江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初4511号原告：邵粉明，男，1964年5月25日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：郭秀，江苏佑远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，江苏佑远律师事务所律师。被告：周桂兰，女，1965年1月10日生，汉族，住泰州市海陵区。原告邵明粉与被告周桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵明粉之委托诉讼代理人郭秀到庭参加诉讼，被告周桂兰经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵明粉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的购房合同；2、判令被告向原告返还购房款450000元及利息（自2013年1月22日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿原告的损失228012元；3、本案的诉讼费由被告承担。后将第一项诉讼请求中赔偿损失金额变更为74874.08元。事实和理由：原告与邵佳颖系父女关系，宋文贵与宋锁龙系父子关系，宋锁龙与邵佳颖系夫妻关系。2012年原告与宋文贵协商共同为宋锁龙、邵佳颖购买房产，并于2012年10月3日在泰州众友房产经纪有限公司的协助下，以宋文贵的名义与被告周桂兰签订了房地产转让合同，被告周桂兰将位于泰州市海陵区的房屋转让给原告，转让价格为450000元，合同签订后宋文贵支付了20000元定金，被告承诺满5年后将房屋过户至宋锁龙、邵佳颖名下，随后宋文贵于2012年10月13日向被告支付250000元，原告于2012年10月25日支付100000元，2013年1月21日原告再次取款131000元加上现金9000元，合计140000元交付给被告，其中80000元为购房款尾款，60000元为原告借给被告用于领取涉案房产的产权证，另合同约定双方过户时间为被告领取房产证后的5年后的七个工作日，后原告对涉案房屋进行了装修，并一直居住。2018年4月，为了能够过户，原告及家人多次与被告沟通，催促其办理，被告均避而不见。后涉案房屋被法院查封，原告才得知被告在将房屋出卖给原告后，又将房屋抵押给他人，虽然原告向法院提起了执行异议及执行异议之诉，但最终法院驳回了原告的诉讼请求。现该房屋已经被泰州医药高新区法院以678012元拍卖，原告已从该法院参与分配获得款项153137.92元。因为被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，要求被告返还已支付的款项并且赔偿原告的各项损失。为了维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周桂兰未答辩，亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月3日，被告周桂兰（转让方）与案外人宋文贵（受让方、原告邵明粉的亲家公）、泰州市海陵区众友房产经纪有限公司（居间方）共同签订《泰州市房地产转让合同》，约定将被告周桂兰座落于泰州市兴业小区52号楼302室的房屋转让给宋文贵，房屋总价为450000元，并约定交易流程及付款方式、双方权利义务及违约责任等。宋文贵于签订协议当日交付周桂兰定金20000元，周桂兰出具《房屋买卖承诺书》，承诺不再将案涉房产二次出售或反复抵押，并承诺待产权证领取满五年后将房产过户至宋锁龙（宋文贵之子）、邵佳颖（邵粉明之女）名下。宋文贵于2012年10月13日交付周桂兰250000元，邵粉明于2012年10月25日交付周桂兰100000元。2012年11月26日，周桂兰再次出具承诺书，承诺：“本人于2012年10月3日在众友房产经纪有限公司与宋文贵签订的出售兴业小区52号302室合同上的条款中本人应于2012年10月30日前拿房领证，并交付给宋文贵，但由于本人原因到现在未能将房屋交付，现本人承诺最迟于2012年12月6日之前拿房，并在拿房当日将房屋交付给买家宋文贵（代理邵粉明），如逾期，本人除将买家宋文贵付给本人的房款（以收据为凭证）如数退还以外，本人自愿支付罚金250000元”，原告邵粉明作为确认人在承诺书下方签字。2013年1月21日，原告陈述其通过取款131000元及现金9000元的方式向被告付清剩余购房款80000元，并另行出借给被告周桂兰60000元以领取案涉房产。2013年1月31日，泰州市海城置业有限公司、泰州市广厦物业管理中心向被告周桂兰出具进宅通知书。原告及其女儿邵佳颖、女婿宋锁龙自2013年起共同入住案涉房屋。2015年7月22日，泰州医药高新技术产业开发区人民法院就胡寿山与李网锅、周桂兰、陈黎明民间借贷纠纷一案作出民事判决，判令李网锅、周桂兰偿还胡寿山借款本金200000元及利息。该判决生效后，胡寿山申请强制执行，在执行过程中，双方达成和解，泰州医药高新技术产业开发区人民法院终结本次执行。后依胡寿山申请，该案恢复执行，在执行过程中，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2018年6月13日作出（2018）苏1291执恢15号之一执行裁定：拍卖周桂兰名下位于泰州市的房产。原告提出执行异议，要求中止对案涉房屋的拍卖，后被裁定驳回，原告不服，提起执行异议之诉，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2019年1月24日作出（2018）苏1291民初1740号民事判决，驳回原告的诉讼请求。2020年5月19日，案涉房屋被通过淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，并于2020年5月20日被买受人宋跃明以678012元的最高价竞得。2020年5月27日，泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出（2019）苏1291执恢208号之三执行裁定书，裁定：泰州市房产的所有权归买受人宋跃明所有，上述财产的所有权自本裁定送达买受人宋跃明时起转移。后原告参与分配前述房屋拍卖款，原告认可所分得款项153137.92元在被告应赔偿损失中予以扣减。另，宋文贵向本院出具情况说明一份，载明“本人宋文贵于2012年10月3日受邵粉明的委托与周桂兰签订房屋买卖合同，购买周桂兰名下的泰州市海陵区房屋，合同的实际买方为邵粉明，合同内关于买方权利和义务由邵粉明享有和承担”。本院认为，原被告双方已成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。现原告作为购房人已支付全部购房款，被告应按合同约定协助原告办理产权过户登记，因被告的房产已被拍卖转移给他人，无法完成产权过户登记，原告的合同目的无法实现，故对原告起诉要求解除双方间买卖合同，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已交付的购房款450000元。鉴于系被告原因导致合同解除，被告应承担相应违约责任，故对原告主张被告承担购房款相应利息，本院予以支持；关于利息计算期限，应自被告违约之日即2020年5月27日起开始起算，对原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张的损失，因案涉房屋以678012元被竞拍成交，现原告主张以该竞拍价与其购买价间的差价228012元作为损失计算的依据，于法有据，本院予以支持。现原告认可其参与案涉房屋拍卖款分配所得款项153137.92元予以抵冲被告应赔偿损失部分，不违反法律规定，本院予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除双方于2012年10月3日签订的《泰州市房地产转让合同》；二、被告周桂兰于本判决生效之日起十日内返还原告邵明粉购房款450000元及利息（以450000元为基数自2020年5月27日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿原告损失74874.08元；三、驳回原告邵明粉的其他诉讼请求。本案受理费10580元，由原告邵粉明负担2390元，被告周桂兰负担8190元（此款原告邵明粉已预交，被告周桂兰于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  王凤林人民陪审员  徐卫宝二〇二一年四月十九日书 记 员  马 鑫