四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15004号 上诉人（原审原告）：余洋，男，1984年3月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：肖文平，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小玉，北京康达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都懿鼎商贸有限公司，住所地：四川省成都市武侯区机投镇祥和街**。 法定代表人：娄长兴。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 原审第三人：成都新同瑞资产管理有限公司，，住所地：四川省成都市锦江区总府街******** 法定代表人：廖俊萍，总经理。 委托诉讼代理人：张骞鹤，四川新开元律师事务所律师。 上诉人余洋因与被上诉人成都懿鼎商贸有限公司（以下简称懿鼎公司）、原审第三人成都新同瑞资产管理有限公司（以下简称新同瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 余洋上诉请求：1．撤销一审判决第二、四项判决，改判支持余洋一审第二、三、四项诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费全部由懿鼎公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）一审法院对案涉商铺因懿鼎公司原因未通过消防验收、通过消防验收后未申请消防安全检查的事实未作认定，属认定事实不清。懿鼎公司交付的商铺因未通过消防验收和消防安全检查不得投入使用、营业，不符合约定的服装销售用途。余洋利用商铺进行经营并获取经营收益的目的完全不能实现，懿鼎公司已根本违约。1．案涉商铺是春熙荟商场的一部分，其消防是与春熙荟商场一起验收，一起申请消防安全检查。因懿鼎公司的原因，案涉商铺及春熙荟商场因消防问题多次不能如期开业。案涉商铺及春熙荟商场逾期至2015年12月30日才通过消防验收。成都市锦江区公安消防大队出具的锦公消字【2015】第0046号《建设工程消防验收意见书》虽然载明“综合评定该工程消防验收合格”，但同时载明“该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。一审法院对成都市锦江区公安消防大队将春熙荟商场（含案涉商铺）认定为公众聚集场所的事实及投入使用、营业前应依法申请消防安全检查的明确要求未作认定。2.2015年12月30日消防验收通过后，懿鼎公司未告知余洋，也未组织开业前消防安全检查，因而案涉商铺一直不具备开业条件，不能作为经营使用。导致余洋开业经营的目的完全不能实现。3．一审法院未对2016年8月19日成都市锦江区公安消防大队出具的《行政处罚决定书》（锦公（消）行罚决字【2016】第0101号）中载明的事实进行认定。该行政处罚决定书可证明至2016年8月10日，案涉商铺未经过消防安全检查，不得投入使用，直至本案提起诉讼之日，案涉商铺仍未经消防安全检查，仍不能开业经营。案涉商铺无法作为服装销售使用，无法实现合同目的。4．根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条的规定，通过消防验收和消防安全检查是懿鼎公司作为商场经营管理者的责任，懿鼎公司未履行该义务，导致案涉商铺不能开业经营，懿鼎公司已构成根本违约。（二）一审法院认为“余洋承租案涉商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，商场未如期开业显然会降低案涉商铺的商业氛围价值，对余洋经营造成较大影响”的理由缺少事实依据。该理由成立的前提是案涉商铺己如期开业，但案涉商铺未开业经营，也不能开业经营（消防问题），因此谈不上商场未如期开业降低案涉商铺的商业氛围价值，对余洋经营造成较大影响。而是案涉商铺自身不具有商业氛围价值，对余洋经营造成根本性影响。案涉商铺是商场的一部分，消防验收与消防安全检查系同商场一起整体申请，商场不能投入使用、营业，案涉商铺也不能投入使用、营业，商场不具备开业条件，案涉商铺也不具备开业条件，商场未如期开业，案涉商铺也未如期开业。（三）一审法院认为“案涉商铺位于所在商场外侧，承租方开业经营的目的并非完全不能实现．．．．．．不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用”的理由缺乏事实依据。1．案涉商铺不能实现开业经营目的的根本原因是案涉商铺未通过消防验收和消防安全检查，而不因案涉商铺位于商场内侧或外侧有所区别。一审法院将商铺位置作为是否开业经营的认定标准，仅因案涉商铺位于所在商场外侧而认定承租方开业经营的目的并非完全不能实现的理由缺乏事实依据。即使案涉商铺位于商场外侧，也应受《中华人民共和国消防法》的约束，不得违反法律、行政法规的强制性规定。2．一审法院认为“承租方开业经营的目的并非完全不能实现”没有事实依据。一审法院“并非完全不能实现”的表述非常模糊，并非完全不能实现的意思是可以实现一部分，那么能实现多少，如何实现，一审法院未作说明，也没有事实依据。在懿鼎公司交付的案涉商铺不符合约定用途与《中华人民共和国消防法》的强制性规定、也未开业经营的前提下，案涉商铺不可能实现部分开业经营的目的。3．一审法院认为“余洋可就相应期间的租金及费用减免等事项与出租方协商，但不能以商场未开业由拒绝缴纳租金及相关费用”的理由不成立。首先，余洋拒绝缴纳租金及相关费用的理由是懿鼎公司未履行组织商场（包括案涉商铺）开业的义务，交付的案涉商铺不符合约定的用途，导致不能开业经营，完全不能实现合同目的。其次，案涉商铺在懿鼎公司多次做出开业承诺后未如期开业。余洋能够提供证据证明懿鼎公司曾明确承诺未能如期开业将予以超出开业延后时间双倍免租期。春熙荟新的经营管理团队亦承诺在开业前不收取租金。（四）一审法院认为“案涉商铺己交由余洋占有使用，余洋应当支付该期间的占有使用费”的理由不成立。余洋承租案涉商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营利益。余洋虽然曾占有使用案涉商铺，但并未开业经营，而是为配合商场开业进行装修和开业准备。由于案涉商铺不符合开业条件，春熙荟新经营管理团队要求等待消防验收通过后开业。在退还租金保证金无望的条件下，余洋选择等待开业。在此期间，余洋无法利用案涉商铺进行经营并获取经营利益。只有经营性占有使用才能实现合同目的，一审法院不考虑合同目的和商铺用于经营的属性，简单地认为只要占有使用就应支付占有使用费的理由不成立。由于案涉商铺不具有经营价值，余洋非经营性占有使用不应支付占有使用费。（五）一审法院认定“另查明，从2014年12月4日起至2018年9月止，余洋使用案涉商铺，案涉商铺一层入口开放，店内及橱窗有服装样品展示。案涉商铺二层入口封闭，二层用于存放货品”属认定事实错误，余洋有新证据足以推翻该认定事实。1.从2014年12月4日至2015年8月5日，余洋仅对案涉商铺进行装修。装修好后一直空置，店内及橱窗并无服装样品展示。余洋能够提供2015年8月5日案涉商铺现状照片证明。2.2015年8月15日，因懿鼎公司消防整改需封闭案涉商铺一层至二层楼梯，余洋向懿鼎公司送达《关于鸿德春熙荟商场消防整改工作联系函》，要求懿鼎公司在消防整改期间不得收取任何费用，懿鼎公司委托的成都佐敦物业管理有限公司盖章确认。3.2015年8月中下旬，懿鼎公司进行消防整改，用隔墙将案涉商铺一层至二层楼梯从结构上封闭。封闭后，案涉商铺一层无法进入二层，二层与其他商场内部商铺无异。二层商铺并未存放货品（余洋能够提供2016年1月28日案涉商铺照片证明）。由于楼梯封闭，商场大门关闭，余洋根本无法进入二层商铺，更谈不上占有使用。4．懿鼎公司另案提交的证据可证明案涉商铺在2016年7月15日前已关店。2016年7月15日后，案涉商铺一直未产生水电费，一层无人看守，入口关闭，一层店内及橱窗无服装样品展示，并持续至2018年9月。以上事实证明案涉商铺一直未开业经营，仅在2016年1月28日至2016年7月15日之间利用一层商铺存放过为准备开业购进的衣服。其余时间（2014年12月4日至2016年1月28日、2016年7月15日至2018年9月）余洋并未使用一层商铺。二层商铺由于楼梯封闭，余洋从未使用。一审法院以余洋接收商铺之日至懿鼎公司强制收回之日计算余洋占有使用案涉商铺时间，且不考虑二层无法进入的客观事实，据此驳回余洋返还五个月租金、保证金及资金占用利息的诉讼请求缺乏事实依据。（六）一审法院认定“2017年10月1日成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对案涉商铺进行消防安全检查，案涉商铺内的工作人员在《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上签字确认店内有灭火器”属认定事实错误。1．该责任书的签字时间应为2017年1月10日。首先，按照街道办事处通常工作安排思路，年度安全责任书应于年初签订，而不会延迟至10月1日才签订。其次，该责任书上的日期以“10/1”表示，按书写习惯，分母应为月份，分子就为日期。因此，该责任书的签订时间应为1月10日，而不是10月1日。一审法院认定事实错误。2．一审法院认定该责任书系案涉商铺内的工作人员签字与事实不符。该责任书的签字人员为张艳，张艳为余洋同街另一家商铺白雪服饰锦华馆的工作人员，案涉商铺此时己关店，责任书系张艳在白雪服饰锦华馆签字，留的电话系余洋锦华馆服装店的电话（一审庭审时余洋已当庭释明）。因此，一审法院认定系案涉商铺内的工作人员签字，且据此认为此时余洋仍占有使用商铺与事实不符。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项属适用法律错误。首先，本案承租人并未请求赔偿剩余租赁其内装饰装修残值损失，因此不适用该条规定。其次，余洋对案涉商铺进行装修后，由于懿鼎公司的原因，导致案涉商铺的装修无法投入经营使用，不能实现合同目的，对装修损失的赔偿应适用原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，全额赔偿余洋装修损失。（二）一审法院认定余洋应当支付占有使用费属适用法律错误。除《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之外，法律法规并无占有使用费的相关规定。根据前述规定，占有使用费仅在房屋租赁合同无效和履行期届满或者解除后逾期腾房才产生。本案《商铺租赁合同》系有效合同，一审法院认为余洋应承担履行期间的占用使用费没有法律依据。（三）本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，但一审法院未适用。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，判令懿鼎公司退还租金、保证金并赔偿装修损失。（四）本案中，承租人余洋签订《商铺租赁合同》后，按照约定支付了租金、保证金。由于案涉商铺未通过消防验收和消防安全检查，不符合约定的用途，导致余洋租赁商铺用于服装销售的目的不能实现，其有权拒绝支付租金。因余洋不应支付租金或占有使用费，故不适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条的规定，而应适用原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百一十六条的规定。 懿鼎公司辩称，一、余洋支付了案涉商铺6个月租金但是其实际控制占有使用案涉商铺长达45个月，这是原审法院判决驳回余洋租金返还请求的最基本的依据。余洋占有使用商铺就应当支付租金这既是双务合同的约定又是民法公平原则的最基本的价值体现。二、余洋在原审中自己也承认在三年多的时间内控制占有案涉商铺，只是其不承认租赁的商铺实际开业经营，其在原审以及上诉状中依据的理由系春熙荟商场整体未开业，所以其承租的商场外侧临街商铺也不算开业，春熙荟商场虽通过了消防验收但未组织消防检查，所以租赁合同目的不能实现。懿鼎公司认为：1．双方租赁合同中并未约定商场整体开业余洋承租的临街商铺才算开业。2．余洋租赁的临街商铺有独立的进出口通道，并不依赖于商场大门进出，临街商铺跟商场内部的商铺属于完全不同的性质，合同目的可以实现。3．行政法规中管理性的规范并不影响案涉合同的效力，春熙商场只是在2016年受过一次行政处罚，之后再未受到过任何处罚，商场的临街商铺仍然在正常经营并持续至今。4．原审中懿鼎公司提交了同为商场临街商铺承租者的衣念公司支付了2015年-2018年的商铺租金，由此可以证明同样是临街商铺同样系商场未组织消防检查，但是并不影响出租方与承租方租赁合同目的的实现。三、余洋承租的商铺是否经营应当依据客观证据结合案涉商铺所在的位置予以认定，懿鼎公司在原审中提交了2019年保全证据的公证书以及2017年春熙路街道办事处对开业商铺进行消防安全的责任书，街道办工作人员、物业工作人员的证人证言，大量的客观证据都显示余洋利用案涉商铺进行过经营活动，合同目的完全能够实现。四、余洋在上诉状中对事实部分的歪曲懿鼎公司均不认可。 新同瑞公司述称，余洋的商铺是临街商铺，已经营业，不应退还租金，请求驳回余洋的上诉请求。 余洋向一审法院起诉请求：1．确认余洋与懿鼎公司委托的新同瑞公司签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除；2．判令懿鼎公司退还余洋已付租金975000元、保证金195000元，合计1170000元；3．判令懿鼎公司赔偿余洋装修损失400000元（以评估鉴定结论383256.85元为准）；4．判令懿鼎公司赔偿余洋资金占用损失（以1570000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2015年5月1日计算至实际支付日止）；5．判令懿鼎公司承担本案全部诉讼费、鉴定费等费用。 一审法院认定事实：懿鼎公司为成都市锦江区××路××号1层至23层、建筑面积21651平方米春熙大厦一期房产和成都市锦江区正科甲巷17号负1层至6层、建筑面积14800平方米的春熙大厦二期（冠名为“鸿德春熙中心”）的业主。 后新同瑞公司受懿鼎公司委托对“鸿德春熙中心”进行翻新改造，以“春熙荟”商场的名义对外招商，双方于2014年2月8日签订《委托经营协议书》，约定懿鼎公司将上述春熙大厦一、二期房产交由新同瑞公司全权经营管理，有效期自2014年8月1日起至2034年7月31日止，新同瑞公司同意接受委托，有权在委托经营的全部商位面积内统一招商和安排品牌。2014年6月3日，懿鼎公司出具《承诺书》称：本公司作为出租房屋产权人，委托新同瑞公司（甲方）经营管理出租房屋，当新同瑞公司不能按时交付出租房屋，承租人（乙方）选择解除租赁合同，要求退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用时，本公司承诺对新同瑞公司（甲方）上述退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用的责任，承担连带担保责任。 2014年9月29日，新同瑞公司（甲方）与余洋（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区××巷××号××层部分房屋（详见平面图），房屋面积：1层140平方米，2层420平方米，共计560平方米；乙方向甲方承诺租赁用途为服装，租赁期限5年，从2014年11月1日至2019年10月31日止，甲方给予乙方3个月装修免租期；租金为195000元／月（包括物管费），前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%，首期租金为五个月，以后租金支付方式为按季度支付，首期租金的支付日为2014年10月31日前，之后乙方按合同约定付款日期提前15日支付租金给甲方，乙方应在本合同签订后7日内，一次性向甲方支付房屋租赁保证金195000元；合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后五个工作日内无息足额退还其保证金。第十一条“房屋交付与返还”约定，1．交付：甲方暂定于2014年11月1日将房屋交付于乙方，如前述日期前无法交付，乙方同意以甲方实际交房日为准，租期相应延长，但超过3个月未交付的，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方已支付全部费用，房屋交付应经双方交验签字盖章，交付房屋风貌、周边、权属状况、使用状况以现状为准。2．返还：租赁期满或合同解除后，乙方应及时（特殊情况下不超过3天）返还该房屋及附属设施，返还时房屋及附属设施应处于适用和安全状态，否则乙方承担赔偿责任……3．租赁期满或合同解除、终止，乙方返还房屋时，对房屋装修后的非移动性物品不得搬出，同时乙方也不向甲方收取残值费用，对房屋的装修应视为附属物，不得拆除，甲方对其装修部分不作补偿……4．房屋返还交付后，对于房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条“合同的解除及终止”，甲方逾期超过3个月未交付出租房屋或将本合同约定的房屋另行租赁给第三方的，乙方有权解除合同……第十六条“违约责任”，1．甲方违约责任，若甲方逾期超过3个月未交付出租房屋，甲方构成违约，乙方可选择解除合同，甲方应在乙方通知后7日内退还乙方已支付租金、保证金等全部费用，也可选择继续等待交房屋，甲方自此时间起，支付乙方违约金，违约金为乙方已支付租金及保证金的每日千分之五，若甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的或违反合同约定，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%；2．乙方违约责任，乙方违反本合同相关条款或义务，均应按本合同租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金。第十七条“争议的解决”，本合同履行争议向房屋所在地人民法院起诉。第十八条“其他事项”，1、如有未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、合同履行中各项文件、通知或其他材料可以采用以下方式送达：（1）当面送达的以收件人签收为准；（2）不能当面送达的，可以向扉页双方的通信地址邮寄送达，寄出后五日视为已经送达，改变通信地址的，须及时书面通知对方。合同附有标明租赁区域的“鸿德春熙中心”一层、二层平面图。 2014年9月29日，余洋向新同瑞公司支付5个月租金975000元、租赁保证金195000元。新同瑞公司向余洋出具了相应金额的收据。 2014年12月4日，余洋作为接收人签署了《商铺移交单》。余洋对案涉商铺进行了装修，并进行了开业准备。 2015年3月25日，新同瑞公司发出《致春熙荟全体商户开业通知书》称，“结合目前商场工期及各商户装修工期的实际情况，特通知商场拟定于2015年5月1日正式营业。请各商户积极配合，完成自身经营涉及的消防及环保评审工作，在开业前备齐各自执照，即日进场装修，缩短装修工期，确保如期开业”。 2015年12月30日，成都市锦江区公安消防大队向懿鼎公司出具了锦公消验字（2015）第0046号《建设工程消防验收意见书》，内容为：我大队对你单位报送的鸿德春熙中心改造工程，工程位于锦江区××路××号，建设工程类别为装修工程，使用性质为商业，使用层数为负一层至六层，建筑面积为22950.75平方米，经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。 一审中，因新同瑞公司、懿鼎公司对余洋主张的案涉商铺装修损失及设施设备损失提出异议，故余洋申请对上述损失进行司法评估。经北京君益致同工程项目管理有限公司评估，确认余洋承租商铺的商铺装修造价金额为383256.85元。余洋支付评估费12000元。 2017年10月1日，成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对案涉商铺进行消防安全检查，案涉商铺内的工作人员在《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上签字确认店内有灭火器。 2018年9月，新同瑞公司、懿鼎公司将案涉商铺强制收回，并将案涉商铺内的货品搬离现场。 一审另查明，从2014年12月4日起至2018年9月止，余洋使用案涉商铺，案涉商铺一层入口开放，店内及橱窗有服装样品展示。案涉商铺二层入口封闭，二层用于存放货品。 一审庭审中，新同瑞公司、懿鼎公司确认余洋与新同瑞公司签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：余洋营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、懿鼎公司、新同瑞公司信用信息查询单、商铺租赁合同、商铺平面图、承诺书、委托经营协议、移交协议、移交协议有效期证明、招商广告照片、2016年租户维权照片、（2017）川0104民初2270号《民事判决书》、（2017）川01民终10262号《民事判决书》、（2017）川0104民初2841号《民事判决书》、（2018）川01民终11059号《民事判决书》、（2018）川0104民初12338号《民事判决书》、保证金收据、租金收据、银行转账回单、开业通知书、行政处罚决定书复印件、2018年9月份拍摄的商铺照片、货品单据明细、装修鉴定报告、鉴定费票据、商铺移交单、电子邮件截屏、成都市国力公证处作出的（2019）川国公证字91259号《公证书》（保全证据公证）、成都衣恋商贸有限公司与第三人签订的租赁合同复印件、成都衣恋商贸有限公司做出的《情况说明》、转账凭证、春熙荟商场临街商铺的现状照片、锦江区公安消防大队出具的《消防验收意见书》、证人证言。 一审法院认为，余洋、新同瑞公司签订《商铺租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下三个方面：一是《商铺租赁合同》的责任主体如何确定；二是《商铺租赁合同》是否已合法解除；三是余洋要求退赔的项目及范围是否合法有据。 一、关于《商铺租赁合同》的责任主体如何确定 （一）懿鼎公司与新同瑞公司的法律关系。懿鼎公司与新同瑞公司签订的《委托经营协议书》约定，懿鼎公司将其所有的受托商铺交由新同瑞公司全权经营和管理；新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利；新同瑞公司享有对受托商位完全自主经营管理的权利，并有权在委托经营的全部商位面积内统一招商；懿鼎公司不得将受托的商位出租、委托经营给新同瑞公司以外的第三人。上述约定内容均表明新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托，经营管理懿鼎公司受托商铺的事实。懿鼎公司出具的《承诺书》中亦明确其作为出租房屋的产权人，委托新同瑞公司经营管理案涉出租房屋的内容。同时《委托经营协议书》也未有租金标准的约定。依照原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，《委托经营协议书》不具备租赁合同的构成要件，更符合委托合同的法律特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间的法律关系为委托关系。 （二）《商铺租赁合同》的出租人责任主体。根据上述认定，懿鼎公司与新同瑞公司之间系委托人与受托人的关系，且余洋自认新同瑞公司在与其签订《商铺租赁合同》时向其提交了新同瑞公司与懿鼎公司签订的《委托经营协议》及懿鼎公司出具的《承诺书》，以上事实表明余洋在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照原《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司和余洋，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与余洋签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，本案出租人的责任应由委托人懿鼎公司承担。 二、关于《商铺租赁合同》是否合法解除 2019年3月25日，余洋向新同瑞公司主张解除合同，新同瑞公司、懿鼎公司当庭对解除合同的事实及时间予以确认，故对余洋主张《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 三、关于余洋主张的退赔项目及范围是否合法有据 （一）租金、保证金及资金占用利息。余洋承租案涉商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，商场未能如期开业显然会降低案涉商铺的商业氛围价值，对余洋经营造成较大影响，但案涉商铺位于所在商场外侧，承租方开业经营的目的并非完全不能实现，余洋可就相应期间的租金及费用减免等事项与出租方协商，但不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用。根据本案查明的事实，案涉商铺在2014年12月4日已交由余洋占有使用至2018年9月，余洋应当支付该期间的占有使用费。出租方商场未能如期开业构成违约，案涉商铺的占有使用费应当按照租金标准予以减少，结合余洋占用案涉商铺的时间，余洋请求返还五个月租金、保证金及资金占用利息，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。 （二）装修损失费用及鉴定费。关于装修损失费用，鉴定评估机构评估，确认余洋承租商铺装修造价金额为383256.85元。余洋对评估价值无异议。新同瑞公司、懿鼎公司认为设计费不属于装修损失的范围，且应考虑装修折旧问题。一审法院分析认为：本案《评估报告书》系经过法定程序作出，其评估认定的数据应属合法有据，但考虑商铺装修后实际投入使用的时间，一审法院酌定懿鼎公司应按原值383256.85元的60%赔付损失。综前，懿鼎公司应赔偿装修损失费用229954.11元（383256.85元×60%=229954.11元）。关于鉴定费，余洋垫付的鉴定费12000元，此系余洋在处理房屋租赁纠纷支付的合理的费用，应予赔付，对该项请求一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认余洋与新同瑞公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月25日解除；二、懿鼎公司应于判决生效之日起十日内向余洋赔付装修损失229954.11元；三、懿鼎公司应于判决生效之日起十日内向余洋支付鉴定费12000元；四、驳回余洋其他诉讼请求。如果懿鼎公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费21756元，由余洋负担18367.02元，懿鼎公司负担3388.98元。 二审中，新同瑞公司、懿鼎公司未向本院提交新的证据。余洋向本院提交了如下新证据：第一组证据：证据1．关于春熙荟开业情况说明，证明：新同瑞公司明确承诺未如期开业，将予以超出开业延后时间双倍免租期。证据2．许岷案一、二审判决书，证明：证据1的真实性、合法性、关联性，且该事实已经生效判决认定。证据3．关于鸿德春熙荟商场消防整改工作联系函，证明：懿鼎公司因消防整改封闭余洋商铺一至二楼楼梯，余洋要求其整改后恢复且恢复前不得收取任何费用，懿鼎公司盖章确认。证据4.2015年7月维权协商会议录音及录音文字记录。证明：懿鼎公司承诺9月30日开业，且承诺开业前不收租金。证据5．郝一多询问笔录，证明：证据1、证据3、证据4的真实性、合法性和关联性。第二组证据：证据6.2014年11月25日、2015年4月24日照片各1张，证明：2014年1月25日至2015年4月24日，案涉商场尚处工程改造阶段，余洋无法使用案涉商铺。证据7.2015年4月26日照片1张，证明：至2015年4月26日，懿鼎公司连余洋商铺的门都没安，无法使用。证据8.2015年5月1日照片2张，证明：证明至2015年5月1日，余洋商铺玻璃门未安装，无法使用。证据9.2015年5月2日照片1张，证明：至2015年5月2日，余洋商铺无法使用。证据10.2015年5月19日照片2张，证明：至2015年5月19日，余洋商铺尚未装修完毕，无法使用。证据11.2015年8月5日照片4张，证明：至2015年8月5日，余洋商铺未经营使用，且张贴有开业时间待定的告示。证据12.2015年9月7日照片2张，证明：至2015年9月7日，余洋商铺未开业，商铺内无服装，门口张贴开业时间待定的告示。证据13.2015年9月8日照片3张，证明：至2015年9月8日，余洋商铺未经营使用，未开门，处于等待开业状态。证据14.2015年9月10日照片2张，证明：余洋商铺一楼至二楼楼梯完全封死，从一楼无法进入二楼，二楼与内部商铺无别。证据15.2016年1月9日维权照片7张，证明：2016年1月9日，众多商家上街维权，照片显示余洋商铺未开门，店内无服装。证据16.2016年1月28日照片3张，证明：至2016年1月28日，余洋商铺一楼至二楼楼梯完全封死，尚未恢复。证据17.2017年4月6日照片4张、商家和解表1张、照片截屏1张，证明：2017年4月6日，尚未起诉的商家找东亚银行和谈，要求退还租金保证金。东亚银行承诺后续买家将负责赔偿。证据18.2018年8月30日照片2张，证明：至2018年8月30日，余洋商铺仍未开门，店内无服装展示。证据19.2018年9月1日照片2张，证明：至2018年9月1日，余洋商铺仍未开门，店内无服装展示。证据20.2018年11月30日照片1张，证明：春熙荟商场因无法开业，更名为翼阳春熙中心后重新招商。第三组证据：证据21.2016年7月15日—8月15日水电费，证明：懿鼎公司在李钢案提交的水电费催收单、确认表、统计表证明余洋商铺2016年7月15日前已关店。之后未产生电费，未占有使用。第四组证据：证据22.2016年9月电视台采访视频，证明：新同瑞公司跑路，商场未开业，且视频末尾显示余洋二楼空置。第五组证据：证据23．总府路8号及成都衣念公司消防验收备案公示，证明：衣念公司系单独通过消防验收，衣念公司付租金与本案无关。第六组证据：证据24．张洁案一审判决书、再审裁定书，证明：张洁案涉商铺同属临街商铺，一审认定张洁合同目的不能实现、再审法院认定案涉商铺不具备开业条件。证明同属临街商铺的本案商铺合同目的不能实现。第七组证据：证据25．李钢与新同瑞公司签订的商铺租赁合同，证明：物管费为150元/平方米，余洋合同单价中含物管费。证据26.（2015）锦江民初字第4340号卷宗、授权委托书、身份证复印件、判决书，证明：郝一多在情况说明上签字系职务行为。证据27．设计图2张，证明：余洋一楼商铺仅为78平米。 懿鼎公司质证认为，第一组：证据1无原件，真实性不予认可，首先并非出具给余洋本人，是出具给商场内部无法开业的商铺。对证据2判决书真实性无异议，但不能达到其证明目的。证据3无原件，真实性不予认可，而且加盖的是物业公司的印章，与懿鼎公司无关。对证据4三性不予认可，录音主体并非懿鼎公司，刘毅并非懿鼎公司或新同瑞公司的工作人员。对证据5三性不予认可，证人应出庭接受询问，不能达到其证明目的。第二组：证据6-20的照片大部分为商场内部，并非案涉商铺，不是余洋的临街商铺，商场内部确实未营业，但与余洋无关。第三组：证据21真实性认可，能反映商场部分开业。2016年7月15日之后，由于余洋不交租金、水电费，物业公司对案涉商铺釆取了断水断电措施，断水断电之后余洋自行拉了电线继续使用案涉商铺。第四组：证据22真实性认可，但不能达到余洋的证明目的，春熙荟商场商场内部没有开业是事实，但是临街商铺从懿鼎公司提交的证据和相关司法判决看，春熙荟商场整体处于部分开业和部分未开业状态，视频反映的是商场内部的问题。第五组：证据23三性认可，但不能达到证明目的，反之，可以证明合同目的是可以达到的，能够证明衣念公司2016年12月7日才办理了二消，但实际支付租金自2015年3月至2018年6月。第六组：证据24真实性认可，但张洁承租案涉商场的临街商铺，使用时间较短，懿鼎公司未在张洁案件中提交张洁使用案涉商铺的证据，导致败诉，在上诉后，因工作人员失误，未缴纳上诉费导致一审判决生效。证据24不能达到余洋的证明目的，证据25-27，对合同真实性认可，不能达到证明目的。郝一多只是作为公民代理出席诉讼，并不是新同瑞公司的员工，对图纸真实性认可，不能达到余洋证明目的。新同瑞公司质证认为，与懿鼎公司意见一致。第二组证据照片没有原件，均系复制件，三性均不予认可。 本院经审查认为，余洋提交的证据1关于春熙荟开业情况说明，打印部分内容为：“春熙荟商场将于2015年2月10日正式开业，并一消验收通过，如因客观原因及不可抗力因素不能如期开业，我公司将另行通知开业时间。”手写部分为：“如2015年2月10日未能开业，将予以超出开业延后时间双倍免租期。”但是证据2许岷案一、二审判决书（二审案号为（2016）川01民终5117号）审理查明部分记载上述情况说明的内容，仅有上述打印部分，并未载明手写部分。余洋提交的证据26中（2015）锦江民初字第4340号判决书也仅载明上述打印部分内容。故本院对手写部分不予采信，而打印部分的内容并不能达到余洋的证明目的。证据3为复印件，真实性无法核实，该联系函即使真实，但是该联系函内容为配合消防整改，余洋承租的商铺分为一层临街商铺和二层商铺，因二楼商铺位于商场内部需要进行整改，各方当事人也均认可二层入口封闭，故该联系函所称的整改，不能证明一层临街部分商铺也因消防整改无法营业。证据4真实性无法核实，且从文字记录的内容来看，无法达到余洋的证明目的。证据5的真实性无法核实，郝一多未出庭接受询问，且在该笔录中明确表示不愿意出庭作证，故本院对该证据的真实性不予采信。证据6到证据20均为复印件，基本上都是照片，对该组证据真实性无法核实，本院不予采信。证据21真实性予以认可，但能否达到证明目的，本院将综合认定。证据22真实性予以认可，但是无法反应余洋的案涉商铺是否开门营业。证据23真实性认可，但与本案不具有关联性。证据24不能证明余洋承租的案涉商铺也未进行营业。证据25为案外人和新同瑞公司之间的合同，与本案无关。关于证据26，证据1情况说明空白处由郝一多手写“本人证明此复印件真实”，落款时间为2020年10月14日，余洋提交证据26以证明郝一多在情况情况说明上签字为职务行为。但证据26中的授权委托书出具时间为2015年10月18日，余洋没有证明郝一多仍为新同瑞公司的员工。且余洋提交的证据5郝一多询问笔录中载明，郝一多现处于无业状态。故本院对证据26的证明目的不予认可。证据27设计图不能达到余洋的证明目的。 懿鼎公司和新同瑞公司对一审查明事实部分没有异议。余洋提出以下异议：1．《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上的时间应为2017年1月10日，且签字确认的人并非商铺工作人员，也不是在案涉商铺内签字。2.2016年7月15日，余洋就搬离了案涉商铺，只遗留了一些物品，商铺处于关闭状态。因为二层入口是封闭的，余洋也无法对二层部分进行使用。本院经审查认为，对各方当事人没有异议的事实，本院予以确认。对于余洋提出的异议，本院认为，《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上日期为手写的10在斜杠右下方，1在斜杠左上方，从手写书写习惯来看，应为1月10日，故本院认定《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》签署的日期为2017年1月10日。关于责任书上签字的人员，余洋并未提供证据证明签字的人员并非商铺工作人员，也没有证据证明不是在案涉商铺内签字。该责任书为成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处制作，并加盖公章，证明力较强，故本院对余洋关于“签字确认的人并非商铺工作人员，也不是在案涉商铺内签字”的主张不予采信。对于余洋的第二个异议，本院将综合进行认定。 本院另查明，1．余洋承租案涉商铺用以经营服装使用，店招为“BESTSNOWCLUB”。2．本院在二审中，通过百度地图时光机功能进行查询（打开百度地图客户端—搜索正科甲巷17号—图层—全景地图—定位到案涉商铺—点击时光机—选择时间—穿越），在2015年6月至2018年9月时间内，百度地图时光机上对于案涉商铺共有三个时间点可以选择穿越，分别是2015年10月、2016年10月、2017年9月，这三个时间点案涉商铺的状态分别为：2017年9月可以看出店招为BESTSNOWCLUB的案涉商铺为开门状态，且百度地图显示拍摄时间为2017年9月；2016年10月可以看出案涉商铺门是打开但是灯未打开，二楼未营业；2015年10月案涉商铺门和灯都是打开的，二楼部分没有营业。各方当事人对以上事实没有异议。3．案涉商铺在2015年9月15日到2016年7月15日期间持续产生电费。4．余洋承租的案涉商铺二楼部分位于商场的内部，原来一楼部分和二楼部分有楼梯，后来封闭了，目前二楼部分只能通过商场的正门进入，无法通过一楼上去。对于二楼封闭的原因，余洋认为是消防问题，懿鼎公司认为是房屋结构变化。5．懿鼎公司在一审庭审中陈述“春熙荟商场内部至今也没有开业，但临街的商铺一直处于正常经营状态。”该庭审的时间为2020年6月23日。6．关于案涉商铺是否进行过开门营业，余洋的陈述为“2016年春节至2016年6月份开过门，只是存放东西，没有营业”。懿鼎公司认为余洋实际使用商铺起始和终止时间为2015年6月至2018年9月。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》为各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据余洋的上诉意见和懿鼎公司的答辩意见以及新同瑞公司的陈述意见，本案的主要争议焦点有六个，现评判如下： 一、余洋是否经营使用案涉商铺以及使用的范围和时间 余洋主张案涉商铺因商铺所在商场未通过消防检查，不能开业经营。对此本院分三点论述如下：（一）案涉商铺是否因所在商场未通过消防检查而不能营业。从本案二审调查中进行的百度地图网页搜索显示，案涉商铺“ＢＥＳＴＳＮＯＷＣＬＵＢ”于2015年10月、2016年10月、2017年9月三个时间点均处于开门营业状态。根据成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处制作的《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》，可以表明余洋的商铺在2017年1月10日处于营业状态，且店内有店员。而且案涉商铺在2015年9月15日到2016年7月15日期间持续产生了电费。而对于余洋提交的证据，根据本院对证据的审查认定，其证据并不能够证明案涉商铺一楼临街部分因为消防问题无法开门营业，或者因消防受过行政处罚，或者有其他原因导致案涉商铺一楼临街部分无法进行经营使用。综上，本院认为，对余洋关于案涉商场未通过消防检查而导致案涉商铺至今未能营业的主张不予采信，以上事实可以得出，余洋所承租的商铺的一层临街部分能够营业且实际开门进行过经营。（二）余洋使用案涉商铺的时间。对于一楼部分的使用时间，余洋认为其仅在2016年春节至2016年6月份开过门，但是未进行经营使用。懿鼎公司认为余洋实际使用商铺起止时间为2015年6月至2018年9月。对此本院认为，从本案有关证据和事实来看，案涉商铺在2015年9月15日到2016年7月15日期间持续产生了电费、2015年10月、2016年10月、2017年9月、2017年1月10日这些时间点，案涉商铺均处于开门营业状态。且余洋没有证据证明其停止营业的时间，也没有证据证明案涉商铺在2015年6月至2018年9月期间有导致其无法营业的情形。2018年9月，新同瑞公司、懿鼎公司将案涉商铺强制收回，并将案涉商铺内的货品搬离现场。综合以上情况，本院认为，余洋使用案涉商铺一楼部分的时间为2015年6月至2018年9月。一审认定从2014年12月4日起至2018年9月止，余洋使用案涉商铺不当，且与懿鼎公司关于余洋从2015年6月开始使用的陈述也不一致，对此本院予以纠正。（三）余洋使用案涉商铺的范围。余洋承租的案涉商铺二楼部分位于商场的内部，原来一楼部分和二楼部分有楼梯，后来封闭了。对于案涉商铺一楼部分和二楼部分之间的楼梯封闭的时间，余洋认为是在2015年8月份，一审中懿鼎公司申请出庭的证人周某陈述是在2015年12月左右，结合懿鼎公司关于春熙荟商场内部至今（2020年6月23日）也没有开业的陈述，本院认为，因案涉商铺二楼目前仍处于封闭状态，且从2015年到一审庭审时一直没有开业，故本院认为，无论二楼是因为消防问题还是房屋结构问题导致封闭，都能反映出案涉商铺二楼并不适于经营使用，故本院认为，余洋承租的案涉商铺二楼部分并不适于经营使用，故余洋仅需要支付一楼部分的租金。综上，余洋应当缴纳2015年6月至2018年9月案涉商铺一楼部分的租金，计39个月。 二、余洋主张退还已付租金能否得到支持 余洋诉请懿鼎公司退还其全部已付租金，对此，本院已查明余洋实际使用案涉商铺，余洋应当缴纳2015年6月至2018年9月案涉商铺一楼部分的租金。对于懿鼎公司是否应当退还部分余洋已付租金，首先应当确定余洋使用案涉商铺应支付租金的标准和金额的确定。对于这个问题，本院考虑以下几点：1．双方租赁合同中约定，案涉房屋共560平方米，其中一层部分为140平方米，二层为420平方米，二层部分占案涉商铺总面积的四分之三。案涉商铺租金为195000元/月，租金前两年不变，从第三年开始逐年递增5%。2．余洋承租的商铺分为一层和二层，根据日常生活经验，一层临街部分的租金一般大于二层商场内部部分。3．余洋承租的商铺是进行整体使用，因二层无法使用，必然导致一层部分无法获得较为完整的使用价值，也不符合余洋承租案涉商铺的交易安排。4．案涉商场的整体开业会吸引更多客流，商场整体无法开业也会导致商业氛围不足，人流量少，案涉商铺无法产生余洋签订合同时预期的使用价值。5．案涉商场未能如期开业，懿鼎公司构成违约。综合考虑以上因素，本院酌定余洋应当缴纳的案涉商铺一楼部分的租金标准为24375元/月（195000元×¼×½）。故余洋应当缴纳2015年6月至2018年9月案涉商铺一楼部分的租金为950625元（24375元/月×39个月）。余洋已向懿鼎公司支付租金975000元，懿鼎公司应退还余洋租金24375元（975000元－950625元）。 三、懿鼎公司在履约过程中是否构成违约 本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，懿鼎公司的主要义务为将租赁房屋交付余洋并保证在租赁期内租赁物保持适于使用收益的状态。本案中，懿鼎公司虽然将房屋交付余洋，但是由于懿鼎公司的原因，导致余洋承租的商铺一楼部分和二楼部分被封闭，无法完整发挥租赁物的使用价值，二楼部分更是长期处于无法经营使用的状态，且商场整体一直未开业，严重影响余洋承租商铺的商业氛围。另外，懿鼎公司和新同瑞公司更是在2018年9月强制收回案涉商铺。根据以上事实，懿鼎公司的行为已经构成违约。 四、关于退还保证金的问题 根据案涉租赁合同第八条约定，合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后五个工作日内无息足额退还其保证金。现合同已经于2019年3月25日解除。本院已经对租金退还进行确认，懿鼎公司没有证据证明余洋还有其他费用没有结清，故懿鼎公司应当按照合同约定向余洋返还保证金195000元。 五、关于赔偿装修损失的问题 余洋承租案涉商铺后进行了装修，经一审法院委托进行鉴定，确认余洋承租商铺装修造价金额为383256.85元，对此本院予以确认。本案中，余洋实际使用案涉商铺一楼部分39个月，合同约定的租期为5年（60个月），余洋实际上对案涉商铺的装修进行了利用，但由于懿鼎公司的违约行为，由于投入的装修未能发挥其完整的利用价值，懿鼎公司应当予以赔偿，一审法院考虑商铺装修后实际投入使用的时间，酌定懿鼎公司应按原值383256.85元的60%即229954.11元赔付装修损失，较为合理，本院予以确认。 六、关于资金占用利息 案涉合同解除后，懿鼎公司应当退还余洋多付的租金、保证金，共计219375元，应当从该时间（2019年3月25日）向余洋支付租金和保证金的资金占用利息，本院认为，资金占用利息的应当以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算，此外，因中国人民银行于2019年8月20日起不再公布同期同档贷款基准利率，故从2019年8月20日起应当以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算资金占用利息。 据此，余洋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初5671号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初5671号民事判决第四项； 三、成都懿鼎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向余洋退还租金及保证金共计219375元及资金占用利息（利息计算方式为：以219375元基数，从2019年3月25日至2019月8月19日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；以219375元基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回余洋其他诉讼请求。 如果成都懿鼎商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21756元，由余洋负担16568元，成都懿鼎商贸有限公司负担5188元；二审案件受理费19686元，由余洋负担14991元，成都懿鼎商贸有限公司负担4695元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二一年四月十九日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽