吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终726号上诉人（原审被告、反诉原告）：长春市大环房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市南关区大经路3号。法定代表人：李钢城，董事长。委托诉讼代理人：曲柏玉，吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽英，吉林丰功律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱锋，男，1982年6月16日，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宏伟，吉林雅成律师事务所实习律师。上诉人长春市大环房地产开发有限公司（以下简称大环公司）因与被上诉人邱锋房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。大环公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初2156号民事判决；2.请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；3.请求二审法院依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；4.一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，所作判决依法应予撤销。（一）案件基本事实。上诉人与被上诉人确于2002年7月15日就案涉房屋签订了书面《销售合同》，根据该《销售合同》约定，买受人应于合同签订当日一次性全额交纳购房款216249.6元，否则，出售方有权要求买受人限期交款，超期未付的，出售方有权将房屋另行出售。2002年7月16日，被上诉人方向上诉人交纳购房款30000元，余款至今未付；上诉人公司对余款做挂账处理。后因公司管理不善面临改制（至今未完成改制工作，企业性质仍为国企），公司现存档案不完整，又鉴于案涉房屋因历史遗留问题迟迟不能办理产权，导致公司未能尽早向被上诉人主张权利。后在政府政策的支持下，长春市历史遗留未登记居住房屋（包含案涉房屋在内的小区）逐渐开始办理产权。至2019年，上诉人公司开发的各小区房屋办理产权事宜基本进入尾声，在排查未办理产权的房屋时，发现被上诉人仅向上诉人交纳购房款30000元，遂于2019年8月14日向其发出了书面《通知》，要求其接到通知后七日内本人携带身份证及办理房屋产权的有关材料来公司办理产权手续，限期交款；否则，公司将该房屋进行处理。被上诉人在收到上述《通知》后，向上诉人公司递交了一份其自书的《情况说明》，但未提交其在一审庭审时所提交的《证明》、《协议书》、《保证条件书》和《收据》等材料。上诉人公司经审查后，认为被上诉人提交的材料无法证明其已交纳全部购房款，故，未为其办理房屋产权。（二）被上诉人未能提交有效证据证明其切实履行了《销售合同》义务，一审法院判决上诉人为其办理权属证书、支付逾期办证违约金没有事实及法律依据。《销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，但因被上诉人未按照合同约定履行购房款交纳义务，上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第67条之规定，拒绝为其办理权属证书，并不属于违约。至于被上诉人庭审时提交的其父邱铁华与案外人王云富、姜鸿飞签订的《协议书》，以及王云富二人为其出具的《保证条件书》和《收据》，因案外人王云富、姜鸿飞未能出庭作证，且此前被上诉人从未向上诉人表示过该些证据材料的存在，故，该些证据材料来源不明，依法不能作为认定本案事实的依据。对于一审法院据以认定案件事实的主要依据——加盖所谓“长春市大环房地产开发有限公司房改专用章”的《证明》，首先，该《证明》上加盖的“长春市大环房地产开发有限公司房改专用章”真伪不明；其次，根据《证明》显示的内容，何人为谁因何出具，不明；最后，也是最重要的，如果该《证明》是真实的，为何被上诉人不在一开始就拿出来。且，该证明所载内容与《销售合同》主要内容明显不符，既然能够为被上诉人出具《证明》，为什么不能一步到位把《销售合同》的房款总额直接修改为“30000元”，免除后顾之忧。由此可见，被上诉人对该《证明》材料的存在是持隐瞒的态度，不到万不得已绝不会让它面世。据此，上诉人有合理的理由怀疑该《证明》是虚假的，依法不应作为认定本案事实的主要依据。综上，被上诉人未依约履行房款交纳义务，上诉人有权拒绝为其办理权属证书，由此所造成的后果应由被上诉人自行承担。原审法院所作判决第一、二判项依法应予撤销。（三）上诉人的原审诉请有事实及法律依据，依法应予支持。如前所述，被上诉人没有按照《销售合同》向上诉人支付购房款系不争的事实，上诉人于2019年8月14日向其发出限期履行通知，未果，上诉人依法取得合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，上诉人在一年期内诉请解除，未超法律规定期限。上诉人的原审诉请依法应予支持。邱锋辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1.邱锋提交的证据已形成证据链条，能够互相印证。2002年7月15日，双方签订了《销售合同》，邱锋向上诉人交纳购房款3万元，上诉人向邱锋出具了收据，收据上载明“款别”为“房款”，并标明楼栋号具体为诉争房产即长青小区8#楼308室，同日，上诉人以购置为分配理由，向邱锋出具了《房屋分配证》。2002年7月17日，上诉人出具了加盖单位公章的《证明》一份，载明案涉房屋在缴纳3万元购房款后即享有全部产权。2009年8月20日《城市晚报》公开报道，长春市房地产管理局为历史遗留未登记居住房屋确权事宜进行公示，案涉房屋属于应确权房屋，应在公告一个月后为邱锋办理产权。但在上诉人占有使用案涉房屋18年期间，上诉人一直未履行产权登记的合同义务，应当承担违约责任。如前所述，被上诉人履行了全部合同义务，上诉人不享有任何形式的合同解除权，一审法院驳回其解除合同的诉求正确。邱锋向一审法院起诉请求：1.请求判令大环公司协助邱锋办理长青小区8栋308室的房屋权属证书；2.请求判令大环公司按照银行同期贷款利率自2017年4月23日至2020年4月23日向原告支付逾期办证违约金暂计为31300.62元；3.本案诉讼费用由大环公司承担。大环公司向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法解除双方于2002年7月15日签订的《销售合同》；2.请求人民法院依法判令邱锋立即从长春市汽车经济技术开发区长青小区8#楼308房迁出；3.请求人民法院判令邱锋支付房屋占用费（自2002年7月16日起至实际迁出之日止，按照10000元每年的租金标准支付，截至2020年6月15日，暂计数额180000元）；4.案件受理费由邱锋负担。一审法院认定事实：2002年7月15日，双方签订《销售合同》一份，约定由邱锋购买被告开发的长青小区8号楼308房屋一户，面积128.72平方米，房屋售价为每平米1680元，总计人民币216249.6元，购房款分一次交清，第一次于2002年7月15日交齐。合同第八条约定：邱锋在本合同规定的时间内没有及时结算，由被告写出书面通知限期交款。超过限期仍不交款结算，乙方有权将房屋另行出售，发生的违约行为由甲方负责。合同第九条约定：本合同签订后，原、被告双方应严格信守。如有违约，由违约方承担房屋总额1％的违约金。此外，本合同约定了其他条款。2002年7月16日，被告为邱锋出具了《房屋分配证》（编号000162），载明分配理由为购置、面积128.72平方米，房屋地址为长青小区，栋号8号，用途为居住，房间号308。2002年7月16日，被告出具《收款凭证》（编号0011333），收到邱锋购房款30000元。邱锋提交《证明》一份，内容为：“我单位售出房屋长青小区8#楼308室，经公司董事会研究决定，缴纳叁万元房改费用后，该房屋享有全部产权。特此证明。”落款为长春市大环房地产开发公司经营部，并加盖长春市大环房地产开发有限公司房改专用章，时间为2002年7月17日。邱锋自述案涉房屋系由邱锋父亲邱铁华代邱锋从案外人王云富、姜洪飞处购买，邱铁华作为证人出庭作证，称王云富、姜洪飞二人为夫妻关系，有《协议书》、《保证条件书》、《收据》为证，王云富、姜洪飞带领邱锋及其父亲到被告处办理了相关手续，交纳了30000元购房款并由被告出具《证明》后，邱锋将剩余房款支付给王云富、姜洪飞，该二人未到庭说明情况。被告出具在案涉房屋张贴《通知》的照片两张，《通知》内容为：长青小区8栋308室邱锋，根据房屋销售合同第八条规定，你超过期限仍不交款结算，公司有权将该房屋进行处理，接到通知后七日内本人携带身份证及办理房屋产权有关的材料来我公司办理产权手续。邱锋质证对照片真实性有异议，认为不能证明在案涉房屋张贴。2009年8月20日，长春城市晚报报道，近日长春市房地产管理局召开长春市历史遗留未登记居住房屋确权会。会议对36个项目、77栋、41.5万平方米无籍房基本符合历史遗留未登记居住房确权条件，向社会予以公告。公告一个月无异议后，将由相关权利人为住户办理房屋所有权手续。联合预审批同意的未登记居住房屋明细表含长青小区，申报单位为大环公司。一审法院认为，原、被告签订的《成品住宅销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当属合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方应据此履行各自合同义务。邱锋交纳购房款30000元，被告出具《证明》，证明该房屋交纳30000元购房款后享有全部产权，并向邱锋出具《房屋分配证》及交付房屋。该《证明》加盖公章为长春市大环房地产开发有限公司房改专用章，被告认可该枚公章系被告公司公章，虽被告称长青小区并无房改房屋，对邱锋取得该《证明》的过程有异议，但该公章系其单位公章，足以令邱锋产生信赖，被告公司使用公章不规范的问题，不属于本案审查范围，该公章对外可以代表被告公司，加盖该公章不影响《证明》的效力。综上，可以认定被告认可邱锋的交款方式，邱锋履行了合同义务，故被告不享有约定或法定解除权，其请求解除原、被告于2002年7月15日签订《销售合同》并腾迁房屋以及支付房屋占用费的诉讼请求，法院不予支持。合同中双方虽对办理房屋权属证书未进行明确约定，但办理产权备案登记手续系出卖人的法定义务。故邱锋要求被告协助办理案涉房屋权属证书，符合法律规定，依法应予支持。关于邱锋主张的逾期办证违约金问题。因双方合同中约定“如有违约，由违约方承担房屋总额1％的违约金。”该约定对双方具有法律约束力。故邱锋主张的逾期办证违约金应予支持，但具体计算标准依据合同约定应为216249.6×1％=2162.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、大环公司于判决生效后立即协助邱锋办理位于长春市绿园区长青小区8号楼308室［建筑面积128.3平方米、丘地号4-100／170-1-107（308）］房屋的房屋权属证书；二、大环公司于判决生效后立即给付邱锋逾期办证违约金2162.49元；三、驳回邱锋的其他诉讼请求。四、驳回大环公司的诉讼请求。案件受理费2507元、保全费1758元，由大环公司负担（邱锋已垫付），反诉费3622元，由大环公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，一审时，法庭询问上诉人：“你单位有没有过这枚房改专用章。”上诉人回答：“有过。”本院认为，本案的争议焦点为邱锋是否已履行付款义务。虽双方于2002年7月15日签订的房屋买卖合同中约定的购房款金额为216249.6元，而邱锋实际仅于2002年7月16日向大环公司交纳购房款3万元，但结合长春市大环房地产开发公司经营部于2002年7月17日出具的《证明》：“我单位售出房屋长青小区8#楼308室，经公司董事会研究决定，缴纳叁万元房改费用后，该房屋享有全部产权。特此证明。”、上诉人为邱峰开具的《房屋分配证》、上诉人向邱锋实际交付房屋的履行行为、邱锋长期占有案涉房屋的事实以及邱锋向案外人王云富、姜洪飞支付余款《收据》、《协议书》、《保证条件书》等证据，能够证明邱锋向上诉人支付3万元购房款即已完成全部合同义务。上诉人的委托诉讼代理人上诉称《证明》及《房屋分配证》上加盖的“长春市大环房地产开发有限公司房改专用章”不真实的主张与其在一审庭审回答法庭提问时的陈述相反且未能向法庭提出合理的理由，其作为具备一定专业知识的律师诉讼代理人参与民事诉讼，充分知晓其言论所产生的法律效果，应当对其在诉讼过程中的言行负责。邱峰作为普通消费者，有理由相信上诉人加盖的“长春市大环房地产开发有限公司房改专用章”应对上诉人产生法律效力，综上，上诉人的该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。另，因合同中明确约定支付购房款时间为2002年7月15日，上诉人主张其享有的逾期付款违约解除权已过除斥期间，业已消灭。综上所述，大环公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,360.00元，由上诉人长春市大环房地产开发有限公司负担。（已交纳）本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年四月八日书记员  宫士杰