抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初882号 原告：中国建设银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市顺城区新华大街15号。统一社会信用代码：91210400941654807L。 负责人：李驰，该行行长。 委托诉讼代理人:彭伟，该行客户经理。 委托诉讼代理人:王立斌,该行客户经理。 被告：蒋桂兰，女，1962年6月13日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 被告：王振华，男，1960年10月10日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 被告：抚顺亚星国际置业有限公司，住所地新抚区裕民路22号楼五层1号，统一社会信用代码912104000980995895。 原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行（以下简称建设银行）与被告蒋桂兰、王振华、抚顺亚星国际置业有限公司（亚星公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭伟、王立斌到庭参加诉讼。被告蒋桂兰、王振华、亚星公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法判令解除原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行与被告蒋桂兰、王振华签订的《个人住房借款合同》。2、请人民法院依法判令被告蒋桂兰、王振华一次性支付原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行借款本金238186.30元、利息3985.43元、罚息154.15元，合计242325.88元。并自2020年5月20日起，按合同约定支付相应利息、罚息至实际还款之日止。3、请人民法院依法判令原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行与被告蒋桂兰、王振华签订的《个人住房抵押合同》合法有效，对于被告的抵押物（新抚区沿滨路16-12号楼2-1701号）享有优先受偿权。4、请人民法院依法判令被告抚顺亚星国际置业有限公司对上述第二项款项承担连带保证责任5、请人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。6、请人民法院判令被告蒋桂兰、王振华及抚顺亚星国际置业有限公司协助办理抵押权登记手续。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：请人民法院依法判令被告蒋桂兰、王振华一次性支付原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行借款本金238186.30元、利息13882.29元、罚息2735.86元，合计254804.45元。并自2021年4月6日起，按合同约定支付相应利息、罚息至实际还款之日止。事实和理由：2017年10月26日，被告蒋桂兰、王振华与原告签订个人住房借款合同，原告申请借款31万元用于购买住房，并自愿用案涉房屋作为抵押，已经办理了抵押预告登记。被告亚星公司是上述借款的保证人，承担连带保证责任。被告自2020年1月开始未按照合同及时履行偿还义务。现诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告蒋桂兰、王振华未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告亚星公司未到庭答辩，亦未在限定期限内提交书面答辩意见。 经审理查明：2017年10月16日，被告蒋桂兰、王振华作为借款人（抵押人）与原告建设银行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告蒋桂兰为购买房屋向原告借款金额为31万元，期限96个月，浮动利率，即在基准利率水平上浮5%；被告蒋桂兰以其购买的坐落于抚顺市新抚区房屋，（建筑面积87.09㎡）为原告在本合同项下债权提供抵押担保。2017年10月19日合同所涉抵押房产在抚顺市国土资源局办理了预售商品房抵押权预告登记，记载：抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额31万元，债务履行期限：2017年9月29日起2025年9月29日止。截至2021年4月6日，被告已累计拖欠本金238186.30元，利息13882.29元、罚息2735.86元，合计254804.45元。 另查明，2016年8月9日，亚星公司作为甲方保证人与建设银行作为乙方债权人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，载明：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债务人是指因购置坐落于月牙岛国际社区项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本案被告蒋桂兰、王振华符合商户保证合同约定的债务人身份。该合同第七条第二款约定“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带责任保证，甲方不提出任何异议。” 另查明，抚顺市新抚区沿滨路16-12号楼2-1701号房屋没有办理房屋所有权首次登记。 本院所确认的上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、预售许可证复印件、支付凭证、身份证复印件、户口本复印件、对账单、结婚证复印件、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款对账单，本院调取的不动产产权情况表及当事人当庭陈述笔录在案为凭。以上证明材料均经本院审查及当事人质证，予以采信。 本院认为：原告建设银行与被告蒋桂兰、亚星公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实意识表示且不违反法律规定，应认定为有效。合同签订后，建设银行依约履行了放款义务，被告蒋桂兰、王振华未按合同约定履行按期还款义务，应属违约。原告向本院提供了证明蒋桂兰、王振华所欠贷款本金及其他应收利息的相关证据，故对建设银行主张蒋桂兰偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持； 对于原告要求对抵押物享有优先受偿权一节，因原告只对该房屋办理了抵押权预告登记，抵押权尚未成立，故原告此项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。对于原告要求三被告配合办理产权和抵押登记一节，现案涉商品房尚未办理不动产初始登记，商品房抵押权预告登记转化为商品房抵押权登记的条件尚未成就，故本院对原告此项诉讼请求无法支持。 亚星公司作为担保人与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，其中已对担保范围作出明确约定，因此建设银行主张亚星公司承担连带还款责任的请求，本院予以支持；关于债务清偿顺序，因原告与亚星公司在其双方签订的最高额保证合同第七条第二款约定原告可直接要求甲方承担连带保证责任，故原告诉请对被告蒋桂兰、王振华的欠付义务承担连带还款责任，本院予以支持。三被告经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告建设银行股份有限公司抚顺分行与被告蒋桂兰、王振华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告蒋桂兰、王振华于本判决生效后十五日内偿还原告建设银行股份有限公司抚顺分行借款本息合计254804.45元（上述款项截止2021年4月6日，2021年4月7日之后的利息、罚息数额以还款日实际发生额为准）； 三、被告抚顺亚星国际置业有限公司对上述第二项确定的给付义务承担连带偿还责任。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4935元，减半收取2468元，保全费2520元，由被告蒋桂兰、王振华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  张志坚 二〇二一年四月二十五日 书记员  胡 梅