河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1246号 上诉人（原审原告）：聂尚峰，男，1970年10月1日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李信涛，河北驰舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市成祥房地产开发有限公司，住所地:河北省邯郸市复兴区百花大街62号1号楼1单元1101。 法定代表人：何玉川，该公司经理。 委托诉讼代理人：任保合，河北新择律师事务所律师。 上诉人聂尚峰因与被上诉人邯郸市成祥房地产开发有限公司（以下简称成祥公司）合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人聂尚峰及其委托诉讼代理人张仕景、李信涛，被上诉人成祥公司的委托诉讼代理人任保合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂尚峰上诉请求：1.依法撤销邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初812号民事判决，改判支持聂尚峰的全部诉讼请求;2.本案的一、二审诉讼费用及其他费用由成祥公司承担。主要事实与理由：1.一审法院驳回聂尚峰请求确认《房屋抵债协议》有效的诉讼请求没有法律依据。《房屋抵债协议》不违反《合同法》关于合同无效的相关规定，且关于以物抵债协议的效力，最高人民法院指导性案例72号裁判要旨：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款的，该商品房买卖合同具有法律效力。”该观点在法律界及众多判例中已没有争议。合同合法有效就应当被依法确认并继续履行；2.本案不存在将“违法高息合法化”的情况。《房屋抵债协议》签订之时，在成祥公司强势地位的支配下聂尚峰已经退还之前的所有债权凭证，举证责任在成祥公司。成祥公司已经收回之前的相关债权凭证后又主张其中存在高息，其有义务也有能力提供相应的债权凭证予以证明。成祥公司对之前“借款不能偿还”以及“以房抵债”的事实并不否认，只是对利息的多少提出抗辩，其实质是提出了“聂尚峰的债权数额不足以购买其房屋”，也就是聂尚峰未支付全部购房款。而事实是，成祥公司以接近两倍的市场价格将其房屋抵顶给聂尚峰。时间已经过去五年半之久，在房价上涨的情况下，至今变现也归还不了借款本金，且在《房屋抵债协议》第五条约定“甲方保证对所抵房屋价格进行了充分市场分析，确定抵偿价格为市场价，日后不再对此价格提出任何异议”欲盖弥彰的霸王条款亦可见其对聂尚峰利益的盘剥，或者说其已经充分保障了自身的利益，所以不存在未支付全部购房款的事实。根据成祥公司出具的房款收据，应当认定双方签订《房屋抵债协议》时聂尚峰已经支付了全部购房款；3.本案涉及两个法律关系，即“民间借贷”和“房屋买卖”，前者已履行完毕，而后者本身合法有效。应本着民事权益自治、保护交易安全的原则，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，应当对房屋买卖的事实进行查明，依法支持聂尚峰的诉讼请求。 成祥公司辩称，1.2012年9月27日，聂尚峰向成祥公司出借第一笔600万元，约定月息3.5%，借款期限3个月。到期后,聂尚峰将未付利息转化为本金。聂尚峰陆续出借的数笔款项均是每月结算利息，未付利息又转化成本金，一直按照月息3.5%计算。聂尚峰通过利滚利形式，不断加大借款数额，其实际借给成祥公司2059.51万元。2015年7月3日第一次签订抵账协议时，利息已计算至2015年6月底，除成祥公司偿还1083.4505万元现金外，连本带息抵账4783.1570万元。当天，聂尚峰将第一次签订的抵账协议分成两份，一份612.2400万元转抵给张跃生，聂尚峰自己的债权数额由4783.1570万元变成4170.9170万元。以上就是抵账协议的形成过程；2.按照当时法律规定，已经偿还的利息可以按年利率36％计算，没有偿还的利息不得超过年利率24%。而给付聂尚峰的利息明显高于24%，甚至高于36%，属于高利贷。且聂尚峰在成祥公司累计放贷17笔，属于职业放贷人，其行为也构成套路货。依据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》明确规定，“套路贷”是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷“或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动。本案中，聂尚峰通过高额利息，利滚利等手段虚增借款数额。又通过法律途径起诉成祥公司，其目的是为了将违法行为合法化，其行为已构成套路贷；3.依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法﹝2019﹞254号第45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保；人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼”，本案应驳回上诉，维持原判。 聂尚峰向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋抵债协议》有效；2.被告为原告办理金泽苑一期4#号楼1号（宏泰路116号）、4#号楼2号（宏泰路114号）、4#号楼7号（宏泰路100号）、4#号楼9号（宏泰路94号）、4#号楼10号（宏泰路92号）、4#号楼11号（宏泰路90号）、4#号楼12号（宏泰路110号）、4#号楼13号（宏泰路104号）、4#号楼14号（宏泰路98号）、5#楼-7#楼裙房商业1号（宏泰路74号）、5#楼-7#楼裙房商业2号（宏泰路72号）、5#楼-7#楼裙房商业3号（宏泰路70号）、5#楼-7#楼裙房商业4号（宏泰路68号）、5#楼-7#楼裙房商业5号（宏泰路66号）、5#楼-7#楼裙房商业6号（宏泰路64号）十五套房产的产权登记手续；3.被告支付原告违约金5,576,929.5元；4.被告赔偿原告2018年7月3日至2020年7月16日期间的损失4,467,543.6元，并自2020年7月17日起至上述房产办理完毕产权登记手续之日止期间的损失（以37,179,530元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月3日，原告（受偿人、乙方）与被告（抵偿人、甲方）签订《房屋抵债协议》一份，约定“鉴于甲方于2014年陆续借乙方款项到期不能偿还，双方协商，甲方以其自行开发建设的商品房若干平方米抵偿，协议如下：甲方确认陆续向乙方借款本息合计共47,831,570元（以上本息已结算至2015年6月底），该借款始发生于2014年2月，2015年2月到期。二、甲方自愿将开发建设的商住楼中，住宅1318.62平方米，共13套，门市2965.73平方米，共17个门市，一并抵偿给乙方。三、该抵偿房屋位于金泽苑小区一期及瑞鼎国际小区，系甲方自行开发建设的商品房。四、本协议签订后，自甲方将抵偿给乙方的房屋进行预售登记备案并网签完毕后，甲乙双方之间的原民间借贷债权债务消灭，甲方应尽快对抵债房屋进行预售备案登记，以保证乙方尽快取得抵账房屋。如甲方未能在3年内办理向主管部门备案手续的，致使乙方无法办理产权登记手续的，应向乙方支付已付购房款总额15%的违约金。五、甲方保证对所抵偿房屋的价格进行了充分的市场分析，确定抵偿价格为市场价，日后不再对此价格提出任何异议。六、甲方保证未对抵偿房屋设定抵押，保证未出售给乙方以外的任何人，保证对抵债房屋具有完全的处分权。……十、本协议签订后，按甲方出售的单元，三日内分别签订商品房认购协议，并在三日内交付抵债房屋。”合同签订后，被告向原告交付涉案房屋。同日，原、被告又将上述协议分为“金额为41,709,170元，门市为2557.57平方米，共15个门市”和“金额为6,122,400元，门市为408.16平方米，2个门市”的《房屋抵债协议》各一份，分别由原告和案外人同被告签订。2015年6月27日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订上述协议中约定的15个门市的《金泽苑一期商业认购协议》十五份，并向原告出具了收据，该15个门市的价款合计为37,179,530元。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋抵债协议》，原、被告均认可系在民间借贷到期的情况下，经协商一致签订，鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额包含了借款本金和利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院基于对借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。因原告与被告的资金往来中包括了案外人的资金，告知原告将上述资金往来中案外人的本金金额及给付案外人利息的时间和具体金额区分开后予以告知，但原告并未在指定的期间告知，故原告要求确认其与被告签订的《房屋抵债协议》有效的诉讼请求难以支持，对原告的诉讼请求予以驳回。判决：驳回原告聂尚峰的诉讼请求。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的约定，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基础原则。本案中，因成祥公司与聂尚峰之间存在多笔借款合同关系，在成祥公司无能力偿还多笔借款本金及利息的情况下，经双方协商同意将对账确认的借款本息转化为购房款，因而双方之间的借款合同关系也随之转变为商品房买卖合同关系。双方于2015年7月3日签订《房屋抵债协议》，该协议对于房屋交付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。在确认《房屋抵债协议》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中，双方当事人均认可该《房屋抵债协议》系在双方原有借款合同关系基础上达成，且成祥公司提出双方在合同中确认的欠款数额，包含了聂尚峰借款本金、重复计算的利息及违法高息，为证实其主张亦向本院提供了成祥公司记账凭证、银行承兑汇票复印件、银行转账凭证、聂尚峰出具的收条及证明等证据。在聂尚峰对上述证据不予认可的情况下，其应当负有证实向成祥公司出借款项的具体数额、利息计算方式及欠付借款本息等基本借款事实的举证责任，以便于本院甄别案涉借款是否存在违法高息及复利的情况。经本院释明后，聂尚峰仍以借款合同成祥公司已收回为由，未能提供其的银行流水、转账凭证等相关证据，故应由其承担举证不能的不利后果。对于双方当事人通过上述对账确认的欠款本息数额，本院无法予以确认。一审判决驳回聂尚峰的诉讼请求并无不当，应予维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。聂尚峰的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82,065元，由上诉人聂尚峰承担。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 郑佳佳 审判员 张海霞 二〇二一年四月十三日 书记员 宋婧瑄 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。