四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4526号 上诉人（原审原告）：古斌杰，女，1989年7月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋婷，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都宁江机床（集团）股份有限公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路。 法定代表人：马孟秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都江堰市桥都房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市银杏街办观景路580号31栋4楼1号。 法定代表人：周洪林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 上诉人古斌杰因与被上诉人成都宁江机床（集团）股份有限公司（以下简称宁江公司）、都江堰市桥都房地产开发有限公司（以下简称桥都公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 古斌杰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判并支持古斌杰的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宁江公司、桥都公司承担。 事实和理由：一、一审法院判决第一项基于错误认定事实所作出，且判决内容不清，不具备可执行性，应予撤销并依法改判。 一审法院判决第一项要求古斌杰提交不动产权证书所需资料，但是并未明确有哪些资料，判决内容不清，不具备可执行性，故应予撤销，并请二审法院在查清事实的基础上依法改判。 从事实来看，古斌杰在交纳办证所需的费用时，已经同时按照宁江公司、桥都公司的要求提交了资料，这也是房地产开发企业办证流程的惯例。此后，在长达几年的时间里，在古斌杰多次催问办证的情况下，宁江公司、桥都公司自始至终也没有通知古斌杰还需提交哪些欠缺的材料，这充分说明古斌杰已经提交了资料。本案诉讼发生之后，宁江公司、桥都公司狡辩古斌杰没有提交资料，不仅缺乏诚信、违反惯例，且没有事实依据。这从双方的短信记录可以充分证实。一审法院支持这种信口雌黄的说辞，实属匪夷所思。 二、一审法院判决第二项判决宁江公司、桥都公司支付上古斌杰违约金400元属于滥用自由裁量权，应当予以撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 本案一审法院认定宁江公司、桥都公司违约，应当支付违约金，但是一审法院只判决支付违约金400元，属于滥用自由裁量权。双方已经在合同中约定了违约金的计算方式，那么法院就应当按照双方的约定判决支付违约金。按照上述司法解释，最低也应“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”一审法院的判决明显违法。 三、一审法院关于实施不动产统一登记政策导致在客观上宁江公司、桥都公司无法向产权登记机关提交办理所在楼栋(初始登记)以及分户(转移登记)产权证书的资料的认定错误。房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产证，主要是简化了物权登记、变更、转让等的程序，避免因土地使用权、房屋所有权两证分离导致权利分离而引发纠纷。房屋所有权证、国有土地使用权证和不动产权证虽然名称不同、载体不同，其实质均是不动产物权的公示方式，不动产权证逾期办理所带来的法律后果一致。而根据都江堰市人民政府发布的《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》可知，虽然2016年11月5日起开始停止受理土地、房屋各类登记业务，但是2016年11月15日即开始受理不动产登记申请。这之间只有10日的停止办理时间，不能构成宁江公司、桥都公司延期办证的理由和借口。再者由于不动产权证的性质和以前的房屋所有权证、国有土地使用权证是一致的，办理的手续以及需要准备的资料也是一致的，那么在2016年11月15日之后，也已具备办理不动产证的条件，且该时间还处于合同约定的向产权登记机关报资料的期间内，宁江公司、桥都公司仍然应当继续履行其办理不动产权证的义务。故实施不动产统一登记政策根本不能在客观上导致宁江公司、桥都公司无法向产权登记机关提交办理所在楼栋(初始登记)以及分户(转移登记)产权证书的资料的后果，一审法院的认定错误。 四、宁江公司、桥都公司应当承担逾期办理初始登记及提交办证材料的违约责任，宁江公司、桥都公司应当承担逾期办理转移登记及提交办证材料的违约责任。一审法院事实认定错误。 首先，土地整合系宁江公司向都江堰市委、市政府主动提出的，而并不是政府在主导，不能因宁江公司向政府申请土地整合就免除其本案合同责任。且就土地整合事项宁江公司和桥都公司均未向宁江大院二期业主告知过。 其次，在2019年1月8日，都江堰市国土资源局就案涉房屋所涉土地的整合就已签署了土地整合审批表；而根据都自然资信复【2019】9号文件《信访事项处理意见》的答复，之所以迟迟无法办理不动产权(房屋)首次登记及后续的分户不动产权证系因宁江公司未向都江堰市规划和自然资源局缴纳土地整合价款(不能办证的原因不是欠缺其他资料)。而宁江公司不缴纳土地整合价款并不是其不能克服的客观情况，只要宁江公司、桥都公司缴纳其应当缴纳给政府的土地整合款，那么政府是肯定不会不让其办证，而宁江公司、桥都公司却迟迟未交纳该土地整合价款，导致无法办证，应当认定为系宁江公司、桥都公司原因。宁江公司、桥都公司于2020年5月缴纳土地整合款而政府立即就准许其办证这一事实也正好印证了古斌杰的上述观点。 第三，宁江公司、桥都公司并没有提交其在合同约定期限之内向政府部门提交相关办理初始登记及转移登记材料的相关证据，宁江公司、桥都公司应当承担合同约定的违约责任。故一审法院认为土地整合因素导致无法办理商品房初始登记以及转移登记的资料报产权登记机关系相关部门原因的认定不符合客观事实，而是宁江公司自身原因导致，土地整合因素并不能免除宁江公司和桥都公司逾期办证和逾期向产权登记机关提交办证资料的违约责任。 五、古斌杰在房屋交付时已按照要求向宁江公司和桥都公司提交了相关办证资料并交纳了办证相关费用，古斌杰已履行了合同义务。1、根据一般交易习惯和一审提交的收据可知，在向宁江公司、桥都公司支付房屋办证税费时，就应当认定古斌杰就已按照出卖人的要求提交了办证的相关资料，否则宁江公司、桥都公司是不可能向古斌杰开具办证相关费用的收据。2、古斌杰作为业主一方肯定是希望尽快办证，拖延提交办证资料而迟迟无法办证也是于常理不合。3、再根据小区其他目前已办证业主的相关证词可以证实，他们在宁江公司、桥都公司处领取不动产权证时，并未再提供任何新的办证资料，只需签字即可。从这里也可以看出，古斌杰是已经向宁江公司、桥都公司提供了办证资料的。4、另外根据古斌杰提交的短信记录，宁江公司、桥都公司在发短信时，古斌杰就已经告知其办证资料已提交完毕，如果还缺资料，需短信告知古斌杰。但是宁江公司、桥都公司却并未明确告知还需要提交的资料。从短信记录，也足以认定古斌杰已经提交完毕办证相关资料。5、退一万步说，即使古斌杰未提交资料，那么宁江公司、桥都公司是应当及时尽到告知义务并及时通知古斌杰的。但事实是，在交纳办证税费时，古斌杰就已经按照宁江公司、桥都公司的要求提供了办证相关资料，此后宁江公司、桥都公司也再未告知古斌杰需要提交哪些资料或者补充提交哪些资料。故，古斌杰已经按照要求向宁江公司、桥都公司提交相关办证资料和交纳办证相关费用，古斌杰已履行了其合同义务，宁江公司、桥都公司应当承担逾期办证的责任。 综上所述，宁江公司、桥都公司未在合同约定期限内向产权登记机关提交初始登记以及转移登记的相关资料系其自身原因导致，应承担相应的逾期提交办证资料的违约责任，违约金就应当按照合同约定支付。古斌杰认为，既然合同真实有效，那么合同双方就应当遵循诚实信用原则，全面履行其合同义务、承担违约责任等，否则签订合同有何意义。身在法治社会，就应当具备契约精神，公平正义也需要伸张。为了维护古斌杰的合法权益，维护社会的公平正义，古斌杰认为一审法院判决第一项不具有可执行性以及第二项关于违约金部分认定的事实和理由不成立，请求二审法院依法予以纠正并改判。 宁江公司、桥都公司答辩称，一、迟延取得楼栋权属证明并非宁江公司、桥都公司的过错。本案古斌杰既主张初始登记的办证违约金，又主张转移登记的办证违约金本身就存在重复主张。从客观上讲初始登记的迟延必然导致转移登记迟延，且本案中不管初始登记还是转移登记迟延的原因主要是因政府项目导致土地整合问题所致以及古斌杰本身的资料提供迟延等因素，不管是哪一方违约均不应重复计算，更不应对一个违约行为重复要求承担责任。 二、土地整个是导致本案办证迟延的原因，但非宁江公司、桥都公司的因素。纵观本案的全部证据，宁江公司、桥都公司欠土地整合费是事实，但是土地整合是一个系统工程，宁江公司、桥都公司因土地整合、危旧房重建安置等代政府垫资远远超过应补的土地款项，政府也另行出具了相应的文件将两项费用进行品迭和找补，核算和找补的审批过程同样影响了土地整合完成的进度，最终核算并完成土地整合、办证手续等后，政府尚欠宁江公司、桥都公司数百万元至今没有支付。 三、关于古斌杰所称一审酌情考虑宁江公司、桥都公司向古斌杰承担违约责任的问题，一审判决在古斌杰办证义务未履行完毕的情况下，认为宁江公司、桥都公司作为房地产开发企业，对案涉房屋办理权属登记证书负有及时通知古斌杰提交资料等更高的注意义务，而判决宁江公司、桥都公司承担逾期办证的违约金，已经是最大限度地维护了古斌杰的合法权益，充分考虑了双方的合同履行情况和宁江公司、桥都公司作为房地产开发企业的特殊身份，依法应以确认和肯定。 一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法予以维持，在此基础上，宁江公司、桥都公司将一如既往地积极协助和配合古斌杰尽快完成房屋的办证手续。维护和打造宁江大院在都江堰一流的商品房楼盘和品质，实现古斌杰与宁江公司、桥都公司双方的共赢共进。 古斌杰向一审法院起诉请求：一、判令宁江公司、桥都公司为古斌杰所购商品房所在楼栋的不动产首次登记（初始登记）和为古斌杰办理商品房的不动产权证书（转移登记）；二、判令宁江公司、桥都公司按合同约定的标准向古斌杰支付逾期将办理商品房初始登记的资料报产权登记机关的违约金（违约金的计算以已交付房价款490466元为基数，按每日万分之二的标准，从2017年12月19日起至宁江公司、桥都公司向产权登记机关提交资料之日止），暂计算至2020年5月21日共86714.39元；三、判定宁江公司、桥都公司按合同约定的标准向古斌杰支付逾期将办理商品房转移登记的资料报产权登记机关的违约金（违约金的计算以已交付房价款490466元为基数，按每日万分之二的标准，从2018年6月17日起计至宁江公司、桥都公司向产权登记机关提交资料之日止），暂计算至2020年7月21日共75041.30元；四、判令本案诉讼费用由宁江公司、桥都公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月28日，古斌杰与宁江公司、桥都公司宁江大院项目部签订《商品房买卖合同》，约定古斌杰购买对方销售的位于都江堰市××镇××路××栋××单元××层××号住宅，房屋总价490855元，交房时间为2015年12月30日前；该合同还约定“第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人应当在商品房交付使用后720日内间将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在商品房交付使用后900日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”。该合同尾部“出卖人”一栏加盖宁江大院项目部公章，“买受人”一栏由古斌杰签名捺印。 双方同时还签订《宁江大院商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），载明（与本案有关内容）“六：对该商品房办理产权的补充协议1、买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费，双方约定的办理产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，不包括国土使用权分户登记……3、买受人应在出卖人发出交房通知后15日内到场提交相关资料，协助出卖人为其办理相关产权登记手续。如因买受人原因或政府登记部门原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，买受人无权依照合同第十九条之约定追究出卖人的违约责任。4、买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出具委托手续。”。该《补充协议》尾部“出卖人”一栏加盖宁江大院项目部合同专用章，“买受人”一栏由古斌杰签名捺印。 古斌杰已缴纳全部购房款，并在合同约定时间内取得案涉房屋。 《网签合同信息查询记录》载明案涉房屋于2015年3月20日办理网签备案，网签备案号为8xx0。案涉房屋所在楼栋于2020年5月21日办理不动产权证书。 另查明，2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，主要内容为2016年11月5日起，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 再，2012年8月都江堰市人民政府实施由宁江公司作为业主整合周边房屋土地，开展“宁江大院旧改整合项目”。2017年8月17日，都江堰市规划管理局文件《关于征求宁江公司宗地整合意见的复函》【都规函（2017）201号】载明，其告知都江堰市国土资源局，由于规划城市道路穿过宁江公司拟整合零星地块（2182.1平方米），将该地块分割为两宗地，分割后其中1336.84平方米宗地与原宁江公司宗地不相邻。2017年9月18日，宁江公司向都江堰市委、市政府提交《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，载明因土地整合事宜未落实，已严重影响其为宁江大院二期客户办理不动产登记，存在社会不稳定风险，恳请尽快将此地块其中的1.96亩土地证办理过户给宁江公司；时任市政府领导予以批复。2019年1月3日，宁江公司向土地登记窗口提交土地整合办理相关资料；2019年1月8日，都江堰市国土资源局签署土地整合审批表。 一审法院认为：一、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，案涉《商品房买卖合同》“买受人”一栏系古斌杰签名捺印，“出卖人”一栏加盖“成都宁江机床（集团）股份有限公司、都江堰市桥都房地产开发有限公司宁江大院项目部”公章，《补充协议》“出卖人”一栏加盖“成都宁江机床（集团）股份有限公司宁江大院项目部合同专用章”公章，根据合同相对性原则，该合同的相对方应为古斌杰与宁江公司、桥都公司；其内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 二、关于古斌杰主张为其办理案涉房屋的不动产权证书的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《不动产登记暂行条例》第五条第二项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付使用后，买卖双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如前所述，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证。故，宁江公司、桥都公司应当协助古斌杰办理案涉房屋的不动产权证书。 三、对古斌杰主张宁江公司、桥都公司支付逾期将办理商品房初始登记的资料报产权登记机关的违约金问题。根据《商品房买卖合同》的内容，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订时间为2014年8月28日；双方对初始登记约定为：在2017年12月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任在该期限内未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明的，则出卖人应当在案涉商品房交付使用后720日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。首先，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证；且自2016年11月5日起，都江堰市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。在此情况下，宁江公司及桥都公司客观上不能办理案涉房屋所在楼栋的房屋所有权证书，亦无法向产权登记机关提交办理房屋所有权证书的资料。其次，根据本案查明事实，宁江公司按都江堰市土地整合工作需要，对案涉房屋所涉土地及周边土地进行整合。2017年9月18日，宁江公司向都江堰市委、市政府提交《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，说明宁江公司亦在积极推进案涉房屋所涉土地的整合工作及相关不动产登记工作。直至2019年1月8日，都江堰市国土资源局就案涉房屋所涉土地的整合签署土地整合审批表，随后，宁江公司于2020年5月21日办理案涉房屋所在楼栋的不动产权证书。根据双方合同约定“因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”，因此，宁江公司及桥都公司不应承担逾期将办理商品房初始登记的资料报产权登记机关的违约责任。 四、对古斌杰主张宁江公司、桥都公司支付逾期将办理商品房转移登记的资料报产权登记机关的违约金问题。首先，依照《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”之规定，如前所述，因不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证。其次，根据审理查明的事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》对转移登记约定为：出卖人应当在案涉商品房交付使用后900日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关，为原告办理案涉房屋的房屋所有权证书，该产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，不包括国土使用权分户登记。即双方及第三人对国有土地使用权证的办理及资料提交并未进行约定。如前所述，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证。在此情况下，出卖人在合同约定的办理案涉房屋所有权证的期限届满前，因客观办证方式发生变化，已无法协助古斌杰办理案涉房屋的房屋所有权证。再次，根据《补充协议》的约定，“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出据委托手续”，古斌杰在本案中并未举证证明其在双方约定的办理权属登记时间内已经向出卖人交付了办理产权登记所需资料及向出卖人出具了委托手续。最后，如前所述，双方并未约定办理案涉房屋所涉土地的国有土地使用权证的时间，亦未约定向产权登记机关报送办理案涉房屋所涉土地的国有土地使用权证的资料的时间，但宁江公司及桥都公司作为房地产开发企业，对案涉房屋办理权属登记应负有及时通知古斌杰提交资料等更高的注意义务。因此，一审法院综合考量本案事实，酌情认定宁江公司、桥都公司在400元范围内向古斌杰承担违约责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第五条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宁江公司、桥都公司在古斌杰向其交付办理位于都江堰市××镇××路××号××栋××单元××层××号住宅（备案号：8xx0）的不动产权证书所需资料之日起三十日内，协助古斌杰办理该房屋的不动产权证书；二、宁江公司、桥都公司于判决生效之日起十日内向古斌杰支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金400元；三、驳回古斌杰的其他诉讼请求。案件诉讼费已减半收取1868元，由古斌杰负担934元，宁江公司、桥都公司负担934元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，古斌杰与宁江公司、桥都公司签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务、行使合同权利。根据上诉人古斌杰的上诉请求以及被上诉人宁江公司、桥都公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、宁江公司、桥都公司是否应向古斌杰支付逾期办理初始登记违约金；二、一审法院对逾期办理不动产权证书违约金金额的确定是否恰当；三、古斌杰在收房时是否缴纳齐相应办证资料。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。古斌杰提出，宁江公司、桥都公司应向其支付逾期办理初始登记违约金。本院认为，根据一审法院查明的事实，都江堰市在2016年11月15日起开始实施不动产统一登记政策，宁江公司、桥都公司在客观上已不能办理所在楼栋的房屋所有权证书；同时，案涉楼盘所在土地和周边土地进行整合，直至2019年1月8日都江堰市国土资源局签署土地整合审批表。在办理初始登记时间届满前，宁江公司已向当地党委、政府提交了《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，可证明宁江公司在办证期限届满前在履行相应的办理初始登记义务、请求相关部门完善办理初始登记的前提条件。故一审法院根据案涉商品房买卖合同中“因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”的约定，认定宁江公司及桥都公司不应承担逾期办理案涉房屋初始登记的违约责任正确，本院予以确认。古斌杰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。古斌杰提出，宁江公司、桥都公司应向其支付逾期办理房屋所有权证（即不动产权证书）违约金。本院审查后认为，案涉合同签订的时间在都江堰市实施二证合一政策之前，且合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间。古斌杰主张的逾期办理房屋所有权证书违约金，因合同约定的办理房屋所有权证书违约金的时间在二证合一政策实施之后，宁江公司、桥都公司因办证政策的变化，在客观上已无法单独申请办理房屋所有权证书，故宁江公司、桥都公司不应承担逾期办理办理房屋所有权证书违约金。 关于古斌杰主张的逾期办理不动产权证书违约金。本院认为，因案涉合同签订时，二证合一政策尚未实施。二证合一政策实施后，原房屋所有权证与国有土地使用权证合并登记，故应当以后证即约定的国有土地使用权证书的办理时间作为办理不动产权证书的时间。案涉《补充协议》约定“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出据委托手续”，但双方在签订合同后，并未就实施不动产统一登记后办理权属证书所需提交的资料、委托手续进行完善。在此情况下，一审法院认定宁江公司、桥都公司作为出卖人，对案涉房屋办理权属登记应负有及时通知提交资料等更高的注意义务，并据此综合考量本案事实，酌情认定宁江公司、桥都公司向古斌杰承担的违约责任并无不当，本院予以确认。古斌杰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。古斌杰上诉提出，在缴纳办证所需的费用时，已经同时按照宁江公司、桥都公司的要求提交了资料。本院审查后认为，根据双方签订的《补充协议》约定，“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出据委托手续”，本案中古斌杰并未举证证明其在双方约定的办理权属登记时间内已经向出卖人交付了办理产权登记所需资料及向出卖人出具了委托手续。古斌杰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3736元，由古斌杰负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年四月十三日 书记员 龙春光