湖南省双牌县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1123执异16号 案外人：周小荣，女，1973年9月28日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，住湖南省永州市零陵区。 申请执行人：唐祖华，男，1963年7月17日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 被执行人：毛瑞华，男，1971年9月10日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 被执行人：毛瑞林，男，1966年7月17日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 被执行人：双牌县飞达房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县城北工业小区。 法定代表人：毛瑞华，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人唐祖华与被执行人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人周小荣对本院（2020）湘1123执85号执行裁定书查封被执行人飞达公司在湖南省永州市零陵区××路××号××号××号的房产提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周小荣称，双牌县人民法院在强制执行（2020）湘1123执085号案件时，裁定强制拍卖属于被执行人飞达公司所有的、坐落在零陵区××路××号××号房屋。由于该房屋在2019年6月21日被执行人飞达公司已经依法转让给我，不再属于被执行人飞达公司的财产。飞达公司由于欠我的营销劳务工资，用109、110号房屋作价1380500元抵偿给我，双方签订了《商品房抵扣营销劳务工资协议》，只不过没有办理产权登记而已。我已经对该房屋行使了占有、使用、管理、收益的权利。双牌县人民法院在执行过程中不应对我的上述房屋进行强制拍卖。 本院查明，因申请执行人唐祖华与被执行人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月29日以（2020）湘1123执385号执行裁定书查封了被执行人飞达公司位于湖南省永州市零陵区××路××号（滨江**苑）103号、104号、105号、106号、108号、109号、110号、202号、301号的房产［不动产权证号为：（2019）零陵区不动产权第0××2号］，并于2020年8月3日以（2020）湘1123执385号之一执行裁定书对上述查封房产进行拍卖。在拍卖过程中，案外人周小荣以被执行人飞达公司在湖南省永州市零陵区××路××号××号房产已经用于抵偿其营销劳务工资为由，请求法院变更（2020）湘1123执385号之一执行裁定书，停止对109号、110号房产的拍卖。 另查明，被执行人飞达公司在湖南省永州市零陵区××路××号××房产项目，项目开发过程中，由案外人周小荣组织为滨江**苑项目进行营销，因被执行人未给付案外人周小荣营销工资，故双方协商后于2019年6月21日签订《商品房抵扣营销劳务工资协议》，由案外人周小荣购买滨江**苑109号、110号房产（62.57㎡），以被执行人飞达公司所欠其营销劳务工资抵扣购房款，按照22000元／㎡，共计抵扣1380500元营销劳务工资。 还查明，湖南省永州市零陵区××路××号滨江**苑项目的土地使用权登记在被执行人飞达公司名下，不动产产权证号为（2019）零陵区不动产权第0××2号，土地上所建房屋暂未办理不动产权登记，项目预售证号为：房预许字（2019）第0001号，项目房屋均可正常办理预告登记，其中109号、110号系商业用房，已登记网签信息，登记权利人为梁刚，但未做预告登记。异议人周小荣名下无不动产登记信息。109号、110号房产已于2020年7月3日前交付异议人使用。 上述事实，有湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123执385号执行裁定书、（2020）湘1123执385号之一执行裁定书、《销售代理协议》、《商品房抵扣营销劳务工资协议》、永州市不动产权属登记信息查询结果证明、零陵区住房保障中心回执等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，本案中，案涉标的物现登记于被执行人飞达公司名下，暂未办理产权登记，故案件的焦点在于：一、异议人是否属于无过错买受人，对案涉标的物是否享有物权期待权；二、异议人所享有的其物权期待权能否排除执行。 针对焦点问题一，异议人周小荣与被执行人飞达公司原系劳务合同关系，异议人对被执行人飞达公司享有劳务债权，在履行过程中，异议人与被执行人签订《商品房屋抵扣营销劳务工资协议》，根据该协议内容，其实质是商品房买卖合同，约定用劳务工资抵扣购房款，并在合同中明确的有消灭旧债的意思表示。该行为实质上是设立了新的债权债务关系，以商品房买卖合同之债代替了原来的劳务合同之债，新债务成立，原债务消灭，系债的更改。因此，协议签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规，异议人周小荣对案涉标的物享有物权期待权。 针对焦点问题二，异议人的物权期待权是否能够排除执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，基于对不动产买受人物权期待权的特殊保护，第二十八条、第二十九条均是排除执行的充分条件，异议人只要满足任意一条的规定，均可排除执行。本案中，异议人与被执行人飞达公司于2019年6月21日签订《商品房房屋抵扣营销劳务工资协议》，并于2020年7月3日前即占有了案涉标的物，同时也支付了全部价款，以上时间均在本院查封之前，但是异议人作为城市府邸、滨江**苑项目的销售人，项目的所有房屋均由其负责销售，其应当知道案涉标的物可以办理网签以及预告登记，案涉标的物是符合办理过户登记条件，而案外人占有标的物后，无正当理由未在合理时间内办理过户登记手续，应当认定案外人消极不行使登记权利，属于自身过错，故异议人无法根据第二十八条第四项的规定排除本院执行。而根据第二十九条，异议人名下虽无其他不动产登记，但其购买的是商业用房，不属于用于居住的商品房，故根据第二十九的规定，异议人也无法排除本院执行。 综上所述，异议人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人周小荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 徐 昊 审判员 邓永生 审判员 何 潘 二〇二一年四月十一日 书记员 卿秋英 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。