四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3484号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：江婉初，女，1983年4月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：江成鑫，男，1947年12月15日出生，汉族，住四川省夹江县，系江婉初之父。 委托诉讼代理人：陈泽民，女，1951年6月20日出生，汉族，住四川省夹江县，系江婉初之母。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。 法定代表人：高仲，董事长。 上诉人江婉初因与被上诉人重庆新隆信物业管理有限公司（以下简称新隆信公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江婉初上诉请求：一、江婉初向新隆信公司支付自2014年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费12502.5元的七折，计8751.75元（共计减扣3750.75元）；二、新隆信公司停止引导摩托车、电动摩托车等机动车由1#楼东侧的地下非机动车车库入口进出地下非机动车车库（自行车库）。事实和理由：新隆信公司将成都市成华区房产管理局书面回复以及小区总平面图规划中限制摩托车、电动摩托车等机动车出入的梯道擅自改建为坡道，造成梯道损毁；新隆信公司作为案涉小区合同约定协助维护公共秩序管理职能的唯一行使者，对于引导摩托车、电动摩托车等机动车辆将梯道改坡道通行以及在非机动车车库停放，负有不可推卸的责任，其在2014年3月27日将原地下机动车车库与非机动车车车库之间的铁门“暂时关闭”使得从此门出入地下机动车车库通行的摩托车、电动摩托车不得不由改建的坡道通行，摩托车、电动摩托车通行该坡道产生的噪音严重妨碍江婉初及其父母的睡眠和作息，新隆信公司未履行《前期物业服务合同》第二十一条第二、第十以及第二十九条的约定，且在其履行该合同第五条附件二第项（四）第目（3）的“内容与标准”也未达标，故江婉初作为该梯道的共同共有人有权依法要求新隆信公司将改建的坡道恢复原状并减扣部分物业费。 被上诉人新隆信公司二审中未提交书面答辩意见。 新隆信公司向一审法院起诉请求：1.江婉初立即支付物业服务费12502.5元；2.江婉初立即支付逾期支付物业服务费违约金500元。 江婉初向一审法院反诉请求：1.新隆信公司将其改建的坡道恢复梯道原状；2.新隆信公司停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库；3.新隆信公司在恢复梯道原状，且停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库之前，自2014年4月1日起，按每月350元给予江婉初作为对江婉初的人身损害赔偿。自2014年4月1日至2020年8月31日共计77个月，每月350元，共计26950元。 一审法院认定事实：新隆信公司原名重庆隆鑫物业管理有限公司，于2019年11月28日更名。2010年10月11日,新隆信公司（乙方）与成都××经贸发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方为位于成都市成华区××路××号、××路××号的××提供前期物业服务。高层住宅用房物业服务费用2.5元/月·平方米，按季度交纳，业主应在每年的3月1日前、6月1日前、9月1日前和12月1日前履行交纳该季度物业服务费用的义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从应交费的次日起算，每逾期一日，按应缴费金额的千分之三向乙方支付违约金。第二十一条乙方相关的权利义务约定，乙方负责本建筑区划内的日常物业服务工作，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，第（十）款约定，不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本建筑区划内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施。第二十九条约定，乙方未按照本合同的约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担相应赔偿责任。2011年4月26日，江婉初与成都××经贸发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定江婉初购买该公司开发的位于成华区××路××号、××路××号地块，××幢××单元××层××号房屋，建筑面积为79.36平方米。同日，江婉初在《业主临时公约》上签字，该公约写明，在业主大会设立前，由开发建设单位依法通过公开招投标方式选聘的新隆信公司，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务等。合同签订后，新隆信公司为案涉物业提供了多项物业服务。之后，因新隆信公司将××期××幢××单元××楼至××楼的梯步改为坡道，江婉初对该改造行为提出异议，且认为改造后对江婉初及家人造成了人身损害，双方产生了争议。从2014年4月1日起，江婉初未交纳物业服务费，截至2020年6月30日，应交未交的物业服务费共计12502.5元（双方均认可物业服务费按照2.1元/月·平方米收取）。2020年3月4日，江婉初以新隆信公司成都分公司为被告，就相邻关系纠纷一案，向一审法院提起诉讼，案号为（2020）川0108民初1595号。江婉初的诉讼请求为，判决该公司将××幢××单元××楼至××楼被该公司擅自改造成的坡道，恢复为2014年3月以前的梯步道原状；2.判决该公司将××××幢××单元××楼至××楼通道恢复至2014年3月前梯步道原状之前，自2014年4月1日起，按每月200元给予江婉初作为人身损害赔偿。江婉初所称的事实和理由为：2014年3月，新隆信公司成都分公司将江婉初所在楼栋的××楼至××楼的梯步改为坡道，使摩托车、电动车等自由通行，造成较大噪音，对江婉初及家人产生很大影响等。该案判决书本院认为部分写明，新隆信公司成都分公司为新隆信公司的分公司，实际管理××的物业，《前期物业服务合同》对新隆信公司成都分公司有效，其未举证证明修改步梯是经过合同约定的程序，应承担举证不利的后果。此外，江婉初所举证据不足以证明修改梯步为坡道对江婉初及其家人造成了人身损害。据此，判决新隆信公司成都分公司将位于成都市成华区××路××栋××单元××楼至××楼的坡道改为步梯；并驳回了江婉初的其他诉讼请求。判决后，江婉初不服提起上诉，新隆信公司成都分公司未上诉，江婉初与新隆信公司均称该案现在二审过程中。本案庭审过程中，江婉初明确，本案所提反诉请求第1项与该案诉讼请求第1项一致，反诉请求第3项与该案诉讼请求第2项除赔偿金额不一样外，均一致，事实和理由均一致，但本案的反诉请求系基于合同关系。因江婉初反诉请求第2项为“请求判令新隆信公司‘停止驱使’摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库”，新隆信公司称并无驱使行为，一审法院要求江婉初明确新隆信公司存在何种驱使行为，江婉初称有公告（小区张贴了关于摩托车收费的公告）、保安指引及标识，但江婉初所举标识写明“非机动车由此去”。江婉初还举出非机动车车库图片，显示该车库停放有摩托车，且墙上张贴有“摩托车停放区”字样，新隆信公司称系外包公司所为。一审法院认为，新隆信公司与江婉初建立的物业服务合同关系，依法成立，具有法律效力，江婉初接受了新隆信公司的物业服务，理应按时交纳物业服务费。关于江婉初所提反诉请求第1项和第3项（请求判令新隆信公司1.将改建的坡道恢复梯道原状；3.在恢复梯道原状，且停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库之前，自2014年4月1日起，每月350元给予江婉初作为对江婉初的人身损害赔偿）。在本案起诉前，江婉初已基于同样的事实，以相邻关系纠纷为由，向法院起诉新隆信公司成都分公司，该案中江婉初所提的两项诉讼请求，除赔偿金额与本案反诉请求不同外，其余均一致。一审法院已在该案中对上述两项请求进行了审理，作出了判决，现该案正在上诉过程中。根据原《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”之规定，江婉初认为新隆信公司以侵权的方式违反了双方合同的约定，其既已在该案依据相邻关系纠纷，对新隆信公司成都分公司的侵权行为提出了相应的诉求，应视为江婉初作出了选择，其不得再基于同样的事实，以新隆信公司违约为由，再要求新隆信公司就该行为承担违约责任。因此，对江婉初的上述两项诉讼请求，本案不作审理。关于江婉初反诉请求第2项，要求新隆信公司停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库。经查，现确有机动车（摩托车）停放在非机动车车库，但该停放行为是否是经新隆信公司“驱使”所致，现有证据不足以证明，因此对江婉初要求新隆信公司停止“驱使”摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库，因证据不足，不予支持。江婉初未按照合同约定交纳物业服务费，应当承担继续履行等违约责任。新隆信公司诉请要求江婉初支付从2014年4月1日起至2020年6月30日止，应交未交的物业服务费共计12502.5元，予以支持。江婉初抗辩的用人身损害赔偿的费用予以抵扣，缺乏事实及法律依据，不能成立。新隆信公司诉请的违约金，应充分考虑物业服务纠纷的特点。本次纠纷的发生，与新隆信公司的服务存在瑕疵相关，江婉初系对物业服务有异议而未及时支付物业费，不属于恶意拖欠，对新隆信公司诉请的违约金，不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、江婉初于判决生效之日起十日内向新隆信公司支付自2014年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费共计12502.5元； 二、驳回新隆信公司的其他诉讼请求；三、驳回江婉初的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计63元，反诉案件受理费减半收取计237元，共计300元，由江婉初承担。 二审中，江婉初提供了案涉小区照片。拟证明摩托车、电动摩托车等机动车经由案涉坡道的非机动车出入库是新隆信公司管理行为所致。本院经审查认为江婉初提交的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，新隆信公司与成都××经贸发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对包括江婉初在内案涉小区业主均有拘束力，双方均应按约履行。本案中，新隆信公司提供了物业服务，江婉初应当按约缴纳物业服务费。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条之规定，本案中江婉初认为新隆信公司将案涉梯道改为坡道的行为违反合同有关约定，损害了其人身权益，要求兴隆信公司将改建的坡道恢复原状并承担人身损害赔偿，因江婉初已基于同一事实以相邻关系纠纷对新隆信公司成都分公司提起了诉讼且该案尚未审结，故一审法院对该部分诉讼请求不予审理正确。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，江婉初上诉要求扣减部分物业服务费，应另行解决。关于江婉初要求新隆信公司停止引导摩托车、电动摩托车等机动车由案涉地下非机动车入口入库，但其提交的证据不足以证明新隆信公司存在违规引导行为，本院不予认可。 综上，上诉人江婉初的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费126元，由上诉人江婉初负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十二日 书记员  陈 悦