北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4827号上诉人（原审被告、反诉原告）：李春安，男，1970年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张涛，北京法驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：陈宇，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢若峥，北京金诚同达律师事务所实习律师。上诉人李春安因与被上诉人北京创誉房地产开发有限公司（简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初9698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春安上诉请求：撤销一审判决，改判驳回创誉公司的诉讼请求。事实和理由：1.《预售合同》约定出卖人延期交房的违约金每日为已付房款的万分之一，且1%封顶，而附件八补充协议约定买受人延期付款违约金每日为未支付房款的万分之五，且不封顶。上述格式条款显失公平，应当无效；2.创誉公司交付的房屋不能满足正常使用功能，我行使不安抗辩权拒绝交付剩余房款，不构成违约；3.违约金标准过高。创誉公司辩称，同意一审判决。创誉公司向一审法院起诉请求：1.李春安立即向创誉公司支付逾期付款违约金人民币200700元(以180万元为基数,每日按万分之五的标准计算,自2019年10月9日起计算,计至实际付款之日即2020年5月18日止)。李春安向一审法院提出反诉请求：1.依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008）第十四条第2款中“因出卖人逾期交房仅按每日万分之一承担违约金且1%封顶”条款法定无效；2.依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008）附件八补充协议第3条第（1）款中“因买受人延期未支付购房尾款按每日万分之五承担违约金且不封顶”条款法定无效；3.依法确认双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1970008）附件八补充协议第6条第（3）款中“无论出卖人是否达到合同约定的交房条件，买受人任何异议不视为其拒绝收房的抗辩理由”条款法定无效；4.创誉公司违反《城市居住区供配电设施建设规范》第4.2.3条规定的国家标准，应按照100-150W/㎡的商业类建筑用电标准进行改造；5.创誉公司违反合同附件六装饰和设备标准的约定第8条第（3）款“一户一电表”的约定，应按照合同约定整改，并按政府规定电价合理收费；6.创誉公司应赔偿因房屋质量不合格所造成的重大违约经济损失19.649万元。一审法院认定事实：2016年10月30日，创誉公司（出卖人）与李春安（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（简称《预售合同》），约定李春安购买创誉公司开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目5#商业楼1层140号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为3612655元。《预售合同》说明部分载明：1、《北京市商品房预售合同示范文本》由北京市住房和城乡建设委员会和北京市工商行政管理局共同制订,本合同文本为商业、办公等非住宅类预售合同的示范文本。……3、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后,未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。4、签订商品房预售合同前,买受人应当仔细阅读合同条款,应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。5、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容,根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议,也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。6、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除……。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向按揭银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五（附件五付款方式及期限的约定，轻松银行按揭方式付款：A、第一笔房款：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付人民币361266元；B、第二笔房款：买受人应于2016年11月30日之前向出卖人支付人民币361266元；C、第三笔房款：买受人应于2016年12月20日之前向出卖人支付人民币361266元；D、第四笔房款：买受人应于2017年04月20日之前向出卖人支付人民币728857元；E、剩余房款人民币180万元，以按揭方式付款）第十条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、朝向；2、×；3、×；4、×；5、×。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且本合同备案注销完毕之日起90日内退还买受人已付房款，并按照退款日中国人民银行公布的人民币活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人不退房的，则因设计变更导致该商品房面积发生的变化，不适用本合同第十五条，买受人同意按照设计变更后测绘部门实测的套内建筑面积及本合同约定的计价方式，与出卖人据实结算房价款。第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照本合同附件八补充协议的第3条的约定处理（该约定加有下划线标注）。（附件八补充协议第3条约定：（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账户内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第12条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。（2）如出卖人在买受人未付清全部购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未将按揭款全部划入出卖人指定账户内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用）的情况下交付该商品房予买受人，并不视为出卖人放弃其依据本合同及本补充协议所享有的任何权利。（3）即使有本合同第六条、本合同附件五的约定，买受人均应于本合同第十二条约定的交房期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）前付清全部购房款（包括贷款机构将按揭款全部划入出卖人指定账号内）及其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用），否则视为买受人逾期付款，并按本合同第十六条第（四）款第2项及本条第（1）、（2）款的相关约定执行。）第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。买受人同意出卖人可在前述约定的该商品房交付期限届满日前提前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件；1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）……；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月30日达到使用条件；（3）……；（4）燃气：×；（5）……；（6）……；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担；2、其他设施：……。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件（该约定加有下划线标注）。第十四条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1……；2、因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%（该约定加有下划线标注）。第十六条交接手续约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）按照本合同附件八补充协议的第6条第（3）款的约定处理（该约定加有下划线标注）。（附件八补充协议的第6条第（3）款约定：买受人应在出卖人通知的交房日期内，或买受人实际付清全部购房款和应付款当日（如买受人在出卖人通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续。买受人在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交付条件，而买受人认为该商品房存在本合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或该商品房不符合本合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房）。（三）……。（四）……。第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、……。2、……。3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）若出卖人交付的商品房的装饰装修、设备材料标准与附件六约定不一致，但交付标准与附件六约定标准相比价位同等且其质量不低于附件六约定标准的，视为出卖人交付的商品房装饰、设备符合附件六的约定。若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件六约定标准并存在质量问题的，由出卖人按附件六的标准进行整改，出卖人可以使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人要求其他补偿，买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任（该约定加有下划线标注）。具体装饰和设备标准的约定见附件六。（附件六装饰和设备标准的约定：适用于长阳合景领峰三期东区5#商业楼。1.外墙：石材、质感涂料；2.外墙保温材料：挤塑聚苯板；3.门窗：（1）外窗型材：断桥铝合金；4.套内部分（1）地面：水泥砂浆地面，（2）墙面：刮腻子，（3）顶棚：刮腻子；5.卫生间（公共部分）：（1）地面：防滑地砖，（2）墙面：墙砖，（3）顶棚：石膏板，（4）洁具：国产品牌；6.楼梯间、电梯厅（公共部分）：（1）地面：地砖（2）墙面：涂料，（3）顶棚：涂料，（4）楼梯扶手：钢管或木质；7.电梯品牌名称：日立或同品质其它品牌；8.其它：（1）安全系统——公共区域设有闭路监控系统，（2）燃气设备——燃气入户，设燃气卡表，（3）水电设备——给水表、电表各一个，每户预留强电箱，（4）采暖方式——小区集中供暖，暖气片供热。注：1.不同户型的局部产品款式、尺寸、品牌可能存在差异，以实际交付为准。2.若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，买受人同意出卖人以同等品质材料、设备替代）。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第二十七条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八：《补充协议》还作出如下约定：1、按揭贷款方式付款（含商业贷款、组合贷款及其他贷款方式，以下同），由买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人、买受人应按以下约定执行：（1）……买受人应在附件五约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续。如附件五约定的全部首期款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则，买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥贷款机构按揭放款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。（2）买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人应在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。……6、（1）……。（2）……。（3）买受人应在出卖人通知的交房日期内，或买受人实际付清全部购房款和应付款当日（如买受人在出卖人通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续。买受人在办理该商品楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交付条件，而买受人认为该商品房存在本合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或该商品房不符合本合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房。（4）……。（5）买卖双方共同确认，买受人未于本合同第十二条约定的交付期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）办理收楼手续，出卖人发出催收楼通知书的，仍视同出卖人已于本合同第十二条约定的交房期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房。（6）该商品房符合本合同约定交付条件后，买受人逾期未办理房屋交付手续，或买受人原因造成该商品房未能按期交付的，自出卖人通知的收楼日期或本合同第十二条约定的交房期限（即使出卖人未向买受人发出书面收楼通知的）届满日（以较早日期计算）起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付本合同约定该商品房总价的万分之一作为违约金。……16、本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出信函（以交寄的日期为准），即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。……25、出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不构成合同内容，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不构成合同内容，对出卖人没有约束力。出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准。样板房（如有）质量、设备、装修风格及装修效果仅供参考，不作为该商品房实际交付标准，该商品房质量、装饰、设备标准具体以本合同附件六之约定为准。买受人承诺，出卖人有权按实际情况以同等品质之建筑材料及设备代替本合同附件六所约定之各项，且买受人不能以此为由拒绝收楼等相关内容。《预售合同》及附件、补充协议对双方其他权利义务同时进行了约定。《预售合同》及附件、补充协议签订后，李春安向创誉公司支付了首期购房款1812655元。2019年8月30日，北京新兴环宇信息科技有限公司出具了涉案楼栋的《房屋面积测算技术报告书》。2019年9月6日，涉案房屋所在项目取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2019年9月24日，涉案房屋所在项目取得了《工程竣工验收备案表》。2019年10月10日，创誉公司通知李春安前往收房；但李春安未前往收房。2019年11月11日，李春安曾以商品房预售合同纠纷为案由，以创誉公司为被告向法院提起诉讼，李春安提出诉讼请求：1.判令创誉公司支付逾期交房违约金（以房价款的日万分之一计算，自2018年10月1日至实际交房之日）；2.诉讼费由创誉公司承担。诉讼中，李春安表示因房屋不满足国家规范、不符合交房标准、没有按合同安装一户一表、不是动力电、无法满足商业餐饮使用要求，故未收房、未交纳剩余房款。同时，李春安提交谈话视频、微信聊天记录用以证明因创誉公司逾期交房给自己造成的损失，创誉公司对李春安的陈述和主张均不予认可。法院经审理认为，李春安与创誉公司所签预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任等对合同权利义务有重大影响的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。现李春安与创誉公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。按照预售合同约定的房屋总价款而言，现李春安尚有180万元购房款未付，创誉公司有权相应顺延交房时间，故李春安要求创誉公司支付逾期交房违约金的请求，理由不成立，不予支持。遂于2020年4月27日作出了（2020）京0111民初654号民事判决，判决驳回李春安的诉讼请求。李春安对（2020）京0111民初654号民事判决书曾向本院申请再审，本院经审查认为原审法院判决正确，李春安再审理由不成立。遂于2020年10月29日作出了（2020）京02民申528号民事裁定，裁定驳回李春安的再审申请。2019年12月3日，创誉公司以邮寄方式向李春安送达落款时间为2019年11月26日的《交纳房款催告函》，但《交纳房款催告函》于2019年12月5日被拒收，于2019年12月7日退回。《交纳房款催告函》载明：按照买卖合同之约定，您应在买卖合同约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续（即您应保证全部贷款金额在前述期限内划入我司指定账户内，以下同）。如买卖合同约定的全部首期款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则您应在我司取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥按揭贷款放款手续。如您逾期办妥按揭贷款申请手续或逾期办妥按揭贷款放款手续的，则您应当在买卖合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款。我司已于2019年9月24日取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表，您依约应于2019年9月24日起15日内办妥按揭贷款放款手续。我司曾多次通知您依照买卖合同之约定按时办妥按揭贷款放款手续、积极履行付款义务，但您至今仍未付清房款。根据买卖合同之约定，如您逾期支付购房款……，每逾期一日，您应按应付未付金额的万分之五……向我司支付违约金，且我司有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间；逾期超过30日的，我司有权单方面解除本合同，合同一旦解除，您将需承担总房款20%的违约金、配合我司办妥合同解除手续并承担相应费用。如我司选择不解除合同的，则每逾期一日，您仍应按应付未付款金额万分之五的标准承担违约金，直至您付清应付款项之日止。在此，我司现以书面形式再次郑重通知您：请您务必按照买卖合同之约定积极履行付款义务，请您于本函发出后七日内亲临【合景领峰】售楼处（联系电话：153XXXXXXXX）提交办理按揭贷款手续所需的全部资料、签署相关文件并办妥按揭贷款放款手续或以刷卡或汇款方式一次性支付剩余购房款。否则，我司有权依照买卖合同之约定将该商品房的交房时间顺延，我司不再另行通知，且我司不因前述交房时间顺延事宜而承担任何违约责任。同时，我司将依据买卖合同约定执行，通过法律途径维护我司的权利（包括但不限于要求您承担逾期付款违约责任等），请您予以重视，望您依约尽快履行应尽付款义务。本函件自发送之日即视为已送达。【备注：本函不构成我司对办妥按揭贷款申请手续时间、办妥按揭贷款放款手续时间以及付款时间的变更，该商品房所涉之办妥按揭贷款申请手续时间、办妥按揭贷款放款手续时间及付款时间仍以双方签订的买卖合同之约定为准。】2020年5月18日李春安向创誉公司支付了剩余房款180万元；同日创誉公司与李春安办理了房屋交接手续，并签署了《房屋交接单》；该交接单载明：……业主与北京创誉房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）确认该房屋符合《北京市商品房预售合同》及其补充协议规定的交付条件及标准，已查阅规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。业主同意按现状接收该商品房，对房屋设计、层高等均无异议，并确认自即日或《领峰商业中心收楼通知书》规定的该房屋交付之日（两者以时间较早者为准）起该房屋交付给业主。……说明：1、……；2、业主在验收该房屋时，请在开发商及/广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称“宁骏物业”）员工陪同下详细检查，如该房屋设备设施有任何缺陷，业主应详列于《房屋交验表》中，以便相关单位尽快处理。3、本房屋交接单一式三份，业主、开发商、物业公司各执一份等相关内容。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，首先，创誉公司与李春安所签《预售合同》虽然属于制式合同，但合同中对双方权利义务有重大影响的条款均有下划线予以标注，足以引起合同当事人的注意，且在李春安对相关条款提出异议时，创誉公司委托销售的人员明确表示相关条款不能更改后，李春安仍然签订《预售合同》；换言之，创誉公司已采取了合理的方式提请李春安注意免除或者限制其责任的条款，故创誉公司与李春安在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。其次，因双方约定李春安应在2017年4月20日前付清全部首期款；又因双方约定在全部首期款付款期限届满时，涉案房屋所在楼栋尚未竣工备案的，则李春安应在创誉公司取得涉案房屋所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥贷款机构按揭放款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；再因2019年8月30日，涉案楼栋取得《房屋面积测算技术报告书》，2019年9月24日，涉案房屋所在项目取得了《工程竣工验收备案表》，以及（2020）京0111民初654号民事判决书确认创誉公司于2019年10月10日，通知李春安前往收房；故李春安最迟应于2019年10月25日前支付创誉公司剩余房款180万元，未给付应依据合同约定承担相应的违约责任。第三，因创誉公司未在合同约定的时间即2018年9月30日前交付涉案房屋，故在创誉公司未通知李春安涉案房屋已具备合同约定的交付条件的情况下，李春安是无法知晓涉案房屋已在2019年9月24日取得《工程竣工验收备案表》；故创誉公司要求李春安自2019年10月9日起依约支付违约金，与法相悖，法院难以支持。第四，因《北京市商品房预售合同》示范文本并非是强制性法律规范，且在说明部分明确载明有：……双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。……出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容,根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议,也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除；又因创誉公司与李春安所签《预售合同》虽然属于制式合同，但合同中对双方权利义务有重大影响的条款均有下划线予以标注，足以引起合同当事人的注意，且在李春安对相关条款提出异议时，创誉公司委托销售的人员明确表示相关条款不能更改，换言之，创誉公司已采取了合理的方式提请李春安注意免除或者限制其责任的条款，李春安仍然签订的《预售合同》应视为李春安同意接受相关条款的约束，再有李春安也曾以双方签订的《预售合同》为依据，要求创誉公司承担逾期交房的违约责任；故李春安的第一项答辩意见法院难以采纳，其反诉的第一、二、三项请求法院难以支持。第五，李春安辩解房屋质量不符合国家相关规范标准，存在严重质量缺陷，并存在不按图纸要求进行施工，不满足合同约定，并据此行使不安抗辩权拒绝支付剩余房款的意见，因涉案房屋已经相关行政主管部门竣工验收，换言之涉案房屋的质量是符合相关国家规范标准，又因双方在合同中约定：创誉公司承诺与涉案房屋正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：市政基础设施：【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月30日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：李春安同意不因此拒绝收楼，并同意由创誉公司采取其他方式保证李春安之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由李春安承担，且双方还在附件八中约定：李春安应在创誉公司通知的交房日期内，或李春安实际付清全部购房款和应付款当日（如李春安在创誉公司通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对涉案房屋办妥收楼手续。李春安在办理涉案房屋收楼手续时，涉案房屋已达到本合同约定的交付条件，而李春安认为涉案房屋存在合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或涉案房屋不符合合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为李春安可拒绝收楼的抗辩理由。李春安应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回创誉公司，经创誉公司确认后，由创誉公司按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若李春安拒绝收楼的，视为创誉公司已按照本合同的约定向李春安交付了涉案房屋，再因李春安提供的证据不足以证实创誉公司交付的涉案房屋构成违约，给其造成实质性损害；故李春安第二、三项答辩意见与双方约定相悖，法院难以采纳，其反诉的第四、五、六项请求法院难以支持。第六，因（2020）京0111民初654号民事判决已对李春安反诉创誉公司未按合同约定在2018年9月30日前交付涉案房屋构成违约一节作出处理，故依据一事不再理的原则，本案对此不应再进行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条规定，判决：一、李春安于判决生效后十日内给付北京创誉房地产开发有限公司自2019年10月26日起至2020年5月17日止的逾期付款违约金184500元；二、驳北京创誉房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回李春安的全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，创誉公司与李春安所签《预售合同》虽然属于制式合同，但合同中对双方权利义务有重大影响的条款特别是违约责任条款均有下划线予以标注，足以引起合同当事人的注意，创誉公司已采取了合理的方式提请李春安注意免除或者限制其责任的条款，双方签订的《预售合同》不存在无效情形，双方均应依约履行。李春安上诉称有关违约金条款属于格式条款应为无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。李春安上诉主张创誉公司交付的房屋不能满足正常使用功能，其行使不安抗辩权拒绝交付剩余房款，不构成违约；对此，双方在合同中约定市政基础设施：市政双路供电、过渡性供电应于2018年9月30日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：李春安同意不因此拒绝收楼，并同意由创誉公司采取其他方式保证李春安之正常使用。即便创誉公司提供的电力设施不符合合同约定，李春安也不能以此为由拒绝收房，而创誉公司负有采取其他手段保证李春安正常使用供电设施的义务。同样，该事由亦非李春安拒绝支付剩余房款的合理理由，对其相应上诉理由，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李春安主张违约金过高，创誉公司未提供证据证明因李春安逾期付款给其造成的具体损失，本院综合合同签订情况、合同履行情况及创誉公司损失情况对违约金数额予以调整。一审法院其他部分处理正确，本院予以维持。综上所述，李春安上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更北京市房山区人民法院(2020)京0111民初9698号民事判决第一项为李春安于本判决生效后十日内给付北京创誉房地产开发有限公司自2019年10月26日起至2020年5月17日止的逾期付款违约金36900元；二、驳回北京创誉房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回李春安的全部反诉请求。如果李春安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2155元，由北京创誉房地产开发有限公司负担160元（已交纳），由李春安负担1995元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2115元，由李春安负担（已交纳）。二审案件受理费3990元，由李春安负担798元（已交纳），由北京创誉房地产开发有限公司负担3192元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  霍翠玲审 判 员  刘 琨二〇二一年四月三十日法官助理  刘 佳书 记 员  张 璐