四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2021民初858号 原告：杨永贵，男，1954年8月8日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：全云珍，女，1957年9月15日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：李代华（二原告共同委托），四川博鉴律师事务所专职律师。 被告：周文轩，男，1975年9月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：安岳云房房地产销售有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇柠都新街10号3楼301号。统一社会信用代码：91512021MA64BQ5B4Q 法定代表人：周帮林，经理。 委托诉讼代理人：周柏芳，公司员工。 被告：陈涛，男，1977年10月10日出生，汉族，住四川省安岳县。 被告：四川勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码：91512021665302652J。 法定代表人：吴伟，经理。 委托诉讼代理人：刘刚，公司员工。 原告杨永贵、全云珍与被告周文轩、安岳云房房地产销售有限公司（以下简称“云房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告周文轩申请追加陈涛、四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称“勇前公司”）作为被告参加本案诉讼。本案于2021年3月15日公开开庭进行了审理，原告杨永贵及原告杨永贵、全云珍委托诉讼代理人李代华、被告周文轩、被告安岳云房房地产销售有限公司的委托诉讼代理人周柏芳、被告四川勇前房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，被告陈涛经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨永贵、全云珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《买卖合同》；2、判令周文轩退回购房款529800元，并支付原告105960元违约金；3、判令云房公司返还已支付的报酬7900元；4、判令周文轩赔偿二原告损失10980元；5、诉讼费用由周文轩、云房公司承担。事实及理由：2020年3月27日，在周文轩、云房公司故意隐瞒房屋被抵押的情况下，二原告与周文轩、云房公司签订《买卖合同》，合同约定周文轩将位于安岳县××道××＃××号房屋卖给二原告，成交价约定为53万元，于2020年4月3日前交清。同时约定卖方应于收齐楼款当天交付该房屋，双方签字捺印。因双方认为房款529800元较为吉利，遂口头约定优惠200元。至2020年3月27日，二原告向周文轩付清购房款，周文轩于当日向原告出具收条。同日二原告向云房公司支付中介费7900元。二原告接房后装修了一部分，才发现房屋处于抵押状态，二原告曾多次要求周文轩办理并交付过户手续，周文轩均表示办理不能。《买卖合同》第九条约定：“卖方不能按合同约定将物业售予买方，或者违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”。因此，二原告要求周文轩依约承担责任。云房公司未尽其应当履行的审查义务，未将物业处于抵押状态告知二原告，应承担退回报酬并赔偿的责任。二原告根据《买卖合同》约定，二原告因此产生的律师费5000元、房屋装修基金1535元、物业服务费1840元、装修管理费276元、装修垃圾费409元、装生活阳台防护栏费1920元应由周文轩承担。为维护二原告的合法权益，请求法院支持二原告的诉讼请求。 周文轩辩称，1、签订房屋买卖合同也属实，卖房子529800元我收了是事实，交付中介费7900元不清楚，二原告诉状中的律师及房屋装修及其他费用均不清楚，签订《买卖合同》时二原告并未交款，二原告同云房公司去勇前公司处签订《认购合同》时交付了我20来万，合同约定的违约金过高，请予以调整；2、陈涛是承建勇前公司民族商业城六号楼的承建商，我们是给陈涛做泥水的，因勇前公司欠付陈涛工程款，陈涛再欠付我们劳务费，故将涉案房屋用于折抵，所以是我去云房公司与二原告签的《买卖合同》，勇前公司也向二原告出具了发票，房屋处于抵押状态我也不清楚，二原告要求解除合同的相应费用应由勇前公司承担责任，勇前公司欠我们的工程款有197万，我是代勇前公司收的工程款。综上，请求法院依法驳回二原告对我的诉讼请求。 云房公司辩称，收7900元中介费属实，我公司受周文轩的委托销售涉案房屋，二原告和周文轩到我公司的时候已经协商好了价格，我公司业务员也陪同二原告去看了房屋，当时业务员也曾向勇前公司售楼部确认过可以网签，我公司至今不清楚涉案房屋是否抵押。我公司尽到了中介机构义务，在房屋买卖过程中没有过错，请求法院依法驳回二原告对我公司的诉讼请求。 勇前公司辩称，房屋装修基金1535元是我公司收取的，但我公司不是《买卖合同》相对人，未销售涉案房屋，二原告也未向我公司支付房款，我公司不应在本案中承担责任。涉案房屋处于抵押状态，抵押相对人是四川安岳农村商业银行。我公司也没有将涉案房屋折抵给陈涛或周文轩工程款。 陈涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《买卖合同》、杨永贵中国农业银行流水、中国农业银行业务凭证、周文轩出具的收条、勇前公司出具的收款收据、成都晟旗商业管理有限公司安岳分公司出具的缴费收款单、律师费发票来源合法、内容客观真实且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证；商品房认购书复印件，该证据系复印件，且无勇前公司盖章或签名，对其真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安岳县柠都大道民族商业城的开发商为勇前公司。2020年3月27日，周文轩、全云珍、杨永贵与云房公司签订《买卖合同》，约定：卖方周文轩，买方全云珍、杨永贵，中介方云房公司；买卖双方通过中介方买卖位于安岳县××道××＃××号房屋，建筑面积102.35㎡，以产权为准；卖方须保证对该物业享有完整所有权，并在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无对上述事项负责。否则，卖方须赔偿买方及中介方由此引起的一切损失，由于卖方原因，造成物业不能办理产权过户登记等情形由卖方承担全部违约责任；物业成交费用530000元，所产生的税／费由买方承担；卖方于合同签订之日向中介方支付5300元咨询及中介服务费，买方于合同签订之日向中介方支付7950元咨询及中介服务费；卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金，并退回买方已付的所有费用。合同签订后，因买卖双方认为房款529800元较为吉利，遂口头约定优惠200元。此后全云珍、杨永贵为购买及装修使用涉案房屋陆续向周文轩支付了购房款529800元，向云房公司支付了中介费7900元，向勇前公司支付了房屋维修基金1535元，向案外人成都晟旗商业管理有限公司安岳分公司支付了物业服务费1840元、装修管理费276元、装修垃圾费409元，向案外人蒋月支付了护栏安装费1920元。该房屋装修不久，因全云珍、杨永贵发现房屋处于抵押状态，无法办理过户手续，致形成本案诉讼。另，全云珍、杨永贵为本案诉讼向四川博鉴律师事务所支付了委托诉讼代理费用5000元。 本院认为：二原告与周文轩、云房公司签订《买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，当属有效，各方应依约履行义务。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因涉案房屋出卖前设置抵押，合同签订后，周文轩未按照合同约定保证对涉案房屋享有完整所有权，亦未将有关涉案房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕造成涉案房屋不能办理过户手续，其行为造成已构成根本性违约。云房公司作为中介机构未能及时了解房屋的产权情况，其行为存在过错。周文轩与云房公司的共同行为致使二原告不能实现合同目的，故二原告要求解除与周文轩、云房公司签订的房屋《买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。周文轩提出合同约定的违约金过高，希望予以调低,因违约金约定的按成交价的20%计算较高，本院酌情考虑调低至10%。合同解除后，周文轩应向二原告退回购房款529800元及支付违约金52980元（529800元×10%），并承担二原告由此产生的各项损失，即律师费5000元、物业服务费1840元、装修管理费276元、装修垃圾费409元、防护栏安装费1920元；云房公司应向二原告退回中介费7900元；勇前公司明知涉案房屋已设置抵押，无法办理过户手续，仍向二原告收取房屋维修金，其行为存在过错，应向二原告退回其收取的房屋维修基金1535元。周文轩提出案涉房屋系因勇前公司欠付其工程款折抵所有，其不知晓房屋权属情况，涉案房屋买卖的相对人应系勇前公司，应由勇前公司承担责任，但未提交充分的证据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定应承担举证不能的不利后果。周文轩提出勇前公司欠付工程款问题，不在本案审理范围，周文轩可以另行主张权利。陈涛经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证、举证等诉讼权利，应自行承担由此引起的法律后果。 综上所述，二原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告杨永贵、全云珍与被告周文轩、安岳云房房地产销售有限公司于2020年3月27日签订的房屋《买卖合同》； 二、限被告周文轩于本判决生效后十日内向原告杨永贵、全云珍退回购房款529800元及支付违约金52980元； 三、限被告周文轩于本判决生效后十日内向原告杨永贵、全云珍支付因本次房屋买卖及装修产生的各项损失，即物业服务费1840元、装修管理费276元、装修垃圾费409元、安装生活阳台防护栏费1920元、律师费5000元，合计9145元； 四、限被告安岳云房房地产销售有限公司于本判决生效后十日内向原告杨永贵、全云珍退回中介费7900元； 五、限被告四川勇前房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨永贵、全云珍退回房屋维修基金1535元; 六、驳回原告杨永贵、全云珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10346元，减半收取计5170元，由被告周文轩负担5120元（限于本判决生效之日起七日内交纳），被告安岳云房房地产销售有限公司负担25元（限于本判决生效之日起七日内交纳），被告四川勇前房地产开发有限公司负担25元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 樊宗华 二〇二一年四月八日 法官助理 陈婉笛 书 记 员 王汉飞