贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0403民初1020号 原告：吴龙川，男，1988年5月26日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。 委托诉讼代理人：韦笠，贵州群众律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。 法定代表人：赵士芬职务：董事长。 委托诉讼代理人：郝利民，男，1981年12月7日生，汉族，河北省保定市人，住河北省保定市满城区。系公司员工，代理权限为一般授权。 原告吴龙川诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后,由李洪波担任审判员适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人韦笠，被告委托诉讼代理人郝利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴龙川向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办证违约金30771.12元（自2017年1月1日开始，以购房款199424元为基数，按合同约定每日万分之一，计算至2021年3月24日）。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年10月18日，原、被告精石房开签订《商品房买卖合同》（合同编号：银座2-118），原告购买的房屋为“银座”第一幢2层114号商铺。商铺的建筑面积为15.60平方米、套内面积为12.16平方米；按套内面积计算，每平米单价为15486.67元，总价款为188318.0元；原告于签订合同当日支付了首付款94318.0元，银行按揭贷款94000元。合同约定被告应当于2016年5月30日前交付商铺，2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（买受人）。被告（出卖人）不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的，需以已付房款为基数承担每日万分之一的违约金。2016年6月11日原告向被告交付实测面积差的房款11106.0元，共计向被告支付房屋价款199424元，原告于2020年4月提起诉讼后撤诉。原告曾多次向被告索要办理房屋转移登记的有关文书和支付违约金，被告要求原告签署放弃违约金的承诺书，才给予办理房屋转移登记的有关文书。原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，望贵院判如所请。 原告为支持其主张向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、《收款收据》、整改通知书等证据。 被告贵州安顺精石房地产开发有限公司辩称：2014年10月18日原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的银座2-118商铺，被告根据合同约定按时交付房屋，并于2019年11月7日被告取得该项目不动产登记证书及大产权证，被告员工多次通知原告配合办理产权证，原告均未配合，直至2021年3月29日才配合到平坝区不动产中心做了询问笔录，原告产权证于2021年4月14日取得，根据商品房买卖合同第八章第22条第三款转移登记第一小条约定及根据城市房地产开发管理条例的规定，办理产权登记房开商是协助，逾期办证违约金计算标准，根据合同法114条规定，当事人约定违约金过高或过低的，可以请求人民法院调整等，本案中被告逾期未办理房产证是事实，也愿意承担违约赔偿责任，但结合涉案房屋已交付，履行合同主要义务，请求法院根据逾期办证违约行为造成的实际损失予以裁定，本案中被告过错及房屋实际交付情况，请求法院酌情根据中院裁定标准按照日万分之0.15%计算违约金。 被告为支持其主张向本院提供了营业执照、法人身份信息、《商品房买卖合同》、证明单、微信聊天记录、大产权不动产登记证书、怒动产产权证书等证据。 本院依据原、被告的陈述和庭审举证、质证，查明本案事实如下： 2014年10月18日贵州安顺精石房地产开发有限公司作为出卖人与吴龙川作为买受人订立了商品房买卖合同（合同编号：银座2-118），合同约定买受人向出卖人购买被告开发的银座第1幢2-118号商铺。建筑面积15.6平方米、房屋套内面积12.16平方米。按照套内面积计算，房屋单价每平方米15486.67元，总价款188318元。付款方式为银行按揭贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款94318元。约定交房时间为2016年5月30日前。逾期交房的，按照预期时间分别处理，逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第二十九条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该商品房买卖合同于2014年10月18日登记备案。 同时查明：原告按约定交付首付款和办理按揭贷款，并补缴面积差价款11106元，故案涉房屋价款为199424元,案涉房屋于2019年11月7日取得不动产权证书，2021年4月14日取得不动产权证，被告未按合同约定将案涉房屋登记证书交付给原告，双方协商未果至本案成讼。 上述事实有原、被告陈述及原、被告提交的证据在卷，并经庭审举证、质证足以认定。 本院认为：本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据。 本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》就商品房的价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行合同义务，被告未按照约定按时向原告交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，原告主张违约金，具有事实和法律依据。合同中约定，2016年12月30日前，被告应当将办理商品房转移登记的文书即不动产权证交给原告，而被告未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2017年1月1日。关于违约期间的截止时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”买卖双方在签订合同后，为实现签订合同目的，买受人支付房款，出卖人交付房屋，并办理房屋产权权属转移登记，是买卖双方的最主要的权利和应履行的义务，故办理相关证书是完成房屋权属转移义务，案涉房屋不动产权证书已于2021年4月14日办理，原告主张逾期办证违约金截止时间应计算至取得产权证书之日止即2021年4月14日，共计1564天。但被告抗辩其多次通知原告协助办理产权证书，原告一直不配合，并提供微信记录。经查明，被告员工于2020年3月21日微信通知吴龙川协助办理产权证书，2020年4月3日原告回复“兄弟，是这样的，我回去想哦哈，我们之所以不让你们代办房产证，就是想要违约金，如果你们能把违约金给我的话，我就让你们代办，没必要我们两边搞得很僵！你看哈这个你们领导同意不，麻烦你转达哈我的想法呗，如果同意那就再好不过了，谢谢了。被告出售的银座第1幢房屋首次登记于2019年11月7日办理首次登记，具备为原告所购房屋办理产权登记的条件，并于2020年3月21日通知原告协助办理，但原告拒绝配合，故在通知原告协助办理产权登记证书的合理期间之外，原告故意拖延办证时间，导致未能办理案涉房屋产权登记，不能归责于被告，被告只是协助办理，被告通知后，除去合理办证期间后不再承担违约责任，本院结合被告提交的询问笔录及取得案涉房屋产权证书时间，酌情考虑从通知之日起计算办证合理期间为20天，故从2020年3月21日起计算20天，截止时间应为2020年4月10日，超过2020年4月10日以后，被告不再承担违约责任，不再支付违约金。故违约期间为2017年1月1日至2020年4月10日共计1195天。 对于计算逾期办证违约金的计算标准问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中精石房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了主要合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。结合精石房开违约的主客观过错、合同的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则本案中精石房开应当承担的逾期办证违约金金额为：199424元×0.15÷10000×1195天=3575元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告吴龙川支付逾期办理转移登记文书违约金3575元。 二、驳回原告吴龙川其余诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费减半收取285元，由原告吴龙川承担260元，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 员 李洪波 二〇二一年四月三十日 法官助理 谭美妮 书 记 员 刘 娇 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： (一)承担加倍罚息或迟延履行金。 (二)被强制进行审计。 (三)被限制出境。 (四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 (五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 (六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 (七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 (八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。