内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终949号上诉人（原审被告）：王利华，女，1969年2月3日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：闫科龙，内蒙古钢苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包头市明德物业服务有限公司，统一社会信用代码91150203555471447Y。法定代表人：郝剑鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：于纯玮，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹江尧，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。上诉人王利华因与被上诉人包头市明德物业服务有限公司（以下简称明德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王利华上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。2011年7月13日，与上诉人签订《物业管理协议书》的主体为包头市众联行物业服务有限公司（以下简称众联行物业公司），并非本案被上诉人。被上诉人并未向上诉人提供任何证据证明其与众联行物业公司是同一家公司。明德物业公司与众联行物业公司是何种关系，上诉人没有义务去调查了解。事实上，众联行物业公司早已下落不明，主体资格无法查找。因此，本案被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，其起诉应当被驳回。第二，被上诉人起诉上诉人要求支付物业费，其中有3年4个月的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去了胜诉权。上诉人与众联行物业公司签订的《物业管理协议书》规定了物业费的交费时间是“每12个月缴纳一次物业管理费”。被上诉人起诉上诉人要求交纳从2014年1月至2019年12月31日的物业费，至本案起诉之日是2021年5月18日，时间长达6年4个月。在本次诉讼外被上诉人从未向上诉人催交物业费。物业公司对业主主张的物业费为普通债权，应适用三年的诉讼时效，由于被上诉人长期以来未向上诉人主张物业费，故其已无权再向上诉人主张前3年4个月的物业费。第三，一审判决认定被上诉人与包头市鑫大成房地产开发有限公司（以下简称鑫大成公司）签订的《前期物业服务协议》不违反法律的强制性规定，该认定严重违背事实，适用法律错误。2011年7月13日，上诉人从鑫大成公司办理房屋入住手续时，鑫大成公司让上诉人签订《物业管理协议书》的主体为众联行物业公司，并非被上诉人。被上诉人于2013年底强行入驻小区，上诉人从未同意过，合法的物业公司还是众联行物业公司。被上诉人与鑫大成公司签订的《前期物业服务协议》应该是无效合同，违反了《包头市物业管理条例》第27条、28条规定。被上诉人入驻小区的合法手续应该是管辖小区的青山区万郡社区的《托管合同》。被上诉人提供的证据根本证明不了其已经向上诉人提供了物业服务，无权收取上诉人的物业服务费用。明德物业公司辩称，被上诉人是适格主体，依据《物业管理条例》第21条，被上诉人与鑫大成公司签订了前期物业服务协议，并在青山住建局备案，是适格主体。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审不予支持，且物业服务是一种整体性、连续性服务，该服务所产生的债务也是整体债务，对于整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期开始计算，退一步讲，多年来被上诉人一直向上诉人追要服务费，本案未过诉讼时效。上诉人称与众联行物业公司签订物业管理协议书，该协议书没有进行备案，又无其他证据可以证明该证据的真实性。众联行物业公司是否真正提供了物业服务，上诉人所称强行入驻的证据又是什么。被上诉人是与开发商签订的前期物业服务协议并备案，是有效的。综上，被上诉人请求本院依法驳回上诉，维持原判。明德物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7587.36元；2.被告支付原告违约金22.70元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年12月31日，原告包头市明德物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的包头市鑫大成房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将阳光翠景物业项目委托乙方实施前期物业管理服务。本合同对甲乙双方及全体业主具有约束力。以上合同对甲乙双方的权利和义务进行了约定。合同还约定，本物业服务区域收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅多层每月每平方米1.00元，高层每月每平方米2.00元，商业用房每月每平方米2.00元。业主或物业使用人于每年1月1日交纳物业服务费。本合同服务期限自2013年12月31日起至2022年12月31日止。甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务资金）的，应按物业服务费用3‰的标准向乙方支付违约金。原告向阳光翠景小区提供物业服务至2020年2月。原告向被告所在的小区提供物业服务期间，原告因为服务质量不到位经常被业主投诉，2020年新冠疫情期间，原告因不作为被相关部门约谈整改，整改无效后，退出阳光翠景小区的物业管理。2020年12月22日，包头市青山区青福镇青东社区居民委员会就以上情况出具证明1份。权利人为被告王利华的坐落于本市××区西侧，科学路北侧阳光翠景3-305住宅建筑面积为105.08平方米，按照多层住宅物业每月每平方米1.00元的标准，被告自2014年1月1日至2019年12月31日应向原告缴纳物业服务费7565.76元。原告多次向被告索要物业服务费，被告未给付。一审法院认为，原告与包头市鑫大成房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。原、被告均应受上述合同的约束。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。原告在提供物业服务期间，因物业服务不到位经常被投诉，新冠疫情防控期间，因不作为被相关部门约谈整改，整改无效退出阳光翠景小区，认定原告在阳光翠景小区的物业服务存在重大瑕疵，对原告主张的2014年1月1日至2019年12月31日物业服务费，酌情减免20%，现原告要求被告支付原告2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7587.36元，经查，被告实际欠原告物业服务费7565.76元，一审法院依法支持6052.61元，其余部分，依据不足，一审法院不予支持。原告提供的物业服务存在重大瑕疵，原告要求被告支付原告违约金22.70元的诉讼请求，一审法院不予支持。被告提出，原、被告之间不存在物业服务关系，被告未提供物业服务，被告的该抗辩理由，依据不足，一审法院不予采信。依照《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告王利华支付原告包头市明德物业服务有限公司2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6052.61元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市明德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市明德物业服务有限公司已预交，由原告包头市明德物业服务有限公司负担10元，由被告王利华负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王利华提交的证据为：1、《业主临时公约》，欲证明该公约是份空白合同，没有公章，所以业主公约和承诺无效。被上诉人明德物业公司质证称不认可该证据的真实性，该公约除了有王利华的签字外，其他所有凭证都没有，应当以明德物业公司一审提交的证据为准。2、阳光翠景小区的网络介绍，欲证明明德物业公司与鑫大成公司签订的前期物业合同是无效的，因为违反了包头市物业管理条例第32条规定。被上诉人明德物业公司质证称不认可该证据的真实性，该证据记载的是网络数据，并没有城建局等有资质的部门认定。前期物业服务合同是否有效应当另诉，该份合同经过住建局备案，是有效的。被上诉人提供了物业服务，上诉人享受了物业服务，应当交纳物业费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人提交的《业主临时公约》上有王利华本人签字，故不能证明该公约无效，本院对该证据不予采信。关于阳光翠景小区的网络介绍不能证明被上诉人与鑫大成公司签订的《前期物业服务合同》无效，本院对该证据亦不予采信。本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点为：1、被上诉人主张的物业费是否超过诉讼时效；2、被上诉人是否具备主体资格，其与鑫大成公司签订的《前期物业服务合同》是否有效；3、上诉人是否应向被上诉人支付物业费。首先，关于被上诉人主张的物业费是否超过诉讼时效，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第三条第一款规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，第二十条规定“本规定施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本规定；本规定施行前已经终审的案件，人民法院进行再审时，不适用本规定”。依据上述规定，本案中，上诉人王利华在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，故其在二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。王利华的该项上诉理由不能成立。其次，关于被上诉人是否具备主体资格，其与鑫大成公司签订的《前期物业服务合同》是否有效，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，本案中，阳光翠景小区一直没有成立业主委员会，故鑫大成公司作为该小区的建设单位有权选聘物业企业，且鑫大成公司已与被上诉人明德物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效，故被上诉人在本案中具备主体资格。上诉人关于被上诉人不具备主体资格，其与鑫大成公司签订的《前期物业服务合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。第三，关于上诉人是否应向被上诉人支付物业费，本院认为，被上诉人基于其与鑫大成公司签订的《前期物业服务合同》向上诉人王利华主张物业费，王利华应依照合同约定予以支付，但由于被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，在疫情期间被约谈后仍然整改无果，已被万郡社区取缔服务资格，故一审法院酌情确定被上诉人主张的物业费应减免20%符合客观事实，并无不当。上诉人王利华称被上诉人明德物业公司未提供物业服务的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王利华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王利华负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬二〇二一年四月十二日法官助理 于 雁书记员 岳丽莉附：本判决所涉法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。