吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终780号上诉人（原审被告）：吉林市冠霖经贸有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区莲花街乾丰园小区水泥厂26号楼7单元7层98号。法定代表人：王微，总经理。委托诉讼代理人：王丰，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林炭素有限公司，住所地吉林省吉林市和平街9号。法定代表人：赵玉江，总经理。委托诉讼代理人：朱满吉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韩满，男，该公司职员。上诉人吉林市冠霖经贸有限公司（以下简称冠霖公司）因与被上诉人吉林炭素有限公司（以下简称炭素公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冠霖公司的法定代表人王微及委托诉讼代理人王丰，被上诉人炭素公司的委托诉讼代理人朱满吉、韩满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠霖公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实遗漏。1．遗漏双方租赁期限到动迁之日，双方约定动迁之日是固定期限，一审法院也要求炭素公司提供动迁证据，对方拒不提供，隐瞒证据，也就是说动迁之日是确定的，不是不确定的。这一事实说明双方是定期租赁合同，不是不定期租赁合同。为此，冠霖公司申请依法调取该证据，以证明双方约定的租赁期限。2．遗漏双方未签订书面租赁合同是炭素公司不予签订，不是冠霖公司不予签订，未签书面租赁合同是炭素公司的责任，也就是说未签租赁合同是炭素公司故意造成的，所以炭素公司不能以此理由提出解除权，即炭素公司没有解除权。3．遗漏该租赁土地上的由冠霖公司建设的仓库（临时建筑物）是什么时间建设的，是否经双方认可。该租赁土地上，冠霖公司建设的仓库是在2018年4月份建设的，双方在谈租赁协议时，冠霖公司明确表示租赁土地的目的是存放物资，经营的物资有水泥等材料，需要建设仓库才能保管，否则会造成物资的损失。炭素公司知道冠霖公司要建设仓库，没有反对。正常租赁期限从4月份开始，但是由于冠霖公司需要建设仓库，为此，炭素公司同意一个月的建设期限，不收取租赁费用，为此，才确定从5月1日开始计算租期。遗漏该事实，目的是帮助炭素公司解除租赁合同而不予赔偿。4．遗漏双方租金是按照一年一结算，双方约定租赁费年租金，也就是说双方按照租赁费用是一年一结算，不是不定期租赁，是固定期租赁，不是随意解除的。5．遗漏冠霖公司已经向炭素公司交纳2020年5月1日至2021年4月30日租金，双方租赁关系没有解除，炭素公司不是真实要解除双方租赁关系，只是炭素公司担心动迁时，冠霖公司要求赔偿建设仓库的损失。为此，冠霖公司已经向炭素公司出具书面承诺，炭素公司还是认为不妥，冠霖公司不同意解除，炭素公司也不愿意解除。双方对是否解除发生争议，实际上，冠霖公司交了下一年的租赁费，炭素公司也收到了租赁费。炭素公司只是认为收到该费用是个人行为，不是承租单位行为而已，认为与个人没有业务往来，但是没有说与冠霖公司无租赁关系。而实际上该个人付款的行为，不是个人行为，因交款人是冠霖公司的法定代表人，代表的是冠霖公司。虽然炭素公司提出解除租赁关系，但双方仍然具有租赁关系，没有解除。二、一审法院认定事实错误。本案应当发回重审。一审法院认定双方当事人为不定期租赁系事实认定错误。本案一审庭审过程中，冠霖公司举证能够证明双方并非不定期租赁，而是定期租赁合同关系，双方明确约定租期至场地动迁之日止。且双方的交易习惯也能够证明，双方是在租期满1年时支付租赁费用。所以，双方间系固定期限的租赁合同。同时冠霖公司已经按照约定将2020年5月1日至2021年4月30日的租金如数交纳给炭素公司，故2020年5月1日至2021年4月30日期间双方的租赁关系已经固定，且能够明确租赁期限为一年，为定期租赁关系。到一审判决时，已经交付的租金剩余的租赁期不足半年，仍然是有效租赁期限，一审法院未判决解除，实际也无判决解除的必要，双方租赁关系应当于2021年4月30日后再确定是否继续租赁，如不租赁，临时建筑如何处理，协商一致后，才能解除租赁关系，现在双方分歧大，一审事实认定不清，遗漏事实，在事实上认定错误，所以，应当撤销原判决，发回重审。三、一审判决存在漏判，依法应当发回重审。本案中，炭素公司作为原告，第一项诉请为解除双方当事人之间的租赁合同。现在双方仍然存在租赁关系，但一审法院在判项中却未判决是否解除合同，而直接判决要求冠霖公司腾迁，此系一审法院的漏判。由于一审法院的漏判，导致双方当事人之间的租赁合同是否应当解除、何时解除等本案焦点问题均未在判决中有所体现。因此，一审判决存在漏判，请二审法院依法发回重审。四、冠霖公司已经交纳了2020年5月1日至2021年4月30日的租金，一审判决书判项第二项要求支付自2020年5月1日至实际返还土地期间的占有使用费是完全错误的。如前所述，在2019年至2020年度租赁期限届满后，冠霖公司如期交纳了2020年至2021年度的租金。庭审中，炭素公司也承认收到了该笔租金，也没有退还冠霖公司已经交纳的租金。事实上，炭素公司收取了租金后，却诉至法院要求解除合同，并要求冠霖公司腾迁，炭素公司此举有违诚实信用原则，系违约行为，其诉请不应得到人民法院支持。且一审判决要求冠霖公司支付2020年5月1日后的“场地占有使用费”却未要求炭素公司退还冠霖公司已经支付的租金，明显有违公平原则，增加诉累，故一审判决书判项中的第二项系错判。五、一审法院判决拆除冠霖公司建设的仓库，但是，如果按照一审判决执行，冠霖公司的损失如何确定。因为标的物拆除，无法确认其价值，如果炭素公司坚持要拆除，应当先赔偿冠霖公司的全部损失后，才能拆除，否则损害冠霖公司的合法权益。无疑造成冠霖公司损失无法确定。因此，炭素公司收回土地前，应当在赔偿冠霖公司损失后或者确定冠霖公司损失后，才能拆除。而一审法院直接判决拆除，明显有失公平且不合理。六、一审认定事实错误，遗漏部分事实，导致法律适用错误，判决结果错误的后果。炭素公司辩称：一、一审判决适用法律正确。1．本案一审判决适用《中华人民共和国合同法》第215条、232条作出裁决完全正确，依据是：本案租赁期限6个月以上，双方当事人既没有签订书面租赁合同，也没有约定具体租赁期限，构成不定期租赁。2018年5月1日，双方当事人形成租赁合同关系，当时双方约定租赁期限为一年，租期至2019年4月30日止，租赁用途为临时存放沙子；后冠霖公司按照双方约定支付了一年租金。炭素公司多次催促冠霖公司签订租赁合同，但冠霖公司每次都推诿不签，于2020年4月30日才出具《承诺函》，承认双方未签订书面租赁合同，但是冠霖公司在《承诺函》中也没有提出租赁期限要至租赁标的物被政府征收征用。事实上，双方自形成租赁合同关系以来，炭素公司从来没有提出过要租赁至政府征收征用，双方一直以来没有协商过长期租赁问题，但是，冠霖公司在炭素公司提起诉讼后突然提出要租赁至政府征收征用，已经严重违背了当时短租的合同初衷。2．本案一审判决适用《中华人民共和国合同法》232条认可炭素公司享有租赁合同解除权，理由充分。如上所述，双方当事人既没有签订书面租赁合同，也没有约定具体租赁期限，炭素公司可以随时解除合同。炭素公司分别于2020年1月14日、4月2日、4月26日、5月6日向冠霖公司发出解除合同以及要求在2020年5月1日前返还租赁物的通知，炭素公司通知解除租赁合同于法有据。3．炭素公司解除租赁合同，还因为冠霖公司违约在先，拖欠租金、未经冠霖公司同意建设房屋。2018年5月3日、6月14日，冠霖公司分两次支付了2018年5月1日至2019年4月30日的一年租金。2019年5月1日之后，冠霖公司既不签订租赁合同，也不支付租金，经炭素公司催要，直到2019年6月25日，冠霖公司才支付了2019年5月1日至2020年4月30日的一年租金。另外，冠霖公司未经炭素公司同意，擅白建设房屋，改变了租赁标的物原状。二、一审判决冠霖公司返还租赁土地，拆除其自建房屋以恢复原状，合法合理。根据《中华人民共和国合同法》223条第二款、第235条之规定，冠霖公司未经炭素公司同意，擅白在租赁土地上自建房屋，依法应予以拆除、恢复租赁土地原状。双方当事人在达成租赁合同关系时，约定租赁用途为临时存放沙子，但是冠霖公司认为炭素公司同意冠霖公司临时存放物资就是同意建设房屋，完全是冠霖公司的主观臆断强加于人。相反，炭素公司自租赁开始至今，从来没有同意过冠霖公司在租赁土地上建设房屋，冠霖公司未经炭素公司同意自建房屋，理应自行承担相应法律后果。三、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1．炭素公司没有同意过租赁期限要至租赁标的物被征收征用，从来没有想长期出租本案租赁标的物，也从来没有授权员工可以自己名义对外签订或达成租赁合同，炭素公司的一切合同均要加盖企业有效印章方能生效。炭素公司员工朱满吉也明确表示，他从来没有承诺过冠霖公司可以一直使用租赁土地至被政府征收征用。冠霖公司2020年4月10日向炭素公司出具的《承诺函》，是炭素公司已多次向冠霖公司发出解除租赁合同通知后才出具的。冠霖公司在《承诺函》写明：“炭素公司出租给冠霖公司的土地为空场地，冠霖公司已在场地内建立厂房自行使用，如冠霖公司自行建立厂房的场地被征收征用但未对其自建厂房补偿的，冠霖公司不向炭素公司主张赔偿或补偿”。该《承诺函》已经证明冠霖公司在租赁土地上自建厂房，是冠霖公司自行所作出的行为，未经炭素公司同意。冠霖公司在该《承诺函》中没有提出要租赁土地至被政府征收征用，而在炭素公司提起诉讼后突然提出长期租赁意愿，炭素公司不予接受、不同意。2．炭素公司没有同意过冠霖公司可以在租赁土地上建设房屋。本案租赁土地在炭素公司院外，租赁土地有单独的院墙和大门，冠霖公司租赁土地以后在墙内所做行为，应由冠霖公司自行承担法律后果，而不能把对冠霖公司的日常管理强加给炭素公司。炭素公司在经允许进入租赁场地后，发现冠霖公司违规建设房屋，立即提出异议，同时发出解除合同、返还原物并恢复原状的通知。另外，冠霖公司在2020年4月10日向炭素公司出具的《承诺函》已多次写明“冠霖公司自建房屋是其自行行为”，未经炭素公司同意，理应由冠霖公司自行承担法律后果。3．炭素公司已多次向冠霖公司发出解除合同通知。炭素公司分别于2020年1月14日、4月2日、4月26日、5月6日多次向冠霖公司发出解除合同以及返还租赁物的通知，冠霖公司已经签收，也曾在收到炭素公司的解除合同通知后的2020年4月10日发函想要协商解决纠纷，已充分证明炭素公司的解除合同通知已经到达冠霖公司。4．冠霖公司至今尚未支付2020年5月1日之后的租金。关于冠霖公司所说王微个人于2020年4月30日向炭素公司汇款一事，炭素公司已经向王微发出退款通知，明确告知王微与炭素公司无业务关系，应到炭素公司处办理退款。另外，冠霖公司已经支付的2018年5月1日至2020年4月30日的租金，均通过其企业银行账户汇款；并且冠霖公司与王微并非同一法律主体，王微的汇款不能视为冠霖公司支付的租金。炭素公司向一审法院起诉请求：1．解除炭素公司与冠霖公司之间的租赁合同；2．冠霖公司将拆除违建房屋并恢复原状的租赁场地返还给炭素公司；3．冠霖公司按照日租金205.48元（年租金7.5万元÷365日）的标准向炭素公司支付自2020年5月1日起至返还租赁场地期间的场地占有使用费。一审法院认定事实：炭素公司系吉林市昌邑区哈达湾街道和平街9号土地的国有土地使用权人。2018年5月1日，炭素公司将上述土地中的部分土地（空场地）出租给冠霖公司使用。双方未签订书面租赁协议，口头约定年租金7.5万元。冠霖公司分别于2018年5月3日和2018年6月14日向炭素公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金合计7.5万元。2019年6月25日，冠霖公司向炭素公司支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金7.5万元。2020年1月14日，炭素公司通过邮政快递向冠霖公司发出解除合同通知书，该通知书载明：“吉林市冠霖经贸有限公司自2018年5月1日起使用吉林炭素有限公司位于吉林市昌邑区和平街的耐火砖库场地、面积约4380平方米，但双方至今尚未签订租赁协议。我公司现正式通知如下：1.解除我公司与贵单位的租赁关系；2.贵公司应在2020年2月14日前将租赁场地返还给我公司并恢复场地原貌。”冠霖公司于2020年1月15日指定他人代收该通知书。同年4月2日，炭素公司又通过邮政快递向冠霖公司发出通知书，其中载明：“贵单位仅交付了截至2020年4月30日的租金；贵公司未经我公司同意擅自改变场地使用用途、擅自建设了违规建筑物，我公司现正式通知如下：1.解除我公同与贵单位的租赁关系；2.贵单位应在租赁届满的第二日即2020年5月1日前将恢复原貌的场地返还给我公司。”冠霖公司法定代表人王微于2020年4月4日收到该通知书。2020年4月10日，冠霖公司向炭素公司出具承诺函，载明：“我司已于2018年5月1日与贵司建立场地租赁关系，并实际使用了承租场地，但由于双方未签订书面租赁合同。鉴于贵司出租给我司的土地为空场地，我司已在场地内建立厂房供我司自行使用。现我司郑重承诺：如我司自行建立厂房的场地被征收征用，征收机关未向贵司支付地上附着物补偿款，我司不向贵司主张地上附着物补偿，亦不要求贵司赔偿。特此承诺。”后炭素公司又分别于2020年4月26日、2020年5月6日向冠霖公司发出通知书，要求解除与冠霖公司的租赁关系，冠霖公司于2020年5月1日前将场地恢复原貌返还给炭素公司。冠霖公司法定代表人王微分别于2020年4月28日和2020年5月10日收到上述通知书。2020年4月30日，冠霖公司法定代表人王微向炭素公司汇款7.5万元。同由，炭素公司向冠霖公司法定代表人王微发出退款通知书，载明：“王微：你于2020年4月30日向我公司银行账户汇款柒万伍仟元整，经查，我公司与你没有任何业务合作关系，请你立即到我公司（地址：吉林省吉林市昌邑区和平街9号）办理退款手续，我公司将你的汇款予以退回。特此通知。”另查明，案涉场地的土地使用权人系炭素公司，该土地使用权面积为11,477.37平方米，地号020020050002000，权属性质：国有建设用地使用权，用途：工业用地，使用权类型：出让，建设用地使用权证书号为吉市国用（2106）第220202001032号。冠霖公司租赁土地后，在案涉土地上自建房屋，并与炭素公司租赁的吉林市晨兴通讯器材有限公司自建房屋相互毗邻，互为界限。一审法院认为，炭素公司与冠霖公司就案涉土地达成的口头租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政性法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”结合本案，案涉土地的租赁期限已超过6个月，故双方当事人应当采取书面形式。但是双方当事人一直没有达成书面租赁协议，据此，根据上述法律规定，应视为炭素公司与冠霖公司就案涉土地达成不定期租赁合同。关于冠霖公司提出双方的租赁期限是以案涉土地被拆迁为条件的有固定期限租赁合同的抗辩意见。一审法院认为，因炭素公司对此事实予以否认，且即便双方达成了上述口头约定，也不能违反上述法律规定，即租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。故冠霖公司提出的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，法律赋予不定期租赁合同的出租人有权随时解除合同。因本案双方当事人达成的是不定期租赁合同，故炭素公司作为出租人提出解除租赁合同，符合法律规定。关于解除合同的时间问题。炭素公司多次向冠霖公司发出解除合同通知，并多次提出冠霖公司应在2020年5月1日前将土地返还，结合炭素公司的意思表示，法院认为案涉租赁合同的解除时间应以2020年5月1日为准。因炭素公司在起诉前已发出解除合同通知，且已产生解除合同的法律后果，故炭素公司无需通过诉讼方式形式解除权，法院仅对合同解除的法律后果进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因双方当事人之间的租赁合同已于2020年5月1日解除，故炭素公司要求冠霖公司拆除房屋将租赁的土地（空场地）予以返还，于法有据，法院予以支持。关于炭素公司提出冠霖公司应当给付其自2020年5月1日起至返还租赁场地期间的场地占有使用费问题。如上所述，2020年5月1日，炭素公司与冠霖公司之间的租赁合同已经解除，冠霖公司继续占有案涉场地，没有合法根据。故炭素公司按照冠霖公司已给付的租金标准要求其继续给付占有期间的使用费，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。一审判决：一、冠霖公司于判决生效之日起一个月内将吉林市昌邑区哈达湾街道和平街9号中占有的土地返还给炭素公司，同时拆除上述土地范围内自建的房屋；二、冠霖公司于判决生效之日起十日内给付炭素公司自2020年5月1日起至实际返还土地期间的土地占有使用费（按照日租金205.48元标准计算）。案件受理费41元，由冠霖公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，冠霖公司与炭素公司没有签订书面的租赁合同，冠霖公司关于双方约定租赁期限至动迁之日及炭素公司同意其建设仓库的主张，炭素公司予以否认，冠霖公司提供的现有证据亦不足以证明其上述主张，故一审判决认定双方当事人之间形成不定期租赁合同关系，并无不当。关于租金给付问题。冠霖公司支付了截至2020年4月30日的租金。2020年4月30日，冠霖公司的法定代表人王微个人向炭素公司汇款7.5万元的行为不能视为是冠霖公司向炭素公司支付租金，且炭素公司向王微发出了退款通知书，故一审判决冠霖公司给付2020年5月1日起至实际返还土地期间的土地占有使用费，并无不当。关于是否应拆除自建房屋问题。因双方之间的租赁合同已于2020年5月1日解除，冠霖公司再继续占用案涉土地已没有合法根据，故一审判决冠霖公司拆除案涉自建房屋，并无不当。关于一审判决是否存在漏判确认合同解除的问题。一审判决虽在判决主文中没有关于确认合同解除的判项，但在论理中论述了“因炭素公司在起诉前已发出解除合同通知，且已产生解除合同的法律后果，故炭素公司无需通过诉讼方式形式解除权，一审法院仅对合同解除的法律后果进行审理。”且炭素公司对此没有提出上诉，二审期间亦明确表示对此没有异议。此种处理方式对双方当事人的权利没有损害，故一审判决关于确认合同解除问题的处理，并无不当。综上所述，冠霖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元，由上诉人吉林市冠霖经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 郭立坤审判员 刘 卓二〇二一年四月二十九日书记员 刘一凝（此件共14页，印15份）