河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初1728号原告：王洁，女，汉族，1972年10月9日出生，住郑州市。原告：杨彤，男，汉族，1966年4月13日出生，住郑州市金水区。原告：万恒，女，汉族，1972年10月24日出生，住上海市普陀区。以上三原告共同委托诉讼代理人：何溢、李豪，河南力天律师事务所律师。被告：登封绿地置业有限公司，住所地：登封市少林街道办事处少林小区永泰南路六巷**，统一社会信用代码：91410185MA446KGK08。法定代表人：方东兴，任该公司董事长。委托诉讼代理人：王高应、刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告王洁、杨彤、万恒与被告登封绿地置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洁、杨彤、万恒的委托诉讼代理人何溢、被告登封绿地置业有限公司的委托诉讼代理人王高应、刘宁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洁、杨彤、万恒向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《认购协议书》无效；2、依法判令被告登封绿地置业有限公司返还原告已支付的认购金1310001元及利息（利息自2019年5月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至被告偿还完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月8日，原告王洁、杨彤、万恒三人与被告登封绿地置业有限公司（以下简称“登封绿地公司”）签订《认购协议书》一份，协议约定由原告三人购买被告开发建设的绿地嵩山小镇项目功夫小镇A3地块13号楼，总价13001300元。原告三人根据约定于2019年5月7日，分六次向被告支付认购金1310001元，后又通过河南中州电气设备有限公司（以下简称“中州公司”）账户向被告转款1310000元，以上原告共向被告支付案涉房屋的认购金2620001元。2020年5月，原告知悉被告登封绿地公司开发建设的案涉项目“五证”不全，根本不具备销售案涉房屋的资格，遂向被告要求退款，被告于2020年5月10日同意退款并与原告签订了《退房申请表》。原告此后多次要求被告返还认购款，但都被推诿拒绝，后中州公司将原告三人诉至法院，要求偿还代为支付的1310000元认购金，在审理过程中经多次协商，被告登封绿地公司返还中州公司认购金，但时至今日，被告依旧未向原告三人返还剩余的1310001元认购金。原告认为，被告不具备销售案涉房屋的资格，双方签订的《认购协议书》应属无效，被告不履行返还认购金的义务已经严重侵害原告的合法权益，故原告特诉至法院，恳请查明事实后依法判如所请。被告登封绿地置业有限公司辩称，一、《认购协议书》作为预约合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《认购协议书》属于预约而非本约。根据《民法典》第四百九十五条:当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同,因此,以上约定符合预约合同的形式要件。2019年6月24日,答辩人与部分施工人或施工人指定的认购人（张卓）,先行签订内部认购协议,以房抵工，待认购人交清首付款（最低为总房款的30%，即1553711元）、维修基金等费用后，双方再另行签订正式的商品房买卖合同。因此,双方在签订预约合同时对将来订立本约的意图十分明显,即符合预约合同的实质要件。商品房买卖预约是为将来订立正式的商品房买卖合同而签订的合同，合同标的是双方共同签订本约的行为，而非金钱或财物的给付行为。由于商品房买卖预约的标的本身并非房屋买卖关系，而是共同磋商、补充漏洞，直至订立本约的行为，因此法律对商品房买卖预约并无此类强制性规定，故案涉认购协议合法有效。二、被告与三原告《认购协议书》，约定的定金5万元。涉案房屋系工抵房，被告在履行涉案认购协议的过程中不存在过错，三原告因债务问题，无力购买涉案房屋，要求退房，构成违约，应当承担违约责任，被告有权没收其定金5万元，原告起诉请求的认购款及利息事实和法律依据不足。原告王洁、杨彤、万恒针对诉讼请求向本院提交证据：第一组：《认购协议书》一份，证明三原告认购被告登封绿地置业有限公司开发建设的绿地嵩山小镇项目功夫小镇A3地块13号楼，总价13001300元。第二组：转账凭证6份、收据一份，证明三原告分六次共向被告支付认购金1310001元，后又通过河南中州电气设备有限公司账户向被告转款1310000元，以上原告共向被告支付案涉房屋的认购金2620001元。第三组，《退房申请表》一份、（2020）豫0185民初2278号民事裁定书一份、收据一份，证明原告向被告申请退房，被告同意退房退款后却拒不返还认购金，后中州公司将三原告诉至法院，要求偿还代为支付的1310000元认购金，被告登封绿地公司向中州公司返还1310000元认购金后，中州公司向法院申请撤诉，被告收回原收据后，又向三原告出具一份1310001元的新收据（编号：0067682）。被告登封绿地置业有限公司的质证意见：第一组证据中对认购协议书真实性无异议，认购协议书约定定金5万元，原告应在签订正式房屋买卖前支付至少30%的房屋首付款，原告逾期支付上述款项，未与被告签署正式的房屋买卖合同前要求退房构成违约，被告有权对定金予以没收；对转账凭证杨彤的二笔没有异议，对王洁的二笔真实性无异议，其他系复印件真实性不予认可；第二组证据中对于收据系复印件，且模糊不清真实性不予认可，对证明目的不予认可，证据2并不显示中州电气向被告转账，根据收据的复印件仅仅能证明原告支付的款项是131万，而非262万元；第三组的第一份证据的真实性有异议，系复印件，第二、三份真实性无异议，对证明目的有异议，退房申请表显示的退房原因是资金不足，申请人是王洁，并没有其他二购房人签字，也没有被告方同意退房的内容和工章，即使我公司同意退房，那么双方达成一致的退房时间也应是今天，且应当将定金5万元从房款中予以扣除，裁定书并不显示登封绿地公司代三原告偿还的借款金额，原告主张退款1310001元的事实依据不足。被告登封绿地置业有限公司未举证。本院组织当事人原告提交的证据进行了质证，对其无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。经审理查明：2019年2月8日，原告王洁、杨彤、万恒三人共同与被告登封绿地置业有限公司签订了《认购协议书》一份，协议约定由原告三人购买被告开发建设的绿地嵩山小镇项目功夫小镇A3地块13号楼，总价13001300元。协议签订后原告杨彤于2019年4月30日分两次共向被告转账436667元，万恒分别于2019年4月30日、5月6日分两次共向被告转账436667元，王洁分别于2019年5月6日、5月7日分两次共向被告转账436667元，三原告共向被告转款1310001元。2020年5月10日原告王洁向被告申请退房退款，退款金额为2620001元（其中131万元为河南中州电气设备有限公司代三原告支付）。2020年7月28日被告向三原告出具1310001元收据一份。至本案审理终结，案涉绿地嵩山小镇项目功夫小镇A3地块13号楼未取得商品房预售许可证。本院认为，原、被告之间签订的《认购协议书》明确约定该协议书为预约合同，非商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告收取三原告的1310001元作为认筹金，因被告未取得商品房预售许可证，双方无法签署正式商品房买卖合同，原告提出申请退房退款，被告同意，因此被告应当及时将认筹金退还三原告，并承担资金占用期间的利息。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告登封绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王洁、杨彤、万恒1310001元，并支付利息（自2019年5月7日起至2019年8月19日止，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元，减半收取8295元，由被告登封绿地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二一年四月二十一日书记员  王宜乐