河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1624民初2524号原告：孙秋丽，女，1977年5月3日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：唐静勇，河南众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟志强，男，1979年3月19日出生，汉族，住沈丘县。被告：沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司，住所地：沈丘县商务中心区长安东路，统一社会信用代码91411624MA4502LK16。法定代表人：施建民，该公司经理。委托诉讼代理人：马燕，该公司员工。委托诉讼代理人：张卫洪，河南千字文律师事务所律师。第三人：姚林，男，1972年7月24日出生，汉族，住沈丘县。原告孙秋丽与被告沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司（以下简称：恒大天鉴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月10日作出（2020）豫1624民初5667号民事判决，原告孙秋丽不服判决提出上诉。2021年3月10日，河南省周口市中级人民法院作出（2021）豫16民终506号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院依法追加第三人姚林参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙秋丽及其委托诉讼代理人唐静勇、迟志强，被告恒大天鉴公司的委托诉讼代理人张卫洪、马燕，第三人姚林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙秋丽向本院提出如下诉讼请求:1.依法判令解除原告孙秋丽与被告恒大天鉴公司就绿园·春江花月项目S4栋207号铺、S4栋208号铺签订的两份《绿园·春江花月认购协议》；2.依法判令被告恒大天鉴公司退还原告就绿园·春江花月项目S4栋207号铺支付的购房款250000元、印花税106元、契税16881元、维修资金3594元、办证费1100元；并以271681元为基数，自2019年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，利息暂计至2020年10月21日为12813.16元，诉讼期间不停止利息的计算；3.依法判令被告沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司退还原告就绿园·春江花月项目S4栋208号铺支付的购房款250000元、印花税106元、契税16881元、维修资金3594元、办证费1100元；并以271681元为基数，自2019年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，利息暂计至2020年10月21日为12813.16元，诉讼期间不停止利息的计算；4.依法适用双倍定金罚则，判令被告另行向原告支付定金4万元（207号铺、208号铺各2万元）；5.本案诉讼费用等全部由被告承担。事实和理由：2019年7月31日，原告与被告达成购买意向，原告有意向购买被告开发的位于绿园·春江花月项目的S4栋207号铺、208号铺，两套房屋暂测面积均为55.28平方米，总房款均为539443元，首付款均为25万元，首付款应在2020年8月15日交齐。意向达成后，原告依约为207号铺向被告支付购房款250000元、印花税106元、契税16881元、维修资金3594元、办证费1100元；为208号铺支付的购房款250000元、印花税106元、契税16881元、维修资金3594元、办证费1100元；但是在双方准备签订正式的商品房买卖合同时，原告发现两套房屋商品房买卖合同上载明的套内建筑面积均为38.88平方米，与签订购房意向时，被告承诺的42平方米相差巨大，严重损害了原告的合法权益。原告现已没有购置涉案房屋的意向，不愿再继续购买涉案房屋，为此多次与被告进行协商，要求被告退还原告支付的款项，但是被告迟迟不予退还。故特提起诉讼，望判如诉请。恒大天鉴公司辩称，1.原告孙秋丽诉请解除与被告恒大天鉴公司签订的认购协议的条件未成就，该项诉请不应支持。案涉认购协议签订、原告孙秋丽交付相应款项后，被告恒大天鉴公司于2019年9月为原告孙秋丽在沈丘县房地产管理部门办理了网签手续，并从房地产管理部门领取了合同编号为2019006805、2019006801的商品房买卖合同。在沈丘县房地产管理部门的网签备案管理系统上案涉两套房屋购房者均为原告孙秋丽，被告恒大天鉴公司已无法再将该两套房另行出售给第三人。因此，在未办理商品房买卖合同注销前，原告孙秋丽无权请求解除案涉认购协议。2.被告恒大天鉴公司从未向原告孙秋丽承诺案涉两套房屋的套内面积为42平方米，这完全是原告孙秋丽一方为了达到其不愿继续购买房屋的目的而进行的虚假陈述。案涉两份认购协议第一条明确约定案涉房屋的面积为55.28平米，最终面积以政府实测面积为准，在签订认购协议时原告孙秋丽对该约定是清楚了解并认可的。案涉商品房买卖合同所载明的面积是经沈丘县利民测绘队测量，且面积与认购协议上的面积一致。这并未损害原告孙秋丽的合法权益。3.案涉认购协议签订后，原告孙秋丽无故退房，按照认购协议第三条第3款的约定，原告孙秋丽无权要求恒大天鉴公司返还其支付的定金4万元。其诉请被告恒大天鉴公司另行向其支付定金没有事实和法律依据。4.案涉两套房屋已办理网签，如果支持原告孙秋丽无故退房，将给恒大天鉴公司造成巨大的损失，具体为：被告恒大天鉴公司已向第三人支付该两套房屋的销售佣金1万元；丧失了向第三人支付该两套房屋的良好机会；需要投入大量的人力、物力和时间成本办理案涉商品房买卖合同的注销手续。5.根据上述4点，原告孙秋丽诉请恒大天鉴公司退还其购房款并要求按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息没有事实根据，不能成立。第三人姚林述称，2018年我与被告公司签订承包销售协议，我们只负责销售拿提成，在这个案件上我不应当承担责任。我对营销人员的要求就是按照房屋销售协议及认购协议、承包协议执行。原告起诉说销售人员的口头承诺不代表承包方销售行为，也不代表公司行为，应当以书面认购协议为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：2019年7月31日，恒大天鉴公司（甲方）与孙秋丽（乙方）签订了“绿园·春江花月认购协议”两份，协议主要约定：1.乙方预定甲方开发销售的绿园·春江花月项目S4栋207商铺、208商铺。两房屋暂测面积均为55.28平方米，认购单价均为9758.38元/平方米，总房款均为539443元。2.乙方签订此协议交纳定金各20000元；付款方式为按揭贷款（首付款金额根据贷款银行要求支付，下余办理商业贷款）；乙方按照约定的付款方式于2019年8月2日前到绿园·春江花月营销中心缴纳款项，待接到甲方通知后签订《商品房买卖合同》（含附件）。3.甲方有义务为乙方保留该房源至本协议第二条第三款约定的交款时间届满之日止。乙方须按照本协议第二条第三款之约定到指定地点交纳首付款（一次性付款的为全款）及所需税费，并按照甲方通知时间签订《商品房买卖合同》，双方同意并认可签订《商品房买卖合同》的时间按照甲方通知时间为准；如乙方办理按揭贷款，乙方确认其符合银行贷款条件，并于签订《商品房买卖合同》时提供货款所需的相关资料及证件，乙方确保在《商品房买卖合同》约定时间取得银行贷款；乙方前述任一事项未按照约定时间完成，则视为乙方自愿放弃认购，乙方所交定金不予退还，同时甲方有权将该房屋另行出售，本协议自行终止。若乙方在签订本协议后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售。4.乙方确认在签订本合同之前已知悉并认同以下事项：乙方已经知悉并认可公共维修基金、契税交纳的有关法律规定；本协议签订后，如因乙方原因导致甲乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》及附件，则甲方有权解除本合同并将该房屋另行出售，乙方所交定金作为违约金不予退还。协议签订后，当天孙秋丽向恒大天鉴公司交付了207商铺25万元的购房款，交付了208商铺部分购房款15万元，恒大天鉴公司出具了房款收据。孙秋丽及恒大天鉴公司销售人员王艳艳、财务人员杨莉签字并加盖恒大天鉴公司绿园春江花月房屋销售专用章的两份售房结算表均显示已收定金10000元。2019年8月14日，孙秋丽又交付了208商铺购房款100000元，并由恒大天鉴公司出具了房款收据。2019年9月11日，孙秋丽向恒大天鉴公司交纳上述两商铺的印花税各106元、契税各16881元、维修资金各3594元、办证费各1100元，合计43362元。2019年9月11日，案涉商铺办理了网签，并生成编号分别为2019006805、2019006801的商品房买卖合同各一份。在面签时孙秋丽以恒大天鉴公司口头承诺的商铺实际面积与合同上显示的面积不一致，且差额过大为由，要求与恒大天鉴公司解除合同，返还购房款，并承担违约金，而引起纠纷。现网签两份商品房买卖合同没有撤销，合同显示买受人为孙秋丽。2018年12月1日，第三人姚林与恒大天鉴公司就春江花月项目签订了销售承包协议，载明：恒大天鉴公司对旗下春江花月项目实行销售承包制度，承包人为姚林；承包佣金标准住宅2%，商铺2%，此2%的佣金涵盖营销部所有费用支持约定；承包人负责销售部的组建管理、策划、营销，所用人员自行招聘，佣金开支方式自定；结算方式以当月现金回款为准，月底由财务核对当月现金回款额无误后公司对承包人进行结算支付；承包时间自2018年12月1日至清盘。春江花月项目销售人员王艳艳系姚林雇佣人员。本院认为，2019年7月31日，原告孙秋丽与被告恒大天鉴公司签订的两份认购协议属预约合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议签订后，孙秋丽分别向恒大天鉴公司各支付两间商铺购房款各25万元的事实清楚，原、被告对此均无异议，本院予以认定。双方在面签正式合同时，孙秋丽对合同条款中商铺的套内面积不予认可，不愿签订正式房屋销售合同，双方产生纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案双方签订的认购协议对套内面积没有约定明确，双方对正式合同条款产生争议，纠纷并不能归责于一方。并且，虽然认购协议约定的定金为2万元，但原告孙秋丽是一次性交付款项，被告恒大天鉴公司向孙秋丽出具的是房款收据，并没有出具定金收据，双方的售房结算表则又显示收取的定金为10000元，定金约定不明确。故被告应当全部返还原告所交付的款项。原告的双倍定金返还及利息主张本院不予支持。第三人姚林不具有包销人资质，从其与被告恒大天鉴公司之间的协议内容看，双方属承包关系，不属于包销关系，不应承担本案法律责任。因案涉的商铺，已进行了网签，为减少累诉，被告恒大天鉴公司在返还上述购房款项的同时，原告孙秋丽应协助被告办理解除案涉房屋的网签手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告孙秋丽与被告沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司于2019年7月31日签订的绿园·春江花月S4栋207号、208号铺认购协议；二、被告沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙秋丽购房款项500000元和各种税费43362元；同时，原告孙秋丽协助被告沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司撤销编号为2019006805、2019006801的商品房买卖合同网签手续；三、驳回原告孙秋丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费9890元，由原告孙秋丽负担4945元，被告沈丘恒大天鉴房地产发展有限公司负担4945元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  赵 欣人民陪审员  陈陶利人民陪审员  齐 伟二〇二一年四月二十九日书 记 员  刘晓静