山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1196号上诉人（原审原告）：苏宁，女，1964年11月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：林涛，山东沃盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲源，山东沃盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人苏宁因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初14883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏宁、被上诉人华润公司的委托诉讼代理人王业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由华润公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、一审判决将华润公司的销售经理苏鹏列为案外人，与华润公司割裂，属事实认定错误。苏鹏为华润公司的销售经理，专项负责与苏宁等业主进行沟通，苏鹏的行为代表华润公司。苏宁提交的与苏鹏及苏宁客服关系部工作人员的电话录音、微信聊天记录等证据，形成完整的证据链：苏宁与苏鹏沟通――苏宁按苏鹏提供的地址、收件人名称向华润公司发函――华润公司收到苏宁函件后其客服关系部工作人员与苏宁进行沟通。上述证据完全证明了华润公司与苏宁履行《济南商品房买卖合同》过程中的法律事实。一审判决将苏鹏及其他工作人员与华润公司完全切割没有任何事实依据和法律依据。二、关于延期交房部分。1.苏宁按华润公司通知的时间去办理房屋交接手续，但华润公司在交房时采用的是流程倒置的方法，华润公司要求苏宁先交各种费用再签署包括华润公司在法庭上提交的《交付使用通知书》、《房屋结算移交协议书》在内的各种文件，最后环节才是带着苏宁实地验房。而此时苏宁才知道交付的房屋号码为3**，而非《济南商品房买卖合同》中约定的为1**，《交付使用通知书》通知为3－1**，《房屋结算移交协议书》所列的也是3[座]1**[号]。苏宁要求华润公司确认所领验的房屋3**是否就是苏宁所购买的房屋，华润公司的工作人员称随后尽快落实，但直至2017年10月26日苏宁向其发函后，才于2017年10月30日在电话中进行了确认。华润公司交付的房屋房号变更，属于对合同内容的重大变更。对此变更，华润公司应当履行通知苏宁的义务。而在华润公司未履行上述通知义务前，苏宁签订的任何有关3－1**文件的法律后果均不及于华润公司实际交付的3**号房屋。2.关于车库的交付。华润公司未按《济南商品房买卖合同》的约定在2017年7月31日前交付车库。在华润公司邮寄给苏宁的2017年7月22日《交付使用通知书》中明确写明“为节省业主现场交付办理时间，此次仅集中交付住宅房屋，车位及储藏室交付的时间为2017年9月30日”，所以2017年7月30日根本就没有涉及车库的交付。华润公司2017年9月30日也未向苏宁交付车库。从苏宁提交的视频材料可以看出，直至2017年12月份，涉案车库仍在施工，根本无法交付。同样的，《济南商品房买卖合同》中约定的车库号码为１号楼1**，《交付使用通知书》上也为１－1**，但最终交付给苏宁的却是3**，紧挨着的就是1**，所有人却是另外的业主。由此可以说明，在华润公司没有确认前，苏宁是不敢接收与买卖合同中所约定的房号不符的房屋的。一审法院认为车库“被告完成按现状交付，原告已收到交付使用通知书，应认定被告已完成合同义务”，属于一审法院认定事实错误。三、关于庭院施工损失部分。一审法院判决“原告主张被告赔偿院落质量而产生的损失，但根据前述分析，涉案合同未涉及院落的销售，原告主张因解决质量问题而支出的费用应由被告承担，缺乏事实依据，本院不予支持”属于事实认定错误。１.华润公司在庭审中向法院提交了《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，根据华润公司提供的《商品房买卖合同补充协议》第14.3条的约定，“特定商品房设计上不能从公共通道进入的附属庭院（甲方已设立的与该特定商品房紧邻的围合区域）/屋面/露台/地下室/夹层/或跃层（以下简称该附属部分），乙方授权该特定商品房业主对该部分专属使用，该部分的保修、维修责任，与该特定商品房所拥有的独立产权的部分相同。”根据华润公司提供的《济南市商品房买卖合同》第十六条保修责任的规定，“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”因此，对于房屋院落的维修义务应当由华润公司承担，原审法院认定事实及适用法律均错误。２.按照常识，同样面积的房屋有院子和没有院子其价格是不一样的，院子大小房屋价格也是不一样的，也就是说房屋的价格是包含院落的，一审判决认定“涉案合同未涉及院落的销售”有悖常理。３.苏宁与华润公司签订的《济南商品房买卖合同》及补充协议的最后的附图（双方盖章签字）包含第一1层（负一层）、第一层、第二层、第三层、院落（上院为130.96平方米，下院为175平方米）。由此可以看出，院落与房屋各层均是合同内容的一部分。4.苏宁提交的大量视频及与华润公司工作人员的电话录音证明华润公司所售房屋的合同包含院落，且华润公司交付的院落无法正常使用。一审判决简单粗暴的认为“虽体现有施工场景，但不能体现被告对于院落存在未按约定交付的事实”。苏宁提交视频证明了华润公司未将施工时的临时水泥路拆除、华润公司工作人员及当时施工单位的工作人员现场查看、在华润公司拖延不予解决后苏宁请施工队伍进行整修的整个过程，且华润公司的工作人员承认是当初着急交房，施工队伍未将应当打掉的临时路基及时打掉。综上，院落为《济南商品房买卖合同》的一部分，华润公司应当保证苏宁能正常使用。在华润公司推诿不予解决的情况下，苏宁自行进行了整修，所产生的相关费用应当由华润公司承担。三、关于违约金计算的问题。苏宁向法庭提交了苏宁的计算依据，并向法庭提交了苏宁、华润公司及中信银行签订的《中信银行个人借款合同》，苏宁开庭时准备了原件，在华润公司称与其无关不予质证时，苏宁曾向法官指出借款合同中有华润公司的盖章，但一审判决却称“原告提交的借款合同该证据系复印件”实属错误。综上所述，一审判决刻意将华润公司的工作人员与华润公司割裂开来、将所有的证据割裂开来。一审认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。华润公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。苏宁向一审法院起诉请求：1.判令华润公司支付延期交房违约金61030.65元；2.判令华润公司赔偿苏宁因质量问题而造成的损失44140元；3.判令华润公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月4日，苏宁、华润公司签订商品房买卖合同一份，约定苏宁购买华润公司开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路北侧B-2地块一期3号楼1-1**号房屋；房屋的总价款为5468484元；房屋交付期限为2017年7月31日前；交付标准为房屋取得分期综合验收备案证明；出卖人逾期交付房屋需承担的违约金按照已付房款的日万分之一支付，总额不超过已付房款的1%。同日，双方签订补充协议，上述房屋的交付期限没有变更；虽然买卖双方将取得房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明文件作为交付条件，但买受人也同意将单体竣工验收作为出卖人提前交付供其使用的条件，出卖人向买受人发出交付通知书，买受人根据通知书内容办理交付手续。2015年12月4日，苏宁、华润公司签订商品房买卖合同一份，约定苏宁购买位于济南市市中区兴隆片区二环南路北侧B-2地块一期1号楼1-1**号的车库一处；总价款为159800元；华润公司应于2017年7月31日前将车库交付买受人使用；交付标准为房屋取得分期综合验收备案证明。同日，双方签订补充协议一份，约定车位达到附件三《装饰、设备标准》即可认定达到交付条件，若与交付标准不一致，双方同意以车位交付现状为准。2017年7月28日，济南市城乡建设委员会出具房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明，显示的备案范围为涉案地块所在1号至3号楼。2017年7月22日，华润公司发出两份交付通知，载明集中办理房屋及车位交付的手续日期为7月30日，苏宁在业主签名处签名并书写“收到通知书”。2017年7月30日，苏宁（乙方）与华润公司（甲方）签订房屋结算移交协议书（住宅），约定涉案住宅已竣工并已验收备案，双方已结清款项；乙方确认不再就甲方交付上述房屋的履约行为追究甲方的任何违约责任；协议签署后，甲方将房屋交付给乙方使用。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：苏宁提交：1.测绘图一份，显示B-2地块存在130.96平方米及175平方米的院落，苏宁主张虽然涉案房屋买卖合同中没有附属物的约定，但华润公司出售的房屋包含上述院落。2.催交房屋通知书、微信聊天记录截图、通话录音。通知书系苏宁于2017年10月26日出具，主要内容为苏宁主张华润公司未按期交付房屋并反映房屋质量问题；微信聊天记录双方为苏宁本人与案外人苏鹏，苏宁称苏鹏系华润公司的销售经理，聊天发生于2017年10月26日至2018年2月6日期间，显示有苏宁询问对方收件地址，对方回复收到上述通知书并告知后续由华润公司的工作人员与苏宁联系。3.视频一组，系针对车库进行拍摄，苏宁主张车库未施工完，至2017年12月份仍无法按约交付。4.苏宁与中信银行及华润公司签订的借款合同复印件，该合同约定的住房贷款年利率为4.41%，即本案违约金的计算标准。5.视频、图片及录音一宗，该组证据形成日期为2018年6月至2018年7月期间，视频、图片显示院落施工情况，苏宁欲证实华润公司未将施工时的临时水泥路拆除，致使院落无法正常使用，构成违约；录音发生于苏宁与苏鹏之间，苏宁欲证实虽然华润公司派人进行现场观察，但最终未能解决上述问题。6.通知函及微信聊天记录截图，显示通知函由苏宁于2018年6月19日书写，主要内容为院落质量不合格，苏宁与华润公司工作人员联系多次，但华润公司均未作处理；微信聊天记录双方为苏宁本人与苏鹏，聊天发生于2018年6月1日至2018年7月5日期间，显示有苏宁询问对方收件地址，对方回复收到上述通知函。7.工程计算表、转账凭证及施工方的收条，综合体现案外人付保林于2018年6月出具院落换土、挖土、管道改造工程量计算表，苏宁向付保林付款44140元，付保林于2019年2月26日出具收到条。苏宁欲证实院落存在质量问题，故自行联系施工人员进行院落修缮，为此支付44140元，应由华润公司予以赔偿。华润公司表示对测绘图真实性无异议，但该图系体现房屋坐落，院落并非随住宅一并出售；对催交房屋通知书及第一组微信聊天记录截图及通话录音的主体无法核实，对其真实性有异议，华润公司并未收到催交房屋通知书；对第一组视频资料真实性有异议，认为视频无法体现录制的时间、地点，且涉案证据能够证实华润公司已经按现状将车库交付完毕；借款合同该证据系复印件，对其真实性不认可，且与本案无关；对第二组视频及相关图片、录音的真实性无法核实，不予认可，认为根据涉案房买卖合同的约定，华润公司所售房屋是按照面积收取房款，华润公司交付的房屋符合合同约定；对通知函、第二组微信聊天记录截图、工程计算表、转账凭证及施工方的收条真实性均有异议，认为上述证据并不能否认苏宁已经于2017年7月30日收房的事实，且苏宁进行的施工行为与华润公司无关，其主张的损失无事实和法律依据。一审法院审查认为，苏宁提交的测绘图虽真实，但不能证实苏宁主张的其购买院落的事实；苏宁已签收交付使用通知书，且与华润公司签订房屋结算移交协议书，苏宁虽提交催交房屋通知书、微信聊天记录截图、通话录音、视频等证据，但上述证据均不能推翻前述认定事实；苏宁提交的借款合同该证据系复印件，且华润公司对其真实性不认可；苏宁提交的视频资料虽体现有施工场景，但不能体现华润公司对于院落存在未按约定交付的事实；苏宁提交的工程计算表、转账凭证及施工方的收条系针对修缮院落而发生，相关证据与本案待证事实之间缺乏关联性，由此，一审法院对苏宁提交的前述证据依法不予采信。根据当事人陈述和一审法院经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：苏宁、华润公司之间未就苏宁主张的院落签订买卖或使用协议，华润公司已向苏宁交付住宅及车位。一审法院认为，苏宁、华润公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于涉案住宅，根据一审法院查明的情况，该房屋已于2017年7月28日取得房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明，华润公司亦在合同约定的交付期限前向苏宁履行通知义务，苏宁于2017年7月30日收房，并承诺“不再就甲方交付上述房屋的履约行为追究甲方的任何违约责任”，故华润公司已履行了交付房屋的合同义务。关于涉案车库，双方在补充协议中约定交付条件为按现状交付，苏宁已收到交付使用通知书，应认定华润公司已完成合同义务。现苏宁起诉要求华润公司支付逾期交房违约金依据不足，一审法院不予支持。苏宁主张华润公司赔偿院落质量而产生的损失，但根据前述分析，涉案合同未涉及院落的销售，苏宁主张因解决质量问题而支出的费用应由华润公司承担，缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：驳回苏宁的诉讼请求。案件受理费1201元（已减半），由苏宁负担。二审中，当事人提交了新的证据。本院依法组织双方当事人进行了质证。苏宁提交视频两份及照片打印件两张，拟证明华润公司向苏宁交付的房屋和车位均是3**号，而合同中约定的是1**号，3**号与1**号是相邻关系。经质证，华润公司对证据的真实性无异议，但拍摄现场是否是案涉房屋的现场需要落实。因公安主管部门编制的房号与华润公司自行编制的房号不同，导致合同签订时的房号与最终房屋交付的房号出现变更。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、华润公司是否应向苏宁支付逾期交付房屋及车位的违约金，如需支付，违约金的数额应当如何确定；二、华润公司是否应向苏宁赔偿维修围合部分而产生的损失。关于争议焦点一，涉案商品房买卖合同约定，苏宁购买的系1**号房屋。因公安主管部门编制的房号与华润公司编制的房号不同，导致涉案的房屋编号变更为3**。但华润公司通知苏宁收房时，房屋结算移交协议书、交付使用通知书均载明华润公司向苏宁交付的为1**号房屋，而非3**号房屋。因同一期交付的房屋中，同时存在编号为1**号及3**号的房屋，华润公司应向苏宁就3**号房屋系合同中约定的1**号房屋作出明确的说明，但华润公司在2017年7月30日向苏宁交付涉案房屋时未向苏宁说明，导致苏宁未实际收房，华润公司存在过错，应当承担逾期交房违约金。虽然《房屋结算移交协议书》中约定，苏宁确认不再就华润公司交付上述房屋的履约行为追究华润公司的任何违约责任，但《房屋结算移交协议书》约定的“上述房屋”系“1**”号房屋，而非华润公司实际向苏宁交付的系“3**”号房屋，在华润公司未向苏宁明确表示3**号房屋就是合同约定的1**号房屋之前，华润公司不能以该条款免除其逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的起始时间。涉案合同约定，华润公司应当于2017年7月31日前交房，故逾期交房违约金应当自2017年8月1日开始计算。关于截止时间。苏宁主张案外人苏鹏系销售涉案房屋的销售经理，其一直与苏鹏及华润公司沟通房号问题。在苏宁与苏鹏于2017年10月26日的微信聊天记录中，双方确认苏宁向华润公司邮寄催交房屋通知书的地址为“市中区二环东路13333号华润称营销中心”。2017年10月27日，苏宁按照上述地址邮寄催交房屋通知书。2017年10月28日，苏鹏在微信中表示：“通知书已收到，周一上班后转交给负责售后服务的客户关系部，到时候会有专人与您联系”。2017年10月30日，自称华润置地客服关系部孟姓维保工程师与苏宁联系，告知3**号房屋就是涉案合同中约定的1**号房屋。苏宁提交的上述证据环环相扣，与商品房买卖合同约定的系1**房屋而实际收到的系3**房屋的事实相互印证，形成了一个完整的证据链，且苏宁提供的微信聊天记录及录音均有原始载体，故本院对苏宁提供的上述微信聊天记录及通话录音证据予以采信，对苏宁关于苏鹏系出售涉案房屋的销售经理的主张亦予以采信。根据华润置地客服关系部工作人员与苏宁的通话录音可知，华润公司于2017年10月30日明确告知苏宁编号为3**的房屋系合同中约定的1**号房屋，故逾期交房违约金应当截止。综上，华润公司逾期交房违约期间为2017年8月1日至2017年10月29日。关于车库的交付时间。华润公司主张车库与房屋一起于2017年7月22日交付。苏宁主张车库于2018年5月10日交付。对此，本院认为，第一，2017年7月22日的《交付使用通知书》载明，此次仅集中交付住宅房屋，车位交付时间为2017年9月30日，故本院对华润公司关于车位与房屋一起于2017年7月22日交付的主张不予支持。第二，苏宁提供的车库维修的视频有原始载体，亦显示3**的车库号，故本院对苏宁该视频证据予以采信。根据苏宁提供的视频可知，涉案的车库在2017年11月30日仍在施工，故涉案车库的交付时间晚于2017年11月30日。第三，苏宁于一审中提交1#地下车库综合验收备案证明打印件一份，拟证实涉案的车库于2018年6月15日取得综合验收备案证明。经本院核实，苏宁提供的该证据与济南市住房和城乡建设局官方网站上公示的情况一致，故本院对该证据予以采信。本院认定，1#地下车库于2018年6月15日取得综合验收备案证明。涉案合同约定，车库的交付标准为取得分期综合验收备案证明。现苏宁主张涉案车库交付的时间与华润公司取得综合验收备案证明的时间相近，且华润公司未提供相反的证据予以反驳，故本院对苏宁关于车位于2018年5月10日交付的主张予以支持。综上，华润公司逾期交付车库的违约期间为2017年8月1日至2018年5月9日。关于逾期交房及车库的违约金标准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参考以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，根据涉案合同约定，违约金标准为按照已付购房款的日万分之一计算。经计算，华润公司应当向苏宁支付的逾期交房违约金为每月16405.46元（5468484元×0.01%×30天）、逾期交付车位违约金为每月479.4元（159800元×0.01%×30天）。苏宁主张调高违约金，但苏宁提交的证据不足以证实双方约定的违约金低于华润公司违约对其造成的租金损失，故本院对苏宁要求调整逾期住房及车库违约金的主张不予支持。综上，华润公司应当向苏宁支付的逾期交房违约金为：以5468484元为基数，按照日万分之一，自2017年8月1日起计算至2017年10月29日止。华润公司应当向苏宁支付的逾期交付车库违约金为：以159800元为基数，按照日万分之一，自2017年8月1日计算至2018年5月9日止。关于争议焦点二，《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》所附图纸中载明：“1、图示绿地范围仅供参考，最终交付以现场围合范围为准2、图示绿地面积仅供参考，绿地面积包括出入户平台及台阶，最终交付面积可能会出现±10%误差”。在图纸标注的“绿地面积130.9㎡、绿地面积175㎡”处，苏宁签字捺印，华润公司盖章。根据合同所附图纸的约定，130.9平方米与175平方米绿地面积系围合部分。《商品房买卖合同补充协议》第14.3条约定，“特定商品房设计上不能从公共通道进入的附属庭院（甲方已设立的与该特定商品房紧邻的围合区域）/屋面/露台/地下室/夹层/或跃层（以下简称该附属部分），乙方授权该特定商品房业主对该部分专属使用，该部分的保修、维修责任，与该特定商品房所拥有的独立产权的部分相同。”《济南市商品房买卖合同》第十六条规定，“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”根据上述规定，华润公司应当对围合部分承担相应的维修义务。根据苏宁与苏鹏的微信聊天记录、通话录音可知，该围合部分因临时路基未拆除导致下雨后雨水无法排出，故华润公司应当对此进行维修。经过苏宁与华润公司的多次沟通，华润公司未对此进行维修，苏宁因此自行进行维修，该相关的费用应当由华润公司承担。苏宁提交的施工人员的工程计算表、收到条、苏宁向施工人员的转账凭证可以证实苏宁为维修该围合区域花费44140元，故本院对苏宁要求华润公司支付上述费用的主张予以支持。综上所述，苏宁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初14883号民事判决；二、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内向苏宁支付逾期交房违约金（以5468484元为基数，按照日万分之一，自2017年8月1日起计算至2017年10月29日止）；三、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内向苏宁支付逾期交付车库违约金（以159800元为基数，按照日万分之一，自2017年8月1日起计算至2018年5月9日止）；四、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内向苏宁支付维修费用44140元；五、驳回苏宁的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1201元，由上诉人苏宁负担72元，被上诉人华润置地（山东）发展有限公司负担1129元；二审案件受理费2402元，由上诉人苏宁负担144元，被上诉人华润置地（山东）发展有限公司负担2258元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年四月二十一日书记员 薛嘉丽