广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初4630号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称“领荟翔公司”），住所地广东省广州市番禺区市桥街富华东路****，统一社会信用代码：91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，该公司工作人员。被告：温某某，男，汉族，户籍住址广东省五华县，物业地址广东省广州市番禺区，被告：谭某，女，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：温某某，系本案被告之一。原告领荟翔公司与被告温某某、谭某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告温某某及被告谭某的委托诉讼代理人温某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即支付从2014年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币5591.04元，及从2014年1月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币5591.04元），暂总计为人民币11182.08元。2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区13幢之一408房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）提供，但被告自2014年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告温某某、谭某共同辩称：我们已经向涉案小区的原物业管理公司即洛城公司缴纳了2014年1月1日至2018年4月30日期间的全部物业管理费。两被告已不拖欠任何物业管理费，故我方不同意原告的所有全部诉讼请求。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区13幢之一408房的登记在被告温某某、谭某名下，该房屋为住宅，建筑面积89.6平方米，该房屋于2010年4月7日登记至被告温某某、谭某名下，被告温某某、谭某对该房屋的共有方式为共同共有。2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业有限公司共同作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理合同》，其中第三章委托管理期限第十八条约定委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；第六章第二十二条约定案涉小区住宅按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金；但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理合同》还对其他相关事项进行了约定。2018年4月30日，芳华花园洛涛居南区业主委员会与洛城公司办理交接手续，洛城公司从2018年4月30日起退出涉案物业小区。2018年6月22日，广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会出具《证明》，证实洛城公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。洛城公司曾先后于2016年9月16日、2017年6月11日分别向两被告发出《律师函》催讨物业管理费。原告领荟翔公司曾先后于2018年11月14日、2020年9月11日向两被告发出《债权转让及催缴费通知书》。两被告均拒绝签收上述邮件，导致上述邮件均被退回。本案庭审中，原告领荟翔公司并称被告温某某、谭某在2014年1月1日以前能按照每月107.52元的标准及时缴纳物业管理费。原告领荟翔公司称涉案物业每月缴纳的物业管理费应为107.52元（1.2元/月/平方米×89.6平方米），而被告温某某、谭某自2014年1月1日起至2018年4月30日期间一直未缴纳物业管理服务费，至今拖欠的物业管理服务费共计5591.04元、滞纳金为5591.04元，总计11182.08元。被告温某某、谭某在本案庭审中称其已于2018年6、7月前往市桥富华路缴清了全部拖欠的物业管理服务费，原告对此表示：“关于在市桥富华路缴费不予认同，市桥富华路是我方公司，广州市洛城物业管理有限公司的营业地一直是在洛溪。如果两被告来市桥富华路交过钱，那收钱的以及处理催缴事宜就应当是我本代理人。且两被告欠费金额比较大，如果能来主动交纳物业服务费，原告方会印象深刻，且肯定会出具发票，并有相应的记载。”。原告领荟翔公司为证明其主张，在本案中提供了《物业管理合同》、洛涛居南区物业服务项目交接清单、洛涛居南区交接物品清单、广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会出具的《证明》、广东省税契纳税申报表、业主欠费明细单、债权债务抵偿协议、债权转让公告、广州市不动产登记查册表、律师函、债权转让及催缴费通知书、挂号信、EMS快递单等证据。被告温某某、谭某在本案中未提供证据。以上事实，有原告领荟翔公司提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实即物业服务合同关系发生于2014年1月至2018年4月，本院于2021年3月9日立案受理本案，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》及原《中华人民共和国合同法》。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。洛城公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘后由物业开发商委托洛城公司进行物业管理服务以来，一直由洛城公司为该小区提供物业服务，被告温某某、谭某购买该小区的房屋后作为该小区的业主，接受了洛城公司提供的物业管理服务，故洛城公司与被告之间已形成事实的物业服务合同关系。洛城公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。涉案房屋建筑面积为89.6平方米，每月应交纳物业费为107.52元（1.2元/月/平方米×89.6平方米），自2014年1月1日至2018年4月30日，共计个52月，合计应交纳物业管理服务费5591.04元，故被告温某某、谭某应向洛城公司支付上述期间拖欠的物业管理费5591.04元。被告温某某、谭某享受物业服务后，未按合同约定支付对价给洛城公司，已构成违约，除清偿拖欠物业管理服务费外，还应支付滞纳金给原告。原告主张从2014年1月11日起按每日1‰的标准计算滞纳金，该滞纳金计算标准明显畸高，本院酌情调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算；因《物业管理合同》中未明确每月物业管理服务费的缴纳时间，本院根据日常生活习惯，酌情确定每月滞纳金从次月11日起开始计算至实际清偿之日止，各月滞纳金总额以不超过该月应交纳的物业管理服务费107.52元为宜，对原告主张滞纳金的超出部分，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书由他人收，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利，被告温某某、谭某负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。洛城公司已于2018年4月30日撤场，且洛城公司的营业地也非市桥富华路，被告温某某、谭某在本案中的辩解明显与事实不符，两被告也无相应证据予以证明，故本院对两被告的辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告温某某、谭某应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2018年4月30日期间的物业管理费5591.04元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费107.52元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率的标准，从次月11日起计至实际付清之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费107.52元）。二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费40元，由被告温某某、谭某共同负担。本判决为终审判决。审判员  胡林二〇二一年四月六日法官助理刘莎书记员王雅佩