河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异91号 案外人：王树海，男，1967年1月28日出生，汉族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 申请执行人：付兰平，女，1965年1月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张静，女，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关兆年，男，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被执行人：河北圣科房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建设南大街83号，统一社会信用代码：130100000165208。 法定代表人：牛志宏。 被执行人：牛志宏，男，1963年8月10日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 被执行人：诸兰珍，女，1964年3月30日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 在申请执行人付兰平与被执行人河北圣科房地产开发有限公司（以下简称河北圣科公司）、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案中，案外人王树海对本院作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，查封河北圣科公司名下位于承德市围场县的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王树海称，请求依法解除对河北圣科公司名下位于承德市围场县的查封。事实与理由： 贵院在执行河北省高级人民法院（2017）冀民终827号民事判决时，于近日发布公告称贵院于2016年9月20日作出的以（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了河北圣科公司名下位于围场满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用证号为：围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下的土地使用权，现意欲对土地使用权及地上建筑物进行评估、拍卖。因该土地使用证项下的建筑物古城堡民族风情街第Ｃ幢Ｓ1-01-02号商铺所有权属于案外人王树海所有，根据国有土地“地随房走”的原则，该商铺使用范围内的土地使用权人亦为案外人王树海，现提出书面异议，请求贵院解除对该土地使用权的查封并停止对该房产及房产范围内的土地使用权的执行。具体理由：2012年9月，案外人王树海与被执行人河北圣科公司经协商达成买卖协议，约定河北圣科公司将其开发的位于御道口牧场××民族风情街××商铺卖给王树海，建筑面积255.988平方米，总价款665569.00元，并约定2012年年底前交付房屋。协议签订后合同履行期间，因出卖方拒绝交付房屋导致双方发生纠纷并诉至法院，经围场满族蒙古族自治县人民法院依法审理并于2015年8月20日作出（2015）围民初字第2876号民事判决，确认双方买卖合同合法有效，判令河北圣科公司于判决生效后十日内将该商铺交付给王树海，王树海于判决生效后十日内支付剩余房款215569.00元。判决后双方均未上诉。判决生效后，双方均履行了各自的义务。至此，案外人王树海支付了全部对价，占有并使用了该商铺，取得了该商铺的所有权。但是因为开发商手续不完备，并且该土地使用证被贵院查封期间，致使迟迟不能办理产权证。依据物权法第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。案外人王树海因买卖关系取得该商铺的所有权，河北圣科公司因买卖关系丧失了对该商铺的所有权。因此，请贵院依法查明事实，解除对被执行人河北圣科公司名下位于围场满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用证号为：围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下的土地使用权的土地地上建筑物古城堡民族风情街第Ｃ幢Ｓ1-01-02号商铺查封。 申请执行人付兰平答辩称，案外人不享有排除强制执行的民事权益。其提出的异议请求于法无据，依法应予驳回。一、案外人依据河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2015)围民初字第2876号民事判决书，认为取得了异议房产的所有权是没有法律依据的。围场法院所作出的（2015）号围民初字第2876号判决属于给付判决而并非确认判决，该判决并未确认案外人已经取得涉案房产的所有权。纵观河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2015）围民初字第2876号民事判决，案外人因为河北圣科公司拒不交付房屋才起诉到法院，法院判决案外人王树海将剩余购房款支付给河北圣科公司，河北圣科公司将异议房产交付给案外人。自始至终法院都没有判决河北圣科公司协助案外人办理房产过户手续，更没有确认案外人就拥有异议房产的所有权。同时，因涉案房产至今尚未登记至案外人名下，因此，案外人并未取得对涉案房产的所有权，依法更不能排除人民法院的强制执行。 二、案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却法院的强制执行，具体理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由该规定可知，能够排除强制执行的异议必须同时符合上述三个要件。但案外人对上述要件无一符合。1、案外人与河北圣科公司签订的《古城堡民族风情街销售预约合同》（下称“预约合同”）是无效的。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该合同依法属于无效合同，因而，不符合前述要件中的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要件。由于无效合同自始无效，法律对其进行的是否定评价，因此法律上不会因案外人付定金且已实际占有该房屋就判定该合同为有效的合同。且案外人权利得不到保障的根源在于案外人不守法，对此，由其承担相应后果，是无可非议的。2、案外人所购商品房系商铺，而非居住用房，并且其也没有提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。因此其情形不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之要件。3、案外人提交的证据材料，不能证明其已经支付购房款。综上，案外人自始至终都没有取得异议房产的合法所有权。并且对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个要件无一符合。据此，案外人之执行异议不能成立，应依法驳回。 案外人王树海提交以下证据： 证据一、河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2015）围民初字第2876号判决书。 证据二、2014年7月8日古城堡民族风情街销售预约合同。 证据三、2012年9月3日30万元收款收据；2014年7月31日房款100000元收据；2014年8月5日房款50000元收据；2017年4月份，交付执行款物凭证215569元。证明案外人购买了C幢S1-01-02房产。 申请执行人付兰平质证称，针对案外人所提交的证据一，对其证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。案外人所主张的（2015）围民初字第2876号民事判决，从性质上属于给付判决，不属于确认判决。该判决仅是判决河北圣科公司向案外人履行交付涉案房产，并没有判决涉案房产归案外人所有。针对证据二，对其真实性予以认可，但对其关联性、证明目的不予认可。针对证据三，对其真实性不予认可。该收据上没有显示收款人的相关账号，也没有显示该收据是与案涉房产之间具有关联性。 本院查明，申请执行人付兰平与被执行人河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，申请执行人付兰平向本院申请诉前财产保全，请求查封被执行人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月20日作出（2016）冀01财保60号民事裁定，查封冻结被申请人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。2016年9月23日，本院向围场县国土资源局发出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，一、查封被申请人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限日三年，自2016年9月26日至2019年9月25日。 原告付兰平与被告河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，河北省高级人民法院于2017年12月27日作出的（2017）冀民终827号民事判决，一、撤销石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初883号民事判决；二、河北圣科公司于本判决生效后十日内支付付兰平借款本金26145537.47元及2014年3月6日的利息3149187.23元，自2014年3月7日起至实际履行完毕止的利息以26145537.47元为本金按年利率24%计算；三、河北圣科公司自本判决生效后十日内支付付兰平律师费100万元、保函费78000元；四、诸兰珍、牛志宏对本判决一、二项确定的债务承担连带保证责任；五、驳回付兰平的其他诉讼请求。判决生效后，付兰平向本院申请执行。 在本案执行过程中，本院于2019年9月5日作出（2018）冀01执126号之六执行裁定，一、继续查封被执行人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。上述土地使用权，我院于2016年9月20日作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书和（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了该土地使用权，现临到期继续查封，查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止。二、在冻结期间为经本院同意，不得转移财产。并向围场县不动产登记中心发出（2018）冀01执126号之六协助执行通知书，继续查封上述财产。 另查明，2014年7月8日，案外人王树海与被执行人河北圣科公司签订《古城堡民族风情街销售预约合同》，约定购买C幢S1-01-02号商铺，总价665569元。后双方因房屋交付纠纷诉至法院，2015年8月20日，围场满族蒙古族自治县人民法院作出（2015）围民初字第2876号民事判决，判决王树海于判决生效后十日内向河北圣科公司交付购房款215569元，河北圣科公司于判决生效后十日内将位于御道口牧场古城堡民族风情街第C幢S1-01-02号商铺交付给王树海。后双方均未上诉，判决生效后，案外人王树海交付剩余房款215569元并占有使用该商铺。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王树海与河北圣科公司于2014年7月8日签订《古城堡民族风情街销售预约合同》，并支付全部款项，且案外人王树海在本院查封前已实际占有案涉商铺，并非因案外人原因未办理过户登记。案外人王树海的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北圣科房地产开发有限公司名下位于承德市围场县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年四月二十一日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽