广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初572号原告：刘淑燕，女，1986年11月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗洁，广东信耀律师事务所律师。被告：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼。法定代表人：杨凯，董事长。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告刘淑燕诉被告广州市金仑房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗洁、被告的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于广州市黄埔区享山三街8号（自编T17栋）503房；2.判令被告向原告支付延迟交房的违约金139965.6元（暂计至2021年2月24日），实际应支付至交房之日止；3.判令被告支付涉案房屋的物业管理费3947.12元（暂计至2020年11月30日），实际应支付至收楼之日止；4.判令请求确认涉案房屋的工程质量保修期以实际收楼日开始起算；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年3月签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，原告购买了由被告开发的位于广州市黄埔区享山三街8号(自编T17栋)503房，该项目名称为万科里享花园，合同约定于2019年10月30日前交付房屋。应被告通知，原告于2019年11月17日到现场收楼，但经我方原告现场确认，被告拟交付的房屋，存在众多的质量问题，完全不符合合同约定的交付标准，尤其是房屋的入户大门尺寸与门框不相匹配，致使房屋大门无法上锁，根本无法入住。原告当场将存在的问题反映给被告委派的验收工程师王中川，被告工作人员表示将会积极处理，完工后另行通知收楼，此后一直由王中川工程师负责对接收房事宜，期间，原告多次向王工询问进展，王工反馈，入户大门尚未更换，直至2020年4月12日才告知门已经更换，原告询问收楼时间，被告确认2020年4月19日可以再次收楼。2020年4月19日，原告按时到现场验收房屋，但发现仍有部分问题尚未处理，当日，原告提出了要求被告解决延期收房的赔偿问题，被告的工作人员王工说要向领导反映，有结果另行通知。2020年5月2日，原告第三次到现场收楼，发现房屋的门把手以及客厅的插座再次被拆除，第二日，原告再次到达现场确认修理事宜及延期收房的赔偿问题，被告对于原告提出的要求按照合同计算违约金的请求直接拒绝。2020年5月底，经原告与被告工作人员电话沟通赔偿事宜，初步达成赔偿3-5个月租金的意向，被告工作人员称确认后再通知原告，此后，被告方没有再主动联系过原告要求收房或者协商赔偿事宜，一直是原告四处打电话要求被告处理，但直至今日，被告都未就该事情给出任何书面或者口头的答复。原告已于2020年10月27日向被告邮寄《律师函》，要求被告交楼及支付违约金，被告至今未作任何回复。综上所述，被告的行为已严重违反《合同法》及双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》的相关规定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金仑公司辩称：1.被告同意履行购房合同，与原告完善涉案房屋的收楼手续；但涉案房屋的迟延交付是由于原告的原因造成，被告不构成迟交楼。2.根据合同约定，交楼日（2019年10月30日）视为原告已实际收楼。3.不同意原告第2至5项诉讼请求，请法院依法驳回。理由如下：一、涉案房屋于交楼日（2019年10月30日）届满前，符合合同约定交楼条件。（一）双方合同及补充协议之约定。原告与被告于2018年3月25日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《购房合同》）和附件七《补充协议》中，双方约定如下：1.交楼时间：2019年9月30日前。（《购房合同》第十三条）2.交付标准：见《购房合同》第15条及《补充协议》第7条。《补充协议》第7条：“对合同第二条、第十五条变更修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房）。”3、《补充协议》与购房合同约定不一致，以《补充协议》为准：见《补充协议》第30条。《补充协议》第30条：“本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议约定为准。”之后，原告与广东上城建设有限公司签订了《无忧安居家装整合服务协议》，房屋交付时间变更为2019年10月30日（见该协议第五条）。（二）涉案房屋已于合同约定交楼日（2019年10月30日）前通过全部验收。涉案房屋已取得《建筑工程竣工验收报告》等分项验收报告，并于2019年8月15日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》，并办妥了永久用电、永久用水、通气、通邮的“四通”手续。（三）被告已于交楼日前按合同约定通知原告收楼。交楼日为2019年10月30日，被告已通知原告收楼。原告《起诉状》中也确认已按被告通知到现场办理收楼手续。（四）根据合同约定，装修瑕疵不影响房屋交付。根据《补充协议》第八条第3款“房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理”和第十一条第2款“如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼”，以及《服务协议》第六条第3款，如上所述，涉案房屋已通过相关验收，符合约定和法定的交楼标准，涉案房屋无主要工程质量问题，不影响房屋使用，原告不得以装修瑕疵为由拒绝收楼。二、因原告原因逾期收楼的，涉案房屋应视为交楼日（2019年10月30日）已交付原告使用。涉案房屋符合合同约定及法定交楼标准，被告已通知原告办理收楼手续。根据《补充协议》第十一条和《服务协议》第五条之约定，涉案房屋自（2019年10月30日）起应视为已交付原告使用。涉案房屋的保修期限亦应从该日起计算。三、若法院认为被告房屋交付存在瑕疵，被告认为：（一）根据《补充协议》第九条的约定，被告逾期交楼的违约金以不超过商品房总价款1451926元的3%为限（即43557.78元）。1.《补充协议》第九条的约定合法有效，对双方具有约束力。该《补充协议》是原被告协商一致签订，对各方具有约束力。《补充协议》加入了“特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。”原告在该提示旁边签名确认。2.在原告委托律师出具的《律师函》（见原告证据第5项），以及本案的《民事起诉状》，均是按3%的上限主张权利，证明原告对该条款是知悉，认可的。3.逾期交楼违约金应以《购房合同》约定的商品房总价款1451926元为计算基数。（二）被告逾期交付房屋违约金的标准应当予以调低。原告要求依据合同约定的每日0.02%标准计算的违约金，明显高于同地段同面积房屋月租金水平和银行同期同类贷款利息，因此，原告要求每日0.02%标准计算逾期交楼的违约金超过原告资金成本损失或房屋无法使用的损失，请求法院兼顾合同履行中原告怠于收楼、具有过错、实际损失小等综合因素，予以调低违约金标准。（三）根据双方的沟通记录可知，涉案房屋已于2020年4月12日完成涉案房屋大门的更换，但原告至今仍拒绝完善收楼手续，因此，造成的扩大损失，依法应由原告自行承担。四、原告未实际支付涉案房屋的物业管理费，且物业管理费属于原告与物业服务企业之间的物业管理关系，亦不应在本案中调处。综上所述，请求法院采纳被告之答辩意见，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2018年3月25日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买房屋项目名称为万科里享花园，地址为广州市黄埔区(原萝岗区)享山三街8号(自编T17栋)503房，房屋总金额1451926元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应在2019年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十五条工程质量保修：房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。该《商品房买卖合同》附件七本合同《补充协议》：第九条对合同第十四条的补充：卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十九条对合同第二十五条的补充：保修期间房屋不能居住使用的，卖方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。2018年3月25日，原告（甲方、业主）与广东上城建设有限公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定甲方购买了T17栋503房，该房屋约定的交房标准为毛坯，乙方就该房屋向甲方提供无忧安居家装整合服务。第一条服务内容第3款约定，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对该房屋进行装修施工。第二条服务概况约定，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为654332元，该价格包括但不限于装修款、材料费、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第五条房屋交付约定，乙方承诺于2019年10月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准。上述合同签订后，原告向被告支付金额2106258元，被告出具《收款回执》载明：2018年3月19日收取定金20000元，2018年3月25日收取楼款480000元，2018年4月29日收取楼款951926元，2018年6月16日收取装修款218112元，2018年9月17日收取装修款218111元，2018年12月15日收取装修款218109元。庭审中原告陈述，2019年11月14日其收到收楼通知，2019年11月17日第一次到达涉案房屋收楼，当时涉案房屋存在房屋大门门框与大门不匹配，关不上大门及其他一些小的问题，当时原告已经向被告负责收楼的工程师进行了对接，后续微信聊天记录是原告与负责收楼的王工程师负责处理该问题事宜。直到2020年4月12日才告知原告该大门做了更换，原告于2020年4月19日再次去现场验收了房屋，但是原告又发现了新的问题，已经换好的门把手不见了，原告当时提出要求被告尽快处理这些问题的细节，并与被告协商因为大门导致交楼延期问题，后续是有万科里享家的相关人员与原告进行联系，给予原告3个月物业租金作为赔偿方案，当时原告也同意该方案，但后续该相关人员说需要与公司上报该方案，另一位钟工说2个星期可以回复，等原告再电话联系该钟工时已经更换了其他工作人员，且钟工联系不到，也没有被告其他相关工作人员出面处理该事宜，期间原告多次打了万科的客服电话，万科客服也是一直推诿无任何答复，直到2020年12月份原告到现场找到被告的庄工，连给予3个月租金赔偿也不承认。被告认为，2019年11月原告办理收楼手续，但是提出了部分小的瑕疵，原告证据微信聊天记录中记载除了大门没有维修好外，其他都已经处理完毕，因为疫情影响，调货困难，到2020年4月大门才修好，在2020年4月份办理手续时原告又提出了一些小的装修问题，被告于2020年5月初也全部维修完毕，并敦促原告尽快收楼，但原告以赔偿没有谈妥为由至今没有收楼。另查明，2019年3月6日案涉楼盘燃气接通，2019年7月26日案涉楼盘通邮完成，2019年8月21日案涉楼盘完成供电，2019年10月28日案涉楼盘通水验收。2019年8月15日，被告取得案涉楼盘《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》。庭审后，2021年3月7日，原告办理了收楼手续。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《无忧安居家装整合服务协议》《收款回执》《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《客户受电工程竣工检验意见书》《通邮申请表》《律师函》、微信记录、《客户钥匙/物品签收单》、照片及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。被告与原告签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。关于原告与广东上城建设有限公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》的性质及效力问题。商品房买卖合同和服务协议均为涉案房屋交易过程中不可分割的一部分，服务协议实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定。服务协议的签订实质为将涉案房屋交易价款拆分为购房款和服务费两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。因此，原告与广东上城建设有限公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》应为虚假的意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定应属无效，虚假的服务协议隐藏的房屋买卖内容应为商品房买卖合同的一部分，即《无忧安居家装整合服务协议》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。本案服务费应属于购房款的一部分。因此，涉案房屋的购房款总额应为2106258元（包括654332元装修款）。被告提出涉案商品房总价款仅指《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的价款1451926元的理由不成立，本院不予采纳。本案争议焦点是：原告收楼时涉案房屋是否满足正常居住使用条件，原告拒绝收楼是否有正当理由。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2019年10月30日前，涉案房屋所属工程已通过竣工验收，取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供水、供气、供电、通邮等必要居住条件。虽然符合双方在合同中约定的交房条件，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，房屋还应满足能够正常居住使用的条件，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，房屋被发现无法满足基本合同目的，买受人可以拒绝收房。判断严重影响正常居住使用的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益。本案中，被告未提供证据证明其于合同约定的交楼时间前已向原告发送《收楼通知书》，依据原告陈述其2019年11月17日第一次到达涉案房屋收楼。因此，本院确认2019年11月17日为双方第一次办理交楼手续的时间。双方确认第一次办理收楼手续时涉案房屋存在房屋大门门框与大门不匹配，致使房屋大门无法上锁关门的问题，因房屋大门无法上锁关门严重影响正常居住使用，原告以涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用为由拒绝收楼的理由成立，被告应承担逾期交楼的违约责任。被告提出因原告的原因逾期收楼的，涉案房屋应视为交楼日（2019年10月30日）已交付原告使用的抗辩意见，本院不予采纳。根据庭审查明的情况来看，就涉案房屋的质量问题，双方一直在协商，被告也积极进行整改，双方确认2020年4月12日大门已经更换整改完毕，即严重影响涉案房屋正常居住使用的情形已经消除，原告不得拒绝办理收楼手续。原告于2020年4月19日再次去现场验收房屋时仍然拒绝收楼实属不当，其拒绝收楼的理由不成立，本院不予采纳。故本院认定逾期交楼时间应计算至涉案房屋整改完毕原告再次验收时间即2020年4月19日。涉案房屋的保修期限亦应从该日起计算。关于逾期交房的违约金标准。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金。《补充协议》第九条对合同第十四条的补充：卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。本案中，至2020年4月19日，被告逾期交房天数为171天，因此，被告应向原告支付的逾期交房违约金数额共计72034.02元（2106258元×0.02%×171日）。因《商品房买卖合同》附件七本合同《补充协议》约定逾期交房违约金累计不超过该商品房总价款的3%，故被告应支付的逾期交房违约金应以63187.74元（2106258元×3%）为限。原告超出部分的请求，本院予以驳回。至于被告提出逾期交楼违约金应以《购房合同》约定的商品房总价款1451926元为计算基数以及合同约定的每日0.02%标准计算的违约金明显过高，应予以调低违约金标准的抗辩理由均不成立，本院不予支持。原告主张物业管理费目前尚未实际发生，且本案系商品房买卖合同纠纷，其主张物业管理费应根据相关物业管理合同的约定予以确定，本案不予调处。原告该项诉讼请求，本院予以驳回。因为原告已办理了案涉房屋的收楼手续，被告已完成了案涉房屋的交付义务，原告主张被告交付案涉房屋的诉讼请求目的已实现，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市金仑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘淑燕支付逾期交楼违约金63187.74元；二、确认位于广州市黄埔区享山三街8号(自编T17栋)503房的保修期自2020年4月19日起计算；三、驳回原告刘淑燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739元，由原告刘淑燕负担148元，被告广州市金仑房地产开发有限公司负担591元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二一年四月一日书记员  林 婕