内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终239号上诉人（原审被告）：包哲，男，1984年2月17日出生，蒙古族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：吕广涛，内蒙古益开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古金叶投资有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：李峰，董事长。委托诉讼代理人：崔国慧，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，内蒙古恒众尧律师事务所律师。上诉人包哲因与被上诉人内蒙古金叶投资有限责任公司（以下简称金叶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2020）内0781民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。包哲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金叶公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金叶公司承担。事实和理由：一、包哲已向金叶公司交纳首付款，并不拖欠金叶公司购房款。第一，包哲向满洲里市建设局提交的《商品房买卖合同》写明已付首付款185544元；第二，2012年10月8日，包哲为支付剩余房款向中国工商银行贷款120000元汇入金叶公司的账号。结合金叶公司于2012年6月1日为包哲出具的收据可以证明包哲已交纳购房首付款185544元。二、一审法院采信包哲签名的欠条和金叶公司提供的证人证言错误。金叶公司为包哲出具加盖公章的收据，证明效力明显大于存在瑕疵的欠条及证人证言。首先，金叶公司提交的案涉欠条效力待定，没有其他证据佐证，不能作为证据使用。案涉欠条除签名为包哲外，其他内容为他人书写，日期是后填上去的，也未写明被欠款人。欠款金额为房款总额415544元，而非首付款185544元。不能排除包哲在空白纸上签名后，金叶公司自行填写了其他内容，也不能排除包哲受欺骗在欠条上签字的可能。其次，金叶公司提供的两位证人是其单位员工，且系协商购买案涉房屋的当事人，与其存在利害关系，不能证明案件事实。三、一审程序存在瑕疵。本案为商品房销售合同纠纷，金叶公司依据欠条主张权利属于欠款纠纷，不属同一法律关系，不同法律关系不应同案审理。四、金叶公司主张超过诉讼时效。对没有标明履行期限的欠条，诉讼时效应从出具欠条的次日2012年6月2日起算，已经超过3年的诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持包哲的上诉请求。金叶公司辩称，金叶公司在2012年6月1日给包哲出具收据，系因包哲无力交付房屋首付款需办理房屋贷款，所以在次日包哲为金叶公司出具了欠条，载明415544元购房款尚未支付。包哲称以现金方式支付了近20万元首付款，不符合常规交易方式，且其对支付首付款现金的来源、提取方式、支付场景陈述不清。欠条明确载明了所购房屋、车库的房号及欠付房屋总价款，并由包哲签名捺印，效力不存在任何瑕疵。包哲认可在其出具欠条时，金叶公司向包哲表示啥时候有钱啥时候给，且合同在履行过程中，故本案不存在诉讼时效的问题。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。金叶公司向一审法院起诉请求：1.判令包哲支付购房款及地下车库款共计295569.50元，并支付利息106064.64元(自2012年6月15日起以295569.50元为基数按照银行同期同类贷款基准利率4.9%计算至2019年10月10日以及自2019年10月11日起至实际支付完毕购房款和地下车库款之日止，按照银行同期同类贷款基准年利率标准计算的利息)；2.判令包哲支付违约金111063.15元（自2012年6月15日起以415544元为基数按照日万分之一的标准暂计算至2019年10月10日，以及自2019年10月11日起至实际支付完毕购房款及地下车库款之日止按照日万分之一的标准计算的利息）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月2日，金叶公司与包哲签订两份《商品房买卖合同》，约定金叶公司将位于满洲里市某街北、某路东、某小区内某家园1号楼3单元1102室房屋（建筑面积为105.36平米）以每平方米2900元，及一号楼10号地下车库（建筑面积为36.55平米）以每平方米3010元的价格出售给包哲，两份合同共计价款415559.50元，约定付款日期为2012年6月15日。另约定逾期付款超过15天的，包哲应按照同期银行贷款利率支付未付款的利息和每日按商品房价款万分之一的标准支付违约金。因包哲需要办理贷款，且无力交付住宅首付款，经双方协商，金叶公司于2012年6月1日在未收到首付款的情形下，给包哲出具了首付款收据，并要求包哲于2012年6月2日为金叶公司出据了欠条，载明欠415544元购房款尚未支付，包哲口头同意何时有钱何时给付。包哲将120000元贷款已支付金叶公司，现尚欠金叶公司房款合计295544元。上述房屋至今未办理产权证书。一审法院认为，金叶公司与包哲签订的《商品房销售合同》合法有效，金叶公司已将房屋交付包哲，包哲理应向金叶公司支付购房款，并按合同约定承担违约责任。关于包哲已支付住宅首付款185544元的主张，虽提供了首付款收据，但该收据系为了包哲贷款双方协商后由金叶公司为包哲出具，金叶公司提供的证据足以证明包哲未缴纳购房款的事实，包哲对其该项主张并未提供其他证据予以证明，故对其该主张不予支持。包哲关于诉讼时效的主张，因双方均认可在包哲出具欠条时，金叶公司向包哲表示啥时有钱啥时给，表明双方对还款期限做了改变，且房屋产权登记一直未办理，双方均未按合同约定完成各自的义务，该合同正在履行过程中，故包哲关于诉讼时效的辩解不能成立。关于违约金问题，因双方在出具欠条时约定啥时有钱啥时还，因此应从金叶公司起诉主张权利时计算。在合同中既约定违约金又约定实际损失的，应按照实际损失计算，即按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息。判决：一、包哲于判决生效后立即给付金叶公司购房款295544元，并以295544元为本金自2020年5月25日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期付款违约金，至实际付清之日止；二、驳回金叶公司的其他诉讼请求。本院二审期间，包哲提交了以下证据：证据一、契税收据一份，证明包哲按照金叶公司的要求缴纳了房屋契税等费用19509.50元，金叶公司出具的该份收据与首付款收据的形式一致，收款方式也是现金，金叶公司不收现金的说法不成立，结合其他证据和房屋交付的事实，进一步证实包哲已完成购房的全部过程。经质证，金叶公司认为该收据不属于二审新证据，缴纳契税与债权债务没有关系，不能证实包哲已交纳全部购房款。证据二、证明人张某某出具的《证明》和《关于包哲购买某家园住宅首付款来源的说明》各一份，证明包哲购买案涉住宅的185544元首付款现金来源系从张某某处的借款60000元和收取结婚礼金92000元及平日积攒的工资收入。经质证，金叶公司对两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。张某某出具的证明，没有欠条或者借条凭证佐证，张某某家中存放60000元现金不符合常理。本案一、二审庭审中，包哲及其委托诉讼代理人对首付款的来源称记不清了，92000元结婚礼金未存入银行在家中存放不符合常理。包哲主张积攒工资偿还首付款，但未提供相应流水。包哲提交的该组证据，属于证人证言，证人未出庭接受质证，证明效力低于其为金叶公司出具的欠条，不能推翻一审认定的事实。本院经审查认为，包哲提交的证据1不能证实其已向金叶公司交纳全部购房款，本院不予采信。包哲提交的证据2，不能证实其以现金方式向金叶公司交付案涉房屋首付款，不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、包哲是否已向金叶公司支付了首付款185544元；二、关于法律关系定性问题；三、金叶公司的诉讼主张是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，金叶公司陈述其为包哲出具首付款收据，系因包哲贷款需要，并未收到包哲185544元房屋首付款。包哲主张其通过现金支付的方式交纳了185544元房屋首付款，但对于现金来源，一审庭审中包哲陈述为“借了11万多，自己拿了7万多元”（一审第二次庭审笔录第7页倒数第9行），与二审中包哲出具的首付款来源的说明中陈述“从张某某处的借款60000元和收取结婚礼金92000元及平日积攒的工资收入”的内容相互矛盾。结合包哲于2012年6月2日为金叶公司出据的载明欠415544元购房款尚未支付的欠条，可以证实包哲并未向金叶公司支付过案涉房屋的首付款185544元。金叶公司与包哲签订的两份《商品房买卖合同》的总价款为415559.50元，扣除包哲以贷款方式支付120000元外，包哲现尚欠金叶公司房款和购车库款共计295559.50元未给付。金叶公司以包哲为其出具欠条载明的低于合同价款的数额295544元要求包哲履行给付义务于法有据，应予维护。一审法院判决包哲给付金叶公司购房款和车库款295544元正确，本院予以维护。包哲抗辩其已向金叶公司交纳首付款，并不拖欠金叶公司购房款和车库款的上诉理由，缺乏证据支持，且包哲不能对自己在已交纳首付款的情况下，还出具欠条这一不符合常理的交易行为作出合理解释，因此本院对其该项主张不予维护。关于包哲主张金叶公司存在欺诈，欠条无效的理由，因没有提供有效证据予以证实，包哲应承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予支持。关于争议焦点二，本案中的欠条是金叶公司和包哲基于案涉房屋及车库的买卖行为而形成的，双方之间并不存在民间借贷关系，因此一审法院根据查明的案件事实，按照基础法律关系审理本案正确，案由设置适当，包哲主张一审法院将不同法律关系在同一案件中审理，存在程序瑕疵的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三，案涉欠条所涉房款，双方当事人没有约定还款期限，因此金叶公司作为债权人可以随时向包哲主张还款的权利，故本院对于包哲主张金叶公司的请求超过诉讼时效，不予支持。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已经取消。一审法院判令包哲按照中国人民银行同期贷款基准利率自2020年5月25日起计算至实际给付之日止的违约金，存在不当，应为全国银行间同业拆借利息，本院对此予以纠正。综上，一审判决按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金虽有不当，但裁判结果正确，故对包哲的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8927元，由包哲承担5733元，多交部分3194元退还包哲。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年四月十二日书记员 刘思淇附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。