新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初347号 原告：新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市油建北路8号瑞银大厦四楼。 法定代表人：朱春萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：张敬，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：崔秀华，新疆远潮律师事务所律师。 被告：克拉玛依区千诺酒店，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区广源路22号。 经营者：王永华，男，1973年11月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：李乔炯，新疆世源律师事务所律师。 原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司（以下简称恒鼎鑫业公司）与被告克拉玛依区千诺酒店（以下简称千诺酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告恒鼎鑫业公司之委托诉讼代理人张敬、崔秀华，被告千诺酒店之委托诉讼代理人李乔炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒鼎鑫业公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付物业费931201元（2016年7月1日至2021年2月1日）；2．被告支付违约损失893959元（按年利率24%计算，从2016年7月1日至2020年6月30日），合计1825154元。事实与理由：原告与被告在2017年7月1日签订《百瑞广场前期物业服务合同》，约定克拉玛依市百瑞广场综合楼X号楼、酒店物业服务面积6294.03平方米，物业服务价2.69元/月/平方米，合同签订后10日内支付合同总价，如有违约承担每天3%的违约金。在合同履行中，被告严重违约，2018年后拒绝与原告继续签订《物业服务合同》。被告未支付物业费给原告造成经济损失，原告选择按年利率24%要求被告支付违约金。被告的违约行为给原告造成巨大的经济压力，同时对原告管理百瑞广场的物业工作造成极坏影响。被告与原告2018年后虽未签订物业合同，但原告实际已经履行义务，被告亦享受了应有的服务，故应该支付物业费及相关费用。原告多次催要无果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告千诺酒店辩称，被告不同意原告的诉求，因为原告除垃圾清运之外，没有提供其他物业服务。双方2017年签订的《物业服务合同》是被告为了办理贷款手续与原告签订的，被告并不需要原告提供物业服务，该合同没有实际履行，且原告实际也不可能履行物业管理义务，因为百瑞广场X号楼由千诺酒店单独使用，是单独的区域，没有共用部分服务的对象，被告的水电暖、安全保卫由被告自己的专业人员履行了岗位职责，被告的消防维护由其他公司承担，与原告无关。被告承租的X号楼的出租方和物业公司是同一个股东瑞银公司，原告并非第三方物业公司，被告的租赁合同第4.1条写明被告承租后不承担合同约定费用之外的任何其他费用。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，原告和被告签订《物业服务合同》，载明“物业服务面积为克拉玛依市百瑞广场综合楼X号楼6294.03平方米，服务期限2016年7月1日至2018年6月30日。”该合同第二条载明服务范围“1．房屋建筑本体公用部位；2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、公用照明、天线、暖气总干线、加压供水设备、配电系统）的维修、养护、管理和运行服务（专业设备设施由专业企业管理维修）；3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、污水井、绿化、公共增压泵房、路灯、停车场）的日常维修、养护和管理；4．本物业规划红线内的属公共配套服务设施的维修、养护和日常管理；5．公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生；6．交通、车辆行驶及停泊；7．公共消防总控室及公共消防设施设备的维护管理；8．公共监控室的日常管理及维护；9．配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；10．社区文化娱乐活动；11．物业及物业管理档案、资料；12．法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。”该合同第六条载明“物业服务价2.69元/月/平方米，总价406342.57元，这是目前的存本价。现考虑经营商的经营刚起步，有困难共同承担，为此进行双方协商价，每年按1/2收取，2016年7月1日至2018年6月30日止，两年合计总价203171.29元。第三年可根据市场运营情况进行调整。支付期限及方式，从双方协商介入之日起支付合同总价的100%，如有违约向对方每日支付3%的违约金。”该合同第八条载明“合同期满后，甲方未在合同到期前一个月之合同期满通知乙方的，或双方未按照合同结束日期签订新的物业服务合同的，视同原合同自动延续。”该合同第十条载明“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应该在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。” 被告于2019年1月18日向原告支付了2017年9月至2018年12月的垃圾清运费14400元。被告未支付其他物业费。2019年7月31日，原告给被告的《催缴通知单》载明：“全季酒店：你于2016年7月1日至2019年5月31日一直未缴纳物业费，物业费为每年203172.90元，2年11月共计592587.63元，请于2019年8月2日19：30分之前交清，逾期不交纳，将收取每日千分之三的滞纳金”。双方均认可“全季酒店”与千诺酒店是同一个酒店。原告和被告均在百瑞广场经营至今。双方因原告是否提供了物业服务、被告是否应当支付物业费存在争议，原告诉至本院。 诉讼中，原告为证明其为被告提供了物业服务，提交以下证据：1．原告与新疆祥安消防设施检测维护有限公司（以下简称祥安公司）签订的《消防设施维护协议》《新疆建筑消防设施维护保养合同》和祥安公司出具的《百瑞广场消防维护考核标准》。《消防设施维护协议》所载合同期限为2017年1月1日至2018年1月1日，维护范围“百瑞大厦1、2、3、4号楼（不包括锦江之星、和颐酒店、全季酒店）”，《新疆建筑消防设施维护保养合同》所载合同期限为2019年1月1日至2020年1月1日，维护范围“百瑞大厦1、2、3、4号楼”，维护费用每年40000元。2．新疆石油管理局水质质量监督检验站出具的2019年、2020年《二次供水检验报告》载明采样地点为“百瑞广场A座X楼”“百瑞广场B座X楼”。3．原告自制的《酒店服务内容》《百瑞广场酒店公共服务劳务费预算明细》，载明“百瑞广场总面积47761.13平方米，全季酒店面积6294.03平方米。费用承担计算方式为总费用÷总面积×全季酒店面积。服务项目及费用：公共管线维护39858.87元、总消防监控29187.62元、外围巡逻40010.64元、绿化养护17778.44元、公用电费含加热热泵电费、循环泵、消防设备、公共照明、草坪灯、路灯、配电柜高压电与低压电差、其他设备用电的损耗19684.63元、水损总表与分表的差14195.48元、公共保洁18880.12元、垃圾清运5652.26元、公共消毒376.63元、水电系统维护及应用8316.14元、二次供水检测1054.25元、消防站1976.72元、税费5909.15元，总计202880.95元”。被告不认可上述证据。 另查，被告为证明其自行承担了维修、安保、保洁、消防等物业管理项目，提交以下证据：1．全季酒店员工劳动合同书及身份证复印件、工资发放表、工资发放银行业务回单。2．被告与克拉玛依金河家乐酒店投资管理有限公司（以下简称金河家乐公司）签订的《房屋租赁合同》，该合同第4.1条载明“甲、乙双方约定，自2015年8月1日（起租日）起，租金和设备租赁费每3年递增5%，租金为160万元/年，设备租赁费141万元/年。甲方保证在合同有效期限内不以其他任何理由调高租金和设备租赁费；乙方无需向甲方支付除合同中约定费用以外包括装修保证金等在内的其他任何费用。”该合同第4.2条载明“双方确认，乙方支付给甲方的以上租金已经考虑并包含乙方租赁期间及免租金装修期间该房屋和土地有关的所有税费。租赁期限内因租赁房屋及所在土地产生的各项税费和保险费由甲方自行承担。”该合同附件二第8条载明“消防系统：甲方的消防系统必须按照乙方的装饰图需求安装烟感、喷淋（三层只用按消防要求将消防系统接到楼层），必须满足消防安全要求，并为乙方提供：（1）满足消防要求的消防水池；（2）不少于2个消防疏散通道，且满足消防要求；（3）与其他建筑物的消防间距满足消防要求；（4）如乙方租用房屋为建筑该房屋部分或局部，甲方保证乙方消防系统独立控制；如必须与原消防系统相结合的，甲方必须提供满足消防规范装置，由此产生费用由乙方承担；（5）如果现状与前述4条不符的，甲方承诺在交房后30天内完成。如全季酒店要求需并入甲方原消防系统的，甲方必须同意并入，并不得收取任何费用。”3．被告与祥安公司签订的《新疆建筑消防设施维护保养合同》4份，服务期限分别为2017年6月10日至2018年6月9日、2018年6月10日至2019年6月9日、2019年6月10日至2020年6月9日、2020年6月10日至2021年6月9日。原告不认可上述证据。 上述事实，有经当庭出示并质证的《物业服务合同》《催缴通知单》《房屋租赁合同》《新疆建筑消防设施维护保养合同》劳动合同书、工资发放表及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1．案涉合同效力；2．案涉合同除垃圾清运服务之外的其他服务项目是否实际履行。 原告和被告签订的物业服务合同，被告认为是为了办理贷款手续所签，但被告未提供相应证据证实该合同不是其真实意思，故本院对该合同效力予以认定。关于案涉合同除垃圾清运服务之外的其他服务项目是否实际履行。原告主张全额支付物业费的前提是全面履行了合同约定的物业服务义务，原告对此负有举证责任。经审查，原告提交的《消防设施维护协议》所载维护范围“不包括锦江之星、和颐酒店、全季酒店”，被告提交的其与祥安公司签订的4份消防设施维护合同期限从2017年6月10日至2021年6月9日，被告与祥安公司签订消防维护合同在先，与原告签订物业服务合同在后，而物业服务合同约定的服务范围包括“公共消防总控室及公共消防设施设备的维护管理”，上述证据和事实表明原告对百瑞广场提供公共消防系统维护服务，被告酒店内部消防系统由其自行维护，同时，被告的消防系统并非完全独立的系统，而是与原告管理的公共消防系统存在关联性，需要原告提供“公共消防总控室及公共消防设施设备的维护管理”服务。原告提交的《检验报告》证明新疆石油管理局水质质量监督检验站对百瑞广场A座9楼和B座9楼水质进行检测的事实，但不能证明被告对二次供水检测提供的具体服务内容。原告自制的《酒店服务内容》《百瑞广场酒店公共服务劳务费预算明细》属于书面陈述，仅说明原告为百瑞广场提供的服务项目和收费情况，不能证明原告的实际服务情况。被告提供的劳动合同书、工资发放表等证据和消防设施维护合同等证据能够证实其酒店内部的安保、保洁、维修、消防等项目由被告自行承担，但被告使用的楼盘位于原告管理的百瑞广场，案涉合同约定的服务范围并非被告酒店内部的维修、安保、保洁、消防等服务，而是被告所在的百瑞广场公共区域，原告对百瑞广场公共设施和区域提供的服务属于被告酒店经营的外部服务环境，被告客观上受有原告对百瑞广场整体物业服务的利益，应当支付相应的费用。2018年7月1日以后，双方虽未续订合同，但是原告和被告均在百瑞广场经营至今，被告在客观上继续受有原告对百瑞广场公共物业服务的利益，应当支付相应的费用。被告认为未接受原告服务、原告未提供服务的抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告以其与金河家乐公司签订的租赁合同第4.1条抗辩称租赁合同约定其不承担该约定费用之外的任何费用，但该条款未明确物业费是否由金河家乐公司承担，故被告仍应按照其与原告的物业服务合同约定向原告支付物业费。被告与金河家乐公司之间关于物业费承担的争议可另行解决。 关于物业费的金额。根据合同第六条约定“物业服务价2.69元/月/平方米，总价406342.57元，这是目前的存本价。现考虑经营商的经营刚起步，有困难共同承担，为此进行双方协商价，每年按1/2收取，2016年7月1日至2018年6月30日止，两年合计总价203171.29元。第三年可根据市场运营情况进行调整。支付期限及方式，从双方协商介入之日起支付合同总价的100%，如有违约向对方每日支付3%的违约金。”2016年7月1日至2018年6月30日的物业费每年按1/2收取，原告虽在2019年7月31日给被告《催缴通知单》中要求每年按100%支付，但无证据证明双方对该期间的物业费做了变更，故2016年7月1日至2018年6月30日的物业费仍应按合同约定的价款203171.29元履行，2018年7月1日至2021年2月1日的物业费按2.69元/月/平方米计算为534453.36元（6294.03平方米×2.69元/月/平方米÷30天×947天），合计737624.65元（203171.29元＋534453.36元）。扣减已付的垃圾清运费14400元，被告还应支付723224.65元。 关于原告主张的违约损失893959元。根据查明的事实，被告不交物业费的原因是对物业服务有异议，并非恶意拖欠物业费，同时，原告未提供证据证明其全面履行了合同义务，故被告未支付物业费给原告造成的损失责任应当是补偿性质而非惩罚性质。经审查，被告未支付物业费给原告造成的损失是逾期付款利息损失，被告应从逾期之日起支付利息。合同约定付款期限为“双方协商介入之日”，双方对此陈述不一致，合同约定的服务时间为每年的7月1日至次年6月30日，则每年物业费应当至迟于次年7月1日支付，金额分段计算至原告主张的截止日2020年6月30日：第1年物业费逾期利息从2017年7月1日至2020年6月30日为14475.95元（203171.29÷2×4.75%×3年），第2年物业费逾期利息从2018年7月1日至2020年6月30日9650.64元（203171.29÷2×4.75%×2年），第3年物业费逾期利息从2019年7月1日至2020年6月30日9650.64元（203171.29×4.75%×1年），合计33777.23元。原告主张按年利率24%计算违约损失缺乏事实和法律依据，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告克拉玛依区千诺酒店向原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司支付2016年7月1日至2021年2月1日期间的物业费723224.65元、逾期利息损失33777.23元，于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、驳回原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10613.19元，由原告新疆恒鼎鑫业物业服务有限公司负担6262.19元，被告克拉玛依区千诺酒店负担4351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇二一年四月九日 书记员  刘 娟