四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0184民初565号 原告：成都御府房地产开发有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路429号。 法定代表人：朱国刚，总经理。 委托诉讼代理人：袁永福，四川天罗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵洪驰，四川天罗律师事务所律师。 被告：李锦国，男，1981年11月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：谢茂秀，女，1982年8月14日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告成都御府房地产开发有限公司（以下简称御府房地产公司）与被告李锦国、谢茂秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵洪驰到庭参加诉讼，被告李锦国、谢茂秀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 御府房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认御府房地产公司与李锦国、谢茂秀于2018年12月23日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》《花样年·智荟城二期商品房买卖合同附件及补充协议(12、13、15、16、17栋)》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议二》已于2019年12月3日解除；2.判令李锦国、谢茂秀向御府房地产公司支付解除合同违约金104,446元；3.本案诉讼费由李锦国、谢茂秀承担。事实和理由：2018年12月23日，李锦国、谢茂秀与御府房地产公司签订了编号为Z13-1-308号的《四川省商品房买卖合同（预售）》《花样年·智荟城二期商品房买卖合同附件及补充协议(12、13、15、16、17栋)》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议二》。合同约定了商品房的位置、价格、付款方式、违约责任等。李锦国、谢茂秀仅支付了52,224元，未按约定期限履行后期付款义务，尚欠应购房款470,008元。逾期支付已经超过30天，依据合同约定，御府房地产公司已发函解除与李锦国、谢茂秀签订的合同、附件及补充协议。此后御府房地产公司多次催告李锦国、谢茂秀及时履行后合同义务，但李锦国、谢茂秀均置若罔闻。 被告李锦国、谢茂秀未答辩。 经审理查明：御府房地产公司与李锦国、谢茂秀签订了《花样年·智荟城二期项目认购协议》，主要约定：乙方认购甲方开发的花样年·智荟城13-1-308号房，建筑面积75.75㎡，套内面积56.26㎡，房屋总价522,232元，在签订合同时将价款折算为套内建筑面积单价。乙方在2018年12月23日前，凭本认购协议原件、交款收据原件等与甲方签订合同和补充协议。 2018年11月23日，御府房地产公司与李锦国、谢茂秀签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）、商品房买卖合同附件及《补充协议》（以下简称附件及补充协议），约定李锦国、谢茂秀购买御府房地产公司开发的位于崇州市××镇××道的“花样年.智荟城二期”项目13幢1单元13层308号商品房（以下简称“该商品房”）。该商品房合同总价款为522232元，支付方式为贷款方式付款。合同第九条第二款约定，【商业贷款】买受人于2019年10月25日前支付首期房价款人民币262232元（大写贰拾陆万贰仟肆佰叁拾贰元整），占全部房价款的50.21%；余款人民币260000元（大写贰拾陆万元整）向中国银行股份有限公司双流支行申请贷款支付，期限：10年。另外，买卖合同第十条第一款第二项约定：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书之次日起30日内向出卖人支付商品房价款百分之二十的违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金的剩余已付房款，在出卖人退还相应款项之前，买受人应该配合出卖人办理相应的注销政府备案或登记手续（如需）。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款项期届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日内向出卖人支付违约金。买卖合同第三十六条约定“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应的法律责任。” 2018年12月21日，李锦国、谢茂秀支付了18,000元，2018年12月23日，李锦国、谢茂秀支付了34,224元，但未按约定期限履行后期付款义务，尚欠购房款470,008元。逾期支付已经超过30天，依据合同约定，御府房地产公司于2019年11月28日发函解除与李锦国、谢茂秀签订的合同、附件及补充协议，显示2019年12月3日签收。此后多次电话和发函催告李锦国、谢茂秀及时履行合同义务，但李锦国、谢茂秀均未履行，诉讼由此产生。 上述事实，有原、被告的身份信息、收款收据、POS签购单、《花样年·智荟城二期项目认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《商品房买卖合同补充协议》、逾期付款催告函、解除购房合同通知书、EMS邮单及原告的当庭陈述等证据记录在案予以佐证。 本院认为，御府房地产公司与李锦国、谢茂秀之间的商品房预售合同及补充协议依法成立，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行，李锦国、谢茂秀逾期多日未给付后期购房款，已构成违约，御府房地产公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，御府房地产公司与李锦国、谢茂秀于2018年11月23日签订的合同、合同附件及补充协议自李锦国、谢茂秀签收《解除合同通知书》邮件之日即2019年12月3日解除。 关于违约金的问题，买卖合同第十条第一款第二项明确约定了违约金的标准，但约定违约金为案涉房屋总价款的20%过高，且该房屋御府房地产公司可以再次出售，损失可以得到弥补，故本院结合实际情况将违约金调整为案涉房屋总价款10%即为52,223.2元，李锦国、谢茂秀共计已支付52,224元，作为违约方李锦国、谢茂秀已付购房款抵扣违约金后，御府房地产公司不再退还李锦国、谢茂秀购房款。 关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都御府房地产开发有限公司与李锦国、谢茂秀于2018年11月24日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《花样年·智荟城二期商品房买卖合同附件及补充协议(12、13、15、16、17栋)》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议二》于2019年12月3日解除。 二、李锦国、谢茂秀应付成都御府房地产开发有限公司违约金52,223.2元，此款已在李锦国、谢茂秀支付的购房款中抵扣完毕。 三、驳回成都御府房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,274元，由李锦国、谢茂秀承担（此款已由成都御府房地产开发有限公司垫付，李锦国、谢茂秀本判决生效执行时一并给付成都御府房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张海忠 二〇二一年四月二十八日 书记员  李梦婷