广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初21988号原告：黄祖路，男，1988年11月19日出生，汉族，住广东省英德市,原告：张文学，男，1984年12月6日出生，汉族，住广东省英德市,两原告共同委托诉讼代理人：段兰、郑茵瑜，均为广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：广州千里智汇产业运营管理有限公司，住所地广州市海珠区瑞宝村瑞宝一社工业区南区11号二楼之一，统一社会信用代码：91440101MA5CJXM19L。法定代表人：赵勤，总经理。委托诉讼代理人：廖伟明，广东国知律师事务所律师。原告黄祖路、张文学诉被告广州千里智汇产业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任、公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段兰、被告的委托诉讼代理人廖伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告2019年12月1日签的《租赁合同》无效；2、判令被告向两原告返还首月租金46673元、履约保证金114090元、前3个月的管理费23337元、水电费9950元、电增容费40000元，返还上述款项利息（自起诉之日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告向两原告赔偿各项经济损失265945元（含装修押金15870元，该款项要求返还）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月，原告欲向被告租赁广州市海珠区“海珠智汇科技园”瑞兴街2-10号物业，此时该物业尚未完工，原告多次问被告该物业能否办理公司营业执照，其承诺可以办理营业执照。因此，原告与被告签订租赁合同（2019年12月1日重新签订《租赁合同》），原告租赁该物业其中的B栋3层05单元（以下简称涉案房屋）用作商业经营，并向被告缴纳了首月租金、履约保证金、3个月的管理费。原告于2019年11月开始装修涉案房屋，并通过网络、广告牌等方式进行推广。2020年3月12日，原告办理了“广州陈粥记餐饮管理有限公司”企业名称自主申报，并向有关部门申请办理公司营业执照，但被告知《住所（经营场所）场地使用证明》不符合要求，无法办理。原告因此要求被告提供合法有效的场地使用证明，但被告始终无法提供。原告后来得知，被告并未取得涉案房屋的建设工程规划许可证。原告因此于2020年5月13日通知并要求被告承担赔偿责任，并从租赁物业撤场。被告辩称：一、涉案房屋是被告通过“三资”平台，从广州市海珠区瑞宝街瑞宝第一经济合作社（以下简称瑞宝一社）承租而来，具有合法有效的对外出租权。被告承租后，只是在原有建筑物上进行微改造即装修翻新，不存在改变建筑物结构情形，无需重新申请工程规划、建设许可证。二、被告承租以来，一直响应海珠区人民政府号召，针对所在园区的历史遗留问题，做了大量扎实的沟通、申报及合规化处理工作。海珠区政府、区职能部门对涉案房屋所在园区升级改造项目进行指导、扶持，并推动具体落地措施。对于涉案合同的效力问题，被告在推动产权合规合法，已尽了最大努力。三、原告诉讼请求所罗列的数据无事实或法律依据，计算错误。1、第2项诉讼请求中的各项数据，有下列异议：(1)首月租金46673元：是原告接收房屋后应当支付的首月租金，其要求返还，无事实和法律依据。(2)履约保证金114090元：租赁合同第五条第1款有明确约定。(3)前3个月管理费23337元：承租房屋时，先交一个月管理费，押两个月管理费作为押金。管理费亦系原告所需交纳的费用。(4)水电费9950元：是根据原告实际使用的量进行收取。租赁合同附件2己明确约定：水费按照6.5元/吨计算，电费按照1.8元/度计算。(5)电增容费40000元：被告出租时，按设计配给一个商铺的用电量，是有一定值的，当商铺的用电量超过配给值，就需要根据该商铺的电器用电总量，增加电容量。原告因商铺用电需要，提出电量增容，被告收取其增容所需费用。该费用经过双方协商一致，原告在交纳时表示同意接受，现在又提出异议，有违诚信原则。2、第3项诉讼请求的各项经济损失，有异议：(l)装修支出、排烟气管支出：无法确认其装修合同的真实性、支出的真实性及关联性，无充分证据证明其装修的直接损失。(2)广告牌、推广费支出：无法确认其真实性、关联性。广告推广费用，并非直接损失，是原告单方选择的商业行为，属于商业经营风险，应当由其自担。经审理查明：2019年12月1日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：（第一、二条）甲方出租给乙方广州市海珠区“海珠智汇科技园”瑞兴街2-10号（B栋3层05）单元，面积518.59平方米；乙方在签署本合同时，已经对物业的权属状况、建设、结构、配套等进行了全面、充分地了解并无异议，同意按照现状接收物业；乙方在该址进行经营的一切行政审批、许可手续，均由乙方自行负责办理并承担一切相关费用；甲方只提供办理证照资料，甲方不承担办理证照一切责任；（第三条）租赁期为2020年1月1日至2024年12月31日止；实际租赁起始日从甲方实际交付租赁物业之日（以双方签署物业交付确认函为准）算起；甲方实际交付租赁物业之日起给予90天的装修期，从2020年1月l日开始计算装修期；（第四条）2020年1月1日至2020年4月30日装修优惠期总租金46673元、2020年5月1日至2020年12月31日的月租金46673元；乙方承租该单元租金从2020年1月1日开始计收，乙方应于每月的20号前缴下一月的租金；乙方承租该房屋每月应支付的物业管理费为7779元；租赁期内，乙方应于每月20日前向甲方管理部门或指定物业管理公司缴纳下一月租金及物业管理费；水电费：按租用范围内实际用水、电量，按物业收费标准收取；公用部分水电费：根据物业管理部门经核算分摊乙方的用水电量，按园区收费标准计收，按实际用量分摊；（第五条）乙方在本合同签订当天需向甲方缴纳租赁首月的租金46673元，并缴纳履约保证金114090元，三个月管理费23337元，合计184100元；（第六条）乙方对物业进行装修的，需向甲方提供详细装修方案，经甲方审核并同意；（第十条）1、因甲方原因，导致乙方连续30日无法正常使用物业，经催告后，甲方未能改正的，乙方有权提前解除合同，甲方应无息退还履约保证金给乙方；……5、合同期满终止或因乙方违约的原因导致合同解除时，甲方无需补偿乙方装修、装饰物等费用，乙方承租场地内的固定装修、装饰物、水电消防设施等不可拆卸的财产无偿归甲方所有，但属于乙方所有且可以单独移走而不影响建筑物价值的财产、物品、设备等，乙方可搬走；等。原告已于2019年9月21日、10月11日共向被告支付了184100元；于2019年11月20日向被告支付了15870元。原告还曾向被告支付水电费9950元、电增容费40000元。广州市海珠区瑞宝街道办事处曾于2020年2月19日向张文学出具了海珠区瑞宝瑞兴街5号301的《住所（经营场所）场地使用证明》。2020年5月13日，原告向被告作出《解除合同通知书》：因被告一直不能提供合法有效的租赁物权属登记证书以及场地使用证明，导致原告无法注册办理公司营业执照，《租赁合同》自通知送达之日正式解除。被告确认于2020年5月28日收到上述通知。原告于2020年7月6日提起本案诉讼。本案于2020年9月22日开庭审理。庭审中，原告表示：水电费是原告实际使用期间产生的，但此费用是为开业而支出的；确认被告已实施了增容措施，对应的费用是40000元，但原告没有使用。原、被告确认：交付时涉案房屋是毛坯状态。被告表示：如果接收，不再利用涉案房屋装修，而且本身装修也很简单，就是一堵墙；装修押金15870元中有300元清洁费，如果要计算装修押金，应在这个金额减300元。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、《标准建筑工程装饰施工合同》、《施工合同补充协议》、《工程竣工验收单》以及支付款项凭证（155500元）。2、《短视频推广委托协议》及支付款项凭证（30880元）。3、电增容材料（12385元）、招牌（10000元）、砌墙（9530元）、地面找平（4500元）、定做防火门（3580元）、消防器材（1700元）、定制鱼缸（8500元）、厨房排油烟及大厅排气管（13500元）的支付款项凭证。被告表示：证据1的真实性、合法性无法确认，由法院认定，关联性不确认，该证据无法直接证明其装修所支出的损失；证据2、3的真实性、合法性由法院认定，关联性不予认可，而且广告牌制作、推广等费用属于原告经营行为的市场风险，该风险应当由原告自担，与被告无关。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告（承租方）与瑞宝一社（出租方）就广州市海珠区瑞宝街瑞宝一社瑞兴工业区（29394平方米）、北区新区（35502平方米）分别签订的《租赁合同》、《租赁合同-北区新区》，约定租赁期限自2019年9月1日至2034年8月31日；等。2、权属人为瑞宝一社、地址为瑞宝一社瑞兴工业区4号、建筑面积为272平方米、建筑结构为砖木一层的《广州市集体土地房产证》。3、广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所盖章确认的《海珠智汇科技园建筑地址关系对应表》，该表中注明：瑞宝瑞兴街5号对应瑞宝一社瑞兴工业区4号。原告表示：证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；证据3，不清楚与涉案房屋有何关系，请法院进行核实。原告还向本院申请对涉案房屋的装修添附部分的价值进行鉴定。本院依法委托广东丰帆工程咨询有限公司进行鉴定。该公司于2021年3月24日向本院作出《关于申请司法鉴定委托退案的函》：因无法提供工程量及工程造价鉴定所必须的工程资料，故无法开展工程造价鉴定工作；现申请该司法鉴定委托作退案处理。2021年4月16日，本院组织原、被告到现场查看，现场可见招牌、大厅与厨房之间的砌墙、地面铺设地砖、防火门、消防设备、鱼缸、厨房排油烟管及大厅排气管等。当天，原告还表示：同意扣除15870元中的300元清洁费。2021年4月23日，原、被告在本院确认：应退还给原告的水电费共计2741元。本院认为，原告与被告就涉案房屋租赁事宜签订了《租赁合同》，但涉案房屋位于三楼，而原告提交的《广州市集体土地房产证》显示涉案房屋所在建筑物仅为“砖木一层”，现原、被告均未提交涉案房屋的合法产权凭证或建设工程规划许可证，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，下同）的第二条的规定，上述租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告基于上述合同收取的保证金114090元、装修押金15570元（已扣除清洁费300元）应予退还。被告未及时返还上述款项，给原告造成损失，则原告要求被告返还上述款项、支付自起诉之日起的利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告明知涉案房屋不具备合法产权凭证或建设工程规划许可证仍出租给原告，确有过错。而原告对“物业的权属状况、建设、结构、配套等进行了全面、充分地了解并无异议”还同意“按照现状接收物业”，则原告也有过错。原。被告双方应各自承担相应责任。基于上述情况，一方面，在双方签订合同后，原告申请增加电容，并实际支出40000元，被告也采取了相应的措施，则两者之间具有对等性，现原告已无法利用增加后的电容，则原、被告双方均应对增加电容产生的费用承担责任。本案中，以双方各承担一半为宜。因此，原告要求被告退还电容费20000元的诉讼请求，本院予以支持，原告主张的超出部分以及利息，依据不足，本院不予支持。另一方面，从现场情况看，原告确曾对涉案房屋进行装修，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，装修损失应以现值为基础进行认定，原告提交的装修的合同、支付凭证仅能作为相应的参考。本案中，原告提起装修造价申请，但未能向鉴定公司提交可以鉴定的资料，应承担不利后果。在此基础上，鉴于较交付时毛坯状态而言上述装修对于被告仍有利用价值，再结合原、被告的过错程度，被告可实际利用的部分，扣除被告无法利用的商业推广、招牌、鱼缸等，本院酌情支持原告主张的损失中的50000元。原告主张的超出上述部分的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告已实际接收涉案房屋则支付占用期间的对价，故原告要求退还占用期间的租金、管理费、水电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。除使用期间实际支出的水电费外，原、被告确认应退还水电费2741元，并无不当，本院予以准许。原告于2021年4月23日才确定被告应退还的实际款项，不能归责于被告，故原告要求被告支付该笔款项的利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄祖路、张文学与被告广州千里智汇产业运营管理有限公司于2019年12月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告广州千里智汇产业运营管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告黄祖路、张文学退还履约保证金114090元、装修押金15570元，并以129660为基数、自2020年7月6日至实际返还上述款项之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告黄祖路、张文学；三、被告广州千里智汇产业运营管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告黄祖路、张文学退还电增容费20000元以及水电费2741元；四、被告广州千里智汇产业运营管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告黄祖路、张文学支付50000元；五、驳回原告黄祖路、张文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，由原告负担5238元、被告负担3562元。财产保全费3020元，由原告负担1812元，被告负担1208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二一年四月二十六日书记员  吴越鸣