西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书      （2020）陕0103民初9714号      原告：白绍俊，男，1964年10月17日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。   原告：何小利，男，1967年9月25日出生，汉族，无业，住西安市新城区。   共同委托代理人：张树亮，陕西秦鼎律师事务所律师。   共同委托代理人：张杨，陕西秦鼎律师事务所律师。   被告：雷彩艳，女，1950年9月14日出生，汉族，住咸阳市。   被告：丁娟，女，1978年8月18日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区曲江新区。   委托代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托代理人：刘忠磊，陕西海普睿诚律师事务所律师。   被告：孙清凤，女，1954年10月8日出生，汉族，住西安市。   被告：西安市艺术学校，住所地：西安市碑林区。   负责人：张联营，校长。   委托代理人：余涛，陕西云德律师事务所兼职律师。   委托代理人：刘治斌，陕西云德律师事务所兼职律师。   原告白绍俊、何小利与被告雷彩艳、丁娟、孙清凤、西安市艺术学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员袁聪独任审理。本案原告白绍俊、何小利共同委托代理人张树亮及被告丁娟委托代理人马世焜、刘忠磊，被告西安市艺术学校委托代理人余涛、刘治斌到庭参加了诉讼，被告雷彩艳、孙清凤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告白绍俊、何小利共同诉称，2013年2月20日，原告与西安曲江题名文化传媒有限公司签订了《剧场场地及资产租赁合同》，约定由原告承租坐落于西安市金花南路17号市艺校院内的剧院场地及资产用于经营餐饮及政府行政部门允许的正规文化演出剧目。合同签订后，原告向西安曲江题名文化传媒有限公司支付两年租金及押金共计5700000元，并投入资金对租赁场所进行了装修。在装修过程中，原告不断催促西安曲江题名文化传媒有限公司向原告提供房产证明，对方一直以各种理由推诿，至今未提供。由于无法办理运营所需要的餐饮服务证、文化经营许可证、消防证、环评证、卫生许可证等相关证照，导致原告在试运营阶段就被公安碑林分局金花路派出所做出行政处罚，导致租赁合同一直无法正常履行，导致合同目的不能实现，依法予以解除。因西安曲江题名文化传媒有限公司已注销，其遗留的债权债务由原股东，即被告雷彩艳、丁娟、孙清凤依法承担连带责任。原告租赁的场地位于被告西安市艺术学校校区内的，西安市艺术学校对原告进驻现场及装修，甚至原告的试营业整个过程均知晓且从未提出过过异议。被告西安市艺术学校的疏于管理并放任转租的行为，应当对原告的损失扩大承担连带赔偿责任，现要求：1、确认原告白绍俊、何小利与西安曲江题名文化传媒有限公司签订的《剧场场地及资产租赁合同》已于2014年10月15日解除；2、被告雷彩艳、丁娟、孙清凤返还收取的租金520万元，押金50万元，其他费用30万元，并赔偿原告装修损失850万元；3、被告西安市艺术学校对原告的装修损失承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费由被告共同承担。   被告丁娟辩称，题名公司与原告签订租赁合同后，已向原告交付了租赁场地及设备设施，并未约定题名公司需要配合办理相关证照；原告至今未归还场地，合同目的已经实现，题名公司无违约行为，原告2014年10月15日发送的《解除租赁合同通知书》不能发生解除合同的法律效力，涉案合同未解除，租金、押金不应予以退还。原告实际占有并使用了涉案场地，享受了承租人的权利，现租赁合同期限届满，其二人要求解除租赁合同、返还租金，严重违反合同约定和诚实信用的基本原则。白绍俊、何小利未经题名公司书面同意，擅自装修涉案场地，应当自行负担装饰装修费用，无权要求赔偿。白绍俊、何小利严重违约，租赁押金不应返还，要求返还其他费用没有事实和法律依据，不同意原告诉讼请求。   被告西安市艺术学校辩称，西安市艺术学校所属剧院的合法承租人是北京天浩锐利文化传播有限公司。原告称西安市艺术学校“对原告进驻现场及装修甚至整个试营业过程均知晓，从未提出异议，疏于管理并放任转租”等表述与事实严重不符。原告自身的承租行为存在重大过错，应对自己的过错行为承担不利后果。西安市艺术学校并非《剧院场地及资产租赁合同》的义务主体，原告将西安市艺术学校列为本案的被告于法无据，属诉讼主体不适格，原告要求西安市艺术学校承担连带责任的请求无法律依据，应予驳回。   经审理查明，2013年2月20日，西安曲江题名文化传媒有限公司（甲方、出租方）与原告白绍俊、何小利(乙方、承租方)签订《剧院场地及资产租赁合同》，约定：“甲方将坐落在西安市金花南路17号市艺校院内的剧院场地及资产出租给乙方经营，包括已列明的剧院场地、资产（以附件《剧院资产清单》为准）。乙方根据本合同约定，在租赁期间内以自身名义，利用本合同项下的标的物自主经营管理。租赁期限自2013年2月21日至2018年3月15日。其中，2013年2月21日至2013年3月15日为免租期，在此期间不计租赁费。每年租赁费为260万元，资产押金50万元。合同期第一年初乙方支付甲方合同期第一年和第二年租赁费及资产押金共计人民币570万元。合同期第二年初乙方支付甲方合同期第三年和第四年租赁费即人民币520万元。合同期第三年初乙方支付甲方合同期第五年租赁费即260万元。乙方需于每一个合同年年初提前一个月支付甲方租赁费……本合同签署后，乙方应在合同签订次日一次性向甲方支付租赁费及资产押金570万元，甲方在收到该款项后7日内向乙方移交清单所列资产的使用权，同时甲方向乙方提供租赁费收据及资产押金收据。租赁期满，双方无争议的，甲方将资产押金无息退还乙方。乙方必须具备符合法律规定的经营主体资格，合法经营，自行办理营业所需的一切行政部门的相关手续。乙方不得随意更改剧院建筑结构、装饰装修、设备设施及用途，如需更改必须与甲方协商，征得甲方书面同意后方可更改。”2013年2月21日，原告向被告支付合同期第一年和第二年租赁费520万元及资产押金50万元，共计570万元。   2014年10月15日，原告向西安曲江题名文化传媒有限公司发送《解除租赁合同通知书》，载明：“鉴于你方于2013年2月20日在与我方签订及履行《剧场场地及资产租赁合同》以来，隐瞒相关事实，并在我方多次催要下仍拒不提供业主允许转租书面文件和西安市金花南路17号市艺校院内剧院场地房屋产权证明等，导致我方支付租赁等费用并投入巨额资金装修后至今无法办理正常运营所需的营业执照、餐饮服务证、文化经营许可证、消防证、环评证、卫生许可证等证照，无法达到我方订立该租赁合同的目的，并给我方造成巨额经济损失，故依据相关法律规定，依法解除我方与你方订立的《剧场场地及资产租赁合同》。同时，依法要求你方退还我方己付租金及资产押金570万元，并赔偿我方装修等巨额损失。”   2014年10月30日，西安曲江题名文化传媒有限公司向原告回函，载明：“贵方向我方发出的《解除租赁合同通知书》我方已经收悉并仔细研究，鉴于所述内容均不是事实也于法无据，我方不予认可。但本着友好协商、合作互利的合同精神，我方现对贵方的通知内容回复如下，望贵方能本着务实诚信的态度，共同解决问题。1、关于《通知》中称我方隐瞒房屋相关事实的说法，我方对此不认可，事实上，我方依约将合同标的房屋按合同交付贵方进行使用，未曾隐瞒任何信息。对于贵方需要的信息，在合同签订时就全部公开，否则贵方也不会贸然支付租金并装修，贵方在《通知》中仅含糊其辞称隐瞒所谓“相关事实”，显然是为非法解除合同寻找借口或托词，我方不明白贵方所说隐瞒的是何种事实。2、关于贵方所谓我方不交付房产证明就要求解除合同的说法，我方也不予认可。首先，贵我双方签订合同时，我方就明确告知贵方房屋的权属证书等问题，贵方对此是明知的，并且对此双方约定由贵方自行办理相关证照，因贵方办理证照问题产生的损失我方没有责任承担；其次，根据合同约定，贵方装修房屋应当征得我方同意后方可装修，而贵方装修并未通知我方，因此贵方因装修问题造成的一切损失我方均不承担责任；其三，法律没有规定未提供房产证明租赁合同就必然无效，因此贵方以次借口要求解除合同没有法律依据。综上，对于贵方在《通知》中编造的事实及理由，我方不予认可，并且不同意解除合同，贵方应当依照合同继续履行。经过我方实际调查，事实上贵方并未如《通知》所述无法经营，而是每日正常经营并无障碍，仅仅由于今年政策及自身经营策略导致亏损，才寻求借口解除合同，以挽回损失。对于贵方希望挽回损失的心情，我方能够充分理解，也同意结合贵方的经营状况对合同的相关问题进行修改、协商、解决。我方希望贵方收到本回函后，能够本着实事求是的态度，与我方面谈，积极处理履行合同遇到的相关事宜，若贵方执意不顾事实，单方面要求非法解除合同，我方将坚决不予认可，并主张因贵方的此种非法解除行为对我方造成的损失进行赔偿。”   另查，西安曲江题名文化传媒有限公司于2017年注销，被告雷彩艳、丁娟、孙清凤系该公司股东。   审理中，原告主张其办理营业所需的行政部门相关手续（工商、卫生、消防等）时，因题名公司无法提供房屋住所证明，导致相关部门以没有相关资料而口头拒绝办理，因合同目的无法实现，故其于2014年10月15日依据合同法94条第2款第4项之规定发函解除合同；被告丁娟对此不予认可，主张合同未约定题名公司有协助原告办理相关手续的义务，原告亦未提供无法办证是题名公司造成的证据，其依约向原告交付涉案场地后，原告已实际经营使用，合同目的已经实现。原告提交《责令整改通知书》、《关于督促履行租赁合同的函》、《关于剧院场地及资产租金支付及贵方9月11日的回函》，主张由于题名公司未向其提供产权证明、允许转租等文件致使其无法办理相关证照，导致合同目的无法实现；被告丁娟对此不予认可，主张《责令整改通知书》中的消防事项是经营过程中经营者的义务，与租赁法律关系无关，且未办理工商营业执照、税务登记证与题名公司无关。被告丁娟提交（2019）陕0103民初1900号案件庭审笔录、照片，主张原告在（2019）陕0103民初1900号案件中，已认可实际使用涉案场地进行经营活动，照片显示原告于2013年至2014年12月期间先后承办会议、婚宴、圣诞狂欢夜活动等，租赁合同已正常履行，不存在解除的情形和必要；原告对此不予认可，主张其仅是短暂试营业，照片无法显示圣诞嘉年华活动举办于2014年。被告西安市艺术学校自述其系涉案房屋所有权人，其将该房屋出租给北京天浩公司，未授权该公司转租，其至今没有向原告提出搬离场地的要求，也没有从承租人北京天浩公司处收回场地；原告认可其自2013年至2018年期间未收到来自西安市艺术学校或北京天浩公司要求搬离涉案场地的通知。   上述事实，有《剧院场地及资产租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、回函、《责令整改通知书》、《关于督促履行租赁合同的函》、《关于剧院场地及资产租金支付及贵方9月11日的回函》、（2019）陕0103民初1900号案件庭审笔录、照片等及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《剧院场地及资产租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。合同签订后，西安曲江题名文化传媒有限公司已向原告交付了涉案租赁场地，原告亦认可合同约定的租赁期限内并未收到本案被告或案外人要求其搬离涉案租赁场地的通知，且《剧院场地及资产租赁合同》载明“承租方自行办理营业所需的一切行政部门的相关手续”，原告主张因西安曲江题名文化传媒有限公司未向其提供产权证明、允许转租等文件致使其无法办理相关证照导致合同目的无法实现，但就其主张的合同目的无法实现系西安曲江题名文化传媒有限公司违约行为导致的事实未能提供充分证据佐证，现原告要求确认原告白绍俊、何小利与西安曲江题名文化传媒有限公司签订的《剧场场地及资产租赁合同》已于2014年10月15日解除，因《剧场场地及资产租赁合同》对合同解除条件未做约定，原告提供证据亦不足以证明其于2014年10月15日发送《解除租赁合同通知书》时已取得法律规定的解除权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据被告提供的原告认可真实性的照片显示，2014年原告在收到责令整改通知后仍在涉案场地承办了2014年6月29日婚宴、西安工程大学纺织与材料学院2014届毕业生针织服装展示会等活动，原告此后亦未向西安曲江题名文化传媒有限公司返还涉案租赁场地或就租赁费用进行结算，现原告要求被告雷彩艳、丁娟、孙清凤返还收取的租金520万元，押金50万元，其他费用30万元，并赔偿原告装修损失850万元，于法无据，本院不予支持。被告西安市艺术学校并非《剧院场地及资产租赁合同》相对方，原告要求被告西安市艺术学校就其主张的装修损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告雷彩艳、孙清凤经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   驳回原告白绍俊、何小利全部诉讼请求。   案件受理费108800元,公告费 560元，以上二项合计109360元，由原告白绍俊、何小利负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审 判 员   袁 聪               二○二一年四月十三日         书 记 员   邓黎艳         1