辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1612号原告（案外人）：刘军，男，1964年1月9日出生，汉族，住辽宁省锦州市吉塔区。委托诉讼代理人：张建光，辽宁邦之律师事务所律师。被告（申请保全人）：中国光大银行股份有限公司沈阳浑南新区支行，住所地辽宁省沈阳市浑南新区华园东路6-34号。负责人：徐韵蓬，该支行行长。委托诉讼代理人：刘加康、董营营（实习），辽宁卓政律师事务所律师。（特别代理）被告（被保全人）：辽宁金沣建设工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号1204室。法定代表人：刘继宽,该公司经理。委托诉讼代理人：鲍菲菲，女，1990年3月20日出生，满族，住辽宁省辽中区。被告（被保全人）：锦州乐麦佳商业有限公司，住所地辽宁省锦州市经济技术开发区富海街锦绣蓝湾E3号。法定代表人：王文兴，该公司经理。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。被告：辽宁东一投资集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：刘继宽，该公司经理。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。被告：刘继宽，男，1957年5月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1984年4月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被告：徐玉环，女，1959年12月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。原告刘军与被告中国光大银行股份有限公司沈阳浑南新区支行（光大银行浑南支行）、第三人辽宁金沣建设工程有限公司（以下简称金沣建设）、锦州乐麦佳商业有限公司（以下简称锦州乐麦佳）、辽宁东一投资集团有限公司（以下简称东一投资集团）、刘继宽、刘鑫、徐玉环、辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一房地产）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月2日进行证据交换、于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托诉讼代理人张建光，被告光大银行浑南支行的委托诉讼代理人刘加康、董营营，第三人金沣建设的委托诉讼代理人鲍菲菲、第三人锦州乐麦佳、东一集团、刘继宽、东一房地产的委托诉讼代理人侯冰到庭参加了诉讼。第三人刘鑫、徐玉环经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1、依法解除对锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾B19-138住宅楼的查封。2、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月11日，原告从东一房地产处购买其开发的锦绣蓝湾房屋10户，由于当时不具备出售条件，双方签订了购房协议书，原告委托案外人李博代办相关手续，并将钱打到李博账户，由李博转到东一房地产的账户上，完成了交易行为。2019年4月27日，原告购买的房屋已经能够办理网上备案，因此双方签订了商品房买卖合同合并重新书写收款收据，并到锦州市不动产登记中心办理了网上备案。2020年6月初，原告发现了自已购买并备案的房屋被沈阳市中级人民法院以（2019）辽01民初1134号民事裁定书进行查封，并向锦州市不动产登记中心发出（2019）辽01执保217号协助执行通知书，查封东一房地产名下位于锦州市锦绣蓝湾的房屋及项下土地，包括了备案及未备案的所有房屋，查封期限三年。该查封内容涵盖了原告购买了十户住宅房，门牌号××锦绣蓝湾B19-47、B19-158、B19-141、B19-49、B19-132、B19-123、B19-82、B19-160、B19-138、B19-134。原告向法院提交了异议申请，沈阳市中级人民法院以（2020）辽01执异1025号执行裁定裁定驳回了原告的异议请求，理由是原告没有入住，实际占有该房屋，但原告认为该驳回裁定是错误的，1、本案中原告购买房屋的时间是2018年5月11日，签订商品房买卖合同和网上备案的时间是2019年4月27日，而沈阳市中级人民法院查封的时间是2019年11月5日，且本案查封的房屋尚不具备办理不动产登记的条件。2、本案中涉及的房屋由于工程没有竣工，没有办理入住手续，这个不是原告的过错造成的。故请求解除对原告购买的B19-138住宅的查封。被告光大银行浑南支行辩称，1.原告提交的付款证据中，付款人并非刘军，付款金额与商品房买卖合同无法一一对应，且房产价格远低于市场价格，其购买行为显然不符合常理；2.原告自始未实际占有案涉房产。综上，原告提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原告的异议不能成立。第三人金沣建设述称同意东一房地产的意见。第三人锦州乐麦佳、辽宁东一投资、刘继宽、东一房地产述称，首先，原告在起诉状中称“2018年5月11日从辽宁东一房地产开发有限公司处购买其开发的锦绣蓝湾房屋10户”并非本案事实。事实是东一房地产于2018年5月11日向原告借款150万元，原告委托李博向东一房地产分七笔共汇入150万元，原告为防止东一房地产无力偿还，提出以两套别墅作为担保，故双方签订了D3和D25-1两套别墅的商品房买卖合同，并进行了网签备案。由于两套别墅价格明显高于借款金额，且两套别墅上均存在第三人合法权益，东一房地产与原告协商，双方同意以十套住宅置换两套别墅。2019年1月，原告委托李博在《承诺》上签字，并在4月27日确定了涉案十套住宅，东一房地产配合原告办理了涉案十套房屋的网签手续，网签手续办理完毕后，原告却未依约配合东一房地产办理两套别墅撤销网签备案的手续。时至今日，原告以150万元取得东一房地产12套房屋网签备案，其中包括两套别墅，十套房屋。仅其中D25A-1一套别墅在2009年售价达182万余元，2018年原告不可能以150万购得两套别墅以及十套房产。其次，原告所谓的“购买”涉案十套房产的顺序明显违反交易习惯。原告2018年5月11日向东一房地产转入150万元，2019年4月27日确定“购买”涉案十套房产，先交房款，后选房屋，而且从原告提供的十套商品房买卖合同可以看出，无论房屋面积、楼层、户型，每套房屋价格均为十五万元。以B191-27-1（47）为例，原告购买单价为1588.65元/㎡，而其对门1-27-2（48）房屋的售房单价为2680元/㎡，总房款为233669元.再如，原告购买的B19栋82号房屋单价为1229.51元/㎡，而与其面积相似的87号房屋单价为3960元/㎡，实际购买价格为348282元，楼层相同，相似面积，房屋总价格相差一倍有余，此情况明显不符合销售常理。由此可见，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。本案中，原告与东一房地产签订的十份商品房买卖合同均是为借款合同提供担保而产生，原告无权因被告无力偿还借款而自行默认直接履行商品房买卖合同，同时根据《民法典》第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。原告虽取得房产部门的网签备案，但网签备案不等同于不动产登记簿，本案诉争房产仍属于东一房地产所有，原告并非涉案诉争十套房产的合法产权人，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法律规定，更不满足本条第二款法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人刘鑫、徐玉环未出庭进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：光大银行浑南新区支行与金沣公司、乐麦佳、东一集团、刘继宽、东一房地产之间的借贷纠纷一案，本院受理后，中国光大银行股份有限公司沈阳浑南新区支行申请财产保全，本院作出（2019）辽01民初1134号保全裁定。本院于2019年11月1日立案保全执行。案号为（2019）辽01执保217号。2019年11月5日本院发出（2019）辽01执保217号协助执行通知书，查封东一房地产名下位于锦州市锦绣蓝湾的房屋及项下土地，包括备案及未备案的所有房屋。该查封包含了备案在原告刘军名下的案涉房屋，刘军提出异议，本院作出（2020）辽01执异1025号执行裁定书，驳回了刘军的异议请求。刘军不服，提起本案诉讼。2020年6月28日，本院作出（2019）辽01民初1134号民事调解书，对当事人达成的如下调解协议予以确认：一、被告辽宁金沣建设工程有限公司于2020年6月30日偿还贷款本金38990696.51元的利息、罚息及复利，上述利息按照《流动资金贷款合同》及《借款展期合同》约定的利率计算利息、罚息及复利，利息截止2020年6月30日；二、被告辽宁金沣建设工程有限公司于2020年12月31日偿还贷款本金38990696.51元，及该贷款本金自2020年7月1日起至贷款本金偿还之日止的利息、罚息及复利（计算方式同前项约定）；三、本案的保全费、减半收取后的诉讼费由被告辽宁金沣建设工程有限公司承担，于2020年12月31日前支付；四、被告锦州乐麦佳商业有限公司、辽宁东一投资集团有限公司、刘继宽、刘鑫、徐玉环、辽宁东一房地产开发有限公司就上述款项承担连带保证责任。2018年5月11日原告李军委托李博分七笔将该150万元汇入东一房地产账户，付款用途为借款。原告李军与东一房地产签订了D3和D25-1两套别墅的商品房买卖合同，并进行了网签备案。后东一房地产与原告李军协商，双方同意以十套住宅换两套别墅，2019年1月25日原告李军委托李博在承诺上签字，并于同年4月27日确定了涉案十套住宅，东一房地产配合原告李军办理了涉案十套住宅的网签手续。上述事实，有商品房买卖合同、承诺书、付款凭证、（2019）辽01民初1134号民事调解书、（2020）辽01执异1025号执行裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告刘军主张与东一房地产之间存在真实的商品房买卖关系，且签订商品房买卖合同的时间在法院查封之前，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，可以排除本案执行。东一房地产主张双方为借款关系，案涉房屋作为借款担保。故本案争议焦点为原告与东一房地产是否存在真实的商品房买卖关系。首先，2018年5月11日原告刘军委托李博分七笔向东一房地产转入150万元，原告主张该款项性质为预付的购房款，但从刘军向法院提供的季托李博向东一房地产转款的转款凭证上显示付款用途为借款。其次从原告提供的十套商品房买卖合同来看，无论房屋面积、楼层、房型不尽相同，但价格均为每套15万元不符销售常理。故东一房地产主张双方系借款担保关系抗辩主张成立。由于原告刘军与东一房地产之间不存在真实的商品房卖关系，其主张排除执行的主张无法得到支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘军的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告刘军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年四月八日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。