湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1736号上诉人（原审被告）：长沙市振望建设开发有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区同心路1号。法定代表人：武秋生，该公司执行董事兼总经理委托诉讼代理人：杨志凯，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审原告）：环球天下投资（集团）湖南节能门窗工程有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区赤岗路266号。法定代表人：周献，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞丹佳，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：童钧，湖南金州律师事务所律师。上诉人长沙市振望建设开发有限公司（以下简称振望公司）因与上诉人环球天下投资（集团）湖南节能门窗工程有限公司（以下简称环球公司）合同纠纷一案，已由湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民初3038号民事判决。振望公司与环球公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。振望公司上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判驳回环球公司的全部反诉请求；一、二审诉讼费用由环球公司承担。事实和理由：一、鉴定机构于一审诉讼中就案涉资产根据两种不同的估价方法分别出具两份独立的估价报告，违反了法律和行业规范的规定，鉴定程序违法。同时，估价报告的具体内容存在严重错误。因此，该两份估价报告均不应作为证据采信。（一）鉴定程序和鉴定方法严重违反法律和行业规范。一审鉴定机构国众联公司出具两份估价报告的行为违反了《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款规定及《房地产估价规范》的相关规定，没有自主确定评估方法并作出唯一结论。（二）估价结论存在重大瑕疵，均不能客观反映案涉资产的市场价值。国众联公司未对振望公司提出的异议作出修正，特别是国众联公司对其承认存在错误的基础设施配套费以及防空地下室异地建设费的计算标准没有予以纠正。在市场法评估报告中，国众联公司也没有选取具有可比性的案例。二、一审法院对振望公司提出的补正鉴定意见的申请不予支持，直接以市场法的估价结论作为定案依据，认定事实不清。（一）振望公司向一审法院申请对估价结论进行纠正，未获支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条，法院应当要求国众联公司对估价程序和结论进行修正。（二）一审法院采信《市场比较法估价报告》作为定案依据，缺乏事实和法律依据。评估方法应由评估机构自主依法确定。三、一审法院关于已付款的认定与合同约定不符，环球公司反诉请求振望公司支付资产购买款依法不能成立。（一）合同对转让总价的约定是总括性的，并未区分不同项目。（二）振望公司向环球公司付款，完全是依据合同约定进行。（三）不区分已付款的对应项目符合合同的约定，不损害环球公司的合法权益；而区分已付款的对应项目，将有可能导致未纳入本案审理范围的装修改造部分超额付款。环球公司辩称：一审鉴定程序没有违反法律规定。一审法院采用市场法的评估结论，符合法律规定。环球公司一审时递交了相关证据，证实振望公司所付的款项已经进行了区分。综上，振望公司的上诉没有事实和法律依据。环球公司上诉请求：改判振望公司支付东威产业园项目装修改造前资产转让款102557700元及资金占用费10922395元（自2018年10月1日起以102557700元为本金，按照年利率6%的标准计算至振望公司实际支付之日止，现暂算至2020年7月1日），并由振望公司支付自2018年7月1日至东威产业园资产实际过户之日的租金（以51812.48平方米为基数按照每平方米26元/每月的标准计算）；一、二审诉讼费用由振望公司承担。事实和理由：一、一审判决未支持环球公司资金占用费及租金系认定事实错误，应予改判。案涉资产未能过户的原因系振望公司造成，振望公司单方提出远低于市场价的资产评估价，违反协议约定的基本原则，违背当事人真实意愿，导致双方就资产评估无法达成一致。环球公司有权依据协议约定要求振望公司支付房屋占用期间的租金。环球公司早在2018年6月30日即按约将案涉资产交付振望公司，振望公司也将案涉资产出租给伟创力公司并收取了租金，而环球公司至今未收到装修改造前的资产转让款。故一审判决不支持环球公司的反诉请求既不符合合同约定，也不符合公平原则。二、一审判决本诉案件受理费全部由环球公司承担违反法律规定且明显不公平。案涉资产未能过户系由于振望公司的原因所造成，故本诉案件受理费应由振望公司自行承担。退一步说也应当由双方共同分担。振望公司答辩称：一、环球公司要求振望公司支付资金占用费不符合合同约定，没有事实依据。根据《框架协议》第四条第7款约定，振望公司向环球公司支付对价的前提是环球公司将资产过户至振望公司名下，现环球公司尚未将资产过户至振望公司名下，振望公司支付对价的条件尚未成就，振望公司更无义务支付资金占用费。更何况，振望公司已经预支了资产转让款共计314211661.30元，环球公司并未遭受任何损失。二、环球公司不配合资产收购及过户事宜，且虚报资产收购价格、意图侵吞国有资产，环球公司构成违约，其无权要求振望公司支付租金。根据《框架协议》第四条第6款、第六条第2款之约定，资产过户的前提是双方确定了评估金额，但因评估金额无法确定的原因并不在振望公司，振望公司不负有支付租金的合同义务。此外，振望公司已经预支了资产转让款共计314211661.30元，远远超过两份评估报告的评估金额，环球公司已经提前收回了资产转让款，故其关于租金的请求没有任何依据。振望公司起诉请求：1、确认《东威产业园资产整体转让框架协议》合法有效；2、判令环球公司履行《东威产业园资产整体转让框架协议》项下的义务，将东威产业园【湘（2019）望城区不动产权第0××5号、湘（2019）望城区不动产权第0××6号、湘（2019）望城区不动产权第0××8号】变更登记至振望公司名下；3、诉讼费用由环球公司承担。环球公司反诉请求：1、判令振望公司按照市场比较法的评估结果依约向环球公司支付东威产业园项目装修改造前资产转让款102557700元（不含税）及资金占用费10922395元（自2018年10月1日起以102557700元为本金，按照年利率6%的标准计算至振望公司实际支付之日止，暂计算至2020年7月1日）；2、判令振望公司支付自2018年7月1日至东威产业园资产实际过户之日的租金（按照26元/平方米/月的标准计算，以51812.48平方米为基数，暂计算至2019年8月31日为18873603.84元）；3、诉讼费用由振望公司承担。一审法院审理查明：2017年12月12日，振望公司向湖南省长沙市望城公证处申请对东威产业园内的办公楼、宿舍、厂房及附属设施的现场原貌进行证据保全，湖南省长沙市望城公证处于2018年1月11日作出（2018）湘长望证内字第1081号《公证书》。2017年12月20日，望城经济技术开发区召开党政联席会议研究伟创力长沙智能制造产业园项目有关问题，会议同意望城经济技术开发区管理委员会于2017年12月5日与伟创力亚洲投资有限公司签署的伟创力长沙智能制造产业园项目备忘录中明确的相关条款，并同意振望公司提交会议审定的东威产业园收购协议，明确由振望公司收购环球公司名下的东威产业园土地、房产和附属设施等资产，由环球公司改造后交付振望公司用作伟创力过渡性生产厂房。会议明确依据装修改造前的资产评估价和望城经济技术开发区财评中心审定的装修改造工程造价确定最终资产收购总价，同意振望公司先期支付环球公司土地资产购房预付款5500万元。2018年4月2日，振望公司与环球公司签订《东威产业园资产整体转让框架协议》约定，振望公司根据望城经济技术开发区管理委员会与伟创力的合作协议和党政联席会会议精神，整体收购环球公司装修改造后的东威产业园资产作为自有物业，并租赁给伟创力作为过渡厂房使用。环球公司同意按照望城经济技术开发区引进的伟创力智能终端制造项目要求，装修改造其名下的东威产业园原有厂房、办公楼、宿舍楼以及附属设施，并对基础配套进行完善，于2018年6月底交付振望公司供伟创力智能终端项目生产及生产配套所用。环球公司同意将装修改造后的东威产业园（包括国用（2015）第xxxx7号土地使用权证的土地使用权和土地上所有的厂房、宿舍楼、办公楼及其附属设施）整体转让给振望公司。伟创力智能终端项目全面投入运营后3个月内，资产评估经振望公司、环球公司双方签字确认后，环球公司负责将转让资产过户到振望公司名下，资产转让过程中产生的税费由振望公司、环球公司双方自行承担各自的税费。环球公司配合振望公司做好装修改造前的东威产业园厂房、宿舍楼、办公楼及附属设施等资产的现状公证和资产评估。双方依据东威产业园装修改造前的资产评估结果和望城经开区财评审定的装修改造的工程造价，确定最终资产转让总价。协议签订后10个工作日内，振望公司向环球公司先期支付5500万元作为资产购买预付款，该款项到位后，环球公司应在3个工作日内到银行办理产权解除抵押手续，在15个工作日内办理好宿舍和办公楼的房屋所有权证，并将国土、房产等全部产权证件原件交由振望公司保管。由于伟创力智能终端项目为省市重点工程，为加快智能终端项目落地投产，加快改造进度，振望公司根据实际厂房改造和设备订购等资金使用情况，向环球公司另行预付部分资产购买款，该款项列抵后期资产购买费用。环球公司将转让资产过户到振望公司名下后10个工作日内，振望公司向环球公司支付转让资产总价款的95%,剩余的5%作为转让资产质量保证金，待转让资产正式交付给振望公司满一年且房屋及附属设施无质量问题，振望公司在15个工作日内一次性支付给环球公司。在伟创力智能终端项目投入运营3个月内，由于振望公司的原因导致资产不能过户，则环球公司有权按资产租赁形式向振望公司收取租金，租金从项目投产之日起计算。《东威产业园资产整体转让框架协议》签订后，环球公司对案涉资产进行了装修改造，振望公司共计向环球公司支付款项284784837.3元，分别为：2018年2月11日支付600万元、4月17日支付4900万元、4月24日支付3500万元、4月27日支付600万元、5月11日支付1000万元、5月25日支付2000万元、6月5日支付1350万元、6月8日支付4200万元、6月14日支付2000万元、7月6日支付4258万元、7月26日支付1836656.12元、8月29日支付2779186元、9月28日支付2444668.38元、12月4日支付22532914元、12月25日支付763561.84元、2019年1月30日支付325万元、2月1日支付7597851元。振望公司主张上述已支付的款项中无法区分东威产业园装修改造前资产转让款和装修改造工程款。环球公司认可上述款项中的8180万元为振望公司支付东威产业园装修改造前资产转让的预付款，剩余款项为装修改造的工程款或设备款。伟创力技术（长沙）有限公司于2018年6月30日入驻东威产业园正式开始经营活动。《东威产业园资产整体转让框架协议》涉及的转让资产不动产权证书编号分别为：湘（2019）望城区不动产权第0××5号、湘（2019）望城区不动产权第0××6号、湘（2019）望城区不动产权第0××8号。一审审理过程中，振望公司与环球公司均申请对东威产业园土地使用权以及地上建筑物、附属设施的市场价值进行评估，国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2020年6月29日作出国众联评字（2020）第Ｃ-10041号和国众联评字（2020）第Ｃ-10042号房地产估价报告。国众联评字（2020）第Ｃ-10041号房地产估价报告的评估结果为：环球公司名下位于长沙市望城区××街道××路××号湖南节能门窗厂的一宗工业用地及其地上房屋建（构）筑物和附属设施，其中土地使用权面积为2176㎡,房屋建筑面积合计51812.48㎡,在价值时点符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件，且在未设立法定优先受偿权利下已含地价不含税费市场价值合计为152350000元。其中土地使用权评估市场价值为13490000元，房屋建（构）筑物和附属设施评估市场价值为138860000元。国众联评字（2020）第Ｃ-10042号房地产估价报告的评估结果为：估价对象在价值时点符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件，且在未设立法定优先受偿权利下已含地价不含税费市场价值为184357700元。国众联资产评估土地房地产估价有限公司的鉴定人员在出庭接受质询时主张，上述两份房地产估价报告评估结果中不含税费系不包含买方应缴纳税费，已包含卖方应缴纳的税费。一审法院认为，本案系合同纠纷，双方争议的焦点问题是：一、振望公司与环球公司签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》是否有效；二、环球公司是否应将案涉资产的权属变更登记为振望公司；三、振望公司是否应支付环球公司资产转让款、资金占用费及租金。一、关于振望公司与环球公司签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》是否有效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，振望公司与环球公司就东威产业园资产转让签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》系双方当事人的真实意思表示,亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。振望公司起诉要求确认该协议合法有效的诉讼请求成立，依法予以支持。二、关于环球公司是否应将案涉资产的权属变更登记为振望公司的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，振望公司与环球公司签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》第三条第4款约定，伟创力智能终端项目全面投入运营后3个月内，资产评估经双方签字确认后，环球公司负责将转让资产过户到振望公司名下，资产转让过程中产生的税费由双方自行承担各自的税费。伟创力技术（长沙）有限公司虽于2018年6月30日入驻东威产业园正式开始经营活动，但振望公司与环球公司并未就东威产业园装修改造前的资产评估进行签字确认，而双方对东威产业园装修改造前的资产评估约定不明，亦未就案涉资产的价值协商达成一致意见，现双方因案涉资产的评估方法及资产价值存在争议，产生纠纷后诉至人民法院，振望公司与环球公司均向人民法院申请司法鉴定，而国众联资产评估土地房地产估价有限公司根据双方的申请于2020年6月29日分别作出房地产估价报告，应视为振望公司与环球公司在本案审理期间对案涉资产的评估进行了确认，故环球公司应依据协议约定将案涉资产过户至振望公司名下。振望公司起诉要求环球公司将东威产业园［湘（2019）望城区不动产权第0××5号、湘（2019）望城区不动产权第0××6号、湘（2019）望城区不动产权第0××8号］变更登记至振望公司名下的诉讼请求成立，依法予以支持。三、关于振望公司是否应支付环球公司资产转让款、资金占用费及租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”本案中，振望公司与环球公司签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》第三条约定，振望公司与环球公司依据东威产业园装修改造前的资产评估结果和望城经开区财评审定的装修改造的工程造价，确定最终资产转让总价。环球公司将转让资产过户至振望公司名下后10个工作日内，振望公司向环球公司支付转让资产总价款的95%，剩余的5%作为转让资产质量保证金，但转让资产正式交付振望公司满一年且房屋及附属设施无质量问题，振望公司在15个工作日内一次性付给环球公司。振望公司与环球公司因东威产业园装修改造前的资产价值产生争议，双方在签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》中对案涉资产的评估及价值约定不明，亦无法就案涉资产的评估及价值达成补充协议，双方虽对国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出的房地产估价报告提出异议，但均未申请重新鉴定，亦未提交有效证据反驳按市场比较法作出的评估报告，而案涉资产系由振望公司根据望城经济技术开发区管理委员会与伟创力的合作协议及党政联席会会议精神发起的资产收购，考虑案涉资产转让的背景，本案应依据国众联资产评估土地房地产估价有限公司以市场比较法作出的国众联评字（2020）第Ｃ-10042号房地产估价报告的评估结果作为案涉资产的市场价值，而国众联资产评估土地房地产估价有限公司的鉴定人员已出庭确认该估价报告的估价结果已包含卖方应缴纳的税费，故东威产业园装修改造前的资产价值应确定为184357700元。现案涉资产于2018年8月30日交付伟创力技术（长沙）有限公司开展经营活动已满一年，而振望公司在本案中亦未举证证明案涉资产存在质量问题,根据振望公司与环球公司的约定,振望公司应将东威产业园装修改造前的资产转让价款在环球公司将转让资产过户至振望公司名下后15个工作日内一次性支付给环球公司。振望公司已支付给环球公司的284784837.3元款项包含振望公司购买案涉资产的预付款以及案涉资产装修改造后的工程款，而振望公司庭审中明确陈述其无法区分已支付的款项是否为资产转让款或装修改造工程款，而案涉资产的装修改造工程款的审定数额双方现亦无法确认，现环球公司仅认可振望公司已支付案涉资产转让款8180万元，故认定振望公司已付款项中的8180万元为振望公司支付的案涉资产装修改造前的资产转让款，剩余款项为案涉资产装修改造工程款，因本案并未涉及案涉资产装修改造的工程款，如振望公司认为其超额支付了案涉资产装修改造工程款，其可另寻途径解决纠纷或另案主张权利。现振望公司应支付环球公司案涉资产装修改造前的转让款184357700元，其已支付8180万元，故其仍应支付环球公司案涉资产装修改造前的转让款102557700元，该款项应于环球公司将东威产业园［湘（2019）望城区不动产权第0××5号、湘（2019）望城区不动产权第0××6号、湘（2019）望城区不动产权第0××8号］变更登记至振望公司名下后15个工作日内一次性支付。环球公司主张振望公司应支付案涉资产装修改造前资产转让款102557700元的反诉请求成立,依法予以支持。同时，振望公司与环球公司并未约定装修改造前的资产转让款支付时间，而双方就案涉资产转让总价款的支付约定以资产过户为前置条件，现案涉资产并未过户至振望公司名下，环球公司要求振望公司支付资金占用费的反诉请求不能成立，依法不予支持。振望公司与环球公司签订的《东威产业园资产整体转让框架协议》第六条第2款约定，在伟创力智能终端项目投入运营3个月内，由于振望公司的原因导致资产不能过户，则环球公司有权按资产租赁形式向振望公司收取租金，租金从项目投产之日起计算。本案中，转让资产不能过户系因振望公司与环球公司对东威产业园装修改造前的资产价值约定不明，双方产生纠纷导致，《东威产业园资产整体转让框架协议》系双方在平等自愿、互惠互利、诚信合作的基础上签订，对案涉资产价值约定不明，亦无法达成补充协议解决纠纷双方均存在过错，并非振望公司一方的原因造成，环球公司反诉要求振望公司支付自2018年7月1日起至实际过户之日止的租金无事实依据，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十二条第二项，和《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认振望公司与环球公司于2018年4月2日签订的《东威产业园整体转让协议》有效；二、环球公司于判决生效之日起三十日内将转让的东威产业园资产权属【湘（2019）望城区不动产权第0××5号、湘（2019）望城区不动产权第0××6号、湘（2019）望城区不动产权第0××8号】变更登记至振望公司名下；三、振望公司在环球公司将转让的东威产业园资产权属变更登记至振望公司名下后十五个工作日内一次性支付环球公司东威产业园装修改造前资产转让款102557700元；四、驳回环球公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费1465724元，由环球公司负担；反诉案件受理费351784元，由振望公司负担272589元，环球公司负担79195元。振望公司二审期间提交了新融达评估公司出具的一份《未采用市场评估价的说明》，拟证明望城经开区类似收购项目的评估过程中，不适用市场法，其他评估机构未采用市场法进行资产评估。环球公司质证认为，对该证据的三性和证明目的均有异议。该证据系另外一个案件中的材料，与本案无关，该证据恰恰证明本案的评估结论偏低。经审查认为，振望公司未提交该证据的原件，环球公司也不认可该证据的真实性，故对该证据不予采纳。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：振望公司请求驳回环球公司反诉请求能否得到支持。本案争议的法律事实发生在民法典实施以前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本院依照民法典施行前的法律和司法解释规定对本案进行审查。本案中，振望公司与环球公司达成的协议中是整体收购，该整体收购包括资产转让款和装修改造工程款，振望公司已支付给环球公司的284784837.3元中，未区分已支付的款项为资产转让款或装修改造工程款，且案涉资产的装修改造工程款双方尚未最终审定。因此，一审仅根据环球公司确认振望公司已付款项中的8180万元为案涉资产装修改造前的资产转让款不妥。一方面，已付款数额并未区分付款项目，现仅根据环球公司一方的认可而将已付款中的8180万元认定为转让款依据不足。另一方面，双方未确认装修改造工程款的数额，两项款项的总额即应支付总额与分项已支付的总额未区分，在本案诉讼中人为地将转让款和装修改造款两笔款项割裂开来不利于双方纠纷的解决。再者，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或清偿抵充顺序有约定的除外。”本案中，收购款分为装修改造前的资产评估价和装修改造工程造价两部分，即资产转让款和装修改造款。合同对两项款的支付时间没有约定，且合同约定是预付款，现环球公司起诉要求振望公司先行支付资产转让款，则意味着其认为资产转让款支付期限已到，或资产转让款的履行期限早于装修款的履行期限。在此情形下，应当依据上述司法解释规定，确定振望公司已付的2.8亿余元款项优先抵充资产转让款，而非优先抵充环球公司未起诉的装修款。原审依振望公司的认可确定只有8180万元为资产转让款，没有法律依据。现环球公司起诉主张资产转让款为1.8亿余元，远低于振望公司已付款项，即使从一审鉴定结论来看，不论以哪一个鉴定结论为依据，也远低于振望公司已付款项。因此，环球公司主张振望公司应支付余欠资产转让款102557700元，在装修改造款未确定而振望公司已付2.8亿余元的情形下，该反诉请求不能支持。据此，相应地，环球公司上诉请求振望公司支付该转让款的资金占用费亦不能支持。综上，对于环球公司的反诉请求部分，本院不予支持。振望公司上诉请求驳回环球公司的全部反诉请求成立，应予以支持。综上，振望公司上诉请求成立，予以支持。环球公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持长沙市中级人民法院（2019）湘01民初3038号民事判决第一项、第二项；二、撤销长沙市中级人民法院（2019）湘01民初3038号民事判决第三项、第四项；三、驳回环球天下投资（集团）湖南节能门窗工程有限公司的反诉请求。本案一审案件受理费1817508元，二审案件受理费855590.5元均由环球天下投资（集团）湖南节能门窗工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二一年四月二十九日法官助理樊航书记员申书琴