广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初682号原告：沓明红，女，1978年4月6日出生，汉族，住罗定市××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××。委托诉讼代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市××××××××侧，统一社会信用代码：914××××××××××××。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：彭水生，广东循法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东循法律师事务所律师。原告沓明红与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告沓明红的委托诉讼代理人郭灿彬及被告一方公司的委托诉讼代理人郭洁凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沓明红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金48604元（以购房款总数471429元为基数，从2018年3月21日起暂计至2021年1月15日，违约金按每日万分之一计算，即：471429元×1031日×万分之一=48604元；以后的违约金计至被告办理房屋所有权证之日止）。2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买××商住小区××，总价格为471429元。合同第十一条约定被告应在2017年7月7日前向原告交付商品房，被告于2017年3月21日完成了交楼手续，原告已经支付了全部购房款和办证费给被告。由于被告出售的商品房不具备办理房地产证的条件，致使原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，被告的行为已经构成违约。根据合同第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得逾期办理房屋所有权证的，按照每日万分之一向原告支付违约金，直至办理房屋所有权证之日止。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，希望判如所请。被告一方公司辩称：一、被告的确存在逾期办理房地产权证的违约行为，但逾期的时长应计至涉案房屋取得竣工验收备案表和测绘报告时，且应再作6个月的扣减。理由如下：1.2020年10月23日，涉案房屋已取得竣工验收备案表和测绘报告。至此，被告已将办理房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。就办理房地产权证工作进度而言，下一步将由产权登记机关出权属，再到办理转户给业主（即出房地产权证给业主）。被告已将自己需要提交相关资料的义务履行完毕，剩下的就是产权登记机关的工作范围。至于何时取得房地产权证，被告无权过问，更无力掌控。若对于办理房地产权证产权登记机关存在一定的过错，这种责任不应转嫁到被告身上，对于扩大的损失，不应由被告承担。故被告认为违约办证的时长应计至涉案房屋取得竣工验收备案表和测绘报告时（2020年10月23日）。2.根据最高人民法院发布的一系列《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》的精神，具体到《罗定市人民政府办公室关于印发罗定市扶持建筑房地产业健康平稳发展工作方案的通知》即罗府办函[2020]80号，疫情导致的延误属于合同约定的和法律规定不可抗力情形。与购房者签定购房协议并明确交楼时间的，受疫情防控不可抗力影响，房产开发企业可延长交楼时间，交楼时间根据省重大公共卫生事件响应的时间相应顺延，我市自动按网签购房合同顺延6个月。延期办理房地产权证同样适用。新冠疫情防控期间，政府部门派人守村道、守国道，严重影响办理不动产权证的时间。受影响的具体时间无法准确计算，但根据罗府办函[2020]80号文件，应作6个月的顺延，则计算违约的时间应减少6个月。若法院认为被告逾期办证的违约状态持续到了新冠疫情存续期间，新冠疫情对办理房地产权证工作的影响是真真切切存在的，希望法院能充分考虑被告的难处，领会政府文件精神并贯彻落实，平衡各方关系，为被告扣减6个月逾期办证违约金。令企业真切体会到各级领导机关对受新冠疫情影响而处于经营困境中的企业的扶持而不是打压，为社会经济复苏再作出应有的贡献。二、逾期办理房地产权证的违约金计算标准过高，依法应予调整。原告购买房屋是用来居住的，并非用于投资。逾期办证对原告的影响是存在的，但被告认为其主张的违约金与实际损失相比过高，应予调整。依据是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，且原告并没有充分举证证明其因逾期办证所带来的具体损失。结合相关判例，如最高人民法院公报2019年12期公布的周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案，裁判摘要中指出：当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量、作出认定。具体的标准再参考相关案例[如（2019）粤53民终1203号]，被告认为各退一步，按房价款年利率2%支付违约金较为合适。本院经审理认定事实如下：罗定市一方房地产开发有限公司是位于罗定市×××××××商住小区的房地产开发商。2016年5月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为××商住小区××，用途为住宅。第六条约定商品房价款为471429元。第七条约定买受人应当于2016年5月4日前支付首期房价款人民币141429元，余款人民币330000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条约定出卖人应当在2017年7月7日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人在交楼后有责任以电话或书面方式通知买受人办理房产证，买受人在接到通知之日起30天内提交办理房产证的所有资料与办理房产证所需费用，证件办出后根据房管部门单据结算。出卖人承诺在买受人提交办证资料、付清办证费用、付清因商品房面积差异值产生的差价款之日起360个工作日内取得房地产权证，如逾期，从次日起至实际取得房地产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房价的万分之一作为违约金赔付给买受人，因买受人的责任除外。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款给被告。2017年3月21日，原告沓明红办理了涉案商品房的交接手续。2020年10月30日，国家税务总局罗定市税务局第一税务分局出具了涉案商品房的税收完税证明。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、发票、税收完税证明、《××商品房交接书》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为？二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金是否过高？应否予以调整？三、应否扣除疫情期间的逾期办证违约金计算时间？一、关于被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应从逾期次日起至实际取得房地产权证之日止，按日计算向原告支付总房价的万分之一作为违约金赔付给原告。本案中，被告将涉案商品房交付给原告的时间为2017年3月21日，被告最迟应于2018年3月16日前办妥涉案商品房的房地产权证给原告，但被告未能在约定的期限内为原告办妥涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金是否过高及应否予以调整的问题。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如因被告的责任导致原告不能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应从逾期次日起至实际取得房地产权证之日止，按日计算向原告支付总房价的万分之一作为违约金赔付给原告。被告认为合同约定的逾期办证违约金计算标准过高，要求调整为按年利率2%计算，而原告则认为合同约定的逾期办证违约金计算标准合理，不应调整。本院认为，原告虽无法举证其因被告逾期办证所受损失的具体金额，但因逾期办证而导致原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对原告所造成的损失是客观存在的，但损失数额却确实难以确定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现在原、被告双方签订的合同约定被告按日计算向原告支付总房价的万分之一作为逾期办证违约金，属双方真实意思表示，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，约定的逾期办证违约金计算标准也没有超出上述解释的规定，因此，被告应以原告已付购房款471429元为基数，按日计算向原告支付总房价款万分之一的逾期办证违约金。现原告请求逾期办证违约金从2018年3月21日起暂计至2021年1月15日，并计算得被告逾期办证的违约天数为1031天，逾期办证违约金为48604元（471429元×1/10000×1031天）合理，本院予以支持。2021年1月16日起的逾期办证违约金每日按总房价款471429元的0.1‰的标准计至原告取得涉案商品房的房地产权证之日止。三、关于应否扣除疫情期间的逾期违约金计算时间的问题。本院认为，被告并未提供证据证实产权登记机关在疫情期间不接受任何业务办理，也未能提供证据证实其在疫情期间已具备条件，随时可办理涉案商品房所有权转移登记手续，相反，疫情发生时，已远超原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条所约定的“360日”。即疫情并非导致被告不能办理涉案商品房所有权转移登记手续的原因，且根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。故被告要求扣除疫情期间的逾期办证违约金计算时间，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金48604元给原告沓明红，2021年1月16日起的逾期办证违约金每日按总房价款471429元的0.1‰的标准计至原告沓明红取得罗定市×××××××商住小区××的房屋所有权证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元（原告已预交），由被告罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年四月二十九日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。