四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1102民初2264号 原告：四川汉诚置业有限公司，住所地四川省乐山市市中区人民北路78号。统一社会信用代码：9151110008989007XE。 法定代表人：郭文静，董事长。 委托诉讼代理人：李晓灵，男，汉族，1961年11月13日出生，住四川省乐山市五通桥区，公司员工。 被告：雷敏，女，汉族，1993年7月30日出生，住乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：杨力，四川印诺律师事务所律师。 原告四川汉诚置业有限公司与被告雷敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川汉诚置业有限公司的委托诉讼代理人李晓灵、被告雷敏及其委托诉讼代理人杨力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川汉诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订2018090100023号商品房买卖合同；撤销2018090100023号商品房买卖合同预告、抵押、备案登记；2.请求法院依法判令被告支付原告106024.2元违约金并承担本案诉讼费、执行费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的2018090100023号商品房买卖合同（预售）；判令被告协助原告办理撤销2018090100023号商品房买卖合同的备案登记。事实和理由：原告与被告于2018年9月1日签定“2018090100023号（企业合同号5-2-31-6）商品房买卖合同”。合同约定被告采用按揭付款方式支付购房款，首付160121元，余款370000元银行贷款支付；如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权选择是否解除合同。……若出卖人解除合同的，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行货款同等金额的款项，不足部分出卖人有权向买受人追偿，同时买受人应承担总房款20%的违约金。合同签定后被告于2018年9月1日依约支付了首期购房款160121元。余款370000元被告向中国工商银行股份有限公司乐山分行申请了住房贷款，原告为其借款本金利息承担连带保证责任；截止2020年11月26日，被告违约还贷七期，积欠本息22190.52元，中国工商银行股份有限公司乐山分行已于2020年11月27日从原告保证金帐户中扣划了被告积欠本息22190.52元，并于2020年12月21日解除了与被告的抵押贷款协议。基于以上事实，被告未按合同约定履行合同义务，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告主张以向人民法院提起诉讼的方式解除合同，解除之日以人民法院受理民初案件送达被告诉状之日为准。为此，原告诉至贵院，请求判如所请。 被告雷敏辩称，原告诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。理由如下：1.原告与被告于2018年9月1日签订2018090100023号商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的商品房，被告向原告支付首付款160121元，并向中国工商银行乐山分行贷款37万元支付购房款。故原、被告双方的商品房买卖合同履行完毕，只剩下原告协助被告办理相关过户手续，其他的合同全部履行完毕，被告已经履行了合同全部义务，并无其他违约行为；2.原告的诉讼请求缺少法律依据，原告主张依照商品房买卖合同的附件四引用的条款里有明确的前提，在第25页的附件四第一行：导致买受人未能提供银行贷款或银行提高了首付款的，按下面的方式1、2、3处理，原告就只摘抄第三条提起诉讼，而本案的贷款已经成立了，原告断章取义，不应适用；对于原告来说因为承担了担保责任，唯一权利就是向被告追偿，而不是主张解除合同，要求违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2018090100023），被告购买原告开发的位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房屋，房屋建筑面积65.95平方米，总价款530121元，支付方式为商业贷款，其中首付款160121元，余款370000元向指定银行申请贷款支付，期限20年。合同第三十八条约定，争议解决方式：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可向有关部门、行业组织、消费者权益保护组织等申请调解，不愿意协商、调解、或协商、调解不成的，按照下列第一种方式解决。（一）依法向房屋所在地的人民法院起诉。合同附件四第三条对贷款方式付款补充约定中第二款项下：……如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权选择是否解除合同。若出卖人解除合同的，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，不足部分出卖人有权向买受人追偿，同时买受人应承担总房款20%的违约金。同日，被告向原告支付首付款160121元。2018年9月9日，原告为市中区瑞云路605号605公馆5幢2单元31楼6号房屋在乐山市住房保障和房地产事务中心办理了预告登记，合同编号为2018090100023，预告证号为川（2019）乐山市不动产证明第0××1号。 2018年11月29日，被告作为借款人，中国工商银行股份有限公司乐山分行作为贷款人，原告作为担保人，共同签订了《个人购房借款／担保合同》。合同主要约定，被告向原告申请贷款370000元购买原告开发的位于乐山市市中区××路××号××栋××单元××楼××号房屋，贷款担保方式为保证、抵押，贷款期限180个月；被告同意中国工商银行股份有限公司乐山分行将贷款一次性划入原告账号为2306××××0817号账户；被告按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，被告指定其在中国工商银行开立的账号为6217××××4080号账户为还款账户；原告对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，债务期自2018年11月29日至2033年11月29日；抵押物为乐山市市中区瑞云路605号605公馆5栋2单元31楼6号房屋；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以采取下列一项或多项措施……（4）宣布本合同和贷款人于借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……同日，四川省乐山市嘉州公证处出具（2018）川乐嘉州乐工字第2836号公证书，对《个人购房借款／担保合同》进行了公正并赋予强制执行效力。此后，中国工商银行股份有限公司乐山分行依约发放购房贷款。 2020年11月22日，中国工商银行股份有限公司乐山分行出具《个人贷款提前到期通知书》，载明截止2020年11月21日，被告连续7期未按时足额偿还贷款本息已违反《个人购房借款/担保合同》的约定，根据合同约定现宣布贷款于2020年11月21日提前到期，请被告在借到本通知后10个工作日内归还其全部贷款本息（截止2020年11月21日贷款本金348661.23元，利息12289.01元，具体金额以还款日其会计系统计算数据为准）。2020年11月27日，中国工商银行股份有限公司乐山分行以被告违约7期且无法联系为由按贷款合同约定从原告保证金账户中扣收雷敏积欠本息22190.52元。2020年12月21日，中国工商银行股份有限公司乐山分行出具《履行担保责任通知书》，内容为根据其与原告于2018年12月7日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：02306000072018一手贷0002768）之约定，原告为雷敏向其借款37万元提供连带责任担保，其已足额发放贷款，因被告多次与其构成违约，其根据合同约定向被告发送了《关于宣布个人借款提前到期的通知》，宣布合同下的贷款提前到期，其通知原告履行担保责任，请原告立即向其代偿被告全部尚欠的截止2020年12月21的贷款本金338787.95元及利息1668元。2021年3月16日，工商银行出具《代偿欠款证明》，载明原告为被告就购买605公馆5栋2单元31楼6号房屋名下的贷款37万元按照约定于2020年11月27日代为偿还借款本息22190.52元，于2020年12月30日代为偿还借款本息3112.2元，于2021年3月15日代为偿还借款本息342794.53元，代偿本息共计368097.25元，本证明作为原告代偿贷款本息的凭证，同时作为原告向被告追偿代垫款项/解除合同的凭证。 审理中，原告提交中国工商银行电子回单及原告账户往来户历史明细清单，拟证明原告为被告代偿了购买605公馆5栋2单元31楼6号房屋贷款本息共计368097.25元及银行扣款日期，被告以该证据与其手机银行显示不符不予认可。被告提交手机截图打印件两页，其中一份截图显示2019年1月至2020年5月期间（工行借记卡4080）消费、贷款还本、贷款还息金额，另一份截图显示借据起止日20181207-20331207，借据金额370000元，借据状态正常，被告自称系2021年1月20日其手机截图且未出示该手机，拟证明被告贷款处于正常状态，没有被宣布提前到期，原告对该手机打印件不予认可；此外，被告陈述自2020年5月起逾期未向银行偿还该房屋购房贷款。 另查明，乐山市市中区瑞云路605号5幢2单元31楼6号房屋限制登记信息为限制登记号1925057，限制登记单位为乐山市市中区人民法院，限制登记文号为（2020）川1102民初1997号、（2020）川1102执保42号，限制登记时间为2020年1月21日，限制解除时间为2022年1月20日；抵押权人为中国工商银行股份有限公司乐山分行。 再查明，本案立案受理后起诉状副本于2021年3月3日送达被告。 上述事实，有营业执照、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018090100023）、收款收据、《个人购房借款/担保合同》、公证书、《履行担保责任通知书》、证明、工商银行电子回单及票据、往来户历史明细清单、个人贷款借据基本信息、合同信息摘要、个人贷款提前到期通知书、代偿欠款证明及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：关于原告是否有权解除案涉《商品房买卖合同(预售)》的问题。该《商品房买卖合同(预售)》系当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据商品房买卖合同附件四第三条第（二）款第3项中“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权选择是否解除合同……若出卖人解除合同的，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，不足部分出卖人有权向买受人追偿，同时买受人应承担总房款20%的违约金。”现被告未按约定及时足额归还贷款本息，中国工商银行股份有限公司乐山分行向被告发送宣布《关于宣布个人借款提前到期的通知》后，被告仍未归还贷款本息，导致原告根据《个人购房借款/担保合同》的约定承担了连带清偿责任，结合本案查明的事实，原告已代为清偿全部贷款本息共计368097.25元，合同权利义务终止。故案涉合同约定的解除条件成就，原告未举证证明其向被告发出解除合同的通知，其主张以提起诉讼的方式解除合同并主张本案立案受理后本院向被告送达起诉状副本之日为合同解除之日符合法律规定，本院依法确认合同于2021年3月3日解除。另，案涉房屋尚未办理转移过户登记，并未发生物权变动，故《商品房买卖合同》及补充协议尚未履行完毕，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权依约解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018090100023）。同时上述约定还对出卖人解除合同时，买受人应当承担的违约责任进行了约定，即买受人应承担总房款20%的违约金。本案中，案涉房屋的总价款为530121元，被告向原告支付违约金的数额为106024.2元（530121元×20%）。关于原告要求被告协助办理撤销案涉房屋合同备案登记问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”合同解除后，应当恢复原状，虽然案涉房屋存在预查封，但是尚未办理权属转移登记，被告并非案涉房屋的登记所有权人。又《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉房屋现所有权人仍为原告，被告并不享有案涉房屋的所有权，撤销房屋备案登记也是合同解除后恢复原状的法律后果具体体现，且预查封并不当然限制商品房买卖合同的各方相对人对合同权利义务的行使，在现行法律并未明确规定存在预查封时合同相对人就不能依约行使合同解除权的情况下，人民法院进行的预查封并不能导致原告约定解除权的丧失。故对原告要求被告协助办理撤销案涉房屋买卖合同备案登记的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告四川汉诚置业有限公司与被告雷敏于2018年9月1日签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：2018090100023）于2021年3月3日解除； 二、被告雷敏在本判决生效后十日内协助原告四川汉诚置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：2018090100023）的备案登记； 三、被告雷敏在本判决生效后十日内支付原告四川汉诚置业有限公司违约金106024.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1210元，由被告雷敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  汪文倩 二〇二一年四月七日 书记员  郭 文