湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初2728号原告：许智，男，1984年11月26日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湘潭县。原告：成思思，女，1987年4月16日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市岳塘区。二原告的共同委托诉讼代理人：许振光，男，1956年12月6日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湘潭县。被告：齐升强，男，1965年2月12日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湘潭县。委托诉讼代理人：林运，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍力伟，湖南湘晋律师事务所实习律师。被告：谭小琴，女，1962年11月1日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市雨湖区。被告：周伟业，男，1964年6月19日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市雨湖区。原告许智、成思思与被告齐升强、谭小琴、周伟业建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告许智、成思思及二原告共同委托的诉讼代理人许振光、被告齐升强及委托诉讼代理人林运、霍力伟、被告谭小琴、被告周伟业到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法裁定转为普通程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告许智及二原告共同委托的诉讼代理人许振光、被告齐升强及委托诉讼代理人林运、霍力伟、被告谭小琴、被告周伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许智、成思思向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告齐升强返还其侵占的原告位于上水西郡42栋（Ｃ区5栋Ａ）合法宗地面积51.28平方米,恢复原有红线；2、由被告共同赔偿原告已建好需要拆除重建的花园、鱼池、假山等材料、工时费3万元、及三年占用土地面积的使用费6万元,共计9万元；3、由被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年8月1日,原告通过房管家中介与被告谭小琴、周伟业签订《存量房屋买卖合同》,购得上水西郡42栋（Ｃ区5栋Ａ）房屋，在湘潭县政务服务中心办理了不动产权证:湘（2017）湘潭县不动产权第0××0号,共有宗地面积375平方米,房屋建筑面积349.1平方米。2020年9月初原告在整理庭院地面时,发现实际面积少于宗地面积,经湘潭县自然资源测绘队进行实地勘测,认定是邻居齐升强将围栏移至原告红线内,占用面积达51.28平方米。齐升强辩称，1、齐升强系合法取得诉争花园土地。齐升强与谭小琴、周伟业于2014年2月7日签订《上水西郡C5A花园转让协议》,该《转让协议》明确约定,谭小琴、周伟业将约50平方米的花园面积转让给齐升强,总价款为10万元整，齐升强已按约支付。2、原告未提交证据证明其损失的存在,其损失不应得到支持。3、原告购房前就已完全知悉所购房产的现状。谭小琴、周伟业在购房前期交流中已尽告知义务,原告购房前已与中介公司一同进行测绘及实地勘察。4、《转让合同》的实质系地役权合同,地役权自合同生效时成立,虽未经登记,但可对抗非善意第三人。该协议约定谭小琴将花园土地以付费的方式交给地役权人齐升强使用,用于建造构筑物,该《转让合同》的实质应为地役权合同。根据《民法典》第三百七十四条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2017年原告虽取得房屋的所有权,但齐升强享有的用益物权在先，且谭小琴、周伟业在购房前期交流中已尽告知义务,原告不属于善意第三人。谭小琴、周伟业辩称，1、2014年2月7日谭小琴与齐升强签订了绿地公共面积转让使用协议，协议中第二条明确约定:所转让房屋绿地面积的相关手续及费用,由齐升强负责办理及承担。因此应由齐升强承担原告方的损失。2、在与原告购房前期交流中已告知原告房屋面积为349.1平方米,绿地使用面积约160平方米左右，并已说明177万元只是房屋的价格，实际绿地公用面积并未收取费用，双方确认后签订《房屋买卖协议》，原告对房屋状况知情。3、原告所提供的《存量房屋买卖合同》系虚假购买合同,周伟业和谭小琴未参与此合同的签订,合同非亲笔签字。同时合同总价格不真实,合同价格为110万元,而实际成交价格为177万元。原告通过虚假买卖合同所办理的《不动产权证书》不合法，并且原告存在虚假纳税申报,少交应纳税款,存在明显的偷税行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日周伟业与成思思在湘潭房管家房产签订《房屋买卖协议》，将周伟业与妻子谭小琴共同所有的位于湘潭县××镇××路××栋的房屋一栋【房屋总层数：3层，建筑面积349.10平方米】出售给许智、成思思夫妇。该协议中约定产权面积：349.10平方米；房屋的用途：以该物业《房屋所有权证》登记内容为准；物业成交价为：人民币壹佰柒拾柒万元整。2017年9月1日，谭小琴、周伟业与许智、成思思亲自到湘潭县不动产登记中心办理不动产转移登记的手续，被告谭小琴、周伟业与原告许智、成思思双方向湘潭县不动产登记中心递交了《存量房屋买卖合同》，该合同显示：房屋建筑面积349.1平方米，成交价格为110万元整。被告谭小琴、周伟业将房屋过户至许智、成思思名下。湘潭县国土资源局（2017）湘潭县不动产权第0××0号《不动产权证》记载：权利人：许智、成思思；共有情况：共同共有；坐落：易俗河镇凤凰东路上水西郡42栋；不动产单元号：430321104004ＧＢ00592Ｆ00010001；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／商品房；用途：住宅用地／住宅；面积：共有宗地面积：375.00ｍ2／房屋建筑面积：349.10ｍ2；使用期限：国有建设用地使用权2071年8月22日止。权利其他状况：共同共有，共有人：成思思、许智；房屋结构：混合结构；房屋总层数：3层；所在层数：1～3层。许智、成思思按照1936000元的房屋成交价标准缴纳了税费。另查明，2014年2月7日，被告谭小琴与被告齐升强签订了《上水西郡Ｃ5Ａ花园转让协议》，约定Ｃ5Ａ房主谭小琴将其位于湘潭县××镇××路××栋××花园东侧部分土地（宽2米，长约24.34平方米）转让给齐升强，转让价款为100000元整，转让手续及费用均由齐升强负责。该土地至今由被告齐升强占用。2020年9月17日，经湘潭县自然资源测绘队现场实地测量，现围栏与红线北边偏移2.2米、南边偏移2.1米；围栏与红线之间面积为：51.28平方米。再查明，本案在审理过程中经本院依法释明：由被告齐升强就与被告谭小琴签订的《上水西郡Ｃ5Ａ花园转让协议》向湘潭县自然资源局申请办理土地使用权变更登记手续。湘潭县自然资源局的经办人员答复：根据相关法律法规及上水西郡小区规划建设现状情况，建议维持原小区规划现状，不做变更。因此，被告齐升强未能办到依照上述协议约定受让的被告谭小琴其位于湘潭县××镇××路××栋××花园东侧部分土地使用权的过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。一、关于《房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》的效力问题。原告许智、成思思与被告谭小琴、周伟业签订的《房屋买卖合同》，系原告许智、成思思与被告谭小琴、周伟业双方真实意思表示，该《房屋买卖合同》合法有效。原告许智、成思思、被告谭小琴、周伟业亲自到湘潭县不动产登记中心办理了产权过户手续。原告许智、成思思已按合同价款履行了支付义务。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。因此，原告许智、成思思依法取得了位于湘潭县××镇××路××栋的房屋建筑面积为349.10平方米的房屋产权和共有宗地面积为375.00平方米的土地使用权。《存量房屋买卖合同》用于不动产登记中心备案，实系原告许智、成思思与被告谭小琴、周伟业为规避税费所为，不具有合同性质，本院对《存量房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性不予认定；二、关于被告谭小琴与被告齐升强签订的《上水西郡Ｃ5Ａ花园转让协议》是属于土地使用权转让还是属于地役权的问题。《中华人民共和国民法典》第三百七十二条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产，以提高自己的不动产效益。地役权是指利用他人不动产以便有效地使用或经营自己不动产的权利。地役权的目的及功能多种多样，即使出现利用他人土地建造构筑物及其附属设施的情形，也只是辅助的或次要的目的及功能。建设用地使用权人的权利表现为积极的作为，是“占有式”的使用，包括建造建筑物、构筑物及其附属设施，并依这些建设行为取得建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。地役权仅是消极的不作为。因此该转让协议应属于建设用地使用权转让合同，而非地役权合同。《中华人民共和国民法典》第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。退一步而言，即便该合同属于地役权合同，因订立双方并未及时办理地役权登记，也不能够对抗善意第三人。因此被告齐升强不能对抗原告许智、成思思后取得且已登记的权利。被告齐升强占用原告许智、成思思的土地应当返还并恢复原状；三、本案中湘潭县××镇××路××栋房屋的共有宗地面积应属于业主即原告许智、成思思共同使用，被告谭小琴、周伟业属于瑕疵交付。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告谭小琴、周伟业瑕疵交付建设用地使用权给原告许智、成思思造成的经济损失应由被告谭小琴、周伟业赔偿；四、关于原告许智、成思思损失的计算。关于原告已建好需要拆除重建的花园、鱼池、假山等材料、工时费，其损失依据不足，本院不予支持。关于被告齐升强占用原告许智、成思思面积为51.28平方米土地使用权使用三年的使用费，本院按被告齐升强支付给被告谭小琴的100000元价款作为参考依据，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，酌情认定10000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第三百七十二条、第三百七十四条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、限被告齐升强在本判决生效之日起三十日内返还占用原告许智、成思思的位于上水西郡42栋(C区5栋A)红线图内土地使用面积51.28平方米；二、由被告齐升强或由被告齐升强委托具有相应资质的施工单位在本判决生效之日起三十日内按照原告许智、成思思坐落在易俗河镇凤凰东路上水西郡42栋红线图界线的围栏进行恢复；三、由被告谭小琴、周伟业赔偿原告许智、成思思因被告齐升强占用原告的土地的经济损失10000元；四、驳回原告许智、成思思的其他诉讼请求。上述应付款项，在本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1175元，由原告许智、成思思共同负担825元。被告齐升强负担300元，被告谭小琴、周伟业共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  陈顺球人民陪审员  赖运泉人民陪审员  左阳初二〇二一年四月二十六日法官助理魏珊珊代理书记员  王茂玲附法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三百七十二条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。第三百七十四条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。