济南市莱芜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0116执异140号 异议人（案外人）：程思通，男，汉族，1977年1月8日出生，住济南市莱芜区。 异议人（案外人）：王敏，女，汉族，1979年9月30日出生，住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：张庆，山东鲁商律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司莱芜分行，住所地济南市莱芜区鲁中东大街**。 法定代表人：王腾江，行长。 委托诉讼代理人：林玉峰，该单位职工。 委托诉讼代理人：丁建伟，该单位职工。 被执行人：吴绪会，男，汉族，1971年3月15日出生，住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。 被执行人：莱芜骏龙置业有限公司，住所地济南市莱芜高新区大桥南路**。 法定代表人：王欣，董事长。 在本院执行中国建设银行股份有限公司莱芜分行（以下简称建行莱芜分行）与吴绪会、莱芜骏龙置业有限公司（以下简称骏龙置业）金融借款合同纠纷中，案外人程思通、王敏对法院预查封的坐落于莱芜高新区大桥南路32号骏龙创意广场1幢西101中178号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人程思通、王敏称，2017年8月1日,异议人与骏龙置业签订《商品房预售合同》,约定异议人以298000元购买坐落于莱芜××新区××创意广场××号商铺,首期付款为158000元,银行按揭贷款140000元。异议人于签订合同当日支付了首付款及30000元团购费,共计188000元。后骏龙置业将该商铺交付异议人使用,莱芜市鑫华物业管理有限公司与异议人签订了《委托经营管理协议》,并自2017年11月7日起按月向异议人支付租金。异议人在法院查封前已与骏龙置业签订合法有效的书面买卖合同,并按照合同约定支付了首付款,已实际取得了房屋的占有、使用和收益权等准物权,但因骏龙置业的原因迟迟未能办理产权登记。故异议人对上述商铺享有合法的物权期待权,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,足以排除对该商铺的强制执行。综上,请求法院解除对涉案房产的查封。 本院查明，关于建行莱芜分行与吴绪会、骏龙置业金融借款合同纠纷一案，山东省济南市中信公证处（原山东省莱芜市中信公证处，以下简称中信公证处）于2016年7月18日出具（2016）莱中信证经字第2599号公证书，对建行莱芜分行与吴绪会、骏龙置业签订的《个人住房（商业用房）借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。中信公证处于2020年3月12日出具（2020）鲁济南中信证执字第7号执行证书，载明“被申请执行人偿还本金借款2845647.42元、利息余额：1704.23元，截止二〇一九年十二月十六日，利息按合同约定计算至贷款结清日，公证费伍仟壹佰元。”因吴绪会、骏龙置业未履行生效法律文书确定的义务，建行莱芜分行向本院申请强制执行，执行案号（2020）鲁0116执1017号。本院于2020年4月22日作出（2020）鲁0116执1017号执行裁定，裁定“一、预查封吴绪会已购买商品房预售合同登记备案但未进行物权登记的坐落在莱芜高新区大桥南路32号骏龙创意广场1幢西101不动产（预售合同：YS0039084）。二、查封期限叁年，自2020年4月22日至2023年4月22日止。”同日，将上述查封裁定、协助执行通知书送达至济南市第二不动产登记中心。于2020年9月15日作出（2020）鲁0116执1017号执行裁定，裁定“拍卖吴绪会已购买商品房预售合同登记备案但未进行物权登记的坐落于莱芜高新区大桥南路32号骏龙创意广场1幢西101不动产（预售合同：YS0039084）”。本院将上述查封房地产移交技术室对外委托评估，本院技术室委托山东誉楷土地房地产评估有限公司对上述查封房地产进行评估。山东誉楷土地房地产评估有限公司于2020年7月20日出具《涉执房地产处置司法评估报告[鲁誉楷房字（2020）第816号]》，报告中关于涉案房地产现状描述称，“坐落于高××××西101，建筑面积668.67m2，现状为位于1-2层，外墙玻璃幕墙，部分刷涂料；入户品牌防盗门，铝合金框玻璃门；内墙刮腻子，水泥砂浆地面，室内楼梯水泥踏步、不锈钢扶手，一层高5.8米，二层高3.42米……” 另查明，2017年8月1日，程思通、王敏与骏龙置业签订《商品房预售合同》，约定程思通、王敏以298000元购买坐落于莱芜××新区××号商铺。程思通、王敏于2017年8月1日向骏龙置业汇款158000元，骏龙置业出具收款凭证，载明“收178号商铺购房首付款158000元。”同日，程思通、王敏（甲方）与莱芜市鑫华物业管理有限公司（乙方）签订《骏龙创意广场委托经营管理协议》，约定“一、委托事项：1、委托标的物：甲方将购买的骏龙创意广场一层178号商铺委托给乙方经营管理……2、委托经营管理期限为十年，自2017年11月1日至2027年11月1日。3、租金和支付方式：（1）第一年租金为商品房买卖合同总价的7%，第二年租金为商品房买卖合同总价的7%，第三年租金为商品房买卖合同总价的8%……”王敏提供2017年银行交易流水，载明从2017年11月以来，骏龙置业向其名下账户转账平均每月约1738元。骏龙置业（甲方）与程思通（乙方）于2017年8月1日签订《骏龙创意广场回购承诺书》，约定“甲方对乙方所购商铺做出郑重承诺：同意购铺满五年按商品房买卖合同总价进行回购。购铺满十年按商品房买卖合同总价的30%进行增值回购，即回购价为该物业商品房买卖合同总价的130%……” 2016年7月8日，骏龙置业与吴绪会签订《商品房预售合同》，约定吴绪会以9200000元购买坐落于莱芜××新区××西××房。2016年7月12日，吴绪会、建行莱芜分行、骏龙置业签订《个人住房（商业用房）借款合同》，吴绪会向建行莱芜分行借款3970000元，借款用于购置上述房产，吴绪会以坐落于莱芜××新区××西××房进行抵押，骏龙置业作为担保人在该合同上签字确认。根据房产查询信息，涉案房产坐落于莱芜××新区××西××号，建筑面积668.67m2，已办理网签登记，网签登记在吴绪会名下。程思通、王敏主张实体权利的一层178号商铺属于莱芜高××××西101中的一部分。本案对上述涉案房产查封系第二顺位查封。涉案房产上存在的第一顺位查封系金文周申请执行吴绪会、吴国华民间借贷纠纷一案，查封案号为（2019）鲁0117民初1278号，该案现已经金文周申请进入执行程序，执行案号为（2020）鲁0116执1412号。金文周于2020年4月27日向本院提《申请书》，称“……我方同意由贵院启动对以上不动产的评估拍卖程序……” 以上事实由（2020）鲁0116执1017号、（2020）鲁0116执1412号执行卷宗、《商品房预售合同》、《骏龙创意广场委托经营管理协议》、《骏龙创意广场回购承诺书》、银行转账凭证、收款收据等证据在案佐证。 本案争议的焦点问题是：一、本院对涉案房产采取查封、拍卖处置是否符合法律规定；二、程思通、王敏对涉案房产主张的实体权利能否产生排除执行的效力。 本院认为，关于焦点问题一，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”本案争议的涉案房产系由骏龙置业开发建设，网签在吴绪会名下，骏龙置业、吴绪会作为案件被执行人，在其未履行生效法律文书确定的义务的情况下，本院在执行过程中按照不动产登记对上述涉案房产采取查封措施符合法律规定，并无不当。本案对涉案房产查封虽系第二顺位查封，但在执行过程中已征询第一顺位查封申请执行人金文周，其同意由本案发起对涉案房产的拍卖处置程序，故本院对涉案房产提起拍卖程序符合法律规定，并无不当。 关于焦点问题二，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人吴绪会与骏龙置业签订的《商品房预售合同》在先，异议人程思通、王敏与骏龙置业签订的《商品房预售合同》在后；异议人虽已支付首付款，但未按约定支付剩余房款；异议人在购买涉案房产时未尽注意义务，对已经网签的房产仍予购买，以致纠纷产生、过户未果，异议人对此存在过错。综上，异议人程思通、王敏的主张，不符合上述条款的规定，其权利不能产生排除执行的效力，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回程思通、王敏的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 魁 审判员 郭丰国 审判员 车 欣 二〇二一年四月三十日 书记员 徐晓琳