庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初 4420号原告:陕西晟松实业有限公司，住所地：西安市经济技术开发区。统一社会信用代码：91610132MA6X1QB12E。法定代表人：林雄。委托诉讼代理人：王子墨，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蒙，陕西益图律师事务所律师。被告：王江宏，男，汉族，1982年XX月XX日出生，住西安市高陵县。被告：谭琪，女，汉族，1978年XX月XX日出生，住西安市灞桥区。 原告陕西晟松实业有限公司（以下简称晟松实业公司）诉被告王江宏、谭琪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用 简易程序公开开庭进行了审理。原告晟松实业公司委托诉讼代理人王子墨及被告王江宏到庭参加诉讼，被告谭琪经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告晟松实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王江宏向原告支付2020年7月16日至2021年7月15日期间租金674461.2元（（52973.1+3232）×12=674461.2）、支付2020年4月1日至2021年3月31日期间物业费75478.8元（（5885.9+404）×12=75478.8）；2、判令被告王江宏向原告支付逾期超过16天违约金337230.6元；3、判令被告王江宏承担律师费17498.8元；4、判令被告谭琪承担连带赔偿责任；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保服务费。事实与理由：2019年3月27日案外人西安蓬瀛实业有限公司（以下简称蓬瀛实业）与被告王江宏签订租赁协议，约定蓬瀛实业将位于西安市经济技术开发区房屋出租给被告王江宏，出租面积为1177.17平方米，月租金52973.1元。协议签订后，被告王江宏按约定支付了首期半年租金后开始装修使用，用以经营开心岛游乐园。2019年8月12日被告与蓬瀛实业又签订新的租赁协议，增加面积80.8平方米，增加租金3232元，被告王江宏支付租金后实际使用承租房屋至今。2020年3月31日起被告王江宏开始拖欠蓬瀛实业相关费用，2020年10月18日经蓬瀛实业与被告王江宏多次协商，双方签订补充协议约定被告应当在2020年11月15日之前结清所拖欠物业费及租金，但被告逾期仍未支付。另查，被告谭琪与被告王江宏系夫妻关系，被告谭琪于2019年8月22日注册西安铭航乐园有限公司用以经营开心岛游乐园，并担任法定代表人，该公司注册地为案涉承租房屋。2021年1月4日，蓬瀛实业将其对被告王江宏的案涉债权转让给原告，并通知被告。同日，原告依法受让该债权并向被告催收，但被告仍未履行。故原告提起诉讼。被告王江宏答辩，2020年7月16日至2021年7月15日期间租金按正常计算为674461.2元，但是原告就疫情期间租金应给予其减免两个月，且原告向其出具过书面协议。原告主张2020年4月1日至2021年3月31日期间物业费75478.8元，其无异议。其确未按期支付租金超过16天，但原告主张违约金337230元过高，应调低。其同意承担原告第三项诉讼请求的律师费。其不同意第四项诉讼请求，案涉房屋是其承租，实际经营人也是其，不应由被告谭琪承担责任。其不同意承担原告第五项诉讼请求。被告谭琪未向本院提交书面答辩，庭审时缺席。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2019年3月27日，蓬瀛实业（甲方）与被告王江宏（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方将位于西安市经济技术开发区常青二路紫薇风尚三期1 #地西区商业裙房3层01-02号房屋（附示意图），计租面积（含公摊）约1177.17平方米（赠送三个外墙白色广告位：北面一块、东面一块、广场东南面一块，所赠送的广告位内容需与经营用途相符，不得转租他人使用，否则甲方有权收回所赠送广告位），租赁给乙方，乙方承诺作为经营开心岛儿童乐园之用（如从事餐饮行业必须根据环保部门要求安装油水分离设备和油烟净化设备），未经甲方同意，乙方不得变更首次用途的定位。该租赁协议第二条约定，交付时间为2019年3月28日，租赁期自2019年4月1日起至2029年7月15日止；其中2019年4月1日至2019年7月15日计105日，为乙方前期装修施工的筹备免租期，2019年7月16日为计租起始日。协议第三条第一款约定，租金交纳时间提前1个月，就租期2019年4月1日至2020年7月15日（含免租期），2019年3月31日之前交租金317838.6元，2019年12月31日之前交租金317838.6元，就租期2020年7月16日至2021年7月15日，2020年6月15日之前交租金317838.6元，2020年12月15日之前交租金317838.6元; 第二款约定签订本协议之日，乙方自愿向甲方上交保证金为壹个月的租赁费金额即52973.1元，乙方已交定金52973.1元，在签订本协议的同时已结清转为保证金。该协议第四条第三款约定乙方每月的物业管理费5885.9元（人民币每平方米每月5元），采用先交后经营的交费方法，每6个月交费一次，6个月后的终止日为第二次物业费的交款期。该协议第七条第三款约定乙方逾期15天交付租赁费、管理费等费用的，甲方从第16天开始，按费用总额每天1%的标准，向乙方收取滞纳金，拒付者甲方先从其保证金抵扣或甲方单方面终止协议；第五款约定如遇下列情形，在上述约定的违约责任处置外，守约方向违约方处以半年的租赁费的总额为违约金，并根据守约方的意志，可单方面提前终止合同，如造成守约方直接或连带经济损失，违约方应负全部责任：D、乙方欠交租赁费，管理费等费用，逾期16天以上的。2019年8月12日，蓬瀛实业（甲方）与被告王江宏（乙方）又签订租赁协议一份，约定将位于西安市经济技术开发区常青二路紫薇风尚三期1 #地西区商业裙房三层02号房屋（附示意图），计租面积（含公摊）约80.8平方米出租给乙方，租赁给乙方，乙方承诺作为经营开心岛儿童乐园之用，未经甲方同意，乙方不得变更首次用途的定位。该租赁协议第二条约定租赁期自2019年7月16日起至2029年7月15日止，2019年7月16日为计租起始日。协议第三条第一款约定，租金交纳时间提前1个月，就租期2019年7月16日至2020年7月15日，2019年6月15日之前交租金19392元，2019年12月15日之前交租金19392元，就租期2020年7月16日至2021年7月15日，2020年6月15日之前交租金19392元，2020年12月15日之前交租金19392元; 第二款约定签订本协议之日，乙方自愿向甲方上交保证金为壹个月的租赁费金额即3232元，乙方已交定金3232元，在签订本协议的同时已结清转为保证金。该协议第四条第四款约定乙方每月物业管理费404元（人民币每平方米每月5元），采用先交后经营的交费方法，每6个月交费一次，首次物业费的交付与房屋交付日同步，6个月后的终止日为第二次物业费的交款期。该协议第七条第三款及第五款D项与上述第一份租赁协议内容一致。2020年10月18日，蓬瀛实业（甲方）与被告王江宏（乙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方曾于2019年3月27日、2019年8月12日签订两份租赁协议（计租面积共计1257.97平方米、含公摊、本补充协议为对前述两份租赁协议的共同补充）约定将位于西安市经济技术开发区常青二路紫薇风尚三期1 #地西区商业裙房三层01-02房屋（以下简称承租房屋）出租于乙方，现经甲乙双方协议一致，对原租赁协议进行一定修改及补充，为避免争议，特达成如下合同条款以期共同遵守：1、因受新冠疫情影响，乙方生产经营困难，甲方体谅乙方困难，经由乙方申请，甲方董事会、股东会议审核通过，同意减免乙方租期内部分租金并允许乙方延期支付租金、物业管理费；2、经乙方申请，甲方同意减免乙方两个月租金，计112410.2元，并对乙方2020年10月1日前已到期租金、物业管理费（详见附件1缴费金额统计表）同意乙方延期至2020年11月15日缴纳；3、乙方应当于2020年11月15日（含当日）之前缴纳租金、物业管理费合计300299.2元（上述金额为已扣除减免部分，详细计算方式及应付时间见附件1缴费金额统计表）；4、乙方于2020年11月15日（含当日）之前缴清租金、物业管理费的，依照本补充协议第二条享受租金减免、延期缴纳等优惠政策并且甲方不再追究乙方逾期付款的违约责任；5、乙方于2020年11月16日仍未支付租金以及物业管理费的，不享受本协议第二条协议约定的租金减免、延期缴纳等优惠政策，乙方应当依照原租赁协议约定向甲方全额支付租金以及物业费，并依照原租赁协议的约定向甲方承担违约责任；6、本补充协议签订后，乙方仍未依照本补充协议的约定支付租金、物业管理费的，不得再以任何理由如受疫情影响、经营困难为由要求甲方减免任何费用，并应当在违约责任之外承担甲方为维护自身权利而支出的必要费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等）。附件一为缴费金额统计表，其中就租期2020年7月16日至2021年1月15日，租金应付日为2020年6月15日，应付金额为337230.6元；就租期2020年4月1日至2020年9月30日，物业管理费应付日为2020年3月31日，应付金额为37739.4元；就租期2020年10月1日至2021年3月31日，物业管理费应付日为2020年9月30日，应付金额为37739.4元；租金减免两个月为112410.2元；以上合计为300299.2元。本案中原、被告均确认上述两份租赁协议均在继续履行中。另查，西安铭航游乐园有限公司（以下简称铭航游乐园）于2019年8月22日成立，该公司注册地为被告王江宏从蓬瀛实业承租的案涉房屋，法定代表人为谭琪。被告谭琪与被告王江宏系夫妻关系。2019年8月12日、2020年1月7日、2020年6月30日分别向蓬瀛实业支付案涉房屋租金及物业费为81175.1元、20万元、117350.9元。2021年1月4日，蓬瀛实业（甲方）与本案原告晟松实业公司（乙方）签订债权转让协议，约定甲方拟将其对王江宏享有的债权转让给乙方，乙方同意受让该债权。该协议第二条约定，债务人为王江宏，债权金额为2020年7月16日至2021年7月15日租金674461.2元、2020年4月1日至2021年3月31日物业费75478.8元、逾期超过16天违约金337230.6元，合计1087170.6元（上述金额截止日为2021年1月4日）以及依照《租赁协议》债务人应当承担的其他违约金、滞纳金、补交免租租金等从属权利（相关债权凭证见合同附件）；债权产生原因，甲方与债务人签订有租赁协议，（详见合同附件），甲方依照协议约定将承租房屋交付债务人使用，债务人不依照合同约定付款产生；甲方保证上述债权信息截止日为本协议签订日。该协议第三条约定，甲方同意将其与债务人签订的租赁协议，合同项下全部权利转让给乙方，乙方同意接受该债权。同日蓬瀛实业向被告王江宏作出债权转让通知书，原告向被告王江宏作出催款函，2021年1月9日被告王江宏收到该债权转让通知书及催款函。本案原告向本院申请了诉讼财产保全并交纳诉讼保全费为5000元，就该诉讼财产保全申请原告与江苏华昌工程担保有限公司签订诉讼财产保全委托担保合同并向该公司支付了担保服务费3000元。原告委托陕西益图律师事务所律师王子墨（律师）及王蒙（实习律师）为其本案诉讼代理人并支付律师费17498.8元。     以上事实有租赁协议、补充协议、铭航游乐园的企业信息、中国民生银行支付业务回单、债权转让协议、债权转让通知书、催款函、EMS邮政快递单及投递信息、委托代理合同、发票、委托担保合同、庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。本案被告王江宏与蓬瀛实业2019年3月27日签订的租赁协议及2019年8月12日签订的租赁协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法有效并生效。蓬瀛实业已按约定向被告交付案涉房屋，被告王江宏应按该租赁协议向蓬瀛实业支付租金及物业管理费。就2020年7月16日至2021年7月15日期间租金，按照上述协议约定被告王江宏应于2020年6月15日支付租金337230.6元（317838.6+19392=337230.6），于2020年12月15日支付租金337230.6元（317838.6+19392=337230.6），合计为674461.2元。本案中王江宏要求减免新冠疫情期间租金，本院结合案涉房屋的用途及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条，酌定就2020年2月至2020年4月期间租金由蓬瀛实业给予被告王江宏减免一个半月租金即84307.65元（674461.2÷12×1.5=84307.65）。扣减掉84307.65元，被告王江宏应支付蓬瀛实业租金590153.55元（674461.2-84307.65=590153.55）。就原告主张的2020年4月1日至2021年3月31日期间物业管理费为75478.8元，该项请求符合上述租赁协议约定，且庭审时被告王江宏无异议，被告王江宏应支付该笔物业管理费75478.8元。被告王江宏未按照租赁协议向蓬瀛实业支付租金及物业管理费，构成违约，应向蓬瀛实业支付违约金。本案中被告辩称原告主张违约金过高，请求本院予以调解，本院考虑到被告王江宏与蓬瀛实业就案涉租赁协议正在继续履行中及新冠疫情对被告王江宏所租赁商铺经营的游乐场造成的影响及被告王江宏逾期付款时间等情况，本院酌定被告王江宏承担违约金为5万元。蓬瀛实业已在原告起诉前，将案涉债权转让给原告，故原告有权要求被告王江宏支付上述租金、物业费、违约金。原告要求被告王江宏承担本案律师费17498.8元，被告王江宏庭审时同意承担，本案予以支持。本案诉讼因被告王江宏未按期支付租金及物业费产生，原告依法向本院申请诉讼财产保全产生担保服务费3000元，现原告要求被告承担担保服务费3000元，本院予以支持。原告要求被告谭琪承担连带赔偿责任，本案认为，案涉租赁协议系蓬瀛实业与被告王江宏签订，该合同具有相对性，被告谭琪并非该合同相对人；被告王江宏将承租的房屋用于经营铭航游乐园，铭航游乐园为该公司独立法人，被告谭琪为该公司法定代表人，被告谭琪向蓬瀛实业的付款行为不能有效证明案涉债务属于夫妻共同债务，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告王江宏于本判决生效后十五日内向原告陕西晟松实业有限公司支付租金590153.55、物业管理费75478.8元、违约金5万元、律师费17498.8元、担保服务费3000元，以上合计736131.15元；二、驳回原告陕西晟松实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14742元及保全费5000元（原告均已预交），由原告陕西晟松实业有限公司承担6586元；由被告王江宏承担13156元，于履行上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  员    吕  艳                          二〇二一年四月九日法 官 助 理    刘  琦                        书  记  员    周  莹   打印人：周惠荣  校对人：周莹  送达时间：  年  月 日1