四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初1481号 原告：成都市金优物业服务有限责任公司，住所地成都市金堂县赵镇金泉路186号4栋1层16号。 法定代表人：颜伟，总经理。 委托诉讼代理人：丁豪，男，1993年3月10日出生，汉族，住四川省古蔺县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王小霞，女，1988年2月3日出生，汉族，住四川省金堂县，系该公司员工。 被告：刘博，男，1990年10月10日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：孙小琴，女，1992年3月21日出生，汉族，住四川省金堂县，系刘博妻子。 原告成都市金优物业服务有限责任公司（以下简称“金优物业公司”）与被告刘博物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金优物业公司的委托诉讼代理人丁豪、被告刘博委托诉讼代理人孙小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金优物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费5368.54元；2.判令被告支付原告自2017年11月1日起至实际支付之日止的逾期违约金（自2017年11月1日暂计至起诉之日共计8924.05元）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告自2016年接受四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（原金堂县现代房地产开发有限责任公司）委托，为现代生态水城上岛二期（澜岸）小区提供物业管理服务，并根据《前期物业服务合同》第二十二条规定，按每月每平方米1.6元标准向被告收取物业服务费，物业费以月为缴费周期，具体时间为每月1至10号期间履行缴纳下一月度物业服务费，逾期不缴纳物业服务费的，乙方应从欠费之日起按欠费总额每日0.3%收取滞纳金，其起诉费用由业主承担。被告物业面积81.84平方米，每月应缴纳物业服务费130.94元。被告从交房起至2017年10月按时交纳相关费用，但自2017年11月起至2021年3月止，已欠缴41个月物业服务费共计5368.54元。同时，被告还应承担因欠缴物业服务费产生的违约金共暂计8924.05元。为维护自身合同法权益，原告依据相关法律法规的规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公平、公正的判决。 被告刘博辩称，一期和二期是一个小区，他们按照8角和1.6元不同标准收费，被告想知道是为什么，被告也是因为这个才未交费，被告找过物业，物业未给出答复，对原告主张的欠费情况无异议。 本院经审理认定事实如下：位于金堂县赵镇金泉路186号现代生态水城上岛二期由四川省清风现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）开发建设，该楼盘建成后，清凤公司委托金优物业公司为该小区提供物业服务。后被告刘博购买上述楼盘5幢2单元1708号房屋，该房屋建筑面积81.84平方米。2015年3月14日，清凤公司（委托方、甲方）、金优物业公司（受委托方、乙方）、刘博（买受人、丙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定“前期物业管理”是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，甲方委托乙方对现代生态水城.上岛二期（澜岸）提供前期物业管理服务，委托管理服务期限自2016年10月31日24时起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止，物业服务费收费标准为每平方米1.6元每月，物业服务费按约交纳，业主应在每月1至10日期间覆行交纳下一月度物业服务费，业主应当按前款约定按时足额交纳物业服务费。逾期不缴纳物业服务费的，甲方应督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方采用诉讼等形式依法追缴。乙方应从欠费之日起按欠费总额每日0.3%收取滞纳金，其诉讼费由业主承担。被告的物业费给付至2017年10月，2017年11月至2021年3月31日，物业费5368.54元，经原告催缴，至今未交。 另查明，清凤集团开发建设的现代生态水城上岛小区，分为一期、二期，一期于2010年前就已经建成，清凤集团当时也是委托金优物业公司为一期范围内提供物业服务，物业费标准为0.8元每平方米每月。2015年，小区一期业主依法成立第一届业主委员会，2015年9月1日，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日，物业服务范围为上岛一期，物业费标准为0.8元每平方每月。前述合同到期后，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会续签《物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2023年8月31日，物业服务范围包括上岛一期、二期，其中一期物业费标准0.8元每平方米每月，二期物业费标准1.6元每平方米每月，其他合同权利义务约定与前述《前期物业服务合同》基本一致。金优物业公司接受签署上述合同后，已按照合同约定提供了相应物业服务。 再查明，上岛二期交房后，上岛小区尚未召开业主大会，未增补或改选业主委员会成员。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”的规定，本案中，虽然《前期物业服务合同》签订于民法典实施前，但被告欠缴物业服务费的行为一直持续至民法典施行后，本案应适用民法典实行后的法律及司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人员订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”上岛二期建成后，建设单位清凤公司选聘金优物业公司为上岛二期提供物业服务，被告在购房时，作为业主也据此签署了《前期物业服务合同》，系其真实意思表示，上述合同为有效合同，对双方均有法律约束力。双方应按照合同约定全面诚信履行。原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告也应当按照合同约定给付物业服务费。关于物业费收费标准问题。案涉小区房屋性质系商品房，其物业费收取标准由合同当事人自由约定。《前期物业服务合同》关于物业费标准的约定，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，上岛小区一期、二期建成时间跨度大，而物业费的收费标准受市场调节，与定价当时的市场价格、物业状况、公共设施设备维护成本等多方面有关，且最终系合同当事人自由协商的结果。上岛小区第一届业主委员会由一期业主选举形成，其签署的关于一期范围内的物业服务合同，合法有效，但合同不应涵盖二期，二期业主在上岛小区重新召开业主大会选聘物业服务企业前，应当执行《前期物业服务合同》相关约定。综上，上岛小区一期、二期物业费收费标准不同不能作为被告拒缴物业费的理由，被告应当按照《前期物业服务合同》约定给付物业费。故，对原告关于被告立即支付2017年11月至2021年3月31日期间物业服务费5368.54元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。从考虑原告的实际损失出发，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合情况，本院将合同约定的违约金标准由应交未交物业服务费总额每天0.3%降至0.03%，截止2021年3月31日的违约金由8924.05元调整为892.40元。至于从2021年4月1日起的违约金，因双方约定的缴费系以月为缴费周期，每个月的物业服务费总额均在发生变化，而原告仅主张至2021年3月31日的物业服务费，因违约金系依据逾期物业服务费而产生，因原告未主张2021年3月31日以后的物业服务费，故本院对原告关于2021年3月31日后的违约金不作处理，原告可在主张物业服务费时一并主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 被告刘博于本判决生效之日起十日内支付原告金优物业服务有限责任公司物业服务费5368.54元及违约金892.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费79元，由被告刘博负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二一年四月十五日 书记员 李乙伶