贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终407号上诉人（一审原告）：樊琼，女，汉族，出生于1987年7月26日，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：宋晶晶，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师。上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人樊琼与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人樊琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定招商商置于2018年4月28日向上诉人交房，判决招商商置支付樊琼自2018年7月28日起计算至2018年8月23日止的违约金，属于认定事实错误。樊琼于一审庭审提供了缴纳物管费票据，上面时间明确为2016年7月至2018年6月的物管费，故招商商置实际交房时间应为2016年7月1日，樊琼未领取钥匙不能等同于招商商置未交房。2016年6月30日，招商商置已经具备交房条件并且通知了樊琼，樊琼只是未实际居住在内，但是不影响交房时间，一审法院只凭被上诉人提交的领取钥匙资料清单，未实际核对双方收房时间，认定事实错误。樊琼于2019年1月5日向毕节市七星关区人民法院起诉，扣除三年诉讼时效，违约金应当从2017年1月5日计算至2018年8月23日。上诉人招商商置辩称，我公司现认可一审判决认定的计算标准及期限，特向法院申请撤回上诉，对方上诉理由没有法律依据，请求二审法院予以驳回。原审原告樊琼一审诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定33487元（以332672.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，自2017年1月5日起计算至实际办理并交付商品房转移登记有关证书及产权证之日止；二、判决被告立即给原告办理并交付招商E幢8号楼2层3号，房号：E-8-2-3房屋转移登记的有关证书及产权证；三、该案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的招商花园城商品房E-8-2-3,商品房总价款为332672.00元。原告依约支付了全部房款,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定,被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。被告于2018年4月28日向原告交房，于2018年7月12日取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2018年4月28日向原告交房，被告应于2018年7月27日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理,交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2018年7月28日之日开始计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行了通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月19日主张，经审原告违约金的请求应当从2018年7月28日算至被告履行通知义务之日止即2018年8月23日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。关于原告请求的判令被告为原告申请办理商品房的不动产权证书并交付给原告的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应在原告提交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付原告的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告樊琼支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币332672.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2018年7月28日起计算至2018年8月23日止；二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决书生效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内为原告樊琼办理不动产产权证并向原告交付；三、驳回原告樊琼的其他诉讼请求。案件受理费人民币319.00元，由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。本案二审期间，上诉人樊琼向本院提交了入伙办理指引一份，证明目的：2016年7月1日前我方已收到被上诉人方所有的交房手续，也承担了从2016年7月1日起所有的管理费用，对方应承担从2016年7月1日起关于逾期办证的违约金。上诉人招商商置质证认为：对该证据的真实性予以认可，但达不到上诉人的证明目的，针对项目所有的业主，公司均会在交房前向业主邮寄告知入伙办理相关事项，本案中，招商商置向樊琼履行了通知义务后，其并未按照通知要求以及合同约定，办理入伙手续，直到2018年4月27日才办理入伙手续及缴纳欠付的相关费用。根据双方在补充协议第五条的约定，在樊琼实际收房以及交清相关费用提交办证资料前，招商商置均不承担办证义务及由此引发的违约责任，此外，樊琼在2018年4月27日向招商商置支付办证服务费后，双方才形成委托办证关系，在此之前，招商商置没有办证义务，因此不承担违约责任。经审查，樊琼提交的《入伙办理指引》,招商商置对真实性无异议，能够证明招商商置于2016年7月1日前通知樊琼办理入伙手续，本院予以采信。经审理查明：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于2016年7月1日前通知樊琼办理入伙手续，其余事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。上诉人招商商置提起上诉后，于二审期间自愿向本院申请撤回上诉。本院认为，上诉人招商商置自愿向本院提出撤回上诉的请求，系其对自身诉讼权利所作处分，不违背法律规定，本院予以准许。一审判决认定案涉违约金计算标准及违约金计算截止日期，双方当事人对此不持异议，本院予以确认。关于案涉违约金计算起始时间的问题。案涉合同未约定办理产权证期限及承担违约责任的计算方式，但根据双方补充协议第五条第二款“如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”之约定，办理产权转移相关手续，以樊琼与招商商置办理交房手续为前提，樊琼未及时按约前去办理交房手续，怠于受领房屋、未提供办理登记所需的全部手续、资料等，招商商置有权拒绝为樊琼办理产权转移相关手续，其办理理权属登记的时间依约可以顺延。一审按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合樊琼于2018年4月27日实际办理收房手续的时间，判决招商商置自2018年7月28日起承担违约责任并无不当。樊琼关于招商商置已于2016年7月1日交房，结合诉讼时效期间，违约金应当从2017年1月5日起算的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人樊琼的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人樊琼预交的二审案件受理费638元，由樊琼负担；上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司预交的二审案件受理费638元，减半收取319元由招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年四月九日书记员 赵 莉