云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0702民初452号原告：范洪宇，男，1983年6月22日出生，汉族，住址黑龙江省五常市，现住云南省丽江市古城区。被告：罗鲲，男，1983年4月2日出生，汉族，住址四川省绵阳市高新技术开发区，现住丽江市古城区。被告：罗艳，女，1981年8月28日出生，汉族，住址四川省绵阳市高新技术开发区，现住丽江市古城区。被告：皮芳，女，1981年3月11日出生，汉族，住址云南省丽江市古城区，现住丽江市古城区。上述三被告共同委托代理人（特别授权代理）：李寿刚，云南李寿刚律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人（特别授权代理）：和丽萍，云南李寿刚律师事务所实习律师。原告范洪宇诉被告罗鲲、罗艳、皮芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理，原告范洪宇，被告罗鲲及其与被告罗艳、皮芳之共同委托代理人李寿刚、和丽萍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告范洪宇向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令三被告支付承包费人民币壹佰贰拾肆万元整（124万元）；2、请求法院判令三被告支付违约金人民币壹拾陆万元整（16万元）；3、请求法院判令三被告对以上费用承担连带责任；4、请求法院判令由三被告承担本案诉讼费用。当庭增加诉讼请求为：以未付租金124万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算自2021年1月30日起至实际付清之日止的利息。事实与理由：原、被告双方于2018年5月1日签订《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》，约定由被告方承包经营丽江市古城区本树客栈（包括31间客房），合同期限为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。根据上述合同约定，被告应于2021年1月30日一次性向原告支付第四年的承包费用人民币124万元。双方曾关于2021年承包费的支付问题多次协商，但未达成一致意见，被告至今仍未支付承包费。2020年4月，被告三人曾诉至法院，要求解除承包合同。后经《（2020）云0702民初683号民事调解书》确认，原告将2020年度租金减至813000元并同意分期付款。原告认为，原、被告之间的合同长达5年，原告为促成合同继续履行己表现出最大诚意，且目前新冠肺炎疫情不足以影响合同的继续履行，被告拒不支付承包费系违约行为，故原告现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告罗鲲、罗艳、皮芳辩称：1、原告要求答辩人一次性支付1240000元房屋租金的诉讼请求不应得到支持。原告与答辩人之间确实存在房屋租赁关系，由答辩人承租原告的客栈用于经营活动，但因2020年新冠疫情爆发，答辩人经营客栈的主观目的无法实现，且在持续亏损的状态下实在无法负担巨额的房租，便向人民法院提起诉讼，请求解除双方之间的租赁合同，但经人民法院调解达成了调解协议。我方认为，作为与2020年同一条件下的今年，因疫情防控的需要，答辩人经营仍旧困难，2021年1、2月份共计亏损105171.02元，且按照疫情防控常态化的要求下，答辩人经营案涉客栈会受到持续性的影响。答辩人并非不愿意履行原告与答辩人之间的合同，但在经营持续亏损的客观条件下实在无力一次性支付巨额房租。且原告与答辩人之间就疫情防控期间的房租问题已存在一份生效的法律文书:《（2020）云0702民初683号丽江市古城区人民法院民事调解书》，在客观条件不变的情况下，应当按照调解内容来执行。2、答辩人不存在违约行为，不承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告主张答辩人向其支付违约金的主张。原告与答辩人之间签订的《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》第六条第三款明确约定“因不可抗力因素导致合同无法履行，或者无法完全履行，甲乙双方协商一致，可以变更或解除合同。且双方互不付违约责任，并按时间计算退还乙方剩余的房租以及保证金160000元人民币。”新冠疫情系属不可抗力因素，而答辩人因受不可抗力的影响，无法履行或完全履行自己的合同义务，双方是互不付违约责任的且协议中明确约定仅在因一方不能履行自己合同义务，另一方请求解除协议的条件下，才承担违约责任。本案中，原告与答辩人均有继续履行协议的意愿，故答辩人不应承担违约责任。因此，在本案中答辩人不应承担任何违约责任，请求人民法院依法驳回原告要求答辩人向其支付违约金的不合理诉讼请求。租赁合同期限尚未到期，答辩人愿意继续履行合同，但目前答辩人无能力一次性向原告支付1240000元房租，请求人民法院结合疫情防控等不可抗力因素的特殊情况、答辩人经营案涉客栈一直处于亏损状态的实际情况，结合原告与答辩人之间签订的《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》及《（2020）云0702民初683号丽江市古城区人民法院民事调解书》的约定，请求法院酌情判决。综上所述，请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。补充：因为原告的诉请中本来就包含违约金，实际损失和违约金按照法律规定只能提出一个，原告提出双倍赔偿是不符合规定的，请法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告范洪宇向本院提交如下证据：证据1：《本树客栈承包经营协议书》，拟证明原告与被告签订的协议合同。证据2：《民事调解书》，拟证明2020年疫情情况下，因不可抗力的因素降低租金。经审查：证据1被告质证对其真实性、合法性、关联性予以认可，但其认为根据《协议书》的约定在不可抗力因素下，被告不应承担违约责任。同时，《协议书》还约定只有原告在提出解除合同的情况下，才能主张违约金。因该组证据系双方的真实意思表示，故本院对该组证据予以确认并作为认定案件事实的依据。证据2被告质证对其真实性、合法性、关联性予以认可，但其认为2020年和2021年的疫情基本相当，在不可抗力的情况下，依法应按《调解书》的内容履行今年的合同，因该《民事调解书》系人民法院生效的法律文书，本院予以确认。被告罗鲲、罗艳、皮芳向本院提交如下证据：证据1：罗鲲的身份证、罗艳的身份证、皮芳的身份证，拟证明被告罗鲲、罗艳、皮芳的身份信息。证据2：《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》，拟证明被告以经营为目的向原告承租了案涉客栈，该协议合法有效，按照协议约定，在不可抗力因素影响下，双方可以协商变更或者解除合同，且互不付违约责任的基本事实。证据3：①《2019年1、2月本树客栈利润表》、②《2020年本树客栈利润表》、《2020年1-12月本树客栈利润表》；③《2021年1、2月本树客栈利润表》，拟证明受疫情影响，三被告经营本树客栈自2020年一直处于亏损状态，并非有意拖欠原告房租，系因客观原因导致被告无力支付房租的基本事实。证据4：《订房信息》，拟证明受疫情影响三被告经营本树客栈同一型号房间一直在降价，经营困难的基本事实。证据5：《（2020）云0702民初683号丽江市古城区人民法院民事调解书》，拟证明原、被告曾于2020年4月24日就房租达成一致意见，且被告才于2020年11月在客栈持续亏损的情况下付清了原告2020年房租，且今年客栈依旧处于亏损状态，三被告目前根本无力承担高昂房租的基本事实。经审查：证据1、证据5原告质证无意见，本院予以确认。证据2原告质证无意见，但其认为不清楚今年属不属于不可抗力。因该组证据系原、被告之间的真实意思表示，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。证据3、证据4原告质证不予认可，故对其证明结合其他证据予以评判。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2018年5月1日，原告范洪宇作为合同甲方与作为合同乙方的被告罗鲲、罗艳、皮芳经协商一致，签订了《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》，该协议约定由原告范洪宇将位于丽江市古城区本树客栈（包括31间客房）交由被告罗鲲、罗艳、皮芳经营使用，经营期限为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。《本树客栈承包经营协议》第3.4条约定“第四年的承包费用应在2021年1月30日一次性支付给甲方，人民币124万元。”第6.2条约定“因不可抗力，包括地震、战争、动乱、政府政策等原因导致本协议无法继续履行的，本协议可提前终止，且双方互不负违约责任，并按时间计算退还乙方剩余的房租以及保证金16万元人民币。”第6.7条约定“乙方应按时间规定按时给甲方缴纳租金，如不按时缴纳租金，视乙方违约，甲方可立刻解除合同，收回该客栈的经营权，保证金16万元人民币不予退还给乙方，乙方需赔付甲方16万元整的违约金及因此给甲方造成的全部损失”。合同还对经营费用的承担、房屋养护维护责任、双方权利与义务、争议的解决等进行了约定。合同签订后，原告按协议约定向被告交付房屋，而被告也向原告支付了2018年、2019年度的租金。2020年4月，因新型冠状病毒疫情影响，三被告曾诉至本院，要求解除承包合同。后经本院《（2020）云0702民初683号民事调解书》确认，原告将2020年度租金减至813000元并同意分期付款。现原告认为，按照《本树客栈承包经营协议》之约定，被告应于2021年1月30日前向原告支付2021年5月1日至2022年4月30日的租金124万元，而被告至今未向其支付，已构成违约，遂诉至本院要求被告支付租金、赔偿损失并承担违约责任等。本院认为，原告范洪宇与被告罗鲲、罗艳、皮芳于2018年5月1日签订的《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》，系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，上述协议合法有效，各方当事人应按照协议的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案的主要争议焦点为：1、2021年5月1日至2022年4月30日的承包金为多少的问题；2、原告主张的违约金和利息损失能否得到支持的问题。关于第1个争议焦点。按照《云南省丽江市古城区本树客栈承包经营协议》第3.4条之约定，2021年5月1日至2022年4月30日的承包金为124万元。2020年因新型冠状病毒疫情影响，原告已向被告减免租金689000元，在此情况下，现被告认为作为与2020年同一条件下的2021年，2021年5月1日至2022年4月30日的承包金也应当按照丽江市古城区人民法院《（2020）云0702民初683号民事调解书》确认的承包金813000元予以支付的抗辩意见，因上述《民事调解书》确认的承包金支付时间段为2020年5月1日至2021年4月30日，现被告未能提交证据证明其与原告之间已就租金减免达成了新的合意，亦未能提交证据证明案涉承包金支付时段属于不可抗力的阶段，故被告的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。三被告应当向原告支付承包金1240000元。关于第2个争议焦点。本案中，三被告未按协议约定于2021年1月30日之前向原告支付承包金，已构成违约，应当承担违约责任。现原告按照《本树客栈承包经营协议》第6.7条“乙方应按时间规定按时给甲方缴纳租金，如不按时缴纳租金，视乙方违约，甲方可立刻解除合同，收回该客栈的经营权，保证金16万元人民币不予退还给乙方，乙方需赔付甲方16万元整的违约金及因此给甲方造成的全部损失”之约定，要求被告支付违约金16万元。但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”和第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，现被告认为违约金过高，请求人民法院予以调整，因原告未能提交因被告违约而造成实际损失的证据，故原告的损失表现为利息损失，本院结合被告的违约程度、违约情节和原告的预期利益、疫情影响等因素，酌情支持违约金以未付租金1240000元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算自2021年2月1日起至实际付清之日止的利息。至于原告还主张的利息损失，在本院已按利息计算支持违约金的情况下，对原告要求支付利息损失的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告罗鲲、罗艳、皮芳于本判决生效之日起十五日内向原告范洪宇支付承包费人民币1240000元；并支付以未付承包费1240000元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算自2021年2月1日起至实际付清之日止的利息；二、驳回原告范洪宇的其他诉讼请求。案件受理费17400元，减半收取为8700元，由原告范洪宇承担913元，由被告罗鲲、罗艳、皮芳共同承担7787元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二一年四月二十六日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】