贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6299号 原告：刘世贤，男，1980年4月9日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK. 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘世贤诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月31日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告刘世贤，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至立案之日13182元（以购房总款298595元为基数，按日万分之0.5的标准从2015年4月1日起计算至2020年7月10日）；2.判令被告立即退还原告开户费829元；3.诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2011年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为298595元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年3月31日前，被告承诺在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日赔付原告已付购房款的万分之零点五违约金，因原告原因造成本条结果的，被告不负责任。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年9月3日，被告将涉案房屋交付原告使用，并向原告收取开户费电开户费529元、闭路电视开户费300元，合计829元。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理被告修建的瑞丰新城第4幢项目的不动产登记，被告具备转移登记的条件。原告刘世贤自认被告于2020年6月20日通知其提交相关资料办证。2020年7月10日，毕节市自然资源和规划局向原告颁发涉案房屋《不动产权证书》。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、《交房清单》、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记审查意见》、原被告的陈述在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告的起诉是否超过诉讼时效；被告是否构成违约，如认定被告违约，违约金应如何计算；被告应否返还原告电开户费、闭路电视开户费；应否扣除××疫情期间的违约金。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，原则上应从商品房交付使用730日期满后第一天即2015年9月4日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2021年2月8日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月8日起的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告是否构成违约、违约金应如何计算的问题，原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付商品房转移登记有关文书及办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则构成违约，应向原告支付相应的违约金。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，原告自认被告于2020年6月20日通知其提交相关资料办证，故被告披露、通知时间认定为2020年6月20日，即被告承担违约责任的截止时间为2020年6月20日。本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年2月8日起至2020年6月20日止，共计863天，违约金计算为12884.37元（298595元×0.00005×863天）。 关于被告应否返还原告“四通费”的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告电开户费、闭路电视开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止××疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，《中华人民共和国民法典》第五百九十第二款条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”本案中，原、被告双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间在××发生之前，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘世贤支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金12884.37元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘世贤电开户费、闭路电视开户费合计829元； 三、驳回原告刘世贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，由原告刘世贤负担5元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二一年四月三十日 书记员  余茂霞