海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终593号   上诉人（原审被告）：郑成秀，女，1987年11月13日出生，汉族，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：吴兵，海南问源律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：儋州海航投资开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道168号新天地酒店6号别墅。   法定代表人：黄泽林，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：龙璐，海南海航物业管理股份有限公司海口分公司儋州望海项目经理。   委托诉讼代理人：李明寿，海南海航物业管理股份有限公司海口分公司儋州望海项目经理。   原审第三人:媛菲整形美容（海南）有限公司，住所地海南省儋州市广场西路与华盛路交界处儋州望海国际花园11栋第二层商铺。   法定代表人：符淑娟,该公司经理。   委托诉讼代理人：符冠龙，海南林源律师事务所律师。   上诉人郑成秀因与被上诉人儋州海航投资开发有限公司（以下简称儋州海航投资公司）、原审第三人媛菲整形美容（海南）有限公司（以下简称媛菲整形公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   郑成秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回儋州海航投资公司全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由儋州海航投资公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予以撤销。儋州海航投资公司没有将商铺交给郑成秀；二、一审判决程序违法，认定事实错误，依法应予以撤销。一审以未提交证据原件核对，未提交其他证据予以佐证为由否认郑成秀依法从市场监督管理局调取的合同，违反法定程序，导致认定该事实错误。本案案涉商铺均是以整形美容为设计主题，对商铺进行装修。同时，媛菲整形公司亦向儋州海航投资公司支付租金，并委托郑成秀向儋州海航投资公司支付了物业管理费，且在物业费逾期交付后，系儋州海航投资公司多次直接向媛菲整形公司催告，足以证明，媛菲整形公司是合同的相对人。综上，一审判决程序违法，认定事实错误，依法应予以撤销，请求二审法院查明事实，纠正一审判决的错误，支持郑成秀的上诉请求。   儋州海航投资公司辩称，儋州海航投资公司与郑成秀签订的合同是合法有效的，郑成秀应按照合同履行，请郑成秀与媛菲整形公司尽快搬离所租赁的房屋，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   媛菲整形公司述称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   儋州海航投资公司向一审法院起诉请求：1.判令确认儋州海航投资公司与郑成秀签订的海南省儋州市广场西路与华盛路交界处的11#第二层商铺的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2.判令郑成秀支付：(1)2019年2月1日至2019年11月30日商铺租金324300元（23元/月/平方米×1410平方米×10个月）；(2)2019年12月1日暂计至2020年11月30日房屋占用费389160元；(3)2018年5月1日至2018年10月31日免租期租金194580元；(4)提前终止合同违约金77832元；(5)逾期付款违约金酌情按184851元计收（欠费金额30%）；以上费用合计1170723元；3.判令郑成秀承担案件全部诉讼费用。   一审法院认定事实：儋州海航投资公司与郑成秀签订《房屋租赁合同》，双方约定：儋州海航投资公司将海南省儋州市广场西路与华盛路交界处的11栋第二层商铺出租给郑成秀，作为生活美容、医疗美容、美发、服装销售、瑜伽培训以及法律允许经营内含包装产品等使用；合同双方约定该商铺租期为5年，自2018年5月1日起至2023年10月31日止，2018年5月1日起至2018年10月31日止为免租期共6个月，因乙方（郑成秀）原因本合同提前解除或终止，郑成秀须向儋州海航投资公司补交已享用的免租期租金；商铺租金按实际测绘建筑面积为1410平方米计算，每月每平方米23元，商铺租金为每月32430元，郑成秀应在合同签订之日向儋州海航投资公司缴纳首次租金（即2018年11月1日起至2019年4月30日止的三个月租金），并应在每三个月最后一个月25日前向儋州海航投资公司缴纳下三个月的租金；郑成秀如未按合同约定支付租金、保证金等其他费用的，郑成秀须在儋州海航投资公司催告后五天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每天1%的标准支付逾期付款违约金，如催告后十天内仍未缴付相关费用的，儋州海航投资公司有权立即解除合同；如郑成秀违反本合同约定导致甲方解除合同的，租赁保证金不予以退还，郑成秀须按解除合同当年年租金总额的20%赔偿儋州海航投资公司的损失；约定双方有关书面函件可向在合同中所载明的地址邮寄，如受送达人不能提交签收时间回执的，邮件寄出后3日即视为送达。2018年5月1日，儋州海航投资公司将商铺交付给郑成秀。媛菲整形公司的法定代表人符淑娟于2017年12月5日向儋州海航投资公司转账支付20000元，2018年2月2日向儋州海航投资公司转账支付174580元，共计194580元，用于支付涉案商铺三个月押金及租金。自2019年2月1日起，郑成秀未如期向儋州海航投资公司支付商铺租金。2019年9月2日，儋州海航投资公司李经理通过微信向郑成秀催缴2019年2月至9月的租金。2019年11月5日，儋州海航投资公司、海南海航物业管理股份有限公司作出《关于郑成秀商铺租金及物业费催款的函》，催缴截止至2019年9月30日郑成秀尚欠的租金291870元，并告知郑成秀收到此催款函7日内支付租金，否则将依约解除《房屋租赁合同》。2019年11月7日，儋州海航投资公司李经理通过微信向郑成秀发送催缴函，同时向郑成秀合同约定地址邮寄催缴函。因郑成秀未在催缴期间内支付租金，儋州海航投资公司于2019年12月24日作出《关于解除租赁合同通知的函》，解除与郑成秀签订的《房屋租赁合同》，并于2019年12月25日向郑成秀合同约定的地址邮寄解除函。后儋州海航投资公司为催缴房屋租金及违约金，诉至法院。   另认定，媛菲整形公司于2018年1月24日成立，登记住所地为海南省儋州市那大农垦北路西段J05号。2018年9月18日，将工商登记地址变更登记为儋州市广场西路与华盛路交界处儋州望海国际花园11栋第二层商铺。媛菲整形公司已完成涉案商铺的装修，但未实际经营。   一审法院认为，根据儋州海航投资公司的诉请及郑成秀的答辩，本案一审的争议焦点为:1.郑成秀是否为本案适格被告以及双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2.儋州海航投资公司主张郑成秀支付拖欠的商铺租金、免租期租金、房屋占用费是否有事实及法律依据；3.合同约定违约金是否过高的问题。   关于郑成秀是否为本案适格被告以及双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。郑成秀与儋州海航投资公司签订的《房屋租赁合同》系其真实的意思表示，合同未违反法律法规的强制性、禁止性规定，应属真实有效，双方应严格履行合同约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，郑成秀自2019年2月1日起未支付商铺租金，已违反了《房屋租赁合同》的约定，儋州海航投资公司经催缴后于2019年12月25日向郑成秀邮寄《关于解除租赁合同通知的函》，因双方均未能提交签收回执，按照合同寄出后三日即为送达的约定，应视为双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月28日解除。郑成秀抗辩称儋州海航投资公司与媛菲整形公司签订了《房屋租赁合同》，涉案商铺由媛菲整形公司使用并支付部分租金及物业管理费，应由媛菲整形公司承担本案合同义务。因郑成秀不能提供儋州海航投资公司与媛菲整形公司《房屋租赁合同》原件予以核对，对郑成秀提交的该份《房屋租赁合同》不予确认。媛菲整形公司并非涉案《房屋租赁合同》的相对人，郑成秀亦未能提供证据证明是受媛菲整形公司的委托签订租赁合同，根据合同相对性原则，郑成秀应为涉案商铺的承租人。郑成秀的抗辩理由不能成立，不予以采信。   关于儋州海航投资公司主张郑成秀支付拖欠商铺租金、房屋占用费、免租期租金是否有事实及法律依据的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，儋州海航投资公司已经履行了交付涉案商铺的义务，郑成秀亦应依约履行支付租金的义务。本案中，《房屋租赁合同》约定涉案商铺的月租金为32430元，郑成秀自2019年2月1日起未向儋州海航投资公司支付商铺租金。儋州海航投资公司诉请郑成秀支付2019年2月1日至2019年11月30日共十个月的商铺租金324300元，有事实及法律依据，予以支持。其次，根据《房屋租赁合同》中因郑成秀原因提前解除或终止合同须向儋州海航投资公司补交免租期租金约定，以及本案郑成秀未及时支付商铺租金而导致合同解除的事实，郑成秀应当依据合同约定向儋州海航投资公司支付6个月免租期租金194580元（32430元×6个月），儋州海航投资公司的主张予以支持。最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，双方于2019年12月28日解除《房屋租赁合同》后，儋州海航投资公司就其怠于采取措施收回涉案商铺而导致扩大的租金损失，不得要求郑成秀进行赔偿。但考虑到儋州海航投资公司对外重新出租以及郑成秀返还商铺需要一定的时间，酌情支持97290元（32430元×3个月）。   关于合同约定违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案儋州海航投资公司没有提供证据证明因郑成秀违约定导致《房屋租赁合同》解除给其造成的直接损失或者间接损失的数额。另外，儋州海航投资公司依据《房屋租赁合同》不予退还郑成秀租赁保证金（3个月租金）以及本案中已经主张房屋占用费，其因提前终止合同而造成的损失已经得到了弥补。因此，儋州海航投资公司主张提前终止合同违约金77832元的诉请，不予支持。《房屋租赁合同》约定按所欠费用总额每天1%的标准支付逾期违约金，明显高于一般租赁合同可以预见的损失。根据前述法律规定，综合考虑合同的履行情况、郑成秀的过错程度、商铺尚未实际经营的实际情况，结合《房屋租赁合同》解除时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，一审法院酌定违约金自2019年2月1日起至郑成秀付清欠缴的商铺租金之日止按照年利率16.6%计付，但不得超过儋州海航投资公司主张的违约金数额184851元。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、郑成秀应于一审判决生效之日起三十日内支付儋州海航投资开发有限公司商铺租金324300元；二、郑成秀应于一审判决生效之日起三十日内支付儋州海航投资开发有限公司商铺免租期租金194580元；三、郑成秀应于一审判决生效之日起三十日内支付儋州海航投资开发有限公司商铺占用费97290元；四、郑成秀应于一审判决生效之日起三十日内支付儋州海航投资开发有限公司逾期付款违约金（以324300元为基数，按年利率16.6%自2019年2月1日计算至郑成秀付清拖欠的商铺租金之日止，但不得超过184851元）；五、驳回儋州海航投资开发有限公司其他诉讼请求。如未按照一审判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7668.25元（儋州海航投资公司已预付），由郑成秀负担4677.63元，由儋州海航投资开发有限公司负担2990.62元。   二审中，当事人没有提交新证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：郑成秀是否系案涉《房屋租赁合同》的合同相对人，是否应当向儋州海航投资公司支付房屋租金。   郑成秀与儋州海航投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，依法成立，对合同双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郑成秀上诉主张儋州海航投资公司并未向其交付房屋，其不是租赁合同相对人，不应支付房租。根据查明的事实，合同签订后，儋州海航投资公司随即向郑成秀交付了房屋，且在本院审理的郑成秀与海南海航物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷一案中，作出的已发生法律效力的（2020）琼97民终2146号民事判决书，对郑成秀系案涉《房屋租赁合同》合同相对人，并已实际履行合同亦予以认定。郑成秀对其主张未能提供证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果，故对其上诉主张，本院不予支持。儋州海航投资公司按照合同约定将案涉房屋交付给郑成秀，郑成秀就应当按照合同约定支付房屋租金。至于郑成秀认为实际使用案涉房屋的是媛菲整形公司，系郑成秀与媛菲整形公司之间的另一法律关系，与儋州海航投资公司按照双方签订的《房屋租赁合同》向郑成秀主张权利无关，郑成秀可另行主张。   另，郑成秀上诉主张儋州海航投资公司未向郑成秀直接书面主张收回房屋的行为，是任由房屋的占用，不应支持收取房屋占用费。经查，郑成秀收到儋州海航投资公司寄送的《关于解除租赁合同通知的函》后，郑成秀未主动交付租赁房屋，儋州海航投资公司也怠于采取措施收回房屋，根据实际情况，一审酌情支持三个月的房屋占用费并无不当，本院应予维持。补交六个月租期的租金，亦因郑成秀的违约行为所致，符合双方合同约定，与违约金计算并不冲突，故一审判决不存在重复支持诉请之情形，郑成秀的上诉主张，与合同约定不符，本院不予支持，   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。郑成秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10946.27元，由郑成秀负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘 霞   审判员 王天琳   审判员 雷琼艳      二〇二一年四月十三日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。