中华人民共和国 四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7975号 上诉人（原审被告）：汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ），男，1969年2月27日出生，美利坚合众国国籍，护照编码：××，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审原告）：广州市启胜物业管理有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路133号11栋102室。 法定代表人：朱启明，职务不详。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟明来，泰和泰律师事务所律师。 上诉人汪东（DongWang）因与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司成都分公司（以下简称启胜物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服中华人民共和国四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汪东（DongWang）上诉请求：1.撤销一审判决，要求行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费，改判其向被上诉人启胜物业成都分公司支付从2013年1月1日到2020年3月31日物管费10392.67元及同期垃圾处理费517.50元、启胜物业成都分公司赔偿其安装防护栏费的费用8000元、启胜物业成都分公司就暴力事件的不作为和乱作为向全体业主特别是××栋业主公开道歉、赔偿因物业管理不善对其房产价值造成的损失1元；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，对被上诉人在安保、卫生、维护和装修管理等物业服务中存在的瑕疵未予审查；2.一审判决适用法律错误，被上诉人未严格履行物业服务合同，应支持其扣减物业费的主张。 被上诉人启胜物业成都分公司二审中辩称，上诉人未提供证据证明启胜物业成都分公司存在违约行为，亦未提交证据证明其有损失，且其自认自2013年1月起未交纳过物业费，其上诉请求应均予以驳回。 启胜物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令汪东（DongWang）向其支付拖欠的物业服务费25981.68元（自2013年1月1日起暂计算至2020年3月31日）；2.判令汪东（DongWang）向其支付拖欠的垃圾处理费517.5元（自2013年1月1日起暂计算至2020年3月31日）；3.判令汪东（DongWang）支付逾期支付物业服务费的违约金（每逾期一日按月物业服务费的千分之三自2013年1月1日起支付至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由汪东（DongWang）承担。 一审法院认定事实：2009年12月14日，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）与成都××置业有限公司（以下简称××公司）签订《商品房买卖（预售）合同》，购买成都市天府新区××路××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积为142.21平方米。合同约定交房时间为2010年12月31日前。合同第二十二条约定，物业管理企业为上海启胜物业管理服务有限公司，物业服务收费价格为2.1元／月·平方米（建筑面积）。2010年，××公司与上海启胜物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》并备案，约定由上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司对××住宅板块（××）××期提供物业服务，管理费为2.1元／月·平方米，管理期限自2010年4月22日至项目业主大会成立后。2014年9月24日，××公司与上海启胜物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同解除协议》，对生效条件、费用结算、交接工作等进行了约定；2014年12月30日，××公司与广州市启胜物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》并进行备案，约定由广州市启胜物业管理有限公司对案涉房屋即××住宅板块（××一、二期）提供物业服务，第七条约定按房屋实测建筑面积向业主收取服务费用2.1元／月·平方米，第八条约定自《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议约定的交房之日起交纳物业服务费用，第十一条约定按季度预缴，违约则每天按月管理费的千分之三计算违约金。2014年12月31日，××公司、上海启胜物业管理服务有限公司、启胜物业成都分公司签订《前期物业服务合同权利义务承接协议》，约定由启胜物业成都分公司承接原上海启胜物业管理服务有限公司的物业管理及服务工作，三方一致同意：经××公司确认与本项目物业经营活动有关的所有债权、债务均由启胜物业成都分公司予以承担，上海启胜物业管理服务有限公司同意启胜物业成都分公司有权向债务人追偿债务人拖欠的所有费用。一审法院另查明，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）欠付2013年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及垃圾处理费。一审法院再查明，双流区××环境卫生管理所2013年1月1日下发通知，载明案涉小区垃圾清运费为每户4.5元／月，2017年2月27日成都天府新区××街道办事处下发通告，垃圾清运费变更为每户8元／月。一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）是否应当向启胜物业成都分公司支付物业服务费、垃圾处理费及违约金。评述如下：案涉《商品房买卖（预售）合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务合同权利义务承接协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行各自的义务。案件中，启胜物业成都分公司提供了物业服务，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）辩称启胜物业成都分公司在提供服务过程中存在偷工减料等问题，即便其陈述属实，也不能以拒付物业服务费的消极方式来抗辩，而应另行主张，故汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）作为业主应当依照合同约定缴纳2013年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费25981.68元（298.64元／月×87月）。关于垃圾处理费，一审庭审中汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）认可其从2013年1月1日就未缴纳垃圾处理费，结合案件查明垃圾处理费标准，认可启胜物业成都分公司实际已代汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）垫付垃圾处理费517.5元，故启胜物业成都分公司的该项主张具有事实依据，予以支持。关于汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）是否应该支付违约金的问题。因汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）未按照合同约定向启胜物业成都分公司交纳物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）应向启胜物业成都分公司支付违约金。关于违约金金额，《前期物业服务合同》中约定每天按月管理费的千分之三计算违约金。一审法院认为，违约金以补偿为主、惩罚为辅，故结合案涉合同的实际履行情况、当事人过错程度等，将违约金调减为欠费总金额的10%即2598.17元。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）于判决生效之日起十日内向启胜物业成都分公司支付2013年1月1日至2020年3月31日的物业服务费25981.68元及垃圾处理费517.5元；二、汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）于判决生效之日起十日内向启胜物业成都分公司支付违约金2598.17元；三、驳回启胜物业成都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1343元，由汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）负担。 二审中，上诉人汪东（DongWang）向本院提交了四组照片、微信聊天记录截屏复印件及录音文字资料等，拟证明启胜物业成都分公司在安保、卫生、维护和装修管理等物业服务中均存在瑕疵，应减免其物业费，启胜物业成都分公司认为上述四组证据中关于违建部分的照片真实性无法核实，其余照片、微信聊天记录真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为上诉人提交的照片、微信聊天记录截屏等四组证据不属于二审中的新证据，不能达到其证明目的，不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，启胜物业成都分公司按照物业服务合同约定为案涉小区提供了物业服务，汪东（DongWang）作为案涉小区业主亦应按约履行交纳物业服务费义务，根据双方提供的微信聊天记录截图、照片、告知书、违规装修通知单、责令立即拆除通知以及双方当事人在一、二审庭审调查时的陈述来看，可以认定启胜物业成都分公司已按物业服务合同约定为案涉小区提供了物业服务，汪东（DongWang）上诉称启胜物业成都分公司在安保、卫生、维护和装修管理等物业服务中存在瑕疵，但提交的证据不能证明其观点，一审法院判决其向启胜物业成都分公司支付欠交物业费及相应违约金并无不当。 关于汪东（DongWang）上诉称要求启胜物业成都分公司赔偿其安装防护栏费的费用8000元的主张，本院已在另案中予以评价，本案中不再处理。关于汪东（DongWang）上诉称要求启胜物业成都分公司就暴力事件的不作为和乱作为向全体业主特别是××栋业主公开道歉以及赔偿因物业管理不善对其房产价值造成的损失的主张，属于二审中新增加的诉讼请求，启胜物业成都分公司不愿意就此接受调解，其可另行主张。 综上，上诉人汪东（DongWang）的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费527元由上诉人汪东（DongWang）负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 衡 审判员  李 亚 二〇二一年四月二十三日 书记员  陈 悦