广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初800号 原告：蔡汉丽，女，汉族，1960年9月4日出生，住江西省景德镇市珠山区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：刘倩文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：蔡耀宗，男，汉族，1977年5月23日出生，住广西北海市海城区。 被告：广西春秋房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道**明丽金楼东侧，统一社会信用代码：9xxxxxxxxA。 法定代表人：蔡耀宗，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 原告蔡汉丽与被告蔡耀宗、广西春秋房地产代理有限公司（以下简称“春秋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告蔡汉丽的委托诉讼代理人刘倩文，被告蔡耀宗、春秋公司的共同委托诉讼代理人罗轶群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡汉丽向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告蔡耀宗承担返还双倍定金中的一倍定金64万元之责任;3、被告蔡耀宗承担原告为维权支出的诉讼费21700元，诉讼保全责任保险费4800元，律师费35000元，交通费和保险费9356元；4、被告春秋公司对被告蔡耀宗的上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：根据已生效的《民事判决书》（2019桂05民终515号）查明：2016年5月18日，经北海市公证处公证，案外人周云尚委托被告蔡耀宗全权办理位于北海市海城区的物业有关事宜：1.到房地产有关部门办理上述房屋查询档案相关事宜；2.向有关债权人偿还上述房屋的贷款余额，办理解除（包括提前解除）该房贷款手续并代为领取上述房屋的抵押注销材料；3.到房地产有关部门办理注销上述房屋的抵押登记手续并领回《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等有关材料；4.到保险公司办理退保手续并领取所退保险费；5.在完成上述有关事宜后依法办理上述房屋及土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同及办理网签手续、申报纳税并缴纳有关税费、代收转让款、办理房屋所有权、土地使用权过户及水、电、管道煤气、数字电视、电话、物业等附属配套设施的过户等手续）等等。被告蔡耀宗是被告广西春秋房地产代理有限公司（下称春秋公司）的法定代表人。2017年12月16日，周云尚与春秋公司签订一份《限时销售合同》（编号：ＣＱＤＣ0000463）,约定周云尚委托春秋公司独家限时销售位于北海市海城区的物业，限时销售期为签订本合同之日起至2018年5月31日，有满足交易净收人民币330万元价格条件的，春秋公司即可全权代理周云尚出售该物业。2018年2月10日，因原告欲购买案涉房屋，随即到被告春秋公司处了解房屋情况，经沟通后，双方签订《承购确定书》一份，确定书中约定：案涉房屋的总价为320万元，原告向被告春秋公司支付20万元诚意金，若2018年3月10日前,被告春秋公司无法促成本次交易，则需将诚意金全额退还原告。2018年3月3日，被告蔡耀宗联系原告，向原告说明房屋价格已经和卖方谈妥。被告蔡耀宗遂以周云尚（卖方）的名义，说已经取得周云尚的授权，于是被告蔡耀宗代周云尚签字，与原告（买方）、春秋公司签订了《房屋买卖合同》（编号：ＣＱＤＣ0000846）。合同约定原告购买周云尚所有的位于北海市海城区的物业，该物业建筑面积为344.88平方米，成交价320万元，签订本合同时支付人民币80万元作为定金，定金自动转为房款；首付款为人民币50万元，买方在过户当天直接支付给卖方；房价余款190万元以银行按揭付款方式支付，买方应在签订本合同后15天内办妥按揭贷款申请手续。2018年2月10日、2018年3月2日，原告分三笔向春秋公司支付购房定金20万元、13万元和47万元，合计80万元，春秋公司向原告出具了三份收款收据。2018年6月3日，案外人罗玉贵与周云尚、案外人广西世联华房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定案外人罗玉贵购买周云尚所有的上述物业，导致原告无法获得案涉物业所有权。原告遂将周云尚、被告蔡耀宗、被告春秋公司诉至本院。该案经本院以及北海市中级人民法院一审、二审，最终认定被告蔡耀宗超越代理权限与原告、被告春秋公司签订《房屋买卖合同》。因案涉《房屋买卖合同》无法履行，导致原告购买房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。”综上所述，本案的合同责任由越权代理人被告蔡耀宗承担。被告春秋公司作为中介方，在本次交易时，在与原告签订《承购确认书》并收取诚意金后，未负审慎尽责之义务，应当承担连带责任。原告为维护自身合法权益，依据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告蔡耀宗、春秋公司共同答辩称，同意原告的第一项诉求，即同意解除原被告签订的《房屋买卖合同》；不同意原告的第二、三、四项诉讼请求,理由：1、被告蔡耀宗与原告签订涉案房屋买卖合同是经过案外人周云尚同意的，被告春秋公司也尽到了如实告知义务，这一点原告是知情的，因为原告在另案一审、二审的庭审中均自认320万元的售价系经过案外人周云尚同意的，对此事实另案二审判决已明确记载（详见判决书第13、14页）。并且周云尚拒绝继续履行涉案合同，被告春秋公司多次约案外人周云尚与原告蔡汉丽一起协商，当时案外人周云尚由始至终都没有对被告蔡耀宗的代理行为提出过质疑。案外人周云尚之所以违约，是因为房价上涨故其将涉案房屋另售他人了，原告蔡汉丽对此是知情的，这一点在她另案的起诉状中也作出了相应的陈述。基于上述事实，可以认定原告蔡汉丽在签订合同时是清楚认识到被告蔡耀宗不存在越权代理的行为；2、从两被告提供的被告蔡耀宗与案外人周云尚的通话录音来看，通话时间发生在原告蔡汉丽另案起诉案外人周云尚之后，两被告对原告蔡汉丽无法实现购房目的没有过错，责任完全在案外人周云尚，两被告不应承担赔偿责任，如法院认定被告蔡耀宗存在越权代理和无权代理行为，那么也应认定原告蔡汉丽对此是知情的，原告蔡汉丽存在过错，应自行承担责任；3、根据原告蔡汉丽提供的证据，其主张损失合计为69174元，如果法院要认定两被告承担赔偿责任，那么我们认为原告蔡汉丽所主张的赔偿金额已远超过其实际损失，两被告仅需在原告蔡汉丽的实际损失范围内承担相应的责任；4、被告蔡耀宗是被告春秋公司的法定代表人，被告蔡耀宗的行为对外同时也代表被告春秋公司，涉案房屋是由被告春秋公司代理出售的，以320万元的价格出售涉案房屋不仅仅得到案外人周云尚的同意，也是经过被告春秋公司确认的。因此，如果法院认定被告需要承担赔偿责任，那么也应由被告春秋公司承担，而非被告蔡耀宗个人。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 被告蔡耀宗是被告春秋公司的法定代表人。 2016年5月18日，经北海市公证处公证，案外人周云尚委托被告蔡耀宗全权办理案涉物业有关事宜：1.到房地产有关部门办理上述房屋查询档案相关事宜；2.向有关债权人偿还上述房屋的贷款余额，办理解除（包括提前解除）该房贷款手续并代为领取上述房屋的抵押注销材料；3.到房地产有关部门办理注销上述房屋的抵押登记手续并领回《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关材料；4.到保险公司办理退保手续并领取所退保险费；5.在完成上述有关事宜后依法办理上述房屋及土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同及办理网签手续、申报纳税并缴纳有关税费、代收转让款、办理房屋所有权、土地使用权过户及水、电、管道煤气、数字电视、电话、物业等附属配套设施的过户等手续）等等。 2017年12月16日，案外人周云尚与被告春秋公司签订一份《限时销售合同》（编号：ＣＱＤＣ0000463），约定：周云尚委托春秋公司独家限时销售位于北海市海城区的物业，限时销售期限为签订本合同之日起至2018年5月31日，有满足交易净收人民币330万元价格条件的，春秋公司即可全权代理周云尚出售该物业；春秋公司向周云尚支付限时销售保证金人民币500元，春秋公司保证在期限内为周云尚找到适格买家，否则周云尚有权没收此保证金，春秋公司在期限内找到适格买家后，此保证金在周云尚与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给春秋公司，如周云尚拒绝与春秋公司找的适格买家签订《房屋买卖合同》，周云尚须向春秋公司返还此保证金，且周云尚应向春秋公司支付该房地产委托交易价格的4％作为违约金；限时销售期限内，春秋公司不履行推销义务，须向周云尚支付该房地产委托交易价格的4％作为违约金；限时销售期限内，若春秋公司介绍的买家同意按照合同约定的条件交易的，则周云尚全权委托春秋公司代其收取购房定金。春秋公司代周云尚收取定金后，可将部分或全额定金直接转入合同约定的周云尚指定账户，即视为周云尚已收到买家的购房定金。周云尚完全认可春秋公司与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。 2018年2月10日及2018年3月2日，原告蔡汉丽分三笔向被告春秋公司支付购房诚意金20万元、13万元和47万元，合计80万元，春秋公司向其出具了三份收款收据。 2018年3月3日，被告蔡耀宗以案外人周云尚（卖方）的名义与原告蔡汉丽（买方）、被告春秋公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：蔡汉丽购买周云尚所有的位于北海市物业［房屋所有权证号：北房权证（2016）字第xxxxx**，国有土地使用权证号：北国用（2016）第××号］，该物业建筑面积为344.88平方米；房屋成交价320万元，签订本合同时支付人民币80万元作为定金，定金自动转为房款；首付款为人民币50万元，买方在过户当天直接支付给卖方，房价余款190万元以银行按揭付款方式支付，买方应在签订本合同后15天内办妥按揭贷款申请手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10％作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能及时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的10％作为违约金。 2018年6月3日，案外人罗玉贵（买方）与案外人周云尚（卖方）、案外人广西世联华房地产代理有限公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定案外人罗玉贵购买周云尚所有的上述房屋，房屋成交价为359万元。 2018年6月11日，原告蔡汉丽以案外人周云尚拖延办理涉案房屋解押及过户手续为由向本院提起诉讼，要求案外人周云尚双倍返还定金160万元，被告蔡耀宗、春秋公司承担连带责任。本院于2018年12月15日作出（2018）桂0502民初2071号《民事判决书》，判决解除原告蔡汉丽与案外人周云尚签订的《房屋买卖合同》、被告春秋公司返还定金64万元和预付款16万元给原告蔡汉丽、案外人周云尚支付违约金32万元给原告蔡汉丽及驳回原告蔡汉丽的其他诉讼请求。原告蔡汉丽与案外人周云尚均不服该判决上诉至广西壮族自治区北海市中级人民法院，广西壮族自治区北海市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）桂05民终515号民事判决书，认定：蔡耀宗与蔡汉丽签订的《房屋买卖合同》的行为因蔡耀宗超越代理权限而效力待定，由于周云尚事后对此行为不予追认，故案涉《房屋买卖合同》对周云尚不发生法律效力，由此产生的相关责任应由行为人蔡耀宗承担。蔡汉丽自认在签订《房屋买卖合同》时，蔡耀宗及春秋公司向其出具了周云尚与春秋代理公司的委托书、《限时销售合同》等材料，因此，蔡汉丽对案涉《限时销售合同》约定房屋交易净收价格为330万元及案涉委托书所载事项的先后顺序是知晓的。据此，蔡耀宗签订《房屋买卖合同》的行为也不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，不构成表见代理。故在案涉《房屋买卖合同》因越权代理对周云尚没有法律约束力的情况下，春秋公司及蔡耀宗收取的案涉80万元应予以返还给蔡汉丽。对于蔡耀宗及春秋公司因案涉越权代理行为产生的相应缔约过失责任，蔡汉丽可另行主张。判决：一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2071号民事判决第二项；二、撤销广西广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2071号民事判决第一、三、四项；三、驳回原告蔡汉丽的其他诉讼请求。原告蔡汉丽不服该终审判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2020年11月2日作出（2019）桂民申4130号民事裁定书，裁定驳回原告蔡汉丽的再审申请。 原告蔡汉丽为提起（2018）桂0502民初2071号及（2019）桂05民终515号案件被判决负担案件受理费及诉讼保全费21700元；为提起（2018）桂0502民初2071号案件诉讼保全支出诉讼保全责任保险费4800元及律师费20000元；为提起（2019）桂民申4130号案件支付律师费15000元；2018年1月9日至2020年3月4日期间，原告蔡汉丽与案外人熊中清、颜秀英往返北海与南昌之间共花费9326元，保险费30元，合计9356元。 庭审中，原告蔡汉丽认为涉案《限时销售合同》包含了案外人周云尚对被告出售房屋的奖励及抽成，故被告不可能将该《限时销售合同》展示给原告蔡汉丽查看，故（2019）桂05民终515号民事判决书中关于“蔡汉丽自认在签订《房屋买卖合同》时，蔡耀宗及春秋代理公司向其出具了周云尚与春秋代理公司的委托书、《限时销售合同》等材料，因此，蔡汉丽对案涉《限时销售合同》约定房屋交易净收价格为330万元及案涉委托书所载事项的先后顺序是知晓的。”的认定是错误的。被告则主张原告蔡汉丽对此是知情的，并在该案庭审中进行了自认。另，原告认为其为提起（2018）桂0502民初2071号、（2019）桂05民终515号及（2019）桂民申4130号案件及往返北海与南昌所支出的相应费用均是维权产生的相关费用，应由被告负担。但被告认为合同目的无法实现不是被告的责任，不应由被告承担原告的各项费用，即使要承担，原告蔡汉丽所主张的赔偿金额已远超过其实际损失，被告仅需在原告蔡汉丽的实际损失范围内承担相应的责任。且蔡耀宗是春秋公司的法定代表人，蔡耀宗的行为对外同时也代表被告春秋公司，涉案房屋是由春秋公司代理出售的，以320万元的价格出售涉案房屋不仅仅得到案外人周云尚的同意，也是经过春秋公司确认的。因此，如果法院认定被告需要承担赔偿责任，那么也应由春秋公司承担，而非蔡耀宗个人。 本院认为，已生效的（2019）桂05民终515号民事判决书认为原告蔡汉丽与被告蔡耀宗、春秋公司之间签订的《房屋买卖合同》的行为因蔡耀宗、春秋公司超越代理权限而效力待定，由于案外人周云尚事后对此行为不予追认，故案涉《房屋买卖合同》对周云尚不发生法律效力，由此产生的相关责任应由行为人蔡耀宗、春秋公司承担。但从合同效力的角度,原告蔡汉丽与被告蔡耀宗、春秋公司签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效。本案中，由于蔡耀宗、春秋公司超越代理权限处分案外人周云尚的房屋,事后周云尚不予追认，致使合同目的无法实现,现原告蔡汉丽主张解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，被告亦同意解除，故原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据,本院予以支持。 涉案《房屋买卖合同》中，虽原被告约定定金为80万元，但因双方主合同的标的额仅为320万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金数额不得超过主合同标的额的20%”的规定，该80万元中仅有64万元可视为定金。由于被告蔡耀宗、春秋公司越权代理,被代理人周云尚拒绝追认，致使合同目的无法实现,真实的房屋买卖合同无法订立,因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定,本院认定本案适用定金罚则。结合被告蔡耀宗在本案中作为案外人周云尚的代理人存在越权代理及作为春秋公司的法定代表人低于330元的价格出售涉案房屋两种过错，本院认定被告蔡耀宗与春秋公司应共同双倍返还定金给原告蔡汉丽。但结合已发生法律效力的广西壮族自治区北海市中级人民法院（2019）桂05民终515号民事判决书已判令被告春秋公司返还64万元定金给原告蔡汉丽及相关认定可知原告蔡汉丽在购买涉案《房屋买卖合同》时没有认真严格审查被告蔡耀宗的代理权限及明知案涉《限时销售合同》约定房屋交易净收价格为330万元的情况下仍与被告蔡耀宗、春秋公司签订房屋交易净收价格为320万元的《房屋买卖合同》亦存在过错，故本院酌情认定原告蔡汉丽应与被告蔡耀宗、春秋公司承担导致涉案房屋买卖合同目的无法实现的同等责任。综上，被告蔡耀宗、春秋公司还应共同返还原告蔡汉丽一倍定金的50%即32万元。原告蔡汉丽诉请要求被告春秋公司对被告蔡耀宗的上述债务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于原告主张（2019）桂05民终515号民事判决书中关于“蔡汉丽自认在签订《房屋买卖合同》时，蔡耀宗及春秋代理公司向其出具了周云尚与春秋代理公司的委托书、《限时销售合同》等材料，因此，蔡汉丽对案涉《限时销售合同》约定房屋交易净收价格为330万元及案涉委托书所载事项的先后顺序是知晓的。”的认定属认定错误，但因原告对此并未提交任何相反证据予以推翻，故本院对于原告的该项主张不予采信。 关于原告主张要求被告蔡耀宗、春秋公司连带承担其为维权所支出的诉讼费、诉讼保全责任保险费用、律师费、交通费和保险费合计70856元的诉讼请求，因本院已支持被告蔡耀宗、春秋公司共同返还一倍定金的50%即32万元给原告的诉讼请求，原告现无证据证实该32万元未能足以弥补其实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告蔡汉丽与被告蔡耀宗、广西春秋房地产代 理有限公司于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告蔡耀宗、广西春秋房地产代理有限公司共同返 还一倍定金64万元的50%即32万元给原告蔡汉丽； 三、驳回原告蔡汉丽的其他诉讼请求。 案件受理费38400元，减半收取19200元，由原告蔡汉丽负担10557元，被告蔡耀宗、广西春秋房地产代理有限公司负担8643元（该费用原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费38400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二一年四月二十五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 符志鹄