河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0209民初191号 原告：唐山市平安物业服务有限公司，住所地唐山市丰南区汇通花园。 法定代表人：李雨菲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乔月，河北实同律师事务所律师。 被告：孟理，男，1989年6月25日，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 原告唐山市平安物业服务有限公司（以下简称平安物业）与被告孟理物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市平安物业服务有限公司的委托诉讼代理人乔月，被告孟理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山市平安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告孟理立即支付物业管理费577元、公用电费60元及滞纳金528元。2.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告对南堡经济开发区宏运家园小区进行物业管理。被告系原告所管理的该小区105-3-201号房屋业主。自2019年1月1日至2019年12月31日，被告拖欠物业费577元、公用电费60元。原告对被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告孟理却拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催缴未果后，故今起诉至法院，请求依法判决，维护原告的合法权益。诉讼过程中，原告平安物业增加诉讼请求：要求被告缴纳2020年物业管理费公用电费636元及滞纳金1076元。 被告孟理辩称，请求依法驳回原告诉求的物业管理费中不合理的部分；依法要求原告公示其2014年1月1日至2020年12月31日管理宏运家园小区期间物业服务资金的收支情况；依法要求原告向被告补开缴纳各项物业费用的正式发票；依法要求原告向被告支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应当支付给被告的部分；郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议书：采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况：采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；采取切实有效的措施，强制物业管理企业与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款；彻查物业管理企业只向业主开具收款收据，寻找各种理由不向业主开具正式发票，借此偷漏国家税款、损害业主和国家合法权益的违法行为；细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷。事实和理由：入住时被告与原告签订了《物业管理服务合同》（以下简称物业合同），但在履行合同履过程中，原告却没有履行合同义务，使得物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流、经常性在未通知的情况下停水停电，在收缴物业费期间，对于未缴纳物业费的业主实施停水等威胁措施，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，严重违反物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》，严重地损害了被告的合法权益。关于管理费纠纷规定有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服费用：物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。被告于2015年5月入住宏运家园小区后，发现原告的物业管理服务质量极差，小区内杂草丛生、垃圾物品随处堆放、私搭乱建随处可见、蚊蝇蛇鼠滋生、鸡鸭成群、犬吠连天、甚至小广告都贴到了被告和其他业主的门上。被告无数次地向原告反映并投诉，但是原告置之不理，长期不给解决。现列举如下：原告没有对物业合同中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。未对公共设施、设备尽到维护保养义务《唐山市物业管理条列》的规定保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；负责小区智能化设施的日常运行维护；根据物业合同第二章第五条的约定，原告应当对公共设施进行养护保证完好，但当各单元的门禁系统陆续出现故障无法使用后，小区内的照明路灯也陆续达到使用寿命，正常工作的不足50%，原告从不主动巡视、维修，在接到业主反映的情况后，原告也从没有进行过修缮，致使推销人员随意进出各个楼门进行推销或宣传散发小广告，小区路灯无法正常照明。未对草坪绿植尽到养护义务根据物业合同第二章第六条约定，原告应当对共绿地、绿化、建筑小品等进行养护与管理。但是原告从来就没有对小区内的绿化进行过任何的管理，小区内杂草丛生，有些地方野草已经长到半人多高，又引起了蚊蝇蛇鼠的滋生，小区总的来说是脏乱差。有些地方的绿化已经完全丧失，尘土飞扬。未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务物业合同第二章第八条的约定，原告应当维护物业区域内的公共秩序。《物业管理条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。根据物业合同服务质量中第二章第六条的约定，原告应当对私搭乱建进行管理，但是小区内私搭乱盖情况随处可见。为此包括被告在内的广大业主都强烈的向原告反映过问题，但是原告不仅未及时处理，而且至今原告也没有解决这个问题。未对安全防范工作尽到义务《物业管理条例》第四十七条规定物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。根据物业合同第二章第九条的约定，原告应当在宏运家园内进行安全监控，巡视，门岗执勤制度，但是在原告管理期间除看门保安外从未组织过保安巡逻。原告疏于管理，宏运家园内多次发生盗窃案，车辆剐蹭，失火等严重事件。为此，业主纷纷要求物业公司加强保安工作，加装维修监控摄像头，但是被告置广大业主的意见于不顾，始终没有采取过任何措施未对物业综合管理工作尽到义务《物业管理服务标准》第一条规定每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修一小时内到现场；每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。原告管理期间，从来就没有对房屋及设施设备进行安全普查。有些业主家中漏水、漏雨，但原告往往不是推卸责任，就是说“这是开发商的事，我们物业解决不了。”原告管理期间，从来就没有进行过一次物业管理服务满意率调查，因为服务的好与坏，原告和被告及广大业主的心理都明白－就两个字“很差”。原告根本就不敢做物业管理服务满意率调查。原告从未公示其管理宏运家园小区期间物业服务资金的收支情况《物业管理条例》第六条规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利：第（七）款：监督物业管理企业履行物业服务合同；第（八）款：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第（九）款：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；虽然被告和小区其他广大业主向原告多次提出公示，时至今日原告从未公示过，更不用说对业主所提出质询的答复了。原告的行为严重地侵害被告的知情权和监督权，对被告合法权益地严重侵犯和践踏。原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国物权法》第八十二条规定物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第二十七条规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《物业管理条例》第三十八条规定物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。《物业管理条例》第五十条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。《物业管理条例》第五十五条规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。但是原告将小区车库、公共绿化用地对外出租用于商店等经营性活动，这些行为从未经过业主的同意，对于所获得的收益也从未对业主进行过公示。原告的行为严重地侵害了被告的知情权、监督权和依法享有收益的权利，是对被告合法权益地严重侵犯和践踏。根据《物业管理条例》第五十八条、第六十六条的规定，改变公共设施用途的收益应当有业主大会决定收益的用途，并且应当对违规企业处以5万元以上20万元以下的罚款。原告未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到相关规定所要求的服务质量标准。原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理服务合同》第十四条约定乙方违反本合同第十一条和第三章的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可报请物业管理部门作出处理，造成甲方损失的，乙方应给予甲方承担相应的法律责任并给予相应的经济补偿。原告未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家相关规定所要求的服务质量标准。更为重要的是，在法律程序上，原告始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，更是夸张的声称为所在小区提供了优质高效的物业管理服务。仅仅用一个原告都已经严重违约、严重践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费。其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足。其做法与构建和谐社区的理念背道而驰。原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为。证据材料：唐山市平安物业服务有限公司管理宏运家园期间小区环境照片唐山市平安物业服务有限公司私自占用公用绿化用地出租给他人经营快递超市照片。物业管理服务合同等协议。唐山市平安物业服务有限公司为偷漏国家税款，不给业主开具发票，严重地损害了国家和广大业主的合法权益（收款收据）。以上证据材料以文字、图片的形式向法庭提交。原告没有完成物业合同中约定的义务，而被告自2014年1月至2018年1月期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务，被告多次要求原告解决上述问题都没得到合理的答复和解决。故从2019年1月起拒交相应的物业费用，以此敦促原告积极改进，但是非常遗憾的是，直至今日原告也没有丝毫的改进，反而在侵害被告的合法权益的道路上越走越远，其做法与构建和谐社区的理念背道而驰。更为重要的是，在法律程序上原告始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个原告都已经严重违约、严重践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费。原告的诉讼请求，证据缺失、法律依据严重不足。为了依法维护被告的合法权益不再继续受到原告的进一步侵害践踏，敬请法院依法驳回原告的不当诉讼请求，支持被告合法合理的请求事项。 本院经审理认定事实如下：原告平安物业对南堡经济开发区宏运家园小区进行物业管理。被告孟理系该小区105-3-201号房屋（面积87.36平方米）业主。原告平安物业与南堡开发区硕秋园社区宏运家园小区业主委员会于2019年12月31日签订《物业管理委托合同》，对物业管理内容，管理形式、期限，双方权利义务等事项进行了约定，其中住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平米0.55元，住宅房屋水泵二次加压费、公摊电费每月每户5元。 自2019年1月1日起至2019年12月31日止，被告未向原告如期缴纳物业管理费用576元，公摊电费60元；自2020年1月1日起至2020年12月31日止，被告未向原告如期缴纳物业管理费用576元，公摊电费60元。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主之间签订的，约定由物业服务企业提供对房屋及配套设施、相关场所进行维修、维护、管理以及对相关区域的环境卫生进行清洁，维护区域内公共秩序，并由业主支付报酬的服务合同。在本案中，原告平安物业与南堡开发区硕秋园社区宏运家园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》合法有效，对该小区全体业主产生法律约束力。上述合同对物业服务管理事项、内容以及收费标准等进行了详细的约定，双方应按照合同约定全面履行合同义务。原告平安物业在如约履行物业服务义务后，被告孟理应当按期、足额缴纳物业费用，逾期、拒绝缴纳，构成违约，应当承担相应的违约责任。上述协议对逾期、拒绝缴纳物业费用收取滞纳金的约定数额过高，但被告孟理未交纳物业服务费用，构成违约，本院酌定以欠缴物业服务费用金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算逾期交费滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告孟理于本判决生效后五日内向原告唐山市平安物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费用576元、公摊电费60元及滞纳金（以欠缴费用636元为基数，自2020年1月1日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算滞纳金）。 二、被告孟理于本判决生效后五日内向原告唐山市平安物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用576元、公摊电费60元及滞纳金（以欠缴费用636元为基数，自2021年1月1日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算滞纳金）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孟理负担，并于判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  于海光 二〇二一年四月八日 书记员  王珈琦