辽宁省新宾满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0422民初332号原告：辽宁万泽物业管理有限公司，住所新宾满族自治县新宾镇胜利街。法定代表人：赵金勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：高文波，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。被告：郭维东，男，1963年9月14日出生，满族，住抚顺市顺城区。原告辽宁万泽物业管理有限公司（以下简称万泽物业）与被告郭维东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告万泽物业的委托诉讼代理人刘星辰，被告郭维东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。万泽物业向本院提出诉讼请求：1、判令郭维东给付2017年7月1日至2020年6月30日的物业费4,392.00元，滞纳金676.00元（按照年利率15.4%计算），两项共计5,068.00元；2、本案诉讼费由郭维东负担。事实和理由：万泽物业于2017年7月1日与新宾县星都世纪花园一期业主委员会签订《新宾镇星都世纪花园一期物业服务合同》，由万泽物业管理星都世纪花园一期小区。郭维东居住在万泽物业管理辖区内，系万泽物业的服务对象，房屋面积为52.69㎡、47.1㎡、52.69㎡，共计152.48㎡。双方约定物业服务费的收费标准为每平方米每月0.8元，业主每年7月15日前将物业服务费交于万泽物业公司，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应交费用的5‰交纳滞纳金。郭维东从2017年7月1日起至2020年6月30日未交纳物业费4,392.00元，产生的滞纳金676.00元（4,392.00元×15.4%）。此款经万泽物业多次催要未果，故起诉至人民法院。郭维东辩称：不同意万泽物业的诉请，万泽物业之前是星都物业,郭维东与星都物业签订的物业合同约定每月每平方米0.3元，刚开始几年均不欠物业费。后期因星都物业服务的不到位，从2007年至2017年间，郭维东自己维护下水管道疏通、防水、暖气，花费了1.7万元，期间未向星都物业交纳物业费。2017年万泽物业接手后，郭维东仍自己疏通下水道，修下水等花费1.18万元，在此期间，案涉房屋的承租方因下水道堵塞，暖气不热等问题找过万泽物业，但因郭维东未缴纳物业费而遭到拒绝。物业公司应先将郭维东支出的费用付清后，郭维东才同意缴纳物业费。经审理查明：辽宁万泽物业管理有限公司成立于2011年11月21日，其经营范围为物业管理、房屋租赁等。2017年7月1日，新宾镇星都世纪花园一期业主委员会（甲方）与万泽物业（乙方）签订《星都世纪花园一期物业服务合同》,合同主要内容为：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、共用照明。市政公用设施和附属建筑物的养护和管理，包括道路、下水管道、化粪池，池井。公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集……委托管理期限为两年,即从2017年7月1日起至2019年6月30日止……物业管理服务费的标准：住宅为1元/㎡/月，非住宅为0.8元/㎡/月。每年的7月15日前将上述费用交付至万泽物业。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，从逾期之日起每天按应交费用的百分之五交纳滞纳金。”合同签订后，万泽物业进入新宾镇星都世纪花园一期提供物业服务。合同到期后，双方又续签两年，自2019年7月1日至2021年6月30日。郭维东所有的坐落于新宾镇星都世纪花园5号楼的房屋系其于1999年12月15日购买所得。房屋建筑面积共计151.89平方米。自万泽物业进入该小区后，郭维东以其未与万泽物业签订物业合同且万泽物业未对其进行服务为由，拒绝缴纳物业费，2017年7月1日至2020年6月30日产生的物业费为4,375.00元（151.89㎡×0.8元/㎡/月×36个月）。此款经多次催要未果，故万泽物业诉讼至法院。另查明，本院受理的多起万泽物业诉案涉小区业主物业服务合同纠纷案件，案涉小区业主反映的问题主要集中在万泽物业工作人员服务态度不好，疏通下水道不及时、效果差等情形。上述事实，有万泽物业提供的《星都世纪花园一期物业服务合同》两份、物业催缴通知书照片一份，本院在新宾满族自治县不动产交易登记中心调取的郭维东的产权信息，万泽物业与郭维东的庭审陈述并结合本院审理的其他案涉小区物业服务合同纠纷案件审理情况等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。万泽物业与星都世纪花园一期业主委员会签订的《星都世纪花园一期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，应受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。郭维东作为案涉小区的业主，上述合同对本案双方当事人均具有约束力，万泽物业为该小区提供物业服务后，郭维东就应按照合同约定向万泽物业支付物业管理费。万泽物业要求郭维东缴纳物业费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2017年7月1日至2020年6月30日期间,郭维东应支付万泽物业的服务费为4,375.00元（151.89㎡×0.8元/㎡/月×36个月）。郭维东辩称万泽物业未对其进行服务，自己维护下水道花费了一定的费用一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”郭维东对其支出的费用负有举证责任，但其未向本院提供证据予以佐证，其应该承担不利的法律后果。关于万泽物业主张的违约金问题，万泽物业虽然对案涉小区进行了服务，但根据本院受理的多起案涉小区物业服务合同纠纷案件审理情况分析，万泽物业在物业服务过程中确实存在一定的服务瑕疵，由于万泽物业提供的物业服务存在瑕疵，才导致郭维东缴纳物业费不及时，故对滞纳金的诉请，本院不予支持。另外，物业公司的服务具有公共性，收取物业费除用于企业自身运转外，还用于整体物业设施的维护保养，维持小区正常秩序所必需的费用。个别业主拒交物业费的行为，不仅损害物业公司的利益，也损害了其他按期足额交费业主的利益，不利于物业整体管理。小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的良好配合，一方面，万泽物业作为物业服务公司，应明确自己的定位系服务型企业，作为服务型企业，在服务过程中，应加强与自己的服务对象即业主的沟通，努力提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，不断改进和完善自己的工作。在业主反映服务不到位的情况下，应当深刻反思自身服务存在的问题，通过整改、提升服务质量来赢得业主的认可，让业主主动交纳物业费，尽量避免通过起诉、依赖法院审判来收取物业费；另一方面，业主也应提高自身素质，主动学习法律知识，提升法律知识储备，提高法律意识，了解业主与物业服务企业之间的权利义务关系。万泽物业在物业管理服务中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业费的理由。对物业公司有意见，应通过正当途径反映问题、行使权力，维护自身合法权益，不应通过拒交物业服务费来表达自己的意见。如果物业公司的服务达不到业主的要求，大多数业主都对物业公司不满意，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。希望双方今后能够加强沟通，积极履行各自负担的义务，共同促进小区的发展，创造和谐的生活环境。综上，为维护诚信原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、郭维东于本判决生效之日起十日内给付辽宁万泽物业管理有限公司物业费4,375.00元；二、驳回辽宁万泽物业管理有限公司其他诉讼请求。如果郭维东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（辽宁万泽物业管理有限公司已预交），由郭维东负担，随上述款项的给付期限一并给付辽宁万泽物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  张秀娜二〇二一年四月二十五日法官助理刘汶佩书记员王硕