江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终372号上诉人（原审原告）：赵慧芹，女，1990年9月29日出生，汉族，住兴化市。被上诉人（原审被告）：江苏万**置业有限公司，统一社会信用代码91321281330901872J，住所地兴化市楚水招商城北区西六楼三层办公区。法定代表人：吴成龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳仁，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。上诉人赵慧芹因与被上诉人江苏万**置业有限公司（以下简称江苏万**公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院作出的（2020）苏1281民初1252号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2021年3月10日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人赵慧芹，被上诉人江苏万**公司的委托诉讼代理人王艳仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵慧芹的上诉请求：撤销一审判决，改判按照交房日期2018年4月30日起计算234天逾期违约金。事实和理由：上诉人于2018年1月25日与被上诉人签订的认购协议中约定交房时间为2018年4月30日，后来上诉人筹备好房款去交款，被上诉人不予办理，系其违约在先。后来在政府帮助下于2018年8月21日支付尾款384267元，但直至2018年12月20日才交房，2019年1月1日才正式开业。一审法院按照10月11日承诺书第3条约定起诉逾期交房起算点不妥，亦缺乏法律依据，应按交房日期算延期交房234天。被上诉人江苏万**公司辩称，一审判决事实部分有异议，一审判决应驳回上诉人的诉讼请求，而不应按照不符合证据规则的证据判决被上诉人承担81天的违约金。希望与上诉人达成和解，如不能达成和解，请求驳回上诉。同时我方将在法律规定的期限内寻求另外的救济途径。赵慧芹向一审法院起诉请求：1.判令江苏万**公司支付逾期交房违约金37839元；2.判令江苏万**公司支付逾期办理产权证的违约金4042元，并提供办理产权证书的相关资料；3.判令江苏万**公司支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月25日，双方签订一份认购协议书，协议约定，赵慧芹认购江苏万**公司开发的商铺，建筑面积38.76平方米，每平方米单价10430元，总房款404267元；江苏万**公司暂定2018年4月30日交付商铺；协议签订时赵慧芹交纳定金20000元，签订该协议后7日内即2018年2月23日前支付50%（含定金）的购房款签订正式商品房买卖合同，2018年4月25日前付清剩余50%的购房款；协议还约定了其他内容。协议签订后，赵慧芹于当日交付定金20000元。后因案涉房屋被司法查封，双方一直未能签订正式的商品房买卖合同。2018年8月21日，在兴化市人民政府派出的工作组协调下，赵慧芹向江苏万**公司支付剩余购房款384267元及房屋维修基金1163元。江苏万**公司只向赵慧芹出具了收款收据，至今未向赵慧芹开具购房发票。2018年12月20日，江苏万**公司通知赵慧芹交房，赵慧芹于2019年1月1日接受房屋。案涉房屋被解除查封后，江苏万**公司于2019年12月19日将赵慧芹所购商铺的商品房买卖合同办理网签备案（赵慧芹未签名）。合同约定，房号A楼B3020号商铺，建筑面积38.76平方米，每平方米10430元，总房款404267元；交房期限：2020年12月31日（其他业主约定的交房日期为2018年4月30日或2018年9月30日），出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，……；2.逾期超过30天后，按已付房款的每日万分之四计算违约金；逾期办理产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后360日内（其他业主的合同约定的是90日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按第3项处理（其他业主的合同均约定按第2项处理）：1.买受人退房……；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%计算违约金；3.买受人不退房，出卖人按国家规定办理产权。一审法院认为，本案争议焦点：一、赵慧芹是否可依照其他业主与江苏万**公司签订的商品房买卖合同约定的违约金标准计算违约金；二、逾期交房违约金按每日万分之四计算是否过高；三、赵慧芹要求江苏万**公司承担逾期办理房屋产权证的违约金是否应予支持。争议焦点一，赵慧芹为证明其主张，向一审法院提交了下列证据：江苏万**公司分别于2018年9月29日、10月11日向部分上访业主出具的承诺书各1份，证明江苏万**公司曾承诺未签订正式合同的业主与有合同的业主享有同等权利。江苏万**公司质证认为，对9月29日的承诺书真实性无异议，但该承诺仅对个别业主作出的承诺，不是对所有业主的承诺。10月11日的承诺书为复印件，真实性不予认可。一审法院经审核认为，9月29日的承诺书的真实性江苏万**公司无异议，确认该证据的真实性，且证据来源合法，与本案存在关联；10月11日的承诺书，虽然赵慧芹在本案中未能提供原件核实，但在其他业主起诉江苏万**公司的案件中已对原件进行过审核，故对该证据的真实性应予确认，且证据来源合法，与本案存在关联。上述证据可以证明以下事实：2018年9月29日，江苏万**公司向部分上访业主出具承诺书，承诺书载明：2019年1月1日前支付购房违约金的20%，同年6月30日前支付违约金的30%，余款在同年12月底前结清。购房户可用购房违约金支付物业费（两年）。2018年10月11日，江苏万**公司又向上访业主出具一份承诺书，载明关于购物中心（新招商城）延迟开业一事，我公司向广大购房业主做出以下承诺：一、按购房合同约定支付违约金（没有合同或没有网签的购房者同等对待）。1.支付方式：2019年1月1日前支付购房违约金的20%，同年6月30日前支付违约金的30%，余款在同年12月底前结清。业主可用违约金支付物业费（两年）；2.原购房户（指承诺5月1日开业）的违约金按合同约定，从2018年5月1日起至新招商城开业之日止（2018年9月20日通知交房拿钥匙不作为正式交房，视为未拿房）；3.新购房户（指承诺10月1日开业）违约金从2018年10月1日起至新招商城开业之日止；二、一部分没有网签的购房者，公司将消除网签障碍，帮助业主通过网签；三、新招商城不迟于2019年1月1日正式开张营业……；四、本承诺书与主合同具有同等法律效力。关于争议焦点二江苏万**公司认为合同约定的违约金过高，应予调整。为证明其主张，江苏万**公司向一审法院提交了下列证据：1.部分商铺租金统计表一份，证明：市场外沿街商铺平均租金为5.2元/平米/天，市场内平均租金为：1层3.7元/平米/天，2层4.1元/平米/天，3层、4层2.9/平米/天；2.扬州市中级人民法院作出的（2019）苏10民终2351号民事判决书1份，证明合同中约定违约金过高时，人民法院应当根据当事人的请求予以适当调整；3.申请对案涉商城内的商铺租金进行评估，一审法院依法委托江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称诚德公司）对招商城市场内的商铺租金进行评估，诚德公司向一审法院出具了评估报告，评估结论为：第1层租金3.6元/平米/天；第2层租金3.8元/平米/天，第3层租金2.8元/平米/天。赵慧芹质证认为，证据1，统计表中记载的租金标准系近期得出，不够准确，不予认可；证据2与本案无关联性；证据3，对报告的真实性无异议，但评估报告不应作为案件审理依据，应按合同约定确定违约金数额。江苏万**公司对评估报告无异议。一审法院经审核认为，证据1是江苏万**公司单方统计，不具有证据效力，但可作为江苏万**公司陈述意见；证据2与本案无关联性；证据3该评估报告系一审法院依照法定程序委托有资质的中介机构出具，对其真实性、合法性、关联性予以确认。一审法院认为，一、赵慧芹与江苏万**公司虽然只签订了认购协议，未签订正式的购房合同，但赵慧芹支付了购房款，江苏万**公司交付了商铺，故双方之间房屋买卖合同成立，合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、赵慧芹可以参照其他业主的购房合同确定双方的权利、义务。主要有以下两点理由：（1）江苏万**公司2018年10月11日作出的承诺书明确表示，未签订书面合同的业主与有合同的业主享有同等权利，该承诺书虽然被个别业主持有，但承诺书的内容是向全体业主作出的；（2）江苏万**公司备案登记的合同未经赵慧芹同意，故合同中与其他业主合同约定不一致、且损害赵慧芹利益的内容对赵慧芹无约束力。三、赵慧芹于2018年1月25日与江苏万**公司签订认购协议后，仅支付定金20000元，其余房款384267元直到2018年8月21日才向江苏万**公司支付，故一审法院确认双方购房合同成立时间为2018年8月21日。10月11日的承诺书第3条约定“新购房的业主（指承诺10月1日招商城开业）违约金结算从2018年10月1日起至新招商城开业之日止”。根据该条约定，赵慧芹应属于本条所指的新购房业主，江苏万**公司应在2018年10月1日前交房，江苏万**公司直至2018年12月20日才交房，逾期81天，已构成违约，依法应承担违约责任。赵慧芹主张江苏万**公司应在2018年4月30日前交房、逾期234天无事实依据，不予支持。四、关于江苏万**公司抗辩每日万分之四的违约金标准过高，应否调整的问题。评估机构出具的评估报告认定市场内三层商铺的租金为2.8元/平米/天，低于江苏万**公司自认的三层商铺的租金为2.9元/平米/天的标准，应以江苏万**公司自认的租金标准作为定案依据。赵慧芹因逾期交房造成的租金损失为9104.72元。法律规定，合同约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为违约金过高，故赵慧芹主张的违约金可在租金损失的基础上上浮30%，即11836.14元，而赵慧芹主张逾期交房违约金37839元，无法律依据，超出部分不予支持。五、江苏万**公司交房后应在90天内向买受人提供办理产权证所需资料，逾期提交的应承担已付房款1%的违约金。江苏万**公司于2018年12月20日交房，至今未向赵慧芹开具购房发票，致赵慧芹无法领取房产证，赵慧芹要求江苏万**公司提供办理房产证所需资料，并承担逾期提交办证资料的违约责任，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏万**置业有限公司于判决生效后十日内支付赵慧芹逾期交房违约金11836.14元、逾期提交办证资料的违约金4042元，合计15878.14元；二、江苏万**置业有限公司于判决生效后十日内向赵慧芹提供办理房产证所需资料；三、驳回赵慧芹其他诉讼请求。案件受理费770元，赵慧芹负担478元，江苏万**公司负担292元，江苏万**公司于判决生效后十日内向一审法院缴纳。二审中，上诉人赵慧芹提交被上诉人于2018年5月31日出具的承诺，证明被上诉人交房时间一直在以自己为中心变动，而一审法院是以被上诉人最后拟定交房时间作为逾期时间计算的，其对此不服。被上诉人江苏万**公司质证认为，该证据是复印件，对其真实性需要核实，即使该证据是真实的，也仅仅证明被上诉人明确了违约金要按合同履行，如果合同没有明确约定，主张违约金没有法律依据。本院认证认为，上诉人提交的该证据并不足以证明其主张，本院不予采信。双方当事人未提交其他新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人赵慧芹主张逾期交房违约金的起算点如何认定。现阐述如下：虽然双方于2018年1月25日签订认购协议并约定“暂定2018年4月30日交付商铺”，但上诉人赵慧芹当日交付定金20000元后，因案涉房屋被司法查封，双方未能签订正式的商品房买卖合同明确具体交房时间，赵慧芹也未按认购协议约定于2018年4月25日前付清购房款。而且赵慧芹在相关部门协调下于2018年8月21日支付购房款时，双方并未就交房时间进行约定。一审法院综合本案实际情况，酌定按江苏万**公司向相关业主作出的承诺将2018年10月1日作为计算逾期违约金的起算点，并无明显不当。上诉人赵慧芹要求将认购协议约定的暂定交房时间即2018年4月30日作为逾期交房违约金的起算点，明显缺乏事实依据，于法无据，本院不予支持。至于被上诉人江苏万**公司二审中对一审认定的逾期交房违约金计算标准提出异议一节，因其并未提起上诉，且一审所作认定并不违反法律禁止性规定，或损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院不再理涉。综上，上诉人赵慧芹的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人赵慧芹负担（赵慧芹已预交770元，除应负担部分外剩余320元由本院退还赵慧芹）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年四月二十六日书记员  季 萍