山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终416号 上诉人（原审被告、反诉原告）：滨州经济开发区顺洁办公家具店，住所地：滨州经济开发区杜店办事处第五季商贸城。 经营者：崔立秋。 上诉人（原审被告、反诉原告）：崔立秋,男，1976年7月27日出生，汉族，住惠民县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：崔芳，女，1980年10月12日出生，汉族，住惠民县。系崔立秋之妻。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张卫国，山东英天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：滨州绿城商贸有限公司，住所地：滨州经济开发区黄河二路与渤海二十一路交汇处。 法定代表人：周籽含，公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔树莲，山东法途律师事务所律师。 上诉人滨州经济开发区顺洁办公家具店（以下简称顺洁家具店）、崔立秋因与被上诉人滨州绿城商贸有限公司（以下简称绿城商贸）租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人顺洁家具店、崔立秋上诉请求：1.依法撤销一审判决结果，并改判驳回绿城商贸的一审诉求，支持我方的一审反诉请求。2.由绿城商贸承担本案一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对本案的事实认定错误。1.双方所签署的《景观房商铺租赁合同》租赁期限是自2018年12月30日至2021年12月29日，在绿城商贸诉求2020年6月7日解除租赁合同时，尚有1年半的租期未到，我方作为一经营家具的企业，为经营投入了大量的物力财力，我方不可能无缘无故的同意提前解除双方的租赁合同。2.涉案双方所签署的搬迁协议，因双方当事人均作为法人单位，均未加盖公章，该搬迁协议并不具有法律效力，不应作为定案的依据。3.退一步讲，该搬迁协议若要成立也是附条件的，在绿城商贸给我方承诺的条件成就前，该搬迁协议并不成立。2020年因疫情原因，我方5月份才开始营业，亏损严重。在双方协商减免租金时，绿城商贸劝说我方搬至3楼经营，并承诺将3楼完成装修及消防等足以达到经营条件交付我方使用，并减免一年房租，我方为降低经营成本，勉强同意，崔立秋才在搬迁协议上单方签了字。但绿城商贸不但不想兑现，反而以该搬迁协议为主要证据，将我方诉至法院，要求解除合同，这是绿城商贸严重的欺诈和不讲诚信的行为。二、该搬迁协议上约定的“如未按规定时间搬离，乙方需向甲方每天支付双倍商铺租金”，属于对违约金的约定，明显偏高，法院应当作降低性调整。另，该搬迁协议上的日租金数额每年958元认定错误。按照双方租赁合同约定，第一年和第二年租金为195800元，所以，即使不算免租的情形，日租金为536.4元，并非每日958元。即使按照搬迁协议上日租金958元计算，按照法律规定，违约金最高为其30%，即每日287.4元。双倍计算，明显违法偏高。三、一审法院对所欠租金计算错误。双方所签订的租赁合同第二条第3项明确约定，租金第一年和第二年租金为195800元，租金每月16316.7元，如果算上免租，租金更低。对此，一审法院对双方的租金计算错误。四、我方的一审反诉请求合理合法，120000元的损失完全是因为绿城商贸违约造成的，我方一审对此所交证据真实充分，应于支持。 绿城商贸辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 绿城商贸向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间的商铺租赁合同已经于2020年6月7日解除；2.依法判令顺洁家具店从滨州市搬出并腾空，将商铺交付给我方；3.依法判令顺洁家具店、崔立秋向我方支付2019年12月30日至2020年6月30日欠付的租金27800元，并支付违约金（违约金自2020年7月1日起按每日1916元计算至被告腾空并将商铺交付给原告之日止）；4.本案所有诉讼费用由顺洁家具店、崔立秋承担。 顺洁家具店及崔立秋向本院提出反诉请求：1.依法撤销反诉原告与反诉被告签订的《搬迁协议》，双方继续履行原《商品房租赁合同》；2.反诉被告即日恢复反诉原告用电并赔偿反诉原告因断电、锁门造成的损失12万元；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年12月30日签订《景观房商铺租赁合同》，约定绿城商贸将位于滨州市出租给顺洁家具店使用，面积1998平方米，租赁期限三年，自2018年12月30日起至2021年12月29日止；租金按年支付，每年提前一个月收取下一年租金（即每年的11月底前交清房租）。该租赁合同第八条第三款第三项约定“在协议约定的使用期限内，乙方有下列违约行为之一的，由乙方承担违约赔偿。同时，甲方有权终止本商铺租赁协议并无偿收回商铺使用权……（3）乙方拖欠租金、水电费、物业管理费超过一个月以上的”。合同履行期间，双方协商约定2020年度租金为35万元。2020年5月25日至5月28日，顺洁家具店先后支付2020年度租金共计10万元。2020年5月28日绿城商贸公司在顺洁家具店购买家具价款47202元，折抵了房租。即截止起诉前，顺洁家具店共支付2020年度租金147202元。双方当事人对上述事实均无异议，一审法院予以确认。一审法院对双方当事人有争议的事实和证据的质证和认定情况如下：绿城商贸公司提交证据《搬迁协议》一份，其主要内容为“经双方协商乙方同意在2020年6月30日前搬出位于滨州市，目前日租金958元整，如未按规定时间搬离，乙方需向甲方每天支付双倍商铺租金并承担一切法律责任”。经质证，顺洁家具店认为该《搬迁协议》上仅有绿城商贸公司名称，没有法定代表人签字和单位公章，不能作为证据使用。一审法院认为，绿城商贸公司持该《搬迁协议》作为主要证据之一支持其诉讼主张，表明其认可协议内容，在顺洁家具店经营者崔立秋已签字的情况下，综合考虑本案事实，可以认定该《搬迁协议》为双方真实意思表示，其来源合法、内容真实、与本案相关联，一审法院予以确认。顺洁家具店提交证据收款收据6本，以证明其营业收入自7月份大幅下降，造成损失12万元。经质证，绿城商贸公司认为该证据为顺洁家具店单独制作，对其真实性有异议。一审法院认为，该证据由顺洁家具店单独制作，且无其他证据予以相互印证，其真实性存疑，一审法院不予确认。 一审法院认为，绿城商贸与顺洁家具店签订的《景观房商铺租赁合同》和《搬迁协议》均为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《搬迁协议》，可以认定双方已经达成了解除《景观房商铺租赁合同》的一致意思表示，应当依约履行。但绿城商贸关于确认双方之间的商铺租赁合同已经于2020年6月7日解除的主张，与《搬迁协议》载明的内容不符，《景观房商铺租赁合同》应自2020年7月1日起解除。同时，双方重新约定2020年租金将为350000元，由此计算半年租金为175000元，日租金为958元。截止起诉前，顺洁家具店已支付租金147202元，尚欠27798元。绿城商贸关于要求顺洁家具店支付2019年12月30日至2020年6月30日欠付的租金27800元的主张与事实不符，应以实际数额为准。绿城商贸公司关于要求顺洁家具店支付自2020年7月1日起按每日1916元计算至顺洁家具店腾空并将商铺交付给之日止违约金的的主张，不违反相关法律和行政法规的规定，一审法院予以支持。顺洁家具店关于因断电锁门造成其营业收入大幅下降、要求赔偿损失的主张，其所称营业收入大幅下降的事实系发生在7月份之后，此时双方合同已经解除，绿城商贸合法处分其所有的财产并无不当，因顺洁家具店违约造成的损失应当由其自身承担，故该主张一审法院不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案应当以滨州经济开发区顺洁办公家具店为适格的当事人。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）滨州绿城商贸有限公司与被告（反诉原告）滨州经济开发区顺洁办公家具店签订的《景观房商铺租赁合同》自2020年7月1日起解除；二、被告（反诉原告）滨州经济开发区顺洁办公家具店于本判决生效之日起十日内腾空并搬出位于滨州市，将商铺交付给原告（反诉被告）滨州绿城商贸有限公司；三、被告（反诉原告）滨州经济开发区顺洁办公家具店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）滨州绿城商贸有限公司支付租金27798元，并支付违约金（自2020年7月1日起按每日1916元计算至腾空并将商铺交付给原告之日止）；四、驳回原告（反诉被告）滨州绿城商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）滨州经济开发区顺洁办公家具店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，反诉费1335元，由被告（反诉原告）滨州经济开发区顺洁办公家具店负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，涉案搬迁协议由崔立秋签字确认，绿城商贸以涉案搬迁协议为证据起诉表示其认可涉案搬迁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。涉案搬迁协议约定，经双方协商乙方（崔立秋）同意在2020年6月30日前搬出位于滨州市，日租金为958元整，如未按规定时间搬离，乙方需向甲方（绿城商贸）每天支付双倍租金并承担一切法律责任。双方约定未按规定时间搬离，乙方需向甲方（绿城商贸）每天支付双倍租金系双方对租金的重新约定，顺洁家具店未按协议约定搬离商铺，应按新约定的租金向绿城商贸履行支付租金的义务。综上，一审法院依据搬迁协议的约定判决顺洁家具店支付给绿城商贸自2020年7月1日起按每日1916元计算至搬离将商铺交付给绿城商贸之日止并无不当。顺洁家具店主张搬迁协议附条件，在绿城商贸承诺的条件成就前，该搬迁协议并不成立。本院认为，双方在搬迁协议中并未约定条件成就时顺洁家具店才搬离租赁商铺的条款，顺洁家具店该项主张不能成立，本院不予支持。顺洁家具店主张一审法院对所欠租金计算错误，但一审庭审中双方认可2020年的租金变更为350000元，搬迁协议约定顺洁家具店2020年6月30日前搬出涉案房屋，搬迁协议的签订系对《景观房商铺租赁合同》的变更，故2020年上半年的房租为175000元，扣除已交纳的租金100000元和绿城商贸购买家具的欠款47202元，尚欠租金27798元。综上，一审法院对顺洁家具店所欠付的租金数额认定并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。顺洁家具店主张绿城商贸对其租赁的商铺强行锁门、断水、断电构成违约给其造成损失，绿城商贸应赔偿其损失。本院认为，顺洁家具店未提交证据证明绿城商贸在合同约定的租赁期限内存在将顺其租赁的商铺强行锁门、停电、停水的行为，亦未提交充分有效证据证明因绿城商贸的上述行为给其造成损失，故一审法院对顺洁家具店的该项主张不予支持并无不当。 综上，上诉人顺洁家具店、崔立秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人滨州经济开发区顺洁办公家具店、崔立秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑乃群 审 判 员 王忠民 审 判 员 高立俊 二〇二一年四月六日 法官助理 李 阳 书 记 员 高秀娟