辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0302民初502号原告（反诉被告）：项丽英，女，1952年5月22日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：李秋，辽宁同方（鞍山）律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：刘国利，男，1949年12月12日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被告（反诉原告）：刘潇潇，女，1981年2月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。原告（反诉被告）项丽英与被告（反诉原告）刘国利、刘潇潇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法进行了审理。项丽英向本院提出诉讼请求：1．请求刘国利、刘潇潇将诉争房屋更名过户至项丽英名下；2．由刘国利、刘潇潇承担本案的诉讼费用。在庭审过程中变更诉讼请求为：确认项丽英为诉争房屋所有权人，并将该房屋更名为项丽英名下。事实与理由：1997年项丽英与刘国利、刘潇潇双方签订《购房协议书》，合同约定项丽英购买坐落于二一九公园北千山路31栋19号乙单元五楼二十三号住房一套，户型三室二厅，面积140平米，项丽英入住至今，刘国利、刘潇潇因多种原因未予配合办理产权更名手续，经多次催促未果，现诉至法院。刘国利辩称，房子是公司的，大房票还是银环房地产开发公司，不能更名到项丽英名下，因为项丽英欠房款，其诉求不成立。刘潇潇辩称，项丽英补全剩余房款，我方办理相应手续。买房是两个公司之间，现在项丽英要求落在她名下，我方认为应按原合同履行，项丽英只是作为代表人去签的字。刘国利、刘潇潇向本院提出反诉请求：1．请求项丽英履行合同义务支付拖欠购房款129,755.40元；2．请求承担逾期支付购房款违约责任，按照有关规定赔偿。刘国利、刘潇潇从1996年1月1日起至逾期违约金支付之日前一日的逾期付款经济损失3．反诉诉讼费由项丽英承担。事实与理由：根据《商品房销售管理办法》有关规定，办理房屋产权变更的前提条件，必须是所售房屋买受人支付全部购房款之后，房地产开发企业才能为房屋买受人办理相关产权变更手续。项丽英作为房屋买受人，到目前为止没有支付全部购房款，要求办理房屋产权变更手续，更名过户至其名下没有法律依据。一、购房协议确立的经过和双方约定的条款。双方实际签订购房协议的时间是在1995年，而且是经过两次签约之后最终合并，形成条款比较明确的购房协议，第一次的协议是1995年8月24日，项丽英代表鞍山市永安铝朔门窗公司与鞍山银环房地产有限公司签订219公园北小区铝合金门窗工程项目加工定做合同，该合同中明确约定了如下内容，一是确定购房位置，银环公司正在开发建设的219公园北小区住宅一单元五楼3室2厅，面积140平方米住房一套。二是确定付款方式，项丽英用铝合金门窗加工结余货款一次性支付购房款，若有差价款用现金支票同时支付。三是确定付款时间，双方在合同中明确约定为工程结算后当季结算支付购房款。1995年9月11日，项丽英代表鞍山永安钢窗厂与鞍山银环房地产有限公司签订购房协议书，约定购房位置。二是明确购房款的总价款，即总金额为412,965元。经过前后两次签订合同和协议，上述约定的主要内容已经具有合同的基本内容，所以双方都确认是有效合同。二、购房合同的履行。所购房屋总价款为412,965元，至今已支付价款总额为283,209.60元，未支付价款总额为129,755.40元，在签订合同时已经确定首先用工程款支付购房款，差价款再用现金支票支付，因为涉及到购房款的来源，有必要说明一下与本案相关的情况。前面提到的铝合金门窗加工定做合同，项丽英生产的铝合金门窗从1995年9月上旬开始在219公园北小区安装施工。在1995年11月上旬，项丽英由于其公司资金不足突然停工，被反诉人公司提出暂拨工程货款的请求。经过反诉人方派工作人员到项丽英工厂实地查看，了解到缺款情况属实，为了不影响整体工程施工进度，反诉人公司同意于1995年10月6日通过转账支票支付给鞍山永安铝塑门窗公司铝合金门窗加工款10万元。被反诉人收到工程款后给反诉人公司开了10万元工程款收款收据。1995年11月末铝合金门窗安装施工结束，双方进行铝合金门窗工程决算项目决算。鞍山永安铝塑门窗公司派人将申报的219公园北小区铝合金项目结算一览表送给反诉人公司，结算申报金额为391,904.20元。经过反诉人公司房地产开发部审核工程面积、数量、单价没有问题，但计算结果有多处错误，通过重新计算，结算金额确定为383,209.60元。结算中再扣除鞍山银环房地产公司1995年11月6日已经支付给鞍山永安铝塑门窗公司的10万元铝合金门窗加工款。被反诉人公司和反诉人公司共同认定219公园北小区铝合金门窗加工款结算金额为283,209.60元。工程结算之后，被反诉人按照合同约定用鞍山永安铝塑门窗公司铝合金加工应收货款283,209.60元，抵付鞍山永安钢窗厂283,209.60元购房款。被反诉人购买商品房总价款412,965元，减去工程款抵付购房款283,209.60元，结算后购房差价款总额为129,755.40元。按照合同约定，被反诉人应该用现金支票同时支付购房款差价。但被反诉人并没有按照约定履行。三、被反诉人支付部分购房款之后仍欠购房款129,755.40元，经多次催告仍未支付，其逾期付款情况属实。在被反诉人交付第一笔购房款时，公司的经办人员就告诉被反诉人尽快补齐购房款，否则违反公司规定，被反诉人答应到年底工程款收回来就付款，但其在约定的时间内没有到反诉人公司付款结算。1997年7月，219公园北小区工程竣工交付使用，开发公司工作人员正式发出通知，要求被反诉人在接到通知后抓紧时间付清购房款和进户费用，然后在60日内办理房产产权变更登记手续。被反诉人接到通知后于1997年7月12日到开发公司领到住宅安置证，在规定的时间里被反诉人没有支付结算购房款，也没有正式办理进户手续，这时反诉人已经尽到告知责任。此后反诉人和反诉人公司曾经多次催告，被反诉人都以工程款拖欠没有收回来或资金都做垫付款为由逐年拖延，至今没有结果。四、关于支付拖欠购房款和逾期违约金占用期间的利息问题。被反诉人从1995年12月末开始拖欠购房款总计129,755.40元，到2021年2月止，占用逾期违约购房款累计时间已经长达25年零两个月之久，给反诉人方造成较大经济损失和资金压力，已经构成逾期付款违约。对于本案涉案房屋办理房屋所有权转移、更名、过户的前提条件必须是房屋买受人支付完成全部购房款之后，房地产开发企业才能为房屋买受人办理相关产权变更登记手续。被反诉人在没有支付全部购房款的情况下，让反诉人方办理更名过户，没有法律依据。反诉人没有办理产权更名过户手续，责任完全是被反诉人没有履行合同义务，单方造成的后果也要由被反诉人自己承担。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，与鞍山市银环房产开发有限公司达成用工程款抵顶涉案房屋购房款协议的主体为鞍山市永安铝塑门窗公司，而并非项丽英本人，故项丽英作为原告起诉，主体不适格。同理，刘国利、刘潇潇提起反诉，要求项丽英支付剩余购房款，所反诉被告主体错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回项丽英的起诉；二、驳回刘国利、刘潇潇的反诉。本诉案件受理费7,495元，全部退还给项丽英，反诉案件受理费1,448元，全部退还给刘国利、刘潇潇。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵丽玲人民陪审员  王 艳人民陪审员  黄亚光二〇二一年四月二十七日代理书记员  李美慧