山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1582号 上诉人（原审原告）：李艳，女，1984年9月9日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张绍铠，北京大成(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛四季精选酒店管理有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：赵檫，职务经理。 委托诉讼代理人：靳小揪，男，1984年7月8日出生，汉族，系公司员工，住河北省衡水市饶阳县。 被上诉人（原审被告）：青岛格兰酒店管理有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：张健，职务经理。 委托诉讼代理人：王琳俐，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人李艳与被上诉人青岛四季精选酒店管理有限公司（以下简称四季精选酒店）、青岛格兰酒店管理有限公司（以下简称格兰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7851号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李艳向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7851号《民事判决书》，改判支持上诉人一审要求被上诉人返还上诉人装修款7万元以及违约金73500元或发回重审；（一审少判137777元）；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，程序违法，而且在结果上造成违约者获益、守约者受损，违背基本的社会正义，恳请二审法院依法改判或发回重审。一、一审认定事实有误，尚有关键事实没有查清。1、未查清上诉人付给被上诉人的装修款的去向以及所谓“第三方装修方”的主体情况及合同，未查清该些装修款的所有人并非被上诉人。因双方之间合同中约定，装修款是支付给第三方装修公司的，因此该款项的花费去向，第三方装修公司的主体情况以及装修合同均应为本案的关键事实，该些事实也决定着上诉人是否有证据去起诉第三方装修公司。且，根据合同被上诉人根本没有合同依据去占有装修款，一审对此也没有查清。2、未同意对上诉人提出的对装修造价进行司法鉴定，上诉人已经对涉案装修明显和市场价格存在巨大差异进行了初步举证，为查清本案事实，上诉人亦提出了鉴定申请，如果进行司法鉴定，本案装修标准是否符合合同约定一目了然，但一审对此关键问题未予以查清。3、未认定上诉人提交的录音证据，而录音中人员系被上诉人处员工被上诉人已经认可。二、一审判决适用法律严重错误，而且适用标准明显矛盾，直接造成违约者获益，守约者受损的后果，而该类案件应为多发案件，不公平的判决必将有错误的示范，恳请二审法院予以改判。（一）、一审法院在判决违约金和装修款上适用的标准明显自相矛盾。1、一审判决第6页判决合同中约定被上诉人给付上诉人每日违约金100元时，适用的标准为：违约责任过高，本院酌情调整。2、在认定上诉人主张的装修费时，却认为：本院认为双方装修价款已在合同中约定，即使高于一般市场价也是双方协商一致的结果，不予以调整。且上诉人已经举证证明装修款不是一般的差异，是差了一半多。因此，一审法院在以上认定时，采取了不一致的采纳标准，都是合同约定，都是存在巨大差距，但一审法院却采用二种不同的采纳标准，极为不公平。（二）、上诉人一审中的第四项诉讼请求“装修费70000元”，该项请求是上诉人的核心诉讼请求，有充足的法律依据，具体阐述理据如下。1、第一个理据：被上诉人并未向法庭以及上诉人出示其收到上诉人支付的装修款131175元后，该款项的支出情况以及任何与第三方签订的合同，甚至都未披露所谓的第三方是谁，而如果该款项被上诉人真支付出去，其必然有相关的证据，该证据被上诉人能够轻易出示，如被上诉人拒绝出示，根据最高人民法院证据规则，应推定被上诉人承担不利后果，应支持上诉人的诉请。 首先，根据合同约定，上诉人支付给被上诉人的装修款131175元乙方仅承担“委托管理责任”，被上诉人并无占有该款项的法律和合同上的任何依据，如果款项并没有全部支付出去，剩余的款项被上诉人应返还上诉人。但本案庭审中，被上诉人没有提交任何证据证明上诉人131175元装修款已经花光，而且近期上诉人才看到涉案房屋内的装修，经咨询业内人士，该房屋的装修也就花费60000元左右，因此对于未花费的7万多元，被上诉人应予以返还。如果被上诉人拒不提交其与第三方签订的合同以及向第三方付款的证据，而该些证据是被上诉人应该持有的（假如是真实的话），根据证据规则应推定被上诉人承担不利的法律后果，被上诉人应返还上诉人装修款70000元。其次，退一万步讲，假使上诉人的131175元的装修款真的支付给第三方公司，被上诉人亦应将相关合同以及支付凭证交付上诉人，上诉人可以凭这些证据起诉第三方公司，如果被上诉人提供不出这些证据，而房屋装修标准远远达不到合同约定的话，上诉人就丧失了起诉权利，这个损失也应该由被上诉人予以赔偿。综上，只要被上诉人不向法庭提交其与第三方公司的装修合同以及全部装修款131175元的支付凭证，无论从证据规则看，还是从给上诉人造成不能起诉的损失看，被上诉人均应承担赔偿责任。2、第二个理据：根据上诉人提交的证据6二个装修公司根据当年标准所作造价，涉案房屋装修也就6万元左右，而上诉人支付装修款高达131175元，如果这个装修款在20%左右内，上诉人根本不会再去主张，但本案差距明显过大，为查清本案事实，上诉人也已经向贵院提出鉴定申请，如果鉴定结论的差距大于20%，被上诉人这明显是在欺诈，其行为不符合法律规定的诚实、信用、公平等原则，人民法院亦不应去支持被上诉人的这种不公平行为，否则可能会错误引导社会风气和经商规则，现在网上已经有诸多该类新发案件，恳请法庭能从公平、公正角度判决此案。退一步讲，被上诉人给付上诉人的保底托管费用是较高的，这应该与上诉人支付高额的装修费是互相关联的，但被上诉人的装修标准达不到上诉人支付的装修费标准，涉案房屋出租几率以及租金肯定不会好，因此本案被上诉人是否按照合同约定标准装修是关键问题。3、第三个理据：根据双方签订的协议第十条第2款约定：除另有约定外，本协议项下的违约金为5000元人民币。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任，该装修费应为被上诉人违约给上诉人造成的损失之一。该装修款是上诉人为履行双方签订协议而必须按被上诉人之要求交付并委托其装修装饰的，但双方在合同中并未约定协议解除后装修装饰如何处理，但装修款的支付是基于租赁合同而产生，装修装饰之标准也是按照被上诉人要求的特定用途而定制。换言之，若双方没有签订托管协议，上诉人当然也不会按照被上诉人之要求而委托其对案涉房屋进行相应的装修装饰。并且按照双方的约定，上诉人原本可以通过3年内以每年收取固定收益的方式收回该成本，但现因被上诉人的单方违约行为，导致双方合同无法履行，上诉人无法按约定取得固定的收益，相应地也就无法通过合同的履行利益而收回装修装饰之成本，该成本应当属于上诉人损失范畴。另，上诉人在本案中并未主张剩余期限的固定收益，也不存在重复计算该损失的问题，至于装修装饰附合于房屋的价值，虽然因合同解除被上诉人无法享用该部分价值，但上诉人作为守约方，没有义务对违约方被上诉人的损失负责，在上诉人没有明确同意利用的情况下，强行要求其承接上述装修装饰的现有价值，也不符合公平原则，因此，被上诉人依法应当对上诉人为信赖案涉合同而投入款项予以赔偿。而根据上诉人、被上诉人签订的合同，上诉人应收取租金的期限为34个月（有二个月的免租期），而被上诉人支付租金的期间为2018年6月至2020年1月，共计17个月，其中一个月没有支付应扣减，已支付16个月房租，按照未履行期间与履行期间分摊上诉人的装修费来计算，被上诉人应赔偿上诉人的损失应为：131175×（18÷34）＝69444.045元，同样和上诉人的诉讼请求相差无几。综上，装修费是本案的关键问题，不能将其孤立出去，上诉人之所以同样支付装修费就是完全依赖于本合同的履行以及约定的高固定收益，同样装修标准高低同样出租价格和效率也有区别。无论从举证责任、被上诉人是否为装修款所有权人、被上诉人是否给上诉人造成损失等方面看，被上诉人均应支付或返回上诉人装修款70000万。（三）一审判决未支持每天100元的违约金适用法律不当。根据双方协议第十条第3款约定：无特殊原因且未经甲方同意，甲方延迟交付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除协议。被告拖欠2018年6月的房租，从2020年7月16日起开始计算每天100元的违约金，至上诉人起诉日共计728天，违约金应为100元×728天＝72800元。以上合计为77800元，高于上诉人的诉讼请求73500元。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，上诉人一审诉讼请求中装修费请求依法有据，恳请二审法院依法予以改判或发回重审。二审中上诉人确认仅对违约金及装修费提起上诉，且仅要求格兰酒店承担责任。 四季精选酒店答辩称：李艳起诉答辩人无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求，具体事实理由如下:四季精选酒店从未与李艳签订过房屋托管协议，也从未委托任何人在青岛市市南区进行过房屋托管，2020年9月四季精选酒店得知有人以四季精选酒店的名义在该小区与业主签订托管协议后，经过四季精选酒店调查系“青岛格兰酒店管理有限公司”有关人员冒用答辩人名义进行，四季精选酒店第一时间电话联系格兰酒店相关人员，要求格兰酒店停止冒用行为，并保留追究相关责任的权利。综上，格兰酒店未经四季精选酒店知晓并授权，以四季精选酒店名义与李艳签订的合同无效，本案纠纷与四季精选酒店无关，根据法律规定，四季精选酒店无需承担任何法律责任，故请驳回上诉人对答辩人的诉请。 格兰酒店辩称道：1.关于李艳所称的装修款问题，按照双方签订的房屋托管合作协议的约定，装修款是由李艳承担的，与格兰酒店无关。根据《房屋托管合作协议》第一条的约定，李艳承担装修费用，格兰酒店仅承担委托管理责任，并且该房屋装修后已经交付给李艳，李艳在交付后并没有提出任何异议，也没有对装修价格提出异议，所以现在被答辩人在双方合同已经协商解除后，李艳已将房屋收回的情况下，不应要求再对装修问题进行处理，李艳作为房屋所有权人，也是房屋的装修装饰受益人，装饰物品仍可继续使用，所以其要求返还装修款没有事实和法律依据。李艳主动要求收回房屋，格兰酒店只提出由于疫情不断反复，为配合当地防疫及公安部门要求暂时停止营业，没有终止合同，是李艳单方面解除合同。2、关于违约金，《房屋托管合作协议》的约定明显过高，法院可以予以适当减少。第一，《合同法》第一百一十四条约定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以适当减少。李艳所称的违约金为100元每日的约定，该约定明显过高，不符合法律的规定，另外该约定要求格兰酒店迟延支付托管收入分成款超过15日的，但是格兰酒店在此期间并没有托管收入，也就没有托管收入分成款，所以不存在违约。第二，因不可抗力原因造成双方签订的《房屋托管合作协议》不能履行的，各方不承担违约责任。根据双方签订的房屋托管合作协议第十二条的约定，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。李艳所称的2018年6月份和2020年2月至2020年6月份的托管收入未发放是因不可抗力导致的，所以格兰酒店无需支付托管收入和违约金。综上，李艳的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 李艳向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除李艳与格兰酒店、四季精选酒店签订的《房屋托管合作协议》；2.依法判令格兰酒店、四季精选酒店支付李艳拖欠托管收入41976元，违约金73500元；3.依法判令格兰酒店、四季精选酒店支付李艳物业费、水电费、电梯费等2886.8元；4.依法判令格兰酒店、四季精选酒店返还李艳装修款7万元；5.格兰酒店、四季精选酒店承担诉讼费用。事实和理由：李艳与格兰酒店、四季精选酒店于2018年3月16日签订有《房屋托管合作协议》，由格兰酒店、四季精选酒店对李艳所有的位于青岛市市南区户进行托管，该房建筑面积87.45平方米，由格兰酒店、四季精选酒店每月按照每平方米80元向李艳支付保底托管收入，即每月6996元。合同约定该费用应于次月15日前支付。合同亦约定一方违约应向对方支付违约金5000元，且约定如格兰酒店、四季精选酒店未按照约定付款，超过15日的从第16日起还应支付违约金每天100元。合同签订后，格兰酒店、四季精选酒店一直未支付2018年6月的托管收入，且自2020年2月起未支付任何收入，并拖欠涉案房屋的物业费、电梯费等费用。又，格兰酒店、四季精选酒店按照每平方米1500元标准向李艳收取了装修费用，但经李艳查看，涉案房屋装修远远低于该标准，格兰酒店、四季精选酒店应予以返还。以上虽经李艳多次催要，酒店一直拒不支付，故诉至法院。 四季酒店在一审中辩称，李艳起诉四季酒店无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求，具体事实理由如下：四季酒店从未与李艳签订过房屋托管协议，也从未委托任何人在青岛市市南区进行过房屋托管。2020年9月四季酒店得知有人以四季酒店的名义在该小区与业主签订托管协议后，经过四季酒店调查系被告“青岛格兰酒店管理有限公司”有关人员冒用四季酒店名义进行，四季酒店第一时间电话联系相关人员，要求停止冒用行为，并保留追究相关责任的权利。四季酒店没收到原告任何钱，收到诉状后才知道相关情况。 格兰酒店一审中答辩道，1.关于双方之间签订的房屋托管合作协议，因李艳要求解除与格兰酒店之间的房屋托管合同协议，所以房屋托管合作协议已于2020年7月份已经解除。2.根据双方签订的房屋托管合作协议第十二条的约定，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎若干问题的指导意见》，因疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，应结合案件实际情况根据公平原则，李艳所称的2018年6月份和2020年2月至2020年6月份的托管收入未发放是因不可抗力导致的，所以格兰酒店无需支付托管收入和违约金。具体原因如下：第一，2018年6月份，上海合作组织在青岛举办国际性会议，要求不允许经营，包括格兰酒店在内的周围其他公寓性酒店都不允许经营，每天都有政府工作人员及警察进行巡逻和检查，导致在2018年6月份没有托管收入。第二，2020年2月至6月份，因受疫情影响，各小区不允许外来人员进入，小区进行封闭式管理，导致无法对外进行出租房屋，也即没有任何的托管收入。关于装修款，根据双方签订的房屋托管合作协议的约定，装修款是由李艳承担的，与格兰酒店无关，现李艳已将房屋收回，房屋装修的最终受益人也是李艳，所以李艳要求格兰酒店承担装修款没有事实和法律依据。李艳所称的违约金为100元每日的约定，该约定明显过高，不符合法律的规定，另外该约定要求格兰酒店迟延支付托管收入分成款超过15日的，但是格兰酒店在此期间并没有托管收入，也就没有托管收入分成款，所以不存在违约。 一审法院认定事实如下： 一、李艳系市南区xx路xx号xx号楼xx户权利人。2018年3月16日，李艳（甲方）与格兰酒店（乙方）签订《房屋托管合作协议》，约定甲方将市南区xx（xx路xx号）xx号楼xx号房屋托管乙方进行公寓经营。甲方交付房屋后，乙方委托第三方装修公司按照1500元/㎡的标准进行装修，包括家电、家具配套，装修面积87.45㎡，装修总价131175元，房屋布置时间为合同签订后60日内。托管期限自2018年3月23日起至2021年3月22日止，乙方筹备免租期为67天。甲方与乙方采取的分配方式为保底方式，甲方享受保底收益，乙方经营托管房屋所产生的经营费用均由乙方承担，乙方支付给甲方税后80元/平方/月，具体支付金额以乙方财务对账单为准。托管期间，乙方承担水电费、物业管理费等。除另有约定外，本协议项下的违约金为5000元。无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除协议。如双方在合作期内单方终止协议，违约方应赔偿对方为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用，并支付违约金5000元。由于不可抗力导致合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。合同另对其他事项进行了约定。二、李艳向协议指定的马婷婷账户转账支付装修费131175元。三、涉案房屋2020年1月至2020年6月期间产生水费20.9元、电费26.4元、空调电费69.13元、物业费2623.8元、电梯房525元，合计3265.23元。四、李艳于2020年6月17日收回房屋。 二、对双方争议的问题，一审法院认定如下： 1、李艳提交的《托管协议》中“乙方”名称记载为“青岛四季精选酒店管理有限公司”，后方加盖有“青岛四季精选酒店管理有限公司”印章及青岛格兰酒店管理有限公司印章。四季酒店公司提交其在银行备案的印鉴卡片，其中公司印章内有数字编码，《托管协议》中“青岛四季精选酒店管理有限公司”印章无数字编码，四季酒店公司称其公章被冒用。李艳称该合同由格兰酒店法定代表人张健提供。因《托管协议》所载公章与四季酒店公章不同，在李艳不能提交其他证据进行证明力补强的情况下，一审法院认为四季酒店并非合同相对方，如各方认为权利受损，可至公安机关处理。2、李艳提交青岛乾鼎源建筑工程有限公司、即墨市高嘉龙装饰工程部出具的造价表，认为涉案房屋装修在2017年造价为6万元左右，申请对装修造价进行评估。格兰酒店对证据不予认可。一审法认为双方装修价款已在合同中约定，即使高于一般市场价也是双方协商一致的结果，故对该两份证据及评估申请不予支持。3、李艳另提交录音两份，证明格兰酒店很早就想解除合同，房屋长时间闲置与疫情无关。格兰酒店对证据真实性不予认可。因无法证明谈话人身份，一审法院对证据不予认可。 一审法院认为，李艳与格兰酒店签订的《房屋托管合作协议》系双方真实意思表示，因其中四季酒店印章非备案印章，故协议内容仅对李艳与格兰酒店产生约束力。按照协议约定，托管费用为80元/平方/月，按照房屋面积87.45平计算，每月托管费用为6996元。格兰酒店认可2018年6月份及2020年2月至6月期间托管费用未付，但未提交证据证明2018年6月的费用因不可抗力未予支付，一审法院认为该6996元未支付构成违约，但双方约定的违约责任每日100元过高，一审法院酌情按照年利率24%计算至李艳收房之日为3223元。2020年2月至6月17日的托管费用经折算为31949元，格兰公司应予支付。物业、水电费等属合同约定由格兰酒店承担的费用，一审法院对李艳主张的该2886.8元予以支持。解除合同违约金5000元，因涉及疫情因素，一审法院酌情减少为2500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李艳与青岛格兰酒店管理有限公司签订的《房屋托管合作协议》解除；二、青岛格兰酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向李艳支付拖欠的托管费38945元及违约金5723元。三、青岛格兰酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向李艳支付物业费、水电费等2886.8元；四、驳回李艳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4067元，因适用简易程序减半收取计2033.5元，由青岛格兰酒店管理有限公司负担。 二审中各方未提交新证据。 二审中各方确认，李艳的装修款系向格兰酒店的人员支付。格兰酒店无法提供装修合同、购买屋内物品发票、无法提交付款证明。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案上诉人仅对违约金及装修费用进行上诉，对于一审判决其他部分，二审予以维持。 关于违约金，一审法院依据合同约定、合同履行情况、各方过错依法酌减，是行使自由裁量权的范围，二审不宜调整。 关于装修费用，本院认为，李艳将装修费支付给格兰酒店，由格兰酒店委托第三方按照统一标准对涉案房屋进行装修，在李艳与格兰酒店之间形成委托关系，李艳为委托人，格兰酒店为受托人。受托人应为委托人利益而行为。依据双方约定装修费用为131175元，现依据李艳的初步证据，装修费用远低于合同约定标准，而格兰酒店无法提供装修费用的支出证据，即格兰酒店不能证明其将委托人支付的装修费合理用于装修，对于未投入到装修的费用，格兰酒店应予退回。 另一方面，虽然合同解除后，李艳可接受涉案房屋，但该装修系为履行合同的特定用途而进行；若非履行双方之间的托管行为，并不会产生该装修费用。按照双方约定，李艳可通过合同的履行按月收取固定收益，收回成本，现因格兰酒店的违约行为导致合同无法履行，相应的也无法收回装修成本，该成本属于李艳的损失。至于装修装饰附合于房屋的价值，虽然因合同解除格兰酒店无法享用该部分价值，但上诉人作为守约方，没有义务对违约方被上诉人的损失负责，因此，格兰酒店依法应当对上诉人为信赖案涉合同而投入款项予以赔偿。 关于赔偿数额的认定，被上诉人不能提供任何装修证据，且在二审中明确不申请鉴定，依据一审中上诉人单方委托，房屋装修价值为60105元、58157元，则与合同约定价差在71070元-73018元之间，考虑到统一装修的上下浮动金额及合同性质、被上诉人的管理费用等负担，酌情赔偿上诉人3万元。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，一审法院认定事实、适用法律有误，一审判决应予部分改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7851号第一、第二、第三项。 二、撤销山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7851号第四项。 三、青岛格兰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李艳支付装修费3万元。 四、驳回李艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4067元，因适用简易程序减半收取计2033.5元，由青岛格兰酒店管理有限公司负担837元，李艳负担1196.5元；二审案件受理费3170元，由青岛格兰酒店管理有限公司负担663元，由李艳负担2507元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年四月十一日 法官助理 徐 鹏 书 记 员 王晓雨 书 记 员 王若怡