河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0791民初121号 原告：张家口大树物业服务有限公司，住所地：张家口经济开发区姚家房镇姚家房村商业街35号底商。 法定代表人：刘晓晨，总经理。 委托诉讼代理人：殷伟，河北国器律师事务所律师。 被告：陈永兰，女，1972年2月4日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：郝忠利（与被告陈永兰系母子关系），男，1993年3月5日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原告张家口大树物业服务有限公司（以下简称大树物业公司）与被告陈永兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大树物业公司的委托诉讼代理人殷伟、被告陈永兰的委托诉讼代理人郝忠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大树物业公司诉称，2011年5月6日，被告陈永兰作为业主与张家口市致远物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定物业管理费按建筑面积0.75元/㎡/月收取（其中物业费为0.45元/月、电梯费为0.3元/月），并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。被告房屋建筑面积为94.8平方米，每年物业费为853元。从2012年1月1日至2019年12月31日，被告无故欠缴8年物业费共计7064元，逾期违约金4983.22元，共计12047.22元。2018年5月10日，河北丰泰房地产开发有限公司、张家口市致远物业服务有限公司与张家口献代物业服务有限公司三方达成协议，张家口市致远物业服务有限公司将全部债权债务转由张家口献代物业服务有限公司承继。2019年1月1日，张家口献代物业服务有限公司与原告签订债权转让协议书，将其所有债权转让给原告。后原告多次向被告催缴物业费，被告拒绝支付。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1.被告立即支付拖欠的物业费7064元及逾期违约金4983.22元，共计12047.22元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求中物业费数额变更为7947元。 被告陈永兰辩称，首先，交房领钥匙时，我发现家中有两块玻璃损坏，几块玻璃进入雾气，交房人员说先登记上，什么时候装修去找物业给换玻璃，但我于2014年准备装修去找物业要求更换玻璃，却没人管，我自己找人更换，花现金800元；其次，2015年我家整个客厅及前阳台被下水道返上的脏水浸泡，疏通人员告诉我是主管道堵塞，我找物业，物业不管，让自己解决，我花费保洁费1000元，家里的家具出现开裂，我是从华耐购买的科凡整体家具，花费38000元；再次，我家楼上太阳能漏水，因排水管道损坏，水流下来把我家窗户冰封，我找物业，物业让我自己上楼顶找是谁家太阳能漏水。我家发生被盗事件，执法人员到来后找不到物业人员，调取不了监控,物业也无人上门问津。物业公司未公开公示小区建筑区域总平面图、管理人员上岗证、小区的管理规约、服务人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制、物业服务等级、公共设施的收益明细及养护记录、设施年检手续、维修资金使用情况、业主满意度调查表等，剥夺业主的知情权。根据2017年最高人民法院判决，地面车位属于全体业主，管理费已在物业费中产生，所以被告应退还我已交付的三年车位费用。 经审理查明，被告陈永兰系张家口经济开发区业主。2011年5月6日，被告作为乙方与张家口市致远物业服务有限公司作为甲方签订《物业服务合同》，合同约定：“……乙方居住在本小区12号楼3单元302室，建筑面积94.8平方米的房屋需要接受甲方物业管理服务。……甲方按乙方住房建筑面积每平米每月（6层以上、含6层）收取1.00元物业管理费（其中物业费为0.45元、电梯费为0.55元）；一层住房不收电梯费，只收取物业费；从二层到五层电梯费起价为0.2元，每高一层递增0.1元。……收费时间为每年12月1日至12月30日收取下一年度物业费。……”合同还约定了其他内容。2018年5月10日，河北丰泰房地产开发有限公司作为甲方、张家口市致远物业服务有限公司作为乙方与张家口献代物业服务有限公司作为丙方三方达成《协议书》，约定“……一、丰泰亲河苑小区的物业管理工作由乙方负责，从2018年6月1日起，移交丙方管理。……丙方全面承担小区物业管理的全部义务和责任，并且承接乙方以前对业主遗留的所有问题，承担全部责任。……乙方将120万元遗留物业费欠费收费权无偿移交给丙方，作为丙方全权处理业主的房屋维修和其他诉求事宜的资金……。”《协议书》还约定了其他内容。2019年1月1日，张家口献代物业服务有限公司与原告大树物业公司签订《债权转让协议书》，将其对丰泰亲河苑小区业主未结及拖欠的物业费转让给大树物业公司清还及追缴（相关资料已移交）。上述债权债务转让在张家口经济开发区公告栏内进行了公示。2019年1月1日，张家口经济开发区业主委员会作为甲方与原告大树物业公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定：“委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2022年1月1日止。……住宅房屋非住宅房屋由乙方参照前期物业公司的收费标准向业主或物业使用人收取，……另外收取每年30元公共用电费用及六楼以上的二次加压费每年60元。自2012年至2020年，被告一直未交纳物业费，被告对此事实予以认可。 上述事实，有当事人当庭一致陈述以及原告大树物业公司提交的2011年5月6日物业服务合同一份、验房单一份、入住通知单一份、（2020）冀0791民初609号民事判决书及生效证明一份在案佐证。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告陈永兰拖欠2012年至2020年物业费的事实清楚，被告未按期交纳物业费，应承担相应的民事责任。被告辩称因张家口市致远物业服务有限公司没有为其更换玻璃、主管道堵塞致其家具损坏、楼上太阳能漏水及家中被盗物业不管等事由不缴纳物业费，因被告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，如因物业的行为造成被告的物品损坏，被告可另行主张权利，不能以此作为拒不交纳物业费的理由，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。原告大树物业公司以债权转让的方式受让前期物业公司的债权，其有权向被告催缴拖欠的物业费。从2012年到2018年的物业费，被告应按照其与张家口市致远物业服务有限公司签订的《物业服务合同》中约定的收费标准交纳，共计为5972.40元（0.75元×94.8㎡×12个月×7年）。从2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业费，被告应按原告与张家口经济开发区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的收费标准计算，共计1766.40元（0.75元×94.8㎡×12个月×2年＋30元×2年）。原告要求被告支付逾期违约金，因被告拒不交纳物业费是由于原告有服务不到位的情况，而原告未提交证据证实其已按合同约定履行了自己的全部义务，也未提交有效证据证实其向被告催收过物业费，故对原告该主张，本院不予支持。因此，对于原告要求被告支付物业费7738.80元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的其他诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告陈永兰于本判决生效之日起十日内给付原告张家口大树物业服务有限公司从2012年1月1日起至2020年12月31日止的物业费共计7738.80元。 二、驳回原告张家口大树物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元，减半收取61元，由被告陈永兰负担（限于本判决生效之日起十日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 闫昊昀 二〇二一年四月十日 法官助理 赵红月 书 记 员 王佳博 附相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条，民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典旅行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法另有规定的除外。