安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初3598号 原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L。 法定代表人：徐伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：查曼，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：王夕波，男，1978年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）诉被告王夕波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司的委托代理人查曼，被告王夕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百协物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告知回复2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费6712元，截止2020年8月的公共能耗费915元，共计7626元；2、请求判令被告支付逾期违约金（以欠付的物业服务费及能耗费为基数，从逾期之日起，按照每日千分之三的标准计算至款清之日止）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年10月,大溪地现代城小区建设单位合肥百协置业有限公司依法选聘原告为该小区提供前期物业管理服务,并与原告签订《前期物业服务合同》,合同中对物业服务范围、服务费用、物业的经营管理等内容都作了明确约定。由于大溪地现代城小区业主委员会成立后一直未与原告另行签订《物业服务合同》,也未另行选定其他物业服务公司,因此,原告一直持续为小区提供物业服务至今。被告系大溪地现代城小区81栋202的业主,房屋建筑面积为155.37平方米,入住该小区时便与原告签署了《前期物业管理服务协议》,该协议与《前期物业服务合同》内容一致,并对部分内容进行了细化,其中,协议明确约定了原告为被告所在小区提供物业服务,高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准,由被告向原告支付物业服务费,物业服务费的交纳时间是每半年交纳一次,每次为第一个月的上旬;能耗费按实分摊计量,半年结算,多退少补。协议还约定了,如被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交从逾期之日起每天千分之三的违约金。原告自被选聘为案涉小区的物业服务公司后,一直依约履行相应物业服务义务,但是被告作为该小区的业主,在享受了相关物业服务的同时,却自2018年1月1日起就未依约缴纳物业服务费,且未及时足额缴纳应承担的公共能耗费。为此,原告多次上门及电话催缴,仍拒绝缴纳。无奈之下,原告委托律师事务所先后通过邮寄及上门张贴的方式向被告送达《律师函》以限期催缴所欠费用,但没有结果,原告又先后分别于2019年8月、2020年5月向合肥市蜀山区井岗镇十里庙社居委、合肥市蜀山区井岗镇政府申请组织调解,但两级调解也均未能使双方达成一致调解意见,至今被告仍欠缴2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费6712元,截止2020年8月的公共能耗费915元,共计7626元。被告的行为既违反了物业服务协议的约定及《物业管理条例》等相关法律法规的规定,损害了原告的合法权益,也间接损害了小区业主的整体利益,应承担相应法律责任。 王夕波辩称：1、2016年和2017年两年的物业服务费已缴纳完毕，不存在恶意拖欠物业费。2、2018年1月1日至今未缴纳物业费是由于物业公司的服务质量存在严重问题导致的。小区内房屋外观不统一，绿化、保洁、公共部分维护均存在不同程度的问题，业主乱搭乱建，物业不进行制止等。综上，我方之所以自2018年1月1日起至今未缴纳物业费，并非恶意不缴费，而是由于物业公司的服务质量存在严重问题，我方多次找物业公司协商未果后迫不得已采取的手段来保障我方的权益，物业公司若能及时解决物业服务质量问题，我方必定如约按时缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年12月28日，百协物业公司（甲方）与王夕波（乙方）签订百协.大溪地前期物业管理服务协议，协议约定：物业服务费用标准为高层住宅按建筑面积每月每平米1.2元收取，以上费用均不包括公共能耗费用；乙方交纳物业费用时间为乙方应每半年交纳一次物管费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协.大溪地管理处；乙方逾期未交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金等内容。 王夕波为大溪地现代城6期81栋202室业主，建筑面积155.37平米，该房屋系高层住宅。自2018年1月1日起，王夕波未交纳物业费至今。 另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协公司一直依照前期物业管理合同，在该小区服务至今。 又查，2013年合肥市对小区物业收费实行了“一费制”管理，公共能耗费将并入物业管理费中，不再另行收取。但大溪地小区未能对新的收费标准进行备案，仍一直沿用前期物业合同中物业费用和公共能耗费用并行收取的方式进行收费。 2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，函件中表明：1、大溪地辖区物业收费一直未实行“一费制”原因是该小区已经成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需要业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定收费标准，凭新签订的物业服务合同到物价局进行收费标准备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订“一费制”新物业合同，因此不能在物价局办理相关的备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。 以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》二份、公共水电费交纳发票及分摊明细催收通知，蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》，王夕波提供的照片一组，在卷佐证，足以认定。 本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。王夕波辩称百协公司不制止其他业主在小区内乱搭乱建，百协公司由于不是执法单位，其对业主的乱搭乱建行为只有劝住义务，而没有执法权力。如确实存在业主乱搭乱建行为，王夕波可向相关主管行政执法部门反映情况，但不能作为其不交物业费的理由。王夕波辩称物业公司在绿化、安保、车辆管理、公共设施维护等方面存在问题，但根据其证据，无法认定百协物业公司在整个小区内所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，王夕波应按约向百协物业公司交纳物业费。关于违约金部分，根据被告提供的证据，百协物业公司对该小区的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对百协公司主张的违约金不予支持。同时，王夕波等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，王夕波应当向百协物业公司缴纳物业费6712元（155.37㎡×1.2元/㎡/月×36个月），公共能耗费915元，共计7627元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定之规定，判决如下： 一、被告王夕波于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费6712元，自2016年1月至2020年8月公共能耗费915元，共计7627元； 二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王夕波负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 淳 二〇二一年四月二十九日 书记员 杨晓燕 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。