安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终441号 上诉人（原审原告）：陈传锐，男，1975年5月1日出生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市山南新区。 被上诉人（原审被告）：淮南环球港商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳社区劳动保障局综合楼，统一社会信用代码91340400099802256D。 法定代表人：张卫荣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许杨清，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人陈传锐因与被上诉人淮南环球港商业管理有限公司（以下简称环球港公司）合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭于2021年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈传锐、被上诉人环球港公司委托诉讼代理人沈国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈传锐上诉请求：一、判令环球港公司向陈传锐支付2020年第二、三和四季度被扣除的33天收益金21929元。（1）判令环球港公司向陈传锐支付2020年第二、三和四季度被扣除的33天收益金21170元。(陈传锐已共被扣除45天收益金,陈传锐自愿减免12天用于扶持实际承租户,要求环球港公司提供给实际承租户减免12天的证明)。判令环球港公司向向陈传锐支付2020年第二、三和四季度违约金769元，第二季度2020年4月15日至实际收款日2020年6月16日（63天），第三季度2020年7月1日至实际收款日2020年7月8日（8天），第四季度2020年10月1日至实际收款日2020年10月9日（9天），违约金额为769元（48113.70*0.0002*63+48113.70*0.0002*8+48113.70*0.0002*9）。（2）扣除33天收益金的违约金计算到付款日止。二、判令环球港公司承担一、二审案件费用。事实与理由：（一）判决陈传锐减免环球港公司45天的收益金,一审判决有失公平。（1）从收益金数额上来看,陈传锐房租只占收益金40%。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》，倡导减免房租,而不是收益金。尽管如此,倡导性文件并不是强制性文件。法院判决陈传锐强制减免45天收益金,是对指导意见文件理解错误。淮南市政府管控时间只有19天,故不可抗力只有19天,不能无限放大不可抗力影响。从环球港公司商场张贴《关于疫情期间减费免商户租金及物业费》的通知,环球港公司对商户减免了房租和物业费水电,但加起来时间只有24天。根据疫情期间共克时艰和公平原则,陈传锐只需承担10天或者12天。无论从政府管控和环球港公司提供的减免天数,判决陈传锐减免45天的时间明显过高。(2)环球港公司是商管公司,不是实际的承租人,减免租金应保证最终惠及承租户。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件干规定的指导意见(二)》,要求减免租金保证最终惠及承租户。陈传锐、环球港公司和商户是利益共同体,本应共克时艰。环球港公司只给商户减免24天,却强扣陈传锐45天的收益金,商户被减免的24天时间应该由陈传锐和环球港公司共同承担，每方担12天的减免，而不是由陈传锐一方承担。(二)一审判决根据环球港公司提供的335人签字同意减免，判决陈传锐必须减免，属理解和适用法律错误。(1)根据物权法第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中,房屋收益金属于业主专有部分,而不是共有部分的共有权。(2)335户签字质证不充分,签字不具有真实性。一审法院仅让陈传锐当庭浏览,未给陈传锐字迹比对等证明真伪机会,无法辅以其它措施确认签名的真实性。此条证据事实认定不清,不具有真实性。(三)谁主张谁举证,这是民事通用规则。一审法院只选取了环球港十家商户的关于疫情减免的谈话记录,要求陈传锐质证。陈传锐认为,一审法院选取的电影院、电玩是环球港自营商户,明显是偏袒行为。不仅如此,调查的十户里对于环球港公司所说的减免政策，十户的证言也相互矛盾。一审法院以偏概全，属于认定事实错误。 环球港公司应提供所有商户的减免租金直接证据,包括减租文件、银行流水和收据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》,倡导减免疫情期间的房租,目的是帮扶受损失的实际承租户。环球港公司是商管公司,不是实际承租人。该公司打着疫情旗号,扣着陈传锐的收益金,收着承租户的租金和物业费,具有典型的两头克扣行为。这一行为使政府的公信力得到打击,有损政府形象。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误。请求二审法院查明事实,维护陈传锐合法权益。 环球港公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.本次疫情属于不可抗力，环球港公司实施的减免租金的政策符合减免租金政策文件和指导性政策。2.环球港公司作为管理环球港商业综合体的商管公司，因疫情影响，环球港商业综合体内各业态、各行业的商户所受损失的比例是不同的。为帮助商场内的商户维持生存或继续保持发展的前提下，给所有受损失的商户分业态、行业的不同给予了不同程度的租金、商管费用减免政策。3.环球港公司对一审法院判决承担疫情期间1.5个月的租金不满意，考虑到还要和包括陈传锐在内的环球港其他业主继续合作，就没有对一审判决进行上诉。 陈传锐向一审法院起诉请求：1.判令环球港公司向陈传锐支付2020年4月1日至2020年6月30日(第二季度)总收益金63250元，其中房租占40%计25300元，其他收益占60%计37950元，环球港公司应在4月1日前五日内支付，违约产生滞纳金按合同约定日收益万分之五以天数计算直至环球港公司付款日期为止；2.判令环球港公司承担本案诉讼费用。2020年7月14日，陈传锐变更诉讼请求为：1.判令环球港公司向陈传锐支付2020年4月1日至2020年6月30日(第二季度)0.5个月收益金10541元(其中房租占40%计4216元,其他收益占60%计6325元)，环球港公司应在4月1日前支付，违约产生的违约金按合同约定日收益万分之二的标准，以天数计算直至环球港公司付款日期为止；2.判令环球港公司向陈传锐支付第二季度2.5个月收益金（52708元）所产生的违约金801元（2020年4月1日至2020年6月16日）；3.判令环球港公司向陈传锐支付2020年7月1日至2020年9月30日(第三季度)0.5个月收益金10541元(其中房租占40%计4216元，其他收益占60%计6325元)，环球港公司应在7月1日前支付，违约产生的违约金按合同约定日收益万分之二的标准，以天数计算直至被告付款日期为止；4.判令环球港公司向陈传锐支付第三季度2.5个月收益金（52708元）所产生的违约金73元（2020年7月1日至2020年7月8日）；5.本案诉讼费用由环球港公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年10月23日，陈传锐与环球港公司签订《商铺租赁经营管理合同》一份，约定：“出租方（以下简称甲方）：陈传锐承租方（以下简称乙方）：环球港公司第一条商铺位置、面积及用途1.1甲方同意将其位于淮南市朝阳××路××路××处，‘金地·环球港’项目，商铺号为1193，共1套商铺租赁予乙方，该商铺总建筑面积约68.15平方米（以最终测绘面积为准），该商铺租赁范围包括但不限于该商铺所应公摊部分以及相应辅助设施、设备。1.2租赁用途：由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理。第二条租赁期限2.1甲方自2015年12月31日起至2035年12月31日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理，租赁期限为二十年。第三条收益及付款方式3.1商铺年收益计算标准，此部分费用由租金、房屋维修费、服务费构成，比例分别为40%、40%以及20%，以下以收益统称：其中年度2019年12月31日-2020年12月31日，年收益253000元，每季度支付63250元。3.2收益支付方式：前三年收益计847860元乙方已一次性以现金或甲方认可的其他方式支付予甲方，其余租金在2018年12月31日至2025年12月31日期间租金收益按每三个月为一支付周期，在支付周期开始前五个工作日内提前支付至甲方指定账户。3.3甲方可委托乙方办理租赁登记等业务，租赁期间产生的税费按照国家法律法规双方各自承担。第七条甲方的权利与义务7.1甲方有权要求乙方按期支付收益。7.2甲方有权对乙方的经营活动是否合法进行监督。第八条乙方的权利和义务8.1乙方在租赁期内所从事的合法租赁经营管理活动，不受甲方干涉。8.3乙方在租赁期内对于租用商铺拥有完整的经营管理权，没有所有权，有权进行选择整体或部分转租及自行经营。8.6乙方按约向甲方足额支付收益。8.8乙方有权在经营管理期间委托第三方负责具体经营或物管事宜，而无需征得甲方同意。第九条转租及授权9.1乙方在租赁经营管理期内，甲方允许乙方将商铺全部或部分转租予第三方且无须通知甲方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。9.4因转租期间该物业出租获得的款项（包括但不限于收益、赔偿金、违约金、定金和保证金）均属于乙方，甲方放弃对该等款项的权利，本合同3.1条约定的收益除外，甲方有义务将承租第三人直接向其支付的任何款项立即返还给乙方。第十二条违约责任12.1乙方逾期支付收益，除仍应补交所欠收益外，并按日收益万分之二，以天数计算向甲方支付违约金。第十三条免责条款13.1在合同期内，如遇自然灾害、战争、动乱、政府主管部门合法的行政行为以及其他非乙方所能控制和避免的社会事件、紧急事件等，致使本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任……” 合同签订后，环球港公司严格按照合同约定将收益支付至2020年第一季度，税前每季度收益为63250元，税后每季度收益为57977.48元。 2016年7月25日，陈传锐取得位于田家庵区朝阳中路北侧金地环球港项目商业楼1193号商铺的不动产权证书。 2020年1月份以来，全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，我国政府采取最有力的疫情防控措施。2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月25日，安徽省将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应。2020年3月15日，安徽省将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。 2020年3月17日，环球港公司向陈传锐致函，内容为：“致业主的一封信……依据相关法律规定以及合同第十三条约定，同时参照《安徽省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情若干政策措施的通知》及市政府的相关工作指引以及同行业相应惯例，现拟请您免除叁个月商铺收益，以求共渡难关。同时，我司也将暂缓给付合同约定的收益款项……” 2020年3月28日，环球港公司制定《金地环球港疫情期间商铺收益支付实施方案》，内容为：“……经过与广大业主的多次沟通协商，得到广大业主的理解与支持，再次感谢大家。在征求广大业主意见后，我司本着与广大业主同舟共济、共渡难关的原则，针对疫情产生的影响，现制定疫情期间商铺收益支付实施方案，具体如下：1.感谢业主给予淮南环球港商业管理有限公司减免商铺收益1.5个月，用于商场经营商户的租金减免、物业费减免、以帮助扶持商户继续经营，维护商场经营稳定，尽快恢复正常经营。2.业主减免的1.5个月商铺收益，商管公司分别从支付业主的第二、三、四季度商铺收益中分摊扣除。即每个季度扣除0.5个月，支付2.5个月。3.我公司将积极筹措资金，争取在4月上旬开始陆续支付业主4、5、6月份的商铺收益款项……” 2020年3月至5月，300余案外商铺业主对上述实施方案表示同意并确认，但部分业主不同意上述方案。 2020年6月16日，环球港公司向陈传锐支付2020年第二季度（4月至6月）2.5个月的商铺收益（税后）48113.77元。 2020年7月3日，陈传锐因不同意上述租金减免方案而诉至法院，请求判如所请。 2020年7月8日，环球港公司向陈传锐支付2020年第三季度（7月至9月）2.5个月的商铺收益（税后）48113.77元。 一审法院另查明：因受新冠肺炎疫情影响，经友好协商，环球港公司与商场相关承租商户签订关于减免租金、物业费的《补充协议》，环球港公司对相关商户减免约1个月至8个月不等的租金、物业费。 一审法院认为：关于本案案由的确定。本案立案时案由定为租赁合同纠纷。经审查，陈传锐与环球港公司签订的是《商铺租赁经营管理合同》，双方之间应是租赁经营管理合同关系，并非单一的租赁合同关系，陈传锐因环球港公司未按上述合同约定履行合同义务而发生纠纷。故本案案由应确定为合同纠纷。 本案的争议焦点为：一、案涉收益是否因新冠肺炎疫情适用不可抗力规则予以减免，如应减免，减免的标准如何确定？二、违约金能否支持，如应支持，计算违约金的起止时间和标准如何确定？ 关于争议焦点一：案涉收益是否因新冠肺炎疫情适用不可抗力规则予以减免，如应减免，减免的标准如何确定？ 法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》对与疫情有关的合同纠纷的审理作了相关规定，其中，二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。众所周知，新型冠状病毒肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强力疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。疫情期间，企业不惜营业收入的大幅降低，积极响应疫情防控措施，暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。灾难面前，如合同双方能相互理解、友好协商、共担风险，合理分摊损失，适当减免合同义务，实为雪中送炭，不仅能缓解经营者的经营压力，助力企业复工复产，更能体现合同双方合作共赢、战胜疫情、携手共渡难关、共克时艰的担当和大义精神。本案中，环球港公司在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业，营业收入势必减少，此时，环球港公司本着互帮互助、相互扶持的精神给予相关商户部分租金减免，在此情况下，相关损失由原、被告双方共同分担即减免部分收益更符合情理，亦符合相关法律规定及疫情相关文件精神。 关于减免合同收益的标准，一审法院认为，第一，不可抗力的起止时间不能单纯以政府管控时间为准，应急响应级别的调整并不意味着疫情防控的松懈，疫情传播的不确定性及风险性依然不小，疫情常态化成为必须，各行业更是需要一定的时间在疫情防控的“紧”与复工复产的“松”之间找到一种平衡。第二，本案系合同纠纷，因新冠肺炎疫情不可抗力所产生的相关合同义务的调整不仅只针对租金，而应是双方签订的《商铺租赁经营管理合同》中约定的支付收益的相关义务。第三，环球港商场（现改名为淮南金地八佰伴广场）作为统一规划、统一招商、统一经营、统一服务的商业综合体，内部商户可独立运作、自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质，树立购物中心的整体经营品牌和形象，各商户与商铺业主并非一一对接，环球港公司相应合同义务是否减免及减免标准应从商业整体角度统一评判，而不应以某个商户的具体情况为准。综上，根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度以及环球港公司给予相关商户约1个月至8个月不等租金、物业费减免政策等实际情况，综合考虑案外相当一部分环球港商铺业主已同意减免1.5个月收益的现实因素，酌定减免2020年度1.5个月收益。环球港公司辩称因新冠肺炎疫情原因扣减1.5个月收益并在2020年二、三、四季度中分摊扣除的辩解意见，本院依法予以采纳。陈传锐主张2020年第二季度、第三季度各0.5个月收益的诉讼请求，依法不予支持。 关于争议焦点二：违约金能否支持，如应支持，计算违约金的起止时间和标准如何确定？ 法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，环球港公司逾期支付收益虽缘由新冠肺炎疫情，但如前所述，1.5个月收益已在应支付陈传锐的二、三、四季度中分摊扣除各0.5个月，每季度双方无争议的2.5个月收益环球港公司应在合理期限内及时支付，若超过合理期限未予支付，理应承担违约责任，支付违约金。关于计算违约金的起止时间，合同虽约定收益按每三个月为一个支付周期，在支付周期开始前五日内支付至指定账户，但新冠肺炎疫情的爆发导致各类企业普遍经营困难，营业收入的骤减甚至为零造成环球港公司支付收益困难亦在情理之中，且在应支付收益的时间点前后环球港公司与业主就收益支付事宜进行沟通，并制定商铺收益支付实施方案，在方案中承诺争取在4月上旬陆续支付业主商铺收益，结合以上情况，酌定计算逾期支付第二季度2.5个月收益违约金的起止时间为2020年4月15日至实际支付时间2020年6月16日（63天）；随着国家疫情防控措施的有效落实以及群众对新冠肺炎疫情理性认识的增加，复工复商平稳有序进行，环球港公司应尽快恢复正常运营以保证合同第三季度收益及后续收益的全面履行，故逾期支付第三季度2.5个月收益违约金的起止时间为合同约定的最迟支付时间的次日即2020年7月1日至实际支付时间2020年7月8日（8天）。关于计算违约金的标准，认定应按每季度应支付收益的日万分之二计算违约金。综上，本案第二季度、第三季度违约金计算为683.21元（48113.77元×0.0002×63天+48113.77元×0.0002×8天=683.21元）。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告淮南环球港商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈传锐2020年第二季度、第三季度逾期支付收益违约金683.21元；二、驳回原告陈传锐的其他诉讼请求。案件受理费349元，由原告陈传锐负担338元（已交纳），被告淮南环球港商业管理有限公司负担11元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 二审中，陈传锐向法院提交如下证据： 一、《关于疫情期间减免商户租金及物业费的通知》，证明环球港公司只给实际承租人减免24天，而却强制扣除陈传锐45天收益金，环球港公司两头克扣，中饱私囊，明显具有发国难财性质。环球港公司质证认为，对这份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是环球港公司在一审提交的证据。这只是当时针对一个月的情况，随着疫情的发展，后续还有减免，在一审证据7有表现。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但结合一审法院调取的证据以及环球港公司提供的证据，可以证明环球港公司给予商户的减免并非仅限于该通知列明的24天，而是区分不同商户和经营范围给予了时间不等的减免，陈传锐的证明观点不能成立，该份证据本院不予采纳。 二、第四季度银行流水，证明环球港公司扣了陈传锐的收益，延期给付，应付违约金。环球港公司质证认为，第四季度不是本案处理范围，本案处理的是二、三两个季度。本院认为，根据陈传锐一审诉请，第四季度收益的给付情况不属于本案审理范围，该份证据不予采纳。 三、环球港开发商承诺自持50%物业，证明电影院、电玩是环球港自营商户，国家有补贴，一审法院判决扣45天收益不公平。环球港公司质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该份证据的真实性、合法性无法证明，不能证明陈传锐的举证观点，本院不予采纳。 四、环球港商铺未售面积报告，证明电影院、电玩是环球港自营商户，国家有补贴，一审法院判决扣45天收益不公平。环球港公司质证认为，对该份证据的真实性无异议，证明目的有异议，环球港商管公司整个综合体国家是没有给补贴的，未售面积与本案无关。本院认为，该份证据仅显示金地环球港项目已售面积和未售面积，无法证明陈传锐的举证观点，对该份证据不予采纳。 二审查明事实同一审判决书认定事实一致。 本院归纳二审的争议焦点为：一审判决酌定环球港公司向陈传锐支付2020年收益中减免1.5个月收益是否妥当。 本院认为，根据最高院关于新冠疫情相关司法解释,一审法院结合实际情况认定新冠疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，并无不当。疫情期间，为公共利益及个人安全，企业暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。合同双方应相互理解、友好协商、共担风险，合理分摊损失。根据公平和诚实信用原则，一审结合疫情影响期限、程度以及环球港公司给予相关商户约1个月至8个月不等租金、物业费减免政策等实际情况，综合考虑案外相当一部分环球港商铺业主已同意减免1.5个月收益的现实情况，酌定减免2020年度1.5个月收益合理允当。根据一审查明事实,疫情分为一级至三级响应,每个阶段管控均会对商场运营产生影响,且经济恢复也需要一定时间,因此不能将疫情管控时间完全等同于疫情影响时间。且合同具有独立性，陈传锐与环球港公司之间的合同相对于环球港和商户之间的合同是两个独立的法律关系。商场作为一个运营整体，与陈传锐的商铺之间也不能作一个简单的类比，因此不能将环球港公司对商户的减免幅度与环球港公司和陈传锐之间因不可抗力而产生的减免相应义务一一对应。故对陈传锐上诉认为其只应当承担10至12天减免天数及一审酌定1.5个月显失公平的理由不予采信。陈传锐虽系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是委托给环球港公司统一经营的众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，一审考虑到环球港公司已经减免商户的租金和相当一部分业主同意减免的期间，从整体角度酌定减免期限长度合理允当，对陈传锐的第二个上诉理由不予采信。 综上，陈传锐的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费331元，由陈传锐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 岳文超 审 判 员 代 奇 审 判 员 刘富丰 二〇二一年四月二十日 法官助理 朱启凡 书 记 员 张慧玲