四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2002民初1977号 原告：四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区城东新区汇兴路与公园南路交汇处“希望玫瑰园”小区5#楼底层，统一社会信用代码91512002MA62K1WM5T。 法定代表人：郭莉，总经理。 委托诉讼代理人：毛莎，公司员工。 委托诉讼代理人：杨帆，四川则思律师事务所律师。 被告：陈洋，女，1981年10月8日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司（以下简称德禧物业资阳分公司）与被告陈洋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛莎、杨帆，被告陈洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德禧物业资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即给付原告2017年7月至2020年12月物业管理费7204.09元和利息损失（利息自2017年7月起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实及理由：2017年2月3日，原被告签订了《前期物业服务合同》，合同第六条第五点约定：乙方的物业服务费从该合同生效后，开发商公示的交房之日起，每半年交纳一次。乙方于每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费；逾期未缴纳的，甲方以通知书、电话、电子邮件、手机短信等书面形式催告乙方在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，乙方承担违约责任。自合同签订之日起，原告按照合同的约定全部履行了相关义务，对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但在原告提供服务之同时被告自2017年7月至今共拖欠物业管理费7204.09元。经原告多次催收未果。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈洋辩称，物业服务不到位：安保不到位，外来人员随意进出；小区违建、违停现象；地下车库、公共区域存在裸露电线至今未整改；小区环境脏乱差，清扫不及时；七栋地下室光线不好、监控仅有一个；样板间至今未拆除；未及时维护公共区域（入户大厅天花板、小区水池等）；物业公司不主动作为，对于业主的意见建议，有些根本不予理会。房屋装修了两年未接到物业一个电话，餐椅掉了，要求查看监控物业公司不允许；楼上违建问题向物业公司反映，未能及时制止。物业公司什么时候解决问题，什么时候交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《资阳市玫瑰园项目品质巡检问题整改汇总》、违章搭建汇报，证明原告已经按照合同约定，履行了相关合同义务。被告对于原告的处理时间有异议。本院对该份证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。2.原告所举的物业服务照片，对于形成于2017年7月1日至2020年12月30日期间的照片对其证据三性予以确认，对于不是形成于该时间段的照片，对其关联性不予采信。3.原告出示的催收照片、费用催告函，因被告认可照片中张贴催费通知的门是属于案涉房屋的，故对该组证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。4.对被告所举《希望玫瑰园现有突出问题》，证明物业服务期间有问题存在，如果还有问题没做好，业主有权拒交物业费。原告质证认为合法性和证明目的有异议。本院认为，该证据的出具方为四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司客服中心，其内容主要反应的是原告在为希望玫瑰园小区提供物业期间出现的一些问题，并承诺未改进业主可以拒交物业费。由于出具该证据的主体系原告的客服中心，因原告对该份证据材料的真实性无异议，故对于该份证据材料的真实性、关联性、合法性予以采信。5.被告方提交的照片形成时间为2021年3月，不在原告主张的物业费期间，故对该组证据材料的关联性不予认可。 参考系列案件，本院查明如下事实：被告陈洋系资阳市雁江区通资北路与公园南路交汇处希望玫瑰园一期XXX号业主，其房屋的建筑面积为116.05平方米。2016年9月9日，该小区开发商与原告德禧物业公司签订了《前期物业服务合同》。合同的履行期限为2016年9月9日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务和同生效之日止。收费标准为高层住宅1.7元/平方米。物业服务费包括物业服务成本（有人员费用、物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。物业服务费交纳，甲方的物业服务费从本合同生效之日起按半年交纳。业主的物业费从物业交付半年交纳。甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业服务费的，从其约定。甲方、物业所有权人负连带责任。第十一条共有部分经营收益补充物业服务费不足。 2017年2月3日，原被告签订了《前期物业服务合同》，合同履行期限为2019年12月31日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务和同生效之日止。第六条第二款约定收费标准为：高层住宅1.7元/月.平方米，经资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司确认，第一年由其代乙方支付部分前期物业管理费，代付标准为0.2元/月.平方米，第一年乙方实际支付1.5元.平方米。物业服务费的构成与原告与资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。物业费的交纳：从合同生效后，开发商公示的交房之日起，每半年交纳一次。乙方于每个交费周期起始日起10日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，甲方以通知书、电话、电子邮件、手机短信等书面形式催告乙方在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，乙方承担违约责任。第十八条违约责任第二款约定，乙方未按时、足额交纳物业服务费，经甲方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。乙方有正当理由的除外。第四项约定：甲方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，乙方有权要求甲方在合理期限内整改，逾期未整改，给乙方造成损失的，承担赔偿责任。 德禧物业资阳分公司至今一直为希望玫瑰园小区提供物业服务，实际履行中，原告一直按照1.5元/㎡收取高层住宅物业费，被告未缴纳2018年7月20日至2020年12月31日期间的物业费，2020年9月28日原告按照1.5元/月.平方米向被告催收无果后向法院提起诉讼。 另查明，2018年6月11日，玫瑰园小区有部分业主到小区物业客服中心，提出小区物业服务中存在的问题并要求整改。 2019年10月资阳市房地产管理局公示其在当年组织市物业管理协会从规范物业服务合同签订、维护业主公共利益、物业服务合同履行等6个方面入手，随机对资阳市中心城区的20个物业管理项目进行了检抽，并于2019年12月9日公布了《2019年度物业管理项目“双随机一公开”专项检查结果公示》，原告在希望玫瑰园的检查结果被评定为不合格（此公示结果仅代表受检项目检查期间的情况，不代表物业企业整体情况）。 本院认为，第一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司与原告德禧物业公司签订了《前期物业服务合同》应为合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽被告抗辩原告物业服务出具的《玫瑰园现有突出问题》中承诺在整改未到位之前被告有权拒绝支付物业费。但内容看，该资料承诺的部分内容并非由物业服务企业一己之力能够整改完成，如小区存在的违建等问题属于相关行政执法部门的管理范畴，同时也需要业主自觉规范自身行为。从现实操作来看，该《突出问题》中并未约定谁来验收整改成果、验收标准是什么，何时验收，将会导致承诺整改期限永无尽止，那么势必影响物业服务企业的正常运转，也最终导致小区不能获得合格的物业服务质量，而小区环境的和谐、美化是一个持续性、长期性的过程，需要业主与物业服务企业的共同努力。因此根据公平原则、诚实信用原则，本院对被告的抗辩理由不予采信。第二、关于被告应当支付的物业费金额问题。结合原告主张自愿按1.5元/㎡/月的标准收取物业服务费的请求，本案属于系列案，参考同类案件裁判标准，为敦促被告依约履行物业服务合同，保证其物业服务质量，故本院酌定将原告主张2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业费调减至6691元，对于原告主张超出的部分依法予以驳回。第三、关于原告主张的违约金，因原告物业服务存在瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告陈洋于本判决生效之日起十日内向原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司支付物业服务费6691元； 二、驳回原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈洋负担。（原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司已向本院缴纳，被告陈洋自本判决生效之日起十日内向原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卿丽燕 二〇二一年四月十九日 书记员  申凤华