安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终882号 上诉人（原审被告）：安徽亚夏实业股份有限公司，住所地安徽省宁国市宁阳工业开发区。 法定代表人：周夏耘，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎逢成，安徽宣广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈海龙，男，1984年8月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省广德市。 被上诉人（原审原告）：涂厚娟，女，1984年7月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省广德市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：荚雄风，安徽渊源律师事务所律师。 上诉人安徽亚夏实业股份有限公司（以下简称亚夏公司）因与被上诉人陈海龙、涂厚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省广德市人民法院（2020）皖1822民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亚夏公司上诉请求：撤销原判决，改判其承担违约金数额为5000元。事实与理由：1.案涉房屋逾期办证系多因造成，原判决将责任完全归咎于亚夏公司明显不当。其一，亚夏公司就案涉房屋已于2016年1月6日办理了初始登记证书，因陈海龙、涂厚娟一直怠于办理产权转移登记手续，直至2020年上半年双方才发现初始登记证书上记载面积有误，与合同约定不符，后引发诉讼，经法院组织调解，其随后重新申请不动产登记部门测绘并核发新证。以上事实能够印证不动产登记部门的失误亦为造成案涉房屋逾期办证的原因力之一。其二，陈海龙、涂厚娟自身主观上怠于办证的过错行为明显。体现在：①陈海龙、涂厚娟除2014年购买案涉102室房屋外，该二人还于2016年4月在亚夏公司另购置了同一幢楼房产即106室。2016年5月，双方在办理106室产权登记证时，亚夏公司工作人员已告知该二人案涉102室亦具备办理产权转移登记条件，但陈海龙、涂厚娟知晓办证需缴纳18000元左右契税后，当即表示暂不办理。②因案涉102室此前银行按揭贷款已审批发放，如不办证即无需办理他项权证手续，既节省支出也不影响陈海龙、涂厚娟合法利益；而该二人购买106室系现房，因需在银行办理抵押贷款，故为该房产办理了产权转移登记，上述事实可佐证其二人对案涉房屋具备办证条件系属明知。③案涉房屋的购房款业已付清，且案涉房屋已于2016年1月6日办理了初始登记，亚夏公司无任何理由会迟延交付初始登记证书。其三，关于通知买受人办证问题，亚夏公司有通知流程规定，当时工作人员系采用口头通知及当面通知的方式告知陈海龙、涂厚娟可以办证，但因公司工作人员流动性大，且对相关证据保管不善以致于无法提供。2.原判决支持陈海龙、涂厚娟全部违约金请求，有违公平原则。其一，案涉房屋逾期办证，亦造成了亚夏公司相应损失。①因案涉房屋未及时办理房屋产权转移登记手续及抵押他项权证，广德扬子银行在办理案涉房屋按揭贷款时，扣留贷款金额的10%违约金至今尚未退还给亚夏公司；②由于不动产登记中心发放的初始登记证书面积记载错误，重新测绘后的登记证书面积相较于合同约定的面积多出0.98平方米，该部分差价4925元陈海龙、涂厚娟至今未支付。其二，案涉房屋逾期办证，未造成陈海龙、涂厚娟实际损失，故在考量违约金时应予依法酌减。案涉房屋按期交付后，陈海龙、涂厚娟进行装修并对外出租，获取了年约1万-1.5万元的租金利益，其未因逾期办证受有实质损失。在此情形下，结合逾期办证的原因、实际损失等情况，亚夏公司应承担的违约金以酌定5000元为宜。此外，若陈海龙、涂厚娟愿意协商解决，亚夏公司同意将案涉房屋应补差价4925元作为违约补偿，不再另行主张给付。 陈海龙、涂厚娟辩称，1.案涉房屋逾期办证的责任完全在于亚夏公司。其一，亚夏公司上诉认为其二人怠于办证，无任何事实依据。通过其在亚夏公司购置的另一处房产及时办证及首付款支付情况，可证实其并不存在不愿承担契税支出或怠于办证的情形。其二，根据双方约定，亚夏公司办证义务仅为交付初始登记证书，至于其二人是否办理转移登记与亚夏公司无关。其三，亚夏公司系自身原因一直未交付102室初始登记证书，双方直至2020年5月才发现初始登记证书上的面积记载错误，该责任完全在于亚夏公司。2.原判决认定的违约金数额适当，不存在畸高的情形。其一，根据九民会议纪要精神，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，但亚夏公司对此未能举证；其二，案涉《房屋买卖合同》系由亚夏公司提供的格式合同，其中约定的延期办证违约金标准系由该公司制定，其理应遵守合同约定；其三，参照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率5年期的标准，案涉合同约定的日万分之一违约金标准低于上述标准，故不存在约定违约金计算标准过高的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈海龙、涂厚娟向一审法院起诉请求：判令亚夏公司承担逾期办证违约金87114.75元(以总房款464612元为基数，自2015年8月8日起至2020年9月25日止按日万分之一利率标准计算)。 原审法院查明事实：陈海龙、涂厚娟同亚夏公司于2014年6月5日签订一份《广德县商品房买卖合同》，约定：陈海龙、涂厚娟购买亚夏公司开发建设的位于安徽省广德县××镇××路××号楼××室；商品房建筑面积共92.46平方米，其中套内建筑面积90.48平方米，应分摊的共有建筑面积为1.98平方米。合同第五条约定：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5025元，总价款464612元整。其中合同第十六条约定，关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。同时承诺于2015年8月8日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》双方同意按下列第1或2项处理。其中第2项规定：“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已支付购房款万分之一的违约金”。合同签订后，陈海龙、涂厚娟于2014年6月11日付清了全部购房款。2014年10月20日，亚夏公司将上述房屋交付给陈海龙、涂厚娟使用，但一直未为陈海龙、涂厚娟办理产权登记或取得初始登记证给该二人。后经该二人多次要求，亚夏公司告诉陈海龙、涂厚娟该商品房一直未达到办证条件且该商品房证载面积存在错误，亚夏公司于2020年9月25日通知可以办证。一审另查明，由于亚夏公司交付给陈海龙、涂厚娟的房屋初始登记证证载面积与合同约定面积不符，陈海龙、涂厚娟曾起诉亚夏公司要求退房并赔偿损失，后经法院调解，该二人选择不退房，但对逾期违约办证的损失由双方另行解决，后协商未果，故诉至一审法院，请求判如所请。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈海龙、涂厚娟与亚夏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。由于亚夏公司未按合同约定的时间取得初始登记证书并交付给购房人，亚夏公司存在违约行为，根据双方合同第十六条约定，陈海龙、涂厚娟选择不退房的，亚夏公司应当自约定日期起至实际交付之日止，按日向陈海龙、涂厚娟支付已付购房款万分之一的违约金。故陈海龙、涂厚娟要求亚夏公司支付违约金的诉请，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告安徽亚夏实业股份有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告陈海龙、涂厚娟逾期办证违约金87114.75元（以总房款464612元为基数，自2015年8月8日起至2020年9月25日止按日万分之一的利率标准计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计990元，由亚夏公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的除案争房屋初始登记证书逾期交付一节事实以外的其他案件事实予以确认。 二审另查明：1.双方房屋买卖合同附件八补充协议约定：“一、本合同约定的房款不含以下费用：1、合同印花税；2、办理房产证费用（按政府文件执行）……（备注：以上1、2、3项代收费用，买受人须在房屋交付前付清）……”。2.案涉102室房屋的初始登记时间为2016年1月6日。3.陈海龙、涂厚娟于2016年4月7日从亚夏公司购置了亚夏汽车城G区3号楼106室，双方于2016年8月31日办理了该房产的转移登记手续。4.案涉102室、106室位于同一幢楼，该两处房产购房款买受人陈海龙、涂厚娟均系以支付首付款，剩余购房款办理按揭贷款方式付清。5.案涉102室、106室均为商业用房，其中案涉102室交房后，陈海龙、涂厚娟先为自用、后用于出租。 本院认为，本案争议焦点在于逾期办证违约金的数额应如何确定。第一，案涉合同约定出卖人应于2015年8月8日前取得商品房初始登记证，交付给买受人；但案涉房屋初始登记证记载的时间为2016年1月6日，故亚夏公司存在逾期取得初始登记证的事实清楚，依约其应承担该期间的违约责任。第二，2016年1月6日后未交付初始登记证问题。亚夏公司于2016年1月6日取得初始登记证后，案涉房屋即已符合办证条件，依照合同约定和商品房交易规则，亚夏公司作为出卖人理应及时向买受人陈海龙、涂厚娟发出书面通知或以其他适当方式告知，但本案中亚夏公司就此未能提举充分证据证明履行了通知义务，应自行承担举证不力的法律后果。本案中，陈海龙、涂厚娟于2016年4月再行购置位于同一楼栋的106室，且于2016年8月31日办理了产权转移登记手续的事实清楚。结合日常生活经验法则判断，陈海龙、涂厚娟在同一区域新购置的106室已办证的情形下，理应知晓102室亦能够办证，但其未对先前购买的102室能否办证问题及主张办证向亚夏公司作出问询，与其作为完全民事行为能力人应有智识、常识不符，且亚夏公司亦毫无向该二人隐瞒102室能够办证事实的理由，故不能排除陈海龙、涂厚娟系基于契税缴纳、房屋已实际交付使用、按揭贷款已审批发放等自身因素而怠于办证。虽亚夏公司未能提举向陈海龙、涂厚娟二人通知102室可予办证的书面证据，但依据常情事理，足以断定陈海龙、涂厚娟明知或应当知晓该节事实的情况下，应予确定陈海龙、涂厚娟对此后未能及时办证自行承担责任。陈海龙、涂厚娟主张2016年9月1日以后的逾期办证违约金，有违诚实信用原则，本院依法不予支持。亚夏公司的该节上诉理由，本院予以采纳。第三，关于违约金损失确定问题。依据相关法律规定，违约方承担的违约责任，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。本案中，案涉102室已在银行办理按揭贷款，且房屋实际交付未因办证问题影响买受人合理使用及取得相应收益，该逾期办证对其影响主要体现为未及时取得产权证书，综合上述分析，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定亚夏公司承担违约金数额以15000元较为适宜。 综上，亚夏公司的合理上诉请求，本院予以支持。原判决对案涉房屋逾期办证的相关事实未全面厘清，以致适用法律不当，裁判结果欠妥，二审依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省广德市人民法院(2020）皖1822民初4281号民事判决； 二、上诉人安徽亚夏实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人陈海龙、涂厚娟逾期办证违约金15000元； 三、驳回被上诉人陈海龙、涂厚娟的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费990元，由上诉人安徽亚夏实业股份有限公司负担；二审案件受理费1850元，由上诉人安徽亚夏实业股份有限公司负担1000元，被上诉人陈海龙、涂厚娟负担850元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈前香 审 判 员 程 瑛 审 判 员 包 娟 二〇二一年四月三十日 法官助理 王连杰 书 记 员 林再松 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院、或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……