湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终468号 上诉人（原审原告）：张家界天子山宾馆有限责任公司，住所地湖南省桑植县澧源镇和平中路**。 法定代表人：张小兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何朝梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈英才，湖南昌隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴跃胜，男，1968年3月11日出生，土家族，户籍地湖南省桑植县，现住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：向钦，湖南孟凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余正午，湖南澧滨律师事务所律师。 上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司（以下简称天子山宾馆）与被上诉人吴跃胜房屋租赁合同纠纷一案，前由湖南省桑植县人民法院于2020年5月13日作出（2020）湘0822民初268号民事判决。上诉人天子山宾馆不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭审理，上诉人天子山宾馆的委托诉讼代理人何朝梅、陈英才，被上诉人吴跃胜及其委托诉讼代理人向钦、余正午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天子山宾馆上诉请求：1.依法撤销桑植县人民法院（2020）湘0822民初268号民事判决，发回重审或依法改判；2.判令由被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实和理由：1.一审法院事实查明有误。被上诉人租赁上诉人的物业不是一个门面和两间仓库，而是门面、仓库、锅炉房各一间，三处独立存在，没有附属关系。门面每年3月交租，仓库每年7月交租。一审法院不应认定仓库和门面具有物业附属关系。上诉人于2020年2月19日起诉立案，而被上诉人却是在2020年2月23日才补交2019年7月-2020年7月仓库房租，拖欠交租已达7个月之久，显然是得知被起诉后才补交，已经构成根本违约，补交行为不能引起法律关系的变动。被上诉人自2007年开始承租至今，房屋租金只小幅上涨，远远低于同地段同面积的门面和仓库的租金。上诉人多次要求涨租，被上诉人不但拒绝还动粗恐吓，强行占有。2.一审法院适用法律错误。一审法院评定上诉人在疫情期间要求解除租赁关系的行为是权利滥用，逻辑错误。上诉人是国企改制公司，103位员工即是全体股东，这103位员工有老弱病残，生活来源计划依附于上诉人的收入，而上诉人收入来源唯一只有房屋租金，所以租金的多少直接决定着上诉人的百位股东的生计和生活质量问题。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实有误，适用法律错误，根据民事诉讼法的相关规定，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴跃胜辩称，1.上诉人与被上诉人已形成事实租赁关系。被上诉人如期如数缴纳了门面及仓库租金，无违约行为。被上诉人迟交仓库房租系上诉人内部管理造成，上诉人请求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定。2.被上诉人自2000年起租赁上诉人门面，仓库为门面服务，上诉人其他门面的房租比被上诉人的低年均一万。上诉人一审提交的房产证是其他房屋的产权证，被上诉人每年花费2万元维修。3.被上诉人投入上百万元用于店面装修，从事冷饮经营，季节性极强，现值旺季，上诉人单方面要求解除合同显失公平。不因上诉人困难就增加房租。4.一审认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，不存在权力滥用，上诉人适用《中华人民共和国宪法》第五十一条、民法第一百三十二条系适用法律错误。二审审理中，被上诉人吴跃胜改变答辩理由，称双方之间签订有固定期限的书面租赁合同，上诉人起诉解除租赁关系缺乏事实依据，双方的租赁关系不是不定期租赁关系，吴跃胜作为承租人履行案涉租赁合同没有违约行为，不符合解除租赁合同的约定及法定解除条件，请求二审法院支持吴跃胜十年期租赁合同正常履行。 天子山宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的门面租赁协议及仓库租赁协议；2.判令吴跃胜立即将上述门面恢复原状并返还给张家界天子山宾馆有限责任公司；3.判令吴跃胜立即返还2009年7月至2010年7月、2010年7月至2011年7月，两年的门面房租（仓库）32000元及利息暂定78720元，计算至全部款项付款完毕为止，该项合计为110720元；4.判令吴跃胜向张家界天子山宾馆有限责任公司支付直至交付门面搬出之日在此经营使用期间的水电费、城市卫生费和物业费等相关费用，暂定10000元，按实际结算；5.判令吴跃胜承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：天子山宾馆作为合同甲方与乙方吴跃胜于2009年3月19日签订了《租赁经营合同书》一份，合同约定，天子山宾馆将其临街2号门面承租给吴跃胜从事冷饮销售行业，租赁期限为两年，即自2009年3月19日至2011年3月18日止；吴跃胜在租赁期内一次性缴清两年房租75000元；租赁期内，发生的一切税、费由吴跃胜负责；乙方必须服从甲方的统一管理，依法经营；双方须严守合同各项条款，不得擅自中止合同；乙方不得擅自转让、转租、转借经营，因特殊情况须转让经营，须甲方同意；乙方若擅自将租赁的经营场所转让、转租或转借，从事非法活动损害公共利益及拖欠租金，甲方可终止合同；合同期满，甲方如继续租赁经营，乙方享有优先租赁权。合同还约定了其他条款。合同订立后，双方均按约履行。自2011年3月18日后至今，天子山宾馆与吴跃胜未有续订书面的门面租赁合同，但吴跃胜仍继续使用上述合同租赁的门面。另吴跃胜租用了上述门面后，另租用了天子山宾馆门面楼侧面的两间仓库使用至今，双方未签订书面的仓库租赁合同，该两间仓库与门面互通，附属于门面后部。天子山宾馆与吴跃胜之间形成的租金支付交易习惯为吴跃胜将租金汇入天子山宾馆的中国工商银行账户（收款人：张家界天子山宾馆有限责任公司，账号1909××××8328），吴跃胜将银行凭证交给天子山宾馆财务人员后，天子山宾馆财务人员给吴跃胜开具收据，均采用先交后用的形式，于每年3月份左右交纳门面租金，每年7月至8月份左右交纳仓库租金。自2017年起至今，吴跃胜分别于2017年3月8日向天子山宾馆公司账户交纳门面租赁费95000元，2018年3月19日向天子山宾馆公司账户交纳门面租赁费95000元，2018年8月5日向天子山宾馆公司账户交纳仓库租金8000元，2018年11月29日向天子山宾馆公司账户补交2017年至2018年仓库的租金8000元，2019年3月27日向天子山宾馆公司账户交纳门面租赁费95000元，2020年2月23日向天子山宾馆公司账户补交2019年至2020年仓库的租金8500元，2020年3月15日向天子山宾馆公司账户交纳门面租赁费95000元。吴跃胜2020年2月23日、3月15日交纳仓库及门面租金后，天子山宾馆公司原会计钟某给吴跃胜出具了收据两张，收据注明收到吴跃胜交纳2019年10月1日至2020年9月30日仓库租金8500元，2020年3月25日至2021年3月24日门面租金95000元，两张收据上有“钟某”签字并加盖有天子山宾馆公司原财务专用章，该财务专用章已在2017年7月7日的《湖南日报》上声明作废。2020年3月23日，张家界天子山宾馆有限责任公司向吴跃胜发出解除两间仓库租赁合同的通知。2016年9月20日，天子山宾馆选举了新一届董事会、监事会，2016年11月7日，天子山宾馆进行了工商变更登记，其法定代表人由吴跃平变更为张小兵。2016年11月9日，天子山宾馆发布公告否定了前任董事会、监事会及法定代表人权利，公布新一届董事会、监事会成员名单并告知其他与天子山宾馆发生经济、业务往来的单位与个人在公告之日起30日内与天子山宾馆办理相关合同等业务的交接。2016年11月12日天子山宾馆向与其发生租赁关系的承租户发出通知，天子山宾馆将其所属的门面、宾馆、场地等承租户进行统一重新登记建档，并对过去的有效期内合同进行确认、续签（或签订补充协议）工作。2017年7月7日，《湖南日报》刊登天子山宾馆公司遗失财务专用章一枚，发票专用章一枚、法定代表人章一枚（吴跃平）、会计章一枚（钟某）、出纳章一枚（周学君），声明作废。2017年7月14日，天子山宾馆将新财务专用章、发票专用章、法人章、会计专用章、出纳专用章申请备案登记。2018年11月20日天子山宾馆提起需对公司财务进行审计的申请，湖南澧源会计事务所受天子山宾馆委托对其公司财务进行审计，暂未形成正式的审计结果。 一审法院认为，本案争议焦点为，一、天子山宾馆与吴跃胜之间的门面与仓库租赁关系如何定性；二、天子山宾馆与吴跃胜之间门面与仓库租赁关系是否可以解除的问题。焦点一，本案中，天子山宾馆与吴跃胜自2009年3月19日签订的《租赁经营合同书》到期后，未再签订关于门面和仓库的书面租赁合同，吴跃胜仍继续使用天子山宾馆的门面及仓库经营至今，目前未有证据显示天子山宾馆在此起诉前有与吴跃胜解除租赁关系的意思表示。2016年天子山宾馆改选董事会及监事会后给作为承租方的吴跃胜发出的通知也仅表示承租方需与天子山宾馆确认、续签（或签订补充协议）合同，但此通知并不是解除租赁关系的意思表示。天子山宾馆认为2011年3月18日其与吴跃胜之间的合同到期后至今，多年未签订书面的门面及仓库的租赁合同，双方已形成了不定期的门面与仓库租赁关系，结合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条,“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，因吴跃胜对天子山宾馆与吴跃胜间系不定期的门面及仓库租赁关系未表示异议，且认为双方门面与仓库租赁关系仍然存续，故原审法院认定天子山宾馆与吴跃胜之间形成的是不定期的门面与仓库租赁关系。焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，天子山宾馆对不定期的门面及仓库租赁合同虽享有单方解除权，但结合现实情况尚不宜解除。理由如下：1.据查明事实，吴跃胜从事的冷饮销售行业具有极强的季节性。天子山宾馆与吴跃胜形成了门面租金每年3月交纳多年的交易习惯，以先交后用的方式交纳一年的门面租金应享有下一年门面的租赁权，则在上一年度门面租金未到期的情况下，天子山宾馆于2020年2月19日提起诉讼，未给吴跃胜留足合理期限。虽然吴跃胜继续以原来交纳租金的方式向天子山宾馆交付门面租金及补交仓库租金的行为未得到天子山宾馆的认可，但结合吴跃胜从事的冷饮销售行业经历了冬春季销售淡季，正临近销售旺季的到来，在吴跃胜交纳租金后天子山宾馆立刻提出解除合同的意向势必给吴跃胜造成重大损失，未给吴跃胜留足合理的另寻租赁场地的时间，对吴跃胜而言有失公允。2.公民的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，但法律禁止权利滥用。禁止权利滥用原则是指民事主体在进行民事活动中必须正确行使民事权利，如果行使权利损害同样受到法律保护的他人利益和社会公共利益时，即构成权利滥用。在不定期租赁关系前提下，天子山宾馆虽然享有单方解除权，但也应当正确行使，不得妨害他人利益和社会公共利益。自2019年12月底至今，新冠肺炎疫情席卷全国乃至全球，我国在党中央的正确领导下，全国人民团结一心抗击疫情，取得了抗击新冠肺炎疫情阻击战的重大胜利之际，全国迎来全面复工复产的良好态势，各级政府全方位采取措施优化营商环境促进社会、经济秩序的恢复与发展。天子山宾馆作为法人企业，在此环境下，更应当积极响应国家关于复工复产的相关号召及要求，主动履行社会职责，促进当地市场经济秩序的恢复和稳定发展，此时提出与吴跃胜解除租赁关系，不仅不符合诚实信用原则，同时有损于天子山宾馆作为法人企业的社会声誉，更给经历疫情后的经营者造成无法预计的损失，势必影响当地复工复产的良好态势。因此天子山宾馆在单方提出解除与吴跃胜之间租赁关系应给天子山宾馆留足合理期限时，更应该考虑当下的现实情况。另天子山宾馆主张吴跃胜2020年2月23日交纳的仓库租金系补交的，已构成违约，需要解除与仓库的租赁关系，但考虑到门面是其主要部分，仓库系附属部分，其门面作为天子山宾馆的主要权利，而吴跃胜在交纳门面租金上未有明显违约行为，故门面租赁关系现不宜解除的情况下，仓库的租赁关系也不宜解除。另天子山宾馆要求吴跃胜支付2009年7月至2010年7月、2010年7月至2011年7月仓库租金及利息并支付10000元的水电费、城市卫生费和物业费等费用的诉讼请求，因天子山宾馆提交的证据不足以证实吴跃胜欠缴的租金及其他相关费用，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回张家界天子山宾馆有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由张家界天子山宾馆有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求均提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人天子山宾馆先后提交了以下十组证据：第一组证据：案外人租赁合同五份，拟证明被上诉人支付的租金标准远低于市场行情；第二组证据：会议纪要，拟证明上诉人召开股东大会，一致决议对公司出租门面统一涨租；第三组证据：申请减免社保滞纳金报告一份，拟证明公司收入来源只有租金，增加租金标准是解决公司员工生计所需；第四组证据：房屋所有权证存根（桑植房权证澧源镇字第0××9号一份、2002-0198房屋测量报告一份、桑国用（2002）字第5××7号国有土地使用证一份），拟证明上诉人对案涉房屋享有合法所有权；第五组证据：土地登记审批表（图号95-083），拟证明出租房屋土地权属清晰；第六组证据：房屋所有权证存根桑房证00242号，拟证明出租房屋产权登记；第七组证据：出租门面照片一张，拟证明出租门面的具体位置，在土地使用权与房屋所有权登记范围内；第八组证据：公司设立登记申请书（注册号4308221000303），拟证明天子山宾馆前身为桑植县饮食服务公司；第九组证据：鉴定费发票一份，拟证明被上诉人造成上诉人鉴定费损失3万元；第十组证据：中国工商银行股份有限公司桑植支行《关于张家界天子山宾馆有限责任公司对公账户变更法人及使用情况的证明》，拟证明因法定代表人变更及民事纠纷等原因上诉人的银行账号被冻结异常。 被上诉人对上诉人提交的以上证据质证认为：第一组证据不是新证据，非公司门面，与本案没有关联性；对第二组证据的真实性有异议，且与本案没有关联性；第三组证据不是新证据，真实性有异议，与本案没有关联性；第四组证据系和平饭店的房地产证，与案涉房屋无关，案涉房屋是临时建筑，没有办理产权证；第五、六、七、八组证据，证载房屋与实际房屋不一致，案涉地段以前是桑植县饮食服务公司的，是原房屋拆除之后修建的临时建筑，办了临时建筑许可证，现在的房屋没有房产证；对第九组、第十组证据的真实性无异议，不认可上诉人的证明目的。 被上诉人二审期间先后提交了四组证据：第一组证据：于2020年6月24日提交涉案门面租赁合同复印件2份，拟证明仓库到期时间是2020年9月30日，门面到期时间是2021年3月24日；第二组证据：于2020年8月7日提交《张家界天子山宾馆有限责任公司土家寨临街一楼门面租赁协议》复印件一份，拟证明被上诉人与上诉人之间于2016年3月18日签订了案涉房屋10年期的租赁合同，双方并非不定期租赁关系，现承租期未满，上诉人无权解除合同。被上诉人吴跃胜对其逾期举证说明：“当时和公司签合同后一直放店里，由于时间比较长店里装修后不知道放在哪里了，也就是近两天到我的仓库冷库上面的栏子里找到了”。本院依职权收取协议原件审查，吴跃胜承诺对上述合同的真实性负法律责任；第三组证据：承租人谷海、李庆林、彭继华2016年租赁协议复印件各一份，拟证明上诉人与上述三承租人签订的10年期租赁合同，能够印证吴跃胜提交的10年期租赁合同是真实的，系双方实际履行的租赁合同；第四组证据：被上诉人委托诉讼代理人对皮运军的调查笔录，拟证明吴跃胜提交的10期租赁合同签订时间为2016年3月18日，合同是真实的。 上诉人对被上诉人提交的以上证据质证认为：第一组证据，合同上的公章是无效的，被上诉人逾期举证，且仓库合同租赁期限与被上诉人一审提交的租金收据时间相冲突，与一审期间被上诉人的陈述自相矛盾，且被上诉人二审期间前后两次提交的租赁合同之间亦互相矛盾，显然系被上诉人伪造的证据；对第二组证据，已过举证期限，上诉人门面没有十年一签的，合同是伪造的。上诉人申请对被上诉人于2020年8月7日提交的2016年3月18日《张家界天子山宾馆有限责任公司土家寨临街一楼门面租赁协议》形成时间进行司法鉴定。本院依法委托湖南大学司法鉴定中心对该份合同上甲乙双方签名字迹的形成时间进行鉴定。湖南大学司法鉴定中心接受委托后，经技术检测，于2021年2月26日出具鉴定意见：送检的标注日期为“2016年3月18日”的《张家界天子山宾馆有限责任公司土家寨临街一楼门面租赁协议》第7页上“乙方代表人签字”处“吴跃胜”签名字迹、“甲方代表人签字”处“吴跃平”签名字迹的形成时间约在2020年上半年。经组织双方当事人对湖南大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书进行质证，上诉人无异议，被上诉人不同意鉴定意见，称吴跃胜确实是在2016年3月18日签的合同，吴跃胜与吴跃平的签字时间确有差距，吴跃平是在二审期间补签的，但吴跃胜与甲方的皮运军、钟某是同时在2016年3月18日签字的，申请对吴跃胜、皮运军、钟某的字迹形成时间进行重新鉴定，鉴定对比的是吴跃胜2020年签字的样本，要求鉴定人出庭质证。经本院通知，鉴定人何海珍于2021年4月8日出庭作证，回答了被上诉人的质询；第三组证据中的合同是假的，不属于新证据，与本案没有关联性，不能证明假合同是真实的，也不能证明被上诉人2016年3月18日签订的10年期限合同客观存在；第四组证据不属于新证据，与被上诉人一审的当庭陈述、一审二审的书面答辩状相矛盾，是虚假证言。 二审中经被上诉人申请本院准许，证人钟某出庭作证证明其公司与吴跃胜签订的10年期限的租赁合同是在2016年上半年签订的。上诉人对钟某上述证言的真实性不予认可。 被上诉人另向本院提交案外人租赁合同5份，声明不作证据提交，仅作为衡量其租金为合理价格之参考。 本院结合当事人双方的陈述及一审举证对以上证据分析认为，湖南大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书载明的鉴定人何海珍执业证号××虽存在笔误之瑕疵，但经双方当事人当庭查看了何海珍的执业证原件，核实其执业证号为××，鉴定人具备鉴定资格，并依法出庭作证对被上诉人的异议进行了合理解释与说明。鉴定程序合法，依据充分，鉴定意见书能够作为证据使用，本院予以采信。被上诉人的重新鉴定申请不具备《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的应当准许重新鉴定的情形，故不予准许。上诉人提交的第一、二、三组证据与本案均没有关联性，不予采信；上诉人提交的第四组证据中房屋总楼层分别为三层、六层，与本案不具有关联性，不予采信；上诉人提交的第五、六、八组证据，经相关部门盖章，本院对其真实性予以采信，能够证明天子山宾馆由桑植县饮食服务公司改制而来，位于桑植县××镇××街（十字路口）面积为5099.1平方米的经依法登记的土地使用者是上诉人天子山宾馆，桑植县饮食服务公司对坐落于桑植县××镇××街××号共2层的砖木结构房屋享有所有权。上诉人提交的第七组证据能够证明案涉房屋的具体位置，予以采信。上诉人提交的第九、十组证据，因被上诉人对其真实性无异议，且与本案有关联，予以采信。被上诉人2020年6月24日提交的第一组证据即涉案门面租赁合同，因该合同系被上诉人在双方争诉期间与上诉人公司前管理人员订立，不具合法性，不予采信；被上诉人2020年8月7日提交的第二组证据即《张家界天子山宾馆有限责任公司土家寨临街一楼门面租赁协议》，不属于新证据，且该证据与被上诉人之前陈述及被上诉人的其他举证存在冲突，真实性明显存疑，经司法鉴定该协议双方代表人签名形成于本案二审诉讼期间，并非该协议载明的签署日期，故不予采信；被上诉人提交的第三组证据即案外人租赁合同与本案没有关联性，均不予采信；被上诉人二审庭审中提交的第四组证据即皮运军调查笔录，因上诉人不予认可，证人未出庭接受质询，故不予采信。出庭证人钟某对其在一审诉讼期间向吴跃胜出具租金收据、二审期间与吴跃胜签订《门面租赁合同》的事实不能作出合理解释，其证言与其经手的书证之间存在明确矛盾，故不予采信。 双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院另查明，关于被上诉人起租门面和仓库的时间。被上诉人在一审庭审笔录中对问题“你是从什么时候租门面和仓库的？”作出的回答是：“门面是2000年…仓库是我转租的…”被上诉人在二审庭审中对问题“你最早租赁仓库的时间是什么时间”作出的回答是：“…大概是2005、2006年。”上诉人在一审中提交的湖南澧源会计师事务所作出的审计报告载明，吴跃胜自2004年9月2日开始缴纳了2004年3月20日-2007年3月19日3年的门面租金，自2007年7月6日开始缴纳了2007年7月14日-2008年7月13日1年的仓库租金。综合被上诉人的回答及上诉人提交的书面证据，本院认定上诉人与被上诉人自2004年开始建立房屋租赁法律关系。 被上诉人吴跃胜于2020年10月向上诉人中国工商银行账号1909××××8328账户转款8500元，作为其续租仓库租金，上诉人对吴跃胜不经其同意擅自转款续租的行为不予认可。 本院认为，根据审理查明的事实，双方当事人自2004年开始建立房屋租赁法律关系，持续至今，但仅于2009年3月19日签订过一份为期两年的《租赁经营合同书》。因双方之间的房屋租赁关系成立于民法典施行前，且上诉人于民法典施行前提起本案诉讼，故本案属于因民法典施行前履行合同发生的争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，一审判决确认双方之间形成的是不定期的租赁关系，于法有据，本院予以确认。二审争议的焦点是，上诉人解除合同之诉请能否得到支持。但一审将本案案由定为解除租赁协议纠纷不符合《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》中有关民事案件案由的规定，本院予以纠正，并根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》的规定将本案案由更改为房屋租赁合同纠纷。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，上诉人作为不定期租赁中的出租人，在合理期限之前通知承租人之后，即有权解除合同。上诉人起诉时确未对解除合同在合理期限之前通知被上诉人，但起诉后通过起诉状以及通知书等形式向被上诉人明确表示了解除租赁关系的意愿，并愿意给予解除合同的合理期限，被上诉人虽提出不愿意解除租赁关系的抗辩主张，但并未就此与上诉人达成新的租赁协议并签订书面租赁合同，依法应当承受不定期租赁相应的法律后果。故在给予被上诉人合理期限的前提下，上诉人的合同解除权应当受到法律保护。上诉人对被上诉人占有使用其租赁房屋以诉讼的形式提出了异议，被上诉人明知道上诉人不同意按照原租赁条件向其继续出租房屋，仍单方面向上诉人因故已被冻结的银行账户转款支付租金，将自己的意志强加给对方，违背了民事主体从事民事活动应当遵循的平等、自愿、公平、诚信、合法等基本原则，妨碍了房屋所有权人对自己的不动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。故对被上诉人不经自愿平等协商单方面续租的行为，本院不予支持，对上诉人主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，并依法酌情给予被上诉人一定的合理期限，本院确认双方之间的不定期租赁关系可延续至2021年6月30日终止。但上诉人诉请被上诉人立即恢复原状、返还房屋，未给予被上诉人合理期限，不符合法律规定，有损承租人合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十一条“租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持”，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，被上诉人对案涉租赁房屋享有法定优先承租权，被上诉人明确表示不愿意解除租赁关系，即已表达了继续承租的意愿，被上诉人租赁房屋返还条件目前尚未成就，故对上诉人主张被上诉人立即恢复原状、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。如被上诉人届时未主张同等条件下的优先承租权，则应于本案租赁合同解除之时腾让房屋。且因上诉人未提交充分证据证明案涉房屋出租被上诉人之始的原状，故对上诉人要求恢复原状的诉讼请求不予支持。 根据双方当事人均认可的2009年书面租赁合同所约定的租期起止时间以及被上诉人向上诉人银行账号的已转款额，可以确认被上诉人已单方面将门面租金支付至2021年3月18日，仓库租赁未曾签订书面合同，根据上诉人一审提交的财务审计报告中吴跃胜交纳仓库租金租期起止时间以及被上诉人向上诉人银行账号的已转款额，本院确认被上诉人单方面支付仓库租金至2021年7月13日。鉴于上诉人起诉解除租赁合同时未在合理期限之前通知被上诉人，故在本院判决确认双方租赁合同解除之前的租金可按原租金标准进行结算，即门面95000元/年，仓库8500元/年。 综上所述，上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初268号民事判决； 二、双方当事人因被上诉人吴跃胜占有使用上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司房屋形成的不定期租赁关系于2021年6月30日解除； 三、被上诉人吴跃胜于本判决生效之日起十日内向上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司支付截止2021年6月30日的门面租金26765元（95000÷365×104－8500÷365×13＝26765元）； 四、在上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司依法保障被上诉人吴跃胜优先承租权的前提下，双方如未达成续租协议，被上诉人吴跃胜应于本案租赁关系解除时腾让房屋； 五、驳回上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1150元，由上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司负担575元，由被上诉人吴跃胜负担575元；二审案件受理费2300元，由上诉人张家界天子山宾馆有限责任公司负担1150元，由被上诉人吴跃胜负担1150元。鉴定费30000元，由被上诉人吴跃胜负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  吴媛春 审判员  傅辉雪 审判员  刘雪飞 二〇二一年四月八日 法官助理田慧 书记员谷成才 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 第二十一条民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持;租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。