湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初993号 原告：王运枝，女，1971年5月18日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：李丹，湖南湘声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡君恬，男，1990年7月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区,系原告王运枝之子。 被告：胡培祥，男，1970年8月5日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 第三人：北京银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市天心区湘江中路二段**华远华中心**102。 负责人：李佳,该分行行长。 委托诉讼代理人：李玲燕，女，1991年5月3日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。 原告王运枝与被告胡培祥、第三人北京银行股份有限公司长沙分行物权确认纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告王运枝的委托诉讼代理人李丹、胡君恬到庭参加诉讼，被告胡培祥及第三人北京银行股份有限公司长沙分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王运枝向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《借名购房协议》有效；2、确认原告为涉案金地三千府第Ｇ1799栋1702房屋的实际出资人，并系该房屋实际所有权人及涉案房屋的国有土地使用权人；3、被告在符合长沙市房屋限购政策的前提下，配合房屋过户到原告或者原告指定的第三人名下;4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：原告与被告系叔嫂关系，原告的儿子在湖南省长沙市××大学就读，故原告打算为其儿子在长沙市购房。原告于2016年8月到长沙看房，经置业顾问介绍后，准备购买湖南金麓房地产开发有限公司开发的位于长沙市望城区××乡××村××小区××栋××号房屋。2016年8月11日缴纳定金时原告配偶胡小安（即被告哥哥）因身体不适未到现场，置业顾问声称房子即将售罄，原告的哥哥因身体不适未到现场，原告担心无房可买，又顾虑定金与购房合同人名不同而被置业顾问拒绝。当时被告受其哥哥委托陪同原告一起过来看房，而被告当时尚未结婚，可以当场单独签订定金协议与购房合同，今后房产过户也只需一人到场。基于上述原因，各方经商议决定暂借被告名义缴纳定金购房。于是当天被告与开发商签署了定金协议，原告以被告名义缴纳了购房定金。后原告配偶胡小安于2016年8月19日赶到长沙，被告见哥嫂已到齐，且被告兄弟俩非常相像，便提出由哥嫂用自己名字签署正式购房合同。故原、被告于2018年8月19日签订《借名购房协议》，而后由原告配偶与开发商以被告名字签署了购房协议（合同编号为201501601702号的《商品房买卖合同》），以被告名义购买了涉案房屋，并以被告名义办理房屋按揭贷款。后涉案房屋于2019年取得不动产权证，编号为湘（2019）望城区不动产权第0××2号。购房合同签订后，原告支付了房屋的首付款、定金、物业费、团购费、办证费等购房费用，原告每月将房贷转至被告向银行申请贷款的银行卡以用作房贷还款，房屋收房、装修、购买家具家电、出租等，均由原告或原告儿子胡君恬进行。原、被告的《借名购房协议》约定：由原告借被告之名购买望城区黄金乡金沙村观音岩金地三千府第01799栋1702号房屋，首付及银行按揭贷款等涉及房屋的一切相关费用均由原告进行支付，房屋产权归原告所有；房屋暂登记在被告名下，但该房屋的所有权归原告所有，被告无权处分该房屋；若原告向被告提出房屋过户要求，被告需无条件配合原告过户到原告或原告指定的第三人名下。今年疫情以来，原告因做生意资金周转紧张，打算将房屋出售，但被告却一直失联无法配合原告转让房屋，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 被告胡培祥未予答辩。 第三人北京银行股份有限公司长沙分行提交书面答辩状称：1、被告胡培祥因购房需要向第三人申请按揭贷款属实，并为购房房屋办理了抵押登记手续。第三人于2016年8月31日按约向被告发放贷款290000元，目前该笔贷款还款正常；2、被告可持本人身份证到第三人处办理上述贷款结清手续，贷款结清后，被告可到第三人处领取房屋所有权证书及解除抵押登记的相关手续。 经审理查明:被告胡培祥系原告王运枝丈夫胡小安的弟弟。2016年8月19日，被告胡培祥（乙方）与原告王运枝（甲方）签订《借名购房协议》，约定，甲方委托乙方以乙方的名义为甲方购买地址为长沙市望城区××房屋一套（Ｇ1799号楼1702室），房屋面积87.46平方米。乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人。截止甲乙双方签订本协议之日，甲方已交付首付款、团购款、水电及物业费等相关费用共计人民币75144元，《商品房买卖合同》中约定的权利义务由甲方享有及承担。因所购房屋系向银行贷款购买，甲方作为实际还款义务人应按房屋贷款合同约定每月向房屋贷款银行通过指定的北京银行还款账户（6214××××1101）在指定的时间内向贷款银行还款。同日，被告胡培祥与湖南金麓房地产开发有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201501601702）,合同约定，胡培祥购买湖南金麓房地产开发有限公司开发的位于长沙市望城区××乡××村××＃栋××号房屋。该房屋建筑面积87.46平方米。房屋总价为365144元。胡培祥应于2016年8月19日支付首付款75144元，剩余房款290000元向第三人北京银行股份有限公司长沙分行申请贷款。胡培祥在上述买卖合同上签字。同月11日，王运枝向湖南金麓房地产开发有限公司刷卡支付了购房定金10000元，同月19日支付剩余首付款。后被告胡培祥与第三人签订《借款、抵押及开发商保证合同》，约定贷款金额为290000元，贷款期限为240月，自2016年8月31日起至2036年8月31日止。被告还与第三人约定了借款人账户及借款人交易对手账户，原告王运枝每月均按时将每月所需偿还的贷款打至被告的借款人账户。 另查明，涉案房屋已交付给原告，原告对涉案房屋进行了装修现已出租给他人使用。该房屋的不动产权证号码为：湘（2019）望城区不动产权第0××2号，权利人为胡培祥。 以上事实，有《借名购房协议》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、王运枝银行流水、购房收据及发票、物业专项维修基金票据、不动产权证复印件、证明及户口本、结婚证、还贷月供银行流水、装修事宜处理及票据、物业费水电费收据、房屋收房及交租、银行流水、《借款、抵押及开发商保证合同》及当事人的陈述在卷证明。 本院认为，原、被告签订的《借名购房协议》系双方真实意思表示,合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定,因此，该《借名购房协议》合法有效。原告已支付了购房款、公共维修基金、物业费和所购房屋有关的费用,并偿还银行贷款,被告既不到庭应诉抗辩，亦未提交反驳的证据，应承担举证不能的不利后果，现原告请求确认与被告签订的《借名购房协议》有效,确认原告为涉案房屋的实际购买人,理由成立,本院予以支持。因被告胡培祥基于与湖南金麓房地产开发有限公司的商品房买卖合同关系完成了涉案房屋的不动产权利登记,该登记具有普遍公信力,原、被告的《借名购房协议》约定只能约束合同双方当事人，且法律也有明确规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,未经依法登记不发生效力,故房屋权属不能仅仅依据当事人的约定而发生变动,因此原、被告签订的《借名购房协议》不具有直接设立房屋所有权的法律效力,原告不能据此直接取得涉案房屋的所有权。故对于原告王运枝要求直接确认涉案房屋实际所有权人及国有土地使用权人的请求,缺乏法律依据，本院不予支持。本案中，原告王运枝虽然不能直接确权,但是原、被告在《借名购房协议》约定原告王运枝系涉案房屋的实际出资人和权利人,按照双方的约定,原、被告之间就涉案房屋存在合同关系,双方应按约定履行自己的义务，原告有权要求被告胡培祥办理房屋产权转移过户登记，但因涉案房屋现处于抵押状态,根据《借名购房协议》约定原告王运枝承担偿还房屋按揭贷款的义务，故原告王运枝应当向第三人提前清偿涉案房屋贷款合同项下的抵押贷款,先行注销房屋抵押登记,清除过户登记的履行障碍,且在《借名购房协议》中原、被告亦明确约定在房产登记机关可以办理房屋产权过户登记时，被告胡培祥应无偿配合办理房屋过户登记手续，现涉案房屋抵押登记尚未注销，而且长沙市正在实行房屋限购政策，原告并不符合在长沙市购买房屋的条件，存在过户登记的履行障碍，故原、被告双方约定被告胡培祥配合办理房屋过户登记手续的条件尚未成就，原告王运枝要求被告胡培祥在符合长沙市房屋限购政策的前提下配合原告办理房屋产权过户手续的请求,本院不予支持，待房屋过户条件成就后，原告王运枝可以另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王运枝与被告胡培祥签订的《借名购房协议》有效； 二、原告王运枝系长沙市望城区黄金乡金沙村观音岩金地三千府小区****房屋的实际出资人； 三、驳回原告王运枝的其他诉讼请求。 案件受理费6778元，因适用简易程序减半收取3389元，由原告王运枝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  蒋晖 二〇二一年四月二十四日 书记员  刘婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款、第二款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。