四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6362号 上诉人（原审被告）：宋建军，男，1985年5月21日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审原告）：成都佳祥物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区琉璃乡皇经楼村6组。 法定代表人：彭小宇，总经理兼执行董事。 上诉人宋建军因与被上诉人成都佳祥物业管理有限公司（以下简称佳祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宋建军上诉请求：一、请求改判物业服务企业遵守《合同法》的有关规定，严格履行《物业服务合同》相关条约，更好的服务业主，共建和谐家园；二、依法改判宋建军承担2018年1月至2020年7月的物业费2590元；三、驳回佳祥公司违约金主张以及其他诉讼请求；四、本案一、二审诉讼费由佳祥公司承担。事实和理由：宋建军自入住后即发现佳祥公司多处违反合同约定以及侵权行为，包括：佳祥公司未定期清洗外墙，未按约上楼回收垃圾，未及时按约修补外墙，未积极制止违建、侵占、住改商等行为，私自使用门岗用房开设租售中心，私自出租物业用房从事商业活动，私自搭建大型广告牌，门禁系统无法正常使用等，一审法院未对佳祥公司不完全履行合同作出判决违反了法律有关规定；同时，上诉人在一审中提起反诉被一审法院以个人不能代表全体业主利益和权益为由被驳回。 被上诉人佳祥公司二审中未提交书面答辩意见。 佳祥公司向一审法院起诉请求：1.判令宋建军向家佳祥公司支付拖欠的物业服务费5179.79元；2.判令宋建军按合同约定自逾期之日起，按每日千分之三的标准支付违约金共计3699.39元；3.本案的诉讼费由宋建军承担。 一审法院认定事实：宋建军系成都市天府新区××大道××小区××栋××单元××号房屋业主，房屋建筑面积87.94平方米。案外人成都××房地产开发公司（甲方）与佳祥公司（乙方）签订了《××·××前期物业服务合同》，合同第八条约定：乙方按面积向业主收取物业公共服务费用，其中住宅为每平方米1.9元每月。第十二条约定：物业服务费用按季度缴纳，业主应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，每日按所欠物业服务费的3‰计收违约金；合同第二十三条约定：合同期限为五年，自2015年9月20日00:00时起至业主委员会代表业主大会选聘的物业服务企业或与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。本合同期满，业主大会尚未依法设立或虽已设立但尚未选聘新的物业服务企业或其他管理人的，本合同继续履行至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。佳祥公司（甲方）与××小区的业主（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，相关内容如下：1.甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、公共环境及环卫设施保持清洁、垃圾管理、公共秩序维护等方面以及物业管理服务质量标准等；3.物业管理服务费用。物业管理服务费用按住宅的建筑面积，以每月每平方米1.90元的标准收取，每季度第一个月1日至10日缴纳当季度费用；4.违约责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按每天0.3％的标准交纳违约金。自2018年1月起，宋建军停止向佳祥公司缴纳物业服务费。截止2020年7月，宋建军共计欠缴物业管理服务费共计5179.79元。一审法院另查明，佳祥公司提供物业服务过程中，有部分业主对佳祥公司所提供的物业服务不满意，曾数次向有关部门反映，后有关部门曾组织双方进行协调沟通，但均未能达成一致。一审庭审中，宋建军提供了佳祥公司提供物业服务过程中的部分卫生环境、墙体脱落、小区存在违章搭建等照片及视频资料，用于证明佳祥公司未提供符合合同约定的物业服务内容。佳祥公司质证认为，已经对小区卫生环境进行了整改，并非像宋建军所称没有进行过整改；关于墙体外皮脱落，物业公司曾进行过维修，但根本原因是由于开发商施工建设中存在质量问题所致，故仅凭物业公司一家之力实难彻底解决该问题；关于小区内的违章搭建问题，物业公司已经对相关业主及时进行了制止警告，但收效甚微。一审法院认为，《××·××前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院予以确认。关于宋建军辩称，因佳祥公司未提供符合合同约定的物业服务内容，故不应当支付物业费的意见，佳祥公司不予认可，一审法院认为，本案中，佳祥公司提供的物业服务系针对所有业主，具有公共性，若每一位业主都因物业服务不能令其满意为由拒付物业费，那么维持物业服务正常运行所需的经费将无法得到保障，最终也将损害大多数业主的合理利益。宋建军以佳祥公司提供的物业服务不能令其满意为由而拒不缴纳物业费的做法显然不妥。若宋建军认为佳祥公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，另行起诉物业公司。综上，对宋建军的该项辩解意见一审法院不予采纳。现已查明，宋建军拖欠了2018年1月至2020年7月的物业费共计5179.79元，故宋建军应当向佳祥公司支付上述拖欠的物业费。关于违约金的主张，一审法院认为，虽然案涉合同约定了违约的收取标准，但一审庭审中佳祥公司并未提供充分证据证明因被告违约所造成的实际损失情况，结合本案的实际情况，考虑到宋建军并非恶意违约，案涉合同关于违约金的计算标准过高，应予调整，一审法院酌情认定违约金的数额为500元。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条的规定，判决：一、宋建军于判决生效之日起十日内向佳祥公司支付2018年1月至2020年7月的物业管理服务费5179.79元；二、宋建军于判决生效之日起十日内向佳祥公司支付违约金500元；三、驳回佳祥公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由宋建军负担。 二审中，宋建军提供了照片，拟证明佳祥公司未定期清理垃圾、私接电表等，佳祥公司未完全履行合同义务。佳祥公司提供了《××·××前期物业服务合同》《中国成都『××』·××前期物业服务合同》《关于××项目外墙砖脱落维修事宜进度报告》《关于××小区使用维修基金的申请函》《××街道房屋和物业管理办公司关于××外墙砖脱落维修事项的指导意见书》《关于××小区外墙砖掉落维修事项的函》《四川天府新区××街道办事处关于××房屋专项维修资金投票表决授权通知书》《关于××栋外墙砖维修工程启动申报专项维修资金的申请函》以及照片等证据，拟证明外墙砖脱落属于开发商建设质量问题，物业已积极履行物业管理职能。本院经审查认为宋建军、佳祥公司提交的证据均不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，《××·××前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对包括宋建军在内案涉小区业主均有约束力，各方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，佳祥公司为涉案物业提供了物业服务，宋建军亦应按时缴纳物业服务费，若宋建军认为佳祥公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决，但以此为由要求佳祥公司减免物业费于法无据，本院不予支持。本案中，宋建军欠付2018年1月至2020年7月的物业服务费5179.79元经催告拒不履行构成违约，一审法院据此判决宋建军向佳祥公司支付物业服务费5179.79元以及违约金正确。 综上，上诉人宋建军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋建军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十五日 书记员  陈 悦