辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初1611号原告：李爽，女，1992年12月5日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：胡光来，瓦房店市洪德法律服务所法律工作者。被告：王文鑫，女，1971年2月15日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：张威，辽宁泓冠律师事务所律师。原告李爽与被告王文鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爽及其委托诉讼代理人胡光来、被告王文鑫的委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爽向本院提出诉讼请求:1.依法解除原、被告的买卖协议；2.判令被告立即返还双倍购房定金10万元，以及己缴费的取暖费2000元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年12月原告通过他人认识了被告，得知被告有房屋要对外出售，原、被告签订了销售合同确认单。被告将其所有的位于瓦房店市城市.68平方米）的房屋，出售给原告，原告付了5万元定金，约定首付款286000元，余款280000元按揭贷款，被告负责装修费用。原告为此还缴纳2000元取暖费。由于被告无法提供涉案房屋的房权证书及案涉房屋销售合同书，致使原告无法办理贷款。经查，涉案的房屋并不是被告的，被告没有该房屋的产权证。不能实现合同的目的。原告多次向被告索要未果，被告无权以自己的名义出售涉案房屋，根据合同法及其司法解释，原告有权要求解除合同，并请求双倍返还定金，请予以支持。被告王文鑫辩称，同意原告第1项诉讼请求，不同意第2项诉讼请求，由于原告未按合同约定支付购房首付款，且找理由拒绝履行该买卖协议，因此按照法律规定原告属于单方毁约，定金依法不予返还；另，不同意返还原告所缴纳的2000元取暖费，因为该费用实际上是向供暖公司缴纳，因为在双方达成买卖合同时，是原告要求被告为案涉房屋进行装修，当时正处于冬季，不交费供暖就无法完成装修，因此原告才向供暖公司缴纳取暖费。即使原告后期毁约不购买该房屋，依法也不应该由被告返还。被告不同意承担案件受理费。双方之间确实签订销售合同确认单，等同于房屋购买合同，该房屋并非是二手房，是被告代理销售由大连诚达房地产开发有限公司开发的房屋，被告多次要求原告履行相对应买卖合同，支付首付款，但是原告并未支付。因此该买卖合同完全是原告单方面毁约造成，被告同意解除合同，不同意返还房屋定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李爽提供如下证据：1.销售合同确认单，拟证明双方约定定金为50000元，首付款是286000元，余款280000元为商贷；2.用户恢复供热申请，拟证明原告为该房屋缴纳暖气费2000元，被告要求供暖公司在收据上写自己的名字；3.查询单，拟证明截止到2021年3月2日被告王文鑫在瓦房店没有涉案房屋的所有权。被告王文鑫对原告李爽提供的证据的真实性，均无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告王文鑫对原告李爽提供证据的证明事项有异议，认为被告有权以自己的名义对外销售案涉房屋，该房屋不是二手房，并不登记在被告名下；原告支付供暖费，是因为被告按承诺装修需要供暖，而被告也实际完成了装修，所以不同意承担供暖费。被告王文鑫提供如下证据：1.房地产代理销售合同、大连众恒房地产代理有限公司营业执照，拟证明开发商大连诚达房地产开发有限公司将案涉房屋所在的城市花园小区中剩余住宅和公建房屋，承包给大连众恒房地产代理有限公司销售；2.证明，拟证明大连众恒房地产代理有限公司认可被告王文鑫有权代理销售案涉房屋；3.收据，拟证明被告王文鑫已经对案涉房屋进行了装修，并实际支出装修费用。原告李爽对被告王文鑫提供证据的真实性及证明目的均不认可，认为被告王文鑫与大连众恒房地产代理有限公司，以及该公司与大连诚达房地产开发有限公司之间的关系，均不能对抗本案原、被告间的房屋买卖关系；认为证据3不足以证明被告已经实际装修了案涉房屋。原告李爽提供的证据均真实有效，本院予以采信并在卷佐证。被告王文鑫提供的证据1和证据2符合证据要件要求，本院予以采信并在卷佐证，证据3为孤证，且出具时间与本案房屋买卖时间不一致，不能充分证明被告的证明事项，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2020年12月27日，原告李爽与被告王文鑫签订销售合同确认单一份，内容为原告李爽认购瓦房店市城市花园51#2-12-3室（面积77.68平方米）的住宅房屋，总房款为616000元，其中定金50000元，首付款286000元，按揭贷款280000元；备注栏内标明“装修：地砖白色，柜白色，床香槟色，加个鞋柜，轻奢灯，茶几，电视柜，衣柜延伸，背景樯白色，二次飘窗加滑道，柜门白色，2020年12月27日首付款补款286000元，三个月之内交房”。原告李爽在该确认单的“客户签字”栏内签名并捺印，被告王文鑫在“甲方代表”栏内签名并捺印。上述销售合同确认单签订后，原告李爽交给被告王文鑫定金50000元，未交付首付款，亦未办理按揭贷款。双方当事人对备注栏内标明内容的解读为：由被告王文鑫按照原告李爽的上述要求，出资进行装修，三个月内将装修完毕的房屋交给原告。因为该房屋此前已经办理停止供暖手续，且装修时正值供暖季，故原告李爽为该房屋缴纳2000元取暖费后，该房屋内恢复供暖。用户恢复供热申请单中记载的用户姓名为王文鑫，申请人签字为李爽。2021年3月2日，原告李爽到不动产登记机关查询，结果为被告王文鑫名下没有案涉房屋的所有权登记信息。案外人大连众恒房地产代理有限公司出具证明，该公司代理销售大连诚达房地产开发有限公司的城市花园小区房屋（包括案涉房屋），王文鑫系该公司对外承包销售人员，有权以自己的名义对房屋在装修后销售，该公司在收到王文鑫转交房款后，配合其办理所售房屋相关产权手续。本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原、被告签订的销售合同确认单是双方真实意思表示，被告王文鑫虽非案涉房屋的所有权人，但其在确认单的甲方代表栏签名的行为，在法庭辩论终结前得到了对案涉房屋有销售权的大连众恒房地产代理有限公司的追认，因此，该销售确认单不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应依约定全面履行各自义务。合同解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方。原告李爽在本案中提交的证据不足以证明被告王文鑫存在违约行为，其要求解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。本案所涉房屋买卖合同应否解除，不能仅依凭原告的主张，而需要根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局等具体情形作出判断。本案中，被告王文鑫自认已经对房屋进行了装修并在庭审后提供了房屋装修后的照片，而原告李爽则表示无论房屋是否装修，都不愿意购买未登记在王文鑫名下的案涉房屋、要求解除买卖合同，因此，双方的买卖合同已无继续履行的必要和意义，应予以解除。因原告李爽无据证明被告王文鑫违约，其主张被告王文鑫双倍返还定金，于法无据，不予支持。被告王文鑫在与原告李爽签订合同时，未能准确明示自己的身份以及房屋现有产权情况，致使原告李爽对房屋权属情况存在误解，应对合同陷入僵局承担一定责任，故在合同解除后，应返还已实际收取的定金。原告李爽支出的2000元供暖费，是为履行双方合同的装修目的而向供暖企业所缴纳，并非被告王文鑫收取或直接因此获得利益，故对原告李爽要求被告王文鑫返还2000元供暖费的请求，不予支持。被告王文鑫虽主张原告李爽违约，但未在本案中提起反诉，故本案中对其此项抗辩不予处理，被告王文鑫可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告李爽与被告王文鑫的关于瓦房店市城市花园51#2-12-3室（面积77.68平方米）的买卖合同关系；二、被告王文鑫于本判决生效后十日内返还原告李爽购房定金50000元；三、驳回原告李爽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1170元，由被告王文鑫负担525元，由原告李爽负担645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王敏二〇二一年四月八日书记员  苍茜