河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0207民初165号 原告：何长霞，女，1985年11月9日生，汉族，住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：常礼军，河北顶冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成，河北顶冠律师事务所实习律师。 被告：唐山国盛基业房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区丰南镇国盛商贸城5-3号。 法定代表人：薛国兴，职务执行董事。 委托诉讼代理人：商颖存，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张圆超，北京市京师（唐山）律师事务所实习律师。 被告：唐山国盛基业商业经营管理有限公司，住所地唐山市丰南区丰南镇五街建设路以东胥新街以北。 法定代表人：李红娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：于倩，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 被告：天津仪信房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇创意产业园区津沽路818号辛庄经纪服务中心211-26。 法定代表人：王敏，职务经理。 被告：王帅，男，1985年4月9日生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。 原告何长霞与被告唐山国盛基业房地产开发有限公司（以下简称国盛房地产公司）、唐山国盛基业商业经营管理有限公司（以下简称国盛经营管理公司）、天津仪信房地产经纪有限公司（以下简称天津仪信公司）、王帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何长霞委托诉讼代理人常礼军、李成，被告国盛房地产公司委托诉讼代理人商颖存、张圆超，被告国盛经营管理公司委托诉讼代理人于娟到庭参加诉讼，被告王帅、被告天津仪信公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何长霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令四被告给付原告定金53000元；2、依法判令四被告承担本案诉讼费。2019年10月，原告经刘鹏飞介绍，到被告国盛房地产开发的国盛商贸城售楼处购买国盛商贸城底商。在国盛商贸城售楼处经原告看房及与被告王帅协商，原告选中国盛商贸城4-159号底商。2019年10月6日，在国盛商贸城售楼处被告王帅收取原告定金53000元，并为原告出具了定金收据一张。2019年12月7日，原告又交付部分购房款10万元。后四被告拒绝将底商继续卖给原告，并分多笔退回原告交付的定金及购房款153000元。后原告得知被告国盛房地产公司于2015年1月23日分立，成立了被告国盛经营管理公司，被告国盛经营管理公司于2018年10月17日与被告天津仪信公司签订《国盛商贸城销售合作合同》，约定被告国盛经营管理公司委托被告天津仪信公司代理销售国盛商贸城项目，被告天津仪信公司指派被告王帅作为代表处理代理售房事项。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，四被告收取定金后拒绝与原告签订房屋买卖合同。构成根本违约，故原告诉请四被告给付定金53000元，望判如所请。 被告国盛房地产公司辩称，1、被告房地产公司与原告之间并无存在买卖合同关系；2、被告从未向原告出售过房屋，也从而为委托任何第三方代理销售房屋，并且原告所支付的53000元定金被告也从未收取过，并且本案王帅与被告房地产公司不存在代理关系，也不构成表见代理，涉案房屋确系被告房地产公司所有，但被告王帅无权进行对外销售，请法院依法驳回原告对被告房产公司的诉讼请求。根据上次庭审和被告王帅的答辩可知，原告何长霞与被告王帅已经就购房款退还一事达成了一致意见，即双方已经达成了口头协议，由王帅退还原告全部的退房款，并支付原告的损失2000元，双方达成的协议并不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，并且也不存在可变更可撤销的情形，故原告无权单独解除其与王帅之间的协议，就购房款对同一事实另行进行诉讼，也请法院驳回原告的诉讼请求。 被告国盛经营管理公司辩称，1、原告在选中涉案房产并交付定金时，我公司独立于被告国盛房产公司，只是从被告国盛房产公司取得了国盛商贸城项目的部分房产，但涉案房产并不在我公司名下，并非我公司所有；2、我公司与被告天津仪信公司签订代销协议，委托其销售我公司的上述房产，委托期限至2019年9月2日。自原告交付定金时，我公司与天津仪信公司及王帅已无委托代理关系。而且原告一直以为被告王帅是被告房产公司的销售人员，我公司并非原告认为的被代理人。被告王帅虽无代理权，但与我公司不构成表见代理；3、我公司未收到过原告任何款项，也没有指使他们收取其任何款项，我公司与原告不存在房屋买卖合同关系，原告要求我公司给付定金没有事实及法律依据；4、我公司与各被告不存在合伙关系，和各被告也没有共同出售房产的行为，也不是涉案房产的共有人。原告要求我公司与各被告共同给付定金缺乏请求权基础；5、涉案房产应属于夫妻共同财产，仅原告一人起诉，我们认为其主体并不适格。 被告王帅辩称，1、我与原告之间已经就购房款退还事宜达成和解，即将原告购房款全部退还，并支付原告利息两千元，故原告无权就购房款退还一事另行提起诉讼主张双倍赔偿，请法院驳回其诉请；2、我是天津仪信公司房地产经纪有限公司的实际股东和所有人，天津仪信公司与唐山国盛基业经营管理有限公司签订了《国盛商贸城销售合作合同》，约定由天津仪信公司代国盛管理公司销售房屋，我作为天津仪信公司的实际股东和员工履行对外销售房屋的工作职责。与原告就购房款退还一事协商沟通，均是为履行工作职责，属于职务行为，与我本人无关；3、我和天津仪信公司均与唐山国盛基业房地产开发有限公司不存在委托销售关系。收取原告购房款之后，我才得知所售房屋系国盛房地产公司所有，我们无权销售。 被告天津仪信公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，被告天津仪信公司为乙方（承接方）与被告国盛经营管理公司为甲方（委托方）签订《国盛商贸城销售合作合同》一份，该合同主要约定：二、1、甲方委托乙方负责国盛商贸城项目的销售服务工作；2、委托期限自2018年9月3日起至2019年9月2日止；四、2.2签约合同内容（包括定金合同）必须由甲方确认后乙方才可签订，盖章并由甲方负责收款及开具发票；七、2、在代理期间，所有销售合同价款均需汇入甲方指定账户，并由甲方向客户出具收据或发票；七、5、乙方受甲方委托和客户进行销售合同的谈判签约，所有销售的《商品房预售/出售合同》条款由甲方审核确定后交由乙方与客户签订，在不变更合同条款的前提下与此产生的有关法律问题与乙方无关，若乙方擅自变更合同条款则由乙方负全责；九、1、合同代理期限及其延展期届满，或乙方提前完成本合同约定的全部合同义务，则本合同自动终止。被告国盛经营管理公司在甲方处加盖公章及其法人姓名章，被告天津仪信公司在乙方处加盖公章及其法人姓名章。被告王帅在法定代表人或委托代理人处签字。 2019年10月6日，原告经刘鹏飞介绍到国盛商贸城售楼处欲购买底商，经被告王帅接待后，通过ＰＯＳＳ机付款的形式，由原告所有的工商银行62×××18账户向案外人天津优宜教育信息咨询有限公司打款53000元。王帅为原告出具收据一张，内容为“今收到何长霞定金伍万叁仟元整房间号为4-159号￥53000收款人：王帅交款人：何长霞”。后原告又于2019年12月7日以银行转账的方式由其农业银行62×××63账户向案外人天津优宜教育信息咨询有限公司82×××07账户打款100000元。被告王帅因不能向原告交付房屋，向原告退还了153000元，具体为:于2020年7月14日退还40000元、于2020年7月30日退还40000元、于2020年7月31日退还10000元、于2020年8月3日退还43000元、于2020年8月5日退还10000元、于2020年8月13日退还10000元。 被告国盛房地产公司为甲方（存续企业）与被告国盛经营管理公司为乙方（派生企业）签订《公司分立协议一份》，主要约定：甲方采用存续分立方式，存续派生出乙方，甲方的主体资格保留；分立后甲方保留20316180.46元净资产，乙方接收42759099.78元净资产；分立后的甲方对房地产、专业市场开发建设进行投资等；分立后的乙方对市场内经营者提供市场经营管理服务等。该协议由被告国盛房地产公司在存续企业处加盖公章，并由各投资人签字确认。 案涉国盛商贸城4-159号商品房已于2020年9月13日由被告国盛房地产公司以153789元的价格出售给案外人柴立朝，并于2020年11月4日在唐山市丰南区房产交易所备案登记。 以上事实，有原、被告陈述，原告提交的收据一张、POS机签购单两张、农业银行流水明细一张、工商银行流水明细一张、手机截图6张、付款、退款明细一张、王帅名片一张、录音、录像光盘一张，被告国盛房地产公司提交的商品房买卖合同原件一份，被告国盛经营管理公司提交的国盛商贸城销售合作合同一份，及本院调取的（2020）冀0207民初3593号卷宗材料予以证实。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为：原告的诉请的定金是否应当予以给付及应由谁承担给付责任。 关于原告诉请的定金是否应当给付的问题。本案中，原告与被告天津仪信公司虽未签订书面合同，但以口头形式与天津仪信公司的王帅达成了协议，且按照口头协议的约定交付了定金及部分房款。被告王帅亦向原告出具收款收据一张，该收据内容明确体现出原告购买的房号为4-159号，故本院认为，双方已实际行为达成了事实上的房屋买卖合同合意。原告何长霞依约履行了支付定金53000元的约定，被告王帅未能按照约定向原告交付房屋，构成违约。《中华人民共和担保法》第八十九条规定：“......收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”按照上述规定，原告诉请要求支付定金的请求，理据充足，本院予以支持。被告王帅主张已经就购房款退还事宜与原告达成和解的抗辩理由，根据原告提交的微信聊天记录来看，被告王帅单方面表示支付原告利息损失两千元，原告并未回复表示达成和解意见，且被告所述两千元并未给付，故对被告王帅的主张，本院不予支持。 关于原告诉请的定金应当由谁承担给付责任的问题。被告王帅辩称时自认其是天津仪信公司的实际股东和所有人，且与原告达成房屋买卖协议及收付款项的均系被告王帅。同时被告王帅作为合同一方当事人在《国盛商贸城销售合作合同》乙方法定代表人或委托代理人处签字确认，应明确知悉该合同的委托起止期限。其在委托期限结束合同自动解除后仍然将售权项目对外进行销售，其行为不能构成表见代理且收取的款项也未按照合同约定汇入甲方指定账户，并由甲方向客户出具收据或发票。综上，被告王帅此次销售行为引发的法律后果应由《国盛商贸城销售合作合同》的乙方天津仪信公司承担，被告王帅承担连带给付责任。 被告国盛经营管理公司虽与被告天津仪信公司签订了销售合作合同，但原告预购案涉商品房时，该合同的委托期限已过期、合同已终止，且案涉4-159号商品房当时的所有权属归被告国盛房地产公司所有，被告国盛经营管理公司对该房产不具有处置权。本案所涉支付定金的违约责任系被告天津仪信公司自身工作错误导致，被告国盛房地产公司、被告国盛经营管理公司没有过错，不应承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和担保法》第八十九的规定，判决如下： 一、被告天津仪信房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告何长霞定金53000元，被告王帅对被告天津仪信房地产经纪有限公司上述给付义务承担连带责任。 二、驳回原告何长霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1126元，减半收取计563元，由被告天津仪信房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  么晓梅 二〇二一年四月二十六日 书记员  王伟佳