北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初363号原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原告：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告：北京野牧餐饮服务有限责任公司，住所地北京市丰台区角门18号枫竹苑二区1号楼7层703-1。法定代表人：魏玉军，总经理。委托诉讼代理人：姜博，男，1982年5月9日出生，北京野牧餐饮服务有限责任公司职员。委托诉讼代理人：朱静，北京市一格律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：唐田，男，1973年10月9日出生，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司职员。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）、原告北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏商业公司）诉被告北京野牧餐饮服务有限责任公司（以下简称野牧公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新东安公司、新骏商业公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告野牧公司的委托诉讼代理人姜博、朱静，第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人唐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东安公司、新骏商业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元（已按照月租金标准减半收取）、推广费690元；2019年9月1日至2020年2月29日期间的POS机维护使用费3300元（新骏商业公司同意以被告在新骏商业公司处灯箱押金16000元优先抵扣）；2、要求被告向新骏商业公司支付2020年3月1日至2020年6月5日期间的租金109250元、推广费2185元、POS机维护使用费1741.67元；3、要求被告向新骏商业公司支付公证费4000元；4、要求被告向新骏商业公司支付恢复店铺原状费用35970元；5、要求被告向新骏商业公司支付违约金118404元（新骏商业公司同意以被告在新骏商业公司处合同押金118404元抵扣）；6、要求被告向第三人支付物业管理费15732元、电费4632.11元、水费及水资源处理费387.22元、排污及垃圾分类服务费1748元、电表卡工本费100元。事实与理由：2019年1月3日，新东安公司与被告订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（以下简称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层618A号店铺（以下简称涉案店铺），面积约46平方米出租给被告以“野人牧坊”为店铺名经营冰激凌等甜品，租赁期限自2019年7月15日至2021年7月14日。被告向新东安公司支付灯箱押金16000元及合同押金118404元。2019年1月中旬，新东安公司与被告及第三人订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由被告向第三人支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2019年7月15日，新东安公司向被告交付涉案店铺。2020年1月，新东安公司、新骏商业公司、被告订立《北京新东安广场租赁合同变更协议》（以下简称《变更协议》），约定自2020年3月1日始《租赁合同》出租人变更为新骏商业公司。2019年9月1日被告拖欠POS机维护使用费，2020年2月始，被告拖欠租金、推广费及物业其他费用。经二原告多次催要，被告均未如约交纳。2020年5月21日，新骏商业公司向被告送达解除合同通知，被告随即停止经营。2020年6月29日，新骏商业公司进行公证收场。后新骏商业公司委托案外公司对涉案店铺恢复原状。现涉案店铺已订立新租赁合同，于2021年3月21日交付使用。二原告认为，被告拖欠租金等费用构成违约，根据合同约定出租人有权解除合同，并要求被告支付拖欠的各项费用及以押金作为违约金抵扣。根据三方订立的《补充协议》，出租人有权要求被告向第三人支付物业费等费用，为了减少诉累，二原告一并在本案中主张被告应向第三人支付上述费用。现二原告提起本案诉讼，诉如所请。被告野牧公司答辩称：首先，认可当事人之间订立合同情况及交纳押金情况属实，但双方之间订立的关于POS机使用的协议并未实际履行，被告自行安装POS机数据采集器，因此从未向出租人支付POS机维护使用费。第二，因疫情影响，商场客流量减少，被告于2020年1月27日至2020年3月31日期间未营业。2020年4月1日始被告根据商场要求恢复营业，但营业额极巨减少，被告无力支付自2020年2月1日始的租金。被告向出租人申请减免租金，未达成一致意见。第三，2020年5月9日，商场通知被告因拖欠租金将于2020年5月10日断水、断电。次日，涉案店铺断水、断电，被告被迫停止经营。且二原告不允许被告拉走店铺内物品。被告认为，被告因疫情原因导致无力支付房租，二原告擅自断水断电，被告不构成违约。被告同意支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元，并同意以押金16000元抵扣；2020年3月1日至2020年5月9日期间的租金，被告主张酌情减免；2020年5月10日因涉案店铺已经断水断电，因此被告不同意支付此后的租金。因疫情期间商场并无推广活动，因此不同意支付推广费。因被告未履行POS机使用协议，因此不同意支付POS机维护使用费。被告在涉案店铺断水断电后曾与二原告沟通搬离及恢复原状问题，但二原告不同意被告搬离且不同意由被告拆除，因此被告认为公证费用不属于必要的支出，且拆除费用也超出合理价格。被告因疫情原因未能交纳租金，不属于违约，因此不同意支付违约金，如果法院认为被告构成违约，双方约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。关于物业费等，应由第三人另案主张，不应在本案中一并处理。第三人启胜物业公司陈述称：同意二原告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月3日，新东安公司与被告订立《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层618A号店铺，面积约46平方米出租给被告以“野人牧坊”为店铺名经营冰激凌等甜品，租赁期限自2019年7月15日至2021年7月14日。物业费自2019年7月15日按月收取，推广费及其他费用自2019年7月15日起按月收取。月租金34500元，于每个日历月第一天缴纳当月租金。物业管理费每月4692元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费。推广费每月690元，应于每个日历月的第一天缴纳。承租人在租金、物业管理费等费用到期后15天内仍未支付，出租人有权提前终止合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。如果承租人违约导致合同提前终止，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。签订合同时，被告还应直接向新东安公司交纳合同押金，相当于三个月基本租金与物业管理费之和。如承租人违反合同任何约定条款，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。租赁期间，出租人发生变更，承租人所交纳押金以及涉及的权利和义务全部由新的出租人继受。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。《租赁合同》附件《北京APM租户POS信息采集系统租户确认协议》，约定新东安公司为被告安装数据采集器进行POS信息数据采集，每月550元。后新东安公司与被告及第三人订立《补充协议》，鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，被告需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年2月16日，二原告与被告订立《变更协议》，约定自2020年3月1日始新骏商业公司取代新东安公司成为《租赁合同》新的出租人，相应权利义务由新骏商业公司继受。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向被告交付涉案店铺，被告向新东安公司支付灯箱押金16000元及合同押金118404元，并交纳截至2020年1月31日之前的租金、推广费。2020年2月4日，被告向新骏商业公司工作人员发送《减免租金的申请》，申请减免暂停营业至恢复营业期间的租金。此后截至2020年4月10日，被告持续与新骏商业公司工作人员协商租金支付问题。2020年3月25日，第三人给商场业主下发通知，要求自2020年4月1日起恢复正常经营状态。2020年5月8日，新骏商业公司工作人员向被告发送邮件及微信，内容为鉴于被告拖欠租金等费用情况，公司决定于2020年5月9日晚对涉案店铺执行停电，要求被告在停电前将食材撤离。2020年5月21日，新骏商业公司向被告发送解除函，内容为鉴于被告未能如约履行合同，明确双方合同于2020年6月5日解除，要求被告根据合同约定将涉案商铺恢复原状。2020年5月25日，被告与新骏商业公司工作人员微信联系，询问“来函收到了，我安排人过去撤场，需要走什么手续吗？”工作人员回复称“但我们这个有欠费的情况下能怎么进场装修？还要探讨”并要求被告等待回复。2020年6月29日新骏商业公司委托公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。根据公证书显示涉案店铺处于撤店状态，室内尚留有经营所需的设备设施及家具。后新骏商业公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用35970元。被告认为恢复原状费用过高，且称其愿意自行恢复原状但被新骏商业公司拒绝。诉讼中，二原告提交数据采集系统截屏及采集器安装记录单，证明二原告已为被告实际安装采集器。经质证，被告否认上述证据的真实性，称被告需要使用自己的收银系统，无法与商场对接，因此每月均为人工报账，因每月的POS机使用维护费数额不多，因此被告曾向二原告交纳上述费用，但疫情期间被告没有正常经营，因此不同意支付POS机使用维护费。就被告为何未使用过数据采集系统而未提出异议，且向二原告支付POS机使用维护费一节，被告解释称因二原告处于优势地位，故未提出异议。被告提交大众点评网站截图及收款机收银统计表，证明疫情期间商场客流量少，被告营业额继续下降。经质证，二原告及第三人认可该证据的真实性，但认为商场并未强制关闭，营业额下降与二原告无关。本院认为：根据查明情况，新东安公司与被告订立的《租赁合同》及新东安公司、新骏商业公司与被告订立的《变更协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。2020年3月1日前涉案店铺的出租人为新东安公司，该日后涉案店铺的出租人为新骏商业公司。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现被告由于疫情原因未能按照合同约定支付2020年2月1日始的租金，且在疫情期间被告在积极与二原告协商租金减免问题，二原告作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，尽可能继续履行合同。但2020年5月9日，新骏商业公司以停电的方式迫使被告停止经营，并进而向被告发送解除合同通知，新骏商业公司构成违约解除合同。关于二原告向被告主张2020年2月1日至2020年6月5日期间租金的诉讼请求，被告同意向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元，并同意以押金16000元优先抵扣，本院不持异议；2020年5月9日，新骏商业公司对涉案店铺采取停电措施，以实际行动解除双方之间的租赁合同，因此其主张此后的租金，于法无据，本院不予支持；考虑到疫情对合同双方的影响，本院对被告于2020年3月1日至2020年5月9日期间应向新骏商业公司支付租金的数额予以酌定。关于推广费，该费用系二原告用于宣传商场的一系列支出，根据合同约定采取按月摊销方式，因此被告认为疫情期间不应支付上述费用的意见，本院不予采信，推广费的支付金额，本院根据租金支付比例予以酌定。关于POS机维护使用费，鉴于双方订立有《北京APM租户POS信息采集系统租户确认协议》，且二原告已提交证据佐证其为被告安装数据采集器，因此二原告向被告主张上述费用，理由正当，具体数额本院根据租金支付比例予以酌定。被告虽抗辩称未安装数据采集器，但其并未在此前提出异议，亦未提交相关证据予以佐证，且被告曾足额交纳POS机维护使用费，因此本院对其抗辩意见，不予采信。POS机维护使用费系二原告用于商场经营的一系列支出，根据合同约定采取按月摊销方式，因此被告认为疫情期间不应支付上述费用的意见，本院不予采信。因新骏商业公司违约解除合同，故其要求被告支付公证收场费用及违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，被告在合同解除或终止后，有义务对涉案店铺恢复原状，但根据被告提供的证据显示，被告恢复店铺的意思表示被拒绝，新骏商业公司自行对涉案店铺进行了恢复，本院对其合理支出部分，予以支持。鉴于被告已经交纳合同押金118404元及灯箱押金16000元，考虑到押金的性质、作用及为减少当事人诉累，本院以该合同押金及灯箱押金优先抵扣被告应向二原告支付的各项费用。另，新东安公司与被告及第三人订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与被告成立另外法律关系，新东安公司在本案中要求被告向启胜物业公司履行支付义务，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京野牧餐饮服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金17250元、推广费460元，2019年9月1日至2020年2月29日期间的POS机维护使用费2200元；二、被告北京野牧餐饮服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年5月9日期间的租金52900元、推广费1058元、POS机维护使用费898元；三、被告北京野牧餐饮服务有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司恢复店铺原状费用17985元；四、被告北京野牧餐饮服务有限责任公司以已交纳的134404元押金优先冲抵上述第一至三项应支付的款项；五、驳回原告北京新东安有限公司其他诉讼请求；六、驳回原告北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3146元，由原告北京新东安有限公司、北京新骏商业管理有限公司负担2269元（已交纳），由被告野牧餐饮服务有限责任公司负担877元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年四月一日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧