广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初511号原告：邓海泉，男，1967年10月11日出生，汉族，住罗定市××××××××××××××，身份证号码：442××××××××××××。原告：张桂莲，女，1966年10月28日出生，汉族，住罗定市××××××××××××，身份证号码：442××××××××××××。原告：邓淦尹，男，1997年2月4日出生，汉族，住罗定市××××××××××××××，身份证号码：445××××××××××××。上列三原告共同委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。被告：罗定市民盛房地产有限公司，住所地：罗定市××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××。法定代表人：黄晓梅，总经理。委托诉讼代理人：陈启荣，广东翔浩律师事务所律师。原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹与被告罗定市民盛房地产有限公司（以下简称民盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，并于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹的共同委托诉讼代理人莫衍、黄颖怡及被告民盛公司的委托诉讼代理人陈启荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金59027.44元。二、诉讼费用由被告承担。原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹诉称的事实和理由：原、被告于2015年10月18日签订《商品房买卖合同》，被告将其所有的座落于罗定市×××××××××小区××号房出卖给原告，约定总房价393732元，2016年4月18日交房，出卖人在商品房交付使用后360日内代办产权证，但对逾期办证的违约责任未约定（合同第十五条）。签订合同后，原告依约付款、履行合同义务，无违约行为。被告于2016年4月18日交房，2019年10月15日办好不动产权证。被告逾期办证，应支付逾期办证违约金。逾期天数：自2017年4月3日至2019年10月15日共912天，逾期办证违约金数额：393732元×912天×年利率6%÷365天＝59027.44元。为维护自身合法权益，现原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告民盛公司辩称：一、原告主张的逾期办证违约金不应予以支持。理由如下：1.《商品房买卖合同》第十五条没有约定逾期办证的违约责任。关于“关于产权登记的约定”事实上是两部分：首先，“360日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是约定登记备案的内容，但对于备案并没有约定任何违约责任。因此，不应以360日作为办理不动产权证的期限，更不应要求出卖人承担违约责任。其次，该条第3项明确“买受人委托出卖人代办房产证的……出卖人有义务为买受人代办，房地产权证办理延误的出卖人无需承担违约责任。”因此，该项约定明确办理涉案房地产权证是基于业主的委托，且明确约定出卖人无须承担违约责任。也就是说，即使在买受人委托办证的情况下，出卖人也不承担任何违约责任。因此对于原告主张的逾期办证违约责任没有任何依据，不应予以支持。2.根据上述合同约定，出卖人仅负有提供资料备案的义务，并不必然受托办理房地产权证书，而且在办理房产产权证过程中，包括缴清税费、办证费、提供权属人资料等属于买受人必须履行的义务。买受人未能提供其完税的相关证据证明其履行了自身义务，应承担举证不能的不利后果，因此出卖人也不应承担任何责任。二、假使认定被告要承担违约责任，被告认为：1.原告主张逾期办证违约金但并没有提供证据证明其实际损失，且原告主张的违约金明显过高，对该违约金主张也不应予以支持。2.原告主张的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效部分也不应予以支持。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”对于原告主张的逾期违约金起止期间超过三年诉讼时效的，应当不予以支持（即：合同约定的协助提交资料办理权属登记手续360日届满日期早于三年诉讼时效期间的，以业主提起本案诉讼日期向前推三年的日期为起算日期，若合同约定的届满日期迟于三年诉讼时效期间的，则以合同约定的届满日期为起算日期）。3.计算逾期违约金的起算时间应以原告实际收楼时间为依据，实际交楼时间以被告提供的房屋钥匙交接表载明的时间为准。综上所述，请人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告民盛公司是位于罗定市×××××××××小区的房地产开发商。2015年10月18日，被告民盛公司作为出卖人与原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为××号房，用途为住宅。第四条约定该商品房总金额为393732元。第八条约定出卖人应当在2016年4月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……；2.……；3.买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（假如有违约）及相关费用并将办理该商品房的房地产权证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人有义务为买受人代办，且因此造成的房地产权证办理延误的出卖人无须承担责任。合同签订后，原告按约定向被告付清了全部购房款。2016年2月2日，原告缴纳了涉案商品房的契税。2016年7月8日，原告办理了房屋交接手续。2019年4月10日，被告向不动产登记局申请办理××小区C栋的权属证书，办文类型为：商品房确权登记（按套发证）。2019年10月14日，罗定市自然资源局出具了涉案商品房的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》，办文类型为：房地产（一手商品房）转移登记。2019年10月15日，罗定市自然资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为原告。2020年12月31日，原告向本院递交诉讼材料，提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、《不动产权证书》、税收完税证明；被告提供的《房屋钥匙交接表》、《不动产登记局窗口收件依据（存根）》；本院调取的《不动产登记局窗口收件依据（回执）》等证据以及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2015年10月18日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告民盛公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。这里的“权属登记”，应是权利人为原告的“权属登记”。被告民盛公司于2016年7月8日将涉案商品房交付给原告，按合同约定最迟应在2017年7月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。但被告直至2019年4月10日才向产权登记机关提交资料申请办理初始权属登记，2019年10月14日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权转移登记，导致原告未能在《广东省商品房买卖合同》规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约金的计算方式，但因逾期办证而导致原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对原告所造成的损失是客观存在的，本院综合逾期办证的原因、被告的过错，按照公平和诚实信用原则，以原告已付购房款为基数，按年利率2%的标准计算逾期办证违约金。按合同约定，被告最迟应在2017年7月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案，但被告直至2019年10月14日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权转移登记，被告逾期办证的违约天数为832天，但原告于2020年12月31日才向本院递交诉讼材料，提起本案诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即2017年12月31日之前的逾期办证违约金在原告提起本案诉讼时已超过前述诉讼时效期间，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为14066.48元（393732元×2%÷365天/年×652天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、限被告罗定市民盛房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金14066.48元给原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹。二、驳回原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元（原告已预交），由原告邓海泉、张桂莲、邓淦尹负担486元，被告罗定市民盛房地产有限公司负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年四月二十八日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。