广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初795号 原告：桂林市和兴物业服务有限责任公司，住所地:桂林市中山中路39号（南方大厦6楼）。 法定代表人：阳朔，总经理。 委托诉讼代理人：李芹，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏拓，广西中心律师事务所实习律师。 被告：杨建荣，男，汉族，1955年7月30日出生，现住桂林市象山区。 原告桂林市和兴物业服务有限责任公司（以下简称和兴物业）与被告杨建荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告和兴物业的委托诉讼代理人李芹、苏拓，被告杨建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和兴物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所拖欠原告的2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费2847.6元（计算方法详见《欠费情况表》）；2.判令被告按照前期物业管理协议的约定，从逾期之日按每天3‰支付违约金至实际缴清所有拖欠的物业费为止（截止至2019年12月31日，暂计3895.5元）；3.本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。事实与理由：被告系桂林市叠彩区A小区a栋x号房的业主，原告于2005年与A小区签订《前期物业管理协议》并进行物业管理服务至今，现该小区的物业服务费为0.7元／㎡•月，采取先收费后服务的方式，被告应当在每半年初一次性支付该半年的物业服务费，逾期应视为违约，但经原告多次催告，被告至今未将2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费支付给原告。被告恶意拖欠相关费用的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。 被告杨建荣辩称，我们2005年第一期入住的，但是签订前期物业合同中约定的承诺，提供小区优越的环境，原告没有按照合同的约定完成服务，没有保安巡逻，物业费不开具发票，收取的物业费标准不一样。不存在违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨建荣是桂林市叠彩区九华路九号A小区x栋x号房的业主，房屋建筑面积为113㎡。2005年8月28日，原告和兴物业作为甲方与被告杨建荣作为乙方，双方签订了一份《前期物业管理协议》，约定由原告对被告位于桂林市叠彩区A小区提供物业管理服务；物业管理服务费用住宅暂按建筑面积每月0.42元／㎡计算；交房时需首次预交半年物管费，以后每季度头10天或每半年一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年1月20日，桂林市物业管理处根据《桂林市物业服务等级及收费标准》（市价字［2008］28号）文件，对A小区物业服务等级界定为三级，收费标准为0.52元/平方米。之后该小区物业费按该标准收取，水电公摊按0.05元/㎡•月收取，合计物业收费标准调整为0.57元/㎡•月（含水电公摊）。 原告向本院提交了《关于2017年小区物业费调整公告》17张，该公告载明：“尊敬的A业主：……我公司于2017年1月1日起对A小区所有楼栋的收费标准按4期楼栋（4栋、6栋、17至20栋、28至29栋）费用持平，按0.7元/㎡•月（含公摊水电费）。调整后的楼栋将按4期楼栋物业服务品质提供服务……希望广大业主支持与配合我们的物业服务工作。谢谢！”。该段文字下方附有表格，共计454户业主在该公告下方所附的表格中签名。 在本案审理过程中，原告提交了489户业主在2017年的物业费缴费凭证，经核实，该部分业主均系按照0.7元/㎡•月的标准缴纳2017年的物业费。 查明，A小区共有业主800余户。 另查明，原告于2017年9月21日因被告未缴纳2014-2016年的物业服务费向本院提起诉讼，本院审理后，于2017年12月12日作出（2017）桂0303民初1248号民事判决书，判决：一、被告杨建荣向原告和兴物业支付物业管理服务费2115.36元，水电公摊费203.4元；……被告不服该判决上诉，桂林市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂03民终864号民事判决书，判决维持了上述（2017）桂0303民初1248号民事判决书中的第一项判决。 原告2017年之后，未向被告缴纳物业服务费。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，为有效合同。被告应按照该物业服务合同，履行给付物业管理服务费的义务。因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务,其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等,业主拒交物业管理费,不仅损害了物业服务企业的利益,也是对其他业主利益的侵害。故原告有权要求被告支付相应的物业管理服务费。 关于2017年至2019年物业费的缴纳标准。首先，原告以张贴公告的形式向业主发出涨价的通知，尊重了业主知情的权利，业主当时对此涨价通知并未提出异议；其次，该小区有454户业主在《关于2017年小区物业费调整公告》上签字，现未有证据推翻该公告上454户业主签字的效力。故该调价公告经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字，业主在签字时均未对该物业费调整公告提出异议，可视为知晓并同意该物业费调整；再次，根据原告提交的业主缴纳物业费的相关凭证，2017年至少已有489户业主已经按0.7元/㎡•月的标准缴纳了物业费，说明原告提高物业服务费标准后已得到大部分业主的实际认可。虽然在2009年桂林市物业管理处对A小区物业服务等级界定为三级，收费标准为0.52元/平方米，之后未进行过相关的物业服务等级及收费标准的核定。但2017年国务院发布2017年7号文件，取消物业服务企业资质等级认定，实行工商登记，资质与收费脱钩。故对于物业费的收取标准，桂林市物业管理处2017年后不再进行核定，可由物业服务公司与业主根据服务质量、成本支出、物价情况等综合考虑协商同意后决定。综上，原告和兴物业在调整物业收费标准过程中,其向业主征求意见不够规范,在调整物业服务收费标准过程中程序上存在一定瑕疵。但结合本案实际,原告和兴物业调整物业服务收费标准的行为已得到大多数业主事实上的认可和履行,且调整后的收费标准为0.7/㎡•月，与桂林市实际的物价水平相符。故本院对原告和兴物业2017年1月1日之后的物业费收取标准调整为0.7元/㎡•月予以确认。同时,原告和兴物业作为物业服务企业,应规范其物业服务收费行为,加强与业主的沟通,从而避免或减少与业主之间的纠纷。故被告应按上述标准向原告缴纳2017年至2019年的物业服务费，为2847.6元（0.7元/㎡•月×113㎡×36个月）。 关于违约金，虽然《前期物业管理服务协议》中约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，但因原、被告约定的违约金明显过高，故本院参考同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%，酌定违约金按年利率5%计算。违约金以被告所欠付物业管理服务费为基数，从《前期物业管理服务协议》约定支付时间起分阶段计算，直至被告付清所拖欠的物业费之日止。经核算，截止2021年1月10日，因被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，产生的违约金为391.6元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨建荣支付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司2017年1月1日-2019年12月31日的物业管理服务费2847.6元； 二、被告杨建荣支付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司违约金391.6元（违约金暂计至2021年1月10日，之后违约金计算：从2021年1月11日起，以被告所欠缴的物业服务费为基数，按年利率5%计算至被告缴清物业服务费之日止）； 三、驳回原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 本案案件受理费50元（原告桂林市和兴物业服务有限责任公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告杨建荣负担，另25元由本院退回给原告桂林市和兴物业服务有限责任公司。 本判决为终审判决。 审判员  陆颖贞 二〇二一年四月三十日 书记员  赵依艳 附法律条款： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约 产生的损失赔偿额的计算方法。 8 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。