陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                             （2021）陕0302民初1502号原告：秦悦凯，男，汉族，1984年10月20日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：张荣丽，女，汉族，1975年5月13日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区，系原告秦悦凯之妻。被告：曹军旗，男，汉族，1978年10月25日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省太白县。 被告：赵小利，女，汉族，1982年12月1日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省太白县。 委托诉讼代理人：曹军旗，男，系被告赵小利之夫。被告：宝鸡恒鑫卓程房产经纪有限公司，统一社会信用代码91610301MA6XHKL251，住所地宝鸡市高新开发区站南大道世纪景园小区门面房 2216 号。法定代表人：闫旭霞，执行董事。委托诉讼代理人：张锦波，男，系公司商圈经理。原告秦悦凯诉被告曹军旗、赵小利、宝鸡恒鑫卓程房产经纪有限公司（以下简称恒鑫卓程房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦悦凯及其委托诉讼代理人张荣丽，被告曹军旗，被告赵小利委托诉讼代理人曹军旗，被告恒鑫卓程房产经纪公司委托诉讼代理人张锦波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦悦凯向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令三被告共同向原告支付户口迁出保证金、物业交割保证金合计10000元； 2、请求依法判令三被告共同向原告支付逾期支付户口迁出保证金、物业交割保证金的违约金20250元（计算方式：自2020年11月21日起，以总房款67.5万元*万分之五*57天）；3、请求依法判令被告向原告支付结余水、电、燃气费用合计 319.8元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年8月12日签订《宝鸡市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《宝鸡市存量房交易资金监管协议》，合同约定原告将其位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋出卖给第一、二被告，第三被告为居间方。合同签订后，原告按照合同约定协助第一、二被告办理过户、户口迁出、物业交割等手续，已经全部履行完毕己方义务，但第一、二被告至今未向原告支付户口迁出保证金以及物业交割保证金。而且，原告向被告交付房屋时，剩余水、电、燃气费用被告至今未予支付。在合同履行过程中，第三被告隐瞒户口迁出保证金以及物业交割保证金已经存入监管专用账户的事实，违反了三方签订的《居间服务合同》约定。综上所述，各被告的行为均己构成违约，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告曹军旗、赵小利共同辩称，原告的起诉不符合客观事实，于法无据，是无理要求，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、原告所主张的户口保证金5000元，二被告已按约定缴至被告恒鑫卓程房产经纪公司，被告恒鑫卓程房产经纪公司也向二被告出具了收据；2、原告主张的物业交割保证金5000元，因其未按房屋买卖合同约定的第九条之规定履行交割手续，且案涉房屋交割之前的物业费用原告未结清，故二被告未予支付；3、原告所述与事实不符，其所主张的违约金无事实及法律依据；4、原告主张的水、电、燃气费结余，并未经过三方即原告、二被告和被告恒鑫卓程房产经纪公司的确认，且原告未履行结清拖欠物业费等费用685元。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告恒鑫卓程房产经纪公司辩称，1、根据居间服务合同的约定，被告公司已履行了服务方的相关事宜。关于案涉物业交割保证金和户口保证金的相关事宜，被告公司和原告沟通过，原告不同意自行支付，所以被告公司在剩余房款中暂扣了10000元。2、案涉争议发生之后，被告公司积极协助原告与被告曹军旗、赵小利进行调解，并将被告曹军旗、赵小利支付的5000元户口保证金进行了监管。3、因原告秦悦凯与被告曹军旗、赵小利就物业交割存在纠纷，至今物业交割保证金5000元未进入被告公司的监管账户。综上，原告的诉讼请求不合理，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，原告秦悦凯（甲方，出卖方）与被告赵小利、曹军旗（乙方，买受人）、被告恒鑫卓程房产经纪公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》一份约定，乙方购买甲方位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，由丙方提供居间服务；甲、乙双方签订《买卖合同》时，甲、乙双方向丙方支付居间服务费。原告秦悦凯、被告曹军旗在上述合同上签字，被告恒鑫卓程房产经纪公司在上述合同上签章。上述合同签订后，原告秦悦凯与被告赵小利、曹军旗均向被告恒鑫卓程房产经纪公司支付了居间服务费。同日，原告秦悦凯（甲方，出卖人）与被告赵小利（乙方，买受人）、曹军旗（共同买受人）签订《宝鸡市存量房屋买卖合同》一份约定，乙方共同购买甲方所有的位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋；甲方应当保证案涉房屋的住宅专项维修资金已缴纳至相关机构，甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件以及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的待房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。甲方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；乙方的付款方式为房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金；户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款留存5000元作为户口迁出保证金，该保证金按照已理房通资金存管的方式支付甲方；物业交割保证金：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间房陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5000元作为交房保证金，该保证金乙方应于办理完物业交割并交付房屋当日以理房通资金存款；违约责任：甲方与乙方双方任何乙方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方应在2020年9月23日前将房地产正式交付乙方，甲乙双方约定于本合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气、暖等相关附属设施的变更手续；附件一关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：甲方带走北向次卧床、衣柜，南向北壹方床、书桌，客厅电视，厨房冰箱，洗衣机。原告秦悦凯及被告曹军旗、赵小利在上述合同上签字捺印。嗣后，被告曹军旗、赵小利向原告秦悦凯支付购买案涉房屋定金共计50000元，并支付房款615000元。2020年10月20日，原告秦悦凯与被告赵小利、曹军旗办理了案涉房屋的过户手续。2020年11月19日，原告秦悦凯自案涉房屋内搬离。次日，原告秦悦凯与被告赵小利、曹军旗办理物业交割手续，且案涉房屋涉及的户口已迁出。现被告赵小利、曹军旗尚欠原告秦悦凯物业交割保证金5000元、户口迁出保证金5000元未支付，其中户口迁出保证金5000元被告赵小利、曹军旗已交至被告恒鑫卓程房产经纪公司的监管账户。还查明，被告曹军旗、赵小利向案涉房屋物业支付2020年4月至12月的物业费、垃圾清运费共计549元；2019年8月至2020年12月公摊电费合计136元。再查明，本案庭审中，原告秦悦凯与被告曹军旗、赵小利、恒鑫卓程房产经纪公司一致确认，2020年11月20日，原告秦悦凯、被告赵小利及被告恒鑫卓程房产经纪公司员工在案涉房屋内进行房屋交付，但未办理案涉房屋的物业交割手续。后，被告赵小利、曹军旗自行办理了物业交割手续。以上查明的事实，有《居间服务合同》、《宝鸡市存量房屋买卖合同》、转账凭证、定金收条、微信截图、物业收费票据三份及当事人陈述在卷为凭，经庭审举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当全面履行合同义务。原告秦悦凯与被告赵小利、曹军旗、恒鑫卓程房产经纪公司签订的《居间服务合同》明确约定了房屋的房号、价格、付款方式、交付时间、居间费用等内容，具有二手房买卖居间合同的主要内容，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应诚信履行。嗣后，原告秦悦凯与被告赵小利、曹军旗签订《宝鸡市存量房屋买卖合同》亦系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应诚信履行。第一，关于原告秦悦凯主张的户口迁出保证金。原告秦悦凯已将案涉房屋的户口迁处，且各被告均予以确认。故原告秦悦凯主张的上述户口迁出保证金，符合合同约定，本院予以支持。现被告赵小利、曹军旗已将户口迁出保证金5000元交至被告恒鑫卓程房产经纪公司的监管账户。被告恒鑫卓程房产经纪公司应向原告秦悦凯支付由其监管的户口迁出保证金5000元。第二，关于原告秦悦凯主张的物业交割保证金。依据原告秦悦凯与被告赵小利、曹军旗签订的《宝鸡市存量房屋买卖合同》约定，物业交割保证金系房价款中的一部分,依据公平原则，曹军旗、赵小利在已经入住案涉房屋的情况下,应当将该款项向秦悦凯支付。故被告赵小利、曹军旗共同辩称其不应向秦悦凯支付物业交割保证金的意见，于法无据，本院不予采信。关于房屋交接事宜,双方在合同中约定了装饰装修及附属设施设备完好及随房屋整体交付,并约定了原告秦悦凯可随行搬离的物品。关于被告赵小利、曹军旗共同辩称秦悦凯违反合同约定自行搬离书柜、鞋柜，构成违约。因上述物品属于小型家具，且双方的房屋买卖中对原告秦悦凯留存的其他家具未约定如何折价，依据二手房买卖的交易惯例，原告秦悦凯虽搬离了合同附件清单中未明确注明的书柜和鞋柜，但不足以致使案涉房屋买卖合同目的无法实现。故本院认定原告秦悦凯搬离书柜和鞋柜的行为不构成违约，被告赵小利、曹军旗的上述辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。关于被告赵小利、曹军旗共同辩称其代缴的案涉房屋物业费应由原告秦悦凯支付的意见。经本院核算,被告赵小利、曹军旗代缴的2020年11月底即秦悦凯搬离案涉房屋前的物业费、垃圾清运费为488元（549元÷9个月*8个月=488元）、公摊电费为（136元÷5个月*4个月=108.80元），以上合计596.80元。上述物业费、垃圾清运费、公摊电费系原告秦悦凯搬离案涉房屋之前产生的费用，应由原告秦悦凯承担。综上被告赵小利、曹军旗应向原告支付物业交割保证金4403.20元（物业交割保证金5000元-物业费等596.80元=4403.20元）。第三，关于原告秦悦凯主张三被告承担逾期付款违约金。因双方在履行合同过程中,虽秦悦凯户口已迁出，但与被告赵小利、曹军旗之间信息沟通不对称，其后秦悦凯与曹军旗、赵小利在物业交割方面产生纠纷,却未相互协商，妥善处理矛盾，导致三被告迟延支付户口迁出保证金、物业交割保证金,原、被告在二手房买卖交易中的上述行为均不应被肯定，且各自均存在一定的过错，故对于秦悦凯主张的违约金,本院结合实际案情不予支持。第四，关于原告秦悦凯主张的案涉房屋的水、电、煤气结余费用，因其未对上述费用提交充分证据予以证明，其应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持。    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告宝鸡恒鑫卓程房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦悦凯户口迁出保证金5000元。二、被告曹军旗、赵小利于本判决生效之日起十日内支付原告秦悦凯物业交割保证金4403.20元。三、驳回原告秦悦凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元（系减半收取），由原告秦悦凯承担200元，由曹军旗、赵小利共同承担40元，被告宝鸡恒鑫卓程房产经纪有限公司承担40元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院，并预交上诉案件受理费(开户银行：中国工商银行股份有限公司宝鸡中山西路分理处，账号：XXXXXXXXXXXXXXX7652，户名：陕西省宝鸡市中级人民法院)。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。未在法定期间内提起上诉或上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从本判决规定履行期间的最后一日起计算。                                 审    判    员      田红娟         二○二一年四月八日                               书    记    员      胡  欢