四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终579号 上诉人（原审被告）：岳中英，女，1981年9月23日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：陈**，四川九朝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝天才，男，1950年4月22日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：巴中环亚市场管理有限公司，住所地四川省巴中市恩阳区登科街道办事处燕飞村七社，统一社会信用代码91511903MA62D06W0G。 委托诉讼代理人：郭之裕，男，1974年12月24日出生，汉族，巴中裕博投资股份有限公司董事长，住四川省巴中市巴州区。 上诉人岳中英因与被上诉人巴中环亚市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2021）川1903民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成了合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人岳中英上诉请求：1.请求巴中市中级人民法院依法撤销巴中市恩阳区人民法院(2021)川1903民初209号民事判决，确认上诉人与被上诉人原经营合同已实际履行，合同已终止无法律效力；2.请求巴中市中级人民法院判令被上诉人赔偿上诉人政府优惠款及经济损失费6万元；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实及理由：一、经营合同义务上诉人已全部履行完毕，双方且有新的约定，原经营合同已自然终止无法律效力。原审法院认定原经营合同至今有效的事实，确有错误。原经营合同事实上也不合法，属非法合同；被上诉人在疫情期间，以合同的形式套取政府优惠资金，发国难财，坑害消费者；被上诉人利用合同形式套取国家资金、欺诈消费者行为，以十倍以上的违约金强加在用户头上，企图骗取上诉人399700元所谓的违约金。被上诉人的商铺公共场所未取得消防资质证，与上诉人签订的经营合同无效，因存在危害公共人身及财产安全的重大风险。被上诉人以巨额违约金，欺骗、胁迫上诉人购买他新修的商铺。二、原审判决适用法律错误。原审依据已经自然终止无效的经营合同认定为有效的事实，属认定事实错误。从而导致适用法律错误。本案应该依据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第(一)、(二)、(六)款项的规定：确认原经营合同已于2021年1月27日终止，上诉人已实际履行完毕；确定该合同权利义务已自然终止无法律效力;确认被上诉人的诉请没有事实及法律依据;上诉人请求中级人民法院撤销原审法院判决，判令被上诉人赔偿上诉人政府优惠款及经济损失费6万元。 巴中环亚市场管理有限公司辩称，案涉合同合法有效，原审判决适用法律正确，请二审法院依法维持原判。 巴中环亚市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决原告与被告依法解除2017年8月20日签订的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》；2.判决被告缴纳房租费39975元及物业费2800元；3.判决被告按合同约定支付原告违约金399750元；4.判决被告承担本案全部诉讼费及其它费用。 一审法院认定事实:2017年8月20日，以市场举办者巴中环亚市场管理有限公司为出租人，场内经营者岳中英为承租人，双方签订《裕博农产品市场商位租赁经营合同》，载明：本合同所指商铺位于裕博农产品市场A6幢105号，建筑面积约32.5平方米，按市场划行归市要求经营用途为水果类。租赁期限：双方约定商铺租赁期限为五年，自2017年8月18日起至2022年8月17日止。租金为每年19500元；分期交付。交付时间：租期每满一年后缴纳总租金的20%。市场的物业管理由巴中环亚市场管理有限公司负责，物业管理费用按同行标准收取，水、电费自理。商位交付之日，承租人需向出租人交纳消费者权益保证金5000元／32.5平方米。在租赁期内，消费者权益保证金由裕博公司统一管理。只用于消费者权益保障，不得挪作他用。按巴裕投通【2017】26号文件“关于承接巴城果蔬批发经营业态优惠政策的通知”，并以裕博公司开具的收款收据为准，承租人岳中英可享受所租用门市（每户32.5平方米）二年免租优惠。未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的10倍向出租人支付违约金。经催告后10日内仍未交纳的，出租人有权解除合同；承租人在签订合同后承诺在2017年8月28日入场经营，未按规定入驻，裕博公司有权收回门市并不退还所缴保证金，有权向承租人追偿五万元违约金并追究其法律责任。商位交付后未开业或者租赁期内无正当理由连续停业一周以上的，出租人有权解除合同并有权向承租人追偿五万元违约金等内容。 2017年8月20日，被告岳中英之夫石梦林向原告出具“保证”一份，载明：本人进入裕博国际食品城服从公司安排，遵循商会（水果协会）统一安排采购，尊重公司市场部的规章制度，服从管理。” 原、被告签订合同后，被告岳中英于2017年8月入驻该市场经营。2019年8月28日，裕博食品城工作人员到岳中英门市催收门市租赁费。2020年1月11日，原告巴中环亚市场管理有限公司向被告岳中英送达《催交房租的通知》。2021年1月27日，原告出具“收据”，收到：岳中英应交房租费4万元，其中现金3万元，石梦林水果运输费、临时工工资和2017年8月20日所交押金5000元，合计抵扣1万元。尔后,被告岳中英搬离该市场。 一审法院认为，原告巴中环亚市场管理有限公司与被告岳中英签订的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告如约向被告提供了承租的门市，但被告在经营41个月后搬离该市场到其它市场经营，被告的行为已构成违约，现原告依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条的规定向本院起诉，请求解除合同、交纳房租费及物业费，符合法律规定，本院予以确认。诉讼中，原、被告自行结算，被告交纳了所欠租金，系双方对民事权利义务的自行处理，符合法律规定，本院予以确认。就原告请求支付物业费2800元，双方在合同中有明确约定，但应将多交的费用与已扣减，品迭后，下差物业费2775元。就原告请求支付违约金399750元的主张，原、被告在合同中约定：按应交纳租金10倍向出租人支付违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。约定的违约金是否过高、是否调整，应以当事人的申请为准。本案中，原、被告关于违约金的约定显然超出法律规定，被告不存在违约的辩解，无事实及法律依据，本院不予采信。违约金以原告租金的实际损失为标准支付，计算为57525元（19500×5-39975）。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决一、解除原告巴中环亚市场管理有限公司与被告岳中英于2017年8月20日签订的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》。二、限被告岳中英于本判决生效后七日内支付原告巴中环亚市场管理有限公司物业费2775元。三、限被告岳中英于本判决生效后七日内支付原告巴中环亚市场管理有限公司违约金57525元。四、驳回原告巴中环亚市场管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7938元，简易程序结案减半收取3969元，由被告岳中英负担650元，原告巴中环亚市场管理有限公司负担3319元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进了证据交换和质证。上诉人岳中英提交的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》及双方的结算收据，因在一审中已经提交过，不属于新证据；被上诉人巴中环亚市场管理有限公司提供六组证据：第一组：2021年3月11日的岳中英与公司市场管理人员赖祥文通话录音及3.16日中午12点左右岳中英的老公搬离市场的视频；该组证据拟证明上诉人是3月16日才交回的商铺；第二组：一份巴裕投通27号文件（原件），拟证明上诉人称我们骗了政府5万元钱是在诬告我们骗取政府5万元；第三组：省重点项目的文件、第四组：裕博公司验收合格，拟证明我们的消防是合格的；第五组：巴中市巴州区尖山寺水果批发市场优惠政策，拟证明上诉人又去其它市场享受优惠政策；第六组：市场培育协议附市场返租（原件），拟证明对我们造成的实际损失。上诉人对上述证据发表质证意见：对第二组证据被上诉人给我们园区都补贴了5万元，但是没有给我补贴；第五组证据说我享受了尖山寺优惠政策是虚假的；第六组证据我也没有签，也不能证明是我签的，与本案无关。本院认定如下，对于上诉人提交的证据，因双方一审已认可，本院予以采信，对被上诉人提交的六组证据，本院将结合本案案情，进行综合认定。上诉人岳中英与被上诉人巴中环亚市场管理有限公司于2017年8月20日签订的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》约定的商位租赁期为五年（2017年8月18日至2022年8月17日），每年的租金为19500元，租金分期交付，租期每满一年后缴纳总租金的20%，免租两年。则上诉人岳中英应向被上诉人支付的总租为58500元（19500元/年×3年），折算后每月应付租金为975元（58500元÷60个月)。在一审法院审理期间，上诉人向被上诉人支付了41个月的租金，其租金标准也是按975元每月计算，则在计算提前解除合同的损失时也应按标准。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人岳中英是否违约，若存在违约情形，违约金应如何计算。关于上诉人是否违约的问题，上诉人与被上诉人双方于2017年8月20日签订的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同全面约定履行各自义务。该合同约定的商位租赁期为五年，租期每满一年后缴纳总租金的20%，本案中，上诉人岳中英未按约定向被上诉人缴纳租金，且未到合同约定租赁期限，因自身原因，提前搬离案涉商铺，其行为已经构成违约。故，一审法院认定其行为构成违约并无不当，本院予以支持。 关于违约金应如何计算的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，……。本案中，一审法院以上诉人岳中英给被上诉人造成的实际损失为基础认定违约金并无不当，但一审法院计算标准错误，本院予以纠正。应以本院查明的每月实际租金为975元计算，因双方约定的租期为5年，上诉人实际向被上诉人支付了41个月的租金，按双方的约定，上诉人应支付60个月的租金，未支付的19个月的租金为被上诉人的实际损失（975元/月×19个月=18525元），故上诉人主张一审判决认定违约金计算错误，根据双方签订的租赁合同，上诉人享有两年的免租金应予剔除的上诉理由成立，本院予以支持，经核算，上诉人应向被上诉人支付18525元的违约金。 关于上诉人岳中英上诉主张的被上诉人巴中环亚市场管理有限公司应向其赔偿政府优惠款及经济损失费6万元的问题，因该诉求超出了一审诉请范围，不属于二审审理范围，二审中不予审查，上诉人可依据相关证据另行主张其权利。 综上所述，上诉人岳中英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2021）川1903民初209号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更四川省巴中市恩阳区人民法院作出的（2021）川1903民初209号民事判决第三项为由岳中英于本判决生效后七日内支付巴中环亚市场管理有限公司违约金18525元。 二审案件受理费263元，上诉人岳中英预交7938元，应退7675元。 本判决为终审判决。 审 判 长 许雪梅 审 判 员 王健宇 审 判 员 王 军 二〇二一年四月二十九日 法官助理 王丽珍 书 记 员 魏薪羽