西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5237号    原告：陕西双维物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。    法定代表人：石晓武，职务不详。    委托诉讼代理人：张丽红，女，汉族，1979年11月14日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。    委托诉讼代理人：张晓萍，女，汉族，1973年10月26日，住西安市碑林区，系该公司员工    被告：马润玲，女，汉族，1973年11月13日出生，住陕西省XX城县。    原告陕西双维物业管理有限公司（以下简称双维公司）与被告马润玲物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告双维公司的委托诉讼代理人张丽红，被告马润玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告双维公司诉称，被告系原告所管理的双维花溪湾小区的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与陕西双维物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费及其他费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年4月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费用(服务费2342.34元、电梯费507.57元、公共能耗费264.86元、垃圾清运费126元、水费102.6元、采暖费2156.4元)共计5499.84元；2、被告支付原告自2019年7月1日至2020年12月31日所欠物业费用的违约金1099.96元；3、被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1、被告支付原告自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费用(服务费2342.34元、电梯费507.57元、公共能耗费264.86元、垃圾清运费126元)共计3240.77元；2、被告支付原告自2019年7月1日至2020年12月31日所欠物业费用的违约金648.15元；3、被告承担本案诉讼费用。被告马润玲辩称，原告提出的诉讼内容与事实不符，完全是无理要求。被告在入住小区时因物品太多，随与物业经理商议在2号楼地下室找空房间放置物品。后来在小区6号楼买了一间地下室。因6号楼距离2号楼较远，经过沟通，先接收6号楼地下室，开始交地下室物业费。2019年5月，到地下室取东西，发现地下室房间换锁，询问物业，物业回复说地下室房间水管破裂，紧急维修，开门换锁。钥匙现由工程部保管。随后与物业工程人员一同到地下室取东西，发现丢失1台“澳柯玛电子油汀”取暖器价值400多元，当时就告诉物业经理，他说给点时间让他查查，然后回复我。我就只交了暖气费。2020年10月，我找物业沟通此事。物业经理说时间长了，无法查询，让我把其余东西搬走，当我和工程部人员一起打开地下室时发现东西基本丢完了，丢失物品价值超过3000元，和物业沟通要求冲减物业费2000元，补缴剩余物业费，物业公司不同意此解决方案。因上述问题未解决，被告于2021年3月12日缴纳了2020年采暖费2156.44元，水费102.6元，原告未冲减被告在2019年5月统一更换电表时，被告旧电表中购买的电费，被告的其余物品未能搬出，被告不承担由此产生的其他费用。经审理查明,2006年12月24日，原告双维公司（甲方）与被告马润玲签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：双维公司对双维·花溪湾住宅小区2幢1单元5层10501室提供物业服务，计费方式采取包干制计费方式。住宅用房按照1.2元/平方米·月。物业服务费中不包含物业共用部位、共用设施设备的正常运行能耗、中修、大修、损耗和乙方自用部位自用设施的维修费用。电梯运行费一层房屋0.1元/平方米·月，二层高层0.2元/平方米·月，后每增一层，相应增0.02元/平方米·月。受有关部门或单位委托，甲方可代收代缴水、电、暖、气、生活垃圾处理费等。收费标准和办法执行政府有关规定。每季度第一个月10日前，交付本季度物业服务费、车辆停放费、电梯费；每月按时交纳水、电及垃圾处理费及其它各项代收代缴费用；采暖费按一个采暖季在11月1日前收取。从逾期之日起每日按应缴费用的5‰收取滞纳金。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金或采取暂停水电等措施直至向人民法院起诉。案涉房屋的建筑面积为92.95平方米。另查明，2013年3月4日西安市人民政府办公厅下发《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办发[2013]47号），第九条公共用电部分电费分摊规定，户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。供电企业应对住宅小区公共用电安装独立电表进行计量，可以委托物业管理服务企业或小区自管单位代收电费，并据实向供电企业缴纳。供电企业应酌情支付一定的手续费，具体标准由双方协商约定。物业管理服务企业应将公共用电单独列账，定期向全体业主公布收缴及分摊情况。根据原告提供的2019年-2020年度公共能耗（公摊电费）公示详单，2019年6月，花溪湾小区初步完成到户电网改造，物业用电未分离，2020年2月将物业用电线路分离，花溪湾小区的实际公摊用电：2020年2月为23023.42元；2020年3月为25390.5元；2020年4月为25485.71元；2020年5月为29084.21元，根据2020年2-5月份的用电平均数25745.96÷170000平=0.1514元/平。以上事实,有《前期物业管理服务协议》、公告等证据及庭审笔录等在卷佐证,足以认定。   本院认为,原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示,未违反法律法规的强制性规定,该协议合法有效,双方均应恪守履行。原告已经按约提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业费、电梯费、垃圾处理费。关于原告主张的公摊电费，双方签订的《前期物业管理服务协议》虽并未对公摊电费的缴纳标准进行约定，但明确约定原告收取的物业费中并不包含物业共用部位、共用设施设备的正常运行能耗，《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办法[2013]47号）中也明确规定了公摊电费应当按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。被告入住小区后,客观上使用了共用部位、共用设施设备的电并实际产生了费用,原告要求被告支付公摊电费合理有据。至于缴纳标准,根据双维公司提供公示详单，花溪湾小区在2019年6月完成到户电网改造后，直至2020年2月才将公共能耗用电电路与物业用电分离，单独计费，2020年2月-5月花溪湾小区的每月实际公摊电费平均数为25745.96元，分摊到170000平方米，每平方米每月的费用为0.1514元，该标准为实际产生的电费计算的结果，因共用部位、共用设施设备耗电相对稳定，不会产生较大变化，该标准也可以类推适用于电路分离前无法据实核算公摊电费的时间段，故本院对于原告主张按照每平方米每月0.15元的标准收取公摊电费予以认可。关于被告辩称，其存放在地下室的物品丢失，价值较大，应当抵扣物业费，不属于其拒交物业费的正当抗辩理由,其应当在与相关责任人另协商处理或在取得证据后另案起诉。综上，对于原告主张的自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费2342.34元、电梯费507.57元、公共能耗费264.86元、垃圾清运费126元本院予以支持。对于原告主张的违约金，原告认为协议约定的违约金标准过高，主动将违约金降低，共主张2019年7月1日至2020年12月31日的违约金为648.15元，不违反法律的规定，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:            一、被告马润玲应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西双维物业管理有限公司物业服务费2342.34元及电梯费507.57元、垃圾费126元、公摊电费264.86元,合计3240.77元。    二、被告马润玲应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西双维物业管理有限公司支付违约金648.15元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。    三、驳回原告陕西双维物业管理有限公司其余诉讼请求。    本案案件受理费50元,减半后为25元，由被告马润玲承担。因原告已预交,故被告履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    李  多  萌 二〇二一年 四月 二十二日 书  记  员    白      杨  打印：杜予诺      校对：杜予诺     2021年  月  日送达 1