陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕07民终585号上诉人(原审被告)：黎健明，男，1968年9月4日出生，汉族，住汉中市汉台区。上诉人(原审被告)：武立辉，女，1969年4月25日出生，汉族，住汉中市汉台区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师二上诉人共同委托诉讼代理人：李宇杰，陕西嘉盟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汉中和泽物业管理有限公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：成怀德，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉宝、马敏，该公司员工。上诉人黎健明、武立辉因与被上诉人汉中和泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。黎健明、武立辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定《委托物业管理协议书》对上诉人具有约束力错误，上诉人与被上诉人之间没有合同关系。《商品房预售合同》是上诉人与汉中天泽房地产开发公司签订的，上诉人与被上诉人之间没有签订任何物业服务合同。且上诉人与汉中天泽房地产开发公司签订《商品房预售合同》是已经约定无须交纳物业费，故双方在合同第十六条前期物业服务收费价格处用斜杠划掉，而同一小区其他业主与开发商签订的买卖合同中对物业服务费是有具体价格的，这足以说明双方已就案涉房屋无需交纳物业费达成一致约定，因此《委托物业管理协议书》不应对上诉人产生约束力。二、上诉人与被上诉人之间没有建立事实上的物业服务合同关系，一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费显失公平。上诉人购买的商铺位于小区外部，不经过小区出入，也无法进入小区，小区内的公共区域、公共设施、小区绿化、秩序维护等上诉人均没有享受。案涉商铺临街前的卫生、绿化、垃圾清理、治安防范、交通及车辆停放秩序等均由上诉人自己承担，被上诉人未提供任何服务。被上诉人也未举证证明其提供过物业服务。三、一审法院对于被上诉人收取物业费的标准、服务项目明细、水电费价格以及被上诉人为上诉人实际提供了哪些物业服务等事实认定不清，一审判决上诉人按1元/㎡·月的标准向被上诉人交纳物业费明显不当。汉中和泽物业管理有限公司答辩称，根据法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，被答辩人认为与答辩人之间没有建立事实上的物业服务关系与事实不符。根据建筑图显示，案涉商铺所在的18号楼在小区建筑规划范围内，不属于单独建筑，被答辩人确实享受了答辩人提供的安防、绿化、保洁等物业服务工作，被答辩人所在商铺使用的给排水、供电、空调、纯净水、消防等配套设施在小区辖区内，由答辩人提供相关的维护保养工作，被答辩人所用的水电也是答辩人处购买。答辩人提交的地下停车场停车服务票据足以证明答辩人提供了相关物业服务。被答辩人的房屋属于商业用房，答辩人对一审法院确定的收费标准也有异议，但考虑到被答辩人对答辩人物业工作不理解，及答辩人缺乏与被答辩人沟通等情况，答辩人愿意服从法院判决，也本着公平公正、服务至上的态度，后期与被答辩人完善服务合同并提供优质的服务工作。汉中和泽物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2017年4月10日至2021年4月9日的物业管理费六万五千一百六十元整（65160.00元）。2.判令被告向原告支付拖欠物业管理费产生的利息六千一百九十元整（6190元）。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年元月9日汉中天泽房地产开发有限公司和被告黎健明、武立辉签订《商品房预售合同》，被告购买滨江丽苑第18#楼，该商品房用途为商业用房，建筑面积共724平方米。合同第十六条约定：“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间，物业服务收费价格为/元/月平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、办公费用、法定税费、物业管理企业固定资产折旧。出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务”。2016年3月22日，汉中天泽房地产开发有限公司与原告汉中和泽物业管理有限公司签订《委托物业管理协议书》，约定：“物业的基本情况：汉中市汉台区XX号XX路以北、龙亭路以西，占地面积17333平方米；建筑面积59000平方米，小区总户数：住宅244套，商2层；委托管理服务期限为5年，自2016年3月22日至2021年3月21日止。第十四条规定了补充与附件（收费标准见附件1）附件一对和泽物业收费明细作了规定，（住宅）综合服务费为0.9元/平方米*月，（商用）综合服务费为1.5元/平方米*月”，另合同对物业服务内容、物业服务质量要求、房屋实施的维修等都作了详尽的约定。现原告就涉案物业的服务管理费用诉至法院，要求被告支付物业管理费用，审理中，一审法院对涉案物业进行了实地勘察。经一审法院多次调解，因双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案原告有无权利向被告收取物业服务费问题；二、关于物业服务费的征收标准问题；三、原告主张的利息是否能予以支持。关于原告汉中和泽物业管理有限公司有无权利向被告黎健明、武立辉收取物业服务费问题。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类,前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种物业合同均对业主具有约束力。汉中天泽房地产开发有限公司和被告黎健明、武立辉签订《商品房预售合同》、汉中天泽房地产开发有限公司和原告汉中和泽物业管理有限公司签订《委托物业管理协议书》均合法有效，对双方具有约束力。原、被告双方虽没有直接签订物业服务合同，但双方签订的《商品房预售合同》第十六条对前期物业服务进行了明确的约定，双方对此均予以签字认可，被告所购房屋虽然属于小区外部边缘，但其亦在汉中天泽房地产开发有限公司与原告签订的《委托物业管理协议书》划定的管理区域内，其仍应属于原告物业服务的组成部分。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。因此,被告关于其涉案房屋位于小区西南角外部，没有经过小区出入，没有使用小区内部的公共设施，不属于原告提供服务的范围，且没有与原告签订物业管理服务合同，没有物业服务约定等答辩意见依法不能成立，一审法院不予支持。被告辩称其在签订商品房预售合同时，双方已明确约定无需缴纳物业费，因无证据予以证实，一审法院不予支持。综上,被告应当向原告交纳物业服务费。关于物业服务费的征收标准问题，原告主张按照1.5元/㎡·月计算物业费，从一审法院实地勘察的情况来看，被告购买的房屋处于小区外缘，入户亦不需要通过小区大门，虽然其在《委托物业管理协议书》划定的管理区域内，但和小区内住户是有区别，原告也未举证证明为案涉房屋提供完备的物业服务，另汉中天泽房地产开发有限公司和被告黎健明、武立辉双方签订的《商品房预售合同》第十六条中确实没有对物业服务收费标准进行明确约定，故一审法院根据本案实际情况，酌情认定物业费用标准按照1元/㎡·月为宜；对原告主张的物业费按照1.5元/㎡·月物业收费标准，参照被告所购买房屋的实际面积724㎡，计算2016年4月10日至2021年4月10日的物业费，其物业费用标准应按照1元/㎡计算，故物业费为43440元（1㎡/月*12月*724㎡*5年）。关于原告主张由被告向原告支付拖欠物业管理费产生的利息，因汉中天泽房地产开发有限公司和被告黎健明、武立辉签订《商品房预售合同》、汉中天泽房地产开发有限公司和原告汉中和泽物业管理有限公司签订《委托物业管理协议书》中均未对拖欠物业费的利息进行约定，故因证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黎健明、武立辉应于判决生效后二十日内向原告汉中和泽物业管理有限公司支付拖欠的2016年4月10日至2021年4月9日的物业服务费43440元。二、驳回原告汉中和泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费诉讼费1584元，由被告黎健明、武立辉承担1000元，原告汉中和泽物业管理有限公司负担584元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，以及查明事实，本案应为物业服务合同纠纷，一审法院将案由确定为合同纠纷不当，本院予以纠正。本案的主要争议焦点为：一审法院认定上诉人与被上诉人之间形成物业服务合同关系，判令上诉人按1元/㎡·月的标准向被上诉人支付物业服务费是否正确。关于上诉人与被上诉人之间是否形成物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位（汉中天泽房地产开发有限公司）与被上诉人汉中和泽物业管理有限公司签订的《委托物业管理协议书》合法有效，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。上诉人与汉中天泽房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十六条也约定了前期物业服务，该条款中收费价格处的斜杠只能表明双方没有对收费标准进行约定，不能证明双方约定为不收取物业服务费。上诉人亦未提交其他证据证明在购买房屋时双方对房屋物业服务有其他约定。故上诉人认为其与被上诉人之间未建立物业服务合同关系，其不应当支付物业服务费的上诉请求与事实和法律规定不符，本院不予支持。关于一审法院按照1元/㎡·月的标准确定物业服务费是否适当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在被上诉人不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，被上诉人的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到上诉人满意的程度，但被上诉人也确实提供了包括公用设施设备维护、水电费收取等物业服务。一审法院依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到上诉人实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额酌情按1元/㎡·月的标准计算物业服务费，并无不当。上诉人认为一审法院确定的收费标准错误的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人黎健明、武立辉的上诉请求均不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费886元，由上诉人黎健明、武立辉共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈耀斌审 判 员 李小艳审 判 员 李 晓二〇二一年四月二十七日法官助理 金 庆书 记 员 张译心