山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2737号 上诉人（原审原告）：青岛煜霖尚品文化产业有限公司，住所地青岛市城阳区，统一社会信用代码：91xx08。 法定代表人:王晓燕，董事长。 委托诉讼代理人：宁燕，山东众成清泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱彦清，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛盈鑫建设集团有限公司，住所地青岛市城阳区，统一社会信用代码：91xx95。 法定代表人:杨阁吉，董事长。 委托诉讼代理人：王建勋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨延清，山东建檩律师事务所律师。 原审第三人：青岛昌埭绝缘材料有限公司，住所地青岛市城阳区，统一社会信用代码：91xx79。 法定代表人:纪伟涛，董事长。 委托诉讼代理人：咸东旭，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛煜霖尚品文化产业有限公司（以下简称煜霖文化公司）因与被上诉人青岛盈鑫建设集团有限公司（以下简称盈鑫建设公司）、原审第三人青岛昌埭绝缘材料有限公司（以下简称昌埭材料公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人煜霖文化公司的委托诉讼代理人宁燕、朱彦清，被上诉人盈鑫建设公司的委托诉讼代理人杨延清，原审第三人昌埭材料公司的委托诉讼代理人咸东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人煜霖文化公司上诉请求：1、撤销（2020）鲁0214民初5003号民事判决书。2、不得执行对煜霖文化公司从位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区土地及地上建筑物搬离的要求，在煜霖文化公司租赁期限内（2017年3月27日至2032年3月26日）排除交付所承租的厂房。3、本案的一切诉讼费用由盈鑫建设公司承担。事实和理由：在煜霖文化公司与盈鑫建设公司、昌埭材料公司执行异议之诉一案中，青岛市城阳区人民法院以（2020）鲁0214民初5003号民事判决书驳回煜霖文化公司的“执行异议请求”。煜霖文化公司认为一审法院驳回执行异议请求的判决错误，具体如下：1、煜霖文化公司与昌埭材料公司对有关涉案厂房的租赁协议及补充协议是一个整体，一审法院将二者完全割裂的观点是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定体现了“买卖不破租赁”和在先权利优先保护的法律原则。一审法院既然认定了煜霖文化公司与昌埭材料公司2017年租赁协议的效力，则表明煜霖文化公司作为承租方与昌埭材料公司无恶意串通，租房价格合理，二者之间在涉案厂房查封之前已形成真实有效、合法稳定的租赁关系。煜霖文化公司在此基础上占有使用，将该厂房作为营业场所，进行相应的改造装修，与客户建立长期业务联系。后签订补充协议，是对2017年租赁协议有关租期的变更，与之前租赁协议是一体的，是公司经营发展的正常需求，煜霖文化公司此举合理合法，完全符合上述法律规定和立法本意。一审法院既然认定了2017年租赁协议的效力，理应认定煜霖文化公司作为承租人一直享受的租赁权，并依此予以保护。2、煜霖文化公司在租赁关系中是在先的合法权利人，也是善意第三人。一审法院认为煜霖文化公司与昌埭材料公司针对租赁协议签订的补充协议是在涉案厂房查封之后，因此不能阻却执行。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第三款规定:人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，人民法院对涉案厂房所在的土地进行查封这一事实，并未通知煜霖文化公司，也未进行公告或公示，煜霖文化公司在一审中提交的证据显示城阳区不动产登记中心并未向公众提供查询渠道，且涉案厂房所在土地无明确地址记载，为“青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区土地一宗”，难以查询。因此，不仅煜霖文化公司在2017年签订租赁合同时涉案厂房无任何权利瑕疵，而且在签订补充协议及转租协议时对涉案土地被查封一事也毫不知情。此外，法院保全查封的是昌埭材料公司名下土地，煜霖文化公司承租及占有的是昌埭材料公司的厂房。因此，关于厂房的登记状态，煜霖文化公司无法核实，厂房是否存在查封也无核实的渠道。因此，煜霖文化公司是善意第三人，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第三款规定，应予以合法保护。3、盈鑫建设公司申请强制执行的标的远大于其实际债权,对涉案标的强迁、拍卖将造成煜霖文化公司、昌埭材料公司及其他相关企业无法挽回的经济损失。本案中盈鑫建设公司对昌埭材料公司的实际债权为1700万元，而该评估拍卖的土地及厂房评估价值近8000万元，属于严重超标的查封执行。涉案厂房有两万多平方米，仅煜霖文化公司支付的房租就将近二百万，如果全部出租每年的房租近四百万。盈鑫建设公司完全可以通过保全、执行厂房租赁费或者带租拍卖的方式得到权益保护，而不必采取激进的方式对涉案土地强迁,这将会给煜霖文化公司及其他承租人的经营造成无法挽回的巨大损失，也不利于社会的稳定。搬迁对一个企业影响很大，煜霖文化公司2017年3月因公司原有场地不足刚从附近前桃林社区搬入，对涉案厂房进行了相适应的改造、装修，逐步进入平稳。涉案厂房一万多平方米，里面堆放与制造玩具有关的设备、原材料、产品及半成品。公司加工业涉及附近村民二百多人以及关联合作方三四百人，共计五六百人。一旦搬迁，不仅要产生高额的搬迁费用，还要涉及人员的流动。煜霖文化公司深扎城阳多年，搬来涉案厂房是要在此长期经营。附近没有合适的厂房，如果煜霖文化公司被要求迁出，将会对企业产生致命的打击，无法生存。综上，请求撤销(2020)鲁0214民初5003号民事判决书，以维护煜霖文化公司的合法权益。 被上诉人盈鑫建设公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回煜霖文化公司的诉讼请求。 原审第三人昌埭材料公司述称，煜霖文化公司与纪伟涛使用昌埭材料公司名义于2017年3月27日签订的《租赁协议》、于2019年3月27日签订的《补充协议》的效力不能及于昌埭材料公司，我方亦不认可其转租我方所有房屋的行为。1、我方不认可《租赁协议》及其《补充协议》。纪伟涛于2017年3月27日签订《租赁协议》、于2019年3月27日签订《补充协议》时，昌埭材料公司不知情，且相关租金未进入公司账户，因此我方不认可《租赁协议》及其《补充协议》的效力。2、我方不认可煜霖文化公司房屋转租赁的行为。煜霖文化公司分别于2019年6月1日、2019年6月3日、2019年6月3日、2019年6月20日与青岛茂之园环境科技有限公司、青岛太和怡星商贸有限公司、青岛星群商贸有限公司、青岛明晨精密机械有限公司签订的期限分别为5年、6年、6年、6年的4份转租协议。我方不认可煜霖文化公司签订的《租赁协议》及其《补充协议》，故煜霖文化公司亦无权转租我方所有房屋。 煜霖文化公司向一审法院起诉请求：1、不得执行对煜霖文化公司从位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区土地及地上建筑物搬离的要求，在煜霖文化公司租赁期限内（2017年3月27日至2032年3月26日）排除交付所承租的厂房；2、诉讼费用由盈鑫建设公司承担。 一审法院认定事实：盈鑫建设公司与昌埭材料公司、案外人瑞安绝缘材料有限公司建设工程合同纠纷一案，一审法院于2017年12月1日轮候查封昌埭材料公司位于青岛市城阳区夏庄街道东宅子头社区的土地一宗（青房地权市字第××号）（以下简称案涉土地），昌埭材料公司在该宗土地上建有厂房、办公楼等。该案一审法院于2018年7月9日作出（2019）鲁0214民初7522号民事判决书，判决：1、昌埭材料公司于本判决生效后十日内支付盈鑫建设公司工程款15909919.67元及如下利息：以1769165.05元为基数，自2018年6月24日起至判决生效之日止，以9000000元为基数，自2017年9月20日起至判决生效之日止，以5140754.62元为基数，自2017年11月16日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2、驳回盈鑫建设公司要求对昌埭材料公司4#车间工程享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费125510元，由盈鑫建设公司负担6642元，昌埭材料公司负担118868元。诉讼保全费5000元，由昌埭材料公司负担。盈鑫建设公司不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终7782号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2019）鲁0214民初7522号民事判决书发生法律效力后，昌埭材料公司未履行该判决所确定的义务，盈鑫建设公司向一审法院申请强制执行，执行案号(2019)鲁0214执2509号。青岛市中级人民法院于2017年4月11日以（2017）鲁02民初206号案件查封案涉土地，经一审法院商请，青岛市中级人民法院将查封的该宗土地移送一审法院执行。一审法院于2019年12月27日张贴公告，拟对案涉土地及地上建筑物进行处理，并责令昌埭材料公司及占有房产的案外人自公告之日起十五日内迁出，案外人认为对该不动产享有所有权、租赁权而合法占有的，应自公告之日起十五日内提出书面异议。后煜霖文化公司向一审法院提出执行异议，请求对其承租昌埭材料公司的房屋、场地中止执行。2020年4月20日，一审法院作出（2020）鲁0214执异28号执行裁定书，驳回煜霖文化公司的异议请求。煜霖文化公司不服该裁定书，依法向一审法院提起诉讼。 2017年3月27日，煜霖文化公司（乙方）与昌埭材料公司（甲方）签订《建筑物及场地租赁协议书》，主要约定，甲方将拥有位于米内的厂房、办公楼、场地及附属建筑的合法所有权和使用权，其中建筑面积17680平方米（包括厂房、报告书、宿舍、食堂等），场地面积5000平方米，其中部分厂房、办公室、宿舍、食堂共计12950平方米租赁给乙方使用，具体使用位置以平面图标识为准。租赁期限为3年，自2017年3月27日起至2020年3月26日止，乙方租赁上述租赁物作为生产经营及其相关活动使用。协议到期或者协议解除或者协议被确认无效的，乙方应于协议期满日、协议解除日、协议被确认无效日起一月内搬离租赁厂房、办公楼及其他建筑物、场地。双方共同确认厂房、宿舍及办公建筑物年租金合计1489250元整，本协议签订之日乙方支付甲方定金15万元，剩余租金1339250元乙方于2017年3月31日前付清，以后租金每年支付一次，于当年的2月28日前付清。昌埭材料公司已给煜霖文化公司出具三年的租赁费收据。2019年3月27日，煜霖文化公司（乙方）与昌埭材料公司（甲方）签订《建筑物及场地租赁协议》补充协议，主要约定，租赁期限由原来租赁期限3年延长为15年，自2017年3月27日起至2032年3月26日止。在租赁期间，乙方有权根据经营需要将租赁场地、建筑物等转租，转租期限不超过本协议租赁期限。每年租赁费1489250元为含税价格，自2021年起每三年租赁费递增百分之三，租赁费支付方式由原来协议每年支付一次，变更为每半年支付一次，即每年2月26日前支付一半，8月26日前付另一半。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为煜霖文化公司是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一审法院评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”，依照该条规定,案外人以不动产租赁权排除法院强制执行的,必须具备两个条件:一是案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前,已订立真实有效的不动产租赁合同;二是案外人在人民法院对不动产予以查封前,已对不动产持续占有、使用,即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等,以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合该两个条件,则不能排除法院强制执行。本案中，煜霖文化公司提交了其与昌埭材料公司就案涉部分土地及地上建筑物签订的租赁协议，并提交了昌埭材料公司出具的2017年3月27日至2020年3月26日期间租赁费的收据，虽然租赁行为发生在法院查封案涉土地及地上建筑物之前，但因该租赁协议约定租赁期限为三年，截止煜霖文化公司提起本案诉讼时，租赁期限已届满，一审法院对案涉土地及地上建筑物的处置并未影响其在租赁期间内的使用。另煜霖文化公司提交了其与昌埭材料公司于2019年3月27日签订的租赁协议补充协议，将租赁期限由3年延长为15年，但该行为均发生在法院查封案涉土地及地上建筑物之后，不具有阻却法院执行的效力。故煜霖文化公司要求不得执行将其从案涉土地及地上建筑物搬离并排除交付所承租的厂房，无事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，故一审法院对煜霖文化公司主张“法院查封标的为案涉土地，其占有使用的是厂房，与查封标的无关”不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定,判决：驳回煜霖文化公司的诉讼请求。案件受理费100元，由煜霖文化公司承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审法院查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：煜霖文化公司请求对涉案土地及地上建筑物排除执行应否予以支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，本案中，煜霖文化公司请求对涉案土地及地上建筑物排除执行，其应依法举证，否则应承担举证不能的法律后果。根据业已查明的事实，本院认为，煜霖文化公司主张的2017年3月27日签订的租赁合同已于2020年3月26日到期，煜霖文化公司主张的2019年3月27日签订的补充协议系发生在法院查封之后，且昌埭材料公司对煜霖文化公司主张的租赁事实及租金交付情况均不予认可，因此，煜霖文化公司请求对抗执行的主张不成立，本院不予支持。煜霖文化公司上诉主张的其他事由非足以对抗执行的法定情形，本院不予采信。 综上所述，煜霖文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛煜霖尚品文化产业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二一年四月十六日 书记员 马文淑 书记员 李珊珊