山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终702号 上诉人（原审被告）：长安银行股份有限公司西安碑林区支行，住所地西安市碑林区长安北路21号。 负责人：卜继虎，行长。 委托诉讼代理人：郭程君，男，1987年4月16日出生，汉族，该行员工。 上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市柳园办事处前许街16号。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人:刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周鹏，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王立祥，男，1973年7月8日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人:姚睿，山东群创律师事务所律师。 委托诉讼代理人:耿然，山东群创律师事务所实习律师。 原审被告：山东聊建集团有限公司，住所地山东省聊城市东昌东路139号。 法定代表人：张宗志，总经理。 委托诉讼代理人：梁兆胜，男，1991年11月11日生，汉族，该公司员工。 上诉人长安银行股份有限公司西安碑林区支行（以下简称长安银行）和上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园）因与被上诉人王立祥及原审被告山东聊建集团有限公司（以下简称聊建集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初10268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长安银行上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实和理由：第一，本案标的物交大科技园项目在建工程早在2015年5月14日抵押给答辩人长安银行股份有限公司西安碑林区支行且办理了在建工程抵押他项权利证书，根据《物权法》第191条第二款的规定，聊城市交大科技园有限公司对案涉房屋没有处分权。据被上诉人王立祥在起诉状所称，2016年6月6日，被上诉人、交大科技园和聊建集团签订工程款抵账三方协议，约定聊城市交大科技园有限公司将39#楼1单元1801号房屋作价1,690,754元抵顶聊建集团欠付王立祥的工程款。交大科技园未经抵押权人同意对案涉房屋进行处分的行为无效。第二，王立祥对39#楼1单元1801号房屋不享有工程价款优先权。一审庭审中，原告承认28号楼和30号楼是其承建的，而案涉工程39号楼并不是其承建的。且王立祥并不是与发包人交大科技园签订承包合同的主体，其不是主张工程价款优先权的适格主体。第三，被上诉人签订三方抵账合同前后未尽到审慎义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应该在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”本案中，被上诉人与交大科技园并未签订商品房买卖合同，也未进行商品房登记备案手续。作为购房人签订合同前应该对商品房的权属状态做到审查义务，合同签订后应该对自己所购房屋的备案登记情况做到知晓。而不是过了四年才向法院起诉主张自己的权利。第四，原告基于非法手段占有该房屋，其对案涉房屋不享有所有权。我国物权法规定，不动产产权的变动以登记为生效要件，一审法院查明交大科技园并未向原告交付房屋，原告通过破门换锁的方式强行入住，房屋所有人交大科技园已经将其诉至一审法院，要求其搬离，排除妨害。原告基于非法手段占有该房屋，其对案涉房屋不享有所有权。 交大科技园上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误具体事由如下：一、原协议中没有提及到债权转让的问题，根据协议内容应当是王立祥先向交大科技园形成的债务转移给聊建集团，由聊建集团与交大科技园进行结算的债务转移的法律关系。案涉三方协议第二条约定“丙（王立祥）方向甲方（聊城市交大科技园有限公司）所开发的西安交大聊城科技园校区购得房屋壹套，具体位置为39#楼1单元1801号房屋，总计价款为1,690,754元。经甲、乙（山东聊建集团有限公司）、丙三方协商一致，现由乙方代丙方支付购房款，甲方同意从乙方工程款中扣除此1,690,754元。”从协议该条约定应理解为王立祥向交大科技园购买房屋，房款由聊建集团代付，该条约定也与王立祥在庭审中的自述一致，相当于先设立了王立祥对交大科技园新的债务，王立祥将债务转移给聊建集团，由聊建集团代为支付房款，最终由聊建集团与交大公司进行结算，并不是由聊建集团向王立祥进行债权转让。一审判决认定的事实与案涉协议的约定相矛盾。二、原协议处理的债权债务是28#、40#楼的工程款问题，没有处理或转让39号楼的工程款债权，从债权性质上看，无论聊建集团还是王立祥均无权依据涉案协议对39#楼的房屋主张建设工程价款优先权。聊建集团虽然施工建造了交大科技园39号楼，但39#号楼的施工合同为2010年4月27日由交大公司与聊建集团签订的，具体内容为交大公司将29#、30#、31#、32#、33#、39#楼及地下车库土建安装工程承包给聊建集团，该合同在建设主管部门进行了招投标备案，其后聊建集团又与交大公司签订了28#、40#楼的施工合同，这两份合同虽然都是由交大公司与聊建集团签订，但是这是两个相互独立的合同关系，其工程款相互独立结算，不能混为一谈。案涉协议处理的债权债务是28#、40#楼的工程款问题，整个协议没有提及任何关于39号楼债权及（2015）聊民一初字第47号所确定的债权转让或其他处理的问题，另外从协议的第一部分、第二部分均写明了三方在处理28#、40#楼的工程款，在第二部分约定“甲方（交大公司）在决算后从应支付给乙方（聊建集团）的工程款中扣除该款项，若结算后工程款不足抵扣房款，由丙方补齐房款”因此，协议签订时工程款尚未结算，显然抵扣的也是未进行决算的28#、40#楼的工程款，而协议签订时涉及39号楼的工程款纠纷早已于2015年12月24日经（2015）聊民一初字第47号处理完毕，债权早已确定，因此可以确定案涉协议处理的仅是28#、40#楼的工程款问题。一审法院认定聊建集团将39#楼的工程款债权转让给王立祥的情况，系明显的事实认定错误。三、有关39号楼建设工程价款优先权的主张时间应当为2015年6月1日前，一审法院依据（2015）聊民一初字第47号民事调解书确定的最后还款期限，来确定其行使建设工程价款优先权的起算时间，没有法律依据。根据原审中上诉人提交的由聊建集团出具的29#、39#楼及车库工程结算书显示39号楼工程竣工结算时间为2014年12月1日，而（2015）聊民一初字第47号民事调解书是上诉人与聊建集团达成的还款计划，而非建设工程结算时间，因此，聊建集团如主张建设工程价款优先权应当自2014年12月1日起6个月内向上诉人主张，而上诉人与聊建集团、被上诉人签订三方协议的时间为2016年6月6日，显然已超过该期限，因此一审法院在认定行使建设工程价款优先权的期限上，认定事实错误、适用法律错误。 王立祥针对长安银行和交大科技园的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人对交大科技园享有债权，可以抵销房款。2016年所签订的协议抬头部分已将本案的法律关系进行了明确，显示三方就交大科技园项目工程款支付的有关事项协商一致，达成协议。而且，该协议在签订之前，被上诉人并未就涉案房屋与交大科技园签订任何商品房买卖合同，所以本案就是以房屋折抵工程款的法律关系。被上诉人与交大科技园之间的关系实质为基于债务转移的以房抵债关系。无论是哪座楼的工程款，聊建集团对交大科技园均享有优于抵押权的优先性，被上诉人对交大科技园的债权具有优先性，债权转移的，该债权的所有权利一并转让。根据2020年12月29日颁布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，建设工程优先权的行使期限延长为18个月，根据本院2015聊民一初字第47号民事调解书第二页中间部分载明聊建集团与西安交大是因工程款结算问题发生纠纷，说明截止到该调解书作出之前，即2015年12月24日之前，该双方并未就工程结算达成一致意见，鉴于该双方工程款的付款为分期履行，且最后一期款项为427万余元，超过涉案房屋各方认可的折抵款项，故一审法院将优先权行使的起点确定为2016年10月25日合法合理。被上诉人在规定期限内行使了权利，该权利优先于长安银行的抵押权。 原审被告聊建集团针对长安银行和交大科技园的上诉述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 王立祥向一审法院起诉请求：1.依法确认王立祥与交大科技园、聊建集团于2016年6月6日签订的房屋买卖合同有效；2.判令交大科技园、聊建集团继续履行2016年6月6日签订的房屋买卖合同；3.依法确认王立祥购买的39#楼1单元1801号房屋的权利优先于长安银行的在建工程抵押权；4.判令被告解除对上述房屋的在建工程抵押；5.判令交大科技园协助原告办理上述房屋的过户登记手续，将上述房屋过户登记到原告名下；6.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告在诉状中陈述其诉争标的物为西安交大聊城科技园小区39号楼1单元1801房屋，但庭审中当事人共同确认争议标的物中含有从物43#储藏室及车位。 西安交大聊城科技园小区由本案被告聊城交大科技园开发建设，聊建集团在2010年4月份承包建设该小区的28#、29#、30#、31#、32#、33#、39#、40#楼及地下车库的建设施工。因工程欠款问题，聊建集团提起民事诉讼。经查明，聊建集团就案涉房屋所在的39#楼提起的诉讼为（2015）聊民一初字第47号，经聊城市中级人民法院调解，聊建集团与交大科技园公司达成调解协议，约定交大科技园自2016年1月25日至2016年10月25日分五次偿还完毕欠款。 2015年5月5日，交大科技园与西藏圣境农业发展公司（以下简称圣境公司）、长安银行签订委托贷款合同，约定圣境公司委托长安银行向交大科技园发放贷款2000万元，并约定了还款期限和利息等。2015年5月8日，交大科技园与长安银行签订抵押合同作为前述委托贷款合同的从合同，约定以包括案涉39号楼1单元1801房屋及43＃储藏室在内的90余套在建房屋工程为上述2000万元贷款设定抵押，并办理了聊房建古字第0××6号《在建工程抵押登记证明》。贷款发生后，交大科技园陆续还款，至2020年10月12日，尚欠长安银行贷款本金11047553.2元及利息。 2016年6月6日，交大科技园（甲方）、聊建集团（乙方）与王立祥（丙方）订立协议。协议在第一部分概况中确认了当事人各自在民事活动中的身份：甲方为交大科技园小区的开发单位，乙方为28#、40#的安装施工单位，丙方为乙方项目部负责人。在第二部分协商事宜中约定：丙方在甲方开发的交大科技园小区购得案涉房屋一套，总价款1,690,754元；乙方代丙方支付上述款项，同时因乙方为甲方28#、40#的安装工程施工方，甲方同意从乙方工程款中扣除该款项；此款由乙方向甲方开具正式工程款发票，直接抵扣甲方应付乙方工程款；协议签订后，即视为丙方已经全额支付了上述房屋购房款给甲方；甲方在决算后从应付给乙方的工程款中扣除该款项，若结算后工程款不足以抵扣房款，由丙方补齐购房款。第三部分房屋明细中载明了案涉房屋、43#储藏室及C6车位。第四部分约定：由于目前工程结算尚未完成，部分工程款未到支付节点，乙方同意结算完成后且双方账务核对清楚后，向丙方签订正式《商品房预售合同》。2018年7月9日，交大科技园向王立祥出具“收款收据”，载明房屋为39—1801，房款1532873元；储藏室43#，378810元；车位120000元，共计1690754元。王立祥并未向交大科技园支付该款项，并已实际占有使用案涉房屋、储藏室及相关车位。 一审法院认为，交大科技园（甲方）、聊建集团（乙方）与王立祥（丙方）在2016年6月6日订立协议的实质为基于债务转移的以房抵债协议，具体表现为：交大科技园用其建设的案涉房屋及车位抵顶该公司对聊建集团的债务；聊建集团又将其对交大科技园的债权转让给王立祥，以抵销聊建集团对王立祥的债务；王立祥获得对案涉房屋及车位的交付请求权。基于转让，交大科技园对聊建集团的债务和聊建集团对王立祥的债务均得以清偿。前述债务转移和以房抵债，均系基于当事人真实意思表示一致，不违反法律规定，该三方合同真实有效。 王立祥对案涉房屋的债权系聊建集团转让而来，故聊建集团对案涉房屋的请求权是否优先于抵押权，决定了王立祥所取得案涉房屋交付请求权是否优先于长安银行对该房屋的抵押权。对此，本院认为，聊建集团系案涉房屋所在39#楼的施工建设方，享有在除斥期间内就其所建房屋对建设工程价款优先受偿的权利。聊建集团与西安交大在（2015）聊民一初字第47号调解书中约定的最后还款期限为2016年10月25日，聊建集团自该日起六个月内均可就其所建工程优先受偿。在本案三方协议订立的2016年6月6日，聊建集团仍然享有对案涉房屋及储藏室的优先受偿权，该权利优位于抵押权。债权转让后，受让人获得的优位权利不为之减等，故王立祥对交大科技园的交付请求权依旧优先于长安银行的抵押权。 综上，原告王立祥的部分诉讼请求应当予以支持。其将三方协议定性为房屋买卖合同不妥，但同意法庭根据查明事实对协议性质的认定；在庭审过程中，原告将继续履行合同的诉求明确为签订房屋预售合同，但三方协议中约定了签订预售合同的条件，原告未举证证明该条件成立，故此请求不能被法院支持；长安银行就案涉房屋享有的抵押权经过登记，合法有效，且所担保债权并未完全实现，抵押权依旧成立，确定权利优位不等于在后权利必须解除，原告此项请求不能予以支持；交大科技园应当在房屋登记条件成立后协助王立祥办理过户登记。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定，判决如下：一、王立祥与聊城市交大科技园有限公司、山东聊建集团有限公司在2016年6月6日签订的协议有效；二、王立祥就西安交大聊城科技园小区39#楼1单元1801号房及从物43#储藏室的权利优先于长安银行股份有限公司西安碑林区支行的在建工程抵押权；三、聊城市交大科技园有限公司在本判决第二条所确定房屋条件具备时协助王立祥办理过户登记手续；四、驳回原告王立祥的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告聊城交大科技园有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 根据一审中王立祥提交的（2015）聊民一初字第47号民事调解书，本院认定以下事实：在聊建集团诉交大科技园建设工程施工合同纠纷一案中，聊建集团与交大科技园就工程是否完工存在争议。2015年12月24日本院作出（2015）聊民一初字第47号民事调解书，查明：交大科技园开发了西安交通大学聊城科技园项目，并于2010年4月27日，将其中的29#、30#、31#、32#、33#、39#楼及地下车库的土建安装工程承包给聊建集团施工。现聊建集团已按约定，将上述工程中的29#、30#、31#、32#、33#、39#楼的土建及安装工程全部施工完毕，地下车库的土建工程还有零星工程未完工，安装工程尚有部分未完工。因工程款结算等问题，双方发生纠纷。另该调解书中调解协议第四条约定：质保金329.1803万元，在乙方组织质监站对涉案工程竣工验收通过后于2016年12月25日前退还200万元，在2017年6月25日前退还100万元，剩余29.1803万元在2019年8月25日前退还。 二审中，交大科技园以与被上诉人王立祥达成和解为由，于2021年4月8日向本院书面申请撤回上诉。 本院另对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，交大科技园、聊建集团与王立祥三方签订协议，约定王立祥购买交大科技园开发的案涉房屋，购房款由以扣除交大科技园应付聊建集团的工程款相应数额的方式支付。根据交大科技园、聊建集团与王立祥的陈述，签订协议的目的是交大科技园用其建设的案涉房屋及车位抵顶该公司对聊建集团的债务；聊建集团又将其对交大科技园的债权转让给王立祥以抵销聊建集团对王立祥的债务；王立祥获得对案涉房屋及车位的交付请求权。协议签订后，交大科技园向王立祥开具了房款收据，王立祥亦实际占有了涉案房屋。一审认定交大科技园、聊建集团与王立祥三方签订协议属基于债务转移的以房抵债协议，王立祥对涉案房屋的债权是基于聊建集团转让对涉案房屋的债权而来，并无不当。上诉人另主张，王立祥以非法手段占有涉案房屋，没有证据证明，本院不予采信。 依照交大科技园、聊建集团与王立祥三方签订协议时的相关法律规定，建设工程优先权的行使期限为工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月。根据（2015）聊民一初字第47号民事调解书查明的事实及双方调解协议的内容可以看出，双方达成调解协议时，聊建集团所承建的工程尚未竣工，2016年6月6日交大科技园、聊建集团与王立祥三方签订协议时，聊建集团对涉案房屋的建设工程优先权行使优先权并未超过法定期限。建设工程优先权优先于抵押权和其他债权，聊建集团将对涉案房屋的权利转让给王立祥后，王立祥对涉案房屋的权利亦优先于长安银行的抵押权。 上诉人长安银行主张交大科技园小区39号楼并非王立祥所建，该主张并不影响聊建集团对涉案房屋享有建设工程优先权，亦不影响王立祥基于债权受让而取得优先权。原《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定属管理性强制性规范，并不导致转让行为无效。上诉人主张，交大科技园未经抵押权人同意对房屋的处分无效，没有明确法律依据，本院不予支持。 本院审理过程中，上诉人交大科技园以与王立祥达成和解为由书面申请撤回上诉，不违法法律规定，本院予以准许。 综上所述，上诉人长安银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人长安银行股份有限公司西安碑林区支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年四月十五日 法官助理 徐营营 书 记 员 孙正杰