山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4384号 上诉人（原审原告）：青岛会香皮革冲孔有限公司，住所地：山东省青岛市即墨区。 法定代表人：高立永，经理。 委托诉讼代理人：张培培，山东文鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李知俊，男，1963年3月20日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王守福，山东海政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松，山东海政律师事务所律师。 上诉人青岛会香皮革冲孔有限公司（以下简称会香公司）因与被上诉人李知俊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初15849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 会香公司上诉请求：1.依法判决撤销山东省青岛市即墨区人民法院作出的（2020）鲁0282民初15849号民事判决书，改判为李知俊支付会香公司经营性补助费30万元、搬迁补助费4万元、锅炉及电缆损失费22200元、机械设备拆移费16153元，共计378353元；2.一审、二审诉讼费由李知俊承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。关于会香公司搬迁的原因不是就欠付租金问题达成一致意见后搬迁，而是因为涉案厂房拆迁，会香公司配合拆迁工作，无法在此继续经营而搬迁。1.会香公司已经提交与李知俊的录音及即墨人民政府政务网信息公告，证实了2020年8、9月份涉案厂房开始拆迁，李知俊于9月4日通知会香公司搬迁（录音中也明确为了得到拆迁奖励要求会香公司10日前搬迁），会香公司配合拆迁工作进行搬迁，产生停产停业损失。2.会香公司并未违约支付租赁费，因为会香公司自2012年开始租赁使用涉案厂房，会香公司一直以来注册地及实际经营地均在涉案厂房内，李知俊从未因租赁费是出解除或者终止租赁合同，而是因厂房拆迁提出会香公司搬迁（录音录像均可证实）。3.“欠条”仅是会香公司与李知俊就欠租赁费数额进行的结算，并不是解除租赁合同。一审认定会香公司与李知俊以结算后搬迁终止租赁合同权利义务是错误的，因为会香公司搬迁的原因是基于涉案厂房发生拆迁，无法在此继续经营。综上，会香公司搬迁的原因在于涉案房屋拆迁导致无法继续经营。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省上地征收与补偿条例》等规定，经营性补偿是指因征收非住宅房屋造成停产停业损失的应支付停产停业损失补偿费，可见经营性补偿须有生产经营，而李知俊名下并没有任何的企业，李知俊也不在涉案厂房内生产经营，实际经营者是会香公司，造成停产停业损失的也是会香公司。搬迁费是指因房屋征收造成搬迁而支付的搬迁费，本案中会香公司实际进行搬迁，产生搬迁损失，兼顾公平原则及损失填补原则，搬迁费应由实际进行搬迁的会香公司所有，李知俊并无任何搬迁而取得搬迁补助，构成了不当得利。三、一审中适用法律错误。一审法院适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用错误，因为本案并不是一般的租赁合同解除或终止时装饰装修物的分配问题，而是基于拆迁关系致使装饰装修物由拆迁人支付了拆迁补助，所得补助费的分配问题。因为锅炉和电缆是会香公司所有，在拆迁时锅炉和电缆已经由拆迁人支付补助，根据谁投资谁受益及损失填补等原则，该补助费应由会香公司享有。现该补助支付给了李知俊构成不当得利。综上所述，在租赁合同期限内，双方没有解除或终止合同，会香公司使用涉案厂房进行生产经营，因为配合拆迁工作进行搬迁，导致停产停业损失及实际搬迁损失，应享有经营性补助费及搬迁补助费等。四、会香公司与李知俊签订的租赁合同效力问题与经营性补助、搬迁补助无法律上因果关系，即便涉案厂房因未取得建设工程规划许可致使租赁合同无效，但厂房已经被实际征收，并进行了实际补偿。本案争议的是对涉案厂房已取得的经营性补助与搬迁补助等费用如何分配问题，与合同效力无法律上因果关系，一审对此认定错误。且即便李知俊有解除权，但在拆迁前并未行使解除权，合同并未解除。因涉案厂房拆迁致使会香公司搬迁，一审对此认定错误。 李知俊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。会香公司与李知俊之间租赁关系，因会香公司违约缴纳租赁费的原因，于2020年9月27日终止。本案涉案房屋拆迁发生于2020年10月14日，拆迁补偿与会香公司无关。 会香公司向一审法院起诉请求：1.判令李知俊支付会香公司经营性补助费60万元（2000㎡×300元）、搬迁补助费4万元（2000㎡×20元）、锅炉及电缆损失费22200元、机械设备拆移费16153元，共计378353元（60万元×50%+4万元+22200元+16153元）；2.本案诉讼费用由李知俊承担。 李知俊一审辩称，一、涉案厂房周边厂房出租价每平方米每年在120-150元之间，因本案会香公司、李知俊在租赁合同特别约定“租赁期间如遇征收或拆迁以及其他原因的拆除，承租人应无条件腾出并返还租赁标的物，出租人仅将已收租金但未履行期间的部分返还给承租人”，因此，双方商定的租金仅有每年每平方米80元，也就是租金优惠到80元的条件是发生拆迁等情形，承租人仅有取得未履行期间租金的权利。二、租赁合同约定会香公司应在2020年1月1日给付年度租金16万元，逾期30天出租人有权解除合同并承担违约责任，截止到2020年9月27日，会香公司仅支付租金3万元，尚欠13万元，基于此双方在2020年9月27日解除了租赁合同，协商2020年9月27日至租赁合同期满期间的租金免除，9月27日之前所欠租金按10万元计，会香公司应于2021年3月31日前付清，会香公司根据双方意思向李知俊出具欠条并且当天自租赁标的物处迁走，而拆迁发生在2020年10月10日，双方的租赁合同在此之前解除，会香公司诉请无事实与法律依据，依法应当驳回会香公司诉讼请求。三、即使根据租赁合同，会香公司承租期限也仅到2021年1月1日，自2020年9月27日双方解除合同到期日仅有3个多月，会香公司诉请所谓经营性损失高达30万元于理不通。四、涉案厂房多年来由李知俊出租经营，出租收入就是李知俊的经营收入，参照山东省和青岛市国有土地上房屋征收的有关规定，李知俊告是被征收人，也是补偿的受益人，补偿当中的经营性损失就是李知俊的厂房出租损失。综上，会香公司诉请无事实与法律依据，请求判决驳回会香公司的诉讼请求。 一审法院认定事实：2020年1月1日，李知俊作为出租方（甲方）与会香公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：一、该厂房位于即墨市，建筑面积2000平方米，租赁期限自2020年1月1日起至2021年1月1日止，共1年。厂区土地由甲方承租自村委会，建筑物系甲方投资所建，因系集体建设用地，无法办理相关手续和证件。乙方对相关情况已充分了解，对租赁标的物经现场查验无异议，同意承租。二、租赁费及支付方式：厂房租赁费用为16万元/年，乙方应于每年1月1日前缴纳当年租赁费，不得拖欠。三、甲方责任：甲方负责厂房漏雨等问题的维修及费用、负责水电到车间内并负责协助乙方协调与村委及居民关系，为乙方提供一个良好的外部环境。四、1.甲方确保租赁标的物没有设定抵押等他项权利，不涉及任何第三人的权益，没有被司法或行政机关查封。2.乙方承租后用于企业，不得另作他用，更不能用于从事非法活动。乙方必须承担房屋的安全使用，注意防火、防电，否则承担全部责任，协议期内所发生的一切事故、债权、债务、涉及有关营业税费由乙方承租，与甲方无关。3.未经甲方同意，乙方不得部分或全部转租他人，亦不得以诸如转让企业等方式实际变更承租人。4.租赁期间由乙方对租赁标的物进行维护、维修，若有损毁乙方应恢复原状或赔偿甲方损失。5.租赁期间若遇征收或拆迁、其他原因的拆迁，乙方应无条件腾出并返还租赁标的物，甲方将已收取租金但未履行期限的部分返还乙方。五、违约责任：乙方逾期给付租金，应按每日千分之二给付甲方违约金，逾期三十天甲方有权解除合同，乙方应当付清所欠租金、违约金，并按三个月租金标准给付甲方额外补偿费，以弥补甲方再行寻找承租人期间的损失。六、其他约定：本合同经甲、乙双方签名后生效。合同落款处有会香公司的法定代表人及李知俊签字，落款时间为2020年1月1日。合同签订后，李知俊向会香公司出租了涉案厂房，会香公司占有并使用该厂房。 因会香公司未按上述合同约定给付租赁费用，2020年9月27日，会香公司与李知俊就欠付租金达成一致意见，并形成欠条一份，内容为：“青岛会香皮革冲孔有限公司欠李知俊2020年1月1日至2020年9月30日厂房房租余额壹拾万元，于2021年3月30日付清，特立此据，到期付款省壹万元正”。2020年9月底，会香公司搬离涉案厂房。 2020年10月14日，搬迁人青岛市即墨区环秀街道李家西城西村民委员会（甲方）与被搬迁人李知俊（乙方）签订《环秀街道李家西城西村集体土地上非住宅房屋搬迁货币补偿协议》一份，约定为修建石林一路，甲方作为环秀街道李家西城西村集体土地上房屋的搬迁人，负责搬迁补偿协议签订工作，经甲乙双方充分协商，就被搬迁房屋的补偿事宜达成如下协议：“第一条被搬迁房屋现状乙方现有李家西城西村非住宅（工矿仓储类）房屋一处，房地权属证件及其他合法批准文件、生效法律文书载明或经甲方确认的房屋建筑面积3926.07平方米。第二条乙方自愿选择货币补偿方式。有关补偿事项如下：1.根据相关机构认定，甲、乙双方确认的被搬迁房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费共计6468780元（附评估报告）。2.甲方应支付乙方搬迁补助费78522元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限搬迁腾房奖励费14000元（未在规定期限内搬迁腾房并交付房屋的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准），经营性补助费1177823元。3.综上，甲方对乙方的货币补偿金共计7745125元，大写人民币柒佰柒拾肆万伍仟壹佰贰拾伍元整，甲、乙双方对该金额确认无异议。在本协议生效并确认搬迁腾房后，乙方持有效身份证件、搬迁腾房确认书到指定地点领取。第三条乙方须在签订协议5日内将被搬迁房屋腾空并与甲方签订《搬迁腾房确认书》，同时将被搬迁房屋交付甲方处置。被搬迁房屋全部拆除的原租赁合同终止，被搬迁房屋部分拆除的被搬迁户需与村庄重新签订合同，原合同终止。”。现涉案厂房已拆迁。 一审庭审中，法庭依职权调取了涉案厂房的《环秀街道李家西城西村集体土地上非住宅房屋搬迁货币补偿协议》。经质证，会香公司对该证据的真实性无异议，明确涉案厂房拆迁为修建石林一路，且因厂房拆迁支付搬迁补助费78522元、经营性补助费1177823元均已由李知俊领取。经质证，李知俊对该证据的真实性无异议，该补偿协议的相对方系李知俊与青岛市即墨区环秀街道李家西城西村村民委员会，补偿的权利人系李知俊，且该补偿协议的签订时间发生于2020年10月14日，该时间发生在李知俊、会香公司租赁关系终止之后，与会香公司无关。 涉案厂房未办理建设工程规划许可证。会香公司租赁涉案房屋后，因生产需要对涉案房屋进行了添附。一审庭审中，会香公司认可其主张的添附物锅炉及电缆可拆卸，该物件并未与建筑物形成附合。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋在一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故，会香公司与李知俊就涉案厂房签订的租赁合同应属无效。二、根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，会香公司主张的锅炉及电缆损失费22200元，一审庭审中其自认系可拆迁部分，且其无证据证明该部分被李知俊同意利用，故会香公司要求李知俊对未形成附合的装修装饰物即锅炉、电缆支付补偿费的主张，无事实与法律依据，一审法院不予支持。三、本案争议的焦点问题是对就涉案厂房已经取得的经营性补助费与搬迁补助费以及相关设备拆除调试费用等是否应当进行分配。分析如下：首先，涉案租赁合同系无效合同，无效合同自始不发生法律效力，且合同被认定无效后，依法会发生双方返还的法律后果，故即使涉案厂房不发生征收，会香公司亦应当负有腾空涉案厂房并归还出租人李知俊的义务，在此过程中，其本身就应当承担一定的经营损失及搬迁费用等。其次，即便不考虑双方合同的效力问题，按照双方的意思自治，会香公司未按照约定支付租赁费用，其违约在先，李知俊有权随时解除合同。且双方于2020年9月27日就欠付租金问题达成一致意见后，会香公司搬离涉案房屋并将租赁物交付给李知俊，会香公司、李知俊以实际行动终止了双方之间就涉案厂房租赁产生的权利与义务。在上述行为发生后，李知俊作为被搬迁人就涉案厂房与他人签订的拆迁补偿等协议所获得的经营性补助费与搬迁补助费以及相关设备拆除调试费用等均应认定与会香公司无关。因此，会香公司主张李知俊返还经营性补助费、搬迁补助费以及机械设备拆移费的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回青岛会香皮革冲孔有限公司的诉讼请求；案件受理费应缴6976元，减半收取计3488元（青岛会香皮革冲孔有限公司已实缴），由青岛会香皮革冲孔有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交证据。 经审理查明，二审中，上诉人自认其已就涉案厂房中锅炉、电缆、设备等自行拆卸带走。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，上诉人与被上诉人双方协商约定租赁期间为1年，自2020年1月1日至2021年1月1日，房租16万元/年；上诉人逾期给付租金，应按每日千分之二给付违约金，逾期30天被上诉人有权解除合同；租赁期间若遇征收或拆迁、其他原因的拆迁，上诉人应无条件腾出并返还租赁标的物，被上诉人将已收取租金但未届履行期限的部分返还上诉人。双方租赁合同虽因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而被认定无效，但其双方的上述意思表示是自愿的、真实的。上诉人占有使用涉案房屋期间欠付被上诉人大部分租金（2020年1月1日至2020年9月30日房租应为12万元，欠付10万元），即其在超过半年多的时间里未支付对价却继续使用租赁房屋，而至2020年9月底上诉人搬离涉案房屋时，被上诉人就涉案房屋的拆迁补偿协议尚未签订，被上诉人的征收利益尚未确定亦未领取，且此时距双方约定的租赁期限届满仅余3个月，在此情形下，上诉人向被上诉人主张经营性补助费、搬迁补助费、机械设备拆移费37万余元，有违诚实信用原则，有违公平原则，否则，上诉人将从自己的不诚信行为中获益，一审法院对此不予支持并无不当。上诉人主张其在拆迁安置补偿协议签订前搬走系因为配合被上诉人的搬迁，并对此提供了录音加以证明，但根据上诉人提交的录音内容显示其承诺尽快另找房屋搬离，未要求以拆迁安置补偿的分配作为搬离条件，与常理不符。上诉人认可其所主张的添附物锅炉及电缆可拆卸，并自认其已就上述物品拆卸带走，故对其主张的锅炉及电缆损失费一审法院未予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果无明显不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3488元，由上诉人青岛会香皮革冲孔有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年四月二十九日 法官助理 张 蕾 书记员 祁 康