广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初660号原告：洪拉，男，1965年9月15日出生，汉族，户籍地广东省阳西县×××××××××××××××之二，公民身份号码：441××××××××××××518。委托诉讼代理人：骆应礼，广东荣耀律师事务所律师。被告：阳西县源河房地产开发有限公司，住所地广东省阳西县××××××××湖新城商住小区商业A栋A63号，统一社会信用代码：914××××××××××752XU。法定代表人：袁乾坤，该公司经理。委托诉讼代理人：冯立翊，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所律师。原告洪拉与被告阳西县源河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪拉的委托诉讼代理人骆应礼、被告阳西县源河房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯立翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪拉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金17222.85元给原告；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告双方于2016年1月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，被告以350058元价款将阳西县××××××源河鸿景商住小区一区二期6号楼901号房出售给原告，其中合同第十一条约定“出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房”、第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。合同签订后，原告已向被告支付了全部房屋价款，但被告却没有按合同约定为原告办理房屋所有权登记。直至2019年4月30日，被告才为原告完成房屋所有权登记。被告的行为已经构成严重违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金17222.85元（违约金17222.85=350058元×万分之一×492天）。原告洪拉对其主张的事实在举证期限内向本院提供证据如下：1.企业登记信息；2.商品房买卖合同、发票；3.不动产权证书。被告阳西县源河房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人请求答辩人承担违约责任已超过法定诉讼时效，请法庭依法驳回其全部诉讼请求。答辩人与被答辩人于2016年1月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，答辩人于2016年7月31日将涉案房产交付被答辩人使用，双方并于当日签署《房屋交接单》，根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）项：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理……”的约定，本案的诉讼时效应于被答辩人收楼之日起360日后的次日（即2017年7月27日）开始计算，被答辩人向答辩人主张逾期办证违约责任的诉讼时效应至2020年7月27日止。而被答辩人起诉日期是2021年2月25日，该时间已超过法定的3年诉讼时效保护期间，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求；二、答辩人已积极、全面履行协助办证义务，迟延出证的原因不能全部归责于答辩人，被答辩人亦存在过错，应承担相关的过错责任。1、根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋权属证书（两证）的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，开发商在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即可。而本案答辩人出售涉案房产给被答辩人时，并未收取被答辩人的一分一厘与办证相关的服务费用，为各业主提供无偿协助办理房屋所有权证转移的义务。2、答辩人具备办理不动产权转移登记的时间是2018年12月3日，答辩人即通过销售人员或销售部门，即时致电通知各业主提交相关材料办理转移登记。但并不是所有业主都积极响应答辩人的通知，提交办证材料存在拖拉、迟延等问题。在业主未及时提供材料的情况下，作为开发商的答辩人亦无法自行办理不动产转移的相关手续。被答辩人经销售人员通知后，直至2019年1月24日才出具委托书给答辩人要求协助其办理房产转移登记，该房产也于2019年4月30日正式出证。故，涉案房产未能在交付之日起360日内出证的责任不能完全归责于答辩人，答辩人无论在交付房屋后抑或在接到被答辩人协助要求后，都已积极、全面履行了协助义务；三、被答辩人起诉的违约金计算过高，本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间问题。1、被答辩人主张的迟延办理房屋权属证书的违约金按房价总款的万分之一每日计算标准过高。答辩人在合同约定交付房屋日期前已交付被答辩人居住使用，且涉案房产未能在交付之日起360日内出证并未导致被答辩人发生实际损失，被答辩人亦未能提交任何证据证明其产生实际损失，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，请求法庭依法降低违约金计算标准。2、被答辩人主张的迟延办理房屋权属证书的违约金应算至答辩人协助其向阳西县×××××××递交《不动产登记申请书》之日止。递交相关申请书后，应视为答辩人已经完全履行了合同义务，相关部门审核出证时间的长短属于答辩人和被答辩人都无法预判和无法控制的不可抗力因素，若将该客观存在且必然发生的因素归责于答辩人有违公平原则。3、在答辩人与其他业主相同类型的案件中，经贵院依法查明阳西县不动产登记中因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间：2017年4月17日－28日、2018年6月4日－5日、2018年9月28日－30日，但客观上远不止上述时间段不能正常办理业务。故，因相关部门不能正常办理业务的期间应作相应扣减。被告阳西县源河房地产开发有限公司在举证期限内向本院提供证据如下：1.2房屋交接单；2.不动产权证；3.不动产登记申请书、税收完税证明、增值税发票、委托书、询问记录；4.（2020）粤20民终5684号民事判决书、（2020）粤01民终25453号民事判决书。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，原告洪拉向被告阳西县源河房地产开发有限公司预购位于广东省阳西县县×××××××源河鸿景商住小区一区二期6号楼901号商品房一套,并签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016011949）。合同约定：房屋预测建筑面积125.92平方米，其中套内建筑面积103.79平方米，分摊共有建筑面积22.13平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算价款，单价为每平方米人民币3372.75元，总价款为人民币350058元；出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约全额支付了购房款350058元，被告于2016年7月31日将房屋交付给原告。原告于2019年4月30日取得该房屋的不动产权属登记证书。2020年1月7日，被告阳西县源河房地产开发有限公司将上述商品房面积差款809元退费给原告，则案涉购房款实际为349249元。以上事实有原、被告委托诉讼代理人当庭的陈述及原、被告提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为,本案是商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本案的迟延办证违约金是否已经诉讼时效；二、原告诉请的迟延办证违约金计息方式是否过高。对此，本院作如下评述：关于焦点一，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，故双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。根据合同的约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金”，本案的迟延办证违约金是按日收取的，那么每天的违约金是一个独立的债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的迟延办证违约金应分别计算其民事权利的诉讼时效。其中2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告向本院诉请被告支付自2017年12月24日起至2019年4月30日共492天的违约金，而本案原告起诉之日为2021年2月25日，往前退三年，仅还有2019年2月25日-2019年4月30日共65天的迟延办证违约金在三年的保护诉讼时效内，其余的2017年12月24日起至2019年2月24日的迟延办证违约金因超过诉讼时效，那么原告则丧失了胜诉权。关于焦点二，根据《商品房买卖合同（预售）》中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金”，那么本案的迟延办证违约金计为349249元×0.01%×65天=2270.2元，并没有过高，故本院对此计息利率予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告阳西县源河房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付迟延办证违约金2270.2元给原告洪拉；二、驳回原告洪拉的其他诉讼请求。案件受理费115元，由原告陈亚玉负担65元，被告阳西县源河房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 陈世现二〇二一年四月十四日法官助理 何美臻书 记 员 连祖霖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。