贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初2304号原告：何选志，男，1965年7月29日生，汉族，住安顺市西秀区。原告：何海，男，1999年1月17日生，汉族，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：何选志，男，1965年7月29日生，汉族，系何海之父，代理权限：特别授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所：安顺市西秀区南华路六号，统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系该公司董事长。原告何选志、何海与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何选志、何海委托诉讼代理人何选志到庭参加诉讼，被告今旦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何选志、何海向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告；2、请求法院判令被告按照原告购房款总额312853元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年3月30日起至2019年12月17日，共计1013天的违约金31692元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止；3、请求法院判令被告按照国家相关规定退还被告四通费4445元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4445元为基数，按年利率4.75%的标准，从2012年11月18日起计算至实际退还之日止）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年11月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：ＦＪ-Ｂ1-14-4，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为312853元，所购房屋建筑面积108.34平方米，套内建筑面积95.87平方米，该商品房按照套内单价每平方米3263.30元。原告于2012年10月28日支付购房定金20000元；于合同当天支付了购房尾款102853元；于2013年原告与贵州省银行（原安顺市商业银行股份有限公司）办理了个人购房借款，向被告支付了剩余购买款210000元，维修基金：7042元，四通费：4445元，其他：520元，共计12007元。该商品房在2013年9月交付给原告。同时，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于被告的原因，至今未为原告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。然在原告2013年购房的时候被告仍未按照相关文件执行，收取了原告的四通费4319元。综上所述，被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。首先，商品房买卖合同为被告拟定签订，合同上有相应的约定。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证（现为不动产登记证），但被告方一直以种种原因拖延推诿，让原告的合法权益受到侵害。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产登记证（原房产证），并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了原告四通费4445元，应按退换原告4445元和以及占用利息（资金占用利息以人民币4445元为基数，按年利率4.75%的标准，从2012年11月18日起计算至实际退还之日止）赔偿原告，基于上述事实，为维护原告合法权利，特诉向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告今旦公司未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了二原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收据3张复印件、证明原件、放弃房屋继承权承诺书两份原件、殡仪馆火化证书复印件在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月18日，任茂珍（已故）、原告何选志与被告今旦公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为108.34平方米，套内建筑面积为95.87平方米，总房价款312853元。该《商品房买卖合同》第十一条（一）约定：“出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。”；第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……”；第二十二条约定：“出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即二原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，任茂珍及原告何选志按合同约定将房款交付给被告；并于2012年11月18日交付维修基金7042元，四通费4319元及其他费用，共计12007元给被告。后被告将房屋交付给任茂珍及原告何选志。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给任茂珍及原告何选志，任茂珍及原告何选志曾于2017年4月10日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理后作出（2017）黔0402民初1458号民事判决书，判决被告支付二原告从2015年1月1日起至2017年3月30日止的逾期办证违约金25420元。同时查明，任茂珍于2020年7月7日去世，其有第一顺位继承人何选志、何剑、任阳、何海，其中何剑、任阳分别向本院出具放弃房屋继承权承诺书，表示自愿放弃任茂珍房屋的继承权。本案在审理中，被告未提交证据证实案涉房屋具备办理不动产登记证书的条件。本院认为，任茂珍及原告何选志与被告今旦公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。因任茂珍已经去世，在其他继承人何剑、任阳放弃该笔债权继承权的基础上，二原告据此向被告主张权利，本院依法予以支持。现对本案的争议焦点认定如下：一、对本案逾期办证违约金是否应当调整及怎样调整。该合同约定被告应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定逾期办证超过90日，被告应按日以已付购房款的万分之一向原告支付违约金，因被告至今未给二原告购买的房屋办理不动产权证书，故原告诉请被告支付2017年3月30日起至实际办证交付之日止的逾期办证违约金，因本院（2017）黔0402民初1458号民事判决书判决支付逾期办证违约金至2017年3月30日，遂本案本院判决自2017年3月31日起算逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中今旦公司逾期未给原告办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦公司已将案涉房屋交付二原告使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金计算标准调整为每日万分之零点一五。故今旦公司应支付二原告2017年3月31日起至立案之日即2021年3月18日止的逾期办证违约金6795元（312853元×0.000015×1448天）。2021年3月19日起至被告今旦公司交付案涉房屋不动产权证书之日止期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款312853元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、对二原告诉请的四通费是否应当退还及资金占用费是否应当支持。被告向原告收取四通费4319元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，今旦公司作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，应予退还，原告诉请超出部分，本院不予支持。同时被告在依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人进行收取，其资金占用行为必然会给二原告造成一定利息的损失，鉴于二原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准予以支持，自“四通费”收取之日（2012年11月18日）计算至实际退还之日止。三、关于原告诉请的办理不动产权证书的诉请是否应当支持。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为二原告办理不动产权证书的义务，但被告未向法庭提交房屋具备办理不动产证书的证明，故原告诉请被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向今旦公司主张。被告今旦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身权利的放弃，不影响本院对该案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何选志、何海从2017年3月31日起至2021年3月18日止的逾期办证违约金人民币6795元，2021年3月19日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款人民币312853元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告何选志、何海四通费人民币4319元及利息（以人民币4319元为基数，自2012年11月18日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还之日止。）三、驳回原告何选志、何海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币754元，减半收取人民币377元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  谌静二〇二一年四月十三日法官助理刘玉莹书记员韩超乾