四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初558号 原告：成都仁邦物业管理有限公司,住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号。统一社会信用代码91510100759706404G。 法定代表人：沈强，总经理。 委托诉讼代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所律师。 被告：周云龙，男，1983年4月9日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告成都仁邦物业管理有限公司（以下简称“仁邦物管公司”）与被告周云龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告仁邦物管公司的委托诉讼代理人谢远强、被告周云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁邦物管公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2016年1月1日至2020年12月31日期间欠付的物业服务费6655元及违约金7774元（违约金自2019年5月25日起至起诉之日止以4437元为基数按日3‰计算）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：位于安岳县××镇××道××小区（以下简称地中海印象小区），由四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新房地产公司）开发建成。2012年8月2日，荣新房地产公司与原告签订了《荣新·柠都新城·地中海印象前期物业服务合同》并约定：物业服务费收费标准多层住宅为每月0.6元／㎡、高层为每月1.35元／㎡，物业服务费收费标准向发改部门备案登记后，按照备案登记的标准计收物业服务费；物业服务费可以预交，但从原告通知交纳之日起，业主或物业使用人在15日内未向原告交纳的视为逾期，每逾期一日应按照欠费总额3‰支付违约金。被告向荣新房地产公司购买了地中海印象小区11栋2单元2503号房，建筑面积为82.16㎡，并于2013年12月30日接收了房屋，成为地中海印象小区的业主，物业服务费交纳至2015年12月31日。按照《前期物业服务合同》的约定，被告从2016年1月1日起至2020年12月31日应向原告支付物业服务费6655元，但经原告多次书面催收，被告至今仍未交纳。根据有关法律规定，原告特诉至人民法院以达请求之目的。 周云龙辩称，周云龙与四川荣新房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定的前期物管企业为自贡市盐都物业管理有限公司，并非本案原告；周云龙与自贡市盐都物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定高层住宅收费标准为1.1元/月/平方米，并未约定违约金；原告向周云龙催收物业服务费属实，但周云龙提出异议后并未得到原告的答复；周云龙所在地中海印象小区虽有业主入住，但开发商至今未达到交付条件，而物业服务公司违规接管、服务人员配置不够且未达到服务标准，导致小区处于半瘫痪状态，严重影响了业主的正常生活。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的《前期物业服务合同》,拟证明该合同系被告与自贡市盐都物业管理有限公司签订，高层住宅收费标准为1.1元／月／平方米。而原告认为其与房地产开发商签订前期物业合同的时间为2012年8月2日，被告提供的合同在之前，手写的内容未加盖原告印章，对其真实性、合法性不予认可。本院审查认为，被告提供的《前期物业服务合同》服务的物业对象为荣新.柠都新城，坐落在安岳县××镇××道南侧，而本案诉讼的服务物业对象为荣新.柠都新城.地中海印象小区，与被告提供的合同服务的物业对象并非同一小区，事实上被告为荣新.柠都新城.地中海印象小区的业主，并非荣新.柠都新城（柠都大道南侧）的业主。故对被告提供的《前期物业服务合同》，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于安岳县××镇××道××小区，由荣新房地产公司开发建成。2012年8月2日，四川荣新房地产公司与自贡市盐都物业管理有限公司（以下简称盐都物管公司）签订了《荣新·柠都新城·地中海印象前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）并约定：荣新房地产公司选聘盐都物管公司对地中海印象小区提供前期物业管理服务事宜；期限自2012年8月3日起至2015年8月2日止，但是合同期内本物业业主委员会代表全体业主与盐都物管公司或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时本合同自动终止，如合同到期又未出现前述情形，则需盐都物管公司同意继续履行本合同且双方未形成终止或解除本合同决议情形下本合同继续有效；业主应自荣新房地产公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费收费标准多层住宅为每月0.6元／㎡、高层为每月1.35元／㎡，物业服务费收费标准向发改部门备案登记后，按照备案登记的标准计收物业服务费；物业服务费可以预交，但从原告通知交纳之日起，业主或物业使用人在15日内未向原告交纳的视为逾期，每逾期一日应按照欠费总额3‰支付违约金。 签订前述合同之后，盐都物业公司于2013年2月28日在成都市高新工商行政管理局将名称变更登记为成都仁邦物业服务有限公司。2014年5月7日，成都仁邦物业服务有限公司经安岳县发展和改革局批准，其物业服务费收费标准为多层住宅为每月0.6元/㎡、高层为每月1.35元/㎡。2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司又经成都市高新工商行政管理局变更登记为成都仁邦物业管理有限公司。 原告与荣新房地产公司签订前期物业服务合同后，在合同履行期内，该小区业主委员会未与原告签订新的物业服务合同，也未和其他物业服务企业签订物业服务合同。在合同的履行过程中，合同双方未形成终止或解除本合同决议的情形，原告同意继续履行本合同。事实上，原告仁邦物管公司自签订前期物业服务合同后就一直对地中海印象小区进行了相关的物业管理服务。 被告周云龙向荣新房地产公司购买了地中海印象小区11栋2单元2503号房，建筑面积为82.16㎡，并于2013年12月30日接收了房屋，成为地中海印象小区的业主，物业服务费交纳至2015年12月31日。按照前期物业合同的约定，被告从2016年1月1日起至2020年12月31日应向原告支付物业服务费6655元，但经原告书面催收，被告周云龙仍未交纳。 本院认为：原告仁邦物管公司（原盐都物管公司）与荣新房地产公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告仁邦物管公司与荣新房地产公司签订该前期物业服务合同后，在合同履行期内，小区业主委员会未与原告签订新的物业服务合同，也未和其他物业服务企业签订物业服务合同，并且在合同的履行过程中双方也不存在终止或解除本合同决议的情形，事实上原告仁邦物管公司一直以来仍然按照前期物业服务合同的约定对地中海印象小区进行相关的物业管理服务，该小区的所有业主都一直在接受原告的物业服务管理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《审理物业纠纷问题解释》）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。那么，该前期物业服务合同对原告仁邦物管公司和地中海印象小区全体业主都具有法律约束力，被告周云龙显然亦应受此约束。本案中，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告周云龙作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”和《审理物业纠纷问题解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告周云龙应当承担立即交纳物业服务费用的民事责任。故此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会（或业主）的交流沟通，为包括被告周云龙在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中或许存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，因为原告未举证证明其损失额度，所以本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持400元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、限被告周云龙在本判决生效之日起十日内向原告成都仁邦物业管理有限公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6655元和违约金400元，共计7055元； 二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，减半收取计80元，由被告周云龙负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张明华 二〇二一年四月九日 法官助理 严 品 书 记 员 田太芹