广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初821号原告：徐少光，男，汉族，1968年11月10日出生，住址广东省清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××914。委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芳琳，广东金亚律师事务所实习律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，地址：清远市清新区××××××××××××××××××××世纪悦城售楼部，统一社会信用代码：91441××××××××12420。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。原告徐少光诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告徐少光的委托诉讼代理人何永昌、黄芳琳，被告清晖公司的委托诉讼代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐少光向本院提出的诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于清新区太和镇×××××××××商铺217的商品房预售合同登记备案手续；2、判令被告依约交付位于清新区太和镇×××××××××二层商铺217给原告；3、判令被告支付逾期交房违约金（违约金按2865元/月的标准从2018年7月1日起计付至交付合格房屋之日止，暂计至2020年1月31日为88815元）给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发建设的位于清新区太和镇×××××××××二层商铺217，该房为预售商品房，建筑面积57.3平方米，总价为132696元。原告采取一次性付款的方式支付该商品房全部价款。双方在买卖合同第十九条约定，被告应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告。同时，买卖合同约定商品房交付期限为2018年6月30日前。《商品房买卖合同》（预售）签订后，原告付清了该房屋价款。被告已为原告办理房屋网签手续，但至今未依约办理涉案房屋的商品房预售合同登记备案手续，亦未交付房屋给原告。被告的行为已构成违约，鉴于《商品房买卖合同》（预售）没有约定逾期交付房屋超过180日且买受人要求继续履行合同时的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的相关规定，被告应以同地段同类商铺租金标准每月50元/平方米计付违约金给原告，为2865元/月(57.3平方米×50元/平方米＝2865元）。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告清晖公司答辩称：一、原告主张被告按照50元/平方米向其支付逾期交付违约金，违背《商品房买卖合同》（预售）的约定，同时亦违背民事主体从事民事活动应当遵循公平的原则。根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加）：(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。(2)逾期超过180日（该期限应当与本条第(1)项的期限相同）后，出卖人有权解除合同。…出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金”以及第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：l、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加）：(1)逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）；”的约定，即如原告逾期付款的，原告应当按日计算向出卖人支付全部房价款万分之0.1的违约金；如被告逾期交房的，应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。即使《商品房买卖合同》（预售）第十二条第1条第(2)项第二款当中没有约定逾期交付超过180日，如买受人要求继续履行合同的违约责任，但根据《民法典》第六条的规定，鉴于《商品房买卖合同》（预售）第八条第1条第(1)项第二款已经约定买受人逾期付款超过180天出卖人继续履行合同的违约责任，为确保合同双方均处于公平地位，逾期交付超过180天买受人继续履行合同的违约金应该参照《商品房买卖合同》（预售）第八条第1条第(1)项第二款的约定，即出卖人应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。二、退一步说，即使被告存在违约行为，但原告并没有提供直接的证据证明同类地段同类商铺租金标准为每月50元/平方米便请求被告按照每月50元/平方米的标准向其支付逾期交付违约金显然缺乏事实依据，请求法院予以驳回。根据《民法典》第五百八十五条的规定，《商品房买卖合同》（预售）是在双方平等自愿、协商一致的前提下签订的，双方均有完全的民事行为能力，且合同的内容并没有违反法律、行政法规的规定，双方应当遵守，《商品房买卖合同》（预售）已经约定买受人逾期付款以及出卖人逾期交房的违约责任，被告应当按《商品房买卖合同》违约条款的约定向原告承担违约责任。此外，原告购买的商铺位于被告开发的山湖世纪项目10幢二层，建筑面积为57.3平方米，总价132696元，即每平方米才2315元，与一楼商铺每平方米数万元的价格大庭相径，每月50元/平方米的标准属于首层商铺违约金支付标准，不能作为二层商铺的参考依据。且违约金是具有填补守约方的损失的功能，原告购买涉案商铺的总价才132696元，如违约金按照50元/平方米支付，三年左右违约金数额已经超过商铺总价，对被告极为不公，因此，原告请求按照每月50元/平方米的标准向其支付违约金，缺乏事实和法律依据。综上，原告请求被告承担高额违约金缺乏事实和法律依据，请求法院判决被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金。原告徐少光为证明其主张提供了以下证据：1、商品房买卖合同（预售），拟证明原告购买被告开发建设的位于清新区太和镇×××××××××二层商铺217的事实及合同权利义务；2、转账凭证、收据，拟证明原告付清商品房转让价款；3、确认书、身份证，拟证明原告付清商品房转让款。被告清晖公司质证称：对证据1的真实性、合法性、证明的事实没有异议。但是该商品房买卖合同第八条约定了原告逾期付款的违约责任，第十二条也约定了被告逾期交付的违约责任。虽然第十二条没有约定被告逾期交付超过180日的违约责任，但根据公平原则应当参照第八条逾期付款，超过180日，被告不解除合同的情况。对证据2、3的真实性、合法性、关联性没有异议。被告清晖公司未向本院提交证据。经审理查明：2016年2月5日，清晖公司（出卖人）与徐少光（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售）。第三条，商品房基本情况：该商品房位于清远市清新区××××××××××××××商铺217号，其预测建筑面积共57.3平方米。第六条，计价方式与价款：该商品房总价款为132696元；第七条，付款方式及期限：一次性付款。买受人应当在×日前支付该商品房全部价款。第八条，逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。(2)逾期超过180日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条，交付时间和手续：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。（1）逾期在180日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。（2）逾期超过180日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.85%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。第十九条，预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日)办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条，房屋登记：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，超过规定期限的，从超过之日起按照已付房款总额，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金。合同签订后，徐少光向清晖公司付清了案涉商品房的购房款，但清晖公司没有按约定的时间在涉案合同签订之日起30日内(不超过30日)办理商品房预售合同登记备案手续。也没有按约定的时间在2018年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付给徐少光使用。至今，涉案楼房未办理商品房预售合同登记备案手续，未交付，未办理竣工验收合格备案。以上事实，有原告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。清晖公司与徐少光于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》（预售），是当事人自愿签订，内容不违反法律法规强制性规定，是有效合同。二、关于办理商品房预售合同登记备案手续。根据《商品房买卖合同》（预售）第十九条的约定，清晖公司应当自合同签订之日起30日内(不超过30日，也即2016年3月6日前)办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知徐少光。但清晖公司至今未予办理，已经超过五年时间，显属违约，徐少光起诉要求清晖公司协助办理涉案商品房预售合同登记备案手续，合法有据，本院予以支持。三、关于房屋交付问题。根据《商品房买卖合同》（预售）第九条和第十一条的约定，清晖公司应当在2018年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付给徐少光使用。但涉案房屋至今未办理竣工验收合格备案，徐少光要求清晖公司依约交付房屋存在事实上不能履行情况，因此本院不予支持，待合同约定的条件成就时徐少光可再行主张权利。四、关于逾期交房违约金的支付。1.清晖公司没有依照《商品房买卖合同》（预售）的约定于2018年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付徐少光，构成违约，应从2018年7月1日起计付违约金给徐少光。2.由于合同未约定交房逾期180日后继续履行的违约金计算方式，徐少光主张按每月50元/平方米标准计算违约金，和清晖公司主张按日计算向徐少光支付全部房价款万分之0.1的违约金，但均没有提供充分证据证明，因此本院不予支持。鉴于违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。清晖公司逾期交房致使徐少光无法按预期实现合同目的，结合本地实际情况酌情按日万分之二标准计算逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告徐少光办理清远市清新区××××××××××××××217号商铺的商品房预售合同登记备案手续；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司应付原告徐少光逾期交房违约金（以132696元为基数，从2018年7月1日起以每日0.2‰的标准计付至实际交房之日，从2018年7月1日起计付至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；三、驳回原告徐少光的其他诉讼请求。本案受理费1010元，由原告徐少光负担724元，由被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担286元。此款原告已经预交1010元，超过原告应负担的部分，本院予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二一年四月二十七日书记员  丘楚瑶附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。