海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终425号   上诉人（原审被告）：东方永丰生态工程有限公司，住所地海南省东方市琼西路东方海岸商业中心。   法定代表人：赵永亮，该公司董事长。   委托诉讼代理人：符良忠，海南鳞洲律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：程某1，男，2004年11月10日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区。   法定代理人：程某2（系程某1父亲），男，1977年2月4日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区。   法定代理人：王某（系程某1母亲），女，1978年11月9日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区。   委托诉讼代理人：韩秀华，女，1959年7月2日出生，汉族，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：姜志民，男，1954年9月9日出生，蒙古族，现住海南省东方市。   上诉人东方永丰生态工程有限公司（以下简称永丰公司）因与被上诉人程某1商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   永丰公司上诉请求：撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初3347号民事判决第一项，驳回程某1的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院错误认定永丰公司提交的《办证授权委托书》为格式条款，并认定该委托书无效是错误的。2.《办证授权委托书》不属于格式条款，其内容合法、明确，且程某1系仔细阅读后自愿签署，无需永丰公司采取合理方式提醒注意免除或限制对方责任的条款，程某1对该《办证授权委托书》的内容亦未提出不同理解，该《办证授权委托书》系双方真实意思表示，涉案《办证授权委托书》不属于格式条款，合法有效。该《办证授权委托书》中约定办证期限顺延540个工作日，故永丰公司无需承担逾期办证违约责任。   程某1辩称，涉案《办证授权委托书》是永丰公司单方制订，未经双方协商。涉案《办证授权委托书》系永丰公司利用其优势地位，在程某1不知情、受胁迫的情况下签订，程某1直至一审庭审永丰公司出示时才知晓其内容。该《办证授权委托书》中无永丰公司公章，约定的内容涉及免除永丰公司的违约赔偿责任，侵害程某1的合法权益，且该《办证授权委托书》仅有一份，在永丰公司处保存，与普通合同应一式两份由合同签订双方各自保存的常理不符，故涉案《办证授权委托书》不具有法律效力。   程某1向一审法院起诉请求：1.判决永丰公司赔付程某1逾期交房违约金10291元；2.判决永丰公司赔付程某1逾期办证违约金15480元；3.案件诉讼费由永丰公司承担。   一审法院认定事实:2015年12月4日，程某1和永丰公司签订《东方市商品房买卖合同》，约定程某1购买永丰公司开发的位于东方市八所镇琼西路东侧的东方海岸12#楼1单元12层1208房，建筑面积72.09平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为6049元/㎡，房屋总价款为436072元，付款方式为一次性付款。上述合同第八条约定：出卖人（永丰公司）应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房完成建设工程竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（程某1）使用。上述合同第十五条还约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，程某1已付清永丰公司购房款436072元。程某1和永丰公司均认可永丰公司于2016年11月22日将涉案房屋交付给程某1使用。涉案房产的不动产权证书于2019年11月12日办理完毕。   另查明，程某1和永丰公司签订《办证授权委托书》，约定程某1委托永丰公司作为办理产权证书的委托代理人，将办证期限变更至委托书签订后且程某1将应由永丰公司提交的资料齐备并交到永丰公司之日起540个工作日内为程某1办理完毕房屋产权证书。   再查明，关于东方海岸小区5#、6#、11#、12#楼，东方市不动产登记中心于2019年8月2日办结土地分割，于2019年7月16日办结大证。   一审法院认为，本案一审的争议焦点有二：一是程某1要求永丰公司支付逾期交房违约金及违约金的计算是否有事实根据及法律依据；二是程某1要求永丰公司支付逾期办证违约金及违约金的计算是否有事实根据及法律依据。   关于争议焦点一，程某1要求永丰公司支付逾期交房违约金及违约金的计算是否有事实根据和法律依据。根据自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”程某1和永丰公司均认可永丰公司于2016年11月22日将涉案房屋交付给程某1使用，即程某1向永丰公司主张逾期交房违约金的诉讼时效最迟从2016年11月22日起算至2019年11月22日已经届满。程某1并未提交证据证实2016年11月22日至2019年11月22日期间有引发诉讼时效中止或中断的情形，其应承担举证不能的后果，故程某1的该项主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持。永丰公司有关程某1该项主张已超过诉讼时效的抗辩意见有事实根据和法律依据，一审法院予以采纳。   关于争议焦点二，程某1要求永丰公司支付逾期办证违约金及违约金的计算是否有事实根据和法律依据。程某1和永丰公司签订的《东方市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定切实履行各自的权利义务。合同第十五条约定，永丰公司应当自房屋交付之日起730日内为程某1办理房屋权属证书；在程某1取得商品房权属证书后，永丰公司应当在30日内向土地登记机关申请，为程某1办理土地使用权证。由于不动产统一登记后房地一体颁发《不动产权证书》，故按照合同约定，办理《不动产权证书》的期间应为办理房屋权属证书和土地使用权证的时间之和，即应为730日+30日=760日。程某1和永丰公司均认可永丰公司于2016年11月22日将涉案房屋交付给程某1使用，故永丰公司应为程某1办理《不动产权证书》的时间应为2016年11月22日之日起760日内即2018年12月21日前。关于东方海岸小区12#楼，东方市不动产登记中心于2019年8月2日办结土地分割，于2019年7月16日办结大证，即永丰公司从2019年7月16日起具备协助涉案小区12#楼各业主办理不动产权证书的条件。因此，永丰公司抗辩称逾期办证违约金计算至2019年7月16日有事实根据和法律依据，一审法院予以采纳。程某1主张逾期办证违约金计算至涉案房产的不动产权证书办理完毕之日（2019年11月12日）止，但并未提交证据证明2019年7月16日之后至2019年11月12日期间是由于永丰公司的原因导致未能办理程某1的不动产权证书，且相关办证机关办理不动产权证书本身也需要时间，故程某1的该主张缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。因此，永丰公司逾期办证违约金计算的截止时间应为2019年7月16日。关于《办证授权委托书》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本案中，该份《办证授权委托书》属于永丰公司利用格式条款免除其责任，加重程某1责任，且没有采取合理方式提请程某1注意该《办证授权委托书》将合同约定的办证期限向后顺延540个工作日。因此，该《办证授权委托书》无效，一审法院不予采信。程某1主张该《办证授权委托书》系永丰公司利用自己签约的优势地位，免除开发商义务的内容，不是自己的真实意思表示的意见，于法有据，一审法院予以支持。永丰公司抗辩“程某1向永丰公司出示《办证授权委托书》，将办证期限顺延至所有材料齐备之日起540个工作日，已免除永丰公司的逾期办证违约责任”的意见，于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，永丰公司未在合同约定的时间内为程某1办理房屋产权证书，构成违约，应当承担违约责任。故永丰公司逾期办证的时间为2018年12月22日起至2019年7月16日止共207日。因合同第十五条还约定，如因永丰公司的责任，程某1不能在约定期限内取得房地产权属证书的，永丰公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向程某1支付违约金。合同签订后，程某1已付清永丰公司购房款436072元，故永丰公司应支付程某1逾期办证违约金为9026.69元（436072元×日万分之一×207日）。程某1主张超出该部分的，一审法院不予支持。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、东方永丰生态工程有限公司于判决生效之日起十五日内向程某1支付逾期办证违约金9026.69元；二、驳回程某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225.89元（已减半收取），由东方永丰生态工程有限公司负担78.21元；由程某1负担147.68元。   二审中，当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，因双方对违约金计算的基数、标准、天数及计算出的违约金数额均无异议，故本案二审争议焦点为：永丰公司是否应向程某1支付逾期办证的违约金。   《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，涉案《办证授权委托书》由永丰公司预先拟定，且在订立时未与程某1协商，系采用格式条款订立，其中变更办证期限的条款免除了永丰公司的责任，而永丰公司并未提供充足证据证明其与程某1签订《办证授权委托书》时履行了提示或说明的义务，故《办证授权委托书》中变更办证期限的条款无效。永丰公司依据《办证授权委托书》中变更办证期限的条款的约定主张其无需承担逾期办证的违约责任，该主张不成立，本院不予支持，永丰公司应向程某1支付逾期办证违约金。   综上所述，永丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由东方永丰生态工程有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年四月一日   法官助理 涂盼盼   书记员 陈小科   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。