云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云0926民初78号 原告：杨敏，女，生于1992年9月24日，汉族，四川省遂宁市人，住云南省临沧市耿马自治县。 委托诉讼代理人：何坚，云南通四海律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：宋文新，男，生于1987年6月15日，汉族，湖南省邵东县人，住云南省临沧市耿马自治县。 委托诉讼代理人：周凤贺，云南通恒律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 原告杨敏与被告宋文新占有物返还纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨敏的委托诉讼代理人何坚，被告宋文新的委托诉讼代理人周凤贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止非法侵占，搬出恒基花园商住字第010号商铺（B幢104号）；2.判令被告承担非法侵占商铺期间占用费326,027.50元；3.判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年12月10日，原告与耿马县恒基房地产开发有限公司（以下简称：恒基公司）签订房屋购销合同一份（合同编号：恒基花园商住字第010号，房屋号码：B幢104号）。购房合同签订后，恒基公司把商铺的实际占有使用权移交给了原告。2016年2月22日，原告向耿马自治县农村信用合作联社贷款用于支付商铺价款。但该商铺至今未能办理不动产权证。（特别说明：因恒基公司及县政府主管部门的原因，业主均未办理产权证书） 涉案商铺系原告出资购买，所有权理应归原告。原告购买商铺的用途是销售电动车，当原告筹备好相关手续，准备装修时才发现涉案房屋被被告砸锁撬门，强行占用。原告多次与被告交涉，要求立即停止非法侵占搬出商铺，但被告以恒基公司欠其材料款为由，拒绝搬出。原告又与恒基公司交涉，该公司称并不拖欠被告材料款。被告非法侵占的行为严重损害了原告的合法权益，迫于无奈而诉至法院，被告自2016年2月22日起至2020年10月23日非法侵占商铺1700多天，按相邻商铺每年70,000.00元租金计算，被告应承担原告损失326,027.50元，故恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 被告宋文新辩称，恒基公司在开发恒基花园项目过程中，向被告购买建材（经办人为恒基公司股东陈小牛），用于工程施工建设。后因恒基公司经济困难，不能及时支付材料款，股东陈小牛代表公司于2015年10月10日向被告出具《欠条》一份，约定欠款金额为615,000.00元。2015年11月12日，陈小牛以恒基公司股东的身份与被告签订以房抵债协议，约定用恒基公司开发的恒基花园B幢104号商铺抵偿恒基公司欠被告的材料款645,000.00元，待不动产权证办理至被告名下后，双方再进行结算，房款抵扣欠款后多退少补。协议签订后，恒基公司将房屋钥匙交予被告，被告于2016年6月开始装修，装修费约160,000.00元。故，被告不存在“砸锁撬门、强行占用”的行为。被告占有和使用涉案房屋属于合法占有、合法使用，原告无权让被告搬出。原告向恒基公司购买房屋，在恒基公司交房不能的情况下，理应向恒基公司维权，而不是向被告主张权利。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证明材料： A1、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明原告向恒基公司购买涉案商铺的事实。 A2、《个人购房贷款合同》复印件一份，欲证明原告向耿马自治县信用合作联社贷款购买涉案房屋的事实。 A3、预售定金发票、售房尾款发票复印件各一份，欲证明原告已付清全部购房款。 A4、贷款账单复印件一份，欲证明原告自2016年2月23日起至2020年8月23日止，共121次偿还耿马自治县信用合作联社购买涉案商铺的贷款本息。 A5、《门面租赁合同书》复印件一份，欲证明相邻商铺每年租金70,000.00元的事实。 经质证，被告对原告提交的五组证据关联性均不予认可，认为不能证明被告是涉案商铺的无权占有人。 针对抗辩主张被告宋文新向本院提交了以下证明材料： B1、《欠条》《协议》复印件各一份，欲证明被告是合法合理的占有涉案商铺，且协议的签订时间早于原告的买卖时间。 经质证，原告对被告提交的B1组证据三性均不予认可。认为《欠条》《协议》均系案外人陈小牛与被告签订，并未加盖恒基公司的公章，属于陈小牛个人行为，故不存在“一房二卖”。 通过质证，对原、被告所提交的证据本院作如下认证： 原、被告提交的证据内容客观真实，能够证明其主张的事实，本院予以确认。 经本院审理查明，本院认定如下法律事实： 孟定恒基花园开发项目因资金问题导致停工两年，为减少损失同时更快完成项目，2014年8月8日开发商恒基公司与案外人张绪雨、陈小牛签订了一份《关于孟定恒基花园项目内部转让框架协议》，约定恒基公司按土地证及项目规划审批通过的全部内容及已施工完成的3、4、5、6幢主体工程转让给张绪雨、陈小牛，转让金额为16,980,000.00元。恒基花园项目开发主体仍为恒基公司。 2014年9月10日陈小牛向被告宋文新等人借款2,100,000.00元，后陆续偿还了部分借款本金及利息。2015年10月10日陈小牛向被告出具《欠条》一份，确认其尚欠被告615,000.00元。因陈小牛无力偿还被告欠款，2015年11月12日，陈小牛以恒基公司股东的名义与被告签订《协议》一份，约定陈小牛欠被告债务645,000.00元，陈小牛利用恒基花园B幢104号商铺抵偿被告欠款，该商铺价值按市场价计算，待陈小牛将商铺不动产权证办理至被告名下后，双方进行结算，房款抵扣欠款后多退少补。 2015年12月10日原告与恒基公司签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》各一份，原告以1,800,000.00元的价格向恒基公司购买B幢104号商铺，该商铺建筑面积为236.44㎡。2015年12月14日耿马自治县房地产管理机关认为上述两份合同符合相关规定，准予登记备案，登记号：耿2015-318号。2016年1月23日原告向恒基公司支付900,000.00元预售定金。同年2月22日原告以涉案商铺作抵押向耿马自治县农村信用合作联社孟定信用社贷款，2月23日耿马自治县农村信用合作联社孟定信用社依约向原告指定账户发放贷款。4月13日恒基公司向原告开具尾款支付发票。 2016年6月被告开始对涉案商铺进行装修并使用至今。而该商铺至今未能办理不动产权证。 本院认为，排除妨害请求权的行使主体应当是享有物权的人，既包含所有权也包含用益物权和担保物权等。被请求人应当为无权占有人。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，买受人在办理不动产登记后，才能取得该房屋的所有权，同时享有物上请求权。本案中，原告与恒基公司虽签订了《商品房购销合同》，原告也支付了全部价款，但并未办理不动产登记，未取得房屋所有权，而被告系基于与陈小牛的以物抵债协议享有涉案商铺的使用权，并非无权占有。原告依据《商品房购销合同》仅享有请求恒基公司交付商铺并办理不动产权证的债权请求权，不享有排除妨害的物上请求权。故，对原告的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下： 驳回原告杨敏的诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,190.00元，由原告杨敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的期限届满后法律规定的期限向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  林 丹 审 判 员  罗壮子 人民陪审员  普 光 二〇二一年四月五日 书 记 员  李 雷