安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0311民初587号 原告（执行案外人）：王莲侠，女，1961年8月8日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，现住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：司福志，蚌埠市小蚌埠法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：李兆萍，女，1967年11月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 第三人（被执行人）：刘秀丽，女，1973年7月9日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区。 第三人（被执行人）：刘秀玲，女，1969年3月31日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区。 原告王莲侠与被告李兆萍，第三人刘秀丽、刘秀玲案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王莲侠及其委托诉讼代理人司福志、被告李兆萍、第三人刘秀玲到庭参加诉讼，第三人刘秀丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王莲侠向本院提出诉讼请求：判决停止对王莲侠购买的桂花园二期22号楼1单元202室住房一套的强制执行，并解除对上述住房的查封；确认桂花园二期22号楼1单元202室住房归王莲侠所有。 事实和理由：2009年5月20日，刘家祥、刘秀丽将位于桂花园二期22号楼1单元202室、面积84.5平方米的拆迁还原房一套转让给高红荣，双方签订了房屋转让协议，约定了双方的权利义务。协议签订后，高红荣向刘秀丽、刘家祥支付房款12万元，刘秀丽、刘家祥出具了收条，该房屋归高红荣所有并入住。2018年6月12日，高红荣将上述房屋通过蚌埠市洁诚家政房屋有限公司范洪德转让给王莲侠，王莲侠与高红荣、刘家祥一起签订了房屋转让协议，约定了权利义务，协议签订后王莲侠向高红荣支付购房款20万元，高红荣出具收条，该房屋归王莲侠所有。王莲侠取得房屋后对该房屋进行了装修、后一直居住至今。 2021年1月7日，淮上区法院告知上述房屋因李兆萍与刘秀丽民间借贷纠纷经法院判决后，刘秀丽未履行还款义务，李兆萍申请法院强制执行，所以，法院对房屋查封并准备处置。王莲侠作为房屋的实际所有人向淮上区法院提出书面执行异议，并提供房屋转让协议等相关证据，要求解除查封。2021年1月26日收到淮上区法院作出的（2021）皖0311执异2号执行裁定书，驳回王莲侠的异议。王莲侠认为该房屋是2009年5月20日由刘家祥、刘秀丽已转让给高红荣，高红荣2018年6月12日又转让给王莲侠，签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律的强制性规定，合法有效。同时，王莲侠购买房屋后虽然没有办理产权过户登记，但是已依协议支付全部购房款并占有标的物至今。根据物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故人民法院不得查封该房屋。 李兆萍辩称，李兆萍申请法院强制执行刘秀丽，是因为她们没有履行生效法律文书确定的义务，因此法院有权力查封拍卖她的房子，李兆萍认为淮上区人民法院裁定书是正确的。拆迁安置房只能在本集体经济组织成员间进行转让，本案中转让的双方不符合这个条件，所以转让协议是无效的，王莲侠不是案涉房屋的所有人，其理由不足以排除强制执行。 刘秀玲述称，刘秀丽向李兆萍借款时自己提供了担保，但在涉案房屋交易过程中自己没有参与。刘秀丽向高红荣转让房屋是在2009年，而向李兆萍借款发生在2015年，现在王莲侠购买房屋后居住多年，不应该执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王莲侠提供的证据，李兆萍和刘秀玲无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据确认的证据，查明王莲侠系淮上区小蚌埠镇徐岗村村民，刘秀丽系淮上区小蚌埠镇小蚌埠村村民。2009年5月，刘秀丽及刘家祥将本户拆迁安置的位于蚌埠市淮上区××花园××期××号楼××单元××室住房一套转让给高红荣，房屋面积84.5平方米，转让房款计12万元，当天由刘秀丽、刘家祥出具收条。2018年6月12日，高红荣与王莲侠通过中介签订房屋转让协议书1份，高红荣将上述房屋转让给王莲侠，转让价20万元，刘秀丽和刘家祥作为第三方在合同上面签字。各方在协议第二项约定“本合同签订时，甲乙都不具备过户条件，等过户条件成熟时，第三方及甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续……”当天，高红荣出具收条1张，收到房款20万元。 2017年5月12日，本院对李兆萍诉刘秀丽、刘秀玲民间借贷一案作出一审判决，该判决生效后，李兆萍依据判决申请强制执行，本院于2017年7月17日立案执行，案号为（2017）皖0311执473号。2019年5月7日，本院查封刘秀丽与刘家祥名下位于淮上区××花园××期××号楼××单元××号，桂花园9号楼3单元502号拆迁还原房，查封期限为3年。后案外人王莲侠提出书面异议，本院于2021年1月25日作出（2021）皖0311执异2号执行裁定书，驳回王莲侠的异议，王莲侠遂提起本案诉讼。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为王莲侠对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，即王莲侠提出排除执行的异议能否同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以下简称“《执行异议和复议规定》”第二十八条规定的各项保护条件且其权利能够排除执行。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于第一项条件，案涉房产土地性质为集体土地并且有《集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿协议》证明，双方均无异议，农村集体土地上的房产不得进入交易市场，农村房屋买卖，只能在本村集体内部进行，否则买卖行为违法，合同无效。王莲侠不是涉案房屋所占集体土地的经济组织成员，其为了购买案涉房屋所签订的房屋转让合同无效。关于第四项条件，双方在房屋转让协议第二项约定“本合同签订时，甲乙都不具备过户条件，等过户条件成熟时，第三方及甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续……”王莲侠明知存在此风险却仍然坚持购买，故案涉房屋未办理过户登记应归责于其自身原因所致，其异议主张不符合该项保护条件。至于王莲侠已经支付的购房款权益如何保护的问题，其可以通过另案诉讼的方式或者其他合法途径予以解决。综上，王莲侠对案涉房屋的异议主张不能同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项保护条件，故其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告王莲侠的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告王莲侠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  薛 铁 人民陪审员  蒋红梅 人民陪审员  王海燕 二〇二一年四月十二日 书 记 员  李 莉 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。