广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终537号 上诉人（原审被告）：梁余建，男，1981年7月31日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：钟江涛，广西银正（融水）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州鸿成市场管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市飞鹅路53号新时代商业港高层公寓五层，统一社会信用代码：91450200680130422T。 法定代表人：韦陪成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。 上诉人梁余建因与被上诉人柳州鸿成市场管理有限公司（以下简称为鸿成公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 梁余建上诉请求：一、撤销一审判决第一项及第二项，改判上诉人向被上诉人支付租金35043.94元及逾期违约金（逾期违约金从起诉之日计至付清租金时止，以所欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），驳回被上诉人的其他诉讼请求；二、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决适用《合同法》第八条的规定，认定“应依约履行《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《租赁及管理服务合同》）的合同义务”，是错误的。理由如下：一、一审判决以“合同系各方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定”（《民法总则》第143条的构成要件）认定“《租赁及管理服务合同》合法生效”是错误的。涉案《租赁及管理服务合同》成立未生效，上诉人无需履行该合同约定的义务。《民法总则》第143条的规定，是民事法律行为（合同）所应具备的一般生效要件。但不排除有的情形合同还应具备其他特殊要件才能生效。原则上，合同依法成立的同时即生效，但对合同生效时间法律另有规定或者当事人另有约定的，依照法律规定或者当事人约定。如《民法总则》第158条、《合同法》第45条第1款的规定，该条款为对合同效力附条件或附期限的规定，是合同成立即生效的例外规定。《租赁及管理服务合同》专用条款第15.1条、通用条款第22.10条均约定“本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后（之日起）生效”，该条款为合同效力的附款，依据《民法总则》第158条、《合同法》第45条第1款的规定，该合同为附生效条件的合同。生效条件并未成就，合同虽然成立，但尚未生效。该合同的效力，自始未发生。二、一审判决未认定“2019年8月31日租赁及管理服务关系终止”错误。首先，刘俊作为红星美凯龙商业港分公司的经理，负责对涉案租赁展位的管理及租金、管理费的收取，其作出的关于展位《租赁及管理服务合同》终止的意思表示，代表被上诉人的行为，行为所产生的法律后果，应当由被上诉人承担。其次，《租赁及管理服务合同》终止后，被上诉人不再允许涉案展位使用水、电，并以欠缴费用为由，不让上诉人将经营的家具搬离，至此，2019年8月31日后，涉案展位没有产生水电费。如若《租赁及管理服务合同》未终止，继续营业的话，涉案两个展位必定产生水、电费。根据这一日常生活经验法则，结合上诉人与刘俊达成终止合同的合意，证明双方租赁及管理服务关系于2019年8月31日已经终止。第三、由于《租赁及管理服务合同》并未生效，应视为上诉人与被上诉人对租赁没有约定期限，双方形成不定期租赁，作为承租人及委托人，依据《合同法》第232条及410条的规定，即使被上诉人不同意，上诉人也有权解除租赁及管理服务关系，不受《租赁及管理服务合同》条款的约束，解除租赁即管理服务关系无需提前通知红星美凯龙商业港分公司，无需付清有关费用和支付约定的违约金。 鸿成公司辩称，一审判决正确，应当维持。1.案涉的D8061、D8062、D8017、D8018这四个展位的《租赁及管理服务合同》已经生效，首先租赁合同是双方的真实意思表示，且上诉人梁余建本人也已经在租赁合同上签名，被上诉人也在租赁合同上盖章予以确认，且这四个展位的租赁合同也已经实际履行，因此租赁合同已经生效。2.上诉人没有按照合同中第13.2条、第13.3条约定办理撤场手续并将展位交给被上诉人，一审已经查明展位还留着上诉人的物品，该展位在租赁期间仍然是由上诉人占有使用，根据双方租赁合同及相关法律规定，上诉人应该支付相应的租金和管理费。 鸿成公司向一审法院起诉请求：1.判决梁余建向鸿成公司支付租金191925元、空调费17747.83元、市场推广费1844.86元；2.判决梁余建向鸿成公司支付因逾期支付租金的违约金至付清本金之日止（该违约金的计算方式详见诉状的附表，其中暂计算至2020年8月1日的违约金为46369.95元）；3.判令本案的诉讼费用由梁余建承担。 一审法院认定事实：2019年5月13日，鸿成公司（出租方）、梁余建（承租方）以及案外的红星美凯龙商业港分公司（管理方）共同签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定鸿成公司将位于柳州市柳南区的Ｄ8017、Ｄ8018两个展位（合计计租面积289.89平方米）出租给梁余建用于经营皇朝品牌的澳美适系列家居产品，其中在该份合同的第一部分专用条款的第3条约定：“3.1承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向红星美凯龙支付管理费（红星美凯龙就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。......3.2.1租金单价按以下方式执行：起始日期为2019年4月1日，截至日期为2020年3月31日，租金单价为57.67元／平方米／月。......3.3出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费。......3.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费。......”；第4条约定：“4.1租赁期和服务期限均自2019年4月1日起至2020年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二交接清单。4.2租金和市场推广费的起算时间为2019年4月1日，管理费的起算时间为2019年4月1日。4.3租金、市场推广费和管理费的付款周期均为叁个月。......”；第7条约定：“7.1承租方应支付电费、空调费。承租方承担的电费包括自用电及公区损耗两部分：自用电部分电费＝广西柳州市物价部门指导价×自用电量；工区损耗部分费用＝广西柳州市物价部门指导价×自用电量×公区损耗系数1.22。其中，广西柳州市物价部门指导价为0.7215元／度。空调费单价为0.3元／平方米／天，承租方按以下第2种方式支付：......（2）承租方向出租方支付电费、空调费。出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务（含空调设备维护等），承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费。电费和空调费由红星美凯龙代为收取。......”；第13条约定：“13.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖红星美凯龙公章后生效。13.2承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。13.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前壹个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。13.4除第13.3条约定情形外，其他有关合同的解除和终止的事项，由三方根据合同通用条款以及附件相关约定执行”；第14条约定：“14.1本合同履行过程中发生争议，各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼”；第16条约定：“16.1本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力”；在该份合同的第二部分通用条款的第19条约定：“违约责任：19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业服务费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。......19.6承租方存在何违约情形的，红星美凯龙为确保承租方履约能力，有权要求其停止销售展位内摆样商品，不向其开具商品出门单，不允许承租方将展位内商品撤离商场。......19.8本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、物业服务费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。......19.11红星美凯龙因承租方违约解除合同、责令承租方停业整顿、或承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施”；第22条约定：“......22.6合同的专用条款、通用条款、合同附件三个部分是租赁合同共同组成部分，不可分割，对各方均具有法律约束力。......22.7各方在签署本合同同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。......22.10本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章之日起生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力”。在合同签订后，鸿成公司依约将上述案涉的两个展位交付给了梁余建经营使用。鸿成公司以梁余建在合同履行的过程中未依约足额交付租金为由诉至该院，并提出以上之诉讼请求。 另查明，由于受新冠肺炎疫情的影响，上述案涉的两个展位所在的新时代商业港红星美凯龙家居商场在2020年2月4日至2020年2月29日期间为暂停营业。梁余建在2019年5月至2019年11月期间已经向管理方红星美凯龙商业港分公司支付的款项金额合计为120487.79元（因鸿成公司在庭审质证中表示对于梁余建提交的证据9，即缴费明细的照片打印件之真实性无异议，故该院对该份证据予以采信）。本案双方在庭审中一致确认梁余建上述支付的款项除为交付上述案涉的两个展位的租金、管理费之外还为交付他案中涉及梁余建使用其他展位的租金、管理费，但本案双方对此并未能就区分交付具体展位的租金、管理费达成一致的意见。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，鸿成公司、梁余建以及作为管理方的红星美凯龙商业港分公司共同签订上述的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系其各方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法生效，受法律保护，缔约各方均应依约履行各自所负的合同义务。对于梁余建以该份合同在落款处未有鸿成公司、红星美凯龙商业港分公司的法定代表人（负责人）或授权代表签字为由而认为该份合同尚未达到约定的生效条件，并据此提出该份合同尚未生效之抗辩，该院认为虽然鸿成公司、红星美凯龙商业港分公司在缔约时未有其法定代表人（负责人）或授权代表一并在合同上签字，但由于该份合同上已经加盖有作为缔约主体的鸿成公司、红星美凯龙商业港分公司的印章，其该盖章行为足以说明鸿成公司、红星美凯龙商业港分公司缔约的真实意思表示，并且鸿成公司、红星美凯龙商业港分公司在缔约后亦均未有对该份合同的签约行为、合同效力等有提出任何的异议，现鸿成公司在本案以及红星美凯龙商业港分公司在他案中亦均有提交了该份合同作为其证据使用，由此说明鸿成公司、红星美凯龙商业港分公司均认可该份合同，故梁余建的上述辩解于法无据，该院不予采信。 关于要求支付租金之诉请。根据庭审查明，鸿成公司在合同签订后已经依约将上述案涉的两个展位交付给了梁余建经营使用，故根据上述合同的第一部分专用条款的第3条之约定，梁余建在约定的租赁期间，即自2019年4月1日起至2020年3月31日止（合计12个月）应向鸿成公司支付租金的总额为200615.48元（57.67元/平方米/月×289.89平方米×12个月）。由于根据庭审查明，梁余建在2019年5月至2019年11月期间已经向管理方红星美凯龙商业港分公司（根据上述合同的第一部分专用条款的第3条之约定，红星美凯龙商业港分公司可以代鸿成公司向梁余建收取展位租金）支付的款项金额合计为120487.79元，本案双方在庭审中一致确认梁余建该支付的款项除为交付上述案涉的两个展位的租金、管理费之外还为交付他案中涉及梁余建使用其他展位的租金、管理费，但本案双方对此并未能就区分交付具体展位的租金、管理费达成一致的意见，并且结合本案及他案所涉及展位的租金、管理费现均已到期且相应合同约定到期的时间均相同之事实，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先冲抵已经到期的债务；几项债务均到期的，优先冲抵对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务，负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，该院按比例确定梁余建已支付上述120487.79元中的28219.48元用于抵充本案的租金，由此鸿成公司在本案中应获支持的租金为172396元（200615.48元－28219.48元）。但又由于根据庭审查明，受新冠肺炎疫情的影响，上述案涉的两个展位所在的新时代商业港红星美凯龙家居商场在2020年2月4日至2020年2月29日期间为暂停营业，该院认为结合柳州市在新冠肺炎疫情期间对于疫情防控工作的相关规定以及本案的实际情况，并兼顾公平原则，故对梁余建应当给予减免该暂停业期间合计26天的租金，即14488.9元[（57.67元/平方米/月×289.89平方米÷30天）×26天]。综上，该院对鸿成公司在本案中诉请梁余建支付的租金支持为157907.1元（172396元－14488.9元）。对于梁余建提出本案双方的租赁合同关系实际在2019年8月31日已经终止之辩解，该院认为根据上述合同的第一部分专用条款的第13条“......13.2承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。13.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前壹个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。......”之约定，梁余建提前解除合同与搬离展位应当按照以上的约定提前通知红星美凯龙商业港分公司，并且依约付清了有关的费用和支付了约定的违约金，但梁余建却未有履行该义务，故梁余建仅凭其与未经红星美凯龙商业港分公司出具专门的书面授权书授权的工作人员之间的短信聊天记录、微信聊天记录不能证实红星美凯龙商业港分公司有同意梁余建于2019年8月31日提前解除合同与搬离展位，另外梁余建亦无充分的证据可以证实其在2019年8月31日已经将上述案涉的两个展位退还给了鸿成公司，而经庭审查明该案涉的两个展位至今仍然存放有梁余建的货物，由此梁余建的上述辩解没有依据，该院不予采信。 关于要求支付空调费之诉请。根据上述合同的第一部分专用条款的第7条中关于“出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务（含空调设备维护等），承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费”之内容的约定，并结合鸿成公司在庭审中确认其在租赁期间并非每天均有提供空调服务之事实，该院认为由于鸿成公司在本案中并未能举证证实其提供空调服务的具体时间，致使无法核算梁余建应支付空调费的具体金额，故该举证不能的法律后果应由鸿成公司承担。综上，鸿成公司在本案中诉请梁余建支付空调费17747.83元证据不足，该院不予支持。 关于要求支付市场推广费之诉请。鸿成公司在庭审中明确其诉请梁余建支付金额为1844.86元的市场推广费系发生于2018年12月。该院认为，由于鸿成公司诉请的该市场推广费是发生在上述合同签订之前，故该项费用不能适用上述合同之约定。而在鸿成公司举证的《柳州红星美凯龙12.30工会会员专享红利大促活动协议书》中虽然有“活动费：按照单店月租金的10%收取，必须在12月25日前缴齐，否则视为自动放弃补贴”之内容的约定，但由于鸿成公司对此并未能举证证实梁余建在2018年12月所应支付月租金的金额，致使无法核算梁余建应支付市场推广费的具体金额，故该举证不能的法律后果应由鸿成公司承担。综上，鸿成公司在本案中诉请梁余建支付市场推广费1844.86元证据不足，该院不予支持。 关于要求支付因逾期支付租金的违约金之诉请。根据上述合同的第二部分通用条款的第19条中关于“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业服务费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”之内容的约定，故鸿成公司诉请将逾期支付租金所应计算违约金的利率调整为按照月利率2%计算于法有据，该院予以支持。如上所述，梁余建未能依约按期向鸿成公司支付租金，故梁余建该行为已构成违约，其为此应当向鸿成公司支付相应的违约金。综上，根据上述合同的第一部分专用条款的第3条、第4条之约定，并结合本案查明的事实，该院对鸿成公司诉请梁余建支付的违约金支持为：（1）第一期租金的违约金：以梁余建尚欠的第一期租金21934.39元（50153.87元－28219.48元）为基数，按照月利率2%，自逾期支付第一期租金之日，即2019年5月14日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为6419.46元；（2）第二期租金的违约金：以梁余建尚欠的第二期租金50153.87元为基数，按照月利率2%，自逾期支付第二期租金之日，即2019年6月2日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为14043.08元；（3）第三期租金的违约金：以梁余建尚欠的第三期租金50153.87元为基数，按照月利率2%，自逾期支付第三期租金之日，即2019年9月2日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为11033.85元；（4）第四期租金的违约金：以梁余建尚欠的第四期租金35664.97元（合同约定应付的租金50153.87元－因新冠肺炎疫情暂停业减免的租金14488.9元）为基数，按照月利率2%，自逾期支付第四期租金之日，即2019年12月2日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为5706.4元，由此暂计算至2020年8月1日应予支持的以上违约金合计为37202.79元，2020年8月1日之后的违约金应以梁余建尚欠的上述合计租金157907.1元为基数，按照月利率2%，继续计算至该租金付清之日止。 一审法院判决：一、梁余建向鸿成公司支付租金人民币157907.1元；二、梁余建向鸿成公司支付因逾期支付租金的违约金人民币37202.79元（该违约金暂计算至2020年8月1日，之后的违约金以梁余建尚欠的上述租金人民币157907.1元为基数，按照月利率2%，继续计算至该租金付清之日止）；三、驳回鸿成公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2584元（鸿成公司已按减半预交），诉讼保全费1809元（鸿成公司已预交），以上合计4393元，由鸿成公司负担1069元，梁余建负担3324元并迳付给鸿成公司。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，梁余建案涉展位租赁合同为上一年租赁合同到期后续签而来，至本案《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》续签时合同所约定的展位已经系在由梁余建租赁使用的过程中。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.案涉合同是否生效？2.案涉租金、违约金是否应当交纳？ 本案中，红星美凯龙商业港分公司、梁余建以及作为出租方的鸿成公司共同签订上述的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系其各方平等协商的合意，为各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法生效，受法律保护。另外，虽然案涉《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定“本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后（之日起）生效”,但梁余建本案所租赁使用的展位,为其历年持续租赁而来，合同各方对已经实际履行的租赁关系并无异议。各方上述履行合同的习惯可以反映,在合同实际履行过程中对于合同生效方式为经签约单位盖章各方并不持异议。故上诉人梁余建关于双方间合同未生效的上诉意见与本案事实及证据情况不符，本院对此不予采纳。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，管理人红星美凯龙商业港分公司、承租人梁余建以及作为出租人的鸿成公司共同签订上述的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，缔约各方均应依约履行各自所负的合同义务。至于梁余建认为2019年8月31日后的租金无须支付问题。根据上述合同13.2条约定，承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。13.3条约定在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前壹个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。梁余建证据不足以证明其已经按照上述约定履行了相关义务，且梁余建亦无充分的证据可以证实其在2019年8月31日已经将上述案涉的两个展位退还给了鸿成公司，故梁余建的上述意见本院难以采纳。由此，一审判决根据双方合同之约定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，考虑了柳州市在新冠肺炎疫情期间对于疫情防控工作的相关规定以及本案的实际情况，并兼顾公平原则，判决梁余建向鸿成公司支付相应租金及因逾期支付上述费用的违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，梁余建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3501.32元，由上诉人梁余建负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年四月十三日 书记员 覃 溪