广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初8001号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××管理大厦，统一社会信用代码914×××××××××××687C。法定代表人：黄奉潮，董事副总裁。委托诉讼代理人：陈锦嫦，系公司员工。委托诉讼代理人：黄淑仪，系公司员工。被告：刘小铭，男，1991年9月15日出生，汉族，身份证广东省汕尾市红海湾开发区××××××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）诉被告刘小铭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，分别于2021年4月22日、25日公开开庭进行审理。原告雅生活公司的委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪，被告刘小铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付2019年6月1日至2020年9月30日期间共16个月的物业管理费4702.4元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费293.9元为基数，分别从欠费次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止,暂计至2020年8月31日为1205.58元）。事实与理由：2017年7月22日，原告与中山市×××××乐新城16期5幢2座1004房所有权人即被告刘小铭签订《雅居乐新城前期物业服务协议》约定：被告物业建筑面积104.98平方米，物业服务费出契前按总建筑面积（含公摊面积）缴交，出契后按产权登记面积缴交，缴费标准为高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米，被告每月应交物业管理费为293.9元。被告应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月二十五日前缴交，如被告不按约定标准和时间缴交物业服务费，原告有权要求被告限期补缴，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一收取逾期付款违约金。被告于2019年1月25日收楼，从2019年6月1日起未交物业服务费，至2020年9月30日共16个月物业管理费4702.4元，违约金1205.58元，合计5907.98元。原告通过激发催缴函和电话方式催收未果，为维护原告合法权益，据此向法院提起诉讼。被告刘小铭辩称：原告违约在先，应驳回原告主张被告支付物业管理费和违约金的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年7月22日，雅生活公司（雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司，雅居乐雅生活服务股份有限公司于2020年10月9日变更企业名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司）作甲方、刘小铭作乙方签订《雅居乐新城（前期）物业管理服务协议书》（以下简称协议书）约定，乙方将位于中山市×××××乐新城16期5幢2座1004房（建筑面积为104.98平方米）的物业，委托甲方提供物业管理服务，甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依法建立管理服务费用收支账目。物业服务费收费标准为高层住宅（带电梯）2.8元/月/平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月二十五日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2019年1月25日，刘小铭签收涉案物业的业主文件及钥匙。刘小铭确认涉案小区由雅生活公司提供物业管理服务，雅生活公司主张刘小铭拖欠2019年6月1日至2020年9月30日期间物业管理费合计4702.4元，应付违约金1205.58元，以上合计5907.98元。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，刘小铭房产位于中山市×××××乐新城16期5幢2座1004房，建筑面积为104.98平方米，登记时间为2017年8月4日。庭审时，刘小铭确认未向雅生活公司缴交2019年6月1日至2020年9月30日期间的物业管理费的事实，其称虽然雅生活公司按协议书约定做到了设施设备、绿化、环境卫生，每栋楼下面都配备垃圾桶，但是存在小区门长期敞开，门岗没有保安，所有人员可以随意出入，电动车随意停放，未向全体业主公开收支账目等违约行为。为证明其主张的事实，刘小铭向本院提交了其于2020年8月15日拍摄的涉案小区视频、照片及业主微信群聊天记录截屏图，其中视频和照片显示：有不确定身份的人员进入小区，保安没有阻拦；小区的生活平台停有若干电动车；有一辆货车停放在居民楼下。业主群聊天记录的内容记载了有业主在群里反映某户业主电动车上楼充电和某户业主的车辆乱停问题。为证明雅生活公司履行了物业服务和管理的义务，雅生活公司提供了小区整体面貌、现场管家日常服务工作、清洁人员公共区域清洁工作、绿化人员公共区域绿化养护工作、四海消杀工作等照片，及现场管家巡查签到表、客服中心前台值班记录表、保安日常工作照片、大门岗位值班记录表、巡岗岗位值班表、大门和后门来访、施工人员出入登记表、车辆出入登记表、关于小区规范停放摩托车、电动（自行）车业主意见征询通知和投票表决结果公示照片等证据拟证明其已履行协议书约定的服务义务。对于刘小铭反映的问题，雅生活公司回应称公司有建立收支账目，因小区未成立业主委员会，物业属于包干制，故没有公开收支账目。雅生活公司同时向本院陈述，刘小铭提供的视频中保安未阻拦进入小区的不确定身份人员可能是业主，雅生活公司也已张贴告示告诫业主不得随意停放车辆，居民楼下停留的货车应为业主卸货短暂停留。。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅生活公司与刘小铭签订的《雅居乐新城（前期）物业管理服务协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅生活公司对刘小铭物业所在小区提供了现场管家日常服务、清洁卫生、公共区域绿化养护工作、四海消杀、安全保证等服务，刘小铭也确认享受了雅生活公司提供的相关物业服务，现刘小铭提供了视频、照片及业主群聊天记录用以证明雅生活公司未履行物业管理服务，刘小铭提供的前述证据仅为某一时刻所呈现的状态，无法反映整个小区的物业管理服务全貌，且从提供的视频和照片可以看出，小区整体环境面貌较好，地面干净卫生，电动车有序摆放，业主将电动车停放在生活平台也是对业主提供的一种方便，而根据法律规定，刘小铭只有在雅生活公司构成根本违约完全不履行义务的情况下，才享有先履行抗辩权，而本案中，雅生活公司已举证证明其提供了相当的物业管理服务，刘小铭的反驳不足以推翻雅生活公司完全不履行义务并构成根本性违约，故刘小铭主张雅生活公司违约并拒绝支付物业服务费的理据不足，雅生活公司为刘小铭的涉案小区提供了物业管理服务，刘小铭应当按照合同的约定向雅生活公司支付相应费用。刘小铭确认拖欠雅生活公司2019年6月1日至2020年9月30日期间物业管理费，物业服务合同约定刘小铭的物业收费标准为2.8元/平方米/月，刘小铭物业面积104.98平方米，故刘小铭应向雅生活公司支付的物业管理费应为4702.4元（104.98平方米×2.8元/平方米/月×16个月）。刘小铭未按约定期限向雅生活公司支付物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。雅生活公司主张的刘小铭按每日1‰计算违约金，该违约金标准过高，且刘小铭不同意支付，故本院调整违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，分别从欠费次日（即欠费当月26日）起计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘小铭于本判决生效之日起七日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付2019年6月1日至2020年9月30日期间物业管理费4702.4元及违约金（违约金分别以拖欠各月的物业服务费金额为基数，从欠费当月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际清偿之日止）。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告雅生活智慧城市服务股份有限公司已预交），由被告刘小铭负担，并直接向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付。本判决为终审判决。审判员  李海艳二〇二一年四月二十七日书记员  梁晓林林雷