宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3104号原告：宁夏太西房地产开发有限责任公司。法定代表人：单某。委托诉讼代理人：王某，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：蒲某。委托诉讼代理人：邵某，宁夏鼎轼通律师事务所律师。原告宁夏太西房地产开发有限责任公司（以下简称太西房地产公司）与被告蒲某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。太西房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒲某向原告太西房地产公司支付锦云花园8栋101号商品房尾款526283元、逾期付款利息69469.36元（以年利率6%计算，自2018年8月21日起暂算至2020年10月21日），小计595752.36元，逾期付款利息主张至实际付清之日；2.判令被告蒲某向原告太西房地产公司支付因其逾期缴纳购房款产生的违约金41314.15元，以上合计637066.51；3.本案案件受理费由被告蒲某承担。事实和理由：蒲某购买太西房地产公司开发的位于石嘴山市××区商品房并支付30万元购房定金及房款。2016年4月29日，双方签订了《锦云花园定购协议书》一份。2018年12月13日根据太西房地产公司第四期会议纪要确定涉案房屋销售价为4238元/㎡，蒲某购买的涉案房屋面积为194.97㎡，房屋总价为826283元。太西房地产公司已按约定向蒲某履行了房屋的交付义务。但截至目前，蒲某仍下欠太西房地产公司购房款526283元。太西房地产公司多次向蒲某催要下欠购房款均无果。太西房地产公司认为，双方之间签订的《锦云花园定购协议书》合法有效，双方均应诚实履行合同义务。太西房地产公司按约交付房屋，蒲某应当按约支付全部购房款。蒲某拒不支付剩余购房款的行为已造成严重违约，应当承担逾期付款利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持的规定。故逾期付款利息按年利率6％计算，暂自2018年8月21日起暂算至2020年10月21日，共792天，52628.00元×6％年利率÷360天×792天=69469.36元，逾期付款利息主张至实际付款之日。根据《协议书》第七条约定:“此房款未定房价以最终《商品房买卖合同》价格为准，通知交房款之日起十五个工作日必须交清房款，如违约按房屋总价的5％收取违约金”，故根据合同约定蒲某亦应当向太西房地产公司支付因其逾期缴纳房屋价款而产生的违约金。现太西房地产公司为维护其合法权益，特将纠纷诉讼至人民法院，望判如所请。蒲某辩称，1.太西房地产公司要求蒲某支付商品房尾款的金额与事实不符，双方所签订的定购协议书，协议中对于房屋的单价及总价没有进行约定，太西房地产公司仅凭其内部决定向蒲某主张剩余房款，太西房地产公司所主张的商品房单价显然高于该小区的实际价格，根据相关法律的规定合同中没有约定价格的参照签订合同时市场价格认定。双方签订的协议书是在2016年4月19日，而太西房地产公司向其他人出售该小区的房屋的单价在2600元到3600元之间，在本案中太西房地产公司按照单价4238元向蒲某主张剩余房款显然是不符合合同约定及法律规定的。2.关于太西房地产公司主张的逾期付款利息及违约金应不予支持。双方签订的协议书中明确约定涉案房屋的最终价格以最终签订的商品房买卖合同为准，但双方并没有签订商品房买卖合同，同时关于房屋单价也是在协议书签订4、5年后由太西房地产公司自行决定。由此可见，造成双方纠纷的根本原因是由太西房地产公司所致，所以其所主张的逾期付款利息及违约金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。太西房地产公司提交的《锦云花园定购协议书》、发票、《锦云花园可办理产权证的通知》报纸照片打印件、《锦云花园办理不动产权证通知》公示栏照片打印件真实、合法，能体现其所主张一定待证事实的存在，予以采信；而《宁夏太西房地产开发有限责任公司文件会议纪要》【系（2018第4期）会议纪要】、商品房买卖合同（48份）及蒲某提交的销售不动产统一发票、收据在证据关联性所体现待证事实与案件争议不产生联系，不予采信。宁中谦鉴字〔2021〕第28号价格鉴定报告真实、合法，能体现其证明主张的存在，且所体现其证明主张与案件有实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：蒲某购买太西房地产公司开发的位于石嘴山市××区商品房，房屋面积为194.97㎡。2016年4月29日双方签订《锦云花园定购协议书》一份。协议约定房屋面积、计价方式与价款、违约等内容，其中约定有余款以与甲方签订《商品房买卖合同》时，按合同约定的价款全额交清以及此房屋未定房价，房价以最终《商品房买卖合同》价格为准，通知交房款之日起十五个工作日必须交清房款，如违约扫房屋总价的5%收取违约金的内容。协议签订的当天，蒲某向太西房地产公司交付购房款30万元。之后，太西房地产公司向蒲某交付了房屋。2018年12月12日，太西房地产公司根据（2018第4期）会议纪要确定房屋销售价为4238元/㎡。2018年12月4日，太西房地产公司在石嘴山日报刊登公告，公告锦云花园已具备办证条件，业主可前往售楼部签订《商品房买卖合同》，办理备案等相关手续等内容；太西房地产公司还将该则公告在锦云花园小区公示栏进行发布通知，通知中有锦云花园已具备办证条件，房屋单价为4238／㎡，业主可前往售楼部核算缴纳尾款，签订《商品房买卖合同》等内容。现太西房地产公司以蒲某仍下欠购房款526283元并要求赔偿损失等，将纠纷诉讼至本院。在本案诉讼中，2020年12月18日蒲某申请在2015年-2016年度房屋市场进行评估，本院审查后予以同意。本院依法委托宁夏中谦价格评估有限公司对房屋单价进行司法鉴定。2021年3月15日，宁夏中谦价格评估有限公司作出宁中谦鉴字〔2021〕28号价格鉴定报告，评估房屋在鉴定基准期2015-2016年度市场单价为3903元。本院认为，蒲某与太西房地产公司签订的《锦云花园定购协议书》系双方意愿的体现，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效，对双方具有约束力。因协议中有“此房屋未定房价，房价以最终《商品房买卖合同》价格为准，通知交房款之日起十五个工作日必须交清房款……”的约定，太西房地产公司以（2018第4期）会议纪要单方确定房屋销售价4238元/㎡不具有合理性。经鉴定位于××区房屋在基准期2015-2016年度市场单价为3903元，应将房屋总价款确定为760967.91元。蒲某已向太西房地产公司交付购房款30万元，本案中蒲某应向太西房地产公司支付剩余购房款为460967.91元。因太西房地产公司已在锦云花园小区公示栏进行发布有锦云花园已具备办证条件，房屋单价为4238／㎡，业主可前往售楼部核算缴纳尾款，签订《商品房买卖合同》等内容的通知。虽太西房地产公司单方定价4238／㎡不合理，但蒲某有义务积极、主动与太西房地产公司就房屋单价进行协商确定，已尽快结清剩余购房款。可见蒲某对剩余购房款未结清负有主观过错，其应向太西房地产公司支付逾期付款利息。涉案利息应以下欠购房款为基数，自2018年12月4日太西房地产公司在石嘴山日报刊登锦云花园可办理产权证的通知的次日开始，以年利率6%，计算至2020年10月21日止有676天，计算利息为51244.27元。太西房地产公司请求赔偿逾期交纳购房款违约金已包含在上述利息之中，系重复请求，依法不能成立。综上所述，为维护民事主体的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告蒲某于本判决生效后十日内向原告宁夏太西房地产开发有限责任公司支付剩余利息51244.27元（2020年10月22日以后至本判决生效期间的利息按年利率6%计算）、购房款460967.91元，合计512212.18元；二、驳回原告宁夏太西房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10170元，减半收取计5085元，由宁夏太西房地产开发有限责任公司负担624元，由蒲某负担4461元；鉴定费3000元，由宁夏太西房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力二○二一年四月二十日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。