广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0512民初79号原告：朱胜玉，女，汉族，1962年12月7日出生，住址广东省汕头市龙湖区××××××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：汕头市恒合置业有限公司，住所地广东省汕头市濠江区×××。法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：梁智博，男，1990年8月21日出生，系该司职员。原告朱胜玉与被告汕头市恒合置业有限公司（下称恒合公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱胜玉及被告恒合公司之委托诉讼代理人梁智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱胜玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告朱胜玉与被告恒合公司签订的《商品房买卖合同（适用于商品房预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；2.解除原告朱胜玉与被告恒合公司签订的《金碧外滩湾车位认购书》；3.被告恒合公司返还原告朱胜玉购房款1606639元；4.被告恒合公司返还原告朱胜玉购买停车位货款45521元；5.被告恒合公司赔偿原告朱胜玉利息损失（自2020年1月1日起暂计至2021年1月26日利息为62818元，自2021年1月27日至被告恒合公司实际清偿之日止的利息按房屋总款的日万分之一计）；6.诉讼费用由被告恒合公司承担。事实和理由：2017年11月11日，原告向被告交纳定金2万元。2017年11月13日，原告又向被告支付房款235169元，上述共计255169元作为首付款。原告与被告先后签订了《无理由退房协议书》《商品房买卖合同（适用于商品房预售）》。合同约定，原告购买被告开发的位于汕头市濠江区××××侧金碧外滩湾第×××××房，总价为1701125元。合同签订后，原告共支付给被告房款1606639元。另外原告也支付了房产契税22988.17元。原告还向被告购买一个停车位并支付完所有价款。现因被告交付涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区道路和公共设施均未达到约定的标准，原告房屋套内大小问题须整改多达十多处，最重要的是严重漏水渗水，地板地砖多处空鼓，请求多次整改均未能彻底解决问题，截止2021年1月14号，原告到涉案房屋复查，该房屋仍处理“工地”状态，整改拖拉、修复水平业余，给原告造成极大的心里负担和压力，严重影响原告入住。现原告根据《无理由退房协议书》约定请求退房，并要求被告因质量问题引起退房，按签订同合约定按日万分之一从交房日算起向原告支付违约金。另外停车位与涉案房屋具有附随性和从属性，如果房屋买卖合同解除，附随停车位已经没有独立存在的意义，所以请求一并解除。综上，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告恒合公司辩称：1.原告有权依据《无理由退房协议书》提出解除购房合同及补充协议，但根据协议约定，被告尚未有退款义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》尚未解除，如若法院最终判决解除合同，双方办理完毕有关手续，被告才将原告所交纳的房款本金全额退还。2.被告在退回原告支付的购房款时，需扣除相应的销售佣金奖励。原、被告双方签订的《无理由退房协议书》约定，“如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金、老业主获赠的购物卡奖励及物业管理费奖励金额”。在原告购房成功后，向销售人员支付了恒房通佣金17011元。根据该约定，若双方签订的购房合同解除的，被告合计需退回的房款金额为1589628元。3.被告恒合公司并不存在违约行为，原告要求其支付利息损失没有事实和法律依据。根据《无理由退房协议书》约定，被告也只需退回购房款本金，而不包括利息。且涉案房屋已经符合交付条件，已经于2019年12月30日通知原告查验房屋、办理收楼手续，通知原告收楼，被告并未违约。4.原告购买的车位不属于《无理由退房协议书》范畴，若需要解除车位合同的，应扣除已付款的50%作为违约金赔偿被告损失。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，原告朱胜玉（买受人）与被告恒合公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为“汕头市商品房买卖合同×××××号”），约定买受人向出卖人购买位于汕头市濠江区××××侧金碧外滩湾×××××房屋（下称涉案房屋），房屋总价款1701125元；买受人应于2017年11月13日前支付涉案房屋首期房款255169元，于2018年5月11日前支付楼款255169元，于2018年11月11日前支付楼款340225元，于2019年5月11日前支付楼款340225元，余款510337元于2019年11月11日前支付；合同还约定了其他内容。上述《商品房买卖合同》于2018年1月2日在汕头市濠江区房产交易于权属登记管理所进行网上备案登记，备案编号为240034426。同日，原告朱胜玉（乙方）与被告恒合公司（甲方）还签订了《无理由退房协议书》，协议书中约定“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；如乙方有其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金”。2019年6月15日，原告朱胜玉（买受人）与被告恒合公司（出卖人）签订《金碧外滩湾车位认购书》，约定买受人向出卖人购买金碧外滩湾楼盘0333号车位（下称涉案车位），车位总价款16万元；买受人签订本认购书时，支付2万元作为定金，余款分别须于2019年6月17日前支付首期款4000元；于2020年6月15日前支付款24000元；于2021年6月15日前支付款24000元；于2022年6月15日前支付楼款24000元；于2023年6月15日前支付楼款24000元。2017年11月13日至2019年11月11日，被告恒合公司分别向原告朱胜玉出具12份《收据》，显示被告恒合公司共收取原告朱胜玉房款1701125元，经优惠奖励之后实际收到原告朱胜玉房款共计为1606639元。2019年6月15日，被告恒合公司分别向原告朱胜玉出具二份《收据》，载明其收到原告朱胜玉涉案车位价款共45521元。2019年12月31日，被告恒合公司通过EMS邮政专递向原告朱胜玉送达《JBWTW1322汕头外滩湾×××××交楼通知书》，原告朱胜玉承认收到上述通知书，但因涉案房屋质量存在问题，其一直未办理交房手续。原告朱胜玉因购买涉案房屋缴纳契税22988.17元。被告恒合公司系汕头市濠江区××××侧金碧外滩湾第9幢的房地产开发企业，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告恒合公司已取得该项目预售许可证。原告朱胜玉因本案纠纷于2021年2月3日向本院提起诉讼，请求判如所请。以上事实有居民身份证、企业信用信息、商品房买卖合同、认购书、收据、无理由退房协议书、税收完税证明、房屋建筑面积测绘报告、工程竣工验收备案表及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原告朱胜玉与被告恒合公司签订《商品房买卖合同》《无理由退房协议书》《金碧外滩湾车位认购书》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行各自义务。一、关于合同解除的问题当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告恒合公司在与原告朱胜玉签订《商品房买卖合同》的同时，也与原告朱胜玉签订了《无理由退房协议书》，以约定的方式赋予了原告朱胜玉在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。现原告朱胜玉已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，其解除权条件已成就，故原告朱胜玉主张解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，对于原告朱胜玉已支付的涉案房屋房款1606639元，被告恒合公司应予以返还。对原告请求解除双方签订的《金碧外滩湾车位认购书》的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本案原告朱胜玉因购买了金碧外滩湾小区房屋,为了方便生活同时购买了该小区内的车位，现双方签订的《商品房买卖合同》经本院认定解除，且被告恒合公司也同意解除，故原告朱胜玉已不是该小区业主，其购买涉案车位用于停车的合同目的也已不存在，且该车位也尚未交付，依据法律规定及诚信原则，原告朱胜玉请求解除《金碧外滩湾车位认购书》的诉讼请求本院予以确认。因原告朱胜玉对于车位买卖合同的解除并不存在违约，故车位合同解除后，被告恒合公司应当将已收取的车位价款45521元返还原告朱胜玉。被告恒合公司主张原告朱胜玉应支付其解除车位买卖合同的违约金，缺乏法律依据，本院不予采信。二、关于房款利息、扣除佣金的问题对于原告朱胜玉主张由被告恒合公司承担其购房款利息损失的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。首先，原、被告对购房者退房造成的利息损失承担并无明确约定。原告朱胜玉与被告恒合公司签订的《无理由退房协议书》第二条明确约定，如原告朱胜玉行使无理由退房权利，在双方办理完毕有关手续，被告恒合公司将原告朱胜玉所缴纳的楼款本金全额退还之后，即视为原、被告双方权利义务已全部履行完毕。上述约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据公平原则，原、被告签订《无理由退房协议书》，在双方都没有过错的情况下，应当公平合理地分配双方的行为风险。本案中，作为房屋开发商的被告恒合公司作出无理由退房的承诺，其需要承担的是房价下降和房屋经退房后积压的风险。而原告朱胜玉作为购房者，则应当承担的是其支付的购房款之利息成本和风险。因此，在合同双方当事人均无过错及违约的情况下，由原告朱胜玉承担本案中资金成本及贷款利息符合公平原则。据此，被告恒合公司仅需返还原告朱胜玉所付购房款本金，无需支付原告朱胜玉的购房款利息。况且，原告朱胜玉也没有证据证明被告恒合公司出售的涉案房屋存在质量问题导致合同解除，故原告朱胜玉的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于被告恒合公司主张的应扣除其已支付“恒房通”佣金17011元的问题。虽然原、被告签订《无理由退房协议书》第三条对合同解除需扣除兼职销售员佣金进行约定，但被告恒合公司并没有证据证明其已为此支付了佣金及佣金的具体金额，且原告朱胜玉对此也予以否认，故被告恒合公司应就此承担举证不能的法律后果。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱胜玉与被告汕头市恒合置业有限公司于2017年11月13日就坐落于汕头市濠江区××××侧金碧外滩湾×××××房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号为汕头市商品房买卖合同×××××号）及《补充协议》；二、解除原告朱胜玉与被告汕头市恒合置业有限公司于2019年6月15日就坐落于汕头市濠江区××××侧金碧外滩湾楼盘北地块D1区0333号车位签订的编号为×××××《金碧外滩湾车位认购书》；三、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱胜玉购房款1606639元及车位款45521元。四、驳回原告朱胜玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10117.4元，由原告朱胜玉负担370.6元，被告汕头市恒合置业有限公司负担9746.8元。原告朱胜玉已预交受理费10117.4元，本院予以退还9746.8元；被告汕头市恒合置业有限公司应负担的案件受理费9746.8元，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 陈浩炳二〇二一年四月二十五日法官助理 陈焕铃书 记 员 陈安琪附：本判决书相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。