河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0402民初477号 原告（反诉被告，以下称“原告”）：马建利，女，1978年5月24日出生，回族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张瑛，河北方信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚星，河北方信律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称“被告”）：尚政，男，1980年1月27日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 第三人：王同坤，男，1969年3月6日出生，汉族，住邯郸市大名县。 第三人：谷海红，女，1970年4月20日出生，汉族，住邯郸市大名县。 原告马建利与被告尚政及第三人王同坤、谷海红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建利的委托诉讼代理人张瑛、姚星，被告尚政到庭参加诉讼，第三人王同坤、谷海红经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建利向本院提出诉讼请求：1.依法判令尚政向马建利支付自2019年9月1日起至2020年8月31日止拖欠的租金，共计20560元；2.依法判令尚政立即向马建利支付自2020年9月1日起至2021年3月1日止的租金共计115422元；3.案件受理费及其他相关费用由尚政承担。事实和理由：2016年2月，马建利同尚政及王同坤、谷海红（二人系夫妻关系）协商一致，约定将王同坤、谷海红名下的位于滏东南大街170-4号商铺的第二、三层（面积共172平米）以及马建利名下的位于滏东南大街170-3号商铺（面积共274.61平米）一同以马建利名义出租给尚政，由尚政向马建利统一支付租金。2016年3月1日，马建利将上述商铺出租给尚政，并签订了《租赁合同》。合同约定：“双方商定房屋租赁期限为五年，自2016年3月1日起至2021年3月1日止”，“274.6平米商铺租金每月为人民币12357.45元，172平米商铺租金为人民币6880元”，“租金暂定为每半年支付一次，并必须提前三天，提前交至出租方”。合同签订后，双方均按合同约定履行合同义务，但自2019年9月1日起，尚政便不再依约向马建利足额支付租金，更是在其应当于2020年9月1日之前向马建利支付剩余租金（2020年9月1日起至2021年3月1日）的情况下，迟迟不予支付租金。综上，马建利为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 尚政未提交答辩状，庭审中辩称，我于2016年3月1日与马建利的哥哥马建军签订《租赁合同》，合同金额是马建利房租每月12357元，谷海红为每月6880元，房屋押金为19237元，双方租金由马建军代收。我于2019年3月3日转给马建军80422元后，马建军失联，并未将已交房租交给马建利和谷海红，期间马建利和谷海红多次电话，多次到店来追要房租，要求今后租金不得交予马建军，分别将房租交予马建利、谷海红二人。2019年6月1日，我将所差租金35000元交予马建利。2019年8月，马建利和谷海红的儿媳赵红叶再次要求房租要单独交给二人；赵红叶要求每月租金6000元即可，房租按季度交，所以从2019年8月29日转给谷海红18000元整；2019年8月31日转给马建利37000元整，二人均无异议。2019年12月也是按此交纳，二人均无异议。2020年3月由于疫情，马建利表示2020年3、4、5三个月可以减免一个月房租，有短信为证，赵红叶也表示减免。2020年5月，房租交至2020年8月31日，双方均无异议。2020年5月28日马建利表示如果生意不好可提前一个月告知停租；2020年7月29日，我短信告知马建利提前一个月截止到2020年8月31日停租，马建利短信表示同意，赵红叶微信也表示同意。2020年8月31日，饭店东西搬空，我向马建利索要19237元押金，马建利要求结清水电费，现确认拖欠水费为2470元，电费为预付款，不拖欠。我表示可以从押金中扣除，后马建利让我找其哥哥马建军要，马建军表示没有钱无法处理，后由于东西已经搬空，为了避免影响后续看房出租，我将钥匙放于隔壁的六月鲜果蔬门市中。2020年9月24日，谷海红的儿媳赵红叶带设计师量房，完全不影响房屋继续出租。现我请求将房屋押金19237元扣除2470元水费后返还于我，另外反诉费用由马建利承担。 尚政向本院提出反诉请求：1.请求法院判令马建利返还租房押金19237元，并承担自2020年9月1日起至返还之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由反诉马建利承担。事实和理由：2016年2月，尚政租赁马建利及王同坤、谷海红名下位于滏东南大街170-3号、170-4号商铺，双方签订了《租赁合同》。尚政依照《租赁合同》向马建利交纳了19237元租房押金。后尚政一直正常租房，交纳租金。到2020年8月，尚政通过短信提前通知马建利因疫情原因，不能继续履行租赁合同，马建利回复同意解除合同。2020年8月底，尚政腾清房屋后交付给了马建利。马建利至今一直未退尚政租房押金。为维护尚政合法权益，特诉至法院。 马建利未提交答辩状，庭审中辩称，尚政所述均无事实和法律依据，马建利并未同意与尚政解除合同，且尚政至今占用房屋未予交付，租赁合同并未解除，尚政仍欠付租金，有先履行合同的义务。马建利有权在尚政未结清租金的情况下拒绝尚政退还押金的请求，而且合同相对性原则，签订《租赁合同》是尚政和马建利双方之间，尚政所称与案外人协商减免租金，马建利并不知情，不能以此作为不按合同约定全额履行合同支付租金的义务。 王同坤、谷海红未到庭，未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 马建利提交如下证据： 1.马建利身份证复印件1份，证明原告主体身份；2.王同坤、谷海红身份证复印件各1份，证明第三人主体身份；3.邯山区滏东南大街170-3号房产证复印件1份；4.邯山区滏东南大街170-4号房产证复印件1份，证据3-4证明出租房屋的产权情况以及出租第三人房屋经过了第三人同意，马建利有权对外出租案涉房屋；5.租赁合同复印件1份，证明尚政与马建利对案涉房屋明确约定了租赁期限以及租金的支付；6.照片复印件1份，证明租赁房屋的现状，截止至今房屋租赁合同到期，尚政仍然占用房屋未交还，尚政仍要按合同约定支付房租；当庭提交如下证据：7.中国工商银行银行借记卡账户历史明细清单复印件1份，证明尚政未按合同约定足额给付租赁费。 尚政的质证意见：对证据1-5均无异议；对证据6有异议，我将门市钥匙放到了六月鲜果蔬门市中，该门市的杂物是六月鲜果蔬门市放的杂物；对证据7有异议，我与马建利已于2020年8月31日解除合同，之后不产生租赁费，减免房租和解除合同都是与马建利的手机短信联系，所有短信均有记录，谷海红的儿媳赵红叶在2020年11月24日已将楼上厨房拆除，有微信图片。 王同坤于庭审后到庭对马建利提交的证据均无异议。 尚政提交如下证据： 1.尚政身份证复印件1份，证明被告主体资格；2.尚政与马建利短信聊天截图复印件1份；3.尚政与谷海红的儿媳赵红叶微信聊天截图复印件1份，证据2-3证明截止到2020年7月29日给马建利发短信，马建利表示同意解除租赁合同，解除时间为2020年8月31日，已清空房屋；4.中国工商银行借记卡历史明细清单复印件各1份，证明我按时缴纳房租且对方没有异议；当庭提交如下证据：5.微信聊天截图1份，证明物业公司证明停租后欠付水费2470元。 马建利的质证意见：对证据1没有异议；对证据2并不能证明马建利已经同意解除合同，反而可以看出马建利与尚政之间应有拖欠水电费，而且能看出转的37000元，合同约定的租金没有缴清，马建利未同意解除合同；对证据3我方不予认可，赵红叶身份无法核实，而且并不是签订合同的主体，无法证明是与马建利协商一致，而且该人员与本案无关，有可能是尚政与他人之间进行沟通装修或者其他事宜，我方不知情且与本案无关；对证据4恰恰能证明未按合同约定足额支付租金，每月欠付880元租金未支付；对证据5没有异议。 王同坤于庭审后到庭对尚政提交的证据质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3真实性没有异议，赵红叶是我们的儿媳妇；对证据4、5真实性没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，马建利（出租方，以下简称甲方）与尚政（承租方，以下简称乙方）签订了《租赁合同》一份，该合同主要约定，甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、房屋地址甲方出租的商铺坐落于滏东南大街170-3号，建筑面积274.61平方米。170-4商铺二层三层面积共172平米。二、租赁期限双方商定房屋租期为五年，自2016年3月1日起至2021年3月1日止。...四、租金及交付方式1、2016年3月1日至2018年3月1日，274.61平米商铺租金每月为人民币12357.45元，大写壹万贰千叁佰伍拾柒元整。172平米商铺租金为人民币6880元，大写陆仟捌佰捌拾元整。2018年3月1日至2019年3月1日，租金以周边房租为参考，最高不超过每平米55元。2019年3月2号到2021年3月1日调整房租时需提前三个月双方协商，如涨幅太高乙方无法接受，则视为合同提前到期，甲方退还押金。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每半年支付一次，并必须提前三天时间，提前交至出租方。乙方缴纳押金19237元，大写壹万玖仟贰佰叁拾柒元整。···双方还就各项费用的缴纳、违约金和违约责任等进行了约定。出租方：马建利签字捺印；承租方：尚政签字捺印”。合同签订后，双方依约履行。合同履行期间，对于租金及合同履行等相关事宜，双方均通过短信方式进行协商。至2020年3月，因疫情原因，经尚政与马建利短信协商，马建利同意免除尚政近三个月来其中一个月的租金。后双方履约至2020年7月29日，尚政给马建利发短信协商合同解除事宜，短信内容为“房东您好，今年生意实在不好做，提前一个月给您说一声吧，钱交到8月31号，截止那天我们也干不下去了，这一段您开始留意有别人租不，或者我也开始找，确实生意不好”，马建利短信回复内容为“你帮我贴出广告吧，写上我的手机号”。2020年8月31日，马建利发给尚政短信“你好，你把水电费结清吗？我昨天看你还没搬走？”尚政回复短信“还欠我一个月押金没给呢”，马建利回复“我知道，你把欠的还清了才能给你”。之后双方因押金及水电费互未结清产生争执。马建利未向尚政退还押金19237元，尚政亦未给付租赁期间欠缴水费2470元。后马建利诉至本院，诉请如前。 诉讼过程中，庭审后经向王同坤询问，其称我方租赁给尚政的是谷海红名下邯山区滏东南大街170-4号172㎡的房屋。但尚政支付到2020年8月底，从9月份开始就不干了并且搬走了，前期的租金都是尚政转给马建军，由马建军转给王同坤，后由于找不到马建军，所以后期的租金王同坤直接向尚政要租金，尚政将租金直接转给王同坤爱人谷海红和儿媳赵红叶，具体租金多少钱不清楚。2020年10月份，因尚政不履行租赁合同，不给钱，所以王同坤已将房屋清理、砌墙，准备出租。房屋钥匙是王同坤的备用钥匙。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据尚政提交的短信、微信截图、银行流水等证据及本院询问王同坤，证明了双方系经协商于2020年8月31日合意解除《租赁合同》，且尚政房租租金已支付至2020年8月31日。马建利虽称尚政于2019年9月以后不再足额支付租金，但没有证据显示双方在履行合同中马建利主张过该差额租金，而从最后双方解除合同时协商的短信内容来看，马建利亦未对该部分差额房租主张权利，并经本院询问王同坤，王同坤方亦对合同履行期间房租数额未有异议，故本院可以认定期间租金有过变动亦经双方协商认可，尚政并未拖欠马建利及王同坤方自2019年9月1日起至2020年8月31日的房租，故对于马建利要求支付该期间拖欠房屋租金本院不予支持。因双方合同已解除，故对马建利主张的2020年9月1日起至2021年3月1日止房屋租金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于房屋押金问题，因双方已解除合同，押金应予返还。尚政庭审中自认租赁房屋期间欠缴水费2470元，马建利亦予认可，欠缴水费应予给付，可从押金19237元中予以扣除，剩余押金为16767元。尚政主张马建利承担押金未返还期间的利息，双方未有约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、驳回马建利的诉讼请求； 二、马建利于本判决生效之日起十日内返还尚政房屋押金16767元； 三、驳回尚政的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3020元，减半收取计1510元；反诉案件受理费140元，减半收取计70元；均由马建利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  吕秀珍 二〇二一年四月六日 书记员  王鹏飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。