宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初1233号原告：宁夏宁阳商业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区文萃北路56号。法定代表人：徐安刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亮亮、汤睿佳，宁夏诚托（西夏）律师事务所律师。被告：惠海新，男，1990年11月12日出生，汉族，个体从业人员，住甘肃省宁县。原告宁夏宁阳商业服务有限公司与被告惠海新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告宁夏宁阳商业服务有限公司的委托诉讼代理人李亮亮、汤睿佳，被告惠海新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏宁阳商业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令惠海新向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业管理费297692元；2.判令惠海新向宁夏宁阳商业服务有限公司支付逾期缴费滞纳金至缴清为止，截至2021年1月15日应付滞纳金为96656.38元（按1‰/日标准计算）；3.案件受理费由惠海新负担。事实和理由：2019年2月26日，宁夏宁阳商业服务有限公司、案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司与惠海新签订《租赁合同》1份，约定惠海新承租宁夏宁阳房地产开发有限公司位于宁阳文化商业广场五层XX号商铺，租赁面积为1157平方米，用于经营美食美客品牌，并由宁夏宁阳商业服务有限公司为惠海新承租的场地提供物业服务，惠海新直接向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业费，物业费每月每平方米40元，半年为一个交费期，逾期按照1‰/日收取滞纳金。宁夏宁阳商业服务有限公司按照约定为惠海新提供了物业服务，但惠海新仍欠付物业费。现宁夏宁阳商业服务有限公司为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。惠海新辩称，租房的事情属实，也确实欠付物业费，但具体欠付金额不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即宁夏宁阳商业服务有限公司提交的《宁夏宁阳房地产开发有限公司租赁合同》、物业费催缴告知函打印件、EMS邮寄查询打印单各1份；惠海新提交的《宁夏宁阳房地产开发有限公司租赁合同》1份、收据7张、POS机打印单3张，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月26日，惠海新与案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司签订《宁夏宁阳房地产开发有限公司租赁合同》1份，约定：惠海新承租宁夏宁阳房地产开发有限公司位于宁阳文化商业广场五层XX号房屋，租赁面积1157平方米，合同期限为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。双方约定惠海新于2019年6月1日前完成装修，自惠海新进场装修起所产生的水费、电费、垃圾清运费等物业费用均由惠海新自行承担。房屋租金收费标准为：2019年6月1日至2020年5月31日期间免租金；2020年6月1日至2020年5月31日期间每平方米每月10元，年租金138840元；2021年6月1日至2022年5月31日期间每平方米每月15元，年租金208260元。POS收银一体机使用费1000元由惠海新与第一期租金一起向宁夏宁阳商业服务有限公司支付。同时约定，出租场地的物业服务由宁夏宁阳商业服务有限公司负责，物业费由惠海新直接向其支付。物业费收费标准为每平方米每月40元，年度物业费合计555360元。物业费支付方式为半年为一个交费期，除第一期物业费外，其余物业费均按自然交费期缴纳。惠海新应当在每个交费期前一个月的10日前向物业公司一次性足额支付相应的物业费。若逾期支付则宁夏宁阳商业服务有限公司按照每日千分之二向惠海新收取逾期滞纳金。另查明，2018年12月26日，惠海新向宁夏宁阳商业服务有限公司支付履约保证金20000元；2019年2月26日支付履约保证金72560元、质量保证金7440元；2019年5月31日支付物业费89058元、垃圾处理费6942元、质量保证金2560元、POS机使用费1000元；2019年7月4日支付物业费10000元；2019年7月30日支付物业费10000元；2019年8月20日支付物业费7005元；2019年11月7日支付物业费4335元。宁夏宁阳商业服务有限公司当庭陈述，其要求用履行保证金、质量保证金抵扣惠海新欠付的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，惠海新与宁夏宁阳房地产开发有限公司签订的《宁夏宁阳房地产开发有限公司租赁合同》约定，由惠海新按照每年度555360元向宁夏宁阳商业服务有限公司直接支付物业费，半年为一个交费期。故惠海新理应按照约定按期足额向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业费。2019年6月1日至2019年11月30日期间，惠海新共支付物业费120398元（89058元+10000元+10000元+7005元+4335元），尚欠该交费期物业费157282元（555360元÷2-120398元）。2019年12月1日至2020年5月31日期间，惠海新应交纳物业费277680元，宁夏宁阳商业服务有限公司自愿减免物业费34710元，故在该交费期惠海新应支付物业费242970元（277680元-34710元）。以上物业费合计400252元（157282元+242970元）。扣除惠海新已支付的履约保证金92560元（20000元+72560元）、质量保证金10000元（7440元+2560元），故惠海新应向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业费297692元（400252元-92560元-10000元）。关于宁夏宁阳商业服务有限公司要求惠海新支付滞纳金的诉讼请求，因双方在合同中明确约定了逾期支付物业费应当支付滞纳金，该条款实则违约金条款，故本院予以支持。结合本案合同实际履行情况及预期利益等因素，酌情按照欠交物业费总额的5%计算违约金，故惠海新应向宁夏宁阳商业服务有限公司支付违约金14885元（297692元×5%）。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、惠海新于本判决生效之日起十日内向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业费297692元、违约金14885元，以上合计312577元；二、驳回宁夏宁阳商业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7218元，由宁夏宁阳商业服务有限公司负担1497元，惠海新负担5721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 琪二〇二一年四月七日法官助理 刘夕源书记员 王小瑞附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。