江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初3748号原告：倪红，女，1965年2月27日生，汉族，住盐城市阜宁县。委托诉讼代理人：周玲，江苏广泽律师事务所律师。被告：金海良，男，1954年8月3日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告倪红与被告金海良房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周玲，被告金海良到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告倪红向本院提出诉讼请求：1、减少诉请为退还20万元原房款和赔偿装修损失15万元，共计35万元；2、被告承担本案诉讼费用、保全费用和评估费用。事实与理由：2015年12月31日被告金海良购买第三人陆亚萍位于无锡市滨湖区××乡××室，双方签订房屋转让协议。2017年9月份原告倪红狂网上通过无锡翔诚房产经纪有限公司房产中介购买被告金海良无锡市滨湖区××乡××室，房屋建筑面积为71.14平方米，被告以20万元价格出售给原告，原告通过银行汇款20万元给被告，同时被告向原告出具收条，2017年9月19日双方签订房屋转让合同，合同第四条过户约定：“因本房屋为甲方从原房主陆亚萍处购买的农村安置房，根据政策或其它原因该房屋暂时无法取得房产证和土地使用权证，亦无法办理过户，待政策允许上市交易时，乙方与原房主自行办理过户事被告按合同约定将房屋交付给原告宜，居住使用，原告一直居住房屋，后经了解，原告所居住房屋的小区已经上市交易，大部分住户已办好房产证，于是原告找被告要求协助原告办理过户手续，可被告总以陆亚萍不绐.其办理为由拒绝原告，2020年1月份原告突然接到滨湖区派出所电话，告知其房屋锁已被第三人更换，致使原告目前无法居住。被告金海良辩称：我是中介人，倪红夫妻和孙同付认为我是无锡本地人，就让我签了合同，倪红没有看到房票和其他的材料就买了这个房子，倪红夫妻两说和我没有关系，当时我也不知道陆亚萍在哪里，是孙同付让我出来的。我认为和原告签订的房屋买卖合同无效，我不认识倪红，是陆亚萍欠孙同付高利贷，我是担保人，后来陆亚萍还不上钱，孙同付就让他一个亲戚住在涉案房屋内，本来准备抵债的后来孙同付说他亲戚嫌房子小，要卖掉，让我去签个协议，我才知道倪红这个人。因为孙同付的亲戚是外地人，倪红说必须要找个本地人签买卖协议，所以孙同付就找到我了。收了192000元，转到我账号上了，我全部转给孙同付了，其中12万元就是还陆亚萍欠孙同付的钱，还有72000元也给孙同付了，因为孙同付说是他亲戚把房子卖给倪红，我只是去签个字，所以我把所有的钱都给孙同付了。我同意退12万元给原告，理由是我替陆亚萍还了12万元，孙同付把陆亚萍的借条给我了，另外的72000元孙同付没有给我任何手续，我没法向孙同付讨要。装修我知道的，只有85000元，这个我不会还的。我认为跟我没关系。违约金不认可。一、举证质证情况本院组织双方进行了举证质证，对该情况记载如下（一）倪红的举证倪红为证明诉请提供了1、2015年12月31日陆亚萍与金海良签订的房屋买卖合同，证明陆亚萍将涉案房屋以12万元卖给金海良，这个是买房子时金海良给我的，我没看到原件；2、2017年9月19日金海良与倪红签订的房屋转让合同，证明金海良将涉案房屋以20万元的价格卖给倪红，如果金海良违约，应当赔偿倪红房屋总价的双倍，并将所有装修费用，金海良保证该房屋没有任何经济纠纷；3、2017年8月16日收条，无锡翔成房产经纪有限公司及金海良的收条，证明金海良收到原告的女儿王婧琦的购房定金2万元，并约定房屋总价20万元，中介费1万元，若双方约定愿意赔偿对方双倍违约金。4、2017年10月15日原告与案外人钱锡华签订的房屋装修合同，证明金海良将钱锡华介绍给原告装修涉案的房屋，装修款87000元；5、倪红提供的涉案房屋的装修明细表，证明原告总共装修涉案费用是15万元。6、无锡市不动产登记证明，证明涉案房屋已经被陆亚萍办理了房产证。金海良质证认为1、房屋买卖合同，名字是我签的，签的时候是空白合同；2、合同是我签的，但是是假的。手续不齐全没有房票，只是找我这个本地人签一下过渡的。3、收条和转账凭证是真的，现金1万元没有收到，字是我后来签的。对于证据4、5、6装修是85000元，全部装修都包括了。房产证无异议。（二）陆亚萍陈述案件审理期间，倪红曾添加涉案房屋所有权人陆亚萍为第三人参加诉讼，陆亚萍在质证时到庭陈述：其都不会承担任何费用，因为房子是我的，但是我没有让任何人给我装修。我当时跟着孙同付赌钱，输了好多，我们同村的陆盘林介绍我向孙同付借钱，借7万，打了12万的借条，月息11%，金海良是担保人，我还了5个月的利息，每个月7700，后来我还不了了，我就去外地亲戚那边上班了。孙同付就问金海良要钱，之后的事我就不知道了。每个月7700给了陆盘林，陆盘林再给孙同付，至于陆盘林给孙同付多少钱我不清楚，现在陆盘林已经去世了。后来我还不上利息后，孙同付就把我房子的锁撬掉住进去了。后倪红又撤回了对陆亚萍的起诉。二、审理查明部分经审理查明：倪红从中介处了解到水乡苑四区29号905室的房源信息。2017年9月19日，倪红和金海良签订房屋买卖合同，签订合同时陆亚萍并不在场，签订合同时涉案房屋也并未办理房产证，倪红也未看到房产证。据倪红称签订合同时倪红看到了陆亚萍和金海良的房屋转让协议，该合同中载明陆亚萍以12万元价格将房屋转让给金海良。甲方金海良和乙方倪红签订房屋买卖合同，约定：甲方以20万元将水乡苑四区29号905室卖予乙方，付款方式为甲乙双方在交接房屋之时，乙方向甲方采取现金转账方式支付购房款20万元到特定账户，甲方在收到乙方所支付的购房款后，正式将房屋交付给乙方所有，并且出具收款凭证、房屋钥匙和房主身份证复印件等给乙方；因政策原因，该房屋房产证起先办理在原房主名下，这个费用由原房主负责承担，在该房屋由原房主过户到乙方名下时，所需缴纳的税金、手续费、过户费等一切费用均由乙方负责承担。甲方如有违约，应该赔偿给乙方购房时房屋总价的双倍另加所有装修费用，乙方如有反悔或其他违约，赔偿给甲方房屋成交价格的双倍。后倪红先后向金海良转账了191300元，其中1300元为购买涉案房屋内一台空调的费用。倪红又交给中介两万元，其中一万是定金，一万是中介费，2017年8月，金海良出具收条，上面注明房款结清。后倪红委托钱锡华对房屋进行了装修。陆亚萍之后办好了水乡苑四区29号905室属于陆亚萍的房产证。经陆亚萍索要，倪红即搬出了涉案房屋。案件审理期间，倪红申请对屋内装修进行价格评估。本院委托无锡宝光资产评估有限公司对装修进行评估，结论为：在2020年5月27日基准日涉案房屋内装修为为68500元，评估费用是1750元。三、判决理由部分关于返还房款，合同解除后已经履行部分，应当予以返还。倪红转账和交付定金对金海良支付了房款。金海良出具收条确认收到房款20万元。合同解除后该款应予以返还。至于金海良与孙同付等人的其他债务纠纷与本起合同纠纷无关。合同具有相对性，应由合同相对人金海良向倪红承担返还责任，返还房款20万元。关于赔偿损失，倪红案件审理期间自行撤回了40万元的诉请，仅主张装修款、误工费等损失共计15万元。该装修价值经评估为68500元。倪红认为价值过低，但其举证的当年装修合同的价格并不能体现多年后折旧的现价格，对于该主张本院不予支持。考虑其为合同纠纷来往无锡盐城，本院酌定误工费、交通费共计1500元。故倪红因本案损失共计70000元。倪红在和金海良签订房屋买卖合同时陆亚萍并不在场，签订合同时涉案房屋也并未办理房产证，倪红也未看到房产证。据倪红称签订合同时倪红看到了陆亚萍和金海良的房屋转让协议。倪红仅凭此文件即签订房屋买卖合同，也有一定疏忽大意的过失，故应当分担损失中的次要责任。本院酌定金海良应赔偿倪红6.3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二之规定，判决如下：一、金海良于本判决生效之日起立即返还倪红房款20万元；二、金海良于本判决生效之日起立即向倪红赔偿损失6.3万元；三、驳回倪红的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元、保全费4270元，共计10820元、鉴定费1750元，共计12570元，由倪红负担1257元，由金海良负担11313元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  彭云翔人民陪审员  张建英人民陪审员  刘成凤二〇二一年四月一日书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。