广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初553号原告（反诉被告）：陈海鹏，男，1976年3月21日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县，公民身份号码：460××××××××××××019。委托诉讼代理人：李文督，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛升娇，女，1976年9月25日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县，公民身份号码：441××××××××××××345。系原告的配偶。被告（反诉原告）：荣富蓉，女，1991年12月1日出生，汉族，身份证住址：重庆市巫溪县×××××××××，公民身份号码：500××××××××××××261。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。第三人：卢志华，男，1978年2月9日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县××××××，公民身份号码：441××××××××××××31X。原告（反诉被告）陈海鹏（下称“原告”）诉被告（反诉原告）荣富蓉（下称“被告”）、第三人卢志华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李文督、毛升娇，被告的委托诉讼代理人邓婉君，第三人卢志华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年4月1日签订的《二手房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金139600元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系案涉位于惠州市博罗县×××××××××××××××××××××屋的产权人，第三人卢志华系从事房产中介工作，为原告与被告之间的房屋买卖活动提供居间服务。2020年4月1日，第三人带原告查看案涉房屋后提供一份置业计划表，其中载明房屋的价款为69.8万元，首付49.8万元，剩余20万元由银行贷款，中介费（交易佣金）1.3万元等内容。当晚，原、被告及第三人在案涉房屋处签订《二手房买卖合同》，其中载明：第一条为案涉房屋位置，第二条为转让价款69.8万元，第三条为交易定金3.8万元，第四条买方（原告）支付首期款46万元，在2020年4月30日之前向按揭银行提交相关材料，第十一条为卖方违约责任：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务……买方可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。三方均口头约定在9月份过户交房。合同签订后，原告的配偶毛升娇即当场通过广东博罗农村商业银行的手机银行转账3.8万元至被告的账户，被告出具收据一份。2020年4月24日，原告将用于银行按揭资料交于第三人。2020年6月22日左右，被告告知原告该房屋不卖了，并将原告已支付的3.8万元交易定金退回，至此双方多次协商未果。原告认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》真实合法有效，原告已依约履行合同义务支付交易定金，而被告却在合同签订后明确表示该房屋不卖，属根本违约行为，应按该合同第十一条约定承担支付转让成交价百分之二十违约金的违约责任。被告荣富蓉答辩并反诉称，2020年4月1日，原、被告及第三人签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告案涉房屋，总成交价为69.8万元，签订合同时原告支付定金3.8万元，首期款为46万元（不含定金），并在2020年4月30日前向银行提交按揭贷款申请；如原告逾期履行义务，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金。上述合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力行强制性规定，合法有效。案涉合同无法继续履行的原因在于中介方即第三人卢志华在签署买卖合同前没有明确告知买卖双方过户的具体时间，对过户政策不了解。且根据本案证据显示，原告直至2020年6月份才开始办理按揭，已经构成违约在先。因此，被告不应当承担违约责任。原告明知合同约定了履行期限，但其截至起诉之日均未能履行如期向银行申请按揭并支付首期款等义务，对案涉合同的解除负有违约责任。被告因原告的违约行为未能如期出售房屋，损失严重。为此，被告向法院提起反诉，请求：1.原告向被告支付违约金139600元；2.本案全部诉讼费用均由原告负担。原告陈海鹏辩称，一、原告不存在违约行为，无需承担违约责任。首先，从原告本诉中所提交的证据10和补充证据、原告与第三人2020年4月21日的微信聊天记录以及5月21日群聊天记录中均可证明，原告早在4月21日便已将按揭贷款申请所需材料提交给了第三人。按照房屋买卖的交易习惯，通常向银行递交贷款申请材料都是由房产中介来完成，这一点被告在5月12日的微信群聊天中也明确知晓且同意。因此，原告实际已经按照合同约定及时履行了合同义务，而不存在违约行为。其次，关于中介未在2020年4月30日前向银行提交贷款申请材料的原因在于被告所卖房屋的实际情况不允许。基于当时的房地产交易政策，案涉房屋到2020年9月7日才满足三年可过户的条件，也即在案涉合同签订时双方尚不确定6月份还是9月份能办理过户。而在合同履行的过程中，经中介咨询明确9月份才能办理过户，且中介在微信群聊天中向各方明确只能提前一至两个月的时间交材料后，被告也明确表示了同意。所以，在此情况下，各方实际已经对案涉房屋买卖合同中关于第四条B款所约定的履行期限进行了协商变更，不能以此来认定原告存在违约行为。最后，被告所谓的违约行为实际对案涉交易的合同目的实现并没有任何的影响。如前所述，本案所涉交易迟迟无法完成的根本原因在于被告的房屋尚不符合现行政策所规定的条件，最早在2020年9月7日才能办理过户。而原告实际已经将申请贷款的材料全部准备好并提交给中介，只要在过户条件满足的情况下，完全可以随时申请按揭贷款，对房屋的交易没有任何影响。因此，即便中介没有按照合同约定在2020年4月30日前向银行提交贷款申请材料，也完全不影响本案双方合同目的的实现。即便是合同履行过程中出现了义务履行瑕疵，在该瑕疵能够得到弥补的情况下，也不适宜以此来作为合同解除的理由。二、本案所涉交易未能完成的根本原因在于被告擅自解除合同的违约行为，该承担违约责任的应当是被告。从原告提交的补充证据中被告与中介的聊天记录中也可以看出，被告对案涉交易反悔的根本原因是其在佛山买房不够钱，这才在各方均已协商一致9月份办理过户、7月份作为提交银行贷款申请的情况下，突然说不想卖了，要求解除合同，这是根本原因。综上所述，被告所提反诉理由没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求。庭审中，原告补充如下答辩意见：在交易之初，各方就已经很清楚案涉房屋可能需要满3年才能过户交易，而满3年的期限，可能是从购房发票记载的6月份起算，也可能是房产证上所记载时间9月份起算。因此，实际的过户时间起初是不明确的，对此被告是清楚知晓的。并且正如第三人所说，就算是4月份去申请按揭，也会因为被告不能及时提交户口簿而无法办理。案涉交易无法继续进行的原因，根本不是原告或第三人没有及时递交资料，或因第三人不清楚购房政策所导致，而是被告在过户时间确定为2020年9月份之后，并在其明确同意的情况下，因为被告无法达成在佛山买房的交易，才在6月22日突然提出终止交易。因此，案涉交易终止的根本原因是被告违约导致。第三人卢志华述称，被告转让案涉房屋时，距其取得房屋不足3年，按规定暂时无法办理过户手续。第三人经查询被告的税票日期，推算2020年6月30日后才可以办理过户及递交按揭资料，对此双方均同意。此后第三人得知房屋需从取得房产证起3年后方可办理过户，并非按税票的日期，因此第三人于2020年5月10日向被告告知过户时间需变更，被告也同意在2020年9月过户，并表示其要去旅游，故双方约定在7月中旬到银行办理按揭手续。因完成房屋买卖的流程所需时间一般为三个月左右，在过户前一至二个月向按揭银行递交申请所需资料，等到赎出房产证后才能到银行办理按揭贷款手续，因此合同约定的2020年4月30日前提交资料并非指办理按揭手续，而是提交资料给银行先行审查。第三人已于2020年4月25日发信息告知被告到银行所需资料，被告称其户口簿在老家，直至5月下旬才交给第三人。此后被告在无任何理由的情况下，于2020年6月22日称房子不想卖了，具体原因第三人不清楚，故案涉房屋买卖合同无法继续履行。本院经审理查明，被告荣富蓉系位于博罗县×××××××××××××××××××××屋的所有权人，该房屋于2017年9月7日取得不动产权登记证书，证号为粤（2017）博罗县不动产权第5022538号。2020年4月1日，原告陈海鹏为买方、被告荣富蓉为卖方、第三人卢志华为买方代理人（实为中介方），三方共同签订《二手房买卖合同》，约定案涉房屋转让成交价为69.8万元，交易定金3.8万元，剩余首期款46万元，未约定具体付款期限；原告须于2020年4月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件，并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第十条、第十一条约定违约责任为：如一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基准按日万分之五支付违约金，并继续履行合同；逾期超过五日，守约方可解除合同，并选择要求违约方支付转让成交价20%作为违约金，或没收/双倍返还买方已支付的定金。合同还约定其他事宜。合同签订当日，原告的配偶毛升娇向被告转账支付定金3.8万元，被告出具收据予以确认。庭审中，各方确认原告向第三人支付了中介费1万元，被告未支付中介费。原、被告分别向本院提交了各方之间的微信聊天记录，其真实性各方当事人均予以认可。根据该微信聊天记录，查明事实如下：三方在2020年3月下旬已就案涉房屋买卖进行沟通，被告于3月29日向第三人出示了购房发票和房产证，并询问完成全部交易流程收到购房全款的时限，第三人称大概7月底。4月25日，第三人向被告告知了办理银行按揭手续所需提交的资料，被告称户口簿在老家，暂时无法提供。5月10日，第三人告知被告称要按房产证的登记日期起算过户时间，可能要到9月份，被告称9月份最好了。5月12日，第三人在群聊中称过户问题看银行怎么安排，被告询问到底按哪个时间过户，要提前确定好，其要去西藏旅游；原告配偶毛升娇称本以为6月前可以办好，材料已经提交了二十多天；第三人称因房产证时间问题，向银行申请审批不能间隔太久，否则要重新提交资料。5月19日，被告称户口簿到了，并询问银行何时面签，第三人回复7月15日左右。6月20日，被告向第三人询问有无向银行提交资料，第三人称因过户时间推迟，只能提前一至二个月交材料，间隔太久征信报告和银行流水会失效，被告表示明白。6月22日，被告向毛升娇发信息称其本打算在佛山买房，已交订金，中介称6月30日前完成过户手续，但现在未能完成，导致拿不到原告的首付款，佛山的房子凑不齐首付也无法完成交易，拖到现在所以不想卖房了，问毛升娇的意见；毛升娇表示按合同处理，否则要求双倍返还定金及中介费共计8.6万元。6月24日，被告与毛升娇发信息，被告称本以为房产证未满3年不能过户是新政策，但其实早于2017年即已公布，认为第三人故意隐瞒拖延，且原告也未按合同的约定在4月30日前向银行提交资料，没有到银行完成按揭手续，已构成违约；毛升娇则认为是被告反悔，构成违约，其早在4月中旬就将相关资料交给第三人。6月26日，被告询问毛升娇的银行账户后，将3.8万元定金转至该账户，毛升娇确认收款，但仍表示要走法律程序要求返还双倍定金。6月29日、8月3日，被告与毛升娇商量，由毛升娇提交书面材料报警以追讨中介费，被告表示同意协助。另查，惠州市人民政府办公室于2017年4月8日发出《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2017〕10号），该通知于2017年4月9日起施行。其中第一条“严防投机炒作”规定新购买（指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。本院认为，原、被告与第三人于2020年4月1日签订的《二手房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金3.8万元，后被告于2020年6月26日退还，该事实双方均无异议，本院予以认定。原告请求解除该合同，并请求被告支付违约金，被告亦同意解除合同，并反诉请求原告支付违约金，故本院认定案涉合同已无履行的必要和可能，应予以解除。本案争议焦点为原、被告在合同履行过程中有无违约行为。首先，案涉房屋取得不动产权登记证书的日期为2017年9月7日，根据惠州市相关购房政策规定，需满3年后方可转让，案涉合同签订时尚不符合该规定。且合同仅约定原告于2020年4月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请所需资料，对首付款支付、办理过户手续等重要时间节点均未作明确约定。在作为居间方的第三人多次更改办理按揭手续、过户等手续日期的情况下，原告与被告均认为系第三人居间不力，被告于2020年6月22日表示受第三人哄骗，故不再同意出卖案涉房屋，并于当月26日向原告退还定金终止交易。因此，综合各方当事人在履行合同过程中的表现，本次交易无法进行系因合同未对具体事项进行明确约定，双方协商时又无法达成一致意见导致的，故合同无法继续履行是由于双方合同约定不明造成的，不能归责于哪一方责任，双方均无须承担违约责任，也无权要求对方支付违约金。因此，本院对原、被告分别提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈海鹏与被告（反诉原告）荣富蓉、第三人卢志华于2020年4月1日签订的《二手房买卖合同》。二、驳回原告（反诉被告）陈海鹏的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）荣富蓉的全部反诉请求。本诉案件受理费5390元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）陈海鹏负担3468元，被告（反诉原告）荣富蓉负担1922元。反诉案件受理费1546元，由被告（反诉原告）荣富蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二一年四月八日法官助理 曾淑仪书 记 员 陈琼好