安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初750号 原告：安庆市永康物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市湖心南路**。 法定代表人：汪汇东，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨聪，该公司员工。 委托诉讼代理人：张波，安徽明启律师事务所律师。 被告:许修平，男，1967年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县,现住安徽省池州市东至县。 委托诉讼代理人：许之路，女，1993年9月3日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，现住安徽省安庆市怀宁县。 原告安庆市永康物业管理有限公司与被告许修平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆市永康物业管理有限公司委托诉讼代理人杨聪、张波，被告许修平及其委托诉讼代理人许之路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业费4980元、能耗费1659元（2017年7月15日至2020年12月31日）；2.依法判令被告支付违约金4228元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月5日,原、被告签订《御景国际前期物业管理服务协议》,双方在协议中约定:住宅服务费用每月每平方米0.90元收取。电梯运行、供水二次加压等能耗费由原告代收代缴:一层按每月每平方米0.10元、二至六层按每月每平方米0.40元收取、七层以上含七层按每月每平方米0.60元收取。被告自2017年7月15日起一直未缴纳应当缴纳的物业费及能耗费共计人民币6639元。原告多次派人上门催缴,被告均以各种理由推诿,拒绝支付应当支付的物业费和能耗费。现原告为维护自身的合法权益,诉至法院,恳请法院依法判决。 被告辩称，1.地下车库管理混乱，被告正当权利未得到保障，并因此受到间接经济损失。自2017年车库管理失控以后，御景国际永康物业为了收取费用乱放车辆进入地库，导致乱停乱占现象非常严重，业主停车受到极大影响。部分业主为了保障自身的车位，保护自己的权益，就乱堵、乱划别人车子，还有锁别人车子的，更有甚者把碎玻璃洒在自己的车位上的，业主们抱怨声质疑声此起彼伏（见证据清单第一条）。永康物业的这种行为不仅违反了《御景国际业主（临时）规约》第12条第九款占用或者损坏楼梯、通道、停车场（位）等公共设施及场地的规定。而且还间接导致了我购买的车位从2017年5月1号至2018年11月30号租不出去。按照此时间段前一年，我的车位的租金每月300元计算，直接的经济损失就达到了300×19等于5700元。众所周知，御景国际的地下车位只有四百多个，而住户有八百多户。所以车位比较紧张，还是比较好出租的。我购买的车位租不出去完全是由于永康物业的严重违约和不作为乱作为导致的，永康物业应该对我的租金损失负有法律责任。 2.被告房屋居住权受到侵害，正常日常生活受到严重影响。无论是2018年之前还是2018年之后，一直存在防盗网、空调乱装乱挂，公用通道乱占等违规行为。目前我家的南面外墙上方都被别人装满了防盗网。我长期不在御景国际居住，偶尔去看看，也能遇到浇花的污水或者是雨天淋下的泥水，淋到了我家的阳台。跟物业也反映过，从来没有什么实质性的解决，只是应付了事。北面厨房上方，也有别人安装的防盗网，并且经常有类似洗碗水之类的污水流下，有时弄得我家厨房的窗子都不敢开。跟物业也反映过，从来没有实质性的解决方案。侧面并非是留置的空调位子，也被别人安装了空调。我总是担心以后有渗水的隐患。甚至我家南面留置的公共空调位也被别人越界违规安装了防盗网，弄得我家安空调的时候安装不下，又来不及跟物业反映处理。我只好自己又是敲别人家的门，又是打电话跟人家放下姿态协商。谈了很久，对方才最终同意下掉两根横档给我安了空调。空调虽然勉强安装上了，留置的空调位置本来就狭小，又在高空，对方又安装了一个越界的防盗网，假如有维修之类事情，麻烦可想而知！我总不能天天跟邻居争吵吧？但这样的事情很多，总是有一种莫名的郁闷和烦恼。可是遇到这样的物业，又有什么办法呢？直到现在我家大门前面的公共通道还有两个鞋柜摆在那里，经常还有鞋子乱放在通道上。弄得我出行极不方便，看上去又很不美观，心情很是糟糕！跟物业反映多次，总是敷衍了事。难道这样清理公共通道的小事，物业都不能够做好吗？（见证据清单第二条） 根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 永康物业的以上种种不作为的行为。不仅直接违反了《民法典》和《御景国际业主（临时）规约》第12条第七款和第九款的规定，而且更为可气的是，杨聪经理在面对业主质问的时候，坦然的回答说：防盗网的问题，应该由城管部门来解决。养宠物的问题，应该由公安局打狗队来解决。有业主质问：那么要物业干什么呢？以上事实有群聊截图佐证。（见证据清单第二条）杨聪经理面对工作的消极不作为态度，由此可见一斑。《御景国际业主（临时）规约》第12条结尾处这样写道：“对于上述行为，物业管理企业有权采取各种合理措施进行制止和规劝，并最终有权通过诉讼谋求解决。”永康物业从来没有通过诉讼谋求解决过业主的以上问题。他们只习惯于通过法律手段谋求自己的利益，索要与自己服务水平极不相符的高昂物业费，而完全置业主的烦恼、痛苦于不顾。尊敬的法官，法治犹如天平！难道还要业主缴纳高昂的物业费，拿钱买气受？ 3.购买车位业主不应当支付车位管理费，所收车位管理费应当退还给业主。根据永康物业提供的两份所谓合同性文书《御景国际前期物业管理服务协议》、《御景国际业主（临时规约）》（见证据清单第三条），根本就没有载明收取业主购买的车位每月80元管理费的条款。从道理上讲，业主用高价购买的私家车位本来就是物业的一个组成部分。永康物业居然除物业服务费、能耗费之外，再违规强行收取私家车位的管理费每月每辆80元。很多业主拒绝缴纳这种既不合规也不合理的天价车位管理费。由于我长期不在御景国际居住，我的私家车位在出租期间不得不缴纳这种违规车位管理费。否则我的私家车位的租客之车就会被挡在车库的大门之外。我的私家车位先后被迫缴纳的所谓管理费如下，有票据为证。 起止时间月管理费月数合计（元） 2016.5.1-2016.7.31803240（私家车位） 2016.8.1-2017.7.318012960（私家车位） 2018.12.1-2019.5.31806480（私家车位） 2019.6.1-2019.11.30806480（私家车位） 2019.12.1-2020.11.308012960（私家车位） 2020.12.1-2021.11.305012600（私家车位） 3700 2020.12.8-2021.12.78012960（公共车位） 上表中除最后一行是公共车位管理费可另当别论之外，其余私家车位管理费共计3700元整，纯粹属于永康物业强行违规乱收费。我每次去永康物业交费时，都说得很清楚，你们违规收取的私家车位管理费权当抵作所谓的物业费和能耗费！事实胜于雄辩。永康物业违约在先，服务质量如此之差，根本没有资格说被告拖欠了其物业费和能耗费。 4.业主共同收益广告费、停车费、通讯基站入驻费等，物业公司未公告并归还业主。根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。《御景国际前期物业管理服务协议》也规定每半年向业主公布一次。 然而，永康物业关于广告费、停车费、通讯基站入驻费等公共收益却没有依据《民法典》以及《御景国际前期物业管理服务协议》的规定实行。永康物业负责人杨聪也曾在御景国际业主群里承认永康物业收取了业主共同收益广告费等费用（见证据清单第四条），但却没有将此笔业主共同收益公告并归还给所有业主。 5.我方未交物业费存在合法合理理由，对方要求支付违约金诉求不应被支持。从2015年7月1日至2017年7月14日我方共缴纳给永康物业各项费用如下：物业费2880.41元、能耗费1920.28元、车位管理费1200元、装修垃圾费267元。共计6267.69元。常常都是提前半年或者是提前一年预缴从无拖欠和间断。有票据为证（见证据清单五）。 而在2017年7月14日之后，我们御景国际小区为了面对永康物业的不作为、乱收费等行为而自发成立了业主委员会，当时李翰文被推选为业主委员会主任，代表我们业主行使权利，争取合理的业主权益。我们业主不是不愿意缴纳物业费用，而是自发共同组织起来，希望通过诉讼以及暂时不缴纳物业费的形式履行抗辩权。在2018年6月4日我们业主委员会起诉永康物业至迎江区法院，你院判定李翰文为不适格的业委会的主任，该业主委员会为无效业主委员会。而紧接着李翰文于2018年7月1号补缴了从2015年1月1号到2018年6月30号共计42个月的物业费和能耗费。并且从永康物业的收据显示来看，根本就没有收取李翰文任何的滞纳金。有票据照片上滞纳金一栏填写的数据是零的事实为证（见证据清单第六条）。此外，业主不断质疑询问永康物业，李翰文在御景国际另一套房9-402物业费、能耗费补缴了没有（房号来源见证据清单第五条）？李翰文使用的车位缴费了没有？其他的所谓维权人士或者关系户车位缴费了没有？从上面的证据和材料我们可以发现永康物业搞利益妥协和利益输送的有力证据，通过争取李翰文的方式迫使我们业主缴纳超出正常物业服务的不正当物业费用。李翰文的行为背叛了我们所有业主成立业主委员会的初心，让我们知道永康物业在用不正当的方式在分化业主，我们作为业主，更加不愿意因此而向永康物业妥协，放弃自己的合法权利。我们更加坚定了要通过诉讼解决问题和暂时不缴纳物业费的想法。另外，值得一提的是，我御景国际房子的钥匙在2015年已经拿了，2017年才装潢。2016年的5月份怎么会产生3度的用电呢？此前此后的用电量都是零。关于疑惑，供电公司工作人员说，这个你得问物业（见证据清单第七条）。这种现象不消除，今后的用电量怎么能保证都是自己家用的呢？电表管理这种小事应该属于物业吧？业主们也向物业反映过此类事情。物业总是很轻松的把责任推给供电公司。可是，每家每户的电表都封闭上锁，这种事情还会发生吗？由此可见，永康物业的这种敷衍式“服务”给被告带来了无尽的烦恼。作为业主，我们工作生活都很繁忙。谁不怕应对官司的烦恼？因为永康物业的不作为、乱作为给我们业主造成了物质和精神上的双重伤害！永康物业如果继续敷衍塞责，那么业主将继续承受这些伤害，我们真诚的希望法院能够解决这些问题，恳请法院依法驳回原告的无理诉讼请求。由于我长期不在御景国际居住，物业曾经承诺长期不居住的业主能耗费可以少交。另外公共收益如广告费、停车费等也应当抵扣部分物业费。 综上所述，我方意见如下：（1）我方愿意支付正常物业费用，但应扣除原告违规收取的车位管理费3700元以及因我长期未在御景国际居住扣减的费用，业主公共收益部分也应在物业费、能耗费中予以扣除。 （2）我方要求在支付正常物业费前，永康物业解决我方所住房屋违章防盗网、污水渗漏等问题，尤其是我方居住房屋楼道鞋柜占道的不当行为。 （3）我们业主不是不愿意缴纳物业费用，而是自发共同组织起来，希望通过诉讼以及暂时不缴纳物业费的形式履行抗辩权。因原告未履行法律规定以及合同约定的相关义务，我方不应承担违约金，诉讼费由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照复印件、被告身份证复印件，被告质证无异议，本院予以确认；对原告提交的《御景国际前期物业管理服务协议》《御景国际业主(临时规约)》，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对原告提交的上门催缴单及快递单，被告表示没收到，本院经审查后予以确认；对被告提交的地下车库图片、被告房屋四周违规安装图片以及大门前公共通道被占用的图片、《御景国际前期物业管理服务协议》、《御景国际业主（临时规约）》、微信群聊截图、收款收据、电费明细及聊天记录截图，原告对该证据的真实性无异议，但不足以达到被告的证明目的；对被告提交的李翰文9-305室补缴物业费能耗费的票据图片及李翰文9-402室房号来源图片，与本案无关联性。 根据以上认定的证据并结合当事人陈述，本院查明案件事实如下： 2015年5月5日，原、被告签订《御景国际前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用标准为：住宅按物价部门核准的建筑面积每月每平方米0.90元收取。电梯运行、供水二次加压等能耗费用由甲方代收代缴：一层按每月每平方米0.10元收取、二至六层按每月每平方米0.40元收取、七层以上含七层按每月每平方米0.60元收取。物业管理服务费用每半年预收一次，缴纳时间为每半年第一个月的10号之前。被告未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起每天3‰的违约金。 另查明，被告系安庆市御景国际小区2号楼1单元2504室业主，其房屋建筑面积为133.41平方米，被告每月应交物业费120.07元、能耗费80.05元。自2017年7月1日起，原告调整被告能耗费标准为每月每平方米0.30元，被告每月应交能耗费40.02元。 协议签订后，原告提供了相应的物业管理服务，但自2017年7月15日起，被告未按协议约定支付物业费、能耗费，截至2020年12月31日，被告拖欠原告物业费4982.91元（120.07元/月×41.5个月）、能耗费1640.82元[40.02元/月×41.5个月-20.01元（2017年7月1日至14日多交的能耗费）]。经原告书面通知，被告仍未缴纳，故原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告作为物业管理企业依约提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应按协议约定履行缴纳物业费及能耗费的义务。被告拖欠原告自2017年1月1日起至2020年12月31日的物业费4982.91元、能耗费1640.82元构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告支付拖欠的物业费4980元，不违反法律规定，本院依法予以支持，能耗费1659元的诉讼请求，本院根据查明的数额依法予以支持。对于被告提出的物业服务管理方面的问题，因被告提交的证据不足以证明原告的物业管理服务达不到协议约定的服务内容和质量标准，故对被告据此作为酌减物业服务费的理由不予采信。但被告提交的证据在一定程度上反映了原告的物业管理服务尚存在提升完善的空间，故原告应以此为鞭策，积极作为，充分发挥主观能动性，不断完善服务质量，提升服务管理水平，从而更好地为业主提供物业管理服务。原告无充分证据证明因被告拖欠物业费、能耗费造成原告损失及损失金额，原告要求被告支付违约金4228元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告许修平于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市永康物业管理有限公司2017年7月15日至2020年12月31日物业费4980元、能耗费1640.82元； 二、驳回原告安庆市永康物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72元，减半收取36元（原告已预交），由原告安庆市永康物业管理有限公司负担15元，被告许修平负担21元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 程 欢 二〇二一年四月十二日 书记员 胡颖卓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。