河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1457号上诉人（原审被告）：商丘市金桥置业有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区南京路。法定代表人：黄辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李素敏，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨钦亚，男，1982年9月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王珂，河南华豫律师事务所律师。原审被告：商丘金管家物业管理有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区百合花园小区院内。法定代表人：王文力，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永明，该公司员工。上诉人商丘市金桥置业有限公司（以下简称金桥置业公司）因与被上诉人杨钦亚、商丘金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业公司）侵权责任纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初7473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人金桥置业公司的委托诉讼代理人李素敏，被上诉人杨钦亚的委托诉讼代理人王珂，原审被告金管家物业公司的委托诉讼代理人陈永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金桥置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨钦亚的诉讼请求或者发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决金桥置业公司恢复杨钦亚商业用房供电错误。杨钦亚于2018年5月26日通过司法拍卖取得百合花园12号楼东数第1、2间1—2层商业房产，该房屋评估时间是2017年12月22日,评估现场图片均显示在建毛坯房,不包括水电设施，且上诉人开发的11、12号楼由于资金断裂,一直处于停建状态。同年2017年3月份睢阳区法院委托河南省豫通房地产评估咨询有限公司在对案涉工程委托评估时,评估报告中明确记载了估价对象位于珠江路百合花园的11号楼、12号楼商业在建工程。评估对象建筑物基本状况:估计对象11号楼主体已封顶、墙体外粉。门窗、填充物部分已做,道路、绿化工程等其他工程尚未进行。根据司法评估报告,涉案拍卖的房产系尚未通过竣工验收的在建工程;当时司法评估房屋价值仅是在建工程房屋框架结构及墙体及成本评估价值,门窗及填充物都没有全部完成，更不包括道路、绿化及水电设施。被上诉人涉案房屋2017年12月22日梁园区法院委托评估与睢阳区法院委托评估时间2017年3月相差几个月,该涉案房在评估时均停建状态,当时11、12号楼在建主体才封顶,墙体外粉完成,其他门窗,填充物仅完成部分,其他工程尚未进行。被上诉人提供评估报告也仅是房屋设施设备包括供水、供电、排水等,并不能证明当时评估价值包括水电设施。二、11、12号楼水电设施设备,是在拍卖后续增建水电设施及道路、绿化工程属于上诉人开发案涉工程的成本,被上诉人虽然系通过司法拍卖取得案涉房屋,但评估拍卖时案涉房屋评估、拍卖时系在建工程,拍卖标的物以现状为准,所发生一切费用由买受人承担。即被上诉人取得案涉房屋支付的并非房屋全部价款,所以被上诉人在未交付拍卖后增建水电设施分摊费用,就不享有使用上诉人后期增加水电设施权利。杨钦亚答辩称，杨钦亚系通过司法拍卖，竞拍获得商丘市梁园区人民法院拍卖的涉案房屋,并办理完毕房屋各种登记手续,依法取得涉案房屋所有权以及其他配套设施权利。根据《最高法关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条、第六条规定，实施网络司法拍卖的,人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。梁园区人民法院通过法定程序委托第三方评估机构对涉案房屋进行评估，并出具评估报告，该评估报告应当也是经过申请执行人以及被执行人（即本案上诉人)认可的。评估报告中明确载明拍卖标的物包含水电等基础设施,在拍卖公示资料中又再次予以确认,完全能够证明杨钦亚在购买房屋时，是具有水电等配套功能设施的。而上诉人所谓“涉案房屋不包含水电设施”的主张,仅依据一份涉案小区部分房屋的评估报告,房屋外部照片等,首先水电设施并不是通过外观照片能够明确显示出的;其次，上诉人提供的评估报告不但没有拍卖成功，在报告中也没有明确说明房屋不具备水电设施;第三,上诉人提供的评估报告出具时间也明显早于杨钦亚本次拍卖成功的评估报告，应当按照时间靠后并且拍卖成功的评估报告为准。第四,即使按照上诉人所说的“涉案房屋不包含水电设施”，但杨钦亚按照包含水电设施的价格购买的房屋,将购房款支付至法院账户用于偿付上诉人的债务，上诉人也有将水电设施完善的义务。最后，杨钦亚基于司法拍卖的公信力购买的房屋,如上诉人有异议，应当在司法拍卖过程中对涉案房屋提出异议，而不是滥用开发商和物业管理公司对水电的管控权利导致合法买受人近一年因断水断电无法使用房屋。综上,上诉人的上诉理由完全不能成立,且上诉人断电的行为延续至今已经给杨钦亚造成严重损失，请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。金管家物业公司无答辩意见。杨钦亚向一审法院起诉请求：1、判令金桥置业公司、金管家物业公司恢复杨钦亚购买的商丘市睢阳区百合花园小区12号楼东数第1、2间1-2层商业房产的水电使用以及提供正常物业服务；2、判令金桥置业公司、金管家物业公司赔偿损失65416元（暂计算至起诉之日）；3、诉讼费用由金桥置业公司、金管家物业公司承担。一审法院认定事实：杨钦亚于2018年5月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖人商丘市梁园区人民法院拍卖的标的物商丘市睢阳区百合花园小区12号楼东数第1、2间1-2层商业房产，取得房屋所有权及相应的其他权利,案涉房屋评估拍卖时包含水电等基础设施。2018年9月7日，被告金管家物业收取原告交纳的2018年7月1日至2019年6月30日的物业费23000元及其他费用。2020年4月，原告将该两间商铺出租。2020年7月1日，被告金桥置业向被告金管家物业发送告知书，要求金管家物业不能对包含案涉房屋在内的多间房屋通水、接电。同日，案涉商铺断电，至今不能正常用电。另查明，金桥置业公司系百合花园小区的开发商，2015年8月19日，其与金管家物业公司签订了前期物业服务合同。案涉房屋供水现已正常。一审法院认为，水电供应是居民的基本生活及生产经营条件,原告作为百合花园业主，应享有水电供应等基本生活及生产经营的保障。金桥置业公司主张原告拍卖的案涉房屋评估价值仅包括框架、门窗，不包括水电设施，但根据原告竞拍成交的案涉房屋的《房地产估价报告》中“实体状况”记载，配套设施有水、电、通讯等，故被告金桥置业的抗辩不予支持，原告要求金桥置业对案涉房屋恢复供电的诉讼请求，予以支持。因案涉房屋现已正常供水，即断水的事实已不存在，故对原告要求恢复供水的诉请不再予以支持。关于原告要求被告赔偿损失65416元的诉请，因原告提供的证据不能证明承租人与原告解除了房屋租赁合同，即便双方解除合同也不能证明断电行为系解除房屋租赁合同的原因。故对原告的此诉请不予支持。被告金管家物业作为与建设单位就案涉小区签订前期物业服务合同的物业服务企业，对作为案涉小区业主的原告应在其交纳物业费的基础上继续为其提供物业服务。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第一千一百六十五条、第一千一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、被告商丘市金桥置业有限公司于判决生效之日起为原告杨钦亚所有的百合花园12号楼东数第1、2间1-2层商业房产恢复供电；二、被告商丘金管家物业管理有限公司于原审判决生效之日起继续为原告杨钦亚所有的百合花园12号楼东数第1、2间1-2层商业房产提供正常的物业服务；三、驳回原告杨钦亚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计717.7元，由被告商丘市金桥置业有限公司负担100元，由原告杨钦亚负担617.7元。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明，根据商丘市睢阳区人民法院委托，河南省豫通房地产评估有限公司对包括案涉房屋在内的百合花园11号楼、12号楼商业在建工程进行了估价，并出具了《房地产估价报告》，该评估报告对被评估对象的整体情况部分关于实际开发程度描述为“宗地外部‘六通’（供电、供水、排水、通讯、通路、天然气），内部“六通一平（供电、供水、排水、通讯、通路、天然气及场地平整）。”估价对象形象进度为：12号楼评估对象主体已封顶，墙体外粉，门窗、填充墙部分已做，道路、绿化工程等其他工程尚未进行。金桥置业公司在（2020）豫1403民初7152号案件中提交的《房地产估价报告》所附在建工程勘察表显示给电气及给排水事项是“√”，内外粉、电梯及室外道路及绿化部分打的是“×”。对一审查明其他事实，二审予以确认。本院认为，本案二审审理的焦点为：一审判决上诉人为涉案房屋恢复供电，并提供正常物业服务是否有事实和法律依据。金桥置业公司对杨钦亚通过司法拍卖的形式取得案涉房屋的使用权没有异议，其对河南省豫通房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》亦未提出异议，评估报告载明内部开发程度为“六通一平”，在建工程勘察表显示给电气及给排水事项均是“√”，而内外粉、电梯及室外道路及绿化部分打的是“×”。金桥置业公司主张评估报告载明12号楼主体已封顶、墙体外粉，门窗、填充物部分已做，道路、绿化工程等其他工程尚未进行，进而可以认定案涉房屋在拍卖时没有水电缺乏事实依据，且与评估报告载明内容相悖。水、电等设施设备是房屋的基础设施，用水用电是业主的基本权利，也是日常生活和生产经营的必须，金桥置业公司擅自断电行为侵害人了杨钦亚对案涉房产的经营及使用权，一审法院认定其构成侵权，并判决上诉人为涉案房屋恢复供电，并提供正常物业服务有事实和法律依据。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1435元，由上诉人商丘市金桥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  周克风审判员  张月梅二〇二一年四月二十五日法官助理王颖书记员许小凡