广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终530号上诉人（原审被告）：开平市三埠美仙养老院，住所地：广东省开平市×××××××。法定代表人：龙炳权。委托诉讼代理人：王凤科，广东定海针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台山市水步镇人民政府，住所地：广东省台山市×××××××××。法定代表人：伍礼明，台山市水步镇镇长。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓娜，广东广能律师事务所律师。上诉人开平市三埠美仙养老院（以下简称“三埠美仙养老院”）因与被上诉人台山市水步镇人民政府（以下简称“水步镇政府”）租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初4084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三埠美仙养老院上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回水步镇政府的诉讼请求；2.一、二审受理费由水步镇政府承担。事实和理由：一审判决认定三埠美仙养老院与水步镇政府之间形成租赁合同法律关系是错误的。一、2017年5月15日，水步镇政府作为水步镇敬老院的上级机关在网上公开登载对水步镇敬老院经营权出租进行招标。众所周知，敬老院系社会福利机构，根本无经营权可言，经营权是商事主体的权利。水步镇政府本意是将敬老服务社会化，即向社会购买敬老服务。事实上，三埠美仙养老院中标签约后，水步镇政府将水步镇敬老院的服务义务全部交给了三埠美仙养老院来履行。也就是说，水步镇政府的本意并非将水步镇敬老院的物业和设备出租，水步镇从此不再有敬老院。二、事实是时至今日，水步镇敬老院仍正常运行，三埠美仙养老院仍任劳任怨地为水步镇及周边的五保户等提供服务，其物业和设备并非由三埠美仙养老院作为商业牟利使用。三、一审判决未能厘清经营权出租与物业、设备出租的区别，故其未认定涉案《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》的性质，但又生硬套用租赁关系的所谓本质特征，从而认定三埠美仙养老院与水步镇政府形成租赁合同法律关系。不顾“敬老院”的本质特征，完全未提及水步镇政府作为一级政府对敬老院的法定职责。四、水步镇政府作为水步镇敬老院的上级，要履行法定职责，给五保户提供养老服务，这是政府设立“敬老院”的目的。水步镇政府通过招标将给五保户提供养老服务的责任转嫁给了三埠美仙养老院，同时还要收租。综上，一审判决认定事实错误，处理不公，望二审法院依法改判。水步镇政府辩称，一、一审判决认定事实清楚。（一）一审法院认定双方就水步镇敬老院物业形成租赁合同关系事实清楚。1.招标公告明确出租招标标的物为水步镇敬老院建筑物业。2017年5月15日，水步镇政府在台山市××产权流转管理服务平台网上公开登载《水步镇敬老院经营权出租招标公告》，公告第一点项目基本情况第l点明确“标的物类型及面积：水步镇敬老院，楼高四层，建筑面积2586平方米（不含一楼，楼梯屋除外）。”2.《竞投须知》明确竞投标的，三埠美仙养老院知晓并确认。2017年5月23日，三埠美仙养老院在《竞投须知》上签名同意《竞投须知》条款。竞投须知第一条明确竞投标的与前述公告一致，另详细列明共有床位102个，设有办公室、养老住房、长者饭堂、娱乐厅、康复厅等。3.三埠美仙养老院竞投中标，签署《竞投成交确认书》再次明确竞投标的物。2017年5月25日，三埠美仙养老院以每月租金11800元竞得该敬老院的6年租赁经营权。《竞投成交确认书》载明三埠美仙养老院以月租金11800元“竞得位于台山市×××××××××××水步镇敬老院的6年租赁经营权，包括在用的原敬老院的设备、设施等（详见租赁清单）。”4.《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》第一条明确约定租赁项目设施。2017年7月14日，水步镇政府与三埠美仙养老院签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》，合同第一条又再次约定与前述一致的租赁标的项目内容。一审法院查明认定上述事实清楚。（二）一审法院认定三埠美仙养老院应向水步镇政府支付租金、占用费、利息的事实清楚。此外，一审判决关于三埠美仙养老院支付2018年4月至2019年10月的租金212400元数额认定有误。根据一审判决第8页第十三行“三埠美仙养老院未依约缴交租金累计19个月”的事实认定，且占用费是从2019年11月1日起计算的，因此，三埠美仙养老院拖欠租金的金额应为224200元（19个月×11800元／月=224200元），请二审法院对该金额予以更正。二、三埠美仙养老院的上诉理由没有事实根据和法律依据。涉案水步镇敬老院房屋、设备设施出租以招投标竞价的公平竞争方式由三埠美仙养老院竞投投得，双方通过要约和承诺的方式订立书面租赁合同，确立双方的权利、义务。三埠美仙养老院竞得水步镇敬老院“租赁经营权”后，一直实际使用涉案楼房、设备设施。综上所述，三埠美仙养老院的上诉没有事实根据和法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回三埠美仙养老院的全部上诉请求。水步镇政府向一审法院起诉请求：1.判决确认水步镇政府与三埠美仙养老院2017年7月14日签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》于2019年10月17日解除；2.判决三埠美仙养老院向水步镇政府支付2018年4月至2019年10月租金224200元，并赔偿逾期支付租金利息损失(利息损失从2018年4月11日起至2019年10月11日18个月，分别按每月11800元为基数，2018年4月11日至2019年8月19日的计算利率按中国人民银行规定的银行同类同期贷款基准利率上浮50%确定，2019年8月20日起的计算利率按全国银行间同业拆借银行中心公布的贷款市场报价利率上浮50%确定，计至还清租金之日止；暂计算至2020年8月28日利息损失21430元)；3.判决三埠美仙养老院向水步镇政府支付占用费(从2019年11月1日起以每日393.33元计算至三埠美仙养老院实际搬离租赁房屋之日，暂时计至2020年8月28日为118393元)以及赔偿逾期支付占用费利息损失(利息损失从2019年11月2日起以每日393.33元为基数，利率从2019年8月28日按照按全国银行间同业拆借银行中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计确定，计算至被告还清占用费日止；暂计算至2020年8月28日为2360元)上述全部金额暂计至2020年7月31日为366384元；4.判决三埠美仙养老院立即向水步镇政府返还台山市水步镇敬老院楼房及设备、设施(包括建筑面积2586平方米、建筑物内的固定设备设施以及租赁交接清单的财产)；5.判决本案诉讼费用由三埠美仙养老院承担。一审法院查明：2017年5月15日，水步镇政府在网上公开登载台山市水步镇敬老院经营权出租进行招标。2017年5月25日，三埠美仙养老院在台山市×××××集体资产资源管理服务中心，以每月租金11800元竞投投得台山市×××××××××××水步镇敬老院的6年租赁经营权，包括在用的原敬老院的设备、设施等。2017年7月14日，水步镇政府与三埠美仙养老院签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》主要约定，水步镇政府将位于台山市×××××××××××的台山市水步镇敬老院出租给三埠美仙养老院经营使用，面积为2586平方米。出租期限从2017年8月1日起至2023年7月31日止。运营方式为：(一)由水步镇政府提供水步镇敬老院为项目运营选址(一楼除外)，三埠美仙养老院负责养老服务工作，项目运营以三埠美仙养老院全面负责自主经营，独立核算，自负盈亏。项目经营所需证照由三埠美仙养老院自行负责申办，水步镇政府协助提供有关办证文件材料。(二)三埠美仙养老院在经营期间，如有经济效益的情况下须将一部分经营利润用于敬老院的升级改造和完善养老设施，不断提高入住老人的生活水平以及服务水平，推进养老服务的社会福利事业的开展，使老年人“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为、老有所学”。(三)三埠美仙养老院需在合同签订后半年内，在敬老院内部设立专门的医疗室，为住院老人提供医疗服务。根据台民福(2016)16号文件的要求，敬老院需与医疗机构签订合作协议，该协议由水步镇政府与医疗机构签订，三埠美仙养老院配合执行。三埠美仙养老院每月10日前向水步镇政府提交承包款11800元。三埠美仙养老院拖欠3个月以上的租金或者有其他违规行为，水步镇政府有权解除合同。合同签订后，水步镇政府即依约于2017年7月14日将涉案台山市水步镇敬老院交付给三埠美仙养老院经营使用。三埠美仙养老院依合同约定自主经营、独立核算、自负盈亏，并向水步镇政府交付了2017年8月至2018年3月的租金，但自2018年4月起至今未交付租金。2019年10月17日，水步镇政府向三埠美仙养老院发出《解除通知书》，主要内容为“你方从2018年4月1日至2019年10月，共拖欠19个月承包款224200元未向我方交纳。经我方多次电话催告，你方仍未支付承包款，严重违反合同约定，致使我方合同目的不能实现。现根据双方合同约定依法通知你：1.解除双方于2017年7月14日签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》。2.限你方于本通知书送达之日起十五日内将属于你方可以移动的物品搬离水步镇敬老院，属于我方的物品或由你方添附而拆除会损坏我方财物的物品不得破坏或拆走；逾期末搬离的，视为你方放弃在水步镇敬老院你方物品所有权，一切损失和后果由你方自行承担。3.支付欠缴的承包款，并联系我方办理水步镇敬老院房屋验收交接和各项款项的结算工作。特此通知。”三埠美仙养老院收到通知后拒不履行。2020年4月9日、同年6月9日，水步镇政府再向三埠美仙养老院发出通知书限其于通知书送达之日起十五日内将属于其可以移动的物品搬离水步镇敬老院并支付欠缴的承包款。三埠美仙养老院收到通知后至今仍未缴交租金，也未搬离水步镇敬老院。水步镇政府遂于2020年9月2日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、水步镇政府与三埠美仙养老院形成何种法律关系，是租赁合同还是购买服务合同，水步镇政府主体是否适格。二、双方签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》是否有效，应否解除。关于第一个争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。政府购买服务，是指通过发挥市场机制作用，把政府直接提供的一部分公共服务事项以及政府履职所需要服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据服务数量和质量向其支付费用。租赁合同仅仅转让租赁物的使用权和部分收益权，出租人不一定非得就是租赁物的所有权人。水步镇敬老院虽然权属人不是水步镇政府，但水步镇政府是水步镇敬老院的上级单位，负责管理、使用水步镇敬老院，其有权将水步镇敬老院的使用权转让给承租人。从双方签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》的内容看，水步镇政府将水步镇敬老院出租给三埠美仙养老院，由三埠美仙养老院自主经营、独立核算、自负盈亏，并向水步镇政府交付租金。支付租金是租赁合同的本质特征。双方形成租赁合同法律关系。水步镇政府作为本案原告，主体适格。三埠美仙养老院辩称双方构成购买服务合同关系，水步镇政府主体不适格，与事实不符，理据不足，一审法院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前述，水步镇政府经过合法的程序与三埠美仙养老院签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》，系双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违背相关的法律、法规的强制性规定，合同成立、有效，一审法院依法予以确认。双方应当按照约定全面履行合同义务。根据合同约定，三埠美仙养老院拖欠3个月以上的租金或者有其他违规行为，水步镇政府有权解除合同。自2018年4月起至2019年10月，三埠美仙养老院未依约缴交租金累计19个月，而缴交租金系承租方履行合同的主要义务，合同约定的解除条件已成就。水步镇政府于2019年10月16日向三埠美仙养老院发出《解除通知书》要求解除合同，三埠美仙养老院于同年10月17日收到上述通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，水步镇政府主张双方签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》于2019年10月17日解除，事实清楚、理据充足，一审法院依法予以确认。合同解除后，三埠美仙养老院应当在合理期限内搬离水步镇敬老院、返还相关设备、设施、财产(详见财产清单)给水步镇政府。关于三埠美仙养老院应向水步镇政府支付多少租金、利息、占用费的问题。根据合同约定及本案查明的事实，三埠美仙养老院自2018年4月起至2019年10月止应付未付租金为212400元，水步镇政府诉请三埠美仙养老院支付2018年4月至2019年10月的租金212400元，事实清楚、理据充分，一审法院依法予以支持。关于其主张的逾期支付租金利息。三埠美仙养老院未依合同约定支付租金，已属违约，应承担违约责任。水步镇政府该诉请，符合法律规定，一审法院依法予以支持。但其主张的利率过高，一审法院酌情调整为从2018年4月11日起至2019年8月19日止的利率按中国人民银行规定的银行同类同期贷款基准利率上浮30%确定，2019年8月20日起至还清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%确定。关于水步镇政府主张三埠美仙养老院应支付自2019年11月1日起至实际搬离涉案场所之日止按照每日393.33元计付占用费及逾期支付占用费利息(利息从2019年11月2日起以每日393.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%确定，计算至还清占用费之日止)的问题。案涉合同解除后，三埠美仙养老院仍实际占用水步镇敬老院，理应支付占用费用。按合同约定，每月租金为11800元，即每日393.33元。水步镇政府主张按每日393.33元标准计算占用费用合理，一审法院依法予以支持。关于利息，如前述，一审法院酌情利率调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%确定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、水步镇政府与三埠美仙养老院于2017年7月14日签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》自2019年10月17日起解除；二、三埠美仙养老院应于判决发生法律效力之日起十五日内向水步镇政府支付2018年4月至2019年10月的租金212400元及逾期支付租金利息(利息分别按每月11800元为基数，从2018年4月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的银行同类同期贷款基准利率上浮30%计付，从2019年8月20日起至还清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付)；三、三埠美仙养老院应于判决发生法律效力之日起十五日内向水步镇政府支付占用费(从2019年11月1日起以每日393.33元计付至三埠美仙养老院实际搬离涉案水步镇敬老院之日止)以及逾期支付占用费利息(利息从2019年11月2日起至付清占用费之日止以每日393.33元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付)；四、三埠美仙养老院应于判决发生法律效力之日起二十日内搬离水步镇敬老院、返还相关设备、设施、财产(详见财产清单)给水步镇政府；五、驳回水步镇政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费6795.76元，减半收取计3397.88元，由三埠美仙养老院负担。水步镇政府预交的一审受理费3397.88元，由一审法院予以退回。三埠美仙养老院应向一审法院补缴一审受理费3397.88元。二审期间，三埠美仙养老院提交以下证据：1.图片；2.图片；3.刘典欢身份证；4.台山市市×监督管理局食品经营日常监督检查结果记录表；5.广东增值税电子普通发票；6.刘典欢到敬老院领款记录。以上证据拟共同证实涉案租赁物仍以水步镇敬老院的名义对外使用，刘典欢仍是水步镇敬老院院长及法定代表人，并参与日常运作，水步镇敬老院并未由三埠美仙养老院占有、使用、收益，水步镇政府主张的租赁关系不成立。水步镇政府质证认为，三埠美仙养老院提交的前述证据1、2没有原始载体供核对，故对三性不予确认。图片亦未显示拍摄者、拍摄时间和场地，不能证实具体的时间、地点。且从图片内容看，应是涉案场地在三埠美仙养老院中标承包前水步镇敬老院的经营情况，而非目前的经营状况；证据3、4、5均为复印件，因无原件核对，对三性均不予确认；证据6是手写资料，没有记录人签名，对三性不予确认。水步镇政府提交以下证据：1.2017年8月至2021年2月三埠美仙养老院收取特困人员生活费列表；2.收据、水步镇财政资金支付签领单、水步镇政府费用报销汇总单、进账单、结算业务委托书。证据1、2拟共同证实水步镇政府从租赁期开始一直将三埠美仙养老院按合同约定接收服务的特困人员生活费转账支付给三埠美仙养老院，水步镇政府已履行了《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》中的义务。3.《关于调整提高特困人员供养标准的通知》（台民[2017]120号）；4.《关于同意调整我市特困供养人员基本生活标准的复函》（台府办函[2018]276号）；5.《关于同意调整我市特困人员供养标准的复函》（台府办函[2019]211号）；6.《关于同意提高我市城乡最低生活保障标准和特困供养人员基本生活标准的复函》（台府办函[2020]108号）。证据3、4、5、6拟共同证实水步镇政府按《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》第六条约定和政府规定支付特困人员供养费给三埠美仙养老院。三埠美仙养老院质证认为，对水步镇政府提交的以上证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。因本案系水步镇政府提起的房屋及设备租赁合同纠纷，照此法律关系，水步镇政府没有支付特困人员（五保户）生活费的义务，其提供以上证据主张其履行了合同义务，恰恰说明该合同不是房屋及设备租赁合同，而是敬老养老服务合同。三埠美仙养老院与水步镇政府提交的前述证据与本案有关，本院将综合本案其他证据进行综合审查认定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对三埠美仙养老院的上诉请求范围进行审查，对于当事人未提出上诉的问题不予审查。首先，关于双方之间的法律关系以及合同效力问题。参照民政部制定的《养老机构管理办法》第六条第二款“政府投资兴办的养老机构，可以采取委托管理、租赁经营等方式，交由社会力量运营管理”的规定，水步镇政府与三埠美仙养老院通过招投标方式签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》，就水步镇敬老院的租赁经营事项进行约定，水步镇政府并已于合同签订后将水步镇敬老院实际交付给三埠美仙养老院运营，故以上合同为双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。据此，一审法院认定双方之间为租赁合同关系，并无不当；三埠美仙养老院上诉主张双方之间并未建立租赁合同关系，其系应水步镇政府聘请为水步镇敬老院提供养老服务，依据不足，应不予支持。其次，关于双方的权利义务履行问题。如前所述，水步镇政府已于双方签订合同后将水步镇敬老院交由三埠美仙养老院经营使用。水步镇政府在二审期间的证据也证实三埠美仙养老院法定代表人龙炳权作为经手人在双方签约后代三埠美仙养老院收取了水步镇敬老院五保户的生活费，三埠美仙养老院于二审期间亦确认水步镇敬老院所接收的五保户以外的养老人员所缴纳的养老费用也是以三埠美仙养老院的名义收取，用于水步镇敬老院的运营。综上可知，在双方签订合同后，三埠美仙养老院实际收取了水步镇敬老院的养老人员的养老费用，三埠美仙养老院是水步镇敬老院的实际经营者。至于三埠美仙养老院上诉主张水步镇敬老院对外经营的招牌依然是水步镇敬老院，刘典欢实际参与经营，仅系其实际经营水步镇敬老院的方式和人员，但并不能推翻三埠美仙养老院作为水步镇敬老院实际经营者的事实。据此，三埠美仙养老院上诉主张水步镇敬老院仍正常运行，其仅为该养老院提供服务，该养老院的物业、设备并非由其经营使用，依据不足，应不予支持；一审法院根据双方合同约定以及三埠美仙养老院逾期未付租金并继续占有使用水步镇敬老院设备设施进行经营的事实，认定双方所签订的合同解除，判令三埠美仙养老院向水步镇政府支付租赁期间的欠付租金及利息，参照合同约定租金标准判令三埠美仙养老院向水步镇政府支付合同解除后至实际搬离之日止的占有使用费及利息，并判令三埠美仙养老院限期搬离水步镇敬老院，返还相关设备设施等给水步镇政府，并无不当，应予维持。综上所述，三埠美仙养老院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6795.76元（开平市三埠美仙养老院已预交），由开平市三埠美仙养老院负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年四月二十一日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗