广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初805号 原告：桂林市和兴物业服务有限责任公司，住所地：桂林市中山中路39号（南方大厦6楼）。 法定代表人：阳朔，总经理。 委托诉讼代理人：李芹，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏拓，广西中心律师事务所实习律师。 被告：莫佳本，男，1982年9月2日出生，瑶族，现住桂林市叠彩区。 被告：蒋意秀，女，1980年9月9日出生，汉族，现住桂林市叠彩区。 原告桂林市和兴物业服务有限责任公司（以下简称和兴物业）与被告莫佳本、蒋意秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告和兴物业的委托诉讼代理人李芹、苏拓，被告莫佳本、蒋意秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和兴物业向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付所拖欠原告的2018年11月1日至2019年12月31日物业管理服务费1198.3元（计算方法详见《欠费情况表》）；2．判令被告按照前期物业务管理协议的约定，从逾期之日起按每天3‰支付违约金至实际缴清所有拖欠的物业费为止（截止至2019年12月31日，暂计446.2元）；3．本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。事实与理由：被告系桂林市叠彩区A小区x栋x号房的业主，原告于2007年与A小区签订《前期物业服务合同》并进行物业管理服务至今，现该小区的物业服务费为0.7元／㎡•月，采取先收费后服务的方式，被告应当在每半年初一次性支付该半年的物业服务费，逾期应视为违约，但经原告多次催告，被告至今未将2018年11月1日至2019年12月31日的物业服务费支付给原告。被告恶意拖欠相关费用的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。 被告莫佳本、蒋意秀辩称，根据之前民事判决书的判决按0.52元／㎡•月的八折来交物业费，之前三年（2017年1月-2019年11月13号）是按0.52元／㎡•月缴纳，0.05元公摊费，0.57元／㎡•月的标准来缴纳物业费，被告还没有帮我维修好房屋楼梯顶门，所以只同意按0.52元／㎡•月的八折缴费，违约金不存在。房屋已在2019年11月13日卖出，之后的物业费不应该由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告莫佳本、蒋意秀是桂林市叠彩区九华路九号A小区2栋2-7-2号房的业主，房屋建筑面积为125.41㎡。2007年7月3日，原告和兴物业作为甲方与被告莫佳本、蒋意秀作为乙方，双方签订了一份《前期物业管理协议》，约定由原告对被告位于桂林市叠彩区A小区提供物业管理服务；物业管理服务费用住宅暂按建筑面积每月0.42元／㎡计算；交房时需首次预交半年物管费，以后每季度头10天或每半年一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年1月20日，桂林市物业管理处根据《桂林市物业服务等级及收费标准》（市价字［2008］28号）文件，对A小区物业服务等级界定为三级，收费标准为0.52元/平方米。之后该小区物业费按该标准收取，水电公摊按0.05元/㎡•月收取，合计物业收费标准调整为0.57元/㎡•月（含水电公摊）。 原告向本院提交了《关于2017年小区物业费调整公告》17张，该公告载明：“尊敬的A业主：……我公司于2017年1月1日起对A小区所有楼栋的收费标准按4期楼栋（4栋、6栋、17至20栋、28至29栋）费用持平，按0.7元/㎡•月（含公摊水电费）。调整后的楼栋将按4期楼栋物业服务品质提供服务……希望广大业主支持与配合我们的物业服务工作。谢谢！”。该段文字下方附有表格，共计454户业主在该公告下方所附的表格中签名。 在本案审理过程中，原告提交了489户业主在2017年的物业费缴费凭证，经核实，该部分业主均系按照0.7元/㎡•月的标准来缴纳2017年度的物业费。 查明，A小区共有业主800余户。 原告曾于2017年1月27日向本院起诉二被告物业服务合同纠纷案，本院审理后于2017年3月28日作出（2017）桂0303民初121号民事判决书，该判决认为：“被告居住的房屋楼顶门损坏，导致雨天楼顶积水流入被告家门口，并引起楼梯腻子粉脱落，对被告家人的出行造成影响，虽经被告多次反映，原告至今未对该楼顶门进行维修，存在履行物业不及时、不到位的情形，给被告的房屋使用造成了一定影响，应适当减少被告应缴纳的物业管理服务费。本院认为，被告在上述问题未解决之前，按双方约定的物业管理服务费的80%缴纳物业服务费较合理。……”。该判决书判决被告按当时物业缴费标准的80%向原告缴纳物业费，该判决已经发生法律效力。 另查明，案涉房屋楼顶门至今未修缮完好。 再查明，二被告于2019年11月13日与案外人程勋浩、谢雨晴签订《存量房买卖合同》，约定程勋浩、谢雨晴向二被告购买本案所涉房屋。在签订上述合同之前二被告已经向案外人交付了该房屋，并于当月就该房屋所有权的转移办理了过户登记。关于2017年-2019年的物业服务费，原告按（2017）桂0303民初121号民事判决书的标准向原告缴纳了部分，共计缴纳1962元。原告认为被告缴纳的该部分款项，按0.7元/㎡•月的标准进行折抵2017年的物业费后，尚欠2018年及2019年的物业费。 本院认为，根据被告的答辩，被告并非不愿交物业费，只是认为应该按0.52元／㎡•月的八折缴费。故本案的争议焦点为：一、物业费应该按何种标准进行缴纳？二、原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否合法有据？ 关于物业费的缴纳标准，首先，原告以张贴公告的形式向业主发出涨价的通知，尊重了业主知情的权利，业主当时对此涨价通知并未提出异议；其次，该小区有454户业主在《关于2017年小区物业费调整公告》上签字，现未有证据推翻该公告上454户业主签字的效力。故该调价公告经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字，业主在签字时均未对该物业费调整公告提出异议，可视为知晓并同意该物业费调整；再次，根据原告提交的业主缴纳物业费的相关凭证，2017年至少已有489户业主已经按0.7元/㎡•月的标准缴纳了物业费，说明原告提高物业服务费标准后已得到大部分业主的实际认可。虽然在2009年桂林市物业管理处对A小区物业服务等级界定为三级，收费标准为0.52元/平方米，之后未进行过相关的物业服务等级及收费标准的核定。但2017年国务院发布2017年7号文件，取消物业服务企业资质等级认定，实行工商登记，资质与收费脱钩。故对于物业费的收取标准，桂林市物业管理处2017年后不再进行核定，可由物业服务公司与业主根据服务质量、成本支出、物价情况等综合考虑协商同意后决定。综上，原告和兴物业在调整物业收费标准过程中，其向业主征求意见不够规范，在调整物业服务收费标准过程中程序上存在一定瑕疵。但结合本案实际，原告和兴物业调整物业服务收费标准的行为已得到大多数业主事实上的认可和履行，且调整后的收费标准为0.7/㎡•月，与桂林市实际的物价水平相符。故本院对原告和兴物业2017年1月1日之后的物业费收取标准调整为0.7元/㎡•月予以确认。同时，原告和兴物业作为物业服务企业，应规范其物业服务收费行为，加强与业主的沟通，从而避免或减少与业主之间的纠纷。但是，就本案而言，双方在2017年曾因物业服务合同纠纷进行起诉，该生效判决书因原告未对该楼顶门进行维修，存在履行物业不及时、不到位的情形，给被告的房屋使用造成了一定影响，判决按双方约定的物业管理服务费的80%缴纳物业服务费。该判决发生效力后，原告至今未对被告所在楼栋的楼顶门进行维修，长期给被告房屋的使用造成影响。故在该问题未解决之前，被告按物业费的收费标准的80%向原告缴纳物业费较为合理。本院对2017年之后的物业服务收费标准为0.7元/㎡•月予以确认，被告应按0.56/㎡•月（含公摊水电）向原告缴纳2017年之后的物业费。被告已经于2019年11月将案涉房屋出卖给了案外人并交付使用，故被告从2019年11月未再享受到原告的物业服务，故本院认为物业费计算至2019年11月13日（即签订买卖合同当天）比较合理。故被告所欠的物业费为456元（0.56元/㎡•月×125.41㎡×34.43个月（2017年至2019年11月13日）-被告实际缴纳的1962元），故原告主张被告补交2018、2019年度尚欠的物业费456元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的物业费超出上述金额的部分，本院不予支持。 关于违约金，从本案实际情况看，由于原告在调整物业服务费标准过程中，存在程序上的不规范，导致与业主之间产生分歧，其本身也有责任。再者，原告对被告存在一定的违约行为，给被告生活造成一定的影响，故对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 6 一、被告莫佳本、蒋意秀支付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司2018年-2019年11月13日尚欠的物业管理服务费456元； 二、驳回原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 本案案件受理费50元（原告桂林市和兴物业服务有限责任公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告莫佳本、蒋意秀负担12.5元，原告桂林市和兴物业服务有限责任公司负担12.5元；另25元由本院退回给原告桂林市和兴物业服务有限责任公司。 本判决为终审判决。 审判员  陆颖贞 二〇二一年四月二十九日 书记员  赵依艳 附法律条款： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。