四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终19号 上诉人（原审被告）：成都洪奎科技有限公司，住所地：成都市成华区航天路8号。 法定代表人：鲁春花。 委托诉讼代理人：魏兮，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈成，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐德贵，男，1963年3月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗涛，四川蜀君舜律师事务所律师。 原审被告：中铁华翰实业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府一街369号1栋2单元7层705号。 法定代表人：邓刚。 委托诉讼代理人：陈成，四川建投律师事务所律师。 上诉人成都洪奎科技有限公司（以下简称洪奎科技公司）因与被上诉人唐德贵、原审被告中铁华翰实业有限公司（以下简称中铁华翰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪奎科技公司上诉请求：1.请求撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3800号民事判决，改判驳回唐德贵的全部诉讼请求；2.由唐德贵承担本案诉讼费用。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院未实质性审理唐德贵与洪奎科技公司之间的款项往来情况。1.一审中，洪奎科技公司己实际提供多张银行转账凭证用于证明归还唐德贵借款的事实，即使刘龙君拖欠唐德贵的借款未予以归还，但也仅部分款项未归还，并非全部款项，唐德贵与刘龙君的实际借款数额也仅10000000余元，扣除刘龙君已实际归还给唐德贵的款项后，仅有一两百万元未支付，但收据中却载明数额为14000000元，明显高于双方的借款本息之和。2.一审中，唐德贵未提供银行转账凭证用于证明其己实际支付了购房款，而双方仅有的债权债务数量不足以支撑唐德贵所购买的房屋，唐德贵未实际支付款项，因此也不应当享有合同所规定的权利义务。二、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，因本案实际上是民间借贷纠纷，洪奎科技公司、唐德贵与刘龙君并未就借款转化为购房款达成一致意见，一审未对唐德贵与刘龙君之间的拖欠借款情况以及双方如何结算进行实质性审查，侵害了洪奎科技公司的合法权益，因此不应当判决洪奎科技公司向唐德贵支付房屋买卖合同的违约金。三、案涉房屋系“洪奎科技”资产，位于龙潭工业园区，土地性质为工业用地。尚未完成竣工验收且无法办理初始登记，也不能出让给非自然人，从这个角度，案涉合同也是无效合同。 唐德贵辩称，1.本案应当是违约购房合同纠纷，根据法院规定，本案系购房合同纠纷，应当按照购房合同纠纷审理，洪奎科技公司的主张不能成立。2.本案实际上是由洪奎科技公司实际控制人刘龙君向唐德贵的借款转化为购房款，双方进行了结算，并且当时洪奎科技公司已经向唐德贵出具了购房款收据，即唐德贵已经全额支付了洪奎科技公司购房合同款项，已履行全部义务。3.唐德贵与洪奎科技公司之间转化购房合同款的原借款不存在高利贷情形，根据当时的法律规定，利息是合法的。洪奎科技公司的事实与理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。4.洪奎科技公司出卖案涉房屋时，并未告知相关政策规定。洪奎科技已经在使用案涉房屋，案涉合同可以履行、 中铁华翰公司认可洪奎科技公司的答辩意见。 唐德贵向一审法院起诉请求：1.依法判令洪奎科技公司退还唐德贵购房余款8175000元，同时判令洪奎科技公司支付违约金354375元，共计8529375元；2.依法判令中铁华翰公司支付承兑汇款6000000元，同时请求判令中铁华翰公司到期未兑付的违约金30813元，共计6030812元；3.判令中铁华翰公司退还唐德贵支付的汇票保证金1200000元；4.判令洪奎科技公司与中铁华翰公司共同承担本案全部诉讼费用。一审审理过程中，唐德贵变更诉讼请求为：1.判令洪奎科技公司履行与唐德贵签订的《房屋买卖合同》，立即办理房屋产权登记、过户手续；2.判令洪奎科技公司依据合同按已支付购房款14175000元按照每日万分之一的标准向唐德贵支付违约金（从2015年1月1日起算至实际交房之日止）；3.判令中铁华翰公司依法返还唐德贵支付的1200000元汇款电子承兑汇票保证金；4.依法判令洪奎科技公司和中铁华翰公司共同承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月15日，唐德贵（受让人）签订《房屋买卖合同》一份，该合同首部载明洪奎科技公司为转让人，约定双方就位于四川龙武集团总部基地“洪奎科技”资产转让事宜达成协议。其中，合同第一条约定“根据约定，转让人将自建的房产物业非自用部分作为本合同项下资产转让与受让人，受让人同意受让该转让资产。转让人及受让人均确认本合同项下转让资产所属项目非专门房地产开发项目，双方均同意不适用相关商品房开发及销售的规定而以资产转让的相关规定及本合同约定来规范双方的权利和义务。本合同涉及的转让资产，是指转让人依法享有所有权的在建房屋……”；合同第二条约定“该资产所在楼栋的主体建筑结构为剪力墙，建筑层数为13层，其中地上12层地下1层。受让人的受让资产为本合同第四条规定的项目中的x号楼x-x层整层，x层右半层。建筑面积共4725平方米。该资产所在土地用途为工业，土地使用年限为转让人取得土地使用权起伍拾年（土地使用证和房产证载明具体时间）”；合同第三条约定“按照建筑面积计算，该资产单价为每平方米人民币3000元，总价款14175000元”；合同第八条约定“转让人应当在2014年12月31日前向受让人交付该资产”；合同第九条约定“除不可抗力外，转让人未按照第八条约定的期限将该资产交付给受让人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累计）1．逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付已交付价款万分之一的违约金，并于该资产实际交付之日起30日内向受让支付违约金，合同继续履行。2．逾期超过30日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，转让人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还受让人全部已付款，并按照受让人全部已付款的2.5%向受让人支付违约金，受让人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际交付该资产之日起30日内向受让人支付违约金”。唐德贵在该合同受让人签署处签名，刘龙君在合同转让人签署处签名并加盖印章。 2014年10月16日，洪奎科技公司出具《收据》两份，分别载明“收到唐德贵购房款（成华区xx号x号楼x-x层整层、x层右半层）人民币伍佰壹拾柒万伍仟元整”、“收到唐德贵购房款（成华区xx号x号楼x-x层整层、x层右半层）人民币玖佰万元整”，收据载明合计金额为14175000元。 一审庭审中，唐德贵举出刘龙君于2011年至2014年期间出具的9张借条，拟证明刘龙君欠借款的事实，部分借条已撕毁，其与刘龙君签订《房屋买卖合同》，就借款进行结算后确定以刘龙君尚欠的借款本息转化为购房款；洪奎科技公司、中铁华翰公司认可购房款系由借款转化，但认为借款利息过高不合法，并举出刘龙君、洪奎科技公司以及第三人向唐德贵转账的银行凭证，拟证明已向唐德贵大量归还借款本息，唐德贵认可已收到还款，该还款系刘龙君支付的借款利息以及结清一笔借款。 一审庭审中，唐德贵称在签订《房屋买卖合同》之时刘龙君系洪奎科技公司的董事长，刘龙君代表洪奎科技公司，其于2017年要求刘龙君交房之时刘龙君提出向其退一部分钱后再协商《房屋买卖合同》是否解除；洪奎科技公司、中铁华翰公司称刘龙君系中铁华翰公司的实际控制人，并非洪奎科技公司的实际控制人，刘龙君仅代表中铁华翰公司。 一审另查明，曾强于2017年11月6日向中铁华翰公司转账支付100000元，成都大盛页岩砖厂（以下简称大盛砖厂）于2017年11月24日向中铁华翰公司转账支付1100000元。曾强、大盛砖厂分别出具《证明》，载明前述转款系代唐德贵向中铁华翰公司支付的汇票保证金。 一审庭审中，唐德贵举出中铁华翰公司于2017年11月17日向成都竣功机械租赁有限公司（以下简称竣功机械公司）出具的电子商业承兑汇票信息以及竣功机械公司出具的《证明》，其中汇票载明票据金额500000元，该《证明》载明竣功机械公司系代唐德贵收款；唐德贵举出中铁华翰公司于2018年1月15日、2018年1月26日、2018年4月26日、2018年10月19日向大盛砖厂出具的电子商业承兑汇票以及大盛砖厂出具的《证明》，其中汇票载明票据金额合计5500000元，该《证明》载明大盛砖厂系代唐德贵收款。洪奎科技公司、中铁华翰公司质证意见为三性不认可，唐德贵未提交银行拒绝承兑的文件，且与本案无关，应另案处理。 一审庭审中，洪奎科技公司、中铁华翰公司称《房屋买卖合同》未实际履行、未交付房屋，若《房屋买卖合同》有效，合同也无法继续履行，且唐德贵未通知过解除合同。 一审法院认为，唐德贵主张刘龙君代表洪奎科技公司与其签订《房屋买卖合同》约定以洪奎科技公司所修建房屋抵偿刘龙君所欠借款，洪奎科技公司、中铁华翰公司虽抗辩借款存在高利息，但对于借款以及《房屋买卖合同》的签订等事实未予否认，且洪奎科技公司在刘龙君签订《房屋买卖合同》后向唐德贵出具房款《收据》，故一审法院对于唐德贵的前述主张予以采信。 唐德贵与洪奎科技公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。唐德贵主张已支付完毕房款且支付方式为以刘龙君尚欠借款本息转化为购房款，举出借条等证据为证，且洪奎科技公司已出具房款收据予以确认；洪奎科技公司、中铁华翰公司就已归还款项部分举证，但不足以证实唐德贵出借的借款金额以及洪奎科技公司、中铁华翰公司归还借款本息等全部情况。综上，应由洪奎科技公司、中铁华翰公司承担相关举证不力的法律后果。根据本案现有证据，一审法院确认唐德贵已按照合同约定支付完毕房款。 关于唐德贵要求洪奎科技公司办理房屋权属登记、过户之诉请。洪奎科技公司、中铁华翰公司主张案涉房屋尚未办理初始登记，唐德贵未举证反驳，一审法院予以确认。唐德贵诉请洪奎科技公司、中铁华翰公司为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续，因案涉房屋尚不具备办理不动产过户登记条件，故一审法院对唐德贵该项主张依法不予支持。 关于唐德贵要求洪奎科技公司支付逾期交房违约金。洪奎科技公司自认未向唐德贵交付房屋，构成违约，应承担逾期交房违约责任。唐德贵主张与洪奎科技公司尚未解除合同并要求继续履行合同，但涉案房屋实际交付的时间无法确定，故一审法院确定由洪奎科技公司按照合同约定标准即以唐德贵已付房款为基数按照每日万分之一标准自2015年1月1日起支付唐德贵的逾期交付前述房屋的违约金至一审判决生效之日止。对于一审判决生效后洪奎科技公司、中铁华翰公司是否产生新的违约事实，当事人可另行处理。 关于唐德贵要求中铁华翰公司返还汇款保证金1200000元，属于另一法律关系，本案不予处理。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洪奎科技公司于判决生效之日起十日内向唐德贵支付逾期交房违约金（具体计算方式：以14175000元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2015年1月1日起至判决发生法律效力之日止）；二、驳回唐德贵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费116361元，由唐德贵承担97268元，由洪奎科技公司承担19093元。 本案二审中，洪奎科技公司提交了以下证据：1.规划许可证、国有建设用地使用权成交确认书、出让合同、投资协议书、政府相关文件及不动产档案查询证明，拟证明案涉房屋出售及租赁相对方只能是非自然人，且案涉房屋并未办理初始登记。2.洪奎科技公司及中铁华翰公司的证明及转款信息，拟证明相关人员代刘龙君向唐德贵归还借款本息。 唐德贵质证认为，相关政府管理文件与案涉合同法律关系无关。款项支付信息均是经过一审法院质证不能达到其证明目的。对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 中铁华翰公司对洪奎科技公司提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院对前述证据是否采信将结合本案其他在案事实与证据综合予以认定。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：1.案涉物业属四川龙武集团总部基地“洪奎科技”资产，位于龙潭工业园区，案涉土地性质为工业用地。洪奎科技公司于本案诉讼中主张案涉房屋尚未完成修建、竣工验收且无法办理初始登记。 2.成办发〔2016〕32号文件规定项目需要办理产权分割、转让的，由区工业和信息化主管部门对入驻企业（机构）的产业类别、经营范围、房屋用途进行审查并确认后，市房管局依法办理产权权属登记；成国土资发〔2017〕44号文件规定转移登记办理应当由所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会对拟入驻企业（机构）的产业类型、经营范围、房屋用途等进行审查并出具书面审查意见。根据成都市相关政策规定，生产性工业用地项目不动产不得分割转让，确需要转让的，经相关部门审查同意后可整体转让；非生产性项目办理不动产变更的，项目受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人。 本院认为，根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本院将本案二审争议焦点问题评述如下： 关于唐德贵主张继续履行合同办理案涉房屋权登记、过户手续并支付违约金的诉讼请求是否成立。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，洪奎科技公司认可签订合同事实，其在签订合同后至本案诉讼前五年之久也未就案涉买卖合同提出了撤销或者无效等主张，结合本案其他查明的事实，故一审认定唐德贵与洪奎科技公司签订的房屋买卖合同有效，并无不当。其次，唐德贵基于继续履行案涉买卖合同的诉讼请求主张洪奎科技公司应当履行办证过户义务并支付违约金。案涉房屋所在土地性质为工业用地。根据成都市政策，工业集中发展区工业总部基地建设项目的受让人应为非自然人，即案涉房屋属政府管理部门限制交易的、限制流通的标的物，唐德贵为自然人，根据政策，案涉合同自始不能履行。本案诉讼中，唐德贵亦不能提交案涉房屋取得相关行政部门同意唐德贵办理进行过户产权登记的审批手续。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，属于债务的标的不适于强制履行的非金钱债务，不得请求强制履行。唐德贵基于继续履行合同主张办理案涉房屋权登记、过户手续的请求及主张继续履行合同的违约金的诉讼请求的相应请求权基础已经丧失，故本院对其该诉讼请求不予支持。一审法院认定案涉合同应当继续履行系认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。 综上，一审法院认定事实部分错误，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3800号民事判决； 二、驳回唐德贵的全部诉讼请求。 一审案件受理费116361元，由唐德贵承担；二审案件受理费116361元，由唐德贵承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  赵 锋 审 判 员  白福群 二〇二一年四月二十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林