四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初2171号 原告：资阳市东福物业服务有限公司，住所地资阳市雁江镇建设东路113号，统一社会信用代码915120027175640494。 法定代表人：罗良玉，经理。 委托诉讼代理人：张学勇，男，公司经理。 委托诉讼代理人：李俊，资阳市卓见法律服务所法律工作者。 被告：郑菊，女，1979年8月31日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：魏汉周（曾用名：周志勇），男，1978年10月23日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：郑菊（系魏汉周之妻），住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市东福物业服务有限公司（以下简称“东福物业”）与被告郑菊、魏汉周物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，适用小额诉讼程序于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张学勇、被告郑菊（同为被告魏汉周的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资阳市东福物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告物业费、垃圾处理费合计10,411.73元；2.案件诉讼费用由被告负责承担。事实及理由：2013年8月28日，资阳市东福物业服务有限公司与资阳市鑫源房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务协议》，该合同约定，由原告向被告所居住的“东福三期”提供前期物业服务。被告系原告提供物业管理服务的“东福小区”三期XX号房屋的业主，该户房屋面积108.72平方米，约定的物业费为每平方米1.1元。自2013年9月1日至2020年9月30日，被告累计共欠84个月的物业服务费10,046元，共欠61个月的垃圾处理费366元，合计10,411.73元。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。特向人民法院提起诉讼，请求法院判决如诉请。 被告郑菊辩称，原告要求缴纳单价1.1元的物业费，要求原告拿出服务标准、服务细则进行核对，进行服务的项目愿意交纳物业费。小区内车子乱停乱放，到处都是动物的排泄物，也不知道多久打扫一次卫生。对未交物业费的期间、房号、房屋面积没有异议。被告住在农村，没住这个小区。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《前期物业委托服务协议》、资阳市物价局和城市管理局资价费(2005)85号文件、代缴垃圾费的票据3张、物业费催收函、中通快递单及签收查询单、以及原告当庭提交的日常工作画面照片10张，被告对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的四川省人口信息（户籍）证明、资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单，来源真实合法，与待证事实有关联，本院对其证据三性予以认可。对被告当庭提交的4页7张照片以及庭后补交的15张照片，其中部分照片显示了拍摄时间，部分照片被告手动登记了拍摄时间，但因案涉期间为2013年9月1日至2020年9月30日，上述照片均不在案涉期间内，故本院对上述照片的关联性均不予采信。对被告庭后补交的另外5张照片，因记载了拍摄时间且拍摄时间在案涉期间内，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告郑菊、魏汉周系资阳市雁江区城北村7、8、9、10社资阳市东福小区旧城改造二期工程5幢5（Z）XX号房屋的业主，房屋面积107.03平方米。2013年8月28日，案涉小区的开发商资阳鑫源房地产开发有限公司与资阳市东福物业服务有限公司签订了《前期物业委托服务协议》，协议主要约定：原告为东福小区三区（一期）楼盘提供物业服务，内容包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运、雨污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元/月·平方米；高层住宅1.2元/月·平方米；商业物业1.00元/月·平方米等；本协议期限自2013年9月1日起至2019年8月31日止，但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务协议生效时，本协议期限自动终止。本协议期满前6个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本协议期限达成协议，双方未能达成协议的，资阳市鑫源房地产开发有限公司应在本协议期满前选聘新的物业服务企业。原告东福物业从2013年8月28日起，一直为案涉东福小区三期提供物业服务至今。被告郑菊、魏汉周未向原告交纳2013年9月1日至2020年9月30物业费、2013年9月1日至2018年9月30日的垃圾清运费。2021年3月10日，原告东福物业通过中通快递向被告郑菊、魏汉周邮寄书面催收函催收物业费。 本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，案涉小区开发商资阳市鑫源房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业委托服务协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对资阳市东福物业服务有限公司与东福小区三期全体业主均具有约束力。2013年9月1日起至2019年8月31日，原告为东福小区三期提供了物业服务，被告享受了物业服务，应按《前期物业委托服务协议》约定支付物业服务费。前述物业服务合同到期后，案涉小区未选聘新的物业公司，原告东福物业继续为东福小区三期提供物业服务，存在事实上的物业服务关系，故被告郑菊、魏汉周应当向原告支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告已向被告履行了书面催收义务，被告郑菊、魏汉周应当向原告支付拖欠的物业服务费。结合公平原则和质价相符的原则，参考案涉小区系列物业服务合同纠纷案件裁判标准（因物业服务瑕疵物业费酌减0.1元/㎡/月），本院酌定物业费按1.1元/㎡/月的标准收取。根据资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单上记载的被告房屋面积为107.03平方米，故对原告主张的被告房屋面积为108.72平方米不予支持。原告主张被告郑菊、魏汉周支付2013年9月1日至2020年9月30日期间的物业费，实际应为85个月，但原告主张84个月，本院不持异议，即被告郑菊、魏汉周应向原告支付物业服务费9,889.6元（1.1元/㎡/月×107.03㎡×84个月）。对于原告超出上述金额的物业费请求，本院不予支持。第三，根据资阳市物价局和资阳市城市管理局文件[资价费（2005）85号]，资阳市城区内垃圾费系按照6元/户/月标准收取，原告已代小区业主支付了垃圾处理费，故被告郑菊、魏汉周应支付原告2013年9月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费366元（6元/月×61个月）。综上所述，被告郑菊、魏汉周应当向原告资阳市东福物业服务有限公司支付物业服务费9,889.6元、垃圾处理费366元，合计10,255.6元。同时，物业公司应当积极听取业主建议，努力改善服务质量，提高服务能力、水平，加强与业主的交流沟通，妥善化解物业矛盾纠纷。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告郑菊、魏汉周于本判决生效之日起十日内向原告资阳市东福物业服务有限公司支付2013年9月1日至2020年9月30期间的物业服务费9,889.6元、2013年9月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费366元，合计10,255.6元； 二、驳回原告资阳市东福物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告郑菊、魏汉周负担。（原告资阳市东福物业服务有限公司已向本院缴纳，被告郑菊、魏汉周自本判决生效之日起十日内向原告支付） 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高超秀 二〇二一年四月十六日 书记员  冯 果