陕西省西安市中级人民法院      民 事 判  决 书        （2021）陕01民终3022号   上诉人（原审被告）：吴焕东，男，1987年6月18日出生，汉族，住广东省茂名市。   委托诉讼代理人：董烜，陕西云德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张升君，男，1979年12月26日出生，汉族，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：李全洲，陕西德辉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吕阗，陕西增瑞律师事务所律师。   原审被告：航天时代置业发展（西安）有限公司，住所地西安市长安区。   法定代表人：黄军烈，该公司执行董事。   原审第三人：中国银行股份有限公司西安长安路支行，营业场所西安市碑林区。   负责人：马宏岗，该行行长。   委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：党菲菲，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。   上诉人吴焕东因与被上诉人张升君、原审被告航天时代置业发展（西安）有限公司（以下简称航天置业公司）、原审第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中国银行长安路支行）委托合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。   吴焕东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张升君诉讼请求；2.本案诉讼费由张升君负担。事实和理由：2017年11月14日，吴焕东、张升君及案外人陆某某就按份购买涉案房屋达成协议，约定房产证署名、办理、保管，物业出卖及优先购买权行使等。2020年6月吴焕东欲以380万元价格出售涉案房屋，遂与张升君协商，2020年6月29日，张升君委托代理人明确回复“你说的这个数额（总价380），张总不同意”，故根据协议约定张升君丧失优先购买权。张升君未诉请变更或解除协议，一审剥夺吴焕东辩论权利，违反不告不理原则，且一审不应适用情势变更原则，涉案合同履行中张升君收购陆某某份额不属于情势变更规定的“重大变化”情形，吴焕东出售房屋未侵害张升君权利，也未妨碍张升君行使权利，张升君并无证据证明其实际权利受损。一审适用法律错误，意思自治系合同法基本原则，依法成立的合同受法律保护，不得擅自变更或解除，一审在协议合法有效且当事人未有诉请变更或解除的情况下介入合同履行，认定协议显失公平系属有误，且一审认定出资比例错误。   张升君辩称，吴焕东与张升君、陆某某因合伙经营佳年华教育机构约定三方共同出资购买涉案房屋并签订协议，约定三人各自享有产权份额，所有权凭证载明为吴焕东。2019年8月22日，张升君收购陆某某份额后，张升君份额为65%，吴焕东份额为35%，吴焕东未经张升君同意擅自转让房屋设备，出租房屋，且与他人串通以低价出售房屋，侵害张升君合法利益。张升君无法行使与出资份额对应权利亦无法实现购房目的，一审据此支持张升君请求。涉案房屋已结清按揭贷款且已注销抵押登记，已具备办理房产证条件，吴焕东应在办理房产证后协助张升君办理产权变更登记，将张升君一并列为所有权人。吴焕东侵害张升君行为与社会主义核心价值观相违背，张升君合法权益应予保护。   中国银行长安路支行辩称，一审驳回张升君要求中国银行长安路支行协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求正确；中国银行长安路支行对吴焕东与张升君协议不知情。对一审未涉及中国银行长安路支行的事实、判决不发表意见，由法院依法审理。    张升君向一审法院起诉请求：1.判令吴焕东、航天置业公司及中国银行长安路支行协助张升君办理房屋所有权变更登记；2.本案诉讼费、保全费由吴焕东、航天置业公司负担。   一审法院认定事实：2017年11月14日，吴焕东、张升君、陆某某三方签订《合伙经营协议书》，约定由三人成立佳年华教育机构，经营地址为西安市长安区航天基地神舟六路与航拓路十字西南角西安航天基地配套住宅小区二期九幢1单元1层10101号，协议书就合伙人的出资方式、公司名称、经营范围、退伙、入伙等事项作出详细约定。同日，吴焕东、张升君、陆某某三方签订《合伙购房协议书》，约定三方共同投资购买一套位于西安市长安区航天基地神舟六路与航拓路十字西南角西安航天基地配套住宅小区二期九幢1单元1层10101号商铺，该商铺实测面积332.12平方米，总价值3316765元。三方就房地产权证署名、办理及保管约定所购物业的所有权凭证载明为吴焕东，实际为吴焕东享有35%的房屋产权，张升君享有40%的产权，陆某某享有25%的房屋产权，房地产权证由吴焕东依法办理并由张升君妥善保管。2018年4月，吴焕东与航天置业公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》（编号5028332）。2019年8月22日，陆某某拟出售其持有的案涉商铺产权份额，吴焕东与陆某某签订确认书，确认若张升君收购条件优于吴焕东所出收购条件，吴焕东确认放弃其收购意向，同意张升君收购其份额。同日，张升君与陆某某签订合同收购陆某某持有的案涉商铺25%产权份额，并将收购款按约定支付给陆某某。2019年，张升君诉至西安市长安区人民法院，要求确认其与吴焕东按份共有案涉房屋，西安市长安区人民法院于2019年12月23日作出的（2019）陕0116民初16343号民事判决书，确认位于西安市长安区航天基地神舟六路与航拓路十字西南角西安航天基地配套住宅小区二期九幢1单元1层10101号商铺的出资比例中，张升君占65%的份额，吴焕东占35%的份额。一审另查明，2020年7月13日，吴焕东与案外人穆某某、屈某某、王某某签订买卖合同，将案涉房屋出卖给穆某某、屈某某、王某某。2020年7月28日，吴焕东结清案涉房屋按揭贷款，其表示结清贷款资金来源系新业主的首付款。2020年8月18日，西安市不动产服务中心出具案涉房屋注销抵押通知单，注销了案涉房屋的抵押登记。吴焕东未办理案涉房屋不动产权属证书。   一审法院认为，依法签订的合同成立之后，应维护合同的稳定性，但因发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的时，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，吴焕东与张升君及案外人陆某某因合伙经营佳年华教育机构而约定三方共同投资购买案涉房屋并签订《合伙购房协议书》，协议确定三人享有的房屋产权份额分别为吴焕东享有35%、张升君享有40%、陆某某享有25%，房地产权证署名、办理及保管约定所购物业的所有权凭证载明为吴焕东。2019年8月22日，张升君收购陆某某所持有的案涉房屋产权份额后，其所持有的案涉房屋产权份额为65%，吴焕东持有的份额为35%。吴焕东与张升君及案外人陆某某购买案涉房屋的目的系为经营佳年华教育机构，在案外人陆某某退出后，张升君购房目的并未改变，且其出资比例已经达到65%，但因其并非案涉房屋备案买卖合同中的买受人，虽出资份额占比较大，但无法行使与其出资份额相对应的权利亦无法达成其购房目的，若仍坚持《合伙购房协议书》所约定的房屋所有权证书载明人仅为吴焕东一人则有失公平，且事实上，吴焕东在张升君不同意的情况下已将案涉房屋出卖给他人，因此，张升君以《合伙购房协议书》的约定致使其无法行使其对案涉房屋享有的物权为由要求将其列为案涉房屋所有权证书上载明人的请求予以支持。因案涉房屋已经结清按揭贷款并已经注销了抵押登记，已经具备办理房产证的条件，因此吴焕东应在办理案涉房屋的房产证后，协助张升君办理案涉房屋所有权变更登记，即将张升君一并列为案涉房屋的所有权人。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决：一、被告吴焕东在取得西安市长安区航天基地神舟六路与航拓路十字西南角西安航天基地配套住宅小区二期九幢1单元1层10101号商铺的所有权证后三十日内协助原告张升君办理上述房屋所有权变更登记，即将案涉房屋所有权人变更为原告张升君及被告吴焕东。二、驳回原告张升君其余诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，由原告张升君与被告吴焕东各半承担。   经审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案房屋不动产登记簿载明：房屋坐落西安市XX区XX路XX幢XX室；所有人航天置业公司；取得方式自建。再查明，涉案《合伙购房协议书》第五条关于购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权约定：“乙方和丙方委托甲方全权办理购房定金、首付款、及其他购置房产相关款项的支付、《房产预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。委托人有权监督和过问委托事项的办理情况和进展情况，受托人应按委托人的要求报告受托事项的办理情况和进展情况，如有重要情况应及时向委托人报告或通知”；第六条关于房地产权证署名、办理、保管约定：“所有物业的所有权凭证载明为甲方，实际为甲方享有35%的房屋产权，乙方享有40%的产权，丙方享有25%的房屋产权，房地产权证由甲方依法办理并由乙方妥善保管”；第十一条关于物业出卖及优先购买权行使约定：“如甲乙丙三方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙丙三方各自按产权比例享有或承担。在同等条件（市场价或评估价）下，甲乙丙三方任何一方均有优先购买权。如果一方决定出售房产，应书面通知另外两方，如果另外两方或其中之一不同意出售房产，应书面告知。不同意出售的一方或两方应按公平价格（市场价或评估价）购买同意出售的一方的房产份额。如果接到出售房产通知后30日内不予书面答复则视为同意出售房产；如果不同意出售房产又不愿意购买或30日内不以实际行动履行购买承诺的，视为同意出售房产，并应给予积极配合”。   本院认为，本案焦点问题是：一、本案案由如何确定即张升君与吴焕东之间是何法律关系；二、张升君关于变更登记的主张是否应予支持。   一、关于本案案由如何确定的问题。   民事案件案由是将诉讼争议所包含的法律关系进行概括，人民法院应当依据当事人主张民事法律关系的性质确定民事案件案由，同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争法律关系的性质确定案由。   本案中，张升君诉请航天置业公司、吴焕东、中国银行长安路支行协助其办理涉案房屋所有权变更登记。一审确定本案案由为所有权确认纠纷，而所有权确认纠纷系指就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷，该纠纷在诉讼上属于确认之诉。根据本案查明事实，涉案房屋现登记于航天置业公司名下，吴焕东与航天置业公司就该房屋签订《商品房买卖合同》，其作为合同项下买受人，目前针对涉案房屋享有权利仍系合同权利，尚未取得涉案房屋的所有权。张升君关于变更登记的主张系基于其与吴焕东《合伙购房协议书》，双方争议事项属合同范畴，且张升君本案诉讼请求在性质上应属给付之诉，故本案当事人诉讼争议所包含的法律关系应为合同关系。   关于张升君与吴焕东之间争议合同关系的具体性质，结合《合伙购房协议书》关于“购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权”以及在前述内容基础上当事人约定的“房地产权证署名、办理、保管”等内容，张升君与吴焕东之间存在张升君就约定份额委托吴焕东办理购房、办证等事项的基本事实，张升君就其约定份额对吴焕东享有委托人权益，其双方之间针对张升君份额部分形成委托合同关系，本案案由应为委托合同纠纷，一审确定本案案由为所有权确认纠纷不准确，本院予以纠正。   二、关于张升君变更登记主张是否应予支持的问题。   如前所述，涉案房屋现登记于航天置业公司名下，吴焕东作为与航天置业公司签订《商品房买卖合同》项下的房屋买受人，针对该房屋享有合同权利，虽张升君就其份额与吴焕东形成委托合同关系，但未有证据显示航天置业公司在与吴焕东签订《商品房买卖合同》时知晓吴焕东与张升君之间就相关份额存有委托关系的事实，且以按揭贷款方式购买房屋的买受人也存在相应的资格要求，故张升君基于其与吴焕东之间委托行为对前述《商品房买卖合同》不享有委托人介入权，张升君诉请航天置业公司协助办理涉案房屋的所有权变更登记，依据不足。至于张升君诉请中国银行长安路支行协助办理涉案房屋的所有权变更登记，因涉案房屋现并无抵押登记，故张升君针对中国银行长安路支行的诉讼请求，缺乏事实基础，依据不足。   结合焦点一问题的分析意见，张升君与吴焕东之间存在张升君就相关份额委托吴焕东办理购房、办证等事项的基本事实，张升君就其份额对吴焕东享有委托人权益，其双方之间针对张升君份额部分形成委托合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。张升君、吴焕东签订《合伙购房协议书》发生于民法典施行之前，故该协议所涉当事人责任的认定，应适用当时的法律、司法解释规定。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”本案中，张升君诉请吴焕东变更登记实系主张其自行处理相应份额对应事务，虽张升君已就其份额委托吴焕东办理购房、办证等事宜，但结合本案查明吴焕东自行出售房屋的事实，张升君与吴焕东之间已无委托存续的信任基础，张升君基于其与吴焕东共同购买房屋的约定及另案判决认定的出资比例份额要求吴焕东办理变更登记，于法有据，一审判决吴焕东在取得产权证后将涉案房屋变更登记至其与张升君名下，亦符合本案吴焕东作为房屋买受人尚未取得产权登记的实际情况，判决并无不当。   需要说明的是针对吴焕东自行出售房屋的事实，吴焕东虽辩解系张升君放弃“优先购买权”，其出售房屋未侵害张升君权益，但根据《合伙购房协议书》第十一条物业出卖及优先购买权行使约定，出售房屋应经权利人一致同意或符合该约定视为同意的情形，吴焕东主张之出售价款张升君持有异议，而吴焕东在未以适当方式对其主张价款符合前述约定中的“公平价格（市场价或评估价）”予以说明、证实的情况下，径行决定出售房屋，不符合诚实信用原则，本案不足以认定吴焕东该出售行为符合前述约定中视为权利人同意出售房屋的情形，故本院对吴焕东上述辩解，不予采纳。   综上所述，吴焕东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。本案中， 大厦RASE依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，吴焕东已预交，由吴焕东负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 师 婷   审 判 员 陈 帅   审 判 员 秦 燕 燕         二○二一年四月二十三日      书 记 员 崔 旋                        1