北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5276号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，北京中天置地房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：马利群，女，1957年12月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于华（马利群之夫），1956年2月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人马利群房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人中天置地公司委托诉讼代理人孟园园，被上诉人马利群及其委托诉讼代理人于华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案全部诉讼费均由马利群承担。事实和理由：受疫情以及疫情防控措施的影响，部分房间空置，中天置地公司无法带客户看房，因此中天置地公司一直和马利群协商减免租金问题，而不是不同意支付租金，只是双方对租金的金额存在争议，所以才没有及时付款。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，中天置地公司受疫情影响，营业收入明显减少，有权要求马利群减免租金，法院也应根据实际情况，按照公平原则审理案件，因此由中天置地公司支付全部的租金和违约金显示公平。马利群辩称，同意一审判决，不同意中天置地公司的上诉请求和理由。马利群向一审法院起诉请求：1.判决中天置地公司支付2020年4月1日至2020年10月31日的租金80500元；2.中天置地公司支付违约金23000元。一审法院认定事实：一、2019年10月16日，马利群作为甲方（委托人）与中天置地公司（乙方、租赁代理机构）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定马利群将坐落于北京市朝阳区南十里居东润枫景8-1-9D号房屋委托中天置地公司代理出租，租赁用途为居住，乙方的出租代理权限为：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3.代甲方向承租人收取租金；4.代甲方向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；6.甲方去出售此房屋，乙方有优先购买权；7.发布房源信息；出租代理期自2019年11月1日至2020年10月31日，共计一年，出租代理期限可延长叁月；本合同约定的房屋代理期中开始的前15日为免租期，乙方免费试用，无需向甲方支付租金；出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回，如乙方有续租需求，应与甲方另行协商，如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议，如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期限届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方；每月房屋租金为人民币11500元整，大写壹万壹仟伍佰元整，乙方应按本合同约定向甲方交纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；租金收取方式：乙方在工商银行化信支行开设房屋租赁代理租金专用账户，账号为×××，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019.11.1，第二次2020.2.1，第三次2020.5.1，第四次2020.8.1。第九条合同的解除部分约定：经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（四）乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用房屋从事违法活动的；放任承租方的上述行为的；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200％支付违约金；乙方有第九条第四款规定的情形之一的，应按月租金200％向甲方支付违约金。二、上述合同签订后，马利群向中天置地公司交付了房屋，中天置地公司于2019年11月1日向马利群交纳了三个月租金34500元，并于2020年3月5日向马利群交纳23000元，中天置地公司未支付其他租金。三、中天置地公司工作人员2020年2月10日发给马利群的短消息显示，中天置地公司告知马利群涉案房屋中住了五个人，对五个人的姓名、籍贯以及有无去过疫区等进行了说明。马利群提交的涉案房屋购电记录显示，自2019年10月31日至2020年12月5日有11次购电记录，审理中，中天置地公司确认购电均是承租人自己所为。马利群还提交了购买热水的发票，显示2020年8月27日至10月30日期间，涉案房屋累计购买热水26吨，以上证据用于证明中天置地公司将房屋出租，房屋在租期内有承租人，但中天置地公司未向自己交纳租金。中天置地公司对上述证据真实性认可，但对马利群证明目的不予认可。就未按约定及时、足额交纳租金的原因，中天置地公司解释称，因受到疫情影响，导致无法带客户去看房，该套房屋中有一半房间空置，因此其未收到足够的房租给付马利群。中天置地公司称曾向马利群提出过解除合同或减少租金的要求，被马利群拒绝，中天置地公司未对此提交证据，马利群也对此不予认可。审理中，双方确认2020年3月5日中天置地公司交纳租金时，马利群接受了中天置地公司关于租金变更为按月交纳的意见。一审法院认为，双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应履行各自义务。从合同内容来看，双方实际上是租赁合同关系，马利群向中天置地公司交付了房屋，中天置地公司使用至租赁期间届满，却未按约定及时足额支付租金，马利群主张中天置地公司继续履行、支付欠付的租金有合同及法律依据。中天置地公司抗辩之房屋使用受疫情影响一节，未提交充分证据，根据马利群提交的证据及双方质证情况判断，中天置地公司在承租后，将马利群的房屋转租，涉案房屋一直在中天置地公司转租的次承租人使用中，中天置地公司该理由不能成立，法院不予采纳。中天置地公司第二笔租金即未按期、足额支付，其虽辩称受疫情影响，后又称因春节顺延，可春节法定假日已于1月31日届满，中天置地公司该理由不符合双方合同约定的顺延的情形。中天置地公司也未对疫情对其房屋转租、使用构成的影响举证，且合同约定的第二笔租金给付期间在疫情发生和国家有关部门采取防控措施之后，中天置地公司以疫情作为未支付当期租金的理由不能成立，中天置地公司迟延支付租金的行为构成违约，应当承担对马利群的违约责任。综上，一审法院判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后十日内给付马利群拖欠的房屋租金八万零五百元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后十日内给付马利群违约金二万三千元。如北京中天置地房地产经纪有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1185元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（马利群已预交，北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付马利群）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中天置地公司以房屋使用受疫情影响，主张中天置地公司有权要求减免租金，其不应支付全部租金及违约金。但根据马利群提交的证据及双方质证情况可以确认，中天置地公司在承租后，将马利群的房屋转租，涉案房屋一直在中天置地公司转租的次承租人使用中，且中天置地公司亦未就疫情对其房屋转租、使用构成的影响提供充分证据，其应承担举证不能的不利后果。故对中天置地公司的上述主张，本院不予支持。中天置地公司应向马利群支付欠付租金并支付相应违约金。综上所述，中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  万丽丽二〇二一年四月二十八日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿-6--7-