四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7866号 上诉人（原审被告）：何为，男，1973年12月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张谦，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王永军，男，1976年5月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：付凌雯，四川原石律师事务所律师。 原审第三人：钟丽娟，女，1974年8月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人何为因与被上诉人王永军及原审第三人钟丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初6987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何为上诉请求：1．请求人民法院依法将本案发回重审、驳回王永军的全部诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由王永军承担。事实与理由：1．一审法院认定事实不清，成都市双流区常青藤文化艺术培训学校（以下简称“常青藤培训学校”）才是案涉租赁房屋的实际使用人和受益人，钟丽娟代为签署租赁合同，其实质是为了常青藤培训学校开设另一个校区而增设的一个校区场地，权利义务应当由常青藤培训学校承继。钟丽娟作为常青藤培训学校的法定代表人，其签字行为系职务行为。2．本案中常青藤培训学校作为案涉房屋的实际使用人和受益人，其与本案审理具有明显的利害关系，且其参加诉讼有助于法院查明事实，因此一审法院程序错误，遗漏案件当事人，未将常青藤培训学校追加参与诉讼。同时，该欠条上“还款日期：2020年3月1日前由钟丽娟与何为各承担总经额的二分之一7.5万元”内容为事后添加，系伪造内容。 王永军辩称，一、案涉《房屋租赁合同》是由何为与钟丽娟两人作为共同承租人与王永军在2018年7月27日洽谈并签署的，何为与钟丽娟于2019年11月28日共同向王永军出具欠付房租的《欠条》可以证明何为系案涉租赁合同的承租人之一。根据合同相对性原则，王永军有权要求何为支付欠付租金。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，即使何为与钟丽娟系为开办培训学校以自己名义对外签订租赁合同，王永军作为出租人，法律也赋予了其向合同相对人或实际使用人主张权利的选择权，王永军依照《房屋租赁合同》及《欠条》选择向合同相对人何为主张权利符合法律规定。三、即使人民法院以何为没有在《房屋租赁合同》中签署名字为由，认定何为不是租赁合同的承租人，也不影响出租人王永军向何为主张支付租金的权利。根据2019年11月28日钟丽娟与何为共同向王永军出具的《欠条》，钟丽娟将欠付王永军2018年9月1日至2019年11月30日期间的150000元租金债务中的75000元转移给何为，此时何为自愿承担该部分租金债务，与房屋的实际使用人是谁没有关系。王永军持有该《欠条》原件并向何为进行催收75000元房租费及提起诉讼的行为，应当视为钟丽娟向何为转移75000元房租债务取得了债权人王永军的同意。根据原《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，案涉《欠条》系钟丽娟与何为的真实意思表示，并取得了债权人王永军的同意，该《欠条》合法有效，何为未按约定向王永军支付75000元租金的行为构成违约，其应当独立向王永军承担75000元租金的支付义务及逾期支付的利息损失。四、常青藤培训学校不是《房屋租赁合同》及《欠条》的相对方，不属于必须追加的必要共同诉讼当事人，原判决没有遗漏当事人。王永军要求支付租金的义务主体具体明确，且有何为亲笔签署的《欠条》为证，第三人钟丽娟及一审证人侯某均确认了《欠条》的真实性，本案事实清楚，无须追加常青藤培训学校为第三人参加诉讼。何为请求将本案发回重审没有事实及法律依据，只是为拖延时间浪费司法资源。请求人民法院驳回上诉，维持原判。 钟丽娟未到庭，在其提交的书面意见中陈述：一、与王永军的《房屋租赁合同》确实是何为和钟丽娟共同洽谈价格后签署，是真实的，钟丽娟的姓名是其签署的，何为的电话号码是何为签署的。二、王永军同意何为和钟丽娟共同写欠条，各承担一半所欠房租。2019年11月28日何为与钟丽娟共同向王永军出具的《欠条》是真实的，是何为签字及捺印的，确实是何为的真实意思表达。钟丽娟当时在场亲自看到的，欠条的数据都是何为计算核对的。三、欠条的复印件留存于四川叁联文化传播有限公司，由四川叁联文化传播有限公司的行政人员侯某进行复印和留存。2020年1月左右，学员父亲提出的退学费款的要求，并扬言不退款就到学校（王永军物业处）刷墙，王永军提出要求在欠条后加上一句话“其他学生、股东退费由钟丽娟、何为各自承担，与王永军无关”，填补后的欠条复印件仍由四川叁联文化传播有限公司的行政人员侯某存档。 一审法院认定事实：2018年7月27日，王永军作为出租方（甲方），钟丽娟作为承租方（乙方），案外人城信房产作为中介方（丙方），签订《房屋租赁合同》，约定王永军将位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××楼××号房屋出租给钟丽娟，租期为10年。自2018年8月1日起至2028年7月31日止。合同第三条约定：协定的租赁金额为15000元／月，租金每期结算（3个月为一期），钟丽娟应提前30天交纳下一期租金，租金前三年每年递增3%。后七年每年递增5%。第四条约定：钟丽娟向王永军交付押金15000元，合同期满，钟丽娟结清物业水电气等费用，则王永军如数退还（不计利息）。第六条约定：任何一方未能履行合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内未履行的，造成损失由责任方承担。合同“备注”第2款约定：第一次钟丽娟向王永军支付3个月租金及押金15000元，因有免租期3个月，则第一次支付房租的对应租期为2018年8月1日至2019年1月30日。该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，王永军依约向钟丽娟交付案涉房屋，钟丽娟承租房屋后，2019年1月28日，钟丽娟、何为与王永军对欠付房租进行结算，双方确认欠付王永军2018年9月1日至2019年11月30日期间租金共计150000元，并由钟丽娟、何为向王永军出具《欠条》，该《欠条》同时载明欠付租金由钟丽娟、何为各承担75000元，于2020年3月1日前支付给王永军。该《欠条》由钟丽娟书写，钟丽娟、何为签名捺印。2020年1月20日，钟丽娟应王永军要求，在《欠条》的主文末端处添加“其他（学生、股东）退费各承担1/2”字样。截至本案庭审之日即2020年10月22日，何为未向王永军支付欠付租金。 一审另查明，案涉房屋为王永军与案外人李淑华共同所有，王永军与李淑华系夫妻关系。 以上事实，当事人身份信息、《房屋租赁合同》《欠条》、案涉房屋权属证书、《结婚证》、当事人陈述、证人证言等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。依据原《中华人民共和国合同法》基本原则，主动审查合同效力并依法处理是法律赋予人民法院的权力，属于裁判权范畴，故一审法院依职权对《房屋租赁合同》进行效力审查。首先，王永军向法院提交的案涉房屋权属证书载明王永军与其妻子李淑华于2016年10月18日取得案涉房屋权属证书，案涉房屋系合法建筑，符合法律对于城镇房屋对外出租条件的要求。其次，案涉房屋由王永军及妻子李淑华于婚内购买，属于王永军及妻子李淑华的共有房产。根据原《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，各共有人对共有的不动产，均享有管理的权利，且夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。故王永军有权以自己名义对外出租案涉房屋。综上，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。二、关于何为是否应当承担欠付的75000元房租的问题。《房屋租赁合同》系由王永军与钟丽娟签订，王永军依约提供了租赁房屋，履行了房屋出租义务，钟丽娟亦应当依约履行支付房租的义务。经双方结算，钟丽娟欠付王永军2018年9月1日至2019年11月30日期间的房租150000元，并出具《欠条》予以确认。何为辩称，其在《欠条》签字捺印并非真实意思表示，且《欠条》存在增补，无法核实最初的内容。对此辩称意见，因何为未提供相关证据证明利害关系人采用欺诈、胁迫等手段诱使、强迫其在该《欠条》上签字捺印，应当认定为其在该《欠条》上签字捺印行为属真实意思表示。钟丽娟与何为于2019年11月28日向王永军出具《欠条》后，钟丽娟应王永军要求，于2020年1月20日在《欠条》的主文末端处添加“其他（学生、股东）退费各承担1／2”字样，该事实有钟丽娟的当庭陈述及证人侯某的证言予以佐证，本院予以确认。因添加的文字内容并未对原《欠条》中欠付租金的数额、承担及支付时间进行任何变更，与本案争议事实无关，故何为的辩称理由，不能成立。根据2019年11月28日钟丽娟与何为共同向王永军出具的《欠条》载明的内容，钟丽娟将欠付租金中的75000元转移予何为，何为在该《欠条》上签字的行为，表示对该债务转移的认可，且经债权人王永军同意，符合《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”之规定，该债务转移成立，欠付王永军租金75000元应由何为承担偿还义务。何为辩称，其并非案涉租赁合同的相对人，培训学校是实际使用人和受益人，且钟丽娟为该培训学校的管理人员，其签署《房屋租赁合同》属于职务行为，承租房屋的相关责任应由该培训学校承担的理由，不能成立。《欠条》载明欠付租金应于2020年3月1日前归还，现已逾期，因此，对王永军提出何为支付欠付租金75000元的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于何为是否应当向王永军支付利息的问题。利息属于从债务，根据原《中华人民共和国合同法》第八十六条之规定，从债务随主债务的转移而转移。何为迟延履行支付金钱义务，该笔款项被何为占用后，王永军无法获取利息收入等增值行为，王永军在客观上存在利息损失。根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，王永军主张何为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向其支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院予以支持。《欠条》载明欠付租金归还日期为2020年3月1日前，计算利息的起止日期为自2020年3月2日起至欠付租金支付完毕之日止。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、何为向王永军支付租金75000元及利息（以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月2日计算至实际支付完毕之日起止）；二、驳回王永军的其他诉讼请求。案件受理费838元，由何为负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 二审另查明，欠条为手写，欠条上“还款日期：2020年3月1日前由钟丽娟与何为各承担总经额的二分之一7.5万元”内容与前段内容相连，笔迹无明显变化，行距基本相同，何为和钟丽娟签字位于前述内容下排。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，钟丽娟与王永军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉欠条是否真实？是否是何为的真实意思表示？二、若欠条真实，欠条中确定的义务是否应由何为个人承担？就争议焦点本院评述如下： 关于案涉欠条是否真实及是否是何为的真实意思表示。欠条上“还款日期：2020年3月1日前由钟丽娟与何为各承担总经额的二分之一7.5万元”的内容与前段内容相连，笔迹无明显变化，行距基本相同，何为和钟丽娟签字位于前述内容下排，该内容无明显添加痕迹。同时，何为和钟丽娟均为案涉房屋实际使用单位的高管，两人分担欠付租金符合正常交易习惯，且在案涉租赁合同中承租人仅为钟丽娟一人的情况下，何为在无其任何权利义务内容的欠条上签字的行为亦明显不符合常理。因此，何为关于欠条中的相关内容为事后添加，欠条不真实的主张无证据支持，且不符合常理，本院不予支持。何为的签字行为是其真实意思表示，该内容对何为产生法律效力。 关于若欠条真实，欠条中确定的义务是否应由何为个人承担。本院认为，欠条上明确载明的付款义务人为何为和钟丽娟，即便案涉房屋为何为担任职务的单位实际使用，在合同及欠条均未载明该单位为承租人或付款义务人，且王永军亦未向该单位主张权利的情况下，何为有义务支付其所确认的前述款项。 综上所述，上诉人何为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1676元，由何为承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 杜玉兰 审判员 王 果 二〇二一年四月二十七日 书记员 袁雅丽