北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4350号上诉人（原审被告）：李某，女，2003年7月21日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：吴某（李某之母），女，1975年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴晓琦，北京市鑫兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉忠，北京市鑫兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京春晖世嘉物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区高丽营镇高泗路于庄段37号（春晖园）2幢3层302室。法定代表人：段英姿，执行董事。委托诉讼代理人：王慧莉，女，北京春晖世嘉物业管理有限责任公司员工。上诉人李某因与被上诉人北京春晖世嘉物业管理有限责任公司（以下简称春晖世嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判并开庭进行了审理，上诉人李某的委托诉讼代理人吴晓琦、杜玉忠，被上诉人春晖世嘉公司的委托诉讼代理人王慧莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回春晖世嘉公司的一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由春晖世嘉公司负担。主要事实与理由为：一、李某从未与北京春晖园文化娱乐有限责任公司（以下简称春晖文化公司）签署过前期物业服务合同，春晖文化公司无权自行聘请或更换物业公司，一审判决认定事实不清。二、李某从未与春晖世嘉公司签订过物业服务合同，双方不存在物业服务法律关系，春晖世嘉公司主体不适格，一审判决认定事实错误，适用法律错误。三、涉案小区内老鼠蚊虫肆虐，环境脏乱，不存在物业服务。李某房屋下水道长期堵塞并反水反味儿，老鼠长期通过下水管道出入房屋，屋内到处是老鼠屎，恶臭味儿刺鼻，房屋漏水根本无法居住。春晖世嘉公司辩称，同意一审判决，不同意李某的上诉请求。春晖世嘉公司是为涉案小区全体业主服务，如果大家都不交物业费，物业服务品质就无法得到保障。一审法院充分考虑现场管理情况，作出判决合理合法，请求二审法院予以维持。春晖世嘉公司起诉请求：1．判令李某给付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费13507．20元；2．判令李某支付违约金（以10130．40元为基数，按照日千分之三为标准，计算自2018年8月1日至实际付清之日止，现暂计算至2020年5月31日，为27686．38）；3．判令诉讼费由李某承担。一审法院认定事实为：李某系顺义区x房屋的所有权人，房屋建筑面积为140．7平方米。2016年3月14日，李某（甲方）与北京春晖园文化娱乐有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：物业管理区域内的物业服务费标准为，AB型花园式酒店6元/平方米/月；C型独栋别墅8元/平方米/月；D型板楼6元/平方米/月；甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应按应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。后李某（甲方）与北京中航兴业酒店管理有限公司（乙方）签订《春晖园·随园前期物业服务协议》，合同约定：由乙方为春晖园随园提供物业服务，物业服务费标准为AB型花园式酒店6元/平方米/月，C型独栋别墅8元/平方米/月，D型板楼6元/平方米/月；甲方违反合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催款，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。2018年7月5日，春晖文化公司（甲方）与春晖世嘉公司（乙方）签订《春晖园·随园项目前期物业管理委托服务合同》，合同约定：甲、乙方双方就甲方开发的“春晖园·随园”项目委托乙方物业前期介入及小区的物业管理达成以下一致意见，订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，独栋别墅物业费单价（不含税）为人民币7．52元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币8元/平方米/月，洋房、叠拼别墅物业费单价（不含税）为人民币5．64元/平方米/月，增值税税率6%，物业费含税单价人民币6元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知收房之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后均预付一年的物业费，具体时间为每年的4月1日。李某未交纳2018年9月1日至2019年12月31日的物业费13507．20元。一审庭审中，春晖世嘉公司称2018年8月1日入驻涉诉小区，涉诉小区的前物业公司是上海永升物业管理有限公司，李某的物业费交至2018年8月31日。李某称房屋存在漏水以及满屋的老鼠、蟑螂，居住环境特别差，李某多次向春晖世嘉公司投诉，要求春晖世嘉公司予以解决，但春晖世嘉公司始终未能解决，提交照片予以证实。春晖世嘉公司称涉诉房屋内有老鼠是因为房屋内长期无人居住，下水道漏水属于房屋质量，应当找开发商进行解决，而且其公司对于李某提出的问题已经积极协调解决，并进行了维修，提交协议书、施工方案、照片、返修单、客户服务工作单予以证实。李某认可证据的真实性，但不认可证明目的，称物业确实派人维修，但没有进行实质性的修理。一审法院认为：春晖世嘉公司系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而李某作为该服务的受益人理应及时交纳物业费。庭审中李某称春晖世嘉公司物业服务存在问题，但该辩称不能成为其不缴纳物业服务费的理由。现春晖世嘉公司要求李某交纳欠付自2018年9月1日至2019年12月31日的物业费13507．20元，于法有据，一审法院依法予以支持。因李某并非恶意拖欠物业服务费，故对于春晖世嘉公司要求李某支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、李某支付北京春晖世嘉物业管理有限责任公司自2018年9月1日至2019年12月31日的物业费13507．20元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回北京春晖世嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李某围绕上诉请求提交了下列新证据：证据1．李某涉案房屋厨房洗菜池下方橱柜地面照片5张，用以证明该处地面有洞，老鼠通过该洞进入涉案房屋，导致涉案房屋无法居住，且涉案房屋厨房下水道多次堵塞，春晖世嘉公司未进行实际维修；证据2．涉案房屋一层厨房靠墙橱柜侧面照片两张，用以证明该墙面也有洞，老鼠进入房屋导致房屋无法居住，财产损失巨大，春晖世嘉公司没有提供物业管理服务，没有对小区设施、地下管线等进行管理维护；证据3．春晖世嘉公司在小区内投放老鼠药及给李某房屋投放粘鼠板照片5张，用以证明涉案小区鼠患严重，春晖世嘉公司没有提供合格的物业服务；证据4．李某涉案房屋卫生间照片2张，用以证明卫生间地漏堵塞、反水反味儿，春晖世嘉公司没有提供合格的物业服务；证据5．2018年9月至2019年6月李某反映问题后，春晖世嘉公司反馈记录照片1张，用以证明李某反映问题后，春晖世嘉公司敷衍了事并未予以解决，春晖世嘉公司没有提供合格的物业服务。春晖世嘉公司二审中并未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证，春晖世嘉公司对李某提交的证据发表质证意见称，上述证据均不属于新证据，对其真实性、关联性及证明目的均不予认可。对李某二审中提交的新证据本院认证如下：对证据1-5的真实性、证明目的均不予确认。对双方当事人二审中争议事实本院认定如下：一审中经询，双方均认可涉案小区并未成立业主委员会。二审中经询，李某表示因春晖世嘉公司提供的物业服务不达标，故要求减免80%的物业服务费。本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、春晖世嘉公司是否为适格原告；二、李某应付的物业服务费金额如何确定。关于争议焦点一，本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业合同。前期物业合同对业主具有约束力，业主不得以其未参加合同的订立或未认可为由而否定合同的效力。本案中，涉案小区由开发单位春晖文化公司与春晖世嘉公司签订了《前期物业管理委托服务合同》，该合同对李某具有约束力。李某主张春晖世嘉公司并非适格原告依据不足，本院对此不予采信。关于争议焦点二，李某称因春晖世嘉公司提供的物业服务不达标，没有依法维护涉诉小区环境卫生和地下排水管网线，导致李某无法长期居住，故要求减免80%的物业费。本院认为，李某提交的证据并不足以证明其关于春晖世嘉公司提供的物业服务不达标的主张，且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，“物业服务瑕疵”亦不宜根据单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。此外，关于李某主张的屋内存在老鼠、蟑螂及下水道漏水等问题，李某认可春晖世嘉公司曾经派人维修。综上，李某相关意见不足以构成对春晖世嘉公司要求其支付争议期间物业费的抗辩，李某要求减免80%的物业费依据不足。一审法院核算的物业费金额符合合同约定，本院对此予以确认。关于李某主张因春晖世嘉公司提供物业服务不达标导致的租房损失，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，且李某并未提出明确反诉，本院对此不予处理，双方如有纠纷可另案解决。综上所述，李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由李某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二一年四月二十六日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波