山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0191民初942号 原告：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市历城区花园路80-1号5号楼101室，统一社会信用代码91370100724271965H。 法定代表人：刘进华，董事长。 委托诉讼代理人：徐桂华，山东豪才律师事务所律师。 被告：济南可恩口腔医院有限公司高新区分公司，住所地济南高新区康虹路769号茗筑美嘉小区南门东侧，统一社会信用代码91370100353474252W。 负责人：亓庆国，经理。 被告：济南可恩口腔医院有限公司，住所地济南市历城区花园路80-1号，统一社会信用代码91370112069001650Q。 法定代表人：万少华，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刁呈亮，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 被告：郑刚，男，1981年1月11日出生，汉族，住济南市历下区。 被告：郑军，男，1970年11月5日出生，汉族，住济南市历下区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：郭绍丰，山东唐景律师事务所律师。 原告济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）与被告济南可恩口腔医院有限公司高新区分公司（以下简称可恩口腔高新分公司）、济南可恩口腔医院有限公司（以下简称可恩口腔公司）、郑刚、郑军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐华物业公司的委托诉讼代理人徐桂华，被告可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司的委托诉讼代理人刁呈亮，被告郑刚、郑军的委托诉讼代理人郭绍丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司、郑刚、郑军立即付清物业服务费154081.92元、逾期违约金2374元，共计156455.92元；2.可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司、郑刚、郑军互负连带责任；3.因诉讼产生的诉讼费由可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司、郑刚、郑军承担。事实和理由：2016年5月22日济南市高新区舜华街道新东方花园社区居民委员会（以下简称新东方花园社区居委会）与齐华物业公司签订了《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》，合同约定：物业服务费按半年（交费期）交纳；物业使用人应在上一交费期最后一个月20日前履行预付交纳义务；物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的、每逾期一日应按每日应交额的千分之三支付违约金。2016年9月9日可恩口腔高新分公司与郑刚、郑军签订房屋租货合同，约定租赁期限自2016年9月20日起，可恩口腔高新分公司承担租赁期的物业服务费并应及时交纳。根据合同约定，可恩口腔高新分公司应于2016年11月20日前向齐华物业公司交纳物业服务费5995.40元、分别于2017年5月20日前、2017年11月20日前、2018年5月20日前、2018年11月20日前、2019年5月20日前、2019年11月20日前、2020年5月20日前向齐华物业公司交纳物业服务费17986.22元（3.70元×810.19平方米×6个月）。但可恩口腔高新分公司至今仍未向齐华物业公司交纳物业服务费，可恩口腔高新分公司的行为已构成严重违约。齐华物业公司认为，可恩口腔高新分公司应立即付清截止到2020年12月31日物业服务费154081.92元，并分别自逾期之日起至全部付清止按日千分之三支付违约金，其中部分违约金为2374元；可恩口腔公司应负连带责任。 可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司辩称，1.齐华物业公司与新东方花园社区居委会签署的《物业服务合同》约定的物业服务范围为济南市高新区茗筑美嘉小区，可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司租赁房屋为独立商业楼，不在茗筑美嘉小区内，也不是茗筑美嘉小区的底商。齐华物业公司也未与可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司签署过物业服务合同，合同具有相对性，可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司不属于物业服务合同一方当事人，不承担合同约定的付款义务。2.齐华物业公司未向可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司提供过任何物业管理服务，主张可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司支付物业服务费于法无据。齐华物业公司主张按照3.7元每平米收取物业服务费，该物业服务费收费标准从未与可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司进行过协商，并非双方认可的物业服务费收费价格，原告齐华物业公司也未提供过与收费标准相匹配的物业服务。3.自2016年9月可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司承租房屋至2020年7月份，长达近四年时间，齐华物业公司从未向可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司主张过物业服务费，在2020年向可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司主张前四年的物业服务费明显不符合常理，更能证明齐华物业公司未提供过物业服务，无权收取物业服务费。其次且不论齐华物业公司是否有权收取物业服务费，对于2017年12月31日之前物业服务费的诉请也已经超过诉讼时效，不应得到支持。综上所述，齐华物业公司的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 郑刚、郑军辩称，首先认可可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司的答辩意见。1.齐华物业公司与郑刚、郑军无物业服务合同，根据《民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。2.物业服务合同应当采用书面形式。新东方花园社区居委会无权代表业主及郑刚、郑军签订《物业服务合同》。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本涉案房屋的建设单位是茗筑世家置业有限公司，而非新东方花园社区居委会，在前期物业服务合同终止后，齐华物业公司应与业主及业主委员会签订书面的合同，但如前所述，齐华物业公司和郑刚、郑军之间并没有签订书面的物业服务合同。3.齐华物业公司无证据证明案涉的茗筑美嘉小区21号楼为齐华物业公司的物业服务区域，在小区外围有围栏或围墙，将整个小区圈定，但21号楼是一个独立的区域，不应包含在齐华物业公司的物业服务区域内。《山东省物业管理条例》第九条、第十条，物业主管部门进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。4.齐华物业公司的部分请求已超过诉讼时效，从未向郑刚、郑军催收过物业服务费。5.假如物业服务合同法庭认定有效，但齐华物业公司有举证义务证明已经按照约定提供服务。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。6.通过可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司答辩，已经能够证明，齐华物业公司并未提供相关的物业服务，不应支付物业服务费。 本院经审理认定事实如下： 一、业主房产的基本信息及房屋租赁情况:房屋权属状况信息显示，郑刚、郑军的涉案房屋为茗筑美嘉小区21号楼101/201（共两层），房产登记的面积共计810.19平方米。2016年9月9日，郑刚、郑军与可恩口腔高新分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，郑刚、郑军将位于茗筑美嘉小区南门东侧21号商业房101/201出租给可恩口腔高新分公司，租赁期限为2016年9月20日至2026年9月19日，租赁期间发生的水、电、物业服务费等由可恩口腔高新分公司按国家规定相关标准据实交纳。 二、物业服务合同的签订情况及内容：2016年5月22日（此时涉案小区未成立业主大会并选举产生业主委员会），新东方花园社区居委会与齐华物业公司签订涉案小区的物业服务合同，约定服务期间为合同签订之日起至业主委员会成立之日止；物业服务合同约定的收费标准及付款方式为商业用房物业服务费按每平方米3.7元/月计算，业主应于合同签订之日起交纳物业服务费，交纳方式为按半年（交费期）交纳，业主或物业使用人应在上一交费期最后一个月20日前履行预付交纳义务。物业服务合同约定的服务内容为：由齐华物业公司为茗筑美嘉小区提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、维护和管理，物业公共设施设备的运行、维护和管理，公共区域环境卫生的维护，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理服务，公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务，装饰装修管理服务，物业档案及物业服务档案保管等事项。关于服务质量（非普通住宅或非住宅项目），物业服务合同未作约定，附件一中的物业服务标准为《济南市普通住宅物业服务等级标准》三星标准，未涉及商业用房的物业服务标准。 三、齐华物业公司为可恩口腔高新分公司提供物业服务情况：自2016年5月22日起，齐华物业公司为茗筑美嘉小区提供物业服务。涉案房屋（茗筑美嘉小区南门东侧21号楼101/201）为独立于小区住宅的一栋楼，四周由栅栏和绿化树木与小区住宅隔离，独立圈建，只有一个南门入口，楼前后各有一停车场，由可恩口腔高新分公司自己维护。2017年1月14日至2020年1月14日期间，可恩口腔高新分公司委托济南绿净园保洁有限公司进行生活垃圾清运，共计支付3.6万元清运服务费。目前，生活垃圾清运由齐华物业公司负责，医疗垃圾清运由可恩口腔高新分公司负责。供水由齐华物业公司保障，21号楼101/201院内的消防设施的维护，灭鼠、灭虫，监控、安保设施的维护，工程维护等由可恩口腔高新分公司负责。电费由齐华物业公司代缴，水费由可恩口腔高新分公司自行交纳，绿化由齐华物业公司维护，离21号楼101/201较近的小区南门有齐华物业公司的保安执勤。可恩口腔高新分公司自聘了工作人员进行保洁、安保、车辆停放管理等工作。齐华物业公司未提供电梯维护服务。 另查明，位于康虹路766号盛世花苑4号楼4单元102号（原1号楼，商业用房）的物业服务费标准为每平方米1.8元/月左右。 四、业主欠付物业服务费的情况：自物业服务合同签订之日（2016年5月22日），业主或物业使用人即应交纳物业服务费，2016年9月20日（租赁期间起止日）至2020年12月31日，可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司、郑刚、郑军均未交纳物业服务费，合计共欠153982.01元。 本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，在涉案小区未成立业主委员会的情况下，由该小区所在地居委会代行业委会职责，与齐华物业公司签订物业服务合同，合法有效，本院依法予以确认。房产登记信息显示郑刚、郑军名下的涉案房屋在茗筑美嘉小区，故郑刚、郑军为茗筑美嘉小区业主，该物业服务合同对其具有约束力。 郑刚、郑军将涉案房屋出租给可恩口腔公司高新分公司，并在租赁合同中约定物业服务费由可恩口腔高新分公司交纳。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，故业主郑刚、郑军应对物业服务费的交纳承担连带责任。 涉案房屋（茗筑美嘉小区南门东侧21号楼101/201）独立于茗筑美嘉小区住宅区域，四周由栅栏和绿化树木与小区住宅隔离，可恩口腔高新分公司自聘工作人员进行保洁、安保、车辆停放管理等工作，院内的消防设施维护，灭鼠、灭虫，监控、安保设施的维护，工程维护等均由可恩口腔高新分公司负责，2017年1月14日至2020年1月14日期间，可恩口腔高新分公司委托济南绿净园保洁有限公司进行垃圾清运。齐华物业公司虽未能举证证明其根据物业服务合同约定对涉案房屋履行了物业服务，但齐华物业公司在公共区域环境卫生的维护（例如绿化维护等），公共区域的秩序维护（例如离21号楼101/201较近的小区南门有齐华物业公司的保安执勤）、安全防范等事项的协助管理服务，物业共用部位、共用设施设备（供水系统，污水管道等）的维修、更新、改造的组织等方面的作用不可忽视。 物业服务合同约定的商业用房的物业服务费标准为每平方米3.7元/月，但未对商业用房的物业服务标准作出规定。现当事人对物业服务质量与物业服务费收费标准产生争议，（从现有证据来看，齐华物业公司在2017年1月14日至2020年1月14日期间，未对可恩口腔高新分公司提供生活垃圾清运服务，属于严重瑕疵）结合涉案房屋独立于涉案小区住宅区域情况、齐华物业公司提供物业服务情况，参考附近小区商业用房物业服务费收费标准，本院酌定可恩口腔高新分公司按60%的比例（153982.01元*60%=92389.21元）支付所欠齐华物业公司2016年9月20日至2020年12月31日期间的物业服务费较为合适。 可恩口腔高新分公司、可恩口腔公司、郑刚、郑军辩称齐华物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，物业服务企业提供的物业服务具有长期性和持续性的特点，在物业服务企业提供物业服务的整个合同期间内产生的某一期间的物业服务费，均应视为物业服务企业服务合同期内整体债权的一部分，物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业服务费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。只要物业服务企业的服务期限尚未到期，其服务仍在继续，该合同期限内的债权仍应合法有效，故齐华物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。 齐华物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，故对齐华物业公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依据民事诉讼法以及其司法解释的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构是民事诉讼主体，因此可恩口腔高新分公司可以作为适格的民事诉讼主体，有相对独立的财产，具有相对独立的人格，就应承担与其民事行为能力相适应的民事责任，当可恩口腔高新分公司不能清偿债务时，由可恩口腔公司承担补充清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南可恩口腔医院有限公司高新区分公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南齐华物业管理有限公司2016年9月20日至2020年12月31日的物业服务费92389.21元，被告济南可恩口腔医院有限公司承担补充清偿责任； 二、被告郑刚、郑军对上述第一项义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1715元，由被告济南可恩口腔医院有限公司高新区分公司负担1013元,由原告济南齐华物业管理有限公司负担702元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 郭鹏鲁 二〇二一年四月二十五日 法官助理 袁巍巍 书 记 员 张 莹