河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1632号原告：梁培军，男，1988年12月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。被告：孙智奇，男，1990年11月2日出生，汉族。第三人：新郑市君之业房地产营销策划有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇阳光大道39号基正唐宁1号G3号楼G3幢2单元1-2层106号。法定代表人：张全英，总经理。委托诉讼代理人：刘云汇，该公司员工。原告梁培军与被告孙智奇、第三人新郑市君之业房地产营销策划有限公司（以下简称“君之业”公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁培军的委托诉讼代理人秦永锋，第三人君之业公司的委托诉讼代理人刘云汇到庭参加诉讼，被告孙智奇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁培军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告已交的首付款120000元；3、判令被告赔偿原告中介费8000元、违约金132000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月4日，原、被告在第三人处签订房屋买卖合同，约定被告将自己位于新郑市龙湖镇双湖大道北侧、泰山路西侧中州.金秋乐园13号楼1单元4层403的房屋卖给原告。合同签订后，原告共向被告支付了120000元的首付款，原告向中介公司交了8000元中介费。由于被告的房子是全款房，随时能够过户，原、被告双方合同约定签订合同十个工作日内到房管局办理过户手续，但在能够随时过户的情况下，经原告和第三人中介公司多次催促，被告却一直不配合原告办理过户手续。被告一直不配合原告办理过户手续是严重的违约行为，导致双方签订的房屋买卖合同无法履行。鉴于上述情况，为了保护自己的合法权益，原告特提起诉讼。被告孙智奇未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。第三人君之业公司述称，刘云汇是君之业公司的员工，原、被告之间的交易由刘云汇负责。被告的房是全款购买的，不存在按揭贷款，随时都可以办理过户手续。合同约定是签订合同之日（即2020年6月4日）起十个工作日内办理过户手续，中间刘云汇一直给被告打电话，催促办理过户手续，但被告一直都有各种事情，一直到现在也不配合办理过户。本院经审理查明：2020年6月4日，孙智奇（卖方、甲方）、梁培军（买方、乙方）、君之业公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条（房产状况）甲方拥有坐落于龙湖镇××大道北侧、××路西侧××金秋乐园××楼××单元××房产，房屋所有权证号新郑字第1601026860，房屋建筑面积89.37平方米。甲方保证该处房产权属真实无争议，房产财产的共有人对出售此房无异议。否则视为甲方违约，按照本合同第十二条规定导致合同目的无法实现的违约责任执行。第二条（成交价格）甲、乙双方协商一致，同意本合同所属房产及其配套设施以总价陆拾陆万圆整(小写660000.00元)成交。第三条（居间费用）乙方应在本合同签定时向丙方支付居间费用6600元，代办费2000元，向甲方支付定金10000元。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证交由丙方保管，作为对房子的真实性提供担保。定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。甲、乙双方无论因何种原因不履行合同，均不影响丙方居间费的收取。第四条（付款方式）甲、乙双方同意使用按揭贷款的付款方式。第五条（房产产权现状）该房产没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权。第六条（房产租约现状）该房产上有租约，甲方承诺本合同签定后甲方收到首付款时房子归乙方使用，租户租金归乙方。第八条（立契过户时间）甲、乙双方应在合同签定之日起十个工作日内，共同到房屋房产管理部门立契并办理房产过户及相关手续，办理产权过户手续时，应以国家相关法律法规的规定缴纳有关税款及相关费用，乙方负责总税费。如甲方在购买交易时未交税费或欠交税费的，由甲方补交税费。若采用的是上述甲方房产处于银行抵押和第二种付款方式状态：在此基础上立契过户时间自动延长。即：甲方解押时间和乙方申请按揭贷款时间。第九条（房屋交付）甲方在收到乙方首付款时将房产交付给乙方居住和使用。第十条（延迟交房的违约责任）除本合同另有约定外，甲方未按合同约定的期限将该房产交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方以该房屋转让总房款为基数按日千分之五向乙方支付违约金，合同继续履行。若逾期30天仍不履行，乙方将行使房屋所有权之权利，并且乙方有权依前述之约定获取违约金。第十二条（甲、乙双方需按丙方要求积极办理相关事项）房屋买卖过程中甲、乙双方应积极协助配合丙方办理相关事宜，具体事务以丙方通知时间为准，丙方通知后，双方应按时到场，因特殊情况且与丙方沟通丙方另定时间的除外。任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金，双方均理性的认为，该违约金计算标准非常合理，不存在法律法规上规定的过高情形。违约方需向丙方支付2%的佣金。第十四条（补充条款）（1）定金壹万元充当首付款（2）甲方承担个税（差额税），其余税费乙方承担（3）具体首付款以银行贷款数为准（4）卖价与网签价格一致（5）乙方首付款大于或等于壹拾万元（100000.00）时，甲方把该房屋交付给乙方。合同签订当日，梁培军向孙智奇支付定金10000元，向君之业公司支付居间费6600元、代办费2000元。2020年9月7日，梁培军向孙智奇支付首付款110000元。经梁培军和君之业公司多次催促，孙智奇一直没有配合梁培军办理按揭贷款及房屋过户手续，也未将房屋交付给梁培军，梁培军为此诉至本院，请求处理。上述事实有双方当事人的陈述，房屋买卖合同，收据，转账账单详情及本案庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。孙智奇未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，孙智奇的房屋上不存在未解除的抵押和未偿还的按揭贷款，根据《房屋买卖合同》的约定，双方应在合同签订之日起十个工作日内，共同到房屋房产管理部门立契并办理房产过户相关手续，孙智奇应于收到首付款时将房产交付给梁培军，但截至起诉之日，双方签订合同已有七个月之久，孙智奇既未将涉案房屋交付给梁培军，也未配合梁培军办理房屋过户手续，其以行为表示不履行双方所签订的《房屋买卖合同》，梁培军购买涉案房屋的合同目的已经无法实现，故梁培军要求解除与孙智奇所签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，《房屋买卖合同》解除后，孙智奇应将梁培军已经支付的定金及首付款共计120000元予以返还。“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《房屋买卖合同》第十二条约定：“任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金”，梁培军据此选择要求孙智奇支付违约金，本院予以照准，但根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的内容可知，违约金的主要功能是弥补守约方的损失，以赔偿性为主，以惩罚性为辅。梁培军主张房产总价款20%的违约金132000元，明显过分高于孙智奇违约给其造成的损失，故本院酌定违约金按已支付房价款的20%计算为24000元。梁培军向君之业公司支付中介费6600元、代办费2000元是为了购买涉案房屋而支出，现因孙智奇的违约行为致使梁培军的合同目的无法实现，故孙智奇应当赔偿梁培军损失的中介费及代办费共计8600元，梁培军主张8000元，系对自身民事权利的处分，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告梁培军与被告孙智奇签订的《房屋买卖合同》（签订时间：2020年6月4日）；二、被告孙智奇应于本判决生效之日起十日内退还原告梁培军购房款120000元；三、被告孙智奇应于本判决生效之日起十日内支付原告梁培军违约金24000元、中介费及代办费8000元；四、驳回原告梁培军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取计2600元，财产保全费1820元，共计4420元，由原告梁培军负担1080元，由被告孙智奇负担3340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李慧凤二〇二一年四月九日书记员  张延莉