黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0102民初6248号原告：黑龙江省尼龙厂，地址哈尔滨市道里区哈双北路2公里南侧。代表人：黑龙江省尼龙厂管理人，地址哈尔滨市南岗区。负责人：刘磊峰，女，1971年10月15日出生，汉族，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：许宏佳，黑龙江海天庆城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文广，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被告：哈尔滨中哈经贸有限责任公司，地址哈尔滨市道里区城乡路****楼****。法定代表人：石宝林，执行董事。委托诉讼代理人：张明利，黑龙江三维律师所事务所律师。委托诉讼代理人：李金潭，黑龙江三维律师所事务所律师。原告黑龙江省尼龙厂（以下简称尼龙厂）诉被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司（以下简称中哈经贸公司）合同纠纷一案，原告于2019年4月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尼龙厂管理人代表人刘磊峰及委托诉讼代理人许宏佳、李文广，被告中哈经贸公司的委托诉讼代理人张明利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。尼龙厂向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的协议；2.判令被告向原告返还已支付的土地使用权转让价款196.318万元；3.判令被告赔偿原告利息损失（以196.318万元为基数，从2002年8月13日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；4.判令被告赔偿原告购买案涉土地支出与该土地价值的差价444.392万元；5.判令被告承担本案的诉讼费及其他相关费用。事实与理由：原告与被告于2001年7月24日签订《协议书》一份，其中约定：被告将土地及地上附属物总体出售给原告，总价为526万元；另约定了新建项目，关于新增设施，尼龙厂投资210万元，中哈经贸公司包工包料负责施工。尼龙厂于2001年7月11日至2002年8月13日之间，实际向被告支付款项共计660万元，经原告多次主张，被告一直未将房产和土地使用权过户至原告名下。2017年7月，原告收到了道里区法院送达的哈尔滨正大阳光饲料有限公司诉原告返还原物纠纷案（2017)黑0102民初6008号起诉状，才得知本应转让给原告的土地使用权已经哈尔滨市人民政府批准，出让给正大阳光饲料有限公司，并取得了黑（2017）哈尔滨市不动产权第0007824号国有土地使用证，虽经原告多次协调，但该公司坚持要求原告返还土地。综上，因被告未及时履行双方协议，将协议约定的土地使用权等过户至原告名下，使原告无法取得约定使用权，并难以办理相关房屋所有权证。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。故提出上述诉讼。中哈经贸公司辩称：1.被告已经恰当地履行了合同义务：首先，在双方2001年7月24日签署的《协议书》中，中哈经贸公司的主要义务是交付标的物，完成施工以及将合法手续交给原告；其次，《协议书》签署后，被告按照协议约定交付了土地和房产，完成了协议约定施工建设，并将哈尔滨市人民政府颁发的、登记权利人为原告的、哈建农里群字第23-100号《哈尔滨市村镇房屋所有权证》交付给原告。被告已经履行了《协议书》约定的义务；2.原告的请求权超过了诉讼时效：原告解除权的时效，应当自2001年8月起算，早在2001年8月，被告就已经按照协议约定，将案涉土地使用权及相关手续交付给了原告，原告也接收了土地和接受手续及文件。基于《协议书》的义务，被告已经履行完毕。如果，原告不认可被告的履行效果和交付内容，那么，原告应当自2001年8月起算的2年内提起诉讼，原告（破产管理人）时隔18年之久才提起诉讼，明显超过了诉讼时效，其诉讼请求无法支持。3.案涉《协议书》并不具备“部分解除”的条件：首先，《协议书》中的土地和房产是一体的，并不具备分割解除和分割返还的条件。目前，原告已将《协议书》涉及的房产转让完毕，即便解除《协议书》，原告也无法向被告一并返还土地和房产；其次，《协议书》中包括的施工添附内容，也与土地结合一体。被告的施工成果，已经由原告实际使用多年，亦无法通过适用解除制度；再次，原告只谈退地，不谈多年实际使用，有违诚信。时过境迁，在原告实际使用了土地和房产18年之后，在原告将房产出售变现之后，原告的破产管理人突然提出解除协议中涉及“土地”的条款和内容，这无异于买珠还椟，不仅客观上也无法实现，在主观上，也有违诚信。4.原告作为违约方，也无权主张解除合同：就目前来看，原告并未提交已履行《协议书》第三条土地及附属物对价款支付义务的证据，在原告尚未支付协议价款的情况下，原告径行提出解除协议，谋取规避价款支付义务，显然有违诚信。5.原告应向房地局主张侵权责任和撤销产权登记：目前看，案涉土地在原告实际占有和使用期间，发生了第三方（行政机关和正大阳光公司）侵权情况。原告应当向行政机关和正大阳光公司主张权利，案外人的过错，不应当由被告承担责任。6.原告此次诉讼，有利益输送之嫌：很显然，案涉土地之价值远高于此次原告的诉请金额，堂堂国有企业的破产管理人，不去主张撤销正大阳光公司的产权登记，主动放弃主张土地使用权，抓大放小，仅仅主张一点钱款补偿，着实让人难以理解，因此被告有理由怀疑破产管理人打算通过此次诉讼，谋求法院判决方式，洗白破产管理人的渎职行为，掩盖其与正大阳光公司之间的利益输送，掩盖国有资产流失的事实，综上，原告的解除权并不成立，其诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据认证如下：被告对原告举示证据五资产评估报告提出异议，本院认为，该评估意见系原告单方评估，且在涉诉土地使用权已变更为案外人其非使用权人情况下单方评估，不具有委托评估资质，该评估意见对被告不具有约束力，因此对该证据因不具有证明力，不予采信。原告对被告举示的证据一哈建农里群字第23-100号村镇房屋所有权证提出异议，因该证据调取自原告的工商登记档案，该工商档案中材料均系原告自行向市场监督管理局提供备案，原告无证据证实该证据系被告举示到原告工商登记档案中，故该证据来源合法，予以采信。经审理查明：2001年7月24日原、被告签订《协议书》，约定：甲方中哈经贸公司，乙方尼龙厂，双方经协商就乙方购买土地、厂房及新建设施等有关事宜达成如下协议：一、土地概况：甲方将位于哈双北路1.5公里的土地12，493平方米转让给乙方；二、地、地上附属物情况筑面积200平方米变电所一座及630千瓦的工业用电设施（不含厂区以外的供电设施）；建筑面积339平方米的锅炉房一座及两台两吨锅炉和附属设施（不含厂区以外的水暖设施）；建筑面积2000平方米的厂房一处（含办公室和库房）；水井一眼，蓄水池一处；三、甲方同意将土地及地上附属物总体出售给乙方，总价为526万元；四、新建项目：建筑面积约1200平方米的办公楼一座，聚合车间500-600平方米；浇铸车间约220平方米；压铸车间约220平方米；车库130平方米；库房约800平方米；道路2000-2500平方米及围墙400-500延长米；五、新增设施乙方投资210万元甲方包工包料负责施工；六、付款方式：1.本协议签定3日内乙方支付甲方首期款项人民币贰佰万元（200万元）；2.乙方保证在9月7日之前支付甲方第二期款项贰佰陆拾万元（260万元）；3.甲方在新增设施于10月15日竣工后，并将整体厂区办置于乙方名下的合法手续交给乙方，同时乙方支付甲方第三期款项贰佰柒拾陆万元（276万元）；七、双方的权利和责任：1.甲方保证转让给乙方的土地及地上附属物无争议、无抵押，若有纠纷均由甲方承担责任不得影响乙方使用；2.甲方保证本协议第二条涉及的设备正常使用；3.甲方保证在8月底前将原厂区及设备交付乙方使用；4.甲方保证新建项目中聚合车间及仓库于9月底交付乙方使用，其他项目于10月15日交付乙方使用；5.甲方负责办理土地及厂房转让的手续和费用；6.乙方保证按约定时限付款；7.乙方保证出具相关的材料配合甲方办理有关手续；8.乙方如在本协议书以外增加项目，所需费用由乙方承担；9.乙方保证生产满足环保要求；合同约定总标的额为736万元。协议签订后，自2001年7月27日起至2002年8月13日期间，原告向被告支付款项合计660万元。被告按约施工，并将协议约定土地、建筑物、设备交付给原告占有、使用，其后原告一直占有、使用诉争土地，但协议约定的土地登记变更一直未办理。2017年6月，原告收到案外人哈尔滨正大阳光饲料有限公司（以下简称正大阳光公司）诉其返还原物纠纷起诉状，正大阳光公司以其取得本案争议土地使用权为由诉至法院，要求原告返还涉诉土地，该案正大阳光公司于2017年10月19日撤回该诉讼。现原告以“被告未履行合同约定土地使用权过户约定，造成原告无法取得土地使用权办理相关登记”为由于2019年4月18日诉至法院，提出上述诉讼请求。诉讼中，原告举示其财务固定资产账目欲证实已付660万元中196万元为土地款，该账目上摘要部分写有“土地”两字，数额为194.02万元，在该款记载下方2.298万元摘要部分写明为“路用材料”；两项合计196.318万元。另经查：1.涉诉位于哈尔滨市哈双北路1.5公里的12，493平方米土地原系被告于1995年9月用其名下上江街59，000平方米土地与哈尔滨市住宅局下属青年农场互换所得的65，214.3平方米土地的一部分，其互换后土地使用权人当时未办理变更登记，2005年被告办理了其中20，689.平方米权利变更登记，剩余44，407.4平方米未办理权利变更登记，其中包含本案涉诉土地。2012年9月16日，青年农场与正大阳光公司签订《土地转让协议书》，将包含涉诉土地在内(前述未办理权属变更登记）的37，845.7平方米土地（原用地面积为44，407.4平方米，经哈双北路的改造占地后剩余37，845.7平方米）“置换”给正大阳光公司，协议上第3条：“乙方（正大阳光公司）用道里区上江街土地面积59000平方米与甲方（青年农场）土地互换使用权”。2014年正大阳光公司为办理土地转让委托哈尔滨国源土地房地产估价有限公司对包含涉诉土地在内的37，826.3平方米“置换”土地进行价格评估，估价结果：1.土地单价：515/平方米，2.土地总价：1948.05万元，估价基准日为：2014年7月3日。2014年9月30日，正大阳光公司与哈尔滨市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定:“出让人哈尔滨市国土资源局，受让人正大阳光公司，本合同项下出让宗地面积37，826.30平方米，坐落于哈尔滨市××路1.5公里，宗地用途为工业用地，国有建设用地使用权出让价11，688，300元。”其后，正大阳光公司缴纳该土地出让金。2017年1月18日，正大阳光公司取得宗地面积为37，826.30平方米国有建设用地使用权不动产权属登记证书：黑20**哈尔滨市不动产权第0007824号。2.2018年3月12日本院作出（2018）黑0102破申2号民事裁定书，裁定：受理申请人铁岭无碱纤维有限公司对被申请人黑龙江省尼龙厂的破产清算申请。同时做出指定管理人的决定书。2019年3月27日，本院作出（2018）黑0102破2号之一号民事裁定书，裁定：宣告黑龙江省尼龙厂破产。2019年2月12日，原告管理人发出关于黑龙江省尼龙厂资产的破产拍卖公告，拍卖标的物为尼龙厂房屋建筑物、机器设备、车辆、应收账款、预付款等，但不包括土地。2019年3月26日，上述财产由正大阳光公司买受。3.2019年2月，尼龙厂管理人拟破产清算涉及的尼龙厂占用的土地使用权资产评估项目委托黑龙江立信长江资产评估有限公司对尼龙厂占用土地使用权于2019年2月1日的市场价值进行了评估，2019年6月25日(本案诉讼程序中）黑龙江立信长江资产评估有限公司作出黑立信评报字[2019]第019号资产评估报告，评估结论为：经市场比较法和成本逼近法分别评估，尼龙厂管理人拟破产清算涉及的尼龙厂占用的土地使用权于2019年2月1日评估价值为640.71万元，本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2019年2月1日起至2020年1月31日止。4.案外人锦融成文化发展（北京）有限公司就黑20**哈尔滨市不动产权第0007824号国有建设用地使用权不动产权属登记于2019年4月22日对哈尔滨市自然资源和规划局、哈尔滨正大阳光饲料有限公司提起行政登记行政诉讼，案号为2019黑01**行初113号，要求撤销该国有建设用地使用权不动产权属登记，被本院裁定驳回，2019年12月19日哈尔滨市中级人民法院撤销2019黑01**行初113号行政裁定书，指令本院继续审理（案号：2020黑01**行初21号）。该案审理结果是本案审理裁判依据，本案因此于2020年1月22日中止审理。2020年12月31日2020黑01**行初21号行政诉讼审理终结，锦融成文化发展（北京）有限公司撤回起诉。本案恢复审理。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、第十一条对划拨土地转让作出规定，上述条文均未明确规定违反上述规定为无效合同，因此《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条不应理解为法律强制性、效力性规范，且行政批准、审批行为仅为物权变动的必要条件不影响合同效力。本案中，通过正大阳光公司后期缴纳出让金的事实证实原、被告转让土地性质原应为划拨，虽然原、被告转让涉诉土地时双方未能举示证据证实经有关部门批准，但原、被告2001年7月24日签订《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，故该协议真实、有效。双方应按照合同约定履行各自义务。法律规定，约定解除：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的协议对合同解除未作约定，通过原告举示证据证实其已支付完毕土地及地上附属物的价款526万元，被告本应履行土地使用权变更登记义务，但被告却将已转让并交付给原告的土地变更给案外人正大阳光公司所有，致使原告丧失受让土地使用权，该违约行为致使合同目的不能实现，符合合同法定解除情形，应予以解除，因此原告解除合同主张成立，予以支持。依据法律规定合同解除的效力，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，赔偿给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案被告的违约行为，给原告造成经济损失，应依法承担违约赔偿责任。本案合同解除后，除返还原告原支付土地款，被告还应赔偿原告该土地可以获得的利益，即土地变更为案外人正大阳光公司时土地价值款与原土地价值款差价款和差价款利息损失。由于双方协议约定526万元是土地及地上附属物“打包整体”转让款，双方未单独明确约定涉诉土地的价款，原告财务自行记载亦不具有证实土地单独转让价款效力，现有证据及双方陈述均不能析出土地转让单独价款，故原告自行析出土地款196.318万元，无证据证实不成立，本院不予支持；因原告2001年-2019年期间占有使用涉诉土地，被告不是无理占有土地转让款，故原告利息损失不成立，本院不予支持；因不能单独析出土地转让款，故返还土地转让款的诉讼主张应合并至土地整体损失款中予以支持。关于涉诉土地价值损失差价款，本院认为，涉诉土地在2014年9月由哈尔滨市国土资源局出让给案外人正大阳光公司，2017年案外人进行了涉诉土地使用权登记，其后涉诉土地使用权已为案外人所有，原告对涉诉土地权益在此时被侵权，因此原告土地损失价值款应为该时间的土地价值数额，而不是以原告起诉时间计算土地价值款，即该土地出让时国源评估部门对土地价值评估总价1948.05万元中12，493㎡部分价值，涉诉土地的总价为19，480，500/37，826.3*12，493=6，433，880.3元，该土地现性质为出让，该价值款中包含土地出让金，而原告受让至今未缴纳土地出让金，因此涉诉土地缴纳土地出让金11，688，300元/37，826.3㎡*12，493㎡=3，860，328.2元应自原告差价损失中扣除，故被告应返还原告土地转让款及违约损失赔偿款总额为6，433，880.3-3，860，328.2=2，573，552.1元。其后，原告的可获得利益损失应为该差价款利息损失。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。对于双方已履行合同其余部分，因被告收到原告支付对价款项，获得收益，不须按照合同解除法律后果返还原物，对于未付工程款部分，因被告未提出反诉，被告可另行诉讼主张权利。对被告的答辩主张，本院认为，庭审证据及核查事实证实原告按约履行支付大部分价款义务，被告应履行协议中“5.甲方负责办理土地及厂房转让的手续和费用”义务，且双方协议中付款方式第三条约定“甲方在新增设施于10月15日竣工后，并将整体厂区办置于乙方名下的合法手续交给乙方，同时乙方支付甲方第三期款项贰佰柒拾陆万元（276万元）”，即被告履行将土地和地上建筑物等办理更名登记义务后，原告才将余款付清，被告庭审中举示的房产登记权属证书仅证实建筑物权属登记的变更，未举示证据证实其履行了涉诉土地变更登记义务，故被告未履行完毕协议约定义务，原告未支付剩余款项不违约。原告于2017年7月收到正大阳光公司起诉状方知被侵权，于2019年提起诉讼，未超过法定三年诉讼时效；同时，依据合同主体相对性原则及涉诉土地已变更登记在案外人正大阳光公司名下、案外人行政诉讼结果等事实，原告没有其他诉讼救济途径，仅能以本案涉诉协议主张权利。综上，被告的答辩及举示证据均不能证实被告未违约的事实，故被告的上述答辩主张因无证据证实不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黑龙江省尼龙厂与被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司2001年7月24日签订的《协议书》。二、被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还、赔偿原告黑龙江省尼龙厂土地转让款及土地价值差价款合计2，573，552.1元。三、被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黑龙江省尼龙厂以2，573，552.1元为基数、按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算自2017年1月19日起至2019年8月19日止土地差价款利息损失289,202.92元。四、被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黑龙江省尼龙厂以2，573，552.1元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年8月20日起至付清2，573，552.1元之日止的土地差价款利息损失款。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，此款原告已预付，由被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司负担，此款被告于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省尼龙厂。诉讼保全费5000元，此款原告已预付，由被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司负担，此款被告于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省尼龙厂。案件受理费56，670元，此款原告已预付，由原告负担29，865元，由被告哈尔滨中哈经贸有限责任公司负担26，805元，此款被告于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省尼龙厂。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  葛秀莲人民陪审员  王 野人民陪审员  张 昱二〇二一年四月六日书 记 员  程欣欣