河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1325民初640号原告:李晓波,男,汉族，1968年2月10日出生,住河南省内乡县。原告:郭俊侠,女,汉族,生于1967年5月1日,住河南省内乡县。二原告共同委托诉讼代理人：吴学恒，南阳市内乡县方正法律服务所法律工作者（特别授权）。被告:河南国力商业发展有限公司，住所地内乡县工业园区(湍东镇东王营)，统一信用代码914113256973103661。法定代表人：傅文华，男，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳丽，系公司职工（特别授权）。原告李晓波、郭俊侠与被告河南国力商业发展有限公司（以下简称国力公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓波、郭俊侠的委托诉讼代理人吴学恒及原告李晓波、被告国力公司的委托诉讼代理人李艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晓波、郭俊侠向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告交付二原告所购房产，2责令被告依照购房合同支付二原告逾期交房违约金80万元，3,诉讼费由被告负担。事实与理由:2016年9月8日,经协商二原告与被告签订了购房合同,并支付一半房款,时至今日,被告迟迟不予交付二原告所购房产,依照购房合同约定,被告应立即向二原告交付所购房产,支付逾期交房违约金80万元,望贵院判如所诉。原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：商品房抵押登记证明存根及申请表、审核记录、抵押证明书、房屋预告登记证明、抵押权预告登记约定协议、结婚登记证、商品房买卖合同书、借款合同。证明双方存在商品房买卖合同的事实，及房屋买卖签订后没有按合同约定交房，应当承担违约责任。被告国力公司辩称，按照承诺书的约定被告只是使用原告的户头,被告垫付了原告首付款,并长期偿还月供。原告并未实际支付房款及月供,被告无交付房屋的义务。且被告分别于2016.12.13、2017.2.23向原告以转账方式支付了6万元和102330元的户头费。双方并没进行实质上的买卖,故原告要支付违约金也不存在。如果原告按承诺书自行偿还房屋月供,被告即可将房屋交付给原告,办理其相关手续。被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：证据一、承诺书一份，证明原告不是实际购买房屋,只是跟被告达成合作关系,被告使用原告户头贷款,被告向原告支付相关的费用。证据二、傅文华的中国建设银行交易明细，证明被告向原告支付了162330元的户头使用费。以上证据经当庭举证、质证，对双方无异议的证据，本院作为有效证据予以采信，对有异议的证据认定如下：被告对原告证据的真实性无异议，对证明方向有异议,认为是当时双方约定的办理手续的一部分,不能证实原告实际支付房款，也没有说原告要自行支付月供,我们没有义务交付房屋。本院认为，原告提供的抵押证明书、商品房买卖合同书等能够证实原、被告双方存在真实的房屋买卖关系，且被告已实际收取了原告的首付款85万元，故对被告异议的买卖合同的真实性不予采信，但对于原告主张的交房违约金应结合被告的相关证据予以认定。原告对被告证据的真实性无异议,对证明方向有异议，有房屋买卖合同,贷款以原告名义贷款,该房屋是原告购买的,应以合同为主，打的162330元是四户人家的，并非原告一人所得。本院认为，该协议能够证实被告在原告未支付首付款时对该房屋有处置权，对原告异议的双方买卖合同予以认定，对原告要求的违约事项结合该证据予以认定。依据当事人的诉请及对证据的认证，本院对案件事实认定如下:2016年9月8日,经协商原告李晓波、郭俊侠与被告国力公司签订《商品房买卖合同》,合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。该房位于内乡县××国道与××都大道交叉口锦绣商城项目22栋1-2层119号。第四条计价方式与价款。房款为1700000元。第六条付款方式及期限。3、其他方式：银行按揭，总房款为1700000元，首付已交850000元，需向银行按揭贷款85万元整，第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行，当日双方又签订了《补充协议》。另外，原、被告双方于2016年9月7日还签订了《承诺书》，主要内容有：在本人按揭购买该房屋的首付款由河南国力商业发展有限公司垫付，偿还银行按揭贷款的月供也由河南国力商业发展有限公司按银行规定代替本人偿还，本人自愿做出以下承诺：1、本人所购该房屋的所有处置权归河南国力商业发展有限公司。2、河南国力商业发展有限公司处置（包括回购、转卖、自用、出租）该房屋时，本人积极配合，并无条件协助甲方办理相关手续的签字（所有费用由河南国力商业发展有限公司承担）。3、本人自收到河南国力商业发展有限公司处置该房屋的通知之日起三十个自然日内，如果未对河南国力商业发展有限公司处置该房屋的通知作出回复，则视为本人自愿购买该房屋，并自收到河南国力发展商业有限公司处置该房屋的通知三十日始，由本人自行偿还该房屋的银行按揭款的月供。2016年10月26日原告与建行南阳分行签订《预购商品房抵押权预告登记约定协议》，10月27日二原告在内乡县房管局办理了《房屋预告登记证明》，当日二原告向建行南阳分行申请预购商品房贷款抵押登记，经审核，建行南阳分行向二原告出具了《同意抵押证明书》，被告也在该证明书的证明机关处加盖了公司印章。同日，二原告与建行南阳分行签订《个人（商业用房）借款合同》，同意用其被告处购买的商品房作抵押，在建行南阳分行贷款85万元，借款期限为10年，自2016年10月26日至2026年10月26日，还款方式为等额本息还款方法，每期（月）归还本金金额为人民币9595.45元。二原告收到该笔借款后，交由被告使用，并由被告按期向银行偿还本息至2020年2月。在被告使用原告85万元贷款中，被告公司向原告等人支付162330元的使用费。2020年2月被告未向建行南阳分行支付月供，建行南阳分行依据合同约定要求二原告支付月供，原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金80万元，被告不予认可，原告诉至法院。本院认为，原告李晓波、郭俊侠与被告国力公司签订的《商品房买卖合同》，是其真实意思的表示，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。原告在建行南阳分行交由被告使用，被告也接受并使用，应视为原告向被告支付了首付款85万元，原告已履行了合同的部分义务。但根据原告向被告出具的《承诺书》可以认定，原告同意被告向银行支付月供，在其未支付银行月供时，被告公司对该房产有处置权，即在此期间被告未向其交付房产不应视为违约，但被告公司未按照承诺书约定支付月供时，其应当向原告交付房产，原告的该诉请符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告公司最后一次支付月供的时间为2020年2月，故自次月起被告公司应向原告交付房产，其未交付房产，也未支付月供构成违约，依据购房合同的约定，其应向原告支付违约金，截止原告起诉之日的2021年2月3日，被告违约时间为339天，按照已付房款85万元，日万分之三计算，违约金为850000元×339天×0.0003/天=86445元。对于原告超出的部分，因其无法律依据，本院不予支持。对被告辩称的双方并没进行实质上的买卖,原告要求支付违约金不存在。本院认为，双方签订有合法有效的房屋买卖合同，且被告在辩称中也自认，原告按承诺书自行偿还房屋月供,被告即可将房屋交付给原告，也证实了双方买卖合同的成立，因其未按合同约定交付房产，其违约行为是客观存在的，故对其没有违约的辩称不予支持。由于原告未向被告支付全部房款，剩余房款双方可按合同约定支付或协商处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告河南国力商业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李晓波、郭俊侠交付位于内乡县312国道与郦都大道交叉口锦绣商城项目22栋1-2层119号。二、被告河南国力商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告李晓波、郭俊侠支付违约金86445元。三、驳回原告李晓波、郭俊侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取为5900元，由原告李晓波、郭俊侠承担4400元，由被告河南国力商业发展有限公司承担1500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇二一年四月二十二日书记员  吴 阳