四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初3643号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李俊娴，四川康悦律师事务所律师。 被告：卫俐沙，女，1977年6月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：郭义靖，四川拓泰律师事务所律师。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告卫俐沙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的委托诉讼代理人张传禹、李俊娴，被告卫俐沙及其委托诉讼代理人郭义靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令卫俐沙向嘉丽来物业公司支付物业服务费2554.42元、停车费3780元及违约金1900.32元，合计8234.74元；2.判令卫俐沙承担本案诉讼费。 庭审中，嘉丽来公司将第1项诉讼请求变更为：判令卫俐沙向嘉丽来物业公司支付物业服务费2554.42元、停车费3300元及违约金1756.33元，合计7610.75元。事实和理由：嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订了《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业公司为齐力花园提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按照合同的约定按时足额缴纳物业服务费等相关费用。嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区提供物业服务。卫俐沙系齐力花园小区17栋403的业主（物业使用人），却未按合同约定向嘉丽来物业公司支付物业费。请求法院判如所请。 嘉丽来物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、《齐力花园物业试用合同》，证明嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订了物业服务合同，存在物业关系，且嘉丽来物业公司主张的物业费及车辆服务费有合同依据。二、卫俐沙欠费明细表，证明卫俐沙欠费期限、计算标准及金额。三、齐力花园物业项目交接协议，证明嘉丽来物业公司与齐力花园业委会于2020年6月12日签订项目交接协议，明确于2020年6月15日终止服务并进行交接。四、（2020）川成证经字第10230号公证书，证明嘉丽来物业公司向所有欠费业主进行了催收。五、卫俐沙车库外观照片，证明针对卫俐沙的车辆停放，嘉丽来物业公司提供了服务。 被告卫俐沙辩称，1.嘉丽来物业公司与业主依约支付物业管理费缺乏合同依据，《齐力花园小区物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，齐力花园业委会未与嘉丽来物业公司重新签订合同；2.嘉丽来物业公司事实上未提供车库车辆停放服务；3.嘉丽来物业公司的服务不达标，服务质量较差，服务费应予减免；4.嘉丽来物业公司主张车库停车服务费诉讼时效已经过。 卫俐沙为支持其抗辩，向本院提交以下证据：一、车库照片、房屋所有权证书，证明车库和房屋是一体的。二、《齐力花园小区物业管理服务合同》，证明合同约定的停车费收取不包括别墅内的私家车库。三、《关于停止追缴别墅车库和地下车位欠费行为的函》，证明齐力花园对嘉丽来物业公司服务质量不满意度达到86.93%，第三项也证明嘉丽来物业公司未收取过车库停车服务费用。四、2020年12月18日物业催收短信，证明物业只催收了物业费，没有包含其他费用且嘉丽来物业公司知道所有业主联系方式且能送达业主。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（以下简称齐力花园业委会）与嘉丽来物业公司签订了《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：连体别墅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取；城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；属于连体别墅机动车库产权的，不管是否停放有机动车辆，车库所有权人均按机动车库40元/辆/月的标准向嘉丽来物业公司缴纳车辆服务费，并归嘉丽来物业公司所有。 另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区实际提供物业服务；2.卫俐沙系位于成都市青羊区××道××号××栋××层××号××别墅的业主，房屋面积300.52㎡，车库面积为23.87㎡；3.卫俐沙于2019年10月起未缴纳物业服务费；4.卫俐沙于2013年8月起未缴纳车库停车服务费；5.嘉丽来物业公司于2020年6月15日终止向齐力花园提供物业服务并办理交接。 庭审中，卫俐沙对于物业费自2019年10月起未缴纳的事实无异议，对于嘉丽来物业公司主张按《齐力花园物业服务试用合同》约定计算物业费无异议。 本院认为，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司签订《齐力花园物业服务试用合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 嘉丽来物业公司于2012年10月31日试用合同期限届满后，嘉丽来物业公司事实上仍按照《齐力花园物业服务试用合同》为齐力花园小区提供物业服务，卫俐沙作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。卫俐沙主张关于嘉丽来物业公司服务质量差，因其提交的证据系第五届业主委员会单方出具的函，无其他证据佐证，本院不予采信，对其要求减免服务费的抗辩不予采纳。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为300.52平方米，故卫俐沙应缴纳自2019年10月起至2020年6月15日物业服务费，共计2554.42元（1元/平方米每月×300.52平方米×8.5个月）。 关于车库停车服务费及诉讼时效。基于前述认定嘉丽来物业公司一直为卫俐沙所在的小区提供物业服务至2020年6月15日，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008）第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，物业服务合同属于持续性合同，不适用3年普通诉讼时效。嘉丽来物业公司要求卫俐沙支付2013年8月1日至2020年6月15日期间的车库停车服务费并未超过诉讼时效。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。嘉丽来物业公司对于停车进行管理的服务是整个物业服务不可分割的一部分，且《齐力花园物业服务试用合同》中明确约定属于连体别墅机动车库产权的，不管是否停放有机动车辆，车库所有权人均按机动车库40元/辆/月的标准向嘉丽来物业公司缴纳车辆服务费。卫俐沙自2013年8月至2020年6月15日欠缴停车费，故卫俐沙应向嘉丽来物业公司支付停车费3300（40元/月×82.5个月）。 关于违约金。因双方之间形成的是事实上的物业服务关系，嘉丽来物业公司主张违约金没有合同依据，故本院对于嘉丽来物业公司主张卫俐沙支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，本院对嘉丽来物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008）第五条，《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第九百四十八条、第九百五十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、卫俐沙于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳物业服务费2554.42元及车库停车服务费3300元，合计5854.42元； 二、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由卫俐沙负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 黄 静 二〇二一年四月二十二日 书记员 李蓓菡