安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终253号 上诉人（原审被告、反诉原告）：国晟农产品物流股份有限公司，住所地安徽省池州市。 法定代表人：杨龙英，董事长。 委托诉讼代理人：姜之新，安徽持优律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳嘉佰利营销策划有限公司，住所地深圳市。 法定代表人：王明，执行董事。 委托诉讼代理人：张年华，安徽宏达律师事务所律师。 上诉人国晟农产品物流股份有限公司（以下简称国晟公司）因与被上诉人深圳嘉佰利营销策划有限公司（以下简称嘉佰利公司）合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院（2020）皖1721民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人国晟公司的委托诉讼代理人姜之新、被上诉人嘉佰利公司的委托诉讼代理人张年华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国晟公司上诉请求：1、撤销原判决第一判项,改判驳回嘉佰利公司的原审保证金退还请求；2、本案一、二审诉讼费等均由嘉佰利公司承担。事实及理由:1、原判将嘉佰利公司委托案外人高林支付给案外人杨龙凤的20万元居间费或好处费,认定为嘉佰利公司支付给国晟公司的案涉合同保证金错误，依法应予纠正。首先,从合同当事人及收款主体看。案涉合同当事人为国晟公司与嘉佰利公司,而收款人为案外人杨龙凤,国晟公司事先未委托嘉佰利公司向杨龙凤支付合同保证金,嘉佰利公司事后未取得国晟公司与杨龙凤的追认。故原判将该20万元认定为嘉佰利公司支付给国晟公司的案涉合同保证金，缺乏事实和法律依据；其次,从付款时间看。该20万元汇款时间为2018年10月23日，而案涉合同签订时间为2018年12月9日,故嘉佰利公司不可能在合同条款尚未商定的情况下,事先支付保证金,违背基本常理;再次,从合同内容看。根据案涉合同第4.6条“保证金:合同签订后3日内乙方缴纳30万元,招商营销中心交付使用,再支付20万元”约定的该内容,说明国晟公司与嘉佰利公司签订案涉合同时,嘉佰利公司尚未支付合同保证金。如高林支付给杨龙凤的该20万元是案涉合同保证金,那么合同应当确定保证金50万元已付20万元,剩余30万元于合同签订后3日内付清,故原判决将该20万元认定为嘉佰利公司支付给国晟公司的合同保证金,违背了合同约定,有违事实常理，且时间逻辑错误；第四,从人物关系看。韩长贵原是国晟公司的法定代表人、董事长，将案涉项目交给哪一家公司销售代理具有绝对决定权,而杨龙凤是韩长贵的妻子,嘉佰利公司为拿下案涉项目销售代理权,事先通过杨龙凤居间向韩长贵传递信息，并支付该20万元居间费或好处费,符合客观事实和基本常理；第五,国晟公司仅于案涉合同签订后2018年12月14日收到案外人高林汇款30万元,招商营销中心交付后,嘉佰利公司未支付剩余20万元,且嘉佰利公司以佣金尚未结算等为由拖延至今,故原判决不能以嘉佰利公司违约未支付剩余20万元保证金,从而推定嘉佰利公司支付给案外人的居间费或好处费为案涉合同保证金。2、嘉佰利公司委托高林向国晟公司缴纳的30万元案涉合同保证金尚不具备退还条件,原判国晟公司退还嘉佰利公司案涉合同保证金,违反了合同明确约定,且论述违约责任时有违本案已查明的事实及证据,依法应予纠正。首先,根据本案已查明的事实和案涉合同第4.6条“保证金:销售业绩保证金,销售业绩退还保证金为:乙方接到甲方可销售后3个月销售可销售面积的60%,保证金甲方需全额无息退还于乙方”之约定，国晟公司于2020年1月取得房屋销售许可证，可销售面积为18899.06m，共305套,而嘉佰利公司从2019年3月7日就开始签约销售，截止目前，嘉佰利公司合计销售的房屋面积仅占可销售面积的52.25%,案涉合同保证金依约不具备退还条件；其次,原判决以国晟公司未按合同约定的时间取得销售许可证、资金链断裂等原因,致后期项目处于停工或未建状态，导致嘉佰利公司不能开展正常的营销业务，客观上影响销售业绩为由，判定国晟公司退还嘉佰利公司案涉合同保证金，缺乏事实依据，且有违本案已查明的事实及在案证据载明的内容。（1）原判决认定国晟公司未按合同约定的时间取得销售许可证错误,违反了合同约定。案涉合同第10.5条约定,国晟公司需在2019年8月左右拿到销售许可证,但该约定仅为约数,而非定数,故国晟公司在8月前后6个月内取得销售许可证均属法律允许的合理范畴,符合合同约定；另国晟公司在合理期间靠后时间段取得销售许可证是因嘉佰利公司违反合同约定和会议承诺造成。根据案涉合同第5.5条约定,国晟公司在办理销售文件时,嘉佰利公司应提交营业执照、代理资质证书等资料,但嘉佰利公司至今未提供代理资质证书。国晟公司原审第7组证据会议纪要载明,嘉佰利公司为好销售房屋向国晟公司提出修改设计图纸,并承诺由自己负责与设计单位沟通变更图纸,与房管局沟通重新测绘房屋面积等,但直到2019年12月底与设计单位、房管局均沟通未果,导致销售许可证取得时间靠后,嘉佰利公司对此需负全责,原判决不对推迟原因进行客观评价,直接认定国晟公司未按合同约定的时间取得销售许可证,支持嘉佰利公司退还保证金的主张错误。（2）资金链断裂是因嘉佰利公司违约及新冠疫情不可抗力叠加造成,责任不应有国晟公司承担。据本案查明的事实,嘉佰利公司不仅占用国晟公司售房款366.1464万元,还有200多万元借款未还,给国晟公司的复工复产及资金供应造成严重影响,对此原判决并未进行客观评价。2020年初因全球新冠疫情不可抗力影响,东至县直到5月份才允许建筑工地复工复产,购房户投资热情减退,给整个销售行业都造成影响,且嘉佰利公司多次承诺的销售业绩均未能实现,给国晟公司的资金回笼造成严重影响,故资金链断裂责任不在国晟公司,原判决将所有责任均归责于国晟公司不仅与事实不符,且于法无据。3、国晟公司将佣金标准从2.5%调整为8%的前提条件为嘉佰利公司每月为国晟公司销售现金800万元以上,原判决在论述时仅说结果不说前提,极易给当事人后期的佣金结算产生争议,应予以纠正。4、原判决对本案诉讼费的分摊极不合理,严重失衡,不符合法律、法规的相关规定。嘉佰利公司本诉标的8033486元,缴纳诉讼费68034元,判决支持50万元。国晟公司反诉标的5959950元,缴纳诉讼费53660元,原判决支持1661464元。但在诉讼费负担上,嘉佰利公司仅负担68034元,而国晟公司却负担53660元,明显不合理。综上,原判决部分事实认定不清、适用法律错误,故请求二审法院依法改判,支持国晟公司的上诉请求,并就部分不当论述予以纠正。 嘉佰利公司辩称，一、本案的基本事实同一审判决查明的事实，在此不再赘述，国晟公司原法定代表人韩长贵及股东黄岳涉嫌伪造公司印章冒用企业名义开发、宣传涉案房地产。涉案楼盘国晟公司从一开始就冒用央企以中粮凤巢公司名义投资开发，至今为止，楼盘售楼部上仍然标着“中粮凤巢投资有限公司”，嘉佰利公司对此一开始也不知情，以《凤巢市场投资有限公司》名义对外签约《东至国际农产品交易中心商铺投资协议》，详见前期客户签订的投资协议书。直至2020年8月27号被池州市市场监督管理局罚款并列入严重违法企业才知情，嘉佰利公司的信誉为此受损。二、国晟公司在本案中存在种种严重违约行为，应当退还嘉佰利的50万元的保证金，对此基本意见同一审关于保证金退还的论述，在此不再赘述。1、《销售代理合同》10.5里保证:承诺在2019年8月左右拿到销售许可证，承诺嘉佰利公司可以在2019年1月份可以销售，但是直到2020年1月22日才仅仅取得B区商品房预售许可证。2、至今1-4号楼附属设施及环境基础工程均未完成，2020年春节后至今没有工人施工，火车站广场已成烂尾工程。5、6、9、10楼一直未动工，7、8楼也一直处于停建状态。国晟公司因资金链断裂,导致该项目工程处于停工、停产、断电、断水的状态。3、各方人员多次到售楼部要钱、锁门、搬东西，项目沙盘也被人搬走,种种情况严重影响到了嘉佰利公司在合同期内正常开展代理销售带客户看房工作。4、如果嘉佰利给付的50万元系佣金,则国晟公司或者第三人应当向法庭提交证据证明,而不是简单的推断。三、一审判决主文第三项之所以判决嘉佰利公司归还国晟公司的售房款366.1464万元及利息,是因为嘉佰利公司在一审中漏列给付佣金的诉讼请求,致使一审中双方未对佣金进行结算。嘉佰利公司已经在东至县法院就佣金另外起诉，待判决后进行抵扣。本案一审判决的诉讼费的负担基本合理。四、国晟公司对一审法院已判决的诉讼费承担,法律和规定并没有赋予其对此有上诉权,其即便不服也只能向法院提出复核申请。综上,请求二审驳回上诉,维持原判。 嘉佰利公司一审诉讼请求：1、判令国晟公司赔偿嘉佰利公司投入的双倍损失总计人民币7533486元；2、判令国晟公司立即归还预交的保证金50万元；3、依法解除双方签订的整合代理合同；4、判令本案的诉讼费用及保全费由国晟公司承担。 国晟公司一审反诉请求:1、嘉佰利公司归还国晟公司售房款378.7万元及借支款217.295万元，合计595.995万元，并自反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至款清时止；2、本案反诉费用由嘉佰利公司承担。 一审审理查明：2018年12月9日，国晟公司（甲方）与嘉佰利公司（乙方）签订整合销售代理合同，约定：甲方委托乙方销售位于安徽省东至县火车站站前区中粮·东至国际农产品交易中心项目（后期项目名称改变不影响本合同的履行）。项目概况：商业街、农产品交易市场、农产品冷链物流园。一、代理项目基本情况。代理销售范围：整合项目代理销售（独家代理）。三、合作期限：2年，即自2018年12月9日至2020年12月8日。四、代理佣金及结算。4.1代理成功的条件，销售代理成功应同时满足以下两个条件：1.委托期内，乙方协助购房者与甲方成功签订商品房买卖合同；2该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭款全部到账。如购买者首付交齐、贷款资料齐全，购房者符合贷款条件，银行未放款者，至购房者交付日20个工作日后未放款，甲方同样视为乙方成功销售，甲方支付乙方佣金。4.2佣金结算标准：甲方给予乙方代理佣金按销售总额2.5%结算给乙方佣金；甲方员工购买（计入）、关系户购买（计入）、老带新客户成交购买（计入）、甲方抵扣的工程款商铺（计入）乙方成功销售考核业绩，甲方同样给予乙方约定佣金提成。4.4.2代理佣金结算时间为空白，即双方未明确约定结算时间。4.6保证金：合同签订后3日内乙方缴纳30万元，招商营销中心交付使用，再支付20万元。销售业绩退还保证金为：乙方接到甲方可销售后3个月销售可销售面积的60%，保证金甲方需全额无条件退还于乙方。八、违约责任。10.1甲乙双方任何一方违反本合同约定，即违约。另一方有权书面通知对方予以纠正。违约方未能及时纠正的，另一方有权单方面解除合同，违约方承担由此造成的一切损失或约定损失；10.2如甲方或其它事项欲提前解除本合同，甲方赔付乙方前期所有付出的2倍费用。10.5甲方必须保证该项目的合法性与规定时间里可以销售约定以下2条：（1）甲方承诺在2019年8月左右拿到销售许可证。（2）甲方承诺乙方在2019年1月份可以销售。十一、其他约定。15.1如需对本合同及其附件做任何修改或者补充，须由双方另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同有不一致的，以补充协议为准。合同签订后，嘉佰利公司开始进场进行营销策划工作。2019年7月17日，国晟公司（甲方）与嘉佰利公司（乙方）签订整合代理合同补充协议，约定：一、销售代理合同服务合同第六条第五款内容变为：前期客户缴纳的所有费用乙方不得擅自收取，由甲方统一收取，即涉及到甲方产品销售款项及财务内容均由甲方管理。如发现乙方有收款行为，甲方有权终止合同，不予结算佣金；二、原合同佣金2.5%调整为8%，所有销售活动费用由乙方承担，甲方按照实际收款每200万元结算一次佣金。2019年8月15日，双方又签订《关于东至项目销售方式节点补充协议》第二条：乙方（嘉佰利公司）承诺每月16日截止缴纳甲方（国晟公司）销售现金800万元以上为基数。乙方承诺在每套或每户不得收取大于2000元/户的定金，严禁超出收取；（乙方收取的团购金必须支付到甲方指定账户，甲方收取团购金及时返还给乙方），乙方在三日内落实好各投资户协议，并落实好各投资户支付投资本金，甲方支付8%的佣金服务费。如果乙方一个月不能完成销售现金800万元，甲方不给予乙方结算佣金，延续下个月至销售1600万元现金。2019年10月12日会议纪要第6项：2019年8月15日以前，国晟公司没有收取团购金，嘉佰利公司收取的团购金与国晟公司无关；2019年8月15日以前销售佣金按2.5%计算；第7项：2000元的定金，售楼部暂时以欠条方式支付，在后期佣金里加以扣除。2019年9月20日，嘉佰利公司就2019年9月17日至2019年9月19日三天销售收入总额3004640元申请佣金结算，国晟公司按8%计算佣金，总计24万元，其中12万元冲抵公司往来款，另12万元支付至嘉佰利公司法定代表人王明个人账户。2020年5月14日，双方就5-8#楼商铺公寓销售方案达成一致协议，第2条约定，甲方（国晟公司）同意按上述方案执行，房屋基础单价另行核定。乙方（嘉佰利公司）承诺，即日起，一个月不得低于实际房租款300万元/月，第二个月400万元/月，第三个月600万元/月，第四个月及以后均为600万元/月。乙方完成以上目标，甲方给予乙方总租金总价的8%佣金结款。如乙方达不到以上目标，甲乙双方同意按第一个实收房租款100万元的8%计算佣金。第二个月及以后均未完成目标，甲乙双方同意按实收房屋款2.5%计算佣金。 庭审中，双方均认可嘉佰利公司代国晟公司收取客户购房款共计935.7364万元，国晟公司收到嘉佰利公司售房款转账520万元，国晟公司在收到转款之后，又替嘉佰利公司退还客户王友胜、胡国林、柳盛华投资款各5万元，共计15万元。嘉佰利公司在代收的935.7364万元中，分别退客户程龙、张志红、檀向明、周结根购房款合计64.59万元，同时将代为收取的部分售房款以欠条的方式向国晟公司出具，在后期佣金里扣除。在此之外，嘉佰利公司又另外向国晟公司借款用于公司开支。另查明，案涉项目分A、B、C、D四个区域，总建筑面积为86891.67㎡。A、C区规划为地上城市公共广场，地下为（农产品）批发市场，B区（即1#精品展示楼及配套服务楼、2#精品展示楼及配套服务楼）规划为商业、办公、旅馆业，D区（即5-10#楼）规划为（农产品）批发市场。其中规划为（农产品）批发市场的区域全部由国晟公司自持，自持时间为综合验收（房产部门验收备案）之日起5年以上。国晟公司于2020年1月22日取得B区商品房预售许可证，总计305套，总面积18899.06㎡。截至目前，前期四个区域均已开工建设，其中B区已封顶外墙施工完成。由于资金短缺，整个项目处于停工状态。 还查明，嘉佰利公司委托案外人高林通过手机银行分别于2018年10月23日向杨龙凤建行账号转款20万元，于2018年12月14日向国晟公司安徽东至农村商业银行账号转款30万元。再查明，国晟公司于2016年9月21日成立，股东为凤巢市场投资有限公司、安徽瑞滢建设装饰工程有限公司。法定代表人于2020年3月11日由韩长贵变更为杨龙英。杨龙凤系韩长贵妻子。 一审认为：国晟公司将其开发的中粮·东至国际农产品交易中心项目委托给嘉佰利公司进行销售，签订整合销售代理服务合同及相关补充协议，双方系房屋委托代理销售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 关于本诉部分。第一、关于嘉佰利公司要求国晟公司赔偿其投入的双倍损失问题。经查，双方签订的整合代理合同书中10.3约定“甲方未能按合同约定的时间支付乙方佣金，达七个工作日，乙方有权单方面解除合同，同时甲方赔付乙方前期所有付出的2倍费用”，但合同书4.4.1、4.4.2、4.4.3为空白文档，双方就佣金给付方式、结算时间、支付方式均未做约定，且在后面的补充协议中也约定不一；另，2019年7月17日的补充协议第三项约定“原合同佣金2.5%调整为8%，所有销售活动费用由乙方承担”。嘉佰利公司主张的损失为人员工资、福利、广告费用、营销活动礼品、交通费用和办公费用损失，上述费用是为开展正常营销活动的投入，该投入在提高的佣金中可以得到回报。由于双方尚未对佣金进行结算，故对嘉佰利公司的该项诉求，不予支持。第二、关于保证金的争议。首先，关于20万元是不是保证金的争议？国晟公司抗辩嘉佰利公司委托案外人高林于2018年10月23日转账给杨龙凤的20万元不是保证金而是项目的居间费，但未提供证据予以证实。从收款人来看，该20万元的收款人杨龙凤系国晟公司原法定代表人韩长贵的妻子；从转款数额来看，整合代理合同约定保证金为50万元。嘉佰利公司委托高林分两次转款共计50万元，且国晟公司在嘉佰利公司2018年12月14日转款30万元后没有要求再继续转款，应视为50万元保证金已经全部支付到位。故对国晟公司的该项抗辩，不予采信。其次，关于保证金是否应退还问题。国晟公司认为嘉佰利公司销售的面积仅占可销售面积的52.25%，没有达到退还的条件，不予退还。经查，由于国晟公司未按合同约定的时间取得预售许可证，另资金链断裂等原因，后期项目均处于停工或未建状态，导致嘉佰利公司不能开展正常的营销业务，客观上影响了销售业绩。故，关于嘉佰利公司要求国晟公司退还50万元保证金的诉求，予以支持。第三、关于合同解除的争议。案涉合同约定整合销售代理期为二年，即2018年12月9日至2020年12月8日。至判决时止，案涉合同履行期限已经届满，没有解除的必要，是否延长期限继续履行，由双方自行协议。故对嘉佰利公司主张解除合同的诉求，不予支持。 关于反诉部分。第一、关于国晟公司要求嘉佰利公司返还占用的售房款问题。首先，关于占用售房款的数额问题。庭审中双方一致认可嘉佰利公司共代为收取售房款为935.7364万元，其中，嘉佰利公司已经转给国晟公司520万元，另国晟公司替嘉佰利公司退还客户王友胜、胡国林、柳盛华购房款共计15万元。嘉佰利公司退还客户程龙、檀向明、周根结、张志红房款共计64.59万元。至此，嘉佰利公司尚占用国晟公司售房款366.1464万元。双方签订的整合代理合同书6.5约定“乙方可以前期收取客户的团购优惠金”，但是2019年7月17日的补充协议第一条“前期客户缴纳的所有费用乙方不得擅自收取，由甲方统一收取”，以及2019年8月15日的协议第二条“乙方收取的团购金必须支付到甲方指定账户”，均对该项约定作了变更。故而嘉佰利公司已无权收取任何费用，其收取的费用应返还给国晟公司。其次，关于国晟公司要求嘉佰利公司自反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至款清时止的诉求，符合法律规定，予以支持。第二、关于国晟公司要求嘉佰利公司归还借支款及利息的问题。双方在合同履行过程中形成的借支款，由于未约定还款时间，且双方的佣金尚未结算，借支款待佣金结算之时可以扣除。故对国晟公司的该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、国晟农产品物流股份有限公司于判决生效之日起三十日内退还深圳嘉佰利营销策划有限公司保证金50万元；二、深圳嘉佰利营销策划有限公司于判决生效之日起三十日内归还国晟农产品物流股份有限公司售房款366.1464万元及利息（自反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至款清时止）；三、驳回深圳嘉佰利营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回国晟农产品物流股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费121694元，由深圳嘉佰利营销策划有限公司负担68034元，由国晟农产品物流股份有限公司负担53660元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，国晟公司认为案外人高林支付给案外人杨龙凤20万元系居间费或好处费,并非嘉佰利公司向国晟公司支付案涉项目保证金的上诉理由，未提供证据予以证明，不予采纳。一审根据该笔20万元的收款人系国晟公司原法定代表人妻子的身份及案外人高林到庭陈述50万元系嘉佰利公司法定代表人让其向国晟公司支付的案涉项目保证金，并结合该20万元与另笔转款保证金30万元合计50万元与整合销售代理合同中约定的保证金数额相符的事实，考虑国晟公司收到两笔转款50万元后未再要求嘉佰利公司支付保证金，综合认定嘉佰利公司向国晟公司支付了保证金50万元，并无不当。鉴于国晟公司滞后于双方约定的时间取得商品房预售许可证，现案涉项目处于停工状态，嘉佰利公司不能正常开展营销业务，客观上影响了销售业绩。一审判决国晟公司退还嘉佰利公司保证金50万元，亦无不当。 一审仅对双方佣金约定的情况进行了表述，并未对佣金结算的问题进行分析及认定，且一审确认双方尚未对佣金进行结算，国晟公司认为应纠正一审对佣金表述的上诉理由，不予采信。 根据《诉讼费用交纳办法》第十八条规定，“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”。第二十九条规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。一审对国晟公司提起反诉的案件受理费未减半收取，且对诉讼费用负担决定不当，应予纠正。 综上所述，国晟农产品物流股份有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审对一审诉讼费用的收取负担予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费68034元，由深圳嘉佰利营销策划有限公司负担63800元，由国晟农产品物流股份有限公司负担4234元；反诉案件受理费26760元，由深圳嘉佰利营销策划有限公司负担16440元，由国晟农产品物流股份有限公司负担10320元。二审案件受理费8800元，由国晟农产品物流股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮敬东 审 判 员 李郑传 审 判 员 余 玮 二〇二一年四月二十日 法官助理 张 勇 书 记 员 包亚平