贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2533号上诉人（一审被告）：贵州乾互通商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：李新华,该公司总经理。上诉人（一审被告）：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：李新华，该公司董事长。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱萍，女，1963年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区委托诉讼代理人：贾晨曦，贵州谦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：程云龙，贵州谦明律师事务所实习律师。上诉人贵州乾互通商业管理有限公司（以下简称乾互通公司）、贵州三利房地产开发有限公司（以下简称三利公司）因与被上诉人朱萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审普通程序，由审判员庞敏独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人乾互通公司、三利公司的共同委托诉讼代理人刘小果，被上诉人朱萍的委托诉讼代理人贾晨曦、程云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾互通公司、三利公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判乾互通公司向朱萍支付租金3,639元；3.驳回朱萍其余诉讼请求；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审审理期间，乾互通公司又支付租金2,497元，故应当扣减已付租金；2.三利公司不是租赁合同的相对方，不应当承担责任。朱萍辩称，1.三利公司虽然不是租赁合同的相对方，但是其向业主出具过《担保函》，明确表示对乾互通公司履行《商铺租赁及经营管理合同》过程和后果承担全部责任，故三利公司应当对乾互通公司的债务承担连带清偿责任；2.乾互通公司没有按期支付租金，对此一审已经查明，故乾互通公司应当按照合同约定即每日万分之二的标准从逾期之日起支付违约金；3.朱萍确实在2020年10月收到过三利公司支付的部分租金，可以据实扣除。朱萍向一审法院提出诉讼请求：1.乾互通公司按照《商铺租赁及经营管理合同》第四条约定立即支付租（暂计至2020年7月1日为9,094元）；2.乾互通公司以应付租金总额按日2?标准支付逾期支付租金期间的违约金（暂计至2020年7月1日为110.33元）；3.乾互通公司承担因拖欠租金而产生的补偿金，即按照年利息6%计算，自拖欠租金之日起计算至实际清偿之日（暂计至2020年7月1日为91.94元）；4.三利公司对前述1、2、3项诉讼请求承担连带偿还责任；5.被告承担本案案件受理费、查询费、保全费等诉讼相关费用。庭审中，原告明确租金、违约金、补偿金均计算至2020年7月1日止，后续另行主张。一审法院认定事实：2017年8月11日，朱萍与三利公司签订《商品房买卖合同》，约定以一次性付款方式购买三利公司开发的位于贵阳市云岩区，3-8号楼4层133号房屋（建筑面积13.6㎡），总价款173234元。2017年8月10日，原告朱萍（甲方）与被告乾互通公司（乙方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城4层133号（建筑面积13.6㎡）的商铺出租给乙方，租赁期内，乙方享有该商铺的使用权、经营权并有权自主运营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等工作。购买该商铺的《商品房买卖合同》约定总价173234元。租赁期限为：自2018年1月1日起至2027年12月31日止，共计10年。商铺收益具体如下：起租日为2018年1月1日，租金每半年支付一次，支付时间为每半年末前三个工作日内，付款时间遇节假日顺延。租赁收益为：2018年1月1日至2020年12月31日止年租金为12126元；2021年1月1日至2024年12月31日止年租金为15591元；2025年1月1日至2027年12月31日止租金为，甲方所得年租金为该年实际租金收益的90%。甲方除上述约定的租金外，不得向乙方收取其他任何费用，乙方自主享有和承担经营管理承租商铺产生的盈利和亏损。本合同涉及的税费，按国家和地方税收法律法规的规定各自承担。甲方不承担经营管理该商铺的经营费、物业费、水电费、维修维护费，涉及使用维修基金的维修，按相关法律法规执行。乙方不得逾期向甲方支付该商铺的租金款项。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日2?向甲方支付违约金。如逾期超过180天，甲方有权单方面终止或解除本合同。合同签订后，被告乾互通公司按约使用涉案商铺并已付清2019年6月30日前的租金。原告收到2019年7-12月的租金3032元；三利公司于2020年7月16日向原告支付2453元，原告共计收款3032元＋2453元＝5485元。2017年8月10日，三利公司向原告出具《担保函》，承诺为乾互通公司的履约能力、履约责任提供担保，并对乾互通公司履行《商铺租赁及经营管理合同》的过程和后果承担全部责任，担保时效与朱萍、乾互通公司所签合同相关条款约定的起止时效相一致。2019年10月31日，乾互通公司和三利公司向大上海商铺业主出具《承诺》，内容为：1.属于按月支付租金的，从2019年10月起，暂按50%租金支付，剩余租金50%部分，在2020年5月31日前一次性补付，并按欠付相应时间段计算支付年利率6%的补偿金。2020年5月以后的租金按合同约定全额支付。2.属于按半年支付租金的，本期租金按50%支付，剩余50%在合同约定下期支付租金时一并支付，并按所欠付租金时间段计算支付年利率6%补偿金，下期租金按合同约定全额支付。一审法院认为，争议焦点是：1.欠付租金金额；2.违约责任的承担方式；3.三利公司是否承担连带责任。焦点一，欠付租金金额。涉案《商铺租赁及经营管理合同》合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。对原告要求被告乾互通公司支付租金的诉请，自2019年7月1日至2020年6月30日，乾互通公司按合同约定应付租金12,126元，扣除被告已付租金5,485元，尚欠12,126元-5,485元=6,641元。被告辩称因疫情影响减免租金或延长支付期限。鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应，2020年2月24日将全省新冠肺炎疫情防控响应级别由一级调整为三级，疫情对承租人实际使用房屋产生的不利影响，该抗辩意见一审法院予以采纳，并对疫情期间其中2月份的租金予以减少50%，即乾互通公司应支付的租金为6,641元-（12,126元/年÷12月）×50%≈6,136元。焦点二，违约责任的承担方式。乾互通公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告与乾互通公司签订的租赁合同约定如逾期支付租金，从逾期日起按应付款项每日2?向原告支付违约金，该约定未违反法律规定，一审法院予以支持。2019年10月31日，乾互通公司和三利公司向大上海商铺业主出具《承诺》是被告单方作出，关于补偿金的内容性质为逾期付款产生的利息损失，与合同约定按日2?支付违约金相重叠，故对原告关于补偿金的诉请，一审法院不予支持。违约金具体为：2019年7-12月欠付租金部分自2020年1月1日起截至2020年7月1日违约金为（12,126元/年÷2-3,032元）×2?×182日≈110元。焦点三，三利公司是否承担连带责任。三利公司自愿向朱萍出具《担保函》，为乾互通公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即三利公司应当对上述租金及违约金承担连带清偿责任。另，对被告提出需从租金中代扣代缴税费，一审法院认为房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与代扣代缴税费是两种不同性质的义务，双方未在涉案合同中就税费代扣代缴进行约定且原告亦不同意代扣代缴，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱萍支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止欠付的房屋租金6,136元；二、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱萍支付截至2020年7月1日的违约金110元；三、被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一、二项所判决的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告朱萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱萍负担1元，被告贵州乾互通商业管理有限公司、贵州三利房地产开发有限公司负担24元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。二审时，乾互通公司、三利公司提交如下证据：银行转账凭证一份。记载2020年10月20日，三利公司向朱萍汇款2,497元。拟证明三利公司向朱萍支付2,497元租金，应当予以抵扣。朱萍对该证据予以认可。鉴于朱萍认可收到2020年10月20日三利公司支付的2,497元租金，本院对于该证据予以采信。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：第一，乾互通公司尚需支付租金金额是多少；第二，乾互通公司是否应当支付违约金；第三，三利公司是否应当承担连带清偿责任。关于争议焦点一，根据二审查明的事实，朱萍于2020年10月20日收到2,497元租金。该笔租金在一审中没有处理，应当据实扣除。结合一审判决，乾互通公司尚需支付朱萍租金金额为：6,136元-2,497元=3,639元。乾互通公司、三利公司要求据实支付尚欠租金金额的上诉请求合法、有据，本院予以支持。关于争议焦点二，乾互通公司没有按期支付租金，应当承担违约责任。一审法院根据合同约定，判令乾互通公司从逾期日起按应付款项每日2?的标准向朱萍支付违约金，并无不当。对于乾互通公司、三利公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点三，三利公司虽然不是租赁合同的相对方，但是三利公司曾于2019年10月31日向朱萍出具《担保函》，承诺为乾互通公司的履约能力、履约责任提供担保，并对乾互通公司履行《商铺租赁及经营管理合同》的过程和后果承担全部责任，三利公司对该事实并无异议。一审法院据此判令三利公司对乾互通公司的债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据。对于乾互通公司、三利公司的该项上诉意见，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，鉴于出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初736号民事判决第二项即：被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱萍支付截至2020年7月1日的违约金110元；第三项即：被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一、二项所判决的款项承担连带清偿责任；二、撤销贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初736号民事判决第四项；三、变更贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初736号民事判决第一项：贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向朱萍支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止尚欠的房屋租金3,639元；四、驳回朱萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由朱萍负担1元，由贵州乾互通商业管理有限公司、贵州三利房地产开发有限公司共同负担24元；二审案件受理费50元，由贵州乾互通商业管理有限公司、贵州三利房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员  庞敏二〇二一年四月十六日法官助理王李文书记员张雪