河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1726民初936号原告：王某，男，1985年3月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告：赵某某，女，1983年6月1日出生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：刘坤，北京市鼎弘律师事务所律师。被告：河南万洲置业有限公司，住所地河南省泌阳县铜山湖大道尊悦酒店**，统一社会信用代码914117626094458628U。法定代表人：付明启。委托诉讼代理人：张远，河南盘古律师事务所律师。被告：河南省尚东实业股份有限公司，，住所地河南省驻马店市泌阳县花园乡铜山大道与迎宾路交叉口西100米路**统一社会信用代码：91411700MA3XAWC1L2A。法定代表人：常金安。原告王某、赵某某与被告河南万洲置业有限公司（以下简称“万洲公司”）、河南省尚东实业股份有限公司（以下简称“尚东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某、赵某某的委托诉讼代理人刘坤、被告万洲公司的委托诉讼代理人张远到庭参加诉讼。被告尚东公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某、赵某某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告房屋面积误差款125342元；2.判令两被告赔偿因违约给原告造成的损失135000元；3.案件诉讼费用、鉴定费用（如有）由被告承担。上述第1、2项合计260342元。事实与理由：原告一、二与被告一于2019年3月8日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：BY19000770）（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发建设的尚东壹号公馆17幢2单元20层2004号房屋一套，房屋坐落泌阳县平桐路××××交叉口东北角。合同第三条商品房基本情况约定，该商品房的房产测绘机构为泌阳县百佳房地产测绘有限公司，其预测建筑面积共133.77平方米，其中套内建筑面积133.77平方米，分摊共有建筑面积0平方米。合同第六条约定房屋总价款人民币675000元，每平方米单价5045.97元。合同第七条付款方式及期限中，约定原告采取贷款方式付款，原告于2018年12月29日交付了首付款265000元，余款410000元由原告申请贷款。原告并交纳了维修基金10702元。合同第十条房屋相关设施设备交付条件：“3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。由出卖人（即被告）负责办理开通手续并承担相关费用”。合同第十五条设计变更约定：“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构开工、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式”。……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。原告所购房屋已经竣工，根据被告在各号楼内张贴的房屋建筑面积计算成果表【竣工】，原告购买房屋的实测建筑面积为133.68平方米，套内面积为108.93平方米，分摊面积24.75平方米。原告所购买房屋的实际面积与合同第三条之约定严重不符，原告购买的是零公摊133.77平方米的房屋，并按133.77平方米支付的房屋总价款。当前房屋多出分摊面积24.75平方米，套内建筑面积则由133.77平方米缩减成108.93平方米，实际面积减少了24.84平方米。实际面积缩减的房屋差价款，被告应当退还原告。另涉案房屋竣工却没有供暖设施，根据合同第十五条之约定，被告所售房屋实际空间尺寸、设施设备发生巨大变更，应当通知买受人，买受人可以选择解除合同，也可以要求出卖人赔偿由此造成的损失。涉案房屋因不具备供暖设施，在实际使用功能上给原告造成了严重的影响，被告应当予以赔偿。最后，合同第十一条交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房。”案涉房屋至今未交付原告，被告已构成违约，原告因不能按约定及时使用房屋产生的损失，被告也应当予以赔偿。现原告为维护其合法权益，特起诉，请求依法作出判决。被告万洲公司辩称，一、合同中的零公摊没有让原告多支出任何款项，被告也没有因此受益。1、原被告双方在自愿的情况下，依泌阳县房管所提供的合同示范文本签订的《商品房买卖合同》。合同首页对什么是房屋的建筑面积及套内建筑面积进行了解释说明。《商品房销售管理办法》第十八条明确规定，“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有面积组成，套内建筑面积为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权”。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积不可能为零，这是众所周知的事实，我们也找不到公摊面积为零的开发商。2、被告在售房前已在售房处对预测面积楼盘表进行了公示。楼盘表中对预测房屋的建筑面积是多少、套内建筑面积是多少及公摊面积是多少显示的非常清楚，原告对涉案房屋存在公摊面积是清楚的，明知的。3、原被告在合同第六条约定是按建筑面积计价，原告支多少建筑面积的钱，被告就交付给原告多少建筑面积的房屋，公平合理。公摊面积包含在建筑面积之内，原告并没有因此多支出钱;被告也没有因此得到不当利益。二、合同中出现零公摊系合同示范文本造成，被告无过错、无任何违约行为。被告在办理涉案房屋预售证时，已向有关部门提交了预测楼盘面积表。房管部门依据预测面积楼盘表输入建筑面积的数字时，系统会自动出现等于建筑面积的套内面积数字、公摊面积为零，无法更改。被告在售房时只需登录该系统，输入楼盘号、房号系统会自动生成合同，被告更无权更改相关数据，此有房管部门情况说明可以证实。涉案房屋双方约定以建筑面积计价，经交工测绘部门实际测量，合同实际建筑面积与预测建筑面积误差比值未超3％，实际误差只有百分之零点几，在国家规定允许误差范围之内。被告不认可建筑面积中实际包含的公摊面积，违反了《商品房销售管理办法》的规定，更不尊重购房人在合同中约定对公摊面积所享有的权利。对合同的理解应当依合同法第125条及民法典第142规定理解。不能因合同中出现了错别字而大做文章。三、原告要求集中供热的理由不能成立。合同第十条（一）3、规定使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。咱们县就没有集中供热，原告要求集中供热属无理要求。综上，涉案预测面积楼盘表被告己公示，原告对涉案房屋的公摊面积是明知的。合同中出现错误的零公摊数字系示范文本所造成，房管部门及被告均无法更改，被告没有因此受益，原告也没有因此受到任何损失，被告没有违约行为。被告现交房手续齐全，已通知原告接收房屋。原告的诉讼请求被告万洲公司违约，没有任何事实及法律依据，请依法驳回。被告尚东公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万洲公司系泌阳县壹号公馆开发商，于2018年12月11日取得壹号公馆17号楼商品房预售许可证。2019年3月8日，原告王某、赵某某作为买受人与作为出卖人的被告万洲公司签订《商品房买卖合同》，约定：“专业术语解释3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下、地下室楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。第三条商品房基本情况3．该商品房为第一条规定项目中的壹号公馆17号2单元20层2004号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4．该商品房的房产测绘机构为泌阳县百佳房地产测绘有限公司，其预测建筑面积共133.77平方米，其中套内建筑面积133.77平方米，分摊共有建筑面积0.00平方米。该商品房共同部位见附二……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5045.97元，总价款为人民币675000元……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方按照补充协议约定的相关内容执行。第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%（以内）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内送达买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式……”同日，双方签订了《合同补充协议》，约定：“三、房屋交付和验收1.在《商品房买卖合同》约定房产交付日期到来后（之后7日），买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况下）或者出卖人通知的地点办理入住手续。2.出卖人按照合同约定第八条规定提供商品房竣工验收文件供买受人查阅。买受人对竣工验收文件或房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面形式提交出卖人，但应当先办理房屋交接手续。如果最终证明，出卖人交付的房屋不符合质量要求，则此种交付不免除出卖人交付责任的不利后果。买受人在出卖人发出入住通知书约定的时间内，未办理验收交接手续，则逾期超过15日后，即视为买受人已验收房屋并对房屋质量及相关配套设施无异议，本合同项下房屋的风险责任及一切费用自动转移至买受人承担。”该补充协议未对《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任作出约定。2018年12月29日，原告王某、赵某某支付首付款265000元，并交纳维修基金10702元。2020年10月28日，被告万洲公司制作案涉房屋工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书。2020年10月28日，被告万洲公司通过手机群发助手告知各位业主将于2020年11月7日开始集中交房，并邀请各位业主于2020年10月27日至10月28日两天来尚东客服中心三楼领取交房通知书。2020年10月29日，被告万洲公司又通过邮政快递向原告发出书面交房通知。另查明，原告向本院提交的泌阳县境内其他房地产开发企业与其商品房买受人签订的纸质版本的房屋买卖合同显示分摊的共有建筑面积不为“0”，经本院向泌阳县不动产登记服务中心核实，相关房地产开发企业留存在泌阳县不动产登记服务中心的商品房买卖合同备案版本与原告提供的纸质版本不一致，备案版本中分摊的共有建筑面积仍显示为“0”。泌阳县不动产登记服务中心分别于2021年2月23日、2021年3月2日、2021年3月18日向本院出具情况说明，载明：2018年4月20日至2019年3月11日，万洲公司、泌阳源丰房地产有限公司作为出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》（预售合同）在我单位备案，使用的是国家建设部、工商行政管理局共同制定的示范文本。因网上签约系统前期投入使用处于调试阶段，存在系统缺陷及业务数据漏洞，合同中“预测建筑面积”正确显示，“套内建筑面积”、“分摊共有建筑面积”两项数据显示不准确，为系统自动生成的错误数据，且该数据任何房地产开发企业没有权限进行修改。造成两项数据显示不准确与房地产开发公司无关，我单位已向相关开发企业出具正式的书面情况说明。原告与被告万洲公司签订《商品房买卖合同》属于上述情况说明中所提到的示范文本合同，被告万洲公司对于“套内建筑面积”、“分摊共有建筑面积”无权限修改。再查明，2018年10月30日，泌阳县百佳房地产测绘有限公司对壹号公馆17号楼预测建筑面积制作了楼盘表，该楼盘表显示包括案涉房屋在内的同一户型预测套内面积为108.93平方米，公摊面积为24.84平方米，建筑面积为133.77平方米。后被告万洲公司对该楼盘表进行了公示。案涉房屋所属的17号楼于2020年9月5日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收，认为各分项工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规定和标准要求，单位工程竣工验收合格。随后泌阳县百佳房地产测绘有限公司对壹号公馆17号楼实测建筑面积制作了楼盘表，显示案涉房屋的套内面积108.930平方米，分摊系数0.227231，分摊面积24.750平方米，建筑面积133.68平方米。壹号公馆于2021年3月19日取得建设工程竣工验收备案证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点一，关于被告是否应当退还原告房屋面积误差款问题。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下、地下室警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”的规定。对于多层和高层商品房而言,公用建筑部分由全体楼房产权人共同所有、共享权利、共担风险与责任。若房屋买受人支付价款不包含公摊面积部分，则无法对该公有建筑部分依法行使相关权利，必然对房屋买受人的出行和居住产生不利影响。在本案中，根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”的规定，本案原告购买的房屋作为高层商品房，必然存在公摊面积部分，以更好的发挥房屋的居住使用功能。原告作为一个理性谨慎的完全民事行为能力人，在购房时知晓或理应知晓被告销售的房屋存在公摊面积部分，被告也不可能就其出售的商品房公摊面积部分另行单独出售。从原、被告订立的《商品房买卖合同》各条款整体来看，并结合商品房交易习惯，《商品房买卖合同》第7页记载“公摊共有建筑面积为0、套内建筑面积等于预测建筑面积”既不合情也不合理，且与事实不符，该内容显然不是双方当事人的真实意思表示，故虽然合同记载的是零公摊，但不能据此表明被告放弃了公摊面积房屋价款，原告向被告支付的房屋价款当然包括公摊面积部分价款。根据泌阳县不动产登记服务中心向本院出具的情况说明，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》为泌阳县不动产登记服务中心软件系统生成的网签示范合同文本，并非被告自行制作的合同，预测建筑面积系正确数据，套内建筑面积和分摊共有建筑面积均系错误数据，且被告没有权限对该错误数据进行修改，故原、被告对于合同中该部分不真实意思表示均无过错。根据《商品房买卖合同》第8页第六条的约定，原、被告双方选择的是按照预测建筑面积计算房屋总价款，并未选择按照套内建筑面积计价，也未选择按套计价，原告购买案涉房屋的预测建筑面积为133.77平方米，单价为每平方米5045.97元，原告依约支付购房款675000元，符合合同约定，实测建筑面积为133.68平方米，实测建筑面积小于预测建筑面积0.09平方米，误差绝对值在3%以内，根据合同约定，应当由出卖人返还买受人该部分房价款454.14元（5045.97元/平方米×0.09平方米）。原告主张由被告万洲公司退还房屋面积误差款，理由成立，但请求数额有误，本院对超出部分不予支持。争议焦点二，关于被告是否应当赔偿因违约给原告造成的损失135000元问题。原告主张损失的理由是拟交付房屋含有公摊面积与合同约定不符、被告未在合同约定的期限内交付房屋以及被告所售房屋不具备供暖设施等。关于面积不符问题，在上述争议焦点一中已经予以论述，对原告据此主张违约赔偿，本院不予支持。关于房屋交付的条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”从以上规定可以看出，工程竣工验收备案表是工程竣工验收合格后由建设单位单方制作，备案表本身也不具有证明住宅工程质量、规划、消防、环保等符合法律、法规、规章等规范设计要求的效力；备案本身也并非行政许可和行政确认行为，备案与否不影响工程竣工验收合格的效力。《合同补充协议》房屋验收和交付部分也约定了买受人对竣工验收文件和房屋质量有异议，亦应当先办理房屋交接手续。原告、被告在合同中约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应理解为建设工程竣工并经验收合格的相关证明文件。本案中，案涉房屋所属的17号楼是在2020年9月5日竣工验收合格的，符合法律规定和合同约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，房屋交付可以采取出卖人在合同约定交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人，在未收到交付通知的情况下，买受人有义务在房产交付日期到来后（之后7日）到房产所在地的售楼中心办理入住手续。案涉房屋约定的交付时间为2020年10月31日前，但被告发出的通知交房时间是将于2020年11月7日开始集中交房，未依合同约定时间向原告履行交房义务，存在逾期交房的违约行为；同时，原告作为买受人有义务在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期到来后（之后7日内）到售楼中心或者出卖人通知的地点办理入住手续，原告未提供证据证实其已经依据补充协议约定时间到被告处办理入住手续，被告逾期交付房屋的时间应为七日。关于逾期交付房屋的违约责任问题，《商品房买卖合同》第十二条约定按补充协议的相关内容执行，而双方签订的补充协议对此未作约定，视为双方没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”但是，原告并未提供相关部门公布或评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，对原告据此主张的违约赔偿，缺乏相应依据，本院不予支持。关于供暖设施问题，《商品房买卖合同》第十条约定“使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，该约定属于附条件的民事法律行为，我县目前没有集中供热，合同约定条件不成就，原告据此主张被告违约赔偿的理由不成立，本院不予支持。因原告与被告尚东公司无房屋买卖合同关系，原告主张被告尚东公司承担责任的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第一百四十三条、第四百六十五条、第四百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南万洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王某、赵某某房屋面积误差款454.14元。二、驳回原告王某、赵某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5206元，减半收取计2603元，由原告王某、赵某某负担2578元，被告河南万洲置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王世专二〇二一年四月二十九日书记员  吕 鹏