广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1002民初986号 原告：王贵，男，1983年11月1日出生，汉族，云南省昭通市人，个体工商户，住广西百色市右江区城东大道交警支队对面的一汽解放牌汽车服务站。 委托诉讼代理人：李志成，广西鹅城律师事务所律师。 被告：昝凤台，男，1971年6月8日出生，汉族，河北省泊头市人，个体工商户，住广西百色市右江区城东大道交警支队对面的一汽解放牌汽车服务站。 被告：百色市容达汽车销售服务有限公司，住所地广西百色市右江区城东大道交警支队对面的一汽解放牌汽车服务站，统一社会信用代码91451000MA5N5WM87G。 法定代表人：昝凤台，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：王梅，广西颂诚律师事务所律师。 第三人：许兵，男，1987年5月27日出生，汉族，安徽省合肥市人，个体工商户，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：王梅，广西颂诚律师事务所律师。 原告王贵与被告昝凤台、百色市容达汽车销售服务有限公司及第三人许兵租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贵的委托诉讼代理人李志成，被告昝凤台、百色市容达汽车销售服务有限公司及第三人许兵的委托诉讼代理人王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王贵向本院提出的诉讼请求：一、依法判令被告昝凤台支付原告租金219770.17元；二、依法判令被告昝凤台支付原告水电费7717.96元；三、依法判令被告昝凤台向原告支付分期分段相应的违约金（从逾期支付租金之日起计至实际支付租金之日止，以拖欠的租金为基数，并按一年期贷款市场报价利率，计算至起诉之日的违约金暂定为10000元，其余的违约金另外计付）。事实与理由：被告昝凤台与第三人许兵开办百色市容达汽车销售服务有限公司从事汽车销售服务。在筹备设立该公司期间，被告昝凤台承租原告位于百色市场地及房屋，并于2018年5月3日双方签订《场地租赁合同》约定，被告昝凤台租用原告场地约1000平方米及一间房屋作为汽车销售使用。该合同第二条、第四条、第五条分别约定，租赁期限为2018年6月1日至2019年5月30日，每年租金为206600元，每年5月30日前交清租金；如果续租，租金从2019年6月1日起每年递增7%；按先交租金后使用的原则，若逾期不交，每天按租金总额的3%交纳滞纳金；所承租的场地及房屋的水电费由被告昝凤台承担等条款。该合同签订后，原告依约将场地及房屋交付被告使用。被告昝凤台在承租期满后，续租原告场地及房屋至2020年12月31日。期间，被告昝凤台仅支付第一年的租金206600元，以及第三人许兵代被告昝凤台支付的2019年6月1日至2020年5月31日部分租金119560元，被告昝凤台尚欠原告租金共计219770元，其中拖欠2019年6月1日至2020年5月31日部分租金为101502元［206600元＋（206600元×7%）－119560元］，拖欠2020年6月1日至2020年12月31日部分租金为118268元［206600元＋（206600元×7%）÷2＋（206600元＋（206600元×7%）÷2）×7%］。被告昝凤台尚欠原告水电费共计7717.90元，其中拖欠2018年5月至2020年12月水费为2720.96元（5441.92元÷2），拖欠2018年6月至2020年12月电费为4997元（4997度×1元）。综上，被告昝凤台的行为已经构成违约，应当承担民事责任。 两被告及第三人辩称，被告昝凤台不是本案的适格被告。场地实际使用人是百色市容达汽车销售服务有限公司，昝凤台与原告的租赁合同于2019年5月30日终止，该租赁合同的租金于2018年5月3日、29日共计支付206600元，已支付完毕，原告在起诉状中也确认这一事实，此后原告与被告昝凤台没有签订租赁合同，被告昝凤台个人没有实际使用场地，因此，被告昝凤台不是本案适格的诉讼主体。百色市容达汽车销售服务有限公司由第三人许兵实际经营管理，原告与被告昝凤台此前签订的租赁合同于2019年5月30日终止后没有续签，第三人许兵与原告达成口头协议，百色市容达汽车销售服务有限公司使用场地减少500平米及办公室，单价按以前计算，2019年6月6日第三人许兵让妻子杨锬娟通过支付宝转账5万元租金给原告，2019年8月20日借款20万元给原告，9月26日借款2万元，总的来说支付租金5万元，借款22万元，借款写有借条。2020年10月17日原告与第三人许兵对场地使用费进行结算抵扣借款，由原告具体算数后写欠条给第三人许兵，第三人许兵看大数没有差太多就同意，原告于2020年10月17日写给第三人许兵的欠条尚欠104040元，具体大数的计算是2019年6月1日至2020年10月30日共17个月，办公室租金为每年26600元，每月2216.7元，17个月共计37683.9元，500平米场地使用费为500×15×17=127500元，总的场地使用费是165183.9元-已付场地使用费50000元=115183.9元，原告尚欠第三人许兵本金22万元，抵扣115183.9元后原告尚欠第三人许兵借款本金104816.1元，借款期间的利息抵水电费，具体由原告计算。原告写给第三人许兵的欠条确认尚欠第三人许兵104040元，许兵看大数没有差也就同意了，至于后面原告何时撤场未通知第三人许兵，第三人许兵不清楚。综上，百色市容达汽车销售服务有限公司与原告之间的场地费及水电费已结算至2020年10月30日。 本案经过开庭审理,庭审质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告及第三人对原告提交的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同终止协议》有异议，认为无法确认，由法院认定。本院认为，原告提交的上述证据与本案待证事实具有关联性，对其证明力予以确认。两被告及第三人对原告提交的《场地租赁合同》的证明目的有异议，认为被告昝凤台已交纳租金完毕，该份租赁合同于2020年5月30日终止，此后原告与被告昝凤台没有签订租赁合同。本院认为，原告提交的上述证据与本案待证事实具有关联性，对其证明力予以确认。被告昝凤台对原告提交的《借条》、（2020）桂1002民初4610号《民事判决书》、《民事起诉状》及《答辩状》有异议，认为与被告昝凤台无关；第三人对原告提交的上述证据的证明目的有异议，认为判决书已说明此前有借条，从22万元变成104040元，中间是有抵扣借款。本院认为，原告提交的上述证据与本案待证事实具有关联性，对其证明力予以确认。两被告及第三人对原告提交的《水费清单》、《百色电力有限责任公司电费清单》、《被告使用的分电表照片》有异议，认为租赁期间的水电费已由原告和第三人许兵结清，被告昝凤台对此项水电费不应承担责任。第三人许兵对原告提交的上述证据有异议，认为原告与第三人许兵抵扣结算时已将水费与借款利息抵扣；电表的度数第三人许兵认可，2020年10月17日结算时与借款利息进行抵扣，根据原告提供的证据，电费电价是每度0.6478元，而原告则按每度1元收取，不合理。本院认为，原告提交的上述证据与本案待证事实具有关联性，对其证明力予以确认。原告对两被告及第三人提交的《转账记录》有异议，认为支付宝转账、个人活期明细信息记载转账数额是交纳第一年租金，不是本案原告诉请数额，与本案无关；对《杨锬娟转账明细清单》及《支付宝转账清单》的关联性及证明目的有异议，认为不能证明第三人许兵支付租金给原告。本院认为，《杨锬娟转账明细清单》记载的对方账号尾数0690，与《支付宝转账清单》对方账号尾数155……66不相符，不能证明杨锬娟转账支付原告款项，对上述证据的证明力不予确认。原告对两被告及第三人提交的《照片》及《信朋友圈截图》的关联性及证明目的有异议，认为不能证明被告昝凤台承租场地少了500平方米，案外人覃某承租原告的场地不在被告昝凤台租赁原告场地的范围内。本院采纳原告的质证意见，对上述证据的证明力不予确认。原告对两被告及第三人提交的《借条》的对关联性及证明目的有异议，不能证明被告昝凤台及第三人许兵已结清水电费及租金。本院采纳原告的质证意见，对上述证据的证明力不予确认。两被告及第三人的证人覃某出庭作证称“其于2020年3月7日承租王贵的场地，并向王贵交纳租金5万元，用于摆放12辆凯马汽车，2020年11月底其撤出场地，撤出后许兵一直在使用该场地。”原告对证人覃某的证言的证明目的有异议，不能证明被告昝凤台使用的场地减少，原告承租案外人梁碧珠的场地约8.613亩，而证人覃某承租原告的场地是另一块场地，不是在被告昝凤台承租原告的场地范围内，同时印证了被告昝凤台及第三人许兵在租赁期届满后一直使用场地的事实。本院认为，证人覃某的证言并不能证实其租赁原告的场地是在被告昝凤台租赁原告场地的范围内，对该部分证言不予认定。 本案经过开庭审理，综合本案当事人提交的证据、质证意见和当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2018年3月1日，原告与案外人梁碧珠签订《房屋租赁合同》约定，梁碧珠将位于百色市（交警支队对面石龙一、二组）约8.613亩土地使用权及地上建筑物等出租给原告承租使用，租赁期限从2018年3月1日2023年2月28日止，每月租金25000元。2020年10月28日，原告与案外人梁碧珠签订《场地租赁合同终止协议》约定，因原告不按时交纳租金，经双方协商原租赁合同经营至2020年12月31日止。 百色市容达汽车销售服务有限公司于2018年5月9日成立，该公司的法定代表人为被告昝凤台，股东为昝凤台、许兵。被告昝凤台与第三人许兵在筹备设立百色市容达汽车销售服务有限公司期间，被告昝凤台以其个人名义，于2018年5月3日与原告签订《场地租赁合同》约定，原告将位于百色市（交警支队对面的石龙一、二组靠电信旁的1000平方米（1.5亩）场地使用权及进大门的建筑物房屋出租给被告昝凤台使用，租赁期限为2018年6月1日至2019年5月30日，每年租金为206600元，每年5月30日前交清租金，租金从2019年6月1日起每年递增7%；按先交租金后使用的原则，若逾期不交，每天按租金总额的3%罚滞纳金；被告昝凤台在租赁期间必须按时交纳水电费，被告昝凤台在租赁期满后需续租的，必须在合同期满前一个月另行签订租赁合同等条款。该合同签订后，原告依约将场地及房屋交付被告昝凤台使用。在履行合同过程中，被告昝凤台向原告交纳了第一年租金206600元。租赁期满后，被告昝凤台及第三人许兵仍继续使用原告的场地及房屋至2020年12月31日。2019年8月20日、9月26日，第三人许兵通过其妻子杨锬娟向原告转账支付租金共计220000元。2020年10月17日，原告与第三人许兵结算租金，第三人许兵认为220000元租金中其只应付119560元，剩余104040元租金应由被告昝凤台支付，原告应退回第三人许兵104040元，并要求原告以借款方式向第三人许兵出具借条载明今借到许兵104040元，承诺2020年10月20日还清，并备注2020年10月17日前的借条作废。另查明，被告昝凤台及第三人许兵在承租使用原告场地期间，与原告共同使用一个水表，该水表从2018年6月至2020年12月产生的水费为5441.92元。被告昝凤台及第三人许兵另行安装的分电表使用电量截至2020年12月23日为4997度，百色电力有限责任公司电费清单记载总电表不同时间段的单价为0.802元、0.751元，0.721元、0.693元、0.647元不等。 本院认为，关于被告昝凤台是否为本案适格的诉讼主体的问题。被告昝凤台在筹备设立百色市容达汽车销售服务有限公司期间以个人名义与原告签订《场地租赁合同》，以及租赁期满后其与第三人许兵继续使用原告场地及房屋，而百色市容达汽车销售服务有限公司成立后未与原告签订租赁合同的事实，足以说明原告与被告昝凤台及第三人许兵形成事实上的不定期租赁关系。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”的规定，因此，被告昝凤台符合本案适格的诉讼主体资格。被告昝凤台抗辩租赁期满后，其与原告没有签订租赁合同，也没有实际使用场地，不是本案适格的诉讼主体的理由，与事实不符，本院不予采纳。 关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。原告与被告昝凤台之间的租赁期满后，被告昝凤台及第三人许兵仍继续使用原告的场地及房屋至2020年12月31日。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，因此，原告与被告昝凤台之间的原租赁合同继续有效，被告昝凤台及第三人许兵应按双方签订的《场地租赁合同》约定的内容继续履行合同义务。依据双方约定的每年租金为206600元，租金从2019年6月1日起每年递增7%的规定，被告昝凤台及第三人许兵尚欠原告的租金从2019年6月1日计至2020年5月31日为221062元[206600元＋（206600元×7%）]，2020年6月1日计至2020年12月31日的租金为118268元[206600元＋（206600元×7%）÷50%]＋[206600元＋（206600元×7%）÷50%）×7%]，两项共计339330元。被告昝凤台及第三人许兵与原告共同使用一个水表，该水表从2018年6月至2020年12月产生的水费为5441.92元，应由双方平均分担该费用，即被告昝凤台及第三人许兵应承担水费为2720.96元（5441.92元÷50%）；被告昝凤台及第三人许兵另行安装的分电表使用电量截至2020年12月23日为4997度，考虑到总电表不同时间段的单价为0.802元、0.751元，0.721元、0.693元、0.647元不等，以及该分电表的损耗，难以计算出被告昝凤台及第三人许兵的电费，本院酌情判定由被告昝凤台及第三人许兵承担的电费为4000元。第三人许兵抗辩称其与原告达成口头协议，百色市容达汽车销售服务有限公司使用场地减少500平方米及办公室，单价按以前计算，以及2020年10月17日原告与第三人许兵对场地使用费、水电费进行结算，以借款抵扣结清的理由，与事实不相符，理由不充分，本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百三十四条之规定,判决如下： 一、由被告昝凤台及第三人许兵支付原告王贵租金339330元，扣除第三人许兵已付119560元，仍应支付原告王贵租金219770元并支付分期分段相应的违约金10000元（从2019年6月1日起暂计至2021年3月4日，以219770元为基数，按一年期贷款市场报价利率，此后的违约金计至付清租金之日止）； 二、由被告昝凤台及第三人许兵支付原告王贵水费2720.96元，电费4000元，共计6720.96元。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费4862元，减半收取2431元，由被告昝凤台及第三人许兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审判员  李瑞兴 二〇二一年四月二十三日 书记员  杨 利