云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云33民终49号 上诉人（原审原告）：李镜，男。 上诉人（原审原告）：和继新，女。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱树华，云南石月亮律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：福贡县粮油购销公司，住所地：福贡县上帕镇。 法定代表人：胡大理，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨桂英，云南德星永云律师事务所律师。特别授权代理。 原审第三人：韩超，男。 上诉人李镜、和继新因与被上诉人福贡县粮油购销公司（以下简称“粮油公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省福贡县人民法院（2020）云3323民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人李镜及其和继新的共同委托诉讼代理人朱树华，被上诉人粮油公司的委托诉讼代理人杨桂英，原审第三人韩超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李镜、和继新上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审的诉讼请求；3.本案的一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人2020年1月1日签订的《租房协议书》依法成立，双方未签订书面解除协议，上诉人也未收到被上诉人单方解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”、第44条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，上诉人与被上诉人双方签订的合同成立并生效。根据该法第93条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，被上诉人既没有按第93条的规定，与上诉人协商解除合同事宜，也不存在第94条规定的法定解除事由。因此，上诉人与被上诉人双方签订的《租房协议书》未解除，被上诉人应当赔偿因强行拆除上诉人正在经营的铺面造成的经济损失61715.5元。二、上诉人与第三人韩超签订《转让协议书》，是由于被上诉人同意将韩超租赁的商铺，租赁给上诉人并签订《租房协议书》的前提下签订的。被上诉人在合同期内对上诉人正在使用的铺面进行强拆的行为构成侵权，被上诉人应当按给上诉人造成的实际损失，向上诉人进行合理赔偿。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 粮油公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、答辩人不存在强拆租赁房屋，不应当承担赔偿上诉人61715.5元。2020年1月1日，上诉人李镜、和继新夫妇与答辩人续签《租房协议》各一份，2020年2月26日，福贡县消防救援大队工作人员到答辩人房屋出租场所进行消防监督检查后，福贡县消防救援大队以答辩人房屋出租场所存在占用、堵塞疏散通道、安全出口；占用、堵塞消防车通道；电线私拉乱接，消防安全违法行为通知责令答辩人于2020年3月4日前消防安全违法行为。因此，答辩人根据消防大队的要求整改必须拆除钢架钢棚和清除私搭乱建，清除消防通道障碍、占用、堵塞消防通道安全出口问题。2020年3月，答辩人向所有在市场内承租人员（微信群中）告知：“根据（2020）第0004号责令限期改正通知书的要求，需要立即整改市场消防通道问题，与被答辩人协商解除2020年1月1日所续签的《租房协议书》协议。并且，在协商解除后，于2020年6月9日，答辩人与所有承租方分别签订新的房屋租赁协议（包括上诉人），答辩人与上诉人李镜约定：房屋宽度（6m），租金（110元/㎡），房屋位置（最后五间）。2020年6月25日起，答辩人多次通知上诉人按照6月9日约定的租房价格签订房屋租赁协议并交房租合同，但上诉人迟迟不予办理书面协议，6月30日再次通知上诉人时，上诉人说：“你们的房子我不租了，我要去打官司”。上诉人这样直接回答给答辩人不再履行新签订的租赁协议后，答辩人于2007年7月2日才把该房屋租给你套畅，因此，答辩人不存在擅自解除协议违约的行为。二、答辩人认真履行《租房协议》，不具有违约行为。2020年1月1日，李镜、和继新夫妇与答辩人续签《租房协议》各一份，协议中第14条约定：如果甲方因经营及改革改制的工作需要，乙方应无条件退回甲方所租房屋。因此，答辩人为了经营必须履行福贡县消防救援大队责令限期改正通知书，需要立即整改市场消防通道问题，并进行拆除钢架铁硼完善消防设施，进行环境整治。因此，按照《租房协议》约定收回所租房屋进行环境整治。三、上诉人在上诉状中诉请“在上诉人与第三人韩超签订《转让协议》，是由于被上诉人同意与将韩超租赁的商铺，租赁给上诉人并签订《租房协议书》的前提下签订的”，被上诉人在合同期内对上诉人正在使用的铺面进行强拆的行为构成侵权，被上诉人应当赔偿上诉人造成的实际损失。没有事实依据和法律依据。第一，2020年1月1日，上诉人李镜、和继新夫妇与答辩人续签《租房协议》中没有约定让上诉人装修房屋，更没有约定装修费由答辩人承担，装修款不应当由答辩人承担。第二，上诉人与第三人之间转让铺面《转让协议》不是因答辩人同意转让上诉人转让给第三人导致上诉人经济损失，事实上，一审审理时就已经审查很清楚，上诉人与第三人是在双方签订了《转让协议》，双方都已经履行了协议内容，上诉人已经支付给第三人转让费54800.00元以后，才到答辩人处备案办理。而且，答辩人同意与否与他们双方的铺面转让行为没有利害关系，答辩人对上诉人和第三人只存在同等的租赁关系。故上诉人请求答辩人赔偿上诉人经济损失61715.00元没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不予成立。原审判决认定的事实清楚，证据采信正确，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 李镜、和继新向一审法院起诉请求：1.判令原被告双方解除租房协议书。2.判令被告偿还因强拆原告房屋造成的损失116515.00元。3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年起，李镜、和继新从福贡粮油租赁了农贸市场的1号铺面经营烧烤店，租赁方式为一年签订一次合同，租金则为每月支付。2018年，李镜、和继新为经营需要，对所租赁的铺面进行了装修，2019年继续租赁该铺面进行经营。2019年底，为扩大经营场所，李镜、和继新经过粮油公司同意后从第三人韩超处转让其所经营的“铁门2号”铺面，于2020年1月8日签订转让合同，并支付韩超转让费54800.00元。2020年1月1日，李镜与粮油公司签订《租房协议书》租赁了粮油公司位于农产品交易市场内的铺面“1号”，约定每月租金为1500.00元，每月月底支付下个月的房租。房租期限为一年，即2020年1月1日至2020年12月31日。同时，和继新与粮油公司签订《租房协议书》租赁了粮油公司位于农产品交易市场内的铺面“铁门2号”，约定每月租金为1200.00元，每月月底支付下个月的房租。租房期限为一年，即2020年1月1日至2020年12月31日。2020年3月粮油公司通过电话通知李镜、和继新，将对市场进行拆除、重建，要求其将自己的物品搬走，并承诺重建之后可以继续租赁新的铺面。市场重建后，粮油公司安排市场最后5间铺面给李镜、和继新，月租金为110元/㎡。粮油公司在李镜、和继新未来交租的情况下，于2020年7月2日将欲租给李镜、和继新的“B6”号铺面租赁给案外人你套畅。 另查明，李镜、和继新2020年的房租交至2月，3月没有交租。 一审法院认为，原被告双方签订的租赁协议实际上是对农场品交易市场内的摊位、场所的租赁，故本案案由应变更为“租赁合同纠纷”。双方签订的租赁协议系双方的真实意思表示，内容合法，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，原被告的租赁合同系一年一租，至2018年底时，2018年的租赁合同因期限届满而终止。2019年1月1日起双方签订的是新的租赁协议。参照《最高人民法院》第12条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”承租人对形成附合的装修装饰物支出的装修费用作为租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕，在合同期限届满之时，装修装饰物已经不存在残值，所以，承租人无权请求出租人予以赔偿。故，对原告要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。 就原告对“二号铺面”的损失54800.00元提出的赔偿主张，本院认为，本案中该笔54800.00元的费用系李镜、和继新为从第三人韩超处取得涉案铺面的承租权而支付的转让费用，收取该笔转让费的是第三人韩超而非粮油公司。和继新与粮油公司重新签订了租赁协议，对租赁事项进行了约定。其中第15条约定：“如甲方因经营及改革改制的工作需要，乙方应无条件退还甲方所租房屋。”本案中，甲方因自身需要，对市场进行重建，并于重建前告知乙方，行使了合同解除权，该合同已经解除。故原告要求被告粮油公司赔偿铺面转让费损失54800.00元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李镜、和继新的全部诉讼请求。案件受理费2630.00元，由原告李镜、和继新负担。 二审中，上诉人李镜、和继新提交了《收据二份》。欲证明：二号铺面的租金已经交到了6月份，并非只交到2月份。 经质证，对上诉人提交的收据，被上诉人粮油公司对其真实性无异议，但认为与本案无关联性。韩超认为不清楚其交纳租金情况。 本院让粮油公司当庭与粮油公司的经办人电话核实，经办人所述这两张显示5月份交纳的租金收据交的是没有拆除的那间房子的租金。并非是本案诉争的一号铺面、二号铺面的租金。对此，李镜、和继新无异议。本院认为该组证据与本案无关联，本院不予采信。 粮油公司、韩超未向法庭提交新证据。 经征询各方当事人对一审认定的事实有无异议，上诉人李镜、和继新对一审认定的“到2020年3月粮油公司通过电话通知李镜、和继新”这段话不认可，认为粮油公司没有通知，并且双方在没有达成解除租赁合同协议之前就把房子拆除。对另查明部分有异议，认为房租不是交到2月份，一号铺面交到2月份，之后就拆除了，二号铺面交到了6月份。粮油公司、韩超对一审认定的事实均无异议。经审查二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。 综合双方诉辩主张，本案的争议焦点是：1.上诉人李镜、和继新请求解除与粮油公司2020年1月1日签订的二份租房协议是否成立？2.被上诉人粮油公司是否应该偿还上诉人李镜、和继新损失，如需偿还，具体金额是多少？ 本院认为，关于上诉人李镜、和继新请求解除与粮油公司2020年1月1日签订的二份租房协议是否成立的问题。本案中，李镜、和继新与粮油公司于2020年1月1日签订的租赁合同中约定，履行期限为一年，即2020年1月1日至2021年12月31日止，在双方合同还未届满时，因所租赁房屋存在消防安全隐患需要进行整改，被上诉人向上诉人电话通知要对房屋进行整改，李镜在其身份证复印件上载明内容为“6m最后5间110元/㎡”上捺印，从载明内容及上诉人的捺印来看，上诉人对整改后的租赁房屋位置以及房屋以110元/㎡租赁予以认可。之后粮油公司通知上诉人签订租赁合同，而上诉人出于自己的主观因素未与被上诉人签订租赁合同，完全是基于个人因素不愿意签订房屋租赁合同并履行合同。且在二审诉讼过程中李镜、和继新的租赁期限已届满。故李镜、和继新请求解除与粮油公司2020年1月1日签订的二份租房协议的主张不成立，本院不予支持。关于被上诉人粮油公司是否应该偿还上诉人李镜、和继新损失，如需偿还，具体金额是多少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，只有符合上述规定的情形，才承担因违约所造成的损失。本案中粮油公司主观上并不存在不履行合同义务，本案的事实是，房屋进行整改、重建后，粮油公司将重建后的房屋第5间以110元/㎡租赁给上诉人，并通知上诉人签订租赁合同，这一要求并不影响承租人李镜、和继新继续租赁房屋。现上诉人出于自己的主观因素未与被上诉人签订租赁合同，完全是基于个人因素不愿意签订房屋租赁合同并履行合同，并非因本案被上诉人根本违约导致合同不能履行，故其要求被上诉人偿还损失的上诉请求不成立，本院不予支持。 综上所述，李镜、和继新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2630.00元，由上诉人李镜、和继新负担。 本判决为终审判决。 审判长  江丽飞 审判员  肖媛华 审判员  陈中朝 二〇二一年四月二十三日 书记员  夏玉琴