陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终519号上诉人（原审被告）：李西智，男，1967年2月13日出生，汉族，住陕西省汉中市城固县西一路北段121号附307号。委托诉讼代理人：魏书婧，陕西时代潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：城固县城市建设综合开发公司。住所地：陕西省城固县西环四路阳春花苑小区。法定代表人：闵建新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：狄志峰，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人：薛军，男，系该公司办公室主任。上诉人李西智因与被上诉人城固县城市建设综合开发公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省城固县人民法院（2020）陕0722民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李西智上诉请求：撤销一审判决，改判驳回城建公司的诉讼请求，并由城建公司承担本案二审上诉费用。事实和理由：一、一审判决在查明事实中，并没有提及城建公司违约给李西智造成损害的事实，一审判决由李西智于三十日内向城建公司支付房屋租赁费965000元，违约金49266元，共计1014266元无事实与法律依据。二、李西智和城建公司签订的《房屋租赁合同》第五条第一款明确约定：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方城建公司依法交纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方城建公司负担。在合同的实际履行中，是由合同的乙方李西智支付的，费用合计65025元。一审法院在判决中应当将该费用扣除，依法判决城建公司履行合同义务。三、案涉《房屋租赁合同》第五条第二款明确约定：租赁期限内，甲方城建公司应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任，除双方在本合同及补充条款约定的外，均由甲方城建公司负责（乙方李西智使用不当除外）。在合同实际履行中，甲方城建公司提供的房屋消防不合格，李西智提出后城建公司拒不安装，李西智为此在2011年对整栋房屋进行消防安装（喷淋烟感安全指示牌泵房系统联动），为期4个月，总计费用510000元。在2019年4月对部分消防设施进行了完善和维修费用共计61680元。另外李西智在房屋使用过程中，房屋漏水严重，导致房内装修严重损坏，无法正常使用。李西智向城建公司反映，但其对此不管不问，无奈之下李西智在2011年1月10日自行找人进行屋顶和卫生间防水施工，总计花费122068.5元。2016年因出租房屋再次严重漏水，造成李西智中止营业，2016年3月6日再次重新做防水工程，总价68685元。此项合计费用762433.5元。楼顶漏水导致六楼装修吊顶塌陷，损失10万余元，共计：862433.50元。根据法律规定，该直接损失和间接损失应当由被上诉人承担，一审法院应当在判决中将该费用予以抵销。四、案涉《房屋租赁合同》的租赁范围包括除西楼门面房和四楼城建公司自用办公地方外其余全部由李西智使用，但在2007年城建公司向李西智提出将四楼电梯口西第一间装修房子作为活动室使用至今，且从未向李西智支付过水电费，此笔费用每天按10元电费计算，共计费用：10元／天×30天／月×12个月／年×14年=50400元；这间房屋按一年3000元使用费算，14年×3000元／年=42000元；自李西智租用城建公司房屋以来，城建公司用水一直由李西智承担，费用按每天10元计算，从2006年至今15年，共计费用：10元／天×30天／月×12个月／年×15年=54000元；电梯使用每天按20元电费计算，2006年至今20元／天×30天／月×12月／年×15年=108000元。城建公司应当按照诚实信用原则将实际发生的电梯使用费用支付给李西智。五、李西智在租用城建公司房屋时，由于原来阳春花苑小区和维多利亚商务酒店整栋楼共用一个变压器，后在经营过程中营业用电严重不够，经常是正在营业中突然跳闸，或者保险烧了，使空调损坏严重，无法正常营业，李西智多次向城建公司提出请求，但城建公司一直拖延至2015年7月才更换315变压器一台，在此之前造成的直接损失和间接损失从2007年至2015年平均一年20万，8年共计160万，应当由城建公司承担。六、2020年新年一开始的“新冠肺炎”疫情让经济受到重创，疫情过后国家非常重视，提倡大力扶持各大中小型企业。李西智也和城建公司进行了座谈，把之前约定的2020年5月30号之前要付的资金缓一缓，分期支付。但2020年11月13号中午2:30城建公司强行关闭正常用电和正在使用中的电梯，致使李西智无法正常营业至今，平均每天营业额3000元／天×30天=9万元；对客房改造已付加盟费16.75万元，施工费5万元，材料费13万元，城建公司对李西智造成的直接损失和间接损失合计43.75万元应当由城建公司承担。七、李西智自2005年与城建公司商谈租赁房屋时，此栋房屋刚刚完工，李西智一次性投资七百万经过一年多才装修完工。2006年8月开始试营业，前三年一直处于亏损状态。2008年地震造成经济损失严重。从2010年生意才有起色，但是由于变压器负荷不够，给生意造成了很大的影响，2020年一场疫情又让各行各业跌入低谷。面对困境李西智一直坚持支撑着企业正常运营。由于种种原因造成拖欠城建公司的房屋使用费，对此李西智从未否认过，一直积极想办法解决。本来说好2020年5月30日之前缴清欠款，但受疫情影响，生意不尽人意。李西智与城建公司座谈商量分3期支付拖欠费用，李西智及时履行了告知义务，但被城建公司拒绝，对此李西智不服，特此要求城建公司赔偿李西智涉案酒店投资七百万元。城建公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。2006年1月13日，经双方协商，城建公司将坐落在城固县文化路与西环四路交界处的阳春花苑小区l#综合楼租赁给被答辩人李西智使用（西楼门面房及南二楼除外），租赁期限为8年，即：自2006年1月13日至2014年1月13日止（详见房屋租赁合同）。李西智在房屋租赁合同期间尚能按照合同约定支付租金，但自从2013年起开始拖欠租金。因租金未清，2014年房屋租赁合同期满后，双方再未书面签订房屋租赁合同，只以会议（座谈）纪要的形式约定由李西智继续使用，租赁费用由2013年的每年30万元调整为每年31万元。自2013年至2019年应支付租金为216万元，实际支付135万元，共拖欠81万元。期间城建公司与李西智先后于2013年、2015年、2016年、2018年、2019年、2020年数次协商，李西智也多次承诺清偿拖欠的租金，但均未按照约定和承诺的时间支付，给城建公司造成了极大的经济负担和损失。2020年1月8日，经双方协商约定：由李西智于2020年1月25日前支付租金10万元，下余租金从2020年3月1日起计算拖欠租金的利息，利率不低于10%，但李西智仍未按照约定付款。二、李西智拖欠城建公司房屋租赁费在一审中双方均无异议，且证据确实充分。李西智在上诉中提出提出的其他几个问题，本来与该案无关，但城建公司不能让李西智信口雌黄，故作出以下驳斥：1.产权税问题。双方在合同期间，所有房产税已由城建公司全部交清。合同期满后，因李西智拖欠租金（经营性房产的房产税属于从租计征），城建公司没有租金收入，税务机关无收税依据，从2017年9月起，税务机关按照税法的相关规定，以实际使用人为纳税主体，在李西智领取税务发票时，收缴其房产税。因此李西智承担房产税是由于其拖欠房租造成的不利后果，应由李西智自行承担责任。2.消防设施问题。双方在2006年就签订了专门的《消防安全合同》，约定“甲方负责按照施工图纸设计，提供安全消防设施”。而李西智在租赁房屋后开办了餐饮、宾馆、KTV歌城等，这些项目的消防要求高于综合楼的消防，李西智为了满足自己的经营需要，增加的二次消防设施属与城建公司无关。3.房屋漏水问题。李西智在租赁经营期间从未向城建公司书面提出过“房屋漏水问题”，所谓的修缮费，城建公司不知晓。4.四楼电梯口西侧，一间房屋使用问题。该间房屋是双方协商，以城建公司配电室南侧一间办公用房互换使用的，并言明互不计算电费及使用费。5.电梯使用问题。综合楼电梯是属于城建公司的财产，经协商由李西智使用，并在《房屋租赁合同》第四条第二款中约定：“甲方负责安装电梯一部，乙方只有使用权，使用过程中出现的故障及维修费用由乙方承担”，李西智反过来让城建公司支付使用费无依据。6.变压器问题。双方在合同期间，李西智从未因变压器容量不够导致停业，只是李西智在营业期间不断扩容，增大用电量，按理更换变压器是为了满足李西智的经营需要，费用应由其自己承担。但城建公司为了不给李西智增加经营负担，支持其经营活动，多次联系电力部门，于2015年自费更换了变压器。李西智提出“因变压器容量小，给其造成了160万元的损失”毫无根据。7.关闭电梯的问题。因李西智长期拖欠城建公司的房屋租赁费，并且不信守承诺，致使城建公司单位职工十分不满，无奈之下城建公司于2020年6月向一审法院提起诉讼。在案件审理过程中，李西智强行对租赁的房屋进行改造装修，通过口头和书面告知了李西智停工，等待法院判决，一审案件主办法官也进行了电话通知，并与其谈话，让其停工（以谈话笔录为证），但李西智不听劝阻，继续进行装修，其行为引起城建公司的强烈反对。为了避免双方新的纠纷以及李西智的损失，城建公司及时关闭了电梯，属于正当举措。李西智上诉提出因关闭电梯造成的损失均与城建公司无关，应由其自负。8.李西智提出的其他方面的上诉理由更是没有事实和法律依据，现请求驳回李西智的上诉请求，并改判“不支持减免李西智三个月租金”的判决内容。城建公司向一审法院起诉请求：一、解除城建公司与李西智之间的房屋租赁关系；二、由李西智支付拖欠城建公司的房屋租金810000元及2020年1月13日至2020年10月12日期间的房屋使用费共计232500元；三、由李西智支付拖欠房屋租金的利息60750元；四、本案诉讼费用由李西智承担。一审法院认定事实：2006年1月13日，城建公司与李西智及案外人王大东、文理签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的位于城固县文化路与西环四路交界处的阳春花苑小区1#综合楼（西楼门面房及南二楼除外）租赁给李西智、王大东、文理使用；房屋租赁期限为八年，从2006年1月13日至2014年1月13日；租赁费用第一年为20万元，以后每年按3万元递增，五年后房租不低于30万元，达到此水平后，按市场行情另行定价，租赁费由开业之日起计付；第一年租赁费必须在开业前一次付清，以后各年度租赁费必须在下年度起租时限前一个月之内一次交清。后王大东退出，城建公司与李西智、文理于2006年11月13日签订《阳春1#房屋出租补充条款》，约定由李西智作为房屋租赁合同主体，独自承担合同责任、履行合同义务，租赁范围变更为“阳春花苑小区1#综合楼（西楼门面房及南四楼除外）”。当日，城建公司与李西智重新签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁范围与《阳春1#房屋出租补充条款》一致，租赁期限、租赁费标准及支付方式与原《房屋租赁合同》一致。另外约定租赁期满后或乙方（李西智）责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方（城建公司）所有，但属于乙方自行购置的锅炉、空调等设备归乙方所有，由乙方自行拆卸带走，乙方在拆除过程中应保证建筑物结构安全。一审法院另查明，双方签订合同后，李西智对承租房屋的墙面、地板、吊顶等进行了装修，购置了家具，安装了空调、热水系统、消防设施等设备，将房屋用于经营维多利亚酒店。租赁期满后，双方未另行签订合同。2015年10月20日，双方就续租事宜进行商讨，将租金从2014年1月6日起调整为31万元/年。截止2020年10月12日共计1042500元租金未付。双方于2020年1月8日约定从2020年3月1日起按不低于年利率10%的标准计算欠租利息。一审法院认为，城建公司与李西智签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期限届满后，李西智继续使用租赁房屋，城建公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。城建公司按照约定向李西智提供了租赁用房，李西智未按约定的期限履行支付租金的义务，且经城建公司多次催要后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，城建公司有权解除合同，收回租赁房屋，并要求李西智承担逾期付款的违约责任。关于未付租赁费金额，截止2020年10月12日下欠租赁费共计1042500元，双方均予以认可。但在2020年新冠疫情期间，李西智以租赁房屋经营的维多利亚酒店作为本地指定留观点而停业数月，因此，根据公平原则，李西智提出免除三个月租金的理由成立，一审法院予以支持，故下欠租赁费应为965000元。此外，城建公司主张对下欠的81万元租金以双方约定的年利率10%计算逾期付款的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，但应当以双方在2020年1月8日的会议纪要中约定的2020年3月1日起算，计算至城建公司主张的2020年10月12日，共计49266元。关于李西智对租赁房屋进行的装饰装修，因双方在《房屋租赁合同》中明确约定依附于房屋的装修归城建公司所有，故对李西智要求城建公司赔偿装修损失的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、解除城固县城市建设综合开发公司与李西智之间的房屋租赁合同关系；二、限李西智于判决书生效后30日内向城固县城市建设综合开发公司支付房屋租赁费965000元、违约金49266元，共计1014266元。本案受理费12416元，由李西智负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李西智提交如下证据：1.李西智的身份证复印件、营业执照复印件，证明目的：证明李西智的诉讼主体适格，李西智依法在租赁房屋开设酒店，合法经营。2.李西智与城建公司签订的《房屋租赁合同》、《阳春1#房屋出租补充条款》、《房屋租赁合同》复印件各一份，证明目的：证明双方签署的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，是双方真实意思的表达。3.《防水施工承包合同》《消防施工合同》《城固县维多利亚酒店消防整改》《热水工程购销安装合同》及施工款项收款证明复印件各一份，证明目的：证明李西智因租赁房屋漏水和房屋不符合安全标准，进行房屋漏水治理、修缮和消防改造，花费了862433.5元。4.提交房产税缴纳税票复印件各一份，证明目的：证明李西智从2017年10月1日至今，垫付需缴纳的房产税、土地使用税65025元。5.《逸柏酒店集团有限公司品牌授权使用许可证书》、《特许经营合同》、《特许经营合同附件签收表》、逸柏酒店收款凭证复印件各一份，证明目的：证明李西智和逸柏酒店签署了授权使用经营合同，支付了加盟费，该费用应该由城建公司赔偿。城建公司质证称，对第1组、第2组证据无异议，对第3组证据合同真实性认可，但系李西智经营时产生，与本案无关；对第4组税票复印件真实性认可，但是涉及房产税的问题，应该由李西智承担，责任在李西智一方，城建公司不予承担；对第5组证据的真实性认可，但与本案无关。城建公司提交案涉房屋工程竣工验收备案表及验收单复印件各一份。证明目的为案涉房屋房子消防、防水验收合格。李西智质证称，对该组证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。该组证据只能证明房屋在当时验收时是合格的，但是在使用过程中房屋漏水，迫使李西智进行修缮，因此产生了巨额的费用。本院经审查，双方当事人对李西智提交第1组、第2组证据无异议，本院予以采信，对李西智、城建公司提交的其他证据结合本案程序问题在后综合论述。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，李西智上诉主张应扣减产权费、维修费、电费、税费等费用，以及要求城建公司赔偿其损失的请求，其在一审过程中未提出相关主张，二审直接处理有违程序公正，本案二审不予处理，有关证据亦不再审查。其相关诉求可依法另行主张。综上，李西智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李西智负担。上诉人李西智已预交12416元，多预交的部分予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 曹建祥审 判 员 李俊霞二〇二一年四月二十九日法官助理 王建芬书 记 员 唐冰倩1