广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初401号 原告：防城港市圣菲斯商业管理有限公司，住所地：防城港市防城区田口街8号北部湾高铁商贸中心1幢十九层1937号，统一社会信用代码：91450603MA5N82M06E（1-1）。 法定代表人：宾能郭，总经理。 委托诉讼代理人：黄丽良。 委托诉讼代理人：郭冬英。 被告：加拉伍各，男，1990年3月9日出生，彝族，户籍住址四川省喜德县。 原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司（简称“圣菲斯公司”）诉被告加拉伍各房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年2月4日立案受理后，适用简易程序进行审理。后因不宜适用简易程序，本院依法转为普通程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告圣菲斯公司的委托代理人黄丽良、郭冬英、被告加拉伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣菲斯公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决原被告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月11日解除；2．请求判令被告支付原告首期租金差额62,034.83元（2018年9月15日至2019年9月15日）；3．请求判令被告支付原告2020年7月1日至2021年1月11日房屋租金66,086.22元及逾期支付违约金24,708.30元（计算方式：每逾期一日按应交年租金的1‰支付违约金，自2020年1月1日至2021年1月11日止，故126,709.40元＊1‰＊195天 2 ＝24708.30元）；4．请求判决确认原告所收被告房屋押金20000元不予退还；5．请求判令被告支付原告解约违约金31677.36元（计算方式：一个月租金标准10559.12元＊3个月＝31677.36元）；6．请求判令被告支付原告5号楼1层118、119、120、121号房2020年12月1日至2021年1月11日期间的物业、水电、生活垃圾等费用共1093.10元；7．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租位于防城港市防城区（建筑面积：5-118为56.05㎡、5-119为58.72㎡、5-120为45.17㎡、5-121为43.12㎡），合同约定租赁期限从2018年9月15日至2021年9月14日，租赁首期自2018年9月15日至2020年7月31日，总租金为152701.12元（即租金为42元／㎡／月），租金支付节点及付款方式：自2019年4月起于每月前10日内支付租金9543.82元到原告指定账户；第二个租赁期起被告交纳的月租金为建筑面积乘以每平方米单价，租金按季度结算，先付后用，被告提前10日一次性结清；第二个租赁期自2020年8月1日至2021年9月14日，租金为52元／㎡／月。被告向原告支付20000元作为房屋押金，若被告拖延交租超过20天，原告有权解除合同并没收房屋押金，被告应补足缴纳首期租金差额款62034.83元，以及支付三个月月租金标准的违约金31677.36元；合同同时约定每逾期一日交纳租金被告应按年租金的1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告如约于2018年9月15日向被告交付了租赁房屋，但被告仅支付了2019年4月1日至2020年6月30日的租金，自2020年7月1日起，再未支付租金。且被告于租赁期间未按时向北部湾高铁商贸中心项目的防城港市万保罗物业服务有限公司的交纳该房屋相应的物业、水电、生活垃圾等费用，该物业公司多次向原告催收，原告只能先行交纳上述费用共计1093.10元。原告多次向被告催收，但被告不仅一直托词不理。无奈，原告于2020年6月24日、2020年9月25日向原告发送短信，同时2020年7月15日、2020年10月12日向被告发送《关于催交房屋租金的通知》，催告被告支付租金，通知被告缴纳租金及面临的违约责任，但 3 被告仍未支付，且置之不理。最终原告于2021年1月11日向被告发送“《关于解除房屋租赁合同》、《运营管理服务协议》的通知”，解除与被告《房屋租赁合同》，要求被告腾空该房屋给原告。被告的行为已经构成根本违约，原告有权根据法律规定和合同约定解除合同，收回房屋并追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告加拉伍各辩称：一、其于2020年11月不在原告处经营店铺，且有提前告知原告人流量少经营不下去，希望协商解决，但原告不同意，其认为该《房屋租赁合同》应在2020年11月份已经解除；二、对于原告的诉讼请求二至六均有异议，其认为《房屋租赁合同》存在霸王条款，同时已经花费十几万装修款没能退回，目前其已无能力支付首期租金差额、违约金等各项费用。 本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告开发的位于防城港市防城区，合同约定租赁期限从2018年9月15日至2021年9月14日止，租赁首期自2018年9月15日至2020年7月31日，总租金为152701.12元，租金支付节点及付款方式：自2019年4月起于每月前10日内支付租金9543.82元到原告指定账户；第二个租赁期起被告交纳的月租金为建筑面积乘以每平方米单价，租金按季度结算，先付后用，被告提前10日一次性结清；第二个租赁期自2020年8月1日至2021年9月14日，租金为52元／㎡／月。若被告未按约定交纳租金的，每逾期一日按应交年租金的1‰向原告支付违约金；若被告拖延交租超过20天，原告有权解除合同收回出租房屋，如因被告的原因导致合同无法继续履行或合同被解除，被告需补充租赁首期内已优惠的租金62034.83元。若被告违约，原告有权不予退还所收的押金。原告解除合同收回房屋的，收取的房屋押金亦不予退还，租赁首期内的租金按照总租金214735.95元的标准，由被告补足交纳，同时被告应向原告承担三个月月租金的违约责任，不足以弥补原告损失的，由被告负责赔偿。合同还约定，经双方协商一致，可以变更或终止本合同。合同签订后，被告交付押金及房租，原告交付租赁房屋给被告使用。 2020年12月1日起，被告再未支付租金，原告向被告发出催交房屋租金的短信通知及 4 粘贴《关于催交房屋租金的通知》，原告于2021年1月12日代被告支付物业费1,093.10元。 上述事实由原告圣菲斯公司提交的证据房屋租赁合同、被告身份证明、催交房屋租金的短信、关于催交房屋租金的通知、关于解除房屋租赁合同、运营管理服务协议、防城港市万保罗物业服务有限公司专用收据，上述证据与原件核对无异，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可。 本院认为，原告圣菲斯公司与被告加拉伍各签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。针对本案的争议焦点及双方的诉辩意见，本院评析如下： 一、关于原、被告谁是合同解除权人的问题。合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。一般情况下，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除几种。当事人双方通过协商同意将合同解除的行为为协议解除；由当事人以合同形式约定可以为一方或双方保留解除权的解除为约定解除；解除的条件由法律直接加以规定的，其解除为法定解除。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，该规定为约定解除。具体到本案，双方约定了在被告拖欠租金累计达20天的情况下，原告具备约定解除合同的权利。需要说明的是，出现解除的条件不过为合同解除的前提，由于我国法律并未采取当然解除主义，因此当解除的条件成就时，合同并不当然解除，还必须当事人为一定的解除行为，即必须把解除合同的意思表示送达到对方才能解除合同。因被告在原告拖欠租金后，原告向被告进行了房租催收，但未向被告表达解除合同的意思表示，直至原告于2021年1月11日向被告送达解除合同的通知，才表示了解除合同的意愿，故合同的解除时间应当认定为2021年1月11日。 房屋租赁合同属于双务合同、有偿合同，其性质决定了双方约定的租赁期限是构成合同的重要条款，该条款事关原、被告双方的合法权益和租赁市场的稳定，如果租赁期限内出租人可以随意要求承租人搬离，那承租人的合法权益将无从保护，如果承租人可以随意解除未到期的租赁合同，同样也会损 5 害出租人的可期待收入，这样合同期限的设置将会变得毫无意义，也不利于交易安全，不利于租赁市场的稳定。基于以上原因，如果在协商订立合同时，双方未就承租人是否享有单方解除权进行明确约定，承租人想在租赁期限内解除合同，其解除合同的事由须满足《合同法》第九十四条的规定，或者满足双方约定的“协商一致”的合同解除条件，否则本案合同不因被告单方主张而解除。 二、关于被告行为是否构成违约的问题。原告依约交付房屋给被告使用，履行了相应的义务，被告没有按约足额交付租金，实际违约在先，应承担相应的违约责任。依照合同约定，原告有权提出解除合同，本院予以支持。被告以原告不同意在2020年11月解除《房屋租赁合同》，商业街未在2018年5月份开街无人流量均没有提供相应的证据证实，《房屋租赁合同》并未约定需要达到何种人流量，对其抗辩意见本院不予采纳。 三、关于原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。关于首期租金差额62034.83元及不予退还20000元押金，因双方合同中有明确约定，故本院予以支持。因被告未依约缴纳租金造成合同的提前终止，原告寻找租户需要合理期间，双方关于3个月的解约违约金的约定没有违反法律强制性规定，故本院予以支持。对于租金和违约金，因合同解除的时间为2021年1月11日，故对于原告请求被告支付2020年7月1日至2021年1月11日的租金66086.22元及按双方合同约定年租金的千分之一支付违约金24708.3元，本院予以支持。对于代缴物业费，原告提交《防城港市万保罗物业服务有限公司专用收据》证实其已代缴被告在租赁位于防城港市防城区的物业费用1093.10元，该费用产生于双方解除合同前，依法应当由被告承担，现原告要求被告支付该笔垫付的物业费用符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司与被告加拉伍各于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》； 6 二、被告加拉伍各支付首期租金差额62,034.83元给原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司； 三、被告加拉伍各支付房屋租金66,086.22元（自2020年7月1日起至2021年1月11日止）及逾期支付违约金24,708.30元给原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司； 四、原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司已收取被告加拉伍各房屋押金20,000元不予退还； 五、被告加拉伍各赔偿解约违约金31,677.36元给原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司； 六、被告加拉伍各向原告防城港市圣菲斯商业管理有限公司支付物业费用1,093.10元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4,384元，减半收取2,192元，由被告加拉伍各刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4384元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李科杰 7 二〇二一年四月六日 法官助理 施 婷 书 记 员 李 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 8 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零七条．．．．．. 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ．．．．．. 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。