渭南市临渭区人民法院              民事判决书                        （2021）陕0502民初1238号原告：渭南市宏运物业管理有限责任公司，住所地：渭南市临渭区。。 法定代表人：李淑联。委托诉讼代理人：严玉萍，陕西渭临律师事务所律师。被告：蒙渭峰，男，汉族，居民，住渭南市临渭区，现住渭南市临渭区房，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告渭南市宏运物业管理有限责任公司(下称“宏运物业公司”)与被告蒙渭峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告渭南市宏运物业管理有限责任公司委托诉讼代理人严玉萍、被告蒙渭峰到庭参加了诉讼, 原告渭南市宏运物业管理有限责任公司法定代表人李淑联经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告宏运物业公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告支付物业费796.5元、垃圾倾倒费60元、水费623.2元、电梯费384元、电损221.3元，共计2085元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月9日原被告签订了物业管理协议，为XX小区1号楼4 单元7 楼西户147.5的业主蒙渭峰提供物业服务至2020年9月，现被告拖欠原告2011年1月至2019年9月物业费796.5元、2011年9月至2019年垃圾倾倒费60元、2011年至2019年水损623.2元、电梯费384元和电损费221.3元，共计2085元。其拖欠物业服务费的行为严重侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，请维护原告合法权益。原告证据：1、前期物业管理协议，2011年1月9日开发商与被告签订的，对相关费用都有约定，证明物业费用计算依据；2、物业相关费用记录，证明被告相关费用缴纳情况，欠费情况；3、交接协议，证明物业公司对公摊水费、公摊电费收费标准及截止的缴费日期，公摊电费2020年以前按照住房面积每月每平方0.15元，从2020年1月开始按照住房面积每月每平方0.1元收取，公摊电费就是电损费；公摊水费是每月每户加收一顿水水费；高层因需要二次加压，高层每户每吨水加收0.6元；垃圾倾倒费每户每月5元；电梯费基数每月25元，每高一层加收一元；4、补充费用清单一份，物业费每月每平方0.6元，物业费从2020年1月到2020年9月计算为796元（9*0.6*147.5=796），水费从2019年10月1日至2020年9月30日蒙渭峰共计用水140吨没有缴纳水费，收取每月1吨损耗，共计152吨水，高层二次加压每吨水加收0.6元即水费为3.5+0.6=4.1元每吨，水费计算为623元（1168-1028=140  140+12=152  152*4.1=623）；电梯费2019年10月至2020年9月未缴纳，共计384元（25+7=32  32*12=384）；垃圾费；电损费分两部分，2019年10月至2019年12月每平方0.15元；2020年1月至2020年9月每平方0.1元，共计198元（147.5*0.15*3+147.5*0.1*9=198），以上费用合计2061元。违约金在前期物业管理协议第五条第四项中有约定，应从2020年10月21日计算至付清之日，按照欠费2061元为基数，每日5%计算。被告蒙渭峰在答辩期内未予答辩，在庭审中辩称：我确实欠物业费，欠垃圾费，但不知道欠多少，水费、电梯费我不知道欠不欠，原告收取电损费不合理，我认为除了水费和电费外，物业公司收取其他费用都不合理，原告物业公司服务期间没有对业主好好服务，所以我们小区业主才把原告物业公司赶走了，我们小区大概180户业主，物业公司的工作人员是一个腿有残疾的七十多岁的老人，一个月工资是1200元，还有老人的老伴一个月工资800元，这两人吃住上班在我们小区门卫，收费员每月工资600元，是在我小区找的业主兼职的，每月工资800元，共换过四人，兼职电工一人每月2000元工资，这样的物业服务配置，根本就不能和物业公司收取的费用应提供的服务相匹配，根本就没有服务可言，电梯出故障卡人不下十次，没有正常的保养维修，收取业主地面停车费用不合理，小区公共地面都属于业主，为什么要收取业主费用，收取费用也不能提供相应的服务，我的车也因为停车场设备出问题而不能正常停车，只是因为门卫十点钟就要睡觉，而原告公司经理却某某就是门卫的事情，也不管；我的车在本小区被停车门禁杆砸到过两回；从2015年到2019年因热力公司的故障暖气停了很多次，该公司经理李国峰称会将暖气费给业主退回，但至今仍未退；我还在小区门口租赁了商铺，房东根本没有接地暖，但是物业仍然收取我三年的热损费，最后我咨询热力公司，热力公司称收取热损费不合理，垃圾倾倒费更不合理，因为我们都是将垃圾拿出门扔到小区门口的垃圾车上，我的房子面积149.8㎡。物业公司应该公开账务，原告诉讼请求不合理，应依法驳回原告诉请。被告未提供证据。经审理查明：原告宏运物业公司对渭南市临渭区XX小区进行物业管理服务，被告蒙渭峰系渭南市临渭区XX小区XX号楼XX号房的业主，2011年1月9日原告宏运物业公司（甲方）与被告蒙渭峰（乙方）签订《前期物业管理协议》，对原被告的权利义务进行了约定，该协议“第三条物业管理服务费用。一、按建筑面积每平方米每月0.6元，电梯运行费：基数25元+楼层7元=32元/月（楼层依次递增）（用于年检、维保、电费）三、代收代缴费用：生活垃圾清运费每月每户5元，电费加电费公摊系数0.6元/度，自来水公司水费3.5元/吨（包含滴、跑、冒、漏）集中供暖：整型政府公布的基准价加二次交换成本。”第五条“违反责任……   四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天5%缴纳违约金。”该协议载明蒙渭峰房屋建筑面积147.57平方米。2020年10月21日XX小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《关于物业事项的交接协议》约定：公摊电费从2020年元月份开始，统一按0.1元/每平方米，2019年公摊电费按老标准执行；2020年9月30日欠缴纳的费用归宏运物业。原告于2020年10月起停止对XX小区进行物业管理服务后，原告向被告催要拖欠物业费、水费、电梯费、垃圾倾倒费、电损费等费用无果，提起诉讼。经查，原告提供的物业相关费用记录没有经办人签字，也没有经被告签字确认。庭审中，原告主张：物业费每月每平方0.6元，物业费从2020年1月到2020年9月计算为796元（9*0.6*147.5=796）；水费从2019年10月1日至2020年9月30日蒙渭峰共计用水140吨没有缴纳水费，收取每月1吨损耗，共计152吨水，高层二次加压每吨水加收0.6元即水费为3.5+0.6=4.1元每吨，水费计算为623元（1168-1028=140 140+12=152  152*4.1=623）；电梯费2019年10月至2020年9月未缴纳，共计384元（25+7=32  32*12=384）；垃圾费从2019年10月至2020年9月未缴纳，共计60元（5*12=60）；电损费分两部分，2019年10月至2019年12月每平方0.15元；2020年1月至2020年9月每平方0.1元，共计198元（147.5*0.15*3+147.5*0.1*9=198），以上费用合计2061元。庭审中，原告代理人变更诉讼请求为：1、判令被告支付物业费796.5元、垃圾倾倒费60元、水费623.2元、电梯费384元、电损费198元，共计2061元。2、要求被告支付从2020年10月21日起至付清之日止的违约金，以2061元为基数，按照每日5%计算；3、诉讼费由被告承担。被告主张：对原告补充的费用清单不认可，费用计算是原告单方计算，我认为将小区公共区域用电量每月应公布，然后告知每户应承担相应的费用，但物业公司并未告知，且有些收费是重复的，例如高层收取的二次加压费，物业公司以水损收取，但其实收取的是加压水泵用的电费，但这一部分电费已经在电损里面收取过了，原告只根据协议强调他的权利，但他应尽义务却没有做到。经查，原告给其代理人的授权为：参加诉讼活动、参与调解。本院认为，原被告于2011年签订了《前期物业管理协议》，对相关收费项目和收费标准进行了约定，再未签订相关的物业服务合同，但原被告一直沿用《前期物业管理协议》，并按协议约定执行。原告从2011年1月开始对XX小区业主提供物业服务至2020年9月底，被告作为业主未缴纳相关物业费用，属于被告违约，被告应承担违约责任，向原告缴纳相关物业费用。原告主张2020年1月至2020年9月电损费按照每平方0.1元收取，有利于被告，对原告该主张予以支持。原告主张收取的二次加压费用，被告不予认可，原告也未作出合理解释，对原告主张的此项费用不予支持，对被告的辩驳意见予以采纳。被告主张住房建筑面积149.8㎡，原告主张按照被告住房建筑面积147.5㎡计算相关收费项目，有利于被告，予以认可。关于违约金，原告代理人属于一般代理，原告给其授权内容无增加诉讼请求的授权，原告代理人庭审中增加的诉讼请求不能确认为原告的真实意思表示，依法不予认可；原被告在《前期物业管理协议》中约定的违约金过高，在后期双方又未签订物业服务合同，对原告主张的要求被告承担逾期缴费的违约金的诉讼请求不予支持。关于被告拖欠的各项费用：一、物业费：被告从2020年1月到2020年9月拖欠物业费，按照被告房屋建筑面积147.5㎡每月每平方0.6元，物业费计算为796.5元（147.5*0.6*9=796.5）；二、垃圾倾倒费：被告从2019年10月至2020年9月拖欠垃圾倾倒费12个月，每月按照5元计算，共计60元；三、水费：原告主张被告从2019年10月1日至2020年9月30日共计用水140吨没有缴纳水费，原告所提供的相关费用记录，不符合证据的形式要件。被告虽不认可用水数量，却承认自己拖欠水费，故，结合实际，对被告的用水量按照120吨认定为宜；按照《前期物业管理协议》的约定自来水公司水费3.5元/吨（包含滴、跑、冒、漏），原告主张收取每月1吨损耗，没有依据，对原告主张的水损不予支持；按照每吨3.5元计算，被告用水120吨，应向原告缴纳水费420元；四、电梯费：被告2019年10月至2020年9月拖欠电梯费12个月，共计384元（按照以25层为基数，被告加7层，共12个月， 25+7=32  32*12=384）；五、电损费：原告主张被告从2019年10月至2020年9月拖欠电损费，2019年10月至2019年12月按照每平方0.15元计算；2020年1月至2020年9月按照每平方0.1元计算，共计198（147.5*0.15*3+147.5*0.1*9=198）元；以上费用合计1858.5元。被告的其余辩驳意见，无据佐证，不予采信。综上，对原告的部分诉讼请求予以支持，被告应支付原告物业费796.5元、垃圾倾倒费60元、电梯费384元、电损费198元、水费420元，合计1858.5元。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第五项、第四十条、第四十一条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒙渭峰于本判决生效之日起20日内支付原告渭南市宏运物业管理有限责任公司物业费796.5元、垃圾倾倒费60元、电梯费384元、电损费198元、水费420元，合计1858.5元。二、驳回原告渭南市宏运物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告渭南市宏运物业管理有限责任公司承担5元，被告蒙渭峰承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  员      赵孟怡                   二0二一年四月二十一日                          书  记  员     王  蕾 2021050212380202102010001