贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1127号原告：余元飞，女，1993年2月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市开发区。原告：陈宏祥，男，1992年5月20日生，汉族，贵州省安顺市人，个体，住贵州省安顺市开发区。被告：安顺顺源鑫地产经纪有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西王山村二组，统一社会信用代码：915204900806895726。法定代表人：俞开源，系该执行董事。被告：陈映霞，女，1982年2月15日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住贵州省安顺市开发区。原告余元飞、陈宏祥诉被告陈映霞、安顺顺源鑫地产经纪有限公司（以下简称顺源鑫公司）定金合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余元飞、陈宏祥、被告顺源鑫公司的法定代表人俞开源、被告陈映霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余元飞、陈宏祥向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告余元飞、陈宏祥，被告陈映霞于2020年5月20日签订的《房屋定金合同》；二、请求判令被告顺源鑫公司退还购房定金50000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍自2020年5月20日起计算利息至购房定金实际返还之日止:2000元整。三、本案诉讼费由被告顺源鑫公司承担。事实与理由：2020年5月20日，被告陈映霞及胡伟作为甲方，与原告余元飞作为乙方签订《房屋定金合同》，合同约定由甲方陈映霞、胡伟将其所有的位于安顺市开发区东侧景福世家5幢1栋1单元6层2号转让给乙方余元飞，房屋建筑面积146.44平方米，房屋成交价格为478000元。乙方交付甲方定金50000元，暂由中介被告顺源鑫公司收取并代为保管。合同约定2020年7月20日签订正式房屋转让合同，签订正式合同之日付款230000元，甲方将房屋解押后配合中介顺源鑫公司为乙方办理过户，余款248000元在甲方过户到乙方名下60个工作日内，由中介顺源鑫公司通过为乙方办理按揭贷款的方式付清。房屋过户的一切税费由乙方承担，并向中介顺源鑫公司支付52000元包干价中介费（包含过户所需契税、个税、增值税、中介费、办理银行按揭贷款服务费、水电过户服务费等一切费用），不足部分由中介方补付，如有剩余归中介劳务所得，甲方支付中介顺源鑫公司5000元中介费。上述费用在签订正式房屋转让合同当日付清。合同同时约定，乙方如银行按揭贷款审批未通过，不视为乙方违约，甲方无条件在3个工作日内退还所收到乙方的全部款项。在签定定金合同之前，原告曾明确告知顺源鑫公司，原告有车贷未偿还清,被告顺源鑫公司承诺可以由其垫资并设法为原告清偿车贷等债务促成双方的房产交易。同时在签订定金合同之后,原告已按要求将身份信息资料、征信报告、银行流水等办理贷款的资料提供给被告顺源鑫公司办理贷款及过户事宜。在这之后被告顺源鑫公司为了促成此笔交易在签订正式合同前承诺为原告清偿车贷负债,不收取任何垫款利息。在原告资金准备充足的情况下,于2020年6月17日便通知被告陈映霞与原告签订正式合同。在签订正式合同当天,被告顺源鑫公司法定代表人俞开源以要求增加中介费用为由,不同意办理原告与被告陈映霞之前办理房产过户一切手续及相关事宜,后原告与被告陈映霞因被告顺源鑫公司违反、拒绝提供中介服务的原因,未能签订正式房屋买卖合同。原告已按要求将身份信息资料、征信报告、银行流水等办理贷款的资料提供给被告顺源鑫公司,顺源鑫公司告知原告因原告流水及负债情况不能办理贷款,根据定金合同第五条第4点约定,原告据此要求被告顺源鑫公司退还其代保管而收取的50000元房款定金。被告顺源鑫公司以其已将其中20000元支付给被告陈映霞为由。仅退还30000元,剩余20000元不予退还。综上,原告作为房屋买卖合同的买方,仅有配合被告顺公司办理签订正式房屋买卖合同、过户手续及办理交款的义务。原告与被告陈映霞均予以配合签订正式合同,被告顺源鑫公司以中介费过低拒绝履行过户相关手续。时至今日,原告也未接到被告顺源鑫公司关于签订正式合同,办理过户及交款的相关通知。被告顺源鑫公司已经违约近半年之余,又拒不全额退还代保管定金,且无法为原告办理贷款,被告顺源鑫公司以其行为表示拒不履行该定金合同,为维护原告的合法权益,追回50000元房款定金,原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院,望依法判如前所请。被告顺源鑫公司辩称，同意解除合同。但是退还原告50000元我公司不认可，我公司愿意退还收到的30000元，另20000元拿给被告陈映霞时原告方是知情的，是因为原告贷款不符合条件才不能贷款，所以20000元应该是被告陈映霞退还。被告陈映霞辩称，解除合同我同意的，我没有违约，有录音证据。当时二原告是愿意买我这个房子的，最后是因为中介要求加中介费才导致的交易失败，我没有过错不应该负违约责任，不应该退还20000元。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证复印件、二原告结婚证复印件、被告安顺顺源鑫地产经纪公司营业执照、法人身份证复印件、被告陈映霞身份证复印件、被告陈映霞商品房买卖合同、商品房定金合同、微信转账记录、收据复印件、民事审判笔录、（2020）黔0402民初3980号民事裁定书、征信记录、银行流水、微信聊天记录李美和陈映霞的微信聊天记录、录音、与顺源鑫公司员工李美的聊天记录、两万元定金的收条复印件，被告陈映霞提交微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月20日，原告余元飞作为乙方，与被告陈映霞、胡伟作为甲方达成协议并签订《房屋定金合同》，被告顺源鑫公司作为中介公司在合同上盖章签字。约定甲方将坐落于安顺市开发区东侧景福世家5栋1单元6层2号房出售给乙方。甲、乙双方协定上述房屋成交价格为人民币478000元整。本合同签订之日，乙方交付甲方购房定金人民币50000元整。甲方和中介方为乙方出具相应收据，此定金暂由中介公司保管。2、上述定金可在后期首付款中进行抵扣。甲乙双方约定于2020年7月30日之前，签订正式房屋买卖合同及办理该房屋买卖相关手续。2、付款方式为：签定正式合同之日付款人民币230000元；甲方将房屋解押好以后，配合中介方为乙方办理过户登记，剩余房屋尾款人民币248000元整在乙方拿到过户后的不动产权属证书之日起的60个工作日之内，由中介公司为乙方办理按揭贷款方式付清。经双方协商，房屋过户所产生一切税费均由乙方缴纳，乙方共支付52000元给中介方作为包干价（此费用为房屋过户所需、契税、个税、增值税、中介费、办理银行贷款服务费、水电过户服务等包干费用），不足部分由中介方补付、如有剩余归中介方劳务所得，甲方支付中介方中介费用为房屋成交价的5000，上述费用于签定正式合同当日付清。2、有关税费和费用及按揭成数按国家和银行现行规定执行（如遇国家宏观调控及政策调整，其解释权为政府相关部门或银行）。并在违约责任中约定4、乙方如银行贷款审批未通过，不视为乙方违约，甲方无条件在3个工作日内退还所收到乙方的全部款项。5、甲乙双方如任何一方违约，违约方将承担支付中介方劳务所得费。六、其他约定1、因本合同产生争议的，甲、乙双方应当友好协商，协商不成的，一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同自双方签字、盖章后生效，本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，中介公司（顺源鑫房地产经纪有限公司）保存一份，具有同等法律效力。3、如因中介方原因导致该房屋交易失败的，由中介方承担由此带来的经济损失。4、因甲方陈映霞和甲方胡伟为离婚关系、并且双方离婚协议书上房屋归陈映霞、合同由陈映霞全权代签、由此所产生的一切违约责任由陈映霞承担。原告余元飞在乙方处签字捺印，被告陈映霞在该合同的甲方处签字捺印，被告顺源鑫公司在合同上加盖了公章。后被告陈映霞还提供了其与胡伟的离婚证复印件给原告，但未提交委托书给原告。后原告在2020年5月20日将50000元的购房定金交给被告顺源鑫公司的员工黄艳秋，被告陈映霞出具了收据交原告收执，内容为：今收到余元飞交来购买安顺市开发区东侧景福世家3栋1单元6层2号房购房定金人民币大写伍万（50000.00）元整。注：此款暂由中介公司保管此收据与定金协议相符。收款人:陈映霞代保管：安顺顺源鑫房地产公司2020年5月20日。被告顺源鑫公司在收据上加盖了公章。后被告顺源鑫公司将其中的20000元在同日转交给了被告陈映霞，被告陈映霞向被告顺源鑫公司出具了收据认可收到收购案涉房屋的定金20000元。后因为原告还欠有购车贷款，不能获批248000元的贷款，原告不能增加付款金额。因为顺源鑫公司也不同意给原告借钱解除房屋的抵押，后该交易无法继续履行。原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告顺源鑫公司曾起诉要求被告陈映霞退还50000元的定金后被驳回。原告余元飞在2020年6月2日向被告顺源鑫公司的员工主张退还定金。庭审中，本院向原告释明其将陈映霞作为被告起诉，其是否要求被告陈映霞承担退款责任，其陈述本案中不要求陈映霞承担退款责任。本院认为，原告余元飞与二被告签订《房屋定金合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。该合同中甲方还有胡伟，但是双方签订合同时被告陈映霞未提交胡伟的授权委托书，故本院认为甲方仅为陈映霞。但未提交委托书给原告合同签订后，双均应按该合同的约定履行各自的义务。原告应该按照该定金合同的约定在按时支付首付款及办理剩余购房款的贷款并与被告陈映霞及签订房屋买卖合同。合同约定剩余的购房尾款24.8元需在乙方拿到过户后的不动产权证书后以办理按揭贷款的方式付清。庭审中查明，因为原告已欠有购车贷款，故不能获批24.8万元的贷款，其必须先将购车贷款还清后才能获批贷款24.8万元，但原告有没有能力还清车贷。本案定金合同中已明确约定剩余24.8万元为贷款支付，合同违约责任约定“乙方如银行贷款审批未通过，不视为乙方违约，甲方无条件在3个工作日内退还所收到乙方的全部款项。”双方在合同中约定的乙方银行贷款审批未通过应理解为合同中约定的共计24.8万元的贷款而不能理解为部分贷款未获通过，该条款未约定原告是主观原因还是客观的原因未获通过，原告现在的情形符合该第4款约定的乙方银行贷款审批未获通过的情形，不视为原告违约，被告陈映霞及被告顺源鑫公司也予以认可，故根据上述条款，甲方即陈映霞应将其收到的定金在贷款未获审批后的3日内退还原告。原告现在向被告顺源鑫公司主张其退还定金50000元，因为本案原告所交的定金是先交给被告顺源鑫公司代管，但从原告持有收条的内容体现，50000元的收款人为陈映霞，只是代管人为顺源鑫公司，审中已经查明被告顺源鑫公司在2020年5月20日已将20000元转付给被告陈映霞作为购房定金，现顺源鑫公司同意将其持有30000元的定金退还给原告，故原告诉权被告顺源鑫公司退还定金30000元的诉请，本院予以支持。根据《房屋定金合同》及收条的内容，退款人为甲方即陈映霞，收条中的收款人亦为陈映霞，故在查明顺源鑫公司已将定金转付给被告陈映霞的情况下，负有退还定金义务的系被告陈映霞，本案中原告未向被告陈映霞主张退还，故对原告主张被告顺鑫源退还剩余定金20000元的诉请，本院不予支持。庭审中，原、被告双方均同意解除《房屋定金合同》，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请要求被告顺源鑫公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍自2020年5月20日起计算利息至购房定金实际返还之日止，该主张标准没有法律依据，原告也没有证据证实在本次起诉前向原告主张退还定金，从原告提交的微信聊天记录证实其在2020年6月2日向被告顺源鑫公司主张退还定金，故本院以30000元为基数从2020年6月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算逾期付款利息至上述30000元定金付清之日止。因为陈宏祥不是本案《房屋定金合同》的当事人，但其以夫妻共同财产主张上述定金，故本院予以支持，但对其要求解除《房屋定金合同》本院不予支持。本案合同未能继续履行的原因不是因为顺源鑫公司为借款给原告偿还贷款，因为根据《房屋定金合同》，被告顺源鑫公司没有该义务。故被告陈映霞认为本院系被告顺源鑫公司违约的辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告余元飞与被告陈映霞、安顺顺源鑫地产经纪有限公司签订的《房屋定金合同》。二、由被告安顺顺源鑫地产经纪有限公司在本判决生效后五日内退还原告余元飞、陈宏祥购房定金人民币30000元及逾期付款利息（以人民币30000元为基数从2020年6月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至定金30000元付清之日止）。三、驳回原告余元飞、陈宏祥的其他诉讼请求。本案受理费人民币1100元，减半收取人民币550元，由原告余元飞、陈宏祥承担人民币275元，被告安顺顺源鑫地产经纪有限公司承担人民币275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二一年四月十二日法官助理张彦书记员颜修奇