辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1566号原告（案外人）：廉悦华，女，1980年2月20日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路388号法定代表人：衣景斌，公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。原告廉悦华与被告大连金广建设集团有限公司（以下简称“大连金广公司”）、第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称“鑫恒达公司”）、沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称“星瑞公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告廉悦华，被告大连金广公司的委托诉讼代理人于帅，第三人鑫恒达公司和星瑞公司的共同委托诉讼代理人杨烁、郭忠凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廉悦华向本院提起诉讼请求：1.确认原告对位于沈阳市东陵区沈营大街38号锦园小区1#1-12-2室的房屋拥有所有权；2.中止对位于沈阳市东陵区沈营大街38号锦园小区122室房屋的执行并解除查封；3.判令被告承担本案全部诉讼费等费用。事实和理由：2020年9月10日，原告对沈阳市中级人民法院执行位于沈阳市东陵区沈营大街38号锦园小区1#1-12-2室的房屋提出书面异议。沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01执异886号执行异议裁定，裁定驳回原告廉悦华的异议，故提起本执行异议之诉。一、2016年8月8日，原告查询沈阳市不动产登记中心（原沈阳市房产局）诉争不动产情况，属可售状态。王玲与泰和隆丞装饰工程（沈阳）有限公司（以下简称“泰和隆丞公司”）签订《协议书》，《协议书》中确认王玲是泰和隆丞公司材料供应商，截止到2015年9月30日泰和隆丞公司未结清王玲材料款312535元，经双方协商达成协议，泰和隆丞公司向王玲抵房一套（锦园小区1#1-12-2室）。该房屋价值为295000元，剩余材料款17535元泰和隆丞公司于2015年9月10日前和王玲结清。此协议签订后，王玲与廉悦华达成协议，将泰和隆丞公司抵账房屋直接过户给廉悦华，过户手续办理完成后，即视为泰和隆丞公司已支付王玲材料款。廉悦华办理完过户手续后，于2016年9月1日向王玲支付购房款295000元现金，王玲已出具收款凭证。原告与被告鑫恒达公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋。原告办理了交付手续并入住该房屋。二、原告对于案涉房屋的权利能够排除执行。1.案涉房屋的查封日期应当确定为2019年8月12日，原查封期限为2016年8月11日至2019年8月10日，至此查封期限已满。2019年8月12日的查封是首次查封，而非对原查封的续查封。2.原告在查封前签订合同、占有案涉房屋、支付全部价款、非因原告原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告于2016年8月9日前已经签订合法有效的书面买卖合同支付全款购买了案涉房屋并入住，同时因案涉房屋被查封，属非因原告原因未办理过户登记，因此原告有权排除对案涉房屋的执行。三、法院的查封未公示，效力不得对抗作为善意第三人的原告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。沈阳市中级法院作出期限为2016年8月11日至2019年8月10日的查封没有进行公示；2019年8月12日对案涉房屋的查封是在2020年6月8日进行公示，故有效查封应当自2020年6月8日起算。原告已在2020年6月8日前签订合同、占有案涉房屋、支付全部价款，故应当确认原告对位于沈阳市东陵区沈营大街38号锦园小区1#1-12-2室的房屋已取得所有权。被告大连金广公司辩称：不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认能够排除执行的，需要四个前提条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本案原告并不符合上述情形，因为原告买卖合同签订时间、占有使用（本人入住）、付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间（以沈阳市中级人民法院对各当事人在执行裁定书中认定的时间和事实为准）均晚于我方采取保全查封日期。因此，不能排除我方的执行行为，理应予以驳回。对于当事人自行购买的房屋，仅提供了发票，但是发票的时间晚于我方查封时间，且不能提供银行转账流水以证明真实交易的发生，因此不能认定在我方查封时间前，双方已经发生了交易行为，并支付了房屋的全部款项。因此，原告的情形并不符合上述规定的情形。结合最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》法〔2019〕254号第124条的规定，【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的处理规定确立了按照执行异议26条进行处理，明确了在查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书这一基本适用前提，并同时规定了“基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”原告在查封前并未取得有效的法律文书，当然也不能排除执行。另外，对债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，在《理解与适用》304页进行了充分的阐述，与前述的观点也相一致。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，进一步明确了对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定（复议规定第28、29条）对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。原告是通过以物抵债的形式主张对房屋享有所有权以此来对抗、排除执行行为，不能直接排除。另，本案的原告并不是案涉工程的实际施工人和承包单位，不享有建设工程优先受偿权，与最高人民法院作出的生效裁判所确认的法律事实不符。在最高人民法院审理的案件中，其一存在已生效的法律文书，其二排除妨碍的情形中，必须建立在确认当事人已经享有建设工程优先受偿权，而本案中原告均与最高人民法院确认的事实不符，因此不具有参考价值，不能参照适用。第三人鑫恒达公司、星瑞公司辩称：一、答辩人同意本案原告的诉讼请求。大连金广公司查封鑫恒达公司开发建设的房屋之前已经由本案原告合法占有，法院应认定本案原告为房屋的所有权人。在答辩人与大连金广公司案件审理期间，大连金广公司陆续查封了本案中鑫恒达公司开发建设的房屋，但该批查封房屋实际在查封之前，已经通过合法的房屋买卖或工程款抵房等形式由本案原告合法占有，且原告均已经装修入住多年，所以法院应认定本案原告为实际的房屋所有权人。答辩人与大连金广公司建筑施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决主文三项内容金额共计约2600万元。后续答辩人与部分购房客户先后偿还给大连金广465万元，即答辩人与大连金广的债务金额只剩余2200万元左右。二、答辩人同意用自有的尚未出售的写字间置换被大连金广公司查封的房产。答辩人星瑞公司尚有由大连金广公司承建的并且尚未出售的写字间、商业网点等房产，写字间面积约9685平方米；商业网点面积约2790平方米，以上两处房产市值约1.8亿元，足以置换鑫恒达公司被查封的房产，并且足以抵偿欠付大连金广公司的工程款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理大连金广公司诉被告星瑞公司、鑫恒达公司建设工程施工合同纠纷一案期间，于2016年8月11日保全查封了鑫恒达公司及星瑞公司包括案涉房屋在内的多套房产。本院于2017年12月19日作出（2016）辽01民初312号民事判决。宣判后，大连金广公司、星瑞公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执字1257号。2020年6月8日本院作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。案件执行期间本院于2009年8月12日续查封，查封期限至2022年8月11日。另查明：廉悦华提交了2014年12月24日星瑞公司与好佳益装饰工程（沈阳）有限公司签订的协议书、2015年10月13日泰和隆丞装饰工程（沈阳）有限公司[原好佳益装饰工程（沈阳）有限公司]与王玲签订的《抵顶协议》、王玲于2016年5月1日与廉悦华签订的买卖协议，廉悦华与鑫恒达公司签订的《商品房买卖合同》、落款为王玲的收条、泰和隆丞装饰工程（沈阳）有限公司于2020年10月12日出具的《证明》等证据，用以证明其与开发单位签订了合法有效的书面买卖合同并支付了房屋价款，房屋归廉悦华所有。廉悦华还提交了水、电、煤气、物业费、取暖费收据、物业手册1份、分户验收记录、入住文件物品签收单、照片、装修收据等，用以证明其已经实际入住。另查明：审理期间，廉悦华自认其于2016年9月1日与鑫恒达公司签订的《商品房买卖合同》。2020年8月11日，原告向本院提出书面异议，本院作出（2020）辽01执异886号执行异议裁定，驳回了廉悦华的异议，原告提起本案执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告对于案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上规定，案外人对其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的上述情形负有举证责任。结合本案情况，首先，对于查封时间的确认问题。本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书，保全查封星瑞公司、鑫恒达公司房产。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封，故案涉房产的查封时间应认定为2016年8月11日，且查封作为一种保全方式，对外具有公示的效力，并非特指查封公告，故本案查封具有法律效力。其次，廉悦华自认于2016年9月1日与鑫恒达公司签订的《商品房买卖合同》，即签订于房屋被查封之后。再次，原告对诉争房屋的占有时间亦发生在查封时间之后，其亦未提供证据证明其与好佳益装饰工程（沈阳）有限公司、王玲在案涉房屋被查封前已实际控制房屋，故现有证据不足以证明廉悦华符合上述规定第二十八条规定的情形，其要求排除案涉房屋的执行，本院不予支持。关于原告提出请求判令其对涉案房屋拥有所有权的主张，因原告提供的现有证据尚不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告廉悦华的诉讼请求。案件受理费5725元，由原告廉悦华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  单立审判员  金鑫审判员  杨帆二〇二一年四月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。