四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初1161号 原告（反诉被告）：四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区安和街32号。 法定代表人：贾开军，董事长。 委托诉讼代理人：雷秋实，男，1963年3月6日生，住南充市顺庆区，系原告员工。 委托诉讼代理人：许宪荣，男，1965年7月16日生，系该公司员工。 被告（反诉原告）：石建春，男，汉族，生于1975年5月27日，住南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：陈芹，女，汉族，1981年1月18日生，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：樊新屏，四川助民律师事务所律师。 原告四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称茂林物业）与被告石建春、陈芹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案；审理过程中，被告石建春、陈芹于2021年3月18日提起反诉，本院依法受理；依法适用简易程序，公开开庭对本诉与反诉一并进行了审理，原告茂林物业的诉讼代理人雷秋实、许宪荣、被告石建春及其与被告陈芹的共同诉讼代理人樊新屏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告茂林物业提出诉讼请求：1.判令二被告支付物业服务费8351元、垃圾处理费546元、违约金5765.3元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年与南充市佳鑫房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为顺庆区清泉寺南路香意湾小区提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准按建筑面积高层为每月1.00元/㎡；原告从2010年7月6日至今一直在案涉小区提供物业服务，二被告石建春、陈芹系香意湾小区4栋2单元1503号房屋业主，其房屋面积99.42㎡。被告自2013年7月31日起至2020年7月31日止，共拖欠84个月的物业服务费8351元、垃圾处理费546元；原告多次催收欠缴费用无果，按服务合同约定，被告应支付违约金5765.3元。 被告石建春、陈芹辩称，原告对小区的管理不到位，有过错；原告收取了被告装修违约责任金3000元及装修押金300元，装修完后，原告至今未退被告押金；原告违约在先，被告不应当承担违约金；物业服务费应按实际面积收取，而非按合同面积收取，原告应退还被告多收的物业服务费；停车管理费不属物业服务费，原告应当退还收取的费用予业主。 被告石建春、陈芹提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告装修违约责任金3000元及装修押金300元；2.判令反诉被告退还反诉原告停车管理费9000元；3.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉人购买了顺庆区××路××小区××栋××单元××号房屋并进行了装修，反诉被告向反诉原告收取装修违约责任金3000元、装修押金300元；反诉原告装修完后多次要求退装修违约责任金和装修押金，也提出过抵减物业费，但反诉被告未同意。反诉原告于2018年8月入住，反诉被告向反诉原告收取了停车费用共计9000元；截至2018年5月，反诉原告发现不应向反诉被告交纳该费用，反诉原告才未再交纳停车管理费。 反诉被告茂林物业辩称，反诉被告收取违约责任金及装修押金是有合法依据的，反诉原告装修完毕后是应当通知物业公司验收的，但反诉原告一直未通知反诉被告，故该款没有退。至于停车管理费9000元，每个月150元是按前期物业服务合同进行收费的，也可以转为物业服务费，反诉原告应当支付物业服务费用。 经审理查明，2010年7月6日，原告茂林物业与南充市佳鑫房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：原告为佳鑫公司开发的顺庆区清泉寺南路香意湾小区提供前期物业管理服务，约定管理期限自交房之日起九个月（不超过3年），合同期满或业主委员会成立与业主委员会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；约定委托管理服务事项有：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，……附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序的管理，……；约定高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.00元交纳；该前期物业服务合同中未约定停车管理服务费，仅约定了车位使用费标准按补充协议约定收取。2012年8月1日，被告接收房屋时，与原告签订了《香意湾前期物业服务协议》一份；在第二条物业管理服务内容中第五项约定“房屋共用设施及其运行的维护和管理。共用设施是指非市政路及路灯、化粪池及其内的排水管道、庭院灯、停车场”，第八项约定“公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部位，非市政路的清扫及垃圾的收集”；第三条物业服务标准中环境卫生管理约定有“小区内实行垃圾处理袋装代并定时清运”、“雨后及时清理积水”、“禁止楼道内或其他公共区域堆放易燃、易爆等危险品或阻碍通告的任何物品”，车辆管理中约定有“车场内各种标识清晰”：第四条对物业服务费约定为：高层住宅按建筑面积1.00元/平方米/月收取，小区停车场地停放车辆按下列标准收取“已售车位使用方向物管方交停车服务管理费按微型车位10元每月收取、标准车位按80元每月收取、豪华车位按100元每月收取”，未约定未出售车位收费标准。 同时查明，被告石建春、陈芹系案涉香意湾小区4号楼2单元15层3号房业主，房屋建筑面积为98.76平方米。被告于2012年8月1日按建筑面积99.42平方米向原告交纳其后一年物业服务费用1193元及相应期间生活垃圾处理费78元，被告同时交纳了装修违约责任金3000元及其他装修押金300元。2013年8月，被告入住案涉小区。 还查明，被告石建春、陈芹入住后，按150元/月向原告茂林物业交纳停车管理服务费，被告共计交纳了2013年8月至2018年5月期间的停车管理服务费，原告分别于2016年和2017年1月两次重复收取了被告2016年12月的停车费，多收取150元。原告在开展物业管理服务期间，有垃圾未及时清运、消防用灭火器破损缺失、单元门通道被堵挡及公共停车位积水未及时清排等服务瑕疵出现。被告也未交纳2013年8月1日至2020年7月31日期间物业服务及生活垃圾处理费。原告提交的市政新区周边小区停车服务管理费均未超过每车60元/月。 另查明，2021年2月8日，因案涉香意湾小区因未规划地面车位，原告以车位紧张为由致函小区地下车库的开发建设单位南充市佳鑫房地产开发有限公司，要求允许车辆临时停放进尚未竣工验收的地下车库，但南充市佳鑫房地产开发有限公司以案涉小区1、2、3、4号楼下面车库正在建设中及“尚未竣工验收的工程或设施不得投入使用”的规定为由予以拒绝。 认定以上事实的依据有原、被告的当庭陈述及双方提交的证据。 本院认为，原告茂林物业与被告石建春、陈芹已形成物业服务合同关系，双方均应按前期物业服务合同约定履行义务。原告茂林物业在2013年8月1日至2020年7月31日期间向业主被告石建春、陈芹提供了物业服务，两被告应向原告交纳相应期间的物业服务费用；因原告提供的物业管理存在瑕疵，故原告应相应减少物业服务费，被告提出的要求减少物业费的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳；按前期物业管理服务合同约定，二被告应交纳的2013年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费为8295.84元（1.00元/平方米/月×98.76平方米×84个月），结合原告服务的瑕疵情形，本院酌定按5%减少物业服务费用，故二被告应交纳物业服务费为7881.05元；因原告茂林物业在收取2012年8月1日至2013年7月31日期间物业服务费用时，按99.42平方米收取，多收被告7.92元，被告在交纳后期费用时应予以扣减。二被告未交纳物业服务费期间相应的生活垃圾处理费应为546元，因该项费用系环卫部门收取，原告属于代收，该费用不属物业服务费，故该费用不在减少费用范围。至于原告主张的违约金，因被告延迟交费系原告服务瑕疵所致，故本院对原告提出的违约金主张不予支持。 至于反诉原告提出的反诉请求，反诉被告茂林物业收取了反诉原告装修违约责任金3000元及其他装修押金300元，原告收取被告违约责任金没有事实依据，也无法律依据，反诉原告要求退还装修押金300元及装修违约责任金3000元符合法律规定，本院对该请求予以支持。 至于反诉原告提出的退还车辆停放管理服务费请求，反诉原告与反诉被告签订的前期物业服务协议中虽约定了车辆停放服务管理费，但反诉被告未明确对反诉原告车辆按何种车位标准收费，且其收费标准也远高于约定的上限，反诉被告的行为属于擅自提高收费标准；由于案涉小区地下车库因未竣工验收无法投入使用，而反诉被告在发与南充市佳鑫房地产开发有限公司的函中，明确说明小区未规划地面车位，周边车位紧张，表明反诉被告开展的车辆停放管理服务不能提供充足车位以供交费车主停车，且在反诉被告提供的车辆停放位置存在雨后积水较深未及时清理的情形，故反诉被告的车辆停放管理也存在瑕疵，亦应相应降低收费标准，鉴于反诉被告已提供了停车服务管理，反诉原告要求全额退还该费用缺乏法律依据，本院对该请求不予支持；结合反诉被告提供的周边小区停车服务费收取标准，本院酌定按60元/月计算停车管理服务费，故反诉被告对2013年8月至2018年5月期间58个月每月多收的90元应当退还反诉原告，加上反诉被告重复多收的2016年12月停车服务管理费150元，反诉被告应退还反诉原告费停车管理服务费5370元[（150元/月－60元/月）×58个月＋150元]。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第五条和《物业管理条例》第四十条之规定，判决如下： 一、被告石建春、陈芹于本判决生效之日起十五日内给付原告四川省南充市茂林物业管理有限公司物业服务费7881.05元、生活垃圾处理费546元； 二、反诉被告四川省南充市茂林物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还反诉原告石建春、陈芹装修违约责任金3000元、装修押金300元、停车服务管理费5370元； 三、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费83元、反诉受理费54元共计137元，由原告四川省南充市茂林物业管理有限公司负担83元，由被告石建春、陈芹负担54元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  钟海英 二〇二一年四月二十六日 书记员  徐紫薇