江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0505民初522号原告：苏州高新地产集团有限公司，住所地苏州高新区金山东路66号（新港大厦）。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：苏州嘉赢升机电设备有限公司，住所地苏州高新区滨河路厂滩上3号滨河皇冠大厦4220室。法定代表人：高青。原告苏州高新地产集团有限公司与被告苏州嘉赢升机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州高新地产集团有限公司的委托诉讼代理人金嫄雅、被告苏州嘉赢升机电设备有限公司的法定代表人高青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州高新地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2020年7月1日至2020年9月30日期间拖欠租金62,016元；3、判令被告支付自2020年10月1日起至实际搬离之日止按689元/天标准计算的房屋占有使用费。原告苏州高新地产集团有限公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、天都商业广场写字楼租赁合同书1份，证明原、被告双方自2020年4月1日起成立房屋租赁合同关系，合同就租金、押金及违约责任作了相关约定。根据合同第八页第七条第2.1款，乙方发生下列2.1到2.10任何一种情况的，均被视为本合同根本性违约事项，甲方有权单方解除合同，乙方已支付租金及押金作为违约金不予退还，同时甲方有权追偿因下列行为对甲方造成的一切损失（其中2.1款规定，乙方未按约定缴纳或支付租金、押金、物业费，经甲方催告逾期超过30天后仍未支付的，本条也是作为原告起诉解除租赁合同的依据）。2、原告工作人员与被告公司法定代表人的微信聊天截屏6页，证明原告自2020年6月中旬起即多次向被告方催讨租金，被告也多次表示愿意支付租金，但截至目前被告之租金仅支付至2020年6月30日。被告苏州嘉赢升机电设备有限公司对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对两份证据的真实性均予以认可，没有异议。被告苏州嘉赢升机电设备有限公司辩称，同意解除合同，愿意支付至2020年9月底之前的房租金，因2020年10月1日起被告的门禁卡被冻结，且被告对案涉房屋未进行装修，故不愿支付该日起的房租金。被告苏州嘉赢升机电设备有限公司未就其辩称意见提供相应证据。本院经审理认定事实如下：2020年3月30日，原告苏州高新地产集团有限公司（甲方）与被告苏州嘉赢升机电设备有限公司（乙方）签订《天都商业广场写字楼租赁合同书》一份，约定甲方将其所有之座落在某市某区某路某号某商业广场某幢某、某室的房屋出租与乙方使用，租期三年，平均标准租金为86.63元/平方米·月，即标准月租金为23,625元/月（其中：1907室为99.84平方米×86元/平方米＝8,586元；1908室为172.86平方米×87元/平方米＝15,039元），其中前12个月优惠租金为75.8元/平方米·月，即优惠租金为62,016元/季。租金每3个月支付一次，均应提前15天支付当期租金，同时，乙方于签订合同时向甲方支付2个月租金标准的押金即47,250元。合同第七条之双方的违约责任项下约定，“1、若乙方逾期支付租金、押金、物业管理费和其他应付费用的，每逾期一天，则乙方应按上述逾期费用的万分之六向甲方支付违约金。2、乙方发生下列2.1-2.10任何一种情况的，均被视为本合同的根本性违约事项，甲方有权单方解除合同，乙方已付租金及押金作为违约金不予退还，同时甲方有权追偿因下列行为对甲方造成的一切损失。2.1乙方未按约定缴纳或支付租金、押金、物业费，经甲方催告逾期超过30天后仍未支付的。2.2未经甲方事先书面同意，擅自转让、转租或转借本合同物业。2.3乙方在承租期内违反安保、消防规定，情节严重的；或者因乙方原因导致社会群体性事件，或者乙方的雇佣员工、访客、客户导致的社会群体性事件或者破坏社会、办公公共秩序行为的。2.4乙方未根据本合同规定之用途使用物业。2.5未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或进行装修。2.6利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的。2.7损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。2.8乙方违反本合同规定的乙方权利和义务条款，且经甲方提出后未能如期改正。2.9乙方擅自张贴或架设广告、指示牌，情节严重的。2.10乙方违反本合同的保密条款，向第三方泄露甲方商业秘密的。3、若乙方中途退租，应提前2个月以书面形式通知甲方。对乙方的中途退租行为，乙方除付清合同解除之日前应付的租金、物业费、电费等费用以外，乙方已付租金及押金作为违约金不予退还。4、若甲方提前解除本合同，应提前2个月以书面形式通知乙方。对于甲方的提前解约行为，甲方应退还乙方已支付未履行部分的租金，并应向乙方双倍返还押金作为违约金。5、甲乙双方违反本合同约定，对另一方造成损失的，除承担相应的违约责任外，还应赔偿由此给对方造成的损失。”该合同之落款处有原、被告之对应签名及盖章。上述合同签订后，原、被告即按约履行了上述合同所确定的合同权利义务，但被告未能按约支付自2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金，至诉讼时止被告尚欠租金计62,016元。原告多次催要无果，遂致诉讼。被告对结欠原告上述房租金事予以认可，没有异议，但认为其不应当支付自2020年10月1日起的房屋占有使用费，同时，对于原告将被告交付的押金（两个月租金标准）冲抵违约金有异议，愿意承担一个月租金标准的违约金。原告表示，如人民法院认为双方约定之违约金标准过高，同意法院依职权调整。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告苏州高新地产集团有限公司与被告苏州嘉赢升机电设备有限公司之间就案涉房屋（某市某区某路某号某商业广场某幢某、某室）所签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。被告未能按照合同约定提前15天支付当期租金，致本次诉讼，责任在被告，其应当承担由此产生的民事责任。原告要求被告给付2020年7月1日至2020年9月30日期间租金62,016元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。同时，合同就违约责任作出约定，“乙方发生下列2.1-2.10任何一种情况的，均被视为本合同的根本性违约事项，甲方有权单方解除合同，乙方已付租金及押金作为违约金不予退还，同时甲方有权追偿因下列行为对甲方造成的一切损失。2.1乙方未按约定缴纳或支付租金、押金、物业费，经甲方催告逾期超过30天后仍未支付的”，现被告经原告催告仍逾期超过30天未支付，被告之行为已构成根本性违约，故原告有权单方解除合同，并有权确认双方之合同自2020年10月1日起解除。合同还约定乙方违约时，“乙方已付租金及押金作为违约金不予退还”，因被告实际承租使用案涉房屋期限较短、该违约金约定之标准过高，故本院依法将违约金调整为按一个月房租金标准计算，即违约金的具体数额为23,625元，所余之押金23,625元可在被告结欠原告的房租金中冲抵，即被告尚应给付原告2020年7月1日至2020年9月30日期间租金为38,391元（62,016元-23,625元＝38,391元）。原告虽未要求被告将承租之案涉房屋归还原告，但结合本案实际及原告诉讼请求可知，原、被告双方之合同解除后，被告理应将案涉之房屋恢复原状后交付给原告，为免讼累，本院对此一并作出处理，同时，被告并应支付原告在交付之前所产生的房屋占有使用费。合同约定，第一年的房屋季度租金为62,016元，即每日的房租金标准为689元（62016元/3个月/30天＝689元），现原告据此要求被告支付相应的房屋占有使用费的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。被告辩称认为，其自2020年10月1日起即因门禁卡原因而无法进入案涉之租赁房屋，故其不应当支付自该日起的房屋占有使用费，但其未就该主张提供相应的证据，加之门禁卡事宜系属于该案涉租赁房屋所在的物业管理公司之物业管理的范畴，而不属于原、被告双方之房屋租赁合同所约定之各方的义务范围，故被告据此认为其不应当支付房屋占有使用费的辩称意见不能成立。综上所述，原告苏州高新地产集团有限公司要求解除其与被告苏州嘉赢升机电设备有限公司之间的房屋租赁合同关系、由被告支付拖欠租金、并由被告支付自2020年10月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。同时，因双方约定之违约标准过高，本院依法予以调整，经调整后的违约金在被告交付原告之押金中予以扣减后的余额再在被告应付之拖欠租金中相应扣减。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、原告苏州高新地产集团有限公司与被告苏州嘉赢升机电设备有限公司于2020年3月30日签订的《天都商业广场写字楼租赁合同书》于2020年10月1日起解除。二、被告苏州嘉赢升机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内迁出其租赁之案涉房屋（某市某区某路某号某商业广场某幢某、某室）并将案涉房屋恢复原状交还原告苏州高新地产集团有限公司，同时结清水电等全部应交费用。三、被告苏州嘉赢升机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告苏州高新地产集团有限公司自2020年7月1日起至2020年9月30日期间尚欠的租金38,391元，并支付自2020年10月1日起至其将案涉房屋交付原告之日止按689元/天标准计算的房屋占有使用费。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××67）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,350元，减半收取675元，由被告苏州嘉赢升机电设备有限公司负担。被告苏州嘉赢升机电设备有限公司应负担的675元直接支付给原告苏州高新地产集团有限公司。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  陆平二〇二一年四月二日法官助手赵庆书记员  周怡