山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初3566号原告：车某，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王德欣，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被告：烟台某公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：李某，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：娄守玲，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆波，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。原告车某诉被告烟台某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车某的委托诉讼代理人王德欣，被告烟台某公司的委托诉讼代理人娄守玲、孟庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2020年11月30日期间的逾期交房违约金90000元（按照每月3913元的标准计算23个月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房产一套，被告应在2018年12月30日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》等的商品房交付给原告，然而被告没有依约在到期后将上述房屋予以交付。被告辩称，一、被告不应向原告支付2020年6月5日前的逾期交房违约金。2018年6月1日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，但2016年5月15日原告房屋所在楼宇已通过五方验收，达到补充协议第四条约定的交付条件；2018年4月24日原告所在楼宇通过综合验收。原告购房时涉案房屋是现房，当时多名业主已经收房入住，原告实际上是在多次查验房屋后认为各方面条件都比较满意的情况下才与被告签订购房合同，原告清楚地知道付清房款后可随时收房，不需要被告另行通知其办理收房手续。原告是因为不想交纳物业费所以怠于收房，期间被告曾多次电话通知原告尽快收房，原告一直借故拖延，直至2020年6月5日原告才第一次到被告处验房，期间原告从未提及过逾期交房问题，故2020年6月5日前逾期交房的责任不在被告。二、被告也不应支付2020年6月6日至2020年12月1日的逾期交房违约金。2020年6月5日原告看房时提出涉案房屋存在质量问题并拒绝收房，直到被告解决其所提问题后其才于2020年12月1日收房。原告反馈的问题均不影响涉案房屋的正常使用，按照双方签订的补充协议第四条第9项约定，并不影响房屋的正常交付，原告以此为由拒收房屋没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，原、被告签订编号为开预字第180601100152号《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的xxxxxx小区44号楼1单元502号房，建筑面积251.76㎡，总房款为2450000元，首付款860000元于2018年6月1日前付清，按揭贷款1590000元于2018年8月1日前付清。合同第八条交付期限约定，卖方应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：……4.遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。第九条卖方逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将商品房交付买方使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2.逾期未办理交接手续的，买方仍需按规定交纳物业管理等相关费用。3.由此产生的延期交房责任由买方承担。第十四条卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，卖方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，在交付使用时达到如下使用条件：1.项目按《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设完成；2.房屋建筑工程及市政基础设施符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续齐备；3.供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理；4.前期物业管理落实到位；5.小区内道路畅通，绿化达到规定标准；6.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列第3种方式处理：……3.双方协商解决同意由卖方采取其它方式保证买方正常使用。补充协议第四条房屋交付及使用约定，1.买方应在卖方寄发的《入伙通知书》中规定的交房时间内办理交房手续，并从规定的交房之日起交纳物业管理费。2.买方未在卖方寄发的《入伙通知书》中规定交房时间内办理交房手续导致卖方不能交房的，其一切后果由买方承担。……4.房屋交付使用条件中的“符合本合同约定的商品房交付买方使用”是指该商品房只须经施工方、设计方、勘察方、监理方、建设方共五方责任主体单位共同验收合格即可交付使用。卖方在交付房屋时具备了合同约定的房屋交付条件后，买方不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。……9.本商品房如出现非影响使用安全的质量瑕疵，买方表示理解，并同意此情形不影响房屋的正常交付。同时，买方可以对出现的质量瑕疵要求卖方予以整改或完善，卖方原则上应满足买方的要求，但买方不得以质量瑕疵为由拒收房屋、推迟收房或者拒交质量瑕疵整改期间的物业管理费等。买方对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争执时，以质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由卖方依据《买卖合同》规定承担保修责任。原告于2018年5月9日向被告支付20000元订金，于2018年6月1日支付840000元首付款，剩余1590000元按揭贷款于2018年8月2日支付至被告账户。2020年6月6日，被告向原告开具了2450000元的购房款发票。2020年12月1日，原告签署业主售楼书，接收涉案房屋。另查，涉案房屋所在楼盘于2016年12月12日取得《建设工程竣工规划核实合格证》，于2018年4月24日完成竣工综合验收备案，备案表中记载的竣工验收合格日期为2016年5月15日。被告主张原告购房时涉案房屋是现房,已具备交付条件,原告应该知道随时可以交房，不需要被告再进行通知,所在楼盘已有其他业主收房并入住（提交其他业主的收楼书证实，收房时间为2016年、2017年）；被告也曾多次电话通知原告尽快收房，对该主张未提交证据证实。原告称其主张的违约金计算标准为同时期同地段的房屋租金，数额为3913元/月，若被告不认可，申请进行司法鉴定。被告不认可原告的主张，本院依据原告的申请依法委托烟台天元价格评估有限公司对涉案房屋2019年1月至2020年11月的月平均租金价格进行鉴定。该评估公司于2021年4月21日作出烟天元评报字（2021）第xxx号K2报告书，价格评估结果为2250元。原告为此支付评估费4500元。经质证，原告对报告书的真实性无异议，认为评估的月平均租金价格较低，但没有证据证明；评估费应由被告承担。被告对报告书的真实性无异议，坚持认为不应向原告支付逾期交房违约金，也不同意承担评估费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同第十一条及补充协议第四条约定，房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付并出示合同第八条规定的证明文件，原告应在被告寄发的《入伙通知书》中规定的交房时间内办理交房手续，原告未在规定时间内办理交房手续导致被告不能交房的，后果由原告承担。因此，被告抗辩称原告购买的系现房、不需被告再通知其交房，与前述合同约定不符，理由不成立。被告主张曾多次电话通知原告尽快收房，原告不予认可，被告未提交相应的证据证实，故对该主张不应采信。被告还主张原告2020年6月5日第一次到被告处验房时反馈的问题不影响房屋正常交付，故被告不应承担该日期之后的逾期交房违约责任，对此亦未提交证据证实，该主张亦不应采信。根据合同第八条约定，被告应于2018年12月30日前向原告交付符合条件和约定的房屋，但直到2020年12月1日原告才接收涉案房屋，因此被告应向原告承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定被告应按日向原告支付已付房价款万分之0.2的逾期交房违约金，原告主张该约定数额过低，要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定进行调整，并申请对涉案房屋2019年1月1日至2020年11月30日期间的月平均租金价格进行司法鉴定。经本院依法委托鉴定后，评估机构的价格评估结果为2250元/月。原、被告对该评估结果均未提出实质性异议，本院对该评估结果予以采信。故被告应承担的逾期交房违约金数额为2250元/月×23个月=51750元。原告支付的4500元评估费，由原告负担1912元、被告负担2588元较宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告烟台某公司于本判决生效之日起十日内向原告车某支付逾期交房违约金51750元、评估费2588元；二、驳回原告车某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1025元，由原告车某负担436元、由被告烟台某公司负担589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  栾海宁二〇二一年四月二十八日书记员  李 鑫