广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初1898号原告：北京安信行物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区琶洲大道**第****（仅限办公）。负责人：岳欣，职务总经理。委托诉讼代理人：李湘梅，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何苑妮，广东济方律师事务所律师。被告：张义军，男，1973年3月11日出生，汉族，住广州市番禺区。原告北京安信行物业管理有限公司广州分公司（以下简称安信行广州分公司）与被告张义军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告安信行广州分公司的委托诉讼代理人何苑妮，被告张义军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安信行广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费13379.2元；从2020年11月1日起，每月20日前向原告支付物业服务费836.2元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金（违约金每月以836.2元为基数，从每月21日起按照日千分之三的标准计至付清之日止，暂计至2020年10月24日为10523.58元）；3.被告向原告支付2019年5月至2020年9月期间的公摊水电费、代缴电费共计871.02元；4.被告向原告支付逾期缴纳公摊水电费、代缴电费的违约金（以871.02元为基数，从起诉之日起按照日千分之三的标准计至付清之日止）；5.被告向原告支付律师费5000元；6.被告承担本案的全部诉讼费。庭审过程中，安信行广州分公司变更其司第1至4项诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的服务费17560.2元（2019年6月1日到2021年2月28日）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金【违约金每月以836.2元为基数，从2019年6月至2021年2月（含2019年6月和2021年2月）每月21日起按照每日千分之三的标准计至付清之日止，暂计至2020年10月24日为10523.58元】；3.被告向原告支付2019年5月至2021年1月期间的公摊水电费、代缴电费共计957.28元；4.被告向原告支付逾期缴纳公摊水电费、代缴电费的违约金（以829.01元为基数，从起诉之日起按照每日千分之三的标准计至付清之日止；以128.27元为基数，从2021年3月1日起按照每日千分之三的标准计至付清之日止）。事实和理由：2018年4月2日，原、被告双方签署《路福联合大厦前期物业服务合同》（以下简称“服务合同），约定由原告就被告购买的广州市番禺区XX大道XX号XX大厦711单元提供物业服务。合同期限自2018年4月2日起至原告退出路福联合大厦的前期物业管理或路福联合大厦业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》所约定的起始日止，两者比较早发生者为准；写字楼按建筑面积人民币16元/平方米/月计算（包含公共能源分摊）；用水单价为人民币5元/立方米，用电单价为人民币1.15元/度；没有公共区域产生的水电费按买卖合同或租赁合同建筑面积、楼层参数进行计算分摊，与物业管理费一并收取；甲方每月房产内所有用电设备产生的水电费，均由甲方自行承担，于次月5日前与当月物业服务费一起向乙方缴交，遇法定节假日则为假日后第一天；物业服务费按月交纳，甲方或其承租方、物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方违反合同，未按本合同约定的收费标准和时间足额向乙方交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应缴费用千分之三的标准向乙方支付违约金；如因欠缴物业服务费等而促使需采用法律手续追讨的，欠费业主须负担法律诉讼引起的费用，包括但不限于诉讼费、代理费、律师费等费用。在合同履行期间，原告根据供电局公布的电费标准，在2019年4月至6月期间电价按0.731元/度计，2019年7月至2020月5月期间电价按0.675169元/度计（计算时四舍五入小数点后四位0.6752元/度）。另外，原告于2019年7月4日发函至所有业户：“每月5日的履行交纳义务延迟至每月20日。一、被告拖欠的物业服务费的情况。被告711单元物业建筑面积共计52.2625平方米，每月物业服务费合计人民币836.2元/月，被告逾期缴纳2019年6月至今的物业服务费，截至2020年10月24日暂计为13379.2元；以836.2元为基数，从每月21日起，按照日千分之三的标准计算违约金，计至付清之日止，暂计至2020年10月24日为10523.58元。二、被告拖欠水电费的情况。被告711单元逾期缴纳2019年5月份至今的水电费，暂计至2020年10月24日水费（只含公摊）为47.2元，电费（含公摊、代缴）为823.82元，合计871.02元。综上所述，被告在签署服务合同后一直依约履行至2019年5月，然而从2019年6月起开始拖欠物业服务费和水电费，期间原告多次通过微信/电话、寄发EMS催款函的方式进行催缴，但被告既不缴费也不回应，甚至起诉要求原告退还已缴纳的物业服务费和水电费，其行为已构成严重违约。为了维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告张义军辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1.案涉的《路福联合大厦前期物业服务合同》是格式合同，如果被告不签订这个合同，就没法接收案涉房屋的钥匙，当时是被迫签订这个合同的，是为接收房屋才签订的。被告在签名的时候已经备注具体再议，表示被告当时是不同意这个合同的；2.原告提交的《路福联合大厦业主进驻文表签收单》上被告的签名是真实的，而且上面的有异议也是被告本人书写，被告的异议就是全部作废、无效。原告提交的《广州市番禺区住房和建设局备案回执》内容与被告无关，房子是被告的，被告有权利自愿签订任何合同，有权利自行选择物业服务企业；3.被告在使用案涉物业过程中，屡次遭到原告的停电，严重影响生产经营。庭审过程中，围绕本案的诉讼请求，原告安信行广州分公司向本院提供了《路福联合大厦前期物业服务合同》、缴款通知书、《催款函》、EMS快递底单、短信、水电费发票、《民事委托代理合同书》及律师费发票等予以证明其主张。被告张义军提供了《不动产权证书》、情况说明、收款收据、微信聊天记录、照片及视频等予以证明其主张。而就张义军名下的涉讼物业（位于广州市番禺区XX大道**711，建筑面积为52.38平方米，用途为办公），双方均确认张义军已缴纳了2018年5月至2019年5月的物业管理费，另安信行广州分公司表示张义军已结清2019年4月前的水电费。现安信行广州分公司主张，根据《路福联合大厦前期物业服务合同》约定，涉讼物业为写字楼，每月的物业管理费按建筑面积每平方米16元计算，为836.2元，故张义军拖欠涉讼物业2019年6月1日至2021年2月28日的物业管理费17560.2元（836.2元/月×21个月）。同时，涉讼物业于2019年5月至2021年1月期间实际发生公摊水电费、代缴电费共1008.76元（其中2019年5月至2020年9月的费用为871.02元，2020年10月至2021年1月的费用为137.74元），而张义军于2021年3月12日向其司缴纳了2019年5月至2021年1月期间的代缴电费51.48元，故尚欠2019年5月至2021年1月的公摊水电费、代缴电费共为957.28元（其中2019年5月至2020年9月欠费829.01元，2020年10月至2021年1月欠费128.27元）。另外，虽然《路福联合大厦前期物业服务合同》约定每月5日交纳当月的物业管理费及上月的水电费，但其司已于2019年7月函告业主，缴费时间调整为每月的20日。另查明，张义军曾于2020年6月16日以安信行广州分公司为被告向本院提起诉讼，要求确认其与安信行广州分公司签订的《路福联合大厦前期物业服务合同》无效，并据此要求安信行广州分公司向其返还已缴纳的物业管理费等，案号为（2020）粤0113民初9331号。本院于2020年12月1日作出民事判决书，驳回了张义军的全部诉讼请求。张义军不服，遂提起上诉。广州市中级人民法院以（2021）粤01民终2503号立案受理，并于2021年4月21日作出该案的民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，安信行广州分公司是具备物业管理资质的企业，其与张义军签订的《路福联合大厦前期物业服务合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。在安信行广州分公司已依约提供了物业服务的情况下，张义军应依《路福联合大厦前期物业服务合同》的约定履行缴纳物业管理费的义务。现张义军拒付涉讼物业自2019年6月1日至2021年2月28日的物业管理费，违反了《路福联合大厦前期物业服务合同》的约定，故就安信行广州分公司要求张义军支付涉讼物业2019年6月1日至2021年2月28日期间物业管理费17560.2元的诉请，本院予以支持。就安信行广州分公司要求张义军支付2019年4月至2021年1月的公摊水电费、代缴电费共计957.28元的诉请，因《路福联合大厦前期物业服务合同》明确约定张义军应承担涉讼物业所发生的水、电、燃气等费用，同时需分摊公共区域产生的水、电费，且安信行广州分公司已就实际发生的水电费用进行举证，而张义军未能举证证明其已履行付款义务，故就安信行广州分公司该诉请，合法有据，本院亦予以支持。另就安信行广州分公司主张的自每月21日起计收拖欠的物业管理费的违约金，以及计收公摊水电费、代缴电费的违约金的问题。根据《路福联合大厦前期物业服务合同》的约定，张义军应于每月5日前交纳当月的物业管理费及上月的水电费，逾期缴纳的，每日3‰计收滞纳金。现安信行广州分公司自认上述费用的缴纳时间调整为每月的20日，本院予以采纳，但按照上述标准计算的违约金明显过高，本院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，因此，张义军应按该标准向安信行广州分公司支付其拖欠的物业管理费及公摊水电费、代缴电费的滞纳金（其中：每月物业管理费的滞纳金以每月应缴物业管理费836.2元为本金，自当月21日起计算至付清之日止；公摊水电费、代缴电费的滞纳金分别以829.01元为本金自2021年2月4日起计，以128.27元为本金自2021年3月1日起计，均计至实际清偿之日止），就安信行广州分公司诉请中的超出部分，本院不予支持。而就安信行广州分公司主张的律师费5000元，安信行广州分公司已举证证明为本案诉讼实际支出律师费5000元，根据《路福联合大厦前期物业服务合同》约定，该费用应由张义军负担，故就该律师费的诉请，本院予以支持。综上，本院对安信行广州分公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张义军应于本判决发生法律效力之日起五日内向北京安信行物业管理有限公司广州分公司支付拖欠的2019年6月1日至2021年2月28日的物业管理费17560.2元及滞纳金（每月物业管理费的滞纳金以836.2元为本金，自当月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；二、张义军应于本判决发生法律效力之日起五日内向北京安信行物业管理有限公司广州分公司支付拖欠的2019年5月至2021年1月的公摊水电费、代缴电费共957.28元及滞纳金（分别以829.01元为本金自2021年2月4日起，以128.27元为本金自2021年3月1日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，均计至实际清偿之日止）；三、张义军应于本判决发生法律效力之日起五日内向北京安信行物业管理有限公司广州分公司支付律师费5000元；四、驳回北京安信行物业管理有限公司广州分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费326元，由北京安信行物业管理有限公司广州分公司负担132元，张义军负担194元。本判决为终审判决。审判员  李杏仪二〇二一年四月二十六日书记员  凌绮珊