广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申11341号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州禾城房地产有限公司。住所地：广东省广州市越秀区文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，董事长。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄丽容，女，1938年9月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孔帼敏，女，1965年9月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孔国伟，男，1967年2月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孔国晖，男，1973年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。再审申请人广州禾城房地产有限公司（下称禾城公司）因与被申请人黄丽容、孔帼敏、孔国伟、孔国晖（下称黄丽容等四人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终13926号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。禾城公司申请再审称，（一）二审判决混淆拆迁补偿与回迁安置之间不同的法律关系，将临时性安置房屋错误认定为自始属于黄丽容等四人的产权调换房，且片面、错误认定长期不为黄丽容等四人办理产权调换手续的过错责任在于禾城公司一方。1.目前禾城公司已为黄丽容等四人提供3套回迁安置房屋提供其在办理产权调换前居住使用，禾城公司已履行完毕对黄丽容等四人的回迁安置义务。禾城公司对黄丽容等四人的回迁安置行为不能视为对原《拆迁补偿协议》的变更，即涉案3套房屋在黄丽容等四人入住时性质为临时性安置房。至于拆迁补偿部分，因提供的3套房屋的位置及建筑面积均与原《拆迁补偿协议》不相符，在原址房屋产权人即黄丽容等四人与禾城公司未达成一致合意之前，3套安置用房不应自始被视为产权调换房，黄丽容等四人也不是自始对3套房屋享有产权。2.黄丽容等四人及其被继承人故意迟延办理涉案房屋产权调换手续及产权登记手续，禾城公司在一、二审审理期间已经提供了相关证据证明，禾城公司在2003年已经以公告方式告知涉案小区回迁户及时到禾城公司的回迁安置办公室办理产权调换手续，而根据《信访复函》内容，2005年黄丽容等四人的被继承人孔耀华已经知悉由禾城公司承接涉案小区回迁安置工作，其有义务先向禾城公司支付完毕增大面积房款后才能办理回迁房产权证，但孔耀华一直未主动与禾城公司联系并办理涉案房屋产权调换手续及产权登记手续，因此拖延长时间未办理产权调换手续的责任完全在黄丽容等四人一方，二审判决对此事实并未予以认定，即使知悉该情况后也未作审查以及要求黄丽容等四人提供相关证据证明存在其提出的请求被禾城公司拒绝、推诿不予办证的相关情况。3.二审判决忽视了两份原《拆迁补偿协议》并未约定超出合同约定的增大面积如何处理。首先，《拆迁补偿协议》第八条中所指“自有房屋”应当是产权调换房，涉案三套房屋交付黄丽容等四人时属于临时安置房屋，因此不适用该条款规定。而且《拆迁补偿协议》第三条并未约定调换补偿增大面积，也未约定增大面积房款的计价方式及付款时间，《拆迁补偿协议》的内容已发生实质性变更。其次，黄丽容等四人是在本案一审期间才最终确认3套标的房屋建筑面积，而至今禾城公司与黄丽容等四人均未能就增大面积房款以及付款时间达成一致意见，无法达到广州市不动产交易登记中心为回迁户办证和税务部门的纳税程序的要求，因此无法办理产权登记手续，也是基于履行抗辩权在前述问题解决前暂不为其办理产权登记并无不当。二审判决认为禾城公司本应在2005年后及时按《拆迁补偿协议》第八条之约定为孔耀华办理产权过户手续，完全忽视了《拆迁补偿协议》内容发生重大变更以及实际办证流程要求作出错误认定，属于事实认定错误。（二）二审判决未予以适当法律释明，严重侵害禾城公司合法物权，其判决于法无据。1.禾城公司系后来承接涉案项目回迁安置工作，非涉案项目建设单位，无法决定涉案项目单元房屋面积设计。原南图公司与黄丽容等四人的被继承人孔耀华签订的两份《拆迁补偿协议》约定回迁房屋面积本已较小，而根据按照回迁安置工作惯例，一般会为回迁户提供比约定回迁面积稍大的房屋供其安置使用。因此按《拆迁补偿协议》约定提供3套建成后的回迁单元房面积大于原址房屋面积是必然的，禾城公司无法、不可控制。二审认为禾城公司应就不能完全按原协议约定的面积安排黄丽容等四人回迁的情况承担不利后果，于法无据、于理不合。2.根据《物权法》第九条、第三十九条规定和回迁安置的交易习惯，对于回迁安置房无产权部分回迁户应当向开发企业支付租金（房屋使用费），因此黄丽容等四人超面积使用回迁安置房屋，在其实际清偿全部增大面积购房款前即应当向禾城公司支付增大面积使用费。禾城公司要求支付增大面积使用费合法合规。3.增大面积部分产权自始归禾城公司所有，不属于黄丽容等四人的产权调换范围，禾城公司自始也未同意将增大面积售予黄丽容等四人。在禾城公司与黄丽容等四人交涉以及在(2018)粤0104民初7057号案件审理过程中，禾城公司一直提出共有产权方案，但黄丽容等四人一直拒绝。事实上产权共有方案并不影响黄丽容等四人的居住使用。4.二审判决认可禾城公司可以另案主张超面积部分房款，即认可超面积部分应当是禾城公司的财产，黄丽容等四人故意拖延办理产权调换手续，已占用增大面积长达17年（自其确认入住时起算）之久而一直未向禾城公司支付任何费用，已实际损害禾城公司对自有财产的收益权、处分权。据此，禾城公司也有权要求黄丽容等四人支付增大面积使用费。（三）二审判决违反法律规定，剥夺禾城公司举证权利、放弃诉讼请求的诉讼权利，漠视禾城公司的诉讼利益。1.二审期间禾城公司提交4份补充证据充分证明黄丽容等四人对长期拖延办理产权调换手续具有不可推卸的过错责任，黄丽容等四人未提出异议并提出了质证意见，该等证据应当依法采纳。但二审判决认定该等证据不属于二审程序中的新证据，且与本案缺乏关联性而不予采纳，已严重侵害禾城公司的举证权利。2.根据民诉法相关规定，放弃诉讼请求是禾城公司作为本案原告应有的诉讼权利。二审判决以禾城公司在一审期间放弃主张增大面积房款的诉讼请求不符常理，以此判定禾城公司需承担不利后果，严重损害了禾城公司放弃诉讼请求的诉讼权利。3.二审判决要求禾城公司通过另案诉讼途径主张涉案商铺和房屋超面积部分的权益问题是增加诉累。综上，请求再审本案。本院经审查认为，禾城公司作为拆迁人，黄丽容等四人作为被拆迁人，均应严格遵守和履行案涉《广州市房屋拆迁补偿协议书》的约定。关于禾城公司安置黄丽容等四人的房屋是否属于临时性安置及相关办证义务的问题，双方已在另案中解决，不属本案争议的问题，本院对此不作审查。禾城公司将广州市越秀区文德路仁康里38号首层五铺、文德路康仁里46号1109号房、1110号房安置给黄丽容等四人，黄丽容等四人即对房屋享有占有、使用、收益权，禾城公司主张因安置补偿的房屋超出约定面积，房屋为双方共有，缺乏法律依据。而且，安置房屋大于约定面积，是因禾城公司未严格履行合同所致，非因黄丽容等四人的过错，责任不在黄丽容等四人。禾城公司要求黄丽容等四人支付超面积房屋使用费，缺乏合同和法律依据。对禾城公司的诉讼请求，二审判决予以驳回，并无不当。禾城公司在一审中已经撤回要求黄丽容等四人支付超过应安置的面积价款的诉讼请求，二审对此不予审理并指引其另案诉讼亦无不当。综上，禾城公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回广州禾城房地产有限公司的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二一年四月十三日书记员  陈 欣