安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0521民初68号 原告：郑强，男，1991年6月23日出生，汉族，住芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师 被告一：当涂县鑫昊置业有限公司，住所地当涂青山河高新技术产业园区管理委员会，统一社会信用代码91340521065226190R。 法定代表人：施新峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 被告二:安徽新居网络科技有限公司，住所地合肥市庐阳区蒙城北路2055号华孚商业广场5269，统一社会信用代码:91340100399543049B。 法定代表人:龚雪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡传文，安徽永承律师事务所律师。 原告郑强与被告当涂县鑫昊置业有限公司（以下简称鑫昊置业）、被告安徽新居网络科技有限公司（以下简称新居网络）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑强及委托诉讼代理人徐业富，被告鑫昊置业委托诉讼代理人张来林，被告新居网络委托诉讼代理人蔡传文到庭参加诉讼。案件现已审理终结。 郑强向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告一解除2018年6月20日签订的商品房销售合同；二、依法判令被告一返还原告购房款人民币78.3万元，并自2018年10月1日起，按照年4.9%的利率计算利息暂至2020年10月1日为76734元，实际应当计算利息直至返还上述款项时止；三、依法判令被告一赔偿原告契税10042.85元;住房维修基金14060元，已还银行贷款利息49436.6元，已还银行违约金2246.9元，合计75786.35元；四、依法判令被告二对上述购房款中的6万元承担共同返还责任；五、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月16日原告与被告一签订《金色里程商品房定购协议》，约定原告以单价每平方米6593元购买被告一开发的金色里程6#1203室房屋，建筑面积为118.75平方米，总价为78.3万元。被告一向原告出具《金色里程售楼收款通知书》告知应于当天支付定金2万元。原告支付定金2万元后，被告一向原告出具盖有被告一财务章的专用收据。2018年6月20日原告与被告一签订案涉《商品房购买合同》，被告一声称为了给原告减少契税的缴费基数，在购房合同第六条将案涉房屋单价每平方米约定为5920元，总房款为70.3万元。原告当天支付购房款6万元，为了避税被告一指示被告二向原告出具了6万元的收据并在收据的“收款事由”注明:6#1203房款。后期原告又陆续向被告一的工作人员支付购房款21.3万元，并向中国农业银行股份有限公司当涂县支行贷款49万用于支付剩余购房款。另，2018年8月17日，原告向当涂县住房和城乡建设委员会缴纳住房维修基金14060元，向当涂县税务局缴纳契税10042.85元。被告一按照购房合同第十一条约定于2019年12月31日前将上述房屋交付给原告，但因被告一原因，原告未能按照合同约定的在房屋交付后180日内取得商品房产权证。依据合同第二十条第(二)款的约定，原告有权解除合同并按照该条约定要求被告一支付购房款及利息等。 鑫昊置业辩称：一、案涉房屋在合同约定时间内完成交付，原告实际接收房屋，答辩人交付房屋的基本合同义务已经完成，合同基本权利义务获得双方实际履行，双方签署合同基本目的均可完全实现；二、房屋产权证办理仅是双方合同履行过程答辩人的附随义务，原告是否在合同约定时间内取得产权证也不影响房屋居住等使用功能，双方合同第二十条第一项约定双方共同向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，故办理产权登记并非答辩人一方义务，但至今原告也未申请办理事宜，原告未能取得产权证并非在答辩人；三、答辩人已经向登记机关报送了办证相关材料，主管机关办理相关手续所需时间及时限并非答辩人控制或决定，在合同约定的办证事宜中，答辩人的义务仅是将能提供的材料提交主管办证机关。合同约定的180日并非答辩人单方保证取得证件办理时限；四、相比较房屋交付条件的约定，合同第十条约定答辩人（出卖人）享有90日整改期限，另加上疫情影响，答辩人对交房条件成就享有合理期限内的延期权利，贵院的部分判决及马鞍山中院审判观点未支持交房条件在合理期限内尚不具备情况下购买人的单方解除权，举重以明轻，房屋证件办理约定时间依据房屋交付，办理证件合理延期是不能解除合同的；五、双方合同已实际履行且已交付，在当前疫情防控及大力恢复实体经济的大背景下，从保护交易，促成合同履行的角度，案涉房屋卖合同也不应被解除；六、原告主张支付被告二款项收款主体并非答辩人，答辩人未收到此款，原告不应向答辩人主张该款项；七、原告选择首付款加银行按揭模式付款，及提前偿还贷款系原告自行决定，因此产生的利息及提前还款产生违约金与原告无关；八、关于原告主张的维修基金、契税等，答辩人非前述款项的收取人、占用人、取得主体，原告无权向答辩人主张前述款项。综上，请法庭依法驳回原告诉请。 新居网络辩称：原告郑强对答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉求。1.本案原告与鑫昊公司分别于2018年6月16日签订商品房订购协议一份和2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》一份，双方对涉案房屋的出售、交付、违约、合同解除及相互权利义务等进行了详细约定。现原告依据《商品房买卖合同》第11条解除合同请求退款，根据合同的相对性，答辩人并非合同的主体，原告没有向答辩人主张权利的法律依据；2.本案中，答辩人收有的60000元房款是代收，并非是答辩人另外向原告收取的项目，其是783000元总房款的一部分。故答辩人与原告之间不存在合同关系，其即使向答辩人主张，也不适用本法律关系，答辩人不存在承担共同返还的责任。本案原告依据合同条款主张解除合同，即使因为鑫昊公司单方违约，也与答辩人无关，答辩人无须承担责任。答辩人与鑫昊公司系委托关系，即对案涉楼盘进行委托分销。答辩人2018年6月份介入后，顺利完成涉案房屋的销售，并协助客户方完成全部房款给付，银行按揭、网签和纳税等，至2018年8月份，答辩人的所有义务全部完成。另答辩人代收的60000元作为团购服务费也已经按照合同约定与鑫昊公司进行了结算，并交付给了鑫昊公司和其他分销方。现本案原告请求解除合同，系是因为鑫昊公司在2019年12月31日交房后半年内未能办理好产权证，对于产权登记，只能由开发商即鑫昊公司自行办理，答辩人无法参与。故现因为鑫昊公司单方原因，致使合同解除，答辩人对此不承担任何责任。 郑强为支持其诉请，向法院提交了下列证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；二、企业信息查询复印件两份，证明两被告的工商登记信息；三、金色里程商品房订购协议原件一份，金色里程售楼收款通知书原件一份，证明2018年6月16日原告与被告一签订《金色里程商品房定购协议》，约定原告以单价每平方米6593元购买被告一开发的金色里程6#1203室房屋，建筑面积为118.75平方米，总价为78.3万元。被告一向原告出具《金色里程售楼收款通知书》告知应于当天支付定金2万元。且被告一为原告服务的置业顾问卢纬纬；四、《商品房买卖合同》原件一份，证明2018年6月20日原告与被告一签订案涉《商品房购买合同》，被告一声称为了给原告减少契税的缴费基数，在购房合同第六条将案涉房屋单价每平方米约定为5920元，总房款为70.3万元。同时，购房合同第十一条约定于2019年12月31日前将上述房屋交付给原告，购房合同第二十条第(二)款约定，原告有权解除合同并按照该条约定要求被告一支付购房款的利息；五、收据原件一张，专用收据原件一张，证明被告一收到原告购房款8万元，并指示被告二向原告开具6万元收据；六、发票原件两份，证明被告一向原告开具70.3万元的发票，但原告于2018年6月16日支付的定金2万元与2018年6月20日支付的房款6万元，并开具发票，且该两份发票税额一栏为0，显示不征税；七、维修基金专用收据，税收完税证明，农行业务凭证原件各一份，农行贷款还款流水打印件一份，证明原告为了案涉房屋于2018年8月17日向当涂县住房和城乡建设委员会缴纳住房维修基金14060元，向当涂县税务局缴纳契税10042.85元。2018年10月至2020年6月已还银行贷款利息合计49436.6元，已还银行违约金2246.9元；八、个人购房担保借款合同，农行支付明细，微信转账账单打印件各一份，证明原告向中国农业银行股份有限公司当涂县支行贷款49万元向被告支付购房款，剩余29.3万元分别以刷卡或者向被告一工作人员微信转账的方式支付。原告向被告共支付购房款78.3万元；九、原告与被告一置业顾问卢纬纬的微信聊天记录打印件一份，证明被告一实际收取原告案涉购房款78.3万元，却以为原告避税为名，开具70.3万元的发票；十、解除合同通知书复印件一份（原件已寄给被告一）和EMS回执原件一份，证明被告一违约后原告向被告一依据合同约定发出了解除合同的通知书（2020年11月5日）；十一、徐业富律师与龚雪（被告二法定代表人）的微信聊天记录打印件一份，证明被告二的法定代表人龚雪也在被告一处就职，两被告系关联公司，被告二存在借用银行账户为被告一变相收取购房款的情形；十二、不动产登记申请书原件一份，证明原告2018年8月11日原告已配合被告一完善了向不动产申请办理产权证的材料，该申请书中被告一的代理人备注为陈根，即原告在证据八中显示的交纳部分购房款的对象之一。 鑫昊置业质证意见：对证据一、二无异议；证据三真实性无异议，但实际履行中被告一仅收到原告70.3万元；证据四真实性无异议；证据五第一份收据（2万元定金）无异议，对6万元收据不认可；证据六无异议，但对证明目的有异议；证据七专用收据、完税证明、业务凭证真实性无异议，但该款项并非被告一收取，对贷款银行流水”三性”均持有异议；证据八农行支付明细、借款合同等真实性无异议，但该款项是原告选择采用的付款方式，微信转账单真实性不认可；证据九、十“三性”均不认可，被告一未收到解除合同通知书，同时原告也不享有解除权；证据十一“三性”均持有异议，从该聊天记录是原告代理人的诱导式发问，同时微信相对方也未对原告代理人的发问进行正面回应，同时该内容也明确龚雪不在案场工作；证据十二真实性、合法性和关联性均没有异议，但该份申请书恰恰证明了被告一在2018年8月12日就已经在开展办理不动产登记的相关工作。结合双方合同约定，原告未取得不动产登记证书的原因并不在于被告一。 新居网络质证意见：证据一、二“三性”无异议；证据三、四“三性”无异议，但对被告一和原告就案涉房屋确定的房款总价为78.3万元，被告二代收6万元房款系被告一授权行为。对证据四需要说明涉案房屋已经完成网签、纳税，并交付给了原告，被告二的销售义务已经全部完成，若因被告一未按约定办理产权登记致使合同解除，与被告二无任何关系，被告二不承担任何责任；证据五“三性”无异议，证据四和证据五综合说明了被告二并非合同的相对方，与原告不存在合同关系。6万元系房款，被告二系代被告一收款，是代表被告一的行为；证据六、七、八“三性”无异议；证据九、十由法院核实，我们不清楚；证据十一、十二同被告一的质证意见。 庭审中，鑫昊置业未提交证据。 新居网络为支持其抗辩，提交了《分销合作协议》一份，证明1被告二就案涉房屋收款，系代被告一收款的行为，这属于代理的法律关系，原告在本案中无权向被告二主张权利；证明2案涉6万元对于两被告之间来说是团购服务费，被告二已经按照合同约定，让客户成功购房并且之后陆续办理好网签备案和按揭手续，相关团购服务费已经按照合同约定与被告一进行结算并交付给了被告一和其他分销方。被告一在客户成功购房近两年后为原告进行产权登记，若因被告一单方违约致使原告解除合同，相关的违约责任应由被告一自行承担，与被告二无任何关联。 郑强质证意见：我认为这份证据是被告一和被告二之间达成的内部协议，与原告没有关系。原告向被告二支付的6万元根据收款事由显示系金色里程6栋1203房款，而非被告二所称的团购服务费。其次，该费用被告二代收后是否交付给了被告一，被告二应当进一步举证。作为购房人，原告按照被告一的约定已经足额支付了78.3万元购房款，两被告的内部关系并不妨碍原告主张权利，原告主张权利后由两被告依据内部协议再行追偿。 鑫昊置业质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。该证据证明两被告是合作关系。结合原告提供的6万元收据载明的日期2018年6月20日，以及2018年10月20日的两张发票（70.3万元），可以明确该6万元并非被告一收取的购房款，同时被告二也未能提供将该款项进行结算并交付给其他分销方的相关证据，该款项如果需要退款也应该由实际收取方履行，被告一从未收到过该款项。 本院经审理认定事实如下：2018年6月16日，鑫昊置业作为出卖方（甲方）和买受人郑强（乙方）签订《金色里程商品房订购协议》，约定原告郑强订购被告一鑫昊置业预售的金色里程6栋12层1203室商品房一套，建筑面积约118.75平方米，单价6593元/平米，总价为783000元；约定原告在协议签订时缴纳定金20000元，当月22日给付首付款243000元，余款为银行按揭。当月20日，双方签订正式《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》。合同第20条约定，由于被告一的原因，原告未能在商品房交付之日起180日（2020年6月30日前）内取得房屋所有权证书的，原告有权选择是否解除合同。协议及合同签订后，原告郑强在2018年10月2日之前，先后直接支付共723000元房款给被告一，并由被告二新居网络收取60000元房款。为归还向中国农业银行股份有限公司当涂县支行所借的49万元房贷，原告自2018年10月1日至2020年6月23日期间，累计支付了利息49436.6元及违约金2246.9元。另，2018年8月，原告还向当涂县住房和城乡建设委员会缴纳住房维修基金14060元，向当涂县税务局缴纳契税10042.85元。后由于被告一的原因，原告未能按时取得房屋所有权证书，遂于2020年11月5日向被告一发出解除合同的通知书。被告一未予回复，以致成讼。 上述事实，有当事人陈述、《金色里程商品房定购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、被告一出具的收取房款发票、被告二出具的收款收据、银行贷款还款流水和业务凭证打印件、原告的《解除合同通知书》等在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原告与被告签订的《金色里程商品房定购协议》、《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。至本案庭审时，由于被告一的原因，原告仍尚未取得房屋所有权证书，原告为此提出与被告一解除合同及要求其赔偿相关损失，依法应据情予以支持。从原告提交的证据五、八、九、十一及被告二提交的证据《分销合作协议》综合分析，可以证明被告二系被告一的分销商，两被告对被告二所收取的6万元房款，承担连带给付之责。由于原告在房贷中违约，其给付银行的违约金2246.9元，诉请判令被告一赔偿，不能支持；原告缴纳的契税及维修基金，由于非被告一收取，原告应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告郑强与被告当涂县鑫昊置业有限公司于2018年6月20日签订的《马鞍山市商品房买卖合同(预售)》； 二、被告当涂县鑫昊置业有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告郑强购房款783000元及房贷利息49436.6元，并自2018年10月1日起，至付清房款时止，按年利率4.9%计付房款的相应利息； 三、被告安徽新居网络科技有限公司对被告当涂县鑫昊置业有限公司上述给付房款中的60000元，向原告郑强承担连带给付之责； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6578元，保全费5000元，计11578元，由被告当涂县鑫昊置业有限公司负担11000元，被告安徽新居网络科技有限公司负担578元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴宗和 二〇二一年四月十九日 书记员  李安琪