广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤07执复41号 复议申请人（被执行人）：刘亚建，男，汉族，1978年9月7日出生，住广东省江门市新会区。 申请执行人(异议人)：梁小帐，女，汉族，1963年5月27日出生，住广东省开平市。 被执行人：李叶伴，女，汉族，1973年1月8日出生，住广东省江门市新会区。 被执行人：江门市保焺卫浴实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区司前镇小坪东南村。 法定代表人：刘亚建。 复议申请人刘亚建不服广东省开平市人民法院（以下简称开平法院）（2021）粤0783执异13号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 开平法院在执行申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人刘亚建、李叶伴名下位于江门市××区××区××街××号房屋以及江门市××区碧桂园柏丽郡地下车库四区63#车位(下称涉案房屋)，并发出公告拟进行司法拍卖，申请执行人梁小帐请求撤销（2020）粤0783执2674号之二带租拍卖通知书，直接对涉案房屋进行拍卖，向开平法院提起执行异议。 开平法院查明，开平法院在执行申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，因上述被执行人均没有在指定期限内履行（2020）粤0783民初1510号民事调解书确定的义务，开平法院对查封登记在刘亚建、李叶伴名下位于江门市××区碧桂园××二区××1308号房屋以及登记在李叶伴名下位于江门市××区碧桂园柏丽郡地下车库四区63#车位，于2020年7月22日作出（2020）粤0783执2674号之二执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人刘亚建、李叶伴名下共同共有的位于江门市××区碧桂园××二区××1308；二、拍卖被执行人李叶伴名下的位于江门市××区碧桂园柏丽郡地下车库四区63#车位，得款用于偿还债务。并委托有关评估公司对涉案房屋进行评估，后向申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司送达询价结果通知书。2021年1月12日，开平法院发出（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知，决定在淘宝网司法拍卖平台上对位于江门市××区碧桂园××二区××1308进行拍卖，并明确本次拍卖为带租拍卖，租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，租金已全部缴纳给被执行人。为此，申请执行人梁小帐以上述理由提出异议。 根据被执行人刘亚建提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》显示：刘亚建与黄仕凌于2019年3月22日签订一份房屋租赁合同，该合同约定：出租方刘亚建将位于江门市××区碧桂园××二区××房屋及××江门市××区××号车位出租给黄仕凌居住使用，租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，月租金为人民币2500元，按年结算，乙方(黄仕凌)于2019年12月31日向甲方支付完20年租金。黄仕凌从2019年3月22日起至2019年11月2日止多次向刘亚建转账支付共600000元。 另刘亚建在本案听证时称，我与黄仕凌是相识的普通朋友，黄仕凌是在开平市经营水暖配件门市生意。 开平法院认为，本案属申请执行人对执行行为提出异议案。应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案的焦点是涉案房屋租赁给黄仕凌居住使用是否真实，应否带租拍卖。从刘亚建与黄仕凌向开平法院提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》来看，首先，涉案的1308房屋面有125平方米，连同涉案的63号车位出租给黄仕凌，月租金仅2500元，以新会区的地理位置及涉案房屋的居住环境，该租金明显低于市场价格；其次，在租金的支付方式上，承租人一年内须向出租人支付20年的租金600000元，且己支付完毕，这种支付不论从经济角度还是租住需求都有违常理。第三，据刘亚建称黄仕凌是在开平市经营生意，若黄仕凌需要租赁房屋居住，也应选择在其经营场所地租住房屋，而不是选择几十公里外的新会区，该租赁行为明显不符合日常生活所需。综上，不排除承租人与被执行人刘亚建恶意串通的嫌疑。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，对被执行人刘亚建及承租人黄仕凌提出的涉案房屋己经出租，认为涉案房屋应带租拍卖的请求，开平法院不予支持。因此，异议人梁小帐的异议理由成立，开平法院予以支持。 2021年2月9日，开平法院作出（2021）粤0783执异13号执行裁定，裁定撤销（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知。 复议申请人刘亚建向本院申请复议称，请求撤销（2021）粤0783执异13号执行裁定。事实和理由归纳如下：刘亚建与黄仕凌是普通朋友关系，刘亚建向法院提供的《房屋租赁合同》、《收款收据》、开平法院叫黄仕凌提供的《转账记录》足以证明黄仕凌因日常生活所需而向刘亚建租赁房屋居住。租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，月租金为人民币2590元，《房屋租赁合同》是2019年12月31号支付完20年租金，该租赁价格并不低于市场价值。《转账记录》也足以证明了黄仕凌依约向刘亚建支付租金的情况。刘亚建与黄仕凌签订的租赁合同是真实有效的。因此，开平法院作出的(2021)粤0783执异13号执行裁定书是错误的。 申请执行人梁小帐与被执行人李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司没有向本院提交陈述意见及证据。 本院对开平法院在（2021）粤0783执异13号执行裁定中查明的事实予以确认。 另查明，开平法院在（2020）粤0783执2674号之二拍卖裁定和（2020）粤0783执2674号之一拍卖通知中并未有带租拍卖的表述，在（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知中才有带租拍卖的表述，且该带租拍卖并未书面通知房屋承租人黄仕凌。 本院认为，本案争议的焦点为开平法院（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知是否应予撤销。 本案中，根据查明事实可知，开平法院在拍卖裁定及2020年12月5日作出的（2020）粤0783执2674号之一拍卖通知中，并没有说明涉案房屋将带租拍卖，在2021年1月12日作出的（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知中却表述为带租拍卖，但（2020）粤0783执2674号之二带租拍卖的通知并未告知承租人黄仕凌。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。”的规定，如开平法院认为涉案房屋需带租拍卖的，作为承租人的黄仕凌，其作为优先购买权人，开平法院也应予以通知。故开平法院（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知程序违法，依法应予以撤销。开平法院裁定撤销（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知正确，本院予以支持。 综上，复议申请人刘亚建的复议理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人刘亚建的复议申请，维持广东省开平市人民法院（2021）粤0783执异13号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二一年四月二十六日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹