河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1761号 上诉人（原审被告）：石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司。 法定代表人：高士敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：陆江，河北冀石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：灌南县云翔不动产经纪有限公司。 法定代表人：高云翔,该公司经理。 委托诉讼代理人：徐某五，该公司员工。 上诉人石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司因与被上诉人灌南县云翔不动产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，作出错误的判决。第一、一审庭审中，上诉人答辩意见就提出被上诉人不具备出租涉案房屋主体资格，但是一审并没有调查该事实，导致作出错误判决。上诉人与被上诉人签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》属于无效合同，依据被上诉人提交的《不动产证》、《前期物业服务合同》、《告知函》等证据可以看出，涉案房屋所有权属于河北鼎世房地产开发有限公司，并不属于被上诉人所有，被上诉人无权出租涉案房屋、无权与上诉人签订租赁合同、无权要求上诉人支付房屋租赁费。第二、上诉人开业时间为2020年5月1日，依据合同约定开业日为计租日，上诉人的房租应从2020年5月1日开始计算房租，但是一审法院没有查明上诉人实际开业日，而是依据上诉人2019年12月28日向被上诉人提交的一份开业申请书，认定上诉人实际开业日为2020年1月1日是错误的。首先，该申请书仅仅是上诉人向被上诉人提出的申请，并不是实际开业日；第三、依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第3条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，一审法院没有依据最高院的规定依法判决，而是径行作出错误的判决。综上，一审法院判决上诉人承担违约金不符合法律规定和合同约定。因此，一审法院没查明案件事实，上诉人提交证人证言、朋友转发朋友圈证据都可以证实上诉人饭店是2020年5月1日开业，计算房租，而不是2020年1月1日开业计算房租，上诉人2020年6月20日就撤店，搬离家具，只不过是被上诉人不同意上诉人搬离，被上诉人2020年8月12日起诉解除合同，上诉人也是同意，但是一审法院就做出2020年10月24日解除合同认定是没有任何依据。一审法院不顾客观实际情况，不依据最高院规定判决上诉人承担违约金责任也是错误的，望二审法院查明事实，作出正确认定判决。 灌南县云翔不动产经纪有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审判程序合法。因此，石家庄市桥西区人民法院（2020)冀0104民初7673号民事判决合法合理，请求二审法院依法维持。本案已经认定事实如下：1.答辩人与上诉人签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）合法有效。2.上诉人租赁的案涉房屋自2020年1月1日开始计算租金。上诉人于2019年12月28日交予答辩人的《申请》中明确提到从2020年1月1日起开始计算房租，虽答辩人并未书面回复，但答辩人将其作为证据提交，视为答辩人对该申请的认可，因此，应认定为租金自2020年1月1日起计租。3.上诉人与答辩人均同意解除《石家庄未来时间商铺租赁合同》的时间为2020年10月24日。上诉人支付租金的时间为2020年1月1日至2020年10月24日。4.结合2020年疫情情况，一审法院酌情减免租金二个月。5.上诉人与答辩人于2020年10月24日解除合同上诉人自2020年10月25日起按照合同约定，每逾期一日，按照所欠租金数额的万分之五支付违约金至付清之日。二、答辩人对上诉状中所持观点的反驳。(一）一审法院认定事实清楚。1.答辩人有权对外出租案涉房屋。正如上诉人所述，案涉房屋所有权为河北鼎世公司房地产开发有限公司。答辩人己在一审中提交的证据《委托支付物管理费告知函》中明确，案涉房屋由答辩人租赁运营，说明答辩人具有出租资格，有权与上诉签订租赁合同，该租赁合同真实有效。2.上诉人租赁的案涉房屋自2020年1月1日开始计算租金。首先，上诉人向答辩人提交的《申请》中明确自2020年1月1日开始计租，答辩人也认可该申请，双方对计租意思表示达成一致，变更《租赁合同》中对计租日的约定。无论上诉人何时开业，应当按照2020年1月1日幵始计算租金。其次，既然上诉人能够向答辩人提交上述《申请》，说明该房屋已达开业条件，应当按照申请中上诉人承诺的时间开始计算房租。一审法院认定2020年1月1日为计租日，既符合《民法典》的公平原则，也符合意思自治原则。第三，上诉人所述的“楼体外围塌陷”并非不具备开业条件，一审中答辩人己提供证据，虽然确实存在维修，但已保留了基本的进出通道，不影响楼体内部经营。对于新冠疫情，不仅影响了上诉人的经营，给上诉人造成了损失，同时也给答辩人造成较大的损失，对此，一审法院已酌情为上诉人减免了两个月租金，合情合理。3.答辩人提交由上诉人出具的《申请》为双方认可的有效证据。上诉人的上诉状中第2页第三条中提到《申请》并未经答辩人同意，也未盖被上诉人公章，显然在歪曲事实。答辩人已经将该申请书提交，说明答辩人自始已经认可了申请书，而并非上诉人所述“该申请书当时被上诉人也没有同意”。同时上诉人提到的《补充协议》，并无答辩人的签字或盖章，无法证明双方对补充协议中内容达成一致意见。4.租赁合同的解除时间应为2020年10月24日。一审庭审中，上诉人与答辩人一致同意于2020年10月24日解除租赁合同，一审法院认定2020年10月24日为解除租赁合同日合情合理。上诉人于上诉状中称“2020年10月22日前去涉案商场搬家，被上诉人仍然不同意搬家”与事实不符。上诉人除了拖欠答辩人房租外，尚欠物业管理费，并非答辩人不同意其搬家，而是物业公司不同意其搬家。上诉人是否清理设备、家具与租赁合同是否解除无关。另外，答辩人与刘国梁房屋租赁合同纠纷案，刘国梁并未与答辩人就解除租赁合同的时间达成一致意见，与本案案情并不一致，不能等同认定。(二）一审法院判决上诉人承担违约金按照租赁合同约定，应自逾期交付租金之日起计算违约金，但一审法院自2020年10月25日计算，显然未按照合同约定计算，降低了上诉人违约金的支付标准。既然上诉人已违反租赁合同的约定，拖欠答辩人租金，按照租赁合同的约定，上诉人理应承担相应的违约金。1.按照《租赁合同》第九条第3款：“在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用等全部费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额万分之五支付违约金。”的约定，违约金的起算时间应自逾期支付租金之日起计算。上诉人仅缴纳第一期租金，第二期租金应于第一期租金到期10日前向答辩人支付，即2020年3月21日前支付第二期租金，即使考虑疫情顺延的两个月，最迟也应当于2020年5月21日前支付第二期租金，但上诉人未支付，按照租赁合同约定应自2020年5月22日起开始计算违约金。因此，一审法院认定的违约金计算标准错误，减少了上诉人应支付的金额。1.无论上诉人是在2020年4月1日开业还是2020年5月1日开业，均己过疫情期，不属于“疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的情形，因此不适用《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第3条或第5条的规定。第二，一审法院基于疫情原因已经为上诉人减免了两个月的租金。第三，该意见仅是指导意见，应结合案件实际情况，假使出现上述规定的情形，如上诉人故意拖欠租金迟迟不付，基于公平原则，也不应无限期免除上诉人支付违约金的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审判程序合法。请求贵院依法判令驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 灌南县云翔不动产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》，并按照约定返还商铺；2、判令被告向原告支付租金195840元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）；3、判令被告向原告支付逾期租金产生的违约金13219.2元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）；4、判令被告未按期返还商铺按照每逾期一日按照最后一期月租金的10%支付标的商铺的占有使用费；5、判令被告向原告支付物业管理费124242.58元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）并支付逾期；以上第2、3及5项诉讼请求暂定合计：333301.78元。6、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：，2019年4月15日，原告与被告签订《石家庄未来时间商铺租赁合同》，约定：原告将位于石家庄市桥西区出租给被告，租赁期限自2019年5月31日至2027年5月30日，如因原告原因延迟交付的，则租赁期限相应顺延。用途为餐饮。租金按照以下方式收取：自2019年5月31日至2020年5月30日年租金为391680元；自2020年5月31日至2021年5月30日年租金为783360元；自2021年5月31日至2022年5月30日年租金为830361.6元；自2022年5月31日至2023年5月30日年租金为880183.3元；自2023年5月31日至2024年5月30日年租金为932994.3元；自2024年5月31日至2025年30日年租金为1007633.8元；自2025年5月31日至2026年5月30日年租金为1108397.2元；自2026年5月31日至2027年5月30日年租金为1219236.9元。租金支付时间及方式：被告应当在进场前向原告支付首期租金，支付方式为季付，首期租金为97920元，以后在每期租金到期10日前，被告向原告交纳下期租金，如租金支付日为国家法定节假日的，则支付时间顺延。租赁保证金：被告应向原告缴纳的租赁保证金总额为65280元，合同履行期满后，被告无违法违约行为的，扣留应由被告相关费用后，无息返还给被告。物业费由被告直接交付给原告委托的物业服务公司，物业费标准为30元／平／月，付费方式为按季预付，开业日为计费日，被告应与物业服务公司另行签订物业服务合同。租赁商铺的交付日期暂定为2019年5月31日，如原告另行书面通知交付日期的，则以原告方的书面通知为准，双方于本合同约定交付日期进行验收交接，并签署《商铺交接确认书》，《商铺交接确认书》一经签署即视为原告完成交付义务。违约责任：如原告不能在约定的时间内交付租赁商铺，在迟延交付60日内不计违约金，租期相应顺延，迟延交付超过60日的，自第61日起，每逾期一日，被告有权要求原告支付被告已付费用万分之五的违约金，原告逾期交付商铺超过三个月的，被告有权要求解除合同；在租赁期限内，被告逾期交付租金、物业管理费及其他费用等全部费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之五支付违约金，被告逾期支付前述费用超过15日的，原告有权解除合同。另查，被告向原告支付了房屋租赁费97920元，租赁保证金65280元。 一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行权利义务。关于被告营业时间，原告称，被告于2019年10月26日开始营业并提交了隆基泰和食间里项目开业安全告知书回执单予以证实。对此被告不予认可，称该回执单不能证实被告经营饭店开业时间为2019年10月26日，仅仅是商场准备开业的安全提示，该回执单并不仅仅是告知被告，而是告知商场所有商户，是具有普遍性的安全提示，该回执单并没有被告盖章认可。被告称，开业日为2020年5月1日，提交了证人书写的证明予以证实。对此，原告不予认可，称证人证言需要证人出庭，证人具有利害关系，不具有证明效力。综上，根据双方提交的证据均无法证明被告营业的时间，根据原告提交的被告出具的申请，该申请显示被告自2020年1月1日起开始计租，虽原告对该申请未对该申请进行回复，但原告将该申请作为证据提交，应视为原告对申请予以认可，因此，应认定为租金自2020年1月1日起计租。在庭审中，双方均同意自2020年10月24日解除合同，因此，被告支付租金的时间为2020年1月1日至2020年10月24日。被告抗辩疫情属于不可抗力原告不仅没有按照国家规定减免租金，反而要求解除租赁合同，造成被告损失。结合今年疫情的影响，酌情减免租金二个月，据此，被告尚欠原告租金318784元，现原告已支付租金97920元，鉴于，原被告双方合同已经解除，租赁保证金65280元应在租金中予以扣减。综上，被告应向原告支付租金155584元。关于物业费，原告未提交证据证明其实际产生了物业费的损失，因此，原告该主张不予支持。关于违约金，原被告双方于2020年10月24日解除合同，被告应自2020年10月25日起，按照合同约定，每逾期一日，按所欠租金数额的万分之五支付违约金至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、原告灌南县云翔不动产经纪有限公司与被告石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》于2020年10月24日解除；二、被告石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司将所承租的位于石家庄市桥西区腾清，并交还给原告灌南县云翔不动产经纪有限公司；三、被告石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司向原告灌南县云翔不动产经纪有限公司支付租金155584元及违约金（自2020年10月25日起至付清之日止，按日万分之五计算）；四、驳回原告灌南县云翔不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3150元，由原告灌南县云翔不动产经纪有限公司负担1680元，被告石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司负担1470元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，被上诉人灌南县云翔不动产经纪有限公司与上诉人石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司具体的营业时间，双方均未提供充分的证据予以证明。因灌南县云翔不动产经纪有限公司一审提交的石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司出具的申请，该申请显示石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司申请自2020年1月1日起开始计租，一审法院认为虽灌南县云翔不动产经纪有限公司对该申请未对该申请进行回复，但将该申请作为证据提交，应视其对申请予以认可，故一审据此认定为租金自2020年1月1日起计租，并无不当。石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司二审申请出庭的证人，其与石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司的法定发表人高士敏系朋友关系，且未参加石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司的开业典礼，故对其证言，本院不予采信。关于案涉合同的解除时间，在一审庭审中，双方均同意自2020年10月24日解除合同,故石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司上诉称按2020年10月24日解除合同是错误的，本院不予采信。关于违约金的问题，石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司未按合同约定交纳租金，故一审判决石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司承担违约金并无不当。 综上所述，石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6300.00元，由上诉人石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二一年四月二十三日 书记员  李 然