河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫9001民初1915号原告：任明丽，女，1989年7月10日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：党俊卿，河南俊卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟利，河南俊卿律师事务所律师。被告：吕东尚，男，1982年3月26日出生，汉族，住济源市。被告：史晓霞，女，1983年7月8日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：吕东尚，系史晓霞丈夫。被告：张俊喜，女，1956年12月25日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：吕东尚，系张俊喜女婿。被告：济源恒达房地产经纪有限公司，住所地：济源市济源大道与文苑路交叉口南50米路东。法定代表人：赵海强，该公司总经理。原告任明丽与被告吕东尚、史晓霞、张俊喜、济源恒达房地产经纪有限公司（以下简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任明丽的诉讼代理人党俊卿，被告吕东尚同时作为被告史晓霞、张俊喜的诉讼代理人，恒达公司的法定代表人赵海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任明丽向本院提出诉讼请求：1．解除原告与四被告于2021年1月4日签订的房屋买卖合同；2.判令四被告共同返还收取的房款25万元；3．判令被告吕东尚、史晓霞、张俊喜支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2021年1月4日，原告与被告吕东尚、史晓霞签订房屋买卖合同。后原告依约缴纳定金2万元，并且按期支付首付款25万元（含定金）。后被告拒不按照合同约定配合原告办理过户手续。被告吕东尚、史晓霞、张俊喜辩称，2021年1月4日，其与任明丽在恒达公司签订了房屋买卖合同，恒达公司给卖方安排的卖房流程是吕东尚、史晓霞先把房产证变更到史晓霞名下，再过户到张俊喜名下，这些都已配合恒达公司和任明丽办理完毕，但在办理跟任明丽的过户手续时其只收到2万元定金和5万元购房款，经催要，剩余首付款恒达公司和任明丽都没有按合同约定在过户给任明丽之前支付，所以，按照合同约定任明丽和恒达公司违约，任明丽要求支付违约金10万元没有依据。庭审中吕东尚称同意解除合同，可以退还任明丽7万元，但恒达公司应返还购房保证金1万元，任明丽、恒达公司应共同返还其办理过户产生的费用22,826元，并赔偿违约金，如果对方想继续执行合同，就按照合同规定往下履行。后经询问，史晓霞、张俊喜不同意解除合同，吕东尚亦不再同意解除合同，三人认为即使解除合同，任明丽所交2万元定金也不应该退还，本案中暂不反诉。恒达公司辩称，愿意解除恒达公司与任明丽、吕东尚、史晓霞、张俊喜签订的房屋买卖合同，愿意退还暂由恒达公司保管的任明丽交来的首付款18万元，剩余7万元应由吕东尚、史晓霞、张俊喜退还，吕东尚、史晓霞、张俊喜三人拒不配合原告过户，应承担相应违约责任。本院经审理认定事实如下：2021年1月4日，被告吕东尚、史晓霞、张俊喜作为卖方、甲方，原告任明丽作为买方、乙方，被告恒达公司作为居间人、丙方，共同签订一份房屋买卖合同，约定：甲方将坐落在园丁苑小区21号楼2单元6层603号、建筑面积97.88平方米的房产出售给乙方（包括：除2台空调、洗衣机、学习桌外，其余物品留下，以乙方手机拍摄照片为准，配套费一间），产权证号为字第0008720500087204号；交易成交价为79万元；甲方在签约当日将房产证交丙方暂管，作为履行自身义务的保证，乙方向甲方支付人民币2万元作为购房定金，同时甲方向丙方支付人民币1万元作为房产交接保证金，丙方需在本房屋所有手续交易完毕后退还给甲方；办理该房产过户、贷款手续应交纳的一切税、费由乙方承担，甲方确保此房满五唯一；甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定本合同签订20日内支付首付款（含定金）人民币25万元由乙方支付给甲方（以实际评估和银行手续为准），每逾一日按200元每天收取滞纳金，滞纳金超过10日，仍未支付，按乙方违约处理，甲方收到此款项当日配合乙方办理过户手续，剩余房款54万元由甲乙双方配合申请银行按揭手续，于此房产过户45日内乙方支付给甲方，贷款额按多退少补原则处理；甲方应于收到乙方全部房款（含定金）当日内将该交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、燃气、物业费等所有已产生而未缴纳的费用全部结清，每逾一日，按200元每天收取滞纳金，超过10日仍未支付，按甲方违约处理；房产交接完成后，丙方将房产交接保证金1万元转付给甲方；因乙方原因导致该房产不能按时交接的，每逾一日，按200元每天收取滞纳金，超过10日仍未支付，按乙方违约处理；违约责任：乙方不履行本合同超过10日，按乙方违约，所交定金不退，另需支付给甲方总房价20%的违约金，从房款和定金中扣除，不足的部分另行支付，每逾一日按200元收取滞纳金，违约金支付完毕后，合同解除，此房产甲方可另行出售；甲方不履行本合同超过10日，按甲方违约，所交证件或保证金不退，并自违约之日起3日内将收到的款项全额返还给乙方，并赔付给乙方所交定金等额的违约金，另需支付给乙方总房价20%的违约金，每逾一日按200元收取滞纳金，违约金支付完毕后，合同解除，此房产甲方可另行出售；违约方承担全部居间服务费（即总房价的2%），从定金中直接扣除；居间服务费甲方、乙方各向丙方支付居间服务费（中介费）7,900元，签订此合同时，支付丙方的居间服务费。合同签订当日，原告支付被告吕东尚购房定金2万元，吕东尚给原告出具了收据；吕东尚支付恒达公司房产交接保证金1万元。2021年1月21日，任明丽支付恒达公司23万元，恒达公司支付吕东尚5万元。2021年1月25日，吕东尚、史晓霞将案涉房屋最终过户至张俊喜名下。2021年2月3日，任明丽、吕东尚、恒达公司人员等人到不动产登记机构办理房屋过户、支付剩余首付款等事项，期间发生纠纷，剩余首付款支付、房屋过户事项至今未履行。本院认为，当事人签订的房屋买卖合同合法有效，对合同当事人具有约束力，各方当事人应当按照合同约定履行。本案的争议焦点是被告吕东尚、史晓霞、张俊喜拒绝将案涉房屋过户给原告是否构成违约，进而认定原告的诉讼请求是否成立。吕东尚、史晓霞、张俊喜拒绝将案涉房屋过户给原告的抗辩理由是原告未按照合同约定在过户前支付剩余18万元购房首付款。依照原被告签订的合同约定“本合同签订20日内支付首付款（含定金）人民币25万元由乙方支付给甲方，每逾一日……甲方收到此款项当日配合乙方办理过户手续”，应当先由原告支付被告吕东尚、史晓霞、张俊喜25万元首付款，吕东尚、史晓霞、张俊喜收款后再配合原告办理过户手续。原告虽将剩余首付款付给居间人恒达公司，但各方当事人签订的合同约定首付款由买方支付给卖方，并未约定由恒达公司代卖方收取首付款，恒达公司也未将25万元足额支付给吕东尚、史晓霞、张俊喜，不能认定原告已完成向被告吕东尚、史晓霞、张俊喜支付25万元首付款的合同义务。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求”，被告吕东尚、史晓霞、张俊喜未足额收到25万元首付款的情况下有权拒绝将房屋过户给原告，并不构成违约，至于吕东尚、史晓霞、张俊喜与恒达公司是否因中介费支付问题产生矛盾并影响了合同的履行，不影响被告吕东尚、史晓霞、张俊喜行使先履行抗辩权。关于恒达公司认为为保护买方资金安全，中介公司习惯上等办理完过户手续再将首付款转付给卖方的意见，及原告认为被告吕东尚、史晓霞、张俊喜认可原告的履行方式的意见。依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。本案中，在合同已明确约定买方支付卖方25万元首付款，卖方收到后配合办理过户手续的情况下，各方应依照合同履行，不能以恒达公司所称交易习惯对抗合同约定，原告或恒达公司提供的证据也不能证明吕东尚、史晓霞、张俊喜自愿放弃了先履行抗辩权，故原告、恒达公司的意见不能成立。综上，原告的各项诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告任明丽的诉讼请求。案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，由原告任明丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  马秀娟二〇二一年四月二十七日书记员  王 婷