山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初962号原告：石某，住太原市。委托诉讼代理人：赵某，山西德珲律师事务所律师。被告：太原三友家用电器有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：韩某，住太原市。原告石某诉被告太原三友家用电器有限公司（以下简称三友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案，依法适用简易程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金942197元；2、依法判令被告支付原告违约金282659元（以942197元为基数乘以30%），以上共计1224856元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由:2012年原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的位于太原市××街面商铺出租给被告使用。合同第1.2条约定“租赁物面积经甲乙双方确认为3908.52平方米”。第2.1条约定“租赁期限自2012年5月1日起到2022年4月30日止，共计10年”；第3.1条约定“本合同租金按前5年每平方米每天1.65元计算，租赁物建筑面积3137.52平方米，年租金为1889571元，另外建筑面积771平方米，按照每平方米每天1.6元计算，年租金为450264元；第3.2条约定“租金支付方式为：每年租金分两次支付，分别在每年9月20日和3月20日前分两次支付当年租金，每次各支付租金的一半”；第8.1条约定“任何一方未经另一方同意不得擅自变更或解除合同，否则，违约方向守约方支付50万元作为违约金，而且由此造成对方经济损失的，由违约方承担全部赔偿责任”、第8.2条约定“乙方（被告）应该严格按本合同的约定支付租金，如延期15天以上，每延期支付一天，甲方（原告）按所欠费用的1%加收滞纳金（违约金），逾期超过一个月，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任”。2018年3月28日，原、被告签订《第1次合同变更补充协议》，约定“在本合同租赁期限内，面积为3137.52平方米的租赁租金按照每平方米每天1.65元计算，另有面积为771平方米的租赁租金按照每平方米每天1.6元计算”。2018年6月30日，原、被告签订《第2次合同变更补充协议》，约定“2018年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁费用按照每平方米1.1元计算，同时调整租赁物建筑面积为3137.52平方米，原771平方米由甲方（原告）收回，全年房屋租赁费用合计人民币1259714元。付款方式不变，仍为半年一付，每次各支付年租金的一半”。2019年7月11日，原、被告签订《第3次合同变更补充协议》，约定“全年房屋租赁费用合计人民币（含税金额）1259714.00元”。上述《房屋租赁合同》及《第1次合同变更补充协议》《第2次合同变更补充协议》《第3次合同变更补充协议》签订后，原告按照合同约定全面履行了合同义务。按照合同约定，2019年9月20日，被告应当支付原告2019年10月1日至2020年3月30日租金；2020年3月20日被告应当支付原告2020年4月1日至2020年9月30日租金。但截至起诉时，被告仍欠付原告3137.52平方米房屋2020年1月至9月租金未付。被告于2020年9月曾口头向原告提出提前解除《房屋租赁合同》及3次《合同变更补充协议》，并于2020年9月底腾空租赁房屋。对此，本着公平公正原则，原告同意被告解除合同的请求，不再追究被告方单方解除合同的违约责任，但拖欠原告租赁费的违约责任，原告予以请求。故为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，判如所请。被告三友公司辩称，1、首先感谢被告9年来的支持，双方合作期间，三友公司一直如期支付房租，双方合作愉快。这次被起诉是因为2020年的新冠肺炎疫情对三友公司的影响很大，因为通知至2020年6月不让营业，三友公司在疫情期间还全额发放了大概40多名员工的工资。之后在7月中下旬，又因为银行断贷，公司资金链断裂，公司现在没有钱去进货和支付各项费用。2、原告主张的滞纳金我公司不予认可。三友公司河西门店受太原市“创城”的影响，在9月份左右，公司招牌被取下。这个门店是坐南朝北的，门前有很多树，开车路过是看不见的，招牌被取下，对门店经营影响很大。原告也多次沟通，但没有什么效果。原告没有完全按照合同约定履行义务，我公司不同意支付滞纳金。3、2020年4月，疫情期间，我公司与原告以及原告的合伙人杨总等达成口头协议，因为疫情原因，原告方同意给我公司减免两个月房租。2020年9月7日，我公司向原告提出终止合同的要求，并于9月9日腾空门店，但直至9月下旬原告方才接收房屋。4、我公司对原告主张的房租数额有异议，应该减去应减免的两个月租金，9月份应计算7天的租金，欠付原告租金应该是654065.9元。本院经审理认定事实如下：一、合同及补充协议的签订。1、合同的签订。2012年4月，原告石某与被告三友公司签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），合同约定，原告将位于太原市××街面商铺出租给被告使用，双方确认租赁物面积为4978平方米，租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月31日止。合同租金按前5年每平方米每天1.65元计算，租赁物建筑面积4207平方米，年租金为2533666元，另外建筑面积771平方米按照每平方米每天1.6元计算，年租金为450264元；后5年每平方米每天2.15元计算，租赁物建筑面积4207平方米，年租金为3301443元，另外建筑面积771平方米按照每平方米每天2.1元计算，年租金为590972元。租金支付方式为：每年租金分两次支付，分别在每年9月20日和3月20日前分两次支付当年租金，租赁期间双方解除合同的，租金按照实际租赁天数计算。合同8.2条约定：乙方（被告）应该严格按本合同的约定支付租金，如延期15天以上，每延期支付一天，甲方（原告）按所欠费用的1%加收滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。2、补充协议的签订。2018年3月28日，原、被告签订《第1次合同变更补充协议》，约定就原合同第3.1条内容进行变更，变更为：在本合同租赁期限内，面积为3137.52平方米的租赁租金按照每平方米每天1.65元计算，另有面积为771平方米的租赁租金按照每平方米每天1.6元计算。2018年6月30日，原、被告签订《第2次合同变更补充协议》，变更内容为：2018年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁费用按照每平方米1.1元计算，同时调整租赁物建筑面积为3137.52平方米，原771平方米由原告收回，全年房屋租赁费用合计人民币1259714元。付款方式不变，仍为半年一付，每次各支付年租金的一半。2019年7月11日，原、被告签订《第3次合同变更补充协议》，变更内容为：约定全年房屋租赁费用1259714.00元（含税金额）。二、合同履行情况及分歧。合同履行前期，原、被告均能依约履行。2020年9月7日，被告三友公司向原告提出解除租赁合同的要求，原告表示同意。被告于2020年9月9日腾空房屋，双方于2020年9月底办理房屋交接，案涉租赁物返还原告。庭审中，原、被告对2019年12月31日前的合同履行情况不持异议，对2020年1月1日后的租金数额发生分歧。本院认为,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生在2012年，关于房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释有相关规定，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。（一）合同的效力。本案《房屋租赁合同》及补充协议的签订系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律法规效力强制性规定,依据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效”之规定,《房屋租赁合同》成立并生效。合同法第八条第一款规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”原、被告订立的《房屋租赁合同》合法有效,应依约履行。（二）合同解除的时间。合同解除的时间节点关系到租金计算，关系到承租人是否应当补足未付租金，或者出租人是否应退还承租人多付租金的问题。本案中，双方均认可于2020年9月达成解除合同的一致，并于2020年9月底办理租赁物交接，故案涉《房屋租赁合同》于2020年9月30日予以解除。（三）关于欠付租金的处理。据原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议的约定，被告实际占用原告租赁物的面积3137.52平方米，房屋租赁费用按照每平方米1.1元计算。自2020年1月1日起至2020年9月30日，共274天，被告应支付原告租金945648.53元，原告主张942197元，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩解双方口头约定减免两个月的租金，原告对此不予认可，被告没有证据证明其辩解意见，其应当承担举证不利的法律后果，本院对被告的该辩解不予采信。（四）关于违约金。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告约定了延期支付租金的违约责任，原告根据自身情况，主动调整了逾期支付租金的违约金，主张以欠付租金942197元为基数乘以30%计付违约金。被告承租原告的房屋用于经营，2020年的新冠肺炎疫情防控措施导致被告在疫情防控期间未能正常经营，被告营业收入明显减少，资金周转困难，被告关于不予承担违约责任的辩解符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原三友家用电器有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告石某自2020年1月1日起至2020年9月30日的房屋租金942197元；二、驳回原告石某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15824元，减半收取计7912元由原告石某负担1820元，由被告太原三友家用电器有限公司负担6092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 奕二〇二一年四月二十九日书记员 李婷婷