四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5486号 上诉人（原审被告）：葛诗强，男，1968年11月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：成都蜀佳物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子安蓉路8号4幢1单元6楼616号。 法定代表人：彭熔，执行董事。 上诉人葛诗强因与被上诉人成都蜀佳物业管理有限公司（以下简称蜀佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人葛诗强上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由蜀佳公司承担。事实和理由：第一、蜀佳公司在入驻案涉小区前有专业物业公司进行管理，业委会（筹备组）也在实际履职，即使××街道和××居委同意蜀佳公司入驻案涉小区，但案涉房地产开发商未经业委会（筹备组）成员以及业主的同意就委托蜀佳公司进入小区，且蜀佳公司入驻时未经选聘和有关部门核准，不符合法律规定，违背了业主意愿；第二、蜀佳公司未公示过签订的物业合同，葛诗强无从知晓物管费的缴费约定，更谈不上“约定同意债务分期履行”，故不认同一审法院关于诉讼时效的认定；第三、葛诗强与案涉开发商关于房屋面积补偿款以及迟延办证违约金责任清楚无任何争议；第四、蜀佳公司提供的原始收费台账经过人为涂改，根据催收通知单和蜀佳公司代理律师手写的计算依据，可以推算蜀佳公司要求葛诗强缴纳物业费的起始时间为2015年1月1日，一审法院认定欠款从2014年5月1日起没有依据；第五、物业合同中未约定违约金条款且蜀佳公司工作人员冒充律师电话催收明显违法，故不应当支付违约金；第六、蜀佳公司长期加价收取物业费和垃圾处理费且经锦江区市场和质量监督管理局以及春熙路市场和质量管理所确认存在违规乱收费情况；第七、根据物业合同的约定，葛诗强与案涉开发商签订的房屋买卖合同中未就物业费收取有过任何约定，因此蜀佳公司按约应当向案涉开发商收取物管费。 被上诉人蜀佳公司二审中未提交书面答辩意见。 蜀佳公司向一审法院起诉请求：1.请求判令葛诗强支付拖欠的物业管理服务费5257.89元、生活垃圾处置费592元（暂计至2020年6月31日）；2.请求判令葛诗强支付违约金5000元（以拖欠的物业管理服务费为基数，从逾期之日起按照每天应缴费用的1%计算，计算至本金付清日止）；3.本案诉讼费用由葛诗强承担。 一审法院认定事实：蜀佳公司于2013年4月27日经成都市金牛区市场和质量监督管理局登记成立，经营范围为物业管理。2013年12月20日，四川××实业有限责任公司（甲方）与蜀佳公司（乙方）签订了《××物业服务及租赁服务合同》，甲方将位于成都市锦江区××街××号××商住楼委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2013年12月20日起至2016年12月19日止。合同约定乙方按建筑面积向业主收取公共性物业服务使用费，住宅按1.5元／月／平方米的标准收取。物业服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务。业主应按照规定向供水、供电、供气、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。2016年12月20日，四川××实业有限责任公司（甲方）与蜀佳公司（乙方）签订了《××物业服务及租赁服务合同》，合同内容与2013年12月20日的合同一致，合同关于期限的约定如下：本合同有效期为三年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止。2019年12月20日，四川××实业有限责任公司（甲方）与蜀佳公司（乙方）签订了《××物业服务及租赁服务合同》，合同内容与2013年12月20日的合同一致，合同关于期限的约定如下：本合同有效期为三年，自2019年12月20日起至2022年12月19日止。 蜀佳公司为案涉小区提供物业服务至今。葛诗强已缴纳物业管理费至2014年4月30日，计费标准为：1.2元／平方米×53.11平方米＝64元／月。葛诗强欠费后，蜀佳公司通过催款单、律师函的方式催收物业管理费，未果。一审庭审中，蜀佳公司明确其主张的物业管理费欠费期间为2014年5月1日至2019年12月31日。2003年5月25日，葛诗强（买受人）与四川××实业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定葛诗强购买位于成都市锦江区××巷××号××街××号××幢××单元××楼××号（现门牌号为：锦江区××巷××号××栋××楼××号）住宅用房。2020年7月8日，上述房屋登记至葛诗强名下，建筑面积50.66平方米。一审法院对争议焦点评定如下：1.蜀佳公司主体是否适格。一审法院认为，《物业管理条例》第七条第五项规定，业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。蜀佳公司依法取得物业服务资质，从事物业管理服务活动。蜀佳公司与四川××实业有限责任公司签订的《××物业服务及租赁服务合同》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业为国家所提倡，并非强制性规范。葛诗强辩称其并非合同一方当事人、蜀佳公司入场进行物业服务不合法、不具备物业管理资质的主张不能成立，不予采纳。自2014年以来，蜀佳公司也实际在案涉小区提供了物业管理服务，其依法依约均具有收取物业费的权利，具有合法主体资格。2.蜀佳公司主张的请求是否已过诉讼时效。一审法院认为，蜀佳公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现蜀佳公司尚在案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及原《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，葛诗强关于已过诉讼时效的主张，一审法院不予采纳。3.葛诗强与开发商之间关于房屋面积补偿款及迟延办证违约责任的问题、以及蜀佳公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物业管理费等相关费用的正当理由。葛诗强辩称蜀佳公司与开发商为同一实际控制人，故应由蜀佳公司向其支付房屋面积补偿金及办证迟延违约金，并在本案中一并抵扣。首先，开发商应否向葛诗强支付房屋面积补偿金及办证迟延违约金，系其与开发商基于房屋买卖合同产生的纠纷，为一个独立的诉，与本案属于不同的法律关系，不应在本案中一并处理，葛诗强可另行主张。其次，蜀佳公司与开发商四川××实业有限责任公司系两个独立的法律主体，对外独立承担民事责任。虽然两公司的法定代表人均为彭熔，葛诗强未举证证明两公司存在人格混同的情形，故葛诗强要求直接在本案中抵扣无事实和法律依据，亦不构成其拒缴物业管理费等相关费用的正当理由，对其该项抗辩意见，不予支持。另葛诗强辩称蜀佳公司未妥善履行物业服务职责。一审法院认为，物业管理费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。葛诗强认为其合法权益因蜀佳公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物业管理费的抗辩理由无法律依据，不予支持。4.关于各项诉请的具体金额认定。关于物管费。根据审理查明的事实，一审法院认定葛诗强欠缴2014年5月1日至2019年12月31日共计68个月的物管费。虽然合同约定葛诗强应按照每月每平方米1.5元的标准缴纳，但在案证据能够证明蜀佳公司实际按照每月每平方米1.2元的标准收取，系其对权利的处分，一审法院按照该标准，计算葛诗强应缴纳欠缴物管费4133.86元（50.66平方米×1.2元／月×68个月）。关于违约金。蜀佳公司所依据的物业服务合同并未约定违约金，其也未举证证明除资金占用损失之外的其他损失，结合葛诗强拖欠物管费时间较长以及其抗辩理由的情况，一审法院酌情确定葛诗强按照欠费金额的7%向蜀佳公司承担违约责任，调整为280元。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，原《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、原《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、葛诗强应于判决生效之日起十日内向蜀佳公司支付2014年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4133.86元；二、葛诗强应于判决生效之日起十日内向蜀佳公司支付因欠缴2014年5月1日至2019年12月31日期间物业管理费产生的损失280元；三、驳回蜀佳公司其他诉讼请求。案件受理费36元，由葛诗强承担。 二审中，葛诗强提供了《××物品交接表》《企业信息查询通知单》,成都××物业管理有限公司《营业执照》《资质证书》《××物业管理协议》《××业主公约》《委托书》《关于6.14消防大队检查××消防设施的会议纪要》《关于××修建非机动车棚业主意见》《××对原物管公司××移交的备案》、成都市人民政府网络管理政社会诉求平台截图、《情况说明》、张某个人信息、《指定代表或共同委托代理人授权委托书》《销毁印章证明》、通话截图等证据。拟证明蜀佳公司违法入住、未公示小区公区收益、蜀佳公司与开发商存在混同，蜀佳公司主张的收费期间实为66个月、同时蜀佳公司存在违规催收的情况。本院经审查认为葛诗强提交的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，蜀佳公司与四川××实业有限责任公司签订的《××物业服务及租赁服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对包括葛诗强在内案涉小区业主均有拘束力，双方均应按约履行。根据案件查明的事实以及蜀佳公司在一审庭审中主张物业费的期间，葛诗强称其未缴纳物业费共计66个月无事实依据，本院不予认可。葛诗强称蜀佳公司违规加价收取物业费以及垃圾处理费，本院认为，依照合同约定葛诗强应按每月每平方米1.5元的标准缴纳物业费，一审法院根据蜀佳公司收取物业费的实际标准按照每月每平方米1.2元以及合同约定每户每月8元计算物业费以及垃圾处理费并无不当。物业服务具有持续不间断的特点，葛诗强拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段时间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，因此葛诗强称部分物业服务费已超过诉讼时效一审法院不予支持正确。葛诗强与案涉房屋开发商关于房屋面积补偿的纠纷与本案分属不同法律关系，葛诗强应依法另行解决。综上，葛诗强上诉理由均不构成其拒缴物业费的依据，蜀佳公司按约履行了提供物业服务的义务，葛诗强亦应按约支付物业费，葛诗强逾期未支付物业费构成违约，依法应当承担违约责任。 综上，上诉人葛诗强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36元，由上诉人葛诗强负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年四月二十五日 书记员  陈 悦