天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1704号上诉人（原审被告）：迟文树，男，1973年1月15日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：韩冬，天津维畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市华泰兰园种养殖专业合作社工会，住所地天津市东丽区津北公路9669号。法定代表人：李富文，主席。委托诉讼代理人：孙志帅，男，该工会员工。上诉人迟文树因与被上诉人天津市华泰兰园种养殖专业合作社工会（以下简称华泰工会）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初6173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。迟文树上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项并依法改判；2.两审诉讼费用由华泰工会承担。事实和理由：迟文树并非涉案房屋的实际占用人，一审法院判决迟文树腾空后返还16号摊位并支付使用费，属于认定事实错误。在迟文树与华泰工会签订的最后一份《租赁协议》到期后迟文树就已经搬离涉案房屋，该房屋早已由他人占有使用，不再由迟文树控制，迟文树也并未从中取得任何获利。涉案房屋属于私自建盖房屋，没有相关建房手续，也没有任何权属证明，因此迟文树与华泰工会之间签订的《租赁协议》无效。根据《民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的相关规定，迟文树与华泰工会签订的《租赁协议》自始没有法律约束力，因此迟文树与华泰工会并非合同的相对人，不应根据合同的相对性原则要求迟文树返还房屋并支付使用费，而应当要求实际占用人返还房屋并支付使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，应当向实际使用人主张返还房屋及支付使用费。因此一审法院认定事实错误，二审应当依法改判。华泰工会未能举证证明涉案房屋的权利归属，亦无法证明其有权对外出租，一审法院判决应向华泰工会返还房屋并支付使用费，损害第三人利益，属于认定事实错误。涉案房屋属于私自建盖房屋，没有相关建房手续，也没有任何权属证明，华泰工会一审仅提交天津市东丽区万新街道办事处詹庄社区管理委员会出具的授权华泰工会对外租赁的证明，但并未提交任何证据证明涉案房屋属于天津市东丽区万新街道办事处詹庄社区管理委员会集体所有的相关证据。因此不能证明涉案房屋权属,也不能证明华泰工会有权对外出租，华泰工会一审中提出的诉讼请求不应得到支持，二审应当依法改判。华泰工会以欺诈的方式与迟文树订立了合同，导致合同无效，无权要求迟文树返还房屋并支付使用费，应当由该房屋的实际权利人向实际占用人主张返还房屋及要求支付使用费，判决迟文树向华泰工会返还房屋并支付使用费损害第三人利益。华泰工会早在双方签订的《租赁协议》到期后就承诺，由于涉案房屋可能涉及拆迁，后续双方不再签订租赁协议，即使迟文树占用涉案房屋也不收取费用，因此华泰工会无权再向迟文树主张支付使用费。综上，华泰工会未能举证证明涉案房屋的权利归属，亦无法证明其有权对外出租，由于其欺诈行为导致合同无效，也不应再要求支付使用费，一审法院判决应向华泰工会返还房屋并支付使用费，损害第三人利益，属于认定事实错误，二审法院应当依法改判。华泰工会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华泰工会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方租赁合同关系；2.判令迟文树返还出租的标的物；3.判令迟文树给付租金49500元（2017年12月20日至2020年9月19日期间）；4、本案诉讼费用由迟文树承担。一审法院认定事实：华泰工会与迟文树于2017年6月签订租赁协议一份，主要内容：迟文树租赁华泰工会的处于××庄××号摊位，面积：46平方米，租期半年，租赁费9000元。同时又约定：承租方所租房屋为经营用，期间不得转租、转让；在租赁期间如国家征用其地界或遇市场重新规划时，承租方应服从国家和市场安排，终止协议，应无条件撤离现场。协议签订后，迟文树取得租赁物，并已缴纳租赁期内的租赁费用。租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁协议。2019年2月3日，华泰工会向迟文树发出房屋收回通知，迟文树在该通知中签字署名。另查，涉案租赁物属于天津市东丽区万新街道办事处詹庄社区管理委员会集体所有，授权华泰工会对外租赁，涉案租赁房屋属于私自建盖房屋，没有相关建房手续。再查，迟文树表示其在租赁涉案房屋后，将该房屋转租给他人使用，但未收到租金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，本案所涉租赁房屋属于私自建盖，没有相关建房手续，故华泰工会与迟文树之间所签订的房屋租赁协议应为无效。根据合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。迟文树自称将房屋转租给他人，即使他人占用租赁物，原因亦在于迟文树，根据合同的相对性原则，迟文树亦应承担将租赁物返还华泰工会的责任，并且应向华泰工会支付占有使用租赁物期间的使用费，标准按照租赁协议约定的租赁费标准给付。华泰工会要求迟文树给付的期间为2017年12月20日至2020年9月19日，考虑到2020年疫情因素，比照天津市财政局印发的减免中小企业房租政策实施细则，此期间的使用费用酌情予以减免。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决：“一、被告迟文树于本判决生效之日起三十日内将占有原告天津市华泰兰园种养殖专业合作社工会出租的16号摊位腾空后返还；二、被告迟文树于本判决生效之日起十日内给付原告天津市华泰兰园种养殖专业合作社工会使用费42750元；三、驳回原告天津市华泰兰园种养殖专业合作社工会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取519元，由原告天津市华泰兰园种养殖专业合作社工会负担87元，被告迟文树负担432元。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：迟文树是否应当返还租赁物并给付华泰工会使用费42750元。华泰工会与迟文树签订的租赁合同租期已届满，双方未就继续租赁形成合意，亦未形成不定期租赁合同关系，依照相关法律规定，迟文树应当向华泰工会返还案涉租赁物。华泰工会与迟文树签订的租赁协议虽属无效，但迟文树使用租赁物已获取收益，应当向华泰工会支付占有使用租赁物期间的使用费，一审法院参照双方签订的租赁协议约定的租赁费标准，考虑到2020年疫情因素，对该期间的使用费用酌情予以减免后，判定迟文树支付华泰工会使用费42750元并无不当，本院予以维持。关于迟文树抗辩华泰工会非案涉租赁物权利人，租赁协议无效，故华泰工会无权收取使用费的问题。经查，案涉租赁物属于天津市东丽区万新街道办事处詹庄社区管理委员会集体所有，授权华泰工会对外租赁，故华泰工会有权将案涉租赁物进行出租并收取使用费。迟文树与华泰工会签订的租赁协议虽属无效，但已实际履行，迟文树已使用租赁物获取利益，故应当支付使用费。至于迟文树抗辩其已将案涉租赁物转租他人未收取使用费一节，即便他人占有案涉租赁物，亦因迟文树的转租行为所致，故华泰工会有权要求迟文树支付使用费。另对迟文树抗辩其在租期届满后多次要求将房屋交回，但是华泰工会却拒不接收出租的房屋，迟文树就其抗辩未提交相应证据予以证实，故本院不予采纳。综上所述，迟文树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，由迟文树负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月二十三日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……