苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初1626号原告：倪炳荣，男，1973年4月14日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李纪红（系原告倪炳荣妻子），女，1975年8月22日生，汉族，住苏州市吴江区。被告：苏州绿杰置业有限公司，住所地苏州吴江经济技术开发区云梨路1688号。法定代表人：李永强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春燕，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。原告倪炳荣诉被告苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告倪炳荣的委托诉讼代理人李纪红，被告绿杰公司的委托诉讼代理人李永安、陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪炳荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失20万元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月23日，原、被告签订《商品房销售合同》，约定原告向被告购买位于吴江经济技术开发区××河西、××璀璨××花园××单元××室房屋，约定交房时间为2018年6月30日前。交房前原告发现涉案房屋楼体北侧被加装了室外钢梯，钢梯从一楼加装至顶楼，连通每一楼层。但被告在销售时从未告知原告楼体外侧要加装钢梯，被告向原告展示的沙盘模型及宣传资料图中均未显示外侧加装钢梯，被告在销售合同中也未载明楼体外侧需加装钢梯。原告遂与被告就室外钢梯事项进行交涉，但被告至今未能给出合理处置方案。原告了解到，苏州市吴江区市场监督管理局于2018年11月5日对被告作出吴江市监案字[2018]512号《行政处罚决定书》，载明：被告在楼盘销售宣传过程中未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，销售处的沙盘模型也未明示室外钢楼梯结构的存在，而且在部分购房者看到施工现场加装钢楼梯并提出质疑时，被告将标注“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不符，被告的行为构成虚假宣传，责令停止违法行为，罚款80万元。此外，原告了解到被告在后期销售同一小区内剩余的加装室外钢梯商品房时，在购房者得知存在室外钢梯的情况下，均进行降价处理，其销售价格远低于原告的购买价格，严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告通过虚假宣传的行为，故意隐瞒了对原告购房目的、房屋结构及房屋价格具有重大影响的事实，导致原告与其签署房屋买卖合同，损害了原告的合法权益；其次，被告向原告交付不符合合同约定的商品房，构成严重违约，应当赔偿原告遭受的损失；最后，加装钢梯位于楼体外侧存在重大安全隐患，任何人均可经由钢梯无障碍到达楼内任何一家住户门口或住户的窗户。而且，钢梯从一楼延伸至顶楼，全部为非封闭式设计，对于未成年人等存在高空坠落的重大风险。钢梯位于室外，设计使用年限较短，后续必然会产生维护、维修、更换费用，额外增加业主费用支出，导致业主遭受经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告绿杰公司辩称，1.涉案房屋符合购房合同的约定，施工设计文件审核合格，该施工设计文件上明确有钢楼梯的设计，符合住宅设计规范的要求，且涉案房屋已经取得商品房交付使用通知书，符合购房合同约定的房屋交付条件；2.施工设计图纸始终都有钢楼梯的设计，但图纸属于设计公司和开发商的商业秘密范畴，其没有对外公示的义务。根据涉案合同补充协议第六条的约定，沙盘模型和宣传资料仅作为签约时的参考，应以实物为准，因此其不存在故意隐瞒、欺诈等不当行为。行政处罚决定书只能作为证据使用，对于法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，且行政处罚决定书认定的虚假宣传行为系2017年以后的行为，本案原告购房时间为2016年，该处罚决定书对本案不具有参考性；3.原告不存在直接经济损失和可得利益损失，且房价是上涨的，因此原告主张赔偿损失没有事实和法律依据，应于驳回；4.为提高业主满意度，其已提出将钢楼梯改为升降梯的替代完善方案，但原告不同意改建，由此产生的责任应由原告自行承担。经审理查明：2016年7月23日，倪炳荣作为买受人与绿杰公司作为出卖人，双方签订编号为Y2016017915的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定倪炳荣向绿杰公司购买其开发的位于苏州市××经济技术开发区××河西、××璀璨××花园××单元××号房屋；该商品房的用途为普通住房，层高为3.0米；住宅建筑面积共174.44平方米，套内面积140.099平米，单价为每平米15934.35元，购房总价款为2779588元；买受人采用按揭方式支付房款；出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得商品房交付使用通知书。该合同附件一房屋平面图显示，29幢为3单元建筑，每单元两户。该商品房买卖合同附件四《补充协议》约定：买受人确认，出卖人所制作的样板房及其样板区域以及售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定的差异，出卖人所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，最终以实际建成为准；买受人所购房屋面积、结构、装饰、设备标准均以本合同及其附件为准；买受人充分明白并知晓：出卖人通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；出卖人对该项目及该房屋所作的说明和允诺具体明确并且对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容除外；因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围内没有根据规划或者设计要求须存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，买受人对此予以充分理解；若在本合同之外，买受人认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，则双方须进行书面确认；出卖人销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经出卖人书面盖章确认的均不视作为出卖人的意思表示；经规划部门批准的规划、设计变更导致房屋结构形式、户型、朝向变化，并影响到所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复或不要求退房的，视同接受变更；除房屋结构形式、户型、朝向之外不影响商品房质量或使用功能的其他变化出卖人无需通知买受人，亦不得作为解除合同的理由。2018年5月，倪炳荣发现璀璨四季花园29幢已建造室外钢楼梯，与售楼中心公示的楼盘模型不符。2018年9月26日，璀璨四季花园19、22、23号（公安编号为29、36、28号）商品房通过交付使用备案，并取得交付使用通知书。2018年9月27日，绿杰公司向倪炳荣寄送入住通知书，通知其于2018年9月28日前办理房屋交付手续。2018年11月5日，苏州市吴江区市场监督管理局作出吴江市监案字（2018）512号行政处罚决定书，查明违法事实如下：绿杰公司开发运营的绿地江南华府备案名为璀璨四季花园，于2016年初立项，并委托启迪设计集团股份有限公司（原苏州设计研究院）制作了设计图纸，其中四幢叠加别墅(公安编号分别为28、29、36、37号)因无消防疏散通道，所以设计了室外钢楼梯；此图纸成稿时间为2016年2月25日，为最终定稿，并在规划部门和住建部门备案；绿杰公司于2017年起销售28、29、36号叠加别墅，销售人员在楼盘销售宣传的过程中并未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，且当时销售处的沙盘模型也并未明示室外钢楼梯结构的存在；绿杰公司在销售上述三幢叠加别墅时，有部分购房者看到施工现场正在建造的室外钢楼梯时提出过质疑，但销售人员将标注了“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不相符合，绿杰公司的行为构成了虚假宣传的行为。苏州市吴江区市场监督管理局就绿杰公司的虚假宣传的行为，责令其停止违法行为并罚款80万元。以上事实有，原告提交的吴江市商品房买卖合同及补充协议一份，售楼中心沙盘照片三张，室外钢梯照片一张，行政处罚决定书一份，标注取消室外钢楼梯的图纸一张；被告提交的吴江市商品房买卖合同、交付使用通知书、入住通知书、EMS寄件联、投递信息各一份，商品房建设工程图纸1组（含案涉房屋总平图、单体图、规划施工图、竣工图）以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。依照合同约定，经规划部门批准的规划、设计变更导致该房屋结构形式、户型、朝向变化，被告应尽告知义务；室外钢楼梯设计图纸已于2016年2月在规划部门和住建部门备案，被告在签署商品房买卖合同时未向原告告知，已构成违约；被告在与原告签订合同期间实施虚假宣传行为，隐瞒与订立合同有关的该项重要事实，客观上造成原告的损失；故被告应承担赔偿责任。原告主张的赔偿数额20万元，过分高于其实际损失，本院依照公平原则和诚信原则以及合同履行情况，并结合被告的抗辩，将该项损失数额调整为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州绿杰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪炳荣赔偿5万元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××66）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告倪炳荣负担1625元，由被告负担525元。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××66）。原告已预交的诉讼费用中525元本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二一年四月二十一日书记员  王 昊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。