贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2728民初369号 原告：李某1，男，2003年8月6日出生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 法定代理人：李某2，男，1964年3月17日出生，汉族，贵州省六盘水市人，住贵州省罗甸县，系原告父亲。 法定代理人：李某3，女，1966年4月16日出生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县，系原告母亲。 委托诉讼代理人：张云飞，系贵州听君律师事务所律师。 被告：贵州安邦华城置业发展有限公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇城东新区安邦华城**楼，统一社会信用代码：91522728MA6DY1577F。 法定代表人：陈锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：滕骏，系浙江明策律师事务所律师。 原告李某1与被告贵州安邦华城置业发展有限公司（以下简称安邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人张云飞、被告安邦公司的委托诉讼代理人滕骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某1向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告在本判决书生效后十日内给原告办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告；二、请求判令被告向原告支付逾期办理商品房权属转移登记的违约金暂计算至2020年12月31日为47936元（以购房款882800元为基数按日万分之一从2019年7月7日起计算至实际办理之日止）；三、本案的诉讼费、保全费及其他费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年10月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的安邦华城二期第21栋1层9号商品房，总房价款882800元；被告应当于2019年4月6日前将验收合格的商品房交付给原告使用，并于2019年7月6日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告原因至今未将商品房转移登记的有关文书交付给原告。按照合同约定被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，现原告起诉要求被告按日万分之一支付违约金符合合同约定和法律规定。 被告安邦公司辩称，一、根据双方的约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告法定代表人李某3（原告之母）与被告于2018年9月27日签订《补充协议》，协议约定，原告承诺在被告履行完毕缴纳4217元违约金及一年物业费后不再向被告主张任何违约责任。被告于2018年10月13日向李某3的账户支付4217元及在2018年9月27日代缴一年的物业费，被告已按补充协议完成了义务。按照约定原告不再向被告主张违约责任。原告的主张实属违背诚实守信原则。不应支持其诉请。二、退一步说，即使法院认定被告要承担违约责任，原告应自行承担因其自身原因导致逾期办证责任。三、即使法院认定被告要承担违约责任，那么原告主张的违约金也过高，应当予以调整。总之，望法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据： 证据1、《商品房买卖合同》、《罗甸县商品房预售合同备案登记表》，拟证明2017年10月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人就位于罗甸县南侧安邦华城二期1标第21栋1层9号房签订《商品房买卖合同》，合同约定，总房款882800元，被告应当于2019年4月6日前将验收合格的商品房交付给原告使用，并承诺于2019年7月6日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金。证明被告违反合同约定，按照合同约定的日万三分之三降低为日万分之一符合合同约定和法律关于违约金的规定，应当得到法律支持。 证据2、收款收据2份，拟证明原告已完全支付购房款882800元的事实，逾期交房和逾期办证违约金应当以882800元为基数按日万分之一的标准计算至被告实际办理之日止。 被告为证实自己的主张，向本院提交以下证据： 证据1、商品房买卖合同补充协议，拟证明原告同意放弃追究被告逾期办证违约责任的事实。 证据2、中国工商银行网上银行电子回单、代缴凭证，拟证明被告根据补充协议履行完毕支付违约金义务的事实。代缴凭证证明被告根据补充协议履行完毕物业费代缴义务的事实。两份证据共同证明了双方签署的补充协议生效并对双方具有约束力。 证据3、不动产证书，拟证明原告所购买的房屋已经完成证件的办理，被告已经履行完毕其应尽的义务。 证据4、贵州省罗甸县人民法院民事判决书（2020）黔2728民初1376号，拟证明原告主张的违约金过高，应予以调整的事实。 经举证质证，上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 经审理查明：原告李某1及李某1的法定代表人李某3（李某1之母亲）于2017年10月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将罗甸县安邦华城二期第21栋1层9号房以总价款882800元价格出售给原告，被告应当于2019年4月6日前向买受人交付该商品房。同时约定，被告承诺于2019年7月6日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告未能在约定时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，约定日期起30日内，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。超过30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，原告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。后，原告将该房屋的总价款882800元支付给被告。被告于2018年8月27日向二原告交房，但涉案房屋至今未办理商品房转移登记。 另查明，原告李某1的法定代理人李某3（乙方）于2018年9月27日与被告（甲方）签订了《补充协议书》，约定：一、双方于2018年9月27日办理交房手续。二、双方就延期交房的违约责任达成新的约定如下：甲方向乙方支付4217元并替乙方向贵州合源共创物业管理有限公司缴纳乙方名下21-1-9商铺一年的物业费。三、乙方承诺在甲方承担第二条所述责任后，不再向甲方主张任何违约责任。补充协议签订后，被告于当日代原告缴纳2018年9月27日至2019年9月26日的物业费给贵州合源共创物业管理有限公司，并于2018年10月13日将4216元的违约金转账到原告的法定代理人李某3的账户。2020年12月1日，被告已将该商品房所有权初始登记完成，现只需原告配合办理商品房转移登记的有关文书。 本院认为，本案争议焦点为：一是《补充协议》是否合法有效？二是被告安邦公司是否应该承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任。 关于焦点一，虽然《补充协议》系李某1的法定代理人李某3（系原告母亲）签字，但因李某1系未成年人，故其法定代理人签字符合法律规定，所以《该补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上基于真实意思表示而签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情形，合同是真实合法有效的。 关于焦点二，《补充协议书》是基于《房屋买卖合同》而签订，双方关于交付房屋的权利义务应以补充协议为准。被告逾期交房、逾期办理房屋所有权登记虽然违反了《商品房买卖合同》约定的相关义务，但《补充协议书》约定原告李某1在接受被告支付延迟交房补偿款4217元和为其缴纳一年的物业管理费后，同意不再向被告主张任何违约责任，也就是说，被告完成补充协议的义务后，原告不得再根据《商品房买卖合同》追究被告任何违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依照诚实信用原则全面履行合同义务，被告已经根据《补充协议》内容全部履行完毕自己的义务，故原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。原告主张《补充协议书》只能证明逾期交房的违约责任。但根据《补充协议》中第三条的约定：乙方承诺在甲方承担第二条所述责任后，不再向甲方主张任何违约责任。因该补充协议是基于主合同《商品房买卖合同》而签订的，所以《补充协议书》中的“任何违约责任”应视为《商品房买卖合同》中约定的所有违约责任。故对原告的该主张，本院不予采纳。 关于原告诉请被告在本判决书生效后10日内给原告办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告的问题，因被告已完成案涉房屋的初始登记，现只需原告配合完成转移登记即可，故转移登记并不是被告能独立完成，原告诉请限期10日不切合实际，故原告该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告李某1的诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币499元，由原告李某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗家荣 二〇二一年四月二十八日 法官助理张华兰 书记员王兴露