河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1193号 上诉人（原审原告）：王晓臣，男，1988年10月12日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：夏金树，河北冀事达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐英，女，1974年6月22日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：徐俊，女，1977年8月9日出生，汉族，住河北省黄骅市。系被上诉人的妹妹。 上诉人王晓臣因与被上诉人徐英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓臣上诉请求：1、依法撤销(2020)冀0983民初5939号民事判决书并支持上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院认定事实和适用法律均存在严重错误之处。关于认定事实方面，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋是被上诉人从开发商处购买的，在交了一部分房款(不足二分之一)且未合法取得房屋的情况下出售给上诉人，严格来讲，被上诉人不具有出售案涉房屋的资格。本案房屋买卖合同签订时间为2019年3月20日，被上诉人作为房屋出卖人，在签订房屋买卖合同长达近两年的时间，未能为上诉人办理产权变更登记，特别是案涉房屋已经被案外人多次查封，且已进入执行拍卖程序，在这种情况下，本案房屋买卖合同客观上更是无法得到履行，作为房屋买受人的上诉人当然有权解除合同。一审法院根本未对案涉房屋的客观状态以及能否履行进行任何形式的审查，便驳回上诉人的诉讼请求，上诉人的权利如何得到保护。在适用法律方面，本案上诉人诉讼请求为解除合同，而一审判决所引用的法律依据为《合同法》第54条以及《民法总则》第147、148条，上述法律条文均是有关合同撤销权的规定，这显然与上诉人诉讼主张不相符合，应当适用合同法第94条关于解除合同的规定。根据合同法第94条第（三）款的规定，当事人迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，另一方享有法定的合同解除权。本案自2019年3月20日房屋买卖合同订立，至今己将近两年的时间，被上诉人未履行交付房屋并办理变更登记的义务，且客观上因案外人执行拍卖，根本已不具备履行的条件，房屋买卖合同应当予以解除。综上所述，一审法院视客观事实予不顾，损害了上诉人的合法权益，为此特提出上诉，请求二审人民法院查明事实，依法作出公正判决。另补充：本案房屋在签订买卖合同时至今仍未办理原始的房屋登记，产权仍在开发商名下。房屋也没有从开发商实际交付给被上诉人，且涉案房屋在盐山县人民法院已经进行了评估完毕，正在拍卖过程中。 徐英答辩称，一、请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持黄骅市法院作出的2020冀0983民初5939号民事判决。二、本案一审、二审诉讼费由被答辩人承担。1、答辩人在一审时向法院提供了双方签订的房屋买卖合同，此合同是双方的真实意思表示，且实际履行，一审法院认定为合法有效。在合同的第十四条中未约定过户的期限，且被答辩人在购买时对楼房被查封的状态都已经了解，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情节，一审法院判决驳回被答辩人的诉讼请求完全正确。2、一审法院适用法律正确，在一审中被答辩人并未提交任何证据证实答辩人在出卖该房产时存在欺诈行为，在2019年3月20日定立买卖合同时，未约定办理变更登记时间，而房屋在被答辩人交付首批房款后，答辩人就将楼房钥匙交给了被答辩人，已履行了交付房屋的义务；答辩人咨询了参与该楼房的查封人，该楼房房管局有备案，有交款发票，不会被拍卖，现各种情况表明被答辩人没有任何理由解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，运用法律得当，请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原审判决。 王晓臣向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告之间的《房地产买卖合同》；2、依法判令被告退还原告已付购房款34万及利息；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年3月20日，原告王晓臣与被告徐英签订房地产买卖合同，双方约定被告徐英购买的位于御景豪庭3号楼2单元1702市楼房一套出售给原告王晓臣，成交价格为600000元，付款方式为分批付款，于2020年3月20日前首付人民币340000元。在双方当事人都同意的情况下，原告王晓臣于当日将340000元打入徐会贤的银行账户。随后，中介徐会贤将290000元转给被告徐英。被告徐英将开发商商品房买卖合同、交款票据3张、储藏间的转定单一份，交给原告王晓臣。 原告王晓臣为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：1、房地产买卖合同一份，2、银行流水一份，3、房产登记信息查询结果一份。 一审法院认为:原告王晓臣与被告徐英签订房地产买卖合同的事实，是双方真实意思的表示，双方均无异议，本院对于双方房屋买卖合同的合法性予以确认。虽涉案房产存在被法院查封的情况，但就该事实原告并未提交证据证实被告在出卖该房产时存在欺诈原告的情形，《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条规定，欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平是合同一方当事人可以行使撤销权的法定情形，本案中原告王晓臣未提供充分的证据证实其在购房的过程中被告徐英存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平的行为，故原告王晓臣对自己的诉讼请求，提供的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王晓臣的诉讼请求。案件受理费减半收取3200元，由原告王晓臣承担。 本院二审期间，上诉人提交黄骅市法院的三份执行裁定书，该三份裁定书涉及到的申请执行人为于锦良、刘福兰、于洪臣，该三份裁定书证实涉案房屋御景豪庭3-2-1702号房屋已经被案外人进行了执行。据我方了解，涉案房屋已经通过了评估程序出具了评估报告，正在进行拍卖。且涉案房屋在购买时候，仅仅交了首付款，不足二分之一，且没有实际办理交房手续，没有控制房屋。案外人在诉开发商时对涉案房屋进行了保全，所以本案房屋买卖合同，即使有效但是无法进行正常的履行。被上诉人一方也没有向执行法院提出案外人执行异议，且即使提出因涉及到交房款的交付比例及占有问题也无法得到保护，所以本案不是撤销或者欺诈的问题而是是否能得到履行的问题。被上诉人质证意见为：对三份执行裁定书真实性无异议。被上诉人于锦良是执行申请人，我也有其录音。被上诉人申请当庭播放于锦良的录音，证明房屋还没有拍卖且被上诉人交30%首付是开发商允许的。上诉人的质证意见为：对该录音我方没有异议，代理人也和于锦良联系过，年前盐山县法院也出具了评估报告。根据双方提交的证据，本院认定如下：涉案房屋成交价格60万元，上诉人交付了34万元，余款26万元中有两万元双方约定是过户时交付，24万元，上诉人称也是过户是交付，被上诉人称当时出卖时房屋就是被查封的，24万元是由上诉人直接交给法院解封的，上诉人一直没有交付余款。现涉案房屋尚未办理正式的交付手续，仍在开发商名下，且因开发商与案外人存在纠纷被多次查封。 本院认为，关于涉案《房地产买卖合同》应否解除的问题，本案中，涉案房产产权尚在开发商手中，被上诉人作为房屋出卖一方至今尚未取得涉案房产的所有权，被上诉人处分房产的行为系无权处分，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，双方签订的《房地产买卖合同》，应为无效合同，上诉人要求解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人要求被上诉人返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。购房首付款34万元，其中被上诉人徐英收到29万元，剩余5万元尚在案外人徐会贤处。据此，被上诉人徐英应返还上诉人王晓臣购房款29万元，王晓臣可就剩余5万元款项另行主张权利。同时，上诉人亦应返还被上诉人涉案房产的钥匙及商品房买卖合同、发票，储藏家转订单及交费票据等。上诉人明知被上诉人尚未取得涉案房产的所有权，而与被上诉人签订《房地产买卖合同》，本身存在过错。对于上诉人另主张被上诉人支付利息的请求，本院不予支持。综上所述，王晓臣的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初5939号民事判决； 二、被上诉人徐英于本判决生效后十日内返还上诉人购房款29万元； 三、驳回上诉人王晓臣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3200元，二审案件受理费6400元，由被上诉人徐英承担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  程玉玉 二〇二一年四月十二日 书记员  米 兰