天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终893号上诉人（原审原告）：王玉文，男，1972年7月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李晶，女，住天津市滨海新区，天津市滨海新区海滨街道庆祥社区居民委员会筹备组推荐。委托诉讼代理人：刘玉洪，天津双阅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市普丰房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区海滨街幸福路**。法定代表人：王金辉，总经理。委托诉讼代理人：赵博闻，天津开元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏立，天津开元律师事务所律师。上诉人王玉文因与被上诉人天津市普丰房地产开发有限公司（以下简称普丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉文上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或者支持王玉文一审所有诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由普丰公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.王玉文与普丰公司签订的是普通商品房买卖合同，涉诉房屋并非定向向油田职工销售的房屋。2.王玉文并非大港油田集团有限责任公司职工，王玉文属于中国石油集团海洋工程有限公司职工，隶属于中国石油集团，与大港油田集团有限责任公司是平行独立的局级单位。3.涉诉小区不只是没有《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准交证》），是尚未验收合格，一审中普丰公司提交的部分部位的五方验收报告没有勘验单位签字盖章，该报告是阶段性的，非房屋整体验收合格的证据。4.普丰公司提交的《关于解决大港油田职工住房困难问题的请示》、《关于做好新建职工住房销售工作的通知》，该证据没有证明效力，且与事实不符。5.王玉文接收房屋的时间是2017年8月14日，而不是一审查明认定的2017年6月17日。6.涉诉小区的土地并非油田自有的土地，是2014年4月15日由天津市滨海新区规划和国土资源管理局出让给普丰公司的。7.一审法院认为普丰公司未取得《准交证》只是国有大型企业自行管理职能与地方交接过程中的衔接问题而致，事实上，普丰公司未取得《准交证》的原因是尚未提交相关材料进行审批申报，导致无法审批。8.涉诉小区市政基础设施工程由油田自筹资金配套、自行规划和建设应该早在涉诉小区建设规划之前就存在，开发商在签订《商品房买卖合同》时仍然约定交付条件为竣工验收合格并取得《准交证》，如此约定应该是对合同条款是否能履行有充分的考量。违反约定与过错无关，普丰公司应当承担违约责任。二、适用法律错误。1.一审驳回王玉文的第一个理由是房屋是定向销售的，不完全属于《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》调整。原审法院表述不够确定，王玉文认为应当属于调整范围。2.原审判决书第7页12行所述“涉案房屋已经验收合格，不影响正常使用、居住，即不影响正常交付，故在房屋交付标准方面，不宜以取得《准交证》为准，应宜以验收合格为准”，与法律相悖。3.本案应当适用《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》中“商品房预期交付的责任承担问题”的规定。三、定向销售并非是不办理准交证的法定条件。在一审的判决当中，没有对涉案房屋是否验收合格进行相关的审查。普丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、普丰公司如期交房并不存在逾期交房的违约行为。普丰公司已经按照双方签订的天津市商品房买卖合同约定的交房期限将涉案房屋交付给了王玉文，王玉文入住涉案房屋至今，因此普丰公司不存在逾期交房行为。二、普丰公司交付房屋符合合同约定，虽然双方签订的房屋买卖合同约定房屋取得准交证后方可交付，但是双方签订的补充合同第四条第二款明确约定该房屋交付的标志为甲方将房屋钥匙移交给乙方，双方交接钥匙之日即视为合同项下房屋已交付完毕。该补充约定系对房屋买卖合同第三条交付及交付日期进行的变更。该补充合同是双方的真实意思表示，得到了王玉文的认可，而且在实际的交房过程中双方也是按照补充合同的约定履行的交接房屋的手续，因此普丰公司已经按照约定交付了案涉房屋。三、涉案房屋不适用《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》。案涉房屋系大港油田为解决油田职工住房困难，经市政府批准后利用自有土地自筹资金建设的房屋。销售对象仅为油田无房和住房未达标的油田职工，并不是面向社会公开销售的房屋，而且并不盈利，并不符合《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》第二条规定的面向社会公开销售的情形，一审法院在查明事实的基础上认定涉案房屋并不完全适用《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》。退一步讲，即便涉案房屋需要办理准交证，而准交证不能办理的责任也不在普丰公司，不能办理准交证的原因是因为油田自行实施配套建设，地，地方政府部门不予出具验收证明致准交证暂时不能办理。根据双方签订的补充合同第二条之约定，当出现政府部门迟延文件、证件的批准的，不适用合同有关出卖人逾期交房违约的违约责任，普丰公司也无需承担责任。四、普丰公司向王玉文交付的房屋已经验收合格，不存在质量问题，各种验收材料齐全，具备交付条件，而且王玉文居住至今，也未发现质量问题。普丰公司已在合同约定的交付期按照补充合同第四条第二款的方式向王玉文交付了房屋，王玉文也已经接收并使用房屋，因此普丰公司并不存在逾期交房的情形。王玉文向一审法院起诉请求：1.依法判令普丰公司支付王玉文迟延交付房屋的违约金98543.99元（期间：2017年7月1日至2019年12月31日）；2.依法判令普丰公司支付王玉文迟延交付房屋的利息为77217.7元（期间：2017年7月1日至2019年12月31日）；3.本案诉讼费用由普丰公司承担。一审法院认定事实：2016年9月28日，王玉文与普丰公司双方签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0096332）。双方约定普丰公司将滨海新区大港油田健安道西侧，庆丰路南侧庆丰东里23号楼××房屋出售给王玉文，房屋总价款为843909.28元，交房期限为2017年6月30日前。同时，合同还约定，商品房竣工，经验收合格并取得《准交证》后，方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付使用。合同签订后,王玉文按照合同约定向普丰公司支付了房款,2017年5月15日普丰公司通知王玉文办理交房手续,王玉文于2017年6月17日与普丰公司办理了房屋接收手续。另查，大港油田“港西新城”项目小区为大港油田集团有限责任公司（以下简称“大港油田公司”）为解决大港油田职工住房困难问题，利用油田自有土地，由大港油田公司所属房地产开发公司——普丰公司进行开发建设并定向向油田职工销售的房屋，该小区房屋分为经济适用房、普通商品房和定单式限价商品房三类。本案诉争房屋为该项目小区普通商品房。“港西新城”项目涉及的道路、给水、排水、燃气、电力、供热、通信等市政基础设施工程由油田自筹资金配套、自行规划和建设，截止本案法庭辩论终结前，普丰公司未取得该诉争房屋《准交证》。一审法院认为，王玉文、普丰公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。关于房屋交付条件，根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》第二条，本市新建住宅商品房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证。该规定所称的住宅商品房，是列入商品房计划、经济适用房计划和危陋房屋改造计划，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅。本案中，普丰公司提交的《关于解决大港油田职工住房困难问题的请示》、《关于做好新建职工住房销售工作的通知》、《商品房申购人身份证明》能够证实诉争房屋是大港油田公司为解决大港油田职工住房困难问题，由其所属房地产开发公司开发，并定向向油田职工销售的房屋，并非面向社会公开销售的住宅，不完全属于此规定调整范围。且，普丰公司未取得《准交证》只是国有大型企业自行管理职能与地方交接过程中的衔接问题而致，在实际履行过程中并非与国家法律禁止性规定相悖，只是在与行政管理理解上的偏差，亦非因普丰公司的主观故意所致。本案合同虽约定新建住宅商品房取得《准交证》后，方可交付使用，但涉案房屋已经验收合格，不影响正常使用、居住，即不影响正常交付，故在房屋交付标准方面，不宜以取得《准交证》为准，应宜以验收合格为准。王玉文于2017年6月17日与普丰公司办理了房屋接收手续，普丰公司不存在延期交房的违约情形，故一审法院对王玉文的诉请不予支持。一审法院据此判决：“驳回王玉文的全部诉讼请求。案件受理费3815元，由王玉文负担。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王玉文、普丰公司虽提交多份证据，但上述证据均未能达到其各自的证明目的，且未能改变一审查明的事实，对上述证据，本院均不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为普丰公司是否存在逾期交房行为及是否应当承担逾期交房的违约责任。王玉文两审中主张普丰公司承担逾期交房的违约责任，依据的是双方签订的《天津市经济适用住房买卖合同》第三条约定，即“房屋取得《准交证》后，方可交付使用”，因案涉房屋尚未取得《准交证》，故普丰公司应当承担逾期交房的违约责任。但普丰公司主张，在双方签订的补充合同第二、四条中，对于房屋交付作出了补充约定：“二、发生以下情形导致合同项下房屋逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关出卖人逾期交房的违约责任条款：3.政府部门延迟文件、证件的批准。”故其不应承担逾期交付房屋的违约责任。可见双方对于逾期交付房屋的理解存在差异。本院认为，补充合同中以加粗加黑方式约定：补充合同是对合同条款的修改与补充，是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力，如有内容冲突，以本补充合同为准。且该补充合同中上述约定的内容并不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的法定无效条款，故补充合同对双方具有约束力。王玉文在合同约定的交付日期前入住了案涉房屋，并实际使用至今。现王玉文仅以案涉房屋未办理《准交证》而主张逾期交房，亦与双方补充合同约定内容不符，本院不予支持。本案案涉房屋所在小区为大港油田自建经济适用房，在其建设到交付使用过程中，有其特殊的历史原因和政策因素，本案不宜以办理《准交证》作为认定房屋交付的标准和条件。一审法院综合考虑案涉房屋所在小区特殊情况，认定普丰公司并不存在逾期交房的违约行为，处理结果并无不当，本院予以维持。但从王玉文、普丰公司两审期间提交的证据看，办理案涉房屋的《准交证》虽目前存在障碍，但普丰公司应尽快积极妥善协调行政机关，履行其合同和法律义务，办理《准交证》，以保障住户的合法权益。此外，王玉文在一审起诉状自认于2017年6月17日收房，其二审虽对该交房日期提出异议，但未提供证据对该事实予以推翻，故王玉文实际收房时间应认定为2017年6月17日。普丰公司提供的证据亦能够证明案涉房屋已经竣工验收合格，王玉文主张案涉房屋尚未验收合格缺乏依据。综上所述，王玉文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3815元，由王玉文负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年四月十六日法官助理王飞凡书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……