贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2690号 原告：穆康连，女，1973年1月4日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），执业证号：15205200910912294，系该贵州昌哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓婷婷（一般授权代理），实习证号：2307201210083，系该贵州昌哲律师事务所实习律师。 被告：毕节鵾鹏碧桂园房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91520502MA66E6L764R）,住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道开行路博泰仕府领地******。 法定代表人：黄士冯，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴富强（特别授权代理）。 原告穆康连与被告毕节鵾鹏碧桂园房地产开发有限公司（以下简称毕节鵾鹏碧桂园）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行审理。原告穆康连及其委托诉讼代理人邓婷婷、被告鵾鹏碧桂园的委托诉讼代理人吴富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆康连向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告向原告返还购房款3,730,667元及支付违约金559,600元（以3,730,667元为基数，按照已付房价款的15%的违约金计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2018年8月13日，原告穆康连与被告毕节鹃鹏碧桂园签订了商品房买卖合同（合同编号：GZB.JYH-2HSY—-104），合同约定原告向被告购买了一套位于碧桂园毕节XX号的商品房，其总价款为3,730,667元（大写：叁佰柒拾叁万零陆佰陆拾柒元整），原告需一次性支付全部购房款3,730,667元，被告应当在2020年9月30日之前向原告交付该商品房。原告按照约定支付了全部购房款3,730,667元，然而期限届满后，被告迟迟不履行交房的义务，原告多次催促，被告均各种理由推脱。据了解，因被告私自将原告购买的商品房出租给他人，导致被告无法交付房屋。2021年1月8日，因被告未交付房屋已逾期超过90日，原告依据合同第十三条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金”之约定，将解除商品房买卖合同的通知书邮寄给被告，然而被告收到通知书后未给予原告答复。2021年1月13日，原告亲自将解除商品房买卖合同的通知书交到被告公司，并明确表示解除与被告签订的商品房买卖合同。被告明确告知，原告需通过法律途径解决。原告认为，被告不履行合同的行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告要求解除商品房买卖合同符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，”之规定，被告应当按照合同约定向原告支付已付购房款的15%的违约金。为此，为维护合法利益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼。 被告毕节鵾鹏碧桂园答辩称:一、根据民法的规定，买卖不破租赁的原则，被告与原告签订的商品房买卖合同的时间为2018年8月13日，后于被告与承租人签订的租赁合同时间2017年11月28日，原告方应当法定承受租赁合同约定的权利与义务；二、被告不存在逾期交房，根据买卖不破租赁的原则，被告已经在2018年8月13日的合同签订当日完成商品房的指示交付，同时，原告在签订购房合同当日已明知购买的商铺被告已经出租出去了，而且该事实在被告起诉成勇的租赁合同案件中，原告作为证人出庭作证时已经认可；三、原告主张的被告逾期交房事实不存在，要求被告承担15%的违约金过高，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2018年8月13日，原告穆康连与被告鹃鹏碧桂园签订了商品房买卖合同（合同编号：GZB.JYH-2HSY—-104），合同约定原告向被告购买了一套位于碧桂园XX号的商品房，其总价款为3,730,667元（大写：叁佰柒拾叁万零陆佰陆拾柒元整），原告需一次性支付全部购房款3,730,667元，被告应当在2020年9月30日之前向原告交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……；2、关于逾期交付责任。根据附件十二补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：1、……；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款3,730,667元。因原、被双方签订涉案《商品房买卖合同》之前，涉案房屋由案外人顾勇占有使用，因被告未按合同约定的2020年9月30日之前向原告交付商铺，原告于2021年1月8日向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同的通知书》，通知被告解除涉案《商品房买卖合同》。2021年1月13日，原告再次书面递交解除商品房买卖合同通知书，通知被告解除涉案《商品房买卖合同》。因被告至今未向原告交付涉案商铺，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：案外人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司接受本案原告毕节鵾鹏碧桂园公司的委托，于2017年11月28日与案外人顾勇签订了《贵州区域承租意向书》，将涉案房屋出租给案外人顾勇使用。案外人顾勇、贵州贵碧城商业咨询管理有限公司之间存在房屋租赁合同纠纷诉讼，顾勇未接受被告毕节鵾鹏碧桂园公司的指示向原告交付涉案商铺。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的身份证、被告企业信用报告、《商品房买卖合同》、收据、凭证、业主到访签到表、贵州区域承租意向书、民事起诉状、判决书、快递物流信息、光盘，被告提交的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、不动产权证、商品房买卖合同、承租意向书、支付凭证、收据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。原告已按合同约定支付了被告购房款，被告也应按合同约定向原告交付房屋。本案中，涉案商铺原告已委托案外人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司将涉案商铺出租给案外人顾勇使用。根据本院对占有、使用涉案商铺的案外人顾勇的调查，顾勇与原告之间存在租赁合同纠纷，未接受被告指示将涉案商铺交付给原告，被告辩称的其已于2018年8月13日合同签订之日通过指示交付的方式向原告交付商铺事实并不存在。买卖不破租赁是指租赁关系存续期间，所有人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，受让人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。本案被告作为涉案商铺的出租人，以买卖不破租赁阻确向原告移交商铺，亦不符合法律的规定。依照《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2020年9月30日之前向原告交付该商品房。被告未按约定向原告交付商铺，应当承担违约责任。合同约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为遅买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。本案中，因被告未按期向原告交付商品房，原告已于2021年1月8日向被告邮寄送达解除商品房买卖合同告知书，通知被告解除涉案《商品房买卖合同》，通知时间在被告逾期交房90天（2020年12月29日）后的15天内（2021年1月13日前），根据前述合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百六十二：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告依法依约取得涉案合同的解除权。故原告诉请解除原、被告双方于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款3,730,667元，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告的违约金诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，”之规定，原告诉请被告按照合同约定向原告支付已付购房款的15%的违约金559,600元，于法于约有据，本院予以支持。原告诉请的违约金并不明显过高，被告要求对违约金进行调整的答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告穆康连与被告毕节鵾鹏碧桂园房地产开发有限公司于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告毕节鵾鹏碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告穆康连购房款3,730,667元; 三、被告毕节鵾鹏碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告穆康连解除《商品房买卖合同》的违约金559,600元; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20561元（已减半收取），诉讼保全费5000元，共计25561元，由被告毕节鵾鹏碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二一年四月二十九日 书记员  毛雨