大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初2623号原告：金鑫，男，1985年1月23日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，系辽宁金石律师事务所律师。被告：大连百校教育咨询有限公司，统一社会信用代码91210204058089204U，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路554D-11号。法定代表人：李臻，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨晨，系辽宁诚高律师事务所律师。原告金鑫与被告大连百校教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭对本案进行了审理，原告金鑫及其委托代理人王楠，被告的法定代表人李臻、委托代理人杨晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判决被告支付2021年1月1日至2021年2月19日的租金60,142.6元；3、请求法院判决被告赔付原告违约金及租金损失200,000元，以上合计260,142.6元。事实与理由：原、被告于2016年9月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于大连市甘井子区公建房屋出租给被告，租赁期限自2016年12月31日起至2021年12月30日止。租赁合同约定每年12月15日之前一次付清下一年度租金，2020年12月31日至2021年12月30日期间的房租为448,000元人民币；租赁期间，未经原告同意被告不得私自转租或与他人合伙共用，若被告违约，应向原告赔偿人民币200,000元。2020年12月15日原告向被告索要租金，被告以各种理由拒付，并且原告发现被告违反合同约定，擅自将房屋与案外人奚玉国合伙共用，随后又转租给他人使用。被告的违约行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益，现原告特诉至贵院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告对原告的第一项诉讼请求有异议，原、被告之间签订的房屋租赁合同已经解除，时间为2020年12月16日，是双方协商一致，且有法定依据，被告有违约的行为，原告行使了法定解除权，通知到了被告，合同即解除。原告认为被告未经原告同意私自转租，想要与我方解除合同，同时我方因2020年疫情原因，线下教育深受打击，提出与原告解除合同的意向，结合以上两点，我方认为双方的租赁合同于2020年便已解除。且应由原告举证证明我方确实有违约行为。第一，原、被告于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》已于2020年解除，被告不应承担原告诉请的2021年租金。理由如下：2020年因疫情肆虐影响，线下教育行业深受打击，下半年被告经营困难向原告提出解除租赁合同意向，同时于2020年底前搬离案涉房屋并将房屋交还原告。据答辩人了解2020年底原告已与案外人小邵（音译）商讨了案涉房屋2021年度的租赁事宜，由小邵承租案涉房屋，且小邵于2020年底便已使用房屋实际经营。案外人小邵实际占有使用案涉房屋期间所产生的房屋租赁费用理应由其承担，且小邵系直接与原告沟通房屋租赁事宜，此租赁民事法律行为的主体实际上应为原告与案外人小邵，案涉房屋项下不应还用权利义务约束被告。此外，原告于2020年12月16日以被告已经解散并注销、不再经营且被告法定代表人无力继续支付2021年度租金为由，向被告法定代表人发出《解除协议》，意图解除案涉租赁合同，并企图向被告索要所谓违约金和赔偿款等，但被告仅对解除合同一项予以认可，其他条款被告及法定代表人认为由其承担相关责任有失妥当，便未在该协议上签章，但该协议结合上文所述可从侧面佐证原、被告确已就解除租赁合同达成合意，且原告认为被告的转租行为未得到其同意，其可以依法单方解除合同。因此案涉租赁合同实际上于2021年前便已由原告单方解除，因此被告不应再承担2021年租金。第二，原告诉请的违约金没有事实依据。理由如下：案涉《房屋租赁合同》第五条约定，乙方（被告）未按约定及时支付房租，赔偿甲方（原告）20万元。该条款仅对承租方逾期支付房租约定了违约金，且根据上文所述被告已依约支付完2020年度全部租金，并于2021年前与原告解除了租赁合同关系，被告不涉及任何逾期支付房租的事实，案涉合同约定的违约金成立前提不曾出现，被告不应承担所谓违约金。第三，被告的转租行为可依法推定原告同意。理由如下：《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，原告早在其起诉之日六个月之前就明确知道被告的转租事实，因此可以推定原告同意被告转租。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，同时恳请法院谅在疫情这等灾难对被告的影响，支持被告的上述答辩意见，维护被告的合法权益。经审理查明，2016年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大连市汇达街20号公建房租给乙方使用，租赁时间为2016年12月31日起至2021年12月30日止，每年租金在12月15日前一次性付清，租金在第二年以后每年按40万元递增，递增率3%，即2016年12月31日至2017年12月30日期间，每年租金40万元，2017年12月31日至2018年12月30日期间，每年租金为412,000元，2018年12月31日至2019年12月30日期间，每年租金为424,000元，2019年12月31日至2020年12月30日期间，每年租金为436,000元，2020年12月31日至2021年12月30日期间，每年租金为448,000元。合同第四条双方权利与义务第6款约定，合同期内，未经甲方同意，乙方不得私自转租或与他人合伙共用。合同第五条约定，如乙方违约金，未按约定及时支付房租，逾期时间乙方按同期银行贷款利息支付给甲方利息，并赔偿甲方金额20万元整，逾期时间达一个月，甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告的法定代表人李臻于2016年9月6日向原告方缴纳了装修保证金50,000元，原告方出具了收条，内容为：“金收到李臻五万元整装修保证金，此保证金是用于大连市甘井子区汇达街20号的装修，此保证金在租赁合同解除日（2021年12月31日）一并返还”。另查，被告已经将2020年12月31日之前的租金给付原告，原告方向被告出具了租金收条，被告最后一次缴纳租金的时间为2020年5月31日，原告向被告出具的收条中显示付款人为被告的法定代表人李臻。被告自述，2019年8月左右，被告将案涉公建转租给案外人奚玉国，案外人奚玉国又于2020年底将案涉公建转租给邵明辉。2020年12月16日，原告（甲方）向被告的法定代表人李臻（乙方）发出《房屋租赁合同解除协议》，协议载明：“百校公司已经解散并注销，百校公司对外的债权债务现由乙方承担，乙方现为《房屋租赁合同》的承租人，百校公司已经不再经营，乙方也无法继续使用房屋，也无力支付2021年度租金，乙方要求与甲方解除《房屋租赁合同》，现甲乙双方就解除《房屋租赁合同》相关事宜，达成一致意见如下：一、甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》，自本协议签订之日起立刻解除。二、因乙方存在单方解除合同、逾期支付租金、擅自转租等违约情况，乙方同意赔偿甲方违约金20万元，本协议签订后3日内给付。”原告的法定代表人金鑫在该份协议上签字，被告未签署该份协议。上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、收条，被告提供的《房屋租赁合同解除协议》，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第一，关于案涉合同的解除问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条的规定，双方当事人协商一致可以解除合同；解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同，且应通知对方。本案中，原告于2020年12月16日向被告发出《房屋租赁合同解除协议》，但从协议记载的内容来看，原告系在知晓被告公司发生相应变故、履约能力受到影响，在与被告磋商解除合同事宜的情况下，向被告发出的该份解除协议，如若被告同意协议的内容，且在协议上签字，双方系构成《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定的协商一致解除合同之情形。但本案被告并未同意协议内容，亦未在协议上签字，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条之规定，案涉《房屋租赁合同解除协议》并未成立，《房屋租赁合同》并未经双方当事人协商一致解除。至于《房屋租赁合同》是否系因出现解除合同事由后，经解除权人通知对方解除的问题，在本案起诉之前，除上述《房屋租赁合同解除协议》外，原告并未向被告发出其他解除通知，而如前所述，《房屋租赁合同解除协议》系协议，非单方作出的通知，故而不能认定在本案起诉之前，原告行使了解除权。在本案起诉后，因被告的确存在1个月以上未支付房租的行为，符合《房屋租赁合同》第五条约定的合同解除情形，故原告行使解除权，自该通知送达给被告时案涉合同解除。本案中，被告于2021年3月17日收到了本案起诉状，且未对合同解除提出异议，故本院确认案涉《房屋租赁合同》于2021年3月17日解除。据此，原告要求被告给付2021年1月1日至2021年2月19日期间租金60,142.60元的诉讼请求，本院予以支持。因被告在装修时曾给付原告50,000元装修保证金，该保证金应于双方合同解除时返还，故该保证金应直接抵顶被告欠付原告的租金，抵顶后，被告应给付原告租金10,142.60元。第二，关于被告应当赔付原告违约金的数额问题。根据《房屋租赁合同》第五条之规定，被告未按约定及时支付房租，应当按同期银行贷款利息支付给原告利息，并赔偿原告租金20万元。本案中，被告在未与原告协商一致解除合同的情况下，将案涉公建多次转租给案外人，在未确认案外人已经与原告签订合同的情况下，撤出案涉公建，并与案外人进行了交接，使案涉《房屋租赁合同》处于僵局，也使原告在处理与案外人之间占用公建问题上处于被动。被告已构成违约，理应向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告未向法庭举证证明其实际损失，且其和案外人的磋商结果无法预判，故本院综合考虑案涉合同最后一年的租金标准、原告处理和案外人关系的合理期限（4个月），酌定被告向原告支付违约金150,000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告金鑫与被告大连百校教育咨询有限公司于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月17日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连百校教育咨询有限公司给付原告金鑫2021年1月1日起至2021年2月19日至期间的租金10,142.60元（已抵顶装修保证金50,000元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连百校教育咨询有限公司给付原告金鑫违约金150,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,601元（原告已预付，已减半收取），由被告负担1,751元，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。剩余诉讼费850元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年四月三十日书记员 修建华附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。