山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异237号 案外人：赵天湘，女，1986年3月29日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托代理人：张晓瑞，北京市京师（济南）律师事务所律师。 委托代理人：王法震，北京市京师（济南）律师事务所律师。 申请执行人：王宁，女，1966年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托代理人：唐贝贝，山东泰成律师事务所律师。 委托代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 被执行人：金明，男，1962年3月16日出生，汉族，住山东省日照市。 被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地山东省日照市。 法定代表人：金明，董事长。 本院在执行王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执532号】过程中，赵天湘向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 赵天湘请求本院中止对日照市东港区新市区xx路东侧xx预幢xx单元xx号房产（下称“案涉房产”）的司法拍卖并依法撤销（2019）鲁02执532号裁定书中对案涉房产的执行。事实与理由：2010年1月7日，第三人王红霞与日照嘉苑置业有限公司签订案涉房产的内部认购单，约定总价款为108,703元，并在当日交纳预付房款32,703元。赵天湘于2011年与第三人王红霞协商变更案涉房产的购房合同并支付全款，转账至第三人王红霞妹妹的账户，由第三人王红霞向日照嘉苑置业有限公司缴足剩余房款。2012年1月16日，日照嘉苑置业有限公司向赵天湘出局了两张加盖公司财务章的收款收据，分别载明“xx-xx-xx房款117,001元”和“xx-xx-xx太阳能4750元”，收款方式也详细载明“变更（王红霞）”的字样。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，赵天湘系案涉房产的买受人，已支付全款，权利应排除案涉房产的执行。 王宁辩称，法院查封符合法律规定，查封行为合法有效，案外人所提异议不能排除强制执行，请求法院依法驳回。 为证明其主张，赵天湘向本院提交以下证据：1.西班牙公馆内部认购单一份，以证明2010年1月7日第三人王红霞与被执行人就案涉房产签订书面房屋买卖合同，约定总房款为108,703元。2.被执行人出具的收款收据两张，以证明：赵天湘已向被执行人支付全部房款117,001元和太阳能安装费4750元，被执行人已书面确认案涉房产的买受人变更为赵天湘。3.第三人（王红霞）的姐姐王淑清代第三人出具的收据1张，以证明案涉房产的购房人已发生了变更，赵天湘系案涉房产的合法买受人并支付了全部购房款项。4.不动产权属状况证明，以证明赵天湘在日照市未查询到不动产相关信息。 王宁质证称，1.对内部认购单的真实性无法确认，协议约定了待甲方取得预售后与案外人王红霞签订正商品房买卖合同，且案外人并非认购单合同相对方，不能证明案外人购买了涉案房屋。2.对证据2的真实性无法确认，没有附相应的购房款支付到被执行人名下的银行交易流水，无法证明案外人向被执行人支付了购房款。3.对证据3收条的真实性无法确认。收款人王淑清并非认购单的当事人，也没有提交王淑清将该房款转交至被执行人的银行交易流水。而且该收条并没有明确与案涉房产相关的信息，无法证明该款项是案涉房产的购房款。4.无住房证明打印件的真实性无法确认，但该证据仅能证明案外人无在日照市房产交易中心登记的房屋，且证明明确不包括五莲、莒县的范围，不能证明案外人没有其他实际用于居住的房屋或者是购买该房屋用于居住。 本院查明，王宁与山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月6日作出（2014）青民四初字第7号民事调解书，确认以下调解协议：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明于2014年6月1日前偿还原告王宁借款本金人民币5,674.8万元及利息2,533.8467万元（已计算至2013年12月23日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算）；二、被告日照嘉苑置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、案件受理费458,482元，减半收取229,241元，财产保全费5000元，由被告山东舒斯贝尔置业有限公司、被告金明、被告日照嘉苑置业有限公司负担，并于2014年6月1日前给付原告王宁。 因山东舒斯贝尔置业有限公司、金明、日照嘉苑置业有限公司未履行调解书确定的义务，王宁于2014年12月29日申请执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2015）青执字第66号。山东省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鲁执监字第104号执行裁定书，将本院立案执行的（2015）青执字第66号案件指令日照市中级人民法院执行。2016年1月20日，本院作出（2015）青执字第66号执行裁定书，裁定（2015）青执字第66号案终结执行。2016年4月18日，日照市中级人民法院立案执行，执行案号为（2016）鲁11执153号，后恢复执行案号为（2017）鲁11执恢100号。山东省高级人民法院于2019年2月21日作出（2019）鲁执监19号执行裁定书，裁定将日照市中级人民法院立案执行的（2017）鲁11执恢100号案件指令青岛市中级人民法院执行。本院于2019年4月19日立案，执行案号为（2019）鲁02执532号。 2015年3月19日，本院以（2015）青执字第66-2号执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的113处房产，查封时间自2015年3月19日至2018年3月18日，后日照市中级人民法院及本院对上述房产续行查封至今。2019年4月25日，本院作出（2019）鲁02执532号拍卖公告，内容为：将依法对被执行人日照嘉苑置业有限公司所有的位于日照市北京路东侧西班牙公馆109套房产和60个车位进行网上拍卖。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据上述两条规定，案外人针对不动产提出排除执行的执行异议，需要在查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人所提交的内部认购单上载明，其与开发商房地产企业需在合理期限内另行签订正式的商品房买卖合同，因此，该内部认购单的性质为预约合同，并非本约合同。案外人与房地产开发企业之间尚未进入正式商品房买卖合同的磋商阶段，其提出的执行异议不符合在查封之前已签订合法有效书面买卖合同的审查要件，本院依法对其异议予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人赵天湘的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年四月二十六日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳