广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初165号 原告：梁某春，男，汉族，x年x月x日，经商，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：梁宇晴，北京市乾坤律师事务所律师。 被告：xxx有限公司，住所地xxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：刘德宽，执行董事。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦富生，广西万益（防城港）律师事务所实习律师。 原告梁某春诉被告xxx有限公司（以下简称xxx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁宇晴，被告的委托诉讼代理人刘运平、秦富生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某春向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关协议已解除；2.判令被告向原告退还购房款及软装款310441元、维修基金3833元；3.判令被告按照合同约定向原告给付利息及违约金73760.8元（暂计算至2020年12月31日，利息及违约金计算方式：分别以310441元为基数，按照年利率4.5%,自2018年5 -2- 月14日计算至实际给付之日）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月11日，原告与被告于签订《防城港xxx广场x区x号楼公寓认购协议书》，协议约定由原告认购防城港xxx广场x区x号楼（公寓）xxx号房，认购价格为253151元，房屋软装款为57306元。原告与被告又于2019年1月16日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2019085577），购买位于防城港市中心区，合同约定出卖人应在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，合同还约定了逾期付款、逾期交房责任。上述认购协议及合同签订后，原告先后通过银行转账的方式向被告支付了购房款及软装款共计310441元，又于2019年1月15日向被告支付维修基金3833元。交付日期届满前10日，原告仍未收到交房通知书，便与被告方联系。原告通过被告相关负责人处得知，被告不能按期交付商品房，导致原告无法按合同约定的交付日期去办理交付手续,原告又于交付日期届满后多次联系被告交房事宜，迟迟得不到回应。逾期超过90日后，原告曾成功联系到被告，沟通解除合同事宜，过程中得知被告目前仍不能交付商品房。至此，原告于2020年12月3日向被告发出《解除合同通知书》及《律师函》，主张按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，要求被告退还购房款并承担逾期交付违约责任，被告仍置之不理，故诉至法院。 被告xxx公司辩称，1.原告的合同解除权已超过双方约定的除斥期间，即合同解除权已消灭，被告不同意解除双方签订合同，原告主张解除合同于法无据。2.被告实际收到原告的购房款是253151元，即使合同解除，原告主张返还310441元的购房款也没有依据；3.原告主张违约金和利息过高并没有法律依据，因同期银行贷款利率已经被一年期市场贷款报价利率取代，请求法院予以调整；4.涉案房屋已经取得五方验收，目前已经有部分业主办理交接手续，双方的合同的目的并非不能实现，为促进市场交易稳定的安全，本案的涉案合同不应当解除。 本院经审理认定的事实如下，2018年5月11日，原告梁某春与被告xxx公司签订《防城港xxx广场x区x号楼公寓认购协议书》，约定原告同意认购防城港xxx广场项目x区x号楼（公寓）xxx号房，认购成交单价6537.99元，总价25315元；认购协议书第四条（5）约定本认购协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动失效；同时备注该房装修 -3- 款57306元。2018年5月14日，原告通过银行向被告转账253151元。2018年5月15日，原告向案外人刘洪英转账57306元。2019年1月15日，原告通过转账向被告缴纳维修基金3833元，被告开具收据。2019年1月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2019085577），购买位于防城港市中心区，单价为6537.99元／㎡，总价款为253151元。合同第七条约定买受人应当于2019年1月16日前支付该商品房全部价款。合同第十一条约定出卖人应当于2019年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的年利率4.5%向买受人支付违约金。合同签订后至交房期限届满，被告仍未交房，原告与被告联系沟通交房事宜未果。2020年12月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》及律师函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2019085577），被告于2020年12月5日签收《解除合同通知书》及律师函。庭审中，被告否认案外人刘洪英系本公司员工。 以上事实，有原告提交的《防城港四通八达国际广场B区5号楼公寓认购协议书》、银行交易明细、收据、《商品房买卖合同（预售）》、聊天记录、《解除合同通知书》、律师函、快递签收记录，被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》及双方当事人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于原、被告双方签订的商品房买卖合同是否已解除的问题。 本院认为，合法的商品房买卖合同关系受法律保护。原告梁某春与被告xxx公司于2019年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，原告梁某春已经将全部购房款253151元支付给被告xxx公司，履行了合同的付款义务。被告xxx公司应当在 -4- 2019年12月30日前将商品房交付给原告使用，但被告xxx公司未按合同约定的时间交房并逾期超过90日，已构成违约。根据合同约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。2020年12月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2020年12月5日签收，故本院确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年12月5日解除。 关于被告主张原告的合同解除权已过出除斥期间的问题，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百九十六条的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……”，以及第四百九十七条的规定“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利……”，本案中，合同第十二条约定的逾期交付责任并未对逾期交房超过90日原告行使解除权的期间进行限制。被告作为提供补充协议格式条款的提供方，首先其在补充协议中无任何足以引起原告方注意的文字、符号、字体等特殊标识，亦未举证证明其已就该格式条款内容对原告进行说明；其次，被告方在补充协议中“除合同另有约定外，若出现法定或合同约定的买受人可以解除合同或要求退房的事由，买受人在该事由发生之日起15日内必须以书面的形式通知出卖人，解除合同时，买受人须按该商品房总房款的20%支付违约金。如在15日内未收到买受人解除合同或要求退房的书面通知，则视为买受人放弃了合同的解除权及要求退房的权利……”的约定属于限制原告主要权利并加重原告责任，该条款无效。故对被告的主张，本院不予支持。 二、对被告应返还款项及数额问题。 关于原告主张的购房款及维修基金的问题。根据《民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，因原告梁某春与被告xxx公司的商品房买卖合同已解除，对原告转账至 -5- 被告名下银行账户的全部购房款253151元及维修基金3833元，被告xxx公司应予返还，故对原告诉请被告返还全部购房款及维修基金，本院予以支持。 关于原告主张被告返还案涉房屋软装款的问题。如前所述，原告未能证实收取其案涉房屋软装款57306元的案外人刘洪英是被告xxx公司的员工，被告xxx公司亦否认案外人刘洪英系本公司员工，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，现原告未能举证证实案外人是被告xxx公司的员工并存在代理销售关系，亦未能证实其转给案外人的该款项系由被告公司收取，应当承担举证不能的法律后果。故对原告诉请被告xxx公司返还该款，本院不予支持。 三、对利息、违约金的计算标准问题。 关于原告主张的合同解除后被告逾期交房利息支付问题。根据《民法典》第五百零九条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，原告于2018年5月14日向被告支付全部购房款253151元，现合同已解除，被告应向原告返还全部购房款及购房款占用期间利息。原、被告双方在合同约定了被告逾期交房致合同解除的，应自买受人付款之日起，按年利率4.5%算，向买受人给付利息。故对原告诉请被告按年利率4.5%算支付利息，从2018年5月14日起暂计至清偿之日，本院予以支持，但利息计算基数为全部购房款253151元。 关于原告主张的违约金计算问题。根据《民法典》第五百七十七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第五百八十五条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，原、被告双方约定被告逾期交房致合同解除的，原告按照全部房价款的年利率4.5%向买受人支付违约金。现原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。 -6- 原告主张按照以全部房价款253151元及软装款57306元为基数，对该主张与上述利息主张一致，故不再赘述。对被告主张违约金从2018年5月14日起暂计至2020年12月31日，合同中仅约定违约金为以全部房价款的年利率4.5%，并未约定违约金也从原告付款之日起计算，故利息应以全部房价款253151元为基数，按照年利率4.5%一次性支付，即253151元×4.5%=11391.8元。 关于被告主张利息及违约金过高的问题。根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。本案中，被告逾期交房确实给原告造成了包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，合同约定对逾期交房利息及逾期交房违约金均有约定，且被告并未举证证明双方约定的利息及违约金过分高于原告所遭受的损失，故本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告梁某春与被告xxx有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2019085577)于2020年12月5日解除； 二、被告xxx有限公司返还原告梁某春已付购房款253151元及维修基金3833元； 三、被告xxx有限公司支付原告梁某春违约金11391.8元及利息（利息以253151元为基数，按年利率4.5%算，从2018年5月14日起计至还清之日止）； 四、驳回原告梁某春的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期 -7- 间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费7120元，减半收取计3560元，由原告梁某春担822元，由被告xxx有限公司负担2738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 禤立平 二〇二一年四月十三日 法官助理 冯春兰 书 记 员 韦秋艳 -8- 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也 -9- 可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的 -10- 当事人承担不利的后果。