河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初605号原告:周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司，住所地：周口市诚德小区，统一社会信用代码914116025531917839。法定代表人:张丰收，该公司经理。委托诉讼代理人：史玉洁，河南颖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹏博，河南颖滨律师事务所律师。被告:邝爱真，女,汉族,1969年7月26日出生,住周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘中华，男，汉族，1971年1月21日生，住周口市川汇区，系被告邝爱真之夫。委托诉讼代理人：曾文博，河南沐天律师事务所律师。原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司（以下简称嘉乐物业管理有限责任公司）与被告邝爱真物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉乐物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人史玉洁、孙鹏博、被告邝爱真的委托诉讼代理人刘中华、曾文博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告向原告缴纳物业管理费用4828元,违约金11330.016元(至2020年3月27日),共计16158.016元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告在2012年9月13日签署了《前期物业管理服务协议》,其中该协议中明确约定了物业管理服务中的各项费用,以及逾期缴纳管理费利息为日息千分之三。在协议履行过程中,原告未按期缴纳物业管理费用及逾期利息。经原告多次催要未果后,原告并于2020年3月27日委托律师向被告发出律师函,要求被告缴纳物业管理费及违约金,被告收到律师函后仍拒不缴纳。综上诉述,为维护原告的合法权益,特具状诉至贵院,望法院依法判决。被告邝爱真辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。事实与理由:1、2017年4月29日之后原告无权收取物业费。根据《物业管理条例》第26条规定,原被告签订的所谓前期物业管理服务协议已自2017年4月29日小区业主委员会与新聘请的周口市世房物业服务有限公司签订《诚德华府物业管理服务协议》之日起效力终止,故原告诉请主张2017年4月29日之后的物业费及违约金无合同依据。2、2016年7月1日至2017年4月29日期间原告无权收取物业费。原告于2016年7月1日将诚德华府小区物业全部委托给河南睿斯特物业公司进行管理,该委托行为违反了《物业管理条例》第39条禁止性规定,明显属行政违法行为,且因河南睿斯特物业公司服务非常差劲,自2017年1月开始小区业主委员会代表全体业主多次对其发出解聘通知书,任何人任何组织均不能因违法行为而获益,故,原告无权收取2016年7月1号之后违法期间的物业费。3、原告亦无权收取2016年7月1号之前的物业费。2016年7月1日原告将小区物业转委托之前对小区的管理非常差劲,服务不到位,业主反映强烈,因此,原告也不应当收取2016年7月1号之前的物业费,收取的部分应予退还。4、涉案《前期物业服务协议》约定的违约金标准过高,诉请中的违约金远超物业费本金数额,请求降低违约金标准。5、原告从未向答辩人书面催缴过物业费,原告本诉早已超过诉讼时效期间,已丧失胜诉权。综上所述,原告向答辩人主张物业费及违约金的诉讼请求,没有任何事实和法律依据,为切实维护小区大部分业主的合法权益和安定团结局面,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告嘉乐物业管理有限责任公司与被告邝爱真于2012年9月13日签署了《前期物业管理服务协议》,根据该协议由嘉乐物业管理有限责任公司为诚德华府小区提供前期物业管理服务，协议并对双方的权利义务、物业管理服务费用收费标准等方面进行了约定，协议同时约定物业管理服务费按年度交纳，预交一年，不按约定收费标准和时间交纳物业费用的，按每逾期一日加收应交金额的3‰支付违约金。被告邝爱真从2015年10月13日至2020年2月29日共欠交物业管理费用本金4828元。另查明，2016年7月1日原告嘉乐物业管理有限责任公司与河南省睿斯特物业服务有限公司（以下简称睿斯特物业服务有限公司）签订诚德华府物业服务委托协议，协议约定嘉乐物业管理有限责任公司以委托协议方式选聘睿斯特物业服务有限公司提供物业服务。2016年11月22日诚德华府业主委员会向周口市川汇区城南办事处申请备案，城南办事处签署意见为“经办事处研究决定：同意上报，请上级领导审批。”2017年4月29日诚德华府业主委员会与周口世房物业服务有限公司签订诚德华府物业管理服务协议。本院认为，本案存在以下几个争议焦点：1、原告嘉乐物业管理有限责任公司能否收取睿斯特物业服务有限公司服务期间的物业服务费用；2、诚德华府业主委员会成立是否合法？原告嘉乐物业管理有限责任公司能否收取诚德华府业主委员会成立后的物业服务费用；3、原告嘉乐物业管理有限责任公司所主张的违约金是否过高？是否应予以适当减少？4、本案原告诉请是否超过诉讼时效期间？关于嘉乐物业管理有限责任公司能否收取睿斯特物业服务有限公司服务期间的物业服务费用问题。2012年9月13日原告嘉乐物业管理有限责任公司与被告邝爱真签署了《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，嘉乐物业管理有限责任公司按照协议为诚德华府小区提供物业服务，则业主有义务按照协议如期交纳物业管理费，否则应承担违约责任。2016年7月1日原告嘉乐物业管理有限责任公司与睿斯特物业服务有限公司虽签订诚德华府物业服务委托协议，但嘉乐物业管理有限责任公司与睿斯特物业服务有限公司之间是委托关系，因履行委托事项与业主之间所产生的权利义务应由被委托人嘉乐物业管理有限责任公司承担，所以与被告邝爱真存在法律上物业服务合同关系的是原告嘉乐物业管理有限责任公司，且在睿斯特物业服务有限公司委托管理期间被告邝爱真仍未向嘉乐物业管理有限责任公司或睿斯特物业服务有限公司交纳过物业管理费，因此、原告嘉乐物业管理有限责任公司有权收取从2015年10月13日至睿斯特物业服务有限公司委托服务期间的物业服务费用，这期间物业服务费用的分配属于嘉乐物业管理有限责任公司和睿斯特物业服务有限公司之间的内部事务，受二公司之间委托合同的调整。诚德华府业主委员会成立是否合法？原告嘉乐物业管理有限责任公司能否收取诚德华府业主委员会成立后的物业服务费用问题。虽《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”本案中被告邝爱真的举证“业主委员会备案表”中虽然没有向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的申请备案材料，原告嘉乐物业管理有限责任公司在庭审中表示诚德华府业主委员会成立不合法，但诚德华府业主委员会成立是否合法并不是本案审查的范围，本院不予评述。2017年4月29日诚德华府业主委员会与周口世房物业服务有限公司虽签订了诚德华府物业管理服务协议，但庭审中，被告方认可周口世房物业服务有限公司进驻小区十几天退出。而诚德华府业主委员会情况说明、诚德社区居民委员会证明及调查笔录、本院（2020）豫1602民初4743号民事判决及周口市中级人民法院（2020）豫16民终3785号民事判决均证明原告嘉乐物业管理有限责任公司与诚德华府小区存在事实上的物业服务合同关系，因此原告嘉乐物业管理有限责任公司有权收取诚德华府业主委员会成立后的物业服务费用。原告嘉乐物业管理有限责任公司所主张的违约金是否过高？是否应予以适当减少问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”根据双方的《前期物业管理服务协议》第八条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应交额的3‰支付违约金。”本案原告诉请支付违约金11330.016元明显过高，被告邝爱真在答辩时请求予以降低的诉讼请求本院依法予以采纳，因此、被告应以未交纳物业服务费用4828元的30%支付违约金为宜。关于原告诉请是否超过诉讼时效期间问题。本案原告嘉乐物业管理有限责任公司为被告提供物业服务是一个持续的过程，且庭审中被告认可曾收到原告的律师函，因此原告诉请没有超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告邝爱真于本判决书生效之日起三日内向原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司支付从2015年10月13日至2020年2月29日的物业管理费用4828元及违约金1448.4元（4828元×30%）。二、驳回原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取102元，由被告邝爱真负担25元，原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 陈 东二〇二一年四月二十五日书记员 刘晨曦