吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1066号上诉人（原审原告）：何英华，女，汉族，1979年5月2日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：刘剑，系原告何英华丈夫。被上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（长春）有限公司。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙立伟，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：童文娟，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人何英华因与被上诉人和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称和黄地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何英华上诉请求：1.原审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院撤销（2020）吉0194民初1577号民事判决，改判或重审。2.一二审案件受理费由和黄地产公司承担。事实和理由：一、原审事实认定不清1.对《确认函》的事实认定不清。原审法院的经审理查明“和黄地产公司向何英华发出《确认函》，载明案涉房屋已于2012年5月9日开始办理交房手续，逾期交房161天，逾期违约金是77587元。何英华提供己方账户，同意将上述违约金存入其名下指定账户内。2019年4月11日，何英华向和记黄埔地产公司发出《逾期交房违约金催款通知》，载明何英华已在2012年5月9日接到交房通知，对于延期交房的违约金77587元，要求和黄地产公司在接到本通知15日内支付到指定账户。”何英华认为，《确认函》并不是该案涉房屋延期交付的全部违约金，也不是何英华按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议里规定的违约金，更不是本案中的诉讼请求。和黄地产公司并未在2012年向何英华发出《确认函》，而是在2018年10月16日实际交房后，让何英华提供银行账户用来先赔付公司认可的这部分逾期违约金时出具的《确认函》，并且该《确认函》提及的2012年5月9日已明确是开始办理交房手续的日期，并不是案涉房屋的实际交房日期，《确认函》中的违约金77587元和延期交楼161天也仅是赔偿通知收房前的延期交楼违约金，而该日期和黄地产公司实际并未将案涉房屋交付给何英华，因房屋质量问题不符合交付和使用条件，且和黄地产公司一直没有维修，直到2018年10月16日何英华才同和黄地产公司达成一致，何英华是在和黄地产公司实际交付后才签署《确认函》及后来针对该《确认函》发出的催款通知，但此时交房已成事实，《确认函》并不能改变实际交付日期的认定，也不代表何英华在2012年5月9日认可或已经接收了该案涉房屋，《确认函》及催款通知是对函中提及的金额和银行账户进行确认和催款。2.案涉房屋实际交付日期认定不清。原审另查明“何英华于2018年10月16日办理案涉房屋的入住手续。本院认为，何英华主张应以实际办理入住手续时间作为节点按逾期交房2512天计算违约金，但和黄地产公司已于2012年5月7日向其邮寄了送达交付使用通知书、业主办理入伙手续须知等文件。”何英华认为，应该按当事人双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中写明的实际交付日期计算违约金，2018年10月16日是何英华跟和黄地产协商一致的实际交付日期。何英华提供的照片证据充分证明该案涉房屋存在多处严重质量问题，房屋漏水开裂地面下沉等等，其中还包括露台工程建设未完工，甚至房屋主体功能缺失，二三楼卫生间至今没有下水不能使用，致使该案涉房屋不具备交付使用条件，也不能满足居住条件，这是导致延期交房的直接原因。经过双方多次协商，并且和黄地产公司交房人员认可房屋有严重质量问题，最后也承诺在收房的同时维修，但是和黄地产公司直到现在都没有修复，而且就在实际交付的前三天2018年10月13日，还发生和黄地产公司认为何英华没有缴纳交房前的物业费而拒绝交房的事件，在何英华要求写下不能交房的书面说明后，和黄地产公司才同意交房，何英华也提供了以上协商过程的内容经过证据，所以2018年10月16日是双方协商最终达成一致后的实际交付日期。原审法院对何英华房屋质量状况双方后期协商及最终交付过程根本没有查明，导致对延期交付原因及责任认定不清，错误的以为2018年10月16日仅仅是何英华单方主观办理入住手续而和黄地产公司只能被动接受，致使对实际交付日期认定不清。二、法律适用错误依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2010年8月12日，何英华与和黄地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定何英华购买的和黄地产公司开发的涉案房屋，房屋总价款4819093元，和黄地产公司应在2011年11月30日前将房屋交付何英华，如逾期交房且何英华不主张解除合同的情形下，应按日向何英华支付已付房价款的万分之一的违约金，自交付期限的次日起至实际交付日止。在《商品房买卖合同》及补充协议中对逾期违约金截止日期的规定是实际交付日期，不是《确认函》中发出或收到交付通知的日期，也不是2012年5月9日起开始办理交房手续的日期，在2012年和黄地产公司仅仅是向何英华发出交付使用通知，该案涉房屋当时并未实际交付给何英华使用，何英华提供的证据已经足以证明因房屋有多处严重质量问题（不属于瑕疵范畴），后经过双方多次协商，直到2018年10月16日双方才达成最终一致，和黄地产公司同意将房屋交付给何英华使用，何英华也同意接收办理了入住手续并取得房屋钥匙。吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2019）吉01民终5568号，对该案涉房屋判决结果部分原文为“家利物业长春分公司视为何英华于2012年4月29日收到房屋没有事实依据，不能成立”。“此期间的物业费，家利物业长春分公司可依据《御翠园·长春前期物业服务合同》向和黄地产公司主张权利。”吉林省高级人民法院民事裁定书（2020）吉民申1627号，对该案涉房屋的裁定结果部分原文为“不论是《商品房买卖合同》还是补充协议的约定，均以案涉房屋具备交付使用条件为前提。根据何英华提供的相关证据，截至约定的使用交付之日，案涉房屋涉嫌存在多项质量问题，何英华有充分理由相信案涉房屋不具备交付使用条件，《商品房买卖合同》及补充协议相关条款的约定，其前提条件并不具备”。“故和记黄埔地产（长春）有限公司将案涉房屋交给何英华的实际时间应为2018年10月16日。因和记黄埔地产（长春）有限公司的原因未按时交给买受人的房屋，前期物业服务费由和记黄埔地产（长春）有限公司按规定交纳”。以上无论是事实经过还是终审的判决，都写明了该案涉房屋的实际交付日期是2018年10月16日，并且明确了造成延期交房的责任在和黄地产公司。原审法院罔顾房屋质量状况，刻意回避事实经过，断章取义，未依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条的规定，无视双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条及补充协议第六条中对违约金的约定，对实际交付日期认定不清不做定论，错误将《确认函》中的通知2012年5月9日起开始办理交房手续日期作为判罚最终实际延期交房违约金是错误的。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请二审法院审理此案，改判或重审。和黄地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。何英华向一审法院起诉请求：1.判令和黄地产公司支付逾期交房违约金人民币（以下币种同）1210556元；2.判令案件受理费由和黄地产公司承担。一审法院审理查明：2010年8月12日，何英华与和黄地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定何英华购买和黄地产公司开发的案涉房屋，房屋总价款4819093元，和黄地产公司应在2011年11月30日前将房屋交付何英华，如逾期交房且何英华不主张解除合同的情形下，应按日向何英华支付已付房价款的万分之一的违约金，自交付期限的次日起至实际交付日止。和黄地产公司向何英华发出《确认函》，载明案涉房屋已于2012年5月9日开始办理交房手续，逾期交房161天，逾期违约金是77587元。何英华提供己方账户，同意将上述违约金存入其名下指定账户内。2019年4月11日，何英华向和黄地产公司发出《逾期交房违约金催款通知》，载明何英华已在2012年5月9日接到交房通知，对于迟延交房的违约金77587元，要求和黄地产公司在接到本通知15日内支付到指定账户。另查明：何英华于2018年10月16日办理案涉房屋的入住手续。上述事实，有原告当庭提交的商品房买卖合同及补充协议、收楼入伙手续进程确认表、移交清单、房屋水电煤确认书、住宅单位钥匙托管书，被告当庭提交的收楼入伙手续进程确认表、业主验房确认书、业主验房记录表、移交清单、商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同申明、建设工程竣工验收备案证、确认函、身份证复印件、银行卡复印件、逾期交房违约金催款通知，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告何英华与被告和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法、有效。和黄地产公司未按约定期限交付房屋，则应按约定标准支付逾期交房的违约金。何英华主张应以实际办理入住手续时间作为节点按逾期交房2512天计算违约金，但和黄地产公司已于2012年5月7日向其邮寄送达交付使用通知书、业主办理入伙手续须知等文件，该邮寄行为的内容及过程经过公证，收件人地址即为何英华在《商品房买卖合同》补充协议中预留的通讯地址，且何英华在《逾期交房违约金催款通知》中自认已于2012年5月9日接到交房通知，2018年收房后，何英华又在2019年4月11日对违约金数额进行了确认，故对何英华要求按逾期交房2512天计算违约金的诉请不予支持。通过《确认函》及《逾期交房违约金催款通知》可见，双方对逾期交房161天、逾期交房违约金是77587元不持异议，本院对此予以确认，对何英华主张的超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（长春）有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告何英华逾期交房违约金77587元；二、驳回原告何英华的其他诉讼请求。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：2010年8月12日何英华与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条双方同意对买卖合同第十一条作如下补充：在验收过程中，如买受人发现交付使用的该商品房存在任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应按买卖合同的规定在合理期限内整改，但买受人不得以此为由迟延或拒绝办理该商品房的交接手续。本院认为：何英华与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。案涉房屋于2012年4月20日已取得《建设工程竣工验收备案证》，何英华2012年5月9日接到交房通知，何英华虽主张验房过程中发现案涉房屋存在漏水等质量问题不满足交付使用条件，但并未能提供充分证据证据案涉房屋主体结构存有质量问题，依照《商品房买卖合同补充协议》第八条“在验收过程中，如买受人发现交付使用的该商品房存在任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应按买卖合同的规定在合理期限内整改，但买受人不得以此为由迟延或拒绝办理该商品房的交接手续”的约定，何英华拒收房屋，不符合约定，此后何英华未收房亦不能认定为和黄地产公司逾期交付房屋所致，何英华主张此后的逾期交房违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决和黄地产公司支付2012年5月9日前逾期交付房屋违约金77587元，并无不当，应予维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14997元，由上诉人何英华负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海胶二〇二一年四月二十八日书记员 崔竞文