四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6781号 上诉人（原审原告）：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区华润路2号。 法定代表人：陈明艳，总经理。 委托诉讼代理人：程晓雪，女，1994年9月20日出生，汉族，住四川省渠县，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：雒欣，女，1991年8月12日出生，汉族，住四川省平昌县，系公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：张丽，女，1985年3月5日出生，藏族，住四川省成都市高新区。 上诉人华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润物业公司）因与被上诉人张丽物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华润物业公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判张丽支付物业费2409.6元（2015年1月至2017年5月）；本案一、二审诉讼费由张丽承担。事实和理由：张丽与2014年11月30日支付完全部购房款，根据约定应当与2014年12月5日前自行前往办理房屋交付手续，如张丽未按约办理房屋交付手续，视为房屋已于合同约定的时间交付完毕，本案房屋于2014年12月5日已完成交付，一审法院认定案涉房屋与2015年11月7日交付系事实认定错误；张丽辩称因无购房合同原件导致被拒绝交付房屋无事实依据。综上，案涉房屋于2014年12月5日完成交付，交付后的物业服务费应由张丽承担，共计2409.6元。 被上诉人张丽二审中未提交书面答辩意见。 华润物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张丽向华润物业公司支付2015年1月至2017年5月的物业服务费2409.6元；2．判令张丽承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年，成都××华润置地有限公司（以下简称××华润公司）与华润物业公司签订《华润置地·××前期物业服务合同》，约定华润物业公司为华润·××（××期）提供物业服务，委托服务期限自2011年9月1日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止；物业服务收费标准为住宅2.4元/平方米·月，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从商品房买卖合同约定的房屋交付次日起全额预先交纳；物业服务费用需按月交纳，业主应在每月1至10日期间履行当月费用交纳义务，逾期不缴纳的，华润物业公司从业主欠费次月1日起按欠费总额的1‰每日收取逾期缴费违约金。2014年11月2日，××华润公司（出卖人）与张丽（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人购买华润·××××期××幢××单元××号房屋，建筑面积81.74平方米，总价款530000元，买受人一次性付款；出卖人应当在2014年11月12日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。补充协议约定：若买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知；若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为房屋已于合同约定的时间交付完毕，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费、水电费等公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从视为交付之日起计算。合同签订当日，张丽向××华润公司支付首付款160000元，2014年11月30日，张丽支付尾款370000元，××华润公司开具收款收据。2015年11月7日，张丽与华润物业公司办理了房屋交付手续，收取了案涉房屋，并交纳了2015年11月至2016年4月期间的物业服务费1177.2元，后于2016年5月28日交纳2016年5月至2016年10月的物业服务费1122元，于2016年10月17日交纳2016年11月至2017年4月的物业服务费1177元，于2017年9月8日交纳2017年6月至2017年9月的物业服务费784.8元。张丽尚欠2016年10月的物业服务费55.2元和2017年5月的物业服务费196.2元未交纳。因张丽欠缴物业服务费，华润物业公司于2019年10月17日向其邮寄发送了催费通知单。 一审庭审中，华润物业公司陈述，××华润公司委托华润物业公司代为办理房屋交付手续，业主办理房屋交接手续需提供购房合同原件，否则不予办理。张丽陈述其与××华润公司签订商品房买卖合同后，××华润公司未将盖章后的合同原件交给张丽，张丽多次向××华润公司索要合同未果，华润物业公司以其未提供购房合同原件为由拒绝为其办理交房手续，直至2015年11月7日，其收到××华润公司交还的购房合同后才从华润物业公司处接收了房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，××华润公司与华润物业公司签订的《华润置地·××××期前期物业服务合同》，对张丽具有约束力。华润物业公司作为案涉小区的物业管理服务企业，为包括案涉房屋所内的全体小区业主提供了物业管理服务，张丽作为案涉小区的业主接受了华润物业公司提供的物业管理服务，应当向华润物业公司支付物业服务费。故一审法院对华润物业公司主张张丽接收案涉房屋后欠缴的2016年10月的物业服务费55.2元和2017年5月的物业服务费196.2元予以支持。张丽当庭提交的华润物业公司出具的收据，证实2017年4月的物业服务费张丽已交纳，华润物业公司要求张丽支付当月的物业服务费的请求，一审法院不予支持。关于华润物业公司主张的2015年1月至2015年10月期间的物业服务费。《商品房买卖合同》约定：若买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知。该约定旨在督促房屋买受人积极接收房屋，仅在买受人怠于行使收房权利的情形下可视为开发商已履行了交付义务。本案中，张丽在付清房款后积极向华润物业公司主张交付房屋，华润物业公司以张丽未持有购房合同为由拒绝向其交付房屋，因出具购房合同并非合同约定的收房条件之一，××华润公司或其委托的华润物业公司有自行核实买房人身份的义务和能力，而不能将此义务转嫁给买受人。在此情况下，不能视为××华润公司已向张丽交付了案涉房屋。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，张丽于2015年11月7日接收案涉房屋，华润物业公司要求张丽支付2015年11月前的物业服务费，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张丽于本判决发生法律效力之日起十日内向华润物业公司支付2016年10月和2017年5月的物业服务费共计251.4元；二、驳回华润物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由张丽负担。 二审中，被上诉人张丽提交了《房屋信息查询记录》《房屋交付程序表》、张某、邓某、康某的证明以及微信截图等证据，拟证明2015年11月2日张丽拿到购房合同，华润物业公司于2015年1月7日为张丽办理了交房手续。本院经审查认为张丽提交的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到证明目的，上述证据本院不予采纳。上诉人华润物业公司二审中未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，××华润公司与华润物业公司签订的《华润置地·××××期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对包括张丽在内案涉小区业主均有拘束力，双方均应按约履行。本案中，华润物业公司按约履行了提供物业服务的义务，张丽应按约支付物业服务费。根据《房屋交付程序表》以及当事人一审中的陈述可以明确张丽支付完案涉房屋全部房款后积极向华润物业公司主张交付房屋，其未能在约定房款付清后五日内及时办理交房手续并非其怠于履行合同约定接受房屋的义务，亦非其恶意延期接受房屋，案涉房屋于2015年11月已实际完成交付，依照《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，华润物业公司要求张丽支付2015年11月前的物业费，本院不予支持。根据案件查明的事实，张丽欠付2016年10月的物业服务费55.2元和2017年5月的物业服务费196.2元经催告后仍不支付，一审法院判决张丽向华润物业公司支付物业服务费共计251.4元正确。 综上，上诉人华润物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由华润置地（成都）物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十六日 书记员  陈 悦