宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2021）宁0105民初1579号   原告：宁夏宁阳商业服务有限公司。   法定代表人：徐某。   委托诉讼代理人：贾某，宁夏大远律师事务所律师。   被告：王某，住宁夏回族自治区银川市。   原告宁夏宁阳商业服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏宁阳商业服务有限公司的委托诉讼代理人贾某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宁夏宁阳商业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年6月18日起至2019年12月31日止的物业费2429元；2.请求判令被告向原告支付滞纳金728.7元，合计3157.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的叠翠园小区多层住宅的业主，原告按照《前期物业服务合同》约定：多层住宅按建筑面积0.6元/平方米/月收取物业费。合同履行期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作，但被告自2016年6月18日起一直未交物业费。截止2019年12月31日被告尚欠物业费2429元，经原告多次催要未果，原告为维护自己合法权益，诉至法院，请求判如所请。   被告王某辩称，一、原告不是本案适格主体，根据商品房买卖合同,合同编号：宁阳房售2010第104号，第二十一条，前期物业服务第一款选聘的物业服务公司为银川大地物业服务有限公司。截止2021年3月23日该物业公司经营状态为存续，因此物业服务合同存在转包行为或商品房买卖合同签订时存在欺诈行为，根据物业管理条例第三十九条，开发商与原告公司签订的前期物业合同为无效合同。二、2016-2017年度物业费已过诉讼时效。三、2016-2018年原告在强行管理涉案小区期间，并未尽到管理维修义务（未及时清理被告所在楼栋檐沟垃圾、疏通雨水斗、落水管）导致雨水无法有效有组织排走时，沿墙面流下并通过窗户进入被告室内，浸泡了被告主次卧室壁纸，造成主次卧室窗台板空鼓，主卧室窗台板断裂以及雨水的进入破坏了窗户的水密性。同时窗户的其他四性：气密性、保温性、隔音性、抗风压性遭到不同程度的破坏。四、根据诚实信用原则原告在强行管理涉案小区期间履行物业服务合同存在着重大的瑕疵，因此被告有理由拒交物业费。综上，请求法院查明事实驳回原告诉讼请求。   本院认为，原告根据2012年8月16日与案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司签订的并在银川市物业管理办公室进行备案的《前期物业服务合同》，自2012年8月16日至今为银川市××区提供物业服务。被告系该小区**楼****产权人（该房屋建筑面积94.37平方米）,实际接受了原告为其提供的物业服务,故双方之间形成物业服务合同关系。被告在接受原告提供物业服务的同时，应及时向原告履行支付物业服务费的义务。但自2016年6月18日至2019年12月31日期间的物业服务费2403元，被告至今未支付。而原告在向被告提供物业服务期间也存在不同程度的质量瑕疵。故对原告要求被告支付滞纳金728.7元的诉讼请求不予支持。并结合本案实际情况，对被告未支付的物业费酌情扣减10%，即被告应向原告支付2016年6月18日至2019年12月31日期间的物业服务费2163元【(94.37平方米×0.6元×42个月+94.37×0.6元÷30天×13天）×0.9】。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定,判决如下：   一、被告王某于本判决生效之日起三日内向原告宁夏宁阳商业服务有限公司支付2016年6月18日至2019年12月31日期间的物业服务费2163元；   二、驳回原告宁夏宁阳商业服务有限公司其它诉讼请求；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁夏宁阳商业服务有限公司负担5元，由被告王某负担20元。   本判决为终审判决。   审判员 李 民      二○二一年四月十二日   法官助理 胡丽平   书记员 徐芙蓉   附本案适用的相关法律条文：   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。   《中华人民共和国民法典》   第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。   第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。   对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。   第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。   业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。   物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：后附法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。