新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初620号 原告：李翠茹，女，1965年4月11日出生，汉族，克拉玛依市禹荣公司退休员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告：张永平，男，1966年12月25日出生，汉族，新疆油田公司行政事务中心小车队二队职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 以上二原告委托诉讼代理人：蔡青，新疆先觉律师事务所律师。 被告：张国臣，男，1980年8月8日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：张学礼（被告父亲），1952年2月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告李翠茹、张永平与被告张国臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李翠茹、张永平之委托诉讼代理人蔡青、被告张国臣及其委托诉讼代理人张学礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李翠茹、张永平向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告双方于2018年4月1日签订《商铺租赁合同》，判令被告向原告退还位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺；2.判令被告向原告支付拖欠的租金160000元（暂计算至2020年3月，并要求支付至退房时止的租金），并承担违约金10000元，暖气费24215.16元、物业费19799.76元，合计214014.92元；3.本案保全费1545元由被告承担。事实及理由：原告李翠茹与被告于2018年4月1日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定被告承租登记在原告李翠茹、张永平名下的位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺经营餐厅，建筑面积248平方米，租赁期限自2018年4月1日至2021年8月31日，房屋租金每年为120000元。租赁期内，被告承担物业管理费、水电暖等所有费用。但自2019年9月起至今，被告既不足额交纳租金，也不交纳物业管理费及暖气费。被告的行为已经构成违约，期间，原告多次向被告催要，被告均已各种理由拖延。为维护原告的利益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告张国臣辩称，租房事实存在，在2020年1月26日受到疫情影响封城了，在2019年12月以前我经营的是大盘鸡店，2020年1月15日后我开的是火锅店，疫情期间三个月未开业，一直到2020年3月25日解除封城，到2020年4月中旬开业，生意经营惨淡基本没人。到2020年7月21日又因为疫情封城，到2020年10月中旬开始打扫卫生开始营业，但还是生意惨淡没有人。疫情国家有政策规定，原告口头答应减免我8个月的房租。之后我提出转让，有两位受让人过来了，原告有点不配合，2020年9月份的时候转让费是80000元，给原告60000元，剩余的20000元我交暖气费物业费。2020年10月份，第二位要租门面的人转让费是120000元，原告逃避不见。第二位来看房的人给原告打电话，原告也不见面不让我转租。原告放出去的风声给旁边的商户说要出售店铺使我无法经营店铺也无法转让店铺。 经审理查明，2018年4月8日，原告李翠茹（出租方）作为甲方、被告张国臣（承租方）作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，第一条约定被告张国臣承租原告坐落于克拉玛依市水星路9-1-5、9-2-5号房屋，建筑面积248平方米。第二条：租赁期限从2018年4月1日至2021年8月31日，租期为3年。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让、转借的；2、承租人利用承租房进行违法活动的，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的,并赔偿违约金10000元。合同期满后,如出租方仍继续出租房屋,承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨跌幅作适当调整。第三条：押金、租金和租金交纳期限：1、押金10000元,租赁年限内总租金为人民币叁拾陆万元整(360000元)。……3、为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方租金分期付款,付款期限及金额约定如下:第一期:租金为60000元，付款时间为2018年4月1日。第二期:租金为120000元，付款时间为2018年9月1日。第三期:租金为120000元,付款时间为2019年9月1日。第四期:租金为120000元，付款时间为2020年9月1日。3、乙方每年缴纳一次租金,乙方以现金或存单形式支付租金。4、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金,甲方给予乙方7天的宽限期,从第8天开始甲方有权向乙方每天按该年度总租金的1%加收滞纳金。第四条：租赁期间房屋修缮：1、出租方将房屋交给承租方后,承租方不得破坏房屋结构,承租方的装修及修缮,出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的商铺后,承租方不得拆除和破坏已装修部分及房屋结构。2、承租方在租赁期间对房屋主体结构、地暖、防水设施、消防设施、自来水及电气设备等不得随意改造，如有损坏造成设备设施不能正常运转,承租方承担全部责任,如若更改必须经出租方同意。第五条：各项费用的缴纳1、物业管理费:乙方自行向物业管理公司交纳;2、水电暖费:由乙方自行缴纳;3、维修费:租赁期间,由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁,包括门窗、水电暖等,维修费由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳,其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。第六条：出租方与承租方的变更:1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时,合同对新的房产所有者继续有效。出租人出卖房屋,须在一个月前通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权、2、租赁期间,乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用,必须事先书面向甲方申请,由第三方书面确认,征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方,享有原乙方的权利,承担原乙方的义务及责任。第七条：违约金和违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为甲方违约,负责赔偿该年度总租金35%的违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为乙方违约,乙方负责赔偿该年度总租金30%的违约金。3、乙方违反合同,擅自将承租房屋转给他人使用的,应支付违约金----元。如因此造成承租房屋损坏的,还应负责照价赔偿。第九条：免责条件若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的,双方互不承担责任。租赁期间,若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋,乙方需立即书面通知甲方。…第十四条：其他约定事项:1、乙方拖欠或延期付房租，该合同无效；2、因房屋到期租金更改或房屋收回，应提前6个月通知乙方；3、2018.4.1至2018.8.31之间的房租已付。合同还对其他事宜作出具体约定。合同签订之后，被告向原告缴纳押金10000元，原告向被告交付了房屋。2018年9月被告向原告支付12万元租金，2019年9月1日至2020年3月被告向原告支付租金2万元，剩余租金未交，双方协商未果，故原告诉至法院。 另查，克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号不动产权权利人登记为原告李翠茹、原告张永平，两人系夫妻关系。 另查，原告于2020年10月27日缴纳克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号房屋2019年1月1日至2019年12月31日物业费8648.28元、暖气公摊电费1251.60元，合计9899.88元；2020年1月1日至2020年12月31日物业费8648.28元、暖气公摊电费1251.60元，合计9899.88元。物业费用总计19799.76元。原告于2020年10月27日缴纳克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号房屋2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日暖气费16143.44元，2021年3月19日缴纳克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号房屋2020年10月15日至2021年4月15日的暖气费8071.72元，上述暖气费用共计24215.16元。 另查，原告就本案申请财产保全，产生保全费1545元。 上述事实，有当庭出示并质证的《商铺租赁合同》、发票及原、被告当庭陈述在案予以证实。 本院认为，因本案法律事实引发的纠纷发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案涉及的相关法律问题，无特别说明，均为民法典施行前的法律、司法解释。 租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告李翠茹与被告张国臣于2018年4月1日签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告将房屋出租给被告使用，被告理应按照约定及时向原告支付租金。本案的争议焦点有二：一是《商铺租赁合同》是否应该解除；二是被告欠付的租金数额。 关于第一个争议焦点，《商铺租赁合同》约定的租期是自2018年4月1日至2021年8月31日，现该合同还未到期。原告现要求解除与被告的合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…，因被告迟延履行债务致使原告不能实现合同目的，原告主张要求解除被告的租赁合同，符合法律规定。关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因被告收到法院起诉状副本时间为2021年2月21日，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2021年2月21日解除，符合法律规定，本院依法予以支持，因双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，对于原告要求被告向原告退还位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺诉讼请求，本院依法予以支持。 关于第二个争议焦点，本案被告应该支付的租金数额。原告诉请被告支付2019年9月1日至2021年3月31日剩余的租金160000元，被告要求原告减免8个月因疫情期间的租金的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒性肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，该事实为众所周知的免证事实，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由。因此导致租户防控期间无法营业，遭受不可抗力影响的一方有权免除或部分免除责任。执行政府防控文件既是租户也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应平均分担。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，因疫情确实导致被告无法正常经营。根据克拉玛依防疫情况，原告主张2019年9月1日至2021年3月31日期间的租金160000元（扣除原告认可被告向其支付的20000元租金及10000元押金），其中2020年1月22日至4月21日，7月22日至10月21日期间的租金本院酌情认定由原、被告各分担50%，剩余期间的租金被告应参照租赁合同中约定的租金标准支付至原告主张的2021年3月31日，上述期间，扣除本院认定的因疫情原因房租费用由原、被告各分担50%即30000元（10000元×6个月×50%）外，剩余被告应当向原告支付的租金金额为130000元（160000元-30000元）。关于原告主张被告从4月1日至本院判决之日即2021年4月16日期间的占有使用费5000元（10000元÷2），本院依法予以支持。关于原告要求被告支付判决之后后续的占有使用费，因被告搬离之日无法确定，该笔占有使用费可待被告实际搬离后，由原告另行主张。 原告要求被告支付租赁房屋暖气费24215.16元、物业费19799.76元，因原告已经实际向相关部门缴纳，且被告在该期间租赁占有租赁房屋，故上述费用按照双方签订的合同应当由被告承担，故原告要求被告支付租赁房屋暖气费24215.16元、物业费19799.76元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于保全费1545元，系原告为保证案件顺利执行产生的费用，应当由被告承担。 关于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，因被告属于因疫情或者疫情防控措施导致租金周转困难或者营业收入明显减少的情形，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。因克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号不动产权权利人登记为原告李翠茹、原告张永平，两人系夫妻关系，故虽租赁合同系一人签订，但原告张永平作为所有权人，可以作为原告向被告主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款、第六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告李翠茹与被告张国臣于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》于2021年2月21日解除； 二、被告张国臣于本判决生效之日起三十日内向原告李翠茹、张永平返还位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺； 三、被告张国臣于本判决生效之日起五日内向原告李翠茹、张永平支付租金130000元、暖气费24215.16元、物业费19799.76元，合计174014.92元； 四、被告张国臣于本判决生效之日起五日内向原告李翠茹、张永平支付保全费1545元； 五、驳回原告李翠茹、张永平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2255.10元，由原告克李翠茹、张永平负担419.10元，被张国臣告李斌负担1836元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  华慧 二〇二一年四月十五日 书记员  杨帆