广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初519号原告：张发洪，男，1962年10月30日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：张志伟，广东金桥百信律师事务所律师。被告：汪艳霞，女，1969年5月9日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：汪怡滔，男，1939年7月1日出生，汉族，住广州市海珠区，被告、第三人共同委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。原告张发洪诉被告汪艳霞、第三人汪怡滔确认合同无效纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志伟，被告汪艳霞，被告、第三人的共同委托诉讼代理人林迎星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告汪艳霞与第三人汪怡滔对广州市海××区××大道中××房的买卖行为无效；2、第三人将海××区××大道中××房登记回被告汪艳霞名下。事实与理由：原、被告于1993年12月登记结婚。2016年5月4日，被告汪艳霞起诉离婚，后经天河区法院主持调解，双方和好。2016年11月7日被告汪艳霞再次起诉离婚，2017年10月16日，天河区法院判决不准离婚。2020年5月，被告汪艳霞再次起诉离婚。在离婚案件中，原告发现被告汪艳霞未经原告同意，将属于夫妻共同财产即位于海××区××大道中××房低价转给其父亲即第三人汪怡滔，并办理了过户手续。被告汪艳霞在婚姻存续期间私自转移夫妻共同财产，严重损害原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：涉案房屋是为了原、被告的女儿入户读书而购买的，购买时间是2001年，购买价格25万元。2009年，原、被告因需要资金购买车辆和装修房屋，故将涉案房屋以28万元的价格出卖给了第三人，原告对此是知情并同意的。原、被告在2009年时夫妻感情较好，且在同一公司上班，涉案房屋亦是作为被告家族企业的办事处，原告经常会过去涉案房屋查看，因此不存在原告对于被告出售房屋不知情、不同意的情况。房屋出售后长达12年，原告一直也没有提出异议。第三人述称：我方意见与被告意见一致。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局出具的2009交登8018042号档案材料显示，海××区××大道中××房（以下简称：涉案房屋）原权属人为被告汪艳霞，占有份额为全部，建筑面积44.34平方米，登记时间为2002年3月29日。2009年11月28日，被告汪艳霞（甲方、卖方）与第三人汪怡滔（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，建筑面积44.34平方米，房屋交易金额为28万元，甲乙双方经协商选择一次性付款，乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证；合同未约定款项的交付时间或房屋的交付时间，也未约定违约条款；等。根据《广州市房地产价格审核书》记载，涉案房屋按现审核时点，全交吉市场价格为280000元，均价为6315元/平方米，审核时点为2009年12月1日，审核结果有效期为1年。根据粤房地权证穗字××号《不动产权证书》记载，涉案房屋现登记在第三人名下，登记时间为2019年12月1日。诉讼中，原、被告均确认涉案房屋属于原、被告的夫妻共同财产，各占有二分之一产权。第三人与被告为父女关系。被告表示：1、出卖涉案房屋之前和之后均告知过原告，出售涉案房屋的款项用于购买车辆及装修房屋，并提交两台车辆的行驶证、驾驶证，显示两台车辆的发证时间分别为2011年7月1日及2011年9月1日，均登记在被告名下；2、涉案房屋的交易是通过现金付款，经释明，被告、第三人称没有保留取款记录、付款记录及存款记录，称被告及第三人都是从事食品批发生意的，所以家中有现金；考虑到父女关系，因此没有开具收据。原告表示：涉案房屋购买后，房屋的管理及水电、煤气、物管等费用均由被告负责，原告只是去涉案房屋中查看过，2009年之后就没有去过了。原告要求确认被告、第三人之间房屋买卖行为无效即是要求确认被告、第三人之间的房屋买卖合同无效，理由是被告汪艳霞出卖涉案房屋没有告知过原告。另查，原告与被告原为夫妻关系，于1993年12月登记结婚。被告曾于2016年向天河区人民法院起诉离婚，经调解，天河区人民法院于2016年5月4日作出（2016）粤0106民初6406号民事调解书，原告与被告自愿和好。被告于2016年11月7日再次起诉离婚，被告诉称其与原告分居多年，感情已经破裂，在上次诉讼调解和好后仍无法与原告相处，继续另租房分居，无和好可能，后天河区人民法院于2017年10月16日作出（2016）粤0106民初19265号民事判决书，判决不准予被告与原告离婚。原告于2019年7月17日提起物权保护诉讼，要求：确认被告、第三人对广州市海珠区江燕路南景街77号1505房的买卖行为无效；第三人将海珠区江燕路南景街77号1505房登记回被告汪艳霞名下；等。本院以（2019）粤0105民初17307号受理后，于2019年11月22日作出判决书，该判决书的本院认为载明“涉案房屋（南景街77号1505房）于原告与被告汪艳霞夫妻关系存续期间购买，原属于原告与被告汪艳霞的夫妻共同财产，归夫妻共同所有。即使涉案房屋当年购买时的出资并不是原告及汪艳霞，亦不能赋予被告汪艳霞直接把涉案房屋的物权转移给被告汪怡滔的权利，且出资问题被告汪艳霞亦在离婚案件中已有所表述，涉案房屋不能认定为被告汪艳霞的个人财产。被告辩称出卖涉案房屋告知了原告，但没有提供证据予以证实，原告对此予以否认，故本院对被告声称出卖涉案房屋原告是知情的主张本院不予采信。被告之间的房屋买卖合同价格557565元明显过分低于市场价格，且被告确认该合同价款并未支付，被告汪艳霞也并未将房屋交付给被告汪怡滔。综上，被告之间买卖涉案房屋的价格过分低于市场价格，且房屋价款没有实际支付，房屋并未交付，被告汪怡滔不属于善意第三人，买卖涉案房屋也并非两被告之间真实意思，且损害了原告作为房屋共有人的合法权益，故本院认定两被告之间就涉案房屋的买卖合同无效。被告汪怡滔应当将涉案房屋的产权登记转移回至被告汪艳霞名下。原告要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效，被告汪怡滔将涉案房屋的产权登记转移回至被告汪艳霞名下的诉讼请求本院予以支持”。该案判决如下：一、被告汪艳霞与被告汪怡滔就广州市海珠区江燕路南景街77号1505房签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、被告汪怡滔在本判决生效之日起十日内将上述房屋的产权登记变更回至被告汪艳霞名下。该案已于2019年12月11日生效。被告于2020年9月9日再次起诉离婚，在该案中，被告表示：广州市海××区××大道中××房本来就不是汪艳霞的，当时只是为了迁移户口，2009年就将房屋还给了父亲汪怡滔，汪艳霞也一直不在该址居住。天河区人民法院于2021年1月27日作出（2020）粤0106民初34960号民事判决书，该判决书的本院认为载明“关于共同财产的问题。第一，依据（2019）粤0105民初17307号生效民事判决书可见，原告确实存在转移、变卖夫妻共同财产的情形，被告要求原告少分合理有据，本院依法予以支持，但少分的财产应限于被转移或变卖的财产，结合本案财产实际情况及损失程度，本院酌情判令位于广州市海珠区江燕路南景街77号1505房归被告张发洪所有，被告应向原告支付房屋折价款1760000元（4400000元×40%元）。”被告汪艳霞对该案判决不符，现已提出上诉。本院认为：涉案房屋是于原告与被告夫妻关系存续期间购买，原、被告均确认涉案房屋属于原告与被告的夫妻共同财产，归夫妻共同所有，各占二分之一产权。被告辩称出卖涉案房屋告知了原告，但没有提供证据予以证实，原告予以否认，故本院对被告声称原告对出卖涉案房屋是知情并同意的主张不予采信。被告与第三人之间签订的《房地产买卖合同》中未约定房款的支付、房屋交付等核心内容，被告抗辩其与第三人是通过现金交易支付房款，但房屋总价28万元属于大额资金，被告及第三人均未提交取款记录、存款记录予以证明，被告也未按《房地产买卖合同》的约定向第三人开具收据，明显不符合常理，难以采信被告与第三人之间的《房地产买卖合同》真实有效且已实际履行。被告称出售涉案房屋的款项用于购买车辆及装修房屋，未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。综上，被告与第三人之间买卖涉案房屋未提交证据证明款项实际支付，被告出售夫妻共同财产的涉案房屋也未经过房屋共有人即原告的同意，已损害了原告的合法权益，故本院认定被告、第三人之间就涉案房屋的买卖合同无效。第三人应当将涉案房屋的产权登记转移回至被告名下。原告要求确认被告、第三人之间的房屋买卖合同无效，第三人将涉案房屋的产权登记转移回至被告名下的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪艳霞与第三人汪怡滔就广州市海珠区江南大道中100号2204房签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告汪艳霞、第三人汪怡滔相互配合在本判决生效之日起十日内将上述房屋的产权登记变更回至被告汪艳霞名下。本案受理费2150元，由被告、第三人各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年四月七日书记员 彭智媚冯琬晴