江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初4512号原告：盐城茂源物业管理有限公司，住所地建湖县城向阳路向阳公寓1号楼01号门市。法定代表人：王宏彬，该公司经理。委托诉讼代理人：丁杰，江苏一正律师事务所律师。被告：李绍源，男，1968年6月5日生，汉族，居民，住建湖县。被告：陆继莲，女，1967年10月19日生，汉族，居民，住建湖县。上述两被告共同委托诉讼代理人：孔令浪，建湖县芦沟法律服务所法律工作者。上述两被告共同委托诉讼代理人：游廷亚，男，住建湖县，系瑞坤建设集团有限公司推荐。原告盐城茂源物业管理有限公司（以下简称茂源公司）与被告李绍源、陆继莲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂源公司的法定代表人王宏彬及其委托诉讼代理人丁杰，被告李绍源、陆继莲的委托诉讼代理人孔令浪、游廷亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂源公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令两被告支付原告物业服务费200000元，并承担从起诉之日起至付清之日止的利息，按年利率15.4%计算；2.诉讼费用由两被告负担。诉讼过程中，茂源公司将第1项诉讼请求中的物业服务费增加至230308元。事实和理由：建湖县金茂壹号小区原有的物业公司为建湖县九龙物业管理有限公司（以下简称九龙公司），九龙公司在为上述小区服务过程中于2016年7月1日与建湖县朗洁物业管理有限公司（以下简称朗洁公司）达成一致意见由朗洁公司全面接手上述小区所有物业服务，其享有的债权也由朗洁公司享有，朗洁公司在提供物业服务过程中与被告李绍源、陆继莲签订一份物业服务合同，在该合同中约定了各自的权利义务，朗洁公司在提供物业服务过程中于2018年5月10日又与茂源公司达成一致意见，由茂源公司接手上述小区的所有物业事务。在九龙公司提供的物业服务直至现在的茂源公司提供的物业服务中，被告李绍源、陆继莲没有交过一分物业服务费用，经原有的物业公司以及现有的物业公司催要两被告仍未支付。请求法院支持原告的诉讼请求。被告李绍源、陆继莲辩称：原告对被告的诉讼请求无事实依据，应予全部驳回。理由：一、涉案的建湖县金茂壹号商业楼共五层系被告夫妇所有，一楼为中国民生银行股份有限公司盐城分行和原金店用房，二楼东部为中国民生银行股份有限公司盐城分行、西部为中艺财富所用，三楼天天向上教育培训中心租用，四楼中国人寿保险公司租用，五楼为瑞坤建设集团有限公司所用。一楼及二楼中国民生银行股份有限公司盐城分行所用部分原告诉称物业费已付清，金店（徐某）与原告直接签订了物业服务合同（原告也举证已收部分物业费）；二楼中艺财富（高新）与原告直接签订了三年期的物业服务合同（原告举证已收物业费至2018年10月2日，且标准为1.5元/㎡/月）;三楼建湖天天向上教育培训中心（洪霞）与原告直接签订了物业服务合同（原告举证已收物业费至2019年12月，标准为1.6元/㎡/月，庭审中原告陈述实际是按1.2元/㎡/月交纳）；四楼中国人寿保险原告举证已收到2019年12月30日的物业费；五楼瑞坤建设集团有限公司是被告自身用房未交物业费。因此，除五楼的物业费外，原告的物业费应以其与各租户签订的合同直接向各租户主张与被告无关。二、关于原告主张的被告自己使用的五楼的物业费标准、期限和金额：（一）原告按每平方米每月2元主张显然不能成立。1、原告承认并接受三楼建湖天天向上教育培训中心按每平方米每月1.2元标准交纳，原告不应该超过此标准收取被告物业费；2、因原告未按合同约定履行物业服务义务，导致其被建湖县金茂壹号其他39户业主炒了鱿鱼。原告用于物业服务的传达室、监控机房、火灾报警系统及机房、地下车库泵房、配电房均被其他业主接管，原告只派一人白天在被告所有的门厅值班，根本没有也不可能履行物业服务义务，原告还能以什么标准收取被告物业服务费。（二）关于期限，原告只能计收被告五楼自2019年4月6日被告开始进场装修至2019年9月25日期间的物业管理费，其主张自2019年4月1日至2020年5月30日，无事实依据。2018年5月16日原、被告签订整个五层商住楼服务管理协议，但五楼被告自2019年4月6日才开始进场装修。另需要说明，2018年10月12日，因原告服务不到位，已和39户业主发生矛盾，2019年1月26日，原告发出公告停止对39户业主物业服务，2019年3月，原告值班人员被39户业主赶出小区，终止对39户业主物业服务，致商用电梯无法正常使用，原告用于整个小区物业服务的传达室、监控机房、火灾报警系统及机房、地下车库泵房、配电房均被39户业主接管，原告只派一人白天在被告所有的门厅值班，并无保洁、巡防、管理等最基本的服务（原告并于2019年3月19日向被告作出局面承诺）。2019年6月24日，近湖街道社区金茂壹号物管委员会书面通知原告终止所有物业服务，过渡期为3个月，至2019年9月25日期满，被告也收到该通知，因此，原告的物业服务至2019年9月25日终止。（三）关于被告所在的五楼物业费金额。1、五楼总面积1011.84㎡，期间自2019年4月6日至2019年9月25日计5.66个月，按每平方米每月1.5元或每平方米每月1.2元计算，再按标准的一半、三分之一或四分之一计算；2、再扣减被告为原告垫付的属于原告支付的物业管理维护费（一楼东侧地下室漏水维修1600元、五楼屋面花池清理3050元、西墙漏水维修2700元、电梯改造23900元、停车管理设备重新安装27000元、原告使用被告门厅租金10个月10000元等），原告显然倒欠被告。本院经审理查明：2012年11月1日，江苏明泽地产投资有限公司作为甲方，九龙公司作为乙方签订《建湖金茂壹号小区物业管理服务合同》。2017年12月8日，九龙公司与朗洁公司共同公告，告知金茂壹号小区全体业主至2016年7月1日起，由朗洁公司全面接管建湖县金茂壹号小区的物业服务工作。2017年9月1日，被告李绍源、陆继莲作为甲方与朗洁公司作为乙方签订《建湖金茂壹号商业用房物业管理服务合同》，约定甲方将建湖金茂壹号1-5层商业用房及地下停车场物业委托乙方管理服务。合同明确总建筑面积为12856.05㎡（不含原地块商业建筑1693㎡）；其中高层住宅居住户数39户，建筑面积4696.41㎡，商业用房5300.03㎡，地下停车库（场）2746.07㎡，其他（物管、门卫、社区）113.54㎡。并约定物业服务费以包干制方式，商业门市1-2层按照每月每平方米2.5元、3-5层按照每月每平方米1.5-2.0元收取，物业管理区域内的电梯运行电费、检测费、维护费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法按实际发生的成本测算均摊交纳；物业服务费按年预收交纳，承租单位或个人应在合同期满1年后的第一个月内交纳下一年的物业服务费用；本合同期限为五年自2017年9月1日起至2020年8月31日止。2018年5月10日，朗洁公司作为甲方与原告茂源公司作为乙方签订协议，约定从2018年5月10日起朗洁公司退出金茂壹号小区，由茂源公司全权负责物业服务的一切事务。另朗洁公司从事案涉小区物业服务期间，工作交由项目经理王宏彬负责，并自负盈亏，而王宏彬即是茂源公司的法定代表人。2018年5月16日，甲方李绍源、陆继莲和乙方茂源公司签订《关于金茂壹号商业门市楼变更物业服务单位的补充协议》，双方约定：甲方同意金茂壹号商业门市楼原服务单位朗洁公司变更为茂源公司，项目经理（负责人）还是王宏彬，望贵公司继续执行朗洁物业商业门市楼服务协议中的条款和相关收费标准。茂源公司继续从事朗洁公司的物业服务并在建湖县近湖街道镇西居民委员会、建湖县近湖街道物业管理中心、建湖县物业管理办公室进行了报备。茂源公司还与李绍源、陆继莲所有物业的承租人直接签订物业服务合同。所签订合同的主要情况是：2017年9月12日与高新（中艺财富）签订的合同约定的管理服务期限为三年，自2017年10月1日起至2020年10月1日止，服务面积为373㎡，按每平方米每月1.5元收取物业费，支付日期为每年的10月2日，已支付2017年10月1日至2018年10月2日的一年物业费6714元和电梯的维护、质检费3700元，计10414元；2017年12月22日与徐某（金店）签订的合同约定的管理服务期限为三年，自2017年12月22日起至2020年12月23日止，服务面积为221平方米，按每平方米每月2.5元收取物业费，物业服务费按每半年支付，已支付2018年1月至6月的物业费3315元；2018年1月1日与建湖天天向上教育培训中心签订的合同约定的管理服务期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，服务面积为1189.64㎡，按每平方米每月1.6元收取物业费，支付日期为每年的1月28日，已支付2018年度物业费，2019年度支付物业费22850元；2019年10月5日与中国民生银行股份有限公司盐城分行签订的合同约定的管理服务期限为五年，自2019年10月6日起至2024年10月5日止，服务面积为1276㎡，按每平方米每月2.5元收取物业费，支付日期为每年的1月10日前，已支付了全部物业费。另外李绍源、陆继莲支付了中国人寿保险公司租用面积的物业费和电梯电费、维修费计7123元，是2019年8月30日至2019年12月30日四个月的费用，物业费是按每平方米每月1.76元收取的，服务面积为1011.84㎡，按1.76元计算即为7123元。李绍源、陆继莲所有的物业使用情况是：一楼是开金店的徐某使用、二楼是开中艺财富的高新使用、三楼是建湖天天向上教育培训中心使用、四楼是中国人寿保险公司使用、五楼是李绍源、陆继莲所在的公司瑞坤建设集团有限公司使用、东侧的一楼和二楼是中国民生银行股份有限公司盐城分行使用。由于茂源公司与金茂壹号小区的业主之间产生很大的矛盾，并反映到当地社区建湖县近湖街道镇西居民委员会和建湖县近湖街道物业管理中心，经协调双方矛盾未能解决，2019年3月7日，部分业主申请上述两部门对金茂壹号小区成立业主大会及业委会进行指导和监督，2019年5月16日成立了近湖街道镇西社区金茂壹号物业管理委员会，2019年6月24日该管理委员会向茂源公司发出通知，要求于2019年6月25日终止与茂源公司之间的物业服务，2019年9月20日并再次通知茂源公司终止物业服务过渡期为三个月，于2019年6月25日到期，要求茂源公司按时移交撤场，做好移交手续。2019年11月22日，新成立的管理委员会在小区内向业主公告，招聘建湖富某物业管理有限公司，如无反对意见，管理委员会将与其签订物业服务合同。2020年1月8日，李绍源、马某作为近湖街道镇西社区金茂壹号物业管理委员会授权签约人与建湖富某物业管理有限公司签订了物业服务合同，自此该公司进场从事物业服务，但茂源公司并未向其移交服务的物业及相关资料，由于业主的阻挠，茂源公司只能在李绍源、陆继莲物业的一层门厅里临时设立一张办公桌办公。另外，茂源公司在审理过程中，将原主张的物业费计算的起始时间从2015年9月18日变更为2016年7月1日。上述事实有证据合同、收费收据、通知、公告及当事人的陈述等在卷佐证本案争议的焦点：1.茂源公司所主张的物业费、电费、维修费是否成立；2.李绍源、陆继莲所主张的不支付物业费、电费、维修费的抗辩权能否成立。对于争议焦点1，本院认为，物业费的计算要有服务面积、物业服务时间、每平方米价款三个条件。其中对于服务面积原、被告并无异议，双方对服务时间和每平方米的价款有异议。对于物业服务时间问题。茂源公司主张的物业服务时间是2016年7月1日至2020年5月30日；被告主张的物业服务时间是2018年5月16日至2020年1月。本院认为，对于服务时间的确定，要依据民事法律行为协商一致，平等、自愿的法律规定，茂源公司在案涉小区从事物业服务是依据两个行为，一是朗洁公司将案涉小区的物业服务合同概括性的转让给茂源公司，使茂源公司继受了合同的权利和义务，二是茂源公司与相应的物业使用人重新签订了物业服务合同，约定了权利和义务。由于朗洁公司将物业服务合同概括性的转让给茂源公司后得到了李绍源和陆继莲的认可，因此该转让行为对李绍源和陆继莲具有法律效力。而朗洁公司与李绍源、陆继莲签订的合同约定的物业服务时间是2017年9月1日起至2020年8月31日止，因此应当以2017年9月1日作为茂源公司的物业服务的起始时间确定。茂源公司主张的物业服务起始时间是根据九龙公司和朗洁公司的公告确定的，该公告没有体现协商一致、公平、自愿的要约和承诺过程，而且无论是《物业管理条例》还是《中华人民共和国民法典》都规定物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，因此在未经李绍源、陆继莲同意之前的转委托行为是法律禁止的行为，茂源公司的该主张本院不予支持。李绍源和陆继莲主张茂源公司从事物业服务的起始时间是依据2018年5月16日与茂源公司签订的《关于金茂壹号商业门市楼变更物业服务单位的补充协议》确定的，而签订该协议的目的，就是让李绍源、陆继莲认可茂源公司继受朗洁公司物业服务合同，李绍源、陆继莲既然认可茂源公司继受物业服务合同，也就是认可茂源公司从事物业服务的起始时间是2017年9月1日，因此李绍源、陆继莲主张的茂源公司物业服务时间也不能成立。对于茂源公司从事案涉小区物业服务的结束时间，茂源公司主张是2020年5月30日；李绍源、陆继莲主张是2020年1月。本院认为，2019年6月24日，近湖街道镇西社区金茂壹号物业管理委员会代表小区的业主向茂源公司发出通知，告知于2019年6月25日终止物业服务合同，也就是单方通知解除合同，之后茂源公司的工作受到业主的阻挠，而仅在一楼的大厅里临时设立一张办公桌办公。2020年1月8日，案涉小区业主签订新的物业服务合同，招聘建湖富某物业管理有限公司从事物业服务行为，因此将2020年1月8日作为茂源公司对案涉小区结束物业服务的时间具有合理依据。对于每平方米价款问题。审理过程中，茂源公司同意按出具的收据或发票确定价款，经审查：使用物业的高新是按照每平方米每月1.5元交纳物业费；徐某是按照每平方米每月2.5元交纳物业费；建湖天天向上教育培训中心是按照每平方米每月1.6元交纳物业费；中国民生银行股份有限公司盐城分行是按照每平方米每月2.5元交纳物业费；中国人寿保险公司是按照每平方米每月1.76元交纳物业费。而物业的第五层是李绍源和陆继莲所在的公司瑞坤建设集团有限公司使用，没有收据和发票证明收费情况，茂源公司是按每平方米每月2元主张费用。上述收费标准既不超出茂源公司与物业使用人的约定，也不超出茂源公司与李绍源、陆继莲的约定，符合合同的意思表示，本院予以支持。对于茂源公司主张的电费20000元和维修费10000元的问题。本院认为，关于电费从茂源公司提交的证据看是2016年2月至2018年12月期间的费用，计58975元，而物业服务起止时间是2017年9月1日至2020年1月8日，而从2017年9月1日至2018年12月的电费，仅为26596元，本院根据商业用房的面积与总建筑面积之比确定李绍源、陆继莲承担10964元。对于茂源公司主张的维修费10000元，茂源公司提交的证据是自己制作的清单和向李绍源的回复函，上述证据都是茂源公司自己的陈述，在没有其他证据印证的情况下不具有证明效力，更何况清单所反映的支出是人员工资、安装安保设施、维修公共设施等所支出的费用，上述费用即使存在，但让李绍源、陆继莲承担也没有约定和法定的依据，故本院不予支持。综合上述认定，茂源公司所主张的物业费具有请求权的本院确定如下：1.高新使用的物业373㎡从2018年10月2日至2020年1月8日计462天，按每平方米每月1.5元计算，为8616.3元；2.中国人寿保险公司使用的物业1011.84㎡从2019年9月1日至2020年1月8日计129天，按每平方米每月1.76元计算，为7657.61元，减去已支付的物业费7123元，还需支付534.61元；3.瑞坤建设集团使用的物业1011.84㎡从2019年4月1日至2020年1月8日计282天，按每平方米每月2元计算，为19022.59元；4.徐某使用物业221㎡从2017年12月22日至2020年1月8日计747天，按每平方米每月2.5元计算，为13757.25元，减去已支付的半年物业费3315元，还需支付10442.25元；5.建湖天天向上教育培训中心使用的物业1189.64㎡从2018年1月1日至2020年1月8日减去已支付物业费的两年时间计7天，按每平方米每月1.6元计算，为444.13元。加上已认定的电费支付数额10964元，茂源公司具有请求权的物业费债权合计有：50023.88元。对于茂源公司主张的从起诉之日起至付清之日止，按年利率15.4%计算的利息，双方对此并无约定，茂源公司的该主张无法律依据，但李绍源、陆继莲占用应当支付给茂源公司的物业费，势必会造成所占用资金的利息损失，故本院按起诉时全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价年利率3.85%计算利息。对于争议焦点2，本院认为，李绍源、陆继莲主张的抗辩权理由主要有：（1）茂源公司未全面履行物业服务构成违约，应当减少价款；（2）除五楼的物业外，茂源公司直接与物业的租赁人（使用人）签订物业服务合同，应当直接向各租户主张，与李绍源、陆继莲无关；（3）李绍源、陆继莲垫付的物业维修费、清理费、电梯改造费、停车管理设备重新安装费，茂源公司应予返还；（4）茂源公司使用李绍源、陆继莲物业门厅（临时放张办公桌办公用）应付10个月的租金10000元。根据上述理由，费用抵充后，茂源公司反而应当向李绍源、陆继莲承担支付责任。对李绍源、陆继莲主张的抗辩权本院分析如下：上述一、二项理由属于抗辩权的主张。对于第一项理由，由于茂源公司客观上存在未完整履行服务义务的事实，业主可以按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，请求减少物业服务费用，因此本院在衡平双方利益的基础上，确定减少李绍源、陆继莲20%的支付责任。对于第二项理由，业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人；物业使用人之所以能够享用物业服务企业的服务，是因为其使用的是业主的物业；物业使用享用的物业服务，实际上是物业服务企业对业主依据物业服务合同应该提供的服务，只不过业主因不占有使用其物业而将这种利益让渡给了其许可的物业使用人而已。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对物业费的支付都负有不能推卸的义务。《物业管理条例》所作的“业主负连带交纳责任”的规定，正是基于业主是物业服务的最终受益人、业主负有支付物业费的义务而作出的。李绍源、陆继莲是案涉物业的业主，而物业使用人与茂源公司所约定的物业费并未超出茂源公司与李绍源、陆继莲约定的范围，因此李绍源、陆继莲应当承担连带交纳责任，据此，茂源公司可直接请求李绍源、陆继莲支付物业费，李绍源、陆继莲第二项抗辩权理由不能成立。上述三、四项的理由属于请求权而不是抗辩权，李绍源、陆继莲应当按照不同的请求权基础，另行请求确定请求权的效力，在对茂源公司的请求权确定后方可主张与自己的债务相抵销，因此，李绍源、陆继莲三、四项理由本院亦不予支持。综上所述，茂源公司与李绍源、陆继莲之间成立合法有效的物业服务合同民事法律关系，茂源公司作为物业服务人应当按合同约定全面履行物业服务义务，而茂源公司未能完整履行物业服务义务，构成违约，应适当减少收取物业费的权利。李绍源、陆继莲亦应当按照合同的约定履行支付物业费的义务，承担本院确定的物业费支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第三十五条、第三十九条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告李绍源、陆继莲于本判决生效之日起十日内支付原告盐城茂源物业管理有限公司物业费40019.10元及利息（以40019.10元为本金，自2020年10月20日起按年利率3.85%计算至付清之日止）。二、驳回原告盐城茂源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告盐城茂源物业管理有限公司负担3500元，被告李绍源、陆继莲负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李乃春审 判 员  吉民宏人民陪审员  陶广俊二〇二一年四月十九日书 记 员  曾 亮附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。