天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终105号上诉人（原审原告、反诉被告）：张哈乃，男，1964年10月5日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：庞艳双，天津贤达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：闫昊旭，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。上诉人张哈乃因与上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称招商泰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张哈乃上诉请求：1.依法撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判支持张哈乃在一审中的全部诉讼请求、驳回招商泰达公司的全部反诉请求；2.本案的诉讼费用由招商泰达公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。因招商泰达公司先期违约，张哈乃有权拒绝支付租金等相关费用，并不构成违约行为。一审中无论是本诉还是反诉，张哈乃及招商泰达公司提出的诉讼请求均为请求判令解除双方签订的租赁合同，而不是请求一审法院确认双方的租赁合同解除，本案应为变更之诉而不是确认之诉。一审法院对于招商泰达公司是否存在根本违约的行为未进行调查，未查明房屋处于非正常状态是哪一方造成的，而该问题为认定违约主体的关键。因招商泰达公司先期违约，以消防事宜为由单方要求张哈乃对租赁房屋停止装修，采用停水停电及锁门方式，妨碍张哈乃继续装修并使用房屋，未按合同约定将租赁房屋交付给张哈乃正常使用，故张哈乃有权拒付相关费用。张哈乃拒付相关费用不属于违约行为，招商泰达公司无权要求解除合同。由于一审法院未查明招商泰达公司存在违约事实，不支持张哈乃请求返还履约保证金及主张招商泰达公司赔偿经济损失是错误的。一审法院认定2018年12月31日，合同期满是错误的，以此期间计算租金等费用也是错误的。张哈乃自装修停工后的2017年10月到2018年年底一直与招商泰达公司负责招商的员工协调沟通解除合同事宜，并不仅仅是2018年年底前沟通该问题。即使按照一审法院认定的合同解除权行使时间为涉案合同约定的免租期满10个月内，也应当是2018年11月30日。张哈乃没有逾期付款行为，招商泰达公司无权主张逾期付款违约金，且一审法院计算逾期付款违约金参照同期贷款利率上浮50%后再上浮30%的标准没有法律依据。一审中双方对于房屋装修于2017年10月停工均是认可的。查明装修停工的原因是认定招商泰达公司是否违约的重要基本事实。张哈乃从未收到过有关部门书面通知，招商泰达公司应当提交消防部门的文件，证明停工系行政机关要求的，否则招商泰达公司应当承担违约责任。招商泰达公司辩称，请求驳回张哈乃的全部上诉请求。事实和理由：张哈乃严重违约，导致合同解除，招商泰达公司有解除权。在一审庭审中双方都表示同意解除涉案合同，一审法院在判决中确认双方合同解除并无不当。一审判决中对于解除的理由认定为张哈乃违约，因为依据合同约定张哈乃占有租赁物期间，应交付租金、物业、管理费、采暖费等各项费用。张哈乃自2018年2月起未缴纳租金，自2018年1月起未缴纳物业管理费且拖欠两个年度的采暖费，已属于严重违约。因为张哈乃严重违约，根据合同约定招商泰达公司享有单方解除权。招商泰达公司履行了合同约定的交付义务。张哈乃占有租赁物，其自身采取消极处理方式，应由其自身承担损失。招商泰达公司与张哈乃签订合同后，在2017年9月26日招商泰达公司依照合同约定交付了已经竣工验收、消防验收合格的租赁物，履行了合同项下招商泰达公司的义务。一审中招商泰达公司已经提交了证据，证实由张哈乃本人签收房屋交接确认表进行确认，招商泰达公司自2017年9月26日已完成对涉案房屋的交付义务。张哈乃自此占有租赁物，有权利在符合国家以及天津市法律法规，满足合同约定的情况下，根据自身经营业态装修改造调整租赁物。后张哈乃因装修改造方案不符合消防要求，消极采取了锁门的方式，致使租赁物处于空置状态。反观招商泰达公司则积极与张哈乃交涉建议其根据消防要求调整装修改造方案。而张哈乃拒绝改造，故应由张哈乃承担租赁物无法正常使用的责任。张哈乃主张招商泰达公司违约，但无证据证明，应承担不利的法律后果。张哈乃在一审中主张招商泰达公司单方要求停工、停水、停电、锁门的方式妨碍张哈乃进入房屋装修并使用。但其在一审中并无相关证据证明，该主张也无事实依据。从张哈乃提交的证据来看，张哈乃在接收房屋后与装修公司、消防公司签订了合同，进行了装修改造等行为。房屋一直处于张哈乃以及张哈乃委托的装修改造公司的管理、控制、占有之下，并不是在招商泰达公司的控制下。张哈乃主张招商泰达公司采取锁门停水、停电，却没有提交任何证据证明。张哈乃无证据证明待证事实应自行承担不利的法律后果。对于合同解除时间、租金物业管理费、采暖费支付数额、违约金计算方式，招商泰达公司已在上诉中详细表达。招商泰达上诉请求:1.对天津市滨海新区人民法院(2019)津0116民初83277号民事判决书第三项予以改判,改判为:张哈乃立即付清2018年2月1日起至实际腾房之日止《贝肯山项目租赁合同》项下拖欠的租金(暂计算至2019年9月30日欠付租金267647.2元)、张哈乃立即付清2018年1月1日起至实际腾房之日止《贝肯山项目租赁合同》项下拖欠的物业管理费(暂计算至2019年9月30日欠付物业管理费42739.90元)、张哈乃立即付清实际腾房前拖欠的采暖费(暂欠付2017、2018年两个采暖季采暖费14655.06元)；2.对天津市滨海新区人民法院(2019)津0116民初83277号民事判决书第五项予以改判,改判为:张哈乃以欠付租金、物业管理费、采暖费之和为基数,参照同期贷款利率上浮50%后再上浮30%,按照逾期付款期间分段计算至张哈乃实际给付欠付租金、物业管理费、采暖费之日的违约金(暂算至2020年7月6日一审辩论终结之日为74096.39元)。以上诉请扣除一审判决已经判定的金额后为:118127.14元；3.一审、二审的全部诉讼费用由张哈乃承担。事实和理由：涉案房屋的非正常状态是张哈乃造成的。且张哈乃可以积极采取措施将涉案房屋扭转为正常状态，以达到经营使用的目的。张哈乃在装修过程中因为未符合消防要求，自行采取锁门的方式，使涉案房屋处于非正常状态。其装修方案需要经过政府有关部门批准后方可进行，而实际装修中张哈乃在房屋中搭建了一层楼板，因此不符合消防要求，其自行采取了锁门方式处理。一审法院仅根据张哈乃单方所言认定其在2018年年底前一直与招商泰达公司沟通协调装修问题。然而涉案房屋的消防是否通过审批是以政府有关部门审核意见为准，张哈乃可以采取修改装修方案，满足消防要求。起诉前招商泰达公司仍与张哈乃积极沟通协调，始终建议其对装修方案进行修改，但是其始终未修改装修方案。一审法院无视张哈乃一直占有房屋，招商泰达公司持续提供物业服务和采暖服务的事实。张哈乃在装修过程中对租赁物置之不理，未妥善处理租赁物，也不将租赁物交还招商泰达公司，还用锁门方式使涉案房屋一直处于张哈乃的占有管理控制下。一审法院判决张哈乃自2019年1月1日起无需支付任何费用，应予纠正。招商泰达公司委托案外公司进行服务，已向案外人支付了服务费用，但是一审判决未支持物业服务费和供暖服务费是错误的。在张哈乃违反合同约定未付各项费用且实际占有涉案房屋时，招商泰达公司既可以选择继续履行主张各项费用，也可以选择行使解除权主张各项费用，并不是必须选择解除合同，若适用减轻损失规则，则在泰招商泰达公司没有任何过错的情况下，要求过于严格，未对善良出租人进行保护，反而给予恶意违约长期欠费的承租人嚣张底气。张哈乃辩称，请求驳回招商泰达公司的上诉请求。事实和理由：涉案房屋由于招商泰达公司采取停水、停电及锁门的方式收回，致使张哈乃装修停工无法正常使用进行经营收益。涉案房屋的非正常状态是由招商泰达公司的原因造成。张哈乃租赁房屋是为了经营牛肉面馆取得收益，对此进行了较大的投资包括装修、加盟雪玉宫牛肉面品牌等，且经过招商泰达公司在微信公众号进行了广告宣传。张哈乃是不可能自行采取锁门的方式使租赁房屋处于非正常状态的。根据双方租赁合同的约定，招商泰达公司应对张哈乃的装修方案审核并报政府有关部门批准。张哈乃的装修方案、设计图纸都是经招商泰达公司审核同意的，且已在招商泰达公司备案。张哈乃有理由认为装修方案符合消防要求且通过了有关部门的审批。张哈乃不负有向有关部门报批的义务。如果装修方案不符合消防要求造成租赁房屋装修停工，也应当是由招商泰达公司承担过错责任。另外张哈乃也从来没有收到过任何有关行政部门关于装修不符合消防的口头或书面通知。一直是招商泰达公司以张哈乃装修不符合消防为由阻止施工，并在装修人员外出的空隙，从租赁房屋门上将钥匙拔回并锁门，使装修人员无法再进入租赁房屋继续完成装修工作。涉案房屋非正常状态完全是由于招商泰达公司造成的，其应当承担全部的责任。在一审庭审后，张哈乃去消防部门即天津市滨海新区公安消防支队询问涉案房屋消防审批事宜，也找到了负责人，了解到对于房屋消防检查的事项，包括房屋消防材料、房屋疏散出口以及厨房进行消防检查，一定会有消防检查记录表，如果存在违规的情形，消防部门会向房屋使用人出具书面的通知，通过查找电子档案，并未发现涉案房屋处存在消防不合格的问题，同时告知依据天津市公安局的措施中，对于建筑面积在300平方米以下的非消防许可类建设工程，不再办理消防设计和竣工备案手续，建筑面积在300平米以下的公众聚集场所，不再办理消防安全检查许可。所以涉案房屋也不需要进行相关的设计备案及审批。招商泰达公司存在根本违约及先期违约。张哈乃有权拒绝支付相关费用并要求其返还保证金及赔偿投入的经济损失。对于房屋由谁占有，事实为该房屋一直由招商泰达公司所控制。如果张哈乃能够开门进入租赁房屋，不可能在已经完成一多半的装修基础上弃之不理，不尽快完成装修对外营业并取得收益。招商泰达公司所作的陈述与事实常理不符。张哈乃不认可一审判决中判定的张哈乃支付租金、采暖费、物业管理费以及逾期付款违约金的事项，更不认可招商泰达公司所主张的全部请求事项。张哈乃不存在违约情形，事实上是招商泰达公司存在根本违约，应当向张哈乃返还保证金及赔偿损失。张哈乃向一审法院起诉请求：1.判令立即解除张哈乃和招商泰达公司签订的《租赁合同》；2.判令招商泰达公司立即一次性向张哈乃返还履约保证金53529.44元、装修保证金4583元、物业管理费履约保证金4070.47元、水电费履约保证金9166元；3.判令招商泰达公司一次性向张哈乃赔偿经济损失396780元。招商泰达公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方于2017年9月12日签订的《贝肯山项目租赁合同》于2019年9月6日依法解除；2.判令张哈乃将涉案房屋腾交给招商泰达公司；3.判令张哈乃立即付清2018年2月1日起至实际腾房之日止《租赁合同》项下拖欠的租金（暂计算至2019年9月30日欠付租金267647.2元）；4.判令张哈乃立即付清2018年1月1日起至实际腾房之日止《租赁合同》项下拖欠的物业管理费（暂计算至2019年9月30日欠付物业管理费42739.90元）；5.判令张哈乃立即付清期实际腾房前拖欠的采暖费（暂欠付2017、2018年两个采暖季采暖费14655.06元）；6.判令张哈乃按照每日千分之三的标准向招商泰达公司支付第3、4、5项诉请的违约金，违约金自欠款发生之日起计算至款项实际付清之日止（暂计算至2019年8月27日，租金违约金285084.42元，物业管理费违约金45591.26元，采暖费违约金25895.49元），以上合计金额为681613.33元；7.本案诉讼费用由张哈乃承担。一审法院认定事实：招商泰达公司为天津开发区北海东路**房屋所有权人。2017年9月12日，招商泰达公司与张哈乃签订《贝肯山项目租赁合同》，约定招商泰达公司将位于天津开发区××路××号楼××层××号商铺出租给张哈乃，租赁期限为5年，自2017年10月1日至2022年9月30日，期间的采暖费由张哈乃支付至招商泰达公司账户，涉案房屋交付日期为2017年10月1日。合同还约定，2017年10月1日至2018年1月31日为免租期，免租期内张哈乃无需支付租金，但应该支付该期间的物业管理费及水电使用费。出租商铺的套内面积为91.66平方米，物业费用按套内面积计算。对于租金标准，合同约定2018年2月1日至2019年9月30日，每日含税租金单价为4.80元，每月含税租金13382.36元，每季度含税租金为40147.08元；2019年10月1日至2020年9月30日，每日含税租金单价为5.04元，每月含税租金14051.48元，每季度含税租金42154.43元等。对于物业管理费用，合同约定为每日每平方米0.73元，张哈乃每月支付含税物业管理费2035.23元，每季度支付含税物业管理费6105.70元，合同约定首次缴纳含税物管费为2017年10月1日至2017年12月31日。对于租金及物管费支付日期，合同约定为自免租期结束次日起，张哈乃需按季度支付租金及物管费（本合同约定季度为自然季度），支付方式为每自然季度第三月25日前向招商泰达公司支付下自然季度租金和物业管理费。对于逾期支付的违约金，合同约定为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。对于履约保证金，合同约定的租赁履约保证金为26764.72元，装修保证金4583元，物业管理费履约保证金4070.47元，水电费履约保证金9166元；因张哈乃违反合同条款而令招商泰达公司遭受损失的（含违约金），招商泰达公司有权从履约保证金中扣减该损失的费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补损失的，张哈乃应向招商泰达公司另行赔偿。对于装修合同约定，张哈乃所要进行的装修或者添置设备设施应事先报招商泰达公司审批，装修方案必须在招商泰达规定交付日前30日书面提交给招商泰达审核，并经招商泰达公司书面同意以及政府有关主管部门进行批准后方可进行，由此产生的一切费用由招商泰达公司自行承担。对于违约责任，合同约定了双方违约的情形，约定张哈乃未能纠正违约情形，招商泰达公司没收履约保证金作为张哈乃的违约金，如招商泰达公司全部损失超出保证金范围，张哈乃就超出部分仍应承担赔偿责任。合同的变更和解除，合同约定，张哈乃逾期30天未付租金或物业管理费，招商泰达公司可以提前解除合同。提前解除合同时，张哈乃应当在合同解除之日起五天内交还出租商铺。上述租赁合同签订后，双方依约履行。张哈乃于2017年9月12日向招商泰达支付租赁履约保证金为26764.72元、装修保证金4583元、物业管理费履约保证金4070.47元、水电费履约保证金9166元。招商泰达公司于2017年9月26日向张哈乃交付涉案房屋。此后，张哈乃向招商泰达公司提交装修方案，经招商泰达公司同意后开始进行装修。庭审中，张哈乃主张，其在2017年10月20日停止装修，原因为招商泰达公司告知张哈乃，称其在装修中搭建了一层楼板，因此不符合消防要求，要求张哈乃拆除该搭建，后因与张哈乃未达成一致意见，招商泰达公司对涉案房屋停水停电及锁门处理。招商泰达公司否认对涉案房屋进行过停水停电及锁门处理，称张哈乃于10月20日装修中途停工属实，停工原因为其在商铺内擅自搭建二层，致使房屋不再满足消防疏散的相关要求，因而被消防部门要求停止施工，此后招商泰达公司曾建议张哈乃放弃二层搭建。庭审中，张哈乃主张以2019年9月6日庭审日为双方租赁合同解除的时间，解除依据为招商泰达公司交付的房屋停水停电及锁门而不具有使用条件，截至诉讼已迟延交付房屋三个月以上，因此张哈乃的合同目的无法实现，可以依约及依法解除合同；招商泰达公司主张租赁合同于2019年9月6日解除，解除依据为张哈乃迟延履行支付租金、物业管理费的义务，逾期天数超过30天，公司可以依约解除合同。对于合同解除后涉案房屋的返还问题，庭审中双方确认该房屋在交还时应为毛坯状态，墙面和地面均为水泥覆盖，水、电线路恢复至××路的状况。另查，涉案房屋由招商泰达公司委托案外人招商局物业管理有限公司天津分公司提供物业服务。招商泰达公司主张涉案房屋2017年及2018年采暖费均为7327.53元，张哈乃对该数额予以认可。一审法院认为,张哈乃与招商泰达公司签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。对于涉案租赁合同的解除，庭审中双方均予以认可，一审法院予以照准。对于相关费用的给付，一审法院认为，一方面，张哈乃主张因招商泰达公司停水停电及锁门导致涉案房屋交付后不具有使用条件，但未提供充分证据予以证实，其基此主张无须给付涉案房屋费用的主张无事实依据，一审法院不予支持。因此，本案合同的解除系因张哈乃欠付招商泰达租金、物业费和其他费用而构成的违约。另一方面，根据双方签订的租赁合同，张哈乃租赁涉案房屋系经营使用，根据案件查明的事实，自2017年10月20日起张哈乃已停止对涉案房屋的装修施工，即自该时间起张哈乃对于涉案房屋的使用已处于非正常状况，而招商泰达公司对于该情况也明确知晓，其作为出租方对于承租人没有正常使用房屋的情况应积极予以了解沟通和及时解决，以促成双方合同目的实现。同时，当涉案合同免租期至2018年1月31日期满，而张哈乃未依约定时间交纳涉案房屋的租金、物业管理费等费用时，其已经以自己的行动表示不履行主要合同义务，招商泰达公司亦应在合理期限内行使合同的解除权，以避免因合同解除造成损失的扩大。结合庭审中张哈乃认可其在2018年年底前一直与招商泰达公司沟通协调装修问题的陈述和案件基本情况，一审法院酌情认定本案行使合同解除权的时间为涉案合同约定的免租期满后10个月内，即2018年12月31日，超过该期间，应视为对于损失的扩大。综合以上分析，截至2018年12月31日的相关租金、物业管理费、采暖费，张哈乃均应予以支付。经计算，张哈乃应支付涉案房屋的2018年2月1日至12月31日的租赁费147205.96元、2018年1月1日至12月31日物业管理服务费24422.80元、2017年度及2018年度11月和12月的采暖费10258.54元，招商泰达公司超过部分的请求一审法院不予支持。对于招商泰达公司主张张哈乃支付逾期付款违约金，双方合同中存在该项约定，鉴于招商泰达公司未提供证据证明其因张哈乃逾期支付各项费用产生的实际损失，故一审法院结合案件实际情况，根据法律规定，以欠付租金和物业费之和为基数，参照同期贷款利率上浮50%后再上浮30%，按照逾期付款期间分段计算至本案辩论终结之日。经计算，一审法院酌情认定本案违约金数额为32564.11元，招商泰达公司超过部分的主张一审法院不予支持。对与招商泰达公司主张张哈乃腾交房屋的请求，涉案租赁合同解除后，张哈乃应将房屋交还招商泰达公司，鉴于张哈乃未提供充分证据证明涉案房屋在招商泰达公司控制之下，该项主张一审法院予以支持，张哈乃应按照毛坯房标准并将水、电线路恢复至××路的状况后，向招商泰达公司交还涉案房屋。对于张哈乃请求返还履约保证金的请求，一审法院认为，结合双方合同约定，该保证金系招商泰达公司预留的张哈乃可能承担的违约金，结合前述关于张哈乃逾期付款违约金的意见，招商泰达公司共计收取了张哈乃保证金44584.19元，扣除张哈乃应承担违约金32564.11元后，招商泰达公司应予退还张哈乃履约保证金12020.08元。经计算，张哈乃应给付招商泰达公司相关费用减去招商泰达公司应退还张哈乃履约保证金后，张哈乃尚应给付招商泰达公司各项费用差额169867.22元。对于张哈乃主张招商泰达公司赔偿的经济损失，张哈乃主张招商泰达违约导致合同目的无法实现而产生损失，其主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、确认张哈乃与天津招商泰达房地产开发有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》解除；二、张哈乃于本判决生效之日起十五日内将天津开发区××路××号楼××层××号商铺按照毛坯房标准并将水、电线路恢复至××路的状况恢复后，交还天津招商泰达房地产开发有限公司；三、张哈乃于本判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年2月1日至12月31日的租赁费、2018年1月1日至12月31日物业管理服务费、2017年度及2018年度11月和12月的采暖费差额共计169867.22元；四、驳回张哈乃的其他诉讼请求；五、驳回天津招商泰达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费8322元，由张哈乃承担8106元，由天津招商泰达房地产开发有限公司承担216元；反诉案件受理费5308元，由天津招商泰达房地产开发有限公司承担3875元，由张哈乃承担1433元。张哈乃及天津招商泰达房地产开发有限公司应承担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付。本院二审期间，张哈乃提交：1.微信公众号的截图、张哈乃办理的营业执照正本副本，用以证明其为经营的雪玉宫拉面做了准备并进行了广告宣传，故从常理上讲，张哈乃是不可能自行采取锁门的处理方式停止装修，使涉案房屋无法正常经营收益的；2.贝肯山签约商户问题汇总表，用以证明2017年的12月1日招商泰达公司员工向张哈乃等其他租赁商户征集装修过程情况及无法按期开业的原因。多家商户提出装修停工原因系2017年的11月30日下午消防检查导致，同时张哈乃所租赁房屋注明的原因还包括需要招商泰达公司加装主烟道后才能完成店铺装修，故招商泰达公司导致停工装修、造成涉案房屋处于非正常状态。3.天津市公安局出台的19项服务措施，用以证明对于建筑面积在300平方米以下的非消防许可类建设工程，不再办理消防设计和竣工备案手续，以及建筑面积在300平米以下的公众聚集场所不再办理消防安全检查许可。涉案房屋根本不存在装修方案需要审批的事项，也不存在消防检查不合格的问题。4.涉案房屋的照片，用以证明2017年10月涉案房屋的钥匙已由招商泰达公司人员取回并锁门，目前涉案房屋是锁门状态。招商泰达公司认为，证据1的真实性无法核实，但是根据张哈乃所提供的该公众号的信息该账号主体为个人，并非招商泰达公司，公众号所呈现的内容与招商泰达公司无实际关系，也无法证明张哈乃所称的证明目的。证据2汇总表的制作人并不是招商泰达公司，证据也无任何原件，单从证据本身也看不出招商泰达公司同意并认可该汇总表，汇总表所涉及的商铺众多，与张哈乃并无关联。对证据3的真实性无法核实，但该消防备案许可定义为建筑面积在300平米以下的非消防许可类建设工程，而张哈乃所在的贝肯山项目建筑面积已经超过300平米，贝肯山项目应该不属于不再办理消防安全检查许可的项目。证据4照片无法证明张哈乃所称的证明目的，无法看出涉案房屋的钥匙已经被招商泰达公司取回并锁门。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张哈乃提供的证据本身并不能直接证实涉案房屋停止装修和使用系招商泰达公司原因所致，亦无法证明招商泰达公司已取得对涉案房屋的控制。另查明，双方签订的《贝肯山项目租赁合同》还约定2020年10月1日至2022年9月30日，每日含税租金单价为5.55元每平方米，每月含税金租金总额15473.35元，季度支付含税总额46420.06元，其中不含税租金44209.58元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审中张哈乃起诉要求解除双方签订的租赁合同，招商泰达公司同意解除合同，一审法院确认双方合同解除并无不当。招商泰达公司未就此提出上诉，二审中张哈乃仍坚持其该项请求，但实际双方就解除上述合同并无争议。本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同解除的原因是什么，何方存在违约行为；2.合同解除后，招商泰达公司是否应当返还张哈乃各项履约保证金；3.招商泰达公司是否应就张哈乃的经济损失予以赔偿；4.张哈乃是否应当支付租金、物业费、采暖费；5.张哈乃是否应当支付违约金。关于涉案租赁合同解除问题，一审中双方均主张解除涉案租赁合同，且在一审庭审中均确认自2020年9月6日开庭时间为解除合同时间，一审法院予以准许并无不当。关于违约问题，现有证据表明，招商泰达公司在签订合同后已经及时将房屋交付给张哈乃使用。张哈乃主张招商泰达公司采取停水、停电及锁门方式导致房屋无法利用，构成根本违约，但是未就此提交充分证据予以证实，一审法院未予采信并无不当。另，双方合同中约定，张哈乃的装修方案需经招商泰达公司书面同意并经政府有关主管部门批准后方可进行。张哈乃不能证明其装修已经符合上述条件，其拒付租金理由不具备正当性，构成违约。关于保证金问题，招商泰达公司就双方纠纷起诉张哈乃要求支付各项费用及违约金，本案已进行处理，双方合同解除后，张哈乃已经支付的保证金不再具备保证合同履行的作用，招商泰达公司应将各项履约保证金予以返还。关于张哈乃经济损失问题，张哈乃表述其主张的损失构成包括装修费、购置桌椅、广告牌匾费用、消防改造费用及加盟品牌所支出的费用。张哈乃购置物品可以收回加以利用，并非其损失。因装修不符合约定导致的装修改造费用及无法经营的损失应由其自行负担。关于租金、物业费、采暖费问题，发生纠纷后双方均应正视问题，及时采取措施解决，避免损失的扩大。涉案合同的免租期于2018年1月31日期满，张哈乃在此后持续未支付租金，而双方已经知晓纠纷的发生，房屋长期处于非正常使用状态。结合本案中租赁物情况、租赁合同约定租期及双方陈述协商情况，本院认定至2018年12月31日双方处于协商阶段是合理的。此后双方均有义务及时采取必要措施避免损失扩大，因此双方虽仍进行协商均未采取有效措施及时止损，产生的各项费用应由双方分担。张哈乃应当支付招商泰达公司2018年2月1日至2018年12月31日租赁费147205.96元，2018年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费24422.8元，2017年度、2018年度11月及12月采暖费10258.54元，以上共计181887.3元。此后产生的2019年1月1日至2019年9月30日租赁费按照每月13382.36元计算为120441.24元、2019年10月1日至2020年9月6日租赁费按照每月14051.48元计算为157338.08元，2019年1月1日至2020年9月6日物业管理服务费按照每月2035.23元计算为41106.07元，2018年度剩余采暖费4396.52元，以上为扩大的损失，同时考虑新冠疫情的影响租赁费用应当进行部分减免，本院酌情考虑上述费用由张哈乃向招商泰达公司支付78000元。同时双方因诉讼持续，均未能进一步及时避免扩大损失，合同解除后至实际腾空房屋之日止的费用，本院酌情由张哈乃按照每日140元的标准支付，其他费用不再支付。关于违约金问题，结合双方合同约定和本案实际履行情况及双方协商情况，本院酌情对于张哈乃的违约金以2018年12月31日前所欠付租金和物业费之和171628.76元为基数，参照2019年8月全国银行间同业拆借一年期贷款报价利率4.25%，上浮50%后再上浮30%，自2019年1月1日计算至2019年9月6日合同解除之时，确定违约金为9664.3元。综上所述，张哈乃、招商泰达公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83277民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83277民事判决第三、四、五项；三、张哈乃于本判决生效之日起十五日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年2月1日至2018年12月31日租赁费147205.96元，2018年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费24422.8元，2017年度、2018年度11月及12月采暖费10258.54元，以上共计181887.3元；四、张哈乃于本判决生效之日起十五日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2019年1月1日至2020年9月6日租赁费，2019年1月1日至2020年9月6日物业管理服务费，2018年度剩余采暖费的部分费用计78000元；五、张哈乃于本判决生效之日起十五日内按照每日140元的标准向天津招商泰达房地产开发有限公司支付2019年9月6日至实际腾房之日的占有使用费；六、张哈乃于本判决生效之日起十五日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司违约金9664.3元。七、天津招商泰达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张哈乃租赁履约保证金26764.72元、装修保证金4583元、物业管理费履约保证金4070.47元、水电费履约保证金9166元。八、驳回张哈乃其他诉讼请求、其他上诉请求。九、驳回天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求、其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8322元，由张哈乃负担8000元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担332元；反诉案件受理费5308元，由张哈乃负担4700元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担608元。二审案件受理费14574元，由张哈乃负担9000元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担5574元。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……