陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终5000号 上诉人（原审原告、申请执行人）:李舒华，女，1965年3月6日出生，汉族，西安市临潼区华清中学退休教师，住西安市临潼区东大街60号。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：计娟，女，1984年3月1日出生，汉族，彬州市范公中学教师，住陕西省彬县公刘街教师公寓一单元一楼一号。委托诉讼代理人：路钢，陕西合翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珊，陕西合翰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王罡，男，1981年8月7日出生，汉族，彬州市范公中学教师，住陕西省彬县王家巷14号，现住陕西省彬州市城关街道浦江恒海佳源小区三号楼一单元三层302室。委托诉讼代理人：路钢，简况同上。委托诉讼代理人：余珊，简况同上。被上诉人（原审被告、被执行人）：董启彪，男，1956年12月5日出生，汉族，居民，住陕西省西咸新区泾河新城安居路西二路11号。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西福安房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区人民西路59号泾渭大厦六层。法定代表人：王忠安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑渊，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪伟，陕西华秦律师事务所律师。   上诉人李舒华因与被上诉人计娟、王罡、董启彪、陕西福安房地产开发有限公司（以下简称福安房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初4229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李舒华上诉请求：撤销一审判决；改判为支持其诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：涉案认购协议系在福安房地产公司于2018年8月21日取得预售许可证之前签订的，而一审法院亦于认购协议签订之日即2018年6月26日作出查封涉案房屋的裁定。因此涉案认购协议依法应当认定为无效。王罡在自己居住的辖区内已购买一套建筑面积92.44平方米的商品房，完全满足家庭居住需求。一审对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定存在扩大解释。福安房地产公司、董启彪自2016年2月23日达成调解协议后，多次违约，未按承诺的期限支付欠款，欺骗执行法院，致其损失持续扩大。福安房地产公司在一审法院作出查封裁定当天及次日将包括涉案房屋在内的数套房产出售他人，实为恶意串通、规避执行的行为。涉案大量购房款的收款人非福安房地产公司，而系案外人张明珠，不符合常理。从一审庭审情况可知，福安房地产公司、董启彪与计娟、王罡之间明显存在其他利益关系。涉案购房协议的签订人为计宏学和王罡，一审认定计娟委托计宏学购房等，认定事实错误。计宏学在咸阳市区范围内不止一套商品房，计娟非涉案房屋的买受人，计宏学让计娟提出执行异议系为了规避对自己不利的事实，计娟不属于本案适格诉讼主体。计娟辩称，法院向咸阳市房地产交易管理处送达协助执行通知书时间为2018年8月21日，而其与福安房地产公司签订涉案认购协议时间为2018年6月26日，且福安房地产公司系于2018年8月21日取得了商品房预售许可证，早于法院查封时间，故涉案认购协议合法有效，一审对此认定事实正确。在其户籍所属的咸阳市个人住房信息查询网站查询，其名下无其他用于居住的房屋，即使王罡婚前已购买了房屋，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条规定内容，应认定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定精神，其有权提起执行异议之诉，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行。张明珠是福安房地产公司售楼部人员，其将部分款项交给张明珠，再由张明珠交给福安房地产公司，有收款凭证证明福安房地产公司收到了张明珠的购房款，其与福安房地产公司不存在利益关系，更不存在其与福安房地产公司恶意串通、抗拒执行的事实。其委托其父计学宏代为挑选房屋并办理购房相关手续，计学宏选到合适房屋后在认购协议上签字，之后其补签了姓名。总房款中计学宏代为支付的部分房款是其向计学宏的借款，故其是涉案房屋的买受人。一审法院认定事实正确，请求驳回李舒华的上诉请求，维护其合法权益。王罡辩称，涉案房屋是计娟个人购买，其他意见与计娟的辩称意见一致。福安房地产公司辩称，涉案认购协议签订日期早于法院送达查封裁定日期，计娟、王罡向其支付的购房款超过购房总价的50%，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，计娟、王罡对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。其在法院查封之前取得涉案项目商品房预售许可证，一审认定涉案认购协议有效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。计娟、王罡购买涉案房屋的目的是满足家庭生活的合理消费，王罡名下虽有一套两居室房屋，但购买面积无法满足基本居住要求，王罡、计娟与王罡的父母共同生活在该房屋内，而李舒华未能提供证据证明计娟、王罡的居住生活情况，不能据此认为计娟、王罡名下有保障居住权的房屋。对于上述执行异议和复议规定第二十九条第（二）项不应机械理解，计娟、王罡购买涉案房屋是属于改善型消费之需。涉案认购协议已具备商品房买卖合同的成立要件，应当认定为商品房买卖合同。李舒华主张其与计娟、王罡、董启彪存在恶意串通等，无证据佐证。请求驳回李舒华的上诉请求。董启彪经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。李舒华向一审法院起诉请求：1.依法对咸阳市渭阳西路福润茗居1栋2单元26层2604号住宅房屋继续执行查封措施；2.诉讼费由计娟、王罡等负担。 一审法院认定事实： 2016年2月23日，李舒华与董启彪、福安房地产公司达成（2016）陕0115民初627号民事调解书：“董启彪共欠李舒华本金2800000元，截止2015年12月31日利息为913200元，以及分期履行的期限、数额。福安房地产公司承担连带清偿责任。”后因董启彪、福安房地产公司未按上述调解书履行义务，李舒华于2018年6月11日向一审法院申请恢复执行，一审法院采取以下执行措施：向董启彪、福安房地产公司发出执行通知书、报告财产令、被执行人财产申报表等执行材料；通过最高人民法院“总对总”网络查控系统，对被执行人的银行、车辆、工商、不动产、证券等情况进行了调查，依法冻结被执行人的银行账户。2018年6月26日，一审法院作出（2018）陕0115执恢287号之一执行裁定，依法查封、扣押福安房地产公司位于咸阳市渭阳西路福润茗居的七套房产（包含1栋2单元2604号房屋）。2018年7月3日，一审法院向董启彪、福安房地产公司送达了（2018）陕0115执恢287号之一执行裁定书。2018年8月21日，一审法院向咸阳市房地产交易管理处送达协助执行通知书。2018年6月26日，福安房地产公司（甲方）与计宏学（受计娟的委托）签订了《“福润茗居”商品房认购协议245》，计宏学在认购协议上签名按手印，福安房地产公司在认购协议上加盖陕西福安房地产开发有限公司福润茗居售房专用章，协议约定：“1、乙方（计宏学、王罡）认购福润茗居住宅1栋2单元26层2602号房屋，建筑面积138.68平方米。2、付款方式为按揭。3、该房屋优惠后单价为6600元/平方米，总价为915288元。4、乙方认购房源，乙方须缴纳购房定金20000元。5、自本《协议书》签订之日起，按揭及公积金客户须于三个工作日内补足首付款（不低于总房款的30%），若乙方未能按甲方规定时间补足购房首付款，则甲方有权取消乙方所有购房优惠。7、若乙方未能依协议约定期限缴纳房款、签订合同，视为乙方放弃本次认购房源，所交纳定金不予退还，该房源甲方可另行销售，不予保留，乙方保证不持任何异议。8、甲、乙双方在签订本认购协议时，甲方已经承诺福润茗居已成交的客户于2018年6月30日前统一完成签订《商品房买卖合同》并进行银行按揭的办理，并于2018年10月30日前交房。”约在2018年底，计娟在该认购协商上补签名按手印。2018年6月26日，计宏学向福安房地产公司交定金21288元。2018年6月29日，计宏学向张明珠转账4万元。2018年7月4日，张西梅向福安房地产公司转账6万元。2018年7月4日，计娟向张明珠转账32万元。张明珠将上述购房款交纳给福安房地产公司。计娟、王罡实际交纳的购房款在46万元以上，超过了涉案房屋合同总价的50%。2018年8月1日，咸阳市房地产测绘队对福润茗居项目出具咸房测[2018]第[105]号房屋建筑面积测绘成果报告，作业声明第五项载明：“本测绘成果报告中的房名，例住宅10101其中从左向右第1位1代表单元，第2、3位01代表楼层，第3、4位01代表户号。后附测绘明细中载明：26层的22601建筑面积134.3㎡、22602建筑面积99.84㎡、22603建筑面积99.83㎡、22604建筑面积134.04㎡”。测绘报告中的房名按照从东北依次顺时针编号为1、2、3、4。测绘报告中2单元26层的22604指的即为涉案《“福润茗居”商品房认购协议》中的1栋2单元26层2602号房屋。2018年8月20日，福安房地产公司取得福润茗居项目1号楼228套住宅的商品房预售许可证（备注：预售资金监管账户邮政储蓄银行咸阳市秦皇路支行账号1号楼961000010006306738）。2019年8月1日，李舒华与董启彪、福安房地产公司达成了执行和解协议。2019年8月6日，一审法院作出（2018）陕0115执恢287号执行裁定终结执行。2020年5月20日，计娟、王罡向一审法院提起案外人执行异议，申请依法中止依据（2018）陕0115执恢287号之一执行裁定对位于咸阳市福润茗居1-2-2604号房屋的查封，申请书中称涉案房屋由计娟、王罡购买。一审法院于2020年7月28日作出（2020）陕0115执异31号执行裁定认为：“计娟与福安房地产公司之间签订的《福润茗居商品房认购协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系在本院查封之前已签订合法有效的书面合同。其次，福安房地产公司亦认可收到计娟支付的购房款484664元，满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最后，《咸阳市住房情况查询结果证明》亦证明计娟在咸阳市国有土地上无房屋。……依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对位于咸阳市渭阳西路福润茗居1栋2单元26层2604住宅房屋的执行。”2020年8月26日，李舒华向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法对咸阳市渭阳西路福润茗居1栋2单元26层2604号住宅房屋继续执行查封措施。经一审法院调查核实，咸阳市房屋交易与产权管理平台信息系统显示，计娟、王罡在咸阳市渭城区、秦都区无房屋信息。另查，王罡与计娟于2008年12月23日登记结婚。2008年4月7日，王罡签订有商品房买卖合同，购买了咸阳市彬州市浦江·恒海佳源第3幢1单元302号房，建筑面积为92.44㎡的两居室。计宏学、张西梅系计娟的父母。除涉案的商品房认购协议外，计娟、计宏学、王罡与福安房地产公司未签订其他的商品房买卖合同。福安房地产公司对该商品房认购协议未办理网签备案，计娟、王罡未办理该房屋的按揭贷款等手续。福安房地产公司在福润茗居商品房的销售中，大量存在未取得商品房预售许可证的情况下出卖房屋的情形。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案的争议焦点在于本案是否符合上述构成要件，计娟、王罡享有的权利能否排除执行。1.计娟、王罡是否为涉案房屋的买受人，计娟、王罡的主体是否适格。根据查明的事实，计宏学受计娟的委托在认购协议上签字，其后计娟补签了姓名，故涉案认购协议的权利义务承受人应为计娟，计娟为涉案房屋的买受人，计娟的主体适格。王罡未在认购协议上签字，但其与计娟为夫妻关系，根据计娟、王罡在案外人执行异议申请书中自认涉案房屋由计娟、王罡共同购买的情况，故王罡系提出案外人执行异议的适格主体，但王罡是否具有权利能够排除执行亦应在本案中一并审查，对计娟、王罡辩称的王罡与案件无关的主张不予采纳。2.关于是否满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。首先，该规定所称的“查封”指法院查封这一执行行为，本案中法院向咸阳市房地产交易管理处送达协助执行通知书的时间为2018年8月21日，查封的时间节点应以2018年8月21日为准。涉案《“福润茗居”商品房认购协议》的签订时间为2018年6月26日，早于法院的查封日期。其次,如何认定涉案《“福润茗居”商品房认购协议》的性质及效力。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案认购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的房号、价款、交付方式,且房屋唯一确定，计娟已经按照认购协议的约定交付大部分款项。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为商品房买卖合同,可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的书面买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《“福润茗居”商品房认购协议》的签订日期为2018年6月26日，预售许可证的取得日期为2018年8月20日，法院查封的时间为2018年8月21日，在法院查封之前福安房地产公司已取得商品房预售许可证，故该认购协议应为“合法有效”。3.关于是否满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。涉案房屋的规划性质属于住宅。计娟在咸阳市范围内名下没有用于居住的房屋。计娟与王罡婚前，王罡购买有建筑面积为92.44㎡的两居室，根据上述规定的精神，涉案房屋在面积（建筑面积138.68㎡）上仍然属于满足基本居住的需要。故认定本案所购商品房系用于居住且买受人（计娟、王罡）名下无其他用于居住的构成要件。4.关于计娟、王罡已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。根据查明的事实，计娟、王罡支付的购房款已超过了合同约定总价款的50%。据此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件,计娟、王罡享有对案涉房产的物权期待权,也享有足以排除执行的民事权益，故李舒华请求对咸阳市渭阳西路福润茗居1栋2单元26层2604号住宅房屋继续执行查封措施的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决：驳回原告李舒华的诉讼请求。案件受理费12953元，由李舒华负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为李舒华提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案审理的焦点问题为，计娟、王罡就涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，计娟、王罡应当承担举证证明责任。经查，计娟、王罡系夫妻关系，根据计娟、王罡提供的证据能够证明，计宏学系受计娟委托与福安房地产公司签订商品房认购协议，计娟应为该认购协议的一方主体，且协议签订时间在人民法院向相关部门送达协助执行通知书之前。根据计娟、王罡提交的相关交款凭证等能够证明，计娟、王罡支付了超过合同约定总价款的50%；虽然王罡在婚前购买有一套面积为92.44平方米的两居室住房，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定精神，涉案房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要。因涉案认购协议具备了商品房买卖合同的基本要素，且福安房地产公司系在法院向相关部门送达协助执行通知书之前取得了涉案项目1号楼的商品房预售许可证，故一审认为涉案认购协议为商品房买卖合同，且合法有效，符合相关法律规定，本院亦予以确认。据此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，计娟、王罡对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，李舒华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12953元，由李舒华负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚 二○二一年四月二十八日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员  张  小  赛 1