辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2663号原告：孙雪，女，1990年7月21日出生，汉族，沈阳奉天堂大药房连锁有限公司采购部经理，住址沈阳市沈河区。被告：付丽颖，女，1953年3月9日出生，蒙古族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：傅丽娟，系付丽颖姐姐，1951年6月25日出生，蒙古族，住址沈阳市皇姑区。原告孙雪与被告付丽颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙雪，被告付丽颖及其委托诉讼代理人傅丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告定金20,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月22日原告与被告签订《房产买卖合同》，约定：被告将坐落于沈阳市沈河区，面积81.27平方米的房屋出卖给原告，总价款710,000元，原告方购买此房商业贷款，因原告个人原因银行贷款不批，甲乙双方都不算违约。后原告办理贷款未获批准，原告与被告协商退回定金，被告拒不退还，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告付丽颖辩称，一、我与孙雪（合同中乙方）于2020年4月22日签订房屋买卖合同，根据房产买卖合同第六条第一款内容，甲、乙双方合同签订后，若乙方违约，所交购房定金不退，归甲方所有。本案中，孙雪在房屋买卖过程中恶意拖延交易时间，影响房屋买卖交易过程。根据民法典587条规定，给付定金的一方不履行或者履行不符合约定，致使不能实现合目的的，无权请求返还定金。孙需以购房需向银行贷款为由故意拖延买房时间，令房屋买卖错过了最佳的交易时期。孙雪的信用失信记录和故意拖延交付购房款的行为是无法交易的主要原因，令合同履约没有达到目的。我认为定金的作用就是具有法律约束力的，如果没有定金的约束就没有保障，房屋买卖市场将会造成混乱，由于孙雪违约在先，因此定金不应退回，请求法院考虑本案的实际情况，驳回孙雪的全部无端诉讼请求。二、合同履行期间，我多次配合孙雪办理贷款，充分表现出我出售房屋的诚意，可是由于孙雪个人原因不达标还故意把房屋交易的时间一拖再拖，从2020年4月22日到7月末才由中介方通知我取回相关手续房证、契证。在孙雪漫长的办理贷款过程中，故意拖延导致我这么长的时间无法进行与其他买家的交易，孙雪的行为严重侵犯了我的利益。根据《民法》506条规定：因故意或者重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效，所以请求法院认定该房产买卖合同中第十一条的免责条款无效。三、孙雪不因自己的侵害行为惭愧，还企图要定金，通过上门要钱和找警察还有在小区每个电线杆上张贴对我诋毁诽谤告示（小区物业视频和实物组片）为手段对我进行人身攻击。法治社会孙雪如此猖狂，藐视法律的存在，侵犯我的合法权益，所以本人向本庭提出申请，根据民法典第995条规定：人格权受到侵害的，受害人有权依本法和其他法律的规定，令孙雪承担民事责任，停止侵害，排除妨碍，消除危险，消除影响，恢复名誉，赔礼道歉并承担为此造成的损失并给予赔偿。综上，通过本次房屋买卖过程，作为本案的受害者，请求人民法院秉公审理，还我清白，以正民风，驳回孙雪对我的全部无端诉讼，并认定免责条款无效要求孙雪对我停止侵害，赔礼道歉，承担给我造成的相关损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月22日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方）签订《房产买卖合同》一份，该合同为房屋中介制作的制式合同，合同约定甲方自愿将位于沈阳市沈河区，建筑面积81.27平方米的房屋出卖给乙方，价格710,000元，本合同签订当日乙方支付甲方20,000元为购房定金，即为购房首付款，剩余房款采用分期付款，由甲乙双方约定日期去房产交易中心办理权属变更后，乙方交付甲方购买此房屋的第二次房款200,000元，银行贷款额为余房款490,000元，由银行采用直接银行转账形式支付甲方。此合同签订之后，甲乙双方任何一方不得中途毁约，若乙方违约，所交购房定金不退，归甲方所有，若甲方违约，甲方应向乙方支付定金的双倍作为违约金。合同第十一条“其他约定”手写约定如下内容：甲乙双方商定乙方购买此房作商业贷款490,000元，剩余房款过户当天付给甲方，过户费用由乙方负责，甲方收到总房款后15天内给乙方腾出此房，结清各种费用。甲方室内固定物品不动，甲乙双方商定如乙方由个人原因银行贷款不批，甲乙双方都不算违约，三方免责，甲方定金退还给乙方，甲方把房证拿走，甲乙双方商定于2020年5月30日前贷款批不下来，三方免责。合同签订当日，原告向被告交纳了定金20,000元，被告在房屋买卖合同背面收条上签字，内容是收到孙雪购房定金20,000元。合同签订后，原告开始联系银行办理贷款手续，因其个人原因，两家银行均未审批通过，原告要求被告退还定金未果，起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案双方合同签订时间为民法典施行之前，双方因为履行合同发生争议亦在民法典施行之前，故本案双方之间的纠纷应适用《中华人民共和国合同法》相关规定，而不应适用民法典。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原被告签订的房屋买卖合同为中介方提供的制式合同，既有格式条款，亦有手写条款，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。原被告签订的房屋买卖合同中违约责任的格式条款约定“若乙方违约，所交购房定金不退，归甲方所有”，第十一条手写条款约定“如乙方由个人原因银行贷款不批，甲乙双方都不算违约，三方免责，甲方定金退还给乙方，甲方把房证拿走”，上述条款对定金的返还约定不一致，根据上述法律规定，应当采用合同第十一条手写条款的约定，根据该条约定，在双方房屋买卖合同签订后，原告因个人原因银行贷款未获批准，双方均不算违约，被告应当将收取的原告定金返还给原告，故原告诉请被告返还定金，本院予以支持。关于被告辩称的《民法典》第五百零六条，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效的问题。《中华人民共和国民法典》第五百零六条规定：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。根据该条的规定，应为如果合同中约定了因故意或者重大过失造成对方财产损失，而己方免责的条款无效，而并非如被告理解，如果一方因故意或者重大过失造成对方财产损失的，合同中的免责条款就无效，故被告该项抗辩，本院不予采信。关于被告提出的原告侵犯其合法权益的问题，本案审理的是原被告之间的房屋买卖合同法律关系，而被告主张的原告侵犯其合法权益为侵权法律关系，与本案不属同一法律关系，本案不予合并审理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：被告付丽颖于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告孙雪购房定金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告付丽颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 祝仰宝二〇二一年四月六日法官助理 王艳艳书 记 员 王星星