山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初350号原告（反诉被告）：程亚婷，女，1982年9月4日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：张腾，山东豪才律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张悦琪，女，1988年9月28日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：任鸿，山东北方永丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云栋，山东北方永丰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）程亚婷与被告（反诉原告）张悦琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程亚婷及其委托诉讼代理人陈修峰、张腾，被告张悦琪及其委托诉讼代理人任鸿、张云栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程亚婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除程亚婷与张悦琪于2019年7月2日签订的房屋买卖合同；2.判令张悦琪承担违约金454000元并赔偿损失暂计为10万元，以上共计554000元；3.判令张悦琪承担诉讼费用、律师费等费用。事实和理由：2019年7月2日，程亚婷与张悦琪签订房屋买卖合同，约定张悦琪购买程亚婷位于济南市，合同总价款为227万元。合同约定张悦琪应于2019年8月31日前支付程亚婷购房款75万元整，但其仅支付了5万元定金和50万购房款后一直拒绝支付剩余款项。虽经程亚婷多次短信督促，但张悦琪至今仍未支付。2019年11月12日，程亚婷向张悦琪及中介发送解除通知，但张悦琪置之不理。张悦琪的行为已经给程亚婷造成了较大的经济损失。故程亚婷诉至法院，请求判如所请。张悦琪辩称，一、程亚婷与张悦琪在2019年7月2日签订的《房屋买卖合同》已于2019年11月12日解除。2019年11月7日，程亚婷向张悦琪发出解除房屋买卖合同通知书，其认为根据合同第九条第三项的内容解除合同，张悦琪同意解除合同，但不同意程亚婷扣留其支付的房款数额。（《民法典》第562条、565条）二、张悦琪未按约定于2019年8月31日前支付完成80万元款项，系因程亚婷未按照合同第三条关于贷款的约定履行办理抵押贷款的原因导致的。合同约定支付房款的方式为“商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于出卖人取得不动产所有权证后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续”，而程亚婷在取得产权证后却违约，拒绝履行协助张悦琪办理抵押贷款手续，致使其无法获得商业贷款。张悦琪自身没有经济条件购买涉案房屋，截至2019年10月12日前，张悦琪已经向程亚婷支付的购房款55万元，均由张悦琪的父母帮助支付，剩余的购房款必须通过商业贷款的方式予以解决。而程亚婷拒绝协同张悦琪办理商业贷款的行为，直接导致张悦琪无力继续履行房屋买卖合同，实现不了合同目的。张悦琪未在2019年8月31日支付完成75万元购房款的责任完全在程亚婷！根据程亚婷在本案中提供的房产权证书记载，程亚婷在2019年7月12日取得房产权利证书，而程亚婷却拒不依照合同履行协同张悦琪办理房产抵押贷款的约定，造成张悦琪不能实现签订合同目的。（民法典第525条，同时履行抗辩权）三、程亚婷所出售房屋属于限售房屋。根据济南市《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定的“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易”的规定，程亚婷不能出售涉案房屋。且张悦琪在签订房屋买卖合同时为非本地户籍，不具备购房资格。另有，涉案房屋为二手房，双方也未按照规定进行网签。再有，张悦琪此前无任何买房经验，完全依赖于程亚婷及中介方的介绍而仓促签订合同。四、本案程亚婷主张的违约金即使成立，也约定过高，依法应当减少。程亚婷在本案中无任何经济损失。首先涉案房屋非程亚婷居住用房，一直在出租状态（见合同第11条其他约定）；其次，涉案房屋非程亚婷居住用房，购买和出售是为了投资保有升值的，而济南市的房屋价格在近年来都是稳中有升的；再次，程亚婷收取了张悦琪的55万元资金使用至今无任何经济损失；又有，程亚婷在解除了与张悦琪签订的合同后又即进行了出售，出售价格高于与张悦琪签订的出售价款。结合双方履行合同的情况、过错程度及预期利益的情况，张悦琪不应当支付违约金。即使需要支付一定数额的违约金也请求人民法院予以减少。五、为避免双方诉累，请求人民法院一并处理合同解除后，程亚婷退还答辩人已支付的55万元购房款。如不能一并处理，张悦琪请求依法提起反诉。综上所述，张悦琪请求人民法院确认涉案合同已于2019年11月7日解除，驳回程亚婷的其他诉讼请求，判决程亚婷退还张悦琪已支付的全部购房款55万元。张悦琪向本院提出反诉请求：1.判令程亚婷退还张悦琪购房款55万元，并支付违约金（以55万元为基数，自2019年11月13日起至判决生效之日止，按全国银行同业拆借利率的1.5倍计算，暂计算至2021年2月24日止的数额为42343.12元），并赔偿原告经济损失28000元；2.本案诉讼费用由程亚婷承担。事实和理由：程亚婷与张悦琪于2019年7月2日签订《房屋买卖合同》一份。合同签订后，张悦琪依约向程亚婷支付了55万元购房款，但程亚婷却未依约协同张悦琪办理购房贷款，且程亚婷所出售房屋本身不能上市交易，致使张悦琪不能实现购房的合同目的。2019年11月12日，程亚婷向张悦琪发出解除合同的通知，张悦琪对此同意，但要求程亚婷退还全部购房款，程亚婷拒不履行。张悦琪为维护其合法权益，诉至本院。程亚婷辩称，张悦琪的反诉请求无事实理由依据。一、其购买房屋是在限购时间2017年4月19日前购买，所以不受限购的限制。二、张悦琪产生的经济损失是中介损失，并不应由我方承担，也无事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月2日，出卖人程亚婷与买受人张悦琪签订《房屋买卖合同》一份，约定程亚婷将其购买的济南东创置业有限公司开发的位于济南市出售给张悦琪，建筑面积为118.78平方米。合同约定房屋总价款为227万元，于2019年7月2日向出卖人支付定金5万元，于2019年8月31日前支付第一笔购房款75万元，剩余房款147万元以商业贷款方式支付，双方于出卖人取得不动产所有权证后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续。合同签订后，张悦琪于当日向程亚婷支付定金5万元，于9月26日支付购房款30万元，于10月12日支付购房款20万元，以上共计支付55万元。2019年7月12日，程亚婷取得涉案房屋不动产权登记证书。合同履行个过程中，程亚婷多次向张悦琪催要第一笔购房款剩余部分未果，于2019年11月12日向张悦琪邮寄送达解除通知，张悦琪于2019年11月13日收到该解除通知书。2020年12月23日，程亚婷将涉案房屋以215万元的价格出售给案外人周聪颖。庭审中，程亚婷主张张悦琪未按时间约定足额支付房款，构成违约，要求确认双方合同于2019年11月13日解除，并按照合同约定支付违约金454000元、损失10万元及律师费3万元。张悦琪认可双方合同于2019年11月13日解除，主张系因程亚婷未按照合同约定协同其办理商业贷款手续存在违约，要求程亚婷返还购房款55万元并支付违约金（以55万元为基数，自2019年11月13日起至判决生效之日止，按全国银行同业拆借利率的1.5被计算，暂计算至2021年2月24日止的数额为42343.12元），及经济损失28000元。本院认为，程亚婷与张悦琪签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定的权利义务履行。合同签订后，张悦琪在向程亚婷支付购房款55万元后，未再支付剩余购房款。庭审中，程亚婷请求确认双方签订的房屋买卖合同于2019年11月13日解除，张悦琪认可合同于该日期解除，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张悦琪未按照合同约定足额支付房屋第一笔购房款，导致双方签订房屋买卖合同解除，构成违约，应当承担违约责任。程亚婷要求张悦琪承担合同总价款20%的违约金454000元并赔偿损失100000元。张悦琪辩称即使违约金成立也约定过高，应予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定,违约金的主张应以其实际损失为基础。结合本案程亚婷提交的证据,其两次房屋买卖过程中存在房屋差价损失12万元,故本院对程亚婷的违约金调整为(12万元×130%)=156000元。本案其违约金足以弥补其损失，故本院对程亚婷要求的损失10万元不予支持。关于程亚婷主张律师费，依据房屋买卖合同的约定，其主张律师费，于法有据。结合程亚婷提交的证据，其代理费为3万元，并实际支付，故本院予以支持。程亚婷与张悦琪签订的房屋买卖合同于2019年11月13日解除，程亚婷应当返还张悦琪支付的购房款55万元。关于张悦琪反诉程亚婷支付违约金并赔偿经济损失28000元，本案中，程亚婷对涉案合同履行并未存在违约行为，故本院对张悦琪上诉反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告程亚婷与被告张悦琪于2019年7月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月13日解除；二、被告张悦琪于本判决生效之日起十日内支付原告程亚婷违约金156000元；三、被告张悦琪于本判决生效之日起十日内支付原告程亚婷律师费30000元；四、驳回原告程亚婷的其他诉讼请求；五、反诉被告程亚婷于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张悦琪购房款55万元；六、驳回反诉原告张悦琪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4670元，由原告程亚婷负担3355元，被告张悦琪负担1315元；本案反诉案件受理费5002元，由反诉原告张悦琪负担568元，反诉被告程亚婷负担4434元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二一年四月二十二日法官助理阮伟萍书记员王婷婷