广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1170号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小春，女，1981年1月26日出生，汉族,住山西省山阴县×××××××××××××，公民身份号码为140××××××××××××726。委托诉讼代理人：钟伟强，广东虎英律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小薇，广东虎英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢建新,男，1991年3月27日出生，汉族，住广东省陆丰市××××××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××754。委托诉讼代理人：钟春标，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伟力，广东常正律师事务所律师。原审第三人：东莞港航房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇黄草朗社区××××××。统一社会信用代码为914×××××××××××949W。法定代表人：周平稻，该公司董事。委托诉讼代理人：肖晖，广东谷泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娇，该公司员工。上诉人刘小春因与被上诉人谢建新，原审第三人东莞港航房地产投资有限公司（以下简称港航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢建新向一审法院提起诉讼，请求：1.确认谢建新与刘小春签订的《东莞市龙大时代广场租赁合同》已于2020年3月5日解除；2.刘小春向谢建新退还租赁保证金235000元；3.刘小春向谢建新赔偿等额租赁保证金235000元；4.刘小春向谢建新赔偿装修费用448023.6元；5.刘小春向谢建新赔偿广告费6439元；6.刘小春向谢建新支付律师费50000元；7.本案诉讼费用由刘小春负担。刘小春反诉请求：1.谢建新向刘小春支付占用使用费737332元（自2019年6月1日起计至2020年5月31日）；2.谢建新向刘小春支付水电费3963元（暂计至2020年5月31日）；3.谢建新向刘小春支付平摊费用54075元（暂计至2020年5月31日）；4.谢建新向刘小春支付律师费30000元；5.本案诉讼费用由谢建新负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限刘小春在判决发生法律效力之日起十日内向谢建新返还押金235000元；二、限刘小春在判决发生法律效力之日起十日内向谢建新赔偿装修损失166962元；三、驳回谢建新的其他诉讼请求；四、驳回刘小春的全部反诉请求。一审本诉受理费6772元（谢建新已预交），由谢建新负担3979元，由刘小春负担2793元；反诉受理费5586元（刘小春已预交），由刘小春负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6435号民事判决。刘小春不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）刘小春作为出租方，从未要求谢建新搬离租赁物。港航公司发出的《解约通知书》、《限期搬离通知书》是其单方行为，与刘小春无关。且在2020年3月5日后，谢建新并未向刘小春交还租赁物，其下游租客也一直在使用租赁物。因此，刘小春不存在过错，谢建新的装修损失不应由刘小春承担。（二）刘小春没有放弃要求谢建新将租赁物恢复原状的权利。一审判决却认定刘小春愿意继续使用案涉装修装饰物，由此承担谢建新的全部装修损失明显没有事实和法律依据。港航公司已于2020年6月1日收回案涉租赁物，并对外出租，是案涉装修装饰物的实际使用人，案涉装修损失应由其承担。此外，案涉装修装饰物已实际使用将近一年，存在明显的折旧。一审判决在认定装修损失时并没有扣除折旧的价值。（三）谢建新应支付刘小春占用使用费737332元（包括案涉租赁物2、5、6楼免租期的占有使用费483000元，4楼2019年10月1日至2019年12月31日期间的占有使用费9804元，案涉租赁物2020年1月1日至2020年5月21日期间的占用使用费244528元）。1.一审判决认定案涉《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此案涉《租赁合同》关于“免租期为7个月”的约定也是无效的。且合同约定免租期的前提是谢建新租满约定的8年期限，现谢建新实际使用远不足8年。2.案涉租赁物4楼部分物业原由刘小春出租，在签订案涉《租赁合同》后于2019年6月1日交付谢建新使用，每月租金28000元。谢建新为了交租方便，让原租户将应交给谢建新的租金直接付给刘小春，用以抵扣谢建新应交付刘小春的租金，不足28000元的部分，由谢建新补交刘小春。因此，一审判决认定由刘小春自行收取4楼的租金明显没有事实依据。根据刘小春提交的谢建新与案外人黄美兰签订的案涉租赁物4楼408的租赁合同，结合微信聊天记录显示的谢建新一直有催收4楼租户租金的事实，可以认定案涉租赁物4楼一直由谢建新占有使用。3.根据案涉《租赁合同》约定，谢建新在2020年1月1日至2020年5月31日期间，每月应支付的租金为97000元。2020年2月受疫情影响，刘小春同意减免谢建新25%租金，但没有同意谢建新将其下游租客所交租金的75%交给刘小春即视为谢建新已支付完2月份的租金。4.2020年3月5日后，谢建新并未向刘小春交还租赁物，其下游租客也一直在使用案涉租赁物。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判刘小春无须向谢建新赔偿装修损失166962元；3.改判谢建新向刘小春支付占有使用费737332元；4.本案一、二审诉讼费用全部由谢建新负担。谢建新辩称，案涉《租赁合同》签订时，刘小春承诺案涉租赁物合法合规。谢建新审查了案涉租赁物的《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》等文件，已尽审慎义务。在租赁期间，港航公司以刘小春擅自转租为由解除其与刘小春的租赁合同，并责令谢建新搬离，谢建新被迫撤出，损失重大。刘小春对案涉合同无效及谢建新的损失有重大过错，应当赔偿谢建新的装修损失。案涉《租赁合同》约定2019年6月-12月为免租期，案涉合同无效，占有使用费也应参照免租标准执行，谢建新无需支付免租期的占有使用费。刘小春至始至终未向谢建新交付4楼，而是自行按月逐户向4楼租户收租。因合同签订前，刘小春已经将4楼出租，且部分租户拖欠刘小春数月租金，故双方协商暂不交付4楼，谢建新协助向下游租户送达缴费通知单，谢建新只是代收过402租户的房租水电，且收到后马上全额转交给了刘小春。2020年1月-2月的占有使用费，谢建新已足额支付。2020年3月5日谢建新已撤出案涉租赁物，无需支付撤出后的占有使用费。港航公司述称，一审判决认定事实清楚，其对一审判决结果没有异议。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审补充查明：谢建新在一审提交的微信记录显示谢建新已向刘小春分六笔支付2020年2月占有使用费共10910.47元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人刘小春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:占有使用费及损失的承担。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故港航公司与刘小春签订的《场地租赁合同书》以及刘小春与谢建新签订的《租赁合同》均为无效合同。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”刘小春向港航公司承租案涉租赁物，再出租给谢建新，谢建新再出租给其下游租户。港航公司于2020年3月责令谢建新限期搬离，后港航公司又出具声明由刘小春收取2020年3月起的租金，刘小春亦确认其实际收取了案涉租赁物2020年3月租金，一审判决认定谢建新于2020年3月起不再占有使用案涉租赁物并无不当。刘小春以谢建新的下游租户在2020年3月之后仍使用租赁物为由要求谢建新支付2020年3月之后的占有使用费缺乏依据，本院不予支持。关于案涉租赁物4楼是否交付的问题，应由刘小春举证。谢建新对刘小春提交的案外人黄美兰与谢建新签订的租赁合同不予确认，即使该租赁合同是真实的，单凭租赁合同亦不足以证明刘小春已向谢建新交付案涉租赁物4楼的事实。由于刘小春与谢建新签订《租赁合同》时案涉租赁物4楼已经由刘小春出租给案外人，《租赁合同》约定的是由谢建新对租赁物4楼经营管理，实际上租赁物4楼的租金亦由原租户直接支付给刘小春，即使谢建新存在催收租赁物4楼租金或代收租金水电的行为亦不能得出谢建新实际占有使用案涉租赁物4楼的结论。刘小春诉请谢建新支付案涉租赁物4楼占有使用费缺乏依据，本院不予支持。关于合同约定免租期的占有使用费问题。《租赁合同》约定2、5、6楼每月租金69000元，租赁期8年，免租期7个月，而谢建新实际占有使用案涉租赁物的时间为9个月，参照合同约定免租期占租赁期比例，经折算，谢建新实际占有使用租赁物期间应享有的免占有使用费期间约为19天，该19天的占有使用费为69000÷30×19=43700元。谢建新应支付2019年6月1日至2019年12月31日的占用使用费69000×7-43700=439300元。关于2020年1月占有使用费。根据转账记录及收款收据，可以认定谢建新已经足额支付2020年1月案涉租赁物2、5、6楼的占有使用费69000元。关于2020年2月占有使用费。刘小春确认其同意按合同约定标准的75%收取2020年2月租金。谢建新主张双方约定只需将谢建新已经出租给下游租户所支付的租金的75%支付给刘小春，即视为足额支付，没有出租给下游租户的部分不收租，谢建新对其上述主张并未提交证据予以证明，本院不予采信。谢建新应参照双方《租赁合同》约定的租金标准的75%支付2020年2月占有使用费。谢建新已向刘小春分六笔支付2020年2月占有使用费共10910.47元。谢建新仍需向刘小春支付2020年2月占有使用费69000×75%-10910.47=40839.53元。综上，一审判决对合同约定免租期的占有使用费及2020年2月占有使用费认定错误，本院予以纠正。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”综合考量港航公司因刘小春原因要求谢建新搬离案涉租赁物，刘小春在谢建新搬离案涉租赁物后实际收取案涉租赁物租金等事实，一审判决刘小春赔偿谢建新装修装饰损失166962元并无不当。案涉装修装饰物的使用时间较短，刘小春主张折旧赔偿，本院不予支持。综上，上诉人刘小春的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及上述援引法律的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6435号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初6435号民事判决第三项、第四项；三、限谢建新在本判决发生法律效力之日起十日内向刘小春支付2019年6月1日至2019年12月31日占用使用费439300元、2020年2月占有使用费40839.53元；四、驳回谢建新的其他诉讼请求；五、驳回刘小春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6772元（谢建新已预交），由谢建新负担3979元，刘小春负担2793元；反诉受理费6027（刘小春已预交5586元），由刘小春负担1776元，谢建新负担4251元。二审案件受理费12843元（刘小春已预交），由刘小春负担4341元，谢建新负担8502元。谢建新应负担的二审受理费8502元，在本判决执行时，由谢建新向刘小春迳付。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二一年四月二十五日书记员  郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。