宇房地产开发有限公司。 法定代表人：宋德山，总经理。 被执行人王欣责令退赔纠纷一案，本院于2018年6月28日立案执行[（2018）鲁1102执2040]。在执行过程中，本院于2018年11月22日作出（2018）鲁1102执2040之三执行裁定，拍卖第三人青岛翔宇房地产开发有限公司开发的位于胶南市珠海东路266号1栋办公楼1311号、1504号等八套房产。案外人于2018年8月3日向本院提出异议，以执行拍卖的位于青岛西海岸壹号的1504号房产属其所有为由，要求撤销拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，案外人与第三人签订商品房预售合同，购买案涉1504号房屋，已交清房款，第三人已交付房屋。案外人对案涉1504号房屋享有权益，法院执行该房屋无依据。请求撤销（2018）鲁1102执2040号之三执行裁定对该房屋的拍卖。 案外人提交如下证据：证据1.青岛市商品房预售合同，该合同载明甲方（卖方）系第三人青岛翔宇房地产开发有限公司，乙方（买方）系案外人陈超，购买案涉1504号房屋，总价格暂定1207120元，乙方陈超于2013年7月8日前付定金计20000.00元，于2013年7月9日与甲方青岛翔宇房地产开发有限公司签约，并付首付房款1187120.00元，甲方于2014年6月30日前交房；证据2.第三人青岛翔宇房地产开发有限公司于2013年7月9日出具的收据，载明“入账日期：2013年7月9日交款单位陈超收款方式刷卡人民币贰佰壹拾壹万伍仟捌佰玖拾元整￥2115890.00元青岛翔宇房地产开发有限公司（章）”，并标有“1314户、1504户”字样；证据3.日照市中级人民法院于2016年7月18日作出的（2016）鲁11执异40号执行裁定书,载明，在申请执行人刘某与被执行人王欣、青岛弘茂财务咨询有限公司民间借贷纠纷一案中，日照市中级人民法院作出（2015）日执字第177-4号执行裁定，拍卖被执行人王欣在青岛翔宇房地产开发有限公司出资购买的西海岸壹号项下1504、1311、303、305四套房产，案外人陈超以1504、1311、303属其所有向日照市中级人民法院提出异议，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11执异40号执行裁定，中止对青岛市黄岛区西海岸壹号项下1504、1311、303号房屋的执行；日照市中级人民法院于2016年8月22日作出的（2016）鲁11民初236号民事裁定书，载明原告刘某诉被告陈超、王欣申请执行人执行异议之诉一案，因原告刘某未缴纳诉讼费，裁定按原告刘某撤回起诉处理。该两份文书证明案涉1504号房屋经过法院裁判，排除了强制执行；证据4.物业服务费发票，以及缴费证明两份，证明案涉1504号房屋自交房之日起至今由案外人缴纳物业服务费；证据5.租赁协议一份，证明承租人丁宝勇租赁案涉1504号房屋，其享有相应的租赁权益，无需在2024年8月30日之前腾迁。 经审查查明，被执行人王欣拒不执行判决罪、合同诈骗罪一案，本院于2017年5月8日作出（2016）鲁1102刑初277号刑事判决，被告人王欣不服该判决，上诉于日照市中级人民法院。日照市中级人民法院于2018年4月8日作出（2017）鲁11刑终79号刑事判决，内容为：“……二、上诉人王欣犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年并处罚金三十万元。三、责令上诉人王欣退赔被害人刘某诈骗所得赃款2310万元”。该案责令退赔部分，本院于2018年6月28日立案执行，并追加青岛翔宇房地产开发有限公司为第三人，于2018年11月22日作出（2018）鲁1102执2040号之三执行裁定，将第三人青岛翔宇房地产开发有限公司开发的位于胶南市××东路××办公楼××、××等××房产予以拍卖。案外人陈超对案涉1504号房屋提出异议。 另查明，第三人青岛翔宇房地产开发有限公司在公安机关对被执行人王欣涉嫌拒不执行判决罪、合同诈骗罪侦查过程中,于2016年4月12日出具“1504号房屋因被执行人王欣本人未到场交款且尚欠房款50000元，导致未签商品房预售合同”的“情况说明”。本院针对案外人在本案中提供的商品房预售合同和收款收据等证据向第三人调查核实，其称：2013年7月9日，毕守江购买第三人1311、1504号房产，毕守江分三次刷卡支付购房款2115890元，尚欠50000元，收款后，根据毕守江的要求，开具交款人为案外人陈超的收据；案涉1504号房屋的购房合同，有可能是因案外人未到场，公司经办人员便将合同文本交给毕守江，由毕守江联系案外人签字，事后毕守江未将合同交还公司，公司未查到档案材料，即向公安机关出具了未签商品房预售合同的“情况说明”，对该合同的真实性无法确认；该房屋应于2014年10月份开始交房，但在7月份，毕守江出面要求提前交付使用，物业将钥匙交给了被执行人王欣，因收据开具的是案外人，物业记录的房主仍为案外人。针对第三人向本院述称的情况，本院向毕守江调查核实，其称：当时自己是跟被执行人王欣一起购买的房子，案涉1504号房屋系被执行人王欣购买，因自己与房地产老总比较熟悉，所以被执行人王欣通过朋友找其帮忙询问价格，刷卡交款是自己购买301、302、304、305号房屋，其他的事情不清楚。 还查明，2016年6月15日，毕守江在公安机关对被执行人王欣涉嫌拒不执行判决罪、合同诈骗罪侦查过程中称，案涉1504号房屋系被执行人王欣购买。 在被执行人王欣涉嫌拒不执行判决罪、合同诈骗罪一案审理过程中，毕守江作为证人证实，被执行人王欣委托其购买第三人青岛翔宇房地产开发有限公司开发的西海岸壹号多处房产，先买西海岸壹号21层12套房产，房号2115、2116、2118、2119、2121、301、302、303、304、305以及1311、1504等办公用房，房款都是被执行人王欣交纳，由被执行人王欣跟房产公司签订合同。 2015年10月9日，被执行人王欣在日照市中级人民法院执行申请执行人刘某与被执行人王欣、青岛弘茂财务咨询有限公司民间借贷纠纷一案中称，303号、1504号房屋不是其所有。 本案中为查明案情，本院责令案外人陈超到庭说明购房相关情况，但其无正当理由未在本院指定的期限内到庭。 本院认为，本案争议的焦点问题为案外人异议理由能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断；……。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉1504号房屋购房款系由毕守江交付，毕守江认可系被执行人王欣购买，虽然付款凭据和购房合同载明购房人和交款人为案外人陈超，但付款凭据系根据毕守江要求而开具为案外人陈超，而购房合同中“陈超”签名，作为卖方的第三人尚不能确认是否为案外人陈超本人所签，在案外人无正当理由拒绝到庭说明购房相关情况的情况下，本院不能确认案外人提交的购房合同真实有效。故案涉1504号房屋应认定为被执行人王欣购买，本院予以拍卖，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（五）项、第二十八条、二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈超的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起十五日内向日照市东港区人民法院提起诉讼。 审 判 长  安为平 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  路 岩 二〇二一年四月一日 书 记 员  李 灿