宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终289号上诉人（原审原告）：金凤萍，女，1971年3月21日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区平罗县。上诉人（原审原告）：夏红川，男，1971年7月3日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区平罗县。共同委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺兴胜，男，1967年8月16日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区平罗县。委托诉讼代理人：和明、田宗福，宁夏和仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地:平罗县。法定代表人：张军，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚学瑾，宁夏鑫源律师事务所律师。上诉人金凤萍、夏红川因与被上诉人贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称星海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金凤萍、夏红川的上诉请求：1.撤销平罗县人民法院（2020）宁0221民初3488号民事判决书；2.改判支持金凤萍、夏红川的原审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费用由贺兴胜、星海房地产公司负担。事实与理由：原审法院认定事实错误，金凤萍、夏红川与贺兴胜、星海房地产公司之间的房屋买卖关系合法成立，贺兴胜、星海房地产公司应当为金凤萍、夏红川办理房屋不动产权属登记。星海房地产公司收取了夏红川的车辆抵顶购房款，视为对合同的加入，应当履行交付房屋的义务。原审法院认定《债权债务和解协议》属于无效合同，系对实现原债权债务的担保错误，应属合法有效的合同关系。案涉房屋的实际所有权人系贺兴胜，星海房地产公司对案涉房屋没有实际所有权，且贺兴胜、星海房地产公司之间签订的《开发工程管理协议》中认可贺兴胜对外处分房屋的权利。原审法院偏袒贺兴胜、星海房地产公司，导致金凤萍、夏红川及其众多债权人的合法权益无法通过诉讼得以救济。贺兴胜辩称，贺兴胜与金凤萍、夏红川之间不存在房屋买卖的法律关系，贺兴胜未欠金凤萍、夏红川的房屋，贺兴胜也无权处分星海房地产公司的涉案房屋，涉案房屋登记在星海房地产公司名下，属于履行不能，原审法院认定《债权债务和解协议》无效正确，贺兴胜未收到《债权债务和解协议》所说的欠款数额，金凤萍、夏红川无证据证明其诉讼主张，一审驳回金凤萍、夏红川的诉讼请求有事实和法律依据，请求驳回金凤萍、夏红川的上诉，维持原判。星海房地产公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，应当维持。夏红川、金凤萍向一审法院提出的诉讼请求：1.贺兴胜、星海房地产公司向夏红川、金凤萍交付××29号楼B幢二单元301号房屋；2.贺兴胜、星海房地产公司履行《债权债务和解协议》，协助夏红川、金凤萍办理××29号楼B幢二单元301号房屋的不动产权属登记；3.贺兴胜、星海房地产公司向夏红川、金凤萍支付因无法支付房屋所产生的违约金40000元；4.诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由贺兴胜、星海房地产公司承担。一审法院认定的事实：夏红川与金凤萍系夫妻关系。2014年9月15日，贺兴胜给夏红川出具收条一张，注明：今收到夏红川××29号楼二单元1102复式楼购房款三十五万元整。2016年1月8日，贺兴胜给夏红川出具收条一张，注明：收到夏红川交来××29号楼B段一单元202购房款肆拾万元整。2018年8月17日，金凤萍与贺兴胜签订《债权债务和解协议》，注明：经双方确认，自本协议签订之日起，贺兴胜尚欠金凤萍借款62万元，贺兴胜同意以××29号楼B段2单元301号房屋抵顶上述欠款，双方还约定了其他事项。另查明，案涉房屋现备案在星海房地产公司名下。夏红川、金凤萍称，《债权债务和解协议》中的房款62万元，其中35万元系贺兴胜欠夏红川的借款，10万元房款由金凤萍支付给仇某某，30万元房款系夏红川用车辆抵顶。贺兴胜对35万元借款及10万元房款均不认可。一审法院认为，夏红川、金凤萍主张贺兴胜、星海房地产公司向其交付案涉房屋并协助办理该案涉房屋的产权登记手续，但通过庭审查明的事实，夏红川、金凤萍与贺兴胜虽然签订了《债权债务和解协议》，但该协议中的部分购房款并没有实际支付。夏红川、金凤萍称，其中35万元系贺兴胜欠夏红川的借款，10万元房款由金凤萍支付给仇某某，30万元房款系夏红川用车辆抵顶。现贺兴胜对双方之间的原债权债务关系有异议，且不认可夏红川、金凤萍提交的《债权债务和解协议》，夏红川、金凤萍提交的证据不能证实其已实际支付了房款。夏红川、金凤萍没有将房款支付给星海房地产公司，星海房地产公司对《债权债务和解协议》也没有追认。夏红川、金凤萍与贺兴胜签订的《债权债务和解协议》系双方在债务结算过程中签订，故认定该《债权债务和解协议》，系对实现原债权债务的担保。但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故夏红川、金凤萍与贺兴胜签订的《债权债务和解协议》系无效合同。故夏红川、金凤萍主张案涉房屋的所有权，要求贺兴胜、星海房地产公司交付房屋并办理涉案房屋不动产权属登记的请求，不符合法律规定，夏红川、金凤萍应以原债权债务关系提起诉讼。庭审中，经向夏红川、金凤萍释明，夏红川、金凤萍不同意变更本案案由和诉讼请求。综上，夏红川、金凤萍的诉讼请求没有事实、理由和有效的证据支持，依法予以驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回金凤萍、夏红川的诉讼请求。案件受理费400元，保全费3620元，共计4020元，由金凤萍、夏红川负担。二审期间，金凤萍、夏红川向本院提交商品房抵押协议一份、讯问笔录两份，商品房抵押协议证实2013年10月23日贺兴胜将××29号楼B段1单元的7套房屋抵顶给星海房地产公司清偿欠付的土地费、配套费等，证实案涉房屋的实际所有权人是贺兴胜，星海房地产公司仅具有收取管理费、税金的权利，虽然案涉房屋登记在星海房地产公司名下，其原因是贺兴胜不具备开发建设房屋的资质，贺兴胜讯问笔录证实其欠付夏红川75万元的事实以及贺兴胜自认××的房屋系其所有，贺兴胜对该房屋有处分权，星海房地产公司承认且授权贺兴胜处分××的房屋。贺兴胜质证对商品房抵押协议的真实性不认可，因为是复印件，该商品房抵押协议内容并没有金凤萍、夏红川提到的所谓建设的29号楼B段，该协议书上没有表明双方对涉案房屋的物权归属，是星海房地产公司与贺兴胜之间的权利义务，与金凤萍、夏红川没有关联性，达不到金凤萍、夏红川的证明目的，不予认可；讯问笔录是复印件，来源于公安机关，公安机关应当在复印件上盖章予以确认，贺兴胜是否对房屋有处分权必须具有现行民法典物权变动的法律确认，与金凤萍、夏红川无关，该两份证据在一审已存在不属于新证据，不应采纳。星海房地产公司质证对商品房抵押协议真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，该证据与金凤萍、夏红川的待证事实没有任何关联，达不到金凤萍、夏红川的证明目的；对讯问笔录真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，该证据不仅达不到金凤萍、夏红川的证明目的，反而能证实金凤萍、夏红川与贺兴胜之间存在债权债务关系，但不存在房屋买卖合同关系；第一次询问笔录第5页第1行载明“夏红川：75万元，这些钱是债务及顶账，我还不上钱，他就让我写了商品房预售合同”，证明贺兴胜不是自愿向夏红川售房，双方未达成房屋买卖的合意。贺兴胜、星海房地产公司二审中均未提交新的证据。本院对金凤萍、夏红川出示的证据分析认为，商品房抵押协议系复印件，金凤萍、夏红川称来源于星海房地产公司房管科，但星海房地产公司未在复印件上盖章确认，贺兴胜不认可，本院不予采信；平罗县公安局讯问贺兴胜的笔录系复印件，金凤萍、夏红川称来源于公安机关，但公安机关未在复印件上盖章确认，贺兴胜不认可，本院不予采信。本院查明的事实同一审法院查明事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。房屋买卖合同系双务合同，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务，而履行合同义务一方对于合同义务是否履行承担举证责任。金凤萍、夏红川主张其已经交付房款，贺兴胜及星海房地产公司均主张未收到过房款，贺兴胜与金凤萍、夏红川对于是否存在借款也各执一词，故金凤萍、夏红川对于支付房款及具体金额未能提供充足证据予以证实，其应当承担举证不能的不利后果，贺兴胜与金凤萍、夏红川签订的《债权债务和解协议》不能证实双方存在房屋买卖合同关系，夏红川、金凤萍应以该协议中反映的原债权债务关系提起诉讼，一审法院经向夏红川、金凤萍释明，夏红川、金凤萍不同意变更本案案由和诉讼请求后，驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人金凤萍、夏红川的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人金凤萍、夏红川负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 马玉兰审判员 薄晓霞二〇二一年四月二十九日书记员 吴学花附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。