贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终672号上诉人（原审被告）：高道贤，男，1987年6月17日生，汉族，贵州省赫章县人，现住威宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：张振华、刘江娇，均系贵州久同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州弘景房地产开发有限公司。住所地：威宁县草海镇人民北路。统一社会信用代码：91520526308766256F。法定代表人：张弦，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：丁书俊，贵州龙在田律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：贺辉。原审被告：威宁县梦幻金樽歌舞厅。住所地：威宁县六桥街道建设西路。统一社会信用代码：91520526MA6GG9GQ9P。经营者：高道军。委托诉讼代理人（特别授权）：张振华、刘江娇，均系贵州久同律师事务所律师。上诉人高道贤因与被上诉人贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称：弘景房开公司）及原审被告威宁县梦幻金樽歌舞厅（以下简称：梦幻金樽歌舞厅）租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高道贤上诉请求：1、撤销一审判决，并依法发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《承诺书》系高贤单方出具，依法对梦幻金樽歌舞厅不产生法律效力，一审法院依据该《承诺书》判决梦幻金樽歌舞厅承担法律责任没有事实及法律依据。涉案房屋系由上诉人梦幻金樽歌舞厅实际使用，上诉人梦幻金樽歌舞厅系072号《商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）的实际履行主体，享有该合同的权利及承担该合同的义务。而《承诺书》记载的承诺人为高贤，梦幻金樽歌舞厅的登记经营者及实际经营者为高道军。高贤作出该承诺亦未获得梦幻金樽歌舞厅及高道军的授权，即使高道贤作为梦幻金樽歌舞厅的股东之一，因其没有合法的授权，其无权代表梦幻金樽歌舞厅签署该《承诺书》，该《承诺书》依法对梦幻金樽歌舞厅没有法律约束力，一审法院依据该《承诺书》判决梦幻金樽歌舞厅承担法律责任没有依据。二、一审法院认定《承诺书》对原合同约定的支付租金的期限进行了变更，实属事实认定错误1、《承诺书》未明确记载对原合同约定的租金起算日进行变更，从《承诺书》的内容来看亦不能推断已对原合同进行了变更。2、被上诉人弘景房开未提供其他证据证明《承诺书》对原合同进行了变更，而上诉人已经提供录音光盘证明该《承诺书》记载的款项为预付款，双方并未对租金起算日进行变更。3.被上诉人违约在先，上诉人没有任何理由作出对自己不利的变更租金起算日的承诺，应综合考虑全案因素来认定《承诺书》的真实意思表示。根据原合同第3.3c条，被上诉人应在2016年12月1日前取得《消防验收合格证》，而截止目前涉案房屋仍未经过相关消防验收，上诉人在一审中提交的《行政处罚决定书》已足以证明因涉案房屋未经相关消防验收致使上诉人多次被行政机关处以罚款及停业并无法办理《娱乐场所经营许可证》，严重影响了上诉人对涉案房屋的使用，在被上诉人违约在先且未妥善处理的情形下，上诉人没有任何理由作出对自己更不利的承诺，一审法院未综合考虑全案因素来认定《承诺书》的真实意思表示，片面地作出《承诺书》已对原合同租金支付起算日进行变更的推断实属事实认定错误。三、一审法院判决上诉人支付逾期支付租金的违约金没有依据，属事实认定错误，适用法律错误。如前所述，《承诺书》未变更原合同对租金起算日的约定。根据原合同第3.1条及3.2条的约定，应自整个商业体开业后并扣除6个月免租期后才开始起算租金。原合同第3.3a条约定，该商业体统一开业，统一开业日以经营管理公司向承租人发出书面通知为准。而截止目前该商业体并未整体开业，被上诉人或其经营管理公司亦未发出统一开业的书面通知，因此，本案并未达到支付租金的条件，不存在逾期支付租金的问题，上诉人不应承担逾期支付租金的违约责任。其次，即使涉案房屋已达到了租金支付条件，因被上诉人交付的房屋至今未取得相关消防验收，严重影响了上诉人对房屋的使用，被上诉人的行为已经违反了原合同第3.3c条关于被上诉人应在2016年12月1日前取得《消防验收合格证》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人的基本义务是按约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人支付租金的义务与出租人交付适格租赁物的义务系对等给付义务，因被上诉人未交付适格房屋，上诉人为维护自身权益可依据《合同法》第六十七条行使先履行抗辩权拒绝支付租金，该行为不应认定为违约行为，上诉人不应承担逾期支付租金的违约责任。综上，一审判决基本事实认定错误，适用法律错误，现上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，请求二审法院依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人贵州弘景房开公司辩称，1、一审判决是在查明事实的基础上作出的，适用法律正确，判决正确，不应当被撤销。2、上诉人作为完全民事行为能力人，也系梦幻金樽歌舞厅的大股东，其在与被上诉人签订租赁合同后将涉案商铺交由梦幻金樽歌舞厅经营，而后又向被上诉人出具承诺书，承诺欠被上诉人物业管理费、租金等费用自2018年1月1日起分6个月还清，并且该承诺书已有生效判决确定了该承诺书对商铺租赁合同关于租金支付起算日的变更，因此，上诉人出具承诺书之后，租金起算日已从2017年7月18日起算，其应当在享有涉案商铺使用权利的同时向被上诉人支付租金。综上，一审判决正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告梦幻金樽歌舞厅辩称，同意上诉人的上诉。一审原告弘景房开公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的072《商铺租赁合同》并将商铺返还原告；2、判决被告按照072《商铺租赁合同》的约定向原告支付租金3390284元；3、以未付租金按照年利率6%向原告支付违约金610251.12元；4、本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月19日，弘景房开竞拍取得威宁县原新、老客车站ＷＮ-2014-ＣＬ-003004两宗土地，并于2015年10月开工建设“盛世阳光?财富中心”项目一期工程，2016年9月开盘销售。2016年10月25日，被告高道贤与原告弘景房开签订了编号072号的《商铺租赁合同》，该合同首部出租方（甲方）为贵州弘景房地产开发有限公司，承租方（乙方）为高道贤，在高道贤签名处还加盖了“梦幻巴黎国际娱乐会所总经办”的印章，但在合同尾部签署页上，乙方仅有高道贤的签名，并未加盖“梦幻巴黎国际娱乐会所总经办”印章。《商铺租赁合同》约定甲方将位于威宁县的编号为3-1至3-17Ｃ、3-40至3-53／3-70至3-85／3-103至3-109／3-139共2843㎡经营娱乐休闲服务行业。合同3.1条约定租赁期限自2017年7月1日起至2017年6月30日（含免租期）共10年，该租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应为自整个商业体开业起算，实际租赁到期日应依据开业日相应提前或顺延，实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所。3.2条约定：“甲方在租赁期限内给予乙方免租期共6个月（2917年7月1日至2017年12月31日）（具体日期以整个商业体正式开业起算）。除本合同另有约定外，乙方免于向甲方支付免租期的租金，但乙方应自行承担免租期间及其他所有租赁期限内所产生的所有费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、燃气费、通讯费等），上述费用自实际交付日起开始计算支付。免租期外的其他租赁期限，乙方应按本合同的约定向甲方支付租金”。4.2条约定第一个租赁年度月租金标准为人民币31元／㎡／月计算；第二个租赁年度月租金标准为人民币31元／㎡／月计算；第三个租赁年度月租金标准为人民币31元／㎡／月计算；第四个租赁年度月租金标准为人民币31.93元／㎡／月计算；第五个租赁年度月租金标准为人民币32.89元／㎡／月计算；第六个租赁年度月租金标准为人民币33.87元／㎡／月计算；第七个租赁年度月租金标准为人民币35.23元／㎡／月计算；第八个租赁年度月租金标准为人民币36.64元／㎡／月计算；第九个租赁年度月租金标准为人民币38.10元／㎡／月计算；第十个租赁年度月租金标准为人民币40.01元／㎡／月计算。4.4.1条约定约定租金支付方式及时间：租金按6个月支付一次，4.4.5条约定如乙方有权支付租赁、管理费或其他乙方应向甲方支付的费用（包括不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付未付预付款的5‰作为违约金。《商铺租赁合同》物业管理、水电费用的支付、装修相关事宜及合同解除、终止等相关事宜进行了约定。《商铺租赁合同》签订后当日，原被告双方还签订了租赁场所交付确认书，明确弘景房开于签订租赁场所交付确认书之日将《商铺租赁合同》所约定的商铺交付原告管理使用。另查明：2017年10月18日，被告高道贤向原告弘景房开出具承诺书，内容为：“本人为梦幻金樽ＫＴＶ法人（高贤），身份证号码：×××241Ｘ所欠贵州弘景房地产开发有限公司应付款人民币563556元（大写：伍拾陆万叁仟伍佰伍拾陆圆）整，其中包括（三个月租赁租金人民币528798元（大写：伍拾贰万捌仟柒佰玖拾捌圆）整、三个月物业管理费人民币17058元（大写：壹万柒仟零伍拾捌圆）整、垃圾清理费12000元（大写：壹万贰仟圆）整，水表费人民币1200元（大写：壹万贰仟圆）整，电表费4500元（大写：肆仟伍佰圆）整）。承诺自2018年1月1日起分六个月分期还清，每月应还款人民币93926元（大写；玖万叁仟玖佰贰拾陆圆）整，如有拖欠，贵州弘景房地产开发有限公司有权对其停止供电、供水，同时禁止梦幻金樽ＫＴＶ继续经营。承诺人：高贤。2017年10月18日”。再查明：高道贤与弘景房开签订《商铺租赁合同》后所租赁的商铺，经高道贤等装修后交由高道贤等股东注册成立的个体工商户梦幻金樽歌舞厅经营娱乐休闲服务业至今，期间高道贤及梦幻金樽歌舞厅一直未缴纳租赁费。上述事实，有原被告庭审陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、《商铺租赁合同》、承诺书、规划许可证、（2020）黔0526民初60号庭审笔录、2020年4月7日庭审笔录、（2020黔）0526民初60号民事裁定书、（2016）黔0526民初3582号裁定书、（2018）黔0526民初501号判决书、（2019）黔05民终6114号判决书及被告提供的营业执照、身份证、光盘、威公（消）行罚（2018）0023号《行政处罚法决定书》、威公（消）行罚（2018）0024号《行政处罚法决定书》、申请书、现场照片、（2016）黔05民终253号判决书、（2017）黔05民终408号判决书等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证及本院审查，可以证实上述事实。一审法院认为，结合本案原被告双方的诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点为：1、本案被告是否应当按照约定支付原告贵州弘景房开公司租金，如应支付，则应从何时起算；2、本案两被告是否是适格的责任主体如；3、原告贵州弘景房开公司与被告高道贤租订立的072号《商铺租赁合同》是否达到解除条件；4、072号《商铺租赁合同》在履行过程中何方存在违约行为，如存在，应如何承担违约责任。对于焦点一，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同只要出租人将租赁物交付承租人，承租人自应支付租金。本案原被告双方订立的《商铺租赁合同》虽然在3.2条款约定“甲方在租赁期限内给予乙方免租期共6个月（2017年7月1日至2017年12月31日）（具体日期以整个商业体正式开业起算）。除本合同另有约定外，乙方免于向甲方支付免租期的租金，但被告高道贤于2017年10月18日向原告弘景房开出具承诺书认可所欠贵州弘景房地产开发有限公司应付款563556元，包括其中三个月租金528798元，三个月物业管理费17058元，垃圾清理费12000元，水表费人民币1200元，电表费4500元的事实。根据合同法第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，应当认定高道贤向弘景房开出具的承诺书是对原被告双方原合同约定的变更，主要是对支付租金期限的变更。但原告出租给被告高道贤使用的商铺面积为2843㎡，约定的2017年租金为31元/㎡/月计算，每月租金应为88133元，三个月租金应为264399元，这与高道贤出具给弘景房开公司的所欠三个月租赁租金528798元不相吻合，这也是双方当事人重点争议之一。对此争议，本院结合涉案租赁双方约定了6个月的免租期和高道贤承诺书载明所欠系三个月租金以及高道贤承诺书上除了租金外，还包括所欠三个月的物业管理费、垃圾清理费、水表费、电表费等事实综合分析，应当认定高道贤通过与弘景房开协商，自愿将交付租金的期限变更或明确为自2017年7月18日起，所租赁的场所至2017年10月18日共欠弘景房开租金264399元，物业管理费17058元，垃圾清理费12000元，水表费1200元，电表费4500元。因此，本案被告高道贤应缴纳租金的期限应认定为自2017年7月18日起。至于高道贤庭审提出称本案租金的交纳条件未成就，其出具的承诺书不符《商铺租赁合同》约定、承诺书记载的款项非租金而系预付款等抗辩，本院不予采信，理由是：一、高道贤系完全民事行为能力人，故其与弘景房开签订的《商铺租赁合同》应认定为有效合同，而其在未受欺诈、胁迫等情况下向弘景房开出具承诺书对《商铺租赁合同》予以变更亦应认定有效，对合同双方当事人均具约束力；二、合同法规定，合同当事人可在合同订立后，另行订立协议对前合同权利义务进行补充、变更、废止，本案原被告签订合同在前，出具承诺在后，故应认定在后的承诺书系对在前的《商铺租赁合同》所约定的权利义务的补充或变更；三、高道贤在与原告签订《商铺租赁合同》后便装修使用租赁房屋至今，却一直以租金缴纳条件不成就拒付租金却使用租赁房屋获取收益，这种行为于理不合，于法无据。该抗辩难以成立；对于焦点二：本案案涉的《商铺租赁合同》系高道贤以自己的名义与原告弘景房开协商签订，高道贤作为《商铺租赁合同》的一方合同当事人，自然享有《商铺租赁合同》所约定的权益，同时，其亦应承担《商铺租赁合同》所约定的义务，故其系本案适格的被告。而梦幻金樽歌舞厅作为个体工商户企业，其营业执照上登记的经营者虽然是高道军，但高道贤系该个体工商户的最大股东，因此才出现高道贤在和弘景房开签订《商铺租赁合同》后，注册成立了梦幻金樽歌舞厅这个个体工商户实体，将所承租的商铺交梦幻金樽歌舞厅用于经营娱乐休闲服务业。根据法律规定，个体工商户是市场的主体之一，其自然亦应承担与其关联的责任。本案高道贤出面签订《商铺租赁合同》，然后将所租赁的商铺交梦幻金樽歌舞厅经营歌舞厅，高道贤及梦幻金樽歌舞厅系《商铺租赁合同》的相对方及关联方，因此，高道贤及梦幻金樽歌舞厅也系《商铺租赁合同》的责任承担方。高道贤所称其非案涉《商铺租赁合同》的实际履行主体，故其不是适格被告等抗辩主张与事实不符，不予采信；对于第三个焦点：对于原告主张解除合同，因原告出租给被告的房屋系毛坯房，被告为使用该房屋装修花费较大，若解除合同将会给被告造成较大经济损失；而原告租赁的商铺，只要被告按照《商铺租赁合同》约定支付租金，原告不存在经济损失，综合衡平原被告双方权益，原告请求解除《商铺租赁合同》的诉讼主张不予支持为宜。对于第四个焦点：双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告未按照约定支付原告租金，已构成违约，原告主张被告向其支付租金的诉讼请求于法有据，予以支持。但基于本案原被告双方订立的《商铺租赁合同》对租赁起算点约定的模糊和不规范，致使原被告双方对租金的起算点持不同意见，结合全案案情及相关证据综合评判后论证应自2017年7月18日起算。本案《商铺租赁合同》所约定的商铺租赁面积为2843㎡，前三年的租金标准为31元/㎡/月，即第一个租赁年从2017年7月18日至2018年7月17日止，第二个租赁年从2018年7月18日至2019年7月17日止，第三个租赁年从2019年7月18日至2020年7月17日止，此三年的租金均为日租金2897元，月租金88133元，年租金1057596元。以此租赁年类推，2020年7月17日以后的租金按双方约定的租赁年租金标准据计算。以此计算，从2019年7月18日租金支付起算点至原告要求支付至2020年6月30日止期间共893天，被告共应支付原告租金3123539元。2020年7月1日以后的租金，原被告双方可自行协商解决或另行诉讼解决。本案被告自租赁商铺后从未支付租金，构成了违约，也损害了原告的合法权益，故原告请求被告支付违约金于法有据，予以支持，但原被告在《商铺租赁合同》中明确逾期按照当期租金的5‰/天支付违约金的约定，标准过高，不予支持，现原告主张由被告按年利率6%支付违约金符合法律保护的标准，予以认可。按照双方订立的《商铺租赁合同》的约定，高道贤应当承担六期未按约支付租金的违约责任，本案原告请求被告承担至2020年6月30日止期间的逾期利息，则第一期自2017年7月17日至2018年1月17日，从2018年1月17日至2020年6月30日共893天，第二期自2018年1月18日至2018年7月17日，从2018年7月17日至2020年6月30日共703天，第三期自2018年7月18日至2019年1月17日，至2020年6月30日共528天，第四期自2019年1月18日至2019年7月17日，至2020年6月30日共358天，第五期自2019年7月18日至2020年1月17日，至2020年6月30日共163天，第六期自2020年1月18日至2020年7月17日，但因原告诉讼时要求被告承担至2020年6月30日期间的违约金，按原告诉求期限，被告未达到逾期的期限，故本案首先解决原告请求期间被告存在五期违约的责任，至于自2020年1月18日以后的违约责任，原被告双方可自行协商解决或者另行诉讼。本案按照年利率6%标准计算被告应承担的违约金，则第一期应为2843㎡×31元/㎡/月×6（月）×6%÷365天/年×893天=77625元，第二期为2843㎡×31元/㎡/月×6（月）×6%÷365天/年×703天=61108元,第三期为2843㎡×31元/㎡/月×6（月）×6%÷365天/年×528天=45896元，第四期为2843㎡×31元/㎡/月×6（月）×6%÷365天/年×358天=31119元，第五期为2843㎡×31元/㎡/月×6（月）×6%÷365天/年×163天=14168元，以上合计被告应承担违约金共229916元。该违约金系原告因被告逾期支付所遭受的损失，被告理应承担，至于原告要求被告承担610251.12元违约金之诉求，因无事实与法律依据，本院不予支持。同时，对于原告提出被告方将租赁场所消防通道35㎡装修为KTV接待大厅，故要求被告亦应支付该占用面积租金的请求，亦不予支持，因消防通道是公共场所必要的设施及空间，不能占用和妨碍，法律禁止房屋产权人将消防通道进行出租。至于高道贤将消防通道装修占用的行为，违反了消防法等相关法律的规定，相关部门自应行使职权，责令其整改及对其作出处罚，故原告的请求不能成立。综上，原告贵州弘景房开公司与被告高道贤签订的编号072号《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同未违反法律法规的规定，未损害国家、集体及他人权益，该合同合法有效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。本案原告贵州弘景房开公司在与被告高道贤签订《商铺租赁合同》和租赁场所交付确认书后，依照合同约定将出租商铺交付被告高道贤，已履行了合同约定的义务。按照原被告之间签订的《商铺租赁合同》的约定，被告高道贤应当在合同约定的条件成就之时支付租金。本案中，原被告双方订立的《商铺租赁合同》虽然约定了六个月的免租期及整个商业体整体开业等租金支付条件，但2017年10月18日经高道贤与弘景房开协商后，变更被告缴纳租金的期限自2018年7月18日起，也就是说，自2017年7月18日起，被告方就约定按照合同约定缴纳租金，但被告一直未按《商铺租赁合同》约定支付租金，被告的行为，损害了原告的合法权益，依照约定应支付原告租金并承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告高道贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州弘景房地产开发有限公司2017年7月18日至2020年6月30日共计893天的房屋租金3123539.00元。二、由被告高道贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州弘景房地产开发有限公司因未及时支付租金的违约金229916.00元。三、驳回原告贵州弘景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38804元由被告高道贤承担32527元，由原告贵州弘景房地产开发有限公司承担6277元。二审中，上诉人高道贤向本院提交了下列证据：1、赵某与弘景房开公司签订的074号《商铺租赁合同》、吴静与弘景房开公司签订的确79号《商铺租赁合同》，证明《承诺书》记载的“三个月租赁租金”为预付租金。2、高道贤与曾总、焦总的手机短信聊天记录，证明因弘景房开公司交付的房屋未经消防验收，致使梦幻金樽歌舞厅无法办理相关营业许可证，并且弘景房开公司还对涉案房屋进行断电断水，致使上诉人无法使用房屋，为此，上诉人多次与弘景房开公司沟通解决，弘景房开公司均不理睬。在弘景房开公司交付的房屋不合格、不提供水电，致使房屋不能使用的情况下仍要求上诉人全额支付租金于理不合、显失公平。3、盛世阳光现状照片，证明盛世阳光整个商业体至今大部为框架毛坯房，至今未开业。4、证人赵某、廖某出庭作证的证言。证明《承诺书》记载的“三个月租赁租金”为预付租金；涉案商铺所在商业体至今未整体开业，本案未达到合同约定的支付租金条件。被上诉人弘景房开公司质证意见：第1组证据的两份合同不属于二审新证据，与本案没有关联性；第2组证据不属于二审新证据，达不到上诉人的证明目的，上诉人应当向被上诉人支付租金。第3组证据因一审已经提交相似证据，并且商业体现状如何与上诉人支付租金并无直接联系，上诉人应当按照其承诺书以及租赁合同向被上诉人支付租金。第4组证据，第一个证人证言与本案无关，虽然其证实整个商业体未开业，但歌舞厅至今仍然继续营业，商业体是否开业对歌舞厅营业并不影响，并且被上诉人在一审中已经提交歌舞厅股东分红表证实歌舞厅多年来每年均向股东分配经营所得。第二个证人证言并未确定当时是应付款还是预付款，且证人当时已喝酒，另外，高道贤出具的承诺书明确了是所欠被上诉人应付款而非预付款，也在落款处捺印，承诺书已由二审生效判决确定改变原合同租金起算的约定，商业体是否开业与此无关。原审被告梦幻金樽歌舞厅同意上诉人的举证目的。本院经审查认为，上诉人所提交的第1、2、4组证据不属于一审审理期间无法提交的证据，且达不到上诉人的证明目的，故本院不将其作为认定本案案件事实的依据。对上诉人提交的第3组证据，因被上诉人弘景房开公司在二审中也自认盛世阳光商业体至今并未整体开业，能够相互印证上诉人提交该组证据的证明目的，故对其证明效力予以确认。对一审审理查明的事实，本院二审予以确认。二审另查明：案涉商铺所在的“盛世阳光?财富中心”商业体至今未整体开业。本院认为，根据当事人双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人高道贤应否向被上诉人弘景房开公司支付案涉商铺的租金，若应支付，金额如何确定，原审被告梦幻金樽歌舞厅应否承担支付责任。二、上诉人高道贤应否向被上诉人弘景房开公司承担逾期支付租金的违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案双方签订的租赁合同的履行期限持续至民法典施行后，但双方系在民法典施行前因履行合同发生争议，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定处理。针对争议焦点一，首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，弘景房开公司与高道贤在《商铺租赁合同》中约定，租赁期限自2017年7月1日起至2027年6月30日（含免租期）共10年，该租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应为自整个商业体开业起算，实际租赁到期日应依据开业日相应提前或顺延。同时约定免租期共6个月（2017年7月1日至2017年12月31日）（具体日期以整个商业体正式开业起算）。该约定系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照该约定履行自己的义务。而从一、二审查明的事实来看，案涉商铺所在的“盛世阳光?财富中心”商业体至今未整体开业，故根据该约定，案涉商铺租赁合同的实际租赁期限至今也未开始起算，被上诉人弘景房开公司尚不能够根据该约定要求上诉人高道贤支付租金。其次，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，虽然高道贤于2017年10月18日向弘景房开公司出具承诺书，承诺所欠弘景房开公司应付款563556元，其中包括三个月租金528798元，三个月物业管理费17058元，垃圾清理费12000元，水表费人民币1200元，电表费4500元，自2018年1月1日起分六个月还清。但从该承诺书载明的内容来看，高道贤并未作出同意变更原合同关于租赁期限起始时间及租金支付条件的约定的意思表示，且双方对该承诺书作出的真实意思存在较大争议，故不能根据该承诺书的内容认定双方已经对原合同约定的租赁期限起始时间及租金支付条件进行了变更。一审认定高道贤通过与弘景房开公司协商，自愿将交付租金的期限变更或明确为自2017年7月18日起无事实和法律依据，本院不予确认。一审以此为由判决高道贤向弘景房开公司支付2017年7月18日至2020年6月30日的房屋租金也无事实和法律依据，本院予以纠正。但是，如前所述，高道贤于2017年10月18日向弘景房开公司出具承诺书事实存在。本来按照原合同约定，高道贤向弘景房开公司支付租金的条件尚未成就，但是，高道贤自愿作出承诺，认可截止2017年10月18日，欠付弘景房开公司房屋租金及其他费用共计563556元，并同意分期还清。该承诺可认定为在不否定原合同效力的基础上高道贤自愿支付弘景房开公司2017年10月18日之前的房屋租金及其他费用563556元的特别约定。该承诺系高道贤的真实意思表示，高道贤也未提供充分证据证明该承诺存在无效、可撤销等法定情形，对高道贤具有法律约束力，高道贤依法应当按照该承诺履行付款义务。关于2017年10月18日之后的租金如何支付的问题，因高道贤所作的承诺中并未涉及该部分内容，弘景房开公司也未举证证明双方有其他补充约定，故依法应当按照原合同执行。为此，高道贤在本案中应向弘景房开公司支付的租金及其他费用只能是承诺书中明确的563556元，弘景房开公司请求高道贤支付的其余租金本院不予支持。一审判决高道贤向弘景房开公司支付房屋租金3123539.00元不当，本院予以纠正。高道贤认为其不应向弘景房开公司支付房屋租金的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。关于上述租金及相关费用563556元的支付主体，因该承诺系高道贤个人作出，在本案中并无证据证明高道贤作出该承诺得到了梦幻金樽歌舞厅的授权，且一审未判决梦幻金樽歌舞厅承担相关责任，弘景房开公司并未对此提出上诉。故梦幻金樽歌舞厅对该部分租金及相关费用不应承担支付责任。针对争议焦点二，如前所述，上诉人高道贤于2017年10月18日所作出的承诺并未对原合同关于租赁期限起始时间及租金支付条件的约定进行变更，按照原合同约定，高道贤向弘景房开公司支付房屋租金的条件尚未成就，故高道贤一直未按原合同约定支付租金不存在违约，不应承担未按原合同履行租金支付义务的违约金，一审判决高道贤支付违约金不当，本院予以纠正。针对高道贤未按照承诺书的内容履行付款义务的问题，因该承诺书中只明确如有拖欠，弘景房开公司有权对高道贤停止供电、供水，同时禁止梦幻金樽KTV继续经营，并未明确高道贤逾期支付该部分款项的相关违约责任，故本院也依法不予判决高道贤承担未按承诺书约定履行付款义务的违约责任。综上所述，上诉人高道贤的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3460号民事判决；二、由上诉人高道贤于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人贵州弘景房地产开发有限公司房屋租金、物业管理费、垃圾清理费、水表费、电表费共计563556元；三、驳回被上诉人贵州弘景房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人高道贤的其他上诉请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三第的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38804元，由上诉人高道贤负担5466元，被上诉人贵州弘景房地产开发有限公司负担33338元。二审案件受理费38804元，由上诉人高道贤负担5466元，被上诉人贵州弘景房地产开发有限公司负担33338元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二一年四月十九日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪