中华人民共和国 四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7151号 上诉人（原审原告）：汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ），男，1969年2月27日出生，美利坚合众国国籍，护照编码：××，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审被告）：广州市启胜物业管理有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路133号11栋102室。 法定代表人：朱启明，职务不详。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟明来，泰和泰律师事务所律师。 上诉人汪东（DongWang）因与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司成都分公司（以下简称启胜物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汪东（DongWang）上诉请求：1.撤销一审判决，要求行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费，改判其向被上诉人启胜物业成都分公司支付从2013年1月1日到2020年3月31日物管费10392.67元及同期垃圾处理费517.50、启胜物业成都分公司赔偿其安装防护栏费的费用8000元、启胜物业成都分公司就暴力事件的不作为和乱作为向全体业主特别是××栋业主公开道歉、赔偿因物业管理不善对其房产价值造成的损失1元；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，对被上诉人在安保、卫生、维护和装修管理等物业服务中存在的瑕疵未予审查；2.一审判决适用法律错误，被上诉人未严格履行物业服务合同，应支持其扣减物业费的主张。 被上诉人启胜物业成都分公司二审中辩称，上诉人未提供证据证明启胜物业成都分公司存在违约行为，亦未提交证据证明其有损失，且其自认自2013年1月起未交纳过物业费，其上诉请求应均予以驳回。 汪东（DongWang）向一审法院起诉请求：1.要求启胜物业成都分公司重启24小时监控服务；免去汪东（DongWang）从2013年1月1日到2020年12月31日物管费28700元；赔偿汪东（DongWang）因××室阳台违建带来的花费8000元；因××室阳台违建和××室违规拆墙给汪东（DongWang）带来的处理这些问题的时间、精力消耗，房产价值损失，汪东（DongWang）和家人8年居住××因物业管理失误造成的身心健康损失，以及维权的时间精力损耗共计200000元；2.本案的诉讼费用由启胜物业成都分公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月14日，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）与成都××置业有限公司（以下简称××公司）签订《商品房买卖（预售）合同》，购买成都市天府新区××路××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积为142.21平方米。该合同第二十二条约定物业管理企业为上海启胜物业管理服务有限公司。上海启胜物业管理服务有限公司的《温馨服务手册》载明“四、管理处组织架构设置。1.组织架构……10.监控系统，监控摄像机安装在小区各个主要通道、停车场出入口，电梯厅出入口、小区出入口，实行24小时监控，在监控中心有监视器显示画面，并有录像功能，保存时间约30天”。2010年，××公司与上海启胜物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》并备案，约定由上海启胜物业管理服务有限公司对××住宅板块（××）××期提供物业服务。2014年12月31日，××公司、上海启胜物业管理服务有限公司、启胜物业成都分公司签订《前期物业服务合同权利义务承接协议》，约定由启胜物业成都分公司承接原上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司的物业管理及服务工作。2020年7月6日，案外人郑某因与××栋业主（其朋友）发生争执，在醉酒的情况下上错电梯楼层，出现用灭火器砸门、损害大厅门堂等过激行为，损坏××栋业主（曾某岳母家）的入户房门。事发后，启胜物业成都分公司调取小区监控配合派出所民警找到肇事者，并于2020年7月10日在小区××栋张贴《告知书》，向业主说明事件经过，同时安排人员进一步加强小区安全巡逻。2020年7月14日，经派出所民警主持调解，郑某母亲苏某与曾某就上述纠纷已了结。一审法院另查明，由于××××栋××单元××楼××号业主未经批准，多次擅自在××街道××××栋××单元××楼××号搭建构筑物，启胜物业成都分公司在发现该业主违规装修后立即向其发函、发出《违规装修通知单》让其整改，在其拒不整改的情况下，向××街道办、规划局执法总队、房管局等进行举报，并由政府部门开具《责令立即拆除通知》和《责令限期拆除违法建设决定书》，启胜物业成都分公司保安在阻止其违规装修时被打伤。一审法院还查明，2018年1月，因××××栋××单元××楼××号业主在装修中存在违规行为，在启胜物业成都分公司的要求下，该业主马上进行了整改，启胜物业成都分公司就该情况通过微信方式向汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）进行了反馈。2013年1月1日至2020年3月31日期间，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）欠付启胜物业成都分公司物业服务费及垃圾处理费未予缴纳，启胜物业成都分公司诉至一审法院要求汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）支付拖欠的物业服务费、垃圾处理费及违约金，一审法院于2020年8月19日立案受理案号为（2020）川0193民初11033号。一审法院认为，案涉《商品房买卖（预售）合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务合同权利义务承接协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。案件中的争议焦点为：启胜物业成都分公司是否依约履行了监控服务；启胜物业成都分公司针对小区违章搭建、违章装修行为是否履行了相应义务；启胜物业成都分公司是否应当免除汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）的物业费。评述如下：一、关于24小时实时监控。根据启胜物业成都分公司提交的证据能够证明启胜物业成都分公司按约定提供了与普通住宅小区相适应的监控物业服务。汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）要求启胜物业成都分公司重启24小时监控服务的诉请无事实和合同依据，不予支持。二、关于启胜物业成都分公司是否应当免除汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）2013年1月1日至2020年12月31日的物业费。一审法院立案受理的（2020）川0193民初11033号启胜物业成都分公司诉汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）物业服务合同纠纷一案中，启胜物业成都分公司提起诉请要求汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）支付拖欠的2013年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费、垃圾处理费及违约金。随后汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）提起本案诉讼，要求启胜物业成都分公司免去上述费用，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）的该项主张其实质是对启胜物业成都分公司要求其缴纳物业费的抗辩，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）是否应当缴纳物业费，已经另案处理，本案不予审查。三、关于启胜物业成都分公司针对小区业主违章行为是否履行了相应义务，以及是否应当赔偿汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）损失。一审法院认为，启胜物业成都分公司所举证据能够证明其针对小区业主的违章行为已经履行了与物业服务管理权限相适应的管理职责，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）的该项诉请无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）的全部诉讼请求。案件受理费4851元，由汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）负担。 二审中，上诉人汪东（DongWang）向本院提交了四组照片、微信聊天记录截屏复印件及录音文字资料等，拟证明启胜物业成都分公司在安保、卫生、维护和装修管理等物业服务中均存在瑕疵，应减免其物业费，启胜物业成都分公司认为上述四组证据中关于违建部分的照片真实性无法核实，其余照片、微信聊天记录真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为上诉人提交的照片、微信聊天记录截屏等四组证据不属于二审中的新证据，不能达到其证明目的，不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据双方提供的微信聊天记录截图、照片、告知书、违规装修通知单、责令立即拆除通知以及双方当事人在一、二审庭审调查时的陈述来看，可以认定启胜物业成都分公司已按物业服务合同约定为案涉小区提供了物业服务，汪东（DongWang）上诉称启胜物业成都分公司在安保、卫生、维护和装修管理等物业服务中存在瑕疵，但提交的证据不能证明其观点，对其要求减免物业费及要求启胜物业成都分公司赔偿其安装防护栏费用的上诉请求本院不予支持。关于汪东（DongWang）上诉称要求启胜物业成都分公司就暴力事件的不作为和乱作为向全体业主特别是××栋业主公开道歉以及赔偿因物业管理不善对其房产价值造成的损失的主张，属于二审中新增加的诉讼请求，启胜物业成都分公司不愿意就此接受调解，其可另行主张。 综上，上诉人汪东（DongWang）的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费272元由上诉人汪东（DongWang）负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 衡 审判员  李 亚 二〇二一年四月二十三日 书记员  陈 悦