贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终477号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘非，男，汉族，1979年12月13日生，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审原告、案外人）：郭敏，男，汉族，1967年12月1日生，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：王遥刚，贵州星纬律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王寅，男，汉族，1986年4月24日生，住贵阳市。原审第三人（被执行人）：王莹，女，汉族，1985年7月3日生，住贵阳市。上诉人刘非因与被上诉人郭敏及原审第三人王寅、王莹案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。刘非上诉请求：1.依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11054号民事判决，并依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人郭敏与原审第三人王寅、王莹购买涉案房屋不成立。（1）直至被上诉人郭敏向法院提出执行异议之前（即2020年6月3日之前），原审第三人王寅、王莹不仅从未向上诉人提及案涉房屋已售卖给被上诉人郭敏，而且王寅还在2019年11月28日与上诉人签署《还款计划及承诺》时将案涉房屋作为其偿还不了上诉人借款时的执行标的向上诉人作保。王寅还在2020年5月20日通过微信等方式请上诉人刘非帮其介绍房屋中介以售卖案涉房屋予以还债；（2）在多达11次转账仅1次现金支付的158万元售房款中，除了仅有一次转款是被上诉人郭敏转给原审第三人王莹外，其余10次转款，无论是付款方还是收款方，均不是案涉房屋的买卖双方。被上诉人提供的转账凭证中，无一笔载明其具体用途是案涉房屋的购房款；（3）被上诉人郭敏除了仅提供其东拼西凑、五花八门、破绽百出的158万元走帐流水及随时可杜撰的收据及购房合同外，并无其它证据佐证案涉房屋买卖的真实性；（4）案涉房屋至今未收房，且余下巨额按揭未还清，该房屋至今仍未过户。综上，足以证明被上诉人郭敏与被执行人王寅、王莹买卖案涉房屋根本不成立；2.即使被上诉人郭敏与原审第三人王寅、王莹购买涉案房屋的事实存在，（1）被上诉人郭敏也要为自己未尽到合理的注意义务承担相应的不利后果；（2）案涉房屋至今未过户至被上诉人郭敏名下，故被上诉人郭敏与原审第三人王寅、王莹虽然签署了案涉房屋购房合同并支付了相应房款，但并未实际取得该房的所有权，不存在对被上诉人郭敏针对案涉房屋的物权优先保护之基础；（3）被上诉人郭敏在法院查封前未实际占有案涉房屋；3.贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103执异51号执行裁定书仍然有效，应予尊重执行；4.被上诉人郭敏与原审第三人王寅签订的《房屋买卖合同》不符合该合同第七条以及王寅2019年3月10日出具的《收条》约定的生效条件，该合同至今未生效。综上，请求二审法院查清事实后依法改判，以维护上诉人的合法权益。郭敏辩称：被上诉人郭敏对案涉房屋享有物权期待权，被上诉人与原审第三人之间的房屋买卖关系真实合法有效，且被上诉人已经向原审第三人支付了所有购房款，并没有降低原审第三人的清偿能力。故被上诉人针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：1.被上诉人郭敏在人民法院查封以前已经与原审第三人王寅、王莹签订了真实、合法、有效的《房屋买卖合同》；2.被上诉人郭敏已经按照《房屋买卖合同》的约定向原审第三人王寅、王莹支付了全部购房款；3.案涉房屋没有办理过户登记不是因为被上诉人郭敏自身原因所导致。根据《房屋买卖合同》第六条的约定，被上诉人郭敏向原审第三人王寅、王莹支付了首付款后，原审第三人王寅、王莹应及时配合上诉人办理房屋过户手续。被上诉人郭敏也多次催促原审第三人王寅、王莹配合办理过户。但因房开商贵州中福达房地产开发有效公司逾期向原审第三人王寅、王莹交付房屋并产生纠纷，导致房开公司至今仍没有将房屋产权办理至王寅、王莹名下，从而原审第三人王寅、王莹也没有按照合同约定将该房屋产权过户至被上诉人郭敏名下；4.被上诉人郭敏为善意购房人，对该房屋享有物权期待权，且被上诉人已向原审第三人王寅、王莹支付了合理对价，并没有降低原审第三人王寅的清偿能力。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回原审第三人王寅述称：1.上诉人称郭敏东拼西凑158万元无事实依据，购房款是先后两次打在我本人及亲戚的银行卡上；2.案涉房屋没有过户交房是因为房开商和我们业主达不成一致的交房条件，协商未果，我就一直没有去收房，当时还上过贵州电视台5频道法制第一线维权。综上，请求法院依法判决。郭敏向一审法院起诉请求：1.判决中止对位于贵州省龙里县房屋（预售合同登记号：Ｙ0019662）的执行，并解除对房屋的查封措施；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：该院在受理刘非申请执行王寅、王莹民间借贷纠纷一案后，于2020年4月15日查封了案涉贵州省龙里县房屋。2020年6月3日，该院张贴腾房公告，房内无人居住，同日，原告郭敏提出执行异议申请，该院于2020年6月15日作出（2020）黔0103执异51号执行裁定书，驳回原告郭敏的异议请求，郭敏遂提起本案诉讼。一审另查明：案涉贵州省龙里县房屋，预售面积142.72平方米，套内面积135.12平方米，由王寅、王莹在2016年10月24日以银行按揭方式向贵州中福达房地产开发有限公司购买，预售合同登记号为Ｙ0019662，预售房价为1078674元，预付房款218674元。2019年1月上旬，第三人王寅通过微信朋友圈发布案涉房屋拟出售信息。2019年1月29日，第三人王寅（甲方、出让方）与原告（乙方、买房方）签订《购房协议附件》一份，约定“经甲乙双方协商，现承诺如下：1.乙方承诺将于2019年1月30日付给甲方房款650000元正（人民币大写：陆拾伍万元正）如未按时给付甲方，甲方将不退予乙方前期给付的100000元正（大写：壹拾万元正）。2.甲方在收到100000元订金期间，不能私自将房屋转卖他人，并承诺该房屋无任何债务及债权纠纷，否则，甲方将双倍退还房款。”同日，原告前女婿曹斌（已于2019年6月21日与原告女儿郭超群离婚）通过支付宝向王寅转帐5万元。2019年1月30日，原告（乙方、买方）与第三人王寅、王莹（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以总价款158万元出售给乙方，乙方在签订本合同时，支付定金75万元，甲方保证房产合法、权属清楚，无任何债务纠纷，届时该房产应无任何担保、抵押、房产无人租住、使用，办理房产证手续产生的税费由乙方承担，乙方支付首付款后，甲方积极配合乙方办理房产过户手续，房屋在房开商更名前，所赔偿的违约金归甲方所有等。《房屋买卖合同》签订当日，原告以现金方式支付了第三人5万元，向第三人王寅经营的贵阳观山湖小七肠旺面馆收款二维码扫码支付了5万元，并通过工商银行向第三人王莹帐户转帐了60万元，王莹向原告出具《收条》一张，载明“今收到郭敏交来谷脚镇贵龙大道中铁1号中铁国际旅游度假村白晶一号Ｃ—01—0购房款75万元整（人民币大写：柒拾伍万整）”。2019年3月10日，原告通过妻子邓永珍帐户向王寅转帐10万元，同日王寅向原告出具《收条》，载明“今收到邓永珍购房尾款￥830000.00大写捌拾叁万元整（注，以王寅建行卡6214667106306777到帐生效）。收款人王寅2019.3.10日（备注：由于王寅原因，故此笔款项转自王宗梅中信银行〈6217713200812406〉）特此证明）。”3月11日，原告通过邓永珍帐户按第三人要求向王莹父亲王宗文银行帐户转帐73万元。一审再查明：案涉房屋银行按揭款尚未付清，原告和第三人陈述，虽然双方《购房协议附件》《房屋买卖合同》未明确涉及，但双方口头约定按揭款由第三人负责偿还。一审法院认为，案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分别属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合或者不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出判断。本案中，原告与第三人签订《购房协议附件》《房屋买卖合同》后，以现金、转帐、扫描二维码方式支付购房款共计158万元，合同、转帐记录与第三人出具给原告的《收条》相互印证，并无证据证明原告与第三人存在恶意串通、转移财产的情形，第三人与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，原告已向第三人付清《房屋买卖合同》约定的全部购房款，在办理收房手续后即可入住房屋，在第三人还清银行按揭贷款、注销房屋抵押登记后，房屋即具备产权过户条件，与被告的普通金钱债权相比，原告的权利处于物权取得预备阶段的状态，应予优先保护，故对原告请求停止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。原告要求解除对案涉房屋查封手续的诉讼请求，并非案外人执行异议之诉的审理标的，另行处理。本案争议是因第三人未履行生效法律文书义务所导致，鉴于第三人具有过错，诉讼费由第三人承担较为适宜。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行贵州省龙里县房屋；二、驳回郭敏的其余诉讼请求。案件受理费60元，由王寅、王莹承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审第三人王寅向本院提交了《规划利害关系人意见》、本人微信朋友圈截图以及维权照片。拟证明案涉房屋未收房过户的原因。上诉人刘非对该组证据的质证意见为：对新闻内容的真实性无异议，但是对规划利害关系人意见书不认可。既然在2018年9月12日法制栏目已经报道案涉房屋存在违约行为，就不应该在市场上进行销售，如果进行销售属于违规行为；被上诉人郭敏对原审第三人提交的该组证据无异议，认为该组证据恰好证明该房屋未过户及交房并不是被上诉人的原因所导致，系原审第三人与房开商之间的纠纷，导致被上诉人至今未能收房及办理过户手续，且被上诉人对原审第三人与房开商之间的纠纷并不知情。即使原审第三人与房开商存在纠纷，也不能代表该房屋不能上市交易，被上诉人作为善意购买人，对购买该房屋并无过错。上诉人刘非及被上诉人郭敏均未向本院提交新证据。经本院当庭核实，被上诉人郭敏及原审第三人王寅均确认案涉房屋的房开商贵州中福达房地产开发有限公司至今尚未将该房屋正式交付给原审第三人王寅、王莹，被上诉人郭敏至今亦未占有使用案涉房屋。被上诉人郭敏还述称案涉房屋并非其名下唯一住房。本院查明其余事实与一审一致，故对一审认定事实予以确认。综合本案当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为被上诉人郭敏针对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，如案外人所提交的证据不能证明其主张的，应自行承担举证不能的不利后果。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被上诉人郭敏作为房屋买受人主张排除本案强制执行，需要同时具备以上四个条件，缺一不可。但根据本案一审在卷证据及二审查明的事实，虽然被上诉人郭敏在人民法院查房之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了房屋价款，但是案涉贵州省龙里县房屋（预售合同登记号：Ｙ0019662）至今仍未正式交付给第一手买受人即原审第三人王寅、王莹，亦未交付给被上诉人郭敏实际占有使用。故被上诉人郭敏并未在人民法院查封之前合法占有该不动产，其所提异议不符合前述《规定》第二十八条第二项之规定，其对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，因被上诉人郭敏针对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其一审所提停止执行案涉房屋之诉请不能成立，依法应予驳回。上诉人刘非所提上诉请求成立，本院依法予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11054号民事判决；二、驳回郭敏的一审诉讼请求。一审案件受理费60元，由郭敏负担；二审案件受理费60元，由郭敏负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二一年四月十四日法官助理黄艳书记员陈玉娇