广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1102民初258号 原告：杨安菊，女，1972年10月3日出生，汉族，住贺州市八步区,现住贺州市。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶绿尖，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 被告：广西天龙房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区城东新区回建地C地块133号。 法定代表人：谢冰良，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃柳芳，广西正泰和律师事务所律师。 原告杨安菊与被告广西天龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，于2021年3月5日依法适用简易程序公开开庭审理，原告杨安菊及其委托诉讼代理人欧海燕、叶绿尖，被告委托诉讼代理人李焕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨安菊向本院提出诉讼请求：1.解除原告杨安菊与被告广西天龙房地产开发有限公司于2018年7月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：HZ2018003993)。2.被告广西天龙房地产开发有限公司退 2 还原告购房款970678元及利息【利息计算：①150000元购房款利息从2018年6月19日起至2020年8月19日按年利率6%计算，从2020年8月20日起按年利率3.85%计算至付清之日止；②820678元购房款从2018年7月11日起至2020年8月19日按年利率6%计算，从2020年8月20日起按年利率3.85%计算至付清之日止；暂计至2021年1月13日利息为140276.4元】。3.被告广西天龙房地产开发有限公司协助原告向有关部门申请退还缴纳的专项维修资金2372元。4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年6月18日，原告与被告签订了《天龙.阳光左岸商品房认购书》，原告认购被告开发建设的天龙.阳光左岸第5幢112号商铺。原告当日向被告支付了购买上述商铺定金款150000元。 2018年7月10日，原告与被告签订了合同编号为ＨＺ2018003993《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于贺州市，该商品房的规划用途为商业，房屋平面图见附件一；预测建筑面积共47.44平方米，其中套内建筑面积45.88平方米，层高5.3米（合同第三条）；单价为每平方米20461.17元，总价为970678元（第六条约定）；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房（合同第十一条）；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同（合同第十二条）。 原告于签订合同当日再次向被告支付了剩余房款820678元，加上之前支付的定金150000元，共支付完毕购房款970678元。另，当日原告还向贺州市住房和城乡建设局缴纳了住宅专项维修资金2372元。 2020年12月10日，原告接到被告电话通知办理交房及办理不动产证的手续，经原告对商铺查看后发现，原告所购商铺内有一处承重墙，占地面积为2.09平方米（长2.3米，厚度30公分，距离一边墙体60公分），但是在双方签订的《商品房买卖合同》中并未标注商铺内有该承重墙，合同附件一 3 “房屋平面图”中应包括“房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）”，被告也没有提供“房屋分层分户图”，提供的只有“房屋平面图”，而且平面图中也没有标注商铺内有承重墙，显然被告在签订合同时未尽到提示告知原告的义务，没有将商铺内有承重墙的特殊情况告知原告。由于原告购买的案涉房屋系商业用房，现承重墙长达2.3米，离墙的空间面积根本无法使用，因此，原告购买该房屋作为商业用房使用的目的严重受到影响，商铺的使用价值己经明显贬损的事实客观存在。原告在发现被告存在上述严重违约之后，即向被告公司的莫总提出异议，但被告并不予理睬，原告在交涉无果的情况下，于2020年12月17日向被告发出《解除合同通知书》，要求与被告解除合同，但被告收到后仍不予理睬。另，合同中约定被告应当在2019年9月30日交房，被告于2020年12月10日才以电话的方式通知交房也己经严重逾期。原告认为，由于被告预售的商铺与实际完全不符，被告的行为属于根本违约，该行为违背原告购买讼争铺面的本意，导致原告无法实现合同目的，合同应当予以解除。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 被告辩称，1.原告要求解除合同没有事实和法律依据。买卖合同对解除合同有明确约定，原告主张的事实和理由不属于法定解除的范围。原告是对标的物充分了解后才与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同的内容符合法律规定，合法有效，应当得到履行。现原告单方要求解除合同，属于严重违约行为。2.原告没有按照合同行使权利，原告发给被告的解除函不能产生合同解除的法律效力。3.原告主张的印花税、契税、专项维修资金并非由被告收取，被告在买卖合同的交易过程中也不存在过错行为，无需赔偿，也不需要配合原告退还专项维修资金。 经审理查明：2018年4月28日，被告广西天龙房地产开发有限公司开发建设的位于贺州市八步区阳光左岸项目取得《商品房预售许可证》【编号：贺房预字（2018）第0011号】。 4 2018年6月18日，原告杨安菊与被告广西天龙房地产开发有限公司签订了《天龙.阳光左岸商品房认购书》，原告认购被告开发建设的天龙.阳光左岸第5幢112号商铺。同日，原告向被告支付定金150000元。 2018年7月10日，原告杨安菊（买受人）与被告广西天龙房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于贺州市八步区，该商品房的规划用途为商业，预测建筑面积共47.44平方米，其中套内建筑面积45.88平方米，层高5.3米；单价每平方米20461.17元，总房款970678元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、在未取得建设工程竣工验收备案证明文件时，可以以取得竣工验收意见书为准。……”合同第十一条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、关于逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期在90日之内……2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知买受人，否则视为买受人选择继续履行合同；……” 签订合同当日，原告向被告支付剩余房款820678元，综上，原告共支付购房款970678元。同日，原告向贺州市住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金2372元。 2020年9月23日，涉案阳光左岸项目经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，取得竣工验收备案表。经测绘，原告购买的涉案商铺建筑面积为47.44平方米，其中套内建筑面积为45.88平方米。 2020年12月10日，被告电话通知原告前来办理交房手续及不动产证。 5 因商铺内有一处长2.3米，厚度30厘米的承重墙，原告拒绝收房。2020年12月17日，原告向被告发出《解除合同通知书》，认为合同中并未标注商铺内有该承重墙，该承重墙严重影响商铺的使用价值，被告逾期交房属于违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同。2020年12月19日，被告签收该《解除合同通知书》。双方未能协商一致，原告遂诉至本院。 另查明，被告在宣传、销售涉案阳光左岸项目5幢1层商铺过程中，制作包含涉案112号商铺在内的5栋一层宣传单并对外宣传，宣传单上标明了详细的户型图和商铺承重墙的位置。 以上事实，有原告提交的认购书、《商品房买卖合同（预售）》、收据、《解除合同通知书》等以及被告提交的《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案表》、销售商铺户型图等证据予以证实。 本院认为，一、关于合同的效力问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，涉案商铺业已取得商品房预售许可证，合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 二、关于合同的解除问题。合同的解除分为约定解除和法定解除。解除权行使的前提必须符合约定或法定的解除条件。本案中，第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。合同约定的交房时间为2019年9月30日。被告逾期交房超过90日后，即达到解除合同的条件，原告未在约定的15日解除权行使期限内主张解除合同，约定的解除权已消灭，原告于2020年12月17日向被告发出的《解除合同通知书》不具有解除合同的法律效力。第二，涉案商铺经过相关部门验收合格，现已具备交房条件，不存在导致原告不能实现合同目的的情形，原告主张解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。原告要求解除合同，本院不予支 6 持。 三、关于退款问题。如前所述，双方当事人签订的合同应当继续履行，原告主张被告退还购房款以及协助原告申请退还专项维修基金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下： 驳回原告杨安菊的全部诉讼请求。 案件受理费14820元，减半收取7410元（原告已预交），由原告杨安菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  李兰英 二〇二一年四月三十日 7 法官助理黄春梅 书记员徐小苗 书记员黎洁