四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初1648号 原告：四川华熙龙禧投资有限公司。住所地：四川省成都市锦江区喜树街820号1层。 法定代表人：石峰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：何亚男，女，系公司员工。 被告：成都奇趣嘉熙健身服务有限公司。住所地：四川省成都市锦江区××巷××号××层××号。 法定代表人：张燕华，系公司总经理。 被告：成都奇趣臻涵健身服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区晋吉西一街66号L3-1号。 法定代表人：张燕华，职务不详。 原告四川华熙龙禧投资有限公司（以下简称“华熙龙禧公司”）与被告成都奇趣嘉熙健身服务有限公司（以下简称“嘉熙健身公司”）、成都奇趣臻涵健身服务有限公司（以下简称“臻涵健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告华熙龙禧公司的委托诉讼代理人何亚男，被告嘉熙健身公司、臻涵健身公司的法定代表人张燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华熙龙禧公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华熙龙禧公司与嘉熙健身公司签订的《华熙Live·528之商铺租赁合同》，且华熙龙禧公司无需返还已收取的履约保证金；2．判令嘉熙健身公司于《华熙Live·528之商铺租赁合同》解除之日起七日内腾退商铺，将商铺恢复至交付时的清水状态后返还华熙龙禧公司；3.判令嘉熙健身公司分别按月租金26,586元（自2020年4月1日至2020年8月31日期间）和28,485元（自2020年9月1日以后）的标准，向华熙龙禧公司支付自2020年4月1日起至合同解除之日止期间欠付的租金，暂计至2020年10月31日为216,486元；4.判令嘉熙健身公司向华熙龙禧公司支付商铺占用费，以月租金28,485元为标准，从合同解除之日起至嘉熙健身公司腾退商铺恢复至清水状态返还华熙龙禧公司之日止；5.判令嘉熙健身公司按月费用3,798元的标准，向华熙龙禧公司支付自2019年10月1日至《华熙Live·528之商铺租赁合同》解除之日欠付的市场推广费，暂计至2020年10月31日金额为49,374元；6.判令臻涵健身公司对上述费用承担连带责任；7.本案全部诉讼费用由嘉熙健身公司、臻涵健身公司承担。 事实与理由：2019年3月19日，华熙龙禧公司与臻涵健身公司签订了《华熙Ｌｉｖｅ·528商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定臻涵健身公司承租位于成都市锦江区××巷××号××层××号××商铺，承租商铺的租赁面积为379.8平方米，租赁期为50个月，经营期为48个月，自《开业通知书》通知的开业日起计算，经营免租期为4个月。经营期第一年月基本租金为70元／平方米，第二年为75元／平方米，市场推广费为每月10元／平方米（按租赁面积计算）。2019年4月3日，华熙龙禧公司依照交付标准向臻涵健身公司交付了商铺，2019年5月10日，臻涵健身公司向商场物业管理公司（华熙鑫安成都物业服务有限公司，以下简称“鑫安物业公司”）提出装修申请，开始对商铺进行装修。2019年5月16日，华熙龙禧公司向臻涵健身公司发送《开业通知书》，通知其项目于2019年6月29日对外开业。 2019年7月25日，华熙龙禧公司与嘉熙健身公司、臻涵健身公司签订了《主体变更协议书》（以下简称“《主体变更协议书》”），将租赁合同中的承租方主体由臻涵健身公司变更为嘉熙健身公司，约定自2019年7月19日起由嘉熙健身公司承担《租赁合同》中承租方的全部权利及义务，臻涵健身公司因履行《租赁合同》产生的债权债务由嘉熙健身公司承担，且臻涵健身公司对嘉熙健身公司涉及《租赁合同》的行为承担连带责任，如嘉熙健身公司违反《租赁合同》约定应由承租方履行的义务，华熙龙禧公司有权向嘉熙健身公司、臻涵健身公司追究一切责任。2019年9月，华熙龙禧公司与嘉熙健身公司、臻涵健身公司签订《商铺租赁合同补充协议书》（以下简称“《补充协议书》”），双方约定将《租赁合同》计租时间调整为2019年9月1日，合同经营期相应顺延，且华熙龙禧公司给予嘉熙健身公司减免相当于租赁期第一年1个月的基本租金，根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，嘉熙健身公司应自2020年2月1日起缴纳承租商铺的租金。截至2020年10月31日，嘉熙健身公司累计欠付租金216,486元、市场推广费49,374元，经华熙龙禧公司多次催缴，嘉熙健身公司仍未支付欠款，故提起本案诉讼。 嘉熙健身公司、臻涵健身公司辩称其不认可华熙龙禧公司主张的占用费、推广费，也不欠华熙龙禧公司租金，其不应当承担任何责任。1.嘉熙健身公司、臻涵健身公司冲着华熙在北京的名气与华熙龙禧公司签订《租赁合同》，但入住后发现商铺入住率只有50%，招商并没有全部完成，华熙龙禧公司存在虚假宣传情况。2.嘉熙健身公司、臻涵健身公司认可于2020年10月份解除《租赁合同》，但未向华熙龙禧公司发送解除合同函，且当时嘉熙健身公司还占用商铺。3.因双方约定5个月的免租期，加上嘉熙健身公司已经缴纳的保证金91,152元、1个月的租金和1个月的推广费，嘉熙健身公司不欠华熙龙禧公司任何租金。4.嘉熙健身公司、臻涵健身公司是独立经营的，臻涵健身公司不应当承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2019年3月19日，华熙龙禧公司（甲方）与臻涵健身公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于成都市锦江区雨树巷27号华熙Live·528项目第L2层第128号商铺用于奇趣童年运动馆经营，租赁面积379.8平方米，租期50个月，装修免租期2个月，经营期48个月，经营免租期4个月，开业日暂定为2019年5月28日，最终以甲方出具的书面《开业通知书》通知的开业日对外开始营业。2019年5月28日至2020年5月27日期间，月租金标准为26,586元；2020年5月28日至2021年5月27日期间，月租金标准为28,485元，租金按月支付。本合同签订时，市场推广费为10元/月/平方米，按租赁面积计算。乙方于本合同签订后7日内支付履约保证金91,152元给甲方，履约保证金相当于第一年2个月月租金、2个月物业管理费、2个月推广费总和，甲方有权扣取履约保证金以抵偿乙方欠付的任何费用。乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行，甲方不退还乙方履约保证金，且乙方另按合同解除或终止时当月租金标准的三倍向甲方赔偿损失。乙方迟延支付租金、物业管理费或其他费用，每迟延一日，按应支付金额的5‰向甲方支付违约金（该违约金计算至乙方实际支付之日止），迟延超过7天，甲方有权在发出书面通知的第二天后暂停租赁商铺的一切物业管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、违约金及其他相关费用为止。租赁期间，乙方迟延支付任何一项或不同项费用延迟天数累计超过30日，甲方有权提前终止本合同，乙方应自行清理租赁商铺，在7日内将租赁商铺以甲方交付给乙方时的状态交还甲方。 2019年4月3日，租户代表人张燕华与鑫安物业公司签署《商铺设施/设备确认表》。同日，租户代表人张燕华签署《收铺通知书》。后，租户张燕华申请《装修申请表》。 2019年5月16日，华熙龙禧公司向臻涵健身公司发送《开业通知书》，载明将于2019年6月29日对外开业。后，华熙龙禧公司向臻涵健身公司发送《告知函》，载明：原定于2019年6月29日对外开业的商铺由于部分工程改造施工，现华熙龙禧公司给予臻涵健身公司租金减免优惠，从2019年9月1日起计收商铺租金。 2019年7月25日，华熙龙禧公司（甲方）与臻涵健身公司（乙方）、嘉熙健身公司（丙方）签订《主体变更协议书》，约定：经三方共同协商并一致同意，自2019年7月19日起，《租赁合同》中乙方主体由臻涵健身公司变更为嘉熙健身公司。在变更之前，乙方应继续履行《租赁合同》项下的各项义务，如因乙方不履行义务导致甲方损失，丙方自愿与乙方承担连带赔偿责任。变更之后，《租赁合同》项下的任何赔偿责任及法律责任由丙方承担，乙方对丙方涉及《租赁合同》的行为承担连带责任，如因丙方违反《租赁合同》约定，甲方有权向丙方及乙方追究一切责任。后，华熙龙禧公司作为出租方（甲方）与嘉熙健身公司作为承租方（乙方）签订《补充协议书》，约定将《租赁合同》计租时间调整为2019年9月1日起，相应的经营期限顺延。甲方同意给予乙方减免相当于租赁期第一年一个月的基本租金作为乙方开业前期扶持。 庭审中，华熙龙禧公司陈述自2019年9月份起计算租金，因《租赁合同》约定4个月的免租期、《补充协议书》约定1个月的免租期以及疫情免租一个半月，故免租期共计6个半月，且嘉熙健身公司缴纳了1个月的租金，故实际应从2020年4月15日后计收租金。嘉熙健身公司撤离时并未告知华熙龙禧公司，导致嘉熙健身公司的会员找到华熙龙禧公司，因联系不上嘉熙健身公司，故华熙龙禧公司将其会员转至商场内其他同行机构处。华熙龙禧公司还当庭提交《租金计算表》，其上载明嘉熙健身公司2020年4月租金尚欠12,864.19元未支付。 嘉熙健身公司陈述签订合同时，华熙龙禧公司向其承诺招商、商铺入住率均已完成，但实际上并没有完成，华熙龙禧公司也没有履行相关市场推广义务。 上述事实，有华熙龙禧公司提交的营业执照复印件、《租赁合同》、《主体变更协议书》、《商铺设施/设备确认表》、《装修申请表》、《告知函》、《租金计算表》、《补充协议书》，嘉熙健身公司、臻涵健身公司提交的《开业通知书》、《收铺通知书》，以及华熙龙禧公司及嘉熙健身公司、臻涵健身公司的当庭陈述在案为证。关于嘉熙健身公司、臻涵健身公司提交的《商户联名告知函》、《商家联名会议纪要》、照片、微信聊天记录、《函》，上述证据均未提交原件进行核实，本院无法确认其真实性，故不作为本案证据采纳。 本院认为，华熙龙禧公司与臻涵健身公司于2019年3月19日签订《租赁合同》，后华熙龙禧公司、臻涵健身公司与嘉熙健身公司于2019年7月25日签订《主体变更协议书》，约定将《租赁合同》的承租方主体从臻涵健身公司变更为嘉熙健身公司，上述合同及协议书系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同及协议书约定履行各自的义务。根据《补充协议书》中约定，案涉租赁商铺自2019年9月1日起开始计租，经营期进行相应顺延，故其租赁期限实际为2019年9月1日至2023年8月31日。华熙龙禧公司在庭审中陈述其共计给予嘉熙健身公司6个半月免租期，嘉熙健身公司已经支付了一个月的租金，故嘉熙健身公司应从4月15日后开始支付租金。根据《租赁合同》约定的租金计算标准，2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为26,586元，2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金为28,485元。嘉熙健身公司未按照约定按月支付租金，根据《租赁合同》约定，嘉熙健身公司迟延支付租金超过30日的，华熙龙禧公司有权解除合同。华熙龙禧公司于2021年2月3日向本院提起诉讼，本院于2021年2月23日向嘉熙健身公司送达，故本院确认案涉《租赁合同》于2021年2月23日解除。嘉熙健身公司应当支付解除之前的房屋租金共计285,031.19元（12,864.19元+26,586元×4个月+28,485元×5个月+28,485元÷28天×23天=285,031.19元）。因嘉熙健身公司已经支付履约保证金91,152元，该费用根据合同约定可以抵扣嘉熙健身公司欠下的任何费用，故扣除该履约保证金后，嘉熙健身公司还需向华熙龙禧公司支付租金193,879.19元。 关于房屋占用使用费。案涉房屋于2021年2月23日解除，根据《租赁合同》约定，嘉熙健身公司应于7日内腾退房屋交还给华熙龙禧公司，但截至庭审终结时，嘉熙健身公司仍然占用案涉租赁房屋，其应当向华熙龙禧公司支付房屋占用使用费，计算标准：自2021年2月24日起至嘉熙健身公司实际腾退房屋之日止，按照月租金28,485元的标准计算。因华熙龙禧公司未提交证据证明其交付房屋时房屋清水状态的证据，故对华熙龙禧公司要求嘉熙健身公司将房屋恢复至清水状态腾退的诉讼请求，本院不予支持。 关于市场推广费。本案中，华熙龙禧公司主张要求嘉熙健身公司支付市场推广费。结合双方庭审陈述，嘉熙健身公司主张因整个华熙528商区并未形成，生意不好，于2020年10月停止营业。华熙龙禧公司在庭审中确认知晓嘉熙健身公司停止营业一事，现华熙龙禧公司未能提供证据证明其对嘉熙健身公司进行了市场推广，华熙龙禧公司主张收取市场推广费显示公平，故本院不予支持华熙龙禧公司该项诉请。 关于臻涵健身公司的责任承担。根据《主体变更协议书》的约定，变更承租方主体之后，若嘉熙健身公司不履行《租赁合同》项下的义务，华熙龙禧公司可向嘉熙健身公司、臻涵健身公司追究一切责任。该份协议书系各方自愿签订，应属合法有效，臻涵健身公司应按协议内容承担连带责任。华熙龙禧公司要求臻涵健身公司对嘉熙健身公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求符合约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告四川华熙龙禧投资有限公司与被告成都奇趣嘉熙健身服务有限公司签订的《华熙Live·528之商铺租赁合同》于2021年2月23日解除； 二、被告成都奇趣嘉熙健身服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于成都市锦江区××巷××号××层××号的房屋； 三、被告成都奇趣嘉熙健身服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川华熙龙禧投资有限公司支付房屋租金193,879.19元； 四、被告成都奇趣嘉熙健身服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川华熙龙禧投资有限公司支付房屋占用使用费，计算标准：自2021年2月24日起至实际腾退房屋之日止，按照月租金28,485元计算； 五、被告成都奇趣臻涵健身服务有限公司对被告成都奇趣嘉熙健身服务有限公司所负上述第三项、第四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告四川华熙龙禧投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,644元，由被告成都奇趣臻涵健身服务有限公司、成都奇趣嘉熙健身服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二一年四月二十八日 书记员  王渭雨