陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终467号上诉人（一审被告）:洋县洋州街道办东街社区居民委员会第七村民小组。负责人：赵贵明，该组组长。委托诉讼代理人：王**，陕西秦汉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：田智中，男，生于1975年4月12日，汉族，住洋县。被上诉人（第三人）:高天庆，男，生于1945年6月5日，汉族，住洋县。一审被告：洋县洋州街道办东街社区居民委员会。法定代表人：袁义惠，该社区居委会主任。上诉人洋县洋州街道办东街社区居民委员会第七村民小组(以下简称“洋州东街七组”)因与被上诉人田智中、高天庆及一审被告洋县洋州街道办东街社区居民委员会(以下简称“洋州东街居委会”)买卖合同纠纷一案，不服洋县人民法院(2021)陕0723民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。田智中一审诉讼请求:1、依法判决二被告立即归还原告购买宅基地款100万元及2万元协调费，并从2017年12月1日起按年利率12%计算利息至归还本息之日的利息；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：李海生系被告洋州东街七组原组长，第三人高天庆系该组村民。2017年11月30日，李海生、高天庆代表该村民小组与原告田智中签订了《房屋地基买卖合同》，约定乙方（田智中）购买甲方（洋州东街七组）洋县城东环二路与金城路十字东南角转拐处房屋地基房屋基础面积东西长14米，南北宽12米，共计四间，面积168平方米；每间房屋地基25万元，该块地基共4间，总价1000000元；两年之内向乙方办好地权相关手续。如甲方不履行或不完全履行本合同，两年内未向乙方办地权相关手续，除应全部退还乙方付给甲方的房屋地基1000000元外，还应向乙方承担房地基总款12%年息的违约金，并在15个工作日内连本带息向乙方付清。该合同签订后，还由被告洋州东街居委会工作人员曹素兰作为证明人在该合同签字。合同签订后，田智中按照李海生的要求，将合同款1000000元于2017年12月1日通过银行转账的形式转到高天庆的银行卡上。同时，李海生以洋州东街七组的名义向田智中出具了收条一张，李海生、高天庆、曹素兰在该收条上签字。该合同签订后，李海生因病死亡，案涉土地也至今未实际向田智中交付。查明一，案涉交易土地系属于其他村集体组织所有。因洋县一江两岸管委会需要征收洋州东街七组商品交易市场，遂于2015年12月15日向洋县人民政府提出报告，形成初步意向：拟把新二环路以东、金城路以南、北环路以北、云阳路以西区域，实行土地置换安置。后因其他原因该土地至今未实际置换完毕。查明二，高天庆在收取田智中1000000元后，将其中的800000元通过银行转账形式退还给另案购地人梁庆，并由梁庆向洋州东街七组出具了收条。剩余200000元由高天庆分三次交给了时任小组长李海生，并由李海生于2017年12月2日、2017年12月24日向高天庆分别出具了100000元一张和两张50000元的借条。诉讼中，原告为了证明合同签约情况，申请证人曹素兰作证，曹素兰证实原告在签订合同中曾要求李海生加盖组上公章并要求将合同价款1000000元汇入组上帐户，但因组上没有公章也没有对公帐户，所以未能加盖公章并将该款汇入第三人高天庆个人账户。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村住宅用地是用于提供本集体经济组织及成员从事住宅建设所使用的土地，依据土地管理相关行政法规，禁止城镇居民购买。原告田智中作为城镇居民，不具备购买该农村住宅用地的资格，其所订立的买卖合同违反相关土地行政管理法规的规定，应属于无效合同。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故原告因该合同所支付的价款1000000元应予返还原告田智中本人。现本案的争议落脚于该合同虽为无效但谁负有合同价款的返还义务。一审法院认为，该合同虽因触犯国家相关土地管理法规强制性规定归于无效，但是李海生收取原告1000000元合同价款却属于职务行为，相应的价款返还义务主体也应当为被告洋州东街七组。其理由如下：第一，原告在订立合同时有理由相信订立合同主体为洋州东街七组而非李海生个人。李海生作为被告洋州东街七组的当时小组长代表该村民小组与原告田智中签订《房屋地基买卖合同》，该合同有社区工作人曹素兰作为证明人在该合同签字，且在交易过程中原告也曾要求李海生加盖组上公章并要求汇入组上对公账户，作到了一个谨慎交易人所能尽到的必要审查义务，但因李海生以其身份的特殊性以及东街社区工作人员曹素兰在合同上的签字证明，使原告有充分理由相信签订该合同行为系李海生的职务行为。第二，李海生等人收取原告合同价款后将其中800000元也实际用于了组上开支。原告在签订买卖合同后将1000000元合同款按双方约定交第三人高天庆，高天庆虽未直接该合同价款交组上或村上的相关财务人员，但是将其中的800000元根据小组长李海生的授意又以组上名义退还给另外购地人梁庆，其未并实际将该款占为已有。所以从该事实来看，该800000元应判断为被组上实际使用开支。第三，李海生收取原告合同价款后将其中200000元拿走后造成去向不明、用途不明，该法律后果也不应当由作为外部交易相对人的原告承担。本案对于剩余200000元，虽李海生以自己名义向高天庆出具了借条，但是收取原告合同款1000000元系李海生代表东街七组的履行职务行为，其中的200000元收取后即使未计入社区或组上账目，也属于组上财务管理不善而造成的，属于组上内部管理问题。原告作为善意交易人，在向第三人高天庆转账1000000元后，对于款项用途既无法控制也无法知情，所以该200000元去向不明的不利后果不应当由作为外部交易人的原告承担。被告洋州东街居委会虽作为洋州东街七组的监督主体，但不属于合同的主体，依据合同相对性原理，不承担合同无效后的价款返还及损失赔偿责任。合同无效后双方所约定的合同条款不具有法律约束力，所以合同中约定不能履行合同的违约责任按房地基总价款的12%承担年利息不再进行执行。合同无效后根据双方过错程度确认损失赔偿。原告作为交易人应当知道其不具备农村集体住宅用地的交易资格，而被告洋州东街七组明知该土地不能进入交易市场而对外出售以致造成该民事合同无效，双方均存在过错。综合双方过错程度及本案原告的实际损失情况，一审法院酌情以合同成立时1-5年期银行贷款利率即年利率4.75%确定原告所交纳合同价款的资金损失，直至计算至实际返还之日。对于原告陈述在合同价款1000000元以外还曾给第三人高天庆20000元协调费问题，因没有证据证明，对该事实一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第四百六十五条之规定，判决：一、限被告洋州东街七组在判决生效后十五日内返还原告田智中购地款1000000元，并从2017年12月1日按年利率4.75%计算资金损失利息至实际退还完毕之日；二、驳回原告田智中的其他诉讼请求。案件受理费16608元，减半收取8304元，由被告洋州东街七组承担。洋州东街七组不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担对被上诉人田智中退还款项以及支付利息的责任或者发回重审。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中合同实际签订人李海生的行为严重违法，属于其个人行为，而非职务行为。二、田智中作为城镇居民，不具备购买农村住宅用地的资格，且李海生没有对外出卖集体土地的权限、不具备对外签订土地买卖合同的主体资格，本案购买地基行为应属无效的后果，田智中应该是明知的，但仍然违法与李海生签订合同，因此田智中不能认定为善意相对人。而且，本案实际上是田智中与李海生、高天庆及其他参与人协商私自买卖土地，过程都是秘密进行，一直到合同签订，李海生去世之后上诉人才知道此事。田智中交付的合同价款，上诉人从未收到和占有，也没有用于上诉人的生产和建设，而是直接支付给了高天庆，被转给李海生账户。既然当初合同约定履行期限为两年之内，那为何在李海生生前且已超过履行期限的情况下田智中不主动协商解决此事，一直到李海生去世才要求解决。因此，田智中、李海生等属于恶意串通，损害了上诉人的合法权益，合同无效的法律后果应依法由被上诉人按照过错程度比例承担，而与上诉人无关。被上诉人田智中辩称，一、时任洋州东街七组组长的李海生的职权是根据《村民委员会组织法》规定的，李海生在办理集体事务时代表的是该组，签订本案合同是以该组的名义，是为了该组的利益而为（收益用于每年组员分红的资金积累），因此可以确定李海生与田智中签订合同是职务行为。二、案涉土地是洋县一江两岸管委会准备给洋州东街七组实行土地置换安置的土地，该土地尚未是该组的自有土地，不存在买卖本集体经济组织土地的说法。且该土地位于洋县县城城建开发的核心地段，不适宜作为耕地类或村民宅基地类土地，在名义上置换到洋州东街七组后，势必申请政府进行土地所有权变更，然后上市交易。时任组长李海生以置换的、可以转换所有权性质的土地作为合同交易的标的物，纯粹就是为了本组利益而考虑的。因此，不能认为李海生与他人签订房屋地基买卖合同的行为就是严重违法，最多只能认定民事行为无效、所签合同无效；田智中购买的案涉地基也并非上诉人所说的集体土地不得买卖、城镇居民不得购买农村住宅用地的情形。三、正因为如此，田智中认定的合同相对人是洋州东街七组而非李海生个人，在搞清楚交易的该幅土地的坐落位置、属性、能否开发交易后，订立合同时又要求李海生加盖该组公章、将钱汇入组上的对公账户，还要求东街社区工作人员曹素兰作为证明人在合同和收据上签字，作为普通公民，田智中已经尽到了谨慎交易原则，更不存在恶意串通行为。四、田智中与李海生、高天庆及其他参与人协商买卖房屋地基的事情人人皆知。当时，洋州东街七组买卖土地、地基，均报洋州东街居委会同意后才进行，上诉人前后共买卖地基共80多户，李海生作为组长在组内村民大会上也讲过这个事。合同签订后，田智中曾多次找过上诉人要求尽快落实地基；两年合同到期后，李海生已经死亡，田智中采取多种渠道向洋州东街七组、洋州东街居委会多次反映，也提交了上访信，并非上诉人所称的田智中没有主动协商解决。五、案涉合同签订后，田智中将100万元按照李海生指定打给高天庆，高天庆根据李海生授意将其中80万元打给了另案购地人梁庆（梁庆原来所交80万元已上交洋州东街居委会公账户办理了上诉人组内事务），另外20万元由李海生用于办理组内土地占补申请报批事务等，且有证据，这充分说明该款是上诉人组内公用的。综上，田智中请求驳回上诉，维持原判。被上诉人高天庆没有提交书面答辩意见。一审被告洋州东街居委会陈述，认可洋州东街七组的上诉意见。二审询问中，田智中提交了两组证据材料：第一组是邮储银行贷款详情及个人贷款还款流水清单，证明田智中为购买涉案地基，向银行贷款，要求承担利息损失；第二组是两份分别写给洋州东街居委会和洋县洋州街道办事处的《关于退还房屋地基款的上访信》，证明田智中多次去找过洋州东街居委会和洋州东街七组。洋州东街七组质证，认为银行贷款证明与本案无关，达不到证明目的；对上访信的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。洋州东街居委会的质证意见与洋州东街七组相同。高天庆称自己只是地基买卖的证明人，其他于己无关，不发表质证意见。询问后，田智中又补充提交了其向邮政储蓄银行洋县支行分别于2017年12月7日贷款250000元、2020年8月24日贷款250000元的借款合同，证明其为购买涉案地基向银行贷款的事实。洋州东街七组质证认为与本案无关，该两份借款合同结合上述邮储银行贷款详情及个人贷款还款流水清单可以证明，田智中为购买涉案地基有向银行贷款的事实。其还补充提交了“东街七组收取建房款统计情况”表（计57户），证明洋州东街七组还有收取其他多户买卖地基款项的事实，洋州东街七组质证认为系复印件，亦不予认可，但其在一审庭审笔录(第9页)中赵贵明认可经李海生手买卖地基“有57户，与田智中这样的买地皮有五六户，涉及资金五六百万，问题都没有解决”。本院认为，通过以上证据和赵贵明一审中的自认，可以认定田智中为购买涉案地基向银行贷款的事实和洋州东街七组有买卖地基的事实。一审判决认定的其余案件事实,本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、时任洋州东街七组组长的李海生与田智中签订买卖案涉地基合同及收取田智中所交100万元购地款的行为是否为职务行为；2、本案中田智中是否存在恶意串通及该承担的相应责任；3、本案中田智中所交的地基款该不该退，该由谁退，是否该算利息。关于争议焦点1。根据一、二审查明的事实，李海生时任洋州东街七组组长，买卖的案涉地基为因县上拟搬迁洋州东街七组商品交易市场而给予洋州东街七组的置换地块，与之前已有多人购买该地块上的地基类似，李海生是代表洋州东街七组、以该组的名义与田智中签订《房屋地基买卖合同》，田智中所交款项也主要用于该组的事务，故本案中李海生签订合同及收款的行为属于职务行为，相应的法律后果应由洋州东街七组承担。关于争议焦点2。因案涉地块尚未办理相关的审批手续给洋州东街七组，所以案涉《房屋地基买卖合同》无效。作为合同一方，田智中基于之前已有其他多人购买，田智中便认为案涉地基可以购买，对此，田智中自身存在一定的认知错误。签订合同时洋州东街居委会工作人员曹素兰作为证明人在该合同上签字，在交易过程中田智中也曾要求李海生加盖组上公章并要求汇入组上对公账户，一定程度上作到了谨慎交易所能尽到的必要审查义务，洋州东街七组亦未提供证据证明案涉合同存在恶意串通，洋州东街七组上诉主张案涉合同恶意串通损害其利益，缺乏事实依据；双方对案涉合同无效均应该承担相应责任。关于争议焦点3。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因案涉《房屋地基买卖合同》无效，故田智中基于案涉合同支付的价款1000000元应由洋州东街七组予以返还，合同中约定不能履行合同的违约责任按房屋地基总价款的12%承担年利息不再执行。合同无效后根据双方过错程度确认损失赔偿。因洋州东街七组和田智中对合同无效均存在过错，一审判决综合双方过错程度及田智中的实际损失情况，以合同成立时1-5年期银行贷款利率即年利率4.75%酌定田智中所交纳合同价款的资金损失，并无不当。综上，洋州东街七组上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16608元，由洋县洋州街道办东街社区居民委员会第七村民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长 张     杪审 判 员 房  建  军审 判 员 岳     媛二〇二一年四月二十七日法官助理 （院印）李俊杰书 记 员 王     蓓1