四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终277号 上诉人（原审原告）：四川省托泰实业有限公司，住所地：四川省资中县重龙镇滨江路61号金山银座1号楼2-2-3号。 法定代表人：郑晓玲，总经理。 委托诉讼代理人：于明玉，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜健，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：零八一电子集团有限公司，住所地：四川省广元市利州区122信箱。 法定代表人：杨艳辉,董事长。 委托诉讼代理人：赵全礼，男，系公司员工。 原审被告：西南联合产权交易所有限责任公司，住所地：四川省成都市高新区天泰路120号。 法定代表人：景平，董事长。 委托诉讼代理人：魏静，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈了，女，系公司员工。 上诉人四川省托泰实业有限公司（以下简称托泰公司）因与被上诉人零八一电子集团有限公司（以下简称零八一公司）、原审被告西南联合产权交易所有限责任公司（以下简称西南联交所）缔约过失责任纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12570号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人大常务委员会关于授权最高人民法院关于在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任程序进行了审理。在审理过程中，因本案案情复杂，本院认为本案不宜继续适用独任程序进行审理，裁定组成合议庭继续审理。本案现已审理终结。 托泰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判零八一公司返还托泰公司180万元，并以180万元为基数，支付自2019年6月20日起至实际给付之日止的利息，2019年8月19日前按同期中国人民银行公司公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付（暂计至2020年9月3日为85877.27元）；3.零八一公司承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由如下：1.托泰公司在一审中的全部证据及证人证言可以证明，托泰公司系基于零八一公司的虚假承诺参与竞租。2.零八一公司对本案合同未能订立存在重大过错，应承担主要责任，具体表现为：未按照与托泰公司磋商的条件挂牌，挂牌前未就挂牌内容通知托泰公司；在托泰公司提出挂牌条件与磋商条件不一致时，零八一公司招租负责人陈海东许诺可按磋商条件签约，让托泰公司放心参拍；挂牌成交后，双方多次磋商，零八一公司并未否定托泰公司提出的加固费、租金、租期、产权证、图纸等条件；零八一公司在多次磋商后，仍要求托泰公司按公示合同签约，否认之前承诺，导致合同未能签订；零八一公司至今未能办理案涉房屋的权属证明，未提供合格图纸，导致托泰公司合同目的不能实现。3.一审中托泰公司申请四名证人出庭作证，证人证言能够和往来函件相互印证，能够客观反映案涉合同订立过程中的基本事实，一审法院未对证据进行分析认定，未认定零八一公司的陈述属于虚假陈述，对于合同未订立的过错划分违背事实。4.竞租成功后，托泰公司交纳的交易保证金180万元转化为两部分，分别是履约保证金60万元和首年度租金120万元，因租赁合同未成立，首年度租金120万元应当退还；托泰公司积极向零八一公司发函要求按磋商条件签约，不属于拒绝签署租赁合同，60万元履约保证金也应当退还；一审法院引用“履约保证金处置方式”第2.7条的规定，判决不予退还托泰公司保证金，属于认定事实错误。5.零八一公司在租赁合同磋商、订立过程中严重违反承诺，多次进行虚假承诺，误导托泰公司参与挂牌交易，导致合同未能成立，应当承担缔约过失责任；零八一公司违背诚实信用原则，导致其因合同不成立而获益，不符合公平正义的法律精神。 零八一公司答辩称，请求二审法院驳回托泰公司全部上诉请求，主要理由如下：1.零八一公司对合同未成立不存在过错，在一审中零八一公司提交四份录音证据显示，托泰公司、四川省交通运输厅公路局医院（以下简称公路局医院）从未提及加固费、租期、图纸问题，真实原因是在摘牌前托泰公司与其合作方公路局医院对项目论证不充分，导致其无法实现预期收益，故而才拒绝与零八一公司签订合同，具体如下：在床位设置方面，托泰公司、公路局医院最初其规划的是建筑面积40㎡设置一个床位，案涉出租标的建筑面积17000㎡，可以设置350个以上床位，加上公路局医院原有床位，预计可达800个床位，该医院资质可从现有的二甲升至三乙，收费可以上浮20%，政策红利每年可达3000万元，可托泰公司摘牌后了解到相关政策，只能按建筑面积110㎡设置一个床位，出租标的只能设置150个床位，与规划相去甚远，且无法采用总院加分院两个地址床位总和的方式实现资质升级，无法实现预期收益；在土地性质方面，托泰公司、公路局医院对于出租标的能否用来开立医院存在重大不确定性；在盈利用途方面，托泰公司、公路局医院了解到相关政策，民营资本投资公立医院的盈利只能用于医院扩大经营，不能作为投资收益直接划给民营出资人。2.四位证人均系本案利害关系方，不具有证据效力；且托泰公司提交的公证的证人证言对于同一问题的回答一字不差，证人与托泰公司存在恶意串通，其证言不应被采信；证人均称知晓国有资产对外招租不能通过场外交易方式进行；即使在前期接洽中，各方对于租赁条件有沟通和意向，但托泰公司在发现挂牌条件与意向条件不一致时，可以放弃摘牌，其所述的陈海东的承诺不仅没有证据支撑，且违反了国有资产的交易法律规定。3.西南联交所对保证金的处置符合规定，根据挂牌公告，托泰公司无正当理由拒不签署合同，且超过一个月的，保证金不予退还；交易保证金和履约保证金是两个不同的概念，本案双方合同并未成立，适用交易保证金的概念，不存在交易保证金转化为履约保证金和首年度租金的问题。 西南联交所陈述称，1.关于托泰公司所陈述保证金金额问题，公告履约保证金处置方式为：“意向承租方竞租成功后，已交纳的交易保证金180万元中的60万元转为履约保证金，剩余的120万元用于冲抵首年度房屋租金。”履约保证金的设置系交易双方在签约后因受让方尚未完全支付价款，为保证受让方完全履行而设置的保证金，字面意思理解可知须在签约会才能履约，本案因托泰公司未与零八一公司签约，180万元交易保证金中的60万元尚未转化为履约保证金，且如托泰公司认可诉争保证金为履约保证金60万元，即认可双方已经通过网络竞价的方式缔结合约，本案就不存在缔约过失责任，而应当依据租赁合同样本承担违约责任。另外履约保证金的设置系国有产权交易中的交易惯例，交易保证金转化为履约保证金的交易规则，不仅仅针对本项目，而是平等适用所有参与交易人。2.就租赁双方关于租赁条件的磋商系双方私下磋商，一审中已查明西南联交所全程并没有参与也并不知情，西南联交所没有进行审查和认定的权利，也不承担任何法律后果，在组织国有产权交易过程中，西南联交所严格依据相关法律法规，不应承担任何缔约过失责任。 托泰公司向一审法院提出诉讼请求：判令西南联交所、零八一公司返还保证金180万元及利息，利息从2019年6月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本案生效判决确定给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。 一审法院对双方争议事实的认定：1.零八一公司身份问题。托泰公司主张，国营零八一总厂与零八一公司并非同一主体。零八一公司对此不予认可，并提供了《四川省广元市工商行政管理局关于零八一电子集团有限公司即是国营零八一总厂的证明》。一审法院对该证据予以采信，对零八一电子集团有限公司即是国营零八一总厂的事实予以确认。 2.摘牌前的情况。托泰公司主张，因零八一公司的口头承诺，且多次向零八一公司发函确认协议内容，故才在最后时刻交纳保证金摘牌案涉招租项目。零八一公司对此不予认可。一审法院认为，托泰公司无直接证据证明零八一公司对其存在先摘牌后商谈的口头承诺，其对零八一公司的发函并未收到回复。故本院对托泰公司主张的事实不予确认。 一审法院认定事实如下：案外人公路局医院为进一步扩大规模，拟对零八一公司名下位于成都市郫都区××镇××街××号××楼××公寓进行租赁。为此，公路局医院引进托泰公司进行资金与技术合作。由公路局医院提供技术及人力支撑，托泰公司提供资金并租赁上述房屋作为医院扩建选址，联合进行经营。 随后，公路局医院、托泰公司、零八一公司多次就案涉房屋租赁事项进行了接洽。三方对案涉房屋的加固费用、租赁期限、租金收取等问题进行了协商。 2019年6月6日，零八一公司通过西南联交所将位于成都市郫都区××镇××街××号××楼××公寓挂牌招租。招租公告的主要内容为： （1）年租金600万元； （2）意向承租方竞租成功后，已交纳的交易保证金180万元中的60万元转为履约保证金，剩余的120万元用于冲抵首年度房屋租金。合同期满或双方解除合同之日，如承租方没有违约情况，出租方将履约保证金于15个工作日内一次性无息退还，如承租方违约，则保证金不予退还； （3）公告“履约保证金处置方式”2.7项规定，意向承租方交易成功后，拒绝签署成交文件或放弃承租的，保证金不予退还； （4）公告“履约保证金处置方式”2.8项规定，意向承租方在确定为承租方后一个月内，非因出租方原因拒绝签订租赁合同的，保证金不予退还； （5）公告“履约保证金处置方式”规定，意向承租方、承租方发生保证金不予退还的情形，西南联交所有权在交纳的保证金中扣除交易服务费后，余额划转至出租方进行处置； （6）租赁期限为5年至9年； （7）公告“重大事项及其他披露内容”中载明：租赁标的按现状整体对外出租，出租业态不限，具体租赁期限由意向承租方根据自身实际情况签订，但最短租赁期限不得低于五年，最长租赁期限不得超过九年，前三年租金不变，从第四年度开始，每年租金在上一年基础上递增5%； （8）公告“重大事项及其他披露内容”中载明：意向承租方竞租成功后，已交纳的交易保证金180万元中的60万元转为履约保证金，剩余的120万元用于冲抵首年度房屋租金。冲抵后剩余应交纳的交易价款，意向承租方需在租赁合同签订后十个工作日内支付至西南联交所指定账户，西南联交所在收到意向承租方支付的全部交易价款后，划转至零八一公司指定账户。合同期满或双方解除合同之日，如承租方没有违约情况，出租方将履约保证金于15个工作日内一次性无息退还出租方。如承租方违约，则保证金不予退还； （9）公告“重大事项及其他披露内容”中载明：意向承租方应在报名前自行实地踏勘出租标的，并充分了解标的有可能存在的风险及瑕疵。若意向承租方报名，则视为认可出租标的可能存在的所有风险及瑕疵，承租后不得提出任何异议； （10）保证金交纳金额为180万元，交纳截止时间为2019年6月20日下午5时； （11）披露附件包括租赁合同及资产信息表； （12）西南联交所按照《西南联合产权交易所交易资金结算管理办法》的相关规定退还或处置意向方交纳的保证金； （13）公告中对交易风险进行了提示。 披露附件中的《房屋租赁合同》第8.2条载明，“甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，按照补充协议执行。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份”。 披露附件中的《资产信息表》主要载明： （1）案涉科研楼房屋，所有权人为零八一公司（证载权利人为国营零八一总厂，系零八一公司前身）。 房屋所有权证号：郫房权证监证字第0××5号。 国有土地使用权证号：郫国用（2000）字第0××1号，证载权利人为国营零八一总厂（系零八一公司前身）。 证载用途：科研； （2）案涉学术交流中心，未办理房屋所有权证，国有土地使用权证载明终止日期为2050年1月24日。 国有土地使用权证号：郫国用（2000）字第0××1号。证载权利人为国营零八一总厂（系零八一公司前身）。 证载用途：科研。 该房产未办理房屋所有权证或不动产登记证，2004年9月23日取得建设工程规划管理竣工验收合格证。2005年1月11日通过了郫县公安局建筑工程消防验收； （3）案涉单身公寓，未办理房屋所有权证，国有土地使用权证载明终止日期为2050年1月24日。 国有土地使用权证号：郫国用（2000）字第0××1号。证载权利人为国营零八一总厂（系零八一公司前身）。 证载用途：科研。 该房产未办理房屋所有权证或不动产登记证，2004年9月23日取得建设工程规划管理竣工验收合格证。2005年1月11日通过了郫县公安局建筑工程消防验收。 2019年6月17日，案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰公司向零八一公司发送《关于火控中心大楼租赁及相关事宜的函》，主要载明： （1）案外人四川省交通运输厅公路局医院拟引进托泰公司作为投资方提供资金； （2）为解决医疗场所不足问题，准备租用零八一公司案涉房屋进行改造装修后投入使用； （3）案外人四川省交通运输厅公路局医院与托泰公司签订不低于20年的长期性战略投资合作协议，由托泰公司参与案涉房屋招租投标； （4）请求零八一公司许可，在投标前先行签订协议，将案涉房屋租用给案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰公司，总期限不低于20年； （5）请求零八一公司将租金涨幅控制在合理范围内，从租期的第六年开始，每年租金在600万元的基础上上浮0.5%。若此租金计算方式能以协议方式先行约定，且零八一公司对租赁期限延长至不低于20年，案外人四川省交通运输厅公路局医院和托泰公司将积极参与投标； （6）请求零八一公司同意承担大楼加固费用，在案外人四川省交通运输厅公路局医院和托泰公司应付租金中扣除。 零八一公司收到《关于火控中心大楼租赁及相关事宜的函》后未予回复。 2019年6月20日16时24分50秒，托泰公司依据招租公告，向西南联交所指定账户转款180万元。 2019年6月21日，西南联交所向托泰公司、零八一公司分别发送《西南联合产权交易所关于协议方式成交的告知函》，主要载明： （1）案涉房产招租项目在公告期内仅征集到托泰公司一家合格的意向承租方，符合协议方式成交的条件； （2）要求托泰公司、零八一公司按照公告要求，在十个工作日内以不低于挂牌价600万元/年的价格签订租赁合同； （3）租赁合同内容应以项目挂牌时零八一公司提供的样本合同为准，不应做出实质性的修改或变更； （4）托泰公司还应支付首年度租金480万元； （5）零八一公司应支付西南联交所交易服务费五万元。 2019年7月1日，案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰公司向零八一公司发送《关于要求签订房屋租赁合同补充协议的函》，主要载明： （1）已经收到西南联交所发送的《西南联合产权交易所关于协议方式成交的告知函》； （2）本次签订租期为五年，在补充协议中明确：在托泰公司首次五年租期满后，零八一公司继续将案涉房产租赁给托泰公司，租期为9年11个月零20日历天。若因零八一公司原因不能满足托泰公司以上租期要求，给托泰公司造成的投资及投资回报损失由零八一公司负责全额赔偿。第一次续租期满，零八一公司继续出租案涉房产，在同等条件下托泰公司有优先承租权； （3）零八一公司分摊加固费用； （4）零八一公司应提供案涉房屋的房产证原件，土地证原件及三栋房屋的图纸。 2019年7月9日，托泰公司向西南联交所发送《工作联系函》，主要载明，因零八一公司未能及时解决托泰公司提出的案涉房产产权证不全及图纸不全问题，导致案涉房产无法达到托泰公司使用条件，故不能按时签订租赁合同。 2019年7月9日，托泰公司向零八一公司发送《关于未按时签订的情况说明》，主要载明： （1）案涉三栋房产仅科研楼办理房屋产权证，学术交流中心、单身公寓尚未办理，欠缺房屋产权证可能导致合同目的不能实现，希望零八一公司解决； （2）案涉房产图纸不全； （3）因零八一公司不能解决上述问题，导致不能按时签订租赁合同。 2019年8月8日，托泰公司向西南联交所发送《有关退还保证金的请求函》，称因零八一公司原因导致无法签订租赁合同，请求退还保证金180万元。 2019年8月13日，零八一公司向托泰公司发送《关于签订租赁合同的告知函》，主要载明：托泰公司《关于未按时签订的情况说明》不成立，要求托泰公司立即按照招租公告签订租赁合同。 2019年9月11日，零八一公司向西南联交所发送《关于划转交易保证金的函》，主要载明托泰公司被确定为承租方后一个月内拒绝和零八一公司签订房屋租赁合同。请求西南联交所根据招租公告“履约保证金处置方式”的有关约定，将保证金扣除交易服务费后，余额划转至零八一公司公司账户。 2019年9月18日，西南联交所向托泰公司发送《保证金处置告知函》，主要载明根据保证金处置办法，西南联交所将对托泰公司交纳的保证金180万元进行处置。 2019年9月19日，西南联交所扣除交易服务费五万元后，将保证金175万划转至零八一公司指定账户。 一审法院认为，承诺生效时合同成立。当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 对本案争议焦点分述如下： 1.合同效力。托泰公司主张，其与零八一公司的租赁合同并未成立。西南联交所主张，根据拍卖程序，零八一公司的本次招租已经于公告截止日交易成功，交易成功即应当认定托泰公司与零八一公司间的租赁合同成立并生效。签订书面合同仅系对公告内容的进一步确认。零八一公司主张，未与托泰公司签订书面合同，合同未成立。 一审法院认为，零八一公司与托泰公司并未就案涉房产租赁事宜签订书面合同。在西南联交所的交易成功后，交易双方仍有可能无法订立合同，故不应当以招租程序交易成功视为合同成立。故一审法院认定零八一公司与托泰公司通过西南联交所针对案涉房产的租赁合同未成立。 2.过错问题。托泰公司主张，零八一公司在缔约过程中存在如下过错：零八一公司未按照前期磋商一致的条件进行挂牌、挂牌后告知托泰公司可以放心摘牌、摘牌后多次磋商最终不认可磋商的全部条件、未按照承诺对案涉房产办理权属证明、未及时提供合格图纸。 一审法院认为，托泰公司与零八一公司前期对案涉房产的租赁事宜进行过协商。但零八一公司通过西南联交所挂牌交易后，交易条件与前期磋商明显不符，托泰公司可自行终止交易，拒绝竞租。零八一公司如实披露了案涉房产的必要信息，告知了案涉房产权利瑕疵情况，不存在主观恶意。摘牌后，零八一公司不负有必须按照托泰公司要求更改交易条件的义务，双方磋商未果并非零八一公司的过错行为导致。 综上，不能认定零八一公司对案涉合同未成立存在过错。 3.西南联交所是否应当承担责任。西南联交所对零八一公司提交的资料进行了完整披露，尽到了合理的审查义务，在本次交易活动中不存在过错。西南联交所并非案涉房产租赁合同的相对方。托泰公司要求西南联交所承担退款责任一审法院不予支持。 4.零八一公司是否应当退款。根据招租公告“履约保证金处置方式”2.7项规定，意向承租方交易成功后，拒绝签署成交文件或放弃承租的，保证金不予退还。托泰公司作为本次交易的意向承租方，经西南联交所确认后本次交易成功。但托泰公司拒绝签署租赁合同，故其交纳的180万元保证金不予退还。托泰公司要求零八一公司退还保证金，一审法院不予支持。 综上所述，零八一公司在通过西南联交所进行的本次案涉房产招租过程中没有过错，其要求西南联交所划转保证金有合理依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下：驳回四川省托泰公司有限公司全部诉讼请求。案件受理费21356元，减半收取计10678元，由四川省托泰公司有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明，2019年6月6日，零八一公司通过西南联交所将位于成都市郫都区××镇××街××号××楼××公寓挂牌招租，招租公告载明“交易条件”：挂牌价格年租金600万元；履约保证金处置方式：……2.保证金不予退还的情形：……（7）意向承租方交易成功后，拒绝签署成交文件或放弃承租的；（8）意向承租方在确定为承租方后一个月内非因出租方原因拒绝签订租赁合同的；……租金一次性支付；租赁期限：5年≤租赁期限≤9年……。招租公告载明“保证金详细”：交纳金额180万元；交纳截止时间2019年6月20日17时；……处置办法，一、意向投资方经本所确认为投资方后，交纳的保证金原则上应首先冲抵其应支付的服务费用；若有余额，依据公告要求或合同等其他相关规定，转为交易价款或其他款项；其他意向投资方交纳的保证金全额、原渠道、无息退还；二、保证金不予退还的情形：……7.意向投资方被确定为投资方后，明确表示放弃受让或者拒绝签署成交文件的；8.意向投资方被确认为投资方后，一个月内无正当理由拒绝签订交易合同的……三、意向投资方或投资方有上述行为之一的，本所有权以投资方交纳的保证金总额为限，并在投资方交纳的保证金扣除投资方和挂牌申请人应支付的服务费用；若有余额，将余额划转至挂牌申请人的指定账户。招租公告附件《西南联合产权交易所交易资金结算管理办法》第八条规定：“本办法所称交易保证金，是指意向投资方按公告要求缴纳用于保证参与交易、遵守交易规则、履行承诺的货币资金。” 另查明，2019年6月21日，西南联交所向托泰公司发送《西南联合产权交易所关于协议方式成交的告知函》，主要载明西南联交所挂牌的案涉项目，在公告期内仅征集到托泰公司一家意向承租方，根据企业国有产权转让的相关规定，该项目符合协议成交的条件，西南联交所告知托泰公司：1.请托泰公司根据《项目转让公告》的要求，在10个工作日内，以不低于挂牌价600万元/年与出租方零八一公司签订《租赁合同》。2.托泰公司应支付交易价款600万元，已交纳的保证金180万元中60万元转为履约保证金划转至出租方，剩余保证金120万元用于冲抵首年度租金，托泰公司还应支付首年度租金480万元，在托泰公司与零八一公司签订《租赁协议》后的10个工作日内一次性付清。3.请托泰公司在付清交易价款和服务费后，到西南联交所领取《交易鉴证书》。 另查明，2019年6月21日，西南联交所向零八一公司发送《西南联合产权交易所关于协议方式成交的告知函》，主要载明西南联交所挂牌的案涉项目，在公告期内仅征集到托泰公司一家意向承租方，根据企业国有产权转让的相关规定，该项目符合协议成交的条件，西南联交所告知零八一公司：1.请零八一公司根据公告要求，在10个工作日内，不不低于挂牌价600万元/年与承租方签订《租赁合同》（合同内容以项目挂牌时零八一公司提供的样本合同为准，不应作出实质性修改或变更）。2.《租赁合同》签订后，请零八一公司将双方签署的《租赁合同》交西南联交所备案。3.零八一公司应支付西南联交所交易服务费5万元，西南联交所将在承租方支付的交易价款中直接扣除。4.西南联交所收到承租方支付的全部价款后，扣除交易费，应划转零八一公司首年度租金595万元、履约保证金60万元，共计655万元。5.如果零八一公司需要发票，请提前告知，并提供纳税人信息。6.西南联交所收到全部交易价款和交易服务费后出具《交易鉴证书》。 再查明，一审中，托泰公司申请其工作人员汪某、韩璐，公路局医院工作人员李刚、隆泽均作为证人出庭作证。证人汪某陈述，2019年5月左右，托泰公司、公路局医院、零八一公司三方进行了商谈过合作条件，租金是600万元一年，从第三年开始租金每三年递增一次，增幅为5%，租期为20年，商谈完后的2019年6月6日，零八一公司的陈海东告知需挂牌进行交易，汪某知晓挂牌条件与商谈条件不一致，在交纳保证金之前还与陈海东进行过协商，并在2019年6月17日向其发送了协商函件，陈海东告知汪某不一致处可以解决，在零八一公司没有书面确认前，汪某让财务人员最后时间缴纳了保证金，挂牌成交后，三方在2019年6月28日左右再次商谈函件中的问题，以此签订合同，三方挂牌后共商谈过三次。韩璐陈述，汪某在2019年6月17日时，给韩璐发送了链接，告知韩璐了解挂牌公告，韩璐下载了所有的附件资料给汪某看，后来听说双方条件没有谈成，汪某一直在和对方协商，达成了口头承诺后，韩璐在挂牌公告截止日2019年6月20日的16时20分左右才交纳保证金。李刚陈述，在托泰公司摘牌之前，三方进行过两次协商，就加固费1200万元进行了商谈，由零八一公司每年或每月从租金中予以扣除一部分，双方都比较认可，租金谈的是每三年涨一次，零八一公司挂牌后，我方发现条件与商谈条件不一致，在2019年6月17日向零八一公司发函，零八一公司口头承诺可以兑现，可以先摘牌，挂牌成交后，李刚就前期提出的几点参加了三次磋商，零八一公司称尽量以函件意见在其总公司与托泰公司之间进行协调。隆泽均陈述，2019年3月22日，零八一公司就到公路局医院商谈租赁事项，挂牌前其还参加过两次商谈会，主要谈的租金、租期、加固费问题，租期按20年计算，陈海东口头说先前9年半，租金私下说是600万元，托泰公司摘牌后，其参加过一次协商，后来因为加固费、租金递增、租期没谈好，没有签约。 本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，一、关于本案案由。 民事案件案由反映案件所涉民事法律关系的性质，人民法院应当根据当事人主张的民事法律关系性质来确定案由，若当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系性质不一致的，人民法院在结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，原审原告托泰公司在起诉时明确主张零八一公司、西南联交所承担缔约过失责任，一审法院在审理中也认定租赁合同关系并未成立，并围绕零八一公司、西南联交所是否应当承担缔约过失责任进行了审理，故本案案由应为缔约过失责任纠纷。本案当事人之间的纠纷与“招投标”“买卖合同”均无关联，一审法院将本案案由定为招投标买卖合同纠纷存在不当，本院予以纠正。 二、关于零八一公司是否应当承担缔约过失责任。认定零八一公司是否构成缔约过失，在于零八一公司是否存在假借订立合同，恶意进行磋商，或者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者其他违背诚实信用原则的行为等情形。 首先，本案案涉出租资产系国有资产，零八一公司以挂牌方式招租，并非协议方式招租，故托泰公司主张零八一公司恶意磋商、隐瞒事实，难以成立。所谓挂牌方式招租，是指出租人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出租的房产的交易条件在指定的交易场所挂牌公布，接受竞租人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有资产承租人的行为。零八一公司在挂牌程序中，已经如实披露了涉案房产的资产信息，对于是否具有房屋所有权证及国有土地使用权证、规划用途、证载用途、证载使用权类型、是否通过消防验收等事项进行了特别提示，对房产的瑕疵向意向投资人进行了特别告知，且招租公告中明确载明，出租方按标的现状出租，意向承租方应在报名前自行实地踏勘出租标的，并充分了解有可能存在的风险及瑕疵，若意向承租人报名则视为认可标的可能存在的瑕疵，承租后不得提出异议。托泰公司在参与挂牌竞租前，对上述资产信息应属明知，对于可能存在的瑕疵和风险表示认可，零八一公司在挂牌程序中并不存在故意隐瞒订立合同有关的重要事实，不存在缔约过失。 其次，挂牌方式出租国有资产，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，托泰公司以其与零八一公司直接协商的内容不能对抗挂牌公示的内容。托泰公司在参与本案挂牌竞租程序之前，明知涉案标的需通过挂牌竞租方式后协议出租，不能通过直接协商的方式协议出租，本案托泰公司与零八一公司也已经通过挂牌方式成交，而非通过直接协商方式成交，在此前提下，托泰公司主张零八一公司在直接协商过程中的缔约过失责任，本院不予支持；即使托泰公司挂牌前就交易条件与零八一公司经协商达成了某种共识，在得知挂牌条件与协商条件不一致时，其有权不参与挂牌程序，在其知道条件不一致的情况下，其仍交纳了保证金并参与了挂牌程序，相应的法律后果应当自行承担；挂牌成交后，托泰公司与零八一公司应当按照公告条件协商后进行签约，西南联交所、零八一公司也向托泰公司告知了应当按照公告条件协商后进行签约，而托泰公司予以拒绝，并要求继续与零八一公司就之前直接协商的条件进行磋商，并按协商的公告以外的条件进行签约，该要求已明确被零八一公司拒绝，也不符合企业国有资产转让相关法律法规和挂牌公告的规定，故对于其所主张的在挂牌成交后零八一公司的“恶意磋商”的法律后果也应当自行承担。 其三，托泰公司主张零八一公司提交实施装修、装修后消防验收后所需的图纸和文件等材料均系建立在合同成立后，托泰公司成为承租人后，对涉案标的进行装修、消防验收过程中零八一公司应承担的义务，而缔约过失责任是一种违反先合同义务的法律责任，因此，在双方合同成立之前，零八一公司没有向托泰公司提供上述图纸的义务，也即零八一公司对此不构成缔约过失责任。 综上所述，零八一公司不存在缔约过失行为，不应承担缔约过失责任。 三、关于案涉180万元保证金的性质及是否应当退还问题。 首先，零八一公司将其科研楼、学术交流中心、单身公寓通过在西南联交所平台以挂牌方式招租，在挂牌公告期届满后，仅征集到托泰公司一家合格意向方，根据挂牌公告的规定，本次挂牌交易成功，至此挂牌程序已经完结，托泰公司应与零八一公司在成交次日起10日内签订《租赁合同》，西南联交所也于2019年6月21日向双方分别发送了告知函进行了告知。零八一公司的挂牌公告属于向不特定对象发出的要约邀请，托泰公司竞租成功应视为发出要约，作出了希望缔约的意思表示，在零八一公司承诺之前，托泰公司又提出了零八一公司要约邀请之外的有关租期、租金增幅、加固费的新要约，未得到零八一公司的承诺，双方合同因托泰公司的新要约未得到零八一公司承诺而未订立；且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”之规定，本案中，双方拟租赁的期限在5年以上，应当采用书面形式订立合同，现双方并未签订《租赁合同》，双方合同关系并未成立。本案二审中，各方当事人对托泰公司与零八一公司之间租赁合同关系并未成立均无异议，对此，本院予以确认。 其次，涉案挂牌招租公告、资产信息表、空白房屋租赁合同等文件，均属于要约邀请的性质，该要约邀请是向不特定的竞租人发出的，意在为唤起竞租人的要约，由各竞租人提出举牌申请并实际参与竞价后成交。在上述竞租过程中,托泰公司与其他竞租人享有同等的权利。挂牌程序仅是对涉案标的租金的竞价程序，而对于涉案标的的租期、租金递增起始时间及递增幅度，托泰公司与零八一公司挂牌成交后，应当在公告内容和样本合同的范围内进行协商，协商一致后进行签约，如此方符合挂牌交易公开、公平、公正的原则。如果零八一公司在挂牌前，按照与托泰公司的磋商条件进行挂牌公告，或者托泰公司挂牌成交后，可以与零八一公司无视公告“按现状整体对外出租”“5年≤租赁期限≤9年”“前三年租金不变，第四年度开始，每年租金在上一年基础上递增5%”的规定，而按照其所主张的零八一公司事先口头承诺的“租期不低于20年”“从租期的第六年开始，每年租金在600万元的基础上上浮0.5%”“由零八一公司对大楼进行加固并承担加固费”进行签约，则该种协议属于在挂牌前串通的行为，这种秘密交易条件损害了潜在的其他竞租人的公平竞争的权利，违背了挂牌程序公开、公平、公正和诚信的原则，也被相关国有资产转让的法律法规所禁止，西南联交所在发送给零八一公司的告知函中也明确指出，零八一公司应当按照样本合同与托泰公司进行签约，不应作出实质性修改或变更，在签约后，应将合同交给西南联交所备案。 其三，根据挂牌公告，交易保证金是指意向投资方按公告要求缴纳用于保证参与交易、遵守交易规则、履行承诺的货币资金，其是用于保证意向投资方在挂牌交易中的行为保证金；履约保证金是指竞租人成为承租人后，向出租人交纳的保证承租人按约全面履行自己义务的货币资金，其是保证承租人在租赁合同履行过程中的行为保证金，从文义解释角度理解，履约保证金的前提是合同依法成立。挂牌公告分两节载明了履约保证金和交易保证金的不同处置办法，也说明了二者是不同的概念。本案中，双方合同并未成立，应适用交易保证金的处置办法，不存在适用履约保证金处置办法的前提，也不存在交易保证金转化为首年度租金的前提。一审法院依据挂牌公告中履约保证金处置办法的规定，认定零八一公司可以不退还交易保证金，该适用依据有误，本院予以纠正。 综上所述，托泰公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定基本清楚，但认定本案案由存在不当，关于交易保证金处置办法适用依据有误，本院依法予以纠正。一审法院虽认定事实、适用法律存在瑕疵，但其裁判结果正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21356元，由上诉人四川省托泰实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 董荣昌 审 判 员 唐欣欣 审 判 员 冷 雪 二〇二一年四月二十一日 法官助理 曾 欢 书 记 员 彭 月