河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终679号 上诉人（原审被告）：高晓南，男，1993年5月23日出生，汉族，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：牟俊龙，河北正邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾腾飞，男，1990年8月30日出生，汉族，住邢台市经济开发区。 上诉人高晓南因与被上诉人贾腾飞租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高晓南的委托诉讼代理人牟俊龙、被上诉人贾腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高晓南上诉请求：1、请求撤销襄都区人民法院（2020）冀0502民初2325号民事判决书，依法驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2、请求法院依法判令被上诉人承担违约责任，支付违约金12480元；3、依法判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实错误。上诉人不应当承担违约责任。上诉人和被上诉人于2019年4月8日签订《出租委托代理合同》，由被上诉人代上诉人与第三方进行房屋的租赁出租代理期自2019年4月17日至2022年4月16日。共计3年：每月租金1300元。2020年6月29日，上诉人只是询问了被上诉人是否能解除租赁事宜，但被上诉人并未理会，而是继续使用着房屋进行租赁，合同一直在继续履行。上诉人在此期间并未有违反租赁合同和严重影响订立合同所期望的目的实现的行为，且并未对住户的入住与生活产生任何影响。因此上诉人不构成违约，不应该承担违约责任。一审法院认定上诉人违约属于认定事实错误。二、被上诉人应承担违约责任。并支付违约金12480元。2020年8月8日，是被上诉人向上诉人打电话说要求解除租赁合同，上诉人在通话中还说、合同继续履行吧，让被上诉人继续租赁，但是被上诉人不履行合同，以上事实有通话录音作证，且有证人能够证明，但是开庭时，一审法院不让证人出庭。本案中，是被上诉人先构成违约行为，应该有被上诉人承担违约责任，并给付违约金12480元。根据庭审中双方出具的录音显示能证明是被上诉人违约在先。如按被上诉人起诉状中所述，上诉人违约在先的话，则被上诉人不会再给上诉人打电话沟通解除事宜，明显被上诉人的行为不符合正常逻辑。一审法院为认定被上诉人违约，属于认定事实不清。三、如法院认为被上诉人需要承担违约责任的，应扣减2020年6月29日至2020年8月18日之间（共50天)的违约金。如按被上诉人所述，上诉人在2020年6月29日就构成违约，那么合同自然终止，自2020年6月29日至2020年8月18日之间，被上诉人还赚取租赁差价，这房租差价收益属于不当得利，应予返还给房屋实际所有人，而不是由被上诉人占有。其既获得租赁收益，又获得违约金收益，此行为有悖于民法的公平原则。综上，原审法院判决错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 贾腾飞答辩称，原审判决正确，应驳回上诉。 贾腾飞向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告签订的《出租委托代理合同》；2、请求法院依法判决被告承担违约责任，支付违约金12480元；3、请求法院依法判决被告退还租全1950元；4、请求法院依法判决被告退还原告装修添置的家具家电等装修设施：5、请求法院依法判决本案诉讼费月由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月8日，贾腾飞、高晓南签订《出租委托代理合同》，约定贾腾飞代高晓南出租房屋并办理与承租人之间洽商、联络、签约事宜，代高晓南向承租人收取租金、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，出租代理期自2019年4月17日至2022年4月16日，共计三年。租金标准1300元/月，第一次一个月，第二次一季度一交。并约定出租代理期内贾腾飞或高晓南需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的80%支付违约金。合同签订后，贾腾飞对房屋进行了维修并添置了家具沙发一组、1.5p挂式空调一台、全自动洗衣机一台、冰箱一台，并按协议约定按时缴纳了租金，租金缴纳至2020年8月16日。后因高晓南父亲高学伟要求入住涉案租赁房屋，2020年6月29日、2020年7月31日贾腾飞、高晓南电话沟通解除合同事宜，2020年8月8日，高晓南对涉案租赁房屋门锁进行了更换，贾腾飞添置的家具沙发一组、1.5p挂式空调一台、全自动洗衣机一台、冰箱一台尚在涉案租赁房屋内。涉案租赁房屋的燃气卡、门禁卡尚在贾腾飞处。以上事实有《出租委托代理合同》、电话录音及庭审笔录在卷佐证证实，法院予以确认。 一审法院认为，贾腾飞、高晓南签订的《出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同履行期间，高晓南擅自更换租赁房屋门锁，致使合同不能履行，贾腾飞主张解除《出租委托代理合同》、退还租金及添置家具并按照合同约定支付违约金12480元，本院予以支持，但租金的计算应符合合同约定，经计算，2020年8月8日-2020年8月16日的租金应为1300元/30日*9日=390元。高晓南反诉贾腾飞支付房屋租金和违约金无事实依据及法律根据，本院不予支持。合同解除后，贾腾飞应将涉案房屋的燃气卡、门禁卡交付高晓南。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贾腾飞与被告（反诉原告）高晓南签订的《出租委托代理合同》；二、本判决生效后十日内被告（反诉原告）高晓南给付原告（反诉被告）贾腾飞租金及违约金共计12870元，并返还原告（反诉被告）贾腾飞沙发一组、1.5p挂式空调一台、全自动洗衣机一台、冰箱一台；三、本判决生效后十日内原告（反诉被告）贾腾飞返还被告（反诉原告）高晓南租赁房屋燃气卡、门禁卡；四、驳回被告（反诉原告）高晓南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，减半收取计80.5元，由被告（反诉原告）高晓南负担。反诉案件受理费124元，由被告（反诉原告）高晓南负担。 本院二审期间，上诉人高晓南提交录音光盘一份，并申请证人刘某出庭作证，拟证明是被上诉人贾腾飞不租赁后才换锁，不应承担违约责任。被上诉人贾腾飞质证称：录音材料是真实的，同意证人出庭。本院认为，经质证，上述证据能够证明双方对房屋是否继续承租进行协商并达成解除合同的意思表示。其他事实与一审认定一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案二审中，上诉人提交高学伟与贾腾飞之间的对话录音内容显示：“高：小伙你继续租吧，继续租吧；贾：不用了大爷，咱们到现在了我不想租了，不想再租了”；证人刘某出庭作证证明：“上诉人父亲问被上诉人你还租房子吗，被上诉人说不租了，上诉人父亲就说你不租了我就把锁子换了，被上诉人说可以，然后我把锁子换了。被上诉人贾腾飞给我说屋里的家具2400元，然后我不同意，我和被上诉人没有谈成，我就没有收他屋里的家具”。被上诉人贾腾飞对上述录音真实性认可，对证人证言真实性不持异议。结合庭审陈述及上述证据，能够认定双方于2020年8月8日，对解除《出租委托代理合同》达成了一致意见。但双方没有约定解除合同后违约责任如何承担。本案中，双方当事人均主张对方应当承担违约责任，但双方均没有举出事实证据和法律规定证明对方应当承担违约责任，故对该项主张不予支持。根据查明的事实，合同解除后，高晓南应退还部分租金及添置的家具、家电；贾腾飞应将涉案房屋的燃气卡、门禁卡交付高晓南。 综上所述，高晓南的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2325号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2325号民事判决第二项为“本判决生效后十日内高晓南退还贾腾飞租金390元（2020年8月8日-2020年8月16日的租金应为1300元/30日*9日），并返还贾腾飞沙发一组、1.5p挂式空调一台、全自动洗衣机一台、冰箱一台”。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费173元，由上诉人高晓南负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 张庆安 审判员 杨拥军 二〇二一年四月一日 书记员 尹 乐