贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1643号原告：何品阳，男，1983年1月5日生，布依族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。原告：王崟崟，女，1986年6月8日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。二原告委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司,住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内,统一社会信用代码：91520490598366401M。法定代表人：艾志华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告何品阳、王崟崟诉被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（下称多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何品阳、王崟崟的委托诉讼代理人田婉琛及被告多彩万象公司的委托诉讼代理人彭佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何品阳、王崟崟向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向二原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金计算方式为：以房屋总价408820元为基数，按每日万分之一的标准，从2014年8月1日起暂计算至2021年2月22日止，暂计97994.2元，2021年2月22日之后的违约金按照前述标准计算至被告向二原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、本案产生的全部诉讼费等由被告承担。事实及理由：2013年11月，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的位于贵州，房屋总价款人民币408820元。合同签订后，二原告一次性支付了全部房款价款。因被告一直未交房和办理房屋产权证，二原告于2020年7月向安顺市西秀区人民法院提起诉讼请求解除合同退还购房款，安顺市西秀区人民法院作出（2020）黔0402民初3697号《民事判决书》，驳回了二原告的诉讼请求，但经过法院审理认定了如下事实：一是案涉房屋尚未取得商品房所有权初始登记，尚未办理不动产权证；二是法院认定2014年5月1日视为交房时间，并根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款第（二）项规定，认定因出卖人（被告）原因导致自房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证书的，出卖人（被告）应承担违约责任。根据上述判决内容，则自2014年8月1日起，被告因逾期办证的行为应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”第（二）项第2点约定“（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”现被告逾期办证的行为严重侵犯原告的合法权益，原告依据我国《民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，恳请贵院支持如前诉请。被告多彩万象公司辩称，我公司认为原告诉请逾期办证违约金已经过诉讼时效，也认为逾期办证违约金过高，请法院予以调整。原告围绕其诉讼请求向本院提交了二原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、（2020）黔0402民初3697号民事判决书、判决生效证明，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证、身份证明复印件各一份，及本院到安顺市国土资源局经济技术开发区分局不动产登记中心查询的不动产登记查询证明在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月，原告何品阳、王崟崟与被告多彩万象公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺经济技术开发区（幺铺镇大屯村）多彩万象旅游城天街Ｃ区1层20号房屋，该商品房的规划用途为商业营业用房，建筑面积40.84平方米，套内建筑面积36.8平方米，按照套（单元）计算房屋价款，总价款为人民币408820元，买受人在2013年10月27日前支付全部购房款，出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房，合同第二十二条“房屋登记”中约定：本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人于商品房买卖合同（预售）备案之日起30个工作日内向当地房屋登记机关申请预告登记；出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90个工作日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，若在约定日期起180日内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二原告后于2013年11月1日向被告支付购房款人民币408820元、代收费用8456元，被告出具收据交二原告收执。后被告以将上述房屋交付原告。二原告曾在2020年7月30日起诉被告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及退还已付款项，本院作出（2020）黔0402民初3697号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。现因被告仍未给原告办理案涉房屋的不动产权证书，原告遂诉至本院，并提出上述请求。同时查明，案涉房屋现在尚未取得商品房现房备案证明，尚不具备办理不动产权证书的条件。庭审中，二原告自认向被告购买案涉房屋至今，从未向被告主张过逾期办证违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效。因《商品房买卖合同》约定，出卖人（即被告）应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告如未在2014年4月30日后的270天即2015年1月26日内交付不动产权证书，就应向原告支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人地过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。”的规定，由于被告违约未给原告办理涉案房屋的不动产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，逾期办证违约行为给原告造成的实际损失，违约金以补偿为主、惩罚为辅的原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款408820元为基数，以日万分之0.15计算。对被告辩称原告的诉讼请求有部分已经过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2021年2月23日向本院起诉主张权利，此时诉讼时效中断，故原告主张的违约金应从该时间起倒推三年即2018年2月23日之前逾期办证违约金已过诉讼时效。原告主张的逾期违约金应以日万分之0.15从2018年2月23日起计算至2021年4月20日共计1152天的违约金为408820元×1152天×万分之0.15＝7064元，2021年4月21日起至被告交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款人民币408820元为基数，按日万分之零点一五进行计付。对原告超出该时间范围部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告何品阳、王崟崟从2018年2月23日至2021年4月20日止的逾期办证违约金人民币7064元，2021年4月21日起至被告交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款人民币408820元为基数，按日万分之零点一五进行计付。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2250元，减半收取人民币1125元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二一年四月二十日法官助理张彦书记员颜修奇