陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕01民终4806号上诉人（原审原告、反诉被告）：范克斌，男，汉族，籍住西安市雁塔区，现住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：顾元鹏，陕西仁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张睿康，陕西仁达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安俏彩餐饮管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郑开，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文龙，陕西承宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯江坤，陕西承宽律师事务所律师。上诉人范克斌因与被上诉人西安俏彩餐饮管理有限公司（以下简称俏彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初13049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范克斌之委托诉讼代理人顾元鹏与张睿康、被上诉人俏彩公司之委托诉讼代理人侯江坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范克斌上诉请求:1、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13049号民事判决，依法发回重审或改判支持一审中范克斌的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费由俏彩公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清、脱离实际情况，且举证责任分配错误。1、俏彩公司于2020年3月30日向范克斌发出退铺函，范克斌于2020年4月4日向俏彩公司发出答复函，同意解除，至此双方之间的《商铺租赁合同》才得以解除。一审中俏彩公司并没有提供证据证明俏彩公司于2019年12月20日向范克斌发出解除合同的书面通知。俏彩公司提供的聊天记录只是间接证据，不能直接证明俏彩公司向范克斌明确表示不再租赁案涉房屋的目的。2、关于物业费、水电费的问题，俏彩公司应当负有证明已向范克斌缴纳上述费用的举证责任，应当提供向相关收费单位的缴费凭证。范克斌代替俏彩公司缴纳了1个月物业费、2个月水电费、1个月电梯费。俏彩公司搬离商铺后，杂乱不堪，影响二次出租，应当承担违约责任。根据合同约定，俏彩公司的行为符合不退还保证金的条件。商铺的租金不包括物业费、水电燃气费，俏彩公司亦应当向范克斌偿还代缴的费用。俏彩公司辩称，俏彩公司解除合同符合双方合同约定。1、俏彩公司已提前两个月通过书面形式告知范克斌不再租赁案涉房屋。2019年12月20日，俏彩公司通过微信与范克斌沟通，明确表示不再租赁案涉房屋。2、范克斌同意解除双方的租赁合同。2019年12与22日，俏彩公司应范克斌要求以范克斌名义，在案涉房屋悬挂对外招租的横幅广告，并通过微信告知，范克斌回复收到。双方对解除合同达成了一致意见。招租广告是应范克斌的要求给与新承租人的选择权，从招租广告的照片可以看出，该房屋可以分割出租。俏彩公司虽未在2020年2月23日解除合同之日向范克斌腾交房屋，但该责任不应由俏彩公司承担。因疫情无法腾房是客观原则，俏彩公司也是在疫情稍微缓和便向范克斌腾交了房屋。二、关于其他费用的问题。范克斌所提交的证据总所谓的其他费用的收据是其单方出具，没有第三方的盖章确认，也没有第三方的相关发票，更没有支付凭证，证据不具有合法性和证明力，证据无法体现与案涉房屋或者俏彩公司之间具有任何联系。故请二审法院驳回上诉，维持原判。范克斌向一审法院起诉请求:1、俏彩公司向范克斌支付拖欠的房屋43000元；2、俏彩公司向范克斌支付范克斌代缴的物业费2253元，水电费8567元，电梯费1000元；3、俏彩公司向范克斌赔偿其违约给范克斌造成的损失60080元；4、俏彩公司对其私自拆除的天然气表恢复原状，返还范克斌预存的9866元天然气费用，并将天然气户名转回给范克斌；5、俏彩公司向范克斌支付垃圾清理费用5000元。俏彩公司向一审法院反诉请求：1、依法判令范克斌退还俏彩公司租赁保证金30040元；2、本案全部诉讼费由范克斌承担。一审法院经审理查明，2018年8月17日范克斌、俏彩公司双方签订《商铺租赁合同》，约定俏彩公司（乙方）承租范克斌（甲方）位于西安市雁塔区电子城徐家庄科技路158号商城A座第三层的商铺，租赁期限自2018年8月18日起至2023年8月17日，月租金30040元，租金支付方式押一付六，免租期一个月。首期租金、保证金于合同签订日一次性支付，其余每半年租金俏彩公司应提前一个月支付。租赁保证金30040元，双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前二个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同。合同第八条违约责任：约定“乙方不得无故提前终止合同，若乙方需提前解除或终止合同，乙方应提前两个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同…”2018年8月18日，范克斌出具收款收据，确认收到俏彩公司交纳的租赁保证金30040元。另查，庭审中，俏彩公司主张其于2019年12月20日向范克斌明确表示不再租赁涉案房屋，后应范克斌要求以范克斌名义发布了对外招租的广告，并提交其法定代表人与范克斌之间的微信聊天记录予以佐证，该聊天记录显示，俏彩公司法定代表人于2019年12月22日通过微信向范克斌发送涉案店铺招租的横幅，范克斌回复“收到”。经询，该横幅上的电话号码为范克斌本人的。范克斌、俏彩公司双方共同确认俏彩公司租金已支付至2020年2月18日。再查，2020年3月30日，俏彩公司发出《退铺函》，载明：2019年12月20日我方明确向贵方表态不再租用贵方场地…2020年3月27日，我方已全部腾空，现可以进行交接，若贵方故意不接收店面，由此造成的全部损失由贵方承担。2020年4月3日，俏彩公司发出《通知函》，载明：2019年12月20日我方明确向贵方表态不再租用贵方场地，因疫情影响，我方迟延向贵方交房，此情况属于不可抗力，我方不承担迟延交房的责任，我方已全部腾空，将贵方场地交还给贵方，2020年3月我方向贵方发函要求贵方配合交接，贵方未予理会。望贵方于收到本函之日起三日内与我方办理交接手续。2020年4月4日，范克斌发出《答复函》，载明：本人收到贵公司退铺函、通知函后…复函如下：本人同意于2020年3月31日解除贵公司与本人于2018年8月17日签订的《商铺租赁合同》，并同意接受房屋…本人于2020年3月31日才收到贵公司书面通知，如贵公司欲现在解除合同，需支付2020年2月18日至2020年3月31日，共42天拖欠的房租，并支付2个月的房租以弥补因贵公司未按合同约定提前书面通知给本人造成的经济损失…经询，范克斌称涉案商铺于2020年4-5月份出租给他人。庭审中，范克斌提交收据主张俏彩公司向其支付代缴的物业费、水电费、电梯费、垃圾清运费，俏彩公司认为上述收据上均无收款单位名称及付款流水，对其真实性及证明目的均不予认可。一审法院认为，范克斌、俏彩公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具备法律约束力，双方应按照合同约定全面履行相关义务。本案中，俏彩公司主张其于2019年12月20日向范克斌明确表示解除合同，后应范克斌要求以范克斌名义发布了对外招租的广告，并提交微信聊天记录予以佐证。该证据显示，2019年12月22日，俏彩公司法定代表人向范克斌发送涉案房屋对外招租的横幅广告图片，图片中的联系电话为范克斌个人电话，范克斌对此回复“收到”，结合退铺函、通知函、回复函的内容，俏彩公司该主张符合民事诉讼高度盖然性的证明标准。根据合同约定，俏彩公司关于合同自2019年12月22日向后顺延两个月即2020年2月23日解除的主张，予以认可。但俏彩公司自认其于2020年3月27日方将涉案商铺腾空，并自2020年3月30日通知范克斌进行交接，范克斌自2020年3月31日收到该通知，因此俏彩公司应按租金标准向范克斌支付2020年2月19日-2020年3月31日的房屋租金及占用费41055元（30040元÷30天×41天）。关于范克斌主张俏彩公司赔偿因违约向其造成的损失60080元的主张，因无事实及法律依据，不予支持。关于范克斌的其余诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”范克斌主张俏彩公司向其支付代缴的物业费、水电费、电梯费，但其所提交的收据无收款单位签名，亦不足以证明其已履行代缴义务，故对范克斌该项诉请不予支持。范克斌要求俏彩公司将天然气表恢复原状、返还预存费用并转回户名，但其未提供任何证据佐证，故对此不予支持。范克斌要求俏彩公司支付垃圾清理费用5000元，但其提交的收据无法证明涉案房屋确需支付相应费用用于清洁卫生及其确已支付该项费用，故对其该项诉请亦不予支持。关于俏彩公司主张范克斌向其退还保证金30040元的反诉请求，双方合同约定：“在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。”结合本案事实，俏彩公司尚欠范克斌房屋租金及占用费41055元，故俏彩公司该反诉请求，不予支持。但俏彩公司向范克斌交纳保证金30040元确属事实，可折抵其方应向范克斌承担的付款责任，经抵扣，俏彩公司还应向范克斌支付房屋租金（占用费）11015元。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安俏彩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）范克斌支付房屋租金（占用费）11015元；二、驳回原告（反诉被告）西安俏彩餐饮管理有限公司其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）范克斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2895元，由范克斌承担2069元，俏彩公司承担826元。反诉案件受理费276元，由俏彩公司承担。因本诉案件受理费范克斌已预交，故俏彩公司将应承担的案件受理费826元于本判决生效之日起十日内给付范克斌。本院二审审理中，各方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决查明的事实无异议。根据双方当事人一、二审的举证、质证及法庭调查等情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，俏彩公司主张其于2019年12月20日向范克斌明确表示不再租用案涉商铺，俏彩公司提交了其公司法定代表人郑开与范克斌的微信聊天记录予以证明。该微信记录显示2019年12月22日俏彩公司法定代表人向范克斌发送了在案涉商铺玻璃上悬挂了对外招租的条幅广告，且招租广告上联系电话系范克斌的个人电话，范克斌随即回复收到。结合俏彩公司给范克斌发出的通知函、退铺函的内容，俏彩公司已于2019年12月20日告知范克斌不再租用案涉商铺的事实存在具有高度可能性。故一审法院对俏彩公司关于合同自2019年12月22日向后顺延两个月即2020年2月23日解除的主张予以认可，并无不当。一审法院认定俏彩公司应向范克斌按租金标准支付2020年2月19日-2020年3月31日的房屋租金及占用费41055元，符合合同约定，亦无不当。范克斌上诉主张俏彩公司应赔偿其损失60080元即自2020年4月1日至2020年6月30日两个月的租金，基于以上论述，本院对此不予支持。关于范克斌上诉主张俏彩公司应向其支付代缴的物业费、水电费、电梯费等请求，范克斌对于其已经代缴的事实负有举证责任，范克斌提交了收款收据予以证明，但收款收据上载明的单位名称系“小肥羊”并非俏彩公司，且部分收据系范克斌自制的收据，故范克斌所提交的证据不足以证明其上述主张，一审法院对此未予支持，并无不妥。关于范克斌主张的垃圾清理费一节，范克斌亦仅提交了收款收据予以证明，收款收据无法看出与俏彩公司承租的案涉商铺有关，故范克斌应承担举证不能的责任，本院对其主张不予支持。综上，范克斌的上诉请求不能成立，但一审判决主文第二项、第三项对一审原、被告主体认定错误，本院予以纠正，对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13049号民事判决第一项及一审诉讼费负担部分；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13049号民事判决第二项为：驳回范克斌的其余诉讼请求；三、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初13049号民事判决第三项为：驳回西安俏彩餐饮管理有限公司的全部反诉请求。二审案件受理费2895元，由范克斌承担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二一年四月二十五日书记员  白林于