广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终184号上诉人（原审原告、反诉被告）：连楚真，女，1959年8月16日出生，汉族，住址深圳市罗湖区×××××××××。委托诉讼代理人：马文锋，广东东沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楚涛，广东东沙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李汉忠，男，1962年8月15日出生，汉族，住址汕头市潮阳区。上诉人连楚真、上诉人李汉忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2020）粤0513民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。连楚真上诉请求：1、撤销（2020）粤0513民初1475号民事判决书的判决，改判为支持连楚真全部诉讼请求，并驳回李汉忠全部反诉请求。2、本案一、二审诉讼费用由李汉忠负担。事实和理由：一、一审判决以“证人钟新潮与连楚真是表姐弟，有利害关系，证人郑惠如知道的事实主要是听连楚真说的”而认定“证人证言不足以证明连楚真有到潮阳公证处”，系认定事实不清。证人钟新潮虽是连楚真的表弟，但其知道案件相关事实，且能正确作出意思表达，根据《民事诉讼法》第七十二条的规定，钟新潮有义务出庭作证，对其证言应依法查证。一审法院认为钟新潮与连楚真有利害关系而没有采信其证言，是片面的认定。首先，民事诉讼中当事人与相关人是否存在利害关系，不是看双方的人身关系，而应看案涉事实或案件处理结果与相关人是否有利害关联，本案事实和案件处理结果与钟新潮显然没有利害关联。其次，即使钟新潮与连楚真有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，利害关系人的证言只是不能单独作为认定案件事实的根据，而非不能作为证据使用，故对该证言依法也应当综合全案事实和证据进行审查。证人郑惠如陈述连楚真当天到公证处找不到李汉忠的事实虽然是听连楚真所说，但其证言同时也反映了连楚真当日到案涉房屋寻找李汉忠、以及连楚真向郑惠如哭诉的情况。郑惠如的陈述是客观陈述其亲身感知的事实，可信度高，应当进行综合进行认定。本案中，李汉忠没有按1999年6月28日的《购房合约》履行义务，并构成根本违约，在此情况下，连楚真还于2000年10月6日与李汉忠签订《补充协议书》，这说明连楚真具有履行合同的诚意，而李汉忠既没有履行《购房合约》，也未能按《补充协议书》约定履行义务。对于2000年11月16日连楚真到潮阳公证处找不到李汉忠的事实，除连楚真的陈述外，还有证人钟新潮、郑惠如的证实。证人钟新潮证实当日其陪同连楚真一起到公证处没有等到李汉忠后，直接到案涉房屋所在楼房找李汉忠的事实，证人郑惠如则证实当日连楚真到案涉房屋找不到李汉忠后向其哭诉，说当日在公证处找不到李汉忠，到楼房后李汉忠也避而不见的事实。钟新潮、郑惠如所作证言，都是根据自身感知所作的陈述，没有增减或作出猜测性陈述，而且，以上证言之间以及证言与连楚真的陈述之间，都能够相互印证，连贯反映事发经过。综合本案事实和证据，钟新潮、郑惠如的证言具有客观性和合理性，有较高的证明力，可以证明连楚真于2000年11月16日到潮阳公证处以及李汉忠没有到潮阳公证处履行还款义务的事实。一审判决对证人证言没有全面、客观审查，导致对李汉忠的违约行为没有作出认定，是认定事实不清。请二审法院全面、客观地审查证据，依法采信证人证言，对相关事实重新作出公正认定。二、连楚真请求解除合同，要求李汉忠返还房屋并支付房屋占有使用费，合理合法。根据《补充协议书》的约定，若李汉忠没有在2000年11月16日履行还款义务，连楚真有权在2000年11月26日止（即该宽限日之后）要回楼房。如前所述，李汉忠没有依约于2000年11月16日到潮阳公证处交付购房款，之后也拒绝支付，故连楚真单方解除合同的条件成就，可依约解除合同，要求李汉忠返还房屋。另，案涉房屋物权属连楚真所有，在合同解除的情况下，连楚真丧失了对该房屋多年的用益物权，而作为违约方的李汉忠却居住在该房十几年，还从2016年开始以每年1万元的价格出租给他人获取收益，故连楚真要求李汉忠支付房屋占有使用费，合理合法，请依法支持。李汉忠辩称，关于签订的补充合约，楼房是我以人民币7万元向连楚真购买的。补充协议是连楚真要求我签订的，以补充协议书约定为准。连楚真不履行补充协议，楼房的房证没有过户给我，现要求收回楼房。补充协议约定应连楚真带房产手续，我带款一起到公证处办理过交手续。是应该同时履行，不分先后的。一审对同时履行的抗辩权进行判决，在连楚真不履行办理过交手续的情况下，我有权拒绝支付房款。既然有权，我就不构成违约。不构成违约，李汉忠就不应承担对连楚真的违约利息。如果要李汉忠承担利息，将是李汉忠违约的范畴。关于一审判决是前后矛盾，依法不符。李汉忠上诉请求：1、撤销（2020）粤0513民初1475号民事判决书；2、改判支持李汉忠的全部诉讼请求；3、改判驳回连楚真的全部诉讼请求；4、判令本案一审及二审诉讼费用由连楚真承担。事实与理由：原审判决判令李汉忠在购房尾款本金之外仍需支付利息，明显自相矛盾，且缺乏法律依据，依法应予撤销，李汉忠所提诉请应予支持，连楚真所提诉请应予驳回。具体为：一、就实体而言，原审判决一方面认为双方义务为同时履行的关系、李汉忠在连楚真未履行义务的情况下有权行使同时履行抗辩权而暂停支付购房款，其另一方面又判令李汉忠需在购房款本金之外额外给付利息，明显于法不符、且明显自相矛盾，依法应予改判。原审判决认为“根据该约定，双方就剩余购房款的支付及办理过交手续的义务，应在同一天完成，并不能推断出有先后履行顺序，应当同时履行。双方对对方的履行请求均享有同时履行抗辩权。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求……连楚真请求李汉忠承担违约责任、解除合同的主张，事实和法律依据不足。”由上述内容可知，原审判决也认定李汉忠不构成违约、无需承担违约责任。然而，原审判决在其说理部分发表上述裁判意见后，却又在其判项部分判令李汉忠需支付剩余购房款的利息。此种利息在法律性质上难道不属于违约责任的范畴吗?支持此种利息的法律依据究竟是什么呢?这明显是自相矛盾的，既然不构成违约、无需承担违约责任，则为何又需要额外给付利息呢?二、就程序而言，原审判决判令李汉忠需在四万多购房尾款之外、额外给付长达二十余年共计十几万的利息，但诉讼双方均从未提出此种诉讼请求、原审法院亦从未就此征询过双方意见，原审判决明显违反了“不告不理”的基本程序法原则及诉讼时效制度，依法应予改判。根据我国民事诉讼法的相关规定，法院对民事案件的审理应当围绕当事人提出的诉讼请求进行。本案中，无论是李汉忠还是连楚真，都没有提出过需要额外支付购房尾款利息的请求，但原审判决却在审理后直接作出了李汉忠应当额外给付利息的判项，此种处理明显违背了“不告不理”的基本原则。而且，很明显，原审判决判令李汉忠需给付自2000年11月起至今的利息，但其却从未就此征询过李汉忠的答辩意见，更完全没有考虑到我国法律明文规定的诉讼时效制度，其错误是极其明显的，依法应予改判。三、就事实而言，李汉忠所提诉请依法应予支持，涉案房屋买卖合同应由双方继续按照约定继续履行，根本不存在应当给付额外利息的问题，原审判决判令需额外给付利息，明显错误，依法应予改判。正如原审判决所认定的，双方义务为同时履行的关系，并无先后履行顺序，因此，连楚真无权主张李汉忠构成违约。在此种情况下，涉案房屋买卖合同应当由双方继续按照约定条件履行，即：李汉忠向连楚真支付剩余购房款；连楚真为李汉忠办理涉案房屋的过户手续。换言之，李汉忠仅需支付剩余购房款即可，根本不存在应当额外给付利息的问题。原审判决判令李汉忠需额外给付利息，明显错误。四、就公平而言，原审判决在绕过法律条文而径行适用朴素的公平观念时，亦明显有失偏颇，依法应予改判，否则对李汉忠明显不公。正如李汉忠此前曾经提出的，如果要论损失，李汉忠的损失也是极大的，而且也是有明显法律依据的，即逾期办证的损失。原审判决跳出法律规定又额外判令需给付利息，李汉忠实在想不通究竟其理据在哪里?李汉忠认为，如果说原审判决判令李汉忠需给付利息是跳出法律规定而出于朴素的公平观念作出的认定，此种朴素的公平观念在适用时也是完全错误的，其仅片面考虑了连楚真的“公平”，而完全没有考虑到，如此处理，将会对李汉忠明显不公。且不论如此处理是否有法律条文的支持，仅从居中裁判的角度，就明显是有失偏颇的。综上所述，原审判决应予撤销，李汉忠所提诉请应予支持，连楚真所提诉请应予驳回，双方应当按照约定条件继续履行涉案房屋买卖合同，由李汉忠在判决生效后限期支付购房尾款，同时，连楚真亦应在判决生效后限期内为李汉忠办理涉案房屋的产权过户手续。连楚真辩称，李汉忠的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据。一、从连楚真与李汉忠签约履约过程看，是李汉忠没有履行原《购房合约》的情况下，连楚真才与其签订《补充协议书》，这说明李汉忠自始就存在违约行为。从一审中李汉忠的陈述看，李汉忠在签订《补充协议书》时就明知连楚真还未取得案涉房屋的房产证，只有房屋缴款凭证，而当连楚真的代理人询问李汉忠为何在2000年11月26日前没有还款时，李汉忠的回答是“因为她证没有给我”。另外，李汉忠在原一审庭审中、反诉状中也多次陈述到其是以房屋没有办证为由拒付购房款的。可见，李汉忠拒付购房款的行为是客观存在的，但他拒付房款并非因为连楚真不履行过交缴款凭证等手续。综合双方签约履约的过程、李汉忠的陈述，本案证人钟新潮、郑惠如所作证言符合客观常理、可信度高，可以证明连楚真依约到公证处，但李汉忠却再次爽约。故此，连楚真依约可以解除合同，李汉忠的上诉完全站不住脚。二、纵使一审法院认定连楚真请求解除合同依据不足而应继续履行，那么也应根据本案实际情况和公平原则，判令李汉忠支付所欠购房款及利息。首先，从双方签订的《购房合约》看，案涉房屋一次性以7万元转让给李汉忠，李汉忠除了应先付2万元外，对余款5万元应在还款前支付利息补贴给连楚真，而双方的《补充协议书》也根据李汉忠的实际逾付期限计算了利息。可见，双方对房屋交付后房款付清前李汉忠应给予连楚真房款利息补贴是一致认可的。其次，李汉忠自1999年7月份就开始占有使用房屋，其并未有任何损失，反而是以该房出租取得收益。而连楚真至今仍有近一半购房款未能取得，资金一直被占用，加之通货膨胀的因素，连楚真的损失是巨大的。再次，李汉忠是未付购房款的实际占有人，其因占有应属于连楚真的资金而因此获利，在归还款项时应当一并将孳息归还。基于上述事实，若合同继续履行，李汉忠应当向连楚真支付利息，这既符合双方的约定，也是法律的要求。三、继续履行《购房合约》和《补充协议书》是李汉忠的反诉请求，在一审判决继续履行合同的情况下，双方对李汉忠支付剩余购房款均无异议。如上所述，根据双方的约定，李汉忠在未付清房款之前应给予连楚真利息补贴，况且，李汉忠是占有资金的得益者，在归还时理应将孳息一并归还，归还孳息是其附随义务。因此，判决李汉忠在支付购房款时支付利息，不属于不告不理的范畴。综上所述，请二审法院依法驳回李汉忠的上诉。连楚真向一审法院起诉请求：1、解除连楚真、李汉忠双方于1999年6月28日签订的《购房合约》和2000年10月6日签订的《补充协议》；2、判令李汉忠返还连楚真所有的址于汕头市潮阳区××××办事处棉新大道双望住宅区西二幢402号房屋，并向连楚真支付房屋占有使用费(以每年1万元计算，从2000年11月27日起计至房屋交还之日止，暂计至2019年8月26日为187500元)；3、本案诉讼费用由李汉忠负担。李汉忠一审反诉请求：1、请求判令连楚真继续履行双方于2000年10月6日订立的《补充协议书》；2、请求判令连楚真协助李汉忠将汕头市潮阳区××××办事处棉新大道双望住宅区西二幢402号房屋(对应产权证号为粤房地证字第C781511号)的产权过户至李汉忠名下；3、请求判令连楚真承担李汉忠在办理汕头市潮阳区××××办事处棉新大道双望住宅区西二幢402号房屋(对应产权证号为粤房地证字第C781511号)产权过户手续过程中所需缴纳的全部税费；4、请求判令连楚真承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：连楚真与李汉忠在1999年6月28日签订《购房合约》，约定连楚真将址于潮阳市第一建安宿舍楼幢第二楼梯第四层左边（汕头市潮阳区××××办事处棉新大道双望住宅区西二幢402号）二房二厅的房屋转让给李汉忠，房屋价款70000元，李汉忠先付20000元，余款50000元由李汉忠每月按1000元在三个月计一次付还连楚真做为利息补贴，期限为1年结清。结清时双方应到潮阳市公证处办理产权公证或配合办理房产权证给李汉忠所有。1999年8月李汉忠将涉案房屋装修并居住。2018年4月12日李汉忠将涉案房屋出租，年租金10000元。另外，李汉忠向连楚真支付1999年8月23日至1999年11月23日的利息补贴3000元。2000年10月5日李汉忠支付了连楚真首期房款20000元、同年10月6日支付房款16000元。2000年10月6日，连楚真与李汉忠签订《补充协议书》，协议内容：1.该楼70000元，现已支付36000元，结欠34000元。2.该楼至2000年10月，李汉忠应付连楚真利息共13个月，每月1400元，共18200元，已付3000元，结欠15200元。3.以上1、2条合共49200元，双方协调于2000年11月16日，双方带款、带一切手续到潮阳市公证处办理过交手续。如李汉忠不能履行以上协议，连楚真有权在2000年11月26日止要回楼房，同时带款付还李汉忠36000元。2001年12月29日，连楚真取得了涉案房屋的不动产权登记，房地产权证号列粤房地证字第C0781511号。一审法院认为，连楚真与李汉忠于1999年6月28日签订《购房合约》后，于2000年10月6日签订《补充协议书》，对金额、付款时间、双方权利义务等作出新的约定，系双方协商一致变更了原《购房合约》的约定，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。依据该约定，双方就剩余购房款的支付及办理过交手续的义务，应在同一天完成，并不能推断出有先后履行顺序，应当同时履行。双方对对方的履行请求均享有同时履行抗辩权。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。且双方提交的证据均不足以证明对方于2000年11月16日未到潮阳公证处。连楚真请求李汉忠承担违约责任、解除合同的主张，事实和法律依据不足，不予支持。李汉忠应偿还尚欠连楚真的购房款本息，2000年11月后的利率可参照民间借贷利率予以确定；连楚真应协助李汉忠办理涉案房屋的所有权转移登记。所有权转移登记需缴纳的税费尚未发生，本案不作处理，待实际发生后，当事人可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百三十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、在本判决生效之日起十日内，李汉忠偿还连楚真49200元及利息（以34000元为计算基数，自2000年11月至2015年8月，按中国人民银行公布的2000年11月五年以上贷款利率的四倍计；自2015年9月至2019年8月，按月利率2%计；自2019年9月1日至款项还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2019年8月一年期贷款市场报价利率的四倍计）时，连楚真协助李汉忠办理址于汕头市潮阳区××××办事处棉新大道双望住宅区西二幢402号（房地产权证号列粤房地证字第C0781511号）所有权转移登记；二、驳回连楚真的其他诉讼请求；三、驳回李汉忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4050元，由连楚真负担2000元，李汉忠负担2050元；连楚真已预交本诉案件受理费4050元，超出其应承担部分2050元，一审法院予以退还；李汉忠应负担的本诉案件受理费2050元，应于本判决生效后十日内缴纳。反诉案件受理费765元，由李汉忠负担265元，连楚真负担500元。李汉忠已预交反诉案件受理费765元，超出其应承担部分500元，一审法院予以退还；连楚真应负担的反诉案件受理费500元，应于本判决生效后十日内缴纳。一审查明的事实，有相关证据予以证明。二审中，各方当事人没有提交新证据。连楚真提交一份《个人信息》，拟证明其电话从1998年使用至今，不可能失联。本院认为该《个人信息》不属于新证据，且与本案审理不具关联性，故不予采信。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点一是连楚真解除合同的请求是否应予支持，二是李汉忠是否应当支付尚欠购房款的利息。连楚真与李汉忠先后签订《购房合约》、《补充协议书》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议约定双方应在同一天办理剩余购房款的支付及办理过交手续，故一审判决关于双方应当同时履行、以及对对方的履行请求均享有同时履行抗辩权的认定，符合协议约定。因双方证据均不足以证明对方于2000年11月16日未到潮阳公证处，均未能充分举证证明对方违约，故一审判决对连楚真请求李汉忠承担违约责任、解除合同的主张不予支持，没有不当。况且，《补充协议书》约定如李汉忠不能履行协议，连楚真有权在2000年11月26日止要回楼房，但连楚真没有在该约定时间要求解除合同、要回楼房，还在2000年12月要求李汉忠付款。连楚真的上述履约行为表明其愿意继续履行合同，亦使得李汉忠相信合同可以继续履行。一方当事人迟延履行合同构成另一方解除合同的事由时，另一方当事人未解除合同，并继续履行合同或者受领对方的履行，应当视为放弃了合同解除权，此后又以对方当事人迟延履行为由主张解除合同的，不予支持。因此，即使连楚真原本享有合同解除权，其也已经放弃。连楚真时隔近20年后才起诉要求解除合同，没有依据。一审判决对连楚真请求解除合同的主张不予支持，没有不当。李汉忠签订《购房合约》后没有按约定付款，《购房合约》、《补充协议书》中均约定李汉忠应支付尚欠款项的利息，即双方对应付未付的购房款应当支付利息达成合意。李汉忠没有按约定给付全部购房款，未取得房产物权而实际占有使用房产，故李汉忠对其应支付给连楚真而尚未支付的房款，应当支付占用期间的利息。连楚真诉讼请求包括解除合同、返还房产和支付房屋占有使用费，已提出要求李汉忠赔付占用期间连楚真损失的请求。连楚真解除合同的请求未获支持，不影响对其其他请求的审理裁判。一审判令双方继续履行合同，李汉忠应偿还尚欠连楚真的购房款本息，判决没有不当。综上所述，连楚真、李汉忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8100元，由上诉人连楚真负担4050元，上诉人李汉忠负担4050元。本判决为终审判决。审判长  陈楚纯审判员  吴伟峰审判员  谢琼晖二〇二一年四月十三日书记员  郭晓翀