安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终759号 上诉人（原审被告）：桐城市润锋房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道明秀路家具厂商住楼。 法定代表人：董祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓辉，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董泽俊，男，1964年11月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：金小虎，北京京师（合肥）律师事务所律师。 上诉人桐城市润锋房地产开发有限公司（以下简称润锋公司）因与被上诉人董泽俊商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润锋公司法定代表人董祥及其诉讼代理人杨晓辉、耿仁飞，被上诉人董泽俊及其委托诉讼代理人金小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润锋公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回董泽俊的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、原审认定事实存在遗漏。一审对润锋公司于2015年6月3日就案涉房屋与案外人张琴签订商品房预约订单一份，且张琴已缴纳20万元购房款的事实未查明，案涉房屋实际存在两个买受人，涉及两份合同的效力认定，以及涉案房屋的交付对象。2、原审适用法律错误。案涉房屋涉及两份合同的效力认定，姚多春在明知案涉房屋已经出售的情形下仍然将涉案房屋出售给董泽俊，其行为存在恶意，董泽俊以自己对姚多春的债权抵作涉案购房款，明显存在恶意，姚多春与董泽俊存在恶意串通损害润锋公司利益。即使董泽俊没有主观恶意，由于姚多春作为公司代理人与董泽俊签订涉案合同目的系以房款抵消其个人债务，该行为应属无效。即使合同有效，董泽俊未缴纳房款至润锋公司，润锋公司可对董泽俊享有先履行抗辩权。3、一审程序违法。一审未追加张琴作为本案第三人，遗漏当事人，程序违法。 董泽俊辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在遗漏当事人，程序并不违法。请求二审驳回上诉，维持原判。 董泽俊向一审法院起诉请求：1、判令润锋公司立即将润锋经典家园小区1号楼501室交付董泽俊；2、判令润锋公司因其拒绝交付上述房屋赔偿董泽俊损失每月1000元（该地段租金标准），自2017年1月20日起计算直至润锋公司交付上述房屋为止；3、判令润锋公司30日内协助董泽俊将上述房屋产权证登记过户到董泽俊名下；4、判令润锋公司因其未按时办理上述房屋产权证赔偿董泽俊损失每日270元，自2017年4月20日起计算，直至润锋公司办理上述房屋产权证义务履行完毕为止（54万元×0.05%=270元，中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款的利息标准为每日万分之五）；5、由润锋公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年6月12日，润锋公司与董泽俊签订购房协议一份，约定董泽俊购买润锋公司开发的桐城市润锋经典家园小区1号楼501室，其价款为54万元。因润锋公司员工姚多春欠董泽俊借款52万元，董泽俊与姚多春协商，将欠款52万元冲抵房款，另2万元，由董泽俊向姚多春出具了欠条。当日，润锋公司向董泽俊出具了盖有公司财务章的（金额为54万元）收款收据一张。2017年2月15日，董泽俊向一审法院提起诉讼，要求润锋公司立即将案涉房屋办理商品房销售备案手续和不动产权证。2017年4月5日，一审法院作出了（2017）皖0881民初550号民事判决书，判令润锋公司于判决生效之日起30日内将董泽俊所购买的润锋经典家园小区1号楼501房办理登记备案。宣判后润锋公司不服提出上诉，但在安庆市中级人民法院二审中润锋公司又撤回了上诉。该判决书发生法律效力后，董泽俊向一审法院申请执行。2017年12月5日，经一审法院执行，案涉房屋已办理了登记备案。案件审理过程中，因案涉房产系姚多春经手处理，而姚多春因挪用资金被公安机关立案侦查，一审法院认为董泽俊与姚多春之间是否存在真实的债权债务关系，案涉购房协议是否董泽俊与姚多春恶意串通所签订，需要结合姚多春刑事案件的处理结果进行事实认定，故一审法院于2019年6月12日将有关材料移送桐城市公安局处理。后经公安机关侦查、检察机关审查，桐城市人民检察院于2020年1月9日，就姚多春涉嫌职务侵占罪（包含姚多春于2016年6月12日利用董事长职务之便，将案涉房产抵给董泽俊，用于抵偿个人债务），作出桐检一部刑不诉（2020）4号不起诉决定书，决定对姚多春不起诉。润锋公司不服，先后向安庆市人民检察院、安徽省人民检察院提出刑事申诉，但该两级检察机关作出的刑事申诉复查决定书和通知书，均维持桐城市人民检察院桐检一部刑不诉（2020）4号不起诉决定。 一审另查明，润锋公司开发的桐城市润锋经典家园1#楼，已于2016年5月10日竣工验收，2017年9月7日，办理了竣工验收备案手续，现已具备交付房屋、办理权属登记手续的条件。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。董泽俊、润锋公司双方签订的购房协议，合法有效。润锋公司向董泽俊出具了盖有润锋公司财务专用章的54万元房款收据，视为润锋公司收到该购房款，至于该购房款姚多春与公司之间如何处理，属于公司内部管理问题，当事人可另行主张权利。因此，对董泽俊要求润锋公司将涉案房屋交付给董泽俊及协助董泽俊办理房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。因购房合同未对房屋交付及办理证书的时间进行约定，故董泽俊要求润锋公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。润锋公司辩称签订购房协议及出具收款收据，系姚多春冒用润锋公司名义所为，以达到其抵销个人债务、非法侵占润锋公司资产目的的意见，缺乏事实与法律依据，一审不予采纳。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告桐城市润锋房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将润锋经典家园小区1号楼501房交付给原告董泽俊，并协助原告董泽俊办理该房屋的不动产权证书；二、驳回原告董泽俊其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告桐城市润锋房地产开发有限公司负担。 二审审理期间，润锋公司向本院提交以下两组证据：1、张琴2017年1月20日的20万元房款收款收据一张、2016年4月3日张琴与润锋公司签订1号楼501室商品房预约订单一份、2015年6月3日詹丽支付现金2万元给润锋公司的现金缴款单和2015年6月3日詹丽和润锋公司签订的商品房预约订单。共同证明2015年6月3日就涉案房屋润锋公司已经与案外人詹丽签订一份商品房预约合同，后詹丽交付2万元现金，张琴与润锋公司于2016年4月3日重新签订案涉房屋的商品房预约订单，并交付了20万元购房款。因此润锋公司认为张琴于2016年6月6日前已就案涉房屋产生商品房买卖合同关系。法院应当对该合同效力进行认定。2、2016年6月6日董祥与姚多春签订的一份协议，内容是润锋公司在2016年6月6日前未销售的剩下房屋进行共同分摊并销售，1号楼501室不在双方的分摊表内，可以认定1号楼501室在2016年6月6日前已经销售出去，姚多春对此应当知晓，而姚多春又与董泽俊签订一份购房协议，且以自己的债务抵作董泽俊购房款，双方存在恶意串通。董泽俊质证认为，1、对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据已经被生效判决否认。2、对第二组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，且该证据与本案无关联性。该份证据说明姚多春系润锋公司工作人员，姚多春曾是润锋公司股东及董事长。 润锋公司二审请求复核一审购房协议，认为购房协议没有约定房屋价款的支付方式和时间，润锋公司享有先履行抗辩权。 对于一审法院调取的证据2号楼501室备案表，备案时间是2015年8月17日，买受人系段春秋。1号楼501室已经暂停销售并备案在董泽俊名下。润锋公司对一审法院调取的第一份证据真实性无异议，但认为上述证据进一步证明2016年6月6日分配表中的房屋均是没有销售的，姚多春将已经销售的1号楼501室再行销售给董泽俊，存在恶意串通。对第二份证据仅能证明润锋公司与董泽俊存在合同关系而非物权关系，1号楼501室的物权不是董泽俊。董泽俊对上述证据均无异议。本院分析认为，从2号楼501室备案表看出2号楼501室合同备案时间是2015年8月17日，买受人系段春秋，因此在2016年6月6日之前2号楼501室早已经出售，因此分摊表中姚多春分得的2号楼501室系润锋公司早已经出售的房屋，并不属于剩下的未销售的房屋，而协议约定分摊的都是剩下的未出售的房屋，不应当包括已经出售的2号楼501室在内，因此润锋公司主张姚多春分得的是2号楼501室与客观事实不符。同时润锋公司所提交的证据也不能证明1号楼501室房屋即案涉房屋属于润锋公司已经销售出去的房屋。润锋公司二审提交的证据达不到其证明目的，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审双方争议的焦点为原审判决认定事实是否存在遗漏，程序是否违法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于润锋公司提出的案涉房屋已经出售给案外人张琴，润锋公司未实际收到董泽俊购房款等主张，与其在前案中的答辩意见基本相同，提交的证据也基本一致，润锋公司在前案审理过程中已经主动放弃其上诉权利，应视为其认可该案一审判决，润锋公司在本次诉讼中提出的主张不能否认生效判决已经作出的认定。本案一审判决中已经明确告知其相关主张属于公司内部管理问题，可另行主张权利。润锋公司关于姚多春与董泽俊系恶意串通损害公司利益的主张也缺乏相关事实依据，故不予支持。案涉房屋现已具备交付房屋、办理权属登记手续的条件，董泽俊起诉主张润锋公司将案涉房屋交付给董泽俊，并协助董泽俊办理该房屋的不动产权证书，系请求润锋公司继续履行合同相关附随义务，一审判决予以支持并无不当。案外人张琴并未就案涉房屋向一审法院主张权利，一审判决未遗漏当事人，程序并不违法。 综上所述，润锋公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人桐城市润锋房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 平 审 判 员  左 红 审 判 员  刘梦灵 二〇二一年四月六日 法官助理  金 耀 书 记 员  朱 彤 附本案所适用的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。