山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民再77号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：董芹福，男，1977年3月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：卢为峰，男，1980年8月24日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：龙海投资集团有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：于长安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 再审申请人董芹福、卢为峰因与被申请人龙海投资集团有限公司（以下简称“龙海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁02民终4668号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年12月8日作出（2020）鲁民申8177号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人董芹福及二再审申请人的委托诉讼代理人刘小庆，被申请人龙海公司的委托诉讼代理人李景峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董芹福、卢为峰申请再审请求：1.撤销一审判决第一、二、三项及二审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审、再审诉讼费用由龙海公司承担。事实和理由：1.董芹福、卢为峰向龙海公司交付的租金实际上超过被申请人主张的合同到期日2019年4月30日所对应租金10万元。该新证据足以推翻一审判决第一项、第三项的内容。2.原审法院对案涉租赁合同性质认定错误。双方签署的租赁合同实为附解除条件的固定期限租赁合同。从签署合同的整个过程看，明显是进行长期合作，且对租赁合同解除作出限制，以保证租赁物利用的持续性。而一、二审法院认定双方在第二次租赁合同期满后转为不定期合同系案件事实认定错误。退一步讲，即便一、二审法院未将合同性质认定为附解除条件的固定期限合同，法院在未认真审查租金的实际交付情况，不顾龙海公司已经实际收取案涉租金390500元的事实，不顾龙海公司对案涉场房占用并拖欠占有使用费2264322元的事实，认定合同于2019年7月26日解除，也是对基本事实的错误认定。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第232条关于租期不明的处理条款，系在事实认定错误的基础上导致的法律适用错误。3.涉案合同签署后对涉案土地房屋改建并向外出租，龙海公司是明知的且其工作人员高鹏参与其中，龙海公司并未在法定期限内提出异议。 龙海公司辩称，1.董芹福、卢为峰提出的租金10万元并非新证据，在一审中董芹福、卢为峰自认该款项为支付案外人的其他费用，与龙海公司无关；2.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间签订的《租赁合同》为不定期租赁合同，龙海公司享有任意解除的权利；3.按照合同第十一条约定，董芹福、卢为峰如进行建设，应当书面告知，并经龙海公司同意，但是董芹福、卢为峰属于私搭乱建，也未告知龙海公司，合同解除后，董芹福、卢为峰应承担恢复原状的义务；4.董芹福、卢为峰主张龙海公司占用涉案市场的部分房屋，并拖欠使用费2264322元，无事实及法律依据。综上，再审申请人的再审请求应予驳回。 龙海公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人2018年5月1日签订的《租赁合同》；2.董芹福、卢为峰立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状；3.董芹福、卢为峰按照30万元/年的标准支付龙海公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；4.诉讼费用由董芹福、卢为峰承担。 一审法院认定事实：2014年2月28日，龙海公司与董芹福签订《租赁合同》一份，主要约定：一、龙海公司将位于即墨市新时代装饰城的房屋及场地28亩出租给董芹福使用，用途为家具家电、商业设施的加工生产，批发零售等。二、租赁期限：自2014年5月1日至2015年4月30日。合同到期如要续租应提前三个月书面告知。三、租金为每年24万元，按租期年付。合同第五条约定了权利义务：董芹福不得改变房屋结构及用途，如有搭建需以书面的形式告知龙海公司；董芹福转租或交由第三人使用，需经龙海公司批准并到龙海公司处办理变更手续。合同第十条，合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。如有国家政策变动或政府原因需提前收回租赁物时，龙海公司应提前三个月通知董芹福。合同结束十日内退还租赁物，租金按日据实结算，互不承担违约责任。十一条，租赁期内，不得私搭乱建，如有建设应书面告知，经龙海公司同意，期满后应按原样返还。十二条，合同终止时，地上属于董芹福的建筑物、附属物归董芹福所有。涉案土地原有房屋面积4000余平方米，合同签订后，龙海公司交付涉案房屋及场地，董芹福在涉案场地另建钢结构商铺若干，与原有房屋一并转租给商户使用至今。2015年至2017年期间双方并未签订书面租赁合同。2018年5月1日，龙海公司与董芹福、卢为峰签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期如要续租应提前三个月书面告知。租金为每年30万元。合同其他条款与2014年2月28日龙海公司与董芹福签订的《租赁合同》相同。2018年5月1日至2019年4月30日的租金双方确认已经付清。另查明，涉案土地登记于青岛万国金城置业有限公司名下，土地使用权证号：即转国用（2010）第xx号，使用权面积为18712平方米。青岛万国金城置业有限公司出具证明一份，证明涉案土地及地上房屋由龙海公司管理，龙海公司有权对外出租。龙海公司自述双方当事人签订的《租赁合同》到期后，龙海公司已经与青岛合荣物业有限公司进行合作，由其管理涉案房屋及场地，青岛合荣物业有限公司已向董芹福、卢为峰转租的其中13户商户收取了390500元租金。董芹福、卢为峰自述涉案房屋及场地仍由其经营管理，转租给商户使用。一审法院于2019年7月26日将起诉状副本送达董芹福、卢为峰。 一审法院认为：双方当事人于2014年、2018年签订的两份《租赁合同》均系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定，董芹福、卢为峰租赁涉案土地及房屋的用途为家具家电、商业设施的加工生产，批发零售等，庭审中董芹福、卢为峰亦称租赁的用途是建设市场转租。涉案场地原有房屋仅4000余平方米，董芹福、卢为峰承租后，在涉案土地上搭建若干钢结构房屋用于转租，因此本案应为土地租赁合同纠纷。关于龙海公司主张双方于2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除，一审法院认为，根据合同约定，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期如要续租应提前三个月书面告知。合同还约定，合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。因此，涉案租赁合同自2019年4月30日已经到期，但董芹福、卢为峰继续使用涉案场地，现已转变为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但龙海公司提交的证据不足以证明其已经通知董芹福、卢为峰解除租赁合同，《租赁合同》的解除时间应为起诉状送达董芹福、卢为峰之日即2019年7月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案件中，《租赁合同》第十一条约定，租赁期内，不得私搭乱建，如有建设应书面告知，经原告同意，期满后应按原样返还。董芹福、卢为峰并未提交证据证明其搭建的钢结构房屋经龙海公司同意，应当承担举证不能的法律后果，因此，龙海公司要求董芹福、卢为峰立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。关于龙海公司要求董芹福、卢为峰按照30万元/年的标准支付自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费的诉讼请求，法院认为，董芹福、卢为峰已经付清2019年4月30日前的租金，双方的《租赁合同》于2019年7月26日解除，因此，董芹福、卢为峰应当支付2019年5月1日至2019年7月26日的租金及自2019年7月27日至实际搬离之日的占有使用费。龙海公司自认已经通过青岛合荣物业有限公司向董芹福、卢为峰转租的其中13户商户收取了390500元租金，故龙海公司可以就超过390500元租金的部分要求董芹福、卢为峰按照30万元/年的标准支付自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、龙海公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；二、董芹福、卢为峰于判决生效后三十日内迁出位于青岛市即墨区新时代装饰城的涉案场地并恢复原状；三、董芹福、卢为峰于判决生效后三十日内就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付龙海公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；四、驳回龙海公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元（龙海公司预缴），减半收取525元，由董芹福、卢为峰负担400元，由龙海公司负担125元。 董芹福、卢为峰共同上诉请求：1.撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8824号民事判决，将案件发回原审法院重审；2.案件一、二审诉讼费由龙海公司承担。 本院二审认定事实：二审期间，上诉人董芹福、卢为峰提交商铺租赁合同复印件一份，证明2019年5月1日被上诉人龙海公司委托的合荣物业管理公司与商户业主韩淑婷签订商铺租赁合同一份，将xx商铺出租给韩淑婷，约定合同租赁期限为一年，年租金3万元。韩淑婷已将3万元租金支付给合荣物业管理公司。一审法院对被上诉人龙海公司直接收取的租金金额认定有误。龙海公司质证称，上诉人提交的租赁合同系复印件，故对该证据的真实性无法确认。如果该证据系真实的，证据的形成时间为2019年5月1日，根据民事诉讼法关于新证据的规定，该证据不应作为二审新证据，对上诉人所主张的证明事项不予认可。庭后，龙海公司提交即墨市叶郁森家具店的工商营业登记信息、青岛合荣物业管理有限公司与韩淑婷签订的商铺租赁合同复印件、落款为“郁森家具：韩淑婷”租金条一份，以证明韩淑婷即为被上诉人龙海公司自认收取租金的商户“玉森”，韩淑婷交纳的3万元租金已计算在龙海公司自认收取的13户商户390500元租金内。本院认为，上诉人董芹福、卢为峰提交的该份证据系复印件，证据的真实性存疑。且被上诉人龙海公司庭后提交的证据材料证实韩淑婷交纳的3万元已计算在龙海公司收取的390500元租金内具有较大盖然性。对上诉人董芹福、卢为峰提交的证据本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院二审认为，案件的焦点问题主要有：一、双方当事人签署的涉案租赁合同的性质；二、上诉人董芹福、卢为峰是否应当将涉案场地恢复原状返还被上诉人龙海公司；三、一审判决判令上诉人支付自2019年5月1日起至实际搬离之日的占有使用费是否正确；四、一审法院适用简易程序审理案件是否不当。 关于焦点问题一，本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的涉案《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在涉案合同于2019年4月30日到期后，双方当事人并未续签租赁合同，董芹福、卢为峰继续使用涉案房屋，龙海公司未提出异议，涉案合同已转变为不定期合同，当事人可随时解除合同。故上诉人董芹福、卢为峰主张涉案合同为附解除条件的固定期限租赁合同不成立，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案租赁合同第十一条约定，“期满后按原样返还”。在涉案房屋租赁合同解除后，出租人龙海公司有权要求承租人董芹福、卢为峰搬离涉案房屋即场地并恢复原状。关于焦点问题三，龙海公司虽收取了13户商户390500元租金，但是涉案场地仍由上诉人董芹福、卢为峰占有，一审法院判令董芹福、卢为峰就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准向龙海公司支付自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费并无不当。董芹福、卢为峰认为龙海公司获取双份利益的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点问题四，就本案租赁合同纠纷而言，事实清楚，权利义务关系明确，争议不大，且无《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条不适用简易程序的情形，一审法院适用简易程序并无不当。董芹福、卢为峰在一审审理时并未提出异议，故董芹福、卢为峰主张一审适用简易程序，程序不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于董芹福、卢为峰主张一审判决解除涉案租赁合同，但未判决龙海公司对董芹福、卢为峰的经济损失进行赔偿，结果显示公平公正的上诉理由。本院认为，在二审程序中，董芹福、卢为峰提出反诉，二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解。龙海公司当庭表示不同意就反诉事项进行调解。董芹福、卢为峰就损失补偿问题可另行起诉，本院对此项上诉理由不予审理。 综上所述，董芹福、卢为峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由董芹福、卢为峰负担。 本院再审期间，董芹福、卢为峰提交如下证据：证据1，付款人为董怀山，收款人为刘炳春的境内汇款电子回单（中国工商银行）一份，证明董芹福的父亲按照龙海公司负责人高鹏的指定将10万元租金转至刘炳春账户，在支付合同约定的30万元以外也支付了下一年度的相应部分租金。证据2，涉案场地目前的交易市场布局图以及市场照片，证明董芹福、卢为峰在承租涉案场地后在一片平地上投入大量人力物力财力建成现在的交易市场。 龙海公司质证称，对证据1的真实性没有异议，对其主张的证明事项没有异议，董芹福、卢为峰在原一审中已经自认该10万元为支付案外人高鹏等的其他费用，所以就该10万元具体支付的款项根据禁止反言的原则应以董芹福、卢为峰在原一审中的陈述为准。对证据2中交易市场布局图真实性无法确认，且该布局图系申请人单方制作。对其余照片真实性没有异议，但该照片并未显示拍摄时间，同时本案核心争议焦点为涉案合同性质，所以该组证据与本案无关。 本院认为，龙海公司对证据1真实性无异议，且龙海公司在一审庭审中认可2018年-2019年租金中收取了董芹福、卢为峰40万元，本院对该证据予以采信；对证据2中的照片真实性，本院予以采信。 龙海公司提交项目立项信息表一份，证明：二审判决生效后龙海公司已经向即墨区行政审批服务局主张立项，将涉案土地建造成便民农贸市场。 董芹福、卢为峰质证称，对证据真实性无法确认，证明内容有异议，与本案争议内容无关，而且该证据未显示项目是否已被相关部门批准，根据该信息表的建设规模和内容可以看出内容为新建两座两层农贸市场、新建半成品加工厂房25000平，这些内容均与申请人在营的涉案场地状况不冲突。 本院认为，该证据与本案争议的事实无关，本院不予采信。 本院再审查明的其他事实与原审一致。 本院再审认为，本案争议的焦点：1.涉案合同的性质；2.涉案合同是否应当解除。 关于焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” 本案中，首先，涉案合同第二条约定：合同到期如要续租应提前三个月书面告知。第十条约定：合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。但自2014年签订了租赁合同后，2015年至2017年期间双方并未签订书面租赁合同，2018年双方又签订了书面的租赁合同，双方对租金数额进行了变更，由此说明，双方当事人合同到期后，再签订租赁合同需要对合同主要条款进行协商，并不是条件不变的自动签订。涉案合同第十条系续签合同条件之一，并非合同解除条件。其次，在涉案合同于2019年4月30日到期后，双方当事人并未续签租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，涉案合同已转变为不定期租赁合同。再审申请人主张多支付了10万元的房租，但是也不能认定本案合同到期后自然转为固定期限的租赁合同。再次，涉案合同第二条约定：合同到期如要续租应提前三个月书面告知。董芹福、卢为峰在合同到期后，并未按照约定提前书面告知续租。 关于焦点2，本院认为，由于本案涉案合同系无固定期限的租赁合同，被申请人龙海公司依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定予以解除，原审法院予以支持并无不当。 综上，再审申请人董芹福、卢为峰的再审请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2020）鲁02民终4668号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  曹 志 审判员  薛维红 审判员  张 锐 二〇二一年四月二十八日 法官助理 唐潇慧 书记员 张鲁滨 书记员 司文雯