江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1031号上诉人（原审原告）：陶尚会，男，汉族，住江苏省灌南县百禄镇大新村三组209号委托诉讼代理人：王廷军，江苏灌江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨学华，男，汉族，住江苏省响水县响水镇南园居委会六组47号。被上诉人（原审被告）：刘士萍，女，汉族，住江苏省响水县响水镇南园居委会六组47号。被上诉人（原审被告）：连云港市恒裕房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县田楼镇长茂街法定代表人：吴伟伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪明山，该公司员工。委托诉讼代理人：李克才，江苏大视宇律师事务所律师。上诉人陶尚会因与被上诉人杨学华、刘士萍、连云港市恒裕房地产开发有限公司（以下简称恒裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院(2020)苏0724民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月02日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陶尚会上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实部分不清。2018年1月1日，上诉人陶尚会和被上诉入杨学华签定锦茂浴室出租协议，租期至2024年12月31日。上诉人以其子陶佳辉名义变更办理营业执照，一直经营至今。2019年10月24日，被上诉恒裕公司通过拍卖程序，从中国农业银行股份有限公司灌南县支行获取灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区40-0-101、40-0-103室房屋产权。在此之前，抵押权人系中国农业银行股份有限公司灌南县支行（以下简称农行灌南支行），抵押人系被上诉人杨学华、刘士萍。且被上诉人杨学华、刘士萍具有独立、排他的使用权，即使农行灌南支行为实现抵押权而取得涉案房屋的所有权，同样不能破除上诉人陶尚会与被上诉人杨学华租赁关系。而被上诉人恒裕公司与被上诉人杨学华、刘士萍不存在抵押担保关系，恒裕公司取得产权时已是第三手。基于二手所有权人农行灌南支行不能破除涉案房屋上的租赁关系，同样也适用于被上诉人恒裕公司。二、一审适用法律有误。本案系租赁合同纠纷，应适用特别法，即原合同法关于租赁合同的相关法律规定。原物权法关于物权担保的相关法律规定，只适用基于物权变动所产生的法律关系。根据民法典第725条“所有权变动不破租赁”之规定也应适用本案。被上诉人杨学华、刘士萍答辩称：同一审意见。租赁合同是真实的。被上诉人恒裕公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。陶尚会向一审法院起诉请求：1.杨学华、刘士萍、恒裕公司继续向陶尚会履行《锦茂浴室出租协议》；2.陶尚会按毛坯房的租金标准向恒裕公司支付灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区42#-0-101、40#-0-103租金（4000元年）；3.杨学华、刘士萍、恒裕公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月20日，杨学华、刘士萍与中国农业银行灌南支行针对涉案房屋签订《个人担保借款合同》，约定借款金额1910000元，用包括涉案房屋在内的三套房屋进行了抵押担保，并办理了抵押登记手续。2018年1月1日，陶尚会、杨学华签订了《锦茂浴室出租协议》，约定：陶尚会（乙方）自愿承租杨学华（甲方）位于田楼镇锦城花园正在经营中的锦茂浴室。房号为锦地花园40#-6-103、42#-0-101、42#-0-102、40#-0-101、40#-0-10。租赁期限：2018年1月1日至2024年12月31日；租赁价格及支付方式为40万/年，按月支付，在每月5日前乙方必须将租金以现金方式支付或打入甲方指定卡号。每年1、2月份支付10万/月，其他每月2万元。租赁范围：现有浴室场所所有设备及物资，具体以交接清单为准。…”，后陶尚会用其子陶佳辉名义变更办理营业执照，一直经营至今。2018年8月21日，在一审法院审理的（2018）苏0724民初3986号民事判决中，对农行灌南支行与杨学华、刘士萍、恒裕公司金融借款合同纠纷一案作出判决：“一、杨学华、刘士萍于本判决生效之日起十日内共同偿还农行灌南支行剩余借款本金1272041.69元、利息24190.55元、逾期利息、复利；二、如杨学华、刘士萍未在本判决确定的期限内给付上述款项，农行灌南支行对灌南县×楼镇××××道××××花园小区××＃××××××＃××××××＃××××××室房屋折价、变卖或拍卖所得的价款在前述第一项款项范围内优先受偿；三、恒裕公司对上述债务在上述抵押物不能优先受偿范围内承担连带给付责任”。根据农行灌南支行的申请，一审法院于2018年11月12日立案强制执行，2018年12月24日，农行灌南支行撤回申请。2019年3月12日，该案恢复执行，一审法院依法对锦城花园小区42#-0-101、40#-0-103房屋予以查封。该案执行过程中，一审法院依法拍卖锦城花园小区42#-0-101、40#-0-103室房屋，恒裕公司依法通过拍卖手续购买了该房产，并于2019年11月26日办理了涉案房产的不动产权属登记。本案审理中，陶尚会陈述租赁协议上40#-0-103因笔误写成40#-6-103。本案争议焦点为：陶尚会主张所依据的合同法约定“买卖不破租赁”能否成立？一审法院认为，涉案两套房屋在2014年由杨学华、刘士萍抵押给了农行灌南支行，且办理了抵押登记。而在2018年1月1日，杨学华将涉案房屋出租给了陶尚会。属于抵押权在先，租赁在后的情形。根据《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故，恒裕公司通过一审法院执行拍卖程序直接购买了抵押权人为了实现抵押权的涉案房屋。符合物权法及担保法司法解释规定的情形。抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。不论受让人在购买时是否已知涉案房屋尚处于租赁中，均可以击破陶尚会与杨学华之间的租赁关系。综上，陶尚会的诉讼主张没有法律依据。一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院遂判决：驳回陶尚会的诉讼请求。一审案件受理费1000元，减半受理500元，由陶尚会负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：本案是否适用“买卖不破租赁”的规定。本院认为，关于该项争议焦点，本院经审查后认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案两套房屋在2014年由杨学华、刘士萍抵押给了农行灌南支行，且办理了抵押登记。而在2018年1月1日，杨学华将涉案房屋出租给了陶尚会。属于抵押权在先，租赁在后的情形。故一审法院认定本案不适用“买卖不破租赁”的规定并无不当，本院对此予以维持。至于上诉人主张适用《民法典》第七百二十五条的规定，本院经审查后认为，首先，本案发生于《民法典》适用之前，不应在本案中适用《民法典》。其次，退一步讲，即使本案适用《民法典》，根据《民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该法条与《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定基本一致，据此，一审法院认定也无不当，上诉人的主张亦不能成立。综上所述，上诉人陶尚会的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元（陶尚会已预交），由陶尚会负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年四月二十七日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。