广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初6750号原告：朱万康，男，1990年3月17日出生，汉族，住湖南省道县，原告：杨玲艳，女，1991年3月29日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司职员。原告朱万康、杨玲艳诉被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告朱万康、杨玲艳，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱万康、杨玲艳向本院提出诉讼请求:1.东湛公司退还朱万康、杨玲艳已付房款428418元，并支付自2019年1月6日起按照银行同期贷款利率赔偿损失40699元；2.东湛公司赔偿房屋价款的3倍，即3685254元；3.本案产生的所有诉讼费由东湛公司承担。诉讼过程中，朱万康、杨玲艳申请撤回第2项诉讼请求，增加1项诉讼请求为：解除双方之间签订的认购书。事实和理由：2019年1月6日，朱万康、杨玲艳与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》（编号0010390），约定朱万康、杨玲艳向东湛公司购买颐和盛世F区23栋23层****房屋（广州市住房和城乡建设局阳光家缘网标注为：广州市花都区颐和盛世花园F区颐和盛世五街26号23栋23层****房屋），建筑面积约109.75平方，总价格为人民币1228418元，并约定双方签署并履行《商品房买卖合同》后，东湛公司于2020年12月30日向朱万康、杨玲艳交付该房屋。当日,朱万康通过POS机向东湛公司交款第1笔转账，金额为20000元诚意金（是从中国银行转账东湛公司）；第2笔转账，金额为50000元购买一口价的优惠价格金（是朱万康姑姑通过广州银行的信用卡转账东湛公司）。东湛公司随即开具2张收款收据，后双方约定在2019年3月31日前朱万康、杨玲艳交付完该房屋的首付358418元。2019年3月30日，朱万康、杨玲艳通过POS机向东湛公司转账2笔把首付房款358418元转给东湛公司（第1笔转账是由朱万康通过中国邮政储蓄银行转款350000元，第2笔转账是由杨玲艳从中国建设银行向东湛公司转款8418元），东湛公司随即开具1张收款收据。根据认购书的约定，朱万康、杨玲艳于2019年11月联系销售人员，要求按约定签署商品房买卖合同（网签），当时的销售人员告诉朱万康、杨玲艳还在排队等候网签。之后，因朱万康、杨玲艳工作繁忙，又由于疫情原因，在东湛公司的假意哄骗下一直未能落实网签，直到2020年12月东湛公司才明确告诉朱万康、杨玲艳该房屋已抵押给第三者即东湛公司股东——广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业），由于东湛公司与珠江实业产生严重纠纷，故不能解押而导致无法与朱万康、杨玲艳签署商品房买卖合同。朱万康、杨玲艳购房原本是作为婚房使用，现如今东湛公司无法履行合同约定的办理房屋产权变更及交付房屋的义务，耽误了朱万康、杨玲艳的婚期，使朱万康、杨玲艳的身心遭到重大伤害，东湛公司的行为已构成根本违约，继续履行合同已无必要。在签订《认购书》的当天，接待朱万康、杨玲艳看楼的是东湛公司公司营销人员钟文琪和李亚静，吴ke`基是认购书审核人。他们以大幅度优惠为诱饵，故意隐瞒将该房屋已抵押给第三方的事实，未尽到善意的提醒义务，使朱万康、杨玲艳在不知情的情况下签订此《认购书》，存在欺诈行为。故提起诉讼，请依法判处。被告东湛公司辩称，我方不同意解除认购书，认购书可以继续履行，即使法院认定需要解除认购书，但我方应返还的房款是我方实际收到的房款即378418元，并且房款利息应分段计算，定金和房款是分别于2019年1月6日、2019年3月30日支付的，利息也应该分别分段计算。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和盛世F区23栋****房，于2018年6月办理抵押登记，目前为在建工程，尚未确权。2019年1月6日，东湛公司（甲方、发展商）与朱万康、杨玲艳（乙方、认购方）、广州颐和房产策划代理有限公司（代理方）签订《颐和盛世认购书》，约定乙方向甲方认购颐和盛世F区23栋****号住宅，建筑面积109.75平方米，该房地产价格为1382789元，乙方选择按揭精装付款方式，获一口价优惠，优惠后总房价为1228418元。四、付款计划，公积金按揭（包括组合按揭）：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元；2.乙方于签署认购书之日起5日内，即2019年1月11日前付清首期房款，即成交总房价的30%为378418元，剩余房款须于2019年1月11日前办完全部按揭贷款手续并支付。五、签订《商品房买卖合同》，乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2020年12月30日前交付乙方使用。认购书还对其他事项进行了约定。上述认购书第一页下方手写备注内容：（1）该房地产为乙方于广州市内首次置业。（2）该房地产交楼标准为精装。（3）乙方承诺接到解押通知五天内签署《商品房买卖合同》。（4）乙方承诺于2019年3月31日前付清首期。朱万康、杨玲艳认为上述手写备注内容是在其签名后添加，当时对涉案房屋存在抵押的情况不知情。东湛公司认为不是后期添加，为规避风险，肯定会说明房屋存在抵押的情况。上述认购书签订后，朱万康、杨玲艳分别于2019年1月6日、2019年3月30日向东湛公司支付定金20000元、房款358418元，东湛公司出具《收款收据》予以确认。诉讼中，朱万康、杨玲艳提供交款人是朱粤平、收款人是广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）、收款事由是会员增值服务费、金额是50000元的《收据》以及显示东湛公司收款40000元的截图复印件、银行支出流水，拟证明其委托朱粤平向东湛公司支付50000元购房优惠款，事后再向朱粤平转账50000元。东湛公司否认收到该50000元，其认为50000元收款方应是丰渡公司。另对于涉案房屋，东湛公司表示不能确定涂销抵押的时间。截止至2021年3月3日，朱万康、杨玲艳名下在广州市无不动产。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的商品房预约合同纠纷发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。朱万康、杨玲艳与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。关于解除认购书的问题，认购书关于签订商品房买卖合同时间的约定有两处，一是第五条约定在签订认购书之日起5日内；二是备注（3）约定接到解押通知5天内，虽然朱万康、杨玲艳主张上述备注内容系后期添加，其在签名时不知晓抵押的情况，但其作为完全民事行为能力人，其所持有并提供的认购书已有上述备注内容，而未提供相关证据证实其主张，且东湛公司予以否认，故对朱万康、杨玲艳上述主张，本院不予采信。但是东湛公司至今未对涉案房屋进行解押，认购书约定的交房时间2020年12月30日也已过数月，且仍无法确定涂销抵押时间，朱万康、杨玲艳与东湛公司签订合同购买涉案房屋的合同目的显然无法实现，东湛公司构成违约，朱万康、杨玲艳当然享有合同解除权。朱万康、杨玲艳于开庭时增加解除认购书的诉讼请求，本院确认朱万康、杨玲艳与东湛公司于2019年1月6日签订的《颐和盛世认购书》于2021年4月1日解除。关于退还房款及利息的问题。依照解除合同的法律后果，东湛公司应当将收取的购房款378418元予以返还。东湛公司占有上述购房款给朱万康、杨玲艳造成了资金占用损失，故朱万康、杨玲艳请求东湛公司支付购房款378418元的利息，合理有据，但利息应从付款次日起开始计算至付清款项之日止，计算方法为：以20000元为基数，自2019年1月7日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准；以358418元为基数，自2019年3月31日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准；以378418元为基数，自2019年8月20日至付清款日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。关于50000元会员增值服务费的问题。朱万康、杨玲艳主张其委托朱粤平代缴，且事后已返还给朱粤平，但东湛公司对此否认，且朱万康、杨玲艳提供的收据显示交款人是朱粤平，收款人是丰渡公司，提交的截图未显示付款日期、付款人、付款账号等信息，未提交朱万康、杨玲艳与朱粤平的关系证明以及朱粤平放弃主张该50000元的权利等证据，因此，朱万康、杨玲艳请求东湛公司退还该50000元，理据不足，本院不予支持。朱万康、杨玲艳撤回要求东湛公司支付三倍房款的诉讼请求，属于其对自身权利的处分，本院予以确认。综上所述，朱万康、杨玲艳诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告朱万康、杨玲艳与被告广州东湛房地产开发有限公司于2019年1月6日签订的《颐和盛世认购书》于2021年4月1日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱万康、杨玲艳返还购房款378418元及支付利息（利息的计算方式为：以20000元为基数，自2019年1月7日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准；以358418元为基数，自2019年3月31日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准；以378418元为基数，自2019年8月20日至付清款日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；三、驳回原告朱万康、杨玲艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元，由原告朱万康、杨玲艳负担457元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担3711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二一年四月十二日法官助理张仲娟书记员李巧诗附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。