盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0991民初335号原告：朱俊，男，汉族，1986年3月28日生，住盐城市。原告：姜津津，女，汉族，1986年5月4日生，住址同上。共同委托诉讼代理人：汪学荣，江苏真法律师事务所律师。被告：徐晓亮，男，汉族，1979年12月16日生，住盐城市。委托诉讼代理人：黄清，江苏行真律师事务所律师。被告：蔡晓燕，女，汉族，1979年7月6日生，住盐城市。第三人：盐城新的家房产经纪有限公司，住所地盐城市盐南高新区戴庄路12号瑞尔花园31幢1036室。法定代表人：黄思凤，该公司总经理。原告朱俊、姜津津与被告徐晓亮、蔡晓燕、第三人盐城新的家房产经纪有限公司（以下简称新的家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年2月24日公开开庭进行了审理。原告朱俊、姜津津及其共同委托诉讼代理人汪学荣，被告徐晓亮的委托诉讼代理人黄清，被告蔡晓燕均到庭参加了诉讼。第三人新的家公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱俊、姜津津向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房地产经纪合同》及《房地产买卖契约》有效；2.判令两被告向原告支付违约金191200元；3.本案诉讼费用由两被告承担。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.解除两原告与被告蔡晓燕、第三人新的家公司于2020年12月16日签订的《房地产经纪合同》及两原告与被告蔡晓燕于2020年12月16日签订的《房地产买卖契约》；2.判令两被告向两原告双倍返还定金人民币20万元；3.判令两被告向两原告赔偿损失人民币20万元；4.判令两被告承担律师费人民币5万元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。2020年12月16日，经第三人新的家公司居间，原、被告就盐城市阳光世纪城迎春苑15幢17室房屋买卖达成一致意见，并签署《房地产经纪合同（转让）》、《房地产买卖契约》，约定被告将其房屋出售给原告，房款956000元，任何单方拒不履行协议应承担合同总额20%的违约金。协议签订后，原告依约履行了义务，但被告蔡晓燕突然表示“上法院吧”、“我老公不同意卖”、“不卖了，火死了”等话语。原告虽经沟通，但被告坚决毁约。原告特具此状，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告徐晓亮辩称：我并未在案涉《房地产经纪合同》及《房地产买卖契约》上签字，我不是合同相对人，两原告以我为被告系主体不适格。案涉房屋系我与被告蔡晓燕共同共有，蔡晓燕处分案涉房屋未征得我同意，也没有取得我的授权，案涉《房地产经纪合同》及《房地产买卖契约》并未成立。两原告在明知案涉房屋为我与被告蔡晓燕共同共有的情况下，没有要求我签字、没有要求蔡晓燕出具书面授权委托书，两原告存在重大过错，应当承担不利的法律后果。综上，请法院依法处理。被告蔡晓燕辩称：我是同意卖房子的，但是我老公徐晓亮不同意。我不同意原告的诉讼请求。请法院依法处理。第三人新的家公司未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2020年12月16日，蔡晓燕（卖方、甲方）与朱俊、姜津津（买方、乙方）、新的家公司（经纪方）签订一份《房地产经纪合同（转让）》，约定（摘要）：“第二条标的基本情况、内容及价款。1.所有权人徐晓亮、蔡晓燕；2.产权来源商品房；3.房屋坐落市区开阳光世纪城迎春苑15幢17室；4.房屋建筑面积24.13㎡；6.《房屋所有权证》或《不动产权证书》号：20190020501；8.房屋售价玖拾伍万陆仟元整。第三条委托事项。1.甲方委托丙方出售市区开阳光世纪城迎春苑15幢17室，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜。2.乙方委托丙方购买市同上房产，并代办不动产权证书、房屋交付等相关事宜。第四条各方履行的义务。1.保证出售的房屋权属合法真实，并符合房地产交易的政策法规及有关规定，保证房屋的共有权人认同并履行本合同。2.协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应真实有效证件资料。3.按房地产买卖契约中约定的交付日期腾空房屋，保证房屋交付时状况与乙方看房时一致，并完整保留所应交付给乙方的附属设施及约定其他设施。4.在房屋交付前，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。5.按本合同约定，按期支付佣金。第五条房款支付方式。甲、乙双方商议，根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房产的支付。第六条房屋过户及交付。1.甲、乙约定在2021年9月1日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理。2.甲方应在2021年1月16日乙方支付完所有房款三日后腾空房屋，并通知乙方、丙方办理交付的具体时间。……第八条违约责任。三、上述违约行为方，选择约定违约金拾万元的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。”同日，蔡晓燕（卖方、甲方）与朱俊、姜津津（买方、乙方）签订一份《房地产买卖契约》，约定（摘要）：“二、房款支付方式。1.2020年12月16日乙方支付定金拾万元整，其中玖万元整直接支付给甲方，另壹万元整作为交付保证金由丙方代保管；2.2021年1月16日前乙方支付剩余房款捌拾伍万陆仟元整，同时买卖双方至交易中心办理玖拾伍万陆仟元房屋抵押他项。五、甲方的陈述与保证。甲方保证对如下事项做真实陈述……5.甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方并以表见代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方拾万元，同时由甲方承担中介服务费。七、违约责任。1.本契约书及《房地产经纪合同》生效后，任何一方不得擅自变更或解除，若乙方悔约，不得向甲方和中介方索还所交定金和佣金；若甲方悔约，应在悔约之日起三日内将乙方所交定金拾万元退给乙方；双方按《房地产经纪合同（转让）》中第八条约定的违约责任进行赔偿。但甲乙双方如共同约定解除时，则中介方所收的佣金不予退回。2.乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之叁支付违约金，逾期支付房款超过60天，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后三日内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付人民币拾万元赔偿金；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之叁支付违约金。”同日，朱俊、姜津津向蔡晓燕转账100000元，蔡晓燕并出具一张收条，该收条载明：“今收到姜津津购买本人坐落于市区开阳光世纪城迎春苑15幢17室房屋定金人民币壹拾万元整（¥100000）。”2021年1月11日，新的家公司通过微信向蔡晓燕发出一份《函》，载明：“徐晓亮、蔡晓燕：……现你夫妻表示不同意出售该房屋，作为中介，我单位有义务提醒违约后果，请慎重考虑是否继续履行协议。……如你夫妻拒不履行本协议，则不但要承担继续履行协议将房屋过户给朱俊、姜津津，还要承担总房价20%，即191200元的违约责任。请你夫妻一日内告知是否继续履行协议，如未有回复，视为违约。”蔡晓燕微信回复新的家公司“徐晓亮不同意卖”、“不卖了”。后朱俊、姜津津多次与徐晓亮、蔡晓燕协商未果。朱俊、姜津津遂于2021年1月诉至本院。另查明：盐城市不动产权第0020501不动产权证书载明：“权利人：徐晓亮、蔡晓燕，共有情况：共同共有，坐落：市区开阳光世纪城迎春苑15幢17室，面积：24.13㎡，权利性质：出让/商品房。”审理中，新的家公司的员工石某出庭作证陈述：“是蔡晓燕委托我卖阳光世纪城这个房子的，当时我了解到房子是徐晓亮、蔡晓燕夫妻俩共有的，我提醒蔡晓燕要跟徐晓亮商议，蔡晓燕说她跟家里商量过了。2020年12月16日晚上，朱俊、姜津津到我们公司跟蔡晓燕谈好了价钱。因为这个房子是夫妻共有，我要求蔡晓燕打电话给徐晓亮商量一下是否同意卖房，蔡晓燕出去打电话给徐晓亮，之后蔡晓燕告诉我们徐晓亮同意卖房，双方就签了合同。签合同过程中，我们没有要求蔡晓燕出具徐晓亮的委托书，事后也没有要求徐晓亮补签合同。后来蔡晓燕微信告诉我说徐晓亮不同意卖房。我在2021年1月10日晚上组织了一次调解，徐晓亮、蔡晓燕都来的，徐晓亮说家里亲戚想买这个房子，徐晓亮不同意卖房，但朱俊、姜津津还是坚持买房的，就没调解成。”证人任某出庭作证陈述：“签合同的时候我在场的。当时徐晓亮不在场，合同签订前，蔡晓燕出去给徐晓亮打过电话，蔡晓燕说徐晓亮同意卖房的。”蔡晓燕陈述：“签合同之前我老公徐晓亮没有跟朱俊、姜津津碰过面。当时我是在会议室旁边的房间打的电话，我跟徐晓亮说价格很好，徐晓亮说他答应卖给亲戚了，反正他不同意卖，他说你要卖的话随你吧，但语气有点冲。我当时觉得可以做通他的工作，就签字了，朱俊、姜津津付了我10万元定金。后来我老公坚决不同意卖，我就跟中介说不卖了、适当赔偿。2021年1月10日去中介那边调解的，没调解成。现在10万元定金还在我这边。”徐晓亮陈述：“我妻子蔡晓燕卖房子的整个过程我完全不知道，那天晚上我妻子给我打过电话说卖房子的事，我跟我妻子说我不同意卖。1月10日去中介那边调解的时候，我说了我不同意卖房，但原告他们坚持买，我肯定是不卖的。”朱俊、姜津津陈述：“签合同的时候我们没看到徐晓亮，中介要求蔡晓燕打电话跟徐晓亮核实，蔡晓燕打完电话后说徐晓亮同意的。我们交了10万元定金给蔡晓燕，等交余款的时候中介说徐晓亮他们不卖房了，我们就1月10日去调解，徐晓亮表示不买房子了。”本院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于案涉《房地产经纪合同（转让）》、《房地产买卖契约》的效力及对被告徐晓亮有无拘束力的问题。本院认为，原告朱俊、姜津津与被告蔡晓燕、第三人新的家公司订立的《房地产经纪合同（转让）》、与被告蔡晓燕订立的《房地产买卖契约》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法均应为合法有效。被告徐晓亮辩称其未在《房地产经纪合同（转让）》及《房地产买卖契约》上签字，蔡晓燕擅自卖房系无权处分，合同效力不及于其本人。对此，本院认为，案涉房屋登记为被告徐晓亮与蔡晓燕共同共有，系夫妻共同财产，蔡晓燕仅为共有人之一，对房屋虽没有处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故徐晓亮以蔡晓燕无权处分房屋为由主张合同无效，依法应不予支持。上述《房地产经纪合同》及《房地产买卖契约》虽系有效合同，但徐晓亮未在该两份合同上签字，虽证人石某、任某出庭作证称徐晓亮知道卖房子一事，但其二人证词中也都表示系蔡晓燕告知众人徐晓亮同意卖房子，即二人均未亲耳听到徐晓亮是认可出卖房屋的，且证人证言无其他证据与之佐证，故不能认定徐晓亮同意蔡晓燕出卖房屋。现徐晓亮对蔡晓燕与两原告订立房屋合同的行为不予追认，故上述两份合同的效力不及于徐晓亮。二、关于两原告主张解除合同的问题。上述两份合同签订后，被告蔡晓燕微信告知第三人新的家公司其不再出卖案涉房屋。2021年1月10日，两原告与徐晓亮、蔡晓燕经第三人主持进行调解，徐晓亮、蔡晓燕向两原告表示不出卖房屋，但双方并未达成一致。原告至本次诉讼时才提出解除合同。原告作为守约方有权解除合同，被告蔡晓燕作为违约方并无合同解除权，故应以原告提出的解除通知达到蔡晓燕之日，即本院于2021年4月26日所作笔录中的时间点作为解除合同的时点。故本院确认案涉《房地产经纪合同（转让）》、《房地产买卖契约》于2021年4月26日解除。三、关于两原告主张被告双倍返还定金200000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述合同签订后，两原告于2020年12月16日支付被告蔡晓燕定金100000元，蔡晓燕并出具了收条。后蔡晓燕拒绝继续出卖房屋，存在毁约行为，应承担相应的民事责任，两原告有权要求蔡晓燕赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，上述合同解除后，两原告有权主张被告蔡晓燕双倍返还定金。关于返还定金的金额。就原、被告双方过错程度来看，案涉房屋登记为被告徐晓亮、蔡晓燕共同共有，蔡晓燕在未取得徐晓亮授权的情况下出卖房屋，两原告在明知房屋为徐晓亮、蔡晓燕共有的情况下仍与蔡晓燕单独订立了案涉合同，虽具有一定过错，但蔡晓燕在《房地产买卖契约》中作出保证“甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方并以表见代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方拾万元，同时由甲方承担中介服务费”，可见，蔡晓燕就其有权代理徐晓亮出卖房屋进行了专项约定，该约定合法有效，故蔡晓燕应当承担双倍返还定金即200000元的民事责任。四、关于两原告主张被告赔偿损失200000元的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件法律适用问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”现两原告主张合同解除导致房屋价格涨跌产生差价，给其造成了可得利益损失，有事实和法律依据，本院依法予以支持。该项损失应参照与案涉房屋最相类似商品房的市场成交价与案涉合同成交价之间的差额来计算。案涉房屋坐落于市区开阳光世纪城迎春苑15幢17室、面积24.13㎡，审理中两原告提交了一张阿里拍卖网信息，该信息显示拍卖房屋位于市区开阳光世纪城迎春苑16幢16室、面积27.07㎡、成交价为1293000元、成交时间2020年12月29日。据此，计得案涉房屋市场成交价格与案涉合同成交价的差额约为196570元。在此差额的基础上扣除交易成本，结合上述原、被告双方过错，综合考虑网拍竞价的特点，本院酌定被告蔡晓燕向两原告赔偿损失120000元。五、关于两原告主张被告承担律师费的问题。上述《房地产经纪合同（转让）》、《房地产买卖契约》未约定律师费的负担方式，原告主张被告支付律师费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，判决如下：一、原告朱俊、姜津津与被告蔡晓燕、第三人盐城新的家房产经纪有限公司于2020年12月16日订立的《房地产经纪合同（转让）》、与被告蔡晓燕订立的《房地产买卖契约》均于2021年4月26日解除；二、被告蔡晓燕应于本判决生效之日起十日内向原告朱俊、姜津津返还定金人民币200000元；三、被告蔡晓燕应于本判决生效之日起十日内向原告朱俊、姜津津赔偿损失人民币120000元；四、驳回原告朱俊、姜津津的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15124元，依法减半收取7562元，财产保全申请费5000元，合计人民币12562元，由原告朱俊、姜津津负担3630元，被告蔡晓燕负担8932元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵海峰二〇二一年四月二十七日法官助理 万霞灿书 记 员 赵明慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4.《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。