山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异191号 案外人：山东新和律师事务所，住所地山东省青岛市市**。 负责人：吕叔昭，主任。 委托代理人：薛萌萌，山东新和律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行自贸区支行（原中国建设银行股份有限公司青岛保税区支行），住所地山东省青岛市保税港区。 负责人：崔风武，行长。 委托代理人：刘泽龙，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王建朋，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛尤尼科贸易有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：邱某某，董事长。 被执行人：青岛兴源国际物流有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：李永生，董事长。 被执行人：青岛三工贸易有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：邱某某，董事长。 被执行人：青岛黄海置业集团有限公司，住所地山东省青岛保税区。 法定代表人：张世本，董事长。 被执行人：邱某某，男，1967年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被执行人：管某某，女，1970年4月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 本院在执行中国建设银行股份有限公司青岛市分行自贸区支行与青岛尤尼科贸易有限公司、青岛兴源国际物流有限公司、青岛三工贸易有限公司、青岛黄海置业集团有限公司、邱某某、管某某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执589号】过程中，案外人山东新和律师事务所向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人山东新和律师事务所称，请求法院在对房地产权证号为监证××号的房产处理时，保留租赁权进行拍卖，并在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。事实与理由：2015年2月，案外人与邱某某签订《房屋租赁合同》，约定邱某某将其名下位于青岛开发区××路××xx户房产（房地产权证号：监证××号）（以下简称案涉房产）自2015年2月21日起至2022年2月21日止出租给案外人。案外人的租赁行为发生在前，依据相关法律规定，申请法院保留案外人的租赁权进行拍卖，并在拍卖公告中予以权利负担披露。 申请执行人中国建设银行股份有限公司青岛市分行自贸区支行辩称，关于租赁的真实性，应依据租赁合同、租赁费用的支付以及租赁现实占有状态综合判断。不论租赁真实与否，均与申请执行人处置抵押房产不冲突，无法阻碍抵押房产的处置进程。根据案外人提交的租赁合同第8条，案外人书面明确放弃优先购买权，若案外人认为自身权利受损，其应当向出租人邱某某主张权利救济。 为证明其主张，案外人山东新和律师事务所向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》一份、物业证明一份、银行流水一组，证明案外人与邱某某于2015年2月签订《房屋租赁合同》，约定邱某某将案涉房产自2015年2月21日起至2022年2月21日止出租给案外人。案外人系案涉房产的合法承租人，自2015年2月21日起租赁使用案涉房产至今，案外人租赁案涉房产时该房产并未被设定抵押权。2.青岛市中级人民法院(2019)鲁02民初198号民事判决书、（2019）鲁02执589号执行裁定书各一份，证明申请执行人提交的证据显示邱某某于2018年7月12日与其签订《最高额抵押合同》，约定以案涉房产提供抵押担保并办理了抵押登记，生效法律文书对该事实予以确认，因此，案外人的租赁行为发生在前，申请执行人的抵押行为在后。3.补充协议一份，证明案外人已向出租人交付2015年2月21日至2019年5月21日的租金，合计万元，出租人已通过合同形式予以确认。此外，案外人自2019年5月22日至今已交付租金合计元。 申请执行人中国建设银行股份有限公司青岛市分行自贸区支行质证称，1.对证据一租赁合同的真实性无法确认，对证明事项不予认可，根据租赁合同第8条记载，案外人书面明确放弃优先购买权。即使该合同为真实的，仅凭该合同并不能证明案外人的证明事项，应结合租赁费用的实际支付以及租赁现实占有状态综合判断。对物业证明的真实性无法确认，对证明事项不予认可。对银行流水的真实性无异议，但缺少2018至2019年的房租支付记录，被执行人邱某某至今未履行偿付义务，案外人应当交付法院提存，不应继续支付给邱某某或其指定人员。2.对证据二的真实性无异议，该份证据恰好证明申请执行人依据抵押权处置案涉房产。3.对证据三的真实性无法确认，仅凭该协议无法证明案外人的证明事项，案外人应提供合法的银行转账记录。根据案外人提交的租赁合同第5条，租金应当支付至邱某某在建行开具的账户，案外人应提交证据证明。 本院查明，中国建设银行股份有限公司青岛保税区支行与青岛尤尼科贸易有限公司、青岛兴源国际物流有限公司、青岛三工贸易有限公司、青岛黄海置业集团有限公司、邱某某、管某某金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月28日作出（2019）鲁02民初198号民事判决书，判决书载明：一、被告青岛尤尼科贸易有限公司于本判决生效之日起十日内清偿原告中国建设银行股份有限公司青岛保税区支行借款本金x美元及自2018年12月21日起至实际给付之日的利息、逾期利息、复利（每笔借款的利息、逾期利息、复利按照各自合同约定计算）；二、被告青岛兴源国际物流有限公司对上述第一项给付义务在最高本金余额人民币x亿元范围内承担连带清偿责任；被告青岛兴源国际物流有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛尤尼科贸易有限公司追偿；三、被告青岛三工贸易有限公司对上述第一项给付义务在最高本金余额人民币x亿元范围内承担连带清偿责任；被告青岛三工贸易有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛尤尼科贸易有限公司追偿；四、被告邱某某、被告管某某对上述第一项给付义务在最高本金余额人民币一亿元范围内承担连带清偿责任；被告邱某某、被告管某某承担保证责任后，有权向被告青岛尤尼科贸易有限公司追偿；五、如果被告青岛尤尼科贸易有限公司未在本判决确定的期限内履行上述第一项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司青岛保税区支行对被告青岛黄海置业集团有限公司名下位于青岛保税区xx号区xx路xx号xx层整层以及保税区xx路xx号xx号厂房xx层西侧及附房xx区xx层（房地产权证号：青房地权保字第××号、青房地权保字第××号）抵押房产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在最高额x元范围内享有优先受偿权；被告青岛黄海置业集团有限公司承担担保责任后有权向被告青岛尤尼科贸易有限公司追偿；六、如果被告青岛尤尼科贸易有限公司未在本判决确定的期限内履行上述第一项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司青岛保税区支行对被告邱某某名下位于青岛开发区××路××xx户（房地产权证号：监证××号）抵押房产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在最高额3018900元范围内享有优先受偿权；被告邱某某承担担保责任后有权向被告青岛尤尼科贸易有限公司追偿；若被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，保全费x元，由被告青岛尤尼科贸易有限公司、被告青岛兴源国际物流有限公司、被告青岛三工贸易有限公司、被告青岛黄海置业集团有限公司、被告邱某某、被告管某某负担。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国建设银行股份有限公司青岛保税区支行向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执589号。诉讼过程中，本院查封邱某某名下位于青岛开发区××路××xx户房产（房地产权证号：监证××号），进入执行程序后，本院续行查封至今。2019年1月18日，本院作出（2019）鲁02执589号之四执行裁定书，裁定评估拍卖案涉房产。 另查明，案外人山东新和律师事务所与被执行人邱某某于2015年签订《房屋租赁合同》，由案外人承租青岛开发区××路××xx户房产（房地产权证号：监证××号），租赁期限自2015年2月21日至2022年2月21日。案外人已支付房屋租金并占有使用案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，在本院对案涉房产予以查封之前，案外人山东新和律师事务所与被执行人邱某某已签订书面租赁合同，并对案涉房产持续占有、使用至今，故案外人山东新和律师事务所关于在租赁期限内保留租赁权对案涉房产进行拍卖的请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 案外人山东新和律师事务所在租赁期限内享有阻止向受让人移交占有青岛开发区紫金山路x号x户房产（房地产权证号：监证××号）的权利，对上述房产进行带租拍卖。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年四月二十一日 法官助理 马春伟 书记员 王 钰