山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0502民初799号 原告（反诉被告）：王瑞红，女，1967年4月16日出生，汉族，住东营市东营区。 被告（反诉原告）：东营市通懋置业有限公司。住所地东营市东营区西三路25号海翔大厦10楼。统一社会信用代码91370502772063685K。 法定代表人：刘其方，董事长。 委托诉讼代理人：王文涛，山东鲁成律师事务所律师。 被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。住所地东营市东城曹州路129号。统一社会信用代码9137050074099205XG。 法定代表人：牛立福，董事长。 原告（反诉被告）王瑞红与被告（反诉原告）东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王瑞红、被告（反诉原告）通懋公司的委托诉讼代理人王文涛到庭参加诉讼，被告嘉棣公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瑞红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年7月17日起至2021年1月31日止的租金占用费(按年8%计算)102300元，并要求按每天110元顺延至实际履行之日止：2.判令被告嘉棣公司为原告办理银行按揭贷款；3.判令两被告对以上请求承担连带责任；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年10月5日，原告与被告嘉棣公司签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为494858元，此前（2006年9月24日）原告与嘉棣公司签订了《委托经营合同》，约定：原告将所购海翔数码港1层1B-015号商铺委托嘉棣公司出租经营，租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日，并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为121288.14元。合同签订后，原告支付现金房款128569元，但嘉棣公司未按约定为原告办理产权登记和银行按揭贷款，也未按约定完成沿街商铺和精品房等大量土建工程，房子至今达不到交付条件，且两被告一直占用商铺至今。被告通懋公司于2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在通懋公司名下，形成了一房二主的局面。两被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益，故提起诉讼。 通懋公司辩称，一、原告租金占用费用计算错误。在原告先前起诉被告的同类案件（2017）鲁0502民初523号、（2018）鲁0502民初3649号案件中，民事判决书对于租金的计算方式为以优惠后总房款数额484959.42元为基数，按年租金8%计算。折合每天租金约为106.3元，自2018年7月17日起至2021年1月31日止共计929天，租金共计98745.7元。二、原告第二项诉请依法不能成立。为涉案商铺办理按揭贷款需要原告、被告以及意向合作的银行三方配合才能办理，并不是被告单方的义务。原告无权就双方义务向被告单方主张履行，其该诉讼请求依法不能成立。且被告就涉案商铺办理按揭贷款事宜，多次向各银行进行协商，即使涉案商铺已经办理完成权属登记，也没有一家银行愿意配合被告办理涉案商铺按揭贷款。涉案商铺目前已无办理按揭贷款的可能。三、两被告不应当承担连带责任。（2017）鲁0502民初523号、（2018）鲁0502民初3649号已生效的民事判决书本院认为部分明确记载：因涉案商铺由通懋公司实际占有，原告请求嘉棣公司承担连带责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。 被告嘉棣公司未做答辩。 通懋公司向本院提起反诉请求：1、判令王瑞红向通懋公司支付尚欠购房款240000元；2、判令王瑞红向通懋公司支付自2021年3月16日起至实际付清款项之日止以240000元为基数按每日万分之一点五计算的逾期付款违约金；3、判令王瑞红向通懋公司支付自2021年3月16日起至实际付清款项之日止以240000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率标准上浮50%计算的逾期付款利息损失；4、案件诉讼费由王瑞红负担。事实和理由：2006年10月5日，通懋公司委托嘉棣公司与王瑞红签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为494858元，王瑞红应于2006年9月26日前付清244959元，剩余240000元作为银行按揭贷款。若逾期付款，王瑞红应按日支付逾期应付款万分之一点五的违约金。王瑞红于2006年9月26日支付了128569元，以委托经营的租金抵顶房款116390元，剩余244959元王瑞红至今未支付。 王瑞红辩称，1、通懋公司诉讼主体不适格，不能作为反诉原告。王瑞红系与嘉棣公司签订涉案商品房买卖合同、认购书和委托经营合同，王瑞红与通懋公司之间没有任何协议。嘉棣公司在2006年为了出售海翔数码港房屋发放了大量宣传海报，从未提到通懋公司委托嘉棣公司出售。涉案商品房买卖合同也未载明通懋公司委托嘉棣公司。通懋公司在庭审中也从未提交证据证明其与嘉棣公司之间存在委托关系。前期判决书中对通懋公司委托嘉棣公司开发销售的认定是错误的，通懋公司无权作为反诉原告，其反诉应予以驳回。2、涉案商品房买卖合同约定王瑞红支付50%的房款，剩余房款采用按揭贷款方式，由王瑞红在嘉棣公司通知后七日内办理。但合同签订后，嘉棣公司从未通知王瑞红办理按揭贷款，王瑞红去银行办理也遭到了银行拒绝，理由是嘉棣公司未取得开发许可证和商品房销售许可证。通懋公司是在2008年2月1日才获得土地使用权证，2008年2月14日取得建设工程规划许可证，至今也没取得销售许可证。涉案商品房买卖合同第一条载明的内容完全是虚假的，属于欺诈行为，是造成王瑞红无法获得银行贷款支付剩余房款的主要原因，一切后果均应由通懋公司、嘉棣公司承担。3、王瑞红购买的涉案商铺为精品商铺，是有墙和门的独立房间，价格也是普通商铺的数倍（商铺分A、B、C三类，A类为沿街独立商铺，B类为商场内精品商铺价格高达18200元每平方米，C类为商场有隔断的柜台商铺，价格为1200元每平方米）。而涉案商铺至今没有建成没有达到双方约定的精品商铺的标准，至今没有达到交付条件。嘉棣公司逾期交房，没有权利要求王瑞红支付房款，且应承担逾期交房违约金，一切后果都应由嘉棣公司、通懋公司承担。 嘉棣公司未做陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。双方提交的商品房买卖合同、委托经营合同、认购书、收据、建设用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、规划验收合格证、档案合格证、土地使用权证、竣工验收备案表、涉案房屋规划图复印件、照片打印件，本院予以确认。 根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2006年9月24日，王瑞红与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定王瑞红认购嘉棣公司开发的位于东营市，王瑞红于签订该认购书3日内到嘉棣公司处签订商品房买卖合同，并交付不低于成交价26%（50%的首期－24%的三年租金）的首付款128569.16元，剩余房款办理银行按揭贷款。并特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签订后此认购书自动失效。同日，王瑞红与嘉棣公司签订委托经营合同，王瑞红同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，王瑞红以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款。三年委托经营期满后，王瑞红同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，王瑞红应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论王瑞红在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2／3以上业主同意，即视为王瑞红同意续签出租协议。2006年10月5日，王瑞红与嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定王瑞红购买该公司开发建设的位于东营市房屋，房屋建筑面积为27.19平方米，房屋价款为484959元，王瑞红应于2006年9月26日前付清244959元，剩余房款240000元作为银行按揭贷款于嘉棣公司通知之日起7日内办理。王瑞红如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，嘉棣公司有权解除合同。经双方同意合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王瑞红按日支付逾期应付款万分之一点五的违约金。嘉棣公司应于2007年1月31日前交付房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任。王瑞红于2006年9月26日支付购房款128569元。2007年1月1日，房屋交由嘉棣公司委托经营。2012年1月，通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由通懋公司实际管理，双方未再达成新的协议。 又查明，东营市商河路Q组团综合楼所属海翔数码港项目，由通懋公司立项审批建设，开发过程中因无房地产开发资质，委托嘉棣公司代为开发销售，对以嘉棣公司名义所签署的《房屋买卖合同》产生的权利义务，通懋公司予以认可，并自愿承受《房屋买卖合同》所产生的嘉棣公司一方的权利和义务。 诉讼中，嘉棣公司向本院出具情况说明，声明涉案房屋项下产生的全部权利均归属于通懋公司，嘉棣公司无权且不会向王瑞红主张商品房买卖合同项下的任何权利。 本院认为，王瑞红与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。王瑞红与嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，通懋公司仍实际管理涉案房屋，应当向王瑞红支付房屋租金。根据委托经营合同的约定，年租金一般不低于总房款数额484959元的8%。自2018年7月17日起至2021年4月12日止的租金为106186.09元。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故王瑞红应另行主张。关于王瑞红主张的银行按揭贷款，涉案房屋不具备办理银行按揭贷款的条件，无法办理银行按揭贷款，原告的该诉请本院不予支持。因涉案商铺由通懋公司实际占有使用，王瑞红请求嘉棣公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 商品房买卖合同买受人的主要义务系交纳房款，涉案《商品房买卖合同》虽约定剩余房款240000元办理银行按揭贷款，但时至今日涉案房屋仍不具备办理按揭贷款的条件，且王瑞红已经收取了多年的房屋收益，通懋公司诉请王瑞红支付剩余购房款，并无不当。王瑞红要求以按揭贷款方式支付的抗辩，不符合公平原则，不能按揭贷款不是其拒绝支付剩余购房款的合理理由。王瑞红主张其购买的涉案房屋依据双方约定为精品房，主张通懋公司、嘉棣公司未完成房屋建设、交付条件，但王瑞红未提交有效证据证明其主张，本院不予支持。故通懋公司请求王瑞红支付剩余购房款240000元，于法有据，本院依法予以支持。通懋公司主张的逾期付款违约金，王瑞红应自反诉日即2021年3月16日起至实际付清款项之日止以240000元为基数按照日万分之一点五支付，通懋公司主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。嘉棣公司向本院出具情况说明，声明涉案房屋买卖合同项下的全部权利均归属于通懋公司，嘉棣公司无权且不会向王瑞红主张商品房买卖合同项下的任何权利，系其真实意思的表示，亦不违反法律规定。王瑞红提出的通懋公司不是反诉案件适格主体的抗辩意见，本院不予采纳。嘉棣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告东营市通懋置业有限公司向原告王瑞红支付自2018年7月17日起至2021年4月12日止的租金106186.09元； 二、反诉被告王瑞红向反诉原告东营市通懋置业有限公司支付房款240000元，并支付上述房款自2021年3月16日起至实际付清款项之日止按照日万分之一点五计算的违约金； 三、以上一、二项折抵，反诉被告王瑞红于本判决生效之日起十日内向反诉原告东营市通懋置业有限公司支付133813.91元，并支付以240000元为基数自2021年3月16日起至本判决生效之日止按照日万分之一点五计算的违约金，以及以133813.91元为基数自本判决生效之日起至实际付清款项之日止按照日万分之一点五计算的违约金； 四、驳回原告王瑞红、反诉原告东营市通懋置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2346元，减半收取计1173元，反诉案件受理费2450元，由王瑞红负担2450元，由东营市通懋置业有限公司负担1173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  李素红 二〇二一年四月十四日 书记员  王明梅