辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初1635号原告：薛慧丹，女，1975年3月27日出生，汉族,住址沈阳市于洪区。原告：刘雪虎，男，1979年11月11日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。共同委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。被告：高月，女，1986年11月15日出生，满族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王雅婷，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告薛慧丹、刘雪虎与被告高月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛慧丹、刘雪虎的委托诉讼代理人张慧，被告高月的委托诉讼代理人王雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛慧丹、刘雪虎向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠的租金75000元；2、请求法院判令被告按照协议约定缴纳物业费4766元、采暖费8026元;3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求，请求法院判决被告支付一个月房租的违约金6250元。事实与理由：2019年8月23日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定被告租用原告名下位于沈阳市皇姑区6门房屋，出租期限为5年，自2019年8月23日至2024年10月22日，租金每年75000元，付款方式为年付。按照协议约定，现第二年租金交付期限已经届满，但至起诉之日，被告仍未付租金，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告高月辩称：第一、2019年8月23日，答辩人与案涉房屋的出租方刘雪虎与案涉出租房屋相毗连的另一处房屋的出租人魏艳在该出租房屋所在楼盘的售楼处分别签订了一份《房屋租赁协议》。根据该两份《房屋租赁协议》之约定，答辩人承租该两处毗连的房屋用于经营一家名为“蜀椒阁”的火锅店，答辩人认为，即使原告薛慧丹或许确系该出租房屋的登记所有权人，根据合同的相对性原则，由于其并非本案讼争的《房屋租赁协议》的缔约一方，因此，其依法不应享有《房屋租赁协议》之出租人才可以享有的收取房屋租金等的合同权利，因此该原告薛慧丹无论依法或是依约其均无权对本答辩人提出前述的权利主张，鉴于此，答辩人希望法院查明事实，依法驳回该原告薛慧丹对本答辩人的诉讼请求，同时，并请依法判令该原告薛慧丹承担支付相应的案件受理费这一败诉的法律后果。第二，表面看来本案讼争的《房屋租赁协议》仅系原告刘雪虎与答辩人我们双方所签订，但是，事实上，无论是在缔约之初，还是后来在租房合同的履行过程中，答辩人对于本案原告刘雪虎的这处房屋以及案外人魏艳萍的那处房屋均是同时签约，答辩人后来转手给另一合作伙伴蔺宇辉继续承租经营以及在该《房屋租赁协议》一年到期后因疫情之影响，该次承租人蔺宇辉已决意不再续租了的这一意思表示，在其及时地告知了另一出租房主魏艳萍的同时，其也是及时地告知了本案的原告刘雪虎。或至少本案原告刘雪虎从与其存在一体出租关系的另一房主魏艳萍处也是足以及时地完全地知晓在这第一年的租期期满后蔺宇辉无力续租的这一情况的。第三，本案讼争的这份《房屋租赁协议》虽签订于2019年8月23日，但是，签约之时，我们双方已然约定，原告给我们两个月的装修期，即自2019年8月23日答辩人签约接受房屋至2019年10月23日这两个月为装修期，不计收房屋租金，本案讼争的房屋其第一年的租期截止日期应为2020年10月22日，而非2020年8月22日，于是，同理，其第二年的租期依约遂应自2020年10月23日起算，而非原告所谓的其第一年的租期应至2020年8月22日到期，其第二年的租期应自2020年8月23日起算。第四，由于受突发疫情的严重影响，次承租人蔺宇辉所开设的“蜀椒阁”火锅店在2019年至2020年这一第一年度租期到期后，实已无力继续经营，故此，在2020年8、9月间，经原告刘雪虎及案外人魏艳萍催问，答辩人及次承租人蔺宇辉遂已多次告知了本案原告刘雪虎及案外人魏艳萍我们不再续租了，即通知其二人提前解除该《房屋租赁协议》了，为此，蔺宇辉表示其正在为该两位房主腾空房屋，搬运相关的设施设备，同时其并表示在2020年10月22日之前一定能腾空该房屋，以便二位房主能继续出租。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”根据“民法典”第七百一十八条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”之规定，在本案中，答辩人转租的行为显然并不构成违约，实质上，亦未损害本案原告的利益，因此答辩人无需为此承担任何的违约责任。根据双方陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告于2019年5月29日登记结婚。2019年5月31日，原告薛慧丹购买了位于沈阳市皇姑区6门的门市房一套，面积为209.02平方米。2019年8月22日，原告刘雪虎与被告高月签订《房屋租赁协议》，约定原告将案涉房产租赁给被告使用，租期自2019年8月23至2024年10月22日止；年租金75000元，付款方式为年付；乙方（租用方）不得中途将房屋转租他人、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30日通知甲方（出租方）；在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租；采暖、物业费用由乙方承担，房租提前贰月支付。被告承租原告门市房的同时亦承租了与案涉房产相邻的案外人魏艳萍的另一门市房用于同一火锅店经营。房屋交付后，被告向原告支付了2019年10月23日至2020年10月22日期间的租金。原告给被告两个月的免租期，即2019年8月23日至2019年10月22日为免租期。此后，被告将诉争房屋转租给他人经营。2020年9月24日，沈阳新世纪物业管理有限公司通知原告缴纳物业费4766元及取暖费8026元。原告于2020年11月19日缴纳了2019-2020年度取暖费8026元及2020年6月20日-2021年6月19日的物业费4766元。采暖费的标准是105平*32元=3360元，物业费标准是105平*1.9元*12个月共计2394元。庭审后，原告核对物业费已经交付，表示不再向主张物业费。2020年9月12日，被告通过微信告知案外人魏艳萍不再继续租房；2020年11月3日，被告通过微信告知魏艳萍：这边房子后续问题我给你解决，我现在在白城这两天回去我们解决一下善后的问题；2020年11月6日，被告通过微信告知魏艳萍已经回沈阳，有时间可以见面。被告表示诉争房屋内能搬走的东西都搬走了，钥匙给原告，原告不收。上述事实，有房屋租赁合同、商品房买卖合同、发票、收据、微信截图、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订了书面《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。关于原告主张的要求被告支付拖欠的第二年租金7500元问题。本院认为，根据租赁合同约定及双方约定的两个月免租期，第二年度租金应为2020年10月23日至2021年10月22日期间的租金。因被告于2020年9月12日通知与原告相邻的房主案外人魏艳萍不再续租房屋，但没有证据证明向本案原告提出不再续租房屋问题，现有证据无法认定被告履行了通知义务。退一步讲，从被告与案外人魏艳萍的微信聊天记录来看，2020年11月初，双方就租赁房产仍有后续问题没有解决，表明双方未就合同解除达成一致意见，故本案对于被告提出已经通知原告不再租赁房屋的主张本院无法支持，被告应承担继续支付合同约定的租金的责任。但考虑到至本案诉讼阶段，被告明确提出无能力续租房屋，至庭审时被告再次明确不续租房屋，且法院释明双方进行钥匙交接，被告不接收房屋，由此导致租金扩大部分的损失应由被告自行承担。结合双方租赁合同约定的“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”的约定，本院认定双方租赁合同应该自开庭审理日后的一个月2021年4月2日（（2021年3月2日开庭日期）解除。综合本案案情，本院酌定认为被告应支付原告租金从2020年10月23日至2021年4月2日，该期间租金应为32482元。关于原告主张的采暖费问题由租用方承担，现采暖费已由原告缴纳，故被告应按合同约定给付原告垫付的采暖费，诉争租赁房屋涉及的2019年-2020年度采暖费为3360元，被告应该给付原告。关于原告主张的物业费问题，原告表示经核实被告已经支付，故对原告物业费的主张本院不予支持。关于原告主张的违约金。按照双方合同约定，租赁期间内如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租，现被告在合同租赁期限未到期的情况下提出不再继续租赁，故被告应向原告支付一个月租金作为违约金，即6250元（75000元/12个月）。综上，依《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告高月于本判决生效后七日内给付原告薛慧丹、刘雪虎租金32482元；二、被告高月于本判决生效后七日内给付原告薛慧丹、刘雪虎采暖费3360元；四、被告高月于本判决生效后七日内给付原告薛慧丹、刘雪虎违约金6250元；五、驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2151元（原告预交），减半收取1075.5元，由被告高月承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘冬二〇二一年四月十三日法官助理王嘉书记员王珏