陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民初515号 原告：陈丽娟，女，1974年3月12日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。 委托诉讼代理人：尹伟望，陕西培爱律师事务所律师。 被告：马晓军，男，1974年12月19日出生，汉族。 被告：马小兵，男，1974年9月1日出生，汉族，住陕西省兴平市西吴初中。 以上二被告共同委托诉讼代理人：赵新平，陕西咸益律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：刘筱，陕西咸益律师事务所实习律师。 第三人：咸阳新胜置业有限责任公司，住所地陕西省西咸新区。 法定代表人：赵兴国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马攀，陕西双照律师事务所律师。 原告陈丽娟与被告马小兵、马晓军，第三人咸阳新胜置业有限责任公司（以下简称新胜置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽娟的委托诉讼代理人尹伟望、被告马小兵、马晓军的委托诉讼代理人赵新平、刘筱，第三人新胜置业公司的委托诉讼代理人马攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽娟向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于天兴大厦1号楼1单元15层09号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：咸阳市中级人民法院作出的（2020）陕04执异107号执行裁定书不符合法律规定，原告系涉案房屋的合法占有人，原告对涉案房屋的执行提出的异议应当被依法支持。具体理由如下：1、原告与第三人新胜置业公司已于2018年9月1日签订了《房屋买卖认购协议》，约定将涉案房屋出售给原告，总房价款700000元，原告已全额支付房款，第三人向原告交付了房屋，原告对该房屋已装修使用，即原告已合法占有该房屋；2、房屋是否竣工不是交付的先决条件，未办理竣工验收不妨碍购房者的合法占有；3、房屋未过户非因原告的过错；4、原告在签订合同后、支付房款过程中，多次要求第三人过户，但非因原告原因未办理过户手续，原告不存在怠于主张权利的情形；5、原告提出的异议符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。 马小兵、马晓军辩称，原告所述不实，应驳回其起诉。1、原告在查封前并未和第三人新胜置业公司签订书面买卖合同，其签订的是预约合同，预约合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；2、涉案房屋并未进行竣工验收，不存在合法占有，而实际占有要考察是否已装修、入住、交纳物业费用等；3、对于交纳全部房款应当提供购房的正式税票；4、涉案房屋登记机关在2018年11月12日后由沣西新城变更为西咸新区的相关部门，原告在收房后将未过户原因归咎为机关变更不实；5、本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 新胜置业公司述称，原告所述属实，应予支持。1、新胜置业公司与原告签订了《认购协议》，该协议具备了房屋买卖合同的主要条款，应当依法认定为商品房买卖合同；2、新胜置业公司已收到原告购房款并出具了收款收据；3、新胜置业公司已向原告交付了房屋；4、未办理网签合同的原因并非归咎于新胜置业公司及原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提供的证据咸阳市中级人民法院（2020）陕04执异107号、认购协议、房屋买卖合同、购房款收款收据三份、购房款银行卡客户交易明细清单三份、银联签购单四份、交房传递单、物业管理协议、物业费票据三份、咸阳市秦都区人民检察院咸秦检未检刑诉〔2020〕6号起诉书、租赁协议、照片四张、关于咨询沣西新城商品房网签备案相关情况的回复、陕西省咸阳市中级人民法院（2019）陕04执189号协助执行通知书，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以采信；2、被告马晓军、马小兵提供的咸阳市中级人民法院（2018）陕04民初102号判决书、陕西省高级人民法院（2019）陕民终143号判决书、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民申3711号民事裁定书各一份，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以采信；3、第三人新胜置业公司提供的《关于咨询沣西新城商品房备案网签相关情况的回复》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《西咸新区商品房预售许可证》各一份，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以采信。4、根据被告马晓军、马小兵申请，本院就涉案房屋进行现场勘察，并要求西安云端物业管理有限公司出具《天兴大厦部分房产情况》一份，该证据来源合法，客观真实，本院对其予以采信 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 一、涉案执行案件的基本情况。 原告陕西正伟建筑工程有限公司诉被告新胜置业公司、第三人马晓军、马小兵建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2019年4月9日作出（2019）陕民终143号民事判决，马晓军、马小兵向本院申请强制执行该判决的给付内容。2019年6月12日，本院作出（2019）陕04执189号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取第三人存款4030万元或收入，或查封、扣押、评估、拍卖同等价值的其它财产。2019年7月24日，本院作出（2019）陕04执189号协助执行通知书，查封了新胜置业公司名下天兴大厦52套房屋，其中包括陈丽娟提出异议的案涉房屋。陈丽娟提出案外人执行异议，请求中止对（2019）陕04执189号协助执行通知书所涉1号楼1单元15层09号房屋的执行，本院于2020年10月15日作出（2020）陕04执异107号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。 二、原告与第三人签订认购协议书及履行的基本情况。 2018年9月1日，原告陈丽娟与第三人新胜置业公司签订《认购协议》，约定原告陈丽娟购买第三人新胜置业公司天兴大厦15层09号房屋，面积共123.2㎡，单价5681.82元/㎡，折后总价700000元，在2018年12月31日前完成《西咸新区商品房买卖合同》的签订，并在认购条款中约定“乙方对《西咸新区商品房买卖合同》各项条款在签署本协议时已确认”。2018年8月16日、2018年8月21日，陈丽娟通过中国农业银行、中国银行分别向新胜置业公司转账支付30万元、10万元，陈兴文分别于2018年8月21日、2018年9月11日通过中国银行向新胜置业公司转账支付20万元、10万元，合计支付70万元，新胜置业公司于收到款项的同日即2018年8月16日、2018年8月21日、2018年9月11日分别向陈丽娟出具收到房款30万元、30万元、10万元的收款收据。2018年9月11日，新胜置业公司向陈丽娟交付该房屋。同日，陈丽娟和西安云端物业管理有限公司签订了《天兴大厦物业管理协议》，并向物业公司缴纳了装修垃圾清运费、物业费、电梯使用费等费用。该房屋已出租给他人使用。 2020年12月15日，陕西省西咸新区沣西新城住房和城乡建设局向新胜置业公司发出《关于咨询沣西新城商品房网签备案相关情况的回复》，内容如下：“我新城于2015年9月起启用必特思维房产管理系统对新城辖区内的商品房销售数据进行网签备案。2018年11月12日，按照西咸新区国土资源与房屋管理局《关于关停必特思维系统网签服务的通知》（陕西咸国土房发（2018）243号）文件要求，我新城原必特思维开发的房管系统停止网签备案业务。后续新城辖区内商品房统一由新区房管部门在陕西省西咸新区房屋综合管理平台进行网签备案”。 另查明：新胜置业公司于2014年12月1日取得天兴大厦的《国有土地使用权证》，土地用途为商用，于2014年5月8日取得《建设用地规划许可证》，于2014年7月22日取得《建设工程规划许可证》，于2015年1月8日取得《建筑工程施工许可证》，于2015年2月28日取得《西咸新区商品房预售许可证》，房屋用途为“商业”。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：原告陈丽娟就案涉执行标的即“天兴大厦”1号楼1单元15层09号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。应判断执行案外人陈丽娟对该房屋是否享有实体权益，其对该房屋享有的实体权益对于申请执行人马晓军、马小兵依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力，本院的强制执行行为是否会妨害陈丽娟对该执行标的所享有的权利。针对本案的情形，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确的规定，应当作为本案裁判的依据。 本案中，新胜置业公司开发建设的“天兴大厦”为五证齐全的建设工程，在2015年2月28日已具备合法销售资格，原告陈丽娟在本院对案涉房产采取查封措施之前的2018年已与第三人新胜置业公司签订认购协议书，该协议书虽非正式商品房买卖合同，但已对房号、房屋面积、单价、折后总款、付款方式等主要条款作了约定，并在认购条款中约定“乙方对《西咸新区商品房买卖合同》各项条款在签署本协议时已确认”，双方买卖房屋的意思表示真实且不违反法律规定，故该认购协议的效力应等同合法有效的书面买卖合同。陈丽娟通过银行转账方式支付了全部购房款，新胜置业公司已在本院采取查封措施前向陈丽娟交付了认购协议项下的房屋，陈丽娟已在本院采取查封措施前合法占有该房屋并已投入使用。该房屋未及时办理过户登记，原因不在陈丽娟本人，而是由于西咸新区辖区商品房网签备案职能划分和备案系统进行调整造成的。综上，应认定陈丽娟就案涉执行标的所提执行异议符合法律规定，其请求不得执行案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行西咸新区沣西新城“天兴大厦”1单元15层09号房屋。 案件受理费10800元，由被告马晓军、马小兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 本院（2020）陕04执异107号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 李 彬 审判员 闫亚君 审判员 马 莹 二〇二一年四月二十二日 书记员 罗琳娜 1