黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0112民初930号原告：哈尔滨市万吉助业物业管理有限公司，住所地哈尔滨市阿城区通城街万吉华府小区**栋****。法定代表人：程玉琢，职务经理。委托诉讼代理人：李俊成，男，1962年8月9日出生，汉族，哈尔滨市阿城区通城法律服务所法律工作者，住哈尔滨市阿城区。被告：刘士达，男，1981年5月11日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。原告哈尔滨市万吉助业物业管理有限公司（以下简称万吉助业公司）与被告刘士达物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告万吉助业公司的委托诉讼代理人李俊成，被告刘士达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万吉助业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘士达立即补交自2017年10月至2021年10月拖欠的物业服务费及电梯费合计5544元；2.判令刘士达以上述拖欠的物业费及电梯费为基数，按照月利率6%支付2017年10月至2020年12月之间的利息；3.案件受理费由刘士达承担。事实和理由：刘士达于2013年3月11日入户万吉华府小区，万吉助业公司为该小区提供物业服务，刘士达已经接受万吉助业公司提供的物业服务，应交纳物业服务费及电梯费。但经万吉助业公司多次催要，刘士达始终拒绝交费。故万吉助业公司诉至法院。刘士达辩称，其于2012年购买万吉华府房产，合同约定2012年8月27日之前交房，实际2013年交房，当时与开发商协商免除其2013年物业费。2013年装修房子后未退还装修押金，不退的原因是房子没有卖完。协商以装修押金抵2014年的物业费，这些均是与当时的物业公司华新宇公司协商的。购房时说不是封闭性小区，2014年又突然改为封闭性小区，不让其车辆进入小区。刘士达认为万吉助业公司没有物业服务资格，且双方未签定物业服务合同。万吉助业公司接手万吉华府小区的物业服务及其服务收费均未公示公告。万吉助业公司自2014年锁其电梯至今，2018年开始停止给其供暖一年。保安措施不合格，小区发生过盗窃事件和恶性刑事案件，均是小区外来的人作案。小区私改健身器材，消防设施从2014年入户就没有灭火器，消防水带没有维护。二号楼与三号楼中间有一个违章建筑，阻碍消防通道。2018年因没有电梯导致其腿受伤。2019年经过物业办调解电梯予以解锁，半年刷一次钥匙扣，2020年春节前又给锁了。本院经审理认定事实如下，刘士达系哈尔滨市阿城区万吉华府小区2#栋2单元9层905室业主，该房屋建筑面积73.47平方米。万吉助业公司成立日期为2019年6月25日。2019年10月29日哈尔滨市协议方式选聘物业管理企业核准表记载，单位名称：“哈尔滨市万吉助业物业管理有限公司”，项目名称：“万吉华府”，该项目符合协议方式选聘物业管理企业的理由：“B、投标人少于3人”，核准机关意见处有经办人、负责人签字及哈尔滨市阿城区物业服务中心公章。刘士达自入户起未交纳过物业服务费。万吉助业公司曾向刘士达书面催收。上述事实有万吉助业公司举示的营业执照、核准表、催收通知单及双方当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，关于万吉助业公司是否为万吉华府小区的物业服务企业。刘士达举示录音一段，哈尔滨市信访服务中心来访登记表及告知书，拟证明万吉助业公司没有营业手续，不具有收费资格。万吉助业公司主张其公司自2017年9月进驻该小区提供物业服务，并举示了哈尔滨市阿城区物业服务中心出具的证明的核准表。但上述证明没有单位负责人及制作人员签名或盖章，不符合法律规定，本院不予采信。核准表记载万吉助业公司通过协议方式被选聘为万吉华府小区物业服务管理企业，万吉助业公司举示的其公司与部分业主签订的《物业管理服务协议》及征求意见表、物业费收据亦可证明其为万吉华府小区提供物业管理服务的情况。故本院认定，万吉助业公司为万吉华府小区的物业管理服务企业。刘士达辩称其未与万吉助业公司签订物业服务合同，不同意交纳物业服务费，但其作为该小区业主，实际享受了万吉助业公司提供的物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应各自履行相应义务。根据诚实信用及等价有偿原则，刘士达应向万吉助业公司支付物业服务的对价，即物业服务费。刘士达如认为万吉助业公司不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由不交物业服务费。物业服务及收费具有整体性的特点，物业服务费是以均摊的形式计算的，因不满意物业服务不交物业费，可能导致物业管理服务企业因缺少经费更加难以提供高质量服务，对其他按期足额交费的业主亦不公平。万吉助业公司作为物业管理服务企业，也应进一步完善服务和设施，在平时工作中注重与业主的沟通，化解矛盾，提高业主满意度。关于物业服务费的标准，万吉助业公司在哈尔滨市阿城区物业服务中心备案的物业管理服务协议及征求意见签名表中，记载万吉助业公司为万吉华府小区提供物业服务的收费标准为高层住宅每月每平方米1元。万吉助业公司举示的《物业管理服务协议》及收据显示，万吉助业公司已与部分业主按照该标准签订协议，业主已按上述标准交纳物业服务费，可见该标准符合实际情况。关于电梯费，万吉助业公司主张以30元为基础费用，自3楼开始每增加一层增加2元，即刘士达户每年电梯费504元。《物业管理条例》第四十条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条规定，“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条第二款规定，“住宅，与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。”本案中，双方未签订物业服务合同对电梯费进行约定，万吉助业公司提交的2号楼2单元住户详情单记载住户数为101户，配有两部电梯。参照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》标准，每梯用户数30＜用户数≤60基础费用25元，运行电费每增减一层2元/月·户，基准价格=基础费用＋运行电费，电梯费=基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%。万吉助业公司电梯费的主张，未超过政府指导价规定，本院予以支持。关于欠费期间。刘士达自认其自入户起未交纳过物业服务费，万吉助业公司诉请刘士达支付自2017年10月至2021年10月的物业服务费及电梯费。《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格，本案中，万吉助业公司于2019年6月25日成立，哈尔滨市阿城区物业服务中心核准表记载核准时间为2019年10月29日。万吉助业公司举示的其公司与部分业主签订的《物业管理服务协议》时间均在2020年以后。另，万吉助业公司与刘士达未签订书面合同明确约定具体交费时间及方式，故本院认定，刘士达拖欠物业服务费的期间为自2019年10月29日至2020年10月28日。故对于万吉助业公司主张刘士达支付自2017年10月至2021年10月的物业服务费及电梯费共计5544元的诉请，本院考虑到万吉助业公司于庭审中自认，物业服务费收费标准未经过公示。其收费标准缺乏公示公信基础，从而给业主造成困扰，引起纠纷。结合本案实际情况、从公平原则出发，本院酌定刘士达按其实际拖欠物业服务费及电梯费数额的80%履行其于2019年10月29日至2020年10月28日期间的交费义务，即945.312元（物业服务费73.47平方米×12个月=881.64元，881.64元+电梯费504元=1381.64元，1381.64元×80%=1105.312元）。万吉助业公司于庭审中自愿撤回对利息的诉请，本院予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘士达于判决生效之日立即给付哈尔滨市万吉助业物业管理有限公司拖欠的物业服务费及电梯费1105.312元（2019年10月29日至2020年10月28日）；二、驳回哈尔滨市万吉助业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由刘士达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 金 宁（）二〇二一年四月九日书记员 库洪晶