吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终764号上诉人（原审原告）：王雷，女，1973年1月15日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：侯国涛，吉林名瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春海华公司开发有限公司，住所地：吉林省长春市南关区南环路190号409室。法定代表人：张智超，董事长。委托诉讼代理人：刘双，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人王雷与上诉人长春海华公司开发有限公司（以下简称海华公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。海华公司上诉请求：1.依法撤销吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初53号民事判决，改判驳回王雷的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由王雷承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.原审判决基于案涉房屋竣工验收时间早于售出时间，进而认定海华公司在签订合同时就已知晓房屋建筑面积208.26平方米并非案涉房屋的真实面积，属于事实认定错误。中海·紫金苑G3号楼竣工验收时间虽早于案涉房屋交易时间，但竣工验收资料不包含房屋实测面积，海华公司无法基于竣工验收而知悉房屋真实面积。该房屋的《房产测绘成果审核报告书》（实测）形成于2018年，晚于房屋出售时间，现有证据不能证明海华公司在出售案涉房屋时就已明知合同约定的房屋建筑面积208.26平方米并非案涉房屋的真实面积。2.认定海华公司在售房时存在欺诈属事实认定错误。海华公司售卖案涉房屋时并不知道该房屋的实际面积比规划时有减少，并且房屋是按套标价售卖，也就不存在故意隐瞒或歪曲房源真实面积而进行售房的情形。在合同签订前，海华公司的销售人员已将房屋的基本情况告知了王雷并带其对案涉房屋进行了实地勘察，在实地勘察过房源后，王雷作出了购买案涉房屋的决定并与海华公司签署了《商品房实卖合同》。因房屋按套计价，不以面积为计价依据，所以双方又签订了《不找差协议》，约定在出现面积差时，双方互不找差补偿。原审法院仅凭竣工时间早于售房时间便认定海华公司存在销售欺诈的行为显然与事实不符。二、一审法院适用法律错误。1.双方当事人之间的房屋买卖基础法律关系建立于双方真实意思表示之上，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，且并不存在销售欺诈情形，不符合撤销条件，王雷依法不享有撤销权。海华公司2016年出售房屋时并不知道案涉房屋面积是否会产生变化，故不存在故意隐瞒的行为，不符合欺诈的构成要件。即便是海华公司经判断认为案涉房屋面积可能会产生变化，但现有证据不能证明海华公司知道该房屋面积实测面积一定小于合同约定面积，实测面积亦存在大于合同约定面积的可能。王雷充分了解房源及海华公司销售模式后仍决定按套购买案涉房屋，双方当事人明确约定当产权面积与合同约定面积发生差异，双方互不找差，这里的差异既包括正差异，也包括负差异，两种情形都在海华公司预料之中，不能仅凭实际面积小于约定面积就认定海华公司实施欺诈行为，同时也不属于显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；双方在《商品房买卖合同》中已经约定了案涉房屋按套出售，出现面积差异互不补偿，那么根据该规定，王雷以房屋产生面积变更为由要求海华公司返还差价款，不符合双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定。双方当事人就涉案房屋面积出入问题已经达成一致解决方式，王雷作为完全民事行为能力人，对其签字行为应具有明确的认知。其主张签订协议中海华公司存在欺诈行为，对此应承担进一步举证证明责任。2.即便王雷享有撤销权，其撤销请求权也已过除斥期间，人民法院依法不应支持王雷的撤销主张。海华公司于2018年8月已通知王雷办理产权事宜。一审判决中王雷也自认海华公司找其签署《补充协议》，并告知其案涉房屋的实际面积，时间为2018年，即王雷2018年就已知晓案涉房屋面积差异问题。同时，《房产测绘成果审核报告书》（实测）亦形成于2018年。王雷2018年即应当知道存在案涉房屋实际面积与合同约定面积存在差异，而王雷在法定的1年除斥期间内并未行使撤销权，其撤销权归于消灭。综上，原审法院认定海华公司在签订补充协议过程中存在欺诈行为，并以此为由作出撤销《不找差协议》、海华公司返还面积补差款并承担一审诉讼费用的民事判决系认定事实及适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回王雷的全部诉讼请求，案件受理费由王雷承担。王雷辩称，案涉房屋于2014年竣工，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2016年12月9日，在签订协议时，海华公司已经知晓协议约定的280.26平方米并非真实面积。因案涉房屋存在设计变更，故必然导致面积发生变化，海华公司未将设计变更一事告知王雷，仍以原面积签订合同，并以该面积计算价款，并签订《不找差协议》，构成欺诈。虽然《不找差协议》约定房屋按套出售，但是整体售价是以280.26平方米为基础计算的，并且合同中附的平面图没有标明详细的尺寸，能够印证海华公司存在故意隐瞒真实面积的情况。王雷虽对案涉房屋进行了实地勘察，但是并非专业人士，不能用肉眼判断是否存在面积差。《商品房买卖合同》中约定的误差范围是0.6％，其签订《不找差协议》时也是基于误差范围0.6％的心理预期签订的，而不是放弃3.9％真实误差的权利。海华公司故意将《不找差协议》插在合同第16页和第17页之间，没有按照一般情况将其他补充协议附在主合同之后，存在欺诈故意，应予撤销。王雷的撤销权未过除斥期间。王雷上诉请求：1.请求撤销（2020）吉0102民初53号民事判决第三项，改判海华公司赔偿因不能向王雷交付面积为127.73平方米北向地下室而造成的损失；2.本案二审案件受理费由海华公司负担。事实和理由：一、海华公司与王雷《商品房买卖合同》中第一条明确约定案涉房屋规划许可证号为建字第220000201200086号，该规划许可证载明案涉小区G3号楼规划有北侧地下室，面积为127.73平米；双方在《商品房买卖合同》第十七条特别约定“北侧地下室归二层所有”，一审法院枉顾双方明确约定，径自将合同特别约定内容认定为“笔误”，判决海华公司不承担合同义务，违反意思自治原则且存在重大错误，应当予以改判。二、双方订立《商品房买卖合同》时，海华公司尚未取得变更规划许可，海华公司违反《商品房销售管理办法》有关规定，未按照批准的规划、设计建设商品房是导致其无法按照合同约定向王雷交付案涉小区G3栋房屋北侧地下室的根本原因，应当向王雷承担违约责任。三、房屋销售价格为合同双方约定事项；海华公司提供的G3号楼101号、102号、301号、302号、401号、402号房屋买卖合同中均不含有明确载有房屋格局分布及具体参数的平面图，合同所载平面图与实际房屋不存在对应关系，其附图不规范，也未标注尺寸，被上诉人举证的《商品房买卖合同》中有的都没附加房屋平面图，违反了房屋销售相关规定；上诉人王雷购买的该套房屋是基于被上诉人当时“双十一”优惠促销活动，并支付了优惠服务费贰万元整，另该套房屋属于尾房，被上诉人采取的是一房一价政策，故该房屋单价与其他房屋不具可比性；原设计图纸进入地下室是由室内进入，不存在进入地下室钥匙交付事宜；案涉房屋于2016年12月交付给王雷，王雷于2019年10月15日具状起诉未超过诉讼时效，一审判决以该等理由判令驳回王雷对于北侧地下室损失的诉请没有事实及法律依据，应当予以纠正。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，故上诉人王雷提出以上上诉请求，请予依法改判。海华公司辩称，我方与王雷签订的买卖合同中，所附房屋平面图不含地下室，一审已经提交相关证据证明，因此我方无需向王雷交付地下室，因此也无需向其承担赔偿损失的责任。其上诉请求没有事实法律依据请求予以驳回。王雷向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方于2016年12月9日签订的《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》；2.判令海华公司返还王雷购房款90，377元；3.判令海华公司因不能向王雷交付北向地下室而造成的损失（具体以合同单价乘以地下室面积计算）；4.本案诉讼费、保全费等由海华公司承担。一审法院认定事实：2016年12月9日，海华公司（出卖人）与王雷（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001037818），约定王雷购买海华公司开发的位于南关区南湖中街中海·紫金苑G地块第G3幢1单元201号房，房屋建筑面积280.26平方米。合同第四条计价方式与价款约定，按套（单元）计算，总价款为2，410，000元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，出卖人与买受人互不找差。合同第十七条双方可以就以下事项约定，公共绿化或道路、停车用地归卖方所有，首层花园及本单位一层对应南向半地下室归首层业主所有，北向地下室归二层业主所有，顶层露台归顶层业主所有。同日，海华公司（甲方）与王雷（乙方）签订《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》，约定乙方于2016年11月19日在甲方购得位于中海·紫金苑小区G3栋1单元201室。此套房源按套购买，后期如因房屋转现产生面积变更，甲、乙双方互不找差；乙方在签订购房协议同时，已确认此套房源面积出入问题；该差异面积问题一次性处理完毕后，任何一方不得再就此问题提出差异；本合同自双方签字盖章认可后生效。2016年12月22日，王雷签署《入伙手续会签单》，该入伙手续会签单记载入伙手续办理完毕，已收到入户门钥匙7把、信报箱钥匙2把、管井门钥匙1把、密码锁说明书1本，总计11把，但不含地下室防盗门钥匙。2017年3月29日，海华公司为王雷出具吉林增值税普通发票一枚，记载长春中海紫金苑G3栋1单元201号房购房款金额2，410，000元。案涉房屋所在中海·紫金苑G3号楼已于2014年（无具体竣工日期）竣工验收，其中工程竣工验收报告中所附的工程质量评估报告记载工程质量符合设计图纸及变更要求、工程施工符合设计图纸和设计变更要求，工程竣工验收结论为工程质量合格。2019年10月16日，长春市住房保障和房屋管理局对王雷申请公开的信息作出《关于王雷申请信息公开的回复》，同时附G3号楼二层规划文本复印件、《房产测绘成果审核报告书》（实测）、《房产测绘技术报告书》（预测）复印件。2019年10月28日，长春市房产档案馆书面回复法院立案庭，并附中海·紫金苑G地块调整总平面图、G3号楼地下一层、一层、二层平面图复印件。上述文件载明，G3号楼二层户型原设计具有地下室功能，修改后取消，该地下室空间调整至一层户型地下室内，地下室内部格局调整，原二层楼梯间位置改为卫生间，案涉G3号楼1单元201号房的原预测面积为280.26平方米、现实测面积为269.75平方米，预测面积与实测面积存在10.51平方米的面积误差。另王雷申请公开长春市南关区中海·紫金苑G地块相关信息，长春市规划和自然资源局南关分局于2019年12月6日作出《政府信息公开告知书》，公开了长春市南关区中海·紫金苑G地块的建字第220000201200086号《建设工程规划许可证》、附件及建设工程总平面图和建字第220000201700066号《建设工程规划许可证》、附件及建设工程总平面图，上述文件记载：地下车库面积、位置、停车位数量及地上局部建筑使用功能、内部格局、外立面、室外地坪标高、道路、绿化进行调整。再查，海华公司提供了中海·紫金苑E6号楼1单元201号房、202号房，G3号楼1单元101号房、102号房、301号房、302号房、401号房、402号房，G3号楼2单元103号房、104号房的商品房买卖合同，其中：E6号楼1单元201号房、202号的商品房买卖合同第十七条均约定公共绿化或道路、停车用地归卖方所有，首层花园及本单位一层对应南向半地下室归首层业主所有，北向地下室归二层业主所有，顶层露台归顶层业主所有，另合同附件房屋平面图均含地下室平面图；G3号楼1单元101号房、102号房以及2单元103号房、104号房的商品房买卖合同第十七条均约定公共绿化或道路、停车用地归卖方所有，首层花园及本单位一层对应地下室归首层业主所有，顶层露台归顶层业主所有，另合同附件房屋平面图均含地下室平面图；G3号楼1单元301号房、302号房、401号房、402号房的商品房买卖合同第十七条均约定公共绿化或道路、停车用地归卖方所有，首层花园及本单位一层对应地下室归首层业主所有，顶层露台归顶层业主所有。一审法院认为，海华公司、王雷双方签订《商品房买卖合同》，王雷购买了G3号楼1单元201号房，双方约定案涉房屋的建筑面积为280.26平方米，按套计价，总价款为2，410，000元，同时约定产权登记面积与合同约定面积产生差异，出卖人与买受人互不找差。同日，双方还签订了《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》，约定案涉房屋按套购买，后期如因房屋转现产生面积变更，双方互不找差。双方签订上述合同及补充协议所约定的房屋建筑面积均来源于2014年3月的预测房屋建筑面积，但因案涉房屋在施工过程中存在设计变更，致使房屋的最终建筑面积发生变化，房屋的实测建筑面积与预测建筑面积存在10.51平方米的差异。而在双方于2016年12月9日签订上述合同及补充协议时案涉房屋早已建成竣工，即在签订合同时海华公司就已知晓合同所约定的房屋建筑面积280.26平方米并非房屋的真实面积，但其仍以该面积为基础按套出售房屋，使王雷对房屋面积产生错误的认识，与其签订了买卖合同并交付了购房款。海华公司在以错误的房屋面积与王雷签订商品房买卖合同及互不找差补充协议，约定房屋面积变更时互不找差，海华公司的以上行为构成销售欺诈，致使王雷的合法权益受损，另即使海华公司的售楼部门在不知晓房屋存在设计变更的情况下与王雷签订上述合同及补充协议，海华公司对房屋的预测面积与实测面积差异亦存在过错，其对此亦应承担相应的法律责任，故商品房买卖合同中互不找差条款及互不找差补充协议应予撤销。关于海华公司抗辩的王雷的诉请撤销权超过除斥期间问题，海华公司虽称其已在2018年8月通知王雷开始办理产权，但对此并未提供通知王雷的证据，海华公司应承担举证不能的法律责任。王雷在购房时虽实际查看了案涉房屋，但其作为一个普通人，无法准确预测房屋面积，对房屋面积进行实测也不现实，亦不符合交易习惯，案涉房屋的实测面积269.75平方米，比合同约定的面积少10.51平方米，面积误差比为3.9％，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，王雷同意继续履行合同，海华公司应按照该条规定返还王雷多支付的购房款，现王雷主张返还购房款90，377元（合同总价款2，410，000元÷约定建筑面积280.26平方米×约定建筑面积与实测建筑面积差10.51平方米）符合上述解释的规定，法院予以支持。关于北向地下室问题。首先，王雷与海华公司签订的商品房买卖合同中所附案涉房屋平面图不含地下室平面图，海华公司提供的中海·紫金苑其他商品房买卖合同（含地下室）中所附房屋平面图含地下室平面图。其次，根据王雷与海华公司签订的商品房买卖合同约定，折算案涉房屋的销售单价约为8，599元／平方米。根据海华公司提供的中海·紫金苑G3号楼101号房、102号房（含地下室）的商品房买卖合同约定，折算房屋销售单价101号房约为14，668元／平方米、102号房约为13，570元／平方米，另该两份商品房买卖合同的签订时间早于案涉房屋买卖合同的签订时间；根据海华公司提供的中海·紫金苑G3号楼301号房、302号房、401号房、402号房（不含地下室）的商品房买卖合同约定，该四套房屋的销售单价均在10，500元／平方米左右，该四份商品房买卖合同的签订时间亦早于案涉房屋买卖合同的签订时间，且该四份商品房买卖合同第十七条均约定公共绿化或道路、停车用地归卖方所有，首层花园及本单位一层对应地下室归首层业主所有，顶层露台归顶层业主所有。第三，案涉房屋于2016年12月交付给王雷，王雷对案涉房屋及附属设施情况应当明确知晓，但其于2019年10月15日方具状起诉。综合上述情况，从王雷与海华公司签订的商品房买卖合同中所附房屋平面图不含地下室，并结合海华公司提供的早于王雷签订的G3号楼其他商品房买卖合同的成交价格、房屋平面图是否含地下室、第十七条的约定以及王雷在房屋交付两年后方起诉主张地下室权益的实际情况，可以确定海华公司在与王雷签订商品房买卖合同时房屋已经设计变更，其出售的房屋不包含地下室，合同中关于北向地下室的约定系笔误，王雷对案涉房屋不含地下室亦是明知，故对王雷申请评估地下室的价值不予准许，对其主张的北向地下室损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、五十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销海华公司与王雷于2016年12月9日签订的《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》；二、海华公司于判决生效后立即返还王雷购房款90，377元；三、驳回王雷的其他诉讼请求。案件受理费1，030元，由海华公司负担（原告王雷已垫付）。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为,本案的争议焦点为双方签订商品房买卖合同时关于面积差及地下室的真实意思表示以及是否存在应予撤销的情形。虽《商品房买卖合同》、《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》及《合同补充协议内容》中约定案涉G3号楼1单元201号房的建筑面积为280.26平方米（该面积系海华公司基于原规划设计预估的面积）、按套计价，且产权登记面积与合同约定面积产生差异或后期如因房屋转现产生面积变更时，出卖人与买受人互不找差，但签订上述合同及补充协议时，房屋已经发生设计变更，海华公司对合同中约定的房屋建筑面积280.26平方米并非房屋的真实面积的事实明确知晓，后经实际测量，案涉房屋的实际建筑面积与合同约定面积存在10.51平方米的较大差异。海华公司在明知前述事实的前提下，仍以该面积为基础与王雷签订商品房买卖合同，虽王雷在购房时实际查看了案涉房屋，但其作为一个普通人，无法准确预测房屋面积，对房屋面积进行实测也不现实，亦不符合交易习惯，因而对房屋面积产生错误的认识，致使其合法权益受损，海华公司的上述行为涉嫌销售欺诈或至少因其过错行为导致王雷对交易产生重大误解，综上，商品房买卖合同中关于互不找差的约定应予撤销。关于海华公司抗辩的王雷的撤销权超过除斥期间的问题，海华公司虽称其已在2018年8月通知王雷开始办理产权，但对此并未提供通知王雷的证据，海华公司应承担举证不能的法律责任。关于北向地下室问题。海华公司提供的其他中海·紫金苑商品房买卖合同的第十七条均约定公共绿化或道路、停车用地归卖方所有，首层花园及本单位一层对应地下室归首层业主所有，顶层露台归顶层业主所有。其中，若出卖房屋含地下室，则合同附件一：《房屋平面图》中绘有地下室平面图；若出卖房屋不含地下室，则合同附件一：《房屋平面图》中无地下室平面图。王雷与海华公司签订的商品房买卖合同附件一：《房屋平面图》中无地下室平面图。又根据海华公司提供的本栋其他房屋的商品房买卖合同，交易单价情况如下：（带有地下室）G3号楼101号房、102号房的销售单价分别约为14，668元／平方米、13，570元／平方米；（不带有地下室）G3号楼301号房、302号房、401号房、402号房的销售单价均在10，500元／平方米左右，而案涉房屋的销售单价仅约为8，599元／平方米，远低于本栋带有地下室的G3号楼101号房、102号房的交易单价。王雷购买案涉房屋时，房屋已经建成，其对案涉房屋进行了实地查看，应对案涉房屋及其附属设施的情况明确知晓，结合上述情况可以推定，双方就商品房买卖事宜进行协商时，应不包含北向地下室。综上，王雷关于未能取得北向地下室的赔偿请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王雷、海华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。长春海华公司开发有限公司交纳的二审案件受理费2060元，由长春海华公司开发有限公司负担（已交纳）；王雷交纳的二审案件受理费100元，由王雷负担（已交纳）本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年四月二十五日书记员  宫士杰