广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20451号原告：晏晓颖，女，1971年11月21日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陶曼丽，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：广州畅租物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区华新一街****。法定代表人：潘海玲。委托诉讼代理人：许健，系该公司职员。原告晏晓颖诉被告广州畅租物业管理有限公司（以下简称畅租公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了独任审理。原告晏晓颖及其委托诉讼代理人陶曼丽，被告畅租公司的委托诉讼代理人许健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏晓颖向本院提出诉讼请求：1.判令案涉《委托代理存房业务合同》自本案诉讼材料送达被告时解除；2.①判令被告支付原告租金12075元（月租金4830元，从2020年4月9日暂计至6月24日为12075元，顺延计付至合同解除之日止）；②延付租金违约金338元（以4830元为基数计付至6月24日为338元，顺延计付至合同解除之日止）；③合同解除违约金4830元；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其上述第2项诉讼请求中的第③点为：合同解除违约金23184元。事实和理由：2019年2月22日，原、被告签订《委托代理存房业务合同》（NO：0006282），合同约定：原告委托被告出租原告位于广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋XX号房屋，由被告向原告支付租金；合同期限为三年，第一年租金为4600元，逐年递增5%；免租期外，无论房屋是否出租，被告均须向原告支付租金，拖延支付租金的以每日1‰计付违约金。合同签订当天，原告将房屋（连同家具家电）交付给被告，双方核对填写《物业使用状况登记表》。合同第一年被告尚能按约支付租金，合同地的第二年免租期后，被告未向原告支付租金，在原告发出《律师函》进行催告后，至今未支付租金。被告行为已经严重违约，原告依法得以解除合同，原告基于合同应得合同利益收到损害，故要求被告支付未付租金、延付租金违约金、解除合同违约金。合同中明确原告可收入173880元，减去履行一年的租金收入还剩下115920元，原告依据余下的收入×20%，作为原告在本案诉讼当中所主张的合同解除违约金。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请人民法院判如所请。被告畅租公司辩称：一、原告要求与我司解除《委托代理存房业务合同》。原告与我司于2019年2月22日签订《委托代理存房业务合同》，合同明确约定：“代理租赁期限为叁年，自2019年2月23日起至2022年2月22日止，委托出租期内按（12个月为壹年）每12个月前45天为房屋免租期，满足天数按照每月30天计算”。但是到合同约定第二年免租期，原告违反合同约定，不同意45天房屋免租期，态度恶劣要求与我司解除合同，对我司同事进行恐吓威胁，导致其离职，且用恶劣的态度赶走我司的租客，对我司造成严重的恶劣影响和损失。根据《合同法》的相关规定，合同成立之后，当事人不得对自己的要约与承诺任意撤回，而合同生效以后当事人必须按照合同的约定履行，否则应承担违约责任。本案中，原告不顾合同约定，以其野蛮恶劣的态度，任意违反合同约定，是原告违约在先。因此，我司要求与原告解除合同，请求法院依法支持并依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年2月22日，晏晓颖作为甲方，与畅租公司作为乙方共同签订了一份《委托代理存房业务合同》（NO.0006282），合同约定，甲方将位于广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋XX房（以下简称涉讼房屋）委托乙方全权代理出租，该房屋建筑面积81.91平方米；乙方代理甲方房屋出租时，甲方授权乙方与承租方签订《房屋租赁合同》，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利（另见业主授权委托书）；代理租赁期限为三年，自2019年2月23日起至2022年2月22日止，委托出租期内按（12个月为一年）每12个月的前45天为房屋免租期，免租天数按照每月30天计算；房屋免租期过后无论房屋是否出租，从2019年4月9日起乙方将租金按月划入甲方收租账户；甲方应于2019年2月23日前将房屋交于乙方，逾期则视为甲方违约；甲乙双方确认上述房屋每月租金金额为4600元，租金按每月30日结算；甲方须提供收取租金银行卡账户给乙方支付租金（信用卡除外），乙方每月准时将房屋租金划入甲方收租专用账户；若因乙方延长付租时间，不得超过5个工作日，否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算，乙方通过微信或短信通知甲方协商解除合同的除外；房屋免租期内未出租期间的物业管理费由甲方承担，水、电、燃气费则是由乙方承担；乙方可先垫付管理费，甲方同意乙方在支付最近一期租金时直接扣除；房屋处于未出租状态，单方如需终止合同，违约方需提前三天通过邮箱或短信通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方一个月租金的经济损失；房屋处于出租状态（以乙方与承租方签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前一个月通过微信或短信通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方以及承租方各一个月租金的经济损失；等等。同日，双方并签署《物业使用状况登记表》，其上载明涉讼房屋的水电表度数以及屋内家私电器数量等内容。2020年4月27日，晏晓颖委托广东法制盛邦（东莞）律师事务所通过邮寄快递的方式向畅租公司发出《律师函》，称畅租公司在第二年免租期过后至今未向晏晓颖交付租金，期间晏晓颖提出解除合同，但双方未达成一致协议，现函告畅租公司，请畅租公司接到函件后三日内，按照合同约定将4月9日后应付的租金（该租金以合同第二年度标准支付，即每月4600元递增5%），并支付该期间的延期支付违约金；请畅租公司接到此函件后三日内对晏晓颖履行合同的报告义务，包含但不限于房屋租赁情况、押金收取情况、租赁税费交缴情况；畅租公司若接此函件后仍然继续拖欠或拒绝支付合同项下租金届满一个月，晏晓颖将依据《中华人民共和国合同法》第96条行使解除权，畅租公司应交清拖欠租金，并赔偿晏晓颖合同总金额30%的损失；等等。该邮件于2020年4月29日妥投。2020年10月16日，晏晓颖以畅租公司欠租为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，双方当事人均确认涉讼房屋的权属人为晏晓颖，房屋用途为商业住宅；并确认晏晓颖已于2019年2月22日将涉讼房屋及屋内家具家电交付给畅租公司使用；同时确认涉讼房屋租金标准为第一年每月4600元，每年递增5%，每月9号前将租金按月支付到晏晓颖的账户，租金按照跨度月交租，畅租公司自2020年4月9日起未向晏晓颖支付租金。但双方对于以下问题产生争议：一、涉讼房屋的使用情况。畅租公司称其司将涉讼房屋对外出租由租客进行使用，租客使用涉讼房屋至2020年3月13日止，在此之前，由于晏晓颖不同意每年45天的免租期，晏晓颖对其司员工进行恐吓威胁导致其离职，且晏晓颖去找租客，用恶劣的态度赶走其司的租客，所以租客要求提前解除租赁合同，2020年2月29日晏晓颖在微信群中向其司发送终止合同的信息，其司于2020年3月份将涉讼房屋钥匙寄送给了晏晓颖，之后其司没有再使用过房屋。畅租公司提交了其司员工与晏晓颖、晏晓颖的丈夫李择章的微信群聊天记录打印件拟证实其上述主张。晏晓颖则认为畅租公司未提供该微信的原始载体，打印件不能呈现事实，且聊天记录不完整，因此对畅租公司提交的上述证据不予确认；对聊天记录中其丈夫在2020年2月29日晚发送的“正式通知你们中止合同”的信息，并非是指其方通知对方终止合同，对方称“合同不是你说终止就终止的”，可知双方对合同解除问题一直存在争议，当时的情况是疫情期间畅租公司不好找租客，畅租公司要求解除合同，但合同签订是3年，畅租公司需赔付1个月租金才能解除合同，但畅租公司不同意，双方因此产生争议，因现微信群已经解散，其方无法提供完整的聊天记录；至于其丈夫在聊天记录中表达“3年只收1个半月”，只是双方在发生争议后的部分对话，其方无法确认记录是否完整；畅租公司与租客之间的合同关系终止，与其方无关，是因为租客本身租期到期；其方在签订合同时未仔细阅读合同条款，因此双方在合同履行的第二年产生争议，但既然合同如此约定，其方确认每年45天免租期的存在；免租期后，双方签订的合同应当正常履行，畅租公司是在2020年3月份之后才向其方要求解除合同，其方表示同意，但就解除合同事宜在双方签订的《委托代理存房业务合同》中有明确约定，提前解除合同应当赔偿一个月的租金，但畅租公司不同意，所以双方对于解除合同未达成一致，所以合同未解除状态；畅租公司向其方寄送钥匙，由于合同没有解除，所以其方拒收了邮件，而且合同无论是协议解除还是依法解除，双方应对涉讼房屋进行交接，查看房屋状态、清点房屋内物品和交还钥匙等，畅租公司单独邮寄钥匙的行为不是合同的解除方式与程序；其方是在2020年7月底才找了开锁公司开锁收回涉讼房屋的，房屋闲置一段时间后，现已经另行出租。二、双方就涉讼房屋所签订的《委托代理存房业务合同》解除时间及原因和责任问题。晏晓颖主张双方约定合同解除的方式是协议解除，即双方签订解除协议，解约方赔偿对方损失，双方在合同履行期间内存在沟通上的争议，但不影响合同继续履行，双方也未签订解除协议，因此合同在此之后仍在履行期间；涉案合同解除是因为畅租公司违反合同义务导致合同解除，解除的时间应是本案诉讼材料送达给畅租公司的时间。畅租公司则认为根据其司提交的微信聊天记录，是晏晓颖一方在2020年2月29日提出终止合同而导致合同解除，合同解除的时间应是2020年2月29日。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从涉案《委托代理存房业务合同》内容及当事人实际履行情况看，该合同具备上述法律规定关于租赁合同的法律特征，故晏晓颖与畅租公司之间关于涉讼房屋的租赁合同关系有效成立，且《委托代理存房业务合同》对晏晓颖与畅租公司均有法律约束力，双方均应严格遵照履行。双方当事人在庭审中均确认涉案《委托代理存房业务合同》已解除，但双方对于合同解除的时间及原因、责任问题产生争议。从双方提交的证据以及在庭审中的陈述可知，双方产生矛盾源于双方在2020年2月份时对于免租期是否是每年45天的理解不一致。但晏晓颖与畅租公司在庭审中均确认合同约定的免租期理应是每年45天，故虽然晏晓颖的丈夫在2020年2月29日因对免租期的理解问题存在意见并提出“中止合同”，无论当时是中止合同还是终止履行合同的意思表示，晏晓颖一方在当时并不具备解除合同的条件，且当时畅租公司已回复“合同不是你说终止就终止的”，并无明确同意解除合同，实际亦表达了不同意解除合同的意思表示，故在当时并不产生合同解除的法律后果，合同理应继续履行。后虽然畅租公司抗辩主张因晏晓颖恐吓其员工且赶走其租客，但未能举证证实，理应承担举证不能的不利后果。畅租公司自认曾于2020年3月份向晏晓颖寄送涉讼房屋钥匙，畅租公司在合同履行期间擅自寄送钥匙的行为应视为其终止合同履行的意思表示，其行为已构成根本性违约，涉案《委托代理存房业务合同》应在畅租公司寄送钥匙的邮件到达晏晓颖时解除。晏晓颖在庭审中确认收到畅租公司寄送钥匙的邮件但拒收，基于双方均未能举证证实畅租公司寄送邮件到达晏晓颖的时间以及晏晓颖拒收邮件的时间，故应以2020年3月份最后一天确定该时间，因此涉案《委托代理存房业务合同》解除的时间应为2020年3月31日为宜。畅租公司违约导致涉案合同解除，应承担相应的违约责任。对于晏晓颖主张畅租公司支付合同解除违约金23184元的诉请，根据《委托代理存房业务合同》的约定，违约方应赔偿守约方一个月租金的损失，故畅租公司应向晏晓颖赔偿4830元[4600元×（1+5%）]作为违约金。晏晓颖主张按照剩余租期的租金乘以20%确定违约金，缺乏理据，本院不予采纳。对于晏晓颖诉请的超出4830元的违约金部分，本院不予支持。对于晏晓颖主张的自2020年4月9日至合同解除之日止的租金及延付租金违约金的诉请。畅租公司已于2020年3月份向晏晓颖寄送涉讼房屋钥匙，畅租公司以其行为实际交还涉讼房屋，晏晓颖理应及时收回涉讼房屋，晏晓颖主张于2020年7月底自行收回房屋，时隔约四个月，存在怠于收回商铺的情形。鉴于晏晓颖自认明知畅租公司寄送钥匙的邮件而拒收，晏晓颖理应在畅租公司寄送钥匙后及时收回房屋，考虑到晏晓颖收回房屋清点物品需要时间，故本院酌定晏晓颖应在畅租公司向其寄送邮件是拒收之日起一周内为晏晓颖收回涉讼房屋的合理期间。基于畅租公司寄送钥匙时间为2020年3月份，即使按一周时间计算，亦仍在免租期内，故对于晏晓颖诉请的自2020年4月9日起的租金，理据不成立，本院不予支持。同理，对于延付租金违约金，亦理据不成立，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（二）、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告晏晓颖与被告广州畅租物业管理有限公司于2019年2月22日签订的《委托代理存房业务合同》于2020年3月31日解除;二、被告广州畅租物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告晏晓颖支付违约金4830元;三、驳回原告晏晓颖的其余诉讼请求。如被告广州畅租物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1190元，由被告广州畅租物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年四月一日书记员  徐倩雯