四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3986号 上诉人（原审被告）：刘永国，男，1966年7月13日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：王金前，四川素文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都惠家物业管理有限公司，住所地四川省崇州市羊马镇鹤兴路372号商务中心二楼198室。 法定代表人：陈**俊，总经理。 委托诉讼代理人：杨文华，男，1980年9月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区，系公司经理。 委托诉讼代理人：凃永驰，四川创新律师事务所律师。 上诉人刘永国因与被上诉人成都惠家物业管理有限公司（以下简称惠家公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘永国上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清、证据不足且适用法律错误，上诉人与四川省××房地产开发有限公司于2012年6月28日签订《商品房买卖合同》，不可能提前接收，商铺签订后四川省××房地产开发有限公司至今未将房屋交付给上诉人，也没有按照合同约定书面通知买受人办理交接手续的时间、地点，故没有依据向上诉人收取物管费。 被上诉人惠家公司二审中辩称：2012年4月28日通过登报的方式交付房屋，被上诉人和四川省××房地产开发有限公司的抵偿协议签订在4月28号之后，补充协议第五条约定如果超出时间业主未办理交接手续，视为已经交付房屋。。 惠家公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘永国支付惠家公司从2012年4月29日起至2019年4月28日止7年的物业管理费287925.12元；2.请求判令刘永国支付拖延支付期间的资金占用利息暂计至2019年4月28日69102元（最终以每年应交41132.16元为基数，以同期银行贷款利率为计算依据，至支付清全部款项之日止，从2019年4月29日起以287925.12元为基数，以同期银行贷款利率为计算依据，至支付清全部款项之日止）。 一审法院认定事实：因刘永国购买案涉商铺，于2011年4月7日与惠家公司签订了《××前期物业管理服务协议》，该协议约定：商业经营用房物业服务费按产权建筑面积4元/月/平方米缴纳，物业管理费按季度缴纳，收取的起始时间以售房合同约定的交房时间为准，若提前交房，则以实际交房时间为准。四川省××房地产开发有限公司作为案涉商铺开发商，于2012年4月28日在华西都市报上刊登了交房公告，通知××业主于2012年4月28日—2012年5月15日期间集中办理房屋交接手续。2012年6月18日，刘永国与四川省××房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人在2012年4月28日前向买受人交付该商品房，同时约定前期物业服务企业为惠家公司，物业服务费价格为商业4元/月/平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，买受人应当在每年的4月1日前缴费，合同第十四条约定买受人在收到通知后，必须前来验收接房，超出公告接房时间仍不来接房的，视为接房。同日，刘永国与四川省××房地产开发有限公司签订《××商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第五条对交接房时间和交接房条件的约定为：合同中约定的交接房时间为2012年4月28日，出卖人今后不再另外通知交接时间，买受人直接与出卖人委托的物业管理公司交接钥匙，签署房屋交接单，即为合同项下商品房已经交付。如买受人在本款约定的交接房时间内未办理接房手续，视为买受人自动接房；出卖人按照合同及本协议约定时间内将合同项下房屋交付买受人或视为买受人自动接房之日发生的物业管理费用由买受人自行承担。第七条第七款约定：买受人同意出卖人依法与惠家公司签订前期物业服务合同，并按合同内容履行义务。事后，开发商四川省××房地产开发有限公司将案涉商铺备案登记在刘永国名下，合同备案号为：48702，房屋面积为856.92平方米。由于刘永国未缴纳物业服务费，惠家公司委托律师于2019年4月15日向刘永国邮寄《催缴物业管理费律师函》，要求刘永国在收到函件15日内缴纳2013年11月4日至2018年12月31日的物业服务费212059.14元。刘永国收到该函后，于2019年4月22日向惠家公司委托的律师发出了《律师回复函》，提出至今没有任何人通知过其来办理该商铺的交接手续，故刘永国并没有接收商铺，不应支付物业费。诉讼由此产生。 一审法院认为，刘永国认可签订《××前期物业管理服务协议》《商品房买卖合同》和《××商品房买卖合同补充协议》的事实，却对《××前期物业管理服务协议》的签订时间有异议，但未提供合法有效的证据加以佐证，故一审法院对其辩解意见不予采信。对于刘永国是否已接收案涉商铺及其接收时间的问题，根据双方签订的《××商品房买卖合同补充协议》，2012年4月28日为双方约定交房日期，并约定如刘永国在约定的交接房时间内未办理接房手续，视为刘永国自动接房，且接房后发生的物业管理费用由刘永国自行承担，故一审法院确认刘永国已于2012年4月28日接收了案涉商铺，从接收商铺时起，刘永国应当按照物业服务协议的约定缴纳物业费，且从2012年起，每年度的4月29日起至次年的4月28日止为一个缴费年度，每个年度应缴纳的物业费为41132.16元（4元/月/平方米×12个月×856.92平方米）。刘永国提出物业服务协议中关于物业管理费收取时间的约定以及《商品房买卖合同》中关于交房时间的约定属于格式条款，上述约定对我方不公平且免除了对方的责任而加重了我方的责任，也没有给我方加以说明，故上述条款应当无效的辩解理由不能成立，一审法院不予支持。对于刘永国提出惠家公司主张的2012年4月到2017年4月份的物管费已经过了诉讼时效的问题，因诉讼时效系法定，故对惠家公司提出收取物业费是为支付工资等费用且在相关合同中未约定诉讼时效的抗辩理由不予采信；惠家公司主张曾于2016年5月3日向刘永国发出过催收函，刘永国予以否认，惠家公司未提供证据证明刘永国已收到上述催收函，一审法院对惠家公司主张的该事实不予确认；惠家公司主张其于2019年4月15日向刘永国发出律师函催收物业费，刘永国无异议，在本案审理过程中，刘永国也主张适用三年诉讼时效期间规定，根据《中华人民共和国民法总则》开始施行时间为2017年10月1日及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，惠家公司于2019年4月15日才向刘永国发出律师函催收物业费，倒推三年，即2016年4月15日前刘永国所欠惠家公司的物业费已经过诉讼时效，根据惠家公司以收费年度来主张物业费和资金占用利息，一审法院确认2012年4月29日至2016年4月28日共计四个年度的物业费已超过了法律保护的诉讼时效期间，对惠家公司主张这四年的物业费一审法院不予支持，而2016年4月29日至2019年4月28日这三个年度的物业费均在诉讼时效期内，对惠家公司主张这三年的物业费一审法院依法予以支持，即刘永国应支付惠家公司的物业费共计123396.48元（41132.16元/年×3年）。由于刘永国未按期支付物业费，对惠家公司主张给付资金占用利息的请求一审法院依法予以支持，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，2016年4月29日至2017年4月28日的利息从2017年4月29日起，以每年应支付的物业费41132.16元为基数，按同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至欠款付清时止，后两个年度的利息以此类推。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、刘永国在判决生效之日起十日内一次性支付惠家公司物业管理费123396.48元及资金占用利息（利息计算方式：2016年4月29日至2017年4月28日物业费的利息从2017年4月29日起，以41132.16元为基数，按同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至欠款付清时止，后两个年度物业费的利息计算方式以此类推）；二、驳回惠家公司的其他诉讼请求。案件受理费6656元，由惠家公司负担4256元，刘永国负担2400元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，刘永国与惠家公司签订的《××前期物业管理服务协议》《商品房买卖合同》和《××商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定物业合同合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人主张签订《商品房买卖合同》的时间为2012年6月18日，不可能在开发商通知的2012年4月28日至5月15日期间内接收房屋，但该合同及补充协议确系上诉人本人签订且合同中明确约定交房时间为2012年4月28日并且在华西都市报上刊登了书面公告，双方在前期物业管理服务协议、商品房买卖合同及补充协议中均有约定：“如买受人在条款约定的交接房时间内未办理接房手续的，视为买受人自动接房”。故上诉人关于至今尚未收房的主张不能成立，一审判决其支付拖欠的物业费并无不当。 综上，上诉人刘永国的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6656元，由上诉人刘永国负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年四月二十一日 书记员  陈 悦