湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终538号上诉人（原审被告）：湘潭中特房地产开发有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂南路93号。法定代表人：左铁青，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坤毅，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李崇虎，男，1983年3月14日出生，汉族，湘潭县人，个体工商户，户籍地湘潭县，现住湘潭县。委托诉讼代理人：文彬，湘潭县新城法律服务所法律工作者。上诉人湘潭中特房地产开发有限公司因与被上诉人李崇虎商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘潭中特房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销湘潭县人民法院（2020）湘0321民初2141号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院完全没有依照事实和证据，胡乱认定，主观臆测，作出了错误的判决。一、上诉人不存在违约行为，逾期交房符合双方在合同中的“特别约定”，依法不应承担违约责任，原审判决认定事实错误，且缺乏法理基础和法律依据。根据上诉人与被上诉人2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，上诉人可以延期交房。上诉人开发的中特·香堤雅郡二期6#栋及地下室（简称涉案工程）是由湖南世纪永盛建设工程有限公司承包建设的，承包合同约定的工期是400天（2017年12月10日开工——2019年1月15日竣工），但施工期间出现了以下上诉人无法控制的“特殊原因”导致延期交房：一是工期400天中，白天雨雪天气占了163天，施工承包方无法正常施工，属于不可抗力情形；二是城南春天2期小区部分业主因与县政府土地权属问题发生争议，进而到上诉人开发的涉案工地上多次阻工；三是涉案工程的电梯安装因安装方与他人诉讼，其财产被法院冻结，导致涉案工程的电梯未能按合同约定如期安装并交付使用；四是因湘潭县县城“创文、创卫”活动开展，对建筑工地进行整治的一系列措施出台，行政执法机关对涉案工程经常监督、检查和整治，在时间上无疑拉长了施工承包方按期完工的距离。以上事实的出现均属于上诉人不能控制的“特殊原因”，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条、第十一条的约定，上诉人可以逾期交房并无需承担逾期交房的违约责任。原审判决回避上述法律事实与双方在合同中的约定，作出了错误的认定。根据《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因，也可以是人为、社会因素引起。原审法院主观臆断对“雨雪天气”、“创文、创卫”等不可抗力视而不见，导致原审判决认定事实不清，证据不足，缺乏法理基础和法律依据，应当予以撤销。二、被上诉人拒不收房，其行为构成违约，且其计算逾期交房违约金的方法与数额明显错误，原审判决同样不顾证据事实，胡乱认定，作出错误的违约金判决，被上诉人的诉讼请求依法应予以驳回。上诉人于2019年11月4日通过微信、电话多次通知被上诉人于2019年11月8日交付房屋，并且在《湘潭日报》上刊登《交房公告》，广而告之交房的时间已于2019年11月8日开始，要求被上诉人前来办理交房手续，逾期则视为自动收房，被上诉人明知但拒不收房，其行为属于违约。至于被上诉人所谓的逾期交房违约金的计算更是错误，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，逾期交房违约责任的处理方式是“按逾期时间，分别处理（不作累加）”。综上所述，被上诉人提出的各项诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当依法予以撤销，恳请二审法院查明事实，驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。李崇虎答辩称：1.原审判决适用法律正确，判决90%正确，少计算了一个月，因为作为业主对登报的情况毫不知情，一审按照登报的时间对当事人不公平。2.答辩人签署的是格式合同，作为业主没有丝毫协商的余地。3.按照合同法，合同约定在先的原则，应该判决一审被告支付违约金。4.按照上诉人所讲的完全是不负责任的态度。5.最高院关于商品房销售合同违约责任的赔偿，最高不得超过每日万分之三，或者按照银行贷款利息4倍计算。上诉人的上诉没有理由。李崇虎向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令湘潭中特房地产开发有限公司向李崇虎支付违约金96471.8元（违约金计算至2019年11月18日止）。2.本案受理费及其他诉讼费用由湘潭中特房地产开发有限公司承担。一审法院认定案件事实如下：李崇虎于2018年3月26日向湘潭中特房地产开发有限公司购买湘潭县××镇××路“中特·香堤雅郡”小区6栋150100号商品房，土地使用权出让合同号：潭国用（2012）第Ａ××9号，建筑面积为140.59平方米，并于当日签订了《商品房买卖合同》，合同编号201803267ＰＡ469103671号，房屋总价值636778元，李崇虎向湘潭中特房地产开发有限公司交首付166778元，剩余470000元已由李崇虎向中国建设银行按揭贷款支付完成，贷款期限为2018年8月5日至2038年8月5日；双方签订的《商品房买卖合同》约定：“······第十条交付期限出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。······但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、遭遇政府限（断）电、水或其他行政行为、政策法律变化及其他非出卖人所能控制的原因；3、供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。买受人延期付款或相关配套。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。······。”随后，原、被告签订了一份《补充协议》，该协议第十条（四）项约定：“······1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。······第十二条（二）对逾期交房责任的补充约定。因政府有关部门限制夜间施工、停电、停水、城市公用设施改造、政府拆迁、城市创卫等非出卖人原因以及不可抗力导致工程工期顺延并逾期交房的，出卖人不承担违约责任。······。”合同签订后，湘潭中特房地产开发有限公司于2019年11月4日通过微信通知李崇虎于2019年11月8日开始到售楼部办理交房手续，并于2019年11月19日在湘潭日报刊登了交房公告。李崇虎以湘潭中特房地产开发有限公司延期交房构成违约为由，特诉至一审法院。一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法、有效；李崇虎已按合同的约定支付了购房款，湘潭中特房地产开发有限公司未在约定的期限交付房屋属违约行为，依法应承担按双方约定支付违约金的责任，湘潭中特房地产开发有限公司提出因天气及创文、创卫等原因不构成违约的抗辩理由，因双方在合同中未约定因天气原因不属于违约，且没有法定事由，湘潭中特房地产开发有限公司提出的创文、创卫系原、被告签订合同之前的政府行为，不属于原、被告签订的《合同》范围内，故对湘潭中特房地产开发有限公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持；原、被告双方争议的交房日期，根据湘潭中特房地产开发有限公司向李崇虎发出的微信交房公告，交房日期应为2019年11月8日，故湘潭中特房地产开发有限公司应向李崇虎支付的违约金为以购房款636778元为基数*0.0002*30天*2个月+以636778元为基数*0.0003*5个月+以636778元为基数*0.0003*8天=37824.62元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，一审法院判决：一、由被告湘潭中特房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李崇虎支付逾期交房的违约金37824.62元；二、驳回原告李崇虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2212元，减半收取1106元,由原告李崇虎负担706元，被告湘潭中特房地产开发有限公司负担400元。二审期间，上诉人向本院提交一组新证据，湘潭市气象台的证明，拟证明2017年12月10日至2019年1月15日降水日数为185天，2019年1月16日至2019年10月31日降水日数为133天。因天气问题导致承建方无法按合同交房，这是上诉人不能控制的特别原因。根据双方签订的合同，上诉人的行为不构成违约，无需承担违约金的赔偿责任。被上诉人质证认为，该证明与本案的违约没有关系，天气情况与业主无关，不属于不可抗力因素，在签订合同的时候就应该将天气情况考虑进去。本院认证认为,上诉人提交湘潭市气象台的证明与本案没有关联性，本院依法不予采信。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人延期交房理由是否属于不可抗力的情形？是否应当支付违约金？应当支付多少违约金？首先，关于上诉人提出在施工过程中有163天的降雨天，城南春天2期小区的部分业主因土地权属问题到本案房屋工地多次阻工，涉案房屋的电梯安装方与他人诉讼影响涉案房屋电梯安装，行政执法机关因县城“创文”“创卫”经常对涉案工程进行监督、整治等，均影响了涉案工程施工，属于不可抗力情形问题。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年3月26日签订房屋买卖合同，约定2019年1月31日交付房屋，上诉人在订立合同时应做好充分的时间预留，以应对天气原因等可能影响工程施工的各种因素，保证合同履行。从上诉人提出的上述情形看，下雨天数过多不属于不可抗力的因素。城南春天业主阻工是上诉人在该项目中应当妥善处理的问题，不能由涉案房屋业主承担阻工导致延期交房后果。湘潭县相关职能部门于2017年发布的关于建筑施工现场安全文明施工的通知，均在本案合同之前发布，其内容是对不符合安全文明施工的行为进行整治，上诉人是否属于整治范围与被上诉人没有关联。涉案电梯安装方与他人诉讼影响涉案房屋电梯安装，如造成上诉人损失，上诉人可另行依法维权，不能将延期交房后果转嫁给业主。因此，上诉人提出的上述情形均不属于合同约定的不可抗力情形，其该项上诉请求，理由不充分，依法不予支持。其次，关于上诉人是否应当支付违约金？应当支付多少违约金问题。上诉人与被上诉人合同约定的交房日期是2019年1月31日，根据上诉人向李崇虎发出的微信交房公告，交房日期应为2019年11月8日。根据双方签订的《补充协议》第七条关于商品房交付及权属证件办理的领取的特别约定……。（四）关于《合同》第十一条除《合同》第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按如下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。根据双方的约定，上诉人逾期交房超过90日，未有免除逾期交房违约责任的情形，被上诉人要求继续履行合同，上诉人则应该按照约定支付违约金。一审法院按照累加方式计算违约金并未损害上诉人的利益，上诉人提出不应承担违约责任，违约金累加计算增加了违约金数额的上诉请求，理由不成立，依法不予支持。综上所述，湘潭中特房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决程序合法、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2212元，由上诉人湘潭中特房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 肖瑞芬审判员 唐 逊二〇二一年四月二十五日书记员 梁 莎附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。