贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1351号上诉人（原审被告）：熊东，男，1987年4月7日出生，汉族，住贵州省毕节市纳雍县。被上诉人（原审原告）：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾菊荣，女，汉族，1973年3月30日，住址贵州省毕节市。上诉人熊东因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（以下至判决主文前简称新进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8778号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人熊东、被上诉人新进物业公司的委托诉讼代理人顾菊荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊东上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。判令上诉人承担50%的物业管理费，被上诉人承担50%的管理不善责任。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、审判决审查事实不清，部分事实认定错误，证据不足，适用法律有误。二、上诉人认为，被上诉人从2017年进入中鼎华城小区服务以来，对中鼎华城小区的保安亭无人值守，外来人员随意进入小区散发小广告，上门推销产品，楼梯间出现脏乱差，绿化上经常有杂物，消防设施损坏，至今未做完善处理。综上所述，被上诉人存在明显的违约，一审法院判决事实不清，依据不足，适应法律有误。请二审法院认真查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人新进物业二审答辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告新进物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币3,200.00元，欠费明细如下：从2018年9月1日起至2020年4月30日，共20个月的物业服务费；2、此案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月4日，原告新进物业公司（乙方）与贵州中鼎华城房地产开发公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲乙双方经协商一致，甲方将中鼎华城委托给乙方进行前期物业管理服务，合同期限自本合同签订之日算起至业主委员会成立止，合同期满或业主委员会成立，与先聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。委托服务事项：房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修，养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理；公用景观绿地、树木花草、建筑小品等的养护和管理；附属配套和设施的维修，养护、运行和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，保卫小区安全，……。物业服务费的收费标准：（1）住宅1.30元/平方米/月，商业：2.50元/平方米/月，此外合同还约定其他相关事项：如甲乙双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费用、物业的使用与维护。合同签订后，原告便入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，即一直都是原告对该小区提供物业服务至今。被告熊东购买“中鼎华庭”1号楼4单元301号房屋，房屋建筑面积122.95平方米，其从2017年8月2日接房，其物业服务费交至2018年8月31日，从2018年9月1日起至2020年4月30日，未交纳物业服务费。另查明：原告在管理过程中对低压配电、高压柜、水泵维护、管网、设备房、安防系统运行、给排水运行巡逻、巡查、小区设施维修维护及保障、车辆秩序管理、保洁、管道、垃圾、绿化、消毒等提供了相应的服务，另外，对小区违章搭建、破坏霹雷设施等行为向相关部门汇报及张贴整改通知、配合相关单位对此进行制止，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的通知，要求被告交纳物业服务费。但原告在物业管理服务过程中，管理不充分、不到位，如消防、公共通道、环境卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告等事实存在。被告等业主向原告提出告知函，要求被告进行相应的改善。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。一审法院认为，综合原、被告双方的诉辩主张，本案双方争议的焦点为，被告是否应支付原告物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原告与贵州中鼎华城房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，原告与贵州中鼎华城房地产开发公司签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，应遵守该合同的约定，原、被告双方依法应按合同履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费。故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，被告不交纳物业管理费，已违反合同约定，故一审法院不予以支持。本案中，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2018年9月1日至2020年4月30日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费，被告欠原告从2018年9月1日至2020年4月30日期间(共20个月)的物业费为3,196.70元（1.30元×122.95×20=3,196.70元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务、物业服务存在不到位，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，一审法院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即被告应承担交纳原告物业服务费为2,557.36元（3,196.70元×80%=2,557.36元），原告诉讼请求超过部分，一审法院不予以支持。综上，原告要求被告支付物业服务费3,200.00元的诉讼请求，一审法院支持2,557.36元，超过部分，一审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告熊东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2018年9月1日至2020年4月30日期间（共20个月）的物业管理服务费2,557.36元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告熊东负担20.00元。双方当事人二审均未向本院提交新证据。二审查明事实与原审无异，对原审认定事实予以确认。本案二审争议焦点：上诉人主张仅支付50%物业服务费的上诉请求应否得到支持。本院认为，被上诉人与贵州中鼎华城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，《前期物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对上诉人具有法律约束力。被上诉人已依约提供了主要的服务，上诉人应当按照约定交纳相应的物业服务费。经审理查明，被上诉人在物业管理服务过程中，管理不充分、不到位，消防、公共通道、环境卫生管理等存在一定的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，原审酌情判定被上诉人自行承担20%物业管理服务费、上诉人支付80%的物业管理费并无不当。因被上诉人已经履行了主要合同义务，并不属于根本违约，故上诉人主张物业公司应承担50%的责任无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊东负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年四月二十二日书记员 向 旭