湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1023民初608号 原告：李细湘，男，1954年3月5日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 被告：李孝毛，男，1965年8月13日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 被告：邓石松，男，1963年8月26日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 被告：张治生，男，1960年11月21日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 三被告共同委托代理人：郭超，北京市君致律师事务所律师，特别授权。 原告李细湘诉被告李孝毛、邓石松、张治生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法由审判员张灿玺于2021年4月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李细湘，被告张治生及张治生、李孝毛、邓石松的共同委托代理人郭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李细湘向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照法律规定办理好不动产证；2.请求确认合同第四条属于不利于购房人的格式条款，属于无效条款；3.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订购房协议，约定向被告购买其开发的位于××路××，该房屋已经于2008年交付给原告。根据行业通常规定，该房屋交付给原告之后，一年以内被告应当办理好房屋相关产权证明或者提供办理产权的一切相关手续，以便原告到房管等部门办理产权证。然而，该房屋交付给原告之后，原告多次催促被告办理产权证，并愿意缴纳由购房人承担的契税和维修基金，但是原告通过房管部门咨询了解，由于开发商没有办理任何产权登记，也一直没有给原告正规销售发票，导致原告购房之后，该房屋无法办理产权证，为维护原告权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。 被告李孝毛、邓石松、张治生辩称：一、答辩人建设的永兴县便江镇幸福南路1-12#、30-35#房屋依法支付了土地出让金，获得了国有土地使用权，取得了用地规划、建设规划等全部法律审批手续，具备当时法律规定的办理房屋所有权证条件，且已为该私人建设项目其他众多房屋办理了产权证及国土证，答辩人的建房及售房行为合法合规。二、《住房买卖合同》第四条约定合法有效，答辩人依该条约定履行了办证通知义务及委托办证义务，被答辩人的房屋至今没有办理产权证，其原因在被答辩人，不在答辩人。1.《住房买卖合同》第四条约定了具体的办证义务，答辩人代为办证，被答辩人承担办证税费及办证费；被答辩人接到通知后，将办证费用交给答辩人，如被答辩人不支付税费，答辩人不予办理，由被答辩人负责办理；被答辩人自己办证，答辩人只提供规划和国土手续。根据该约定，答辩人给予了被答辩人两个选择权，被答辩人既可以委托答辩人代办，也可以自行办证，答辩人没有强迫被答辩人只接受一种办证方式，相反给了被答辩人两个选择。该条约定既没有免除答辩人的代办证责任，也没有加重被答辩人的自行办证责任，系合法有效条款。2.第四条约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据当时实施的《城市房地产权属登记管理办法》、《房屋登记管理办证》等法律规定，办理产权证的义务在购房人，而非出卖人，出卖人只有提供办理产权证必要的证明文件协助义务。因此该约定符合法律规定，双方应按该条约定履行各自的义务，并承担相应的责任。3.答辩人依合同约定履行了办证通知义务，本建设项目购房者均接到了答辩人的办证通知，部分购房者接通知后向答辩人交了办证费用，答辩人接受该部分购房者委托代为办证，顺利地为众多购房者办理了房屋所有权证及国有土地使用权证，证明答辩人履行了合同约定的通知义务，被答辩人收到了答辩人的办证通知。4.被答辩人接到答辩人通知后，不向答辩人交办证费用，拒绝将办证事务委托给答辩人办理。依照合同约定，双方没有形成委托办证法律关系，被答辩人拒绝了答辩人的代为办证义务。被答辩人除了拒绝委托办证事务外，自己又怠于办证，致使产权证至今没有办理，其原因在被答辩人，不在答辩人。三、答辩人的诉请已超过诉讼时效，且依现行法律规定办证不能，被答辩人的办证诉讼请求应予驳回，办证不能的不利法律后果应由被答辩人自行承担。1.《住房买卖合同》约定，2008年6月18日交付房屋后，答辩人接受被答辩人委托办证，在答辩人多次催促被答辩人交办证费用后，被答辩人只向答辩人支付了房款，没有交办证费用，本案诉讼时效应从被答辩人最后一次支付房款之日起次日开始计算。根据《民法通则》、《民法总则》及《民法典》等法律规定，被答辩人的诉请已超过诉讼时效，且被答辩人的诉请不属于法律规定的不适用诉讼时效规定范围。2.答辩人出售的房屋系城镇私人建设房屋，不是商品房开发性质。《住房买卖合同》的合同名称、出卖人姓名以及第一条“项目建设依据”详细列明的合同项下房屋的土地及规划等文件，均明确向被答辩人告知了出卖房屋不是商品房开发。此类城镇私人建设房屋在当时完全具备办证条件，购房者可以直接办证，不需要经过先办理房屋所有权大证初始登记然后再办理分证转移产权程序。因被答辩人怠于办证，错过了漫长的办证时机，2015年后随着房屋产权登记网签制度的相继实施以及提交办证相关税费缴纳凭证的审核规定，被答辩人要求按商品房开发性质办理产权证的诉请与房屋建设性质及现行法律规定不符，案涉房屋已不能办证，且不能办证的不利后果应由被答辩人自行承担。综上所述，被答辩人的诉请不符合事实及法律规定，应予驳回。 经审理查明：2006年2月20日，三被告各以亲属的名义竞得永兴县幸福南路土地编号为2006G01-1#，2006G01-6#等国有土地使用权。土地用途是：商业、住宅、综合用地。2006年3月6日办理了《建设用地规划许可证》，2006年4月11日办理了《建设工程规划许可证》。后被告在该地上开发建房，用于出售。2007年10月12日，原告与三被告签订一份《住房买卖合同》。原告为乙方，被告为甲方。合同约定：乙方购买的住房位于永兴县幸福南路靠李复光住宅边壹栋贰层102号（室）。乙方购买住房选定购买方式为一次性付款：1.本合同签订时支付总房款的90%。2.主体工程完工，甲、乙双方验收后三天之内支付房款10%。该住房购买单价为838.00元/平方米，按建筑面积计算。折扣后实际销售总房款为人民币壹拾贰万肆仟捌佰陆拾贰元整，人民币124862.00元。（注：贰层建好后，付清所有房款给甲方。）如合同约定面积（建筑面积），与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款多退少补。合同的第四条约定：“商品房交付使用后，甲方代乙方办理房屋产权证，办证所需的一切税费均由乙方交纳（包括不动产销售税、国税、契税、交易税等税费或办证费），由甲方通知乙方，在规定的期限内将该费用全部交给甲方，否则甲方不予办理，乙方自己负责办理。乙方自己办理产权登记，甲方提供规划和国土手续。”合同还约定了违约责任、装修事项等内容。合同签订后，原告依约定交清了购房款，被告交付了房产。因原告未依约定向被告交纳办证的税费，亦未自己办理不动产权证，致使原告所购买的房产至今未办理不动产权证。原告遂诉至本院，要求判如所请。 上述事实有原告提交的《住房买卖合同》、收据，被告提交的《国有土地使用权公开交易成交确认书》、收据、《国有土地使用权出让批准书》、《建设用地规划许可证》、《永兴县私人建设用地规划批准单》等证据以及双方的陈述予以证实，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点是：一、双方所签的《住房买卖合同》第四条是否有效；二、原告要求被告按照法律的规定办理好不动产权证的诉请是否支持。阐述如下： 关于焦点一，本案是房屋买卖合同纠纷，被告所出售的房产系其通过竞拍购得国有土地使用权后，办理了《建设用地规划许可证》并合法取得国有土地使用权后建成的，其将所建的房产出售给原告，双方所签订的《住房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。合同的第四条是对办理不动产权证的约定，以及税费缴纳的约定，该约定是原告提供的格式合同的条款，根据《合同法》的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本院认为：原、被告的房屋买卖合同第四条是对办证和税费的约定，意思表示明确，被告可以代原告办证，原告亦可以自己办证，办证的税费由原告承担，并没有免除自己的责任，加重原告的责任，排除原告的主要权利，亦没有《合同法》第五十二条，第五十三条规定的无效的情形，故该约定合法有效。故原告要求确认该条款无效的诉请，没有法律依据，本院不予支持。 关于焦点二：如前所述，双方所签订的合同合法有效，当事人应依照合同的约定履行自己的义务。本案的双方在合同中约定，可由被告代为办理不动产权证，一切税费由原告承担，如原告未交纳税费，则应自己办理，由被告协助。本案的房屋买卖已十余年时间，原告未及时交纳办证的税费，亦未自己办理，也没有及时依法主张自己的权利，而要求被告办理不动产权证，不符合合同的约定。法律，法规没有强制性规定房屋出售人有办理出售房屋不动产权证的法定义务。如买受人办理不动产权证的，出售人有协助的义务，故原告的此诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十九条，第四十条，第四十一条，第四十四条，第五十二条，第五十三条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李细湘的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告李细湘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张灿玺 二〇二一年四月十九日 法官助理刘思思 书记员曹柏慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。