河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1160号上诉人（原审被告、申请执行人）：南阳市龙城房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市宛城区环城乡李相公庄。法定代表人：靳兴文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王熙，河南汉冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晋，河南汉冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：古平林，男，汉族，1953年3月22日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：董哲，河南隆翔律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：侯春峰，男，1966年11月4日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：王玉红，女，汉族，1967年9月30日出生，住河南省社旗县，系侯春峰妻子。上诉人南阳市龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城公司）因与被上诉人古平林、原审第三人侯春峰案外人执行异议之诉一案，不服河南省社旗县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1327民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龙城公司的委托诉讼代理人王熙、被上诉人古平林的委托诉讼代理人董哲、原审第三人侯春峰的委托诉讼代理人王玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回古平林的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由古平林承担。事实和理由：一、古平林提交的房产证及土地证，证明了涉案房产是侯春峰的。侯春峰与古平林的房屋买卖真实性不能认定。原因一是房产系大宗交易，侯春峰与古平林之间的交易房款没有转账记录；二是古平林说是在古城广告上看到侯春峰房屋买卖信息，2013年买房后找不到侯春峰，无法办理过户无证据支持，也不可信；三是2016年涉案房产的土地证仍然办理在侯春峰名下，且土地性质为划拨土地，更证实了房地权属仍然是侯春峰的，且划拨土地在未变更土地性质前是不允许交易的。二、古平林一审提交的水电费票据无地址指向，无法证明是涉案房产的水电费缴费记录，无法证明其对房产实际占有。三、即使古平林和侯春峰在2013年真的进行了交易，古平林也不能证实其对没有办理过户不存在过错。古平林以房屋买卖后找不到侯春峰为由，认为其对没有办理过户不存在过错，这种说法不能成立。古平林说是在古城广告上看到房屋买卖信息后进行的交易，对侯春峰及家人不了解，那么其在买房后才更应当抓紧时间要求办理过户。古平林和侯春峰夫妇在同一个县城生活，找到侯春峰夫妇并不难。如果若干年后没有办理房产过户的买房人，都以找不到原房主为由不办理过户，那么房屋登记就无效力可言，房产权属证书也无公信力。综上，古平林一审提交的证据，不能证实房产已经进行了实际交易，不能证明其已经实际占有，亦不能证实其对未办理过户不存在过错。故不能排除案件的强制执行。一审法院以古平林在房屋买卖合同签订后找不到侯春峰，不办理过户手续不是古平林的原因，判决不得执行涉案房产，系认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院依法改判，支持龙城公司的上诉请求。古平林辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回龙城公司的上诉，维持原判。古平林与侯春峰在人民法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，已经支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有涉案房屋，且非因古平林的原因导致无法过户，故一审法院认定古平林对涉案房产符合排除执行的情形，判决不得执行涉案房产并无不当，依法应当予以维持。侯春峰述称，对古平林的答辩意见无异议。龙城公司所称的水电费地址不一致，仅仅是文字表述不一致，两者系同一地点，同一房屋。古平林向一审法院起诉请求：1.判决不得执行侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产；2.确认侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产的所有权归古平林所有；3.本案诉讼费由龙城公司承担。一审法院认定事实：2013年4月27日，古平林与侯春峰及王玉红签订了房屋买卖合同，约定将位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产出售给古平林，同日该买卖合同在社旗县公证处办理了公证。同日，古平林将房款12万交付给侯春峰，侯春峰、王玉红将房屋交付给古平林，古平林即在该房屋居住。在办理房屋过户手续时，古平林无法找到侯春峰，导致房屋无法过户。在南阳市龙城房地产开发有限公司与侯春峰建设工程合同纠纷一案中，社旗县人民法院于2017年11月28日做出（2017）豫1327民初240号民事裁定书，裁定查封侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产。2019年12月31日，古平林对上述执行标的提出书面异议。2020年4月27日，一审法院作出（2020）豫1327执异9号执行裁定，认为古平林未提交能够证明未办理过户登记非其自身原因的证据，因此不能排除执行，驳回古平林的执行异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合当事人庭审陈述，古平林提交的房屋买卖合同、收条、收据等证据能够形成证据链条，证明古平林在法院查封案涉房屋前已经签订书面买卖合同并按约定付清了购房款，且已实际占有使用案涉房屋，2016年7月20日涉案房屋取得土地使用证。因古平林与侯春峰、王玉红通过社旗县本地媒体《古城广告》取得联系，签订合同，后双方未及时联系上没有办理过户手续并不是因为古平林自身的原因。因此古平林对作为执行标的的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对二人要求解除查封、停止执行的诉讼请求，应予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法定原则，案涉房屋登记在侯春峰名下，古平林虽然通过房屋买卖合同受让案涉房屋所有权，但未经依法登记，尚不能产生物权变动的效力，古平林享有物权期待权，可以要求侯春峰按照买卖合同约定协助办理房产过户登记，古平林申请解除查封，属于执行程序事项，不属于本案处理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产；二、驳回古平林其他诉讼请求。案件受理费100元，由南阳市龙城房地产开发有限公司承担。二审中，古平林提交以下证据：1.户口本复印件一页；2.涉案房屋缴纳水电费清单及缴费截图共计14张；3.视频光盘；证明方向：古平林购买房屋后一直居住在涉案房屋内并缴纳水电费。龙城公司质证意见为：1.对户口本复印件无异议；2.对缴纳水电费清单及缴费截图有异议，水费的用户地址是西小街下，电费的用户地址是同兴市场，不能确定是同一地址，也不能证明是缴纳的涉案房屋的水电费，侯春峰主张是2013年4月份发生的房屋买卖，但是其提交的电费表上面有2013年3月份的电费和2008年1月份的电费，故不能排除古平林有其他房屋，水电费指向不能确定是涉案房屋；3.对视频光盘的证明方向有异议，视频不能证实照片中的房屋就是本案争议的房屋，也不能证实古平林与侯春峰之间有买卖关系。侯春峰的质证意见为：对三组证据的真实性均无异议。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。龙城公司、侯春峰未提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是古平林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据龙城公司的上诉请求、古平林的答辩意见以及侯春峰的陈述意见，结合本案的事实和证据，本院从以下几个方面进行评析：首先，从合同的签订时间来看。古平林与侯春峰、王玉红于2013年4月27日签订房屋买卖合同并经河南省社旗县公证处公证，而一审法院对案涉房屋的查封日期2017年11月28日，房屋买卖合同签订日期早于人民法院查封日期，现无证据证明古平林与侯春峰恶意串通、逃避执行，也无证据证明该房屋买卖合同存在其他无效情形。其次，从款项支付情况来看。房屋买卖合同约定案涉房屋的价款为12万元，古平林在原审中提交了侯春峰、王玉红出具的收条，该收条载明侯春峰、王玉红于2013年4月27日收到古平林购房款现金12万元。尽管仅有收条不足以认定款项确已支付，但也应当具体问题具体分析。在当时，手机转账等快捷付款方式并不如近年来方便和普及，而且款项数额算不上特别巨大，当事人之间采用现金方式付款，并由收款人出具收条并不违背常理及交易习惯。再次，从对案涉房屋的占有使用情况来看。古平林在原审中提交了水电费的付款凭证等证据证明其在人民法院查封前对案涉房屋的占有使用情况。在二审中，古平林提交了案涉房屋的视频光盘等证据，证明古平林之子古增先所交纳水电费所指向的房屋即为案涉房屋，现无相反证据否定上述事实，应当认定古平林在人民法院查封前已经占有案涉房屋。最后，关于是否非因买受人自身原因未办理过户的问题。一般而言，买受人只要向房屋登记机关递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认定为符合该条件。买受人无上述积极行为的，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，案涉合同中约定侯春峰、王玉红应积极协助古平林办理过户手续，侯春峰在原审中也表示古平林一直在找其办理过户。故应当认定非因古平林自身原因未办理过户手续。至于案涉房屋的土地性质，并不影响房屋买卖合同的效力。在此情况下，一审法院认定古平林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行案涉房屋并无不当。综上所述，龙城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南阳市龙城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年四月十二日法官助理朱立波书记员牛志烨