广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初5628号 原告广西柳州市丰鑫投资有限公司，住所地：柳州市桂中大道84号东祥福苑A区87号，统一社会信用代码：91450200682112092N。 法定代表人吴先进，该公司董事长。 委托代理人陈**，广西众维律师事务所律师。 委托代理人覃宗仁，广西众维律师事务所实习律师。 被告覃海军，男，壮族，1979年12月12日出生，住广西柳州市。 委托代理人龚祖益，北京市中银（上海）律师事务所律师。 原告广西柳州市丰鑫投资有限公司诉被告覃海军租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用普通程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告广西柳州市丰鑫投资有限公司的委托代理人陈**、覃宗仁，被告覃海军及其委托代理人龚祖益到庭参加了本次诉讼，本案现已审理终结。 原告广西柳州市丰鑫投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金及占用使用费共计215324元（该租金从2019年1月1日至2019年12月31日止，共计12个月）;二、判令被告向原告支付违约金共计204790.7元（该违约金以拖欠该月的租金为基数，按照每天千分之二的标准计算，暂计算至2020年10月15日止，之后的违约金继续计算至实际支付之日止）;三、本案的诉讼 -2- 费用由被告承担。事实和理由：2014年3月31日原出租人与被告签订一份《租赁合同》（下简称“合同”），该合同约定：将位于柳州市友谊国际1-17号铺面出租给被告；租赁期限为6年，即从2014年5月1日起至2020年4月30日止；租赁履行期限内，租金第一年、第二年为每月15000元，第三至第六年每月租金将上年租金为基础上增5%，其中2018年5月1日至2019年4月30日期间每月租金为17365元，2019年5月1日至2020年4月30日期间每月租金为18233元；租金按月缴付，于每月10日前支付当月租金；同时还约定承租方逾期支付租金，无故迟延一个月的，视为违约，应向出租方支付违约金，每天按应付月租金的千分之五计付违约金，无故迟延2个月不支付租金，出租方有权终止合同。2017年12月8日，原出租人李忠将该房屋出售给原告，且原告于2018年2月24日办理了该房屋的不动产权证书，原告取得该不动产权证书之日起，已继受取得原出租人李忠在该合同中的权利和义务。在原出租人将该房屋出售给原告后，被告拒绝按照合同约定向原出租人或者原告支付租金，为此原告于2018年8月17日向柳州市城中区人民法院诉请被告向原告支付2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金、违约金，以及解除原出租人与被告签订的《租赁合同》。城中区人民法院于2019年1月18日作出（2018）桂0202民初1978号民事判决书，判决解除原出租人与被告签订的《租赁合同》、被告向原告支付2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金、违约金。被告不服该判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院经审理后于2019年9月25日作出（2019）桂02民终3598号民事判决书，维持了原审法院的判决。2019年11月5日，原告向城中区人民法院申请强制执行，在执行过程中，被告才清空涉案铺面内所有物品，向原告交付了房屋。但是对于案件判决应支付的2018年5月1日至 -3- 2018年12月31日的租金一直来能足额履行完毕。另外上一案的诉讼期间，被告一直在使用承租的房屋，而且使用期间的租金和占有使用费一直没有向原告支付。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，原告现特向法院提起诉讼，请求法院根据事实和法律，判准原告的诉讼请求。 被告覃海军辩称，对于原告诉请1，被告认为从2019年1月1日至2019年10月31日，原告所主张的租金及占用使用费已经超过法律规定的诉讼时效，请求法院驳回原告的该项诉请，关于2019年12月1日至12月31日房屋占用使用费，请求法院酌情参考原合同的一半来判定数额；关于诉请2，基于原告诉讼已经超过诉讼时效，请求法院驳回该项诉请。原被告之间已经经过城中区人民法院及中级人民法院对本案租金纠纷进行判决，双方的租赁合同在2019年9月26日判决解除，事实上在2018年，被告就已经因为不知道向谁交房租，原告以被告拖欠房租为由申请解除合同，原告明知被告不交房租的前提下，直到2020年11月11日才起诉要求被告支付租金至占用使用费，将近两年的时间里，没有向被告主张支付租金，根据民法通则第136条规定及最高院关于分期履行的合同中，诉讼时效应如何计算问题的答复，该文件是法函【2004】23号，内容是对分期履行合同的每一期债务发生争议的诉讼时效至该期债务履行期届满之日起次日计算，本案的租赁合同约定是按月支付，原告应在每月10日前要求被告支付租金，但原告主张的2019年12期的租金、占用金有11期已经超过法定的诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 -4- 经审理查明，案外人李忠与被告覃海军于2014年3月31日签订《租赁合同》，约定：李忠将位于柳州市友谊国际1-17号铺面租赁给被告覃海军使用。租赁物建筑面积为213㎡，租赁期限为6年，从2014年5月1日起至2020年4月30日止。租金第一年、第二年为每月15000元，第三至第六年每月租金将上年租金的基础上递增5％，其中2018年5月1日至2019年4月30日期间每月租金为17365元。该租金按月支付，于每月10日前向李忠支付当月租金。租金可支付至李忠指定的银行账号：开户行柳州银行，账号62×××75，户名刘元。被告逾期支付租金，无故延迟一个月的，视为违约，应向李忠支付违约金，每天按应付月租金的千分之五计付违约金，无故达2个月不支付租金，李忠有权终止合同。在合同的履行过程中，李忠将涉案房屋出售给原告，原告广西柳州市丰鑫投资有限公司于2018年2月24日办理了该房屋的不动产权证书。因被告于2018年5月开始未李忠支付租金，亦未向原告支付租金。故原告于2018年8月17日诉至本院。本院于2019年1月18日作出（2018）桂0202民初1978号民事判决书，判决：一、解除第三人李忠与被告覃海军于2014年3月31日签订《租赁合同》；二、被告覃海军向原告支付2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金138920元；三、被告覃海军向原告支付违约金35494.06元；四、被告覃海军将柳州市友谊国际1-17号房屋返还给原告；五、驳回原告其他诉讼请求。被告覃海军对该判决不服，提起上诉，上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回原告要求被告覃海军支付违约金35494.06元的诉讼请求；二、依法对本案案件受理费用的负担进行判决。柳州市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）桂02民终3598号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告覃海军认可其在2019年1月1日至201 -5- 9年12月31日仍在使用涉案商铺。因被告覃海军未支付2019年1月1日之后的租金及占用费，故原告提出以上诉讼请求。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此，被告覃海军使用租赁物负有按时、依约支付租金的合同义务，同时经生效判决解除《租赁合同》后，被告覃海军仍占用涉案租赁物，故应支付相应的占用费。被告覃海军亦认可其在2019年1月1日至2019年12月31日仍在使用涉案租赁物，故被告覃海军应向原告支付该期间的租金及占用费。关于诉讼时效。根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告于2020年11月11日向本院提起诉讼，要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日租金、占用费、违约金，并未超过三年的诉讼时效。被告提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信，故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金及占用费215324元，本院予以支持。被告称原告干扰其使用涉案租赁物，原告不予认可，被告亦未提供证据予以证实，本院不予采信。关于违约金。原告主张依据《租赁合同》约定的以拖欠该月的租金为基数，按照每天千分之二的标准计算违约金，要求被告覃海军予以支付。因该《租赁合同》经本院于2019年1月18日作出（2018）桂0202民初1978号民事判决解除了，被告上诉亦未对该解除租赁合同的判项提出异议，故该《租赁合同》解除后，原告仍依据该《租赁合同》主张违约金，无事实和法律依据，另，原告主张截止至2020年10月15日的违约金为204790.7元，并要求被告支付2020年10月15日之后至被告实际支付之日的违约金，以拖欠该月的租金为基数，按照每天千分之二的标准计算。被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以适当减少。因原告未就 -6- 其实际损失进行举证，故本院根据被告欠付租金的数额，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，酌情支持原告违约金，违约金以尚欠款215324元为基数，按照原告起诉当月的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）的四倍计算，即年利率15.4%，从2020年1月1日起计至实际清偿之日止，据此计算，截至原告主张的2020年10月15日止，被告应付的违约金为26159.47元，之后的违约金以215324元中未支付的款项为基数，按照年利率15.4%从2020年10月16日起计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告覃海军向原告广西柳州市丰鑫投资有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金及占用费215324元。 二、被告覃海军向原告广西柳州市丰鑫投资有限公司支付违约金26159.47元（该违约金暂计至2020年10月15日，之后的违约金以215324元中未支付的款项为基数，按照年利率15.4%的标准从2020年10月16日开始计至实际清偿之日止）。 三、驳回原告广西柳州市丰鑫投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7602元（原告已预交），由原告广西柳州市丰鑫投资有限公司负担3232元，被告覃海军负担4370元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 -7- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  黄景平 人民陪审员  谢莉蓉 二〇二一年四月十三日 代书 记员  韦倩倩