广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初506号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码：914404001925559159。法定代表人：温文俊。委托诉讼代理人：段军威，广东华商（龙华）律师事务所律师。被告：梁红芬（曾用名梁鸿芬），女，1974年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××222。委托诉讼代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爽，广东广捷律师事务所实习律师。原告珠海葆力物业管理有限公司诉被告梁红芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2021年3月10日、3月31日公开开庭进行审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人段军威、被告的委托诉讼代理人陈曙光、杨爽到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人段军威、被告的委托诉讼代理人陈曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年8月1日至2020年10月31日的物业管理费25601.4元；2.判令被告向原告支付2019年8月1日至2020年10月31日期间逾期交纳物业管理费的违约金16425.86元（违约金以每月物业管理费1706.76元基数，从欠费次月1日起暂计至2020年10月31日，实计至支付完毕之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月26日，原告与佛山市顺德区锡安物业管理有限公司签订了《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》，约定原告为位于佛山市顺德区×××××××××的启德工业厂房提供前期物业管理服务，物业管理费的收费标准按照建筑面积计算，物业管理费单价为1元/平方米/月，工业园内公共用电、用水由所有业主按面积平均分摊，工业园内二楼以上（含二楼）业主，每月增加分摊费用项目为：电梯每月用电电费、配件更换费（如有）、电梯年审/维修费。合同期限为3年，自2014年7月26日至2017年7月25日，合同期满时，工业园区未成立业委会及期选聘新的物业管理企业接管前，原告继续管理的，应视为本合同继续延续。业主拖欠物业服务费用的，按照所欠费用每日千分之五的标准追收违约金。合同签订后，原告开始为启德工业园提供物业管理服务至今。被告于2015年10月购买启德工业园区5栋501房，成为工业园区业主，但被告却从2019年8月1日开始拖欠物业管理费，原告曾多次向被告催缴，被告一直拒不交纳。至起诉之日，被告共欠原告物业管理费及违约金合计42027.26元。原告为此特向法院提起诉讼。被告辩称，被告没有拖欠原告物业管理费，更不存在应支付拖欠物业管理费的违约金，因为根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告在签订买卖合同的同时，应当与开发商或者开发商委托的物业管理公司签订前期物业服务协议，而本案中开发商并无与被告签订前期物业服务协议，被告也没有与原告签订前期物业服务协议或者物业管理合同，因此原、被告之间不存在合同关系，原告与开发商之间签订的前期物业管理服务委托合同不能约束本案被告，原告主张物业管理费及违约金不存在法律及合同依据。另根据被告提供的广东顺德农商商业银行自助业务回单，广东东稷药业有限公司每月支付原告物业管理费10257元（2016年11月至2019年8月），并不存在原告主张的物业管理费为1元/平方米的事实，因此原告主张物业管理费无事实依据。广东东稷药业有限公司是梁红芬或其丈夫经营的公司，该公司是使用本案物业的，所以广东东稷药业有限公司向本案原告支付物业管理费，有可能是该公司认为原告提供了相关的物业管理服务。在2019年9月以后，由于广东东稷药业有限公司已经没有经营，故一直没有人使用案涉物业，故也没有人享受相关物业管理服务，所以就该公司没有再向原告支付物业管理费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照、人口信息查询资料、《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》、佛山市顺德区不动产登记信息查询结果、《电梯维修保养合同书》、银行回单（13份）。被告提供：自助业务回单打印件（15份）、营业执照复印件。本院出示：银行交易记录。本院组织双方当事人进行了质证，原、被告对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供《商品房买卖合同》复印件，被告对签订合同及购买涉案厂房的事实没有异议，也没有否认复印件的真实性，本院予以确认。2.被告提供的结婚证复印件、涉案厂房拍卖截图打印件（京东网站）、照片，上列证据合法有效，原告对真实性有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2014年7月26日，佛山市顺德区锡安物业管理有限公司（协议中称甲方）与原告（协议中称乙方）签订一份《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》，约定乙方为甲方开发的位于佛山市顺德区北滘镇XXXXX号北滘镇启德工业厂房提供物业管理服务；物业服务收费标准及收费项目包括：1.工业厂房的物业服务管理费收费标准按建筑面积计算，物业管理费单价为:1元/平方米/月；2.工业园内公共用电、用水由工业厂房内所有业主，每月按面积平均分摊；工业园内二楼以上（含二楼）业主，每月增加分摊费用项目为：电梯用电电费、配件更换费（如有）、电梯年审/维保费。……；乙方在首次收取业主或使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人因变换需终止物业管理服务合同时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业管理服务费本金无息退回给业主或非业主使用人；合同期限为三年，合同期满时，工业园区未成立业主委员会与及期选聘新的物业管理企业接管前，乙方继续管理的，视为本合同自动延续；业主拖欠物业服务费用的，乙方足额收取拖欠物业服务费，并按所欠费用每日千分之五的标准追收违约金，拒绝支付违约金的，乙方可向人民法院起诉，由此所产生的费用均由业主承担。双方签订上述合同后，佛山市顺德区锡安物业管理有限公司将上述厂房交原告提供物业管理服务，但协议约定的三年期限届满后，工业园区未成立业主委员会，原告继续为工业园区提供物业服务，但没有与各业主另行签订物业服务合同。2015年10月26日，被告（合同中称乙方）与佛山市顺德区锡安物业管理有限公司（合同中称甲方）签订十份《商品房买卖合同》，分别约定被告向佛山市顺德区锡安物业管理有限公司购买位于佛山市顺德区北滘镇XXXXX号号商品房，用途为工业；其中XXXX号商品房的建筑面积均为1706.76平方米（含套内建筑面积和公用房屋分摊建筑面积，下同），202号、302号、402号、502号、602号商品房的建筑面积均为1422.42平方米。《商品房买卖合同》中有如下约定内容：“第十七条、物业管理的约定。该商品房移交后，乙方承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司（单位）依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定珠海葆利物业管理有限公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定。乙方在签订本买卖合同时，应与甲方或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”此后，被告依《商品房买卖合同》取得包括涉案商品房在内的上述物业的所有权，但未与原告或佛山市顺德区锡安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。自2016年11月25日至2019年10月10日，广东东稷药业有限公司向原告支付了34笔各10257元管理费。庭审中，原告称广东东稷药业有限公司每月支付的10257元，系该公司使用被告购买的301号（管理费：1706.76元/月）、302号（管理费：1422.42元/月）、501号（管理费：1706.76元/月）、502号（管理费：1422.42元/月）、601号（管理费：1706.76元/月）、602号（管理费：1422.42元/月）商品房的物业管理费，且加上电梯维护费870元/月（标准：145元/月/间×6间），即管理费为10257.54元/月（1706.76元/月×3+1422.42元/月×3+870元），广东东稷药业有限公司抹去小数位后每月缴交就是10257元；原告提交了与佛山市住友富士电梯工程有限公司签订的《电梯维修保养合同书》及相应支付凭证，证明佛山市住友富士电梯工程有限公司为涉案物业所在“启德置业园”的11台电梯提供保养服务，保养费为月350元/台/月，每年保养费为46200元；原告称被告物业所在的楼层有四台电梯，按被告所有的十个物业分摊的费用为140元/月/间（350元×4台/10间），另有税费5元/月/间，广东东稷药业有限公司每月只缴交了6间物业的电梯维护费共870元（标准：145元/月/间×6间）。被告称十间商品房都是交其丈夫开办的广东东稷药业有限公司使用，10257元为十间商品房的每月全部物业管理费，是按0.6元/平方米及电梯维护费87元/间计算即10257.54元（1706.76平方米×0.6元/平方米/月×5间+1422.42平方米×0.6元/平方米/月×5间+87元/间/月×10间）；因广东东稷药业有限公司自2019年9月起停业且不再使用商品房，故没有向原告缴交物业管理费。此后，因被告没有向原告支付物业管理费，原告遂向本院提起诉讼。另外，原告明确违约金计算标准为日千分之三，被告认为不应支付及计算标准过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律司法解释的规定，即本案适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）的规定。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与涉案商品房的建设单位即佛山市顺德区锡安物业管理有限公司签订的《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》，在协议约定的期限届满后，继续为工业园区提供物业管理服务，依上述法律规定，该协议对工业园区业主包括被告在内均具有拘束力。为此,被告应当遵守《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》所约定的内容。被告辩称《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》对其不具有法律效力及原、被告不存在物业服务合同关系的意见，缺乏理据，本院不予采纳。关于广东东稷药业有限公司于2016年11月25日至2019年10月10日期间共支付34笔10257元的认定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。被告认为上述支付的10257元为包括涉案商品房在内十间商品房的当月管理费，但未能提供其与原告协商变更管理费的依据，且与《前期物业管理服务协议》约定的收费标准不符，原告对10257元的构成能作合理说明且提供了相应证据，故本院认为原告主张10257元为被告购买的XXXX号商品房的当月物业管理费及电梯维护费的意见具有高度可能性，本院予以采纳。原告依《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》的约定，为位于佛山市顺德区北滘镇XXXXX号工业园提供的物业服务，被告作为工业园内XXXX号商品房的业主未能依约支付物业服务费，显属违约，故被告应向原告支付涉案物业的物业服务费。原告自2016年11月1日起开始收取物业服务费，计至2020年10月31日共48个月，被告通过广东东稷药业有限公司已缴交了34个月的物业服务费，故被告尚应向原告支付“XXXX号商品房”的14个月即2019年9月1日至2020年10月31日的物业管理费共23894.64元（1706.76平方米×1元/平方米/月×14个月）。原告主张物业服务费超出部分，理由不充分，本院不予支持。被告辩称不需缴纳该期间的物业服务费，缺乏理据，本院不予采纳。关于违约金的计算问题。原告主张违约金自次月1日起及按日千分之三标准计算，被告认为计算标准过高。本院认为日千分之三标准折合年利率约为1倍，明显过高；原告与佛山市顺德区锡安物业管理有限公司签订的《顺德区北滘镇启德工业厂房前期物业管理服务委托合同》中没有约定物业管理费的缴交日期，原告也没有提供催收通知等证据，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定调整违约金计算方法为，以23894.64元为本金，自起诉之日即2021年1月4日起至欠款清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算。原告主张违约金超出部分，理由不充分，本院不予支持。为此，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁红芬应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告珠海葆力物业管理有限公司支付位于佛山市顺德区北滘镇XXXXX号商品房自2019年9月1日至2020年10月31日的物业服务费23894.64元及违约金[违约金计算方法：以23894.64元为本金，自2021年1月4日起至欠款清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算]；二、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取425.34元（已由原告珠海葆力物业管理有限公司预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担183.34元，由被告梁红芬负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二一年四月一日书记员  李嘉濠