天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1450号上诉人（原审被告、原审原告）：金加利（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨十路****。法定代表人:刘国建，总经理。委托诉讼代理人：任豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吕树虹，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李阳，男，1973年2月4日出生，汉族，住天津市河**。原审被告：吕树虹，男，1974年11月3日出生，汉族，住天津市东丽区。原审被告：张玉梅，女，1976年11月11日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：吕树虹，男，住天津市东丽区，由金加利（天津）有限公司推荐。上诉人金加利（天津）有限公司（以下简称金加利公司）因与被上诉人李阳及原审被告吕树虹、张玉梅物权保护纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初18760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金加利公司上诉请求：1.依法撤销天津市滨海新区人民法院(2020)津0116民初18760号判决；2.改判驳回李阳的诉讼请求；3.判令李阳负担本案诉讼费用。事实和理由:金加利公司已经支付租金,系合法占有案涉房屋。一审法院认定事实不清,应当依法改判。金加利公司于2013年与张玉梅签订了十年的租赁合同，金加利公司已经支付租金，系合法占有案涉房屋。一审法院认定事实不清，应当依法改判。吕树虹和张玉梅已经履行完了房屋产权的交接。李阳在房屋过户之前，就知道金加利公司在内办公，他去看房的时候，金加利公司已经告知他了。法院并没有对房屋进行确权，这是法院的问题。租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力。李阳辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：涉案租赁合同没有足够的事实证据支撑。在看房的时候并没有人跟李阳说房子是租的。李阳不同意金加利公司的陈述。法院的拍卖公告上也没提到房屋有租赁。吕树虹、张玉梅述称，法院将房屋拍卖过户给李阳时，吕树虹和张玉梅已经配合完成了物权转移，在本案中不应承担后续责任。李阳向一审法院起诉请求：1.判令金加利公司、吕树虹、张玉梅给付李阳2019年12月6日至2020年7月5日的房屋占有使用费40000元（每月5000元标准）；2．诉讼费用由金加利公司、吕树虹、张玉梅承担。金加利公司反诉请求：1.判令李阳赔偿金加利公司更换锁芯、搬运物品和搬离期间未使用办公场所的租金损失2555元；2.诉讼费用由李阳承担。一审法院认定事实：2019年12月6日李阳在山东省淄博市周村区人民法院司法拍卖平台拍得天津市开发区××路××号××座××号房屋。2020年4月17日李阳取得涉案房屋不动产权证，面积67.47平方米，使用期限至2039年6月20日。金加利公司提交的银企对账单显示，金加利公司自2017年-2020年在涉案房屋办公。2020年1月2日、2020年4月13日李阳通过张贴腾房通知书的方式二次向金加利公司提出腾房请求。李阳与金加利公司因房屋使用产生纠纷，双方先后更换门锁。金加利公司于2020年5月27日、6月4日、6月13日三次更换锁芯，费用合计为805元，经公安机关出警协调，2020年6月25日金加利公司搬离涉案房屋，搬家费250元。2013年10月21日张玉梅与金加利公司签订房屋租赁合同，约定金加利公司承租张玉梅名下的涉案房屋，租赁期间为10年，自2013年11月1日至2023年10月31日，年租金18000元。租赁合同签订时，张玉梅与吕树虹为夫妻关系，吕树虹担任金加利公司法定代表人。2020年7月法定代表人变更为吕佳展（吕树虹与张玉梅之子）。2019年5月10日吕树虹与张玉梅离婚。一审法院认为，2019年12月6日李阳通过司法拍卖方式购得涉案房屋，并于2020年4月17日取得涉案房屋不动产权证，依据法律规定，李阳对该涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。金加利公司提交房屋租赁合同，主张承租了涉案房屋，租赁合同签订时，金加利公司的法定代表人吕树虹与张玉梅系夫妻关系，基于合同当事人特殊的身份关系，金加利公司应举证证实支付租金的原始凭证，仅凭提交的房屋租赁合同及收据不足以证实与张玉梅存在房屋租赁合同关系并实际支付租金。2020年1月2日李阳通过张贴腾房通知书的方式向金加利公司提出腾房请求，金加利公司于2020年6月25日搬离涉案房屋，在其非法占有使用涉案房屋期间，应支付李阳相应的房屋占用使用费。房屋占有使用费标准应当按照同等地段、同等面积的房屋租金计算，参照天津市住房城乡建设委发布的2019年居住房屋市场租金水平的通知，一审法院酌情认定为每月2500元。张玉梅、吕树虹非涉案房屋实际占有使用人，不应作为被告，承担房屋占有使用费给付责任。金加利公司提起反诉，要求李阳承担更换锁芯、搬运物品和搬离期间未使用办公场所的租金损失，因其占有使用涉案房屋的理由及依据并不充分，其相应权利不能受到法律保护，因此产生的损失应自行负担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条之规定，判决：一、金加利（天津）有限公司于判决生效后十日内按每月2500元的标准给付李阳自2020年1月至2020年6月的房屋占有使用费15000元；二、驳回李阳的其他诉讼请求；三、驳回金加利（天津）有限公司的反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取计338元，由李阳负211元，金加利（天津）有限公司负担127元；反诉费25元，由金加利（天津）有限公司负担。本院二审期间，金加利公司提交银行给金加利公司邮寄的对账单，证明该公司在租赁期内一直在使用涉案房屋办公。李阳认为该证据只能证明金加利公司一直在涉案房屋办公，但不能证明房屋系租赁的。吕树虹、张玉梅认可金加利公司的证据，张玉梅和金加利公司是租赁关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金加利公司提交的证据不能证明涉案房屋系其租赁使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷，二审争议焦点为：金加利公司是否应当向李阳支付2020年1月至2020年6月期间房屋占有使用费。对此，本院分析评判如下：李阳通过司法拍卖方式购得涉案房屋，并已取得案涉房屋不动产权证，李阳取得案涉房屋产权符合法律规定，应予以保护。李阳作为案涉房屋的产权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2020年1月至2020年6月，金加利公司一直占有使用涉案房屋，应当向李阳支付该期间的房屋占有使用费。一审法院参照天津市住房城乡建设委发布的2019年居住房屋市场租金水平的通知，酌定房屋占有使用费为每月2500元并无不当。关于金加利公司提出已向他人支付全部租期的租金问题，金加利公司提交房屋租赁合同，主张其承租了涉案房屋并支付了租期内全部租金。但租赁合同签订时，金加利公司的原法定代表人吕树虹与原房屋所有人张玉梅系夫妻关系，基于合同当事人当时特殊的身份关系，金加利公司应举证证实支付租金的原始凭证，仅凭提交的房屋租赁合同及收据不足以证实其与张玉梅存在房屋租赁合同关系并实际支付租金，本院对其主张不予采信。综上所述，金加利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人金加利（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年四月二十六日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……