河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异100号 案外人：邱凤山，男，1972年9月25日出生，满族，住河北省承德市围场县满族蒙古族自治县。 案外人：刘淑丽，女，1975年2月4日出生，满族，住河北省承德市围场县满族蒙古族自治县。 二案外人的委托诉讼代理人：张延华。 申请执行人：付兰平，女，1965年1月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张静，女，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关兆年，男，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被执行人：河北圣科房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建设南大街83号，统一社会信用代码：130100000165208。 法定代表人：牛志宏。 被执行人：牛志宏，男，1963年8月10日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 被执行人：诸兰珍，女，1964年3月30日出生，汉族，住石家庄市桥东区。 在本院执行申请执行人付兰平与被执行人河北圣科房地产开发有限公司（以下简称河北圣科公司）、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案中，案外人邱凤山、刘淑丽对本院作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，查封河北圣科公司名下位于承德市围场县的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邱凤山、刘淑丽称，请求依法解除对河北圣科公司名下位于承德市围场县的查封。事实与理由： 一、执行标的物中有案外人的合法财产。石家庄市中级人民法院执行河北圣科公司名下：围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下土地使用权及地上建筑物。其中地上建筑物编号为Ａ幢ＡＮ1-11、ＡＮ1-12、Ｃ幢ＣＳ1-11、ＣＳ1-12商铺，系案外人的合法财产。二、案外人购买并取得Ａ幢ＡＮ1-11、ＡＮ1-12、Ｃ幢ＣＳ1-11、ＣＳ1-12商铺所有权的时间，先于财产保全裁定。申请执行人付兰平与被执行人河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏民间借贷纠纷案件，石家庄中级人民法院作出了（2016）财保60号民事裁定，该裁定作出的时间为2016年9月20日。2014年5月15日案外人与河北圣科公司签订了《古城堡民族风情街销售预约合同》将河北省御道口牧场开发建设的古城堡民族风情街，Ｃ幢ＣＳ1-11、ＣＳ1-12的商铺130平米出售给案外人，每平米价格为3938元，总价款合计为509900元。案外人已交清了全部款项，河北圣科公司出具收款凭证，上述商铺的所有权系案外人所有。2016年5月17日，河北圣科公司与案外人达成《关于商业街全款商户补偿款支付的协议书》，协议的基本内容是因案外人系交纳了全款的商户，但是圣科公司迟延交房，因此以案外人缴纳购房款为基数，给予利息赔偿金额为159300元，将ＡＮ1-11至ＡＮ1-14、ＡＮ1-16，共计五间房屋，涉及此五间房屋以房抵债的共有3人2016年5月22日，三人经协商一致，由案外人取得其中ＡＮ1-11、ＡＮ1-12的房屋。三、在案外人签订合同购买了该处商铺，项目竣工后已于2016年6月份实际交付案外人对涉案房屋占有和使用。由案外人自行开办超市，部分做库房使用至今，超市名称为：塞外牛肉干特产超市。综上现贵院欲执行评估拍卖的河北圣科公司名下围国用（2014）第××号，围国用（2015）第××号项下的土地使用权及地上建筑物其中ＡＮ1-11、ＡＮ1-12、ＣＳ1-11、ＣＳ1-12的商铺为案外人的合法财产。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，《最高院关于办理人关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，依法提出申请，请求解除查封，并终止对上述涉案商铺的拍卖执行。 申请执行人付兰平答辩称,两案外人的异议请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。事实理由如下：一、关于案外人主张的CS1-11和CS1-12号房产，其不享有排除强制执行的民事权益。具体理由：1、两案外人为购买CS1-11和CS1-12号房产而与被执行人签订的《古城堡民族风情街销售预约合同》因被执行人至今仍未取得商品房预售许可证明而无效，案外人至今对以上涉案房产不享有合法有效的基础债权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。据此应当认定该合同无效。且前述合同第二条明确显示：乙方已知，甲方上述建设内容目前尚未取得商品房预售许可证．．．．.，据此应当认定为案外人在签订合同之时即已知晓被执行人尚未办理商品房预售许可证，故案外人具有重大过错，案涉房地产不能过户的风险在买卖时已经存在，案外人应当对以上涉案房产不能办理过户承担主要责任。2、案外人提供的证据不足以证明其为购买CS1-11和CS1-12号房产已经按照合同约定支付全部款项。一方面，案外人提供的部分收据既不显示收款人账户又缺乏银行转账凭证予以对应，无法确认真实性；另一方面，定金1万元的收据显示系为CS1-16和CS2-16号房产而支付，并非为CS1-11和CS1-12号房产支付。故综合以上两方面，无法认定案外人已经全额支付了CS1-11和CS1-12号的购房款。 二、关于案外人主张的AN1-11、AN1-12号房产，系因以物抵债取得，不能优先于申请执行人的债权，不能排除法院的强制执行。因AN1-1KAN1-12号房产未变更登记到两案外人名下，两案外人仅仅依据以物抵债协议不能取得足以排除强制执行的民事权益。案外人邱凤山与被执行人签订的《关于购商业街全款商户补偿款支付的协议书》本质上属于以物抵债协议，目的在于清偿两案外人针对被执行人逾期交房的违约损害赔偿请求权，并非将两案外人的违约损害赔偿请求权本身变更为请求交付AN1-11和AN1-12号房产的债权。故在AN1-11、AN1-12号房产未变更登记到两案外人名下而导致其违约损害赔偿请求权未得到实际清偿的情况下，该未清偿的违约损害赔偿请求权与申请执行人的执行债权处于平等地位，因此不能排除人民法院的强制执行。 三、两案外人对涉案房产的占有是无权占有。CS1-11和CS1-12号涉案房产因《古城堡民族风情街销售预约合同》无效而缺乏合法占有的权利基础。案外人邱凤山与被执行人签订的《关于购商业街全款商户补偿款支付的协议书》本身又属于以物抵债协议，协议本身所确认的违约损害赔偿请求权只是普通的债权，更不属于合法占有AN1-11和AN1-12号房产的权利基础。 综上所述，无论依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条亦或第二十九条，两案外人均不满足条款所要求的条件，因此不享有排除人民法院强制执行的权利，请求人民法院依法予以驳回其异议请求。 案外人邱凤山、刘淑丽提交以下证据： 证据一、案外人与河北圣科公司签订《商铺买卖合同》一份，共2页。证明目的：案外人邱凤山、刘淑丽与河北圣科公司于2014年5月15日签订了合同，商铺坐落位置C幢CS1-11、CS1-12商铺，合同总价款509900元。 证据二、《河北农村信用社转账凭证》。证明目的：案外人邱凤山、刘淑丽（系邱凤山妻子）向河北圣科公司于2012年8月18日向河北圣科公司缴纳购房款200000元。款项付至河北圣科公司第一项目部对公账户。有一张明细第三行22万元，第五行2万元，第八行3万元，第十行3万元，第十二行3万元，大概这些笔都是通过在被执行人河北圣科公司处通过刷pos机进行的支付，还有一部分因案外人把银行卡注销了，导致无法提供向河北圣科公司转款的凭证。 证据三、《购房款收据》六份，共3页。证明目的：河北圣科公司在收到了案外人支付的购房款项后，为案外人出具了收到购房款的收据。证明购房款案外人已经全部付清，并且在2014年的8月15日，将购房的契税27073元也交纳给河北圣科公司，已经按双方签订的合同，履行了付款的义务，实际取得该商铺的所有权。 证据四、《关于商业街全款商户补偿款支付协议书》。证明目的：案外人与河北圣科房地产公司于2016年5月17日，就河北圣科公司迟延交房违约赔偿问题达成一致。赔偿案外人159300元。因无力支付，通过以物抵债形式将AN1-11至AN1-14、AN1-16五间房屋用以抵顶该款项。另外两位（一位叫黄淑敏、张国富，还有一位叫吕宏松）同样是和河北圣科公司签订了关于商业街全款商户补偿支付协议书，同样是以AN1-11至AN1-14、以及AN1-16共五间房屋,对相应的迟延交付违约金进行以物抵债。这个就与刚才案外人所提交的协议相互印证，就是河北圣科公司共同用这五间房屋对邱凤山、吕宏松、黄淑敏迟延交房的违约金进行以物抵债。 证据五、三方《协议书》。证明目的：与案外人存在同样情况的其他两位购房者黄淑敏、吕宏松同样也是以AN1-11至AN1-14、AN1-16五间房屋以抵顶违约损失。三人就五间房屋具体进行了分配，其中AN1-11、AN1-12归属案外人。这份协议书是2016年5月22日黄淑敏、吕宏松、邱凤山三个人对河北圣科公司向此3人共同以物抵债的五间房屋进行了内部分配。其中AN1-16为黄淑敏所有，AN1-11和12由邱凤山所有，AN1-13和14为吕宏松所有。所以这个就和本案案外人在申请书当中所陈述地四处房屋编号相互印证和吻合。 证据六、《物业管理委托合同》一份，共4页。证明目的：河北圣科公司与御兴物业于2016年5月20日签订了《物业管理委托合同》对于河北圣科公司在御道口开发的商业街、餐饮街、商务宾馆等统一委托御兴物业进行管理。证明案外人购买的A幢AN1-11、AN1-12、C幢CS1-11、CS1-12商铺已经实际交付案外人使用。 证据七、2016年-2019年《物业费、电费收据》。证明目的：案外人缴纳了物业费、电费可以证明，A幢AN1-11、AN1-12、C幢CS1-11、CS1-12商铺已经实际交付案外人占有并使用。 证据八、涉案房屋现状照片。证明：涉案房屋现在实际依然为案外人所占有和使用。邱凤山和刘淑丽的结婚证及双方身份证复印件，证明与案外人的夫妻关以及以刘淑丽的名义向圣科公司交纳20万元购房款，起到彼此相互印证。 综上，在贵院查封执行的河北圣科公司名下围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下土地使用权及地上建筑物中编号为Ａ幢ＡＮ1-11、ＡＮ1-12、Ｃ幢ＣＳ1-11、ＣＳ1-12商铺，为案外人所有，系案外人的合法财产。因此，在执行拍卖过程中，Ａ幢ＡＮ1-11、ＡＮ1-12、Ｃ幢ＣＳ1-11、ＣＳ1-12商铺不应作为执行标的物，强制执行。 申请执行人付兰平质证称，针对案外人提交的证据，综合发表如下质证意见。一、关于案外人提交的买卖合同，对合同的真实性不予认可合同中河北圣科公司无签约日期。另外案外人邱凤山签字的日期为2014年5月15日，而合同的第六条却约定，甲方定于04年5月30日交付。合同中首页甲方为河北圣科房地产开发公司而盖章处却是河北圣科房地产开发有限公司。二、关于证据二的质证意见，案外人提交的明细账查询清单与河北圣科公司开具的收据没有一一对应，对其真实性不予认可。另外也无法证实其已经交付全部款项。三、关于案外人提交的商业街全款商户补偿款支付协议书和三方协议书，三方协议书中只有黄淑敏的签字日期，吕宏松、邱凤山均无签字日期，对其真实性不予认可。另外补偿款协议书中的补偿数额与合同中约定的补偿标准不是对应的。四、关于案外人提交的物业费收据，其中收据第一页上显示提交人是CS1-20与案外人没有关联性。 本院查明，申请执行人付兰平与被执行人河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，申请执行人付兰平向本院申请诉前财产保全，请求查封被执行人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月20日作出（2016）冀01财保60号民事裁定，查封冻结被申请人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。2016年9月23日，本院向围场县国土资源局发出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，一、查封被申请人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限日三年，自2016年9月26日至2019年9月25日。 原告付兰平与被告河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，河北省高级人民法院于2017年12月27日作出的（2017）冀民终827号民事判决，一、撤销石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初883号民事判决；二、河北圣科公司于本判决生效后十日内支付付兰平借款本金26145537.47元及2014年3月6日的利息3149187.23元，自2014年3月7日起至实际履行完毕止的利息以26145537.47元为本金按年利率24%计算；三、河北圣科公司自本判决生效后十日内支付付兰平律师费100万元、保函费78000元；四、诸兰珍、牛志宏对本判决一、二项确定的债务承担连带保证责任；五、驳回付兰平的其他诉讼请求。判决生效后，付兰平向本院申请执行。 在本案执行过程中，本院于2019年9月5日作出（2018）冀01执126号之六执行裁定，一、继续查封被执行人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。上述土地使用权，我院于2016年9月20日作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书和（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了该土地使用权，现临到期继续查封，查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止。二、在冻结期间为经本院同意，不得转移财产。并向围场县不动产登记中心发出（2018）冀01执126号之六协助执行通知书，继续查封上述财产。 另查明，2014年5月15日，案外人邱凤山、刘淑丽与河北圣科公司签订《古城堡民族风情街销售预约合同》，约定案外人购买CS1-11号、12号商铺，总价款509900元。案外人交付价款后河北圣科公司未能按时交房，2016年5月17日，河北圣科公司与案外人签订《关于购商业街全款商户补偿款支付的协议书》，由河北圣科公司给予案外人邱凤山延期交房补偿款159300元，河北圣科公司将AN1-11至AN1-14、AN1-16共计五间房屋作为延期支付赔偿金的抵押物抵押给案外人邱凤山在内的三人。2016年5月22日，案外人邱凤山和黄淑敏、吕宏松二抵押权人签订协议书，由案外人邱凤山取得AN1-11、12号商铺。后河北圣科公司未能按时支付延期赔偿金，案外人邱凤山取得并使用该两处商铺。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，C幢CS1-11、CS1-12号商铺因被执行人河北圣科公司与案外人邱凤山、刘淑丽已于本院查封前签订了买卖合同，且案外人支付了全部房款并实际占有了该两处商铺，并非案外人原因未办理过户登记，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 关于案外人主张中止A幢AN1-11、AN1-12商铺执行问题，虽然案外人邱凤山与被执行人河北圣科公司确定《关于购商业街全款商户补偿款支付的协议书》，并与黄淑敏、吕宏松签订《协议书》，由案外人邱凤山取得AN1-11、12号商铺。且案外人邱凤山已实际占有该两处商铺，可视为其采用抵债的方式支付价款，但是案外人邱凤山与被执行人河北圣科公司并没有签订合法有效的书面买卖合同，其不符合上述司法解释规定的情形，其对案涉A幢AN1-11、AN1-12号房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求中止对C幢CS1-11、CS1-12号商铺的执行，理由成立，本院依法予以支持；其请求中止对案涉A幢AN1-11、AN1-12号商铺的执行，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 一、中止对河北圣科房地产开发有限公司名下位于承德市围场县的执行； 二、驳回案外人邱凤山、刘淑丽对河北圣科房地产开发有限公司名下位于承德市围场县中止执行的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年四月二十一日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽