广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16873号原告（反诉被告）：深圳市艺展投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道展艺路****，统一社会信用代码91440300754284353G。法定代表人：张锦凤。委托诉讼代理人：李巧聪，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201710727203。被告（反诉原告）：深圳市千家万软装设计有限公司，住所地，住所地深圳市罗湖区笋岗街道展艺路**德宝大厦**A20-23、A25-28、A37-39会信用代码91440300MA5F4YWY6F。法定代表人：叶锦元。委托诉讼代理人：倪素芹，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师，执业证号：15270200311798331。委托诉讼代理人：林丽婉，广东星辰律师事务所律师，执业证号：14403201711131570。原告深圳市艺展投资发展有限公司与被告深圳市千家万软装设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市艺展投资发展有限公司的委托诉讼代理人李巧聪，被告深圳市千家万软装设计有限公司的法定代表人叶锦元及委托诉讼代理人倪素芹、林丽婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市艺展投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2020年2月1日起至2020年4月30日期间的商铺租金、商场综合管理费、水电费，合计人民币561620元；2、被告向原告支付因2019年2、3、7、10、11、12月、2020年1月迟延支付租金等费用产生的滞纳金20083.8元（按照月利率2%标准计算），以及2020年2、3、4月份迟延支付租金等费用产生的滞纳金22911.6元（按照月利率2%标准暂计至起诉之日，实际应计至被告清偿款项之日）。两项滞纳金暂合计42995元。3、被告向原告支付提前解约的违约金557010元（按3个月租金及综合管理服务费计算）；4、被告向原告补交从2018年8月4日起至2018年9月11日免租期间的商铺租金197249.2元；5、被告向原告支付从2020年5月1日起至2020年5月10日的场地占用费103815元（按照原先月租金对应的日租金标准的2倍计算，每日为10381.5元）（以实际结算）；6、被告向原告支付原告代为清理清除被告原承租商铺之所有门、窗、内墙及外墙相关的宣传广告、字符等产生的清理费及恢复原状的费用49800元。（以上各项款项暂合计1512689.2元）7、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2018年7月16日，原、被告双方就被告租赁原告位于广东省深圳市罗湖区艺美家软装灯饰中心一层Ａ20-23,Ａ25-28,Ａ37-39号商铺事宜签订了一份《租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），并于同日签署了一份《保密协议》。原、被告双方约定前述商铺承租期限为三年，自2018年9月12日至2021年9月11日止，每月租金为155723元，每月商场综合管理费为29947元。前述商铺承租建筑面积按1197.87平方米计算，商铺租金按照每平方米建筑面积租金基价130元收取。除前述商铺租金之外，被告需另行向原告缴纳商场综合管理费（含公共水电、卫生、电梯、空调等费用），商场综合管理费收取基价为每月每平方米建筑面积25元，按月预付。付款方式为被告须于每月5号前向原告交付当月的各项费用、租金、管理费以及其它应交各项费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。原告除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，超过10天未缴清，原告有权要求被告停止商铺营业，超过一个月未缴清，原告有权解除合同。前述协议签订后，2018年8月4日原告与被告共同办理了铺位面积确认及场地移交工作，原告依约将前述商铺交由被告使用。被告向原告承租前述商铺之后，虽部分月份被告未能按时支付相关租金、管理费等费用，原告本着友好合作、共同发展的原则，未严格追究被告的违约责任，仅是通知被告及时支付租金、管理费、水电费、滞纳金等费用。但自2020年4月12日始，被告开始打包、搬离承租商铺内财物并强行撤场，原告知悉后及时通知并挽留被告，但被告明确表示不再履行合同，原告于2020年4月17日行使约定解除权，书面通知被告解除双方租赁合同，要求被告结清相关费用并交还场地。截止至目前，被告仍然拖欠原告2020年2月至4月的商铺租金、商场综合管理费、水电费，2019年2、3、7、10、11、12月、2020年1、2、3、4月份迟延支付商铺租金产生的滞纳金，清理费及其他应交的各项费用。综上所述，被告的行为严重违反双方合同约定，使原告蒙受重大经济损失，应承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告特根据我国民事诉讼法的相关规定向贵院提起诉讼，请依法判如所请。深圳市千家万软装设计有限公司辩称，1、双方签订租赁合同后被告一直严格按照约定履行被告的义务，从未出现恶意拖欠租金的行为，首先原告已于2020年2月28日向被告发出关于减免商铺租金的通知，主动提出减免2月份的租金及管理费，故被告无需支付此期间的费用，其次在2020年3月1日至4月10日之间，原告多次主动提出与被告进行合作，双方也在此期间多次协商沟通合同的事宜，与此同时，被告也曾多次向原告协商缴纳租金的事宜，而并非被告故意拖延不交，再有2020年1月起全球新冠肺炎疫情事件出现了不可抗力事件，导致租赁合同已无法继续履行，但被告仍然克服困难，竭尽所能的维持商铺运营，并想尽自身的能力筹备资金，向原告支付租金，但却因无法将涉案商铺正常经营，导致亏损惨重，未及时支付租金并非被告之过错，最后，被告已于2020年4月11日向原告送达解除租赁合同通知书，通知其因新冠疫情不可抗力的原因导致双方租赁合同目的无法实现，故租赁合同及附属保密协议于2020年4月11日无责解除，被告无需支付合同解除后的租金，即使法院认定被告应支付合同解除前的租金，但因被告未实际营业，参照公平原则及政府疫情期间出台的各项减免房租的政策，应酌情减免合同解除前的租金。2、被告无须向原告支付2019年2、3、7、11、12月及2020年1月期间产生的滞纳金，也无须支付2020年2、3、4月期间的滞纳金，双方自2018年7月就建立租赁合同关系，虽然实际履行中被告在2019年某月份出现推迟几天支付租金的情况，但直至起诉后原告才向被告提出异议，在此前，原告从未对此提出任何异议，且被告延迟的天数不长，且被告是有正当理由的，因此，对于2019年2、3、7、11、12月期间的支付租金的时间应视为已得到原告的认可，故该期间被告推迟几日支付的行为不应视为延迟支付，同时2020年2、3、4月期间，系因新冠疫情导致，也非被告故意拖延，且在此期间，双方一致在商谈合作事宜，更不应视为延迟支付，故被告也无须支付此期间产生的滞纳金，退一步讲，即使认定被告存在延迟支付的行为，关于滞纳金计算标准双方约定按日千分之五计算，且因为原告未能举证证实因被告延迟而产生的实际损失，故该标准明显过高应适当调整。3、被告不存在根本违约的行为，系因疫情导致合同无法继续履行，双方之间的租赁合同书及附属保密协议已于2020年4月11日无责解除，被告无须向原告支付违约金，首先被告不存在任何根本违约的行为，没有违反双方合同第10条违约条款的约定，其次，原告作为出租方强势的在违约条款中约定“出现以下情形之下的原告有权单方解除本合同，收回商铺，被告支付的履约保证金及租金不予退还，且应当向原告支付享受免租期的租金，并按照本条第3款的违约金计算标准向原告支付违约金，若该违约金不足以弥补原告，因此遭受的任何直接或间接损失，被告应足额赔偿”，即如果被告一旦触发违约条款，则原告将要没收履行保证金及租金，应支付免租期的租金，同时应支付三个月的违约金及综合管理服务费作为赔偿，另外还应足额赔偿原告的所有损失，该条款存在“多重惩罚”之嫌疑，未免过于苛刻，且有违法律的公平原则，最后，退一步讲，如认定被告存在根本违约的情形，但原告也未能提供证据证实其所有的损失，且该违约金标准明显过高，应适当调整。4、免租期是双方租赁合同履行前期一致达成的约定，是双方合作的前提和基础，既然原告一开始同意给予免租期，则该承诺应自始有效，且被告不存在违约的行为，故被告无须补交此期间的租金。5、双方租赁合同已于2020年4月11日无责解除，且被告已于2020年4月12日搬离该商铺，并将商铺交回被告，在此之后没有实际使用商铺，故无须支付2020年5月1日至5月10日的场地占用费。6、被告在搬离租赁商铺时有意将场地恢复原状，但因原告故意将商铺进行断电导致被告无法正常将商铺恢复原状，该责任在原告，故原告产生的相关清理费及恢复原状的费用应自行承担，与被告无关。综上，请求判决驳回原告的全部诉求。深圳市千家万软装设计有限公司，向本院提出反诉请求：1、请求依法确认原告与被告于2018年7月16日签订的《租赁合同书》和《保密协议》己于2020年4月11日解除；2、请求判令原告向被告返还履约保证金人民币373578元以及产品质量保证金人民币71842元，合计人民币445420元；3、请求依法判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月16日，原告与被告签订《租赁合同》（编号：A20-39）和《保密协议》，其中第十一条约定因不可抗力原因，任何一方均可以在书面通知对方并提供相关机关确认的不可抗力证明材料后依法解除本合冋，而无需承担任何责任。不可抗力指无法预料、无法克服的所有自然灾害和意外事件，包括但不限于地震、洪灾，火灾、罢工、重大疫情、城市公共设施停止运转、战争等。其它不能归责于对方的原因致使一方不能继续履行合同的，视为不能继续履行一方违约。双方签订合同后，被告一直依约履行己方的义务。但是在2019年12月底至今，全国各地乃至全球新冠肺炎疫情肆虐，出现了事先无法预见的不可抗力事件，为此，被告曾多次尝试与原告沟通要求减免租金，均未果。后广东省政府陆续出台了相关疫情防控措施，在此期间，被告受疫情或者疫情防控措施直接影响无法正常营业，年收入呈断崖式下降，该不可抗力事件己经导致双方租赁合同的目的无法实现。被告曾多次尝试与原告沟通协商解除合同事宜，但均未得到其正面回复。2020年4月11日，被告向原告送达了《解除租赁合同通知书》，通知被告因新冠疫情不可抗力的原因导致双方租赁合同目的无法实现，被告已经履行了书面通知的义务，故双方于2018年7月16日订立的《租赁合同书》和《保密协议》己于2020年4月11日解除。被告认为，根据《合同法》第九十四条之规定及双方租赁合同的约定，因不可抗力原因，任何一方均有权在书面通知对方后依法解除合同。现双方租赁合同已合法解除，原告应尊重法律规定，遵循双方意思自治约定，与被告合理解决合同解除的善后事宜，并应将履约保证金和产品质量保证金返还，然而，原告拒不遵循租赁合同的约定，践踏契约精神，在合同己解除的情况下，多次无理要求被告支付各项不合理费用，且滥用司法手段，致使被告正常的生产经营活动大受影响，己严重损害了被告的合法权益。据此，被告特依法向贵院提出反诉请求，恳请贵院依法判决支持被告的全部反诉请求。深圳市艺展投资发展有限公司答辩称，一、被告借不可抗力事由单方提前终止合同并强行撤场，构成根本性违约，应承担违约责任。2020年1月初的肺炎疫情给全国的各行各业及人民群众造成了重大影响及经济损失，得益于政府部门的有效措施及全国人民的努力，终于让该肺炎疫情有效得以控制。经过向政府部门的申报及现场检查合格，原告所在的艺美家灯饰商场已经于2020年2月10日审核通过允许复工，可以对外正常营业。复工后，原告积极组织商户做好疫情防控工作，并积极响应号召给予商户减免租金的优惠政策。但被告无视原告的通知，仍然继续拖欠原告3月份的租金及管理费未交，因此其不能享受当时的租金管理费减免政策。2020年4月7日，被告在拖欠了原告几个月的租金、管理费、滞纳金等费用之后，竟以不可抗力为由，向原告通知要求解约退租。原告收到该通知后，己及时回函告知被告，不同意其提前解除合同，希望其遵守合同约定继续履行。4月11日，被告再次无视双方合同约定及契约精神，向原告送达了《解除租赁合同通知书》，以不可抗力为由主张合同目的无法实现，拟解除双方合同，并于4月12日开始打包、搬离承租商铺内财物并强行撤场。原告认为，被告无视双方合同约定，在拖欠几个月租金管理费的情况下，违约提前终止租赁合同，并强行搬离撤场，已经构成根本性违约，应按照双方合同约定承担违约责任，其无权再要求返还履约保证金。二、本次肺炎疫情的影响是暂时性、阶段性的，只会短期影响经营收入，并不会导致被告在较长的租赁期限内无法实现合同目的，被告提前解除合同的诉求并无任何事实与法律依据。第一，经过向相关政府部门的申报及商场现场检查合格，原告所在的艺美家灯饰商场已经于2020年2月10日审核通过允许复工可以对外正常营业。复工后，原告及时通知了包括被告在内的商户可以开业，被告收悉后，也正常至其所承租的临街商铺开始营业，因此本案中并不存在其所主张的因为疫情其无法正常营业，无法继续履行租赁合同的情形。被告存在故意借肺炎疫情，逃避其经营过程中应承担的市场经营风险。第二，《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。虽然新冠肺炎疫情可以认定为不可抗力，但该“不可抗力”应是指政府因为疫情而采取的相应防控措施达到“不能履行合同”的后果时，才构成不可抗力事由进而要求免责。但纵观本案，本次的肺炎疫情并不会导致双方当事人的房屋租赁合同的目的不能实现，本次的疫情对于双方租赁合同履行的负面影响只是暂时性、阶段性的，只会短期影响承租人的经营收入，并不会导致在较长的租赁期限内均无法履行租赁合同、或无法实现合同目的。而且如前所述案涉商铺所在的艺美家灯饰商场已经于2020年2月10日审核通过允许复工可以对外正常营业，2020年1月份政府部门号召采取的防控措施已经解禁。2020年2月开始广东省委省政府等相关政府部门都在采取积极措施利企援企稳企安企，并鼓励相关企业坚定信心战胜疫情加快复工复产。至2020年4月深圳市地区的肺炎疫情已经趋于稳定，被告在正常营业两个月后才提出终止解除合同，明显与客观事实不符，因此承租人要求解除合同，退还履约保证金的诉求并无事实与法律依据，应予以驳回。第三，被告与原告签署的租赁合同为3年期的租赁合同，剩余租赁期限还有近两年，不属于诸如剩余租赁期限只有二三个月，或只有几天或十多天的场地租赁合同（如大型演唱会、音乐会等租赁合同），疫情才可能会导致该房屋租赁合同不能实现合同目的，因此，被告无权借肺炎疫情故意违约提前终止双方租赁合同。原告所在商铺物业，原告也是承租自深圳市恒德生实业有限公司，每月的物业租金、水电费、人员工资成本也将近80万元，在肺炎疫情面前原告也不曾丢下诸多商户不管，借口肺炎疫情不可抗力由头，提出提前终止与业主的租赁合同。被告的提前解约终止合同的行为，明显有违诚实信用的原则。第四，原告与被告之间为租赁合同关系，被告应依照双方合同约定，每月及时缴纳商铺租金、管理费、水电费等费用。租金管理费等的支付属于金钱给付义务，根据相关法律和双方合同的约定，原告交付符合合同约定的商铺物业，被告即具有按约定支付租金的义务，随着电子支付技术的发展，新冠肺炎疫情不会导致被告无法及时支付商铺租金、管理费、水电费等款项。同时根据双方租赁合同第五条第12款的约定，对于该金钱给付债务，被告不得因不可抗力而主张免除其给付义务。但被告屡次以疫情原因或者政府有关部门实施疫情防控措施导致其收入减少，经营困难，租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，在拖欠原告数月的租金、管理费、水电费、滞纳金等费用的情况下，借口要和原告谈新项目合作拖延支付时间，后合作无果再断然提出提前终止合同强行搬离撤场。因此，被告的诉求主张无任何事实与法律依据，应承担租赁合同约定的违约责任。综上所述，本次肺炎疫情的影响是暂时性、阶段性的，只会短期影响经营收入，并不会导致被告在较长的租赁期限内无法实现合同目的，被告借不可抗力事由单方提前终止合同并强行撤场，构成根本性违约，应承担违约责任，其无权要求退还履约保证金，同时应向原告支付拖欠的租金，管理费、水电费、违约金，补足先前免租期的租金，支付滞纳金、场地占用费、清理费等费用。原告请求人民法院依法驳回被告全部反诉请求，维护原告的合法权益及正常的市场经济秩序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、合同签订情况：2018年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区方使用，建筑面积共计1436.84平方米，场地移交时以双方确认面积表的面积为准，实用率50%。乙方承租商铺的期限为三年，从2018年9月12日至2021年9月11日。甲方按其出租给乙方经营使用商铺的建筑面积收取租金，即每平方米建筑面积租金基价为人民币130元。月租金总额为人民币186789元。除上述租金外，不包括乙方须另行向甲方缴纳的商场综合管理费（含公共水电、卫生、电梯、空调等费用），商场综合管理基价为每月每平方米建筑面积人民币25元，按月预付，月付款总额为人民币35921元。付款方式为，乙方每月5号前将当月的各项费用、租金、管理费以及其他应交各项费用缴纳现金或汇入甲方指定银行账户，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，超过10天未缴清，甲方有权要求乙方停止商铺营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同，且有权另行处置商铺而无需通知乙方，乙方已支付的履约保证金及首付款项可不予返还。乙方在签订本合同的当天，须向甲方缴纳相当于两个月的租金（基价）的合同履约保证金即人民币373578元。合同签订时，乙方须缴纳每平方米50元产品质量保证金即人民币71842元。合同还约定了违约条款：1、合同有效期内，非因约定或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止合同；2、出现以下情形，甲方有权单方面解除合同收回商铺，乙方已支付的履约保证及租金不予退还且应当向乙方支付已享受的免租期的全部租金，并向甲方支付违约金并赔偿损失：（1）乙方擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺，或以本合同禁止之任何形式将商铺提供给任何第三方的；（2）乙方未经甲方书面同意而改变商铺结构，或未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对商铺进行装修增建或改建的，或乙方造成商铺严重损坏的；（3）乙方将商铺用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外之目的，或未经甲方同意改变本合同约定的商铺用途的；（4）乙方违反本合同规定的义务，且在被甲方书面提醒超过2次以上未予纠正的；（5）乙方逾期交纳费用超过30天或者逾期可能导致甲方损失的各项费用达2万元以上；（6）出现其他根据法律法规应归责于乙方并允许甲方解除合同之情形的。3、合同未到期，乙方单方面提出解除本合同时，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除，相关费用据实结算；在甲方同意解除本合同之前，乙方自行终止履行合同的，视为乙方违约，履约保证金不予退还，并须另行赔偿相当于3个月的租金及综合管理服务费用的违约金作为违约赔偿。乙方中途退场，除上述外，且不享受第三条第一项所列明的免租期，应当向甲方支付已享受的免租期的全部租金。4、若因甲方违约导致合同目的无法实现，乙方需单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方，并于递交解约通知书之日起三日内迁离所使用的商铺，甲方退还履约保证金本金以及有结余的预交款项的余额。5、在决定甲乙双方是否有违约行为时，双方的雇员或代理人在有明确的书面授权的情况下的任何过错或违约行为均视为双方本身的过错或违约行为论处。6、在乙方商铺发生的事故以及造成人身伤害或财产损失所导致的索赔，由乙方负责，并且乙方在此承诺及同意，任何人因上述任何事故、损失、损害或伤害向甲方提起的费用要求、索赔要求、诉讼及任何法律程序，以及随之产生的一切费用和开支，一律由乙方赔偿。同日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《保密协议》，补充约定：甲方给予乙方优惠政策，建筑面积为1197.87平方米，在合同期限内，同意给予该场地实用率为60%核算，并同意2018年8月12日起算管理费，2018年9月12日起算租金费用，每月租金核算以此份保密协议为准，即每月租金为155723元，管理费为29947元；承租方外围条形广告位无偿给承租方使用；商场外围两个打广告位，无偿给承租方使用；店租三年内不递增，如有递增不超过5%；A20-A25过道位置，由乙方设计使用，并过道位置为消防通道，需保持畅通，A26、A25外延部分为赠送面积；协助办理2个月卡停车位（300元/月）。二、合同履行及解除情况：合同签订后，被告向原告缴纳履约保证金373578元及产品质量保证金71842元，并依照约定向原告缴纳租金。2020年2月28日，原告向包括被告在内的商户发出《关于减免商铺租金的通知》，内容为：因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，公司决定给予商户减免2020年2月份租金及管理费，同时商户需在2020年3月15日前缴清3月份所有费用，对于逾期缴费的商户不给于减免租金及管理费，按租赁合同执行。2020年4月7日，被告向原告发出《退租申请书》，内容为：因疫情影响，企业运转困难，希望依照合同第十一条因不可抗力原因解除合同，而无需承担任何责任。请原告退回场地押金及管理费质保金。原告于2020年4月9日向被告复函，不同意解除合同。2020年4月11日，被告向原告留置送达《解除租赁合同通知书》，再次要求按照合同第十一条不可抗力的约定解除合同，并通知：1、原告收到本通知书之日起，双方于2018年7月16日订立的《租赁合同书》立即解除；2、《租赁合同书》解除后，被告将搬离该商铺，请原告在解除之日起7日内将押金退还给被告。随后，被告于2020年4月12日打包、搬离案涉商铺。2020年4月17日，原告向被告发出《告知函》，告知被告：1、被告收到本告知函之日起，双方于2018年7月16日订立的《租赁合同书》立即解除，因被告存在单方违约，根据合同约定，原告不予退还被告缴纳的履约保证金和相关押金，并补缴已享受免租期的全部租金，并支付3个月租金及综合管理服务费作为违约金。2、被告在收到本函后二日内来原告财务处结清各项费用，包括2020年2-4月的商铺租金，2019年2、3、7、10、11、12、2020年1、2、3、4月份迟延支付租金的滞纳金、商场综合管理费、水电费、清理费及其他应交的各项费用等。3、被告在2020年4月30日前向原告交还承租商铺场地将商铺恢复原状。原被告均确认，被告搬离案涉租赁场地的时间为2020年4月17日。三、租金缴纳情况：原被告确认，被告在2020年3月13日缴纳2020年1月的租金后，再未向原告支付租金。原告主张，被告存在迟延缴纳租金、管理费和水电费的情况，并提交了交通银行电子回单及催缴场地费用通知书及签名表予以证明，具体逾期情况为：2019年2月迟延支付4天，2019年3月迟延支付8天，2019年7月迟延支付3天，2019年10月迟延支付35天和41天，2019年11月迟延支付17天、24天、52天、55天，2019年12月迟延支付25天、2020年1月迟延支付15天、66天和68天。原告在2019年11月6日、2019年12月18日、2020年3月7日及2020年4月20日向被告发出《催缴场地通知书》。被告确认确有推迟支付租金的情况，但主张《催缴场地通知书》系事后补发，原告在2019年时并未对此提出过异议，该延迟行为应视为经原告认可。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对本案争议的焦点，分析如下：关于原被告于2018年7月16日签订的《租赁合同》的解除时间。根据前述查明的事实，被告于2020年4月11日，以新冠肺炎疫情影响构成不可抗力为由，书面通知原告要求解除合同。但原告回函认为不构成不可抗力，不同意解除合同。原告于2020年4月17日，被告已经搬离案涉租赁场地时，向被告发出《告知函》，认为被告单方面违约，要求解除合同。关于《租赁合同》的解除时间，本院认为，本案被告作为承租人，其合同义务是支付租金，新冠疫情及其防控措施虽然会导致人流减少，营业额下降，但并未直接导致其不可克服的不能履行合同，且在被告提交的微信聊天记录中显示，在2019年12月，原告向被告催缴房租时，被告也明确表示“今年的生意太难做了，回款特别难！这个月对我来说，压力太大，我要缩小成本才能存活下来”，可见，此时新冠疫情影响尚未发生，被告经营已经出现困难，并出现拖缴租金的情况。因此，新冠疫情及其防控措施对被告履行租赁合同而言并非不可抗力因素，因此被告无权单方解除合同。被告在未缴齐租金，且未经原告同意的情况下单方面要求解除合同并强行撤场，已构成违约，原告有权主张解除合同，故本案合同解除的时间应以原告向被告发出《告知函》要求解除合同的时间为准，即《租赁合同》解除时间为2020年4月17日。关于2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。本院认为，首先，原被告均在庭审中确认被告搬离案涉租赁场地的时间为2020年4月17日，且《租赁合同》解除时间也为2020年4月17日，故原告有权向被告主张2020年4月17日之前的租金。原告主张的2020年4月17日之后的租金无事实和法律的依据，本院不予支持。其次，原告曾在2020年2月28日，原告向包括被告在内的商户发出《关于减免商铺租金的通知》，决定给予商户减免2020年2月份租金及管理费。虽然，被告此后并未按照原告规定在2020年3月15日前缴清3月份所有费用，但新冠疫情及其防控措施确实对经营型的房屋租赁产生了巨大影响，根据公平原则，结合案件的实际情况，应给予被告减免2月份的房租。故被告应向原告支付2020年3月1日至2020年4月17日期间的租金及管理费290883元（185670元＋105213元）以及2020年2月1日至2020年4月17日期间的水电费4610元，共计295493元（290883元＋4610元）。关于原告主张的2019年2月、3月、7月、10月、11月、12月、2020年1月迟延支付租金等费用产生的滞纳金以及2020年2、3、4月份迟延支付租金等费用产生的滞纳金。本院认为，被告确认在2019年2月、3月、7月、10月、11月、12月、2020年1月存在迟延缴纳租金的情况，主张原告此前并未对该迟延履行的事实提出异议，系经过原告同意。原告提交的《催缴场地通知书》以及被告提交的微信聊天记录中显示，原告曾多次向被告催缴房租及迟延履行滞纳金，故本院对被告的该抗辩主张不予采信，被告应向原告支付2019年2月、3月、7月、10月、11月、12月、2020年1月迟延支付租金等费用产生的滞纳金20083.8元。因受新冠疫情及其防控措施的影响，且此期间原被告对减免房租以及合同解除存在争议，本院对原告主张的2020年2、3、4月份迟延支付租金等费用产生的滞纳金不予支持。关于被告是否有权要求原告返还履约保证金及产品质量保证金的问题。虽然因为新冠疫情及其防控措施的影响，使被告的经营状况雪上加霜，但如前所述，该影响并不构成不可抗力，若缴纳租金存在困难，被告可以与原告协商适当减免或调整租金。但被告在未缴齐租金，且未经原告同意的情况下单方面要求解除合同并强行撤场，已构成违约，原告有权依照《租赁合同》的约定，不予退还履约保证金373578元及产品质量保证金71842元。关于原告主张的提前解约的违约金557010元以及补缴从2018年8月4日起至2018年9月11日免租期间的商铺租金197249.2元的诉请。本院认为，被告欠缴租金并强行撤场的违约行为，系一定程度上受到新冠疫情及其防控措施的影响，并没有主观的恶意，且被告缴纳的履约保证金及产品质量保证金已经足以弥补其违约行为给原告带来的损失，本院对原告向被告主张提前解约违约金以及要求补缴从2018年8月4日起至2018年9月11日免租期间的商铺租金的诉请不予支持。关于原告主张的2020年5月1日起至2020年5月10日的场地占用费，因被告在2020年4月17日已经搬离案涉租赁场所，2020年5月1日起至2020年5月10日期间，被告并未实际占用案涉租赁场地。原告因为被告没有办理交接手续，主张2020年5月1日起至2020年5月10日的场地占用费没有事实和法律的依据，本院不予支持。关于清理费和恢复原状的费用。《租赁合同》明确约定，乙方（被告）向甲方（原告）交还商铺前应将商铺恢复原状，即原告交付给被告时的状态。原告主张被告强行撤场时未对场地进行恢复，原告委托施工队对现场进行了清理，并提交了工程使用合同、发票、付款凭证及施工现场照片予以证明，本院对该事实予以确认，对原告主张清理费和恢复原状的费用49800元的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市千家万软装设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市艺展投资发展有限公司支付2020年3月1日至2020年4月17日的租金、管理费、水电费295493元；二、被告深圳市千家万软装设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市艺展投资发展有限公司支付2019年2月、3月、7月、10月、11月、12月、2020年1月迟延支付租金等费用产生的滞纳金20083.8元；三、被告深圳市千家万软装设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市艺展投资发展有限公司支付清理费和恢复原状的费用49800元；四、驳回原告深圳市艺展投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市千家万软装设计有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18414元，保全费5000元，由原告负担10000元，被告负担13414元，上述费用原告已预付，被告应于本判决生效之日起十日内将13414元迳付原告。反诉费3991元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  朱丽娜二〇二一年四月二十三日书记员  曾 岚