成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0118民初386号 原告：新津恒隆鑫和房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新津县花源镇丽景南路888号。 法定代表人：苏华，董事长。 委托诉讼代理人：李东平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：唐艺昵，女，公司员工。 被告：张卢怡，男，1983年8月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被告：袁丹，女，1987年9月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告新津恒隆鑫和房地产开发有限公司（以下简称恒隆鑫和房地产公司）与被告张卢怡、袁丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆鑫和房地产公司的委托诉讼代理人李东平、唐艺昵，被告张卢怡到庭参加诉讼。被告袁丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒隆鑫和房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除恒隆鑫和房地产公司与张卢怡、袁丹于2018年3月17日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、张卢怡、袁丹立即协助恒隆鑫和房地产公司到房地产管理部门办理案涉房屋商品房买卖合同的备案登记（备案号69775）、预告登记和抵押权预告登记的注销手续；3、张卢怡、袁丹向恒隆鑫和房地产公司支付合同解除违约金182670.2元；4、张卢怡、袁丹自逾期办理注销手续之日起，每日按房屋总价的万分之二向恒隆鑫和房地产公司支付违约金；5、前述违约金及垫付款项在恒隆鑫和房地产公司应退还张卢怡、袁丹的购房款中直接扣除；6、确认坐落于新津县××镇××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋的所有权归属恒隆鑫和房地产公司；7、本案案件受理费及保全费、公告费均由张卢怡、袁丹承担。事实和理由：2018年3月17日，张卢怡、袁丹与恒隆鑫和房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，张卢怡、袁丹购买恒隆鑫和房地产公司开发的位于新津县××镇××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋。房屋预测建筑面积112.69平方米，房屋总价913351元，张卢怡、袁丹支付首付款283351元，余款630000元向中国建设银行股份有限公司新津支行（以下简称建设银行新津支行）申请贷款。2018年4月17日，张卢怡、袁丹、恒隆鑫和房地产公司与建设银行新津支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），恒隆鑫和房地产公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。因张卢怡、袁丹未按《借款合同》约定按时足额还款，建设银行新津支行起诉张卢怡、袁丹、恒隆鑫和房地产公司，要求张卢怡、袁丹偿还贷款本息共计600006.01元，并要求恒隆鑫和房地产公司承担连带保证责任，该案已于2021年1月27日审理终结，判令恒隆鑫和房地产公司对借款本息及相关费用承担连带责任。根据商品房买卖合同约定，在恒隆鑫和房地产公司为张卢怡、袁丹提供阶段性担保期间，银行要求恒隆鑫和房地产公司履行担保责任的，恒隆鑫和房地产公司有权要求解除商品房买卖合同，并要求张卢怡、袁丹支付商品房价款20%的违约金。故为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 张卢怡辩称，对恒隆鑫和房地产公司起诉的事实不持异议，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，愿意协助恒隆鑫和房地产公司办理备案登记注销手续。恒隆鑫和房地产公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。 袁丹未到庭，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，2018年3月17日，恒隆鑫和房地产公司与张卢怡、袁丹签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件与《补充协议》，张卢怡、袁丹购买恒隆鑫和房地产公司开发的位于成都市新津县××街道××社区××组××期××幢××单元××层××号房屋，房屋面积112.69平方米，房屋总价913351元。合同第九条约定，付款方式为贷款方式付款，张卢怡、袁丹支付首付款283351元，余款630000元向建设银行新津支行贷款支付。第十八条约定，恒隆鑫和房地产公司应当在2020年4月30日前向张卢怡、袁丹交付该房屋。附件四按揭付款第五项约定，在出卖人为买受人提供阶段性担保期间，银行要求出卖人履行担保责任的（包括但不限于银行向出卖人发出履行保证责任通知书），出卖人有权要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》并要求买受人向出卖人支付商品房价款20%的违约金。出卖人就督促还款、追偿代偿款项等事项与买受人进行协商，并非表示出卖人放弃解除权。 2018年4月13日，张卢怡、袁丹与建设银行新津支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定张卢怡、袁丹向建设银行新津支行借款630000元用于购买房屋。若张卢怡、袁丹未按时还清任意一期借款本金和利息，建设银行新津支行有权按合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息及复利，同时有权宣布借款提前到期，并要求张卢怡、袁丹立即清偿借款本息及相关费用。 2018年3月6日，恒隆鑫和房地产公司与建设银行新津支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保证建设银行新津支行债权的实现，恒隆鑫和房地产公司愿意为建设银行新津支行与债务人（购置位于颐和雅郡三期项目所属之住房或商业用房或车位房产而与建设银行新津支行发生借贷关系的全部债务人）形成的一系列债权提供最高额担保。被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建设银行新津支行为实现债权支付的其他款项。 上述合同签订后，张卢怡、袁丹依约支付了首付款283351元，余款630000元由张卢怡、袁丹向建设银行新津支行申请按揭贷款支付。恒隆鑫和房地产公司为张卢怡、袁丹就案涉房屋办理了备案登记。2020年8月，因张卢怡、袁丹未按约还款，建设银行新津支行将张卢怡、袁丹、恒隆鑫和房地产公司起诉至本院。本院于2021年1月27日作出（2021）川0118民初119号民事判决，判决张卢怡、袁丹应向建设银行新津支行归还借款本金587454.12元，并支付利息16382.25元及罚息和复利，恒隆鑫和房地产公司对上述债务承担连带保证责任。该判决已生效。 另查明，因张卢怡、袁丹另案纠纷，案涉房屋已分别被四川省泸州市江阳区人民法院、成都市武侯区人民法院及本院查封。 庭审中，恒隆鑫和房地产公司明确第二项诉讼请求为要求张卢怡、袁丹协助办理案涉房屋的备案注销登记。 上述事实，有经庭审质证本院予以采信的主体身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、（2021）川0118民初119号民事判决书、成都市不动产登记信息查询结果以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，袁丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，其不能质证、举证的法律后果由其自行承担。恒隆鑫和房地产公司与张卢怡、袁丹签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，也应依照合同约定行使各自权利。 1、合同解除的问题。虽因张卢怡与案外人之间的纠纷，案涉房屋被人民法院查封，但因张卢怡、袁丹尚未取得案涉房屋所有权，故本案所涉查封均为预查封。预查封的基础在于张卢怡、袁丹依约可能取得案涉房屋所有权即张卢怡、袁丹基于案涉《商品房买卖合同》而享有的物权期待权，而该权利的实现是以双方当事人对《商品房买卖合同》及《补充协议》的正常履行最终完成为前提。因此，预查封并不当然限制《商品房买卖合同》的各方相对人对合同权利义务的行使，而是受案涉《商品房买卖合同》相对人行使合同权利或履行合同义务的影响。现依照案涉《商品房买卖合同》附件四第三款按揭付款第5项“在出卖人为买受人提供阶段性担保期间，银行要求出卖人履行担保责任的（包括但不限于银行向出卖人发出履行保证责任通知书），出卖人有权要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》并要求买受人向出卖人支付商品房价款20%的违约金。出卖人就督促还款、追偿代偿款项等事项与买受人进行协商，并非表示出卖人放弃解除权”的约定，张卢怡、袁丹未按约定及时足额还款，建设银行新津支行已向本院提起诉讼，本院作出（2021）川0118民初119号民事判决书认定恒隆鑫和房地产公司将承担连带保证责任，且该判决已发生法律效力。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，恒隆鑫和房地产公司有权依约解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》。 2、协助办理备案注销登记、支付合同解除违约金以及逾期办理注销手续违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同各方的权利义务进行清理清结。故恒隆鑫和房地产公司可以要求在退还张卢怡、袁丹已付购房款中扣除违约金，张卢怡、袁丹也有义务协助恒隆鑫和房地产公司办理案涉《商品房买卖合同》备案注销登记。对于恒隆鑫和房地产公司主张合同解除后，张卢怡、袁丹应按照商品房价款20%支付违约金的请求，庭审中张卢怡抗辩违约金过高，请求人民法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则对违约金酌情予以调整，酌定张卢怡、袁丹向恒隆鑫和房地产公司支付违约金91335元。对于恒隆鑫和房地产公司主张张卢怡、袁丹自逾期办理注销手续之日起，每日按房屋总价的万分之二支付违约金的请求，因恒隆鑫和房地产公司向人民法院起诉主张解除合同并协助办理注销备案登记，人民法院尚未作出裁判且裁判文书尚未生效前，不能预知张卢怡、袁丹对生效裁判文书的履行行为，在人民法院尚未作出裁判且裁判文书尚未生效前，恒隆鑫和房地产公司即主张人民法院判决不能预知的行为的理由不能成立，对该项诉讼请求本院不予支持。 3、确认案涉房屋所有权归属恒隆鑫和房地产公司的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定，目前案涉房屋办理了备案登记，但并未办理转移过户登记，恒隆鑫和房地产公司要求人民法院以裁判文书确认案涉房屋的所有权缺乏法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除新津恒隆鑫和房地产开发有限公司与张卢怡、袁丹于2018年3月17日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、张卢怡、袁丹在本判决生效之日起十日内支付新津恒隆鑫和房地产开发有限公司违约金91335元，此款在新津恒隆鑫和房地产开发有限公司应退还给张卢怡、袁丹的购房款中扣除，不足部分由张卢怡、袁丹支付； 三、张卢怡、袁丹在本判决生效之日起十日内协助新津恒隆鑫和房地产开发有限公司办理备案号为69775的《商品房买卖合同》备案注销登记； 四、驳回新津恒隆鑫和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1976元（已减半），保全费5000元，共计6976元，由张卢怡、袁丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘建鑫 二〇二一年四月二十六日 法官助理 周盈作 书 记 员 黄 毅