山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异186号 案外人：青岛达索实业股份有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：周瑞栋，总经理。 委托代理人：王伟，男，1982年1月24日出生，汉族，住山东省胶州市，系该公司员工。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区。 负责人：郭小霞，总经理。 委托代理人：刘锋，女，1982年7月3日出生，汉族，住山东省青岛市市**，系该公司员工。 委托代理人：赵伟，山东传习律师事务所律师。 被执行人：青岛来得克国际贸易有限公司，住所地山东省青岛保税区。 法定代表人：田某某，经理。 被执行人：山东万宝鑫金属材料有限公司，住所地山东省淄博市桓台县。 法定代表人：李翠红，经理。 被执行人：山东盟诚电气有限公司，住所地山东省桓台县。 法定代表人：李秀梅，经理。 被执行人：青岛福润德建华新材料有限公司，住所地山东省青岛胶州市。 法定代表人：田某某，经理。 被执行人：青岛苏青商务有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：高泽众，经理。 被执行人：田某某，男，1976年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被执行人：巩某某，女，1969年8月27日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被执行人：李方学，男，1972年3月3日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：于某，女，1976年8月6日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与青岛来得克国际贸易有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、青岛福润德建华新材料有限公司、青岛苏青商务有限公司、田某某、巩某某、李方学、于某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执745号】过程中，案外人青岛达索实业股份有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛达索实业股份有限公司称，请求：1.停止对胶州市洋河镇工业园诸黄公路南侧的土地及房产（以下简称案涉土地及房产）的评估拍卖。2.确认案外人在租赁期限内继续享有对案涉土地及房产的租赁权。事实与理由：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，青岛达索实业股份有限公司以案外人的身份提出执行异议。2015年8月16日，案外人与青岛福润德建华新材料有限公司签订了为期10年的厂房租赁合同，并已实际履行至今，现案外人在案涉土地及厂房内有正常的生产及经营。案外人已支付租赁费x万元及保证金x万元，并先后投入近x万元资金进行厂房维修及改造。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果案涉土地及厂房被拍卖将侵害案外人的合法利益，故请求法院中止对案涉土地及厂房的执行，待租赁合同期满后案外人会主动腾出房屋。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，1.案外人的主张无事实及法律依据，案外人与青岛福润德建华新材料有限公司签订《土地房屋租赁合同》之前，青岛福润德建华新材料有限公司已将案涉土地及厂房抵押给工行并办理了抵押登记，案外人应当知道该抵押事实。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条之规定，案外人的租赁行为不能阻碍抵押权人实现抵押权。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因此案外人的异议不能成立。2.案外人并非实际使用人，且租赁费远低于市场价格。租赁合同约定一次性支付10年的租金，与常理不符，案外人也未提供相应的支付租金的证据。申请执行人多次去抵押物处尽调，与案外人的相关负责人沟通，该土地的实际使用人并非案外人。案涉土地在周围的年租赁价格约x万元左右，与案外人执行异议申请书中所述10年的租赁费x万元相差甚远。综上，案外人的异议请求应当予以驳回。 为证明其主张，案外人青岛达索实业股份有限公司向本院提交了以下证据：1.土地房屋租赁合同一份，证明案外人青岛达索实业股份有限公司租赁案涉土地及厂房，租期为10年。2.费用补充协议一份，证明案外人占有使用案涉土地及厂房，对厂房进行维修并支付相关费用。3.费用确认单一份，证明案外人已于2014年签订租赁合同，后又对土地进行整理维护，有相应的租金支出。案外人提交的租赁合同系在2014年签订的租赁合同的基础上重新签订的。4.收款收据两份，证明青岛福润德建华新材料有限公司已收到租金及押金。5.电费发票一组，证明案外人正常使用案涉土地及厂房。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，1.对证据一的真实性有异议，该证据系后期单方制作，合同没有具体的落款时间，根据合同内容并不能证明相关租赁合同的具体履行。该租赁合同的签署时间在青岛福润德建华新材料有限公司与工行签订《最高额抵押合同》之后，不能对抗在先的抵押权。2.对证据二的真实性有异议，系后期单方制作，该补充协议无具体落款时间，协议项下的x万元的支出并没有具体项目及转账流水，不符合常理。3.对证据三的真实性有异议，该证据系后期单方制作，该合同没有具体的落款时间，且该确认单项下的x元支出没有具体项目及转账流水，不符合常理。4.对证据四的真实性有异议，该租金及押金的支付没有转账凭证，不足以证明该款项实际支付。5.证据五与本案无关，即使已实际支付相关电费，也系青岛福润德建华新材料有限公司的财务行为。 为证明其主张，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交了以下证据：1.《最高额抵押合同》一份，证明2015年3月17日，青岛福润德建华新材料有限公司与中国工商银行青岛山东路支行签订《最高额抵押合同》，早于案外人与青岛福润德建华新材料有限公司于2015年8月16日签订的《厂房租赁合同》。根据民法典规定，案外人无权占用案涉土地。且该《最高额抵押合同》项下第十条第二款约定：“未经甲方书面同意，不得将抵押物设立任何形式抵押质押，也不能将抵押物出租转让，馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害”。2.送达地址确认书一组，证明2015年3月17日，青岛来得克国际贸易有限公司、山东盟诚电气有限公司、青岛福润德建华新材料有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、田某某、巩某某与中国工商银行青岛山东路支行签订了《最高额抵押合同》，约定了送达地址。 案外人青岛达索实业股份有限公司质证称，对证据一的真实性无法确认，对证明内容有异议。证据二与案外人无关。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行与青岛来得克国际贸易有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、青岛福润德建华新材料有限公司、青岛苏青商务有限公司、田某某、巩某某、李方学、于某金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月18日作出（2018）鲁02民初254号民事判决书，判决书载明：一、被告青岛来得克国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行借款本金x万元及利息、罚息和复利x元（利息、罚息和复利已计算至2017年12月20日，此后至实际清偿之日的利息、罚息和复利按照合同约定计付）；二、被告山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、青岛苏青商务有限公司、被告田某某、巩某某、李方学、于某对上述一项所确认的债务在本金最高余额x万元及利息、罚息和复利的范围内承担连带清偿责任。被告山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、青岛苏青商务有限公司、被告田某某、巩某某、李方学、于某承担保证责任后，有权向被告青岛来得克国际贸易有限公司追偿；三、原告对被告青岛福润德建华新材料有限公司设定的、位于胶州市洋河镇工业园诸黄公路南侧的土地（证号：胶国用（2013）第xxxx号）及房产（证号：房权证胶自字第××号），经拍卖、变卖所得的价款在本金最高余额x元及利息、罚息和复利的范围内享有优先受偿权。被告青岛福润德建华新材料有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛来得克国际贸易有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，财产保全费x元，由被告青岛来得克国际贸易有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、青岛福润德建华新材料有限公司、青岛苏青商务有限公司、被告田某某、巩某某、李方学、于某共同负担。 后本案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执745号。诉讼过程中，本院查封青岛福润德建华新材料有限公司名下位于胶州市洋河镇工业园诸黄公路南侧的土地（证号：胶国用（2013）第xxxx号；地号：xxxx）及房产（证号：房权证胶自字第××号），查封期限自2018年9月5日至2021年9月4日止。青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202执3423-3号案件对上述土地及厂房的查封系首先查封，青岛市市南区人民法院已将上述财产移送本院执行。2020年11月3日，本院作出（2020）鲁02执745号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛福润德建华新材料有限公司名下位于胶州市洋河镇工业园诸黄公路南侧的土地（地号：xxxx）及房产（权证或证明号：胶自xxxx）。 另查明，案外人青岛达索实业股份有限公司向本院提交的《土地房屋租赁合同》显示该合同系由青岛达索实业股份有限公司与青岛福润德建华新材料有限公司签订，案外人向本院提交了收款收据及银行转账凭证，以证明其已支付全部租金，该银行转账凭证显示的付款方与收款方均非租赁合同签订双方。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人青岛达索实业股份有限公司提交的证据，不足以证明其在人民法院对案涉土地及房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉土地及房产的执行。故案外人青岛达索实业股份有限公司的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛达索实业股份有限公司的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年四月二十一日 法官助理 马春伟 书记员 王 钰