成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0117民初1913号 原告：梅新明，男，1983年6月16日出生，汉族，住成都市郫都区。 原告：邓凤玲，女，1990年8月26日出生，汉族，住四川省苍溪县。 二原告委托诉讼代理人谢文娟，四川宪恒律师事务所律师。 被告：郫县鑫鸿实业有限公司，住所地成都市郫都区成都现代工业港港北六路九十八号。 法定代表人杨友清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人谢娟，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人李清，四川博绅律师事务所律师。 原告梅新明、邓凤玲与被告郫县鑫鸿实业有限公司（以下简称“鑫鸿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理立案后，依法由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅新明、邓凤玲的委托诉讼代理谢文娟，被告鑫鸿公司的委托诉讼代理人谢娟、李清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梅新明、邓凤玲向本院提出诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《铂景台商品房认购协议》已经解除；2、被告向原告返还购房定金50000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年8月16日与被告签订了《铂景台商品房认购协议》，向被告支付了50000元认购款，欲购买被告开发的铂景台项目的3幢2单元4层403号房屋。2020年8月24日，原告如约前往被告售楼处签约《商品房买卖合同》，当日被告第一次出示《商品房买卖合同》及补充协议。原告在首次阅读后针对房屋买卖合同及补充协议中被告房屋整改90天内物业费、产权办理时间过长、装修清单质量、墙面、防水等问题不明确等合同相关条款进行协商。要求与被告协商修改，但被告告知合同无法修改。原告有权在签订《商品房买卖合同》的期限内，对合同中存在的问题提出异议并要求协商修改，而被告明确表示拒绝，导致双方对《商品房买卖合同》及补充协议内容无法达成一致，从而未能如期签订《商品房买卖合同》，被告应当将收取的定金返还原告。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告鑫鸿公司辩称，请求驳回原告退还定金50000元的诉讼请求。鑫鸿公司在铂景台项目正式开盘预售前，已经按照城市商品房预售管理办法等法律法规规定在售楼部现场对商品房买卖合同及附件进行了现场公示，并接受相关行政部门监管。根据原、被告签订的认购协议第一条约定，鑫鸿公司已告知及讲解了项目的基本情况，并确认已在现场公示了有关证件、图纸、合同范本等资料，第七条第4款也再次明确，鑫鸿公司已向原告展示了合同及附件文本。原告完全清楚并接受其各项条款约定及其填充内容，且无异议。根据认购协议第七条第一款约定，原告应在2日内提交购房资格审查文件，但原告一直未提交。2020年8月17日，原告告知无法签订商品房买卖合同及附件，并要求退还定金，因不签订合同的责任在原告方，被告拒绝退还，后原告才以合同条款约定不明确为由提出修改合同，原告提出的理由不成立。故根据担保法第89条规定，被告不应向原告退还定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的各方当事人身份信息、《铂景台商品房认购协议》、支付凭证、录音资料、微信聊天记录、《铂景台商品房认购协议解除通知书》《关于对梅新明、邓凤玲来函的回复》、成都市商品房预售许可证、照片、公示的商品房买卖合同文本、网签备案的商品房买卖合同（预售）、使用过的商品房买卖合同、收据、邮寄单等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原告的陈述、被告答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2020年8月16日，甲方鑫鸿公司与乙方梅新明、邓凤玲签订《铂景台商品房认购协议》，约定由梅新明、邓凤玲购买鑫鸿公司开发的位于成都市郫都区××镇××村××村××幢××单元××层××号商品房。第一条约定：甲方已按相关规定在销售现场公示项目有关证件、图纸、合同范本等资料信息，……。第四条约定：乙方同意在签订本认购协议当日向甲方付清定金50000元，作为购房定金。该定金在双方签署《商品房买卖合同》及其附件后，……转为购房款。第七条第四款约定：乙方确认在签署本协议时甲方已向乙方展示了《不动产权证书》、……和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件等签约示范文本，乙方完全清楚并接受《商品房买卖合同》及其附件文本的各项条款约定及其填充的内容，且均无异议。上述协议签订当天，梅新明、邓凤玲向鑫鸿公司支付了定金50000元。2020年8月17日，邓凤玲通过微信向鑫鸿公司工作人员表示其父亲不同意购买案涉房屋，并希望退还定金，2020年8月18日，邓凤玲通过微信向该工作人员表示愿意继续购买案涉房屋。2020年8月24日，梅新明、邓凤玲在售楼部与置业顾问就拟签订合同的装修、逾期交房等条款进行交流，邓凤玲讲到“我们之前没看过合同现在可以看下合同不”，置业顾问回答“合同公示了的，我把这个拍照，房管局要求的”。双方未能就签订正式商品房买卖合同达成合意。2020年8月25日，梅新明与铂景台项目销售主管夏晓萍就拟签订合同的产权办理、精装修等有关条款进行交流。双方未能就签订正式商品房买卖合同达成合意。 2020年9月1日，梅新明、邓凤玲作出《铂景台商品房认购协议解除通知书》，载明：……，现通知贵公司解除《铂景台商品房认购协议》，并要求贵司在收到本通知书五日内将已收取的定金5万元退还给本人。签订商品房认购协议时我们没看到过《商品房买卖合同》，贵司销售人员也未向我们展示过，2020年8月24日前往贵司售楼部签约，经多次询问，才第一次看到《商品房买卖合同》及补充协议，通过阅读合同内容发现里面有很多对我们不利的条款：1、房屋逾期整改90天内，……；2、……；3、……。贵司通过销售人员在微信告知我们合同不能修改，……。邓凤玲于2020年9月2日通过微信将该通知书发送给鑫鸿公司工作人员，该工作人员回复“好的……”。 2020年9月11日，鑫鸿公司作出《关于对梅新明、邓凤玲来函的回复》，载明：你方向我公司寄送的《铂景台商品房认购协议解除通知书》已收悉，……，答复如下：你方是在充分了解、知悉铂景台项目的基本情况、不利因素及销售现场公示的合同范本等资料信息后，确认你方能够接受、且具备购房资格的前提条件下，你方于2020年8月16日与我公司签署了《认购协议》，自愿认购了铂景台项目3幢2单元4层403号住宅，并支付了定金50000元。根据《认购协议》第七条第1款之约定，……，你方来函要求解除《认购协议》及退还定金的理由不能成立。现请你方收到本通知后，于2020年9月16日前向我公司提交购房资格审查所需全套文件，……，则应由你方承担合同解除的违约责任。梅新明、邓凤玲已收到该函。 另查明，1、鑫鸿公司于2019年11月15日取得了案涉项目的预售许可证，案涉商品房合同范本进行了网签备案。2、鑫鸿公司同意以梅新明、邓凤玲提起诉讼时为解除《铂景台商品房认购协议》的时间。上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。梅新明、邓凤玲与鑫鸿公司签订《铂景台商品房认购协议》是为将来签订正式《商品房买卖合同》所进行的预约行为，本质上属于预约合同。预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。而从该认购协议制定经过看，该协议是鑫鸿公司预先拟定的可重复使用的部分条款为格式条款的协议。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该规定表明，格式条款必须符合公平原则和采取合理方式提醒对方注意，否则应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定认定格式条款无效。而从鑫鸿公司提供的《认购协议》看，所有条款均未以特别方式提示梅新明、邓凤玲注意。 另外，根据上述协议第七条第四款载明的“乙方完全清楚并接受《商品房买卖合同》及其附件文本的各项条款约定及其填充的内容，且均无异议”的内容，表明了双方不能就正式签订《商品房买卖合同》进行进一步磋商的事实。这实质是将预约合同本约化，背离了预约合同签订的目的。而后双方就签订正式合同中的产权办理、精装修等问题进行磋商，但未能达成合意，导致正式商品房买卖合同未能订立，此结果不可归责于双方。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，鑫鸿公司应当返还定金50000元。 关于梅新明、邓凤玲主张的确认《铂景台商品房认购协议》已解除的请求，因鑫鸿公司认可上述协议已解除的事实，对此，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 一、被告郫县鑫鸿实业有限公司与原告梅新明、邓凤玲签订的《铂景台商品房认购协议》已解除； 二、被告郫县鑫鸿实业有限公司于本判决书生效后十日内向原告梅新明、邓凤玲退还定金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币525元，由被告郫县鑫鸿实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱成均 二〇二一年四月十四日 书记员  陈 茜