四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终609号 上诉人（原审被告）：雷海浪，男，1995年8月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：胡刚，四川中沛（资阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴勇军，男，1981年12月30日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：孟福蓉，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 原审被告：陈佳，女，1986年12月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。 原审第三人：成都金阳房地产开发有限责任公司，住所地：四川省金堂县赵镇钟楼街83号。 法定代表人：邓诗维，总经理。 上诉人雷海浪因与被上诉人吴勇军、原审被告陈佳、原审第三人成都金阳房地产开发有限责任公司（以下简称金阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷海浪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、判决一、二审诉讼费由吴勇军承担。二审中，雷海浪明确上诉请求为：一、雷海浪应付租金和占有使用费应当扣减现金支付的13000元；二、雷海浪应付物业费至2020年9月15日而非2020年9月30日；三、一审认定违约金数额过高。事实与理由：一、一审认定事实不清，与客观事实不符合。1．一审认定吴勇军2020年9月25日向成都锦城物业管理有限公司缴纳的水电气费及物业费等费用47965元为雷海浪截至2020年9月15日腾退房屋之日产生的与事实和证据不符。成都锦城物业管理有限公司收费票据明确载明物业费截止时间为2020年9月30日，该证据与成都锦城物业管理有限公司出具的证明存在明显的矛盾之处，故上述费用并不是雷海浪使用期间产生的实际费用。2．一审认定雷海浪向吴勇军支付两笔现金合计13000元的事实不清，与客观事实不符。第一，记账凭证原件在吴勇军处，且该记账凭证是吴勇军通过微信拍照发给雷海浪，其真实性无疑，一审法院仅凭吴勇军予以否认而不采纳该份证据，违反证据规则。且吴勇军也违反诚实信用原则；第二，该记账凭证所载内容与案件事实完全一致，记账凭证所载明的雷海浪付款时间与金额的记录与吴勇军向法院提交的转账记录凭证时间和金额一致，高度盖然的证明了该记账凭证的真实性，客观反映了雷海浪向吴勇军支付13000元现金的事实。二、一审法院适用法律错误，明显违背公平原则，行使自由裁量权严重显失公平。截止到腾退房屋时，雷海浪迟延支付租金为93191.52元，一审法院却按照租金总额1336900元的10%确定违约责任，缺乏事实和法律依据，违背公平原则。1．根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的30%，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。本案中，吴勇军并未举证证明因雷海浪违约给其造成的损失，同时本案为房屋租赁合同纠纷，雷海浪仅仅导致了吴勇军迟延收取租金，并未造成其他损失；2．吴勇军并非案涉房屋的所有权人，而是转租人，其是通过转租谋取高额的租金差价来盈利，雷海浪向其支付高额租金的已使其盈利，再让雷海浪承担高额违约金违背公平原则；3．吴勇军无权转让房屋（产权人在租赁合同中，禁止转租行为），吴勇军违背诚实信用原则，为谋取巨大利益仍然将房屋转租，其行为是谋取不法利益，该风气不应当助长。4．雷海浪经营生鲜超市，在今年特殊疫情的影响下，入不敷出，仍然要支付远高于市场的租金。在不可抗力的疫情影响下才无力及时支付租金，在未给吴勇军造成损失的情况下却因此要承担巨额的违约金，严重显失公平。 吴勇军辩称，一、一审法院认定事实清楚，与客观事实相符。首先，一审法院关于物业费的认定符合事实与法律，并无不当。根据雷海浪与吴勇军签订的《房屋租赁合同》第五条约定，在吴勇军提交的缴费票据中可以看到仅仅只有物业费记载的截止时间为2020年9月30日，其他时间及数量根据成都金绵物业管理有限公司出具的《证明》记载，票据号为15478-6122970-20200925的票据所记载的费用为案涉房屋截至2020年9月15日的费用。案涉房屋的物业费用按照月为单位计算，并不是按照天为单位计算，并且对此收费方式雷海浪无异议。如有争议，这是雷海浪与成都金绵物业管理有限公司之间的纠纷，其应向成都金绵物业管理有限公司主张。其次，一审法院关于雷海浪提出的现金问题认定并无不当。一审中雷海浪仅仅提交一张复印件，即使如雷海浪所说，此记账为吴勇军手写通过微信的方式发给雷海浪的，那雷海浪也应该有此证据的电子数据的截图，而不仅仅只是一张复印件无，但是一审庭审中，雷海浪并未向一审法院出示相关原始数据进行质证。二、一审法院适用法律正确，一审法院以实际损失为基础，兼顾了合同履行情况以及雷海浪的过错程度以及吴勇军的逾期利益等综合因素出发，判决具有事实和法律依据。截至腾退房屋之时，仅仅一年的时间，雷海浪拖欠吴勇军租金93191.52元，一审法院按照总租金确定百分之十的违约责任，具有事实和法律依据。首先，由于案涉房屋租赁合同纠纷导致吴勇军的房屋至今未全部出租的空置的实际损失、以及资金利息及其他实际损失远远超过130000元。案涉房屋在二审开庭前仍未完全出租出去，按照《房屋租赁合同》约定，截止目前吴勇军的实际房屋租金的损失约100000余元。雷海浪私自放置转租该案涉商铺的联系方式，严重影响吴勇军的正常出租。根据《房屋租赁合同》的约定，雷海浪应当于2019年8月1日当天向吴勇军支付208800元的租金以及40000元的履约保证金，但是雷海浪一直未支付，其给吴勇军造成的资金利息损失约10000元。并且吴勇军代雷海浪交纳物业管理费等费用共计49255.17元由此所产生的利息损失。吴勇军由于案涉房屋租赁合同纠纷多次往返金堂与新都区处理相关事宜，并且在本案一审、二审中产生了律师费等为实现债权实际支出的费用。吴勇军的实际损失远远超过130000余元，一审法院认定的违约金并无不当。其次，在案涉合同履行过程中，由于雷海浪单方面的违约造成合同履行到六分之一时解除，给吴勇军造成了严重的实际经济损失以及1336900元的部分可期利益无法得到实现。并且雷海浪不诚信、不正常交纳房屋租金、保证金、物业管理费、水电费等费用的行为不仅造成了实际的经济损失还有一定的名誉损失。再次，案涉房屋为吴勇军承租金阳公司所有的商铺，所有权人在一审庭审中承认知晓并默许吴勇军的转租行为，并未提出异议，案涉房屋租赁合同合法有效。雷海浪在吴勇军向其交付房屋后，并未按照合同约定履行义务，为严重不诚信的行为。最后，案涉房屋在吴勇军承租前为清水房屋、未装修，吴勇军承租后，花费资金对案涉房屋进行了精装修，装修后的房屋价格受市场经济调控自然有所区别。不应由此认定吴勇军获取了“不法利益”。三、疫情并未对雷海浪以及雷海浪所在的生鲜行业造成影响，雷海浪也并未举证证明疫情对其造成了影响。并且雷海浪的支付义务于2019年8月1日就已经产生并且确定，应当于2019年8月1日向吴勇军支付相关的费用。 陈佳未发表陈述意见。 金阳公司未发表陈述意见。 吴勇军向一审法院起诉请求：1．确认吴勇军与雷海浪2019年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月8日解除；2．判令雷海浪立即腾退并清空房屋，将租赁物恢复原状并予以返还，清缴使用房屋期间的水、电、气、物业费等费用；3．判令雷海浪支付所欠租金80830元（2019年8月1日至2020年6月13日）及逾期付款的滞纳金暂计至2020年6月8日为361920元；4．判令雷海浪支付违约金401017元；5．判令雷海浪支付场地占用费（按双方约定的标准计算至实际返还房屋之日止）；6．诉讼费由雷海浪承担。 一审法院认定事实：2019年6月19日，金阳公司与吴勇军签订《金阳商铺租赁合同》，将其所有的位于金堂县××路××号商铺（面积290平方米）出租给吴勇军，租赁期限自2019年7月1日起至2025年6月30日止，约定租期内未经书面同意不得转租或转让。2019年8月1日，吴勇军（甲方）与雷海浪（乙方）签订《商铺租赁合同》，将上述商铺转租给雷海浪作为经营生鲜超市使用，期限自2019年8月1日起至2025年6月30日止，水电气费及物业管理费等费用由雷海浪自行承担。该合同第三条约定：“2019.8.1至2020.7.31，租金额208800元，缴费时间2019.8.1；2020.8.1至2021.7.31，租金金额215760元，缴费时间2020.7.30……”（5年租金总额为1336900元），第四条第一款约定：“乙方租赁该商铺，在本合同签署时，壹日内即应向甲方交纳履约保证金人民币四万元……”，第十条第一款约定：“一方违反本合同任一条款，均视为违约，违约方应按照合同总租金金额的30%向守约方支付违约金，因违约给守约方造成损失的，违约方还应另行承担赔偿责任……”第十条第三款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金额的10%支付违约金……（6）逾期一个月以上未交纳按约定应当由乙方负担交纳的房屋租金或各项费用。”第十条第四项约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按照日租金的贰倍向甲方支付滞纳金……”。 2019年8月1日至2020年4月15日，雷海浪、陈佳（二人系夫妻）以微信转账方式向吴勇军支付142800元（其中，涉及陈佳的转账金额为6800元）。 2020年6月9日，吴勇军的委托诉讼代理人孟福蓉向雷海浪寄送《解除合同通知书》，告知其因“一直未按合同约定支付履约保证金以及房屋租金、物业管理费”自2020年6月8日起解除双方的租赁合同。雷海浪于次日签收该通知书。 2020年9月15日，雷海浪向吴勇军腾退案涉租赁房屋。2020年9月25日，成都金锦物业管理有限公司确认该房屋的水电气费及物业管理费等费用截至2020年9月15日为47965元。同日，吴勇军代雷海浪向该公司交纳相关费用47965.17元。 一审另查明：案涉租赁合同履行期间，吴勇军曾代雷海浪交纳水电气费及物业管理费等费用1290元。 上述事实，有金阳商铺租赁合同、商铺租赁合同、微信转账记录、解除合同通知书、邮政速递物流订单详情、证明、收费票据、当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，吴勇军将承租自金阳公司的房屋转租给雷海浪，金阳公司在知晓后并未提出异议，双方也未发生纠纷，应视金阳公司同意该转租行为，故吴勇军与雷海浪之间签订的《商铺租赁合同》合法、有效，一审法院予以确认。雷海浪未按合同履行给付履约保证金并按期足额给付租金的义务，吴通军按约定解除双方的合同符合法律规定，解除时间为雷海浪收到解除通知之时即2020年6月10日。关于雷海浪尚欠租金及合同解除后的场地占用费问题。租金与场地占用费均按合同约定采用同一标准计算。根据双方提交的微信转款记录，雷海浪在租赁期间向吴勇军共计转款142800元。雷海浪主张还支付了两笔现金合计13000元，并提交了所谓的吴勇军向其转发的账目记录复印件，但吴勇军予以否认，而雷海浪未再举示其他有效证据予以印证，故一审法院对雷海浪的该事实主张不予采纳。按照双方合同约定，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为208800元，扣除已支付部分，雷海浪还应支付租金及场地占用费66000元；2020年8月1日至2021年7月31日的租金为215760元，折算日租金为591.12元，2020年8月1日至2020年9月15日腾退房屋之日雷海浪共计占用46天，相应费用为27191.52元。以上租金及场地占用费合计93191.52元。关于滞纳金、违约金的问题，该两项费用均系针对逾期支付租金的违约行为作出的同质性约定，从合同条款看，不仅存在重叠，而且其惩罚性过于严苛，应选择相对合理的条款适用并予以适当调整。一审法院按照租金总额1336900元的10%确定违约金为133690元，对吴勇军主张的滞纳金不予支持。案涉合同约定水电气费及物业管理费等费用由雷海浪承担，故吴勇军代为交纳的相关费用共计49255.17元应由雷海浪向其返还。雷海浪在诉讼中已向吴勇军腾退房屋，吴勇军的相关诉请已经实现，一审法院不再作处理。此外，陈佳与雷海浪虽为夫妻，但并无证据证明二人系共同租赁案涉房屋并用于共同经营，而陈佳也不是合同的当事人，对于合同债务的承担不宜因夫妻关系的存在而将另一方简单地作为责任主体。故吴勇军在本案中主张陈佳对雷海浪的债务也承担清偿责任，一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决：一、确认吴勇军与雷海浪2019年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除；二、雷海浪于判决生效之日起7日内向吴勇军支付房屋租金及场地占用费93191.52元、违约金133690元，并返还水电气费及物业管理费等费用49255.17元；三、驳回吴勇军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6149元，由吴勇军负担4919元，雷海浪负担1230元。 本院二审期间，吴勇军围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴勇军提交以下证据：案涉商铺照片。拟证明：截至2021年2月案涉商铺都未完全出租出去，给吴勇军造成了实际上的损失。 雷海浪发表质证意见称，对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据形成于2021年，在一审中雷海浪与吴勇军通过协商于2020年9月15日腾退了房屋，吴勇军事后是否将房屋出租与雷海浪无关。该照片不能客观反映现在的租赁情况。 本院对吴勇军提交证据认定如下：根据图片显示，铺面张贴招租信息所留联系电话经核实与雷海浪手机号码一致，故吴勇军提交该图片系案涉房屋具有高度盖然性。但对该证据的关联性及证明力在本院将结合其他证据在本院认为部分进行综合认定。 本院查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。 二审另查明，吴勇军于2020年1月24日向雷海浪发送《金鹏路66号铺面，全鲜汇生鲜店转账记录》，载明“2019.8.1上午付定金7000元（柒仟元），现金”“2019.10.24上午付现金6000元（陆仟元）”。 本院认为，因案涉房屋所有权人金阳公司一审称其对吴勇军的转租行为不持异议，故吴勇军与雷海浪签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。因双方均对一审认定的案涉合同于2020年6月10日解除不持异议，本院对此予以确认。根据双方当事人诉辩内容，本案二审的争议焦点为：一、雷海浪是否以现金形式向吴勇军支付13000元，如确支付，是否应当在雷海浪应付租金及占有使用费中进行扣减；二、雷海浪应当支付物业费数额的认定；三、一审认定雷海浪应当支付违约金数额是否合理。 关于雷海浪是否以现金形式向吴勇军支付13000元的问题。本院认为，根据吴勇军2020年1月24日向雷海浪发送的《金鹏路66号铺面，全鲜汇生鲜店转账记录》，雷海浪确在2019年8月1日及2019年10月24日分别向吴勇军支付现金7000元和6000元，吴勇军应系收到雷海浪现金支付的13000元。对雷海浪现金支付的7000元的性质，虽吴勇军标注该款项性质为定金，但该标注系吴勇军单方标注。因双方并未在合同中对定金事项进行约定，亦无证据证明另行就定金事项达成一致意见，故就该款项性质双方应系约定不明。在吴勇军并未提供证据证明其与雷海浪存在案涉合同之外的交易行为的情况下，虽雷海浪现金支付7000元性质不明，亦应系案涉合同项下应付款项，应在雷海浪欠付款项中予以扣减。至于吴勇军称雷海浪已付款项中包含合同约定的保证金40000元，其不同意在雷海浪应付款项中进行抵扣，一审在认定时并未对此进行区分，而是直接作为雷海浪应付租金进行认定，在一审判决实质已将保证金进行直接抵扣的情况下，吴勇军并未就此提起上诉，应当视为对该判决结果的认可。故因雷海浪以现金形式支付13000元，应当在其未付租金及占有使用费中进行扣减。一审对此认定不当，本院予以变更，雷海浪应向吴勇军支付租金及占用费80191.52元。 关于雷海浪应当支付物业费数额的认定问题。本院认为，物业费系房屋使用人占有使用房屋期间接受物业服务所应支付的费用，系物业公司向房屋使用人提供物业服务所应获得的对价。本案中，案涉房屋物业公司出具《证明》，载明票号为15478-6122970-20200925的收费票据系对应案涉房屋截至2020年9月15日产生的水电气、物业费，与该票据载明收取物业费的截止时间存在矛盾之处，因雷海浪于2020年9月16日至2020年9月30日已不再基于对案涉房屋的占有使用享受物业公司提供的物业服务，再要求其支付该期间物业费显属不公，一审对此认定不当，本院予以变更。雷海浪应当支付截至腾退之日即2020年9月15日的水电气、物业费共计49110.17元。 关于一审认定雷海浪应当支付违约金数额是否合理的问题。本院认为，根据案涉合同第十条第三款约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金额的10%向甲方支付违约金，若给甲方或第三方造成损失的，乙方还应向甲方和第三方承担赔偿损失责任。（6）逾期一个月以上未交纳按约定应当由乙方负担交纳的房屋租金或各项费用。”，第十条第四款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按照日租金的贰倍向甲方支付滞纳金，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按本合同约定由乙方负担的费用总额的15%支付甲方滞纳金，乙方还应另行承担因逾期交纳上述费用给甲方造成的损失。”，本案系因雷海浪欠付租金等费用导致合同解除，雷海浪构成违约应当承担违约责任。因案涉合同约定租赁期限为6年，雷海浪承租一年左右案涉合同即因其违约而解除，且雷海浪至今未支付完毕欠付款项，雷海浪亦未提供证据证明案涉房屋已经出租。故一审在实质认定保证金返还雷海浪的情况下，综合案涉合同履行情况、雷海浪违约程度、雷海浪违约导致吴勇军产生的利息损失、空置损失、实现债权损失等，酌情认定雷海浪按照租金总额的10%支付违约金133690元不过高，本院予以维持。至于雷海浪主张在不可抗力的疫情影响下其无力支付租金，再要求其支付高额违约金存在显失公平。本院认为，雷海浪经营生鲜超市，疫情对其经营并不会构成根本影响，其以此为由主张一审认定违约金数额过高，本院不予支持。 综上，雷海浪的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定雷海浪应付租金及占用费、物业费数额不当，应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初3710号民事判决第一项； 二、撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初3710号民事判决第三项； 三、变更四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初3710号民事判决第二项为“雷海浪于本判决生效之日起7日内向吴勇军支付房屋租金及场地占用费80191.52元、违约金133690元，并返还水电气费及物业管理费等费用49110.17元；”； 四、驳回吴勇军的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费5442元（雷海浪预付12298元），由雷海浪负担5186元，吴勇军负担256元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年四月二十七日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽