湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初5370号原告：方姣，女，1993年9月11日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：江涛，男，1990年7月1日出生，汉族，住海南省文昌市，系方姣丈夫。委托诉讼代理人：童娟娟，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。被告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人：熊海涛，系董事长。委托诉讼代理人：周圣喆，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙沃德物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城7栋102房。法定代表人：黄学军，系执行董事。委托诉讼代理人：朱立波，男，1984年2月7日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系公司员工。第三人：湖南湘荣建筑工程有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙岭茶子山村清水塘组。法定代表人：陈章超，系董事长。委托诉讼代理人：袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。原告方姣诉被告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称“高鑫地产公司”）、被告长沙沃德物业管理有限公司（以下简称“沃德物业公司”）、第三人湖南湘荣工程建筑有限公司（以下简称“湘荣公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方姣的委托诉讼代理人童娟娟，被告高鑫地产公司的委托诉讼代理人周圣喆，第三人湘荣公司的委托诉讼代理人袁嘉骏到庭参加诉讼。被告沃德物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已依法缺席审理终结。原告方姣向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令两被告对长沙市岳麓区××小区××栋楼房楼顶的屋面进行防水施工、维修、加固（对该栋房屋的全部屋顶重新进行防水施工，防水施工工艺必须达到国家现行房屋屋面Ⅱ级防水标准）；二、请求依法判令两被告赔偿原告因前述房屋屋顶漏水所遭受的经济损失总计72200元；三、请求依法对原告房屋屋面的防水保修期予以顺延（自两被告对前述楼房屋顶重新进行防水施工完毕并经验收合格之日起，开始计算原告房屋屋面的防水保修期）；四、请求依法判令两被告承担本案诉讼费用。本案审理中，原告方姣对房屋漏水原因及损失申请鉴定，并要求两被告承担鉴定费用。事实与理由：2019年4月3日原告与高鑫地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购得高鑫地产公司开发的××小区××栋××号房屋（属顶楼房屋）。2019年6月21日，高鑫地产公司通知原告于2019年6月28日对前述房屋验收后收房，原告在验收过程中发现该房屋存在空鼓及开裂等问题，遂要求整修，物业公司整修后原告于2019年8月4日正式收房。后不久原告在沃德物业公司处办理房屋装修报备手续，并进行装修。2019年12月30日，装修公司在装修过程中发现原告房屋东南方次卧室房顶有漏水迹象并已污染墙面。2019年12月31日上午，沃德物业公司派驻的维修队来到现场查勘，确认墙面污染为漏水所致，并告知必须通过破除原告屋内屋顶已经装修的石膏线才能找到漏水点予以维修，后原告为降低损失同意该方案。同日下午，在原告聘请的装修队进行现场见证的情况下，维修队破除石膏线找到漏水点，同时发现该处存留曾因漏水进行处理过的痕迹，即压浆堵漏后遗留的接头，据此可知，该房屋早已存有房屋屋顶漏水的质量问题，且采用在屋内进行堵漏式的维修方案无法从根源上解决房屋屋顶漏水这一难题。原告在后续装修过程中，发现房屋屋顶漏水日益严重，屋内多处屋顶漏水污及墙体。依据房屋买卖合同之约定，在保修期内，高鑫地产公司应对天麓小区第26栋房屋的全部屋顶重新进行防水施工，且应对整个楼顶的层面进行防水施工，防水施工工艺必须达到国家现行房屋屋面Ⅱ级防水标准，以解决原告房屋屋顶漏水的质量问题。同时，自该防水工程施工完毕并达到验收合格之日起，开始计算原告房屋屋面的防水保修期。因房屋屋顶漏水致使原告房屋装修期限延长，因此延长期限内原告在外租房居住的房屋租金7200元，因漏水导致的房屋屋顶需重新吊顶花费的40000元。因漏水导致墙体污染需维修花费的20000元，因漏水致使原告多次请假前往房屋进行协商造成的误工费、交通费5000元，前述损失总计72200元，该损失应由高鑫地产公司予以赔偿。因沃德物业公司为高鑫地产公司聘请的前期物业服务公司，其对前述房屋屋顶漏水现场理应尽到应有的维修义务，但其维修后房屋漏水现象并未得到解决，故其需继续对天麓小区第26栋楼房的屋顶进行防水施工，并赔偿原告因房屋漏水所遭受的全部经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告高鑫地产公司辩称：一、方姣的房屋漏水问题现已得到解决，方姣的诉讼请求没有事实与法律依据。方姣在2019年12月30日装修过程中发现房屋漏水，被告于2019年12月31日已要求第三人湘荣公司到现场予以维修，湘荣公司维修后方姣房屋再无漏水产生。方姣提供的墙面渗水照片是维修前照片，屋顶破洞照片证据是与本案无关的其他房屋屋顶，方姣房屋漏水问题实际上湘荣公司已于2019年12月31日通过维修解决。涉案房屋工程于2018年12月18日竣工验收，且现在该房屋无漏水现象。退一步说，即使存在漏水现象需要进行防水施工、维修，也只应对涉案房屋漏水部位进行施工、维修，不应对26栋整个楼顶进行防水施工、维修。方姣要求赔偿经济损失与房屋漏水没有因果关系，且没有提供任何证据证明实际损失数额为72200元。方姣自2018年3月26日就已开始租房，租赁期限至2020年3月26日，租房时还未与被告签订房屋买卖合同，房屋漏水问题已于2019年12月31日解决，尚在租赁期限内，没有延长租赁期限，租赁房屋行为与涉案房屋漏水没有关联。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，涉案房屋的保修期应从2018年12月18日竣工验收之日起计算，方姣提出的对房屋保修期予以顺延的诉讼请求没有事实与法律依据。二、即使存在赔偿或维修责任，赔偿、维修义务人为第三人湘荣公司。湘荣公司与被告签订了《湖南省建设工程施工合同》承包涉案工程，承包范围包括了屋面防水工程。施工合同附件六《工程质量保修书》中双方约定屋面防水工程保修期为5年，同时约定了质量保修费用及相关的损害赔偿费，由造成质量缺陷的责任方承担。涉案工程于2018年12月18日竣工验收，目前尚在5年保修期限内，如需对涉案房屋进行保修或给予赔偿，保修与赔偿义务方为湘荣公司。据此，请求法院驳回方姣的所有诉讼请求。另就鉴定费用被告认为该费用是原告为主张权利、搜集证据所花费的费用，不应当由被告承担，原告的该项诉求无合同和法律依据。即使由被告承担也要按照原告诉求与最终结果的比例，由原告承担三分之二以上。被告沃德物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，庭前亦未提交书面答辩材料，视为放弃答辩的权利。第三人湘荣公司述称：对涉案房屋由第三人来承建的事实不予否认，但本案的案由为原告与高鑫地产公司的商品房预售合同，第三人与原告不存在合同关系，第三人不需要就原告的主张向原告承担任何责任。如涉案房屋存在漏水且在第三人的质保范围之内，第三人不否认也不逃避依据相关合同应当履行维修义务，但鉴于本案的法律关系，第三人的维修义务不应在本案中一并予以处理。对原告的各项诉讼请求的答辩意见与高鑫地产公司答辩意见一致。关于鉴定费，同意高鑫地产公司的意见，如果法院最终判决鉴定费需要各方共同承担，结合原告主张的损失全额以及鉴定出来的金额，原告对鉴定费用应自行承担三分之二以上的比例。经审理查明：2019年4月3日，原告方姣与被告高鑫地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告高鑫地产公司开发的坐落于长沙市岳麓区××道××号××小区××栋××层××号房屋，房屋总价款为1199549元，被告高鑫地产公司应于2019年6月30日前向交付符合本合同约定的商品房。《长沙市商品房买卖合同》后附《长沙市新建商品房住宅质量保证书》约定屋面防水工程的保修期为5年。原告实际于2019年8月4日收房。2019年12月30日，因涉案房屋屋顶漏水，原告要求被告高鑫地产公司维修。次日，被告高鑫地产公司安排人员对涉案房屋屋顶漏水处进行维修。后因涉案房屋屋顶再次出现漏水，原告诉至本院。本案审理中，经原告申请，本院委托湖南省建设工程质量检测中心有限责任公司对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，并出具维修方案，并委托湖南正旺项目管理有限责任公司对涉案房屋屋顶漏水造成的损失进行鉴定。2021年3月31日，湖南省建设工程质量检测中心有限责任公司出具编号为B-CS-G32-2100037的《司法鉴定意见书》，认定：1.北侧阳台顶部存在漏水现象，产生漏水的原因为屋面防水局部失效引起的。2.北侧次卧西面墙体顶部混凝土梁在装修过程中存在漏水现象，被申请方己对渗漏点进行修复处理，目前不渗漏。3.南侧次卧东面墙体顶部在装修过程中存在漏水现象，被申请方已对渗漏点进行修复处理，目前不渗漏。4.屋面伸缩缝内防水油膏存在开裂，不密实等现象，为施工质量问题。5.屋面排水口位置存在堵塞现象，应对封堵的排水孔进行疏通。6.经凿开检测，防水反边自屋面面层沿女儿墙上翻410mm，符合规要求。7.经现场凿开检测，屋面防水做法依次为：1)60mm厚细石混凝土面层；2)40mm厚保温层；3)70mm厚珍珠岩；4)20mm厚水泥砂浆保护层；5)防水卷材（未防破坏屋面防水卷材，现场只凿至防水卷材顶面）；6)找平层；7)钢筋混凝土屋面板。因双方当事人均未提供该房屋屋面防水做法设计图纸，该房屋屋面为上人屋面，按中南标《建筑构造用料做法》(15ZJO01)做法：细石混凝土保护层屋面（上人屋面），保温层应在防水层下面，现场检测为保温层在防水层上面，不符合中南标《建筑构造用料做法》(15ZJ001)的做法。本工程屋面防水做法，防水层在保温层下面，屋面伸缩缝雨水渗入保温层内后，保温层积水无法排出，易导致屋面渗漏。修复方案建议：1.清除屋面伸缩缝内开裂和不密实部位的防水油膏，清理后重新灌防水油膏，为保证屋面雨水不渗入保温层内，建议在现有屋面上加做一层防水；2.应及时对封堵的排水孔进行疏通，为防止再次堵塞，后续需定期进行疏通。2021年4月23日，湖南正旺项目管理有限责任公司出具正旺评估（2021）第001号《长沙市岳麓区天麓小区26栋1802房屋顶漏水损失报告》，其报告结论为：本次结论不包括民事起诉状中所提的原告在外租房居住的房屋租金及漏水致使原告多次请假前往房屋进行协商造成的误工费、交通费。方案一：根据湖南省建设工程质量检测中心有限责任公司出具的司法鉴定意见书，评估时只考虑在现有屋面上加做一层防水，本方案所评估的损失总金额为21150.36元，其中该房屋装饰装修损失金额830.55元、屋顶漏水修复费用20319.81元。方案二：方案一征求意见过程中方姣提供了异议函，要求防水层上再做一层保护层，方案二施工工艺为：40mmC20细石混凝土并加直径4mm@100双向钢筋网片，分格缝用防水嵌缝膏嵌缝。本方案评估的损失总金额为39567.75元，其中该房屋装饰装修损失金额830.55元、屋顶漏水修复费用38737.2元。原告共计垫付鉴定费12000元。另查明：2018年3月24日，原告与案外人签订《房屋租赁合同》一份，约定每月租金1800元，租赁期限为2018年3月26日至2020年3月26日。上述事实，有当事人的当庭陈述，当事人提交的并经庭审举证质证的长沙市商品房买卖合同、长沙市新建商品房住宅质量保证书、司法鉴定意见书、长沙市岳麓区天麓小区26栋1802房屋顶漏水损失报告、发票、房屋租赁合同、照片、微信截图、竣工验收记录、施工图变更修改联系单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告方姣与被告高鑫地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任”，《建设工程管理条例》第四十条规定“在正常使用情况下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年”。本案中,原告于2019年8月4日收房，涉案房屋屋顶防水尚在保修期限内。根据湖南省建设工程质量检测中心有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》，涉案房屋北侧阳台顶部存在漏水现象，产生漏水的原因为屋面防水局部失效引起。故高鑫地产公司应承担涉案房屋屋顶漏水的维修责任。具体的修复方案按照湖南省建设工程质量检测中心有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》执行。原告主张被告对涉案房屋屋顶之外的顶楼屋面进行防水施工维修加固的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被告高鑫地产公司辩称，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，故赔偿、维修义务人为第三人湘荣公司，本院认为，原告在本案中系依据涉案商品房买卖合同向被告高鑫地产公司主张权利，根据合同的相对性，被告高鑫地产公司要求第三人湘荣公司在本案中承担责任，无事实和法律依据，对被告高鑫地产公司该抗辩意见，本院不予采纳。另原告主张由被告沃德物业公司承担责任，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋屋顶漏水所遭受的经济损失72200元，结合原告起诉状所述，该费用包括修复费用、房屋租金损失、重新刮刷的维修费、误工费、交通费及鉴定费损失。本院认为，1.关于涉案损失报告中的屋顶修复费用，因对原告要求被告对涉案房屋屋顶进行修复的诉求本院已予以支持，故对屋顶修复费用不再重复支持。2.关于房屋租金损失。原告未提供证据证明案涉房屋漏水导致其房屋无法正常使用，故本院不予支持。3.关于涉案房屋屋内的装修损失费用，根据正旺评估（2021）第001号《长沙市岳麓区天麓小区26栋1802房屋顶漏水损失报告》，涉案房屋装饰装修损失金额为830.55元，该损失系漏水后装修修复的合理费用，本院予以支持。4.关于误工费、交通费。原告未提供产生误工费、交通费的合理依据，故本院不予支持。5.关于鉴定费12000元。本院结合涉案鉴定意见书，涉案房屋确实存在屋顶漏水的事实，故鉴定费应由被告高鑫地产公司承担。关于原告请求对其房屋屋面的防水保修期予以顺延的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙高鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内对位于长沙市岳麓区××道××号××小区××栋××层××号房屋屋顶进行修复（修复方案按照湖南省建设工程质量检测中心有限责任公司出具的编号为Ｂ-ＣＳ-Ｇ32-2100037的《司法鉴定意见书》进行，具体为：1.清除屋面伸缩缝内开裂和不密实部位的防水油膏，清理后重新灌防水油膏，为保证屋面雨水不渗入保温层内，在现有屋面上加做一层防水；2.对封堵的排水孔进行疏通）。二、限被告长沙高鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告方姣房屋装修损失830.55元、鉴定费12000元。三、驳回原告方姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取803元，由原告方姣负担641元，被告长沙高鑫房地产开发有限公司负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二一年四月二十九日法官助理孙颖书记员柳遇珍