江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0603民初544号原告：王四水，男，1965年1月13日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。原告：邵亚平，男，1958年2月8日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。原告：陆禾来，男，1956年3月19日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。被告：吴汉生，男，1960年9月4日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。第三人：朱海英，女，1963年6月27日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。第三人：吴俊龙，男，1987年8月18日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。原告王四水、邵亚平、陆禾来与被告吴汉生、第三人朱海英、吴俊龙确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告王四水、邵亚平、陆禾来到庭参加诉讼，被告吴汉生、第三人朱海英、吴俊龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告王四水、邵亚平、陆禾来向本院提出诉讼请求：1．确认被告吴汉生、第三人朱海英在被告负巨额债务期间将自己名下的房产（余江区邓埠中洲5区21号）低价虚假交易转移给第三人吴俊龙的房屋买卖合同无效，撤销其房屋买卖合同。事实与理由：被告吴汉生在2016年4月11日向原告王四水出具了600,000元借据【（2019）赣0622民初853号民事判决书已经确认】；被告吴汉生在2017年2月16日向原告邵亚平出具了600,000元借据【（2019）赣0622民初654号民事判决书已经确认】；被告吴汉生自2007年9月4日至2014年9月27日期间向原告陆禾来出具欠条欠劳务工资计人民币107,000元【（2019）赣0622民初1401号民事判决书已经确认】；可是被告吴汉生为了逃避债务，于2017年1月8日，将自己名下的房产以200,000元的低价虚假交易合同的方式成交转移给自己的儿子吴俊龙。《房屋买卖合同》第二条“甲乙双方议定的上述成交价格为人民币（大写）贰拾万元整，乙方在签约后向甲方支付人民币贰拾万元整”，而在2018年1月8日的江西增值税普通发票中，商品房价格金额为469,943元。由于被告吴汉生至今未能支付原告的申请执行还款金额，为了逃避债务，采用虚假方式低价将房产转移给自己儿子。因此，特请求贵院确认被告吴汉生在债务期间将自己名下的房产，用虚假交易合同的方式转移给自己儿子吴俊龙的房屋买卖合同无效，且撤销其房屋买卖合同。被告吴汉生在本院规定的答辩期限内未向本院提交答辩意见。第三人朱海英在本院规定的答辩期限内未向本院提交答辩意见。第三人吴俊龙在本院规定的答辩期限内未向本院提交答辩意见。原告王四水、邵亚平、陆禾来为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：A1、原告身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格；A2、房屋买卖合同复印件、不动产权证复印件、江西增值税发票复印件、契税发票复印件，证明被告吴汉生与第三人朱海英低价将其名下的房屋转让给第三人吴俊龙的事实，损害三原告的合法权益，被告吴汉生、第三人朱海英与第三人吴俊龙签订的房屋买卖合同无效。A3、鹰潭市余江区人民法院（2019）赣0622民初654号、853号、1400号民事判决书，证明被告吴汉生尚欠三原告合计借款本金140万余元及利息并经鹰潭市余江区法院判决书确认等事实。被告吴汉生在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。第三人朱海英在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。第三人吴俊龙在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。为查明本案事实，本院调取了（2019）赣0622民初1401号民事判决书、（2019）赣0622执597号执行裁定书、（2019）赣0622执848号执行裁定书、（2020）赣0622执92号之一执行裁定书。本院经审理认定事实如下：2017年1月8日，被告吴汉生、第三人朱海英作为甲方（卖方）与第三人吴俊龙作为乙方（买方）签订一份房屋买卖合同，合同约定：“一、甲方自愿把下列房屋出售给乙方，房屋所有权证号为余私Ｈ-046号，房屋坐落地址为余江县，建筑面积277.81平方米，建筑结构为框架。二、甲乙双方议定的上述成交价格为人民币（大写）贰拾万元整，乙方在签约后向甲方支付人民币贰拾万元整。……”2018年1月8日，由余江县地税局代开江西增值税普通发票，发票显示：货物或应税劳务、服务名称为商品住房（余字第××号），277.81平方，单价1691.5985746元，合计469943元。第三人吴俊龙缴纳相关税费后办理了过户手续，系争房屋现登记在第三人吴俊龙名下，房屋所有权证号为赣（2018）余江县不动产第0000147号。另查明，2019年4月26日，本院受理了原告邵亚平起诉被告吴汉生民间借贷纠纷一案，该案经审理认定，被告在余江洪湖水库和高安市承包水利工程时向原告邵亚平借款500,000元，约定利息为月利率3%，2016年2月双方进行结算并约定还款计划，2017年2月，被告向原告邵亚平重新出具借条，载明尚欠借款本金600,000元及利息，本院于2019年6月17日作出（2019）赣0622民初654号民事判决，判令被告吴汉生于判决生效之日起十日内偿还原告邵亚平借款本金600,000元及利息。2019年5月28日，本院受理了原告王四水起诉被告吴汉生民间借贷纠纷一案，该案经审理认定，2011年3月开始，被告吴汉生陆续向原告王四水借款，先后于2014年、2015年、2016年向原告王四水出具借条，借条载明借到原告王四水600,000元，本院于2019年7月23日作出（2019）赣0622民初853号民事判决，判令被告吴汉生偿还原告王四水借款本金600,000元及利息。2019年9月5日，本院受理了原告陆禾来起诉被告吴汉生民间借贷纠纷一案，该案经审理认定，自2007年9月开始，被告吴汉生陆续向原告陆禾来借款，本院于2019年10月21日作出（2019）赣0622民初1400号民事判决，判令被告吴汉生偿还原告陆禾来借款本金350,800元及利息。2019年9月5日，本院受理了原告陆禾来诉被告吴汉生追索劳动报酬纠纷一案，该案经审理认为，被告吴汉生承建江西省华隆水利水电工程有限责任公司（高安市中小河流治理）伍桥镇防洪工程项目，聘用原告到该工程做工程施工技术服务工作，2018年3月16日经双方结算，被告吴汉生拖欠原告陆禾来劳务工资等共计107,000元，本院作出（2019）赣0622民初1401号判决，判令被告吴汉生支付原告陆禾来劳务工资107,000元。上述案件生效后，因被告吴汉生未按照判决履行偿付义务，三原告向本院申请执行，因被告吴汉生无可供执行的财产，本院终结本次执行程序的执行。另查明，第三人吴俊龙系被告吴汉生的儿子。本院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为被告吴汉生、第三人朱海英与第三人吴俊龙是否存在恶意串通损害原告王四水、邵亚平、陆禾来利益导致合同无效的情形？首先，被告吴汉生与原告王四水、邵亚平、陆禾来之间的民间借贷大部分发生在2017年1月8日即房屋买卖合同签订之前，被告吴汉生在明知对三原告负有巨额债务的情况下，将登记在其与第三人朱海英名下的房屋以明显低于市场的价格转让给其儿子吴俊龙名下，致使至今未能履行生效判决确定的给付义务，主观恶意明显，且该行为已实际损害原告王四水、邵亚平、陆禾来的利益。其次，第三人吴俊龙是否存在恶意串通的情形，应当结合合同的订立、合同内容及履行情况，综合加以分析和评定。第一，系争房屋的建筑面积为277.81平方米，合同约定总价为200,000元，即719.92元每平方米，而2018年1月8日，商品房过户时，显示商品房总价为469,943元，双方约定的200,000元明显低于市场价格。第二，第三人吴俊龙系被告吴汉生的儿子，对被告吴汉生的工作及经济条件较为了解，故第三人吴俊龙对被告吴汉生对外负债情况应当是清楚和明知的。综上，本院根据本案案情综合判断，第三人吴俊龙并非善意购房人，与被告吴汉生存在恶意串通，损害原告王四水、邵亚平、陆禾来的利益，被告吴汉生、第三人朱海英与第三人吴俊龙之间的房屋买卖合同应属无效。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告吴汉生、第三人朱海英与第三人吴俊龙之间就江西省鹰潭市余江区邓埠镇桥东路5区021号房屋签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费8,349.14元，减半收取4,174.57元，由被告吴汉生、第三人吴俊龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  徐水菊二〇二一年四月二十九日书记员  胡 颖