云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0302民初222号原告（反诉被告）：曲靖飞龙房地产开发有限公司。法定代表人：张伟东，系执行董事。统一社会信用代码：91530300738083842K。住址：云南省曲靖市。委托诉讼代理人：王惠敏，云南恒序律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：王梅，女，1980年9月27日生，汉族，公司员工，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理）。被告（反诉原告）：韩伟伟，男，1982年1月4日生，汉族，住河南省巩义市。被告（反诉原告）：李想，女，1985年1月1日生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：肖仁杰，王燕，云南勇仁律师事务所律师（特别授权代理）。原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）韩伟伟、李想商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王惠敏、王梅，被告（反诉原告）韩伟伟、李想及其委托代理人肖仁杰、王燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限公司诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间签订的《商品房购销合同》及《将军镇·假日花园内部订房协议》；2.判决被告支付违约金15000元；3.判决被告承担案件受理费、保全费、保函费等全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月13日，原告曲靖飞龙房地产开发有限公司与被告韩伟伟签订了《将军镇·假日花园内部订房协议》，韩伟伟认购原告开发的“将军镇项目商品房一套：3号地块6栋2单元602号，参考建筑面积约130平方米，付款方式为一次性付款”。2017年10月21日，原告通知被告按照约定一次性付清房款和签订《商品房购销合同》，但被告在签订合同后仅交房款12216元，下欠15万元。之后，原告以电话、律师函等形式多次催要被告按照《将军镇·假日花园内部订房协议》第五条约定交清房款，但被告均以各种理由至今未能付清。为此，原告于2020年12月9日向被告发出《解除合同通知书》，明确告知解除双方之间签订的关于购买商品房的《商品房购销合同》，但被告回函不同意解除合同。综上，原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第565条之规定，合同自通知到达对方时解除。现特提出诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）韩伟伟、李想针对本诉答辩称，1、关于解除合同已经明确向飞龙地产公司发过律师函告知不同意解除，关于支付违约金，即使认定韩伟伟、李想方存在违约，违约金按照未付总房款的1%支付15000元也是不符合法律依据的。2.被告方不存在违约的事实，也不存在违约金。另外本案中原告不享有合同解除的权利，同时原告的合同解除权已经过了1年的除斥期间，所以恳请法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）韩伟伟、李想反诉诉讼请求：1.判令反诉被告与反诉原告履行双方签订的《商品房购销合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告逾期交房的违约金3415.86元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费、鉴定评估费等。事实与理由：2016年6月13日，曲靖飞龙房地产开发有限公司（以下简称“飞龙地产公司”）在未取得房屋预售许可证的前提下与韩伟伟、李想签订“订房协议”，当日，韩伟伟，李想向飞龙房地产公司支付149370元购房款。2017年10月21日，韩伟伟、李想与飞龙地产公司签订《商品房购销合同》，约定韩伟伟、李想购买飞龙地产公司开发的黄家庄旅游小镇将军镇3号地块的单元房6栋2单元602号房屋，房屋总价款311586元、房屋参考建筑面积135.59平方米。合同中第七条约定，飞龙地产公司应于2018年12月31日前将经建设单位组织验收合格且符合本合同约定的商品房交付购房人，同时约定，合同签订之日起30天内，飞龙地产公司应当向房地产管理机关登记备案。合同第九条约定：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交付之日止180日内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期180日后，甲方按乙方已付总房款的1%，向乙方支付违约金，合同继续履行”。韩伟伟、李想于当日支付购房款12216元，共计支付房款161586元，占房屋总价款的51.93%，下欠飞龙地产公司购房尾款15万元。因韩伟伟、李想与案外人杨万松系朋友关系，同时向杨万松提供消防报警设备材料，杨万松下欠韩伟伟、李想材料款。又因飞龙地产公司与杨万松有尚未结清的消防工程款，因此，杨万松一直与飞龙地产公司商议以欠杨万松的工程款抵付韩伟伟、李想下欠飞龙地产公司的购房尾款15万元，三方亦曾对此达成共识，一直协商处理下欠飞龙房地产公司购房尾款事宜，无果。另双方签订的合同中约定交房日期为2018年12月31日，但交房日期截止时，飞龙地产公司预售的房屋仅仅能看到地基，根据合同约定，飞龙地产公司已严重违约，应按照合同约定向韩伟伟、李想承担逾期交房的违约责任。至今，合同中约定的房屋已建成，但以工程欠款抵付购房尾款事宜协商无果，韩伟伟、李想前往飞龙地产公司支付尾款时，飞龙地产公司拒收购房尾款。后飞龙地产公司向韩伟伟、李想发出解除合同通知书，通知解除与韩伟伟、李想签订的商品房购销合同。韩伟伟、李想收悉解除合同通知书后，及时聘请律师以寻求法律服务，被委托律师及时向飞龙地产公司发送律师函，明确告知飞龙地产公司，韩伟伟、李想愿意支付购房尾款，继续履行双方签订的商品房购销合同。综上，为维护原告合法权益，不得已提起反诉，恳请贵院在查明案件事实的基础上，支持反诉原告的诉请为谢。原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限公司针对反诉答辩称，第一，争议商品房已经取得商品房预售许可证，韩伟伟、李想签订“订房协议”时未取得房屋预售许可证的反诉理由，不影响本案商品房买卖合同关系，与本案争议无关，双方之间的《商品房购销合同》未违反法律规定，依法成立并生效，韩伟伟、李想应当按照合同约定一次性付清房款311586元；第二，双方在《商品房购销合同》第六条约定一次性付款，金额311586元；第八条约定逾期付款超过180天，甲方（飞龙公司）有权解除合同，乙方（韩伟伟、李想）按未付总款的1%，向甲方支付违约金。因此，韩伟伟、李想在未付清房款并违约的情况下，无权要求曲靖飞龙房地产开发有限公司交付房屋，且曲靖飞龙房地产开发有限公司通知解除合同符合合同约定，合同自通知到达对方时解除；第三，韩伟伟、李想与案外人杨万松之间关系与本案无关，不能成为其违约和逾期付款的抗辩理由，韩伟伟、李想经多次催款，在长达四年多时间内未能付清房款，已经构成严重违约，根据双方合同约定，曲靖飞龙房地产开发有限公司通知解除合同符合法律规定，韩伟伟、李想发函要求继续履行合同没有法律依据，请求依法判决予以驳回。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：第一组证据、1、营业执照复印件，2、法定代表人身份证明，证明当事人基本信息、主体资格、法定代表人信息及职务等事实。第二组证据、3、身份证复印件，证明原告法定代表人身份信息、被告身份信息等事实。第三组证据、4、《将军镇·假日花园内部订房协议》，5、交款通知及收据，6、《商品房购销合同》，7、交款通知及收据，8、催款记录，9、催款律师函，10、解除合同通知，11、邮政及彩信送达证据，证明2016年6月13日，原告与被告签订了《将军镇·假日花园内部订房协议》，被告认购原告开发的“将军镇项目商品房一套：3号地块6栋2单元602号，参考建筑面积约130平方米，付款方式为一次性付款”。2017年10月21日，原告通知被告按照约定一次性付清房款和签订《商品房购销合同》，但被告在签订合同后仅交房款12216元，下欠15万元。之后，原告以电话、律师函等形式多次催要被告按照《将军镇·假日花园内部订房协议》第五条约定交清房款，但被告均以各种理由至今未能付清。2020年12月9日向被告发出《解除合同通知书》，明确告知解除双方之间签订的关于购买商品房的《商品房购销合同》，但被告回函不同意解除合同。综上，原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第565条之规定，合同自通知到达对方时解除。第四组证据、12、律师函（被告律师回函）。证明被告收到解除合同通知，双方签订的关于购买商品房的《商品房购销合同》已经解除等事实。第五组证据（补充）、13.商品房预售许可证明，证实原告于2017年10月20日已经取得预售许可证，并通知被告签订商品房购销合同，本案双方之间的商品房购销合同依法成立并生效，对双方都有约束力。14.证人证言，证人高某出庭证实：自己是原告的职员，负责房产销售工作，两被告系其客户。2016年，两被告有意向原告购买房屋，向原告交纳了一笔购房款，该楼盘于2017年10月27日开盘，被告的后续购房工作由其负责；后被告交付了部分房款，并签订了房屋购销合同，余款15万元口头约定15天支付，但时间过后，被告未来支付尾款，经电话联系，李想说她会来支付尾款，还说公司差“杨万松”的工程款，要协商用“杨万松”的工程款来抵房款，但该抵款的事大概在2019年初明确不能抵扣；2020年10月，李想电话联系我说孩子读书需转户口，要开不动产发票，我跟她说要交清房款才能开发票，李想就去财务交款，但财务拒收了（原因是之前就催收过款项，也发过律师函，但被告一直未处理。所以拒收）。证人还陈述，该楼盘是2019年10月竣工的，以前买房约定是2018年12月交房，后面购房约定是2019年12月交房，但至2019年12月楼盘也未取得竣工验收备案表，不能合法交房，直至2020年12月因项目属历史遗留问题，政府出面处理先办理不动产权证。另被告因未交清房款，故未与公司签订网签合同。证人董某出庭证实：自己是公司员工，因为与高某在一起上班，所以知道高某向被告催款的事实，具体什么时间，向被告催了多少次款不清楚，但按照惯例每月月底都会向未交款的客户进行催讨；催讨的方式主要是电话催讨。对其他情况不清楚。经被告（反诉原告）质证：对第一、二组证据中1、2、3的三性认可；对第三组证据中4、5、6、7、9、10的三性予以认可，但不认可证明目的；对补充证据13的三性予以认可，但认为该证据恰好能证明飞龙地产公司与韩伟伟、李想签订订房协议时未取得该许可证。从时间上来说签订订房协议时，2016年6月13日原告方是没有取得商品房预售许可证的，在此情况下与韩伟伟、李想签订订房协议并支付了149370元，合同中约定交房日期为2018年12月30日，那么原告方已经违约在先，且该协议按照双方2017年10月21日签订的商品房购销合同约定，该订房协议已经失效，收到催款函以后，韩伟伟、李想积极和杨万松商量以工程款抵付的问题，并不存在拒付购房尾款的问题，后因工程款抵付未达成，韩伟伟、李想前往飞龙地产公司支付尾款被拒绝，关于合同自通知到达对方时已经解除，因为飞龙地产违约在先，根据九民纪要第四十八条的规定，违约方不享有单方解除的权利；对第三组证据中8、11的三性不予认可，证明目的也不认可，该证据8仅是一个置业顾问的单方面记载，从内容来看并不能显示出其已经通知到韩伟伟、李想，因此不予认可；对第四组证据12的三性予以认可，但不认可证明目的，该律师函的内容是告知对方不同意解除且愿意支付尾款，从内容上已经明确表示该合同不符合解除的条件，应该继续履行，且只有在被告方接到函后明确告知原告方不履行付款义务才具备解除的条件，所以，合同应继续履行；对第五组补充证据13的三性予以认可，该证据恰好能证明飞龙地产公司与韩伟伟、李想签订订房协议时未取得该许可证。经质证，原告对证人证言均无异议，认为证言客观证实。被告对证人高某证言无异议，但认为证人对催款及交款时间含糊不清，该事实不应认定。对证人董某证言三性均不予认可，认为其证言与前面证认证言相矛盾。本院认为，当事人对上述证据1-13（8、11除外）的真实性无异议，该证据能客观证明案件部分事实，本院予以采信，对于证明事实，本院以双方当事人认可事实及证据载明内容综合全案证据予以认定。对于证据8，虽属原告单方制作，但系原告职工工作记录，被告亦认可双方又协商用案外人工程款抵款的事实，且证人亦当庭出庭证实，对该记录予以认可，所以，该证据本院予以采信。对于证据11，这是送达流程的客观记录，其真实性本院予以确认，对于被告认为该证据系他人代收，自己事隔1-2个月才知道此事，并不影响该证据的客观真实性，且该份邮件系按被告提供的地址寄出，电话查收，而至庭审结束时，被告亦未举证证实其向原告告知变更地址的事实，故原告按其提供地址邮寄材料，其家人代收的事实本院予以确认。对于高某证言双方当事人均无异议，该证言能客观证明案件事实，本院予以采信，对于被告对证人催交款时间不清，不应认定的辩解，本院不予采纳，首先催交款以记录时间为准，另外，证人不能清楚记得催交款时间，亦符合客观实际。故该证言本院予以采信。对于董某证言，该证人对本案被告购房等情况并不清楚，故其证言并非针对性证言，不能证实本案客观事实，本院不予采信。被告（反诉原告）韩伟伟、李想为支持其辩解，向本院提交如下证据：1.身份证复印件1份，证明韩伟伟、李想诉讼主体资格及身份信息。2.交款通知单、收据复印件各1份，证明韩伟伟、李想于2016年6月13日向飞龙地产公司支付购房款149370元的事实。3.《商品房购销合同》1份，证明韩伟伟、李想与飞龙地产公司签订商品房购销合同，并约定房屋价款、交房日期、违约责任等重要内容的事实。4.交款通知单、收据各1份，证明2017年10月21日，韩伟伟、李想向飞龙地产公司支付购房款12216元的事实。5.解除合同通知书1份，证明飞龙地产公司发出解除合同通知书，告知解除合同的事实。6.律师函1份，证明韩伟伟、李想收悉解除通知书后，委托律师向飞龙地产公司发函告知愿意支付购房尾款，继续履行合同的事实。经原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限公司质证：对证据1的三性无异议；对证据2、3的真实性无异议，但认为证据3该合同按照商品房购销的有关规定应该是签订网签合同，这份合同形式不合法，且在付款时间上没有约定付款时间，只是口头约定的15天付款，对于认定被告违约是以发律师函的时间，然后计算180天提出的解除合同；对证据4的三性无异议，证明目的予以认可；对证据5的三性无异议，根据合同法以及民法典的规定，解除合同是以送达为准；对证据6真实性予以认可，但是证明目的不予以认可，这只能证明被告收到解除通知书的事实。本院认为，当事人对上述证据三性均无异议，该证据能客观证明案件部分事实，本院予以采信，对于原告对证明目的有争议的，本院依照双方当事人认可的事实、证据载明的内容及全案其他证据综合认定。经庭审当事人陈述及采信、确认的当事人所举证据，本院确认如下事实：韩伟伟与李想系夫妻关系。2016年6月13日，韩伟伟（乙方）得知原告（甲方）欲在“将军镇”开发商品房，即与原告签订《将军镇.假日花园内部订房协议》，约定乙方订购甲方开发的将军镇项目商品房一套：3号地块6栋2单元602号，参考建筑面积为130㎡，最终以实测为准，原单价3318／㎡，原总价431340元，优惠后单价为2298／㎡，优惠后房款总额为298740元。同时还约定网签备案、余款支付及双方的责任等内容。当日，被告向原告交纳购房款149370元。2017年10月21日，被告原订购的房屋确认面积为135.59㎡，被告向原告交纳了超面积款12216元，双方并签订了《商品房购销合同》，约定被告向原告购买“黄家庄旅游小镇将军镇3号地块--假日花园”第一组团6幢第二单元第六层602号房屋，房屋参考建筑面积为135.59㎡，总价款为311586元，并约定该房屋为一次性付款，原告于2018年12月31日将符合本合同约定的商品房交付给被告，如乙方逾期付款，自本合同约定的应付款时间届满后次日起至实际付款之日止180天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期180天后，甲方有权解除合同，乙方按未付款总额的1%向甲方支付违约金。若乙方愿意继续履行合同，需经甲方同意，在乙方支付完上述违约金后，合同继续履行；甲方逾期交房违约责任：甲方未按约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日180天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期180天后，甲方按乙方已付总款的1%，向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，经原告催要，被告以与原告协商用杨万松工程款抵付房款为由，一直未向原告交付下欠房款15万元。2020年4月3日，原告向被告邮寄律师函，告知被告自即日起15日内到公司办理支付尾款相关事宜，逾期未办理，公司将解除认购协议（合同），并将房屋另行销售，同年4月11日，被告家人韩成代收了该邮件。2020年10月，被告联系原告员工高某要求开具购房发票，被告知要求付清房款才可开具，被告到原告财务交纳下余房款，财务告知被告已违约拒收。同年12月9日，原告向被告邮寄及彩信发送了“解除合同通知书”，告知解除双方签订的位于黄家庄旅游小镇××地块××假日花园××单元××号房屋的《商品房购销合同》，并由被告自通知到达之日起15日到公司办理相关退房手续，被告律师于同年12月22日回函，不同意解除《商品房购销合同》，要求继续履行合同并支付购房尾款15万元。另查明，原告与2017年10月20日取得黄家庄旅游小镇3号地块（假日花园）项目商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案被告有意向原告购房，并与原告签订了《将军镇.假日花园内部订房协议》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案双方签订认购协议后，原告向被告收取了购房款149370元，后原告取得商品房预售许可证明后，双方签订了《商品房购销合同》，故双方签订的《将军镇.假日花园内部订房协议》及《商品房购销合同》均合法有效，受法律保护，双方依法应予遵行约定。本案订房协议及预售合同均明确，本案系一次性付款购房，按约定，被告应该自原告通知办理相关购房手续十五日内，需一次性交清房款并签订《商品房购销合同》，但本案双方签订的《商品房购销合同》，并未约定付款时间，原告虽强调口头约定15日内付清下欠款，但并无相关证据证实，该付款时间本院不予确认。但在庭审中，被告认可有与原告协商用他人工程款抵扣房款的事实，亦可反证原告有向被告催交房款的事实。根据庭审及本案查明事实，被告支付尾款付款时间应为2020年4月11日被告收到原告邮寄的催款律师函为准，即实际付款时间应到2020年4月26日止，对于被告辩解自己实际到2020年5、6月份才知道此事，本院不予采纳，因原告是按被告提供的地址寄出邮件，又按被告提供的电话查收，被告亦未举证证实其向原告告知变更地址的事实，其家人代收，被告应知道该邮件内容。另双方合同约定原告于2018年12月31日前向被告交付房屋，但本项目于2019年10月才竣工，该时间交房无法实现，原告首先存在违约，按双方约定应继续履行合同，但在房屋竣工后，被告经催要未交纳余款，特别是收到原告催交款律师函后，亦未积极前往办理交款手续，该行为表明其不愿继续履行合同，对于被告后又前往交纳购房尾款遭拒，已表明原告不愿与被告继续履行合同，故现原告要求解除合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，但原告要求被告按未付房款的1%支付违约金15000元，因本案双方签订合同存在瑕疵（未明确约定交付尾款时间），且原告存在交房违约，给被告购房造成一定困惑的客观实际，该请求本院不予支持。对于被告的反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于本案如合同解除，被告已交付房款是否在本案中处理，经法庭向被告释明，被告明确不在本案中处理，如解除合同对该请求另案处理，庭审中坚持反诉请求，故对被告已交房款本案不宜处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十四条第（二）、（三）项，第九十六条第一款，第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限与被告（反诉原告）韩伟伟签订的《将军镇·假日花园内部订房协议》及原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限与被告（反诉原告）韩伟伟、李想签订的《商品房购销合同》。二、驳回原告（反诉被告）曲靖飞龙房地产开发有限的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）韩伟伟、李想的反诉诉讼请求。本诉案件受理费176元（曲靖飞龙房地产开发有限已预交），由曲靖飞龙房地产开发有限负担；反诉案件受理费176元（李想已预交），由李想、韩伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  叶 莲人民陪审员  孙智娟人民陪审员  赵云富二〇二一年四月十二日书 记 员  张雪薇