陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异131号案外人：西安市雁塔区鱼化寨街道办事处鱼化寨村民委员会，住所地陕西省西安市雁塔区鱼斗路**。法定代表人：张永利，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。申请执行人：陕西方圆融资担保有限责任公司，，住所地陕西省榆林市高新区兴达路华谊国际酒店**C段法定代表人：刘贵平，该公司董事长。委托诉讼代理人：康鹏，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：石李婷，陕西其源律师事务所实习律师。被执行人：陕西鱼化置业有限公司，，住所地陕西省西安市雁塔区鱼斗路鱼化村**法定代表人：李建民，该公司总经理。被执行人：陕西鱼化城中村改造建设发展有限公司，住，住所地陕西省西安市雁塔区鱼斗路鱼化村**/div>法定代表人：张永利，该公司董事长。被执行人：李建民，男，1954年11月24日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。被执行人：李明锁，男，1951年11月5日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。陕西方圆融资担保有限责任公司（以下简称方圆公司）与陕西鱼化置业有限公司（以下简称鱼化置业公司）、陕西鱼化城中村改造建设发展有限公司（以下简称鱼化建设公司）、李建民、李明锁合同纠纷一案，案外人西安市雁塔区鱼化寨街道办事处鱼化寨村民委员会（以下简称鱼化寨村委会）对本院执行陕西省西安市雁塔区丈八北路380号的“蔚蓝彼岸”（蓝湖树）项目31号楼10301号房产（以下简称案涉房产）提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人鱼化寨村委会称，案涉房产是鱼化寨城改中陕西希望房地产公司给鱼化寨村委会安置的商铺，该商铺属于鱼化寨村委会用集体土地和地上房屋置换的，具有物权性质，属于鱼化寨村委会所有。2004年8月25日，经西安市城中村改造工作领导小组批准，鱼化寨村进行城改，改造模式为成立公司自改。第一期2004年至2006年，拆除旧村住房350户，一期建筑面积230000平方米，其中村民安置住宅150000平方米，商业用房80000平方米。2008年6月27日，西安市城中村（棚户区）改造办公室关于鱼化寨改造方案年审批复，明确鱼化寨村城改采取合作改造模式，与合作方成立鱼化建设公司作为改造主体。2012年10月29日，西安市城改办批准改造一期投资公司为陕西希望房地产开发有限公司和鱼化置业公司，其中陕西希望房地产开发有限公司开发建设了天朗蓝湖树，按照约定向村委会每亩补偿200平方米商铺，165亩地共计补偿商铺33000平方米。2015年，蓝湖树项目竣工后，鱼化寨村委会与陕西蓝湖树商贸有限公司签订租赁合同，将安置的商铺出租给陕西蓝湖树商贸有限公司，租金由陕西蓝湖树商贸有限公司支付到村委会和村委会会计的银行卡，每年向村民做了分配，有租赁合同、转账凭证、分配单为证。鱼化建设公司是批准的改造主体，负责拆迁和建设安置房，其不是被拆迁、被征收的主体，也不是城改安置对象，更不是安置房的所有者。安置对象属于土地所有者和地上房屋所有者，即全体村民。陕西希望房地产开发有限公司是城改办批准的参与鱼化寨城改的公司，该公司开发蓝湖树占用的土地属于鱼化寨集体土地，归鱼化寨村全体村民所有。按照《西安市城中村改造管理办法》，陕西希望房地产开发有限公司依法应当向鱼化寨村民补偿，该补偿是鱼化寨村民用土地和地上附着物置换的，具有物权性质。因此，鱼化寨村委会代表村民对案涉房产享有物权，该权利足以排除强制执行，故请求停止对案涉房产的执行。为支持其异议请求，案外人鱼化寨村委会向本院提交了西安市城改办文件、《租赁合同》、银行凭证、银行账单、银行批量开户结果清单等证据。申请执行人方圆公司称，一、鱼化建设公司系鱼化寨城中村改造的实施主体，案涉房产所有权归鱼化建设公司所有，案外人并非案涉房产的权利人，故不具备提起排除执行异议的资格。二、案外人系鱼化建设公司占比55%的股东，且为该公司的实际控制人，根据其提供的证据能够证明其作为股东与公司之间构成财产混同，根据相关法律规定，案外人应当依法对鱼化建设公司的债务承担连带责任。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，方圆公司与鱼化置业公司、鱼化建设公司、李建民、李明锁合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2016年5月16日作出的（2015）陕民一初字第00040号民事调解书已经发生法律效力。因鱼化置业公司、鱼化建设公司、李建民、李明锁未在生效法律文书规定的期限内履行义务，方圆公司申请强制执行，陕西省高级人民法院作出（2016）陕执14号执行裁定指定本院执行，本院已依法立案执行。执行中，本院于2016年10月14日作出（2016）陕01执1431号执行裁定，裁定：冻结、扣划鱼化置业公司、鱼化建设公司、李建民、李明锁在金融机构的存款、债券、股票、股权、基金份额等人民币200000000元；或扣留、提取其在有关单位的同等数额的收入；或查封、扣押其同等价值的财产。执行中查明，被执行人鱼化建设公司与陕西希望鱼化置业有限公司于2009年10月8日签订协议书，双方根据西安市规划局批准的西城棚建（2009）006号“蔚蓝彼岸”（蓝湖树）项目，约定待项目完成后，陕西希望鱼化置业有限公司将上述项目中1号楼至5号楼商业建筑面积6530.70平方米、31号楼商业建筑面积7995.6平方米，共计14526.3平方米房屋所有权归被执行人鱼化建设公司所有。后双方又签订补充协议，约定根据西安市规划局2009年9月30日审批的总平面图，陕西希望鱼化置业有限公司返还的商业面积及具体位置是1号楼至5号楼商业面积6603.5平方米（1至3层）、12号楼至13号楼商业面积5374平方米（1至3层）、26号楼至28号楼商业面积6117平方米（1至3层），29号楼至30号楼商业面积4599.66平方米（1至3层）、31号楼商业面积7169平方米（1至3层）。项目完成后，双方于2016年12月10日签订房屋移交确认书，陕西希望鱼化置业有限公司于2014年向被执行人鱼化建设公司移交了1号楼至5号楼的商业裙房；于2016年12月10日向被执行人鱼化建设公司移交了12号楼至13号楼、26号楼至31号楼的商业裙房。因被执行人未履行还款义务，申请执行人方圆公司向本院申请查封被执行人所有的上述商业用房。2019年1月9日，本院以（2016）陕01执1431号之六执行裁定查封了被执行人鱼化建设公司所有的包括案涉房产在内的十五套房产，查封期限为三年，并于同日作出（2016）陕01执1431号之一查封公告。另查，西安市城中村改造工作领导小组办公室文件市村改办发[2004]13号《关于鱼化寨村城中村改造工作方案的批复》显示,从2004年10月起至2006年6月，拆除旧村住房350户；同时建设一期建筑面积230000平方米。其中村民安置住宅楼150000平方米，商业用房80000平方米。西安市城中村（棚户区）改造办公室文件市城改发[2008]111号《关于雁塔区鱼化寨村城中村改造方案年审的批复》显示，鱼化寨城中村改造采取合作改造模式，与投资商共同成立陕西鱼化城中村改造建设发展有限公司作为改造主体。西安市城中村（棚户区）改造办公室文件市城改发[2012]240号《关于雁塔区鱼化寨村城中村改造方案结转的批复》显示，该项目城中村改造建设用地中安置用地约420亩，安置总面积约114.7万平方米。该项目分为三期，其中一期的投资企业为陕西鱼化置业有限公司和陕西希望房地产有限公司。再查，鱼化寨村委会（甲方）与陕西蓝湖树商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方按照双方2005年5月25日签订的合同约定，将《蔚蓝彼岸·蓝湖树》项目中1、2、3、4、5号楼（富裕路）12、13、26、27、28、29、30、32号楼（鱼斗路）和31号楼（丈八路）的商业门面房无偿返还甲方33000平方米，具体返还的门面房楼位、房号以确定的位置为准。最终返还给甲方33000平方米门面房永久产权归甲方所有。乙方完善上述楼位手续后，要及时将33000平方米的产权证交给甲方。经双方协商后一致同意甲方将上述33000平方米门面房，由乙方统一经营管理。以上事实有民事调解书、执行裁定书、市城改办文件、房屋租赁合同等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可等相关证据判断。在执行中，对被执行人财产的判断亦应遵守上述标准。本案中，陕西希望鱼化置业有限公司与本案被执行人鱼化建设公司签订了协议书及补充协议,约定陕西希望鱼化置业有限公司返还给鱼化建设公司一定面积的商业建筑并办理了交房手续，但案涉房屋并未最终登记在鱼化建设公司名下。另外依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。综上，案外人鱼化寨村委会所主张的异议申请于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：中止对陕西省西安市雁塔区丈八北路380号“蔚蓝彼岸”（蓝湖树）项目31号楼10301号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  黄金华审判员  苟卫民二〇二一年四月一日书记员  季 琳