宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初1206号原告：朱某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现宁夏回族自治区××县。被告：张某，宁夏回族自治区同心县人，党员，现住宁夏回族自治区同心县。委托诉讼代理人：范某，宁夏搏强律师事务所律师。第三人：贺兰县金钥匙房产代理部。法定代表人：夏某，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，系该公司实际经营者，现宁夏回族自治区××县。原告朱某与被告张某、第三人贺兰县金钥匙房产代理部（金钥匙代理部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1.解除原、被告与第三人三方于2020年11月11日签订的《房屋买卖合同》；2.被告张某双倍返还原告购房定金20000元；3.被告赔偿原告经济损失共计108600元（包括原告已经支付的居间服务费8600元，在合同履行期间原告遭遇房屋价格上涨的损失100000元），以上二、三项共计：128600元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告张某答辩要点：1.原被告签订的《房屋买卖合同》系无效合同。涉案位于××县住房系答辩人与妻子婚后购买，属于二人的夫妻共同财产，答辩人无权单独处分该共同财产，答辩人的妻子明确不同意出售该房产，故原告与答辩人所签订的合同系无效合同，合同中的违约条款也无效；2.被告并未给原告造成很大损失，原告诉请了巨大损失不应当得到支持。答辩人在收到定金的第二天就告诉金钥匙房产代理部妻子还是不同意出售该房，让代理部和原告去商量一下退还定金，所以答辩人并未给原告造成多大的损失。答辩人同意按照一万元定金的利息损失标准赔偿原告相应的损失，对原告诉请的不切实际的损失答辩人拒绝承担；3.中介费不应当支付。贺兰县金钥匙房产代理部作为居间中介，明知答辩人无权处分，却积极促成双方签订《房屋买卖合同》，目的就是收取朱某的中介费，造成原被告之间纠纷的产生，贺兰县金钥匙房产代理部在合同签订过程中有很大的过错，所以其收取原告的中介费应退还原告，不应当由答辩人承担。第三人金钥匙代理部述称：签订合同至今已经四个多月时间了，现房主张某因房价上涨，不继续履行合同。当时卖方张某要求买房客户要现金付款，只卖一把清客户，在本人找到现金一把清客户的时候给房主张某打电话到我金钥匙房产代理部买卖双方见面商谈房屋价格及房屋过户时间，当时最后买卖双方商量房主张某净拿全部房款，不支付金钥匙房产代理部信息费，(中介信息费收取物价局标准买卖双方各付百分之一中介信息费)中介信息费百分之二由买房人朱某全部支付。朱某与张某签订买卖合同时的交易价略低于市场价，因为现金购房价格比按揭货款价格略低点，现金购房简单，房主可以最快时间拿到全部房款。签订房屋买卖合同以后，关于房价上涨有多方原因。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实2020年11月11日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，第一条约定甲方将位于××县房屋出售给原告，房屋所有权证号为20122355，房屋建筑面积125.43平方米，随房屋同时转让的设施（非房屋附属设施：水、电卡、天然气卡、室内装修保持原样）；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设施、装饰情况和相关关系，保证出售的房屋权属真实，并符合国家及银川市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。乙方已对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条约定房屋转让价款为人民币大写肆拾捌万元整（480000元整）房主净拿。甲方承诺该房屋无债权债务纠纷，如果有纠纷，由房主自行解决。甲方同意将下述定金交存丙方保管，本合同签订后，乙方于2020年11月11日支付人民币大写壹万元整（10000元整）作为购房定金。乙方于2020年11月20日之前做买卖公证当天一次性付清房款交房。第四条约定甲乙丙三方商定，甲乙双方协商甲方房款净拿，由乙方向丙方支付2%的中介费大写捌仟陆佰元整（：8600元整），于购房合同成立后当日支付。下列行为视为购房合同成立：①订立书面购房合同；②未签书面合同但乙方已支付定金；③乙方已付房款的部分或全部。第五条约定，甲方不履行本合同，应向乙方双倍返还所交定金，乙方不履行合同，乙方所交定金甲方不予退还。第六条约定对以上房产约定事项一经签约，甲乙双方不得随意更改或提出合同以外的其他要求。违约方承担双方中介费捌仟陆佰元整（8600元整）。当日，被告向原告出具收条一张，载明：今收到××县购房定金壹万元整（10000）。2020年11月12日，原告通过银行转账方式向被告转账10000元，支付购房定金。当日，第三人向原告出具收据一张，载明:今收到朱某塞上雅居22#-2-101室中介信息费，捌仟陆佰元整（8600元）。现原告起诉，请求判如所请。另查明，2010年9月16日，被告张某与宁夏建源房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋。2009年9月9日被告与其妻子郑雪琴登记结婚。涉案房屋登记在被告张某名下，未登记共有人及信息。庭审中，被告及第三人均表示同意解除涉案《房屋买卖合同》，被告主张涉案房屋系其与郑雪琴夫妻共同财产，原告及第三人均陈述签订涉案合同前，被告通过电话与郑雪琴沟通出售房屋的事宜,之后签订合同。二、各方当事人有争议的事实原告认为被告不履行合同义务构成违约，被告应双倍返还定金、支付中介费并赔偿原告房屋价格上涨的经济损失。被告认为涉案房屋系其与妻子郑雪琴的共同财产，其未经妻子同意出售涉案房屋，故涉案房屋买卖合同无效，同意按照1万元定金的利息赔偿原告相应的损失，不应支付中介费。判决的理由与结果本院认为，被告主张其出售涉案房屋未经其妻子同意系无权处分，则《房屋买卖合同》无效，但根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”原、被告及第三人签订的涉案合同有效，现原告主张解除涉案合同，被告及第三人均当庭表示同意解除，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，原告主张被告未按照约定进行房屋买卖公证，第三人对此予以认可，被告亦认可出售涉案房屋未取得共有人郑雪琴同意,故涉案合同无法履行,显属被告违约，双方在《房屋买卖合同》中第五条约定了定金罚则，故对于原告主张被告双倍返还定金20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付居间服务费损失8600元的诉讼请求，涉案合同中约定合同成立则应支付中介服务费，现涉案合同符合约定的合同成立条件并成立，且双方在合同中约定由违约方承担该项费用，故原告的该项诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿其经济损失100000元的诉讼请求，原告提交的证据无法证实其该项损失，就涉案合同原告仅向被告支付了购房定金10000元，且关于房屋价值的上涨系根据房屋交易市场行情决定，被告在订立合同时无法预见，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱某、被告张某与第三人贺兰县金钥匙房产代理部三方于2020年11月11日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告张某于本判决生效之日十五日内向原告朱某双倍返还购房定金20000元，支付居间服务费损失8600元，共计28600元；三、驳回原告朱某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元（已减半收取），由原告朱某负担1178元，由被告张某负担258元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 祁 玮二〇二一年四月六日法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。