四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初1767号 原告：黄晓红，女，1966年5月7日出生,汉族,住四川省金堂县。 原告：钟官林，男，1963年9月24日出生,汉族,住四川省金堂县。 原告：钟彪，男，1987年6月14日出生,汉族,住成都市青白江区。 原告：陈典俊，女，1966年7月3日出生,汉族,住四川省金堂县。 原告：陈跃奇，男，1966年5月9日出生,汉族,住四川省金堂县。 原告：彭才凤，女，1966年10月10日出生,汉族,住四川省金堂县。 原告：张宏光，男，1965年3月6日出生,汉族,住四川省金堂县。 原告：巫晓玲，女，1965年7月14日出生,汉族,住四川省金堂县。 上述原告共同委托诉讼代理人：黄晓红，女，1966年5月7日出生,汉族,住四川省金堂县。 被告：沈平，男，1976年12月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲诉被告沈平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宏光、巫晓玲及原告的共同委托诉讼代理人黄晓红到庭参加诉讼，被告沈平经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令于2021年4月30日解除原、被告租房合同；2.判令被告支付至合同解除之日（2020年3月14日至2021年4月30日）的房租费用180000元及滞纳金36000元；3.依法判令被告支付违约金10万元；4.判令被告支付由原告代为支付的2020年1-12月物业服务费17572.8元，以及2021年1月至返还房屋前物业服务费7322元；5.判令被告于合同解除之日起十日内腾出并将租赁房屋返还原告，并支付合同解除至返还原告房屋的占用费20000元；6.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年10月19日签订《租房合同》，约定被告租赁原告位于金堂县××镇××栋××层××号房屋，租期为6年。房租已支付至2020年3月13日，后被告未再向原告支付租金，经原告多次催收未果，且现已无法联系。原告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告沈平未作答辩。 经审理查明：2018年10月19日，黄晓红（甲方，出租方）与沈平（乙方，求租方）签订《租房合同》一份，约定乙方租赁甲方坐落于金堂县××镇××栋××层××号房屋，租期为6年，即2018年11月1日起至2024年10月31日，所出租房屋的所有权为钟官林、陈典俊、陈跃奇、钟彪、张宏光等8人共有房屋，产权编号：0397727。关于租金的约定，每月租金12750元，每年租金152900元。租金按年交付，乙方应按合同签订时间向甲方支付第一年的租金，此后每年租金在上年基础上按5%递增，并于每年10月10日前，乙方向甲方支付下个年度的租金。因甲方提前向以前的承租方收回房屋，乙方同意代甲方一次性支付违约金30000元。押金20000元，主要用于保障房屋完好、有未交清水、电、气、物管等费用及房屋租金情况可扣除。关于房屋装饰装修及设施维修的约定，在不改变原有主体结构及外观、保证安全的前提下，经相关部门审批和征得甲方同意后，乙方可自行设计、装修......本合同终止或解除时，乙方对房屋的装修及经甲方同意的改建，均无偿归甲方所有，不得拆除损坏。租房时间2018年11月1日-2018年12月1日为装修期限，不交纳此时间段的房屋租金。关于违约责任的约定，1.租赁期内，乙方不得有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任：并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：4）拖欠房租1个月以上的。2.在租期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。关于争议的解决方式约定，合同履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商，如协商不成时，可向房屋所在地法院提起诉讼。双方还对房屋出卖、优先承租权等进行了约定。黄晓红、沈平分别在出租方、求租方签名，并签注联系电话，落款时间为2018年11月19日。落款时间下方签注，甲方银行：成都农商银行，账户：6223××××8170，户名：张宏光。合同签订后，沈平分别于2018年10元22日、2018年11月5日、2018年11月6日、2018年11月10日、2018年11月11日、2019年10月15日向张宏光前述农商银行账户转账支付3万元、3万元、5万元、5万元、42900元、6万元。出租方在起诉及庭审中陈述，沈平支付租金的截止时间为2020年3月13日。2021年3月日，四川硕润物业服务有限公司出具物业费收据，载明出租方支付2020年1-12月涉案房屋的物业服务费17572.8元。 另查明，涉案房屋系黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲八人按份共有，建筑面积为523.01㎡，套内面积为446.64㎡。 以上事实，有原告提交的《租房合同》、房屋所有权证、成都农商银行转账手机截屏、四川硕润物业服务有限公司专用收据及原告方的陈述在案证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，……”的规定，本案原告以被告拖欠房屋租金的法律事实发生于民法典施行前持续至民法典施行后，本案应适用民法典的规定。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利，应当承担消极应诉的不利后果，本院仅根据原告的陈述及举证对本案事实作出认定。关于本案合同主体问题，因涉案租金房屋系八名原告按份共有，虽然合同系黄晓红单独与被告沈平签订，但在合同中已明确涉案租赁房屋系八名原告共有。八名原告向本院提起诉讼，也表明涉案租赁房屋的其余共有人认可原告黄晓红与被告签订的涉案《租房合同》，因此《租房合同》对原告黄晓红及其余原告、被告沈平发生效力。根据原告举示的《租房合同》、成都农商银行转账手机截屏，结合原告的陈述，本院采信原告举示的《租房合同》系双方亲自签订，体现了双方关于房屋租赁的合意。同时，《租房合同》约定的内容不违反法律规定，合法、有效，对原、被告产生约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告订立房屋租赁合同后，原告履行了向被告交付租赁标的物的义务，被告应当按约支付租金。被告未依约支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称）《民法典》）第五百六十二条第二款“当事人可以约定乙方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，根据《租房合同》约定，拖欠房租1个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋。前述合同约定，实质上系双方对合同解除的约定。根据查明的事实，被告拖欠租金已远远超过一个月，原告享有合同解除权。故，对原告诉请解除双方签订的《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，原告主张合同解除时间为2021年4月30日。根据《民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本院于2021年4月6日向被告有效送达起诉状副本，现原告诉请解除合同的时间在前述规定确定的时间之后，应当尊重当事人的意思自治。故，本院确认解除合同的时间为2021年4月30日。关于原告主张被告应支付至合同解除之日租金的诉讼请求，被告以支付根据合同约定应当扣除原告因提前解除前一个租赁合同而由被告承担的违约金3万元，因本院已支持原告解除合同的诉讼请求，被告支付的押金2万元应用作抵扣欠付租金，根据约定扣减原告一个月的装饰装修期限的租金，结合被告已支付262900元的事实，被告应支付原告至合同解除之日的租金为：2018年12月1日起至2021年4月30日止，其中：2018年12月1日至2019年11月30日的租金为152900元，2019年12月1日至2020年11月30日的租金为160545元（152900元×5%），2020年12月1日至2021年4月30日的租金为70238元【（160545元×5%）×5个月/12个月】，合计租金383683元。被告应付原告至合同解除之日的租金为：130783元【（383683元－262900元－20000元＋30000元）】。因被告未按时交纳租金，根据合同约定应当承担向原告支付逾期支付租金的滞纳金的违约责任，约定违约金的标准即按欠交租金20%计算，符合《民法典》第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，也未达到《民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”规定的约定的违约金过分高于造成的损失的情形。故，对原告诉请的滞纳金，本院按照应付未付租金130783元的20%予以支持，即26156.6元。关于原告主张的提前解除合同的违约金问题，因涉案租赁合同系原告在违约解除前一租赁合同的前提下与被告签订的为其六年的《租房合同》，原告基于被告能履行六年，从而实现收取六年的租金，现因被告违约，导致合同仅履行两年多而不得不解除，必然导致原告可得利益的损失。根据双方“租赁期内，乙方不得有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。”的约定，《租房合同》的解除系因被告拖欠租金所致，而合同总租金约100万元，剩余履行期间的租金金额也在60万元以上，现原告仅主张10万元，本院应予支持。原告主张的物业费损失，因交纳物业费系被告的义务，现原告已代被告交付，被告应当承担原告应缴纳应由被告支付的物业费损失。虽然原告仅缴纳2020年1月——12月的物业费17572.8元的证据，但因原告系涉案房屋的所有权人，系涉案小区的业主，相对物业公司而言，原告系物业费的缴纳主体，故对原告诉请被告承担至房屋返还前的物业费的，本院应予支持。根据本院确认的合同解除时间，被告还应当支付2021年1至5月的物业服务费7322元（17572.8元÷12个月×5个月）。故，对原告诉请的被告向原告支付代缴的物业费24894.8元，本院予以支持。原告诉请被告于合同解除之日起十日内完成腾退交付涉案租赁房屋的问题，根据租赁房屋的面积及使用性质，本院酌定腾退时间为二十天。关于原告诉请的合同解除至完成腾退向原告交付涉案租赁房屋期间的租赁房屋占用费损失20000元的问题，参照房屋租金标准及再次出租的合理期限，本院对原告的该诉请予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲与被告沈平于2018年10月19日签订的《租房合同》于2021年4月30日解除； 二、被告沈平于本判决生效之日起十日内向原告黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲支付租金130783元及逾期支付租金的滞纳金26156.6元； 三、被告沈平于本判决生效之日起十日内向原告黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲支付合同未能履行完毕的违约金100000元； 四、被告沈平于2021年5月20日前内完成涉案房屋腾退，并向原告黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲返还涉案租赁房屋，并支付租赁房屋占用费20000元； 五、被告沈平于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓红、钟官林、钟彪、陈典俊、陈跃奇、彭才凤、张宏光、巫晓玲代缴纳的物业费损失24894.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3357元，由被告沈平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐诗进 二〇二一年四月二十一日 书记员  张婵娟