贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终1162号上诉人（原审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：万涛，贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201810020420。委托诉讼代理人（特别授权）：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201511320546。被上诉人（原审原告）：黄鹏宇，男，1986年6月14日出生，汉族，，住所地贵州省纳雍县委托诉讼代理人（特别授权）：周礼贵，贵州锐腾律师事务所律师。执业证号：15205201810059283。原审被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所地贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：沈应梅，该公司员工。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人黄鹏宇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人福明房开公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定双方在《商品房买卖合同》中未约定办理房屋转移登记的期限及超出360天以后的违约责任，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以交房之日起算90日后开始，按贷款利率的1.3倍计算违约金至上诉人将办理商品房转移有关文书交付至办证部门并通知上诉人之日止，属事实认定不清，适用法律严重错误。2.因产权登记制度变更，登记流程、条件均发生重大变化，上诉人必须将原《土地使用权证》合宗变更登记为《不动产权证》，取得变更后的不动产权证是办理房屋产权初始登记和转移登记的前提，毕节市国土资源局2018年10月17日才为上诉人颁发该不动产权证，故合同约定的办理初始登记至上诉人实际取得不动产权证期间系不可抗力造成，上诉人应当免责。同时，上诉人对被上诉人办理产权登记仅为协助义务，根据双方合同的约定，因被上诉人未向上诉人出具委托书，上诉人不应承担违约责任。3、一审法院认定上诉人直接向被上诉人退还三通费用事实不清、证据不足。根据双方《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项的约定，买受人同意出卖人代其向相关单位缴纳的费用仅为：管道煤气入户费及有限电视入户费，不含“智能水表开户费”，且被上诉人提交的证据也不能证明“智能水表开户费”是向上诉人缴纳，根据原审被告开具的收据足以说明该费用为普通水表更换为智能水表的费用，非开户费，不在三通费范畴内，不应当予以退还。被上诉人黄鹏宇未作书面答辩。黄鹏宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金（以已付购房款478396元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2018年2月23日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止）暂计至2020年8月26日74135元；3.判令二被告立即退还原告已收取的燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统工料费330元，共计3410元;4、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付购房总款478396元为基数，按日万分之一的标准从2017年8月29日至2017年11月22日，违约金为4066元；5、本案诉讼费用由被告承担。各方当事人对以下要素无异议：2016年5月16日，原告与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区，建筑面积133.77平方米，房屋总价款为478396元的住宅出卖给原告。对上述无争议的要素事实，一审法院予以确认。一审法院认定的事实：涉案《商品房买卖合同》约定，被告福明房开公司向原告交付涉案商品房的时间为2017年8月28日前。逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期时间在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还合部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1））项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金。涉案商品房实际交房时间为2017年11月22日。转移登记：《商品房买卖合同》未约定被告福明房开公司取得涉案商品房初始登记的时间，对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金适用标准约定不明。原告同意委托被告福明房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告于2016年5月16日前向被告福明房开公司支付首期房款238396元，余款240000元于2016年6月1日以银行按揭方式支付。2017年11月22日被告福明房开公司委托被告平安盛世物业公司向原告收取燃气开户费、智能水表费，电视工料费共计3410元。被告福明房开公司就涉案商品房尚不具备转移登记的条件。上述事实有原、被告提交的经一审法院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、委托书在卷佐证。双方争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用；被告是否应支付原告逾期交房违约金，违约期间及违约金的标准应如何认定；被告是否应退还收取原告的各项开户费。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定交付涉案商品房和履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告未举证证明逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2020年8月27日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月27日起的违约金请求权未超过诉讼时效。本案中，原告已依约支付了购房款478396元，被告就应当向原告履行相应的交房等义务，逾期应承担相应的违约责任。逾期交房违约金，《商品房买卖合同》“第十一条：出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期时间在30日之内……（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1））项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金。被告于2017年11月22日才向原告交付房屋，构成违约，违约期间为2017年8月29日至2017年11月22日，共85天，逾期交房违约金为4066元（478396元×0.0001×85天=4066元）。涉案《商品房买卖合同》未就被告取得涉案商品房初始登记的时间及被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案的交房时间为2017年11月22日，故被告应在2018年2月23日之前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。涉案合同约定原告委托被告福明房开公司代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，只需完成向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，原告据此向被告提供相应办证材料用于被告代为办理转移登记。该告知义务完成，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。另外，因被告福明房开公司尚不具备转移登记的条件，故违约金应截止至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。结合前述诉讼时效的认定，本案被告福明房开公司应承担违约责任的期间为2018年2月23日至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。关于原告主张的燃气等入户费应否返还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取上述建设安装费用，无事实及法律依据应予返还。关于原告提出的判决被告福明房开立即为原告办理并交付涉案房屋转移登记的产权证及有关文书，因被告尚未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，一审法院暂不予支持。被告福明房开公司提出的不承担违约责任的抗辩，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄鹏宇支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款478396元为基数，自2018年2月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄鹏宇支付逾期交付涉案商品房的违约金4066元；三、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄鹏宇燃气入户费、智能水表费、电视工料费共计3410元；四、驳回原告黄鹏宇的其他诉讼请求。本案审理过程中，双方当事人未向本院提交新的证据：经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记中约定了上诉人应自交房之日起90日内申请所有权初始登记，但在第三款转移登记中对取得初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人的时间未作约定，且在该款第二项约定逾期超过360日后不能交付有关文书的处理方式仅选择了被上诉人退房的情形下上诉人应按银行同期活期贷款利率支付利息，对被上诉人不退房的情形未作选择。一审据此认定双方未约定上诉人逾期超过360日未能交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及在2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算本案违约金，并无不当。上诉人主张双方就办理转移登记及违约责任已作约定，无事实依据，本院不予采纳。上诉人至今仍未取得案涉房屋初始登记，不具备向被上诉人交付办理案涉商品房不动产权登记有关文书的条件，被上诉人是否出具委托书均不会改变上诉人不能向被上诉人交付办理不动产权登记有关文书的违约事实。上诉人主张系因被上诉人未出具委托书导致其不能向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书，不应承担违约责任无事实依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间晚于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行的时间，不动产登记政策的调整不属于合同履行期间的不可抗力事由，上诉人所举证据不能证明其逾期具备办理转移登记条件系不动产登记的政策调整所致。上诉人据此主张免除违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，被告福明房开公司另行收取上述建设安装费用，无事实及法律依据，上诉人主张智能水表费系被上诉人与原审被告协商更换，所产生的费用需由被上诉人负担，但不能提供证据证明，对其该上诉主张，本院不予支持。另，上诉人对其委托原审被告收取智能水表费且原审被告已将收取的费用转交上诉人的事实予以认可，故一审判决由上诉人退还该燃气入户费、智能水表费等费用，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，840.00元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖国勇审 判 员 李中付审 判 员 袁利萍二〇二一年四月二十日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋