山西省沁水县人民法院   民事判决书   （2021）晋0521民初178号   原告：沁水县万象家居广场有限公司，住所地：沁水县龙港镇新城社区体育场1号。   法定代表人：高某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：闫某1，该公司员工。   委托诉讼代理人：王某，山西锦劭律师事务所律师。   被告：原欢欢，女，1993年5月10日出生，汉族，沁水县人，无业，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：任某，被告原某丈夫。   委托诉讼代理人：闫某2，山西金仁律师事务所律师。   原告沁水县万象家居广场有限公司（以下简称万象家居公司）与被告原某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象家居公司的委托诉讼代理人闫某1、王某，被告原某及其委托诉讼代理人任某、闫某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2021年1月22日解除《商铺租赁合同》；2、依法判令被告立即支付原告租金18562.06元，物业费3645.16元，违约金5948.64元并赔偿损失31204.34元，共计59360.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月4日，原、被告经协商一致签订《万象广场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告商铺，租期2年，自2019年9月8日至2021年9月7日。合同期内被告按每天每平方米0.1元交纳物业费。2019年9月8日至2020年9月7日，为免租期。自2020年9月7日起，按每平方米30元计算租金，租金为46656元，被告须在每月开始前提前一个月向原告交纳当月租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金。合同签订后，原告如约将商铺交付被告，然而自免租期的第一个月起至今，被告就欠交租金。双方多次协商无果，被告于2021年1月18日向原告书面送达解除合同告知书。原告认为，双方解除合同后，被告仍应支付合同解除前欠付原告的租金、物业费，并根据约定承担违约责任赔偿原告违约金，并因其违约赔付原告损失，故诉至法院。   被告辩称，1、其与原告未签订租赁合同，原告主体不适格，应驳回原告起诉。原告陈述的原、被告签订的租赁合同是2019年3月4日签订的，经查询发现，原告公司的成立日期为2019年9月4日，原告在未成立时，不是一个合法的民事主体，无法对外签订合同。如果2019年3月4日，原、被告签订过合同，那么合同应为无效合同；2、被告不应支付原告租金18562.06元、物业费3645.16元、违约金5948.64元以及赔偿损失31204.34元。其于2019年3月4日与沁水县万象购物广场有限公司（以下简称万象购物公司）签订的合同与原告无关，万象购物公司存在多项违约行为，致使被告遭受巨大损失，被告因此才中断付租；3、诉讼费应由原告承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告提交的证据：   1、原、被告签订的《万象家居广场商铺租赁合同》原件一份，欲证明合同的签订及租金计算方式。开始是万象购物公司与被告签的合同，该合同是后补的，合同的实际履行时间是2019年9月8日。   2、被告向原告送达的《解除合同告知书》原件一张；   3、原告向被告送达的《告知书》复印件一张、电子送达照片打印件一张；   证据2-3欲证明原、被告相互送达解除合同告知书情况，被告通过向原告送达解除合同告知书的行为自认原、被告间存在租赁合同关系。   4、证人靳某书面证言一份，欲证明原、被告签订新合同的真实性及时间（2020年6月）。   5、万象购物公司向万象家居公司的转账凭证打印件7张；   6、万象家居公司向沁水县冠深体育场馆管理有限公司交付水电费、房租、物业费的转账凭证打印件18张；   证据5-6欲证明万象购物公司将案涉商铺经营权及保证金分批转给了原告，原告独立经营案涉商铺。   被告质证：对证1的真实性有异议，合同上的签字确实是其本人签的，但当时是在空白的合同上签的字，原告补盖公章后没有给被告该合同。不认可原告陈述的换合同的事实；对证2-3的真实性无异议，对证明目的有异议，证2是其向出租方发出的解除合同告知书，告知书记载的“万象家居广场”不必然是万象家居广场有限公司即原告，证3应当由万象购物公司发出；对证4有异议，证人未出庭作证，证言中陈述的签订时间不对；对证5-6的真实性不发表意见，对证5-6的证明目的有异议。   本院认证：综合原、被告陈述及合同内容，对证据1真实性予以认定；对证据2-3真实性予以认定，可以证明原、被告相互送达解除合同告知书的情况；证4中证人未出庭作证，对证据4不予认定；对证据5-6予以认定。   被告提交的证据：   1、被告与万象购物公司签订的《万象广场商铺租赁合同》照片打印件3页，欲证明其于2019年3月4日是与万象购物公司签订的合同。   2、出庭证人田某（原告商户）证言；   3、出庭证人李某1（原告商户）证言；   4、出庭证人李某2（原告商户）证言；   5、出庭证人张某（原告商户）证言；   证据2-5欲证明合同主体是万象购物公司，相关费用也是万象购物公司收取的，在合同履行过程中，出租方多次违约。   6、万象购物公司公众号于2019年3月发布的招商政策打印件10页；   7、万象家居广场现状照片打印件2页；   证据6-7欲证明出租方违反了当时的承诺，损害了被告的权益。   8、手机截图照片2张，欲证明签订新合同时间是2020年8月8日，合同物业费一栏是空白的。   9、对账单原件1支、交款凭证原件7支，欲证明其已支付2021年1月19日至2021年4月18日的费用。   原告质证：认可证1的真实性；对证2-5的真实性无异议，对证明目的有异议，田某和李某1的证言能证明原、被告构成租赁关系。证言中关于原告承诺事项与本案无关联性；对证据6-7真实性无异议，对证明目的有异议，证6-7无法证明原告存在违约行为；未对证8进行质证；对证据9的真实性无异议，但交的不是租金及物业费，是货款费用，因被告未与其对账，该笔款项没有给被告。   本院认证：对证据1的真实性予以认定。对证据2-5的真实性予以认定；对证据6-7真实性予以认定，但该证据不足以证明出租方违反承诺给被告造成损失；对证据8的真实性予以认定；对证据9的真实性予以认定，但该证据不足以证明被告已支付了2021年1月19日至2021年4月18日的租金及物业费。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告万象家居公司成立于2019年9月4日，万象购物公司系原告股东。万象购物公司与沁水冠深体育场馆管理有限公司于2019年1月21日签订《物业租赁合同》承租了沁水县全民健身中心场馆一层商铺及物业内附属设施设备（包含案涉商铺），万象购物公司后将案涉商铺的相关权利转交原告万象家居公司。   2019年3月4日，被告原某与万象购物公司签订《万象广场商铺租赁合同》，合同约定：“……甲方（万象购物公司）将位于沁水全民健身中心的万象家居广场一层15号商铺出租给乙方（被告原某）使用……租赁商铺面积129.6平方米……租赁期限为2年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止……自2019年5月1日起至2020年4月30日止为免租期，乙方须在签署本合同时向甲方交付进场履约保证金和经营质量保证金共计32900元……自2020年5月1日起，乙方所租商铺按每月每平米30元计算租金，年租金合计46656元，月租金合计3888元……乙方必须于每月开始前提前一个月向甲方交付当月商铺租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金……乙方须向甲方缴纳物业管理费（包括：保洁保安和管理服务等）按每天每平方米0.1元计算……物业管理费须按月提前10日缴纳……”   2019年4月，万象购物公司将租赁商铺交付被告原某，被告原某随即对商铺进行了装修。   2020年8月8日，原、被告补签《万象家居广场商铺租赁合同》，合同约定：“……甲方（万象家居公司）将位于沁水全民健身中心的万象家居广场一层33号商铺（系编号发生变动，位置不变）出租给乙方（被告原某）使用……租赁商铺面积129.6平方米……租赁期限为2年，自2019年9月8日起至2021年9月7日止……自2019年9月8日起至2020年9月7日止为免租期，乙方须在签署本合同时向甲方交付进场履约保证金和经营质量保证金共计32900元……自2020年9月7日起，乙方所租商铺按每月每平米30元计算租金，年租金合计46656元，月租金合计3888元……乙方必须于每月开始前提前一个月向甲方交付当月商铺租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金……乙方须向甲方缴纳物业管理费（包括：保洁保安和管理服务等）按每天每平方米0.1元计算……物业管理费须按月提前10日缴纳……合同执行期间，如乙方欲提前解除合同，必须提前一个月书面通知甲方，甲方同意解除合同的，在扣除全部保证金后将所交租金余额退还乙方……合同有效期内，乙方若有违反以下规定事项之一者，乙方同意甲方扣除其履约保证金并提前解除合同，同时，愿意对给甲方造成的相关损失进行赔偿，1、费用延迟支付达五天时……”   另查明，被告原某于2021年1月18日向原告万象家居公司送达解除合同告知书，原告万象家居公司于2021年1月22日向被告原某送达同意解除告知书，原告万象家居公司于2021年2月24日向被告原某发出《撤场通知》载明“……我公司通知你方于2021年2月28日前撤场撤离。如逾期未撤场，我公司将对厅位内物品视为遗弃物处理。2021年3月1日我公司将对场地另行出租……”，被告原某于2021年3月13日至2021年3月19日期间分七次向原告万象家居公司缴纳货款共计7000元，双方至今尚未对货款进行对账。被告原某于2021年3月22日向原告万象家居公司支付各项费用共计20408.25元，原、被告共同认可截止2021年1月18日的租金、物业费等费用已结清（部分费用由保证金折抵），被告原某于2021年4月5日完成撤场。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告诉讼主体是否适格；二、被告是否欠付原告租金、物业费，是否应支付原告违约金及赔偿损失。   一、关于原告诉讼主体是否适格的问题：   被告主张其是与万象购物公司签订的租赁合同，其与原告签订的租赁合同记载时间（2019年3月4日）在原告成立时间（2019年9月4日）之前，原告尚不是一个合法的民事主体，双方补签的合同应属无效合同，双方之间不存在租赁合同关系，故认为原告不具有诉讼主体资格。因万象购物公司承租沁水县全民健身中心场馆一层商铺及物业内附属设施设备（包含案涉商铺）后将案涉商铺的相关权利转交原告万象家居公司，且庭审中被告自认其与原告签订租赁合同的时间为2020年8月8日，该日期在原告成立时间之后，被告后期向原告支付租金、物业费的行为亦体现出其对双方租赁关系的认可，故原告诉讼主体适格。   二、关于被告是否欠付原告租金、物业费，是否应支付原告违约金及赔偿损失的问题：   本案中,原、被告于2020年8月8日补签的《万象家居广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务,一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告原某于2021年1月18日向原告万象家居公司送达解除合同告知书，原告万象家居公司于2021年1月22日向被告原某送达同意解除告知书。双方均同意解除合同，故对原告提出的确认双方于2021年1月22日解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。   关于原告要求被告支付自2020年9月8日至2021年1月31日的租金及自2020年5月1日至2021年1月31日的物业费的诉求，因案涉合同于2021年1月22日解除，故对原告万象家居公司主张截至2021年1月21日的租金及物业费的诉求，本院予以支持，因被告原某已于2021年3月22日将其欠付的租金及物业费（截止2021年1月18日）全额支付原告万象家居公司，但被告未提供充分证据证明其亦支付了自2021年1月19日至2021年1月21日的租金及物业费，故被告应当支付该部分费用计427.68元（其中租金为3888元÷30天×3天=388.8元，物业费为129.6平方米×0.1元/平方米/天×3天=38.88元）。至于被告主张的货款折抵问题，因双方尚未对账，未确定数额，本案中无法查清，双方可待对账后自行协商处理，协商不成可另行起诉。   关于违约金，合同履行中,被告原某未能按约定期限支付原告租金,构成违约。对于被告提出原告存在多项违约行为，致使被告遭受损失因此才中断支付租金的抗辩意见，因案涉合同对此未予约定，本院不予支持。根据合同约定租金支付方式为“每月开始前提前一个月交付当月租金，每逾期一日按租金5‰收取违约金。”现原告主张按月租金的5‰收取违约金，因该合同为原告单方起草的格式合同，“租金”可解释为年租金、月租金或日租金，应作出最不利于提供格式条款起草方即本案原告一方的解释，即按日租金的5‰收取违约金，原告主张的租金逾期天数（2020年9月租金逾期122天，2020年10月租金逾期92天，2020年11月租金逾期61天，2020年12月租金逾期31天）未超出合同约定范围，本院予以支持，故被告原某应支付原告万象家居公司违约金计198.3元[3888元÷30天×5‰×（122天+92天+61天+31天）]。   关于赔偿损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，原告万象家居公司要求赔偿合同履行后其可以获得的利益即至2021年9月7日止的租金及物业费，本院认为，合同解除后原告的损失主要由商铺占有使用费及原告另行寻租而损失的租金、物业费组成。被告原某已于2021年4月5日完成撤场撤离，被告原某应赔偿原告自2021年1月22日起至2021年4月5日止的损失（商铺占有使用费）计10549.44元（其中租金3888元÷30天×74天=9590.4元，物业费129.6×0.1元×74天=959.04元），而2021年4月5日之后原告另行寻租而损失的租金及物业费因尚无法确定，原告可待实际损失发生后另行主张。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十八条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:   一、原告沁水县万象家居广场有限公司与被告原某于2020年8月8日补签的《万象家居广场商铺租赁合同》于2021年1月22日解除。   二、被告原某支付原告沁水县万象家居广场有限公司租金388.8元、物业费38.88元、违约金198.3元、赔偿损失10549.44元，合计11175.42元，于本判决生效之日起十日内付清。   三、驳回原告沁水县万象家居广场有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1284元，减半收取计642元，由原告沁水县万象家居广场有限公司负担602元，被告原某负担40元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于晋城市中级人民法院。   审 判 员 翟晋晋      二〇二一年四月二十日   法官助理 倪浩男   书 记 员 裴东娅   附本案所适用法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。   依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。   第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。   第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。   第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。   合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。   主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。