河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1035号 上诉人（原审被告）：韩景泉，男，1969年12月20日出生，住河北省石家庄市辛集市。 被上诉人（原审原告）：辛集市乐泰物业有限公司，住所地河北省辛集市**朝阳路明珠花园西院1—17号。 法定代表人：赵建明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周某萌，男，1983年7月27日出生，汉族，住河北省辛集市。系该公司员工。 上诉人韩景泉因与被上诉人辛集市乐泰物业有限公司（以下简称乐泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩景泉上诉请求：1.判定石家庄天安百合房地产开发有限公司与被上诉人签订的物业服务合同无效；2.判定辛集市时代豪庭小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同无效；3.要求被上诉人删去物业费擅自提高部分；4.要求被上诉人将小区公共收益予以公示，并归还业主；5.由被上诉人支付本案诉讼费。事实和理由：一、乐泰物业合同无效的理由。(1)上诉人请求法院判定石家庄天安百合房地产开发有限公司与乐泰物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。《住宅专项维修基金管理办法》第三十九条和《物业管理条例》第四十条规定物业费为企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因此，石家庄天安百合房地产开发有限公司与乐泰物业服务有限公司签订的物业服务合同是无效的。开发商在业主入住前是小区的最大业主，有权聘用物业服务企业。时代豪庭小区2012年入住，直到2019年7月入住率90%以上，开发商即便还有房，也只能是小区的一个业主，无权将小区移交给他人。(2)上诉人请求法院判定时代豪庭业主委员会与原告2019年12月30日晚签订的物业服务合同无效。《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条规定；聘用和解聘物业服务企业或者其它管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此合同是曹凡等三人私自签订的，既没有召开业主大会，没有过半的业主签字同意；同时本小区业主委员会没有就此事召开过任何会议，因此根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，本合同应是无效合同。《合同法》第52条之规定“有下列情况之一的合同无效：四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定”。此合同损害了本小区全体业主的利益，其违反了《合同法》第52条第四项规定，应是无效合同，此合同与《物权法》第七十六条法规相违背，违反了《合同法》第52条第五项规定应是无效合同。(3)时代豪庭业委会于2020年1月5日已给乐泰物业服务公司下达了撤离通知书，其拒不移交手续，继续服务，其行为属于强制性服务。二、暂缓交物业费的理由。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有两种情况可拒交物业费。1.物业服务企业违反物业服务合同或法律、法规部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或重复收费,业主可以拒交物业费。2.物业公司被解聘后，仍然拒绝退出、移交手续，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务公司权利义务终止后的物业费的，业主可拒交物业费。被上诉人违规进入本小区，不是时代豪庭的合法物业，更不存在解聘一说，在广大业主的反对下，强制为本小区服务，并以存在事实上的服务为由，要求被上诉人缴纳物业费，上诉人有权拒交物业费不合理部分。三、私自涨价小区脏乱差。(1)被上诉人乐泰物业服务公司违规进入小区以后，未经小区广大业主同意，以赔钱为由私自调价，住宅：由原来的0.38元/每平米调至0.58元/每平米，门店：由原来的0.19元/每平米调至0.3元/每平米。属于乱涨价，因此，上诉人要求被上诉人删除擅自上涨部分。(2)被上诉人乐泰物业服务公司违规进入小区以后，致使小区长期脏、乱、差，消防器材缺失，防火门损坏严重,破坏原有绿地改为休息亭，绿色植被枯死，车库漏水严重，业主提交的问题不及时处理或不处理。和业主吵、骂成了家常便饭。物业费与电梯卡升级相捆绑收费，迫使业主不得已才交了物业费，促就了（河北经济台）（今日咨询）连续五集联播，小区业主多次上访无果。望法院给与公平公正的裁决，还小区广大业主一个安静、和谐、平等的家。并退还多收业主的物业费。四、被上诉人收取物业费从不开发票。依据《中华人民共和国发票管理办法》和《税收征集管理办法》的规定，物业公司应主动为小区居民开具发票，如果物业公司拒绝提供正规发票或加钱开票，业主有权拒绝缴费。五、本小区业主委员会2020年7月4日与亮杰地产集团辛集市分公司签订了物业服务合同，其是上诉人的新物业管理者，因此，7月4日后的物业费应交给新物业，而非被上诉人。六、被上诉人辛集市乐泰物业公司违规入住时代豪庭小区一年来从不公布小区的公共收益（车位出租、广告费、电梯使用费、房屋出租等等），巨额资金据为己有，被上诉人必须把业主的公共收益钱归还给广大业主。 乐泰物业公司辩称，2019年7月1日石家庄天百和房地产开发有限公司与乐泰物业有限公司签订豪庭住宅小区前期物业管理服务合同，后天百合物业公司与乐泰物业公司签订了物业管理交接协议，委托了乐泰物业公司对该小区管理服务，2019年7月1日至2019年12月31日实际由乐泰物业公司服务该小区物业合法合规，2020年1月1日时代豪庭业主委员会与乐泰物业公司签订了一份时代豪庭住宅小区物业管理服务合同，合同期限为一年，该合同第六条对小区物业管理服务费进行了约定，以上事实答辩人一审时已提供证据予以证实，时代豪庭业主委员会与乐泰物业公司签订的时代豪庭住宅小区物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，上诉人主张该物业服务合同无效的理由不成立。合同签订后，小区一直由答辩人提供物业服务，小区也接受了答辩人提供的服务，上诉人一审时对此也表示认可，因此上诉人作为小区业主应按时按合同约定交纳物业服务费用，一审法院判决上诉人支付答辩人物业服务费，既有事实依据也有法律依据，应予以维持。上诉人上诉理由不成立，上诉请求不应得到支持，乐泰接手时代豪庭住宅小区服务后，投入资金安装小区车辆自动识别系统、道闸杆以及北门刷卡自动门建造凉亭，安装户外休息座椅，增设健身器材，增补更换小区减速带，集中清理常年积累的垃圾45车，即小区小广告，广大业主对答辩人的工作都表示认可，乐泰物业公司按合同约定提供相应的物业服务，同时也自费增加小区的公共设施，是在合同约定以外的。上诉人暂缓、少交物业费的理由是不成立的。乐泰也从未拒绝为小区居民开具发票，目前小区没有公共收益，在一审时提到的在时代豪庭业主委员会与乐泰物业公司签订的物业服务合同约定的期限内上诉人一审时提交的2020年7月4日与亮杰地产辛集市分公司签订的物业服务合同严重侵害答辩人的合法权益，上级主管部门也发布公告与亮杰公司签订的合同不合法规为无效合同，这自然不能成为其拒交物业费的理由。在时代豪庭业主委员会与乐泰物业未通过协商或诉讼、仲裁等方式变更物业管理服务合同的情况下，双方均无权变更物业服务费收费标准。综上所述一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 乐泰物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付原告物业费462元及利息；2.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月1日之前辛集市时代豪庭小区的前期物业由天安百合物业公司管理服务。2019年7月1日天安百合物业公司与乐泰物业公司签订一份《物业管理交接协议》，天安百合物业公司委托乐泰物业公司对该小区管理服务。2019年7月1日至2019年12月31日实际由乐泰物业公司管理该小区物业。2020年1月1日时代豪庭业委会与乐泰物业公司签订一份《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》，合同期限为一年。该合同第六条约定，本小区物业管理服务费按如下标准收取（按建筑面积计算）：住宅0.65元/月/㎡，储藏间0.3元/月/㎡，商业0.3元/月/㎡，电梯费0.3元/月/㎡，公用电分摊5元/户/月，车位服务费10元/个/月，每年11月1号起预交下一年物业服务费；物业管理服务费由物业公司按年直接向业主或物业使用人收取，收费时间为每个收费周期届满前45日内。该合同书加盖有时代豪庭业委会的印章，业委会主任曹凡在合同上签字。合同签订后，乐泰物业公司一直为该小区提供管理服务。韩景泉系该小区6号楼4单元101室（58号门店）业主，该户建筑面积为128.4平方米，按照合同约定需要交纳的2020年1月1日至2010年12月31日的物业费为462元。韩景泉以乐泰物业公司与代豪庭业委会签订的物业管理服务合同无效、未能提供符合合同约定的服务标准、收费私自涨价、小区脏乱差等为由拒绝交纳物业服务费。 一审法院认为，时代豪庭业委会与乐泰物业公司签订的《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定。合同签订后，一直由乐泰物业公司为小区提供管理服务，小区亦接受了乐泰物业公司提供的服务，现韩景泉主张时代豪庭业委会与乐泰物业公司签订的物业管理服务合同无效，不予支持。合同的解除应由合同双方当事人通过协商或诉讼、仲裁等方式解决，韩景泉未能提供证据证明时代豪庭业委会与乐泰物业公司之间的物业管理服务合同已经解除，事实上签订合同后至今，除乐泰物业公司外，没有其他物业公司管理服务该小区，韩景泉对此亦予以认可。时代豪庭业委会与乐泰物业公司签订的物业管理服务合同中约定了收费项目及标准，韩景泉未能提供证据证明乐泰物业公司在物业管理服务中存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况。韩景泉以乐泰物业公司已被解聘、拒不退出及不按规定收费为由拒交物业服务费，不予支持。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要保障，如果业主均不按约定交纳管理服务费，小区的日常维护则无法正常进行，最终利益受损的是业主自身。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”韩景泉如果认为乐泰物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同的行为，可以通过诉讼解决，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。乐泰物业公司要求韩景泉给付物业费的请求，予以支持。因《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》并未约定支付利息，乐泰物业公司要求韩景泉给付物业费利息，不予支持。开具发票是乐泰物业公司收取物业费后向对方履行的法定义务，乐泰物业公司收取物业费后，应向业主开具发票。乐泰物业公司作为服务小区的物业企业，应认真、全面履行物业管理服务合同约定的义务，对履行中发现的及业主反映的问题，应积极与业主沟通、友好协商，及时解决，不断改进服务，努力为业主创造一个安全、舒适的居住环境。判决：一、韩景泉于本判决生效后五日内支付辛集市乐泰物业有限公司物业费462元；二、驳回辛集市乐泰物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由韩景泉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交小区部分业主证言，欲证实没有召开小区业主大会，对业主委员会与被上诉人签订的物业合同不知情。被上诉人质证称，对上述证据不认可。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，辛集市时代豪庭小区业主委员会与乐泰物业公司签订的《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的变更或者解除应由合同双方当事人通过协商或诉讼、仲裁等方式解决，上诉人未能提供证据证明业主委员会与乐泰物业公司之间的物业管理服务合同已经变更或者解除，且双方均认可除乐泰物业公司外，没有其他物业公司管理服务该小区，故上诉人与被上诉人之间已经成立物业服务合同关系。被上诉人根据合同约定为小区提供物业服务，上诉人在享受被上诉人提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反合同约定，应承担向被上诉人支付欠缴的物业费的义务。上诉人如认为被上诉人存在服务瑕疵，可向被上诉人反映，或者通过业主委员会或居民委员会向被上诉人提出协商改进意见，而不应成为上诉人拒交物业费和要求降低物业收费标准的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，上诉人未提供证据证明被上诉人在物业管理服务中存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况，且在同一小区每位业主接受的是同等的物业服务，上诉人以被上诉人服务不合标准拒交物业费，不仅损害了被上诉人的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，故原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费462元并无不当。开具发票是乐泰物业公司收取物业费后向对方履行的法定义务，乐泰物业公司收取物业费后，应向业主开具发票。关于公共区域广告收益的问题，根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，上诉人未提供证据证明业主大会或业主委员会的决定，故可由业主大会或者业主委员会就该费用另行主张权利。 综上所述，韩景泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韩景泉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 婷 审 判 员  李荣水 审 判 员  孟志刚 二〇二一年四月一日 法官助理  郄张雨 书 记 员  张伟绪