盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1103民初249号 原告（反诉被告）：盘锦汲隆地产信息咨询有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：古晓乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：贾珊珊，该公司员工。 委托诉讼代理人：王伟,辽宁仁同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：盘锦中誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：王普光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高凤荣，辽宁盛达律师事务所律师。 原告（反诉被告）盘锦汲隆地产信息咨询有限公司与被告（反诉原告）盘锦中誉房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人贾珊珊、王伟与被告（反诉原告）委托诉讼代理人高凤荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告给付销售佣金1,046,651.00元；二、判令被告向原告按照每日千分之三的标准支付自2020年10月1日至实际给付之日的滞纳金；三、判令解除原、被告签署的销售代理合同；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月1日，原、被告签订《盘锦中誉房地产开发有限公司“中誉·玖郡”房地产项目独家销售代理合同》，约定2020年4月1日至2022年3月31日期间，被告委托原告做“独家销售代理”，对中誉·玖郡房地产项目进行销售，并约定销售佣金计算标准和每月结付一次的结算方式。截止2020年9月30日，被告欠付原告销售佣金1,046,651.00元，经原告多次催要至今未付，已构成严重违约，导致原告无法继续履行合同，故起诉至贵院，望支持原告诉求。 被告辩称：一、被告不欠原告销售佣金。2020年4月1日，原被告签订了《盘锦中誉房地产开发有限公司“中誉·玖郡”房地产项目独家销售代理合同》。代理合同约定，原告独家代理销售被告中誉·玖郡项目的房产，合同第四条款约定原告的销售任务，自合同签订之日起至2021年3月31日止（具体时间为预售手续具备前一个半月起一年整的时间完成销售额3亿人民币），合同第五条三款约定乙方按照回款额计算佣金，同时约定计提标准的10%为激励金，激励金在完成全年销售任务前提下，年底一次性结付，合同第七条乙方权利义务约定，乙方认真、准确并及时完成本合同的全部工作内容，并履行本合同约定的各项义务，合同第十一条违约责任2约定双方任一方违反本合同约定，需承担因违约造成对方损失的赔偿等所有责任。但乙方代理销售被告房屋后不认真履行合同义务，没有按合同约定完成销售任务，双方仅于2020年8月和9月二次对账，经双方核对，原告代理销售半年时间完成销售额63,012,248.00元，仅完成销售回款额3458万余元，按双方合同约定被告应支付原告销售佣金555,932.00元，原告购买被告房屋一处，用双方结算佣金款支付首付款。10%的激励金因原告违约提前解除合同，按照双方合同约定，完成全年销售指标才支付，在回款明细上销售未回款的部分，因为原告要求提前解除合同，销售的房源原告没有完成后续的义务，原告无理由要求我方支付。二、原、被告签订销售代理合同，是原告违约在先，没有完成销售指标，双方对账的回款明细中已经计算在内的38栋别墅因原告的原因退房，涉及购房款6,524,100.00元，2021年11月20日，被告退回业主已交购房款20万元。因原告的销售情况未达到预期，与双方销售代理合同约定的年销售三亿元的目标相差甚远。2020年10月中旬，双方没有解除销售代理合同，没有办理任何交接的情况下原告撤走所有销售人员，并带走所有客户登记档案。现销售代理合同约定的时间已近10个月，一年的销售指标原告完成不到四分之一，给被告造成很大损失，原告应依法予以赔偿。三、双方销售代理合同约定的违约金超过实际损失，明显过高。应依法减少。 反诉原告向本院提出诉讼请求：一、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失100万元；二、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2020年4月1日，反诉人与被反诉人签订了《盘锦中誉房地产开发有限公司“中誉·玖郡”房地产项目独家销售代理合同》。代理合同约定，被反诉人独家代理销售反诉人中誉·玖郡项目的房产。合同第四条约定被反诉人的销售任务，自合同签订之日起至2021年3月31日止（具体时间为预售手续具备前一个半月起一整年时间完成销售额3亿人民币），合同第七条乙方权利义务约定乙方认真、准确并及时完成本合同约定的全部工作内容，并履行本合同约定的各项义务，合同第七条6款（5）约定乙方负责销售现场的管理，收集客户资料等，合同第十一条违约责任2约定双方任一方违反本合同约定，须承担因违约造成对方损失的赔偿等所有责任。但乙方代理销售反诉人房屋后没有按合同约定完成销售任务，双方仅于2020年8月和9月二次对账，经双方核对，被反诉人代理销售近半年时间仅完成销售回款额3458万余元，其中2020年11月20日退别墅款20万元，包括653万反诉人的顶账房，与双方销售代理合同约定的年销售三亿元的目标相差甚远。反诉人按合同约定要求被反诉人提供执行策略及相关保障完成合同任务的措施，被反诉人不能提供。2020年10月中旬，被反诉人未与反诉人签订解除销售代理合同，没有与反诉人办理任何交接的情况下撤走所有销售人员，并带走了所有客户档案资料。被反诉人的行为给反诉人造成很大的经济损失。现起诉至贵院，望支持反诉原告诉求。 反诉被告辩称：一、我方依法依约履行合同义务。《盘锦中誉房地产开发有限公司“中誉·玖郡”房地产项目独家销售代理合同》（以下简称“销售代理合同”）第四条1款约定：预售手续具备前一个半月起一年整时间完成销售额3亿人民币。反诉被告于2020年7月24日取得预售许可证，依约在起诉之前，完成销售金额共计1.6亿元左右。二、我公司撤场符合法律规定，不承担任何责任。1、我公司撤场是因已经开展销售工作的前提下，反诉原告违反《销售代理合同》第五条：每月结算一次佣金的约定，至今未支付我公司佣金。《民法典》526条：应当先履行债务一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行请求。反诉原告未按期支付佣金，我公司有权拒绝继续履行合同。反诉原告已构成实质违约，具备法定解除条件，我公司可依《民法典》第563条规定解除合同。2、我公司在撤场之前已经提前告知反诉原告，且在其新销售团队入场之后，我公司才撤离该项目。3、《销售代理合同》未约定我公司需提供“执行策略及相关保障”，我公司无需提供。三、我公司未带走客户档案资料。综上，因反诉原告未依约按期支付佣金，后经多次催要至今未付，故我公司行使先履行抗辩权，不构成违约。 经审理查明：2020年4月1日，原告（反诉被告）作为乙方与甲方被告（反诉原告）签订《盘锦中誉房地产开发有限公司“中誉·玖郡”房地产项目独家销售代理合同》（以下简称销售代理合同）一份，约定甲方将其开发的“中誉·玖郡”房地产项目委托乙方作“独家销售代理”，由乙方负责该项目的销售工作，委托期限自2020年4月1日起至2022年3月31日止。自合同签订之日起至2021年3月31日止（具体时间为预售手续具备前一个半月之日起一整年时间），销售任务总量为三亿元人民币，其中一期别墅销售总量不低于5套；自2021年3月31日起至2022年3月31日止（具体时间为预售手续具备后次年一年整时间）销售任务总量为伍亿元人民币，其中一期别墅销售总量不低于10套。佣金计提标准为：1、一期别墅产品按销售总额的3%计提佣金；2、二期产品：一、二期销售总额二亿内，完成的二期销售总额部分按销售总额的1.5%计提佣金，该销售总额超过二亿时，完成的二期销售总额均按2%计提佣金。3、乙方销售期间，在本合同第三条第四项产品总量所提供产品的所有回款客户均按照回款额计算佣金，该部分划入销售目标总额。（本合同签订后所发生的工程顶账方若到访过销售中心并做过客户登记，工程抵账成交后则由工程方一次性支付给乙方佣金，计提标准同上，并且该部分计算到乙方销售任务额内）。佣金构成包括按计提标准90%的月结佣金，计提标准的10%作为激励金，以激励更好的完成全年任务。佣金结算周期为每月结付一次，激励金在完成全年任务前提下，年底一次性给付。违约责任中约定甲方需按约定结付佣金，如违约需按所欠佣金日千分之三支付滞纳金。合同第六条约定，因甲方原因造成已购房客户退房，该销售单元仍计入乙方的销售额并按合同约定计提支付相关费用，因乙方原因造成已购房客户退房，该单元不计入销售额，并不能计提支付按合同约定相关费用，如因客户原因退房，甲方收取客户违约金（违约金包括销售佣金及甲方所产生的费用与损失）。 合同签订后，原告（反诉被告）组织销售团队入驻被告（反诉原告）售楼处展开销售工作，被告（反诉原告）按照原告（反诉被告）的营销需求，投入资金用于围挡喷绘、印制宣传单等。 2020年5月30日至2020年9月27日期间，通过原告（反诉被告）的销售，回款额累计达到34,580,119.00元，佣金共计566,229.00元，其中488,791.00元双方约定用于抵顶4#-2-302室房屋首付款，另外77,438.00元用于抵顶该房屋房款。被告（反诉原告）分别于2020年9月10日、10月12日就前述两笔款项向原告出具了相应金额的购房款收款收据。 此外，在原告（反诉被告）销售期间，另有15,948,411.00元回款额未经被告（反诉原告）确认，按照双方约定的计提比例计算，原告（反诉被告）佣金应为215,304.00元（15,948,411.00元×1.5%×90%）。 上述事实，有当事人当庭陈述、独家销售代理复印件一份、回款明细复印件两份、交款确认单复印件两份、产品认定书复印件两份、收款收据复印件两张、交款确认单复印件一份、产品认购书复印件一份、销售明细表复印件一份、独家销售代理合同复印件一份（被告提供）、商品房预售许可证复议件一份、回款明细复印件两张、统计表复印件三张、收款收据复印件两张、营销合同复印件一组、发票复印件一组、费用统计明细复印件一份等证据在卷为凭，经本院审查，予以采信。 本院认为：原告与被告于2020年4月1日签订的销售代理合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。针对原告要求解除与被告之间销售代理合同的诉求，因被告对解除合同无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因原告未通知被告解除合同，而是直接以诉讼方式主张，故合同解除时间应为自起诉状副本送达至被告处即2021年2月1日时合同解除。关于原告主张被告向其支付销售佣金1,046,651.00元及相应滞纳金的诉讼请求，本院认为在双方签订的合同中约定了原告的销售目标及佣金计算标准，但并未约定销售目标未达到时不予支付佣金，故通过原告销售产生的回款额，被告应向其支付相应的佣金。关于佣金的数额问题，原告主张在其销售下，共产生1.6亿元的回款额，但通过其所举的三张销售回款明细仅能证实回款额为50,528,530.00元，其中两份回款额共计34,580,119.00元的销售明细系经过被告确认，且双方约定以被告坐落于中誉玖郡4#-2-302室房屋抵顶原告应得的566,229.00元佣金，另外一张回款金额为15,948,411.00元的销售明细虽未经被告签字确认，但通过原告所提供的交款确认单可以证实被告已经收到相应房款，故被告尚欠原告销售佣金为215,304.00元（15,948,411.00元×1.5%×90%），因原告未达到双方约定的销售目标，故合同中约定的佣金中的10%激励金不应予以支付。对于原告所主张的滞纳金，因原告未与被告进行核算，本院不予支持。 对反诉原告所主张的经济损失，其提供了66万余元的发票用于证明其为配合反诉被告进行宣传而投入大量资金，但该宣传行为系为扩大影响力而采取的一种营销手段，受益方系反诉原告，故其要求反诉被告承担该部分损失的诉请本院不予支持。此外反诉原告主张因反诉被告恶意压低房屋售价导致以正常价格购买房屋的客户退房致其产生损失的观点，因其所提供与反诉被告业务员贾姗姗通话记录中显示贾姗姗陈述在58同城上所销售的房屋性质为顶账房，与反诉原告所销售的房屋并无关联，故本院对反诉原告该观点不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2020年4月1日签订的《盘锦中誉房地产开发有限公司“中誉·玖郡”房地产项目独家销售代理合同》； 二、被告盘锦中誉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告盘锦汲隆地产信息咨询有限公司销售佣金215,304.00元； 三、驳回原告的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费14,220.00元，减半收取7110.00元，由原告负担5617.00元，由被告负担1493.00元；反诉费6900.00元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员 孟 熙 二〇二一年四月二十五日 书记员 隋恺利