贵州省六盘水市水城区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0221民初948号原告：贵州丰和物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区银壶社区解放南路（教师小区）。统一社会信用代码：91520203MA6E8GNP9H。法定代表人：严远琳，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：黄春燕。执业证号：32409172200226。特别授权委托诉讼代理人：李华，贵州厚度律师事务所律师。执业证号：15202201910142664。被告：陈婷，女，1980年1月3日生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。特别授权委托诉讼代理人：陈露，女，1987年12月5日生，穿青人，与陈婷系姐妹，住贵州省六盘水市钟山区。原告贵州丰和物业服务有限公司（以下简称“丰和物业公司”）诉被告陈婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰和物业公司的委托代理人李华及被告陈婷的委托代理人陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理费1,215.22元给原告（从2019年1月至2020年12月，共计24个月，84.39平方，0.6元/平方）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日、2日，原告（乙方）与卡达凯斯小区业主委员会（甲方）签订一份《物业承包服务合同》及《物业承包服务合同补充协议》，合同约定：甲方将其小区的物业问题交给乙方管理，物业费收取方式为电梯楼按建筑面积1元/平方，步梯楼按建筑面积0.6元/平方，商铺按建筑面积1.2元/平方，合同期限为五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止等内容。补充协议约定：业主和物业使用人按月缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为次月10日前。若业主自愿预交一年物业服务费，享受一个月优惠。对于业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按应缴纳费用千分之一收取违约金。2015年，被告取得双水新区钟山东路南侧水城大道西侧卡达凯斯山水城x幢x单元x层xxx号房屋所有权，并一直居住在该房屋内。合同签订后，原告按合同履行了物业服务，但被告作为小区业主并未向原告如期缴纳物业费。为此，原告多次找被告催要物业服务费，被告均以各种理由拒付。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。陈婷辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。第一，原告所指从2019年1月至2020年12月多次催缴催要物业管理费，被告以各种理由拒付，与事实不符合。被告在2019年之前一直正常交纳物业管理费，为何2019年后没有缴纳物业管理费。1、根据《物业管理条例》第四十五条规定，业主乱停乱放车辆属于可能妨碍他人使用物权的行为，物业公司可以请求相关机关制止该行为。该规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。我方提交的证据一，被告多次给物业反映小区内同一个位置车辆乱停乱放并且占用消防通道，导致被告多次回家没有路进入A栋302室，物业一直没有重视解决该问题，并且对被告说他们管不了，是业主乱停乱放。2、根据《物业管理条例》第五十一条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用，挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地，在约定期限内恢复原状。被告提供的证据二，该图上的建筑区域原属于业主公用道路和场地，原告默许该业主在此建筑占用A栋业主的道路场地，还在此处安装水表、气表，严重侵害A栋业主的利益。被告多次与原告方交涉，原告多次以各种理由拒绝处理。3、根据餐饮业经营者排烟排污管理规定第十条规定:（一）建设油烟收集处理后全部排入专用烟道，并且排放的油烟应符合《饮食业油烟排放标准（试行）》（GB18483-2001）的规定，禁止油烟无规则排放和利用城镇公共雨水或者污水管道排污。我方提供的证据三，被告方居住在该建筑此栋302室，由于该租户业主大型饭店后厨不按处理餐饮业经营者排烟排污管理规定，排污严重不达标准，连最基本的排烟管管道都没有安装，导致302室长年不敢打开后排窗户，即使长年不打开窗户，每天下午3到4点左右后，302室内充满刺鼻难闻的油烟味，已经严重影响到被告方的生活，被告多次找原告沟通无效，原告方以对方有关系有后台背景为由一直没有处理，无作为。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利，没有对他人任何权利的侵害。原告未履行《物业承包服务合同》里的业务职责，并且在被告多次反映沟通后仍然无作为，并且多次违反《物业管理条例》，故请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告丰和物业公司系物业管理服务企业，被告陈婷系卡达凯斯山水城x幢x单元x层xxx号房屋（面积84.39㎡）业主。2018年1月1日，卡达凯斯小区业主委员会与原告丰和物业公司签订《物业承包服务合同》，约定原告为卡达凯斯山水城小区提供商住两用的物业服务，合同期限为伍年，自2018年1月1日至2022年12月31日；物业的管理服务费用按双方协商的标准收取，即电梯楼每月每平方米按建筑面积1元、步梯楼每月每平方米按建筑面积0.6元、商铺每月每平方米按建筑面积1.2元；合同同时还对管理事项、物业管理服务内容及标准、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年1月2日，卡达凯斯小区业主委员会与原告丰和物业公司签订《物业承包服务合同补充协议》，对管理服务费用进行补充约定。2019年1月至2020年12月，被告未向原告缴纳物业管理费1,215.22元。原告经催收无果，遂诉至法院。上述事实，有原告提交的物业承包服务合同、物业承包服务合同补充协议、房屋所有权证书及被告提交的照片等在卷予以佐证，足以认定。本院认为，卡达凯斯山水城小区业主委员会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与原告签订服务合同。原告与业主委员会签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定。该合同除对物业服务企业及业主委员会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力。关于被告辩称消防通道被车辆堵塞以及车辆乱停乱放的问题，从被告提交的照片可以看出小区存在车辆乱停乱放的现象，物业服务确实存在瑕疵。关于被告辩称原告默许业主在公用场地建筑等行为，因无其他证据相互印证，不予采信。关于被告辩称饭店排烟排污严重影响其生活的问题，因无证据充分证实，该辩解不足以成为被告拒交物业费的理由，且饭店排烟排污涉及实际侵权人，被告可另行主张权利。本案中,原告已按照服务合同的约定提供了物业服务,履行了合同主要义务,虽然被告辩称原告丰和物业公司存在物业服务不到位等服务瑕疵,但在原告丰和物业公司履行了合同主要义务的情形下,被告以原告履行合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由,会使原、被告双方的利益关系失去平衡,不具有法律依据。考虑到原告为被告提供的物业服务确实存在瑕疵,本院对丰和物业公司主张被告支付物业费的诉讼请求酌情按照70%予以支持,即850.65元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈婷于本判决生效之日起十日内向原告贵州丰和物业服务有限公司支付2019年1月至2020年12月期间物业管理费850.65元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告陈婷负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，原告可在判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员  郭丽二〇二一年四月二十日法官助理赵雅洁书记员毛孟玮