中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5384号原告：林照基（LAMCHIOKEI），男，1953年12月13日出生，原告：林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM），女，1951年11月1日出生，原告：林丽萍（LAMLAIPENG），女，1969年2月14日出生，原告：林家发，男，1980年1月8日出生，原告：林家达，男，1984年7月31日出生，五原告共同委托诉讼代理人：向兰金、杨子健，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托代理人：曾巍嘉，黄伟，该公司员工，联系地址。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之八。法定代表人：何绍文。委托代理人：朱达金，卢金瑞，该公司员工，联系地址。原告林照基（LAMCHIOKEI）、林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM）、林丽萍（LAMLAIPENG）、林家发、林家达诉被告广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。五原告的共同委托诉讼代理人向兰金、杨子健，被告长城公司的委托诉讼代理人朱达金、卢金瑞，被告广协公司的委托诉讼代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令将林照坤、林照基、林照荣、林丽容、林丽萍与广州市广协房地产开发有限公司于1993年10月23日签订的《房屋拆迁补偿协议书》中约定的回迁安置方式变更为货币补偿；2.判令广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司立即一次性向林照基、林丽容、林丽萍、林家发、林家达支付货币补偿款（约定的回迁房建筑面积为228.16平方米，暂按5500元/平方米的单价计算出的货币补偿款为1254880元。单价以法院委托评估的数据为准）；3.判令广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司立即一次性向林照基、林丽容、林丽萍、林家发、林家达支付自1993年10月23日起至2008年5月15日止的临时搬迁补助费757992.96元（按原址房屋建筑面积每月20元/平方米，即按每月4275.2元的标准计付）；4.判令广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司立即一次性向林照基、林丽容、林丽萍、林家发、林家达支付自1997年10月24日起至2008年5月15日止的逾期回迁补助费1648944.64元（按临时搬迁补助费的300%，即每月12825.6元的标准计付）。事实与理由：本市越秀区珠光路××号房屋原属林国雄所有，林照坤等人为其继承人。1993年10月23日，广协公司与林照坤、林照基、林照荣、林丽容、林丽萍签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定由广协公司拆除原址建筑面积213.76平方米的房屋，广协公司同意将自有的珠光路B2一梯、B区综合楼第二、三、四层楼建筑面积合计228.16平方米的房屋作为拆除原址房屋的产权调换，并同意于1997年10月23日交付等。被告长城公司经批准与广协公司共同征用原址地段兴建商品房项目，并于1998年9月9日经批准成为该地段的建设单位。其后，原址房屋所在的珠光路43至79号地块被列入广州市在册烂尾地。2009年3月16日，广州市越秀区人民法院发出公告决定拍卖前述烂尾地块，广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）竞拍取得该地块，对于未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留。原告据此提起本案诉讼。被告长城公司辩称：粤海公司此前已经起诉过原告，在该案（2011）民三3510号作出判决后，粤海提起上诉，在上诉过程中和原告达成和解协议，粤海针对228.46平方米和未签约49平方米房屋面积均已经作出补偿，房屋也由粤海公司拆除，所以长城公司不同意原告全部诉请。被告广协公司辩称：地块很早之前就转为长城公司具体负责项目拆迁，我方不同意原告诉请。同意长城公司答辩意见。经审理查明：座落在广州市越秀区珠光路××号的房屋原产权人为林国雄。该房屋原由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局经租管理。1993年10月5日，林照荣、林照基、林丽容、林丽萍出具《委托书》，写明：受托人为林照坤，事由为母亲谭春桃将其座落在中国广州市珠光路××号等五座房屋赠与我们，现因我们侨居美国不便亲自回中国办理接受房产的受赠手续，因此委托林照坤为我们的代理人；委托事项为有权代办接受谭春桃所赠房产的公证手续，全权代办上述房产的换领新契证手续，代缴付上述房产相关之一切款项，代向政府及相关部门申请发还部分受赠房产的使用权，如上述事项涉及诉讼，有权起诉、应诉和聘请律师，代办上述房产的拆迁、租赁、自用一切相关手续等。1993年12月17日，被告林照坤、林照荣、林照基、林丽容、林丽萍（被拆迁人、乙方）与第三人广协公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆迁座落在珠光路××号（及骑楼）的房屋及其附属物，该房屋建筑面积213.76平方米；双方同意甲方将自有的座落在珠光路B区综合楼B2一梯第二、三、四层楼建筑面积分别为80.11平方米、80.11平方米、67.94平方米的房屋作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1997年10月23日交付给乙方；因乙方原址房屋合法建筑面积是213.76平方米，甲方补偿给乙方房屋调换产权面积对比超过了26.4平方米，对比相差的房屋面积乙方愿意付给甲方95700元，并于1993年11月15日前付清50%，余50%于1994年11月15日前付清；回迁建筑面积合计228.16平方米，其中二、三楼各层占80.11平方米，两层共160.22平方米，四楼占67.94平方米等。同月23日，该协议在广州市房地产管理局办理了拆迁备案登记手续。同月30日，原广州市公证处以（93）穗证内经字第70428号《证明书》，证明该协议上当事人的签字或印章属实。此后，长城公司分别于1993年11月10日、1994年11月11日收取了被告交付的购买面积款总计95700元。2018年5月21日，广东省广州市南方公证处出具编号为（2018）粤广南方第011695号的《公证书》，写明：被继承人林国雄于1984年12月15日在澳门死亡，被继承人谭春桃于1996年2月23日在香港死亡；被继承人林国雄、谭春桃死亡时遗留的财产为座落在广州市珠光路××号及骑楼。上述房屋虽以被继承人林国雄名义登记产权，实为林国雄与配偶谭春桃婚姻存续期间取得的夫妻共有财产，各占二分之一产权份额。林国雄生前与妻子谭春桃无生育子女及无收养子女；妾陈锦棣共生育五名子女：林丽容、林丽萍、林照基、林照坤、林照荣，无收养子女。林国雄、谭春桃的父母均先于其死亡，陈锦棣于1991年10月13日在美国死亡，其父母均先于其死亡。林照荣于2013年12月12日后于被继承人林国雄、谭春桃在香港死亡，死者生前无结婚，无生育子女及无收养子女。林照坤于2017年3月11日在澳门死亡，其生前与配偶黄日爱（于1995年11月6日经澳门法院判决离婚）共生育两名子女即儿子林家发、林家达，无收养子女。被继承人林国雄、谭春桃的上述遗产由其子女林丽容、林照基、林丽萍及子女林家发、林家达五人共同继承。继承后，座落在广州市珠光路××号及骑楼，由林丽容、林照基、林丽萍各占有2/8产权份额；林家发、林家达各占有1/8产权份额。另查明：长城公司在1994年9月15日经批准与广协公司共同征用上述房屋地段兴建商品房项目。1998年9月9日，广州市城市规划局答复同意珠光路南侧、经该局穗城规东片地字（1994）第304号《建设用地规划许可证》所界定15552平方米建设用地的建设单位名称调整为长城公司。2007年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，其中内容：“受越秀区人民法院、荔湾区人民法院委托，我局将于2007年9月29日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心附带条件拍卖出让五宗地（我市在册烂尾地块）的国有土地使用权，现将有关事项公告如下：表A出让烂尾地块基本情况；……地块A2、越秀区珠光路43至79号，土地用途二类居住、兼容商业，用地面积15603平方米（可建设用地面积11926平方米），总建筑面积93312平方米，地块现状用地范围内大部分房屋未拆除，现场为临建商铺；拆迁遗留问题未拆除房屋面积约19300平方米，其中未完成拆迁补偿安置房屋面积约13340平方米（住宅约12460平方米、非住宅约880平方米）；……二、出让的附带条件；（一）根据广州市全面统筹解决在册烂尾地块拆迁遗留问题的原则，竞得人除负责出让烂尾地块的所有拆迁遗留问题外，必须在不转移国有土地使用权的前提下，以拆迁人身份分别负责解决市政公共设施烂尾地块的所有拆迁遗留问题，具体如下：1、……A2地块竞得人必须负责解决B2地块所有拆迁遗留问题；……。八、成交后，竞得人即时与交易登记中心签订《成交确认书》，并与我局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。A1、A2、A3地块成交价款在签订《成交确认书》后30日内全额汇入越秀区人民法院专户……。九、全额缴清成交价款后，竞得人自行向广州市越秀区人民法院、荔湾区人民法院申请办理相关事宜。”2007年9月29日，广州市房地产交易登记中心（拍卖人）与粤海公司（买受人）签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，其中内容：受广州市越秀区人民法院委托，广州市房地产交易登记中心于2007年9月29日15时在广州市房地产交易登记中心拍卖大厅对越秀区珠光路43至79号地块进行公开拍卖出让，根据广州市全面统筹解决所有烂尾地块拆迁遗留问题的原则，买受人另须负责完成越秀区寺右大街7－15号、长庚里1－7号地块的拆迁补偿安置，经过公开竞价，确认成交情况如下：一、成交情况：买受人名称：广东粤海房地产开发有限公司，用地面积：15603平方米；成交价款40000万元；三、买受人应凭本确认书根据公告内容要求与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，地块成交价款在签订《成交确认书》后30日内全额汇入越秀区人民法院专户。本院于2007年11月2日作出（2007）越法执字第1781-1号民事裁定书，该裁定书确认粤海公司以40000万元竞投得珠光路43至79号（文德路以东、珠光路以南、德政南路以西地段）土地，并已在2007年10月26日支付了全部价款，裁定珠光路43至79号（文德路以东、珠光路以南、德政南路以西地段）土地使用权归广东粤海房地产开发有限公司。2009年3月16日，本院发出（2007）越法执字1781号公告，内容为：本院执行的以广东长城建设集团有限公司、广州市广协房地产开发有限公司为被执行人的拆迁合同纠纷系列案，本院作出的有关民事调解书、民事判决书已发生法律效力；根据上述生效法律文书，两被执行人应支付货币补偿款、临迁费等给各申请执行人。上述案件在执行过程中，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的还款义务，本院依法查封被执行人名下的广州市越秀区珠光路43至79号土地的土地使用权，经评估、拍卖，上述土地使用权已经成交，由买受人广东粤海房地产开发有限公司以4亿元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首批兑现临迁补助费等相关费用之日止。本院已于2008年5月15日进行了首次款项兑现。现根据有关法律规定发出公告，属该地地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或办理申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。2013年7月26日，本院就粤海公司提起的（2011）穗越法民三初字第3510号物权保护纠纷作出民事判决，认定经生效法律文书确定案涉地块的土地使用权归粤海公司所有，其取得案涉地块及其附着建筑物是政府实施处理“烂尾地”这一特殊政策的结果，非一般的在建建设项目的转让……涉案房屋的产权人仍应按原协议的约定将涉案房屋交由粤海公司拆除等，遂判决：一、被告林照荣、林照基、林丽容、林丽萍、林照坤及第三人黄日鉴应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬出广州市越秀区珠光路××号房屋（不包括首层前座49平方米的商铺）并交还给原告广东粤海房地产开发有限公司。二、驳回原告广东粤海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决已于2014年4月13日发生法律效力。同年10月29日，粤海公司（拆迁人、甲方）与林照荣、林照基、林照坤、林丽容、林丽萍（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定由甲方拆迁乙方的珠光路××号首层、建筑面积49平方米的商业房屋；双方同意甲方在2013年10月31日前一次性向乙方支付原址房屋价款4000000元；甲方补偿安置乙方回迁商铺一套，建筑面积49平方米；安置回迁住宅三套，三套房共计建筑面积240.16平方米，在原址拆迁地块新建的回迁楼7至15层之间内；乙方自行解决临时商业安置用房，由甲方发放临时安置补助费，临迁安置补助费按每月22050元计。等等。再查明：受本院委托，原广州市房地产估价管理所曾对前址拆迁地段内拟回迁房屋价值进行评估，并于2006年12月28日以穗国房估函[2006]1720号《关于珠光路原征用地段回迁楼B4幢房屋评估结果的复函》函复本院，明确拟安排回迁的房屋按建筑面积计算，不交吉价为3325元/㎡，全交吉价为4750元/㎡。本院在审理原告黄元英、张青敏诉本案两被告房屋拆迁补偿安置合同纠纷两案过程中【案号为（2006）越法民三初字第3136、3139号案】，广州市房地产估价管理所根据本院的委托，于2006年7月28日分别出具了穗国房估函[2006]1039号《关于珠光路原地段新建大楼B区B1幢4梯西边南向第6层房屋评估结果的复函》，明确回迁房按建筑面积计算，不交吉均价3300元/平方米，全交吉均价4720元/平方米；穗国房估函[2006]1036号《关于珠光路原地段新建大楼B区B1幢第8层房屋评估结果的复函》第八层房屋不交吉均价3370元/平方米；全交吉均价4810元/平方米。原告同意比照生效判决中查明的补偿标准计算弃产补偿费用，但标准不低于4800元/平方米。被告长城公司称应按4800元/平方米的标准计算弃产补偿款，该标准是中院根据同时期同类型的房屋拆迁标准酌情确定的。本院认为：原告与被告广协公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行。之后，被告长城公司经有关部门批准，与被告广协公司共同开发涉案房屋所在地块，并经规划部门将涉案的拆迁地块的建设单位更名为被告长城公司。因此，被告广协公司、长城公司应共同承担上述《房屋拆迁补偿协议书》中拆迁人对被拆迁人应承担的临迁、安置回迁等义务。被告广协公司与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》后，两被告因自身原因一直不能完成新建大楼的建设，导致无法按照上述协议的约定安排原告回迁。后，因两被告无法偿还债务，其名下的涉案建设用地土地使用权及其附着建筑物已被政府列为“烂尾地”进行处理，本院据此将该地块进行拍卖，粤海公司通过竞投取得该地块的使用权，并就涉案用地重新与房管部门签订《广州市国有土地使用权出让合同》。两被告在客观上已不可能按前述协议的约定安置原告回迁，故对原告诉请要求变更回迁方式为货币补偿，合情合理，本院予以支持。至于补偿标准的问题，因原告回迁房屋的面积为228.16平方米，位于新建回迁楼B区B2一梯、B区综合楼第二、三、四层。对比广州市房地产估价管理所根据本院的委托于2006年7月28日分别出具的穗国房估函[2006]1039号《关于珠光路原地段新建大楼B区B1幢4梯西边南向第6层房屋评估结果的复函》、穗国房估函[2006]1036号《关于珠光路原地段新建大楼B区B1幢第8层房屋评估结果的复函》以及穗国房估函[2006]1720号《关于珠光路原征用地段回迁楼B4幢房屋评估结果的复函》。该三份复函中评估对象分别与涉案回迁房屋位置虽非完全一致，但在楼层位置及朝向上均具有可比性，且均属同栋回迁房屋，具有参考价值。结合上述两套房屋的价值，本院酌定两被告按4800元/平方米的标准支付货币补偿款，即两被告应付原告的货币补偿款合计为228.16平方米×4800元/平方米=1095168元。至于被告长城公司辩解粤海公司已对原告作出补偿，其无需要再作出补偿的意见，如前所述，涉案地块属“烂尾地块”，粤海公司买受涉案地块后，其对原告作出的补偿款既非其因拆迁安置补偿关系对原告作出的货币补偿，也与本案不属同一法律关系，被告长城公司的该项辩解意见，本院不予采信。考虑到两被告逾期安置原告回迁，应依约定承担逾期安置回迁的违约责任。根据前述《房屋拆迁补偿协议书》的约定，两被告逾期安置原告回迁的，应按广州市拆迁房屋管理有关实施办法的规定接受处罚。因《房屋拆迁补偿协议书》签订于1993年，检索协议签订时正在实施的拆迁法规及政策，该协议中约定的“有关实施办法”应为1992年1月6日实施的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》。由于前述拆迁协议在签订时明确排除了“临时搬迁办法”内容，既未约定由被告广协公司提供房屋解决临迁，亦未约定由原告自行解决临迁。考虑到前述生效的3510号民事判决中查明的事实可见，原告在粤海公司竞拍取得后仍在涉案房屋内占用部分房屋，故就原告主张的临时搬迁补助费，本院不予支持。至于两被告逾期回迁的，按前述规定的标准计算，两被告应自逾期回迁之日按临时搬迁补助费的50%计付。根据原广州市国土局房地产管理局于1993年9月6日发布的穗国房字（1993）131号《关于调整拆迁搬家补助费和临时搬迁补助费标准的通知》，临时搬迁补助费的计付标准为每平方米补助15元，即两被告应付的逾期回迁补助费应为228.16平方米×15元/月/平方米×50%=1711.2元。因此，原告诉请要求被告按12825.6元/月的标准支付自1997年10月24日起至2008年5月15日止的延期补助费，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林照基（LAMCHIOKEI）、林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM）、林丽萍（LAMLAIPENG）、林家发、林家达支付货币补偿款1095168元。二、被告广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林照基（LAMCHIOKEI）、林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM）、林丽萍（LAMLAIPENG）、林家发、林家达支付自1997年10月24日起至2008年5月15日止的临时搬迁补助费（按每月1711.2元的标准计付）。三、驳回原告林照基（LAMCHIOKEI）、林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM）、林丽萍（LAMLAIPENG）、林家发、林家达的其它诉讼请求。本案受理费36095元，由被告广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司共同负担12964元，由原告林照基（LAMCHIOKEI）、林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM）、林丽萍（LAMLAIPENG）、林家发、林家达负担23131元。如不服本判决，原告林照基（LAMCHIOKEI）、林丽容（CHENJESSIELAIYUNGLAM）、林丽萍（LAMLAIPENG）、林家发、林家达可在本判决书送达之日起三十日内，被告广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王 勇二〇二一年四月二十一日书 记 员  梁洁欣