湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2069号上诉人（原审被告）：凌兴蕾，女，1981年12月3日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓海杰，男，1978年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，上诉人配偶。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲，董事长。委托诉讼代理人：吴蕊萍，湖南谛议律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金菊，湖南谛议律师事务所律师。上诉人凌兴蕾因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称金世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌兴蕾上诉请求：1、请求撤销一审民事判决；2、请求驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉小区为米地亚家园，被上诉人伪造的《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》、《入伙声明书》中记载的为金地亚小区，与本案无关；二、一审认定案涉房屋面积133.76平方米，而上诉人房产证上登记的房屋建筑面积为132.87平方米；三、案涉物业服务合同是复印件，上诉人开庭时提出查看原件，一审法院不支持，庭后也没有组织上诉人查看原件，案涉合同系金地亚修改、伪造的合同，一审程序不当，认定事实错误；四、一审法院法律适用错误，2018年7月业委会成立后，被上诉人没有跟业委会签订物业服务合同，违反物业管理条例第二十一条、湖南省物业管理条例第二十五条，不应适用最高院关于审理物业服务纠纷案件解释的第一条、第六条；五、依据相关法律法规的规定，一审法院应当支持上诉人查看被上诉人物业相关资料、物业承接查验资料；六、被上诉人重大失职和不作为使涉案小区垃圾成堆，存在重大安全隐患；七、上诉人提供的《关于湖南报业文化城小区物业事实服务的情况说明》中所盖的印章有作假嫌疑。金世纪公司辩称：一、被上诉人已经在一审庭审中出示《湖南业报文化城·金地亚家园物业服务合同》，并被一审法院予以证实，不存在伪造合同事实，被上诉人先后与开发商签订了三份物业服务合同，根据长沙市望城区物价局的规定，高层住宅的前期物业服务收费标准应当为1.48每平方米每月；二、上诉人要求查看被上诉人物业相关资料，主张业主知情权，应当在法律规定的范围内合理、合法行使，对涉及其合法权益的事项，应当在明确知情权的相关诉求后，持具体事实与理由另行主张权利，本案中上诉人未载明具体的事实和理由。金世纪公司向一审法院提出诉讼请求：1、凌兴蕾支付2015年1月1日至2020年7月31日的物业服务管理费10085元（扣除2020年4月21日至2020年5月21日）；2、凌兴蕾按照每日万分之五支付逾期违约金至结清全部物业费止（以10085元为基数，暂计至2020年7月31日止，为10135元）。以上两项共计20220元；3、凌兴蕾承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：凌兴蕾购买了位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋，房屋面积为133.76平方米。2015年3月1日，凌兴蕾在入伙声明书上签字。2014年1月14日、2017年9月1日，金世纪公司分别与报业公司签订《湖南报业文化城＊金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪公司为湖南报业文化城＊金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业管理费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业管理费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2014年9月1日起至业主委员会成立或报业公司提出合同终止时止。2017年3月6日，经长沙市望城区物价局批复，金·米地亚小区前期物业服务费收费标准为高层住宅1.48元／㎡·月。另查明，金世纪公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、公共设施的维修养护、垃圾清洁管理、安全保障管理等方面存在服务瑕疵。如小区门禁及监控系统长期不能正常使用，电梯设备未及时维修保养，消防设施破损缺失，环境卫生脏乱等。再查明，2019年12月28日，金世纪公司向案涉小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，业主委员会向业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因突发新冠肺炎疫情，金世纪公司未及时退出小区，仍为案涉小区持续提供物业服务。长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区等出具说明称湖南报业文化城业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪公司解除了前期物业服务合同，但因新冠疫情影响，在区委、区政府、报业公司、金山桥街道、黄金社区、湖南报业文化城小区业主委员会的组织下，由金世纪公司延续物业服务至2020年4月20日。2020年5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、报业公司临时指派委托，由金世纪公司继续临时物业服务至同年7月31日。后在金山桥街道办事处指导下，社区组织临时选聘组进行合同谈判，选定广东宏德物业公司对小区进行应急服务管理，该公司于2020年8月1日正式接管小区物业管理服务。凌兴蕾在签订入伙声明书后未缴纳过物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。凌兴蕾与物业公司签订的物业服务合同，对凌兴蕾、金世纪公司均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。一审法院根据查明的事实，确认金世纪公司提供的物业服务确系存在瑕疵，对金世纪公司主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。经计算，凌兴蕾应向金世纪公司支付自2015年3月1日起至2020年7月31日止（2020年扣除1个月）的物业管理费11403元（133.76平方米×1.48元/平方米/月×64个月×0.9,四舍五入取整），考虑到金世纪公司要求凌兴蕾缴纳物业服务费的诉讼请求为10085元，一审法院依法确认物业管理费为10085元，故对金世纪公司要求凌兴蕾支付物业管理费10085元的诉讼请求，一审法院予以支持。凌兴蕾辩称合同到期日为2019年12月31日，金世纪公司无权收取2020年的物业服务费，根据一审法院查明的事实及长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区出具的说明，金世纪公司在案涉小区业委会成立后虽未与业委会重新订立合同，其原拟于2020年1月退出案涉小区，后因客观原因在其主张的收费期间内持续为小区提供了物业服务，该小区业主也实际接受服务，故二者形成事实上物业服务合同关系，在此时段交纳物业费用的义务仍应由凌兴蕾负担。对凌兴蕾该项辩解意见，一审法院不予采纳。金世纪公司要求凌兴蕾支付逾期违约金，因金世纪公司提供的相关物业服务确实存在瑕疵，凌兴蕾并非无故恶意拖欠物业费，故对金世纪公司要求凌兴蕾支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、凌兴蕾于一审判决生效后十日内向金世纪公司支付自2015年3月1日起至2020年7月31日止（2020年扣除1个月）的物业管理费10085元；二、驳回金世纪公司的其他诉讼请求。一审受理费268元，因适用简易程序减半收取134元，由金世纪公司负担68元，凌兴蕾负担66元。本院二审期间，凌兴蕾向本院提交了：证据1、《关于湖南报业文化小区物业事实服务的情况说明》，拟证明该文件所盖的报业公司公章造假；证据2、房屋产权证书，拟证明涉案房屋实际面积为132.87平方米。对于上诉人提交的证据1，无法达到其证明目的，本院不予认定；对于证据2，真实、合法，且与本案有关，本院予以认定。根据上述房产证，本院查明案涉房屋面积为132.87平方米。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，金世纪公司于2015年3月1日至2020年7月31日（不含2020年4月21日至2020年5月21日）为案涉物业提供了物业服务，凌兴蕾作为案涉物业的业主，应当根据案涉物业合同规定的标准、方式支付物业管理费。虽金世纪公司提供的物业服务存在瑕疵，但一审法院据此对凌兴蕾应当承担的物业管理费进行了酌减，且未支持金世纪公司主张的违约金。在物业管理费计算方面，一审法院查明的案涉物业面积有误，但对最终认定上诉人应当支付物业管理费10085元不存在影响。因此一审法院对于本案的处理并无不当，本院予以确认。综上所述，凌兴蕾的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费52元，由上诉人凌兴蕾负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年四月二十日法官助理田露书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。