河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2840号原告（案外人）：张立新，男，1983年12月27日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王京园，河南经东律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：岳永哲，河南经东律师事务所实习律师。委托权限：一般代理。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司郑州阜外医院支行（曾用名交通银行股份有限公司郑州建文支行），××医院住院部一楼。负责人：王晶，行长。委托诉讼代理人：邵家宝、宋**，河南昊中律师事务所律师。委托权限：一般代理。被告（被执行人）：魏英杰，女，1980年3月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：许水征，河南国基律师事务所律师。委托权限：一般代理。被告（被执行人）：河南省华商实业有限公司，住所地郑州市红旗路19号。法定代表人：周明。原告张立新与被告交通银行股份有限公司郑州阜外医院支行（以下简称“交行阜外支行”）、魏英杰、河南省华商实业有限公司（以下简称“华商实业”）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张立新及其委托诉讼代理人王京园、岳永哲，被告交行阜外支行的委托诉讼代理人邵家宝、被告魏英杰的委托诉讼代理人许水征到庭参加诉讼，被告华商实业经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张立新向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决不予执行郑州市金水区××楼××单元××房产；2、请求贵院依法判决郑州市金水区××楼××单元××房产所有权归原告张立新所有；3、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月3日，原告张立新与河南省华商实业有限公司以508,721元的价格签订《房屋买卖合同》购得位于郑州市金水区××楼××单元××房产，原告张立新分别于2007年11月3日、12月8日两次共计缴纳购房款40万元整，余108,721元房款按照《房屋买卖合同》约定在房产证取得之日付清，多年来原告多次主张，但至今未取得房产证。原告在缴纳40万元购房款后河南华商实业有限公司即交付房屋，原告于2007年12月8日入住该房屋居住至今，且涉案房屋为异议人张立新及家庭唯一住房。如非法院张贴公告，异议人至今仍不知道已购买的房屋登记在魏英杰名下，异议人购买房屋入住十几年期间，魏英杰未向原告主张过任何关于房屋权属的权利。原告对魏英杰为涉案房屋名义上的权属登记人毫不知情，在签订《房屋买卖合同》后原告依照约定交纳合同约定总价款超过80%的购房款，并自2007年至今长期占有居住，原告未取得过户登记的原因系因河南省华商实业有限公司伙同魏英杰恶意隐瞒，拒不履行过户登记义务，而非原告原因。综上，恳请贵院终止对郑市金水区经七路22号1号楼1单元12层A房产的执行，并确定该房产为张立新所有。被告交行阜外支行辩称，一、被告对魏英杰、华商公司享有合法的债权，并对本案涉案房产享有优先权，贵院对涉案房产依法进行处置并无不当。被告与魏英杰、华商公司于2001年10月18日签订《贷款合同》，并依据合同办理了抵押登记，被告于2001年10月23日取得郑州市房产管理局发放的房屋他项权证；后因魏英杰未按照合同约定按时还款，产生诉讼，被告于2007年9月1日取得金水区人民法院作出的（2007）金民二初字第778号民事判决书，该判决已发生法律效力。因魏英杰、华商公司未向被告偿还借款，被告向郑州市金水区人民法院申请强制执行，根据《物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，金水区人民法院对魏英杰名下的涉案房产进行查封处置合法有据。二、原告的情形不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定，其未签订合法有效的《商品房买卖合同》，也无法证明其在法院查封之前对涉案房产进行占有，也无法证明其已支付购房款，且原告在涉案房产抵押之后及华商公司被吊销营业执照之后，签订《买卖合同》，没有尽到审慎义务，对未办理过户登记手续存在过错，故应当依法予以驳回原告诉请。（一）原告与华商公司签订的《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。首先，华商公司在2005年10月17日被工商局吊销营业执照，其应当依照《公司法》第180条、183条、186条及《企业登记程序规定》第18条的规定，停止经营性活动，依法成立清算组进行清算。原告与华商公司在2007年所签订的《商品房买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同；其次，该协议未向房管局部门进行登记备案，该合同不能产生房屋买卖的效力。（二）原告并未在人民法院查封之前占有涉案房屋。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告称其自2007年至今一直在涉案房屋内居住，但其未提供任何证据加以证明，应承担不利后果。（三）原告仅提交华商公司出具的收据，而未提交相应的银行流水加以佐证，以现金支付的方式支付四十万购房款明显不符合常理。（四）原告对未能办理涉案房屋的过户登记手续存在过错，应当承担相应的法律后果。首先，涉案房屋在2001年就已经由所有权人魏英杰抵押给被告，并且在2001年10月在郑州市房管局进行了登记备案，取得了房屋他项权证，原告稍加查询即可发现涉案房产已经出售，并抵押给被告的事实；其次，华商公司于2005年就被吊销营业执照，不能再进行任何经营性行为，在两年之后，双方又签订商品房买卖合同，原告稍加查询即可发现华商公司被吊销营业执照的事实，故原告在签订合同时，未尽到审慎义务，对未能办理涉案房屋的过户登记手续存在过错，其应当承担相应的法律后果。三、原告未签订有效的房屋买卖合同，也未支付相应的购房款，且本案涉案房产的所有权人为被告魏英杰，抵押权人为被告，不应适用《执行异议复议规定》第二十九条规定；即使适用，原告也不符合法律规定的情形，应当依法驳回原告诉请。四、被告的情形符合《执行异议复议规定》第二十七条的规定，对原告的诉请应依法予以驳回。综上，原告的诉请于法无据，不应得到支持，应予驳回。被告魏英杰辩称，一、张立新不是案涉房屋的合法权利人，无权排除本次执行行为。2001年10月10日，被告河南华商实业有限公司（以下简称华商公司）已经与魏英杰签订合同编号为018743号的《郑州市商品房买卖合同》，约定魏英杰以总价款451,689元的价格，购买华商公司开发的位于郑州市金水区××楼××单元××（西南）户的房产，即案涉房屋，并于2001年10月16日向华商公司支付141,689.9元。2001年10月18日，魏英杰、华商公司与交通银行签订合同编号为郑交银2001年贷字60800119号《交通银行郑州分行楼宇按揭人民币贷款合同》，约定由魏英杰作为借款人向交通银行借款31万元，以案涉郑州市金水区××楼××单元××（西南）户的房产作为抵押，华商公司作为保证人承担保证责任，并在2001年10月23日办理了郑房他字第0103007493号他项权证。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条及第二十七条的规定，虽然张立新与华商公司在2007年11月3日签订有《房屋买卖合同》，但是魏英杰与华商公司签订商品房买卖同在先，在形式上魏英杰是案涉房屋的所有权人，其他人无权干涉，华商公司的出售行为明显属于无权处分，且在没有办理房屋备案或者房屋过户手续情况下，并不产生物权变动的效力，张立新无权要求不予执行案涉房屋。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张立新并未与魏英杰签订《房屋买卖合同》，也未向魏英杰支付认可购房款项。张立新虽提供了水电费的票据，但并不显示是张立新缴纳水电费，没有收取水电费单位的印章或签字，无法确认该票据的真伪。即使存在居住行为，张立新未经房屋所有权人的允许占有案涉房屋，属于侵权行为，不能因为魏英杰没有主张权利而否认张立新长期占有他人房屋行为的非法性。所以，张立新无法依据该条款对抗本次执行。二、张立新不是善意第三人，无权要求案涉房屋归其所有。魏英杰原系华商公司的员工。2001年10月10日，华商公司告知魏英杰，公司要向员工发放福利房，每名员工均需要提供其本人的身份证，并配合办理房屋买卖合同。魏英杰便将其身份证交与公司，并配合公司签署《房屋买卖合同》、《楼宇抵押合同》，并从交通银行贷款31万元用于购房。首期购房款141,689.9元由公司支付，后期的银行贷款也是华商公司支付。因魏英杰工作不到一年就离开了华商公司，便没有继续跟踪福利房的事情。直到2009年，交通银行申请执行魏英杰时，才知晓自己因购房未按时偿还房贷被列入失信名单。华商公司出售给张立新的行为属于“一房二卖”的无权处分行为，在先购房合同已经备案、办理抵押，得到购房款的情况下，再行签订的房屋买卖合同是无法产生物权变动的效力，只存在债权。从2007年至2021年，将近14年的时间，张立新没有向华商公司主张过权利，也没有向魏英杰支付过购买款，没有向其主张过权利，明显不符合常理，不符合善意第三人的条件，所以张立新无权要求案涉房屋归其所有。综上，张立新不是合法的权利人，无权提起执行异议之诉，要求对该房屋不予执行，更无权要求案涉房屋归其所有，应当依法驳回其诉求。被告华商实业未到庭，未答辩、未举证。经审理查明：交通银行股份有限公司郑州建文支行申请执行魏英杰、华商实业借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2007）金民二初字第778号民事判决书。2008年5月5日，郑州市金水区人民法院立案执行；2008年11月4日，郑州市金水区人民法院以（2008）金法执字第1289号民事裁定书、协助执行通知书查封了魏英杰名下位于郑州市金水区××大厦××楼××号西南户的房产（以下简称涉案房产）。2019年8月12日，郑州市金水区人民法院恢复执行，案号为（2019）豫0105执恢2121号。2019年8月21日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01执监108号执行裁定书，裁定此案由本院执行。2019年9月25日，本院立案执行，执行案号为（2019）豫0191执14696号；2019年11月27日，本院终结本次执行程序。2020年7月22日，本院恢复执行，案号为（2020）豫0191执恢2250号；2020年10月21日，本院再次终结本次执行程序。后张立新针对涉案房产向本院提出执行异议，2020年12月17日，本院作出（2020）豫0191执异871号执行裁定书，驳回了其异议请求。张立新不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：2001年10月23日，被告交行阜外支行取得涉案房产的他项权证书（郑房他字第0103007493号）。2007年9月1日，郑州市金水区人民法院作出的（2007）金民二初字第778号民事判决书，确认交行阜外支行对被告魏英杰名下的涉案房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。又查明：2005年10月17日，被告华商实业被工商登记机关吊销营业执照。2007年11月3日，原告张立新为购买涉案房产与华商实业签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，涉案房产总价款为508,721元，付款方式为2007年11月3日付20万元、2007年11月30日付清20万元，余款108,721元在房产证取得之日付清；关于产权登记的约定是，华商实业在收到房款后保证在180个工作日内办完相关手续将房产证交于张立新，但张立新应配合出具相关手续。如华商实业不能按照合同约定的日期交付房产证，每逾期一天按房价总额的万分之三计算违约金。2007年11月3日，华商实业向张立新出具《收据》一份，显示收到张立新购房款17万元；2007年12月8日，华商实业再次向张立新出具《收据》一份，显示收到张立新购房款23万元。以上事实有（2020）豫0191执异871号执行裁定书、他项权证书、（2007）金民二初字第778号民事判决书、企业信用信息公示系统截图、《商品房买卖合同》、《收据》及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产已于2001年10月23日抵押给交行阜外支行并办理了他项权证书，交行阜外支行对执行标的则依法享有对抗案外人的优先受偿权，根据上述规定，案外人对此提出的排除执行异议依法不应得到支持；其次，根据上述二十八条的规定，张立新虽在人民法院查封之前与华商实业签订了《商品房买卖合同》，但华商实业在2005年10月17日已被吊销了营业执照，根据《公司法》的相关规定，公司被吊销营业执照后，公司权利依法应由清算组行使，故华商实业在此后以其公司的名义与张立新签订的《商品房买卖合同》的效力，本院不予认可，张立新应通过债权保护途径向华商实业主张权利。另，张立新未向本院提交其在查封前合法占有涉案房产的证据，也未将剩余房屋价款交付执行，且在涉案房产已设定抵押的前提下，本身也不具备为张立新办理过户登记的可能性。综上，对张立新提出的排除执行及确认所有权的请求，本院均不予支持。鉴于华商实业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告张立新的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告张立新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李 华人民陪审员 刘 伟人民陪审员 臧松奇二〇二一年四月二十七日书 记 员 刘莹莹