西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5232号    原告：陕西双维物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。    法定代表人：石晓武，职务不详。    委托诉讼代理人：张丽红，女，汉族，1979年11月14日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。    委托诉讼代理人：张晓萍，女，汉族，1973年10月26日出生，住西安市碑林区，系该公司员工    被告：孙军华，男，汉族，1978年3月16日出生，住重庆市。委托诉讼代理人：刘静，女，汉族，1980年5月12日出生，住西安市雁塔区，系被告的妻子。    原告陕西双维物业管理有限公司（以下简称双维公司）与被告孙军华物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告双维公司的委托诉讼代理人张丽红、张晓萍，被告孙军华的委托诉讼代理人刘静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告双维公司诉称，被告系原告所管理的双维花溪湾小区的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与陕西双维物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费及其他费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年4月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费用(服务费2274.72元、电梯费947.94元、公共能耗费257.26元、垃圾清运费126元)共计3605.92元；2、被告支付原告自2019年7月1日至2020年12月31日所欠物业费用的违约金721.18元；3、被告承担本案诉讼费用。被告孙军华辩称，孙军华在2006年12月3日购买了西安双维实业发展集团有限公司建造的花溪湾小区，陕西双维物业管理有限公司既是西安双维实业发展集团有限公司的子公司，也是西安双维实业发展集团有限公司作为花溪湾小区的开发商选聘的物业管理企业，他们之间签订花溪湾小区的《前期物业服务合同》。孙军华在2006年12月3日与双维公司签订了《物业服务协议》，尽管双维公司的物业服务质量在不断地下降，孙军华也是按时足额按建筑面积1.2元/㎡缴纳物业费、按合同约定的电梯费和垃圾清运费。就是在孙军华家2020年7月21日发生被盗事件后，双维公司也没有及时采取合理措施制止的情况下，孙军华也多次前往双维物业处要求按照双方签订且已生效的《物业服务合同》约定，按建筑面积1.2元/㎡缴纳物业费、按合同约定的电梯费和垃圾清运费，双维公司拒绝孙军华的请求。因双维公司自身的原因，在2017年7、8月间和2018年6、7月间花溪湾小区发生了四次大规模、时间超过三天的停电事故，引起了花溪湾全体业主的不满，在有关部门的督促下，2019年4月双维公司将花溪湾小区的民用电并入国家电网。双维公司在没有与业主协商的情况下，擅自在花溪湾小区的每个单元门口贴出：要求花溪湾所有的业主和物业使用人从2019年4月起，以建筑面积为基数，每月按0.15元/㎡额外缴纳公共能耗费，双维物业要求孙军华每月按0.15元/㎡缴纳公共能耗费没有法律依据。孙军华不是拒交物业费，而是无法按合同约定缴纳物业费的主要原因是双维公司将公共能耗费与《物业服务合同》中约定的缴纳物业费、电梯费和垃圾清运费捆绑在一起，致使孙军华多次请求双维公司按双方签订《物业服务合同》履行无果。最终出现孙军华拒交物业费完全是双维公司违约行为造成的，孙军华是行使正常的抗辩权，违约金是惩罚违约行为，物业合同的违约方是双维公司而不是孙军华。2019年7月起双维公司对花溪湾业主收取物业费是区别对待的，即有的业主缴纳物业费时就没有缴纳公共能耗费。请求法院驳回原告要求孙军华支付公共能耗费257.26元和违约金721.18元的诉讼请求。经审理查明,2006年12月3日，原告双维公司（甲方）与被告孙军华、刘静（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：双维公司对双维·花溪湾住宅小区9幢1单元17层11701室提供物业服务，计费方式采取包干制计费方式。住宅用房按照1.2元/平方米·月。物业服务费中不包含物业共用部位、共用设施设备的正常运行能耗、中修、大修、损耗和乙方自用部位自用设施的维修费用。电梯运行费一层房屋0.1元/平方米·月，二层高层0.2元/平方米·月，后每增一层，相应增0.02元/平方米·月。受有关部门或单位委托，甲方可代收代缴水、电、暖、气、生活垃圾处理费等。收费标准和办法执行政府有关规定。每季度第一个月10日前，交付本季度物业服务费、车辆停放费、电梯费；每月按时交纳水、电及垃圾处理费及其它各项代收代缴费用；采暖费按一个采暖季在11月1日前收取。从逾期之日起每日按应缴费用的5‰收取滞纳金。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金或采取暂停水电等措施直至向人民法院起诉。案涉房屋建筑面积为90.27平方米。另查明，2013年3月4日西安市人民政府办公厅下发《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办发[2013]47号），第九条公共用电部分电费分摊规定，户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。供电企业应对住宅小区公共用电安装独立电表进行计量，可以委托物业管理服务企业或小区自管单位代收电费，并据实向供电企业缴纳。供电企业应酌情支付一定的手续费，具体标准由双方协商约定。物业管理服务企业应将公共用电单独列账，定期向全体业主公布收缴及分摊情况。根据原告提供的2019年-2020年度公共能耗（公摊电费）公示详单，2019年6月，花溪湾小区初步完成到户电网改造，物业用电未分离，2020年2月将物业用电线路分离，花溪湾小区的实际公摊用电：2020年2月为23023.42元；2020年3月为25390.5元；2020年4月为25485.71元；2020年5月为29084.21元，根据2020年2-5月份的用电平均数25745.96÷170000平=0.1514元/平。以上事实,有《前期物业管理服务协议》、公告、小区环境照片等证据及庭审笔录等在卷佐证,足以认定。   本院认为,原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示,未违反法律法规的强制性规定,该协议合法有效,双方均应恪守履行。原告已经按约提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业费、电梯费、垃圾处理费。关于原告主张的公摊电费，双方签订的《前期物业管理服务协议》虽并未对公摊电费的缴纳标准进行约定，但明确约定原告收取的物业费中并不包含物业共用部位、共用设施设备的正常运行能耗，《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办法[2013]47号）中也明确规定了公摊电费应当按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。被告入住小区后,客观上使用了共用部位、共用设施设备的电并实际产生了费用,原告要求被告支付公摊电费合理有据。至于缴纳标准,根据双维公司提供公示详单，花溪湾小区在2019年6月完成到户电网改造后，直至2020年2月才将公共能耗用电电路与物业用电分离，单独计费，2020年2月-5月花溪湾小区的每月实际公摊电费平均数为25745.96元，分摊到170000平方米，每平方米每月的费用为0.1514元，该标准为实际产生的电费计算的结果，因共用部位、共用设施设备耗电相对稳定，不会产生较大变化，该标准也可以类推适用于电路分离前无法据实核算公摊电费的时间段，故本院对于原告主张按照每平方米每月0.15元的标准收取公摊电费予以认可。综上，对于原告主张的自2019年4月1日至2020年12月31日的物业费2274.72元、电梯费947.94元、公共能耗费257.26元、垃圾清运费126元本院予以支持。对于原告主张的违约金，被告辩称不是拒交物业费，而是双维公司将公共能耗费与《物业服务合同》中约定的缴纳物业费、电梯费和垃圾清运费捆绑在一起，致使其多次请求双维公司按双方签订《物业服务合同》履行无果，其是行使正常的抗辩权。根据原告提供的证据，其在西安市物业服务及代收代缴价费公示牌中，对于公共能耗一栏仅公示了收费标准为0.15元/平，直至2020年8月31日才对公共能耗（公摊电费）具体的计算办法予以公示，在此之前原告并未能向被告说明收取该费用的依据与标准，原告也存在一定的责任，在原告公示了该标准后，应给予被告一定的合理期间用于缴纳各项费用，在合理期限后，被告仍不缴纳上述费用，确实存在违约，本院酌情将该合理期间认定为7天，故被告应向原告支付自2020年9月7日至2020年12月31日的违约金，原告认为协议约定的违约金标准过高，主动将违约金降低，共主张2019年7月1日至2020年12月31日的违约金为721.18元，故本院酌情按照比例认定2020年9月7日至2020年12月31日应缴纳违约金151元予以支持，超出部分不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:            一、被告孙军华应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西双维物业管理有限公司物业服务费2274.72元及电梯费947.94元、垃圾费126元、公摊电费257.26元,合计3605.92元。    二、被告孙军华应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西双维物业管理有限公司支付违约金151元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。    三、驳回原告陕西双维物业管理有限公司其余诉讼请求。    本案案件受理费50元,减半后为25元由被告孙军华承担。因原告已预交,故被告履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    李  多  萌 二〇二一 年 四月 二十一日 书  记  员    白      杨   打印：杜予诺     校对：杜予诺    2021年  月  日送达     1