安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终481号 上诉人（原审被告）：宣城粤诚置业有限公司，住所地安徽省宣城市飞彩办事处薰化路与柏枧山路交口恒大悦澜湾**楼商铺**。 法定代表人：孙佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李畅，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王群哲，男，1964年4月29日出生，汉族，农村居民，户籍地安徽省合肥市居巢区，经常居住地安徽省合肥市居巢区。 委托诉讼代理人：丁志鹏（系被上诉人王群哲女婿），户籍地江苏省如皋市，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 上诉人宣城粤诚置业有限公司因与被上诉人王群哲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初3839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 粤诚公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回王群哲一审诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实与理由:1.粤诚公司已依约书面通知王群哲办理交付手续，王群哲亦收到该通知，后因王群哲自身原因未能办理交接手续，一审法院对粤诚公司承担逾期交房的期间认定错误，依法应予纠正。其一，粤诚公司分别于2019年11月12日和12月11日向王群哲邮寄收楼通知书，通知其办理交接手续。在此之前,亦通过电话方式通知了收楼事宜，确认邮寄地址后邮寄了《收楼通知书》《敦促收楼通知书》，已履行了书面通知办理交付手续的义务。其二，《敦促收楼通知书》载明的办理交房时间系因粤诚公司员工笔误造成，其本意为2019年12月14日办理交房，而非2019年11月14日办理交房。同时,该通知书第四条通过黑色加粗字体明确告知购房户，如特殊情况不能按时前来办理或有其他事项需咨询，可联系粤诚公司工作人员，并注明了具体联系方式。由此可见,粤诚公司已充分履行了通知义务，粤诚公司不存在逾期交付的事实。其三，一审庭审时,王群哲自认其曾前往售楼部就办理交接手续事宜进行协商，说明其已确认并得知涉案房屋已达交付条件，可办理交接手续，系其自身原因拒不办理交接手续。2.本案不存在交房时间不明确的问题。王群哲收到《收楼通知书》时，已得知涉案房屋具备交付条件，其可选择集中办理或另行预约时间办理交接手续，一审以粤诚公司通知交房时间不明确为由判令粤诚公司承担违约责任缺乏事实与法律依据。粤诚公司已明确告知王群哲，如不能按时前来办理手续可联系粤诚公司工作人员，且在王群哲至粤诚公司处协商时，粤诚公司再次明确告知可随时办理手续,即只要购房户配合，粤诚公司可以随时办理交接手续，不存在交房时间不明确的情况。3.即使交房时间不明确，案涉合同亦未约定粤诚公司对此需承担违约责任,且购房户可以随时要求粤诚公司履行交房义务，粤诚公司不存在拒绝履行交房义务的行为，但王群哲迄今仍未配合办理交房手续以致逾期交房，责任在于王群哲。 王群哲辩称，1.其未收到《收楼通知书》，粤诚公司亦未电话通知其收房，且书面通知不等同于电话通知。2.其虽收到2019年12月14日的《敦促收楼通知书》，但该通知书逻辑错误、交房时间错误、粤诚公司的联系方式亦错误。王群哲作为业主方，曾于2019年12月13日主动联系粤诚公司面谈，并一再要求粤诚公司在房屋质量符合交房的前提下，按合同要求邮寄收房通知书，王群哲收到书面通知后即可办理交房手续。但粤诚公司对该合理要求未予理睬，亦未再邮寄收房通知，未履行合同义务。3.其于2020年3月19日向宣城市经济技术开发区房管分局电话咨询，得知因很多业主反映房屋质量存在问题，粤诚公司交房被暂停，且对质量整改提交具体方案待政府审核通过后，才能办理交房，可知案涉房屋在2020年3月19日前不具备交付条件。4.与其同一批的购房户均反映房屋质量存在问题，质量不合格，其有权拒绝收房。5.粤诚公司未举证证明案涉合同的补充协议有无备案，买受人王群哲对该补充协议条款不知情，该条款系粤诚公司免除其自身责任的条款，应属无效，逾期交房违约金不应按照补充协议的约定计算。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王群哲向一审法院提出诉讼请求：1.判令粤诚公司支付自2019年11月1日至2020年10月22日期间逾期交房违约金28906.29元（357天×80.97元/天）；2.判令粤诚公司按日万分之2.1的标准赔偿其损失60703.21元（即在逾期交房违约金基础上增加赔偿31796.92元）；3.判令粤诚公司退还装修差价款10340元，并在交房之前出具由具备评审资质的第三方出具的评定报告和市住建委（房管局）会同市物价局、市国土局共同审定的审定结果文件；4.粤诚公司在保证商品房质量无缺陷、手续齐全的前提下书面通知交房。其后，王群哲撤回其第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：王群哲于2017年8月31日与粤诚公司签订了《商品房买卖合同》，粤诚公司将恒大御景14幢701室房屋以809725元的价格出售给王群哲。该合同第八条约定交房日期为2019年10月31日前；第九条约定，……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。双方当日签订宣城恒大御景《商品房买卖合同》补充协议二，该补充协议第六条约定，双方同意本合同第九条补充如下：……3、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%等。王群哲于2019年12月11日收到粤诚公司寄送的一份《敦促收楼通知书》，该通知要求王群哲于2019年11月14日至宣城恒大御景17#楼商铺办理交房手续。双方至今就案涉房屋仍未办理交接手续。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实，粤诚公司应于2019年10月31日前通知王群哲办理房屋交接手续，其未在合同约定的时间通知，应当承担逾期交房的违约责任，故对王群哲要求粤诚公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。粤诚公司辩解其于2019年11月12日寄发了收楼通知书，但未提供证据证明王群哲收到该份通知;其于2019年12月11日敦促王群哲于2019年11月14日至宣城恒大御景17#楼商铺办理交房手续，不符合情理，可视为粤诚公司通知交房时间不明确。虽然合同约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金，但补充协议同时约定逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%，且王群哲亦未提供证据证明其因逾期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额。综观本案，粤诚公司按日支付违约金数额高于按房屋总价的2%支付的违约金数额，故本案粤诚公司支付的违约金数额应是房屋总价的2%，对王群哲要求按日万分之2.1支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告宣城粤诚置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王群哲支付违约金16194.5元。二、驳回原告王群哲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计659元，由粤诚公司负担200元，王群哲负担459元。 二审期间，双方当事人围绕上诉请求分别向本院提举了新证据。粤诚公司提举以下证据：1.《竣工验收备案表》《工程竣工验收报告》各1份，拟证明案涉房屋所在楼栋于2019年10月30日竣工验收合格，于2019年11月11日竣工验收备案，早已具备交付条件。2.入户门处理方案，拟证明案涉14幢不在入户门整改范围。王群哲提举证据如下：1.恒大御景14幢其他业主房屋质量图片，拟证明案涉楼栋房屋存在质量问题，不符合收房条件；2.丁志鹏与宣城市房地产管理局宣城经济技术开发区分局（以下简称宣城经开区房管分局）工作人员电话录音、业主投诉问题截图各1份，拟证明案涉房屋在2020年3月19日前不具备收房条件；3.丁志鹏与宣城市不动产权登记中心工作人员的电话录音、业主投诉问题截图各1份，拟证明案涉房屋在2020年4月不具备收房条件；4.恒大御景其他业主就补充协议问题投诉截图1份，拟证明案涉补充协议无效，不能作为限制赔付违约金数额的依据；5.恒大御景14幢1001室业主的补充协议1份，拟证明补充协议系免除出卖人责任的格式条款，应属无效。本院为核查相关案件事实，依法自宣城经开区房管分局调取了宣城市恒大御景项目设计方案、楼盘示意图，并对宣城市建设质量监督管理站宣城经开区分站工作人员进行了询问，形成询问笔录1份。该工作人员述称的主要内容为：恒大御景14幢楼不存在入户门整改情况，涉及整改的为恒大御景其他楼栋，所有房屋均为按图施工。本院依法组织双方当事人进行举、质证。本院审查认为，1.本院调取的证据，符合证据的“三性”，予以认定。2.粤诚公司提举的证据1符合证据的“三性”，予以认定；证据2，与本院调取的证据能够相互印证，故予以采信。3.王群哲所举证据1非案涉房屋照片，证据5补充协议无买受人信息及签字，均不予认定；证据2、3中的通话录音资料2份，符合证据的“三性”，予以认定；业主投诉问题截图系恒大御景9幢、16幢房屋业主投诉，而非案涉14幢房屋，与本案无直接关联，故不予采信；证据4补充协议问题投诉截图1份，符合证据的“三性”，予以认定。4.上述采信的证据，本院对其证明目的中与该证据本身能够印证的客观事实相一致的部分，予以认定。本院对一审法院认定事实中，除有关王群哲收到《敦促收楼通知书》的时间一节外，其他事实予以确认。 二审另查明，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……5、取得《工程竣工验收备案》。”第九条约定，“逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在交付通知书送达之日起，15天内办理交接手续；出卖人将以信函、电话、短信等形式通知买受人，买受人逾期不办理交接手续的，至第16日起，视为出卖人已交付本商品房，所产生的一切法律责任买受人承担。”粤诚公司于2019年11月向王群哲寄出的第一封ＥＭＳ快递邮件封面注明的收件人联系方式为130××××8338，该邮件因无法联系到收件人而被邮政退回。2019年12月11日，粤诚公司向王群哲邮寄一份《宣城恒大御景敦促收楼通知书》，主要内容为：粤诚公司已于2019年11月11日发出收楼通知书，约定于2019年11月14日前现场办理收楼手续，现再次通知收楼事宜。办理手续时间为2019年11月14日，地点为，地点为宣城恒大御景**楼商铺楼须备本人身份证、户口本、购房收据、发票、合同等资料，契税以宣城市地税局核定为准。因集中办理交楼，请于约定时间前来办理，如特殊情况不能按时前来办理或其他事项需咨询，请联系营销部服务热线以及物业服务中心热线。王群哲于2019年12月12日收到该邮件。2019年12月13日，王群哲的委托代理人丁志鹏前往粤诚公司恒大御景售楼处与粤诚公司、邮政快递工作人员进行了会谈。丁志鹏在会谈中述称，其收到的快递封面注明是交房通知书，但里面装的是收房通知书，其作为业主方没有收到正式的交房通知书，其未收到“收房通知书”，不存在“催房”一说，要求粤诚公司在房屋符合质量要求后，按照最新的日期邮寄收房通知书，办理交房。粤诚公司回复称，其公司对于业主的诉求要向领导汇报，核查清楚邮件被退回是由于登记错误还是其他原因。 再查明，宣城市恒大御景一期工程包括1#、2#、3#、8#、9#、10#、14#、15#、16#、17#、20#、21#、22#、24#、25#，其中涉及到入户门整改的是2#、3#、8#、9#、15#、17#、20#、25#，案争14#楼不涉及入户门整改问题。案争恒大御景14#楼于2019年10月30日竣工验收合格，于11月11日办理竣工验收备案。案争商品房买卖合同后附的《宣城恒大御景〈商品房买卖合同〉补充协议二》未办理备案登记。 又查明，2020年3月19日，王群哲的委托代理人电话联系宣城经开区房管分局，询问恒大御景交房相关事宜，宣城经开区房管分局工作人员回复称，目前政府暂停了恒大御景的交房，要求针对门打门质量问题给出方案，待审核通过后再办理相关交房流程；企业一开始的时候，通过了住建分局的竣工报告，也公示了，然后有一批业主跟开发企业私自交房；然后在交房过程中发现质量问题，政府就暂停了后续的交房；已经交房的可就质量问题与开发商进行协商，没有交房的可暂时不交房。 2020年12月29日，王群哲委托代理人电话联系宣城市不动产权登记中心工作人员，询问恒大御景14幢允许办证的最早时间。宣城市不动产权登记中心工作人员回复称，粤诚公司已于2019年12月办过产权初始登记手续。王群哲二审述称，其因一直未收到纸质的交房通知书，故未前去收房，也不知道有无门打门的情况，其听说先去收房的业主谈及存在门打门的问题，其认为作为同一批业主，同一批房屋均为同一批次验收、公示、交房，如果其他房屋存在质量问题，交房暂停的效力也及于其购买的房屋。 本院认为，本案二审争议焦点在于：粤诚公司应否承担逾期交房违约责任及责任承担方式应如何确定。1.关于粤诚公司应否承担逾期交房违约责任。依照相关法律规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按约定履行义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，合同约定出卖人应当在2019年10月31日前将经验收合格并取得工程竣工验收备案的商品房交付买受人使用，而案涉房屋系于2019年11月11日竣工验收备案，故粤诚公司确为逾期交房，应承担相应违约责任。2.关于责任承担方式的确定。①粤诚公司认为其已按约通知王群哲收房，而王群哲认为粤诚公司未按合同约定邮寄书面收楼通知的问题。经审查，粤诚公司邮寄的《敦促收楼通知书》于2019年12月12日送达至王群哲，该通知书虽存在通知买受人办理交房日期早于邮寄日期的错误，但其中关于交房地点、交房联系方式等内容较为明确，应予认定王群哲收到该函件后业已知晓案涉房屋具备办理交房手续的条件，且其方于次日即前往粤诚公司进一步了解到可办理交房的事实。本院认为，发送交房或收房通知的目的系为双方此后履行完成房产交付手续，一般而言，通知的方式并不单限于书面信函，当面通知、短信、电子邮件等亦可认定为合理方式，况双方合同约定的通知方式亦未限定于书面信函一种方式，且无论出卖人采用何种方式，均以通知到买受人视为完成通知义务，因此王群哲在接收到具交房通知性质的《敦促收楼通知书》，且在次日面谈确定可予交房的情形下，其有关粤诚公司未完成书面通知交房义务的理由，于法于理无据，本院依法不予采信；粤诚公司该节上诉理由，符合客观事实，予以采纳。②王群哲辩称案涉房屋存在质量问题在2020年4月前不符合交房条件。经审查，王群哲所称的质量问题实际是其他楼栋业主反映的入户门整改问题，且经本院核实，案涉房屋所在的14幢楼不存在入户门整改等问题，且该楼栋已于2019年11月11日办理竣工验收备案手续，故粤诚公司通知王群哲收房符合双方合同约定；王群哲认为2020年4月前不符合交房条件的理由，缺乏事实根据，本院不予采信。③关于逾期交房违约金的计算问题。因王群哲在2019年12月13日业已能够明确案涉房屋具备办理交房等相关事宜的条件，结合案涉合同有关逾期交房违约金计算方式的约定，该逾期时间确定为2019年11月1日至2019年12月13日，据此计算逾期交房违约金为3482元（809725元×日万分之一×43天）。王群哲在此后一直未收房，责任不可归咎于粤诚公司，其诉请主张逾期违约金计算至2020年10月22日，本院不予支持。双方当事人对原判决作出的其他认定均未提起上诉，视为不持异议，二审直接予以确认。 综上，粤诚公司的部分上诉请求成立。原判决未全面查清基本事实，以致对违约责任的认定、裁判结果的处理失当，二审依法予以纠正。鉴于粤诚公司一审中能够提举《竣工验收备案表》《工程竣工验收报告》而怠于举证，直至二审方才提举，本院虽据实予以认定，但相应的诉讼费用仍确定由粤诚公司负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初3839号民事判决； 二、上诉人宣城粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王群哲支付违约金3482元； 三、驳回被上诉人王群哲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费已减半收取计659元，由被上诉人王群哲负担609元，上诉人宣城粤诚置业有限公司负担50元；二审案件受理费616元，由上诉人宣城粤诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈前香 审 判 员 程 瑛 审 判 员 包 娟 二〇二一年四月三十日 法官助理 冯忠山 书 记 员 林再松 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……