安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初2211号 原告:巢湖市美嘉物业管理有限公司,住所地安徽省巢湖市巢庐路**,统一社会信用代码91340181683635100F（1-1）。 法定代表人:林军志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐慧升，巢湖市槐林镇法律服务所法律工作者。 被告:胡志伟，男，1978年4月18日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告巢湖市美嘉物业管理有限公司（下简称美嘉物业公司）与被告胡志伟物业服务合同纠纷一案，本于2021年3月10日院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美嘉物业公司的委托诉讼代理人徐慧升、被告胡志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美嘉物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告即付原告自2019年1月至2020年12月物业管理费合计909元,并按“欠费本金×30×逾期天数”支付违约金直至款清时止（庭审中，原告当庭放弃了违约金的诉请）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2012年12月购买了位于巢湖市××镇××小区××商品房××房号××栋××室,面积94.81㎡。被告入住后,根据双方签订的业主手册,被告仅缴纳了部分物业管理费,自2019年1月至2020年12月底,被告已欠费909元。因此,原告曾多次向被告催讨,但被告总以各种理由拖延。无奈,原告现只能具文起诉,请求法院判如所请,以维护原告的合法权益。 被告胡志伟辩称：1、被告没有与原告签订“业主手册”，更没有签订物业服务合同；2、原告诉请没有事实依据，被告入住至今，原告并没有与被告就服务内容、服务费用签订过任何协议，原告诉请的费用不知是如何计算的；3、自被告入住小区以来，原告根本就没有提供任何服务或服务达不到原告自己承诺的条件，具体在举证阶段向法庭陈述；4、被告缴纳的“住宅专项维修资金”，原告是如何使用的，被告不清楚，被告有权要求原告就该项资金使用提供书面审计报告；5、原告收费不合法，被告要求原告提供物价部门审批的物业服务收费文件原件。综上所述，原告收费不合法，没有经过物价部门审批，所诉数额系原告单方所为，请求人民法院驳回原告诉请。 经审理查明：被告胡志伟是巢湖市槐林镇金色豪庭小区24栋104室房屋业主。2012年12月26日，原告美嘉物业公司与被告胡志伟在业主手册上签订了《金色豪庭业主（临时）管理规约》、《金色豪庭前期物业管理服务协议》等协议，合同约定由原告美嘉物业公司向被告胡志伟提供物业管理服务。物业服务费按物业的房屋建筑面积，按每月每平方米0.4元计收。案涉房屋的套内建筑面积为94.81㎡，计物业服务费应为37.9元/月。同时约定被告胡志伟逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金等内容。被告胡志伟认为原告物业服务存在问题，小区卫生脏、乱、差，并自2019年1月始未缴纳物业服务费用，致原告诉讼来院。 另，约定原告提供服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、户外墙面、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护与管理，包括上下水管道、落水管、水箱、供电线路等；3、环境卫生服务，包括道路清洁、共用单元、楼梯道、楼道楼梯扶手等。 另查明：被告提供小区相关照片，拟证明小区卫生脏乱差等，原告物业服务不到位。 上述事实，有当事人陈述及原告提供的书证等证据载卷佐证，其事实清楚，本院予以认定。 本院认为：原告美嘉物业公司与被告胡志伟之间的《金色豪庭前期物业管理服务协议》等协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按协议全面履行合同义务。原告作为物业服务企业，应当全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务。由于该小区多名业主反映原告服务存在一定的瑕疵，进而拒交物业服务费。但物业服务费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业服务费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业服务费存在一定的关联性，不利于小区的良性发展，同时也侵害了已交费业主的合法权益。小区业主发现物业服务存在瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改；如服务质量长期达不到相关标准，业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理；或依法选聘并更换物业服务公司。结合被告提供的证据，案涉小区环境卫生服务较差，部分公共设施设备等维护不及时，原告未严格履行物业服务义务，物业服务质量存在瑕疵。为平衡双方的权利义务关系，本院酌定被告按合同约定标准的70%向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，物业服务费按照37.9元/月计算，即636元（37.9元/月×24月×70%）。据此，被告胡志伟应支付原告美嘉物业公司物业服务费636元。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡志伟于本判决生效之日起五日内给付原告巢湖市美嘉物业管理有限公司物业服务费636元； 二、驳回原告巢湖市美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受费50元，减半收取25元，由原告巢湖市美嘉物业管理有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  汪昌荣 二〇二一年四月二十六日 书记员  胡正阳 附本判决援引的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。