吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终767号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵慧，女，1984年10月28日生，汉族，住江苏省高邮市东方御景西区。委托诉讼代理人：李朝盖，吉林良誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李欢，男，1992年2月10日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：邴菊馨，吉林信责律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊莹莹，吉林信责律师事务所律师。第三人：长春市盛德房地产经纪有限公司，住所地长春市宽城区华大城一期9#楼104号。法定代表人：徐新，执行董事兼总经理。上诉人赵慧因与被上诉人李欢、第三人长春市盛德房地产经纪有限公司（以下简称盛德地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵慧上诉请求：1.撤销原判决，改判支持赵慧的一审诉讼请求，并驳回李欢反诉诉讼请求，或发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审事实认定错误，导致适用法律错误。本案无论是本诉还是反诉，其实关健焦点即在于已经生效的合同条款，即《长春市存量房买卖合同》第一条第（六）款，“该房屋的学区/学位情况，房屋不附带学位名额”的约定是否是“存在笔误”的问题。从本案现有证据来看，原审认定其“存在笔误”，明显错误：一、本案认定事实的证据，明显不足。本案若认定是“笔误”，需提供证据证明“正确”的内容，即本案在订立合同时，合同双方合意是“房屋附带学位”，从原审判决认定事实部分：“合同虽签订为不附带学位名额，但盛德地产证实系笔误所致，且赵慧在合同签订后也一直与李欢介绍如何变更学位，故应认定双方买卖的系附带学位名额的房屋。”来看，认定事实依据证据，一是盛德地产的“情况说明”，二是“通话录音”。1.从盛德地产的“情况说明”来看，其根本没有证明效力。首先，“情况说明”的证据类型应为“证人证言”，从该情况说明的内容来看，笔误的原因是“但是由于合同填写、打印的时候经纪人业务疏忽，经纪人也没有特意提醒打合同人员，打合同人员也没有特意询问学位事宜”，由此可见，该情况说明出具的依据并非是根据其单位内存在的档案记录，亦或是其他有效、充足证据而作出，其作出的依据要么是实际出具说明的人员的个人意见，要么就是说明中提到的“经纪人”“打合同人员”的意见，由此可见，该“情况说明”本身要么是实际出具说明人员的证人证言，要么是“经纪人”“打合同人员”的证人证言，无论哪种，对于该“证人”，庭审各方即不知晓其身份，其也没有出庭接受质询，依《民诉法》及《证据规定》均属无效，原审以此为认定事实的证据明显错误。其次，该“情况说明"说到，“签约谈判的时候，谈到过学位的事..."，其证明内容是签约谈判的时候说过学位的事，并未说明李欢与赵慧在签订合同时已经达成一致意见，该房屋确定附带学位，因此，该情况说明并不能证明李欢与赵慧在签约时，对房屋附带学位已达成合意，并将其作为合同内容。另外，根据原审查明，李欢是盛德地产员工，在合同未履行完毕前，盛德地产本身已与李欢存在利害关系，其以“业务疏忽”“没有特意提醒”“没有特意询问”等主观性的意见，为李欢出具有利的证明，依法也没有证明力。综上，盛德地产出具的“情况说明”并不能做为本案认定事实的证据，更不应对李欢与赵慧签订的由盛德地产出具的合同文本产生任何的反驳效力。2.从“通话录音”来看，其不但不能证明合同约定“房屋附带学位”，却恰恰能够佐证“不附带学位”。首先，从录音内容来看，内容中并没有谈到双方之前协商一致“房屋附带学位”，更没有谈到合同存在笔误。因此，该“通话录音”对“房屋附带学位”没有证明力，更不能证明合同存在“笔误”。原审仅以李欢与赵慧在合同签订后谈论学位，便否定合同条款，明显错误。另外，录音中李欢问“学位怎么更名过户到我名下?”赵慧说到“那你得去问他自己，我们之前申请了一个，但是没有用到这个学位，你去问物业吧”。结合整个录音内容看，李欢是在反复强调“学位用没用?”而并非是“合同存在笔误”，或者是“赵慧承诺房屋附带学位”上。因此，通过录音看出，赵慧对附带学位的情况并不重视，也不了解。李欢对“学位名额能不能使用，购买二手房的业主怎么使用，如何更名等情况”均不了解。这恰恰证明了，在买卖房屋过程中，是否附带学位并非是房屋卖点，也并是磋商的内容，否则，李欢与赵慧均应该会将附带学位相关的内容了解明白、说明清楚。此录音却恰恰能够佐证“房屋不附带学位”。二、认定合同存在“笔误”，不符合常理。1.合同中“签约提示”部分有明确说明、提示，说明盛德地产对合同文本涉及勾选时，已有足够的认识，应提醒签约方仔细确认；作为专业的中介机构，若已知李欢对学位是首要关注问题，却本身“疏忽”“没有特意提醒”“没有特意询问”，明显不合常理。2.从合同第一条第六款设计来看，并非只有简单的一处对“是否附带学位名额”进行勾选是还是否的地方，同时还有，“对附带学位的学校”，以及“是否被占用”“是否附带学区”，以及“腾出名额时间”等，具有多处并非勾选，而是需要填写的留空处，如此多的留空处都没有填写，说“存在笔误”，明显不合常理。3、依李欢陈述，其购房目的即为了“学位”，但其对学位能否使用的相关信息却不清晰，在签订合同时，却并没有审查合同中关于“学位”的约定条款，更加不合常理。综上，原审对“房屋附带学位”的事实认定明显错误，致使适用法律错误。请求二审改判，支持赵慧的上诉请求。李欢辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。盛德地产辩称：没有意见。赵慧向一审法院起诉请求：1.判令李欢支付购房尾款78万元及利息（自2020年7月7日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.李欢支付违约金21.6万元。李欢向一审法院反诉请求：：1.判令解除李欢与赵慧签订的《长春市存量房买卖合同》；2.赵慧退还首付款31万元；3.赵慧赔偿办理房产更名产生的契税费用7826.56元。一审法院审理查明：2020年3月，李欢原有位于长春市南关区的房屋被该区教育局发布了东北师范大学东安实验学校学位预警。随后，李欢欲重新购买一处带学位的房屋。李欢通过贝壳网发布的房源找到了盛德地产代理的赵慧名下房屋的信息。2020年5月9日，李欢与赵慧签订了《长春市存量房买卖合同》，李欢、赵慧、盛德地产签订了《居间服务合同》、《保障服务合同》，约定由盛德地产提供居间服务（居间代理费21000元），李欢购买赵慧名下位于二道区远达大街与裕民路交汇恒大都市广场三期7号楼2104号房屋，交易房屋附带学位（因盛德地产疏忽合同误打印为不带学位），总房款108万元（后变更为109万元），合同签订当日付定金20000元，面签30个工作日内支付28万元，其余78万元办理按揭贷款。当日，李欢向赵慧支付定金2万元、向盛德地产支付居间代理费2万元、贷款服务费1000元，赵慧向盛德地产支付居间代理费1000元。2020年6月，李欢通过平台贝壳向赵慧支付首付款28万元；双方变更房价款后，李欢又向赵慧支付房款1万元，共计向赵慧支付31万元房款。2020年6月初，李欢将原房屋转让给他人；2020年6月24日，李欢、赵慧到房地产管理部门办理更名过户手续，李欢支付税费7826.56元；2020年6月29日，案涉房屋更至李欢名下。随后，李欢在案涉房屋所在物业及地产公司处了解到该房屋学位，赵慧已于2014年6月申请过，现无法使用。双方因此产生纠纷，李欢贷款银行未继续发放贷款。后赵慧致函李欢要求履行合同。另查明，案涉房屋原登记在赵慧名下，2020年4月赵慧与案外人王晓东离婚时，双方协商该房屋归赵慧所有；合同签订后，李欢曾在盛德地产短暂打工；案涉房屋现由李欢居住使用。一审法院认为，一、赵慧、李欢签订的《长春市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同虽签订为不附带学位名额，但盛德地产证实系笔误所致，且赵慧在合同签订后也一直与李欢介绍如何变更学位，故应认定双方买卖的系附带学位名额的房屋。二、虽然房屋的主要性能为居住使用，但在目前的市场环境下，学区、学位房已在房屋价格中得以包含和体现。李欢的合同目的是购买带学位的房屋，现赵慧交付的房屋不附带学位，故李欢有权依法解除。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因房款已部分交付、房屋已交付，故赵慧应将收取的31万元购房款返还并赔偿李欢更名过户损失；李欢也应将房屋返还赵慧。至于赵慧的诉求，于法无据不予保护。综上，李欢诉求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除赵慧与李欢签订的《长春市存量房买卖合同》。二、赵慧于本判决生效后立即返还李欢房款31万元，李欢于本判决生效后立即将位于长春市二道区远达大街与裕民路交汇恒大都市广场三期7号楼2104号房屋返还给赵慧（双方同时履行）。三、赵慧于本判决生效后立即赔偿李欢契税7826.56元。四、驳回赵慧的诉讼请求。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：1.法庭询问赵慧，李欢联系你购买案涉房屋时是否提到过学位的问题。赵慧回答：“签合同前没有提到过，签合同当天李欢说他对小区比较了解，然后问我学位有没有用，我说没有用”。赵慧该陈述与李欢所述一致。本院认为：李欢与赵慧签订的《长春市存量房买卖合同》虽对是否附带学位名额标记为“否”，但从李欢因其原有房屋学位预警而出卖原有房屋购买案涉房屋、李欢签订合同当天与赵慧谈话过程中明确询问“学位是否已经使用”赵慧回答“没有使用”以及案涉房屋过户后，李欢立即询问赵慧学位变更的事实，结合学位与房屋交易价格、交易意向密切相关的现状，应当认定李欢购买案涉房屋除满足居住外，另有使用案涉房屋学位的目的。现案涉房屋学位无法使用，李欢合同目的无法实现，其要求解除合同，符合法律规定，应予支持。现案涉房屋学位因赵慧申请过而无法使用，李欢自称“对小区比较了解”而对该学位情况未了解清楚、赵慧在案涉房屋过户后李欢询问如何过户学位时立即提到此事而在双方签署合同时而未说明情况，据此应当认定李欢、赵慧对于双方签署的合同因学位被申请无法使用而解除，均有过错，对此产生的损失亦应共同承担，鉴于一审已判决赵慧承担李欢已发生的过户费用7826.56元，案涉房屋再次过户费用可由李欢承担。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16625元，由上诉人赵慧负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海胶二〇二一年四月二十五日书记员 吴钥杭