甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘执异31号 异议人（案外人）：凌月珍，女，汉族，1968年11月14日出生，住广东省广州市天河区。 申请执行人：甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行（原甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行）。住所地：甘肃省兰州市城关区酒泉路437-451号。 负责人：刘兆峰，该支行行长。 被执行人：广州百嘉信集团有限公司。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西100号之二2004。 法定代表人：吴广佳，该公司董事长兼总经理。 被执行人：广州华骏实业有限公司。住所地：广东省广州市天河区马场路36号801房。 法定代表人：吴广佳，该公司董事长兼总经理。 被执行人：广州金骏置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路35号4楼。 法定代表人：张可，该公司董事长兼总经理。 被执行人：梁勤，香港特别行政区居民，男，1958年6月18日出生。 被执行人：杨文娟，香港特别行政区居民，女，1963年2月21日出生，港澳证件号码：×××5（1）。 被执行人：梁娜，女，壮族，1954年9月27日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被执行人：曾伟光，男，汉族，1955年10月11日出生，住广西壮族自治区南宁市西江南区。 兰州铁路运输中级法院（以下简称兰铁中院）在执行甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行（以下简称兴陇支行）与广州百嘉信集团有限公司（以下简称百嘉信公司）、广州华骏实业有限公司（以下简称华骏公司）、广州金骏置业有限公司（以下简称金骏公司）、梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光借款合同纠纷一案中，分别于2020年7月15日、2021年1月20日作出（2020）甘71执41号执行裁定书、拍卖公告，拍卖被执行人华骏公司抵押给申请执行人兴陇支行位于广州市天河区××路××号××层××号车位。案外人凌月珍于2021年1月19日向本院提出书面异议，要求中止对该车位的执行。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人凌月珍称，其与被执行人华骏公司于2016年5月18日签订了一份车位认购书,约定异议人购买被执行人位于天河区××路××号××层××号车位,总价款为368000元,并支付了定金5000元,同时约定若该车位在出售时处于银行抵押状态,被执行人华骏公司须在90个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明。在2016年5月21日,双方签订了一份《商品房买卖合同》（即车位买卖合同）,合同的标的为天河区××路××号××层××号车位,异议人向被执行人支付购买车位价款368000元。其中,车位买卖合同中第十五条明确约定“出卖人应当在车位交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人即被执行人提供的资料报产权登记机关备案”，确定由被执行人向异议人交付车位,并为异议人办理产权过户登记。在合同生效后,被执行人涂销了订立合同时车位上的抵押。但被执行人涂销抵押后并没有为异议人办理涉案车位的产权过户登记,而是在异议人已经是涉案车位所有权人的情况下隐瞒异议人,擅自在2016年7月4日办理了包括涉案车位在内新的抵押登记,抵押权人为兴陇支行。之后异议人提出由异议人代被执行人偿还抵押贷款中涉案车位的份额并进行涂销抵押,但是银行称无法办理,因为被执行人所设立的抵押已构成了一个资产包,不能就该涉案车位单独涂销抵押。至今被执行人就包括涉案车位在内所办理新的抵押贷款金额高达5亿元,现因公司资金周转问题,被执行人逾期无力偿还抵押贷款而被法院强制拍卖名下财产,拍卖资产中包括异议人所购买的天河区××路××号××层××号车位。综上所述,异议人认为,异议人已通过购买方式取得了涉案车位的所有权,同时异议人也是涉案楼盘的产权人,兰铁中院对涉案车位进行拍卖的行为损害了异议人的合法权益,请求中止（2020）甘71执41号执行裁定书对涉案车位的执行，解除涉案车位的查封措施。 申请执行人答辩称，涉案车位是兴陇支行与抵押人华骏公司签订《最高额抵押合同》，并且抵押人于2016年7月4日就其名下位于广州市天河区××路××号××层××号，产权证号“粤（2015）广州市不动产权第0××4号”，面积11.85㎡的车位，向兴陇支行办理了抵押权登记，他项权证号为“粤（2016）广州市不动产证明第0××9号”。兴陇支行对上述抵押车位享有优先受偿权的事实已经两级人民法院确认，已发生法律效力。兰铁中院依据生效判决执行上述抵押车位与法有据，执行标的正确。 本院查明，2016年7月4日，申请执行人兴陇支行与华骏公司签订编号为2016071200000936的最高额抵押合同，约定以华骏公司名下位于广州市天河区的房屋及车位为百嘉信公司在兴陇支行自2016年7月4日至2018年7月4日期间所办理授信业务，在本金不超过299893000元，总额不超过599786000万元的限额内提供最高额抵押担保，担保范围除了主合同项下所有融资，还及于由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、律师费等。双方于2016年7月4日至2016年7月5日，就合同约定的抵押物办理抵押登记，兴陇支行取得不动产登记证明，华骏公司向兴陇支行提供董事会决议一份，载明2016年7月4日，华骏公司召开董事会，通过为百嘉信公司在甘肃银行办理金额为人民币3亿元，期限两年的委托贷款，以其公司名下商业用房、住宅、车位提供抵押担保的决议。 另查明，2016年5月21日异议人凌月珍与华骏公司签订了《商品房买卖合同》，购得华骏公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位，2016年8月31日凌月珍向华骏公司支付购车位368000.00元。 再查明，兴陇支行于2018年11月9日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人百嘉信公司、华骏公司、金骏公司、梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光银行存款321643665.57元或查封、扣押其同等价值的其他财产，并由兴陇支行出具保函对上述保全申请事项提供担保。2018年11月14日本院作出（2018）甘民初267号民事裁定书，裁定：冻结被申请人百嘉信公司、华骏公司、金骏公司、梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光银行存款321643665.57元或查封、扣押其同等价值的其他财产（其中对华骏公司的财产保全仅限于民事起诉状第三项诉讼请求所列的抵押范围及金额，对金骏公司的财产保全仅限于民事起诉状第四项诉讼请求所列的抵押范围及金额（后附清单））。2018年11月21日本院依据（2018）甘民初267号民事裁定书向广州市国土和资源规划委员会送达（2018）甘执保145号协助执行通知书，依法查封了被执行人华骏公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号，负二层55号、56号、63-65号、76号、77号、79号、80号、84号抵押车位。其中包括异议人凌月珍购买的36号车位。 本院于2019年8月29日作出（2018）甘民初267号民事判决书，判决如下：一、百嘉信公司于本判决生效后十五日内给付兴陇支行借款本金3亿元，截止至2018年9月10日的利息及罚息18333030.4元，并按年利率14.562%支付自2018年9月11日至清偿全部借款本息之日止的利息；二、如未履行本判决第一项确定的给付义务，兴陇支行有权就华骏公司所有的抵押物（详见附件一）拍卖、变卖所得价款在总额不超过599786000元、本金不超过299893000元限额内优先受偿；三、如未履行本判决第一项确定的给付义务，兴陇支行有权就金骏公司所有的抵押物拍卖、变卖所得价款在总额不超过5056000元、本金不超过2528000元限额内优先受偿；四、梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光对本判决第一项确定的债务在总额不超过3.6亿元、本金不超过3亿元限额内承担连带清偿责任；梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光承担保证责任后，有权向百嘉信公司追偿；五、驳回兴陇支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1672578元、保全费5000元，共计1677578元，由兴陇支行负担5500元，百嘉信公司、华骏公司、金骏公司、梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光共同负担1672078元。 由于被执行人百嘉信公司、华骏公司、金骏公司、梁勤、杨文娟、梁娜、曾伟光未按生效的（2018）甘民初267号民事判决书履行确定的还款义务，申请执行人兴陇支行向甘肃省高级人民法院申请强制执行。本院于2020年5月14日作出（2020）甘执29号执行裁定书，裁定甘肃省高级人民法院（2018）甘民初267号民事判决书由兰铁中院执行。兰铁中院在执行过程中，经甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行（以下简称中央广场支行）申请，于2020年8月21日以（2020）甘71执41号之一执行裁定书变更本案申请人为中央广场支行。 本案审查的焦点是案外人凌月珍与华骏公司签订的《商品房买卖合同》取得的物权期待权能否对抗抵押优先权而排除执行。 本院认为，案外人凌月珍在该房屋抵押、查封之前与华骏公司签订了《商品房买卖合同》，凌月珍已经履行了买卖合同的全部价款支付义务并实际占有使用，买卖合同合法有效；凌月珍基于合同享有的物权期待权已经以占有使用的方式对外公示，该车位之后被华骏公司抵押给申请执行人兴陇支行而不能办理过户登记，对此凌月珍无主观过错，该车位凌月珍属于善意取得。凌月珍购买该车位用于其使用，其作为房屋消费者的物权期待权应当予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人凌月珍的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州华骏实业有限公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位的执行。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 郝 选 审判员 程殿军 审判员 高子文 二〇二一年四月十九日 书记员 董惠文