陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异162号案外人：王复国，男，汉族，1986年10月10日出生，住西安市莲湖区。申请执行人：西安曲江文化产业风险投资有限公司，住所地西安市曲江新区雁塔南路政通大道2号曲江文化创意大厦10层。法定代表人：樊崇钧。委托诉讼代理人：张旭丹，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩卅，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被执行人：陕西世纪锦业地产有限公司，住所地西安市阎良区国家航空高技术产业基地蓝天3路6号。法定代表人：戴智敏。委托诉讼代理人：畅峰，男，汉族，1971年3月8日出生，住西安市新城区。在本院执行西安曲江文化产业风险投资有限公司（以下简称曲江文化公司）与陕西世纪锦业地产有限公司（以下简称世纪锦业公司）财产保全一案中，案外人王复国于2021年1月18日对本院查封西安市阎良区蓝天三路锦业6号府邸项目小区5幢1单元11201号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王复国称：请求法院立即终止、解除（2020）陕01执保100号一案，对位于西安市阎良区蓝天三路锦业6号府邸项目小区5幢1单元11201号房查封行为。事实及理由：异议人于2017年9月5日与世纪锦业公司签订了其开发建设的位于西安市阎良区蓝天三路锦业6号府邸项目小区5幢1单元11201号房，支付购房款180938元，办理了购房手续。期间一直催促开发商办理该房屋的网签备案手续，但开发商都以各种理由推脱到现在没有办理网签手续。现得知自己的房屋因曲江文化公司、长安银行股份有限公司借款合同纠纷中财产保全一案被法院查封。异议人系该房屋的所有权人,此次查封的房屋备注所有人为世纪锦业公司的情况与事实严重不符。综上，法院基于不真实的房屋权属关系，执行异议人的房屋，严重损害了异议人的合法权益，恳求法院查明事实，并予以解除。申请人执行人曲江文化公司称，异议人没有签订正式的买卖合同，其请求无法律依据，法院应裁定驳回。答辩人申请保全的房产目前尚未竣工，异议人未合法占有该不动产，且也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故不符合第二十八条的规定。根据异议人提交的材料，房屋总价款525334元，已付房款180938元，其已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，不符合异议复议规定第二十九条规定。世纪锦业公司称：同意案外人的意见。本院查明，在审理曲江文化公司诉世纪锦业公司等合同纠纷一案中，因曲江文化公司申请财产保全，本院于2020年4月10日作出（2020）陕01民初1号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押陕西世纪锦业地产有限公司名下价值55592099元的财产。所查封财产在查封期间不得转让、变卖、出租及设立他项权利。冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。2020年5月20日，本院作出（2020）陕01执保100号协助执行通知书，要求阎良区房屋交易所协助查封被保全人世纪锦业公司位于西安市××号府邸住宅项目包括本案争议的5幢1单元11201号房屋在内的19套房屋，并在同日将查封的情况予以公告。该执行裁定书及协助执行通知书于2020年5月21日送达阎良区房屋交易所签收。另查明，2017年9月5日，王复国与世纪锦业公司锦业6号府邸项目部签订锦业6号府邸商品房认购书，约定，王复国自愿购买陕西世纪锦业地产有限公司开发的锦业6号府邸5栋1单元的11201号房屋，建筑面积128.43平方米，总价525334元，首付款135334元。王复国举证的付款凭证为2017年9月11日金额125334元；2018年1月29日，金额40000元；2018年1月13日，金额10000元；第四张2018年1月13日，金额5604元，合计总金额为180938元。世纪锦业公司分别于2017年9月11日、2018年1月13日、2018年1月29日开具了金额125334元、10000元、5604元，交款人为王复国的收款收据；2018年1月29日的收据载明金额40000元，交款人为王复国之妻张芬，以上金额合计180938元。世纪锦业公司对收到王复国上述交款的事实予以认可。2019年1月14日、2019年2月13日，王复国两次向阎良国家航空高技术产业基地管理委员会官网投诉锦业6号开发商不签订正式合同的情况。再查，西安市不动产信息档案管理中心出具的西安市住房情况查询结果证明载明，2021年1月23日，王复国备案了合同备案号为Y21010941的限价房买卖合同，该房屋的坐落是西安市高新区科技三路，科技四路以北，经五路以西，经九路以东9幢11602室。目前该房屋正在建设中。本院认为，本案的争议焦点是案外人王复国关于“终止、解除西安中院（2020）陕01执保100号一案对位于西安市阎良区蓝天三路锦业6号府邸项目小区5幢1单元11201号房查封行为”的请求是否成立。本案属案外人以商品房买受人身份提出的执行异议，其请求是否成立，应当依照法律规定的条件审查判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，本案的执行依据是本院（2020）陕01民初1号民事裁定书，据此作出（2020）陕01执保100号协助执行通知书，查封了预售许可证登记在世纪锦业公司名下的案涉西安市××号府邸住宅项目5幢1单元11201号房屋。第一，双方签订了合法有效的书面买卖合同。2017年9月5日，王复国与世纪锦业公司签定了锦业6号府邸5栋1单元的11201号房屋的认购书，该认购书虽非正式的商品房买卖合同，但具备了商品房买卖合同的主要条款，应认定该合同具有商品房买卖合同的性质。第二、王复国购买的案涉房屋是商住房，其用途是用于居住。经查询，王复国在本市还购买了另一套房屋，即位于高新区科技三路，科技四路以北，经五路以西，经九路以东9幢11602号房屋。因该房屋尚在建设中，并未交付王复国使用，该事实涉及到对王复国拥有该房屋，案涉的房屋是否其“唯一住房”的判断。异议复议规定第二十九条设定唯一住房的排除执行条件，其立法目的在于对案外人居住权基本人权的保护。判断的原则有两个，一是是否有第二套住房，判断的时间节点应当以听证结束前为界限；二是第二套住房应当理解为是已经交付的房屋。正在建设尚未交付的房屋不应认定为案外人享有第二套住房。如果认定其享有第二套住房，就会造成其既不能排除执行，又对本案案涉房屋及第二套房屋因均未实际占有无法居住的局面，有违立法的价值取向。第三、案涉房屋的总价款为525334元，王复国支付的首付款135334元，虽尚未未超过总价款的50%，考虑到案涉房屋所在的楼盘已经烂尾停工，双方一致未能签订正式的商品房买卖合同直接影响到消费者继续支付购房款的因素，应当对消费者的购房权给予适当的优先保护，在法定应支付房款的数额上可以适当放宽条件。综上所述，王复国的执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下：中止本院（2020）陕01执保100号协助执行通知书关于对陕西世纪锦业地产有限公司位于西安市阎良区蓝天路80号锦业6号府邸住宅项目5幢1单元11201号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王西平审判员  黄金华审判员  何育凯二〇二一年四月十四日书记员  刘 婕