广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初595号原告：杨金雄，男，1987年8月16日出生，汉族，身份证住址：罗定市×××××××××××××，现住罗定市×××××××××××××××××××××，身份证号码：445××××××××××××。委托诉讼代理人：李冬生，广东特众律师事务所律师。被告：罗定市利源房地产有限公司，住所地：罗定市×××××白狗岭“铸造综合办公楼”，统一社会信用代码：914××××××××××618XW。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：陈眉雨，男，1973年10月5日出生，汉族，住罗定市××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××。公民代理，经罗定市××××××委员会推荐。原告杨金雄与被告罗定市利源房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨金雄及其委托诉讼代理人李冬生，被告罗定市利源房地产有限公司的委托诉讼代理人陈眉雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期办证违约金24811.42元。2.判令被告返还多收购房款8172.60元。3.判令被告返还代收办证费2960元。4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年3月3日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于罗定市×××××××××××××××××××××，双方约定每平方米3180元，建筑面积105.48平方米，其中套内面积88.93平方米，分摊面积16.55平方米，房屋总金额335426元。合同约定被告在2015年9月30日前交付使用，交付后720日内为原告办理房地产权证，否则，被告按原告已付房款的同期银行贷款利息支付违约金。但被告于2016年1月1日才交付给原告使用，同日，双方签订《××××业主（临时）公约》。被告于2019年×月26日才为原告办理《不动产权证书》，逾期办证551天。根据《不动产权证书》证实被告交付的商品房实际面积只有102.91平方米，较《商品房买卖合同》的面积少了2.57平方米。被告代收原告3000元办证费，但办证实际支出40元，被告多收原告办证费2960元。为维护原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判处。被告罗定市利源房地产有限公司辩称：1.签订商品房买卖合同后，原告与被告补充签订协议，约定可以迟交楼两年，并减免两年的物业管理费。被告是2018年才交付房屋给原告使用，交付房屋给原告后，在720天内办理了房产证给原告，被告办房产证没有违约。2.原告房屋面积与合同约定面积没有超过3%的规定，是合理的误差，不应返还。3.原告请求的办证费按实际确定。综上，原告的第1项、第2项请求不合理请求驳回。本院经审理认定事实如下：罗定市利源房地产有限公司是位于罗定市××××××××××××××的房地产开发商。2015年3月1日，原告作为认购方，被告作为出售方，双方签订了《商品房认购协议书》，约定原告认购被告出售物业罗定市×××××××××××××××××××××，建筑面积105.48平方米，特价3180元每平方米，实际成交价为人民币335426元。该协议书第二条第12点约定，本认购书自双方签署之日起生效，在签署《商品房买卖合同》之后自动作废。2015年3月3日，原告杨金雄作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为×××××座××××房，用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积共105.48平方米，其中，套内建筑面积88.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.55平方米。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3771.80元，总金额335426元。第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条约定买受人须在签署购房合同时付清首期款人民币105426元整，余款230000元整于签署合同后20天内办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了办证费3000元。2015年3月11日，被告向原告出具了金额为105426元的购房款发票。2015年6月12日，被告向原告出具了金额为230000元的购房款发票。2016年1月1日，原告杨金雄作为业主与罗定市××物业服务有限公司作为物业管理单位，双方签订了《××××业主（临时）公约》，对罗定市×××××座××××房的物业进行管理过程中双方的权利义务进行了约定。2016年1月31日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《××××延期交楼补充协议》，协议载明：由于被告开发的××××小区的水电、市政配套设备批准及安装延期，不能按约定时间交楼，乙方杨金雄购买被告开发的项目×××××座××××房，合同编号：201503××××，现乙方选择不解除合同，同意甲方一次性补偿送两年物业管理费作为甲方因逾期交楼对乙方的补偿。乙方获得甲方补偿免费两年物业管理费后，不得再以任何理由就双方签署的广东省商品房买卖合同第九条向甲方提出索赔违约金，双方合同继续履行。2019年4月9日，被告取得了罗定市不动产登记局出具的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》，办文类型为商品房确权登记（按套发证）。2019年5月16日，国家税务总局罗定市税务局第一税务分局出具了涉案商品房的税收完税证明。经本院去函罗定市自然资源局调取涉案商品房办理房屋转移登记的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》载明，涉案商品房办文类型为房地产（一手商品房）转移登记，收件日期为2019年6月24日。2019年6月26日，罗定市自然资源局出具了涉案商品房的不动产权证书，登记的权利人为杨金雄，登记的房屋建筑面积102.91平方米，专有建筑面积88.23平方米，分摊建筑面积14.68平方米。另查明：2015年3月25日，被告代原告缴交了缴款单位（人）为原告的住房屋登记费80元；2015年4月3日，被告代原告缴交了缴款单位（人）为原告的住房屋登记费80元；2019年7月17日，被告代原告缴交了缴款单位（人）为原告的不动产登记费（住宅类）80元。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房认购协议书》、《广东省商品房买卖合同》、《××××业主（临时）公约》、收据、发票、税收完税证明、不动产权证书，被告提供的《××××延期交楼补充协议》、不动产登记局窗口收件依据（回执）、广东省非税收入（电子）票据，本院调取的不动产登记局窗口收件依据（回执）等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为？如存在，违约金应如何计算？二、被告应否向原告返还面积差异款？如需返还，应如何计算？三、被告应否向原告退还办证费？如需退还，应退还多少？关于争议焦点一，本院认为，根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。这里的权属登记，指的应是权利人为原告的“权属登记”，而非权利人为被告的“权属登记”。本案中，原、被告双方在2016年1月31日签订的《××××延期交楼补充协议》仅就被告不能按约定时间交楼而对原告作出补偿进行了约定，并未就实际收楼时间进行补充约定，故对被告提出的双方已在该补充协议中约定被告可以迟交楼两年，即被告是2018年1月1日才交付房屋给原告使用的抗辩意见，本院不予采纳。原告2016年1月1日即与物业管理单位罗定市××物业服务有限公司就涉案商品房签订了《××××业主（临时）公约》，故本院认定，涉案商品房的收楼时间为《××××业主（临时）公约》签订日即2016年1月1日。被告最迟应于2017年12月21日前将涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告于2019年6月24日才将涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按买受人已付房款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。计至2019年6月23日，被告逾期办证的违约天数为549天，故被告应以335426元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.75%支付549天的逾期办证违约金共23964.58元（335426元×4.75%÷365天/年×549天）给原告。关于争议焦点二，本案合同约定涉案商品房建筑面积105.48平方米，套内建筑面积88.93平方米；不动产权证书上所载的建筑面积102.91平方米，套内建筑面积88.23平方米。即产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差-2.57平方米（102.91平方米-105.48平方米），面积差异比为-2.44%[（102.91平方米-105.48平方米）÷105.48平方米×100%]，面积误差比绝对值在3%以内；产权登记的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积相差-0.7平方米（88.23平方米-88.93平方米），面积差异比为-0.79%[（88.23平方米-88.93平方米）÷88.93平方米×100%]，面积误差比绝对值在0.6%以上至3%以内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，面积差异比绝对值在3%以内的房价款应由出卖人向买受人返还。虽然合同没有约定涉案商品房建筑面积的单价，但双方签订的《商品房认购协议书》约定建筑面积单价为3180元/平方米，按照该单价计算的总房款与按照合同约定的套内建筑面积单价计算的总房款是一致的，故本院确认双方已经约定涉案商品房建筑面积的单价为3180元/平方米。经计算，涉案商品房建筑面积差异款为8172.60元（2.57平方米×3180元/平方米），被告应予退回给原告。关于争议焦点三，原告自愿向被告交付办证费3000元，被告亦收取了原告交付的办证费用3000元，双方形成了委托办证关系。现涉案商品房的权属证书已办理完毕，扣除办证过程中应由原告承担的办证费用后，剩余部分，应由被告退还给原告。根据被告提供的证据，被告代原告缴交的缴款单位（人）为原告的住房屋登记费160元、不动产登记费（住宅类）80元，共240元，应由原告负担，故被告应返还代收取的办证费2760元（3000元-240元）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、由被告罗定市利源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金23964.58元给原告杨金雄。二、由被告罗定市利源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨金雄退回购房款8172.60元。三、由被告罗定市利源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨金雄退回办证费用2760元。四、驳回原告杨金雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元（原告已预交），由原告杨金雄负担10元，被告罗定市利源房地产有限公司负担339元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年四月二十日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。