天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1343号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：索颢，经理。委托诉讼代理人：王妤予，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：吕觐，男，1996年4月29日出生，满族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：吕保升（吕觐之父），住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：姚金岭，天津云诺律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人吕觐商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初7982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华公司的委托诉讼代理人王妤予，被上诉人吕觐的委托诉讼代理人吕保升、姚金岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。2．被上诉人起诉主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。被上诉人于2016年6月2日付清全部房款，上诉人于2016年6月24日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2018年9月27日通知被上诉人收房，上诉人同意承担2016年6月3日至2016年6月24日期间的违约责任，但被上诉人起诉时已超过四年有余，超过诉讼时效，应予驳回。吕觐辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的商品房销售合同对交房时间和逾期交房违约责任有明确的约定，上诉人应就其违约行为承担相应的责任。被上诉人的起诉未超过诉讼时效。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。吕觐向一审法院起诉请求：1．由被告支付原告自2015年11月1日至2017年11月17日按中国人民银行同期贷款利率计算的已付房款利息129915.9元（1319840元×4.75%÷360天×746天）；2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告嘉华公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2015年10月31日，以原告作为乙方与以被告嘉华公司作为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为1319840元。合同的第三条对商品房交付及交付日期约定如下：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”《合同补充协议》另约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任，由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”上述协议达成后，原、被告签字、盖章予以确认。2015年10月31日，原告交付被告本案诉争房款419840元，2016年6月2日交付被告剩余房款900000元，共计1319840元。被告因故未能按约交付涉诉商品房，后取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。后被告通知原告交付涉案房屋，双方于2018年10月19日办理了房屋交付手续，原告领取了涉诉房屋的钥匙。2020年9月23日，原告以被告交房时没有告知房屋是否取得准许交付使用证，在起诉前才得知被告办理涉诉房屋准许交付使用证的事实和时间，故其诉至法院而成讼。一审法院认为，双方对本案诉争房屋的合同签订、房屋价款、取得准予交付使用证的时间的事实均无异议，一审法院予以确认。本案争议的焦点为：原告要求判令被告嘉华公司支付2015年11月1日至2017年11月17日已付款利息129915.9元的诉讼请求有无事实和法律依据。由于原、被告对对方提交的证据均无异议，一审法院对其真实性予以确认，其关联性一审法院结合案件事实予以综合评判。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告对此则认为补充协议的第四条已对主合同第五条进行了整体变更，故被告不应再支付原告逾期交房已付房款利息。对此，一审法院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议的第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，被告未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，被告应当按照主合同第五条约定给付利息的方式承担违约责任。关于给付利息期间及诉讼请求是否超过诉讼时效问题，根据合同第三条约定，被告应于2015年6月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，但庭审中被告主张在2016年6月24日才取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，于2018年9月27日通知原告交付房屋，被告因此在2018年10月19日才实际交付了商品房，没有提供此前通知原告办理房屋交付的证据，所以对被告时效抗辩主张，一审法院不予支持，被告应承担应交房之日的次日起至实际交付商品房止银行同期贷款利息的违约责任。另因双方在补充协议中约定有“买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任”约定，且该约定不违反法律有关规定，所以被告应自2016年6月3日起承担因逾期交房而应给付银行同期贷款利息的违约责任。综上，被告应向原告支付已付房款1319840元自2016年6月3日起至实际交付之日止的利息，原告请求支付至2017年11月17日止的利息请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。经查询，上述期间的按银行同期贷款利率计算的利息为96245.44元。综上所述，原告要求被告给付已付款利息96245.44元，符合有关法律规定，一审法院予以支持，其他诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。案经调解未果。一审法院判决：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告吕觐支付已付房款利息96245.44元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，减半收取计1449元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1103.07元，由吕觐负担345.97元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，不动产登记机关于2018年10月15日向被上诉人颁发涉案房屋的不动产权证书。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人对房屋价款、合同约定的交房日期、被告逾期交房等的事实均无异议，本案的争议焦点为：一、上诉人应否承担逾期交房违约责任及如何承担；二、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，涉案合同约定交房时间为“2015年6月30日前”，而该合同的签订时间为2015年10月31日，故合同中约定的交房时间并非双方的真实意思表示。一审法院结合补充协议的约定和被上诉人付清全部房款的时间，确定2016年6月3日为逾期交房违约金的起算时间，并无不当，且上诉人亦认可该时点，本院予以确认。根据一审查明的事实，双方于2018年10月19日办理了房屋交付手续，双方均认可涉案房屋于2016年6月24日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，结合被上诉人的一审诉讼请求，一审法院判令上诉人承担自2016年6月3日至2017年11月17日期间的逾期交房责任，于法有据，并无不妥。就补充协议第四条的效力问题，补充协议系上诉人提供的格式文本，其中第四条系对主合同有关逾期交房违约金计算方式的变更，并对违约金的数额做了最高限额的约定，明显免除了上诉人的部分违约责任。上诉人未能举证证明其已履行了法律规定所要求的提示或者说明义务，故一审法院认定该条款无效，符合法律规定，本院予以维持。上诉人有关违约期间为2016年6月3日至同年6月24日、违约金的计算应适用补偿协议第四条等主张，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。未约定履行期限的合同中，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案中，涉案合同约定“（已付款）利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止”，但未约定逾期交房违约金的支付期限，而被上诉人于2018年10月18日收房，于2020年9月23日起诉主张截至2017年11月17日的逾期交房违约金时，并未超过三年诉讼时效。上诉人的该项主张，不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2898元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  刘翠翠审判员  刘 锟二〇二一年四月十三日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……