河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异70号 案外人：刘福亮，男，1979年12月29日出生，汉族，住石家庄市正定县。 案外人：王素昆，女，1982年3月1日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请执行人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被执行人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路28号。 法定代表人：赵丙恒，该公司总经理。 被执行人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被执行人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 在申请执行人殷子岚与被执行人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，案外人刘福亮、王素昆对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封被执行人河北金建公司开发建设的壹度恒园小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘福亮、王素昆称，请求依法解除对被执行人河北金建公司开发的壹度恒园项目的查封。事实与理由： 案外人已于2013年2月28日与被执行人河北金建公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的壹度恒园项目的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款892679元，（详见购房协议及房款票据）因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请执行人殷子岚答辩称，我们认为石家庄中院查封河北金建公司的房产符合法律规定，根据民法典的规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力。根据以上规定，案外人提出的房产现在合法登记在被执行人河北金建公司名下，因此案外人要求解除财产查封保全的请求不符合法律规定，请人民法院依法驳回。 被执行人河北金建公司答辩称，我方认为贵院查封本案案外人即被査封房产业主的壹度恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主已经交付全款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。 案外人刘福亮、王素昆提交以下证据： 证据一、刘福亮、王素昆与河北金建公司于2014年3月12日签订了壹度恒园认购协议书一份。 证据二、2013年2月20日房款2万元收据一份；2013年2月28日房款余款172320元收据一份；2014年3月12日房款补差价300359元收款收据一份；2017年6月30日房款40万元收款收据一份；2017年6月30日小房款63140元收款收据一份；2017年6月30日房款补款14086元收款收据一份。 证据三、2017年6月30日契税17854元、维修基金9787元、交易服务费210元、办证费80元，合计27931元收款收据一份；2017年6月30日物业费5370元、垃圾清运费699元、装电视装修170元、水费电梯700元、灭火器坐便器车管费680元，合计7619元收款收据一份；2018年7月19日物业费2813元收款收据一份；2019年10月3日物业费3180元收款收据一份；2019年10月3日生活垃圾费36元收款收据一份；2019年10月3日车位管理费600元收款收据一份。 证据四、壹度恒园业主手册一份。 以上证据证明涉案房产我已经购买并实际居住。 申请执行人殷子岚质证称，对证据一购房协议书有异议，按照我国全国工商总局制定的格式性的商品房买卖合同，而本案案外人提交的协议显然与国家工商总局制订的商品房买卖合同的版本不符，因此我们对其协议的真实性、合法性均有异议。对证据二房款收据有异议，只有收据没有相应的转账凭证也没有发票，且河北金建公司拖欠我方巨款未付，本案的处理结果与河北金建公司具有直接的利害关系。因此不能单单以一个收据来作为购买了房产的事实。另外，物业公司的大股东是本案的被执行人杨玲与本案的处理结果也具有直接的利害关系，因此物业公司开具的物业费、电梯费等费用，我方也不予认可。对其他证据我方认为不具有关联性。 本院查明，申请执行人殷子岚与被执行人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请执行人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被执行人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被执行人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被执行人河北金建公司名下位于石家庄市正定县。 8号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-201、2-201、2-302、1-401、2-401、1-502、2-502、2-701、2-702、1-701、1-702号房产。 9号楼3-101、3-103、1-202、1-501、1-702、3-703、3-202年号房产。 10号楼1-101、1-301、2-302、3-301、1-402、2-501、1-701、2-701、2-702号房产。 11号楼3-101、3-102、1-202、2-201、1-301、1-302、2-301、3-301、3-302、1-402、2-401、2-402、3-401、2-501号房产。 12号楼2-102号房产。13号楼2-702号房产。 14号楼3-401、3-501、1-702号房产。 15号楼2-101、2-102、1-202、2-201、2-202、3-202、1-301、1-302、2-301、2-401、2-402、3-401、3-402、1-501、2-501、2-502、3-502、2-602、3-601、3-602号房产。 16号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-202、2-201、3-201、1-301、1-302、2-302、3-301、1-402、2-401、2-402、3-401、4-401、4-402、1-502、2-501、2-502、3-501、2-602、3-601、3-602、1-701号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限日三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2014年3月12日案外人刘福亮、王素昆与被执行人河北金建公司签订壹度恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“壹度恒园”小区室，房屋面积139.82平方米，价格为6384.49元/平米，金额892679元，并约定银行按揭付款。案外人已于本院查封前交付全部房款，并一直居住至今。 2021年3月19日，正定县人民法院作出（2021）冀0123破申1号民事裁定书，裁定受理被执行人河北金建公司的破产清算申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的壹度恒园小区房产，案外人与河北金建公司于2014年3月12日签订《壹度恒园认购协议书》，并支付全部款项，且案外人于本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人刘福亮、王素昆的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的壹度恒园小区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年四月十四日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽