山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1191民初361号原告：姚春香，女，汉族，1978年6月8日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：郭洪章，男，1982年4月21日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地山东省日照市经济开发区秦皇岛路北，北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号。统一社会信用代码913713217961982342。法定代表人：尹衍庆，经理。被告：日照瑞通物业服务有限公司，住所地山东省日照市海滨五路26号。统一社会信用代码913711025614089622。法定代表人：尹衍庆，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：常静，山东贤合律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄浩，山东贤合律师事务所实习律师。原告姚春香与被告山东裕升置业有限公司（从此处起，至判决主文前，简称为“裕升公司”）、日照瑞通物业服务有限公司（从此处起，至判决主文前，简称为“瑞通公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚春香委托诉讼代理人郭洪章、张子文、被告山东裕升置业有限公司、日照瑞通物业服务有限公司共同委托诉讼代理人常静、黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚春香向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告山东裕升置业有限公司将原告房屋窗户玻璃更换标准为：6mm+12mm+6mm的中空玻璃；2.依法判令二被告共同赔偿原告损失89174元；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告山东裕升将于日照市经济开发区秦皇岛路、郑州路的裕升大唐华府小区11号楼一单元101出售给原告，原告支付了全部房款，原告于2019年5月17日收房，并与日照瑞通物业服务有限公司签订物业服务协议，2020年7月12日，因房屋窗户质量和密封问题，导致房内刚装修的地面和墙面等泡水，给原告造成装修、房租等损失共计89174元。按照房屋买卖合同约定，交付的房屋窗户玻璃应为6mm+12mm+6mm的中空玻璃，但实际交付的与合同约定不符。被告裕升置业公司作为房屋的建设单位，应承担因房屋质量问题给原告造成的损失；瑞通物业公司作为管理方未尽到管理义务，二被告应承担赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告裕升公司辩称，原告要求更换玻璃第一项诉讼请求应予驳回，理由如下：一，双方已就玻璃厚度问题达成补偿协议，且答辩人已补偿到位，原告无权再要求更换玻璃。根据《房屋买卖合同》第十三条的出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的而标准，达不到约定标准的。。即买受人有权要求出卖人在合理期限内达到约定标准，如在规定时间内未达到约定标准的，双方协商解决。姚春香在2019年5月17日入住后对房屋质量进行了全面查验，曾多次就发现的玻璃厚度等房屋质量问题要求答辩人赔偿，并于2020年1月初就玻璃厚度等质量问题向相关部门投诉。后双方达成一次性补偿协议，被告已于2020年1月10日向原告补偿到位，且原告承诺不再发生后续争议，因此原告主张的玻璃厚度问题已经协商处理完毕，第一项诉讼请求予以驳回。二，房屋已通过竣工验收，答辩人交付给原告的房屋是质量合格的房屋，现有玻璃满足合同约定的节能要求，能够实现合同目的。更换玻璃并不会给原告带来明显的居住体验改善，换句话说现有玻璃并没有给原告造成明显损失，且原告没有证据证明现有玻璃给其造成的损失已达到必须更换的程度，即使双方没有协商解决玻璃厚度问题，判决更换玻璃作为承担责任方式也明显超过答辩人违约程度。三，更换玻璃作为本案违约责任承担方式存在履行费用高、施工影响大等问题，拆下来的玻璃也不能循环利用会造成较大的资源浪费，这与民法典规定的绿色履行原则及国家倡导的资源节约政策不相符，因此赔偿损失作为答辩人承担责任的方式更合理，也符合民法典规定的基本原则。鉴于答辩人已就玻璃厚度等质量问题给予原告补偿金弥补了损失，因此原告要求更换玻璃的主张应予驳回。针对第二项诉讼请求，原告要求答辩人赔偿损失89174元，没有事实和法律依据。第一，涉案房屋已通过竣工验收，该房屋在2018年7月通过了淋水实验，证明被告交付给被答辩人使用的房屋是质量合格的房屋，且原告在2019年雨季没有反应漏雨，原告没有证据证明漏雨原因与答辩人有关，答辩人认为窗户漏雨有可能是原告的不当使用造成的，根据《商品住宅质量保证书》约定，对不当使用造成的质量问题不在保修范围，所造成的损失也不应由答辩人赔偿。第二，原告没有证据证明其主张的损失是客观存在的，均是2020年7月12日漏雨引起的，更没有证据证明与答辩人有因果关系。原告提交的报价表和租房补偿费均系单方制作，不能作为损失依据。尽管如此从两张表格中可以看出，原告主张的损失不仅包括卧室还包括客厅甚至是客厅的家具，大白也可能包括了屋顶，原告没有提供任何证据证明损失存在，且损失都是2020年7月12日漏雨引起的，且与答辩人有因果关系，其诉讼请求不能支持。第三，原告在漏雨时就居住在涉案房屋，应当妥善管理并采取合理措施减损，退一步讲，即使原告存在损失，损失是由2020年7月12日漏雨引起的、且漏雨和损失都与答辩人有部分因果关系，答辩人也不应对其未尽减损义务而扩大的损失承担责任。第四，对于损失范围和数额答辩人不认可。原告所主张的搬家费、租房费、补偿费没有依据。据答辩人了解原告一直居住在涉案房屋，该两项损失没有发生，原告主张的补偿费没有法律依据。其他损失的数额也应在查明损失是否客观存在、是否都是2020年7月12日漏雨引起、是否与答辩人有因果关系的基础上，决定是否通过鉴定查明损失数额。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告瑞通公司辩称，答辩人已尽到物业管理义务，没有任何违约行为，对原告损失没有过错，原告要求答辩人承担赔偿责任没有依据。《前期物业管理服务协议》约定答辩人“对房屋公用部位、公用设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，“受业主/物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务，费用由业主/物业使用人自行承担”，原告窗户漏水属于自用部位，业务没有委托有偿服务的情况下物业没有维修义务。答辩人在接到原告报修后，立即通知了裕升置业、施工单位维修，施工单位也于次日到场维修，答辩人已尽到了物业管理责任，且对损失没有过错，原告要求答辩人与裕升公司共同赔偿的诉讼请求应当驳回。本院经审理认定事实如下：1.2014年11月13日，姚春向与被告裕升公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，原告从被告裕升公司处购买裕升·大唐华府第11幢1单元101室房产一套及储藏室、车位各1个，并支付了相应房款及费用。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任部分约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内达到约定标准，如在规定时间内未达到约定标准的，双方协商解决。”，第十六条约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，第十九条约定“本住宅项目执行山东省居住建筑节能65%的节能设计标准，外墙外保温采用硬泡聚氨酯泡沫塑，保温层厚度40mm；外门窗采用断热铝合金中空玻璃窗，中空玻璃厚度6mm+12mm+6mm，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。mm”。上述商品房买卖合同签订后，2019年5月17日，被告裕升公司通知原告收方，原告在缴纳相关费用后接收涉案房屋，其中在房屋验收表中，记载门窗“阳台窗子压条没压好”。同日，被告裕升公司向原告姚春香交付案涉房屋《山东省商品住宅质量保证书》，该保证书载明案涉房屋的装修工程保修期为2年，住户对商品住宅验收签字之日即为该房屋交付使用日期，也是本保证书的签订日期。住宅保修期限自本保证书签订之日起计算。2.2019年5月17日，原告姚春香与被告瑞通公司签收了《前期物业管理服务协议》，协议第三条双方权利义务甲方（即瑞通公司）的权利义务“2.对房屋公用部位、公用设备设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。9.向乙方（业主）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”。3.2018年5月28日，日照开建工程检测有限公司对案涉房屋所载的11号住宅楼进行建筑外窗工程现场淋水检测，对案涉房屋101客厅南窗淋水5分钟未渗漏，经检测，该工程所检部位符合检测要求。4.2019年1月2日，原告姚春香丈夫郭洪章致电日照市12345政务服务热线，反映“他是裕升大唐华府11号楼1单元101室的业主，玻璃不够厚度，卫生间没有地暖，与合同严重不符，并且客厅没有安装开关，没有通过验收就交房，希望政府调查处理”。2020年1月7日，开发区建设局回复：“经过核实，该工程玻璃厚度后期节能设计变更为5+10+5，因销售合同在前，目前双方正在协商中”。2020年1月9日，郭洪章、原告姚春香出具书面承诺书一份，内容为：“山东裕升置业有限公司：我方在贵司大唐华府购买住房（11号楼1单元101），原本我方因房产证等问题与贵司产生异议，后经与贵司友好协商，在客观、公正、合理的基础上达成了一致，现承诺如下：一、我方承诺房产证等事宜已圆满解决，对贵方的积极态度表示感谢，并承诺不再发生任何后续争议。二、我方接受贵司支付补偿金9.6万元（大写玖万陆仟元整）。三、我方承诺不将此承诺书及补偿金事宜透漏给第三人。四、我方承诺协助化解小区其他同类起诉投诉事宜，并予以向他人传导。五、我方承诺如违背上述承诺，按双倍补偿金额无条件返还贵司。六、我方已经全文阅读并理解无误，并明白违反本承诺所涉及后果，我方对此承诺处理结果完全满意。承诺人，郭洪章，姚春香”。2020年1月10日，姚春香、郭洪章向裕升公司出具收到条一张，内容为“今收到山东裕升置业有限公司现金9.6万元（大写玖万陆仟元整），作为圆满解决大唐华府不动产权证、房屋质量争议等诸多事宜的补偿金。特立此据。收款人，姚春香、郭洪章”。5.2020年7月12日，姚春香丈夫郭洪章曾与裕升公司项目经理就涉案房屋卧室窗户渗水进行沟通交流后，被告瑞通公司安排维修人员对卧室窗户进行现场打胶。7月13日，裕升公司、瑞通公司安排施工单位进场维修并进行打胶处理.7月15日做了淋水实验，但仍漏水。后2020年7月15日——8月12日期间，裕升公司分贝安排施工单位和第三方对该窗户进行了三次维修。后被告裕升公司、瑞通公司再未收到原告主张卧室窗户渗水的反映情况。庭审期间，原告提交了涉案房屋卧室窗户渗水的图片、视频，从该照片、视频内容来看，涉案房屋卧室窗户的确存在渗水现象，原告的地板出现裂缝、两处踢脚线出现泡水、翻角情况，其他未见明显受损。本院认为，买卖合同时出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人交付的标的物应符合双方的约定和相应标准，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。关于原告姚春香要求被告裕升公司将涉案房屋窗户更换玻璃的问题。双方涉案房屋买卖合同约定的玻璃厚度为“外门窗采用断热铝合金中空玻璃窗，中空玻璃厚度6mm+12mm+6mm”，但被告裕升公司交付涉案房屋的中空玻璃厚度为5mm+10mm+5mm，被告裕升公司涉案房屋的中空玻璃确未按照合同约定标准进行安装，被告裕升公司存在违约情形，应当承担违约责任。庭审中裕升公司辩称，其已与原告就玻璃厚度问题达成赔偿一揽子协议，经核实，原告姚春香的丈夫郭洪章曾于2020年1月2日拨打日照市12345政务服务热线反映案涉房屋的玻璃厚度不符合合同约定，后转交日照经济技术开发区建设局处理，2020年1月7日，日照经济技术开发区建设局回复“经过核实，该工程玻璃厚度后期节能设计变更为5+10+5，因销售合同在前，目前双方正在协商中。”。2020年1月9日，原告姚春香、郭洪章向被告裕升公司出具书面承诺书、收到条，且在收到条中明确陈述“大唐华府不动产权证、房屋质量争议等诸多事宜的补偿金”。本院认为，被告裕升公司提供案涉房屋的中空玻璃厚度不符合合同约定，应承担违约责任，针对违约后果，被告裕升公司与原告姚春香及其丈夫郭洪章达成调解协议，原告姚春香及其丈夫收到被告裕升公司的补偿金9.6万元，依据原告拨打12345政务热线的时间、日照开发区建设局的回复内容以及双方调解协议内容及履行情况来看，被告裕升公司与原告姚春香已就案涉房屋的玻璃厚度问题达成一致意见，被告裕升公司已向原告支付了案涉房屋玻璃厚度不符问题的赔偿金，已承担了相应的违约责，故对于原告姚春香要求被告裕升公司将原告案涉房屋窗户玻璃更换为6mm+12mm+6mm中空玻璃的诉讼请求，本院不予支持。关于原告姚春香因案涉房屋卧室窗户渗水导致的损失赔偿问题。通过原告姚春香提交的涉案房屋卧室窗户渗水的照片、视频以及原、被告双方在涉案房屋卧室窗户渗水后维修情况的陈述来看，可以认定原告姚春香案涉房屋卧室窗户存在渗水现象。通过案涉房屋的买卖合同以及商品住宅质量保证书所载相关内容来看，案涉房屋卧室窗户尚处于质保期内，现案涉房屋卧室窗户出现渗水现象，存在一定的质量问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。。”的规定，对于原告姚春香因案涉房屋卧室窗户渗水造成的损失，被告裕升公司应予承担。关于损失数额，从原告姚春香提交的证据内容结合日常生活经验来看，对于原告姚春香要求赔偿木地板、地脚线、大白加手工等损失可以确定，对于衣柜、电视柜、床、沙发、衣帽间+角柜、乳胶漆、门等依靠现有证据证实其有无损坏、损坏程度等无法认定，对原告该部分的损失，本院不予认可。此外，对于拆除、清运垃圾、租房子、搬家费、补偿费等费用亦无相应证据予以证实其必要性和产生，对原告该部分的损失，本院亦不予采纳。因此，被告裕升公司应承担原告姚春香木地板、地脚线、大白加手工的相关损失费用，因渗水窗户发生在主卧室，本院认为被告裕升公司应赔偿原告主卧室木地板更换或维修的费用；关于地脚线通过原告提供的视频和照片可以看出有两处地脚线泡水且翻起，被告裕升公司应对该两处地脚线的损失予以赔偿；关于大白加手工，原告提供的证据并未能充分证实其主张的全屋需要大白，且从原告的渗水证据内容来看，是房屋窗户渗水，水量不大，并无相应证据证实房屋出现堆积一定高度的积水，因此对于大白加手工赔偿的范围应仅限于两处地脚线处。综上，结合原告自身提交的报告单所在内容、原、被告双方庭审的陈述、涉案房屋窗户的渗水情况结合日常生活工作经验，本院酌定被告裕升公司对原告姚春香案涉房屋因窗户渗水造成的木地板损失为5000元、两处地脚线及大白加手工为4000元。关于庭审中被告裕升公司认为原告姚春香就案涉房屋窗户渗水存有扩大损失的嫌疑，本院认为，在案涉房屋卧室窗户渗水的情况下，需要现场一直有人进行防护，从时间的持续性、窗户渗水的产生原因以及受损人自身情况等角度综合考量，对此不应对受损人要求过于苛刻，因此，对于被告裕升公司的该项主张，本院不予认可。被告瑞通公司与原告姚春香签订了物业管理服务协议，依据该协议内容，被告瑞通公司负责对房屋建筑本体共用设施、物业共用部位、房屋公共部位卫生保洁、公共区域绿化植物的养护管理、公共区域的消防管理等提供服务，对于业主自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务提供有偿服务。被告瑞通公司并不对原告案涉房屋渗水的窗户具有法定或约定的义务，虽被告瑞通公司曾前往原告处对案涉房屋渗水窗户进行维修，但并未收取费用，系无偿服务，即使案涉房屋窗户在维修后仍存在渗水现象，但被告瑞通公司并不具有先行义务。综上，被告瑞通公司对原告姚春香案涉房屋的窗户渗水并不存在法定或约定的义务，故对于原告姚春香要求被告瑞通公司承担因其房屋窗户渗水造成损失进行赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十四条、第六百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告姚春香因房屋窗台渗水造成的损失9000元；二、驳回原告姚春香本案的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1015元（已减半收取），由被告山东裕升置业有限公司负担406元，原告姚春香负担609元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇二一年四月二十八日法官助理王大鹏书记员杨森