天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初4924号原告：王吟婵，女，1970年4月4日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：王希亮，男，1979年9月17日出生，汉族，住天津市北辰区。原告王吟婵与被告王希亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，先依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王吟婵、被告王希亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王吟婵向本院提出诉讼请求：1．请求法院判定被告退还原告房租18569元；2．请求法院判定被告赔偿原告搬家费用共计64250元；3．本案的诉讼费、保全费由被告承担。2016年7月1日，原告与谢明生一起合租被告位于天津市北展区××路路边一处六亩的院子，租给原告存放租赁工具、建筑器材和机械设备，并签订租赁合同，租赁期限：2016年7月1日至2021年7月1日，租期为五年。租金为前三年65000元，第四年7万，第五年7.5万元（两家均摊）。合同约定了承租期间内若遇国家占地拆迁，被告退还原告剩余租金，迁移费用按国家补贴价钱由被告付给原告。原告在租赁期限内。每年按时缴纳房租（有付款凭证与银行、做信转账流水）。2019年12月20日上午，国家水利局人员与综合执法一起来到租住的院子里要求强制拆除，理由是此土地和房屋不属于被告。被告在之前也没有通知到原告此事。当日就把房屋以及院子围墙拆除了一部分，使得原告无法继续使用了，告知原告尽快搬家并于五日后拆除剩余房屋，原告搬至武清杨村附近。原告租金已交缴纳到了2020年7月1日，2019年12月20日强制拆迁，故应退还6个月11天的房租，共计18569元。原告搬家所花费的各项费用都有明细、转账记录以及相应的票据。费用如下：1．天津通鑫发运费29100＋1600元号；2．武清汽车吊卸车费用4450元；3．塔吊、基础拆除运费汽车吊以及人工费2500＋1200＋1200＋4000＋1200＝10100元；4．搬家人工费18200＋800＝19000元，上述共计：64250元。原告与被告商讨赔偿问题无果。故告至贵院。望判如所请。王希亮辩称，只同意退还原告年三个月的租金，按年租金35000元计算，三个月租金是8700元，被告出租的土地是养殖用地，租赁期间内国家占地拆迁可以给原告搬家费补偿。本案是水利局强拆，不是被告违约，被告没有义务给原告搬家费损失，如果原告要求赔偿，应该找水利局主张。原告说的拆卸塔吊费用与被告无关，塔吊是原告未经被告同意安装的，只能在土地上放塔吊没有允许安装，拆卸塔吊的费用更不应由被告承担。诉讼费与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据原告向被告支付房租明细、拆除房屋照片、租赁合同、视频资料U盘，被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据通知书、照片、养殖合同、水电费合同，原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，王希亮（出租方即甲方）与王吟婵、谢明生（承租方即乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将天津市北辰区津榆公路路边院一处土地约六亩租赁给乙方使用，乙方用作存放租赁工具、建筑器材及机械设备；租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日止，前三年每年租金65000元，第四年租金7万元，第五年租金7.5万元；乙方在承租期限内若遇国家占地拆迁，才能终止合同，甲方退还给乙方剩余租金，迁移费用按国家补贴价钱，甲方支付乙方。合同尾部有出租方王希亮签字，承租方王吟婵、谢明生签字。2010年1月1日，小淀村民委员会（甲方）与王加禄（乙方）签订《养殖合同》，甲方提供东西55米，南北49米，4亩地块作为乙方养殖用地，期限5年2010年1月1日至2015年1月1日，租金每年每亩300元，4亩共计1200元，该土地只供养殖使用，不准用此地干企业及其他行业，如有发现收回承包地。合同尾部有小淀村民委员会盖章，王加禄签字。2019年5月10日政府相关部门在原告承租土地院墙上张贴了由天津市北辰区水务局、天津市规划和自然资源局北辰分局、天津市北辰区司法局、天津市公安局北辰分局、天津市北辰区生态环境局、天津市北辰区城市管理综合执法局、天津市北辰区城市管理委员会发出的通告，内容为：为维护河道生态环境，保证堤防和行洪防汛安全，对河湖管理范围内“四乱”（乱占、乱采、乱堆、乱建）问题进行清理整治，通告如下：1．严禁在河道管理范围内修建房屋、墓地或者其他阻碍行洪、危害水工程安全的建筑物，严禁在河道内设置阻碍行洪障碍物等乱占、乱采、乱堆行为；2．上述违法违规行为的单位或个人应于2019年5月30日前自行拆除在河道管理范围内的违法建筑物，清楚堆放的废弃物、生活垃圾和河道内的阻水障碍物恢复河道原状；3．逾期未拆除清除到位的，相关部门依法依规进行处置，后果当事人自行承担。诉讼中，原被告双方均认可2019年7月1日至2020年7月1日的年租金为3.5万元，原告已向被告全额交纳，原告不拖欠被告租金。原告称政府相关部门于2019年12月19日拆除了涉诉土地的院墙。被告称政府相关部门于2019年12月19日拆除了涉诉土地上的房屋，院墙未拆除。原被告双方均认可原告于2019年12月26日开始搬离，至2020年1月3日除塔吊外其他全部搬离，塔吊于2020年3月29日拆走。但在诉讼中，双方又均认可租赁截止的时间为2019年12月31日。原告称搬离损失为64250元，其提供了运费、车费、人工费的收据和转账记录等，证明已经支付了相关搬离费用。本院向天津市规划和自然资源局北辰分局调取了涉诉土地权属，显示为小淀村农民集体，村庄。本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同的效力；二、被告是否应退还原告租金；三、被告是否承担原告搬离损失。关于争议焦点一，根据相关法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。及出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原被告签订的租赁合同约定被告将“津榆公路路边院一处土地约六亩”出租给原告，因此合同约定的出租范围应包括土地及院落。因政府相关部门联合发出通告，告知禁止在河道管理范围内修建房屋等，被告修建房屋的行为违反了法律法规的强制性规定，且被告的房屋亦未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同无效。关于争议焦点二，根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付。本案中，虽租赁合同无效，但原告已经占有、使用了涉诉房屋和土地，应参照租金标准支付占有使用期间的费用。诉讼中，原被告均认可租赁关系截止的时间为2019年12月31日，且原告已支付至2020年7月1日的占有使用费用，2020年1月1日至2020年7月1日全年的占有使用费为3.5万元，对于原告预支的费用，被告应予退还，即被告退还原告3.5万元的一半为1.75万元。关于争议焦点三，根据相关法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在承租被告房屋和土地时，对被告出租的土地来源及房屋产权归属未进行积极主动审查，存在未加审慎注意的责任，故自身存在过错，应对产生的损失应承担相应责任。且原告在政府相关部门发出限期自行拆除发违法建筑物的通告后，原告未积极主动搬离，继续占用使用，自身亦存在过错，应对产生的损失也应承担相应责任。故本院依据原告签订租赁合同的承租年限和原告实际占有使用年限，及双方的过错程度，本院酌定被告支付原告损失费用1万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、被告王希亮于本判决生效之日起十日内返还原告王吟婵占有使用费17500元；二、被告王希亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告王吟婵损失10000元；三、驳回原告王吟婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，原告王吟婵承担1382元，被告王希亮承担488元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  孙延忠审判员  刘 阳审判员  李 猛二〇二一年四月七日书记员  张轶男附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。