广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初96号 原告：张利，女，汉族，1988年1月31日出生，住四川省简阳市，现住广西北海市海城区。 原告：龙金义，男，布依族，1984年3月3日出生，住贵州省惠水县，现住广西北海市海城区。 被告：广西北海业中房地产开发有限公司，住所地广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxJ。 法定代表人：彭缘忆，董事长。 委托诉讼代理人：邱海雄，男，汉族，1961年10月2日出生，住广西北海市海城区，系该公司法律顾问。 原告张利、龙金义与被告广西北海业中房地产开发有限公司（以下简称“业中公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告张利、龙金义，被告业中公司的委托诉讼代理人邱海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张利、龙金义向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》和《首付款分期付款及借款协议书》；二、被告退还原告购房首付款150213元；三、被告以150213元为基数，从2019年12月18日起至2021年1月31日按照4.35%的银行利息赔予原告6534元；四、被告按总房价款（940213.00元）0.1%的违约金赔予原告940元；五、所有诉讼费、保险费、诉前财产保全费全部由被告承担。 事实和理由：2019年12月11日，原告在被告业中公司销售员推荐下以7780元/平方米价格购买被告的位于长青路13号长青商业广场一单元1106号房（筑面积120.85平方米)，该套住房总房款为940213元，首付金额为290213元，余650000元银行按揭，由于首付资金压力，被告的销售人员说可以低首付，只需交15万元即可定房并签购《商品房买卖合同》，不足部分公司以借款的形式补足首付款。于是原告当天支付该套住房定金人民币30000元。2019年12月18日被告的销售人员打电话通知去售楼部签了《商品房买卖合同》而且并承诺1个月之内办理备案和银行放款，随后当日原告又补交了120213元定金。共计交款定金：150213元。2019年12月25日，原告与被告进行了“倒账”（以开发商负责人刘鹏的名义转入原告账户14万元，随后原告又将这14万元转入被告账户）随后签了《首付款分期付款及借款协议书》，此时相当于原告已将该套住房首付款付清。按合同规定自合同签订之日30日内办理商品房预售合同登记备案手续，备案后方可履行原告与被告签订的《首付款分期付款及借款协议书》，从去年到今年12月份期间原告多次催促办理备案登记，可时至今日还是办理不下来。心急之下，2020年11月25日原告去房地产交易中心查询，才得知原告购买的长青路13号长青商业广场一单元1106号房在今年5月27日因开发商原因被海城区人民法院查封，此时《商品房买卖合同》和《首付款分期付款及借款协议书》已经不可能履行，在没有办法的情况下只能向法院起诉讨回原告的血汗钱，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》和《首付款分期付款及借款协议书》并退还原告首付款150213元和支付利息及违约金。 被告业中公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告诉状中陈述的一些事实与实际不符，例如承诺一个月放款等，借款是另一法律关系，原告诉求与该法律关系不一样。因被告不同意解 除合同，故不同意支付上述费用。涉案房屋目前还未能竣工验收，理由是因受疫情影响，现工程主体已经建成，正在进行室外装修，预计可以在2021年12月份才能验收交付。涉案房屋为何未备案至原告名下理由并不清楚，但涉案房屋现确实存在查封，但原告可以与被告换房。或被告解决好涉案房屋的查封问题后，再与原告继续履行该合同。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 原告张利、龙金义系夫妻关系，于2011年3月14日登记结婚。 2019年12月11日，原告张利通过POS机在账户名为长青商业广场售楼中心消费30000元。同日，被告业中公司向原告张利出具《收据》一份，载明：兹收到张利交来长青商业广场1栋1单元1106号房定金30000元。 2019年12月18日，原告（买受人）张利、龙金义与被告（出卖人）业中公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市房屋，预测建筑面积共120.85平方米，该商品房单价为每平方米7780元，总价款为940213元。采用按揭贷款方式付款，买受人应当于2019年12月18日前支付首期房价款290213元，占全部房价款的31%，余款650000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。出卖人逾期交房的，无论合同是否解除，出卖人依照本条约定支付的违约金，视为已足额弥补买受人因出卖人逾期交房而造成的一切损失，买受人不得因此再向出卖人主张其他损失赔偿。买受人未付清房款（含买受人以商业按揭贷款方式或公积金按揭贷款方式支付房款而贷款部分未转入出卖人账户），出卖人有权将交房时间按买受人逾期付款的天数作相应延迟且不承担逾期交付责任。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同还对其他内容进行了约定。 2019年12月19日，原告张利过POS机在账户名为长青商业广场售楼中心消费120213元。同日，被告业中公司向原告张利出具《收据》一份，载明：兹收到张利交来定购长青商业广场1栋1单元1106号房定金120213元。 另查明，2019年12月25日，原告张利、龙金义（乙方）与被告（甲方）业中公司签订《首付款分期付款及借款协议书》一份，主要约定：乙方确定购买甲方开发建设的位于北海市长青路13号《长青商业广场》项目的1单元1106号房物业，双方已就该物业签订《商品房买卖合同》，房款支付方式为按揭贷款。鉴于乙方首付款资金不足，甲方同意乙方分期支付首付款，并借给乙方部分款项。《商品房买卖合同》约定乙方购买的商品房应支付的总价款为940213元，首付款为290213元；乙方应于2019年12月19日向甲方支付部分首付款150213元，剩余首付款140000元的支付方式为分期支付：分期还款时间为2年，每季度支付一次，期数8期，每期还款金额为17500元等。 同日，原告张利、龙金义出具《借款单》一份，载明：本人购买《长青商业广场》住宅，1栋1单元1106号房屋，向广西北海业中房地产开发有限公司借款140000元，此款于2021年12月25日之前还清。 2019年12月25日11时55分，案外人刘鹏向原告张利账户转账140000元。同日11时59分，原告张利向被告业中公司账户转账140000元，附言：购房首付款1-1106。庭审中，原告主张该140000元系由案外人刘鹏转至原告账户，再由原告转至被告账户的一个倒账行为，原告并未实际收取该些款项，故双方不存在借款的事实。被告则主张案外人刘鹏仅是被告的工作人员，不清楚是否存在倒账行为，也不清楚借款协议书有无实际履行。 再查明，北海市自然资源局于2020年11月25日出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年11月25日17时50分，位于北海市不动产，现无抵押登记记录，2020年5月27日北海市海城区人民法院来文预查封；于2021年3月29日出具《不动产登记信息查询证明》载明：截至2021年3月29日8时55分，位于北海市不动产无登记信息。 还查明，原告张利于2020年12月29日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）桂0502民初227号民事裁定书，裁定查封被告业中公司名下位于北海市。原告向本院预交了诉讼保全费1420元，向案外人中国平安财产保险股份有限公司支付了诉讼财产保全责任保险费1000元。 案件审理过程中，原被告双方均认可涉案房屋尚未竣工验收。被告主张因为疫情原因，影响了工期，现涉案房屋主体已经建成，目前正在进行室外装修，大概在2021年12月份能验收交房。原告则主张其每天经过涉案楼盘时均是没有看见有人在里面施工的，被告已超过交房时间，故原告坚持不再购买涉案房屋。 本院认为，原告张利、龙金义与被告业中公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据原告提交的中国银行交易流水明细清单及收据可知，原告已经按照合同约定向被告履行了支付首付款的义务，但被告至今未按照合同的约定办理涉案商品房预售合同登记备案手续及交付涉案房屋，已构成违约，且涉案房屋何时达到交付条件尚未确定，致使原告的合同目的无法实现，根据合同关于“出卖人应当于2020年7月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定，原告诉请要求解除涉案商品房买卖合同、被告退还已付购房款150213元、支付利息[利息的计算方式：以150213元为基数，按照年利率4.35%的标准，从2019年12月18日计至2021年1月31日]及违约金940元[940213元×0.1%=940.213元],具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告要求解除原、被告之间签订的《首付款分期付款及借款协议书》的诉讼请求，因本案案由为商品房预售合同纠纷，解决的是原、被告之间的商品房买卖合同关系，现 双方对于《首付款分期付款及借款协议书》的履行发生争议，因该争议属借款合同纠纷，与本案并不属同一法律关系，本案不宜一并处理，原告可另案进行主张。 关于原告要求被告承担诉讼财产保全责任保险费1000元的诉讼请求，本院认为，一方面，原告提请法院采取诉讼保全措施，可通过支付保函担保费的方式由相关担保公司出具保函促使法院启动诉讼保全措施，亦可以金钱、不动产等作为诉讼保全措施中的担保物，故保函担保费不是原告实现其债权所产生的必然支出；另一方面，涉案合同中双方当事人均未明确约定保函担保费的承担方式。故原告主张应由被告支付诉讼财产保全责任保险费无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张利、龙金义与被告广西北海业中房地产开发有限公司于2019年12月18日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西北海业中房地产开发有限公司退还购房款150213元给原告张利、龙金义； 三、被告广西北海业中房地产开发有限公司支付利息[利息的计算：以150213元为基数，按照年利率4.35%的标准，从2019年12月18日计至2021年1月31日]给原告张利、龙金义； 四、被告广西北海业中房地产开发有限公司支付违约金940元给原告张利、龙金义； 五、驳回原告张利、龙金义的其他诉讼请求。 案件受理费3502元，减半收取1751元，由被告广西北海业中房地产开发有限公司负担（该费用两原告已向本院预交，被告广西北海业中房地产开发有限公司应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3502元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二一年四月十八日 法官助理 覃静燕 书 记 员 符志鹄