沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2472号原告（反诉被告）：高婉春，女，1957年8月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被告（反诉原告）：王冬波，女，1974年10月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：逯松叶，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华，辽宁申扬律师事务所实习律师。原告（反诉被告）高婉春与被告（反诉原告）王冬波租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高婉春，被告（反诉原告）王冬波及其委托诉讼代理人逯松叶、田华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高婉春向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租赁费2万元整；2、请求判令被告赔偿因其单方终止合同造成原告损失2万元整；3、请求判令被告承担所有诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年5月29日签订《档口租赁合同》，将原告经营的五爱市场档口出租给被告经营，合同期三年，自2018年5月29日到2021年5月29日。合同签订后被告支付了第一年度25万元租赁费及第二年度部分租赁费23万元尚欠2万元。2020年5月被告单方解除租赁合同，原告不同意与被告多次协商继续履行合同，被告均不理睬造成合同无法履行。由于被告提前单方终止合同给原告造成不可估量的损失，致使原告无法自行经营。被告租赁后未通知原告将档口内原有新精装修约8万元高端展柜拆除，原告继续经营则无展柜可用，重新装修则要花费巨资，被告的违约行为给原告造成巨大损失，依据法律及租赁合同第7条规定，被告人为损坏原告设施应给与相应赔偿。为此原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付原告租金及赔偿损失，承担全部诉讼费用。被告王冬波辩称，1、被告未欠付原告租金，被告在合同期依约履行，未欠付原告租金。关于原告所提及的两万元租金问题，事实为双方在《档口租赁合同》中约定：原告承担国税和地税交税，但在双方签订合同的次年，即2018年下半年至2020年期间，因国家政策原因，合同中所涉税金免除，因此在被告于第二年度向原告缴纳租金时，原告提出要给被告减免两万，当时第三人刘某在场可作证上述事实。2、被告未给原告造成任何损失。首先，根据双方的《档口租赁合同》显示，原告的室内附属设施为：照明灯、天棚黑色龙骨及地砖，并无其他装饰物品，且双方在终止合同时，被告将档口完好交还，原告当时也未向被告提出关于损失的任何异议。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告王冬波向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人退回押金1万元整；2、请求法院判被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：被反诉人起诉状所述严重与事实不符，反诉人并未欠付被反诉人租金，也不存在给被反诉人造成任何损失，反诉人在与被反诉人租赁期间，完全依约履行，被反诉人所提及的欠付租金，事实为被反诉人承诺租金含税，而在反诉人租房刚三个月左右，税务局便停止征收租房所有税款，因此，被反诉人给予反诉人减免2万租金，相反，被反诉人尚有1万押金未向反诉人退还。2020年5月份因疫情原因，反诉人与被反诉人协商一致终止所涉租赁合同，根据双方所签订的《档口租赁合同》相关约定，被反诉人应当将押金1万元及时退还给反诉人。综上所述，被反诉人起诉状没有事实依据，法院不应当支持其诉讼请求，而且被反诉人依约应向反诉人退还押金1万元，请求法院依法驳回被反诉人的全部诉讼请求，判决被反诉人退还押金，维护反诉人的合法权益。反诉被告高婉春辩称，我不认同让我返还押金1万元，押金是在档口终止，甲方验收无误后将押金退还不计利息，因为档口没有终止，我没有验收，没有依据。对于被告说的室内装修，我不认可，光这些装修我无法经营，因为档口合同上约定了提前一个月通知，当时确实通知了，但是我不同意，我不可能因为疫情就单方退出，因为五爱市场也给我优惠政策，是12个月缴纳10个月的费用。被告说买卖不好，不续租了，我不认可，因为她还雇佣了两个员工，2019年被告就单方面终止合同，第三年就不续租了，我不同意单方解除，我说就法庭见，被告自己在五爱市场也有个档口租出去了，而且在五爱国际商贸大厦租了一个约200平方米的写字间经营箱包，提前解除合同与买卖不好是相矛盾的，对于装修费，给我造成损失的2万元就是装修费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《档口租赁合同》一份，约定：一、租赁地址：五爱国际商贸城（二期）2层。二、室内附属设施：照明灯（顶灯36个），天棚黑色龙骨，地砖。三、租赁期限及其约定：1、租用期限：2018年5月29日至2021年5月29日。2、档口租金：每年25万元，三年租金不变。3、付款方式：按年支付，应付押金1万元，档口终止，甲方验收无误后将押金退还乙方，不计利息，甲方承担国税和地税交税、物业费用…四、双方责任及义务…7、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复…2018年6月2日，被告向原告支付了押金10,000元。2019年6月，被告向原告支付了2019年5月29日至2020年5月29日的租金共23万元。2020年4月，被告通过微信方式向原告提出解除合同，不再租赁，2020年5月下旬，被告将档口钥匙交还原告，原告与五爱市场未再就该档口签订租赁合同，原告认为被告单方终止合同给其造成损失并欠付租金，起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案双方之间的纠纷应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行，2020年5月下旬，被告将档口钥匙交还原告，原告收取后未再与五爱市场就该档口签订租赁合同，因此，应当认定双方的租赁合同已实际解除。关于解除合同的原因，根据原告提供的双方微信聊天记录可以看出，在2020年4月，被告通过微信方式向原告提出解除合同，不再租赁，在原告没有表示同意的情况下于2020年5月下旬将档口钥匙交还原告，由此可以看出，双方租赁合同解除系因被告违约，提前退租所致。关于原告主张的拖欠租金问题。双方合同约定的租赁费为每年25万元，被告仅向原告支付了23万元，对剩余2万元，被告主张由于合同约定原告承担国税和地税交税，后因税务局免除了纳税义务，故原告给被告租金减免了2万元，原告认可税务局免除纳税义务的事实，但否认给予被告减免租金，对此，被告申请证刘某芳出庭作证，证刘某芳证实其曾听到原、被告协商租金减免的问题，但证刘某芳与被告有合作关系，其与被告存在利害关系，仅凭该证人证言无法认定被告主张的减免租金的事实，且租金减免系对租赁合同的重大修改，应当经双方协商一致，现原告予以否认，被告亦未能提供其他证据对该事实予以证明，故被告主张租金减免，本院不予采信，应当认定被告尚欠原告租金2万元，原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的损失问题。上述已论述，本案双方租赁合同解除系被告违约所致，被告应当承担违约责任，但双方的租赁合同对违约责任未做明确约定，原告要求被告赔偿其档口装修损失，但未能提供相应的依据，虽然合同约定被告不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予原告相应赔偿，但在庭审过程中，原告认可被告拆除展柜经过了其同意，且在被告将档口交还后，其即将该档口交还五爱市场由五爱市场另行出租，并未造成其实际损失，故其要求被告赔偿损失2万元，本院不予支持。关于押金问题。双方合同约定档口终止，原告验收无误后将押金退还被告，双方租赁合同已经解除，被告已将档口返还原告，原告已将该档口交还五爱市场由五爱市场另行出租，故原告应当将押金返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王冬波于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告高婉春房屋租金20,000元；二、反诉被告高婉春于本判决发生法律效力之日起10日内返还反诉原告王冬波押金10,000元；三、驳回原告高婉春的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王冬波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半收取），由被告王冬波负担200元，由原告高婉春负担200元，反诉费25元（已减半收取），由反诉被告高婉春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 祝仰宝二〇二一年四月二十七日法官助理 王 颖书 记 员 王星星