天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终120号上诉人（原审原告、反诉被告）:天津利丰汇明商贸有限公司，住所地天津自贸区(中心商务区)金泰新村**4-303。法定代表人:包振强，经理。委托诉讼代理人：纪雅璇，北京德恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青岳，北京德恒（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市滨海新区天福饭店，经营场所天津开发区第三大街翠亨广场东部******。经营者:曹世明,男,1945年8月12日出生,回族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹世明,男,1945年8月12日出生,回族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。上诉人天津利丰汇明商贸有限公司（以下简称汇明公司）因与上诉人天津市滨海新区天福饭店（以下简称天福饭店）、曹世明房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初20539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汇明公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项中除“提前终止合同违约金66900元”部分以外判决内容,发回重审或查明事实后依法改判为:天福饭店、曹世明另行承担租金88498元；并以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍为标准,以法院认定欠付租金为基数,向汇明公司支付逾期租金违约金；2.本案一审、二审诉讼费由天福饭店、曹世明承担。经本庭释明，汇明公司明确其上诉请求为：加判租金88498元。天福饭店、曹世明应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍为标准,以108498元为基数,向汇明公司支付逾期租金违约金。事实和理由:2013年8月16日,汇明公司与曹世明签订商铺租赁合同,约定汇明公司向曹世明出租位于开发区××路××号××号××商铺,租赁期限自2013年11月16日至2018年11月15日。租赁期届满后,2018年11月16日,汇明公司与天福饭店签订商铺租赁合同,约定将上述商铺继续出租,租赁期限为自2018年11月16日起至2023年11月15日,年租金为821980元。汇明公司作为一般的商事主体亦受到年初新冠疫情影响,一审判决中在曹世明、天福饭店欠付租金以及违约金标准上的判定显失公平,租金下调无明确依据,欠付租金不应当被减免。按照房屋租赁合同约定,天福饭店应于2019年11月15日预先支付2019年11月16日至2020年5月15日租金410990元,但其未能按照约定支付全部租金,欠付当期租金40000元。天福饭店对该部分租金的支付义务早应于2019年11月15日履行完毕,该时点并未受到疫情影响,天福饭店违约在先,但却由汇明公司承担违约不利后果,显然不具有合理性。2020年6月9日,天福饭店致函决定终止房屋租赁合同,2020年6月19日双方签署房屋交接清单。2020年4月30日,天津市重大突发公共卫生事件应急响应级别就已经从一级调整为二级,应急响应级别调整后,进一步推进全面复工复产。从恢复经营的可能性角度而言,2020年5月16日至2020年6月19日期间天福饭店的租金支付义务不应当以疫情为由作全部免除。由于天福饭店没有按照合同要求在退租时对租赁物恢复原状,造成汇明公司无法另行寻租,房屋长期空置导致经济损失巨大,因此即便仍考虑疫情因素,基于公平原则对该期间的租金进行调整,也应当充分考虑汇明公司权益的损失。综合考虑本案中天福饭店一方违约情形以及汇明公司遭受的损失,一审判决中以贷款市场报价利率计算的利息确定逾期支付租金的违约金并没有体现对天福饭店违约在先的惩罚性,相对汇明公司遭受的损失而言并不公平。天福饭店、曹世明辩称，驳回汇明公司的上诉请求。事实和理由：因为出现新冠疫情，天福饭店经营上出现了困难。2020年的1月天福饭店为了春节购买了大量的物品，结果政府要求全部关门，结果所有物品腐烂损失巨大。疫情好转以后开始经营，但实际上经营不下去，与汇明公司协调租金等事项，但是汇明公司对租金态度比较坚持，不同意减免并多次强调如果出问题就解除合同。双方协商中，汇明公司首先给天福饭店和曹世明发了解除合同的通知书，理由就是天福饭店逾期交纳房租。天福饭店确实无法经营，只能同意了撤场，双方解除租赁关系。按实际的情况计算到天福饭店撤场的那天，实际仅欠汇明公司33天租金。按照减3个月房租免3个月房租的要求，汇明公司还应当退还天福饭店两个月租金。但是一审判决判天福饭店给付2万元租金，这不公平，违反了国家对于疫情期间房屋租赁合同的相关的政策。天福饭店根本不存在违约的情形，更不应该判违约金。天福饭店交的租金就认可交纳了，不要求汇明公司按照国家政策退两个月的租金。汇明公司要求天福饭店给付租金100000余元完全违背了疫情期间的国家房屋租赁政策。天福饭店、曹世明上诉请求:1.撤销一审判决第一项,改判驳回汇明公司全部反诉请求；2.撤销一审判决第四项,改判汇明公司返还押金12万元；3.本案全部诉讼费用由汇明公司承担。事实和理由:2020年新冠疫情暴发后,天津市政府于1月24日宣布进入突发公共卫生事件一级响应状态,根据市政府的规定,一级响应状态下,餐饮业作为聚集性疫情的高爆发场所全面停工。4月30日,防疫指挥部第130次会议确定自5月1日起将一级响应调整至二级响应,对餐饮业的要求是错位落座,餐厅只能接待50%的客流量。6月6日二级响应调整至三级,此期间要求全面放开公共场所,持健康码进入。从上述疫情防控政策的调整来看,1月24日至4月30日期间因疫情天福饭店无法使用房屋,应免除租金支付义务,即免除97天的租金(单日租金2252元)合计218444元。5月1日至16日减半租金为15764元,在天福饭店已支付的费用中应减免234208元。5月17日至6月6日政府要求只能按50%接待,则相应的租金支付也应进行减半收取,则应付租金为23646元。6月6日之后正常交费,至19日应付金额为27024元。综上,汇明公司应返还租金183538元。一审法院判决天福饭店再支付2万元显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》中第一款第五条“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”之规定,天福饭店不应承担解除合同的违约责任。一审中,汇明公司已经不要求天福饭店恢复原状,只要求赔偿,应当判决汇明公司返还押金。汇明公司辩称，天福饭店、曹世明应当向汇明公司支付欠付租金，提前终止合同的违约金以及逾期付款的违约金。事实和理由：2018年11月16日签订的租赁合同，是双方在平等协商一致、表达充分的基础上签订的，不存在合同无效或者可撤销之情形，签订主体应当依约履行。合同中对于应付租金的数额、支付的时间、违约金的标准以及提前终止合同违约金进行了明确的约定。天福饭店、曹世明于2020年6月9日率先提出有异议提前退租，双方于6月19日办理了交接手续。自2020年5月16日至其搬离承租房屋向交还房屋时，还产生了为期一个月的实际租金。根据合同约定，应当支付提前终止违约金。目前情况不符合返还押金的条件。双方约定押金13.7万元，天福饭店将前一租赁合同项下的押金12万元冲抵了本合同项下的押金，剩余1.7万元押金，没有支付。根据合同第九条第六款的约定，任何一方提前退租需要支付两个月租金为违约金以及第九条第八款约定，出租人有权扣除押金作为违约金，天福饭店提前终止合同，押金依法依约都不应予以退还。汇明公司向一审法院起诉请求：1.判令天福饭店、曹世明连带向汇明公司支付租赁合同期内拖欠的租金108498元、以及逾期付款违约金（以应付未付金额为基数，自约定付款之日起计算至其实际付款之日止，按照每日3%计算，暂计算至2020年7月6日为387656.88元）；2.判令天福饭店、曹世明连带向汇明公司支付租赁合同期内拖欠的物业费137619.14元以及滞纳金（以应付未付金额为基数，自约定付款之日起计算至被告实际付款之日止，按照每日0.05%计算，暂计算至2020年7月6日为84910.95元）；3.判令天福饭店、曹世明连带向汇明公司支付提前终止合同违约金133800元；4.判令天福饭店、曹世明将相关工商、税务登记经营场所从开发区××路××号××号××商铺中迁出；5.天福饭店、曹世明赔偿汇明公司包括涉案范围房屋损害修复费用在内的损失暂计1957275元；6.全部诉讼费用由天福饭店、曹世明承担。审理中，汇明公司撤回第四项诉讼请求。天福饭店、曹世明反诉请求：1.依法判令汇明公司退还租赁押金120000元；2.判令汇明公司返还结余电费468.35元、结余燃气费3386.18元；3.判令本案诉讼费用由汇明公司承担。庭审中，天福饭店、曹世明撤回电费的主张。一审法院认定事实：2013年8月16日，出租人汇明公司与承租人曹世明签订《商铺租赁合同》，约定出租开发区太湖路52号商业2号，租用商铺面积864.08平方米，用于餐饮用途，租赁期限为5年，自2013年11月16日起至2018年11月15日止，年租金为720000元，按每壹年3%递增，押金120000元。出租人按现状向承租人移交该商铺，承租人退租后，应将商铺恢复至原状，经出租人同意拆改的除外。承租人如对所租铺位进行过装修或改造，如承租人违约或合同到期，出租人有权收回房屋并要求承租人恢复原貌，所发生的费用由承租人承担。如承租人未按合同约定及时支付租金、押金、杂费等各项相关费用，属承租人违约的，每迟交一天，承租人应支付应收租金、押金、杂费或相关费用的1%作为逾期付款违约金。甲乙双方中任何一方如提前终止合同退租，需提前30天向对方提出书面申请，并需支付两个月租金为违约金120000元。2013年9月19日，天福饭店向汇明公司申请装修，并签署协议，后天福饭店对租赁房屋进行装修并开始使用租赁房屋。2018年11月16日，汇明公司与天福饭店续租合同，将租期变更为2018年11月16日起至2023年11月15日止，年租金为821980元，押金为137000元，并约定：除甲方同意乙方续租外，租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止时对租赁物业实施的装修、改造在向甲方交还房屋前的处理方式为拆除并恢复原状，对于无法拆除或拆除可能对租赁物会造成损坏的添附物，经甲方同意可现状交还，甲方对此无需向乙方另作补偿。承租人对于所租赁之房屋，应在交房时进行验收。出租人按现状向承租人移交该房屋。承租人如对所租铺位进行过装修或改造，如承租人违约或合同到期，出租人有权收回房屋并要求承租人恢复原貌，所发生的费用由承租人承担。如承租人未按合同约定及时支付租金、押金、杂费等各项相关费用，属承租人违约的，每迟交一天，承租人应支付应收租金、押金、杂费或相关费用的3%作为逾期违约金。甲乙双方中任何一方如提前终止合同退租，需提前30天向对方提出书面申请，并需支付两个月租金为违约金133800元。2020年因发生疫情，天福饭店经营受到疫情影响，与汇明公司协商希望退租，2020年6月19日，双方办理交接手续，将租赁房屋归还汇明公司。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同全面履行义务。对于解约原因，汇明公司主张天福饭店违约造成纠纷，天福饭店主张是双方协商一致解除合同，虽双方已经办理完毕房屋交接手续，但根据双方往来的函件显示，汇明公司并未明确同意提前解约，因天福饭店并未能提交充足的证据证实因疫情影响造成合同无法履行的情形，故一审法院认为应当是天福饭店违约，应当承担违约责任。对于汇明公司主张的租金问题，截止至2020年5月15日，天福饭店主张已经付清，其中有40000元系汇明公司人员在天福饭店的餐费直接抵扣，但汇明公司对于该40000元是否实际发生以及应否抵扣租金均不认可，因天福饭店未能提交充足证据，故一审法院无法支持天福饭店的主张。因今年疫情突然发生，属于不可抗力事件，确实对于天福饭店的租赁及经营造成影响，且天福饭店已经积极与汇明公司联系希望减少租金或者提前解约，故对于天福饭店应付租金，应当适当减免，一审法院参考政府防控政策，依据公平原则，确定天福饭店应当再支付租金20000元。对于逾期付款违约金，天福饭店认为约定过高，一审法院认为远远高于实际损失，故应当依法调减，一审法院按照应付租金的贷款市场报价利率计算的利息确定逾期付款违约金。对于汇明公司主张的物业费及滞纳金，因租赁合同并未约定物业费数额，且汇明公司提交的是前期物业服务合同，该物业费并未实际交纳，天福饭店亦与案外人曾签订垃圾清运合同，故对于汇明公司主张的物业费及滞纳金，因涉及案外人，一审法院不予支持，可待该笔费用实际发生并确定后，据证另行解决。对于汇明公司主张的提前终止合同违约金，如前所述，虽天福饭店并未提交充足证据证实疫情影响造成合同无法继续履行而免责，但其经营确实受到疫情影响，且积极与出租方联系解除合同事宜，已尽力减少双方损失，且在6月19日双方办理房屋交接手续，将租赁房屋归还，故一审法院认为天福饭店系违约，但应当适当减轻违约责任，故一审法院考虑汇明公司另寻租户的合理期间以及双方过错程度，确定天福饭店应当向汇明公司支付提前终止合同违约金66900元。对于汇明公司主张的房屋修复费用，提交了其与天津一建建设工程有限公司的施工合同及报价清单，但并未提交房屋原状的证据，亦未提交报价清单中所列全部事项的修复依据，尤其是根据双方租赁合同约定，合同解除或合同到期后，承租人应当恢复原状，汇明公司提交的录音显示天福饭店并未拒绝恢复原状，一审法院庭审询问，天福饭店亦确认如果法院判定其具有恢复原状的义务，其同意将涉诉房屋恢复原状，经一审法院多次向汇明公司释明是否在本案中主张恢复原状，但汇明公司均坚持不主张恢复原状，故其主张天福饭店赔偿房屋修复费用的诉讼请求，不符合合同约定，一审法院无法支持。对于恢复原状问题，汇明公司可以据证另行主张。对于汇明公司主张曹世明承担付款责任的主张，因天福饭店系个体工商户，曹世明是经营者，根据法律规定，应当承担付款责任。对于天福饭店、曹世明的反诉主张，其中退还押金的请求，因涉诉房屋并未恢复原状，现要求退还押金，不符合合同约定，一审法院不予支持。对于燃气费用，双方交接房屋时确定剩余燃气数值1400.3立方米，利丰汇明公司认可单价为2.41元，故该项反诉请求，一审法院支持3375元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、天津市滨海新区天福饭店、曹世明于判决生效之日起十日内给付天津利丰汇明商贸有限公司租金20000元、提前终止合同违约金66900元、逾期付款违约金（计算方式为：以20000元为基数，自2019年11月16日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、天津利丰汇明商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市滨海新区天福饭店、曹世明结余燃气费3375元；三、驳回天津利丰汇明商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回天津市滨海新区天福饭店、曹世明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计17371元，保全费9783元，共计27154元，由天津利丰汇明商贸有限公司承担26411元，由天津市滨海新区天福饭店、曹世明承担743元；反诉案件受理费减半收取计1388.5元，由天津利丰汇明商贸有限公司承担38元，由天津市滨海新区天福饭店、曹世明承担1350.5元；双方应承担的诉讼费用及保全费用相互折抵后，天津市滨海新区天福饭店、曹世明于本判决生效之日起十日内给付天津利丰汇明商贸有限公司705元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1.天福饭店是否欠付汇明公司租赁费；2.天福饭店、曹世明是否存在逾期付款和提前终止合同的情形，是否应当支付逾期付款违约金及提前解约违约金；3.天福饭店、曹世明已付的押金12万元是否应由汇明公司予以返还。关于欠付租赁费问题，截至2020年5月15日，天福饭店主张已经付清的款项中有40000元系汇明公司人员在天福饭店的餐费应直接抵扣，但汇明公司对于该40000元是否实际发生以及应否抵扣租金均不认可，天福饭店未能提交充足证据，一审法院未支持天福饭店的主张并无不当。新冠疫情确实对于天福饭店的租赁及经营造成影响，该事件为不可抗力，天福饭店已经积极与汇明公司联系希望减少租金或者提前解约，故对于天福饭店应付租金，应当适当减免。天福饭店主张按照政策应对其租金减三个月免三个月，但该政策并不适用于民营企业出租房屋的情形。一审法院参考政府防控政策，依据公平原则，确定天福饭店应当再支付租金20000元是适当的。关于违约问题，双方已经办理完毕房屋交接手续，但根据双方往来的函件显示，汇明公司并未明确同意提前解约。天福饭店未提交充足的证据证实因疫情影响造成合同完全无法履行，故一审法院认为系天福饭店违约要求提前解除合同，承担违约责任是正确的。对于逾期付款违约金，天福饭店认为约定过高，汇明公司未证明逾期付款造成的实际损失，因此一审法院酌情按照应付租金的贷款市场报价利率计算利息确定逾期付款违约金符合法律规定。关于提前终止合同问题，天福饭店提前终止合同确实违约，但其已尽力减少双方损失，且双方及时办理房屋交接手续，将租赁房屋归还，考虑汇明公司另寻租户的合理期间以及双方过错程度，一审法院已经适当减轻天福饭店、曹世明的违约责任，确定天福饭店应当向汇明公司支付提前终止合同违约金66900元并无不当。关于押金问题，汇明公司主张房屋修复费用，但并未提交房屋原状的证据，亦未提交修复费用的充足依据，一审法院未支持修复费用并无不当。而根据双方租赁合同约定，合同解除或合同到期后，承租人应当恢复原状，天福饭店未拒绝将涉诉房屋恢复原状。但汇明公司经一审法院多次释明，仍坚持不主张恢复原状。鉴于本案未对房屋恢复问题进行处理，押金仍具备保障天福饭店、曹世明履行合同义务的性质，天福饭店、曹世明要求退还押金，不符合约定条件，一审法院未予支持并无不当。综上所述，汇明公司、天福饭店、曹世明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6415元，由上诉人天津利丰汇明商贸有限公司负担2012元，由天津市滨海新区天福饭店、曹世明负担4403元。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月一日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……