云南省玉溪市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云04执异12号异议人（利害关系人）：玉溪市家园建设投资有限公司。住所地：玉溪市万裕生态园22幢2楼。法定代表人：柏继武。委托代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。申请执行人：云南玉溪三建建设集团有限公司。住所地：玉溪市红塔区彩虹路中卫小区（玉州花园南门26号）法定代表人：李明有。委托代理人：柴有坤，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被执行人：云南今玉房地产有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区宁州路112号。法定代表人：周立成。本院在执行云南玉溪三建建设集团有限公司（以下简称三建公司）与云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人玉溪市家园建设投资有限公司（以下简称家园公司）对本院拍卖今玉公司名下房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。家园公司称，请求停止对位于玉溪市红塔区李棋街道办事处玉河居委会（玉水金岸D区）175套成套住宅的网络拍卖。事实及理由：1.2014年10月，今玉公司开发的“玉水金岸”项目因资金断裂导致停工，引发了上访。2015年经云南通力房地产土地资产评估有限公司评估分析，“玉水金岸”项目未完工部分还需投资约7亿元，为此，玉溪市委、市政府成立了风险化解领导小组，之后受市政府的委托，指派家园公司代表今玉公司实施股东权利，家园公司托管该项目后，分别委托农行红塔支行和红塔银行贷款5000万元，资金注入后该项目才复工复产。今玉公司开发的“玉水金岸”项目涉及总债务约28亿元，实际已不能清偿到期债务，如果破产将会影响到购房人的权利，故玉溪市政府成立了领导小组进行破产重组，三建公司与今玉公司因建设工程所产生的债务应在破产重组程序中处理。2.2016年1月19日，三建公司与今玉公司签订了《债务和解及债权人一致行动协议书》，该协议约定三建公司放弃了工程价款的优先受偿权，家园公司才委托贷款并恢复施工，三建公司应按协议履行义务。另，根据仲裁裁决载明的事实，今玉公司欠三建公司的工程款系2014年停工前形成，当时案涉房屋仅建盖至8层，即使三建公司拍卖建设工程后，其只是对停工前部分建设工程享有优先受偿权，复工后支付三建公司的款项已足够其享有优先权部分，故三建公司现不享有对建设工程的价款优先权。3.本次拍卖的175套房屋系备案在吴建兴、罗林、张海宇名下，经过诉讼，已经确认《商品房购销合同》无效而备案合同被撤销，根据2016年7月6日形成的《玉水金岸项目建设风险化解方案》的约定，拍卖的房屋已抵押给家园公司，故家园公司对拍卖价款享有优先权。4.本次拍卖的175套房屋的价格远远低于市场价，该小区周边的房屋均价为每平米8000元—10000元，而本次拍卖房屋的均价为每平方米5300元，严重偏低，损害了今玉公司及利害关系人的合法权益。5.本次拍卖的175套房屋总面积为38762平方米，按照每平方米5300元计算，总价为205438600元，仲裁裁决三建公司享有优先权的价款为167126095.53元，已远远超过三建公司享有的债权。另，家园公司已经起诉要求确认新增资金产生的债权应优于三建公司的债权，故玉溪市中级人民法院应停止对上述房屋的拍卖。三建公司答辩称，1.玉溪市中级人民法院的拍卖行为合法有效，应依法进行拍卖。本案的执行依据是玉溪市仲裁委作出的仲裁裁决，该裁决已明确三建公司对其中167126095.53元的工程款享有优先权，并且根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，承包人对建筑工程的优先受偿权优于抵押权，故家园公司请求停止拍卖的理由不能成立。2.家园公司主张的理由不能成立。首先，家园公司在工程复工后新增的资金并不属于共益债务，共益债务的条件是受理破产后发生的债务，今玉公司并未进入破产程序，故不存在共益债务。其次，《债务和解及债权人一致行动协议书》并未成立、生效，因该协议涉及25个债权人，而在协议上签字的债权人仅有部分，故该合同并未成立，也没有产生法律效力。再次，本案拍卖的175套房屋已被法院查封，且涉及的合同被法院判决认定无效，法院查封的房屋不可能办理抵押登记。第四，本案拍卖的房屋现在不能办理产权证，故房价低于市场价实属正常，且拍卖的房屋经过评估，故本案拍卖的房屋并不存在价格远低于市场价的情形。第五，家园公司主张的债权并未经过裁判确认，缺乏事实依据。家园公司存在恶意阻碍拍卖行为，其作为今玉公司的托管方，对于本案的仲裁、执行是清楚了解的，其一直未提出异议，在即将拍卖时提出异议明显存在阻碍执行的行为，并且该小区的部分房屋被法院拍卖，拍卖过程中提出的异议均被驳回。综上，请求驳回家园公司的异议请求，依法拍卖案涉房屋。经审查查明，2020年1月9日，玉溪仲裁委员会作出（2020）玉仲裁字第2号仲裁裁决书，裁决：“一、由被申请人云南今玉房地产有限公司于本裁决生效之日起三十日内向申请执行人云南玉溪三建建设集团有限公司支付工程进度款167126095.53元。被申请人逾期不支付的，除按照建设工程的性质和法律规定不宜折价、拍卖的以外，申请人可以与被申请人按照协议将玉水金案4号地块由申请人完成的工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，就该工程折价或者拍卖的价款优于抵押权和其他债权优先受偿。二、由被申请人云南今玉房地产有限公司于本裁决生效之日起三十日内向申请人云南玉溪三建建设集团有限公司支付逾期付款利息8356304.78元。三、由被申请人云南今玉房地产有限公司于本裁决生效之日起三十日内向申请人云南玉溪三建建设集团有限公司支付因被申请人原因停工造成的损失26306149.38元。四、驳回申请人的其他仲裁请求。”另查明，2021年2月4日，本院作出（2020）云04执143号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人云南今玉房地产有限公司名下坐落于云南省玉溪市红塔区李棋街道办事处玉河居委会‘玉水金岸’D区178套房产（详见《房地产估价报告书》），驰新房评报字[2020]第09333号。”裁定作出后，李艳萍对“玉水金岸”18幢2204、18幢2304、22幢201房屋的拍卖行为提出异议，经征询三建公司的意见，其同意暂停拍卖上述3套房屋。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”。本案三建公司与今玉公司建设工程施工合同纠纷案，经玉溪市仲裁委作出仲裁裁决，裁决生效后，今玉公司未按裁决履行义务，三建公司向本院申请执行，执行过程中，本院依法查封、拍卖登记在今玉公司名下的175套房屋符合上述法律及司法解释的规定，故家园公司要求停止对上述房屋拍卖的理由无法律依据，本院不予支持。至于家园公司主张三建公司放弃债权优先权，家园公司享有优先受偿权的理由不属于执行异议审查的范畴，亦不构成停止拍卖案涉房屋的理由；家园公司以本次拍卖的175套房屋单价低于市场价，且房屋总价值远超过三建公司的债权为由，要求停止拍卖的理由亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回玉溪市家园建设投资有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向云南省高级人民法院申请复议。审判长  郑子云审判员  戴龙飞审判员  吴佳黛二〇二一年四月九日书记员  王思思