文书内容贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初1594号原告：李杨，男，汉族，1985年1月8日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告：罗雅蓝，女，汉族，1989年8月31日出生，贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李杨，男，汉族，1985年1月8日出生，住贵州省遵义市红花岗区，与原告系夫妻关系。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵程诚，女，汉族，1997年2月8日出生，住贵州省遵义市播州区，该公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。原告李杨、罗雅蓝诉被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李杨、原告罗雅蓝、被告信本奥特莱斯公司的委托诉讼代理人赵程诚到庭参加了诉讼，被告聚银公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李杨、罗雅蓝向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司向原告支付2019年4月1日起至2021年1月31日止欠付原告的收益金65069.75元，①并按每日1‰承担以3763.75元为基数自2019年5月1日起至2021年1月31日止（642天）的违约金2416.33元，②按每日1‰承担以8758元为基数自2019年8月1日至2021年1月31日止（550天）的违约金4816.90元，③按每日1‰承担以8758元为基数自2019年11月1日起至2021年1月31日止（458天）的违约金4011.16元，④按每日1‰承担以8758元为基数自2020年2月1日起至2021年1月31日止（366天）的违约金3205.43元，⑤按每日1‰承担以8758元为基数自2020年5月1日起至2021年1月31日止（276天）的违约金2417.21元，⑥按每日1‰承担以8758元为基数自2020年8月1日起至2021年1月31止（184天）的违约金1611.47元，⑦按每日1‰承担以8758元为基数自2020年11月1日起至2021年1月31日止（92天）的违约金805.74元，⑧以及按每日1‰承担以65069.75元为基数自2021年2月1日起至款项清偿之日止的违约金；二、请求人民法院判决被告贵州聚银投资置业有限公司对上述欠付的收益金及违约金承担连带清偿责任；三、案件受理费由被告负担。事实及理由：原告于2016年6月向被告贵州聚银投资置业有限公司购买所得坐落于遵义市汇川区，同时与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订了《奥特莱斯城市购物广场商铺委托经营管理合同》，两份合同的签订，被告方均为贵州聚银投资置业有限公司置业顾问代办，根据合同相关约定，原告所购商铺委托被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司经营管理10年，10年委托经营管理期满后，被告按折后价的150%对原告所购商铺进行回购，在10年委托经营管理期间，被告以商铺折后价为基数，每年按固定年回报率分四次（每个季度首月）将相应收益金打到原告指定账户上。按约定：1-3年回报率为8%，4-6年回报率为9%，7-9年回报率为10%，第10年回报率为11%。其中第一年、第二年收益直接抵扣房款，但从第三年到期第一次应支付原告收益金开始，被告就以各种理由、各种借口拒不支付原告应得收益，后经业主多次集体维权，被告才延期将2018年、2019年第一季度及第二季度40%的收益金支付给原告，截止今日，被告已欠原告8个季度收益金（2019年第二季度60%）65069.75元。被告贵州聚银投资置业有限公司在《奥特莱斯城市购物广场商铺委托经营管理合同》中作为担保人盖章签字，明确为本合同被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的履约提供担保，故应对被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司欠付的收益金承担连带清偿责任。被告违反合同约定，拒不按期支付原告收益金，已严重违约，应当依照合同约定立即向原告支付收益金并赔偿违约金，为维护原告的合法权益，特此起诉。被告信本奥特莱斯公司辩称：一、原告诉请要求我方支付2019年4月1日至2021年3月31日止的收益金65562.85元有异议，2019年第二季度的收益金已支付40%，2021年2月2日已支付截止至2020年11月30日前欠付收益金的5%，我方可以依照原托管收益确认单支付原告2020年4月1日至2020年12月30日的收益金54345.88元，由于商铺在实际经营中一直处于亏损状态，早已无法达到原托管收益确认单上确认的托管收益金额，现恳请法院根据我公司实际情况对收益金标砖下调，按照原告实际支付购房款总额329085元的4%每一年计算收益金，因此2021年1月1日至2021年3月30日的收益金共计3290.85元，前两项欠付收益金为38103.3元；二、原告诉请要求我方按每日1‰承担违约金有异议，违约金的支付标准合同约定过高，请法院以年利率6%计算违约金。综上，请法院查明案件事实，依法判决。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，原告向被告聚银公司购买遵义市奥特莱斯城市广场ＡＢ区商业用房，该房建筑面积18.31平方米。2016年6月17日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年6月29日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日开始至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币7768元，自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币8739元，……甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积实测发生了变化，原、被告对涉案商铺根据实测面积（18.35平方米）对托管收益进行了变更，变更后原告的托管收益结算标准为：自2016年6月30日至2018年6月29日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币973元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币5839元，自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币8758元……本院认为，原告向被告聚银公司购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准，并允许被告有权转租该商铺，合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜，实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。关于原告主张的收益金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当按约履行支付收益金，根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中原告自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币8758元。原告主张被告支付2019年4月1日至2021年1月31日止的收益金，被告信本奥特莱斯公司认可原告应在2021年1月收到2021年1月1日至2021年3月30日的租金，并认可给付，原告亦在2019年7月30日收到收益金2075.25元，故本院认定原告应当收到的收益金金额应为：2019年4月1日至2019年6月29日此季度收益金为5839元，2019年6月30日至2021年3月30日的收益金为8758元/季度×7季度=61306元，上述合计为67165元，扣除原告已经收到的2075.25元，现被告应得收益金为：65069.75元。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从2019年7月起未支付收益金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其行为已构成违约，应支付违约金。合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，被告每延迟一日，应按当期应付款项的1‰向原告支付违约金。被告信本奥特莱斯公司抗辩违约金约定过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院酌定按照年利率6%进行累计计算，违约金计算至2021年1月31日应为3170.01元（附表），2021年2月1日后的违约金以65069.75元为基数，按年利率6%自2021年2月1日计算至实际付清之日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告李杨、罗雅蓝（2019年3月30日起至2021年3月31日期间）收益金人民币65,069.75元及违约金（2019年5月1日起至2021年1月31日期间违约金人民币3,170.01元，2021年2月1日起的违约金以收益金人民币65,069.75元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、驳回原告李杨、罗雅蓝的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  梁奕二〇二一年四月二十九日法官助理周静昀书记员李海珍                          欠付收益              逾期期间              逾期天数              年利率              违约金                  1              3763.75(2019.3.30-2019.6.29)              2019.5.1-2021.1.31              642              6%              397.2                  2              8758(2019.6.30-2019.9.29)              2019.8.1-2021.1.31              550              6%              791.82                  3              8758(2019.9.30-2019.12.29)              2019.11.1-2021.1.31              458              6%              659.37                  4              8758(2019.12.30-2019.3.29)              2020.2.1-2021.1.31              366              6%              526.92                  5              8758(2019.3.30-2019.6.29)              2020.5.1-2021.1.31              276              6%              397.35                  6              8758(2019.6.30-2019.9.29)              2020.8.1-2021.1.31              184              6%              264.90                  7              8758(2019.9.30-2019.12.31)              2020.11.1-2021.1.31              92              6%              132.45                  8              8758(2020.1.1-2021.3.31)              2020.2.1至付清之日止                            6%