湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1327号上诉人（原审原告）：湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店，住所地长沙市芙蓉区车站北路33号。负责人：张改香，总经理。委托诉讼代理人：李宁，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙），住所地长沙市芙蓉区车站北路33号。执行事务合伙人：涂爱保，副总经理。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建芬，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店（以下简称华天之星公司车站北路分店）因与被上诉人长沙市芙蓉区金港酒店（以下简称金港酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8885号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华天之星公司车站北路分店上诉请求：一、依法撤销原判决，改判被上诉人向上诉人退还租赁保证金120000元及逾期付款违约金37760元（以逾期金额为基数，按月息二分标准，从2019年11月6日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年2月5日）；二、判决由被上诉人承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、依据双方于2016年11月9日签订的《租赁合同》第三条第一款，2019年10月31日合同期满后，被上诉人应在2019年11月5日前向上诉人退还租赁保证金200000元，经上诉人多次催告，被上诉人仅退还80000元，且合同明确约定退还租赁保证金是“无条件”的，上诉人并未欠付合同约定的“租金及相关费用”，不论上诉人是否交还相关物品或相关残值，被上诉人应无条件退还剩余120000元并支付违约金（合同约定的违约金标准过高，上诉人自行调整为月息2分标准），且合同未约定返还物品和退还租赁保证金的先后履行顺序，未约定上诉人未返还物品，被上诉人有权不退还保证金或扣除保证金，被上诉人无权主张先履行抗辩权。二、被上诉人在上诉人退场前就已经将该房屋租给新承租人，并已进场，目前该承租人在涉案房屋开展经营，上诉人于2019年10月25日、26日按照被上诉人2019年10月23日的函告，将相关物品移交被上诉人指定的“新续租酒店管理公司”。2019年10月31日，上诉人向被上诉人提交《撤场交接表》，被上诉人的代表黄慧明签署“确认水电数字”的意见，拒绝对相关“物资/资料”及物品返还情况进行确认，也不退还租赁保证金，直到2019年12月1日被上诉人才提出上诉人未交还物品，此时新承租人已进场1个多月，上诉人返还的房屋内物品已发生重大变化，被上诉人恶意拖延时间，混淆事实，以达到其不退还剩余租赁保证金的目的。三、就算有部分物品未返还给被上诉人，也应就相关物品的净值进行评估或组织鉴定，在剩余保证金中进行抵扣，且2007年移交的物品，经过12余年的合理使用，绝大部分属于残次品，根据财务折旧原则，当前净值远低于租赁保证金，被上诉人在2019年12月23日函件中称折价15万元，之后却又退还了8万元保证金，被上诉人自身对物品剩余价值自相矛盾，一审法院应向被上诉人释明反诉或另行起诉，不能以上诉人未返还部分附随物品为由，驳回退还保证金的诉讼请求。金港酒店辩称：本案租赁标的物包含案涉房屋及金港酒店物品移交表所列明的物品，在案涉合同到期后，华天之星公司车站北路分店负有将租赁物返还的法定义务和合同义务，但其并未返还，构成违约，故金港酒店依法依约扣留保证金。华天之星公司车站北路分店向一审法院起诉请求：一、判令金港酒店立即向华天之星公司车站北路分店退还租赁保证金120000元及逾期付款违约金25760元（以逾期金额120000元为基数，按月利率2%计算，从2019年11月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年9月8日）；二、判令由金港酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年9月28日，华天之星公司与金港酒店签订《长沙市金港酒店租赁合同》，约定华天之星公司承租由金港酒店转租的案涉房屋，租赁期限自2007年10月20日起至2016年10月31日止；华天之星公司在取得租赁标的使用权后，作为合同租赁标的不可缺少的连带部分，华天之星公司同时取得楼宇正常运转所需的相关设备房、管道层及各项设备的使用权（电信总机壹台、电话共计160门、电信宽带光纤1条、锅炉房、柴油锅炉2台、电水源热锅炉1台及其他配套设备设施、海湾牌火灾自动报警和消防联动控制系统及配套设备、酒店监控系统及配套设备、监控电子眼29个、三菱电梯1台、空调、电视机及其他，详见物品交接清单）；在租赁期满或双方合同终止后，金港酒店移交给华天之星公司的设施、设备及华天之星公司经营期投资添置的装修等物品，不得损坏和拆走，按照“来修去丢”的原则，无偿归金港酒店所有。合同签订后，双方于2007年10月20日另外签订了《2007年金港酒店工程部移交单》、《金港酒店客房物品盘底汇总表》、《客房资产清单》和《客房固定资产清单》，合称《金港酒店物品移交表》。对金港酒店交付给华天之星公司的配套设施设备、资产物品的名称、数量等进行了详细具体确认。2008年3月28日，华天之星公司车站北路分店注册成立。租赁期限届满后，华天之星公司车站北路分店与金港酒店于2016年11月9日在原《长沙市金港酒店租赁合同》的基础上重新签订《租赁合同》，约定由华天之星公司车站北路分店继续租赁案涉房屋，租赁期限为3年，即自2016年11月1日起至2019年10月31日止；因是续签租赁合同，租赁标的以现状交付；合同签署之日起5个工作日内，华天之星公司车站北路分店一次性向金港酒店支付租赁保证金200000元，在合同终止、解除、满期之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店，如到期未返还，每延迟一日，按延迟还款金额的1%支付违约金，但如华天之星公司车站北路分店欠付租金及相关费用，金港酒店有权从华天之星公司车站北路分店的保证金中扣除；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接物业并书面确认，华天之星公司车站北路分店所作的装修改动无须复原，华天之星公司车站北路分店装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，华天之星公司车站北路分店应自行处置。《租赁合同》签订后，华天之星公司车站北路分店于2016年11月25日向金港酒店支付了租赁保证金200000元。合同租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同。2019年10月23日，金港酒店向华天之星公司作出《关于及时移交租赁场地的函》，通知华天之星公司车站北路分店若在交场时不移交2007年10月20日与金港酒店签订的《金港酒店物品移送表》上原值约560000元现折价150000元的物品，华天之星公司不能拿走酒店任何可移动的物品，否则视同华天之星公司车站北路分店放弃之前租赁时所交的200000元租赁押金。2019年10月25日至2019年10月31日，华天之星公司车站北路分店进行撤场并搬离案涉房屋，但未与金港酒店对案涉物品进行清点交接，华天之星公司车站北路分店仅向金港酒店返还了案涉房屋及房屋内电梯一台，没有向金港酒店返还《金港酒店物品移交表》中所记载确认的配套设施设备、资产物品。2010年11月6日，华天之星公司和华天之星公司车站北路分店共同对金港酒店作出《回复函》，回复称华天之星公司车站北路分店已于2019年10月31日撤场完毕并将场地移交，金港酒店已确认接收，该物业的新承租人已进入现场施工，虽然双方于2007年9月28日签订的《长沙市金港酒店租赁合同》第五条第9款约定，金港酒店移交的设施设备以及华天之星公司车站北路分店在经营期投资添置的装修等物品归金港酒店所有，但2016年11月9月签订的续租《租赁合同》对前述约定进行了变更，明确华天之星公司车站北路分店在装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等均由华天之星公司车站北路分店自行处置，根据《租赁合同》第三条第1款的约定，本合同终止、解除、期满之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店，如到期未返还的，每延迟一天，按延迟还款金额的1%支付违约金，金港酒店应于11月5日前退还租赁押金200000元，但截至华天之星公司车站北路分店发函之日，金港酒店仍未退还，现请金港酒店于收到函件后5日内退还租赁保证金200000元，如金港酒店逾期未退还，华天之星公司车站北路分店将采取法律途径追究逾期返还租赁保证金的违约责任，届时产生的利息、诉讼费、律师费等费用均由金港酒店承担。2019年11月25日，华天之星公司和华天之星公司车站北路分店再次共同向金港酒店作出《关于退还租赁保证金的告知函》，函告金港酒店在收到函件后5日内退还租赁保证金200000元。2020年1月14日，华天之星公司车站北路分店委托广东广信君达律师事务所向金港酒店发出《律师函》，函告金港酒店仅于2019年11月30日返还租赁保证金80000元，剩余租赁保证金120000元仍未返还，请金港酒店在收到函件后5日内向华天之星公司车站北路分店返还租赁保证金120000元并支付违约金78000元（暂计算至2020年1月9日）。一审法院认为，华天之星公司车站北路分店与金港酒店签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。租赁合同约定，合同签署之日起5个工作日内，华天之星公司车站北路分店一次性向金港酒店支付租赁保证金200000元，合同终止、解除、期满之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接物业并书面确认。华天之星公司车站北路分店负有合同到期后将租赁物予以返还的法定义务和合同义务，但其提交的证据不能证明其已履行返还租赁物的义务，构成违约，根据租赁保证金的法律性质，华天之星公司车站北路分店诉请金港酒店返还剩余租赁保证金120000元并支付违约金，不符合合同约定，没有法律依据，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：驳回华天之星公司车站北路分店的诉讼请求。一审受理费因适用简易程序已减半收取1535元，由华天之星公司车站北路分店负担。二审中双方均未向本院提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否应当退还案涉的12万元租赁保证金并承担逾期违约金。《租赁合同》中关于合同租赁保证金的条款载明：本合同签署之日起5个工作日内，华天之星公司车站北路分店一次性向金港酒店支付租赁保证金200000元，在合同终止、解除、满期之日起5日内，金港酒店无条件将该款项返还给华天之星公司车站北路分店，如到期未返还，每延迟一日，按延迟还款金额的1%支付违约金，但如华天之星公司车站北路分店欠付租金及相关费用，金港酒店有权从华天之星公司车站北路分店的保证金中扣除。根据上述约定，金港酒店应当在合同终止、解除、满期之日起5日内无条件的返还案涉的20万元租赁保证金，只有在上诉人出现欠付租金及相关费用的情况下，金港酒店才能直接从保证金中扣除欠付的租金及相关费用，即该租赁保证金与金港酒店主张的上诉人未予返还租赁物品而应当承担的违约金无涉。因此在上诉人未欠付租金及相关费用的情况下，被上诉人金港酒店不返还剩余的12万元租赁保证金没有合同依据，一审法院认定上诉人诉请被上诉人金港酒店返还剩余租赁保证金120000元并支付逾期违约金不符合合同约定、没有法律依据错误。关于逾期返还违约金的标准，上诉人认为双方合同约定的标准过高，自行调整为月利率2%的标准。本院认为，上诉人主张逾期支付违约金符合合同约定，应予支持，双方合同于2019年10月31日期满终止，故应于2019年11月6日开始计算违约金，但上诉人其主张月利率2%的标准过高，本院酌定违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，对于上诉人主张的超过部分，本院不予支持。综上所述，华天之星公司车站北路分店的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一项、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8885号民事判决；二、限长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）于本判决生效之日起十日内返还湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店租赁保证金120000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准支付该款自2019年11月6日起至实际清偿之日止的逾期违约金；三、驳回湖南华天之星酒店管理有限公司车站北路分店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1535元,二审案件受理费3215元，由被上诉人长沙市芙蓉区金港酒店（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年四月十二日法官助理田露书记员谢威源附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。