北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5589号上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽萍，女，1965年4月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚伟，男，1979年7月23日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张庆丽，女，1985年6月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赫然，北京济桓律师事务所实习律师。原审被告：北京联诚恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区博大路3号院2号楼10层1005。法定代表人：孙彬，经理。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。上诉人王丽萍、王亚伟、因与被上诉人张庆丽、原审被告北京联诚恒业房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙京独任审理，公开开庭审理了本案。王丽萍、王亚伟、经纪公司的共同委托诉讼代理人申艳，张庆丽的委托诉讼代理人卢志杰、孙赫然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽萍、王亚伟上诉请求：1.请求维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23416号民事判决书第一项、第三项；2.请求撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23416号民事判决书第二项，改判为：驳回被上诉人张庆丽退还959805元购房款的诉讼请求；3.请求撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23416号民事判决书第四项，改判为：被上诉人张庆丽向上诉人王丽萍、王亚伟支付违约金959805元、支付律师费60000元；4.一审诉讼费、反诉费及二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审将王丽萍、王亚伟的［开发商更名］义务认定为王丽萍、王亚伟应在《厂房买卖协议》签订之日起60日内即2020年5月25日之前将房屋所有权变更到新公司名下、以载于不动产所有薄为准，属事实认定有误。《厂房买卖协议》第二条第3项约定：协议签订之日起60日内上诉人将房屋所有权变更的新公司名下，随后备注：即［开发商更名］。所以，这里的所有权变更并不是法律意义上的不动产所有权转移登记，而是双方本意约定的“开发商更名”，即将与开发商签订涉诉房屋销售合同的买受人由原本的上诉人王丽萍、王亚伟变更成为新公司。另，《厂房买卖协议》第六条第6项约定：丙方（即经纪公司）收到首付代理费之日起120日内办理完成《房屋产权证书》，根据协议第四条第1项约定首付代理费的给付时间为本协议签订时，所以不动权属转移登记的时间为《厂房买卖协议》签订之日起120日内，而非协议第二条第3项约定的［开发商更名］时间——60日内。涉诉房屋并不能以个人名义办理产权证书，所以才有上述“开发商更名”条款的约定。［开发商更名］就是新公司与开发商签订《联东U谷厂房销售合同》，买受人由上诉人王丽萍、王亚伟变更为被上诉人张庆丽。二、王丽萍、王亚伟没有违约，张庆丽实际违约，应承担违约责任。张庆丽资金一直没能筹措到位（经纪公司工作人员张伟与被上诉人张庆丽及其老公于总的微信截图证实，从2020年5月份直至7月份王丽萍、王亚伟一直催问张庆丽“资金几天能到位”），但王丽萍、王亚伟仍在2020年8月份办理了［开发商更名］事项，先履行了合同义务。所以是张庆丽违反了合同约定，应当承担违约责任，根据协议约定，其已支付的购房款应扣除总房款20%的违约金，不应予以退还。三、涉案房屋能够办理产权证书，涉诉房屋所处楼栋的大房本早就办理完成、涉诉房屋所处楼栋的其他楼层的产权证书也已办理。经纪公司与王丽萍、王亚伟同时上诉，在本案审理中当庭申请撤回上诉，本院认为不违反法律规定，予以准许。张庆丽辩称，同意一审判决，不同意王丽萍、王亚伟上诉请求。王丽萍、王亚伟所述合同第二条第三项的约定，根据民法典物权编规定不动产物权自登记时取得，开发商更名是对整个过程起一个简短名字，是便于后续表述，在这条规定中，虽然看似是双方同时履行，但是在进行房屋产权变更的时候，在取得所有权之前，王丽萍、王亚伟、经纪公司应该向有关主管部门进行相关的申请和报批手续，但是截止到张庆丽起诉的时候，王丽萍、王亚伟、经纪公司并没有申报，张庆丽认为自身享有顺序履行抗辩权。张庆丽向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《厂房买卖协议》，解除时间为2020年12月12日；2．请求判令王丽萍、王亚伟返还房款959805元及支付违约金959805元；3．判令王丽萍、王亚伟赔偿律师费40000元；4．本案的诉讼费由王丽萍、王亚伟、经纪公司承担。王丽萍、王亚伟向一审法院提出反诉请求：1.请求依法解除双方于2020年3月25日签订的《厂房买卖协议》，解除时间为2020年12月14日；2.请求依法判令张庆丽支付违约金959805元；3.请求依法判令张庆丽支付律师费60000元；4.本案诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2020年3月25日，王丽萍、王亚伟（作为出卖方、甲方）与张庆丽（作为买受方、乙方）及经纪公司（作为居间方、丙方）签订《厂房买卖协议》（以下简称协议）。协议约定，乙方购买甲方位于北京市通州区马驹桥镇联东U谷中试区61号楼二层编号为U中61#F2的房屋，本合同建筑面积暂按照639.87平方米，实际面积以最后的房屋产权证标注面积为准。本合同房屋成交单价7500元每平方米固定不变，房屋总价暂按4799025元计算，最后实际总成交价格按照房屋产权证面积单价7500元每平方米不变的情况下多退少补。具体支付节点如下：1．本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币200000元。甲方向乙方出具定金收据，同时本协议履行后，该定金转为同等金额的购房款。甲方和丙方开始办理新公司注册手续（本协议签订时为确定新公司名称，本协议内均称为新公司）。2．本协议签订之日起15日内乙方支付到房款的20％，即人民币759805元。3．本协议签订之日起60日内，甲方和丙方将该房屋所有权变更到新公司所有，即开发商更名，开发商更名当日，乙方支付房款的30％，即人民币1439707元。4．开发商更名之日起3个工作日，甲乙丙三方办理新公司股权变更，新公司股权转让及新公司企业法定代表人全部变更到乙方名下。变更前1日，乙方把剩余50％房款即2399512元打入甲乙丙三方联名账户，新公司股权变更完毕当日，三方到银行办理手续，把该50％房款打入甲方账户。协议违约条款约定，乙方未按约定的时间付款的，按逾期时间分别处理。逾期在30日之内的，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按应付款每日万分之五的标准向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向甲方支付违约金，协议继续履行。逾期超过30日后，甲方有权解除协议。甲方解除协议后，乙方应立即配合甲方办理解除网签并退还房屋，在撤回网签且退还房屋后，甲方在扣除总房款20％的违约金后退还乙方剩余已付房款。若甲方怠于履行更名、新公司股权转让和企业法定代表人变更至配合义务，则自收到乙方协助配合通知之日应以乙方所付款按日万分之五支付违约金，直至甲方履行协助配合义务之日。如因甲方原因导致乙方新公司注册完成后35日内不能完成新公司股权转让和新公司企业法定代表人更名手续，乙方有权解除本协议，要求甲方立即退还全部款项外，还有权要求甲方支付转让总价款的20％作为违约金。协议还约定了其他内容。涉案房屋系王丽萍与王亚伟从北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称金桥公司）处购买。2011年8月2日，金桥公司（作为出卖人）与王丽萍、王亚伟（作为买受人）签订《联东U谷厂房销售合同》，约定金桥公司将涉案房屋以3749700元的价格出卖给王丽萍、王亚伟。2020年4月22日，金桥公司（作为出卖人）与北京索蓝威思环境科技有限公司（作为买受人）（以下简称索蓝公司）签订《联东U谷厂房销售合同》，约定金桥公司将涉案房屋出卖给索蓝公司，合同内容大部分同金桥公司与王丽萍、王亚伟签订的协议一致。涉案房屋至今未取得所有权证证书。经查，索蓝公司注册的时间2020年4月1日，张双喜系该公司的法定代表人及持股90％的股东，张庆丽为该公司持股10％的股东。张双喜系经纪公司的工作人员。双方认可索蓝公司即为《厂房买卖协议》中所载明的“新公司”。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。张庆丽与王丽萍、王亚伟签订的《厂房买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行自身的义务。经庭审归纳，本案的争议焦点为：王丽萍、王亚伟及张庆丽是否存在违约。《厂房买卖协议》第二条第2款约定，开发商更名当日，乙方支付房款。一审法院认定该条款在载明的开发商更名义务及支付房款的义务系同时履行，不存在履行先后顺序。法院认为，王丽萍、王亚伟及张庆丽均存在违约行为，理由如下：第一，《厂房买卖协议》第二条第3款约定，本协议签订之日起60日内，甲方和丙方将该房屋所有权变更到新公司所有，即开发商更名，开发商更名当日，乙方支付房款的30％，即人民币1439707元。双方于2020年3月25日签订合同，王丽萍、王亚伟及经纪公司应在2020年5月25日完成将房屋所有权变更到新公司名下的合同义务，但至今为止王丽萍、王亚伟及经纪公司并未完成该项义务。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。王丽萍、王亚伟及经纪公司称，开发商更名的义务为促成金桥公司与索蓝公司签订《联东U谷厂房销售合同》。厂房作为不动产，其所有权的变更应以载于不动产所有薄为准，故一审法院对王丽萍、王亚伟及经纪公司的此项诉讼主张不予认可。因王丽萍、王亚伟未按照合同约定的时限完成将涉案房屋所有权变更到新公司所有的合同义务，故二人存在违约行为。同时，经一审法院释明，王丽萍、王亚伟及经纪公司并未在举证期间内提交证据证明涉案房屋能够进行所有权的变更。第二，张庆丽亦存在违约行为，从经纪公司的工作人员张伟同张庆丽及其家人的聊天记录显示，截至2020年7月14日，张庆丽及其家人仍表示资金尚未筹措到位，并表示在款项到位的情况下第一时间联系经纪公司。故一审法院认定，张庆丽亦未在合同约定的期间内履行支付房款的义务，亦存在违约行为。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。现王丽萍、王亚伟及张庆丽均迟延履行主要的债务，双方皆获得了解除合同的权利，故一审法院认定双方皆系行使合同解除权，合同应予以解除。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。关于解除的时间，张庆丽提出解除合同诉讼请求的时间为2020年12月12日，王丽萍、王亚伟向张庆丽邮寄《关于解除买房协议的通知》的时间为2020年10月14日，一审法院认定合同解除的时间为2020年10月14日。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因双方皆存在违约行为，且协议约定金额的标准相对一致，故一审法院认定双方互负相同数额的违约金，互相予以抵消。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。双方认可张庆丽已经支付给王丽萍、王亚伟房款959805元，现一审法院已认定双方签订的《厂房买卖协议》解除，王丽萍、王亚伟应将收取的房款退还给张庆丽，张庆丽要求王丽萍、王亚伟退还房款的诉求一审法院予以支持。关于双方诉求的律师费，因双方在履约过程中皆存在违约行为，故双方律师费应自行承担，一审法院对于双方要求律师费的诉求皆不予支持。据此，一审法院判决如下：一、张庆丽与王丽萍、王亚伟于2020年3月25日签订的《厂房买卖协议》于2020年10月14日解除；二、王丽萍、王亚伟返还张庆丽购房款959805元，于判决生效之日起7日内执行清；三、驳回张庆丽的其他诉讼请求；四、驳回王丽萍、王亚伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点在于王丽萍、王亚伟是否存在违约行为。关于王丽萍、王亚伟提出案涉合同中第二条第3项所约定的“所有权变更”并不是法律意义上的不动产所有权转移登记，而是将与开发商签订涉诉房屋销售合同的买受人由原本的王丽萍、王亚伟变更成为新公司一节。本院认为，首先，对于合同中所约定的“本协议签订之日起60日内，甲方和丙方将该房屋所有权变更到新公司所有，即开发商更名，开发商更名当日，乙方支付房款的30％，即人民币1439707元”的内容双方做出了不同的解释。通过“所有权变更到新公司所有”条款的字面表述，不能得出“是将与开发商签订涉诉房屋销售合同的买受人由原本的王丽萍、王亚伟变更成为新公司”的结论；其次，案涉合同第六条第6项关于丙方（即经纪公司）收到首付代理费之日起120日内办理完成《房屋产权证书》的约定，但不能以此推定王丽萍、王亚伟关于“所有权变更”并不是法律意义上的不动产所有权转移登记，而是将与开发商签订涉诉房屋销售合同的买受人由原本的王丽萍、王亚伟变更成为新公司的解释成立；综上，王丽萍、王亚伟提供的现有证据不足以支持其二人对于《厂房买卖协议》第二条第3款约定含义解释的成立。关于王丽萍、王亚伟提出己方没有违约，张庆丽实际违约，应承担违约责任一节。本院认为，因王丽萍、王亚伟未按照合同约定的时限完成将涉案房屋所有权变更到新公司所有的合同义务，故二人存在违约行为。鉴于张庆丽亦存在违约行为，故一审法院关于双方互负相同数额的违约金，互相予以抵消的认定并无不当，应予维持。一审法院关于合同解除时间、返还款项数额、律师费负担的认定正确，本院予以支持。综上所述，王丽萍、王亚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14428元，由王丽萍、王亚伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二一年四月三十日法官助理  王玮玮法官助理  张钰鑫书 记 员  何昕燏