湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3402号原告：湖南均豪物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红，女，汉族，1991年6月27日出生，住长沙市望城区，系公司员工。被告：黄润崎，男，汉族，1967年8月22日出生，住长沙市岳麓区。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称均豪物业公司）诉被告黄润崎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。均豪物业公司的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。被告黄润崎经本院合法传唤，无正当理由拒不到。本案现已缺席审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠的自2014年6月30日至2017年4月30日物业管理费31968.74元，违约金10230元，合计为42198.74元；二、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年3月23日，被告与湖南鼎鸿物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，协议约定由湖南鼎鸿物业管理有限公司为被告位于“麓山恋，迪亚溪谷”别墅小区816栋101号房产提供物业服务，协议约定物业管理服务费住宅按照1.8元每月每平方米收取；商业铺面按照2元每月每平方米收取。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向湖南鼎鸿物业管理有限公司支付违约金。物业服务协议签订后，湖南鼎鸿物业管理有限公司一直为被告所居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业服务，但被告自2014年6月30日到2017年4月30日。一直未按照前期物业服务协议约定缴纳物业管理服务费，共拖欠物业管理费31968.74元，根据协议约定应承担违约金10230元。2017年9月4日湖南鼎鸿物业管理有限公司经核准更名为湖南均豪物业服务有限公司（本案原告），故原湖南鼎鸿物业管理有限公司的权利义务均应由原告依法承受，被告拒不缴纳物业服务费的行为已构成违约。严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。黄润崎未作答辩。经审理查明，黄润崎系麓山恋·迪亚溪谷小区816栋业主（建筑面积521.83平方米）。麓山恋·迪亚溪谷小区的前期物业管理服务公司为长沙鼎鸿物业管理有限公司，于2010年6月21日更名为湖南鼎鸿物业管理有限公司，于2017年9月4日更名为湖南均豪物业服务有限公司。2007年7月10日，长沙鼎力置业有限公司与长沙鼎鸿物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，委托长沙鼎鸿物业管理有限公司对麓山恋?迪亚溪谷小区进行前期物业管理，协议第十三条约定，前期物业管理阶段自2008年9月1日至业主委员会成立且与乙方签定新的物业管理合同或另行选聘物业管理公司为止。第十四条约定，前期物业管理服务费收费标准：住房面积按1.8元／平方米·月，商业面积按2元／平方米·月，由乙方向已购房的业主或房屋使用人收取物业管理费。此物业管理费包括：1.第二十条管理服务事项中所有服务的费用；2.公用水电费；3.房屋建筑共用部位、共用设施、共用设备、公共场地、公共绿地、附属配套建筑设施的日常养护、例行保养等小型维护费用。2010年3月23日，黄润崎（甲方）与长沙鼎鸿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定本物业项目基本情况参照《麓山恋?迪亚溪谷业主临时管理规约》第二章第四条。第三条约定本物业区域物业服务标准按照乙方与长沙鼎力置业有限公司签定的《前期物业管理委托合同》约定的物业服务标准提供服务。第四条本物业区域物业服务期限按照乙方与长沙鼎力置业有限公司签定的《前期物业管理委托合同》约定的物业服务期限规定执行。第五条本物业区域物业服务收费标准在物价局审批价格未批示之前按照乙方与长沙鼎力置业有限公司签定的《前期物业管理委托合同》约定的物业服务费用标准收取，具体标准如下：……(2)物业管理服务费：住宅按1.8元／月·平方米收取，商业铺面按2元／月·平方米收取。第八条约定，甲方不能以开发商建设遗留问题、工程质量问题为理由拖欠乙方相关物业服务费等，甲方逾期未交纳物业服务费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五点约定的方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日3‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可采取停水停电临时措施，或停止给甲方提供物业服务，可通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任”。湖南鼎鸿物业服务有限公司于2017年4月30日与麓山恋?迪亚溪谷小区解除前期物业服务协议。黄润崎向原告交纳物业费至2014年6月止，2014年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费至今仍未交纳。湖南鼎鸿物业服务有限公司于2017年4月30日向黄润崎发出短信，催收2014年7月1日至2017年4月30日的物业管理费31936元（521.83平方米*1.8元/平方米*34个月）及滞纳金5000元。另查，均豪物业公司述称黄润崎不交纳物业费的原因系其没钱交纳，故一直未交纳物业服务费。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《前期物业管理委托合同》及《迪亚溪谷项目建设前期物业管理委托合同》、《前期物业服务协议》、短信平台催缴记录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告作为麓山恋·迪亚溪谷小区的物业服务企业，按物业管理服务协议约定提供物业服务，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应向原告交纳从2014年7月1日至2017年4月30日止的物业管理费31936元（521.83平方米*1.8元/平方米*34个月），故本院对原告主张被告支付物业管理费31936元的诉请予以支持。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在双方签订的物业管理服务协议中明确约定违约责任，逾期未交则按日千分之三收取滞纳金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。原告主张从2014年7月1日至2017年4月30日的违约金为10230元，本院认为原告主张过高，应予核减，且原告在被告一直未交物业管理服务费的情况下，没有及时主张权利，原告自身亦应对违约损失的扩大部分承担相应责任，故本院酌情认定黄润崎应承担违约金为1597元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄润崎在本判决生效之日起十日内支付湖南均豪物业服务有限公司物业服务费31936元及违约金1597元；二、驳回湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，因适用简易程序减半收取428元，由湖南均豪物业服务有限公司负担88元，黄润崎负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二一年四月十三日法官助理黄倩书记员徐珊附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。