安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1621民初532号原告:葛波,男,1974年10月13日出生,汉族,住安徽省涡阳县。被告:涡阳县七度置业有限公司，住所地：涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码：91341621080319926R。法定代表人：王颍洲。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。原告葛波诉被告涡阳县七度置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告葛波、被告涡阳县七度置业有限公司委托诉讼代理人吴增鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛波向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同约定的交付义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金72656.236元（暂计至2020年11月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月13日签订了商品房买卖合同，被告将位于涡阳县乐行路北侧（七彩世界）小区2幢9层903号房出售给原告，房屋建筑面积90.85平方米，总价332980元。原告已经按照合同约定的付款方式履行付款义务。根据商品房买卖合同第八条约定：被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，截至起诉日，被告仍未交付房屋。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的商品房买卖合同，给原告造成了经济损失，综上所述，为此，原告起诉至法院。原告葛波为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同、天筑七彩城网备单一张及收据一张，证明原、被告之间签订购房合同，被告未按期交房。被告涡阳县七度置业有限公司辩称：1、关于第一项诉请：涉案房屋现不具备交房条件，但涉案房屋各项验收已合格，仅因为商业综合体规划事宜耽搁，无法统一备案，房屋质量没有问题，双方可以协商交房。2、关于第二项诉请：（1）关于诉请中违约金的计算，如果法院支持该部分违约金，答辩人请求法院予以核减，关于违约金计算标准，应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130%核减违约金。根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适当减少。之所以出具相关法律解释，正是体现合同法填平原则体现，本案原告的损失无非是同地段同类型房屋的租金损失。我方通过评估本小区房租在9元/平/月，原告起诉违约金过高，在此答辩人申请核减；（2）针对诉讼请求要求答辩人支付至实际交房之日止的违约金答辩人认为:现如今该房屋的实际交付期限无法确定，即使法院判决违约金至实际交付日止，也使得该违约金无法计算，致使判决无法执行。对于不确定的损失，贵院不应予以支持；3、自2020年1月24日因新冠病毒××致使安徽省、亳州市启动一级响应，致使停产停业，该段时间属于不可抗力，该32天不应当计算违约金，根据涡阳县政府的政策致使在施工过程中因环保导致的停工停产的违约天数需扣除，不应当计算违约金；4、如果该房屋验收合格期限无法确定，如果后期原告等待房屋遥遥无期，选择解除合同，将应适用双方签订的商品房买卖合同第九条第二项：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，……并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，这与本案原告诉讼请求是不符的。综上所述，请依法驳回原告诉请，等待房屋交房后再行解决，如果贵院支持违约金，原告起诉的违约金过高，答辩人申请核减，违约时间应当扣除疫情和环保因素。被告涡阳县七度置业有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、安徽省卫健委官方网站、亳州市卫健委官方网站发布关于启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知及2020年2月25日官方网站发布的疫情调整为二级的通知；《安徽省突发公告卫生事件应急预案》4.3.1项。证明目的：自2020年1月24日因新冠状病毒××致使安徽省亳州市启动一级响应，一级响应是在发生特别重大或者重大突发公共卫生事件时，省应急指挥部采取强制控制措施，……停工、停业、停课。该段时间属于不可抗力，不应当计算违约金；证据二、经过公证的亳州市房地产交易中心官网发布的2018年整个亳州地区住宅小区租赁价格情况统计表、安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司评估报告。证明：在有关主管部门公布的和有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房租租金标准，经过有资质的评估公司评估涉案小区市场均价月租金为9元/每平米，原告起诉违约金过高，我方申请核减违约金；证据三、亳州市中级人民法院关于本小区同类型案件的2020皖16民终3372号、3700号民事判决书。证明1、该判决书均认可购房者的损失系有资格的房地产评估机构，评定的同地段同类型房租租金；2、该判决书最终均按照最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定核减了违约金。经庭审举证、质证，对当事人提交证据认定如下：对原告及被告无异议的证据即原告证据一、被告证据三具有合法性、真实性、关联性，本院予以认定；原告证据能够证明原告在被告处购买房屋，被告办理网备手续及原告支付部分房屋款项，原告虽未提供办理银行按揭贷款手续，但被告也未佐证原告对其他房款未能支付，对原告证据一，本院予以认定；被告证据一原告对其真实性无异议，本院经审查对该组证据予以认定；被告证据二原告存有异议，认为不能以商品房租赁的价格计算违约金，不能成为减免违约金的理由，但未对评估价格申请重新评估，故，本院对被告证据二予以认定。经审理查明：原告葛波于2016年6月30日在被告处购买位于涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界欢乐城第2幢9层903号房，房屋面积90.85平方米。总价款为332980元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付为2017年12月31日前，第九条约定如不能按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自约定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。至原告起诉之日，原告已经依约支付了房款，但被告自认该房屋仍未取得综合查验备案，房屋未交付。2020年3月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出的皖正评房字第161号房地产估价报告，对安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界欢乐城小区住宅用房租金评估，评估结果为月租金9元/每平方米。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同，权利义务关系明确，系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对原告主张被告交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》约定房屋经验收合格方可交付，因案涉房屋商业综合体规划事宜无法统一备案，不具备交付条件，对于原告要求交付房屋的诉讼请求，本院不予以支持；对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告在合同约定的期限内未按照要求交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告答辩称,要求核减违约金，违约金应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130%的标准计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告提供的房地产评估报告证明原告的损失标准，涉案房屋租金为9元/每平方米，该评估报告在实体上客观公正，程序上不存在违法行为，评估机构具备资质，本院对此评估被告予以采信。按照原、被告房屋买卖合同中约定的违约金计算标准，被告应负担原告每日违约金为66.596元（332980元×0.0002），按照房地产评估报告评估结论，被告应负担原告每日损失为27.255元（90.85平方米×9元÷30天），两者对比，合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低，调整标准为参照评估报告结论计算原告因被告违约造成的损失上浮30%，计算天数为1109天（2018年1月1日至起诉之日2021年1月14日），即39293.53元（27.255元/天×1109天×130%）。对被告辩称的应扣除疫情期间的违约金，本院认为，该重大突发公共卫生事件发生在被告违约行为产生之后，且被告主张按照租金损失赔偿违约金，故一级响应期间不影响违约金的赔付，该期间内案涉房屋也未达到交付条件，故对该意见不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告涡阳县七度置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告葛波2021年1月14日之前的违约金共计39293.53元；二、驳回原告葛波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1616元，减半收取808元，由被告涡阳县七度置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  徐向东二〇二一年四月十六日书记员  田浩然