四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8945号 上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：四川省都江堰市灌温路**。 法定代表人：马越，董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：甘晓英，女，1976年2月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨威，四川炳银律师事务所律师。 原审第三人：都江堰市兴堰投资有限公司，，住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村**** 法定代表人：李素梅，董事长。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称“新美居公司”）与上诉人甘晓英、原审第三人都江堰市兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，新美居公司、甘晓英不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 新美居公司上诉请求：1、撤销原判第四项，改判为甘晓英支付x-x-x、x-x-x商铺房屋从2015年1月1日起至房屋归还时止的租金及房屋使用费（楼上为107.65元/天，楼下为247.62元/天）；2、撤销原判第六项，改判为甘晓英承担违约责任，赔偿违约金5000元；3、二审诉讼费用由甘晓英承担。事实与理由：一、一审事实认定不清。1．新美居公司和甘晓英于2012年8月25日签订了《商铺租赁合同》，建立了合法有效的租赁关系，双方应受合同约束，合同签订后，新美居公司依约将房屋交付给甘晓英，其一直占有、管理、使用该租赁物至今。2．新美居公司与兴堰公司的《补充协议》约定要签订新美居公司、兴堰公司、商户之间的三方协议，但在商讨过程中，因兴堰公司不同意，三方并未达成一致意见，一审法院未查清这一事实。3．《三方协议签订确认单》虽有新美居公司、甘晓英的签字盖章，但三方协议涉及的是三方的权利义务，因兴堰公司不认可、不盖章，该确认单的内容是不成立的。综上，2015年1月1日起，新美居公司与甘晓英之间的租金及房屋使用费仍应按双方签订的合同执行。二、甘晓英关于漏水的举证资料缺乏真实性、关联性，不能达到其证明目的。该资料没有新美居公司和甘晓英双方签字认可，就漏水问题甘晓英也未提供合法的第三方鉴定资料予以证明，甘晓英应承担举证不能的法律后果，故7300元维修费不应从租金及房屋使用费中抵扣。三、一审对违约金认定有误。在租赁期间，甘晓英不按合同履行义务，租赁期满也不按时交租。不定期租赁合同的租金依法也应满一年就交，甘晓英不履行其租金支付义务属于根本违约，新美居公司在追租、收回租赁物的工作中花费大量人力物力且严重影响经营管理，导致损失严重，根据合同第二条第4项的约定，甘晓英应承担违约责任，支付违约金5000元。综上，新美居公司请求二审法院查清事实，依法改判。 甘晓英辩称，一、三方协议确认单真实有效，三方确认单虽然名为三方，但整个协议的内容以及签字的主体只有两方，即合同当时的出租方和承租方，并未体现有兴堰公司，故该协议真实有效。而且原合同里明确写了租金调整价，最终达成的协商就是以三方协议单上的租金为标准，故甘晓英对一审法院认定三方确认单真实合法无异议；二、甘晓英与新美居公司之间的纠纷是因为租赁房屋产生，不具备违约责任的要件。关于租金，一方面新美居公司与兴堰公司长期发生纠纷，兴堰公司也向甘晓英主张租金，以至于商户分不清租金到底给谁，另一方面因为房屋存在问题，故租金缓交；三、关于维修费，兴堰公司的商铺大量出现漏水情况，一审法院只支持人工费未支持材料费不恰当。 甘晓英上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回新美居公司要求其腾退都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区××商铺的诉讼请求；二、撤销原审判决第四项，改判驳回新美居公司要求其支付2018年2月18日以后的房屋占用费的主张，且新美居公司应承担105290元房屋修缮费用；三、撤销原审判决第五项，改判甘晓英无需向新美居公司支付2015年1月1日起至今的杂费。四、新美居公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、甘晓英和新美居公司的租赁关系事实上于2018年2月18日已经解除。2018年2月兴堰公司向甘晓英出具通知，要求甘晓英与其签订租赁协议，逾期视为放弃租赁。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，兴堰公司是商铺所有权人，甘晓英向其缴纳租金及履约保证金，该商铺的实际出租人事实上已经变更为兴堰公司，甘晓英与新美居公司的租赁关系事实上也已不再存在。现兴堰公司明确表示与甘晓英建立了租赁关系，且不要求甘晓英返还商铺，其与甘晓英的《租赁合同》也正在签署之中。而新美居公司既非房屋所有权人，也不再享有该房屋的出租权，自然就无权要求甘晓英腾退经营场地。二、根据原《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一之规定，新美居公司应当承担租赁期间的房屋修缮费用。而房屋严重漏水所产生的修缮费用，既包括人工费，也包括用于修缮房屋的材料所产生的费用。故一审法院认为修缮费只有7300元与甘晓英主张的105290元严重不符。三、甘晓英无需支付杂费。《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条之规定，甘晓英与新美居公司关于杂费的约定期间为2015年1月1日至2016年12月31日，该期间届满后双方并未对杂费的收取作出约定，且自2015年至今，新美居公司未履行该费用对应的提供管理服务的义务。故甘晓英无需支付该费用。 新美居公司辩称，一、虽然兴堰公司向新美居公司发送了解除通知函，但法院判决该通知函无效，故新美居公司与甘晓英之间仍然具有合同关系，按照合同相对性，甘晓英应将租赁物返还给新美居公司。一审法院将三方协议书作为租金的结算依据是错误的，因兴堰公司不同意签订，三方协议并未成立，确认单上的单价不能作为双方结算租金的依据。二、关于违约责任，在2014年租期届满后，双方未签订租赁合同，甘晓英长期不交租金，是根本性违约行为，故应该支付违约金。三、关于人工费、材料费，甘晓英提交的证据不能支持其主张，既没有第三方鉴定依据，也没有双方对漏水事宜的认可，均是甘晓英的单方陈述。四、新美居公司在一审中提交了其2015年至2017年履行管理职责、打广告的证据材料，履行了相应管理职责，有权收取管理费及杂费。 兴堰公司述称，1347号案判决确认新美居公司欠兴堰公司租金8000000余元，本案判决后，甘晓英愿意将租金交给兴堰公司，兴堰公司同意以1347号案的执行款形式收取该笔费用。（2019）川0181民初3406号判决确认兴堰公司发出的解除告知函不发生合同解除的法律效力，本案中兴堰公司与新美居公司签订了商铺租赁协议，截止开庭之日，该协议仍在合同期内，本案的合同相对方仍然是新美居公司。关于本案维修费用，兴堰公司认为从甘晓英提供的采购清单看，大部分的采购票据不能显示是因漏水所采购的材料费，采购人大部分是里面的商家，与本案具有利害关系，故对其真实性无法发表意见。 新美居公司向一审法院起诉请求：1、判决甘晓英将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区××商铺腾退并返还给新美居公司；2、判决甘晓英支付新美居公司Ａ区x-x-x、x-x-x商铺从自2014年1月1日起至2014年12月31日止的租金27894.8元（已扣除支付的100000元租金）和杂费（广告费、管理费、物管费）27516.6元；3、判决甘晓英承担违约责任，赔偿支付新美居公司违约金5000元；4、判决甘晓英支付新美居公司商铺Ａ区x-x-x、x-x-x自2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（楼上按107.65元／天计算，楼下按247.62元／天计算）和杂费（广告费、管理费）（楼上按26.91元／天计算，楼下按49.52元／天计算）。一审审理中，新美居公司增加一项诉讼请求：解除双方形成的不定期租赁合同。 一审法院查明事实：一、2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。位于都江堰市幸福镇永安××道××楼××商铺，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订《合作协议》（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。《合作协议》签订后，协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2012年8月25日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的甘晓英签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：第一条、租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积：1、甲方将美安居装饰建材市场A区x-x-x、x-x-x经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。2、本合同的有效期为28月，乙方经营使用期从2012年9月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期4月，即从2012年9月1日至2012年12月31日止（2013年1月1日至2013年12月31日租金单价不变，2014年1月1日至2014年12月31日按调整单价执行）。3、商铺建筑面积为436.77㎡；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为21.84㎡；商铺计价面积为458.61㎡。第二条、交款内容及交款方式：1、交款内容。租金单价为20元/㎡/月，摊位计价面积161.47㎡，租金38754元；租金单价为25元/㎡/月，摊位计价面积297.14㎡，租金89142元，租赁期间租金共计127896元，租赁保证金5000元/户乙方应向甲方交纳的费用总计132896元（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹年后无息退还）。2、交款方式、时间、金额：乙方向甲方交纳租金每陆个月为壹个付款周期；租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。乙方第一次交款时间：2012年9月1日前，交款金额68948元。乙方第二次交款时间：2013年5月31日前，交款金额63947元。乙方第三次交款时间：2013年11月30日前，交款金额按调整单价执行。乙方第四次交款时间：2014年5月31日前，交款金额按调整单价执行。3、逾期未付或未足额支付：逾期在10日内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算，向乙方收取应交款违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，乙方按日计甲方支付逾期应交款千分之二的违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在30日之内则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。4、其他约定：双方同意场地租金、市场管理费按照合计面积（建筑面积＋公摊面积）计算。第三条、违约条款。甲乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均由违约方承担并据实赔偿守约方的损失。第四条、合同的续租。本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。合同签订后，新美居公司依约向甘晓英交付案涉商铺，保证金5000元甘晓英未缴纳。 二、租金支付、催缴情况。2014年2月28日，甲方新美居公司与乙方甘晓英签订协议：确定甲乙双方因租赁纠纷（2014都江民初字第311号案件），其起诉状上甲方主张乙方支付租金是111653.10元，因乙方承租房屋溢粪、漏水的一些情况，给乙方一定的补偿，案涉协议如下：1、乙方共计给付甲方租金7.5万元，履行方式：乙方于2014年3月10日之前付4.5万元，余款在2014年4月10日之前付清3万元；2、截止2013年12月31日的全部债权、债务结清（含租金、物管费、广告费、管理费），双方无争议；3、本协议双方签字生效。该协议确认双方2013年的租金已全部清结。 2015年4月22日，甘晓英与新美居公司签订《兴堰丽景片区三方协议签订确认单》（以下简称《确认单》），载明“租赁面积458.61㎡，未支付金额合计135490.56元，本次应付金额40467.17元，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日止，租金标准为16元/月/㎡，履约保证金5000元，市场管理费3元/月/㎡、市场广告费2元/月/㎡。本次应付金额：兴堰公司49026.56元、新美居公司13758.30元，小计62784.86元，合计103432.03元（注：上述应付费用以相关单位收款收据为准，凭交款收据三方协议生效）”。其后2015年12月4日，甘晓英向新美居公司支付租金3万元、2016年1月25日支付租金5万元、2017年5月支付租金2万元，共计支付租金10万元。新美居公司收到上述租金后均向甘晓英出具了收款收据，收款收据显示交款单位为天一色布艺（甘晓英）。 2017年9月26日，新美居公司向甘晓英发出《费用催缴单》催收租金，载明“贵方租用商铺截至2017年9月30日共计欠费378306.79元。请贵方缴纳所欠费用”。甘晓英商铺的工作人员陶宁签字。2019年1月23日，新美居公司向甘晓英发出《费用催缴通知》催收租金，该通知载明“甘晓英租用新美居公司商铺。请及时到新美居公司管理办公室按双方所签的协议约定缴纳所欠商铺租金及相关费用。逾期新美居公司将会按照合同约定追究贵方的违约责任，由此引发的一切后果和损失由甘晓英承担”。甘晓英在接收人处签字。 三、一审审理中，甘晓英抗辩主张因案涉房屋存在严重漏水产生的维修费用105290元，向一审法院提交了以下证据：1、2015年-2017年房屋漏水维修损失。证据材料为收据3份，分别是2015年8月6日漏水处理及灌浆金额1800元、2016年5月18日漏水处理人工1600元、2017年10月23日天一色用品经营部1500元；2、2018年7月21日房屋漏水产生的维修损失。证据材料是收据及送货单等：2018年4月收据及售货单金额21950元（天一色家居用品经营部装修材料）、2018年5月15日收据1份金额12500元（天一色家居经营部地板、人工及辅料）、2018年7月25日收据1份金额3900元（收条载明为屋面平台防水及边角走廊防水处理）、2018年8月6日收据1份金额16130元（天一色家居用品经营部石膏腻子和多乐士乳胶漆材料及人工费）、2018年8月8日收据及销货清单1份金额13150元（天一色彩钢房工程款含材料人工费）、2018年8月22日收据1份金额12960元（天一色布艺墙纸款及人工费）、2018年10月25日王蒲出具的收条1份金额19800元（维修人工费）。新美居公司、兴堰公司对上述证据及甘晓英的抗辩均不予认可。 四、一审另查明，2017年四川省都江堰市人民法院受理兴堰公司诉都江堰市装饰协会、新美居公司房屋租赁合同纠纷一案（案号（2017）川0181民初275号），兴堰公司的诉请为解除兴堰公司与新美居公司签订的《商铺租用协议》及支付租金等诉请。案件一审判决后，新美居公司不服上诉至本院（案号（2019）川01民终初1347号），本院于2019年7月19日作出终审判决：1、驳回兴堰公司的其他诉讼请求；2、新美居公司于判决生效之日起三十日内支付兴堰公司截至2018年2月18日的租金8128066.61元。因新美居公司未履行该判决，兴堰公司已就该案向都江堰市人民法院申请强制执行。 兴堰公司于2019年8月19日向包括甘晓英在内的各商家发出《告知函》，载明：2019年7月19日经成都市中级人民法院作出终审判决：新美居公司支付兴堰公司截至2018年2月18日的租金8128066.61元，此前兴堰公司已于2019年6月12日发放告知函，明确说明兴堰公司与新美居公司解除双方之间签订的《商铺租用协议》及《商铺租用补充协议》，要求各商家于2018年6月30日前与兴堰公司签订新的《商铺租赁合同》，现再次告知各商家，于2019年8月30日前与兴堰公司签订合同。逾期未办理视为承租人已放弃原承租商铺租赁权，为避免国有资产流失，兴堰公司将收回商铺，并依法追缴前期拖欠租金，因此所造成的一切损失由商家自行承担。各商家承租商铺产权均属兴堰公司所有，2019年6月12日起，兴堰公司享有唯一租金收益权和商铺对外租赁权。 2019年10月17日，甘晓英向兴堰公司缴纳案涉商铺A区x-x-x、x-x-x租赁保证金5000元，双方现一直未签订书面的租赁合同。一审审理中，兴堰公司明确表示在本案中不要求甘晓英支付租金并返还商铺，另案处理。 新美居公司诉承租户孙崇华租赁合同纠纷一案的（2019）川01民终12628号《民事判决书》认定：新美居公司在案外人成都敏知市场管理公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，但存在广告宣传及管理服务不足的问题。故一审法院将杂费标准由5元/月/㎡调整为3.6元/月/㎡，并判决孙崇华按此标准自2013年7月1日起支付，二审法院予以支持。 一审法院认为，新美居公司虽非案涉房屋所有权人，但其根据与兴堰公司的相关合同具有出租案涉房屋的合法权利，且与兴堰公司的相关合同至今未到期亦未解除、终止，故新美居公司有权作为案涉房屋的出租人主张自己的合法权利。新美居公司与甘晓英签订的《商铺租赁合同》、《确认单》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。 一、关于新美居公司主张解除合同、腾退房屋、支付租金、杂费问题。 关于合同解除及腾退房屋问题。双方签订的《确认单》约定的租赁期限于2016年12月31日届满后，甘晓英仍在继续使用商铺，根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期租赁合同，新美居公司要求解除合同并腾退返还房屋诉请，于法有据，一审法院予以支持。甘晓英抗辩双方合同早已解除，与本案查明事实不符，其主张不能成立。 关于租金、房屋占用费及杂费问题。合同签订后，新美居公司依约向甘晓英交付租赁物，故甘晓英应依约支付租金。双方合同解除后，应当按租金标准向新美居公司支付房屋占用费。1、2014年的租金及杂费。按双方此前于2012年8月25日签订的合同明确约定2间商铺，租金单价分别为20元/月/㎡、25元/月/㎡，面积为458.61㎡，故2014年的租金为127894.8元（20元/月/㎡×161.47㎡×12个月+25元/月/㎡×297.14㎡×12个月），扣减已支付的100000元，甘晓英应当向新美居公司支付2014年欠付租金27894.8元。关于新美居公司主张的2014年杂费，因合同对此并无约定，该项主张一审法院不予支持。2、关于2015年以后的租金及房屋占用费、杂费的问题，2015年4月22日，甘晓英与新美居公司签订《确认单》证明双方就租金标准调减及杂费标准达成合意，故应按照《确认单》确定的租金及杂费标准支付。则租金标准为241.2元/日（16元/月/㎡×458.61㎡×12个月÷365日），自2015年1月1日起算。杂费包括市场管理费3元/月/㎡、市场广告费2元/月/㎡，杂费标准为75.4元/日（5元/月/㎡×458.61㎡×12个月÷365日）自2015年1月1日起算。甘晓英抗辩新美居公司主张的租金已超过诉讼时效，一审法院认为双方租赁合同关系一直存在，其诉讼时效并未超过，抗辩不能成立。 二、关于违约金及房屋漏水损失问题。2016年12月31日租赁期限届满后，甘晓英继续使用该商铺，但双方并未签订租赁合同，故双方就违约行为并未约定违约金，其要求支付违约金的诉请，一审法院不予支持。关于房屋漏水损失问题，新美居公司、兴堰公司均不予认可。一审法院认为，2015年8月6日维修费用1800元、2016年5月18日维修费用1600元、2018年7月25日维修费用3900元合计7300元，其收条上明确载明为漏水处理产生的费用，系租赁期限内产生。根据原《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担”之规定，新美居公司应当承担该维修费用7300元，并应在租金中抵扣。因甘晓英陈述系2018年7月21日的漏水损失，故甘晓英主张的2018年4月、5月漏水损失，一审法院不予支持。至于其他损失，仅有收据、送货单等不足以证明系漏水产生的维修费用，不排除系甘晓英装修商铺产生的费用，且2019年新美居公司向甘晓英催缴租金时，甘晓英并未提出相关异议，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除新美居公司与甘晓英形成的不定期租赁合同；二、甘晓英于判决生效之日起十五日内将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区××经营场地腾退并返还给新美居公司；三、甘晓英于判决生效之日起十五日内向新美居公司支付2014年欠付的租金27894.8元；四、甘晓英于判决生效之日起十五日内向新美居公司支付租金及房屋占用费，按241.2元／日标准计算自2015年1月1日起至房屋腾退返还之日止（该费用中应抵扣新美居公司应承担的维修费用7300元）；五、甘晓英于判决生效之日起十五日内向新美居公司支付杂费，按75.4元／日标准计算自2015年1月1日起至房屋腾退返还之日止；六、驳回新美居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1410元，由甘晓英承担。 二审中，新美居公司提交了（2019）川0181民初3406号民事判决，拟证明兴堰公司与新美居公司的合同还在履行，三方协议尚未成立，确认单不能作为本案租金计算标准。甘晓英质证认为，对该证据真实性无异议，三方协议虽然兴堰公司未签字，但是不影响出租人和承租人确认的租金标准，此外目前新美居公司已经撤场。兴堰公司质证认为，三方协议无效不代表确认单无效。 甘晓英提交了以下证据：1、兴堰公司2020年4月1日出具的情况说明，载明甘晓英承租的x-x-x、x-x-x房屋租赁合同正在签署中，甘晓英于2020年1月已向兴堰公司支付了2018年2月18日至2020年2月17日租金138139.84元；2、甘晓英与兴堰公司签订的租赁合同，约定x-x-x、x-x-x房屋租赁期限为2018年1月18日至2021年2月28日，月租金标准为5758.16元。新美居公司质证认为，情况说明和租赁合同只能证明兴堰公司违反约定，且该行为不能约束新美居公司；兴堰公司对甘晓英提交的证据均无异议。 二审另查明，甘晓英提供的上传于2019年的微信视频显示，案涉房屋存在漏水情况。甘晓英自述已向兴堰公司支付了2018年2月18日至2021年8月18日期间租金241786.72元，兴堰公司对此予以确认。二审中，兴堰公司认可在其与新美居公司的合同届满前，案涉房屋系新美居公司在出租管理。二审审理期间，新美居公司与兴堰公司的租赁合同于2021年2月18日到期。新美居公司认为，在该合同到期后其与甘晓英之间仍处于不定期租赁状态，甘晓英仍应向其支付租赁费用。新美居公司和兴堰公司确认，收取甘晓英租金后，新美居公司所欠兴堰公司债务仍未履行完毕，兴堰公司同意将甘晓英直接交付的租金抵扣新美居公司所欠债务，新美居公司不予同意。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、新美居公司与甘晓英之间是否仍存在租赁关系及租赁关系期间；二、甘晓英应支付租赁费用的标准及是否应支付杂费；三、甘晓英主张的漏水、修缮费用有无依据及标准；四、甘晓英是否应承担逾期付款责任。 一、新美居公司与甘晓英之间是否仍存在租赁关系及租赁关系期间。本院认为，根据已生效的判决认定，兴堰公司向新美居公司发出的解除通知不产生解除效力，且兴堰公司在本案二审中亦确认新美居公司在实际出租管理案涉房屋，故在2021年2月18日新美居公司与兴堰公司合同履行期届满前，甘晓英系与新美居公司之间直接建立了租赁合同关系。但在2021年2月18日新美居公司与兴堰公司之间的租赁合同约定租期届满后，新美居公司未向兴堰公司支付过租金，亦无证据证明双方建立了不定期或新的租赁合同关系，兴堰公司亦以与甘晓英签订租赁合同并收取租金的形式，明确表示了不同意新美居公司继续承租并转租案涉房屋。因此在无其他相反证据的情况下，在新美居公司与兴堰公司合同期届满后，新美居公司与甘晓英之间不再继续存续租赁合同关系，新美居公司无权向甘晓英主张该期间的租金或占用费。同时，新美居公司要求解除双方不定期租赁合同及返还租赁房屋的主张在此时已无必要。 二、关于甘晓英应支付租赁费用的标准及甘晓英是否应支付杂费。本院认为，《三方协议签订确认单》包含的内容为已付和未付租金的结算、2015年1月1日以后租赁费用标准及应付租金在新美居公司和兴堰公司之间的分配。虽然兴堰公司未在三方协议签订确认单上签字，但该情形仅影响关于兴堰公司权利义务的相关内容。在新美居公司和甘晓英合同关系仍然继续存续的情况下，该确认单上关于租金标准、市场管理费标准、广告费标准的内容，约束的主体是新美居公司和甘晓英，故在新美居公司和甘晓英在该确认单上签字后，其所载的租赁费用标准应作为双方租赁关系存续期间确定权利义务的依据。因该确认单系新美居公司和甘晓英在合同履行过程中所确认的权利义务基础，在无相反证据证明新美居公司的管理服务存在明显变化的情况下，甘晓英关于对方未履行合同义务，故不应支付杂费的主张亦不能成立。因此，甘晓英应向新美居公司支付的租金为2014年的27894.8元及2015年1月1日至2021年2月18日期间的租金540137.52元（16元/月/㎡×458.61㎡×12个月×6年+241.2元/日×49日）、杂费168794.2元（5元/月/㎡×458.61㎡×12个月×6年+75.4元/日×49日）。 三、本案二审中，兴堰公司认可甘晓英已向其支付了2018年2月18日至2021年8月18日期间租金241786.72元，前文已述，其中2018年2月18日至2021年2月18日期间的租金甘晓英应向新美居公司支付，因双方约定的租金标准为每月5758.16元，因此其中应有207293.76元（5758.16元/月×36个月）为甘晓英应向新美居公司支付部分。根据已查明的事实及各方自认，新美居公司目前尚欠兴堰公司其他债务未能履行，扣除前述207293.76元后仍不足以抵偿，为便于各方履行，减少诉累，本院确定兴堰公司收取的款项中的207293.76元作为甘晓英已向新美居公司的支付部分，新美居公司欠付兴堰公司的款项中该部分亦应予以扣除。因此，甘晓英还应向新美居公司支付的款项为租金360738.56元及杂费168794.2元。 三、关于漏水维修费用。本院认为，甘晓英提供的视频能够显示案涉房屋存在漏水情形，故新美居公司应对甘晓英由此产生的实际维修损失承担赔偿责任。但甘晓英亦系装修装饰材料经营从业者，故其提供的相应票据除明确载明为漏水事项外，其他购买票据不足以证明甘晓英的实际损失，故一审认定新美居公司承担甘晓英损失7300元并无不当，本院予以维持。该款项应从甘晓英应付租金中扣除。 四、甘晓英是否应承担违约责任及具体付款金额。本院认为，虽然2017年后甘晓英与新美居公司之间系不定期租赁合同关系，但原租赁合同中除租期外的其他约定仍继续对双方发生效力，故甘晓英仍应及时履行义务。甘晓英虽向兴堰公司支付了部分租金，但该数额仍低于其应付款项，新美居公司所主张的违约金在双方合同约定基础上已有调减，并无不当，本院予以支持。甘晓英应向新美居公司支付逾期付款所产生的违约金5000元。 综上所述，都江堰市新美居市场经营管理有限公司及甘晓英的上诉请求均部分成立；一审判决认定事实清楚，除甘晓英逾期付款违约责任外其他法律适用正确，因二审中出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3086号民事判决； 二、甘晓英于本判决生效之日起十五日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金353438.56元； 三、甘晓英于本判决生效之日起十五日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付杂费168794.2元； 四、甘晓英于本判决生效之日起十五日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金5000元； 五、驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 二审都江堰市新美居市场经营管理有限公司上诉案件受理费1410元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司承担；甘晓英上诉案件受理费1410元，由甘晓英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二一年四月二十七日 书记员 袁雅丽