宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初1231号原告：宁夏宁阳房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区文翠路56号。法定代表人：贾金贵，该公司执行董事。原告：宁夏宁阳商业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区文萃北路56号。法定代表人：徐安刚，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：边慧、李亮亮，宁夏诚托（西夏）律师事务所律师。被告：高万福，男，1986年5月22日出生，汉族，个体从业人员，住辽宁省大连市。原告宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司与被告高万福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司的共同委托诉讼代理人边慧、李亮亮，被告高万福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令高万福向宁夏宁阳房地产开发有限公司返还租金68310元及逾期滞纳金43630.5元（逾期滞纳金按照合同约定的千分之二标准自2019年11月1日起分段计算，暂计算至2020年11月5日，请求逾期滞纳金支付至全部款项实际付清之日止），暂合计111940.5元；2.判令高万福向宁夏宁阳商业服务有限公司返还物业费155260元及逾期滞纳金73921.5元（逾期滞纳金按照合同约定的千分之二标准自2019年11月1日起分段计算，暂计算至全部款项实际付清之日止），暂计算合计229171.5元，第一项、第二项诉讼请求合计341126元。3.本案诉讼费由高万福承担。事实和理由：2019年10月22日，宁夏宁阳房地产开发有限公司与高万福签订《租赁合同》1份，约定高万福承租宁夏宁阳房地产开发有限公司位于宁阳文化商业广场五层XX号商铺，租赁面积为621平方米，用于经营海鲜大咖饭店，合同约定租赁期为三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止。若承租方未在约定交费时间前足额支付，则按照每日千分之二向承租方支付逾期滞纳金。2020年6月1日，宁夏宁阳房地产开发有限公司将场地全部交接给新百公司并通知了高万福。但高万福至今仍欠付涉案场地2019年11月1日至2020年5月31日期间的房屋租金68310元、物业费155260元，共计223570元。现宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司诉至法院，请求判如所请。高万福辩称，不认可诉讼请求及事实和理由，因为当时生意不好高万福要求退场，但宁夏宁阳房地产开发有限公司让其坚持到新百入场，并承诺减免部分租金和物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司提交的《租赁合同》《补充协议》《海鲜大咖-宁阳广场租赁费明细》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月22日，高万福与宁夏宁阳房地产开发有限公司签订《租赁合同》1份，约定：高万福承租宁夏宁阳房地产开发有限公司位于宁阳文化商业广场五层XX号房屋，租赁面积621平方米，合同期限为三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止。双方约定高万福于2019年11月1日前完成装修，自高万福进场装修起所产生的水费、电费、垃圾清运费、装修期物业费等费用均由高万福自行承担。实际开业日为计租日。房屋租金收费标准为：2019年11月1日至2020年10月31日期间每平方米每月20元，每年总租金149040元。租金支付方式为以合同期第一年第一季度月缴，第一年第二季度季度交费，第一年后半年半年缴费，合同期第二年、第三年半年缴费。除第一期租金外，其余租金均按自然缴费期缴纳。高万福应当在每个缴费期开始的20天前向宁夏宁阳房地产开发有限公司一次性足额支付相应的租金，若高万福未在约定缴费时间前足额缴费或未在收到宁夏宁阳房地产开发有限公司《宁阳广场缴费通知单》后三个工作日内足额缴费的，宁夏宁阳房地产开发有限公司将按照每日千分之二向高万福收取逾期滞纳金。同时约定，出租场地的物业服务由宁夏宁阳商业服务有限公司负责，物业费由高万福直接向其支付，具体物业管理与服务涉及的事项由宁夏宁阳商业服务有限公司与高万福另行签订《物业管理服务协议》（详见附件三）。物业费收费标准为每平方米每月40元，年度物业费合计298080元。物业费支付方式为以合同期第一年第一季度月缴，第一年第二季度季度交费，第一年后半年半年缴费，合同期第二年、第三年半年缴费。高万福应当在每个缴费期开始的20天前向物业公司一次性足额支付相应的物业费。若逾期支付则宁夏宁阳商业服务有限公司按照每日千分之二向高万福收取逾期滞纳金。《租赁合同》附件三为《宁阳广场物业管理服务协议》，由宁夏宁阳商业服务有限公司与高万福签订。2020年4月20日，宁夏宁阳房地产开发有限公司与高万福签订《补充协议》，将《租赁合同》计租日变更为2020年1月2日。宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司、高万福当庭均认可《租赁合同》第一页甲方为“宁夏宁阳商业服务有限公司”系笔误，《租赁合同》甲方应当是宁夏宁阳房地产开发有限公司。且双方均认可《租赁合同》已于2020年5月31日双方协商一致解除。《租赁合同》签订后，高万福至今未支付涉案房屋的租金及物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高万福与宁夏宁阳房地产开发有限公司签订的《租赁合同》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照约定全面履行义务。宁夏宁阳房地产开发有限公司按照约定向高万福交付了涉案房屋，宁夏宁阳商业服务有限公司亦按约提供了物业服务，故高万福应依约支付涉案房屋租金及物业费。《租赁合同》约定，高万福应按照每年度149040元向宁夏宁阳房地产开发有限公司支付租金，因《补充协议》将计租日变更为2020年1月2日，且涉案合同已于2020年5月31日解除，故高万福应向宁夏宁阳房地产开发有限公司支付房屋租金61658元（149040元÷365天×151天）。2020年2月至4月，正值我国新冠肺炎疫情期间，根据相关法律及政策，酌情免除2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金24500元（149040元÷365天×60天）。综上，高万福应向宁夏宁阳房地产开发有限公司支付房屋租金37158元（61658元-24500元）。因《租赁合同》中约定2019年11月1日前高万福应进场装修，且装修期间物业费由高万福支付。同时约定，涉案房屋物业费由高万福向宁夏宁阳商业服务有限公司直接支付。高万福理应按照约定支付自2019年11月1日至2020年5月31日期间的物业费173948元（298080元÷365天×213天）。宁夏宁阳商业服务有限公司自愿减免物业费18630元，故高万福应支付物业费数额为155318元（173948元-18630元）。关于宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司要求高万福支付滞纳金的诉讼请求，因双方在合同中明确约定了逾期支付租金、物业费应当支付滞纳金，该条款实则违约金条款，故本院予以支持。结合本案合同实际履行情况及预期利益等因素，酌情按照欠交租金、物业费金额的5%计算违约金，故高万福应向宁夏宁阳房地产开发有限公司支付租金违约金1858元（37158元×5%）；向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业费违约金7766元（155318元×5%）。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、高万福于本判决生效之日起十日内向宁夏宁阳房地产开发有限公司支付房屋租金37158元、违约金1858元，以上合计39016元；二、高万福于本判决生效之日起十日内向宁夏宁阳商业服务有限公司支付物业费155318元、违约金7766元，以上合计163084元；三、驳回宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6416元，由宁夏宁阳房地产开发有限公司、宁夏宁阳商业服务有限公司负担2615元，高万福负担3801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 琪二〇二一年四月十六日法官助理 刘夕源书记员 王小瑞附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。