山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终706号上诉人（原审原告）：刘燕，女，1975年6月20日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：张晖，山东舜铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙元军，男，1965年8月17日出生，汉族，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：裴虹，女，1968年12月30日出生，汉族，住日照市东港区。上列两被上诉人委托诉讼代理人：孙绪利，山东海洋律师事务所律师。原审第三人：日照市华仁房地产经纪有限公司，住所地日照市东港区莱阳路西（凌云工贸）6#1单元103、203号，统一社会信用代码913711025978098992。法定代表人：秦四娥，执行董事。上诉人刘燕因与被上诉人孙元军、裴虹、原审第三人日照市华仁房地产经纪有限公司（以下简称华仁经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘燕上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人孙元军、裴虹双倍返还定金30万元的余额15万元并赔偿损失5万元(具体金额以评估结果为准)。2.本案诉讼费由被上诉人孙元军、裴虹承担。事实和理由：一、一审判决认定裴虹不构成表见代理，并认定合同无效错误。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》第十七条规定明确了夫妻对共同财产的平等处分权，并对夫妻代理行为进行了定位，本案中孙元军和裴虹已经早就列入了被执行人名单，房屋多处多次被查封冻结，出售涉案房屋并不是其偶尔的决定，其大面积的在房屋中介公司进行登记目的就是以较高的价格来实现货币资金回笼，来清理债权债务，盘活资产。裴虹持有相关的房屋登记手续，并代签了孙元军的名字，《最高人民法院关于适用孙元军、裴虹辩称，上诉人的上诉理由所述的财产不是夫妻共有的一般财产，在本案中是被查封的、权利受到限制的财产，因此该财产不适用上诉人所述的婚姻法的有关规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。华仁经纪公司未答辩。刘燕向一审法院起诉请求：1.判令孙元军、裴虹双倍返还定金300000元的余额150000元并赔偿损失50000元（具体数额以评估结果为准）；2.案件受理费、保全费由孙元军、裴虹承担。一审过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。刘燕提交如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，证明双方就涉案房屋签订了房屋买卖合同并约定了双方的权利义务、违约责任等条款；证据二、日照银行电子回单一份，证明刘燕已按合同约定履行了交纳定金150000元的义务；证据三、查档证明原件一份，证明涉案房屋于2013年3月13日、4月13日分别抵押给中国邮政储蓄银行日照市分行、日照经济技术开发区宝丰小额贷款有限公司，并于2018年1月16日、3月29日分别被日照市东港区人民法院、日照市中级人民法院查封，刘燕购买涉案房屋时并不知晓涉案房屋被查封、抵押的情况。孙元军、裴虹质证时对证据一真实性无异议，但对孙元军的签字有异议，该签字并非孙元军本人所签，只有裴虹以经手人的名义在该合同上签字。从合同约定来看，交款时间应为2018年3月3日，而刘燕交付定金的时间却是2018年3月5日，且根据合同第九条约定，定金应交付给裴虹，但刘燕却将定金交付给丁明日，不能据此作为刘燕向裴虹索赔的依据；对证据二真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，该证据并无孙元军、裴虹的签字认可，该银行电子回单上的付款人和收款人与该房屋买卖合同约定均不相符；对证据三真实性无异议，该证据表明涉案房屋的权利限制时间均在房屋买卖合同之前，刘燕对涉案房屋的权利限制情况应是明知的，第三人华仁经纪公司对此情况亦是明知的。孙元军、裴虹提交如下证据：证据一、裴虹与华仁经纪公司工作人员李学香的通话录音光盘一份，证明裴虹已向华仁经纪公司明确说明涉案房产的权利限制情况，裴虹并不存在隐瞒房产被查封拍卖的事实；证据二、日照市岚山区人民法院作出的（2016）鲁1103民初1271号民事裁定书一份，证明涉案房屋于2016年5月31日已被日照市岚山区人民法院查封，查封时间在房屋买卖合同签订之前，华仁经纪公司不可能不知道涉案房屋权利限制情况，进一步证明裴虹不存在隐瞒事实、欺骗刘燕的行为；证据三、裴虹与王小娜的电话录音一份，证明裴虹已告知刘燕房屋被法院查封的事实。刘燕质证时对证据一真实性有异议，该通话录音系裴虹与第三方的通话，内容并不完整，且未提交录音的原始载体，对其真实性不予认可；对证据二真实性无异议，但对解封的时间孙元军、裴虹并未进行举证，因在刘燕提交的证据三中并未看到有该次查封。同时法院的裁定书是未经许可，不得转让，但是在取得相关许可后，是可以进行转让的。孙元军、裴虹主张其没有隐瞒房屋状态，房屋本身同时存在抵押、查封，进行相关转让并不因存在抵押、查封而禁止，孙元军、裴虹应当消除上述权利限制，从而履行双方之间的买卖合同；对证据三真实性有异议，该录音没有具体的通话时间和通话的媒介，王小娜也并非本案的当事人及经办人，其仅是另一房产中介的工作人员，与本案华仁经纪公司均系从事房产中介的同行，存在同行竞争关系，刘燕并未与其进行过接触，不存在其所表述的已告知查封并要求刘燕参与竞买的事实，请求法院对该证据不予采信。第三人华仁经纪公司未到庭质证，视为放弃质证的权利。为便于查明案件事实，一审法院依职权到华仁经纪公司对其工作人员丁明日进行了调查并制作了调查笔录，据丁明日陈述，刘燕在找华仁经纪公司居间介绍买房时就已与裴虹联系好了，只是让华仁经纪公司帮助签订合同，华仁经纪公司也未收取中介费用，在三方签订房屋买卖合同时，裴虹告知刘燕及华仁经纪公司涉案房屋已被法院查封，且只有一家法院查封，我们跟刘燕谈到过相关风险，刘燕对此知情并说只有一家法院查封，把钱还上就能解封。对于孙元军是否同意卖房并不清楚，在双方签订房屋买卖合同时孙元军并不在场，但在房屋合同签订后，在双方解除合同前孙元军与裴虹一起来到华仁经纪公司，只是未提到房屋买卖的事。该套房屋在双方签订房屋买卖合同之前就已挂到各房产中介网站进行了售卖。据了解，刘燕在签订该房屋买卖合同后要求过户时发现该房屋已被多家法院查封，无法办理解封并进行过户。另在三方签订房屋买卖合同时，刘燕提出既然裴虹的房屋已被法院查封，将定金打到裴虹账户上不安全，要求打到华仁经纪公司丁明日账户，裴虹未表态，亦未表示反对。刘燕质证时对该调查笔录有异议，认为华仁经纪公司作为本案第三人，不存在接受调查的问题，其应到庭说明情况。另丁明日陈述三方在签订该房屋买卖合同时，裴虹告知刘燕该房屋已被法院查封，并要求将定金打到华仁经纪公司丁明日账户，与事实不符，该份调查笔录不能作为认定事实的依据，请求法院对此不予采信。孙元军、裴虹质证时对该份调查笔录真实性无异议，华仁经纪公司及刘燕对涉案房屋已被法院查封是明知的，且孙元军并未参与涉案房屋的买卖过程，也未在该房屋买卖合同上签名，对此并不知情。经审查，对双方提交的证据，经质证无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，一审法院将结合本案事实和相关证据予以综合认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：孙元军与裴虹系夫妻关系。涉案房屋位于日照市东港区（房产证号为20××05、土地证号为日国用2008第7557号），房屋登记权利人为孙元军，共有人为裴虹。该房屋他项权利状况为：2013年3月13日被抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行，抵押结束时间为2019年3月12日；同年4月13日被抵押给日照经济技术开发区宝丰小额贷款有限公司，抵押结束时间为2015年4月13日。该房屋权利限制状况为：该房屋于2016年5月31日被日照市岚山区人民法院作出的（2016）鲁1103民初1271号民事裁定书予以查封，查封期间为三年；该房屋及土地使用权于2018年1月16日被日照市东港区人民法院作出的（2018）鲁1102执194号之一执行裁定书予以查封；该房屋及土地使用权于2018年3月29日被日照市中级人民法院作出的（2015）日执字第38-3号执行裁定书予以查封。2018年3月3日，经第三人华仁经纪公司（丙方）居间介绍，裴虹以售房人孙元军（甲方）代理人的名义与购房人刘燕（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定:甲、乙、丙三方在合法、平等、自愿、相互信任的基础上根据相关法律、行政法规和日照市相关地方性法规的规定，签订本合同并一致共同遵守。一、房屋基本情况：1.甲方自愿将坐落在日照市东港区淄博路南、菏泽路西杏苑小区3号楼02单元601室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实际看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的现状和看房时状况一致。2.该房屋基本情况如下：所有权人：孙元军，房型：3/2/2，房屋建筑面积：172.56平米，储藏室（车库）：23平米，楼层：6层，总层数：7层，附属设施：整体厨房、油烟机、整体卫浴、太阳能、固定橱、窗帘。二、成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）壹佰伍拾贰万元，该价格为此房屋的最终成交价格，该房屋产权及配套设施过户的费用由乙方承担。三、信息服务费及支付：甲、乙、丙三方约定乙方须向丙方交纳居间代理费2000元。本协议签署后，甲乙双方私自或另行通过其它居间方签署房屋买卖合同，丙方有权要求甲方和乙方支付本条约定的全部居间代理费。四、付款方式（本条各款均不计利息）：1.乙方的交款约定：（1）乙方于2018年3月3日交付定金人民币150000元（大写壹拾伍万元整）。（2）房款付款约定：甲方过完户后，乙方一把付给甲方。2.对甲方的交房押金约定：留壹万元做交付押金，办完交付手续后退给甲方。甲方于合同签订之日将房屋权属证明交与丙方，并承诺于房款付清后3日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行处理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理费及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。六、三方的权利义务：1.丙方接受甲乙双方的委托，提示双方应提供的相关文件材料并妥善保管。2.由丙方安排甲乙双方交接，并告知甲乙双方结清房屋的相关费用。3.若本人或其配偶不能到场办理过户及相关事宜，请出具由公安机关开立的公证委托书，由受委托人持本人身份证及公证书办理过户及相关事宜。4.甲乙双方承诺向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明真实、合法有效。5.甲方承诺其配偶、家庭成员和共有人同意出售该房屋且无异议，并保证上述人积极配合办理该房屋的过户及相关事宜。6.甲方承诺将房屋交付乙方时无任何欠费（水费、电费、取暖费、煤气费、物业费、有线电视收视费、电话费等）。七、违约责任：1.甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决一切后果及违约责任。2.甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3.若甲方或乙方拒绝提供办理房屋产权过户所需要的相关文件材料或提供虚假证件的，丙方有权解除本合同并要求违约方赔偿损失。4.若甲方或乙方两次没有按照丙方的通知按时到达房地产交易管理部门现场验明身份，守约方有权要求违约方按照已付房款总额的0.5%给付违约金。5.若甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。6.甲方双方如有一方违约，由违约方承担丙方中介费。八、免责条款：如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。九、约定其他事宜：如一方违约，由违约方付丙方中介机构费用，并由违约方赔偿对方定金的两倍（此合同定金壹拾伍万元，也就是赔偿叁拾万元整）。甲方产生的二套房费用由自己承担。十、其它：1.本合同在履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2.甲、乙、丙三方均认可本合同内容。3.本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。裴虹与刘燕分别在合同末尾甲方经手人、乙方处签字并捺印，甲方孙元军的姓名系裴虹代为签写，华仁经纪公司的工作人员李学香亦在合同末尾丙方经手人处签字并捺印。合同签订后第三日，刘燕通过其夫贺西军日照银行账户将150000元购房定金转账支付至华仁经纪公司工作人员丁明日账户。后因涉案房屋存在抵押、查封等多种权利限制，且被多家法院查封等原因，刘燕未能办理涉案房屋的过户手续，华仁经纪公司于2018年5月中旬将刘燕交纳的购房定金悉数退回给刘燕，自此双方房屋买卖合同不再履行。诉讼中，刘燕主张要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元（已退回150000元）的余额150000元并赔偿损失50000元。在一审法院向其释明后，刘燕仍主张要求追究孙元军、裴虹的违约责任及损害赔偿责任，但刘燕未能提供其所受损失的证据。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、裴虹代孙元军处分夫妻共同财产的行为是否构成表见代理，裴虹作为经手人以售房人孙元军的名义与刘燕签订的房屋买卖合同的效力如何认定。二、刘燕要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元（已退回150000元）的余额150000元并赔偿损失50000元是否应当得到支持。关于焦点问题一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，孙元军在裴虹与刘燕签订房屋买卖合同时并不在场，裴虹也未持有孙元军授权的委托书，刘燕未能提供证据证实孙元军曾向其表露出由裴虹全权处理涉案房屋买卖事宜，且在裴虹以孙元军名义与刘燕签订房屋买卖合同后，孙元军对此知情且未作否认表示。作为买房方的刘燕，明知涉案房屋登记在孙元军名下，且是孙元军与裴虹的夫妻共同财产，其应当也有义务审查裴虹是否获得孙元军的授权，其完全可通过一定方式向孙元军联系了解裴虹出卖涉案房屋是否是他们夫妻共同意思表示。然刘燕在与裴虹签订房屋买卖合同期间既未见到孙元军本人，也未向孙元军核实情况，其未尽谨慎审查义务，从而轻信裴虹具有代理权，存在一定过失。裴虹与刘燕签订该房屋买卖合同，事前未经共有人孙元军授权，事后也未得到孙元军追认。因此，不能仅凭孙元军与裴虹系夫妻关系就认定裴虹出卖涉案房屋的行为就是他们夫妻二人的共同意思表示，须有使刘燕相信裴虹有代理权的表征。综上，裴虹作为夫妻一方以配偶孙元军的名义出售共同共有的房屋，作为买房人的刘燕应对出卖人的配偶知情且同意出售涉案房屋负有举证义务，但刘燕并未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，裴虹单方出卖涉案房屋的行为并不能构成表见代理，双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因双方签订的房屋买卖合同无效，故刘燕要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元的余额150000元，于法无据，一审法院不予支持。关于刘燕主张要求孙元军、裴虹赔偿损失50000元，因双方对造成合同无效均存在过错，结合刘燕、裴虹在签订该房屋买卖合同过程中存在的过错程度以及因该合同被确认无效给刘燕造成损失的实际情况，一审法院酌定由裴虹赔偿刘燕因缔约过失造成的损失20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回刘燕要求孙元军、裴虹双倍返还定金300000元（已退回150000元）的余额150000元的诉讼请求；二、裴虹于判决生效之日起七日内赔偿刘燕损失20000元；三、驳回刘燕本案其他诉讼请求。案件受理费4300元，由刘燕负担4000元，裴虹负担300元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于裴虹作为经手人以售房人孙元军的名义与刘燕签订的房屋买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案，刘燕作为买房人明知涉案房屋登记在孙元军名下，且是孙元军与裴虹的夫妻共同财产，在与裴虹签订房屋买卖合同时有义务审查裴虹是否获得孙元军的授权，但刘燕与裴虹签订房屋买卖合同时孙元军并不在场，裴虹也未持有孙元军授权的委托书，刘燕亦无证据证实孙元军曾向其表达过由裴虹全权处理案涉房屋买卖事宜的意思表示，亦无证据证实在裴虹以孙元军名义与刘燕签订房屋买卖合同后孙元军对此知情且未作否认表示，并且刘燕亦未提交证据证明存在足以使其相信裴虹具有代理权的其他情形，一审法院认定裴虹签订房屋买卖合同的行为不构成表见代理并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，即使裴虹与刘燕签订案涉房屋买卖合同没有经过孙元军的同意，但不影响房屋买卖合同本身的效力，一审法院认定合同无效不当，本院予以纠正。案涉房屋于2016年5月31日被日照市岚山区人民法院查封，于2018年1月16日被日照市东港区人民法院查封，该两次查封均在房屋买卖合同签订前。2018年3月3日签订房屋买卖合同时裴虹向刘燕告知了案涉房屋被一家法院查封的情况，在此情况下刘燕仍同意购买该房屋并签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后，2018年3月19日案涉房屋被日照市中级人民法院再次查封。根据查明的事实，因案涉房屋存在抵押、查封等多种权利限制无法办理过户致使案涉房屋买卖合同未能继续履行，华仁经纪公司于2018年5月中旬将购房定金退返还刘燕，自此双方房屋买卖合同不再履行。导致案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因在于房屋存在多次查封等情况，房屋在查封的情况下能否办理过户存在不确定性，刘燕在明知案涉房屋存在查封的情况下仍然选择签订房屋买卖合同，现出现房屋无法办理过户的情况，刘燕对此也存在过错，刘燕以对方违约拒绝过户并交付房屋为由要求孙元军、裴虹双倍返还定金的理由不能成立，本院不予支持。关于刘燕要求赔偿损失的问题，因双方对合同无法继续履行均有过错，综合刘燕、裴虹在签订该房屋买卖合同过程中存在的过错程度以及给刘燕造成损失的实际情况，一审法院酌定裴虹赔偿刘燕损失20000元符合本案实际，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人刘燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 张卫华审判员 刘丽艳二〇二一年四月二十六日书记员 辛 娜