广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初30910号原告：东莞市东城资产经营管理有限公司，住所地：东莞市东城街道××××，统一社会信用代码：914××××××××××226X5。法定代表人：卢润洪，该公司经理。委托诉讼代理人：曾彩婵，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。被告：李灿标，男，汉族，1988年7月18日出生，住广东省汕头市潮阳区××××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××××。原告东莞市东城资产经营管理有限公司（以下均简称“东城资产公司”）诉被告李灿标租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑萍适用简易程序，于2020年11月3日、2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告东城资产公司的委托诉讼代理人廖京（仅参加第一次庭审）、曾彩婵（仅参加第二次庭审）、被告李灿标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东城资产公司向本院诉请：1.解除原告与被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》；2.被告立即支付所拖欠的2019年12月1日至2020年10月30日的租金111677元[9883元/月×5个月（2019年12月1日至2020年4月30日）+10377元/月×6个月（2020年5月1日至2020年10月30日）]；3.被告支付违约金33503元（以未付租金111677元的30%计算）；4.被告将案涉租赁物业返还给原告；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年案外人东莞市×××××××××新村社区居民委员会（以下均简称“××新村居委会”）与被告李灿标签订《物业租赁合同》，约定将位于广东省东莞市××××××（××路73、75、77号，面积109.81平方米）的铺位出租给被告。租赁期限从2017年5月1日至2022年4月30日止，共5年。租金按建筑面积每月每平方米90元计算，前三年每月租金为9883元，第四年起每年递增5%，即2017年5月1日至2020年4月30日每月租金为9883元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为10377元，2021年5月1日至2022年4月30日每月租金为10896元。被告应于每月10号前交当月租金及物业管理费。如被告逾期未支付租金，应按每拖欠一日按拖欠金额的2%支付违约金，拖欠超过60日，甲方有权解除合同，保证金不予退还，并要求乙方赔偿其他经济损失。合同签订后，××新村居委会已将案涉物业交付给被告。2018年11月30日，原告与被告及××新村居委会三方签订《补充协议》，约定自2018年11月1日起，出租方由××新村居委会变更为原告，相关权利义务一并由原告承接，2018年11月1日后的租金均由原告收取。然被告自2019年12月起未按约定向原告交付租金，已经严重违反合同约定。经原告多次催告仍不支付租金，严重侵犯原告的合法利益。依照《中华人民共和国合同法》之规定，原告与被告之间成立合法有效的租赁合同关系，双方均应遵守合同之约定，及时履行合同义务。在原告已经按照合同约定交付物业的前提下，被告应遵守合同约定及时足额交付租金，但现经原告多次催告后，被告仍以各种理由迟延支付租金，已经构成了严重违约。因此，根据合同约定及法律规定，原告有权立即解除合同，保证金不予退还，并要求被告立即支付租期内的租金及承担相应的违约金。综上所述，依据我国法律的相关规定，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。关于本案租赁合同的合同效力，请求法院依法认定。被告李灿标辩称：第一，同意解除案涉的租赁合同以及案涉物业租赁合同补充协议。第二，不同意原告的第二项诉讼请求，理由是：2020年3月份被告通过电话的方式告知原告,被告不再租赁此商铺，并于2020年8月21日上交此商铺的钥匙给原告，双方当场交接，同时在2020年10月份被告通过电话及亲自到原告公司进行此案件的协商，因此，被告认为租金只应当计算到2020年3月份。第三，对于合同约定的违约金标准、原告诉请的违约金标准有异议，被告认为过高。第四，2020年3月份，原、被告进行电话沟通时，原告是同意基于疫情的原因给被告减免租金，也有相应的政策，但因该商铺已撤店，所以被告认为原告诉请的租金应当进行减免。经审理查明：2017年6月10日，东莞市×××××××××新村社区居民委员会作为出租方（甲方），被告李灿标作为承租方（乙方），共同签订一份《物业租赁合同》，约定：1.甲方将位于东莞市××××××××路73、75、77号的铺位出租给乙方，面积为109.81平方米；2.租赁期限共5年，从2017年5月1日至2022年4月30日；3.按建筑面积每月每平方米90元计租，2017年5月1日至2020年4月30日每月租金9883元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金10377元，2021年5月1日至2022年4月30日每月租金10896元；4.乙方须于每月10号前交付当月租金及物业管理费；5.双方确认，本合同签订之时，物业已达交付条件，乙方须于2017年5月10日前到物业所在地与甲方办理接收手续，如乙方逾期不办理接收手续，视为已交付；6.乙方同意在本合同签订当日向甲方交纳19766元作为乙方履行合同的保证金，若乙方在承租期间无违约行为，则保证金在合同期满且甲方对物业及其设施的完整性进行清点核查确认无损后，由甲方无息退还给乙方；7.甲方允许该物业用于商业及乙方转租；8.乙方拖欠任一笔租金时间达60日以上的，甲方有权随时终止合同，无偿收回物业，乙方装修无偿转归甲方所有，租赁保证金不予退还，甲方因此终止合同的，乙方应于收到甲方解除合同通知之日立即停止经营，在十日内搬出物业交还甲方并承担由此造成的损失；9.如乙方逾期未向甲方支付租金，每拖欠一日按拖欠金额的2%向甲方支付违约金；10.在合同期内，如乙方提前退租，需提前3个月书面通知甲方并征得同意，但保证金不予退还，装修亦无偿转归甲方所有；等。2018年11月30日，原告作为变更后的出租方（丙方）、东莞市×××××××××新村社区居民委员会作为原出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），共同签订一份《﹤物业租赁合同﹥补充协议》，约定：1.自2018年11月1日起，上述《物业租赁合同》的甲方变更为丙方，该合同的甲方权利义务由丙方承接，2018年11月1日后的租金均由丙方收取；2.自本协议签订之日起15天内，甲方将原先保管的乙方履约保证金19766元转到丙方银行账户；3.变更的内容以本协议的约定为履行依据，除此之外，《物业租赁合同》其他约定均保持不变，乙、丙双方按条款继续履行。原告确认已收取被告保证金19766元未退还。原、被告均确认被告从2019年12月1日没有交租。原、被告于2020年10月29日签订《物业交接确认书》，其中载明被告交还商铺钥匙的时间为2020年8月21日。被告主张其在交还商铺钥匙之前，已于2020年2月26日清空并撤出商铺，并于2020年3月将此事电话通知原告，据此主张租金应当计算至2020年2月。原告主张交还商铺的时间应以交接表为准，确认双方签订交接表之前商铺已经清空，但具体的清空时间不清楚。原、被告均确认被告承租案涉商铺用于经营服装店，对外销售服装。被告主张由于疫情原因亏损严重故清空案涉商铺，原告曾同意减免租金。原告主张其作为集体物业，如承租人按时交租也无其他违约情形，因疫情原因会减半收取2020年2月至5月的租金，但被告未按时交租，不符合租金减免政策。原告主张案涉商铺于80年代建设，但并未提交任何证据予以证明。就案涉商铺是否取得建设工程规划许可证、是否取得规划部门或其他主管部门的批准建设问题，经本院发函，东莞市自然资源局《复函》：案涉商铺没有办理建设工程规划许可证。庭审中，原告明确表示：由于被告已交还案涉商铺，故撤回要求被告返还案涉商铺的诉讼请求；如果案涉《物业租赁合同》及其补充协议被认定无效，将第一项诉讼请求变更为确认原告与被告签订的《物业租赁合同》、《﹤物业租赁合同﹥补充协议》无效；第二项诉讼请求中的租金变更为占有使用费。另查，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省人民政府于2020年1月28日通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定自2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年2月20日发出《关于做好企业复工复产工作的通告》、于2020年3月13日发出《关于做好餐饮服务业疫情防控工作的通告》、于2020年3月25日发出《关于加快恢复我市正常生产生活秩序的通告》、于2020年5月22日发出《关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的通告》。上述事实，有《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》、商铺欠租表、《物业交接确认书》、微信聊天记录、东莞市自然资源局的《复函》以及本案庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告撤回要求被告返还案涉商铺的诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，本院予以准许。案涉商铺没有办理建设工程规划许可证，且原告未提交证据证明案涉商铺的建设时间，亦未提交主管部门批准建设的手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》无效。基于被告已实际使用了案涉商铺的事实，被告应参照约定的租金标准支付占有使用费。被告于2020年8月21日将案涉商铺钥匙交还给原告，原告未提交任何证据证明其收取钥匙后案涉商铺存在无法正常使用的情形、被告亦未提交证据证明此前已向原告交还案涉商铺，故本院认定被告实际使用案涉商铺至2020年8月21日。根据《物业租赁合同》的约定，2017年5月1日至2020年4月30日每月租金9883元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金10377元。但由于被告承租案涉商铺是用于经营销售服装，结合广东省及东莞市的疫情防控措施的时间来看，新冠疫情及疫情防控措施确实对被告2020年2月至5月的营业及营业收入造成严重的影响，本院从本案实际情况出发，根据公平原则，酌定2020年2月至4月的占有使用费调整为4941.5元/月、2020年5月的占有使用费调整为5188.5元。结合被告拖欠2019年12月1日之后的租金、实际使用案涉商铺至2020年8月21日的事实，被告应向原告支付的占有使用费计算为：9883元/月×2个月（2019年12月1日至2020年1月31日）+4941.5元/月×3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）+5188.5元（2020年5月）+10377元/月×2个月21天（2020年6月1日至2020年8月21日）=67796.9元。扣除原告已收取被告的保证金19766元，被告仍需向原告支付占用使用费48030.9元（67796.9元-19766元）。另外，由于案涉《物业租赁合同》、《﹤物业租赁合同﹥补充协议》无效，原告诉请被告支付违约金，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市东城资产经营管理有限公司与被告李灿标之间的《物业租赁合同》、《﹤物业租赁合同﹥补充协议》无效；二、被告李灿标于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市东城资产经营管理有限公司支付占有使用费48030.9元；三、驳回原告东莞市东城资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1601.8元（原告已预交），由原告东莞市东城资产经营管理有限公司负担1071.87元，被告李灿标负担529.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李淑萍二〇二一年四月十六日书记员  袁晓敏谢思颖（代）附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。