山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初3305号 原告：任宗辉，男，1989年1月2日出生，汉族，配送员，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：房祥慧，山东舜铭律师事务所律师。 被告：杨明，男，1986年5月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：苑克帅，山东德衡（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春刚，山东德衡（日照）律师事务所律师。 原告任宗辉与被告杨明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任宗辉及其委托诉讼代理人房祥慧，被告杨明及其委托诉讼代理人苑克帅、刘春刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任宗辉向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告于2021年1月6日解除双方之间签署的房屋租赁合同，并判决被告立即腾空房屋；2.请求法院依法判决被告支付原告租赁费用98410元及利息(自2020年7月1日起计算至2021年1月6日，自2021年1月7日起至实际腾空之日止的房屋占用费按照房屋租赁合同约定进行判决；利息自2020年7月1日起2020年11月19日以80000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月20日起至实际全部清偿完毕之日止，以98410元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.依法判决被告对租赁房屋恢复原状，不能恢复原状的，判决被告赔偿原告损失。在审理过程中后，任宗辉因执行问题而撤回的第三项诉讼请求，要求另案处理。事实与理由：原、被告于2019年11月18日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落于的房屋一处；租赁期限三年，第一年租金13万元，第二年租金14万元，第三年租金15万元；于每年5月1日前预付房屋定金5万元，于每年7月1日前将剩余租赁费付清。合同生效后，被告仅于2019年12月6日支付租金44000元，加上2019年11月6日支付的6000元，被告共计支付原告租金5万元，余款至今未付。另外，原告对租赁房屋进行了改变，要求被告对租赁房屋恢复原状，不能恢复原状的依法对原告进行赔偿。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 杨明辩称，因租赁两处房屋用于旅游季节时海边饭店经营，被告于2019年11月18日与原告签订了租赁合同，且与案外人任守超签订了租赁合同。合同签订后，因作为一个饭店整体经营，被告同时装修两处租赁房屋，于2020年1月24日前装修完毕，被告装修完后，本计划自大年初一（2020年1月25日）饭店开业，恰逢遭遇新型××疫情，所租赁房屋的村封村，导致饭店一直迟迟无法开业。被告于2020年4月10日后向山海天管委食品安全管理部门提出开业申请，后4月底饭店开业。后原被告就租金减免事宜沟通协商，2020年11月16日原告将房租钥匙收回，并换了门锁，导致被告无法进入租赁房屋，因此，原告存在违约行为，应承担违约责任。综上，关于房屋租金问题，考虑到合同签订后的装修时间以及不可抗力新型疫情引起的饭店不能正常开业，请求法官从公平角度，对被告承担的数额酌情降低。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 任宗辉向本院提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》一份，证明原告与被告之间于2019年11月18日就原告所有房屋签署《房屋租赁合同》，双方之间存在租赁关系，租赁期间为2019年11月18日至2022年11月19日，第一年租金为13万元，第二年租金为14万元，第三年租金为15万元，被告于每年5月1日前预付房屋定金5万元，每年7月1日之前将剩余租赁费付清，并且租赁合同第九条约定拖欠租金的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失由被告负责赔偿； 2.日照银行股份有限公司山海天支行出具的个人活期存款账户交易明细一份、微信转账记录一份，证明截至目前，被告仅支付原告租金5万元，被告未按照租赁合同约定支付剩余租金，被告构成违约，事实清楚； 3.日照市东港区人民法院作出的（2021）鲁1102财保37号民事裁定书一份、山东省非税收入通用电子票据一份，证明因被告违约原告起诉，原告向日照市东港区人民法院申请财产保全，日照市东港区人民法院作出（2021）鲁1102财保37号民事裁定书，将被告位于日照市，产权证号为鲁（2019）日照市不动产权第××号房产予以查封，原告支付保全申请费用1120元，该费用应当由被告承担； 4.照片两张，证明被告对涉案房屋进行了装修，现双方不能继续履行合同，原告要求对租赁房屋恢复原状，不能恢复原状的，请求法院判决被告赔偿原告损失。 杨明质证认为，原告未提供相关证据证明涉案房屋归原告所有，因此租赁合同主体是否适格，无法证实；即使合同属实，在合同中也未对被告装修期限进行约定，有失公平，且被告在使用过程中，原告于2020年11月16日收回涉案房屋的钥匙并更换门锁，导致被告无法正常使用租赁房屋，原告也存在违约行为，且被告在承租房屋期间，恰逢新型××疫情导致被告与2020年4月10日后向山海天管委食品安全管理部门提出开业申请，到4月底饭店才正式开业。被告因饭店推迟开业，被告无法按时支付租金，请求法官从公平角度对被告承担的数额酌情处理；对证据2、3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但是无法达到对方的证明目的，而且被告现在没有涉案房屋的钥匙，无法拉走涉案房屋中的设备。 杨明为证明其主张向本院提交了监控中提取的录像光盘三张，证明2020年11月17日上午，杨明将涉案房屋的钥匙交还给原告，原告将涉案房屋锁门的过程，自该日起，涉案房屋由原告控制。 任宗辉质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，三张录像光盘均未显示系原告将涉案房屋钥匙收回的迹象，而明显可以看出涉案房屋中的一串钥匙系被告自己放在桌子上的，且被告没有留下任何话语，仅从吧台上抱了点东西离开了，室内的其他物品被告仍然留在涉案房屋内，且从锁门的视频中可以看出任宗辉在拿起该串钥匙之后试了两个门，又将该串钥匙留在涉案房屋内，未将该串钥匙带出。涉案房屋的钥匙，原告手中有三串，在视频中仅是其中一串，且涉案房屋有五个门，每个门有三把钥匙，被告手中还有涉案房屋的钥匙两把，原、被告自始至终未交谈解除租赁合同事情，只是原告向被告索要房屋租赁费，被告自行留下一串钥匙，但是仍将室内物品存留涉案房屋的行为不能证实涉案房屋合同已经解除，也不能证实涉案房屋由原告控制。 经审查，对于原、被告提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月18日，任宗辉作为甲方，杨明作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：乙方承租甲方坐落于的房屋一处；用途为餐饮住宿；租赁期限三年，自2019年11月18日至2022年11月19日；租金为第一年租金13万元，第二年租金14万元，第三年租金15万元；付款方式为于每年5月1日前预付房屋定金5万元，于每年7月1日前将剩余租赁费付清；关于装修，双方约定乙方如需改变房屋内部结构和装修或者设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理。合同还约定了其他权利义务。 合同签订后，杨明于2019年12月6日支付租金44000元，加上2019年11月6日支付的6000元，杨明共计支付任宗辉租金50000元，余款未付。 另外，涉案房屋对外的墙面原先全部是玻璃钢墙面，合同签订后，杨明进行了改造，安装了卷帘门，并在卷帘门后面，装修增加了鱼缸。任宗辉未向杨明出具书面同意的证据。 根据杨明向本院提交的三张光盘（从监控中提取的录像）显示，2020年11月17日，任宗辉与杨明坐在涉案房屋的桌子边，杨明把一串钥匙放在桌子上离去，任宗辉拿起了该串钥匙，之后从内部将一个房门锁上。 庭审中，被告主张合同签订后，恰逢遭遇新型××疫情，所租赁房屋的村封村，导致饭店一直迟迟无法开业。被告于2020年4月10日后向山海天管委食品安全管理部门提出开业申请，后4月底饭店开业。杨明要求任宗辉减免租赁费，但未达成一致意见。 关于租赁合同时间，任宗辉主张本案系2021年1月6日，原告向法院提起民事诉讼，因此按照2021年1月6日确定双方之间房屋租赁合同解除日期。杨明主张因原告于2020年11月16日收回涉案房屋的钥匙，并更换门锁，导致被告无法正常使用涉案房屋，原告以实际行动作出不再租赁的意思表示，被告认为双方解除合同的时间应该为2020年11月16日。但根据杨明提交的证据录像光盘三张显示：2020年11月17日上午，杨明在涉案的租赁房内，任宗辉在场时，杨明将钥匙放到桌子上离去，但杨明在租赁房内的桌子等物品未搬出。 关于任宗辉要求恢复原状的请求，其陈述：涉案租赁房前面原来是玻璃的落地窗，现在改成了鱼缸和三个卷帘门，卷帘门后面都是鱼缸。厨房和壁橱全部改动过，厨房内的门窗及炕都改动过。杨明认可改成了鱼缸和三个卷帘门，卷帘门后面都是鱼缸，但主张系经过任宗辉同意的。对于任宗辉主张的厨房和壁橱、炕等其他都改动过，但未提交证据证实原貌。 因原、被告涉案房屋存在纠纷，任宗辉于2021年2月7日诉至本院，本院依法组织诉前调解，2021年2月26日，杨明收到本院送达的起诉状、传票等法律文书，调解未果。 任宗辉于2021年1月11日向本院提出诉前财产保全申请，要求将杨明位于日照市[产权证号鲁（2019）日照市不动产权第××号]的房产予以查封，保全标的额为12万元。本院于同日作出（2021）鲁1102财保37号民事裁定，裁定准许查封上述房产。任宗辉为此支出保全费1120元。 本院认为，任宗辉与杨明签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，为有效合同，予以确认。合同签订后，双方应按照合同约定的内容严格履行各自的义务，后杨明因疫情及困难不能按时支付租赁费等原因，已不能履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，杨明不能继续履行租赁合同的行为，已符合法定解除的条件，故应予以解除。2020年11月17日上午，杨明在涉案的租赁房内，将钥匙放到桌子上离去，实际已经明确了解除合同的意向。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”故确认双方自2020年11月17日解除租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”就本案而言，合同解除后，虽然杨明将房屋的钥匙留置在任宗辉的桌子上，但所占用的租赁房屋中的物品并未全部清除并恢复原状后，未作为一个完整可继续使用的房屋交付给任宗辉，而是继续占用了任宗辉的房屋，其继续占用任宗辉的房屋造成的租赁损失应予以赔偿，同时杨明还负有清除租赁房内的物品并交付原告的义务。 关于杨明占用房屋期间的损失及比例计算问题。杨明将涉案房屋的钥匙留置在任宗辉桌子上之后，虽然杨明继续占用任宗辉的房屋，应赔偿相应损失，但任宗辉在接收钥匙后完全可以自行清除杨明留置在房屋中的物品并寻找其他地方予以存放，其怠于行使权利，造成扩大的损失，也应予酌定承担。考虑存放杨明的物品也需要寻找地方和时间，本院酌定在2个月内，杨明承担全部损失，该损失应参照租赁费进行计算；2个月之后产生的租赁损失，由任宗辉和杨明各自承担二分之一。在任宗辉起诉后，杨明在收到任宗辉的起诉状后，应主动并自行腾空房屋，在其明知任宗辉已经起诉的情况下，仍然占用租赁房屋，应承担占用期间的所有损失。根据合同约定，原告的租赁费自2019年11月18日至2022年11月19日，第一年租金为13万元，杨明于2020年11月17日向任宗辉交了钥匙，期间的租赁费为2019年11月18日至2020年11月17日的租赁费为：13万元÷365天×363天-5万元（已付）=79287.67元，根据合同约定，杨明应于每年7月1日前将剩余租赁费付清，杨明违反该条约定，应支付逾期利息，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于任宗辉的租赁损失的计算，根据上述分析，自2020年11月18日至2021年1月17日，杨明应每日赔偿原告的损失为：14万元（第二年租金）÷365天=383.56元。自2021年1月18日至2021年2月26日(收到起诉状之日)，杨明应每日赔偿原告损失的二分之一，为：14万元（第二年租金）÷365天÷2=191.78元。自2021年2月27日(收到起诉状之日)起至原告腾空房屋之日止，每日赔偿任宗辉的损失，第二年度的每日为：14万元（第二年租金）÷365天=383.56元，第三年度的损失每日为：15万元（第三年租金）÷365天=410.96元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第七百二十二条之的规定，判决如下： 一、自2020年11月17日起解除任宗辉与杨明于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、杨明于本判决生效之日起五日内清除涉案租赁房内的物品并交付任宗辉； 三、杨明于本判决生效之日起五日内支付任宗辉租赁费79287.67元及利息（以79287.67元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止）； 四、杨明于本判决生效之日起五日内赔偿任宗辉租赁损失：自2020年11月18日至2021年1月17日止，每日按照383.56元计算；自2021年1月18日至2021年2月26日止，每日按照191.78元计算；2021年2月27日起至任宗辉腾空房屋之日止，其中2021年11月19日之前的损失，每日按照383.56元计算；自2021年11月20日之后的损失，按照每日410.96元计算； 五、驳回任宗辉本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2260元，减半收取计1130元，保全费1120元，均由被告杨明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王邱信 二〇二一年四月十九日 法官助理魏萍 书记员王洁杰