河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初519号原告：洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心（原洛阳市房产管理局涧西分局），住所地：洛阳市涧西区太原路396号。法定代表人：王晶，职务：主任。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郑晓玲，系该单位职工，代理权限：一般代理。被告：马睿智，男，1985年12月9日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳酷玩教育科技有限公司法定代表人，住洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：裴杰、席雯君（实习），河南洛太律师事务所律师,代理权限：一般代理。原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心诉被告马睿智为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心的委托诉讼代理人王根立、郑晓玲，被告马睿智及其委托诉讼代理人裴杰、席雯君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租赁协议》；2、判令被告立即交还租赁原告位于洛阳市××西区××路××（面积733.29平方米）房产；3、判令被告立即支付拖欠原告租金9万元（计算自2020年8月1日至12月31日止，每月租金18000元），并承担违约金0.9万元（按拖欠租金总额10%计算）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月7日，原、被告经协商，签订《租赁协议》，被告租赁原告位于洛阳市××西区××路××楼733.29平方米房产。协议约定：每季度租金18000元。每季度前一个月25日前交付下季度租金54000元，每逾期一天，每日按月租金5％加收违约金。逾期超过十日，协议自行终止，原告有权收回房产，被告在租期未满退出或合同期满退出，应将房屋交还给原告，并不得拆除装修的固定部分。如被告拖欠租金达一个月以上，原告有权解除协议，被告在原告通知10日内清空房屋内物品，逾期视为被告放弃室内物品所有权，由原告自行处置。协议签订后，2020年1月至7月，被告尚按协议约定交付租金，从2020年8月起，被告未能按时交付8-12月租金共计90000元。经原告催交，被告仍拖欠不交。被告长期拖欠行为，已经侵害了原告的合法权益，并且使双方协议失去继续履行的基础条件，原告依约有权解除协议。被告这种长期拖欠租金的不诚信行为，不但已给原告造成重大经济损失，而且也是我国法律所不允许的。据此，根据我国相关法律规定，提起诉讼，请人民法院依据事实和法律，依法裁判，保护原告的合法权益。被告马睿智辩称，一、被告不存在违约情形，本案系原告违约提前解除合同构成根本违约，被告无须支付租金。2018年初，被告通过市场调研发现本案涉案房屋所在地交通方便，人流量众多，并且此时本案涉案房屋原承租方洛阳市红叶大酒店正欲转租本案涉案房屋，经与原告确认，可以签订五年的租赁合同，并且合同到期后被告拥有优先租赁权。2018年3月5日，被告与原承租方签订《洛阳市红叶大酒店转让协议》，被告向洛阳市红叶大酒店支付了18万元的转让费。2018年3月7日，被告与原告签订《租赁协议》，协议第一条约定：租赁期限为五年；协议第三条约定：协议到期被告继续租用的，应提前二个月与原告协商，另行签订租赁协议。正是因为原告向被告书面承诺本案涉案房屋可以租赁五年，被告才愿意支付如此高昂的转让费，并且也正是基于双方约定租赁期限五年并基于原告作为政府部门的信任，被告对本案租赁房屋进行了精致的装修，为此支付高达将近四十万元的装修费。被告租赁原告的房屋后，因为该房屋水电老化，造成租赁房屋多次漏水，经常影响被告对正常房屋的使用，期间还发生被告租赁房屋上层因失火造成长期停电，影响被告对房屋使用。2020年春节后，因为新型冠状病毒疫情的影响，被告租赁房屋所从事的教育培训的行业瞬间停滞，期间原告为被告免除4月份、5月份的房租。2020年6月，××疫情的影响下尚未开始正常经营，因为洛阳市地铁建设，本案租赁房屋所在的太原被全封闭施工，租赁房屋外的道路仅能供一人通过，被告租赁的房屋基本上已经无法正常经营但仍要支付培训老师员工工资。在此情况下，被告还是想尽办法筹措资金向被告支付了2020年6月、7月份的房租。2020年8月4日，原告在没有任何提前通知的情况下，向被告下达了《关于解除太原58号院租赁协议的通知》，要求提前收回房屋，提前终止与被告签订的《租赁协议》，终止为原告的工作安排。根据被告与原告签订的《租赁协议》，合同的约定解除并不包括原告因工作安排可以提前解除合同，故原告在既没有法定解除条件也没有约定解除条件的情况下，提前要求解除合同，已经构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。被告和原告签订的《租赁协议》约定原告向被告租赁本案涉案房屋，作为××原告应当保证出租房屋的持续使用，在此情况下被告才负有支付租金的义务。然而原告在2020年8月4日单方发出解除合同的通知，其已经以实际行动表明其不再向被告租赁房屋，将导致被告无法持续使用该房屋，故被告有拒绝支付租金的义务。因为原告提前解除合同，导致被告的培训机构招生受到了严重的影响，很多学生提前要求被告退还所支付的学费，其他正准备报名的学生因为知道被告租赁的房屋即将被收回放弃了报名。原告违约提前解除合同给被告造成了严重损失，被告已经向涧西区人民法院就损失提起诉讼，该案与本案存在事实和法律上的关联关系，应当合并审理。原告要求提前解除合同的行为已经构成根本违约，因为原告的根本违约给被告造成了严重的损失，故被告不仅不应当支付原告根本违约后的租金，原告还应当承担其根本违约给被告造成的损失，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2019年12月5日，中共洛阳市涧西区委机构编制委员会通知撤销洛阳市房产管理局涧西分局，并于2019年12月16日通知洛阳市房产管理局涧西分局被组建成洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心。2018年3月7日，原告即原洛阳市房产管理局涧西分局（现为洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心）（××）与被告马睿智（××）签订《租赁协议》一份，约定：原告将位于涧西区太原58号二楼（建筑面积733.29平方米）的营业用房租赁给被告进行经营，租赁期限为5年，租期从2018年3月1日起至2022年12月31日止；租金按季度交纳：被告每季度向原告交纳租金54000元；租金交纳时间：上一年12月25日前交纳下一年1—3月租金、3月25日前交纳4—6月租金、6月25日前交纳7—9月租金、9月25日前交纳10—12月租金；租金逾期一天，原告每日按月租金的5%加收违约金，并停止对被告的水、电供应；如超过10日未交租金，本协议自行终止，原告有权收回该房产；原告通知被告10日内清空房屋内被告物品，如被告不按原告通知清空房屋中物品视为被告放弃房屋内物品的权利，原告有权自行处置房屋中被告物品；如被告拖欠租金达一个月以上，原告有权提前解除协议。协议签订后，原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心将房屋交付被告马睿智使用，被告在租赁的该房屋内经营“酷玩现代音乐教育”，被告依约向原告支付租金至2020年7月。因疫情原因，原告已为被告减免2020年4、5月租金。自2020年8月1日起之后的租金，被告未再交纳。2020年8月4日，原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心在租赁房屋楼道入口处张贴《涧西区住房保障和社区物业服务中心关于解除太原58号楼租赁协议的通知》，显示：马睿智（酷玩现代音乐教育）：按照工作安排，我中心（原洛阳市房产管理局涧西分局）计划于2020年12月31日前解除太原58号楼（红叶宾馆）所有与承租户签订的租赁协议，收回租赁使用权，交由涧西区政府管理；原双方签订太原58号二楼（建筑面积733.29平方米）租赁协议到期日为2022年12月31日，将提前终止。2020年12月31日前，你单位缴清租金后，将签订解除双方租赁协议的合同，同时提前做好搬离工作。另查明，洛阳市轨道交通有限责任公司自2020年6月在太原建设“太原隧道”工程，在太原进行围挡施工，根据公示牌显示施工日期为2020年6月至2021年6月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心与被告马睿智签订的《租赁协议》系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应当认定合法有效。双方在租赁协议中约定：租金按季度交纳；6月25日前交纳7—9月租金、9月25日前交纳10—12月租金；如被告拖欠租金达一个月以上，原告有权提前解除协议，收回房屋。按照约定，被告最迟应当在2020年6月25日前交纳2020年7—9月的租金，但被告至今未交纳2020年8月1日至12月31日期间的租金，被告拖欠租金超过一个月，符合双方约定的提前解除合同的条件，故原告有权要求解除合同。原告张贴《涧西区住房保障和社区物业服务中心关于解除太原58号楼租赁协议的通知》的行为并无不当，故对于原告要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求，有合同依据，本院依法予以支持；进而对于原告要求被告交还位于洛阳市××西区××路××（面积733.29平方米）房产的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于原告要求被告支付2020年8月1日至12月31日期间租金的诉求，鉴于在此期间涉案房产门前太原围挡施工、疫情、不可抗因素等情况，本院酌定在原告已减免2个月租金的基础上再减免2个月，租金应按照每月18000元计算，故被告应向原告支付3个月的租金，即54000元（18000元×3个月）。被告亦应当向原告支付拖欠租金总额10%的违约金5400元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心与被告马睿智签订的《租赁协议》；二、被告马睿智于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心交还位于洛阳市涧西区太原路58号二楼（面积733.29平方米）房产；三、被告马睿智于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心支付租金54000元及违约金5400元；四、驳回原告洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15529元（已减半收取），由被告马睿智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇二一年四月二十二日书记员  李冰冰