河南省焦作市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫08执异13号异议人（案外人）：王雅婷，女，1994年4月1日出生，汉族，住焦作市山阳区。申请执行人：焦作解放农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省焦作市解放区果园路和解放路交叉口。法定代表人：薛新明，董事长。委托诉讼代理人：张当智，河南河阳律师事务所律师，特别授权。申请执行人：焦作市马村区农村信用合作联社，住所地：河南省焦作市马村区解放东路2859号。法定代表人：姜会生，理事长。被执行人：焦作市永凯塑化有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区解放东路279号。法定代表人：苗顺兴，董事长。被执行人：卢红旗,男,1967年8月29日出生,汉族，住河南省焦作市解放区。被执行人：王金有,男,1954年5月9日出生,汉族,住河南省安阳市林州市。被执行人：王永庆,男,1979年7月3日出生,汉族,住河南省安阳市林州市。被执行人：王艳红,女,1987年3月24日出生,汉族,住河南省焦作市解放区。被执行人：王艳芳,女,1987年3月24日出生,汉族,住河南省焦作市山阳区。被执行人：焦作锦润置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区迎宾大道东侧沙河桥南。法定代表人：桑建国，董事长。被执行人：桑建国,男,1970年8月21日出生,汉族,住河南省安阳市林州市。被执行人：桑国英,女,1975年9月14日出生,汉族,住河南省安阳市林州市。被执行人：苗顺兴,男,1969年10月20日出生,汉族,住河南省新乡市封丘县。被执行人：梁方楷,男,1988年11月30日出生,汉族,住河南省焦作市山阳区。本院在执行焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市马村区农村信用合作联社与焦作市永凯塑化有限公司、卢红旗、王金有、王永庆、王艳红、王艳芳、焦作锦润置业有限公司、桑建国、桑国英、苗顺兴、梁方楷借款合同纠纷一案中，案外人王雅婷对查封被执行人王艳芳名下位于焦作市解放区解放中路78号辉龙花园1号楼-1层142号（产权证20××49）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年4月13日进行听证，案外人王雅婷、申请执行人焦作解放农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人张当智以及被执行人王艳芳参加了听证，申请执行人焦作市马村区农村信用合作联社、被执行人焦作市永凯塑化有限公司、卢红旗、王金有、王永庆、王艳红、焦作锦润置业有限公司、桑建国、桑国英、苗顺兴、梁方楷等经合法传唤未到庭，现已审查完毕。案外人王雅婷称，请求解除位于河南省××解放区××楼××号不动产的查封。其事实与理由如下：案外人王雅婷是涉案房产的实际拥有者并使用至今，该房产已经与被执行人王艳芳无任何产权关系。2005年3月19日，案外人母亲杨敬平与被执行人焦作市金德利房产开发有限公司董事长父亲王金有签订了《关于以广告时段和版面抵偿购房款的协议》，约定位于河南省××解放区××楼××号的商铺涉案房产归案外人母亲杨敬平所有，并按约定在2005年4月1日把涉案房产交付给了杨敬平，但双方对于45000元的广告费有争议，被执行人王艳芳父亲王金有拒绝过户给案外人母亲杨敬平，双方沟通数次无果。2014年5月20日，在案外人全家不知情的情况下，王金有把涉案房产过户给了被执行人王艳芳。因案外人母亲于2016年去世，案外人王雅婷与被执行人王艳芳的父亲王金有进行协商，在于2019年10月29日，案外人王雅婷与被执行人王艳芳重新签订了《房屋买卖协议》，购买被执行人王艳芳名下位于河南省××解放区××楼××号的商铺，约定了付款时间、付款方式、违约责任等相关条款。协议签订后，案外人王雅婷根据约定在2019年10月29日支付给被执行人王艳芳45000元购房欠款和被执行人王艳芳已缴纳的契税8284.05元，并在2019年12月19日在焦作市行政服务大厅依法缴纳完毕买受人的16258.38元和出卖人的98542.65元的契税。由于该不动产占用范围的土地被抵押且未做解押，相关部门无法办理过户手续，致使案涉房产依旧登记在被执行人王艳芳名下，但案外人的房屋买卖行为合法，应受到法律的保护，故请求中止对该房产的执行。被执行人王艳芳称，同意王雅婷的异议请求，并表示王雅婷提供的证据是真实的。申请执行人焦作解放农村商业银行股份有限公司称，案外人王雅婷不具有排他执行的权利。其理由如下：一是土地抵押在先，根据房地一体原则，土地抵押的地上建筑物一并抵押，抵押期间不得转让；二是不动产看登记，案外人主张的房产未取得产权证书，不具有所有权；三是案外人所具有的权利是基于广告合同关系产生的债权，不是也物权。另涉案房产实际成交价为19.75万元，但其在交税的价款却为42.4万元，实际买卖房产的价格偏低，有逃避债务的嫌疑。本院查明，原告焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市马村区农村信用合作联社与被告焦作市永凯塑化有限公司、卢红旗、王金有、王永庆、王艳红、王艳芳、焦作锦润置业有限公司、桑建国、桑国英、苗顺兴、梁方楷借款合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2018）豫08民初238号民事判决书，并已发生法律效力。根据上述生效法律文书的规定：一、被告焦作市永凯塑化有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市马村区农村信用合作联社借款本金27999000元及利息、罚息；二、被告焦作锦润置业有限公司、苗顺兴、卢红旗、桑建国、王艳红、王艳芳、梁方楷、王金有、王永庆、桑国英对上述借款本息负连带清偿的保证担保责任；三、原告焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市马村区农村信用合作联社对被告焦作锦润置业有限公司提供的抵押物位于焦作市郇塔路北侧，抵押权证为修他项（2015）第21号他项权证项下土地面积为28544.8平方米的土地使用权拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；案件受理费222548元，由被告焦作市永凯塑化有限公司、焦作锦润置业有限公司、苗顺兴、卢红旗、桑建国、王艳红、王艳芳、梁方楷、王金有、王永庆、桑国英承担。因被执行人未按上述生效法律文书履行义务，焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市马村区农村信用合作联社向本院申请强制执行，本院于2020年8月10日依法立案受理。在执行过程中，本院于2020年11月24日作出（2020）豫08执118号之五执行裁定书，查封了被执行人王艳芳名下位于河南省××解放区××楼××号（产权证20××49）房产。本院另查明，案外人王雅婷与被执行人王艳芳于2019年10月29日签订《房屋买卖协议》，一、王雅婷同意购买王艳芳拥有的，坐落于焦作市解放区××楼××房产（房产证号为焦房权证解放字第××号），面积111.48平方米；二、双方均认可王雅婷已支付王艳芳房款152500元，双方核对后，均认可王雅婷尚欠王艳芳购房款45000元。经双方友好商定：王雅婷向支付王艳芳剩余购房款45000元及王艳芳已缴纳的契税8284.08元后，王艳芳认可王雅婷已将该房款全部结清，王艳芳配合王雅婷办理房产过户手续。同日，王雅婷给付王艳芳剩余购房款45000元，王艳芳出具收据。此后王雅婷将涉案房产出租他人，又按照《房屋买卖协议》约定缴纳了增值税、契税、个人所得税、印花税等相关税费。而后王雅婷在办理涉案房产过户登记时，焦作市自然资源和规划局出具《不动产权属调查表》载明：“土地调查结果：经调查，此楼无分割信息”，未予案外人王雅婷办理过户登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，案外人王雅婷与被执行人王艳芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法占有该不动产。因涉案房产占用范围的土地使用权未分割，致使该房产未办理过户登记，非案外人王雅婷的原因。综上，案外人王雅婷的异议理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：中止对坐落于河南省焦作市解放区解放中路78号辉龙花园1号楼-1层142号房产（房产证号为焦房权证解放字第××号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  侯顺利审判员  汤学军审判员  冯师刚二〇二一年四月十六日书记员  张心如