山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终4459号上诉人（原审原告）：郭锡涛，男，1969年4月7日出生，汉族，住平度市经济开发区。委托诉讼代理人：赵典明，山东道安（平度）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司平度支行，住所地平度市人民路133号。统一社会信用代码：913702830530506501。法定代表人：孙鹏程，行长。委托诉讼代理人：蒲聪，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛平度市农业生产资料总公司，住所地山东省平度市福州路9号。统一社会代码：91370283164075260J。法定代表人：姜言勇，总经理。委托诉讼代理人：周崇斌，山东元冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛平度市供销社农业生产资料有限公司，住所地平度市福州路9号。统一社会信用代码：9137028374722159XL。法定代表人：姜言勇，总经理。委托诉讼代理人：周崇斌，山东元冠律师事务所律师。上诉人郭锡涛、上诉人青岛农村商业银行股份有限公司平度支行（以下简称农商行）因与被上诉人青岛平度市农业生产资料总公司（以下简称生资公司）、青岛平度市供销社农业生产资料有限公司（以下简称供销社农资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭锡涛上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、办理房产登记过户是（2002）青执字第86号执行裁定书的本意和内在要求，一审法院不应当附加任何条件限制履行以物抵债协议。农商行与农资总公司借款合同纠纷，在执行过程中，农商行与农资总公司达成以物抵债协议，农资总公司以土地及地上附属物抵顶农商行借款及利息，青岛市中级人民法院裁定以物抵债协议有效并终结执行程序。青岛市中级人民法院终结执行程序后，当事人应该自动履行以物抵债协议，以真正体现（2002）青执字第86号执行裁定书的本意。一审判决认为该案涉及到国有划拨土地的转让，应该征求人民政府的同意，这是土地转让之前应当考虑的问题，一旦经过一定的程序由司法机关确认转让有效，在当事人之间就产生拘束力，当事人就应该履行转让协议。本案中，涉案地产在借款时经政府部门的同意设置了抵押，意味着执行程序人民法院可以处置抵押财产。青岛市中级人民法院经过执行程序认定以物抵债协议有效，终结执行程序，是否必须履行经有关政府或部门同意程序在司法层面上已经得到解决，一审判决不应当附加任何条件限制履行以物抵债协议。二、农商行通过拍卖方式将合同权利与义务转让给了郭锡涛，郭锡涛取得了以物抵债协议当事人的地位有权提起诉讼，不存在突破合同相对性原则的问题。农商行在拍卖之前已经告知了农资总公司，农资总公司盖章、法定代表人签字确认，上诉人通过农商行发布的拍卖平台公开参与拍卖并中标，郭锡涛取得了以物抵债协议中物权的期待权，此种情形犹如房屋倒手买卖一样，最后一手可以将房屋所有权人以及上手的买受人一并起诉要求办理登记过户手续。债权本身可以转让，只需通知债务人即可，本案中农商行将以物抵债协议中的权利转让给上诉人符合法律规定，无需农商行起诉农资总公司，然后上诉人再起诉农商行。更何况，本案中上诉人在一审已经将农商行、农资总公司共同列为被告，农商行表示同意协助办理登记过户。三、案涉土地设置抵押，在以物抵债协议有效的情况下，应当履行以物抵债协议。案涉土地经政府部门设置抵押，在抵押范围内债权人享有优先受偿权。政府同意设置抵押亦即同意在不能清偿债务时，处置抵押财产予以清偿债务，人民法院无需征求人民政府同意就可以处置抵押财产。一审法院引用城市房地产管理法，转让国有划拨土地应当报有批准权的人民政府批准，这是认定转让合同是否有效的判断标准。最高人民法院审理土地转让纠纷司法解释第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案并不是纯粹的国有划拨土地转让，而是抵押的国有划拨土地进入执行程序，青岛市中级人民法院认定以物抵债协议有效，即转让有效。一审判决在中级人民法院已经审查认定转让有效的情况下，要求上诉人进行报批并不得转让，做出了与上级人民法院相冲突的认定结论，二审应予纠正。农商行辩称：我方认可郭锡涛的上诉请求和事实与理由。生资公司、供销社农资公司共同辩称：郭锡涛的上诉请求不成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。农商行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持原审原告的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认为“原告无权要求被告协助其办理涉案房地产过户登记手续”错误。具体如下：一、一审认为“郭锡涛仅有权要求农商行协助其办理过户登记手续”的观点错误。首先，生资公司将涉案房地产“以物抵债”给农商行，业经青岛市中级人民法院依法裁定确认有效并终结执行，生资公司也已经将涉案房地产交付于农商行。农商行平度之行在处置涉案房地产时已经通知生资公司，生资公司没有提任何异议，并在通知函上签字、盖章确认。在郭锡涛经拍卖取得涉案房地产后，生资公司也已将其与涉案房地产上的租户的租赁关系转移给郭锡涛。现涉案房地产仍登记在生资公司名下，因此，郭锡涛要求生资公司协助办理过户应予以支持。鉴于本案的情况，如果仅限于郭锡涛要求合同相对人农商行协助办理过户，不免增加诉讼、执行环节，造成当事人诉累，浪费司法资源。二、一审认为“如允许原告直接向被告生资公司、供销社主张过户，将有可能使得中间环节的税收被规避，导致国有资产流失”的观点不成立。因为郭锡涛办理过户时，应该缴纳的税费都会缴纳，否则无法过户。根据郭锡涛与农商行的约定，办理过户所应缴纳的税费均由郭锡涛负责缴纳。因此，过户给郭锡涛不存在国有资产流失的问题。三、一审认为青岛市中级人民法院生效民事裁定书仅对双方签订的资产抵债协议确认有效；莱西市人民法院也仅对农商行与生资公司达成的执行和解协议予以确认，都未直接确认涉案房地产归农商行所有，农商行对涉案房地产不享有所有权、处分权，所以郭锡涛无权要求生资公司和供销社农资公司办理过户登记手续。这种观点不成立。尽管农商行尚未办理过户登记，但“以物抵债”协议和“执行和解协议”已经青岛市中级人民法院和莱西市人民法院确认有效，生资公司也将涉案房地产交付于农商行，农商行己对涉案房地产享有合法处分权。生资公司交付涉案房地产予农商行后，又请求农商行将涉案房地产租赁给其使用，双方在2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定，租赁期间，如平度农商行对租赁资产进行整体出售，双方可协商解决，协商不成，在书面通知生资公司后30日内该协议终止，生资公司必须无条件服从并搬离。2017年8月25日，农商行给生资公司发送“通知函”，明确告知：我行与贵司于2016年9月1日签订的《租赁协议》，贵司承租我行位于平度市的抵债资产，租赁协议于2017年8月31日到期，到期后我行将不再对外租赁。因近期我行拟对该资产进行处置，现通知你方，请贵司在租赁到期后30日内依约无条件搬离承租房屋、土地。生资公司在该通知函上盖章、其法定代表人姜言勇签字予以确认。因此，在农商行对涉案房地产具有合法处分权的情况下经公开拍卖，郭锡涛竞得涉案房地产，没有违反法律规定，合法有效。生资公司要求确认农商行的拍卖行为无效的起诉，业经一、二审、再审程序予以驳回。四、一审法院认为涉案房地产对应的土地性质为划拨，转让时应报有批准权的人民政府批准的观点不成立。首先，涉案房地产早在2008年11月份生资公司改制时就已经由平度市政府零价出售给了姜言勇为法定代表人的青岛平度市供销社农业生产资料有限公司职工（现该公司已成为姜言勇的独资公司）。生资公司也没有提交证据证明改制没有完成。所以涉案土地性质早已发生变化，处置无需经过平度市政府同意。其次，1998年生资公司向农商行贷款时就用包括涉案房地产进行抵押，并办理了抵押登记。根据最高人民法院相关意见，企业将划拨土地设定了抵押，并经有权按部门批准后，办理了抵押登记，则可以被人民法院强制执行。相关政府部门已对涉案房地产办理了抵押登记，等于经过了人民政府的审查批准，就意味着该抵押房地产依法可以强制执行。双方的金融借款合同纠纷业经青岛市中级人民法院于2001年11月21日作出判决，判决农商行对生资公司用于抵押担保的财产有优先受偿权。该判决书为生效判决书，即使涉案土地现仍为国有划拨土地，人民法院仍可以进行强制执行，通过评估拍卖方式进行处置以保证债权人债权的实现。五、一审认为抵押协议中约定抵债的房地产面积小于土地使用证登记的面积，在没有证据证明不动产管理部门同意将涉案房地产产权进行分割的情况下，尚不具备办理过户登记条件。这与本案郭锡涛的主张是不同的法律关系，与本案无关。郭锡涛辩称，我方同意农商行的上诉请求以及陈述的事实与理由。生资公司、供销社农资公司共同辩称：农商行的上诉请求不成立，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。郭锡涛向一审法院起诉请求：1.判决农商行、生资公司、供销社农资公司协助郭锡涛办理不动产过户登记手续（包括平度市屋及土地、平度市福州路9号房屋及土地）；2.本案诉讼费用由农商行、生资公司、供销社农资公司承担。一审法院查明：2001年3月28日，生资公司以划拨方式取得坐落于平度市区的国有划拨土地，地号：L01-38-2-3-2，土地使用权面积14935.0㎡，对应的国有土地使用证号为平国用（2001）字第××号。同年9月28日，生资公司以划拨方式取得坐落于平度市区的国有划拨土地，地号：L01-38-2-3-1，土地使用权面积1068.4m2，对应的国有土地使用证号为平国用（2001）字第××号。以上两份国有土地使用证中均明确注明，该宗土地未经批准，不得擅自转让、出租和抵押。以上两宗土地取得依据均为平国用（1998）字第499号土地证分割变更而来。2001年8月22日，因生资公司向山东省平度市福州路农村信用合作社借款900万元，到期不能偿还，山东省平度市福州路农村信用合作社起诉，青岛市中级人民法院于2001年11月21日作出（2001）青经初字第177号民事判决，判决生资公司给付山东省平度市福州路农村信用合作社本金900万元及利息。判决生效后，在执行过程中，生资公司与平度市农村信用合作社联合社于2005年12月12日达成《资产抵债协议》。3-生资公司以位于平度市和福州路9号1#房地产抵顶所欠借款本金970万元。其中，位于平度市福州路9号1#房地产，地号L01-38-2-3-2，土地使用权面积7135.1m2；位于平度市房地产，地号L01-38-2-3-1，土地使用权面积1048.3㎡。上述两宗房地产，以双方认可并盖章的宗地图为准。2006年12月12日，青岛市中级人民法院（2002）青执字第86号民事裁定书认定双方达成的以资抵债协议有效，裁定（2001）青经初字第177号民事判决书执行终结。2001年8月22日，因生资公司欠平度市农村信用合作联社借款420万元，到期不能偿还，平度市农村信用合作联社起诉，青岛市中级人民法院于2002年8月10日作出（2001）青经初字第165号民事判决，判决生资公司给付平度市农村信用合作联社本金420万元及利息。判决生效后，在执行过程中，生资公司与平度市农村信用合作社联合社于2010年12月26日达成执行和解协议，生资公司以期位于平度市福州路9号房地产抵顶案款540万元。该宗土地地号L01-38-2-3-2，土地使用权面积为5589.5m2。2010年12月30日，莱西市人民法院作出（2007）西执字第29号民事裁定书，裁定（2002）青执字146号、（2002）青执字148号、（2007）西执字29号三个案件执行终结。农商行委托青岛金诺拍卖有限公司将生资公司抵顶的位于平度市、9号1#房地产进行拍卖。2017年8月30日，郭锡涛以550万元就平度市、9号1#房地产竞标成功，并支付佣金27.5万元。2017年9月4日，农商行与郭锡涛办理了交接手续。其后，农商行再次委托。4-青岛金诺拍卖有限公司将将被告生资公司抵顶的位于平度市福州路9号房产进行拍卖。2018年6月28日，郭锡涛以420万元就平度市福州路9号房产竞标成功，并支付佣金20万元。2019年1月7日，农商行与郭锡涛办理了交接手续。涉案房产、土地至今登记在生资公司名下。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为郭锡涛是否有权要求农商行、生资公司、供销社农资公司办理涉案房地产过户登记手续。郭锡涛及农商行均主张其有权要求生资公司、供销社农资公司配合办理，生资公司、供销社农资公司均主张原告无权要求。一审法院认为，郭锡涛无权要求生资公司、供销社农资公司协助其办理涉案房地产过户登记手续，理由如下。第一，根据合同相对性原则，合同仅在相对人之间发生效力。郭锡涛系从农商行处通过拍卖的方式取得涉案房地产，其仅有权要求合同相对人即农商行协助其办理过户登记手续。生资公司、供销社农资公司作为涉案拍卖的第三人，不负有合同义务。同时，如允许郭锡涛直接向生资公司、供销社农资公司主张过户，将有可能使得中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。因此，郭锡涛无权直接要求生资公司、供销社农资公司协助其办理涉案房地产过户登记手续。第二，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”农商行在与生资公司签订资产抵债协议后，该协议并未全部履行完毕。生资公司并未将涉案房地产过户至农商行名下。青岛中级人民法院生效民事裁定书仅对双方签订的资产抵债协议确认有效，并未直接确认涉案房地产归农商行所有。莱西市人民法院亦仅对农商行与生资公司达成执行和解协议予以确认，亦未直接确认涉案房地产归农商行所有。因此，农商行对于涉案房地产尚并不享有所有权、处分权等物权，其仅享有要求生资公司办理产权变更登记的债权请求权。故郭锡涛无权要求生资公司和供销社农资公司办理过户登记手续。第三，涉案房地产对应的土地使用权性质为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。然在一审法院作出判决前，郭锡涛未能提交证据证明有批准权的人民政府同意涉案房产转让，应承担举证不能的不利后果。因此，郭锡涛要求办理涉案房地产过户登记手续，尚不具备条件。另，生资公司与农商行资产抵债协议中约定抵债的房地产面积均小于相关国有土地使用证所登记的面积（福州路9号土地面积为14935.0m2，抵顶12724.6m2；福州路13号土地面积为1068.4m'，抵顶1048.3m2）。在郭锡涛未能举证证明相关不动产管理部门同意将涉案房地产权进行分割的情况下，尚不具备办理过户登记条件。综上，郭锡涛要求生资公司和供销社农资公司就涉案房地产协助办理过户登记手续，一审法院不予支持。农商行对于郭锡涛主张的事实无争议，且同意协助郭锡涛办理涉案房地产过户登记手续，双方对此无争议，未产生纠纷，不属于人民法院民事诉讼受理范围，依法应予以驳回。综上所述，本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭锡涛对农商行、生资公司、供销社农资公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由郭锡涛负担。经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，本案主要焦点问题是：郭锡涛要求农商行、生资公司、代销社生资公司协助办理过户应否支持。郭锡涛主张协助办理过户的主要依据系郭锡涛通过农商行公开拍卖拍得农商行委托拍卖的诉争房地产。诉争房地产系农商行与生资公司2005年12月12日《资产抵债协议》及2010年12月26日执行和解协议中约定抵债的资产，上述房地产系登记在生资公司名下的划拨地块中的一部分。农商行在未办理过户情况下直接自行委托将拍卖，由郭锡涛竞得。农商行与生资公司以及农商行与郭锡涛之间分别存在抵债关系以及买卖关系，即便上述两种法律关系均合法有效，也应当按照各自的相对关系在具备过户条件时分别办理过户手续。同时，案涉土地系国有划拨土地，该划拨土地使用权的转让过户依法应当取得有批准权的人民政府同意，但二上诉人均无证据证实已经取得相关批准以及已具备过户条件；另外，根据农商行与生资公司的相关抵债协议，所约定抵债的土地面积小于生资公司土地证载面积，即按照协议内容还存在分割土地的情况，能否分割过户亦需要相关行政主管部门确认。综合上述情形，上诉人在本案中起诉要求被上诉人协助办理过户手续，依据不足，一审未予支持并无不当。综上所述，郭锡涛、农商行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人郭锡涛负担100元，青岛农村商业银行股份有限公司平度支行负担100元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 李晓波审判员 王昌民二〇二一年四月二十八日书记员 厉永军书记员 孙嘉欣