贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终303号 上诉人（原审被告）：崔亚军，男，1989年10月2日出生，汉族，住贵州省沿河土家族自治县。 被上诉人（原审原告）：文某1，男，2009年11月20日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。 法定代理人：文某2，男，1982年1月24日出生，土家族，户籍住址贵州省沿河土家族自治县，现住沿河土家族自治县，系文某1之父。 原审被告：余汇源，女，1980年5月19日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县，系文某1之母。 文某1与崔亚军、余汇源物权保护纠纷一案，贵州省沿河土家族自治县人民法院作出（2020）黔0627民初589号民事判决，崔亚军不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔亚军上诉请求：1、撤销（2020）黔0627民初589号民事判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费由文某1承担。事实及理由：1、本案没有证据证明崔亚军与余汇源有恶意串通行为，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定认定合同无效，属于法律适用错误；2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，余汇源的无权处分行为，并不影响崔亚军与余汇源签订《商品房买卖合同》的效力；3、余汇源对案涉房屋享有所有权，崔亚军基于与余汇源签订的《房屋买卖合同》对于该房屋属合法占有。一审法院认定事实和适用法律错误，应予改判。 文某1二审中答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 余汇源二审中陈述：案外人夏桂霞多次逼我还债，她与崔亚军拿事先准备好的房屋买卖合同叫我签字。崔亚军对我进行威胁，并要求我在2017年12月31日前完成过户手续。 文某1向一审法院提出诉请求：1、判决崔亚军对文某1与余汇源共同所有的位于沿河土家族自治县房屋停止侵占并搬出该房；2、判决崔亚军承担诉讼费；3、判决崔亚军与余汇源签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定的事实：2009年3月16日，文某1之父文某2与余汇源在沿河土家族自治县登记结婚，2009年11月20日生育儿子文某1。2010年10月5日，余汇源支付沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司购房定金500元，后分别于2010年1月3日支付购房款9000元，2011年12月9日支付购房款9500元、50000元，2012年8月25日支付购房款20094元，合计支付购房款89094元。2012年9月3日，余汇源（买受人）与沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号012102），余汇源以总价296094元（单价每平方米3045.61元）购买乌江明珠花园小区第1幢21层2号房屋（建筑面积113.97平方米、套内建筑面积97.22平方米），约定首期房款89094元（已如前所述由余汇源支付），余款20.7万元以公积金贷款支付。2012年12月3日，余汇源（借款人）与沿河土家族自治县农村信用合作联社信贷经营部（贷款人）签订个人借款合同、抵押合同，余汇源、文某2向沿河土家族自治县农村信用合作联社信贷经营部借款20.7万元用于购买乌江明珠花园小区第1幢21层2号房屋并以该房屋抵押，于2014年1月11日办理房屋所有权登记，后于2014年1月19日办理抵押登记，抵押权人为沿河土家族自治县农村信用合作联社。2016年5月27日，余汇源与文某2经沿河土家族自治县人民法院调解离婚并作出（2016）黔0627民初722号民事调解书，载明“五、沿河土家族自治县和平镇河东新区乌江明珠1号楼21楼2号房屋一套，由余汇源与小孩文某1共同所有”。2017年1月17日，余汇源（甲方）与崔亚军（乙方）签订房屋买卖合同，崔亚军以20万元向余汇源购买乌江明珠1号楼21楼2号房屋，余汇源将该房屋转让给崔亚军未得到抵押权人的同意。2017年3月23日，文某2向沿河土家族自治县人民法院起诉请求判令文某1由文某2抚养，余汇源经公告送达未到庭，沿河土家族自治县人民法院于2017年10月19日作出（2017）黔0627民初510号民事判决书，判决文某1由文某2抚养。2018年5月4日，铜仁市住房公积金管理中心诉至沿河土家族自治县人民法院要求余汇源、文某2偿还贷款本金171452.09元，余汇源经公告送达未到庭，沿河土家族自治县人民法院于2019年3月15日作出（2018）黔0627民初988号民事判决书，判决由余汇源、文某2于判决生效之日起30日内偿还铜仁市住房公积金管理中心贷款本金171452.09元，该房产所欠的按揭贷款至今尚未得到清偿。 一审法院对文某1提交的（2016）黔0627民初722号民事调解书、（2017）黔0627民初510号民事判决书、户口簿复印件、个人信用报告、结婚证复印件、商品房买卖合同、备案登记表、抵押贷款合同、（2018）黔0627民初988号民事判决书，崔亚军提交的崔亚军与余汇源签订的房屋买卖合同、商品房买卖合同、余汇源购房的收据13张，以及一审法院依职权调取的案涉房屋所有权登记申请表、沿房权证和平镇字第××号所有权证、沿房他证和平镇字第××号房屋他项权利登记（载明权利人为沿河土家族自治县农村信用合作社、房屋所有权人余汇源、房屋所有权证号20140151、登记时间2014-01-19、抵押期限2013-01-23至2033-01-23）等证据进行了举证质证，经综合认证后采纳了其中部分证据用以认定本案事实。 一审法院认为，确定余汇源与文某2离婚的（2016）黔0627民初722号民事调解书载明“五、沿河土家族自治县和平镇河东新区乌江明珠1号楼21楼2号房屋一套，由余汇源与文某1共同所有”，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，案涉房屋应属于余汇源与文某1共有。 监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本案中，余汇源作为文某1的监护人，在未征询文某1意见及未得到另一监护人文某2同意的情况下，擅自将文某1与其共有的案涉房屋出售给崔亚军，侵犯了文某1合法权益。余汇源与崔亚军签订的房屋买卖合同应属无效合同。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条、第三十五条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认崔亚军与余汇源于二〇一七年一月十七日签订的《房屋买卖合同》无效；二、崔亚军于判决生效之日起三十日内搬出文某1与余汇源共同所有的位于沿河土家族自治县房屋；三、驳回文某1的其他诉讼请求。案件受理费30元，由文某1承担10元，崔亚军承担10元，余汇源承担10元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、崔亚军与余汇源签订《商品房买卖合同》是否有效；二、本案是否应适用2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。 关于焦点一，二审查明，余汇源作为文某1的监护人之一，未正确行使监护权，未征得文某1的另一监护人文某2的同意，以明显低价与崔亚军签订《商品房买卖合同》处分余汇源与文某1共有的位于沿河土家族自治县房屋，损害了文某1的利益。余汇源与崔亚军的行为实属恶意串通。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，认定前述《商品房买卖合同》无效，适用法律正确。 关于焦点二，经审理认为，2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，文某1并非以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已经被最高人民法院于2020年12月23日修正，修正后的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用；本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释”。据此，本案不适用2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。 综上所述，崔亚军所持上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30元，由崔亚军负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 俊 审判员 代静云 审判员 罗依婷 二〇二一年四月二十五日 法官助理向俊 书记员杨露