山东省东平县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0923执异18号 案外人:罗爱华，女，1963年3月21日出生，汉族，居民，住山东省桓台县。 申请执行人：山东博泰建设集团有限公司，住所地:淄博市张店区人民西路**。统一社会信用代码：91370303768748948P。 法定代表人：荆树波，董事长。 委托诉讼代理人：刘崇杰，山东鲁正律师事务所律师。 被执行人：淄博海圣房地产开发有限公司，，住所地:山东省淄博市桓台县城区街道商城社区海圣春天小区综合楼**统一社会信用代码：91370321780799043P。 法定代表人：徐书平，董事长。 本院在执行山东博泰建设集团有限公司（以下简称博泰公司）与淄博海圣房地产开发有限公司（以下简称海圣公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年3月14日作出（2019）鲁0923民初969号民事裁定书，查封了海圣公司开发的位于淄博市桓台县少海路310号海圣春天小区的部分房产，2020年10月23日本院作出（2020）鲁0923执1550号执行裁定书，裁定对上述查封房产进行拍卖，案外人罗爱华对法院拍卖位于淄博市桓台县少海路310号海圣春天小区32号楼一层111铺（南起第25号商铺）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗爱华称，贵院执行博泰公司与海圣公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人为桓台县××海路××号海圣春天小区32号楼一层111铺（南起第25号商铺）房产的权利人。首先案外人已经全款购买和占有涉案房产，足以排除执行，2016年10月13日案外人与海圣公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》，合同签订后案外人于2016年10月13日支付购房款，海圣公司于2016年10月23日交房，现房屋由案外人占有并对外出租。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对登记在被执行人名下的涉案房产能够排除执行，请求贵院依法停止执行。其次案外人对涉案房产享有准物权权利，贵院应当解除查封，案外人对于未办理不动产登记过户手续没有过错，至今未办理过户登记是因为未办证引起的。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院不得查封，应当解除。 申请执行人博泰公司称，案外人所提异议的桓台县××海路××号海圣春天小区32号楼一层111铺（南起第25号商铺）房产为商铺，用途为商业服务，就登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议的，法律已经明确规定，并非适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而是适用该规定第二十九条。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从案外人提供的证据，结合本案事实，案外人所购商品并非用于居住，而是对外出租，案外人的异议请求不符合法律规定，其所依据的事实和理由并不能阻却执行。综上，案外人虽与开发商签订了商品房买卖合同，也支付了购房款，但是并未取得房屋的其他权属证明，并未取得涉案商品房的物权，其仅享有一种合同权利，请求人民法院驳回案外人的异议请求。因此，案外人所提出的异议申请不足以阻却执行，请求人民法院驳回案外人的异议请求。 被执行人海圣公司未答辩。 案外人为支持异议请求向本院提供以下证据：2016年10月13日海圣公司与案外人签订《商品房买卖合同》约定：海圣公司将桓台县××海路××号海圣春天小区32号楼一层111铺（南起第25号商铺）房产，，地上**建筑面积22728平方米，以房屋价款3047605元价格卖与案外人，同时提供2016年10月13日购买海圣公司房产的山东省增值税发票三份（67605元+990000元+990000元）计2047605元，同年10月13日购买海圣公司房产出具的山东省增值税发票两份（500000元+500000元）计1000000元，共计付款3047605元。2、25号商铺经营淄博金朗贸易有限公司的现场照片，证明涉案房产正在占有使用。 本院查明,原告博泰公司与被告海圣公司、淄博海圣房地产开发有限公司东平分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月10日作出（2019）鲁0923民初969号民事判决书，判决如下：“一……；二……；三、被告淄博海圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东博泰建设集团有限公司工程款13298027.92元及利息（以13298027.92元为基数，自2019年2月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告山东博泰建设集团有限公司对其承建的东平福临水浚高尚社区二标段6#、7#、8#、14#楼工程的价款就工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；四、被告淄博海圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告山东博泰建设集团有限公司工程保证金50万元；五、被告淄博海圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东博泰建设集团有限公司鉴定费20万元……。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116822元，财产保全费5000元，共计121822元，由原告山东博泰建设集团有限公司负担14146元，被告淄博海圣房地产开发有限公司负担107676元。”海圣公司不服上述判决，上诉于山东省泰安市中级人民法院，2020年7月21日山东省泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民终2260号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告未按判决内容履行义务，博泰公司于2020年8月28日向本院申请执行。 同时查明：2019年3月14日本院作出（2019）鲁0923民初969号之民事裁定书，查封了海圣公司开发的位于桓台县××海路××号海圣春天小区的十九处房产：1、30号楼1层107铺（南起12号，权利证号：08-1929544）；2、32号楼1层109铺（南起27号，权利证号：08-1929526）；3、30号楼1层105铺（南起14号，权利证号：08-1929548）；4、31号楼1层105铺（南起20号，权利证号：08-1929509）；5、29号楼1层105铺（南起第7号，权利证号：08-1929519）；6、31号楼1层102铺（南起第23号，权利证号：08-1929507）；7、29号楼1层104铺（南起第8号，权利证号：08-1929551）；8、30号楼1层106铺（南起第13号，权利证号：08-1929545）；9、31号楼1层104铺（南起21号，权利证号：08-1929510）；10、29号楼1层101铺（南起第11号，权利证号：08-1929522）；11、19号楼B楼（南起38号，权利证号：08-1929534）；12、29号楼102铺（南起第10号，权利证号：08-1929521）；13、32号楼110铺（南起第26号，权利证号：08-1929524）；14、30号楼1层102铺（南起17号，权利证号：08-1929505）；15、32号楼1层111铺（南起第25号，权利证号：08-1929523）；16、19号楼B楼（南起37号，权利证号：08-1929535）；17、32号楼107铺（南起29号，权利证号：08-1929528）；18、19号楼B楼3单元4层中户（权利证号：08-1928630）；19、19号楼B楼3单元5层东户（权利证号：08-1928628）。上述房产全部登记在海圣公司名下，包括罗爱华所购买的房产，案件进入执行程序后，保全查封自动转为执行查封，2020年10月23日本院作出（2020）鲁0923执1550号执行裁定书，裁定对上述查封房产进行拍卖。 另查明：桓台县××海路××号海圣春天小区32号楼一层111铺（南起第25号商铺）房产）与桓台县××海路××号海圣春天小区第1幢1单元010125号房商住房为同一房产。 本院认为，本案当事人争议的焦点是所涉案房产签订了商品房买卖合同能否阻却本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前已与海圣公司签订了商品房买卖合同，同时交纳全部购房款，并将该涉案房产租赁，视为合法占有该房产，案外人对未办理过户登记无过错。因此，案外人所主张的应中止对涉案查封财产的执行并解除查封的理由成立。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于淄博市桓台县少海路310号海圣春天小区32号楼一层111铺（南起第25号商铺）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张立华 审 判 员  马忠雨 人民陪审员  崔 菊 二〇二一年四月二十三日 法官助理  杜文文 书 记 员  陈 丽