宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2021）宁0105民初481号   原告（反诉被告）：蒋攀，女，1991年9月27日出生，汉族，群众，宁夏xx公司采购员，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：汪放,宁夏冬雪律师事务所律师。   被告（反诉原告）：徐亮，女，1981年2月4日出生，汉族，群众，个体从业人员，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：刘金荣,北京德恒（银川）律师事务所律师。   原告（反诉被告）蒋攀与被告（反诉原告）徐亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后,被告徐亮向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋攀及其委托诉讼代理人汪放、被告（反诉原告）徐亮及其委托诉讼代理人刘金荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   蒋攀向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除蒋攀、徐亮之间的房屋租赁合同；2、判令徐亮向蒋攀返还转让费用及押金41000元；3、本案诉讼费由徐亮承担。事实与理由：2020年1月，蒋攀打算在银川市西夏区宁阳广场店负一层经营售卖饮料。在寻找店铺的过程中认识徐亮，徐亮承诺其所出租的店铺可以卖饮料，不会受到任何限制。蒋攀相信并应徐亮要求先后共向徐亮支付41000元。但是，蒋攀在支付款项后才发现该店铺所处位置没有上下水，根本无法制作和售卖饮料，且徐亮能与蒋攀所签订的租赁期限也并非徐亮最初承诺的2年。为此，蒋攀多次要求徐亮返还其所支付的转让费用及押金，徐亮拒不退还，特诉至法院，请求判如所请。   徐亮辩称，第一，根据商业习惯及交易惯例可以反映出蒋攀应当尽到谨慎注意义务，蒋攀在支付租房定金及转让费之前应当尽到合理谨慎注意义务，且自支付转让费、租房定金到蒋攀提起诉讼，已长达近一年时间，导致涉案房屋空置，蒋攀应当承担相应的法律后果；第二，涉案两间房屋的经营范围、产权所有信息、徐亮已充分告知蒋攀，徐亮均有处置权；第三，蒋攀因个人原因未缴纳租金，导致涉案房屋一直空置，为此徐亮提出反诉；第四，租金应从2020年1月13日计算，且租金和转让费是单独计算的。   徐亮向本院提出反诉请求：1、判令蒋攀支付徐亮房屋租金39196元、物业费4107元，小计43303元；2、判令蒋攀赔偿徐亮损失30603元。以上共计73906元；3、反诉的诉讼费用由蒋攀承担。事实与理由：2020年1月，双方就涉案两间房屋（文化宫负一层xxx号、xxx号）的租赁事宜进行洽谈协商，徐亮已经充分告知蒋攀涉案两间房屋的经营范围，蒋攀在交纳租房定金及转让费之前已知悉房屋经营范围、产权所有信息，并进行了实地考察和了解，该房屋满足蒋攀的正常使用条件，故蒋攀同意承租，双方约定两间房屋租金85000元/年，转让费40000元，租房定金1000元，租赁期内的物业费由蒋攀承担，蒋攀于2020年1月13日交纳租房定金1000元，于2020年1月22日支付转让费40000元，蒋攀一直未交纳房屋租金，已经违约，给徐亮造成较大损失，故诉至贵院。   蒋攀辩称，徐亮的诉请无事实及法律依据，不应当支持。   本院经审理认定事实如下：2020年1月，蒋攀与徐亮协商租赁银川市西夏区宁阳商业广场C区负一层xxx号、xxx号房屋，双方约定店铺转让费40000元，房租每年85000元。为租赁涉案房屋，蒋攀于2020年1月13日向徐亮支付租房定金1000元，徐亮于当日出具收条一张，蒋攀于2020年1月22日向徐亮支付转让费40000元，徐亮于当日出具收条一张。该40000元转让费包括涉案房屋的装修及转让使用权。由于当日徐亮未准备好合同，双方当天并未签订书面房屋租赁合同。截至2020年5月，蒋攀与徐亮仍就涉案房屋的租赁事宜进行协商。截至2020年6月徐亮将涉案两套房屋出租给他人之前，蒋攀与徐亮未就涉案房屋签订租赁合同，亦未交付房屋。涉案xx号房屋系徐亮自购房屋，xx号房屋系徐亮从案外人董某某处承租，在徐亮与董某某签订的《房屋租赁合同》中，双方未约定徐亮有转租权。   上述事实，有当事人陈述笔录、收条两张、微信聊天记录、银川市商品房买卖合同（预售）、房屋租赁合同书、视频资料等证据在卷佐证，足以认定。   本院认为，2020年1月至2020年5月期间，蒋攀与徐亮协商涉案房屋租赁事宜，蒋攀为租赁涉案房屋交纳1000元租房定金以及40000元转让费，但双方未签订租赁合同，涉案房屋亦未交付，双方之间的房屋租赁合同关系并未成立，故对蒋攀要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。蒋攀为租赁房屋向徐亮支付了40000元转让费，但双方最终未就租赁房屋一事达成一致，且涉案房屋未实际交付使用，徐亮应退还转让费40000元。涉案房屋未能租赁，蒋攀、徐亮均有过错，涉案xxx号、xxx号房屋系共同转让及出租，xxx号房屋系徐亮从案外人董某某处承租，在徐亮与董某某签订的《房屋租赁合同》中，双方未约定徐亮有转租权，徐亮亦未提供证据证明其有权出租涉案xxx号房屋，存在过错，蒋攀多次未按双方约定的时间协商租赁事宜，其亦有过错，故对蒋攀要求退还租房定金1000元的诉讼请求，本院支持徐亮退还500元。2020年1月至2020年5月期间蒋攀与徐亮持续就涉案房屋的租赁事宜进行协商，但最终房屋租赁合同并未签订，给徐亮造成了一定的损失，蒋攀应予赔偿，但双方均有过错，且徐亮已于2020年6月份将涉案房屋出租，加之新冠肺炎疫情影响，本院酌情支持蒋攀向徐亮赔偿一个月的房租损失7083元（85000元÷12个月）。对徐亮的其他诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:   一、徐亮于本判决生效之日起十日内退还蒋攀转让费40000元、租房定金500元，共计40500元；   二、蒋攀于本判决生效之日起十日内赔偿徐亮房租损失7083元；   三、上述两项折抵后徐亮于本判决生效之日起十日内退还蒋攀转让费33417元；   四、驳回蒋攀的其他诉讼请求；   五、驳回徐亮的其他诉讼请求。   当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费减半实收413元，由徐亮负担406元，由蒋攀负担7元；反诉案件受理费减半实收824元，由蒋攀负担25元，由徐亮负担799元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 赵立军      二○二一年四月九日   法官助理 周梦涛   书记员 史丽娜   附本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十二条第三项当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：   ……   （三）有其他违背诚实信用原则的行为。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。