宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2021）宁0202民初1267号原告：张焕敏，男，1976年8月14日出生，汉族，现住石嘴山市大武口区。被告：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市大武口区。法定代表人：梁海胜，宁夏荣达房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：朱宁，女，宁夏荣达房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：郑丽娟，宁夏崇源律师事务所律师。原告张焕敏与被告宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张焕敏，被告荣达房地产公司的委托诉讼代理人朱宁、郑丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焕敏向本院起诉请求：1.判令荣达房地产公司支付张焕敏逾期办证违约金81835元（1039176元×0.00005/天×1575天，自2016年10月1日至2021年1月25日）；2.本案诉讼费用及强制执行费等相关费用由荣达房地产公司负担。事实理由：2015年4月20日和10月30日，张焕敏与荣达房地产公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定张焕敏购买荣达房地产公司开发建设的位于石嘴山市大武口区住房和营业房各一套，房屋总价1039176元，除此之外合同还约定商品房交付条件、违约责任等内容。合同约定的交房日期均为2016年6月30日，但荣达房地产公司未按合同约定期限向张焕敏交付房屋，也未在约定期限为张焕敏办理房屋产权登记手续，直至2021年1月25日，张焕敏所在小区业主才相继办理了房屋产权登记手续。张焕敏与荣达房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，荣达房地产公司逾期办理涉案房屋的产权登记手续，构成违约，故张焕敏诉至本院，望判如所请。荣达房地产公司辩称，涉案房屋无法办理房屋产权证书非因荣达房地产公司之客观原因造成，相应民事责任不应由荣达房地产公司负担，应依法驳回张焕敏的诉讼请求。理由如下：2009年，荣达房地产公司通过招拍挂方式取得涉案房屋项目土地并与石嘴山市国土资源局签订土地出让合同，根据市政府及区住建局之要求，荣达房地产公司负责该涉案房屋项目土地的拆迁补偿工作，并垫付拆迁款。因部分征收户诉求过高，导致项目无法全面开发建设，严重影响到后续项目建设，荣达房地产公司被迫修改规划，并向石嘴山市国土资源局递交申请，申请退回项目未开发部分土地，但石嘴山市国土资源局在涉案土地中“荣达·城市印象”项目部分用地已完成拆迁和开发建设、部分住宅已出售的情况下，未认真审查荣达房地产公司退地申请，直接收回涉案房屋所在项目包含已开发并“五证齐全”之土地，并在收回后未妥善处理购房屋办证问题，直接导致荣达房地产公司无法为购房户办理房屋产权登记，该情形并非荣达房地产公司所能预见或控制，属“情势变更”事由，且该行为发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，故逾期办证之责任不应由荣达房地产公司负担。石嘴山市国土资源局收回土地后，荣达房地产公司也努力寻求政府相关部门能够妥善解决购房户办证问题，后经荣达房地产公司努力，石嘴山市国土资源局变更了收回全部土地之决定。在涉案项目房屋能够办证后，荣达房地产公司第一时间在项目小区张贴公告并登报告知购房户办证事宜，不存在延迟办证之情形。另，张焕敏的诉求已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对有争议的证据和事实本院认证如下：张焕敏向本院提交的证据：《商品房买卖合同（预售）》、《关于张和平信访事项答复意见书》，对《商品房买卖合同（预售）》的签订及约定内容因荣达房地产公司无异议，且约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以采信；《关于张和平信访事项答复意见书》系复印件，且其中“荣达房地产公司欠缴土地出让金，导致涉案房屋不能办理过户事宜”相关表述系张和平信访过程及原因的描述，非论证性结论。故本院对其证明目的不予采信。荣达房地产公司向本院提交证据：《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、《关于“荣达·城市印象”未开发地块退地的申请》、《关于荣达城市印象项目片区征收户吴会苓房屋征收的情况说明》、《关于吴会苓反映问题的报告》、《关于荣达·城市印象小区房屋征收余地情况的说明》、《收回国有建设用地使用权决定书》、《市人民政府关于变更收回宁夏荣达房地产开发有限公司部分国有土地使用权的批复》、《关于解决“荣达·城市印象”拆迁问题的意见》、《协议书》、《委托书》、收据、宁夏回族自治区国有土地使用权出让收入专用票据、产权证书、照片、视频光盘、石嘴山日报等，因张焕敏对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。同时，以上证据能形成证据链，相互印证证实以下事实：1.荣达房地产公司合法办理了涉案房屋项目开发建设的全部审批手续；2.荣达房地产公司于2013年4月开始配合石嘴山市大武口区政府完成涉案项目土地的部分征收安置补偿工作。2014年4月，“荣达·城市印象”小区项目开工建设，2015年6月，项目建成。截止2016年4月，仍有9户居民因诉求过高，政府征收部门没有协调完毕，导致荣达房地产公司未完成拆迁补偿安置工作，影响到后续项目建设，荣达房地产公司被迫修改规划调整开发计划，并向石嘴山市国土资源局申请退地。2020年9月17日，大武口区住房城乡建设和交通局、荣达房地产公司签订《协议书》，确认截止2017年荣达房地产公司完成退地范围内33户居民拆迁安置工作，33户居民得到拆迁补偿和安置，拆迁补偿和安置需结算支付给荣达房地产公司。经专项审计核算，实际应向荣达房地产公司支付拆迁补偿安置资金23620902元。协议签订当日，荣达房地产公司委托大武口区住房城乡建设和交通局缴纳经核算的土地出让金18973751元；3.2016年7月4日，石嘴山市国土资源局作出《收回国有建设用地使用权决定书》，收回荣达房地产公司“荣达·城市印象”项目全部国有土地的使用权，2020年7月27日，石嘴山市人民政府向石嘴山市自然资源局作出关于变更收回宁夏荣达房地产开发有限公司部分国有土地使用权的批复，确认荣达房地产公司已缴纳土地出让金2850万元，收回国有土地使用权的面积由91388.00平方米更改为收回荣达房地产公司未开发的土地使用权面积43182.00平方米。理由：因荣达房地产公司开发的“荣达·城市印象”项目部分用地已完成拆迁和开发建设，部分住宅已出售，且大武口区政府与该公司存在有关费用的核算问题；4.2020年7月27日，石嘴山市人民政府批复市自然资源局，对“荣达·城市印象”已开发建设项目依法予以办理办证手续；5.2021年1月22日，向城市印象业主通知办理房屋产权证时间为2021年1月25日至2021年1月29日，2021年3月31日在石嘴山日报登报通知办理房屋产权证。综上，本院对荣达房地产公司提交的上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日和10月30日，张焕敏与荣达房地产公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定张焕敏购买荣达房地产公司开发建设的位于石嘴山市大武口区营业房各一套，房屋总价1039176元，合同约定商品房交付条件、违约责任等内容。合同约定的交房日期均为2016年6月30日。同时，该合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理。即“...买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”。但荣达房地产公司未按合同约定期限协助张焕敏办理房屋产权登记手续，直至2021年1月25日，张焕敏所在小区业主才相继办理了房屋产权登记手续。另查明，2009年12月2日，荣达房地产公司通过公开挂牌的方式取得了位于大武口区长庆街以北、前进南路以东、永康南路以西“煤苑小区未开发地块”的国有土地使用权，总面积91388.00平方米，成交价款为9000万元。后荣达房地产公司合法办理了涉案房屋项目开发建设的全部审批手续；荣达房地产公司于2013年4月开始配合石嘴山市大武口区政府完成涉案项目土地的部分征收安置补偿工作。2014年4月，“荣达·城市印象”小区项目开工建设，2015年6月，项目建成。截止2016年4月，仍有9户居民因诉求过高，政府征收部门没有协调完毕，导致荣达房地产公司未完成拆迁补偿安置工作，影响到后续项目建设，荣达房地产公司被迫修改规划调整开发计划，并向石嘴山市国土资源局申请退地。2016年7月4日，石嘴山市国土资源局作出《收回国有建设用地使用权决定书》，收回荣达房地产公司“荣达·城市印象”项目全部国有土地的使用权，2020年7月27日，石嘴山市人民政府向石嘴山市自然资源局作出关于变更收回宁夏荣达房地产开发有限公司部分国有土地使用权的批复，确认荣达房地产公司已缴纳土地出让金2850万元，收回国有土地使用权的面积由91388.00平方米更改为收回荣达房地产公司未开发的土地使用权面积43182.00平方米。理由：因荣达房地产公司开发的“荣达·城市印象”项目部分用地已完成拆迁和开发建设，部分住宅已出售，且大武口区政府与荣达房地产公司存在有关费用的核算问题；2020年9月17日，大武口区住房城乡建设和交通局、荣达房地产公司签订《协议书》，确认截止2017年荣达房地产公司完成退地范围内33户居民拆迁安置工作，33户居民得到拆迁补偿和安置，拆迁补偿和安置需结算支付给荣达房地产公司。经专项审计核算，实际应向荣达房地产公司支付拆迁补偿安置资金为23620902元。协议签订当日，荣达房地产公司委托大武口区住房城乡建设和交通局缴纳经核算的土地出让金18973751元；2020年7月27日，石嘴山市人民政府批复市自然资源局，对“荣达·城市印象”已开发建设项目依法予以办理办证手续。同时查明，2021年1月22日，荣达房地产公司向城市印象业主通知办理房屋产权证时间为2021年1月25日至2021年1月29日，2021年3月31日在石嘴山日报登报通知办理房屋产权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张焕敏依约支付了购房款，依据本案合同约定，荣达房地产公司应协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续，荣达房地产公司未能履行该义务。荣达房地产公司抗辩称，因情势变更的事由发生，导致涉案房屋不能依约办理相关登记手续，荣达房地产公司不应承担违约责任。本案双方争议焦点是：荣达房地产公司未能依约协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续是否应承担相应的违约责任。本案中，张焕敏与荣达房地产公司于2015年4月、10月签订《商品房买卖合同（预售）》后，发生了以下荣达房地产公司无法预见，且不属于商业风险的重大事实：（一）2016年7月4日，石嘴山市国土资源局在明知荣达房地产公司开发的“荣达·城市印象”小区项目（用地48206平方米）建设于2015年6月已完成，部分商品房已出售的情况下，未权衡民生问题及社会效应而作出《收回国有建设用地使用权决定书》，收回荣达房地产公司“荣达·城市印象”项目全部国有土地的使用权，导致已售房屋不能办理所有权转移登记手续，后由收回全部国有土地使用权更改为收回荣达房地产公司未开发的土地使用权面积43182.00平方米；（二）政府征收部门没有完成涉案项目用地的征收工作任务，截止2016年4月，仍有9户居民因诉求过高，政府征收部门没能与之协调一致，导致荣达房地产公司未能协助完成拆迁安置补偿工作，影响到后续项目建设，被迫修改规划，重新调整开发计划；（三）荣达房地产公司先行垫资支付拆迁安置补偿款23620902元，依法该拆迁安置补偿款应由市、县人民政府补偿，但大武口区政府却未及时与之进行核算支付，且在荣达房地产公司已缴纳土地出让金2850万元并完成“荣达·城市印象”小区项目建设的情形下不当收回涉案全部国有土地使用权（包含已建设完成的“荣达·城市印象”小区项目用地），直接导致“荣达·城市印象”小区业主不能办理房屋所有权证。以上事由荣达房地产公司无法预见，也非房屋出卖人荣达房地产公司自身原因造成，且不属于商业风险范围内，依法应属于情势变更事由。而张焕敏也没有因未及时办证问题而造成合法利益损失。同时，荣达房地产公司在以上情势变更事由消除后，在合理期限内，积极主动地协助业主办理了房屋所有权转移登记手续，在此情况下，如仍按合同约定让荣达房地产公司承担支付全部违约金责任，则显失公平。公平原则系民事诉讼基本原则之一，公平公正是法治社会的基本要求，亦为社会主义核心价值观之核心要义，应予以肯定的评判并引领。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条对此也有明确规定，本案双方当事人对逾期办证违约责任的约定，其基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行该约定对于荣达房地产公司一方明显不公平。故荣达房地产公司就未能依约协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续不应承担相应的违约责任。综上，张焕敏的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百三十三条的规定，判决如下：驳回原告张焕敏的诉讼请求。案件受理费1846元，减半收取923元，由原告张焕敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 彭德才二○二一年四月二十六日书记员 王昕煜附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。