江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初187号原告：董宜清，男，1997年8月14日生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：朱正，江苏融鼎律师事务所律师。被告：陈玲，女，1992年6月19日生，住江苏省盐城市亭湖区。被告：蔡金成，男,1994年1月14日生，住江苏省盐城市亭湖区。原告董宜清与被告陈玲、蔡金成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告董宜清的委托诉讼代理人朱正，被告陈玲、蔡金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董宜清向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与两被告于2020年10月6日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》；2、请求两被告退还原告支付的定金人民币5万元；3、请求两被告向原告支付违约金116640元；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2020年10月6日原告董宜清通过江苏房先锋房地产经纪有限公司与被告陈玲、蔡金成签订《存量房买卖及买卖居间合同》，约定两被告将其所有的坐落于盐城市亭湖区室房产以1458000元的总价出售给原告，原告向两被告支付购房定金5万元，首期房款60万元于2020年11月20日前支付，剩余款项由原告向银行贷款，并约定逾期超过三十日仍未履行，则本合同因违约方违约，无法实现合同目的，本合同自动解除，守约方可向违约方主张定金责任或总房款百分之八的违约金，二者以高为准。合同签订后，原告于2020年10月8日、10月14日分别向被告支付了2万元、3万元，合计5万元，并于2020年11月20日与中介工作人员一同前往两被告家中支付首付款，但两被告拒绝接受，并明确表示不再继续履行合同，导致合同无法继续履行。为维护一个的权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈玲、蔡金成共同辩称：我们两被告是夫妻关系。我不同意原告的诉讼请求，首先2020年10月6日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》就不成立，因为我本人没有签字，案涉房屋是我与被告陈玲共有的，在我不知情的情况下被卖掉，据说是被告陈玲代签的字，在此期间我在外面要账的。案涉房屋是通过中介出售的，是被告陈玲帮我代签了，但是该买卖我不认可。在中途我回来之后，知道被告陈玲把房子卖了，我就让被告陈玲把钱退了，在案涉房屋买卖过程中，中介公司没有跟我本人取得任何联系，中介公司就因为被告陈玲的一条短信，就认为我和被告陈玲把房子卖了。我回来之后，就把原告交的5万定金通过微信转账退给了中介公司的该业务的经办人，好像姓石，但是当时他没有收，后来姓石的也没有告诉买房人。因为我们没有跟原告直接接触。同意退还定金，但不同意原告要求承担116640元违约金。经审理本院依法认定事实如下：2020年10月6日，陈玲与董宜清、江苏先锋房地产经纪有限公司签订一份《存量房买卖及买卖居间合同》，载明：……第二条房屋情况1、甲方所售房屋坐落于盐城市亭湖区，该房屋所在楼层为10层，共15层，建筑面积购105.23平方米（以产证实际面积为准）。2、该房屋不动产权证号为：0006534，产权人：蔡金成、陈玲。……甲方签字（手印）处有陈玲、蔡金成的签名及手印，乙方签字（手印）处有董宜清的签名及手印。第三条成交价格，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1458000元。……第四条付款及税费（一）乙方付款时间、方式如下：1、定金：本合签订当日，乙方向甲方支付定金。人民币2万元。此款项直接支付给甲方，丙方作为第三人见证。补充定金：甲乙双方签署本协议后3日内补足定金至人民币5万元；2、首期房款乙方于2020年11月20日前，向甲方支付首期房款人民币60万元（含定金），此款项乙方直接支付给甲方，用于偿还甲方房产抵押款60万元，抵押权人：蔡金成、陈玲；3、剩余房款：贷款方式，乙方于2020年11月20日前与银行签订贷款合同，申请贷款金额：人民币858000元向甲方支付。若乙方贷款申请未获足额批准或者无法获得贷款，原则上乙方需以现金方式补齐贷款不足部分，在甲乙双方同意的基础上，乙方在获得银行审批结果通知后三日内与甲方、丙方联系，在丙方见证下沟通相关后续事宜，并签署对应补充协议。此款项存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按当地房产交易主管部门的规定向甲方支付。4、尾款2万元于房屋移交当日一次性向甲方支付。……第八条：违约责任1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性负全责。甲方保证该房屋符合国家政策法规，保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方保证该房屋已告知非质量瑕疵比如凶宅、拒绝迁移、暴力追债等情况，如有非质量瑕疵并获得乙方认可，甲乙双方应另行达成书面文件作为本合同的附件；甲方承诺其配偶和房屋的共有权人知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，否则引起的法律及经济责任由甲方承担。乙方承诺其配偶和预购该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生纠纷的，由违反承诺方承担定金责任或按照房屋成交总价款的百分之八赔偿守约方的损失，二者以高为准。2、因甲方或者乙方违反本合同约定，如拒不配合或者虚假提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（3）逾期超过三十天仍未履行的，则本合同因违约方违约，无法实现合同目的，本合同自动解除，守约方可向违约方主张定金责任或总房款百分之八的违约金，二者以高为准，守约方无需向违约方发送相关解除合同的书面材料。……3、甲乙双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为致使对方解除合同，违约方除向守约方承担违约责任外，同时需正常向丙方支付应付的中介费。关于守约方与丙方的中介费用，由守约方与丙方另行协商。……6、本合同此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按照格式合同（契约）办理过户手续时，双方一致同意，格式合同仅作为过户登记之用，甲乙双方具体权利义务的责任以本合同约定为准。7、丙方已就本合同所有条款向甲乙双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白并无异议。……合同还约定了其他内容。庭审过程中，原、被告均认可《存量房买卖及买卖居间合同》中“蔡金成”的签名是被告陈玲代签。上述合同签订后，原告的母亲倪某于2020年10月9日、10月14日分别向被告陈玲的支付宝、微信转账3万元、2万元，合计5万元。庭审过程中，原告表示放弃要求解除原告与两被告于2020年10月6日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》的诉讼请求，理由是案涉合同第八条第二项第三款中约定的只要一方违约导致合同不能履行的，该合同自动解除。本案庭审中，原被告双方对下列事实存在分歧，并分别进行了陈述及举证：1、关于案涉房屋买卖合同后续履行情况被告陈玲陈述，一开始我是跟中介公司的负责人孙某说了，我老公不同意卖这个房子，要退款。当时5万元（通过）微信转给姓石的，她没有收，说过两天到我家处理这个事，但是一直到买方约定的20号付首付的时间，中介公司的负责人就带着几个人到我父母门市上闹。被告蔡金成陈述，在20号前几天，买方家三个人和中介公司两个人也去过我家的，让我本人配合中介公司完成案涉房屋买卖交易，我没有同意，因为我一直不同意卖房。当时谈到退还定金，原告不要。第二天我打电话给买房人，说一两个星期之前就把定金退给中介公司了并且告知其我不卖房子，买房人回复我说她也不清楚。经查看原被告提供的微信聊天记录，显示：2020年10月19日，被告陈玲通过其微信告知江苏先锋房地产经纪有限公司中介公司的孙某称“实在不好意思，我老公不同意卖房，我准备房子卖了离婚的，他不同意。你看钱是发你微信，还是打你卡上”。2020年11月19日下午4时41分，原告的母亲倪某通过微信联系被告陈玲：“这房为啥不卖，能谈谈吗？”陈玲微信回复：“我老公不同意，说这个是给我女儿的！谈什么？”倪某回复：“无非要涨价，对吗。”陈玲回复：“不是，不是因为涨价”，“如果是因为涨价，不会上个月就跟你那边说了，只是中介没告诉你而已，这个我老公说什么都要留给女儿的。”，“这个事中介的问题”，“上个月我们就明确情况了，她却没有通知你们买房，而且发了很多恐吓的，又是要起诉，又是什么的，无非就是她中介费少了两万多”，“中介今天怎么跟你这边说的？”，“我也没办法，我以为中介早就通知你们了呢。是她们自己说的，告诉客户的。哪知道她们没说呢。”2、关于出售房屋是否为两被告共同意思表示庭审中，原被告双方对被告蔡金成有无委托被告陈玲代为出售案涉房屋买卖事宜存在分歧，并分别进行了陈述：原告的诉讼代理人陈述：我方认为被告蔡金成委托被告陈玲签订案涉买卖合同是有效的。为证明其陈述，原告提交下列证据：被告陈玲提供给房屋中介公司的短信截图一张，内容为“本人蔡金成，身份证号因工作不方便，委托老婆陈玲出售悦达汇文苑的房子”。被告陈玲陈述：该短信聊天记录截图是签合同当天我给中介的，短信聊天记录是我自己的两张手机卡之间发生的对话，当时因为我跟我老公吵架，我要卖房，所以我就把该短信截图发给中介了。我当时跟中介公司说我老公在外面赌钱输了，我要卖房，中介公司负责人让我不要告诉买房是因为两口子吵架要卖，就说是要置换，中介公司意思可以多卖点价格。被告蔡金成陈述：我不认可原告代理人说的合同是因为我们反悔而无法履行，事实上这个合同因为我没有签字，就没有生效。本院认为：依法成立的合同受法律保护。一、关于案涉《存量房买卖及买卖居间合同》合同效力问题。被告蔡金成辩称案涉合同自己没有签字，合同没有生效。本案中原告提交的《存量房买卖及买卖居间合同》第八条第一项的双方明确约定：“……甲方承诺其配偶和房屋的共有权人知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定……”，且订立合同时，被告陈玲提供了被告蔡金成授权短信、案涉房屋产权证书原件等，可以看出原告董宜清在购买涉案房屋时是善意的，且其当时有理由相信被告陈玲有代理权。综上，出售涉案房屋应认定为被告陈玲和房屋共同共有人蔡金成的共同意思表示，案涉合同并不存在法律规定的无效和可撤销情形。综上，原被告之间通过江苏先锋房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖及买卖居间合同》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，案涉合同对合同各方均具有约束力。各方均应按合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告已履行支付定金的合同义务。此后，被告陈玲以其丈夫蔡金成不同意出售涉案房屋为由明确表示不履行合同义务，依据双方当事人签订的《存量房买卖及买卖居间合同》第八条第2款第3项约定：“逾期超过三十天仍未履行的，则本合同因违约方违约，无法实现合同目的，本合同自动解除。”因被告陈玲于2020年10月19日向中介公司告知不出售案涉房屋，原告在向本院提起诉讼时亦提出解除合同，并要求被告返还已付定金，已明确作出解除合同的意思表示，两被告在收悉本院送达的诉状后，仍未履行合同，对合同解除事宜亦未提出异议，故本院确认案涉原被告之间就案涉房屋的买卖合同关系从两被告收到诉状副本之日即2021年1月8日起解除。现原告主张两被告退还定金5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于原告主张的违约金。两被告不履行合同义务已构成违约，对此应承担违约责任。根据双方《存量房买卖及买卖居间合同》的约定：“守约方可向违约方主张定金责任或总房款百分之八的违约金，二者以高为准”。现原告主张要求两被告承担违约金116640元（1458000元*80%）。考虑到两被告明确表示不履行合同、退还定金的时间等具体违约情形，以及因两被告的违约行为给原告造成的损失等具体情况，本院酌情确定两被告应向原告支付违约金7万元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：被告陈玲、蔡金成于本判决生效之日起十日内向原告董宜清退还购房定金5万元，并支付违约金7万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3633元，依法减半收取1817元，由被告陈玲、蔡金成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 凡二〇二一年四月一日法官助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附录法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。