山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初4351号原告：卢光蕊，女，汉族，1969年11月25日出生，住济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：王启龙，山东邦源律师事务所律师。被告：山东简家公寓管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋宝坤。原告卢光蕊与被告山东简家公寓管理有限公司（以下简称简家公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告卢光蕊及其委托诉讼代理人王启龙到庭参加诉讼，被告简家公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告卢光蕊向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任并赔偿原告损失14500元（损失以实际维修更换费用或者鉴定结论为准）；2.所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月11日原、被告双方签订了《房屋出租委托代理合同》。合同约定原告所有的位于济南市历下区竹园馨居小区老3号楼4单元601室由被告代理出租进行管理。合同明确约定了代理权限、代理期限、代理出租费用以及双方的权利义务违约责任等。合同签订后原告将房屋交付给被告。2020年11月19日下午四点左右，济南市历下区竹园馨居小区老3号楼4单元发生漏水，该单元业主通过单元业主群微信通知该单元业主逐一进行排查，最后经过该单元业主们挨家挨户排查确认漏水系原告房屋太阳能水管长时间打开无人关闭所致。因漏水事故致使原告的邻居（历下区竹园馨居小区老3号楼4单元602室）财产遭受损失。在原告多次要求下，原被告双方于2020年11月29日下午到现场，双方在现场对事故损失进行了现场确认。后原告多次找到被告协商赔偿邻居损失事宜，被告均以找不到责任人，漏水事故与其无关为由拒绝协商赔偿事宜。被告作为房屋管理方，在其管理期间房屋室内太阳能水管打开未及时关闭导致漏水，造成了原告邻居的财产损失，其未尽到谨慎管理义务。根据合同第七条第二款的约定其应承当违约责任并赔偿因其管理不善行为给原告造成的损失。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告简家公司未到庭，亦未提交书面答辩状。原告为证明其主张向本院提交证据如下：证据一、2020年5月11日双方签订的《房屋出租委托代理合同》。原告委托被告出租管理涉案房屋，合同期限为五年。证明被告代理原告出租管理房屋的事实；证据二、祝同柱的房权证（济房权证历字第**4829号）。该房产证房号为40601，证明代理合同涉及的房屋所有权归祝同柱（原告配偶）所有；证据三、马立世的房权证（济房权证历字第117672号）。该房产证房号为40602，证明受损房屋所有权归属情况；证据四、原告与马立世签订的赔偿协议书一份。证明原告与受害方马立世达成赔偿协议，赔偿数额为14500元；证据五、2020年12月29日由祝同柱（微信号：S1355317****）向受害方马立世（微信号：nmsdmls）的微信转账7000元记录一份。证明原告向受害方支付双人木床损失赔偿的事实；证据六、红星美凯龙订货单一份。内容为订床垫三张；证据七、山东南方长春装饰工程有限公司出具收据两份。证明原告向山东南方长春装饰工程有限公司支付受损房屋维修费用的事实，共计支付7500元。复合木地板4500元，墙面维修费用3000元；证据八、2019年11月19日晚上由马立世家属拍摄的现场照片3张（打印件，无原始载体）。事故发生后现场602地板墙面被淹的事实，证明损害发生的事实以及被告现场勘查情况；证据九、2020年11月19日602室马立世家属拍摄的视频八段（无原始载体，于当庭播放）。证明目的：马立世602室被淹的事实；证据八、九来源于马立世与祝同柱的微信聊天记录；证据十、2020年11月19日山大路217号竹园小区老三号楼的微信群聊天记录。证实损害发生的经过及查找漏水房屋的事实。聊天人员有：4-201刘晨、4-101马建伟、4-501张少歌、4-301姓王（名字不清楚）、4-602马立世；证据十一、2020年11月29日下午在602室及601室由原告卢光蕊拍摄的照片五张。内容是查找责任人以及现场确认损失，但是没有找到责任人，确认了损失的范围。照片当中有祝同柱和简家工作人员吴超；被告简家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的权利。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于历下区山大路217号院3号楼601室的所有权人系祝同柱，3号楼602室的所有权人系马立世。原告卢光蕊与祝同柱系夫妻关系。2020年5月11日，原告卢光蕊与被告简家公司签订《房屋出租委托代理合同》。合同约定原告委托被告对601室出租管理。委托期限5年，原告收取每月固定房租3200元。原告确保室内设施、物品均能正常使用。2020年11月19日，济南市历下区竹园馨居老3号楼4单元发生漏水事故。2020年12月26日，山东南方长春装饰工程有限公司出具收据两份。交款单位均为山大路217号竹园馨居3-4-601室。编号0613221收据的金额为3000元。编号0613222收据的金额为4500元。2020年12月27日，慕思寝室用品有限公司与马立世签订订货合约。约定订货内容为床垫，订货日期为2020年12月27日，交货时间为2021年2月5日，收货地点为济南历下区龙奥御园10-2-802，合约总值为13500元。2020年12月28日，祝同柱与马立世签订《协议书》。约定山东南方长春装饰工程有限公司对房屋损害报价维修费用为7500元；双人床6000元；其他物品折价为1000元。2020年12月29日，祝同柱通过微信向马立世转账7000元。根据庭审查明，原告在601室曾经使用过太阳能热水器。后来原告拆除了屋顶的太阳能热水器，但未拆除室内管道及阀门，也未对室内保留的阀门设置警告标示或予以锁死。2020年11月19日，租客开启了室内阀门，导致在烟道中的管道出水。但因关停供水总阀门停止出水后没有对管道检查，无法确认烟道内管道状况，亦无法确认出水原因是管道破裂还是直接流出。本院认为，原告卢光蕊与被告简家公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告承担违约责任并赔偿原告损失14500元的主张。对于原告主张的被告作为房屋管理方未尽到谨慎管理的义务，违反合同第七条中在委托期内乙方（被告）承担的维修项目第（2）项“因乙方（被告）租客长时间离开，未关闭自来水阀门导致房内水管漏水的”的约定。本院认为该约定的适用前提是自来水阀门在自然状态下应为可正常使用的状态。本案中，漏水事故的发生系原告在拆除太阳能后，未阻断上水管道，从而导致上水管道阀门被误开而出水，且出水与原告对于烟道内的管道处理有直接联系。因此，发生事故的根本原因系原告对于拆除太阳能后的管道处置不当造成。原告作为房屋出租代理的委托方，有保证合同约定的房屋附属设施可正常使用且具有完整性、安全性的义务。原告在自行拆除太阳能后，未对不再使用的上水管及阀门进行拆除或采取阻断措施等，更未在上水管及水阀周围设立警示性标志，使上水管道处于不安全状态，故原告对于漏水事故的发生具有明显过错。原告称其在委托被告时已向被告告知风险，但未能举证证明。况且原告作为房屋所有权人，有义务处理该房屋存在的安全隐患，而不是通过告知的形式将风险转移给他人。根据原被告签订合同第七条中在委托期间甲方（原告）承担的维修项目第（1）项“甲方（原告）将房屋交付至乙方（被告）前，应确保房屋内附属设施及各项物品均能正常使用”。因此，在原告未能保证太阳能上水管道及阀门均能正常使用的情况下，原告应当承担相应的维修义务。故，原告要求被告承担违约责任并赔偿损失的主张不具备事实及法律基础，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告卢光蕊的诉讼请求。案件受理费162元，减半收取计81元，由原告卢光蕊负担。本判决为终审判决。审判员 刘 虎二〇二一年四月二十日书记员 李锦瑶