大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0213民初206号原告侯迎丽，女，1973年2月23日出生，汉族，大专文化，自由职业，住大连经济技术开发区。委托代理人赵伟，系辽宁邦德信律师事务所律师。委托代理人庞超（系原告丈夫），男，1971年8月10日出生，汉族，住大连经济技术开发区。被告大连耐特尔物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区青松北街18号。法定代表人杜光欣，系该公司执行董事。委托代理人鲁亮，系辽宁竞业律师事务所律师。委托代理人于红凡，系辽宁竞业律师事务所律师。原告侯迎丽诉被告大连耐特尔物业管理有限公司物业服务纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法由适用简易程序审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵伟、庞超，被告大连耐特尔物业管理有限公司的委托代理人鲁亮、于红凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告2015年1月14日购买位于金州区先进街道凤祥路266号1单元6层4号楼房（面积175.92平）。并与被告签订《物业服务协议》，合同约定物业收费每月每平1.9元。大连德泰控股股份有限公司于2016年11月份，在岭秀逸城全体业主不知情的情况下，将本公司的物业公司《大连耐特尔物业管理有限公司》，私自转包给个人杜光欣经营，根据《物业管理条例》第五十六条的规定：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。属于违法行为。现在物业公司不具备岭秀逸城收取费用的主题资格；如法院判令被告主体资格合法，请求法院判令被告收取的物业费与服务质量严重不符，降低物业费收费标准，责令物业公司严格按照《物业服务收费管理办法》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法》以及《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条收取费用，返还违法多收取的物业费；返还岭秀逸城公共区域收取的租赁费。原告从2016年9月份搬进岭秀逸城小区以来，本小区在德泰控股管理的情况下，管理和服务就已经严重失控，从2016年11月份，德泰控股私自将本公司的物业公司《大连耐特尔物业管理有限公司》转包给杜光欣个人经营以后，管理和服务就更加严重，收取的物业费与服务严重不对等，致使小区的垃圾清运不及时；楼道卫生不清理；楼道墙体脱落修修补补；电梯几乎安全运行过；地下车库地面损坏不修复；地下车库渗水严重成河状态；小区绿化带杂草丛生；小区绿化草皮不更换；四年间，一颗新树苗也没有种植过；小区内私搭乱建不管不问；圈地建私家园猖狂；居民种菜比比皆是；物业公司侵占业主利益，私自将公共区域租赁给广告公司、移动公司收取费用，私自将两个小区的中间道路改成停车场收取费用等等。原告从住进岭秀逸城小区以后，每年都向先进街道办事处、德泰控股、物业公司投诉管理、服务不到位的问题，始终不见整改。鉴于大连耐特尔物业管理有限公司这样伪劣、态度蛮横的物业公司为岭秀逸城服务，服务质量实在不敢恭维，为了维护原告的合法权益，双方签订《物业服务协议》的时间是2015年，按照当时的法律规定，一级物业收费最高才每月每平1.3元，可见被告收取每月每平1.9元明显过高，应当减免。故诉至本院，1、判令被告主体资格身份违法；2、如法院判令被告主体资格合法，请求法院判令收取的物业费与服务质量严重不符，降低被告在管理和服务期限内的物业费收费标准，降至每月每平0.7元；3、请求法院判令被告因管理与服务严重不到位，没有达到事先约定的合同标准，解除本人和被告聘用合同；4、被告公开出租广告位收益及收益使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告；5、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告要求降低物业收费标准的诉求无法律及事实依据。1、原、被告双方签订《大连市前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，被告作为物业服务单位，依法为原告所在领秀逸城小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系。根据该协议第四条一物业服务收费标准1.9元/㎡/月是合法有效。并且被告与德泰控股签订的《前期物业服务委托合同》第五条一也约定收费标准位1.9元/㎡/月。原告应按照1.9元/㎡/月缴纳物业服务费。《大连市前期物业服务协议》约定的收费标准对双方具有约束力，原告请求降低物业费标准无法律及事实依据。2、原告所称楼道卫生不清理、垃圾清运不及时等问题无法证明是案涉小区，不能证明这种状况持续存在，不能反映被告提供物业服务的情况。被告认为物业服务项目包括多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。楼道墙体脱落及地下车库地面损害与被告无关，是建设单位的维修义务。关于小区私搭乱建等问题应由相关行政执法机关处理，被告没有执法权，这是行政主管部门管辖范畴。3、物业服务合同是双务合同，当一方拒绝履行其义务时，相对方亦可以选择不履行义务。原告不交物业费时，被告可选择不再提供服务，但因为物业服务合同的特殊性被告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。原告对案涉小区提供了物业服务，原告不缴纳物业费确享受到被告所提供服务，还要求减免物业费，该行为不应得到法律支持。并且物业服务收费标准涉及小区业主的整体利益，原告作为个体业主单独提起诉讼的，主体不适格。二、原告主张对共有部分收益按照专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告违反双方约定，应予驳回。1、被告从未将案涉小区B区与C区之间通道作为停车场出租收费。2、关于电梯间收入问题《物权法》已经废止，按照专有部分占建筑物总面积的比例进行分配的条款已经失效。《民法典》规定对于该收益有约定的按照约定。双方签订物业合同第六条约定（略），根据该约定原告无权要求分配，应驳回原告的诉讼请求。三、原告无权解除原、被告双方签订的《前期物业服务协议》。依据《民法典》的相关规定，一方解除合同必须有法定的解除事由或者约定的解除事由。原告并没有解除合同的法定及约定事由，解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需要经过法定程序，原告无权解除被告双方签订的合同。综上所述，原告的所有诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告于2015年1月14日购买了位于金州区先进街道凤祥路266号1单元6层4号楼房（面积175.92㎡）一套。并与大连德泰控股股份有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定物业收费每月1.9元/㎡。大连德泰控股股份有限公司于2016年11月将物业管理服务的权利义务移交给被告。原告自2015年6月至2018年向被告缴纳了三年的物业费，此后的物业费未再缴纳。2020年11月，原告居住的小区成立了业主委员会。现原告诉至本院，要求宣布被告主体资格身份违法；如被告主体资格合法，要求降低物业费收费标准，降至每月0.7元/㎡；要求解除原告和被告的聘用合同；要求被告公开出租广告位收益及收益使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告。本院所确认的上述事实，有原、被告向法庭提供的相关证据和原、被告当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信，收入本案卷宗。本院认为，合法的物业服务合同关系受法律保护。原告与大连德泰控股股份有限公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反相关法律的强制性规定，应当合法有效，本院予以确认；在履行中被告接管了大连德泰控股股份有限公司，继续履行《大连市前期物业管理服务协议》的权利义务，且原告向被告缴纳了2018年之前的物业费，应当视为原、被告继续履行《大连市前期物业管理服务协议》，即便被告存在主体问题，或者不同意被告的身份，以原告个人名义主张权利不妥，应当通过案涉小区业主委员会提出，故原告要求宣布被告主体资格身份违法的主张不能成立，本院不予采纳；原告该项请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；既然签订了《大连市前期物业管理服务协议》，双方就应当按照《大连市前期物业管理服务协议》的约定履行各自的义务。《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主亦应当按照物业服务合同的约定，履行义务。对于原告要求被告降低物业费的主张，因以原告个人名义主张该项权益不妥，应由物业小区的业主委员会或者业主大会依据相关规定提出，故原告该项主张不能成立，本院不予采纳；原告该项请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告要求解除被告的物业管理服务资格的主张，因该主张以原告个人名义提起不妥，亦应当由物业小区的业主委员会或者业主大会提起为宜，故原告该项主张不能成立，本院不予采纳；原告该项请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告要求被告公布物业收益及使用情况，并按照原告专有部分占建筑物总面积的比例分配给原告收益的主张，因法律规定，物业服务人具有信息公开义务。应当定期将服务的事项、服务人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。被告在物业服务过程中没有履行该义务，显然违反了物业管理的规定，被告应当在合理的时间和地点及范围内定期向业主予以公布，并向该小区的业主大会、业主委员会报告。故原告该项主张的事实存在，但以个人名义进行诉讼不托，应当由业主大会、业主委员会提出，故原告该项主张亦不能成立，本院不予采纳；故原告该项诉讼请求，不具有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决如下：驳回原告侯迎丽的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告侯迎丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  刘作成二〇二一年四月二十六日法官助理杨呈昆书记员滕雲霞