江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏行终501号 上诉人（原审原告）金同月，男，汉族,住连云港市连云区。 被上诉人（原审被告）连云港市连云区人民政府，住所地连云港市连云区海州湾街道西墅路**。 法定代表人李占超，该区区长。 出庭应诉负责人许威扬，该区副区长。 委托代理人李恒斌，该区海州湾街道办事处工作人员。 委托代理人王可欣，江苏明智达律师事务所律师。 上诉人金同月因诉连云港市连云区人民政府（以下简称连云区政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2019）苏07行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，进行了书面审理。本案现已审理终结。 一审法院认定，因中央商务区1#、2#地块旧城区改建项目需要，连云区政府于2017年6月20日作出连区政发[2017]54号《连云港市连云区人民政府房屋征收决定》（以下简称《54号征收决定》），决定对位于征收范围内的房屋进行征收。其中，登记在金同月名下的连云港市连云区棠梨路268号房屋位于征收范围内。房屋征收部门为连云港市连云区房屋征收局（以下简称连云区房屋征收局），评估机构是由被征收人在规定期限内从连云港市住房保障和房产管理局每年度公布的估价机构名录中通过被征收人协商选定方式产生的江苏先河房地产土地评估有限公司（以下简称先河评估公司）。在《54号征收决定》作出当日进行了公告，公告明确载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。在法定期限内，金同月未对该房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼。涉案房屋系1998年前后建成的钢混结构的房屋，《房屋所有权证》编号为连房权证连字第××号、丘地号为05491080，房屋用途未载明，登记建筑面积363.53平方米（实测453.04平方米）。《国有土地使用权证》（连国用[2010]第ＬＹ003020号）登记为住宅用途，土地使用面积为152.3平方米。未经登记房屋建筑面积89.51平方米，根据连云港市房屋征收相关文件和本地块房屋征收补偿安置方案的规定，确认为合法房屋予以确权，参照合法房屋给予补偿。经先河评估公司评估，金同月房屋评估价值为人民币2642766元（含地下和半地下室）、房屋室内装饰装修及附属设施评估价为802757元。2018年4月13日，评估结果向金同月送达后，金同月未在规定的期限内，向房地产价格评估机构申请复核评估。连云区政府为金同月提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式供金同月选择。按照《中央商务区1#2#地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案》的规定，签约期为评估结果公示期满之日起45日内，金同月房屋评估结果送达时间为2018年4月13日，期满之日为2018年4月28日，签约期限为2018年4月29日至2018年6月12日，经双方多次协商，在规定期限内未达成补偿协议。连云区政府于2018年6月14日作出连区征补字[2018]第5号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《5号补偿决定》），依法送达金同月并在房屋征收范围予以公告。决定主要内容为：一、金同月选择货币补偿的，根据先河评估公司对房屋及附属设施的评估结果，对金同月的货币补偿金额为：金同月房屋评估价值为人民币2642766元；搬迁补助费为453.04×8＝3624元；临时安置费为453.04×8×6＝21746元，房屋室内装饰装修及附属设施补偿802757元，共计3470893元。二、金同月选择房屋产权调换的，连云区政府提供产权调换方案如下：连云区政府将坐落于连云港市连云区棠梨路瑞丰翔龙湾小区1幢1单元104室和2幢1单元102、103、202室（四套均为期房），建筑面积分别为130.27㎡和103.67、101.53、103.67㎡，市场评估价分别为5680元/㎡和5420、5450、5450元/㎡。合计安置房屋建筑面积为439.14㎡作为产权调换房，安置房评估总价值为2420166元。被征收房屋评估价值2642766元、搬迁补助费439.14×8×2+（453.04－439.14）×8＝7137元、临时安置补助费439.14×8×24+（453.04－439.14）×8×6＝84982元（期房24个月、货币安置6个月），装饰装修及附属设施补偿802757元，被征收房屋合计补偿总金额3537642元。并由连云区政府依法与其结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价人民币3537642－2420166＝1117476元（连云区政府向金同月支付）。三、金同月应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内自行选定补偿决定中的一种方式与连云区房屋征收局办理征收与补偿的手续，并将坐落在连云港市连云区棠梨路268号房屋腾空交连云区房屋征收局验收拆除，逾期不选择，连云区政府将按有利于金同月的产权调换补偿方式申请人民法院强制执行。金同月不服上述补偿决定，提起本案诉讼。 一审法院另查明，对于金同月院内的景观（假山、亭、池、石器制品等）资产，先河评估公司依据原连云港市城乡建设局发布的《房屋装饰装修及附属设施补偿协商价格参考标准》（连建征[2016]277号）的相关规定，委托具备园林评估资质的原中财宝信（北京）资产评估有限公司江苏分公司对金同月院内景观（假山、亭、池、石器制品等）资产进行了估价，结合该估价报告，最终出具了涉案房地产估价报告。 一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，连云区政府具有作出《5号补偿决定》的法定职权。连云区政府对金同月房屋的相关事项进行了调查登记、公布，并依法选定评估机构，对金同月的房屋价值等进行了评估。在金同月与房屋征收部门未能达成补偿协议的情况下，连云区政府依据《54号征收决定》及征收补偿方案和先河评估公司对涉案房屋及附属设施的评估报告等作出《5号补偿决定》，决定对金同月名下的涉案房屋给予货币补偿及其他依规定应给予的相应费用，同时决定金同月也可以选择房屋产权调换，并提供了明确的调换房，明确了房屋征收部门及金同月应履行的后续义务。该补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，形式内容完备，符合法定程序，保障了金同月作为被征收人的补偿安置合法权益。 一、关于金同月提出的土地面积未全额补偿以及房屋结构认定问题。 连云区政府在作出《5号补偿决定》前，对涉案征收地块拟订的征收补偿方案进行论证、公布、征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时予以公布，符合《征补条例》的规定。根据原连云港市国土资源局连云分局发放的土地使用证及相应土地档案记载情况，金同月建房核准用地为152.3平方米，金同月主张的860平方米用地无任何依据。金同月房屋在被征收过程中，已按房屋产权证上载明的钢混结构进行价格评估，并无不当。 二、关于涉案房屋评估程序及评估报告的合法性问题。 （一）关于评估机构的选定问题。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，《54号征收决定》公告后，连云区政府发布选择房屋征收评估机构的公告，依法组织征收片区被征收人选择商定评估机构。通过投票、现场计票，选择先河评估公司的被征收人超过半数，程序合法。金同月主张评估机构选定程序违法，与事实不符。 （二）关于评估报告的合法性问题。涉案房屋评估机构及作出《房地产估价报告》的估价师具有相应资质。连云区政府对涉案房屋及附属设施查勘，先河评估公司对金同月名下涉案房地产价值、装饰装修及附属物补偿价格出具《房地产估价报告》，系依据房屋征收部门提供的相关资料，在估价报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》《评估办法》的情形。金同月在收到《房地产估价报告》后的规定期限内未申请复核评估，视为放弃对估价报告异议的权利。关于金同月主张应由具备园林资质的评估机构评估问题。评估公司委托具备园林评估资质的原中财宝信（北京）资产评估有限公司江苏分公司对金同月院内景观（假山、亭、池、石器制品等）资产进行了估价，最终结合该估价报告，出具了房地产估价报告符合规定，金同月该主张不能成立。 综上，连云区政府作出的《5号补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。金同月主张撤销《5号补偿决定》的理由不能成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回金同月的诉讼请求。 上诉人金同月上诉称：1、一审法院认定案涉土地使用面积为152.3平方米错误，应为860平方米；2、案涉房屋是独幢独院，属于花园别墅，评估公司对案涉房屋评估价格过低；3、上诉人收到《房地产估价报告》后在规定期限内申请了复核评估；4、中财宝信（北京）资产评估有限公司没有园林评估资质，一审法院认定该公司具备园林评估资质错误；5、证人程某,4在一审庭审中到庭并质证，一审法院认为其未到庭对其证人证言不予认可错误；6、一审法院审判程序违法。请求本院撤销一审判决，改判或发回重审。 被上诉人连云区政府答辩称：1、上诉人房屋面积、土地面积均有相应的产权证书予以确认；2、案涉评估报告真实、合法、有效；3、上诉人提出复核申请的时间已超过法定期限；4一审法院认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法。请求本院驳回上诉，维持原判。 本经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，应依法予以确认。 本院认为： 一、关于涉案房屋评估报告能否作为作出《5号补偿决定》依据的问题 （一）评估机构选定是否合法。《评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，房屋征收部门连云区房屋征收局房屋依法组织征收片区被征收人选择商定评估机构。由于选择先河评估公司的被征收人超过半数，连云区房屋征收局遂确定该公司为项目评估机构，并于2017年6月29日在征收项目片区对上述结果予以公示，行政程序符合上述法律规定。 （二）评估程序和方法是否适当。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。《评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。本案中，案涉房屋评估机构先河评估公司及作出案涉《房地产估价报告》的估价师均具有相应资质。在卷的附属设施查勘登记表、房屋测绘图等证据能够证实，先河评估公司通过实地查勘，对被征收房屋现状绘制了平面示意图，并对附属设施进行了查勘登记。先河评估公司以2017年6月20日案涉项目征收决定公告之日为被征收房屋价值评估时点符合上述规定。先河评估公司鉴于估价目的和估价对象的性质，采用比较法对被征收房屋进行评估，从而确定被征收房屋价值并无不当。对于上诉人金同月院内的景观（假山、亭、池、石器制品等）资产，先河评估公司依据原连云港市城乡建设局连建征[2016]277号《房屋装饰装修及附属设施补偿协商价格参考标准》的相关规定，委托具有园林评估资质的原中财宝信（北京）资产评估有限公司江苏分公司对金同月院内景观资产进行估价亦无不当。 此外，《评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。在卷的苏先评征字（2018）LY－ZYSWQ第038号《房地产估价报告》上有上诉人金同月本人签名，可以证明该《房地产估价报告》已送达金同月。上诉人金同月在法定期限内未向评估公司申请复核评估，应当视为放弃对估价报告提出异议的权利。因此，涉案评估报告依法能够作为被上诉人连云区政府作出《5号补偿决定》的主要依据。 二、关于被征收房屋面积及土地面积认定是否合法的问题 《评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，案涉房屋产权证记载的房屋面积为363.53平方米，实测面积453.04平方米，案涉国有土地使用权证记载的土地使用权面积为152.3平方米，被上诉人连云区政府根据《连云港市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》第八条的规定，结合2003年正射影像图，认定案涉被征收的房屋面积为453.04平方米，土地使用权面积为152.3平方米具有事实根据和法律依据。上诉人金同月提出案涉土地使用权面积应为860平方米，但其现提供的证据不能证明该主张，本院不予支持。 三、关于补偿方式以及补偿数额是否合法的问题 根据《征补条例》第二十六条的规定，被上诉人连云区政府具有作出《5号补偿决定》的法定职权。但案涉征收补偿方案已经提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被征收人选择，被征收人在规定期限内不作选择的，被上诉人连云区政府在做补偿决定时应明确一种补偿方式。《5号补偿决定》提供了货币补偿及产权调换两种方式不符合行政效率原则。鉴于《5号补偿决定》同时明确逾期不作选择将按有利于被征收人的产权调换补偿方式执行，被上诉人连云区政府现提供两种补偿方式没有损害上诉人金同月的合法权益。 《征补条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。案涉房屋评估价为2642766元，总补偿款为3537642元，被上诉人连云区政府在被征收房屋附近为上诉人金同月提供的四套产权调换房屋，面积共计为439.14平方米，经评估房屋总价为2420166元，并由连云区房屋征收局向上诉人金同月支付差价1117476元，《5号补偿决定》已保障了上诉人金同月的合法权益。被上诉人连云区政府作出《5号补偿决定》后，依法向上诉人金同月送达，且送达过程经过公证部门公证，行政程序亦合法。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十条的规定，人民法院审理行政案件，不适用调解。但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。在本案审理过程中，本院组织双方当事人进行了协商，因双方差距较大，导致协调未果。 综上，被上诉人连云区政府作出的《5号补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人金同月的上诉理由和请求依法不能成立，依法不予支持。一审法院判决驳回金同月的诉讼请求正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人金同月负担。 本判决为终审判决。 审判长 蔡 霞 审判员 张松波 审判员 张 静 二〇二一年四月二十七日 书记员 陈 晨 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十六条第一款房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 三、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》 第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序： （五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定； 四、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； 第六十条人民法院审理行政案件，不适用调解。但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。 调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。