文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初3368号原告：重庆互悦物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞鱼轻路**，统一社会信用代码915001137958668782。法定代表人：李俊材，总经理。委托代理人：吕黎，重庆互悦物业管理有限公司员工。被告：刘全，男，汉族，1974年3月1日出生，住重庆市巴**。被告：牟微，女，汉族，1980年11月13日出生，住重庆市巴**。原告重庆互悦物业管理有限公司（以下简称互悦物业）与被告刘全、牟微物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告互悦物业的委托代理人吕黎、被告刘全、牟微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告互悦物业诉称：原告互悦物业依据《前期物业服务协议》在鱼洞棚户区改造安置房（云水苑小区）提供物业服务，被告刘全、牟微系云水苑小区业主,欠2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费4008.6元、欠2018年4月1日至2020年9月30日期间的公摊费109.5元。要求被告刘全、牟微支付物业服务费4008.6元、公摊费109.5元，合计4118.1元。被告刘全、牟微共同辩称：物业提供的服务清洁差；小区公摊面积被1楼的业主霸占，用于种菜、修院子，物业没有去管，也没有给主管部门上报；装修房子的时候，物业说外来的车子不能进小区，致使被告刘全、牟微额外支付搬运费，但现在外来的车辆可以随意进入小区。经审理查明:原告互悦物业是经营物业服务的企业。被告刘全、牟微系重庆市巴南区明晨大道432号（云水苑小区）xxx幢xxx住宅（限价安置房）共同业主，建筑面积为98.22平方米。2017年3月1日，原告互悦物业（乙方）与云水苑小区的开发商（甲方）签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业服务合同》约定，本合同委托服务期限为贰年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止，合同期满或小区成立业主委员会与所其聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止；若合同委托服务期限满后且未成立业主委员会，待得到甲方的认可下，方可签订延长委托服务期限的补充协议或重新签订协议；本物业管理区域的物业服务费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），住宅物业服务费1.2/月·平方米，已分配的安置房屋由乙方向安置户收取水电公摊费（实行据实分摊原则），按季度据实结算并在公共区域进行公示；住宅物业服务费按照政府指导价1.2/月·平方米标准缴纳，其中，统建安置户按照优惠价0.5/月·平方米标准缴纳，限价房安置房按1.2/月·平方米缴纳，统建物业收费优惠价与政府指导价之间的差额，由物业基金主管部门进行补贴；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。2017年4月6日，原告互悦物业（乙方）与被告刘全（甲方）签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业管理服务协议》约定，本物业管理区域的物业服务费选择包干制方式；根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费按月缴纳，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），住宅物业服务费1.2/月·平方米，水电公摊能耗费按季度据实结算并在公共区域进行公示；住宅物业服务费按照政府指导价1.2/月·平方米标准缴纳，其中，统建安置户按照优惠价0.5/月·平方米标准缴纳，限价房安置房按1.2/月·平方米缴纳，统建物业收费优惠价与政府指导价之间的差额，由物业基金主管部门进行补贴；本合同的有效期为贰年，从2017年3月1日至2019年3月1日止。2019年2月28日，原告互悦物业（乙方）与云水苑小区的开发商（甲方）再次签订《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业服务合同补充协议（一）》约定，2019年3月1日起至云水苑安置房小区业主委员会成立并作出选聘或续聘物业服务单位决定之日止，乙方应按照《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业服务合同》继续履行物业管理服务。上述合同履行中，原告互悦物业该小区业主提供了基本的物业服务至今，物业服务存在瑕疵；被告刘全、牟微认为物业服务差，未交纳2018年1月及以后的物业服务费、2018年4月及以后的公摊费；此后，原告互悦物业不断向其催收，最近一次是于2020年9月10日向被告刘全、牟微催收，要求支付2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费3772.8元、2018年4月1日至2020年6月30日期间的公摊费99.9元,催收未果。截止2020年8月31日，被告刘全、牟微未交纳2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费3771.65元（98.22平方米×1.2元/月·平方米×2018年1月至2020年8月计32个月）、2018年4月1日至2020年6月30日期间的公摊费99.9元。审理中，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告互悦物业提交的不动产登记申请表、《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业服务合同》、《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业管理服务协议》、《巴南区鱼洞棚户区改造安置房（云水苑）前期物业服务合同补充协议（一）》、物业服务合同备案证明、关于要求立即支付物业管理费的函、邮寄单收据、邮寄单、涉案小区公共能耗分摊公示、违章施工整改通知书等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告互悦物业是依法成立的物业服务企业，被告刘全、牟微系业主。涉案物业服务合同符合法律规定，系有效合同，对原告互悦物业、被告刘全、牟微均具有约束力，原、被告双方应依法按约履行合同义务。合同期限届满后，原告互悦物业继续提供物业服务，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，被告刘全、牟微仍应按原合同确定的物业费标准支付物业服务费用。原告互悦物业已按合同约定为被告刘全、牟微在内小区业主提供了基本的物业服务，尽管服务存在瑕疵，但尚未达到一定的严重程度，被告刘全、牟微应按约支付物业服务费及公摊费；被告刘全、牟微辩称中涉及的具体物业服务瑕疵，原告互悦物业应不断改进工作来提高物业服务质量。合同约定，物业服务费用按月交纳，应在每月15日前履行交纳义务。原告互悦物业最近一次是于2020年9月10日向被告刘全、牟微催收2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费、2018年4月1日至2020年6月30日期间的公摊费，现却诉请被告刘全、牟微支付2018年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费、2018年4月1日至2020年9月30日期间的公摊费，其行为不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定；据此，部分诉求应不予支持。物业服务企业的书面催交有利于强化自己与业主的沟通，构建和谐的物业服务关系，促进纠纷及时化解，节约司法资源。合同约定，水电公摊能耗费按季度据实结算并在公共区域进行公示。而原告互悦物业举示的相应证据（小区公共能耗分摊公示）不能证明据实结算的依据，这也需要原告互悦物业加以改进。综上所述，原告互悦物业要求被告刘全、牟微支付物业服务费4008.6元、公摊费109.5元，合计4118.1元，其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘全、牟微共同支付原告重庆互悦物业管理有限公司2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费3771.65元、2018年4月1日至2020年6月30日期间的公摊费99.9元，合计3871.55元；二、驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆互悦物业管理有限公司负担1.5元、被告刘全、牟微共同负担23.5元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 卢再祥二〇二一年四月一日法官助理 周华兰书 记 员 郭俊伶