山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3640号 上诉人（原审原告）:王平，男，1987年4月7日出生，汉族，住山东省邹平县。 被上诉人（原审被告）：佳兆业新都置业（青岛）有限公司，住所地青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx4F。 法定代表人：吴庆丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：石雯君，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 上诉人王平因与被上诉人佳兆业新都置业（青岛）有限公司（以下简称佳兆业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初3838号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王平、被上诉人佳兆业公司之委托诉讼代理人石雯君参加了诉讼。本案现已审理终结。 王平上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担；3、修改一审诉讼请求第2条为：被告返还原告购房款共计1141132.00元及其利息（2018年9月19日至实际给付之日）；4、修改一审诉讼请求第3条为：被告返还原告支付的车位费共计251017.00元及其信用贷款利息40050.00元。事实与理由：原判认定事实不清。被上诉人处的宣传彩页已经构成要约内容。《购房风险提示》存在拆封痕迹，无法证明其真实性，且未对3F采光问题进行提示。 佳兆业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。上诉人上诉请求第三项、第四项，应于一审辩论终结之前变更，其一审未提出，不属于二审审查范围。 王平向一审法院提出诉讼请求：1.撤销原被告于2018年8月24日签订的《青岛市商品房预售合同》及其补充协议；2.被告返还原告购房款共计1332149元及其利息（2019年11月26日至实际给付之日）；3.被告返还原告支付的车位费共计60000元；4.被告返还原告为享受折扣优惠交付的15000元；5.被告返还原告支付的公共维修基金12230.68元；6.被告返还原告收房时额外交付的2358元；7.被告赔偿原告违约金共计133214.9元（房屋总金额的10%）；8.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明确利息请求为以房屋贷款79万元为基数自2019年11月26日起至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算；以车位贷款15万元为基数自2019年11月26日起至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算；以首付款392149元为基数自2019年11月26日起至实际给付之日止按中国人民银行同期银行存款利率计算。 一审法院对当事人无异议的事实确认如下：1.2018年8月24日，王平与佳兆业公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定王平购买位于青岛市城阳区佳兆业水岸新都（3号地块）xx号楼xx单元xx层xx户房屋，房屋建筑面积为91.96平方米，单价为每平方米7409元，房屋总价款为1141132元。王平采取银行按揭贷款付款方式，首付款351132元，贷款790000元。2018年7月22日，王平向佳兆业公司支付购房定金10000元，2018年8月24日，王平向佳兆业公司支付房屋首付款341132元，共计支付首付款351132元。合同签订当日，王平支付车位首付款101017元。另，王平已支付涉案房屋2019年7月至9月，2019年12月至2020年2月的物业管理费。2.2018年5月9日，涉案房屋具备预售条件，取得预售许可证。2019年10月31日，xx号楼进行了竣工验收备案。3.2019年11月26日，涉案房屋进行了验收交接，实测面积为92.15平方米，王平补交涉案房屋差价2358元，总房价为1143490元。2020年7月3日，佳兆业公司向王平进行车位交付，将车位交付通知书邮寄王平签收。4.根据青岛腾远设计事务所有限公司使用天正日照分析软件在大寒日对xx号楼xx单元地面高度0.9米进行的日照分析，该日期该楼座该高度的日照时间为5小时。对有争议的证据和事实认定如下:1.王平提交的2017年11月印刷的宣传彩页，佳兆业公司对其真实性不认可，同时提交2018年3月份印刷的宣传彩页，证明售楼时已对涉案房屋可能存在的采光问题进行了提示。因佳兆业公司认可2017年11月的宣传彩页系其印制，王平亦认可2018年3月份的宣传彩页系佳兆业公司印制，故本院对上述两份证据的真实性均予以确认，因佳兆业公司印制的宣传彩页存在不同版本，且不能证明向王平提供的系2018年版本，故本院对王平提交的宣传彩页予以采信。2.王平提交照片及视频，证明因外立面问题存在挡光现象。佳兆业公司对照片的真实性不予确认，认可视频系xx号楼的录制视频。因视频中能够体现该房屋的内外景，故本院对该证据系涉案房屋的照片予以确认。3.王平提交的协议书及付款凭条，佳兆业公司不予认可。因该协议书非佳兆业公司出具，王平亦未提交证据证明该费用与佳兆业公司的关联性，故本院对该证据不予采纳。4.佳兆业公司提交购房风险提示，证明第五条第二款已对xx号楼xx中间户可能因外立面造型需要对采光造成一定程度影响进行了告知，王平在认购涉案房屋前已经知晓该告知书内容，对此无任何异议。王平对该认购书系本人签名无异议，但认为该告知书存在拆封痕迹，无法判断有效性，同时主张该条关于采光问题的提示是在支付首付款后所做的提示，签订合同时并未进行特别提示。佳兆业公司同时提交其他业主的购房风险提示，证明与王平的告知书内容一致。王平对内容一致表示认可。因王平认可关于该条采光问题佳兆业公司进行过提示，且对本人签名无异议，故本院对该购房风险提示予以采信。5.佳兆业公司提交的门牌号码编排表，王平不予认可。因该证据系存档于青岛市城阳区住房和城市建设管理局，且王平未提交相反证据，故本院对该证据的真实性予以确认，对工程施工过程中的xx号楼系涉案的xx号楼予以认定，对xx号楼于2019年10月31日进行了竣工验收备案予以确认。6.王平申请证人迟某出庭，证明宣传彩页系佳兆业售楼处出具，售楼处经理引导其交付15000元的销售优惠款项，在售楼过程中未提示涉案房屋南卧的遮挡情况。王平申请证人杨某出庭，证明系先签署交付合同，后进行验房，且验房时与验房人员和销售经理沟通确认房屋问题。佳兆业公司认为根据二证人证言，未能证实王平的证明事项。因佳兆业公司未能证实二证人作虚假陈述，故对证人证言的真实性予以确认。根据迟某的证言，其在售楼处时未全程陪同王平。根据杨某的证言，其称王平发现挡光问题后拒绝签署验房合格材料且未看到王平签署的材料内容。综合二证人证言内容，对王平主张的证人出庭作证证明事项不予采纳。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王平与佳兆业公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：佳兆业公司对涉案房屋因外立面造型导致的采光问题是否向王平履行了风险提示。王平主张佳兆业公司未在宣传彩页中对涉案房屋的采光问题进行提示，构成严重违约。原审认为，王平提交的宣传彩页明确载明其仅系要约邀请，并不构成要约内容，故不应视为合同内容。根据佳兆业公司提交的购房风险提示，其于2018年7月22日即王平支付定金当日已就涉案房屋因外立面造型需要，部分楼层阳台为栏板+栏杆设计，可能会对阳台及房间的采光或其它造成一定程度的影响进行了风险提示，王平已在该购房风险提示上签字确认。王平提交的宣传彩页不能对抗上述提示内容，其申请的证人亦不能证明其主张。故原审认定涉案房屋佳兆业公司已经履行提示义务，对王平的主张不予采纳，对王平基于采光遮挡问题主张佳兆业公司严重违约，要求撤销涉案合同并返还相关费用、支付违约金的诉讼请求不予支持。据此判决：驳回原告王平的诉讼请求。案件受理费17329元，由王平负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判认定涉案房屋佳兆业公司已经履行了提示义务，事实依据是否充分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明......当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从一、二审查明的事实看，《购房风险提示》已经明确提示了建筑对涉案房屋采光问题可能造成的影响，且签字页特别用黑字体注明，可以认定上诉人系在对此无任何异议的情况下才签字摁印的。上诉人以该《购房风险提示》存在拆封痕迹为由，对其真实性不予认可，事实依据不足。故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 上诉人上诉请求第三项、第四项，应于一审辩论终结之前提出，该不属于二审审查范围。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17329元，由上诉人王平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  高中日 二〇二一年四月二十九日 法官助理  宋 甜 书 记 员  胡浩东