广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初5658号 原告（反诉被告）：刘三亮，男，汉族，1964年3月11日出生，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴怡，广西万益（北海）律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：付亚莉，女，汉族，1962年4月4日出生，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 被告：北海市拓洋房地产代理有限公司，住所地广西北海市南京路8号恒立蓝海名都花园1幢0104号，统一社会信用代码：91450503MA5N1X31X8。 法定代表人：王和。 原告（反诉被告）刘三亮与被告（反诉原告）付亚莉、被告北海市拓洋房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘三亮的委托诉讼代理人徐海超、吴怡，被告（反诉原告）付亚莉的委托诉讼代理人刘振华到庭参加诉讼，被告北海市拓洋房地产代理有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘三亮向本院提出诉讼请求：1、解除刘三亮与付亚莉、北海市拓洋房地产代理有限公司于2020年9月8日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：B0002242）；2、判令付亚莉返还原告刘三亮已支付的定金20万元以及相应的资金占用费（以20万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自起诉之日计算至清偿之日止）；3、判令北海市拓洋房地产代理有限公司返还刘三亮已支付的居间服务费9000元、产权代办费1000元，共计1万元以及相应的资金占用费（以1万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自起诉之日计算至清偿之日止）。原告刘三亮当庭增加诉讼请求：判令付亚莉、北海市拓洋房地产代理有限公司共同承担原告因诉前财产保全产生的担保保险费1000元，保全费1520元。 事实和理由：2020年9月8日，原告刘三亮（买方）与付亚莉（卖方）、北海市拓洋房地产代理有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》（下称“本合同”），约定：以合同总价1765000元购买付亚莉名下位于北海市房屋，房屋所有权证号：桂（2019）北海市不动产权第×××号；定金20万元分两次支付，签订合同当日支付10万元，2020年9月22日之前支付剩余10万元，所有款项由买方转账给居间方，由居间方转入卖方卡里；剩余购房款1565000元于2020年10月31日前支付完毕；三方约定于2020年10月31日之前到房产交易中心办理过户相关手续；买方于2020年10月22日之前向居间方支付居间服务费9000元、产权代办费1000元。截止2020年10月30日，原告己向北海市拓洋房地产代理有限公司支付购房定金20万元及居间服务费9000元、产权证代办费1000元，合计21万元，上述款项中定金20万元由北海市拓洋房地产代理有限公司代原告向付亚莉支付。然而，根据北海市在2017年5月19日发布的《北海市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知》（北政发〔2017〕16号）以及北海市住建局在2017年9月30日发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知（北建房〔2017〕232号）的规定：非本市户籍的居民，限制在北海市辖区（不含合浦县、铁山港区）范围内购买第二套商品住房（包括新建商品住房和存量住房）。原告作为本合同的买方系非北海市户籍居民，且在北海市己经拥有一套住房（原告己于2019年1月2日购买了位于北海市海城区房屋,并于2019年5月11日完成合同备案登记），即属于上述规定的限制购房对象。由于在签订本合同之前，北海市拓洋房地产代理有限公司未履行对购房人的限购政策告知义务以及对购房人购房资格的审查义务，原告并不知晓北海市具体的限购政策，现今得知后如继续履行本合同，将导致无法办理房屋过户的后果，故本合同目的显然己无法实现。由于政府政策原因不能办理房屋过户，导致房屋买卖合同目的无法实现，系不可归责于当事人三方的事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原告可以终止本合同的履行，同时要求付亚莉返还定金20万元，北海市拓洋房地产代理有限公司返还居间服务费、产权代办费共计1万元。为此，原告己于2020年10月30日向两被告发送律师函。原告为此向人民法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告(反诉原告）付亚莉辩称：第一，1、不同意解除房屋买卖合同。原告知道北海的房屋限购政策，还和付亚莉签订房屋买卖合同，现以北海房屋买卖限购政策为由要求解除合同，违反诚实信用原则，依法应当不能得到支持；2、虽然北海有购房限购政策，但该房屋买卖合同并非不能履行，原告刘三亮是一次性付款，不是银行贷款，刘三亮将现在的房屋转让即可继续履行房屋买卖合同；3、刘三亮现有名下房产，已经进行了备案登记，根据北海户籍政策可以将户口迁至北海，其户口属于北海自然不受北海购房限制影响；4、将涉案房屋过户到其侄子名下。第二，本案因原告未按约定时间到北海市不动产交易中心办理房屋过户手续，且其在2020年10月29日刘三亮与郭丽波的微信聊天记录中，刘三亮明确其违约的事实并且愿意支付违约金，其行为构成违约，刘三亮应该向付亚莉支付违约金。第三，本案是刘三亮违约，根据房屋买卖合同第六条第二项规定，北海市拓洋房地产代理有限公司无需返回居间费。第四，本案是刘三亮违约无权要求两被告承担担保保险费以及诉前保全费用，并且付亚莉保留追究刘三亮违法查封涉案房屋的法律责任。 被告（反诉原告）付亚莉同时反诉称，涉案房屋买卖合同约定刘三亮应于2020年10月31日前支付完毕剩余房款1565000元，刘三亮、付亚莉于2020年10月31日前办理过户手续。2020年10月30日，反诉原告在不动产登记中心等了反诉被告一天，但反诉被告未至办理过户手续。反诉被告的以上行为已构成违约，根据房屋买卖合同第六条第4款的约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金。反诉原告付亚莉故提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金91090元（以未付房价款1565000元为基数，按每日千分之三计算，自2020年10月31日暂计至2020年12月31日，以后另计至付清房价款止，违约金结算时扣减反诉被告已支付20万元定金）。 原告（反诉被告）刘三亮针对反诉辩称，反诉无事实依据和法律依据，应当予以驳回。理由如下：一、受到北海市购房限购政策的影响，双方签订的房屋买卖合同已经在法律上都无法履行，不存在继续履行的基础，方才被告所提到的可以继续履行的方式都不是正常交易的履行方式，不可能实现。二、双方签订房屋买卖合同时对北海市的限购政策不知情，北海市拓洋房地产代理有限公司对于双方都是外地人的交易其作为专业的中介公司并没有根据诚实信用原则对合同的性质、目的履行相应审查义务，导致双方签订了不可能履行的合同，原告与付亚莉都没有过错，我们认为应该根据民法典第533条规定，判令解除房屋买卖合同。三、就北海市限购政策影响本案涉案房屋交易问题，原告已经在2020年10月30日向两被告发送了律师函，表明因为限购政策原因无法继续履行希望通过协商方式解除房屋买卖合同。因此对于付亚莉主张逾期付款的违约金没有任何事实依据和法律依据。 被告北海市拓洋房地产代理有限公司未作答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北海市拓洋房地产代理有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明，位于北海市房屋系付亚莉单独所有。 2020年9月8日，刘三亮（买方）、付亚莉（卖方）、北海市拓洋房地产代理有限公司（居间方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买卖之物业位于北海市，房屋所有权人为付亚莉；成交价为1765000元，签订合同当天定金付100000元，2020年9月22日前把剩余100000元打到居间方，居间方转到房主付亚莉卡里；在签署本合同时，卖方同意将50000元预留到居间方处作为该物业交接及杂费保证金，该保证金优先从定金中或房款中扣除；双方约定于2020年10月31日前到房产交易中心办理过户相关手续，房款1565000元于更名后交税前支付给卖方；买方于签订本合同之日向居间方支付居间服务费9000元、产权代办费1000元；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，买方无权要求返还定金；买方逾期支付房款，每逾期一天，按未付房款金额的千分之三向卖方支付违约金。该合同还约定了其他内容。 北海市拓洋房地产代理有限公司分别于2020年9月8日、17日向刘三亮出具《收据》，载明收到刘三亮购买北海市×××号定金100000元、房款100000元，中介费9000元、产权代办费1000元。北海市拓洋房地产代理有限公司收取上述款项后，向付亚莉转付了150000元。 另查明，刘三亮户籍登记在辽宁省丹东市。刘三亮购买了位于北海市上海中路×××号房屋并于2019年5月14日办理了商品房预售合同登记备案。 2017年9月30日，北海市住房和城乡建设局作出北建房〔2017〕232号《关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知》，该通知载明非本市户籍的居民，限制在北海市辖区（不含合浦县、铁山港区）范围内购买第二套商品住房（包括新建商铺住房和存量住房）。 刘三亮与被告北海市拓洋房地产代理有限公司的工作人员于2020年10月5日的聊天记录显示，刘三亮告知该工作人员其已在北海买有一套房，不能再买第二套房，并让该工作人员想办法把第一套房卖了，其才能买第二套房。 刘三亮称其于2020年10月1日左右知晓限购政策，其为购买北海市×××号房，也欲借其侄子刘日升的名义买房并办理了委托公证书，但刘日升于2020年11月4日出具了《声明书》声明解除委托关系。该《声明书》载明，刘日升、王爽声明二人于2020年10月23日在丹东市公证处申请办理了编号为（2020）辽丹辽证民字第×××号的《公证书》，现二人声明不再委托刘三亮办理购买坐落于北海市×××号不动产。该《声明书》办理了编号为（2020）辽丹辽证民字第×××号《公证书》。 2020年10月30日，刘三亮委托广西万益（北海）律师事务所发出一份《律师函》，称刘三亮、付亚莉、北海市拓洋房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》，由于政策原因不能办理过户，导致合同目的不能实现，刘三亮可依法解除合同。请付亚莉、北海市拓洋房地产代理有限公司收到该函之日起三日内配合刘三亮解除《房屋买卖合同》，同时返还刘三亮20万元及居间服务费9000元、产权办证费1000元。 庭审中，付亚莉称刘三亮于签订房屋买卖合同时已知晓北海的限购政策，涉案《房屋买卖合同》不应解除，刘三亮还应支付逾期付款违约金。 还查明，刘三亮于2020年11月4日向本院提出诉前财产保全申请，本院依据原告的申请作出（2020）桂0502财保195号民事裁定书，裁定查封付亚莉名下位于北海市北海市×××号房产，查封限额200000元，查封期限三年。刘三亮以中国太平洋财产保险股份有限公司广西分公司出具的保单为该诉前财产保全提供担保，为此支出了保险费1000元。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。关于涉案《房屋买卖合同》应否解除的问题。刘三亮称因北海市限购政策影响，涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，付亚莉则称刘三亮通过转让第一套住房或迁户口至北海市或将房屋过户至亲属名下的方式，可继续履行涉案《房屋买卖合同》。对此本院认为，付亚莉主张刘三亮于签订《房屋买卖合同》前就已知晓北海限购政策，但付亚莉提供的证据不能证实该主张，故本院对于付亚莉该主张不予采纳；而综合全案证据及庭审笔录可知，刘三亮在2020年10月初，其知晓不符合购买涉案房屋的条件时积极与作为居间方的北海市拓洋房地产代理有限公司沟通，并寻求解决方式，但均未能实现。综上，虽然涉案《房屋买卖合同》的签订主体在签订该合同时未及时了解购房政策均具有一定过错，但从涉案《房屋买卖合同》的履行来看，刘三亮在知晓其不符合购房条件后积极寻求有效途径以促进合同继续履行，现因北海市限购政策的影响，其无法实现涉案房屋产权过户的目的，合同目的无法实现，故刘三亮请求解除涉案《房屋买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于涉案房款，被告北海市拓洋房地产代理有限公司开具收据确认收到了刘三亮的200000元房款及居间服务费9000元、产权办证费1000元，付亚莉庭审时承认其收到了150000元，故合同解除后，应由付亚莉返还150000元房款给刘三亮，剩余50000元房款则应由收款人即北海市拓洋房地产代理有限公司返还给刘三亮。北海市拓洋房地产代理有限公司为促成涉案《房屋买卖合同》的签订和履行，提供了一定的居间服务，但其作为专业的房地产交易代理机构，未及时将相关的购房政策告知交易双方具有一定的过错，故其收取的服务费9000元、产权办证费1000元，应返还服务费4500元及产权办证费1000元给刘三亮。刘三亮主张的超过部分，本院不予支持。刘三亮在本案中关于两项资金占用费的主张均缺乏依据，本院不予支持。 涉案《房屋买卖合同》约定剩余房款1565000元于2020年10月31日前支付，刘三亮于约定的付款日前已通过微信与被告北海市拓洋房地产代理有限公司的工作人员表达解除合同的意愿，亦将《律师函》发送付亚莉及北海市拓洋房地产代理有限公司，刘三亮并不存在逾期支付房款的行为，且涉案《房屋买卖合同》未能继续履行也并非刘三亮违约所致，故付亚莉主张91090元违约金不具有事实和法律依据，本院不予支持。 关于刘三亮主张的保单保险费1000元，本院认为，刘三亮提请法院采取诉前财产保全措施，可通过支付保单保险费的方式由担保公司出具保单保函促使法院启动诉前财产保全措施，亦可以金钱、不动产等作为担保物，故保单保险费不是刘三亮实现债权所产生的必然支出，另，涉案合同中当事人并未明确约定保单保险费的承担方式，故刘三亮主张应由付亚莉及北海市拓洋房地产代理有限公司承担保单保险费无法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘三亮、被告(反诉原告）付亚莉与被告北海市拓洋房地产代理有限公司于2020年9月8日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：B0002242）； 二、被告(反诉原告）付亚莉返还购房款150000元给原告（反诉被告）刘三亮； 三、被告北海市拓洋房地产代理有限公司返还购房款50000元及居间服务费4500元、产权代办费1000元给原告刘三亮； 四、驳回原告刘三亮的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告付亚莉的反诉请求。 本诉案件受理费4450元，减半收取2225元，诉前财产保全费1520元，两项合计3745元，由原告刘三亮承担1872.5元，被告付亚莉承担1404元、被告北海市拓洋房地产代理有限公司承担468.5元（该费用原告已向本院预交，两被告在履行上述给付义务时一并将各自承担部分的费用付还给原告）；反诉案件受理费1038元，由反诉原告付亚莉承担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交本案上诉案件受理费4450元，反诉上诉案件受理费1038元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二一年四月十三日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 劳淑桢