西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初17626号 原告：西安融逸房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区梨园路东段梨园公馆**楼**。统一社会信用代码91610112570220515A。 法定代表人：任澄，经理。 委托诉讼代理人：许龙城，男，西安市未央区148法律服务所法律工作者。 被告：涂仕冬，男，1990年11月13日出生，汉族，住西安市西咸新区。 被告：李瑶，女，1992年3月5日出生，汉族，住西安市未央区。 原告西安融逸房地产开发有限公司（以下简称融逸公司）与被告涂仕冬、李瑶商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告融逸公司的委托诉讼代理人许龙城，被告涂仕冬、李瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融逸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告签订的《梨园公馆房屋认购合同》并依法排除妨害返还其所有的西安市未央区梨园路东段梨园公馆*号楼*单元****室房屋；2、判令被告支付违约金77812.8元及房屋占用费4.8万元；3、判令被告承担代理费2万元及本案诉讼费用。事实与理由：其与被告于2014年2月11日签订《梨园公馆房屋认购合同》，约定被告购买其位于西安市未央区梨园路东段梨园公馆*号楼*单元****室房屋，建筑面积85.81平方米，每平米5667.52元，房屋价款486330元。合同签订后，其于2016年2月27日将涉案房屋交付被告。2018年年初，其取得西安市房屋销售许可证，按照约定通知被告在西安市房管局办理网签手续，但被告拒不配合，并尚欠房款332715元未付。2019年12月10日，其向被告送达《法律告知函》，要求被告在收到告知函5日内支付房款332715元及逾期支付违约金44415.45元，逾期不予支付，自告知函明确的支付期限届满之日即视为《梨园公馆房屋认购合同》解除之日，若被告既不支付房款及违约金，又不按期退房，其依法维权，除要求被告支付违约金外，还要求支付房屋占用期间费用，由此引发诉讼的，诉讼费、保全费、公告费、房屋评估费以及支付的律师费由被告承担。后被告仍未履行告知函义务，故其诉至法院，请求判如所请。 被告涂仕冬、李瑶辩称，2018年8月中旬，其收到原告张贴的限期搬离通知，随即联系原告法定代表人任澄，任澄称由于房价上涨，要求其一次性加付3万元，其不同意该方案，故双方最终未在西安市房管局办理涉案房屋的网签手续。综上，其不存在违约行为，请求法院驳回原告要求解除《梨园公馆房屋认购合同》，要求其返还房屋、支付违约金、房屋占用费及律师费等诉讼请求。 原告融逸公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一，《梨园公馆房屋认购合同》；证据二：律师函、法律告知函、快递存根；证据三，委托合同、增值税发票；证据四，陕西伟天律师事务所律师函；证据五，快递寄件单2份。被告涂仕冬、李瑶围绕答辩意见依法提交了如下证据：证据一，《梨园公馆房屋认购合同》；证据二，缴款确认单；证据三，收款收据；证据四，收款收据；证据五，融逸公司签约文件；证据六，装修费用清单、暖气试压单；证据七：新闻报道6份；证据八：置业顾问单；证据九，照片6张、视频1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告融逸公司提交的《梨园公馆房屋认购合同》、委托合同、增值税发票，对被告涂仕冬、李瑶提交的《梨园公馆房屋认购合同》、缴款确认单、收款收据、融逸公司签约文件、装修费用清单、暖气试压单本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年2月11日，原告融逸公司（出卖人）与被告涂仕冬、李瑶（买受人）签订《梨园公馆房屋认购合同》，约定被告涂仕冬、李瑶所购房屋位于西安市未央区梨园路东段梨园公馆*号楼*单元****室，建筑面积85.81平方米，每平米5667.52元，总金额486330元。买受人首期支付最低不少于总价款的30%，并于2014年2月11日付清。其余价款可以在双方签署经西安市房管局备案的《商品房买卖合同》后，通过办理房屋按揭贷款的方式支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期活期存款利息向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。出卖人承诺在2015年5月31日前取得《商品房预售许可证》，并与买受人签订在西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》。如出卖人未在约定期限内取得《商品房预售许可证》，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行。出卖人在取得《商品房预售许可证》后的30日内，买受人应签订西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》并办理按揭等手续，如买受人未在30日内签订《商品房买卖合同》并办理按揭的，视同买受人放弃购买此房屋，出卖人有权将此房屋另行出售。2014年2月11日，被告涂仕冬、李瑶向原告融逸公司支付146330元购房款。2016年2月24日，被告涂仕冬、李瑶向原告融逸公司支付12442元购房款。2016年2月27日，原告融逸公司向被告涂仕冬、李瑶交付涉案房屋。2018年5月8日，涉案房屋取得商品房预售许可证。原告融逸公司于2019年12月17日向被告李瑶短信送达《法律告知函》，要求被告涂仕冬、李瑶在五日内支付房款332715元及2016年5月1日至2019年12月1日期间的逾期付款违约金44415.45元，逾期不予支付，自告知函明确的支付期限届满之日即视为《梨园公馆房屋认购合同》解除之日；被告涂仕冬、李瑶应当自合同解除之日起十日内无条件退还房屋并支付违约金，若既不支付房款与违约金，又不按期退房，被告涂仕冬、李瑶除了支付违约金外，还应支付房屋占用期间费用，由此引发诉讼的，还应当支付诉讼费、保全费、公告费、房屋评估费以及律师费。庭审中，被告涂仕冬、李瑶称，原告融逸公司于2018年8月中旬在涉案房屋张贴通知，要求其二人限期搬离房屋，其二人随即联系原告融逸公司的法定代表人任澄，任澄称由于房价上涨，要求其二人再支付3万元，双方就再支付房款的事宜未能协商一致，至今未办理涉案房屋的网签手续。原告融逸公司否认被告涂仕冬、李瑶的上述说法，称其在取得商品房预售许可证后多次联系被告涂仕冬、李瑶签订《商品房买卖合同》，但被告涂仕冬、李瑶拒不配合。原告融逸公司向法庭明确违约金计算方式，以累计应付款486330元为基数自2016年5月1日起按照年利率4%计算至2020年3月23日，合计77812.8元。房屋占用费的计算方式为自2016年2月27日起计算48个月，每月按照1000元计算，合计4.8万元。 本院认为，原告融逸公司与被告涂仕冬、李瑶签订的《梨园公馆房屋认购合同》合法有效。合同签订后，被告涂仕冬、李瑶依约向原告融逸公司交纳了首付购房款，原告融逸公司依约向被告涂仕冬、李瑶交付了涉案房屋，涂仕冬、李瑶收房后已将涉案房屋装修且入住至今。认购合同约定，出卖人承诺在2015年5月31日前取得《商品房预售许可证》，并与买受人签订在西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》，如出卖人未在约定期限内取得《商品房预售许可证》，买受人有权退房，出卖人在取得《商品房预售许可证》后的30日内，买受人应签订西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》并办理按揭等手续。本案中，原告融逸公司并未在其承诺的2015年5月31日前取得《商品房预售许可证》，直到2018年5月8日才取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，原告融逸公司取得《商品房预售许可证》的时间较《梨园公馆房屋认购合同》约定时间延迟近三年，系原、被告未在约定期限内签订《商品房买卖合同》的主要原因，现原告融逸公司径行解除合同，与理相悖，且被告涂仕冬、李瑶表示愿意继续履行《梨园公馆房屋认购合同》，双方就继续履行合同未存在障碍，故原告融逸公司要求解除《梨园公馆房屋认购合同》，并依法排除妨害返还位于西安市未央区梨园路东段梨园公馆*号楼*单元****室房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告涂仕冬、李瑶自认其二人于2018年8月中旬收到原告融逸公司张贴的限期搬离通知，知晓原告融逸公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，本院对上述事实予以确认。被告涂仕冬、李瑶又称，其在收到通知后联系原告融逸公司签订《商品房买卖合同》，但融逸公司以房价上涨为由要求加价，为此双方未能协商一致。原告融逸公司对被告涂仕冬、李瑶的上述说法不予认可，称被告涂仕冬、李瑶在2018年8月中旬知晓涉案房屋取得《商品房预售许可证》后既未签订《商品房买卖合同》也未支付剩余房款，应当承担违约责任。本院认为，《梨园公馆房屋认购合同》约定，涉案房屋在取得《商品房预售许可证》后的30日内，出卖人和买受人应当签订《商品房买卖合同》，被告涂仕冬、李瑶在2018年8月中旬知晓涉案房屋取得《商品房预售许可证》后未与原告融逸公司签订《商品房买卖合同》，因签订《商品房买卖合同》系原、被告双方的义务，被告涂仕冬、李瑶于2018年8月中旬与原告融逸公司协商签订《商品房买卖合同》未果后，再未协商签订合同事宜，亦未支付剩余房款，存在一定过错，应当承担违约责任，本院结合原告融逸公司的实际损失及被告涂仕冬、李瑶的违约程度，酌情判令被告涂仕冬、李瑶向原告融逸公司支付违约金，违约金以未付房款327558元（486330元-146330元-12442元）为基数，自被告涂仕冬、李瑶知晓涉案房屋取得《商品房预售许可证》30日后即2018年9月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日至2020年3月23日的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房屋占用费部分，《梨园公馆房屋认购合同》并未解除，按照合同约定被告涂仕冬、李瑶有权占用使用涉案房屋，故原告融逸公司要求被告涂仕冬、李瑶向其支付房屋占用费4.8万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。代理费部分，原告融逸公司未提交充分的证据证明该主张，且被告涂仕冬、李瑶支付的违约金足以弥补原告融逸公司的损失，故本院对原告融逸公司的该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告涂仕冬、李瑶于本判决生效之日起十日内向原告西安融逸房地产开发有限公司支付违约金（以327558元为基数，自2018年9月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日至2020年3月23日的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告西安融逸房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8594元（原告已预交），由原告西安融逸房地产开发有限公司负担4297元，下余4297元由被告涂仕冬、李瑶负担，于本判决生效之日起十日内给付原告西安融逸房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 刘鑫 二〇二一年四月八日 法官助理 李雪 书 记 员 赵苗