贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2325民初361号 原告：贞丰县金庆房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县珉谷街道办事处永丰大道。 法定代表人：王青发，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王波，系贵州黔兴律师事务所律师。 被告：刘乐，男，1993年3月2日生，汉族，住河南省内乡县。 原告贞丰县金庆房地产开发有限公司与被告刘乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贞丰县金庆房地产开发有限公司（以下简称“金庆公司”）的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼，被告刘乐经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018001114），并由原告自行办理注销《商品房买卖合同》（合同编号2018001114）网签、备案登记、预购商品房抵押权预告登记等相关手续；二、判令由原告自行腾空、接收贞丰县金丰大道新区安置房西城佳苑5幢1单元10层2号房屋；三、判令被告向原告支付由原告代其向银行偿还的截止至2020年12月30日的贷款利息、复息及罚息共计26640.95元；四、判令被告从2020年4月10日起至违约金实际清偿之日止，以375032.08元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告金庆公司与被告于2018年11月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号2018001114），合同约定：被告向原告购买西城佳苑5栋1单元10层2号房屋，购房总价款441232.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付房款为91232元，余款350000元以银行按揭贷款方式付款。合同签订后，被告向原告支付了首付款91232元，并于2018年12月15日与中国工商银行股份有限公司贞丰支行签订了《个人购房借款/担保合同》，由被告向贞丰支行借款350000元用于支付购房款，借款期限240个月，同时约定了贷款利率和还款方式。同时，被告提供购买房屋作为抵押，且原告作为担保人对被告前述贷款进行了担保。2020年7月8日，因被告欠付贞丰支行房款，贞丰支行向贞丰县人民法院提起诉讼，经法院审理后判决：一、被告刘乐于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贞丰县支行贷款本金348391.13元及利息(利息按《个人购房借款/担保合同》（合同编号为02409009102018-手贷0000151）约定计算,从欠款之日计算至还清之日止);二、被告贞丰县金庆房地产开发有限公司对被告刘乐的上述借款本金及利息承担连带保证责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贞丰县支行的其他诉讼请求；四、案件受理费3263元（已减半收取），由被告刘乐承担。上述判决生效后，被告拒不履行判决书义务，导致原告承担了保证义务，原告代被告向贞丰支行偿还了贷款本金348391.13元、利息、复息、罚息等26640.95元，合计375032.08元。至今，因被告未支付房贷，导致原告承担保证责任的行为已经违约，致使原告售卖房屋的根本目的不能实现。原告代被告向银行偿还了贷款本息，被告应以此为总价基数，向原告支付违约金。综上，为保障原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘乐未向本院提交书面答辩状及证据。 原告金庆公司针对自己的诉求向本院提交如下证据： 1、原告《企业信息公示报告》、法定代表人身份证明书、原告法定代表人身份证复印件，拟证明原告的基本身份信息及适格的诉讼主体资格。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018001114）及被告与中国工商银行股份有限公司贞丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告向贞丰县金庆房地产开发有限公司购买西城佳苑5栋1单元10层02号房屋，房款总价人民币441232元，首付91232元，余款350000元以银行按揭方式付款；被告向中国工商银行股份有限公司贞丰支行借款350000元用于支付购房款，借款期限240个月，并约定了贷款利率，还款方式为分期还款，同时，被告提供购买房屋作为抵押，且原告作为担保人对被告的前述贷款进行了担保。3、贞丰县人民法院作出的（2020）黔2325民初1281号民事判决书、中国工商银行转款凭证两张，拟证明因被告未履行支付房屋按揭贷款的义务，导致中国工商银行股份有限公司贞丰支行对原告及被告提起诉讼，法院判决原告对被告所欠房屋贷款本金、利息、复息、罚息等承担保证责任；被告未履行判决书所确定的义务，导致原告代被告偿还了贷款本金348391.13元，贷款利息、复利及罚息等26640.95元，前述合计375032.08元；被告的行为构成了违约，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》应依法予以解除。 上述原告提交的证据，因被告未到庭不能组织质证，上述证据经审查，客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院予以采纳作为定案依据。 根据采信证据及庭审查明的事实，认定本案法律事实如下： 2018年11月7日，被告刘乐与原告金庆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2018001114），合同约定：刘乐向金庆公司购买金庆公司开发的位于贞丰县贞丰县新区安置房（西城佳苑）5幢1单元10层1-10-2号房屋；房屋建筑面积为122.58平方米；购房总价款441232.00元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交首期房款91232元，余款350000元以银行按揭贷款方式支付；合同还对其他事项进行约定。 2018年12月15日，刘乐（借款人）与中国工商银行股份有限公司贞丰支行（贷款人）及贞丰县金庆房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款350000元；本合同项下贷款用于购买坐落于贞丰县，建筑面积122.58平方米；本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为240个月；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；金庆公司在合同保证人处签章，刘乐在借款人及抵押人处签名按印；合同还对其他事项进行约定。《个人购房借款／担保合同》签订后，工行贞丰支行于2019年7月1日向刘乐放款350000元，贷款到期日为2039年7月1日。工行贞丰支行向刘乐发放贷款后，刘乐仅按《个人购房借款／担保合同》约定支付按揭贷款至2019年9月，自2019年10月起未按月向工行贞丰支行偿还按揭贷款。2020年5月，因刘乐及金庆公司未按照《个人购房借款／担保合同》约定履行按期付款的义务，中国工商银行股份有限公司贞丰支行以金融借款合同纠纷起诉刘乐、金庆公司至本院，本院审理后作出（2020）黔2325民初1281号民事判决书，判决：一、被告刘乐于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贞丰县支行贷款本金348391.13元及利息（利息按《个人购房借款／担保合同》（合同编号为02409009102018-手贷0000151）约定计算,从欠款之日计算至还清之日止）;二、被告贞丰县金庆房地产开发有限公司对被告刘乐的上述借款本金及利息承担连带保证责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贞丰县支行的其他诉讼请求；四、案件受理费3263元（已减半收取），由被告刘乐承担。上述判决生效后，因刘乐未履行判决确定的付款义务，金庆公司于2020年12月30日代刘乐向工行贞丰支行偿还贷款本金及利息、复息、罚息共计375032.08元。现原告金庆公司认为刘乐向其购买房屋后未按约定支付购房按揭贷款，导致金庆公司作为保证人代刘乐履行付款义务，刘乐的行为导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，故诉至本院请求依法判决。 另查明，刘乐购买的位于贞丰县贞丰县新区安置房（西城佳苑）5幢1单元10层1-10-2号房屋现尚登记在金庆公司名下，未办理产权转移登记手续，未实际交付刘乐使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”以及第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。 民事法律行为遵循"有约定从约定，无约定从法定"基本原则，但我国现行按揭制度的法律法规未对借款人（抵押人、购房人）未按期偿还银行贷款即"断供"时，开发商享有合同解除权与否作出明确规定。本案中，在《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》均未体现买受人"断供"时房开公司享有约定解除权的情形下，金庆公司以合同目的不能实现行使法定解除权。双方争议的焦点在于因刘乐"断供"，金庆公司向银行承担按揭贷款的连带清偿责任后，能否作为其行使法定解除权的理由，对此，本院作如下分析： 首先，《中华人民共和国民法总则》第六条规定"民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。"公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。从公平原则角度来看，在刘乐对按揭银行工行贞丰支行贷款"断供"后，本院作出的生效判决确认金庆公司承担连带清偿责任，金庆公司根据法院的生效判决履行了保证义务，如《商品房买卖合同》不予解除，较之刘乐的其他债权人的债权，金庆公司作为保证人享有的追偿权并无优先性，金庆公司承担连带还款责任后，将可能面临无法追偿的危机。在此情况下，《商品房买卖合同》的继续履行对金庆公司而言是不公平的。 其次，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的精神实质来看，购房人"断供"时，开发商也应当享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条"商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。"的规定，以按揭贷款方式付款购房，因一方当事人原因未能签订商品房按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。该条规定主要是考虑到按揭借款合同的特殊性。在按揭贷款制度中，银行基于保障其债权考虑，存在要求购房人办理按揭贷款由开发商承担连带担保责任的情形。从按揭贷款合同的订立流程亦可看出，商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于购房人（借款人）的还款能力。甚至可以说，银行对贷款合同保证人（一般是开发商）的资信状况和保证能力更为关注。如果按揭贷款合同未能订立，结合普通购房者的履行能力，买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。由鉴于此，本条规定赋予当事人请求解除商品房买卖合同的权利。从上述司法解释的精神实质来看，商品房买卖合同是期房按揭贷款合同得以签订的前提与基础，期房贷款合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行。由此可见，当购房者在按揭贷款履行过程中发生"断供"，将导致开发商已收到的按揭购房款通过承担连带清偿责任的形式返还银行，在买受人不能通过其他方式补足该部分按揭贷款的情况下，其结果即恢复至买受人从根本上已经无法履行《商品房买卖合同》。金庆公司签订《商品房买卖合同》出售涉案房屋并通过刘乐首付加按揭贷款方式获取购房款的合同目的不能现实实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项"有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……"的规定，购房人断供会导致开发商与其签订的商品房买卖合同的目的无法全部实现，属于根本违约，金庆公司应当享有合同的解除权，故本院对原告金庆公司要求解除与刘乐签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018001114）的诉求予以支持。对原告金庆公司要求由原告自行办理注销《商品房买卖合同》网签、备案登记、预购商品房抵押权预告登记等相关手续的诉求，该诉求不属于民事诉讼法中的“诉”，原告是否去办理、如何办理由原告自行决定，故对该项诉求不予支持。 对原告金庆公司要求由金庆公司自行腾空、接收案涉房屋的诉求。经本院审理查明，案涉房屋至今仍登记在金庆公司名下，金庆公司在与刘乐签订《商品房买卖合同》后，至今未将案涉房屋过户以及交付刘乐，故金庆公司仍是案涉房屋的所有权人，金庆公司如何腾空、接收房屋由其自行决定，其要求判令其自行腾空、接收案涉房屋的诉求不具有可诉性，故对金庆公司的该项诉求不予支持。 对金庆公司要求判令刘乐支付其代刘乐向工行贞丰支行偿还的截止到2020年12月30日的贷款利息、复息、罚息共计26640.95元的诉求。从金庆公司提交的证据看出，2020年12月30日，金庆公司代刘乐向工行贞丰支行偿还贷款本金及利息、复息、罚息共计375032.08元，结合本院作出的已经生效的（2020）黔2325民初1281号民事判决书，判决书载明贷款本金为348391.13元，故金庆公司代刘乐偿付的利息、复息、罚息共计26640.95元。该笔费用系因被告刘乐未按期支付按揭贷款的行为导致，该笔款项应由被告刘乐承担。但刘乐在购房时向金庆公司交纳购房首付款91232元，双方签订的《商品房买卖合同》被解除后，金庆公司应将收取的款项退还刘乐。刘乐虽未向本院提出答辩意见及反诉，为避免当事人诉累，对金庆公司代刘乐偿还的利息、复息、罚息26640.95元，从刘乐已经支付的购房首付款中予以扣除。 对金庆公司要求被告从2020年4月10日起至违约金实际清偿之日止，以375032.08元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金的诉求。首先，2020年4月10日，金庆公司并未代刘乐向工行贞丰支行履行偿还按揭贷款本金及利息、复息、罚息的义务，而是在2020年12月30日才根据生效的（2020）黔2325民初1281号民事判决书履行代刘乐还本付息的义务。其次，在金庆公司与刘乐签订的《商品房买卖合同》以及刘乐、金庆公司、工行贞丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》中，并未约定金庆公司代刘乐履行保证人义务后，刘乐需向金庆公司支付违约金。综上，对原告要求被告支付违约金的诉求不予支持。 对扣除刘乐应当承担的利息、复息、罚息26640.95元后剩余的购房首付款及部分按揭款问题。被告刘乐在接到本院送达的起诉状、证据及应诉材料后，未向本院提出关于已经支付的首付款及按揭贷款如何处理的答辩意见及反诉。本院在庭审后亦通过微信聊天的方式向刘乐释明，可在本案中要求金庆公司返还购房款，但刘乐在回复一句“首付能退？”后就未对本案提出任何答辩意见及要求。故本院在本案中对《商品房买卖合同》解除后，扣除刘乐应当承担的利息、复息、罚息26640.95元后剩余的购房首付款及部分按揭款不作处理，刘乐可与金庆公司另行协商解决或诉请法院审理。 被告刘乐经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贞丰县金庆房地产开发有限公司与被告刘乐于2018年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018001114）； 二、被告刘乐于本判决生效之日起十五日内向原告贞丰县金庆房地产开发有限公司支付代其偿还的利息、复息、罚息共计26640.95元（该笔款项从刘乐已经支付的购房首付款91232元中予以扣除，刘乐不再另行向原告贞丰县金庆房地产开发有限公司支付）； 三、驳回原告贞丰县金庆房地产开发有限公司其余诉讼请求。 案件受理费233元（已减半收取），由被告刘乐负担。 上列判决确定的权利义务，义务人应在判决确定的履行期限内履行，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  何丽 二〇二一年四月二十七日 法官助理 袁颖 书记员 刘黎秋霞