甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0123民初626号原告：金碧物业有限公司榆中分公司，住所地：甘肃省兰州市榆中县来紫堡乡方家泉村127号。统一社会信用代码：916201000911699787。负责人：陈萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱燕，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，系该公司员工。被告：冯鹏，男，1983年4月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告金碧物业有限公司榆中分公司（以下简称：金碧物业公司）与被告冯鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业公司委托诉讼代理人邱燕、杨君，被告冯鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金碧物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠物业服务费4634.7元，公摊电费20.67元，合计4655.37元；2、被告支付拖欠的上述费用的违约金1396.6元（按30%计算），以上两项合计6052元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：金碧物业公司承接“兰州恒大山水城”物业服务工作，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》约定：被告应当按照合同约定支付物业服务费，物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米1.7元，于每月5日前缴纳当月费用，如被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告自逾期之日起按每日千分之一缴纳违约金。被告房屋面积129.8平方米，自2019年1月1日开始拖欠费用，截止2020年12月31日，累计拖欠物业服务费4634.7元，公摊电费20.67元，合计4655.37元，经原告多次催要无果。为维护合法权益，保证服务，原告诉至法院。被告冯鹏辩称，1.拖欠物业费金额与事实不符，因被告购买车位已被免除一年物业费，原告未扣除部分免除的费用；2.因物业服务企业没有完全履行合同义务，根据物业协议相应条款业主已经向该企业下发整改通知书，该企业不仅逾期未有效整改，甚至至今未作出任何答复，视业主的合法诉求为无物，且公摊电费未公示明细，因此业主行使同时履行抗辩权，停交物业费及公摊电费的行为不构成违约，更不应承担违约金；3.每平方米1.7元的物业服务费不符合合同签署时甘价服务[2007]137号、兰价办发[2014]210号物价标准，违反法律、行政法规强制规定，属无效协议；4.根据物业服务行业标准及物业协议内容，小区一楼住户应当享受物业费减免25%的政策；4.物业服务质量不达标、塌陷维修给业主生活质量造成影响，且物业存在盗用业主电费情况。综上，业主在物业服务质量长期不达标的情况下停交物业费为合法行为，不存在违约责任，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由金碧物业公司向冯鹏提供物业服务，冯鹏购房基本情况为“兰州恒大山水城”24-31-101，建筑面积为129.8平方米，物业费收费标准为：“高层：每月每平方米1.7元（不含公共水费、电费分摊）”，公摊水电费：“以实际用量每月按户向业主分摊”，并对双方的权利义务进行明确约定。同时约定违约责任为：“一、甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一缴纳违约金”。签订该合同后，冯鹏收房入住，开始享受物业服务，并按期缴纳物业费至2018年4月底，后因冯鹏购买停车位，享受免收一年物业管理费的优惠，故自2018年5月至2019年4月免交物业费，其应该自2019年5月开始继续缴纳物业费，但是自2019年5月1日起至2020年12月31日期间冯鹏的物业费至今未予缴纳。另查明，2014年7月14日，兰州市物价局作出兰价行审发[2014]132号《关于核定金碧物业有限公司榆中分公司恒大山水城物业服务收费标准的通知》，明确金碧物业收费标准为“高层住宅1.5/月平方米，可在15%范围内浮动”，“电子监控及共用照明电费，由你公司单独计量，经公示后，按实际费用由业主合理分摊”。上述收费标准从2014年7月起试行至2016年6月止。后金碧物业公司将前期物业服务合同在榆中县物业管理所备案登记，确定物业服务费标准为1.7元/月平方米。2019年11月25日，金碧物业公司向榆中县物业管理局提交《兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表》，榆中县物业管理所初审意见：“因市物价局批准收费时间已过期，请求县发改局核实”，2019年12月5日，榆中县发改局核定意见为：“物业服务收费标准仍按《兰州市物价局关于核定金碧物业有限公司榆中分公司恒大山水城物业服务收费标准的通知》（兰价行审发[2014]132号文件）规定的收费标准执行，二次供水、供电按实际发生费用据实公摊，执行有效期为三年”。本院认为，原告与冯鹏签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对业主具有约束力。原告为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定缴纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业费收费标准，其提供的照片、视频等证据无法证明物业服务存在严重瑕疵，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，本案被告提供限时整改通知书及小部分业主的签名表作为其一户拒付物业费的理由缺乏依据，本院难以采纳。原告可以请求被告承担继续履行等措施，但是不能以此作为不缴纳物业费的理由。原告要求被告支付拖欠的物业服务费4634.70元的诉讼请求，原告的物业收费项目、收费标准均经过兰州市物价局、榆中县物价局及榆中县发改委核定许可收费，没有超出《前期物业服务协议》的约定，但是被告提交证据证明原告未将对其免除的物业费予以扣除，庭审中金碧物业公司对此事实亦予以认可，经过核实，被告现欠付的物业费为3752.06元，故对原告起诉的物业费合理部分予以支持。原告要求被告支付公摊电费，公摊费用在合同中进行了约定，但是原告未提供相关证据证明此费用的计算依据及已经按照规定进行公示，故本院不予支持。被告所述园区塌陷问题，不属于物业服务内容。被告辩称根据物业服务行业标准及物业协议内容，小区一楼住户应当享受物业费减免25%的政策。楼道电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担，且双方已经就包含电梯费在内的物业费的负担在《前期物业服务协议》中进行了约定，该约定对双方具有约束力。被告提供《兰州市物价局、兰州市住房保障和房产管理局关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》，该通知的作出是“为规范物业服务收费行为”，被告可与物业公司协商酌情减少电梯费，但不能以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由要求减少物业费，对被告的该答辩意见本院不予采信。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促原告提高物业服务质量，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告冯鹏于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司榆中分公司支付物业费共计3752.06元。二、驳回原告金碧物业有限公司榆中分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告冯鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  倪惠英二〇二一年四月十四日书记员  朱?玲