山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4168号上诉人（原审被告）：山东省医药集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘正希，董事长。委托诉讼代理人：陈克平，山东崇宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪宝，山东崇宪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东沃友讯网络科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：韩春华，总经理。委托诉讼代理人：平杰青，山东招法律师事务所律师。上诉人山东省医药集团有限公司（以下简称山东医药公司）因与被上诉人山东沃友讯网络科技有限公司（以下简称沃友讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。山东医药公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沃友讯公司的一审全部诉讼请求或发回重审；判令沃友讯公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。（一）沃友讯公司屡次不按时缴纳房租，山东医药公司解除合同符合约定的解除条件，一审法院判决认定截至2020年2月29日前的租金，沃友讯公司已经按照约定足额缴纳与事实不符，属于认定事实错误。双方签订的《租赁合同》第二条、第三条约定：“该房屋租赁期限为2018年8月30日至2022年8月29日止。乙方租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期退还，乙方如需续租，则必须在租赁期限届满前60日书面通知甲方，经双方协商后，需从新签订《房屋租赁合同》”、“乙方租赁的房屋壹年租金总额(人民币大写)：玖万肆仟元整。支付方式为半年支付一次，即合同签订之日缴纳半年租金。租赁期内提前30日支付下半年租金，后两年按照本合同签订的租金总额每年度5%递增租金”。根据上述合同约定，租赁期内沃友讯公司支付房屋租金的时间应当是：2018年8月27日向山东医药公司支付2018年8月30日至2019年2月28日的租金47000元、2019年1月29日向山东医药公司支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金47000元、2019年7月31日向山东医药公司支付2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金47000元、2020年1月29日向山东医药公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金47000元、2020年7月31日向山东医药公司支付2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金49350元、2021年1月29日向山东医药公司支付2021年3月1日至2021年8月31日期间的租金49350元、2021年7月31日向山东医药公司支付2021年9月1日至2022年2月28日期间的租金51817.5元、2022年1月29日向山东医药公司支付2022年3月1日至2022年8月29日期间的租金51817.5元。但是，根据中信银行济南分行的客户回单显示：沃友讯公司是分别于2018年8月27日向山东医药公司支付2018年8月30日至2019年2月28日期间的租金47000元、于2019年3月7日向山东医药公司支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金35000元、于2019年9月9日向山东医药公司支付2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金47000元、于2020年6月8日向山东医药公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金11750元、于2020年8月27日向山东医药公司支付2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金23500元。综上，截至2020年2月29日前的租金，沃友讯公司只有2018年8月30日至2019年2月28日期间的租金即刚签合同时是按照约定足额缴纳，但是其他租赁期间的租金的支付时间或金额均与合同约定不符，屡次拖延支付，因此一审法院判决认定截至2020年2月29日前的租金，沃友讯公司已经按照约定足额缴纳与事实不符，属于认定事实错误。（二）一审法院认定《2020年疫情减免房租确认协议》复印件系山东医药公司做出的与事实不符。一审庭审质证时，山东医药公司认为，《2020年疫情减免房租确认协议》系沃友讯公司单方出具，没有加盖山东医药公司公章，山东医药公司不予认可。按此情况，按照证据规则，应由沃友讯公司继续进行举证，一审法院却要求山东医药公司进行核实，而山东医药公司也向一审法院进行了核实回复，一审法院却以未回复为由，对此协议的真实性进行确认显然与事实不符。二、一审法院判决适用法律错误。（一）一审法院判决认定“山东医药公司同意继续履约的意思表示”毫无法律依据。沃友讯公司于2020年8月27日支付的23500元既不符合租赁合同约定的支付时间，也不符合减免政策所规定的减免数额，一审法院以沃友讯公司向山东医药公司账户进行了打款，进而推定“山东医药公司同意继续履约”毫无法律依据，山东医药公司系国有企业，不能违反规定进行减免，如果按照法院推定，沃友讯公司违反约定及减免政策的情形下支付租金所造成的国有资产损失由谁承担?合同约定的解除条件不予执行，而造成的屡次拖延支付租金的后果由谁承担?一审法院的推定“山东医药公司有继续履约的意思表示”显然毫无法律依据。（二）一审法院以沃友讯公司“解释的山东医药公司未通知减免”为由认定“沃友讯公司延期支付租金理由较为合理”不符合合同约定、政策规定及法律规定。按照《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》[鲁政办发(2020)4号]第三部分第10条规定：“对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租”的内容来看，国有企业对中小企业的房租减免的规定是建议性的和短时间的，不是强制的更不是长期性的，上述规定不能成为沃友讯公司所谓的“因未收到通知，所以没有按照合同约定时间交款”的理由，而租赁合同也未约定山东医药公司的通知义务。因此，一审法院以沃友讯公司“解释的山东医药公司未通知减免”为由认定“沃友讯公司延期支付租金理由较为合理”不符合合同约定、政策规定及法律规定。（三）沃友讯公司屡次违约支付租金，山东医药公司有权解除合同，一审法院并未按照约定的解除条件解除合同，却以“沃友讯公司行为未构成根本违约”的法定解除条件的推定进而判决不解除合同，显然属适用法律错误。《租赁合同》第八条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的视为违约，甲方有权终止合同收回房屋：“......2.不按时缴纳租赁费10天以上的。……”。本案中，沃友讯公司屡次违约支付租金，每次均超过了10天以上，山东医药公司根据该合同约定有权解除合同。按照有约定的依据约定，没有约定的依据法定原则，本案中明确约定了合同解除条件，应当按照约定，沃友讯公司屡次违约支付租金，山东医药公司有权解除合同，一审法院并未按照约定的解除条件解除合同，却以“沃友讯公司行为未构成根本违约”的法定解除条件的推定进而判决不解除合同，显然属适用法律错误。沃友讯公司辩称，第一、首先需要明确的是，本案山东医药公司出具的涉案《解除合同通知》针对的是2020年9月1日至2021年2月28日该期房租，理由是沃友讯公司拖延且未按金额交付。对此，在《解除合同通知》中已明确“贵司需要提前30日支付下半年租金”，另外，在一审庭审笔录的第6页倒数第1-2行，第9页第12-13行，山东医药公司均认可，涉案《解除通知》针对的是2020年9月1日至2021年2月28日该期房租交纳问题。这说明山东医药公司是认可之前的房租并不存在违约行为。第二、沃友讯公司2020年9月之前的房租也均已按约足额支付完毕。一审中山东医药公司也认可该事实。一审判决认定事实正确。首先，该约定不仅仅指《租赁合同》的约定，还包括口头约定，根据一审庭审笔录第3页第18行，山东医药公司称和沃友讯公司达成过口头协议，第5页倒数第6行，山东医药公司又称山东医药公司的确依据《关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》与沃友讯公司进行过协商的事实。另外，在2020年9月之前的房租交纳中，山东医药公司均没有提出过异议，在一审庭审笔录的第6页倒数第1-2行，山东医药公司也认可沃友讯公司应缴纳租金时间及数额不是按照《租赁合同》严格进行的。山东医药公司的这一切均自认均可以证实，双方在实际履行租赁合同时存在口头变更租赁合同的交易习惯，双方确实关于2020年下半年房租是否减半存在协商的过程，现山东医药公司还以原租赁合同约定时间及数额主张沃友讯公司违约于法于理不应当支持。其次，如若山东医药公司坚持没有口头变更过，沃友讯公司当庭向法庭申请，责令山东医药公司提交自租赁合同签订以来，关于本国有企业的房屋租赁财务结算报表或向其上级国资委进行调取核实。第三、关于《2020年疫情减免房租确认协议》的真实性，一审法院具有根据案情及证据情况进行举证责任分配的职权，一审法院也给了山东医药公司充分的核实时间，明确了不提供核实结果的法律责任，如若不实山东医药公司完全可以作出说明，但其无视法庭调查，自然承担不利后果。关于该确认协议，沃友讯公司需要说明的是，租户不止沃友讯公司一家，山东医药公司是否要求过每家签字确认，也可以核实。第四、关于2020年下半年房租是否减半存在协商的过程，这是山东医药公司认可的事实，而协商的具体时间却始终没有阐明，也没有证据证实在2020年7月31日之前，已经对下半年房租减免事宜达成一致，假设山东医药公司能证明在2020年7月31日之前，已对下半年房租减免事宜达成一致，而沃友讯公司未按照协商内容交纳，沃友讯公司才算违约。相反，沃友讯公司出示的2020年疫情减免房租确认协议却能证明双方达成的下半年交纳数额为23499元，时间为2020年8月6日，已对原合同作出了变更，因此，山东医药公司不应再按原合同约定时间、金额行使解除权。另外，本案发生在新冠肺炎疫情期间，根据原合同第11条的不可抗力免责的约定，沃友讯公司也不应承担违约责任，山东医药公司亦无权行使解除权。故一审法院适用法律正确。第五、无论从《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》等法律规定，还是从疫情期间最高院出台的意见，无论从涉案《租赁合同》第十一条约定，还是从非典时期、新冠肺炎疫情期间的案例来看，山东医药公司均无权解除租赁合同。一审的判决正确无误。首先，新冠肺炎疫情属于不可抗力原因，根据租赁合同第十一条约定:“由于不可抗力的原因，而不能履行合同或迟延履行合同的一方可不负有违约责任”，既然迟延履行合同一方由于不可抗力的原因可不负违约责任，那沃友讯公司该不属于迟延履行合同的情形更不属于违约，更不应当负山东医药公司单方解除合同的违约责任。其次，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条第二款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”最后，疫情期间济南市中级人民法院作出的(2020)鲁01民终11235号民事判决，其他法院作出的（2021）新29民终151号民事判决；非典期间作为2004年全国商事审判案例入卷的(2003)丹民初字第2371号民事判决等，均立足于诚实信用原则、公平原则等认定继续履行合同。本案沃友讯公司不存在根本违约，更不应当支持山东医药公司的上诉请求。沃友讯公司向一审法院起诉请求：1.依法确认山东医药公司解除房屋租赁合同行为无效；2.判令山东医药公司继续履行房屋租赁合同；3.诉讼费由山东医药公司承担。一审法院认定事实：2018年8月27日，山东医药公司作为出租人与济南筑鸿商贸有限公司做为承租人签订《租赁合同》，主要约定：山东医药公司将济南市历城区华信路23号院内化验楼一楼东面四间办公室及院内南面仓库一楼西段租赁给济南筑鸿商贸有限公司经营使用；租期自2018年8月30日起至2022年8月29日；年租金94，000元，半年支付一次租金，租赁期内提前30日支付下半年租金，后两年按照本合同签订的租金总额每年5%递增；不按时缴纳租赁费10天以上，山东医药公司有权终止合同收回房屋；由于不可抗力不能履行合同或延迟履行合同的一方可不负有违约责任。《租赁合同》签订后实际履行。截至2020年2月29日前的租金，沃友讯公司已经按约定足额交纳；2020年3月1日至同年8月31日的租金47,000元，山东医药公司根据《山东省财政厅山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》进行减免后为23,500元，沃友讯公司已经交纳完毕。2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金，按合同约定为49,350元（半年租金为94,000元*1.05/2），应于2020年7月31日前交纳，沃友讯公司实际于2020年8月27日交纳23,500元。2020年10月12日，山东医药公司向沃友讯公司送达《解除合同通知》1份，内容为“根据《租赁合同》约定，需要提前30日支付下半年租金，而你公司拖延缴纳租赁费达10天以上，且未按金额交付租金，按照合同约定，《房屋租赁合同》解除，请你公司于2020年11月15日前将所使用的房屋清空，并与我公司办理交接手续”。山东沃友讯公司对解除合同行为提出异议，诉至一审法院形成诉讼。另查明，本案诉讼过程中，沃友讯公司根据《租赁合同》的约定，于2021年1月26日通过银行转账的方式向山东医药公司预付2021年3月1日至2021年8月30日期间的租金49,350元，但山东医药公司于次日将上述款项退回沃友讯公司账户，山东医药公司当庭陈述退款原因是：《租赁合同》已经解除，不需要再支付租金。双方争议焦点为：沃友讯公司是否按期足额交纳2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金，是否构成违约。山东医药公司认为，按合同约定该段租期的租金为24,675元（半年租金为94,000元*1.05%/2，按政策再减免1/2）按约应于2020年7月31日前交纳，沃友讯公司实际于2020年8月27日交纳23,500元，少交纳1175元且逾期交纳27天。对此，沃友讯公司认为，因疫情防控期间，山东医药公司对租金进行减免，上一期租金（2020年3月1日至同年8月31日）是按山东医药公司的通知交纳了减免后的租金，而2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金是否继续减免，因未收到通知，所以没有按合同约定时间交款，2020年8月6日其公司收到山东医药公司减免后应交租金23,499元的通知，其公司员工郝景伟在山东医药公司出具的书面确认协议上签字，之后即按通知数额交纳了租金23,500元，因此其已足额交纳该租期内的租金。沃友讯公司为证明上述陈述，提交《2020年疫情减免房租确认协议》复印件1份，该证据载明“济南筑泓商贸有限公司，你于2018年8月30日租赁历城区华信路23号院内仓库及办公室，年租金为人民币94,000元，因疫情影响，按照上级政策要求，减免租金，下半年减半为23,499元”，郝景伟在该协议尾部签字处签名，落款时间为2020年8月6日。该证据经质证，山东医药公司最初质证意见为：“是沃友讯公司单方出具，没有加盖我公司公章，不予认可”；对此沃友讯公司坚称该协议是山东医药公司出具，其员工郝景伟是在山东医药公司的要求下在协议上签名确认，其周围的租户也是按此程序进行的签名确认，如山东医药公司不认可，可以向其他租户调查取证；在此情况下，山东医药公司表示要庭后核实。经审查，一审法院认为，从《2020年疫情减免房租确认协议》的形式和内容来看，系山东医药公司做为出租人向承租人出具的减免后应交租金的通知，为此，一审法院要求山东医药公司庭后对该协议是否系其公司制作及郝景伟签字的过程进行核实，并限其庭后三日内提交书面核实材料，否则承担不利的法律后果，但山东医药公司未予提交，故一审法院对《2020年疫情减免房租确认协议》的真实性予以确认，并据此认定：山东医药公司对2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金减免为23,499元，并于2020年8月6日将应交租金的金额通知沃友讯公司，沃友讯公司于2020年8月27日通过银行转账方式向山东医药公司支付租金23,500元。一审法院认为，经审查，一审法院认为，从《2020年疫情减免房租确认协议》的形式和内容来看，系山东医药公司做为出租人向承租人出具的减免后应交租金的通知，为此，一审法院要求山东医药公司庭后对该协议是否系其公司制作及郝景伟签字的过程进行核实，并限其庭后三日内提交书面核实材料，否则承担不利的法律后果，但山东医药公司未予提交，故一审法院对《2020年疫情减免房租确认协议》的真实性予以确认，并据此认定：山东医药公司对2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金减免为23,499元，并于2020年8月6日将应交租金的金额通知沃友讯公司，沃友讯公司于2020年8月27日通过银行转账方式向山东医药公司支付租金23,500元。一审法院认为，山东医药公司与沃友讯公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方各自履行交付房屋、支付租金的义务，2020年疫情防控期间，山东医药公司根据政府相关文件，对涉案合同的租金进行了减免，沃友讯公司亦按山东医药公司的通知足额交纳了减免后的租金。关于山东医药公司提出的沃友讯公司逾期支付2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金的辩称，沃友讯公司做如下解释：在2020年8月6日前，因未接到该租期内的租金是否继续减免、减免多少的通知，不知道应交数额，所以未能在合同约定期限内支付，山东医药公司亦当庭认可其之前没有通知沃友讯公司该租期内应交租金数额。一审法院认为，沃友讯公司支付租金确实有所延期，但鉴于以下情形，《租赁合同》不宜解除：1.结合疫情防控期间政府多次出台支持中小企业发展减免租金的相关政策，且涉案合同的前期租金确有减免情形，沃友讯公司所述延期支付租金的理由较为合理；2.沃友讯公司于2020年8月27日预付山东医药公司2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金，山东医药公司予以接受，可认定为山东医药公司同意继续履约的意思表示；3.沃友讯公司的行为未构成根本违约，如因此解除合同，将破坏合同的稳定性，亦不利于承租民营企业持续经营。综上理由，一审法院认为双方之间的《租赁合同》以继续履行为宜，双方在后续履约过程中应当按照约定履行自己的义务。对沃友讯公司要求继续履行《租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：山东沃友讯网络科技有限公司与山东省医药集团有限公司继续履行双方于2018年8月27日签订的《租赁合同》。案件受理费6940元，减半收取计3470元，由被告山东省医药集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。沃友讯公司提交收据一张，证明山东医药公司向沃友讯公司收取2020年2月28日至2020年8月31日的房租数额为11750元，同时证明山东医药公司与沃友讯公司在实际履行租赁合同中存在变更情形。经质证，该收据不能证实山东医药公司与沃友讯公司对原合同进行了交付时间上、交付金额上的变更，对于沃友讯公司的证明内容不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，山东医药公司上诉主张沃友讯公司未按约定交纳租金，本院经审查认为，一审审理期间沃友讯公司对涉案房屋租赁合同签订以来的租金交纳情况进行了说明，且山东医药公司对2018年8月30日至2020年8月30日之间的租金交纳数额及交纳时间予以认可,仅对2020年9月1日至2021年2月28日期间应交纳租金时间和数额不认可。且山东医药公司二审期间亦认可沃友讯公司2020年9月1日之前的租金已经付清，沃友讯公司虽未严格按照合同约定支付租金，但山东医药公司对沃友讯公司2020年9月1日延期支付租金的行为，并未在本次诉讼之前提出异议，且该行为并未构成根本违约，对山东医药公司因前期沃友讯公司未按约定交纳租金，合同应于解除的主张，本院不予采纳。关于《2020年疫情减免房租确认协议》的证据效力问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。一审期间针对该协议的制作主体和签字情况，山东医药公司明确表示庭后核实，其未在法庭确定的期间内提交相应主张证明，一审法院据此认定该协议的证据效力，并认定相应事实，并无不当。承前所述，沃友讯公司按照《2020年疫情减免房租确认协议》确定的数额交纳了2020年9月1日至2021年2月28日的租金，交纳时间虽晚于双方签订的《租赁合同》约定的期间，但其并未构成根本违约，且沃友讯公司亦向山东医药公司预付2021年3月1日至2021年8月30日租金，该租金虽被山东医药公司退还，但沃友讯公司的行为表明其具有履行涉案《租赁合同》的意思表示和履行能力。一审法院据此判决涉案《租赁合同》继续履行，并无不当。综上所述，山东医药公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元，由上诉人山东省医药集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年四月二十九日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰