河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初902号原告：周虎海，男，汉族，1964年7月1日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：陈建科，河南宛东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳弘亚房地产开发有限公司，住所地南阳市麒麟路铁路小区，统一社会信用代码914113007982225410。法定代表人：马瑞林。委托诉讼代理人：江琦，女，汉族，1972年4月6日出生，住南阳市卧龙区。系公司员工，代理权限为一般代理。原告周虎海与被告南阳弘亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周虎海的委托诉讼代理人陈建科，被告南阳弘亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江琦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周虎海向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同，交付房屋。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告周虎海请求变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《文博花园订房意向书》；2、判令被告返还购房款、利息并赔偿损失。事实和理由：原告与被告在2014年12月30日签订了《文博花园订房意向书》，约定原告以251888元购买被告所开发文博花园项目4号楼西单元B1西11层4-1-1101号房产，原告分别于2014年12月8日、2015年12月02日向被告支付现金200000元、21900元，共计221900元，现原告多次要求向被告支付尾款29988元，履行意向书，被告以种种理由拒绝，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。被告南阳弘亚房地产开发有限公司辩称，因为这件事经手人退出公司，我们有原告缴纳的20万元凭证，但对于原告所说缴纳的2万元凭证我们公司现在没有查找到。我们积极和原告联系退款联系不上。2017年4月30日，原告儿子来签订解除通知书，后来就联系不上原告了，所以我们就把房子卖了。2020年8月22日涉案房屋的房产证已经出来了。经审理查明，2014年12月30日，被告南阳弘亚房地产开发有限公司作为甲方与原告周虎海作为乙方，签订了文博花园订房意向书，约定：“一、乙方自愿向甲方预定文博花园4号楼11层西单元B1西户。并向甲方交付预定意向金二十万元整。二、该房屋单价最终以南阳市物价局决算单价为准。三、本项目为经济适用房，乙方须符合经济适用房认购要求，准购证明由乙方自行办理。四、订房人相关手续提供齐全后，该意向金可抵做购房款。五、乙方接甲方通知后，须于5日内到指定地点缴纳锁定房屋剩余房款，若逾期未能办理，则甲方无息退回意向金，该意向书终止。房号由甲方另行处置。六、A2、B2户型加4平米储藏间，房产证上有可能不显示。七、该项目预计2014年年底施工完毕。八、此意向书仅做订房意向。其他内容以双方正式签订的购房合同为准。甲方位置加盖南阳弘亚房地产开发有限公司印章，乙方位置周虎海签名。”同日，原告周虎海出具了经济适用房认购证办理声明，载明：“本人姓名周虎海，身份证号，在文博花园购买经济适用房一套。现承诺本人符合购买经济适用房条件，并声明由本人自行申请办理《经济适用房认购证》。若因本人原因（不符合购买经济适用房条件）而无法办理《经济适用房认购证》的，一切后果均由本人承担，与南阳弘亚房地产开发有限公司无关。”事后，双方也未签订购房合同。2014年12月，原告周虎海缴纳了订房意向金200000元，被告南阳弘亚房地产开发有限公司向原告周虎海出具了200000元的交款收据。原告周虎海庭审中提供了2015年12月2日的收据一份，载明：“收据今收到周虎海人民币21900元，附注文博花园购房4-1-1101意向金，收款人赵萌。收据上加盖了南阳弘亚房地产开发有限公司的印章”。被告南阳弘亚房地产开发有限公司对原告周虎海提供的21900的收据表示公司现无法查找到。另，被告南阳弘亚房地产开发有限公司向原告周虎海出具了凭证：“姓名：周虎海，4号楼西单元B1西11层，房屋面积94.34平方米,房号4-1-1101.总房款251888元，余款51888元。合计应交总余款51888元。总余款51888元中的51888元被划掉，并在下方写明29988元。”被告南阳弘亚房地产开发有限公司对凭证上51888元改动为29988元部分不予认可。2017年4月30日，南阳市经济适用房瑶春居龙锦嘉园销售部出具通知书一份，载明：“通知书周虎海先生，您在2014年12月30日与我公司签订协议，购买瑶春居龙锦嘉园（原文博花园）小区4号楼1单元1101户，现在该房屋已经交工，可以交付使用。根据协议约定，您应当交清所有剩余购房款。鉴于我公司多次通知您交款未果，现最后通知如下：“请在2017年5月5日前履行付款51888元的义务，否则视为您放弃购买上述房产，你我双方的购房协议在最后履行日的次日予以解除，该房产将另行出售。退款手续请到销售部办理。联系电话：0377-6319****.该份通知下方周磊签名确认。”被告南阳弘亚房地产开发有限公司庭审中陈述因一直无法联系原告周虎海，通过其他途径找到周虎海儿子周磊，并向其告知了通知中的事项，将通知书也交给周磊一份。原告周虎海庭审中陈述周磊系其儿子，但周磊未向其说过去公司的事情。另查明，2020年8月22日，涉案房屋已办理网签备案登记到案外人名下，并已办理了不动产权证。上述事实，由原被告双方当庭陈述、订房意向书、收据、通知等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，原被告双方签订的文博花园订房意向书是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，内容合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”;《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”。原被告双方签订的《文博花园订房意向书》虽包含了所认购房屋的位置、价款、付款期限等内容,但对于房屋装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套设施的产权归属,特别是影响双方基本权利义务的“房屋交付使用条件及日期”、“办理产权登记有关事宜”等商品房买卖合同的主要内容未作出约定。且该协议明确载明此意向书仅做订房意向，其他内容以双方正式签订的购房合同为准。另外，原被告双方签订的意向书中约定周虎海须符合经济适用房认购要求，准购证明由周虎海自行办理，周虎海相关手续提供齐全后，该意向金抵作购房款。原告周虎海庭审中陈述自己不清楚准购证明是否办理，原告周虎海也未提供证据证明其已经提供了准购证明等材料，被告南阳弘亚房地产开发有限公司称未收到上述材料，故原告周虎海缴纳的意向金不符合抵作购房款的前提条件。综上，原被告双方签订的文博花园订房意向书依法尚不属商品房买卖合同,而属商品房预约合同。因原被告间未订立商品房买卖合同本约,对房屋“交付条件及日期”、权属登记有关事宜”等尚未形成约定,原告请求预约合同的相对方南阳弘亚房地产开发有限公司按照尚未订立的本约合同履行本约合同中的办理相关产权登记手续的义务,缺乏法律依据。此外,受预约合同权利救济途径所限,即使合同相对方根本违反预约合同,守约方也不享有强制对方订立本约合同的权利,否则将违反合同法规定的平等自愿原则。综上，原被告间签订的文博花园订房意向书性质上仍属预约合同。原告周虎海以预约合同要求合同的相对方被告南阳弘亚房地产开发有限公司履行尚未订立的本约合同的办理相关产权登记手续的义务,缺乏法律依据。庭审中，经向原告周虎海释明，原告周虎海变更诉讼请求为要求被告返还购房款及利息并赔偿损失，损失为支付购房款一倍赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的(五)法律规定的其他情形。本案中，原告周虎海陈述因无法联系到被告南阳弘亚房地产开发有限公司故导致未缴纳尾款29988元，但原告周虎海在2014年12月缴纳意向金200000元后，于2015年12月2日第二次缴纳了意向金21900元。2017年4月30日，被告南阳弘亚房地产开发有限公司虽是向周磊送达了通知书，告知原告周虎海在2017年5月5日前履行付款51888元的交费义务，逾期合同解除。原告周虎海庭审中陈述未收到该份通知书，但周磊作为原告周虎海的儿子，购房作为家庭的一项重大支出，周虎海称对此不知情，与常理不符。按照被告南阳弘亚房地产开发有限公司提供的证据证明其履行通知的时间为2017年4月30日，原告周虎海在限定时间内未缴纳房屋尾款，且现该房屋已网签备案到案外人名下，原被告双方所签订的订房意向书目的也无法实现，故原被告双方签订的订房意向书于2017年5月6日起予以解除。对于原告周虎海要求被告南阳弘亚房地产开发有限公司返还购房款、利息并赔偿损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，原被告双方签订的文博花园订房意向书，仅为预约合同，且原告周虎海在被告南阳弘亚房地产开发有限公司向其儿子送达通知书后也未及时补交购房款，并签订商品房买卖合同，故被告南阳弘亚房地产开发有限公司将该房屋出售给案外人的行为不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，故对原告周虎海要求被告南阳弘亚房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于返还购房款的问题，被告南阳弘亚房地产开发有限公司庭审中陈述原告周虎海缴纳的21900元未查找到，但原告周虎海庭审中提供的的收据上加盖了被告公司印章，被告南阳弘亚房地产开发有限公司也没有提供其他证据予以推翻，故对原告周虎海于2015年12月2日缴纳的21900元，本院予以认可。合同解除后，被告南阳弘亚房地产开发有限公司应返还原告周虎海购房款221900元。关于利息问题，根据双方合同约定，原告周虎海应在被告南阳弘亚房地产开发有限公司指定的期限内缴纳所订房屋剩余房款，若逾期未办理，则南阳弘亚房地产开发有限公司无息退回意向金，该意向书终止。但被告南阳弘亚房地产开发有限公司也并未按照约定退回原告周虎海意向金，从公平原则考虑，被告南阳弘亚房地产开发有限公司应自2017年5月6日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至2020年8月19日，自2020年8月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率支付利息至购房款付清之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原被告双方签订的《文博花园订房意向书》于2017年5月6日起解除。二、本判决生效后十日内，被告南阳弘亚房地产开发有限公司返还原告周虎海购房款221900元并给付利息，利息自2017年5月6日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率支付利息至购房款付清之日止。三、驳回原告周虎海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2314.00元，由被告南阳弘亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 崔 迪二〇二一年四月二十四日书记员 曾凡江