贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终207号上诉人（原审原告）：刘俊，男，1970年2月28日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人：朱伟军，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202199810563757。委托诉讼代理人：彭华夏，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201311860683。被上诉人（原审被告）：六枝特区第二建筑公司，住所地：六枝特区交通路**，统一社会信用代码：91520203214720134B。法定代表人：吴晓磊，系该公司经理。委托诉讼代理人：周登开，系贵州今阳律师事务所律师，执业证号：15201199910282718。被上诉人（原审被告）：六枝特区昌宏置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇人民路工矿大厦**，统一社会信用代码：915202035806633014。法定代表人：白玉琴，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴淑艳，女，1970年10月16日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。上诉人刘俊因与被上诉人六枝特区第二建筑公司（以下简称六枝二建司）、六枝特区昌宏置业有限公司（以下简称昌宏置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院(2020)黔0203民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误，导致判决错误，损害了上诉人的合法权益，应当改判。一、一审判决对上诉人请求排除执行的诉讼请求不予支持错误，上诉人购买案涉房屋的全部购房款已经支付完毕，案涉房屋不能办理房屋产权登记手续的原因在于被上诉人昌宏置业公司，上诉人刘俊作为购房人对此没有任何过错。一审判决对被上诉人收到了上诉人支付的全部案涉购房款的事实认定正确，但以上诉人并未实际占有亦未提供积极办理产权过户登记手续的证据为由驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。上诉人在一审中已经举证证明，被上诉人昌宏置业公司取得预售许可后，与上诉人于2016年1月22日签订了合同编号为2016-1-3号、2016-1-5号、2016-1-6号、2016-1-7号的四份《商品房买卖合同》，并于当日在六枝特区房地产交易所为上诉人办理了四套商业用房的商品房预售合同备案登记，后因被上诉人昌宏置业公司及吴淑艳用该项目土地在银行抵押贷款2000000元，导致上诉人刘俊不能办理房屋产权登记手续。不仅如此，名仕家园项目的所有购房人均因此原因至今未办理房屋产权登记手续。同时，因被上诉人昌宏置业公司拖欠该项目施工方工程款，案涉房屋因被上诉人昌宏置业公司的原因长期被施工方强占，造成房屋不能向上诉人刘俊交付，上诉人已经在一审中向人民法院提供（2019）黔0203民初779号民事判决及证人李某的当庭证言证实上述事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，上诉人已经支付全部购房价款，虽未实际占有、未办理过户登记手续，但上诉人对此没有过错，人民法院依法不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，符合该条款所列四项情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持。本案中，人民法院应当结合本案上述案件实际情况，依法支持上诉人的诉讼请求。二、上诉人与被上诉人昌宏置业公司签订的四份《商品房买卖合同》合法有效，在被上诉人六枝二建司起诉前，上诉人已经按照四份《商品房买卖合同》的约定履行了自己的全部交付购房款的义务，案涉房产依法属于上诉人所有，一审错误判决应予纠正。根据一审庭审查明的事实，上诉人于2016年1月22日与被上诉人昌宏置业公司签订四份《商品房买卖合同》，并付清全部购房款，只待被上诉人昌宏置业公司向上诉人交付所购房产。而六盘水市中级人民法院于2016年7月20日受理执行申请人张德华、陈正宽［案号：（2016）黔02执96号］的强制执行申请后查封了被上诉人昌宏置业公司预售证号为2015012的房产（案涉房产的预售许可证），但实际上在该案执行查封案涉房产预售许可证前，申请人已经实际履行完了全部付款义务，因为法院的查封措施，导致房屋过户登记未能完成。又因施工方强占房产，导致上诉人所购房产未能交付给上诉人，但这些都不是上诉人的过错。综上，一审判决适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审人民法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。六枝二建司辩称，一、上诉人称已经全部支付购房款且房屋未交付上诉人没有过错的理由不能成立。对上诉人所称的房款已经全部支付的情况，与证据证明的内容不相符，商品房买卖合同记载其四份合同总计支付的房款为800000元，备案表记载的已付房款只有790000元，该合同书面记载时间为2016年1月22日，但上诉人所称的房款在2014年前已全部付清，显然与合同内容不相符，违背了基本的事实，且（2019）黔0203字异第7号民事裁定书已经对上诉人提出的异议依法予以驳回，该裁定书记载的购房款也是790000元，上诉人对该裁定书并未提出异议，且经对上诉人和李某已经知道的银行账户信息进行查询，双方之间的资金关系往来频繁密切，存在巨额的资金往来关系，经我方了解双方之间事实上是债权债务关系，所以不能认定上诉人所称的房款已经全部支付。从法律关系看，排除执行的前提必须是第三人已经合法占有不动产，但上诉人自始至终未合法占有诉争的不动产，且多年以来均未主张过权利，所以其要求排除执行没有法律依据，应当依法予以驳回。昌宏置业公司辩称，这个项目不是我公司修建，是李某挂靠我公司修建，上诉人与被上诉人六枝二建司都应该找李某处理该事件，我公司不承担任何责任。刘俊向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号等四套商业房产的执行，并解除执行查封扣押；2.请求确认“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号商业房产系原告合法购买，归原告所有，上述房产价值3858240元。一审法院认定事实：2014年1月8日，中国电信股份有限公司六枝分公司（以下简称“电信六枝分公司”）作为甲方，被告昌宏置业公司作为乙方，双方签订《六枝桃花湖闲置土地联合建设项目联合建设合同》，约定甲方投入土地使用权，乙方负责投入全部资金并负责组织实施，建设置换成满足双方需要的房屋资产，乙方需向甲方缴纳2800000元履约保证金。李某与被告昌宏置业公司合作开发多个项目，因被告昌宏置业公司急需向电信六枝分公司交纳履约保证金，但其资金周转困难，故李某即与原告协商将六枝特区昌宏置业名仕家园项目的四套门面房以优惠价格出售给原告，以筹备资金。因名仕家园项目尚未办理预售许可证，故双方未签订正式合同。2014年3月12日，原告从邮政银行卡转账1200000元，从建设银行卡转账600000元，从农业银行卡转账600000元给李某，现金支付34985.47元给李某。2014年4月18日，原告从贵州银行转账1420000元给李某。李某于2014年4月18日转账1000000元给被告昌宏置业公司，被告昌宏置业公司于当日向电信六枝分公司转账2000000元。龙启飙原在被告昌宏置业公司工作，其在李某要求下，于2014年4月18日向原告开具金额为142万元的收据，于2016年7月28日向原告开具金额为2434985.47元的收据，两份收据上均有“六枝特区昌宏置业有限公司”的印章。名仕家园项目于2015年9月30日办理得预售许可证。原告与被告昌宏置业公司于2016年1月22日签订了合同编号为2016-1-3号、2016-1-5号、2016-1-6号、2016-1-7号的四份《商品房买卖合同》，并在六枝特区房地产交易所办理了合同备案登记，确认原告购买六枝特区昌宏置业名仕家园项目1-3、1-5、1-6、1-7四套门面房，房屋价款分别为960320元、789280元、1167040元、941600元，合计3858240元。2019年5月22日，六枝特区人民法院作出（2019）黔0203执保31号执行裁定书，查封了涉案项目1-3、1-5、1-6、1-7四套门面。原告于2019年6月3日向六枝特区人民法院提出复议请求，要求解除上述查封，六枝特区人民法院于2019年6月10日作出（2019）黔0203执异7号民事裁定书，以原告并未支付涉案房屋的全部购房款，驳回了原告的复议请求。另查，卢贵生、沈洁、李海春等名仕家园项目的购房者所得收据也是由龙启飙经办，其上所盖昌宏置业公司印章与原告所得收据上的印章一致。原告与李某有多项经济往来转账记录。原告尚未实际占有涉案房屋。一审法院认为，本案争议的焦点在于：1.原告支付给李某的款项能否认定为是原告购买涉案房屋的购房款；2.原告购买涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.原告的诉讼请求是否得到支持。本案中，被告昌宏置业公司辩称原告提交的收据上所盖“六枝特区昌宏置业有限公司”印章不是其公司公章，也与备案合同上的印章不一致。从查明的事实看，李某是被告昌宏置业公司项目联系人，李某在收到原告的转款后也将部分款项转到了被告昌宏置业公司的账户，李某的行为不是个人行为，对被告昌宏置业公司是履行职务的行为，其要求工作人员龙启飙出具的收据，原告作为普通消费者，相信上面的印章系真实印章，从市场交易习惯看，符合生活常理，故原告提交的两份收据可以确认被告昌宏置业公司收到了原告支付的全部涉案购房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，本案中，虽然原告支付了房款，但并未实际占有涉案房屋，原告亦未提供积极办理产权过户登记手续的证据，且原告购买的是商铺，不是用于居住的商品房。故人民法院可以查封涉案房屋。故对原告请求立即停止对“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号等四套商业房产的执行，并解除执行查封扣押诉请，不予支持。本案中，原告仅办理了商品房预售合同备案登记，未办理产权过户登记手续，故对原告请求确认“六枝特区昌宏置业名仕家园项目”1层3号房、1层5号房、1层6号房、1层7号商业房产归原告所有的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告刘俊的诉讼请求。案件受理费37666元，由原告刘俊负担。二审中，上诉人刘俊向本院提交不动产登记查询结果。拟证明案涉房屋整个项目均未办理房屋产权登记手续，非上诉人的原因和过错导致案涉房产不能办证，不能办证的原因在于昌宏置业公司。被上诉人昌宏置业公司质证认为：1.该证据已经超过了二审法院对上诉人的二审新证据举证期限，不属于二审中的新证据；2.与待证事实即与本案诉争的排除执行不具有关联性，因司法解释界定的排除执行的前提条件是合法占有。被上诉人六枝二建司质证认为：与昌宏置业公司质证意见一致。被上诉人六枝二建司、昌宏置业公司二审期间均未向本院提交新证据。本院对上诉人提交的证据分析认定如下：上诉人提交的证据达不到其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人刘俊是否享有足以排除执行的民事权益；二、案涉房屋是否应属上诉人刘俊所有。关于争议焦点一，上诉人刘俊主张其已经购买案涉四个门面，足以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，需同时符合上述四个条件且其权利能够排除执行，人民法院才能予以支持。本案已经查明，至今上诉人仍未占有案涉不动产，故排除执行的条件之一已经不具备，上诉人刘俊的这一诉请明显不能成立。虽然案涉房屋是因欠工程款一直被施工方即六枝二建司占有，未交付给被上诉人昌宏置业公司，更未交付给刘俊，不属于刘俊的原因，但司法解释规定是否合法占有不动产这一条件时，并未将非因买受人原因未占有房产作为除外情形，故一审判决驳回刘俊的该项诉请并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，上诉人刘俊在本案中同时诉请要求确认房屋归其所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案对该项诉请可一并审理裁判。因案涉房产不但未交付给上诉人刘俊，更未办理过户登记，故上诉人刘俊请求确认其所有权不具有事实及法律依据，一审判决驳回该项诉请并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人刘俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37666元，由上诉人刘俊负担。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  杨 梅审判员  张德权二〇二一年四月十六日法官助理孙婷婷书记员毛菡