渭南市临渭区人民法院民事判决（2020）陕0502民初6457号原告：张友亮，男，1972年1月17日出生，汉族，住渭南市临渭区。原告：冯新婷，女，1975年12月20日出生，汉族，住渭南市临渭区。委托诉讼代理人：张友亮，（系原告冯新婷之夫），住渭南市临渭区。被告：渭南市车雷置业有限责任公司，住所地：渭南市临渭区楼。法定代表人：毛若飞，系公司董事长。委托诉讼代理人：李娜，女，公司员工。委托诉讼代理人：刘红星，陕西泰普律师事务所律师。原告张友亮、冯新婷与被告渭南市车雷置业有限责任公司（以下简称车雷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张友亮、原告冯新婷的委托诉讼代理人张友亮、被告车雷公司的委托诉讼代理人李娜、刘红星到庭参加诉讼。原告冯新婷、被告车雷公司的法定代表人毛若飞经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张友亮、冯新婷向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告车雷公司按日向原告支付已交付房价款480734元万分之零点一的逾期交房违约金4696.77元（从2017年5月1日至2020年10月30日），后续延期交房违约金继续按照已交付房价款每日万分之零点一支付（从2020年10月31日起至达到合同约定的商品房交付条件之日止）2.依法判令被告支付从2019年5月1日至2020年10月30日的逾期办证的违约金1235.49元（已付房款480734元×万分之0.1）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS0030330;房屋代码：67144），双方约定将位于渭南市临渭区XX大街XX花园XX栋XX单元XX号房屋，作价480734元出售给原告，原告于2017年4月30日收到房屋钥匙，2017年8月开始装修，2018年10月底入住至今。按照合同约定被告应当在2017年4月30日前交付房屋，交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但被告至今未按合同第九条约定向原告提供建设工程竣工验收备案文件以及房屋测绘报告，被告迟迟不能交付达到合同约定交房标准的商品房的行为已违反合同第十二条第二款约定，应按日向原告支付已交付房价款480734元万分之零点一的违约金。被告于2017年4月30日交付房屋钥匙后，原告未在720日内取得房屋所有权证书，被告的行为已违反合同第二十条第二款第二项约定，应按日向原告支付全部房价款万分之零点一的违约金。故向贵院提起诉讼。被告车雷公司辩称，一、原告要求被告支付延期交房违约金没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告购买的是团购房，在团购协议签订后原告迟迟不来与被告签订商品房买卖合同，被告还曾于2015年12月4日和2016年7月9日通知原告前来办理签约手续，原告直到2017年4月27日オ与被告签订《商品房买卖合同》。合同第十ー条第一款约定商品房交付时为2017年4月30日前，而原告已于2017年4月27日在《接房通知单》上签字收房并办理了收房手续，并于2017年5月签订了乐天聚天籁小区《业主服务手册》后实际占有使用至今。因此，原告要求延期交房违约金没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、被告已于2017年4月27日向张友亮交付了该房屋，被告从此已经实际占有使用该房屋至今，原告明知车雷公司未能提供合同约定的建设工程竣工验收备案文件以及房屋测绘报告却没有提出异议，并实际占有和使用了该房屋至今。原告的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定，也应当视为其对房屋现状的认可，如再允许其主张违约责任，明显有失公平。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第八条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。交付是一种行为。不能否认房屋已经交付的事实。本案原告自认于2017年4月30日房屋已经实际由申请人占有使用，故交付行为于2017年4月30日已经成立。故原告主张逾期交房违约责任计算至今没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、退一步来讲，即使双方在逾期交房上存在争议，因原告的诉讼时效已经经过，也应依法驳回原告的该项诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条中诉讼时效期间为三年。本案中，2017年4月30日原告在《接房通知单》上签字收房并办理了收房手续，2017年5月即签订了乐天聚天籁小区《业主服务手册》并实际入住且实际占有使用该房屋至今。而原告在2020年11月オ向贵院起诉，故诉讼时效已经经过，应依法驳回该诉讼请求。综上所述，被告已于合同约定的交房日之前向原告交付了房屋，并且原告从交付后实际占有使用该房屋至今，况且原告的诉讼时效也已经过，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。四、房屋的所有权证未办理是事实。对原告请求逾期办证违约金的计算方式有异议，合同约定应给被告30天的谅解期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于渭南市临渭区XX大街XX花园XX栋XX单元XX号房屋。合同签订后，原告向被告支付了全部房款480734元。合同第九条约定交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定被告应当在2017年4月30日前交付房屋，交付房屋时，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。2017年4月27日，原告张友亮在乐天聚天籁接房通知单上签字，通知单显示原告可以办理收房手续。2017年4月30日，原告领取了所购房屋的钥匙，过后进行装修入住并使用至今。合同附件十一补充协议第1条约定，原告同意在该房屋通过五方主体验收合格后，即视为被告可向原告履行房屋交付义务，但被告应及时按合同约定向相关部门办理备案登记的相关事宜。2014年8月14日，在渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设单位组成的XX组XX小区XX楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。合同第二十条（二）约定因被告原因，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告给予30天的谅解期，原告不解除合同的，自逾期次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房款万分一零点一的违约金。涉案房屋尚未取得房屋所有权证书。原告等乐天聚天籁小区业主多次向渭南市人民政府就其商品房的验收、办证等提出保护其民事权利的请求。上述事实有当事人相关陈述、商品房买卖合同、接房通知单、业主服务手册、五方验收合格表、渭南市人民政府市长信箱截图、信件回复截图、留言板截图等在卷佐证，足以认定。本院认为，关于被告提出的原告起诉超过诉讼时效的问题，法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案原告虽于2017年4月30日领取了所购房屋的钥匙，但其提交的渭南市人民政府市长信箱截图、渭南市人民政府信件回复截图、渭南市临渭区人民政府留言板截图可以证明原告等业主多次向有关机构提出保护其民事权利的请求，故本案未超过诉讼时效。原告张友亮、冯新婷与车雷公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。合同第十一条明确约定:“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接收房屋并要求出卖人承担违约责任。本案中，原告于2017年4月30日领取车雷公司交付的房屋钥匙时，明知车雷公司未能出示双方合同约定的证明文件却没有异议，并实际占有和使用该房屋至今,原告的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定。且双方合同的补充协议也约定，原告同意在该房屋通过五方主体验收合格后，即视为被告可向原告履行房屋交付义务。据此原告签收领取房屋钥匙的日期即2017年4月30日应视为车雷公司已将商品房交付给原告的日期。因此原告请求被告支付逾期交房违约金没有事实依据和理由，不子支持。合同第二十条（二）约定因被告原因，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告给予30天的谅解期，原告不解除合同的，自逾期次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房款万分一零点一的违约金。合同约定了被告应当协助原告办理房屋权属登记的义务，被告未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。故原告的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。交房日为2017年4月30日，经过720日及30天的谅解期为2019年5月19日，故对原告要求被告支付从2019年5月20日至2020年10月30日的逾期办证的违约金1235.49元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第十二条规定，判决如下:一、被告渭南市车雷置业有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告张友亮、冯新婷逾期办证违约金1235.49元；二、驳回原告张友亮、冯新婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告渭南市车雷置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审    判   长康亚娜          人民陪审员左麦巧人民陪审员韩渭良二0二一年四月二十六日                        书    记   员      刘源渊 1