贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终230号上诉人（一审原告）：郭义，男，白族，1987年4月10日出生，住贵州省大方县。上诉人（一审原告）：聂亚红，女，汉族，1988年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。郭义、聂亚红委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人（一审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。上诉人郭义、聂亚红与上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人郭义、聂亚红上诉请求：撤销原判第一项，改判博泰公司支付郭义、聂亚红逾期交房违约金21068.80元（违约金以郭义、聂亚红已付购房款129894元为基数，按每日万分之一的标准从2016年1月1日起算至2020年6月10日止）；一、二审诉讼费由博泰公司承担。事实及理由：双方于2020年6月10日签订业主身份确定单时办理交房手续，业主身份确认单载明的“2018年7月15日达到装修入住条件”的时间并非双方确认的“交房时间”，一审法院认定事实有误，应予纠正。首先，涉案工程至今未取得竣工验收，则涉案房屋至今未达到合同约定的交房条件，博泰公司出具的业主身份确认单载明的“达到装修入住条件”不能视为博泰公司已履行完毕交房义务，在达到合同约定的交房条件之前，郭义、聂亚红尚可拒绝收房，故达到装修入住条件的时间不可作为双方确认的交房时间。其次，博泰公司在涉案房屋达到装修入住条件后也未通知郭义、聂亚红收房，博泰公司仅在一审程序中举证其在2018年4月6日以张贴交房流程通知的方式通知收房，但在郭义、聂亚红未入住之前，博泰公司在涉案工程处张贴的公告显然不能送达到郭义、聂亚红管理控制的领域，该证据显然不具备通知的法律效力，郭义、聂亚红也未收到其他任何形式的收房通知，其认为的“通知”时间甚至早于涉案房屋达到装修入住条件的时间，更加不能证明博泰公司在涉案房屋达到装修入住条件时已履行了交房义务；因此，在涉案房屋不具备交房条件且博泰公司亦未通知郭义、聂亚红收房的前提下，则应以郭义、聂亚红接受房屋现状并实际收房的时间作为交房时间，而郭义、聂亚红到博泰公司签署业主身份确认单的时间正是双方办理交房手续的时间，则应认定为博泰公司于2020年6月10日将涉案房屋交付于郭义、聂亚红，一审法院认定业主身份确认单载明的“2018年7月15日达到装修入住条件”的时间作为涉案房屋的交付时间，显然认定事实事实有误，应予纠正，故本案逾期交房违约金的计算期限应为2016年1月1日起至2020年6月10日止，博泰公司应支付郭义、聂亚红逾期交房的违约金计算为21068.80元。针对上诉人郭义、聂亚红的上诉，上诉人博泰公司辩称，郭义、聂亚红实际于2018年就进场装修，视为已经实际接收了房屋，2020年签署的业主身份确认单，仅仅系补办，是郭义、聂亚红为了打官司让博泰公司予以补办，所以业主身份确认单上载明2018年7月15日达到装修入住条件，作为双方确认的交房时间，郭义、聂亚红也在该确认单上签字予以确认该时间。物业公司出具的相关证明材料也证明了业主实际装修时间为2018年，且有过相应的水电物业等缴费记录，因此郭义、聂亚红的上诉理由不成立。上诉人博泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回郭义、聂亚红一审诉讼请求；一、二审诉讼费由郭义、聂亚红承担。事实及理由：1.逾期交房并非博泰公司一方原因造成的，应当扣除施工过程中的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等期限后再计算。2.本案原告未付清全款，被告享有后履行抗辩权，并不承担违约责任。3.双方合同约定交房时间在2015年12月31日，而合同第一条约定项目竣工日期为2016年12月1日。即双方合同约定的交房日期在竣工日期之前。同时，根据博泰公司与贵州建工集团第七建筑有限公司签订的施工合同的约定，项目竣工日期为2016年8月31日。《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于竣工日期及交房时间均系笔误，交房时间应当在建设工程施工合同约定的竣工日期之后，即2016年8月31日之后，最早应当是2016年9月1日。故，即使认定博泰公司违约，本案逾期交房违约时间也只能从2016年9月1日开始计算。本案郭义、聂亚红未经正常交房程序强行入住，直到2020年6月10日才与博泰公司办理《业主身份确认单》，故在《业主身份确认单》上注明达到装修入住条件时间为2018年7月15日。因此，即使认定博泰公司违约，违约金截止时间也只能认定到从2016年9月1日到2018年7月15日。另外，水电等入户费是博泰公司代收代缴的费用，不属于建设安装费，博泰公司不应退还。针对上诉人博泰公司的上诉，上诉人郭义、聂亚红辩称，1.施工过程中的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等,属于合理可预见的范围，不应扣除该期限。2.郭义、聂亚红未付清全款的原因是因为博泰公司所售房屋被查封，且博泰公司未将房屋备案到郭义、聂亚红名下，也未通知郭义、聂亚红办理按揭贷款手续，故郭义、聂亚红不存在迟延履行，博泰公司不享有先履行抗辩权。3.根据合同的相对性博泰公司与施工方约定的竣工时间不能约束郭义、聂亚红，且竣工时间只是预定时间，实务中也存在提前竣工情况，故合同约定的交房时间合法有效。4.业主身份确认单上虽载明达到装修入住条件的时间为2018年7月15日，但装修入住条件不等于交房条件，案涉房屋至今未达到交房条件，因此交房时间应以业主身份确认单的签署日为依据。一审原告郭义、聂亚红起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交房的违约金21068.80元（以原告已付房款129894元为基数，按每日万分之一的标准从2016年1月1日起算至2020年6月10日止）；2.判决被告向原告退还闭路电视入户费365元及管道煤气入户费2500元；3.判本案诉讼费用由被告承担。一审查明事实：2014年8月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告博泰房开公司开发的位于毕节市七星关区。合同约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年12月31日，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款129894元。2014年8月10日，被告向原告收取管道煤气入户费2500元、闭路电视入户费365元。现涉案房屋未办理银行按揭贷款手续，房屋尾款现仍未支付。2020年5月15日，原、被告双方签署业主身份确认单，对涉案房屋达到装修入住条件时间确认为2018年7月15日。一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年12月31日前将涉案商品房交付原告，被告应从2016年1月1日起承担逾期交房的违约责任，2020年5月15日，原、被告签署的确认单确定交房时间为2018年7月15日，故被告承担违约责任期间为2016年1月1日至2018年7月15日，共926天。合同约定被告逾期交付房屋的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定。因此，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。对被告提出的合同中约定的交房时间早于房屋竣工时间，所以合同约定的交房时间系笔误，应以2016年9月1日为合同约定的交房时间的抗辩主张，因被告未提供证据证实是竣工时间系笔误还是约定的交房时间系笔误，且工程实际竣工时间早于合同约定的竣工时间在现实生活中也客观存在，故对被告的该抗辩，不予采纳。对被告提出的其于2018年4月6日张贴交房流程通知原告收房的抗辩主张，因该通知并不是合同约定通知方式，亦不予采纳。对被告提出的应扣除恶劣天气、法定节假日、中高考放假期间违约金的抗辩，因被告作为格式合同的提供方，其在约定交房时间时有充足的条件预料到中高考期间和法定节假日会影响施工并将相应时间予以预留，被告也未提出证据予以证实涉案房屋施工期间遭受何种恶劣天气影响施工及具体的天数，故对被告的该抗辩，也不予采纳。综上，被告应支付原告逾期交房的违约金计算为：129894元×0.1%×926天=12028.18元。关于原告主张被告退还管道煤气入户费及闭路电视入户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房价款中。本案中，被告博泰房开公司在收取涉案房屋价款之外，另行收取了上述建设安装费用，系重复收取，故被告收取原告各项入户费无事实及法律依据，应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭义、聂亚红逾期交房违约金12028.18元。二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告郭义、聂亚红管道煤气入户费2500元、闭路电视入户费365元，共计2865元。案件受理费199元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担86元，由原告郭义、聂亚红负担113元。本案审理过程中，博泰公司提交了贵州省华远卫士物业管理有限公司出具的《丽景水湾强装入住缴费明细》，拟证明：郭义、聂亚红已于2018年9月18日进场装修，逾期交房违约金应截止到确认单载明的符合装修入住条件的时间。郭义、聂亚红质证认为：该证据不属于二审新证据，且三性均不予认可，系物管公司的单方陈述，属于证人证言，因物管公司未出庭接受质询，不能采信作为本案证据。经审查，该证据真实性不能认定，不予采信。经审理查明：双方当事人于2020年6月10日签署了业主身份确认单。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。另查明，因博泰公司不具备办理按揭贷款的条件，涉案房屋购房款至今未能通过按揭方式支付。郭义、聂亚红自认其于2019年9月3日进场装修涉案房屋。本院认为，本案争议焦点为：1.博泰公司应承担的逾期交房违约责任如何认定；2.博泰公司应否退还郭义、聂亚红水、电、煤气、闭路电视入户费。关于焦点1，首先，关于逾期交房违约责任的起算时间认定，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房时间为2015年12月31日，博泰公司以该时间早于《商品房买卖合同》载明的竣工时间为由，主张约定的交房时间系笔误，不能以此确定博泰公司承担逾期交房违约责任的起算时间。对此，博泰公司一审提交的《合同协议书》上载明的计划竣工日期为2016年8月31日，与涉案《商品房买卖合同》载明的竣工时间2016年12月1日并不相符。博泰公司所举证据不足以证明双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期不是双方当事人的真实意思，其主张不按该约定承担责任的理由不能成立，博泰公司应从2016年1月1日其承担逾期交房违约责任。其次，郭义、聂亚红2020年6月10日签署的业主身份确认单载明涉案房屋达到装修入住条件时间为2018年7月15日，郭义、聂亚红主张2020年6月10日为实际交房日期，逾期交房违约责任应截止到2020年6月10日，博泰公司主张郭义、聂亚红已于2018年7月15日强装入住，逾期交房违约责任应截止到2018年7月15日。对此，在案证据不足以证明郭义、聂亚红于2020年6月10日前实际接收了涉案房屋。二审中，郭义、聂亚红自认其已于2019年9月3日进场装修涉案房屋，故逾期交房违约责任应当截止到2019年9月3日。再次，博泰公司主张违约责任期间应扣除施工过程中的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等期限，该主张因无法律依据，不予支持。最后，郭义、聂亚红已按约定支付了首付款，剩余购房款未支付，其原因为博泰公司不能办理按揭贷款所致，剩余购房款未支付不能归责于郭义、聂亚红，博泰公司据此主张不承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。郭义、聂亚红已付房价款为129894元，根据双方当事人约定的违约金标准，博泰公司应支付郭义、聂亚红逾期交房违约金17431.77元（129894元×0.1%×1342）。关于焦点2，涉案水电等入户费实为博泰公司代郭义、聂亚红向相关部门缴纳的费用，双方未约定代履行时间，博泰公司所举证据不足以证明已代郭义、聂亚红缴纳了前述款项，郭义、聂亚红主张退还该款项，系以实际行为终止了委托关系，一审判决博泰公司退还代收的各项开户费并无不当。综上，郭义、聂亚红的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；上诉人博泰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实及判决结果错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14963号民事判决第二项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告郭义、聂亚红管道煤气入户费2500元、闭路电视入户费365元，共计2865元”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14963号民事判决第一项为：上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人郭义、聂亚红逾期交房违约金17431.77元；三、驳回上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司上诉请求；四、驳回上诉人郭义、聂亚红其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费199元，由上诉人郭义、聂亚红负担71元，上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担128元；二审案件受理费398元，由上诉人郭义、聂亚红负担142元，上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担256元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年四月八日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印