贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初775号原告：古毅，男，1982年4月9日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：罗敏，女，1979年2月23日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（原告罗敏之丈夫）：古毅，男，1982年4月9日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，系特别授权。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，男，该公司董事长，联系电话：176××××0077。委托诉讼代理人：张主红，女，该公司员工，系特别授权。原告古毅、罗敏与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下简称建安房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2021年1月27日立案后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行审理。原告古毅即罗敏的委托诉讼代理人、被告建安房开公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古毅、罗敏向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告及时为原告办理银行按揭手续及商品房登记手续；2.判令被告支付原告逾期办理商品房登记违约金39924.45元，违约金计算直至实际交付办理商品房登记证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月28日，原告向被告交付房款及相关费用88721元，并口头约定随即签订书面合同，由于被告方原因，2020年3月25日原、被告双方才签订《商品房销售合同》，至今未办理商品房登记证书。2017年2月20日原、被告双方签订《双方承诺书》载明：被告承诺于2017年12月31日前为原告办理完结建安壹号小区3栋20楼4号商品房的备案及银行按揭手续，如果被告不能在规定的期限内完成承诺书约定的义务，被告按照原告已付房款的银行同期存款利率的两倍承担违约责任，向原告方支付已付房款的违约金至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止。现原告早已按照《双方承诺书》要求，积极履行了全部义务。但被告至今仍未履行《双方承诺书》约定的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告建安房开公司辩称，被告没有违约，不应承担违约责任。原告于2016年8月28日预交购房定金10000元，又于2016年8月28日预交购房首付款88721元，被告就将案涉房屋移交给了原告，原告一直在使用。双方于2020年3月25日签订《商品房买卖合同》，2020年7月23日原告才付清购房款。尽管近年来商品房销售价格大幅上涨，被告也未提出涨价，而是依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的价格。合同中约定被告应于2022年3月25日之前将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告。约定期限未届满，被告并未违约。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应得到法律保护，请求依法驳回原告的诉请。原告古毅、罗敏为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据如下：1.双方承诺书。用以证明被告承诺于2017年12月31日前办理房屋转移登记，但至今未办理。经质证，被告建安房开公司对真实性无异议，对关联性有异议。2.商品房买卖合同、补充协议、业主临时管理规约、收据。用以证明被告逾期办理商品房转移登记的事实。经质证，被告建安房开公司对真实性无异议。被告建安房开公司为证明自己的抗辩主张，向本院提供证据如下：商品房买卖合同。用以证明2020年3月25日双方签订商品房买卖合同。经质证，二原告无异议。本院依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函，载明“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。经质证，原、被告均无异议。本院对证据的认定情况，二原告举证的1、2号证据，被告建安房开公司对真实性无异议，本院予以认定其真实性。被告举证的《商品房买卖合同》，原告无异议，本院予以认定。本院依职权获取《金沙县不动产登记中心回函》，原、被告均无异议，本院予以认定。本院经审理查明事实如下：2017年2月20日，原、被告签订《双方承诺书》，该承诺书载明：原告古毅购买被告位于金沙县，由于被告未能办理商品房备案及银行按揭手续，被告承诺于承诺书签订之日交付案涉房屋，并于2017年12月31日前办理完成商品房备案及银行按揭手续。被告如在约定时间不能完善该房屋的备案手续，被告除无条件退还原告所交房款本金外，并承担所交房款的资金利息，按银行同期存款利率的两倍计算。原告承诺在2017年12月31日前保证自己的征信良好，不影响办理银行按揭手续。原告无条件配合被告办理商品房备案及银行按揭手续，如提供个人资料，配合签字等相关手续。2020年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定被告将位于金沙县（建筑面积113.82㎡）以价格373192元出卖给二原告。二原告向被告交付首期房款75192元，余款298000元以银行按揭方式支付。被告应在2020年4月28日前向原告交付该商品房。合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记约定：出卖人承诺于2022年3月25日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。补充协议中第十二条转移登记的补充约定：2.买受人采用银行按揭贷款、公积金贷款或按揭贷款和公积金组合贷款方式购买商品房的，该商品房的所有权证、分户国有土地使用权证和他项权证须由出卖人代为办理，且买受人应在办理商品房交接手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并交齐办理所有权证、分户国有土地使用权证和他项权证所需各项资料，由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人在买受人提交必要的登记资料和支付完毕全部税款、维修资金后在合同第二十八条第（一）款约定的期限内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时查明，原告古毅已于2016年8月28日向被告交付首期购房款75192元及代收费13529元。合同签订后，被告建安房开公司于2020年3月20日将案涉房屋交付原告古毅、罗敏管理使用。2020年7月23日，涉案银行按揭贷款办理完成，二原告已向被告付清剩余房款298000元。另查明，案涉房屋因被告建安房开公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，暂不能办理不动产登记。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是，法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告古毅、罗敏诉请被告建安房开公司及时为其办理银行按揭贷款手续及商品房登记手续的主张，经查明二原告的银行按揭贷款已办理完成，原告于2020年7月23日已向被告付清剩余房款298000元。故二原告诉请被告为其办理银行按揭贷款手续的主张，无事实依据，本院不予支持。至于案涉房屋因被告建安房开公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，暂不能办理不动产登记，也就不能办理房屋初始登记，同时也不能办理房屋转移登记的相关文书，当然也就不能办理房屋的转移登记，即被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务客观上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，加之《商品房买卖合同》约定办理商品房登记的时间尚未届满，故二原告诉请被告为其办理案涉房屋登记手续的主张，无事实法律依据，本院不予支持。关于二原告诉前被告支付其逾期办理商品房登记手续违约金至实际交付办理商品房登记证书之日止的主张，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》“出卖人承诺于2022年3月25日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”的约定，现双方约定的时间尚未届满，被告暂无逾期办理商品房登记手续的事实存在，不应承担违约责任。至于二原告主张以原、被告于2017年2月20日签订的《双方承诺书》中约定的时间2017年12月31日起计算违约金的问题，被告不予认可，且双方于2020年3月25日签订的《商品房买卖合同》对办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间重新进行了约定，系双方真实意思表示，应以该《商品房买卖合同》的约定为准，故原告的该主张理由不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告古毅、罗敏的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告古毅、罗敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  姚杰二〇二一年四月二十三日法官助理刘曦影书记员胡鹏