淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0813民初507号 原告：邵亮，男，汉族，1972年1月13日生，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：董光，江苏润知律师事务所律师。 被告：江苏高运房地产开发有限公司,住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道办事处北京路84号。 诉讼代表人：江苏高运房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾晗，江苏淮海潮律师事务所实习律师。 原告邵亮诉被告江苏高运房地产开发有限公司（以下简称高运公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告邵亮及其委托诉讼代理人董光、被告高运公司的委托诉讼代理人孙开建、贾晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告2016年3月30日签订的《车位使用权转让协议》有效，协议约定的89个车位使用权归原告所有；2.确认2015年12月3日签订的《商品房买卖合同》有效，恒隆水城C区197号房屋所有权归原告所有；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2015年3月30日向原告借款200万元，约定2015年7月30日归还，到期后，被告未能如约还款，双方又签订《还款协议》，约定被告于2016年3月30日前归还欠款本金及利息，如到期依然不能归还欠款，则被告以恒隆水城5、6号楼地下停车位永久使用权作为抵押，抵偿欠款。后原、被告于2015年12月3日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买位于恒隆水城C区197号房屋，建筑面积59.82平方米，房屋单价每平方米5000元，总金额299100元。该房屋价款从被告所欠款项中扣除。2016年3月30日被告到期仍未能偿还借款，原、被告双方根据约定，对欠款的本金及利息进行了确认双方签订了《车位使用权转让协议》，当日被告高运公司也向原告出具了收据，确认收到原告车位转让款，同日原、被告以车位抵债履行完毕，恒隆水城5、6号楼地下89个停车位永久使用权归原告所有，被告欠原告2225000元债务消除。后被告因债务问题破产，原告依法向管理人申报了权利，管理人审核认定《车位使用权转让协议》和《商品房买卖合同》无效，故原告诉至法院。 被告高运公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。涉案多份协议均约定被告在2016年7月30日前有权回购涉案的89个停车位，该约定属于债务履行期限和宽限期届满前的以物抵债行为，根据民法典第401条规定，原告无权主张涉案停车位的所有权；根据民法典第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，本案双方约定将恒隆水城5号、6号楼地下共计89个停车位的永久使用权以转让方式抵债给原告，该协议损害了社会公共利益和恒隆水城全体业主的利益，根据法律规定应当认定无效行为；原告陈述的所购涉案房屋，该房屋价款从被告所欠项中扣除不是事实；涉案地下停车位和商铺均为借款的担保，当事人没有转移所有权的真实意思表示，如法院支持原告要求确认涉案房屋所有权的请求，构成《企业破产法》第16条规定的个别清偿无效行为，将损害其他债权人的利益，违反破产公平受偿原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年7月30日，原、被告双方签订《还款协议》一份，约定被告于2015年3月30日向原告借款200万元，原约定借款到期日为2015年7月30日，现因被告到期未能归还欠款，双方约定被告必须在2016年3月30日前归还欠款本金及利息。如被告到期依然不能归还欠款，则被告须将恒隆水城5、6号楼地下停车位永久使用权转让给原告，抵偿原告及借款。双方约定车位数量共89个，抵债价格为每车位2.5万元，总计222.5万元。被告必须在2016年3月30日前归还欠款本金及利息。被告有权以每个车位2.5万元的价格回购车位使用权，被告需协助原告办理相关手续。如被告拒绝办理回购手续，原告有权要求被告承担由此造成的一切损失。2016年3月30日，原、被告双方签订《欠款确认书》一份，确认截止2016年3月30日，被告共欠原告借款本金200万元，利息96万元。现被告已归还原告利息39万元，尚欠本金200万元、利息57万元，合计257万元。2016年3月30日，原、被告双方签订《车位使用权还款协议》一份，原告为乙方，被告为甲方，约定：“一、车位的基本情况本次转让使用权的车位为甲方开发的“恒隆水城”商品房5号、6号楼地下车位，车位数量共89个，……甲方将向乙方整体转让所有车位的使用权；三、转让价款甲、乙双方约定该车位使用权转让价款为每个车位25000元，合计价格为2225000元；四、付款方式经双方确认，截止2016年3月30日，甲方欠乙方欠款本金及利息共257元。甲方同意乙方用其中222.5万元债权抵充车位使用权转让款。甲、乙双方确认本协议经双方签字（盖章）确认后，视为乙方已向甲方付清全部转让价款。五、交付期限与方式自2016年3月30日起车位使用权正式转移给乙方。甲方不再拥有车位使用权。六、其他约定甲乙双方约定，2016年7月30日以前，甲方有权按每个车位2.5万元的价格回购全部或部分车位，乙方在甲方行使回购权时应予以配合。如乙方不配合甲方回购车位，则甲方可要求乙方承担由此造成的一期损失（包括但不限于可得利益损失）。┄”。2016年3月30日，被告高运公司向原告出具收款2225000元的收据。收款事由为5号6号楼地下车位共89个。 另查明，2015年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1037970001338）一份，约定原告购买被告开发的恒隆水城第C区197号商品房。总价款为299100元，原告在签定本合同当日一次性付清全部房款。交付期限：被告应当在2015年12月30日前，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。另还约定了相关的违约责任。合同签订后，对涉案房屋进行了网签备案。但原告未能向被告交付全部购房款。原告陈述以其对被告享有的债权抵偿购房款，但未能提供证据加以证明。 再查明，2018年4月11日,淮安华昕广告有限公司以被告高运公司不能清偿到期债务为由，向本院申请对被告高运公司进行破产清算。2018年7月16日,本院作出(2018)苏0813破申11号民事裁定书,裁定受理被告高运公司的破产清算申请。债权申报期间,原告向管理人申报了债权,被告的管理人向原告发出通知书，对原告的在全不予确认，因区划内的车位首先应妈祖业主的需要，原告并非小区业主，所签订的车位转让协议是基于债权抵偿而来，该协议无效；车位管理人拟予以收回；C区197号房屋无法反应其交付相应对价，也无抵款协议，房屋管理人也拟予以收回，建议原告变更申报债权。原告对被告管理人的发出的通知书不服,故诉至本院。 本院认为,关于《车位使用权还款协议》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要。依据上述规定,建设单位对停车位进行处分时应当按配置比例首先满足业主的需要。本案中,涉案89个车位为恒隆水城小区建筑区划内规划的地下停车位,车位应当首先满足小区内业主的需要；原告与被告高运公司签订的《车位使用权还款协议》，系双方之间因民间借贷关系产生债务而形成的抵债协议，取得涉案车位亦并非为使用之需，故被告高运公司作为建设单位将89个车位使用权转让给原告以偿还债务,损害了小区全体业主的权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定,损害社会公共利益的合同无效,故涉案《车位使用权还款协议》应认定无效。如果原告是恒隆水城小区的业主，可另行主张相关权利。 关于《商品房买卖合同》的效力问题。原、被告双方签订了被告高运公司开发的恒隆水城第C区197号《商品房买卖合同》商品房，原告系购买方，对该房屋双方仅办理了网签备案手续，并未办理产权登记手续，被告也未向原告实际交付。原告未能提供向被告交付全部购房款的证据。同时原告陈述其是以对被告享有的债权抵偿的购房款，但也未能提供证据加以证明。法律规定，只要合同不存在违反法律、行政法规强制性无效的情形，均为有效。故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，至于是否实际履行该合同，由原、被告双方意思自治或依照法律规定处理。由于涉案房屋未能交付，仅办理了网签备案，尚未取得产权证书，故原告要求本院确认涉案的所有权的条件上不成就，故对此项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下： 驳回原告邵亮的诉讼请求。 案件受理费26993元，减半收取13497元，由原告邵亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，邵亮账号：62×××75，江苏高运房地产开发有限公司账号：62×××83）预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘林厚 二〇二一年四月三十日 法官助理 刘雨濛 书 记 员 陈 禹 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第二十一条人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。