江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初436号原告：常峰，男，1972年2月4日出生，汉族，住盱眙县三河农场三特南路小康新区。原告：夏冬云，女，1972年11月16日出生，汉族，住盱眙县三河农场三特南路小康新区。两原告共同委托诉讼代理人：赵义成，江苏金声律师事务所律师。被告：中安盱眙置业有限公司，统一社会信用代码91320830331093731F，住所地盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处。法定代表人：蒋燕渝，董事长。委托诉讼代理人：姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。原告常峰、夏冬云与被告中安盱眙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告常峰，原告常峰、夏冬云的委托诉讼代理人赵义成，被告中安盱眙置业有限公司的委托诉讼代理人姚伯祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常峰、夏冬云向本院提出诉讼请求：1、依法解除2018年11月27日两原告与被告所签订的《商品房买卖合同书》；2、被告支付两原告违约金7030元（自2019年4月1日起按每日19元算至2020年4月7日，共370天），返还原告购房款190000元，合计197030元；3、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：两原告与被告在2018年11月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的中安家天下生活广场商品房房屋，面积14.1平方米，价格190000元。两原告按合同约定支付了房屋价款。另该合同第15条约定被告应该在交付房屋后90日内向产权登记机关提供办理产权证的权属资料协助原告办理产权登记手续，而被告至今没有提供，导致两原告无法办理相关产权登记手续。被告违约应该按原告支付房价总额的日万分之一向两原告支付违约金。两原告与被告就房屋买卖合同解除、违约金的支付达不成一致。现两原告诉至贵院，提出上述诉讼请求，请求依法判决。被告中安盱眙置业有限公司辩称，两原告在被告公司购买房屋是事实，两原告要求解除《商品房买卖合同》和返还购房款无事实和法律依据，我公司不同意解除该《商品房买卖合同》，两原告要求支付违约金无事实根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。针对被告的答辩意见，原告作如下补充意见：按照司法解释的规定，本案的被告逾期办理产权登记超过一年以上的，原告有权行使解除权并向被告主张相应的损失，本案被告从2020年4月1日起已经逾期办证1年，因此本案的原告有权依据司法解释的规定行使解除权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：被告中安盱眙置业有限公司于2015年3月18日成立，营业期限至2065年3月17日，经营范围：房地产开发经营、建材、金属材料、五金产品、纺织品、文具用品、家电、服装销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）被告中安盱眙置业有限公司在盱眙县角中安家天下开发房地产。2018年11月27日，原告常峰、夏冬云与被告中安盱眙置业有限公司签订x-xxxx号商铺的《商品房买卖合同》。该合同主要内容为：“商品房买卖合同/合同编号：GF-2000-0171合同双方当事人：出卖人：中安盱眙置业有限公司，注册地址：盱眙县金鹏大道10号恒宇广场6号楼一层1011-1015，营业执照注册号:320830000173404，企业资质证书号:淮安KF14104,法定代表人：蒋燕渝，联系电话：0517-88206602，邮政编码：211700；买受人：常峰、夏冬云，、，地址：江苏省盱眙县山河农场三特南路小康新区24号。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以挂牌出让方式取得位于盱眙县编号为盱国用（2015)第1266号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】（盱）地呈字【2015】第97号。该地块土地面积为13091平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2015-9-30至2055-10-7。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】中安家天下。建设工程规划许可证号为建字第320830201510051施工许可证号为320830201512220101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为盱眙县行政审批局，商品房预售许可证号盱审批（建）【2006】03003号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢【单元】xxxx号房。该商品房的用途为商业，属钢混结构，层高为4.5米，建筑层数地上5层，地下1层。该商品房阳台是【】。该商品房【合同约定】建筑面积共14.1平方米,其中，套内建筑面积7.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.68平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13475.18元，总金额(￥190000元)，……。第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3、出卖人每日向买受人支付总房款万分之一的违约金。……。出卖人（签章）：中安盱眙置业有限公司合同专用章（红印章）、蒋燕渝（红印章）、买受人（签章）：常峰、夏冬云，2016年2月16日，签于盱眙中安家天下销售中心。”中安盱眙置业有限公司合同专用章、蒋燕渝印、常峰、夏冬云在均在合同上盖章、盖印、签字、捺手印。2017年11月23日，原告常峰（委托方、甲方）与盱眙凯德商业运营管理有限公司（受托方、乙方）签订《中安家天下生活广场商铺委托经营合同书》。该合同书约定的主要内容为：“甲方购买的中安家天下商铺，预售建筑面积为14.10平方米，委托盱眙凯德商业运营管理有限公司经营管理，委托经营管理期限从2017年12月31日至2027年12月31日，……。在委托期第四年，甲方收取商铺的实际租金，若实际租金未达到人民币19007元，则由乙方再支付人民币5700元给甲方。超出部分收益分成比例为甲方90%、乙方10%；在委托期第五年，甲方收取商铺的实际租金，若实际租金未达到人民币21722元，则由乙方再支付人民币5700元给甲方。超出部分收益分成比例为甲方90%、乙方10%；……。甲方：常峰，乙方：盱眙凯德商业运营管理有限公司合同专用章（红印章），签订日期：2017年11月23日。”常峰、盱眙凯德商业运营管理有限公司均在合同上签名盖章。2018年11月30日和2019年2月28日，原告常峰、夏冬云分别向被告中安盱眙置业有限公司交纳购房款100000元、90000元，共计190000元，被告中安盱眙置业有限公司向原告常峰、夏冬云出据江苏增值税普通发票。2020年10月，被告中安盱眙置业有限公司作为开发单位（产权人）通过行政审批，对商铺办理了不动产权初始登记证明单。该单载明：幢号为xx，户号为xxxxx，混合结构，共6层，层次3，建筑面积14.09平方米，共有分摊面积6.67平方米，套内建筑面积7.42平方米，商业用途，坐落于盱眙县。两原告认为该《商品房买卖合同》第15条约定的被告应该在交付房屋后90日内向产权登记机关提供办理产权证的权属资料协助原告办理产权登记手续，而被告至今没有提供，导致两原告无法办理相关产权登记手续以及租赁房屋不及时给付租金，两原告提起诉讼。本案审理过程中，原告方陈述：“根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定：商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案的被告方应当在2019年4月1日起给原告办理产权证，到2020年4月1日期限满1年本案的被告方都没有协助原告办理产权证，期限超过1年，原告按司法解释的规定行使解除权，并向被告主张违约损失。”被告代理人陈述：“房屋能否办证是否符合条件，是由相关行政机关审查确定的，是否能办证并不是由被告方决定，涉案房屋2020年10月份才可以办证，截止今日庭审在可以办证的期间内双方并未超过1年，既然本案原告声称没有收到办证通知，今日当庭再次通知原告将办证的相关材料提交我司配合办理不动产权证。原告陈述按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，双方的买卖合同对解除条件有约定的，根据解释规定是办理不动产登记期限届满后超过1年，这里的办理不动产登记期限理解为可以办理不动产登记了才开始计算，如果不可以办理不动产登记期限，该期限是无法确定届满期限的。”上述事实有原告常峰、夏冬云围绕诉讼请求依法提交了2018年11月27日原被告签订商铺的《商品房买卖合同》、2018年11月30日和2019年2月28日原告常峰、夏冬云交纳购房款的江苏增值税普通发票、2017年11月23日原告常峰与盱眙凯德商业运营管理有限公司签订的《中安家天下生活广场商铺委托经营合同书》；被告中安盱眙置业有限公司向本庭提供不动产权初始登记证明单等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原被告于2018年11月27日签订A-3170号商铺的《商品房买卖合同》是否合法有效？该《商品房买卖合同》是否符合解除条件？被告是否返还购房款以及承担违约责任等？本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”就本案而言，原被告于2018年11月27日签订商铺的《商品房买卖合同》系原被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，合同合法有效，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。我国《合同法》规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原被告在2018年11月27日签订商铺的《商品房买卖合同》中约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3、出卖人每日向买受人支付总房款万分之一的违约金。”被告方提供的办证房产资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2020年10月份向被告提供不动产权初始登记证明单，被告方代理人当庭通知两原告可以办理不动产权证书，该办证期限应从2020年10月起计算，到两原告提起诉讼时没有超过1年期间，一直在产权登记机关办理中，被告没有超出办证期间，也不存在合同解除的条件，故两原告以办证超过1年时间请求解除合同，缺乏事实依据，本院对此请求不予支持。原被告在2018年11月27日签订商铺的《商品房买卖合同》后，原告常峰又与盱眙凯德商业运营管理有限公司签订《中安家天下生活广场商铺委托经营合同书》，将该商铺委托盱眙凯德商业运营管理有限公司管理经营，由于经营管理中产生的各种原因到目前没有收到租金，两原告对此提出解除《商品房买卖合同》，此为没有给付房屋租金引起合同解除的真实原因，故两原告以办证违约要求被告支付违约金并退还购房款的请求，缺乏事实依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第（三）、（四）项、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常峰、夏冬云的诉讼请求。案件受理费4241元，减半收取2120.50元，由原告常峰、夏冬云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费4241元。审 判 员 罗德俊二〇二一年四月十三日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附相关法律条文和司法解释《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。