四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川04民终420号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨洪，男，汉族，1966年4月30日出生，住四川省攀枝花市。 委托诉讼代理人：孙杨萍，重庆歌乐律师事务所律师，执业证号：15001201511566582。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨欣，男，汉族，1989年12月15日出生，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：孙杨萍，重庆歌乐律师事务所律师，执业证号：15001201511566582。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：攀枝花金泰房地产集团有限公司，住所地四川省攀枝花市炳草岗大街137号，统一社会信用代码：91510400204350731R。 法定代表人：吕珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖金洋，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201611275929。 上诉人杨洪、杨欣因与被上诉人攀枝花金泰房地产集团有限公司（以下简称金泰公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人杨洪的委托诉讼代理人孙杨萍、上诉人杨欣及其委托诉讼代理人孙杨萍，被上诉人金泰公司的委托诉讼代理人赖金洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨洪、杨欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判不予支持金泰公司一审的诉讼请求，同时支持杨洪、杨欣一审的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由金泰公司承担。事实和理由：1.杨洪、杨欣未按合同约定交付房租的原因。杨洪、杨欣通过比选形式而承租，双方签订了《场地租赁协议》，协议明确约定所租赁物用于经营停车场、汽车美容及养护等，金泰公司从事房地产行业，应当知道租赁场地从事汽车美容及养护等经营项目需要相关行政审批，则有义务在交付租赁物时向杨洪、杨欣提交租赁物产权相关手续。一审判决认定金泰公司于2017年7月22日取得不动产权证，但并未查明此不动产权证是开发商的大产权证，承租物处于抵押状态，承租的租赁物到2019年才取得产权证，金泰公司根本就不可能提供租赁物的产权证明，杨洪、杨欣向相关行政审批单位申请办理相关经营许可手续，如何能审批？正是因为在2017年12月18日前，金泰公司未履行交付房屋产权证明给杨洪、杨欣，导致2017年12月18日攀枝花市人民政府出台关于新建洗车场规定之后，杨洪、杨欣所承租的租赁物无法再经营洗车及汽车养护等。2.关于合同解除问题。杨洪、杨欣认为合同是2017年12月19日解除，金泰公司认为是2018年9月6日解除，至少可以看出，双方当事人在2018年9月6日前的时间段认为合同已解除，但是一审法院主宰当事人的意思自治原则，认为合同于2020年10月13日解除。如果在2020年10月13日解除，在2017年12月18日攀枝花市人民政府出台关于新建洗车场规定后，合同仍在履行，违反政府强制性规定，则合同无效。3.关于双方违约的问题。正是因为金泰公司未履行交付租赁物产权相关证明材料，杨洪、杨欣履行抗辩权未交付房租，不属于违约行为。同时，金泰公司未履行交付租赁物产权相关证明材料，导致新建洗车场规定出台后，杨洪、杨欣承租的租赁物无法再经营洗车及汽车养护，杨洪、杨欣更有理由不再支付房租。综上，金泰公司未完全履行自己的交付义务，已违约。4.租赁物是否具备租赁条件和合同效力。根据物权法第七十四条第一款，应当首先满足业主需要，此租赁物杨洪、杨欣通过比选承租，而租赁物为公园大地C层车库，如果用于经营需要则应该由金泰公司提供证据证明此车库能用于经营。根据物权法及四川省物业管理条例相关规定，业主和物业使用人不能违反法律法规和管理规定，擅自将住宅、车库或其他附属设施改变为经营性用房，金泰公司所出租的案涉物并未经相关部门审批可以用于经营性用房。5.综上所述，金泰公司应保证租赁物符合约定的用途，金泰公司没有积极提供租赁物产权相关证明材料，2017年12月18日出台新建洗车场规定之后，租赁物本身无法再用于经营洗车及汽车养护，合同不能违背强制性规定，同时根据《民法典》第五百条“当事人在订立合同过程中有下列情形的给对方造成损失应当承担赔偿责任，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，其他违背诚信原则行为”的规定，杨洪、杨欣不应支付租金，金泰公司应承担赔偿责任。合同无法履行，给杨洪、杨欣造成重大损失，一审中经过鉴定评估，可以确定其损失金额。 金泰公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。1.本案双方都同意合同解除，不再赘述这个问题，双方一直争议的是解除的时间的问题。杨洪、杨欣在一审中明确表示，其是在一审开庭的时候才知道我方发出解除合同的意思表示。所以一审法院因此认定一审庭审时发生解除合同的效力，完全符合法律规定。2.2017年12月11日市政府所发的管理办法，杨洪、杨欣是否可以以此文件的颁发认为双方的合同自然终止？显然不行！这没有任何法律根据，因为合同是双方意思协商的结果，依法成立的合同受法律保护，不可能由合同当事人之外的原因直接解除或终止。金泰公司认为，这应当属于双方在订立合同时无法预见到的客观情况发生的变更，这个时候杨洪、杨欣应当与金泰公司协商处理或者通过向人民法院提起变更合同的诉请，然而杨洪、杨欣都没有做，仍然占有租赁标的直至现在，有背诚信。3.金泰公司是否享有合同解除权的问题。欠付租赁费超过10日，金泰公司享有单方解除权。杨洪、杨欣至今没有缴费，这显然是违约。金泰公司有合同解除权。4.租赁费的计算。一审法院关于租赁费计算是按照双方合同计算。5.杨洪、杨欣在上诉状中表示金泰公司从事房地产行业应当知道行政审批，我方认为是对方赋予我方的义务。金泰作为出租方已经将租赁标的交付给对方，已经完成了合同义务。产权和产权证明是两个概念，政府文件明确规定如果没有产权证可以提供合同和备案书作为使用证明，所以上诉人所说在2017年7月22日前未交付产权证，导致其无法办理行政审批依据不足。6.杨洪、杨欣在上诉状中表示双方合同违反市政府出台文件合同无效，对方混淆了管理性规定和强制性规定。上诉状中表示是履行抗辩权所以不支付房租，我方不认可。杨洪、杨欣列明许多物业管理条例规定，不能成立。九民纪要对双方自由协商的意思表示更加宽容，仅仅明确了违反市场金融秩序的几类合同无效，本案合同有效。满足业主需要和租给杨洪、杨欣不冲突，业主是付费有偿使用。杨洪、杨欣说无法经营但是客观事实是对方一直在经营，一直不退还。我方不存在杨洪、杨欣所说故意隐瞒重要信息的情形，不应当赔偿对方损失。杨洪、杨欣当庭表示2017年12月20日就知道了无法经营，不退还房屋不交租金，存在主观恶意。 金泰公司向一审法院起诉请求：1.判令杨洪、杨欣在判决生效后三日内支付金泰公司从2017年12月1日起至2019年1月31日期间的租赁费441796元（31025元／月×10个月＋32886.5元／月×4个月），并支付违约金132538.8元（441796元×30%），合计574334.8元；2.判令杨洪、杨欣在判决生效后三日内将位于攀枝花市东区××路××号附1号负三层（金泰·公园大地Ｃ层车库，面积约5352.07平方米）原物返还给金泰公司，并按协议约定标准支付2019年2月1日至撤场之日的租赁费用；3.诉讼费用由杨洪、杨欣承担。 杨洪、杨欣向一审法院反诉请求：1.确认杨洪、杨欣与金泰公司之间签订的《场地租赁协议》《物业服务补充协议》已于2017年12月19日解除；2.判令金泰公司向杨洪、杨欣赔偿损失2470214元；3.反诉费由金泰公司承担。诉讼中，杨洪、杨欣自愿撤回要求确认《物业服务补充协议》已于2017年12月19日解除的反诉请求。 一审法院认定事实：2017年6月30日，金泰公司（甲方）与杨洪、杨欣（乙方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方将位于××路××号附1号负三层（金泰·公园大地Ｃ层车库）（面积约5352.07平方米）出租给乙方使用，乙方租赁该场地用于经营停车、快修、汽车美容装饰及护理等商业活动；租赁期限为五年，即从2017年7月1日起至2022年6月30日止；租金为31025元／月，租金采取预交费方式，每二个月支付一次，费用支付具体时间如下：2017年7月至9月为装修期，2017年10月至11月租赁费用于2017年6月28日之前支付，2017年12月至2018年1月租赁费用于2017年11月10日之前支付，2018年2月至3月租赁费用于2018年1月10日之前支付，以此类推；租金第一年不变，以后租金每年调整一次，每年的上浮比例在原租金基础上每年递增6%；本租赁协议的租赁保证金为20000元，在本协议生效之日由乙方支付给甲方，租赁期满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金，并向甲方交还租赁物、结清租金、水电费、物业费、垃圾清运费、赔偿甲方损失等应由乙方承担的费用后，甲方将在7日内无息返还乙方租赁保证金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按所欠费用的千分之十支付违约金给甲方；欠付超过5日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施以及水电，由此造成的一切损失均由乙方全部承担；欠费超过10日，甲方有权解除本协议并留置乙方租赁物内的财产；在协议解除5日后，甲方有权自行处置的乙方财产用于抵偿乙方应支付的全部费用，由此造成的一切损失由乙方承担；租赁期内，乙方如需对所租赁房屋及场地进行新建、改建、扩建或装修时，必须先征得甲方同意，由此产生的费用由乙方自付；在终止、解除租赁关系时，乙方新建、改建、扩建或装修与房屋及场地有关的设施，除甲方要求乙方拆除外，全部归甲方所有（可移动设施除外），乙方不得私自拆除。双方还对物业费、安全责任、转租等事项进行了约定。协议签订当日，金泰公司按约定将租赁场地交付杨洪、杨欣使用，杨洪、杨欣向金泰公司缴纳了保证金20000元及截止至2017年11月30日前的租赁费用。其后，杨洪、杨欣在对租赁场地进行装饰装修后对外开展停车、洗车、汽车美容装饰等业务，2017年12月1日开始未向金泰公司支付租赁费用。2018年9月8日，金泰公司在《攀枝花日报》上刊登《解除合同通知书》，以杨洪、杨欣未按约支付租金为由，提出解除与杨洪、杨欣于2017年6月30日签订的《场地租赁协议》，并要求杨洪、杨欣清理租赁场地物品、商品，将租赁场地恢复原状并交还金泰公司，同时要求杨洪、杨欣支付违约金及差欠的租金。后杨洪、杨欣未缴纳相关租金并继续占用使用该租赁场地，双方由此酿成纠纷。 本案一审审理过程中，杨洪、杨欣申请对攀枝花市××层的装饰装修、设施设备等评估价值进行鉴定，一审法院予以准许。2020年7月14日，中证房地产评估造价集团有限公司出具中证资评［2020］成字第01号《资产评估报告书》，结论为：于评估基准日2020年7月14日评估值为910387元（装饰装修评估价值393700元，设施设备等评估价值516687元），本报告评估结果使用有效期一年，即自2020年7月14日至2021年7月15日使用有效，超过一年需重新进行资产评估。杨洪、杨欣因此支付了鉴定费60000元。 一审庭审中，金泰公司、杨洪、杨欣均对解除双方签订的《场地租赁协议》不持异议，金泰公司主张合同解除时间为2018年9月6日，杨洪、杨欣主张合同解除时间为2017年12月19日。经一审法院释明，杨洪、杨欣明确表示不同意返还案涉租赁场地。 同时查明，2017年7月22日，金泰公司取得坐落于攀枝花市东区××路××号附1号Ｃ105号等317处房产的不动产权证，不动产权证号为川（2017）攀枝花市不动产权第0××7号，该证权利其他状况载明：分摊土地使用权面积12265.94㎡；专有建筑面积4099.29㎡，分摊建筑面积8166.65㎡；房屋结构为钢筋混凝土结构；房屋总层数31，房屋所在层：-3，-1，-2等317个；房屋竣工时间为2013年12月30日。 另查明，攀枝花市人民政府办公室于2017年12月11日印发的《攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第八条规定：“放宽市场主体住所（经营场所）产权证明要求。申请人提交场所合法使用证明即可予以登记。以自有场所作为住所（经营场所）的，提交产权证明文件，未取得产权证明的，提交经备案的《商品房买卖合同》或《竣工验收备案书》作为住所（经营场所）使用证明；无上述证明的，由乡镇人民政府（街道办事处）或村（居）委会以及其他有实际管理处置权的法人、其他组织出具同意在该场所从事经营活动的证明。……租借他人场所作为住所（经营场所）的，提交租借协议和上述相应证明。其中，租借宾馆（酒店）、各类市场或孵化园作为住所（经营场所）的，只需提交租借协议和出租借方《营业执照》复印件；属于转租（借）的，除提交租借协议和出租（借）方《营业执照》复印件外，还需提交产权人或管理方同意转租（借）的证明。”第十四条规定：“下列场所不得用于市场主体住所或经营场所：……（四）在居民住宅楼下不得新设立产生废水、废气、废油、噪音污染的汽车维修、汽车美容等经营项目”。 一审法院认为，金泰公司与杨洪、杨欣于2017年6月30日签订的《场地租赁协议》是双方真实意思的表示，且双方均按照该《场地租赁协议》进行了实际履行，该合同真实有效。 综合双方诉辨主张，本案的争议焦点为：一、金泰公司和杨洪、杨欣在合同履行期间是否存在违约行为？双方是否享有合同解除权？案涉《场地租赁协议》是否解除以及解除时间？二、金泰公司主张的租赁费、违约金及杨洪、杨欣主张的损失是否得到支持？对此，一审法院评判如下： 关于争议焦点一，金泰公司和杨洪、杨欣对于解除双方于2017年6月30日签订的《场地租赁协议》均不持异议，仅对解除合同时间存在争议。金泰公司以杨洪、杨欣未按约缴纳租赁费，其通知解除合同为由主张该租赁协议的解除时间应为是2018年9月6日，杨洪、杨欣以攀枝花市人民政府办公室印发《攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》出台导致合同目的不能实现为由主张该租赁协议的解除时间应为2019年12月19日。 针对金泰公司的上述主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”,合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力。可见，合同解除的确定是以享有解除权一方的相关解除文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据。就本案而言，关于各方在履行合同中违约责任的认定，应严格依照合同约定确定各方权利义务范围。在合同签订并进入履行阶段后，金泰公司作为出租方，其已依约将租赁物交付给杨洪、杨欣使用，杨洪、杨欣应依约履行租赁费支付义务。依据《场地租赁协议》中对于租赁费用支付方式的约定，杨洪、杨欣应当在2017年11月10日之前缴纳2017年12月至2018年1月期间的租赁费用，而此时《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》并未出台，杨洪、杨欣以此抗辩不予支付租赁费用的主张不能成立，其未按合同约定支付租赁费用构成违约，根据《场地租赁协议》约定，欠付租赁费用超过10日，金泰公司有权解除合同并留置租赁物内的财产。故，金泰公司享有案涉《场地租赁协议》约定的合同解除权。虽然杨洪、杨欣未按约缴纳租赁费，金泰公司拥有了约定的解除权，但是金泰公司提交的证据不足以证明其将《解除合同通知书》送达到杨洪、杨欣。因此，对金泰公司主张的合同解除时间一审法院不予确认。 关于杨洪、杨欣提出《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》的出台导致案涉租赁协议合同目的不能实现进而合同法定解除的主张，一审法院认为，一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。合同法定解除权制度的首要之意固然是在于授予非违约方以合同解除权，是其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除权制度作为合同法项下的制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依规，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重。本案中，《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》系于案涉《场地租赁协议》签订后6个月内出台，显然是双方在签订合同时均不能预见且无法避免的，在政府部门发布该通知之前，并无证据显示杨洪、杨欣租赁的场地存在不符合合同约定情形，故金泰公司对于案涉租赁合同的订立并无过错。杨洪、杨欣主张根据《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》的规定，金泰公司未向其提供案涉租赁场地的产权证致其不能办理经营手续且按照该通知要求案涉租赁场地不能从事洗车业务经营，导致合同目的不能实现。首先，金泰公司提交的产权证明确其取得案涉租赁场地权属证明的时间为2017年7月22日，早于《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》出台时间，杨洪、杨欣未提交证据证明其不能办理相关经营手续系金泰公司未提供案涉租赁场地产权证所致，且《场地租赁协议》中并未约定金泰公司有向杨洪、杨欣提供案涉租赁场地产权证的合同义务，故杨洪、杨欣以此主张合同目的不能实现，依据不足，一审法院不予支持；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，案涉《场地租赁协议》约定了租赁场地的用途，杨洪、杨欣租赁场地的目的是开展停车、汽修、汽车美容经营。即便因合同签订后政府部门出台《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》中规定“在居民住宅楼下不得新设立产生废水、废气、废油、噪音污染的汽车维修、汽车美容等经营项目”，可能导致杨洪、杨欣经营汽车美容项目的合同目的不能实现，其也应当向金泰公司提出或者通过诉讼要求变更或者解除合同，行政机关印发的相关文件不能作为当事人已将解除合同通知送达对方的依据，故对杨洪、杨欣主张的合同解除时间，一审法院不予确认。金泰公司向杨洪、杨欣提供的租赁场地并非仅用于汽车维修、汽车美容，该场地还用于停车，且双方对案涉租赁场地的停车场尚在经营均不持异议，加之，杨洪、杨欣未提交关于洗车场因该政策性文件出台导致关停的证据，根据金泰公司提供的照片和录像可以证明案涉租赁场地的洗车场仍在经营，基于此，对杨洪、杨欣提出因《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》出台导致案涉租赁协议的合同目的不能实现进而合同法定解除的主张，一审法院不予支持。解除权作为形成权，不需征得对方同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。解除通知也可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过诉讼方式通知对方解除合同而已。无论直接通知还是间接通知，都是解除权人行使解除权这一意思表示的不同表现形式，且均已达到了对方，符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。本案中，金泰公司的起诉状并未载有解除请求，杨洪、杨欣虽然提出确认合同解除的反诉请求，但在诉讼前其未行使合同解除权。双方均系在本案庭审之时对案涉租赁协议已解除进行确认，至此时应视为解除请求已到达对方，发生合同解除的效力。因此，关于合同解除的时间，一审法院确认以本案庭审之时为解除合同时间，即2020年10月13日起解除。 关于争议焦点二，由于杨洪、杨欣至今仍占有使用案涉租赁场地且实际以合同约定的用途使用租赁场地，因此，金泰公司要求杨洪、杨欣支付租赁费用的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依法核定杨洪、杨欣应按合同约定支付从欠付之日起至双方解除合同时止的租赁费用为：2017年12月1日至2018年9月30日期间租赁费310250元（31025元/月×10个月）+2018年10月1日至2019年9月30日期间租赁费394638元（32886.5元/月×12个月）+2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁费418316.28元（34859.69元/月×12个月）+2020年10月1日至2020年10月13日期间租赁费16012元（36951元/月÷30天×13天），以上共计1139216.28元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，杨洪、杨欣应当在双方解除合同后向金泰公司返还案涉租赁场地，并按照合同解除时的租赁费标准（36951元/月）支付从2020年10月14日起至返还租赁场地之日止的占有使用费。关于金泰公司主张的违约金，《攀枝花市人民政府办公室关于印发〈攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法〉的通知》在金泰公司与杨洪、杨欣签订《场地租赁协议》之后出台，在政府部门出台该文件规定后，金泰公司应当知晓其向杨洪、杨欣提供的租赁场地可能影响合同约定的用途，其作为出租方有向承租人进行告知的义务，承租人杨洪、杨欣的实际经营行为并不视为对租赁场地符合约定用途的默认，因此，对金泰公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于杨洪、杨欣要求金泰公司赔偿损失2470214元的反诉请求，虽然其提供了相关资产评估报告证实案涉租赁场地装饰装修和设施设备价值，但是依据双方在《场地租赁协议》中“在终止、解除租赁关系时，乙方新建、改建、扩建或装修与房屋及场地有关的设施，除甲方要求乙方拆除外，全部归甲方所有（可移动设施除外），乙方不得私自拆除”的约定以及结合合同的履行情况，其该项反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告杨洪、杨欣于本判决生效后三十日内支付本诉原告攀枝花金泰房地产集团有限公司2017年12月1日至2020年10月13日期间的租赁费1139216.28元；二、本诉被告杨洪、杨欣于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区××路××号附1号负三层（金泰·公园大地Ｃ层车库）返还攀枝花金泰房地产集团有限公司，并按照36951元／月的标准支付从2020年10月14日起至返还上述房屋之日止的占有使用费；三、驳回本诉原告攀枝花金泰房地产集团有限公司的其他诉讼请求；四、确认反诉原告杨洪、杨欣与反诉被告攀枝花金泰房地产集团有限公司之间签订的《场地租赁协议》于2020年10月13日解除；五、驳回反诉原告杨洪、杨欣的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨洪、杨欣提交了以下证据：1.2018年6月25日攀枝花市东区行政审批局《不予受理通知书》（攀东审批字）登记个不予受理字[2018]第002号，杨洪、杨欣向攀枝花市东区行政审批局申请办理汽车美容及汽车装饰经营手续，但是攀枝花市东区行政审批局不予受理，其理由为：（一）《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。（二）根据《攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第十四条第四款规定，在居民住宅楼下不得新设立产生废水、废气、废油、噪音污染的汽车维修、汽车美容等经营项目。（三）《四川省物业管理条例》第六十三条，业主出租房屋应当告知业主委员会和告知物业服务企业，业主和物业使用人不得违反法律法规管理规定，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。2.2018年7月杨欣和金泰公司员工蔡伟的谈话《录音》，证明杨洪、杨欣向金泰公司要求提供产权证明手续，并且因为提交产权证明手续导致上诉人无法正常经营，金泰公司蔡伟与杨洪、杨欣协商过赔偿办法。 金泰公司质证意见为：对证据1的三性不认可，按民诉法应由经办人签字，上面说了不予受理理由有三个，作为承租人、停车洗车场的经营者应当自行了解办理相关审批的手续，并且自负其果。该证据出具时间是2018年6月25日，当承租人知道后应当主动与我方协商或找法院申请变更，而不是占用承租物不缴费。对证据2三性均不认可，无法确定对话各方人的身份，杨洪、杨欣所称的蔡伟不能代表金泰公司，没有对话内容明确了金泰公司存在违约，不能达到上诉人的证明目的，杨洪、杨欣整理的纸质文档中的蔡伟不是我金泰公司员工。 本院认证认为，证据1是行政机关出具的《不予受理通知书》，本院对该证据的真实性予以确认。证据2录制的过程、谈话双方身份不能确定，对该证据不予确认。 本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 另查明，攀枝花市人民政府办公室于2017年12月11日印发的《攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第十七条规定“本办法自印发之日起30日后施行，有效期五年。” 本案为租赁合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.本案租赁合同不能履行的原因。2.金泰公司主张的租金如何确定，以及是否应当得到支持。3.金泰公司是否应当承担违约赔偿责任。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案租赁合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案纠纷的处理应当适用当时的法律、司法解释的规定。 一、本案合同不能履行的原因。本案中双方当事人均陈述《场地租赁合同》不能继续履行，双方争议的焦点是合同不能履行的原因。1.杨洪、杨欣主张其曾反复要求金泰公司提供租赁场地产权证复印件，金泰公司怠于履行义务，导致政府出台新规定前未能办理经营许可。金泰公司对杨洪、杨欣的主张不予认可。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。本案《场地租赁合同》中未明确约定金泰公司应协助办理经营许可的具体事项，杨洪、杨欣可以在办理审批所需的范围内，及时通知金泰公司履行协助义务。杨洪、杨欣提交的证据不足以证明在2017年12月政府新规定出台前曾通知金泰公司履行协助义务，杨洪、杨欣关于金泰公司怠于履行协助义务的主张，缺乏证据证明。2.本案《场地租赁合同》明确约定了租赁场地用途，是本案合同赖以订立的基础条件，也是合同双方确认的合同目的。攀枝花市人民政府办公室于2017年12月11日发布《攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》（攀办发〔2017〕178号），本案合同约定的租赁场地经营用途属于该《管理办法》明令禁止的范围。政府出台新的管理办法，是合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的情形。因受不可抗力的影响，《场地租赁合同》的基础条件已不能实现，故本案合同不能履行的原因是不可抗力的出现。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，本案不可抗力出现后，合同双方均享有解除合同的权利。杨洪、杨欣的反诉请求确认合同解除，属于直接以提起诉讼方式主张解除合同，本案《场地租赁合同》自2019年4月30日杨洪、杨欣的反诉状副本送达金泰公司时解除。 二、金泰公司主张的租金。金泰公司请求判令杨洪、杨欣按约定支付截止撤场之日的租金及违约金。杨洪、杨欣辩称金泰公司违约在先，租赁合同是持续性合同，解除后不应按原合同约定支付租金及违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，本案中的不可抗力影响到了合同的基础条件和合同目的，应当免除相应的合同义务。2018年1月10日《攀枝花市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》（攀办发〔2017〕178号）施行之日起，本案合同已不能履行，金泰公司主张杨洪、杨欣按合同约定继续支付租金，与法律规定不符；相应的，杨洪、杨欣也应向金泰公司返还租赁场地。在不可抗力出现前，杨洪、杨欣应按约定标准承担支付租金的义务，本案租赁合同约定租期5年，第一年租金为31025元/月，杨洪、杨欣应向金泰公司支付2017年12月1日～2018年1月9日的租金40032元。 三、金泰公司是否承担违约赔偿责任。首先，本案合同不能履行双方当事人均无过错，杨洪、杨欣主张金泰公司违约，请求判令金泰公司承担违约赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。第二，本案合同不能履行导致的实际损失，应当按照公平原则合理分担，避免造成双方利益的显著失衡，双方当事人如协商不成，可另行提出主张。 综上所述，杨洪、杨欣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初757号民事判决； 二、杨洪、杨欣于本判决生效后十日内支付攀枝花金泰房地产集团有限公司租金40032元； 三、杨洪、杨欣于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区××路××号附1号负三层（金泰·公园大地Ｃ层车库）返还攀枝花金泰房地产集团有限公司； 四、驳回攀枝花金泰房地产集团有限公司的其他诉讼请求； 五、本案《场地租赁协议》于2019年4月30日解除； 六、驳回杨洪、杨欣的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费16594元，由攀枝花金泰房地产集团有限公司负担16087元，杨洪、杨欣负担507元；反诉案件受理费24211元、鉴定费60000元，由杨洪、杨欣负担。二审案件受理费35675元，由攀枝花金泰房地产集团有限公司负担10864元，杨洪、杨欣负担24811元。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二一年四月二十九日 法官助理  许 那 书 记 员  何雅婷