沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初76号原告：南通市万豪物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市于洪区。负责人：陈育生，职务系总经理。委托诉讼代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春丽，系辽宁越佳律师事务所律师。被告：沈阳友达经贸有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：张静芬，职务系经理。委托诉讼代理人：田玉忠，女，汉族，公司员工，住沈阳市大东区。被告：沈阳友达绝缘材料有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：谢茵，职务系经理。委托诉讼代理人：田玉忠，女，汉族，公司员工，住沈阳市大东区。原告南通市万豪物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称南通物业公司）诉被告沈阳友达经贸有限公司、沈阳友达绝缘材料有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南通物业公司委托代理人李春丽，被告沈阳友达经贸有限公司委托代理人田玉忠、沈阳友达绝缘材料有限公司委托代理人田玉忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令二被告向原告连带支付物业费113844.39元及滞纳金(以113844.39元为基数，从起诉之日按照日千分之三计算至实际支付之日止)；2、依法判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月19日，被告一与沈阳鹏辉置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定由被告一购买由沈阳鹏辉置业有限公司开发的位于于洪区（建筑面积为1699.17平方米）的厂房。2013年12月1日，沈阳鹏辉置业有限公司将厂房交付给被告一，同日，原告与被告一签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告一提供物业服务。协议约定工业物业按建筑面积每月平方米1月，按年度收取，业主入住时交纳首年物业服务费用，期满后在下一收费年度第一个月的1-15号内缴纳当年物业服务费。被告一接收厂房后将厂房交付给被告二使用。2014年7月31日，被告二向原告支付了2013年12月1日至2014年11月30日的物业费20390.04元。从2014年12月1日起至今而被告未再向原告支付后续物业费，原告多次向二被告催缴物业费，但是二被告始终未予支付。无奈，原告只能诉至贵院，恳请贵院依法判令被告向原告支付拖欠的物业费及滞纳金，并承担本案全部诉讼费用。被告沈阳友达经贸有限公司辩称：购买厂房时开发单位口头答应物业费按5角计算，在签订物业合同时就变成了1元，如果不签订合同就无法办理入住，当时开发单位称让我方先签订合同，关于物业费再进行协商，因此在合同后备注物业费按双方另行协商结果计算。13年12月31日，厂房内暖气无法使用，无法维修，也无法入住。后，我方自行维修了厂房内设施，于2014年7月末我方才入住厂房，入住时我方预交了20000余元物业费。原告并未按照物业管理条例实行政府指导价格，是物业及开发单位自行制定的价格，所以对物业费的价格我方不予认可。包含我单位在内的其他单位也不同意，后有协商成功的，也给予按照5角计算的，原告物业管理非常混乱。整个园区大概14、15万平方米，原告的收费也没有公示过，按照该标准全年大概180万元的收入，只有3、4个保安及2、3个保洁人员。另外，现在物业公司与开发单位实际就是一个控制人，物业公司的法人代表是开发单位的监事，物业管理条例明文规定，前期物业合同期限不得超过三年，我方要求以招标的形式另外签订物业合同。如果原告收费合理，我方不会拖欠物业费，整个园区内大概70、80个企业，连消防栓都没有，各方面均存在重大问题。夏天时，杂草丛生，冬天时冰雪无人清扫，还存在安全隐患。因此事，也找过区政府，区政府将物业管理条例交付给我方，要求我方与原告协商，让原告按照78号公告物业管理条例执行，但原告并未按此执行。被告沈阳友达绝缘材料有限公司辩称：友达绝缘于2014年7月末租赁了友达经贸的厂房，租赁面积为部分面积，大概1000米。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对原告提供的当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月19日，沈阳友达经贸有限公司（买受人）与沈阳鹏辉置业有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定由沈阳友达经贸有限公司购买沈阳鹏辉置业有限公司开发的位于于洪区（建筑面积为1699.17平方米）的厂房。2013年12月1日，沈阳鹏辉置业有限公司将厂房钥匙交付给被告沈阳友达经贸有限公司。同日，沈阳鹏辉置业有限公司（甲方）、原告（乙方）与沈阳友达经贸有限公司（丙方）签订《前期物业服务协议》，约定由乙方为丙方提供物业服务，协议约定工业物业按建筑面积每月平方米1月，按年度收取，业主入住时交纳首年物业服务费用，期满后在下一收费年度第一个月的1-15号内缴纳当年物业服务费。第十一条约定：甲方违反协议，需承担相应的法律责任；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，丙方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；丙方违反协议，使乙方未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求丙方限期改正。逾期未改正给乙方造成损失的，丙方承担相应的法律责任；丙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求丙方补交并从逾期之日起每天千分之三收取违约金或中止部分物业服务直至乙方缴清应缴费用。该协议尾页落款处标注了“与开发商协商物业费价格如有变动，以变动后物业费价格计算”。签订前期物业服务协议后当事人履行了协议。被告沈阳友达经贸有限公司接收厂房后将厂房交付给被告沈阳友达绝缘材料有限公司使用。2014年7月31日，被告沈阳友达绝缘材料有限公司向原告支付了2013年12月1日至2014年11月30日的物业费20390.04元。从2014年12月1日起至今而被告未再向原告支付后续物业费，原告多次向二被告催缴物业费，但是二被告始终未予支付。另查明：因被告未支付物业服务费用，原告向沈阳友达绝缘材料有限公司发出物业服务费用催缴通知单，该公司于2015年12月1日、2017年4月5日、2019年7月17日签收。2019年8月26日、2020年8月21日原告委托辽宁铭迅律师事务所向二被告发出律师函，就被告拖欠从2014年12月1日至2020年6月30日期间的物业费用进行催缴。本院认为：原告与沈阳友达经贸有限公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对当事人具有拘束力，当事人应严格履行合同。原告作为物业服务企业应当按照国家法律法规以及物业服务合同的约定为业主提供服务，被告举出的园区的现场照片反映出原告的物业服务存在些许瑕疵，根据权利义务相一致的原则，原告应当适当减少服务费用，故对被告抗辩意见予以支持，本院酌情确定按照每月每平米0.9元计算，从2014年12月1日至2020年6月30日期间的物业费计算为102456元。被告沈阳友达绝缘材料有限公司承租沈阳友达经贸有限公司的厂房使用至今，应承担连带给付责任。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告服务存在质量问题，双方存在纠纷，故本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十条、第四十七条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下一、被告沈阳友达经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南通市万豪物业服务有限公司沈阳分公司交纳其拖欠的自2014年12月1日至2020年6月30日期间的物业费102456元；二、被告沈阳友达绝缘材料有限公司对上述款项承担连带给付责任；如二被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，由原告承担576元，二被告承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵崇帮人民陪审员  卢 冉人民陪审员  王晓娜二〇二一年四月十九日书 记 员  张明明