广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初1535号原告：佛山市顺德区恒龙房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会富华路华南大街2号恒德楼201，统一社会信用代码：91440606721195223H。法定代表人：黄啟旋。委托诉讼代理人：魏晓轩，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏照添，广东达声律师事务所律师。被告：苏子辉，男，1982年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××631。委托诉讼代理人：陈豪发，广东力创律师事务所律师。原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司诉被告苏子辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审理，于2021年3月16日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人魏晓轩及被告的委托诉讼代理人陈豪发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《商铺租赁合同（转让合同）》于2020年11月19日解除（未履行部分金额为737234.10元）；2.判令被告立即返还北滘镇XXXXX号商铺，15、16、17、18、19、20、21、22号汽车位，以及10、11、12、33号摩托车位；3.判令被告立即向原告支付租赁物2020年7月1日至2020年11月19日的租金合共94532.55元；4.判令被告向原告支付上述两商铺和十二车位的占用费（参照《商铺租赁合同（转让合同）》约定的租金标准计算，自2020年11月20日计至被告实际搬离之日）；5.判令被告立即向原告支付拖欠的电费、水费及污水处理费合共10032.26元；6.判令被告向原告支付违约金12000元；7.判令按金52976元归原告所有；上述第1、3、5、6、7项金额合共为906774.91元；8.本案全部诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中变更第6项诉讼请求的金额为18000元。事实和理由：2019年1月24日，原、被告自愿签订了《商铺租赁合同（转让合同）》，约定被告承租原告所有的位于北滘镇XXXXX号商铺及XXXX号摩托车位作餐饮使用，租赁期间至2023年7月19日届满；被告应于每月15日前支付当月租金，其中2019年7月20日至2020年7月19日的租金为每月18774元，2020年7月20日至2021年7月19日的租金为每月20651元，原告收取被告租赁和水电按金共52976元；被告逾期交纳租金的，每逾期一天应向原告支付违约金100元，逾期超过15天的，原告有权单方解除合同，收回租赁物，并没收按金。双方签订合同后，原告依约向被告交付了租赁物，被告也一直正常使用，但却自2020年7月起开始拖欠租金以及电费、水费和污水处理费等费用。截止至2020年11月19日，被告仍拖欠原告租金94532.55元和其他费用共10032.26元。被告不按时支付租金和其他费用的行为，已经构成违约，致使合同的根本目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益。原告已多次催促被告履行合同义务，又委托广东达声律师事务所向被告发律师函，但被告均不予理睬。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，对原告主张租金、水电费金额无异议，但要求原告核实水电费金额是否正确，原告是按XXX号商铺计算水电费，但被告承租的商铺是XXX号商铺。被告不同意解除合同及无须返还租赁物，被告仍想继续租赁案涉租赁物。原告主张支付违约金同时也没收押金，两项请求只能二选一，被告认为仅支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照、身份证复印件、《商铺租赁合同（转让合同）》、《佛山市顺德区商品房权属证明书》、广东增值税电子普通发票（电费）打印件（12份）、佛山通用机打发票（水费）（3份）、广东增值税电子普通发票（水冰费）打印件（4份）、收据（2份）、《律师函》、EMS快递单、投递查询记录打印件。本院组织双方当事人进行了质证，被告对上列证据的真实性均没有异议，本院对上列证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告提供的餐吧经营合作协议复印件、佛山市顺德区恋上你西餐厅企业信息查询打印件，因被告与案外人的合同关系不影响本案纠纷的处理，本院对被告提供的上述证据在本案中不予审查认定。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告为佛山市顺德区北滘镇XXXX的所有权人。原告（合同中称出租方、甲方）与被告（合同中称承租方、乙方）于2019年1月24日签订一份《商铺租赁合同（转让合同）》，合同包括如下约定内容：甲方将坐落在北滘镇XXXX号商铺，XXX号汽车位，XXXX号摩托车位，总建筑积291.71平方米，地下室127.11平方米，出租给乙方作经营餐饮场所之用；租赁期限共60个月，由2018年7月20日至2023年7月19日止；租金、交纳期限和交纳方式：双方约定第一、二年每月租金18774元，第三年每月租金20651元，第四年每月租金22716元，第五年每月租金24988元；租赁期间商铺租金不含租赁税，水电费、天线网络费、物业管理费、电信费、燃气及其他费用；签订本合同之日起乙方先交付两个月按金即49976元，以及水电按金3000元，合共52976元作为租赁按金，按金于合同租赁期满时，在乙方缴清所有应付费用及无其他违约行为时全额无息退回给乙方；乙方每月15号前支付租金，逾期交纳租金的，每逾期一天罚违约金100元，逾期超过十五日，甲方有权终止合同收回商铺，没收按金，不另行通知；租赁期间商铺的水电费等由乙方承担，于合同签订日起，乙方预付给甲方水电按金3000元，该按金于合同期满当月，乙方将已交的水电，电视，电费等发票及收据交给甲方作依据，证明已交清一切水电费费用以及无其他违约行为，并且已把水电表过户给甲方后，甲方无息退还给乙方。双方签订上述合同后，原告将商铺交给被告使用，被告向原告缴交了租赁按金49976元、水电费按金3000元。此后，被告自2020年7月1日起没有缴交租金，原告为此于2020年11月6日委托广东达声律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告在收到律师函之日起5日内清偿拖欠的租金等共94635元及违约金12000元。原告提供下列“62号铺”电费发票：1591.72元（日期：2020年6月12日）、1126.12元（日期：2020年7月9日）、877.34元（日期：2020年8月8日）、834.77元（日期：2020年9月8日）、804.17元（日期：2020年10月14日）、434.35元（日期：2020年11月9日）；提供下列“63号铺”电费发票：2673.95元（日期：2020年6月12日）、933.89元（日期：2020年7月9日）、11.97元（日期：2020年8月8日）、11.97元（日期：2020年9月8日）、11.3元（日期：2020年10月14日）、7.31元（日期：2020年11月9日）；提供如下水费（或污水处理费、“水冰雪”基本费）发票：438.7元（日期：2020年6月30日，60号铺）、213.2元（日期：2020年6月30日，62号铺）、28.7元（日期：2020年6月30日，61号铺）、10.4元（日期：2020年8月29日，60号铺）、6元（日期：2020年11月5日，60号铺）、10.4元（日期：2020年11月5日，60号铺）、6元（日期：2020年11月5日，60号铺）；主张被告合计拖欠水费、电费、污水处理费共10032.26元。庭审中，被告虽对60号铺、63号铺的费用有异议，但承认在履行合同过程中曾按原告提供的相同地址发票缴交水费、电费、污水处理费，对费用也没有异议。另查，本院于2021年1月15日向被告送达起诉状副本等法律文书。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同（转让合同）》，为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于合同解除及返还商铺的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原告提起诉讼时，被告自2020年7月1日起至今逾期缴纳租金超过十五天，原告依《商铺租赁合同（转让合同）》中“……逾期超过十五日，甲方有权终止合同收回商铺，没收按金，不另行通知”的约定，主张解除合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因原告在起诉前没有向被告发出解除合同通知，被告于2021年1月15日收到起诉状副本，故双方签订的上述合同自2021年1月15日起解除。在租赁合同关系解除后，被告作为合同承租方，负有将位于佛山市顺德区北滘XXXX号商铺，XXXX号汽车位，10、11、12、33号摩托车位（总建筑积291.71平方米，地下室127.11平方米）返还给原告。被告抗辩认为不应解除合同及无须返还租赁物的意见，因缺乏理据，本院不予采纳。关于原告主张的租金的请求。根据《商铺租赁合同（转让合同）》约定的租赁计算期限、租金标准，被告应向原告支付2020年7月1日至2020年7月19日的租金为11890.2元（18774元/30天×19天），支付2020年7月20日至2020年11月19日的租金为82604元（20651元/月×4个月），合计94494.2元；原告主张该租金超出部分，理由不充分，本院不予支持。对于2020年11月20日至被告返还涉案租赁物之日止的租金，被告应参照合同约定的租金标准即20651元/月（2021年7月19日前）或22716元/月（2021年7月20日至2022年7月19日）或24988元/月（2022年7月20日至2023年7月19日）向原告支付该期间的租金、占用费。关于原告主张的电费、水费及污水处理费合计10032.26元，被告虽对发票载明的地址有异议，但对金额没有异议，且确认履行过程中也是按原告提供的相同地址发票缴交上述费用，故本院对原告该点诉请予以确认，被告应向原告支付上述费用。对于原告主张的违约金及没收押金的请求。原告主张根据《商铺租赁合同（转让合同）》“逾期交纳租金的，每逾期一天罚违约金100元，逾期超过十五日，甲方有权终止合同收回商铺，没收按金”的约定，因被告至解除合同之日拖欠约6个月租金，故逾期支付当月租金应计违约金为3000元（100元×30天）共18000元，且没收被告支付的租金按金49976元、水电费按金3000元。被告对此有异议并提出调整请求，本院综合本案情况酌定调整违约金其中租金按金中的50%即24988元归原告所有，租金按金的50%即24988元、水电费按金3000元合计27988元应予以退还，为免诉累，应退还的27988元抵减被告拖欠的2020年7月1日至2020年11月19日的租金，故被告应向原告支付该期间的租金为66506.2元（94494.2元-27988元）。另外，本院酌定被告因拖欠租金构成违约，应支付违约金4000元。原告主张的违约金和没收按金超出部分，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司与被告苏子辉于2019年1月24日签订的《商铺租赁合同（转让合同）》自2021年1月15日解除；二、被告苏子辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司返还位于佛山市顺德区北滘镇XXX号商铺，XXXX号汽车位，XXXX号摩托车位（总建筑积291.71平方米，地下室127.11平方米）；三、被告苏子辉于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司支付2020年7月1日至2020年11月19日的租金66506.2元及违约金4000元；四、被告苏子辉于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司支付2020年11月20日起至实际返还商铺、汽车位及摩托车之日止的租金及占用费[租金及占用费计算方法：按租金标准即20651元/月（2021年7月19日前）或22716元/月（2021年7月20日至2022年7月19日）或24988元/月（2022年7月20日至2023年7月19日）及实际占用日期计算]；五、被告苏子辉于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司支付电费、水费及污水处理费共10032.26元；六、被告苏子辉支付的租金按金24988元作为违约金归原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司所有；七、驳回原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5586.17元（原告佛山市顺德区恒龙房地产有限公司已预交），由被告苏子辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二一年四月一日书记员  李嘉濠