四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3283号 上诉人（原审被告）：艾治全，男，汉族，1985年10月20日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：周子又，女，汉族，1993年7月7日出生，住西藏自治区拉萨市城关区。 被上诉人（原审原告）：黄伟倬，男，汉族，1992年8月10日出生，住西藏自治区拉萨市城关区。 上诉人艾治全因与被上诉人周子又、黄伟倬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初10617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 艾治全上诉请求：撤销一审判决，重新判决适当减少违约金的赔付。事实和理由：艾治全并未拖欠房租，艾治全缓几天支付租金是得到周子又、黄伟倬默认的。一审判决4个月违约金过高，艾治全愿意赔付违约金，但是艾治全没有故意违约，请求减少违约金。 周子又辩称，一、周子又、黄伟倬是2019年4月开始签订合同，到2020年6月，艾治全说不租房子了，导致周子又、黄伟倬起诉，这期间按照合同是每季度交一次房租，一共需支付5次房租，在5次交房租期间，第一次艾治全少交了2800元，一个月之后才交的，后面几次都是迟交，现在周子又认为艾治全有恶意拖欠房租的行为。二、艾治全所说的迟交房租是在周子又同意之后，其实是在到了该交房租时，周子又多次催促下，艾治全都没有交房租，周子又不得已才同意艾治全迟交房租，并不是与周子又商量好迟交房租。三、艾治全所说的商量好，与违约金不是一个概念，艾治全推迟交租，周子又并没有放弃主张合同中关于违约金的约定。周子又每次催促后，艾治全以各种理由拖欠房租。四、二审中，周子又、黄伟倬明确一审中主张的合理损失是认为3个月的违约金不足以弥补损失。 黄伟倬辩称，黄伟倬2021年2月24日通过天眼查查出，艾治全现在还占用着案涉商铺地址做为营业执照上地址，严重影响周子又、黄伟倬继续出租。 周子又、黄伟倬向一审法院起诉请求：1、判令艾治全支付周子又、黄伟倬房屋剩余租金1300元；2、判令艾治全支付周子又、黄伟倬违约金6300元；3、判令艾治全支付周子又、黄伟倬因此次诉讼而导致的合理损失。一审审理过程中，周子又、黄伟倬变更第一项诉讼请求为：判令艾治全支付周子又、黄伟倬房屋剩余租金7915元。同时，明确第三项诉讼请求中的合理损失为6个月房租即12600元。 一审法院认定事实：周子又、黄伟倬系夫妻关系，二人共同共有成华区xx层房屋。2019年4月19日，周子又与艾治全签订《商铺租赁合同》，约定艾治全租赁周子又所有的成都市成华区××街道××村××组内，动物园东侧，xx号房屋，房屋面积为16.41平方米。租期3年，从2019年4月20日起至2022年4月20日止。免租期为一个月，租金于2019年5月20日起算。租金为2100元／月，三个月交一次，每次为6300元，之后每次提前7日向周子又支付一次租金。租金每年递增5%。押金为一个月租金。艾治全不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，逾期一日按照月租金的10%支付违约金。经双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同自行解除，艾治全若不按约定支付租金达15日，周子又有权单方解除合同，收回房屋，艾治全按照6个月房租（12600元）赔偿周子又。艾治全需提前退租应提前30天告知周子又，按照月租金3倍支付违约金且自行承担装修损失。 上述合同履行过程中，艾治全给付了一个月租金2100元作为押金，正常支付2020年2月20日之前的租金，同时因疫情原因，与周子又协商一致，周子又免收2020年2月21日至4月20日的租金。 2020年5月19日，艾治全通过微信告知周子又生意毫无起色，不再续租，周子又同意，双方协商一致艾治全给付三个月租金作为违约金，已付押金作为欠付的一个月（4月21日至5月20日）租金。6月9日，双方再次协商一致，周子又将租金降至每月2000元，艾治全继续租赁案涉房屋。6月17日，艾治全以微信转账方式向周子又支付5000元，再次表示不再续租，周子又同意，双方协商一致租金付至6月20日。6月20日，艾治全将房屋打扫干净等待周子又亲属上门收房，但二人对剩余应付金额发生分歧，随后周子又不同意解除合同，酿成本案诉讼。 一审庭审中，周子又、艾治全均陈述4月21日至5月20日租金为2200元。 一审审理过程中，一审法院到案涉房屋所在地青龙广场走访，客户服务中心工作人员告知，xx6号商铺自2020年6月19日起没有用水记录，有几个月没开业了。青龙广场运营主体四川煜城商业管理有限公司工作人员告知，疫情开始后，青龙广场客流较少，经营状况不是太好。 以上事实，有双方当事人身份信息、《商铺租赁合同》、微信聊天记录及当事人庭审陈述在案为证。 一审法院认为，2020年6月20日，周子又与艾治全协商解除《商铺租赁合同》，双方仅因剩余应付款项的金额存在分歧导致协商失败，周子又委托的亲属未实际上门收房。但从一审法院实地走访的情况所知，艾治全自2020年6月19日后未再经营，与其自述将房屋打扫干净等待周子又亲属上门收房一致。故一审法院确认艾治全实际使用案涉房屋至2020年6月20日，其应付租金的时间段为2020年4月21日至6月20日，金额为4400元。关于6月20日至一审庭审之日的商铺租金损失，应由周子又、黄伟倬自行承担。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，即便周子又、黄伟倬不在成都工作、居住，其也应当委托亲属上门查看，或者询问物业工作人员，知晓艾治全未再使用案涉房屋继续经营后，应当积极收回房屋再次出租，避免租金损失的扩大，故对于6月20日之后的租金，不能再要求艾治全支付。 关于周子又、黄伟倬诉请的违约金及合理损失，鉴于艾治全提前解除合同、欠付租金确实存在违约情形，且周子又、黄伟倬已给予艾治全一个月租赁免租期和两个月疫情免租期，一审法院综合考虑合同既往履行过程、疫情影响等各种因素，酌情确定艾治全给付4个月租金即8400元违约金，作为对周子又、黄伟倬的补偿。艾治全共计应付租金、违约金12800元，扣除已经支付的5000元及押金2100元，艾治全还应支付5700元。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、艾治全于判决生效之日起十日内向周子又、黄伟倬支付房屋租金及违约金5700元；二、驳回周子又、黄伟倬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费235元，由周子又、黄伟倬负担210元，由艾治全负担25元。 二审中，艾治全提交新证据：微信聊天记录。证明目的：艾治全没有恶意拖欠房租，双方都是以心平气和的语气根据实际经营情况来商量事情。周子又、黄伟倬质证认为，对微信聊天记录的真实性予以认可，双方商量前提是在交租日期之后，艾治全只是通知周子又没有钱支付租金，从来没有在交租日之前跟周子又商量，周子又认为艾治全就是恶意拖欠房租。周子又、黄伟倬提交新证据：微信聊天记录、天眼查查询记录。证明目的：2020年6月17日周子又通知艾治全将其经营场所从案涉房屋上转走，但是艾治全至今没有办理，严重影响周子又、黄伟倬的合法权益和另行出租。艾治全质证认为，对证据的真实性予以认可，天眼查的真实性予以认可，艾治全是等着周子又的哥哥来验收后，办完交接手续后，才把后续的事情办完，天眼查和营业执照不能证明艾治全还在案涉商铺经营，艾治全在6月18日就打扫干净，已经搬离，而且没有水和电的消耗。本院经审查认为，以上证据与本案均不具有关联性，本院不予采信。 二审另查明，案涉商铺至今仍处于空置状态。 本院二审查明的其他事实和一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据艾治全的上诉理由和周子又、黄伟倬的答辩意见，本案二审的争议焦点是一审判决认定的4个月违约金是否过高。本院认为，周子又与艾治全于2019年4月19日签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行自己的义务。案涉合同约定租期为三年，即2019年4月20日至2022年4月20日，但在合同履行过程中，艾治全明确表示退租，并实际搬离案涉房屋，构成违约，应当向周子又支付违约金。在艾治全退租后，案涉房屋至今空置，给周子又、黄伟倬造成了相应的房屋空置损失，艾治全应当赔偿因其违约给周子又、黄伟倬造成的房屋空置损失。现案涉房屋空置期已远超四个月，故本院认为一审综合考虑合同履行过程、疫情影响等因素，酌定艾治全向周子又、黄伟倬支付相当于四个月租金的违约金并不高于周子又、黄伟倬的实际损失，较为合理，本院予以确认。艾治全主张一审认定的违约金过高没有事实依据，本院不予认可。 综上，艾治全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235元，由艾治全负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  杜玉兰 二〇二一年四月十五日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽