山东省胶州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0281执异37号 异议人（案外人）张杰，男，1969年1月24日生，汉族，住胶州市。 委托代理人王堃，胶州市迅达法律服务所法律工作者。 申请执行人张文冬，男，1965年7月13日生，汉族，住胶州市。 被执行人张金来，男，1969年4月4日生，汉族，住胶州市。 被执行人叶美花，女，1971年12月29日生，汉族，住胶州市。 本院在执行申请执行人张文冬与被执行人张金来、叶美花买卖合同纠纷一案中，异议人张杰向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人张杰之委托代理人王堃、申请执行人张文冬、被执行人张金来、叶美花到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人张杰称，关于张金来与张文冬强制执行一案，张文冬申请法院拍卖张金来在胶州宝龙城市广场小区9号楼2单元2501号的房子，该房已于2016年12月份，由张金来租赁给我，我一次性支付了20年的租金40万元，并一直居住至今，请法院查明，依法告知申请执行人，慎重拍卖，保护案外人的合法权益。听证中，异议人明确其异议请求为：要求继续租赁使用涉案房屋。 申请执行人张文冬辩称，当时执行法官去查封的时候房子没有出租，当时做过执行笔录涉案房屋没有租赁，所以法院贴上了封条。执行异议所牵扯的房产为被执行人名下的财产，被执行人在执行笔录中承诺其名下房产并没有出租，出售，不管出租与否，都不妨碍执行，因此法院处理其房屋合情合理。另外我们申请追诉从被执行人承诺支付执行款但未付款一直到执行结束期间所产生的利息，因案外人提出执行异议，致使执行时间延长，我们保留起诉案外人承担相应利息及做伪证阻碍执行的权利。 被执行人张金来、叶美花均辩称，执行法官没有问过房子是否出租，当时房子已经租出去了，贴封条的时候本人并不知情。张杰问我怎么回事，我才如实告诉他，之后张杰就对涉案房屋提出了异议，要求我偿还他的房租租金。之后我找执行法官及申请执行人说过此事，商量如何给申请执行人钱或给他货物抵债。这个执行法官应该知道，因为我多次申请过。 听证中，异议人张杰提交了以下证据：1、租赁合同一份，证明：2016年12月14日异议人和张金来签订的房屋租赁合同一份，约定将争议房屋租赁给异议人，每年租赁费2万元，租期20年。2、农商银行明细查询一份，证明：2016年12月14日异议人向张金来转账人民币190000元，2016年12月16日转账86000元。3、房屋交接书一份，证明：该房屋实际房主及张金来的老婆叶美花将房屋交接给异议人，异议人的妻子贾秀娟代表异议人签字。目前该房屋由异议人的儿子还有两个亲戚居住。4、张金来出具的收到条一份，证明：张金来用当时他在青岛昶杰灯具公司所欠张杰的纸箱款113000元，与等额房租进行了折抵，同时张杰支付了11000元的现金，异议人完成了租金交付义务。5、青岛昶杰灯具公司所欠张杰纸箱款欠条一份，证明：青岛昶杰灯具公司确实欠张杰纸箱款113000元。并且说明一下，该欠条与113000元无关的部分内容已由（2019）鲁0281民初4763号判决书确定。该113000元异议人也提起诉讼，因青岛昶杰灯具公司确已不存在，人民法院动员异议人撤诉，该部分债权依照双方的约定确实应该由张金来负责。 对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：证据全部是造假，我们不认可。被执行人张金来、叶美花表示：均无异议。 申请执行人在听证中申请本院调取执行笔录，经向执行法官核实，并无被执行人承诺名下房屋无出租、出售的笔录。 本院查明，原告张文冬与被告张金来、叶美花、青岛豪馨发制品有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）鲁0281民初10475号民事调解书，调解如下：“一、被告张金来、叶美花欠原告张文冬货款970500元，由被告张金来、叶美花于2018年12月30日给付5万元，于2019年1月30日前给付5万元，于2019年5月1日前给付20万元，与2019年10月1月前给付30万元，剩余货款370500元于2019年12月30日前全部付清。二、若二被告任意一笔逾期给付，则原告可就剩余未付全部欠款申请强制执行。三、被告青岛豪馨发制品有限公司不承担责任。案件受理费13505元，减半收取6752.5元，保全费5000元，由被告张金来、叶美花承担。 双方当事人一致同意本调解协议自双方当事人在调解协议上签字或捺印后即具有法律效力。一方当事人不履行调解协议，另一方当事人可持调解书向人民法院申请执行。以上协议不违反法律规定，本院予以确认。” 履行期限届满后，被告均未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2019）鲁0281执608号。2018年10月24日，本院向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封叶金来名下位于胶州市97号9号楼2单元2501号（鲁（2016）胶州市不动产证明第0019019号）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，异议人张杰主张继续租赁使用涉案房屋，应当提交证据证明其在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋。听证中，被执行人张金来、叶美花虽对异议人的主张予以认可，但不能免除异议人的举证责任。异议人提交《房屋租赁合同》、银行明细查询、《租赁房屋交接书》、收到条、欠条，拟证明其与被执行人于2016年12月14日签订了房屋租赁合同，并于2016年12月14日转账支付租金19万元、2016年12月16日转账支付租金8.6万元、以青岛昶杰灯具厂欠异议人纸箱款折抵租金11.3万元、现金支付1.1万元，已足额支付全部租金，2017年2月12日，叶美花（张金来的妻子）与贾秀娟（张杰）的妻子就涉案房屋进行交接。对此，本院认为，第一，异议人向被执行人张金来转账支付19万元、8.6万元，均未备注该款项系支付租金，结合被执行人张金来作为青岛昶杰灯具有限公司管理人员与异议人存在业务往来的情况，本院不能认定该两笔款项即为支付租金；第二，被执行人张金来并非青岛昶杰灯具有限公司股东，仅为公司管理人员，公司对外所欠张杰债务，被执行人以自己的房屋租金折抵，与常理不符，且即使该折抵行为系真实的，那么在折抵之后张杰与青岛昶杰灯具有限公司的债务应当清偿，但在张金来给张杰出具租金收到条之后，青岛昶杰灯具有限公司于2018年2月对其所欠的11.3万元纸箱货款出具欠条，对该笔债务予以确认，显然与常理不符，本院对异议人以纸箱货款折抵租金的主张不予认可；第三，除异议人妻子贾秀娟与被执行人妻子叶美花双方签字确认的《租赁房屋交接书》外，异议人并未提交其他证据对其在法院查封前占有使用涉案房屋予以证明，仅异议人与被执行人之间的双方确认，本院对查封前占有涉案房屋的主张不予认可。 综上，本院认为，异议人未能提供充分有效证据证明其与张金来之间的租赁关系真实存在，不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定。对异议人要求继续租赁使用涉案房屋的异议申请，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人张杰的执行异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。 审判长  顾辉明 审判员  刘忠杰 审判员  张兆全 二〇二一年四月二十一日 书记员  邱晓晓