江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初7861号原告：南京市建邺区方正交通安全设施制品厂，统一社会信用代码91320105835220896B，住所地南京市建邺区所街66号。投资人：李定芳，女，1946年9月20日生，汉族。委托诉讼代理人：何九喜，男，1971年11月25日生。委托诉讼代理人：杜永莉，江苏中湖律师事务所律师。被告：南京市江宁区谷里街道周村社区居民委员会，住所地南京市江宁区谷里街道周村。法定代表人：蒲卫繁，主任。委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗林，江苏汇丰锦律师事务所实习律师。原告南京市建邺区方正交通安全设施制品厂（以下简称方正制品厂）与被告南京市江宁区谷里街道周村社区居民委员会（以下简称周村社区）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告方正制品厂的投资人李定芳及其委托诉讼代理人何九喜、杜永莉，被告周村社区的委托诉讼代理人胡宗保、苗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方正制品厂向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告周村社区于2018年3月24日签订的南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议无效；2、判令周村社区再支付其损失3859597.23元；3、周村社区承担本案诉讼费用。事实理由：2001年8月1日，其与周村社区就案涉土地签订承包协议，明确约定该地由其承包用于办厂，从事生产经营。2017年11月，周村社区通知其，由于南京市殡仪馆二期项目建设，周村社区实施集体土地征用。后对房屋进行评估，但是周村社区并未向其送达评估报告，导致其申请复估和申请鉴定的权利无法行使。评估报告是本案确认补偿标准的重要证据之一，但据以评估的依据不规范，没有确定房屋评估价格的依据，没有考虑目前房地产发展形势等因素，总评估价畸低（2001年建房时建筑成本也在2000000元以上）。现在房地产价格比以前翻了几番，但总评估价才400多万元。周村社区利用其负责人李定芳年迈，不了解情况，与其签订了房屋搬迁补偿协议。该协议失去了合法性基础，协议按照《江宁规发（2016）2号文件》对其进行补偿。后其得知周边其他人的补偿价格均比其高，多次与周村社区协商未果。此次系政府征收拆迁行为，并非其自愿搬迁。原协议补偿标准不对，存在欺诈行为。根据法律规定，周村社区不能作为签订征收补偿协议的主体，不能签订征地补偿协议。综上，恳请法院查明事实，依法判决。被告周村社区辩称：其与原告方正制品厂签订的南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。协议的签订系基于双方协商一致，并不存在任何的强制征收行为，从协议内容可知，协议的性质并非行政征收，而是协议搬迁。就协议搬迁而言，至今没有任何的强制性法律规定。方正制品厂如果主张存在行政征收行为，应当提起行政诉讼。方正制品厂现提起的系民事诉讼，已经认可了协议性质系民事协议，但又主张搬迁行为系行政征收，自相矛盾。从协议的内容来看，协议注明了案涉房屋的面积、补偿款的组成、数额等，且协议注明有关补偿基于评估确定，双方同意按照评估结果确定补偿。方正制品厂负责人签字并加盖单位公章予以确认。补偿协议已履行完毕，方正制品厂早在2018年就足额领取了搬迁补偿款，并且将房屋交给其拆除。案涉搬迁并非行政机关征收集体土地上房屋的行为，具体适用什么标准系双方协商确定，而不是政策法律规定。双方签订协议时已选定所参照适用的标准，且已履行完毕。现方正制品厂反悔，有违诚信原则。其是案涉土地的所有权人，方正制品厂只是土地承租人。方正制品厂无权就土地部分获得任何补偿。综上，方正制品厂的诉讼请求缺乏依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2001年8月1日，原告方正制品厂与被告周村社区签订一份协议，约定：为促进地区经济发展，加快建设步伐，充分合理利用好荒山闲置非耕地，增加集体收入。经甲、乙双方共同磋商，本着互惠互利的原则订立如下协议：一、甲方职责1、提供周村石岗大山脚边非耕地4亩，以实际丈量为准，并附平面图；2、由甲方负责提供三相电到乙方所需地点，由乙方一次性支付甲方电力基础设施费2000元，接电费用按电力站工程费用支付；3、甲方负责协调农户的矛盾，保持乙方在生产、生活中良好的社会稳定和生产环境；4、甲方提供给乙方非耕地的使用年限为30年，即自2001年8月1日至2031年8月1日止；5、甲方征收农户的山皮，由乙方一次性支付甲方青苗费1000元/亩，由甲方负责做好农户的工作，征收后交乙方使用；6、自协议签订之日，乙方一次性支付甲方土地租金，按每年1600元/亩一次交清。如征收土地上有坟墓，每座坟由乙方支付1000元。二、其它1、乙方在协议期内，自主经营，所发生的一切债权、债务，由乙方自行承担，与甲方无关；2、如遇国家征收、集体征用，甲、乙双方必须服从，土地补偿费归甲方，地面建筑设施补偿归乙方所有；3、本协议自签字生效后，未尽事宜，甲、乙双方协商解决或另行订立补充协议；4、上述条款，甲乙双方必须信守，如一方违约，另一方有权终止本协议，违约方赔偿对方的一切经济损失。甲方处加盖有周村社区公章，乙方处仅有何九虎签名，未加盖公章。协议签订后，周村社区按照约定收取租金及水电费等费用，周村社区开具的收款凭证上交款人处注明为何九虎，水费收据及电费发票上用户名亦为何九虎。2016年9月1日，周村社区（甲方）与何九虎（乙方）签订土地租赁协议书，约定：“……具体内容如下：一、租赁土地地块及面积甲方将坐落于本社区乌石岗大山脚边部分土地（四至范围图表附后），租给乙方从事生产经营，面积肆亩。二、土地租赁期限根据国家土地二轮承包期限的规定，确定乙方的租赁期为玖年，自2016年9月1日起至2025年8月31日止。三、土地租金及纳税1、租金标准：租金为每亩每年伍仟元，同时每年租金递增，按原租金的6%-10%缴纳。2、依法纳税......。3、付款方式：采取先付后用的方式，乙方必须将租金于当年的12月底前如数支付给甲方，不得拖延。……七、其他条款1、本协议签订后，原甲乙双方签订的协议或补充协议，自动作废…。”甲方处加盖了周村社区的公章，乙方处为何九虎签名。2018年3月24日，甲方：周村社区居民委员会与乙方：南京市建邺区方正交通安全设施制品厂（何九虎）签订了终止协议一份，约定：“因南京市殡仪馆项目建设需要，甲方同乙方于2001年8月签订的土地租赁协议需终止，为减少乙方所带来的损失，经甲、乙双方共同协商，特签订以下协议。一、乙方房屋面积为2577.86平方米。其中：房屋补偿款（￥3094417元），装修及附属设施（￥504249元），搬迁、停业停产损失补偿（￥402274.21元）。以上总补偿肆佰万零玖佰肆拾元贰角壹分（￥4000940.21元）。二、甲、乙双方签订终止协议后，约定乙方应于2018年3月30日前将全部房屋交给甲方。如逾期不能交付房屋，甲方将从2018年3月31日起，每逾期一天扣减乙方5%补偿款。三、甲、乙双方签订协议后，乙方将全部房屋交给甲方后，甲方付清补偿款。四、甲、乙双方责任1、甲方在双方协议签订后尽快准备资金，待乙方搬迁后，及时将补偿款支付给乙方。2、乙方应做好该处厂房内的搬迁工作，并处理好所有的债权债务工作。做好所有在搬迁过程中的安全生产工作，在搬迁过程中出现的安全事故由乙方负责。3、乙方在所有物品搬迁后，按协议所规定的时间将全部房屋交由甲方处理，乙方不得拆除所有房屋的门窗等房屋内设施……”周村社区在甲方处盖章，何九虎、李定芳在乙方处签名，并加盖了方正制品厂的印章。同日，方正制品厂与周村社区签订一份南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议，该协议约定：“搬迁实施单位（下称甲方）：周村社区居民委员会，被搬迁人（下称乙方）：南京市建邺区方正交通安全设施制品厂（何九虎）。因南京市殡仪馆二期项目建设需要，根据江宁政规发（2016）2号等文件规定，甲方在谷里街道周村社区实施搬迁集体土地涉及房屋补偿工作，乙方房屋位于该项目范围内。经协议当事人协商一致，现就房屋补偿等事宜，签订如下协议：第一条乙方房屋座落于周村社区管道路。经认定房屋面积2577.86平方米，其中：钢混结构910.5平方米，砖混结构1527.11平方米，砖木结构140.25平方米……第二条甲、乙方同意按照由江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司出具的房屋评估结果，确定乙方房屋的原房补偿款金额为人民币（下同）（大写）叁佰零玖万肆仟肆佰壹拾柒元，（小写）3094417元。第三条乙方房屋货币补偿金额（大写）肆佰万零玖佰肆拾元贰角壹分，（小写）4000940.21元，其中：1、原房补偿款3094417元；2、搬迁费247553.36元；3、停业补偿费154720.85元……13、附属物补偿费504249元……第四条乙方同意于2018年3月30日前，将房屋搬迁完毕，交由甲方拆除。甲方在乙方交房后，将房屋货币补偿款支付给乙方…….”。协议签订后，2018年4月4日，周村社区支付方正制品厂补偿款4000940.21元（通过储蓄存单方式支付，户名写为李定芳）。同日，李定芳给付何九虎1330000元。另查明，2017年8月，原告方正制品厂向本院提起诉讼，要求确认被告周村社区与何九虎于2016年9月1日签订的周村租地协议为无效合同。本院于2018年6月依法作出（2017）苏0115民初14419号民事判决，判决周村社区与何九虎于2016年9月1日签订的土地租赁协议中关于承租周村社区沈庄组农用地及未利用地的部分无效，驳回方正制品厂的其他诉讼请求。方正制品厂不服该判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。2019年3月，南京中院依法作出（2018）苏01民终7682号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月，何九虎向南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）提起诉讼，要求判令方正制品厂返还其2670940.21元。2020年6月，建邺法院依法作出（2019）苏0105民初5837号民事判决，认为2001年8月1日签订的协议主体分别为周村社区与方正制品厂，南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议所涉拆迁利益的享有主体应为方正制品厂，判决驳回何九虎的诉讼请求。2020年7月，原告方正制品厂向本院提起诉讼，要求确认其与被告周村社区于2018年3月24日签订的南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议无效，并要求周村社区在已支付其4000940.21元的基础上，再支付其3859597.23元。审理中，方正制品厂认为：周村社区依据的江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司出具的评估报告中载明的房屋评估价格过低，应当以其咨询的市场价格和房屋重建价格相结合计算房屋补偿款；相应的停产损失费、搬家费亦应以重新计算后的房屋补偿款为基数重新计算，且有部分附属设施未补偿；房屋及附属设施的补偿费用、停产损失费、搬家费、池塘护坡等费用合计应为7860537.44元；扣除周村社区已支付的4000940.21元，周村社区尚应支付其3859597.23元。周村社区认为：双方已在协议上明确房屋补偿款的计算依据；方正制品厂主张房屋补偿价格应按照其咨询的市场价格计算没有提交任何依据；评估表具体明细中已包含护坡、池塘等，补偿范围不存在漏项。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有协议复印件、土地租赁协议书复印件、终止协议复印件、本院（2017）苏0115民初14419号民事判决书、南京中院（2018）苏01民终7682号民事判决书、建邺法院（2019）苏0105民初5837号民事判决书、存单复印件、搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告方正制品厂与被告周村社区于2018年3月24日签订的南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议，系周村社区按照相关协议搬迁实施方案要求签订，并非按照征收集体土地的相关实施方案所签。该协议系方正制品厂租赁周村社区土地建房用于经营，双方协商终止土地租赁协议时对土地上的房屋等补偿进行协商的约定，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议已经履行完毕。原告方正制品厂未能提交证据证明双方之间的协议具有上述五种合同无效的情形。故对方正制品厂要求确认周村社区与其签订的南京市江宁区搬迁集体土地涉及非住宅房屋补偿协议无效的诉讼请求，本院不予支持。方正制品厂以协议无效为由，要求周村社区再支付其补偿款3859597.23元，亦无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京市建邺区方正交通安全设施制品厂的诉讼请求。案件受理费66824元，由原告方正制品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  谢海勇二〇二一年四月十五日书记员  刘 璐