山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异204号 案外人：尹山年，男，1955年7月5日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托代理人：任成玺，山东睿泽律师事务所律师。 委托代理人：李清宝，山东睿泽律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区。 负责人：郭晓霞，总经理。 委托代理人：孙毅，山东环周律师事务所律师。 被执行人：青岛苏青商务有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：高泽众，经理。 被执行人：青岛亚美商城有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王茜珠，经理。 被执行人：田茂连，男，1967年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：巩振娟，女，1969年8月27日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：李方学，男，1972年3月3日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：于津，女，1976年8月6日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与青岛苏青商务有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1493号】过程中，尹山年向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 尹山年请求本院中止对位于青岛市市北区房屋（下称“案涉房产”）的强制执行，并解除对案涉房产的查封。事实与理由：尹山年于1997年7月4日、1998年9月5日购买了案涉房产，在法院查封之前就已经签署了合法有效的书面买卖合同并付清全部购房款项，购买后尹山年一直实际占有使用案涉房产，按期缴纳物业费及水电费，案涉房产未办理产权证明并非尹山年的原因。根据民事诉讼法第227条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，尹山年对案涉房产享有的民事权益足以排除执行。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，1.案外人不属于权利人，执行标的系登记在青岛亚美商城有限公司名下的房地产且已取得产权证，案外人提供的现有证据未能证明案涉房产属于执行标的。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中买受人应指与被执行人交易的买受人，本案中案外人系由第三方处购得案涉房产，不是由被执行人处购得，交易的合法性、真实性均非通过执行异议程序能确定的，案外人应首先经过确权诉讼，获得案涉房产的产权后方能提出执行异议以排除执行。3.案外人提供材料显示双方签订的合同均系对房屋使用权的认购，仅是获得使用权，而非产权，不涉及所有权转移，我国现有法律法规并未规定出售房屋使用权，双方的行为本质上是让渡房屋使用权，系租赁法律关系，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，案涉房产租赁使用期限均已达20年，故不适用买卖不破租赁原则。 为证明其主张，尹山年向本院提交青岛市商品房购销合同、经营场所使用权买卖合同各一份、收款收据五份，以证明尹山年分别于1997年07月04日、1998年09月05日购买案涉房产并按合同约定支付全部购房款，案涉房产分别于1997年08月和1998年09月交付给尹山年，交付后尹山年实际占有使用案涉房产并一直使用至今。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，对证据的真实性有异议，合同签订主体为第三方，无法核实真伪，出卖方非本案被执行人，且案外人主张的案涉房产位置不明确，不能证明在本次执行范围内。 为证明其主张，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交本案抵押物房地产产权证一份，以证明执行标的的具体范围。 尹山年质证称，对证据的真实性及证明内容无异议。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行与青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月18日作出（2018）鲁02民初255号民事判决书，判决如下：一、被告青岛苏青商务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行借款本金20000万元及利息、罚息和复利22118600.87元（已计算至2017年12月20日，此后至实际清偿之日的利息、罚息和复利按照合同约定计付）；二、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津对上述第一项所确认的债务在本金最高额35000万元及利息、罚息和复利范围内承担连带清偿责任。被告山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津承担保证责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；三、原告对被告淄博蓝乾经贸有限公司设定的、位于淄博市张店区的土地（证号：淄国用（2013）第××号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxxx号）及房产（证号：淄博市房权证张店区字第××号、02-××号、02-××号、02-××号、02-××号、02-××号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额114098100元及利息、罚息和复利的范围内享有优先受偿权。被告淄博蓝乾经贸有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；四、原告对被告青岛亚美商城有限公司设定的、位于青岛市市北区的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额67389800元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告青岛亚美商城有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿；五、原告对被告山东万宝鑫金属材料有限公司设定的、位于淄博市桓台县的土地（证号：桓国用（2013）第××号）及房产（证号：淄博市房权证桓台县字第××号、08-××号、08-××号、08-××号）经拍卖、变卖所得价款在本金最高额33529600元及利息、罚息和复利范围内享有优先受偿权。被告山东万宝鑫金属材料有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛苏青商务有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152393元，财产保全费5000元，由被告青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、被告田茂连、巩振娟、李方学、于津共同负担。 后中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行将本案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执1493号。 本案诉讼过程中，2018年11月19日，本院作出（2018）鲁02民初255号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛苏青商务有限公司、山东万宝鑫金属材料有限公司、山东盟诚电气有限公司、淄博蓝乾经贸有限公司、青岛亚美商城有限公司、田茂连、巩振娟、李方学、于津银行存款222118600.87元或查封、扣押其相应价值的其他财产。青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203执603号案件对被执行人青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）的查封系首先查封，因本案申请执行人对上述房地产享有优先受偿权，故青岛市市北区人民法院将上述房地产的处置权移送至本院执行。2020年11月16日，本院作出（2020）鲁02执1493号执行裁定书，裁定拍卖上述房地产，并于当日作出责令限期迁出通知书，责令上述房地产的住户、租户和其他使用人在通知张贴或送达后的30日内自行迁出。 另查明，尹山年提交的经营场所使用权买卖合同载明的卖方为潍坊亚洲房地产有限公司，青岛市商品房购销合同载明的卖方为青岛市市北工业房地产开发公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司对青岛亚美商城有限公司名下位于青岛市市北区的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）、青岛市市北区xx路xx号的房地产（证号：青房地权市字第××号）享有优先受偿权，案外人尹山年以其与第三人签订的合同主张取得案涉房产所有权并排除执行，不符合上述司法解释的规定，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人尹山年的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员  龙 骞 二〇二一年四月二十日 法官助理 李兰兰 书 记 员 刘聪慧 书 记 员  张 澳