江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初662号 原告：太仓市城市建设投资集团有限公司，住所地太仓市科教新城文治路**，统一社会信用代码91320585713215538B。 法定代表人：宣峰，董事长。 委托诉讼代理人：马芹梅，江苏至誉律师事务所律师。 被告：太仓市若水教育培训中心，，住所地太仓市南园东路**统一社会信用代码523205855099275899。 法定代表人：杨骏慧。 原告太仓市城市建设投资集团有限公司与被告太仓市若水教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告太仓市城市建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人马芹梅到庭参加诉讼。被告太仓市若水教育培训中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告太仓市城市建设投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年6月签订的《租赁合同》;2.请求判令被告腾退案涉房屋；3.请求判令被告支付原告欠缴的租金及占有使用费（自2020年1月1日起计算至实际腾退之日止，其中2020年度欠付租金金额为119694.4元，2021年度欠付租金及占有使用费按照日租金497.55元计算，2022年起欠付租金及占有使用费按照日租金525.19元计算）；4.请求判令被告支付原告逾期支付租金及占有使用费的利息损失（其中，2020年度欠付租金119694.4元，自2020年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，计算至实际支付之日止；2021年1月1日至2021年4月12日欠付租金及占有使用费共计50749.81元，自2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，计算至实际支付之日止）；5.请求判令原告不予退还被告支付的租赁保证金43000元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月，原告与杨骏慧签订《租赁合同》，约定由杨骏慧承租原告位于太仓市城厢镇人民南路148号新天地广场4区302-304,306-311室的房屋，约定租期从2019年7月1日至2022年12月31日，租金分期支付，先付后租。合同约定2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为171985.4元，2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为181604.7元。2020年6月，原告、被告及杨骏慧签订《补充协议》，三方同意将原告与杨骏慧签订的《租赁合同》的承租方乙方（即杨骏慧）变更为被告，杨骏慧在租赁合同项下的全部权利义务概括转移给被告。2020年度的租金，被告在原告的多次催缴下，只在2020年11月份缴纳了10000元，剩余租金拖欠至今仍未缴纳，扣除2020年2月1日至2020年4月30日期间疫情减免租金42291元，被告仍结欠原告2020年度租金119694.4元。2021年度的到期租金181604.7元，被告也尚未缴纳，被告已严重违反租赁合同的相关约定，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告太仓市若水教育培训中心未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告（出租方）与杨骏慧（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：“……第一条出租标的及租赁用途1.租赁房屋座落城厢镇人民南路148号新天地广场4区302-304、306-311室。2.房屋建筑面积：552.83平方米。3.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为教育培训使用，并遵守国家和本地有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。第二条租赁期限1.租赁期限自2019年7月1日至2022年12月31日止。2.租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方有权收回租赁房屋。若乙方有意续租，则应于届满前一个月提出书面续租意向，并议定租金和签订续租合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金、物业费及押金1.甲乙双方议定，租金以房屋建筑面积为计价依据，按0.85元/天/每平方米计算，每一年租金按比例递增，合同期内租金合计为602612.4元（含税价）。2.租金自计租日起，分四次支付，先付后租。乙方须按下表执行房屋租金缴纳；乙方将租金汇入甲方指定账户，甲方收到乙方租金后15个工作日内开具增值税发票。                            序号                       租期                       房屋租金                               1                       2019.7.1-2019.12.31                       57328.5                               2                       2020.1.1-2020.12.31                       171985.4                               3                       2021.1.1-2021.12.31                       181604.7                               4                       2022.1.1-2022.12.31                       191693.8                               合计                       602612.4                3.乙方需向甲方缴纳租赁押金43000元，甲方开具收据给与乙方。待合同期满或双方按合同有关条款约定终止合同，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙及押金收据交还甲方，甲方将押金全额退还乙方（押金不计息）。因乙方违约致使甲方解除本合同的，除本合同约定的违约金，押金亦作为违约金不予退还。合同期内，押金不得冲抵租金……第八条违约责任……2.乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应按照应付款余款为基数，以当年度日租金的50%计算违约金，计算至付清为止。乙方逾期缴纳租金超过一个月的，甲方会及时发放律师函并采取停电等措施催促乙方，由此对乙方产生的损失甲方不承担赔偿责任；乙方逾期超过2个月的，甲方有权单方解除本合同，且要求乙方承担相应违约责任，并没收押金……4.乙方违反任何本协议中确定的对乙方的禁止性条款或者要求乙方做到而乙方未能按约定履行的，承担一个月的租金作为违约金；经甲方书面通知后十个工作日未能改正完毕的，甲方有权解除本合同，并将押金作为违约金不予返还……” 2020年6月5日，原告（甲方）、杨骏慧（乙方）、被告（丙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲方于2019年6月与乙方签订位于新天地广场4区302-304，306-311室房屋租赁合同（合同编号：XTDGZLHT1906008）。由于杨骏慧为太仓市若水教育培训中心法定代表人，杨骏慧提出为了培训中心自身发展以及与城投公司之间租金缴纳和票据开具的便利。现申请将杨骏慧变更为太仓市若水教育培训中心，经甲、乙、丙三方友好协商后，达成如下协议：此份合同原承租方乙方变更为丙方，乙方在房屋租赁合同项下的全部权利义务概括转移给丙方，丙方同意承担杨骏慧在前述房屋租赁合同中对甲方负担的全部义务并受让乙方在前述房屋租赁合同中对甲方享有的全部权利，甲方同意上述乙丙两方之间权利、义务概括转移。原合同中其他约定事项不变。” 2020年9月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租金减免补充协议》，约定：“……1.根据城投集团公司疫情期间租金减免实施指导意见及太仓市财政局（2020）19号文件精神，甲方决定免除乙方2020年2月份、3月份、4月份的租金。2.按照甲乙双方间2019年6月28日签订的原合同和2020年6月5日签订更名补充协议约定，乙方承租的城厢镇人民南路148号4-302~304、306~311室，建筑面积552.83平方米，租金单价为0.85元/天/平方米。以上租赁合同项下，2020年2月、3月、4月的租金合计42291元，甲方给予免除。3.甲方免除乙方的租金金额，在乙方2020年全年应付租金中抵扣，乙方应于2020年9月25日前将抵扣后租金129694.4元付至甲方指定账户。4.本协议作为原租赁合同的补充部分，与原合同具有同等法律效力，本补充协议签订后，乙方应及时缴纳已抵扣后的租金至甲方指定账户。原合同其他条款不变。本补充协议签订后，甲乙方间此前就上述租赁合同项下疫情期间租金减免达成的补充协议（如有）均自动作废。” 2020年11月11日，江苏至誉律师事务所向杨骏慧发出《律师函》一份，要求其在收函后7日内缴纳2020年1月1日起至2020年12月31日期间的欠付租金119694.4元。11月13日，上述函件予以签收。 针对被告欠付的租金及占有使用费金额，原告陈述2020年度被告应付租金为171985.4元，根据《租金减免补充协议》，我方减免被告租金42291元，被告于2020年11月支付10000元，故尚欠119694.4元未付，2021年度租金及占有使用费计算标准应为497.55元/日，2022年起租金及占有使用费计算标准应525.19元/日。 在本院于2021年3月29日组织的庭前会议中，被告陈述：同意解除与原告之间于2019年6月签订的租赁合同，且同意腾退，但不愿意支付原告租金、占有使用费以及相应的利息损失，被告已经支付的43000元押金要求原告予以退回。同时，被告指出因涉租房屋存在质量及消防问题，导致被告无法营业，要求原告赔偿损失。但截止本案法庭辩论终结前，被告仍未提出明确的反诉请求。 另查明，座落于太仓市城厢镇人民南路******************、4-311室房屋为原告所有。 以上事实，有原告租赁合同、房屋权属证明、租金减免补充协议、律师函、快递底单、签收记录，本院制作的庭前会议笔录，以及原告当庭陈述等证据予以在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百五十五条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。结合原告提供的《租赁合同》、《补充协议》可知，案涉房屋原系杨骏慧承租，后经原告、被告及杨骏慧三方确认，案涉房屋承租人变更为被告，相应权利义务也由被告承继，因此原、被告均应按照约定全面履行各自的义务。现被告未按约支付租金，原告有权根据合同约定要求被告支付欠付的租金、占有使用费，并承担相应的违约责任。 关于原告的诉讼请求，本院分析如下： 1.关于原告主张的要求解除双方之间2019年6月签订的《租赁合同》及要求被告履行腾退义务的诉讼请求。鉴于被告对此不持异议，本院予以确认。关于解除时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。案涉纠纷被告于2021年3月19日签收起诉状副本，故《租赁合同》解除时间应为2021年3月19日。 2.关于原告主张的要求被告支付欠付租金及占有使用费的诉讼请求。本院认为，根据《租金减免补充协议》第3条的规定，减免后被告应付原告2020年度租金129694.4元，之后被告支付10000元，尚余119694.4元未付。同时，根据《租赁合同》第三条的约定，2021年租金标准为181604.7元，2022年租金标准为191693.8元，鉴于被告仍实际占有使用房屋，原告起诉按照497.55元/日的标准计算2021年度租金及占有使用费，按照525.19元/日的标准计算2022年度及之后的占有使用费，于法不悖，即被告应向原告支付2020年度租金119694.4元以及租金、占有使用费（自2021年1月1日起计算至实际腾退之日止，其中2021年度按照日标准497.55元，2022年1月1日起按照日标准525.19元）。 3.关于原告主张的要求被告支付利息及不予退还保证金43000元的诉讼请求。根据《租赁合同》第3.3条规定，因被告违约致使原告解除合同的，押金作为违约金不予退还。本案中，因被告违约导致租赁合同解除，被告应承担违约责任。现原告要求没收保证金43000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。同时，原告又依据租赁合同第8.2条的约定主张逾期付款利息，本院认为，原告主张的没收保证金43000元已足以弥补原告的损失，故对原告主张的逾期付款利息，不予支持。 现被告太仓市若水教育培训中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十五条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告太仓市城市建设投资集团有限公司与被告太仓市若水教育培训中心签订的《租赁合同》。 二、被告太仓市若水教育培训中心于本判决生效后30日内将位于太仓市城厢镇人民南路148号4-302室、4-303室、4-304室、4-306室、4-307室、4-308室、4-309室、4-310室、4-311室房屋腾退交付给原告太仓市城市建设投资集团有限公司。 三、被告太仓市若水教育培训中心于本判决生效后10日内支付原告太仓市城市建设投资集团有限公司房屋租金、占有使用费（2020年度为119694.4元，并自2021年1月1日起计算至实际腾退之日止，其中2021年度按照日标准497.55元，2022年1月1日起按照日标准525.19元）。 四、原告太仓市城市建设投资集团有限公司有权不予退还被告太仓市若水教育培训中心交纳的保证金43000元。 五、驳回原告太仓市城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 原告太仓市城市建设投资集团有限公司确认如下账户作为款项接收账户：户名太仓市城市建设投资集团有限公司，开户行建设银行太仓支行，账号32×××52。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9906元，减半收取4953元，由被告太仓市若水教育培训中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张伊扬 二〇二一年四月二十日  法官助理 史福宜  书 记 员 陈筱璐