湖南省长沙县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0121执异33号案外人:周明光，男，1966年3月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。申请人：吴炎辉，男，1963年12月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。被申请人：周建平，女，1961年1月5日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被申请人：常建林，男，1959年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。本院在执行申请人吴炎辉与被申请人周建平、常建林财产保全一案中，案外人周明光向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周明光请求：解除对长沙市芙蓉区××路××号××栋××房屋（权证号分别为：长房权证芙蓉字第7××8、7××5、7××4号）采取的财产保全措施。事实与理由：异议人（案外人）于2017年12月21日与周建平、常建林因民间借贷纠纷向长沙市芙蓉区人民法院申请诉前财产保全，并依法查封了周建平名下位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××号××房屋，芙蓉区法院作出了（2017）湘0102财保183号民事裁定书。后异议人提起诉讼，经芙蓉区法院调解双方达成调解协议，案号：（2018）湘0102民初599号、（2018）湘0102民初600号。前述房屋在长沙农商银行隆平高科技园支行尚有99.5万元抵押贷款，周建平、常建林无力偿还。后周建平、常建林主动找到异议人协商变卖上述房产，自愿将其名下上述四套房屋作价140万元出售给异议人，为此双方协商达成一致意见，于2019年10月10日签定房屋售卖协议书。异议人先向常建林支付了99.5万元用以归还银行抵押贷款，解除抵押。余款40.5万元用以抵扣周建平、常建林与异议人上述案件中的应付款。2019年10月11日异议人与周建平、常建林前往长沙市不动产登记中心撤销该房产司法冻结，解除银行他项抵押登记，并于当天提交了全部的房屋买卖所需材料且将办理交易手续所需资料提交进窗。按照长沙市不动产登记中心税务程序的要求对房屋进行了价格评估。异议人交纳了房屋过户的全部税款及费用，只等在规定的四个工作日后领取产权证。此后，异议人和周建平、常建林与市场门面和房屋原承租人三方协商同意，进行了门面、住房交接和续租手续（住房是312、313屋顶角楼，又称为411、412、413房）。上述房屋交割手续完成后，异议人缴纳了2019年10月至2020年9月全年的物业管理费。四套房屋产权手续同时进窗，2019年10月17日领取了四套房屋中一本不动产权证书（湘20**长沙市不动产权第0××8号）。现贵院冻结了周建平名下前述三套房产。异议人认为，根据相关法律规定，涉案房产应属于异议人的个人财产，不应在贵院保全案件中进行查封，特申请贵院解除对上述三套涉案房屋的保全措施。申请执行人吴炎辉答辩称，一、本案查封目前尚属于轮候查封，仅为效力待定的执行行为，案外人不得对该轮候查封提出执行异议。二、本案被执行的标的系周建平名下的个人财产，并非周明光的财产，周明光不具有排除轮候查封的实体权利。三、周明光、周建平未经依法拍卖即直接以物抵债处分涉案房屋，侵害了其他债权人的利益，该处分行为应属无效处分。周明光无法基于无效的合同取得涉案房屋的所有权。四、不动产以物抵债协议的受让人不享有物权期待权。本院审查查明，本院于2021年1月5日受理申请人吴炎辉诉前财产保全申请，同月6日作出（2021）湘0121财保5号民事裁定：冻结被申请人常建林、周建平银行存款140000元或查封、扣押其同等价值的其他财产。根据该裁定，本院于2021年2月5日作出（2021）湘0121执保29号执行裁定，查封（轮候）了被申请人周建平名下位于长沙市××路××号天雄皮革商贸城5栋132、133、312房屋（不动权证书号：长房权证芙蓉字第7××8、7××5、7××4号）（以下简称“涉案房产”）的权属，查封期限三年。另查明，案外人周明光与周建平、常建林民间借贷纠纷案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2018年5月4日作出（2018）湘0102民初599号、（2018）湘0102民初600号民事调解书，已发生法律效力。二案周建平、常建林共欠周明光1672500元及相应利息。案件执行中，周建平、常建林无力偿还欠款，便与周明光协商变卖房产抵债事宜，自愿以二人名下四套房屋（132、133、312、313号）作价140万元出售给异议人，为此双方协商达成一致意见，于2019年10月10日签定《房屋售卖协议书》。周明光先向常建林支付了99.5万元用以归还房屋银行抵押贷款，解除抵押，余款40.5万元抵扣二人的其余欠款。2019年10月11日，双方前往长沙市不动产登记中心办理了解除抵押登记。同期，根据周明光的申请，法院解除了对上述房产的查封。按照长沙市不动产登记中心有关征税要求，2019年10月14日，天信房地产评估有限公司对涉案房屋及313房进行了课税评估，上述四套房屋的评估总价为1351836元。尔后周明光缴纳了房屋过户的全部税费，交付了房屋交易过户所需全部资料并提交进窗。2019年10月15日，长沙市不动产登记中心向周明光出具了《不动产登记受理凭证》，并告知四个工作日内可办结转移登记事项。此后，周明光、周建平、常建林与市场门面、房屋原承租人三方协商办理了交接和续租手续。2019年10月至2020年3月间，周明光作为出租方与各承租人签订了租赁合同。2019年10月22日，周明光缴纳了2019年10月至2020年9月一年的物业管理费。2019年10月17日，周明光领取了上述四套房屋中313号房的不动产权证书（湘20**长沙市不动产权第0××8号）。被告知其他三套房屋已被人民法院查封。另查，2019年10月15日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院（以下简称芙蓉区法院）受理喻华芳与常建林、周建平民间借贷纠纷一案，根据喻华芳的申请采取财产保全措施，查封了尚在周建平名下待过户的上述132、133、312三套涉案房屋。对此周明光提出执行异议，经芙蓉区法院异议审查、执行异议之诉审理及湖南省长沙市中级人民法院二审，判决驳回喻华芳继续执行涉案房屋的诉讼请求，确定周明光对上述涉案房屋享有民事权益足以排除执行。随后，芙蓉区法院解除了对上述房产的查封。2021年1月5日，本院因申请人吴炎辉诉前财产保全一案，又查封了周建平名下待过户给周明光的上述132、133、312三套涉案房屋。上述三套涉案房产均为商业用房。周明光不服，向本院提出上述执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人已经将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，其一，案外人周明光作为买受人，对涉案三套房产在本院查封前于2019年10月与被执行人（出卖人）签订了《房屋买受协议》，该买受协议系因双方债务纠纷引起，且该债务纠纷业经人民法院审理确认，其买受协议是双方真实意思表示，真实、合法、有效。其二，签订协议后，在本院查封前，周明光、周建平、常建林与市场门面、房屋原承租人三方协商办理了门面、住房交接和续租手续。2019年10月至2020年3月间，周明光作为出租方与各承租人签订了租赁合同。2019年10月22日，周明光缴纳了2019年10月至2020年9月一年的物业管理费。上述事实可以认定周明光已实际合法占有了涉案房产。其三，周明光根据协议的约定通过直接支付和抵偿债务的方式已付清了全部房屋价款。涉案房屋价值经有关评估机构评估，评估价值低于双方抵偿的债务，表明双方无相互串通损害他人利益之嫌。其四，2019年10月间，周明光与周建平、常建林一同到长沙市不动产登记中心办理了解除抵押登记、申请法院解除了查封、随后周明光缴纳了房屋过户的全部税费、交付了房屋过户所需全部资料并提交进窗。2019年10月15日，长沙市不动产登记中心向周明光出具了《不动产登记受理凭证》，并告知四个工作日内可办结转移登记事项。后因芙蓉区人民法院及本院对涉案房产予以查封，而使涉案房产至今未能办理过户登记。上述事实表明涉案房产未能过户不是买受人周明光的原因。以上四项情形均符合最高人民法院上述规定的条件。同时，本案申请执行人吴炎辉对被执行人享有的是一般金钱债权，而不享有抵押权等优先受偿权利。综上，本院认为案外人周明光对涉案房屋享有排除本案执行的权益。周明光的异议理由成立，本院予以支持。申请执行人吴炎辉所提四项答辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止本院对被执行人周建平名下位于长沙市××路××号天雄皮革商贸城5栋132、133、312号（不动权证书号：长房权证芙蓉字第7××8、7××5、7××4号）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陈  力  军审 判 员 陈  庆  华审 判 员 胡  玲  玲二〇二一年四月二十日法官助理柳真真代理书记员 柳真真（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。