江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2610号上诉人（原审被告）：沭阳久影文化传媒有限公司，统一社会信用代码91321322MA1MYU1Q5G，住所地江苏省沭阳县三匹马商业广场2幢105室。法定代表人：陈雷，该公司总经理。上诉人（原审被告）：陈雷，男，1987年11月19日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沭阳鑫优隆商业管理有限公司，统一社会信用代码91321322MA1MK2DX63，住所地江苏省沭阳县人民中路33号。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高朋，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。上诉人沭阳久影文化传媒有限公司（以下简称久影公司）、陈雷因与被上诉人沭阳鑫优隆商业管理有限公司（以下简称鑫优隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人久影公司、陈雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由鑫优隆公司承担。事实和理由：1.涉案房屋在疫情期间无法使用，不能达到租赁合同的合同目的，已给久影公司造成损失，虽然不可归责于鑫优隆公司，但依据公平原则，应对涉案房屋租金予以减免。2.涉案租赁合同第十二章约定鑫优隆公司应提供停车场所，但自2018年下半年起，鑫优隆公司提供的停车场所已不能使用，致使久影公司客户停车不便，客户逐渐减少，给久影公司造成严重损失。3.涉案沭阳县中央1936街区在双方签订租赁合同时，具有很多人流量及商家，但因鑫优隆公司经营管理不善，造成商家逐渐搬离，几乎没有人流量，变相导致久影公司经营困难，且该街区内房屋因无人承租，租金价格已大幅降低，双方之间约定的租金及物业费标准也应予以调整。因此，一审判决久影公司、陈雷支付鑫优隆公司租金（含物业管理费）92310元过高，请求二审法院予以调整。此外，久影公司与鑫优隆公司签订租赁合同前已交纳50000元保证金，约定合同到期终止后转为租金，应当在本案中予以冲抵。被上诉人鑫优隆公司二审辩称，1.鑫优隆公司在本案中主张的是2019年9月30日至2020年3月30日期间的租金，而本次疫情系于2020年1月27日才爆发，对于久影公司影响较小，久影公司也未提供证据证明已导致双方合同不能履行，且鑫优隆公司也因本次疫情受到较大影响，减免租金对于鑫优隆公司而言并不公平。同时，江苏省只出台针对承租国有资产经营用房的相应减租政策，而本案房屋租赁系发生在私营主体之间，并无明确政策规定可予以减免房租。2.鑫优隆公司提供的公共停车场，可免费使用，且双方也未约定鑫优隆公司需要提供停车场所，故久影公司主张因停车场不能使用给其造成损失与事实不符。3.久影公司主张因鑫优隆公司经营管理不善导致客流量减少，但商业风险应由经营者自行承担，久影公司以此要求减免租金没有依据。因双方之间的租赁合同仍在履行，且久影公司在一审中也未提出要求将保证金冲抵租金，故该保证金不应在本案中一并处理。综上，久影公司、陈雷的上诉主张不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫优隆公司向一审法院起诉请求：判令久影公司给付租金92310元及逾期付款违约金（以38655元为基数，自2019年10月6日起，以53665元为基数，自2020年1月6日起，均按年利率6%计算至付清款之日止），陈雷对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年5月16日，鑫优隆公司（甲方）与久影公司（乙方）签订中央1936街区租赁合同，约定甲方同意将位于沭阳县区广（商）场三层，铺位号1-307至311，套内面积约为792平方米、建筑面积1074平方米的场地出租给乙方使用，乙方在租赁期限内租赁此位置用于经营“甜心书店”品牌，品类为“书店”系列。合同第三章约定，本合同所约定的租赁期限为5年，自2018年9月3日至2023年9月3日止，其中2018年5月23日至2018年9月3日共3个月10天供乙方装修。同日，鑫优隆公司向久影公司交付了涉案铺位，房屋交接确认书载明：经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。后鑫优隆公司（甲方）与久影公司（乙方）签订中央1936街区租赁合同补充协议，第一条约定协议内容补充修改部分为：甲乙双方就租金、物业费标准及支付方式约定如下：（1）第1年租金按0.4元/平方米/天计算，第2年租金按0.42元/平方米/天计算，第3年租金按0.44元/平方米/天计算，第4年租金按0.46元/平方米/天计算，第5年租金按0.48元/平方米/天计算。（2）租金支付：按季度支付（以合同期连续12个月为一个租赁年度，连续3个月为一个季度），首期（2019年3月31日至2019年9月29日）租金、物业费优惠后应于本合同起始日前五个工作日内支付共计：壹拾万零柒仟叁佰壹拾元整（￥：107310元，其中租金：28908元、物业：78402元），以后每季度租金、物业费在各季度首月前五日支付，2019年3月31日前占用的时间，算作给予乙方的装修期，不再计算费用。（3）合同期内物业费按照0.4元/平方米（建筑面积）/天收取，此费用与租金一起支付，若乙方未按照双方租赁合同约定及时缴纳租金及物业费，乙方将承担每逾期一天，按季度租金及物业费同期银行贷款利息上浮30%承担违约金，以此类推…第一租赁年度2019年3月31日至2020年3月30日，租金（含物业管理费）共计：贰拾柒万贰仟肆佰叁拾陆元整（￥：272436元，其中租金：115632元、物业管理费156804元），租金优惠后合计：贰拾壹万肆仟陆佰贰拾元整（￥：214620元，其中租金：57816元、物业管理费156804元），优惠后分两次缴纳（前半年优惠期为2019年3月31日至2019年6月29日，后半年优惠期为2019年9月30日至12月30日）…后久影公司向鑫优隆公司支付28908元、78402元、15000元，鑫优隆公司主张其中28908元、78402元分别系久影公司支付2019年3月31日至2019年9月29日的租金、物业管理费，15000元系久影公司支付2019年9月30日至2020年3月30日的物业管理费。关于2019年9月30日至2020年3月30日的租金（含物业管理费），久影公司尚欠92310元，鑫优隆公司因索款未果，诉至一审法院要求处理。一审另查明：久影公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为陈雷。此外，在一审庭审中，鑫优隆公司认可其与久影公司签订的补充协议约定的“以后每季度租金、物业费在各季度首月前五日支付”中，前五日指五个工作日。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，鑫优隆公司将位于沭阳县区广（商）场三层铺位号1-307至311的场地出租给久影公司使用，双方签订的租赁合同、补充协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照双方约定，2019年9月30日至2020年3月30日的租金（含物业管理费）为107310元，但久影公司仅向鑫优隆公司支付15000元，现鑫优隆公司要求久影公司支付剩余租金（含物业管理费）92310元，有事实和法律依据，应予支持。久影公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为陈雷，陈雷未举证证明久影公司的财产独立于其个人财产，鑫优隆公司要求陈雷对久影公司的上述债务承担连带责任，有事实和法律依据，予以支持。鑫优隆公司要求久影公司支付逾期付款违约金（以38655元为基数自2019年10月6日起；以53665元为基数，自2020年1月6日起；均按年利率6%计算至付清款之日止）。对此，一审法院认为，鑫优隆公司与久影公司签订的补充协议第一条第（2）项约定，“以后每季度租金、物业费在各季度首月前五日支付”，每逾期一天，按季度租金及物业费同期银行贷款利息上浮30%承担违约金，现鑫优隆公司要求久影公司按年利率6%计算支付逾期付款违约金，有事实和法律依据，予以支持。但，因鑫优隆公司与久影公司未明确约定各季度的租金具体数额，故久影公司应当以92310元为基数，自2020年1月9日起按年利率6%向鑫优隆公司支付逾期付款违约金，对于鑫优隆公司主张超出上述范围部分的诉讼请求，不予支持。久影公司、陈雷经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、久影公司于判决发生法律效力之日起十日内给付鑫优隆公司租金（含物业管理费）92310元及逾期付款违约金（以92310元为基数，自2020年1月9日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、陈雷对判决主文确定的第一项债务承担连带责任；三、驳回鑫优隆公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费2108元，减半收取1054元，由久影公司、陈雷负担。鉴于双方当事人对于一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：宿迁市人民政府决定，自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施。要求：影剧院、歌舞游艺娱乐场所、网吧、浴室、公园、体育健身场馆等非市民日常生活必需的场所全面停止营业。2020年3月27日，宿迁市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发布《关于进一步放开服务业企业经营的通告》，内容为：一、除影剧院、校外培训机构、婴幼儿照护机构外，全市文化娱乐、各类景点、公共洗浴、以及网吧、歌舞游艺厅、健身房、美容店、康某护理店、足浴店、游泳馆等经营单位可恢复营业，无需申报备案。久影公司主张涉案房屋在上述疫情防控期间无法正常营业，请求按照50%的比例对上述两个月期间的租金（含物业管理费）予以减免，共计17885元，鑫优隆公司对此表示同意，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：久影公司、陈雷主张对其应支付租金（含物业管理费）的数额进行调整是否有事实及法律依据。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而承租人的基本义务则是按照约定的方法使用租赁物，并按约定支付租金。本案中，久影公司虽主张鑫优隆公司按合同约定提供的停车场所自2018年下半年起不能正常使用致使其经营书店的客户减少，要求降低合同约定的租金标准，但鑫优隆公司对此予以否认，久影公司也未提供证据证明其主张的上述事实。且，如停车场所不能正常使用已对久影公司经营活动造成严重影响，该公司理应积极要求鑫优隆公司进行妥善解决，但久影公司未能提供双方曾就停车场所存在问题进行磋商的相关证据。因此，久影公司提出该项上诉主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。久影公司还主张因鑫优隆公司对涉案“中央1936街区”经营管理不善导致商场人流量减少，最终造成久影公司经营困难，并据此要求降低合同约定的租金标准。对此，本院认为，久影公司虽主张涉案商场客流量减少是由于鑫优隆公司经营管理不善导致，但并未提供证据予以证明。而影响商场客流量的因素有很多，比如商场所处区位，商场周边交通便利程度，商场内商品与客户需求的匹配度，商场采取的促销活动，商场内的购物环境等，并不能简单地将商场客流量少归结于经营管理方的责任。同时，鑫优隆公司（甲方）与久影公司签订的租赁合同补充协议也约定：“乙方在签订本合同时明确知晓，甲方与乙方系场地租赁关系。乙方认可甲方的管理规定以及物业条件，自负盈亏，不得以经营状况差而采取消极态度和其他极端手段。乙方自身承担营业后果，与甲方无关。”因此，对于久影公司提出的该项上诉主张，本院亦不予支持。对于久影公司二审中提出将其已交纳的保证金50000元冲抵涉案欠付租金的主张。本院认为，涉案租赁合同虽约定“合同到期或合同终止后，久影公司拖欠租金的，保证金自动转为租金”，但因鑫优隆公司在本案中仅是向久影公司主张2019年9月30日至2020年3月30日期间的租金，而双方对于此后租赁合同是否已解除及解除方式、解除时间均存在争议，故久影公司要求将上述50000元保证金冲抵涉案欠付租金的主张不宜在本案中一并解决。此外，鉴于久影公司与鑫优隆公司二审中就疫情防控期间减免租金事宜已达成一致意见，本院据此对一审判决认定久影公司欠付鑫优隆公司的租金数额进行调整，故久影公司应给付鑫优隆公司的租金为74425元。综上所述，上诉人久影公司、陈雷的上诉请求部分成立，本院对此予以支持，对于其他上诉请求，本院不予支持。因二审出现新的事实，导致一审判决所依据的事实发生变化，本院对其判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项的规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1190号民事判决第二、三项及案件受理费分担部分；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1190号民事判决第一项为：沭阳久影文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付沭阳鑫优隆商业管理有限公司租金（含物业管理费）74425元及逾期付款违约金（以74425元为基数，自2020年1月9日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2108元，由上诉人沭阳久影文化传媒有限公司、陈雷负担1861元，由被上诉人沭阳鑫优隆商业管理有限公司负担247元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二一年四月三十日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤