四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8247号 上诉人（原审原告）：成都俊龙物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区簇桥中街**。 法定代表人：漆海波，职务执行董事长。 委托诉讼代理人：周正，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘青奎，男，1960年5月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人成都俊龙物业服务有限公司（一下简称俊龙物业公司）因与被上诉人刘青奎物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人俊龙物业公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.××苑早期业主委员会要求物业公司退场行为不合法，不能成为被上诉人拒绝支付物业费等相关费用的依据；2.××社区居委会因客观原因未能选举产生业主委员会，故在2015年5月份组织业主投票选举物业公司的行为合法有效，其应得到相应的物业管理费；3.××社区居委会出具的相关证明材料，应当予以采信。 被上诉人刘青奎二审中未提交书面答辩意见。 俊龙物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘青奎支付其物业管理费（2015年7月1日至2020年10月1日）人民币2572.8元、垃圾清理费（2015年7月1日至2020年10月1日）人民币512元、滞纳金人民币2500元。物业代缴水费（2015年7月1日至2020年10月1日，吨数为640吨）1939.2元，共合计人民币7524元；2.判令刘青奎承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：刘青奎系成都市成华区××路××号××苑小区××栋××单元××楼××号房屋登记所有权人，房屋建筑面积81.74平方米。2012年2月4日，俊龙物业公司（乙方）和××苑业主大会业主委员会（甲方）签订《物业管理临时协议》约定俊龙物业公司为××苑小区提供物业管理服务。合同第七条：物业费在临时合同期内按每月每平方米住宅0.5元，商铺0.6元标准于每月10日前收取上月的物业服务费。第九条物业服务费的违约责任：业主或非业主使用人无正当理由连续3个月不交物业服务费的，乙方将督促其缴交并按日按欠缴费用的千分之三收取滞纳金。第二十八条服务期限自2012年2月1日至2012年12月31日。第二十九条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。第三十一条本合同的履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意按以下第1种方式解决：1.向成华区仲裁委员会申请仲裁。2013年1月5日，俊龙物业公司和××苑业主大会业主委员会在前述合同落款空白处签订补充协议约定：该合同现已届满，根据双方协议按原物业管理临时协议及整改方案续约到2013年3月31日。2013年4月5日，俊龙物业公司和××苑业主大会业主委员会在前述合同落款空白处签订补充协议约定：该合同现已届满，根据双方协议按原物业管理临时协议及整改方案续约到2013年9月30日。2012年12月15日，俊龙物业公司的法定代表人漆海波签收的××苑业主委员会决议载明：4.在2012年底鉴于你们临时合同快到期，目前签正式合同一个是时间有限，二是自来公司水费问题和服务工作上的影响，业委会决定与你公司再续签临时合同，望你们按以上决定更好地做好小区服务工作，得到全体业主认可才好签定正式合同。2013年7月20日，××苑业主大会业主委员会作出《××苑业委会对俊龙物业公司服务协议的决议》载明：2.业委会决定：你公司愿意更好地在我小区服务，于2013年7月25日前必须续补签好合同，否则将停止你公司在小区内的所有收费项目。物业公司的工作人员予以签收。2014年4月26日，××苑业主大会业主委员会作出《业主大会关于对俊龙物业撤出××苑服务的决定》记载根据××苑业主委员会于2014年4月20日告全体业主书，关于与俊龙物业公司长期无合同关系，业主委员会多次通知该公司撤出××苑物业服务项目，俊龙物业公司拒不撤出，所以这次召开业主大会，提交业主大会投票决定物业公司的去留。业主大会投票如下：××苑总住户：560户，同意俊龙物业撤出的312户，占总住户的55.72%；总面积49435.4平方米，平均每户面积占88.3平方米，312户的面积为27549.6平方米。投票结果：住户数和建筑面积都超过了半数以上。业主大会决定俊龙物业公司立即撤出××苑服务工作。决定要求俊龙物业公司按《物业协议》第十七条二-7：合同终止协议内容办理移交离场。再次提示本小区业主根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，可拒绝向俊龙物业公司交2013年9月30日物业协议终止后的物业费。2014年7月29日，俊龙物业公司的法定代表人漆海波签收的××苑业主委员会决议（纪要）载明：三、根据以上情况，广大业主对你公司意见很大，反映强烈，基本上不认同你公司的服务工作，我业主临管小组作出以下议事决议：4.……在2014年7月30日下午5点钟前俊龙物业公司必须交业主临管小组，如不按时完成，我们报请××社区，从2014年8月1日起俊龙物业公司必须撤出××苑服务项目，并依据成房物管（2005）14号《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》的规定办理移交，否则通过法律程序解决。2015年4月30日，加盖有××苑业主大会业主委员会公章的《告全体业主书》载明，1.俊龙物业公司于2012年2月签约（临时合同）进入××苑（××路××号、××街××号）承担物业服务工作，至2015年4月已是3年多之久，合同只签到2013年8月底，（见合同）从2013年9月份起至今未给我们签订合同，鉴于你公司临时合同已过期时间较长，该公司也未向业委会提出续签合同的要求，我业委会（业主临管小组）还主动多次通知法人漆海波将合同拿来再续补签，至今都未续签（我们已多次催促该公司负责人）漆海波，他也不理我们。3.……根据××苑现在存在的状况和广大业主意见，业主临管小组决定于2015年4月30日18:00时停止该公司（负责人）在××苑的服务工作，其他所有人员岗位都不变。从2015年5月1日起根据上述存在的问题，开始办理有关事务，为了广大业主的利益不受损失，从现在起暂停向俊龙物业公司交纳一切费用，待有关事务处理妥当后，等临管小组再发出通知后，广大业主再行按规定交费。2015年5月26日，成都市成华区××街道办事处××社区居民委员会（以下简称××居委会）出具的公告载明：社区于2015年5月22日晚上7点开始，启动了“征集关于解决小区物业管理纠纷问题的全体业主表决意见”工作，截止5月26日12:00，表决统计结果如下：××苑××、××区共552户，参与表决409户，表决率为74.1%。待表决结果公示后，按照多数业主意见，社区将组织开展各项后期工作，具体工作另行通知。2015年6月15日，××居委会出具的公告载明主要内容包括：社区于2015年5月29日和6月5日连续2次张贴关于《××苑小区业主大会业主委员会换届选举》的公告。其主要内容为：启动筹备组建新一届业委会工作。截止2015年6月12日16:00时，社区仅收到几名业主的推荐。被推荐人，仅有1名业主符合条件且愿意成为筹备组成员。鉴于此情况，本小区无法满足换届筹备基本条件，待以后条件成熟后再另行启动筹备组建新一届业委会相关工作。2020年10月24日，××居委会出具的《情况说明》载明，俊龙物业公司于2012年本小区（××苑××、××）业委会签订物业服务合同，并提供优质、高效的物业服务。至今仍在该小区提供物业服务。同日，××居委会出具的另一份《情况说明》载明，××社区居委会在2015年5月22日，在××苑小区进行了“征集关于小区物业管理纠纷问题的全体业主表决意见”，对552户住户进行投票表决调查，其中409户参与投票表决，并将结果进行公示公告。其中53.3%的业主同意续用俊龙物业公司对该小区提供物业服务。由于当时××苑小区在2015年未能选举新一届业委会，故由××社区居委会牵头组织，进行投票表决。一审庭审中，物业公司陈述尚不能提供代缴案涉小区水费、垃圾清运费的证据。一审法院认为，案件争议焦点为：一、俊龙物业公司是否有权收取其主张期间的物业管理费；二、俊龙物业公司主张刘青奎支付垫付的水费、垃圾清运费是否成立；三、俊龙物业公司主张被告支付滞纳金是否成立；四、该案仲裁条款是否约束一审法院对该案的管辖。一、关于俊龙物业公司是否有权收取其主张期间的物业管理费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该案中，俊龙物业公司主张刘青奎支付相应期间的物业管理费用依据是《物业管理临时协议》，但是根据查明的事实，该份《物业管理临时协议》已经在2012年12月31日到期，到期后俊龙物业公司和该小区业委会续签至2013年9月30日，以后再未续签书面物业管理合同。同时2014年7月29日，该小区业委会也向俊龙物业公司的法定代表人送达××苑业主委员会决议（纪要），要求俊龙物业公司于2014年8月1日前撤离该小区。2015年4月30日，该小区业委会出具的告全体业主书中载明业主临管小组决定于2015年4月30日18:00时停止该公司（负责人）在××苑的服务工作，其他所有人员岗位都不变。从2015年5月1日起根据上述存在的问题，开始办理有关事务，为了广大业主的利益不受损失，从现在起暂停向俊龙物业公司交纳一切费用，待有关事务处理妥当后，等临管小组再发出通知后，广大业主再行按规定交费。上述查明的事实表明，该小区业委会代表小区业主明确表明要求俊龙物业公司撤出案涉小区，停止提供物业管理服务。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。现案涉小区业委会代表业主多次作出决议要求俊龙物业公司限期撤离案涉小区、停止物业服务并确定拒缴物业费的时间节点，而俊龙物业公司仍继续在案涉小区继续提供物业服务，不予撤离。则根据前述司法解释的规定，俊龙物业公司无权要求刘青奎支付其主张期间的物业管理费用。虽然俊龙物业公司和××苑业主大会业主委员会签订的《物业管理临时协议》约定，第二十九条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。但是根据查明的事实，业委会明确表示不同意在2013年9月30日以后续签合同，故俊龙物业公司是否有权收取物业费等费用必须依照法律规定认定，而前述司法解释已经明确规定该案俊龙物业公司无权收取物业管理费。俊龙物业公司主张刘青奎支付相应期间的物业管理费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于一审庭审中俊龙物业公司所举证据两份公告以及情况说明的证明力采信问题，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。关于是否续聘物业服务企业的权利在于案涉小区全体业主，而俊龙物业公司所举出的证据公告和情况说明中并未附案涉小区业主投票表决过程材料，无法证实确系业主真实意思表示，故前述证据不能达到俊龙物业公司的证明目的；二、关于俊龙物业公司主张刘青奎支付垫付的水费、垃圾清运费是否成立的问题。一审庭审中，俊龙物业公司陈述并不能提供已经垫付案涉小区水费、垃圾清运费的证据，故俊龙物业公司主张刘青奎支付相应期间的水费、垃圾清运费因缺乏证据，一审法院不予支持；三、关于俊龙物业公司主张刘青奎支付滞纳金是否成立的问题。鉴于一审法院认定俊龙物业公司无权收取其主张期间的物业管理费，则俊龙物业公司主张刘青奎支付俊龙物业公司主张期间物业管理费对应的滞纳金亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同时俊龙物业公司也未举证证实刘青奎在俊龙物业公司主张期间之前存在逾期未缴纳物业管理费的行为，故综合全案证据，一审法院对俊龙物业公司的该项诉讼请求不予支持。四、涉案仲裁条款是否约束一审法院对该案的管辖的问题。鉴于案涉《物业管理临时协议》已经到期，到期后双方形成事实上的合同关系，相应仲裁条款对本案不具约束力。本院依照民事诉讼法的规定，对本案依法行使管辖权并按照证据规则对本案作出认定。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回俊龙物业公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由俊龙物业公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域,物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，根据查明的事实，案涉物业服务合同已于2013年3月31日到期，后案涉小区业主委员会经业主大会住户数和建筑面积均过半的业主投票决定要求俊龙物业公司立即撤出案涉小区物业服务工作并办理移交，但俊龙公司并未按业主委员会决定要求离场，现其要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，缺乏法律依据。关于俊龙物业公司上诉称业主委员会要求其退场的行为不合法，但提交的证据不能证明其观点，本院不予支持。关于俊龙物业公司称××社区居委会出具的相关证明材料应予采信，本院认为因居委会出具的情况说明与业主委员会决定内容不符，且俊龙物业公司亦未提交其他证据予以佐证，一审法院对该证据不予采信并无不当。 综上，上诉人俊龙物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人成都俊龙物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谌辉 二〇二一年四月二十一日 书记员  郁莲