江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终234号上诉人（原审被告）：卢留英，女，1973年10月1日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：叶琴，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泰兴市永大丽景园小区业主委员会，住所地泰兴市永大丽景园小区物业办公大楼一楼。负责人：卞华庭，主任。委托诉讼代理人：于建忠，该业主委员会工作人员。委托诉讼代理人：蔡新斌，泰兴市张桥法律服务所法律工作者。原审被告：鞠红芳，女，1966年8月27日出生，汉族，住泰兴市。上诉人卢留英因与被上诉人泰兴市永大丽景园小区业主委员会（以下简称永大业委会）、原审被告鞠红芳排除妨害纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2020）苏1283民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭,于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人卢留英及其委托诉讼代理人叶琴、被上诉人永大业委会的委托诉讼代理人于建忠、蔡新斌、原审被告鞠红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢留英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回永大业委会的诉讼请求或追加江苏永大物业管理有限公司（以下简称永大物业公司）参与诉讼。事实和理由：永大业委会未成立前，2012年在一审法院执行部门的协调下卢留英就依法取得案涉房屋使用权。到期后，卢留英之夫张春红又依法与永大业委会委托的永大物业公司签订租赁协议，继续取得该房屋使用权，并依约缴纳了相关费用，卢留英依法获得的租赁使用权理应受法律保护。而一审却认为卢留英占用案涉物业管理用房不存在合法事由，侵害永大业委会的合法权利，显然适用法律错误。永大业委会的权利不管是否受到侵害，其应根据委托合同向为其服务的永大物业公司主张，而不是向卢留英主张，更不是要求卢留英向永大物业公司另行主张权利。卢留英与永大业委会委托的永大物业公司签订的租赁协议在物业公司服务期限内，应属合法有效。另外，永大业委会的法定代表人卞华庭已于2019年8月6日主动向所在地的济川街道东城社区打了离职报告，已不实际履职；该业委会的副主任朱年平于2019年12月6日亦打了辞职申请，实际不履职；后业委会委托候补委员顾炳友全权负责。永大业委会于2020年9月7日已在小区发布筹备第三届业主委员会公告，至2021年3月5日现候选人正在公示中。因此，永大业委会虽具有诉讼主体资格，但其法定代表人已不具有诉讼行为能力，其于本案中授权的相关行为均为无效。永大业委会辩称：一、一审认定事实、适用法律正确。卢留英于本案中不申请追加永大物业公司为被告，存在故意浪费司法资源嫌疑。1.永大业委会2019年曾根据110接处警记录起诉卢留英及永大物业公司，因卢留英的代理人到庭后发现永大业委会未能提交卢留英与永大物业公司之间的租赁协议而放弃代理，导致案件无法审理，永大业委会撤诉。2.在一审法院（2019）苏1283民初8185号（以下简称8185号）及泰州市中级人民法院（2020）苏12民终2216号（以下简称2216号）的两次审理中，卢留英均没有追加永大物业公司作为被告。卢留英出租给常金春的泰兴市东润路177号房屋（以下简称177号房），采取不让常金春追加其作为被告，而让常金春主动迁出，他们私下又以协议方式退出177号房，而卢留英实际并未退出。卢留英虽不是该案的当事人，但177号房是卢留英出租给常金春的，其是利益关系人。3.一审法院审理8185号案件时，卢留英没有在规定的举证期限内追加永大物业公司为被告，审限快结束时，卢留英仅提供了与永大物业公司之间租赁协议的复印件及没有收费时间的发票，永大业委会当庭要求提供原件并要求卢留英追加永大物业公司作为诉讼参与人，遭卢留英拒绝。永大业委会有理由认为卢留英提交的租赁协议复印件不是真实的。因卢留英主动放弃了自己的诉讼权利，其提供的证据并不能足以证明与永大物业公司之间存在租赁合同关系。因此，一审法院在本案中没有追加永大物业公司作为诉讼参与人，并无错误，请求二审驳回卢留英的上诉请求。二、卢留英虽称永大业委会两位负责人在不同时间内向所在社区提出离职申请，但未收到社区同意其离职的批复，新成立的业委会只是公示，尚未成立。故在新业委会成立前，原业委会相关人员仍履行相应职责，永大业委会具备诉讼主体资格。鞠红芳述称，其与卢留英有租赁合同，承租案涉房屋合法。2020年10月2日鞠红芳虽向卢留英提出解除租赁合同，由于纠纷没有处理好，尚没有让房。永大业委会向一审法院起诉请求：1.判令卢留英、鞠红芳迁出泰兴市东润路177号（原丽景园街39号）门面房，交出该门面房的使用权；2.由卢留英、鞠红芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：永大业委会成立于2017年1月。2017年7月31日，永大物业公司退出永大丽景园小区服务。泰兴市东润路173号（原丽景园街面37号，以下简称173号房）、177号（原丽景园街面39号）两间门面房，系泰兴市永大丽景园小区物业管理（经营）用房。案外人李小芳、常金春曾分别占用173号、177号门面房。永大业委会交涉未果，于2019年5月诉至一审法院。该案审理过程中，常金春从177号门面房中迁出。一审法院于2020年5月26日作出(2019)苏1283民初8185号民事判决：一、李小芳于判决生效之日起十五日内从泰兴市东润路173号房屋中迁出；二、常金春从泰兴市东润路177号房屋中迁出（已履行）。李小芳不服，提起上诉。泰州市中级人民法院于2020年11月10日作出（2020）苏12民终2216号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年5月1日，卢留英（甲方）与鞠红芳（乙方）签订租赁协议，约定：甲方愿意将东润路丽景园39号门面房出租给乙方作为经营用房，租赁期限从2020年5月1日至2021年5月1日止，乙方向甲方缴纳租金每年为18500元，第一年租金协议签订后即付清；租赁期间，甲方不得擅自单方终止或解除本协议（国家动迁和征用除外），任何一方租期内要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方一个月违约金；因甲方无房屋产权证，如因此产生纠纷，影响乙方经营造成损失等由甲方赔偿。协议还就其他相关事宜进行了约定。鞠红芳依约向卢留英支付了租金18500元，并使用案涉房屋用于经营。永大业委会得知后，曾报警请求公安机关协调解决，双方交涉未果。诉讼中，鞠红芳于2020年10月1日向卢留英发出解除房屋租赁合同通知书，卢留英在该通知书下方签署意见“我同意终止协议，房租按实际天数计算”。目前鞠红芳仍占用案涉房屋未迁出。另查明，2017年3月1日，永大物业公司与卢留英之夫张春红签订房屋租赁协议，永大物业公司将案涉房屋出租给张春红，协议约定：租赁期限20年，时间自2017年3月1日至2037年3月1日；租金为8000元/年（含物业费），签订协议缴款64000元；付款方式签订协议之日须付8年房租款合计64000元，第九年起逐年付款，付款日期定为每年的3月1日。协议还就其他相关事项进行了约定。一审法院认为，民事判决作出后，即具有法律上的效力，不得任意撤销或者变更，当事人不得再就同一诉讼标的再行起诉或者在其他诉讼中提出与确定判决相反的主张，此即为判决的既判力。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。已生效的8185号民事判决和2216号民事判决均认定，案涉门面房作为永大丽景园小区的物业管理用房，属该小区全体业主共有和共同管理。卢留英、鞠红芳占用案涉物业管理用房，并不存在合法事由，侵害了小区业主的合法权利。现永大业委会作为小区业主大会的执行机构，为维护全体业主的权益，要求卢留英、鞠红芳迁出占有案涉物业管理用房，符合法律规定，予以支持。根据查明的案件事实，卢留英在没有征得永大业委会同意的情况下将案涉房屋出租给鞠红芳并收取了相应租金，现永大业委会明确要求卢留英、鞠红芳迁出案涉房屋，导致卢留英与鞠红芳所签订的租赁协议无法继续履行，应予以解除。至于相关租赁协议无法履行，根据合同的相对性，相关权利人可以依法另行主张权利，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第七十条、第七十五条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：卢留英、鞠红芳于判决生效之日起十日内从泰兴市东润路177号（原丽景园街39号）房屋中迁出,将该房屋交付给泰兴市永大丽景园小区业主委员会。一审案件受理费减半收取690元，由永大业委会负担600元，卢留英、鞠红芳各负担45元（此款永大业委会已预交，卢留英、鞠红芳于判决生效之日起十日内各给付永大业委会45元）。本院二审期间，卢留英提供了：2019年8月6日、同年12月6日卞华庭、朱年平分别出具的辞职报告；2019年12月6日永大业委会出具的公告将业委会的候补委员顾炳友递增为正式委员；2020年9月7日、同年11月9日关于成立丽景园小区业主委员会筹备组的公告及筹备组成员名单公告；2020年11月29日泰兴市济川街道办事处东城社区对丽景园业主的告知书；2020年12月1日公告公示各楼幢的楼道长；2021年3月5日永大业委会候选人公示。经质证，永大业委会对上述证据的真实性均无异议，但认为卞华庭、朱年平虽于2019年提出辞职申请，泰兴市济川街道办事处东城社区并没有批准其两人辞职，永大业委会具备诉讼主体资格。本院经审查认为，卢留英二审中提交的上述证据，永大业委会不持异议，对其真实性予以确认。但上述证据并不能否定永大业委会于本案中的诉讼主体资格，与本案待证事实亦没有直接关联。一审认定的事实已有相应证据佐证，本院予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。生效民事判决已认定案涉177号房系永大丽景园小区的物业管理用房，依据《物业管理条例》第三十八条的规定“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”卢留英虽以其夫张春红与永大物业公司之间签订有房屋租赁合同取得177号房的使用权予以抗辩，但生效判决已确认永大业委会成立于2017年1月，而张春红与永大物业公司于2017年3月1日签订租赁合同时，并无证据证明得到永大业委会的授权同意，且永大物业公司于2017年7月31日已退出小区的物业服务。同时，在一审法院8185号及本院2216号案件审理中，177号房的实际使用人常金春没有要求追加卢留英或张春红参与诉讼，也未以张春红与永大物业公司签有租赁协议予以抗辩。该案判决常金春从177号房中迁出（已履行），事实上又由卢留英转租给鞠红芳，本案一审中卢留英亦未明确要求追加永大物业公司为本案被告。因此，一审认定卢留英、鞠红芳占有使用177号物业管理用房没有合法事由、侵害了小区业主的合法权利，并无不当之处。至于卢留英与鞠红芳及张春红与永大物业公司之间的租赁合同关系，相关权利人可依据合同的相对性，依法另行主张权利。综上所述，卢留英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由卢留英负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  缪翠玲审判员  顾春旺二〇二一年四月二十日书记员  王 霞