贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初2744号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城D组团购物中心（一）幢2单元24层1号房，统一社会信用代码915201903088796567。负责人：吴刚。委托诉讼代理人：胡静，男，汉族，1986年1月10日生，住贵州省贵阳市息烽县。委托诉讼代理人：王一兴，男，汉族，1990年8月28日生，住四川省成都市金牛区。被告：罗喜亮，男，汉族，1969年2月2日生，住贵州省贵阳市观山湖区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称华润公司）与被告罗喜亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭与（2021）黔0115民初2742号、2743号、2745号、2747号案件进行了合并审理，原告华润公司的委托诉讼代理人胡静、王一兴，被告罗喜亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月1日起至2020年11月30日的物业服务费4,583.80元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之一计算的违约金；2、判令被告承担本案诉讼费用。罗喜亮辩称：请求法院驳回原告的全部诉请。第一，建设单位尚未交付房屋给被告，物业服务费用应由建设单位交纳，被告不承担房屋交付之前发生的物业服务费；第二，原告违反法律规定和《前期物业服务合同》的约定，转供电加价收取水电费，应消除转供电行为；第三，原告未按《前期物业服务合同》的约定履行合同义务，多次不称职的物业服务给被告造成了损失，应予赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年5月14日，案外人华润置地（贵阳）有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为华润国际社区A区，房屋规划用途为商业，建筑面积为39.17平方米；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业服务企业为华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为4.50元/月/平方米（建筑面积）；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务。该合同附件十二补充协议约定，在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，出卖人可以选择以上任何一种或多种方式、按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达；买受人应当按照书面通知的交付时间前来办理房屋交付手续，若买受人接到出卖人通知但未按照出卖人通知的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于出卖人书面通知的时间交付完毕，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费、水电费等公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从视为交付之日起计算；若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为该访屋已于合同约定的时间交付完毕，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费、水电费等公共事业收费、自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从视为交付之日起计算；买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出；对买受人提出的质量问题，由提出方垫付鉴定费用，委托有专业资质的单位依法进行鉴定；买受人提出的问题属实由出卖人承担鉴定费用，反之由买受人承担鉴定费用；双方对鉴定结果有争议的，以商品房所属区域的建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。此外，《商品房买卖合同》附件十中的《前期物业服务合同》由案外人华润置地（贵阳）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订，该合同约定甲方通过招投标选聘乙方对华润．国际社区二期进行前期物业服务管理事宜；物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主；物业服务费用的计费方式为包干制，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用；物业服务费收费标准中，社区商业（A区）为4.50元/月/平方米；业主/使用人应于交付通知文书确定的交付日期起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务；房屋交付（含约定方式已交付）给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；甲方、业主/使用人未能按时足额交纳物业服务费用、停车费、垃圾清运费等相关费用的，从逾期之日起应按欠费总额每日千分之一的标准向乙方支付违约金；合同期限自签订之日起生效；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效；合同还约定了物业的经营与管理、突发事件处理等内容。2018年9月22日，华润置地（贵阳）有限公司在《贵阳晚报》A07版面刊登了《交房公告》，通知华润·国际社区A区业主于2018年9月30日办理交房手续。同月28日，贵阳市住房和城乡建设局出具华润国际社区A1栋1单元及A2栋1-2单元已通过交付使用备案的证书。现原告以涉案房屋交付被告后被告至今未向原告交纳物业服务费为由诉至本院，提出诉请如前。另查明，原告于2020年6月15日向被告出具《催费通知函》载明被告欠缴2018年4月1日至2020年6月30日期间“ASP-1061”号商铺的物业服务费3,702.30元及违约金1,130.60元，共计4,832.90元。该《催费通知函》已邮寄至被告，收件人手机号码为被告罗喜亮的实名制手机号码。庭审中，被告认可其购买的华润国际社区A区1层61号房屋为“社区商业（A区）”类型，按4.50元/月/平方米收取物业服务费，房屋建筑面积为39.18平方米。本院认为，物业服务费是业主对于物业服务企业按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。华润置地（贵阳）有限公司依法与原告签订的《前期物业服务合同》系《商品房买卖合同》的附件组成部分，对业主具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定物业服务费的起算日期为“交付通知文书确定的交付日期”，而原告亦提交证据证明华润置地（贵阳）有限公司已按照符合《商品房买卖合同》约定的方式通知被告于2018年9月30日办理交房手续，故被告应自2018年9月30日起交纳物业服务费。现被告认为华润置地（贵阳）有限公司交付的房屋不符合合同约定条件，不应视为交付。本院认为，原告作为物业服务企业，其无法从实质上判断房屋是否实际已交付业主，其仅能根据合同约定按照“交付通知文书确定的交付日期”对房屋是否已交付进行判断，并据此开始向业主履行提供物业服务的义务。若被告确认为涉案房屋尚未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，其可另行向案外人华润置地（贵阳）有限公司主张逾期交房责任，并可依据《商品房买卖合同》的约定向案外人华润置地（贵阳）有限公司主张房屋修复以及修复期间的物业费用损失及其他损害赔偿等。据此，自《交房公告》确定的交付日期起，原告已按照合同约定提供了物业服务，且原告已就涉案房屋欠缴物业费向被告进行书面催缴，故被告应按约履行物业服务费的给付义务。关于被告所称原告代收水电费不符合合同约定及法律规定的问题，因该事由并非合同约定或法律规定的可拒缴物业服务费的事由，被告若认为原告代收水电费的行为侵害了其相应权利，其可另行向原告主张，故本院对被告该辩解不予采纳。关于被告所称原告对小区车位管理不当的问题，根据合同约定，被告应就小区车辆停放问题进行积极管理，避免小区出现车辆乱停乱放的现象。若原告长期管理车位不当，被告可要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不可以此为由拒交物业服务费，故本院对被告该辩解亦不予采纳。关于物业费金额问题。根据查明事实，涉案房屋建筑面积为39.18平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，“社区商业（A区）”按4.50元/月/平方米计算物业服务费，故原告主张的2018年10月1日起至2020年11月30日（26个月）止的物业费经计算为39.18×4.50×26=4,584.06元。现原告主张涉案房屋在该期间的物业服务费仅为4,583.80元，系其对自身民事权利的处分，本院从其自愿。关于原告主张的违约金。本案中，被告系因对涉案房屋是否符合交付条件存在异议而未予交纳物业服务费，且被告亦持续与原告及房屋开发商积极沟通房屋交付事宜，被告并非恶意拖欠物业服务费。此外，从被告提交的证据来看，原告服务的小区确存在车辆乱停乱放的现象，原告履行合同义务存在瑕疵，对本案的发生具有一定的责任。据此，为使物业服务企业与业主之间能够长期和谐共处，本院对原告关于违约金的诉讼请求酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，判决如下：一、被告罗喜亮于本判决生效之日起三日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司支付自2018年10月1日起至2020年11月30日止的物业服务费4,583.80元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告罗喜亮负担。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  马艺榕二〇二一年四月二十六日法官助理李景书记员韦钊