四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川04民终528号 上诉人（原审被告）：苏军，男，1971年11月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7号,统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安晓华，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201011648793。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201210681413。 上诉人苏军因与被上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2021）川0402民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苏军上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2021）川0402民初302号民事判决，改判其支付合纵物业公司一审诉求50%的物业服务费义务;2.本案一二审诉讼费用由合纵物业公司承担。事实和理由：在本案一审庭审中苏军已陈述了抗辩理由并出示了相应证据，一审法院未予全面、客观地审查核实证据，却仅凭合纵物业公司对苏军提交的证据不予认可就对苏军出示的证据不予采信。此外，本案双方互负履约义务，苏军有权在合纵物业公司按约履行物业服务合同义务之前拒绝履行支付相应物业服务费的义务。 合纵物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 合纵物业公司向一审法院起诉请求:1.判令苏军支付从2016年1月16日至2020年7月15日期间的物业管理费3345元、垃圾清运费324元、滞纳金1100.7元；2.本案诉讼费由苏军承担。 一审法院认定事实：（2018）川0402民初2883号民事判决系已发生法律效力的判决，对该判决认定的事实，一审法院予以确认，即阳光馨园小区业主委员会第二届于2013年8月1日成立，任期3年，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）的执行机构阳光馨园业主委员会与攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月/平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用，包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用，业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用及地面占地停车费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；法定税费；物业管理企业的利润；小区停车场公共责任保险费；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极缴纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付应缴纳物业服务费千分之五的滞纳金；合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止。在《阳光馨园小区物业服务合同》中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理等进行了明确约定。合同签订后，攀枝花市合纵物业管理有限公司入驻阳光馨园小区为该小区提供物业服务。攀枝花市合纵物业管理有限公司于2007年2月12日登记成立，2016年2月26日，攀枝花市合纵物业管理有限公司变更企业名称为四川合纵物业服务有限公司。 一审法院在本案中经审理认定事实如下：1.2018年12月11日，阳光馨园小区业主委员会与合纵物业公司续签了《阳光馨园小区物业服务合同》，约定物业服务费由业主按半年向合纵物业公司缴纳，每次缴费时间为：每半年首月1-15日前缴纳当期物业服务费；未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应缴费用的5‰支付违约金；合同期限为2019年1月16日至2024年1月15日。续签的《阳光馨园小区物业服务合同》对收费标准、物业服务的内容、垃圾清运费等未作变更或补充。2.苏军系攀枝花市东区隆庆路359号住房所有权人，该房屋位于阳光馨园小区，房屋建筑面积为93.85平方米，应按0.66元/月/平方米缴纳物业管理费。经合纵物业公司书面催收后，苏军未向合纵物业公司缴纳2016年1月16日至2020年7月15日期间共计54个月的物业管理费、垃圾清运费。 一审法院认为，合纵物业公司与阳光馨园小区业主委员会签订的物业服务合同是民法典施行前成立的合同，虽双方约定的合同期限至2024年1月15日，但合纵物业公司于本案中所主张的物业服务费截至2020年7月15日，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；……”之规定，本案应适用合同签订和争议发生时的法律和司法解释。 对合纵物业公司关于物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，阳光馨园小区业主委员会系依法成立，其作为业主大会的执行机构依法代表阳光馨园小区全体业主与合纵物业公司签订阳光馨园小区物业服务合同，符合法律的规定，该物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，同时对阳光馨园小区全体业主具有约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合纵物业公司自2014年1月起为包括苏军在内的阳光馨园小区业主提供了物业管理服务，苏军作为小区业主理应按合同的约定向合纵物业公司交纳相应的物业服务费。据此，合纵物业公司主张苏军缴纳2016年1月16日至2020年7月15日期间的物业服务费93.85㎡×0.66元/㎡/月×54月=3345元，合法有据，一审法院予以支持。苏军承认合纵物业公司主张的垃圾清运费324元，不违反法律的规定，一审法院予以确认，对合纵物业公司主张苏军支付2016年1月16日至2020年7月15日期间的垃圾清运费6元/月×54月=324元，一审法院予以支持。 对合纵物业公司主张苏军支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，虽合纵物业公司与阳光馨园小区业委会于2014年1月11日签订的《阳光馨园小区物业服务合同》中约定了滞纳金的收费标准，但合纵物业公司提交的《催费通知单》的打印照片不能反映合纵物业公司的实际催收时间，致一审法院无法核算滞纳金数额。2018年12月11日双方续签的《阳光馨园小区物业服务合同》中亦未对滞纳金予以约定，合纵物业公司以续签的《阳光馨园小区物业服务合同》中的违约金条款作为苏军支付滞纳金的依据，于法无据。因此，对合纵物业公司主张苏军支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。 对苏军以合纵物业公司在物业服务工作中存在不作为为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由问题，一审法院认为，首先，依据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据之法律规定，苏军提交的照片不足以证明合纵物业公司在物业服务工作中存在不作为的事实。其次，因物业服务系针对广大业主，具有公共性，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的利益。因此，即使合纵物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，苏军作为业主有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒不交纳物业费的抗辩理由于法无据。因此，对苏军的该抗辩意见一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、苏军于判决生效之日起十日内一次性支付四川合纵物业服务有限公司2016年1月16日至2020年7月15日期间的物业服务费3345元、垃圾清运费324元，共计3669元；二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 苏军向本院提交如下证据：1.其分别于2021年3月8日、4月23日拍摄的本小区内部照片共计31张，拟证明合纵物业公司不作为，未按物业服务合同约定提供基本的物业服务义务。2.《关于禁止私自使用消防水的通告》，拟证明合纵物业公司管理缺位，三天流失了近两千吨消防水物业公司却不知情，其明显未尽到管理服务义务。3.证人邹某当庭证言，拟证明在选聘物业服务企业及续签合同时未召开过业主大会也未通知过业主，该业委会的成立明显不合法，所签订的物业合同也应属无效。 经质证，合纵物业公司认为：1.照片不能反映出拍摄地点，且不能达到证明合纵物业公司未尽到基本物业服务义务的证明目的。2.对《关于禁止私自使用消防水的通告》的真实性无异议，但也无法证明合纵物业公司管理缺位，仅能证明小区业主私自使用消防水。3.证人系该小区业主，其证明力有限，且其证言无法证明业委会的成立是不合法的。 本院认为苏军提供的上述证据虽系真实有效，但并不足以达到苏军的证明目的，对其证明力本院依法不予采信。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，阳光馨园业主委员会与合纵物业公司于2014年1月11日及2018年12月11日签订的《阳光馨园小区物业服务合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对阳光馨园小区业主具有法律约束力。苏军虽然辩称其对阳光馨园业主委员会与合纵物业公司签订物业服务合同的事实不知情，但其在知晓合纵物业公司入驻该小区后仍然缴纳了第一年的物业服务费，亦认可合纵物业公司至今仍在该小区提供物业服务，苏军实际接受了合纵物业公司的物业服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。合纵物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。苏军辩称合纵物业公司未尽到基本的物业服务义务，理应扣减相应物业费的抗辩理由，但其提交的照片等证据均不足以证明合纵物业公司未尽到基本的物业服务义务的事实。其次，物业服务系针对广大业主，具有公共性，如小区业主均拒绝缴纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的利益。即便合纵物业公司未按约定履行部分物业服务义务，苏军等小区业主有权采取合法途径要求合纵物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒交物业费。因此，对苏军的该抗辩意见本院依法不予采纳。 综上所述，苏军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由苏军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年四月二十六日 法官助理 郭 成 书 记 员 谷梓钇