山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书(2021)晋0109民初1273号原告（反诉被告）：皇甫某，住太原市。被告（反诉原告）：范某，住太原市。委托诉讼代理人：王某，系范某丈夫，住太原市。原告皇甫某诉被告范某租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案。被告范某于2021年3月15日提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇甫某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付所欠原告的租金14000元及暖气费933.12元、卫生费24元、物业费105元、水费27元等共计：15089.12元。2、被告承担违约金年租金的50%，计：14000元，合计29089.12元3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年5月1日，原告与被告签定房屋租赁合同，原告将自己名下位于太原市××区出租给被告使用，房屋面积约55平方米，被告租做商业用途，合同约定年租金为28000元人民币，租期为两年，被告第一年能够如期支付租金，第二年，原、被告双方又协商将租期延后两个月至2021年7月1日止，被告支付了第二年的部分租金18850元，剩余的14000元租金被告亲笔写下欠条承诺2020年7月1日前支付该欠款，欠条约定到期后，被告不能履行理由搪塞，原告无奈，只能诉讼至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告范某辩称，一、答辩人与原告的租赁合同已经在2020年6月解除，原告无权向答辩人主张2020年6月后的租金。答辩人租赁涉案的太原市××区，实际承租该房屋已经多年。自2020年初开始因新冠疫情影响，幼儿园一直未能运营。2020年5月后情逐渐平稳，答辩人遂又与原告续签了房屋租赁合同，但社区和教育部分以教学条件不达标和疫情为由不允许答辩人的幼儿园继续运营，至此合同目的不能实现。故2020年6月份答辩人即向原告发出了解除合同的通知，且不再实际占有、使用该房屋，答辩人与原告数次协商，但原告始终没有向答辩人退还剩余租金。因此答辩人与原告的租赁合同已经在2020年6月解除，原告无权向答辩人主张2020年6月后的租金。二、答辩人给原告造成的损失较小，原告主张的违约金数额过高。反诉原告范某向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告退还房租13998元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告因与反诉原告租赁合同纠纷一案向人民法院提起诉讼，案号（2021）晋0109民初1273号，要求反诉原告向其支付租金及违约金等。事实上，原被告之间此前就涉案房屋长期存在租赁关系，该房屋反诉原告一直用来经营幼儿园，但2020年因新冠疫情影响幼儿园未能运营。疫情缓和后原、被告又续签了租赁合同，后因疫情持续且涉案房屋的面积不符合教育管理部门和幼儿园所在社区的要求而停办，即续签租赁合同的合同目的已经无法实现。鉴于此反诉原告在2020年6月便及时与反诉被告沟通，要求解除合同并退还已经向反诉被告交付的租金。反诉被告接到即提出合同通知后既没有向反诉原告退还租金，也没有接收涉案房屋。直至2021年初，反诉被告向人民法院提起诉讼。综上，反诉原告与反诉被告的租赁合同已于2020年6月份解除，反诉被告应当退还反诉原告向其缴纳的2020年7、8、9、10、11、12月份的租金共计13998元，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告皇甫某辩称，双方签订合同的目的就是反诉原告支付租金交换反诉被告的房屋使用权，反诉被告已经将房屋交付反诉原告使用。2020年5月1日，反诉原、被告签订补充协议时，就是在疫情期间，反诉原告不能开办的幼儿园不能经营是其自身问题。我方是守约方，反诉原告一直占用反诉被告的房屋，不按合同约定履行支付租金义务，其反诉请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，原告皇甫某与被告范某签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于太原市××区出租给被告使用,面积约55平方米，租赁期限24个月,自2019年5月1日起至2021年5月1日止,年租金为28000元整；被告入住期间产生的垃圾费、物业费、取暖费由被告承担；租赁期间双方须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方交纳年租金的50%作为违约金。合同还就合同的终止等做了约定。合同签订后，原告皇甫某将涉案房屋交给被告范某使用，范某将租赁房屋用于开办幼儿园。合同履行过程中，被告依约向原告交付2019年5月1日起至2020年5月1日的租金28000元。2020年5月1日，原、被告协商一致，将租赁合同延期至2021年7月1日，2020年5月1日至2021年7月1日的租金确定为32850元（含煤气费）。当日，被告向原告支付2020年5月1日至2021年6月30日的租金及煤气费18850元，双方一致确认被告尚欠原告租金14000元，并约定被告于2020年7月1日前支付。2020年6月底，被告范某开办的幼儿园由于场地面积不足、办园手续不全、受新冠肺炎疫情影响等原因，向原告提出解除租赁合同的要求，双方因退还租金问题产生纠纷。2020年7月3日，被告申请铁北社区进行调解，调解未果。2020年12月14日，原告在与被告的微信聊天中表示：“…因以上原因，我决定收回我的房屋，今天正式通知你：请在2020年12月15日上午九点之前将房屋内属于你的物品拿走…”被告亦在微信中表示：尊重原告的的选择，房屋内有贵重物品，请原告谨慎处理。此后，原、被告一直僵持，至本案诉讼时，被告未向原告移交房屋。另查明，案涉房屋欠缴2020年度卫生费、服务费等216元。2020年11月8日，原告皇甫某缴纳案涉房屋2020年-2021年采暖费933.12元。庭审中，原、被告均有解除合同的意思表示，但就租金退还问题分歧较大，本院依法进行了调解，但双方未能达成一致。本院认为,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生在2020年，关于房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释有相关规定，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。（一）合同的效力。本案《房屋租赁合同》的签订系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律法规效力强制性规定,依据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效”之规定,《房屋租赁合同》成立并生效。合同法第八条第一款规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”原、被告订立的《房屋租赁合同》合法有效,应依约履行。（二）合同是否应当解除。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：…（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持…”本案中，被告作为承租人，其合同义务是支付租金。被告所开办的幼儿园要接受当地教育主管部门的管理，开办幼儿园还受到场地面积要求、经营手续完善等约束，新冠肺炎疫情及其防控措施并未直接导致其不可克服的不能履行合同，新冠肺炎疫情及其防控措施对被告履行租赁合同而言并非不可抗力因素。因此，被告关于确认合同于2020年6月底解除的主张不应予以支持。但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，如不解除合同，对双方都不利，且原告亦有解除合同的意思表示，故综合本案实际情况，《房屋租赁合同》应当予以解除。（三）合同解除的时间。合同解除的时间节点关系到租金计算，关系到承租人是否应当补足未付租金，或者出租人是否应退还承租人多付租金的问题。本案中，原告在与被告的微信聊天记录中，明确要求被告于2020年12月15日上午9点将房屋内属于被告的物品拿走，显然是解除合同的意思表示，该时间节点虽然与被告主张解除合同的时间节点不一致，但在这个时间节点双方有解除合同的一致的意思表示，故《房屋租赁合同》应于2020年12月15日予以解除。（四）关于欠付租金以及租金退还的处理。本案涉及到房屋实际占用的问题。原、被告在不同的时间表示出解除合同的意思表示，但双方未办理房屋交接手续，至本案诉讼时，案涉房屋房门钥匙仍由被告控制。这是由于发生争议期间，双方虽有解除合同的意思表示，但原、被告均过于强调自己的权利而忽略了自身义务。被告掌控房门钥匙，其实并未实际使用，完全可以先行返还房屋，再另行解决退还房租问题，只因退还房租一时未能达成一致而任由房屋空置，造成原告再次招租空档期的租金损失，被告应当予以赔偿。（五）关于违约金。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，新冠肺炎疫情的确对被告正常使用案涉房屋，遵循商业规律有所收益产生了负面影响，如按照合同约定要求被告赔付全额违约金，显然对被告不公，本院综合全案实际情况，依法认定被告支付原告违约金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告皇甫某与被告范某于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》以及2020年5月1日签订的补充协议于2020年12月15日解除；二、被告范某自本判决生效之日起十日内将位于太原市××区腾退并返还给原告皇甫某；三、被告范某自本判决生效之日起十日内支付原告皇甫某自2020年12月15日起至太原市××区实际腾退并返还原告之日止的租金损失（按照年租金28000元标准执行）；四、被告范某自本判决生效之日起十日内支付原告皇甫某违约金2000元；五、被告范某自本判决生效之日起十日内支付原告皇甫某实际占用太原市万柏林区铁北房屋期间的采暖费933.12元、卫生服务费等156元；六、驳回原告皇甫某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告范某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，减半收取264元，由被告范某负担；100元；反诉案件受理费75元，由反诉原告范某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 奕二〇二一年四月十六日书记员 李婷婷