广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0422民初40号 原告：藤县农村信用合作联社,住所地广西藤县藤州镇藤州大道266号，统一社会信用代码:91450422682122194G。 法定代表人:何坚勇，该联社理事长。 委托诉讼代理人:陈勇祥，该联社员工。 被告：黄绍皓，男，1985年9月10日出生，汉族，住广西藤县。 被告：陈炎霞，女，1983年7月10日出生，汉族，住广西藤县。 被告：梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司，住所地梧州市广仁路60号一层4号商铺；61号一层3、4号商铺。 法定代表人：张东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 原告藤县农村信用合作联社与被告黄绍皓、陈炎霞、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告藤县农村信用合作联社的委托诉讼代理人陈勇祥、被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人韦云飞到庭参加诉讼，被告黄绍皓、陈炎霞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告藤县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原告与被告黄绍皓于2013年11月23日签订的《个人购（建）房担保借款合同》；2、请求法院判令被告黄绍皓、陈炎霞、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司偿还原告的贷款本金人民币83429.35元及利息20908.89元（利息暂计至2020年11月12日止，后续利息按合同约定另计）合计本息104338.24元；3、请求法院判令原告对被告黄绍皓、陈炎霞用于借款抵押担保的位于藤县房屋（房产证号：藤房预藤州镇字第××号，面积95.23㎡）享有优先受偿权;4、请求法院判令被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任；5、案件受理费由上述被告承担。事实与理由：2013年11月23日，被告黄绍皓与原告签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：408602133636703），合同约定借款金额人民币119000.00元，借款期限10年，即从2013年11月28日至2023年11月27日止，合同约定按月结利息，到期还本；贷款期限内利息执行年利率6.55%，逾期则按合同约定的利率加收50%计收利息。被告黄绍皓、陈炎霞用其权属的位于藤县房屋为该笔借款作抵押担保。被告黄绍皓没有按合同约定按期归还借款本息，借款利息已经多次逾期，至2020年11月12日止，尚欠借款本金83429.35元及利息20908.89元（后续利息按合同约定另计）。为此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告藤县农村信用合作联社向本院提供证据如下： 1.公民身份证、户口簿、结婚证复印件，拟证明被告黄绍皓、陈炎霞的身份情况； 2.营业执照复印件，拟证明被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司的情况； 3.借款申请书复印件，拟证明被告黄绍皓向原告申请借款的事实； 4.夫妻共同还款承诺书、承诺书复印件，拟证明被告黄绍皓、陈炎霞向原告申请借款作出承诺共同还款的事实； 5.抵（质）押承诺书、抵押承诺书复印件，拟证明被告黄绍皓、陈炎霞向原告申请借款作出抵押承诺的事实； 6.借款借据复印件，拟证明原告已向被告黄绍皓发放贷款11.9万元的事实； 7.抵押物清单、房产证、房他证复印件，拟证明涉案抵押物有关信息情况； 8.个人购（建）房担保借款合同复印件，拟证明被告黄绍皓、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司与原告就借贷双方的权利义务等达成协议的事实； 9.抵押担保合同复印件，拟证明被告黄绍皓、陈炎霞与原告就涉案贷款抵押担保的有关权利义务等达成协议的事实； 10.贷款利息试算表复印件，拟证明被告违约欠息事实； 11.贷款还款明细登记表复印件，拟证明被告已还利息金额。 被告黄绍皓、陈炎霞在法定答辩期限内没有向本院提出答辩，也没有在法定举证期限内向本院提供证据。 被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司辩称，根据原、被告双方签订的《个人购（建）房担保借款合同》约定答辩人承担的担保方式是阶段性保证。根据该担保借款合同的特别条款21.5条的约定，现在已办妥了原告的抵押预告登记手续，答辩人的担保责任已解除，故原告要求答辩人承担担保责任没有事实依据。该合同是原告方提供的格式合同，在该担保借款合同的第21.5条中没有明确是以办理抵押登记解除保证责任，还是以办理抵押预告登记解除保证责任，对于该条款所产生的歧义，按照订立合同时所适用的合同法的规定，应作出不利于格式条款提供方也就是原告的解释，认定办理抵押预告登记即为解除保证责任。 被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司在法定举证期限内没有向本院提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。本案被告黄绍皓、陈炎霞经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，也没有在法定期限内向本院答辩、举证，本院依法视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。原告提供的证据符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 综合全案证据，本院经审理查明案件法律事实如下： 2013年11月23日，原告藤县农村信用合作联社与被告黄绍皓、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司签订《个人购（建)房担保借款合同》（合同编号：408602133636703)，合同约定原告向被告黄绍皓贷款人民币119000.00元，借款用途是购房，借款期限10年（自2013年11月28日至2023年11月27日止），还款方式采用等额本息还款法，按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息，还款日为每月的20日。贷款利率执行年利率6.55%，合同期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和上述计算方法确定新的执行利率。逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收利息。《个人购（建)房担保借款合同》第21.1条约定“本合同项下借款的担保方式为：阶段性保证＋抵押，同时由梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司（保证人全称）和在本合同签章的抵押人按合同本条21.2和21.5约定提供担保。”第21.2条约定“本合同项下的抵押物详见编号为408604132493782抵押物清单。”第21.5条约定“阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第/种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续；（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后/年。”此外，该担保借款合同还约定了提款条件、借款支付方式、提前还款、借款人的权利义务、贷款人的权利义务、违约责任等条款。 2013年11月23日，原告藤县农村信用合作联社与被告黄绍皓、陈炎霞签订《抵押担保合同》（合同编号：408604132493782），约定以被告黄绍皓权属的坐落于广西藤县（预购商品房预告登记号：藤房预藤州镇字第××号）为上述借款作抵押担保。2013年12月27日，原告与黄绍皓、陈炎霞办理预购商品房抵押权预告登记（抵押权预告登记号：藤房预藤州镇字第××号）。 2014年1月20日，原告发放借款119000元给被告黄绍皓， 被告黄绍皓没有按合同约定按期归还借款本息，至2020年11月12日止，尚欠借款本金83429.35元及利息20908.89元。2021年1月4日，原告向本院提出前述诉讼请求。 另查明，2007年9月27日，被告黄绍皓、陈炎霞办理结婚登记手续。2013年9月10日，被告黄绍皓、陈炎霞向原告出具《夫妻共同还款承诺书》，承诺对原告的上述贷款负共同还款责任，直至该笔贷款本息还清为止。 再查明，梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司于2015年10月21日办理位于藤县的所有权首次登记，所有权证号为：藤房权证藤州镇字第××号。 本院认为，原告藤县农村信用合作联社与被告黄绍皓、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司签订的《个人购（建)房担保借款合同》、与被告黄绍皓、陈炎霞签订的《抵押担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，各方当事人应当依照合同的约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。 1.关于能否解除原告与被告黄绍皓、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司签订的《个人购（建)房担保借款合同》的问题。 虽然借款期限于2023年11月27日才届满，但是借款后，被告黄绍皓出现多期逾期还款的行为，被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司也没有履行其保证责任，依照《个人购（建)房担保借款合同》第10.5条的约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，原告请求解除其与被告黄绍皓、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司签订的《个人购（建)房担保借款合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 2.关于原告诉请的由被告黄绍皓、陈炎霞、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司偿还借款本息的问题。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”《个人购（建)房担保借款合同》解除后，被告黄绍皓应当偿还原告尚欠借款本金人民币83429.35元及利息20908.89元（利息暂计至2020年11月12日止，后续利息按合同约定另计）合计本息104338.24元。被告黄绍皓、陈炎霞向原告出具《夫妻共同还款承诺书》，承诺对原告的上述贷款负共同还款责任，直至该笔贷款本息还清为止。 故原告主张由被告黄绍皓、陈炎霞共同偿还借款本息，符合法律规定，本院予以支付。原告主张由被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司偿还被告黄绍皓的借款本息，因没有合同约定，本院不予支持。 3.关于原告诉请对被告黄绍皓、陈炎霞用于借款抵押担保的位于藤县房屋享有优先受偿权的问题。 因原告与黄绍皓、陈炎霞签订的《抵押担保合同》约定以藤县房屋对黄绍皓向原告借款119000元作抵押担保，并且办理了抵押权预告登记，房屋抵押权预告登记证号为：藤房预藤州镇字第××号。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”经审查，被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司已经办理位于藤县的所有权首次登记（所有权证号为：藤房权证藤州镇字第××号），且不存在藤县房屋抵押权预告登记失效情形，故原告主张对位于藤县房屋享有优先受偿权，本院予以支持。 4.关于原告请求被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司对黄绍皓的借款本息承担连带清偿责任的问题。 被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司主张《个人购（建)房担保借款合同》第21.5条中没有明确是以办理抵押登记解除保证责任，还是以办理抵押预告登记解除保证责任，对于该条款所产生的歧义，应作出不利于格式条款提供方（即原告）的解释，现原告与黄绍皓、陈炎霞已办妥了抵押预告登记手续，应认定办理抵押预告登记即为解除保证责任。本院认为，依照《个人购（建)房担保借款合同》第21.1条的约定，被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司对黄绍皓的借款提供阶段性保证责任，而《个人购（建)房担保借款合同》第21.5条约定“阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第/种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续；（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后/年。”因该约定没有明确被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司为黄绍皓的债务承担阶段性连带保证责任的期限是何种情形，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对于被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司的主张，本院予以支持。原告请求被告梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司对黄绍皓的借款本息承担连带清偿责任因不符合法律规定，理据不足，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告藤县农村信用合作联社与被告黄绍皓、梧州市鼎泰房地产开发有限责任公司签订《个人购（建)房担保借款合同》（合同编号：408602133636703)； 二、被告黄绍皓、陈炎霞应共同偿还尚欠借款本金人民币83429.35元及利息20908.89元（利息暂计至2020年11月12日止，后续利息按合同约定另计）给原告藤县农村信用合作联社； 三、原告藤县农村信用合作联社对被告黄绍皓、陈炎霞购买的位于广西藤县屋（预购商品房预告登记号：藤房预藤州镇字第××号）享有优先受偿权； 四、驳回原告藤县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2388元（原告已预交1194元），由被告黄绍皓、陈炎霞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄庆平 审 判 员  张 勇 人民陪审员  覃伟雄 二〇二一年四月六日 书 记 员  赵 颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《不动产登记暂行条例实施细则》 第二十四条不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。 未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。