江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终1012号 上诉人（原审原告、案外人）：宿迁市亨达木业有限公司，统一社会信用代码91321324MA1P4RB589，住所地江苏省泗洪县天岗湖乡青天路东侧工业集中区。 法定代表人：张晓琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码：91320000720579647K，住所地江苏省南京市北京东路**。 负责人：袁彩平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜薇，江苏首开律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：泗洪县恒锐电子有限公司，统一社会信用代码：913213246811040908，，住所地江苏省泗洪县魏营镇工业集中区 法定代表人：徐兴海，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：宿迁腾玥电子有限公司，统一社会信用代码：9113243982412178，，住所地江苏省泗洪县天岗湖乡青天路东侧工业集中区 法定代表人：徐兴海，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：徐兴海，男，1976年1月10日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人（被执行人）：钱兰，女，1981年11月16日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人宿迁市亨达木业有限公司（以下简称亨达公司）因与被上诉人中国华某资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华某公司）及原审第三人泗洪县恒锐电子有限公司（以下简称恒锐公司）、宿迁腾玥电子有限公司（以下简称腾玥公司）、徐兴海、钱兰案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2020）苏1324民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：2019年2月25日，宿迁市宿城区人民法院作出（2018）苏1302民初9696号民事判决，判令：一、恒锐公司于判决生效之日起十日内偿还江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行借款本金2000000元及利息（截至2018年10月21日为95851.34元，自2018年10月22日起，按照年利率10.296%计算至实际给付之日止）；二、腾玥公司、钱兰、徐兴海对上述债务承担连带保证责任；三、江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行对腾玥公司抵押的位于泗洪县天岗湖乡青天路东侧（工业集中区）1幢、2幢不动产有优先受偿权（最高权限额4130000元）。案件受理费23566元，减半收取11783元，由恒锐公司、腾玥公司、钱兰、徐兴海共同负担。 根据江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行的申请，泗洪法院于2020年4月21日立案执行，执行案号为（2020）苏1324执1474号。2020年5月16日，根据华某公司的申请，该院作出（2020）苏1324执1474号执行裁定，变更华某公司为本案申请执行人。执行过程中，该院于2020年6月21日作出（2020）苏1324执1474号之一执行裁定:拍卖被执行人腾玥公司位于泗洪县天岗湖乡青天路东侧（工业集中区）1幢、2幢厂房，责令相关人员于2020年6月30日前迁出案涉厂房。亨达公司对上述执行行为不服，向泗洪法院提出执行异议。2020年7月16日，泗洪法院作出（2020）苏1324执异88号执行裁定，驳回亨达公司的异议请求。 亨达公司不服（2020）苏1324执异88号执行裁定，向泗洪法院提起诉讼称，2017年5月8日，腾玥公司和亨达公司签订厂房租赁合同，由亨达公司租用其闲置的两层标准厂房中的第一层及另一栋一层同样面积的厂房。租期八年，租金为70000元/年。其后，双方均按约履行了合同义务。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，亨达公司作为承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案厂房，人民法院应支持承租人的异议请求。请求：1.撤销泗洪法院（2020）苏1324执1474号之一号裁定书第二项内容；2.撤销泗洪法院（2020）苏1324执异88号执行裁定；3.停止要求亨达公司迁出案涉厂房的执行行为并要求在租赁期内阻止移交厂房，带租拍卖。 华某公司辩称，2017年腾玥公司将涉案厂房作为抵押，在办理借款合同的过程中并未披露抵押物存在租赁情况，根据2019年2月25日宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9696号民事判决，长江商业银行对腾玥公司的上述抵押物享有优先受偿权。请求驳回亨达公司的诉讼请求。 恒锐公司、腾玥公司、钱兰、徐兴海共同述称，亨达公司称2017年5月8日和腾玥公司签订厂房租赁合同，并且已经按约支付租金，但实际上租金并未支付完毕，租赁实际是不成立的，同意法院拍卖厂房。 泗洪法院经审理查明：2017年5月8日，腾玥公司与亨达公司签订厂房租赁合同1份，约定将腾玥公司两层标准厂房中的第一层面积1280㎡及另一栋一层面积1280㎡租给亨达公司，租赁期限为2017年5月8日至2025年5月7日。租金按每年70000元收取，需在签订合同当日付清前四年租金，从第五年开始租金需在每年5月8日前付清。 2017年11月29日，腾玥公司与江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行签订最高额抵押合同，将位于泗洪县天岗湖乡青天路东侧（工业集中区）1幢、2幢厂房提供抵押。 亨达公司设立于2017年6月5日。2019年5月27日腾玥公司法定代表人徐兴海出具收条一份，载明“今收到亨达公司厂房租金柒万元整（￥70000），还差肆万元（￥40000）未付，余款2019年6月30日前付清。”亨达公司未提供其他证据证明付款事实。 泗洪法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即如果承租人在房屋设定抵押权之前签订合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有使用房屋，法院在执行房产时应当保护承租人的租赁权，对房屋带租拍卖。本案中，亨达公司主张对案涉房屋带租拍卖的请求不能成立，理由为，虽然亨达公司与腾玥公司签订了厂房租赁合同，但是其不能证明已按约定支付租金。首先，亨达公司只提供了一份由徐兴海于2019年5月27日出具的收条，而该收条载明内容，尚差40000元租金未付，亨达公司未举证证明该40000元此后按照约定日期支付。其次，根据合同约定租金为签订合同时一次性支付前四年租金，而到2019年5月27日时支付了70000元租金，并注明差40000元，说明亨达公司签订合同时未按照约定支付前四年租金。最后，腾玥公司亦否认亨达公司已按约支付租金。综上所述，对亨达公司诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回亨达公司的诉讼请求。 亨达公司不服一审判决，向本院提起上诉称，案涉厂房租赁在先，抵押和查封在后，亨达公司已支付2019年5月8日至2020年5月7日期间的租金，徐兴海作为腾玥公司的法定代表人已于2019年5月27日出具收条，虽然该收条上载明还差40000元未付，但亨达公司此后又向徐兴海陆续支付了40000元，且亨达公司同意将租金提存到法院用于偿还案涉债务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销一审判决，改判支持亨达公司的诉讼请求或发回重审。 华某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人恒锐公司、腾玥公司、钱兰、徐兴海未陈述意见。 围绕其上诉请求，上诉人亨达公司二审程序中提供如下证据： 1.泗洪县幸尚电子有限公司开户许可证复印件1份，载明该公司在中国建设银行泗洪县支行开立账户，账号为32×××08。 2.手机银行转账记录复印件3份，显示付款账户为62×××05账户分别于2019年6月17日向泗洪县幸尚电子有限公司尾号为1008账户转账10000元；于2019年10月25日跨行转出10000元；于2020年5月6日向尾号为4978账户转账20000元。 3.落款人为姚某2出具的书面说明1份，载明因徐兴海欠姚某2借款，徐兴海同意让亨达公司法定代表人张晓琴通过转账方式向姚某2偿还借款30000元，以该款抵偿亨达公司欠徐兴海的厂房租金。 以上证据拟证明亨达公司在2019年5月27日之后根据徐兴海的指示，分别向案外人泗洪县幸尚电子有限公司代为支付10000元，向徐兴海的债权人姚某2转账30000元，用于抵偿亨达公司下欠腾玥公司的40000元租金。 被上诉人华某公司对上述证据质证意见为：对证据1的真实性不予认可；对证据2的真实性和与本案的关联性不予认可；对证据3的真实性和证据形式均不予认可。 本院对上述证据认证意见如下：证据1、2均系复印件，被上诉人对其真实性均不予认可，本院对其真实性和与本案的关联性均依法不予确认；证据3属于证人证言，证人姚某2无正当理由未到庭作证，该证据不得作为认定案件事实的依据，本院对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性依法不予确认。 本院对一审判决查明的事实依法予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人亨达公司主张在租赁期限内阻止移交占有案涉厂房，对案涉厂房带租赁权拍卖，有无事实和法律依据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系因泗洪法院在执行过程中对案涉厂房涤除租赁权进行拍卖引发的诉讼，亨达公司作为执行案件的案外人，应当就其与被执行人腾玥公司在案涉厂房设立抵押前签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金且实际占有使用租赁物承担举证责任。根据亨达公司与腾玥公司签订的租赁合同，其应当在签订合同当日支付前四年的租金合计280000元，但亨达公司在一二审程序中均未提供充分证据证明其已向腾玥公司足额支付了双方约定的租金280000元。亨达公司主张双方在租赁合同履行过程中对租金的支付方式进行了重新约定，腾玥公司的法定代表人徐兴海在2019年5月27日向某公司出具收条的行为证明亨达公司已经支付了之前下欠的租金，因亨达公司未就该主张提供证据加以证明，腾玥公司及其法定代表人徐兴海在一审程序中亦未认可该主张，故本院对亨达公司的该主张依法不予支持。 综上，上诉人亨达公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由上诉人宿迁市亨达木业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 岳 军 审判员 杨晓玲 审判员 吴军良 二〇二一年四月二十一日 书记员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。