广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初10191号原告：何兵，男，1965年11月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：吴刚，男，1978年2月11日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈慧婵，广东维永律师事务所律师。原告何兵诉被告吴刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何兵，被告吴刚及其委托诉讼代理人陈慧婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付提前解除合同的违约金37800元（即支付六个月租金）；2、判令被告立即向原告支付2020年12月及2021年1月的租金（按每月租金6300元计算）及逾期缴纳前述租金的滞纳金（每逾期一日按照月租金总额的1.5%计算，从每月应缴纳租金的次日起计至实际支付之日止）；3、要求没收被告缴纳的租赁保证金12600元。事实和理由：被告于2020年8月1日在广州恒宝房地产代理有限公司的介绍见证下与原告就租赁广州市越秀区xxxx号之二xx号房签订合约，租赁期间为2020年8月10日至2021年8月9日止。签订合同前，被告及其家人两次看房，对房屋的楼层位置朝向等均已了解，并提出修理柜门窗门铰链，更换客厅灯具及清理抽油烟机滤网等要求，原告都已照做，以便被告按时顺利搬入居住。2020年12月11日上午，原告收到被告电话，谈到楼上及隔壁邻居有噪音，说不能住了要马上搬走，连两个月的押金也不准备要回了云云。收到该信息后，原告当天与金山阁物业管理部门联系处理噪音的问题，并于当天晚上与被告沟通，被告说再看后面的改善情况。按合同规定，租金应每月第一周内交纳，原告一直等到12月17日仍未收到租金，因此当日两次致电被告，但被告均未接听。原告于是只能通过微信短信联系被告，被告当晚11点之后才回复说已决定不再继续履约，但要住到2021年1月底。并坚持用押金来作为12月及1月的租金，尽管原告反复说明押金是不能作为租金来使用的。2021年1月21日，被告在未知会原告的情况下擅自搬离租住地，并于1月22日告知原告已搬离的事实。如上所述，被告拒不履行合同义务，毫无契约精神，明目张胆地违约，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉请，请法院依法驳回。理由如下：1、原告已构成根本违约，无权要求我方支付违约金，被告在看房时已向原告咨询房屋噪音问题，但原告表示没有噪音问题，被告入住当天浴室的推拉门就脱轨，差点伤到被告的家人，同时房屋也存在天花掉落的情况，被告认为原告在签订租赁合同前对于房屋的噪音问题及房屋的现状存在隐瞒；2、原告作为出租人，应负有保持房屋适于使用的状态，但被告入住后，涉案房屋内出现天花掉落及浴室推拉门等多处的安全隐患，原告不履行维修义务，致使原告交付的房屋不适宜居住，导致合同目的无法实现，原告的行为已构成根本违约，因此被告要求解除合同是合理合法的，被告不应向原告支付违约金；3、被告在签订合同后，已向原告支付等于两个月租金的租赁保证金，该保证金可用于抵扣2020年12月及2021年1月的租金，原告再要求被告支付两个月的租金没有事实和法律依据；4、租赁合同约定的违约金过高，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金，在原告未提供证据证明有其他损失的情况下，约定如此高额的违约金有悖公平，被告已经支付租赁保证金，保证金足以抵扣租金，原告要求支付租金没有事实和法律依据；5、合同并没有约定租赁保证金不能作为租金抵扣，因此被告主张以租赁保证金抵扣两个月的租金是合理合法的。综上，原告交付的房屋不符合居住条件，且原告怠于履行其应尽的义务，原告已构成违约，被告要求解除合同合理合法，不应承担违约责任。经审理查明：广州市越秀区xxxx号之二xx号房，建筑面积为107.59平方米，房屋用途为居住用房，权属人为原告及案外人张琴。2020年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于广州市xxxx号之2xxx号房，房屋结构为框架结构，建筑面积107平方米，三室两厅；该房屋用途为家庭居住性质；除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2020年8月10日至2021年8月9日止；该房屋每月租金为6300元，出租方不得以任何理由任意调整租金；乙方应于本合同签署生效之日向甲方支付两个月租金作为押金共12600元整；租金按月支付，由乙方于每月第一周内支付给甲方；甲方于本合同签署生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方；租赁期间的日常房屋维护由乙方承担，因乙方使用或管理不善造成房屋及其相关设备损失，由乙方负责维修及承担责任，房屋内家具及电器免费提供给乙方使用，乙方应妥善使用及维护；乙方有以下情形之一的，甲方可终止本合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金一个月以上的；租赁期间，甲方如需收回自住，需提前两个月书面通知乙方收回，除此之外甲方不能以其它理由收回房屋。如因国家建设，不可抗力等，甲方必须终止合同时，应及时提前书面通知乙方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方毁约或违反本合同的规定，须向对方交纳六倍月租金作为违约金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，需按月租金的1.5%向甲方交纳滞纳金；等。被告按6300元/月的标准向原告支付了截止至2020年11月30日的租金。诉讼中，关于提前搬离涉案房屋问题。被告称：原因在于涉案房屋靠近厕所外面走廊的天花掉落，2020年11月13日出现天花掉落，之后没有掉落，且涉案房屋楼上住户经常发出噪音，下水道存在堵塞、房屋存在多处裂痕，被告家有老有小，故出于安全考虑搬离涉案房屋。原告对此回应称：不是天花掉落，是乳胶漆脱落；噪音是楼上住的老人家走动发出的声音，这是一个多层的楼房，不是别墅，楼上住户发出的声音我方无法控制，而且据被告反映的情况，我方不清楚楼上的老人家发出的声音具体有多大，之前我居住在涉案房屋包括之前的租户都没有反映该问题，而且被告交还涉案房屋那天我方向邻居了解，邻居称没有噪音；下水道堵塞是被告使用房屋所致，裂痕可从被告提交的证据看出是乳胶漆表面形成的裂痕，不是房屋墙体的裂痕，不构成任何安全隐患。关于噪音问题。原告称：被告看房时没有就噪音问题询问我方，而且被告在签订合同之前曾两次查看房屋，第一次是被告本人，第二次是被告及其妻子，应该对周围的环境充分了解了。被告称：看房时有口头询问过原告，但合同对此没有做出特别约定。原、被告一致确认：被告已将涉案房屋交还给原告，双方已于2021年1月24日办理交接手续。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行后，应适用民法典的相关规定。原、被告之间关于租赁广州市越秀区xxxx号之二xx号房的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现被告已将涉案房屋交还给原告，且双方一致确认已于2021年1月24日办理房屋交接手续，故原、被告之间的租赁合同已于该日实际解除。关于合同解除的责任。被告主张原告提供的涉案房屋存在诸多问题以致不适宜居住，但其提交的现有证据并不足以证实其主张，故对被告的相关抗辩，本院不予采纳。现被告欠付2020年12月及2021年1月的租金且擅自提前搬离涉案房屋导致租赁合同提前解除，其行为已属违约，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付前述欠付的租金及滞纳金，合法合理，本院予以支持，但租金应计付至2021年1月24日止。基于合同解除，且解除的责任在于被告，原告诉请要求没收押金，理据充分，本院亦予以支持。被告主张以该押金抵扣其欠付的前述租金，无合同及法律依据，本院不予采纳。关于逾期支付租金的滞纳金的标准问题。上述合同约定为每日按月租金的1.5%加收滞纳金，原、被告均没有提交相应证据证明被告迟延交纳租金造成实际损失的情况下，考虑到本案为房屋租赁合同纠纷，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，故按日1.5%计付滞纳金的约定显属过高。综合衡量涉案合同的履行情况、被告的过错程度及公平原则，本案滞纳金应参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计算为宜。关于原告要求被告支付提前解除合同的违约金问题。鉴于原告没收押金，足以弥补自身的损失，故对原告提出的要求被告支付相当于六个月租金的违约金的诉讼请求，本院不再支持。鉴于本案纠纷是因被告违约提前解除合同引致，故本案受理费全部由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴刚向原告何兵支付自2020年12月1日起至2021年1月24日止的租金（按6300元/月的标准计付）及逾期付款的滞纳金（每月租金的滞纳金自当月8日起计至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、被告吴刚交纳的租赁押金12600元，归原告何兵所有，不予退还；三、驳回原告何兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取687.50元，由被告吴刚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年四月二十七日书记员 冯诗欣