广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1383号 上诉人（原审被告）：杨红俊，男，1973年9月3日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）：鹿寨源兴木业有限公司，住所地：广西壮族自治区鹿寨县农场三队，统一社会信用代码：91450223MA5P7XEP04。 法定代表人：莫世财，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周世闻，广西都乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 原审第三人：莫柳林，女，1971年12月28日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：罗日明，男，1966年10月16日出生，住广西壮族自治区南宁市。 上诉人杨红俊因与被上诉人鹿寨源兴木业有限公司（以下简称源兴公司）、原审第三人莫柳林租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2020）桂0223民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 杨红俊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、案涉《承包经营合同》违反法律、行政法规的强制性规定，是无效的合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”故未按土地性质使用土地的，该土地使用权进行出租的行为无效。本案中，上诉人与被上诉人虽然签订的是《承包经营合同》，但实际被上诉人只是将涉案的农村集体土地出租给上诉人建设厂房进行木材加工生产，双方形成的是租赁合同关系。被上诉人明知涉案土地是农村集体土地应当用于农业生产，但其为了谋取不当利益仍然将涉案土地出租给上诉人用于用于木材加工已经改变了土地用途，《承包经营合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效的合同。二、即使《承包经营合同》是有效的合同，但从鹿寨县自然资源和规划局2019年8月26日向上诉人作出《责令停止违法行为通知书》之日起该合同也已自然终止，被上诉人无权再以《承包经营合同》向上诉人主张支付租金。该《责令停止违法行为通知书》责令上诉人停止占用涉案土地。由此足以证实被上诉人肯定无法取得涉案土地相关的使用凭证，已无法履行合同，符合《承包经营合同》第十条合同终止的情形。一审法院再以《承包经营合同》为依据判决上诉人向被上诉人支付租金显然错误。三、一审法院判决上诉人从2019年7月至2020年12月向被上诉人支付租金违反公平原则。被上诉人将涉案土地出租给上诉人时，该土地上并无任何建筑物及生产设备，上诉人承租后为开办木材加工厂需要，自己花费数十万元建设厂房、宿舍。2019年7月，土地管理部门责令上诉人停止占用涉案土地，上诉人既被迫停止木材加工生产，还会导致自己花费数十万元建设的厂房、宿舍等建筑物随时被强制拆除。上诉人的停产损失及强拆损失合计将达到上百万元。本案纠纷产生的根源是被上诉人为谋取不当利益违法将涉案土地出租上诉人，被上诉人在本案中是有重大过错，即使认为上诉人在此过程中也有过错，也不能既要求上诉人承担由此产生所有损失，还要求上诉人支付停产后的租金，而且被上诉人收取的五万元保证金也未退还给上诉人，有失公平。四、2014年至2015年期间鹿寨县国土局就已经找上诉人要求去办理工业用地的手续，但根据双方合同第十条的约定该用地的手续应当由被上诉人去办理，2014年至2019年8月26日间被上诉人虽未帮上诉人办该工业用地手续但上诉人在该土地上使用、生产。直到2019年8月26日土地部门再次向上诉人下发《责令停止违法行为通知书》，因此从此时起本案合同应当解除。 源兴公司辩称，驳回上诉人的上诉，维持一审判决。1.本案纠纷性质为场地租赁合同，上诉人和被上诉人签订的《承包经营合同》属于有效合同。2.上诉人所承租的是土地不是厂房，上诉人为了节约成本违反土地使用管理规定未履行相应的审批手续，过错在于上诉人。至于本案的《承包经营合同》第十条的问题，因当时上诉人是以承包的形式，即使用我方营业执照、消防执照等与我方合作的，所以才会产生合同第十条约定的内容。但后来因为上诉人觉得麻烦就自行申办了鹿寨县万吉木材加工厂，即履行中并没有发生合同第十条所载的“更新现有办理证照条件及程序”的情况，并且在租赁过程中上诉人并未向被上诉人提出办理手续的任何要求。因此该第十条内容与本案争议没有关联，也不存在被上诉人违反合同规定的情况。3.《责令停止违法行为通知书》明确了上诉人是因其自行建设厂房宿舍及相关建筑物而受到有关的政府部门进行告知以及处罚的，因此过错责任应当由上诉人自行承担。 莫柳林未向本院陈述意见。 源兴公司向一审法院起诉请求：1.判令杨红俊支付给源兴公司从2019年7月1日起暂计至2020年12月31日止合计18个月的租金180000元（每月一万元租金）；若杨红俊在2020年12月31日合同期满后仍然占用涉案租赁场地，应按照上述标准支付场地占用费直至交付涉案场地之日止；2.判令杨红俊承担本案一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年10月25日，以源兴公司为甲方、杨红俊及莫柳林为乙方，双方签订了一份《承包经营合同》。该合同约定：1.甲方将位于鹿寨县农场三队厂区亩的场地租赁给乙方使用，乙方根据生产需要自行投资在承包的经营场地内建设钢架房车间、宿舍、自行投资购置生产设备；2.合同期限为10年，即从2011年1月1日起至2020年12月31日止；3.承包金额：从2011年1月1日起至2015年12月31日止每年8万元，2016年1月1日起至2020年12月31日止每年12万元；4.承包金交纳方式：实行先缴款后承包经营的原则，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，按每年二次分期支付承包金，即乙方必须在每年的1月1日前和6月30日前分别每次向甲方支付6万元；5.如超过10天未交纳承包金，视乙方违约，甲方没收乙方所交纳的全部保证金（乙方已交保证金5万元），乙方无条件退出承包经营权，乙方所投入的固定资产设施、机械设备等归甲方所有等。合同签订后，杨红俊及莫柳林出资先后建造了一些厂房并购置了相关的生产设备投入生产经营。此后，由于杨红俊及莫柳林的自身原因，莫柳林从2013年起就退出与杨红俊的合伙经营；2020年5月18日，源兴公司与莫柳林签订了一份《合同解除协议书》。2014年10月15日，杨红俊使用承租场地向工商管理部门登记成立鹿寨县万吉木材加工厂，负责人为杨红俊。因鹿寨县万吉木材加工厂涉嫌违法占地行为，2019年8月26日，鹿寨县自然资源和规划局向鹿寨县万吉木材加工厂下达《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止上述违法行为。杨红俊以此为由，从2019年7月1日起停止支付租金，至2020年12月31日止共拖欠源兴公司18个月的租金，金额为180000元。源兴公司因此提起诉讼。 一审法院认为，本案当事人所签订的《承包经营合同》，合同虽名为承包关系，但从该案的性质看实则为场地租赁关系，合同中所约定的承包金也实为场地租金。该《承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，为有效合同，双方应诚信履行合同约定的义务。合同签订后，源兴公司依约向杨红俊交付了合格的租赁标的物，杨红俊亦依约向源兴公司交纳了押金以及2019年7月之前的租金；但此后杨红俊未按约定交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应及时向源兴公司支付尚欠的租金。对于杨红俊的辩称，杨红俊在签订《承包经营合同》时就应该对所租场地的用地性质有充分的了解；但因其未报批办证就先建厂房，致使被鹿寨县自然资源和规划局下文责令立即停止违法行为，其责任在于杨红俊，因此对其辩解意见本院不予采纳。源兴公司还诉请判决合同期满后的场地占用费，因该合同尚未到期，合同期满后的占地事实并未发生，本院不宜作出判决，故对该诉讼请求应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨红俊支付给源兴公司从2019年7月1日起至2020年12月31日止的场地租金180000元；二、驳回源兴公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3900元，减半收取1950元，由杨红俊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的2020年4月23日朱玉凤向杨红俊发出短信的手机截图。该证据当事人能够提供手机原始载体，且与本案争议相关，本院视其与争议关联性大小作为审理之参考。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 二审另查明，杨红俊原想挂靠鹿寨县源兴胶合板厂生产，于是双方经协商签订了案涉《承包经营合同》。但签订合同后杨红俊去工商部门办理手续时被告知不允许挂靠企业生产，应当自行成立生产企业，因此杨红俊在2014年在其所租赁的案涉土地上成立了鹿寨县万吉木材加工厂。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉租金是否应当交纳？ 本案中，首先，双方当事人均认可案涉《承包经营合同》于2010年签订后，源兴公司向杨红俊交付的合同标的物只是一块光土地，由杨红俊事后在该土地上自行建筑经营使用的建筑物，并一直经营使用。2014年鹿寨县国土资源局曾向杨红俊开办的鹿寨县万吉木材加工厂出具《鹿寨县万吉木材加工厂用地说明》亦载明案涉土地“不涉及占用基本农田”，并告知鹿寨县万吉木材加工厂“如需用地，请依法办理用地手续”。在此情况下，杨红俊虽未办理转用手续但也并未就完善手续或未能完善手续问题向源兴公司提出异议或要求解除土地租赁合同，而是仍继续使用该土地并交付土地租金，直至2019年7月。 其次，案涉《承包经营合同》第十条已约定“本合同期内，如遇国家有关职能部门更新现有办理证照条件及程序等，致使甲方无法办理或年审相关证照等，致使本合同无法履行时，本合同自行终止”，对于该条是否属于案涉土地转用手续由出租方负责办理的明确约定,源兴公司、杨红俊对此具有争议。经本院查明，1.杨红俊、源兴公司均认可其初签订合同的背景和目的是杨红俊欲挂靠源兴公司已有的木材加工经营证照继续经营，故双方在《承包经营合同》第十条中出现“办理或年审相关证照”等约定，事出有因。2.合同中该条之文字中也并未反映有办理土地转用手续的内容。故本院对杨红俊主张案涉《承包经营合同》第十条已约定案涉土地转用手续由出租方负责办理的意见难以采纳。 再次，杨红俊2020年4月在与源兴公司未能达成解除合同一致意见的情况下单方面搬走其场所内部分机械设备，且将场所上锁，并自行保管钥匙。且并无证据证明在双方合同期满之前出租人源兴公司收回了案涉租赁土地。 综合以上案件证据及事实，上诉人杨红俊关于本案合同无效、被上诉人未为其办理案涉土地转用地手续合同违约、以及案涉合同于2019年8月26日已经解除的上诉主张，本院均难以支持。 由于，本案出租人源兴公司在合同签订后依约向杨红俊交付了租赁标的物，杨红俊亦依约向源兴公司交纳了押金以及2019年7月之前的租金，但此后杨红俊未按约定交纳租金，因此其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审判决杨红俊支付给源兴公司从2019年7月1日起至2020年12月31日止的场地租金，并无不当。杨红俊要求不支付上诉租金以及返还5万元押金的上诉请求与本案查明的事实以及双方合同的约定不符，本院不予支持。 综上所述，杨红俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人杨红俊负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年四月二日 书记员 覃 溪