四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初1882号 原告：四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区城东新区汇兴路与公园南路交汇处“希望玫瑰园小区”5#楼底层，统一社会信用代码91512002MA62K1WM5T。 法定代表人：郭莉，总经理。 委托诉讼代理人：静婧，女，公司员工。 委托诉讼代理人：杨帆，四川则思律师事务所律师。 被告：刘洪珲，男，1988年8月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司（以下简称德禧物业资阳分公司）与被告刘洪珲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德禧物业资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告2017年7月至2020年12月物业管理费5846元和利息损失（利息自2018年7月起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告全部承担。 事实及理由：2017年2月4日，原被告签订了《前期物业服务合同》，合同第六条第五点约定：乙方的物业服务费从该合同生效后，开发商公示的交房之日起，每半年交纳一次。乙方于每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费；逾期未缴纳的，甲方以通知书、电话、电子邮件、手机短信等书面形式催告乙方在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，乙方承担违约责任。自合同签订之日起，原告按照合同的约定全部履行了相关义务，对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但在原告提供服务之同时被告自2017年7月至今共拖欠物业管理费5846元。经原告多次催收未果。被告违反合同约定，损害了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘洪珲辩称，1.2018年6月11日，原告在客户中心向小区业主承诺在规定时间完成整改，整改事项完成之前业主有权拒交物业费；2.被告在诉前调解时提出的问题，原告依旧没有整改，主要问题是环氧地坪没有打造，地下室漏水问题没有解决，地下室开的门没有封闭；3.物业服务不合格，2019年政府相关部门有一个抽查，抽到原告是不合格的，所以不能完全按合同交费；4.根据原、被告签订的物业服务合同，原告没有做到合同约定的义务，如没有按层设置垃圾桶，每年做业主满意度调查，游泳池、网球场未按约定时间开放等。综上，原告没有达到收费条件，现在不给物业费，请求法庭驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于原告提交的原告的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、房产登记信息查询情况说明表、《前期物业服务合同》两份、交房程序表、《普通住宅前期物业服务收费备案表》、《资阳市玫瑰园项目品质巡检问题整改汇总》41页、《违规整改通知书》14页、《关于希望玫瑰园违章搭建的汇报》19页、物业服务工作记录照片15页、物业费催收函及上门张贴照片，被告提交的2019年度物业管理项目“双随机、一公开”专项检车结果公示及汇总表，原、被告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对上述证据予以采信，并在卷佐证。 对于有异议的证据，本院认定如下：1.业主满意度调查表照片5页，原告没有提供原件核对，真实性难以确认，本院不予采信；2.四类登记表（交接班记录表、机动车出入登记表、访客登记表、巡逻签到表）40页，该组证据均有原件，是被告系列工作中形成的记录，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；3.被告提交的《玫瑰园现有突出问题》复印件，欲证明原告提供的物业服务存在问题，业主有权拒交物业费。原告质证认可该证据的真实性，但对该证据的合法性、关联性及证明目的有异议，认为承诺上的章是客服中心的章，不能代表原告的真实意思表示，该证据也不能显示是向谁出示的。本院认为，该证据的出具方系原告的客服中心，而被告对该证据的真实应未提出异议，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，可以反映出原告为希望玫瑰园小区提供的物业服务曾存在一定瑕疵；4.被告提供的小区情况照片28页，原告认可照片的真实性，但原告认为不能达到被告的证明目的。对于有时间显示为原告诉请物业费期间的图片，本院认可其关联性并予以采信，其余图片与本案没有关联性，本院不予采信；5.被告提供的小广告照片1张、小区水池照片1张，由于没有提供照片原件，真实性难以确认，本院不予采信。 本院查明如下事实：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司是希望玫瑰园小区的开发商。2016年9月9日，资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司与四川德禧物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定了物业服务的内容包括制定物业服务方案、工作计划、建筑物共有部位的维护和管理、共用设施设备的日常运行、维护和管理、物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等事项；物业服务标准为《资阳市物业服务标准》中的一级物业服务标准；合同的履行期限为2016年9月9日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；收费标准为高层住宅1.7元/平方米；业主的物业服务费从本合同生效之日起按半年交纳，业主从每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费；逾期未交纳的，物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金，业主有正当理由的除外；物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。2017年5月26日，德禧物业资阳分公司到资阳市雁江区发展和改革局办理了普通住宅前期物业服务收费备案。 被告刘洪珲系资阳市雁江区通资北路与公园南路交汇处希望玫瑰园的业主，其房屋的建筑面积为94.17㎡。2017年2月4日，刘洪珲与德禧物业资阳分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定收费标准为：高层住宅1.7元/月.平方米，经资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司确认，第一年由其代业主支付部分前期物业管理费，代付标准为0.2元/月.平方米，第一年业主实际支付1.5元/月.平方米。合同约定的物业服务内容、服务标准、权利义务、物业费支付方式、违约责任等内容同四川德禧物业管理服务有限公司与资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容基本一致。 德禧物业资阳分公司至今一直为希望玫瑰园小区提供物业服务，因刘洪珲未按期交纳物业服务费，德禧物业资阳分公司于2020年9月28日在刘洪珲门上张贴《费用催告函》，按照1.5元/㎡/月的标准催促刘洪珲于7日内交纳拖欠的2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业服务费。截至开庭之日，刘洪珲未缴纳2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业服务费。 另查明，2018年6月11日，玫瑰园小区有部分业主到小区物业客服中心，提出小区物业服务中存在的问题并要求整改，德禧物业资阳分公司的客服中心以自己名义出具了一份《玫瑰园现有突出问题》。 2019年10月，资阳市房地产管理局在其网站公示其在当年10月组织市物业管理协会随机对资阳市中心城区的20个物业管理项目进行了检抽，并于2019年12月9日公布了《2019年度物业管理项目“双随机一公开”检查结果汇总表》，载明德禧物业的希望.玫瑰园项目的检查结果被评定为不合格，同时注明此公示结果仅代表受检项目检查期间的情况，不代表物业企业整体情况。 本院认为，资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司与四川德禧物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，对希望玫瑰园小区的全体业主具有法律约束力。原告德禧物业资阳分公司与被告刘洪珲签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方也具有法律约束力。原告与被告均应当按照合同约定享有权利和履行义务。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。被告逾期未交纳2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业服务费用，原告已于2020年9月28日向案涉房屋门上张贴《费用催告函》。原告已尽到催告义务，故原告可以起诉要求被告支付2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业服务费。 关于被告刘洪珲辩称有权拒绝支付物业费的问题。被告举证了一份《玫瑰园现有突出问题》，用于证明原告承诺在所列问题整改完成之前业主有权拒绝交纳物业费。从内容看，该材料承诺的部分内容并非由物业服务企业一己之力能够整改完成，如小区存在的违建等问题属于相关行政执法部门的管理范畴，同时更需要小区业主自觉规范自身行为。从现实操作来看，该材料中并未约定谁来验收整改成果、验收时间、验收标准等，且被告也未提供证据证明整改到期日的实际整改情况及验收情况。同时被告应看到，物业服务具有公共性、持续性的特征，原告多年以来持续为玫瑰园小区提供物业服务，整体上维护了小区良好的生活环境和正常的生活秩序，且小区大部分业主主动交纳了物业服务费，同批次物业纠纷案件审理中，大部分业主也愿意调解并交纳了物业服务费。被告以物业服务具有某些不足为由而长时间拒绝支付物业费，不符合公平原则、诚实信用原则。因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。 经过庭审查明情况，原告在讼争期间提供的物业服务存在一定瑕疵，故应对本案原告主张的物业服务费予以酌减。因此，结合原告主张自愿按1.5元/㎡/月的标准收取物业服务费的请求，本院酌定被告刘洪珲应向原告交纳2017年7月20日至2020年12月31日期间的物业服务费5437元。对于原告主张的利息，本院不予支持。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的服务存在某些不足为由拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，有违公平原则和诚实信用原则，与社会主义核心价值观不符，不仅无法有效解决业主与物业之间的矛盾，且最终不利于建立文明法治、和谐幸福的优质小区。综上，要创造良好的小区环境，不能仅靠物业公司的管理，也需要小区业主共同遵守文明的行为准则，共同维护公共环境。业主和物业公司应加强交流沟通、相互体谅理解。业主应选择正确的维权方式，物业公司应积极听取业主的意见和建议，维持应有的服务水准，共同努力营造和谐美好的小区环境。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告刘洪珲于本判决生效之日起十日内向原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司支付物业服务费5437元； 二、驳回原告四川德禧物业管理服务有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘洪珲负担。（原告已向本院缴纳，被告刘洪珲自本判决生效之日起十日内向原告德禧物业资阳分公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周  燕 二〇二一年四月十八日 书记员 欧阳萌婷