黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初2101号原告：姜立娟，女，1987年11月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：马小龙，黑龙江东禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李常慧，黑龙江东禹律师事务所律师。被告：哈尔滨市祥业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：张楠，该公司总经理。原告姜立娟与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告姜立娟委托诉讼代理人马小龙、李常慧到庭参加诉讼，被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜立娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为0003813的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》及编号为193××××****的《商品房买卖合同书》；2.判令被告返还原告购房款457354元；3.判令被告支付原告以457354元为基数，自起诉之日起至还清全部欠款时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼利息数额为：自起诉之日2021年1月15日至2021年3月1日利息为3668.36元，按3.85%利率计算，之后的利率以第三项诉讼请求为准。事实和理由：原告因购买哈尔滨恒大时代广场8栋1单元10层1003号房屋，分别于2019年4月10日、2019年4月11日与被告签订了编号为0003813的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》及编号为193××××****的《商品房买卖合同书》，为保障原告的权益，原、被告双方又于2019年4月12日签订《无理由退房协议书》，合同签订后，原告已向被告支付购房款457354元。按照双方签订的《无理由退房协议书》原告享有无理由退房的权利，但原告多次要求退房及返还购房款未果，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院。哈尔滨市祥业房地产开发有限公司未到庭，庭前提交答辩状称,被告不同意原告的诉讼请求。1、原告无权以《无理由退房协议书》主张解除与被告签订的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》以及《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条明确约定了原告购买涉案房屋的付款方式及期限，而实际情况是原告在支付了五期房款后便开始违约付款，原告违约付款一事通过被告为原告出具的收据可以确定，原告也自认其在2020年7月后未再支付房款，而无理由退房协议书第一条约定，原告必须按照认购书和商品房买卖合同约定已履行到期付款义务，在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为……才享有无理由退房权利。原告自2020年7月7日开始违约，原告提起本案诉讼时间为2021年1月15日，在此期间原告都未支付房款，所以原告违约在先，不符合无理由退房的条件。2、原告举示的与孙睿之间的微信聊天记录以及录音都无法核实真伪，且聊天内容和录音内容明显存在误导性言语，其中涉及的时间节点都是原告本人所述，并未经过被告确认。即使孙睿确实为被告置业顾问，聊天内容也仅体现了无法办理房屋撤销备案是原告不符合相关政策原因，与被告无关，原告出示该份证据无法证实被告已经认可其退房申请。3、无理由退房的优惠政策是被告给予客户的一种福利，方便客户在不符合解除合同的条件下享有单方解除权并免于承担违约责任，而无理由退房协议书第二条约定，若客户行使无理由退房权利的，被告仅将其所交纳的楼款本金退还，并没有关于利息的约定。况且原告的违约付款行为已经不符合无理由退房的申请条件，被告没有任何过错，此时原告再向被告主张利息更不应得到支持。综上，本案不存在其他约定解除和法定解除的情形，原告与被告之间的买卖合同应当继续履行，请求法院驳回原告诉请。庭后原告提交补充意见称：首先，我公司仍然坚持原告不符合无理由退房的申请条件；其次，如法院认定双方之间的商品房买卖合同解除条件成就，因原告违约在先，依据合同中违约条款的约定，违约方应当按已付款的50%作为违约金赔偿对方。考虑到原告会请求法院对违约金计算标准予以调整，被告自愿降低违约金的计算标准，按照房屋总价款的10%要求原告支付违约金。案涉房屋总价款994116元，原告应支付违约金99412元。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据，被告未举证、未质证。对原告提交的证据本院认定如下：原告举示的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》，能够证明原、被告签订协议，约定原告购买被告开发建设香坊区香坊东西街42、香坊南北路、香坊东西街10、金山路合围区域8栋1单元10层1003号的房屋，并约定分期付款的时间和金额的事实，本院予以采信。原告举示的收据6张、刷卡小票6张、电子回单1张，能够证明原告分六期向被告支付购房款共计457354元的事实，本院予以采信。原告举示的《无理由退房协议书》，能够证明原、被告于2019年4月12日签订协议，约定原告自签署该协议之日起即享有无理由退房的权利，原告如行使无理由退房权利，在双方办理完毕有关手续后，被告需将原告缴纳的楼款本金全部退还，本院对该份证据予以采信。原告举示的照片1张、原告与被告公司顾问孙睿微信聊天记录2张、现场录音2份（2020年12月23日原告在恒大时代广场售楼处录音），能够证实原告与被告工作人员咨询过撤销联机备案手续的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月10日，原、被告签订了《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》，约定原告自愿认购被告开发的位于哈尔滨恒大时代广场楼盘8幢1单元1003号房屋，房屋建筑面积共84.78平方米，总金额为994116元。原告同意在签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。原告选择分期付款方式向被告支付购房款：原告须于2019年4月16日前支付首期房款39706元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月7日前付清99412元；于2019年10月7日前付清99412元；于2020年1月7日前付清99412元；于2020年4月7日前付清99412元。原告分别于2019年4月7日、2019年4月10日通过POS机刷卡方式向被告支付了定金10000元及首期房款39706元，被告为原告出具了收款专用收据，收据载明“收款内容：首期；金额49706元（含1万定金）”。2019年4月11日，原、被告签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于香坊区香坊东西街42、香坊南北路、香坊东西街10、金山路合围区域8栋1单元10层1003号房屋，并再次确认了原告2020年4月7日以后分期付款的时间及金额；于2020年7月7日前付清99412元；于2020年10月7日前付清149118元；于2021年1月7日前付清198820元；于2021年4月7日前付清剩余房款。2019年4月12日，原、被告签订了《无理由退房协议书》，协议约定：“如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。协议签订后，原告POS机刷卡机手机银行转账方式分别于2019年7月2日、2019年10月7日、2020年1月5日、2020年4月7日、2020年11月9日向被告支付了第二期房款99412元、第三期房款99412元、第四期房款99412元、第五期房款99412元、第六期房款10000元，被告于上述日期分别为原告出具了付款收据。2020年12月，原告与被告工作人员沟通退房事宜，但协商未果。本院认为，原、被告签订的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》、《哈尔滨市商品房买卖合同书》不违反法律强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原告要求解除案涉房屋认购书及商品房买卖合同请求。虽原告违反了无理由退房协议，存在逾期支付房款的违约行为，但根据《中华共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现原告明确表示其已无力支付剩余购房款，无法继续履行合同，在其同意在承担违约责任的基础上，应当允许其解除合同。被告提出原告需支付违约金99412元，原告表示坚持解除合同并同意支付违约金99412元，双方就违约金数额达成一致意见，故对原告要求解除合同及认购书的请求予以支持。关于原告要求被告退还已支付的购房款457354元的请求。本案中，根据原告举示的收款收据及POS机刷卡记录，可以确认原告已支付购房款金额为457354元，合同解除后，被告应向原告返还购房款。原告同意向被告支付违约金99412元，上述违约金应直接在被告应返还的购房款中扣除，故被告还应退还原告购房款357942元（原告已付房款457354元－原告应支付违约金99412元）。关于原告主张被告给付利息的请求。原告举示的《无理由退房协议书》约定：“原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告缴纳的全部本金退还，视为双方权利义务全部履行完毕。”双方未对利息部分作出相关约定，且原告多次逾期支付房款的行为已构成违约，故原告主张被告给付利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告姜立娟与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于2019年4月10日签订的购买位于哈尔滨恒大时代广场楼盘8幢1单元1003号房屋的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购书》（编号0003813）；二、解除原告姜立娟与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于2019年4月11日签订的购买位于哈尔滨市香坊区香坊东西街42、香坊南北路、香坊东西街10、金山路合围区域8栋1单元10层1003号房屋的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号1934764****）；三、被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜立娟返还购房款357942元；四、驳回原告姜立娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4080.15元（原告预交8160元），由哈尔滨市祥业房地产开发有限公司负担3334.57元，姜立娟负担745.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二一年四月二十三日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证证明责任的当事人承担不利的后果。