安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1686号 原告：安徽省滁州市南谯区银花街道办事处银花东村社区居民委员会，住所地安徽省滁州市南谯区银东新村内门面35号，统一社会信用代码5534110356499416XA。 法定代表人：李明祥，该社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：程铭，安徽清流律师事务所律师。 被告：滁州市南谯区金宝贝儿童摄影馆，工商注册登记地安徽省滁州市南谯区凤谯路1号3幢2层东侧，工商注册号×××17。 经营者：张勇，男，1987年1月20日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：曹百川，女，1989年8月26日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：吴萍，女，1988年6月8日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。 原告安徽省滁州市南谯区银花街道办事处银花东村社区居民委员会（以下简称银东社区）与被告滁州市南谯区金宝贝儿童摄影馆（以下简称金宝贝摄影）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银东社区法定代表人李明祥及其委托诉讼代理人程铭，被告金宝贝摄影的委托诉讼代理人曹百川、吴萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银东社区向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告支付原告违约金18540元、拖欠的租金11800元，计30340元，并自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月12日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于滁州市××庄小区××号楼××层（北面部分）租给被告用于从事儿童艺术摄影。期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止，约定房屋租金为：第一、二年度每年年租金6万元；以后每年度租金在上年度基础上递增3%。租金每半支付一次，后四年度租金每次提前两个月一次性交清，并约定违约金按照年租金的30%计算；第三个合同年（2020年3月1日至2021年2月28日），租金递56800增为61800元。因为疫情原因减免一个月房租5000元，年租金为56800元。但被告只支付2020年3月1日至2020年8月31日房租25000元以及2020年9月1日至2020年12月31日房租20000元，共45000元，剩余1万元租金及递增的租金1800元未支付。2020年12月，剩余被告明确表示拒绝继续承租房屋并擅自搬离，原告要求被告补交房租并按年租金61800元的30%承担违约金18540元，但被告一直拒绝支付。为此，特向贵院提起诉讼请求判如所请。 被告金宝贝摄影辩称，同意原告第一项诉请，不同意原告第二项诉请，我方已经提前告知原告方不再继续承租，我方还有押金1万元在原告处。 经审理查明：原告银东社区（甲方）、被告金宝贝摄影（乙方）于2018年2月12日签订《房屋租赁协议书》1份，该协议主要约定：甲方将所属位于滁州市××庄小区××号楼××层（北面部分）建筑面积约220平方米框架式房屋，经公开招标确定乙方为中标承租人。1、甲方将上述房屋租赁给乙方从事儿童艺术摄影，期限为五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。2、房屋租金：第一、二年度每年租金为60000元，第三年度租金在上一年度基础上递增3%，第四年度租金在上一年度基础上递增3%，第五年度租金在上一年度基础上递增3%。3、付款方式：租金每半年支付一次，双方正式签订协议时，乙方交付第一年度前半年的租金，第一年度后半年租金必须提前两个月一次性交清；后四年度租金每次必须提前两个月一次性交清，如有拖欠，甲方有权单方终止协议，一切损失和责任均由乙方承担。乙方应向甲方交纳1万元押金，不计息，待协议期满终止后返还。乙方如中途无故不履行租赁协议，押金不予返还。4、违约责任：违反协议条款的，应承担违约责任：支付年租金30%的违约金。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付于被告，被告至今已缴纳截至2020年12月31日的房屋租赁费及押金10000元。被告因经营需要扩大店面于2020年11月方提出不再承租案涉房屋，并于2020年11月30日搬离案涉房屋，但未将房屋钥匙交付原告。本院于2021年4月6日向被告金宝贝摄影送达诉状副本等诉讼材料。 上述事实，有《房屋租赁协议书》、《收据》、微信聊天记录等证据及当事人的陈述在卷为凭，予以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方租赁法律事实持续到持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。各方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行协议。承租人金宝贝摄影因自身原因擅自搬离承租房屋，该行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，现银东社区以诉讼方式行使解除权，本院于2021年4月6日向金宝贝摄影送达起诉书，故案涉《房屋租赁协议书》于2021年4月6日解除。被告作为房屋承租人主张于2020年11月30日已将房屋清空且不再使用，但被告并未提交证据证明其在腾空房屋后已及时告知并要求原告进行房屋交接。被告并未充分采取措施、穷尽可能手段向原告返还房屋，且至今仍未将钥匙交给原告，被告对房屋占有使用费的发生应当承担相应责任。故原告主张被告支付2021年1月、2月的房屋占有使用费11800元，本院予以支持。承租人拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。案涉《房屋租赁协议书》约定金宝贝摄影如中途无故不履行租赁协议，押金不予返还且须支付年租金30%的违约金，故银东社区可不予返还业已收取的10000元押金。关于违约金数额，双方约定的违约金为年租金的30%，即18540元（61800×30%）。因被告拒绝履行合同导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求出租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原告作为案涉房屋的出租人和守约方也负有减少损失扩大的义务，在明知案涉房屋于2020年11月30日清空无人使用的情况下，未及时接受房屋，亦未要求被告向其返还房屋，对房屋占有使用费的持续发生等亦应承担相应责任。案涉1万元押金在具有担保性质的同时又具有违约金的作用，被告已支付了其搬离后的2020年12月的房屋占有使用费，加上上述已支持原告的2020年1、2月的房屋占有使用费11800元，基于公平原则并结合本案实际情况，在银东社区不予返还10000元押金的前提下，本院不支持银东社区基于同一租赁关合同关系再要求金宝贝摄影支付18540元违约金的诉请。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条，第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条之规定，判决如下： 一、原告安徽省滁州市南谯区银花街道办事处银花东村社区居民委员会、被告滁州市南谯区金宝贝儿童摄影馆于2018年2月12日签订的《房屋租赁协议书》于2021年4月6日解除； 二、被告滁州市南谯区金宝贝儿童摄影馆于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省滁州市南谯区银花街道办事处银花东村社区居民委员会房屋占有使用费11800元； 三、驳回原告安徽省滁州市南谯区银花街道办事处银花东村社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费639元，减半收取计319.5元，由被告滁州市南谯区金宝贝儿童摄影馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  盛军 二〇二一年四月二十七日 书记员  李静 附本案适用法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。