文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0124民初7310号原告：袁建新，男，1967年7月16日出生，汉族，居民，住宁乡市坝××镇××村××组。委托诉讼代理人：王湘楠，湖南湘达律师事务所律师。被告：李和平，男，1968年10月1日出生，汉族，居民，住宁乡市大屯营镇××茶园组。第三人：廖学文，男，1967年2月14日出生，汉族，居民，住宁乡市坝××镇坝××社区鸟鸣××组。原告袁建新与被告李和平、第三人廖学文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告袁建新及其委托诉讼代理人王湘楠，被告李和平到庭参加了诉讼，第三人廖学文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁建新向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告购买的位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号门面的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.请求确认原告袁建新、吴尚辉与第三人廖学文、熊素娥签订的《协议》合法有效，确认位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号门面归原告所有；3.判令第三人立即协助和配合原告办理位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号门面的产权过户登记。4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月24日、4月27日，原告通过银行汇款方式分6次共支付262000元给第三人廖学文，4月28日双方签订了门面转让《协议》，廖学文、熊素娥夫妻将自己所有的位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号门面作价578250元转让给原告袁建新、吴尚辉夫妻，约定其中262000元由原告直接支付给第三人廖学文，剩余按揭款由原告交纳，第三人廖学文向原告出具了收条，并将该门面交付给原告，原告接收该门面后出租给他人使用并收取租金至今。2017年9月18日，原告向中国农业银行宁乡支行提出申请，提前结清全部借款，在银行办理相关审批过程中，因第三人廖学文原因，该房屋被宁乡法院于2017年10月11日查封，导致原告无法完成过户手续。此后，原告多次向法院说明情况，对被查封的门面提出异议，均没有得到解决。因第三人廖学文与被告李和平民间借贷纠纷一案，根据该案判决书于2020年5月18日作出执行裁定，拍卖被执行人廖学文所有的位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号门面，原告获悉后于2020年8月12日向法院提出执行异议，2020年9月10日，法院作出（2020）湘0124执异69号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告在法院查封之前已经和第三人签订了合法有效的书面买卖合同，支付了购房款，第三人也将门面交付给原告，原告接收门面后出租给他人使用并收租至今。没有办理过户手续是因为第三人廖学文欠款导致该门面被查封，并非原告自身原因。综上所述，原告对该门面系合法所有，不能用于偿还廖学文的债务，现原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼。被告李和平辩称,1、答辩人申请执行是主张自己的权利，是根据法院生效判决申请的执行，涉案房屋应当以产权登记为准。答辩人并不是第一个申请查封该房屋的。2、袁建新与廖学文的房屋转让协议是2016年4月28日所写，2017年廖学文的房屋被查封，签订协议的时候为什么不办理过户登记，袁建新与廖学文有串通嫌疑；3、2016年到现在都是原告在收取该房屋的租金用于交银行按揭款。第三人廖学文未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《协议》，拟证明2016年4月28日，原告与第三人签订买卖转让协议，第三人及其妻子同意将位于宁乡县××栋××号的门面转让给原告的事实；2、《收条》、《交通银行长沙宁乡支行账户交易明细》，拟证明原告向第三人支付购房款262000元，第三人出具收条的事实；3、《商铺租赁合同》及微信聊天记录，拟证明原告已实际占有该门面，将门面出租并收取租金的事实；4、《银行长沙宁乡支行账户交易明细》、《中国农业银行交易明细》，拟证明原告将按揭款支付到第三人账上，第三人按时交付按揭款直到2017年9月29日的事实；5、《个人信贷业务要素变更审批表》，拟证明原告于2017年9月18日向中国农业银行股份有限公司宁乡支行提出“提前结清全部借款本息”的事实；6、《宁乡市自然资源局不动产登记信息表》，拟证明在银行审批过程中（2017年10月10日）因第三人原因，该门面被宁乡法院查封，原告无法办理过户手续的事实；7、《执行裁定书》及送达回证、快递查询单，拟证明原告向宁乡人民法院提出执行异议申请后被裁定驳回，原告在法定时限内提出执行异议之诉的事实。被告李和平对原告袁建新提交的证据1、2三性均有异议，第三人未到庭，无法证明其真实性。对证据3、6、7无异议；对证据4三性均有异议，第三人欠原告的钱，让原告收取租金，原告用租金交按揭款。对证据5真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，第三人在2017年9月18日已下落不明。被告李和平未向法庭提交书面证据。第三人廖学文未到庭亦未提交证据，视为其对举证、质证权利的放弃。本院对原告提交的证据认证如下：原告方提交的证据3、6、7被告均没有异议，本院依法予以采信。对于证据1、2、4、5，结合被告的质证意见及庭审查明的事实，本院审查认为证据来源合法、内容真实、与本案相关联，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告袁建新与第三人廖学文系同乡关系，原告袁建新与第三人廖学文商定购买第三人位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号房屋，原告袁建新于2016年2月24日、4月27日分六次向第三人共计转账262000元，且双方于2016年4月28日签订《协议》，该协议约定廖学文将涉案房屋转让给袁建新，从2016年4月29日后由袁建新交银行按揭款，银行按揭款从廖学文办好的银行按揭账户上过账，房屋总价578250元。房屋租金从2016年9月8日后由袁建新收，该房屋未过户，过户费由袁建新出资，廖学文协助。同日，廖学文出具收条一张“收条今收到袁建新爱琴湾3栋114门面出售款贰拾陆万贰仟元整￥262000元收条人廖学文2016年4月28号”。原告购买涉案房屋后支付了按揭款并自2016年9月8日起收取了房屋租金。2017年9月8日原告重新与英格莱干洗店签订《商铺租赁合同》，继续将该房屋出租。2017年9月18日，原告向中国农业银行股份有限公司宁乡支行提出“提前结清全部借款本息”，银行审批过程中，法院于2017年10月11日将该房屋予以查封。另查明，2017年6月廖学文向李和平借款。李和平于2017年11月21日以廖学文欠借款为由向本院提起诉讼并申请财产保全,本院于2017年12月20日作出（2017）湘0124民初6900号民事裁定书，裁定查封廖学文名下的坐落在宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋（产权证号:××）的房屋。该案件进入执行程序后，2020年5月18日，本院作出（2020）湘0124执703号之二执行裁定书，拍卖廖学文名下的坐落在宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋（产权证号:××）的房屋。案外人袁建新认为登记在第三人廖学文名下的坐落在宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋（产权证号:××）114号的房屋系其所有，并于2020年8月12日向本院提出执行异议。本院于2020年9月10日作出（2020）湘0124执异69号执行裁定，驳回袁建新的异议请求。袁建新对该执行裁定不服，诉至本院。综合各方当事人的诉辨主张，本案争议的焦点问题是：1、原告袁建新对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。2、原告袁建新是否享有对涉案房屋的所有权。本院认为，关于原告袁建新对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告袁建新与第三人廖学文于2016年4月28日就涉案房屋签订了合法有效的《协议》,原告缴纳部分购房款后，并依约向银行交纳按揭款。被告向原告交付了涉案房屋，且将涉案房屋2016年9月8日后的房租转由原告收取，2017年9月8日原告将该房屋继续外租，能够认定原告已实际占有该房屋。被告李和平申请法院查封的时间是2017年12月20日，涉案房屋原告与第三人廖学文在人民法院查封之前已经签订了合法有效的买卖合同，且原告已合法占有使用。关于原告袁建新是否对涉案房屋未办理过户登记存在过错，因该房屋未还清银行按揭款，导致无法办理过户登记手续。原告于2017年9月18日向银行申请提前结清借款本息，再办理过户登记手续，但因银行在审批过程中法院将该房屋予以查封，导致无法办理过户登记。原告并无过错，故非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，原告对登记在第三人廖学文名下的不动产提出异议，符合上述情形且其享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以支持。关于原告袁建新是否享有对涉案房屋的所有权问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，原告关于依法确认对涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、停止对位于宁乡县白马桥乡三水厂南侧（爱琴湾）3栋114号房屋的强制执行并解除查封；二、确认原告袁建新对上述房屋享有所有权。三、驳回原告袁建新的其他诉讼请求。案件受理费9583元，由被告李和平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  颜 彦人民陪审员  吴跃波人民陪审员  丁 杜二〇二一年四月十二日书记员彭璐璐附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。