江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初2899号原告：吴清珍，女，1968年2月28日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱永斌，江苏和嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶健，江苏和嘉律师事务所律师。被告：季美亚，女，1969年10月3日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈健，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋波，江苏国之泰律师事务所律师。被告：季美仁，男，1950年7月20日出生，汉族，住张家港市。被告：季美祥，男，1952年10月8日出生，汉族，住张家港市。被告：季进华，男，1963年9月17日出生，汉族，住张家港市。原告吴清珍与被告季美亚、季美仁、季美祥、季进华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告吴清珍及其委托诉讼代理人钱永斌、被告季美亚及其委托诉讼代理人陈健、被告季美仁、季美祥、季进华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴清珍向本院提出诉讼请求：1.四被告办理拆迁安置房杨舍镇新乘花苑46幢404室不动产证并过户给原告；2.本案诉讼费由被告一承担。事实和理由：被告二、三、四为三兄弟，被告一为三被告妹妹。2012年7月1日，经友佳房产信息公司为中介，被告二、三、四与原告签订《房产转让合同》一份，代表母亲钱凤妹将其名下拆迁安置房杨舍镇新乘花苑46幢404室出售给原告。合同约定总价款62.8万元，原告先支付50万元，其与12.8万元待房屋过户给原告后支付。合同约定房屋领证费用由转让方承担，过户费用由原告承担。2012年7月20日，原告向被告二、三、四交付原告。原告随后装修入住。由于房屋至今未过户，余款12.89万元尚未支付。被告母亲钱凤妹于2013年7月26日去世。原告随后多次要求四被告办理不动产证并过户给原告，被告二、三、四均表示同意，但被告一因要求与三位哥哥均分上述房款，并对三哥季进华在小区申购的一只汽车库资格全的价值主张权利，与三维哥哥在分配方案上发生矛盾而拒绝配合签字办理手续。钱凤妹上世纪90年代初丧夫，生前育有四子一女，其中三儿子季美华1974年参军牺牲，烈士，未婚无子女，其余三子一女即本案四被告。原告认为，原告与三被告所签房屋买卖合同合同有效，四被告应及时办理不动产证过户给原告。被告一因兄妹间房款分配矛盾而拒绝配合办理手续，致原告至今未取得不动产证，故向法院起诉。被告季美亚辩称，第一，原告依据的房屋转让合同无效，案涉房屋是四被告母亲名下的拆迁安置房屋，母亲生前并未授权三被告，三被告擅自出售房屋行为无效。其从未获知该房屋被出售的情形，作为钱风妹的子女，其也是第一顺位继承人，但从未参与过房屋的出售、签订协议等等。所以原告和其余三被告是侵犯了其合法继承权。同时原告诉状中称因其要求三位哥哥均分上述房产，并对三哥季进华在小区申购了一只汽车库资格的价值主张权利，与三位哥哥在分配方案上发生矛盾，拒绝配合签字也不是事实，实际上直至2020年12月原告及其代理人多次联系，其才得知涉案房屋存在涉案争议的情形，也不存在原告所说的分配矛盾而拒绝签字的情形。这个是原告恶意歪曲事实，为达到其诉讼目的。第二，其基于合法的继承关系应当享有案涉房屋1/4的房屋产权，母亲在2013年7月去世，但房屋目前仍在母亲名下，其认为涉案房屋应当作为母亲的遗产进行析产分配，由于该房屋尚未进行遗产继承，那么相应签订的房屋转让合同也应当是无效的，且原告与被告2、3、4之间的房屋买卖行为是也就是没有法律依据的。同时原告的诉请中包含两个行为，一个是要求四被告办理产权证进行过户，应当是两个行为，办理产证的行为类似一个行政确认的行为，不应当由法院来进行调整。针对四被告尚未确定继承分配的状况，目前也就不具备后续的过户条件。综上，原告针对其的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告季美仁、季美祥、季进华辩称，其同意原告的诉讼请求，其确实没有给原告办理房产证。本院经审理查明事实如下：钱凤妹与季通法为夫妻，有季美仁、季美祥、季美华、季进华、季美亚四子女，季通法于上世纪90年代初去世，季美华于1974年去世，未婚无子女。2012年7月1日，钱凤妹（甲方、卖方）与吴清珍（乙方、买方）签订《房产转让合同》，约定钱凤妹自愿将张家港市杨舍镇新乘花苑46幢404室，房屋建筑面积为131.33㎡，自行车库18.13㎡转让给乙方，房产证号码为待领。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为628000元，乙方于2012年7月1日第一次支付购房定金1万元整，第二次付款于2012年7月20日前付49万元。甲方于2012年7月20日把钥匙给乙方，乙方第二次付给甲方部分房款后甲方违约，甲方在悔约之日起三日将乙方已给付部分房款和定金退还给乙方并赔付给乙方相当于该房产成交价格50%的违约金。合同第五条约定，上述房地产办理过户手续应缴纳的所有税费，由乙方承担全部。合同第十三条补充约定，上述成交价格为甲方申领完成甲方名下的房产和土地产证，甲方申领二证缴纳的税费和维修基金由甲方承担全部，装修押金二千元发票给乙方（包括在总房价内）等开发公司能拿到房产和土地分割征后延长10天办理过户手续，乙方接到过户通知后五天内必须过户，尾款过户后45天内贷款付清。双方在协议中还对其他条款进行了约定。季美祥、季美仁、季进华代钱凤妹在甲方签名处签名。上述合同签订后，吴清珍于当日向季进华支付定金1万元，于2012年7月16日向季美祥、季美仁、季进华支付购房款49万元。后季美祥、季美仁、季进华将案涉房屋钥匙交予吴清珍，吴清珍对案涉房屋进行了装修并入住至今。另查明，2012年7月16日，钱凤妹（乙方）与张家港市杨舍镇人民政府（甲方）签订《拆迁定销房购买协议书》，约定甲方将新乘花苑46幢404室总建筑面积147.25㎡安置给乙方等。钱凤妹于2013年7月26日去世。案涉房屋于2015年具备领取不动产权证条件，但因季美亚不同意办理案涉房屋的不动产权登记，致使吴清珍无法办理案涉房屋的过户登记手续。审理中，季美祥、季美仁、季进华明确与吴清珍签订房产转让合同时，钱凤妹住在季进华家里，卖房是通过钱凤妹同意的，是钱凤妹本人的意思，但因钱凤妹不识字，所以没有在合同中签名。季美亚对上述情况表示不清楚。吴清珍明确愿意从剩余购房款中垫付季美亚、季美仁、季美祥、季进华办理案涉房屋初始登记的费用。以上事实，有证明、房产转让合同、收据、拆迁定销房购买协议书以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，被告季美祥、季美仁、季进华代表钱凤妹与吴清珍签订《房产转让合同》，该合同应当是钱凤妹的真实意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力，双方均应诚信履行各自义务。现案涉房屋已具备办理不动产权初始登记条件，但因钱凤妹去世，案涉房屋不动产权不能初始登记到钱凤妹名下，四被告作为钱凤妹的法定继承人，应当及时办理案涉房屋的不动产权初始登记，将案涉房屋不动产权登记到四被告名下后，再过户登记至原告吴清珍名下。被告季美亚辩称四被告尚未进行遗产继承分配，不能办理案涉房屋的初始登记及过户手续，本院认为，遗产继承分配系四被告之间的纠纷，不能对抗原告的诉讼请求，四被告可另行处理，被告季美亚以此为由拒绝办理初始登记及过户手续，违反诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用被告季美亚、季美仁、季美祥、季进华于本判决生效之日起十日内办理位于张家港市杨舍镇新乘花苑46幢404室及自行车库的不动产登记手续，并在办理完毕上述不动产权登记手续后十日内将上述房产的不动产权过户登记至原告吴清珍名下。案件受理费减半收取5040元，由被告季美亚、季美仁、季美祥、季进华分别负担1260元，限于本判决生效之日起十日内缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 曾宪佳二〇二一年四月十二日法官助理 谢佳桐书 记 员 周雪妍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部。季美亚：账号：62×××61；季美仁：账号：62×××67；季美祥：账号：62×××66；季进华：账号：62×××65。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院