湖南省浏阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘0181执异54号 异议人（案外人）卜某某，男。 异议人（案外人）罗某某，女。 以上两异议人共同委托代理人王洪流、陈灿灿，湖南众议律师事务所律师。 申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司。 法定代表人周世平，该公司董事长。 被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司。 法定代表人周汝红，该公司执行董事。 委托代理人周辉，女。 被执行人周某某，男。 被执行人周某虹，女。 被执行人曾某某，男。 被执行人李某某，女。 被执行人长沙鑫鹏置业股份有限公司。 法定代表人周汝红，该公司董事长。 本院在执行申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司与被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、周某虹、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人卜某某、罗某某于2021年3月10日向本院提出异议，请求对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目房屋中止执行。本院受理该案后，于2021年3月23日依法组成由审判员张建良担任审判长，与人民陪审员易新辉、钟志国参加的合议庭，公开进行了听证。异议人卜某某、罗某某的委托代理人王洪流、陈灿灿，被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司的委托代理人周辉到庭参加了听证，本案现已审查终结。 异议人卜某某、罗某某称,浏阳法院在执行申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司与被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某某、周某虹、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2020年查封了位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目房屋。被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司与异议人于2014年5月6日签订了《商品房买卖合同》，约定由异议人向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司购买鸿宇城项目住房一套，房屋总价款853798元。签订合同后，异议人对上述房屋办理了房屋产权预告登记。异议人按合同约定已支付了全部房款，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司已将上述房屋交付异议人占有使用。异议人对上述房屋享有足以排除强制执行的权益，请求法院对上述房屋中止执行。 申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司辩称，《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。异议人对案涉房屋办理了网签、备案登记，并不直接产生不动产物权设立、变更的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人并未证明“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，亦未证明其权利能够排除强制执行。异议人的异议理由不能成立，请求法院驳回其异议。 被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司述称，异议人所称属实，请求法院依法裁决。 经审查查明，湖南省高级人民法院审理的原告红岭创投电子商务股份有限公司与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某虹、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司及第三人华融湘江银行股份有限公司长沙分行金融借款合同纠纷一案，于2016年6月3日作出（2016）湘民初5号民事判决，判决书的主要内容是：一、自本判决生效之日起十日内，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司向红岭创投电子商务股份有限公司偿还借款本金2亿元及相应利息（利息自各笔贷款发放之日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、红岭创投电子商务股份有限公司有权就位于浏阳市北侧南路东侧的国有土地使用权（拍卖、变卖所得价款在本金6500万元及相应利息范围内优先受偿；三、红岭创投电子商务股份有限公司有权就位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城B区的546套在建建筑物及该在建建筑物所占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款在本金2亿元及相应利息范围内优先受偿；四、红岭创投电子商务股份有限公司就周某某所持有的浏阳市鸿宇房地产开发有限公司66%的股权拍卖、变卖所得价款在本金13200万元及相应利息范围内享有优先受偿权，就曾某某所持有的浏阳市鸿宇房地产开发有限公司34%的股权拍卖、变卖所得价款在本金6800万元及相应利息范围内享有优先受偿权，周某某、曾某某在承担相应担保责任后可以向浏阳市鸿宇房地产开发有限公司追偿；五、周某某、周某虹、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司就上述第（一）项所述债务向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任，其承担相应责任后，有权向浏阳市鸿宇房地产开发有限公司追偿；六、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159175元，由红岭创投电子商务股东有限公司负担19175元，浏阳市鸿宇房地产开发有限公司、周某某负担1140000元。上述判决生效后，红岭创投电子商务股份有限公司向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为(2016)湘执15号。2016年6月15日，湖南省高级人民法院作出(2016)湘执15号执行裁定，将该案指定由湖南省冷水江市人民法院执行。冷水江市人民法院于2016年8月19日立案执行，执行案号为（2016）湘1381执747号。2016年8月22日，冷水江市人民法院向被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某虹、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司送达执行通知书，责令其于接到该通知之日起三日内履行生效判决所确定的义务。2020年6月29日，湖南省高级人民法院作出(2020)湘执协25号执行裁定，（2016）湘民初5号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。本院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5618号。2020年7月30日，本院作出（2020）湘0181执5618号执行裁定，冻结、划拨被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司、周某虹、曾某某、李某某、长沙鑫鹏置业股份有限公司的银行存款251246115元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押、提取其价值相当的财产。2020年8月6日，本院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5618号之二协助执行通知书，查封被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司所有的位于鸿宇城A1-A5栋、A6栋、A7-A8栋共1406套房屋。被查封房屋中包含A4栋2816号房屋。2021年3月10日，案外人卜某某、罗某某向本院提出异议，请求对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目A4栋2816号房屋中止执行。 另查明，案外人卜某某、罗某某系夫妻关系。2014年5月6日，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（出卖人）与卜某某、罗某某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由卜某某、罗某某向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司购买位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目住房一套，房屋建筑面积126.11平方米，房屋总价款853798元。付款方式为市公积金贷款，签订合同时买受人首付403798元，余房款450000元办理公积金贷款。出卖人应于2015年7月30日前将房屋交付买受人。出卖人应于2017年7月30日前协助办理房屋产权登记。同日，卜某某、罗某某向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司支付房款403798元，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司向卜某某、罗某某出具《销售不动产统一发票》。2014年5月19日，卜某某向长沙市住房公积金管理中心贷款45万元，该中心委托长沙银行股份有限公司浏阳支行将上述贷款拨付浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司银行账户。2014年5月30日，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司向卜某某、罗某某出具《销售不动产统一发票》，发票载明付款方卜某某、罗某某，不动产项目名称鸿宇城，金额45万元。2014年5月6日，卜某某、罗某某向浏阳市不动产登记中心办理了上述房屋预告登记。2017年11月，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司将上述房屋交付卜某某、罗某某。此后，卜某某、罗某某每年向物业公司缴纳了上述房屋的物业费用。因浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司自身原因未能将上述房屋的产权办理至卜某某、罗某某名下。以上事实，有异议人、申请执行人、被执行人陈述，民事判决书、执行通知书、执行裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、长沙市住房公积金管理中心贷款还款结清证明、不动产预告信息表、不动产登记中心出具的预告登记证明、物业费收据等证据证明，经质证核实，足以认定。 本院认为，本院在查封鸿宇城项目房屋之前，被执行人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司已与案外人卜某某、罗某某签订了《商品房买卖合同》，约定由卜某某、罗某某向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司购买上述房屋，上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。签订上述合同后，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于2017年11月将上述房屋交付卜某某、罗某某，卜某某、罗某某每年向物业公司缴纳了物业费用，卜某某、罗某某在本院在查封上述房屋之前已合法占有上述房屋。卜某某、罗某某按照合同约定已支付了所购房屋的全部价款。浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司由于自身原因至今未能将上述房屋的产权办理至卜某某、罗某某名下。卜某某、罗某某于2014年5月6日向不动产登记中心办理了上述房屋预告登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。上述司法解释第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。案外人卜某某、罗某某符合上述司法解释第二十八条、第三十条规定的法定情形，对上述房屋享有足以排除强制执行的权益，其申请对上述房屋中止执行的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，裁定如下： 对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目房屋中止执行。 如不服本裁定，异议人、当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 张  建  良 人民陪审员 易  新  辉 人民陪审员 钟  志  国 二〇二一年四月二日 法官 助理 周  婳  儿 书 记 员 周婳儿(兼) 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。