安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初1781号 原告：陈晶晶，女，1990年6月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：彭云，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鑫，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：佘明达，男，1996年9月7日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。 委托诉讼代理人：刘晓艳，女，1965年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区，佘明达之母。 第三人：刘晓艳，女，1965年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。 委托诉讼代理人：佘春树，1958年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区，刘晓艳配偶。 原告陈晶晶诉被告佘明达、第三人刘晓艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晶晶及其委托诉讼代理人彭云，被告佘明达的委托诉讼代理人和第三人刘晓艳、第三人刘晓艳的委托诉讼代理人佘春树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晶晶向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告之间的《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同》补充协议；2、请求法院依法判令第三人将3万元定金退还给原告；3、本案的案件受理费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第1项为：请求法院依法判令原被告之间的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》补充协议无效。 事实与理由：一、原告于2020年11月22日和被告父母签订《存量房买卖合同》，原被告均没有在《存量房买卖合同》中甲方和乙方处签字，甲方和乙方处均是中介签字，法定代表人处仅有第三人和原告签字，同日原告和第三人签订了《存量房买卖合同补充协议》，被告没有在《存量房买卖合同补充协议》上签字，同日原告将3万元定金转到第三人账户，第三人向原告出具《定金收条》一份。二、《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同》补充协议应当解除的理由：1、原告误认为佘明达和刘晓艳是夫妻，律师在2020年12月17日调取佘明达的户籍登记信息发现，佘明达是刘晓艳的儿子。《房产证》中权利人是佘明达，共有情况栏注明“房屋单独所有”，说明案涉房屋是佘明达个人所有，刘晓艳夫妻无权处分被告的房产。2、《存量房买卖合同》中甲方和乙方处均不是佘明达和陈晶晶本人签字，特别是出卖人处不是佘明达本人签字。3、原告于2020年11月23日到案涉房屋处看房后发现：其一、因原被告签订《存量房买卖合同》之日是阴雨天，故晴天看房发现被告口头承诺采光是从早到晚日照8小时，但2020年11月23日，原告到实地考察发现案涉房屋根本没有被告所承诺日照8小时的事实；其二、被告当时承诺的产权车位在地下停车位置临近负一楼出口左手边，实际上是过了十字路口还往西边绕很远路才能到达，这与实际情况严重不符，这点是与原告购房时的期望相差甚远，极不方便，被告隐瞒重大事实让原告的期望不能实现；其三、中介告知原告房屋公摊在21%，实际公摊面积是28%，这是被告和中介串通欺骗原告的事实；其四、被告向原告承诺D区的6号楼7号楼属于整小个东方蓝海最好的区域建筑用料也是最好的，实际上楼宇间距阳光被遮挡且外立面存在修复；其五、被告当时承诺很多赠送面积，如承诺北次卧可以打墙外扩，原告与物业再三确认此墙更本不能打墙外扩。基于案涉房屋的实际情况与被告所承诺的情况严重不实，被告的虚假承诺和隐瞒重大事实让原告产生重大误解并导致原告购房的期望不能实现，原告于2020年11月23日让房产中介告知被告因上述原因终止合同并将3万元定金退还给原告。4、被告于2020年12月2日也催告并告知原告合同终止。5、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》房第十五条之规定，原被告之间《存量房买卖合同》和《存量买卖合同》补充协议已经双方合意解除，被告应当向原告退还3万元定金的依据是：1、被告没在《存量房买卖合同》上签字，依法《存量房买卖合同》是无效的，主合同无效，补充协议也是无效的。2、原告和第三人签订的《存量房买卖合同》补充协议上被告没有签字，第三人在《存量房买卖合同补充协议》签字是无效的。3、原告在签订合同后的第一天即2020年11月23日就通过中介告知被告解除合同，2020年11月24日就给被告发信息，告知被告要退房，故被告在两天的时间里没有实际损失，2020年11月24日之后，因被告的原因而扩大损失与原告无关，依告法责任自负。综上第三人收取原告定金应当退还给原告。 被告佘明达辩称：双方签订的《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同》补充协议是有效的，签订时双方都是成年人，我们签订合同时，我们向对方出示了公证书，并且留存了一份公证书在中介处，且如果没有公证书中介也不可能接手，而且在存量房买卖合同中签订也是我刘晓艳的名字并不是被告的名字，签订合同的时候原告的一家人都在的，买房子不是小事，双方签订合同时，我带来公证书、房产证，合同是合法有效的。 第三人刘晓艳述称：代理人佘春树参与了房屋买卖的全过程，并见证了房屋合同的签署；2020年11月22日双方通过中介公司签订了存量房买卖合同及补充协议，在此期间双方进行了多次联系，且刘晓艳取得了被告的委托书并进行了公证，且在中介处也留存了相关的委托材料，合同签订现场有原告及其丈夫、父亲，我方有代理人佘春树及第三人刘晓艳、两位中介人员在场，合同签订时约定一次性支付20万元定金，但是原告说银行卡只有3万元，后期原告也一直与中介联系说会将剩余的17万元支付，后原告又违约要求终止合同，变故的真实原因我方不清楚，但是中介跟我们说是原告家庭原因导致的；原告的事实与理由不属实，缺乏事实及法律依据；原告说我方没有出示委托书是谎言，签订合同时我方出具了委托书、公证书并在中介处留存，原告与第三人都在存量房买卖合同及补充协议上均签字确认，合法有效；案涉房屋及车位没有任何问题；原告的诉请没有任何事实及法律依据，是滥用法律资源。 经审理查明：案涉房屋和车位均登记于佘明达名下，位于合肥市滨湖区云谷路1943号东方××小区××幢××室，产权证号：皖（2018）合肥市不动产权第10010540号，位于合肥市滨湖区云谷路1943号东方××小区××，产权证号：皖（2019）合肥市不动产权第10102786号。 2020年1月13日，佘明达出具《委托书》，载明：“佘明达个人有房产及车库一处，分别是位于合肥市滨湖区云谷路1943号东方××小区××幢××室的房产和合肥市云谷路1943号东方××小区××。现委托人因故无法亲自办理出售上述房产及车库等相关事宜，特委托刘晓艳为代理人，就上述房产及车库出售事宜代表委托人履行下列事项：……；5、签订《存量房买卖合同》、办理产权过户、土地使用证过户及房屋交接手续；……。”同日，合肥市徽元公证处出具了（2020）皖合元公证字第165号《公证书》对于佘明达的委托行为予以公证。 另查明，刘晓艳为佘明达之母。 2020年11月22日，在房产中介公司的居间服务下，刘晓艳与陈晶晶经协商签订《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同》补充协议各一份，《存量房买卖合同》载明的出卖人（甲方）为佘明达、买受人（乙方）为陈晶晶，双方约定陈晶晶购买坐落在合肥市滨湖区云谷路1943号东方××小区××幢××室房产和合肥市云谷路1943号东方××小区××车位，转让价款2938000元，合同还对付款方式、房屋交付、违约责任等事项作出的约定，合同的甲方由刘晓艳签名，乙方由陶陈晶签名。补充协议约定乙方于2020年11月22日向甲方支付20万元购房定金，首付款155万元整，甲方于2020年11月30日前将银行提前还贷预约好，预约5日内，甲乙双方共同至银行办理还贷手续，乙方支付110万元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款，首付款40万元，乙方应在2020年12月29日前存入托管账户，剩余房1188000元乙方以商贷方支付并存入托管账户；另外双方在补充协议中对资金托管问题、交易税费承担、违约条款等事项作出约定。 签订上述协议当日，陈晶晶向刘晓艳支付购房定金3万元，刘明艳出具收条确认。后双方对于合同的履行发生纠纷，原告陈晶晶诉至本院。 上述事实，有原告提供《存量房买卖合同》及补充协议、房产证、《定金收条》、手机短信息记录，刘晓艳提交的公证书等证据在卷佐证。 本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 案涉《合肥市存量房买卖合同》和补充协议虽然是刘晓艳与陈晶晶签订，但上述合同是在房屋中介人员的参与下签订，合同载明的出卖人为佘明达，刘晓艳是以代理人的身份签署合同，对此陈晶晶应当是明知的。至于刘晓艳在签订合同时是否有代理权，刘晓艳提交了证明合肥市徽元公证处予以公证的《委托书》，其中委托事项第五项载明佘明达委托刘晓艳签订《存量房买卖合同》、办理产权过户、土地使用证过户及房屋交接手续等事项，因此刘晓艳以余明达名义签订上述合同的行为符合关于民事代理的法律规定，是有效的民事法律行为，《合肥市存量房买卖合同》和补充协议依法成立并生效，合同的当事人应依约履行。原告主张陈晶晶上述合同无效的诉讼请求，于法无据，不以予支持。 原告陈晶晶在支付定金3万元后以佘明达未在合同上署名为由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任，其要求退还已付定金3万元的诉讼请求不予支持。 原告陈晶晶的行为表明其已不愿继续履行合同，在庭审中，被告佘明达亦同意解除合同，故确认上述合同于庭审之日即2021年3月30日解除。 至于原告陈晶晶提出的房屋日照时间、车位位置、公摊面积、建筑用料、房屋赠送面积等与双方签订合同时的出卖人承诺不符的主张，均无证据证明，不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百六十二条、第五百零九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条之规定，判决如下： 一、确认原告陈晶晶与被告佘明达2020年11月22日签订的《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同》补充协议于2021年3月30日解除； 二、驳回原告陈晶晶的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取275元，由原告陈晶晶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年四月二十五日 书记员 莫警花 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。