吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终338号上诉人（原审被告）：延边兴捷房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街人民路**。法定代表人：常捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省延房置业集团有限公司，，住所地吉林省延吉市河南街天池路**法定代表人：金永勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：田宏伟，北京市京师（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方勇男，北京市京师（延吉）律师事务所律师。上诉人延边兴捷房地产开发有限公司（以下简称“兴捷公司”）因与被上诉人吉林省延房置业集团有限公司（以下简称“延房公司”）合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2020年7月20日作出的（2019）吉2401民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴捷公司的委托诉讼代理人李伟，被上诉人延房公司的委托诉讼代理人田宏伟、方勇男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴捷公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的请求。事实与理由：1.一审认定“双方于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书存在显失公平的撤销事由”错误。案涉《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，双方确定的房屋交易价格800万元是根据房屋的现状（房屋当时停水、停电、停暖气，且上述设施已经报废，如全面恢复上述设施的使用需要进行大量的投入），扣除土地的价值后，在公平的原则下按照市场价值确定的价格，该价格真实并未偏离市场价值。案涉房屋占用范围内的土地是国有划拨土地，被上诉人并未以出让或转让方式取得土地使用权，故双方在协议书第二条中明确约定“该房屋总价不包含土地价款”。2.被上诉人并未以出让或转让方式取得土地使用权，无权享有土地的价值。根据市场价值规律，房屋本身的价值在贬值，而土地的价值在增值，但一审以“地随房走”推定案涉房屋应该包含受土地因素影响的价值，显然不符合市场价值规律，也缺少法律依据。3.一审结合被上诉人法定代表人金永勇与兴捷公司股东常海延的谈话录音中提到在原协议书基础上加钱，就武断的认定房款价格显失公平实难令人信服。被上诉人法定代表人金永勇与兴捷公司股东常海延协商的前提是延吉市法院在审理（2017）吉2401民初5630号案件时，上诉人提出了反诉，要求被上诉人履行合同、交付房屋、承担违约责任。在此情况下，主办法官协调双方协商处理此案。上诉人为了不妨碍工程建设，避免工程延误给自己造成损失，且此时被上诉人的内部部分员工反悔，要求提价拒绝履行合同，上诉人为尽快了结此案，公司股东常海延在与被上诉人法定代表人协商时才同意加价，但根据民事诉讼证据的规定，这并不能在其后诉讼中作为对己不利的证据认定。4.等价有偿的民事原则因不能适应市场经济的发展需要，已被《民法总则》《合同法》取消，新颁布的《民法典》也将该原则取消。一审法院却以“等价有偿”原则作为评判显失公平的依据，显然是错误的。5.一审法院以被上诉人在2018年10月9日申请再审时提出撤销合同作为“知道撤销事由的起始日”是错误的。2016年8月31日双方签订合同时，案涉房屋的交易价格800万元已经确定。在签订合同之前，即2016年4月20日，被上诉人已经委托延边天元房地产评估有限公司对案涉房产进行评估，评估价格为2248万元，两者相差悬殊，显而易见。如果双方交易的价格不真实，则根据常理都能判断出存在不公平的情形。被上诉人提交的证据3、4、5、6、7、8就可以认定被上诉人在签订合同之前就已认为案涉房产的价值要远远大于800万，以此可以判定被上诉人在签订合同时就应该知道撤销事由，知道了撤销事由但其未及时行使权利，这是对自己权利的放弃。6.被上诉人曾于2017年9月7日以同一事实向一审法院起诉要求确认合同无效，被判决驳回诉讼请求后，又于2018年8月30日以同样的事实和理由提起撤销之诉，违反了一事再理的原则。延房公司辩称：驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：1.上诉人以避税为由欺骗被上诉人签订了案涉房屋买卖协议，该房屋买卖协议不是上诉人的真实意思表示。经评估，案涉房屋价值远远高于双方交易价格。2.案涉房屋不存在停水、停电、停暖等基础设施报废的问题。因双方存在争议，案涉房屋一直由被上诉人对外出租，由承租人自行交纳水电费和供暖费。上诉人称案涉房屋需要修缮，实际使用价值低于市场价值，与事实不符。3.双方在协商房屋买卖过程中，上诉人没有明确告知或说明案涉房屋已列入拆迁范围，导致被上诉人陷入错误认知，始终认为双方仅仅是房屋买卖关系，无法知道该房产已被列入拆迁范围的事实。直至双方在另外诉讼中通过上诉人被上诉人才得知此事。4.根据房随地走、地随房、地随房走的原则人虽然不具有土地使用权，但案涉房屋的出让土地价值应当计入购房款中。按照一审鉴定报告显示，整个房产估价近2200万元，房屋部分1400余万元，而双方交易的价格尚不足该估价的70%，明显有失公平。5.被上诉人主张撤销权并没有超过除斥期间。被上诉人就案涉房屋一直在主张权利，上诉人一直隐瞒案涉房屋被拆迁的事实，直至本案诉讼被上诉人才得到上诉人的肯定说明，因此被上诉人行使撤销权的期限应从另案生效判决开始起算。6.（2018）吉2401民初5308号案件中被上诉人虽提出反诉，但法院没有受理，因该案上诉人已经申请撤诉，故被上诉人不存在重复诉讼的情形。延房公司向一审法院起诉请求：要求依法撤销延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书。事实与理由：2016年初，兴捷公司因对延吉百货大楼西步行街地块进行开发，欲购买延房公司所有的毗邻延吉百货大楼西步行街北侧临街营业用房(该房屋产权证号为1XXXX，产籍号为4-2-50，房屋面积而为2,247.59平方米)，便找到延房公司协商，经双方对房产评估确认房产价值为2248万元。后延房公司于2016年7月27日召开了临时股东会及董事会，确定该房屋的交易价格为2200万元。于是延房公司将该房屋的现状及附属土地的使用性质向兴捷公司释明，兴捷公司明确表示对上述情况已知悉并同意以2200万元的价格购买，双方形成了口头合同。后兴捷公司以避税为由，要求与延房公司暂时签订房屋价款为800万元的合同，于是2016年8月31日，为使兴捷公司达到避税目的双方签订总价为800万元的《房屋买卖协议书》。延房公司向兴捷公司提供了合同复印件，兴捷公司也仅向延房公司支付了部分房屋价款。2016年9月初，兴捷公司的实际控制人常海延谎称“因资金紧张，需将《房屋买卖协议书》原件向延边州中小企业信用担保投资有限公司出示借款，用于支付延房公司剩余的转让价款。”当时，投资公司因贷款审核将原件留下，其后，投资公司在未经延房公司同意下将原件交给了兴捷公司。延房公司多次向兴捷公司主张返还合同并签订正式的书面合同，兴捷公司以各种理由拒绝，也未向延房公司支付剩余款项。首先，延房公司与兴捷公司在2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》系兴捷公司以偷逃税款为目的，欺诈延房公司签订的房屋买卖合同。并不是双方真实的意思表示。其次，《房屋买卖协议书》中的价款虚假，严重偏离真实价格，违反公平、等价有偿的民事原则，兴捷公司采用欺诈的手段，企图以区区800万元的价格购买2200万的房屋，实质上是双方权利与义务的严重不对等。通过同地段的房屋交易价格就可以完全获知，其房产交易价格远远低于市场价值，该协议的价格对延房公司显失公平，故诉至法院。一审法院认定的事实：2005年4月28日，延房公司作为房屋所有权人取得案涉位于延吉市解放路103号、丘（地）号为4-2、产别为股份制企业房产、幢号为50、房屋总层数5层、建筑面积2,247.5平方米、涉及用途为营业的混合结构房屋，房产证号为房权证延字第XXXX号。案涉房屋占用范围内的土地性质为国有划拨土地。2016年，延边天元房地产评估有限公司受延房公司委托对产权证为延房权证字第XXXX号，位于延吉市解放路**，建筑总层数为**，总建筑面积为2,247.59平方米，产籍号为4-2-50，规划用途为营业用房，产权人为吉林省延房置业集团有限公司的房地产价值进行评估估价。天元评估公司于2016年4月20日作出延天房估字[2016]第TW16005号的房地产委托估价报告，估价结果为估价对象在估价时点房地产市场价值评估为人民币贰仟贰佰肆拾捌万元整（2248万元）。平均单价为10,002元每平方。2016年8月31日，延房公司（甲方）与兴捷公司（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：一、甲方将位于步行街西段，产权证号为1XXXX、产XXXX、面积为2,247.59平方米的自有房屋以现状卖给乙方（该房屋只有房屋产权证，并没有办理土地使用证）；二、经双方协商，确定该房屋出售价为人民币800万元，该房屋总价不包含土地价款；三、本协议签订之日，乙方支付给甲方全部价款，甲方将完好房屋正式移交给乙方使用并管理；四、该房屋房产证过户手续、土地使用证办理手续等均由乙方负责。合同还约定了费用承担、违约责任等事项。延房公司与兴捷公司签订房屋买卖合同之前，即2016年7月25日延房公司给兴捷公司支付定金200万元。延房公司与兴捷公司签订房屋买卖合同时，兴捷公司向延房公司支付房屋购买款600万元。2017年9月7日，延房公司起诉兴捷公司，要求确认双方于2016年8月31日签订的房屋买卖合同无效；并要求判令兴捷公司向延房公司返还房屋买卖协议书中的房屋及土地。2017年12月25日，本院作出（2017）吉2401民初5630号民事判决，判决：驳回延房公司的诉讼请求。上述案件审理期间，延房公司法定代表人金勇永与兴捷公司股东常海延于2017年12月5日因案涉房屋价款问题及上述案件诉讼问题，双方进行协商，协商过程中双方主要提到延房公司内部决定、房屋买卖合同、房屋价款增加数额等问题。后延房公司因不服（2017）吉2401民初5630号民事判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。2018年6月11日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终540号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年9月4日，吉林信达房地产估价有限公司受延房公司委托，针对案涉房屋作出吉信达抵字第（2018）0380号房地产估价报告，估价结果为遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点（2018年9月4日）的估价结果为人民币24,237,112元，平均单价为10,783.6元每平方米。延房公司因不服（2018）吉24民终540号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。2019年11月1日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申4389号民事裁定书，认为：本案系双方买卖房屋过程中一并转让涉案房屋所占土地使用权的情形，不同于单纯国有划拨土地使用权转让情形，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房屋土地使用权转让属管理性规范，并非效力性规范，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人在办理过户手续前需要将划拨土地使用权转为出让土地使用权，并向有关部门缴纳相应的土地出让金即可，因此延房公司关于房屋买卖合同无效的主张不能成立。延房公司关于双方之间存在房屋交易价款为2200万元口头约定的主张亦缺乏充分证据证明。一、二审法院对前述主张不予支持并无当。延房公司关于撤销《房屋买卖协议书》的请求，其在一、二审程序中并未提出，本院不予审查；并裁定驳回延房公司的再审申请。本案审理中，延房公司申请对案涉房屋价值及土地使用价值进行评估，估价时点为2016年8月。2020年4月23日，柳河晨铭房地产评估有限公司受本院委托作出柳晨铭司评字[2019]A009号房地产估价报告，估价结果为遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点（2016年8月）的估价结果为21,979,182元（单价9779元每平方），并注明此房屋单价含土地价值，如实际占地超出国家关于容积率的有关规定和本楼盘涉及容积率还有剩余土地可考虑按当地土地价格适当计算。2020年4月28日，柳河晨铭房地产评估有限公司出具一份补充说明，系针对建筑物总价值中所含的土地使用权价值，其中房屋价值14,010,732.61元，土地使用价值为7,968,450元。另查，2015年12月21日，延吉市国土资源局发布延吉市国有建设用地使用权协议出让公示，内容为：意向用地者为延吉市食品水产有限公司，宗地位置为延吉市进学街、人民路以南、局子街东侧，宗地编号为0411K0023，土地面积为874.56平方米，建筑面积为4000平方米，土地用途为商服用地，土地级别为城区1级，出让年限为40年，单位面积出让金价为每平方1429元；出让总金额为1,249,746元，在公示期间，各单位和个人如对该公示有异议，请与延吉市国土资源局土地利用科联系；如无异议，公示期满延吉市国土资源局将按照《国有土地使用权协议出让贵方》与意向用地者签订《国有土地出让合同》。案涉房屋位于该宗地东北位置。2017年1月11日，延吉市国土资源局与延吉市食品水产有限公司签订一份国有建设用地使用权出让合同，约定：本合同项下出让宗地编号为0411K0023，宗地面积874.56㎡，其中出让宗地面积为874.56平方米，本合同项下的出让宗地坐落于延吉市进学街，人民路南侧、局子街东侧；本合同项下出让宗地的用途为其他商服用地；出让人同意在2017年1月31日前将出让宗地交付给受让人；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币1,249,746元，每平方人民币1,428.99元；该合同还约定土地开发建设利用以及国有建设用地使用权转让、出租、抵押，期限届满、不可抗力、违约责任等内容。再查，延吉市食品水产有限公司及兴捷公司法定代表人均为常捷。再查，延房公司持有一份无落款时间的房屋买卖协议书一份，该协议中案涉房屋出售价格为人民币2200万元，但该协议书并没有盖章及签字捺印；延房公司提供一份股东签名表，内容为：依据公司章程第十七条出售公司房屋决议应由代表二分之一以上表决权的股东表决通过，就产籍号为4-2-50房屋出售事宜，特提交如下股东同意出售签名表，上述内容下方由金永勇、金仁杰等股东签字；延房公司提供的一份会议记录载明“常海燕动迁事宜定价位，马飞：1万元左右，价格定在一万。”；延房公司提供一份台历上，显示如下内容：常同志给2200万元，签800万合同过户用，过户事宜由常自己联系。再查，兴捷公司作为原告起诉延房公司，要求确认兴捷公司与延房公司签订的房屋买卖协议书合法有效；要求延房公司腾房并移交给兴捷公司占有使用；要求延房公司协助办理产权更名手续；要求延房公司承担因更名产生的税费的50%；要求延房公司支付违约金160万元。该案[（2018）吉2401民初5308号]审理过程中，即2018年11月15日庭审中双方均提到合同撤销的问题，本案审理中延房公司自认提出撤销问题的时间为2018年10月9日，该时间为延房公司因不服（2018）吉24民终540号民事判决向吉林省高级人民法院申请再审的时间。一审法院认为：（一）关于延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》是否存在撤销事由的问题。延房公司提出兴捷公司为偷逃税款欺诈延房公司签订800万元的合同，存在欺诈及显失公平的情形，本院认为，一方故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况的，可以认定为欺诈，本案中延房公司提供的证据不足以证明兴捷公司存在欺诈行为，且延房公司亦未能举证证明延房公司在诉状中提出的案涉房屋买卖协议书原件因在延边州中小企业信用担保投资有限公司审核后未经延房公司同意将协议书交给兴捷公司的情况，故对延房公司提出存在欺诈的主张的，本院不予支持；关于是否存在显失公平情形的问题，本院认为，双方签订合同时虽然写明房屋总价不包含土地价款，但房屋价款必然受到不同地段、土地性质等土地因素影响，且根据“地随房走”的原则，如一旦交付房屋必然面临土地使用权的转让问题，结合延房公司法定代表人金勇永与兴捷公司股东常海延的谈话录音中提到在原协议书基础上“加钱”的情况以及柳晨铭司评字[2019]A009号房地产估价报告所评估房屋价值为14,010,732.61元的情况，以及土地问题未决的情况下，双方签订房屋买卖协议书确定房屋价款800万元明显不合理，有违公平、等价有偿原则，故能够认定双方于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书存在显失公平的撤销事由。（二）关于延房公司的撤销权是否消灭的问题，本院认为，延房公司应当在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，签订案涉房屋买卖协议后，延房公司通过另案主张合同无效，且其主张合同无效的案件经一审、二审以及申请再审，最后于2019年11月1日被（2018）吉民申4389号民事裁定予以驳回，而延房公司在2018年10月9日申请再审时才提出“退一步讲，《房屋买卖协议书》至少也应该是可撤销的”问题，并在兴捷公司作为原告起诉延房公司要求确认兴捷公司与延房公司签订的房屋买卖协议书合法有效，并要求延房公司腾房并移交给兴捷公司占有使用，以及要求延房公司协助办理产权更名手续的（2018）吉2401民初5308号案件中，再次提起合同撤销问题，并在本案中单独提起合同撤销之诉，故延房公司于2018年10月9日自知道撤销事由之日起至本案起诉之日（2019年4月1日）并没有超过一年，故对延房公司要求撤销延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书的诉讼请求，本院予以支持；另，案涉房屋买卖协议书撤销后，延房公司应向兴捷公司退还兴捷公司已支付的800万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决：撤销原告吉林省延房置业集团有限公司与被告延边兴捷房地产开发有限公司于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书。案件受理费42,000元（原告已预交），由被告延边兴捷房地产开发有限公司负担。二审中，延房公司为证实自己的主张向本院提交延吉市人民政府关于推进自然城水产大厦改造项目相关事宜的函一份、照片两张，欲证明位于延吉市解放路719号建筑面积2,051.05平方米的五层办公楼及土地的补偿价格为25,194,822元，该房产与案涉房产相邻，且建筑面积低于案涉房产面积，土地也是政府划拨地，但补偿金额远高于案涉房产交易价格，进而证明双方签订的买卖协议显失公平。兴捷公司质证称证据为复印件，其真实性无法核实，案涉房屋属房屋交易，不同于拆迁补偿。两楼虽位置相邻，但不具有可比性，农行拆迁的楼房是正常使用的办公楼，已取得土地使用权证书，水电暖可正常使用。案涉房产在签订买卖协议前已处于报废状态，停水、停电、停暖，且被上诉人没有取得土地使用权证。对该证据本院将结合其他证据综合予以参考。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案为撤销权之诉，且纠纷系《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案可适用《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》等相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。延房公司在本案中主张撤销合同的理由有两项，一是合同系兴捷公司为避税而欺骗其签订，二是合同价格显失公平。根据延房公司在庭审中的陈述和举证，在签订合同前延房公司自行委托第三方对案涉房产进行了价格评估，说明其清楚案涉房产的市场价值，故案涉房产是否列入被拆迁范围，并不影响延房公司对案涉房产市场价值的判断；根据延房公司陈述，案涉合同是为避税而应兴捷公司要求签订。综合以上，可以认定延房公司在与兴捷公司签订案涉合同时，对于合同签订的原因和案涉房产的市场价值是明知的，即对其在本案中提出的撤销合同的事由在签订合同时是明知的，故撤销权的行使期限应自签订案涉合同之日开始起算。一审以延房公司在之前的诉讼中并没有提出撤销合同为由，认定撤销权行使期限自2018年10月9日开始起算有误，本院予以纠正。本案一审起诉时间为2019年4月1日，距离延房公司与兴捷公司签订案涉合同（2016年8月31日）已近三年，已超过法律规定的撤销权行使期限，故对延房公司在本案中提出的撤销案涉合同的主张，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1836号民事判决；二、驳回吉林省延房置业集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费42,000元（延房公司已预交），二审案件受理费42,000元（兴捷公司已预交），合计84,000元，由吉林省延房置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘晓娟审判员 崔 玉审判员 秦承兰二〇二一年四月二十二日书记员 尹光熹