河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0306民初174号 原告（案外人）：李琰，女，1977年5月9日出生，汉族，现住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：安瑞珍，女，1960年9月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：张会权，河北法润律师事务所律师。 被告（被执行人）：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住址秦皇岛市海港区安居东里7—1—3。统一社会信用代码：911303007840864893。 法定代表人：李秀兰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超。 原告李琰与被告安瑞珍、秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告李琰委托诉讼代理人徐桂华、被告安瑞珍委托诉讼代理人张会权、瑞龙公司委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李琰向本院提出诉讼请求：1、请求不得对中国红色公寓1506号房产的执行并解除查封扣押。2、判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2014年3月28日原告订购由被告秦皇岛瑞龙公司开发有限公司开发的南戴河中国红色公寓房屋一套，房号为15层06号，并支付了定金。2014年4月10日原告与被告瑞龙地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告为买受人，被告瑞龙公司为出卖人，建筑面积61.33平方米，房款总价693846元。合同生效之日起30日内由出卖人向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2014年3月28日原告向被告瑞龙地产付房款定金10万元；2015年1月21日原告向被告瑞龙地产付清房款。2014年7月16日至2015年7月25日原告向被告瑞龙地产支付房屋契税、配套费、公共维修基金、物业费等相关费用，被告瑞龙地产为原告出具交付房款收据及各项费用收据票据，并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都润华物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出具房间物品交接明细表和验房签字文件。同一天原告将涉案房屋委托给丽都物业托管经营，经营期限五年，委托经营收益48569.2元／年，五年的收益为242846元（抵顶房款）。上述事实已经有2019年1月30日，秦皇岛北戴河新区人民法院做出（2018）冀0392民初566号民事判决书，确认原告涉案1506号房屋买卖合同有效；赵凤珍与瑞龙地产签署的涉案1506号房屋买卖合同无效；北新区法院于2019年9月2日出具生效证明。2019年4月19日秦皇岛市中级人民法院做出的（2019）冀03执异355号执行裁定书，中止对秦皇岛市抚宁区南戴河一小区岭澜公寓（中国红色公寓）15层06号房屋相对应土地使用权的执行，原告享有涉案房屋相对应土地的使用权。后原告得知，其购买的房产被抚宁区人民法院查封，故依据《民事诉讼法》第227条和法释（2015）10号司法解释第28条规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结财产的规定》第十七条规定，向抚宁区人民法院提出执行异议申请，该院以（2020）冀0306执异21号执行裁定书驳回案外人李琰的异议。但该裁定在事实认定不清，法律适用存在错误，故诉至贵院，具体理由如下：首先，被告安瑞珍向法院申请执行所依据判决书的法律关系是借款关系，该借款幷未在房产部门办理抵押登记。而涉案房屋是赵凤珍与瑞龙地产之间的借款关系，买卖合同备案在赵凤珍名下，原告向法院主张过所有权，已经被确认为名为买卖实为借贷，其二人备案的商品房买卖合同因不真实的房产买卖而被确认无效。而原告与瑞龙地产之间的商品房买卖合同是真实的房屋买卖，支付了全部对价，并已经实际占有使用、委托经营房屋多年，仅仅是没有办理产权登记，但是并不影响合同效力。被告安瑞珍和被告瑞龙地产是债权法律关系，原告与被告瑞龙地产是物权买卖法律关系，赵凤珍房产部门备案的合同名为买卖实为担保为无效合同已经由法院判决确认。（2020）冀0306执异21号执行裁定中的本院查明部分，说涉案房屋的商品房预售买卖备案登记在被告安瑞珍名下是错误的，备案人是赵凤珍，与安瑞珍没有关联性，而且抚宁建设局只有买卖合同备案手续，根本就没有商品房预售买卖备案登记手续；认定被告安瑞珍的债权优先于原告的准物权，认定原告仅获得该商品房的期待物权（所有权），以此驳回执行异议申请属于明显错误。其次、依据“《最高人民法院关于审理建设施工价款优先权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是说在消费者交付全部或大部分购房款后享有的权利大于法定优先受偿权大于抵押权大于一般债权。在本案中，被告安瑞珍与被告瑞龙地产之间不具有真实买卖行为的商品房买卖合同备案后具有债权的担保法律效力，该效力也只能对抗其他债权，而不能对抗消费者真实的物权买卖，因此执行裁定书中认定原告仅获得期待物权属于认定事实错误。再次，2016年作出的（2016）冀0306执143、144、146-151、153、155、159-164号裁定书中涉及查封的房屋共有17套，原告购买的仅是其中一套。本案属于涉及人数众多，且案情复杂即有借款关系，又有一房二卖的情况，因此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的有关规定，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。对于本案的这种情况仅进行书面审理显然过于草率。基于上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间于2014年3月28日签订的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价，瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权，且原告在被告安瑞珍查封房屋之前就购买了涉案房屋。二、原告与瑞龙地产签订的商品房买卖合同，经（2018）冀0392民初566、（2019）冀03执异355号执行裁定书确认合法有效；瑞龙地产与赵凤珍签订的《商品房买卖合同》属无效合同。三、同类房屋的执行异议有秦皇岛市中级人民法院做出的（2017）冀03执异2号执行裁定、秦皇岛市海港区人民法院做出的（2019）冀0302执异86号、唐山市路北区人民法院做出的（2019）冀0203执异122号执行裁定书，中止对中国红色公寓217号房屋、15Ａ11和215号房屋的执行。四、安瑞珍申请查封的涉案房屋没有事实依据和法律依据并且有秦皇岛市中级人民法院做出（2020）冀03民终1601号民事判决书确定。综上，涉案房屋与被告安瑞珍没有任何关联性。本案被告安瑞珍申请查封涉案房屋没有任何事实依据和法律依据。人民法院查封行为涉嫌违法，查封行为给当事人造成没有必要的诉累和经济损失，也给人民法院带来大量的诉讼案件。被告安瑞珍申请执行依据法律关系是借款关系，其债权效力低于已经交付全款的购房者的物权效力。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》227条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十五条规定，请求贵院依法解除对坐落于秦皇岛市北戴河新区房屋的查封，并立即停止执行该房产。特向贵院提起诉讼，同时请求人民法院依据本案两级法院已经做出的多份生效判决书，全面审查案件，依据同案同判的原则做出正确裁定，避免给当事人造成诉累，也节省宝贵的司法审判资源。 安瑞珍辩称，一、原告在2014年3月28日购买案涉房屋时，该房屋处于被秦皇岛市中级人民法院查封期间。二、安瑞珍对本案房屋享有抵押权。三、原告购买房屋并非用于居住，不属于消费性购房。四、原告在诉状中引用的秦皇岛市中级人民法院（2020）冀03民终1601号民事判决，认定有效查封时间是错误的，这个案件正在再审审查过程中，而且秦皇岛市中级人民法院没有权利在各方当事人仅对执行标的提出异议的情况下对执行行为进行审查并作出认定，之前中院及抚宁法院所作的查封有生效的裁定书，而且查封行为没有任何一方提出异议及复议，所以执行行为是有效的，综合以上理由，由于原告购买房屋处于查封期间，根据执行异议和复议的规定，不能够排除执行。 瑞龙公司辩称，认可原告起诉状的事实，我公司与原告是真实的房屋买卖关系，该房屋已经于2015年1月份实际交付给原告居住使用所有，原告的合同经北戴河新区法院确认为合法有效的商品房买卖合同，我公司与原告的买卖房屋的交付是2015年1月份，当时中院2014年8月份已经解除了查封，我公司与安瑞珍是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，该民间借贷的事实已有2015年6月16日抚宁法院作出的（2014）冀0306抚民初746号民事判决书与（2016）冀0306执164号执行通知书、（2016）冀0306执143、144、146-153、155、159-164号执行裁定书认定为证，关于（2014）冀0306抚民初746号民事判决书及原来的保全，我公司没有收到，所以不知道保全和抵押权的情况存在，如果知道该抵押权判项的话，我公司当时肯定是要上诉的，因为该判项违反担保法和物权法，是错误的判决。 原告为证明其主张提交如下证据：证据1、定金收据、商品房买卖合同。2014年3月28日异议人交付10万元定金；2014年4月10日原告与瑞龙地产先后签订中国红色公寓1506号《商品房买卖合同》，合同房屋总价款693846元。证明原告与瑞龙地产之间存在商品房屋买卖合同关系；房屋买卖合同成立并生效。证据2、收据、银行流水。2014年4月7日至2015年1月21日原告向瑞龙房地产支付上述房屋买卖合同价款，并交付该房屋契税、公共维修基金、代办费、配套费、物业费等费用。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。证据3、房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表。2015年1月21日，瑞龙地产和丽都物业向原告交付合同房屋及屋内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证据4、委托经营收益、收款单。2015年1月21日，原告将涉案房屋委托秦皇岛丽都润华物业服务有限公司托管经营。证明原告享有涉案房屋的收益权。证据5、（2018）冀0392民初566号民事判决书及生效证明。证明原告涉案房屋买卖合同已经被法院认定为有效。赵凤珍与瑞龙地产签署的涉案房屋买卖合同无效。现该判决书已经于2019年9月2日生效。证据6、（2019）冀03执异355号执行裁定书。证明原告享有涉案房屋相对应的土地的使用权。证据7、（2017）冀03执异2号、（2019）冀0302执异86号、（2019）冀0203执异77号执行裁定书。秦皇岛市中级人民法院做出（2020）冀03民终1601号民事判决书，证明同类房屋的执行异议和执行异议之诉，经过秦皇岛市海港区人民法院、秦皇岛市中级人民法院及唐山市路北区人民法院分别作出裁定，中止对同类房屋的执行并确定安瑞珍查封在申请人买房之后。证据8、（2020）冀0306执异21号执行裁定书。证明原告经过了执行异议程序，抚宁区人民法院驳回了原告李琰的执行异议。 被告安瑞珍经对原告证据质证，发表如下质证意见：商品房买卖合同，签订的时间是2014年4月10日，签订合同真实性无异议，2014年4月10日签订合同的时间正好是秦皇岛市中级人民法院查封期间，查封期间是2013年11月4日至2014年8月12日；银行流水，没有显示出来房屋的购房款是原告支付，所以银行流水与本案不具有关联性；房屋交接证明，不能够证明原告排除执行的权益；收款单，能够证明原告把这套房屋委托他人经营，并非本人居住，所以原告不是消费性购房；委托经营协议与收款单的质证意见一致；（2018）冀0392民初566号民事判决书，只是证明原告和瑞龙地产之间的房屋买卖合同的效力，但是买卖合同有效，仅能证明原告和瑞龙地产之间存在的是买卖合同关系，原告享有的是债权，因该套房屋并没有登记在原告的名下，根据相关司法解释，债权人是不能够排除执行的；（2019）冀03执异355号裁定，这份裁定书不能够显示最终的审理结果，不能证明相关当事人没有提出执行异议之诉；（2020）冀03民终1601中院民事判决书，被告认为该判决中案涉房屋的有效查封时间是2016年2月29日，是没有任何事实依据的，同时也与法律规定相违背，并且安瑞珍对这份判决向省高院申请再审，正处于立案审查期间；对于其他的裁定书和本案都不具备关联性；对于（2020）冀0306执异21号裁定书，真实性无异议。 被告瑞龙公司经对原告证据质证，发表如下质证意见：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性予以全部认可。原告提交的证据充分证明原告已实际居住、使用、占有该房屋，享有了该房屋的物权，我公司是2015年1月份把该房屋交付给原告居住所有的，2014年只是收取了订金，签订了合同，并没有处分该房屋。 被告安瑞珍为证明其主张提交如下证据：证据1、（2021）冀民申142号受理案件通知书，证明安瑞珍已经向省高院对1601号民事判决提出再审申请，省高院受理，并已经立案审查。证据2、（2014）抚民一初字第740号民事判决书，证明判决安瑞珍对本案涉及的房屋红色公寓15-06号享有抵押权。证据3、购房发票一张，证明瑞龙地产为了保障安瑞珍债权的实现，在2013年3月4日向安瑞珍开具的购房发票，开具发票当时，瑞龙地产保证将该套房屋不再出售给他人。 原告经对被告安瑞珍证据质证，发表如下质证意见：对证据1案件受理通知书与本案没有关联性并且只是立案审查，并不能证实安瑞珍提出再审的事实与理由成立；证据2、3中二份证据都是复印件，真实性不认可，而且在该判决书中，已经查实，瑞龙地产与安瑞珍即使曾经签订过商品房买卖合同，瑞龙即便曾经向安瑞珍出具过发票，也只是为借款而进行的担保，安瑞珍与瑞龙地产之间是债权债务关系，另外，该份判决书中，判定了抵押权，违反了担保法中相关的法律规定，退一步讲，即便抵押权成立，也不能对抗本案原告作为实际买房人并且已经履行了占有交付房款等全部手续的消费者。 被告瑞龙公司经对被告安瑞珍证据质证，发表如下质证意见：证据一的质证意见同原告的质证意见；证据二我公司没有收到过该判决，对该判决中第二项不认可，因该判项违反了担保法等法律规定，在（2020）冀0306执异21号执行裁定书中抚宁法院执行局写的是（2014）抚民一初字第746号判决书，判决了1506号房屋的抵押权，安瑞珍提交的是（2014）抚民一初字第740号民事判决书与执行裁定书的案号不一致；对证据三该发票早已是无效的发票，并且早已被税务局作废掉了，所以与本案没有关联性。 被告瑞龙公司为证明其主张提交如下证据：证据1、（2016）冀0306执143、144、146-153、155、159-164号执行裁定书，证明安瑞珍是于2016年申请的抚宁法院的查封，在之前，我公司没有任何关于保全、查封的裁定通知，也没有看到过任何该房屋的公告、封条，在2016年之前，我公司不知道该房屋存在保全。证据2、（2020）冀03民终1601号民事判决书、（2016）冀0306民初2285号民事判决书、（2017）冀03民终2073号判决书，证明对应安瑞珍申请的查封，已有多名业主赢得了诉讼，已有多套房屋由抚宁法院执行局解除了查封，具体已经解除了查封的房号是1612号、1611号、1608号、1605号、1519号、15A03号、1618号，恳请法院同案同判。 原告经对被告瑞龙公司证据质证，发表如下质证意见：对证据1由于执行裁定书是复印件，真实性请法院依法核实，该份裁定书与中院在郭敏一案中认定的有效查封的裁定并不是同一份裁定，通过裁定书可以看出抚宁区人民法院查封本案涉案房屋是在2016年，也就是在原告买卖房屋之后；证据2没有异议。该判决证实了实际买房人能够排除本案安瑞珍在债权执行中所查封的房屋，而且在（2017）冀03民终2073号的判决中，对王汝甫所主张的抵押权也没有予以支持，因此本案无论是从查封时间还是从抵押权上来说，原告都享有排除本案查封的权利。 被告安瑞珍经对瑞龙公司证据质证，发表如下质证意见：执行异议裁定仅能说明在2016年3月15日再次对本案涉及的房产进行了查封，不能够证明案涉房屋最初被查封的时间；对于中院1601号民事判决质证意见和之前质证意见一致；（2016）冀0306民初2285号民事判决书并没有涉及到安瑞珍，安瑞珍对这份判决毫不知情，但是判决中确实涉及到安瑞珍查封的房产，所以安瑞珍得知这个判决之后，将通过法律途径主张其权利；（2017）冀03民终2073号判决书也没有涉及到安瑞珍，但是同样也涉及到安瑞珍查封的房产，安瑞珍对该份判决结果也不认可，将通过法律途径主张其权利。 本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，原告李琰向瑞龙公司交付定金10万元，订购瑞龙公司开发的坐落在南戴河的中国红色公寓1506号房屋。2014年4月10日原告李琰与瑞龙公司签订1506号房屋《商品房买卖合同》，约定：房屋建筑面积61.33平方米，房屋单价11313.32元/平方米，总价款693846元。后原告陆续支付了购房款、物业费等费用，瑞龙公司开具了收据。2015年1月21日，瑞龙公司把房屋交付给原告使用，出具房屋交接证明。同日，原告与瑞龙公司、秦皇岛丽都润华物业服务有限公司（以下简称丽都物业）签订委托经营协议及执行细则，原告将房屋委托给丽都物业经营，协议约定：委托方为原告，受托方为丽都物业，担保方瑞龙公司。委托经营期限5年，经营收益为48569.2元/年，五年委托收益242846元，委托期限从2015年7月21日至2020年1月20日。原告用五年委托收益242846元抵作购房款。 另查明，秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙公司装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙公司名下的土地使用权，李琰提出执行异议。2019年4月19日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异355号执行裁定书，查明2014年4月10日李琰与瑞龙公司签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓1506号房屋，后李琰支付了购房款、契税、配套费、代办费、公共维修基金等费用，2015年1月21日，瑞龙公司交付该房屋。该院认为，查封瑞龙公司名下土地﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞后，瑞龙公司把房屋出售给李琰，李琰亦已支付相应房屋价款，李琰对此没有过错。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，李琰对中国红色公寓15层06号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓15层06号房屋相对应的土地使用权的执行。因案涉1506号房屋合同效力争议，李琰提起诉讼，秦皇岛北戴河新区人民法院于2019年1月30日作出（2018）冀0392民初566号民事判决书，判决确认李琰与瑞龙公司签订的中国红色公寓1506号房屋买卖合同有效；赵凤珍与瑞龙公司签订的1506号房屋买卖合同无效。 再查明，2012年1月6日，瑞龙公司与安瑞珍签订了《商品房买卖合同》17份，合同载明安瑞珍购买瑞龙公司开发的中国红色公寓1506号等17套房产，瑞龙公司为安瑞珍开具了购房款、契税、配套费用、物业费、维修金、产权登记费收据，金额总计5653604.4元。2012年1月7日,安瑞珍将上述款项转入瑞龙公司原法定代表人张庆波名下。其中1506号房屋金额325640元，双方于2012年3月19日签订了《房屋回购协议书》一份，约定瑞龙公司回购该房产，回购款支付时间为2013年1月10日，按利率25%向安瑞珍支付利息，同时支付5%的预期增值收益。后瑞龙公司偿还了部分款项。2013年12月9日，安瑞珍起诉瑞龙公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月16日作出（2014）抚民一初字第740号民事判决书，认为：瑞龙公司为向安瑞珍借款，与安瑞珍签订《商品房买卖合同》，该合同目的是为了担保债务的履行。双方对于名为房产买卖，实为借贷的事实也均表示认可。双方签订的《商品房买卖合同》的行为，应认定为非典型的担保方式，双方真实的意思表示是以合同约定的房产作为借款担保，因此原告对于约定的房产享有抵押权。并判决：一、瑞龙公司偿还安瑞珍借款325640元，并按照银行同类贷款利率的四倍支付2012年9月12日起至还款之日止的利息；二、安瑞珍享有中国红色公寓1506号房产的抵押权。 因安瑞珍向本院申请强制执行，本院于2016年2月29日作出的（2016）冀0306执143、144、146-153、155、159-164号执行裁定书，对包括中国红色公寓1506号、15A03号房产在内的17套房产予以查封。在郭敏诉安瑞珍、瑞龙公司案外人执行异议之诉一案中，秦皇岛市中级人民法院作出的（2020）冀03民终1601号民事判决，认定中国红色公寓15A03号房产的有效查封为（2016）冀0306执143、144、146-151、153、155、159-164号之二执行裁定书，查封时间为2016年2月29日。2020年12月24日，原告李琰对执行标的提出书面异议，本院认为异议不成立，作出（2020）冀0306执异21号执行裁定书，裁定驳回案外人李琰的异议。原告对该裁定不服，提起本案之诉。 上述事实，有商品房买卖合同、费用票据、交房材料、委托经营协议、（2014）抚民一初字第740号民事判决书及相关材料、秦皇岛北戴河新区人民法院（2018）冀0392民初566号民事判决书、秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异355号执行裁定书及庭审笔录等证据佐证，本院予以确认。 本案争议焦点为：原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，原告与被告瑞龙公司于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且该合同效力已经生效民事判决确认，合同自成立之日起生效。李琰在查封之前，与瑞龙公司签订了合法有效的买卖合同，支付了房款，已经合法占有使用涉案房屋，没有证据证明系李琰自身原因未办理房屋登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李琰享有排除执行的民事权利。另，本案系因被告瑞龙公司未自动履行生效法律文书确定的对被告安瑞珍的给付义务而引起的执行异议之诉，故案件受理费应由被告瑞龙公司负担。 综上所述，原告李琰的诉讼请求能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 不得执行中国红色公寓15层06号商品房。 案件受理费10,738.0元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董越强 人民陪审员  苏洪林 人民陪审员  李国林 二〇二一年四月二日 书 记 员  张 蕊