四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2971号 上诉人（原审原告、案外人）：周勋国，男，1972年4月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢瑶，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：姚惠蓉，女，1958年1月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周素珍，四川海峡律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘桂兰，女，1971年2月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人周勋国因与被上诉人姚惠蓉、原审第三人刘桂兰案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初12658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周勋国上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判停止对（2019）川0105执1778号案件中查封的位于成都市温江区××街××号××栋××单元××楼××号××、成都市温江区××街××号××栋××楼××号××号车位的执行，并解除查封；3.依法改判确认前述房屋及车位归周勋国所有。事实和理由：（一）案涉房屋被查封前，周勋国与刘桂兰已经签订了书面买卖合同，约定其以300万元的价格购买刘桂兰、廖尔斌共同所有的案涉房屋。该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，签订的时间亦早于人民法院查封案涉房屋的时间。（二）周勋国提供的物业费、车位管理费以及物业出具的情况说明等证据材料，能够证明周勋国早已合法占有了案涉房屋。（三）周勋国与刘桂兰之间无其他经济往来，支付的160万元确系购房款，其与刘桂兰签订的《房屋买卖合同》中并未约定支付房款的具体时间，周勋国已多次明确表示愿意将剩余购房款按照法院的要求交付执行，亦提供了具备支付能力的银行流水。（四）因案涉房屋于2017年6月6日设定了抵押权，为包括刘桂兰在内的三个债务人向中国建设银行股份有限公司彭州支行抵押担保1835100元的债务，案涉房屋的抵押权至今仍未解除，在刘桂兰未清偿债务并解除抵押权的情况下，案涉房屋客观上无法办理过户手续，因此案涉房屋不能过户非周勋国的原因造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，周勋国享有排除执行的权利，依法应当停止执行并确认案涉房屋归其所有。 姚惠蓉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿，请求法院依法维持原判。 刘桂兰未发表陈述意见。 周勋国向一审法院起诉请求：1.停止对位于成都市温江区××街××号××栋××单元××楼××号××、成都市温江区××街××号××栋××楼××号××号车位的执行；2.确认前述房屋归周勋国所有；3.案件诉讼费用由姚惠蓉承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回周勋国的全部诉讼请求。一审案件受理费30800元，由周勋国负担。 二审中，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院二审依法对一审认定的事实予以确认。 二审中，周勋国提交了以下证据材料：1.有物业公司经办人签字的情况说明、物业费缴费明细、销售清单、周勋良的证人证言，拟证明其于2018年4月合法占有案涉房屋并开始装修，系因第三人的原因导致案涉房屋未能办理过户手续；2.周勋国、苟泓媛出具的情况说明，拟证明周勋国及配偶与刘桂兰、廖尔斌除本案购房外无其他经济往来；3.姜某的证人证言，拟证明周勋国于2018年4月购买了案涉房屋，并办理了相关公证手续。姚惠蓉质证称，对物管出具的情况说明以及缴费凭证真实性无异议，但对证明力不予认可，缴费票据中载明的户主并不是周勋国。对销售清单的真实性不予认可；证人出庭陈述的证言与本案无关联性。本院审核认为，由于姚惠蓉未否认周勋国提交的证据材料的真实性，本院对周勋国提交的证据材料的真实性予以确认，对其认定将在“本院认为”部分予以阐述。 二审另查明，（一）一审庭审中，周勋国提交《房屋买卖合同》、中国农业银行业务凭证、房屋信息查询记录、情况说明及物业费收据、公证书，拟证明其与刘桂兰、廖尔斌于2018年4月16日签订《房屋买卖合同》，以3000000元价格购买刘桂兰与廖尔斌共有的案涉房屋，其已支付购房款1600000元，并于2018年4月20日占有案涉房屋，刘桂兰、廖尔斌委托周勋国的妻子苟泓媛代为办理房屋提前还贷、注销抵押、签订买卖合同、办理过户登记等。姚惠蓉质证认为其申请查封时案涉房屋系登记在刘桂兰名下，是否查封由法院决定，该组证据与姚惠蓉无关。刘桂兰对该组证据三性均认可，并陈述其在签订合同当日将案涉房屋钥匙交给了周勋国，物管费及车位费是按年交的，交易时还剩几个月，交房时一起去向物管说明了情况。周勋国提交的《房屋买卖合同》只载明交易坐落于成都市温江区××街××号××栋××单元××楼××室的住宅，未载明交易坐落于成都市温江区××街××号××栋××楼××号××号的车位；该《房屋买卖合同》未载明房款支付时间及支付方式、办理过户登记的时间及期限等事项，亦未对解除抵押等事项进行约定。（二）一审庭审中，周勋国提交了四川省成都市国力公证处于2018年5月7日出具的（2018）川国公证字第48283号公证书，该公证书载明：“……兹证明廖尔斌、刘桂兰于二〇一八年五月三日在成都市，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果……”，该公证书指向的《委托书》载明内容为：委托人廖尔斌、刘桂兰系夫妻，拟出售共同共有的位于温江区××街××号××栋××单元××层××号（业务号：2017050915Ｆ00382）的不动产以及1栋-1层251号（业务号：2017050915Ｆ00377）和1栋-1层253号（业务号：2017050915Ｆ00374）的两个车位……。该委托书的落款日期为2018年5月3日。（三）二审中，周勋国申请的证人姜某出庭陈述，其并不清楚周勋国与刘桂兰签订房屋买卖合同的时间。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点为，周勋国是否有足以排除强制执行的民事权利？如有，案涉房屋是否归周勋国所有。 关于周勋国是否有足以排除强制执行的民事权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人必须同时满足以上四个条件，才能对登记在被执行人名下的不动产排除执行。 本案中，对于位于成都市温江区××街××号××栋××楼××号××号车位，周勋国提交的《房屋买卖合同》中并未涉及，周勋国亦未提交其他证据材料予以证明其就该两车位签订了买卖合同、支付了购买车位的款项，故其主张要求排除执行、确认案涉车位归其所有无事实依据，本院不予支持。 对于位于成都市温江区××街××号××栋××单元××楼××号的房屋，周勋国虽提交了其与刘桂兰、廖尔斌签订的《房屋买卖合同》，但该合同只约定了房屋的总价款，对于购房款的付款方式及期限、解除抵押的事项、办理过户登记的时间及期限等重要事项均未约定，与常理不符。周勋国虽主张其提交的公证书可以证明其与刘桂兰、廖尔斌就案涉房屋的买卖系双方真实意思表示且在人民法院查封之前已签订书面买卖合同。但经审查，该公证书指向的落款日期为2018年5月3日的《委托书》载明：廖尔斌和刘桂兰拟出售案涉房屋和车位，即还未出售案涉房屋和车位。该内容与周勋国提交的落款日期在2018年4月16日的《房屋买卖合同》并不相符，且周勋国申请的证人姜某亦陈述其不清楚周勋国与刘桂兰方签订房屋买卖合同的时间，因此周勋国在本案中提交的证据材料并不能证明其与刘桂兰就案涉房屋在人民法院查封之前就已经签订了真实合法有效的买卖合同，无法证明其具有前述法律规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。且周勋国知道案涉房屋存在抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”规定，刘桂兰和周勋国在本案中均未提供证据材料证明刘桂兰转让抵押的案涉房屋已经抵押权人同意，或者通知了抵押权人受让人要代为清偿债务，亦或周勋国与刘桂兰形成了明确的合意由周勋国代偿债务。因此本院对周勋国关于案涉房屋排除执行的请求不予支持，对其在二审中提交的其余证据材料不再审查认定。 综上所述，周勋国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由周勋国负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 燕 审判员 罗健文 审判员 童庆勇 二〇二一年四月二十二日 书记员 李 薇