四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6563号 上诉人（原审被告）：四川东联置业有限公司。住所地：成都市成华区二环路北四段**附**。 法定代表人：徐大东，董事长。 上诉人（原审被告）：四川东联置业有限公司简阳分公司。住所地：四川省简阳市石盘镇横街馨逸花园**。 负责人：徐大东。 共同委托诉讼代理人：陈秋明，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张华容，女，汉族，1975年5月12日出生，住四川省简阳市。 共同委托诉讼代理人：周映池，四川法锐律师事务所律师。 原审被告：徐大东，男，1970年9月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人四川东联置业有限公司（以下简称东联置业公司）、四川东联置业有限公司简阳分公司（以下简称东联置业简阳公司）因与被上诉人张华容、原审被告徐大东商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东联置业公司、东联置业简阳公司上诉请求：一、依法撤销一审判决书第一项，依法改判驳回张华容对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费等诉讼费用由张华容承担。 事实和理由：一、不动产登记制度出台以后，张华容与东联置业简阳公司关于逾期办理房屋所有权证书的约定不应继续适用，张华容根据该约定向东联置业简阳公司主张违约金缺乏事实和法律依据。2016年11月11日，简阳市人民政府下发《关于实施不动产统一登记的通告》，决定从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。即从2016年11月14日起，东联置业简阳公司已经无法为张华容办理房屋所有权证书。因政策变化，《商品房买卖合同》第二十条项下关于办理房屋所有权证书逾期的约定不应继续适用。即张华容根据办理房屋所有权证书逾期的约定向东联置业简阳公司主张违约金没有事实和法律依据。 二、一审法院对上诉人享有的办理国土证的期限利益未予考虑，属于认定事实不清。 不动产权登记制度实行前，上诉人应为张华容办理的是房屋所有证以及国有土地证，《商品房买卖合同》中仅约定了房屋所有权证的办理时间，并未约定国土证的办理时间，即使按照房地产市场的惯例，国有土地证的办理时间通常为办理房屋所有权证分户后两年至三年内办理，上诉人根据双方签订的《商品房买卖合同》约定合法、合理地享有办理国土证的期限利益。不动产产权制度实行后，上诉人客观上已经不能为张华容单独办理房屋所有权证，只能办理房屋所有权证与国有土地证双证合一的不动产权证，即使法院认定上诉人应该为张华容办理不动产权证，也应当保护上诉人合法享有的办理国土证的期限利益，根据房地产市场关于办理国土证的时间惯例宽限合理的办证期限(2-3年)，在此期限内不应认定上诉人违约。 三、张华容要求上诉人支付违约金的诉讼请求已经整体超过诉讼时效，其要求支付违约金的诉讼请求不应得到法院支持。 根据张华容与东联置业简阳公司签订的《商品房买卖合同》，东联置业简阳公司应于商品房交付后720天内为张华容办理房屋所有权证书，东联置业简阳公司实际于2014年12月18日向张华容交付房屋，根据合同约定，东联置业简阳公司应于2016年 12月7日前为张华容办理案涉房屋的所有权证书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……...”的规定，张华容自2016年12月7日就知道或应当知道自身权利受到侵害，诉讼时效自2016年12月7日起算于2019年12月6日届满。而张华容提起诉讼的时间为2020年8月4日，已超过诉讼时效。 四、张华容所购案涉房屋办理不动产权证存在逾期情形系诸多客观情况导致，上诉人不应承担责任。 1、2015年8月27日，因简阳市土地储备中心规划市政道路调整，简阳市人民政府收回并注销了东联置业简阳分公司以前的《国有土地使用证》（简国用（2011）第1××5、1××6、10147号），在2015年9月7日重新办法发《国有土地使用证》（简国用（2015）第0××4、0××5号），因此导致东联置业简阳公司在办理房屋所有权证产生时间上的延后。2、政策调整原因导致东联置业简阳分公司办理房屋所有权证产生时间上的延后。虽然简阳市人民政府于2016年11月11日下发《关于实施不动产统一登记的通告》，决定从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。但实际上，由于不动产统一登记涉及国土、住建等多个行政部门的衔接、协调、信息对接等众多事务，简阳市房管局早在2016年8月开始就对房屋登记业务的办件数量进行了限制，最终导致金湖景寓项目部分业主的房屋所有权证无法及时办理。3、金湖景寓项目所在地简阳市草池镇行政区划的调整，行政区划调整后各行政单位之间工作衔接等导致东联公司办理产权证时间延长。 五、张华容主张的违约金过高，根据法律规定应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。根据上述规定，违约金具有补偿损失的功能，应在合理范围内。本案中，张华容未向贵院提交东联置业简阳公司逾期办理房屋所有权证给其造成的损失及损失大小的证据，故其并未因逾期办理房屋所有权证而受到损失，其主张的违约金明显过高。东联置业简阳公司在履行《商品房买卖合同》过程中提前向各位购房者交付了案涉房屋，满足了购房者购置案涉房屋用于居住的根本目的，针对部分购房者未及时办理房屋所有权证也并非东联置业简阳公司恶意为之，确是因客观情况(规划调整、不动产权登记政策调整、行政区划调整)导致未能及时办理，且东联置业简阳公司也始终在积极协调、配合各个行政部门，急购房者所急。因此，上诉人请求二审法院在综合合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则结合上诉人的违约情形、张华容的实际损失等因素，酌情认定违约金。 综上所述，上诉人认为一审判决事实认定不清、适用法律错误，依法应予纠正，维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。 张华容答辩称，一、国家出台的不动产登记制度并没有根本改变不动产要登记的事实，只是把两证合并为一证而已，政策的改变应由上诉人办理房屋权属转移登记约定的事实。成都市中级人民法院《商品房买卖合同案件的审理指南（试行）》意见为：商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关，协助办理权属变更登记的义务以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取的义务。 二、一审综合平衡了各方利益，上诉人不应享有办理国土证的期限利益。张华容多次找上诉人办证，由于张华容法律知识的缺乏，未及时维权，导致张华容部分违约金已经超过诉讼时效，一审法院是充分考虑到这一情况后支持了张华容的部分诉讼请求。 三、一审法院对诉讼时效的计算是正确的，就是从交房后 720日算起，从起诉倒推三年，张华容的赔偿违约金请求整体并未超过诉讼时效。 四、对上诉人的第四点上诉意见，张华容的答辩意见和上述第二点意见基本一致，即一审法院是综合平衡了各方利益才作出的判决。 五、成都市中级人民法院《商品房买卖合同案件的审理指南（试行）》意见为：出卖人以商品房买卖合同约定的逾期办理权属证书的违约金标准过高为由请求调整的，如买受人实际损失无法确定，约定标准为已付购房款日万分之一（含）以内的，原则上不宜认定为约定过高。 六、一审法院认定徐大东不承担连带责任，属于适用法律错误。一审认定“现原告没有证据证明东联置业公司的财产不足以清偿债务，其请求徐大东在本案中承担连带责任，本院不予支持”是明显的举证责任分配错误。根据公司法第63条对一人有限责任公司债务承担的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”，证明责任应是一人有限责任公司的股东徐大东，他可以通过申请人民法院委托会计师事务所进行专项审计的方式证明其股东财产独立于公司财产，从而免除其作为股东的连带清偿责任。在2019年完全相同的法律关系，也是四川东联置业有限公司及其简阳分公司与其他购买人之间的商品房预售合同纠纷一案中，由成都中院二审审理后判决东联置业公司及其简阳分公司办理相关房屋所有权证书，并承担了违约责任，即（2019）川01民终20457号判决。 综上，请二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。 徐大东未发表答辩意见。 张华容向一审法院起诉请求：1.判令东联置业简阳公司支付逾期办理产权登记的违约金11568.11元（自2016年10月20日起至2018年2月5日实际办证日止，违约473天，以购房款 244569元为基数，违约金按每日万分之一计算）；2.判令东联置业公司和徐大东对以上11568.11元的违约金承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2013年6月17日，张华容与东联置业公司简阳公司签订《商品房买卖合同》，约定张华容张华容购买由东联置业简阳公司开发的位于××镇××街××号楼××号××住房**，总价款为244569元。合同约定东联置业简阳公司应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房，实际交房时间为2014年12月18日。《商品房买卖合同》第二十条约定：“产权登记：……（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。”《商品房买卖合同》第二十六条“解决争议的方式”约定：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向简阳市人民法院起诉。2018年2月5日，涉案房屋取得简阳市不动产登记中心颁发的《不动产权证书》。 东联置业公司于2011年5月24日成立，系徐大东投资设立的一人有限责任公司，注册资本壹仟万元。2011年7月1日设立简阳分公司，即东联置业简阳公司。 张华容没有提交证据证明在2019年12月9日前曾向东联置业简阳公司主张支付逾期办证违约金。没有提交证据证明东联置业公司和东联置业简阳公司的财产不足以清偿债务。 另查明，东联置业简阳公司于2011年11月17日取得简阳市人民政府核发的“金湖景寓”项目1号楼建设地块的《国有土地使用权证》（简国用【2011】第1××6号）。因“金湖景寓”项目规划调整，部分净用地调整为市政道路用地，2015年8月13日简阳国土储备中心与东联置业简阳公司签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，2015年8月27日，简阳市人民政府以简府地 ﹝2015﹞80号文件决定：一、收回东联置业简阳公司竞得的位于××镇××街××号地块3119.9㎡国有建设用地使用权，纳入土地储备库储备。……五、依法注销东联置业简阳公司简国用第（2011）10145、1××6、10147号《国有土地使用权证》。同年9月7日简阳市人民政府向东联置业简阳公司颁发简国用（2015）08754、0××5号国有土地使用权证。 2016年11月11日，简阳市人民政府发出《关于实施不动产统一登记的公告》，决定：从2016年11月14日起，停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。 2017年2月27日，中共成都市委、成都市人民政府以成委厅（2017）25号文，决定将“金湖景寓”项目所在地简阳市草池镇委托给成都高新区管理。 一审法院认为：东联置业简阳公司开发建设、销售涉案商品房取得了行政管理部门的批准，其与张华容签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。双方均应全面、诚实地履行合同义务。 关于本案的诉讼时效问题。违约金请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效制度。本案中，东联置业简阳公司应当在2014年12月18日交房后720日内，即2016年12月8日前为张华容办理涉案房屋所有权证书，张华容自2016年12月9日就应当知道自身权利受到侵害，三年诉讼时效期间从此开始计算，于2019年12月8日已经届满。因当事人约定的违约金计算方式是按日计算，每日的违约金应属于单个债权，以2020年8月4日张华容起诉时间倒推三年，张华容的赔偿违约金请求整体尚未超过诉讼时效期间。即2017年8月4日之前的违约金已经超过诉讼时效，不应保护。2017年8月4日-2018年2月5日期间的违约金应予支持。 关于在涉案房屋权属证书的办理过程中是否存在减轻或者免除责任事由问题。1、规划调整是否影响办证问题。涉案土地于 2015年9月7日已经完成规划调整后的变更登记，而本案涉及到合同约定办证期限是2016年9月6日前，其间有一年时间，东联置业简阳公司有足够的时间完成房屋所有权证的办理。况且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，本案中，东联置业简阳公司也没有证据证明“规划调整”（属于不可抗力）这一事由出现时，其尽到了通知义务；2、行政区划调整是否影响办证问题。本案涉及的草池镇调整行政管辖发生在2017年2月，不在双方合同约定的办证期间内，东联置业简阳公司以超过合同约定的办证期间之后出现的事由主张减轻或者免除责任，明显不符合法律规定；3、关于“不动产统一登记制度”的实施，即“双证合一”是否影响约定的办证期限问题。简阳市实行“双证合一”的办理时间是从2016年11月21日起，而双方约定应当完成办证的时间是2016年12月8日前，但东联置业简阳公司没有证据证明其在2016年11月21日前向相关部门提交过办证资料，以证明自己在履行办证义务过程中，确系政策原因导致办证延迟。东联置业简阳公司据此要求免责，理由不成立。即东联置业简阳公司在本案中主张的免责理由均不成立，一审法院不予支持。 关于合同约定的“办理房屋所有权证书”相关条款效力问题。自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，将房屋权利登记由之前的分别办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》“两证”统一为办理《不动产登记证书》“一证”。《不动产登记暂行条例》的出台是贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革的重大举措，是为了落实服务便民。《不动产登记证书》与《房屋所有权证》《国有土地使用权证》相比，仅仅是对房屋权属证书的形式、名称作了变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化。不动产统一登记制度的实施并不影响本案《商品房买卖合同》“办理房屋所有权证书”相关条款的效力，合同约定的办证违约责任条款仍然具有法律效力。 关于本案张华容请求支付的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而原被告在涉案合同中约定的违约金计算方式为：按日以总价款的万分之一计算，该约定计算标准远低于法律规定标准。东联置业简阳公司称约定的违约金过高没有事实依据和法律依据。 涉案合同系张华容与东联置业简阳公司签订，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，现张华容请求东联置业公司承担连带责任，一审法院予以支持。虽然东联置业公司系徐大东个人投资设立，但公司承担的是有限责任，只有在一人有限公司的财产不足以清偿债务，且公司资产与投资人的资产混同的情况下，投资人才对公司债务承担连带清偿责任。现张华容没有证据证明东联置业公司的财产不足以清偿债务，其请求徐大东在本案中承担连带清偿责任，一审法院不予支持。 综上，依照合同约定，在简阳市实施不动产统一登记之前东联置业简阳公司为张华容购买的房屋办理房屋产权登记证书的义务就应当履行完毕，在履行期届满之后出现的事由，包括政策的调整等，均不影响东联置业简阳公司违约责任的承担。东联置业简阳公司应当实际支付的违约金计算方式为：从2020年8月4日倒推三年，即从2017年8月4日至2018年2月5日期间的违约金应予支持，共185天，按原告实际支付房价款244569元，每日万分之一计，违约金为4524.50元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条之规定，判决：一、东联置业公司、东联置业简阳公司于判决生效后十日内向张华容支付逾期办理房屋转移登记的违约金 4524.50元。二、驳回张华容的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计45元，由东联置业公司、东联置业简阳公司负担25元，张华容负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，东联置业简阳公司与张华容签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。东联置业简阳公司和张华容均应当按照合同约定履行相应的合同义务。根据上诉人东联置业公司、东联置业简阳公司的上诉请求，被上诉人张华容的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、东联置业简阳分公司、东联置业公司是否应承担逾期办理房屋不动产权证书的违约金；二、张华容诉请东联置业简阳公司、东联置业公司支付违约金是否已经超过诉讼时效；三、一审法院对违约金计算标准的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。根据东联置业简阳公司与张华容签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，东联置业简阳公司应在约定时间内取得房屋所有权证书。案涉合同并未约定国有土地使用权证书的办理时间。本院审查后认为，上述合同签署时间、约定办理房屋所有权证时间在简阳市开始实施不动产统一登记制度之前。在不动产统一登记登记制度实施后，原房屋所有权证与国有土地使用权证合并登记为不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证明。本案中，张华容的请求为东联置业公司、东联置业简阳公司支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金。不动产权统一登记制度实施后，东联置业简阳公司仍负有为买受人办理案涉房屋权属登记的义务；且东联置业简阳公司、东联置业公司在不动产统一登记制度实施前，即已存在逾期办证的违约行为。其违约事实发生至简阳市开始实施不动产统一登记制度期间的时间较长，故一审法院对东联置业公司、东联置业简阳公司的以不动产统一登记制度实施抗辩其不承担违约责任的理由不予采纳正确，本院予以维持。虽合同中未对逾期办理二证合一登记制度实施之后的逾期办理不动产权属证明违约金未进行约定，但一审法院参照逾期办理房屋所有权证书的违约金判决东联置业公司、东联置业简阳公司承担违约责任并无不当，本院予以维持。东联置业公司、东联置业简阳公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，东联置业公司与张华容约定的逾期办证违约金的计算方式为按日计算，即每违约一日即产生单独债权，一审法院从买受人起诉之日倒推计算违约金正确，本院予以确认。东联置业公司、东联置业简阳公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。东联置业简阳公司与张华容签订的案涉《商品房买卖合同》确定了违约金的计算标准。该计算标准并不过高，且在诉讼中东联置业简阳公司、东联置业公司亦未提交证据证明其违约行为导致的损失远低于合同约定的违约金，故一审法院按照合同约定的计算标准确定违约金正确，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由四川东联置业有限公司、四川东联置业有限公司简阳分公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月二十八日 书记员 方丽雯